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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
 
表格10-K
 
☒     根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告
 
截至本財政年度止12月31日, 2021

☐     根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告
 
關於從到的過渡期
 
委託文件編號：001-36007
 
醫生房地產信託基金
(註冊人的確切姓名載於其章程)
馬裏蘭州46-2519850
(法團或組織的州或其他司法管轄區)(國際税務局僱主身分證號碼)
水街北309號，500號套房53202
密爾沃基,威斯康星州
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
 
(414) 367-5600
(註冊人的電話號碼，包括區號)
 
根據該法第12(B)條登記的證券：
每個班級的標題交易代碼 註冊的每個交易所的名稱
普通股，面值0.01美元多克 紐約證券交易所
 
根據該法第12(G)條登記的證券：無

如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是☒不是☐    
 
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。是☐ 不是☒    
 
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是☒不是☐    
 
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是☒不是☐        
 
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器☒加速文件管理器☐非加速文件服務器☐規模較小的報告公司☐新興成長型公司☐

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

I用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編第4262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒

用複選標記表示登記人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所界定)。是☐不是☒    

截至2021年6月30日，非關聯公司持有的醫生房地產信託公司普通股的總市值約為美元3,983,513,917根據該日在紐約證券交易所公佈的收盤價。
 
截至2022年2月15日，有224,940,301醫生房地產信託公司已發行普通股的股份。
 
以引用方式併入的文件
本10-K表格年度報告第三部分所要求的信息，在本10-K表格中未列明的範圍內，通過引用醫生房地產信託基金關於將於2022年5月3日舉行的年度股東大會的最終委託書併入本文，該委託書將在註冊人截至2021年12月31日的財政年度結束後120天內提交給證券交易委員會。


醫生房地產信託基金
 
截至2021年12月31日的Form 10-K年度報告
目錄表
 頁面
第一部分
4
項目1.業務
4
第1A項。風險因素
21
項目1B。未解決的員工意見
43
項目2.財產
44
項目3.法律訴訟
46
項目4.礦山安全信息披露
46
第II部
47
項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
47
第六項。[已保留]
48
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
49
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
63
項目8.財務報表和補充數據
65
項目9.會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧
103
第9A項。控制和程序
103
項目9B。其他信息
103
項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
103
第三部分
104
項目10.董事、高級管理人員和公司治理
104
項目11.高管薪酬
104
項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項
104
第13項：某些關係和關聯交易，以及董事獨立性
104
項目14.首席會計師費用和服務
104
第四部分
105
項目15.物證、財務報表附表
105
項目16.表格10-K摘要
106


前瞻性陳述

關於前瞻性陳述的警告性聲明
 
這份Form 10-K年度報告包含根據1995年《私人證券訴訟改革法》的安全港條款作出的前瞻性陳述。除歷史事實以外的所有陳述都可能是聯邦證券法意義上的前瞻性陳述。特別是，與我們的資本資源、資產表現和經營結果有關的陳述包含前瞻性陳述。同樣，我們所有有關運營資金的預期增長以及預期的市場狀況、人口統計和運營結果的陳述都是前瞻性陳述。您可以通過使用“相信”、“預期”、“展望”、“繼續”、“項目”、“可能”、“將”、“應該”、“尋求”、“大約”、“打算”、“計劃”、“形式上”、“估計”等前瞻性術語來識別前瞻性陳述。“或”預期“或否定這些詞語和短語或類似的詞語或短語是對未來事件或趨勢的預測或指示，而不只是與歷史事件有關。您還可以通過對戰略、計劃、預期或意圖的討論來識別前瞻性陳述。
 
這些前瞻性陳述反映了我們管理層對當前預期和對未來事件的預測的看法，並基於目前可獲得的信息。這些前瞻性陳述不是對未來業績的保證，涉及許多風險和不確定因素，您不應依賴它們作為對未來事件的預測。前瞻性陳述依賴於可能不正確或不準確的假設、數據或方法，我們可能無法實現這些假設、數據或方法。我們不保證所描述的交易和事件將按所述方式發生(或根本不會發生)。

除其他因素外，以下因素可能導致實際結果和未來事件與前瞻性陳述中陳述或預期的大不相同：

•一種新型冠狀病毒及其變種，包括德爾塔或奧密克戎變種和任何未來可能出現的變種，在全球爆發的未知持續時間和經濟、運營和財務影響(“新冠肺炎大流行”)，以及政府當局或其他人就新冠肺炎大流行採取的行動將對公司業務產生的影響；

•一般經濟狀況；

•不利的經濟或房地產發展，無論是在全國或在我們的物業所在的市場；

•我們沒有產生足夠的現金流來償還我們的債務，或者償還我們的債務或為我們的債務進行再融資；

•利率波動和經營成本增加；

•債務和股權資本的可獲得性、條款和部署，包括我們的無擔保循環信貸安排；

•我們對普通股進行分配的能力；

•我們普通股市場價格的普遍波動；

•由於我們的投資集中在保健財產上，我們在經濟上的脆弱性增加了；

•我們在德克薩斯州的地理集中度使我們特別容易受到德克薩斯州經濟低迷或德克薩斯州市場狀況其他變化的影響；

•我們的業務或戰略的變化；

•我們對關鍵人員的依賴，他們的繼續服務得不到保證；

•我們未來識別、聘用和留住高素質人才的能力；

•我們競爭的程度和性質；

•政府法規或其解釋的變化，如房地產和區劃法以及房地產税率的提高，房地產投資信託(REITs)的税收，以及類似事項；
2


•租户拖欠租約或不續訂租約；

•租賃率下降或空置率上升；

•在確定要收購和完成收購的醫療保健物業方面存在困難；

•對投資機會的競爭；

•對公共精神健康或一個或多個公共精神健康關聯租户的業務、財務狀況或運營結果產生的任何不利影響，影響公共精神健康關聯租户支付我們租金的能力；

•我們在合資企業中的投資所產生的影響，以及未來可能會產生的影響；

•我們未來可能與之共同投資的任何合資企業和發展夥伴的財務狀況和流動性，或與之發生糾紛；

•網絡安全事件可能會擾亂我們的業務，並導致機密信息的泄露；

•我們作為一家上市公司運營的能力；

•醫療保健法或政府報銷費率的變化；

•美國公認會計原則的變化(“公認會計原則”)；

•保險金額不足或不足的；

•其他普遍影響房地產業的因素；

•未能保持我們作為房地產投資信託基金在美國聯邦所得税方面的資格；

•對我們的業務和我們滿足複雜規則的能力施加的限制，以便我們有資格成為符合美國聯邦所得税目的的REIT；以及

•其他可能對我們或我們普通股的每股交易價格產生重大不利影響的因素，包括：
◦未來可供發行或出售的普通股數量；
◦我們發行的股權證券或認為此類發行可能發生的情況；
◦未來債務；
◦證券分析師沒有發表關於我們或我們的行業的研究或報告；以及

•證券分析師下調我們的普通股或醫療保健相關房地產板塊的評級。

雖然前瞻性陳述反映了我們的真誠信念，但它們並不是對未來業績的保證。除非適用法律另有要求，否則我們不承擔公開更新或修改任何前瞻性陳述的義務，以反映本報告日期後基本假設或因素、新信息、數據或方法、未來事件或其他變化的變化。您不應過度依賴基於我們或作出前瞻性陳述的第三方目前掌握的信息的任何前瞻性陳述。

可能導致實際結果和未來事件與前瞻性陳述中陳述或預期的大不相同的因素包括但不限於在第1項“業務”、第1A項“風險因素”、第7項“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”以及本報告和其他提交給美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的文件中討論的那些因素。

如本報告所述，除文意另有所指外，凡提及“吾等”、“吾等”、“吾等”及“本公司”時，均指馬裏蘭州一家房地產投資信託基金(“信託”)及經營合夥公司(“營運合夥”)、特拉華州一家有限合夥企業及該信託的綜合附屬公司(“信託”)，我們透過該信託進行業務。
3

第一部分
 
項目1.業務
 
概述
 
2013年4月，馬裏蘭州房地產投資信託基金Doctors Realty Trust和特拉華州有限合夥企業PhysDoctors Realty L.P.成立，收購、有選擇地開發、擁有和管理出租給醫生、醫院和醫療保健提供系統的醫療保健物業。除另有説明或文意另有所指外，本報告中提及的“我們”、“本公司”、“本公司”及“醫生地產”均指信託及其合併附屬公司，包括經營合夥公司。凡提及“營運合夥”，統稱為營運合夥及其合併附屬公司。我們於2013年7月完成首次公開招股(IPO)。該信託的普通股在紐約證券交易所上市，並被納入MSCI美國房地產投資信託基金指數和標準普爾MidCap 400指數。

截至2021年12月31日，我們的綜合房地產投資組合已從首次公開募股時的約1.24億美元增加到約57億美元。截至2021年12月31日，我們的綜合投資組合由分佈在33個州的279個醫療保健物業(不包括一項歸類為待售資產和我們的公司總部)組成，可租賃淨面積約為15,591,533平方英尺，其中約95%已租賃，加權平均剩餘租賃期限約為6.3年。截至2021年12月31日，我們整合投資組合中約90%的可租賃淨面積要麼位於擁有醫院或其他醫療保健設施的校園內，要麼與醫院或其他醫療保健提供者組織有戰略關聯。

根據租約，我們從醫療保健提供者那裏獲得現金租賃流。截至2021年12月31日，我們物業的年化基本租金支付中，約94%來自絕對淨租賃和三重淨租賃，其中不包括我們持有的待售資產，根據這些淨租賃，租户應負責與物業相關的運營費用，包括但不限於房地產税、水電費、財產保險、例行維護和維修以及物業管理。這種結構有助於我們免受某些運營費用增加的影響，並提供相對可預測的現金流。我們尋求安排我們的租賃，以產生長期的有吸引力的回報。我們的租期一般為5至15年，包括約1.5%至4.0%的自動扶梯年租金，而自動扶梯的年度加權平均租金約為2.4%。該公司的若干租約包括將自動扶梯的年租金編入指數，以反映消費物價指數(“CPI”)的變動，通常設有下限或上限。截至2021年12月31日，公司每年6.2%的自動扶梯租金由CPI變化確定。我們的經營業績在很大程度上取決於租户支付所需租金的能力。我們相信，我們的醫療辦公樓和其他醫療保健設施組合將使我們能夠隨着時間的推移產生穩定的現金流，因為我們的租户多樣化，租約到期時間表交錯，長期租約，以及租户拖欠租約的歷史發生率較低。截至2021年12月31日，以租賃平方英尺為基礎，佔我們綜合投資組合一定百分比的租約將到期如下：
年投資組合租賃到期
MTM(1)0.9%
20223.8%
20235.2%
20246.6%
20256.6%
202622.9%
202710.2%
202810.5%
20295.8%
20305.0%
20316.6%
此後15.9%
總計100.0%
(1)“MTM”指的是按月計算。這條線路還包括八份於2021年12月31日到期的租約，佔租賃面積的0.3%。

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我們投資房地產，這是提供高質量醫療服務不可或缺的部分。我們的酒店通常位於擁有醫院或其他醫療保健設施的校園內，或者與醫院或其他醫療保健系統有戰略關聯。我們相信，政府項目的影響和醫療保健行業的持續趨勢為我們投資醫療保健相關房地產創造了有吸引力的機會。我們的管理團隊擁有豐富的醫療保健房地產經驗，並與醫生、醫院和醫療保健提供系統決策者建立了長期的關係，我們相信他們將提供高質量的投資和增長機會。我們的主要投資包括醫療辦公樓(“暴徒”)、門診手術中心(“ASC”)、門診治療設施和其他醫療保健提供者不可或缺的房地產。我們尋求通過穩定和不斷增加的股息以及我們物業和普通股價值的潛在長期增值的組合，為我們的股東創造有吸引力的風險調整後回報。

該信託是馬裏蘭州的一家房地產投資信託基金，並被選為REIT，用於美國聯邦所得税目的。我們通過傘式合夥REIT結構開展業務，其中我們的物業由我們的運營合夥企業直接擁有，或通過有限合夥企業、有限責任公司或其他子公司擁有。信託是我們營運合夥的唯一普通合夥人，截至2022年2月15日，該信託擁有營運合夥單位(“營運單位”)約95%的股份。

我們的目標和增長戰略

概述

我們的主要業務目標是通過(I)可持續和不斷增加的租金收入和現金流，產生可靠的、不斷增加的股息，以及(Ii)我們的物業和普通股價值的潛在長期增值，為我們的股東提供有吸引力的風險調整後的回報。

我們實現業務目標的主要戰略是利用我們在全國範圍內的醫生和醫院關係來確定可投資和擁有的場外機會，管理高質量醫療保健物業的多元化投資組合，並瞭解我們租户的房地產戰略，我們相信這將推動高保留率、高入住率和可靠的租金收入現金流和增長。

我們打算主要通過收購提供穩定收入增長和可預測的長期現金流的現有醫療設施，擴大我們租賃給醫生、醫院、醫療保健交付系統和其他醫療保健提供商的高質量醫療保健物業組合。我們還可以有選擇地與主要的醫療房地產開發商一起為新的醫療設施的開發提供資金。一般而言，當約80%或以上的發展物業在開工前已預租時，我們預期會對新發展物業作出投資。我們尋求投資於房地產，在那裏我們可以與財務狀況良好的醫療保健提供者和醫療保健提供系統發展戰略聯盟，在可持續的醫療保健市場提供基於需求的醫療保健服務。我們將投資活動集中在暴徒、ASC、門診治療設施和其他醫療保健提供者不可或缺的房地產上。
 
我們也可能不時對其他醫療保健物業進行投資。我們認為，消費者偏好的變化、醫院空間有限、患者和醫療保健提供者希望限制在醫院環境中提供的非必要服務以及成本考慮等趨勢，繼續推動該行業在門診設施而不是醫院環境中進行更多的手術。隨着這些趨勢的繼續，我們相信，在遠離醫院環境和患者方便的地點，對暴徒和類似的醫療保健物業的需求將繼續上升。我們打算利用這一趨勢，並與我們的投資理念和戰略保持一致，青睞門診設施。

雖然不是我們的重點，但我們可能決定機會性地投資於生命科學設施、老年住房物業、熟練護理設施、專科醫院和治療中心。根據信託基金作為房地產投資信託基金的資格，我們也可以機會性地投資於提供醫療保健服務的公司，以及與運營夥伴的合資企業，這些合資企業的結構符合2007年《房地產投資信託基金投資多元化法案》(以下簡稱RIDEA)的規定。

截至2021年12月31日，我們的綜合房地產投資組合已增長至約57億美元，同時保持保守的資產負債表。對於短期融資目的，我們可以從我們的無擔保信貸安排中借款。我們不時地將這些借款替換為長期資本，如優先無擔保票據、股權和另類證券。我們可以有選擇地利用資本市場交易來推進我們的投資戰略。

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業務戰略

我們專注於維護和擴大我們出租給醫生、醫院、醫療保健提供系統和其他醫療保健提供者的高質量醫療保健物業組合。我們的戰略包括以下關鍵屬性：

•我們尋求投資於醫療保健系統佔據主導市場份額和高信用質量的物業，特別是那些正在投資於其設施的物業。特別是，我們尋求收購具有吸引力的人口統計數據、經濟增長和較高進入門檻的場外或選擇性營銷資產。我們尋求擁有入住率較高的物業，我們認為這些物業對於附屬醫院提供者在理想地點提供醫療服務至關重要。
•我們強調確保租户和做法的適當和平衡組合，以在個別建築和更廣泛的衞生系統校園內提供協同效應。我們的主要租户是醫療保健系統、學術醫療中心和領先的醫生團體，它們通常具有強勁而穩定的財務業績。我們相信，隨着時間的推移，這有助於確保我們的租金收入和租户留存的穩定性。
•我們尋求維持一個核心、關鍵的物業組合，並建立我們作為領先的專注於黑幫的所有者和運營商的聲譽。
•我們尋求維持或提高我們的平均租金，積極租賃我們的空置空間，並減少租賃優惠。

我們尋求投資於那些我們可以與財務狀況良好的醫療保健提供者和醫療保健提供系統發展戰略聯盟的物業，這些系統在可持續的醫療保健市場提供基於需求的醫療服務，並在評估收購潛力時考慮長期關係和重複業務的潛力。

我們積極管理我們的資產負債表，以維持我們的投資級信用評級，保持適當的槓桿水平，併為未來收購的資金保持融資靈活性。特別是，我們：

•尋求保持高水平的流動性，包括我們的無擔保循環信貸安排下的借款可用性。
•保持獲得多種資金來源的渠道，包括私人債務發行、公開發行債券、公開發行股票、無擔保銀行貸款以及來自合資夥伴的股權。
•定期審查我們的投資組合，以考慮處置質量較低的物業的可能性，以便將收益再投資於質量較高的物業。
•密切監測我們現有的債務到期日和平均利率，並尋找再融資機會。

可持續發展戰略

自2013年成立以來，公司在環境管理、社區層面的價值創造和強有力的治理方面建立了良好的記錄。我們還致力於通過公開披露來提高透明度和問責制。我們相信，可持續投資是對更光明未來的投資。我們致力於成為REIT行業內環境、社會和治理(“ESG”)業績的領導者。我們的ESG委員會成立於2018年，由資產管理執行副總裁總裁監督，他向公司的總裁和首席執行官彙報工作。我們董事會的提名和公司治理委員會為ESG委員會提供董事會級別的監督。ESG委員會中有來自每個工作組的公司團隊成員。我們從2020年6月開始發佈年度ESG報告。

由於我們對可持續發展的承諾，我們已經獲得了八家房地產管理協會認證的可持續發展物業(IREM®CSP“)2019年稱號，十個IREM®2020年的CSP稱號和十個IREM®2021年的CSP稱號。我們約有18.6%的投資組合面積通過了IREM認證®CSP程序。我們還收到了2021年的能源之星®環境保護局和能源部頒發的年度合作伙伴獎，並一直是能源之星®自2014年起擔任合夥人。此外，為了使我們的財務和能源承諾與我們的租户保持一致，我們幾乎所有的新租賃和續簽都納入了綠色租賃條款。綠色租賃是一種包括與能源掛鈎的條款的租賃，這些條款釋放了在能源效率和可持續性方面的互惠投資。截至2021年12月31日，我們管理的投資組合中有49%包含綠色租賃語言。這些努力導致市場轉型研究所(“IMT”)和美國能源部更好的建築聯盟在2020年被評為綠色租賃領導者。我們的投資組合還包括兩個獲得LEED認證的物業。

2021年，公司完成了首個GRESB申請。GRESB是一個使命驅動和行業領先的組織，向金融市場提供標準化和經驗證的ESG數據。在提交給GRESB的第一年，該公司獲得了75分(滿分100分)，超過了國際平均水平73分(滿分100分)。此外，該公司
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獲得綠星稱號，授予在GRESB的管理和績效部分測量中獲得50+分數的參與者。

我們致力於回饋我們所服務的社區。2021年，我們向社區和醫療保健提供者組織提供了超過44.8萬美元的慈善、籌款和實物捐贈，用於他們的研究和使命倡議，超過了2021年35萬美元的目標。

在公司的“志願者休假”員工福利計劃和公司志願服務的努力下，我們的團隊成員在2021年貢獻了大約695小時的社區服務。團隊成員被鼓勵花一天的時間-帶薪-在他們的家鄉社區為一個組織做志願者。此外，公司還組織志願者服務機會，作為企業出遊，在建立團隊合作、領導技能和培養公司文化的同時，造福於慈善事業。有關我們社會責任戰略的更多細節，請參閲本項目1--“業務”下“人力資本管理”下的討論。

可持續性會計準則委員會(“SASB”)

國資委於2018年發佈的《房地產可持續發展會計準則》提出了旨在強制性申報中披露的可持續發展會計指標。SASB建議作為我們調整可持續發展信息披露的框架。

能源和水數據從公用事業賬單和分水錶中收集，並由第三方保證。為房地產業推薦的能源和水管理活動指標包括：

•能耗數據覆蓋面積佔樓面面積的百分比(“能源使用強度”)；
•按投資組合面積劃分的總能源消耗(“總能源消耗”)；
•取水量佔總樓面面積的百分比(“水密度”)；及
•按投資組合面積劃分的總取水量(“總用水量”)。
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下面的圖表詳細説明瞭我們2018至2020年的能源強度、總能源消耗、水強度和總水消耗，其中有關於已佔用和積極管理的物業的數據。總能源使用量以千兆焦耳(GJ)表示，總用水量以每千立方米(M)表示3). (1)

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1574540/000157454022000042/doc-20211231_g1.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1574540/000157454022000042/doc-20211231_g2.jpg
(1)第三方要到2022年第二季度才能獲得2021年曆年的全部能源和水資源數據。2020年是可獲得並由第三方保證的完整能源和水數據的最近一年。圖表反映了450萬平方英尺的表現，約佔我們投資組合的32%，約佔我們積極管理投資組合的44%。能源範圍包括燃料、天然氣、區域製冷和電力產生的能源。用水範圍包括灌溉用水和生活用水。

節能降耗戰略

節能是我們資本改善戰略的重要組成部分，也是我們物業管理培訓和參與的重要組成部分。我們主動跟蹤我們的資產，以確定在哪些方面進行資本升級，例如LED改造和建築控制系統優化，將使我們的效率影響最大化。

減水戰略

2020年，新冠肺炎疫情通過關閉公共飲水機和減少公共區域廁所流量等措施，影響了公司的公共區域用水。公司水管理政策、低流量裝置、灌溉控制和租户教育是我們長期緩解戰略的一部分。

適應氣候變化

在上圖中提到的450萬平方英尺的面積中，約有22.91萬平方英尺，代表了我們的三座醫療辦公樓，位於美國聯邦緊急事務管理署(FEMA)指定為特殊洪水危險區(SFHA)的100年洪泛區。沒有其他被跟蹤的財產處於高危險區域。

氣候適應能力

我們把應對氣候變化作為我們可持續發展戰略的一部分。作為我們房地產資產的長期所有者和積極管理人，我們主動識別氣候風險，並實施預防措施來應對這些風險。這些措施的責任分佈在公司內部的幾個部門，包括行政領導、資產管理、建築和項目管理、租賃、營銷和通信以及物業管理。2020年，公司落實了氣候相關財務披露特別工作組(“TCFD”)的建議，並於2021年擴大了這些努力。通過利用獨立第三方專家提供的數據，該團隊確定了面臨氣候風險的七個關鍵類別的房產：洪水、地震、熱壓力、颶風、海平面上升、水壓力和野火。此外，我們確定了在上述任何類別中具有“危險信號”或“高”風險的物業，並致力於為每個受影響的地點制定緩解計劃。我們的年度ESG報告與TCFD保持一致，幷包括這些風險和後續緩解計劃的詳細信息。

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我們的產業和市場機遇

由於政府計劃、監管變化和消費者偏好的影響，醫療保健提供的性質繼續演變。我們認為，這些變化增加了醫療保健提供者對資本的需求，並增加了這些提供者的壓力，要求它們整合更高效的房地產解決方案，以加強優質醫療保健的提供。特別是，我們認為以下因素和趨勢正在創造一個有吸引力的投資保健物業的環境。

3.8萬億美元的醫療保健行業預計到2028年將增長到6.2萬億美元(佔美國GDP的19.4%)

根據美國醫療保險和醫療補助服務中心(CMS)的數據，2020年，醫療保健支出佔美國國內生產總值(GDP)的19.7%。在嬰兒潮一代的推動下，人口普遍老齡化，以及醫療技術和服務的進步延長了預期壽命，這是保健支出增長的主要驅動因素。預計對醫療保健服務的需求將繼續增加，再加上不斷變化的複雜和昂貴的監管環境、醫療技術的變化以及政府報銷的減少，預計將迫使資金有限的醫療保健提供者為其房地產需求尋找具有成本效益的解決方案。

我們認為，隨着美國醫療支出的持續增加，醫療保健提供者對醫療保健房地產的需求將會增加。根據醫療保險和醫療補助服務中心2019-2028年的全國醫療支出預測，全國醫療支出繼續上升，預計到2028年將從2019年的估計3.8萬億美元增長到6.2萬億美元，年均增長率為5.4%，預計2028年將達到GDP的19.7%。

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1574540/000157454022000042/doc-20211231_g3.jpg
資料來源：精算師辦公室醫療保險和醫療補助服務中心

老齡化人口

美國人口老齡化對醫療保健的需求有直接影響，因為老年人利用醫療保健服務的比率通常遠遠高於年輕人。根據美國人口普查局的數據，美國65歲以上的人口預計將增加一倍以上，從4920萬增加到近9470萬，85歲及以上的人口預計將在2016年至2060年期間增加近兩倍，從640萬增加到1900萬。此外，根據美國人口普查局的數據，美國老年人口占美國總人口的比例正在增長，65歲以上的人口預計在2016年佔美國總人口的15.2%，預計到2030年將增長到20%以上。

我們認為，65歲以上人口的醫療保健支出將繼續上升，因為醫療保健資金的不成比例份額花在了美國老年人身上。舉個例子，2012年，老年人(65歲以上)僅佔總人口的14%，而在所有與醫療保健相關的支出中佔34%。我們相信，老年人口羣體將越來越需要治療和管理慢性和急性健康疾病，這種對醫療保健服務的需求增加將產生對更多醫療辦公樓和其他設施的大量需求，這些設施服務於美國許多地區的醫療保健行業。此外，我們認為可能會把重點放在降低美國老齡化人口的門診護理成本上，這將在長期內繼續支持醫療辦公室和門診設施的物業需求。例如，從2019年開始，CMS擴大了以下程序清單
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可以在門診外科中心進行和報銷，包括12項心導管診斷程序和5項輔助程序。CMS繼續擴大2022年的服務清單，並通過了一項預計將於2022年3月開始的提名程序，允許外部各方提名手術程序，將其添加到可以在手術中心進行的服務清單中，覆蓋範圍預計將於2023年1月1日生效。我們相信，這些趨勢將導致我們設施中對醫療保健空間的需求大幅增加，並使符合我們投資標準的物業數量大幅增加。

我們相信，醫療技術的進步將繼續使醫療保健提供者能夠識別和治療一次性致命疾病，並提高需要在門診醫療辦公樓繼續接受醫療護理的危重和受傷患者的存活率。

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1574540/000157454022000042/doc-20211231_g4.jpg
資料來源：美國人口普查局

《平價醫療法案》

《平價醫療法案》(下文定義)對醫療保健條例和醫療保險的許多方面進行了重大改革，並在近期的醫療保健服務框架中創造了新的特點。它要求每個美國人都有醫療保險，否則就要交税。那些負擔不起醫療保險的人可以獲得保險補貼或醫療補助。2018年12月14日，德克薩斯州一家聯邦地區法院裁定，《平價醫療法案》的個人強制令違憲。2021年6月，美國最高法院駁回了德克薩斯州的案件，維持了《平價醫療法案》；然而，我們預計對《平價醫療法案》的挑戰可能會繼續下去。

美國人口普查局估計，2009年，在《平價醫療法案》頒佈之前，大約有5000萬美國人沒有醫療保險。美國人口普查局計算，2020年，約有2800萬美國人沒有醫療保險，延續了《平價醫療法案》通過後減少未參保人數的趨勢。《平價醫療法案》和隨後的立法、行政命令和事件，以及它們對我們業務的潛在影響，將在項目1--業務下，在“某些政府法規”的標題下進行更全面的討論。

我們認為，獲得醫療保險的美國人數的增加將導致醫生辦公室就診人數的增加和醫療保健利用率的整體上升，這反過來將推動對醫療、門診和較小專科醫院設施的需求擴大。我們還認為，通過媒體渠道更多地傳播健康研究、銷售保健產品以及先進的篩查技術和醫療程序的提供，促進了更多的保健用户羣體的參與，並創造了對提供專門、預防和綜合保健服務的定製設施的更大需求。隨着電子醫療信息傳輸的增長，醫生辦公室越來越多地通過遠程醫療與患者接觸。當醫療信息在患者和醫生之間傳輸和使用時，包括聯邦醫療保險在內的醫療保健付款人開始為遠程醫療服務報銷。由於新冠肺炎和社交距離的需求，遠程醫療服務也得到了擴大，我們預計在新冠肺炎突發公共衞生事件結束後，這一趨勢將繼續下去。

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我們進一步認為，《平價醫療法案》旨在降低聯邦醫療保險下的某些報銷金額，並將報銷水平與提供的服務質量掛鈎的條款，將增加醫療保健提供者的壓力，要求其提高商業模式的效率，將資本投資於業務，降低成本，提高醫療質量，這反過來將推動醫療保健系統將其房地產資產貨幣化，並創造對新的、現代和專門設施的需求。

臨牀護理繼續向門診轉移

根據美國醫院協會(AHA)的數據，由於臨牀科學的進步、消費者偏好的變化、現有醫院空間有限或效率低下以及門診環境成本較低，許多傳統上在醫院進行的程序，如某些類型的手術，正越來越多地轉向門診設施。這種在門診環境而不是傳統醫院環境中提供醫療保健服務的持續轉變增加了對更多門診設施和更小、更專業和更高效的醫院的需求。醫療保險支付諮詢委員會和其他機構的研究表明，在門診提供醫療服務時，提供的醫療服務更具成本效益，患者滿意度更高。住院治療越來越多地為危重病人保留，病情較輕的病人在門診接受治療，並在自己的家中休養。我們相信，門診的醫療保健市場趨勢將繼續推動醫療保健服務從更大、更老、效率低下的醫院轉向更新、更高效、更方便的門診設施和較小的專科醫院。我們認為，醫療領域專業化程度的提高也推動了對專門為特定專科設計的醫療設施的需求，醫生希望將他們的診所設在這些設施內或鄰近這些設施的醫療辦公室空間。

BBA對醫院門診服務的影響

第603條資產：2015年兩黨預算法(BBA)第603條一般禁止醫院門診部(HOPD)在2017年1月1日或之後接受聯邦醫療保險門診預期支付系統(OPP)下的醫院門診部費率，這些患者在非急診科的“校外”地點接受治療，這可能會影響他們的盈利能力。這些較高的醫療保險醫院門診率只有在醫院提供HOPD服務的部門才被允許，該部門距離醫院的主要住院大樓250碼以內，或距離醫院的偏遠地點(主校園外的第二個住院地點)250碼以內。即使醫院位於250碼距離之外，醫院HOPD也可以從2015年英國銀行家協會的付款變化中免去。根據法定權力機構，在2015年11月2日或之前提供門診服務的校外HOPD設施可以是“祖輩”，並可以繼續按OPS HOPD費率支付，前提是除其他外，醫院在2015年11月2日以HOPD為基礎向該地點的HOPD服務收費，並繼續在該地點提供這些服務。2018年11月21日，衞生與公共服務部部長(“祕書長”)發佈了一項最終規則，自2019年1月1日起生效，該規則取消了評價和管理(“E&M”)服務的較高的OPS報銷率，這些服務由爺爺式的HOPD地點提供(“最終規則”)。相反，局長只會發還較低級別的機電服務, 新的非祖輩校外HOPD地點獲得的聯邦醫療保險醫生費用計劃率。AHA和一些醫院已經在聯邦法院起訴部長，要求執行2015年BBA第603條的明確含義，並恢復獲得爺爺式HOPD報銷費率的權利。2019年9月17日，一名聯邦地區法官做出了有利於AHA的裁決。法院表示，CMS無權降低校外醫院科室的薪酬，這些科室是根據2015年英國工商管理協會(BBA)設立的。CMS對這一裁決提出質疑，要求暫緩裁決，法院於2019年10月21日駁回了這一請求。在2020年12月15日關於醫院OPPS費率的最終規則中，CMS繼續努力降低某些HOPD服務的費用，其基礎是“站點中立”的原則。這些較低的付款水平於2021年1月1日生效，儘管CMS預測OPS下的整體付款將增加2.4%。2022年，CMS將符合適用質量報告要求的醫院的OPS付款率更新了2%。此外，CMS在2022年繼續降低所有校外宿舍提供的機電服務的費率。在我們的美國證券交易委員會報告和其他公開披露中，在我們的投資組合中具有提供HOPD服務的“祖輩”位置的醫院被稱為603Assets。

我們擁有一些資產，這些資產將繼續按醫院門診部(OPPS)費率報銷，我們在2015年英國銀行家協會適用部分之後將其稱為“603資產”。截至2021年12月31日，來自這603項資產的租金約佔我們綜合投資組合年化基本租金總額的16%。視乎有關規定的實施情況及居所內的程序組合，2015年銀行管理局可能會提升這603項資產的價值，因為現有居所如選擇更換地點，可能會失去較高的償還率，從而增加租約續期的機會及租金增長。

投資組合摘要
 
有關截至2021年12月31日彙總我們的綜合投資組合的表格，請參閲項目2--“財產”。
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地理集中度
 
截至2021年12月31日，我們綜合可租賃總面積的約12.0%來自位於德克薩斯州的物業。

由於地理上的集中，我們特別容易受到德克薩斯州經濟低迷或當地房地產市場狀況其他變化的影響。德克薩斯州當前支付計劃或監管、經濟、環境或競爭條件的任何實質性變化都可能對我們的整體業務結果產生不成比例的影響。如果德克薩斯州市場發生負面的經濟或其他變化，我們的業務、財務狀況和經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格可能會受到不利影響。見項目1A--“風險因素”下標題下的討論“對我們開展業務的地理區域產生負面影響的經濟和其他條件，特別是德克薩斯州，以及我們收入的更大比例所在的其他地區，可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響.”

客户集中度
 
我們幾乎所有的收入都是通過租賃我們醫療保健物業的空間從租户那裏獲得的租金，我們的五個最大的租户基於租金收入，佔我們綜合物業截至2021年12月31日的年化基本租金的19.3%，約為6810萬美元。沒有一個租户佔我們綜合年化基本租金總額的5.0%以上；然而，截至2021年12月31日，我們綜合年化基本租金總額的14.7%來自與Commonspirity Health關聯的租户。我們無法控制我們租户業務的成敗，我們的任何租户在任何時候都可能經歷業務下滑，這可能會削弱其財務狀況。如果Commonspirity Health對其業務、財務狀況或運營結果產生重大不利影響，我們的業務、財務狀況或運營結果可能會受到重大不利影響。
 
競爭
 
我們與許多其他從事房地產投資活動的實體競爭醫療保健物業的收購，包括國家、地區和地方運營商、收購者和醫療保健相關房地產的開發商，以及其他投資者，如私募股權公司，其中一些公司可能比我們擁有更多的財力和更低的資金成本。與醫療保健相關的房地產的競爭可能會大幅提高我們必須為醫療保健物業或我們尋求收購的其他資產支付的價格，我們的競爭對手可能會成功收購這些物業或資產本身。此外，我們的潛在收購目標可能會發現我們的競爭對手更具吸引力，因為他們可能擁有更多的資源，可能願意為物業支付更高的價格，或者可能有更兼容的經營理念。特別是，以醫療保健物業為目標的較大規模的REITs可能享有顯著的競爭優勢，這些優勢包括較低的資金成本、更高的運營效率、更多的人員以及市場滲透率和對市場的熟悉。此外，爭奪合適投資物業的實體數量和資金金額可能會增加。競爭加劇將導致對相同資產的需求增加，從而提高為這些資產支付的價格。醫療保健物業或其他資產的較高價格可能會對我們的投資回報產生不利影響。

我們還面臨着將可用的暴徒和其他服務於醫療行業的設施出租給潛在租户的競爭。因此，我們可能需要提供租金優惠、收取租户改善費用、提供其他誘因，或者我們可能無法及時出租物業中的空置空間，所有這些都可能對我們的運營業績產生重大不利影響。
 
季節性
 
我們的業務過去沒有，我們預計也不會變得受材料季節性波動的影響。
 
人力資本管理

我們公司專注於人力資本管理，我們的董事會認為這對公司的健康至關重要。我們相信，我們業務的成功有賴於一支強大、才華橫溢、盡職盡責的員工隊伍，以確保我們的客户和股東的卓越。因此，我們將團隊成員的福祉放在首位，為員工提供全面的福利方案、個人和團體志願者努力的機會以及終身學習的途徑。我們的員工與公司不同的業務部門合作，使他們的技能多樣化。團隊成員
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提供具有挑戰性的項目，股權作為一種形式的薪酬，以及與我們的高層管理人員接觸的協作和包容的環境。

我們是一個機會均等的僱主，我們致力於做出就業決定，而不考慮種族、信仰、膚色、宗教、性別、年齡、血統、國籍、性取向、性取向、婚姻狀況、殘疾、受保護的退伍軍人身份、少數羣體或任何其他受法律保護的地位。截至2021年12月31日，我們有89名全職員工，沒有一人受到集體談判協議的約束。我們相信，與員工的關係是積極的。

提名和公司治理委員會保留對人力資本事務的監督，包括多樣性、股權和包容性政策和倡議，並監督公司的Dei Council。我們的董事會定期收到首席執行官關於通過獨立第三方進行的年度員工敬業度結果的報告，2021年，公司有93%的人蔘與了這項調查。此外，我們的董事會成員定期出席員工活動，參加我們的年度管理峯會活動，並參加所有團隊的假日聚會。此外，在2021年，我們董事會成員威廉·艾賓格博士主持了一次全公司會議，討論新冠肺炎危機並回答疫苗接種問題。

員工敬業度

2021年，該公司提供團隊成員培訓，包括領導力課程、通過積極的工作環境免受騷擾和無意識偏見等主題。我們的團隊還定期參加與ESG和工作場所最佳實踐相關的培訓機會，以追求持續的專業發展。此外，員工還參加一年一度的讀書會討論和培訓活動，包括全公司範圍內關於領導力、健康、導師、團隊建設、房地產投資信託基金行業和高級計算機技能的定期“午餐和學習”討論。

我們對工作場所的團隊參與有着堅定的承諾。員工領導的委員會專注於塑造公司政策的社會、環境、慈善以及健康和健康主題。年度敬業度調查由獨立的第三方進行，以提供匿名團隊成員反饋，2021年，這項調查的回覆率約為93%。我們相信，對我們團隊的持續改進和投資是我們持續成功的關鍵。

多樣性、公平性和包容性

為了體現我們對Dei的承諾，我們於2019年成立了Dei理事會，該理事會設定了雄心勃勃、可實現的和真實的目標，開發教育平臺，並計劃在我們組織的各級推廣Dei的活動。我們採取個性化的方法，由代表我們公司所有工作組的16名成員的Dei Council推動。戰略包括促進將不同的候選人納入徵聘工作，為任職人數不足的人口提供更好的職業發展支助，並確保我們繼續提供福利和薪酬，以吸引和留住不同的團隊成員。

我們的投資委員會每月召開一次會議，在我們的高級副總裁和投資部副總監的指導和全力支持下運作，他們向我們的總裁和首席執行官報告活動。此外，Dei理事會由提名和公司治理委員會監督，並根據需要向整個董事會報告。我們認為，這種級別的可見性會帶來高度的參與度、責任感和實現我們的Dei目標。

2021年的成功

內部團隊：公司2021名暑期實習生中的五人都是多元化的，他們代表了那些認為自己是女性、LGBTQ+或BIPOC的人，支持我們努力建立一支年輕、多樣化和有才華的領導力管道。此外，所有內部和外部候選人招聘都注重尋找不同的候選人，利用組織、資源和擁有不同追隨者的求職委員會。公司還承諾遵守馬丁·路德·金的規定。這一天是團隊成員的帶薪休息日，用於行動和教育。最後，我們的高管績效評估現在也包含了Dei元素。

文化：2021年，該公司主辦了全公司的Dei大會堂，主題包括心理健康、女性領導、工作風格和認可差異。我們的年度管理峯會，包括300多名團隊成員和合作夥伴物業管理、租賃和工程專業人士，有一位專門的Dei主題演講者。

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金融投資：該公司與NAIOP威斯康星州和馬凱特大學房地產中心協調，支持房地產交易所(“REEX”)夏季計劃。該組織的使命是讓不同的高中生接觸到商業房地產的職業機會。我們為對商業房地產感興趣的不同類型的高中生提供了11,000美元的經濟支持和實物獎學金服務。

行業：我們的總裁和首席執行官於2021年7月簽署了首席執行官促進多樣性和包容性行動承諾，旨在團結來自不同行業和部門的商界，促進工作場所的多樣性、公平和包容性。我們還為我們在2021年全國NAREIT社會責任理事會的代表感到自豪，我們的團隊成員定期通過NAREIT會議參加關於DEI事項的繼續教育。

社區參與：公司繼續與Year Up保持持續的合作伙伴關係，Year Up是一個全國性組織，其使命是將有才華的年輕人和頂級公司聯繫起來，以啟動職業生涯、推動企業發展和建立社區。我們2021年的活動包括虛擬網絡活動和模擬面試，這些活動在我們的團隊成員和最近的項目畢業生中培養了持續的導師關係。

2022年：展望未來

我們的團隊制定了有針對性的Dei目標，以對我們的公司、行業和社區產生切實而有意義的影響，最終推動Dei原則和更好的業務績效。我們即將發佈的ESG報告將更詳細地展示我們迄今取得的成功和2022年的路線圖。

新冠肺炎迴應

在整個新冠肺炎疫情期間，我們將團隊成員的健康和安全放在首位。例如，為了鼓勵和支持新冠肺炎疫苗接種，該公司在2021年提供了兩個帶薪“健康日”，以幫助我們的團隊成員應對接種疫苗可能產生的直接副作用，這些副作用也可用於整體心理健康。該公司還促進了與精神健康和健康相關的溝通和教育，包括全公司範圍內由團隊領導的市政廳討論。此外，我們與全國各地的醫療保健合作伙伴一起，支持各種新冠肺炎救援工作。我們的努力包括捐贈用品，允許當地政府機構在我們的設施中儲存個人防護設備，在我們可供租賃的設施之一建立臨時新冠肺炎疫苗接種點，在我們設施中建立和管理免下車新冠肺炎檢測點，以及協調建築物入口處的新冠肺炎篩查。

薪酬和福利

我們的領導層一直主張提供強有力的福利方案的重要性。我們提供具有競爭力的薪酬和補償方案，包括年度獎金、帶薪醫療和牙科保險、帶薪休假福利、帶薪假期、年度帶薪志願者休假、立即納入401(K)計劃以及公司贊助的短期和長期殘疾福利、人壽保險和帶薪育兒假。我們在工作一年後提供股權補償。通過我們的員工購股計劃和年度股票贈與，我們的團隊成員也是公司的所有者。該公司還提供研究生學位贊助計劃和帶有健康儲蓄賬户的健康計劃選項，到目前為止，該賬户還包括公司的年度繳費。

為了應對新冠肺炎疫情，公司採取了一週兩天在家工作的方式，以滿足我們團隊不斷變化的需求。此外，該公司還推出了每年為期一個月的“隨時隨地工作”政策。

社區和慈善事業

除了志願者活動外，公司還為各種非營利性組織提供資金支持。2021年，公司在全國範圍內為慈善事業和贊助貢獻了超過44.8萬美元的慈善、籌款和實物捐贈，超過了我們2021年35萬美元的目標。團隊成員通過團隊領導的委員會、年度慈善調查和從全國團隊提名的組織中挑選慈善接受者的季度“牛仔周”活動，積極參與公司的慈善決策。

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環境問題
 
作為房地產的所有者，我們受各種聯邦、州和地方環境法律、法規和條例的約束，還可能因我們的物業受到環境污染或不符合規定而對第三方負責，即使我們不再擁有此類物業。見標題下項目1A“風險因素”下的討論與擁有、租賃、開發和運營我們的物業相關的環境合規成本和負債可能會影響我們的運營結果.”

某些政府規例

概述
 
我們的租户和經營者通常受到廣泛而複雜的聯邦、州和地方醫療法律法規的約束，這些法律和法規涉及欺詐和濫用行為、政府報銷、許可證、患者健康信息保護和需求證明以及類似的醫療設施運營法律，我們預計醫療行業總體上將在欺詐、浪費和濫用、成本控制、醫療保健管理和服務提供等領域繼續面臨更大的監管和壓力。這些法規涉及面很廣，可能會使我們的租户和經營者受到民事、刑事和行政制裁。受影響的租户和經營者可能會發現越來越難遵守這種複雜和不斷變化的監管環境，因為許多領域相對缺乏指導，因為我們的某些醫療保健物業受到幾個政府機構的監督，而且法律可能因司法管轄區而異。法律和法規的變化、補償執行活動以及租户和經營者違反監管規定，都可能對其運營和財務狀況產生重大影響，進而可能對我們產生不利影響，如下所述，並在標題下的第1A項“風險因素”下闡述。醫療保健行業受到嚴格的監管，新的法律或法規、現有法律法規的變化、健康政策、第三方付款人的補償水平、執照的喪失或未能獲得執照可能會對我們的公司造成不利影響，並導致我們的租户無法向我們支付租金。.”

2017年，國會以一票之差廢除了《平價醫療法案》，並大幅削減了對醫療補助計劃的資金。未來可能會出臺新的立法，提出修改，如果不是完全廢除《平價醫療法案》的話。除此之外，商業健康保險和政府贊助的保險(例如聯邦醫療保險和醫療補助)仍有可能發生重大變化。商業和政府付款人可能會繼續對運營商實施更大的折扣和更嚴格的成本控制，方法是降低報銷率和改變支付方法、折扣收費結構、醫療保健提供者承擔全部或部分財務風險或其他。轉向不那麼全面的醫療保險覆蓋範圍和增加消費者在醫療支出上的成本分擔可能會對我們某些運營商的流動性、財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響，進而影響他們履行合同義務的能力，包括根據我們的租賃條款支付租金和以其他方式遵守我們的條款。
以下是對某些法律法規的討論，這些法律法規一般適用於我們的運營商，在某些情況下也適用於我們。

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醫療保健立法

醫療改革法。2010年3月23日，總裁·奧巴馬簽署了2010年患者保護和平價醫療法案(“平價醫療法案”)和2010年醫療保健和教育和解法案，修訂了“平價醫療法案”(與後來頒佈的其他聯邦醫療法律法規，即“醫療改革法”)。《醫療改革法》包含各種條款，可能會直接影響我們或我們物業的經營者和租户。醫療改革法的一些條款可能會對我們運營商或租户的收入產生積極影響，例如，通過擴大未參保個人的覆蓋範圍，而其他條款可能會對我們運營商或租户的報銷產生負面影響，例如，通過改變某些類型醫療保健設施的市場籃子調整。醫療改革法還加強了某些欺詐和濫用懲罰條款，如果發生一項或多項違反聯邦醫療保健監管法律的情況，這些條款可能適用於我們的運營商和租户。此外，還有一些條款會影響我們以及我們的運營商和租户向我們各自的員工提供的醫療保險。醫療改革法還提供了額外的醫療補助資金，允許各州從2014年開始將醫療補助覆蓋範圍擴大到某些符合經濟條件的個人，並允許各州從2010年4月1日起將醫療補助覆蓋範圍擴大到這些個人，如果滿足某些條件的話。2012年6月28日，美國最高法院維持了醫改法案的個人授權，但部分宣佈擴大醫療補助計劃無效。關於擴大醫療補助計劃的裁決允許各州不參與擴大-並放棄為醫療補助計劃擴大提供資金-而不會失去現有的醫療補助資金。截至2020年12月1日, 12個州已經尋求不採用醫療補助擴大的選項。已有39個州和哥倫比亞特區採用了這一擴大措施。各州參與擴大醫療補助計劃可能會產生雙重效果，即通過新患者增加租户的收入，但也可能使州政府預算進一步緊張。雖然聯邦政府從2014年到2016年支付了大約100%的額外成本，但現在預計各州將支付部分額外成本。

醫療改革法面臨的挑戰以及特朗普政府可能廢除和/或進一步改革。自醫改法頒佈以來，曾有多次試圖通過立法行動和法律挑戰來廢除或修改醫改法，包括提交給美國最高法院的案件，King訴Burwell案。雖然最高法院在伯威爾雖然我們在2015年6月25日維持了在聯邦促成的醫療保健交易中向個人提供補貼的做法，但最終沒有顯著擾亂醫改法律的實施，因此我們無法預測當前或未來廢除、修訂或挑戰全部或部分醫改法律的有效性的其他努力是否會成功，也無法預測此類廢除、修訂或挑戰將對我們的運營商或租户以及他們履行對我們的義務的能力產生的影響。

2017年，總裁·特朗普和國會試圖廢除和取代《平價醫療法案》，但未獲成功。2017年1月20日，總裁·特朗普發佈了一項行政命令，聲明政府的官方政策是廢除《平價醫療法案》，並指示衞生與公共服務部部長以及根據《平價醫療法案》擁有權力和責任的所有其他執行部門和機構的負責人，除其他事項外，推遲實施或豁免《平價醫療法案》中任何會給任何州造成財政負擔或給個人、家庭、醫療保健提供者、醫療保險公司、患者和其他人帶來成本、費用、税收、罰款或監管負擔的條款。2017年12月22日，《減税和就業法案》(簡稱《税法》)簽署成為法律。《税法》等法案從2019年開始將《平價醫療法案》的個人強制處罰降至零。取消處罰並不能消除獲得醫療保險的要求；然而，如果沒有處罰，就不會有有效的執法。2018年12月14日，德克薩斯州一家聯邦地區法院裁定，《平價醫療法案》的個人強制令違憲。法院還裁定，個人強制令的條款不能與《平價醫療法案》的其餘部分分開，使《平價醫療法案》的其餘部分也無效。2021年1月28日，總裁·拜登正式撤銷了總裁·特朗普關於《平價醫療法案》的行政命令。在一系列上訴之後，美國最高法院審理了德克薩斯州的案件，並於2021年6月駁回了該案件，維持了《平價醫療法案》。儘管現任政府採取了行動，最高法院決定維持《平價醫療法案》, 國會可能會繼續考慮廢除《平價醫療法案》的其他立法，或者廢除和取代《平價醫療法案》的部分或全部內容。

2018年6月21日，美國勞工部(DOL)發佈了最終規則，授權創建協會健康計劃(AHP)。這項規定是2017年增加消費者健康保險選擇的行政命令的三個組成部分之一，還創建了短期、有限期限的健康保險和健康報銷安排。2019年3月28日，美國哥倫比亞特區地區法院撤銷了AHP。2019年4月26日，司法部對該決定提出上訴，上訴仍在進行中。
2019年6月24日，總裁·特朗普簽署了《關於提高美國醫療價格和質量透明度的行政命令》，將患者放在首位。該訂單的目的是為患者增加有意義的價格和質量信息的可用性。CMS在其醫療保險醫院門診支付的最終規則中包括，要求醫院
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以一種消費者友好的格式，公佈他們的標準收費以及付款人特定的談判費率。這一要求將於2020年1月1日生效。2019年，AHA和其他醫院集團對DHHS/CMS提起訴訟，以阻止這一價格透明度規則的實施。AHA未能成功挑戰這項於2021年1月1日生效的規則。醫院收費的公開可獲得性可能為患者提供信息，以選擇以醫生辦公室為基礎的護理，而不是在醫院。
我們無法預測特朗普或拜登行政命令的影響，無法預測税法2019年廢除《平價醫療法案》中的個人強制處罰的影響，也無法預測國會未來挑戰或修改該法律的嘗試是否會成功。此外，我們無法預測《平價醫療法案》可能會如何通過立法或司法程序進行修改或修改，以及任何此類修改可能如何影響我們的租户的運營或這項法律對我們的淨影響。如果我們的經營者和租户的運營、現金流或財務狀況因法律的任何廢除或修改而受到重大不利影響，我們的收入和運營也可能受到重大不利影響。

沒有驚喜法案。自2022年1月1日起，設施和提供商必須遵守不意外法案(NSA)要求的幾項新政策。具體地説，NSA禁止對：(I)由網絡外提供商提供的緊急服務；以及(Ii)由網絡外提供商在網絡內設施處提供的非緊急(例如，預定的)服務進行“餘額計費”。對於這種網絡外服務，禁止健康計劃收取比網絡內提供者提供服務時適用的金額更高的費用分攤金額(即共同支付、共同保險或免賠額)。NSA允許患者在某些情況下放棄其餘額賬單和費用分擔保護，但這要求網絡外提供者遵守該法案下的患者通知和同意要求，不適用於大多數輔助醫生服務(例如，急診、放射科、麻醉科、病理學、新生兒科，以及由住院醫生、助理外科醫生和重症醫生提供的服務)。為了遵守餘額賬單和患者分擔費用保護的目的，根據NSA的定義，“設施”包括醫院、關鍵通道醫院、醫院門診部和門診手術中心。

NSA還要求服務提供者和機構在安排時間或提出要求時，向未參保和自行付費的患者提供預期費用的善意估計(GFE)。衞生與公眾服務部(HHS)已推遲對打算向計劃提交預定項目/服務索賠的參保個人執行GFE要求，直到未來的規則制定發佈。雖然餘額賬單和患者費用分擔要求(如上所述)不適用於獨立的醫生診所，但此類獨立的診所必須符合美國國家安全局的GFE要求。美國國家安全局要求提供者和設施向患者披露他們在法律下的新權利。

根據《國家安全局》的執行條款，衞生與公眾服務部部長可以對醫療服務提供者/醫療機構處以民事罰款，每次違反國家醫療服務管理局的行為，罰款金額不得超過10,000美元，包括：(I)違反國家醫療服務管理局的餘額賬單保護條款(包括所有強制披露和通知)；以及(Ii)在醫療服務提供者/醫療機構未能就違反國家醫療服務管理局的未參保/自費患者的預期費用提供善意估計的情況下。值得注意的是，NSA下的餘額賬單、患者費用分擔保護和GFE要求是適用的州法律下的任何要求之外的要求。我們的許多經營者和租户現在都受到這些法律的約束，其中一些人如果不遵守適用的法律，可能會受到罰款。

欺詐和濫用執法
 
有各種極其複雜的聯邦和州法律和條例來管理保健提供者的關係和安排，並禁止這類提供者的欺詐性和濫用行為。這些法律包括(I)聯邦和州虛假申報法，除其他外，禁止提供者提交虛假申報單或做出虛假陳述，以從聯邦醫療保險、醫療補助或其他聯邦或州醫療保健計劃獲得付款；(Ii)聯邦和州反回扣和費用分割法規，包括聯邦醫療保險和醫療補助反回扣法規，其中禁止支付或收受報酬以誘導轉診或推薦醫療項目或服務，以及2018年《消除恢復法》(EKRA)，這是2018年頒佈的一項全額支付法令，禁止與推薦康復之家的報酬有關的回扣，臨牀治療設施和實驗室；(3)聯邦和州醫生自我推薦法(通常稱為“斯塔克法”)，其中一般禁止醫生轉介給與醫生或直系親屬有經濟關係的實體；(4)聯邦民事罰金法，其中除其他外，禁止對某些保健服務提出虛假或欺詐性索賠；以及(5)聯邦和州隱私法，包括《1996年健康保險可攜帶性和責任法》中所載的隱私和安全規則；其中規定了個人健康信息的隱私和安全。違反醫療保健欺詐和濫用法律的行為將受到民事、刑事和行政制裁，包括懲罰性制裁、罰款、監禁、拒絕醫療保險和醫療補助報銷，以及可能被排除在醫療保險和醫療補助之外, 或其他聯邦或州醫療保健計劃。這些法律由各種聯邦、州和地方機構執行，也可以由私人訴訟人通過聯邦和州虛假索賠法案等方式執行，該法案允許私人訴訟人
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拿來魁擔或“告密者”行為。我們的許多經營者和租户都受到這些法律的約束，其中一些人如果不遵守適用的法律，未來可能會成為政府執法行動的對象。
 
報銷
 
我們許多租户和運營商的收入來源包括政府醫療保健計劃，如聯邦聯邦醫療保險計劃、州醫療補助計劃，以及非政府付款人，如保險付款人、管理式醫療組織(MCO)、健康維護組織(HMO)和責任醫療組織(ACO)。隨着聯邦和州政府將重點放在醫療改革舉措上，以及聯邦政府和許多州面臨巨大的預算赤字，這些付款人降低成本的努力可能會繼續下去，這可能會導致我們的一些租户和運營商提供的某些服務的報銷增長減少或放緩。

我們無法預測未來的國會行動是否會減少醫生的報銷。其他付款人降低醫療成本的努力可能會繼續下去，這可能會導致我們的一些租户提供的某些服務的報銷減少或增長放緩。此外，根據第三方付款人協議可變現的收入在付款人在索賠結算過程中進行審查和追溯性調整後，或作為付款後審計的結果，可能發生變化。例如，付款人可以基於確定某些費用不可報銷或不合理而拒絕報銷請求，因為需要額外的文件，或者因為某些服務不在保險範圍內或醫療上不必要。醫療改革法律和監管改革可能會對政府和私人向醫療保健提供者支付的費用施加進一步限制。在某些情況下，各州已經頒佈或正在考慮頒佈旨在減少醫療補助支出和改變私人醫療保險的措施。此外，如果我們的任何租户不遵守各種法律法規，可能會導致多付款項，從而產生償還義務，並危及他們繼續參加Medicare、Medicaid和其他政府資助的付款計劃的能力。如果我們的租户不遵守這些法律和法規，他們的財務影響可能會限制他們向我們支付租金的能力。
 
醫療服務許可證和需要證明
 
我們投資組合中的某些醫療保健設施受到廣泛的聯邦、州和地方許可證、認證和檢查法律和法規的約束。此外，配發毒品、經營藥房和實驗室、處理放射性材料和操作設備都需要各種許可證和許可證。許多州要求某些醫療保健提供者獲得需要證明，這要求建造、擴建、購買某些資本設備和關閉某些保健設施必須事先獲得批准。與州需要證法相關的審批過程可能會影響我們的一些租户和運營商擴大或改變業務的能力。

新冠肺炎大流行

新冠肺炎救濟。《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法》(2020年)和《冠狀病毒應對和綜合撥款法》(2021年)為衞生保健提供者提供了經濟援助。CAA通過增加新的階段、新的分配和新的指導來解決與新冠肺炎大流行持續相關的問題，從而繼續實施其中的許多計劃。通過CARE法案，聯邦政府授權通過公共衞生和社會服務緊急基金(“提供者救濟基金”或“PRF”)分配1750億美元的付款。CAA又為PRF計劃增加了30億美元的資金。政府已將減貧基金分成若干部分進行分配，包括(I)向聯邦醫療保險提供者進行500億美元的第一階段一般分配；(Ii)向醫療補助提供者進行180億美元的第二階段一般分配；(Iii)根據新冠肺炎造成的財務損失和費用，進行245億美元的第三階段一般分配；以及(Iv)向高影響地區的醫院和某些其他特定提供者進行約600億美元的定向分配。

公積金支付的款項並非貸款，因此一般無須償還。然而，作為接受分發的一項條件，提供者必須同意某些條款和條件，其中包括，除其他事項外，資金將用於HHS定義的收入損失和與COVID相關的費用，並且提供者不會從新冠肺炎患者那裏收取高於如果醫療服務由網絡內提供者提供則患者本來需要支付的自付款項。PRF付款的接受者必須遵守條款和條件中描述的以及HHS報告指南中規定的報告要求。HHS表示，它將密切監測，並與監察長辦公室一起，審計提供者，以確保接受者遵守PRF計劃的條款和條件，並防止欺詐和濫用。任何故意遺漏、歪曲或偽造向衞生和公眾服務部提供的信息的提供者將受到民事和刑事處罰。不遵守適用的條款和條件是衞生和公眾服務部收回從
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PRF。此外，衞生和公眾服務部表示，在適用的最後期限內沒有用於許可用途的PRF付款必須退還給衞生和公眾服務部。

HHS發佈了對接受提供者救濟基金贈款的提供者的報告要求的多次更新和修訂，最近一次更新是在2021年6月11日。目前的報告要求規定了將減貧戰略基金資金用於許可用途的最後期限，並根據收到減貧戰略基金資金的適用期間規定了此類減貧戰略資金的報告期限。在截至2020年6月30日、2020年12月31日、2021年6月30日和2021年12月31日的六個月期間收到的PRF資金的使用截止日期分別為2021年6月30日、2021年12月31日、2022年6月30日和2022年12月31日，並在每個截止日期後的三個月期間內報告時間段。由於衞生和公眾服務部的指導方針不斷髮生變化和更新，因此，關於公積金基金的報告要求，以及公積金基金必須退還或可能由衞生和公眾服務部根據這些要求退還的程度，仍然存在潛在的不確定性和模稜兩可的領域。

最近，2021年12月10日，國會通過了《保護聯邦醫療保險和美國農民免受自動減支法案》，將2%的聯邦醫療保險自動減支暫停期限延長至2022年4月，然後將支付金額再減少到1%，再延長三個月。該法律還阻止了聯邦醫療保險的法定現收現付削減，佔聯邦醫療保險支付總額的4%，以及從2021年11月起在聯邦醫療保險醫生費用時間表最終規則中敲定的某些費率削減。此外，該法律將推遲臨牀實驗室的支付削減，並推遲原定於2022年1月開始的放射腫瘤學捆綁支付模式的推出。這些變化旨在支持醫生執業的財務可行性，並在持續的公共衞生緊急情況下保持獲得門診護理的機會。

基於關於PRF資金報告的不確定性以及進一步更新HHS指導的潛在影響，我們無法保證任何租户或運營商是否需要取消確認並返還其確認為收入的PRF資金的任何部分，或預測租户或運營商是否有資格在未來獲得任何額外的提供者救濟資金分配，或是否能夠根據HHS報告要求確認該等金額為PRF贈款收入。也沒有關於聯邦醫療保險醫生費用時間表付款的未來以及計劃減少其下的付款的保證。這些持續的風險將繼續造成我們的租户不支付租金的風險。

疫苗的強制要求。2021年11月4日，CMS發佈了其臨時最終規則，要求在聯邦醫療保險和醫療補助參與機構工作的個人以及在某些其他涉及與患者面對面互動的環境中工作的個人接種新冠肺炎疫苗。同一天，美國職業安全與健康管理局(OSHA)發佈了新的緊急臨時標準(ETS)，要求擁有100名或以上員工的公司強制員工接種疫苗。

2022年1月13日，最高法院就CMS疫苗強制規則和OSHA疫苗或測試規則做出了兩項裁決。簡而言之，法院在其意見中裁定，不禁止CMS執行其IFR。在另一份意見中，最高法院認為，OSHA不得執行或實施其疫苗或ETS。

這些快速變化(有時相互衝突)的監管要求和法院裁決可能會給醫療保健提供者帶來法律和運營挑戰，包括我們的租户，這些租户是醫院、手術中心和某些醫生診所，並可能加劇現有的人員配置挑戰，導致臨時或合同工成本增加，以及潛在的業務中斷，任何這些都可能對我們的租户支付租金的能力產生不利影響。

可用信息
 
我們的網站地址是Www.docreit.com。我們在以電子方式向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”或“美國證券交易委員會”)以電子方式存檔或提供有關材料後，在合理可行的範圍內儘快通過網站的投資者關係部分免費提供Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告以及根據1934年證券交易法(經修訂，“交易法”)第13(A)或15(D)節提交或提交的那些報告的修訂版。根據交易法第16(A)節提交的實益所有權報告也可在我們的網站上查閲。這些報告和其他信息也可在以下網址免費獲取：Www.sec.gov.
 
此外，信託董事會已經制定了適用於我們的高級管理人員的商業行為和道德準則，包括我們的總裁和首席執行官、首席財務官、受託人和員工。《商業行為和道德守則》提供了公司合法和合乎道德地開展業務的政策和程序的聲明。《商業行為及道德守則》載於本公司網站的投資者關係部分(Www.docreit.com)，在“公司信息--治理文件”選項卡下。對本條例的任何修訂或豁免
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商業行為和道德準則將在我們的網站上公佈。我們網站上包含的信息不是本Form 10-K年度報告的一部分，也不以引用方式併入本年度報告。

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第1A項。風險因素

彙總風險因素

投資我們的普通股涉及很高的風險。在投資我們的普通股之前，您應該仔細閲讀和考慮以下討論的風險，以及本報告第I部分第1A項“風險因素”中更全面地描述的其他風險。下面總結了購買或擁有我們的證券的最重大風險。其他未知風險也可能影響我們的財務業績和業務運營。我們的業務、財務狀況和/或經營結果可能會受到這些風險的性質和影響的重大不利影響。在這種情況下，我們證券的市場價值可能會受到不利影響，投資者可能會損失部分或全部投資價值。您應該仔細考慮下面描述的風險和不確定性。

與我們的業務相關的風險

•我們的業務和運營以及我們租户的業務和運營已經並可能繼續受到新冠肺炎疫情的不利影響。
•我們的投資組合集中在醫療保健行業，這使得我們總體上依賴於醫療保健行業，與我們的投資分散在不同行業相比，我們在經濟上可能更脆弱。
•負面影響我們開展業務的地理區域的經濟和其他條件可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。
•我們的醫療保健物業和租户面臨競爭，我們可能沒有意識到專注於與護理提供系統戰略一致的醫療保健物業以及通過這種戰略聯合建立的關係所預期的好處。
•我們可能無法成功識別和完善合適的投資收購或投資機會，這可能會阻礙我們的增長，並對我們的業務、財務狀況和運營結果產生負面影響。
•我們已經並可能在未來對發展項目進行投資，這些項目可能不會產生預期的回報，這可能會直接影響我們的經營業績，並減少可用於分配的資金數額。
•與擁有、租賃、開發和運營我們的物業相關的環境合規成本和責任可能會影響我們的運營結果。
•網絡安全事件、攻擊或對我們的信息技術系統或我們的第三方物業管理公司的信息技術系統的其他重大破壞可能會擾亂我們的業務，並導致我們和第三方(包括我們的租户)的機密信息泄露。

與醫療保健行業相關的風險

•醫療保健行業受到嚴格監管，新的法律或法規、現有法律、法規、健康政策或第三方付款人的補償水平的變化、執照的喪失或未能獲得執照可能會對我們的公司產生不利影響，並導致我們的租户無法向我們支付租金。
•醫療法律和法規的變化，包括適用於我們當前和未來租户的政府報銷計劃(如Medicare和報銷費率)的變化，可能會對我們租户的財務狀況以及他們履行對我們的義務的能力產生實質性的不利影響。
•我們的租户和我們的公司都受到欺詐和濫用法律的約束，租户違反這些法律可能會危及租户向我們支付租金的能力。
•新冠肺炎疫情正在影響租户和運營商的運營和財務狀況，未來的運營結果可能會繼續受到負面影響，從而影響他們履行對我們的義務的能力。

與房地產行業相關的風險

•我們的經營業績受到與房地產行業相關的風險的影響，包括空置或我們無法以優惠的條件租賃空間、我們無法向租户收取租金、對某些醫療保健相關物業的需求變化，以及經濟放緩或衰退時期的影響，如最近的美國經濟低迷。
•我們面臨着與惡劣天氣事件和氣候變化的潛在影響相關的風險。
•我們對夾層和定期貸款的投資或發起將面臨與有義務償還貸款的特定財產或實體有關的特定風險，我們的貸款涉及的損失風險將高於以創收物業為抵押的優先貸款。

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與融資相關的風險

•要求我們支付債務的本金和利息可能會使我們沒有足夠的現金來運營我們的財產或支付目前考慮的或符合REIT資格所需的分派，並可能使我們面臨債務義務下的違約風險。
•我們依賴外部資本來源來滿足未來的資本需求，如果我們在獲得此類資本方面遇到困難，我們可能無法進行未來必要的收購，以發展我們的業務或履行即將到期的債務。

與我們的投資組合和結構相關的風險

•如果關鍵人員終止受僱於我們，或者如果我們不能成功地將新人員整合到我們的運營中，我們的業務可能會受到損害。
•我們未能在任何課税年度符合資格並維持我們作為REIT的資格，將會導致不利的税務後果，從而大幅減少可供分配給我們股東的資金。
•馬裏蘭州法律、信託聲明和經營合夥企業的合夥協議的某些條款對我們的實益權益流通股的可轉讓性進行了限制和限制，這可能會延遲、阻止或阻止我們公司的交易或控制權變更。

與我們作為房地產投資信託基金的資格和運作有關的風險

•如果我們在任何納税年度不符合REIT的資格，我們將面臨嚴重的税收後果，這將大幅減少可用於分配給我們股東的資金。
•遵守REIT的要求可能會導致我們放棄其他有吸引力的機會或清算其他有吸引力的投資。
 
與我們的業務相關的風險

我們的業務和運營已經並可能繼續受到新型冠狀病毒及其變種的全球爆發的不利影響，包括Delta變種、奧密克戎變種和可能出現的任何其他變種(“新冠肺炎大流行”)，並可能受到其他大流行疾病爆發的不利影響。

新冠肺炎大流行和防止其蔓延的措施已經並可能繼續對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響，任何其他全球大流行疾病的爆發都可能產生這種影響。新冠肺炎疫情對公司的業務、財務狀況和經營結果(包括流動性、資本和融資資源)的影響程度將取決於許多公司無法預測的不斷變化的情況。

新冠肺炎大流行對區域和全球經濟和金融市場造成了實質性不利影響。疫情的影響一直在迅速演變，隨着美國繼續發現新冠肺炎和新的變種病例，政府當局，包括許多州和城市 我們直接或通過合資企業擁有財產的地方，我們有開發項目的地方，以及我們的主要營業地所在的地方，都採取了措施防止其傳播，包括隔離、社會距離命令、口罩命令、疫苗命令和旅行限制。此外，由於新的變種導致新冠肺炎案件增加，一些州已經實施了限制和強制執行。例如，最近該國某些地區新冠肺炎案件的增加已經或可能導致州和地方政府實施額外的議定書或限制。我們無法預測其他州和城市是否會實施類似的限制或計劃，現有的限制和計劃將於何時到期，是否會施加額外的限制或計劃，或者未來是否會施加這些或其他限制或計劃，以及任何此類限制或計劃對我們業務的影響。新冠肺炎疫情造成的不利經濟狀況，特別是我們運營的地理區域(尤其是德克薩斯州和佐治亞州)的任何低迷，或整個醫療行業的任何低迷，都可能會降低我們的入住率，在某些情況下，已經要求我們同意租金優惠。在某些情況下，我們已經重組了一些“租户”的長期租金義務，可能無法按照對我們有利的條款這樣做。

此外，我們的某些租户已經能夠根據CARE法案、CAA或其他政府援助計劃獲得刺激資金。關於美國國會或州政府當局是否會通過進一步的法律，提供額外的刺激、資金或救濟，我們存在很大的不確定性，我們無法預測是否會頒佈額外的刺激措施，我們的租户是否有資格或將申請任何此類資金，如果有的話，這些資金是否可以被租户用於支付租金，或者可能影響或限制我們的租户未來的經營，和/或資金是否足以支付租户的租金和對我們的其他義務。不能保證總金額
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根據這些計劃，我們的租户可能會獲得財務和其他類型的援助，我們無法預測未來任何此類立法對我們的租户運營的影響。此外，我們無法評估新冠肺炎疫情對我們的租户，進而對我們造成的潛在負面影響將在多大程度上被任何政府援助計劃下獲得的金額或好處所抵消。我們的租户如果無法獲得任何此類資金，可能會影響他們向我們支付租金或其他債務的能力，這可能會對我們的業務、財務狀況和運營業績產生重大不利影響。

考慮到健康和安全問題，我們的某些員工目前在遠程工作，而其他許多員工則採用混合時間表，每週有一定比例的時間在辦公室，其餘的人在家裏工作。遠程工作安排期間的影響，可能會增加對涉及我們或我們的第三方經理的網絡安全漏洞或事件的脆弱性，這可能會擾亂我們的業務，危及我們的機密信息以及我們租户和其他第三方的機密信息，損害我們的聲譽，並使我們面臨責任索賠或監管處罰，所有這些都可能對我們的業務、財務狀況和運營結果產生不利影響。此外，我們依賴物業經理的表現來有效管理我們的某些物業和房地產資產。遠程工作安排和新冠肺炎疫情的其他影響可能會削弱我們的物業經理有效管理我們物業的能力，這也可能對我們的業務和運營結果產生不利影響。

新冠肺炎疫情或未來的疫情也可能對我們成功運營業務的能力、我們的財務狀況、我們的運營結果以及我們向股東分配產品的能力產生實質性的不利影響，其中包括其他因素：

•由於政府或租户的行動，我們的一個或多個物業完全或部分關閉，或出現其他運營問題；
•影響我們“租户”業務的經濟活動減少，包括暫停或減少可以推遲的選擇性內科或外科手術，這可能會對我們的租户的財務狀況和流動資金產生重大不利影響，並可能導致我們的一個或多個租户無法全額或根本無法向我們支付租金，或以其他方式尋求租金優惠或修改他們在租約下的貨幣義務；
•在租户違約或租約不續約的情況下，很難找到合適的替代租户，特別是對於我們在較小市場的物業；
•經濟活動減少，可能導致經濟衰退或其他可能對房地產業產生負面影響的長期不利經濟狀況，導致對房地產的需求下降，這可能會影響我們未來出售任何房產的盈利能力，或者根本沒有；
•商業活動和對房地產交易的需求普遍下降，這已經並可能繼續影響我們購買更多物業的能力；
•我們普通股的市場價格下跌，這可能對我們進入股權資本市場的能力產生不利影響，並要求我們試圖依靠債務融資來滿足我們的資本需求，而債務融資可能無法以可接受的條件提供，或者根本無法獲得；
•我們可能獲得的任何債務融資都可能增加我們的槓桿率，這可能使我們與負債較少的競爭對手相比處於競爭劣勢，並可能使我們與以更優惠的條件舉債的競爭對手相比處於競爭劣勢；
•任何無法遵守我們債務協議下的契約，這可能導致適用債務協議下的違約，並可能觸發其他債務項下的交叉違約，這可能導致我們的債務加速，導致我們的信用評級下調，或對我們產生額外債務的能力產生負面影響；
•我們有形或無形資產的任何減值，可能會因經濟狀況轉弱或其中一處物業的租户未能支付租金而入賬；以及
•對我們人員健康的潛在負面影響，特別是如果他們中的相當一部分受到影響，可能會削弱我們履行關鍵職能的能力，並可能導致我們的業務運營中斷。

新冠肺炎大流行對我們和我們租户的影響程度將取決於未來的發展，這些發展高度不確定，也無法預測，包括大流行的範圍、嚴重程度和持續時間，包括是否有額外的浪潮或其他額外的時期增加新冠肺炎病例，Delta變種和奧密克戎變種的進一步傳播，或者其他可能使疫苗無效或效果降低的新的或更具傳染性的變種的出現，以及疫苗的可用性和有效性以及個人接種疫苗或以其他方式遵守各種規定的意願。為控制疫情或減輕其影響而採取的行動，包括強制關閉、就地避難所或與社會保持距離的措施、口罩措施、旅行限制或檢疫任務，以及大流行病和遏制措施的直接和間接經濟影響等。這種情況的快速發展和流動性使我們無法預測新冠肺炎大流行的全面不利影響。如果我們無法應對和管理這些事件的影響，我們的
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業務、財務狀況和經營結果，包括流動性、資本和融資資源，可能會繼續受到不利影響。

我們的房地產投資集中在醫療保健物業，醫療保健行業的任何低迷都可能對我們的業務產生實質性影響。

我們收購、擁有、管理、運營和有選擇地開發主要出租給醫生、醫院和醫療保健提供系統的物業。我們將投資集中在房地產上，並進一步將投資集中在醫療保健部門，都會受到固有風險的影響。這些風險造成的任何不利影響都可能比我們分散醫療保健資產以外的投資更明顯。鑑於我們集中在這一領域，我們的租户基礎尤其集中，總體上依賴於醫療保健行業，任何行業的低迷都可能對我們的租户支付租金的能力以及我們維持當前租金和入住率的能力產生不利影響。如果我們的租户中有很大一部分在特定的醫療領域執業或依賴特定的醫療保健提供系統，我們的租户組合可能會變得更加集中。因此，醫療保健行業的普遍下滑，或特別是醫療保健相關設施的下滑，可能會對我們的業務、財務狀況和經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生不利影響。
 
對我們開展業務的地理區域產生負面影響的經濟和其他條件，特別是德克薩斯州，以及我們收入的更大比例所在的其他地區，可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。

我們的經營業績取決於我們維持和提高酒店入住率和租金的能力。我們經營的地理市場中的不利經濟或其他條件，包括經濟放緩或衰退時期、行業放緩、通貨緊縮時期、企業搬遷、人口結構變化、流行病、颶風、龍捲風、洪水、氣候變化的影響、地震和其他自然災害、火災、恐怖行為、內亂或戰爭行為，以及其他可能導致未投保或保險不足的損失的人為災難，以及税收、房地產、分區和其他法律法規的變化，可能會降低我們的入住率，限制我們提高租金或要求我們提供租金優惠的能力。
 
截至2021年12月31日，我們約190萬平方英尺的可出租總面積和4780萬美元的綜合年化基本租金來自德克薩斯州的物業(佔我們可出租總面積的12.0%和我們綜合年化基本租金總額的13.5%)。由於地理上的集中，我們特別容易受到德克薩斯州經濟低迷或當地房地產市場狀況其他變化的影響。德克薩斯州當前支付計劃或監管、經濟、環境或競爭條件的任何實質性變化都可能對我們的整體業務結果產生不成比例的影響。如果我們開展業務的任何市場、我們的業務、財務狀況和經營結果發生負面的經濟或其他變化，我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格可能會受到不利影響。

我們的戰略之一是通過追求與我們的投資理念和戰略一致的校外物業，利用不斷變化的消費者偏好和其他人口統計和市場趨勢。我們可能無法成功地確定和收購符合我們的投資標準的合適的校外物業，或者我們能夠以令人滿意的條款收購。此外，如果這種偏好和趨勢不繼續下去，這些校外物業可能無法產生預期的好處或收取與我們校園內附屬物業相同的租金，我們可能無法以我們可以接受的條款租賃此類物業，或者根本無法租賃此類物業。如果我們不能成功地收購、租賃和運營這些校外物業，我們的業務、財務狀況和運營結果可能會受到不利影響。

我們已經並可能在未來對合資企業進行投資，這可能會因我們缺乏決策權、我們對合資夥伴的財務狀況的依賴、我們與我們的合資夥伴之間可能產生的任何糾紛以及我們因合資夥伴的行動而面臨的潛在損失而受到不利影響。

我們已經並可能在未來通過合夥企業、合資企業或其他實體與第三方共同投資，獲得物業、合夥企業、合資企業或其他實體的非控股權益或分擔管理事務的責任。合資企業通常涉及我們全資擁有的物業不存在的風險，包括以下風險：

•我們的合資夥伴可能會做出我們不同意或不符合我們最佳利益的決定；
•我們可能會被阻止採取受到合資夥伴反對的行動；
•我們將合資企業的權益轉讓給第三方的能力可能會受到限制；
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•我們的合資夥伴可能破產或無法支付其所需出資份額，這可能會推遲與醫療保健有關的設施的建設或發展，或增加我們對合資企業的財務承諾；
•我們的合資夥伴可能在醫療保健相關設施或合資企業方面有經濟或商業利益或目標，與我們的商業利益和目標不一致，這可能會增加有關醫療保健相關設施的所有權、管理或處置的糾紛的可能性，或者合資企業可能會與我們爭奪財產收購；
•我們可能會與我們的合資夥伴就影響醫療保健相關設施或合資企業的決定發生糾紛，這可能會導致訴訟或仲裁，從而增加我們的費用，分散我們的高級管理人員和/或受託人的注意力，使他們無法將時間和精力集中在我們的業務上，並可能擾亂醫療保健相關設施的日常運營；
•我們可能會因合資夥伴對我們的合資投資的行為而蒙受損失；以及
•出於税務目的，我們的合資夥伴的結構可能與我們不同，這可能會對我們的REIT地位造成利益衝突和風險。

合資投資涉及其他所有權方式可能不存在的風險。除上述風險外，我們的合作伙伴可能會違反我們的指示或要求採取行動或拒絕同意。在未來，在某些情況下，我們或我們的合作伙伴可能有權觸發買賣安排，這可能導致我們在我們本來不會發起此類交易的時候出售我們的權益或獲得我們合作伙伴的權益。如果我們沒有足夠的現金、可用的借款能力或其他資本資源，我們獲得合作伙伴利益的能力可能會受到限制。在這種情況下，我們可能被迫出售我們在合資企業中的權益，而我們本來希望保留它。合資企業可能需要我們與合作伙伴分享決策權，這可能會限制我們控制合資企業財產的能力。即使我們擁有控股權，某些重大決策也可能需要合作伙伴的批准，例如物業的出售、收購或融資。

我們的醫療保健物業和租户面臨來自附近醫院和其他醫療保健物業的競爭，我們可能沒有意識到專注於與醫療保健提供系統戰略一致的醫療保健物業以及通過這種戰略聯合建立的關係所預期的好處。此外，我們可能無法與現有和未來的醫院和醫療保健提供系統客户保持或擴大我們的關係。

作為我們業務戰略的一部分，我們專注於與醫療保健提供系統戰略一致的醫療保健物業，方法是：(I)尋求收購、擁有、管理和開發位於醫療園區的醫療保健物業，其中基礎土地由醫療保健提供系統擁有或由我們擁有；或(Ii)尋求通過租賃或其他安排收購、擁有、管理和開發位於醫療保健提供系統附近或與醫療保健提供系統戰略一致的醫療物業。我們可能沒有意識到這些戰略關係帶來的預期好處，例如與沒有戰略一致的醫療保健物業相比，租金上漲和租户週轉率降低。此外，建立一個戰略一致的醫療保健物業組合並不能確保任何特定物業的成功。相關的醫療保健提供系統可能不會成功，我們為我們的醫療保健屬性尋求的戰略聯盟可能會瓦解，我們可能無法成功地取代它們。此外，我們的醫療保健物業、與我們的醫療保健物業保持戰略一致的相關醫療保健交付系統，以及我們的租户可能無法與附近的醫院、醫療診所、其他提供類似服務的醫療保健物業、藥房和其他零售商(如CVS、沃爾瑪、沃爾格林等)競爭，這些零售商可能會啟動或擴大醫療診所的運營和服務，以與我們的租户競爭. 如果與我們保持戰略一致的醫療保健提供系統無法成功競爭，我們的任何財產都可能受到實質性的不利影響。如果我們沒有意識到我們從我們的業務戰略和我們的戰略聯盟中預期的好處消失，並且我們沒有成功地取代它們，我們的聲譽、業務、財務業績和前景可能會受到不利影響。

我們業務的成功在很大程度上取決於我們目前和未來與醫院和醫療保健提供系統客户的關係。我們投入了大量的時間來發展、維護和響應這些關係，我們的關係幫助我們獲得了收購和開發機會，以及與新客户和現有客户的其他諮詢、物業管理和項目。如果我們與醫院或醫療系統客户的關係惡化，如果利益衝突或競業禁止安排阻止我們擴大這些關係，或者如果我們的物業之一所在的園區所在或其附近的醫院未能或無法履行其財務義務，我們租户的業務可能會受到不利影響，我們獲得新的收購和開發機會或其他諮詢、物業管理和醫院項目管理項目的能力可能會受到不利影響，我們在行業內的專業聲譽可能會受到損害。

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租户未能、無能力或不願意支付租金或租約下的其他款項可能會對我們的財務業績造成重大不利影響；如果租户違約或我們的租約不續期，我們可能難以找到合適的替代租户，尤其是我們位於較小市場的物業。

我們的醫療保健物業組合出租給醫生、醫院、醫療保健提供系統和其他醫療保健提供者，我們的收入取決於我們租户的財務實力。我們不能保證我們的租户將擁有足夠的資產、收入和融資渠道，使他們能夠履行他們對我們的各自義務，而我們的租户如果不能、沒有能力或不願意這樣做，可能會對我們的財務業績產生不利影響。

我們無法預測我們的租户是否會續簽或延長現有租約的現有期限。我們幾乎所有的物業都是有多年租約的。截至2021年12月31日，我們綜合物業中佔租賃平方英尺3.8%和5.2%的租約將分別於2022年和2023年到期，佔租賃平方英尺0.3%的租約截至2021年12月31日已到期。如果我們的任何租約沒有續簽或續期，或者如果租户根據租約條款違約或資不抵債，我們將嘗試將這些空間或物業轉租給其他租户或新租户。如不續期，我們一般會在租期屆滿前發出通知，安排重新出租或重新安置空間或物業，而我們的租户須繼續履行未續期租約項下的所有責任(包括支付所有租金金額)，直至租期屆滿為止。然而，在租賃期限屆滿後，或如果我們行使權利更換違約的租户，當我們重新出租或重新安置合適的替換租户時，相關物業的租金可能會下降或完全停止。我們也可能無法及時找到合適的替代租户，或以與現有租約一樣有利的條款與新租户簽訂租約，或者根本不能，我們可能被要求為某些費用和義務(例如，房地產税、債務成本和維護費用)提供資金，以在我們的物業被重新出租或搬遷時保持或提高其價值，並避免對其施加留置權。我們重新出租或重新定位我們的物業或物業內的空間給合適的租户的能力可能會因國家許可、破產管理而顯著延遲或受到限制, 需要證明或其他法律，以及醫療保險和醫療補助所有權變更規則。我們還可能產生與任何許可、接管或所有權變更程序相關的大量額外費用。此外，我們尋找合適的替代租户的能力可能會因專門的醫療保健用途或合同對物業用途的限制而受到影響，我們可能需要花費大量資金將物業調整為其他用途。任何該等延誤、限制及開支可能會對我們收取租金、取得租賃物業的佔有權或以其他方式就租户違約行使補救的能力造成不利影響，並可能對我們造成重大不利影響或導致我們就物業計提減值費用。
 
所有這些風險在較小的市場可能會更大，潛在的替代租户可能會更少，這使得更換租户變得更加困難，特別是對於專門的空間，比如位於我們物業內的醫院或門診治療設施，可能會對我們產生實質性的不利影響。

如果Commonspirity Health或我們的一個或多個與Commonspirity Health關聯的租户的業務、財務狀況或運營結果遭受或受到不利影響，可能會對我們的業務、財務狀況或運營結果產生重大不利影響。

截至2021年12月31日，與Commonspirity Health(“Commonspirity”)有關聯的租户約佔我們綜合年化基本租金總額的14.7%。儘管Commonspirity既不是相關租賃協議的當事人，也不是相關租賃協議的擔保人，但它控制着我們與Commonspirity租户簽訂的主租賃協議的每一家子公司和附屬公司。鑑於這種控制，如果Commonspirity的業務、財務狀況或運營結果受到影響或受到不利影響，可能會對其為其控制的子公司和聯營公司提供任何財務或運營支持的能力產生不利影響，這可能會對一個或多個Commonspirity關聯租户向我們支付租金的能力產生不利影響。此外，如果Commonspirity導致其子公司或聯營公司終止其任何租賃，騰出租賃的物業，或合併、縮小規模或將其業務從我們的任何物業搬遷，或者如果子公司和聯營公司不遵守租賃物業和運營所受的醫療保健法規，我們可能會被要求為任何受影響的租賃物業尋找其他承租人，並且Commonspirity的子公司和關聯公司可能會減少或停止支付租金。此外，如果Commonspirity的業務、財務狀況或經營業績受到影響或其信用評級被下調，可能會導致投資者對我們向Commonspirity關聯租户收取租金的能力失去信心，並可能導致我們的股價下跌。此外，無法保證Commonspirity的子公司和附屬公司將擁有足夠的資產、收入, 以及獲得融資，以使它們能夠履行其租賃協議規定的付款義務。任何該等附屬公司及聯屬公司無力履行其租金義務，可能會對我們的業務、財務狀況或經營業績造成重大不利影響，包括我們向股東支付股息以維持我們作為房地產投資信託基金地位所需的能力。Commonspirity的子公司和附屬公司無法履行其租賃協議下的其他義務，如繳納税款、保險和水電費，可能會對租賃物業的狀況以及我們的業務、財務和財務產生重大不利影響
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位置和運營結果。由於這些原因，如果Commonspirity的業務、財務狀況或經營結果受到重大不利影響，我們的業務、財務狀況或經營結果也可能受到重大不利影響。

我們可能無法成功識別和完成場外收購和其他合適的收購或投資機會，這可能會阻礙我們的增長，並對我們的業務、財務狀況和運營結果產生不利影響。
 
我們增長戰略的一個重要組成部分是在業主廣泛銷售之前收購“場外”物業。在市場外收購的設施通常對我們購買者更具吸引力，因為沒有正式的營銷流程，這可能會導致更高的價格或其他不具吸引力的條款。如果我們未來不能獲得場外交易流，我們以有吸引力的價格定位和收購設施的能力可能會受到不利影響。我們預計將與許多其他從事房地產投資活動的實體競爭醫療保健物業的收購，包括國家、地區和地方運營商、醫療保健相關房地產的收購者和開發商，以及其他投資者，如私募股權公司，其中一些公司可能比我們擁有更多的財力和更低的資金成本。與醫療保健相關的房地產的競爭增加了我們必須為醫療保健物業或我們尋求收購的其他資產支付的價格，我們的競爭對手可能會成功收購這些物業或資產本身。此外，我們的潛在收購目標可能會發現我們的競爭對手更具吸引力，因為他們可能擁有更多的資源，可能願意為物業支付更高的價格，或者可能有更兼容的經營理念。特別是，以醫療保健物業為目標的較大規模的REITs可能享有顯著的競爭優勢，這些優勢包括較低的資金成本、更高的運營效率、更多的人員和市場滲透率以及對市場的熟悉。此外, 爭奪合適投資物業的實體數量和資金數額可能會增加。競爭加劇增加了對這些資產的需求，因此提高了為它們支付的價格。醫療保健物業或其他資產的較高價格可能會對我們的投資回報產生不利影響。

我們已經並可能在未來對發展項目進行投資，這些項目可能不會產生預期的回報，這可能會直接影響我們的經營業績，並減少可用於分配的資金數額。

我們增長戰略的一個組成部分是探索發展機會，其中一些機會可能通過戰略合資企業出現。在決定是否對某一特定開發項目進行投資時，我們會對該物業的預期未來表現做出某些假設。在我們完善發展機遇的程度上，我們在這些項目上的投資將面臨以下風險：

•我們可能無法以優惠條件或根本不能獲得發展項目融資；
•不能按期或者在預算內完成開發項目的；
•我們可能會在獲得或無法獲得所有必要的分區、土地使用、建築、佔用、環境和其他政府許可和授權方面遇到延誤，或者低估了將物業開發到市場標準所需的成本；
•開發或建設延遲可能使租户有權終止施工前租約，或導致我們產生額外費用；
•建築材料或勞動力價格的波動可能會增加我們的開發成本；
•醫院或衞生系統可以在發展時間表方面保持重要的決策權；
•我們可能會錯誤地預測與新地理區域的發展相關的風險；
•租户不得按預計數量或租金水平租賃空間；
•發展項目落成前的需求可能會下降，包括來自其他發展項目的競爭；以及
•新開發物業的租金和租金可能會根據我們無法控制的因素而波動，包括市場和經濟狀況。

如果我們對開發項目的投資由於任何原因，包括上述原因、我們的業務、財務狀況和經營結果而沒有產生預期的回報，我們向股東分配的能力和我們普通股的交易價格可能會受到不利影響。

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我們現有的一些物業是，我們未來收購的物業可能會受到固定租賃條款的土地租賃、使用限制、土地出租人保留的權利以及與競爭對手做生意的限制。

截至2021年12月31日，我們的97處綜合物業，約佔我們總可租賃平方英尺的51.1%，佔我們基於租金支付的年化收入的50.3%，受包含某些固定租賃條款和土地出租人保留的使用限制和權利的土地租賃的約束。作為土地租約的承租人，我們有可能在初始租期和土地租約的任何延期條款到期時失去財產，或由於我們違反土地租約而提前終止土地租約。我們的土地租賃通常包括限制我們將空間出租給競爭對手和其他租户的能力，這些租户與擁有暴徒背後土地的醫院或衞生系統的工作人員無關，並限制我們的租户在暴徒中進行的醫療程序的類型。我們的土地租賃還包括擁有基礎土地的醫院或醫療系統保留的權利，如購買權和與物業銷售有關的第一要約和優先購買權。我們的土地租約也限制了我們將房產出售給競爭對手，通常是在一定的地理限制內。

如果我們被要求接受比預期更低的租金，或者如果我們被要求承擔鉅額資本支出來吸引新租户，那麼我們的業務和運營結果可能會受到影響。

如果我們被要求以低於預期的租金租賃或轉租我們的暴徒空間，包括自動扶梯的年租金，我們的增長可能會受到阻礙。我們可能無法以對我們有利或根本不有利的條款出租或轉租空間。此外，我們可能需要承擔鉅額資本支出，以翻新或重新配置空間，以吸引新租户。如果我們不能迅速租賃或轉租我們的暴徒空間，如果此類租賃或轉租的費率顯著低於預期，或者如果我們被要求承擔與租賃或轉租我們的暴徒空間相關的重大資本支出，我們的業務、財務狀況和運營結果，我們向股東分配的能力，以及我們普通股的市場價格可能會受到不利影響。

未投保的損失或超出我們保險覆蓋範圍的損失可能會對我們的財務狀況和現金流產生不利影響。

我們維護，並要求我們的租户、物業經理和供應商在適當、可取或必要時維護與我們的物業有關的全面責任財產(包括認為必要或我們的貸款人要求的火災、洪水、地震、風災)、擴大保險範圍、建築商風險、污染、業務中斷和租金損失保險。然而，某些類型的損失可能不能投保，也可能不能在經濟上投保，例如流行病和其他傳染病、騷亂、戰爭行為或恐怖主義造成的損失。如果發生未投保的損失，我們可能會失去對醫療保健相關設施的投資以及預期利潤和現金流。如果任何此類損失已投保，在保險公司有義務賠償我們的損失之前，我們可能需要為任何索賠支付一筆可觀的免賠額，否則損失金額可能超過我們對損失的承保範圍。此外，未來的貸款人可能需要這種保險，而我們未能獲得這種保險可能會構成貸款協議下的違約。我們可能決定不為我們的部分或全部財產投保，這在我們的行業中被認為是慣常的水平，這將使我們面臨更大的損失風險。因此，我們的業務、財務狀況和經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格可能會受到不利影響。

與擁有、租賃、開發和運營我們的物業相關的環境合規成本和責任可能會影響我們的運營結果。

根據各種美國聯邦、州和地方法律、條例和法規，房地產的現任和前任所有者和租户可能連帶承擔調查、補救和監測此類房產上或其中的某些危險物質或其他受管制材料的費用。除這些費用外，產生泄漏的財產的過去或現在的所有者或租户可能對此類泄漏造成的任何人身傷害或財產損害負責，包括未經授權將含石棉材料和其他危險物質泄漏到空氣中，以及此類泄漏對自然資源或環境造成的任何損害。這些環境法往往規定這種責任，而不考慮現任或以前的所有人或承租人是否知道或對這種物質或材料的存在或釋放負有責任。此外，危險物質或材料的釋放，或未能適當補救這些物質或材料，可能會對業主或租户出租、出售、開發或出租此類財產或以此類財產作為抵押品借款的能力產生不利影響。運輸或安排處置或處理危險物質或其他受管制材料的人可承擔在處置或處理設施移除或補救這類物質的費用，無論該設施是否由該人擁有或經營。
 
某些環境法規定不動產所有人和租户在管理危險物質和其他受管制材料方面負有遵守義務。例如，環境法支配着管理
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以及去除含石棉的材料和含鉛塗料。此外，遵守新的法律或法規或對現有法律進行更嚴格的解釋可能需要我們招致鉅額支出。例如，擬議的應對氣候變化的立法可能會導致資本支出增加，以提高我們現有物業的能效和彈性。. 不遵守這些法律可能會受到懲罰或其他制裁。如果我們因遵守這些環境法律而產生鉅額成本或根據這些法律我們被追究責任，我們的業務、財務狀況和經營結果、我們向股東分配的能力以及我們普通股的市場價格可能會受到不利影響。
 
我們可能無法進行分配，這可能導致我們普通股的市場價格下降。

我們幾乎所有的資產都是通過運營合夥企業持有的，運營合夥企業通過子公司持有其幾乎所有的財產和資產。我們經營合夥公司的現金流依賴於其子公司向其分配的現金，而信託公司的幾乎所有現金流又依賴於經營合夥公司向其分配的現金。我們每一家直接及間接附屬公司的債權人均有權在該附屬公司向其股權持有人作出分派前，於到期及應付時向其支付該附屬公司的債務。因此，我們的運營合夥公司向包括信託在內的運營單位持有人進行分配的能力，取決於其子公司首先履行其對債權人的義務，然後向運營合夥公司進行分配的能力。最後，信託公司向普通股持有者支付股息的能力取決於我們的經營合夥企業首先履行其對債權人的義務，然後向信託公司進行分配的能力。
    
雖然我們預計將定期向普通股持有人進行季度分配，但如果我們的業務沒有足夠的現金可用於分配，我們可能不得不從營運資金中為分配提供資金，借入資金為此類分配提供資金，或減少此類分配的金額。在一定程度上，我們借錢為分配提供資金，我們未來的利息成本將增加，從而減少我們的收益和可用於分配的現金，否則它們將是。如果我們資產產生的可用於分配的現金少於預期，或者如果此類可用於分配的現金在未來期間從預期水平下降，我們無法進行分配可能會導致我們普通股的市場價格下降。所有分配均由我們的董事會酌情決定。任何無法進行分配或在未來以預期水平進行分配的情況，都可能導致我們普通股的市場價格下降。

網絡安全事件可能會擾亂我們的業務，並導致機密信息的泄露。
 
我們的業務面臨網絡安全攻擊或涉及我們、我們的暴徒、我們的租户或任何第三方物業經理的公司信息技術系統的其他重大中斷的風險，包括試圖未經授權訪問我們的機密數據，以及其他電子安全漏洞，包括人為錯誤或技術故障造成的漏洞。網絡安全事件和網絡攻擊在全球範圍內以更頻繁和更嚴重的水平發生，並可能在未來繼續增加頻率。由於我們的租户更多地使用遠程醫療服務，這些網絡安全風險可能會增加。這類網絡攻擊的範圍從個人試圖未經授權進入我們的信息技術系統到更復雜的安全威脅。過去，我們經歷過網絡安全入侵，到目前為止還沒有對我們的運營產生實質性影響，但不能保證未來的任何入侵或中斷都不會對我們的業務、財務狀況或運營產生實質性的不利影響。雖然我們採取了許多措施來預防、檢測和緩解這些威脅，但不能保證這些努力在防止網絡攻擊方面會成功。即使是受到良好保護的信息技術系統也仍然脆弱，因為此類未遂攻擊中使用的技術不斷髮展，在某些情況下被設計為不被檢測到，也可能不被檢測到。因此，我們可能無法預見這些技術，也無法實施足夠的安全屏障或其他預防措施，因此我們不可能完全降低這一風險。

此外，我們依賴第三方物業管理公司來管理我們的某些物業和房地產資產。我們面臨與影響此類第三方物業管理公司的網絡安全攻擊或入侵相關的風險。對任何此類第三方的網絡安全攻擊或安全漏洞可能被視為網絡安全攻擊或對我們系統的破壞。網絡安全事件或其他中斷可能會擾亂我們的業務，危及我們和第三方(包括我們的租户)的機密信息，損害我們的聲譽，使我們面臨責任索賠或監管處罰，並可能對我們的業務、財務狀況和運營結果產生不利影響。

未能達到市場對我們業務的預期可能會對我們普通股的市場價格產生負面影響，從而限制我們籌集資金的能力。
 
我們能否獲得股權資本將部分取決於我們普通股的市場價格，而普通股的市場價格又將取決於各種市場條件和其他可能不時變化的因素。我們未能滿足
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市場對未來收益和現金分配的預期可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響，從而影響我們的權益資本成本和可獲得性。
 
此外，根據2013年股權激勵計劃授予受託人、高管和其他員工的任何限制性股票、與未來房地產、投資組合或業務收購相關的普通股或運營單位的發行，以及我們普通股的其他發行，包括根據我們的自動取款機計劃，可能會對我們的股東造成稀釋，並可能對我們普通股的每股市場價格產生不利影響，並可能對我們通過出售股權證券獲得額外資本的條款產生不利影響。

利率上升可能會增加我們的利息支出，對我們的現金流、償還債務的能力和向股東分配資金的能力產生不利影響，並可能導致我們的股票價格下跌。如果不能有效地對衝利率變化，可能會對我們的經營業績產生不利影響。

影響我們普通股市場價格的因素之一是普通股的股息率(佔我們普通股價格的百分比)相對於市場利率。為了應對全球金融危機，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)採取了一些行動，導致市場上的低利率在歷史上持續了很長一段時間。從2015年到2018年，美國聯邦儲備委員會上調了基準利率。雖然美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)在2019年和2020年分別下調了基準利率以應對新冠肺炎疫情的影響，但他們可能會在2022年提高基準利率。市場利率的進一步提高可能會導致我們普通股的潛在購買者預期更高的股息率(導致我們普通股的市場價格下降)，更高的利率可能會增加我們現有和未來債務的借款成本，並可能減少可用於分配的資金。因此，較高的市場利率可能會導致我們普通股的市場價格下降。
 
此外，截至2021年12月31日，我們約有3.796億美元的浮動利率債務尚未轉換為固定利率。未來的某些債務，包括自2021年12月31日以來在我們的無擔保循環信貸安排下的借款，將受到浮動利率的約束。任何浮動利率債務的利率上升將增加我們的利息支出，這可能對我們的現金流和我們向股東支付分配的能力產生不利影響。
 
在某些情況下，我們可能會利用利率對衝安排來管理我們對利率波動的風險敞口。套期保值涉及風險，例如交易對手可能無法履行其在一項安排下的義務的風險、該等安排可能不能有效地減少我們對利率變動的風險、這些安排可能會導致我們的利率高於我們原本會有的利率，以及法院可能裁定此類協議不具有法律強制執行力。此外，由於我們需要滿足守則下的房地產投資信託基金收益測試，我們未來可能使用的對衝交易的類型和金額可能會受到限制。未能有效對衝利率變化可能會對我們的業務、財務狀況、經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生不利影響。

我們某些物業的收入取決於第三方物業管理人成功管理這些物業的能力。

我們依賴第三方物業經理的業績來有效管理我們的某些物業和房地產資產。我們總投資組合總租賃面積的約41.9%由第三方物業經理管理。我們不控制第三方物業管理公司，因此，我們面臨各種風險，這些風險通常與外包日常活動的管理有關。我們從第三方物業管理人管理的任何物業中確認的收入取決於該物業的物業管理人成功管理物業的能力，而物業管理不在我們的控制範圍之內。物業經理通常在物業管理方面與其他公司競爭，包括提供的護理質量、聲譽、物業的外觀、價格和位置等。物業經理無法在上述一個或多個方面與其他公司成功競爭，可能會對我們的業務和經營結果造成不利影響。此外，由於我們不控制第三方物業管理公司，任何不利事件，如與內部控制不足有關的問題、網絡安全事件或其他不利事件，都可能影響我們從此類第三方物業管理公司管理的物業中確認的收入。我們可能無法預見此類事件或正確評估任何此類事件的規模，因為我們無法控制為我們提供物業管理服務的第三方物業管理公司。

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與醫療保健行業相關的風險
 
醫療保健行業受到嚴格監管，新的法律或法規、現有法律法規的變化、醫療政策、第三方付款人的報銷水平、執照的喪失或未能獲得執照可能會對我們的公司產生不利影響，並導致我們的租户無法向我們支付租金。
 
醫療保健行業受到美國聯邦、州和地方政府當局的嚴格監管。我們的租户通常受到法律法規的約束，其中包括許可證、參與政府計劃的認證、服務計費、健康信息的隱私和安全，以及與醫生和其他轉介來源的關係。此外，新的法律和法規、現有法律和法規的變化或該等法律或法規的解釋的變化可能會對我們的財務狀況和我們租户的財務狀況產生負面影響。在某些情況下，這些變化可能具有追溯力。立法或法規改革的頒佈、時間或效果是無法預測的。

自2010年簽署成為法律以來，《平價醫療法案》與其他美國醫療改革努力一起，導致了重大的醫療改革，包括通過擴大未參保個人的覆蓋範圍和減少醫療保險計劃支出來改變醫療服務的覆蓋、提供和報銷方式。《平價醫療法案》的複雜性和影響是重大的，從2010年開始分階段實施。由於法律的複雜性，缺乏執行法規或解釋性指導，逐步實施，部分廢除，以及可能的全面廢除，仍然很難預測平價醫療法案的全部影響及其對我們的業務、我們的收入和財務狀況以及我們租户的影響。此外，我們無法預見個人和企業將如何應對《平價醫療法案》為他們提供的選擇，也無法預見對《平價醫療法案》或其他醫療法律和計劃做出的任何潛在變化的影響。平價醫療法案可能會對我們的租户獲得的報銷率、我們的租户和戰略合作伙伴的財務成功以及我們的財務成功產生不利影響。

2017年1月20日，總裁·特朗普發佈了一項行政命令，聲明政府的官方政策是廢除《平價醫療法案》，並指示衞生和公共服務部部長以及根據《平價醫療法案》擁有權力和責任的所有其他執行部門和機構的負責人，除其他事項外，在法律允許的範圍內將《平價醫療法案》的經濟和監管影響降至最低。2017年12月22日，税法簽署成為法律。税法等廢除了從2019年開始實施的《平價醫療法案》的個人強制處罰。取消處罰並不能消除獲得醫療保險的要求；然而，如果沒有處罰，就不會有有效的執法。2018年12月14日，德克薩斯州一家聯邦地區法院裁定，《平價醫療法案》的個人強制令違憲。2021年1月28日，總裁·拜登正式撤銷了總裁·特朗普關於《平價醫療法案》的行政命令。在一系列上訴之後，美國最高法院審理了德克薩斯州的案件，並於2021年6月駁回了該案，維持了《平價醫療法案》。

儘管現任政府採取了行動，最高法院決定支持《平價醫療法案》，但我們無法預測《平價醫療法案》可能會如何通過立法或司法程序進行修訂或修改，以及任何此類修改可能如何影響我們的租户的運營或這項法律對我們的淨影響。法律或其廢除、修訂或取代可能會對我們的租户和我們造成重大不利影響，如果法律的任何廢除或修訂對我們的運營商和租户的運營、現金流或財務狀況造成重大不利影響，我們的收入和運營也可能受到重大不利影響。

此外，我們的某些運營商和租户將受到國家安全局的新要求，如果違反其要求，將面臨民事罰款的風險。這可能會對他們支付我們租金的能力產生不利影響，並相應地對我們的財務狀況和經營業績產生重大不利影響。

這些快速變化(有時相互衝突)的法律、法規或其他要求和法院裁決可能會給醫療保健提供者帶來法律和運營挑戰，包括我們的租户，即醫院、手術中心和某些醫生診所，並可能加劇現有的人員配置挑戰，導致臨時或合同工成本增加，以及潛在的業務中斷，任何這些都可能對我們的租户支付租金的能力產生不利影響。

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醫療法律和法規的變化，包括適用於我們當前和未來租户的政府報銷計劃(如Medicare和報銷費率)的變化，可能會對我們租户的財務狀況以及他們履行對我們的義務的能力產生實質性的不利影響。
法律、法規和報銷政策的變化以及司法裁決可能會影響在我們的任何設施中租賃空間的一個或多個特定提供商。適用於衞生保健行業的法律和法規經常發生重大變化，這可能會對允許或不允許的活動、開展業務的成本、政府和其他第三方付款人的可獲得性和報銷金額以及遵守這些法律和法規的成本產生重大影響。這些變化可能會對我們的租户向我們支付租金的能力產生不利影響，這可能會對我們的業務、運營和財務狀況產生不利影響。這反過來可能會對我們向股東進行分配的能力和我們普通股的市場價格產生不利影響。
例如，我們的租户一般要遵守法律和法規，其中包括保護消費者免受欺詐行為的法律，與物業和企業運營相關的法律，如消防、健康和安全、數據安全和隱私法，影響醫院、診所和其他醫療保健提供者的法律，這些法律規定了報銷費率、定價、報銷程序、支付政策、HOPD資格、服務和護理質量、背景調查、反回扣和醫生轉介法、EKRA、1990年美國殘疾人法案(ADA)以及類似的州和地方法律。職業安全和健康管理局(“OSHA”)制定的法規，CMS制定的要求和條例，以及CARE法案和CAR A等其他立法。

這個SE法律、政策和法規以及任何修正案或新制定的法律或法規可以對我們的許多租户的淨運營收入和盈利能力產生不利的財務影響，包括暴徒和其他醫生辦公室。這可能會對他們支付我們租金的能力產生不利影響，並相應地對我們的財務狀況和經營業績產生重大不利影響。

許多州還通過需要證明(CON)法律對衞生保健設施和服務的建立和建設以及現有衞生保健設施和服務的擴展進行監管，其中可能包括對某些類型的牀位、醫療設備和資本支出的監管。根據這樣的法律，適用的州監管機構必須確定項目存在需求，然後才能進行該項目。如果我們的任何租户尋求承擔CON監管的項目，但未經適用的監管機構授權繼續進行該項目，或者由於持續的新冠肺炎疫情而在審批方面遇到延誤，這些租户可能會被阻止或推遲按預期的方式運營，並可能受到實質性的不利影響。

對我們的租户適用較低的報銷率或在某些例外情況下未能獲得現有費率的資格，未能遵守這些法律和法規，或未能獲得CON批准進行預期的項目，可能會對我們的租户向我們支付租金的能力產生不利影響，這可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生不利影響。

醫療保健提供者運營的不利趨勢可能會對我們的租賃收入和我們向股東進行分配的能力產生負面影響。

醫療保健行業目前正在經歷的情況包括：
•提供遠程保健服務等保健服務的需求和方法的變化；
•第三方報銷方式和政策的變化；
•通過收購、合資和管理服務組織整合和整合醫療保健行業的壓力；
•加強對美國聯邦和州當局的賬單、定價、推薦和其他做法的審查；
•醫療服務提供者之間的競爭；
•新冠肺炎疫情帶來的人員配置和供應鏈挑戰；以及
•加強對患者機密醫療信息發佈控制的審查。

這些因素可能會對我們部分或全部租户的經濟表現產生不利影響，進而影響我們的租賃收入，這可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生重大不利影響。

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減少第三方付款人(包括聯邦醫療保險和醫療補助)的報銷可能會對我們租户的盈利能力產生不利影響，並阻礙他們向我們支付租金或續簽租約的能力。
 
我們租户的收入來源通常包括私人保險付款人、美國聯邦醫療保險計劃、州醫療補助計劃、MCO、HMO和ACO。衞生保健提供者繼續面臨政府和私人付款人的壓力，要求他們控制或降低衞生保健成本，並大幅減少衞生保健報銷，包括根據《平價醫療法案》和其他聯邦或州衞生保健立法改變支付方法。在某些情況下，私營保險公司依賴全部或部分醫療保險支付系統來確定支付費率，這可能會導致私營保險公司的報銷減少。
 
美國經濟的放緩對各州的預算產生了負面影響，從而給各州帶來了壓力，要求它們減少包括醫療補助在內的州項目的支出。由於失業和家庭收入下降，州醫療補助計劃的登記人數可能會增加，這可能會加劇控制醫療補助支出的必要性。從歷史上看，各州經常試圖通過限制福利和收緊醫療補助資格要求來減少醫療補助支出。許多州已經通過或正在考慮通過立法，旨在讓醫療補助接受者參加管理保健計劃和/或對醫院徵收額外税收，以幫助資助或擴大各州的醫療補助系統。2020年9月15日，CMS建議各州實施基於價值的護理(VBC)計劃，其中特別強調醫療補助。VBC計劃要求提供者在提供高質量的醫療保健、減少健康差距、消除不必要的程序和降低成本方面承擔財務責任。為了應對州預算壓力，可能會減少醫療補助計劃的支出，這可能會對我們的租户成功運營業務的能力產生負面影響。
 
付款人降低醫療保健成本的努力可能會繼續，這可能會導致我們的一些租户提供的某些服務的報銷減少或增長放緩。第三方付款人因任何原因減少對租户的償付可能會對租户向我們支付租金的能力產生不利影響，這可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生重大不利影響。

我們的租户和我們的公司都受到欺詐和濫用法律的約束，租户違反這些法律可能會危及租户向我們支付租金的能力。
 
有各種聯邦和州法律禁止醫療保健提供者的欺詐性和濫用商業行為，這些提供者參與、接受政府資助的醫療保健計劃，或能夠進行與政府資助的醫療保健計劃相關的轉介，包括聯邦醫療保險和醫療補助計劃。我們與某些租户的租賃安排也可能受到這些欺詐和濫用法律的約束。

違反這些法律可能會導致刑事和/或重大民事處罰，包括懲罰性制裁、損害評估、處罰、監禁、拒絕支付Medicare和Medicaid，和/或被排除在Medicare和Medicaid計劃之外。此外，《平價醫療法》澄清，根據《虛假索賠法》，對違反《反回扣法令》而產生的物品或服務提出索賠構成虛假或欺詐性索賠。此外，政府已經採取了這樣的立場，一些法院已經認為，違反這些和其他法律，如斯塔克法，也可能違反虛假申報法。我們預計政府將繼續執行聯邦欺詐和濫用法律。

對我們的租户或戰略合作伙伴施加任何這些處罰都可能危及該租户的經營能力或支付租金的能力，或影響我們的醫療保健物業的入住率，這可能對我們的業務、財務狀況和經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生重大不利影響。此外，我們與受這些法律約束或影響的醫療保健提供系統簽訂租賃和其他財務關係。我們還有其他投資者，他們是我們某些子公司的醫療保健提供者，這些子公司擁有我們的醫療保健物業。如果我們的任何關係，包括與我們子公司的其他投資者相關的關係，被發現不符合這些法律，我們和我們的醫療保健提供者投資者可能會受到重大的民事和/或刑事處罰。
 
我們的醫療保健相關租户可能會受到重大法律訴訟，可能會增加他們的運營成本和大量未投保的責任，這可能會影響他們向我們支付租金的能力，而我們可能會受到醫療保健行業違規行為的影響。
 
就像醫療保健行業中的典型情況一樣，我們的租户可能會受到索賠，稱他們的服務導致了患者受傷或其他不利影響。這些租户中的許多人可能經歷了頻率和
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針對他們提出的專業責任和一般責任保險索賠和訴訟的嚴重性。這些租户維持的保險範圍可能不包括向他們提出的所有索賠，也不會繼續以合理的費用獲得保險，如果有的話。在一些州，由於州法律的禁止或可用性的限制，這些租户可能無法獲得因專業責任和一般責任索賠和/或訴訟而產生的懲罰性損害賠償風險的保險。因此，在這些州運營的醫療保健物業和醫療保健相關設施的這些類型的租户可能需要承擔懲罰性損害賠償，這些賠償要麼不在保險範圍內，要麼超過了他們的保單限額。
 
我們還認為，政府對某些醫療保健提供者的調查已經並將繼續增加，特別是在醫療保險/醫療補助虛假報銷領域，以及這些調查導致的執法行動的增加。沒有保險可以彌補這樣的損失。法律程序或政府調查中的任何不利裁決、此類程序的任何和解或超出保險覆蓋範圍的調查，無論是目前聲稱的還是未來產生的，都可能對租户的財務狀況產生重大不利影響。如果租户無法獲得或維持保險範圍，如果判決或和解超出保險範圍，如果租户被要求支付未投保的懲罰性賠償，或者如果租户受到不可保險的政府執法行動或調查，租户可能面臨大量額外責任，這可能會影響租户支付租金的能力，這反過來可能對我們的業務、財務狀況和經營業績、我們向股東支付分配的能力以及我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。我們還可能受到代價高昂的政府調查或其他執法行動的影響，這可能對我們的業務、財務狀況和運營結果、我們向股東支付分配的能力以及我們普通股的市場價格產生重大不利影響。

《健康保險可攜帶性和責任法案》，通常被稱為HIPAA，旨在為個人健康信息的保密性、安全性和傳輸設定國家標準(PHI)。根據HIPAA及其實施條例，衞生保健提供者必須保護和保密任何PHI。HIPAA還對未經患者授權使用和披露PHI設定了限制和條件。法律賦予患者獲得健康信息的具體權利，包括獲得醫療記錄副本或請求更正的權利。如果存在PHI的不當披露，包括員工對PHI的不當處理、醫療記錄安全漏洞、丟失或被盜的電子設備、黑客攻擊、社交媒體入侵或未能獲得患者授權，醫生或醫療實踐可能會承擔責任。違反規定可能會導致數百萬美元的罰款。實際或潛在違反HIPAA的行為可能會使我們的租户面臨政府調查、訴訟或其他執法行動，這可能會對我們的租户支付租金的能力產生不利影響，並可能對我們的業務、財務狀況和運營結果、我們向股東支付分派的能力以及我們普通股的市場價格產生重大不利影響。

新冠肺炎疫情正在影響租户和運營商的運營和財務狀況，未來的運營結果可能會繼續受到負面影響，從而影響他們履行對我們的義務的能力。

護理需求的增加給資源和工作人員帶來了壓力，這可能需要租户和運營商使用成本更高的臨時工，併為基本工人支付高於標準補償的保費。即使採取了適當的保護措施，接觸新冠肺炎也會增加醫生、護士和其他工人感染病毒的風險，這可能導致勞動力中斷，並影響租户治療尋求護理的患者的能力。租户和運營商可能會受到患者、員工和其他接觸新冠肺炎和/或與疫苗要求相關的人的訴訟。

新冠肺炎疫情可能會進一步影響醫療用品的成本，供應短缺和延誤可能會影響租户和運營商治療患者的能力。這場流行病給信息技術系統帶來了額外的壓力，在目前的環境下，這些系統受到網絡安全威脅或其他破壞的風險更高。新冠肺炎疫情引發的廣泛經濟因素，包括失業率上升和消費者支出減少，可能會影響服務量和收入。企業關閉和裁員可能導致未參保和參保不足人口的增加，並對服務需求和患者的能力產生不利影響。 為服務付費.

CARE法案以及相關的立法和監管行動提供了旨在減輕新冠肺炎疫情造成的一些經濟混亂的救濟措施；然而，對這些法律的解釋和與這些法律相關的法規可能會以不同的方式發生變化，可能會對租户獲得資金或參與資格產生不利影響。聯邦、州和地方政府可能會考慮額外的刺激和救濟措施，但我們無法預測是否會實施任何此類措施，或者它們對租户經營的影響。不能保證根據當前或未來與新冠肺炎大流行相關的救濟措施收到的金額或收益將足以抵消新冠肺炎大流行對租户或運營商造成的負面影響。

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提供保健服務的方法的趨勢可能會減少對醫療辦公空間的需求。
 
除其他外，保健行業正在經歷對遠程保健等保健服務的需求和提供方法的變化，遠程保健服務也因應新冠肺炎大流行和社會疏遠的需要而迅速擴大。在新冠肺炎大流行期間，政府和其他第三方付款人都通過對此類會面進行付費和報銷，激勵醫生、提供者和患者利用技術進行醫療會面，就像他們是辦公室裏的會面一樣，CMS也對聯邦醫療保險支付遠程醫療就診的方式進行了幾次改變。目前尚不清楚這些激勵措施和其他變化是將永久保留，還是將在新冠肺炎大流行後取消，儘管該公司預計，隨着時間的推移，使用遠程醫療服務的患者的可用性和受歡迎程度將繼續高於冠狀病毒感染前的水平。雖然遠程醫療服務的收入和效率可能會增加我們租户提供的服務，但遠程醫療服務的長期增長可能會減少對醫療辦公空間的需求，這可能會增加我們的租户不續訂租約的情況，對我們維持當前租金和入住率的能力產生不利影響，並可能對我們的收入、財務狀況和運營業績產生不利影響。
 
與房地產行業相關的風險
 
我們的經營業績受到與房地產行業相關的風險的影響。
 
房地產投資受到各種風險、價值和需求的波動和週期的影響，其中許多是我們無法控制的。某些事件可能會減少可用於分配的現金以及我們財產的價值。這些活動包括但不限於：

•空置或我們無法以優惠的條件租用空間，包括可能的市場壓力，要求向租户提供租金減免、租户改善、提前解約權或有利於租户的續約選項；
•不能向租户收取租金的；
•來自其他擁有大量資本的房地產投資者的競爭，包括其他房地產運營公司、REITs和機構私募股權或其他投資基金；
•減少對保健物業的需求水平，並改變對某些保健相關物業的需求；
•增加醫療辦公用房的供應；
•與我們的房地產業務相關的費用增加，包括但不限於保險費、第三方管理費、能源價格、房地產評估和其他税收以及遵守法律、法規和政府政策的成本，以及對我們將此類費用轉嫁給租户的能力的限制；以及
•與房地產相關的法律、法規和政府政策的解釋或執行的變化，包括但不限於健康、安全、環境、房地產和區劃和税法、房地產税率的提高和REITs的税收、政府財政政策和ADA。

此外，經濟放緩或衰退的時期，例如最近的美國經濟低迷、利率上升或房地產需求下降，或者公眾認為這些事件中的任何一種都可能發生，都可能導致租金普遍下降或現有租約違約的發生率增加。如果我們不能運營我們的物業來滿足我們的財務預期，我們的業務、財務狀況、運營結果、現金流、我們普通股的每股市場價格以及履行我們的償債義務和向我們的股東進行分配的能力可能會受到不利影響。

房地產投資的流動性不足可能會嚴重阻礙我們對任何物業表現的不利變化做出反應的能力。
 
由於房地產投資的流動性相對較差，我們迅速出售一處或多處房產以應對不斷變化的經濟、金融和投資環境的能力有限。房地產市場受到許多因素的影響，如總體經濟狀況、融資可獲得性、利率以及包括供求在內的其他因素，這些因素都是我們無法控制的。我們無法預測我們是否能夠以我們設定的價格或條款出售我們的任何房產，或者潛在買家提供的任何價格或其他條款是否為我們所接受，或者根本不能接受。我們也無法預測找到願意的買家並完成我們任何房產的銷售所需的時間長度。在出售物業之前，我們可能會被要求花費資金來糾正缺陷或進行改善。我們不能保證我們將有資金來糾正這些缺陷或作出這些改進。
 
在收購物業時，我們可能會同意轉讓實質上限制我們在一段時間內出售該物業的限制，或施加其他限制，例如對該物業的債務金額作出限制。這些
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轉讓限制會阻礙我們出售物業的能力，即使我們認為這是必要或適當的。這些事實和任何其他會阻礙我們應對物業業績不利變化的能力的事實，可能會對我們的業務、財務狀況、經營結果或向我們的股東進行分配的能力和我們普通股的市場價格產生不利影響。
 
不確定的市場狀況可能導致我們在未來虧本出售我們的醫療保健資產。
 
我們打算持有我們的各種房地產投資，直到我們確定出售或其他處置似乎有利於實現我們的投資目標。我們的行政領導層和信託的董事會可以酌情決定是否以及何時出售物業，我們沒有義務在任何特定時間出售我們的物業。我們一般打算在很長一段時間內持有我們的醫療保健物業，我們無法確定地預測未來任何特定時間影響房地產投資的各種市場條件。由於市場狀況的不確定性可能會影響我們未來的醫療保健物業的處置，我們可能無法在未來出售我們的物業盈利，甚至根本不能。此外，如果我們未來無法進入資本市場融資，我們可能需要出售一些物業來籌集資金。如果我們提前出售抵押貸款的房產，我們可能會招致提前還款的罰款。此外，我們可能會被迫在不合時宜的時候出售醫療保健物業，這可能會導致我們以鉅額虧損出售受影響的物業。因此，我們將在多大程度上支付現金分配並實現房地產投資的潛在增值，其中將取決於波動的市場狀況。任何無法出售醫療保健資產的情況都可能對我們向股東償還債務和分配資金的能力造成不利影響。

我們面臨着與惡劣天氣事件和氣候變化的潛在影響相關的風險。

氣候變化對我們業務的影響是高度不確定的，可能會對我們的財產、業務和業務產生實質性的不利影響。如果我們的物業所在的地理位置發生惡劣天氣事件或氣候顯著變化，或對任何物業造成損壞，我們可能會遇到收入損失、成本增加、施工延誤、租户中斷或轉移其業務，以及對位於該等地理區域或受該等變化影響的物業的需求減少。氣候變化和惡劣天氣也可能對我們的業務產生間接影響，因為我們認為可以接受的條款增加了財產保險的成本或減少了財產保險的可用性，增加了我們酒店的能源、維護、修復水和/或風損害以及清除積雪的成本。此外，旨在減少氣候變化影響的聯邦和州法律法規的變化可能會導致資本支出增加，以提高我們酒店的能源效率，增加財產保險成本或使此類保險無法以我們可以接受的條款獲得，以及在沒有相應收入增加的情況下開發房地產的成本增加。
 
我們的資產可能要計入減值費用。
 
我們定期評估我們的房地產投資和其他資產的減值指標。對減值指標是否存在的判斷是基於市場狀況、租户表現和法律結構等因素。例如，主要租户終止租約可能會導致減值費用。若吾等確定已發生減值，吾等將須對資產的賬面淨值作出調整，這可能會對吾等在記錄減值費用期間的經營業績產生不利影響。我們過去有租户違約導致我們記錄減值費用，未來我們可能會有租户違約，這可能會導致減值費用。

我們對夾層和定期貸款的投資或發起將面臨與有義務償還貸款的特定財產或實體有關的特定風險，我們的貸款涉及的損失風險將高於以創收物業為抵押的優先貸款。
 
截至2021年12月31日，我們有12筆夾層貸款、兩筆定期貸款和一筆建設貸款未償還，未來我們可能會發起進一步的貸款。這些投資涉及與特定借款人有關的特殊風險，包括其財務狀況、流動性、經營結果、業務和前景。我們也可能發起其他與房地產相關的投資，其形式為以標的財產的二次抵押為抵押的次級貸款，或以擁有財產的實體的所有權權益質押或以擁有財產或其他財產的實體的所有權權益質押為抵押的貸款。這些類型的資產所涉及的風險程度高於以產生不動產的收入為抵押的長期優先按揭貸款，因為貸款處於從屬地位，在優先貸款人取消抵押品贖回權和出售物業後，可能沒有足夠的收益來償還貸款。如果提供所有權權益質押作為擔保的實體破產，我們可能無法完全追索該實體的資產，或者該實體的資產可能不足以滿足
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這樣的貸款。如果借款人拖欠一筆貸款或優先於我們貸款的債務，或在借款人破產的情況下，此類貸款將僅在優先債務之後得到償還。我們可能無法強制執行作為某些貸款擔保的付款和/或履約擔保。因此，我們可能無法收回最初的部分或全部支出。夾層貸款和定期貸款可能為房地產項目的建設提供部分資金，因此涉及建設過程中固有的額外風險，如遵守預算和施工時間表。此外，夾層貸款和定期貸款可能比傳統按揭貸款具有更高的貸款與價值比率，導致物業的股本較少，並增加本金損失的風險。與夾層貸款和定期貸款相關的重大虧損將導致我們的運營虧損，並可能限制我們向股東進行分配的能力。
 
與融資相關的風險
 
所需支付的借款本金和利息可能會使我們沒有足夠的現金來運營我們的物業或支付目前考慮的或符合REIT資格所需的分派，並可能使我們面臨債務義務下的違約風險。

從歷史上看，我們通過我們的無擔保循環信貸工具借款來購買物業。然後，根據市場狀況，我們發行了股本或長期固定利率債券，以償還我們無擔保循環信貸安排下的借款。我們受制於與債務融資相關的風險，包括現有債務可能無法再融資的風險，或再融資條件可能不如當前債務條件優惠的風險。我們的大部分借款是根據契約或合同協議完成的，這些協議限制了我們可能產生的債務金額。因此，如果我們因這些限制而無法籌集額外股本或借入資金，我們獲得額外物業的能力可能會受到限制。

截至2021年12月31日，在我們的無擔保信貸安排下，我們的個人物業抵押債務約為1.81億美元，未償還借款約為2.74億美元。此外，在2016年1月、2016年8月、2017年3月、2017年12月和2021年10月，我們分別發行和出售了1.5億美元、7500萬美元、4.0億美元、3.5億美元和5.0億美元的優先票據本金總額。我們預計未來會招致更多債務。我們預計我們的內部產生的現金流將不足以在到期時償還我們現有的債務，因此，我們預計將通過再融資以及未來發行股權和債務證券來償還債務，而我們可能無法以有利的條款或根本無法獲得這些債務。我們的債務水平和債務協議對我們施加的限制可能會產生不良後果，包括：
 
•我們的現金流可能不足以支付我們需要的本金和利息；
•我們可能無法根據需要或以優惠條件借入更多資金，包括進行收購；
•我們可能無法在到期時對我們的債務進行再融資，或者再融資條款可能不如我們原始債務的條款；
•由於我們的部分債務以浮動利率計息，或預計將以浮動利率計息，利率上升可能會大幅增加我們的利息支出；
•我們可能無法有效對衝利率波動；
•我們可能被迫處置我們的一個或多個財產，如果我們能夠這樣做的話，可能會以不利的條件這樣做；
•與負債較少的競爭對手相比，我們的槓桿可能會使我們處於競爭劣勢；
•我們可能會更容易受到經濟和工業衰退的影響，降低我們應對不斷變化的商業和經濟狀況的能力；
•我們可能會違約，貸款人或抵押權人可能會取消我們擔保其貸款的財產的抵押品贖回權，並獲得租金和租賃的轉讓；
•我們可能會違反我們各種貸款文件中包含的金融契約，這將導致我們的債務違約，給貸款人各種補救措施，包括提高利率、取消抵押品贖回權和承擔額外費用；
•我們可能無意中違反了貸款文件中的非財務限制性契約，例如要求我們維持實體存在、維持保單和提供財務報表的契約，這將使貸款人有權加速我們的債務義務；以及
•我們在任何有交叉違約或交叉抵押條款的抵押貸款下的違約可能會導致其他債務違約，並導致其他財產喪失抵押品贖回權。

任何或所有這些風險的實現可能會對我們的業務、財務狀況和經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生不利影響。

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此外，2017年7月，英國金融市場行為監管局宣佈，將在2021年底之前逐步取消倫敦銀行間同業拆借利率作為基準。雖然我們的無抵押信貸安排包括在LIBOR不再可用時建立替代參考利率的條款，但採用任何此類替代參考利率的後果無法預測，並可能對我們在該安排下支付的利息和承諾費產生不利影響。目前尚不清楚2021年後是否會建立新的LIBOR計算方法。我們無法預測英國或其他地方可能實施的任何變化、任何替代參考利率、或任何其他LIBOR改革或任何LIBOR替代措施的影響。與LIBOR相關的此類變化、改革或替換可能會對我們任何與LIBOR掛鈎的貸款、衍生品和其他債務的市場或價值產生重大不利影響，或對我們的財務狀況或運營結果產生重大不利影響。
 
截至2021年12月31日，我們的無擔保信貸安排下的未償還借款約為2.74億美元。自2016年以來，我們已經發行了總計15億美元的債券。所有這些項目在清算時都優先於我們的普通股，我們未來可能出於股息分配或清算的目的而發行可能優先於我們普通股的債務或優先股證券，其中任何一項都可能對我們普通股的每股市場價格產生重大不利影響。
 
截至2021年12月31日，我們的無擔保信貸安排下約有2.74億美元的未償還借款。自2016年以來，我們已經發行了15億美元的優先票據本金總額。未來，我們可能會嘗試通過發行額外的債務或股權證券(或促使營運合夥發行債務證券)來增加我們的資本資源，包括中期票據、優先或次級票據以及類別或系列優先股。在清算時，我們債務證券的持有者和其他借款的貸款人將有權在分配給我們普通股持有人之前獲得我們的可用資產。此外，我們未來發行的任何可轉換或可交換證券可能具有比我們普通股更有利的權利、優惠和特權，並可能導致我們普通股所有者的股權被稀釋。我們普通股的持有者無權享有優先購買權或其他防止稀釋的保護措施。由於我們在未來的任何發行中發行證券的決定將取決於市場狀況和其他我們無法控制的因素，我們無法預測或估計我們未來發行的金額、時間或性質。因此，我們的股東承擔了我們未來的發行可能會降低我們普通股的每股市場價格並稀釋他們在我們中的權益的風險。

我們可能用來對衝利率波動的衍生工具可能無法成功降低我們與利率相關的風險，並可能降低我們股東投資的整體回報。

我們可能會使用衍生品工具來對衝某些可變利率貸款利率變化的風險敞口，但沒有任何對衝策略可以完全保護我們。我們不能向股東保證，我們的對衝策略和我們使用的衍生品將充分抵消利率波動的風險，或者我們對這些交易的對衝不會導致損失。任何因終止未使用的衍生工具而產生的和解費用可能會導致利息支出增加，從而可能降低我們投資的整體回報。就75%或95%房地產投資信託基金收入測試而言，這些工具也可能產生可能不被視為合格房地產投資信託基金收入的收入。

我們依賴外部資本來源來滿足未來的資本需求，如果我們在獲得此類資本方面遇到困難，我們可能無法進行未來必要的收購，以發展我們的業務或履行即將到期的債務。
 
為符合經修訂的1986年國內收入守則(下稱“守則”)所指的房地產投資信託基金的資格，除其他事項外，我們每年須將至少90%的應課税收入分派予股東，而不計所支付股息的扣除及不包括淨資本收益。由於這種分配要求，我們可能無法從運營中保留的現金中為我們未來的所有資本需求提供資金，包括進行投資和償還或再融資到期債務所需的資本。因此，我們預計將依靠外部資本來源，包括債務和股權融資，為未來的資本需求提供資金。如果我們不能以令人滿意的條件或根本不能獲得所需的資本，我們可能無法進行必要的投資，以擴大我們的業務，或在我們的義務和承諾到期時履行它們。我們能否獲得資本將取決於許多我們幾乎無法控制的因素，包括一般股票和債券市場狀況和投資者興趣、市場對我們當前和潛在未來收益的看法、關於我們和REIT行業的分析師報告、現金分配和我們普通股的市場價格，以及其他因素，如政府監管行動和REIT税法的變化。如果我們不能以有利的條件及時進入資本市場，我們可能無法利用有吸引力的投資機會實現增長。此外，額外的股權發行可能導致我們的股東利益大幅稀釋，額外的債務融資可能會大幅增加我們的槓桿，這兩者中的任何一種都可能導致我們普通股的每股價格下降。
 
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如果我們在未來變得高度槓桿化，隨之而來的未償債務增加可能會對我們償還債務、支付預期分配、獲得額外融資以及進行符合REIT資格的分配的能力產生不利影響。
 
截至2021年12月31日，我們的債務約佔我們總資產的32%。如果我們的槓桿率變得更高，隨之而來的未償債務增加可能會對我們償還債務、支付預期分配、獲得額外融資以及進行符合REIT資格的分配的能力產生不利影響。任何前述風險的發生都可能對我們的業務、財務狀況和經營結果、或信用評級、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生不利影響。
 
我們受制於債務協議中的契約，這些契約可能限制或限制我們的運營和收購，而我們未能遵守債務協議中的契約可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。

管理我們現有債務的工具的條款要求我們遵守一些慣常的金融和其他公約，例如保持一定的槓桿率和覆蓋率以及最低有形淨值要求。我們繼續承擔額外債務和開展一般業務的能力取決於我們對這些公約的遵守，這些公約限制了我們的運營靈活性。違反這些公約可能會導致適用債務管理工具的違約，以及與此類工具交叉違約的任何其他債務。任何此類違約都可能對我們的業務、運營結果和財務狀況或我們向股東進行分配的能力產生實質性的不利影響。

如果我們的信用評級下調，可能會對我們的業務和財務狀況產生重大不利影響。

我們的信用評級和分配給我們債務證券的信用評級可能會根據我們的財務狀況等因素而變化。這些評級由信用評級機構持續進行評估，如果評級機構認為情況需要採取行動，未來可能會更改或撤銷任何評級。

如果任何對我們的證券進行評級的信用評級機構下調或降低其信用評級，或如果任何信用評級機構表示已將任何此類評級列入可能下調或下調的“觀察名單”，或以其他方式表明其對該評級的展望為負面，此類行動可能會對我們的成本和資金供應產生重大不利影響，進而可能對我們的財務狀況、運營結果、現金流、我們證券的市場價格以及我們履行償債義務的能力以及其他義務產生重大不利影響。

如果證券分析師下調我們的普通股或醫療保健相關房地產板塊的評級，我們普通股的市場價格可能會下跌。
 
我們普通股的市場在一定程度上取決於行業或金融分析師發佈的關於我們和我們所在行業的研究和報告。我們無法控制這些分析師。此外，如果跟蹤我們的一位或多位分析師下調了我們的股票或行業評級，或我們任何競爭對手的股票，我們普通股的價格可能會下跌。如果這些分析師中的一位或多位停止對我們公司的報道，我們可能會在市場上失去注意力，這反過來可能導致我們普通股的市場價格下跌。

與我們的投資組合和結構相關的風險
  
我們沒有直接的業務，依靠從運營夥伴關係收到的資金來履行我們的義務。
 
信託基金的幾乎所有業務都是通過經營夥伴關係進行的。截至2022年2月15日，信託擁有約95%的OP單位，除了這一所有權權益外，信託沒有任何獨立的業務。因此，信託依靠經營合夥企業的分派來支付信託可能宣佈的信託普通股的任何分派。我們也依賴經營合夥公司對信託的分配來履行我們的義務，包括從經營合夥公司分配給信託的應税收入的納税義務(這可能使分配給信託的分配不等於該分配的應税收入的税收)。因此，股東的債權在結構上將從屬於經營合夥企業及其附屬公司所有現有和未來的負債和義務(無論是否借款)。因此，在信託破產、清算或重組的情況下，只有在信託和經營合夥企業及其子公司的所有債務和義務全部清償後，信託股東的債權才能得到滿足。
 
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如果關鍵人員終止受僱於我們，或者如果我們不能成功地將新人員整合到我們的運營中，我們的業務可能會受到損害。

我們的成功在很大程度上取決於託馬斯先生、總裁先生和首席執行官、執行領導團隊其他成員以及其他關鍵員工的持續服務。我們不為我們的任何一位高級職員投保關鍵人物人壽保險。我們繼續收購和開發醫療保健物業的能力取決於我們的高級管理團隊多年來發展起來的重要關係。
 
儘管信託基金已經與我們的管理團隊簽訂了僱傭協議，但我們不能保證他們中的任何人將繼續受僱於信託基金。我們能否留住我們的領導團隊，或者在高級管理團隊中的任何成員離開時吸引合適的繼任者，都取決於就業市場的競爭性質。未能吸引、留住和激勵高素質的員工，或未能制定和實施可行的繼任計劃，可能會導致機構知識深度不足、文化效率低下或缺乏某些技能，從而嚴重影響我們未來的業績，並對我們的業務產生不利影響。對人才的爭奪非常激烈，我們不能保證我們會留住關鍵的官員和員工，也不能保證我們將來能夠吸引和留住其他高素質的人才。

馬裏蘭州法律、信託聲明和經營合夥企業的合夥協議的某些條款對我們的實益權益流通股的可轉讓性進行了限制和限制，這可能會延遲、阻止或阻止我們公司的交易或控制權變更。

為使我們有資格成為房地產投資信託基金，在每個課税年度的後半年度內，信託公司的實益權益流通股價值不得超過50%由五名或少於五名個人以實益或建設性方式擁有。除某些例外情況外，信託信託聲明禁止任何股東實益或建設性地擁有任何類別或系列實益權益股份的流通股價值或數目超過9.8%的股份(以限制性較強者為準)，儘管信託已授予，並可在未來授予豁免所有權限制。該守則下的推定所有權規則非常複雜，可能會導致一組相關個人或實體擁有的流通股被視為由一個單獨的實體推定擁有。因此，任何個人或實體收購我們任何類別或系列的流通股少於9.8%，可能導致該個人或實體建設性地擁有超過9.8%的任何類別或系列我們的實益權益的流通股，並受信託聲明的所有權限制所規限。信託信託聲明還禁止任何人擁有我們的實益權益份額，這將導致我們根據守則第856(H)條被“少數人持有”，或以其他方式導致我們不符合REIT的資格。此外，經營合夥的合夥協議包含若干條款，例如贖回權、對轉讓營運單位的限制、信託作為經營合夥的普通合夥人的同意及其他權利, 以及經營合夥有限責任合夥人同意普通合夥權益的某些轉讓的權利。房地產投資信託基金守則的股份擁有權限制及9.8%的股份擁有權限制，以及信託信託聲明及經營合夥企業的合夥協議所載的其他限制，可能會抑制我們的實益權益股份的市場活動，限制我們的業務合併機會，或以其他方式延遲、阻止或阻止我們的股東認為符合其最佳利益的交易或控制權變更。

此外，適用於馬裏蘭州房地產投資信託基金的《馬裏蘭州一般公司法》(下稱《馬裏蘭州公司法》)的某些條款可能會抑制、推遲、推遲或阻止第三方提出收購信託基金(以及間接的經營合夥企業)的提議，或在其他情況下阻礙或推遲控制權的變更，否則，信託基金的普通股東將有機會實現高於當時流行的股票市場價格的溢價，包括：

•“業務合併”條款，在受限制的情況下，禁止吾等與“有利害關係的股東”(一般定義為在緊接有關日期前兩年內的任何時間直接或間接擁有吾等股份表決權10%或以上的任何人士，或吾等的聯營公司或聯營公司，持有吾等股份表決權10%或以上的任何人士)或其聯營公司之間的某些業務合併，並在該股東成為有利害關係股東的最近日期後的五年內，對該等合併施加若干最低價格及/或超級多數股東投票要求；及
•“控制股份”條款規定，在“控制股份收購”(定義為直接或間接獲得所有權或對已發行和已發行的已發行和已發行的“控制股份”的控制權，除某些例外情況外)中獲得的“控制股份”(定義為與股東控制的所有其他股份合計，使股東有權在選舉受託人時行使三個遞增投票權範圍之一的股份)的持有人對其控制股份沒有投票權，但經
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股東以至少三分之二的贊成票有權就此事投贊成票，但不包括所有有利害關係的股份。

信託的信託委員會已通過決議豁免我們與任何其他人士之間的任何業務合併，使其不受《商業合併管理條例》的業務合併條款的約束，前提是該業務合併須首先獲得信託委員會的批准(包括並非該人士的聯營公司或聯營公司的大多數受託人)。此外，信託公司的附例載有一項條文，豁免任何及所有收購本公司股份的規定，使其不受管控股份條款的規限。然而，董事會可隨時更改或廢除豁免某些業務不受管控條款約束的決議案，而吾等亦可隨時修訂或取消本公司附例中豁免收購本行股份不受管控條款約束的條款。
MGCL的某些條款允許董事會在沒有股東批准的情況下，無論信託聲明或章程中目前有什麼規定，都可以實施與信託有關的某些公司治理條款，其中一些條款(例如，分類董事會)目前不適用於我們。如果實施，這些條款可能會限制或阻止第三方為我們提出主動收購建議，或者在可能為我們的普通股股東提供機會實現高於當時市場價格的溢價的情況下，推遲、推遲或阻止對我們的控制權的改變。根據我們的信託聲明，我們已選擇遵守《信託書》第3章第8副標題有關填補董事會空缺的規定。
 
我們可以增加授權股票的數量，對未發行的股票進行分類和重新分類，並在沒有股東批准的情況下發行股票。
 
信託公司董事會在未經股東批准的情況下，有權根據信託公司的信託聲明修改我們的信託聲明，增加或減少我們被授權發行的股份總數或任何類別或系列信託的股份數量，並授權我們發行經授權但未發行的普通股或優先股。此外，根據信託聲明，董事會有權將任何未發行的普通股或優先股分類或重新分類為一個或多個類別或系列的股份，併為該等新分類或重新分類的股份設定或更改優先、轉換或其他權利、投票權、限制、股息及其他分派、資格或贖回條款或條件。因此，我們可能會發行系列或類別的普通股或優先股，包括優先股、股息、權力和權利、投票權或其他權利，這些優先於我們普通股持有人的權利，或在其他方面與我們普通股持有人的權利衝突。儘管董事會目前沒有這樣的意圖，但它可以建立一個類別或系列的優先股，根據該類別或系列的條款，可以延遲、推遲或阻止可能涉及我們普通股溢價或我們的股東認為符合其最佳利益的交易或控制權變更。

與我們作為房地產投資信託基金的資格和運作有關的風險
 
如果我們在任何納税年度不符合REIT的資格，我們將面臨嚴重的税收後果，這將大幅減少可用於分配給我們股東的資金。
 
自我們成立以來，信託基金的組織和運營方式符合美國聯邦所得税法規定的REIT納税資格，我們打算繼續以這種方式運營，但不能保證我們的運營方式將符合或保持REIT的資格。
 
未能獲得REIT資格，或未能保持REIT資格，將導致我們作為普通公司納税，這將大幅減少可用於分配給我們股東的資金。如果我們在任何課税年度沒有資格成為房地產投資信託基金，我們將面臨嚴重的税收後果，這將大幅減少可供分配給我們股東的資金，因為：

•在計算我們的應税收入時，我們將不被允許扣除支付給股東的股息，並將按正常的公司税率繳納美國聯邦所得税；
•我們可能要繳納更多的州税和地方税；
•除非我們根據某些美國聯邦所得税法有權獲得減免，否則我們不能重新選擇REIT地位，直到我們沒有資格成為REIT的年份之後的第五個日曆年。
 
此外，如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金，我們將不再被要求進行分配。由於所有這些因素，我們不符合REIT的資格可能會削弱我們擴大業務和籌集資本的能力，並將對我們的實益權益股份的價值產生不利影響。
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如果不進行必要的分配，我們將繳納美國聯邦企業所得税。
 
我們打算以符合美國聯邦所得税目的的REIT的方式運營。為了符合REIT的資格，我們通常被要求每年至少將我們REIT應税收入的90%分配給我們的股東，而不考慮所支付的股息扣除和不包括任何淨資本收益。在一定程度上，如果我們滿足這一分配要求，但分配的應税收入不到我們REIT應税收入的100%，我們將就未分配的應税收入繳納美國聯邦企業所得税。此外，如果我們在一個日曆年度向股東支付的實際金額少於守則規定的單獨最低金額，我們將被徵收4%的不可抵扣消費税。
 
遵守REIT的要求可能會導致我們放棄其他有吸引力的機會或清算其他有吸引力的投資。
 
要符合聯邦所得税的REIT資格，我們必須不斷滿足有關我們的收入來源、我們資產的性質和多樣化、我們分配給我們的股東的金額以及我們的實益權益份額所有權等方面的測試。為了滿足這些考驗，我們可能會被要求放棄原本可能進行的投資。因此，遵守REIT要求可能會阻礙我們的業績。

特別是，我們必須確保在每個日曆季度末，我們的資產價值至少有75%由現金、現金項目、政府證券和合格房地產資產組成。我們對證券(政府證券、應税房地產投資信託基金附屬公司(“TRS”)的證券及合資格房地產資產除外)的剩餘投資一般不能包括超過任何一個發行人的未償還有表決權證券的10%或超過任何一個發行人的未償還證券總值的10%。此外，一般來説，我們資產價值的5%(政府證券、TRS證券和合格房地產資產除外)可以由任何一個發行人的證券組成，一個或多個TRS的證券可以代表我們總資產價值的20%。此外，在其他方面不符合房地產資產資格的債務工具(因為它們不是由不動產或直接或間接擁有不動產的某些實體的權益擔保，或者因為它們不是由其他公開發售的REITs發行的)在資產測試中一般不會被視為“證券”，但此類債務工具不得代表我們總資產價值的25%。如果我們在任何日曆季度結束時未能遵守這些要求，我們必須在日曆季度結束後30天內糾正不符合要求的情況，或有資格獲得某些法定救濟條款，以避免失去我們的REIT資格和遭受不利的税收後果。因此，我們可能被要求清算其他有吸引力的投資。這些行動可能會減少我們的收入和可分配給股東的金額。
 
被禁止的交易税可能會限制我們處置財產的能力。
 
房地產投資信託基金從被禁止的交易中獲得的淨收入將被徵收100%的懲罰性税。一般來説，被禁止的交易是指出售或以其他方式處置“止贖財產”以外的財產，這些財產主要是在正常業務過程中出售給客户的。我們可能要繳納等同於不動產處置淨收益100%的違禁交易税。雖然將房地產投資信託基金的房地產銷售定性為禁止交易的避風港是可用的，但我們不能向您保證我們可以遵守該安全港，或者我們將避免擁有可能被描述為主要在正常業務過程中出售給客户的財產。因此，我們可以選擇不從事某些物業銷售，或通過我們可能形成的任何TRS進行此類銷售，這將受到聯邦和州所得税的約束。
 
TRS的任何所有權都將受到限制，我們與TRS的交易將導致我們對某些收入或扣除繳納100%的懲罰性税，如果這些交易不是按公平條款進行的話。
 
總體而言，房地產投資信託基金資產價值的20%不得超過一個或多個TRS的股票或證券。此外，守則還對TRS與其母公司REIT之間的某些交易徵收100%的消費税，這些交易不是以公平的方式進行的。我們將監控我們各自在任何TRS的投資價值，以確保遵守TRS的所有權限制，並將按照我們認為獨立的條款安排我們與任何TRS的交易，以避免為此類交易招致100%的消費税。然而，我們不能保證我們將能夠遵守20%的限制或避免徵收100%的消費税。
  
如果出於聯邦所得税的目的，我們的物業租賃不被視為真正的租賃，我們可能無法獲得REIT的資格，可能會受到更高的税收，可用於分配給我們股東的現金也會減少。
 
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要符合REIT的資格，我們必須滿足兩個總收入測試，在這兩個測試下，我們的總收入的特定百分比必須來自某些來源，如“房地產租金”。第三方承租人和任何TRS承租人根據我們物業的租約向經營合夥企業支付的租金將基本上構成我們所有的毛收入。為了使這種租金符合毛收入測試中的“不動產租金”的要求，這些租賃必須被視為真正的租賃，用於聯邦所得税，而不是被視為服務合同、合資企業或其他類型的安排。如果我們的租約在聯邦所得税方面不被視為真正的租約，我們可能無法獲得REIT的資格。
 
我們可能會受到不利的立法或監管税收變化的影響，這可能會降低我們普通股的市場價格。
 
任何時候，管理REITs的美國聯邦所得税法或這些法律的行政解釋都可能被修改。我們無法預測任何新的美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋，或對任何現有的美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋的任何修正案何時或是否會被通過、頒佈或生效，任何此類法律、法規或解釋可能具有追溯性。我們和我們的股東可能會受到美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋的任何此類變化的不利影響。

項目1B。未解決的員工意見
 
沒有。

43

項目2.財產
 
地域多元化/集中化

下表列出了截至2021年12月31日我們的合併物業所在的州，並提供了有關我們合併投資組合的地理分散/集中度的某些信息，不包括一項分類為持有待售的資產：
狀態物業數量GLA(1)
(平方英尺)		佔GLA的百分比年化基本租金(2)
(千人)		年化基本租金百分比
阿拉巴馬州7 312,439 2.0 %$7,965 2.2 %
亞利桑那州15 903,062 5.8 %21,003 5.9 %
阿肯色州7 270,200 1.7 %4,690 1.3 %
加利福尼亞5 93,011 0.6 %2,203 0.6 %
科羅拉多州5 134,331 0.9 %3,170 0.9 %
康涅狄格州4 166,196 1.1 %4,273 1.2 %
特拉華州1 140,205 0.9 %3,131 0.9 %
佛羅裏達州25 894,118 5.7 %24,490 6.9 %
佐治亞州8 1,071,093 6.9 %25,322 7.2 %
伊利諾伊州3 139,450 0.9 %2,755 0.8 %
印第安納州22 1,042,071 6.7 %22,825 6.4 %
肯塔基州12 980,639 6.3 %17,940 5.1 %
路易斯安那州4 249,832 1.6 %8,131 2.3 %
緬因州1 44,677 0.3 %1,347 0.4 %
馬裏蘭州3 166,594 1.1 %4,375 1.2 %
密西根9 661,544 4.2 %15,764 4.5 %
明尼蘇達州19 828,008 5.3 %17,653 5.0 %
密西西比州3 261,480 1.7 %5,675 1.6 %
密蘇裏3 159,340 1.0 %4,699 1.3 %
蒙大拿州3 185,085 1.2 %5,618 1.6 %
內布拉斯加州13 979,275 6.3 %19,091 5.4 %
新澤西2 115,967 0.7 %4,280 1.2 %
新墨西哥州2 53,029 0.3 %1,493 0.4 %
紐約13 613,520 3.9 %14,053 4.0 %
北達科他州8 434,215 2.8 %8,443 2.4 %
俄亥俄州14 766,468 4.9 %15,247 4.3 %
俄克拉荷馬州1 52,000 0.3 %583 0.2 %
賓夕法尼亞州13 400,657 2.6 %8,103 2.3 %
田納西州8 706,805 4.5 %13,254 3.7 %
德克薩斯州29 1,863,733 12.0 %47,815 13.5 %
維吉尼亞2 153,567 1.0 %3,753 1.1 %
華盛頓9 543,037 3.5 %10,159 2.9 %
威斯康星州(3)6 205,886 1.3 %4,777 1.3 %
總計279 15,591,534 100.0 %$354,080 100.0 %
(1)“總建築面積”指可出租總面積。
(2)年化基本租金的計算方法是：(A)將截至2021年12月31日的月份的基本租金付款乘以(B)12。
(3)不包括該公司108,843平方英尺的公司寫字樓。

44

預定租賃到期日期
 
下表提供了截至2021年12月31日，我們合併物業的租賃到期摘要，不包括分類為持有待售的一項資產：
過期(%1)即將到期的租契數目玻璃佔GLA的百分比年化基本租金
(千人)		年化基本租金百分比每平方英尺年化基本租金(2)
2022135 565,347 3.6 %$14,071 4.0 %$24.89 
2023136 766,646 4.9 %18,124 5.1 %23.64 
2024129 982,018 6.3 %23,477 6.6 %23.91 
2025148 983,864 6.3 %24,207 6.8 %24.60 
2026161 3,397,372 21.8 %76,449 21.6 %22.50 
2027111 1,508,784 9.7 %32,845 9.3 %21.77 
202896 1,562,894 10.0 %35,249 10.0 %22.55 
202948 864,640 5.5 %26,815 7.6 %31.01 
203057 743,592 4.8 %17,526 4.9 %23.57 
203141 977,290 6.3 %22,339 6.3 %22.86 
此後102 2,381,695 15.3 %60,477 17.1 %25.39 
按月(3)69 123,257 0.8 %2,501 0.7 %20.29 
空置— 734,134 4.7 %— — — 
總計/加權平均數1,233 15,591,533 100.0 %$354,080 100.0 %$23.83 
(1)不包括與該公司108,843平方英尺公司辦公樓有關的租約。
(2) 每平方英尺租賃的年化基本租金的計算方法是：(A)截至2021年12月31日的年化基本租金除以(B)截至2021年12月31日的簽約面積。
(3)包括8份於2021年12月31日到期的租約，佔投資組合可租賃平方英尺的0.3%。

房客
 
截至2021年12月31日，我們的綜合物業約有95%是租賃的。截至2021年12月31日，沒有單個租户佔我們年化基本租金總額的5.0%或總基本收入的5.5%；然而，截至2021年12月31日，我們年化基本租金總額的14.7%來自與Commonspirity關聯的租户。

下表根據截至2021年12月31日的年化基本租金總額，列出了我們綜合投資組合中最大的10個租户的某些信息：
租客數量：
屬性		租用的玻璃租賃玻璃百分比年化基數
租金
(千人)		佔投資組合的百分比
年化基本租金
公共精神-奇-內布拉斯加州13898,975 6.1 %$17,658 5.0 %
諾斯賽德醫院7676,889 4.6 %15,646 4.4 %
UofL Health-Louisville，Inc.9617,157 4.2 %12,744 3.6 %
美國腫瘤學10403,751 2.7 %11,180 3.2 %
榮譽健康8426,715 2.9 %10,896 3.1 %
貝勒·斯科特和懷特健康2268,639 1.8 %8,156 2.3 %
阿森鬆-聖文森特-印第安納波利斯3363,118 2.4 %7,907 2.2 %
UF Health-傑克遜維爾2223,748 1.5 %7,778 2.2 %
公共精神-志-聖阿列克修斯7359,209 2.4 %6,816 1.9 %
聯合健康集團有限公司7191,171 1.3 %5,801 1.6 %
總計684,429,372 29.9 %$104,582 29.5 %
 
在簽訂租約之前和租賃期內，我們尋求管理我們對重大租户信貸問題的風險敞口。在大多數情況下，我們尋求獲得租户的財務信息，包括信用報告、財務報表和納税申報單。在適當的情況下，我們尋求以信用證、保證金或
45

租户的個人擔保。我們不斷監測租户和物業的應收賬款和付款歷史，並尋求儘快確定任何信貸問題。此外，我們與我們的租户保持密切聯繫，努力在這些不利變化影響他們向我們支付租金的能力之前，發現並解決他們業務的負面變化。
 
地面和空域租賃

我們租賃了我們97處綜合物業所在的土地和一處物業所在的空氣，約佔我們總可租賃平方英尺的51.5%，佔我們截至2021年12月31日的年化基礎收入的50.7%。土地和空中租約對這些房產施加了一定的限制。這些限制可能會限制我們將此類設施中的空間租賃給與擁有基礎土地的醫療保健提供系統無關的租户的能力，並可能限制可能在這些設施進行的醫療程序的類型。校園內的土地租賃通常包括購買選擇權、基礎醫療系統或醫院所有者的第一要約權和優先購買權，以及限制與競爭對手做生意。

項目3.法律程序

我們不時地參與在我們的日常業務過程中出現的各種訴訟、索賠和其他法律程序。我們目前不是任何法律程序的一方，無論是作為原告還是被告，如果裁決對我們不利，預計將對我們的業務、財務狀況或運營結果產生重大影響。
 
第四項。 煤礦安全信息披露
 
不適用。
46

第II部
 
項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券

該信託公司的普通股在紐約證券交易所交易，代碼為“DOC”。截至2022年2月15日，該信託公司擁有413名登記在冊的登記股東，持有該信託公司的普通股。
 
信託的政策是宣佈向股東派發季度股息，以符合管理REITs的守則的適用條款。季度股息的宣佈和支付仍有待董事會的審查和批准。

股票表現圖表

就交易法第18節的目的而言，本績效圖表不應被視為“徵集材料”或已向美國證券交易委員會“存檔”，或以其他方式承擔該節下的責任，並且不應被視為通過引用納入醫師房地產信託根據證券法或交易法提交的任何文件。

下圖比較了我們的普通股標準普爾MidCap 400指數和MSCI美國房地產投資信託基金指數(RMS)從2013年7月19日在紐約證券交易所上市之日到2021年12月31日的累計總回報率。該比較假設於2013年7月19日在我們的普通股和上述每個指數中投資了100美元，並假設股息再投資(如適用)。MSCI美國REIT指數由納入MSCI美國可投資市場2500指數的股權REITs組成，但不包括其大部分收入和收入來自房地產租賃和租賃業務的特殊股權REITS。我們之所以納入MSCI美國房地產投資信託基金指數，是因為我們於2014年11月加入了MSCI美國房地產投資信託基金指數，因此我們認為它代表了我們競爭的行業，並與我們的業績評估相關。

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1574540/000157454022000042/doc-20211231_g5.jpg
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索引
期間結束醫生房地產信託基金標準普爾中型股400MSCI美國房地產投資信託基金(RMS)
7/19/2013$100.00 $100.00 $100.00 
12/31/2013$112.34 $109.53 $91.70 
12/31/2014$156.36 $120.23 $119.56 
12/31/2015$167.72 $117.61 $122.57 
12/31/2016$197.82 $142.01 $133.11 
12/31/2017$196.89 $165.07 $139.86 
12/31/2018$185.68 $146.78 $133.47 
12/31/2019$234.20 $185.23 $167.96 
12/31/2020$229.91 $210.53 $155.24 
12/31/2021$256.17 $262.66 $222.09 

最近出售的未註冊證券

經營合夥公司不時根據合夥協議的要求向信託公司發行營運單位，以反映信託公司額外發行普通股及維持公平的所有權比例。

發行人及關聯購買人購買股權證券

下表列出了在截至2021年12月31日的三個月內回購我們的實益普通股和運營單位的相關信息：

發行人購買股權證券
期間購買的股份(或單位)總數每股(或單位)平均支付價格作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分而購買的股份(或單位)總數根據計劃或計劃可購買的股份(或單位)的最大數量(或近似美元價值)
2021年10月1日-2021年10月31日49,830 (1)$18.17 不適用不適用
2021年11月1日-2021年11月30日— — 不適用不適用
2021年12月1日-2021年12月31日672,978 (2)17.75 不適用不適用
總計722,808 $17.78 — — 
(1)代表持有者為換取現金而贖回的運營單位。
(2)代表A系列優先股，於2021年12月28日贖回，以換取與Landmark投資組合相關的現金。作為此次贖回的結果，截至2021年12月31日，沒有A系列優先股。

第六項。[已保留]

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項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
 
以下討論應與我們的財務報表一併閲讀，包括本報告所載財務報表的附註，以及本報告題為“有關前瞻性陳述的警示聲明”一節。正如在題為“關於前瞻性陳述的告誡聲明”一節中更詳細地討論的那樣，這一討論包含涉及風險和不確定性的前瞻性陳述。我們的實際結果可能與前瞻性陳述中討論的結果大不相同。可能造成這些差異的因素包括第一部分第1項中討論的因素。“商貿”及 第I部，第1A項。“風險因素” 在這份報告的其他地方。
 
公司亮點

•截至2021年12月31日的財年總收入為4.577億美元，而截至2020年12月31日的財年總收入為4.375億美元，增長4.6%。
•截至2021年12月31日的年度報告淨收益為8,680萬美元，而截至2020年12月31日的年度淨收益為6,850萬美元，增長26.7%。
•在截至2021年12月31日的一年中，在完全攤薄的基礎上，每股淨收益為0.39美元，而在截至2020年12月31日的一年中，在完全攤薄的基礎上，每股淨收益為0.32美元。
•在完全攤薄的基礎上，截至2021年12月31日的年度產生的標準化FFO為每股1.04美元，而截至2020年12月31日的年度的標準化FFO在完全攤薄的基礎上為每股1.05美元。
•截至2021年12月31日的年度內，完成投資9.97億美元。
•在截至2021年12月31日的年度內，該公司以約9440萬美元的價格出售了7處物業和5塊毗鄰的空置土地。
•以每股18.45美元的加權平均價發行和出售了14,656,078股普通股，在截至2021年12月31日的年度內，根據自動取款機計劃(本文定義)，淨收益約為2.677億美元。
•於2021年10月13日發行5億美元公開優先票據，期限10年，票面利率2.625。

概述
 
我們是一家自我管理的醫療保健房地產公司，成立於2013年4月，目的是收購、有選擇地開發、擁有和管理出租給醫生、醫院和醫療保健提供系統的醫療保健物業。我們投資房地產，這是提供高質量醫療服務不可或缺的部分。我們的酒店通常位於擁有醫院或其他醫療保健設施的校園內，或者與醫院或其他醫療保健設施有戰略關聯。我們相信，政府項目的影響和醫療保健行業的持續趨勢為我們投資醫療保健相關房地產創造了有吸引力的機會。特別是，我們認為，由於人口老齡化，對醫療保健的需求將繼續增加，因為老年人使用醫療保健服務的比率通常遠遠高於年輕人。我們的管理團隊擁有豐富的醫療保健房地產經驗，並與醫生、醫院和醫療保健提供系統決策者建立了長期的關係，我們相信這些將提供高質量的投資和增長機會。我們的主要投資包括暴徒、ASC、門診治療設施，以及醫療保健提供者不可或缺的其他房地產。近年來，我們看到醫療保健物業的競爭日益激烈，我們預計這一趨勢將繼續下去。我們尋求通過穩定和不斷增加的股息以及我們物業和普通股價值的潛在長期增值的組合，為我們的股東創造有吸引力的風險調整後回報。

49

截至2021年12月31日，按租賃平方英尺計算，佔我們合併投資組合一定百分比的租約(不包括一項分類為出售的資產)將到期如下：
年投資組合租賃到期
MTM(1)0.9%
20223.8%
20235.2%
20246.6%
20256.6%
202622.9%
202710.2%
202810.5%
20295.8%
20305.0%
20316.6%
此後15.9%
總計100.0%
(1)包括8份於2021年12月31日到期的租約，佔投資組合佔用的可出租平方英尺的0.3%。

根據我們的租約，我們從這些醫療保健提供者那裏獲得了現金租金。截至2021年12月31日，我們物業的年化基本租金支付約94%來自絕對淨額和三重淨額租賃，據此，租户負責與物業相關的運營費用，包括但不限於房地產税、水電費、財產保險、例行維護和維修以及物業管理。這種結構有助於我們免受某些運營費用增加的影響，並提供更可預測的現金流。

截至2021年12月31日，我們物業的年化基本租金支付中，約有4%來自修改後的毛租，使我們能夠將某些增加的運營費用(如物業税和保險)轉嫁給租户進行補償，從而保護我們免受此類運營費用增加的影響。我們尋求構建我們的三重淨值租賃，以在長期基礎上產生誘人的回報。我們的租期一般為5至15年，包括約1.5%至4.0%的自動扶梯年租金，而自動扶梯的年度加權平均租金約為2.4%。我們的經營業績在很大程度上取決於租户支付所需租金的能力。我們相信，我們的醫療辦公樓和其他醫療保健設施組合將使我們能夠隨着時間的推移產生穩定的現金流，因為我們的租户多樣化，租約到期時間表交錯，長期租約，以及租户拖欠租約的歷史發生率較低。

我們打算主要通過收購提供穩定收入增長和可預測的長期現金流的現有醫療設施，擴大我們租賃給醫生、醫院、醫療保健交付系統和其他醫療保健提供商的高質量醫療保健物業組合。我們也可以通過與醫療房地產開發商或醫療系統開發專業人員的合資企業或費用安排，有選擇地為新醫療設施的開發提供資金。一般而言，我們預期只有當約80%或以上的發展物業在開工前已預租時，我們才會投資於新發展物業。我們尋求投資於房地產，在那裏我們可以與財務狀況良好的醫療保健提供者和醫療保健提供系統發展戰略聯盟，在可持續的醫療保健市場提供基於需求的醫療保健服務。我們將我們的投資活動集中在暴徒和門診手術中心。

我們也可能不時對其他醫療保健物業進行投資。我們認為，消費者偏好的變化、醫院空間有限、患者和醫療保健提供者希望限制在醫院環境中提供的非基本服務以及成本考慮等趨勢，繼續推動該行業在校外門診設施中進行比在醫院環境中更多的手術。隨着這些趨勢的繼續，我們相信，對遠離醫院環境和患者方便的地點的醫療辦公大樓和類似醫療保健物業的需求將繼續上升。我們打算利用這一趨勢，尋找與我們的投資理念和戰略一致的校外物業。

雖然不是我們的重點，但我們可能會選擇機會性地投資於生命科學設施、老年住房物業、熟練護理設施、專科醫院和治療中心。根據我們作為房地產投資信託基金的資格，我們也可以機會性地投資於提供醫療保健服務的公司，以及有運營夥伴的合資實體，這些實體的結構符合RIDEA。

50

該信託是馬裏蘭州的一家房地產投資信託基金，並被選為REIT，用於美國聯邦所得税目的。我們通過UPREIT結構開展業務，其中我們的物業由我們的運營合夥企業直接擁有，或通過有限合夥企業、有限責任公司或其他子公司擁有。該信託是我們運營合夥企業的唯一普通合夥人，截至2021年12月31日，該信託基金擁有運營單位約95.0%的股份。截至2022年2月15日，我們有224,940,301股普通股流通股。

2021年投資活動

在2021年期間，該公司完成了對24個運營醫療保健物業的收購，其中包括購買伊甸山合資企業剩餘51%的會員權益(如本文所述)，以及位於14個州的3套醫療公寓，總收購價格約為9.732億美元，其中不包括轉換之前未償還的1550萬美元建築貸款。該公司還根據一項賺取協議為一處物業支付了30萬美元的額外購買對價。此外，該公司為三筆夾層貸款提供了890萬美元的資金，並完成了1050萬美元的建設貸款，截至2021年12月31日為730萬美元。該公司還以約730萬美元收購了一家合資物業的會員權益，總投資額為9.97億美元。

2021年，該公司以約9440萬美元的價格出售了位於五個州的七處物業和五塊相鄰的空置土地，並確認了約2420萬美元的淨收益。

最新發展動態
 
2021年12月22日，信託公司董事會批准並宣佈，在截至2021年12月31日的季度內，每股普通股和運營單位的現金分配為0.23美元。分配於2022年1月18日支付給普通股股東和截至2022年1月4日收盤時登記在冊的OP單位持有人。

2022年投資活動

2022年1月12日，該公司通過Davis合資企業收購了三處物業49%的會員權益，總購買價約為2150萬美元。這筆交易的資金來自1400萬美元的抵押債務，450萬美元的現金，以及300萬美元夾層貸款的轉換。

2022年1月19日，該公司以約200萬美元的價格出售了位於密歇根州的一棟醫療辦公樓，並確認了出售約20萬美元的淨虧損。截至2021年12月31日，該資產被歸類為持有待售資產。該公司在2021年對這項資產計入了30萬美元的減值。

51

經營成果
 
截至2021年12月31日的年度與截至2020年12月31日的年度比較。

下表彙總了截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度運營結果(單位：千)：
 20212020變化%
收入：    
租金及相關收入$436,893 $418,190 $18,703 4.5 %
房地產貸款和其他貸款的利息收入20,806 19,315 1,491 7.7 %
總收入457,699 437,505 20,194 4.6 %
費用：    
利息支出60,136 57,179 2,957 5.2 %
一般和行政37,757 33,763 3,994 11.8 %
運營費用137,408 128,198 9,210 7.2 %
折舊及攤銷157,870 149,590 8,280 5.5 %
減值損失340 4,872 (4,532)NM
總費用393,511 373,602 19,909 5.3 %
未合併實體的權益前虧損收益和出售投資性物業的收益，淨額：64,188 63,903 285 0.4 %
未合併實體損失中的權益(1,570)(1,257)(313)NM
出售投資性物業的淨收益24,165 5,842 18,323 313.6 %
淨收入$86,783 $68,488 $18,295 26.7 %
NM=沒有意義

收入
 
與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度總收入增加了2020萬美元，增幅為4.6%。以下是對選定收入的分析。

租金及相關收入。截至2021年12月31日的一年，租金及相關收入比截至2020年12月31日的一年增加了1870萬美元，增幅為4.5%。根據合同賬單條款，租金和相關收入包括以下內容(以千計)：
20212020變化%
租金收入$324,839 $314,846 $9,993 3.2 %
費用回收112,054 103,344 8,710 8.4 %
租金及相關收入$436,893 $418,190 $18,703 4.5 %
 
與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度租金收入增加了1,000萬美元，增幅為3.2%。我們在2021年和2020年的收購分別帶來了600萬美元和640萬美元的額外收入。這一增長被與2021年出售的物業相關的租金收入減少260萬美元部分抵消。
 
與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度支出回收增加了870萬美元，增幅為8.4%。費用回收增加的原因是我們現有投資組合的可償還運營費用增加了470萬美元，如下所述，以及2021年和2020年購買和出售的物業的費用回收淨額增加了390萬美元。
 
房地產貸款等利息收入。截至2021年12月31日的一年，房地產貸款和其他貸款的利息收入比截至2020年12月31日的一年增加了150萬美元，或7.7%。這一增長是由於公司應收未償還房地產貸款增加帶來的額外利息收入200萬美元，以及來自租户改善收入的40萬美元。這一增長被與我們應收票據利息收入相關的90萬美元的減少所抵消。
52

 
費用
 
與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度總支出增加1,990萬美元，增幅5.3%。以下是對選定費用的分析。

利息支出。截至2021年12月31日的一年，利息支出比截至2020年12月31日的一年增加了300萬美元，或5.2%。這是由於與2021年10月償還我們的信貸安排定期貸款有關的400萬美元債務的清償虧損，與我們的優先票據有關的300萬美元債務的損失，以及與利率掉期合同有關的80萬美元的增加。這一增長被我們的信貸安排較低的實際利率310萬美元和較低的平均債務餘額190萬美元部分抵消。截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度，我們的信貸安排的加權平均有效利率分別為0.9%和1.8%。

一般和行政。截至2021年12月31日的一年，一般和行政費用比截至2020年12月31日的一年增加了400萬美元，或11.8%。增加的主要原因是薪金和福利增加了230萬美元，差旅費用增加了110萬美元，營銷費用增加了60萬美元。差旅和營銷費用的增加是由於恢復了以前因新冠肺炎大流行而受到限制的正常活動。
 
運營費用。截至2021年12月31日的一年，與截至2020年12月31日的一年相比，運營費用增加了920萬美元，或7.2%。2021年和2020年對買賣物業運營費用的淨影響為增加440萬美元。其餘物業的營運開支按年增加470萬元，或3.8%，主要是由於額外的公用事業費用160萬元、房地產税110萬元、保險費110萬元、維修費用60萬元，以及物業管理費用40萬元。
 
折舊及攤銷。截至2021年12月31日的一年，折舊和攤銷比截至2020年12月31日的一年增加了830萬美元，或5.5%。這一增長是由於我們在2021年和2020年收購的物業分別產生了680萬美元的額外折舊和330萬美元的攤銷。這被與我們出售的物業相關的折舊和攤銷減少170萬美元所抵消。

減值損失。在截至2021年12月31日的年度內，該公司記錄了30萬美元的減值費用，與密歇根州特拉弗斯市的一座醫療辦公樓有關。2020年，公司記錄了490萬美元的減值費用，涉及密歇根州大急流城的一棟醫療辦公樓，這是公司在首次公開募股時擁有的原始物業之一。

未合併實體虧損中的權益。與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度未合併實體的權益虧損發生變化，這是由於我們在2021年對Davis合資企業的額外投資730萬美元。
 
出售投資性物業的收益，淨額。2021年，我們以約9440萬美元的價格出售了7處房產和5塊毗鄰的空置土地，並確認了約2420萬美元的淨收益。2020年，我們以大約2050萬美元的價格出售了兩處房產，實現了580萬美元的淨收益

截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度比較。
  
對截至2019年12月31日的年度經營業績的討論見於我們於2021年4月9日提交給美國證券交易委員會的截至2020年12月31日的年度報告10-K/A表第二部分第7項，該報告可在美國證券交易委員會網站www.sec.gov和我們網站的投資者關係部分(Www.docreit.com).

現金流
 
截至2021年12月31日的年度與截至2020年12月31日的年度比較(單位：千)。
 20212020
經營活動提供的現金$247,555 $233,297 
用於投資活動的現金(603,220)(201,913)
由融資活動提供(用於)的現金363,026 (31,224)
現金和現金等價物增加$7,361 $160 
 
53

經營活動的現金流。在截至2021年12月31日的一年中，經營活動提供的現金流為2.476億美元，而截至2020年12月31日的一年中為2.333億美元，增加了1430萬美元。經營活動提供的淨現金增加主要是由於我們2021年和2020年收購的影響，但我們2021年和2020年的處置部分抵消了這一影響。

投資活動產生的現金流。在截至2021年12月31日的年度內，用於投資活動的現金流量為6.032億美元，而在截至2020年12月31日的年度內，用於投資活動的現金流量為2.019億美元，變化為4.013億美元。用於投資活動的現金流增加主要是由於用於購買投資物業的現金增加了6.451億美元，支付的租賃佣金增加了130萬美元。出售投資物業所得款項增加7,240萬元，以及應收房地產貸款還款增加6,370萬元，部分抵銷了這筆款項。此外，2021年發放的房地產貸款減少9900萬美元，未合併實體的投資減少930萬美元。

融資活動產生的現金流。在截至2021年12月31日的一年中，融資活動提供的現金流為3.63億美元，而在截至2020年12月31日的一年中，用於融資活動的現金流量為3120萬美元，變化了3.943億美元。這主要是由於發行了4.957億美元的優先無擔保票據，發行了1.361億美元的抵押債務，2021年我們的信貸安排的淨償還減少了3100萬美元，抵押債務本金減少了1250萬美元，並被1.512億美元的A系列優先股回購部分抵消了，根據自動取款機計劃(如本文定義)我們普通股的銷售減少了9630萬美元，支付給股東的股息增加了1180萬美元。此外，融資租賃支付了830萬美元，與債務發行有關的費用為730萬美元，業務單位回購為570萬美元。
 
截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度比較(以千為單位)。

關於截至2019年12月31日的年度現金流的討論見於我們於2021年4月9日提交給美國證券交易委員會的截至2020年12月31日的年度報告10-K/A表第二部分第7項，該報告可在美國證券交易委員會網站www.sec.gov和我們網站的投資者關係部分(Www.docreit.com).

非公認會計準則財務指標
 
本報告包括運營資金(“FFO”)、標準化FFO、標準化可分配資金(“FAD”)、淨營業收入(“NOI”)和現金NOI，這些都是非GAAP財務衡量標準。就《證券法》頒佈的S-K法規第10(E)項而言，非GAAP財務計量是對公司歷史或未來財務業績、財務狀況或現金流量的數字計量，不包括根據GAAP在公司經營報表、資產負債表或現金流量表(或同等報表)中根據GAAP計算和列報的最直接可比財務計量中包含的金額，或受具有排除金額效果的調整的影響，或包括金額，或受具有包含金額效果的調整的影響。被排除在如此計算和列報的最直接可比財務指標之外。如本報告所用，公認會計原則是指美利堅合眾國公認的會計原則。根據證券法下頒佈的S-K法規第10(E)項的要求，我們已將非GAAP財務指標與最直接可比的GAAP財務指標進行了協調。

54

FFO和歸一化FFO

我們相信，有關FFO的信息對股東和潛在投資者有幫助，因為它有助於瞭解我們物業的經營業績，而不會影響房地產折舊和攤銷，即假設房地產資產的價值隨着時間的推移按比例遞減。我們根據全國房地產投資信託協會(NAREIT)建立的標準計算FFO。NAREIT將FFO定義為扣除OP單位持有人非控制權益前的淨收益或虧損(根據GAAP計算)，不包括優先分配、出售可折舊經營財產的收益(或虧損)、折舊資產減值減記以及與房地產相關的折舊和攤銷(不包括遞延融資成本的攤銷)。我們的FFO計算包括我們在未合併的合資企業中所需調整的份額，可能無法與其他REITs報告的FFO相比，這些REITs沒有根據NAREIT定義計算FFO，或者與我們對NAREIT定義的解釋不同。我們認為與FFO最直接可比的GAAP指標是淨收入，包括折舊和攤銷費用、房地產銷售收益或損失、減值和非控股權益。在計算FFO時，我們去掉了這些項，因為在我們看來，它們並不代表我們的財產操作的結果。為了便於清楚地瞭解我們的歷史經營業績，FFO應與我們財務報表中列報的淨收入(根據公認會計準則確定)一起進行審查。FFO不代表根據公認會計原則從經營活動中產生的現金, 不應被視為淨收益或虧損(根據公認會計準則確定)的替代方案，作為衡量我們流動性的指標，並且不表明可用於我們的現金需求的資金，包括我們向股東分配現金的能力。

我們使用的是標準化FFO，它從FFO中剔除了衍生金融工具公允價值的淨變化、遞延融資成本的加速、或有對價公允價值的淨變化以及其他正常化項目。然而，我們使用術語標準化FFO可能無法與其他房地產公司相比，因為他們可能有不同的計算方法。標準化FFO不應被視為淨收益或淨虧損(根據GAAP計算)的替代方案，不應被視為我們財務業績或經營活動現金流(根據GAAP計算)的指標，或我們流動性的指標，也不應指示可用於滿足我們的現金需求的資金，包括我們的分配能力。應結合其他GAAP測量對標準化FFO進行審查

55

以下是根據GAAP計算和列報的最直接財務指標--淨收益與FFO和標準化FFO的對賬(單位為千，每股數據除外)：
截至十二月三十一日止的年度：
 202120202019
淨收入$86,783 $68,488 $77,186 
稀釋後每股收益$0.39 $0.32 $0.39 
淨收入$86,783 $68,488 $77,186 
可歸因於非控股權益的淨收入--部分擁有的財產(607)(574)(548)
首選分佈(13)(1,241)(1,209)
折舊及攤銷費用157,437 149,208 146,072 
折舊和攤銷費用--部分擁有的財產(280)(297)(282)
出售投資性物業的淨收益(24,165)(5,842)(31,309)
減值損失340 4,872 — 
未合併合資企業調整的比例份額8,860 7,063 715 
適用於普通股的FFO$228,355 $221,677 $190,625 
每股普通股FFO$1.02 $1.05 $0.99 
衍生工具公允價值淨變動— — 1 
債務清償損失4,025 — — 
或有對價公允價值淨變動— (715)(37)
適用於普通股的標準化FFO$232,380 $220,962 $190,589 
普通股歸一化FFO$1.04 $1.05 $0.99 
  
已發行普通股加權平均數223,060,556 211,145,917 191,626,320 

規格化淡入度

我們定義了標準化FAD，這是一種非GAAP衡量標準，它不包括標準化FFO的非現金份額補償費用、直線租金調整、收購的高於市場或低於市場的租賃和承擔的債務的攤銷、租賃激勵的攤銷、遞延融資成本的攤銷和貸款準備金調整，包括我們在未合併合資企業的所有必要調整中所佔的份額。我們還對與租户改善和租賃佣金相關的經常性資本支出、賣方主租賃的現金支付和租金減免付款進行了調整，包括我們在未合併合資企業的所有必要調整中的份額。其他REITs或房地產公司可能使用不同的方法來計算標準化FAD，因此，我們的計算可能無法與其他REITs報告的計算結果進行比較。儘管我們對標準化FAD的計算可能無法與其他REITs的計算結果相比較，但我們相信，由於分析師、投資者和其他相關方在評估我們作為REIT的業績時使用的頻率，標準化FAD為我們的業績提供了一個有意義的補充衡量標準。正常化的FAD不應被視為可歸因於控制利息(根據公認會計準則計算)的淨收益或虧損的替代方案，也不應被視為我們財務業績的指標。標準化的FAD應結合其他GAAP測量進行審查。

56

以下是根據GAAP計算和列報的最直接財務指標--淨收入與標準化FAD的對賬(以千為單位)：
 截至十二月三十一日止的年度：
 202120202019
淨收入$86,783 $68,488 $77,186 
適用於普通股的標準化FFO$232,380 $220,962 $190,589 
適用於普通股的標準化FFO$232,380 $220,962 $190,589 
非現金股份補償費用15,032 12,486 10,115 
直線式租金調整(8,671)(12,395)(9,986)
攤銷收購的高於/低於市價的租賃/承擔的債務3,459 3,462 3,485 
租賃誘因的攤銷1,157 1,156 1,312 
遞延融資成本攤銷2,325 2,372 2,416 
技術轉讓/信用證和經常性資本支出(25,532)(19,042)(19,544)
貸款準備金調整(133)84 — 
未合併合資企業調整的比例份額(998)(624)(36)
適用於普通股的標準化FAD$219,019 $208,461 $178,351 

噪聲和現金噪聲

NOI是一項非GAAP財務指標，定義為根據GAAP計算的淨收益或虧損，該淨收益或虧損是由我們的物業和其他投資組合在扣除一般和行政費用、折舊和攤銷費用、利息支出、衍生金融工具公允價值的淨變化、出售投資物業的損益和減值損失(包括我們在我們未合併合資企業的所有必要調整中應佔的份額)產生的。我們相信，NOI為我們的經營資產的經營業績提供了一個準確的衡量標準，因為NOI不包括某些與物業管理無關的項目。我們使用NOI一詞可能無法與其他房地產公司相提並論，因為它們可能有不同的計算方法。
 
現金NOI是一種非GAAP財務指標，不包括NOI直線租金調整、在市場租賃之上和之下收購的攤銷以及其他非現金和正常化項目，包括我們在未合併合資企業所有必要調整中的份額。其他非現金和正常化項目包括租賃誘因攤銷、貸款準備金調整、從賣方主租賃和租金減免收到的付款以及或有對價的公允價值變動等項目。我們相信，現金NOI為我們的經營資產的經營業績提供了一個準確的衡量標準，因為它排除了與物業管理無關的某些項目。此外，我們認為現金NOI是房地產業比較經營業績的一個被廣泛接受的衡量標準。我們使用現金NOI一詞可能無法與其他房地產公司相提並論，因為其他公司可能有不同的計算方法。


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以下是根據GAAP計算和列報的最直接財務指標--信託的淨收入與NOI和現金NOI的對賬(以千為單位)：
截至十二月三十一日止的年度：
 202120202019
淨收入$86,783 $68,488 $77,186 
一般和行政37,757 33,763 33,099 
折舊及攤銷157,870 149,590 146,436 
利息支出60,136 57,179 65,022 
衍生工具公允價值淨變動— — 1 
出售投資性物業的淨收益(24,165)(5,842)(31,309)
減值損失340 4,872 — 
未合併合資企業調整的比例份額14,358 10,458 1,048 
噪音$333,079 $318,508 $291,483 
  
噪音$333,079 $318,508 $291,483 
直線式租金調整(8,671)(12,395)(9,986)
已購入的高於/低於市價租賃的攤銷3,521 3,524 3,547 
租賃誘因的攤銷1,157 1,156 1,312 
貸款準備金調整(133)84 — 
或有對價的公允價值變動— (715)(37)
未合併合資企業調整的比例份額(690)(581)(36)
現金噪音$328,263 $309,581 $286,283 

流動性與資本資源

我們的短期流動資金需求主要包括運營和利息支出以及與我們的物業直接相關的其他支出，包括：
 
•財產費；
•未償債務的利息支出和預定本金支付；
•一般及行政開支；及
•用於租户改善和租賃佣金的資本支出。
 
此外，我們將需要資金用於未來的分配，預計將在我們的運營夥伴關係中支付給我們的普通股東和OP單位持有人。
 
截至2021年12月31日，我們總共有990萬美元的現金和現金等價物，有7.26億美元可供借款，而無需在未擔保的資產借款基礎上增加額外的財產或行使我們的手風琴功能。我們的主要現金來源包括從租户那裏收取的租金、在我們的無擔保信貸安排下的借款，以及債務和股權證券的融資。我們相信，我們現有的現金和現金等價物、經營活動的現金流以及我們的無擔保循環信貸安排下的借款將足以在12個月內為購買物業和其他債務的任何現有合同義務提供資金。然而，由於守則下房地產投資信託基金税務規則的90%分派要求，我們可能無法從運營中保留的現金中為我們未來的所有資本需求提供資金，包括進行投資和償還或再融資到期債務所需的資本。因此，我們預計將依靠外部資本來源，包括債務和股權融資，為未來的資本需求提供資金。如果我們不能以令人滿意的條件或根本不能獲得所需的資本，我們可能無法進行必要的投資，以擴大我們的業務，或在我們的義務和承諾到期時履行它們。我們將依賴外部資本來源來滿足未來的資本需求，如果我們在獲得此類資本方面遇到困難，我們可能無法進行未來必要的收購，以發展我們的業務或履行即將到期的債務。

我們的長期流動性需求主要包括支付收購所需的資金、經常性和非經常性資本支出以及預定的債務到期日。我們期望通過運營現金流、無擔保借款、發行股票和債務證券、精選物業處置和聯合出售所得款項來滿足我們的長期流動資金需求。
58

風險交易，以及與收購更多物業有關的發行我們經營夥伴關係的運營單位。

我們以及時和具成本效益的方式獲得資本的能力對我們業務戰略的成功至關重要，因為這影響到我們履行現有義務的能力，包括償還到期債務的能力，以及進行未來投資和收購的能力。一般市場狀況、利率、對我們的債務和股權證券的信用評級、對我們未來潛在收益和現金分配的預期，以及我們普通股的市場價格等因素，都不是我們所能控制的，都會影響我們獲得資金的機會和成本。特別是，如果利率繼續上升，我們的普通股交易價格可能會下降，這可能會影響我們進行股權發行以籌集資金的決定。隨着利率上升，我們可能還會經歷更高的借貸成本，這也可能影響我們產生額外債務的決定，或者參與我們可能需要通過借款籌集資金的交易。我們預計將繼續利用股權和債務融資來支持我們未來的增長和投資活動。

我們還不斷評估為未來投資提供資金的機會。新投資的資金一般來自我們的主要無擔保信貸安排下的臨時借款和融資交易的收益，如上文討論的那些。我們的投資從淨營業收入和應收貸款本金支付中產生現金。未來投資的永久融資通常取代根據我們的主要無擔保信貸安排提取的資金，歷來是通過發行債務和股權證券以及產生或承擔擔保債務來提供的。

我們打算在出現合適的機會和有足夠的資金來源時，投資於更多的物業。我們目前正在評估與我們正常業務進程一致的額外潛在投資。不能保證這些投資的任何部分是否或何時會完成。我們完成投資的能力受到許多風險和變數的影響，包括我們與賣家談判雙方同意的條款的能力，以及我們為投資融資的能力。我們可能無法成功識別和完善合適的收購或投資機會，這可能會阻礙我們的增長，對我們的運營結果產生負面影響，並可能導致大量管理層資源的使用。我們預計，未來的物業投資將全部或部分取決於我們現有的現金、借款，包括我們的無擔保循環信貸安排，或額外發行股權或債務證券的收益，並將由這些資金提供資金。

我們目前預計不會出售我們的任何房產來滿足我們的流動性需求，儘管我們未來可能會這樣做。

我們目前遵守了關於我們未償債務的所有債務契約。
 
信貸安排
 
於2021年9月24日，營運合夥(作為借款人)及信託(作為擔保人)簽署第三份經修訂及重新簽署的信貸協議(“信貸協議”)，將信貸協議項下循環信貸安排的到期日延長至2025年9月24日，並降低適用於借款的利差。信貸協議包括10億美元的無擔保循環信貸安排和2.5億美元的定期貸款功能，使總借款能力達到13億美元。信貸協議還包括最高本金的10%的Swingline貸款承諾，並提供手風琴功能，允許信託公司在遵守慣例條款和條件的情況下將借款能力增加至多5億美元，從而使借款能力最高達到17.5億美元。信貸協議下的循環信貸安排還包括兩個六個月的延期選項。

截至2021年12月31日，該公司在其無擔保循環信貸安排下有2.74億美元的未償還借款。根據信貸協議的定義，7.26億美元可供借款，而無需在未擔保資產借款基礎上增加額外財產或行使我們的手風琴功能。 2021年10月13日，本公司使用優先票據所得款項償還和取消信貸協議的2.5億美元定期貸款功能。經營合夥企業同時終止了現有的與2.5億美元全定期貸款借款相關的固定收款浮動利率掉期。根據信貸協議的定義，定期貸款功能不再適用於公司。有關我們的信貸安排的進一步討論，請參閲所附綜合財務報表的附註6(債務)。

59

高級附註

截至2021年12月31日，我們有15億美元的優先票據發行和未償還本金總額，其中1500萬美元於2023年到期，2500萬美元於2025年到期，7000萬美元於2026年到期，4.25億美元於2027年到期，3.95億美元於2028年到期，5.45億美元於2031年到期。有關優先附註的進一步討論，請參閲隨附的綜合財務報表附註6(債務)。

經營合夥公司於2021年10月13日透過承銷商發行本金總額為5,000萬元、本金總額為2.625%、於2031年11月1日到期的優先債券(“2031年優先債券”)(“10月債券發行”)，承銷商根據經營合夥公司、信託及代表之間於2021年10月7日訂立的包銷協議(“包銷協議”)擔任代表(“代表”)。

2031年高級票據是根據《信託證券法》和經營夥伴關係的S-3ASR表格自動貨架登記聲明(第333-236725號文件)登記的，於2020年2月27日提交給委員會。

2031年發行的優先債券於2021年10月13日開始計息，並從2022年5月1日開始每半年付息一次。2031年發行的優先債券在承銷商提供折扣前，發行價為面值的99.789%。扣除承銷折扣和費用後，我們從此次發行中獲得的淨收益約為4.951億美元。我們用十月份債券發行的淨收益償還了無擔保循環信貸安排和信貸協議的定期貸款功能的現有餘額。經營合夥企業同時終止了與定期貸款借款相關的每一種現有的固定收受浮動利率掉期。

2031年優先債券會受到慣常違約事件的影響，這可能會導致2031年優先債券加速到期
    
自動櫃員機程序

在截至2021年12月31日的財政年度內，我們根據自動櫃員機計劃(在此定義)發行和出售了14,656,078股普通股，加權平均價為每股18.45美元，為我們帶來了約2.677億美元的淨收益。有關詳情，請參閲所附合並財務報表附註1(組織和業務)。

股利再投資和購股計劃

2014年12月2日，我們通過了股息再投資和購股計劃(簡稱DIP)。在點點滴滴之下：

•現有股東可以通過將其普通股支付的全部或部分股息進行再投資，以及每月不低於50美元、最高不超過10,000美元的可選現金支付，購買額外的普通股；
•新投資者可參與點滴計劃，初期投資不少於1,000元，但最高不超過10,000元；以及
•一旦登記參加Drop，參與者可以授權從他們的銀行賬户中以電子方式扣除購買額外股票的可選現金支付。

點滴計劃由我們的轉讓代理公司ComputerShare Trust Company，N.A.管理。我們根據點滴計劃出售的普通股將在公開市場上新發行或購買，如點滴計劃中進一步描述的那樣。截至2021年12月31日，公司自成立以來已根據水滴計劃發行了177,451股普通股。

關鍵會計政策

我們的合併財務報表是根據美國公認會計準則編制的，這要求我們做出影響合併財務報表日期的資產和負債額以及或有資產和負債的披露以及報告期內收入和支出的報告金額的估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。以下是我們認為對編制綜合財務報表至關重要的會計政策的摘要。

60

租賃會計

作為出租人，我們就我們的每一份租賃作出決定，它們應該被計入經營性租賃還是直接融資租賃。分類標準基於租賃設施的公允價值、最低租賃付款、實際資金成本、設施的經濟壽命、是否存在廉價購買選項以及租賃協議中的某些其他條款的估計。我們認為我們所有的租約都應該作為經營性租約入賬。營運租賃項下收到的款項於綜合收益表中入賬為實際收取租金的租金收入，加上或減去估計最低租賃電梯租金的直線調整、與攤銷租賃誘因及高於/低於市價租約有關的調整，以及租金減免。受經營租賃約束的資產在綜合資產負債表中作為房地產投資列報。

我們幾乎所有的租約都包含固定或按公式計算的自動扶梯租金。在一定程度上，自動扶梯的漲幅與固定的指數或費率掛鈎，租賃費在租賃期內按直線計算。

購買投資性物業

我們預計將把我們未來的大部分投資記錄為資產收購，從而將收購成本資本化。包括購置成本在內的收購價格將根據有形和無形資產及負債的相對公允價值分配給有形和無形資產和負債。有形資產主要包括土地、建築物和裝修。無形資產主要包括高於市價或低於市價的租賃、就地租賃、承擔的高於市價或低於市價的債務、使用權資產和租賃負債。任何未來的或有對價將在或有事項解決時記錄下來。在釐定公允價值時，本公司須作出若干估計及假設。有關投資物業入賬政策的詳情，請參閲隨附的綜合財務報表附註2(主要會計政策摘要)。

房地產投資性財產和已確認的無形資產
 
我們需要對物業的使用年限進行主觀評估，以確定我們在房地產投資中每年應記錄的折舊額。這些評估對我們的淨收入有直接影響，因為如果我們縮短我們房地產投資的預期使用年限，我們將在更少的年限內對這些投資進行折舊，導致更多折舊費用和每年更低的淨收入。房地產投資性財產和已確認的無形資產按累計折舊和攤銷後的成本入賬。使用直線法，醫療辦公大樓在其估計使用年限內進行折舊，最長可達40年。租户改善及就地租賃按就地租約的租期或租户各自的租期攤銷。保養和修理費在發生時計入費用。
 
我們根據ASC主題360定期評估房地產投資和相關無形資產的賬面價值。物業、廠房和設備(“ASC 360”)，以確定是否存在事實和情況表明資產的已記錄金額可能減值或估計使用壽命應被修改。如果發生價值減值，且部分或全部無法收回房地產投資的賬面金額，將計入撥備，以將房地產投資及相關無形資產的賬面基礎減值至其估計公允價值。我們房地產投資的估計公允價值是通過使用許多傳統的行業標準方法來確定的，這些方法包括使用適當的貼現率和資本化率進行貼現現金流建模和/或從市場可比資產預期處置時收到的估計現金收益。對未來現金流的估計基於一系列因素，包括歷史經營業績、現有租賃、已知趨勢以及其他影響房地產投資的市場或經濟因素。對預期現金流的評估是主觀的，是基於關於未來入住率、入住率、租賃率和資本化率的假設，這些假設可能與實際結果大不相同。如果我們的預期持有期因市場狀況或其他不可預見的因素而發生變化或估計現金流下降，則可能會計入減值。被歸類為持有待售的長期資產以賬面價值或公允價值減去估計出售成本中的較低者入賬。
 
61

收入
 
我們根據ASC 842確認租金收入，租契。ASC 842要求租金收入和與租賃誘因以及高於市場和低於市場的租賃相關的調整在租賃期內以直線基礎確認，當可能收回時。在直線基礎上確認租賃的租金收入可能會導致確認的收入金額多於或少於目前應向租户支付的金額。已確認的超過當前到期金額的金額計入合併資產負債表中的其他資產。如本公司確定不可能收取直線租金，租金收入僅限於向承租人收取的租賃付款，包括任何可變租賃付款。
 
租金和相關收入還包括費用回收，這與租户償還房地產税、保險和在發生適用費用期間確認的其他運營費用有關。報銷記錄為毛額，因為這些費用由公司發生，並由租户報銷。我們有一些租户的絕對淨租約。根據這些租賃協議，租户負責運營和建築費用，我們不承認費用回收。

預算的使用
 
按照公認會計準則編制合併財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響合併財務報表日期的資產和負債額以及或有資產和負債的披露，以及報告期內收入和支出的報告金額。對房地產和相關無形資產的估值、金融工具的估值、減值評估和與購買價格分配有關的公允價值評估進行了重大估計。實際結果可能與這些估計不同。
 
REIT資格要求
 
我們須遵守多項必要的營運及組織要求，以符合及維持我們作為房地產投資信託基金的資格。如果我們不符合REIT的資格或在任何納税年度未能保持REIT的資格，我們的收入將按正常的公司税率繳納聯邦所得税，並可能增加州和地方税，我們可能會產生大量的納税義務，這可能會對我們的運營業績、流動性和對股東的分配產生不利影響。
 
表外安排
 
截至2021年12月31日，我們在兩家未合併的合資企業中有投資，所有權權益分別為49%和12.3%。這些合資企業產生的債務賬面總額，包括我們和我們合作伙伴的份額，約為7.621億美元(其中我們的比例份額約為1.296億美元)。有關更多信息，請參閲我們所附合並財務報表的附註2(主要會計政策摘要)。我們沒有其他我們預計會對我們的流動性和資本資源產生重大影響的表外安排。

通貨膨脹率
 
從歷史上看，通貨膨脹對我們物業的經營業績沒有重大影響。我們的一些租賃協議包含旨在減輕通脹不利影響的條款。這些條款包括一些條款，使我們能夠根據升級條款獲得增加的租金，這些條款通常會在租約期限內提高租金。這些升級條款通常規定固定的租金上漲或指數化的升級(根據消費者物價指數或其他衡量標準的變化)。然而，其中一些合同租金的漲幅可能低於實際通貨膨脹率。截至2021年12月31日，本公司每年6.2%的自動扶梯租金由CPI或其他指標變動確定。我們的大多數租賃協議還要求租户支付可分配份額的運營費用，包括公共區域維護成本、房地產税和保險。這項規定減少了因通脹而導致的這些成本和運營費用增加的風險。

62

第7A項。關於市場風險的定量和定性披露

我們未來的收入、現金流和與金融工具相關的公允價值取決於當時的市場利率。市場風險是指因市場價格和利率的不利變化而遭受損失的風險。我們使用某些衍生金融工具來管理或對衝與我們的借款相關的利率風險。我們不會將衍生品用於交易或投機目的，只會根據主要金融機構的信用評級和其他因素與它們簽訂合同。我們的衍生工具包括一個利率互換。有關利率互換的進一步詳情，請參閲本報告第7項所載綜合財務報表的附註2(主要會計政策摘要)及附註7(衍生工具)。

利息風險額是我們管理層的估計，是通過考慮假設利率對我們綜合金融工具的影響而確定的。這些分析沒有考慮在這種環境下可能發生的總體經濟活動的任何變化的影響。此外，如果發生這種規模的變化，我們可能會採取行動，進一步減少我們對這種變化的風險敞口。然而，由於對將採取的具體行動及其可能的影響存在不確定性，這些分析假設我們的金融結構不會發生變化。

固定利率債務

截至2021年12月31日，我們的合併固定利率債務總額為15億美元，佔我們合併債務總額的78.5%，不包括我們利率互換的影響。我們對3610萬美元的抵押貸款債務進行了支付固定接收可變利率掉期，將借款利率中的LIBOR部分固定為1.43%，截至2021年12月31日的整體固定利率為3.33%。借款和固定支付接收可變掉期的到期日都是2024年10月31日。

假設利率互換協議的影響，我們的固定利率債務將佔我們綜合債務總額的80.3%。我們固定利率債務的利率波動一般不會影響我們未來的收益或現金流，除非該等工具到期或以其他方式終止。然而，利率變化可能會影響我們固定利率債務的公允價值。

截至2021年12月31日，我們合併固定利率債務的公允價值和賬面價值約為16億美元。我們固定利率債務的公允價值估計是使用貼現現金流分析估計的，該分析利用瞭如果貸款是在2021年12月31日發放的，我們預計將為類似類型的債務和剩餘期限支付的利率。由於根據債務工具的基本結構，我們預期持有我們的固定利率債務工具至到期日，而該等工具項下的到期金額僅限於未償還本金餘額及任何應計及未付利息，因此，我們預期利率的市場波動及由此導致的固定利率債務工具的公允價值變動，將不會對我們的營運現金流產生重大影響。

可變利率債務

截至2021年12月31日，我們的綜合可變利率債務總額為4.157億美元，佔我們綜合債務總額的21.5%。假設利率互換協議的影響，我們的可變利率債務將佔我們綜合債務總額的19.7%。我們可變利率債務的利率變化可能會影響我們未來的收益和現金流，但不會對此類債務的公允價值產生重大影響。截至2021年12月31日，我們面臨與3.796億美元合併借款利率波動相關的市場風險。假設我們的可變利率債務金額不增加，如果LIBOR和SOFR變化100個基點，截至2021年12月31日，我們可變利率債務的利息支出每年將分別變化約280萬美元和100萬美元。

衍生工具

截至2021年12月31日，我們有一個未償還的利率互換被指定為利率風險的現金流對衝，名義金額總計3610萬美元。有關利率互換的進一步詳情，請參閲我們綜合財務報表內的附註7(衍生工具)。如果我們的利率互換協議的交易對手在協議條款下不履行，我們將面臨信用風險。如果我們無法在交易對手不履行的情況下替換這一掉期，我們將受到通過使用掉期固定的未償還債務的利率變化的影響。
 
63

負債
 
截至2021年12月31日，我們的合併債務總額約為19億美元。我們綜合債務的加權平均利率為3.20%(基於截至2021年12月31日的30天LIBOR利率0.10%和SOFR利率0.05%)。截至2021年12月31日，我們的未償還長期債務中約有3.796億美元，約佔19.7%，受到短期利率波動的影響。

下表列出了截至2021年12月31日我們的未償綜合債務的某些信息(以千計)：
本金固定/浮動
費率		費率 成熟性
優先無擔保循環信貸安排$274,000 漂浮LIBOR + 0.85%9/24/2025
高級無擔保票據
2016年1月-A系列15,000 固定4.03 %1/7/2023
2016年1月-B系列45,000 固定4.43 %1/7/2026
2016年1月-C系列45,000 固定4.57 %1/7/2028
2016年1月-D系列45,000 固定4.74 %1/7/2031
2016年8月-A系列25,000 固定4.09 %8/11/2025
2016年8月-B系列25,000 固定4.18 %8/11/2026
2016年8月-C系列25,000 固定4.24 %8/11/2027
2017年3月票據400,000 固定4.30 %3/15/2027
2017年12月票據350,000 固定3.95 %1/15/2028
2021年10月票據500,000 固定2.625 %11/1/2031
中海岸醫院暴徒(1)5,629 漂浮LIBOR + 2.75%11/13/2028
伊甸山醫療中心(2)36,050 固定3.33 %10/31/2024
凱旋山醫療-卡特里納湖暴徒24,234 固定4.63 %11/6/2024
格温尼特醫生中心15,111 固定4.83 %12/1/2022
佛羅裏達大學健康北區黑幫60,000 漂浮SOFR + 1.85%12/20/2026
傑克遜浸信會醫療中心--貝爾海文20,000 漂浮SOFR + 1.85%12/16/2026
老橋醫務樓20,000 漂浮SOFR + 1.85%12/20/2026
本金總額1,930,024   
未攤銷遞延融資成本(9,694)
未攤銷折扣(8,423)
未攤銷公允價值調整11   
總計$1,911,918   
(1)我們在擁有這處房產的合資企業中擁有66.3%的權益。本附表所示債項為該物業的按揭債項的全數。
(2)我們與伊甸山醫療中心相關的抵押債務的利息為LIBOR+1.90%。我們達成了一項固定收入浮動利率掉期，將該利率中的LIBOR部分固定在1.43%，實際利率為3.33%。

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項目8.財務報表和補充數據

合併財務報表索引
 頁面
   
獨立註冊會計師事務所報告
 
66
獨立註冊會計師事務所財務報告內部控制報告
68
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合併資產負債表
 
69
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度的綜合損益表
 
70
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的綜合全面收益表
71
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的綜合權益報表
 
72
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的合併現金流量表
 
73
   
合併財務報表附註
74
醫生房地產信託獨立註冊會計師事務所(PCAOB ID：42)關於上述財務報表的報告及其財務報告內部控制報告載於本表格10-K第8項和第9A項，頁碼如上所述。他們的同意出現在本表格10-K的附件23中。

65

獨立註冊會計師事務所報告

致醫師房地產信託基金股東及董事會

對財務報表的幾點看法

本核數師已審核醫生房地產信託(“貴公司”)於二零二一年十二月三十一日及二零二零年十二月三十一日的隨附綜合資產負債表、截至二零二一年十二月三十一日止三個年度各年度的相關綜合收益表、全面收益表、權益表及現金流量表，以及於指數第15項所載的相關附註及財務報表附表(統稱為“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司在2021年12月31日和2020年12月31日的財務狀況，以及截至2021年12月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認會計原則。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》中確立的標準，對公司截至2021年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2022年2月24日發佈的報告對此發表了無保留意見。

意見基礎

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指已向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會的當期財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項來就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。
66

不動產淨資產減值準備的評估
有關事項的描述
截至2021年12月31日，公司的綜合資產負債表包括46億美元的房地產淨資產。如綜合財務報表附註2所述，本公司定期評估其長期資產(主要包括房地產投資)的減值，當事件或情況變化顯示一項資產的記錄金額可能無法完全收回時。如果存在減值指標，本公司將評估相關長期資產的賬面價值與其預期未貼現的未來現金流量的關係。如果預期未來未貼現現金流量的總和低於賬面價值，本公司將長期資產的賬面淨值調整為公允價值。

審計管理層的長期資產減值分析是複雜的，涉及高度的主觀性，因為確定長期資產的估計未貼現未來現金流量需要進行大量估計。特別是，未來現金流估計對諸如未來租金收入、運營費用、入住率和資本化率等重大假設非常敏感，這些假設受到對未來市場或經濟狀況的預期以及管理層在長期內以分析中假設的方式持有和運營物業的意圖的影響。

我們是如何在審計中解決這個問題的
我們對本公司長期資產減值審查程序的控制措施進行了瞭解、評估和測試，包括對管理層審查上述重大假設的控制措施的操作有效性。

為了測試公司對長期資產減值的評估，我們進行了審計程序，其中包括評估所使用的方法、評估上文討論的重大假設以及測試公司在分析中使用的基礎數據的完整性和準確性。我們將管理層使用的重要假設與當前的市場數據進行了比較，並對上面討論的重要假設進行了敏感性分析。對公司方法和重大假設的評估是在我們估值專家的協助下進行的。
購買投資性物業
有關事項的描述
在截至2021年12月31日的年度內，該公司收購了24個運營中的醫療保健物業的控股權，總收購價格為9.725億美元。交易作為資產收購入賬，購買價格是根據收購的有形資產和已確認的無形資產以及承擔的負債的相對公允價值分配的。如綜合財務報表附註2所述，釐定相對公允價值時所用的估計可能基於評估、對本公司投資組合中最近收購及現有可比物業的內部分析及其他現有市場數據。

審計公司對收購的有形和已確認無形資產和負債的公允價值的估計是複雜的，需要更高程度的審計師判斷力，這是因為管理層在根據最近的可比交易或其他市場數據選擇關鍵假設時所使用的判斷，這些數據主要是不可觀察的投入。由於適用於每個組成部分的使用壽命不同，以及相關折舊或攤銷費用在公司的綜合收益表和全面收益表中確認，購買價格對所收購物業組成部分的分配可能會對公司的淨收入產生影響。

我們是如何在審計中解決這個問題的
我們對公司估計收購資產和負債的公允價值和將購買價格分配給各個組成部分的過程進行了控制，包括對管理層確定和審查上述分析和描述中使用的重大假設的控制，並對控制的設計進行了瞭解，並測試了控制的操作有效性。

我們評估了估值模型中關鍵假設的使用情況，並重新計算了模型的結果。為測試購入的有形及無形資產及負債在收購價分配中的公允價值，我們進行了評估程序，以評估管理層所使用的估值方法及重要假設。我們評估了支持確定各種投入的基礎數據的完整性和準確性。我們邀請我們的房地產估值專家協助我們評估公司的方法和假設，包括與土地和建築價值、估計重置成本和市場租金相關的方法和假設。


/s/ 安永律師事務所
自2014年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
威斯康星州密爾沃基
2022年2月24日
67

獨立註冊會計師事務所報告

致醫師房地產信託基金股東及董事會

財務報告內部控制之我見

我們根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013年框架)(COSO標準)中建立的標準，對截至2021年12月31日的醫生房地產信託基金的財務報告進行了內部控制審計。我們認為，根據COSO標準，截至2021年12月31日，醫生房地產信託(本公司)在所有重要方面都對財務報告進行了有效的內部控制。

我們亦已按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的準則，審核了醫生房地產信託於2021年12月31日及2020年12月31日的綜合資產負債表，截至2021年12月31日止三個年度各年度的相關綜合收益表、全面收益表、權益及現金流量表，以及納入指數第15項的相關附註及財務報表附表，而我們於2022年2月24日的報告就此發表了無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並對隨附的《管理層財務報告內部控制報告》所載財務報告內部控制的有效性進行評估。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。

我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。


/S/安永律師事務所
威斯康星州密爾沃基
2022年2月24日
68

醫生房地產信託基金
合併資產負債表
(以千為單位，不包括每股和每股數據)
十二月三十一日，
資產20212020
投資物業：  
土地和改善措施$235,453 $231,621 
建築和改善4,612,561 3,824,796 
改善租户狀況86,018 73,145 
已獲得的租賃無形資產498,221 406,935 
 5,432,253 4,536,497 
累計折舊(821,036)(687,554)
不動產淨值4,611,217 3,848,943 
持有待售的房地產1,964 — 
使用權租賃資產淨額235,483 137,180 
應收房地產貸款淨額117,844 198,800 
對未合併實體的投資69,793 77,755 
房地產投資淨額5,036,301 4,262,678 
現金和現金等價物9,876 2,515 
租户應收賬款，淨額4,948 4,757 
其他資產131,584 144,000 
總資產$5,182,709 $4,413,950 
負債和權益  
負債：  
信貸安排$267,641 $412,322 
應付票據1,464,008 968,653 
抵押貸款債務180,269 57,875 
應付帳款6,651 7,007 
應付股息和分派57,246 52,116 
應計費用和其他負債86,254 91,929 
租賃負債104,957 74,116 
收購租賃無形資產，淨額21,569 6,641 
總負債2,188,595 1,670,659 
可贖回的非控股權益-A系列優先股(2020)和部分擁有的物業7,081 28,289 
股本：  
普通股，$0.01面值，500,000,000授權普通股，224,678,116和209,550,592分別截至2021年12月31日和2020年12月31日發行和發行的普通股
2,247 2,096 
額外實收資本3,610,954 3,303,231 
累計赤字(776,001)(658,171)
累計其他綜合損失(892)(5,859)
股東權益總額2,836,308 2,641,297 
非控股權益：  
運營夥伴關係150,241 73,302 
部分擁有的物業484 403 
非控股權益總額150,725 73,705 
總股本2,987,033 2,715,002 
負債和權益總額$5,182,709 $4,413,950 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
69

醫生房地產信託基金
合併損益表
(以千為單位，不包括每股和每股數據)
 十二月三十一日，
 202120202019
收入：   
租金及相關收入$436,893 $418,190 $404,379 
房地產貸款和其他貸款的利息收入20,806 19,315 10,902 
總收入457,699 437,505 415,281 
費用：   
利息支出60,136 57,179 65,022 
一般和行政37,757 33,763 33,099 
運營費用137,408 128,198 124,819 
折舊及攤銷157,870 149,590 146,436 
減值損失340 4,872 — 
總費用393,511 373,602 369,376 
未合併實體的權益前虧損收益和出售投資性物業的收益，淨額：64,188 63,903 45,905 
未合併實體損失中的權益(1,570)(1,257)(28)
出售投資性物業的淨收益24,165 5,842 31,309 
淨收入86,783 68,488 77,186 
可歸因於非控股權益的淨收入：
運營夥伴關係(2,211)(1,797)(2,155)
部分擁有的物業(1)(607)(574)(548)
可歸因於控股權益的淨收入83,965 66,117 74,483 
首選分佈(13)(1,241)(1,209)
普通股股東應佔淨收益$83,952 $64,876 $73,274 
每股淨收益：   
基本信息$0.39 $0.32 $0.39 
稀釋$0.39 $0.32 $0.39 
加權平均普通股：   
基本信息216,135,385 204,243,768 185,770,251 
稀釋223,060,556 211,145,917 191,626,320 
宣佈的每股普通股股息和分配$0.92 $0.92 $0.92 
(1)包括可贖回非控股權益的金額。

附註是這些合併財務報表的組成部分。

70

醫生房地產信託基金
綜合全面收益表
(單位：千)
十二月三十一日，
 202120202019
淨收入$86,783 $68,488 $77,186 
其他全面收益(虧損)：
利率互換協議公允價值變動淨額1,672 (10,180)(10,112)
將利率互換累計虧損重新歸類為收益3,295 — — 
其他全面收益(虧損)合計4,967 (10,180)(10,112)
綜合收益91,750 58,308 67,074 
可歸屬於非控股權益的全面收益-經營合夥企業(2,461)(1,522)(1,863)
可歸因於非控股權益的全面收入--部分擁有的財產(607)(574)(548)
普通股股東應佔全面收益$88,682 $56,212 $64,663 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
71

醫生房地產信託基金
合併權益表
(單位：千)
 帕爾
價值		其他內容
已繳入
資本		累計
赤字		累計其他綜合(虧損)收入總計
股東的
權益		運營中
夥伴關係
非控制性
利息		部分
擁有
屬性
非控制性
利息		總計
非控制性
利益		總計
權益
2019年1月1日的餘額$1,824 $2,791,555 $(428,307)$14,433 $2,379,505 $67,477 $678 $68,155 $2,447,660 
會計準則變更的累積影響— (239)— — (239)— — — (239)
出售普通股所得淨收益74 131,555 — — 131,629 — — — 131,629 
限制性股票獎勵授予，淨額2 7,918 (898)— 7,022 — — — 7,022 
購買行動單位— — — — — (14,023)— (14,023)(14,023)
宣佈的股息/分配— — (172,324)— (172,324)(4,947)— (4,947)(177,271)
首選分佈— — (1,209)— (1,209)— — — (1,209)
與收購相關的運營單位的發放— — — — — 22,598 — 22,598 22,598 
投稿— — — — — — 572 572 572 
分配— — — — — — (174)(174)(174)
經營合夥企業中可贖回非控股股權的市值變動— (309)(939)— (1,248)— — — (1,248)
買斷非控股權--部分擁有的物業— (122)— — (122)— (990)(990)(1,112)
利率互換協議的公允價值變動— — — (10,112)(10,112)— — — (10,112)
論合夥經營中非控股股權所有權的調整— 1,563 — — 1,563 (1,563)— (1,563)— 
淨收入— — 74,483 — 74,483 2,155 253 2,408 76,891 
2019年12月31日的餘額1,900 2,931,921 (529,194)4,321 2,408,948 71,697 339 72,036 2,480,984 
會計準則變更的累積影響— (147)— — (147)— — — (147)
出售普通股所得淨收益194 364,194 — — 364,388 — — — 364,388 
限制性股票獎勵授予，淨額2 9,510 (1,783)— 7,729 — — — 7,729 
購買行動單位— — — — — (515)— (515)(515)
作業單位的轉換— 41 — — 41 (41)— (41)— 
宣佈的股息/分配— — (190,751)— (190,751)(5,123)— (5,123)(195,874)
首選分佈— — (1,241)— (1,241)— — — (1,241)
與收購相關的運營單位的發行— — — — — 3,067 — 3,067 3,067 
分配— — — — — — (210)(210)(210)
經營合夥企業中可贖回非控股股權的市值變動— 132 (1,319)— (1,187)— — — (1,187)
利率互換協議的公允價值變動— — — (10,180)(10,180)— — — (10,180)
論合夥經營中非控股股權所有權的調整— (2,420)— — (2,420)2,420 — 2,420 — 
淨收入— — 66,117 — 66,117 1,797 274 2,071 68,188 
2020年12月31日餘額2,096 3,303,231 (658,171)(5,859)2,641,297 73,302 403 73,705 2,715,002 
出售普通股所得淨收益147 267,979 — — 268,126 — — — 268,126 
限制性股票獎勵授予，淨額4 10,722 (1,312)— 9,414 — — — 9,414 
購買行動單位— — — — — (6,237)— (6,237)(6,237)
宣佈的股息/分配— — (200,926)— (200,926)(6,457)— (6,457)(207,383)
首選分佈— — (13)— (13)— — — (13)
與收購相關的運營單位的發行— — — — — 116,467 — 116,467 116,467 
分配— — — — — — (224)(224)(224)
經營合夥企業中可贖回非控股股權的市值變動— (23)456 — 433 — — — 433 
對現金流量套期保值的再認識— — — 3,295 3,295 — — — 3,295 
利率互換協議的公允價值變動— — — 1,672 1,672 — — — 1,672 
論合夥經營中非控股股權所有權的調整— 29,045 — — 29,045 (29,045)— (29,045)— 
淨收入— — 83,965 — 83,965 2,211 305 2,516 86,481 
截至2021年12月31日的餘額$2,247 $3,610,954 $(776,001)$(892)$2,836,308 $150,241 $484 $150,725 $2,987,033 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
72

醫生房地產信託基金
合併現金流量表
(單位：千)
 截至十二月三十一日止的年度：
 202120202019
經營活動的現金流：   
淨收入$86,783 $68,488 $77,186 
將淨收入與業務活動提供的現金淨額進行調整   
折舊及攤銷157,870 149,590 146,436 
遞延融資成本攤銷2,325 2,372 2,416 
租賃誘因和高於/低於市價的租賃無形資產攤銷4,678 4,680 4,859 
直線租金收入/支出(8,671)(12,395)(9,986)
無抵押優先票據折價攤銷737 629 603 
攤銷高於市場承擔的債務(62)(62)(62)
對現金流量套期保值的再認識3,295 — — 
遞延融資成本報廢損失730 — — 
出售投資性物業的淨收益(24,165)(5,842)(31,309)
未合併實體損失中的權益1,570 1,257 28 
來自未合併實體的分配6,928 5,515 119 
衍生工具公允價值變動— 15 1 
壞賬準備(90)513 2,206 
非現金股份補償15,032 12,486 10,115 
或有對價公允價值淨變動— (715)(37)
投資物業減值準備340 4,872 — 
營業資產和負債變動：   
租户應收賬款(2,863)(1,404)(5,902)
其他資產4,185 (7,201)(2,955)
應付帳款(356)659 2,462 
應計費用和其他負債(711)9,840 4,997 
經營活動提供的淨現金247,555 233,297 201,177 
投資活動產生的現金流：   
出售投資性物業的收益92,711 20,269 20,934 
投資性物業購置，淨額(718,179)(73,040)(113,081)
對未合併實體的投資(9,069)(18,390)(25,954)
收購非控制性權益— — (1,112)
代管現金購置存款/保證金(781)(179)(10)
投資性物業的資本支出(32,566)(33,887)(40,137)
房地產應收貸款的發放(16,213)(115,220)(100,744)
應收房地產貸款的償還84,874 21,194 7,855 
租賃佣金(3,997)(2,660)(3,057)
租賃誘因— — (2)
用於投資活動的現金淨額(603,220)(201,913)(255,308)
融資活動的現金流：   
出售普通股所得淨收益268,126 364,388 131,629 
信貸工具借款的收益710,541 364,000 454,000 
償還信貸工具借款(852,541)(537,000)(330,000)
發行按揭債務所得款項136,050 — — 
發行優先無抵押票據所得款項495,695 — — 
抵押貸款債務的本金支付(13,027)(25,477)(25,184)
發債成本(7,380)(63)(117)
融資租賃支付款項(8,300)— — 
已支付股息--股東(198,541)(186,721)(170,880)
對非控股權益的分配--經營合夥企業(5,024)(5,092)(4,838)
優先分配有償運營單位持有人(303)(1,268)(1,176)
對非控制權益的貢獻— — 572 
分配給非控制性權益--部分擁有的財產(648)(628)(582)
為預扣的股票薪酬份額支付員工税(4,183)(2,848)(2,076)
購買首批首選單位(151,202)— — 
購買運營單位(6,237)(515)(14,023)
融資活動提供(使用)的現金淨額363,026 (31,224)37,325 
現金及現金等價物淨增(減)7,361 160 (16,806)
現金和現金等價物，年初2,515 2,355 19,161 
現金和現金等價物，年終$9,876 $2,515 $2,355 
補充披露現金流量資料--年內支付的利息$50,814 $54,813 $62,633 
補充披露非現金活動--結清應收票據以換取A系列優先股$20,646 $— $— 
非現金活動的補充披露--利率互換協議和可贖回股權的公允價值變動--財產$1,672 $(10,180)$(10,112)
補充披露非現金活動-發行與收購相關的運營單位和A系列優先股$263,008 $3,067 $25,200 
補充披露非現金活動--與購置投資性財產有關的應收貸款的轉換$15,500 $— $— 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
73

醫生房地產信託基金
合併財務報表附註
 
除非另有説明或文意另有所指，否則使用“我們”、“我們”、“我們”和“公司”一詞，是指醫生房地產信託及其合併子公司，包括醫生房地產公司。

注1。組織和業務
 
該信託基金於2013年4月9日在馬裏蘭州成立。截至2021年12月31日，該信託被授權發行最多500,000,000實益權益普通股，面值$0.01每股。該信託就擬進行的包銷首次公開發售(“首次公開發售”)向美國證券交易委員會(“委員會”)提交S-11表格註冊説明書，並於二零一三年七月二十四日完成普通股首次公開發售及開始運作。
 
該信託基金將首次公開招股所得款項淨額撥歸營運合夥企業。信託及營運合夥作為一個實體管理及營運，除於營運合夥的投資外，信託並無其他重大資產。信託基金的運作是透過營運合夥公司及營運合夥公司的全資附屬公司及控股附屬公司進行。信託作為經營合夥企業的普通合夥人，控制經營合夥企業，併合並經營合夥企業的資產、負債和經營結果。因此，信託和經營合夥企業的資產和負債是相同的。
 
該信託基金是一家自我管理的房地產投資信託基金，成立的主要目的是收購、有選擇地開發、擁有和管理出租給醫生、醫院和醫療保健提供系統的醫療保健物業。

自動櫃員機程序

於二零一九年十一月，信託及營運合夥分別與KeyBanc Capital Markets Inc.、Credit Agricole Securities(USA)Inc.、BMO Capital Markets Corp.、Raymond James&Associates，Inc.及Stifel，Nicolaus&Company，Inc.各自以代理及遠期賣方的身份(“2019年代理”)訂立獨立的市場發行銷售協議(“2019年銷售協議”)，據此，信託可不時發行及出售其普通股，總髮行價最高可達$500通過2019年的代理商(“2019年自動取款機計劃”)。2019年的銷售協議規定，除了通過2019年代理商發行和銷售信託公司的普通股外，信託公司今後還可以不時地與KeyBanc資本市場公司、法國農業信貸證券(美國)公司、蒙特利爾銀行資本市場公司、Raymond James&Associates公司和Stifel，Nicolaus&Company，Inc.或它們各自的附屬公司簽訂一項或多項遠期銷售協議。

於2021年5月，信託及經營合夥公司與KeyBanc Capital Markets Inc.、Credit Agricole Securities(USA)Inc.、BMO Capital Markets Corp.及Raymond James&Associates，Inc.以本公司及/或遠期賣家及Stifel，Nicolaus&Company Inc.(以下統稱為“2021代理”)及蒙特利爾銀行、法國農業信貸銀行企業及投資銀行、KeyBanc Capital Markets Inc.及Raymond James&Associates的代理身分訂立市場發行銷售協議(“2021銷售協議”)。作為本公司的遠期買方(“遠期買方”)，據此，信託可不時發行及出售其普通股，總髮行價最高可達$500通過2021年代理(“2021年自動櫃員機計劃”和2019年自動櫃員機計劃“自動櫃員機計劃”)。2021年銷售協議設想，除了通過2021年代理髮行和出售信託的普通股外，信託還可以在未來不時與每一位遠期購買者訂立一項或多項遠期銷售協議。簽訂2021年銷售協議後，我們終止了2019年自動取款機計劃。

74

在2021年至2020年期間，信託公司根據自動櫃員機計劃發行和出售普通股的情況如下(單位：千，普通股和價格除外)：
20212020
 普普通通
售出的股份		加權
平均價格		網絡
收益		普普通通
售出的股份		加權
平均價格		網絡
收益
截至3月31日的季度2,887,296 $18.32 $52,358 12,352,700 $19.57 $239,337 
截至6月30日的季度4,532,343 18.39 82,519 5,543,066 18.07 99,138 
截至9月30日的季度— — — 78,194 18.52 1,433 
截至12月31日的季度7,236,439 18.54 132,824 1,306,531 18.44 23,848 
截至十二月三十一日止的年度14,656,078 $18.45 $267,701 19,280,491 $19.06 $363,756 

截至2022年2月15日，該信託基金擁有326.32021年自動取款機計劃下的剩餘可用資金為100萬。

注2.重要會計政策摘要

合併原則
 
公認會計原則要求確定通過投票權以外的方式獲得控制權的實體，並確定哪個企業是可變利益實體(“VIE”)的主要受益者。ASC 810廣義地將VIE定義為：(I)股權投資者作為一個團體(如有)沒有權力通過投票權或類似權利來指導該實體的活動，從而對該實體的經濟表現產生最重大的影響；或(Ii)在沒有額外附屬財務支持的情況下，風險股權投資不足以為該實體的活動提供資金。本公司將VIE的主要受益人確定為具有以下兩個特徵的企業：(I)有權指導VIE的活動，從而最大限度地影響實體的經濟業績；(Ii)有義務承擔VIE的損失或接受VIE可能對實體產生重大影響的利益。當公司確定自己是VIE的主要受益人時，公司將其投資合併到VIE中。本公司可在後續事件發生時改變對VIE的最初評估，例如影響實體的風險股權投資的特徵或充分性的合同安排的修改，以及主要受益人持有的全部或部分權益的處置。本公司會持續進行這項分析。
 
對於未確定為VIE的財產控股實體，本公司合併經營合夥企業擁有的該等實體100或擁有控股財務權益，證明擁有多數表決權權益。所有公司間餘額和交易在合併中被沖銷。

非控制性權益

本公司將其控制(並因此合併)的實體中不擁有的任何股本部分作為非控股權益，並在綜合資產負債表中將該等權益歸類為合併股本的組成部分，與本公司的股東權益總額分開。
 
經營夥伴關係：公司的非控股權益包括由其他投資者持有的運營單位。淨收益或虧損根據非控股權益(有限合夥人)各自在經營合夥企業中的持股比例分配給他們。所有權百分比的計算方法是將非控股權益持有的運營單位數除以非控股權益和信託持有的運營單位總數。增發普通股和運營單位改變了非控股權益和信託的所有權利益。這類交易和相關收益被視為資本交易。

在截至2021年12月31日的年度內，經營夥伴關係發佈了6,561,521業務單位價值約為#美元116.5在發行之日，為收購投資組合提供部分資金。該投資組合的總購買價格約為#美元。750.0百萬美元。

於截至2020年12月31日止年度內，經營夥伴關係發出167,779業務單位價值約為#美元3.1發行當日為百萬美元，以部分融資一財產收購。此次收購的總收購價格約為美元。32.4百萬美元。

75

截至2021年12月31日和2020年12月31日，信託基金舉行了95.0%和97.3分別擁有經營合夥企業的%權益。作為唯一的普通合夥人和多數股權持有人，該信託鞏固了經營合夥企業的財務狀況和經營業績。
 
作為營運合夥的普通合夥人，未經信託事先書面同意，營運單位持有人不得轉讓其單位。自向有關持有人發行OP單位一週年起，OP單位持有人可將其單位交由經營合夥企業贖回，以換取相當於贖回時信託普通股市價的現金，或換取非登記普通股一-以一為一的基礎。這種選擇支付現金或發行普通股以滿足OP單位持有人的贖回請求完全在信託的控制範圍內。因此，信託將由信託以外的投資者持有的經營合夥企業的運營單位作為綜合資產負債表中的權益中的非控股權益。
 
部分擁有的物業：信託在合併資產負債表上反映部分擁有的物業中非全資擁有的部分的非控股權益。歸屬於非控股權益的該等物業的收益或虧損在合併損益表中反映為部分擁有物業的非控股權益。

可贖回的非控股權益-A系列優先股和部分擁有的物業

於二零一五年二月五日，本公司訂立第二份經修訂及重訂的有限合夥協議(“合夥協議”)，規定指定及發行經營合夥的A系列參與可贖回優先股(“A系列優先股”)。在分配和清算方面，A系列優先股優先於經營夥伴關係的所有其他夥伴關係利益。A系列優先單位持有人有權獲得5%累計回報，並在贖回時收到一普通股和美元200。A系列優先股的持有人同意不會導致經營合夥企業在以下時間之前贖回其A系列優先股一年自發行之日起。此外，A系列優先股可根據持有人的選擇進行贖回，贖回義務可根據信託的選擇，以現金或登記普通股的形式履行。需要登記普通股結算的票據不能歸類為永久股本，因為交付登記普通股並不總是完全在發行人的控制範圍之內。由於與A系列優先股相關的贖回權，該公司將A系列優先股歸類於其綜合資產負債表夾層部分。
 
對A系列首選單元的嵌入式特徵進行了評估，這些特徵應該被分成兩部分，並作為獨立的派生因素單獨核算。該公司確定，A系列首選單元包含需要分叉的功能。本公司將可贖回非控制權益的賬面值減去嵌入衍生工具的價值，按賬面值或贖回價值中較大者計入綜合資產負債表。

2018年1月9日，Hazelwood Medical Commons交易的部分資金來自發行104,172A系列首選單位，價值#美元22.7百萬美元。關於Hazelwood Medical Commons的交易，運營合夥企業同意，如果在2023年1月8日之前達到某些租賃要求，將根據與賣方的賺取協議支付額外的購買對價。2019年6月19日，運營夥伴關係獲得資助，發佈了8,529A系列優先股，一筆價值$的賺取款項1.9發行之日為百萬美元。2019年8月1日，運營夥伴關係獲得資助，發佈了3,409A系列優先股，第二筆賺取款項，價值$0.7發行之日為百萬美元。這兩筆賺取的款項都按財產的成本基礎資本化。截至2020年12月31日，有116,110A系列優先股未完成。2021年1月4日，所有這些A系列優先股都被贖回，總價值為美元25.3百萬美元。

2021年12月20日，公司完成對一家14醫療辦公大樓組合，總購買價格約為$750.0百萬美元(“里程碑式投資組合”)。Landmark投資組合的部分資金來自一筆672,978A系列優先股，估值約為$146.5發行之日為百萬美元。2021年12月28日，所有A系列優先股均被贖回，總價值為$146.5作為這次贖回的結果，有不是截至2021年12月31日的A系列優先股。

在該公司收購位於蒙大拿州大瀑布大瀑布醫院園區的醫療辦公樓、門診手術中心和醫院方面，與賣方有關聯的醫生保留了非控股權益，可由持有人選擇在2023年5月1日之後的任何時間贖回。由於贖回條款不在信託基金的控制範圍內，信託基金將綜合資產負債表夾層部分的投資歸類。信託按賬面價值或贖回價值中較大者記錄可贖回非控制權益的賬面金額。截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司可贖回非控制權益的價值為7.1百萬美元和美元7.7分別為100萬美元。
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股息和分配

截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度股息和分配如下：
申報日期記錄日期付款日期現金股利
每股/單位
2021年12月22日2022年1月4日2022年1月18日$0.23 
2021年9月22日2021年10月4日2021年10月15日$0.23 
June 18, 2021July 2, 2021July 16, 2021$0.23 
March 19, 2021April 2, 2021April 16, 2021$0.23 
2020年12月18日2021年1月5日2021年1月20日$0.23 
2020年9月21日2020年10月2日2020年10月16日$0.23 
June 18, 2020July 2, 2020July 17, 2020$0.23 
March 19, 2020April 2, 2020April 16, 2020$0.23 
2019年12月20日2020年1月3日2020年1月17日$0.23 
2019年9月20日2019年10月3日2019年10月18日$0.23 
June 21, 2019July 3, 2019July 18, 2019$0.23 
March 22, 2019April 3, 2019April 18, 2019$0.23 

在符合計劃條款的前提下，公司股東有權通過參與股息再投資和股票購買計劃(“DIP”)，將全部或部分現金分配再投資於他們持有的公司普通股。

股息和分紅的納税狀況

該公司為美國聯邦所得税目的分配的當期和累計收益和利潤一般應作為普通收入向股東納税。超出該等盈利及利潤的分派一般被視為股東在股份基礎上的非應課税減值(非股息分派)，其後則視為應課税收益。

運營單位持有人就其運營單位收到的任何現金分配，一般不會因美國聯邦所得税的目的而向該運營單位持有人徵税，前提是此類分配不超過運營單位持有人在其運營單位中的基礎。任何此類分配反而會降低運營單位持有人在其運營單位中的基數(運營單位持有人將就運營合夥企業就其運營單位分配給他們的應税收入徵税，而此類收入是由運營合夥企業賺取的，這種收入分配增加了運營單位持有人在其運營單位中的基數)。

下表列出了所列期間普通股和運營單位分配的聯邦所得税狀況：
截至十二月三十一日止的年度：
202120202019
每股普通股和運營單位：
普通股息$— $— $— 
第199A節合資格房地產投資信託基金股息0.4856 0.4798 0.4035 
合格股息— — — 
資本利得分配— — 0.0003 
非股息分配0.4344 0.4402 0.5162 
總計$0.9200 $0.9200 $0.9200 

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購買投資性物業
 
隨着ASU 2017-01於2018年1月採用，本公司對投資物業的收購及其未來投資的大部分將作為資產收購入賬，並將導致收購成本資本化。包括購置成本在內的收購價格將根據有形和無形資產及負債的相對公允價值分配給有形和無形資產和負債。有形資產主要包括土地、建築物和裝修。無形資產主要包括高於市價或低於市價的租賃、就地租賃、承擔的高於市價或低於市價的債務、使用權資產和租賃負債。任何未來的或有對價將在或有事項解決時記錄下來。在釐定公允價值時，本公司須作出若干估計及假設。

公允價值的確定涉及重大判斷和估計的使用。本公司根據收購前盡職調查而從多個來源取得的資料，估計有形及無形收購資產及承擔負債的公允價值，並一般包括第三方評估師的協助。本公司按“空置”原則估計收購資產的公允價值，其價值在其估計剩餘使用年限內按等額折舊。本公司根據重置成本釐定其他固定資產的分配價值，例如場地改善工程，並在該等資產於適用收購日期釐定的估計剩餘使用年限內計提折舊。土地的公允價值是通過考慮最近交易中類似物業的銷售價格或基於對公司投資組合中最近收購的和現有可比物業的內部分析來確定的。
 
高於市價或低於市價租約的價值是根據根據租約收取的合約金額與管理層估計的市值租賃費之間的差額的現值(使用反映所取得租約相關風險的貼現率)估計的，期間與租約的估計剩餘年期相等。.資本化的高於市價或低於市價的租賃無形資產在各自租約的估計剩餘期限加上承租人在經濟上被迫行使的任何續期選擇權的期限內作為租金收入的減值或增加攤銷。

在釐定原址租約的價值時，管理層會考慮目前的市況及執行類似租約的成本，以得出預期租期由空置至現有入夥期間的入賬成本估計。在估計持有成本時，管理層包括房地產税、保險、其他營運費用、預期租賃期內租金收入損失的估計，以及執行類似租賃的成本，包括租賃佣金、租户改善、法律及其他基於當前市場需求的相關成本。分配給原址租賃的價值在租賃的估計剩餘期限內攤銷至攤銷費用。如果租賃在預定到期日之前終止，則與該租賃相關的所有未攤銷成本在扣除任何所需的租賃終止付款後將被註銷。
 
本公司計算任何長期債務的公允價值，方法是按當前市場利率對每項工具上的剩餘合同現金流進行貼現，並根據收購日預期的替換工具利率對其進行近似計算，並將與長期債務相關的任何公允價值調整確認為工具剩餘期限內的有效收益率調整。

基於這些估計，本公司根據估計的公允價值確認收購的資產和承擔的負債，這些估計公允價值通常是使用第三級投入確定的，例如市場租賃率、資本化率、折現率或其他可用市場數據。

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無形資產和長期資產減值準備
 
本公司定期評估其長期資產(主要包括房地產投資)的減值指標，或當事件或情況變化顯示一項資產的記錄金額可能無法完全收回時。如有減值指標，本公司會根據相關業務的未貼現預期未來現金流量，評估相關房地產物業的賬面價值。在進行這項評估時，管理層會考慮有關持有或處置房地產的市場情況和當前意向。對預期現金流的評估是主觀的，是基於對未來入住率、租賃率和上限利率的假設，這些假設可能與實際結果大不相同。如果包括銷售收益在內的預期未來未貼現現金流量之和低於賬面價值，本公司將房地產的賬面淨值調整為公允價值。本公司在作出任何該等釐定時確認減值虧損。如果本公司確定一項資產已減值，應確認的減值按該資產的記錄金額超過其公允價值的金額計量。公允價值通常使用貼現未來現金流量分析或其他可接受的估值技術來確定，而這些技術又基於第三級投入，如收入和支出增長率、資本化率、折現率或其他可用市場數據。隨着ASU 2016-02的採用，租約，2019年1月1日，本公司定期對使用權資產進行減值評估，詳見上文。

公司記錄的減值費用為#美元。0.3百萬美元一在截至2021年12月31日的年度內，位於密歇根州特拉弗斯市的醫療辦公大樓。公司記錄的減值費用為#美元。4.9百萬美元一在截至2020年12月31日的年度內，在密歇根州大急流城建造醫療辦公大樓。《公司》做到了不是T在截至2019年12月31日的年度內記錄減值費用。
 
持有待售資產和停產業務

該公司可能會不時出於各種原因出售物業，包括有利的市場條件。一旦符合公認會計準則定義的標準，公司將某些長期資產歸類為持有以待出售。在以下情況下，本公司將房地產或投資組合歸類為持有待售：(I)管理層已批准出售，(Ii)該物業目前的狀況可供出售，(Iii)已啟動尋找買家的積極計劃，(Iv)該物業可能會在一年內出售，(V)該物業正以相對於其公允價值的合理價格出售，及(Vi)出售計劃不太可能大幅改變或撤回。在將物業歸類為“持有待售”後，資產上不再記錄進一步的折舊或攤銷，資產減記為賬面價值或公平市價中較低者，減去出售成本。一截至2021年12月31日，房產被歸類為持有待售房產，以及不是截至2020年12月31日，物業被歸類為持有待售物業，截至2021年12月31日和2019年12月31日的年度內的處置不符合停產經營的條件。

對未合併實體的投資

本公司報告對未合併實體的投資，根據權益會計方法，本公司有能力對其經營和財務政策施加重大影響。根據這種會計方法，公司在被投資公司的收益或虧損中的份額計入其綜合損益表。非綜合實體投資的初始賬面值是根據購買股權所支付的金額計算的。

本公司不斷監測可能表明其權益法投資的賬面價值可能無法收回或變現的事件和情況變化。如確認潛在減值指標，本公司會根據投資的公允價值與賬面價值的比較，評估其權益法投資的減值。公允價值乃根據貼現現金流量估計，該現金流量包括指定持有期內所有估計現金流入及流出，以及任何估計債務溢價或貼現。若根據該分析，本公司認為其無法收回其權益法投資的賬面價值，則本公司將錄得賬面價值超過其權益法投資的估計公允價值的減值虧損。

2019年10月31日，公司出資股權投資$8.9百萬美元，總投資額為26.5百萬美元，其中包括我們按比例分享的債務，以收購49%會員權益於MedCore Realty Eden Hill，LLC(“Eden Hill合資企業”)，該公司擁有140,205位於特拉華州多佛市的平方英尺醫療辦公設施。2021年10月15日，公司完成對剩餘股份的收購51%會員權益，約為$33.2百萬美元。

2019年11月22日，公司出資二價值$的財產39.0百萬美元，並支付額外代價$17.0百萬美元12.3PMAK MOB JV REOC，LLC(PMAK合資企業)的%股權。截至2021年12月31日，該合資企業擁有60醫療辦公設施位於19各州。
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在2020年12月11日和2021年8月18日，該公司貢獻了18.3百萬美元和美元7.3分別收購Davis Medical Investors，LLC(“Davis合資企業”)的會員權益。截至2021年12月31日，公司持有49戴維斯合資企業的%會員權益，該合資企業擁有九醫療辦公設施位於五各州。

應收房地產貸款
 
應收房地產貸款包括12夾層貸款，一建築貸款，以及二截至2021年12月31日的定期貸款。一般來説，每筆夾層貸款以各自借款人的所有權權益為抵押，每筆定期貸款以相關醫療辦公大樓的抵押為抵押，而建築貸款以土地和已建成的改善工程的抵押為抵押。貸款利息收入根據貸款條款確認為已賺取，但須對可收回風險進行評估，並計入本公司的綜合收益表。本公司每季度評估其貸款組合的可收回性，包括相關的應收利息收入，並在必要時建立貸款損失準備金。截至2021年12月31日止年度，本公司的貸款損失準備金為$0.1百萬美元。截至2020年12月31日止年度，本公司的貸款損失準備金為0.2百萬美元。

現金和現金等價物
 
現金和現金等價物包括手頭現金和自購買之日起到期日不超過三個月的短期投資。該公司因其臨時現金投資而受到信用風險集中的影響。本公司將其臨時現金投資放在高信用質量的金融機構，以減輕這一風險。

租金及相關收入
 
當租金收入可能可收回時，租金收入按相關租約條款以直線方式確認。在直線基礎上確認租賃的租金收入可能會導致確認的收入金額多於或少於目前應向租户支付的金額。確認的金額超過租户目前應支付的金額，不包括歸類為持有待售的資產，計入其他資產，約為#美元。95.4百萬美元和美元86.6分別截至2021年12月31日和2020年12月31日。如本公司確定不可能收取直線租金，收入確認僅限於收取的現金或直線基礎上反映的租賃收入中較少者，加上可累算的可變租金。

根據ASU 2016-02，租約，主題842，如果租賃的可收集性在開始日期後發生變化，本應確認的租賃收入與租賃付款之間的任何差額應確認為對租賃收入的調整。確認為租金收入調整的壞賬為#美元。0.4百萬，$0.5百萬美元，以及$9.8截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度分別為百萬美元。

租金收入按租賃優惠攤銷及某些租約的高於市價或低於市價租金予以調整。租賃誘因及高於市價或低於市價的租金在剩餘租賃期內按直線攤銷。租金和相關收入還包括費用回收，這與租户償還房地產税、保險和在發生適用費用期間確認的其他運營費用有關。報銷記錄為毛額，因為這些費用由公司發生，並由租户報銷。我們有一些租户的絕對淨租約。根據這些租賃協議，租户負責運營和建築費用，我們不承認費用回收。

承租人應收賬款，淨額
 
租户應收賬款主要指根據各自租約的條款從租户應計和未支付的金額，受本公司的收入確認政策限制。本公司每月審查應收賬款，並在管理層認為不可能收回基本上所有剩餘款項時註銷剩餘餘額。當本公司確定基本上所有剩餘的租賃付款都不可能收回時，本公司確認所有未償還餘額(包括應計直線應收租金)的租金收入和費用收回減少。隨後的任何收入都確認為收到期間的租金收入和費用回收。採用ASC 842後，公司的期初累計赤字餘額調整為#美元。0.2百萬美元，與租户應收賬款相關，截至2019年1月1日，基本上所有運營租賃付款都不可能收回。

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衍生工具

當本公司在其他合約中包含衍生工具時，除非該等衍生工具符合正常購買或正常出售例外情況，否則會將該等衍生工具記錄為按其公允價值計量的資產或負債。當不符合特定對衝會計準則或本公司不選擇申請對衝會計時，本公司衍生工具的公允價值變動將於當期收益中確認。由於本公司於2019年1月1日採用ASU 2017-12，若對衝會計適用於衍生工具，其指定及符合現金流量對衝資格的衍生工具的全部公允價值變動均記入綜合資產負債表的累計其他全面收益(“AOCI”)，並隨後在對衝的預測交易影響收益的期間重新分類為收益。

為了管理其某些可變利率債務的利率風險，該公司使用利率掉期作為其風險管理戰略的一部分。這些衍生品旨在通過在有限的、預先確定的一段時間內提供固定利率來緩解未來加息的風險。被指定為現金流對衝的利率掉期包括從交易對手那裏收取可變利率金額，以換取公司在協議有效期內支付固定利率，而不交換相關名義金額。截至2021年12月31日，公司擁有一未償還利率互換，指定為利率風險的現金流對衝。更多細節見附註7(衍生工具)。

所得税
 
該信託選擇從提交截至2013年12月31日的短暫納税年度的納税申報單開始，作為房地產投資信託基金(REIT)徵税。在選擇REIT地位之前，該信託基金沒有應税收入。要符合REIT的資格，信託必須符合某些組織和運營要求，包括要求將其年度REIT應納税所得額的至少90%分配給其股東(計算時不考慮所支付的股息扣減或淨資本利得，且不一定等於按照公認會計原則計算的淨收入)。作為一家房地產投資信託基金，該信託基金通常不需要繳納聯邦所得税，只要它向股東分配合格股息。如果信託基金在任何課税年度未能符合REIT的資格，它將按正常的企業所得税税率就其應納税所得額繳納聯邦所得税(包括任何適用的替代最低税)，並且通常不被允許在失去資格的下一年的四個納税年度內為聯邦所得税目的而被視為REIT，除非美國國税局根據某些法定規定批准信託減免。這樣的事件可能會對信託公司的淨收入和可供分配給股東的淨現金產生重大不利影響。然而，信託基金打算繼續以這樣的方式運作，繼續有資格獲得房地產投資信託基金的待遇。儘管信託基金繼續有資格作為房地產投資信託基金納税，但在各種情況下，信託基金的收入和財產需要繳納州税和地方税，未分配收入需要繳納聯邦所得税和消費税。
 
如附註1(組織和業務)所述，信託基金的幾乎所有業務都是通過經營夥伴關係進行的。作為合夥企業，經營合夥企業一般不繳納聯邦所得税。經營合夥企業的經營收益和虧損計入其合夥人(包括信託)的納税申報表，這些合夥人負責報告其在合夥企業收益和虧損中的可分配份額。因此，所附合並財務報表未計提所得税撥備。

管理層估計
 
根據公認會計原則編制合併財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響截至合併財務報表日期的資產和負債額以及或有資產和負債的披露，以及該期間報告的收入和費用。對購買價格分配、減值評估和金融工具估值的公允價值評估進行了重大估計。實際結果可能與這些估計不同。
 
承付款
 
該公司的某些收購以與租賃或有事項相關的收益形式向賣方提供了額外的對價。本公司只有在滿足某些參數或其他重大或有事項的情況下才確認與資產收購相關的收益，屆時將支付對價。

該公司的某些租約亦提供對價予租户作為租户改善津貼。根據截至2021年12月31日的現有租約，已承諾但未使用的租户相關債務為77.7百萬美元。

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關聯方

該公司確認的租金收入總額為#美元7.92021年達到100萬美元，7.52020年為100萬美元，8.02019年來自貝勒·斯科特和懷特健康公司的100萬美元。該公司確認的租金收入總額為#美元0.62021年、2020年和2019年從Advocate Aurora Health獲得100萬美元。這兩個機構都是隸屬於信託基金董事會某些成員的醫療保健系統。
 
細分市場報告
 
在編纂主題280的規定下，細分市場報告，該公司已確定它已一可報告的部門，與租賃和管理醫療保健物業相關的活動。

新會計公告

2016年6月，FASB發佈了ASU 2016-13，金融工具--信貸損失，哪一個 改變了大多數金融工具的減值模式，要求公司確認預期損失準備，而不是像目前非臨時性減值模式所要求的那樣發生損失。ASU 2016-13將適用於以攤餘成本計量的大多數金融資產和某些其他工具，包括某些應收賬款、貸款、持有至到期的債務證券、租賃淨投資和表外信貸敞口(例如，貸款承諾)。ASU 2016-13年度要求以攤餘成本計量的財務報表資產按預計通過從攤餘成本基礎上扣除的信貸損失準備金收取的淨額列報。亞利桑那州2018-19年，對主題320“金融工具--信貸損失”的編纂改進澄清了經營性租賃產生的應收款不在分專題326-20的範圍內。相反，這些應收款的減值應按照第842專題“租賃”入賬。ASU 2016-13年和ASU 2018-19年在2019年12月15日之後的報告期內有效，並作為截至2020年1月1日的留存收益的累計調整。本公司於2020年1月1日採用ASU 2016-13，對其合併財務報表沒有實質性影響。

2018年8月，FASB發佈了ASU 2018-13，公允價值計量；公允價值計量披露要求的變更，其中修改了820專題中關於公允價值計量的披露要求如下：(A)披露刪除：(1)第1級和第2級之間轉移的數額和原因；(2)各級之間轉移的時間政策；(3)第3級公允價值計量的估值過程；(B)披露修改：(1)不要求披露清算的時間，除非被投資人已將時間通知報告實體或公開宣佈時間；和(Ii)對於第3級公允價值計量，對報告日期的計量不確定性進行敍述性描述，而不是對未來變化的敏感性；及(C)披露補充：(I)對於經常性第3級計量，披露保監處和全面收益表所包括期間的未實現損益變化；(Ii)對於重大投入表中的第3級公允價值計量，披露重大不可觀察投入的範圍和加權平均及其計算方法。本公司於2020年1月1日採用ASU 2018-13，對其合併財務報表沒有實質性影響。

2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-04，參考匯率改革(主題848)促進參考匯率改革對財務報告的影響，這為參考LIBOR的參考利率、合同、對衝關係和其他交易的變化提供了可選的緩解措施，LIBOR已於2021年底停止。本次更新中的修訂立即生效，可能適用至2022年12月31日。公司將繼續使用已公佈的LIBOR利率，直至2023年6月，屆時公司預計重置基準利率不會對公司的綜合財務報表產生重大影響。

2020年8月，FASB發佈了ASU 2020-06，債務--可轉換債務和其他期權(分主題470-20)和衍生工具和對衝--實體自身權益的合同(分主題815-40)它簡化了某些具有負債和股權特徵的金融工具的會計處理，包括可轉換工具和實體自有股權合同。ASU是FASB簡化計劃的一部分，該計劃旨在降低美國GAAP中不必要的複雜性。本指南適用於財政年度和這些財政年度內的過渡期，從2021年12月15日之後開始，允許提前採用。本公司於2022年1月1日採用ASU 2020-06，對其合併財務報表沒有實質性影響。

注3.投資和處置活動

於2021年，本公司完成收購24運營醫療保健物業，其中包括剩餘的51在伊甸山合資企業中擁有%的會員權益，以及三醫療公寓單元位於14各州，購買總價約為#美元973.2100萬美元，不包括轉換以前未償還的建築貸款#美元15.5百萬美元。該公司還支付了$0.3百萬美元的額外購買對價一物業
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根據一項賺取利潤的協議。此外，該公司還為三夾層貸款為$8.9100萬美元，收盤時為1美元10.5百萬建築貸款，資金$7.3截至2021年12月31日。該公司還收購了會員權益一合資企業，約合美元7.3100萬美元，導致總投資活動約為#美元997.0百萬美元。作為這些投資的一部分，該公司產生了大約#美元5.9上百萬的資本化交易成本。

截至2021年12月31日的年度投資活動摘要如下：
投資位置採辦
日期		投資額
(單位：千)
贏利-託帕沃斯堡暴徒德克薩斯州沃斯堡2021年1月11日$298 
AdventHealth衞斯理教堂暴徒II佛羅裏達州韋斯利·查佩爾April 21, 202135,251 
託帕丹頓(1)德克薩斯州丹頓June 11, 2021— 
Intermed暴徒-Davis合資企業(2)緬因州波特蘭2021年8月18日7,291 
阿特金斯投資組合(5名暴徒)五花八門2021年8月30日54,090 
榮譽健康-索諾蘭暴徒菲尼克斯，AZ2021年9月23日31,750
伊甸山醫療中心(3)德州多佛市2021年10月15日33,180 
榮譽健康-神經科學研究所亞利桑那州斯科茨代爾2021年10月27日67,250 
里程碑式的投資組合(14名暴徒)(4)五花八門2021年12月20日750,000 
亞特蘭大醫療公寓投資公司佐治亞州亞特蘭大五花八門1,653 
貸款投資五花八門五花八門16,214 
  $996,977 
(1)該公司通過轉換和償還以前未償還的建築貸款#美元為這項投資提供資金。15.5百萬美元。
(2)該公司購買了49會員通過戴維斯合資企業在該物業擁有%的權益。
(3)該公司購買了剩餘的股份51在MedCore Realty Eden Hill，LLC合資企業中擁有%的會員權益，截至2021年12月31日100此屬性的%。
(4)這一投資組合的資金來源是6,561,521行動單位和672,978經營夥伴關係發行的A系列優先股，價值約為$116.5百萬美元和美元146.5在發行之日，分別為百萬美元。該公司還資助了總計$100.0百萬到三新的抵押貸款並支付了$386.3上百萬的現金。2021年12月28日，所有A系列優先股均被贖回，總價值為$146.5作為這次贖回的結果，有不是A系列優先股未完成。

在2021年期間，該公司錄得收入和淨虧損#美元8.7百萬美元和美元1.3分別來自2021年的收購。

於2020年內，本公司完成收購七經營醫療保健物業位於六各州，購買總價約為#美元74.5百萬美元，不包括轉換以前未償還的定期貸款#美元47.0百萬美元和一筆建築貸款的償還額29.1百萬美元。該公司還支付了$1.1百萬美元的額外購買對價二根據賺取協議購買的物業一通過轉換和償還先前未償還的定期貸款獲得的地塊，金額為$0.2百萬美元。此外，該公司還為十二夾層貸款為$79.6百萬，一美元定期貸款10.0百萬，$25.4之前的建築貸款承諾，包括丹頓和聖心ASC建築貸款的最後資金，以及額外的$0.3100萬美元到現有的定期貸款。該公司還收購了一合資企業，約合美元18.3100萬美元，導致總投資活動約為#美元209.3百萬美元。作為這些投資的一部分，我們產生了大約$1.3上百萬的資本化成本。

83

截至2020年12月31日的年度投資活動摘要如下：
投資位置採辦
日期
購進價格
 (單位：千)
埃爾帕索，德克薩斯州(1)德克薩斯州埃爾帕索2020年1月17日$215 
韋斯特維爾暴徒俄亥俄州韋斯特維爾2020年2月28日10,683 
託帕沃斯堡(2)德克薩斯州沃斯堡March 16, 20201,500 
阿森鬆聖文森特癌症中心印第安納州紐堡2020年9月11日21,085 
伊斯頓健康中心賓夕法尼亞州伊斯頓2020年11月23日15,775 
哈特福德醫療保健癌症中心康涅狄格州曼徹斯特2020年12月8日16,855 
戴維斯合資企業(3)五花八門2020年12月11日18,252 
聖心峯會醫務處和ASC(4)佛羅裏達州彭薩科拉2020年12月18日3,264 
韋斯特維爾二世暴徒俄亥俄州韋斯特維爾2020年12月23日5,350 
具有里程碑意義的夾層貸款組合五花八門五花八門54,250 
貸款投資五花八門五花八門60,971 
賺得的投資(5)五花八門五花八門1,136 
  $209,336 
(1)這項投資的資金來源是轉換和償還以前未償還的一筆定期貸款#美元。1.3百萬美元和額外的現金代價$0.2百萬美元。
(2)這項投資的資金來源是轉換和償還以前未償還的一筆定期貸款#美元。47.0百萬美元和額外的現金代價$1.5百萬美元。
(3)該公司購買了49在這家合資企業中擁有%的會員權益。
(4)這項投資的資金來源是轉換和償還以前未償還的2,910萬美元建築貸款和#美元的額外對價。3.3百萬美元，由一個集合組成167,779經營夥伴關係發行的業務單位價值約為#美元3.1發行當日百萬元及$0.2上百萬的現金。
(5)本公司在簽訂兩處物業的租約後，已完成與收購有關的收入付款的結算。所有賺取的款項都被認為是每一處房產的額外購買價格。

2020年，該公司錄得收入和淨收入為#美元5.3百萬美元和美元0.7分別從2020年的收購中獲得100萬歐元。

84

下表彙總了公司使用2級和3級投入確定的收購資產和承擔的負債的初步收購價分配(單位：千)：

2021年12月31日2020年12月31日
土地$15,497 $8,841 
建築和改善840,591 128,594 
就地租賃無形資產90,336 18,165 
高於市價的就地租賃無形資產13,804 118 
低於市價的就地租賃無形資產(16,326)(1,962)
使用權資產100,589 444 
應收賬款— 140 
預付費用129 (771)
租賃責任(39,400)— 
獲得的淨資產(1)$1,005,220 $153,569 
發行首輪優先股(146,541)— 
發行行動單位(116,467)(3,067)
應收房地產貸款清償與合營企業利息折算(24,033)(77,462)
用於購置投資性財產的現金$718,179 $73,040 
(1)收購的淨資產不包括#美元的收購信貸6.8截至2021年12月31日的年度為百萬元及1.0截至二零二零年十二月三十一日止年度之資本開支承諾，主要包括未來租户改善及於收購時作為入賬收到之資本開支承擔。

性情

截至2021年12月31日止年度，本公司售出七屬性和五毗鄰的空地地塊位於五各州的費用約為$94.4百萬美元，並確認淨收益約為$24.2百萬美元。

截至2020年12月31日止年度，本公司售出二醫療辦公大樓，價格約為1美元20.5100萬美元，並確認銷售淨收益約為$5.8百萬美元。

注4.無形資產

以下是截至2021年12月31日和2020年12月31日的無形資產和負債的賬面金額摘要(單位：千)，其中不包括歸類為持有待售的資產：
 2021年12月31日2020年12月31日
 成本累計
攤銷		網絡成本累計
攤銷		網絡
資產      
就地租約$441,072 $(201,885)$239,187 $362,837 $(173,862)$188,975 
高於市價的租約57,149 (24,437)32,712 43,386 (20,670)22,716 
負債      
低於市價的租賃$32,155 $(10,585)$21,570 $15,882 $(9,241)$6,641 

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以下是該公司截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的收購租賃無形攤銷摘要(單位：千)：
 十二月三十一日，
 202120202019
與原址租賃相關的攤銷費用$34,570 $34,691 $35,984 
與高於市值的租賃有關的租金收入減少3,808 3,846 4,354 
與低於市價的租賃有關的租金收入增加1,398 1,417 1,886 
 
截至2021年12月31日止年度，本公司撇銷就地租賃資產約$1.3百萬美元，累計攤銷美元0.9100萬美元，淨虧損約為$0.4百萬美元。

公司收購的租賃無形資產的未來合計淨攤銷，不包括一截至2021年12月31日，歸類為持有待售資產的情況如下(以千計)：
 年淨減幅
收入		淨增長
費用
2022$2,846 $43,256 
20232,426 39,434 
20242,231 34,011 
20251,701 28,248 
2026565 21,342 
此後1,373 72,896 
總計$11,142 $239,187 
 
截至2021年12月31日止年度，資產租賃無形資產及負債租賃無形資產的加權平均攤銷期間為8年和9分別是幾年。進一步詳情載於附註2(主要會計政策摘要)。

注5.其他資產
 
截至2021年12月31日和2020年12月31日，其他資產包括以下資產，如果適用，不包括分類為待售的資產(以千計)：
十二月三十一日，
20212020
直線應收租金，淨額$95,443 $86,551 
租賃佣金，淨額11,627 9,282 
預付費用8,910 9,401 
租賃誘因，淨額8,293 9,396 
第三方託管1,780 1,507 
應收票據淨額1,097 23,760 
其他4,434 4,103 
總計$131,584 $144,000 
  
86

注6.債務
 
以下是截至2021年12月31日和2020年12月31日的債務摘要(單位：千)：
 十二月三十一日，
 20212020
固息按揭票據(1)$75,395 $51,896 
可變利率按揭票據(2)105,629 6,105 
抵押貸款債務總額181,024 58,001 
$1.02025年9月到期的2025年9月到期的帶可變利率的無擔保循環信貸安排(3)
274,000 166,000 
$400百萬優先無擔保票據，固定利率為4.30%，2027年3月到期
400,000 400,000 
$350百萬優先無擔保票據，固定利率為3.95%，2028年1月到期
350,000 350,000 
$500百萬優先無擔保票據，固定利率為2.625%，2031年11月到期
500,000 — 
$250帶固定利息的百萬無擔保定期借款，2023年6月到期(4)
— 250,000 
$150百萬優先無擔保票據，固定利率為4.03%至4.74%，2023年1月至2031年1月
150,000 150,000 
$75百萬優先無擔保票據，固定利率為4.09%至4.24%，2025年8月至2027年
75,000 75,000 
本金總額1,930,024 1,449,001 
未攤銷遞延融資成本(9,694)(5,369)
未攤銷折扣(8,423)(4,855)
未攤銷公允價值調整11 73 
債務總額$1,911,918 $1,438,850 
(1)截至2021年12月31日，固息按揭票據的利息來自3.33%至4.83%，2022年和2024年到期，加權平均利率為4.05%。自2020年12月31日起，固息按揭票據的利息由4.63%和5.502021年、2022年和2024年到期，利率加權平均為4.78%。票據的抵押品為三賬面淨值為$的物業151.9截至2021年12月31日四賬面淨值為$的物業110.3截至2020年12月31日。截至2021年12月31日，一筆抵押貸款的利息為LIBOR+1.90%和信託簽訂了支付固定收益浮動利率掉期，將該利率的LIBOR部分固定為1.43%.
(2)可變利率按揭票據的可變利率為LIBOR加2.75%和SOFR PLUS1.85加權平均利率為1.95截至2021年12月31日。可變利率按揭票據的可變利率為LIBOR加2.75%，利率為2.90截至2020年12月31日。票據的抵押品為四賬面淨值為$的物業307.2截至2021年12月31日為100萬美元，其中一處房產的賬面淨值為8.3截至2020年12月31日。
(3)截至2021年12月31日，無擔保循環信貸安排的浮動利息為LIBOR加0.85%。截至2020年12月31日，無擔保循環信貸安排的浮動利率為LIBOR加0.90%.
(4)截至2020年12月31日，信貸協議的定期貸款功能按等於LIBOR+的利率計息1.00%。該信託公司達成了一項固定收受浮動支付利率互換協議，將該利率的LIBOR部分固定為1.07%.

於二零二一年九月二十四日，經營合夥(作為借款人)及信託(作為擔保人)簽署第三份經修訂及重新簽署的信貸協議(“信貸協議”)，將信貸協議項下循環信貸融資的到期日延長至2025年9月24日，並降低適用於借款的利差。信貸協議包括一項無擔保循環信貸安排#美元。1.0億美元，幷包含一項$250.0100萬美元，使總借款能力達到美元1.3十億美元。信貸協議還包括Swingline貸款承諾，最多10最高本金的%，並提供手風琴功能，允許運營夥伴關係將借款能力增加高達額外的$500.0100萬美元，受習慣條款和條件限制，最高借款能力為#美元1.75十億美元。信貸協議項下的循環信貸安排亦包括二, 六個月擴展選項。

信貸協議項下的借款按經調整的LIBOR利率計算未償還本金的利息，該利率乃根據信貸協議項下信託的投資級評級而釐定。截至2021年12月31日，該信託基金的投資級評級為Baa2，標準普爾為BBB，惠譽為BBB。因此，根據
87

信貸協議的循環信貸安排按LIBOR+利率計算未償還本金的應計利息0.85%。信貸協議包括一筆相當於0.20截至2021年12月31日的年利率，這也是由信託的投資級評級決定的。

2016年7月7日，運營夥伴關係借入美元250.0百萬美元以下7-信貸協議的一年定期貸款功能。根據信貸協議，信貸協議定期貸款功能項下的借款以未償還本金為利息，利率由信託的信貸評級釐定，目前等於LIBOR+1.00%。該信託同時簽訂了全額借款的支付-固定接收-浮動利率掉期，將借款利率的LIBOR部分固定為1.07%，用於當前的全部固定利率2.07%。借款和支付固定收益可變掉期的到期日都是2023年6月10日。

2021年10月13日，公司用優先票據的收益償還了美元250.0信貸協議的百萬定期貸款功能。根據信貸協議的定義，定期貸款功能不再適用於公司。經營夥伴關係同時終止了與#美元全定期貸款借款有關的現有固定收受浮動利率互換。250.0百萬美元。作為終止合同的一部分，公司支付的現金總額為#美元。3.3向互換協議的交易對手支付100萬美元。

基本利率貸款、調整後的倫敦銀行間同業拆借利率貸款和信用證(每一項均在信貸協議中定義)將根據信託的投資級評級支付利率，如下所示：
信用評級循環貸款適用保證金：Libor利率貸款
和信用證手續費		循環貸款適用保證金：基本利率貸款定期貸款適用保證金：Libor利率貸款
和信用證手續費		定期貸款適用保證金：基本利率貸款
至少A-或A3
Libor+0.725%
— %
Libor+0.85%
— %
至少BBB+或Baa1
Libor+0.775%
— %
Libor+0.90%
— %
至少BBB或Baa2
Libor+0.85%
— %
Libor+1.00%
— %
至少BBB-或Baa3
Libor+1.05%
0.05 %
Libor+1.25%
0.25 %
低於BBB-或Baa3
Libor+1.40%
0.40 %
Libor+1.65%
0.65 %

信貸協議載有財務契約，其中包括要求遵守槓桿比率和覆蓋率及維持最低有形淨值，以及可能限制信託及營運合夥企業招致額外債務、授予留置權或作出分派的能力的契約。本公司可隨時自願預付信貸協議項下任何循環或定期貸款的全部或部分，而無須支付溢價或罰款。截至2021年12月31日，本公司遵守了與信貸協議相關的所有財務契約。
 
信貸協議包括信託和經營合夥企業的慣例陳述和擔保，並將慣例契約強加給經營合夥企業和信託基金。信貸協議還包含常規違約事件，如果違約事件發生並持續，經營合夥企業將受到行政代理採取的某些行動的影響，包括但不限於，加快償還信貸協議項下的所有未償還金額。

截至2021年12月31日，該公司擁有274.0在其無擔保循環信貸安排下，有100萬筆未償還借款。根據信貸協議的定義，截至2021年12月31日的未支配借款基礎使公司能夠額外借款#美元。726.0100萬可供借款，而無需在未擔保的資產借款基礎上增加額外的財產，也無需行使我們的手風琴功能。

應付票據

2016年1月7日，運營夥伴關係發行並出售了美元150.0優先票據的本金總額為百萬元，包括(I)$15.0本金總額為百萬美元4.03高級債券，A系列，2023年1月7日到期(Ii)$45.0本金總額為百萬美元4.43高級債券，B系列，2026年1月7日到期(Iii)$45.0本金總額為百萬美元4.57高級債券，C系列，2028年1月7日到期；及(Iv)$45.0本金總額為百萬美元4.74高級債券，D系列，2031年1月7日到期。2016年8月11日，對這些票據的票據協議進行了修訂，對其條款進行了某些修改，包括對其中包含的肯定公約、消極公約和定義進行了某些修改。2016年1月發行的每個系列高級債券的利息每半年支付一次。

2016年8月11日，運營夥伴關係發行並出售了美元75.0優先票據的本金總額為百萬元，包括(I)$25.0本金總額為百萬美元4.09高級債券，A系列，2025年8月11日到期，(II)
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$25.0本金總額為百萬美元4.18高級債券，B系列，2026年8月11日到期；及(Iii)$25.0本金總額為百萬美元4.24高級債券，C系列，2027年8月11日到期。每個2016年8月發行的高級債券系列的利息每半年支付一次。

2017年3月7日，運營夥伴關係發行並出售了美元400.0本金總額為百萬美元4.30高級債券將於2027年3月15日到期。該批高級債券的發行價為99.68面值的%，在承銷商的折扣前。扣除承銷折扣和費用後，該公司的淨收益約為$396.1百萬美元。

2017年12月1日，運營夥伴關係發行並出售了美元350.0本金總額為百萬美元3.95高級債券將於2028年1月15日到期。該批高級債券的發行價為99.78面值的%，在承銷商的折扣前。扣除承銷折扣和費用後，該公司的淨收益約為$347.0百萬美元。

2021年10月13日，運營夥伴關係發行並出售了$500.0本金總額為百萬美元2.625該批債券將於2031年11月1日期滿。該批高級債券的發行價為99.79面值的%，在承銷商的折扣前。扣除承銷折扣和費用後，該公司的淨收益約為$495.1百萬美元。
 
某些房產的抵押貸款債務包含金融契約。截至2021年12月31日，該信託遵守了所有優先票據和抵押債務金融契約。
 
截至2021年12月31日到期的債務本金支付計劃如下(以千為單位)：
2022$16,094 
202316,008 
202459,719 
2025299,476 
2026170,476 
此後1,368,251 
付款總額$1,930,024 

截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司的合併債務總額約為1.910億美元1.4分別為10億美元。綜合債務的加權平均利率為3.20截至2021年12月31日的百分比(基於30天LIBOR利率0.10%，SOFR率為0.05截至2021年12月31日的百分比)。綜合債務的加權平均利率為3.49截至2020年12月31日的百分比(基於截至2020年12月31日的30天LIBOR利率0.15%).

注7.衍生品

在正常的業務過程中，各種金融工具被用來管理或對衝利率風險。本公司已實施ASC 815，衍生工具和套期保值(“ASC 815”)，確立會計及報告準則，規定所有衍生工具，包括嵌入其他合約的若干衍生工具，均須按其公允價值計入資產或負債，除非該等衍生工具符合正常購買或正常銷售例外條件。

當不符合特定的對衝會計準則時，ASC 815要求衍生品的公允價值的變化在當前的收益中確認。如該等衍生工具不符合或本公司不選擇申請對衝會計，則該等衍生工具的公平市價變動會記錄在綜合收益表內。由於本公司於2019年1月1日採用ASU 2017-12，其指定及合資格作為現金流量對衝的衍生工具的全部公允價值變動均記入綜合資產負債表的累計其他全面收益，並隨後重新分類為對衝預測交易影響收益期間的收益。此外，由於採用ASU 2017-12，本公司不再披露其指定為套期保值的衍生品金融工具公允價值變動的無效部分。

為了管理其某些可變利率債務的利率風險，該公司使用利率掉期作為其風險管理戰略的一部分。這些衍生品旨在通過在有限的、預先確定的一段時間內提供固定利率來緩解未來加息的風險。被指定為現金流對衝的利率掉期涉及收據
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交易對手的浮動利率金額，以換取本公司在協議有效期內以固定利率付款，而不交換相關名義金額。截至2021年12月31日，公司擁有一未平倉利率掉期合約被指定為利率風險的現金流對衝工具。有關公司衍生品的進一步討論，請參閲附註2(重要會計政策摘要)。

下表彙總了利率互換在公司綜合資產負債表上的位置和總公允價值(單位：千)：
名義總金額$36,050 
有效固定利率(1)3.33 %
生效日期10/31/2019
到期日10/31/2024
2021年12月31日的負債餘額(計入應計費用和其他負債)
$452 
2020年12月31日的負債餘額(包括在應計費用和其他負債中)
$— 
(1)1.43有效掉期利率加%1.90每筆貸款協議的利差為%。

截至2020年12月31日，公司擁有五被指定為利率風險現金流對衝的未償還利率掉期合約。出於陳述的目的，由於它們的經濟術語的性質相同，它們被顯示為一個派生詞。這個五未償還利率掉期的總公允價值為#美元。5.3截至2020年12月31日，我們的綜合資產負債表上的應計費用和其他負債顯示了100萬歐元。2021年10月13日，公司終止利率互換合同，解除其作為對衝工具的指定，並將餘額重新歸類為收益。

注8.應計費用和其他負債

截至2021年12月31日和2020年12月31日，應計費用和其他負債構成如下(以千計)：
十二月三十一日，
20212020
應繳房地產税$23,487 $23,436 
預付租金22,714 22,248 
應計利息18,799 16,009 
應計費用5,960 5,721 
證券保證金4,234 3,714 
租户改善津貼1,857 1,917 
應計激勵性薪酬1,784 1,945 
利率互換452 5,317 
嵌入導數— 4,944 
其他6,967 6,678 
總計$86,254 $91,929 

注9.基於股票的薪酬

該公司遵循ASC 718，補償-股票薪酬(“ASC 718”)，對其基於股份的支付進行會計處理。本指導意見要求根據授予日員工股票獎勵的公允價值，計量為換取股票薪酬而獲得的員工服務成本。這一成本在員工必需的服務期內按比例確認為補償費用。在授權日之後對賠償金的後續修改所產生的遞增補償費用，必須在發生時予以確認。歸類為責任獎勵的以股份為基礎的付款在每個報告期均按公允價值計價。根據本公司的激勵性股權補償和員工股票購買計劃發行的任何普通股將導致運營合夥企業以一對一的基礎向信託發行運營單位，運營合夥企業將獲得此類發行的現金淨收益。
 
公司的某些員工股票獎勵只有在實現業績目標後才能授予。ASC 718僅在認為有可能達到性能條件時才要求確認補償成本。因此，公司對股票補償費用金額的確定需要在估計
90

實現這些績效目標的概率。監測實際經驗的後續變化，並在信息可用時更新估計。
 
關於IPO，信託基金通過了2013年股權激勵計劃，該計劃為參與者提供股票獎勵。2019年4月30日，在醫師房地產信託股東周年大會上，信託股東通過了修訂後的醫師房地產信託2013年股權激勵計劃(“2013計劃”)。修正案將根據2013年計劃授權發行的普通股數量增加到總計7,000,000授權發行的普通股。2013年計劃期限也延長至2029年。

受限普通股：

根據2013年計劃授予的限制性普通股有資格獲得股息和投票權。在2019年期間，信託基金共授予194,413總價值為$的限制性普通股3.5百萬美元給公司的管理人員和某些員工，他們有一年制高級管理獎項獲得者和三年制員工獲獎者的授權期。在2020年間，該信託基金共授予190,418總價值為$的限制性普通股3.6百萬美元給公司的管理人員和某些員工，他們有一年制高級管理獎項獲得者和三年制員工獲獎者的授權期。在2021年期間，信託基金總共批准了224,163總價值為$的限制性普通股3.9百萬美元給公司的管理人員和某些員工，他們有一年制高級管理獎項獲得者和三年制員工獲獎者的授權期。

以下是2021年、2020年和2019年信託公司非既得性限制性普通股的狀況摘要：
 普通股加權
平均補助金
日期公允價值
截至2018年12月31日未歸屬225,139 $15.29 
授與194,413 17.80 
既得(200,104)15.13 
被沒收(2,571)16.96 
截至2019年12月31日的未歸屬資產216,877 17.67 
授與190,418 19.00 
既得(189,642)17.81 
被沒收(1,831)16.80 
2020年12月31日未歸屬215,822 18.73 
授與224,163 17.42 
既得(185,968)18.94 
被沒收(6,570)18.05 
截至2021年12月31日未歸屬247,447 $17.41 

對於所有服務獎勵，公司在必要的服務期內以直線方式記錄整個獎勵的補償費用。截至2021年12月31日、2020年12月31日及2019年12月31日止年度，公司確認非現金股份薪酬為$3.7百萬，$3.5百萬美元，以及$3.3分別為100萬美元。2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的未確認薪酬支出為1.4百萬，$1.3百萬美元，以及$1.1分別為100萬美元。
 
限售股單位：

2021年1月，根據2013年計劃，公司批准13,343將股份單位限制在某些受託人手中，以代替該受託人2021年現金預付金的全部或部分。這些單元受某些定時條件的限制，並且一年制服務期限。每個受限制的股份單位包含一股息等值。如果獲獎股份單位在股息記錄日期是已發行和已發行的普通股，則每個接受者將在獲獎股份單位上應計的股息等價物相當於獲獎股份單位將支付的現金股息。關於2021年1月贈款的績效和時間條件，贈款日期為公允價值$17.80每單位按授出當日的股價計算。
91

2021年3月、2020年3月和2019年3月，根據信託基金的2013年計劃，信託基金授予(I)限制性股票單位，目標水平為265,275, 223,579，以及229,884分別交給信託管理層，受某些業績和市場條件以及三年制服務期限及(Ii)43,582, 38,858，以及41,925受限股份單位，分別授予董事會成員，這些單位受某些時間條件和兩年制歸屬期間。2020年3月，259,067單位也被授予一名軍官，但須遵守某些時間條件和五年制服務期限。每個受限制的股份單位包含一股息等值。如果獲獎股份單位在股息記錄日期是已發行和已發行的普通股，則受贈人將在獲獎股份單位上應計相當於現金股息的股息等價物。

大致40%, 40%，以及50分別於2021年、2020年及2019年向信託管理層發行的限售股份單位的百分比，根據某些市場情況歸屬。在獨立估值專家的協助下，對市場狀況進行了估值。公司利用蒙特卡洛模擬計算加權平均授權日公允價值#美元。29.18 in 2021, $31.95 in 2020, and $32.652019年每單位分別使用以下假設：
202120202019
波動率33.3 %20.1 %21.8 %
股利假設再投資再投資再投資
預期期限(以年為單位)2.8年份2.8年份2.8年份
無風險利率0.25 %0.84 %2.53 %
股價(每股)$17.21 $19.30 $17.89 

剩下的602021年向信託管理層發行的限制性股份單位的百分比，60%發放給信託的管理層，並1002020年向高級職員發行的限售股份單位的百分比，以及502019年發放給信託管理層的百分比，根據某些業績或時機條件授予。關於2021年3月贈款的履行條件，贈款日期為公允價值$17.21每單位按授出當日的股價計算。於2021年3月向管理層發行的限制性股份單位的綜合加權平均授出日公允價值為$22.00每單位。關於2020年3月發放給信託管理層的贈款的業績和時間條件，贈款日期為公允價值$19.30每單位按授出當日的股價計算。向管理層發行的2020年3月限售股份單位的綜合加權平均授出日公允價值為$24.36每單位。關於2019年3月贈款的履行條件，贈款日期為公允價值$17.89每單位按授出當日的股價計算。向高級人員發行的2019年3月限售股份單位的綜合加權平均授出日公允價值為$25.27每單位。

以下是2021年、2020年和2019年信託限制性股票單位的活動摘要：
行政大獎受託人獎
 限售股
單位		加權
平均補助金
日期公允價值		限售股
單位		加權
平均補助金
日期公允價值
截至2018年12月31日未歸屬533,155 $22.66 67,158 $16.01 
授與229,884 25.27 41,925 17.89 
既得(104,553)(1)26.33 (41,786)16.75 
被沒收(3,734)23.08 — — 
截至2019年12月31日的未歸屬資產654,752 22.99 67,297 16.72 
授與482,646 21.64 38,858 19.30 
既得(173,259)(2)29.34 (46,335)16.19 
2020年12月31日未歸屬964,139 21.17 59,820 18.81 
授與265,275 22.00 56,925 17.35 
既得(252,844)(3)16.58 (53,737)18.38 
截至2021年12月31日未歸屬976,570 $22.59 63,008 $17.85 
(1)2019年公司管理層授予的受限單位導致發行87,805普通股，更少35,265預扣普通股，用於支付多名員工的最低預扣税義務。
(2)公司管理層2020年授予的受限單位導致發行147,765普通股，更少65,513預扣普通股，用於支付多名員工的最低預扣税義務。
(3)2021年公司管理層授予的受限單位導致發行399,165普通股，更少162,173預扣普通股，用於支付多名員工的最低預扣税義務。
92

 
該公司確認了$11.2百萬，$8.9百萬美元，以及$6.7截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度非現金股份單位薪酬支出分別為百萬美元。2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的未確認薪酬支出為12.0百萬，$11.5百萬美元，以及$5.8分別為100萬美元。
 
注10.公允價值計量
 
ASC主題820，公允價值計量(“ASC 820”)要求某些資產和負債在財務報表中按公允價值報告和/或披露，併為確定該公允價值提供了一個框架。確定公允價值的框架是基於對用於計量公允價值的估值技術和投入進行優先排序的層次結構。
 
一般而言，由一級投入釐定的公允價值採用活躍市場上本公司有能力取得的相同資產或負債的報價。由第2級投入確定的公允價值使用其他可直接或間接觀察到的投入。這些二級投入包括活躍市場中類似資產和負債的報價，以及以通常報價間隔觀察到的其他投入，如利率和收益率曲線。
 
3級投入是不可觀察的投入，包括在相關資產的市場活動很少(如果有的話)的情況下可用的投入。這些第3級公允價值計量主要基於管理層自己使用定價模型、貼現現金流方法或類似技術進行的估計，並考慮到資產或負債的特點。在用於計量公允價值的投入屬於公允價值層次的不同水平的情況下，公允價值計量的整體根據對估值重要的最低水平投入進行分類。評估特定投入對這些公允價值計量的重要性需要作出判斷，並考慮每項資產或負債特有的因素。作為公司收購過程的一部分，3級投入用於衡量收購的資產和承擔的負債的公允價值。
 
截至2021年12月31日，公司的衍生工具包括一利率互換，詳見附註2(主要會計政策摘要)及附註7(衍生工具)的衍生工具部分。

利率互換不在交易所交易。公司的衍生資產和負債根據各種可觀察到的投入以公允價值記錄，包括合同條款、利率曲線、收益率曲線、波動率衡量以及這些投入的相關性。本公司按公允價值經常性計量其衍生工具。公允價值基於上文所述的第2級投入。本公司在評估其衍生工具的公允價值時，會考慮本身的信用風險以及交易對手的信用風險。
 
本公司亦擁有在某些情況下須按公允價值按非經常性基礎計量的資產。這通常包括應計提減值的資產。曾經有過一截至2021年12月31日按公允價值計量的資產，以前的賬面價值為$2.3百萬美元。於截至2021年12月31日止年度內，本公司錄得減值費用$0.3100萬美元與密歇根州特拉弗斯城的一座醫療辦公樓有關。曾經有過一截至2020年12月31日按公允價值計量的資產，以前的賬面價值為$5.4百萬美元。於截至二零二零年十二月三十一日止年度內，本公司錄得減值費用$4.9100萬美元與密歇根州大急流城的一棟醫療辦公樓有關，該辦公樓是該公司首次公開募股時的原始物業之一。

現金及現金等價物、租户應收賬款、應付款項及應計利息的賬面值均為公允價值的合理估計，因為這些工具的到期日較短。應收房地產貸款和按揭債務的公允價值是根據類似期限的類似工具的現行利率估計的，並主要基於第2級投入。

截至2021年12月31日，公司分類為一為出售而持有的財產。在分類為持有待售時，本公司按賬面價值或公允價值減去出售成本中較低者記錄資產價值。公允價值一般基於貼現現金流分析，其中包括管理層對市場參與者持有期、市場可比性、未來入住率、租賃率、資本化率、租賃期和資本要求的最佳估計。在2021年期間，公司確定該財產的賬面價值超過其公允價值，因此記錄了#美元的減值。0.3百萬美元。因此，一被歸類為持有待售的財產以公允價值計價，截至2021年12月31日。
 
93

下表列出了該公司金融工具的公允價值(單位：千)：
十二月三十一日，
20212020
 攜帶
金額		公平
價值		攜帶
金額		公平
價值
資產：
應收房地產貸款淨額$117,844 $115,385 $198,800 $198,814 
應收票據淨額$1,097 $1,097 $23,760 $23,760 
負債：
信貸安排$(274,000)$(274,000)$(416,000)$(416,000)
應付票據$(1,475,000)$(1,554,802)$(975,000)$(1,063,367)
抵押貸款債務$(181,035)$(182,189)$(58,074)$(59,651)
衍生負債$(452)$(452)$(10,261)$(10,261)
 
注11.租户經營租約

該公司是醫療辦公樓和其他醫療保健設施的出租人。租約的有效期從2022年到2043年。截至2021年12月31日，非可取消租賃的未來最低租金付款，不包括費用回收和最低租金付款，以及歸類為待售資產的最低租金付款如下(以千計)：
2022$352,428 
2023345,261 
2024330,713 
2025310,611 
2026252,900 
此後904,910 
總計$2,496,823 

以下是截至2021年、2020年和2019年的租金和相關收入，其中費用回收代表我們的可變租賃付款：
202120202019
租金收入$324,839 $314,846 $303,264 
費用回收112,054 103,344 101,115 
租金及相關收入$436,893 $418,190 $404,379 
 
注12.房租費用
 
該公司租賃停車場建築物的權利位於二它的性質，在空氣中一財產佔用，以及其上的土地97根據單獨的租約，其物業的位置是從第三方土地所有者手中。此外，公司還擁有10公司租賃，主要用於辦公空間。

該公司的租賃既包括固定租金支付，也包括可變租金支付，還可能包括升級條款和續簽選項。這些租約的條款最高可達93剩餘年數，不包括延期選擇，加權平均剩餘期限為45好幾年了。

自2019年1月1日起，本公司採用ASC 842，租契該條款要求上述經營租賃計入使用權租賃資產，淨額計入本公司於2021年12月31日和2020年12月31日的綜合資產負債表，代表本公司在租賃期內使用標的資產的權利。公司支付租賃款項的義務包括在公司2021年12月31日和2020年12月31日綜合資產負債表的租賃負債中。截至2021年12月31日，扣除累計攤銷後的使用權資產和經營租賃負債總額約為#美元。235.5百萬美元和美元105.0分別為100萬美元。本公司已簽訂各種短期經營租約，主要為寫字樓，初始租期為12個月或以下。該等租賃並未記錄在本公司的綜合資產負債表內。

94

在新租賃開始時，本公司設立經營租賃資產和經營租賃負債，按未來最低租賃付款的現值計算。由於本公司的租約不提供隱含利率，本公司計算一個貼現率，該貼現率接近本公司在租賃開始時可獲得的遞增借款利率，以確定未來最低租賃付款的現值。近似加權平均貼現率為4.4截至2021年12月31日。並無尚未開始的經營租賃會對本公司的綜合資產負債表產生重大影響。

截至2021年12月31日，不可取消的停車、空中、地面和公司租賃項下的未來最低租賃義務，不包括一被歸類為持有待售的資產如下(以千計)：
2022$4,713 
20234,694 
20244,688 
20254,685 
20264,733 
此後242,464 
未貼現的租賃付款總額$265,977 
減去：利息(161,020)
租賃負債現值$104,957 

截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度租賃費用包括以下內容(單位：千)：
十二月三十一日，
 20212020
經營租賃成本$2,467 $2,190 
可變租賃成本1,009 995 
總租賃成本$3,476 $3,185 

注13.信貸集中

本公司以年化基本租金(“ABR”)作為其信貸集中度指標。ABR的計算方法是，將截至2021年12月31日的月份的合同基本租金乘以12，剔除優惠和直線租金的影響。下表彙總了截至2021年12月31日公司前五大租户信用集中的某些信息，不包括一分類為持有待售資產(以千計)：
租客總ABRABR的百分比
公共精神-奇-內布拉斯加州$17,658 5.0 %
諾斯賽德醫院15,646 4.4 %
UofL Health-Louisville，Inc.12,744 3.6 %
美國腫瘤學11,180 3.2 %
榮譽健康10,896 3.1 %
剩餘的投資組合285,956 80.7 %
總計$354,080 100.0 %

從公司前五大租户關係中收集的ABR包括19.3佔截至2021年12月31日期間ABR總額的百分比。來自Commonspirity Health關聯租户的ABR合計14.7%，包括上述披露的關聯公司。

95

下表彙總了截至2021年12月31日公司前五大地理集中度的某些信息，不包括一分類為持有待售資產(以千計)：
狀態總ABRABR的百分比
德克薩斯州$47,815 13.5 %
佐治亞州25,322 7.2 %
佛羅裏達州24,490 6.9 %
印第安納州22,825 6.5 %
亞利桑那州21,003 5.9 %
其他212,625 60.0 %
總計$354,080 100.0 %

注14.每股收益

下表顯示了在計算信託公司的基本每股收益和稀釋後每股收益時使用的金額(單位為千，不包括每股和每股數據)：
 截至十二月三十一日止的年度：
 202120202019
每股收益的分子-基本：
淨收入$86,783 $68,488 $77,186 
可歸因於非控股權益的淨收入：
運營夥伴關係(2,211)(1,797)(2,155)
部分擁有的物業(607)(574)(548)
首選分佈(13)(1,241)(1,209)
每股收益的分子-基本：$83,952 $64,876 $73,274 
每股收益的分子-稀釋後：
每股收益的分子-基本：83,952 64,876 73,274 
經營合夥企業淨收入2,211 1,797 2,155 
每股收益的分子-稀釋後$86,163 $66,673 $75,429 
每股收益的分母-基本分母和稀釋分母：
加權平均流通股數--基本216,135,385 204,243,768 185,770,251 
稀釋性證券的影響： 
非控股股權經營合夥單位5,693,333 5,659,325 5,466,010 
限制性普通股113,438 88,131 103,293 
限售股單位1,118,400 1,154,693 286,766 
每股收益的分母-稀釋後223,060,556 211,145,917 191,626,320 
每股收益-基本$0.39 $0.32 $0.39 
稀釋後每股收益$0.39 $0.32 $0.39 

注15.後續事件

2022年1月12日，公司收購了49會員權益百分比三通過Davis合資公司購買的房產，總購買價格約為$21.5百萬美元。這筆交易的資金是$14.0百萬抵押貸款債務，美元4.5百萬美元的現金，以及美元的轉換3.0上百萬的夾層貸款。

2022年1月19日，公司出售一位於密歇根州的醫療辦公樓，價格約為$2.0百萬美元，並確認銷售淨虧損約為$0.2百萬美元。截至2021年12月31日，該資產被歸類為持有待售資產。如先前披露的，公司對這項資產計提減值#美元。0.32021年將達到100萬。

96

醫生房地產信託基金
附表三--房地產和累計折舊
2021年12月31日
(千美元)

   公司的初始成本截至期末結轉的總金額   
描述位置累贅土地建築物和
改進		成本資本化
在之後
收購		土地建築物和
改進		總計(1)累計
折舊		年
已建成		日期
後天		建築上的生活
年折舊
收益表
是經過計算的
德爾索爾醫療中心暴徒德克薩斯州埃爾帕索$— $860 $2,866 $699 $860 $3,565 $4,425 $(2,446)19878/24/200621
Meadowview專業人員田納西州金斯波特— 2,270 11,344 1,017 2,270 12,361 14,631 (5,717)20055/10/200730
消防站廣場威斯康星州密爾沃基— 1,120 2,768 10 1,120 2,778 3,898 (1,332)20028/15/200730
西谷醫院暴徒伊利諾伊州芝加哥— — 6,275 785 — 7,060 7,060 (3,290)200711/1/200730
新奧爾巴尼暴徒俄亥俄州哥倫布— 237 2,767 738 237 3,505 3,742 (1,344)20001/4/200842
中海岸醫院暴徒緬因州波特蘭5,629 — 11,247 499 — 11,746 11,746 (5,233)20085/1/200842
箭頭公地菲尼克斯，AZ— 740 2,551 764 740 3,315 4,055 (1,086)20045/31/200846
雷明頓公共醫療中心伊利諾伊州芝加哥— 895 6,499 1,369 895 7,868 8,763 (3,369)20086/1/200830
奧羅拉暴徒-沙瓦諾威斯康星州格林灣— 500 1,566 — 500 1,566 2,066 (368)20104/15/201050
東埃爾帕索內科醫生醫療中心德克薩斯州埃爾帕索— 710 4,500 351 710 4,851 5,561 (1,088)20048/30/201335
新月市外科中心路易斯安那州新奧爾良— — 34,208 — — 34,208 34,208 (5,880)20109/30/201348
基金會外科附屬機構暴徒俄克拉荷馬城，俄克拉何馬州— 1,300 12,724 239 1,300 12,963 14,263 (2,465)20049/30/201343
東風外科中心俄亥俄州哥倫布— 981 7,620 145 981 7,765 8,746 (1,401)200711/27/201344
大瀑布ASC密蘇裏州大瀑布— 203 3,224 1,317 203 4,541 4,744 (825)199912/11/201333
聖安東尼奧基金會外科醫院德克薩斯州聖安東尼奧— 2,230 23,346 43 2,230 23,389 25,619 (5,967)20072/19/201435
21世紀放射腫瘤學-薩拉索塔佛羅裏達州薩拉索塔— 633 6,557 67 633 6,624 7,257 (1,986)19752/26/201427
21世紀放射腫瘤學-威尼斯佛羅裏達州威尼斯— 814 2,952 — 814 2,952 3,766 (745)19872/26/201435
21世紀放射腫瘤學-恩格爾伍德佛羅裏達州恩格爾伍德— 350 1,878 — 350 1,878 2,228 (427)19922/26/201438
聖安東尼奧基金會健康綜合體德克薩斯州聖安東尼奧— 911 4,189 — 911 4,189 5,100 (981)20072/28/201435
桃樹鄧伍迪醫療中心佐治亞州亞特蘭大— — 52,481 2,133 — 54,614 54,614 (14,897)19872/28/201425
頂峯健康暴徒-Wormleysburg賓夕法尼亞州哈里斯堡— 795 4,601 31 795 4,632 5,427 (1,533)19904/22/201425
頂峯健康暴徒-卡萊爾賓夕法尼亞州卡萊爾— 424 2,232 — 424 2,232 2,656 (533)20024/22/201435
南本德整形外科暴徒印第安納州米沙瓦卡— 2,418 11,355 — 2,418 11,355 13,773 (2,498)20074/30/201440
格林納達醫療綜合體密蘇裏州格林納達— 185 5,820 449 185 6,269 6,454 (1,883)19754/30/201430
密西西比州運動醫學與骨科密西西比州傑克遜— 1,272 14,177 626 1,272 14,803 16,075 (3,525)19875/23/201435
卡梅爾醫療館卡梅爾，In— — 3,917 450 — 4,367 4,367 (1,323)19935/28/201425
文藝復興ASC威斯康星州奧什科什— 228 7,658 17 228 7,675 7,903 (1,500)20076/30/201440
頂峯泌尿外科賓夕法尼亞州布魯明頓— 125 4,792 — 125 4,792 4,917 (1,228)19966/30/201430
伊利諾伊州健康-500里程碑賓夕法尼亞州布魯明頓— 627 3,549 — 627 3,549 4,176 (792)20007/1/201435
印第安納大學健康-550個里程碑賓夕法尼亞州布魯明頓— 2,717 15,224 — 2,717 15,224 17,941 (3,398)20007/1/201435
IU Health-574里程碑賓夕法尼亞州布魯明頓— 418 1,493 — 418 1,493 1,911 (341)20047/1/201435
卡萊爾二世暴徒賓夕法尼亞州卡萊爾— 412 3,962 — 412 3,962 4,374 (687)19967/25/201445
門羅外科研究所密歇根州門羅市— 410 5,743 — 410 5,743 6,153 (1,431)20107/28/201435
橡樹醫療大樓佛羅裏達州雷德萊克— 1,065 8,642 8 1,065 8,650 9,715 (1,542)20117/31/201442
曼斯菲爾德ASC德克薩斯州曼斯菲爾德— 1,491 6,471 — 1,491 6,471 7,962 (1,137)20109/2/201446
南印第安納州眼科中心賓夕法尼亞州布魯明頓— 910 11,477 — 910 11,477 12,387 (2,494)19959/5/201435
藏梅斯特癌症中心俄亥俄州哥倫布— 1,610 31,120 249 1,610 31,369 32,979 (5,909)20079/30/201440
矯形外科一號-哥倫布俄亥俄州哥倫布— — 16,234 59 — 16,293 16,293 (2,925)20099/30/201445
整形外科一號--韋斯特維爾俄亥俄州哥倫布— 362 3,944 — 362 3,944 4,306 (732)20079/30/201443
南點醫療中心俄亥俄州哥倫布— — 5,950 195 — 6,145 6,145 (1,267)20079/30/201438
利特維諾大道3100號德克薩斯州埃爾帕索— 2,294 11,316 1,535 2,294 12,851 15,145 (3,193)19839/30/201430
1755年居里夫人德克薩斯州埃爾帕索— 2,283 24,543 3,432 2,283 27,975 30,258 (6,763)19709/30/201430
9999肯沃西德克薩斯州埃爾帕索— 728 2,178 673 728 2,851 3,579 (666)19839/30/201435
32東北暴徒賓夕法尼亞州哈里斯堡— 408 3,232 223 408 3,455 3,863 (823)199410/29/201433
4518聯合存款暴徒賓夕法尼亞州哈里斯堡— 617 7,305 41 617 7,346 7,963 (1,823)200010/29/201431
4520聯合存款暴徒賓夕法尼亞州哈里斯堡— 169 2,055 429 169 2,484 2,653 (574)199710/29/201428
240名大觀暴徒賓夕法尼亞州哈里斯堡— 321 4,242 218 321 4,460 4,781 (952)198010/29/201435
集市上的暴徒賓夕法尼亞州哈里斯堡— 808 2,383 57 808 2,440 3,248 (641)200410/29/201435
米德爾頓醫療-馬耳他紐約州米德爾敦— 670 9,921 37 670 9,958 10,628 (2,089)198811/28/201435
米德爾敦醫療--埃奇沃特紐約州米德爾敦— 200 2,966 11 200 2,977 3,177 (625)199211/28/201435
拿破崙暴徒路易斯安那州新奧爾良— 1,202 7,412 4,505 1,202 11,917 13,119 (2,741)197412/19/201425
西田納西州ASC田納西州傑克遜— 1,661 2,960 7,116 1,661 10,076 11,737 (1,786)199112/30/201444
南谷廣場伊迪娜·MN— 504 10,006 2,200 504 12,206 12,710 (3,680)19791/22/201524
水晶暴民明尼蘇達州克里斯特爾— 945 11,862 51 945 11,913 12,858 (2,013)20121/22/201547
野蠻暴徒明尼蘇達州薩維奇— 1,281 10,021 78 1,281 10,099 11,380 (1,827)20111/22/201548
戴爾黑幫明尼蘇達州昌哈森— 800 4,520 188 800 4,708 5,508 (917)20081/22/201543
衞理公會體育格林伍德，In— 1,050 8,556 — 1,050 8,556 9,606 (1,884)20081/28/201533
瓦德奈斯高地暴徒明尼蘇達州瓦德奈斯高地— 2,751 12,233 27 2,751 12,260 15,011 (2,374)20131/29/201543
明尼通卡暴徒明尼蘇達州明尼通卡— 1,770 19,797 139 1,770 19,936 21,706 (3,459)20142/5/201549
詹姆斯敦新澤西州詹姆斯敦— 656 9,440 387 656 9,827 10,483 (2,070)20132/5/201543
97

醫生房地產信託基金
附表三--房地產和累計折舊
2021年12月31日
(千美元)

   公司的初始成本截至期末結轉的總金額   
描述位置累贅土地建築物和
改進		成本資本化
在之後
收購		土地建築物和
改進		總計(1)累計
折舊		年
已建成		日期
後天		建築上的生活
年折舊
收益表
是經過計算的
印第安納美國人3格林伍德，In— 862 6,901 1,330 862 8,231 9,093 (1,961)20082/13/201538
印第安納美國人2格林伍德，In— 741 1,846 875 741 2,721 3,462 (737)20012/13/201531
印第安納美國人4格林伍德，In— 771 1,928 307 771 2,235 3,006 (649)20012/13/201531
8920南點印第安納波利斯，In— 563 1,741 806 563 2,547 3,110 (944)19932/13/201527
明尼蘇達州眼科暴徒明尼蘇達州明尼通卡— 1,143 7,470 — 1,143 7,470 8,613 (1,423)20142/17/201544
貝勒癌症中心-卡羅爾頓德克薩斯州達拉斯— 855 6,007 91 855 6,098 6,953 (1,043)20012/27/201543
布里奇波特醫療中心華盛頓州萊克伍德— 1,397 10,435 965 1,397 11,400 12,797 (2,330)20042/27/201535
文藝復興寫字樓威斯康星州密爾沃基— 1,379 4,182 7,149 1,379 11,331 12,710 (3,947)18963/27/201515
卡爾金斯125紐約州羅切斯特— 534 10,164 858 534 11,022 11,556 (2,591)19973/31/201532
卡爾金斯200紐約州羅切斯特— 210 3,317 58 210 3,375 3,585 (807)20003/31/201538
卡爾金斯300紐約州羅切斯特— 372 6,645 288 372 6,933 7,305 (1,362)20023/31/201539
卡爾金斯400紐約州羅切斯特— 353 8,226 440 353 8,666 9,019 (1,765)20073/31/201539
卡爾金斯500紐約州羅切斯特— 282 7,074 145 282 7,219 7,501 (1,456)20083/31/201541
路易斯維爾頂級外科中心肯塔基州路易斯維爾— 1,106 5,437 — 1,106 5,437 6,543 (917)20134/10/201543
巴吞魯日外科中心巴吞魯日，洛杉磯— 711 7,720 51 711 7,771 8,482 (1,566)20034/15/201535
Healthpark外科中心密西西比州大布蘭克— — 17,624 172 — 17,796 17,796 (3,608)20064/30/201536
密歇根大學專科護理中心密西西比州利沃尼亞— 2,200 8,627 205 2,200 8,832 11,032 (2,097)19885/29/201530
浣熊急流醫療中心明尼蘇達州庫恩拉皮茲— 607 5,857 583 607 6,440 7,047 (1,272)20076/1/201535
高級RPM賓夕法尼亞州布魯明頓— 872 10,537 — 942 10,537 11,479 (1,860)20086/5/201539
棕櫚灘ASC佛羅裏達州棕櫚灘— 2,576 7,675 — 2,576 7,675 10,251 (1,318)20036/26/201540
山坡醫療中心賓夕法尼亞州漢諾威— 812 13,217 388 812 13,605 14,417 (2,708)20036/30/201535
蘭德爾路暴徒伊利諾伊州埃爾金— 1,124 15,404 1,660 1,124 17,064 18,188 (2,897)20066/30/201538
肯尼迪醫療中心暴徒佛羅裏達州亞特蘭蒂斯— — 7,560 6 — 7,566 7,566 (1,437)20027/24/201537
格羅夫市健康中心俄亥俄州格羅夫市— 1,363 8,516 20 1,363 8,536 9,899 (1,691)20017/31/201537
三人組健康暴徒華盛頓州肯納威克— 1,492 55,178 3,795 1,492 58,973 60,465 (8,558)20157/31/201545
亞伯拉佐·斯科茨代爾暴徒菲尼克斯，AZ— — 25,893 1,019 — 26,912 26,912 (4,446)20048/14/201543
埃文代爾暴徒亞利桑那州埃文代爾— 1,818 18,108 435 1,818 18,543 20,361 (2,790)20068/19/201545
棕櫚谷暴徒亞利桑那州固特異— 2,666 28,655 913 2,666 29,568 32,234 (4,687)20068/19/201543
北山暴徒菲尼克斯，AZ— — 42,877 3,267 — 46,144 46,144 (6,797)20088/31/201547
凱蒂醫療綜合體德克薩斯州凱蒂— 822 6,797 97 822 6,894 7,716 (1,202)20059/1/201539
凱蒂醫療綜合體外科中心德克薩斯州凱蒂— 1,560 25,601 281 1,560 25,882 27,442 (4,327)20069/1/201540
新奧爾巴尼醫療中心俄亥俄州新奧爾巴尼— 1,600 8,505 1,524 1,600 10,029 11,629 (2,078)20059/9/201537
泉山醫學院亞利桑那州噴泉山— 2,593 7,635 1,010 2,593 8,645 11,238 (1,524)19959/30/201539
FairHope暴徒亞利桑那州費爾霍普— 640 5,227 1,575 640 6,802 7,442 (1,282)200510/13/201538
Foley暴徒福利，亞利桑那州— 365 732 — 365 732 1,097 (133)199710/13/201540
福利風險投資公司福利，亞利桑那州— 420 1,118 339 420 1,457 1,877 (287)200210/13/201538
北俄卡盧薩暴徒佛羅裏達州克雷斯特維尤— 190 1,010 — 190 1,010 1,200 (169)200510/13/201541
北戴維斯的公地佛羅裏達州彭薩科拉— 380 1,237 — 380 1,237 1,617 (209)200910/13/201541
索倫託公路暴徒佛羅裏達州彭薩科拉— 170 894 5 170 899 1,069 (153)201010/13/201541
巴拿馬城海灘暴徒佛羅裏達州巴拿馬城— — 739 26 — 765 765 (120)201210/13/201542
珀爾迪多醫療園佛羅裏達州彭薩科拉— 100 1,147 — 100 1,147 1,247 (191)201010/13/201541
英國“金融時報”沃爾頓海灘暴徒英國“金融時報”佛羅裏達州沃爾頓海灘— 230 914 — 230 914 1,144 (175)197910/13/201535
巴拿馬城暴徒佛羅裏達州巴拿馬城— — 661 39 — 700 700 (130)200310/13/201538
彭薩科拉暴徒佛羅裏達州彭薩科拉— 220 1,685 78 220 1,763 1,983 (297)200110/13/201539
阿雷特外科中心科羅拉多州約翰斯敦— 399 6,667 — 399 6,667 7,066 (959)201310/19/201545
劍橋專業中心馬裏蘭州華爾道夫— 590 8,520 804 590 9,324 9,914 (1,798)199910/30/201535
榮譽健康-44街暴徒菲尼克斯，AZ— 515 3,884 1,354 515 5,238 5,753 (1,362)198811/13/201528
仁慈醫療中心密蘇裏州芬頓— 1,201 6,778 — 1,201 6,778 7,979 (1,135)199912/1/201540
8 C1TY大道田納西州納什維爾— 1,555 39,713 348 1,555 40,061 41,616 (5,414)201512/17/201545
大瀑布診所密蘇裏州大瀑布— 1,687 27,402 441 1,687 27,843 29,530 (4,527)200412/29/201540
大瀑布醫院密蘇裏州大瀑布— 1,026 25,262 1,118 1,026 26,380 27,406 (3,965)20151/25/201640
珍寶海岸外科中心佛羅裏達州斯圖爾特— 380 5,064 1 380 5,065 5,445 (740)20132/1/201642
Park Nicollet診所明尼蘇達州昌哈森— 1,941 14,555 133 1,941 14,688 16,629 (2,341)20052/8/201640
Heb癌症中心德克薩斯州貝德福德— — 11,839 11 — 11,850 11,850 (1,692)20142/12/201644
河景醫療中心俄亥俄州蘭開斯特— 1,313 10,243 1,148 1,313 11,391 12,704 (2,141)19972/26/201633
聖路加康沃爾暴徒紐約州康沃爾— — 13,017 105 — 13,122 13,122 (2,360)20062/26/201635
榮譽健康-格倫代爾亞利桑那州格倫代爾— 1,770 8,089 — 1,770 8,089 9,859 (1,121)20153/15/201645
哥倫比亞黑幫紐約州哈德遜市— — 16,550 47 — 16,597 16,597 (2,767)20063/21/201635
聖文森特·波布1亞拉巴馬州伯明翰— — 10,172 799 — 10,971 10,971 (4,283)19753/23/201615
艾默生醫療大樓密蘇裏州克里夫科爾— 1,590 9,853 323 1,590 10,176 11,766 (1,806)19893/24/201635
NM-Santa Fe的眼科協會新墨西哥州聖達菲— 900 6,604 — 900 6,604 7,504 (1,164)20023/31/201635
NM-阿爾伯克基的眼科協會新墨西哥州阿爾伯克基— 1,020 7,832 13 1,020 7,845 8,865 (1,230)20073/31/201640
加登代爾外科中心阿拉巴馬州加登代爾— 200 5,732 — 200 5,732 5,932 (822)20114/11/201642
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醫生房地產信託基金
附表三--房地產和累計折舊
2021年12月31日
(千美元)

   公司的初始成本截至期末結轉的總金額   
描述位置累贅土地建築物和
改進		成本資本化
在之後
收購		土地建築物和
改進		總計(1)累計
折舊		年
已建成		日期
後天		建築上的生活
年折舊
收益表
是經過計算的
M Health Fairview-曲線峯頂明尼蘇達州斯蒂爾沃特— 409 3,279 — 409 3,279 3,688 (486)20114/14/201643
M Health Fairview-維克多花園明尼蘇達州雨果市— 572 4,400 69 572 4,469 5,041 (705)20084/14/201641
卡德威爾專業大廈德克薩斯州盧夫金— — 8,348 321 — 8,669 8,669 (1,296)19995/11/201642
達科諾社區衞生診所科羅拉多州達科諾— 2,258 2,911 20 2,258 2,931 5,189 (594)20145/11/201644
大島專科診所內華達州格蘭德島— 102 2,802 167 102 2,969 3,071 (499)19785/11/201642
温泉村辦公樓阿肯色州温泉村— 305 3,309 95 305 3,404 3,709 (737)19885/11/201630
UofL Health-East肯塔基州路易斯維爾— — 81,248 236 — 81,484 81,484 (10,730)20035/11/201645
UofL Health-South肯塔基州謝潑茲維爾— — 15,861 235 — 16,096 16,096 (2,730)20055/11/201639
UofL Health-Plaza I肯塔基州路易斯維爾— — 8,808 707 — 9,515 9,515 (1,704)19705/11/201635
UofL Health-Plaza II肯塔基州路易斯維爾— — 5,216 2,282 — 7,498 7,498 (2,284)19645/11/201615
UofL Health-OCC肯塔基州路易斯維爾— — 35,703 2,113 — 37,816 37,816 (6,111)19855/11/201634
列剋星敦外科中心肯塔基州列剋星敦— 1,229 18,914 508 1,229 19,422 20,651 (3,758)20005/11/201630
醫學藝術館德克薩斯州盧夫金— — 6,215 776 — 6,991 6,991 (1,360)20045/11/201633
紀念門診治療中心德克薩斯州盧夫金— — 4,808 100 — 4,908 4,908 (717)19905/11/201645
米德蘭二期專業中心內華達州帕皮里昂— — 587 681 — 1,268 1,268 (696)19765/11/20165
園景暴徒阿肯色州小石城— 705 4,343 76 705 4,419 5,124 (805)19885/11/201635
峯值一ASC舊金山，CO— — 5,763 317 — 6,080 6,080 (857)20065/11/201644
醫師醫療中心華盛頓州塔科馬— — 5,862 3,215 — 9,077 9,077 (1,578)19775/11/201627
聖阿列克修斯-米諾特醫療廣場明尼蘇達州米諾特— — 26,078 50 — 26,128 26,128 (3,488)20155/11/201649
聖克萊爾醫療館華盛頓州萊克伍德— — 9,005 356 — 9,361 9,361 (1,860)19895/11/201633
聖約瑟醫療館華盛頓州塔科馬— — 11,497 108 — 11,605 11,605 (2,035)19895/11/201635
聖約瑟夫辦公園區肯塔基州列剋星敦— 3,722 12,675 5,061 3,722 17,736 21,458 (6,208)19925/11/201614
UofL Health-Mary&Elizabeth暴徒II肯塔基州路易斯維爾— — 5,587 305 — 5,892 5,892 (997)19795/11/201634
UofL Health-Mary&Elizabeth暴徒III肯塔基州路易斯維爾— — 383 399 — 782 782 (547)19745/11/20162
桑頓社區衞生診所科羅拉多州桑頓— 1,609 2,287 1,661 1,609 3,948 5,557 (567)20145/11/201643
聖弗朗西斯暴徒華盛頓州聯邦路— — 12,817 74 — 12,891 12,891 (2,186)19876/2/201638
兒童威斯康星州-布魯克菲爾德威斯康星州密爾沃基— 476 4,897 — 476 4,897 5,373 (694)20166/3/201645
UofL Health-South暴徒肯塔基州謝潑茲維爾— 27 3,827 29 27 3,856 3,883 (540)20066/8/201640
善良的撒瑪利亞人北附樓內華達州科爾尼— — 2,734 — — 2,734 2,734 (476)19846/28/201637
東北心臟研究所醫學樓內華達州林肯— — 19,738 199 — 19,937 19,937 (2,329)20046/28/201647
聖文森特·韋斯特暴徒阿肯色州小石城— — 13,453 — — 13,453 13,453 (1,640)20126/29/201649
梅里丹科羅拉多州恩格爾伍德— 1,608 15,774 137 1,608 15,911 17,519 (2,657)20026/29/201638
UofL Health-Mary&Elizabeth暴徒I肯塔基州路易斯維爾— — 8,774 792 — 9,566 9,566 (2,101)19916/29/201625
聖阿列克修斯--醫學藝術館北卡羅來納州俾斯麥— — 12,902 703 — 13,605 13,605 (2,346)19746/29/201632
聖阿列克修斯-曼丹診所新南威爾士州曼丹— 708 7,700 263 708 7,963 8,671 (1,142)20146/29/201643
聖阿列克修斯-骨科中心北卡羅來納州俾斯麥— — 13,881 904 — 14,785 14,785 (2,191)19976/29/201639
聖亞歷克修斯-康復中心北卡羅來納州俾斯麥— — 5,920 259 — 6,179 6,179 (1,434)19976/29/201625
聖亞歷克修斯-科技與教育北卡羅來納州俾斯麥— — 16,688 342 — 17,030 17,030 (2,522)20116/29/201638
好心的撒瑪利亞暴徒內華達州科爾尼— — 24,154 1,802 — 25,956 25,956 (3,236)19996/29/201645
湖畔二號專業中心內華達州奧馬哈— — 13,358 1,447 — 14,805 14,805 (2,167)20006/29/201638
湖畔健康中心內華達州奧馬哈— — 10,177 438 — 10,615 10,615 (1,540)20006/29/201639
麥考利中心內華達州奧馬哈— 1,427 17,020 978 1,427 17,998 19,425 (3,500)19886/29/201630
紀念健康中心內華達州格蘭德島— — 33,967 3,062 — 37,029 37,029 (5,825)19556/29/201635
傳教士山脊暴徒田納西州查塔努加— — 7,223 3,515 — 10,738 10,738 (4,633)19766/29/201610
試點醫療中心亞拉巴馬州伯明翰— 1,419 14,528 55 1,419 14,583 16,002 (2,444)20056/29/201635
聖約瑟醫療診所華盛頓州塔科馬— — 16,427 72 — 16,499 16,499 (3,058)19916/30/201630
伍德蘭茲醫學藝術中心德克薩斯州伍德蘭茲— — 19,168 2,664 — 21,832 21,832 (3,821)20016/30/201635
FESC暴徒華盛頓州塔科馬— — 12,702 324 — 13,026 13,026 (3,588)19806/30/201622
PrairieCare暴徒明尼蘇達州楓木市— 525 3,099 — 525 3,099 3,624 (416)20167/6/201645
斯普林伍德暴徒德克薩斯州斯普林特— 3,821 14,830 4,995 3,821 19,825 23,646 (4,099)20157/21/201644
統一ASC、成像和暴徒西拉斐特，In— 960 9,991 — 960 9,991 10,951 (1,642)20018/8/201635
統一醫療館西拉斐特，In— 1,070 12,454 — 1,070 12,454 13,524 (2,045)20018/8/201635
團結的信念、希望和愛西拉斐特，In— 280 1,862 — 280 1,862 2,142 (307)20018/8/201635
Unity即時護理和OCC西拉斐特，In— 300 1,833 — 300 1,833 2,133 (289)20048/8/201637
梅特蘭的醫療村佛羅裏達州奧蘭多— 2,393 18,543 356 2,393 18,899 21,292 (2,483)20068/23/201644
三態骨科暴徒伊萬斯維爾，In— 1,580 14,162 — 1,580 14,162 15,742 (2,212)20048/30/201637
毛利地區衞生綜合體田納西州斯普林希爾— — 15,619 335 — 15,954 15,954 (2,235)20129/30/201641
春嶺醫療中心賓夕法尼亞州懷奧米辛— 28 4,943 — 28 4,943 4,971 (745)20029/30/201637
醫生社區醫院POB馬裏蘭州拉納姆— — 23,034 114 — 23,148 23,148 (2,542)20099/30/201648
吉格港醫療館華盛頓州吉格港— — 4,791 2,245 — 7,036 7,036 (1,451)19919/30/201630
米德蘭一號專業中心內華達州帕皮里昂— — 14,922 72 — 14,994 14,994 (2,130)20109/30/201637
密歇根州西北部外科中心密歇根州特拉弗斯市— 2,748 30,005 — 2,748 30,005 32,753 (4,026)200410/28/201640
99

醫生房地產信託基金
附表三--房地產和累計折舊
2021年12月31日
(千美元)

   公司的初始成本截至期末結轉的總金額   
描述位置累贅土地建築物和
改進		成本資本化
在之後
收購		土地建築物和
改進		總計(1)累計
折舊		年
已建成		日期
後天		建築上的生活
年折舊
收益表
是經過計算的
東北醫學中心費耶特維爾，紐約州— 4,011 25,564 996 4,011 26,560 30,571 (4,937)199811/23/201633
北方醫療中心紐約州利物浦— 1,337 18,680 1,012 1,337 19,692 21,029 (3,206)198911/23/201635
辛辛那提眼科研究所俄亥俄州辛辛那提— 2,050 32,546 — 2,050 32,546 34,596 (5,018)198511/23/201635
榮譽健康-斯科茨代爾黑幫亞利桑那州斯科茨代爾— 3,340 4,288 5,811 3,340 10,099 13,439 (1,396)200012/2/201645
狐狸谷血液學和腫瘤學威斯康星州阿普爾頓— 1,590 26,666 — 1,590 26,666 28,256 (3,244)201512/8/201644
北方視覺眼科中心密歇根州特拉弗斯市— 490 2,132 (268)418 1,864 2,282 (318)200612/15/201635
花丘暴徒德克薩斯州花丘— 1,945 8,312 67 1,945 8,379 10,324 (1,080)201112/16/201643
卡洛爾頓暴徒德克薩斯州花丘— 2,183 10,461 95 2,183 10,556 12,739 (1,451)200212/16/201640
榮譽健康-斯科茨代爾IRF亞利桑那州斯科茨代爾— — 19,331 — — 19,331 19,331 (2,407)200012/22/201642
整形外科協會德克薩斯州花丘— 2,915 12,791 150 2,915 12,941 15,856 (1,599)20111/5/201743
哈特福德醫學藝術中心康涅狄格州普蘭維爾— 1,499 24,627 932 1,499 25,559 27,058 (3,115)20151/11/201744
凱旋山醫療-卡特里納湖暴徒紐約州卡特里納湖24,234 1,941 27,434 — 1,941 27,434 29,375 (3,412)20132/14/201742
Caremount Medical-萊茵貝克暴徒萊茵貝克，紐約州— 869 12,220 — 869 12,220 13,089 (1,585)19652/14/201741
蒙特利醫療中心佛羅裏達州斯圖爾特— 2,292 13,376 628 2,292 14,004 16,296 (1,893)20033/7/201737
克雷頓大學醫學中心內華達州奧馬哈— — 32,487 — — 32,487 32,487 (3,337)20173/28/201749
嚴格的兒科專科中心德克薩斯州奧斯汀— 4,457 62,527 904 4,457 63,431 67,888 (7,872)20063/31/201740
地中海之星史蒂芬的穿越馬裏蘭州白蘭地— 1,975 14,810 64 1,975 14,874 16,849 (1,714)20156/16/201743
健康診所大樓內華達州奧馬哈— — 50,177 16 — 50,193 50,193 (4,659)20176/29/201749
家庭醫療中心明尼蘇達州小瀑布— — 4,944 9,608 — 14,552 14,552 (1,408)19906/29/201730
克雷文-黑根診所新澤西州威利斯頓— — 8,739 1,704 — 10,443 10,443 (1,192)19846/29/201740
查塔努加心臟研究所田納西州查塔努加— — 18,639 1,111 — 19,750 19,750 (2,516)19936/29/201737
聖文森特慈悲心臟和血管中心阿肯色州温泉市— — 11,688 6 — 11,694 11,694 (1,308)19986/29/201745
南校區暴徒阿肯色州温泉市— — 13,369 564 — 13,933 13,933 (1,563)20096/29/201742
聖文森特慈悲癌症中心阿肯色州温泉市— — 5,090 116 — 5,206 5,206 (668)20016/29/201739
聖約瑟夫專業辦公樓德克薩斯州布賴恩— — 11,169 248 — 11,417 11,417 (1,196)19966/29/201746
聖文森特·卡梅爾女子中心卡梅爾，In— — 31,720 554 — 32,274 32,274 (3,160)20146/29/201748
聖文森特·菲舍斯醫療中心漁民，In— — 62,870 698 — 63,568 63,568 (6,791)20086/29/201745
貝勒·查爾斯·A·薩蒙斯癌症中心德克薩斯州達拉斯— — 256,886 2,434 — 259,320 259,320 (27,615)20116/30/201743
狐狸谷整形外科和體育研究所威斯康星州阿普爾頓— 2,003 26,394 100 2,003 26,494 28,497 (3,192)20056/30/201740
Clearview癌症研究所亞拉巴馬州亨茨維爾— 2,736 43,220 99 2,736 43,319 46,055 (5,871)20068/4/201734
北區切諾基-小鎮湖暴徒佐治亞州亞特蘭大— — 30,627 1,667 — 32,294 32,294 (3,785)20138/15/201746
榮譽健康-梅薩亞利桑那州梅薩— 362 3,059 8 362 3,067 3,429 (344)20138/15/201743
小瀑布整形外科明尼蘇達州小瀑布— 246 1,977 146 246 2,123 2,369 (537)19998/24/201728
Unity專業中心明尼蘇達州小瀑布— — 2,885 998 — 3,883 3,883 (1,155)19598/24/201715
伊曼紐爾One專業中心內華達州奧馬哈— — 16,598 984 — 17,582 17,582 (2,371)19938/24/201735
SJRHC癌症中心德克薩斯州布賴恩— — 5,065 776 — 5,841 5,841 (734)19978/24/201740
聖文森特女子中心阿肯色州温泉市— — 4,789 225 — 5,014 5,014 (597)20018/31/201740
傳奇公園暴徒和ASC德克薩斯州米德蘭— 1,658 24,178 — 1,658 24,178 25,836 (2,525)20039/27/201744
富蘭克林暴徒與ASC田納西州富蘭克林— 1,001 7,902 — 1,001 7,902 8,903 (829)201410/12/201742
鷹點暴徒明尼蘇達州埃爾莫湖— 1,011 9,009 10 1,011 9,019 10,030 (899)201510/31/201748
伊迪娜·東區暴徒明尼蘇達州伊迪納— 2,360 4,135 646 2,360 4,781 7,141 (783)196210/31/201730
北區中心點佐治亞州亞特蘭大— — 118,430 8,461 — 126,891 126,891 (16,862)200911/10/201731
Gwinnett 500大樓佐治亞州勞倫斯維爾— — 22,753 860 — 23,613 23,613 (2,346)199511/17/201745
哈金斯專業大廈佐治亞州德盧斯— — 21,779 779 — 22,558 22,558 (2,546)199411/17/201740
聖文森特大廈印第安納波利斯，In— 5,854 42,382 5,718 5,854 48,100 53,954 (6,170)200711/17/201745
格温尼特醫生中心佐治亞州勞倫斯維爾15,111 — 48,304 1,253 — 49,557 49,557 (4,517)201012/1/201747
蘋果谷醫療中心明尼蘇達州蘋果谷— 1,587 14,929 2,717 1,587 17,646 19,233 (2,683)197412/18/201733
沙漠灣暴徒亞利桑那州斯科茨代爾— 1,689 5,207 — 1,689 5,207 6,896 (594)199112/18/201738
韋斯特蓋特暴徒亞利桑那州格倫代爾— — 13,379 2,101 — 15,480 15,480 (1,907)201612/21/201745
健康美景診所和專科中心-梅普爾伍德明尼蘇達州楓木市— 3,292 57,390 3,737 3,292 61,127 64,419 (5,692)20171/9/201845
利士山醫療廣場弗吉尼亞州弗雷德裏克斯堡— 1,052 24,790 78 1,052 24,868 25,920 (2,621)20061/23/201840
HMG醫療廣場田納西州金斯波特— — 64,204 — — 64,204 64,204 (6,302)20104/3/201840
傑克遜維爾MedPlex(B號樓)佛羅裏達州傑克遜維爾— 3,259 5,988 571 3,259 6,559 9,818 (688)20107/26/201837
傑克遜維爾MedPlex(C號樓)佛羅裏達州傑克遜維爾— 2,168 6,467 21 2,168 6,488 8,656 (613)20107/26/201840
北區醫療中心佐治亞州亞特蘭大— — 55,483 8,678 — 64,161 64,161 (4,624)20189/14/201850
醫生聯合ASC德克薩斯州帕薩迪納— 1,603 11,827 — 1,603 11,827 13,430 (718)20184/4/201954
亞特蘭大醫療公寓投資公司佐治亞州亞特蘭大— 4,474 2,201 1,269 4,474 3,470 7,944 (500)19866/28/201930
洛克沃爾II黑幫德克薩斯州羅克沃爾— — 19,904 1,190 — 21,094 21,094 (1,284)20177/26/201944
貝殼嶺廣場-106號樓加利福尼亞州核桃溪— 1,296 9,007 16 1,296 9,023 10,319 (749)19849/27/201930
貝殼嶺廣場-108號樓加利福尼亞州核桃溪— 1,105 2,600 19 1,105 2,619 3,724 (222)19849/27/201930
貝殼嶺廣場-110號樓加利福尼亞州核桃溪— 1,105 2,786 — 1,105 2,786 3,891 (236)19849/27/201930
100

醫生房地產信託基金
附表三--房地產和累計折舊
2021年12月31日
(千美元)

   公司的初始成本截至期末結轉的總金額   
描述位置累贅土地建築物和
改進		成本資本化
在之後
收購		土地建築物和
改進		總計(1)累計
折舊		年
已建成		日期
後天		建築上的生活
年折舊
收益表
是經過計算的
貝殼嶺廣場-112號樓加利福尼亞州核桃溪— 3,097 9,639 — 3,097 9,639 12,736 (953)19849/27/201925
貝殼嶺廣場-114號樓加利福尼亞州核桃溪— 1,392 4,624 — 1,392 4,624 6,016 (300)19849/27/201940
ProHealth暴徒康涅狄格州曼徹斯特— 1,032 9,418 2 1,032 9,420 10,452 (594)201210/15/201938
默多克手術中心佛羅裏達州夏洛特港— 1,643 9,527 4 1,643 9,531 11,174 (597)200612/2/201935
韋斯特維爾暴徒俄亥俄州韋斯特維爾— 995 7,713 2,430 995 10,143 11,138 (717)20032/28/202035
託帕沃斯堡德克薩斯州沃斯堡— — 42,753 1,486 — 44,239 44,239 (2,103)20173/16/202039
阿森鬆聖文森特癌症中心印第安納州紐堡— 1,031 16,319 — 1,031 16,319 17,350 (639)20089/11/202036
伊斯頓健康中心賓夕法尼亞州伊斯頓— 952 13,375 80 952 13,455 14,407 (450)201711/23/202038
哈特福德醫療保健癌症中心康涅狄格州曼徹斯特— 1,603 14,487 — 1,603 14,487 16,090 (430)201712/8/202039
聖心峯會醫務處和ASC佛羅裏達州彭薩科拉— 2,119 27,334 27 2,119 27,361 29,480 (783)202012/18/202040
韋斯特維爾二世暴徒俄亥俄州韋斯特維爾— 606 4,133 25 606 4,158 4,764 (173)200312/23/202031
AdventHealth衞斯理教堂暴徒II佛羅裏達州韋斯利·查佩爾— — 32,958 209 — 33,167 33,167 (644)20214/21/202140
託帕丹頓德克薩斯州丹頓— 2,256 11,211 — 2,256 11,211 13,467 (185)20196/11/202138
阿勒格尼西米夫林醫療大樓賓夕法尼亞州西米夫林— 967 5,930 — 967 5,930 6,897 (99)19928/30/202127
福斯蓋特癌症中心門羅鎮，新澤西州— 1,986 8,170 — 1,986 8,170 10,156 (128)19928/30/202128
米爾潤醫療中心I俄亥俄州希利亞德— 812 4,597 — 812 4,597 5,409 (67)19988/30/202131
MILL RUN醫療中心II俄亥俄州希利亞德— 2,802 15,288 — 2,802 15,288 18,090 (223)19988/30/202131
新不列顛醫療大樓康涅狄格州普蘭維爾— 1,209 6,798 — 1,209 6,798 8,007 (102)19988/30/202129
榮譽健康-索諾蘭暴徒菲尼克斯，AZ— — 26,347 — — 26,347 26,347 (230)20209/23/202140
伊甸山醫療中心德州多佛市36,050 — 48,686 — — 48,686 48,686 (559)200810/15/202125
榮譽健康-神經科學研究所亞利桑那州斯科茨代爾— — 53,452 — — 53,452 53,452 (346)202110/27/202140
佛羅裏達大學健康北區黑幫佛羅裏達州傑克遜維爾60,000 — 148,419 — — 148,419 148,419 (338)201512/20/202138
TGH Brandon Healthplex佛羅裏達州坦帕市— — 66,864 — — 66,864 66,864 (151)201712/20/202138
裕利黑幫佛羅裏達州尤利市— — 17,286 — — 17,286 17,286 (38)202012/20/202139
詹姆斯·德文·蒙庫斯醫療大樓路易斯安那州拉斐特— — 28,739 — — 28,739 28,739 (72)201012/20/202136
灣城暴徒密西西比州灣城— — 31,649 — — 31,649 31,649 (76)201612/20/202136
博蒙特·格羅斯·波因特暴徒密歇根州格羅斯波因特— — 21,883 — — 21,883 21,883 (52)201612/20/202138
伯恩斯波波密蘇裏州佩託斯基— — 44,152 — — 44,152 44,152 (119)199312/20/202132
博蒙特健康養生中心密歇根州羅切斯特山— — 40,849 — — 40,849 40,849 (101)201112/20/202136
博蒙特·波布密歇根州斯特林高地— — 39,501 — — 39,501 39,501 (105)200912/20/202136
醫院山暴徒I密蘇裏州堪薩斯城— — — — — — — — 201512/20/20210
傑克遜浸信會醫療中心--貝爾海文密西西比州傑克遜20,000 — 56,424 — — 56,424 56,424 (139)201312/20/202137
老橋醫務樓新澤西州老橋20,000 — 65,290 — — 65,290 65,290 (157)201412/20/202136
聖文森特暴徒賓夕法尼亞州伊利— — 39,833 — — 39,833 39,833 (93)200712/20/202136
河畔暴徒弗吉尼亞州漢普頓— 4,808 24,502 — 4,808 24,502 29,310 (79)200712/20/202129
 $181,024 $235,873 $4,508,517 $191,926 $235,871 $4,700,443 $4,936,314 $(595,032)   
持有待售的房地產— (490)(2,132)268 (418)(1,864)(2,282)318 
$— $(490)$(2,132)$268 $(418)$(1,864)$(2,282)$318 
總計$181,024 $235,383 $4,506,385 $192,194 $235,453 $4,698,579 $4,934,032 $(594,714)
(1)不包括已獲得的租賃無形資產。

101

醫生房地產信託基金
附表三--房地產和累計折舊
2021年12月31日

截至2021年12月31日，房地產的聯邦所得税總成本為$5.2億美元，累計税收折舊為#億美元0.1十億美元。扣除累計折舊後的成本約為#美元。5.010億美元(未經審計)。

收購後資本化的成本是扣除處置後的成本。

截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度房地產總額變化情況如下(單位：千)：
 截至十二月三十一日止的年度：
 202120202019
截至年初的餘額$4,129,562 $3,979,481 $3,871,712 
收購856,088 137,434 126,407 
加法31,731 33,701 35,531 
減損(340)(4,860)— 
持有待售的房地產(2,282)— — 
性情(80,727)(16,194)(54,169)
截至年底的餘額$4,934,032 $4,129,562 $3,979,481 
 
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度累計折舊變動情況如下(單位：千)：
 截至十二月三十一日止的年度：
 202120202019
截至年初的餘額$492,660 $382,833 $283,495 
折舊119,901 113,146 109,030 
持有待售的房地產318 — — 
性情(18,165)(3,319)(9,692)
截至年底的餘額$594,714 $492,660 $382,833 

102

項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
 
沒有。
 
第9A項。控制和程序

醫生房地產信託基金
 
信息披露控制和程序的評估。
 
信託基金管理層在其首席執行幹事和首席財務官的參與下，評估了截至本報告所述期間結束時信託基金的披露控制和程序(如《交易法》第13a-15(E)和15d-15(E)條所界定)的有效性。基於這樣的評估，信託的首席執行官和首席財務官得出結論，截至2021年12月31日，信託的披露控制和程序設計在合理的保證水平，並有效地提供合理的保證，即根據交易所法案提交或提交的報告中要求披露的信息在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內被記錄、處理、彙總和報告，並且這些信息被積累並酌情傳達給信託的管理層，包括其首席執行官和首席財務官，以便及時做出關於所需披露的決定。
 
財務報告內部控制的變化。
 
在截至2021年12月31日的季度內，信託的財務報告內部控制制度沒有發生任何變化，這些變化對信託的財務報告內部控制產生了重大影響，或有合理的可能性對其產生重大影響。
 
管理層關於財務報告內部控制的報告。
 
信託基金管理層負責建立和維持對財務報告的適當內部控制(如《交易法》第13a-15(F)條所界定)。管理層根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制--綜合框架》(2013年框架)中規定的標準，對信託基金財務報告內部控制的有效性進行了評估。在評估的基礎上，管理層得出結論，信託對財務報告的內部控制截至2021年12月31日是有效的，以提供關於財務報告的可靠性和根據公認會計原則編制財務報表的合理保證。

截至2021年12月31日，信託對財務報告的內部控制的有效性已由獨立註冊會計師事務所安永會計師事務所(“安永”)審計，其報告載於本年度報告10-K表第二部分第7項。
 
對控制和程序有效性的限制。
 
在設計和評估披露控制和程序以及信託對財務報告的內部控制時，管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和操作多麼良好，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證。此外，披露控制和程序的設計以及信託基金對財務報告的內部控制必須反映這樣一個事實，即存在資源限制，要求管理層在評估可能的控制和程序相對於其成本的好處時作出判斷。

項目9B。其他信息
 
沒有。

項目9C。披露妨礙檢查的外國司法管轄區。

沒有。
103

第三部分
 
項目10.董事、高管和公司治理

在此引用的內容包括“公司治理-建議1：受託人選舉”、“公司治理-董事會組成-受託人提名人”、“拖欠第16(A)條報告”、“公司治理-董事會組成-受託人提名程序”、“公司治理-我們的董事會和委員會-委員會成員和結構-審計委員會”以及將包括在信託公司2022年委託書中的“執行人員”，該委託書將在截至2021年12月31日的財政年度結束後120天內提交給美國證券交易委員會。
 
商業行為和道德準則
 
關於我們的商業行為和道德準則的信息在第一部分，項目1--商業“可獲得的信息”中提供，並在此引用作為參考。

項目11.高管薪酬
 
本文通過引用納入了將包括在信託2022年委託書中的“高管薪酬”、“公司治理-非僱員受託人薪酬”和“高管薪酬-薪酬委員會報告”，該委託書將在截至2021年12月31日的財政年度結束後120天內提交給美國證券交易委員會。
 
項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項
 
本文通過引用納入了將包括在信託公司2022年委託書中的“公司證券的股權受益所有權”和“股權-股權補償計劃信息”，該委託書將在截至2021年12月31日的財政年度結束後120天內提交給美國證券交易委員會。
 
項目13.某些關係和關聯交易與董事獨立性
 
本文通過引用納入了將包括在信託公司2022年委託書中的“股權-某些關係和關聯方交易”和“公司治理-董事會組成-受託人獨立性”，該委託書將在截至2021年12月31日的財政年度結束後120天內提交給美國證券交易委員會。
 
項目14.首席會計師費用和服務
 
本文通過引用納入了將包括在信託2022年委託書中的“審計委員會事項-建議2：批准任命獨立註冊會計師事務所”、“審計委員會事項-審計委員會預批政策和程序”和“審計委員會事項-支付給獨立註冊會計師事務所的費用”，該委託書將在截至2021年12月31日的財政年度結束後120天內提交給美國證券交易委員會。
104

第四部分
 
項目15.證物、財務報表附表

(a)以下文件作為本報告的一部分提交：

(1)財務報表:
 頁面
   
獨立註冊會計師事務所報告
66
獨立註冊會計師事務所財務報告信託內部控制報告
 
68
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合併資產負債表
 
69
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度的綜合損益表
 
70
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的綜合全面收益表
71
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的綜合權益報表
 
72
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的合併現金流量表
 
73
   
合併財務報表附註
 
74

(2)財務報表明細表:
 
附表三--房地產和累計折舊
97
 
在美國證券交易委員會適用的會計法規中作出規定的所有其他附表均被省略，因為它們不是相關指示所要求的或不適用的，或者因為所需的信息顯示在合併財務報表或附註中。
 
(3)展品：
 
請參閲緊跟在本報告簽名頁後面的10-K表格的附件索引。

醫生房地產信託獨立註冊會計師事務所的報告(PCAOB ID：42關於上述財務報表及其關於財務報告內部控制的報告，見本表格第8項和第9A項，頁碼如上所述。他們的同意出現在本表格10-K的附件23中。
105

項目16.表格10-K摘要

沒有。
106


簽名
 
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽署人代表其簽署本報告。
 
 醫生房地產信託基金
  
日期：2022年2月24日約翰·T·託馬斯
 約翰·T·託馬斯
 首席執行官兼總裁
 (首席行政主任)
 
授權書
 
通過此等陳述認識所有人，以下簽名的每個人構成並分別任命John T.Thomas和Jeffrey N.Theler以及他們各自的真實和合法的受權人，以任何和所有的身份在他或她的名字、位置和替代上簽字，以根據1934年的《證券交易法》和美國證券交易委員會關於Form 10-K年度報告及其任何和所有修正案的任何規則、法規和要求，作出和執行該受權人可能認為必要或適宜的任何和所有的事情和籤立任何和所有文書，為他或她本人可能或可以親自做的一切意圖和目的，並特此批准和確認所有上述事實律師和代理人，每一人單獨行事，以及他或她的一名或多名代理人，可以合法地憑藉本條例作出或導致作出這樣的事情。
 
根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下人員以登記人的身份在指定日期簽署。
 
107

簽名 標題 日期
     
約翰·T·託馬斯 首席執行官和 2022年2月24日
約翰·T·託馬斯 總裁和託管人(首席執行官) 
     
/傑弗裏·N·泰勒 常務副祕書長總裁和 2022年2月24日
傑弗裏·N·泰勒 首席財務官(首席財務官) 
     
約翰·W·露西 首席會計和行政官 2022年2月24日
約翰·W·盧西 (首席會計主任) 
     
斯坦頓·D·安德森 受託人 2022年2月24日
斯坦頓·D·安德森    
     
/s/Mark A.Baumgartner 受託人 2022年2月24日
馬克·A·鮑姆加特納    
     
艾伯特·C·布萊克，Jr. 受託人 2022年2月24日
小阿爾伯特·C·布萊克    
     
威廉·A·艾賓格，醫學博士 受託人 2022年2月24日
威廉·A·艾賓格醫學博士    
     
/s/帕梅拉·J·凱斯勒 受託人 2022年2月24日
帕梅拉·J·凱斯勒  
湯米·G·湯普森 主席 2022年2月24日
湯米·G·湯普森    
     
//理查德·A·韋斯 受託人 2022年2月24日
理查德·A·韋斯  



108

展品索引
證物編號： 標題
2.1
(21)
醫生房地產公司和Landmark Healthcare Companies LLC之間的主交易協議，日期為2021年10月1日。
2.2
(22)
截至2021年12月3日醫生房地產公司和Landmark Healthcare Companies LLC之間的主購買協議的第一修正案
2.3
(22)
醫生房地產公司和Landmark Healthcare Companies LLC之間的主購買協議第二修正案，日期為2021年12月8日。
2.4
(22)
2021年12月20日醫生房地產公司和Landmark Healthcare Companies LLC之間的信件協議。
3.1
(1)
《醫師房地產信託修訂及重述章程》
3.2
(2)
《醫生房地產信託章程》，修訂至2017年2月22日
3.3
(3)
醫生房地產有限責任合夥證書L.P.
4.1
(1)
醫師房地產信託普通股證書格式
4.2
(4)
高級契約，日期為2017年3月7日，由醫生房地產公司、醫生房地產信託基金和美國銀行全國協會作為受託人
4.3
(4)
第一份補充契約，日期為2017年3月7日，由醫生房地產公司、醫生房地產信託基金和美國銀行全國協會作為受託人
4.4
(4)
2027年到期的4.300釐優先債券及其保證表格(載於附件4.3)
4.5
(5)
第二份補充契約，日期為2017年12月1日，由醫生房地產公司、醫生房地產信託基金和美國銀行全國協會作為受託人
4.6
(5)
2028年到期的3.950釐優先債券及其保證表格(載於附件4.5)
4.7
(6)
第三補充契約，日期為2021年10月13日，由醫生房地產公司、醫生房地產信託基金和美國銀行全國協會作為受託人
4.8
(6)
2031年到期的2.625%優先票據的格式及其擔保(附於附件4.7)
4.9
證券説明*
10.1
(7)
2015年2月5日第二次修訂和重新簽署的《有限合夥醫師地產協議》
10.2
(8)
限售股份獎勵協議格式(時間歸屬)**
10.3
(1)
醫生房地產信託與其受託人和高級職員之間的賠償協議格式
10.4
(9)
信託基金與約翰·T·託馬斯於2021年11月4日簽訂的僱傭協議**
10.5
(9)
信託基金與傑弗裏·N·泰勒於2021年11月4日簽訂的僱傭協議**
10.6
(9)
截至2021年11月4日信託基金與約翰·W·露西簽訂的僱傭協議**
10.7
(9)
信託基金與Mark D.Theine於2021年11月4日簽訂的僱傭協議**
10.8
(9)
截至2021年11月4日信託與Del Mar Deeni Taylor之間的僱傭協議**
10.9
(9)
信託基金與布拉德利·D·佩奇於2021年11月4日簽訂的僱傭協議**
10.10
(9)
信託基金與Daniel·M·克萊因於2021年11月4日簽訂的僱傭協議**
10.11
(9)
信託基金與勞裏·P·貝克爾於2021年11月4日簽訂的僱傭協議**
10.12
(9)
信託基金與艾米·M·霍爾於2021年11月4日簽訂的僱傭協議**
10.13
(10)
醫生房地產信託激勵獎金計劃**
10.14
(10)
限制性股份獎勵協議格式-執行(時間歸屬)**
10.15
(10)
限制性股份獎勵協議格式-受託人(時間歸屬)**
10.16
(11)
醫生房地產信託2013年股權激勵計劃，自2019年4月30日起修訂並重述**
10.17
(12)
限制性股份獎勵協議格式-執行(時間歸屬)**
10.18
(12)
限制性股份獎勵協議格式-受託人(時間歸屬)**
10.19
(19)
限售股獎勵協議格式(業績單位)**
10.20
(20)
高管限售股獎勵協議格式(時間歸屬)**
10.21
(18)
限制性股份獎勵協議格式-受託人(時間歸屬)**
10.22
(20)
限制性股份獎勵協議格式(業績單位)*
10.23
(14)
《票據購買和擔保協議》，日期為2016年1月7日，由經營合夥企業、信託和其中確定的每個購買者簽訂
10.24
(14)
4.03釐高級債券，A系列，2023年1月7日到期(載於附件10.22)
109

證物編號： 標題
10.25
(14)
4.43釐高級債券，B系列，2026年1月7日到期(附於附件10.22)
10.26
(14)
4.57釐高級債券，C系列，2028年1月7日到期(載於附件10.22)
10.27
(14)
4.74釐高級債券，D系列，2031年1月7日到期(載於附件10.22)
10.28
(15)
《票據購買和擔保協議》，日期為2016年8月11日，由經營合夥企業、信託和其中確定的每個購買者簽訂
10.29
(15)
4.09釐高級債券，A系列，將於2025年8月11日到期(詳見附件10.27)
10.30
(15)
4.18釐高級債券，B系列，2026年8月11日到期(附於附件10.27)
10.31
(15)
4.24釐高級債券，C系列，2027年8月11日到期(附於附件10.27)
10.32
(15)
日期為2016年8月11日的《經營合夥企業、信託和票據持有人之間的票據購買和擔保協議》的第一修正案，日期為2016年1月7日
10.33
(17)
經營合夥、信託和票據持有人之間的票據購買和擔保協議的第二修正案，日期為2018年11月19日，日期為2016年1月7日
10.34
(17)
經營合夥、信託和票據持有人之間的票據購買和擔保協議的第一修正案，日期為2018年11月19日，日期為2016年8月11日
10.35
(16)
第三次修訂和重新簽署的信貸協議於2021年9月24日簽訂，借款人為醫生房地產信託公司，擔保人為醫生房地產信託公司，貸款方為KeyBank National Association，管理代理為KeyBanc Capital Markets，Inc.，BMO Capital Markets and Citizens Bank，N.A.，為主要協調人和聯席賬簿管理人，以及蒙特利爾銀行資本市場和公民銀行，N.A.為聯合辛迪加代理。
21.1
註冊人的子公司名單*
22.1
附屬發行人及擔保證券名單*
23.1
安永律師事務所同意醫生房地產信託*
24.1
授權書(包括在簽署頁上)*
31.1
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條為醫生房地產信託基金*頒發約翰·T·託馬斯的證書
31.2
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條為醫生房地產信託基金頒發傑弗裏·N·泰勒的證書*
32.1
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節(美國法典第18編第63章第1350節(A)和(B)節)，為醫生房地產信託基金頒發John T.Thomas和Jeffrey N.Theler的證書*
101.INS此實例文檔不會出現在交互數據文件中，因為XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。
101.SCHXBRL擴展架構文檔(†)
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*    現提交本局。
**     指管理合同或補償計劃或安排。

根據S-T法規第406T條的規定，這些數據的†用户被告知，根據證券法第11條或第12條，本互動數據文件被視為未提交或登記聲明的一部分，根據交易法第18條，被視為未提交，否則不承擔這些條款下的責任。
 
(1)通過參考2013年6月14日提交給美國證券交易委員會的註冊人S-11表格註冊説明書第2號修正案(文件編號333-188862)合併。
(2)引用註冊人於2017年2月24日向美國證券交易委員會提交的當前8-K表格報告(文件編號001-36007)。
(3)通過引用註冊人於2015年6月17日提交給美國證券交易委員會的S-3表格註冊説明書(文件編號333-205034)合併。
(4)引用註冊人於2017年3月7日提交給美國證券交易委員會的最新8-K表格報告(文件編號001-36007)。
110

(5)引用註冊人於2017年12月1日提交給美國證券交易委員會的最新8-K表格報告(文件編號001-36007)。
(6)引用註冊人目前關於2021年10月13日與美國證券交易委員會一起牽頭的Form 8-Kfi的報告(文件號001-36007)。
(7)通過引用註冊人於2015年2月6日提交給美國證券交易委員會的最新8-K表格報告併入。
(8)通過參考2013年6月20日提交給美國證券交易委員會的註冊人S-11表格註冊説明書第3號修正案(文件第333-188862號)合併。
(9)引用註冊人於2021年11月5日提交給美國證券交易委員會的10-Q表格季度報告(文件編號001-36007)。
(10)引用註冊人於2014年5月7日提交給美國證券交易委員會的最新8-K表格報告(文件編號001-36007)。
(11)引用註冊人於2019年4月30日提交給美國證券交易委員會的最新8-K表格報告(文件編號001-36007)。
(12)引用註冊人於2015年3月12日提交給美國證券交易委員會的10-K表格年度報告(文件編號001-36007)。
(13)引用註冊人於2016年6月13日提交給美國證券交易委員會的最新8-K表格報告(文件編號001-36007)。
(14)引用註冊人於2016年1月12日提交給美國證券交易委員會的最新8-K表格報告(文件編號001-36007)。
(15)引用註冊人於2016年8月11日提交給美國證券交易委員會的最新8-K表格報告(文件編號001-36007)。
(16)引用註冊人於2021年9月28日與美國證券交易委員會牽頭的Form 8-Kfi的當前報告(文件號001-36007)。
(17)引用註冊人於2019年2月28日提交給美國證券交易委員會的Form 10-K年度報告(文件編號001-36007)。
(18)引用註冊人於2020年5月8日向美國證券交易委員會提交的10-Q表格季度報告(文件編號001-36007)。
(19)引用註冊人於2018年2月28日提交給美國證券交易委員會的8-K表格季度報告(文件編號001-36007)。
(20)引用註冊人於2020年2月27日向美國證券交易委員會提交的Form 10-K年度報告(文件編號001-36007)。
(21)引用註冊人目前關於2021年10月6日與美國證券交易委員會一起牽頭的Form 8-Kfi的報告(文件號001-36007)。
(22)引用註冊人目前關於2021年12月21日與美國證券交易委員會一起提出的Form 8-Kfi的報告(文件號001-36007)。




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