附件99.1

必要性零售房地產投資信託基金2021年第四季度投資者説明會2022年2月

1 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com Pro Forma RTL和更新之前宣佈的與CIM房地產金融信託公司(CIM)某些附屬公司的13億美元交易。

2 Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com 13億美元交易概述和時間線投資組合概述資金首次完成於2021年12月17日，RTL宣佈達成PSA(1)，以增值和簡化的場外交易(1)收購13億美元的露天電力、錨定和雜貨購物中心的投資組合(1)，創建52億美元的REIT以及增值處置公司的賽諾菲寫字樓資產(3)。自公佈以來，RTL已完成44個物業的初步關閉，佔總購買量的5.47億美元。RTL預計將在22年第一季度末完成剩餘物業的交易，鞏固卓越的REIT的創建，專注於以必需品為基礎的(1)零售，租户基礎為“美國商店在哪裏”。在81處物業中，有44處以5.47億美元的價格完成交易，公司名稱從AFIN更名為RTL。“必要性零售房地產投資信託基金”以3.5億美元的資產負債表上的現金為5.47億美元的第一筆交易提供了資金，其中包括2.61億美元的賽諾菲辦公室處置所得的毛收入，1.7億美元從公司的信貸安排下提取的資金，以及在21年第四季度之後根據其自動取款機計劃向CIM發行了2700萬美元的公司A類普通股，RTL根據其自動取款機計劃發行了2500萬美元的普通股，加權平均股價為自動取款機的收益將用於償還RTL為這筆交易提供資金的債務，其中包括2.61億美元賽諾菲辦公室處置的淨收益(3)、其信貸安排下的借款和承擔的房地產債務、資產負債表中的現金以及向CIM RTL發行5300萬美元的股票(4)，RTL在22年第一季度以6.38%的現金上限利率出售了賽諾菲辦公資產。, 為這筆交易創造2.61億美元的增值毛收入，同時將形式辦公室(1)的風險敞口降低到1%(3)這筆交易預計將在短期內導致槓桿率的增加。RTL將在交易最終完成後恢復其去槓桿化計劃81-物業露天購物中心投資組合(2)由電力、錨定和食品雜貨中心組成，價值13億美元(7.19%現金上限利率)高度互補性和大流行測試的資產，重點是基於必需品的零售租户34%的收購年化直線租金(1)(“SLR”)來自高增長的陽光地帶市場，平衡地理上多樣化的中心12%的收購SLR來自食品雜貨2.包括兩處簽訂了1650萬美元協議的單一租户資產，其中包括86810平方英尺(約合370平方米)的面積，以及120萬美元(約合人民幣112萬元)的直線化年租金。3.有關其他信息，請參閲幻燈片4。4.以公司A類普通股股票的形式首次完成交易時，向CIM公司發行了2700萬美元的股權對價。請參閲附錄中的定義，以瞭解有關SHA發行數量和其他限制因素的更多信息。5.包括在交易首次完成時向CIM發行的2670萬美元A類普通股和24美元。季度末之後，根據公司的自動櫃員機發行的900萬股A類普通股。

3 Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com有意義和可衡量的投資組合影響I II III IV V擴大規模：戰略性收購950萬平方英尺、81處物業的露天電力投資組合(1)，以13億美元立即增加每股AFFO：這筆交易預計在完成後立即增值，通過補充和大流行測試的資產雜貨中心的增加，增加了顯著的規模和價值(2)，佔預計食品雜貨中心的22%(2管理層認為，這增強了RTL物業的可取性，並提高了獲得強勁租金的能力：辦公集中度降至1%：以6.38%的現金上限費率機會性和增值地處置RTL的非核心賽諾菲寫字樓資產，價格比最初的收購價格高出1000多萬美元。這將來自寫字樓資產的預計SLR從7%降低到1%增強的預計投資組合：將前10名租户的SLR集中度降低了9%，並更加強調基於必需品的零售租户和來自高速增長的陽光地帶市場VI的SLR。美國商店：管理層相信，這筆交易將創造專注於基於必需品的零售的卓越房地產投資信託基金(REIT)，公司更名為“The Nessence Retail REIT|Where America Stores”更能反映預計投資組合1。包括兩項單一租户資產。2.有關大寫術語的完整説明，請參閲附錄。

4 Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com增值2.61億美元賽諾菲辦公處置財產和處置概述x在2014年第一季度，RTL以2.51億美元收購了一個三棟建築的寫字樓園區，面積736,572平方英尺，剩餘租賃期為12年。該園區100%租給了賽諾菲，一家A1級投資級租户，位於新澤西州布里奇沃特。在RTL所有的整個過程中，公司與租户密切合作，並完成了各種資產管理項目，包括一項15年的租賃重組，這大大增加了資產的價值x賽諾菲通知RTL，它打算騰出該物業，賽諾菲正在銷售該物業以進行全額轉租。隨後，RTL採取了以下行動：»試圖與潛在分租户談判提案；»利用第三方槓桿營銷物業銷售；以及»用RTL發行5億美元債券的收益償還物業債務x。由於RTL的積極管理和成功擁有，RTL簽署了PSA並以2.61億美元處置了非核心寫字樓物業，導致現金上限利率壓縮15個基點，價格比RTL在2014年第一季度2.51億美元的原始購買價格高出1,000萬美元。為落實處置和交易，RTL的寫字樓風險敞口從截至2011年第四季度的7.4%降至僅1.1%的形式SLR»RTL進行了一次國際銷售過程，總共有15名潛在買家，8名第一輪報價，5名第二輪報價，以及3個最佳和最終報價»機會主義地利用了租賃給剩餘10年以上的投資級租户的寫字樓物業強勁的市場條件»處置也避免了釋放大樓, 這可能是昂貴的»不向顧問資產和處置概述位置Bridgewater收取處置費，新澤西州物業類型寫字樓佔用租户通知騰出_Square英尺736,572租期剩餘(Q3‘21)11.2年購買價$2.51億銷售價$2.61億美元比原始購買價增加$1000萬美元在2012年第一季度，RTL以6.38%的現金上限費率主動處置其非核心賽諾菲寫字樓資產，價格比實際購買價高出1000萬美元，因此，增加的毛收入為2.61億美元，用於支付第一筆交易的部分資金，並將來自寫字樓資產的備考單反降至1%。7.4%1.1%RTL(Q4‘21)臨形式辦公室曝光量(佔SLR的百分比)

5 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com 28%13%11%48%Power Center錨定中心雜貨中心單租户預計投資組合指標在預計基礎上，多租户入住率增加了近2%，前10名租户的單反集中度降低了9%，寫字樓資產的單反減少了6%，RTL對基於必需品的零售租户的重視增加了6%。投資組合指標RTL總投資組合(1)交易投資組合(2)形式房地產投資，按成本計算$38億$13億(3)$52億#物業975 81 1,056個州(包括哥倫比亞特區)48 27 48平方英尺(SF)1,930萬950萬2,880萬年化直線租金$2.71億$1.134億$3.844億入住率(4)(%)92.9%90.9%92.2%已籤立的入住率(4)(%)93.5%91.0%92.7%加權平均剩餘租期(4)8.5年5.0年7.4年物業部門(佔投資組合SLR的百分比)3.85億美元地理多樣化(佔投資組合SLR的百分比)GA 10%NC 7%OH 7%FL 6%AL 5%IL 5%TX 5%SC 5%KY 4%PA 4%所有其他41%47個州+華盛頓寫字樓物業風險敞口(佔投資組合SLR的百分比)7.4%1.1%RTL Q4‘21臨時性賽諾菲處置和臨時性交易導致寫字樓資產多租户的SLR下降6%2021年。不包括RTL在22年第一季度出售的賽諾菲寫字樓資產。有關其他信息，請參閲幻燈片4。2.截至2021年9月30日，根據賣方提供的信息。包括協議中的兩項單租户資產，價值1650萬美元，總面積為86810平方英尺，年化直線租金為120萬美元。3.代表合同採購價格，不包括按公認會計準則資本化的採購成本。4.有關大寫術語的完整説明，請參閲附錄。

6必需品零售REIT®美國商店|www.essessityrereit.com 87.6%89.5%RTL Q4‘21 Pro Forma Key Portfolio影響可視化的多租户入住率前10名租户集中度(SLR%)38.6%29.4%RTL Q4’21 Pro Forma雜貨中心數量8 21 RTL Q4‘21 Pro Forma Office Exposure(%)7.4%RTL Q4’21 Pro From

7必需品零售REIT®美國商店|www.essessityreit.com 53%25%22%Power Center錨定中心雜貨中心Pro Forma多租户投資組合Pro Forma多租户投資組合指標(1)(美元和SF單位mm)房地產投資，按成本計算(2)$2,745物業數量112個州(包括哥倫比亞特區)29平方英尺年化直線租金$197.6美元入住率(%)89.5%執行入住率(%)90.0%執行入住率+租賃管道(3)(%)90.3%加權平均剩餘租賃期4.9年預計單反約52%來自112個露天電力、錨定和雜貨購物中心，入住率接近90%，產生了近2億美元的單反預計單反按年率細分1.98億美元預計多租户入住率87.6%89.5%RTL MT(Q4‘21)預計入住率89.5%反映到第四季度的1.9%入住率34%的預計SLR來自高速增長的陽光地帶市場22%的預計SLR來自食品雜貨中心數十年平臺，以支持更大的規模和物業管理和租賃能力，潛在地釋放了進一步的價值1.RTL指標交易的指標是截至2021年9月30日，並基於賣方提供的信息。2.代表合同採購價格，不包括按公認會計準則資本化的採購成本。3.有關大寫術語的完整説明，請參閲附錄。

8 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com 81%17%2%Retail Industrial Office Pro Forma Single-Tenant Portfolio Pro Forma Single-Tenant Portfolio Metrics(1)(美元和SF單位：mm)房地產投資，按成本計算(2)$2,441物業數量944個州(包括哥倫比亞特區)48平方英尺12.2年化直線租金$186.8美元入住率(%)95.4%加權平均剩餘租期10.1年投資等級(%)(%)57.9%加權平均年租金自動扶梯1.3%預計單線租金約48%來自944淨租賃資產，包括長期租賃和內含租金收入增長，主要出租給基於需要的零售，也出租給投資級租户按物業類型劃分的預計年化SLR按零售類型劃分的長期穩定的單租户資產佔95%，租期為10年，以補充多租户組合79%的預計SLR來自47個州和哥倫比亞特區的基於必需品的零售租户的地理分佈，部分集中在人口結構強勁的成長型市場1.RTL指標是截至2021年12月31日，除非另有説明，不包括出售的RTL賽諾菲寫字樓資產交易的衡量標準是截至2021年9月30日，並基於賣方提供的信息。2.代表合同採購價格，不包括按公認會計準則資本化的採購成本。3.基於年化直線和截至2021年12月31日的評級信息。預計單租户投資組合條款有46%的實際評級和12%的隱含投資級評級。21%79%基於傳統需求

9 Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com ProForma前10名租户預計前10名租户合計佔投資組合SLR的30%，而在交易之前的21年第四季度，RTL投資組合SLR的39%，並以大盤股上市公司為代表。租户信貸市場市值(1)租户行業組合部分剩餘租期(以年為單位)%SLR Truist Bank實際：A2$830億金融服務單租户7.5 3.9%費森尤斯實際：BAA3$200億醫療保健單租户6.7 3.8%Mountain Express Oil Co.暗示：BA3 N/A Gas&便利單租户16.7 3.5%美國冷藏實際：BAA3$80億冷藏單租户5.7 3.3%家得寶實際：A2$3830億家居改善單租户和多租户PetSmart Actual：B2 N/A寵物供應多租户3.4%Stop&Shop母公司：Baa1 N/A雜貨店單租户和多租户4.8 2.5%Dick‘s體育用品暗示：BA1$100億體育用品多租户3.0 2.3%Bob Evans暗示：BA1 N/A快速休閒餐廳單租户15.3 2.2%百思買實際：A3$240億電子產品多租户2.4 2.1%前10名租户65%IG評級(2)528億美元7.529.6%剩餘投資組合7.5 70.4%1.截至1月31日的市值，2022年。消息來源：彭博社。2.以按年計算的直線租金計算。截至2021年12月31日的收視率信息。56%的獲評級租户為實際投資級，9%的獲評級租户為隱含投資級，包括租户的父母(無論父母是否已擔保租户在租約下的義務)或租賃擔保人的評級。

10 Nessence Retail REIT®美國商店|www.essessityreit.com Pro Forma Portfolio Tenant Industries(佔SLR的%)按預計計算，沒有單個租户行業佔預計SLR的比例超過7%，比交易前減少了3%，並更加重視基於必需品的零售租户。租户行業類型%SLR折扣零售傳統零售業(1)7%燃氣/便利必需品基於7%專業零售傳統零售業7%醫療保健必需品基於6%食品雜貨基於5%零售銀行必需品基於5%快速服務餐廳必需品基於5%家居裝修傳統零售業5%服裝零售傳統零售業5%全方位服務餐廳必需品基於4%快速休閒必需品基於4%體育用品傳統零售4%冷藏倉儲配送%傢俱傳統零售2%22其他各種18%折扣零售7%汽油/便利7%專業零售7%醫療保健6%雜貨5%零售銀行5%快速服務餐廳5%家居裝修5%服裝零售5%全方位服務餐廳4%快速休閒4%體育用品4%冷藏倉庫3%寵物用品3%汽車服務3%美容美容3%電子產品2%傢俱2%所有其他18%40個租户行業

11 Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com Pro Forma Lease Tease Schedule(佔SLR的百分比)Pro Forma RTL採用了一個平衡的租賃到期表，加權平均剩餘租賃期限為7.5年，為RTL強大的租賃平臺提供了租賃機會。3%6%6%8%8%13%5%8%4%39%4%9%9%9%10%12%5%7%5%30%0%5%10%10%15%20%25%30%35%40%2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030之後RTL Q4‘21預案

12必需品零售REIT®美國商店|www.essessityreit.com Pro Forma地理集中度大約43%的Pro Forma SLR來自高增長的陽光地帶市場，其餘來自具有強大MSA和以社區為中心的生活方式的密集郊區市場。高增長市場RTL單租户RTL多租户事務狀態SLR GA 10%NC 7%OH 7%FL 6%AL 5%IL 5%TX 5%SC 5%KY 4%PA 4%38其他41%圖例

13 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com Well-Position for Consistent Growth Management認為，這筆交易創造了專注於以必需品為基礎的零售的卓越房地產投資信託基金(REIT)，以“美國商店在哪裏”為代表的Tenan T投資組合，通過增加RTL一流的投資組合的顯著規模和多樣化，帶來了一個獨特的增值機會。根據研究公司Forrester的數據，到2024年，美國72%的零售交易將發生在實體店。根據ICSC的一項調查，62%的在線訂單在實體店完成，這表明對實體店的強勁需求和持續需求有利行業順風RTL預計，在完成戰略性場外交易後，交易將立即增加每股AFFO，以7.19%的誘人收購現金上限比率執行。Accretive確定了13項資產，RTL預計這些資產將產生大量的租賃渠道，潛在地進一步解鎖。潛在地提供收益，以降低聯合銷售數十年平臺的槓桿率，以支持更大的規模和物業管理以及租賃能力, 潛在地釋放進一步的增值和去槓桿化機會34%的收購SLR來自高增長的陽光地帶市場，專注於基於必需品的零售租户補充和大流行測試的投資組合，其特點是高度抵抗經濟週期的食品雜貨中心的平衡形式投資組合穩定的長期單租户淨租賃資產和露天購物中心，具有顯著的上行互補性收購81處物業的露天購物中心投資組合(1)的電力，錨定，雜貨中心增加了超過1.13億美元的SLR和13億美元的優質資產，這些資產主要出租給全國領先的零售和雜貨租户。前10名租户的集中度從SLR的39%降至僅佔ProForma SLR的30%，並以行業領先的大盤股上市公司為特色，規模和多元化程度顯著1。包括兩項協議下的1,650萬美元的單一租户資產，其中包括86,810平方英尺和120萬美元的年化直線租金。

14必要性零售房地產投資信託基金美國商店|www.essessityreit.com兩個大流行測試投資組合的互補匹配交易將兩個大流行測試投資組合與信譽良好的基於必要性的零售租户基礎結合在一起，這有助於減輕新冠肺炎大流行的不利影響。兩個經受大流行考驗的投資組合的戰略組合84.7%89.4%Q4‘20 Q4’21+租賃管道90.1%91.0%Q4‘20 Q3’21+租賃管道94%100%2020 2021年RTL多租户交易組合(2)入住率RTL 2021年租金徵收通過新冠肺炎大流行主動管理自從新冠肺炎大流行爆發以來，新冠肺炎迅速駕馭住了大流行病，重點關注租金徵收、投資組合穩定性和財務靈活性x整個新冠肺炎大流行期間的重大租金徵收包括2021年整個RTL投資組合約100%的租金收取(1)x RTL積極與租户溝通，幫助他們駕馭新冠肺炎大流行，為銷售租户提供運營支持，這減輕了不利影響並鼓勵了投資組合的穩定x自2021年第四季度新冠肺炎大流行以來，由於租户破產造成的RTL SLR損失不到0.2%，隨着新冠肺炎在美國推出大規模疫苗接種以來，租賃勢頭減弱，租賃勢頭增強。RTL對新租約和續訂租約的需求有所增加，因為十家螞蟻保持並開始在地理位置良好的中心建立新的足跡x同比，RTL多租户組合的入住率從2020年第四季度的84.7%增加到了87.6%，因為RTL執行了其租賃計劃x RTL在2021年完成了104次多租户租約續訂，總計近110萬SF, 包括預期交易中的27個，按大流行前的租金水平x在整個投資組合中加權平均租齡為6年的新租賃期，預計預計形式入住率將從4月份末的87.6%增加到89.5%，並進一步增加到90.0%，因為隨着時間的推移，9.8萬SF的已執行入住率開始，Management認為來自新冠肺炎的不利經濟影響已經過去。而且，對於其地理位置優越的中心，租賃需求將繼續湧入。RTL在新冠肺炎疫情中的出色表現繼續證明，基於必需品的零售是美國的商店1。收集截至2022年1月31日的數據。收集資料包括根據現有租賃協議的修訂而全額及部分支付的現金租金，該修訂旨在推遲或給予到期或其他部分現金租金的租金抵免。Collect ion數據不包括2022年1月31日之後支付的現金租金，這將適用於前幾個季度。2.截至2021年9月30日。包括兩個單租户資產，協議價格為1650萬美元，其中包括86810平方英尺的年化直線租金和120萬美元的年化直線租金。(1)

15美國必需品零售房地產投資信託基金(納斯達克代碼：RTL)|2022年2月10日，美國必需品零售房地產投資信託基金在美國購物，隨着交易的第一次完成，瑞泰房地產投資信託基金更名為“必需品零售房地產投資信託基金公司”。和A類普通股從“美國金融信託公司”轉到“RTL”。分別是“阿芬”和“阿芬”。RTL的品牌重塑反映了它勤奮建立的強大而可靠的零售租户基礎。以必需品為基礎的零售業關注美國的店鋪

16美國商店的必需品零售REIT®|www.essityreit.com零售業文藝復興時期的實體零售業繼續是零售房地產的基礎，因為市場不斷髮展，並鞏固了其在消費週期中的地位。2021年，零售商在美國租用的空間比騰出的空間更多，吸收了約9900萬平方英尺-世邦魏理仕研究公司申請破產的零售商數量降至五年來的最低點，開業數量自2016年以來首次超過關門數量-仲量聯行研究公司64%的受訪者發現，隨着COVID情況的改善，他們又回到了大流行前的購物行為，包括更頻繁地光顧商店，減少在線購物-ICSC研究公司“我從來沒有看到過像現在這樣大的零售業未來的機會。”-黛博拉·韋恩斯研究公司(Deborah Weinss Research)由於許多零售商希望利用這個市場來滿足消費者對實體零售日益增長的需求。“-世邦魏理仕零售顧問比爾·賴特(Bill Wright)”零售業顯示出強勁的同比反彈，郊區零售業引領着復甦。“-JLL零售諮詢服務部的Naveen Jaggi亞馬遜正在開設一家實體服裝店，因為該公司試圖融合公司的線上和線下購物體驗。據報道，電子商務巨頭Wayfair將在2023年年中開設第一家實體店Warby Parker，計劃結束本財年。

17 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com RTL 2021年第四季度和全年亮點

18 Nessity Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com RTL Q4‘21概述基於必需品的零售焦點投資組合年化直線租金(SLR)58%來自基於必需品的零售租户，RTL認為這些租户比傳統的零售租賃平臺具有更強的經濟週期和電子商務彈性，多租户入住率從84.7%增加到87.6%，預計到85%將增長到88.8%。2000平方英尺的執行空間開始於2022年同類最佳投資組合前20名租户中66%是實際或隱含投資級租户，58%是基於必需品的零售強勁資產負債表流動性4.29億美元，淨債務與調整後EBITDA(1)之比為8.2倍，加權平均債務期限為5.6年穩健收購計劃2021年收購1.78億美元，現金上限利率為7.6%，加權平均上限利率為8.3%，外加2022年14億美元的收購管道主要租金徵收在2021年獲得100%管理層預計在2022年全年將繼續保持RTL的非凡收款率股票信息：(截至2021年12月31日，除股票代碼外)納斯達克：RTL股價$9.13市值$11億財務信息：流動性(1)(2)4.29億美元淨債務(1)與總資產價值之比(1)40.0%加權平均債務到期日5.6年加權平均利率4.0%投資組合信息：房地產投資, 按成本計算，投資組合佔有率39億美元(1)93.2%加權平均剩餘租期(1)(3)8.6年前20名租户投資等級%(1)(3)(4)66.2%Q4‘21房地產收購$2810萬1.有關資本化條款的完整描述和非GAAP指標的協調，請參閲附錄。2.有關公司如何為交易的剩餘完成提供資金和預期資金的附加信息，請參閲附錄中的流動性定義。3、以截至2021年12月31日的年化直線租金計算。4.基於年化直線和截至2021年12月31日的評級信息。RTL的前20名租户有57%的實際租户和9%的隱含投資級租户。

19 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com 2021年業績和成就摘要1.有關大寫術語的完整描述和非GAAP指標的對賬，請參閲附錄。2.有關更多信息，請參閲幻燈片21。3.2017年1月1日至2021年12月31日期間完成的收購，不包括2017年2月美國房地產資本零售中心公司(American Realty Capital Retail Center of America，Inc.)合併後獲得的多租户物業，以及2021年與多租户資產之一相鄰的兩個地塊。截至2021年12月31日，所有數據按年化直線租金加權。4.有關其他信息，請參閲幻燈片22和23。包括68,000平方英尺的租賃空間，毗鄰我們在21年第三季度收購的一項多租户資產。改善財務業績(1)穩健收購計劃(2)在2021年以1.78億美元收購了69個物業，加權平均現金上限利率為7.6%，加權平均上限利率(1)為8.3%。2011年第四季度宣佈，RTL已達成協議，將以7.2%的上限費率，以13億美元收購一個擁有81處物業的露天購物中心投資組合。2017年1月1日至21年第四季度的收購交易完成時的加權平均剩餘租賃期為16年，零售比例為95%(3)。RTL的全年財務業績繼續同比增長：X來自租户的收入從3.052億美元增長到3.352億美元，增幅為10%。X調整後的EBITDA增長10%，從2.053億美元增至2.261億美元。X Cash NOI從2.273億美元上漲23%，至2.807億美元。X AFFO上漲19%，從9,800萬美元升至1.168億美元。在2021年第四季度和整個2021年期間，在整個投資組合中保持完整的原始現金租金(1)。2021年完成104個多租户租約續簽和50個新租約, 總計近160萬加侖的活動和22.2萬加侖的淨吸收。多租户入住率同比從84.7%提高到87.6%。多租户執行入住率加租賃管道，以增加超過131,000 SF，並將入住率從第四季度第21季度末的87.7%提高到89.4%，如果簽署的意向書導致最終協議，這是不確定的。入住率增加(4)改善了資產負債表在第四季度，RTL首次發行了5億美元的優先無擔保票據，並對其信貸安排進行了重組。這兩筆交易都為RTL提供了極大的靈活性，可以無縫地執行之前宣佈的CIM交易。2024年之前沒有債務到期日，加權平均債務到期日為5.6年。4.29億美元的充足流動性，以支持未來的收購能力和財務靈活性。2021年是RTL又一個強勁的一年，因為公司繼續增強其同類最佳的投資組合並提高收益。2021年，RTL收購了1.78億美元的零售物業，以8.6%的加權平均Ca p利率制定了2022年14億美元的收購渠道，執行了數量增加的新的和續訂租賃活動，使多租户入住率增加了近3%，並通過首次發行5億美元的無擔保票據，使公司的資產負債表多樣化。

20必要性零售REIT®美國商店|www.essityrereit.com 2021-展示成就的一年突出提升了財務業績(1)RTL通過以下方式提高了財務業績：X+10%的收入，+23%的現金NOI和+3%的調整後EBITDA獲得了公司信用評級，併發行了5億美元的BB+級優先無擔保債券，修訂和重述了RTL的信貸安排。將總承諾從5.4億美元增加到8.15億美元，並將期限從1.6年延長到4.5年改善權衡了平均債務期限從5.0年提高到5.6年繼續增長和改善投資組合在2021年以1.78億美元以7.6%的現金上限利率在2021年以7.6%的現金上限利率收購了69個物業，RTL宣佈，一旦關閉，它將以13億美元的價格收購一個擁有81個物業的露天購物中心投資組合。RTL將成為專注於基於需求的零售的卓越房地產投資信託基金，地域和租户多樣化程度增加x在21年第四季度簽署了PSA，隨後在季度末處置了公司的賽諾菲辦公室，將寫字樓風險敞口減少到1%增加租賃和內部增長_2021年通過增加兩個專門的資產管理公司擴大了公司的多租户資產管理團隊，將多租户入住率從84.7%提高到87.6%，並開發了一條租賃管道，預計入住率將提高到89.4%，完成了104次多租户續租, 000 SF在整個投資組合中保持1.2%的加權平均租金漲幅以抗擊通脹成功通過新冠肺炎在整個投資組合中保持完整的原始現金租金收集勤奮和主動地與租户溝通，幫助他們駕馭新冠肺炎疫情並減輕不利影響彈性的、基於必需品的零售組合在新冠肺炎大流行期間沒有實質性破產增加了流動性並開始支付普通股股息以確保財務靈活性整個2021年，新冠肺炎積極管理其資本結構，繼續增長收入和收益，增強和擴大其基於必需品的零售租户組合，執行其戰略租賃計劃，迅達在宣佈了13億美元的投資組合收購和企業REBR和ING後，並在2022年產生了可觀的運營勢頭。

21 Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com 2021年收購活動(百萬美元，數千平方英尺，租約期限以年為單位)已完成交易(1)物業類型數量平方英尺購買價格(2)wgt。平均上限費率(3)租賃期剩餘(4)封閉式全國便利分銷商分銷(4)/服務零售(1)5381$34.4 20.0 Q1‘21高級汽車2裝傳統零售2 14$2.5$6.4 Q1’21 Pick N‘Save雜貨傳統零售1 61$10.2 7.7 Q2’21美元一般17裝傳統零售17 160$16.6 6.8 Q2‘21&Q3’21浪潮14裝SLB服務零售14 47美元2套服務零售2 1$2.3 20.0 Q3‘21 Aaron’s 16套傳統零售16 157$14.4 6.0 Q3‘21學院體育傳統零售N/A 68$3.1 2.0 Q3’21透析16套服務零售1 12$1.7 4.6Q4‘21傳統6套SLB服務零售5 41$10.6 20.0 Q4’21富達紀念7套SLB服務零售6 55$9.7 20.0 Q4‘21.3 Q1‘22收購渠道(5)麥凱恩廣場多租户零售1 308$31.3 4.1 Q1’22北京百貨批發俱樂部傳統零售1 68 8.4美元7.3 Q1‘22 CIM購物中心投資組合多租户零售44 4，472$547.4 4.2Q1‘22CIM購物中心投資組合多租户零售37 5,075$771.5 5.7簽約公益廣告傳統6包服務零售1 7$1.220.0簽約公益廣告富達紀念7包服務零售1 11$0.320.0簽約公益廣告帝國8 30$17.520.0簽約PSA Kamla Kaur-11-包傳統零售11 53$45.3 20.0簽約意向書合計646美元1, 561.1 8.5%6.0 1.已成交的交易不包括以200萬元收購一幅毗鄰我們其中一項多租户資產的地塊。2.代表合同採購價格，不包括按公認會計準則資本化的採購成本。在截至2021年12月31日的12個月內完成的收購成本為430萬美元。3.以平方尺為單位的加權平均數。有關完整説明，請參閲附錄中的定義。4.加權平均剩餘租賃期以截止已結束交易的收購日期和管道的估計收購日期的平方英尺為基礎。5.包括截至2022年1月31日的管道。公益廣告是有條件的，而意向書是非約束性的。不能保證Se管道收購將按照目前的條款完成，或者根本不能保證。2021年，RTL以8.3%的加權平均上限費率收購了69個物業，總計1.78億美元，並在2022年產生了102個物業的收購管道，其中包括之前宣佈的與CIM的交易，以14億美元的加權平均上限費率收購了102個物業。

22 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com在2021年執行多租户租賃計劃6,280 6,280 85 46 6,068 6,411 84.7%87.6%89.4%75.0%77.0%79.0%81.0%83.0%85.0%87.0%89.0%5,850 5,950 6,050 6,150 6,250 6,350 6,450 6，550 Q4‘20入住率Q4’21入住率Q4‘21已執行入住率+租賃管道Q4’21已執行入住率多租户租賃明細(1)(SF和SLR以000秒為單位)年化SLR租賃SF%Q4‘20報告$83,615 6,068 84.7%Q4’21報告$85,3646,280 87.6%Q1‘22租賃管道：已執行入住率+$1,162+85411 89.4%Q4‘21租賃平方英尺預計將從6280k增長到6411k(以千平方英尺為單位)2021年租賃評論x包括已執行的入住率，RTL完成了59個新租約，總計超過54.8萬SF和480萬美元的SLR隨着RT L的兩個新的專用資產管理公司在宣佈與CIM的交易後繼續為RTL定位良好的多租户資產x產生大量租賃活動，RTL的顧問通過以下方式加強了其多租户團隊RTL通過大型投資組合交易擴大和定製人力資本需求的能力，體現了RTL外部顧問的Brea DTH x執行了9個新租約的入住率管道，這些租約總計85,000平方英尺，一旦2022年初租金開始，將增加近120萬美元的年化直線租金。RTL還有另外46個, 這將使其2022年租賃管道的多租户入住率進一步提高到89.4%，如果達成最終協議，租户將在八年的加權平均租賃期內獲得超過100萬美元的新SLR。注：截至2022年1月31日的租賃管道數據，僅適用於RTL投資組合。1)不包括以200萬美元收購與我們的一個多租户資產相鄰的地塊。2021年，RTL執行了其租賃計劃，多租户入住率同比增長2.9%，並修建了一條131000平方英尺的2022年前向租賃管道，預計多租户入住率將額外增加1.8%。

23 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com 84.7%87.6%89.4%90.3%Q4‘20 Q4’21+5.6%入住率預計增長+執行入住率+租賃管道(1)RTL+執行入住率+租賃管道成功租賃和資產管理平臺自2020年第四季度以來，多租户入住率從84.7%增長到87.6%，部分原因是與信譽良好的全國零售租户合作，建立了強大的遠期租賃交易完成後，如果管道租賃達成了不確定的最終協議，預計執行的入住率加上租賃管道將多租户OCC的上升率提高到90.3%，導致入住率與2010年第四季度的入住率相比增加了5.6%。2021年租賃亮點x自2021年第四季度以來，RTL已經執行了其租賃計劃，並簽署了新的租賃合同，吸收了22.2萬平方英尺的面積，使入住率增加了2.9%x執行的入住率增加了2.9%，租賃管道預計將增加2%的入住率，並增加近220萬美元的SLR x 2021年完成了104次多租户租賃續簽，近110萬平方英尺，其中包括2021年第四季度的27次，按大流行前的租金水平加權平均新租期為6年(比舊租金有5%的折扣2022年，僅適用於RTL產品組合，但她指出的形式指標除外。1.包括將在交易中收購的13,000條SF租賃管道。2021年與RTL合作的租户穆迪：Baa2穆迪：A2標準普爾：BB+RTL正在收購近91%的入住率組合，並計劃利用其成功的租賃平臺產生實際租賃勢頭和股東價值成功租賃平臺繼續創造股東價值類型：續訂期限：8年SF：107,000類型：新期限：10年SF：25, 000類型：續訂期限：5年SF：25000未額定類型：新期限：10年SF：19,200

24必要性零售REIT®美國商店|www.essessityreit.com$26.2$26.8淨虧損普通股股息AFFO(40.2美元)淨虧損普通股股息AFFO RTL 2021年季度和全年財務亮點注：截至2021年12月31日的三個月和年度末和全年的指標。有關大寫術語的完整説明，請參閲附錄中的定義。1)加權平均利率，基於截至2021年12月31日的未償還餘額。2)完整説明見附錄中的定義。3)不包括遞延融資成本、淨保費和抵押保費淨額的影響。4)正如之前披露的那樣，截至2021年9月30日的三個月，普通股股東應佔淨收益(虧損)包括1040萬美元的租賃終止費收入，這筆收入記錄在綜合運營階段的租户收入中。雖然這類終止付款很少發生，但出於會計和税務目的，它們代表了現金收入，因此管理層認為它們應該包括在FFO和AFFO中，這與我們認為的一般行業慣例是一致的。收益摘要(4)($MM)2021年2020年普通股股東應佔淨虧損(63.4美元)(46.7美元)NOI(2)$231.1$202.1現金NOI(2)$280.7$227.3運營資金(2)$95.3$97.0運營調整資金(2)$118.0$98.0每股運營資金$0.83$0.9每股運營調整資金$1.02$0.9未償還股票115.4 108.4第四季度‘21季度淨虧損以及AFFO和普通股股息(mm美元)債務資本化(截至12月31日，2021)淨虧損AFFO普通股股息RTL的最佳投資組合得到了勤奮構建的資本結構的支持，資本結構由各種資本來源組成, 包括最近在21年第四季度完成的5億美元無擔保票據。(除每股數據外，以百萬美元為單位)第四季度21季度第三季度21 AFFO$26.8$36.0(4)每股AFFO$0.22$0.30租賃終止費(4)$10.4租賃終止費，每股0.09美元季度環比AFFO每股關鍵資本指標(以毫米為單位)2021年第四季度淨債務(2)(3)1,789美元總資產價值(2)$4,469淨債務/調整後EBITDA 8.2021年)($mm)單租户按揭$1,294多租户按揭$210有擔保債務總額$1,504 2028 4.5%高級無擔保票據$500循環信貸安排$0無擔保債務總額$500債務總額$2,004加權平均利率(1)4.0%

25必需品零售REIT®美國商店|www.essessityreit.com 36%6%58%2022年2024年2025年2026年之後債務到期百分比(Q4‘21)關鍵資本化指標4.8年4.5年5.3年5.6年3.8%3.7%3.6%4.0%22.5 33.5 44.5 55.5 61.5%2.5%3.5%4.5%6.5%2020年Q1‘2021年Q2’2021年Q3‘2021年Q4’2021年第四季度x，RTL完成了5億美元優先無擔保票據的首次發售，並獲得了標準普爾BB+和惠譽x的BB+票據信用評級。在票據發行方面，RTL還修改和重述了其信貸安排，將總承諾從5.4億美元增加到8.15億美元，並將到期日延長3年x無債務到期日至2024年，加權平均債務到期日為5.6年注：截至2021年12月31日止三個月的指標，除非另有説明。1)基於截至2021年12月31日和2020年12月31日的未償債務總額。就循環信貸安排而言，圖表使用的是該安排在該日期的未償債務，而不是總承諾額。2)根據截至2021年12月31日的2011年第四季度未償還本金餘額和截至2020年12月31日的2020年第四季度的未償還本金餘額進行加權。3)利息覆蓋率的計算方法是調整後的EBITDA除以截至2021年12月31日的季度和截至12月31日的季度的利息支付現金(利息支出減去遞延融資成本的攤銷，淨額，應計利息的變化和借款抵押溢價的攤銷), 2020年。調整後的EBITDA和支付利息的現金是非GAAP指標。有關非GAAP對帳，請參閲附錄。4)包括掉期固定的浮動利率債務。指標2021年第四季度2020年第四季度利息覆蓋率(3)3.0x 3.0x固定利率債務(4)100%82.6%加權平均債務到期日4.0%-3.8%加權平均債務到期日5.6年4.8年資產負債表亮點加權平均利率和債務到期日(2)關鍵債務指標(截至2021年12月31日)RTL 58%的債務計劃在2026年之後到期(1)按季度計算，RTL通過將加權平均債務到期日延長0改善了公司的債務資本結構。在完成之前宣佈的5億美元優先無擔保票據發售和重塑公司2024年至2027年的信貸安排後6年。

26 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com完成了5億美元的票據發售1)證券評級不是買賣或持有證券的建議，可能會在紐約時間進行修訂或撤回。每個評級機構都有自己的評級分配方法，因此，每個評級都應該獨立於任何其他評級進行評估。在第四季度初，RTL完成了5億美元優先無擔保票據的首次發售，以我們認為有利的條件用無擔保債務增強了公司的資本結構，並獲得了公司信用評級。交易要點·2021年10月7日，RTL完成了5億美元優先無擔保票據的首次發售，這對公司繼續構建投資級風格的資產負債表來説是一個重要的基調。債券將於2028年9月30日到期，票面利率為4.50%，票面利率為(1)標普和惠譽的BB+»此次發行獲得了超額認購，促進了有吸引力的定價和從4億美元上調至5億美元的規模»RTL利用所得資金償還了公司信貸安排下的1.86億美元借款和1.25億美元的某些MOR TGA GE債券，並將剩餘收益用於一般企業用途，包括為與債券相關的CIM交易的首次完成提供部分資金。將總承諾額從5.4億美元增加到8.15億美元，並將期限從1.6年延長到5.3年。RTL還將其信貸安排的定價比以前的安排提高了15個基點？該信貸安排還具有4.35億美元的“手風琴”功能，將使總承諾額增加到12.5億美元。, 主題是獲得額外的貸款人承諾和其他條件»新安排還包括一項條件，允許RTL一次性選擇改用基於信用評級的定價，這將進一步降低適用的利差。為了滿足這一條件，RTL需要獲得三大評級機構(標準普爾、穆迪和/或惠譽)中任何兩家的投資等級·RTL利用公司與其銀行合作伙伴的長期關係，為其2021年9月30日重塑的首批高級無擔保票據發行和信貸安排提供其認為優越的執行和定價。2021年債券信用評級N/A BB+(標準普爾惠譽)(1)企業信用評級N/A BB+(惠譽)|BB(標準普爾)(1)加權平均債務期限5.0年5.6年2024年以後到期的債務89.7%100.0%無擔保債務10.3%25.0%

27 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com最近去槓桿化的良好記錄交易後，RTL將恢復其之前宣佈的成功的去槓桿化計劃，預計將恢復到與最近幾個季度一致的平均年齡水平。去槓桿化交易後RTL預計將通過假設的物業水平債務和其信貸安排下的借款為交易提供部分資金，預計這將導致槓桿率在短期內增加，RTL通過餘額上的3.5億美元現金(包括賽諾菲辦公室處置的2.61億美元淨收益)為交易的第一次完成提供5.47億美元的資金。1.7億美元從公司的信貸安排下提取，並向CIM發行270萬美元的公司A類普通股交易預計將在交易完成後立即增加每股AFFO，並通過利用其租賃平臺和有利的行業順風使公司實現持續的收益增長交易後，RTL預計將通過以下方式去槓桿化其資產負債表：x確定RTL打算持有的2.5億美元的收購資產以供出售，有可能提供收益，以在完成出售後降低每股收益x確定的13項資產RTL預計在完成交易後將立即開發一條重要的租賃渠道x通過物業收購和多租户租賃活動等外部和內部增長因素增加收益x以全現金或較低的債務股本比率為未來收購提供資金x在21年第四季度之後的一段時間內，RTL根據其ATM計劃發行了2500萬美元的普通股，加權平均股價為每股9.02美元, 使21年第四季度之後籌集的總股本達到5200萬美元(1)。自動取款機的收益將用於償還債務1，其中包括2670萬美元的A類普通股，這些A類普通股是在交易首次完成時向CIM發行的，以及24美元。季度末之後，根據公司的自動櫃員機發行的900萬股A類普通股。

28美國商店的必需品零售房地產投資信託基金®|www.essessityreit.com經驗豐富的管理團隊Jason Slear負責採購、談判和完成AR Global的房地產收購和處置▪負責採購、談判和完成AR Global的房地產收購和處置▪在職業生涯中監督了超過35億美元的房地產資產的收購和1000多萬平方英尺的租賃。AR全球公司總裁兼董事會主席▪▪創始合夥人曾擔任美國金融房地產信託公司銷售和租賃高級副總裁▪曾擔任房地產投資證券業協會(n/k/a Adisa)董事會主席鮑里斯·科羅特金資本市場和公司戰略高級副總裁鮑里斯·科羅特金負責領導所有債務資本市場交易▪美國金融房地產信託公司前交易結構執行副總裁Ori Kravel負責公司發展和業務戰略的高級副總裁▪負責公司發展和業務戰略的▪▪執行了超過$財務主管兼祕書▪Doyle先生此前曾擔任環球網絡租賃公司(“GNL”)的首席會計官。在加入AR Global和GNL之前，多伊爾先生擔任過各種財務和實踐領導職務，包括MarkFormed，Inc.代理財務副總裁、Charles River Associates全球會計運營主管以及AST Corporation(一傢俬人持股的軟件和管理諮詢公司)的財務和實踐總監副總裁或運輸主管

29 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com法律公告

30美國商店必需品零售REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com免責聲明本演示文稿包括對未來經營結果或活動(如租賃活動等)的估計預測。該等預測並非根據已公佈的美國證券交易委員會指引或美國註冊會計師協會為編制及呈報財務預測而制定的指引編制。這一信息不是事實，不應被認為必然預示着未來的結果；這些預測是管理層真誠地編制的，並基於許多可能被證明是錯誤的假設。可能影響實際結果並導致預測無法實現的重要因素包括但不限於與公司有關的風險和不確定因素，以及公司提交給美國證券交易委員會的截至2021年12月31日的年度報告中的“風險因素”部分、公司隨後提交給美國證券交易委員會的10-Q表格中的季度報告以及未來提交給美國證券交易委員會的報告中描述的其他因素。這些預測還反映了對某些可能發生變化的商業決策的假設。因此，實際結果可能與估計中包含的結果大不相同。因此，不能保證這些估計會實現。由於各種因素，我們經營的行業受到高度的不確定性和風險的影響，包括公司於2022年2月24日提交給美國證券交易委員會的截至2021年12月31日的Form 10-K年度報告以及公司隨後的Form 10-Q季度報告中“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論與分析”部分描述的那些因素, 目前向美國證券交易委員會提交的Form 8-K報告和Form 10-K年度報告。這些因素和其他因素可能導致結果與這些出版物和報告中表達的結果大不相同。本演示文稿包含基於行業出版物的有關該公司行業的估計和信息。該公司尚未獨立核實這些行業出版物中包含的數據的準確性。這些估計和信息涉及許多假設和限制，提醒您不要依賴或過度重視這些信息。由於新冠肺炎疫情而給予本公司租户的大部分優惠是在原有租約期限不變的情況下延期租金或臨時租金減免，並被認為有可能收取延期租金。本公司的收入確認政策要求，本公司必須有可能收取幾乎所有到期的租賃付款，並且不提供部分儲備，或承擔部分收回的能力。鑑於新冠肺炎大流行，財務會計準則委員會和美國證券交易委員會同意，對於租賃現金流總額將基本保持不變或低於新冠肺炎相關影響後的租賃，公司可以選擇放棄評估原始租賃合同的可執行權利和義務，將其視為現有租賃合同下當事人可執行的權利和義務的一部分，並將租金優惠視為現有租賃合同下當事人可執行的權利和義務的一部分。因此，用於計算淨收入和NAREIT FFO的租金收入沒有受到這些類型的延期的重大影響，公司預計也不會受到影響。此外，由於本公司目前認為這些遞延金額是可以收取的, 他們已被排除在AFFO的直線租金增加之外，根據公認會計準則確認的與這些類型的租金延期有關的金額。相反，就合約租金已下調的減損而言，就會計目的而言，減幅會反映在剩餘租賃期內，但代表永久性減租，因此本公司已相應降低其AFFO。信用評級證券評級不是建議買入、賣出或持有證券，可能隨時會被修改或撤回。每個評級機構都有自己的評級分配方法，因此，每個評級都應該獨立於任何其他評級進行評估。

前瞻性陳述涉及許多風險、不確定因素和其他因素，這些風險、不確定因素和其他因素可能導致實際結果與前瞻性陳述中包含的結果大不相同。這些前瞻性陳述包括但不限於市場和其他預期、目標和國際，以及任何其他非歷史事實的陳述。前瞻性陳述自發表之日起發表，除非法律要求，否則我們沒有義務更新和修改這些材料中包含的陳述，以反映隨着時間的推移發生的假設的變化、意想不到的事件的發生或未來經營結果的變化。▪我們受到與大流行、流行病或傳染性疾病爆發相關的風險的影響, 例如，正在進行的全球COV ID-19大流行，包括對我們的租户及其各自業務的負面影響。▪管理我們負債的某些協議可能會限制我們支付A類普通股、A系列優先股和C系列優先股的股息的能力，以及我們回購股票的能力。▪如果我們不能從運營中產生足夠的現金，我們可能不得不減少我們支付的股息金額，或者確認其他融資來源。▪從其他來源(如借款、資產出售或股權發行)獲得的股息資金限制了我們可用於專業收購、投資和其他公司目的的金額。▪我們的經營業績受到經濟和監管變化的影響，這些變化總體上對房地產市場產生了不利影響。▪通脹和通貨膨脹率的持續上升可能會對我們的投資和歐朋公司的收益產生不利影響。在擁有物業的過程中，我們可能會遇到與遵守法律法規相關的不可預見的成本和其他成本、銷售物業的潛在困難以及氣候變化造成的潛在損害或損失等。▪我們的租金收入依賴於租户，因此，我們的租金收入取決於租户的成功和經濟能力。如果租户或租約擔保人宣佈破產或資不抵債，我們可能無法收回相關租約的到期餘額。▪我們的租户可能不會多樣化，包括行業類型或地理位置。▪我們零售組合的表現一般與零售空間市場和可能影響我們的租户的因素有關。, 比如零售商和消費者越來越多地使用互聯網。▪由於通貨膨脹和供應鏈問題，我們的某些租户正面臨與其他非傳統和在線雜貨零售商日益激烈的競爭和更高的成本，這可能會對他們的業務產生負面影響。▪我們依賴我們的顧問和物業經理為我們提供執行人員、關鍵人員以及我們開展業務所需的所有服務。▪我們的所有高管都面臨利益衝突，例如，我們與A DVI SOR的協議條款造成的衝突以及根據協議應支付的補償、為我們分配投資機會的衝突，以及在分配他們的時間和注意力處理我們的事務方面的衝突。出現的衝突可能不會以對我們有利的方式解決，並可能導致對我們不利的行動。▪我們與我們的顧問及其附屬公司有長期協議，只有在有限的情況下才能終止這些協議。▪我們有大量債務，可能無法在到期時償還、再融資、重組或延長債務。提高利率可能會增加我們的債務償還額。我們將來可能會招致更多的債務。▪我們的董事會、我們的分類董事會和我們公司結構的其他方面以及馬裏蘭州的法律通過的股東權利計劃可能會阻止第三方以可能導致我們股東溢價的方式收購我們。我們的章程中包含的對股權的▪限制可能會抑制我們股票的市場活動，並限制我們的企業合併機會。▪我們可能無法繼續獲得房地產投資信託基金的資格。此外, 本文討論了收購81處房產的購買協議，以及出售該公司租賃給賽諾菲的現有房產。這些交易受到本公司無法控制的成交條件的約束，可能無法滿足。這些交易可能不會按照預期的條件完成，或者根本不會完成，或者可能會被推遲。

32美國商店必需品零售房地產投資信託基金(The Nessence Retail REIT®Where America Stores)|www.essessityreit.com附錄

33必要性零售REIT®美國商店|www.essityrereit.com Definitions AFFO：在計算AFFO時，我們從FFO開始，然後我們從AFFO中剔除某些我們認為更能反映投資活動的收入或費用項目，如非現金收入和費用項目，以及其他活動的收入和費用影響，這些活動不是我們日常運營業務計劃的基本屬性，如與美國房地產資本零售中心(American Realty Capital-Retail Center of America)合併引起的訴訟相關金額。2017年2月(《合併》)。這些金額包括因訴訟而產生的法律費用，其中一部分已經並可能在未來根據我們維持的保險單得到補償。保險報銷在報銷期間從AFFO中扣除。我們相信，剔除與合併所引起的訴訟相關的訴訟費用和隨後的保險報銷，有助於更好地瞭解我們業務的經營業績。其他收支項目還包括提前清償債務和最終可能無法實現的未實現損益，如衍生工具損益和投資損益。此外，通過從AFFO中剔除非現金收入和費用項目，如高於市場和低於市場的租賃無形資產的攤銷、遞延融資成本的攤銷、直線租金以及與限制性股票和2018年OPP相關的基於股票的薪酬，我們相信我們提供了有關直接影響我們持續運營業績的收入和費用項目的有用信息。通過提供AFFO，我們相信我們正在提供有用的信息，這些信息可以用來做其他事情, 評估我們的業績，不受交易或其他與我們的物業組合無關的項目的影響。我們提出的AFFO可能不能與其他REITs報告的AFFO相比，這些REITs對AFFO有不同的定義。請參閲我們截至2021年12月31日的10-K表格，以瞭解我們計算AFFO的更多詳細信息。按年計算的直線租金(“SLR”)：按年計算的直線租金，按截至所示期間末的最新可用租賃條款計算。現金上限利率：對於收購，現金上限利率是房地產投資物業的回報率，基於物業在現有租約下將在所有權第一年產生的預期年化現金租金收入。對於處置，現金上限利率是基於待售房產的年化現金租金收入的回報率。對於收購，現金上限利率是通過將物業將產生的年化現金租金收入(未計償債和折舊以及扣除固定成本和可變成本)除以物業的購買價格(不包括收購成本)來計算的。對於處置，現金上限費率的計算方法是將年化現金租金收入除以物業的合同銷售價格，不包括購置成本，除非另有説明，否則加權平均現金上限費率以平方英尺為單位。現金NOI：我們將現金NOI定義為NOI，不包括GAAP租賃收入中包括的高於/低於市場租賃無形資產的攤銷和直線調整。股權發行：如本文所用，股權發行相當於對CIM房地產金融信託公司某些子公司的5300萬美元股權對價, 公司(“CIM”)與交易有關。股權對價為公司A類普通股股份和首次成交時發行的股票數量(不超過4股)。本公司當時已發行的A類普通股(佔當時已發行A類普通股的9%)是根據收盤時可能發行的股份價值除以在緊接(但不包括)表明CIM當選的書面通知交付給經營合夥企業的日期之前(但不包括)連續五個交易日期間計算的公司A類普通股的每股成交量加權平均價格(該價格以7為限)計算的。在緊接(但不包括)PSA生效日期之前的連續十個交易日期間，公司A類普通股的每股成交量加權平均價格(包括PSA生效日期之前連續十個交易日內的加權平均價)在兩個方向上都有5%的漲幅。此外，剩餘的股份將在第二次收盤時發行。已簽約租約：包括以下定義的截至特定日期的租約，以及租户在同一日期尚未佔有的、雙方在同一日期完全簽定的所有租約。截至2022年1月31日，截至2022年第四季度，隨着時間的推移，在2022年開始租金的情況下，還有9份額外的租約簽訂，總面積約為85,000平方英尺。於2021年第四季度及截至2021年1月31日，在2021年第一季度至2021年第三季度期間，有四份租金開始生效的額外租約簽訂，總計約34,000平方英尺。FFO：我們定義了FFO，這是一種非GAAP衡量標準，與NAREIT理事會隨着時間的推移而建立的標準一致, 如白皮書所述，並經NAREIT董事會批准，於2018年12月生效(“白皮書”)。WHITE文件將FFO定義為根據GAAP計算的淨收益或虧損，不包括與房地產相關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、某些房地產資產的控制權變更和減值減記的損益，以及當減值直接可歸因於實體持有的可折舊房地產價值下降時對實體的投資。對未合併股權和合資企業的調整被計算為剔除股東應佔非控股權益的比例份額，以實現FFO。我們的FFO計算符合NAREIT的定義。請參閲我們截至2021年12月31日的10-K表格，瞭解我們計算FFO的更多詳細信息。總資產價值：總資產價值45億美元，包括截至2021年12月31日的38億美元總資產加上累計折舊和攤銷7億美元。投資級：如本文所用，投資級包括承租人或擔保人(如果有)的實際投資級評級，或I MPL IED投資級。隱含投資級別可能包括對租户母公司、擔保人母公司(無論母公司是否擔保了租户在租約下的義務)的實際評級，或者通過使用專有的穆迪分析工具，該工具通過衡量公司的違約概率來生成隱含評級。在這些情況下，術語“母公司”包括擁有租户50%以上有表決權股份的任何實體，包括任何政府實體。評級信息截至12月31日, 2021年，按年化直線租金計算。租賃管道：對於RTL，21年第三季度的租賃管道包括(I)截至2022年1月31日雙方完全簽署的所有租賃，但在2021年12月31日之後的所有租賃，以及(Ii)截至2022年1月31日雙方簽署意向書的所有負面租賃。這代表了總共約46,000平方英尺的10個露營地。在此期間，沒有發生租賃終止的情況。對於這筆交易，截至2019年第三季度，包括13,000個SF租賃管道的新租賃。RTL和Q4‘20’20包括(I)雙方於2021年1月31日但在2020年12月31日之後完全籤立的所有租約，以及(Ii)截至2021年1月31日雙方籤立意向書的所有負營業執照下的租約。(I)截至2021年1月31日，雙方已完全籤立的所有租約，以及(Ii)雙方截至2021年1月31日簽署意向書的所有租約。這代表着六個新的租約，總計約220,000平方英尺，扣除同期5000平方英尺的一次租約終止。不能保證意向書將導致最終的租約，這些租約將按照目前的條款開始，或者根本不會。租賃管道不應被視為未來業績的指標。流動性：截至2021年12月31日，公司擁有2.15億美元的現金和現金等價物，2.14億美元可用於公司信貸安排下的未來借款。請參閲2022年2月1日至4日提交給美國證券交易委員會的Form 8-K，瞭解有關從該公司的信貸安排中提取資金為首次交易提供資金的更多信息，以及未來交易的預期資金來源。意向書：指不具約束力的意向書。基於必需品：我們將基於必需品的房產定義為租賃給租户的房產，這些租户經營的行業是我們認為以服務為基礎的或必要的行業，如汽車服務、分銷、金融服務、天然氣/便利、食品雜貨。醫療保健和快餐店, 還有其他的。淨債務：2021年第四季度，總債務為2美元。減少了0億美元的現金和現金等價物214美元。截至2021年12月31日，為900萬。NOI：定義為我們用來評估房地產經營業績的非GAAP財務指標。NOI等於總收入，不包括或有購買價格對價，減去物業運營和維護費用。在計算淨虧損時，NOI不包括財務報表中包括的所有其他費用和收入項目。入住率：表示租户佔用的面積百分比除以截至指定日期或期間結束時各自的總可出租平方英尺。備考：根據賣方提供的信息，備考是指截至2021年12月31日的合併RTL投資組合，不包括RTL於2022年1月1日出售的賽諾菲寫字樓資產，以及截至2021年9月30日的81處房產多租户投資組合，包括協議價格為16美元的兩項單租户資產。500萬美元，包括86,810平方英尺和1美元。200萬年化直線租金，與CIM房地產金融信託公司關閉並根據PSA支付。。PSA：指最終的買賣協議。剩餘租期：表示未到期的租户租期。以截至指定日期或期間結束時的年化直線租金為基礎進行加權。傳統零售：RTL對傳統零售的定義包括出租給汽車零售、百貨商店、折扣零售、電子產品、傢俱、家裝、家居、特色零售和體育用品行業的租户的零售物業。

34 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com非GAAP協調(未經審計)截至2021年12月31日2021年9月30日2021年6月30日2021年3月31日2020年3月31日EBITDA：淨收益(虧損)$(34,387)(565)(1,482)(3,754)(4,677)(5,543)折舊和攤銷32,955 32,762334 19,689 19,106 EBITDA(1)21,425 51,429 51,307 47,899 47,742 47,898房地產投資減值28,6164,5541─1,408購置、交易和其他成本(2)7743,426 136 42 241 452股權補償(3)3,4854,149 5,2834,3473,3433,211其他收入(29)(18)(20)(24)(20)(72)非指定衍生品收益(虧損)3,950───9─調整後EBITDA(1)$54,2399,062 56,786 51,978 52,723 50,049關聯方資產管理費7,6819,880 7,922 7,3217,088 6,905一般和行政5,278 5,589 3,540 6市場租賃和其他無形資產攤銷淨額(1,175)(1,474)(1,041)(935)(1,216)(992)直線租金(1,897)(1,392)(1,759)(1,727)(4,060)(2,265)現金NOI(1)$64,126,665,448 63,086 58,714334 19,689 19,106遞延融資成本攤銷應計利息淨額和變動(4,743)(2,192)(2,361)(2,469)(2,362)(1,712)抵押貸款折價和借款溢價攤銷(4)328 323 321 456 506為利息支付的現金總額$18,110 17,368 18,323 17,186 17,783 17,954非公認會計準則計量金額(千)1, 這是在合併經營報表中記錄的租户收入。2)截至2020年12月31日的三個月，包括與合併相關的訴訟費用10萬美元。在截至2021年9月30日、2021年6月30日和2021年3月31日的三個月中，與合併相關的訴訟成本並不顯著。3)截至2021年12月31日、2021年9月30日、2021年6月30日和2020年12月31日的三個月，包括與公司限制性普通股相關的股權補償費用，分別為30萬美元、30萬美元、40萬美元、140萬美元和40萬美元。

35必要性零售REIT®美國商店|www.essessityreit.com非GAAP協調(未經審計)截至2021年12月31日的三個月2021年9月30日2021年6月30日2021年3月31日2020年3月31日運營資金(FFO)：普通股股東應佔淨收益(虧損)$(根據GAAP)$(40,219)(6,406)(7,405)(9,411)(8,603)(408FFO折舊和攤銷32,955 32,762 32,428 32,319 32,730 34,335房地產投資銷售收益(3,982)(478)(11)(286)-(1,440)非控股權益的調整比例份額達到─53(150)(50)(51)(54)(52)普通股股東應佔的FFO(1)17,423 30,28225,053 22新冠肺炎租賃糾紛(3)200 44 109 69 11-(9)市場租賃及其他無形資產攤銷淨額(1,175)(1,474)(1,041)(935)(1,216)(992)直線租金(1,897)(1,392)(1,759)(1,727)(4,060)(265)直線租金(延遲租金協議)(4)(694)(876)(1,124)(975)358-攤銷借款按揭保費4(328)(324)(321)(456)(560)非指定衍生工具虧損3,950--9--股權補償(5)3,4854,149 5,2834,3473,3433,211遞延融資成本攤銷非控股權益調整的比例份額達到AFFO 3(18)(6)(5)-(2)普通股股東應佔的AFFO(1)$26,816 36,005 28,689 25.535 26,073 25,237加權平均已發行普通股123,221 118,863 110,898,437 108,436 108, 每股普通股淨收益(虧損)-基本和稀釋後每股$(0.33)(0.06)(0.07)(0.09)(0.08)(0.08)每股FFO$0.14 0.25 0.23 0.21 0.23 0.22每股AFFO$0.22 0.30 0.26 0.24 0.24 0.23宣佈的股息(5)$26,245 25,190 23,054 23,043-29,831非GAAP計量單位：千，除每股數據1)外，2021年截至9月30日的三個月的FFO和AFFO包括1040萬美元的租賃終止費收入，這筆收入記錄在綜合營業報表中的租户收入中。雖然這類終止付款是間接發生的，但出於會計和税務目的，它們代表現金收入，因此管理層認為它們應該包括在FFO和AFFO中。2)主要包括與提前清償債務有關的提前還款費用以及與合併有關的訴訟費用。3)反映因新冠肺炎關閉門店或其他挑戰與租户發生糾紛而產生的法律費用。這些糾紛涉及的租户最近沒有拖欠租金，在2020年第二季度和第三季度之前，最近表現出定期付款的模式。根據涉及這些問題的租户，他們的租金支付歷史，以及疫情對當前經濟狀況的影響, 公司認為這些費用與新冠肺炎有關，可以與與租户違約相關的普通一般和行政費用分開。公司就這些問題聘請了律師，與公司通常聘請的處理租户違約問題的律師截然不同。這一金額反映了本公司認為只是超出本公司通常因租户相關糾紛問題而產生的那些遞增法律成本的費用。本公司未來可能連帶招致這些與新冠肺炎相關的法律費用。4)代表根據租賃談判與遞延租金有關的金額，這些金額有資格獲得FASB減免，其租金是減免的，但不是降低的。該等金額包括在本公司綜合資產負債表的應收直線租金內，但被視為應歸屬於本期間的賺取收入，而該期間的租金為AFFO的目的而遞延，因為預期會收取該等租金。相應地，當遞延金額被收集時，金額會減少AFFO。至於減租措施(包括符合財務會計準則委員會寬免資格的減租措施)，如合約租金已下調，則為會計目的，減幅會在剩餘租賃期內反映，但代表永久減租，本公司已相應降低其財務及財務報表條例。5)包括與公司的限制性普通股和LTIP單位攤銷有關的費用，這些費用與該公司所有時期的多年優異表現協議有關。6)代表向普通股股東宣佈的股息。2020年8月，公司董事會批准將公司股息政策由按月派發股息改為按季度派發拖欠股息，每個會計季度後的每個月15日派發股息。結果, 2020年第四季度沒有宣佈分紅。這一變化隻影響了股息支付的頻率，並沒有影響A類普通股0.85美元的年化分紅比率。