展品99.2

必要性零售房地產投資信託基金(The Nessence Retail REIT，Inc.)

補充資料

截至2021年12月31日的季度(未經審計)

前瞻性陳述：

必要性零售房地產投資信託基金公司(以下簡稱“公司”)的這一補充條款包括“前瞻性陳述”。這些前瞻性陳述涉及風險和不確定因素，可能導致結果大相徑庭。此外，諸如“可能”、“將”、“尋求”、“預期”、“相信”、“估計”、“期望”、“計劃”、“打算”、“應該”或類似的表述都表示前瞻性表述，儘管並非所有前瞻性表述都包括這些詞語。這些前瞻性陳述會受到風險、不確定因素和其他因素的影響，其中許多因素不在公司的控制範圍之內。這些因素可能會導致實際結果與前瞻性陳述中預期的結果大不相同。這些風險和不確定性包括正在發生的全球新冠肺炎疫情的潛在不利影響，包括為遏制或治療新冠肺炎而採取的行動對公司、公司租户以及全球經濟和金融市場的影響，以及公司最近提交給證券交易委員會的截至2021年2月25日的10-K表格年度報告的風險因素部分以及該日期之後提交給證券交易委員會的所有其他文件中闡述的那些風險和不確定因素。此外，前瞻性陳述僅在作出之日發表，公司沒有義務更新或修改前瞻性陳述，以反映隨着時間的推移發生的假設的變化、意外事件的發生或未來經營結果的變化，除非法律要求。

遞延租金/減租的會計處理

由於新冠肺炎疫情而給予本公司租户的大部分優惠是在原有租約期限不變的情況下延期租金或臨時租金減免，並被認為有可能收取延期租金。本公司的收入確認政策要求，本公司必須有可能收取幾乎所有到期的租賃付款，並且不提供部分儲備，或承擔部分收回的能力。鑑於新冠肺炎大流行，財務會計準則委員會和美國證券交易委員會同意，對於租賃現金流總額將基本保持不變或低於新冠肺炎相關影響後的租賃，公司可以選擇放棄評估原始租賃合同的可執行權利和義務，將其視為現有租賃合同下當事人可執行的權利和義務的一部分，並將租金優惠視為現有租賃合同下當事人可執行的權利和義務的一部分。因此，用於計算淨收入和NAREIT FFO的租金收入沒有受到這些類型的延期的重大影響，公司預計也不會受到影響。此外，由於本公司目前認為該等遞延金額是可收取的，因此，該等遞延金額已被剔除於為AFFO而增加的直線租金內，而根據公認會計原則確認的與該等類型的遞延租金有關的金額則不包括在內。相反，就合約租金已下調的減損而言，就會計目的而言，減幅會反映在剩餘租賃期內，但代表永久性減租，因此本公司已相應降低其AFFO。

非GAAP財務指標

本節討論我們用於評估業績的非GAAP財務指標，包括運營資金(“FFO”)、調整後的運營資金(“AFFO”)、調整後的利息、税項、折舊和攤銷前收益(“調整後EBITDA”)、淨營業收入(“NOI”)和現金淨營業收入(“Cash NOI”)。雖然NOI是一個物業層面的衡量標準，但AFFO是以公司整體業績為基礎的，因此反映了與NOI沒有明確關聯的其他項目的影響，如利息支出、一般和行政費用以及對相關方的運營費用。此外，這裏定義的NOI並不反映直線租金的調整，但AFFO反映的是直線租金的調整。下面提供了對這些非GAAP計量的描述以及與最直接可比的GAAP計量(即淨收益(虧損))的對賬。對未合併合夥企業和合資企業的調整被計算為不包括股東應佔的FFO、AFFO和NOI非控股權益的比例份額。

關於使用非GAAP衡量標準的注意事項

FFO、AFFO、調整後的EBITDA、NOI和Cash NOI在計算淨收入或評估我們的經營業績時不應被解釋為比目前的GAAP方法更相關或更準確。用來評估GAAP下的房地產價值和業績的方法應該被理解為一種更相關的經營業績衡量標準，應該比非GAAP衡量標準更重要。

其他房地產投資信託基金可能不會根據行業貿易組織全國房地產投資信託協會(NAREIT)對FFO的定義(與我們一樣)，或者可能與我們不同地解釋當前NAREIT的定義，或者可能與我們不同地計算AFFO。因此，我們提出的FFO和AFFO可能無法與其他REITs提出的其他類似名稱的措施相提並論。

我們認為FFO和AFFO是衡量我們業績的有用指標。由於FFO和AFFO計算剔除了房地產資產的折舊和攤銷等因素，以及經營性房地產資產銷售的損益(基於歷史成本會計和使用年限估計，在類似條件下相同資產的所有者可能會有所不同)，因此FFO和AFFO的列報有助於比較不同時期以及我們同行中其他REITs之間的運營業績。

因此，我們認為，FFO和AFFO的使用，再加上所需的GAAP演示，可以更全面地瞭解我們的業績，包括相對於我們的同行，併為做出涉及運營、融資和投資活動的決策提供更知情和更合適的基礎。然而，FFO和AFFO並不表明可用於滿足持續現金需求的現金，包括支付現金股息的能力。請投資者注意，FFO和AFFO只能用來評估我們不包括這些活動的經營業績的可持續性，因為它們排除了在發生這些成本期間對我們的經營業績產生負面影響的某些成本。

運營資金和調整後的運營資金

運營資金來源

由於房地產公司的某些獨特經營特點，如下所述，行業貿易組織NAREIT頒佈了一項名為FFO的業績衡量標準，我們認為這是反映房地產投資信託基金經營業績的適當補充指標。FFO不等同於根據公認會計準則確定的淨收益或淨虧損。

我們計算FFO，這是一項非GAAP衡量標準，與NAREIT董事會隨着時間的推移建立的標準一致，該標準在一份白皮書中重申，並由NAREIT董事會批准，於2018年12月生效(“白皮書”)。白皮書將FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益或虧損，不包括與房地產相關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、某些房地產資產控制權變更和減值減記的損益，以及當減值直接可歸因於實體持有的折舊房地產價值下降時對實體的投資。對合並的部分擁有實體(包括我們的運營合夥企業)和未合併關聯公司的收益中的股本進行調整，以達到我們在FFO中應佔我們股東的比例份額。我們的FFO計算符合NAREIT的定義。

用於房地產資產的歷史會計慣例要求建築物的直線折舊和改進，以及無形資產的直線攤銷，這意味着房地產資產的價值隨着時間的推移而可預測地遞減。我們認為，由於房地產價值在歷史上隨着市場狀況(包括通脹、利率、失業率和消費者支出)而漲跌，因此使用歷史折舊會計和某些其他項目公佈房地產投資信託基金的經營業績可能信息較少。房地產的歷史會計涉及到公認會計原則的使用。任何其他房地產會計方法，如公允價值法，都不能被解釋為比公認會計準則中的可比房地產估值方法更準確或更相關。然而，我們相信，FFO的使用(其中不包括與房地產相關的折舊和攤銷的影響)為投資者和管理層提供了對我們業績的更全面的瞭解，當與去年相比時，反映了入住率、租金、運營成本、一般和行政費用以及利息成本等趨勢對我們運營的影響，這些影響可能從淨收入中不會立即顯現出來。

調整後的運營資金

在計算AFFO時，我們從FFO開始，然後從AFFO中剔除我們認為更能反映投資活動的某些收入或費用項目，例如非現金收入和費用項目以及其他活動的收入和費用影響，這些活動不是我們日常運營業務計劃的基本屬性，例如與公司2017年與美國房地產資本零售中心公司(American Realty Capital-Retail Centers of America，Inc.)合併引起的訴訟相關的金額。這些金額包括因訴訟而產生的法律費用，其中一部分已經並可能在未來根據我們維持的保險單得到補償。保險報銷在報銷期間從AFFO中扣除。我們相信，剔除與合併所引起的訴訟相關的訴訟費用和隨後的保險報銷，有助於更好地瞭解我們業務的經營業績。其他收支項目還包括提前清償債務和最終可能無法實現的未實現損益，如衍生工具損益和投資損益。此外，通過剔除非現金收入和支出項目，如高於市場和低於市場租賃無形資產的攤銷、遞延融資成本的攤銷、直線租金和與AFFO的限制性股票相關的基於股票的薪酬以及AFFO的多年優異表現協議，我們相信我們提供了關於那些直接影響我們持續經營業績的收入和支出項目的有用信息。

在計算AFFO時，我們剔除了某些根據公認會計準則被描述為確定營業淨收益(虧損)的營業費用的費用。所有已支付和應計的合併、收購和交易相關費用以及某些其他費用在發生費用或收購物業期間對我們的經營業績產生負面影響，也將對投資者的回報產生負面影響，但不能反映我們持續的業績。此外，與新冠肺炎相關的涉及某些租户的租賃糾紛相關的法律費用和支出對我們的經營業績產生了負面影響，但並不反映我們的持續業績。此外，根據公認會計原則，某些預期的非現金公允價值和其他非現金調整被視為淨收益(虧損)的經營性非現金調整。此外，如上所述，我們將公允價值調整的損益視為未實現、最終可能無法實現且不能反映持續經營的項目，因此在評估經營業績時通常會對其進行調整。從我們的AFFO計算中剔除上述詳細的收入和支出項目提供了與管理層對我們經營業績的分析一致的信息。此外，公允價值調整基於當前市場波動的影響和對一般市場狀況的基本評估，但也可能受到租金和入住率等經營因素的影響，可能與我們目前的經營業績沒有直接關係或可歸因於此。通過排除這些可能反映預期和未實現損益的變化，我們相信AFFO提供了有用的補充信息。通過提供AFFO，我們相信我們正在提供有用的信息，這些信息可以用來做其他事情, 在不受交易或其他與我們的物業組合無關的項目影響的情況下評估我們的業績。我們提出的AFFO可能不能與其他REITs報告的AFFO相比，這些REITs對AFFO有不同的定義。此外，我們認為，為了便於更清楚地瞭解我們的經營業績，AFFO應該與我們綜合財務報表中列報的淨收益(虧損)一起進行審查。AFFO不應被視為衡量我們業績的淨收入(虧損)的替代指標，也不應被視為衡量我們流動性或支付股息能力的現金流的替代指標。截至2021年9月30日的三個月的FFO和AFFO包括1040萬美元的租賃終止費收入，這筆收入記錄在綜合營業報表中的租户收入中。雖然這種終止付款很少發生，但出於會計和税務目的，它們是現金收入，因此管理層認為它們應該包括在FFO和AFFO中。這筆終止費的收入是在截至2021年9月30日的三個月內賺取並記錄的，然而，我們直到2021年10月1日才收到現金付款。因此，現金支付是我們截至2021年12月31日期間現金流的一部分。

調整後的扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益、淨營業收入和現金淨營業收入。

我們認為，調整後的EBITDA，即扣除收購和交易相關費用調整後的利息、税項、折舊和攤銷前收益(EBITDA)，以及其他非現金項目，如與我們與顧問達成的多年優異表現協議相關的費用，以及我們從未合併的合資企業按比例計算的份額，是衡量我們產生和償還債務能力的適當衡量標準。調整後的EBITDA不應被視為經營活動現金流的替代方案，不應被視為衡量我們流動性的指標，也不應被視為衡量我們經營活動的淨收益的替代方案。其他房地產投資信託基金可能會以不同的方式計算調整後的EBITDA，我們的計算不應與其他房地產投資信託基金的計算結果進行比較。

NOI是我們用來評估房地產經營業績的非GAAP財務指標。NOI等於總收入，不包括或有購買價格對價，減去物業運營和維護費用。在計算淨收益(虧損)時，NOI不包括財務報表中包括的所有其他費用和收入項目。我們認為NOI提供了有用和相關的信息，因為它只反映了在物業層面發生的那些收入和支出項目，並在非槓桿的基礎上列報了這些項目。我們使用NOI來評估和比較物業水平的表現，並做出有關物業運營的決策。此外，我們認為，NOI作為業績衡量指標對投資者是有用的，因為當跨時期比較時，NOI反映了入住率、租金、運營費用和非槓桿化收購活動的趨勢對運營的影響，提供了從淨收入(虧損)中不能立即顯現的視角。NOI不包括計算淨收益(虧損)中的某些項目，以便提供與物業經營業績更密切相關的結果。例如，利息支出不一定與房地產的經營業績掛鈎。

資產。此外，由於歷史成本核算和使用壽命估算，折舊和攤銷可能會扭曲物業層面的經營業績。我們提供的NOI可能無法與其他REITs報告的NOI相提並論，這些REITs對NOI的定義不同。我們認為，為了便於清楚地瞭解我們的經營業績，NOI應該與我們綜合財務報表中列報的淨收益(虧損)一起進行審查。不應將NOI作為衡量我們業績的淨收入(虧損)的替代指標，也不應將其視為衡量我們的流動性或支付股息能力的現金流的替代指標。

現金NOI，是一種非GAAP財務指標，旨在反映我們物業的表現。我們將現金NOI定義為NOI，不包括GAAP租賃收入中包括的高於/低於市場租賃無形資產的攤銷和直線調整。我們相信，現金NOI是一種有用的衡量標準，投資者和管理層都可以使用它來評估我們物業的當前財務表現，它可以比較我們不同時期的經營業績以及與其他REITs的經營業績。現金NOI不應被視為淨收益的替代，不應被視為我們財務業績的指標，也不應被視為現金流的衡量標準，也不應被視為我們為所有需求提供資金的能力的衡量標準。我們計算和顯示現金NOI的方法可能不能直接與其他REITs顯示現金NOI的方式相比較。

支付利息的現金是根據利息支出減去利息支出的非現金部分和抵押(貼現)保費的攤銷淨額計算的。管理層認為，支付利息的現金為投資者提供了有用的信息，以評估我們的整體償付能力和財務靈活性。支付利息的現金不應被視為根據GAAP或任何其他GAAP財務衡量標準確定的利息支出的替代選擇，只應與我們根據GAAP編制的財務信息一起考慮，並作為其補充。

關鍵指標

截至2021年12月31日及截至2021年12月31日的三個月

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[1]下面對此非GAAP指標進行了協調。

[2]代表在適用的記錄日期應支付給登記持有人的公司普通股股票上宣佈的股息。

[3]定義為總資產加上截至2021年12月31日的累計折舊和攤銷。

[4]表示未償債務總額減去現金和現金等價物。

[5]不包括遞延融資成本淨額和抵押貸款保費淨額的影響。

[6]流動資金包括截至2021年12月31日的2.149億美元現金和現金等價物，以及2.143億美元可用於公司信貸安排下未來借款的現金和現金等價物。

[7]根據截至2021年12月31日的債務未償還本金餘額進行加權。

[8]加權基於截至2021年12月31日的債務未償還本金餘額，不反映2021年12月31日之後到期日的任何變化。

[9]利息覆蓋率的計算方法是將適用季度調整後的EBITDA除以支付利息的現金(根據利息支出減去利息支出的非現金部分和抵押(貼現)保費的攤銷，淨額計算)。管理層認為利息覆蓋率是衡量我們償還債務能力的有用補充指標。調整後的EBITDA和支付利息的現金是非GAAP指標，並在下面進行了核對。

[10]使用截至2021年12月31日的最新可用租賃條款計算。

[11]僅包括截至2021年12月31日已經開始並由租户佔有的租約。

[12]加權平均剩餘租賃年限(年)以年化直線租金計算。

[13]如本文所用，投資級包括承租人或擔保人的實際投資級評級(如果有的話)或隱含投資級。隱含投資級別可能包括對租户母公司、擔保人母公司的實際評級(無論母公司是否擔保了租户根據租約承擔的義務)，或者通過使用專有的穆迪分析工具，該工具通過衡量公司的違約概率來生成隱含評級。在這些情況下，“母公司”一詞包括擁有租户50%以上有表決權股份的任何實體，包括任何政府實體。評級信息截至2021年12月31日。加權平均值基於直線租金。單租户組合租户的實際投資級評級為46.1%，隱含投資級評級為11.8%。

[14]錨定租户是指在公司的一個多租户物業中佔據超過10,000平方英尺的租户。錨定租户為20.3%的實際投資級評級和9.7%的隱含投資級評級。

[15]以截至2021年12月31日的年化直線租金計算。合同租金漲幅包括固定百分比或實際漲幅，或CPI指數漲幅。

合併資產負債表

以千為單位的金額，股票和每股數據除外

合併業務報表

以千為單位的金額，股票和每股數據除外

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[1]截至2021年12月31日、2021年9月30日、2021年6月30日和2021年3月31日的三個月，包括分別為30萬美元、30萬美元、40萬美元和140萬美元的與公司限制性普通股相關的基於股權的薪酬支出。

非GAAP衡量標準

金額(以千為單位)

__________

[1]截至2021年12月31日、2021年9月30日、2021年6月30日和2021年3月31日的三個月，包括分別為30萬美元、30萬美元、40萬美元和140萬美元的與公司限制性普通股相關的基於股權的薪酬支出。

非GAAP衡量標準

以千為單位的金額，每股數據除外

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[1]截至2021年9月30日的三個月的FFO和AFFO包括1040萬美元的租賃終止費收入，這筆收入記錄在綜合營業報表中的租户收入中。雖然這種終止付款很少發生，但出於會計和税務目的，它們是現金收入，因此管理層認為它們應該包括在FFO和AFFO中。

[2]主要包括與提前清償債務有關的提前還款費用以及與合併有關的訴訟費用。

[3]反映由於新冠肺炎導致的門店關閉或其他挑戰而與租户發生糾紛所產生的法律成本。這些糾紛涉及的租户最近沒有拖欠租金，在2020年第二季度和第三季度之前，最近表現出定期付款的模式。根據參與這些事務的租户、他們的租金支付歷史以及疫情對當前經濟狀況的影響，該公司認為這些成本與新冠肺炎相關，可以與與租户違約相關的普通一般和行政費用分開。公司就這些問題聘請了律師，這與公司通常聘請的租户違約法律顧問是分開的。這一數額反映了公司認為只有超出公司通常因與租户相關的糾紛問題而產生的那些遞增法律成本。本公司未來可能會繼續招致這些與新冠肺炎相關的法律費用。

[4]代表根據租賃談判與遞延租金有關的金額，這些金額有資格獲得FASB減免，租金是遞延的，但不是降低的。該等金額計入本公司綜合資產負債表的應收直線租金，但被視為因預期收取租金而為AFFO而遞延的當期租金所賺取的收入。因此，當收取遞延金額時，金額減少了AFFO。對於減租(包括符合財務會計準則減免條件的減租措施)，如果合同租金已降低，則為會計目的，減租反映在剩餘租賃期內，但代表永久性減租，本公司已相應降低其AFFO。

[5]在截至2021年12月31日的第四季度，該公司確認了嵌入式衍生品價值變化的費用400萬美元(與CIM投資組合收購相關的將發行的股票/單位價格的7.5%上限)。管理層不認為與本次交易相關的嵌入式衍生公允價值調整的這項非現金費用屬於資本性質，也不屬於經常性業務的一部分。因此，這類費用不包括在AFFO用途內。

[6]包括與公司的限制性普通股和LTIP單位攤銷有關的費用，這些費用與該公司所有時期的多年優異表現協議有關。

[7]該公司於2021年10月發行了5.0億美元的高級債券。高級票據每半年支付一次利息，該公司根據公認會計原則隨着時間的推移應計利息。因此，為了更好地反映我們的經營業績，從截至2021年12月31日的年度開始以及之後的所有時期，本公司選擇在計算AFFO時剔除應計利息變化的影響，這一影響以前包括在本行項目中。

債務概述

截至2021年12月31日

以千為單位的金額，但比率和百分比除外

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[1]追索權債務是指由公司擔保的債務。

[2]本公司信貸安排的到期日為2022年4月。本公司有權將到期日延長至2023年4月。

[3]根據債務的未償還本金餘額進行加權。

[4]截至2021年12月31日，該公司的總合並債務為100.0%的固定利率。

[5]不包括遞延融資成本、淨保費和抵押貸款保費和折扣的影響。

應向公司支付的未來最低基本租賃租金

截至2021年12月31日

金額(以千為單位)

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[1]指未來五年及其後應付本公司的以現金為基礎的未來最低基本租金。該等金額不包括根據有關銷售門檻之撥備向若干租户收取之或有租金(視何者適用而定)，以及根據超出若干經濟指標及其他項目而增加之年租金。

十大租户(按年化直線租金計算)

截至2021年12月31日

金額(以千為單位)，百分比除外

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[1]使用截至2021年12月31日的最新可用租賃條款計算。

[2]以截至2021年12月31日的年化直線租金計算。

[3]排名前十的租户被評為67.0%的實際投資級和7.9%的隱含投資級(投資級的定義見第6頁)。

按物業類型多樣化

截至2021年12月31日

金額(以千為單位)，百分比除外

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[1]使用截至2021年12月31日的最新可用租賃條款計算。

[2]代表截至2021年12月31日的零售物業可出租平方英尺總面積。

[3]包括租賃給零售銀行、餐廳、雜貨、藥房、燃氣/便利、健身、醫療保健和汽車服務行業租户的單租户零售物業。

[4]包括租賃給折扣零售、家裝、傢俱、專業零售、汽車零售、體育用品行業、無線/電子產品、百貨商店和家裝租户的單租户零售物業。

[5]代表出租給餐廳、折扣零售、娛樂、沙龍/美容和食品雜貨等行業的租户的多租户物業。

按地域劃分的多樣化

截至2021年12月31日

金額(以千為單位)，百分比除外

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[1]使用截至2021年12月31日的最新可用租賃條款計算。

租約期滿

截至2021年12月31日

以千為單位的金額，但比率和百分比除外

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[1]使用截至2021年12月31日的最新可用租賃條款計算。