前瞻性陳述

這些補充信息包含符合聯邦證券法的前瞻性陳述。您可以通過我們使用的“假設”、“相信”、“估計”、“預期”、“指導”、“打算”、“計劃”、“項目”以及與歷史事件無關的類似表達來識別這些陳述。您在解讀和依賴前瞻性陳述時應謹慎行事，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，在某些情況下，這些風險、不確定性和其他因素是我們無法控制的，可能會對實際結果、業績或成就產生重大影響。這些因素包括但不限於，冠狀病毒2019年(新冠肺炎)全球大流行對美國、地區和全球經濟以及我們的租户的財務狀況和經營結果的負面影響；以優惠條件簽訂新租約或續簽租約的能力；對租户財務狀況的依賴；寫字樓房地產行業的趨勢，包括遠程辦公、靈活的工作時間、開放的工作場所和電話會議；房地產開發、收購和處置活動的不確定性；有效整合收購的能力；融資的成本和可用性；以及能力。這些風險和不確定性包括：當地、國內和國際經濟和市場狀況的影響；收購、處置和可能的減值費用對我們經營結果的影響；監管變化，包括税收法律和法規的變化；以及其他風險和不確定性，這些風險和不確定性在我們提交給美國證券交易委員會(SEC)的文件中不時詳細描述。我們不承擔因新信息、未來事件或其他原因而更新或修改任何前瞻性陳述的責任。

目錄

頁面

公司簡介

4

研究報道

5

精選財務信息

導向

6

財務亮點

7

合併資產負債表

8

合併損益表

9

選擇損益表數據

10

運營資金(“FFO”)

11

可供分配的資金(“FAD”)

12

房地產未計利息、税項、折舊及攤銷之利潤(“EBITDARE”)

13

淨營業收入(“NOI”)

14 - 16

同一商店結果

17 - 20

合併合資企業和基金

21 - 26

未合併的合資企業

27 - 32

資本結構

33

債務分析

34

債務到期日

35

選定的屬性數據

投資組合摘要

36 - 37

同一家商店的租賃佔有率

38 - 39

頂級租户和行業多元化

40

租賃活動

41 - 42

租約期滿

43 - 45

收付實現制資本支出

46 - 47

定義

48 - 49

公司簡介

派拉蒙集團公司(“派拉蒙”或“公司”)是一家完全集成的房地產投資信託公司，擁有、經營、管理、收購和再開發位於紐約和舊金山精選中央商務區子市場的高質量A級寫字樓物業。派拉蒙專注於通過利用其資產的搶手位置和成熟的物業管理能力來吸引和留住高質量的租户，從而最大化其投資組合的價值。

阿爾伯特·貝勒

董事長、首席執行官兼總裁

威爾伯·帕斯

首席運營官、首席財務官兼財務主管

彼得·布林德利

執行副總裁，房地產主管

蓋奇·約翰遜

高級副總裁、總法律顧問兼祕書

埃爾梅琳達·伯貝裏

高級副總裁兼首席會計官

阿爾伯特·貝勒

董事，董事會主席

託馬斯·阿姆布魯斯特

董事

馬丁·巴斯曼

董事

科林·戴爾(Colin Dyer)

董事

卡琳·克萊恩(Karin Klein)

董事

彼得·林曼

董事，審計委員會主席

凱瑟琳娜·奧託-伯恩斯坦

董事

馬克·帕特森

董事，首席獨立董事，提名和公司治理委員會主席

格雷格·賴特

董事，薪酬委員會主席

公司總部

投資者關係

證券交易所上市

商品代號

百老匯1633號，套房1801

郵箱：ir@pgre.com

紐約證券交易所

PGRE

紐約州紐約市，郵編：10019

(212) 492-2298

(212) 237-3100

研究報道⁽¹⁾

詹姆斯·費爾德曼

託馬斯·凱瑟伍德

德里克·約翰斯頓

美銀美林

BTIG

德意志銀行

(646) 855-5808

(212) 738-6140

(904) 520-4973

郵箱：James.Feldman@baml.com

郵箱：tcatherwood@btig.com

郵箱：derek.johnston@db.com

史蒂夫·薩克瓦

丹尼爾·伊斯梅爾

維克拉姆·馬爾霍特拉

Evercore ISI

綠街顧問(Green Street Advisors)

瑞穗證券美國公司(Mizuho Securities USA Inc.)

(212) 446-9462

(949) 640-8780

(212) 282-3827

郵箱：steve.sakwa@evercoreisi.com

郵箱：dismail@greenst.com

郵箱：vikram.malhotra@mizuhogroup.com

羅納德·卡姆登

布萊恩·海克

安德魯·羅西瓦奇

摩根士丹利

富國銀行(Wells Fargo)

沃爾夫研究

(212) 296-8319

(443) 263-6529

(646) 582-9250

郵箱：ronald.kamdem@mganstanley.com

郵箱：blaine.hek@well sfargo.com

郵箱：arosivach@wolferesearch.com

⁽¹⁾

除獨立研究公司Green Street Advisors外，以上列出的股票分析師均為根據First Call Corporation的資料，已發表有關本公司的研究資料並被列為涵蓋本公司的分析師。請注意，該等分析師對本公司業績所作的任何意見、估計或預測，並不代表本公司或其管理層的意見、估計或預測。通過以上引用，本公司並不暗示其認可或贊同任何該等分析師提出的任何信息、結論或建議。

制導

2022年全年

(稀釋後每股金額)

低

高

可歸因於普通股股東的估計淨虧損

$

(0.07

)

$

(0.01

)

我們在房地產折舊和攤銷中的份額

0.98

0.98

估計核心FFO⁽¹⁾⁽²⁾

$

0.91

$

0.97

運營假設：

租賃活動(平方英尺)

825,000

1,225,000

PGRE在同一商店租賃的份額百分比⁽²⁾在年底

93.6

%

95.0

%

提高PGRE在同一門店現金噪聲中的份額⁽²⁾

1.0

%

2.0

%

PGRE在同一門店噪聲中的份額增加⁽²⁾

2.5

%

3.5

%

財務假設(每股)：

估計淨虧損

$

(16,000

)

$

(2,000

)

折舊及攤銷

236,000

236,000

一般和行政費用

59,000

57,000

利息和債務支出，包括遞延融資成本的攤銷

134,500

132,500

扣除所得税後的手續費收入

(28,500

)

(30,500

)

噪音⁽²⁾

385,000

393,000

直線租金調整和高於和低於市場的租賃收入，淨額

(12,000

)

(14,000

)

現金噪音⁽²⁾

$

373,000

$

379,000

⁽¹⁾

我們提供2022年全年的估計核心FFO指導，根據美國普遍接受的會計原則(“GAAP”)，上述指導與普通股股東應佔每股攤薄後的估計淨虧損進行了核對。普通股股東每股攤薄後應佔淨虧損的估計數字不是一個預測，只是為了滿足美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的披露要求。除了如上所述，這些估計反映了管理層對當前和未來市場狀況的看法，包括關於租金、入住率和我們2022年2月22日發佈的收益新聞稿中提到的事件的收益影響的假設，以及我們計劃於2022年2月23日舉行的電話會議期間將參考的其他事件的收益影響。這些估計不包括未來可能的房地產收購或處置、資本市場活動或房地產基金投資的已實現和未實現損益對經營業績的影響。上述估計可能會因幾個因素而出現波動，包括新冠肺炎全球大流行的負面影響、直線租金調整以及高於和低於市價租賃的攤銷。不能保證我們的實際結果不會與上述估計有實質性差異。

⁽²⁾

我們對這一措施的定義見第48頁。

財務亮點

截至三個月

年終

選定的財務數據

2021年12月31日

2020年12月31日

2021年9月30日

2021年12月31日

2020年12月31日

普通股股東應佔淨收益(虧損)：

持續運營

$

1,222

$

(4,876

)

$

(2,055

)

$

(20,354

)

$

(20,063

)

停產經營

-

(9,948

)

-

-

(4,641

)

普通股股東應佔淨收益(虧損)

$

1,222

$

(14,824

)

$

(2,055

)

$

(20,354

)

$

(24,704

)

每股淨收益(虧損)-基本和稀釋後：

來自持續運營的每股收益

$

0.01

$

(0.02

)

$

(0.01

)

$

(0.09

)

$

(0.09

)

每股來自非持續經營的收益

-

(0.05

)

-

-

(0.02

)

每股淨收益(虧損)-基本和攤薄

$

0.01

$

(0.07

)

$

(0.01

)

$

(0.09

)

$

(0.11

)

可歸因於普通股股東的核心FFO ⁽¹⁾

$

52,806

$

52,495

$

50,069

$

201,055

$

213,682

每股-稀釋後

$

0.24

$

0.24

$

0.23

$

0.92

$

0.96

PGRE在現金噪聲中的份額⁽¹⁾

$

98,331

$

97,599

$

95,530

$

377,160

$

377,504

PGRE在NOI中的份額⁽¹⁾

$

96,526

$

100,726

$

95,257

$

383,788

$

404,727

同一家門店現金噪音⁽¹⁾

%變化

同一家商店的噪音⁽¹⁾

%變化

截至2021年12月31日的三個月與2020年12月31日

3.3

%

截至2021年12月31日的三個月與2020年12月31日

(7.5

%)

截至2021年12月31日的年度與2020年12月31日

2.4

%

截至2021年12月31日的年度與2020年12月31日

(8.9

%)

自.起

2021年12月31日

2021年9月30日

June 30, 2021

March 31, 2021

2020年12月31日

租賃百分比⁽¹⁾

90.7

%

90.3

%

88.0

%

88.6

%

95.2

%

同一家商店租賃%⁽¹⁾

%變化

同一家商店租賃%⁽¹⁾

%變化

2021年12月31日與2021年9月30日

0.4

%

2021年12月31日與2020年12月31日

(4.5

%)

截至三個月

股價：

2021年12月31日

2021年9月30日

June 30, 2021

March 31, 2021

2020年12月31日

高

$

9.53

$

10.32

$

11.65

$

10.56

$

10.36

低

$

7.79

$

8.35

$

9.86

$

8.51

$

5.54

結賬(期末)

$

8.34

$

8.99

$

10.07

$

10.13

$

9.04

每股普通股股息

$

0.07

$

0.07

$

0.07

$

0.07

$

0.07

普通股年化股息

$

0.28

$

0.28

$

0.28

$

0.28

$

0.28

股息率(收盤價)

3.4

%

3.1

%

2.8

%

2.8

%

3.1

%

⁽¹⁾

我們對這一措施的定義見第48頁。

合併資產負債表

2021年12月31日

2020年12月31日

資產：

房地產，按成本價計算：

土地

$

1,966,237

$

1,966,237

建築物及改善工程

6,061,824

5,997,078

8,028,061

7,963,315

累計折舊和攤銷

(1,112,977

)

(966,697

)

房地產，淨值

6,915,084

6,996,618

現金和現金等價物

524,900

434,530

受限現金

4,766

30,794

對未合併的合資企業的投資

408,096

412,724

投資於未合併的房地產基金

11,421

12,917

應收賬款和其他應收款

15,582

17,502

遞延應收租金

332,735

330,239

遞延費用，淨額

122,177

116,278

無形資產淨額

119,413

153,519

其他資產

40,388

48,976

總資產

$

8,494,562

$

8,554,097

負債：

應付票據和抵押貸款淨額

$

3,835,620

$

3,800,739

循環信貸安排

-

-

應付賬款和應計費用

116,192

101,901

應付股息和分派

16,895

16,796

無形負債，淨額

45,328

55,996

其他負債

25,495

62,931

總負債

4,039,530

4,038,363

股本：

派拉蒙集團股份有限公司股權

3,588,163

3,653,177

以下項目中的非控股權益：

合併後的合資企業

428,833

437,161

房地產綜合基金

81,925

79,017

運營夥伴關係

356,111

346,379

總股本

4,455,032

4,515,734

負債和權益總額

$

8,494,562

$

8,554,097

合併損益表

截至三個月

年終

2021年12月31日

2020年12月31日

2021年9月30日

2021年12月31日

2020年12月31日

收入：

租金收入⁽¹⁾

$

171,793

$

174,181

$

170,851

$

690,418

$

679,015

手續費及其他收入⁽¹⁾

12,427

8,177

8,280

36,368

35,222

總收入

184,220

182,358

179,131

726,786

714,237

費用：

運營中

67,617

68,395

67,131

265,438

267,587

折舊及攤銷

56,735

59,168

57,522

232,487

235,200

一般事務和行政事務

13,093

17,962

13,257

59,132

64,917

交易相關成本

413

554

87

916

1,096

總費用

137,858

146,079

137,997

557,973

568,800

其他收入(費用)：

未合併的合營企業收入(虧損)

(4,086

)

(4,175

)

223

(24,896

)

(18,619

)

未合併的房地產基金收益

178

187

276

782

272

利息和其他收入，淨額⁽¹⁾

507

2,130

138

3,017

4,490

利息和債務費用⁽¹⁾

(36,095

)

(35,788

)

(36,266

)

(142,014

)

(144,208

)

持續經營的收入(虧損)，

所得税前

6,866

(1,367

)

5,505

5,702

(12,628

)

所得税費用

(1,195

)

(358

)

(873

)

(3,643

)

(1,493

)

持續經營收益(虧損)，淨額

5,671

(1,725

)

4,632

2,059

(14,121

)

停產損失(淨額)

-

(10,890

)

-

-

(5,075

)

淨收益(虧損)

5,671

(12,615

)

4,632

2,059

(19,196

)

減去可歸因於以下項目的非控股權益的淨(收益)虧損：

合併後的合資企業

(4,614

)

(3,772

)

(3,768

)

(21,538

)

(9,257

)

房地產綜合基金

286

159

(3,123

)

(2,893

)

1,450

運營夥伴關係

(121

)

1,404

204

2,018

2,299

普通股股東應佔淨收益(虧損)

$

1,222

$

(14,824

)

$

(2,055

)

$

(20,354

)

$

(24,704

)

稀釋後每股淨收益(虧損)：

持續經營收益(虧損)，淨額

$

0.01

$

(0.02

)

$

(0.01

)

$

(0.09

)

$

(0.09

)

停產損失(淨額)

-

(0.05

)

-

-

(0.02

)

稀釋後每股淨收益(虧損)

$

0.01

$

(0.07

)

$

(0.01

)

$

(0.09

)

$

(0.11

)

⁽¹⁾

詳情見第10頁。

選擇損益表數據

截至三個月

年終

租金收入：

2021年12月31日

2020年12月31日

2021年9月30日

2021年12月31日

2020年12月31日

物業租賃

$

162,622

$

156,053

$

159,624

$

632,215

$

595,334

租户報銷

13,866

13,852

12,212

47,562

50,222

直線式租金調整

(5,430

)

4,189

(1,707

)

2,495

28,684

市價以上和市價以下租賃攤銷淨額

735

87

722

3,070

4,775

租賃終止收入

-

-

-

5,076

-

租金總收入

$

171,793

$

174,181

$

170,851

$

690,418

$

679,015

截至三個月

年終

費用和其他收入：

2021年12月31日

2020年12月31日

2021年9月30日

2021年12月31日

2020年12月31日

資產管理

$

3,109

$

3,538

$

3,280

$

13,284

$

14,266

物業管理

2,132

2,283

2,176

8,589

9,242

收購、處置、租賃及其他

3,800

557

1,105

6,600

4,562

總手續費收入

9,041

6,378

6,561

28,473

28,070

其他(主要是停車收入和租户要求的服務，

包括清潔和加班供暖和製冷)

3,386

1,799

1,719

7,895

7,152

總費用和其他收入

$

12,427

$

8,177

$

8,280

$

36,368

$

35,222

截至三個月

年終

利息和其他收入，淨額：

2021年12月31日

2020年12月31日

2021年9月30日

2021年12月31日

2020年12月31日

利息收入，淨額

$

175

$

274

$

221

$

1,183

$

2,054

遞延薪酬計劃資產按市值計價(抵銷

計劃負債按市值計價增加(減少)，

包括在“一般和行政”費用中)

332

1,856

(83

)

1,834

2,436

利息和其他收入合計(淨額)

$

507

$

2,130

$

138

$

3,017

$

4,490

截至三個月

年終

利息和債務費用：

2021年12月31日

2020年12月31日

2021年9月30日

2021年12月31日

2020年12月31日

利息支出

$

34,274

$

33,468

$

33,600

$

132,887

$

134,931

遞延融資成本攤銷

1,821

2,320

2,666

⁽¹⁾

9,127

⁽¹⁾

9,277

利息和債務費用合計

$

36,095

$

35,788

$

36,266

$

142,014

$

144,208

⁽¹⁾

包括與2021年7月美洲1301大道860,000美元再融資相關的遞延融資成本的非現金沖銷費用761美元。

FFO

截至三個月

年終

2021年12月31日

2020年12月31日

2021年9月30日

2021年12月31日

2020年12月31日

淨收益(虧損)與FFO和核心FFO的對賬：

淨收益(虧損)

$

5,671

$

(12,615

)

$

4,632

$

2,059

$

(19,196

)

房地產折舊和攤銷(包括我們的份額

未合併的合資企業)

66,902

70,700

67,717

274,024

283,317

與停產業務相關的調整(包括

房地產銷售損失)

-

12,766

-

-

13,456

FFO⁽¹⁾

72,573

70,851

72,349

276,083

277,577

可歸因於以下非控股權益的FFO減少：

合併後的合資企業

(14,187

)

(13,167

)

(13,895

)

(61,609

)

(43,542

)

房地產綜合基金

279

159

(3,127

)

(2,904

)

1,450

派拉蒙集團運營夥伴的FFO

58,665

57,843

55,327

211,570

235,485

可歸因於非控股權益的FFO減少

運營夥伴關係

(5,302

)

(5,004

)

(5,009

)

(19,072

)

(20,664

)

可歸因於普通股股東的FFO ⁽¹⁾

$

53,363

$

52,839

$

50,318

$

192,498

$

214,821

每股稀釋後股份

$

0.24

$

0.24

$

0.23

$

0.88

$

0.96

FFO

$

72,573

$

70,851

$

72,349

$

276,083

$

277,577

非核心項目：

年收益中權益的調整(分配自)

對未合併的合資企業的貢獻

(961

)

(891

)

(938

)

8,016

(2,697

)

綜合房地產基金在銷售税後淨收益中的份額

住宅共管公寓單元(斯圖亞特街一號)

(2,541

)

-

(5,643

)

(8,184

)

-

遞延融資成本的非現金核銷

-

-

761

761

-

其他，淨額

3,308

515

2,429

6,116

1,450

核心FFO⁽¹⁾

72,379

70,475

68,958

282,792

276,330

可歸因於以下非控股權益的核心FFO減少：

合併後的合資企業

(14,187

)

(13,167

)

(13,895

)

(61,609

)

(43,542

)

房地產綜合基金

(140

)

159

(9

)

(205

)

1,450

派拉蒙集團運營合作伙伴的核心FFO

58,052

57,467

55,054

220,978

234,238

可歸因於非控股權益的核心FFO減少

運營夥伴關係

(5,246

)

(4,972

)

(4,985

)

(19,923

)

(20,556

)

可歸因於普通股股東的核心FFO⁽¹⁾

$

52,806

$

52,495

$

50,069

$

201,055

$

213,682

每股稀釋後股份

$

0.24

$

0.24

$

0.23

$

0.92

$

0.96

已發行加權平均股票對賬：

加權平均流通股

218,735,532

218,989,711

218,706,356

218,701,249

222,436,170

稀釋證券的影響

62,312

40,406

44,880

45,709

16,558

稀釋後每股FFO和核心FFO的分母

218,797,844

219,030,117

218,751,236

218,746,958

222,452,728

⁽¹⁾

我們對這一措施的定義見第48頁。

時尚

截至三個月

年終

2021年12月31日

2020年12月31日

2021年9月30日

2021年12月31日

2020年12月31日

核心FFO與FAD的對賬：

核心FFO

$

72,379

$

70,475

$

68,958

$

282,792

$

276,330

添加(減去)調整以達到FAD：

直線租金調整(包括我們的份額

未合併的合資企業)

4,817

(4,961

)

1,260

(4,983

)

(32,325

)

高於和低於市價租賃的攤銷，淨額(包括