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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
______________________________________________________________________
表格10-K
☒    根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條提交的年度報告
截至的財政年度12月31日, 2021
或
☐    根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條提交的過渡報告
在由至至的過渡期內
委託文件編號：1-13199(SL Green Realty Corp.)
委託文件編號：33-167793-02(SL Green Operating Partnership，L.P.)
______________________________________________________________________
SL綠色房地產公司.
SL Green Operating Partnership，L.P.
(註冊人的確切姓名載於其章程)
______________________________________________________________________
SL Green Realty Corp.馬裏蘭州13-3956775
SL Green Operating Partnership，L.P.特拉華州13-3960398
(述明或其他司法管轄權
公司或組織)		(税務局僱主
識別號碼)
範德比爾特大道一號, 紐約, 紐約 10017
(主要行政辦公室地址-郵編)

(212) 594-2700
(註冊人電話號碼，包括區號)
______________________________________________________________________
根據ACT第12(B)條登記的證券：
註冊人商品代號每節課的標題註冊的每個交易所的名稱
SL Green Realty Corp.SLG普通股，面值0.01美元紐約證券交易所
SL Green Realty Corp.SLG.PRI6.500%系列I累計可贖回優先股，面值0.01美元紐約證券交易所

根據ACT第12(G)條登記的證券： 無
根據證券法第405條的規定，用複選標記標明註冊人是否為知名的經驗豐富的發行人。
SL Green Realty Corp.是 x No o                SL Green Operating Partnership，L.P.是o    不是 x
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13條或第15條(D)提交報告。
SL Green Realty Corp.是o    不是 x                SL Green Operating Partnership，L.P.是o    不是 x
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第13條或第15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。
SL Green Realty Corp.是 x No o                SL Green Operating Partnership，L.P.是 x No o
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。
SL Green Realty Corp.是 x No o                SL Green Operating Partnership，L.P.是 x No o
用複選標記表示，根據S-K條例第405項披露的違約者是否未包含在本文中，據註冊人所知，也不會包含在通過引用併入本表格10-K第III部分或本表格10-K的任何修正中的最終委託書或信息聲明中，且據註冊人所知，也不會包含在最終委託書或信息聲明中(通過引用併入本表格10-K的第III部分或本表格10-K的任何修正案)。
SL Green Realty Corp.o                    SL Green Operating Partnership，L.P.o
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。參見“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
SL Green Realty Corp.
大型加速文件服務器x加速文件管理器o
非加速文件管理器o
規模較小的報告公司☐新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。o
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。
☒
SL Green Operating Partnership，L.P.
大型加速文件服務器o加速文件管理器o
非加速文件服務器x
規模較小的報告公司☐新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。o
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。
☒
用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所定義)。
SL Green Realty Corp.是☐ No x                SL Green Operating Partnership，L.P.是☐ No x
SL Green Realty Corp.非關聯公司持有的普通股總市值(59,561,158股)為$4.9以2021年6月30日這類股票在紐約證券交易所的報價收盤價為基礎。
截至2022年2月17日，64,770,730SL Green Realty Corp.的普通股已發行，每股票面價值0.01美元。截至2022年2月17日，689,437SL Green Operating Partnership，L.P.的共同有限合夥權益單位由非關聯公司持有。這類單位沒有既定的交易市場。
以引用方式併入的文件
SL Green Realty Corp.將在註冊人會計年度結束後120天內提交的2022年年度股東大會委託書的部分內容通過引用併入本年度報告的Form 10-K第三部分。



解釋性註釋

本報告綜合了SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.截至2021年12月31日的年度報告。除另有説明或上下文另有規定外，凡提及“SL Green Realty Corp.”、“公司”或“SL Green”指SL Green Realty Corp.及其合併子公司，包括SL Green Operating Partnership，L.P.；提及“SL Green Operating Partnership，L.P.”、“Operating Partnership”或“SLGOP”指SL Green Operating Partnership，L.P.及其術語“我們”、“我們”和“我們”是指公司和公司擁有或控制的所有實體，包括經營合夥企業。
本公司是馬裏蘭州的一家公司，以自營和自營房地產投資信託基金(REIT)的形式運營，是運營合夥企業的唯一執行普通合夥人。作為經營合夥企業的普通合夥人，本公司在經營合夥企業的日常管理和控制方面擁有全面、獨家和完全的責任和酌處權。
截至2021年12月31日，本公司擁有經營合夥企業中未償還的普通和有限合夥企業權益的94.43%，並擁有經營合夥企業的9,200,000個系列I優先股。截至2021年12月31日，非控股投資者總共持有經營合夥企業5.57%的有限合夥權益。我們將這些權益稱為經營合夥企業中的非控股權益。
本公司和經營合夥企業作為一個實體進行管理和運營。經營合夥企業的財務業績併入本公司的財務報表。除在營運合夥企業的投資外，本公司並無重大資產。我們幾乎所有的資產都由運營合夥企業持有，我們的業務也是通過運營合夥企業進行的。因此，本公司和經營合夥企業的資產和負債基本相同。
經營合夥企業的非控股權益、本公司的股東權益以及經營合夥企業的合夥人資本是本公司的合併財務報表與經營合夥企業的合併財務報表的主要不同之處。非本公司所有的經營合夥企業中的普通有限合夥權益在本公司和經營合夥企業的合併財務報表中作為非控制權益在夾層股權中入賬。
我們相信，將公司的Form 10-K年度報告和運營夥伴關係合併到這份單一報告中會帶來以下好處：
•合併報告通過使投資者能夠以與管理層觀點相同的方式看待業務整體並運營業務，從而提高投資者對本公司和經營合夥企業的瞭解；
•合併報告消除了重複披露，並提供了更精簡和更具可讀性的陳述，因為本公司的大部分披露既適用於本公司，也適用於經營合夥企業；以及
•合併報告通過編制一個合併報告而不是兩個單獨的報告來提高時間和成本效益。
為了幫助投資者瞭解公司和經營合夥公司之間的重大區別，本報告為公司和經營合夥公司分別提供了以下單獨的部分：
•合併財務報表；以及
•合併財務報表附註如下：
◦附註11，公司合併財務報表中的非控制性權益；
◦附註12，公司股東權益；及
◦附註13，經營合夥企業的合夥人資本；

本報告還包括單獨的第二部分，項目5，註冊人普通股和相關股東事項的市場，以及發行人購買股權證券，以及項目9A。控制程序部分和單獨的附件31和32分別為本公司和經營合夥企業提供認證，以確定本公司首席執行官和首席財務官(作為本公司的主要高管和主要財務官，以及作為經營合夥企業普通合夥人的主要高管和首席財務官)已進行必要的認證，並且本公司和經營合夥企業遵守經修訂的1934年《證券交易法》第13a-15條和第15d-15條的規定。或


2021年12月2日，我們的董事會宣佈普通股息為每股0.3108美元(反映反向股票拆分的每股0.3203美元，如下所示)和特別股息每股2.4392美元(反映股票反向拆分的每股2.5138美元，如下所示)(合計為“總股息”)。總股息於2022年1月18日支付給在2021年12月15日(“記錄日期”)交易結束時登記在冊的股東。股東有機會選擇以全現金或全股票的形式獲得總股息，如果任何一種選擇獲得超額認購，則按比例分配。
為了減輕特別股息中發行的普通股的稀釋影響，董事會還批准了反向股票拆分，這一決定在2022年1月21日收盤後生效。2022年1月10日，一個董事會委員會計算出我們已發行普通股和已發行普通股的反向股票拆分比例為1.03060比1。在股息發放和反向股票拆分完成後，我們已發行普通股的數量相當於記錄日期的已發行股票總數(不包括記錄日期之後發生的任何發行或回購，以及本應發行但支付了替代現金的任何零碎股票)。然而，在相對的基礎上，一些個人股東可能持有更多的SLG普通股，而一些個人股東可能持有更少的我們普通股，這取決於他們個人選擇接受現金或股票，以及現金選擇權被超額認購的結果。
所有與股票相關的參考和衡量標準，包括流通股數量、股價、回購股票數量、每股收益、每股股息和基於股票的薪酬獎勵，都已進行了追溯調整，以反映本年度報告(Form 10-K)中提出的所有時期的反向股票拆分。



SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.
目錄

第一部分 
第1項。
業務
5
第1A項。
風險因素
14
項目1B.
未解決的員工意見
25
第二項。
屬性
26
第三項。
法律程序
32
第四項。
煤礦安全信息披露
32
第二部分 
第五項。
註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
33
項目7.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
35
第7A項。
關於市場風險的定量和定性披露
57
第八項。
財務報表和補充數據
59
第九項。
會計與財務信息披露的變更與分歧
130
第9A項。
管制和程序
131
第9B項。
其他信息
135
第三部分
第10項。
董事、高管與公司治理
136
第11項。
高管薪酬
136
第12項。
某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜
136
第13項。
某些關係和相關交易，以及董事獨立性
136
第14項。
首席會計費及服務
136
第四部分
第15項。
展品、財務報表和附表
137
簽名
142


目錄

第一部分

項目1.業務

一般信息
SL Green Realty Corp.是一家自我管理的房地產投資信託基金，簡稱REIT，從事商業和住宅房地產(主要是寫字樓物業)的收購、開發、重新定位、所有權、管理和運營，主要位於紐約市的曼哈頓。我們成立於1997年6月，目的是為了繼續發展S.L.Green Properties，Inc.(我們的前身)的商業房地產業務。S.L.Green Properties，Inc.成立於1980年，由斯蒂芬·L·格林(Stephen L.Green)創立，他是公司董事會成員兼榮譽董事長，一直從事擁有、管理、租賃和重新定位曼哈頓寫字樓物業的業務。
截至2021年12月31日，我們在紐約大都市區(主要是曼哈頓中城)擁有以下物業權益。我們位於曼哈頓以外的投資被稱為郊區物業：
整合未整合總計
位置財產類型物業數量近似平方英尺物業數量近似平方英尺物業數量近似平方英尺
加權平均入住率(1)
商業廣告：
曼哈頓辦公室12 8,180,345 10 12,004,183 22 20,184,528 92.1 %
零售2 17,888 9 301,996 11 319,884 91.2 %
發展/重建(1)8 2,538,284 3 3,275,508 11 5,813,792 不適用
手續費利息1 7,684 — — 1 7,684 不適用
23 10,744,201 22 15,581,687 45 26,325,888 92.0 %
郊區辦公室7 862,800 — — 7 862,800 78.9 %
總商業地產30 11,607,001 22 15,581,687 52 27,188,688 91.5 %
住宅：
曼哈頓住宅1 82,250 6 445,934 7 528,184 97.0 %
總投資組合31 11,689,251 28 16,027,621 59 27,716,872 91.6 %
(1)商業地產的加權平均入住率表示總佔用平方英尺除以購置時的總平方英尺。住宅物業的加權平均入住率是指總佔用單位除以總可用單位。在建物業不包括在加權平均入住率的計算中。
截至2021年12月31日，我們還管理着兩座由第三方擁有的寫字樓，總面積約為210萬平方英尺，並持有賬面價值11億美元的債務和優先股投資，不包括1010萬美元的債務和優先股投資以及除債務和優先股投資項以外的資產負債表行項目中的其他融資應收賬款。
我們的公司辦公室位於曼哈頓中城，郵編：紐約州範德比爾特大道一號，郵編：10017。截至2021年12月31日，我們僱傭了931名員工，其中334人在我們的公司辦公室工作。我們可以撥打(212)594-2700聯繫。我們維護着一個網站，網址是Www.slgreen.com。在我們以電子方式向美國證券交易委員會(SEC)或美國證券交易委員會提交材料後，您可以在合理可行的範圍內儘快免費獲取我們的年度報告(Form 10-K)、季度報告(Form 10-Q)、當前報告(Form 8-K)以及根據“交易法”第13(A)或15(D)節提交或提交的那些報告的修訂版。我們還在我們的網站上提供了我們的審計委員會章程、薪酬委員會章程、提名和公司治理委員會章程、商業行為準則和道德以及公司治理原則。我們不打算將我們網站上的信息作為這份Form 10-K年度報告的一部分。美國證券交易委員會維護一個網站(http://www.sec.gov))，其中包含以電子方式向美國證券交易委員會提交的報告、委託書和信息聲明以及其他有關發行人的信息。
除文意另有所指外，本年度報告中所有提及的“公司”、“SL Green”、“我們”、“我們”和“我們”均指SL Green Realty Corp.、馬裏蘭州的一家公司及其一個或多個子公司，包括運營合夥企業，或者，根據上下文可能需要，僅指SL Green Only或運營合夥企業，而“S.L.Green Properties”指的是位於紐約的S.L.Green Properties，Inc.，以及Stephen L.Green歷史上通過其經營商業房地產的關聯合夥企業和其他實體
5
目錄

公司結構
在1997年8月本公司的首次公開發行(IPO)中，經營合夥企業獲得了房地產權益的貢獻，以及S.L.Green Properties附屬管理、租賃和建築公司95%的經濟、無投票權權益。我們將這些由S.L.Green Management Corp擁有的管理、租賃和建築實體稱為“服務公司”。本公司為符合資格而成立，並已根據經修訂的1986年國税法或該守則選擇有資格成為房地產投資信託基金。
我們幾乎所有的資產都由運營合夥企業持有，我們的所有業務都是通過運營合夥企業進行的。我們是經營合夥企業的唯一執行普通合夥人，截至2021年12月31日，我們擁有其94.59%的經濟權益。與我們全資擁有的物業相關的所有管理和租賃業務都是通過SL Green Management LLC或Management LLC進行的。經營合夥企業擁有Management LLC 100%的股份。
為了保持本公司作為房地產投資信託基金的資格，同時實現與第三方的管理、租賃和建設合同以及合資物業的收入，所有這些服務業務都通過S.L.Green Management Corp或Service Corporation進行，該公司是一個合併的可變權益實體。通過我們的運營夥伴關係，我們從服務公司的運營中獲得了幾乎所有的現金流。服務公司所有有表決權的普通股都由斯蒂芬·L·格林(Stephen L.Green)擁有和控制。格林是該公司董事會的成員和名譽主席。
業務和增長戰略
SL Green是曼哈頓最大的寫字樓房地產所有者，主要專注於曼哈頓商業物業(主要是寫字樓物業)的收購、開發、重新定位、所有權、管理和運營。
我們的主要業務目標是通過普通股股東的淨收入和運營資金(FFO)以及資產增值，最大限度地提高股東的總回報。擁有、運營、投資、開發、再開發和貸款曼哈頓房地產超過40年的商業房地產專業知識使我們能夠投資於一系列頂級寫字樓物業、精選的零售和多户住宅資產，以及高質量的債務和優先股投資。
我們由一支強大的、經驗豐富的管理團隊領導，他們在房地產的各個方面都提供了技能基礎。正是有了這個團隊，我們才在我們的目標子市場取得了市場領先地位。
我們尋求通過執行包括以下內容的戰略來提升我們公司的價值：
•租賃和物業管理，利用我們對我們經營的市場的廣泛存在和知識；
•收購物業，並利用我們當地的市場技能重新定位這些資產，以創造增量現金流和增值；
•物色適合發展/重建的物業，以便透過發展/重建或重新配置，使這些物業的價值最大化，以配合目前的工作場所、零售及住宅趨勢；
•投資於債務和優先股頭寸，這些頭寸產生持續強勁的風險調整後回報，增加我們市場洞察力的廣度，培養關鍵的市場關係，並尋找潛在的未來投資機會；
•通過銷售或合資企業進行處置，以獲取通過管理層的價值提升活動產生的內含股權；以及
•保持審慎槓桿化、流動性強的資產負債表，並持續獲得多元化的資產水平和公司資金來源。
租賃和物業管理
我們尋求利用管理層對曼哈頓和紐約大都市區的廣泛瞭解，並通過積極主動的租賃和管理計劃滿足租户的需求，這些計劃包括：(I)利用自公司成立以來管理和租賃數千萬平方英尺寫字樓、零售和住宅空間所產生的深入市場經驗；(Ii)謹慎的租户管理，從而實現高租户保留率、較長的平均租約期限和可管理的租約到期日；(Iii)利用廣泛的第三方經紀人網絡來補充我們的內部(Iv)採用全面的大廈管理分析和規劃；及。(V)承諾透過了解和欣賞租户的業務和經營環境，以具競爭力的租金提供高質素的租户服務，從而令租户滿意。
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物業收購
我們收購房產是為了實現長期增值和收益增長。這一戰略帶來了資本收益，增加了我們的投資資本基礎。在實施這一戰略的過程中，我們不斷評估潛在的收購機會。這些機會可能來自新物業，以及收購我們已持有合資權益的物業，或不時來自我們的債務和優先股投資。
通過對我們市場的深入瞭解，我們開發了通過捕捉場外機會，獲得高風險調整回報的交易的能力。在不斷上升的市場中，我們主要尋求獲得戰略性空缺，以提供機會利用我們卓越的租賃和重新定位能力來增加現金流和物業價值。在穩定或下跌的市場中，我們主要針對以信貸租賃為特色的資產，並充分提高就地租金，以提供短期現金流穩定和隨着時間的推移上漲的機會。
我們相信，與我們的競爭對手相比，我們在直接和通過我們的合資項目(包括以高質量機構投資者為主的合資項目)收購核心和非核心資產方面具有許多優勢。這些優勢包括：(I)高級管理層領導一家主要專注於曼哈頓市場的全方位服務、全面整合的房地產公司的長期經驗；(Ii)通過所有權利益交換(包括我們運營夥伴關係中的單位)向賣家提供節税結構的能力；以及(Iii)即使交易涉及複雜的結構，也能夠快速承銷和完成交易的能力。
財產處置
我們不斷評估我們的投資組合，以確定哪些資產最有可能滿足我們的長期收益和現金流增長目標，併為增加投資組合價值做出貢獻。不再符合我們目標的物業被評估為出售或合資，以釋放通過管理層的價值提升計劃創造的股本，或利用有吸引力的市場估值。
我們尋求將這些出售所得的資本收益有效地配置到其他物業收購、開發或重新開發項目或債務和優先股投資中，我們預計這些投資將提供更多的未來資本收益和收益增長機會。管理層還可以選擇利用這些出售的資本收益回購我們普通股的股票，償還公司或其子公司的現有債務，或增加現金流動資金。
物業重新定位
我們對我們經營的市場的廣泛瞭解，以及我們有效規劃和執行資本項目的能力，提供了通過重新定位表現不佳的物業來提高回報的專業知識。我們擁有或尋求收購的許多物業都具有獨特的建築設計元素或其他便利設施和特點，在完全開發後可以吸引租户。我們對這些物業的戰略投資，加上我們的主動管理和主動租賃，提供了創造性地滿足市場需求和產生良好回報的機會。
發展/重建
我們與租户和其他市場參與者的持續互動使我們與工作場所佈局、門店設計和智能生活方面的創新保持同步。我們利用這些信息來識別為開發或重新開發做好準備的物業，以滿足這些需求並釋放價值。我們在管理紐約市及其周邊地區複雜的建築項目方面積累的專業知識和關係使我們能夠經濟高效地為我們的運營組合增加最高質量和可取性的新的和翻新的資產。
債務和優先股投資
我們在我們經營的市場(主要是紐約市)投資於擔保良好的債務和優先股投資，這些投資產生了誘人的收益。見合併財務報表附註5，“債務和優先股投資”。對我們市場的瞭解以及我們的租賃和資產管理專業知識提供了承保能力，使我們能夠對風險和回報進行高度教育的評估。該投資計劃具有精心管理的總規模，其好處包括：
•我們的典型投資在保守的風險敞口水平下提供了較高的當前回報，在某些情況下，還具有未來資本利得的潛力。我們的專業知識和運營能力提供了降低風險的洞察力和運營技能。
•在某些情況下，當借款人尋求有效的場外交易時，這些投資可能會成為我們房地產收購的潛在來源。所有權知道我們通過現有的投資熟悉資產，我們可以比其他人更高效、更快地完成交易。業主也可能有機會考慮涉及其他物業的場外交易，因為我們以前曾向他們提供債務或優先股融資。
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•這些投資集中在曼哈頓，這有助於我們獲得市場洞察力，瞭解即將到來的投資機會，並培養可能提供未來投資機會的關鍵關係。
資本資源
我們的目標是保持有效的公司和物業資本的多種來源。這一目標得到以下支持：
•物業運營，通常在市場週期中提供穩定的現金流，平均租期較長，高信用質量的租户，以及出色的租賃、運營和資產管理技能；
•將我們的活動集中在曼哈頓市場，在相對於其他市場的市場週期中，該市場對房地產投資者和貸款人具有持續的吸引力；
•保持強大的企業流動資金，並謹慎管理未來的債務期限；以及
•通過平衡的融資和投資活動保持進入公司資本市場的機會，從而產生強勁的資產負債表和現金流指標。
曼哈頓寫字樓市場概述
曼哈頓是美國最大的寫字樓市場，可出租的平方英尺比緊隨其後的四個最大的中央商務區寫字樓市場總和還要多。根據高緯物業研究服務公司(Cushman And Wakefield Research Services)的數據，截至2021年12月31日，曼哈頓的寫字樓庫存總量約為4.083億平方英尺，其中市中心約為2.506億平方英尺。我們投資組合中的房產主要集中在曼哈頓一些最著名的中城位置。
雖然近期曼哈頓寫字樓庫存中新增的供應量相對於整體市場的規模預計是象徵性的，但我們認為，考慮到曼哈頓大部分寫字樓庫存的年份較老，以及租户越來越希望佔據新的、高質量、高效的寫字樓空間，為員工提供方便的通勤，我們認為，在各種交通選擇附近的地點新增供應對曼哈頓寫字樓市場是一個利好消息。
曼哈頓的租賃活動在2021年明顯改善。高緯物業研究服務公司(Cushman And Wakefield Research Services)的數據顯示，截至2021年12月31日和2020年12月31日，曼哈頓簽署的租約總量分別為1860萬平方英尺和1280萬平方英尺。曼哈頓多樣化的租户基礎體現在以下表格中，這些表格顯示了每個行業的租賃量佔總租賃量的百分比：
曼哈頓租賃量的百分比(1)
行業
2021
2020
技術、廣告、媒體和信息(“Tami”)33.4 %32.9 %
金融服務29.9 %29.9 %
零售/批發7.1 %5.1 %
法律服務6.9 %11.4 %
專業服務6.0 %6.6 %
醫療服務5.7 %3.1 %
房地產4.2 %8.5 %
公營部門4.2 %1.5 %
其他2.7 %1.0 %
(1)資料來源：高緯物業研究服務公司(Cushman And Wakefield Research Services)
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曼哈頓市場的一般租賃條款
在曼哈頓簽訂的空間租約通常包含可能不包含在其他美國寫字樓市場的租約中的條款。在曼哈頓簽訂的空間租約的初始期限一般為7至15年。租户租賃的面積超過10000平方英尺(約合3萬平方米)，初始租期為10年或更長時間，通常會協商一個選項，將租期延長一到兩個續約期，通常每個續約期為五年。在最初的租期內，基本租金通常會在租賃期內提供商定的定期漲幅。續訂條款的基本租金通常基於適用續訂期限開始之日物業當時的公平市值租金(如果業主和租户無法就公平市值達成一致，一般由具有約束力的仲裁決定)，儘管續約期限的基本租金可能被設定為當時公平市值租金的95%。在極少數情況下，租約可能包含終止選擇權，租户可以在租約到期日之前終止租賃義務，只需支付罰款，並償還房東交易費用的未攤銷部分(例如，經紀佣金、免費租賃期、租户改善津貼等)。
除了基本租金外，租户一般還將根據租户對大樓的入住率，按比例支付基年(通常是租賃期開始的年份)期間大樓的房地產税和運營費用增加的按比例份額。在一些較小的租約(一般不到10,000平方英尺)中，基本租金將在租賃期內按固定百分比按複利計算每年增加，而不是根據建築運營費用的增加支付額外租金(儘管租户仍將按比例支付基準年度房地產税增加的份額)。
租户通常在租賃期開始後獲得免費租賃期，在某些情況下，這可能與租户的建設期重合。
業主通常以分表方式供應電力，費用由業主自費加固定百分比，或包括租金在內(即在電費基本租金上加一筆固定費用，該數額可能會因租户增加電費或增加用電量而有所增加)，而租金則由業主自費加至固定百分比或包括租金在內(即在電費基本租金的基礎上加一筆固定費用，或因租户增加用電量而加收一筆固定費用)。除電力以外的基礎建築服務，如供暖、空調、營業時間的貨運電梯服務和基礎建築清潔通常不收取額外費用，但包括在建築的運營費用中。租户通常只會為超出基本建築服務的服務或在正常營業時間以外提供的服務支付額外費用。
在一份典型的租約中，如果新租户租用的面積超過1萬平方英尺，房東會將現有的改善措施拆除，然後交付給他們。在這種情況下，房東通常會提供租户改善津貼，這是房東提供給租户的一筆固定金額，用於償還租户最初建造房屋的全部或部分費用。這筆款項通常在工程進展時支付，由承租人提交建築成本發票和留置權豁免。然而，在某些租約中(通常是相對較小的空間)，房東將為租户建造房產，房東支付的費用不超過商定的金額，租户支付的金額超過商定的金額。此外，房東可以將“預建”的空間租給租户(即房東在簽訂租約之前建造的，準備好與租户一起入住的空間，租户可以選擇油漆和地毯的顏色)。
入住率
下表列出了截至2021年12月31日我們的寫字樓物業的加權平均入住率，這是根據我們擁有的物業的租賃面積計算的：
 截至12月31日的租賃入住率，
屬性20212020
同店寫字樓物業-曼哈頓(1)
93.0%94.4%
曼哈頓寫字樓物業92.1%92.4%
郊區寫字樓物業78.9%83.3%
鬆散的合營寫字樓物業95.1%95.4%
投資組合(2)
91.6%91.2%
(1)位於曼哈頓的所有寫字樓物業，截至2020年1月1日由我們所有，截至2021年12月31日仍由我們以相同方式擁有。已佔用百分比包括已簽署但尚未開始的租約。
(2)不包括正在開發的物業。
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市值租金軌跡
我們正在不斷評估我們未來租賃到期的時間表，以降低入住率風險，同時最大限度地提高淨有效租金。我們根據估計的當前和未來市場狀況以及要價，主動管理未來的租賃到期。下表列出了我們未來的租賃到期，不包括三重淨租賃，以及管理層對市場要價租金的估計。收取租金通常比要價低，而且不同的建築可能會有所不同。我們不能保證我們對市值租金的估計是準確的，也不能保證目前的市值租金在未來不會受到侵蝕或表現優異。
年度租約到期-曼哈頓經營物業
合併屬性合資物業
租約期滿年份即將到期的租約數量(1)可出租廣場租約即將到期的鏡頭佔總數的百分比
SQ。英國“金融時報”		租約到期年化現金租金每平方英尺到期租約的年化現金租金
$/psf (2)		當前加權平均要價租金
$/psf (3)		即將到期的租約數量(2)可出租廣場租約即將到期的鏡頭佔總數的百分比
SQ。英國“金融時報”		租約到期年化現金租金每平方英尺到期租約的年化現金租金
$/psf (2)		當前加權平均要價租金$/psf(3)
2021 (4)11 37,323 0.50 %$2,203,668$59.04 $59.69 5 17,866 0.20 %$1,685,838 $94.36 $69.99 
2022年第一季度8 55,565 0.70 %$5,242,130$94.34 $81.11 11 273,505 2.40 %$29,692,787 $108.56 $118.69 
2022年第二季度21 58,667 0.80 %3,900,557 66.49 61.22 3 11,020 0.10 %799,996 72.59 81.11 
2022年第三季度24 146,358 1.90 %10,144,157 69.31 63.55 6 25,157 0.20 %3,067,397 121.93 83.76 
2022年第四季度31 312,057 4.10 %27,350,614 87.65 72.61 7 577,355 4.90 %41,439,964 71.78 71.45 
總計2022年84 572,647 7.50 %$46,637,458$81.44 $69.95 27 887,037 7.60 %$75,000,144 $84.55 $86.49 
202358 706,527 9.30 %$44,630,604$63.17$62.1821 551,470 4.70 %$48,704,374 $88.32 $73.23 
202445 363,609 4.80 %24,467,896 67.29 66.27 28 984,857 8.40 %108,249,185 109.91 80.92 
202546 477,172 6.30 %41,720,517 87.43 69.68 22 384,729 3.30 %35,845,607 93.17 82.90 
202641 759,359 10.00 %51,482,472 67.80 61.20 28 541,289 4.60 %56,722,611 104.79 94.04 
202735 550,794 7.20 %43,892,061 79.69 67.85 17 347,082 3.00 %30,892,304 89.01 80.61 
202822 531,638 7.00 %38,116,759 71.70 66.57 20 215,861 1.80 %22,042,659 102.12 88.69 
202917 381,630 5.00 %25,053,709 65.65 61.23 11 654,827 5.60 %42,770,221 65.32 74.04 
203018 799,082 10.50 %53,567,173 67.04 66.03 13 387,802 3.30 %37,649,717 97.08 86.46 
此後60 2,430,737 31.90 %135,699,241 55.83 58.49 46 6,752,975 57.50 %455,808,440 67.50 75.55 
437 7,610,518 100.00 %$507,471,558$66.68 $63.22 238 11,725,795 100.00 %$915,371,100 $78.06 $78.47 
注：數據不包括SL Green公司辦公室目前佔用的面積
(1)租户可能有多個租約。
(2)表示按到期年份分配的原地年化租金。
(3)管理層對截至2021年12月31日當前佔用空間的當前平均要價租金的估計。收取租金通常比要價低，而且不同的房產可能會有所不同。
(4)包括2021年12月31日之前到期的逐月保留租户。

行業細分
該公司是一家房地產投資信託基金，從事商業和住宅房地產的收購、開發、重新定位、所有權、管理和運營，主要是位於紐約大都市區(主要是曼哈頓)的寫字樓物業，並有兩個可報告的部門：房地產和債務以及優先股投資。我們的行業部門在隨附的合併財務報表的附註21“部門信息”中進行了討論。
截至2021年12月31日，我們的房地產投資組合主要位於一個地理市場，即紐約市的曼哈頓區。該公司房地產收入的主要來源是租户租金、樓價上漲和報銷收入。房地產運營費用主要包括清潔、安全、維護、公用事業成本、房地產税，在某些物業還包括地租費用。截至2021年12月31日，我們寫字樓投資組合中的一個租户ViacomCBS Inc.貢獻了我們年化現金租金的6.3%。沒有其他租户在我們的年化現金租金中貢獻了超過5.0%的份額。在我們2021年的綜合總收入中，沒有任何房地產的貢獻超過10.0%。
截至2021年12月31日，我們持有賬面價值11億美元的債務和優先股投資，不包括1010萬美元的債務和優先股投資以及除債務和優先股投資項以外的資產負債表行項目中包括的其他融資應收賬款。截至2021年12月31日，我們債務和優先股投資的基礎資產位於紐約市。債務和優先股收入的主要來源是利息和手續費收入。
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人力資本
我們的員工是我們最重要的資產。在應對新冠肺炎疫情的挑戰時，我們實施了新員工計劃和物理辦公空間改進，以保持員工的健康、安全和專注。通過員工的承諾，我們為所有租户保持全面運營，包括我們大樓裏的基本業務，我們是紐約市首批於2020年6月將100%員工送回辦公室的僱主之一。
我們致力於創造一個多元化的工作場所，讓員工感到被重視和接受，不分種族、膚色、宗教、國籍、性別、性取向、年齡、殘疾或退伍軍人身份。我們有一個雙軌績效管理計劃，包括對所有員工的持續目標設定和年度績效評估。溝通、團隊合作和協作是我們公司文化的基礎。我們通過提供參加培訓和繼續教育項目的機會來促進員工的職業發展。我們還提供領先的福利套餐，包括廣泛的醫療保險、心理健康和健康服務、父親福利和財政資源。
我們的薪酬計劃旨在通過提供具有競爭力的薪酬(包括固定和可變薪酬，包括基本工資和現金獎金)來激勵員工。我們的許多員工還會獲得股權獎勵，這些獎勵是在連續服務的基礎上在多年期間內獲得的。我們相信，這些股權獎勵對我們的員工來説是一個額外的留住工具。通過培養以培訓、多樣化、教育和志願服務為重點的工作文化，我們能夠留住長期員工，50%的現有員工的任期為5年或更長時間，管理團隊的平均任期為19.3年。
截至2021年12月31日，我們僱傭了931名員工，其中334人在我們的公司辦公室工作。目前有五個集體談判協議，涵蓋工會勞動力，基本上服務於我們所有的物業。
氣候變化
我們對氣候相關問題的評估包括實際風險、過渡風險和相關機遇。我們相信，我們對環境、社會和治理(“ESG”)問題的持續關注導致了影響戰略決策的有效風險管理實踐。
該公司對整個組織內與氣候有關的風險管理採取積極主動的方法。ESG考慮因素嵌入到我們的治理結構和管理責任中，推動我們的氣候相關風險評估流程，並使所有相關業務部門能夠在短期(0-1年)、中期(1-15年)和長期(15-40年)的時間範圍內實施全面的風險緩解應對措施。
我們植根於紐約市，是世界上最雄心勃勃的氣候立法環境之一的中心。通過2019年簽署成為法律的氣候領導和社區保護法案，紐約州要求到2050年在全州範圍內採用淨零碳經濟，到2040年建立零碳電網。紐約市於2019年根據氣候動員法案頒佈了第97號地方法(LL97)，從2024年開始為大型建築設定碳排放上限，這是到2030年減少温室氣體排放40%，到2050年減少80%的更廣泛承諾的一部分。
該公司通過廣泛採用的框架(包括全球報告倡議(GRI)、全球房地產基準(GRESB)、可持續會計準則委員會(SASB)和CDP(前身為碳披露項目))的年度公開報告，展示了對氣候問題透明度的承諾。2021年，該公司發佈了第一份氣候相關財務披露特別工作組(TCFD)報告，該報告根據TCFD的11項建議構建，涵蓋其氣候治理、戰略、管理和指標。這份報告和公司的ESG報告一起，可以在我們網站“可持續性”部分的“報告和資源”一欄中找到。
2021年以來的亮點
2021年以來取得的重大成就包括：
公司
•根據我們35億美元的股票回購計劃，以每股75.73美元的平均價格回購了450萬股我們的普通股，並贖回了60萬美元的運營夥伴關係單位。從計劃開始到2021年12月31日，我們根據該計劃總共回購了3410萬股我們的普通股，並根據該計劃贖回了170萬美元的運營夥伴關係，平均價格為每股88.96美元。
•宣佈派發每股2.4392美元的特別股息，全部由普通股組成，並授權進行反向股票拆分，以減輕1比1.03060的特別股息的稀釋影響。這些交易於2022年1月完成。本報告中所有與股票相關的參考和衡量標準，包括流通股數量、股價、回購股票數量、每股收益、每股股息和
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以股份為基礎的薪酬獎勵，已追溯調整，以反映本年度報告所載所有期間的反向股票拆分。
租賃
•簽署了159份曼哈頓寫字樓租約，佔地約190萬平方英尺。2021年，曼哈頓寫字樓租約按市值計價的價格比之前同樣空間的租金全面上漲時低了2.5%。
•在與Flexpoint Ford、Tennor Holding B.V.、UiPath、MSD Partners、Mamoura Holdings(US)LLC、Kyndrel和Nearwater Management LLC簽署新租約後，截至2021年12月，範德比爾特大道一號的租賃率超過95%；還與道明證券(TD Securities)、凱雷投資管理公司(Carlyle Investment Management，Inc.)、InTandem Capital Partners LLC和Sagewind Capital LLC以及Stone Point Capital LLC簽署了新的租約。
•與彭博資訊(Bloomberg LP)簽署了第三大道919號191,207平方英尺的租約擴展協議。
•與Mintz，Levin，Cohn，Ferris，Glovsky和Popeo，PC簽署了一份位於第三大道919號的101,394平方英尺的新租約。
•與切爾西·皮爾斯健身公司(Chelsea Piers Fitness)簽訂了一份位於麥迪遜大道一號55,780平方英尺的新租約。
•與富國銀行(Wells Fargo Bank N.A.)簽訂了一份位於公園大道100號的103,803平方英尺的續租合同。
收購
•以1.21億美元的總收購價收購了百老匯1591-1597號下的費用。第三方聲稱擁有該費用的所有權，該公司正在對此提出異議。
•以7220萬美元的總資產估值擁有麥迪遜大道690號。這處房產以前是債務和優先股權投資的抵押品，是在資產喪失抵押品贖回權時通過成功競標手續費利息而獲得的。
•在收購第五大道461號的手續費權益時完成，根據該物業先前土地租約的購買選擇權，總購買價為2,800萬美元，該土地租約作為收購的一部分而終止。
性情
•東42街110號的辦公和車庫共管公寓以1.171億美元(約合人民幣1.171億元)的銷售總價成交。
•簽訂了一項協議，以9500萬美元的總銷售價格出售第十一大道707號。這筆交易預計將在2022年第一季度完成。
•與我們的合作伙伴達成協議，以4250萬美元的總售價出售阿姆斯特丹大道1080號。與此同時，該公司同意出售其在巨石陣投資組合中的剩餘權益，總代價約為100萬美元。這些交易預計將在2022年第一季度完成。
•完成出售麥迪遜大道一號25%的權益，承諾該項目的總股本不低於2.593億美元。
•第五大道590號的交易以1.03億美元的總價成交。
•東57街400號的交易結束，總售價為1.335億美元。
•在出售東42街220號49%的權益後完成交易，總估值為7.901億美元。
•第六大道635-641號的交易以3.25億美元的總價成交。
•我們在西42街605號(也被稱為“天空”)的權益出售完畢，總估值為8.581億美元。
•位於西46街55號，也被稱為“46號大廈”的商業共管公寓單元的銷售結束，銷售總價為2.75億美元。
金融
•與我們的合資夥伴一起，完成了範德比爾特大道一號30億美元的10年期固定利率再融資。新的融資規定票面利率為2.855%，相當於包括對衝成本在內的2.947%的利率，取代了之前17.5億美元的建設貸款，後者在償還時的未償還餘額約為15.4億美元。
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目錄

•對公司的無擔保公司信貸安排進行再融資、延長和減少至25億美元。這項降低了總體借款成本的新安排包括12.5億美元的循環信貸額度和10.5億美元的5年期定期貸款，這兩筆貸款都將於2027年5月到期，以及一筆2億美元的7年期定期貸款，這筆貸款沒有修改，將於2024年11月到期。
債務和優先股投資
•發起和保留或收購了2億美元的債務和優先股投資，包括未來融資義務項下的預付款、貼現和費用攤銷以及扣除溢價攤銷後的實物利息，並記錄了2億美元的銷售、償還和參與收益。
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目錄

第1A項。危險因素
新冠肺炎疫情以及旨在減少其傳播的健康和安全措施可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。
新冠肺炎疫情已經並將繼續造成嚴重破壞，對全球經濟和日常生活產生廣泛影響。我們預計，我們的業務、運營結果、流動性、現金流、前景以及我們實現前瞻性目標和預期的能力可能至少在新冠肺炎疫情持續期間乃至更長時間內受到實質性和不利影響。這也可能導致我們證券的交易價格大幅波動。新冠肺炎大流行的影響程度將取決於未來的事態發展，包括大流行的持續時間、嚴重程度和蔓延(包括未來的變種)、為遏制其傳播而採取的健康和安全行動，以及恢復正常經濟和運營條件的速度和程度。此外，新冠肺炎疫情可能會增加本年度報告(Form 10-K)和我們提交給美國證券交易委員會的其他文件中描述的許多其他風險的規模，並可能對我們的運營產生其他我們目前無法預測的不利影響。
它的規模和大小不利影響可能取決於其他因素：
•租户的經濟狀況，以及他們是否有能力或願意按時繳交全數租金；
•對租金以及寫字樓和零售空間需求的影響；
•在放寬與流行病有關的限制後，在家工作政策繼續的程度；
•新法規或規範對物理空間需求和預期的影響；
•我們債務和優先股權投資的借款人和發起人的財務狀況，以及他們支付利息和本金的能力或意願；
•法律法規變更的影響；
•債務和股票市場的運作能力和提供流動性的能力；以及
•緩解與開發、重新開發和租户改善所需的建築材料或建築服務相關的延誤或成本增加的能力。
紐約大都會地區，特別是曼哈頓中城寫字樓需求的下降，可能會對我們房地產投資組合的價值和我們的經營業績產生不利影響，從而影響我們償還當前債務以及向證券持有人支付股息和分配的能力。
我們持有的大部分物業都是位於曼哈頓中城的商業寫字樓物業。我們持有的地產還包括一些零售地產。由於我們的持股集中，我們的業務取決於紐約大都會地區的總體經濟狀況，特別是曼哈頓中城的寫字樓市場。紐約大都會地區經濟未來的疲軟和不確定性可能會大幅降低我們房地產投資組合的價值和租金收入，從而對我們的現金流和我們償還債務以及向證券持有人支付股息和分配的能力產生不利影響。
當租約到期時，我們可能無法續簽租約或重新出租空間。
如果租户在租約到期時決定不再續約，我們可能無法再出租該空間。即使租户續約或我們可以重新出租，續約或新租約的條款，包括物業改善的成本和租賃佣金等因素，也可能不如到期租約的條款優惠。截至2021年12月31日，我們合併物業約38.0%的可出租平方英尺和我們非合併合資物業約29.3%的可租賃平方英尺將於2026年12月31日到期。截至2021年12月31日，這些租約的年化租金上漲總額分別為2.427億美元和4.289億美元。此外，租户使用空間的改變可能會導致我們在翻新或重新設計有關物業的內部配置以更新或重新出租空間時產生鉅額費用。如果我們不能及時續簽租約或以類似的費率重新出租空間，或者如果我們在續簽或重新出租空間時產生大量成本，我們的現金流以及償還債務和向證券持有人支付股息和分派的能力可能會受到不利影響。
我們面臨着爭奪租户的激烈競爭。
房地產租賃競爭激烈。主要的競爭因素包括租金、地點、租期、租約優惠、所提供的服務，以及擬出租物業的性質和狀況。在我們物業所在的地區，我們與所有擁有類似空間的業主、開發商和運營商直接競爭。
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我們的商業辦公物業集中在紐約大都會地區高度發達的地區。曼哈頓是美國最大的寫字樓市場。紐約大都會地區競爭激烈的寫字樓物業的數量可能比我們的物業更新或更好，這可能會對我們在物業中租賃辦公空間的能力以及我們能夠收取的有效租金產生實質性的不利影響。
如果我們不擁有土地的手續費權益，長期租約或經營性分租權益到期可能會對我們的經營業績產生不利影響。
吾等於若干物業的權益全部或部分由該土地的長期租賃權益或經營分租權益及改善工程組成，而非該土地的收費權益的擁有權。截至2021年12月31日，這些長期租約的到期日為2043年至2119年，包括我們在這些物業的單邊延期權利的效力。根據租賃安排，我們作為長期租賃或經營性分租的承租人，履行傳統上由業主對我們的分租人履行的職能。我們不單要向分租人收取租金，還要負責物業的保養和支付有關的費用。截至2021年12月31日，通過長期租賃或經營性轉租權益持有的物業的年化現金租金(包括我們在合資企業年化現金租金中的份額)總計2.819億美元，佔我們投資組合年化現金租金總額的22.8%。除非吾等購買相關土地的費用權益或在租約到期前延長該等租約的期限，否則於租約期滿後，吾等將不再經營該等物業，這可能會對吾等的財務狀況及經營業績造成不利影響。根據租賃或經營性分租權益支付的租金在合同安排的範圍內按一定的間隔進行調整。租金調整可能會導致租金上升，從而對我們的財政狀況和經營業績造成不利影響。
我們收入的很大一部分依賴於五家大型物業。
截至2021年12月31日，我們的五處房產-範德比爾特大道1號、麥迪遜大道11號、列剋星敦大道420號、百老匯1515號和美洲1185大道-佔我們投資組合年化現金租金的39.0%，其中包括我們在合資企業年化現金租金中的份額。
如果這些財產中的任何一項遭到實質性損壞或破壞，我們可用於償還債務和分配給股東的收入和現金將受到實質性的不利影響。此外，如果這些物業的租户因不利財務狀況或其他原因未能及時支付租金、拖欠租約或申請破產或資不抵債，我們可用於償還債務和分配給股東的收入和現金將受到重大不利影響。
我們的經營結果依賴於主要租户，這些或其他租户的破產或破產可能會對我們的經營結果產生不利影響。
自2021年12月31日起生效的合併物業和非合併合資物業的租約，截至該日，我們的五個最大租户(基於年化現金租金)佔我們投資組合年化現金租金的16.5%，其中維亞康姆CBS，Inc.(維亞康姆CBS，Inc.)佔我們投資組合年化現金租金的6.3%。如果我們的任何主要租户破產、宣佈破產或以其他方式拒絕及時或根本不支付租金，我們的業務和經營業績將受到不利影響。此外，如果我們的租户集中的行業的經營狀況惡化，或者經濟波動對我們的租户造成不成比例的影響，我們可能會遇到這些行業的租户逾期賬款增加、違約、入住率下降和有效租金減少的情況，這反過來可能會對我們的業務和經營業績產生不利影響。
我們的開發項目正在進行建設。
公司的開發項目會受到內部和外部因素的影響，這些因素可能會影響施工進度。不可預見的事情可能會延誤完工，導致成本增加，或以其他方式對我們的運營結果產生實質性影響。此外，這些項目的竣工時間延長，可能會導致它們受到房地產市場變化和趨勢的影響，這可能與我們目前對物業的業務計劃不一致。
我們面臨着影響零售環境的風險。
雖然我們的投資組合中只有3.9%的年化現金租金來自零售物業，主要來自曼哈頓，但我們面臨着影響零售環境的總體風險，包括消費者支出和偏好水平、消費者信心、電子零售競爭、曼哈頓的旅遊水平，以及旨在減緩新冠肺炎傳播的政府措施。這些因素可能會對零售租户的財政狀況和零售商租用零售物業的意願產生不利影響，進而對我們的業務和經營業績產生不利影響。
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我們面臨着經濟和地緣政治條件，特別是商業寫字樓市場的不利變化的風險。
我們的業務可能會受到金融和信貸市場的波動以及美國經濟或整個房地產行業所經歷的其他市場、經濟或政治挑戰的影響，包括法律和政策的變化以及與任何此類變化相關的不確定性。未來一段時期的經濟疲軟或波動可能導致獲得信貸的機會減少和/或信貸利差擴大。經濟或政治不確定性，包括對增長和整體市場穩定以及利率變化的擔憂，可能會導致貸款人和機構投資者減少，在某些情況下，停止向借款人提供資金，這可能會對我們的流動性和財務狀況以及我們租户的流動性和財務狀況產生不利影響。具體地説，我們的業務可能會受到以下情況的影響：
•大量就業崗位流失或創造就業機會的速度下降，這可能會減少對辦公空間的需求，導致市場租賃率和物業價值受到負面影響；
•我們以我們認為可以接受的條款和條件借款的能力，這可能會降低我們尋求收購和發展機會以及為現有債務進行再融資的能力，降低我們現有業務和收購和開發活動的回報，並增加我們未來的利息支出；以及
•這可能會限制我們以有吸引力的價格處置資產或獲得以我們的物業為抵押的債務融資的能力，並可能減少無擔保貸款的可獲得性。
將辦公空間出租給規模較小、以增長為導向的企業可能會對我們的現金流和運營結果產生不利影響。
我們物業中的一些租户是規模較小、以增長為導向的企業，可能沒有大型企業租户的財務實力。小公司通常比大公司經歷更高的失敗率。成長型公司在發展過程中也可能會尋找其他辦公空間。將寫字樓出租給這些公司會增加租户違約、營業額和破產的風險，這可能會對我們的現金流和運營業績產生不利影響。
如果我們的收入下降，我們可能會遭受不利的後果，因為我們的運營成本與我們的收入不成比例地下降。
我們收入的很大一部分來自出租房產。不過，我們的經營成本並不會因租金收入的變動而按比例變動。如果收入降幅超過支出，我們可能會被迫借錢來彌補成本，我們可能會蒙受損失，或者我們可能沒有現金來償還債務，並向證券持有人支付股息和分配。
收購競爭可能會減少我們可獲得的收購機會，並增加這些收購的成本。
當我們得到有吸引力的機會時，我們可能會獲得房產。我們可能會面臨其他投資者對收購機會的競爭，特別是那些願意增加槓桿的投資者，這種競爭可能會給我們帶來以下風險，從而對我們產生不利影響：
•由於來自其他資本充裕的房地產投資者(包括上市和私人持有的房地產投資信託基金、私人房地產基金、國內外金融機構、人壽保險公司、主權財富基金、養老金信託基金、合夥企業和個人投資者)的競爭而無法獲得理想的物業；以及
•提高這類收購房產的購買價格。
如果我們不能成功收購更多房產，我們發展業務的能力可能會受到不利影響。
我們面臨着與房地產收購相關的風險。
如果我們無法滿足要求的成交條件，或無法以優惠條款或根本不能為物業的收購和開發提供資金，我們的收購活動可能不會成功。此外，與我們已經擁有一段時間的物業相比，我們對收購物業未來表現的可見性較差，因此，最近收購的物業可能沒有我們現有的投資組合那麼有利可圖。
此外，我們可以收購既有已知債務又有未知債務的房產，而且沒有任何追索權，或者對賣家的追索權有限。因此，如果我們因擁有這些物業而對我們提出負債，我們可能需要支付大量款項來清償債務，這可能會對我們的現金流造成不利影響。與所購財產有關的未知負債可能包括：
•承租人、賣主或者其他人因與原業主打交道而提出的索賠；
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•在正常業務過程中發生的負債；
•普通合夥人、董事、高級職員及其他獲物業前擁有人彌償的人士提出的索償要求；及
•未披露的環境污染的清理責任。
我們出售或減少特定物業債務的能力受到限制，可能會對我們普通股的價值產生不利影響。
關於過去和未來收購物業權益，我們已經或可能同意在一定時期內限制我們出售或再融資收購物業的能力。這些限制可能導致我們持有我們原本會出售的物業，或阻止我們償還或再融資現有債務，任何這些都可能對我們的業務產生不利影響，並對我們的財務狀況和經營業績造成重大不利影響。
潛在的損失可能不在保險範圍之內。
我們在三個財產保險計劃和責任保險中維持“一切險”財產和租賃價值保險(包括洪水、地震和恐怖主義的危險，不包括核、生物、化學和輻射恐怖主義(“NBCR”))。對於某些資產，例如開發項目，可以單獨購買單獨的財產和責任保險。此外，我們的一家專屬自保保險公司貝爾蒙特保險公司(Belmont Insurance Company，簡稱Belmont)為NBCR指定觸發點以上的恐怖行為提供保險。貝爾蒙特的留任由我們的另一家專屬自保保險公司提康德羅加保險公司(“提康德羅加”)提供再保險。如果貝爾蒙特或提康德羅加需要根據我們的保險單支付索賠，我們最終會將損失記錄到所需支付的程度。我們不能保證將來我們能以合理的價格購買保險。此外，如果我們遇到未投保或超過保單限額的損失，我們可能會損失投資於受損財產的資本以及這些財產預期的未來現金流。此外，我們的債務工具載有要求我們維持保險的慣常契約，如果某些類型的保險的成本和/或可獲得性使我們不能或不可能遵守這些與保險有關的契約，我們可能會根據債務工具違約。貝爾蒙和提康德羅加僅為公司或其附屬公司全部或部分擁有的物業提供保險。
此外，對於我們的某些物業，包括由合資企業持有或受三重淨租賃約束的某些物業，保險是由第三方購買的，我們不控制保險範圍。雖然我們可能與該等第三者達成協議，以維持足夠的承保範圍，並監察這些保單，但最終可能無法維持該等承保範圍或不足以承保我們的損失風險。
恐怖襲擊的發生可能會對我們的財產價值和產生現金流的能力造成不利影響。
我們的業務主要集中在紐約大都市區。在發生恐怖襲擊或其他恐怖主義或戰爭行為後，紐約大都會地區的租户可能會選擇將他們的業務遷往美國人口較少、知名度較低的地區，這些租户認為這些地區不太可能成為未來恐怖活動的目標。此外，由於恐怖襲擊或其他恐怖主義或戰爭行為，或感覺到此類行為的威脅，經濟活動可能會下降。這些影響中的每一個都可能反過來引發紐約大都會地區對空間的需求減少，這可能會增加我們房產的空置率，迫使我們以不太優惠的條件出租房產。雖然根據2019年恐怖主義風險保險計劃重新授權法案，保險公司必須在其財產和傷亡保險單下提供恐怖主義保險，但該立法不監管此類保險的定價。缺乏負擔得起的恐怖主義保險可能會對整個房地產貸款市場、貸款額和市場的整體流動性產生不利影響，如果發生未投保的損失，我們可能會損失全部或部分資產。此外，我們可能還會遇到與安保設備和人員相關的成本增加。因此，我們的資產價值和運營結果可能會大幅下降。
我們可能面臨與自然災害和氣候變化影響相關的風險。
我們面臨着與自然災害和氣候變化相關的風險，其中可能包括風暴、颶風和洪水，其中任何一種都可能對我們的財產、運營和業務產生實質性的不利影響。在氣候變化導致天氣模式變化的程度上，我們的市場可能會經歷風暴強度的增加和海平面的上升。隨着時間的推移，這些情況可能會導致我們大樓對辦公空間的需求下降，或者我們根本無法運營這些大樓。氣候變化也可能對我們的業務產生間接影響，因為它增加了我們認為可以接受的財產保險的成本(或使其不可用)，增加了我們物業的能源成本，並要求我們在尋求維修和保護我們的物業免受此類風險時花費資金。氣候變化的任何這些直接或間接影響都可能對我們的財產、運營或業務產生實質性的不利影響。

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遵守氣候變化倡議，特別是那些在紐約市實施的倡議，可能會招致巨大的成本。
許多州和市政當局通過了關於氣候變化和減排目標的法律和政策。特別是，通過2019年簽署成為法律的氣候領導和社區保護法案，紐約州要求到2050年在全州範圍內採用淨零碳經濟，到2040年建立零碳電網。紐約市於2019年根據氣候動員法案頒佈了第97號地方法(LL97)，從2024年開始為大型建築設定碳排放上限，這是到2030年減少温室氣體排放40%，到2050年減少80%的更廣泛承諾的一部分。由於我們的投資組合主要位於曼哈頓，我們的業務受到與這些氣候變化政策相關的過渡風險的影響。如果我們無法達到要求的減排目標，我們可能會被處以重大罰款，每年我們都會繼續對其進行評估。此外，即使我們在某一年能夠達到LL97的規定，我們也不能肯定在隨後的幾年裏會繼續遵守。而且，遵守或處罰的成本可能會很高。
我們面臨着潛在的利益衝突。
我們和斯蒂芬·L·格林之間存在潛在的利益衝突。
在我們的首次公開募股(IPO)中，斯蒂芬·L·格林(Stephen L.Green)及其附屬實體向我們貢獻的某些財產的處置存在潛在的利益衝突。格林先生是我們董事會的成員和名譽主席。如果我們在確認了應税收益的交易中出售房產，出於税收目的，內在收益將只分配給他，而不分配給我們。因此，如果出售他貢獻的房產符合我們的最大利益，而不符合他的利益，格林先生就有利益衝突。
此外，格林的納税基礎還包括他在運營合夥企業(Operating Partnership)所欠的債務中所佔的份額，包括抵押貸款債務。如果經營合夥企業償還這類債務，那麼他所承擔的債務份額將會減少，出於税收目的，這將被視為向他分配現金。如果被認為分配的現金超過了他的税基，他就會確認收益。因此，如果債務再融資符合我們的最大利益，而不是他的利益，格林先生就有利益衝突。
管理層成員在是否執行與格林先生直接或間接有關聯的實體的協議條款方面可能存在利益衝突。
Alliance Building Services或Alliance及其附屬公司由Stephen L.Green的兒子Gary Green部分擁有，他是我們董事會的成員和榮譽主席，併為我們擁有的某些物業提供服務。聯盟的附屬公司包括First Quality Maintenance，L.P.，或First Quality，Classic Security LLC，Bright Star Messriers LLC和Onyx Restore Works，並分別提供清潔、撲滅、安全、信使和修復服務。此外，First Quality有非排他性的機會，在與任何尋求此類額外服務的租户單獨協商的基礎上，為我們物業的個別租户提供清潔和相關服務。服務公司已與Alliance訂立一項安排，根據該安排，Alliance向某些租户提供的服務，在其租賃協議所指定的基本服務之上的某些樓宇，將獲得超過某一門檻的利潤分享。
根據Alliance向我們提供的信息，我們的公司和租户佔Alliance 2021年預計總收入的18.80%。雖然吾等相信提供該等服務所依據的合約乃按公平原則磋商的結果，但不能保證該等協議的條款或雙方在履行該等協議期間的交易，會與在類似情況下從提供類似服務的獨立第三方取得的條款一樣有利。
與我們的流動性和資本資源相關的風險
債務融資、金融契約、槓桿率和利率上升都可能對我們的經濟表現產生不利影響。
預定的債務支付可能會對我們的運營結果產生不利影響。
現金流可能不足以支付我們目前的抵押貸款、我們2021年的信貸安排、我們的優先無擔保票據、我們的債券和我們合資物業的未償債務所需的本金和利息。截至2021年12月31日，我們的未償還綜合債務本金總額為41億美元，其中包括13億美元的無擔保銀行定期貸款(或“定期貸款A”和“定期貸款B”)、我們的優先無擔保票據項下的9億美元、1億美元的次級可延期利息債券、14億美元的無追索權按揭以及對我們某些物業、債務和優先股投資的應付貸款、3.9億美元的循環信貸安排，以及200萬美元的未償還信用證。此外，我們未來可以通過在2021年信貸安排的循環信貸安排部分借款，增加未來未償合併債務的金額。截至2021年12月31日，合資企業未償還的無追索權債務本金總額
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物業為112億美元，其中我們的比例份額為58億美元。截至2021年12月31日，我們在未合併的合資物業中沒有未償還的追索權債務。
如果我們無法根據我們的2021年信貸安排付款，此時到期和欠款的所有金額應按比緊接違約前適用的利率高出2%的年利率計提利息。如果我們無法在優先無擔保票據項下付款，本金和未付利息將立即支付。如果一項物業是為償還債務而作按揭，而我們又沒有能力支付按揭款項，則承按人可能會取消該物業的贖回權，從而導致收入和資產價值的損失。抵押財產喪失抵押品贖回權或無法根據我們的2021年信貸安排或優先無擔保票據付款可能會觸發我們其他融資條款下的違約，使此類融資面臨被宣佈立即支付的風險，並將對我們的財務狀況和運營結果產生負面影響。
我們可能無法對現有債務進行再融資，這可能需要在到期時支付大量本金。4.488億美元的合併抵押債務和4.147億美元的未合併合資企業債務計劃在實施我們的權利延期選擇權以及在2021年12月31日至2022年2月17日期間償還和再融資合併和合資企業債務後，計劃於2022年到期。目前，我們打算在與我們的物業相關的債務的到期日或之前償還、再融資或行使延期選擇權。在再融資時，當時的利率或其他因素，如貸款人可能不願發放商業房地產貸款，可能會導致更高的利率。延長或再融資債務的利息支出增加將對現金流和我們償還債務以及向證券持有人支付股息和分配的能力產生不利影響。如果到期日到期的任何本金不能償還、再融資或延期，我們的現金流將不足以償還到期或加速的債務。
金融契約可能會對我們開展業務的能力產生不利影響。
我們物業的抵押貸款和夾層貸款通常包含慣常的負面契約，這些契約限制了我們進一步抵押物業、在未經貸款人同意的情況下籤訂實質性租約或對現有租約進行重大修改等的能力。此外，我們的2021年信貸安排和高級無擔保票據包含對我們運營方法的限制和要求。我們的2021年信貸安排和無擔保票據還要求我們保持指定的比率，包括但不限於總債務與資產之比、償債範圍和無擔保資產與無擔保債務之比。這些限制可能會對業務產生不利影響(包括降低我們的靈活性和產生額外債務的能力)、我們償還債務的能力以及我們向證券持有人支付股息和分配的能力。
利率上升可能會對我們的現金流產生不利影響。
我們2021年信貸安排下的預付款和某些房地產抵押貸款債務以可變利率計息。截至2021年12月31日，我們的綜合浮動利率借款總額為8億美元。此外，我們未來可以通過在2021年信貸安排下借入額外金額，在一定程度上增加我們未償還的可變利率債務的金額。截至2021年12月31日，我們循環信貸安排下的借款和定期貸款的利息為調整後的期限SOFR加10個基點，適用利差分別為85個基點、95個基點和100個基點。截至2021年12月31日，我們的定期貸款和次級可延期利息債券項下的借款總額分別為13億美元和1.0億美元。我們可能會在未來產生債務，這些債務也會以可變利率計息，或者可能需要以更高的利率為我們的債務進行再融資。截至2021年12月31日，假設我們每種可變利率工具(包括我們的可變利率債務和優先股投資)的利率都提高100個基點，以減輕我們對利率變化的敞口，這將使我們的年度淨利息成本增加480萬美元，並將使我們在合資企業年度利息成本中的份額增加1380萬美元。我們的合資企業也可能產生可變利率債務，並面臨類似的風險。因此，利率上升可能會對我們的經營業績和財務狀況以及我們繼續向證券持有人支付股息和分配的能力產生不利影響。
逐步取消倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的計劃可能會影響我們的財務業績。
監管LIBOR的英國金融市場行為監管局(FCA)行政總裁宣佈，FCA打算在2021年後停止強制銀行提交某些LIBOR的計算利率。2021年3月，倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的管理人洲際交易所基準管理局(ICE Benchmark Administration)在美聯儲(Federal Reserve Board)和FCA的支持下，宣佈計劃將某些美元LIBOR設置的公佈時間延長至2023年6月30日，之後將停止提供LIBOR參考利率。無法預測這些變化的影響或建立替代參考匯率。
另類參考利率委員會(Alternative Reference Rate Committee)提出了一種替代利率，即有擔保隔夜融資利率(SOFR)，以取代美元倫敦銀行間同業拆借利率(SOFR)。該委員會由美聯儲(Fed)召集，成員包括主要市場參與者，美國證券交易委員會工作人員和其他監管機構成員。FCA、ARRC、其他監管機構或任何其他後續治理或監督機構宣佈的任何變化，或這些機構未來採用的確定美元LIBOR、SOFR或任何其他替代利率的方法的變化，都可能導致突然或長期的
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報告的倫敦銀行同業拆借利率的增減。如果發生這種情況，我們產生的利息支付水平和我們收到的利息支付水平可能會發生變化。SOFR或任何其他替代利率是否會獲得市場接受，並可能導致目前依賴倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的工具市場波動或流動性不足，這也是不確定的。此外，雖然我們的某些基於LIBOR的債務和投資規定了在沒有報告LIBOR的情況下計算利率的替代方法，但未來變化的程度和方式的不確定性可能會導致利率和/或付款高於、低於或與如果LIBOR利率以當前形式提供時我們的債務所支付的利率和/或付款不相關。我們可能還需要重新談判我們基於libor的債務，但我們可能無法在及時的基礎上或在我們可以接受的條件下成功地做到這一點。
我們現有定期貸款和循環信貸安排下的借款按SOFR期限計息，SOFR是一個相對較新的參考利率。SOFR的出版始於2019年4月，因此，它的歷史非常有限。SOFR的未來業績不能基於有限的歷史業績來預測。自SOFR最初發布以來，SOFR的變化有時會比其他基準利率或市場利率(如美元倫敦銀行間同業拆借利率)的變化更不穩定。因此，我們可能會為我們的信用貸款支付多少利息是很難預測的。

如果不能有效對衝利率變化，可能會對經營業績產生不利影響。
我們用來管理部分利率波動敞口的利率對衝工具涉及風險，交易對手可能無法在這些安排下履行職責。此外，這些安排可能不能有效降低我們對利率變化的風險敞口。當現有的利率對衝終止時，我們可能會增加進一步實施利率對衝的成本。如果不能有效地對衝利率變化，可能會對我們的經營業績產生不利影響。
我們槓桿率的提高可能會對我們的股價產生不利影響。
我們的組織文件對我們可能產生的債務數額沒有任何限制。我們在作出有關債務產生的決定時，會考慮多項因素，例如以債務融資方式購入物業的購買價格、物業的估計市值，以及個別物業和我們整體業務產生現金流以支付預期償債的能力。任何增加我們槓桿率的變化都可能被投資者視為負面的，並可能對我們的財務狀況、經營業績、現金流、我們證券的交易價格以及我們向證券持有人支付股息和分配的能力產生實質性影響。
如果我們的信用評級被下調，可能會對我們的業務和財務狀況產生實質性的不利影響。
我們的信用評級以及分配給我們的債務證券和優先股的信用評級可能會根據我們的經營業績和財務狀況等因素而發生變化。這些評級由信用評級機構進行持續評估，如果評級機構認為情況需要採取行動，未來可能會更改或撤銷任何評級。如果任何一家對我們的證券進行評級的信用評級機構下調或下調其信用評級，或任何一家信用評級機構表示已將任何此類評級列入可能被下調或下調的觀察名單，或以其他方式表明其對該評級的展望為負面，這些行動可能會對我們的成本和資金供應產生重大不利影響，進而對我們的財務狀況、經營業績、現金流、證券交易價格以及我們履行償債義務和支付股息和分派的能力產生重大不利影響，從而對我們的財務狀況、經營業績、現金流、證券交易價格以及我們履行償債義務和支付股息和分派的能力產生重大不利影響。
債務和優先股投資可能會導致我們產生費用，這可能會對我們的運營業績產生不利影響。
截至2021年12月31日，我們持有第一抵押貸款、夾層貸款、初級參與和優先股權，賬面淨值總計11億美元。其中一些工具可能對其保薦人有一定的追索權，而另一些則僅限於擔保貸款的抵押品。如果這些義務發生違約，我們可能不得不接管擔保這些利益的抵押品。借款人可以對取消抵押品贖回權或其他補救措施的強制執行提出異議，針對此類強制執行尋求破產保護，和/或針對強制執行其對我們的義務的行動提出貸款人責任索賠。房產價值的下降可能會阻止我們在喪失抵押品贖回權或變現時實現相當於我們投資的金額，即使我們對標的房地產進行了實質性的改善或維修，以最大限度地發揮此類房產的投資潛力。此外，我們還可以投資於抵押貸款支持證券和其他有價證券。
我們的債務和優先股投資按預期收取的淨額列賬。我們維持並定期評估準備金的需求，以防範未來潛在的信貸損失。我們的準備金反映了管理層對損失的概率和嚴重程度以及基礎抵押品價值的判斷。我們不能確定我們的判斷是否正確，以及隨着時間的推移，我們的儲備是否足以防範未來的信貸損失，因為經濟的意外不利變化或對特定物業、資產、租户、借款人、我們的租户和借款人經營的行業或我們的租户和借款人或他們的物業所在的市場產生不利影響的事件。
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目錄

找到了。最終決議可能與我們的預期不同，我們可能遭受損失，這將對我們的財務業績、我們證券的交易價格以及我們向證券持有人支付股息和分派的能力產生重大不利影響。
聯合投資可能會因為我們缺乏唯一的決策權和對合資企業財務狀況的依賴而受到不利影響。
我們通過合夥、合資、合租或其他結構，以及通過收購物業、合夥、合資、合租或其他實體的非控股權益或分擔管理事務的責任，與第三方共同投資。因此，我們可能無法對此類財產、合夥企業、合資企業或其他實體行使獨家決策權。對合夥企業、合資企業或其他實體的投資可能涉及在沒有第三方參與的情況下不存在的風險，包括我們的合作伙伴、共同租户或共同風險投資人可能申請破產保護或無法為其所需出資份額提供資金。此外，我們的合作伙伴或合資企業可能隨時具有與我們的商業利益或目標相競爭或不一致的經濟或其他商業利益或目標。這些投資還可能存在在出售等決策上陷入僵局的潛在風險，因為無論是我們，還是合作伙伴、共同承租人或共同風險投資人，都不會完全控制合夥企業或合資企業。此外，在特定情況下，我們可能要對我們的第三方合作伙伴、共同租户或共同冒險者的行為負責。截至2021年12月31日，我們的合資企業總成本為30億美元。
我們的某些合資協議包含對我們的合作伙伴有利的條款，這些條款可能會對我們在合資企業的投資價值產生不利影響。
我們的每一項合資協議都是與合資夥伴單獨談判的，在某些情況下，我們同意了對合資夥伴比我們更有利的條款。例如，在我們有權獲得合資企業利潤的任何部分之前，我們的合作伙伴可能有權獲得該合資企業特定部分的利潤。我們將來也可能會達成類似的安排。
我們依賴外部資金來源。
我們需要大量的資金來運營和發展我們的業務。我們對SL Green有資格成為房地產投資信託基金(REIT)的分銷要求加劇了這一需求。因此，我們依賴於第三方資金來源，這些資金可能不會以優惠條件獲得，或者根本不會。我們能否獲得第三方資金來源取決於許多因素，包括市場對我們增長潛力的看法，以及我們當前和潛在的未來收益。此外，我們可能會在公開股票和債券市場籌集資金，而我們是否有能力這樣做，將取決於這些市場的普遍情況。在任何時候，都可能存在有效阻止我們或一般REITs進入這些市場的條件。此外，額外的股權發行可能會導致我們的股東利益大幅稀釋，額外的債務融資可能會大幅增加我們的槓桿率。
與我們的組織和結構相關的風險
我們依賴於直接和間接子公司的股息和分配。
我們幾乎所有的資產都是通過我們運營夥伴關係的子公司持有的。因此，我們依賴我們子公司的經營結果以及它們向我們提供現金的能力，無論是通過我們的經營合夥企業支付的股息、貸款或其他形式，來履行我們的義務並向我們的股權持有人支付任何股息。該等附屬公司向吾等作出的任何分派可能受合約及其他限制，包括該等附屬公司對其債權人的義務，並可能受其他業務及營運考慮因素影響。此外，我們的經營合夥公司是否有能力向我們分配從子公司獲得的任何現金，也將取決於其能否首先履行對債權人的義務，並向其未償還優先股和可能不時發行的任何額外優先股的持有者支付分配。
此外，我們只有在債權人(包括貿易債權人和優先證券持有人)的債權得到滿足後，才能參與我們任何直接或間接子公司在任何清算、重組或破產時的資產分配。
我們的章程文件、債務工具和適用的法律可能會阻礙任何收購我們的嘗試，這可能會阻止收購企圖，並阻止我們的股東獲得高於我們股票市價的溢價。
我們的章程和章程的規定可能會阻礙控制權的變化。
我們公司控制權的變更可能會使股東受益，因為他們可以獲得高於當時我們股票當時市場價格的溢價。然而，我們的章程和章程中包含的條款可能會延遲或阻止對我們公司控制權的變更。以下將對這些條款進行更全面的討論：
•所有權限制；
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目錄

•可能阻止我們公司控制權變更的馬裏蘭州收購法規；以及
•限制我們承擔某些債務的合同條款。
我們有股權限制。
為了保持聯邦所得税的REIT資格，我們的未償還股本的價值在任何納税年度的最後半年的任何時候都可以由五個或更少的個人擁有。為此，股票可以直接“擁有”，也可以根據某些推定所有權規則間接“擁有”，例如，將一個股東持有的股票歸於另一個股東的規則。在一定程度上，為了避免違反有關股權限制的這一規定，並保持我們的REIT資格，我們的章程禁止任何單一股東直接或間接擁有超過9.0%的普通股價值或股票數量。我們也可能對優先股的所有權施加限制。
如果認為最符合我們的利益，我們的董事會有權提高或放棄對任何股東的這一所有權限制。我們的董事會不時會批准這樣的豁免。要獲得豁免，股東必須向董事會和我們的税務顧問提交證據，證明超過這一限制的所有權不會影響我們目前或未來的REIT地位。
如果沒有任何豁免或豁免，所獲得或持有的超過所有權限制的股票將被轉讓給信託，由指定的慈善受益人獨家受益，股東的分配權和表決權將終止。股東有權從其後出售轉讓予該慈善信託的股份所得款項中，收取以下兩者中較少的一項：為該股票支付的價格，或如擁有人沒有支付該股票，則為該股票在導致該股票轉讓至該慈善信託的事件發生當日的市場價格；以及出售所得的金額。
對股票所有權的這一限制可能會推遲或阻止我們公司控制權的變更。
馬裏蘭州的收購法規可能會阻止我們公司控制權的變更，這可能會壓低我們的股價。
根據“馬裏蘭州公司法”，馬裏蘭州公司與感興趣的股東或其附屬公司之間的“商業合併”在最近的利益股東成為利益股東的日期後的五年內是被禁止的。這些業務合併包括合併、合併、換股，或者在法規規定的情況下，資產轉讓或股權證券的發行或重新分類。有利害關係的股東定義為：
•任何實益擁有法團的已發行有表決權股份的10%或以上的人；或
•在有關日期之前的兩年內的任何時間，該法團的聯屬公司或相聯者是該法團當時已發行的有表決權股票的10%或以上投票權的實益擁有人。
如果董事會事先批准了一個人本來會成為利益股東的交易，那麼他就不是法規規定的有利害關係的股東。
在五年禁令之後，馬裏蘭州公司與有利害關係的股東之間的任何業務合併通常必須由公司董事會推薦，並由至少以下各方的贊成票批准：
•公司有表決權股票的流通股持有人有權投下的80%的投票權，並作為一個整體進行投票；以及
•公司有表決權股票持有人有權投的三分之二的投票權，但利益股東持有的股份除外，該股東的關聯公司或聯營公司將與該股東或與其關聯公司實施或持有該業務合併。
企業合併法規可能會阻止其他公司試圖獲得對我們的控制權，並增加完成任何要約的難度，包括可能涉及我們普通股溢價或符合我們股東最佳利益的潛在收購。
此外，“控制權條例”規定，在“控制權股份收購”中收購的馬裏蘭州公司的“控制權股份”的持有人將沒有控制權股份的投票權，除非獲得有權就此事投票的三分之二票數的批准，不包括收購人、公司高管或公司僱員董事擁有的股票股份。“控制權股份”是指有表決權的股票，如果與收購方擁有的或收購方能夠行使或指示行使表決權(僅憑藉可撤銷的委託書除外)的所有其他股票合計，收購方有權行使表決權選舉下列表決權範圍之一的董事：(一)十分之一或以上但不到三分之一；(二)三分之一或以上但不到多數；或(三)全部表決權的多數或以上。“控制權收購”是指收購
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目錄

對已發行和已發行的控制權股份的所有權或指示行使投票權的權力，但某些例外情況除外。
我們已分別通過董事會決議和公司章程中的一項規定，選擇退出“公司合併”和“控股股份”條款。然而，在未來，我們的董事會可能會通過決議改變其決定，選擇加入MgCl的業務合併條款，或者修改我們的章程，選擇加入MgCl的控制股份條款。
此外，MgCl的其他條款允許我們的董事會在未經股東批准的情況下，無論我們的章程或章程中有什麼規定，都可以實施某些其他的收購防禦措施，其中一些已經通過我們的章程或章程中與MgCl的規定無關的條款來實施。這種收購防禦措施，在現在或將來實施的程度上，可能會阻止第三方向我們提出收購建議，或者推遲、推遲或阻止我們在其他情況下改變我們的控制權，否則我們的股東就有機會實現高於當時市場價格的溢價。
限制我們承擔某些債務的合同條款可能會阻止控制權的改變。
我們的某些合併債務是不可承擔的，可能會受到重大的提前還款處罰。這些限制可能會阻止對我們公司控制權的變更。
SL Green未能獲得REIT資格將代價高昂，並將對我們證券的價值產生重大影響。
我們相信，我們的運營方式使SL Green有資格成為符合聯邦所得税目的的房地產投資信託基金(REIT)，並打算繼續這樣運營。然而，許多REIT合規要求都是高度技術性和複雜性的。確定SL Green是房地產投資信託基金需要對事實和情況進行分析。這些問題，其中一些並不完全在我們的控制範圍內，可能會影響SL Green作為房地產投資信託基金(REIT)的資格。例如，要符合REIT的資格，我們總收入的至少95%必須來自適用税法中列出的指定來源。我們還被要求向股東分配至少90%的REIT應税收入(不包括資本利得)。我們通過營運合夥企業及其附屬公司持有我們的資產，這一事實進一步複雜化了REIT要求的應用。即使是技術上或無意中的錯誤也可能危及我們的房地產投資信託基金(REIT)地位。此外，國會和美國國税局(IRS)可能會對税收法律法規進行修改，使我們更難或不可能保持房地產投資信託基金(REIT)的資格。
如果SL Green不符合REIT的資格，可分配給我們股東的資金將大幅減少，因為在計算我們的應税收入時，我們將不被允許扣除支付給我們股東的股息，並將按正常的公司税率繳納聯邦所得税，可能還會增加州和地方税。
此外，除非美國國税局(IRS)根據特定的法定條款給予我們減免，否則SL Green在第一次未能獲得資格的那一年之後的四年內，仍將被取消REIT資格。如果SL Green未能獲得REIT資格，SL Green將不得不支付鉅額所得税，因此可用於投資、償還債務或向證券持有人支付股息和分配的資金將減少。這將對我們證券的價值產生重大不利影響。此外，房地產投資信託基金税法將不再要求我們向股東進行任何分配。由於所有這些因素，如果SL Green未能獲得REIT資格，這可能會削弱我們擴大業務和籌集資金的能力。
我們將來可能會用普通股和現金支付普通股的應税股息。
為了符合REIT的資格，我們被要求每年向我們的股東分配至少90%的REIT應税收入，不包括淨資本利得。為了避免對我們的收入徵税，我們被要求每年將我們所有的應税收入分配給我們的股東，包括淨資本利得。為了滿足這些要求，我們已經並可能在未來進行部分以現金和部分以普通股支付的分配。如果我們支付這樣的股息，應税股東將被要求包括全部股息，包括用普通股支付的部分，作為我們當前和累計收益和利潤的收入，並可能被要求就此類股息支付超過收到的現金股息的所得税。
與法律和監管事項相關的風險
我們可能會因遵守政府法律法規而產生成本。
我們受到各種聯邦、州和地方環境、健康和安全法律的約束，這些法律可能會要求現任和前任物業所有者或經營者負責清理我們將危險物質送到其處理或處置的物業或設施(例如垃圾填埋場)中釋放的某些危險物質或污染，而不考慮其過錯或排放或處置是否符合法律。要對這樣的清理負責，可能會給我們帶來巨大的成本，並對我們的財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。
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我們的物業可能會受到與現行或未來法律相關的風險，包括有利於殘疾人的法律，如美國殘疾人法案(ADA)，以及州或地方分區、建築或其他法規。遵守這些法律可能需要在未來進行重大的財產修改，這可能代價高昂。不遵守規定可能會導致我們將來被處以罰款。
遵守適用於公司治理和公開披露的不斷變化的或新的法規可能會導致額外的費用，或影響我們的運營。
與公司治理和公開披露相關的不斷變化或新的法律、法規和標準，包括美國證券交易委員會法規和紐約證交所規則，可能會給上市公司帶來不確定性。這些變化或新的法律、法規和標準由於缺乏特殊性，在許多情況下會受到不同的解釋。因此，隨着監管機構和理事機構提供新的指導，它們在實踐中的應用可能會隨着時間的推移而演變，這可能導致合規事項的持續不確定性，以及不斷修訂披露和治理做法所需的更高成本。我們致力維持高標準的企業管治和公開披露。如果我們為遵守新的或更改的法律、法規和標準所做的努力與監管機構或管理機構的預期活動因與實踐相關的含糊不清而有所不同，我們的聲譽可能會受到損害。
我們遵守不斷變化的法律、法規和標準的努力已經導致並可能繼續導致一般和行政費用的增加，並將管理時間和注意力從創收活動轉移到合規活動上。特別是，我們繼續努力遵守2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第404條以及有關我們對財務報告的內部控制的必要評估以及我們的外部審計師對該評估的審計的相關規定，需要投入大量的財務和管理資源。我們預計，這些努力需要持續投入大量資源。此外，我們的董事、首席執行官和首席財務官在履行職責時可能面臨更大的個人責任風險。因此，我們可能難以吸引和留住合格的董事和高管，這可能會損害我們的業務。
我們的物業税可能會因為重新評估或物業税税率的變化而增加。
我們必須就我們的物業繳交不動產税或代税款項，而當税務機關重新評估我們的物業或物業税率改變時，這些税項可能會增加。我們財產的評估價值或財產税率的增加可能會對我們的財務狀況、經營業績以及我們履行償債義務和向證券持有人支付股息和分配的能力產生不利影響。
一般風險因素
我們普通股的交易價格一直並可能繼續受到較大波動的影響。
2021年1月1日至2021年12月31日期間，我們普通股在紐約證券交易所(NYSE)的收盤價從每股59.91美元到87.78美元不等。我們的股票價格可能會隨着一些事件和因素而波動，比如本“風險因素”一節中描述的那些事件和因素。我們的股票發行或回購，或認為此類發行或回購可能發生的看法，也可能影響我們普通股的市場價格。
未來發行普通股、優先股和可轉換債券可能會稀釋現有股東的利益。
我們的章程授權我們的董事會在沒有股東批准的情況下發行普通股、優先股和可轉換股權或債務的額外股份，也不需要向現有股東提供優先購買權。任何此類發行都可能稀釋我們現有股東的利益。此外，任何未來的優先股系列都可能有投票權條款，這些條款可能會推遲或阻止我們公司控制權的變更。
市場狀況的變化可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
與其他公開交易的股權證券一樣，我們普通股的價值取決於各種市場狀況，這些市場狀況可能會不時發生變化。除了當前的經濟環境和未來證券和信貸市場的波動外，以下市場狀況可能會影響我們普通股的價值：
•房地產投資信託基金的一般聲譽，以及與其他股權證券(包括其他房地產公司發行的證券)相比，我們的股權證券的吸引力；
•我們的財務表現；以及
•一般的股市和債市狀況。
我們普通股的市值基於一系列因素，包括但不限於市場對我們資產當前和未來價值的看法、我們的增長潛力以及我們當前和潛在的未來收益和現金股息。因此，我們普通股的交易價格可能高於或低於我們普通股的每股資產淨值。
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美國聯邦所得税法的變化可能會對我們和我們的股東造成實質性的不利影響。
美國聯邦所得税法和涉及美國聯邦所得税的規定一直受到國會、美國國税局(IRS)和美國財政部(U.S.Department of the Treasury)的審查。任何此類變化都可能對對我們股票的投資、對我們資產的市值或轉售潛力產生不利影響。
我們關鍵人員的流失可能會損害我們的運營和我們的股價。
我們有賴於董事長兼首席執行官馬克·霍利迪(Marc Holliday)和總裁安德魯·W·馬蒂亞斯(Andrew W.Mathias)的努力。這些人員的僱傭合約將分別於2025年1月和2023年12月到期。失去這兩個人中的任何一個人的服務都可能對我們的運營產生不利影響，並可能被市場認為是負面的，導致我們的股票價格下跌。
如果發生系統故障或網絡安全攻擊，我們的業務和運營將受到影響。
儘管我們的內部信息技術系統存在系統宂餘、安全措施的實施和災難恢復計劃，但我們的系統仍容易受到一些風險的影響，包括能源中斷、自然災害、恐怖主義、戰爭、電信故障和網絡攻擊和入侵，如計算機病毒、惡意軟件、電子郵件附件、入侵和未經授權的訪問，包括來自本組織內部人員或可以訪問我們系統的組織外人員的訪問。隨着來自世界各地的未遂攻擊和指令的數量、強度和複雜性增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊和入侵(包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子)。我們的系統對我們的業務運營至關重要，任何導致我們運營中斷的系統故障、事故或安全漏洞都可能對我們的業務造成實質性的破壞。我們還可能會招致額外的費用，以補救此類中斷造成的損害。雖然我們努力維護我們系統的安全和完整性，並已實施各種措施來管理安全漏洞或中斷的風險，但不能保證我們的安全努力和措施將有效，或者不能保證企圖的安全漏洞或中斷不會成功或造成破壞。對我們安全的任何損害還可能導致違反適用的隱私和其他法律、重大的法律和財務風險、損害我們的聲譽、丟失或濫用信息(這些信息可能是機密的、專有的和/或商業敏感的)，以及對我們的安全措施失去信心，這可能會損害我們的業務。
前瞻性陳述可能被證明是不準確的。
有關前瞻性陳述的額外披露，見項目7，“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--前瞻性信息”。
1B項。未解決的員工意見
截至2021年12月31日，我們與美國證券交易委員會工作人員沒有任何懸而未決的意見。
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項目2.屬性
我們的投資組合
一般信息
截至2021年12月31日，我們擁有或持有主要位於曼哈頓市中心的12棟合併商業寫字樓(約820萬平方英尺)和10棟未合併商業寫字樓(約1200萬平方英尺)的權益。其中許多建築在較低的樓層包括一定數量的零售空間，以及地下室/儲物空間。截至2021年12月31日，我們的投資組合還包括康涅狄格州斯坦福德的一處綜合物業的所有權權益，該物業包括七座商業寫字樓，總面積約為90萬平方英尺，我們將其稱為我們的郊區物業。其中一些建築還包括較低樓層的少量零售空間，以及地下室/儲物空間。
截至2021年12月31日，我們還擁有或持有11個主要零售物業(約30萬平方英尺)、11個處於不同開發或再開發階段的建築(約580萬平方英尺)以及7個住宅建築(共634個單元(約50萬平方英尺)的權益。此外，我們管理着兩座由第三方擁有的寫字樓，面積約210萬平方英尺，持有11億美元的債務和優先股投資，不包括除債務和優先股投資項以外的1010萬美元在資產負債表項目中記錄的投資。
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目錄

下表列出了截至2021年12月31日投資組合中曼哈頓和郊區寫字樓、優質零售、住宅、開發和重建物業的某些信息(以千美元為單位)：
曼哈頓物業建造年份/
翻新		城市/城鎮近似值
可出租
正方形
雙腳		百分比
佔用(1)		年化
現金
租金
(2)		百分比
投資組合的
年化
現金
租金(3)		數
的
租客		年化
現金
每套房租
租賃
正方形
英尺(4)
綜合辦公物業
“同一家商店”
教堂街100號1959/2010鬧市區1,047,500 90.1%$44,930 4.7%17 $44.59 
格林街110號1908/1920蘇荷區223,600 77.112,927 1.347 80.14 
公園大道125號1923/2006中央車站604,245 99.246,966 4.926 73.47 
公園大道南304號1930中城南部215,000 100.017,325 1.87 80.02 
列剋星敦大道420號(Graybar)1927/1999大中北1,188,000 84.879,559 8.3171 64.02 
第五大道461號 (5)
1988市中心200,000 84.215,731 1.613 89.60 
列剋星敦大道485號1956/2006大中北921,000 80.750,558 5.330 68.41 
西57街555號1971中城西部941,000 99.750,428 5.28 49.94 
第三大道711號(6)
1955大中北524,000 94.734,707 3.622 63.01 
第七大道810號1970時代廣場692,000 82.640,798 4.240 74.29 
美洲大道1185號1969洛克菲勒中心1,062,000 79.877,348 8.012 89.07 
美洲大道1350號1966洛克菲勒中心562,000 81.236,195 3.839 80.34 
小計/加權平均數8,180,345 87.5%507,472 52.7 %432 
曼哈頓綜合寫字樓物業總數/加權平均8,180,345 87.5%$507,472 52.7 %432 $66.68 
未合併的辦公物業
“同一家商店”
先驅廣場2號--51.00%1909先驅廣場369,000 95.8%$42,291 2.2%5$118.39 
東53街10號--55.00%1972/2014廣場小區354,300 89.029,119 1.73685.25 
麥迪遜大道11號-60.00%1929公園大道南2,314,000 100.0171,855 10.81075.28 
公園大道100號-50.00%1950/1980大中南834,000 76.356,130 2.93883.93 
公園大道280號-50.00%1961公園大道1,219,158 94.9128,734 6.737106.65 
第三大道800號--60.50%1972/2006大中北526,000 87.636,673 2.33676.18 
第三大道919號--51.00%1970大中北1,454,000 100.0100,798 5.3764.52 
1515 Broadway— 56.87%1972時代廣場1,750,000 99.9137,317 8.1976.86 
環球廣場-25.00%1989/2013西區2,048,725 95.1146,393 3.82375.09 
小計/加權平均數10,869,183 95.6%$849,310 43.8%201
“非同一商店”
東42街220號--51.00%1929中央車站1,135,000 91.1%$66,061 3.5%33$60.69 
小計/加權平均數1,135,000 91.1%$66,061 3.5%33
未合併辦公屬性合計/加權平均12,004,183 95.1%$915,371 47.3%234$78.06 
曼哈頓寫字樓總計/加權平均值20,184,528 92.1%$1,422,843 100.0%666
曼哈頓寫字樓總租金-SLG年化租金份額$962,681 100.0%
曼哈頓寫字樓同一商店入住率%-合併19,049,528 92.1%
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郊區物業建造年份/
翻新		城市/城鎮近似值
可出租
正方形
雙腳		百分比
佔用(1)		年化
現金
租金
(2)		百分比
投資組合的
年化
現金
租金(3)		數
的
租客		年化
現金
每套房租
租賃
正方形
英尺(4)
綜合辦公物業
康涅狄格州“同一家商店”
地標廣場1973-1984斯坦福德862,800 78.9%$19,954 100.0%107$35.30 
康涅狄格州小計/加權平均值862,800 78.9%$19,954 100.0%107
合計/加權平均綜合辦公物業862,800 78.9%$19,954 100.0%107
郊區總計/加權平均862,800 78.9%$19,954 107
郊區寫字樓總計-SLG年化租金份額$19,954 100.0%
郊區寫字樓同店佔有率-合併862,800 78.9%

建造年份/
翻新		城市/城鎮近似值
可出租
正方形
雙腳		百分比
佔用(1)		年化
現金
租金
(2)		投資組合的百分比
年化
現金
租金(3)		數
的
租客		年化
現金
每套房租
租賃
正方形
英尺(4)
優質零售
“同店”Prime Retail
西34街11號-30.00%1920/2010先驅廣場/賓夕法尼亞站17,150 100.0%$3,133 2.0%1$280.96 
東66街21號--32.28%1921廣場小區13,069 100.02,227 1.51366.64 
格林街121號--50.00%1887蘇荷區7,131 100.01,746 1.82244.91 
第五大道650號--50.00%1977-1978廣場小區69,214 100.036,839 38.51532.25 
第五大道717號--10.92%1958/2000市中心/廣場地區119,550 90.449,356 11.35439.69 
第七大道719號--75.00%1927時代廣場10,040 —— ——— 
1552-1560 Broadway—50.00%1926/2014時代廣場57,718 88.329,526 30.93654.47 
2021年添加到同一家商店
春街115號--51.00%1900蘇荷區5,218 100.03,792 4.01
小計/加權平均數299,090 90.5%$126,619 90.0%14
“非同店”Prime Retail
第五大道85號--36.30%1901/1979中城南部12,946 100.0%$2,100 1.6%1$160.40 
麥迪遜大道690號--100.00%1879/1996/2009廣場小區7,848 100.04,000 8.41509.68 
小計/加權平均數20,794 100.0%$6,100 10.0%2
總/加權平均優質零售物業319,884 91.2%$132,719 100.0%16
發展/重建
One Vanderbilt-71.01%2020中央車站1,657,198 86.6%$204,438 74.1%24$145.71 
東65街19號1928-1940廣場小區14,639 5.532 —140.22 
第五大道609號1925/1990洛克菲勒中心138,563 —— ——— 
麥迪遜大道625號1956/2002廣場小區563,000 25.219,234 9.819135.05 
第十一大道707號1940中城西部159,720 23.31,953 1.0152.54 
第三大道750號1958/2006大中北780,000 34.017,956 9.22261.80 
第三大道885號1986/2006市中心/廣場地區625,300 23.611,512 5.91378.28 
7 Dey/185百老匯(7)
2021曼哈頓下城198,488 不適用不適用不適用不適用— 
15 Beekman—20.00% (8)
不適用曼哈頓下城221,884 不適用不適用不適用不適用— 
麥迪遜大道1號-25.50%(9)
不適用中城南部1,396,426 不適用不適用不適用不適用— 
麥迪遜760號1996/2012廣場小區58,574 不適用不適用不適用不適用— 
總/加權平均發展/重建物業5,813,792 51.5%$255,125 100.0%80
土地
百老匯大街1591-1597不適用時代廣場7,684 100.0%$7,996 100.0%不適用— 
總土地/加權平均土地7,684 100.0%$7,996 100.0%—
28
目錄

城市/城鎮可用面積雙腳總單位數
百分比
佔用(1)
年化現金
租金(2)
平均值
月租
每單位
住宅     
“同店”住宅
1080 Amsterdam—92.50%上西區82,250 97 99.0 5,211 4,260 
巨石陣投資組合五花八門445,934 537 96.7 26,322 3,861 
小計/加權平均數
528,184 634 97.0 %$31,533 $3,923 
總/加權平均住宅物業528,184 634 97.0 %$31,533 $3,923 
(1)不包括截至2021年12月31日簽署但尚未開始的租約。
(2)年化現金租金是指截至2021年12月31日現有租約的月度合同租金乘以12。這一金額反映了任何租金減免之前的總租金，幷包括可能截至該日期估計的費用報銷。
(3)包括我們在未合併的合資企業中的份額，按年計算的現金租金。
(4)如上文腳註(1)所述，每平方英尺租賃的年化現金租金是指按租賃平方英尺計算的年化現金租金。
(5)本公司有權在特定日期以固定價格獲得手續費利息。
(6)公司擁有100%的租賃權益和50%的手續費利息。
(7)這個20萬平方英尺的開發項目包括209個住宅單元和38483平方英尺的商業空間，總預算為3.063億美元。2021年，該建築的部分區域頒發了臨時入住證(TCO)。覆蓋大樓其餘部分的總擁有成本預計將在2022年第一季度達成。截至2021年12月31日，預算中仍有2790萬美元有待支出，其中包括110萬美元的股本和2680萬美元的項目建設設施可用融資。
(8)這個20萬平方英尺的開發項目包括學術空間和宿舍空間，100%預租給佩斯大學，總預算為2.195億美元。學術空間預計在2022年第四季度交付，宿舍空間預計在2023年第三季度交付。截至2021年12月31日，1.377億美元的預算仍有待支出，其中包括5630萬美元的合作伙伴股權和8140萬美元的項目建設設施可用融資。
(9)這個140萬平方英尺的重建項目預計將於2023年第四季度完成，總預算為23億美元。截至2021年12月31日，仍有17億美元的預算有待支出，其中包括6億美元的合作伙伴股權和11億美元的項目建設設施可用融資。
歷史入住率
從歷史上看，與曼哈頓中城整體市場相比，我們在曼哈頓投資組合中的入住率一直大幅提高，如下表所示：

天水圍的入住率
曼哈頓運營
公文包(1)		天水圍的入住率
甲類
Office屬性
在曼哈頓中城
街市(2)(3)		天水圍的入住率
B類
Office屬性
在曼哈頓中城
街市(2)(3)
2021年12月31日92.1 %80.6 %77.1 %
2020年12月31日92.4 %85.0 %81.1 %
2019年12月31日94.5 %88.8 %87.4 %
2018年12月31日94.5 %91.1 %89.4 %
2017年12月31日93.8 %90.5 %90.3 %
(1)包括我們合併和未合併的曼哈頓寫字樓物業。
(2)包括可供直接租賃和轉租的空置空間。資料來源：高緯物業(Cushman&Wakefield)。
(3)在曼哈頓寫字樓市場上，“B類”一詞通常被用來形容那些樓齡超過25年，但身體狀況良好，受到優質租户廣泛接受，並位於曼哈頓理想地點的寫字樓物業。乙級寫字樓物業與甲級物業的不同之處在於，甲級物業通常是較新的物業，裝修程度較高，經常獲得市場內最高的租金。
租約期滿
與曼哈頓其他許多寫字樓物業一樣，我們曼哈頓投資組合的租期通常為7至15年，而美國其他大型寫字樓市場的租期通常為5至10年。在截至2026年12月31日的五年內，我們曼哈頓合併和非合併經營物業的平均年租賃到期日預計分別約為60萬平方英尺和約70萬平方英尺，平均每年的到期率分別約為7.7%和5.7%(假設沒有租户行使續簽或取消選擇權，也沒有租户破產或其他租户違約)。
下表列出了我們曼哈頓合併和非合併經營物業的年度租約到期時間表，分別涉及截至2021年12月31日的未來10年及以後每年的租約(假設沒有租户行使續簽或取消選擇權，也沒有租户破產或其他租户違約)：
29
目錄

曼哈頓聯合銀行
操作屬性
租約期滿年份
數
的
即將到期
租約(1)
正方形
素材
的
即將到期
租契		百分比
的
總計
租賃
正方形
雙腳
年化
現金租金
的
即將到期
租約(2)
百分比
的
年化
現金租金
的
即將到期
租契
年化
現金租金
人均
租賃
正方形
英尺
即將到期
租約(3)
2022(4)
95 609,970 8.0 %$48,841,126 9.6 %$80.07 
202358 706,527 9.3 44,630,604 8.8 63.17 
202445 363,609 4.8 24,467,896 4.8 67.29 
202546 477,172 6.3 41,720,517 8.2 87.43 
202641 759,359 10.0 51,482,472 10.1 67.80 
202735 550,794 7.2 43,892,061 8.7 79.69 
202822 531,638 7.0 38,116,759 7.5 71.70 
202917 381,630 5.0 25,053,709 5.0 65.65 
203018 799,082 10.5 53,567,173 10.6 67.04 
2031年及其後60 2,430,737 31.9 135,699,241 26.7 55.83 
總計/加權平均值437 7,610,518 100.0 %$507,471,558 100.0 %$66.68 
(1)租户可能有多個租約。
(2)到期租約的年化現金租金是指截至2021年12月31日的現有租約下2021年12月的月度合同租金乘以12。這一金額反映了任何租金減免之前的總租金，幷包括可能在該日期估計的費用報銷。
(3)到期租約的每租賃平方英尺的年化現金租金指到期租約的年化現金租金，如上文腳註(2)所述，按每租賃平方英尺的基準列示。
(4)包括約37,323平方英尺和220萬美元的年化現金租金，這些租户的租約在2021年12月31日之前到期，按月計算。
曼哈頓未合併
操作屬性
租約期滿年份
數
的
即將到期
租約(1)
正方形
素材
的
即將到期
租契		百分比
的
總計
租賃
正方形
雙腳
年化
現金租金
的
即將到期
租約(2)
百分比
的
年化
現金租金
的
即將到期
租契
年化
現金租金
人均
租賃
正方形
英尺
即將到期
租約(3)
2022(4)
32 904,903 7.7 %$76,685,982 8.4 %$84.74 
202321 551,470 4.7 48,704,374 5.3 88.32 
202428 984,857 8.4 108,249,185 11.8 109.91 
202522 384,729 3.3 35,845,607 3.9 93.17 
202628 541,289 4.6 56,722,611 6.2 104.79 
202717 347,082 3.0 30,892,304 3.4 89.01 
202820 215,861 1.8 22,042,659 2.4 102.12 
202911 654,827 5.6 42,770,221 4.7 65.32 
203013 387,802 3.3 37,649,717 4.1 97.08 
2031年及其後46 6,752,975 57.6 455,808,440 49.8 67.50 
總計/加權平均值238 11,725,795 100.0 %$915,371,100 100.0 %$78.06 
(1)租户可能有多個租約。
(2)到期租約的年化現金租金是指截至2021年12月31日的現有租約下2021年12月的月度合同租金乘以12。這一金額反映了任何租金減免之前的總租金，幷包括可能在該日期估計的費用報銷。
(3)到期租約的每租賃平方英尺的年化現金租金指到期租約的年化現金租金，如上文腳註(2)所述，按每租賃平方英尺的基準列示。
(4)包括約17,866平方英尺和170萬美元的年化現金租金，這些租户的租約在2021年12月31日之前到期，按月計算。
30
目錄

租户多元化
截至2021年12月31日，我們的物業租賃給了869名租户，這些租户從事各種業務，包括但不限於專業服務、金融服務、媒體、服裝、商業服務和政府/非營利組織。下表列出了關於我們物業中最大的20個租户的租賃信息，這些租户並不打算代表我們的整個租户，這是根據截至2021年12月31日我們在年化現金租金中所佔份額的金額計算的：
租户名稱屬性租賃到期合計可出租平方英尺年化現金租金SLG佔年化現金租金的份額(美元)
年化現金租金中SLG份額的百分比(1)
年化租金PSF
維亞康姆哥倫比亞廣播公司(ViacomCBS Inc.)百老匯大街1515號2031年6月1,603,126 $102,411 $58,374 4.8 %$63.88 
百老匯大街1515號2028年3月9,106 2,013 1,147 0.1 %221.01 
西57街555號2023年12月338,527 17,613 17,614 1.4 %52.03 
環球廣場2027年1月32,598 2,466 615 — %75.66 
1,983,357 $124,503 $77,750 6.3 %$62.77 
瑞士信貸證券(美國)公司麥迪遜大道11號May 20371,265,841 $81,346 $48,808 3.9 %$64.26 
索尼公司麥迪遜大道11號2031年1月578,791 $49,563 $29,738 2.4 %$85.63 
道明銀行美國控股公司範德比爾特大道一號2041年7月200,002 $27,166 $19,291 1.5 %$135.83 
公園大道125號2030年10月51,707 3,313 3,313 0.3 %64.08 
公園大道125號2023年10月6,234 2,010 2,010 0.2 %322.40 
257,943 $32,489 $24,614 2.0 %$125.96 
Debevoise&Plimpton，LLP第三大道919號2021年12月98,635 $6,429 $3,277 0.3 %$65.17 
第三大道919號2022年12月527,229 39,496 20,143 1.6 %74.91 
625,864 $45,925 $23,420 1.9 %$73.38 
凱雷投資管理有限責任公司範德比爾特大道一號2036年9月194,702 $32,377 $22,991 1.9 %$166.29 
城北通勤鐵路公司列剋星敦大道420號2034年11月344,873 $20,140 $20,140 1.7 %$58.40 
列剋星敦大道420號2021年9月7,537 507 507 — %67.38 
352,410 $20,647 $20,647 1.7 %$58.59 
King&Spalding美洲大道1185號2025年10月218,275 $20,563 $20,563 1.7 %$94.21 
紐約市教堂街100號2034年3月510,007 $20,237 $20,237 1.6 %$39.68 
WME IMG，LLC公園大道304號2028年4月174,069 $12,623 $12,623 1.0 %$72.52 
麥迪遜大道11號2030年9月104,618 10,249 6,149 0.5 %97.96 
278,687 $22,872 $18,772 1.5 %$82.07 
耐克零售服務公司第五大道650號2033年1月69,214 $36,839 $18,420 1.5 %$532.25 
McDermott Will&Emery LLP範德比爾特大道一號2043年1月146,642 $23,307 $16,551 1.4 %$158.95 
列剋星敦大道420號2026年1月10,043 603 603 — %60.00 
156,685 $23,910 $17,154 1.4 %$152.61 
Cravath，Swine&Moore LLP環球廣場2024年8月617,135 $68,673 $17,134 1.4 %$111.28 
彭博資訊(Bloomberg L.P.)第三大道919號2029年2月557,208 $33,496 $17,083 1.4 %$60.11 
多倫多道明銀行公園大道125號2041年10月52,450 $3,409 $3,409 0.3 %$65.00 
範德比爾特大道一號2042年3月142,892 18,282 12,982 1.0 %127.94 
195,342 $21,691 $16,391 1.3 %$111.04 
國家曲棍球聯盟美洲大道1185號2022年11月148,217 $15,296 $15,296 1.2 %$103.20 
31
目錄

身份不明的金融公司範德比爾特大道一號2027年12月97,652 $21,156 $15,023 1.2 %$216.64 
美國赫斯公司(amerada Hess Corp.)美洲大道1185號2027年12月167,169 $14,894 $14,894 1.2 %$89.09 
野村控股美國公司(Nomura Holding America，Inc.)第七大道810號2026年1月17,320 $1,230 $1,230 0.1 %$71.04 
環球廣場2033年9月778,328 45,814 11,431 0.9 %58.86 
795,648 $47,044 $12,661 1.0 %$59.13 
Greenberg Traurig LLP範德比爾特大道一號2037年11月99,888 $12,486 $8,866 0.7 %$125.00 
列剋星敦大道420號2037年11月46,744 3,223 3,223 0.3 %68.95 
146,632 $15,709 $12,089 1.0 %$107.13 
總計9,216,779 $749,230 $463,685 37.5 %$81.29 
(1)SLG在年化現金租金中的份額包括曼哈頓、郊區、零售、住宅和開發/重建物業。
環境問題
為了評估現有的環境狀況，我們已經為我們的投資組合中的物業準備了第一階段的環境現場評估。所有第一階段的評估都符合美國測試與材料協會(ASTM)的標準。根據ASTM標準，第一階段環境現場評估包括實地考察、歷史記錄審查、監管機構數據庫和記錄審查，以及與現場人員的面談，目的是確定與房地產相關的潛在環境問題。這些環境現場評估沒有發現任何已知的環境責任，我們認為這些責任將對我們的運營結果或財務狀況產生重大不利影響。
項目3.法律訴訟
截至2021年12月31日，本公司及經營合夥公司並無涉及任何重大訴訟，據管理層所知，亦無任何重大訴訟威脅到我們或我們的投資組合，而一旦不利決定，可能會對我們造成重大不利影響。
2021年9月，該公司收購了百老匯1591-1597年的收費頭寸。第三方聲稱擁有該費用的所有權，該公司正在對此提出異議。見附註3，“物業購置”。
2021年10月31日，海航集團通過一家關聯實體申請破產保護，原因是其在公園大道245號的投資以及在芝加哥的另一項資產。該公司對這一申請提出異議，理由是該申請是惡意進行的，違反了海航與該公司的協議，目前正在對破產法院維持海航申請的裁決提出上訴。見附註5，“債務和優先股投資”。
項目4.礦山安全披露
不適用。
32
目錄

第二部分
項目5.註冊人普通股市場和相關股東事項以及發行人購買股權證券
SL Green Realty Corp.
我們的普通股在紐約證券交易所(NYSE)交易，代碼是“SLG”。2022年2月17日，據報道，紐約證券交易所普通股每股收盤價為82.18美元，有494名普通股持有者登記在冊。
2021年12月2日，我們的董事會宣佈普通股息為每股0.3108美元(反映反向股票拆分的每股0.3203美元，如下所示)和特別股息每股2.4392美元(反映股票反向拆分的每股2.5138美元，如下所示)(合計為“總股息”)。總股息於2022年1月18日支付給在2021年12月15日(“記錄日期”)交易結束時登記在冊的股東。股東有機會選擇以全現金或全股票的形式獲得總股息，如果任何一種選擇獲得超額認購，則按比例分配。
為了減輕特別股息中發行的普通股的稀釋影響，董事會還批准了反向股票拆分，這一決定在2022年1月21日收盤後生效。2022年1月10日，一個董事會委員會計算出我們已發行普通股和已發行普通股的反向股票拆分比例為1.03060比1。在股息發放和反向股票拆分完成後，我們已發行普通股的數量相當於記錄日期的已發行股票總數(不包括記錄日期之後發生的任何發行或回購，以及本應發行但支付了替代現金的任何零碎股票)。然而，在相對的基礎上，一些個人股東可能持有更多的SLG普通股，而一些個人股東可能持有更少的我們普通股，這取決於他們個人選擇接受現金或股票，以及現金選擇權被超額認購的結果。
所有與股票相關的參考和衡量標準，包括流通股數量、股價、回購股票數量、每股收益、每股股息和基於股票的薪酬獎勵，都已進行了追溯調整，以反映本年度報告(Form 10-K)中提出的所有時期的反向股票拆分。
SL Green Operating Partnership，L.P.
截至2021年12月31日，運營合夥公司中有3781565個單位的有限合夥權益未償還，並由公司以外的其他人持有，這些單位的單位收益與每股股息分配給普通股股東的金額相同，並且以相同的方式分配給普通股股東。
運營合夥企業的共同單位沒有既定的公開交易市場。截至2022年2月17日，共有56個記錄保持者和68,918,314個普通單位未結清，其中64,770,730個由SL Green持有。
為了保持SL Green作為房地產投資信託基金的資格，它必須每年向股東分配至少90%的應税收入(不包括淨資本利得)。SL Green採取了定期支付普通股股息的政策，運營合夥企業採取了定期向其共同單位支付與SL Green支付的股息相同的金額的政策。自SL Green首次公開發行以來，SL Green的普通股和經營合夥企業的普通股一直支付現金分配。分派由SL Green董事會酌情宣佈，並取決於實際和預期的運營現金、財務狀況、資本要求、國內收入法REIT條款下的年度分配要求以及SL Green董事會可能認為相關的其他因素。
SL Green每次發行股票(不包括交換營運合夥企業有限合夥權益的普通單位，或OP單位，當該等OP單位呈交贖回時)，均會將發行所得款項貢獻予營運合夥企業，以換取同等數目的有限合夥企業權益單位，其權利和優先權與已發行股份相似。
發行人購買股權證券
2016年8月，我們的董事會批准了一項股票回購計劃，根據該計劃，我們可以購買最多10億美元的普通股。自那以後，董事會已經授權了五個 2017年第四季度、2018年第二季度、2018年第四季度、2019年第四季度和2020年第四季度，股票回購計劃的規模分別增加5.0億美元，使計劃總規模達到35億美元。
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截至2021年12月31日，根據該計劃執行的股票回購(不包括贖回OP單位)如下：
期間
回購股份
每股平均支付價格
作為回購計劃或計劃的一部分回購的累計股份數量
截至2017年的年度7,865,206$107.817,865,206
截至2018年的年度9,187,480$102.0617,052,686
截至2019年的年度4,333,260$88.6921,385,946
截至2020年的年度8,285,460$64.3029,671,406
截至2021年的年度
4,474,649$75.4434,146,055
買賣未登記證券和登記證券；登記證券收益的使用
於截至2021年12月31日止年度，吾等並無於根據營運合夥的合夥協議贖回於營運合夥擁有有限合夥權益的單位時，向該等單位的持有人發行任何普通股。於截至2020年及2019年12月31日止年度，於根據營運合夥的合夥協議贖回於營運合夥中擁有有限合夥權益的單位時，吾等分別向該等單位的持有人發行95,094股及4,726股普通股。根據證券法第4(A)(2)條對不涉及公開發行的交易的豁免，此類股票的發行可免於根據證券法註冊。這些單位換成了同等數量的普通股。
下表彙總了截至2021年12月31日與我們的股權補償計劃有關的信息，根據這些計劃，我們的普通股或其他股權證券的股票可能會不時被授予。
證券數量
待發
在鍛鍊時
傑出的
期權、認股權證
和權利		加權
平均值
鍛鍊
價格
傑出的
選項，
認股權證及
權利		證券數量
保持可用狀態
面向未來
項下的發行
股權補償
圖則(不包括
反映的證券
(A)欄中)
計劃類別(a)(b)(c)
證券持有人批准的股權補償計劃(1)
3,944,302 (2)$100.56 (3)2,215,410 (4)
未經證券持有人批准的股權補償計劃— — — 
總計3,944,302 $100.56 2,215,410 
(1)包括我們第四次修訂和重新修訂的2005年股票期權和激勵計劃，修訂後的1997年股票期權和激勵計劃，以及2008年員工股票購買計劃。
(2)包括：(I)394,089股可在行使已發行期權時發行的普通股(其中394,089股是既得並可行使的)，(Ii)165,201股可能以普通股(其中165,201股是既得)結算的虛擬股票單位，(Iii)2,434,492股LTIP單位，它們在滿足某些條件後可轉換為普通股單位，這些單位可呈交予我們贖回，並由我們以普通股(1,509,559股)的股份收購
(3)由於沒有與限制性股票單位、虛擬股票單位或LTIP單位相關聯的行權價，因此這些獎勵不包括在加權平均行權價計算中。
(4)餘額是在為已發行的限制性股票單位、根據我們的非僱員董事延期計劃授予的影子股票單位和LTIP單位預留股票之後的餘額。剩餘的證券數量包括根據我們的2008年員工股票購買計劃和第三次修訂和重新修訂的2005年股票期權和激勵計劃剩餘可供發行的股票。

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項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
概述
SL Green Realty Corp.(簡稱SL Green或公司，馬裏蘭州公司)和SL Green Operating Partnership，L.P.(簡稱SL Green Operating Partnership，L.P.)成立於1997年6月，目的是合併S.L.Green Properties，Inc.及其附屬合夥企業和實體的商業房地產業務。SL Green Operating Partnership，L.P.稱為SLGOP或Operating Partnership，是特拉華州的一家有限合夥企業。該公司是一家自我管理的房地產投資信託基金，或稱REIT，從事位於紐約大都市區(主要是曼哈頓)的商業和住宅房地產(主要是寫字樓物業)的收購、開發、重新定位、所有權、管理和運營。除文意另有所指外，所有提及的“我們”、“我們”及“我們”均指本公司及本公司擁有或控制的所有實體，包括經營合夥企業。
新冠肺炎疫情已經並將繼續對全球經濟和日常生活造成廣泛影響。這可能導致我們的業務、經營結果、流動性、現金流、前景以及我們實現前瞻性目標和預期的能力受到不利影響，還可能導致我們證券交易價格的大幅波動。此外，新冠肺炎疫情可能會增加本年度報告(Form 10-K)和我們提交給美國證券交易委員會的其他文件中描述的許多其他風險的規模，並可能對我們的運營產生其他我們目前無法預測的不利影響。
它的規模和大小除其他因素外，對我們業務的不利影響可能取決於：
•租户的經濟狀況，以及他們是否有能力或願意按時繳交全數租金；
•對租金以及寫字樓和零售空間需求的影響；
•新法規或規範對物理空間需求和預期的影響；
•我們債務和優先股權投資的借款人和發起人的財務狀況，以及他們支付利息和本金的能力或意願；
•法律法規變更的影響；
•債務和股票市場的運作能力和提供流動性的能力；以及
•緩解與開發、重新開發和租户改善所需的建築材料或建築服務相關的延誤或成本增加的能力。
以下有關本公司合併財務報表的討論應與本年度報告第8項中的Form 10-K財務報表一併閲讀。關於我們截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度的經營業績的討論包括在我們於2021年2月26日提交給美國證券交易委員會的Form 10-K年度報告的第二部分第7項管理層對截至2020年12月31日的Form 10-K年度報告的財務狀況和經營結果的討論中，並通過引用將其併入本Form 10-K年度報告中。
租賃和運營
截至2021年12月31日，我們曼哈頓同店寫字樓物業的入住率(包括已簽署但尚未開始的租約)為93.0%，而截至2020年12月31日的入住率為93.4%。我們在曼哈頓簽署了約190萬平方英尺的寫字樓租約，其中約80萬平方英尺的寫字樓租約取代了以前佔用的空間。我們簽署的曼哈頓寫字樓租約取代了之前佔用的空間，2021年按市值計價為(2.5%)。
根據高緯物業(Cushman&Wakefield)的數據，曼哈頓的租賃活動在2021年顯著改善，總計約1860萬平方英尺。在曼哈頓2021年的總租賃活動中，中城子市場約佔1210萬平方英尺，約佔65.1%。曼哈頓的整體寫字樓空置率從2020年12月31日的15.2%上升到2021年12月31日的20.4%。2021年，曼哈頓的整體平均要價租金從2020年12月31日的每平方英尺73.16美元下降到2021年12月31日的每平方英尺69.67美元，降幅為4.8%；曼哈頓A類要價租金降至每平方英尺76.29美元，比截至2020年12月31日的80.18美元下降了4.9%。
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收購和處置活動
與2020年的132億美元相比，曼哈頓的總銷售額在2021年增長了46.3%，達到195億美元。2021年，我們繼續利用尋求曼哈頓物業所有權權益的國際和國內機構和個人的濃厚興趣出售資產，處置了大量被視為非核心或增長軌跡較為有限的物業，籌集了主要用於股票回購和債務削減的高效定價資本。於年內，吾等完成出售於西46街55號-46號塔樓、西42街-天空605號、第六大道635-641號、東42街220號、東57街400號、第五大道590號、麥迪遜大道1號及東42街110號之全部或部分權益，總估值為29億美元。
債務和優先股
在2020年和2021年，在我們的債務和優先股投資組合中，我們繼續專注於為紐約市物業的所有者、收購者或開發商籌集資金，同時選擇性地出售某些投資，所得資金用於回購普通股或償還債務。這一投資策略為我們提供了滿足額外債務融資需求的機會，同時為我們實現了誘人的投資風險調整回報，並獲得了大量關於紐約市房地產市場的額外信息。我們在2020年至2021年期間進行的典型投資是對信譽良好的所有者或收購者的投資，他們擁有相當大的股本，僅次於我們敞口的最後一美元。2021年期間，我們的債務和優先股活動包括購買和發起，包括未來融資義務項下的預付款、貼現和費用攤銷，扣除溢價攤銷後的實物利息淨額2.07億美元，以及銷售、贖回和參與2.014億美元。
關於2021年重大活動的描述，請參閲“第一部分，項目1.2021年以來的業務-亮點”(Part I，Item 1.Business-Highlight from 2021)。
關鍵會計政策和估算
我們對財務狀況和經營結果的討論和分析是以我們的合併財務報表為基礎的，這些報表是根據美國公認的會計原則編制的。編制這些財務報表要求我們作出估計和判斷，這些估計和判斷會影響截至財務報表之日報告的資產、負債和或有事項的金額，以及報告期內報告的收入和費用的金額。我們在持續的基礎上評估我們的假設和估計。我們根據歷史經驗和我們認為在當時情況下合理的各種其他假設作出估計，這些假設的結果構成對資產和負債的賬面價值作出判斷的基礎，而這些資產和負債的賬面價值從其他來源看起來並不明顯。在不同的假設或條件下，實際結果可能與這些估計不同。我們相信以下關鍵會計政策會影響我們在編制合併財務報表時使用的更重要的判斷和估計。
商業地產投資
房地產按成本減去累計折舊和攤銷列報。與物業開發或再開發直接相關的成本被資本化。普通維修和保養在發生時計入費用；改善或延長資產壽命的重大投資在其預計可用年限內資本化並折舊。
我們確認收購的資產、承擔的負債(包括或有事項)以及被收購實體的任何非控制權益，方法是在收購日按各自的公允價值分配收購價格(包括交易成本)。
我們將房地產的購買價格分配給土地和建築(包括租户改善)，如果被確定為實質性的，則分配無形資產，如高於和低於市場的租賃價值以及與原地租賃相關的發起成本。
購買價格對所收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債的分配涉及主觀性，因為分配是基於對各自公允價值的分析。在確定所收購房地產的公允價值時，公司將使用第三方估值，這種估值主要使用現金流量預測，其中包括估計的收入和支出增長率、折扣率和資本化率，以及銷售比較法，即利用可比銷售、上市和銷售合同。我們根據利用適當折扣率和現有市場信息的估計現金流預測來評估收購租賃的公允價值。對未來現金流的估計基於一系列因素，包括歷史經營業績、已知趨勢和可能影響物業的市場/經濟狀況。已確定並分配給所收購房地產的公允價值將影響我們在各自的估計可用年限或租賃期內記錄的折舊和攤銷金額。
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本公司將租賃開始時本公司為承租人的租賃分類為融資租賃或經營租賃。如果i)租賃在租賃期限結束時轉讓資產的所有權，ii)租賃授予我們合理確定將行使的購買資產的選擇權，iii)租賃期限為資產剩餘經濟壽命的主要部分，或iv)租賃付款的現值基本上超過資產的全部公允價值，則租賃符合融資租賃的資格。不符合融資租賃條件的租賃被視為經營性租賃。在合併經營報表中，經營租賃通過經營租賃租金支出，融資租賃通過攤銷和利息支出支出。
我們在物業的開發和租賃過程中產生了各種成本。在決定將成本資本化後，將其分配給受益項目的特定組成部分。確定開發項目何時基本完成，何時必須停止資本化涉及一定程度的判斷。開發中的土地和建築成本包括明確可識別的成本。資本化成本包括但不限於物業開發所必需的前期成本、開發成本、建築成本、利息成本、房地產税、工資及相關成本以及開發期間發生的其他成本。我們認為任何建築項目在租户改善工程完成後，但在主要建築活動停止後不遲於一年，即已大致完成，並可供入夥。我們停止對基本完工、佔用或可供佔用的部分資本化，只資本化與在建部分相關的成本。
我們會定期評估是否有任何跡像顯示我們的房地產價值可能減值，或其賬面價值可能無法收回。如果管理層對物業將產生的總未來現金流(未貼現)的估計低於物業的賬面價值，則該物業的價值被視為減值。若已發生減值，損失將以物業賬面價值超過根據ASC 820計算的物業公允價值計量。我們根據(其中包括)市場狀況、入住率、租金收入和資產經營業績等因素評估減值指標。如果存在減值指標，我們主要利用現金流預測(其中包括估計收入和支出增長率、折現率和資本化率)以及銷售比較法(利用可比銷售、上市和銷售合同)評估房地產投資的潛在減值。
當一處房產被歸類為持有待售時，我們也會評估我們的房地產的減值情況。持有待售的房地產資產的估值為賬面價值或公允價值減去出售成本後的較低者，不再記錄折舊費用。見附註4，“持有供出售和處置的財產”。
對未合併的合資企業的投資
在我們對未合併的合資企業施加重大影響但不控制這些實體且不被視為主要受益人的情況下，我們根據權益會計方法對這些實體的投資進行會計處理。我們合併那些我們控制的或者是可變利益實體(VIE)的合資企業，在這些合資企業中，我們被認為是主要受益者。在所有這些合資企業中，合資夥伴的權利既是保護的，也是參與的。除非我們被確定為VIE的主要受益者，否則這些參與權使我們無法合併這些VIE實體。在評估合資企業的哪些活動對經濟表現影響最大，以及合資夥伴的權利是保護性的還是參與性的時，確定實體的控制權可能是主觀的。在作出此項決定時，本公司會根據合資企業的業務目的及設計，評估任何新的或經修訂的合資企業協議，以評估對合資企業的經濟表現有最重大影響的活動。我們評估協議中傳達給我們的權利，並評估我們是否獲得了對實體經濟表現影響最大的活動的參與權或保護權。我們還評估我們合資夥伴的權利。這些參與權包括批准/修訂年度預算的權利，將物業租賃給重要租户的權利，以及批准納税申報表和審計師的權利。如果我們的合資夥伴有實質性的參與權，而我們決定不是主要受益者，我們不會合並實體。
這些投資最初按成本計入，作為對未合併的合資企業的投資，隨後根據淨收益(虧損)和現金貢獻和分配中的股本進行了調整。未合併合資企業的淨收益(虧損)中的權益是根據我們在每個合資企業中的所有權或經濟利益分配的，幷包括與投資會計基差相關的調整。當資本事件(如每項合資協議中的定義)發生時(如再融資)，如果達到回報門檻，未來的股權收入將按我們增加的經濟利益進行分配。我們確認來自未合併房地產合資企業的獎勵收入是收入，只要它是賺取的，不受退還特徵的約束。如果我們仍然對合資企業的未來債務負有責任，或可能承諾提供未來額外的財務支持，我們從未合併的房地產合資企業獲得的超過我們投資基礎的分派被記錄為對我們的投資餘額的抵銷。我們通常用無追索權的債務為我們的合資企業融資。在某些情況下，我們可能會為租户空間提供擔保或總租約，這些租約在滿足特定情況或償還相關貸款後終止。
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我們評估我們在未合併合資企業的投資是否可收回，如果確定投資的價值損失不是暫時性的，我們會將投資減記為其公允價值。我們根據每家合資企業的實際和預計現金流對我們的股權投資進行減值評估。我們認為，截至2021年12月31日，我們的任何股權投資的價值都沒有受到損害。
我們可能會為房地產收購、開發和建設提供貸款(“ADC貸款”)，我們希望從這些項目中獲得部分剩餘利潤。當該等安排的風險及回報與投資者或合營夥伴的風險及回報實質上相同時，我們會按權益法將該等安排視作房地產投資。否則，我們將按照債務和優先股投資的會計安排對這些安排進行會計核算。
租賃分類
本公司為出租人的租賃的租賃分類在租賃開始時進行評估，未分類為銷售型租賃或直接融資租賃的租賃被分類為經營租賃。如果合同包括所有權轉讓條款、某些購買選擇權、代表資產經濟壽命主要部分的租賃期，或承租人提供的租賃付款和剩餘擔保的現值基本上超過資產的全部公允價值，則租賃符合銷售類型租賃的條件。此外，租賃如此專門化的資產，以至於在租賃期結束時被認為對公司沒有任何價值，也可能導致被歸類為銷售型租賃。當承租人和無關第三方提供的租賃付款和剩餘價值擔保的現值基本上超過資產的所有公允價值並可能收取付款時，租賃符合直接融資租賃的資格。
收入確認
營運租賃的租金收入在租賃期內以直線基準確認，我們已確定基本上所有租賃付款均有可能收取。如果幾乎所有租賃付款的應收性被評估為不太可能，租金收入只有在實際收到時才確認。本公司根據多種因素評估收取租約項下所有付款的可能性，這些因素包括(其中包括)承租人的付款歷史、承租人的信用評級、承租人所在行業的歷史運營和趨勢、當前和未來的經濟狀況。若評估為幾乎所有租賃付款均不可能收回，則迄今確認的租金收入與已收取的租賃付款之間的任何差額均確認為對租金收入的當期調整。隨後將可收款評估更改為可能，可能會導致對租金收入進行本期調整，因為如果一直評估可收款是可能的，則本應確認的租金收入與迄今確認的租金收入之間的任何差額。
租金收入確認始於租賃空間可供承租人預期使用時。為了確定租賃空間是否可供承租人使用，管理層評估我們是承租人改進的所有者，還是承租人是承租人。當管理層斷定我們是租户改善項目的業主時，租金收入確認從租户擁有完工的空間時開始，也就是租户改善項目基本完成的時候。在某些情況下，當管理層斷定我們不是租户改進項目的所有者時，租金收入從租户佔有或控制空間時開始確認。
根據相關租賃確認的租金超出合同到期金額的部分計入綜合資產負債表上的遞延應收租金。
除了基本租金外，我們的租户一般還將按比例支付房地產税增加的部分，以及在基準年度內大樓的某些運營費用。在一些租約中，承租人不會根據某些樓宇營運費用的增加而支付額外租金，而是會根據支付給搬運工的工資率在基準年度內高於搬運工的實際工資率，或消費物價指數在基準年度內的實際指標值的增幅而支付額外的租金，而不是根據基年內付給搬運工的工資率的增幅或消費物價指數的增幅而支付額外的租金。此外，我們的許多租約都在基本租金的基礎上增加了固定的百分比，以彌補租金上漲的影響。業主通常以分表或包括租金的方式供應電力(即在電費中包括固定費用，該數額可能會因租户的電費或用電量增加而增加)。除電力以外的基本建築服務(如營業時間內的供暖、空調和貨運電梯服務，以及基地建築清潔)通常不收取額外費用，租户僅為超出基本建築服務或在正常營業時間以外提供的服務支付額外租金。這些升級是基於上一個日曆年發生的實際費用。如果本年度的費用與上一年的費用不同，則在本年度內，將對升級進行調整，以反映本年度的實際費用。
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租金收入如有可能收取，則予以確認。若評估為幾乎所有租賃付款均不可能收回，則迄今確認的租金收入與已收取的租賃付款之間的任何差額均確認為對租金收入的當期調整。隨後將可收款評估更改為可能，可能會導致對租金收入進行本期調整，因為如果一直評估可收款是可能的，則本應確認的租金收入與迄今確認的租金收入之間的任何差額。
根據財務會計準則委員會於2020年4月發佈的租賃修訂問答，吾等確認與新冠肺炎相關的租賃優惠，例如租金延期和減免，該問答為實體提供了選擇對租賃優惠進行會計處理的選項，如同原始租賃中存在可強制執行的權利和義務一樣。只有當修改後的租約產生的總現金流與原始租約的現金流基本相似時，才可進行此項選擇。當經修訂租約產生的現金流量總額與原始租約的現金流量實質上並不相若時，我們會將特許權協議作為新租約入賬。
該公司為租户提供某些租賃合同的常規服務，如公共區域維修和一般保安。我們已選擇將非租賃部分與我們的經營租賃協議的租賃部分合並，並根據ASC 842將它們作為一個單獨的租賃部分進行核算。
當我們不再擁有擁有房地產的實體的控股權、存在與第三方的合同並且第三方控制所獲得的資產時，我們記錄房地產資產的出售損益。
債務和優先股權投資的投資收入以票據的合同條款為基礎，並在其被視為可收回時應計。一些債務和優先股投資規定了特定利率的應計利息，這與當前的支付條件不同。該等貸款的利息按應計利率確認，但須視乎管理層認為應計利息是否可收回而定。如果管理層不能做出這一決定，高於當前支付率的利息收入只有在實際收到時才會被確認。
該公司評估借款人償還債務和優先股權投資的能力的可能性與上述因素類似。當合同規定的到期金額尚未支付時，我們認為債務和優先股權投資是逾期的。債務及優先股權投資於付款逾期90天或管理層認為利息收入能否全數收回時(以較早者為準)，被置於非應計權益狀態。任何處於非應計狀態的債務或優先股權投資，當該等債務或優先股權投資按合同規定變為流動且業績證明恢復時，將恢復確認利息收入。
遞延發端費用、原始發行折扣及貸款發端成本(如有)按實際利息法確認為按相關投資條款對利息收入作出的調整。與貸款承諾有關的費用也會遞延，直到貸款獲得資金，然後在貸款期限內確認為收益調整。與購買貸款有關的折扣或溢價將攤銷或增加到利息收入中，作為基於相關投資預期到期日的預期現金流的實際利息方法的收益率調整。如果我們以折扣價購買債務或優先股權投資，打算持有到到期，並期望收回投資的全部價值，我們會將折價計入收益，作為對投資期限內收益的調整。如果我們以折扣價購買債務或優先股權投資，意圖取消抵押品的抵押品贖回權，我們不會附帶折扣。對於以信用質量折扣價收購的債務投資，收購時的合同現金流和預期現金流之間的差額不會增加。預期退出費(預計將收取)在貸款期限內也被確認為收益率的調整。
當合同規定的到期金額尚未支付時，我們認為債務和優先股權投資是逾期的。當管理層認為利息收入能否完全收回時，債務和優先股投資被置於非權責發生狀態。當非應計債務或優先股權投資的表現被證明恢復時，任何債務或優先股權投資的利息收入將恢復確認。
我們可以將我們單獨發起或出售的貸款的一部分進行辛迪加。當一筆交易符合銷售會計標準時，我們根據銷售價格與所售貸款賬面價值之間的差額確認損益。出售時的任何相關未攤銷遞延發放費、原始發行折扣、貸款發放成本、折扣或溢價均確認為對銷售損益的調整，並計入綜合經營報表的投資收益。在出售或辛迪加時收到的任何費用都被確認為投資收入的一部分。
資產管理費在資產管理協議期限內按直線確認。
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債務和優先股投資
債務和優先股權投資按照美國會計準則第326條的規定按預計收取的淨額列報。貸款損失撥備從金融資產的攤餘成本基礎中扣除，以按該等投資的預期到期日預計應收取的金額計入賬面淨值。貸款損失和其他投資準備金的費用是將貸款損失準備調整到適當水平而計入收益的費用。當我們因出售投資或收購抵押品的股權而取消確認相關投資時，金額將從抵押品中註銷。
該公司根據當前市場和經濟狀況、歷史虧損信息以及合理和可支持的預測來評估預計收取的金額。該公司的假設來源於內部數據和外部數據，其中可能包括政府對紐約市大都會地區的經濟預測、最近交易的公開數據以及證券化債務工具的申報。此信息按資產類別彙總，並根據持續期進行調整。根據這些投入，貸款在個人資產水平上進行評估。在某些情況下，我們還可以使用概率加權模型，該模型考慮了多個結果的可能性和每個結果的預期收集量。
對與相關抵押品財產的表現和/或價值以及借款人/保薦人的財務和運營能力相關的可能信用惡化的評估需要做出重大判斷，其中包括相關時間段的資產水平和市場假設。
此外，公司每季度對每筆貸款進行風險評級。根據3分制，貸款的評級從較低風險到較高風險為“1”到“3”，其定義如下：1-低風險資產-低損失概率，2-觀察名單資產-較高的損失可能性，3-高風險資產-損失的可能性較大。對風險評級為2或3的貸款進行評估，以確定預期的損失風險是否通過我們對當前條件的預期、歷史損失信息和上述可支持的預測的組合得到適當的反映，或者貸款特有的風險特徵是否需要使用概率加權模型。
被分類為持有待售的融資投資，根據美國會計準則820-10，使用通過諮詢交易商或其他發起人獲得的現有市場信息以及基於第三級數據的貼現現金流模型，按預期收集金額或公平市價列賬。隨着情況的變化，管理層可能會決定不出售被指定為持有待售的投資。在這種情況下，投資將按預期收取的金額重新分類。
除債務和優先股權投資項目外，資產負債表項目中包括的其他融資應收賬款也按預計收回的淨額計量。
與該等債務及優先股權投資及其他融資應收賬款有關的應計應收利息金額，在綜合資產負債表中按預期於其他資產內收取的淨額入賬。應計利息應收賬款的核銷被確認為貸款損失和其他投資準備金的費用。
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經營成果
截至2021年12月31日的年度與截至2020年12月31日的年度比較
以下是截至2021年12月31日或2021年的年度與截至2020年12月31日或2020年的年度的比較，參考了以下因素的影響：

i.“同店物業”，代表我們在2020年1月1日擁有並在2021年12月31日仍由我們以相同方式擁有的所有營業物業(在我們31個合併的營業物業中，同店物業總計21個)，
二、“收購物業”，代表在2021年和2020年收購的所有物業或權益，以及所有非同店物業，包括正在開發或重新開發的物業。
三、“已處置物業”，代表在2021年和2020年售出的物業的所有物業或權益，以及
四、“其他”，代表我們出售權益導致解除合併的物業，以及不能分配給特定物業的公司級項目，以及服務公司和eEmerge Inc.。
 同店已處置其他整合
(單位：百萬)20212020$
變化		%
變化		202120202021202020212020$
變化		%
變化
租金收入$533.2 $564.5 $(31.3)(5.5)%$24.6 $70.1 $120.4 $169.8 $678.2 $804.4 $(126.2)(15.7)%
投資收益— — — — %— — 80.3 120.2 80.3 120.2 (39.9)(33.2)%
其他收入3.9 13.0 (9.1)(70.0)%2.4 3.9 79.2 111.3 85.5 128.2 (42.7)(33.3)%
總收入537.1 577.5 (40.4)(7.0)%27.0 74.0 279.9 401.3 844.0 1,052.8 (208.8)(19.8)%
物業運營費用263.1 271.3 (8.2)(3.0)%10.1 31.0 73.3 86.2 346.5 388.5 (42.0)(10.8)%
交易相關成本0.3 — 0.3 — %— — 3.5 0.5 3.8 0.5 3.3 660.0 %
市場營銷學、一般管理學和行政學— — — — %— — 94.9 91.8 94.9 91.8 3.1 3.4 %
263.4 271.3 (7.9)(2.9)%10.1 31.0 171.7 178.5 445.2 480.8 (35.6)(7.4)%
其他收入(費用)：
利息支出和遞延融資成本攤銷，扣除利息收入$(82.3)$(128.5)$46.2 (36.0)%
折舊及攤銷(216.9)(313.7)96.8 (30.9)%
未合併合資企業淨虧損中的權益(55.4)(25.2)(30.2)119.8 %
出售未合併合營企業/房地產權益的淨(虧損)收益中的股本(32.8)3.0 (35.8)(1,193.3)%
收購價格和其他公允價值調整210.1 187.5 22.6 12.1 %
房地產銷售收益淨額287.4 215.5 71.9 33.4 %
房地產折舊準備金和減值(23.8)(60.5)36.7 (60.7)%
提前清償債務損失(1.6)— (1.6)— %
扣除回收後的貸款損失和其他投資儲備(2.9)(35.3)32.4 (91.8)%
淨收入$480.6 $414.8 $65.8 15.9 %
租金收入
租金收入下降的主要原因是我們出售的物業(4550萬美元)、移入重新開發的物業(3970萬美元)，以及我們的同店物業(3130萬美元)的貢獻減少，原因是美洲大道1185大道(1830萬美元)、列剋星敦大道420號(600萬美元)和列剋星敦大道485號(550萬美元)的空置率增加。由於2021年第三季度出售了東42街220號49.0%的合資企業權益(3040萬美元)，租金收入進一步下降。2021年第一季度，第三大道885號加入合併投資組合，部分抵消了這一影響(2670萬美元)。
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下表彙總了我們曼哈頓投資組合中截至2021年12月31日的年度開始的租賃活動：
 可用
SF		可出租
SF
新的
現金
租金(每
可出租
SF)(1)
上一次。
升級
租金(每
可出租
SF)(2)
Ti/LC
每
可出租
SF		免費
租金(入
個月)		平均值
租賃
術語(in
年)
曼哈頓       
年初可用空間1,717,735       
售出的空缺(90,435)
重新開發中的物業(353,897)
年內可供使用的空間(3)
      
• Office1,028,198       
• Retail65,834       
·存儲4,487       
 1,098,519       
總可用空間2,371,922       
年內開始租賃的樓面面積：       
• Office(4)
671,210 741,490 $68.37 $66.26 $60.21 6.4 8.5
• Retail57,740 59,272 $56.01 $81.70 $11.12 1.6 10.7
·存儲4,981 5,397 $25.44 $31.55 $— 1.5 4.9
租賃總面積開始計算733,931 806,159 $67.17 $67.83 $56.20 6.0 8.7
年終總可用空間1,637,991       
提前續訂      
• Office368,637 390,290 $68.89 $71.90 $9.55 2.2 2.8
• Retail50,409 77,042 $96.21 $86.21 $— 0.6 4.4
·存儲2,248 2,262 $28.09 $28.09 $— 0.5 1.4 
早期續訂合計421,294 469,594 $73.18 $74.03 $7.94 1.9 3.1
已開始出租的租約總數，包括被替換的先前空置租約  
• Office1,131,780 $68.55 $69.18 $42.74 5.0 6.6
• Retail 136,314 $78.73 $84.48 $4.83 1.1 7.2
·存儲 7,659 $26.22 $30.02 $— 1.2 3.9
已開始的租約總數 1,275,753 $69.38 $71.12 $38.43 4.5 6.6
(1)年度初始基本租金。
(2)上漲的租金包括基本租金加上租户以房地產税、運營費用、搬運工工資或消費者物價指數(CPI)調整的形式支付的所有額外金額。
(3)包括用完的空間，重新安置租户，以及在租户騰出的地方搬離。不包括租户保留的租約到期。
(4)不包括取代空置的新租户的平均起租辦公室租金為每可出租平方英尺62.27美元，可出租平方英尺為363354平方英尺。辦公空間(租賃和提前續簽，不包括新租户取代空置)的平均起租為753,644平方英尺，每平方英尺65.70美元。
投資收益
投資收入減少的主要原因是我們的債務和優先股權投資組合的加權平均餘額和加權平均收益率下降。截至2021年12月31日和2020年12月31日止年度，我們的債務和優先股權投資組合的加權平均餘額和加權平均收益率分別為11億美元和7.1%，而我們的債務和優先股權投資組合的加權平均餘額和加權平均收益率分別為14億美元和7.7%。截至2021年12月31日，債務和優先股權投資組合的加權平均到期日為1.8年，不包括延期期權。
其他收入
其他收入減少的主要原因是，截至2021年12月31日的年度的租賃終止收入(2260萬美元)低於2020年同期(4820萬美元)、截至2020年12月31日的年度來自法律和解的扣除法律費用的收入(2020萬美元)以及截至2020年12月31日的年度的開發費用收入(730萬美元)，但被截至2021年12月31日的年度的租賃和管理費收入的增加(1140萬美元)部分抵消。
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物業運營費用
物業運營費用下降的主要原因是我們已處置物業的可變費用和房地產税減少(分別為990萬美元和960萬美元)。進一步減少的原因是我們東42街220號的同店物業(公司出售了49.0%的合資權益)和我們的收購物業(分別為750萬美元、420萬美元和260萬美元)，以及第三大道750號和東42街220號的可變費用減少(分別為590萬美元和550萬美元)。
市場營銷費、一般管理費和管理費
在截至2021年12月31日的一年中，營銷、一般和行政費用增至9490萬美元，而2020年同期為9180萬美元，主要原因是租金費用增加和薪酬成本面臨通脹壓力。
利息支出和遞延融資成本攤銷(扣除利息收入)
扣除利息收入後的利息支出和遞延融資成本攤銷主要是由於與正在開發的物業相關的利息資本化(950萬美元)、循環信貸安排的利息支出(830萬美元)、優先無擔保票據(820萬美元)和定期貸款(660萬美元)，原因是截至2021年12月31日的年度的平均LIBOR利率比截至2020年12月31日的年度有所下降，以及2020年出售西33街315號(The Olivia)(截至2021年12月31日的一年，未償加權平均合併債務餘額為48億美元，而截至2020年12月31日的一年為58億美元。截至2021年12月31日的年度的綜合加權平均利率為2.93%，而截至2020年12月31日的年度的綜合加權平均利率為3.06%。
折舊及攤銷
折舊和攤銷減少的主要原因是麥迪遜大道一號2020年第三季度與物業重新開發相關的加速折舊(7030萬美元)，以及我們處置的物業(2070萬美元)和同店物業(1270萬美元)的折舊和攤銷減少。
未合併合資企業淨虧損中的權益
未合併合資企業淨虧損的股本增加，主要是由於範德比爾特大道一號(4300萬美元)折舊費用增加，該大道於2020年第四季度投入使用，部分被先驅廣場2號運營收入的增加(750萬美元)所抵消。
出售未合併合營企業/房地產權益的淨(虧損)收益中的股本
在截至2021年12月31日的一年中，我們確認了出售我們在麥迪遜大道1號(2690萬美元)、西46街55號(1530萬美元)和東57街400號(150萬美元)權益的虧損，但被出售我們在西42街605號的權益的收益(830萬美元)所抵消。在截至2020年12月31日的年度內，我們確認了出售我們在東22街333號的合資企業權益的收益(300萬美元)。
收購價和其他公允價值調整
於截至2021年12月31日止年度，吾等錄得與我們於東42街220號保留的51.0%權益有關的公允價值調整2.068億美元，當本公司出售49.0%的合營權益及本公司不再保留該實體的控股權(定義見ASC 810)時，該權益已解除合併。
2020年12月，本公司接納合夥人加入One Madison Avenue開發項目，導致本公司不再保留ASC 810定義的該實體的控股權，並解除我們剩餘的50.5%權益的合併。我們按公允價值記錄了我們的投資，因此確認了1.875億美元的公允價值調整。
房地產銷售損益，淨額
在截至2021年12月31日的年度內，我們確認了出售東42街220號49.0%的合資企業權益(1.727億美元)以及第六大道635-641號(9920萬美元)和第十大道410號(1570萬美元)的銷售收益。
在截至2020年12月31日的一年中，我們確認了西33街315號的銷售收益-“奧利維亞”(7230萬美元)，第五大道609號的零售公寓(6540萬美元)，第十大道410號(5640萬美元)，比克曼15號(1770萬美元)，威廉斯堡露臺(1180萬美元)和東58街400號(830萬美元)，被我們在華盛頓大道1055號權益的銷售虧損所抵消
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房地產折舊準備金和減值
在截至2021年12月31日的年度內，我們確認了與東57街400號相關的折舊房地產儲備和減值(570萬美元)，以及截至2021年12月31日在第十一大道707號(1500萬美元)和巨石陣地產(310萬美元)的銷售合同下的投資。在截至2020年12月31日的年度內，我們確認了與Spring Street 106號(3970萬美元)、格林街133號(1410萬美元)和麥迪遜大道712號(660萬美元)相關的折舊房地產準備金和減值。
扣除回收後的貸款損失和其他投資儲備
在截至2021年12月31日的年度內，我們記錄了290萬美元的貸款損失和其他投資準備金，以及記錄債務和優先股投資以及其他融資應收賬款，預計將收回淨額。
在截至2020年12月31日的年度內，我們記錄了與出售的某些債務和優先股投資相關的1230萬美元的虧損，以及2300萬美元的貸款損失和其他投資準備金，以及記錄債務和優先股投資以及其他融資應收賬款，預計將收回淨額。
截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度比較
有關截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度的比較，請參閲我們於2021年2月26日提交給美國證券交易委員會的截至2020年12月31日的年度Form 10-K的第二部分第7項中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論與分析”。
流動性與資本資源
我們目前預計，滿足我們在營運資金、收購、物業開發或重新開發、租户改善、租賃成本、股票回購、向股東分紅、向單位持有人分配、回購或償還未償債務以及債務和優先股投資方面的短期和長期流動資金需求的主要資金來源將包括：
(1)經營現金流；
(2)手頭現金；
(3)剝離財產和贖回、參與、處置和償還債務和優先股權投資的淨收益；
(4)循環信貸安排下的借款；
(5)其他形式的擔保或無擔保融資；以及
(6)本公司或經營合夥企業發行普通股或優先股或債券所得收益(包括髮行經營合夥企業及信託優先證券的有限合夥權益單位)。
運營現金流主要取決於租金的可收集性、我們投資組合的佔有率、我們租賃實現的淨有效租金、租金的可收集性、運營升級和從租户那裏收回的資金以及運營和其他成本水平。此外，我們相信我們的債務和優先股投資計劃將繼續作為運營現金流的來源。
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截至2021年12月31日，抵押貸款和其他應付貸款、2021年信貸安排、優先無擔保票據(扣除折扣)、信託優先證券、我們在合資企業債務中的份額(包括權利展期期權和看跌期權)、估計利息支出以及我們在融資和經營租賃下的義務的綜合本金到期日如下(以千為單位)：
20222023202420252026此後總計
房產抵押和其他貸款$457,589 $56,583 $338,017 $812 $841 $580,618 $1,434,460 
循環信貸安排— — — — 390,000 — 390,000 
無擔保定期貸款— — 200,000 — — 1,050,000 1,250,000 
高級無擔保票據800,000 — — 100,000 — — 900,000 
信託優先證券— — — — — 100,000 100,000 
融資租賃3,523 3,570 3,641 3,810 3,858 256,691 275,093 
經營租約36,776 48,680 54,545 54,772 54,911 1,395,533 1,645,217 
預計利息支出115,868 88,998 85,192 69,702 58,489 38,688 456,937 
合資債務426,057 750,696 616,510 1,391,185 150,486 2,435,913 5,770,847 
總計$1,839,813 $948,527 $1,297,905 $1,620,281 $658,585 $5,857,443 $12,222,554 
我們估計，在截至2022年12月31日的一年中，我們預計現有綜合物業的經常性資本支出為8240萬美元，現有綜合物業的開發或重建支出為1.078億美元，其中350萬美元將由建設融資安排或貸款儲備提供資金。我們預計我們合資物業的資本支出份額將為2.193億美元，其中1.258億美元將由建設融資安排或貸款儲備提供資金。我們預計資本支出的資金來自運營現金流、現有流動性和建設融資設施的借款。未來的房地產收購可能需要大量的資本投資，用於翻新和租賃成本。
截至2021年12月31日，我們的流動性為11億美元，其中包括我們循環信貸安排下的8.6億美元可用資金和手頭2.862億美元的合併現金，其中包括3480萬美元的有價證券。這一流動資金不包括1.321億美元，相當於我們在未合併合資物業中的現金份額。我們可能會尋求剝離財產、財產權益或債務和優先股權投資，或在機會出現時獲得私人和公共債務和股權資本，儘管不能保證這些資本將以有效的水平提供給我們，或者根本不能保證。管理層相信，如果我們能夠獲得這些流動性來源，加上有擔保和無擔保債務的潛在再融資機會，將使我們能夠在到期時(如果不是在到期之前)償還如上所述的債務和其他債務。
我們與不同的合作伙伴在幾個房地產合資企業中進行了投資，這些合作伙伴我們認為他們的財務狀況穩定，有能力在需要時為資本募集提供資金。我們的大多數合資企業都是用無追索權債務融資的。我們相信，物業水平的現金流連同無資金承擔的債務和未償還擔保債務的再融資所得款項，將足以滿足我們合資物業的資本需求。
現金流
以下對我們現金流的簡要討論是基於我們在“項目1.財務報表”中的綜合現金流量表，並不意味着對以下年度我們現金流的變化進行全面的討論。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，現金、限制性現金和現金等價物分別為3.37億美元和3.728億美元，減少了3580萬美元。減少的原因是現金流發生以下變化(以千計)：
截至十二月三十一日止的年度，
20212020(減少)
增加
經營活動提供的淨現金$255,979 $554,236 $(298,257)
投資活動提供的淨現金$993,581 $1,056,430 $(62,849)
用於融資活動的淨現金$(1,285,371)$(1,479,301)$193,930 
我們運營現金流的主要來源是我們合併和合資投資組合中的資產，以及我們的債務和優先股投資組合。這些來源產生了相對穩定的現金流，為我們提供了支付運營費用、償債以及為股息和分配需求提供資金的資源。
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現金用於投資活動，為收購、開發或再開發項目以及經常性和非經常性資本支出提供資金。我們有選擇地投資於新項目，使我們能夠利用我們的開發、租賃、融資和物業管理技能，並投資於符合我們投資標準的現有建築。在截至2021年12月31日的一年中，與截至2020年12月31日的年度相比，我們主要將現金用於以下投資活動(以千計)：
房地產收購$(65,945)
資本支出和資本化利息155,654 
合資投資(18,557)
來自合資企業的分銷646,032 
房地產銷售收益/物業部分權益(460,788)
房地產投資合併產生的現金9,475 
債務和優先股及其他投資(328,720)
投資活動提供的現金淨額減少$(62,849)
用於資本支出(包括建築和租户改善)的資金從截至2020年12月31日的年度的4.581億美元減少到截至2021年12月31日的年度的3.025億美元，原因是與我們的開發和重建物業相關的成本降低。
我們通常通過出售房地產、出售債務和優先股權投資、房地產融資、我們的信貸安排、優先無擔保票據和建築貸款來為我們的投資活動提供資金。公司可能會不時發行普通股或優先股，或者經營合夥企業可能會發行有限合夥權益的普通股或優先股。在截至2021年12月31日的一年中，與截至2020年12月31日的年度相比，我們使用現金進行了以下融資活動(以千計)：
我們的債務收益$(1,149,203)
償還我們的債務878,784 
對非控股權益的淨分配63,599 
其他融資活動59,692 
行使股票期權和發行DRSPP所得收益550 
普通股回購187,080 
優先股贖回76,710 
從非控股權益收購附屬權益1,536 
已支付的股息和分派22,921 
用於融資活動的現金淨額增加$141,669 
大寫
我們的法定股本包括2.6億股，每股面值0.01美元，其中包括1.6億股普通股，每股面值0.01美元，7500萬股超額股票，每股面值0.01美元，以及2500萬股優先股，每股面值0.01美元。截至2021年12月31日，已發行和流通股64,105,276股普通股，沒有超額股票。
2021年12月2日，我們的董事會宣佈普通股息為每股0.3108美元(反映反向股票拆分的每股0.3203美元，如下所示)和特別股息每股2.4392美元(反映股票反向拆分的每股2.5138美元，如下所示)(合計為“總股息”)。總股息於2022年1月18日支付給在2021年12月15日(“記錄日期”)交易結束時登記在冊的股東。股東有機會選擇以全現金或全股票的形式獲得總股息，如果任何一種選擇獲得超額認購，則按比例分配。
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目錄

為了減輕特別股息中發行的普通股的稀釋影響，董事會還批准了反向股票拆分，這一決定在2022年1月21日收盤後生效。2022年1月10日，一個董事會委員會計算出我們已發行普通股和已發行普通股的反向股票拆分比例為1.03060比1。在股息發放和反向股票拆分完成後，我們已發行普通股的數量相當於記錄日期的已發行股票總數(不包括記錄日期之後發生的任何發行或回購，以及本應發行但支付了替代現金的任何零碎股票)。然而，在相對的基礎上，一些個人股東可能持有更多的SLG普通股，而一些個人股東可能持有更少的我們普通股，這取決於他們個人選擇接受現金或股票，以及現金選擇權被超額認購的結果。
所有與股票相關的參考和衡量標準，包括流通股數量、股價、回購股票數量、每股收益、每股股息和基於股票的薪酬獎勵，都已進行了追溯調整，以反映本年度報告(Form 10-K)中提出的所有時期的反向股票拆分。
股票回購計劃
2016年8月，我們的董事會批准了一項10億美元的股票回購計劃，根據該計劃，我們可以購買普通股。自那以後，董事會已分別批准在2017年第四季度、2018年第二季度、2018年第四季度、2019年第四季度和2020年第四季度將股票回購計劃的規模分別增加5.0億美元，使總計劃規模達到35億美元。
截至2021年12月31日，根據該計劃執行的股票回購(不包括贖回OP單位)如下：
期間
回購股份
每股平均支付價格
作為回購計劃或計劃的一部分回購的累計股份數量
截至2017年的年度7,865,206$107.817,865,206
截至2018年的年度9,187,480$102.0617,052,686
截至2019年的年度4,333,260$88.6921,385,946
截至2020年的年度8,285,460$64.3029,671,406
截至2021年的年度
4,474,649$75.4434,146,055
股息再投資和股票購買計劃(“DRSPP”)
2018年2月，公司向美國證券交易委員會提交了我們的股息再投資和股票購買計劃的登記聲明，該計劃自備案時自動生效。公司根據DRSPP登記了3500,000股普通股。DRSPP於2001年9月24日開始實施。
下表彙總了截至2021年12月31日和2019年12月31日的年度SL Green發行的普通股，以及根據DRSPP從股息再投資和/或股票購買中獲得的收益(以千美元為單位)：
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
已發行普通股股份10,387 16,181 3,645 
根據DRSPP進行股息再投資/購買股票$738 $1,006 $334 
第四次修訂和重新修訂2005年股票期權和激勵計劃
第四次修訂和重新修訂的2005年股票期權和激勵計劃，即2005年計劃，於2016年4月由公司董事會及其股東於2016年6月在公司年度股東大會上獲得批准。根據2005年計劃，根據某些公司交易或事件的調整，最多27,030,000個可替換單位的獎勵可能作為期權、限制性股票、影子股票、紅利等價權和其他基於股權的獎勵授予。截至2021年12月31日，在根據我們的非僱員董事延期計劃和LTIP單位授予的已發行限制性股票單位和影子股票單位的基礎股票預留後，根據2005年計劃可供發行的可置換單位為200萬個。
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董事遞延薪酬計劃
根據我們非僱員董事2004年7月開始的延期計劃，公司非僱員董事可以選擇推遲高達100%的年度聘用費、董事長費、會議費和年度股票贈與。除非參與者另有選擇，否則根據本計劃遞延的費用應以虛擬股票單位的形式計入。本計劃規定，董事的虛擬股票單位一般將在(I)與董事董事會終止服務的1月1日或隨後的下一年1月1日或(Ii)本計劃定義的我們的控制權變更時(以較早者為準)以同等數量的普通股進行結算。影子股票單位將使用我們普通股在各自季度第一個工作日的收盤價，按季度計入每個非員工董事的貸方。每個參與的非員工董事還會根據每個季度的股息率獲得股息等價物或影子股票單位，這些單位要麼目前以現金支付，要麼作為額外的影子股票單位記入董事的賬户。
在截至2021年12月31日的年度內，我們向董事會發行了24,426股影子股票單位和12,312股普通股。在截至2021年12月31日的一年中，我們記錄了與遞延補償計劃相關的230萬美元的補償支出。截至2021年12月31日，根據我們的非員工董事延期計劃，共有165,201個虛擬股票單位未償還。
員工購股計劃
2007年，公司董事會通過了2008年員工股票購買計劃(ESPP)，為符合條件的員工提供股權激勵。員工持股計劃旨在符合守則第423條規定的“員工股票購買計劃”的資格，並已被董事會採納，使我們的合格員工能夠通過工資扣除購買公司的普通股。ESPP於2008年1月1日生效，最多50萬股普通股可供發行，可能會在合併、重組、股票拆分或其他類似的公司變化時進行調整。該公司以S-8表格形式向美國證券交易委員會提交了一份關於特別提款權計劃的註冊聲明。普通股通過一系列連續的發售期間供購買。每個發售期限為三個月，從每個日曆季度的第一天開始，第一個發售期限從2008年1月1日開始。ESPP規定，符合條件的員工可以購買普通股，購買價格等於(1)普通股在發售期間第一天的市值或(2)普通股在發售期間最後一天的市值中較小者的85%。ESPP是我們的股東在2008年年度股東大會上批准的。截至2021年12月31日，我們的普通股已根據ESPP發行了172,421股。
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負債
下表彙總了截至2021年12月31日和2020年12月31日的綜合抵押貸款和其他應付貸款、2021年信貸安排、優先無擔保票據和信託優先證券(金額以千計)。
十二月三十一日，
債務摘要：20212020
天平
固定費率$1,974,324$1,985,572
可變利率套期保值1,300,0001,150,000
總固定費率3,274,3243,135,572
總變動率801,0511,827,677
債務總額$4,075,375$4,963,249
債務、優先股和其他受可變利率約束的投資294,970345,877
浮動利率債務的淨敞口506,0811,481,800
佔總債務的百分比:
固定費率80.3 %63.2 %
可變費率(1)
19.7 %36.8 %
總計100.0 %100.0 %
年內實際利率：
固定費率3.14 %3.65 %
可變費率2.11 %2.30 %
實際利率3.02 %2.91 %
(1)包括我們的債務、優先股和其他浮動利率投資的緩解影響，截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們的浮動利率債務淨敞口占總債務的百分比分別為13.4%和32.1%。
上面顯示的浮動利率債務一般以30天期LIBOR為基準計息(截至2021年12月31日和2020年12月31日分別為0.10%和0.14%)。截至2021年12月6日，我們2021年信貸安排的可變利率以調整後的期限SOFR為基礎計息(截至2021年12月31日為0.05%)。截至2021年12月31日，我們的合併債務加權平均到期日為3.64年。
我們的某些債務和股權投資以及其他投資(截至2021年12月31日的賬面價值為2.95億美元，截至2020年12月31日的賬面價值為3.459億美元)是可變利率投資，這降低了我們對未對衝的可變利率債務的利率變化的敞口。包括這些投資的緩解效果，截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們的浮動利率債務與總債務的淨比率分別為13.4%和32.1%。
抵押融資
截至2021年12月31日，我們的總抵押貸款債務(不包括我們在合資公司抵押貸款債務中的份額58億美元)包括11億美元的固定利率債務，包括互換的可變利率債務，有效加權平均利率為4.31%，以及4億美元的可變利率債務，有效加權平均利率為2.45%。
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企業負債
2021年信貸安排
2021年12月，我們簽訂了經修訂和重述的信貸安排，稱為2021年信貸安排，該安排之前由本公司於2017年11月修訂，或2017年信貸安排，最初由本公司於2012年11月訂立，即2012年的信貸安排。截至2021年12月31日，2021年的信貸安排包括12.5億美元的循環信貸安排、10.5億美元的定期貸款(或“定期貸款A”)和2億美元的定期貸款(或“定期貸款B”)，到期日分別為2026年5月15日、2027年5月15日和2024年11月21日。循環信貸安排有兩個為期6個月的權利延期選項，至2027年5月15日。根據慣例條件，我們還可以在未經現有貸款人同意的情況下，在循環信貸安排和定期貸款到期日之前的任何時候，通過獲得我們現有貸款人和其他金融機構的額外承諾，將信貸安排的能力提高到45億美元。
截至2021年12月31日，2021年信貸安排的利息為經調整期限Sofr加10個基點，息期為一個或三個月，由我們選擇，範圍由(I)循環信貸安排下的貸款為72.5個基點至140個基點，(Ii)定期貸款A下的貸款為80個基點至160個基點，以及(Iii)定期貸款B下的貸款為85個基點至165個基點，每種情況均基於分配給優先無擔保長期債務的信用評級。如果只有兩個評級，或者有兩個以上的評級，並且它們之間的差異是一個評級類別，則適用的評級應為最高評級。在存在兩個以上評級且最高和最低評級類別之間的差異是兩個或更多評級類別的情況下，使用的適用評級是最高兩個類別的平均值，如果平均值不是公認的類別，則向下舍入。
截至2021年12月31日，適用的調整後期限SOFR加10個基點的利差為循環信貸安排85個基點，定期貸款A 95個基點，定期貸款B 100個基點。我們需要根據分配給公司優先無擔保長期債務的信用評級，就循環信貸安排下的總承諾每季度支付12.5至30個基點的融資費。截至2021年12月31日，融資費為20個基點。
截至2021年12月31日，我們有200萬美元的未償還信用證，3.9億美元在循環信貸安排下提取，12.5億美元在定期貸款安排下未提取，2021年信貸安排下的未提取能力總計8.6億美元。截至2021年12月31日和2020年12月31日，扣除遞延融資成本後，循環信貸安排的賬面價值分別為3.813億美元和1.053億美元。截至2021年12月31日和2020年12月31日，扣除遞延融資成本後，定期貸款安排的賬面價值分別為12億美元和15億美元。
本公司和經營合夥企業是2021年信貸安排下的共同和個別借款人。
2021年的信貸安排包括某些限制和契約(見下面的限制性契約)。
紐約聯邦住房貸款銀行(“FHLB”)貸款
截至2020年12月31日，該公司的全資子公司蒂康德羅加保險公司(Ticonderoga Insurance Company)，或佛蒙特州特許專屬自保保險公司Ticonderoga，是紐約聯邦住房貸款銀行(Federal Home Loan Bank of New York，簡稱FHLBNY)的成員。作為成員，Ticonderoga能夠以浮動利率計息的擔保預付款的形式從FHLBNY借入資金。由於聯邦住房貸款銀行系統的監管機構聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Authority)的最終裁決，自2021年2月起，所有專屬自保保險公司會員資格都被終止。因此，提康德羅加的所有預付款在終止之前都已償還。
主回購協議
該公司簽訂了主回購協議(MRA)，即2017年MRA，使我們能夠出售某些抵押貸款投資，同時達成協議，在特定日期或按需回購相同投資。我們尋求通過管理資產的信用質量、提前還款、利率波動、流動性和市場價值來降低與回購協議相關的風險。我們回購安排下的追加保證金條款允許根據資本市場活動進行估值調整，但不限於抵押品特定的信用標記。為了監控與我們的債務投資相關的信用風險，我們的資產管理團隊定期審查我們的投資組合，並與借款人保持聯繫，以便監控抵押品並在必要時執行我們的權利。與潛在追加保證金通知相關的風險進一步降低，因為我們有能力用我們的債務投資組合中的額外資產抵押該設施，我們有能力用現金或現金等價物滿足追加保證金要求，以及我們可以獲得額外的流動性。截至2021年12月31日，2017年MRA沒有追加保證金通知。
2018年4月，我們將設施最大容量從3.00億美元提高到4.0億美元。該安排在浮動利率的基礎上計息，息差為30天期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)，基於質押抵押品和預付款利率，計劃於2022年6月到期。截至2021年12月31日，該設施沒有未償還餘額。
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高級無擔保票據
下表按預定到期日(千美元)分別列出了我們截至2021年12月31日和2020年12月31日的優先無擔保票據和其他相關披露：
發行十二月三十一日，
2021
未付
校長
天平		十二月三十一日，
2021
堆積的
天平		十二月三十一日，
2020
堆積的
天平		利率(1)初始項
(以年為單位)		到期日
2017年10月5日(2)
$500,000 $499,913 $499,803 3.25 %52022年10月
2012年11月15日(3)
300,000 301,002 302,086 4.50 %102022年12月
2015年12月17日(4)
100,000 100,000 100,000 4.27 %102025年12月
2018年8月7日— — 350,000 — %32021年8月
$900,000 $900,915 $1,251,889 
遞延融資成本，淨額(1,607)(3,670)
$900,000 $899,308 $1,248,219 
(1)利率截至2021年12月31日，計入期內有效的利率對衝。
(2)由經營合夥企業發行，本公司作為擔保人。
(3)2017年10月，本公司和經營合夥企業作為共同債務人額外發行了1.00億美元的4.50%優先無擔保票據，2022年12月到期。這些票據的定價是面值的105.334%。
(4)由本公司和經營合夥企業作為共同義務人發行。

限制性契約
2021年信貸安排及若干優先無抵押票據的條款包括若干限制及契諾，這些限制及契諾可能限制吾等派發股息、進行某些類型的投資、招致額外負債、產生留置權、訂立負質押協議及處置資產的能力，並要求遵守有關總負債與總資產值的最高比率、EBITDA與固定費用的最低比率、有擔保負債與總資產值的最高比率及最高未清償比率的財務比率。上面提到的股息限制規定，在違約持續期間，我們不會就普通股或其他股權進行分配，除非為了使公司能夠繼續符合聯邦所得税的REIT資格。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們都遵守了這些公約。
次級可遞延利息債券
2005年6月，本公司和經營合夥公司通過新成立的信託公司SL Green Capital Trust I或信託發行了1.00億美元的無擔保信託優先證券，該信託基金是經營合夥公司的全資子公司。這些證券將於2035年到期，利率比3個月期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)高出125個基點。如果經營合夥企業行使其推遲支付利息的權利，利息支付可能會被推遲至多連續八個季度。信託優先證券可根據經營合夥企業的選擇權全部或部分贖回，無需預付溢價。我們不合並信託，即使它是可變利益實體，因為我們不是主要受益人。由於信託沒有合併，我們已將債務記錄在合併資產負債表上，相關付款被歸類為利息支出。
利率風險
我們面臨利率變化的風險，主要來自我們的可變利率債務。我們對利率波動的風險敞口是通過使用利率衍生工具和/或通過我們的可變利率債務和優先股投資來管理的。根據截至2021年12月31日的未償債務，假設浮動利率曲線增加100個基點，將使我們的綜合年度利息成本(扣除可變利率債務和優先股投資的利息收入)增加480萬美元，並將使我們在合資企業年度利息成本中的份額增加1380萬美元。截至2021年12月31日，我們11億美元債務和優先股投資組合中的2.95億美元，或27.1%，與LIBOR掛鈎。
我們以公允價值確認資產負債表上的大多數衍生品。非套期保值的衍生品通過收益調整為公允價值。若衍生工具被視為對衝，則視乎對衝的性質而定，衍生工具的公允價值變動將被對衝資產、負債或公司承諾的公允價值變動抵銷，或於其他全面收益中確認，直至對衝項目於收益中確認前，該衍生工具的公允價值變動將會抵銷該套期保值資產、負債或公司承諾的公允價值變動，或在其他全面收益中確認，直至該對衝項目在盈利中確認為止。
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我們33億美元的長期債務以固定利率計息，因此這些工具的公允價值受到市場利率變化的影響。截至2021年12月31日，我們的可變利率債務和可變利率合資企業債務的利息基於與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的利差120個基點至340個基點，調整後的期限SOFR為95個基點至105個基點。
表外安排
我們有表外投資，包括合資企業、債務和優先股投資。這些投資都有不同的所有權結構。由於我們有能力對這些合資企業的經營和財務決策施加重大影響，但不能控制，因此我們的大部分合資企業安排都是按照權益會計方法核算的，這是因為我們有能力對這些合資企業安排的運營和財務決策施加重大影響，但不能控制這些安排。我們的表外安排在所附綜合財務報表的附註5“債務和優先股投資”和附註6“對未合併合資企業的投資”中進行了討論。
分紅/分紅
我們預計將根據從我們的運營夥伴關係中獲得的分配向我們的股東支付股息，這些分配是通過收集財產收入、扣除運營費用、債務和優先股投資組合的利息以及資產出售產生的。
為了保持我們作為REIT的資格，我們必須每年向股東支付至少90%的REIT應税收入的股息，這是在考慮所支付的股息扣除和淨資本利得之前確定的。
我們支付的任何股息可能是現金、股票或兩者的組合，但受美國國税局(IRS)對使用股票進行股息的限制。此外，如果我們在特定年度的REIT應税收入超過了我們在該年度支付的現金股息，我們可能會支付股票股息，以保持我們的REIT地位，並避免某些REIT級別的税收。
在我們支付任何現金股息之前，無論是出於聯邦所得税或其他目的，這些現金股息只會在2021年信貸安排和優先無擔保票據允許的範圍內從可用現金中支付，我們必須首先滿足我們的運營要求以及我們的抵押貸款和應付貸款的預定償債期限。
關聯方交易
清潔/安全/信使和恢復服務
Alliance Building Services或Alliance及其附屬公司為我們擁有的某些物業提供服務，由Stephen L.Green的兒子Gary Green部分擁有，他是我們董事會的成員和榮譽主席。聯盟的附屬公司包括First Quality Maintenance，L.P.，或First Quality，Classic Security LLC，Bright Star Messriers LLC和Onyx Restore Works，並分別提供清潔、撲滅、安全、信使和修復服務。此外，First Quality有非排他性的機會，在與任何尋求此類額外服務的租户單獨協商的基礎上，為我們物業的個別租户提供清潔和相關服務。服務公司已與Alliance訂立一項安排，根據該安排，Alliance向某些租户提供的服務，在其租賃協議所指定的基本服務之上的某些樓宇，將獲得超過某一門檻的利潤分享。
在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度中，包括在合併經營表其他收入中的利潤分享收入分別為170萬美元、140萬美元和390萬美元。
在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度，我們還記錄了這些服務(不包括直接向租户提供的服務)的費用(包括資本化費用)，分別為1400萬美元、1330萬美元和1880萬美元。
管理費
S.L.Green Management Corp.是一家合併後的實體，從斯蒂芬·L·格林(Stephen L.Green)擁有權益的一家實體收取物業管理費。截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度，我們從該實體獲得的管理費分別為70萬美元、60萬美元和60萬美元。
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範德比爾特大道投資一號
2016年12月，我們與董事長兼首席執行官馬克·霍利迪(Marc Holliday)和總裁安德魯·馬蒂亞斯(Andrew Mathias)擁有和控制的實體簽訂了協議，根據協議，他們同意按收購權益的評估公允市場價值投資我們的One Vanderbilt項目。這項投資使這些實體有權分別獲得公司從其一個範德比爾特項目實現的超過公司出資額的任何利潤的約1.50%-1.80%和1.00%-1.20%。這些實體無權獲得任何資本返還。因此，在先前披露的回購權利的約束下，這些權益將沒有價值，也不會使這些實體有權獲得任何金額(用於支付税負的有限分配除外)，除非和直到公司從One Vanderbilt項目獲得超過公司在該項目的總投資的分配。如果公司在該項目上的投資沒有實現利潤(或不會根據回購權益時的價值實現利潤)，霍利迪和馬蒂亞斯先生擁有和控制的實體將損失全部投資。霍利迪和馬蒂亞斯擁有和控制的實體分別支付了140萬美元和100萬美元，這相當於我們獲得的獨立第三方評估所確定的投資協議簽訂之日所收購權益的公平市場價值。
霍利迪和馬蒂亞斯只有在房產穩定後才能將他們的權益貨幣化(穩定後三年內為50%，穩定後三年或更長時間內為100%)。此外，協議要求我們在出售範德比爾特一家或公司控制權發生交易性變化時回購這些權益。我們還有權在項目穩定7週年時或在項目穩定之前與Holliday先生和Mathias先生繼續為我們服務的每一位先生相關的某些分離事件發生時回購這些權益。權益貨幣化所支付的價格將等於當時權益的清算價值，一個範德比爾特的價值以其銷售價格(如果適用)或由獨立第三方評估師確定的公平市場價值為基礎。截至2021年12月31日，該物業已實現穩定。
範德比爾特大道一號租約
2018年11月，我們與One Vanderbilt Avenue合資企業簽訂了租賃協議，覆蓋了該物業的某些樓層。2021年3月，租賃開始，我們將公司總部遷至租賃空間。在截至2021年12月31日的一年中，我們根據租約記錄了240萬美元的租金費用。此外，2021年6月，我們與One Vanderbilt合資企業簽訂了峯會One Vanderbilt的租賃協議，該協議於2021年10月開始。在截至2021年12月31日的一年中，我們根據租約記錄了500萬美元的租金費用。見附註20，“承付款和或有事項”。
保險
我們在三個財產保險計劃和責任保險範圍內維持“一切險”財產和租賃價值保險(包括洪水、地震和恐怖主義危險，不包括核、生物、化學和輻射恐怖主義(“NBCR”))。對於某些資產，例如開發項目，可以單獨購買單獨的財產和責任保險。此外，我們的一家專屬自保保險公司貝爾蒙特保險公司(Belmont Insurance Company，簡稱Belmont)為NBCR指定觸發點以上的恐怖行為提供保險。貝爾蒙特的留任由我們的另一家專屬自保保險公司提康德羅加保險公司(“提康德羅加”)提供再保險。如果貝爾蒙特或提康德羅加需要根據我們的保險單支付索賠，我們最終會將損失記錄到所需支付的程度。然而，我們不能保證將來我們能以合理的價格購買保險。此外，如果我們遇到未投保或超過保單限額的損失，我們可能會損失投資於受損財產的資本以及這些財產預期的未來現金流。此外，我們的債務工具載有要求我們維持保險的慣常契約，如果某些類型的保險的成本和/或可獲得性使我們不能或不可能遵守這些與保險有關的契約，我們可能會根據債務工具違約。貝爾蒙和提康德羅加只為公司或其附屬公司擁有的物業提供保險。
此外，對於我們的某些物業，包括由合資企業持有或受三重淨租賃約束的物業，保險是由第三方購買的，我們不控制保險範圍。雖然我們可能與該等第三者達成協議，以維持足夠的承保範圍，並監察這些保單，但最終可能無法維持該等承保範圍或不足以承保我們的損失風險。
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目錄

運營資金來源
FFO是一種被廣泛認可的非GAAP房地產投資信託基金業績財務衡量標準。公司根據NAREIT制定的標準計算FFO，這可能無法與其他REITs報告的FFO相比，這些REITs沒有按照NAREIT的定義計算FFO，或者與公司對NAREIT定義的解讀不同。NAREIT理事會於2002年4月批准的修訂後的FFO白皮書，隨後於2018年12月修訂，將FFO定義為淨收益(虧損)(根據GAAP計算)，不包括物業銷售的收益(或虧損)，以及房地產相關減值費用，加上房地產相關折舊和攤銷，以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的淨收益(虧損)。
本公司提出FFO是因為它認為FFO是本公司經營業績的重要補充指標，並相信證券分析師、投資者和其他相關方經常使用FFO來評估REITs，特別是那些擁有和經營商業寫字樓物業的REITs。該公司還使用FFO作為確定其高級管理人員績效薪酬的幾個標準之一。FFO旨在排除房地產和相關資產的GAAP歷史成本折舊和攤銷，即假設房地產資產的價值隨着時間的推移按比例遞減。然而，從歷史上看，房地產價值會隨着市場狀況的變化而上漲或下跌。由於FFO不包括房地產特有的折舊和攤銷、物業處置的損益以及與房地產相關的減損費用，因此它提供了一個業績衡量標準，當與去年同期相比時，它反映了入住率、租金、運營成本和利息成本趨勢對運營的影響，提供了從淨收入看不出來的視角。FFO不代表根據公認會計原則從經營活動中產生的現金，不應被視為淨收益(根據公認會計原則確定)的替代方案，不應被視為公司財務業績的指標，也不應被視為經營活動現金流(根據公認會計原則確定)的替代指標，也不代表可用於滿足公司現金需求的資金，包括我們進行現金分配的能力。
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度FFO如下(單位：千)：
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
SL Green普通股股東的淨收入$434,804 $356,105 $255,484 
添加：
折舊及攤銷216,869 313,668 272,358 
合資企業折舊與非控制性利息調整249,087 205,869 192,426 
可歸因於非控股權益的淨收入23,573 34,956 10,142 
更少：
出售未合併合營企業/房地產權益的淨(虧損)收益中的股本(32,757)2,961 76,181 
房地產折舊準備金和減值(23,794)(60,454)(7,047)
房地產銷售收益淨額287,417 215,506 (16,749)
收購價格和其他公允價值調整209,443 187,522 69,389 
非租賃房地產資產折舊2,790 2,338 2,935 
SL Green普通股股東和單位股東的運營資金$481,234 $562,725 $605,701 
經營活動提供的現金流$255,979 $554,236 $376,473 
投資活動提供的現金流$993,581 $1,056,430 $114,494 
用於融資活動的現金流$(1,285,371)$(1,479,301)$(528,650)

通貨膨脹率
我們幾乎所有的寫字樓租約都規定了單獨的房地產税和運營費用上升，以及根據消費物價指數或其他指標(如搬運工工資)的增長收回運營費用。此外，許多租約規定固定基數租金上漲。我們認為，通脹上漲至少會被上述合同租金上漲和費用上升部分抵消。
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目錄

氣候變化
我們植根於紐約市，是世界上最雄心勃勃的氣候立法環境之一的中心。通過2019年簽署成為法律的氣候領導和社區保護法案，紐約州要求到2050年在全州範圍內採用淨零碳經濟，到2040年建立零碳電網。紐約市於2019年根據氣候動員法案頒佈了第97號地方法(LL97)，從2024年開始為大型建築設定碳排放上限，這是到2030年減少温室氣體排放40%，到2050年減少80%的更廣泛承諾的一部分。由於我們的投資組合主要位於曼哈頓，這些政策要素代表了與我們的業務相關的最重要的過渡風險來源。
雖然SL Green的投資組合沒有受到紐約市房地產氣候相關事件(如2012年的颶風桑迪)的重大影響，但我們繼續發展我們的有形氣候風險評估、管理和緩解方法，以管理和最大限度地減少未來事件的影響。我們在2021年發佈的第一份氣候相關金融披露特別工作組(TCFD)報告中進行了氣候相關情景分析，並在我們的網站上提供了這份報告。
我們將成功管理和緩解整個投資組合中與氣候相關的風險視為提高我們建築財務價值的機會，並將這些好處傳遞給我們的利益相關者、租户和投資者。我們相信，在過去20年裏，我們在提高能效和減少温室氣體排放方面的投資將氣候立法對我們投資組合的影響降至最低，我們積極的發展管道為可持續的新建設和負責任的社區參與設定了標準。我們利用多年的卓越運營經驗，整合創新的設計和技術解決方案。我們還利用紐約州能源研究和發展局(“NYSERDA”)整個投資組合的減排研究中的建議，幫助降低租户空間和基地建築運營的排放量。總而言之，這些措施預計將最大限度地減少我們對氣候變化物理風險以及涵蓋政策和法律、市場、技術和聲譽因素的過渡風險的脆弱性。
會計準則更新
會計準則更新在隨附的合併財務報表附註2“重大會計政策-會計準則更新”中討論。
前瞻性信息
本報告包括可能被視為1995年“私人證券訴訟改革法”所指的“前瞻性陳述”的某些陳述，這些陳述旨在納入該法案的安全港條款。除有關歷史事實的聲明外，本報告中所含的所有針對我們預期、確信或期望在未來將會或可能會發生的活動、時間或發展趨勢的聲明，包括有關未來資本開支、股息及收購(包括其額度及性質)、房地產行業及紐約大都市區市場發展趨勢、業務戰略、我們業務的擴張和增長以及其他類似事宜的聲明，均屬前瞻性聲明。這些前瞻性陳述是基於我們根據我們的經驗以及我們對歷史趨勢、當前狀況、預期未來發展和我們認為合適的其他因素的看法而做出的某些假設和分析。
前瞻性陳述不是對未來業績的保證，實際結果或發展可能大不相同，我們告誡您不要過度依賴此類陳述。前瞻性陳述一般可以通過使用“可能”、“將會”、“應該”、“預期”、“預期”、“估計”、“相信”、“打算”、“計劃”、“繼續”或這些詞語的否定或其他類似的詞語或術語來識別。
本報告中包含的前瞻性陳述會受到許多風險和不確定因素的影響，這些風險和不確定性可能會導致我們的實際結果、表現或成就與我們所作的前瞻性陳述中明示或暗示的未來結果、表現或成就大不相同。這些風險和不確定性包括：
•總體經濟、商業和金融狀況的影響，特別是對紐約市房地產市場的影響；
•正在進行的新冠肺炎疫情的影響及其對我們的業務和整個行業將產生的影響的持續時間；
•對某些地理市場的依賴；
•房地產收購、處置、開發和再開發的風險，包括建設延誤和成本超支的成本；
•與債務和優先股投資有關的風險；
•潛在租户和借款人的可獲得性和信譽；
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目錄

•主要承租人或相當數量的小承租人或借款人破產或資不抵債；
•房地產市場的不利變化，包括寫字樓需求減少，空置率增加，轉租空間增加；
•資本可獲得性(債務和股權)；
•融資和其他成本的意外增加，包括利率上升；
•我們在債務工具中遵守金融契約的能力；
•我們維持房地產投資信託基金地位的能力；
•通過合資企業結構進行投資的風險，包括我們的合作伙伴履行其財務義務；
•恐怖襲擊的威脅；
•我們是否有能力以合理的成本取得足夠的保險，並有可能蒙受超過保險範圍的損失，包括因環境污染而蒙受的損失；以及
•立法、監管和/或安全要求對REITs和房地產業務造成不利影響，包括遵守“美國殘疾人法”、“公平住房法”和其他類似法律法規的成本。
我們業務面臨的其他因素和風險，其中許多是我們無法控制的，在本報告的其他部分以及我們提交給美國證券交易委員會的其他文件中都有描述。除非法律要求，否則我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於未來事件、新信息或其他原因。
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目錄

第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
有關我們受利率波動影響的更多信息，請參閲項目7，“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--市場利率風險”。
下表列出了截至2021年12月31日，基於我們的債務和債務以及優先股投資的到期日的本金現金流，以及按預期到期日計算的加權平均利率(包括權利延期期權)(單位：千)：
長期債務
債務和優先
股權投資(1)
固定
費率		平均值
利息
費率		變量
費率		平均值
利息
費率		金額加權
產率
2022$1,006,538 3.38 %$251,051 1.85 %$468,306 10.17 %
20236,583 3.42 %50,000 2.18 %396,042 4.40 %
2024478,017 3.39 %60,000 2.40 %6,890 — %
2025100,812 3.32 %— 2.44 %30,000 8.40 %
2026841 3.17 %390,000 2.57 %— — %
此後1,680,618 2.70 %50,000 3.08 %187,485 6.94 %
總計$3,273,409 3.35 %$801,051 2.22 %$1,088,723 7.40 %
公允價值$3,336,463 $800,672 
(1)截至2021年12月31日，我們的債務和優先股投資估計公允價值在10億美元到11億美元之間。
下表列出了基於我們所佔合資企業債務的到期日的本金現金流，以及截至2021年12月31日按預期到期日計算的加權平均利率(單位：千)：
長期債務
固定
費率		平均值
利息
費率		變量
費率		平均值
利息
費率
2022$220,358 3.63 %$205,699 2.61 %
2023270,610 3.47 %480,086 3.77 %
202416,494 3.41 %600,016 4.14 %
20251,261,456 3.32 %129,729 5.40 %
2026107,214 3.18 %43,272 6.18 %
此後2,435,792 2.93 %121 5.57 %
總計$4,311,924 3.43 %$1,458,923 3.40 %
公允價值$4,233,695 $1,461,761  
57
目錄

下表列出了我們的合併衍生工具，這些工具正在對衝可變利率債務，以及截至2021年12月31日的相關公允價值(以千為單位)：
資產
對衝		基準
費率		概念上的
價值		罷工
費率		有效
日期		期滿
日期		公平
價值
利率上限抵押貸款倫敦銀行間同業拆借利率$85,000 4.000 %2021年3月2022年3月$— 
利率上限抵押貸款倫敦銀行間同業拆借利率111,869 3.500 %2021年11月2022年11月1 
利率互換信貸安排軟件100,000 0.212 %2021年1月2023年1月376 
利率互換抵押貸款倫敦銀行間同業拆借利率400,000 0.184 %2022年1月2023年2月1,519 
利率互換抵押貸款倫敦銀行間同業拆借利率100,000 1.161 %2021年11月2023年7月(733)
利率互換信貸安排軟件200,000 1.131 %2021年11月2023年7月(1,371)
利率互換信貸安排軟件150,000 2.696 %2021年12月2024年1月(5,625)
利率互換信貸安排軟件150,000 2.721 %2021年12月2026年1月(9,369)
利率互換信貸安排軟件200,000 2.740 %2021年12月2026年1月(12,814)
合併限制語合計$(28,016)
除了這些衍生工具外，我們的一些合資貸款協議還要求合資企業購買其債務的利率上限。截至2021年12月31日，所有這些利率上限總共代表着880萬美元的資產。我們還在一些合資企業交換了某些浮動利率債務。截至2021年12月31日，這些掉期交易的總負債為360萬美元。

資產
對衝		基準
費率		概念上的
價值		罷工
費率		有效
日期		期滿
日期		公平
價值
利率上限抵押貸款倫敦銀行間同業拆借利率$220,000 4.000 %2020年2月2022年2月$— 
利率上限抵押貸款倫敦銀行間同業拆借利率1,075,000 2.850 %2021年9月2022年9月5 
利率上限抵押貸款倫敦銀行間同業拆借利率125,000 2.850 %2021年9月2022年9月1 
利率上限抵押貸款倫敦銀行間同業拆借利率23,000 4.750 %2021年1月2023年1月1 
利率上限抵押貸款倫敦銀行間同業拆借利率510,000 3.000 %2021年12月2023年6月155 
利率上限抵押貸款倫敦銀行間同業拆借利率1,250,000 1.250 %2020年11月2024年10月8,657 
利率互換抵押貸款倫敦銀行間同業拆借利率177,000 1.669 %2016年3月2026年2月(3,560)
未合併的限制條件合計$5,259 
58
目錄

項目8.財務報表和補充數據
財務報表和明細表索引

SL Green Realty Corp.的財務報表。
獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID：42)
60
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合併資產負債表
62
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的綜合營業報表
64
截至2021年、2020年和2019年12月31日的綜合全面收益表
65
截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度的綜合權益表
66
截至2021年、2020年和2019年12月31日的合併現金流量表
68
SL Green Operating Partnership，L.P.財務報表
獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID：42)
71
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合併資產負債表
73
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的綜合營業報表
75
截至2021年、2020年和2019年12月31日的綜合全面收益表
76
截至2021年、2020年和2019年12月31日的合併資本報表
77
截至2021年、2020年和2019年12月31日的合併現金流量表
78
合併財務報表附註
81
附表
附表三-截至2021年12月31日的房地產和累計折舊
128
所有其他明細表都被省略，因為它們不是必需的，或者所需的信息顯示在財務報表或附註中。

59
目錄


獨立註冊會計師事務所報告
致SL Green Realty Corp.股東和董事會
對財務報表的幾點看法
本公司已審核SL Green Realty Corp.(本公司)截至2021年12月31日及2020年12月31日的合併資產負債表，截至2021年12月31日止三年內各年度的相關綜合經營報表、全面收益、權益及現金流量，以及列於指數第15(A)(2)項的相關附註及財務報表附表(統稱“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司在2021年12月31日和2020年12月31日的財務狀況，以及截至2021年12月31日的三年中每一年的經營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》中確立的標準，對公司截至2021年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2022年2月18日發佈的報告對此發表了無保留意見。
採用ASU編號2016-13
如合併財務報表附註2所述，由於採用美國會計準則第2016-13號，本公司於2020年改變了金融工具信貸損失的會計計量方法。金融工具-信用損失(主題326)：金融工具信用損失的測量，以及相關的修正案。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指已傳達或要求傳達給審計委員會的當期財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變吾等對綜合財務報表的整體意見，我們不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。
60
目錄

合資企業合併評估
對該事項的描述
本公司對房地產合資企業的若干投資按權益法核算，對房地產合資企業的若干其他投資進行合併。截至2021年12月31日，公司在未合併的合資企業中的投資為30億美元，在合併後的其他合夥企業中的非控股權益為1340萬美元。正如綜合財務報表附註2所述，對於每家合資企業，本公司評估了提供給合資企業各方的權利，以評估合資企業的合併情況。
我們是如何在審計中解決這一問題的
審計管理層的合資企業合併分析是複雜和高度判斷的，這是因為在評估哪些活動對合資企業的經濟業績影響最大(基於實體在其預期壽命內的目的和設計)以及評估哪一方有權指導這些活動方面具有主觀性。我們測試了公司對合資企業合併評估的控制。例如，我們測試了對管理層審查新組建合資企業合併分析的控制，以及對管理層識別可能引發現有合資企業合併結論修改的複議事件的控制。

為測試本公司對房地產合資企業的綜合評估，我們的程序包括(其中包括)審核新的和修訂的合資協議，並與管理層討論通過合資協議轉讓給本公司的權利的性質以及合資交易的商業目的。我們審查了管理層對將對合資企業的經濟表現產生最重大影響的活動的評估，並評估了合資協議是否為公司提供了參與權或保護權。我們還評估了與合資企業的交易，以確定是否存在需要重新考慮先前合併結論的事件。
 /s/ 安永律師事務所
自1997年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
紐約，紐約
2022年2月18日
61
目錄

SL Green Realty Corp.
合併資產負債表
(單位為千，每股數據除外)
2021年12月31日2020年12月31日
資產
商業地產物業，按成本價計算：
土地和土地權益$1,350,701 $1,315,832 
建築和改善3,671,402 4,168,193 
建築租賃權及其改進1,645,081 1,448,134 
使用權資產融資租賃— 55,711 
使用權資產經營租賃983,723 367,209 
7,650,907 7,355,079 
減去：累計折舊(1,896,199)(1,956,077)
5,754,708 5,399,002 
持有待售資產140,855 — 
現金和現金等價物251,417 266,059 
受限現金85,567 106,736 
有價證券投資34,752 28,570 
租户和其他應收款47,616 44,507 
關聯方應收賬款29,408 34,657 
應收遞延租金248,313 302,791 
債務和優先股權投資，扣除折扣和遞延發起費#美元5,057及$11,232及免税額$6,630及$13,213分別在2021年和2020年
1,088,723 1,076,542 
對未合併的合資企業的投資2,997,934 3,823,322 
遞延成本，淨額124,495 177,168 
其他資產262,841 448,213 
總資產(1)
$11,066,629 $11,707,567 
負債
抵押貸款和其他應付貸款，淨額$1,394,386 $1,979,972 
循環信貸安排，淨額381,334 105,262 
無擔保定期貸款，淨額1,242,002 1,495,275 
無擔保票據，淨額899,308 1,248,219 
應計應付利息12,698 14,825 
其他負債195,390 302,798 
應付賬款和應計費用157,571 151,309 
遞延收入107,275 118,572 
租賃負債--融資租賃102,914 152,521 
租賃負債--經營租賃851,370 339,458 
應付股息和分派187,372 149,294 
保證金52,309 53,836 
與持有待售資產有關的負債64,120 — 
發行信託優先證券的信託持有的次級遞延利息債券100,000 100,000 
總負債(1)
5,748,049 6,211,341 
承諾和或有事項
論經營合夥中的非控制性利益344,252 358,262 
首選單位196,075 202,169 
62
目錄

SL Green Realty Corp.
合併資產負債表
(單位為千，每股數據除外)
2021年12月31日2020年12月31日
權益
SL Green股東權益：
系列I優先股，$0.01面值，$25.00清算優先權，9,200在2021年12月31日和2020年12月31日發行並未償還
221,932 221,932 
普通股，$0.01面值，160,000授權股份及65,132和67,470分別於2021年12月31日及2020年12月31日發行及未償還(包括1,027和996分別於2021年12月31日和2020年12月31日以國庫形式持有的股份)
672 716 
額外實收資本3,739,409 3,862,949 
按成本價計算的庫存股(126,160)(124,049)
累計其他綜合損失(46,758)(67,247)
留存收益975,781 1,015,462 
SL Green股東權益總額4,764,876 4,909,763 
其他合夥企業中的非控股權益13,377 26,032 
總股本4,778,253 4,935,795 
負債和權益總額$11,066,629 $11,707,567 
(1)該公司的綜合資產負債表包括綜合可變利息實體(“VIE”)的資產和負債。見附註2。綜合資產負債表包括以下與我們的綜合VIE有關的金額，不包括經營夥伴關係：$193.4百萬美元和$41.2百萬美元的土地，$336.9百萬美元和$57.9百萬美元的建築和改善，$-百萬及$2.0百萬美元的建築和租賃改進，$15.4百萬美元和$37.8百萬使用權資產，$11.7百萬美元和$10.3累計折舊百萬美元，$574.4百萬美元和$289.5包括在其他行項目中的其他資產(百萬美元)418.9百萬美元和$94.0百萬房地產債務，淨額，$0.8百萬美元和$0.7應計應付利息百萬美元，$15.3百萬美元和$29.9百萬美元的租賃負債，以及145.2百萬美元和$56.6截至2021年12月31日和2020年12月31日，其他細目中包括的其他負債分別為100萬美元。


附註是這些合併財務報表的組成部分。
63
目錄

SL Green Realty Corp.
合併業務報表
(單位為千，每股數據除外)


截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
收入
租金收入，淨額$678,176 $804,423 $983,557 
投資收益80,340 120,163 195,590 
其他收入85,475 128,158 59,848 
總收入843,991 1,052,744 1,238,995 
費用
營業費用，包括關聯方費用#美元12,377 in 2021, $12,643 in 2020 and $18,106 in 2019
167,153 183,200 234,676 
房地產税152,835 176,315 190,764 
經營租賃租金26,554 29,043 33,188 
利息支出，扣除利息收入後的淨額70,891 116,679 190,521 
遞延融資成本攤銷11,424 11,794 11,653 
折舊及攤銷216,869 313,668 272,358 
扣除回收後的貸款損失和其他投資儲備2,931 35,298 — 
交易相關成本3,773 503 729 
市場營銷學、一般管理學和行政學94,912 91,826 100,875 
總費用747,342 958,326 1,034,764 
未合併合資企業淨虧損中的權益(55,402)(25,195)(34,518)
出售未合併合營企業/房地產權益的淨(虧損)收益中的股本(32,757)2,961 76,181 
收購價格和其他公允價值調整210,070 187,522 69,389 
房地產銷售收益淨額287,417 215,506 (16,749)
房地產折舊準備金和減值(23,794)(60,454)(7,047)
提前清償債務損失(1,551)— — 
淨收入480,632 414,758 291,487 
可歸因於非控股權益的淨收入：
經營合夥企業中的非控制性權益(25,457)(20,016)(13,301)
其他合夥企業中的非控股權益1,884 (14,940)3,159 
首選單位分佈(7,305)(8,747)(10,911)
SL Green的淨收入449,754 371,055 270,434 
永久優先股股息(14,950)(14,950)(14,950)
SL Green普通股股東的淨收入$434,804 $356,105 $255,484 
基本每股收益：$6.57 $5.03 $3.29 
稀釋後每股收益：$6.50 $5.01 $3.28 
基本加權平均已發行普通股65,740 70,397 77,057 
已發行的稀釋加權平均普通股和普通股等價物70,769 75,078 81,865 


附註是這些合併財務報表的組成部分。
64
目錄

SL Green Realty Corp.
綜合全面收益表
(單位：千)
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
淨收入$480,632 $414,758 $291,487 
其他全面虧損：
衍生工具未實現價值增加(減少)，包括SL Green在合資衍生工具中的份額21,427 (39,743)(47,118)
有價證券未實現價值增加(減少)104 (1,318)1,249 
其他綜合收益(虧損)21,531 (41,061)(45,869)
綜合收益502,163 373,697 245,618 
可歸因於非控股權益和優先股分配的淨收入(30,878)(43,703)(21,053)
可歸因於非控股權益的其他綜合(收益)損失(1,042)2,299 2,276 
SL Green的綜合收入$470,243 $332,293 $226,841 


附註是這些合併財務報表的組成部分。

65
目錄

SL Green Realty Corp.
合併權益表
(單位為千，每股數據除外)
SL Green Realty Corp.股東
普通股
系列I
擇優
庫存
股份(1)
帕爾
價值		其他內容
已付-
資本內		財務處
庫存		累計
其他
全面
收益(虧損)		留用
收益		非控制性
利益		總計
2018年12月31日的餘額$221,932 78,897 $847 $4,508,685 $(124,049)$15,108 $1,278,998 $46,334 $5,947,855 
淨收入270,434 (3,159)267,275 
從非控股權益收購附屬權益(569)(25,276)(25,845)
其他綜合損失(43,593)(43,593)
優先股息(14,950)(14,950)
DRSPP收益4 334 334 
普通股經營合夥企業中單位的轉換5 471 471 
論經營合夥企業中非控股權益的再分配(34,320)(34,320)
遞延薪酬計劃和股票獎勵，扣除沒收和扣繳税款後的淨額99 2 25,761 25,763 
普通股回購(4,333)(46)(248,287)(136,066)(384,399)
對合併合資企業權益的貢獻58,462 58,462 
向非控制性權益分配現金(478)(478)
已宣佈的現金分配($3.6434每股普通股，這些都不代表聯邦所得税的資本回報)
(279,377)(279,377)
2019年12月31日的餘額$221,932 74,672 $803 $4,286,395 $(124,049)$(28,485)$1,084,719 $75,883 $5,517,198 
採用ASC後的累計調整
326		(39,184)(39,184)
2020年1月1日的餘額$221,932 74,672 $803 $4,286,395 $(124,049)$(28,485)$1,045,535 $75,883 $5,478,014 
淨收入371,055 14,940 385,995 
從非控股權益收購附屬權益(3,123)1,587 (1,536)
其他綜合損失(38,762)(38,762)
優先股息(14,950)(14,950)
DRSPP收益16 1,006 1,006 
普通股經營合夥企業中單位的轉換95 1 8,743 8,744 
論經營合夥企業中非控股權益的再分配32,598 32,598 
遞延薪酬計劃和股票獎勵，扣除沒收和扣繳税款後的淨額(33)— 25,271 25,271 
普通股回購(8,276)(88)(455,343)(76,831)(532,262)
對合併合資企業權益的貢獻12,477 12,477 
向非控制性權益分配現金(78,855)(78,855)
已宣佈的現金分配($4.9374每股普通股，這些都不代表聯邦所得税的資本回報)
(341,945)(341,945)
2020年12月31日的餘額$221,932 66,474 $716 $3,862,949 $(124,049)$(67,247)$1,015,462 $26,032 $4,935,795 
淨收入449,754 (1,884)447,870 
其他綜合收益20,489 20,489 
優先股息(14,950)(14,950)
DRSPP收益11 738 738 
論經營合夥企業中非控股權益的再分配(9,851)(9,851)
遞延薪酬計劃和股票獎勵，扣除沒收和扣繳税款後的淨額108 2 32,581 32,583 
普通股回購(4,474)(46)(281,206)(56,372)(337,624)
行使股票期權所得收益12 818 818 
對合併合資企業權益的貢獻336 336 
出售部分擁有實體的權益(4,476)(4,476)
向非控制性權益分配現金(6,631)(6,631)
66
目錄

SL Green Realty Corp.
合併權益表
(單位為千，每股數據除外)
SL Green Realty Corp.股東
普通股
系列I
擇優
庫存
股份(1)
帕爾
價值		其他內容
已付-
資本內		財務處
庫存		累計
其他
全面
收益(虧損)		留用
收益		非控制性
利益		總計
發行特別股息，主要支付於
庫存		1,974 123,529 (2,111)2,111 123,529 
已宣佈的現金分配($6.2729每股普通股，這些都不代表聯邦所得税的資本回報)
(410,373)(410,373)
2021年12月31日的餘額$221,932 64,105 $672 $3,739,409 $(126,160)$(46,758)$975,781 $13,377 $4,778,253 

(1)2022年1月18日，我們完成了反向股票拆分，1.03060SL Green普通股合併為1股SL Green普通股。我們追溯調整了流通股數量、股票活動、宣佈的現金分配和每股收益，就像反向拆分發生在2018年12月31日一樣。
附註是這些合併財務報表的組成部分。
67
目錄

SL Green Realty Corp.
合併現金流量表
(單位為千，每股數據除外)

截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
經營活動
淨收入$480,632 $414,758 $291,487 
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整：
折舊及攤銷228,293 325,462 284,011 
未合併合資企業淨虧損中的權益55,402 25,195 34,518 
未合併合資企業累計收益的分配824 679 864 
出售未合併合營權益/房地產權益的淨虧損(收益)中的權益32,757 (2,961)(76,181)
收購價和其他公允價值調整(210,070)(187,522)(69,389)
房地產折舊準備金和減值23,794 60,454 7,047 
(收益)房地產銷售損失，淨額(287,417)(215,506)16,749 
扣除回收後的貸款損失準備金和其他投資準備金2,931 35,298 — 
提前清償債務損失1,551 — — 
應收遞延租金(6,701)(7,582)(13,941)
非現金租賃費用17,234 11,984 13,744 
其他非現金調整37,164 15,178 271 
營業資產和負債變動情況：
租户和其他應收款(20,561)(17,074)(4,968)
關聯方應收賬款(8,727)1,451 7,802 
遞延租賃成本(10,117)(20,900)(70,938)
其他資產20,345 (26,137)(18,630)
應付帳款、應計費用、其他負債和保證金(66,387)132,171 (25,597)
遞延收入(1,727)20,657 10,824 
租賃負債變動--經營租賃(33,241)(11,369)(11,200)
經營活動提供的淨現金255,979 554,236 376,473 
投資活動
房地產收購$(152,791)$(86,846)$(262,591)
增加土地、建築物和改善設施(302,486)(458,140)(252,986)
收購保證金和延期購買價格— — (5,239)
對未合併的合資企業的投資(88,872)(70,315)(128,682)
超出未合併合資企業累計收益的分配770,604 124,572 79,020 
處置房地產/合資企業權益的淨收益651,594 1,112,382 208,302 
房地產投資合併產生的現金9,475 — — 
出售或贖回有價證券所得款項4,528 — — 
購買有價證券(10,000)— — 
其他投資40,200 32,479 (7,869)
債務和優先股投資的來源(95,695)(360,953)(607,844)
償還或贖回債務和優先股投資167,024 763,251 1,092,383 
投資活動提供的淨現金993,581 1,056,430 114,494 
68
目錄

SL Green Realty Corp.
合併現金流量表
(單位為千，每股數據除外)
截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
融資活動
抵押貸款和其他應付貸款的收益$39,689 $1,181,892 $752,984 
償還按揭及其他應付貸款(375,044)(1,186,828)(230,076)
來自循環信貸安排和優先無擔保票據的收益1,488,000 1,495,000 1,310,000 
循環信貸安排和優先無擔保票據的償還(1,808,000)(1,875,000)(1,570,000)
行使股票期權和發行DRSPP所得收益1,556 1,006 334 
普通股回購(341,403)(528,483)(384,399)
優先股贖回(6,040)(82,750)(18,142)
操作單元的贖回(25,703)(27,342)(27,495)
向其他合夥企業中的非控股權益分配(6,631)(85,468)(478)
其他合夥企業中非控股權益的貢獻336 12,477 10,239 
從非控股權益收購附屬權益— (1,536)(25,845)
對經營合夥企業中非控股利益的分配(15,749)(12,652)(14,729)
普通股和優先股支付的股息(271,075)(293,996)(306,386)
與擔保借款有關的其他義務51,862 — — 
與限制性股票獎勵相關的扣繳税款(2,990)(4,752)(3,495)
遞延貸款成本(13,745)(70,036)(21,162)
融資租賃負債的本金支付(434)(833)— 
用於融資活動的淨現金(1,285,371)(1,479,301)(528,650)
現金、現金等價物和限制性現金淨(減)增(35,811)131,365 (37,683)
年初現金、現金等價物和限制性現金372,795 241,430 279,113 
期末現金、現金等價物和限制性現金$336,984 $372,795 $241,430 
補充現金流披露：
支付的利息$152,773 $201,348 $248,684 
已繳所得税$4,405 $2,296 $1,489 
補充披露非現金投融資活動：
經營合夥企業中單位的轉換$— $8,744 $471 
贖回合營企業出售的經營合夥企業中的單位27,586 — — 
優先股權投資換房地產或合營企業股權— 119,497 — 
以債權投資換房地產或合營企業股權9,468 122,796 34,498 
承擔按揭貸款60,000 — — 
發行主要以股票形式支付的特別股息121,418 — — 
發行與房地產收購有關的優先單位— — 1,000 
租户改善和應付資本支出7,580 1,665 6,056 
公允價值對經營合夥企業非控股權益的調整9,851 32,598 34,320 
一家子公司的解除合併66,837 854,437 395 
解除附屬抵押貸款的合併510,000 5,593 — 
與出售房地產有關而承擔的按揭— 250,000 — 
賣家融資購買— 100,000 — 
債務和優先股投資8,372 9,014 — 
轉讓與持有以供出售的資產有關的資產140,855 — 391,664 
轉回持有以供出售的資產— 391,664 — 
69
目錄

SL Green Realty Corp.
合併現金流量表
(單位為千，每股數據除外)
截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
轉移與持有以供出售的資產有關的負債64,120 — — 
與財產處置有關的債項的清償53,548 — — 
鞏固房地產投資119,444 — — 
拆除全額折舊的商業地產19,831 66,169 19,577 
出售部分擁有實體的權益4,476 — — 
非控股權益對合併合資企業的出資— — 48,223 
對非控股權益的分配358 6,613 — 
應付股份回購— 3,779 — 
確認銷售型租賃及相關租賃負債— 119,725 — 
確認使用權資產及相關租賃負債537,344 61,990 389,120 
2021年12月，該公司宣佈每月定期分配每股$0.3108 ($0.3203反映附註1“列報的組織和基礎”中指出的反向股票拆分)，以現金支付，每股特別分派#美元2.4392 ($2.5138反映了附註1“列報的組織和基礎”中指出的反向股票拆分)，完全以股票支付。這些分配是在2022年1月支付的。2020年12月，該公司宣佈每月定期分派每股$0.3217這筆錢是以現金支付的，每股特別分派為#美元。1.7996那完全是以股票支付的。這些分配是在2021年1月支付的。2019年12月，公司宣佈季度每股分派為$0.9387。這一分配是在2020年1月支付的。這些分配金額已追溯調整，以反映2022年1月實施的反向股票拆分。
下表提供了合併資產負債表中報告的現金、現金等價物和限制性現金的對賬，這些現金合計為合併現金流量表中顯示的相同金額的總和。
年終
 202120202019
現金和現金等價物$251,417 $266,059 $166,070 
受限現金85,567 106,736 75,360 
現金總額、現金等價物和限制性現金$336,984 $372,795 $241,430 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
70
目錄


獨立註冊會計師事務所報告
致SL Green Operating Partnership，L.P.合作伙伴
對財務報表的幾點看法
本公司已審核SL Green Operating Partnership，L.P.(The Operating Partnership)於2021年12月31日及2020年12月31日的合併資產負債表，截至2021年12月31日止三年內各年度的相關綜合經營報表、全面收益、資本及現金流量，以及列於指數第15(A)(2)項的相關附註及財務報表附表(統稱“綜合財務報表”)。我們認為，合併財務報表在所有重要方面都公平地反映了運營合夥企業在2021年12月31日和2020年12月31日的財務狀況，以及截至2021年12月31日的三年中每一年的運營結果和現金流，符合美國公認會計原則。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013框架)中確立的標準，審計了運營合夥企業截至2021年12月31日的財務報告內部控制，我們於2022年2月18日發佈的報告對此發表了無保留意見。
採用ASU編號2016-13
如合併財務報表附註2所述，由於採用了美國會計準則第2016-13號，經營合夥企業在2020年改變了金融工具信貸損失計量的會計方法。金融工具-信用損失(主題326)：金融工具信用損失的測量，以及相關的修正案。
意見基礎
這些財務報表由運營合夥公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對運營合夥企業的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和規定，我們必須獨立於運營合夥企業。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指已傳達或要求傳達給審計委員會的當期財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變吾等對綜合財務報表的整體意見，我們不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。

71
目錄

合資企業合併評估
對該事項的描述
經營合夥企業按權益法核算房地產合資企業的若干投資，合併房地產合資企業的若干其他投資。截至2021年12月31日，運營合夥企業在未合併的合資企業中的投資為30億美元，在合併後的其他合夥企業中的非控股權益為1340萬美元。正如綜合財務報表附註2所述，對於每家合資企業，經營合夥企業評估了提供給合資企業各方的權利，以評估合資企業的合併情況。
我們是如何在審計中解決這一問題的
審計管理層的合資企業合併分析是複雜和高度判斷的，這是因為在評估哪些活動對合資企業的經濟業績影響最大(基於實體在其預期壽命內的目的和設計)以及評估哪一方有權指導這些活動方面具有主觀性。我們測試了運營合夥企業對合資企業合併評估的控制。例如，我們測試了對管理層審查新組建合資企業合併分析的控制，以及對管理層識別可能引發現有合資企業合併結論修改的複議事件的控制。

為測試營運合夥對房地產合營企業的綜合評估，我們的程序包括(其中包括)審閲新的及經修訂的合營協議，並與管理層討論透過合營協議轉讓予營運合夥的權利的性質，以及合營交易的商業目的。我們審查了管理層對將對合資企業的經濟表現產生最重大影響的活動的評估，並評估了合資協議是否為運營夥伴提供了參與權或保護權。我們還評估了與合資企業的交易，以確定是否存在需要重新考慮先前合併結論的事件。
/s/安永律師事務所
自2010年以來，我們一直擔任運營夥伴關係的審計師。
紐約，紐約
2022年2月18日
72
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
合併資產負債表
(單位為千，單位數據除外)
2021年12月31日2020年12月31日
資產  
商業地產物業，按成本價計算：  
土地和土地權益$1,350,701 $1,315,832 
建築和改善3,671,402 4,168,193 
建築租賃權及其改進1,645,081 1,448,134 
使用權資產融資租賃— 55,711 
使用權資產經營租賃983,723 367,209 
7,650,907 7,355,079 
減去：累計折舊(1,896,199)(1,956,077)
5,754,708 5,399,002 
持有待售資產140,855 — 
現金和現金等價物251,417 266,059 
受限現金85,567 106,736 
有價證券投資34,752 28,570 
租户和其他應收款47,616 44,507 
關聯方應收賬款29,408 34,657 
應收遞延租金248,313 302,791 
債務和優先股權投資，扣除折扣和遞延發起費#美元5,057及$11,232及免税額$6,630及$13,213分別在2021年和2020年
1,088,723 1,076,542 
對未合併的合資企業的投資2,997,934 3,823,322 
遞延成本，淨額124,495 177,168 
其他資產262,841 448,213 
總資產(1)
$11,066,629 $11,707,567 
負債  
抵押貸款和其他應付貸款，淨額$1,394,386 $1,979,972 
循環信貸安排，淨額381,334 105,262 
無擔保定期貸款，淨額1,242,002 1,495,275 
無擔保票據，淨額899,308 1,248,219 
應計應付利息12,698 14,825 
其他負債195,390 302,798 
應付賬款和應計費用157,571 151,309 
遞延收入107,275 118,572 
租賃負債--融資租賃102,914 152,521 
租賃負債--經營租賃851,370 339,458 
應付股息和分派187,372 149,294 
保證金52,309 53,836 
與持有待售資產有關的負債64,120 — 
發行信託優先證券的信託持有的次級遞延利息債券100,000 100,000 
總負債(1)
5,748,049 6,211,341 
承諾和或有事項
SLGOP的有限合夥人權益(3,782和3,939有限合夥人普通單位分別於2021年12月31日和2020年12月31日到期)
344,252 358,262 
首選單位196,075 202,169 
73
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
合併資產負債表
(單位為千，單位數據除外)
2021年12月31日2020年12月31日
資本  
SLGOP合夥人的資本：  
系列I首選單元，$25.00清算優先權，9,200在2021年12月31日和2020年12月31日發行並未償還
221,932 221,932 
SL Green Partners資本(677和703普通合夥人共同單位，以及63,428和65,771有限合夥人普通單位分別於2021年12月31日和2020年12月31日到期)
4,589,702 4,755,078 
累計其他綜合損失(46,758)(67,247)
SLGOP合夥人資本總額4,764,876 4,909,763 
其他合夥企業中的非控股權益13,377 26,032 
總資本4,778,253 4,935,795 
總負債和資本總額$11,066,629 $11,707,567 
(1)經營合夥企業的綜合資產負債表包括綜合可變利息實體(“VIE”)的資產和負債。見附註2。綜合資產負債表包括以下與我們的綜合VIE有關的金額，不包括經營夥伴關係：$193.4百萬美元和$41.2百萬美元的土地，$336.9百萬美元和$57.9百萬美元的建築和改善，$-百萬及$2.0百萬美元的建築和租賃改進，$15.4百萬美元和$37.8百萬使用權資產，$11.7百萬美元和$10.3累計折舊百萬美元，$574.4百萬美元和$289.5包括在其他行項目中的其他資產(百萬美元)418.9百萬美元和$94.0百萬房地產債務，淨額，$0.8百萬美元和$0.7應計應付利息百萬美元，$15.3百萬美元和$29.9百萬美元的租賃負債，以及145.2百萬美元和$56.6截至2021年12月31日和2020年12月31日，其他細目中包括的其他負債分別為100萬美元。


附註是這些合併財務報表的組成部分。
74
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
合併業務報表
(單位為千，單位數據除外)


 截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
收入
租金收入，淨額$678,176 $804,423 $983,557 
投資收益80,340 120,163 195,590 
其他收入85,475 128,158 59,848 
總收入843,991 1,052,744 1,238,995 
費用
營業費用，包括關聯方費用#美元12,377 in 2021, $12,643 in 2020 and $18,106 in 2019
167,153 183,200 234,676 
房地產税152,835 176,315 190,764 
經營租賃租金26,554 29,043 33,188 
利息支出，扣除利息收入後的淨額70,891 116,679 190,521 
遞延融資成本攤銷11,424 11,794 11,653 
折舊及攤銷216,869 313,668 272,358 
扣除回收後的貸款損失和其他投資儲備2,931 35,298 — 
交易相關成本3,773 503 729 
市場營銷學、一般管理學和行政學94,912 91,826 100,875 
總費用747,342 958,326 1,034,764 
未合併合資企業淨虧損中的權益(55,402)(25,195)(34,518)
出售未合併合營企業/房地產權益的淨(虧損)收益中的股本(32,757)2,961 76,181 
收購價格和其他公允價值調整210,070 187,522 69,389 
房地產銷售收益淨額287,417 215,506 (16,749)
房地產折舊準備金和減值(23,794)(60,454)(7,047)
提前清償債務損失(1,551)— — 
淨收入480,632 414,758 291,487 
可歸因於其他合夥企業非控股權益的淨虧損(收益)1,884 (14,940)3,159 
首選單位分佈(7,305)(8,747)(10,911)
可歸因於SLGOP的淨收入475,211 391,071 283,735 
永久優先股股息(14,950)(14,950)(14,950)
可歸因於SLGOP普通單位持有人的淨收入$460,261 $376,121 $268,785 
單位基本收入：$6.57 $5.03 $3.29 
稀釋後的單位收益：$6.50 $5.01 $3.28 
基本加權平均未償還公用事業單位69,727 74,493 81,332 
未清償的攤薄加權平均公用單位和公用單位當量70,769 75,078 81,865 


附註是這些合併財務報表的組成部分。

75
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
綜合全面收益表
(單位：千)
 截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
淨收入$480,632 $414,758 $291,487 
其他全面虧損：
衍生工具未實現價值增加(減少)，包括SLGOP在合資衍生工具中的份額21,427 (39,743)(47,118)
有價證券未實現價值增加(減少)104 (1,318)1,249 
其他綜合收益(虧損)21,531 (41,061)(45,869)
綜合收益502,163 373,697 245,618 
可歸因於非控股權益的淨虧損(收益)1,884 (14,940)3,159 
可歸因於非控股權益的其他綜合(收益)損失(1,042)2,299 2,276 
可歸因於SLGOP的全面收入$503,005 $361,056 $251,053 


附註是這些合併財務報表的組成部分。

76
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
合併資本表
(單位為千，單位數據除外)

 SL Green運營夥伴單位持有人  
  合夥人的利益   
  系列I
擇優
單位		普普通通
單元(1)		普普通通
單位持有人		累計
其他
綜合(虧損)收益		非控制性
利益		總計
2018年12月31日的餘額$221,932 78,897 $5,664,481 $15,108 $46,334 $5,947,855 
淨收入270,434 (3,159)267,275 
從非控股權益收購附屬權益(569)(25,276)(25,845)
其他綜合損失(43,593)(43,593)
首選分佈(14,950)(14,950)
DRSPP收益4 334 334 
通用單位換算5 471 471 
重新分配經營合夥企業中的非控股權益(34,320)(34,320)
遞延薪酬計劃和股票獎勵，扣除沒收和扣繳税款後的淨額99 25,763 25,763 
普通單位回購(4,333)(384,399)(384,399)
對合併合資企業權益的貢獻58,462 58,462 
向非控制性權益分配現金(478)(478)
已宣佈的現金分配($3.6434每個普通單位，其中沒有一項代表聯邦所得税的資本返還)
(279,377)(279,377)
2019年12月31日的餘額$221,932 74,672 $5,247,868 $(28,485)$75,883 $5,517,198 
採用ASC 326後的累計調整(39,184)(39,184)
2020年1月1日的餘額$221,932 74,672 $5,208,684 $(28,485)$75,883 $5,478,014 
淨收入371,055 14,940 385,995 
從非控股權益收購附屬權益(3,123)1,587 (1,536)
其他綜合損失(38,762)(38,762)
首選分佈(14,950)(14,950)
DRSPP收益16 1,006 1,006 
通用單位換算95 8,744 8,744 
重新分配經營合夥企業中的非控股權益32,598 32,598 
遞延薪酬計劃和股票獎勵，扣除沒收和扣繳税款後的淨額(33)25,271 25,271 
普通單位回購(8,276)(532,262)(532,262)
對合併合資企業權益的貢獻12,477 12,477 
向非控制性權益分配現金(78,855)(78,855)
已宣佈的現金分配($4.9374每個普通單位，其中沒有一項代表聯邦所得税的資本返還)
(341,945)(341,945)
2020年12月31日的餘額$221,932 66,474 $4,755,078 $(67,247)$26,032 $4,935,795 
淨收入449,754 (1,884)447,870 
其他綜合收益20,489 20,489 
首選分佈(14,950)(14,950)
DRSPP收益11 738 738 
重新分配經營合夥企業中的非控股權益(9,851)(9,851)
遞延薪酬計劃和股票獎勵，扣除沒收和扣繳税款後的淨額108 32,583 32,583 
普通單位回購(4,474)(337,624)(337,624)
行使股票期權所得收益12 818 818 
對合併合資企業權益的貢獻336 336 
出售部分擁有實體的權益(4,476)(4,476)
向非控制性權益分配現金(6,631)(6,631)
發行以單位支付為主的特別分配1,974 123,529 123,529 
已宣佈的現金分配($6.2729每個普通單位，其中沒有一項代表聯邦所得税的資本返還)
(410,373)(410,373)
2021年12月31日的餘額$221,932 64,105 $4,589,702 $(46,758)$13,377 $4,778,253 

(1)2022年1月18日，我們完成了反向股票拆分，1.03060SL綠色經營夥伴公用事業單位合併為1個SL綠色經營夥伴公用事業單位。我們追溯調整了未完成的單位計數、單位活動、申報的現金分配和單位收益，就像反向拆分發生在2018年12月31日一樣.
77
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
合併現金流量表
(單位：千)


 截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
經營活動  
淨收入$480,632 $414,758 $291,487 
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整：
折舊及攤銷228,293 325,462 284,011 
未合併合資企業淨虧損中的權益55,402 25,195 34,518 
未合併合資企業累計收益的分配824 679 864 
出售未合併合營權益/房地產權益的淨虧損(收益)中的權益32,757 (2,961)(76,181)
收購價和其他公允價值調整(210,070)(187,522)(69,389)
房地產折舊準備金和減值23,794 60,454 7,047 
(收益)房地產銷售損失，淨額(287,417)(215,506)16,749 
扣除回收後的貸款損失準備金和其他投資準備金2,931 35,298 — 
提前清償債務損失1,551 — — 
應收遞延租金(6,701)(7,582)(13,941)
非現金租賃費用17,234 11,984 13,744 
其他非現金調整37,164 15,178 271 
營業資產和負債變動情況：
租户和其他應收款(20,561)(17,074)(4,968)
關聯方應收賬款(8,727)1,451 7,802 
遞延租賃成本(10,117)(20,900)(70,938)
其他資產20,345 (26,137)(18,630)
應付帳款、應計費用、其他負債和保證金(66,387)132,171 (25,597)
遞延收入(1,727)20,657 10,824 
租賃負債變動--經營租賃(33,241)(11,369)(11,200)
經營活動提供的淨現金255,979 554,236 376,473 
投資活動  
房地產收購$(152,791)$(86,846)$(262,591)
增加土地、建築物和改善設施(302,486)(458,140)(252,986)
收購保證金和延期購買價格— — (5,239)
對未合併的合資企業的投資(88,872)(70,315)(128,682)
超出未合併合資企業累計收益的分配770,604 124,572 79,020 
處置房地產/合資企業權益的淨收益651,594 1,112,382 208,302 
房地產投資合併產生的現金9,475 — — 
出售或贖回有價證券所得款項4,528 — — 
購買有價證券(10,000)— — 
其他投資40,200 32,479 (7,869)
債務和優先股投資的來源(95,695)(360,953)(607,844)
償還或贖回債務和優先股投資167,024 763,251 1,092,383 
投資活動提供的淨現金993,581 1,056,430 114,494 
78
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
合併現金流量表
(單位：千)

 截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
融資活動  
抵押貸款和其他應付貸款的收益$39,689 $1,181,892 $752,984 
償還按揭及其他應付貸款(375,044)(1,186,828)(230,076)
來自循環信貸安排和優先無擔保票據的收益1,488,000 1,495,000 1,310,000 
循環信貸安排和優先無擔保票據的償還(1,808,000)(1,875,000)(1,570,000)
清償債務費用的支付— — — 
行使股票期權和發行DRSPP所得收益1,556 1,006 334 
公用事業單位回購(341,403)(528,483)(384,399)
優先股的贖回(6,040)(82,750)(18,142)
操作單元的贖回(25,703)(27,342)(27,495)
向其他合夥企業中的非控股權益分配(6,631)(85,468)(478)
其他合夥企業中非控股權益的貢獻336 12,477 10,239 
從非控股權益收購附屬權益— (1,536)(25,845)
按普通單位和優先單位支付的分配(286,824)(306,648)(321,115)
與擔保借款有關的其他義務51,862 — — 
與限制性股票獎勵相關的扣繳税款(2,990)(4,752)(3,495)
遞延貸款成本(13,745)(70,036)(21,162)
融資租賃負債的本金支付(434)(833)— 
用於融資活動的淨現金(1,285,371)(1,479,301)(528,650)
現金、現金等價物和限制性現金淨(減)增(35,811)131,365 (37,683)
年初現金、現金等價物和限制性現金372,795 241,430 279,113 
期末現金、現金等價物和限制性現金$336,984 $372,795 $241,430 
補充現金流披露：   
支付的利息$152,773 $201,348 $248,684 
已繳所得税$4,405 $2,296 $1,489 
補充披露非現金投融資活動：
經營合夥企業中單位的轉換$— $8,744 $471 
贖回合營企業出售的經營合夥企業中的單位27,586 — — 
優先股權投資換房地產或合營企業股權— 119,497 — 
以債權投資換房地產或合營企業股權9,468 122,796 34,498 
承擔按揭貸款60,000 — — 
與房地產收購有關的公用單位的發行121,418 — — 
發行與房地產收購有關的優先單位— — 1,000 
租户改善和應付資本支出7,580 1,665 6,056 
公允價值對經營合夥企業非控股權益的調整9,851 32,598 34,320 
一家子公司的解除合併66,837 854,437 395 
解除附屬抵押貸款的合併510,000 5,593 — 
與出售房地產有關而承擔的按揭— 250,000 — 
賣家融資購買— 100,000 — 
債務和優先股投資8,372 9,014 — 
轉讓與持有以供出售的資產有關的資產140,855 — 391,664 
79
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
合併現金流量表
(單位：千)

 截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
轉回持有以供出售的資產— 391,664 — 
轉移與持有以供出售的資產有關的負債64,120 — — 
與財產處置有關的債項的清償53,548 — — 
鞏固房地產投資119,444 — — 
拆除全額折舊的商業地產19,831 66,169 19,577 
出售部分擁有實體的權益4,476 — — 
非控股權益對合併合資企業的出資— — 48,223 
對非控股權益的分配358 6,613 — 
應付股份回購— 3,779 — 
確認銷售型租賃及相關租賃負債— 119,725 — 
確認使用權資產及相關租賃負債537,344 61,990 389,120 
2021年12月，運營夥伴關係宣佈每月每單位定期分配#美元。0.3108 ($0.3203反映附註1“列報的組織和基礎”中指出的反向股票拆分)，以現金支付，每單位特別分配#美元2.4392 ($2.5138反映附註1“列報的組織和基礎”中註明的反向股票拆分)，完全按單位支付。這些分配是在2022年1月支付的。2020年12月，該公司宣佈每月每單位定期分配$0.3217這筆錢是用現金支付的，每單位特別分配#美元。1.7996這完全是以單位支付的。這些分配是在2021年1月支付的。2019年12月，該公司宣佈每單位季度分派為$0.9387。這一分配是在2020年1月支付的。這些分配金額已追溯調整，以反映2022年1月實施的反向股票拆分。
下表提供了合併資產負債表中報告的現金、現金等價物和限制性現金的對賬，這些現金合計為合併現金流量表中顯示的相同金額的總和。
年終
 202120202019
現金和現金等價物$251,417 $266,059 $166,070 
受限現金85,567 106,736 75,360 
現金總額、現金等價物和限制性現金$336,984 $372,795 $241,430 
附註是這些合併財務報表的組成部分。

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目錄

SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.
合併財務報表附註
2021年12月31日

1. 陳述的組織和基礎
SL Green Realty Corp.(簡稱本公司)和SL Green Operating Partnership，L.P.(簡稱SL Green Operating Partnership，L.P.)成立於1997年6月，目的是合併S.L.Green Properties，Inc.及其附屬合夥企業和實體的商業地產業務。SL Green Realty Corp.簡稱為本公司或SL Green，一家馬裏蘭州公司，SL Green Operating Partnership，L.P.，簡稱SL Green Operating Partnership，L.P.，簡稱SLGOP或運營合夥企業(Operating Partnership)，是特拉華州的一家有限合夥企業。經營合夥企業收到了房地產的利息貢獻，以及95管理、租賃和建築公司(簡稱S.L.綠色管理公司或服務公司)%的經濟權益。向我們全資擁有的物業提供的所有管理、租賃和建築服務，以及向某些合資企業提供的所有管理、租賃和建築服務，分別通過SL Green Management LLC和S.L.Green Management Corp.進行，這兩家公司100%的股份由運營合夥企業持有。根據修訂後的1986年國內收入法或該準則，本公司已取得房地產投資信託基金(REIT)的資格，並將在本財年獲得資格，並以自我管理、自我管理的REIT的形式運營。房地產投資信託基金是一家持有房地產權益的法人實體，通過向股東支付股息，允許將公司層面的聯邦所得税支付降至最低。除文意另有所指外，所有提及的“我們”、“我們”及“我們”均指本公司及本公司擁有或控制的所有實體，包括經營合夥企業。
我們幾乎所有的資產都由運營合夥企業持有，我們的所有業務都是通過運營合夥企業進行的。本公司是經營合夥企業的唯一執行普通合夥人。截至2021年12月31日，非控股投資者總共持有5.57有限合夥企業在經營合夥企業中的權益百分比，包括追溯調整，以反映反向股票拆分。我們將這些權益稱為經營合夥企業中的非控股權益。運營夥伴關係被認為是一個可變利益實體(VIE)，我們是其中的主要受益者。見附註11，“公司合併財務報表中的非控制性權益”。
2021年12月31日，我們在紐約大都市區(主要是曼哈頓中城)擁有以下物業權益。我們位於曼哈頓以外的投資被稱為郊區物業：
整合未整合總計
位置屬性
類型		建築物數量約平方英尺(未經審計)建築物數量約平方英尺(未經審計)建築物數量約平方英尺(未經審計)
加權平均入住率(1)(未經審計)
商業廣告：
曼哈頓辦公室12 8,180,345 10 12,004,183 22 20,184,528 92.1 %
零售2 17,888 9 301,996 11 319,884 91.2 %
發展/重建(1)8 2,538,284 3 3,275,508 11 5,813,792 不適用
手續費利息1 7,684 — — 1 7,684 不適用
23 10,744,201 22 15,581,687 45 26,325,888 92.0 %
郊區辦公室7 862,800 — — 7 862,800 78.9 %
總商業地產30 11,607,001 22 15,581,687 52 27,188,688 91.5 %
住宅：
曼哈頓住宅1 82,250 6 445,934 7 528,184 97.0 %
總投資組合31 11,689,251 28 16,027,621 59 27,716,872 91.6 %
(1)商業物業的加權平均入住率是指總佔用面積除以購置時的總面積。住宅物業的加權平均入住率是指總佔用單位除以總可用單位。在建物業不包括在加權平均入住率的計算中。
截至2021年12月31日，我們還成功二第三方擁有的寫字樓包括大約2.1百萬平方英尺(未經審計)，持有債務和優先股投資，賬面價值為$1.1億美元，不包括$10.1債務和優先股權投資以及除債務和優先股權投資項目以外的資產負債表項目中包括的其他融資應收賬款百萬美元。
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合夥協議
根據經營合夥企業的合夥協議或經營合夥企業協議，吾等按各自合夥人的所有權權益百分比按比例分配所有分派及損益，惟須受優先股的優先分派及適用於長期激勵計劃(“LTIP”)單位的特別規定所限。作為經營合夥企業的執行普通合夥人，我們必須採取由我們自行決定的合理努力，促使經營合夥企業分配足夠的金額，使我們能夠支付足夠的股息，將公司層面的任何聯邦所得税或消費税降至最低。根據經營合夥協議，每個有限合夥人有權贖回有限合夥權益的單位，以換取現金，或(如果我們這樣選擇)以一對一的方式贖回SL Green的普通股。一基礎。
後續事件
2021年12月2日，我們的董事會宣佈普通股息為#美元。0.3108每股($)0.3203每股反映反向股票拆分，如下所述)和特別股息$2.4392每股($)2.5138反映股票反向拆分的每股股息)(合計為“總股息”)。總股息於2022年1月18日支付給在2021年12月15日(“記錄日期”)交易結束時登記在冊的股東。股東有機會選擇以全現金或全股票的形式獲得總股息，如果任何一種選擇獲得超額認購，則按比例分配。
為了減輕特別股息中發行的普通股的稀釋影響，董事會還批准了反向股票拆分，這一決定在2022年1月21日收盤後生效。2022年1月10日，一個董事會委員會計算出我們已發行普通股和已發行普通股的反向股票拆分比例為1.03060-買一送一。在股息發放和反向股票拆分完成後，我們已發行普通股的數量相當於記錄日期的已發行股票總數(不包括記錄日期之後發生的任何發行或回購，以及本應發行但支付了替代現金的任何零碎股票)。然而，在相對的基礎上，一些個人股東可能持有更多的SLG普通股，而一些個人股東可能持有更少的我們普通股，這取決於他們個人選擇接受現金或股票，以及現金選擇權被超額認購的結果。
所有與股票相關的參考和衡量標準，包括流通股數量、股價、回購股票數量、每股收益、每股股息和基於股票的薪酬獎勵，都已進行了追溯調整，以反映本年度報告(Form 10-K)中提出的所有時期的反向股票拆分。
2. 重大會計政策
合併原則
合併財務報表包括我們的賬户和我們子公司的賬户，這些賬户是我們全資擁有或控制的。我們不是通過我們的投票權控制的實體和可變利益實體，但如果我們不是主要受益者，則按權益法入賬。見附註5，“債務和優先股投資”和附註6，“對未合併合資企業的投資”。所有重要的公司間餘額和交易都已被沖銷。
我們合併了一個VIE，在VIE中，我們被認為是主要受益者。主要受益者是這樣的實體：(I)有權指導對實體的經濟表現影響最大的活動，(Ii)有義務承擔VIE的損失，或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益。
合併附屬公司的非控股權益定義為附屬公司的非直接或間接歸屬於吾等的權益(淨資產)部分。非控股權益必須在綜合資產負債表中作為權益的單獨組成部分列示，淨收益的列報方式進行了修改，以列報歸屬於控股權益和非控股權益的收益和其他全面收益。
我們評估每個合資企業以及債務和優先股權投資的會計處理。這項評估包括審查每個合資企業或有限責任公司的協議，以確定提供給每一方的權利，以及這些權利是保護性的還是參與性的。對於所有VIE，我們都會審查此類協議，以確定哪一方有權指導對實體經濟表現影響最大的活動。當吾等及吾等的合作伙伴批准(其中包括)年度預算、收到詳細的月報套餐、按季開會審閲合營企業的業績、在申報前審閲及批准合營企業的納税申報表，以及批准所有佔每間物業可出租空間總面積超過名義面積的租約時，吾等並不合併合營企業，因為吾等認為這些是實質的參與權，可導致分享對合營企業表現影響最大的活動的權力。我們的合資協議通常包含
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某些保護權，例如需要合作伙伴批准才能出售、融資或再融資，以及在批准的預算或運營計劃之外支付資本支出和運營支出。
商業地產投資
房地產按成本減去累計折舊和攤銷列報。與物業開發或再開發直接相關的成本被資本化。一般維修及保養於產生時計入費用；改善或延長資產壽命的主要更換及改善，在其估計可用年限內資本化及折舊。
吾等於收購日按其各自的公允價值確認收購的資產、承擔的負債(包括或有事項)及收購實體的任何非控股權益。當我們收購合作伙伴在現有未合併合資企業中的股權並獲得對投資的控制權時，我們按公允價值記錄合併投資。我們的股權投資在購買日的賬面價值與我們在投資購買價格中的公允價值份額之間的差額在我們的綜合經營報表中被記錄為購買價格公允價值調整。見附註3，“物業購置”。
我們將房地產的購買價格分配給土地和建築(包括租户改善)，如果被確定為實質性的，則分配無形資產，如高於和低於市場的租賃價值以及與原地租賃相關的發起成本。我們折舊分配給建築物的金額(包括租户改善)超過其估計使用年限，一般範圍為3幾年前40好幾年了。我們在相關租約的剩餘期限內攤銷分配給高於市值和低於市值的租賃的金額，通常範圍為1年份至15(B)按年計算，並將其記錄為租金收入的增加(如果是低於市價的租約)或減少(如果是高於市價的租約)。我們在相關租約的預期期限內攤銷分配給與原址租賃相關的價值的金額，通常範圍為1年份至15好幾年了。如果租户在合同終止前騰出空間，並且租約沒有支付租金，相關無形資產的任何未攤銷餘額將被註銷。租户改善和初始成本在租約的剩餘期限內作為費用攤銷(如果租約在合同到期日之前終止，則從收益中扣除)。我們根據利用適當貼現率和現有市場信息的估計現金流預測來評估租賃的公允價值。對未來現金流的估計基於一系列因素，包括歷史經營業績、已知趨勢和可能影響物業的市場/經濟狀況。只要所收購的租約包含低於市價並被確定為實質性的固定費率續訂選擇權，我們將在續期內將低於市價的租約價值攤銷至租金收入中。截至2021年12月31日，高於市價租賃、低於市價租賃和原地租賃成本的加權平均攤銷期限為5.1幾年來，14.3幾年，而且3.8分別是幾年。
本公司將租賃開始時本公司為承租人的租賃分類為融資租賃或經營租賃。如果租賃在租賃期結束時轉讓資產的所有權，租賃授予我們合理確定將行使的購買資產的選擇權，租賃期為資產剩餘經濟壽命的主要部分，或租賃付款的現值基本上超過資產的全部公允價值，則租賃符合融資租賃的資格。不符合融資租賃條件的租賃被視為經營性租賃。租賃開始時，本公司記錄租賃負債(以租賃付款現值計量)和使用權資產(計量為租賃負債金額和產生的任何初始直接成本)。該公司採用貼現率來確定租賃付款的現值。如果租約中隱含的費率是已知的，公司將使用該費率。如果租約中隱含的利率不為人所知，本公司將使用一個貼現率，該貼現率反映出本公司在租約期限內的抵押借款利率。為了確定貼現率，本公司聘請第三方專家主要根據本公司、其他房地產投資信託基金和其他有長期借款的公司借款人的可觀察借款利率進行分析。在合併經營報表中，經營租賃通過經營租賃租金支出，融資租賃通過攤銷和利息支出支出。如果適用，本公司在計算租賃義務和使用權資產的價值時將租賃和非租賃部分的對價結合起來。
我們在物業的開發和租賃過程中產生了各種成本。在決定將成本資本化後，將其分配給受益項目的特定組成部分。確定開發項目何時基本完成，何時必須停止資本化涉及一定程度的判斷。開發中的土地和建築成本包括明確可識別的成本。資本化成本包括但不限於物業開發所必需的前期成本、開發成本、建築成本、利息成本、房地產税、工資及相關成本以及開發期間發生的其他成本。我們認為建築項目已大致完成，並在租户改善工程完成後可供入夥，但不遲於一年大調之後
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建築活動停止。我們停止對基本完工、佔用或可供佔用的部分資本化，只資本化與在建部分相關的成本。
除使用權資產以外的財產--經營租賃在資產的預計使用年限內採用直線折舊法進行折舊。預計的使用壽命如下：
類別術語
建築(收費所有權)40年份
建築改善建築物的剩餘壽命或使用壽命中較短的一個
建築物(租賃權益)
次要的40租期或剩餘租期
使用權資產--融資租賃
次要的40年限或剩餘租賃期
傢俱和固定裝置
4至7年份
租户改進租約剩餘期限或使用年限中較短的一個
使用權資產-經營租賃在剩餘租賃期內攤銷。攤銷由租賃負債項下的本金攤銷加上或減去ASC 842項下經營租賃租金的直線調整構成。
折舊費用(包括使用權資產攤銷--融資租賃)共計#美元。187.3百萬，$277.5百萬美元，以及$233.5截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分別為100萬美元。
我們會定期評估是否有任何跡像顯示我們的房地產價值可能減值，或其賬面價值可能無法收回。如果管理層對物業將產生的總未來現金流(未貼現)的估計低於物業的賬面價值，則該物業的價值被視為減值。在發生減值的情況下，損失將以物業賬面價值超過根據會計準則編纂或ASC 820計算的物業公允價值來計量。當一處房產被歸類為持有待售時，我們也會評估我們的房地產的減值情況。持有待售的房地產資產的估值為賬面價值或公允價值減去出售成本後的較低者，不再記錄折舊費用。
在截至2021年12月31日的一年中，我們確認租金收入減少了($4.2用於攤銷因分配適用物業購買價格而產生的高於市場的租賃總額，超過低於市場的租賃。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，我們確認了5.9百萬美元和$4.5租金收入分別為100萬英鎊，用於攤銷低於市場的租賃總額，超過高於市場的租賃。
以下彙總了截至2021年12月31日和2020年12月31日我們確認的無形資產(獲得的高於市值的租賃和原地租賃)和無形負債(獲得的低於市值的租賃)(單位：千)：
十二月三十一日，
20212020
已確認的無形資產(包括在其他資產中)：
總金額$199,722 $215,673 
累計攤銷(182,643)(190,523)
網絡(1)
$17,079 $25,150 
已確定的無形負債(包括在遞延收入中)：
總金額$212,767 $241,409 
累計攤銷(210,262)(230,479)
網絡(1)
$2,505 $10,930 
(1) As of December 31, 2021, $1.8百萬美元的無形資產淨值不是無形負債淨額被重新分類為持有待售資產和與持有待售資產相關的負債。截止到2020年12月31日，不是無形資產淨值和不是無形負債淨額被重新分類為持有待售資產和與持有待售資產相關的負債。

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合併財務報表附註(續)
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在接下來的五年中，每年購入的高於市價的租約扣除購入的(低於市價的)租約(租金收入的一個組成部分)後的年度攤銷估計如下(以千計)：
2022505 
2023476 
202456 
2025234 
2026205 
隨後五年中，所有其他可識別資產(折舊和攤銷費用的一個組成部分)包括租户改善項目在內的估計年度攤銷情況如下(以千計)：
20225,575 
20235,409 
20243,544 
20252,027 
20261,850 
現金和現金等價物
我們認為所有購買時到期日在三個月或以下的高流動性投資都是現金等價物。
受限現金
限制性現金主要包括代表我們的租户持有的保證金、利息準備金，以及某些貸款協議要求的資本改善和房地產税託管。
公允價值計量
見附註16，“公允價值計量”。
有價證券投資
在收購時，我們將債務證券指定為持有至到期、可供出售或交易。截至2021年12月31日，我們沒有任何被指定為持有至到期或交易的債務證券。根據美國會計準則820-10，我們按公允價值對我們的可供出售證券進行會計核算，未實現淨收益或淨虧損作為累計其他全面收益或虧損的組成部分報告。出售有價證券的成本和從累積的其他綜合收益中重新分類為收益的金額採用特定的確認方法確定。信貸損失根據美國會計準則第326條確認。根據美國會計準則820-10，我們按公允價值對我們的股權有價證券進行會計核算，未實現淨收益或淨虧損在淨收益中報告。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們持有以下有價證券(以千計)：
十二月三十一日，
20212020
商業抵押貸款支持證券$24,146 $28,570 
可供出售的有價證券總額$24,146 $28,570 
股權有價證券$10,606 $— 
有價證券投資總額$34,752 $28,570 
商業按揭證券的成本基準為$。23.0百萬美元和$27.5分別截至2021年12月31日和2020年12月31日。這些證券將在2035年之前的不同時間到期。截至2021年12月31日，除以下證券外，所有證券均處於未實現收益頭寸一證券，其未實現虧損為#美元0.6百萬美元，公平市值為$7.2截至2021年12月31日，未實現虧損600萬美元0.7百萬美元，公允價值為$7.0截至2020年12月31日，這一數字為100萬。截至2021年12月31日，該有價證券連續12個月處於未實現虧損狀態，截至2020年12月31日，該證券處於不到12個月的未實現虧損狀態。我們不打算出售這些證券，而且很可能不會要求我們在收回其攤銷成本基礎之前出售這些投資。
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截至2021年12月31日，我們持有股權有價證券不是截至2020年12月31日的股權有價證券。我們認出了$0.6截至2021年12月31日的年度未實現收益為100萬美元。
在截至2021年12月31日的年度內，我們收到的淨收益總額為$4.5百萬美元，來自於償還一債務有價證券。在截至2020年和2019年的幾年裏，我們做到了不是不要處置任何債務有價證券。我們做到了不是在截至2021年12月31日的年度內，不處置任何股權有價證券。
對未合併的合資企業的投資
在我們對未合併的合資企業施加重大影響但不控制這些實體且不被視為主要受益人的情況下，我們根據權益會計方法對這些實體的投資進行會計處理。我們合併那些我們控制的或者是可變利益實體(VIE)的合資企業，在這些合資企業中，我們被認為是主要受益者。在所有這些合資企業中，合資夥伴的權利既是保護的，也是參與的。除非我們被確定為VIE的主要受益者，否則這些參與權使我們無法合併這些VIE實體。這些投資最初按成本計入，作為對未合併的合資企業的投資，隨後根據淨收益(虧損)和現金貢獻和分配中的股本進行了調整。未合併合資企業的淨收益(虧損)中的權益是根據我們在每個合資企業中的所有權或經濟利益分配的，幷包括與投資會計基差相關的調整。當資本事件(如每項合資協議中的定義)發生時(如再融資)，如果達到回報門檻，未來的股權收入將按我們增加的經濟利益進行分配。我們確認來自未合併房地產合資企業的獎勵收入是收入，只要它是賺取的，不受退還特徵的約束。如果我們仍然對合資企業的未來債務負有責任，或可能承諾提供未來額外的財務支持，我們從未合併的房地產合資企業獲得的超過我們投資基礎的分派被記錄為對我們的投資餘額的抵銷。我們通常用無追索權的債務為我們的合資企業融資。在某些情況下，我們可以提供擔保或總租約。, 在特定情況得到滿足或標的貸款償還後終止。
我們評估我們在未合併合資企業的投資是否可收回，如果確定投資的價值損失不是暫時性的，我們會將投資減記為其公允價值。我們根據每家合資企業的實際和預計現金流對我們的股權投資進行減值評估。我們認為，截至2021年12月31日，我們的任何股權投資的價值都沒有受到損害。
我們可能會發起房地產收購、開發和建設貸款(“ADC貸款”)，我們預計將從這些項目中獲得部分剩餘利潤。當該等安排的風險及回報與投資者或合營夥伴的風險及回報實質上相同時，我們會按權益法將該等安排視作房地產投資。否則，我們將按照債務和優先股投資的會計安排對這些安排進行會計核算。
延期租賃成本
遞延租賃成本由遞增費用和直接成本組成，如果沒有獲得租賃，則不會產生這些費用，並在相關租賃期內按直線攤銷。我們的某些員工為全資物業提供租賃服務。截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度，美元6.2百萬，$5.4百萬美元，以及$6.3他們的補償中分別有100萬美元被資本化，並在估計的平均租賃期內攤銷。七年了.
遞延融資成本
遞延融資成本是指與獲得融資承諾相關的承諾費、法律、所有權和其他第三方成本，這些成本導致此類融資的結束。這些費用根據各自協議的條款攤銷。未攤銷遞延融資成本在相關債務進行再融資或在到期前償還時支出。尋求融資交易所產生的成本(未成交)將在確定融資不成交的期間支出。與已確認債務負債相關的遞延融資成本在綜合資產負債表中列示，直接從該債務負債的賬面金額中扣除。
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租賃分類
本公司為出租人的租賃的租賃分類在租賃開始時進行評估，未分類為銷售型租賃或直接融資租賃的租賃被分類為經營租賃。如果合同包括所有權轉讓條款、某些購買選擇權、代表資產經濟壽命主要部分的租賃期，或承租人提供的租賃付款和剩餘擔保的現值基本上超過資產的全部公允價值，則租賃符合銷售類型租賃的條件。此外，租賃如此專門化的資產，以至於在租賃期結束時被認為對公司沒有任何價值，也可能導致被歸類為銷售型租賃。當承租人和無關第三方提供的租賃付款和剩餘價值擔保的現值基本上超過資產的所有公允價值並可能收取付款時，租賃符合直接融資租賃的資格。
收入確認
經營性租賃的租金收入在租賃期內按直線原則確認。租金收入確認始於租賃空間可供承租人預期使用時。
為了確定租賃空間是否可供承租人使用，管理層出於會計目的評估我們或租户是否是租户改進的所有者。當管理層斷定我們是租户改善項目的業主時，租金收入確認從租户擁有完工的空間時開始，也就是租户改善項目基本完成的時候。在某些情況下，當管理層斷定我們不是租户改進項目的所有者時，租金收入從租户佔有或控制空間時開始確認。
根據相關租賃確認的租金超出合同到期金額的部分計入綜合資產負債表上的遞延應收租金。
除了基本租金外，我們的租户一般還將支付浮動租金，這代表他們按比例分享房地產税的增加和大樓在基準年度的某些運營費用。在一些租約中，承租人不會根據某些樓宇營運費用的增加而支付額外租金，而是會根據支付給搬運工的工資率在基準年度內高於搬運工的實際工資率，或消費物價指數在基準年度內的實際指標值的增幅而支付額外的租金，而不是根據基年內付給搬運工的工資率的增幅或消費物價指數的增幅而支付額外的租金。此外，我們的許多租約都在基本租金的基礎上增加了固定的百分比，以彌補租金上漲的影響。業主通常以分表或包括租金的方式供應電力(即在電費中包括固定費用，該數額可能會因租户的電費或用電量增加而增加)。除電力以外的基本建築服務(如營業時間內的供暖、空調和貨運電梯服務，以及基地建築清潔)通常不收取額外費用，租户僅為超出基本建築服務或在正常營業時間以外提供的服務支付額外租金。這些升級是基於上一個日曆年發生的實際費用。如果本年度的費用與上一年的費用不同，則在本年度內，將對升級進行調整，以反映本年度的實際費用。
租金收入如有可能收取，則予以確認。若評估為幾乎所有租賃付款均不可能收回，則迄今確認的租金收入與已收取的租賃付款之間的任何差額均確認為對租金收入的當期調整。隨後將可收款評估更改為可能，可能會導致對租金收入進行本期調整，因為如果一直評估可收款是可能的，則本應確認的租金收入與迄今確認的租金收入之間的任何差額。
根據財務會計準則委員會於2020年4月發佈的租賃修訂問答，吾等確認與新冠肺炎相關的租賃優惠，例如租金延期和減免，該問答為實體提供了選擇對租賃優惠進行會計處理的選項，如同原始租賃中存在可強制執行的權利和義務一樣。只有當修改後的租約產生的總現金流與原始租約的現金流基本相似時，才可進行此項選擇。當經修訂租約產生的現金流量總額與原始租約的現金流量實質上並不相若時，我們會將特許權協議作為新租約入賬。
該公司為租户提供某些租賃合同的常規服務，如公共區域維修和一般保安。我們已選擇將非租賃部分與我們的經營租賃協議的租賃部分合並，並根據ASC 842將它們作為一個單獨的租賃部分進行核算。
當我們不再擁有擁有房地產的實體的控股權、存在與第三方的合同並且第三方控制所獲得的資產時，我們記錄房地產資產的出售損益。
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債務和優先股權投資的投資收入以票據的合同條款為基礎，並在其被視為可收回時應計。一些債務和優先股投資規定了特定利率的應計利息，這與當前的支付條件不同。該等貸款的利息按應計利率確認，但須視乎管理層認為應計利息是否可收回而定。如果管理層不能做出這一決定，高於當前支付率的利息收入只有在實際收到時才會被確認。
遞延發端費用、原始發行折扣及貸款發端成本(如有)按實際利息法確認為按相關投資條款對利息收入作出的調整。與貸款承諾有關的費用也會遞延，直到貸款獲得資金，然後在貸款期限內確認為收益調整。與購買貸款有關的折扣或溢價將攤銷或增加到利息收入中，作為基於相關投資預期到期日的預期現金流的實際利息方法的收益率調整。如果我們以折扣價購買債務或優先股權投資，打算持有到到期，並期望收回投資的全部價值，我們會將折價計入收益，作為對投資期限內收益的調整。如果我們以折扣價購買債務或優先股權投資，意圖取消抵押品的抵押品贖回權，我們不會附帶折扣。對於以信用質量折扣價收購的債務投資，收購時的合同現金流和預期現金流之間的差額不會增加。預期退出費(預計將收取)在貸款期限內也被確認為收益率的調整。
當合同規定的到期金額尚未支付時，我們認為債務和優先股權投資是逾期的。債務和優先股權投資在付款日期較早的時候被置於非權責發生狀態。90逾期天數或管理層認為利息收入能否完全收回成為疑問。任何處於非應計狀態的債務或優先股權投資，當該等債務或優先股權投資按合同規定變為流動且業績證明恢復時，將恢復確認利息收入。
我們可以將我們單獨發起或出售的貸款的一部分進行辛迪加。當一筆交易符合銷售會計標準時，我們根據銷售價格與所售貸款賬面價值之間的差額確認損益。出售時的任何相關未攤銷遞延發放費、原始發行折扣、貸款發放成本、折扣或溢價均確認為對銷售損益的調整，並計入綜合經營報表的投資收益。在出售或辛迪加時收到的任何費用都被確認為投資收入的一部分。
資產管理費在資產管理協議期限內按直線確認。
債務和優先股投資
債務和優先股權投資按照美國會計準則第326條的規定按預計收取的淨額列報。貸款損失撥備從金融資產的攤餘成本基礎中扣除，以按該等投資的預期到期日預計應收取的金額計入賬面淨值。貸款損失和其他投資準備金的費用是將貸款損失準備調整到適當水平而計入收益的費用。當我們因出售投資或收購抵押品的股權而取消確認相關投資時，金額將從抵押品中註銷。
該公司根據當前市場和經濟狀況、歷史虧損信息以及合理和可支持的預測來評估預計收取的金額。該公司的假設來源於內部數據和外部數據，其中可能包括政府對紐約市大都會地區的經濟預測、最近交易的公開數據以及證券化債務工具的申報。此信息按資產類別彙總，並根據持續期進行調整。根據這些投入，貸款在個人資產水平上進行評估。在某些情況下，我們還可以使用概率加權模型，該模型考慮了多個結果的可能性和每個結果的預期收集量。
對與相關抵押品財產的表現和/或價值以及借款人/保薦人的財務和運營能力相關的可能信用惡化的評估需要做出重大判斷，其中包括相關時間段的資產水平和市場假設。
此外，公司每季度對每筆貸款進行風險評級。根據3分制，貸款的評級從較低風險到較高風險為“1”到“3”，其定義如下：1-低風險資產-低損失概率，2-觀察名單資產-較高的損失可能性，3-高風險資產-損失的可能性較大。對風險評級為2或以上的貸款進行評估，以確定預期的損失風險是否通過我們對當前條件的預期、歷史損失信息和上述可支持的預測的組合得到適當的反映，或者貸款特有的風險特徵是否需要使用概率加權模型。
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被分類為持有待售的融資投資，根據美國會計準則820-10，使用通過諮詢交易商或其他發起人獲得的現有市場信息以及基於第三級數據的貼現現金流模型，按預期收集金額或公平市價列賬。隨着情況的變化，管理層可能會決定不出售被指定為持有待售的投資。在這種情況下，投資將按預期收取的金額重新分類。
除債務和優先股權投資項目外，資產負債表項目中包括的其他融資應收賬款也按預計收回的淨額計量。
與該等債務及優先股權投資及其他融資應收賬款有關的應計應收利息金額，在綜合資產負債表中按預期於其他資產內收取的淨額入賬。被註銷的應計利息應收賬款在貸款損失和其他投資準備金中確認為費用。
房租費用
租金費用在租賃初始期限內以直線方式確認。確認的租金支出超出根據相關租賃合同應支付的金額的部分計入綜合資產負債表上的租賃負債經營租賃。
包銷佣金及訟費
與我們股票發行相關的承銷佣金和成本反映在額外實收資本的減少上。
交易成本
資產收購的交易成本按投資基準資本化，然後根據相對公允價值進行收購價分配。業務合併的交易成本或未完成的潛在交易所產生的成本在發生時計入費用。
所得税
SL Green根據守則第856(C)節作為房地產投資信託基金徵税。作為一家房地產投資信託基金，SL Green通常不繳納聯邦所得税。為保持其REIT資格，SL Green必須將其REIT應税收入的至少90%分配給股東，並滿足某些其他要求。如果SL Green在任何納税年度都沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，SL Green的應税收入將按正常的公司税率繳納聯邦所得税。SL Green還可能需要繳納一定的州税、地方税和特許經營税。在某些情況下，其未分配的應税收入可能需要繳納聯邦所得税和消費税。
經營合夥企業是一家合夥企業，因此，合夥企業的所有收入和虧損都將分配給合夥人，以納入其各自的所得税申報單。綜合經營報表所包括的唯一所得税撥備涉及經營合夥企業的綜合應税房地產投資信託基金子公司。運營合夥企業還可能需要繳納一定的州税、地方税和特許經營税。
我們已經選擇，並可能在未來選擇，將我們的某些公司子公司視為應税REIT子公司，或TRS。一般來説，TRS可以為公司的租户提供非常規服務，持有我們不能直接持有的資產，通常可以從事任何房地產或非房地產相關業務。TRS產生收入，導致這些實體承擔聯邦和州所得税義務。
在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度內，我們記錄的聯邦、州和地方税撥備為$2.8百萬，$1.2百萬美元，以及$1.5分別為百萬美元。在截至2021年12月31日的一年中，該公司為其普通股支付了#美元的分派。8.09每股，相當於$0.50每股普通收入及$5.92每股資本利得。在截至2020年12月31日的一年中，該公司為其普通股支付了1美元的分派。5.54每股，相當於$1.84每股普通收入，以及$3.06每股資本利得。截至2019年12月31日止年度，本公司就其普通股支付分派$3.40每股，相當於$2.59每股普通收入及$0.81每股資本利得。為了提供與這些納税年度發佈的納税表格一致的信息，這些每股數字沒有進行追溯調整，以反映2021年1月和2022年1月實施的反向股票拆分。
我們遵循兩步法來評估不確定的税收頭寸。確認(第一步)是當企業得出結論認為，僅基於其技術優勢，税務狀況在審查後更有可能持續下去的情況下就發生了確認(第一步)。衡量(第二步)確定結算時更有可能實現的收益金額。
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當一家公司隨後確定一個税收頭寸不再符合更有可能持續的門檻時，就會取消對之前確認的税收頭寸的確認。禁止以估值免税額替代退税。
基於股票的員工薪酬計劃
我們有一個基於股票的員工薪酬計劃，在註釋14“基於股票的薪酬”中有更詳細的描述。
對於以業績或市場衡量的股票獎勵，我們使用加速歸因費用法確認必要服務期內的補償成本。必要的服務期從我們董事會薪酬委員會批准獎勵之日開始，採取任何相關的績效衡量標準，並將獎勵傳達給員工。對於根據績效條件或市場條件的完成情況授予獎勵的項目，我們確定是否有可能滿足績效條件，並根據使用二項式模型或市場報價估計的適用獎勵日期的公允價值估計補償成本。對於沒有預先設定業績衡量標準的基於股份的獎勵，我們以直線方式確認服務歸屬期間(代表必需的服務期間)的補償成本。根據我們基於股票的獎勵補償計劃的規定，我們接受某些關鍵員工按當前市場報價返還公司普通股，以滿足與在此期間歸屬的股票相關的最低法定預扣税款要求。
獎勵也可以以單獨的一系列在運營合夥企業中具有有限合夥利益的單位的形式發放，稱為長期激勵計劃單位，或LTIP單位。LTIP單位可以作為獨立獎勵或與我們股票激勵計劃下的其他獎勵一起授予，根據授予時公司普通股的價值進行估值，並受公司董事會薪酬委員會可能決定的條件和限制的約束，包括繼續聘用或服務、計算財務指標和/或實現預先設定的業績目標和目的。
該公司的股票期權在發行時按公允價值記錄。股票期權的公允價值是使用Black-Scholes期權定價模型確定的。Black-Scholes模型是為了估計交易期權的公允價值而開發的，這些期權沒有歸屬限制，可以完全轉讓。此外，期權定價模型需要輸入高度主觀的假設，包括預期股價波動率。由於我們的計劃具有與交易期權顯著不同的特點，而且主觀投入假設的變化可能會對公允價值估計產生重大影響，我們認為，現有模型不一定提供員工股票期權公允價值的可靠單一衡量標準。
股票期權的補償成本(如果有的話)在授權期內確認。我們的政策是在授予日或緊接授予日的前一天，以等於公司普通股收盤價報價的行權價授予期權。股票或限制性股票的獎勵以授予日股票的公允價值為基礎，在受益期內作為補償支出。
衍生工具
在正常的業務過程中，我們使用各種常用的衍生工具，如利率掉期、上限、上限和下限，來管理或對衝利率風險。對於那些我們打算符合對衝會計資格的衍生品來説，有效性至關重要。一些衍生工具與預期交易相關。在這些情況下，套期保值有效性標準還要求標的交易很可能發生。符合這些套期保值標準的工具在衍生品合約開始時被正式指定為套期保值。
為了確定衍生工具的公允價值，我們使用了各種方法和假設，這些方法和假設基於每個資產負債表日的市場狀況和風險。對於大多數金融工具，包括大多數衍生品、長期投資和長期債務，標準的市場慣例和技術(如貼現現金流分析、期權定價模型、重置成本和終止成本)用於確定公允價值。所有評估公允價值的方法都會得出大致的價值近似值，而這種價值可能永遠不會真正實現。
在正常業務過程中，我們會受到利率變化的影響，並通過遵循既定的風險管理政策和程序(包括使用衍生品)來限制這些風險。為了解決利率風險敞口，衍生品主要用於根據浮動利率指數固定債務利率，並管理借款義務的成本。
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我們使用各種常規的衍生產品。這些衍生品通常包括利率互換、上限、上限和下限。我們明確禁止使用非常規衍生工具和使用衍生工具進行交易或投機。此外，我們的政策是，只會根據主要金融機構的信貸評級和其他因素，與它們簽訂合約。
我們可以使用掉期、遠期或購買期權來對衝符合條件的預測交易。與這些交易相關的收益和虧損將在相關交易發生、到期或以其他方式終止的同一個或多個期間遞延並在淨收益中確認為利息支出。
按公允價值報告並在資產負債表上列示的套期保值可分為現金流量套期保值或公允價值套期保值。利率上限和利率上限是現金流對衝的例子。現金流對衝解決了與未來利息支付現金流相關的風險。對於我們持有的符合公司利率風險管理政策確立的對衝目標的所有套期保值，收益中沒有報告淨收益或淨虧損。被指定為對衝工具的衍生工具的公允價值變動反映在累計其他綜合收益(虧損)中。對於未指定為套期保值工具的衍生工具，衍生工具的估計公允價值變動所產生的損益在變動期內於當期收益中確認。
公司每股收益
該公司採用兩級法列報基本每股收益和稀釋後每股收益(“EPS”)，這是一種收益分配公式，根據宣佈的股息(無論是否支付)確定普通股和任何參與證券的每股收益。在兩類法下，基本每股收益的計算方法是將普通股股東可獲得的收入除以當期已發行普通股的加權平均數。基本每股收益包括參與證券，由未授予的限制性股票組成，這些股票獲得與普通股類似的不可沒收股息。稀釋每股收益反映瞭如果證券或其他發行普通股的合同被行使或轉換為普通股時可能發生的稀釋，這種行使或轉換將導致每股收益金額較低。稀釋後每股收益還包括有限合夥權益單位。運用庫存股方法計算加權平均稀釋流通股，反映了股票期權的稀釋效應。每股收益已進行追溯調整，以反映本年度報告10-K表格中的所有期間於2022年1月實施的反向股票拆分。
經營合夥企業的單位收益
經營合夥企業採用兩級法列報基本和攤薄單位收益(“EPU”)，這是一種收益分配公式，根據宣佈的股息(無論是否支付)確定普通單位和任何參與證券的EPU。在兩級法下，基本EPU的計算方法是將普通單位持有人可獲得的收入除以該期間未償還的公共單位的加權平均數量。基本EPU包括參與證券，由未授予的受限單位組成，這些單位獲得類似於普通單位股票的不可沒收股息。稀釋後的EPU反映瞭如果證券或其他發行普通單位的合同被行使或轉換為普通單位時可能發生的稀釋，這種行使或轉換將導致較低的EPU金額。單位期權的攤薄效應反映在運用庫存股方法計算的加權平均攤薄已發行單位中。為反映2022年1月實施的反向股票拆分，本年度報告(Form 10-K)中的每單位收益都進行了追溯調整。
預算的使用
按照美國普遍接受的會計原則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響財務報表和附註中報告的金額。實際結果可能與這些估計不同。
信用風險集中
可能使我們面臨集中信用風險的金融工具主要包括現金投資、債務和優先股投資以及應收賬款。我們將現金投資放在高質量的金融機構。擔保我們債務和優先股投資的抵押品位於紐約市。見附註5，“債務和優先股投資”。
我們對租户的信用質量進行初步和持續的評估，並要求大多數租户提供保證金或信用證。雖然這些保證金和信用證不足以支付租户租賃義務的總價值，但它們是誠意的衡量標準，也是一個潛在的資金來源，可以抵消與租户收入損失相關的經濟成本以及與重新租賃空間相關的成本。我們房地產中的物業
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投資組合位於紐約大都市區，主要位於曼哈頓。我們的租户經營各行各業。除一租户，維亞康姆哥倫比亞廣播公司(Viacom CBS Inc.)6.3截至2021年12月31日，我們在年化現金租金中所佔份額的百分比，我們投資組合中沒有其他租户的佔比超過5.0截至2021年12月31日，我們在年化現金租金中的份額，包括我們在合資企業中的份額。
在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度中，以下物業貢獻了我們寫字樓物業年化現金租金的5.0%以上，包括我們在合資寫字樓物業年化現金租金中的份額：
屬性2021屬性2020屬性2019
麥迪遜大道11號10.8%麥迪遜大道11號8.2%美洲大道1185號7.6%
列剋星敦大道420號8.3%列剋星敦大道420號7.5%麥迪遜大道11號7.4%
百老匯大街1515號8.1%美洲大道1185號6.9%列剋星敦大道420號6.6%
美洲大道1185號8.0%百老匯大街1515號6.6%百老匯大街1515號6.1%
公園大道280號6.7%東42街220號5.9%麥迪遜大道一號6.0%
第三大道919號5.3%公園大道280號5.4%東42街220號5.5%
列剋星敦大道485號5.3%
西57街555號5.2%
截至2021年12月31日，62.8我們的員工中有%的人都參加了五集體談判協議。這些協議都不會在2022年12月31日之前到期。見附註19，“福利計劃”。
重新分類
上一年度的某些餘額已重新分類，以符合我們本年度的列報方式。
會計準則更新
2021年7月，FASB發佈了ASU No.2021-05租約(主題842)出租人-某些租賃費用可變的租約。ASU 2021-05在對不依賴於參考費率指數或費率的可變租賃付款的租賃進行分類和核算時，對出租人的租賃分類要求進行了修改。更新提供了標準，如果符合，租約將被歸類並計入經營性租賃。ASU 2021-05在2021年12月15日之後的報告期內有效，允許提前採用。我們目前正在評估採用ASU 2021-05對我們的合併財務報表的影響，但不認為採用該標準會對我們的合併財務報表產生實質性影響。
2020年8月，FASB發佈了會計準則更新(ASU)，第2020-06號，債務-帶有轉換和其他期權的債務(子主題470-20)和衍生工具和對衝-實體自有股權的合約(子主題815-40)。ASU 2020-06通過減少可轉換債務工具和可轉換優先股的會計模型數量，簡化了可轉換工具的會計核算，取消了股權合同符合衍生品範圍例外所需的某些結算條件，並在某些領域簡化了稀釋每股收益的計算。ASU 2020-06在2021年12月15日之後的報告期內有效，允許提前採用。我們目前正在評估採用ASU 2020-06對我們的合併財務報表的影響，但我們不認為採用這一標準會對我們的合併財務報表產生實質性影響。
2020年3月，FASB發佈了ASU第2020-04號參考匯率改革(主題848)，促進了參考匯率改革對財務報告的影響，然後在2021年1月，FASB發佈了ASU No.2021-01。這些修訂為影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動提供了切實的便利。該指導意見是可選的，有效期為2020年3月12日至2022年12月31日。隨着參考匯率改革活動的進行，該指導意見可能會隨着時間的推移而產生。在2020年第一季度，該公司選擇對未來LIBOR指數現金流應用與概率和有效性評估相關的對衝會計權宜之計，以假定未來對衝交易所基於的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選擇。
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2020年1月，FASB發佈了ASU No.2020-01，投資-股權證券(主題321)，投資-股權方法和合資企業(主題323)，以及衍生品和對衝(主題815)，澄清了主題321，主題323和主題815之間的相互作用。與本公司最相關的修訂是，當投資者必須在第323項權益法下對一項投資應用公允價值時，如何應用第321項中的公允價值計量備選方案。修正案澄清，實體在考慮投資的公允價值時，應考慮可觀察到的交易。該指導意見在2020年12月15日之後的會計年度內對本公司有效。允許提前領養。公司於2020年1月1日採納了這一指導意見，對公司的合併財務報表沒有產生實質性影響。
2018年8月，FASB發佈了ASU No.2018-15，無形資產-商譽和其他-內部使用軟件(主題350-40)，即客户對雲計算安排(即服務合同)中發生的實施成本的會計處理。 修正案提供了有關安排包括軟件許可時所支付費用的會計準則，並使託管安排(服務合同)中發生的實施成本資本化要求與開發或獲取內部使用軟件的資本化成本要求保持一致。 公司於2020年1月1日採納了這一指導意見，對公司的合併財務報表沒有產生實質性影響。
2018年8月，FASB發佈了ASU No.2018-13，公允價值計量(主題820)，披露框架-公允價值計量披露要求的變化。該修正案刪除、修改和增加了主題820下的披露要求。這些變化在2019年12月15日之後的財年對本公司生效。允許刪除或修改的披露及早採用，並在生效日期採用附加披露。公司於2020年1月1日採納了這一指導意見，對公司的合併財務報表沒有產生實質性影響。
2016年6月，FASB發佈了ASU第2016-13號，《金融工具--信貸損失(主題326)：金融工具信用損失的計量》；2018年11月發佈了ASU第2018-19號，對主題326《金融工具--信貸損失》進行了編纂改進；2019年4月、5月和11月發佈了ASU第2019-04號、2019-05號和2019-11號ASU，提供了編撰改進和有針對性的過渡救濟；2020年發佈了ASU 2020-02《金融工具-信用損失》該指導意見改變了實體將如何衡量大多數金融資產和某些其他工具的信貸損失，這些工具不是通過淨收入以公允價值計量的。該指導意見用“預期損失”方法取代了目前的“已發生損失”模型。本公司的DPE投資組合和融資租賃資產均受本指南的約束。ASU No.2018-19將經營性租賃應收賬款排除在本指導範圍之外。該公司於2020年1月1日採納了這一指導意見，並記錄了$39.2經採納後留存收益累計調整百萬美元。
3. 物業收購
2021年收購
下表彙總了截至2021年12月31日的年度內收購的物業：
屬性收購日期財產類型近似平方英尺總資產估值
(單位：百萬)
第三大道885號(1)
2021年1月手續費利息625,000$387.9 
第五大道461號(2)
2021年6月手續費利息200,00028.0 
百老匯大街1591-1597(3)
2021年9月手續費利息7,684121.0 
麥迪遜大道690號(4)
2021年9月手續費利息7,84872.2 
(1)2021年1月，根據我們885 Third Avenue投資的合夥文件，普通會員的某些參與權到期。因此，我們確定這項投資是一項VIE，我們是VIE的主要受益者，這項投資已合併到我們的財務報表中。在合併該實體時，該實體的資產和負債按公允價值入賬。在2021年1月之前，這筆投資是按照權益法核算的。見附註6，“對未合併合資企業的投資”和附註16，“公允價值計量”。
(2)於2021年4月，本公司行使選擇權向土地出租人收購該物業的手續費權益，本公司於2021年6月收購手續費權益。本公司在行使其選擇權前持有該物業的租賃權益。
(3)第三方聲稱擁有該費用的所有權，該公司正在對此提出異議。
(4)2021年9月，該公司在資產喪失抵押品贖回權時成功競標麥迪遜大道690號的手續費利息。這處房產之前曾作為債務和優先股投資的抵押品。我們按公允價值記錄了收購的資產和承擔的負債。見附註5，“債務和優先股投資”和附註16，“公允價值計量”。
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December 31, 2021
2020年的收購
下表彙總了截至2020年12月31日的年度內收購的物業：
屬性收購日期財產類型近似平方英尺總資產估值
(單位：百萬)
麥迪遜大道762號(1)
2020年1月手續費利息6,109$29.3 
第十一大道707號2020年1月手續費利息159,72090.0 
15比克曼(2)
2020年1月租賃權益98,412— 
第五大道590號(3)
2020年10月手續費利息103,300107.2 
(1)公司從我們的合資夥伴手中收購了剩餘的股份10本公司尚未擁有的該物業的%權益。
(2)2020年1月，本公司簽訂了一項99-拿騷街126號的土地租約，後來將其更名為比克曼15號。2020年8月，作為這個開發項目資本化的一部分，我們建立了合作伙伴關係。見附註6，“對未合併合資企業的投資”。
(3)該房產之前曾作為債務和優先股權投資的抵押品，是通過與贊助商談判交易獲得的。
2019年收購
下表彙總了在截至2019年12月31日的年度:
屬性收購日期財產類型近似平方英尺收購價格
(單位：百萬)
春街106號(1)
2019年4月手續費利息5,928$80.2 
第十大道410號(2)
May 2019手續費利息638,000440.0 
格林街110號(3)
May 2019手續費利息223,600256.5 
(1)2019年4月，本公司接受轉讓該物業的股權以代替償還本公司的債務投資，並將收到的資產和承擔的負債計入公允價值。
(2)2019年5月，本公司完成了對多數股權和控股權的收購70.87在西34街460號擁有2%的權益，後來將該物業更名為410第十大道。該公司此前向該實體提供了一筆貸款，該貸款作為收購、開發和建設(“ADC”)安排入賬。在合併其收購控股權的實體後，本公司與合夥企業取消了ADC安排，並按公允價值記錄了該實體的資產和負債，從而確認了公允價值調整#美元。67.6600萬美元，反映在公司的綜合經營報表中，在收購價和其他公允價值調整範圍內，以及$18.3百萬美元的無形租賃淨負債。
(3)2019年5月，本公司從我們的合資夥伴手中收購了剩餘的10本公司尚未擁有的該物業的%權益。
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4. 持有待售物業及物業處置
持有待售物業
截至2021年12月31日，阿姆斯特丹大道1080號和第十一大道707號被歸類為待售房產，因為我們達成了出售這兩處房產的協議，這兩處房產都位於曼哈頓，總代價為$42.5百萬美元和$95.0分別為百萬美元。阿姆斯特丹大道1080號和第十一大道707號的銷售預計將在2022年第一季度完成，均受慣例成交條件的限制。
該公司記錄了一美元15.0與將第十一大道707號歸類為待售項目相關的費用為100萬美元，計入綜合業務表中的折舊房地產準備金和減值。
財產處置
下表彙總了截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度內售出的房產：
屬性處置日期財產類型未經審計的近似可用平方英尺
銷售價格(1)
(單位：百萬)
銷售損益(2)
(單位：百萬)
東42街110號2021年12月手續費利息215,400 $117.1 $3.6 
第五大道590號2021年10月手續費利息103,300 103.0 (3.2)
東42街220號(3)
2021年7月手續費利息1,135,000 783.5 175.1 
第六大道635-641號2021年6月手續費利息267,000 325.0 99.4 
春街106號(4)
2021年3月手續費利息5,928 35.0 (2.8)
格林街133號(4)
2021年2月手續費利息6,425 15.8 0.2 
麥迪遜大道712號(5)
2021年1月手續費利息6,600 43.0 (1.4)
東40街30號2020年12月租賃權益69,446 5.2 (1.6)
華盛頓大道1055號2020年12月租賃權益182,000 23.8 (11.5)
威廉斯堡露臺2020年12月手續費利息52,000 32.0 11.8 
第十大道410號2020年12月手續費利息638,000 952.5 56.4 
東58街400號2020年9月手續費利息140,000 62.0 8.3 
第五大道609號-零售共管公寓May 2020手續費利息21,437 168.0 63.3 
西33街315號--奧利維亞2020年3月手續費利息492,987 446.5 71.8 
郊區物業(6)
2019年12月手續費利息1,107,000 229.2 1.8 
弗拉特布什大道1640號2019年12月手續費利息1,000 16.2 5.5 
第五大道562號2019年12月手續費利息42,635 52.4 (26.6)
華盛頓大道1010號(7)
2019年11月手續費利息143,400 23.1 (7.1)
春街115號(8)
2019年8月手續費利息5,218 66.6 3.6 
(1)銷售價格代表物業的銷售總價或物業權益的總資產估值。
(2)出售的收益是扣除$的淨收益。13.7百萬，$10.5百萬美元，以及$2.0在截至2021年、2020年和2019年12月31日的幾年裏，與實現這些投資收益相關的員工薪酬分別達到了100萬美元。此外，數額不包括對後續期間記錄的費用的調整。
(3)2021年7月，本公司出售了49%權益，導致本公司不再保留該實體的控股權(定義見ASC 810)，51.0我們保留了%的利息。我們按公允價值記錄了我們的投資，因此確認了公允價值調整#美元。206.8這一數字反映在本公司的綜合經營報表中，在購買價和其他公允價值調整範圍內進行了調整。見附註6，“對未合併合資企業的投資”。
(4)2021年第一季度，該房產被貸款人取消了抵押品贖回權。
(5)買方根據地面租賃安排行使其購買選擇權而產生的處分。
(6)郊區物業包括漢密爾頓大道360號、頂峯湖道100號、頂峯湖道200號和頂峯湖道500號。
(7)該公司記錄了一美元7.12019年計入合併營業報表中的折舊房地產準備金和減值的費用為100萬英鎊。
(8)該公司出售了一個49%的利息，這導致了我們剩餘的51%的利息。我們按公允價值記錄了我們的投資，因此確認了公允價值調整#美元。3.8這一數字反映在本公司的綜合經營報表中，在購買價和其他公允價值調整範圍內進行了調整。見附註6，“對未合併合資企業的投資”。

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5. 債務和優先股投資
以下是截至2021年12月31日和2020年12月31日的幾年中我們的債務和優先股投資活動摘要(單位：千)：
2021年12月31日2020年12月31日
年初餘額(1)
$1,076,542 $1,580,306 
債務投資來源/資金/增值(2)
193,824 389,300 
優先股投資來源/增值(2)
13,220 167,042 
贖回/銷售/辛迪加/股權/攤銷(3)
(201,446)(1,048,643)
貸款損失準備金淨變動6,583 (11,463)
期末餘額(1)
$1,088,723 $1,076,542 
(1)扣除未攤銷費用、折扣和保費後的淨額。
(2)增值包括攤銷費用和折扣以及實物投資收入。
(3)對已出售或銀團債務投資的某些參與，但不符合出售會計條件，計入綜合資產負債表的其他資產和其他負債。
以下是截至2021年12月31日我們的債務和優先股投資摘要(以千美元為單位)：
浮動匯率固定費率總賬面價值高級融資
成熟性(1)
類型賬面價值面值利率，利率賬面價值面值利率，利率
優先按揭債務$22,646 $22,841 
L + 3.50 - 3.50%
$73,000 $73,000 3.00%$95,646 $—  2022 - 2023
夾層債務272,324 273,274 
L + 5.00 - 12.57%
447,747 457,474 
2.90 - 14.30%
720,071 4,664,200  2022 - 2029
優先股— — —273,006 273,821 
6.50 - 11.00%
273,006 1,962,750  2022 - 2027
期末餘額$294,970 $296,115 $793,753 $804,295 $1,088,723 $6,626,950 
(1)不包括截至本申請日期尚未行使的可用延期選擇權。
下表是截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的貸款損失撥備總額的前滾(單位：千)：
十二月三十一日，
202120202019
年初餘額$13,213 $1,750 $5,750 
採用ASC 326後的累計調整— 27,803 — 
本期貸款損失準備金— 20,693 — 
從免税額中扣除的沖銷(1)
(6,583)(37,033)(4,000)
期末餘額(2)
$6,630 $13,213 $1,750 
(1)包括$2000萬及$19.0在截至2021年12月31日和2020年12月31日的一年中，分別記錄了針對投資出售的100萬筆費用。這些費用包括在我們的綜合營業報表中扣除回收後的貸款損失和其他投資準備金。
(2)截至2021年12月31日，所有非應計項目融資應收賬款都有貸款損失撥備，但以下情況除外一賬面價值為$的債務投資225.4百萬美元。
截至2021年12月31日，所有債務和優先股投資的表現都符合各自的條款，除了二賬面價值(扣除儲備)為$的投資216.0百萬美元和$6.8百萬美元，如下面債務投資和優先股投資表中進一步討論的那樣。
截至2020年12月31日，所有債務和優先股投資的表現都符合各自的條款，但以下情況除外一賬面價值(扣除儲備)為$的投資6.8100萬美元，如下面債務投資表中所討論的那樣。
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不是截至2021年12月31日和2020年12月31日，除美元外，其他融資應收賬款逾期90天。27.7其他資產中包括的應收融資100萬美元，由於利息違約，於2018年8月計入非應計項目。

下表列出了截至2021年12月31日和2020年12月31日，按風險評級劃分的我們債務和優先股投資組合的賬面價值(以千美元為單位)：
風險評級2021年12月31日2020年12月31日
1-低風險資產-低損失概率
$644,489 $695,035 
2-觀察列表資產-更高的損失可能性
437,344 365,167 
3-高風險資產-損失的可能性更大
6,890 16,340 
$1,088,723 $1,076,542 
下表列出了截至2021年12月31日，我們的債務和優先股投資組合的賬面價值(按發起年份和風險評級劃分)(以千美元為單位)：
截止到十二月三十一號，
風險評級
2021(1)
2020(1)
2019(1)
之前(1)
總計
1-低風險資產-低損失概率
$139,873 $151,086 $57,511 $296,019 $644,489 
2-觀察列表資產-更高的損失可能性
— 133,735 260,242 43,367 437,344 
3-高風險資產-損失的可能性更大
— — — 6,890 6,890 
$139,873 $284,821 $317,753 $346,276 $1,088,723 
(1)我們發起或獲得投資的年份，或發生重大修改的年份。
我們已經確定我們已經一截至2021年12月31日和2020年12月31日，融資應收賬款的投資組合部分由商業房地產組成，主要記錄在債務和優先股投資中。
包括在其他資產中的是一筆額外的融資應收賬款，相當於向合資夥伴提供的貸款，總額為#美元。50.3百萬美元和$66.2分別截至2021年12月31日和2020年12月31日。公司記錄了與這些融資應收賬款相關的貸款損失準備金#美元。2.9百萬美元和$14.6截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度分別為100萬美元。公司記錄了採用ASC 326後的調整金額為$11.4截至2020年12月31日的一年為100萬美元。所有這些貸款的風險評級均為2，均符合各自的條款，但美元貸款除外。27.72018年8月計入非應計項目的100萬融資應收賬款，風險評級為3，截至2021年12月31日已全額準備金。
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債務投資
截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們持有以下債務投資，總加權平均當前收益率為6.52%，截至2021年12月31日(千美元)：
貸款類型2021年12月31日
未來資金
義務		2021年12月31日
高年級
融資
2021年12月31日
賬面價值(1)
2020年12月31日
賬面價值(1)

成熟性
日期(2)
固定利率投資：
夾層貸款$— $280,000 $43,521 $41,057 2022年8月
抵押貸款— — 73,000 — 2023年4月
夾層貸款(3)
— 376,705 225,367 225,204 2023年6月
夾層貸款— 274,976 66,873 — 2023年6月
夾層貸款(4a)(5)
— 105,000 13,366 13,366 2024年6月
夾層貸款— 95,000 30,000 30,000 2025年1月
夾層貸款(6)
— 1,712,750 55,250 55,250 2027年6月
夾層貸款— 85,000 20,000 20,000 2029年12月
初級抵押貸款— — — 32,888 
夾層貸款— — — 3,500 
按揭/夾層貸款— — — 56,244 
總固定費率$— $2,929,431 $527,377 $477,509  
浮動利率投資：
夾層貸款$— $275,000 $49,998 $49,956 2022年4月
夾層貸款4,933 180,415 37,511 35,318 2022年7月
夾層貸款(4b)
— 1,115,000 133,735 127,915 2022年3月
夾層貸款3,932 54,000 8,050 6,858 May 2022
按揭及夾層貸款23,360 — 34,874 14,011 2022年12月
夾層貸款43,415 110,354 30,802 19,889 May 2023
初級按揭參與/夾層貸款— — — 15,733 
夾層貸款— — — 29,106 
抵押貸款— — — 53,674 
總浮動率$75,640 $1,734,769 $294,970 $352,460  
貸款損失準備$— $— $(6,630)$(13,213)
總計$75,640 $4,664,200 $815,717 $816,756 
(1)賬面價值是扣除折扣、溢價、原發行折扣和遞延發端費用後的淨值。
(2)代表合同到期日，不包括截至本申請日期尚未行使的任何延期選擇權。
(3)這筆貸款於2020年7月以非應計方式發放，截至2021年12月31日仍以非應計方式發放。不是投資收入在計入非應計項目後確認。該公司正在與借款人進行談判。
(4)賬面價值是以下出售或辛迪加金額的淨額，這些金額因轉賬不符合出售會計條件而計入綜合資產負債表上的其他資產和其他負債：(A)$12.0百萬元；及(B)元0.4百萬美元。
(5)這筆貸款於2020年6月違約，並被列為非應計項目，截至2021年12月31日仍處於非應計項目。不是投資收入在計入非應計項目後確認。該公司正在與借款人進行談判。此外，我們確定借款人實體為VIE，我們不是VIE的主要受益人。
(6)這筆夾層貸款的借款人是海航集團的一家附屬實體，該實體擁有公園大道245號的股權。借款人於2021年10月31日申請破產保護，該公司對此提出異議。
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合併財務報表附註(續)
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優先股投資
截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們持有以下優先股投資，總加權平均當前收益率為9.87截至2021年12月31日的百分比(千美元)：
類型2021年12月31日
未來資金
義務		2021年12月31日
高年級
融資
2021年12月31日
賬面價值(1)
2020年12月31日
賬面價值(1)

強制性
救贖(2)
優先股(3)
$— $1,712,750 $160,772 $154,691 2022年6月
優先股— 250,000 112,234 105,095 2027年2月
總優先股$— $1,962,750 $273,006 $259,786  
貸款損失準備$— $— $— $— 
總計$— $1,962,750 $273,006 $259,786 
(1)賬面價值是扣除遞延發起費後的淨值。
(2)表示合同贖回，不包括任何未行使的延期期權。
(3)2021年10月31日，海航集團通過一家關聯實體申請破產保護，原因是其在公園大道245號的投資以及在芝加哥的另一項資產。該公司對這一申請提出異議，理由是該申請是惡意進行的，違反了海航與該公司的協議，目前正在對破產法院維持海航申請的裁決提出上訴。

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6. 對未合併的合資企業的投資
我們與不同的合作伙伴在幾個房地產合資企業中都有投資。截至2021年12月31日，這些投資的賬面價值為3.010億美元，扣除賬面價值為負的投資總額為$103.7我們有一個隱含的承諾，為未來的資本需求提供資金。
截至2021年12月31日，第三大道800號、東66街21號以及巨石陣投資組合中的某些物業都是VIE，我們不是主要受益者。截至2020年12月31日，第三大道800號、東66街21號、西42街605號以及巨石陣投資組合中的某些房產都是VIE，我們不是主要受益者。我們對這些VIE的淨股本投資為$85.6截至2021年12月31日的百萬美元和134.0截至2020年12月31日，這一數字為100萬。我們的最大虧損僅限於我們對這些VIE的股權投資金額。見附註2“重要會計政策”的“合併原則”部分。以下所有其他投資均為有表決權的利益實體。由於我們不控制下面所列的合資企業，因此我們按照權益會計方法對其進行會計核算。
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下表提供了截至2021年12月31日我們每家合資企業的一般信息：
屬性合夥人
所有權
利息(1)
經濟上的
利息(1)
未經審計的近似平方英尺
公園大道100號保誠房地產投資者49.90%49.90%834,000 
第五大道717號沃頓地產(Wharton Properties)/私人投資者10.92%10.92%119,500 
第三大道800號私人投資者60.52%60.52%526,000 
第三大道919號紐約州教師退休制度51.00%51.00%1,454,000 
西34街11號私人投資者/沃頓地產30.00%30.00%17,150 
公園大道280號沃納多房地產信託基金50.00%50.00%1,219,158 
百老匯大街1552-1560號(2)
沃頓商學院50.00%50.00%57,718 
東53街10號加拿大養老金計劃投資委員會55.00%55.00%354,300 
東66街21號(3)
私人投資者32.28%32.28%13,069 
第五大道650號(4)
沃頓商學院50.00%50.00%69,214 
格林街121號沃頓商學院50.00%50.00%7,131 
巨石陣投資組合(5)
五花八門五花八門五花八門1,439,016 
麥迪遜大道11號PGIM房地產60.00%60.00%2,314,000 
範德比爾特大道一號韓國國家養老金服務/Hines Interest LP71.01%71.01%1,657,198 
環球廣場(6)
RXR房地產/紐約房地產投資信託基金24.95%24.95%2,048,725 
百老匯大街1515號美國安聯房地產56.87%56.87%1,750,000 
先驅廣場2號以色列機構投資者51.00%51.00%369,000 
春街115號私人投資者51.00%51.00%5,218 
15比克曼(7)
由Meritz Alternative Investment Management管理的基金20.00%20.00%221,884 
第五大道85號富國銀行(Wells Fargo)36.27%36.27%12,946 
麥迪遜大道一號(8)
韓國國家養老金服務/Hines Interest LP/國際投資者25.50%25.50%1,048,700 
東42街220號(9)
由Meritz Alternative Investment Management管理的基金51.00%51.00%1,135,000 
(1)所有權權益和經濟利益代表公司截至2021年12月31日在合資企業中的利益。本年度內所有權或經濟權益的變動在以下附註中披露。
(2)合資公司擁有百老匯1560號零售空間和某些其他空間的長期租賃權益，百老匯1560號毗鄰百老匯1552號。
(3)我們舉辦了一場32.28%的權益三零售單位和一該物業的住宅單位和一個16.14%的權益二該物業的住宅單元。
(4)合資公司擁有第五大道650號零售空間的長期租賃權益。
(5)在2021年第四季度，該公司錄得3.1與待定出售這項投資有關的費用百萬元，總代價約為$1.0百萬美元。這筆費用包括在合併營業報表中的可折舊房地產準備金和減值中。
(6)2021年5月，本公司與RXR Realty共同收購了一家1.2以前由私人投資者持有的物業的%權益。這導致公司的所有權權益增加了0.6%.
(7)2020年，本公司成立了一家合資企業，並與本公司簽訂了長期轉租合同。
(8)2020年，公司接納合作夥伴加入麥迪遜大道一號開發項目，這導致公司不再保留ASC 810中定義的實體的控股權，並解除了我們剩餘的50.5%的利息。我們按公允價值記錄了我們的投資，因此確認了公允價值調整#美元。187.5百萬美元。我們投資的公允價值是由管理該項目資本化的合資協議的條款決定的。合作伙伴已承諾向該項目提供總計不低於$的股本。492.2他們在合資企業中的所有權權益是以他們的出資為基礎的，合計最高限額為49.5%。截至2021年12月31日，二合夥人基於出資權益的所有權權益是27.1%。於2021年11月，本公司接納另一名合作伙伴加入該發展項目，承諾的股權投資總額不少於$。259.3百萬美元。合作伙伴在合資企業中的間接所有權權益以其出資為基礎，最高可達25.0%。這筆交易不符合ASC 860規定的銷售會計，因此，出於會計目的，被視為有擔保借款，並在2021年12月31日計入我們綜合資產負債表中的其他負債。
(9)2021年7月，本公司出售了49%的物業權益，導致本公司不再保留該實體的控股權(如ASC 810所界定)，並解除合併51.0我們保留了%的利息。我們按公允價值記錄了我們的投資，因此確認了公允價值調整#美元。206.8在截至2021年12月31日的一年中，我們投資的公允價值是由合資協議的條款決定的。



101
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合併財務報表附註(續)
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合營企業權益或財產的處置
下表彙總了截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度內出售的未合併合資企業的投資：
屬性出售所有權權益處置日期總資產估值
(單位：百萬)
得(損)
特價出售
(單位：百萬)(1) (2)
東47街400號(3)
41.00%2021年9月$133.5 $(1.0)
西42街605號-天空20.00%2021年6月858.1 8.9 
西46街55號-46號塔樓25.00%2021年3月275.0 (15.2)
第三大道885號(4)
不適用2021年1月不適用不適用
東22街333號33.33%2020年12月1.6 3.0 
東66街21號(5)
1個住宅單位2019年12月2.9 0.3 
第五大道521號50.50%May 2019381.0 57.9 
春街131-137號20.00%2019年1月216.0 17.7 
巨石陣投資組合(部分)五花八門多種多樣-2019年468.8 (2.4)
(1)代表公司在收益或虧損中的份額
(2)出售的收益是扣除$的淨收益。1.4百萬，$2000萬，及$4.0在截至2021年、2020年和2019年12月31日的幾年裏，與實現這些投資收益相關的員工薪酬分別達到了100萬美元。此外，損益金額不包括對後續期間記錄的費用的調整。
(3)與我們在2021年4月達成的出售房產的協議有關，我們記錄了一筆#美元的費用。5.7百萬美元，計入綜合營業報表中的折舊房地產準備金和減值。
(4)2021年1月，根據夥伴關係文件，共同成員的某些參與權到期。因此，我們被確定為VIE的主要受益者，這筆投資被合併到我們的財務報表中。見附註3，“物業購置”。
(5)我們和我們的合資夥伴一起完成了對……的銷售。一該物業的住宅單元。

合資企業抵押貸款及其他應付貸款
我們通常用無追索權的債務為我們的合資企業融資。在某些情況下，我們可能會提供擔保或主租賃，在滿足特定情況或償還相關貸款後終止。截至2021年12月31日和2020年12月31日，分別以各自的合資物業和租賃轉讓為抵押的抵押票據和其他應付貸款如下(以千美元為單位)：
102
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屬性
經濟利益(1)
當前到期日
最終到期日(2)
利息
費率(3)
2021年12月31日2020年12月31日
固定利率債務：
第五大道717號(抵押貸款)10.92 %2022年7月2022年7月4.45%$300,000 $300,000 
第五大道717號(夾層)10.92 %2022年7月2022年7月5.50%355,328 355,328 
第五大道650號(抵押貸款)50.00 %2022年10月2022年10月4.46%210,000 210,000 
第五大道650號(夾層)50.00 %2022年10月2022年10月5.45%65,000 65,000 
東66街21號32.28 %2023年4月2028年4月3.60%12,000 12,000 
第三大道919號51.00 %2023年6月2023年6月5.12%500,000 500,000 
百老匯大街1515號56.87 %2025年3月2025年3月3.93%801,845 820,607 
麥迪遜大道11號60.00 %2025年9月2025年9月3.84%1,400,000 1,400,000 
第三大道800號60.52 %2026年2月2026年2月3.37%177,000 177,000 
環球廣場24.95 %2027年11月2027年11月3.98%1,200,000 1,200,000 
範德比爾特大道一號71.01 %2031年7月2031年7月2.95%3,000,000 — 
巨石陣投資組合(4)
五花八門五花八門五花八門3.50%195,493 195,899 
東57街400號— 97,024 
第三大道885號— 272,000 
固定利率債務總額$8,216,666 $5,604,858 
浮動利率債務：
百老匯1552號50.00 %2022年10月2022年10月L+2.65%$193,132 $195,000 
公園大道280號50.00 %2022年9月2024年9月L+1.73%1,200,000 1,200,000 
格林街121號50.00 %2022年11月2022年11月L+2.00%13,228 15,000 
先驅廣場2號51.00 %2022年11月2023年11月L+1.95%200,989 214,500 
西34街11號30.00 %2023年1月2023年1月L+1.45%23,000 23,000 
東42街220號51.00 %2023年6月2025年6月L+2.75%510,000 — 
春街115號51.00 %2023年9月2023年9月L+3.40%65,550 65,550 
公園大道100號49.90 %2023年12月2025年12月L+2.25%360,000 360,000 
15比克曼(5)
20.00 %2024年1月2025年7月L+1.50%43,566 11,212 
東53街10號55.00 %2025年2月2025年2月L+1.35%220,000 220,000 
麥迪遜大道一號(6)
25.50 %2025年11月2026年11月L+3.35%169,629 — 
東66街21號32.28 %2033年6月2033年6月T+2.75%632 677 
範德比爾特大道一號— 1,210,329 
西42街605號— 550,000 
西46街55號— 192,524 
浮動利率債務總額$2,999,726 $4,257,792 
合營企業按揭及其他應付貸款總額$11,216,392 $9,862,650 
遞延融資成本，淨額(130,516)(113,446)
合營企業抵押貸款和其他應付貸款總額(淨額)$11,085,876 $9,749,204 
(1)經濟利益代表公司截至2021年12月31日在合資企業中的利益。本年度內所有權或經濟利益的變動(如有)在上表未合併合資企業的投資附註中披露。
(2)反映所有可用選項的執行。行使延期選擇權的能力可能會受到某些條件的限制，包括滿足基於物業運營表現的測試。
(3)截至2021年12月31日的利率，考慮到期間有效的利率對衝。浮動利率債券以30天期倫敦銀行同業拆借利率(“L”)或1年期國庫券(“T”)的規定利差列示。
(4)由以下部分組成三按揭貸款總額達$132.22028年4月到期的100萬美元二按揭貸款總額達$63.32029年7月到期的100萬美元。
(5)這筆貸款是一筆$125.0百萬建築設施。貸款項下的預付款需要支付相關費用。
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(6)這筆貸款是一筆$1.25億美元的建設設施，初始期限為五年使用一, 一年擴展選項。貸款項下的預付款需要支付相關費用。在貸款的同時，我們為利息和本金支付提供了部分擔保，金額是基於某些建設里程碑和運營指標。

我們有權收取為我們某些合資企業提供管理、租賃、工程監理和資產管理服務的費用。我們賺了$19.6百萬，$15.8百萬美元和$13.0在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度裏，這些服務分別扣除我們在合資企業中的所有權份額後，獲得了100萬美元的收入。此外，我們有能力根據某些合資物業的最終財務表現賺取獎勵費用。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，未合併合資企業的綜合資產負債表如下(以千計)：
2021年12月31日2020年12月31日
資產(1)
商業地產，淨值$14,763,874 $16,143,880 
現金和限制性現金768,510 357,076 
應收租户及其他應收賬款、關聯方應收賬款及遞延租金應收賬款533,455 403,883 
其他資產1,776,030 2,001,612 
總資產$17,841,869 $18,906,451 
負債和權益(1)
抵押貸款和其他應付貸款，淨額$11,085,876 $9,749,204 
遞延收入/收益1,158,242 1,341,571 
租賃負債980,595 1,002,563 
其他負債352,499 464,107 
權益4,264,657 6,349,006 
負債和權益總額$17,841,869 $18,906,451 
公司在未合併的合資企業中的投資$2,997,934 $3,823,322 
(1)截至2021年12月31日，美元544.4吾等投資金額與吾等於相關物業淨資產中所佔權益之間的未攤銷基準淨額差額，將於產生差額的標的項目的剩餘壽命內，透過未合併合營企業的淨收益(虧損)中的權益攤銷。
未合併的合資企業從收購之日到截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度的合併運營報表如下(未經審計，單位為千)：
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
總收入$1,228,364 $1,133,217 $1,163,534 
運營費用203,332 180,201 202,881 
房地產税225,104 220,633 212,355 
經營租賃租金22,576 24,134 24,816 
利息支出，扣除利息收入後的淨額342,910 325,500 372,408 
遞延融資成本攤銷31,423 20,427 19,336 
折舊及攤銷484,130 407,834 407,697 
總費用$1,309,475 $1,178,729 $1,239,493 
提前清償債務損失(2,017)(194)(1,031)
銷售收益前淨虧損$(83,128)$(45,706)$(76,990)
公司在未合併合資企業淨虧損中的權益$(55,402)$(25,195)$(34,518)
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7. 遞延成本
截至2021年12月31日和2020年12月31日的遞延成本包括以下內容(以千計)：
十二月三十一日，
20212020
遞延租賃成本$400,419 $447,002 
減去：累計攤銷
(275,924)(269,834)
遞延成本，淨額$124,495 $177,168 

8. 按揭及其他應付貸款
截至2021年12月31日和2020年12月31日，分別以各自的財產和租賃或債務投資轉讓為抵押的抵押貸款和其他應付貸款如下(以千美元為單位)：
屬性當前到期日
最終到期日(1)
利息
費率(2)
2021年12月31日2020年12月31日
固定利率債務：
教堂街100號2022年7月2022年7月4.68%$200,212 $204,875 
列剋星敦大道420號2024年10月2040年10月3.99%288,660 294,035 
地標廣場2027年1月2027年1月4.90%100,000 100,000 
列剋星敦大道485號2027年2月2027年2月4.25%450,000 450,000 
1080阿姆斯特丹(3)
2027年2月2027年2月3.59%34,537 34,773 
固定利率債務總額$1,073,409 $1,083,683 
浮動利率債務：
第五大道609號2022年3月2025年3月L+2.95%$52,882 $57,651 
7 Dey/185百老匯(4)
2022年11月2023年11月L+2.85%198,169 158,478 
第七大道719號2023年9月2023年9月L+1.20%50,000 50,000 
麥迪遜大道690號2024年7月2025年7月L+1.60%60,000 — 
東42街220號(5)
— 510,000 
格林街133號— 15,523 
春街106號— 38,025 
FHLB設施— 10,000 
FHLB設施— 15,000 
FHLB設施— 35,000 
麥迪遜大道712號— 28,000 
2017主回購協議(6)
— — 
浮動利率債務總額$361,051 $917,677 
固定利率和浮動利率債務總額$1,434,460 $2,001,360 
重新歸類為與持有待售資產有關的負債的抵押貸款(34,537)— 
應付按揭及其他貸款總額$1,399,923 $2,001,360 
遞延融資成本，扣除攤銷後的淨額(5,537)(21,388)
應付抵押貸款和其他貸款總額(淨額)$1,394,386 $1,979,972 
(1)反映所有可用選項的執行。行使延期選擇權的能力可能會受到基於物業運營業績的某些測試。
(2)利率截至2021年12月31日，計入期內有效的利率對衝。除非另有説明，浮動利率債券是以30天期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的規定利差呈現的。
(3)這筆貸款由一美元組成。33.6百萬按揭貸款和$0.9百萬夾層貸款，固定利率為350基點和700分別為第一個基點五年並可於第五年終結時預付，無須罰款。
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(4)這筆貸款是一筆$225.0百萬建設設施，在滿足一定條件的基礎上降低利息成本，並有初步的三年術語：二一年擴展選項。2021年10月，行使了延期選擇權，這筆貸款的到期日延長了一年。貸款項下的預付款需要支付已發生的成本和資金股本要求。
(5)2021年7月，本公司出售了49該物業的%權益。見附註4，“財產處置”。
(6)2021年6月，我們進行了一次一年將到期日延長至2022年6月的延期選擇權。截至2021年12月31日，有不是美元的未償還餘額400.0百萬台設備。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，抵押抵押貸款和其他應付貸款的物業、債務和優先股投資的賬面總值約為#美元。2.110億美元和2.5分別為10億美元。
紐約聯邦住房貸款銀行(“FHLB”)貸款
截至2020年12月31日，該公司的全資子公司蒂康德羅加保險公司(Ticonderoga Insurance Company)，或佛蒙特州特許專屬自保保險公司Ticonderoga，是紐約聯邦住房貸款銀行(Federal Home Loan Bank of New York，簡稱FHLBNY)的成員。作為成員，Ticonderoga能夠以浮動利率計息的擔保預付款的形式從FHLBNY借入資金。由於聯邦住房貸款銀行系統的監管機構聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Authority)的最終裁決，自2021年2月起，所有專屬自保保險公司會員資格都被終止。因此，提康德羅加的所有預付款在終止之前都已償還。
主回購協議
該公司簽訂了主回購協議(MRA)，即2017年MRA，使我們能夠出售某些抵押貸款投資，同時達成協議，在特定日期或按需回購相同投資。我們尋求通過管理資產的信用質量、提前還款、利率波動、流動性和市場價值來降低與回購協議相關的風險。我們回購安排下的追加保證金條款允許根據資本市場活動進行估值調整，而不限於抵押品特定的信用標記。為了監控與我們的債務投資相關的信用風險，我們的資產管理團隊定期審查我們的投資組合，並與借款人保持聯繫，以便監控抵押品並在必要時執行我們的權利。與潛在追加保證金通知相關的風險進一步降低，因為我們有能力用我們的債務投資組合中的額外資產抵押該設施，我們有能力用現金或現金等價物滿足追加保證金要求，以及我們可以獲得額外的流動性。截至2021年12月31日，2017年MRA沒有追加保證金通知。
2018年4月，我們將設施的最大容量從300.0百萬至$400.0百萬美元。該安排在浮動利率的基礎上計息，息差為30天期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)，基於質押抵押品和預付款利率，計劃於2022年6月到期。截至2021年12月31日，該設施擁有不是未清償餘額。
9. 企業負債
2021年信貸安排
2021年12月，我們簽訂了經修訂和重述的信貸安排，稱為2021年信貸安排，該安排之前由本公司於2017年11月修訂，或2017年信貸安排，最初由本公司於2012年11月訂立，即2012年的信貸安排。截至2021年12月31日，2021年的信貸安排包括1.2510億美元的循環信貸安排，1.0510億美元定期貸款(或“定期貸款A”)，以及200.0到期日期分別為2026年5月15日、2027年5月15日和2024年11月21日的百萬定期貸款(或“定期貸款B”)。循環信貸安排有二六-將當月權利延長選項至2027年5月15日。根據慣例條件，我們還可以選擇將信貸額度提高到#美元。4.5在未經現有貸款人同意的情況下，在循環信貸安排和定期貸款到期日之前的任何時間，通過獲得我們現有貸款人和其他金融機構的額外承諾，我們可以隨時獲得10億美元的貸款。
截至2021年12月31日，2021年信貸安排的利息高於調整後的SOFR PLUS期限10基點，利息期限為一個月或三個月，由我們選擇，範圍為(I)72.5基點為140循環信貸安排下的貸款基點，(Ii)80基點為160定期貸款A項下的貸款基點，以及(Iii)85基點為165定期貸款B項下的貸款基點，在每種情況下都基於分配給公司優先無擔保長期債務的信用評級。如果只有兩個評級，或者有兩個以上的評級，並且它們之間的差異是一個評級類別，則適用的評級應為最高評級。在存在兩個以上評級且最高和最低評級類別之間的差異是兩個或更多評級類別的情況下，使用的適用評級是最高兩個類別的平均值，如果平均值不是公認的類別，則向下舍入。

截至2021年12月31日，適用於調整後期限SOFR PLUS的利差10基點是85循環信貸安排的基點，95定期貸款A基點，以及100定期貸款B個基點，我們需要支付
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季度欠款a12.5至30根據分配給本公司優先無擔保長期債務的信用評級，循環信貸安排項下的總承諾基點融資費。截至2021年12月31日，設施費用為20基點。
截至2021年12月31日，我們擁有2.0百萬未償還信用證，$390.0根據循環信貸安排提取的百萬美元和$1.25定期貸款安排項下未償還的10億美元，未提取的總容量為$860.02021年信貸安排下的100萬美元。截至2021年12月31日和2020年12月31日，循環信貸安排的賬面價值為1美元。381.3百萬美元和$105.3分別是扣除遞延融資成本後的淨額。截至2021年12月31日和2020年12月31日，定期貸款安排的賬面價值為1美元。1.210億美元和1.5分別為10億美元，扣除遞延融資成本後的淨額。
本公司和經營合夥企業是2021年信貸安排下的共同和個別借款人。
2021年的信貸安排包括某些限制和契約(見下面的限制性契約)。
高級無擔保票據
下表按預定到期日(千美元)分別列出了我們截至2021年12月31日和2020年12月31日的優先無擔保票據和其他相關披露：
發行十二月三十一日，
2021
未付
校長
天平		十二月三十一日，
2021
堆積的
天平		十二月三十一日，
2020
堆積的
天平
利率，利率(1)
初始項
(以年為單位)		到期日
2017年10月5日(2)
$500,000 $499,913 $499,803 3.25 %52022年10月
2012年11月15日(3)
300,000 301,002 302,086 4.50 %102022年12月
2015年12月17日(4)
100,000 100,000 100,000 4.27 %102025年12月
2018年8月7日— — 350,000 — %32021年8月
$900,000 $900,915 $1,251,889 
遞延融資成本，淨額(1,607)(3,670)
$900,000 $899,308 $1,248,219 
(1)利率截至2021年12月31日，計入期內有效的利率對衝。
(2)由經營合夥企業發行，本公司作為擔保人。
(3)2017年10月，本公司和經營合夥企業作為共同義務人額外發行了$100.0百萬美元4.502022年12月到期的優先無擔保票據百分比。這些鈔票的定價是105.334面值的%。
(4)由本公司和經營合夥企業作為共同義務人發行。
限制性契約
2021年信貸安排及若干優先無抵押票據的條款包括若干限制及契諾，這些限制及契諾可能限制吾等派發股息、進行某些類型的投資、招致額外負債、產生留置權、訂立負質押協議及處置資產的能力，並要求遵守有關總負債與總資產值的最高比率、EBITDA與固定費用的最低比率、有擔保負債與總資產值的最高比率及最高未清償比率的財務比率。上述股息限制規定，在違約持續期間，我們不會就普通股或其他股權進行分配，但為了使公司能夠繼續符合聯邦所得税的REIT資格，我們不會對普通股或其他股權進行分配。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們都遵守了這些公約。
次級可遞延利息債券
2005年6月，公司和經營夥伴關係發行了$100.0通過新成立的信託SL Green Capital Trust I或該信託(該信託是經營合夥企業的全資子公司)，持有100萬美元的無擔保信託優先證券。這些證券將於2035年到期，浮動利率為125較三個月期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加碼基點。利息支付最多可延期一段時間，最長可達八如果經營合夥企業行使其推遲支付此類款項的權利，則可在連續幾個季度內支付這些款項。信託優先證券可根據經營合夥企業的選擇權全部或部分贖回，無需預付溢價。我們不合並信託，即使它是可變利益實體，因為我們不是主要受益人。由於信託沒有合併，我們已將債務記錄在合併資產負債表上，相關付款被歸類為利息支出。
107
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合併財務報表附註(續)
December 31, 2021
本金到期日
截至2021年12月31日，抵押貸款和其他應付貸款、2021年信貸安排、信託優先證券、優先無擔保票據和我們在合資企業債務中的份額(包括權利延期選擇權)的綜合本金到期日如下(以千計)：
排定
攤銷		校長旋轉
信用
設施		無擔保定期貸款托拉斯
擇優
證券		高年級
不安全
備註		總計接合
風險投資
債務
2022$8,754 $448,835 $— $— $— $800,000 $1,257,589 $426,057 
20236,583 50,000 — — — — 56,583 750,696 
20245,268 332,749 — 200,000 — — 538,017 616,510 
2025812 — — — — 100,000 100,812 1,391,185 
2026841 — 390,000 — — — 390,841 150,486 
此後70 580,548 — 1,050,000 100,000 — 1,730,618 2,435,913 
$22,328 $1,412,132 $390,000 $1,250,000 $100,000 $900,000 $4,074,460 $5,770,847 
綜合利息支出(不包括資本化利息)由以下部分組成(以千計)：
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
資本化利息前的利息支出$145,197 $185,934 $246,848 
融資租賃利息5,448 8,091 3,243 
利息資本化(78,365)(75,167)(55,446)
利息收入(1,389)(2,179)(4,124)
利息支出，淨額$70,891 $116,679 $190,521 

10. 關聯方交易
清潔/安全/信使和恢復服務
Alliance Building Services或Alliance及其附屬公司為我們擁有的某些物業提供服務，由Stephen L.Green的兒子Gary Green部分擁有，他是我們董事會的成員和榮譽主席。聯盟的附屬公司包括First Quality Maintenance，L.P.，或First Quality，Classic Security LLC，Bright Star Messriers LLC和Onyx Restore Works，並分別提供清潔、撲滅、安全、信使和修復服務。此外，First Quality有非排他性的機會，在與任何尋求此類額外服務的租户單獨協商的基礎上，為我們物業的個別租户提供清潔和相關服務。服務公司已與Alliance訂立一項安排，根據該安排，Alliance向某些租户提供的服務，在其租賃協議所指定的基本服務之上的某些樓宇，將獲得超過某一門檻的利潤分享。
分享利潤所賺取的收入(計入綜合業務表上的其他收入)為#美元。1.7百萬，$1.4百萬美元和$3.9截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分別為100萬美元。
我們還記錄了費用，包括資本化費用#美元。14.0百萬，$13.3百萬美元和$18.8截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度，這些服務(不包括直接向租户提供的服務)分別為100萬英鎊。
管理費
S.L.Green Management Corp.是一家合併後的實體，從斯蒂芬·L·格林(Stephen L.Green)擁有權益的一家實體收取物業管理費。我們從該實體獲得了#美元的管理費。0.7百萬，$0.6百萬美元和$0.6截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分別為100萬美元。

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範德比爾特大道投資一號
2016年12月，我們與董事長兼首席執行官馬克·霍利迪(Marc Holliday)和總裁安德魯·馬蒂亞斯(Andrew Mathias)擁有和控制的實體簽訂了協議，根據協議，他們同意按收購權益的評估公允市場價值投資我們的One Vanderbilt項目。這項投資使這些實體有權獲得大約1.50% - 1.80%和1.00% - 1.20本公司從其一個範德比爾特項目中實現的任何利潤的百分比均超過本公司的出資額。這些實體無權獲得任何資本返還。因此，在先前披露的回購權利的約束下，這些權益將沒有價值，也不會使這些實體有權獲得任何金額(用於支付税負的有限分配除外)，除非和直到公司從One Vanderbilt項目獲得超過公司在該項目的總投資的分配。如果公司在該項目上的投資沒有實現利潤(或不會根據回購權益時的價值實現利潤)，霍利迪和馬蒂亞斯先生擁有和控制的實體將損失全部投資。霍利迪和馬蒂亞斯擁有和控制的實體支付了#美元。1.4百萬美元和$1.0於投資協議訂立之日，該等權益的公平市價由吾等取得的獨立第三方評估釐定。
Holliday和Mathias先生在房產穩定之前不能將他們的權益貨幣化(50穩定後三年內的百分比100穩定後三年或更長時間的百分比)。此外，協議要求我們在出售範德比爾特一家或公司控制權發生交易性變化時回購這些權益。我們也有權回購這些權益7-項目穩定一週年，或在項目穩定之前與Holliday先生和Mathias先生繼續為我們服務有關的某些分離事件發生的週年紀念日。權益貨幣化所支付的價格將等於當時權益的清算價值，一個範德比爾特的價值以其銷售價格(如果適用)或由獨立第三方評估師確定的公平市場價值為基礎。截至2021年12月31日，該物業已實現穩定。
範德比爾特大道一號租約
2018年11月，我們與One Vanderbilt Avenue合資企業簽訂了租賃協議，覆蓋了該物業的某些樓層。2021年3月，租賃開始，我們將公司總部遷至租賃空間。在截至2021年12月31日的一年中，我們錄得2.4租約規定的百萬房租費用。此外，2021年6月，我們與One Vanderbilt Avenue合資企業簽訂了峯會One Vanderbilt的租賃協議，該協議於2021年10月開始。在截至2021年12月31日的一年中，我們錄得5.0租約規定的百萬房租費用。見附註20，“承付款和或有事項”。
其他
我們有權獲得為我們的某些合資企業提供管理、租賃、施工監督和資產管理服務的費用，如附註6“對未合併合資企業的投資”中進一步描述的那樣。截至2021年12月31日和2020年12月31日，合資企業和相關方應支付的金額包括以下內容(以千為單位)：
十二月三十一日，
20212020
應由合資企業支付$28,204 $27,006 
其他1,204 7,651 
關聯方應收賬款$29,408 $34,657 
11. 公司合併財務報表中的非控制性權益
非控股權益指並非由本公司持有的經營合夥企業的普通及優先有限合夥權益單位，以及我們其他合併附屬公司的第三方股權。經營合夥企業的非控股權益顯示在夾層權益中，而我們其他合併子公司的非控股權益顯示在公司合併財務報表的權益部分。
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December 31, 2021
經營合夥中有限合夥權益的共同單位
截至2021年12月31日和2020年12月31日，非控股單位持有人擁有5.57%, or 3,781,565單位和5.59%, or 3,938,823分別為經營夥伴關係的部門，包括追溯調整，以反映SL Green在2022年1月實施的反向股票拆分。截至2021年12月31日，3,781,565本公司普通股預留供贖回營運合夥有限合夥權益單位時發行。
經營合夥公司的非控股權益以其成本基準或公平市價(以本公司普通股於報告期末的收盤價為準)入賬。
以下是截至2021年12月31日和2020年12月31日的12個月內與運營合夥企業中的非控股權益相關的活動摘要(單位：千)：
十二月三十一日，
20212020
期初餘額$358,262 $409,862 
分配(15,749)(12,652)
共同單位的發行18,678 12,018 
公用單位的贖回和轉換(53,289)(36,085)
淨收入25,457 20,016 
累計其他綜合網損分攤1,042 (2,299)
公允價值調整9,851 (32,598)
期末餘額$344,252 $358,262 
有限合夥企業在經營合夥企業中享有權益的優先單位
以下是截至2021年12月31日經營合夥企業中有限合夥權益的首選單位摘要：
發行聲明分配率批准的單位數量單位發行量未清單位數
每單位年度股息(1)
單位清算優先權(2)
單位折算價格(3)
簽發日期
系列A(4)
3.50 %109,161 109,161 109,161 $35.0000 $1,000.00 $— 2015年8月
F系列7.00 %60 60 60 70.0000 1,000.00 29.12 2007年1月
G系列(5)
4.50 %1,902,000 1,902,000 718,697 1.1250 25.00 88.50 2012年1月
系列K3.50 %700,000 563,954 341,677 0.8750 25.00 134.67 2014年8月
系列L4.00 %500,000 378,634 372,634 1.0000 25.00 — 2014年8月
P系列4.00 %200,000 200,000 200,000 1.0000 25.00 — 2015年7月
Q系列3.50 %268,000 268,000 268,000 0.8750 25.00 148.95 2015年7月
系列R3.50 %400,000 400,000 400,000 0.8750 25.00 154.89 2015年8月
S系列4.00 %1,077,280 1,077,280 1,077,280 1.0000 25.00 — 2015年8月
系列V3.50 %40,000 40,000 40,000 0.8750 25.00 — May 2019
W系列(6)
(6)1 1 1 (6)(6)(6)2020年1月
(1)股息是累積性的，受某些規定的約束。
(2)除非另有規定，否則單位持有人可隨時按票面價值兑換現金。
(3)如適用，單位可轉換為若干於經營合夥中擁有有限合夥權益的普通單位，相等於(I)清算優先權加上於轉換日期的累計及未付分派除以(Ii)表所示金額。
(4)通過一家合併子公司發行。這些單位可在一對一的基礎上轉換為有限合夥權益的B系列優先股，或子公司B系列優先股。根據單位持有人的選擇，子公司B系列優先股可以在任何時候轉換為相當於以下數額的普通股6.71348每家子公司B系列優先股的普通股。截至2021年12月31日，不是子公司B系列優先股已經發行。
(5)在轉換中發行的經營合夥有限合夥權益的普通股單位可以贖回，以換取我們的普通股1-對1個基數。G系列優先股還為持有者提供了要求運營合作伙伴在2022年1月31日之前以現金回購G系列優先股的權利，持有者沒有執行這一要求。
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合併財務報表附註(續)
December 31, 2021
(6)W系列優先股於2020年1月發行，以換取當時尚未推出的O系列優先股。W系列優先股的持有者有權獲得季度股息，金額計算如下(I)1,350乘以(Ii)SL Green Operating Partnership中每個有限合夥企業普通單位的當前分配。持有者有權要求經營合夥企業以現金回購W系列單位，或將W系列單位轉換為B類單位，每種情況下的價格都是根據行使該權利時公司普通股的收盤價確定的。單位的清算優先權是單位的公平市場價值加上清算事件發生時的應計分配。

以下是截至2021年12月31日和2020年12月31日的12個月內與運營夥伴關係首選單位有關的活動摘要(單位：千)：
十二月三十一日，
20212020
期初餘額$202,169 $283,285 
優先股發行— — 
優先股的贖回(6,040)(82,750)
優先股派息(6,760)(6,163)
優先股應計股息6,706 7,797 
期末餘額$196,075 $202,169 

12. 公司股東權益
普通股
我們的法定股本包括260,000,000股票，$0.01每股面值，包括160,000,000普通股，$0.01每股面值，75,000,000超額股票，每股$0.01每股面值，以及25,000,000優先股，面值$0.01每股。截至2021年12月31日，64,105,276普通股和普通股不是發行併發行了過剩股票。
2021年12月2日，我們的董事會宣佈普通股息為#美元。0.3108每股($)0.3203每股反映反向股票拆分，如下所述)和特別股息$2.4392每股($)2.5138反映股票反向拆分的每股股息)(合計為“總股息”)。總股息於2022年1月18日支付給在2021年12月15日(“記錄日期”)交易結束時登記在冊的股東。股東有機會選擇以全現金或全股票的形式獲得總股息，如果任何一種選擇獲得超額認購，則按比例分配。
為了減輕特別股息中發行的普通股的稀釋影響，董事會還批准了反向股票拆分，這一決定在2022年1月21日收盤後生效。2022年1月10日，一個董事會委員會計算出我們已發行普通股和已發行普通股的反向股票拆分比例為1.03060-買一送一。在股息發放和反向股票拆分完成後，我們已發行普通股的數量相當於記錄日期的已發行股票總數(不包括記錄日期之後發生的任何發行或回購，以及本應發行但支付了替代現金的任何零碎股票)。然而，在相對的基礎上，一些個人股東可能持有更多的SLG普通股，而一些個人股東可能持有更少的我們普通股，這取決於他們個人選擇接受現金或股票，以及現金選擇權被超額認購的結果。
所有與股票相關的參考和衡量標準，包括流通股數量、股價、回購股票數量、每股收益、每股股息和基於股票的薪酬獎勵，都已進行了追溯調整，以反映本年度報告(Form 10-K)中提出的所有時期的反向股票拆分。
股票回購計劃
2016年8月，我們的董事會批准了一項1.010億股回購計劃，根據該計劃，我們可以購買我們普通股的股票。自那以後，董事會授權五 單獨的$500.0在2017年第四季度、2018年第二季度、2018年第四季度、2019年第四季度和2020年第四季度，股票回購計劃的規模增加了100萬美元，使計劃總規模達到3.5十億美元。
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合併財務報表附註(續)
December 31, 2021
截至2021年12月31日，根據該計劃執行的股票回購(不包括贖回OP單位)如下：
期間
回購股份
每股平均支付價格
作為回購計劃或計劃的一部分回購的累計股份數量
截至2017年的年度7,865,206$107.817,865,206
截至2018年的年度9,187,480$102.0617,052,686
截至2019年的年度4,333,260$88.6921,385,946
截至2020年的年度8,285,460$64.3029,671,406
截至2021年的年度
4,474,649$75.4434,146,055
永久優先股
我們有9,200,000我們的股票6.50%系列I累計可贖回優先股，或系列I優先股，未償還的強制性清算優先股為$25.00每股。第一系列優先股股東每年可獲得#美元的股息。1.625每股按季度支付，股息是累積性的，受某些規定的約束。我們有權隨時全部或不時按面值贖回第一系列優先股以換取現金。2012年8月，我們收到了221.9發行第一系列優先股的淨收益(扣除承銷商的折價和發行成本後記錄)，並將淨收益貢獻給經營合夥企業，以換取9,200,000單位6.50%系列I累計可贖回有限合夥權益優先股，或系列I優先股。
股息再投資和股票購買計劃(“DRSPP”)
2021年2月，公司向美國證券交易委員會提交了我們的股息再投資和股票購買計劃的登記聲明，該計劃自提交時自動生效。公司註冊3,500,000根據DRSPP，我們普通股的股份。DRSPP於2001年9月24日開始實施。
下表彙總了截至2021年12月31日和2019年12月31日的年度SL Green發行的普通股，以及根據DRSPP從股息再投資和/或股票購買中獲得的收益(以千美元為單位)：
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
已發行普通股股份10,387 16,181 3,645 
根據DRSPP進行股息再投資/購買股票$738 $1,006 $334 
每股收益
我們使用兩級法計算每股收益(“EPS”)，這是一種收益分配公式，根據宣佈的股息(無論是否支付)確定普通股和任何參與證券的每股收益。在兩類法下，基本每股收益的計算方法是將普通股股東可獲得的收入除以當期已發行普通股的加權平均數。稀釋每股收益反映了股票等值活動可能產生的潛在稀釋。
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合併財務報表附註(續)
December 31, 2021
SL Green在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度每股收益計算如下(以千為單位)：
截至十二月三十一日止的年度，
分子202120202019
基本收入：
SL Green普通股股東應佔收入$434,804 $356,105 $255,484 
減去：分配給參與證券的分配收益
(2,398)(1,685)(1,700)
減去：分配給參與證券的未分配收益
(192)(137)— 
SL Green普通股股東的淨收入(基本每股收益的分子)$432,214 $354,283 $253,784 
加回：分配給參與證券和或有發行股票的收益的稀釋效應2,039 1,685 1,700 
加回：分配給參與證券的未分配收益192 137 — 
補充：稀釋證券的影響(單位贖回普通股)
25,457 20,016 13,301 
SL Green普通股股東應佔收入(稀釋後每股收益的分子)$459,902 $376,121 $268,785 
截至十二月三十一日止的年度，
分母202120202019
基本股份：
加權平均已發行普通股65,740 70,397 77,057 
稀釋證券的影響：
可贖回普通股的經營合夥單位3,987 4,096 4,275 
基於股票的薪酬計劃705 441 533 
或有可發行股票337 144 — 
稀釋加權平均已發行普通股70,769 75,078 81,865 
本公司已排除948,017, 1,676,825和1,181,014分別來自截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的稀釋後流通股計算的普通股等價物，因為它們是反稀釋的。
13. 經營合夥企業的合夥人資本
本公司是經營合夥企業的唯一管理普通合夥人，於2021年12月31日擁有64,105,276營運合夥的普通及有限合夥權益及9,200,000系列I首選單元。經營合夥中的合夥權益被命名為“有限合夥權益的共同單位”(也稱為“運營單位”)或“有限合夥權益的優先單位”(也稱為“優先單位”)。所有提及運營單位和未償還優先股的內容都不包括公司持有的此類單位。OP單位的持有人可隨時將該OP單位贈送給經營合夥企業贖回(但須遵守在向特定持有人發行OP單位時商定的限制，這些限制一般會在一段時間內限制這種權利一年從發行開始)。在出示贖回的運營單位後，經營合夥企業必須贖回該運營單位，以換取相當於公司普通股當時價值的現金，但公司可以選擇收購該運營單位，以代替現金贖回一普通股股份。因為一直流通股的數量等於公司擁有的運營單位數量，一普通股股份通常相當於經濟上的一可支付給運營單位持有人的季度股息等於可支付給普通股持有人的季度股息。每一系列優先股的分配是根據經營合夥企業的合夥協議修正案設定的。優先股亦可由持有人或本公司選擇轉換為營運單位，惟須受該等優先股的條款規限。
分配給優先單位持有人和普通單位持有人的淨收益(虧損)反映了他們在淨收益(虧損)和分配中的比例份額。
113
目錄
SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.
合併財務報表附註(續)
December 31, 2021
所有與單位相關的參考和衡量標準，包括已發行單位數和單位收益，都已進行追溯調整，以反映SL Green董事會於2021年1月對本Form 10-K年度報告中的所有期間實施的反向股票拆分。
有限合夥人單位
截至2021年12月31日，SL Green以外的有限合夥人擁有3,781,565運營夥伴關係的共同單位。
首選單位
不屬於SL Green所有的優先股在附註11“公司合併財務報表中的非控制性權益-經營合夥企業中有限合夥權益的優先股”中作了進一步描述。
單位收益
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度，經營夥伴關係的單位收益計算如下(以千為單位)：
截至十二月三十一日止的年度，
分子202120202019
基本收入：
可歸因於SLGOP普通股持有人的淨收入(單位稀釋收益的分子)$460,261 $376,121 $268,785 
減去：分配給參與證券的分配收益
(2,398)(1,685)(1,700)
減去：分配給參與證券的未分配收益
(192)(137)— 
可歸因於SLGOP普通股持有人的淨收入(單位基本收入的分子)$457,671 $374,299 $267,085 
加回：分配給參與證券和或有發行股票的收益的稀釋效應2,590 1,822 1,700 
可歸因於SLGOP普通單位持有人的收入$460,261 $376,121 $268,785 
截至十二月三十一日止的年度，
分母202120202019
基本單位：
加權平均未償還公用事業單位69,667 74,493 81,332 
稀釋證券的影響：
基於股票的薪酬計劃765 441 543 
或有發行單位337 144 (10)
攤薄加權平均未償還公用事業單位70,769 75,078 81,865 
運營夥伴關係已排除948,017, 1,676,825和1,181,014分別來自截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的未償還稀釋單位的普通單位當量，因為它們是反稀釋的。

14. 基於股份的薪酬
我們有基於股份的員工薪酬計劃和董事薪酬計劃。我們的員工通過運營夥伴關係獲得補償。根據每項計劃，每當本公司發行普通股或優先股時，經營合夥企業將向本公司發行同等數量的相應類別的有限合夥權益單位。
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December 31, 2021
第四次修訂和重新修訂的2005年股票期權和激勵計劃，即2005年計劃，於2016年4月由公司董事會及其股東於2016年6月在公司年度股東大會上獲得批准。2005年計劃授權發行股票期權、股票增值權、非限制性和限制性股票、影子股票、紅利等價權、現金獎勵和其他基於股權的獎勵。根據某些公司交易或活動的調整，最高可獲得27,030,000根據2005年計劃，可替換的單位可能會被授予。目前，不同類型的獎勵不同地計入可替代單位數量的限制，(1)全價值獎勵(即那些在歸屬時提供全額獎勵的獎勵，如限制性股票)被算作3.74受此類獎勵約束的每股可替換單位；(2)股票期權、股票增值權和其他不能提供全部價值且到期的獎勵五年自授予之日起計為0.73受此類獎勵約束的每股可替換單位，以及(3)所有其他獎勵(例如，10-年股票期權)計為1.0受此類獎勵限制的每股可替換單位。在2016年6月第四修正案和重述獲得批准之前，根據2005年計劃授予的獎勵繼續計入基於授予此類獎勵時有效的比率的可替換單位限制，該比率可能與當前的比率不同。因此，根據發放的獎勵類型，2005年計劃可能會導致發放更多或更少27,030,000股份。如果根據2005年計劃授予的股票期權或其他獎勵到期或終止，受獎勵的任何部分到期或終止但尚未行使或支付(視情況而定)的普通股將再次可用於發行額外獎勵。根據2005年計劃分配的普通股可以是庫存股，也可以是授權但未發行的股票。目前，除非2005年計劃之前已經被公司董事會終止，否則在2026年6月2日之前，根據2005年計劃可以授予新的獎勵，這一天是公司股東最近一次批准2005年計劃的十週年紀念日。截至2021年12月31日，2.0根據2005年計劃，在為已發行的限制性股票單位、根據我們的非僱員董事延期計劃授予的影子股票單位和LTIP單位預留股份後，有100萬個可替換單位可供發行。
股票期權和O類LTIP單位
期權按授予日公司普通股的公允市值授予，行權價格為公司普通股的公平市值，在受僱的情況下，期權一般到期。五年或十年自授予之日起，除死亡外不得轉讓，一般歸屬於一年至五年開始一年自授予之日起生效。我們還授予了O類LTIP單位，這是運營夥伴關係中的一類LTIP單位，旨在提供類似於股票期權的經濟性。O類LTIP單位一旦歸屬，可在持有者的選擇下轉換為每個O類LTIP單位的經營合夥公司的若干普通股單位，由轉換時公司普通股的價值增加超過參與門檻決定，參與門檻等於授予時公司普通股的公允市場價值。在股東的選擇下，O類LTIP單位可以轉換為運營合夥企業的若干普通股單位，該數量的普通股單位取決於轉換時公司普通股的股票價值的增加，而參與門檻等於授予時公司普通股的公平市場價值。O類LTIP單位有權獲得分配，但須受歸屬的限制，每單位等同於10就經營合夥企業的共同單位支付的每單位分配的百分比。
授予的每個股票期權或LTIP單位的公允價值在授予之日使用基於歷史信息的Black-Scholes期權定價模型進行估計。有幾個不是在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度內授予的期權。
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的公司股票期權狀況以及截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度變化摘要如下：
202120202019
未完成的期權加權平均
行權價格		未完成的期權加權平均
行權價格		選項
傑出的		加權
平均值
鍛鍊
價格
年初餘額761,686 $105.76 977,745 $108.57 1,071,977 $109.82 
練習(11,314)72.30 — — — — 
失效或取消(356,283)112.56 (216,059)118.49 (94,232)122.84 
年終餘額394,089 $100.56 761,686 $105.76 977,745 $108.57 
年底可行使的期權394,089 $100.56 760,743 $105.76 862,593 $107.86 
未償還期權的剩餘加權平均合約期為2.3年，可行使期權的剩餘加權平均合約期為2.3好幾年了。
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December 31, 2021
在截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，我們確認了這些選項的補償費用為$2000萬, $2000萬，及$2.5分別為百萬美元。截至2021年12月31日，有不是與未歸屬股票期權相關的未確認補償成本。
限售股
股票授予某些員工，包括我們的高管，並在服務期結束或我們滿足既定的財務業績標準時進行授予。歸屬發生的利率從15%至35%一旦達到績效標準。
公司截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的限制性股票以及截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度變化摘要如下：
202120202019
年初餘額3,337,545 3,362,456 3,254,553 
授與141,515 8,693 119,122 
取消(19,697)(33,604)(11,219)
年終餘額3,459,363 3,337,545 3,362,456 
於年內歸屬122,759 125,064 106,780 
已記錄的補償費用$8,497,054 $10,895,459 $12,892,249 
年內授予的限制性股票的公允價值總額$9,214,531 $734,315 $11,131,181 
在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度內，歸屬的限制性股票的公允價值為$11.3百萬，$12.5百萬美元和$12.1分別為百萬美元。截至2021年12月31日，6.9與限制性股票相關的未確認薪酬成本總額的百萬美元，預計將在加權平均期間確認1.8好幾年了。
我們授予LTIP單位，包括獎金、基於時間和基於績效的獎勵，公允價值為#美元。55.0百萬美元和$37.0在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度內分別為100萬美元。LTIP單位獎勵的授予日期公允價值是根據ASC 718計算的。第三方顧問確定，LTIP單位的公允價值比我們的普通股價格有折扣。折扣是在考慮到LTIP單位將達到與其他普通合夥單位平價的固有不確定性以及由於轉讓限制而缺乏流動性的情況下計算的。截至2021年12月31日，46.6與基於時間和基於業績的獎勵有關的未確認薪酬支出總額的百萬美元，預計將在#年的加權平均期間確認1.7好幾年了。
在截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，我們記錄了與獎金、基於時間的獎勵和基於績效的獎勵相關的薪酬支出$41.9百萬，$29.4百萬美元，以及$22.2分別為百萬美元。

截至2021年12月31日和2019年12月31日的年度，2.1百萬，$2.2百萬美元，以及$2.1100萬美元分別資本化為與我們的長期薪酬計劃、限制性股票和股票期權相關的薪酬支出相關的資產。

董事遞延薪酬計劃
根據我們的非僱員董事的延期計劃，從2004年7月開始，公司的非僱員董事可以選擇推遲到100每年預聘費、董事長費、會議費和年度股票贈與費的%。除非參與者另有選擇，否則根據本計劃遞延的費用應以虛擬股票單位的形式計入。本計劃規定，董事的虛擬股票單位一般將在(I)與董事董事會終止服務的1月1日或隨後的下一年1月1日或(Ii)本計劃定義的我們的控制權變更時(以較早者為準)以同等數量的普通股進行結算。影子股票單位將使用我們普通股在各自季度第一個工作日的收盤價，按季度計入每個非員工董事的貸方。每個參與的非員工董事還會根據每個季度的股息率獲得股息等價物或影子股票單位，這些單位要麼目前以現金支付，要麼作為額外的影子股票單位記入董事的賬户。
在截至2021年12月31日的年度內，24,426虛擬庫存單位和12,312我們的董事會發行了普通股。我們記錄的補償費用為#美元。2.3在截至2021年12月31日的年度內，與遞延補償計劃相關的資金為100萬美元。截至2021年12月31日，有165,201根據我們非員工董事的延期計劃，已發行的影子股票單位。
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December 31, 2021
員工購股計劃
2007年，公司董事會通過了2008年員工股票購買計劃(ESPP)，為符合條件的員工提供股權激勵。員工持股計劃旨在符合守則第423條規定的“員工股票購買計劃”的資格，並已被董事會採納，使我們的合格員工能夠通過工資扣除購買公司的普通股。ESPP於2008年1月1日生效，最高限額為500,000可供發行的普通股，可在合併、重組、股票拆分或其他類似公司變更時進行調整。該公司以S-8表格形式向美國證券交易委員會提交了一份關於特別提款權計劃的註冊聲明。普通股通過一系列連續的發售期間供購買。每個服務期都將是三個月持續時間，將從每個日曆季度的第一天開始，第一次發售時間從2008年1月1日開始。ESPP規定，符合條件的員工可以購買普通股，購買價格等於85(1)普通股在發行期第一天的市值或(2)普通股在發行期最後一天的市值，兩者中以較小者為準。ESPP是我們的股東在2008年年度股東大會上批准的。截至2021年12月31日，172,421我們普通股的股票是根據ESPP發行的。
15. 累計其他綜合損失
下表列出了截至2021年、2020年和2019年12月31日按構成部分劃分的累計其他綜合(虧損)收入的變化(單位：千)：
衍生工具未實現(虧損)淨收益(1)
SL Green在合資企業衍生工具淨未實現(虧損)收益中的份額(2)
有價證券未實現淨收益總計
2018年12月31日的餘額$9,716 $4,299 $1,093 $15,108 
改敍前的其他綜合(虧損)收入(32,723)(11,956)1,184 (43,495)
從累計其他全面虧損中重新分類的金額227 (325)— (98)
2019年12月31日的餘額(22,780)(7,982)2,277 (28,485)
改分類前的其他綜合損失(48,532)(7,573)(1,256)(57,361)
從累計其他全面虧損中重新分類的金額13,897 4,702 — 18,599 
2020年12月31日的餘額(57,415)(10,853)1,021 (67,247)
重新分類前的其他綜合收益(虧損)14,908 (18,015)96 (3,011)
從累計其他全面虧損中重新分類的金額16,626 6,874 — 23,500 
2021年12月31日的餘額$(25,881)$(21,994)$1,117 $(46,758)
(1)從累計其他全面虧損中重新分類的金額計入各自合併經營報表的利息支出。截至2021年12月31日和2020年12月31日，這些終止對衝的遞延淨收益(包括在與衍生工具未實現淨收益(虧損)相關的累計其他綜合虧損中)為(0.6)百萬元及(0.5)分別為100萬。
(2)從累計其他全面虧損中重新分類的金額在各自的綜合經營報表中計入未合併合資企業淨虧損的權益。
16. 公允價值計量
我們必須披露有關我們某些金融工具的公允價值信息，無論是否在綜合資產負債表中確認，對這些工具估計公允價值是切實可行的。FASB的指導意見將公允價值定義為在計量日出售資產或支付在市場參與者之間有序交易中轉移負債的價格。吾等根據一個層級計量及/或披露若干金融資產及負債的估計公允價值，該層級區分市場參與者假設(市場參與者假設是基於獨立於報告實體的來源獲得的市場數據)與報告實體本身關於市場參與者假設的假設。這一層次由三個大的級別組成：級別1-報告實體在計量日期可獲得的相同資產或負債在活躍市場的報價(未經調整)；級別2-級別1中包含的、可直接或間接觀察到的資產或負債的報價以外的其他投入；以及級別3-在市場數據很少或沒有市場數據時使用的資產或負債的不可觀察的投入。我們在經常性和非經常性基礎上按照公允價值計量的資產和負債遵循這一層次結構。在公允價值計量的確定是基於來自公允價值層次不同級別的投入的情況下，公允價值層次中的
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整個公允價值計量的落差是基於對整個公允價值計量具有重要意義的最低投入水平。我們對具體投入對整個公允價值計量的重要性的評估需要判斷，並考慮資產或負債特有的因素。
下表列出了我們在經常性和非經常性基礎上按公允價值計量的資產和負債，這些資產和負債是根據截至2021年12月31日和2020年12月31日的公允價值層次結構中的水平來計量的(以千為單位)：
2021年12月31日
總計1級2級3級
資產：
可供出售的有價證券$24,146 $— $24,146 $— 
利率上限和互換協議(包括在其他資產中)$1,896 $— $1,896 $— 
負債：
利率上限和掉期協議(包括在其他負債中)$29,912 $— $29,912 $— 
2020年12月31日
總計1級2級3級
資產：
可供出售的有價證券$28,570 $— $28,570 $— 
利率上限和互換協議(包括在其他資產中)$28 $— $28 $— 
負債：
利率上限和掉期協議(包括在其他負債中)$61,217 $— $61,217 $— 
我們評估房地產投資、債務和優先股權投資(包括無形資產)是否存在潛在減值，主要是利用現金流預測(其中包括估計的收入和支出增長率、折現率和資本化率)，以及銷售比較法(利用可比銷售、上市和銷售合同)。所有這些都被歸類為3級輸入。
2021年9月，本公司成為麥迪遜大道690號止贖案的中標人，當時本公司的未償還本金和應計利息餘額計入我們對該物業的股權投資，因為它以前曾作為債務和優先股投資的抵押品。我們按公允價值記錄了收購的資產和承擔的負債。這一公允價值是通過第三方估值確定的，該估值主要利用現金流預測(其中包括估計的收入和支出增長率、折現率和資本化率)以及銷售比較法(利用可比銷售、上市和銷售合同)。所有這些都被歸類為3級輸入。
2021年7月，本公司出售了49在東42街220號的投資中擁有%的權益，這導致本公司不再保留該實體的控股權，如ASC 810所定義，並解除合併51.0我們保留了%的利息。我們按公允價值記錄了我們的投資，因此確認了公允價值調整#美元。206.8在截至2021年12月31日的一年中，我們投資的公允價值是由合資協議的條款決定的。
2021年1月，根據我們885第三大道投資的合夥文件，普通會員的某些參與權到期。因此，我們確定這項投資是一項VIE，我們是VIE的主要受益者，這項投資已合併到我們的財務報表中。在合併該實體時，該實體的資產和負債按公允價值入賬。這一公允價值是通過第三方估值確定的，該估值主要利用現金流預測(其中包括估計的收入和支出增長率、折現率和資本化率)以及銷售比較法(利用可比銷售、上市和銷售合同)。所有這些都被歸類為3級輸入。
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於2020年12月，本公司確定在年內有減值指標二在其零售資產中，春街106號和格林街133號。公司測試了資產的可回收性，由於資產的賬面價值被視為不可收回，記錄的減值為#美元。39.7百萬美元和$14.1分別為百萬美元。這些費用包括在合併營業報表中的可折舊房地產儲備和減值中。資產的公允價值主要使用現金流預測來確定，其中包括估計的收入和支出增長率、折現率和資本化率，以及利用可比銷售、上市和銷售合同的銷售比較法。所有這些都被歸類為3級輸入。
2020年，公司接納合作夥伴加入麥迪遜大道一號開發項目，這導致公司不再保留ASC 810中定義的實體的控股權，並解除了我們剩餘的50.5%的利息。我們按公允價值記錄了我們的投資，因此確認了公允價值調整#美元。187.5百萬美元。我們投資的公允價值是由管理該項目資本化的合資協議的條款決定的。
歸類為一級的有價證券來源於活躍市場的報價。用於計量分類為第二級有價證券的公允價值的估值技術，是根據市場報價或模型驅動的估值，使用源自可觀察市場數據或得到可觀察市場數據證實的重要投入進行估值。我們不打算出售這些證券，也不太可能要求我們在收回攤銷成本基礎之前出售這些投資。
衍生工具的公允價值基於從交易該等工具的財務來源收到的當前市場數據，並以當時的市場數據為基礎，並根據公認的財務原則和對相關未來市場狀況的合理估計得出的第三方專有模型得出，該等數據被歸類為第二級投入。
我們綜合資產負債表中未按公允價值計量的金融資產和負債包括現金和現金等價物、限制性現金、應收賬款、應付賬款和應計費用、債務和優先股投資、按揭和其他應付貸款以及其他擔保和無擔保債務。由於這些工具的短期性質，我們綜合資產負債表中報告的現金和現金等價物、限制性現金、應收賬款以及應付賬款和應計費用的賬面價值接近公允價值。債務和優先股權投資(分類為3級)的公允價值是通過使用向信用評級相似的借款人發放相同期限的類似貸款的當前利率對未來現金流進行貼現來估計的。借款的公允價值(分類為3級)是通過使用調整後的市場利率(由第三方專家提供)將每種債務工具的合同現金流量貼現至其現值來估計的。
下表提供了截至2021年12月31日和2020年12月31日這些金融工具的賬面價值和公允價值(單位：千)：
2021年12月31日2020年12月31日
賬面價值(1)
公允價值
賬面價值(1)
公允價值
債務和優先股投資$1,088,723 
(2)
$1,076,542 
(2)
固定利率債務$3,274,324 $3,336,463 $3,135,572 $3,237,075 
可變利率債務801,051 800,672 1,827,677 1,822,740 
$4,075,375 $4,137,135 $4,963,249 $5,059,815 
(1)金額不包括淨遞延融資成本。
(2)截至2021年12月31日，債務和優先股投資的估計公允價值在美元之間。1.010億美元和1.1十億美元。截至2020年12月31日，債務和優先股權投資的估計公允價值在美元之間。1.010億美元和1.1十億美元。
有關金融工具公允價值的披露是基於我們截至2021年12月31日和2020年12月31日獲得的相關信息。自該日以來，該等金額並未就該等財務報表進行全面重估，而目前對公允價值的估計可能與本文所載金額有重大差異。
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December 31, 2021
17. 金融工具：衍生品和套期保值
在正常的業務過程中，我們使用各種常用的衍生工具，如利率掉期、上限、上限和下限，來管理或對衝利率風險。除了現有債務的預期未來利息支付外，我們還對衝了預期交易的未來現金流變化的風險敞口。我們以公允價值確認資產負債表上的所有衍生品。非套期保值的衍生品通過盈利調整為公允價值。如果衍生工具是套期保值，則視乎對衝的性質而定，衍生工具的公允價值變動將通過盈利抵銷對衝資產、負債或公司承諾的公允價值變動，或在其他全面收益(虧損)中確認，直至被套期保值項目在收益中確認為止。報告的淨收入和權益可能會根據未來的利率水平和其他影響衍生工具和對衝項目公允價值的變量而預期增加或減少，但不會對現金流產生影響。目前，我們指定的所有衍生工具都是有效的對衝工具。
下表根據二級信息彙總了我們截至2021年12月31日的綜合衍生金融工具的初始名義價值和公允價值。名義價值是指我們當時參與這些工具的程度，但不代表對信貸、利率或市場風險的敞口(以千美元為單位)。
概念上的
價值		罷工
費率		有效
日期		期滿
日期		資產負債表位置公平
價值
利率上限$85,000 4.000 %2021年3月2022年3月其他資產$— 
利率上限111,869 3.500 %2021年11月2022年11月其他資產1 
利率互換100,000 0.212 %2021年1月2023年1月其他資產376 
利率互換400,000 0.184 %2022年1月2023年2月其他資產1,519 
利率互換100,000 1.161 %2021年11月2023年7月其他負債(733)
利率互換200,000 1.131 %2021年11月2023年7月其他負債(1,371)
利率互換150,000 2.696 %2021年12月2024年1月其他負債(5,625)
利率互換150,000 2.721 %2021年12月2026年1月其他負債(9,369)
利率互換200,000 2.740 %2021年12月2026年1月其他負債(12,814)
$(28,016)
在截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的一年中，我們錄得虧損2000萬, $0.1百萬美元，以及$0.1於綜合經營報表中計入利息支出的公允價值變動，分別計入公允價值變動百萬元。
本公司經常與其每一衍生品交易對手簽訂協議，其中包含一項條款，即如果本公司的任何債務違約，則本公司也可能被宣佈拖欠其衍生品債務。截至2021年12月31日，淨負債頭寸衍生品的公允價值(包括應計利息，但不包括與這些協議相關的不履行風險的任何調整)為#美元。31.3百萬美元。截至2021年12月31日，公司不需要提供任何與這些協議相關的抵押品，也沒有違反任何協議條款。如果該公司違反了這些規定中的任何一項，它本可以被要求按照協議的總終止價值來履行其義務。31.8截至2021年12月31日，這一數字為100萬。
終止套期保值的損益計入累計其他綜合收益(虧損)，並在相關抵押債務期限內確認為收益。隨着時間的推移，累計其他全面虧損中持有的已實現和未實現損益將重新分類為收益，作為對對衝利息支付影響收益的同期利息支出的調整。我們估計這筆錢11.5在累計其他綜合虧損中持有的當前餘額中的100萬美元將重新歸類為利息支出和#美元。3.8與我們在合資企業中的份額相關的部分累計其他綜合虧損將在未來12個月內重新歸類為未合併合資企業的淨虧損中的權益。
下表顯示了我們的衍生金融工具和我們在我們合資企業的衍生金融工具中被指定為對衝工具並符合對衝工具的份額對截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度綜合運營報表的影響(以千為單位)：
120
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 損失金額
在以下位置識別
其他全面損失		從累計其他綜合虧損中重新歸類為收入的(虧損)收益的所在地(損失)收益的數額
從
累計其他綜合虧損轉為收益
年終
十二月三十一日，		年終
十二月三十一日，
導數202120202019202120202019
利率互換/上限$15,643 $(51,244)$(33,907)利息支出$(17,602)$(14,569)$(261)
未合併合營企業衍生工具份額(19,400)(7,977)(10,322)未合併合資企業淨(虧損)收入中的權益(7,582)(4,911)256 
$(3,757)$(59,221)$(44,229)$(25,184)$(19,480)$(5)
下表根據二級信息彙總了我們合資企業的衍生金融工具截至2021年12月31日的名義價值和公允價值。名義價值是指我們當時參與這些工具的程度，但不代表對信貸、利率或市場風險的敞口(以千美元為單位)。
名義價值罷工率生效日期到期日分類公允價值
利率上限$220,000 4.000 %2020年2月2022年2月$— 
利率上限1,075,000 2.850 %2021年9月2022年9月5 
利率上限125,000 2.850 %2021年9月2022年9月1 
利率上限23,000 4.750 %2021年1月2023年1月1 
利率上限510,000 3.000 %2021年12月2023年6月155 
利率上限1,250,000 1.250 %2020年11月2024年10月8,657 
利率互換177,000 1.669 %2016年3月2026年2月(3,560)
$5,259 
18. 租賃收入
經營合夥是經營及銷售型租約下承租人的出租人及分租人。根據租約到期的最低租金金額一般會按計劃定期增加或調整。租約一般還要求租户向我們報銷某些經營成本和房地產税的增加，這些費用超過了他們的基年成本。
未來五年及其後在二零二一年十二月三十一日生效的營運租約的未來最低租金如下(以千計)：
2022$532,046 
2023485,299 
2024443,632 
2025415,241 
2026374,661 
此後1,655,647 
$3,906,526 
121
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在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度內，營業租賃的租賃收入構成如下(單位：千)：
截至12月31日的12個月，
20212020
固定租賃付款$600,474 $702,482 
可變租賃付款73,542 96,040 
租賃付款總額$674,016 $798,522 
已取得的高於和低於市價租賃的攤銷4,160 5,901 
租金總收入$678,176 $804,423 
(1)金額包括$229.2百萬美元和$237.9截至2021年12月31日和2020年12月31日止年度的分租收入分別為百萬美元。

下表彙總了截至2021年12月31日我們在銷售型租賃方面的投資：
屬性當前到期年份
最後到期年份(1)
15比克曼(2)
20892089
(1)反映所有可用續訂選項的執行情況。
(2)2020年8月，本公司成立了一家合資企業，隨後與本公司就比克曼15號大樓簽訂了長期分租合同。見附註6，“對未合併合資企業的投資”。
未來五年將收到最低租賃付款，此後我們的銷售型租約的初始期限將超過一年截至2021年12月31日，情況如下(單位：千)：
銷售型租賃
2022$3,087 
20233,133 
20243,180 
20253,228 
20263,276 
此後203,494 
最低租賃付款總額$219,398 
相當於利息的數額(116,376)
對銷售型租賃的投資(1)
$103,022 
(1)這筆金額包括在我們合併資產負債表的其他資產中。
在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度內，來自銷售型租賃的租賃收入構成如下(單位：千)：
截至12月31日的12個月，
20212020
開始時確認的損失，淨額(1)
$— $(6,237)
利息收入(2)
4,422 1,817 
在銷售型租賃上確認的總收益(虧損)$4,422 $(4,420)
(1)這些金額包括房地產銷售收益、房地產淨儲備和可折舊房地產儲備，以及我們綜合營業報表中的減值。
(2)這些金額包括在我們的綜合業務表中的其他收入中。
122
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19. 福利計劃
建築員工由多僱主固定福利養老金計劃和退休後健康和福利計劃覆蓋。我們參加了建築服務32BJ，或聯盟，養老金計劃和健康計劃。養老金計劃是根據服務業僱員國際聯盟、當地32BJ、勞資關係房地產諮詢委員會和某些其他員工之間的集體談判協議條款建立的多僱主、非繳費固定收益養老金計劃。該養老金計劃由一個由工會受託人和僱主受託人組成的聯合董事會管理，並以僱主識別號13-1879376運作。養老金計劃年度從7月1日持續到6月30日。僱主代表每個參保員工按固定比率向養老金計劃繳費。工會管理人或受託人不會向繳費僱主提供關於這類養老金計劃的單獨精算信息，因為這些計劃沒有為每個報告單位保存單獨的記錄。然而，在2019年9月28日、2020年9月27日和2021年9月28日，精算師驗證了從2019年7月1日、2020年7月1日和2021年7月1日開始的計劃年度，根據2006年養老金保護法，養老金計劃處於危急狀態。養老金計劃受託人通過了符合這一要求的康復計劃。不是截至2021年12月31日，養老金計劃已繳納附加費。截至本報告日期，尚未獲得截至2021年6月30日的養老金計劃年度的信息。在截至2020年6月30日和2019年6月30日的養老金計劃年度，該計劃從僱主那裏收到的繳費總額為#美元。291.3百萬美元和$290.1分別為百萬美元。我們對養老金計劃的貢獻不到5.0佔該計劃總捐款的百分比。
健康計劃是根據工會、房地產勞資關係諮詢委員會和某些其他僱主之間的集體談判協議條款制定的。健康計劃為受僱於建築服務業的合格參與者提供健康和其他福利，這些參與者受到與工會的集體談判協議或其他書面協議的覆蓋。健康計劃由僱主和工會平等代表的董事會管理，並以僱主識別號13-2928869運作。健康計劃根據集體談判協議或參與協議接受捐款。一般來説，這些協議規定僱主代表每個受保員工按固定比率向健康計劃繳費。截至本報告日期，尚未獲得截至2021年6月30日的健康計劃年度的信息。在截至2020年6月30日和2019年6月30日的健康計劃年度，該計劃從僱主那裏獲得了總計美元的捐款。1.610億美元和1.5分別為10億美元。我們對健康計劃的貢獻不到5.0佔該計劃總捐款的百分比。
我們在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度對多僱主計劃的繳費包括在下表中(以千為單位)：
福利計劃202120202019
養老金計劃$1,994 $2,480 $3,103 
健康計劃6,333 7,688 9,949 
其他計劃849 929 1,108 
計劃繳費總額$9,176 $11,097 $14,160 
401(K)計劃
1997年8月，我們實施了401(K)儲蓄/退休計劃，或401(K)計劃，以涵蓋我們的合格員工和任何指定的附屬公司。401(K)計劃允許符合條件的員工推遲到15年薪的1%，但須受守則規定的某些限制所規限。員工向401(K)計劃繳款後，員工的可選延期將立即授予，且不可沒收。在2003年期間，我們修改了我們的401(K)計劃，只提供可自由支配的等額繳費。2021年、2020年和2019年，相當於100第一個的百分比4支付了年補償金的%。在截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度中，我們做出了相應的貢獻：1.5百萬，$1.7百萬美元，以及$1.6分別為百萬美元。
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20. 承諾和或有事項
法律程序
截至2021年12月31日，本公司及經營合夥公司並無涉及任何重大訴訟，據管理層所知，亦無任何重大訴訟威脅到我們或我們的投資組合，而一旦不利決定，可能會對我們造成重大不利影響。
2021年9月，該公司收購了百老匯1591-1597年的收費頭寸。第三方聲稱擁有該費用的所有權，該公司正在對此提出異議。見附註3，“物業購置”。
2021年10月31日，海航集團通過一家關聯實體申請破產保護，原因是其在公園大道245號的投資以及在芝加哥的另一項資產。該公司對這一申請提出異議，理由是該申請是惡意進行的，違反了海航與該公司的協議，目前正在對破產法院維持海航申請的裁決提出上訴。見附註5，“債務和優先股投資”。

環境問題
我們的管理層相信，這些物業在所有實質性方面都符合適用的聯邦、州和地方有關環境問題的法令和法規。管理層並不瞭解其認為會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生重大不利影響的任何環境責任。管理層不知道，如果出售我們的任何物業，會產生重大環境成本的任何情況。
僱傭協議
我們已經與某些高管簽訂了僱傭協議，這些協議將在2023年12月至2025年1月之間到期。與這些僱傭協議相關的最低現金薪酬，包括基本工資和保證獎金支付，總額為#美元。3.42022年的百萬美元。
保險
我們在三個財產保險計劃和責任保險範圍內維持“一切險”財產和租賃價值保險(包括關於洪水、地震和恐怖主義(不包括核、生物、化學和輻射恐怖主義(“NBCR”)的危險的保險)。對於某些資產，例如開發項目，可以單獨購買單獨的財產和責任保險。此外，我們的一家專屬自保保險公司貝爾蒙特保險公司(Belmont Insurance Company，簡稱Belmont)為NBCR指定觸發點以上的恐怖行為提供保險。貝爾蒙特的留任由我們的另一家專屬自保保險公司提康德羅加保險公司(“提康德羅加”)提供再保險。如果貝爾蒙特或提康德羅加需要根據我們的保險單支付索賠，我們最終會將損失記錄到所需支付的程度。然而，我們不能保證將來我們能以合理的價格購買保險。此外，如果我們遇到未投保或超過保單限額的損失，我們可能會損失投資於受損財產的資本以及這些財產預期的未來現金流。此外，我們的債務工具載有要求我們維持保險的慣常契約，如果某些類型的保險的成本和/或可獲得性使我們不能或不可能遵守這些與保險有關的契約，我們可能會根據債務工具違約。貝爾蒙和提康德羅加只為公司或其附屬公司擁有的物業提供保險。
此外，對於我們的某些物業，包括由合資企業持有或受三重淨租賃約束的物業，保險是由第三方購買的，我們不控制保險範圍。雖然我們可能與該等第三者達成協議，以維持足夠的承保範圍，並監察這些保單，但最終可能無法維持該等承保範圍或不足以承保我們的損失風險。
貝爾蒙特的損失準備金為#美元。2.9百萬美元和$2.9分別截至2021年12月31日和2020年12月31日。提康德羅加曾不是截至2021年12月31日和2020年12月31日的損失準備金。
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租賃安排
我們是某些物業的租户，包括土地租約。這些租約的有效期為2022年至2119年，或完全續期的2043年至2119年。某些租約提供延期選擇權，我們根據相關經濟因素進行評估，以確定我們是否合理地確定行使或不行使選擇權。吾等合理確定將會行使的與續期有關的租賃付款(如有)計入相應租賃負債及使用權資產的計量。
我們的某些租約需要重置租金，通常是根據當時公平市值的百分比、固定金額或指定未來日期前一次租金的百分比進行重置。租金重置將在租金重置發生的期間確認。此外，我們的某些租約受到基於租賃協議中設定的門檻的百分比租金安排的約束，例如物業銷售的百分比。百分比租金將在產生租金的期間確認。
下表彙總了我們截至2021年12月31日的現行租賃安排：
屬性(1)
當前到期年份
最後到期年份(2)
麥迪遜大道625號20222054
第三大道711號(3)
20332083
美洲大道1185號20432043
位於範德比爾特一號的SL Green總部(4)
20432048
列剋星敦大道420號20502080
範德比爾特峯會一號20582070
第三大道885號20802080
阿姆斯特丹大道1080號(5)
21112111
15比克曼(6)(7)
21192119
(1)除非另有説明，所有租約均歸類為經營性租約。
(2)反映所有可用擴展選項的執行。
(3)公司擁有50手續費利息的%。
(4)2021年3月，該公司開始租用其位於範德比爾特一號的公司總部。見附註10，“關聯方交易”。
(5)租賃的一部分被歸類為融資租賃，自2021年12月31日起被歸類為持有待售。
(6)該公司有權在特定日期以固定價格購買土地租賃。該租賃被歸類為融資租賃。
(7)2020年8月，本公司與一家未合併的合資企業簽訂長期分租合同，作為15 Beekman開發項目資本化的一部分。見附註6，“對未合併合資企業的投資”。
以下是根據ASC 842評估的我們的融資租賃和經營租賃的未來最低租賃付款時間表，其初始條款超過一年截至2021年12月31日(單位：千)：
融資租賃
經營租約(1)
2022$3,523 $36,776 
20233,570 48,680 
20243,641 54,545 
20253,810 54,772 
20263,858 54,911 
此後256,691 1,395,533 
最低租賃付款總額$275,093 $1,645,217 
相當於利息的數額(149,563)— 
使用增量借款利率貼現的金額— (786,280)
租賃負債總額，不包括與持有待售資產有關的負債$125,530 $858,937 
重新分類為與持有待售資產有關的負債的租賃(22,616)(7,567)
租賃總負債$102,914 $851,370 

125
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下表提供了該公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的12個月的經營租賃成本信息(單位：千)：
截至12月31日的12個月，
經營租賃成本20212020
資本化經營租賃成本前的經營租賃成本$30,270 $32,169 
資本化的經營租賃成本(3,716)(3,126)
營業租賃成本，淨額(1)
$26,554 $29,043 
(1)這一金額包括在我們綜合經營報表的經營租賃租金中。
下表提供了截至2021年12月31日和2020年12月31日的12個月公司融資租賃的租賃成本信息(單位：千)：
截至12月31日的12個月，
融資租賃成本20212020
資本化利息前的融資租賃利息$5,448 $8,091 
融資租賃利息資本化— (2,378)
融資租賃利息，淨額 (1)
5,448 5,713 
使用權資產攤銷(2)
660 1,200 
融資租賃成本，淨額$6,108 $6,913 
(1)這些金額包括在我們的綜合營業報表中扣除利息收入後的利息支出中。
(2)這些金額包括在我們的綜合業務表中的折舊和攤銷中。
截至2021年12月31日，用於計算租賃負債的加權平均貼現率為4.45%。截至2021年12月31日，加權平均剩餘租賃期限為32年度，包括預期將行使的購買選擇權。
126
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合併財務報表附註(續)
December 31, 2021
21. 段信息
本公司擁有二可報告部門、房地產和債務以及優先股投資。我們評估房地產業績，並根據收益貢獻分配資源。
收入的主要來源是租户租金、升級和報銷收入。房地產運營費用主要包括安全、維護、公用事業成本、保險、房地產税和地租費用(在某些適用物業)。有關我們的債務和優先股投資的更多詳細信息，請參閲附註5，“債務和優先股投資”。
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的精選綜合運營業績，以及截至2021年和2020年12月31日的精選資產信息，有關我們的運營部門的精選資產信息如下(以千為單位)：
房地產細分市場債務和優先股部分公司總數
總收入
截止年份：
2021年12月31日$763,651 $80,340 $843,991 
2020年12月31日932,581 120,163 1,052,744 
2019年12月31日1,043,405 195,590 1,238,995 
淨收入
截止年份：
2021年12月31日$412,393 $68,239 $480,632 
2020年12月31日354,353 60,405 414,758 
2019年12月31日158,972 132,515 291,487 
總資產
截止日期：
2021年12月31日$9,974,140 $1,092,489 $11,066,629 
2020年12月31日10,579,899 1,127,668 11,707,567 
債務和優先股權部分的利息成本包括2017年MRA和FHLB貸款的實際成本。使用我們的加權平均企業借款成本，對沒有擔保2017年MRA和FHLB工具的投資計入利息。我們還將貸款損失準備金、回收淨額和交易相關成本分配給債務和優先股部門。我們沒有將營銷、一般和行政費用分配給債務和優先股權部門，因為人員和資源的使用取決於這兩個部門之間的交易量，並在不同時期有所不同。此外，在分配營銷、一般和管理費用之前，我們基於各個細分市場的業績。截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度，營銷、一般和行政費用總計為94.9百萬，$91.8百萬美元，以及$100.9分別為百萬美元。除利息外，所有其他費用完全與房地產資產有關。
上述兩個細分市場之間沒有交易。
127
目錄
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附表III-房地產和累計折舊
2021年12月31日
(單位：千)
A欄B欄C欄
初始成本
D欄成本
大寫
緊隨其後的是
收購(1)
E欄總金額
在期末結轉		F欄G欄H欄第I欄
説明(2)累贅土地建築&
改進		土地建築&
改進		土地建築&
改進措施(3)		總計累計折舊日期
施工		日期
後天		生命在繼續
哪一個
折舊是
計算
列剋星敦大道420號$288,660 $— $333,499 $— $212,293 $— $545,792 $545,792 $183,070 19273/1998五花八門
第三大道711號— 19,844 115,769 — 69,839 19,844 185,608 205,452 71,105 19555/1998五花八門
57街西555號— 18,846 140,946 — 2,376 18,846 143,322 162,168 86,730 19711/1999五花八門
第五大道461號— — 88,276 28,873 6,421 28,873 94,697 123,570 38,024 198810/2003五花八門
第三大道750號— 51,093 251,523 — 20,428 51,093 271,951 323,044 114,853 19587/2004五花八門
麥迪遜大道625號— — 291,319 — 62,282 — 353,601 353,601 145,749 195610/2004五花八門
列剋星敦大道485號450,000 78,282 452,631 — (14,169)78,282 438,462 516,744 188,678 195612/2004五花八門
第五大道609號(4)52,882 16,869 107,185 — 62,554 16,869 169,739 186,608 19,879 19256/2006五花八門
第七大道810號— 114,077 550,819 — 5,205 114,077 556,024 670,101 221,222 19701/2007五花八門
美洲大道1185號— — 791,106 — 127,030 — 918,136 918,136 348,065 19691/2007五花八門
美洲大道1350號— 90,941 431,517 — — 90,941 431,517 522,458 168,295 19661/2007五花八門
地標廣場1-6號(5)100,000 27,852 161,343 (6,939)(33,873)20,913 127,470 148,383 36,923 1973-19841/2007五花八門
地標廣場7號(5)— 1,721 8,417 (1,338)(6,240)383 2,177 2,560 516 20071/2007五花八門
教堂街100號200,212 34,994 183,932 — 6,326 34,994 190,258 225,252 65,736 19591/2010五花八門
公園大道125號— 120,900 270,598 — 15,899 120,900 286,497 407,397 109,858 192310/2010五花八門
東65街19號— 8,603 2,074 — — 8,603 2,074 10,677 — 192901/2012五花八門
公園大道304號— 54,489 90,643 — 5,139 54,489 95,782 150,271 26,627 19306/2012五花八門
麥迪遜大道760號(6)— 284,286 8,314 (2,450)63,077 281,836 71,391 353,227 4,991 1996/20127/2014五花八門
第七大道719號(7號)50,000 41,180 46,232 — (4,725)41,180 41,507 82,687 3,356 19277/2014五花八門
格林街110號— 45,120 228,393 — 2,578 45,120 230,971 276,091 42,909 19107/2015五花八門
7Dey/185百老匯(8)198,169 45,540 27,865 — 177,184 45,540 205,049 250,589 419 19218/2015五花八門
第三大道885號— 138,444 244,040 — 15,396 138,445 259,438 397,883 7,885 198607/2020五花八門
麥迪遜690號60,000 13,820 51,732 — — 13,820 51,732 65,552 409 187909/2021五花八門
1591-1597 Broadway (9)— 123,919 — — — 123,919 — 123,919 — 198709/2021五花八門
其他(10)— 1,734 16,224 — 610,787 1,734 627,011 628,745 10,900 
總計$1,399,923 $1,332,556 $4,894,397 $18,146 $1,405,807 $1,350,701 $6,300,206 $7,650,907 $1,896,199 
(1)包括可折舊的房地產儲備和收購後記錄的減值。
(2)所有物業均位於紐約，除非另有説明。
(3)包括使用權租賃資產。
(4)2020年，我們出售了這處房產的零售公寓。這裏提供的金額與我們保留的辦公公寓有關。
(5)位於康涅狄格州的房產。
(6)包括可歸因於麥迪遜大道762號房產的金額，該房產是該開發項目的一部分。
(7)我們擁有一家75.0這處房產的%權益。
(8)位於Dey街5-7號、百老匯183號和185號百老匯的房產被拆除，以準備7 Dey/185百老匯項目的開發用地。
(9)第三方聲稱擁有該費用的所有權，該公司正在對此提出異議。
(10)其他包括eEmerge的租户改進、資本化權益和公司改進。
128
目錄
SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.
附表III-房地產和累計折舊
2021年12月31日
(單位：千)
截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度房地產變動情況如下(單位：千)：
202120202019
年初餘額$7,355,079 $8,784,567 $8,513,935 
物業收購124,103 178,635 — 
改進296,876 481,327 251,674 
退休/處置/解除合併(125,151)(2,089,450)18,958 
年終餘額$7,650,907 $7,355,079 $8,784,567 
截至2021年12月31日，用於聯邦所得税目的的折舊前土地、建築和裝修的總成本為美元。8.810億美元(未經審計)。
截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度，不包括與設備、汽車、傢俱和固定裝置有關的金額，累計折舊的變化如下(以千為單位)：
202120202019
年初餘額$1,956,077 $2,060,560 $2,099,137 
年度折舊174,219 270,843 222,867 
退休/處置/解除合併(234,097)(375,326)(261,444)
年終餘額$1,896,199 $1,956,077 $2,060,560 

129
目錄

項目9.會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧
沒有。
130
目錄

第9A項。控制和程序
SL Green Realty Corp.
信息披露控制和程序的評估
公司擁有披露控制和程序，旨在確保在“美國證券交易委員會”規則和表格規定的時間內記錄、處理、彙總和報告“交易法”報告中需要披露的信息，並積累此類信息並酌情傳達給公司管理層，包括公司首席執行官和首席財務官，以便能夠緊密基於“交易法”第13a-15(E)條中“披露控制和程序”的定義及時決定需要披露的信息。儘管如上所述，控制系統，無論設計和操作有多好，都只能提供合理的保證，而不是絕對的保證，即它將檢測或發現公司內部在披露本公司定期報告中規定的重大信息方面的失誤。此外，該公司還在某些未合併的實體中有投資。由於本公司不控制這些實體，因此其對該等實體的披露控制和程序必然比本公司對其合併子公司的披露控制和程序有更大的限制。
截至本報告所述期間結束時，公司在包括首席執行官和首席財務官在內的公司管理層的監督和參與下，對我們的披露控制和程序的設計和運作的有效性進行了評估。根據截至本報告所述期末的評估，本公司首席執行官和首席財務官得出結論，其披露控制和程序有效，可為及時收集、評估和披露根據交易所法案及其頒佈的規則和法規可能需要披露的與本公司有關的信息提供合理保證。
管理層關於財務報告內部控制的報告
本公司負責建立和維持對財務報告的充分內部控制，這一術語在交易法規則13a-15(F)和15d-15(F)中有定義。在包括首席執行官和首席財務官在內的公司管理層的監督和參與下，公司根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制框架-綜合框架(2013年框架)》(COSO)，對截至2021年12月31日的財務報告內部控制有效性進行了評估。基於這一評估，該公司得出結論，其對財務報告的內部控制自2021年12月31日起有效。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者對政策或程序的遵守程度或遵守程度可能會惡化。
公司截至2021年12月31日的財務報告內部控制的有效性已由獨立註冊會計師事務所安永會計師事務所(Ernst&Young LLP)審計，如本文所述。
財務報告內部控制的變化
截至2021年12月31日止年度內，本公司的財務報告內部控制並無重大改變，對其財務報告內部控制有重大影響或有合理可能產生重大影響。
SL Green Operating Partnership，L.P.
信息披露控制和程序的評估
經營合夥企業維持披露控制及程序，旨在確保經營合夥企業交易法報告中要求披露的信息在美國證券交易委員會規則和表格規定的時間內被記錄、處理、彙總和報告，並且這些信息被積累並傳達給經營合夥企業管理層，包括酌情的經營合夥企業普通合夥人的首席執行官和首席財務官，以便能夠緊密基於交易法第13a-15(E)條“披露控制和程序”的定義及時做出有關披露的決定。儘管如上所述，控制系統，無論設計和操作有多好，都只能提供合理的保證，而不是絕對的保證，即它將檢測或發現運營夥伴內部披露重大信息的故障，否則必須在運營夥伴的定期報告中列出。此外，運營夥伴關係在某些未合併的實體中有投資。由於營運合夥並不控制該等實體，營運合夥有關該等實體的披露控制及程序必然較其就其合併附屬公司維持的披露控制及程序有更大的限制。
131
目錄

截至本報告所述期間結束時，運營合夥企業在管理層(包括運營合夥企業普通合夥人的首席執行官和首席財務官)的監督和參與下，對運營合夥企業的披露控制和程序的設計和運營的有效性進行了評估。根據截至本報告所涵蓋期末的評估，營運合夥普通合夥人的行政總裁兼首席財務官得出結論，營運合夥的披露控制及程序有效，可為及時收集、評估及披露有關營運合夥的資料提供合理保證，而該等資料可能須根據交易所法案及其頒佈的規則及規例予以披露。
管理層關於財務報告內部控制的報告
經營合夥企業負責建立和維護對財務報告的充分內部控制，這一術語在交易法規則13a-15(F)和15d-15(F)中有定義。在我們管理層(包括營運合夥一般合夥人的首席執行官和首席財務官)的監督下，營運合夥根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013年框架)(COSO)，對截至2021年12月31日的財務報告內部控制的有效性進行了評估。基於這一評估，運營夥伴關係得出結論，其對財務報告的內部控制自2021年12月31日起有效。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者對政策或程序的遵守程度或遵守程度可能會惡化。
經營合夥企業截至2021年12月31日的財務報告內部控制有效性已由獨立註冊會計師事務所安永會計師事務所(Ernst&Young LLP)審計，如本文所述。
財務報告內部控制的變化
截至2021年12月31日止年度，營運合夥企業的財務報告內部控制並無重大改變，對其財務報告內部控制有重大影響，或有合理可能對其財務報告內部控制產生重大影響。
132
目錄

獨立註冊會計師事務所報告
致SL Green Realty Corp.股東和董事會
財務報告內部控制之我見
我們審計了SL Green Realty Corp.(本公司)截至2021年12月31日的財務報告內部控制，依據的標準是特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》(COSO標準)。我們認為，SL Green Realty Corp.(本公司)根據COSO標準，在所有重要方面都對截至2021年12月31日的財務報告進行了有效的內部控制。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準對公司2021年綜合財務報表進行了審計，我們於2022年2月18日發佈的報告對此發表了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並對隨附的《管理層財務報告內部控制報告》中財務報告內部控制的有效性進行評估。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都保持了有效。
我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及其侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/安永律師事務所
紐約，紐約
2022年2月18日

133
目錄

獨立註冊會計師事務所報告
致SL Green Operating Partnership，L.P.合作伙伴
財務報告內部控制之我見
我們根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架》(2013年框架)(COSO標準)中建立的標準，對SL Green Operating Partnership，L.P.截至2021年12月31日的財務報告內部控制進行了審計。我們認為，SL Green Operating Partnership，L.P.(The Operating Partnership，L.P.)根據COSO標準，在所有重要方面都保持了截至2021年12月31日的有效財務報告內部控制。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了經營合夥企業2021年綜合財務報表，我們2022年2月18日的報告對此發表了無保留意見。
意見基礎
經營合夥企業管理層負責維持對財務報告的有效內部控制，並對隨附的管理層財務報告內部控制報告中所包含的財務報告內部控制的有效性進行評估。我們的責任是根據我們的審計，對運營合夥企業的財務報告內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和規定，我們必須獨立於運營合夥企業。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都保持了有效。
我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及其侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/安永律師事務所
紐約，紐約
2022年2月18日

134
目錄

第9B項。其他信息
沒有。
135
目錄

第三部分
項目10.董事、高級管理人員和公司治理
第10項所要求的信息將在我們的2022年股東年會的最終委託書中列出，該委託書將根據1934年證券交易法(經修訂)下的第14A條例在2022年4月30日或之前提交，或2022年委託書，並通過引用併入本文。
項目11.高管薪酬
項目11所需的信息將在2022年委託書中陳述，並通過引用併入本文。
項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項
第12項所需的信息將在2022年委託書中陳述，並通過引用併入本文。
第十三項：某些關係和關聯交易，以及董事獨立性
第13項所需的信息將在2022年委託書中陳述，並通過引用併入本文。
項目14.主要會計費用和服務
關於本項目14所要求的主要會計費用和服務以及審計委員會的預審政策和程序的信息將在2022年委託書中闡述，並通過引用併入本文。
136
目錄

第四部分
項目15.證物、財務報表和附表
(A)(1)合併財務報表
SL Green Realty Corp. 
獨立註冊會計師事務所報告
60
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合併資產負債表
62
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的綜合營業報表
64
截至2021年、2020年和2019年12月31日的綜合全面收益表
65
截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度的綜合權益表
66
截至2021年、2020年和2019年12月31日的合併現金流量表
68
SL Green Operating Partnership，L.P.
獨立註冊會計師事務所報告
71
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合併資產負債表
73
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的綜合營業報表
75
截至2021年、2020年和2019年12月31日的綜合全面收益表
76
截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度的綜合權益表
77
截至2021年、2020年和2019年12月31日的合併現金流量表
78
合併財務報表附註
81
(A)(2)財務報表附表 
附表三-截至2021年12月31日的房地產和累計折舊
128
由於不適用或財務報表或附註中已包含所需或等值的信息，因此省略了所列明細表以外的其他明細表。
(A)(3)在審閲本年度報告中以表格10-K作為證物的協議時，請記住，這些協議是為了向您提供有關其條款的信息，並不打算提供有關我們或協議其他各方的任何其他事實或披露信息。這些協議包含適用協議各方的陳述和保證。這些陳述和保證完全是為了適用協議的其他各方的利益而做出的，並且：
•在所有情況下都不應被視為對事實的明確陳述，而是在這些陳述被證明是不準確的情況下將風險分攤給一方當事人的一種方式；
•通過與適用協議談判有關的向另一方作出的披露而受到限制，而這些披露不一定反映在協議中；
•可以不同於對您或其他投資者可能被視為重要的標準的方式應用重要性標準；以及
•僅在適用協議的日期或協議中指定的其他一個或多個日期作出，並受最近事態發展的影響。
因此，這些陳述和保證可能不描述截至其作出之日或任何其他時間的實際情況。有關我們的更多信息，請參閲本年度報告(Form 10-K)和我們的其他公開申報文件，這些文件可通過美國證券交易委員會網站免費獲得，網址為：http://www.sec.gov.

137
目錄


展品索引
3.1
重述條款參考公司於2014年7月11日提交給美國證券交易委員會的10-Q表格合併而成，於2014年8月11日提交給美國證券交易所(Sequoia Capital)。
3.2
《公司重述章程修正案》於2017年7月18日提交給美國證券交易委員會，參考公司的Form 8-K於2017年7月18日註冊成立。
3.3
本公司重述章程的修訂條款參考本公司於2021年1月20日提交給美國證券交易委員會的8-K表表中的附件3.1併入本公司的重述章程修正案中，並於2021年1月20日提交給美國證券交易委員會(Sequoia Capital)。
3.4
本公司重述章程的修訂條款參考本公司於2021年1月20日提交給美國證券交易委員會的8-K表表中的附件3.2而併入本公司的重述章程中，並於2021年1月20日提交給美國證券交易所(Sequoia Capital)。
3.5
本公司重述章程的修訂條款參考本公司於2022年1月21日提交給美國美國證券交易委員會的8-K表表中的附件3.1而合併，並於2022年1月21日提交給美國證券交易所(Sequoia Capital)。
3.6
本公司重述章程的修訂條款參考本公司於2022年1月21日提交給美國證券交易委員會的8-K表表中的附件3.2而合併。
3.7
第五次修訂和重新修訂本公司章程，通過參考本公司於2018年12月21日提交給美國證券交易委員會的8-K表格而註冊成立，該表格於2018年12月28日提交給美國證券交易所(Sequoia Capital)。
3.8
經修訂和重新調整的本公司章程第五次修正案，自2020年5月11日起生效，參照本公司於2020年5月13日提交給美國證券交易委員會的8-K表格(日期為2020年5月11日)而併入本公司。
3.9
補充條款選擇SL Green Realty Corp.受馬裏蘭州一般公司法第3-804(C)節約束，該節通過參考公司2009年9月16日提交給美國證券交易委員會的日期為2009年9月16日的8-K表格合併而成。
3.10
補充條款將4,600,000股8.0%的A系列可轉換累計優先股、1,300,000股B系列初級參與優先股和4,000,000股7.875%的D系列累計可贖回優先股重新分類為法定優先股，無需進一步指定，並參照本公司2012年8月9日提交給美國證券交易委員會的日期為2012年8月9日的8-K表格併入。
3.11
補充條款分類指定公司6.50%系列累計可贖回優先股中的9,200,000股，清算優先權為每股25美元，面值為每股0.01美元，通過參考公司2012年8月9日提交給美國證券交易委員會的8-K表併入。
3.12
第一次修訂和重新簽署的經營合夥有限合夥協議，通過參考公司2002年10月23日提交給美國證券交易委員會的8-K表格合併而成。
3.13
1998年5月14日第一次修訂和重新簽署的經營合夥有限合夥協議第一修正案，通過引用公司2002年10月23日提交給美國證券交易委員會的2002年10月23日的8-K表格而併入。
3.14
第一次修訂和重新簽署的經營合夥有限合夥協議第二修正案，通過參考公司2002年7月31日提交給美國證券交易委員會的截至2002年6月30日的10-Q表格季度報告而納入。
3.15
日期為二零零六年三月十五日的“經營合夥有限合夥企業第一次修訂及重訂協議”第五次修正案，參考本公司於二零零六年三月十六日提交予美國證券交易委員會的截至二零零五年十二月三十一日止年度之10-K表格年報而納入。
3.16
日期為2007年1月25日的“第一次修訂和重新簽署的經營合夥有限合夥企業協議”的第七次修正案，參照本公司於2007年1月30日提交給美國證券交易委員會的日期為2007年1月24日的8-K表格納入。
3.17
日期為2010年1月20日的“經營合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議”的第八次修正案，通過參考本公司於2010年1月20日提交給美國證券交易委員會的8-K表格納入。
3.18
日期為2012年1月31日的《經營合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂重訂協議》第十修正案，參照本公司於2012年2月2日提交給美國證券交易委員會的日期為2012年1月31日的8-K表併入本公司。
3.19
日期為2012年3月6日的“有限合夥經營合夥企業第一次修訂重訂協議”第十一次修正案，參照本公司於2012年5月10日提交給美國證券交易委員會的截至2012年3月31日的10-Q表格季度報告納入。
3.20
日期為2012年8月10日的“經營合夥有限合夥企業第一次修訂重訂協議”第十二次修正案，參照本公司於2012年8月10日向美國證券交易委員會提交的日期為2012年8月10日的8-K表格納入。
3.21
日期為2014年7月1日的《經營合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂重訂協議》第十四次修正案，參照本公司2014年7月2日提交給美國證券交易委員會的8-K表格併入本公司。
138
目錄

3.22
日期為2014年7月1日的《經營合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂重訂協議》第十五次修正案，參照本公司2014年7月2日提交給美國證券交易委員會的8-K表格併入本公司。
3.23
茲提交自2015年6月25日起對《第一次修訂和重新修訂的經營合夥企業有限合夥協議》的第十八次修正案
3.24
日期為2015年7月22日的《經營合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂重訂協議》第十九次修正案，參照2015年7月24日提交給美國證券交易委員會的本公司2015年7月24日的8-K表併入本公司。
3.25
日期為2015年7月22日的《經營合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂重訂協議》第二十次修正案，參照2015年7月24日提交給美國證券交易委員會的本公司2015年7月24日的8-K表併入本公司。
3.26
日期為2015年8月20日的《經營合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂重訂協議》第二十一修正案，參考2015年8月21日提交給美國證券交易委員會的本公司日期為8-K的Form 8-K表格併入本公司。
3.27
第二十二次修訂重訂的《經營合夥有限合夥企業有限合夥協議》，日期為2015年8月20日，參照本公司2015年8月21日提交給美國證券交易委員會的8-K表格併入。
3.28
日期為2016年6月17日的《經營合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂重訂協議》第二十五次修正案，參照本公司於2016年11月9日提交給美國證券交易委員會的截至2016年9月30日的10-Q表格季度報告併入本修正案。
3.29
日期為2019年5月1日的《經營合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂重訂協議》第二十六修正案，參照本公司於2019年5月3日向美國證券交易委員會提交的日期為2019年5月3日的8-K表併入。
3.30
日期為2020年1月8日的《經營合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂重訂協議》第二十七次修正案，參照本公司於2020年1月14日提交給美國證券交易委員會的8-K表格納入。
3.31
日期為2021年12月20日的《經營合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂重訂協議》第二十八次修正案，參照本公司於2021年12月22日向美國證券交易委員會提交的日期為2021年12月20日的8-K表併入。
4.1
普通股證書樣本，參照公司的S-11表格登記説明書(第333-29329號)合併，於1997年8月14日由美國證券交易委員會宣佈生效。
4.2
證明本公司6.50%系列累計可贖回優先股的股票表格，清算優先權為每股25美元，每股票面價值為0.01美元，參照本公司日期為2012年8月9日的8-K表格合併，該表格於2012年8月10日提交給美國證券交易委員會。
4.3
根據2011年8月5日提交給美國證券交易委員會的日期為2011年8月5日的公司Form 8-K表，本公司、共同債務人經營合夥企業和ROP以及受託人紐約梅隆銀行簽署了日期為2011年8月5日的契約，並以此註冊成立了該公司。在此之前，本公司於2011年8月5日向美國證券交易委員會提交了日期為2011年8月5日的Form 8-K表格，並根據2011年8月5日提交給美國證券交易所的Form 8-K表格註冊成立。
4.4
第二補充契約日期為2012年11月15日，由本公司、經營合夥企業和ROP(作為共同義務人)和紐約梅隆銀行(作為受託人)通過參考本公司於2012年11月9日提交給美國證券交易委員會的8-K表格成立為法團，該表格於2012年11月15日提交給美國證券交易委員會(Sequoia Capital)，其中包括美國證券交易委員會(Standard Chartered Bank)於2012年11月15日提交給美國證券交易所(Sequoia Capital)的日期為2012年11月15日的Form 8-K。
4.5
本公司作為共同債務人的4.50%2022年到期優先票據表格、經營合夥企業及ROP，參照本公司於2012年11月15日提交給美國證券交易委員會的日期為2012年11月9日的Form 8-K表格而註冊成立。
4.6
SL Green Realty Corp.、SL Green Operating Partnership，L.P.和紐約梅隆銀行(受託人)之間的第三份補充契約，日期為2018年12月28日。SL Green Realty Corp.，SL Green Operating Partnership，L.P.，Reckson Operating Partnership，L.P.和紐約梅隆銀行(受託人)之間的第三份補充契約，日期為2011年8月5日，通過參考公司於2018年12月28日提交給美國證券交易委員會的8-K表格成立。
4.7
初級附屬契約，日期為2005年6月30日，由經營合夥企業和摩根大通銀行全國協會作為受託人合作，通過參考公司於2005年8月9日提交給美國證券交易委員會的10-Q表格季度報告而註冊成立。
4.8
作為幾家承銷商的代表，公司、運營合夥企業、ROP和富國證券有限責任公司(ROP and Wells Fargo Securities，LLC)和摩根大通證券有限責任公司(J.P.Morgan Securities LLC)於2017年10月5日簽署了日期為2017年10月5日的契約，通過參考2017年10月5日提交給美國證券交易委員會的公司日期為8-K的Form 8-K成立為公司。
4.9
第一補充契約，日期為2017年10月5日，在經營合夥企業中，作為發行方，本公司和ROP作為擔保人，紐約梅隆銀行作為受託人，通過參考2017年10月5日提交給美國證券交易委員會的公司日期為8-K的Form 8-K成立。
4.10
經營夥伴關係2022年到期的3.250%高級票據表格，通過參考本公司於2017年10月5日提交給美國證券交易委員會的8-K表格合併而成。
139
目錄

4.11
根據1934年《證券交易法》第12節登記的註冊人證券的説明，隨函存檔
10.1
於1995年12月6日修訂及重訂的ROP有限合夥協議，參考本公司於2018年2月23日提交予美國證券交易委員會的截至2017年12月31日止年度的10-K表格年報而併入本公司。
10.2
經修訂及重訂的ROP有限合夥協議補充協議，內容涉及繼承懷俄明Acquisition GP LLC的普通合夥人資格，該協議乃參考ROP於二零零八年三月三十一日提交予美國證券交易委員會的截至二零零七年十二月三十一日止年度的10-K表格年報而加入。
10.3
公司章程和章程的格式，參照美國證券交易委員會宣佈於1997年8月14日生效的公司S-11表格註冊説明書(第333-29329號)註冊成立。
10.4
本公司與其中所指名人士簽訂的登記權協議書表格，參照美國證券交易委員會於1997年8月14日宣佈生效的本公司S-11表格登記聲明(第333-29329號)註冊成立。
10.5
修訂和重新簽署了經營合夥企業之間的信託協議，作為存款人的摩根大通銀行美國全國協會作為財產受託人，美國大通銀行全國協會作為特拉華州的受託人，以及其中被點名的行政受託人，日期為2005年6月30日，通過參考公司於2005年8月9日提交給美國證券交易委員會的10-Q表格季度報告納入。
10.6
SL Green Realty Corp.第四次修訂和重新修訂了2005年的股票期權和激勵計劃，合併內容參考了公司於2016年4月22日提交的關於附表14A的最終委託書的附錄A
10.7
修訂和重新啟動了非僱員董事延期計劃，日期為2017年12月13日，參照2018年2月23日提交給美國證券交易委員會的公司截至2017年12月31日的10-K表格年度報告併入。
10.8
王志浩與本公司於二零一零年十二月二十四日訂立的經修訂及重新生效的僱傭及競業禁止協議，該協議乃參照本公司於二零一零年十二月二十三日提交予美國證券交易委員會的日期為二零一零年十二月二十三日的8-K表格成立為法團。
10.9
本公司與Stephen L.Green於2009年12月18日簽署的遞延補償協議，根據本公司於2009年12月18日提交給美國證券交易委員會的8-K表格合併而成。
10.10
本公司與Stephen L.Green於2010年12月24日簽署的遞延補償協議，根據本公司於2010年12月23日提交給美國證券交易委員會的8-K表格合併而成。
10.11
本公司與Marc Holliday之間簽訂的、日期為2013年9月12日的遞延補償協議(2013年)，通過參考2013年9月12日提交給美國證券交易委員會的本公司日期為8-K的Form 8-K而合併。
10.12
SL Green Realty Corp.和Marc Holliday之間於2016年2月10日簽訂的遞延補償協議，通過參考2016年2月10日提交給美國證券交易委員會的公司8-K表格合併而成。
10.13
本公司與Andrew Mathias於2013年11月8日簽署的遞延補償協議(2014年)，參考本公司於2013年11月8日提交給美國證券交易委員會的Form 8-K(日期為2013年11月8日)而合併。
10.14
本公司與馬修·迪利貝託之間的僱傭和競業禁止協議修訂並重新生效，日期為2021年2月4日，參考本公司於2021年2月4日提交給美國證券交易委員會的日期為2021年2月4日的8-K表格合併。
10.15
SL Green Realty Corp.和Marc Holliday之間於2021年12月31日修訂並重新簽署了僱傭和競業禁止協議，該協議通過引用公司2021年12月31日提交給美國證券交易委員會的日期為2021年12月31日的8-K/A表格合併而成。
10.16
SL Green Realty Corp.和Marc Holliday之間的信函協議，日期為2018年4月30日，通過參考2018年4月27日提交給美國證券交易委員會的公司8-K表格合併而成。
10.17
SL Green Realty Corp.和Andrew Mathias之間於2021年12月31日修訂並重新簽署了僱傭和競業禁止協議，該協議通過引用公司於2021年12月31日提交給美國證券交易委員會的8-K/A表格合併而成。
10.18
SL Green Realty Corp.和Andrew Levine之間的修訂和重新簽署的僱傭和競業禁止協議，日期為2021年12月31日，通過引用公司於2021年12月31日提交給美國證券交易委員會的8-K/A表格成立。
10.19
SL Green Realty Corp.和Stephen L.Green之間於2018年12月21日簽署的榮休主席協議，該協議通過參考2018年12月21日提交給美國證券交易委員會的本公司日期為8-K的Form 8-K而註冊成立。
140
目錄

10.20
第三次修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2021年12月6日，借款人SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.作為借款人，貸款人分別為富國銀行全國協會(Wells Fargo Bank，National Association)作為行政代理，富國銀行(Wells Fargo Securities，LLC)，摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)，德意志銀行證券公司(Deutsche Bank Securities Inc.)和道明銀行(TD Bank，N.A.)作為循環信貸安排和定期貸款A安排(BofA)的聯合牽頭安排人和聯合簿記管理人作為循環信貸安排和定期貸款A安排的聯合牽頭安排人，摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)作為循環信貸安排和定期貸款A安排的銀團代理，德意志銀行證券公司(Deutsche Bank Securities Inc.)、道明銀行(TD Bank N.A.)、美國銀行(Bank of America，N.A.)、蒙特利爾銀行和紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)作為循環信貸安排和定期貸款A安排的文件代理、富國銀行證券有限責任公司(Wells Fargo Securities，LLC)和美國銀行全國協會(U.S.Bank National Association)作為循環信貸安排和定期貸款A安排的聯合牽頭安排人和聯合簿記管理人作為可持續性代理方的富國銀行全國協會及其他貸款人和代理方均為協議一方，通過參考2021年12月6日提交給美國證券交易委員會的日期為2021年12月6日的Form 8-K而註冊成立了富國銀行(Wells Fargo Bank)，並於2021年12月8日提交給美國證券交易委員會(Sequoia Capital)。
21.1
SL Green Realty Corp.的子公司，特此提交申請。
21.2
SL Green Operating Partnership L.P.的子公司，特此提交。
23.1
茲提交安永律師事務所對SL Green Realty Corp.的同意書。
23.2
茲提交安永律師事務所關於SL Green Operating Partnership，L.P.的同意書。
24.1
SL Green Realty Corp.的授權書，包括在本表格10-K的簽名頁上。
24.2
SL Green Operating Partnership，L.P.(SL Green Operating Partnership，L.P.)的授權書，包括在本表格10-K的簽名頁上。
31.1
茲提交公司首席執行官根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302條的規定所作的證明。
31.2
茲提交公司首席財務官根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302條的規定所作的證明。
31.3
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條，公司是經營合夥企業的唯一普通合夥人，公司首席執行官的證明隨函提交。
31.4
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條，公司是經營合夥企業的唯一普通合夥人，公司首席財務官的證明隨函提交。
32.1
茲提交首席執行官根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906條通過的美國法典第18編第1350節的證明。
32.2
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906節通過的《美國法典》第18編第1350節的規定，由首席財務官出具的證明隨函提交。
32.3
公司首席執行官根據美國法典第18編第1350節(2002年薩班斯-奧克斯利法案第906節通過)是經營合夥企業的唯一普通合夥人，現提交證明。
32.4
茲提交公司首席財務官的證明，該公司是根據“美國法典”第18編第1350節(根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906節通過)的經營合夥企業的唯一普通合夥人。
101SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership L.P.截至2021年12月31日的年度Form 10-K年度報告中的以下財務報表採用內聯XBRL格式：(I)合併資產負債表，(Ii)合併經營報表，(Iii)合併全面收益表，(Iv)合併權益表，(V)合併資本報表，(Vi)合併現金流量表，(Vii)合併財務報表附註
104封面交互數據文件(在附件101中用內聯XBRL格式化)


141
目錄

簽名
根據修訂後的1934年證券交易法第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽名者代表其簽署本報告。
  SL Green Realty Corp.
由以下人員提供：/s/馬修·J·迪利貝託(Matthew J.Diliberto)
日期：2022年2月18日  
馬修·J·迪利貝託
 首席財務官
________________________________________________________________________________________________________________________
我們，以下籤署的SL Green Realty Corp.高級職員和董事，特此分別組成馬克·霍利迪(Marc Holliday)和馬修·J·迪利貝託(Matthew J.Diliberto)，他們分別是我們真正合法的律師，並有全權代表我們並以我們的名義以下列身份簽署隨函提交的表格10-K年度報告以及對錶格10-K的上述年度報告的任何和所有修訂，特此通知：我們是SL Green Realty Corp.的高級職員和董事，特此分別組成馬克·霍利迪(Marc Holliday)和馬修·J·迪利貝託(Matthew J.Diliberto)。並且一般而言，我們將以我們的名義並以高級管理人員和董事的身份行事，以使SL Green Realty Corp.能夠遵守1934年“證券交易法”(經修訂)的規定以及美國證券交易委員會的所有要求，特此批准並確認我們可能在上述10-K表格年度報告及其任何和所有修訂中由上述律師或他們中的任何人簽署的簽名。




































142
目錄

根據修訂後的1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員代表註冊人在指定日期以註冊人身份簽署：
簽名標題日期
/s/Marc Holliday董事會主席兼首席執行官(首席執行官)2022年2月18日
馬克·霍利迪
/s/安德魯·W·馬蒂亞斯總裁和董事2022年2月18日
安德魯·W·馬蒂亞斯
/s/馬修·J·迪利貝託(Matthew J.Diliberto)首席財務官
(首席財務會計官)		2022年2月18日
馬修·J·迪利貝託
/s/Stephen L.Green董事2022年2月18日
斯蒂芬·L·格林
/s/小約翰·H·阿爾舒勒(John H.Alschuler Jr.)董事2022年2月18日
小約翰·H·阿爾舒勒(John H.Alschuler，Jr.)
埃德温·T·伯頓(Edwin T.Burton)，III董事2022年2月18日
埃德温·T·伯頓，III
/s/約翰·S·利維董事2022年2月18日
約翰·S·利維
/s/Craig M.Hatkoff董事2022年2月18日
克雷格·M·哈特科夫
/s/Betsy S.Atkins董事2022年2月18日
貝齊·S·阿特金斯
/s/勞倫·B·迪拉德(Lauren B.Dillard)董事2022年2月18日
勞倫·B·迪拉德(Lauren B.Dillard)
143
目錄

簽名
根據修訂後的1934年證券交易法第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽名者代表其簽署本報告。
SL Green Operating Partnership，L.P.
  由以下人員提供：SL Green Realty Corp.
/s/馬修·J·迪利貝託(Matthew J.Diliberto)
日期：2022年2月18日 由以下人員提供： 
馬修·J·迪利貝託
 首席財務官
________________________________________________________________________________________________________________________
我們，SL Green Operating Partnership，L.P.的唯一普通合夥人SL Green Realty Corp.的高級職員和董事，現分別組成馬克·霍利迪(Marc Holliday)和馬修·J·迪利貝託(Matthew J.Diliberto)，他們分別是我們真正合法的律師，並有充分權力代表我們並以我們的名義以下列身份簽署表格10-K年度報告以及對上述表格10-K的任何和所有修訂-並且一般而言，我們將以我們的名義並以高級管理人員和董事的身份做所有該等事情，以使SL Green Operating Partnership，L.P.能夠遵守1934年“證券交易法”(經修訂)的規定以及美國證券交易委員會的所有要求，特此批准和確認我們可能由上述律師或他們中的任何人在上述10-K表格年度報告及其任何和所有修訂中籤名的情況。
    


















144
目錄

根據修訂後的1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員代表註冊人在指定日期以註冊人身份簽署：
簽名標題日期
/s/Marc Holliday經營合夥企業的唯一普通合夥人SL Green的董事會主席兼首席執行官(首席執行官)2022年2月18日
馬克·霍利迪
/s/安德魯·W·馬蒂亞斯經營合夥企業的唯一普通合夥人SL Green總裁兼董事2022年2月18日
安德魯·W·馬蒂亞斯
/s/馬修·J·迪利貝託(Matthew J.Diliberto)首席財務官
SL Green，該公司的唯一普通合夥人
經營合夥企業(首席財務和會計幹事)		2022年2月18日
馬修·J·迪利貝託
/s/Stephen L.GreenSL Green的董事，唯一的將軍
經營夥伴關係的合作伙伴		2022年2月18日
斯蒂芬·L·格林
/s/小約翰·H·阿爾舒勒(John H.Alschuler，Jr.)SL Green的董事，唯一的將軍
經營夥伴關係的合作伙伴		2022年2月18日
小約翰·H·阿爾舒勒(John H.Alschuler，Jr.)
埃德温·T·伯頓(Edwin T.Burton)，IIISL Green的董事，唯一的將軍
經營夥伴關係的合作伙伴		2022年2月18日
埃德温·T·伯頓，III
/s/約翰·S·利維SL Green的董事，唯一的將軍
經營夥伴關係的合作伙伴		2022年2月18日
約翰·S·利維
/s/Craig M.HatkoffSL Green的董事，唯一的將軍
經營夥伴關係的合作伙伴		2022年2月18日
克雷格·M·哈特科夫
/s/Betsy S.AtkinsSL Green的董事，唯一的將軍
經營夥伴關係的合作伙伴		2022年2月18日
貝齊·S·阿特金斯
/s/勞倫·B·迪拉德(Lauren B.Dillard)SL Green的董事，唯一的將軍
經營夥伴關係的合作伙伴		2022年2月18日
勞倫·B·迪拉德(Lauren B.Dillard)
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