附件10.26

第八次修訂寫字樓租約

第八項寫字樓租賃修正案(“第八修正案”)於2021年11月1日由特拉華州的KRE交易所所有者有限責任公司(“房東”)和特拉華州的公司(“承租人”)Dropbox，Inc.作出並簽訂。

獨奏會

A.房東(作為特拉華州有限責任公司KR觀瀾灣有限責任公司的轉讓繼承人)和租户是該特定辦公室租約的當事人，日期為2017年10月6日的辦公室租約(“原始租賃”)，經以下某些修訂：(I)2018年5月18日的辦公室租約第一修正案(“第一修正案”)，(Ii)2018年5月25日的辦公室租約第二修正案(“第二修正案”)，(Iii)2018年9月19日的辦公室租約第三修正案(“第三修正案”)，(Iv)11月9日的辦公室租約第四修正案，(V)日期為2019年4月25日的辦公室租約第五修正案(“第五修正案”)，(Vi)日期為2019年8月16日的辦公室租約第六修正案(“第六修正案”)，及(Vii)日期為2020年8月25日的辦公室租約第七修正案(“第七修正案”，連同經上述所有修訂修訂的原有租約，稱為“現有租約”)，涉及約738,081平方英尺的可出租空間(“現有物業”)，該項目通常被稱為“交易所”，並在原始租約(“該項目”)中有更具體的描述。

B.Tenant作為主租約的承租人，目前根據2020年11月4日的某些分租協議(“分租約”)將現有物業的一部分分租給特拉華州的VIR Biotech，Inc.(“分租”)。房東的前身KR觀瀾灣有限責任公司是一家特拉華州的有限責任公司，根據2020年12月21日簽訂的轉租協議同意現有的轉租協議。

C.分租契約涵蓋工程項目北塔的8、9、10、11及12層(這些樓層構成“分租處所”)。

分租人希望直接從房東那裏租賃轉租的房屋，終止轉租，代之以直接租賃(“直接租賃”)，從而消除租客作為分地主到分租客的角色。

E.承租人和業主同意，自直接租賃開始日(“退還日”)上午12時01分起，承租人將縮小現有房產的規模，將現有房產退還給附件A(“退還空間”)所指定的北塔業主層8、9、10、11和12層(即現有房產的約133,896平方英尺)，業主和租客特此承認，退還空間與轉租房產共同擴展，並與轉租房產相同，該等術語在本第八修正案中可互換使用。按照本協議的條款。自交還日期起及之後，承租人將租用項目內約604,185平方英尺的可出租空間(“剩餘物業”)。

F.業主和租客進一步希望修改現有的租約，修改其中的某些條款，以便將項目的性質記錄為不再是單一租户

項目，如現有租約第29.42條所設想的，並在此更具體地闡明。

因此，現在，考慮到本合同所載的相互契約，並出於其他良好和有價值的代價，房東和租客同意將現有租約修訂如下：

1.定義的術語。本文中使用的大寫術語和未作其他定義的術語應具有現有租賃中賦予它們的相同含義。如本文所用，“租賃”一詞應指經本第八修正案修正的現有租賃。

2.回饋空間的假期。業主及租客確認：(A)於交回日期的前一天，分租客將根據分租契而管有交還空間，(B)分租約將於交還日凌晨12：01終止，及(C)隨着分租契的終止，業主與分租客之間訂立的直接租賃期限將開始生效，而分租客將繼續根據、依據及按照直接租賃的條款管有交還空間。於交還日期前一天(並於交還日期生效)，在租客向業主支付終止費用後，租客應被視為已將租客在現有租約下產生的交還空間的所有權益及所有權利交還給業主。承租人在回贈空間的權益須以當時的“原狀”交予業主，並由業主接受，並須受分租人根據直接租約繼續佔用該空間的規限。直至交還日期的前一天，承租人應繼續根據現有租約的條款支付整個物業(即交還空間及剩餘物業)的基本租金及額外租金。自退還日期起及之後，(Y)承租人不再有義務支付基本租金(以下第4節另有規定的範圍除外)或退還場地的額外租金，以及(Z)為反映因退還場地而導致租約所涵蓋物業的可出租面積減少，其餘物業根據租約應繳的基本租金應為下文第15節所述, 為釐定租客在租約項下應繳的額外租金，適用於餘下物業的租客分擔率應為下文第7節所載。雙方同意，在按本合同規定將退還空間歸還給房東後，該房屋的面積應為604,185平方英尺，此後在本租約中對“房屋”的所有提及均應視為對剩餘房屋的提及。

承租人應繼續對根據現有租約條款在將回饋空間交還給房東後仍繼續存在的任何與回饋空間有關的責任或義務負責。

自退還之日起生效，現對現有租約的附件A-1進行修訂和重述，並附上替換附件A-1。

3.餘下處所的狀況。除業主在現有租約中的任何維護和維修義務外，房東沒有任何義務為租客建造租賃改進或修復或翻新因租客交還空間而剩餘的房產。承租人繼續管有餘下的處所，即為確鑿證據，證明承租人接受“原樣”的規定，而餘下的處所適合作承租人的用途，並處於良好及令人滿意的狀況。承租人承認，房東和房東代理人均未就剩餘房屋或建築物的狀況或其是否適合承租人的用途作出任何陳述或保證。

4.解約費。在交還日或之前，租户應向房東支付3200萬美元(32,000,000美元)(這筆錢代表並在下文中可能被稱為“終止費”)；但租户可以從這筆款項中扣除交還日後七(7)個完整日曆月適用於交還空間的每月基本租金(即總計5,269,700.23美元)；在扣除的情況下，承租人應在交還日之後的七(7)個完整日曆月內繼續支付適用於交還空間的月度基本租金，按照本合同所附附件B中規定的時間表，就好像承租人仍在租賃交還空間一樣(即，假設僅為確定每月付款金額的目的)。承租人向房東支付的相當於該七(7)個月回饋空間基本租金的款項應作為終止費用的抵免，這樣，在承租人支付所有七(7)個月回饋空間的基本租金後，承租人應向房東支付全部3200萬美元(32,000,000美元)的解約費。

5.租户改善津貼。承租人應向房東支付1049萬6460美元(10,496,460美元)(“TIA貢獻”，其中TIA貢獻是除終止費用之外的)，作為承租人對承租人改善津貼的貢獻，根據直接租賃，房東將承諾給分租客。承租人應向房東支付TIA繳款如下：(I)TIA繳款的50%(50%)(即5,248,230美元)應與租户支付終止費同時支付，TIA繳款的50%(50%)應於2022年1月7日或之前到期支付。

6.處所的描述。自退還之日起生效，現將《現有租約基本租賃信息摘要》(以下簡稱《摘要》)第2.2節中對房產的描述全部刪除，代之以

7.承租人在直接開支中的份額。自退還之日起生效，現將概要第6節中關於承租人份額的描述全部刪除，代之以：

8.準許用途。現刪除原《租賃摘要》第7節，並將其全部替換為：

9.課税開支。現將原租約第4.2.5.1節修改並重述如下：

4.2.5.1“税費”是指所有聯邦、州、縣或地方政府或市政當局徵收的所有税項、費用、收費或其他任何種類和性質的徵税，無論是一般的、特別的、普通的還是非常的(包括但不限於房地產税、一般和特別評估、過境税、租賃税或基於收到本協議項下或本項目其他租户應支付的租金而徵收的税款，包括適用於收取此類租金的毛收入或銷售税)。除非項目的承租人或其他承租人被要求支付，否則對與項目相關使用的固定附着物、機械、設備、器具、系統和設備、附屬物、傢俱和其他非土地財產或其任何部分徵收的非土地財產税，應在任何支出年度(不論政府或市政當局使用的任何不同的財政年度)因項目或其任何部分的所有權、租賃和運營或與之相關而支付或累算(包括但不限於建築物所在的土地，包括停車設施，的位置)。儘管上文有相反規定，(I)房東應支付的任何毛收入或銷售税適用於房東收取本項目承租人或任何其他承租人應支付的租金(或任何其他對價)，不應作為本合同項下的税收支出，但應根據本租約第4.5條的條款，作為承租人或任何其他承租人直接負責的税款轉嫁給承租人或任何其他承租人，並應根據承租人或任何其他承租人應支付的租金(視情況而定)確定；和(2)税費支出不應包括根據設備、傢俱徵收或確定的税款, 固定裝置，或項目租户或其他租户的個人財產，但任何該等税項應由租户根據租約第4.5節支付，並由該等其他租户按照各自租約的類似規定支付。為了……

明確地説，適用於收取租金的任何毛收入或銷售税，或因第八修正案而徵收、評估或徵收的任何其他代價(包括任何所謂的“C提案”)(例如，房東收到終止費和TIA分攤費)應由租户支付。

10.成本池。現將原租約第4.3.2節修改並重述如下：

4.3.2成本池。雙方承認，與項目有關的某些成本和支出(即直接費用)應單獨分配給辦公空間、零售空間和實驗室空間。如本文所用，實驗室空間是指業主直接租賃的、經改進後用作實驗室空間的項目的任何部分。直接費用應在辦公空間、零售空間和實驗室空間(每個空間均為“成本池”)之間根據作為成本池主體的空間所獲得的估計收益進行分配，並且此類分配應由業主合理確定。因此，通過建立成本池，直接費用應計入實驗室空間、零售空間和辦公空間。適用於實驗室空間、零售空間和辦公空間的直接費用(如房東的保險費、[除非任何保險公司明示對實驗室空間徵收附加費，或房東因實驗室空間而要求額外的保險，在這種情況下，附加費或額外保險的費用應分配到實驗室空間成本池中])由業主合理確定，應根據實驗室空間成本池、辦公空間成本池和零售空間成本池中每個空間的面積與適用建築的總面積之比分別分配給這些空間成本池。在本租約簽訂之日後，業主可合理地建立與本項目任何新租約相關的額外成本池。分配給成本池(例如，零售空間成本池)的任何成本如果不包括物業的一部分，則不應包括在本租賃的直接費用定義中。

11.單車儲存區。現將原租約第5.3節和第5.3.1節修改並重述如下：

5.3租户的自行車。承租人的員工應被允許在非專屬的基礎上將其自行車(“自行車”)帶入業主指定的建築物的部分，並在符合第5.3節的規定和房東可能不時頒佈的其他合理規則和條例(房東合理酌情決定)的前提下，對自行車的存放作出適當的改進或改動，以不不合理地幹擾承租人或其他承租人停放各自自行車的能力，如本文所述，並提供給承租人和其他承租人。且僅限於該等租户的僱員及該建築物的其他租客每日上下班時使用該等單車。任何時候都不允許騎車人在場地、停車場或建築物內騎自行車。除第5.3節明確規定外，禁止將任何自行車存放在本項目的任何地方。承租人應隨時向其員工通報這些規章制度及其任何修改。

5.3.1自行車存放區。作為基地、殼牌和核心建築的一部分，房東在停車場設施內安裝了一個安全的自行車儲存區，可容納至少200輛自行車(

“單車儲存區”)。承租人有權非專有地使用自行車儲存區，供承租人和承租人的員工、訪客、受邀者和轉租人白天停放自行車。本租約中對業主自行車儲存區的任何提及，在下文中均指自行車儲存區。自歸還日期起，承租人假設(原租約第10.1節第4行)自行車儲存區內、自行車儲存區或附近的所有財產損壞或人員受傷的風險，以及承租人因自行車儲存區內、自行車儲存區或附近的任何原因而招致或產生的損失的賠償，不再適用於承租人使用自行車儲存區，“自行車儲存區”的字樣應從原租約第10.1節第4行和第13行刪除。除自行車儲存區外，承租人和承租人的員工、訪客、受邀者和轉租人無權使用業主在項目中建造的任何有保障的自行車儲存區。自行車儲存區禁止任何類型的機動車輛，包括摩托車和輕便摩托車，以及除自行車外的任何財產的儲存。每位騎車人使用自行車儲存區的風險自負。房東明確保留在任何時候合理改變自行車儲存區的位置、大小、配置、設計、佈局和所有其他方面的權利(前提是這樣的行動不會大幅減少自行車儲存區的容量，除非是臨時的)，承租人承認並同意，房東可以不時地在不對租户承擔任何責任和不減免本租約項下的租金的情況下, 暫時封閉或限制進入單車儲存區，以準許或方便任何該等建造、更改或改善。除第5.3.1節明確規定外，房東沒有義務提供任何與自行車儲存區相關的安全措施。業主應每週七(7)天、每天二十四(24)小時為自行車儲存區提供合理的出入控制服務，其方式應與類似建築物的業主所提供的服務實質上一致。儘管有上述規定，房東在任何情況下都不會對任何人進入或被排除在自行車儲存區之外的任何錯誤承擔任何人身傷害或財產損失的責任。本租約期滿或提前終止時，承租人應將其員工所有的自行車從自行車儲存區移走，並由承租人自行承擔費用，修復因移走租户的財產而對自行車儲存區造成的所有損壞，如果租户未能修復損壞的自行車，房東可代表租户進行維修，租户應按要求向房東支付修理費。如果承租人在本租約到期或提前終止時未能移走任何自行車，房東可根據其唯一和絕對的酌情權，以其決定的合法方式處置這些自行車。

12.服務及公用事業。對原《租約》第六條的下列各款予以刪除、修改，全文重述如下：

6.1.1暖通空調。根據工作信函第1節所規定的“基地大樓”定義，每個北方建築羣和南方建築羣都配備了供暖和空調系統(“暖通空調”)，為北方建築羣和南方建築羣內適用的建築物提供服務(統稱為“BB暖通空調系統”)。在所有適用於此的政府條例、規則、法規和準則的限制下，房東應提供bb暖通空調系統服務，以保證辦公場所正常辦公使用的舒適性，假設從8：00開始，任何125平方英尺的可出租空間的辦公佔用密度不超過一(1)人。

週一至週五上午1點至下午6點(“建築時間”)，但元旦、陣亡將士紀念日、獨立日、勞動節、感恩節、聖誕節以及房東酌情決定的其他當地或國家認可的節日(統稱為“假日”)除外。承租人應隨時與房東充分合作，並遵守房東為BB暖通空調系統的正常運行和保護而合理規定的所有法規和要求。如果承租人希望在辦公時間以外的時間使用暖通空調，承租人應向業主物業管理辦公室發出房東合理確定的關於承租人希望使用暖通空調的事先通知(應通過電話或在線系統)(如果有)，房東應按房東不時確定的租户每小時成本(應視為額外租金)向租户提供該暖通空調，但此類成本應是房東對提供此類服務的成本的善意估計，不得向房東加價。

6.1.9訪問控制。作為基地大樓建設的一部分，業主為大樓和停車設施安裝了出入控制系統，包括但不限於門出入控制、大堂轉門和電梯出入控制；但各方承認，根據下文第13(A)節的規定，北大堂應向公眾開放，並由業主控制，除非其中另有規定，而且在一般營業時間內出入不受限制。房東沒有義務提供任何其他保安設備。儘管本租約中有任何相反的規定，但在任何情況下，房東均不對建築物內任何安全措施的任何人身傷害或財產損失負責，也不對任何人進入建築物或項目或將其排除在外的任何錯誤承擔責任。

6.1.13現有發電機。作為項目建設的一部分，業主為項目安裝了三(3)台發電機(每台及所有相關設備在此統稱為“發電機”)。其中兩(2)台發電機的編號為“TG-01 for the North Load Dock”和“STG-01 for the South Load Dock”，包括與這類發電機相關的所有電氣設備(在本文所附的附表6.1.13中更詳細地描述)，以及所有連接(電纜、電纜橋架等)。安裝在每個這樣的發電機上。根據第七修正案的規定和條款，自2018年6月1日起，承租人被授予獨家使用和控制北裝貨碼頭的“TG-01”和南裝貨碼頭的“STG-01”發電機的權利。由於直接租賃及北部綜合設施成為項目的多租户部分，自交還日期起及之後，租户將使用及控制編號為“TG-01 for the North Load Dock”的發電機(“非獨家發電機”)，並交回業主；租户將繼續擁有獨家使用及控制編號為“STG-01 for the South Load Dock”的發電機(“租户發電機”)的權利。因此，從退還之日起及之後，下列條款和條件將適用於此類發電機，並將取代《第七修正案》第2條的條款。

6.1.13.1非獨佔生成器。自退還之日起生效，承租人應將非排他性發電機以與非排他性發電機在第七修正案之日相同的狀態移交給房東，合理損耗除外，所有許可證均為有效許可證(租户應在交還日期後合理可行的情況下儘快將承租人維護的與非排他性發電機相關的所有許可證轉讓給房東)。從交還日起及之後(以過渡計劃為準)，(I)房東應對非獨家發電機進行完好的維護和維修

條件和維修，並遵守所有適用的法律(包括維護所有適用的許可證)，房東在租賃期內獨自承擔成本和費用(但作為運營費用的一部分轉嫁給北部建築羣的租户和其他租户)，房東應維護與非獨家發電機相關的所有許可證和保證；以及(Ii)租户有權按比例使用非獨家發電機並維護連接(電纜、電纜橋架等)。(“發電機設施”)從非排他性發電機到位於北部建築羣的剩餘房屋的一部分，因為該等發電機設施自歸還之日起存在(且此後可能被修改，有待業主審查和批准)，並符合適用法律。業主因非獨家發電機的運營、使用、維修和維護而產生的或與之相關的成本和開支，包括燃料費和折舊(由業主合理確定)，應根據其按比例轉嫁給北方綜合體的租户和居住者(包括租户)。

1.6.13.2租户生成器。承租人應繼續擁有使用和控制承租人發電機以及與該發電機相關的所有電氣設備的獨家權利。在交付給承租人時，承租人發電機是按其現有的“原樣”狀態接受的，承租人特此同意並承認房東或房東的任何代理人當時或之後都沒有就承租人發電機的情況作出任何陳述或保證。房東不對租户發電機運行故障或租户發電機未能提供適當或足夠的備用電力造成的任何損害負責，包括但不限於利潤損失、租金或其他收入損失、商機損失、商譽損失或使用損失，無論如何發生，或損失保存在場所的各類庫存、業務、會計和其他記錄以及由此產生或可獲得的任何和所有收入。如果房東因本合同授予承租人關於租户發電機的權利而產生任何費用，承租人應在提出要求後四十五(45)天內向房東償還費用。承租人不得因使用承租人發電機所在地點而收取任何額外租金或其他費用。租户應按照所有適用法律(包括所有適用許可證的維護)維護和維修租户發電機，並在租賃期內自負費用和費用，且不需要業主要求，承租人應向業主提供所有維護和維修記錄以及所有許可證和保修的副本。承租人對處所的義務, 包括上述第10條所載的保險和賠償義務，應適用於承租人使用承租人發電機，此外，承租人應維持行業標準的“鍋爐和機械”保險，費用由承租人承擔。租户應將租户發電機(並應將租户在租賃期內維護的與租户發電機相關的所有許可證和當時有效的所有保證)移交給業主，同時應按照本修正案的要求將房產交還給業主，條件與租户發電機在第七修正案之日的情況相同，合理損耗除外，所有許可證均為有效許可證。承租人應賠償、保護、保護房東、其合夥人、次合夥人及其各自的高級人員、代理人、傭人、僱員和獨立承包人，使其免受因安裝、使用、操作、修理和/或拆除承租人發電機和/或承租人或通過承租人或承租人提出索賠的任何人的任何行為、不作為或疏忽而產生的任何和所有損失、成本、損害、費用和責任(包括但不限於法庭費用和合理的律師費)。或承租人的承包商、代理人、傭人、僱員、受邀者、客人或被許可人或任何此等人士因承租人或違反第6.1.13.2節條款的任何行為而承擔的責任，但上述賠償條款不適用於房東的疏忽或故意不當行為。如果承租人不遵守本協議規定的要求，在不限制房東的其他補救措施的情況下，(I)房東有權終止承租人對租户發電機的權利，以及(Ii)

房東有權在房客提出要求後四十五(45)天內向房東支付房東所支出的費用，外加房東的標準管理費，房東有權自行承擔糾正違約的費用。根據本合同授予承租人的權利應是原始承租人和任何允許的受讓人受讓人的個人權利(不得由任何其他受讓人、轉租人或任何其他受讓人使用或轉讓)。

13.過渡到多租户項目。為了將項目從租户控制和管理的單租户項目過渡到業主控制和管理的多租户項目(特別是北綜合體)，租户應與業主合作，真誠地完成項目以下各方面和區域的管理控制權從租户到業主的有序移交：

(A)北大堂(包括但不限於，負責北樓和北塔的清潔服務、安保、暖通空調、維修和保養以及接待服務[但是，不包括北塔的“小r”旋轉門，它將繼續由租户控制])).

(B)屋頂甲板(如租約第22.1節所界定)應為公共區域。承租人承認並同意，項目的其他承租人只能通過位於北塔7層的承租人房產的一部分進入屋頂甲板，承租人將與房東合作，為租户及其員工和受邀者建立一條旅行路徑，以便能夠進出屋頂甲板。第八修正案第17節對屋頂甲板作了更具體的説明。

(C)自行車儲存區，這在本第八修正案第11節中有更具體的規定。

(D)為北部建築羣內的公共區域(包括但不限於北大堂)提供清潔服務。

(E)北塔內的豎井須為公用地方(但北區綜合大樓每層的樓面面積不得因任何該等豎井被視為公用地方而修訂)。

(F)為北部建築羣提供服務的發電機，這在本第八修正案第12節中有更具體的規定。

(G)建築讀卡器/出入控制責任(I)在交還空間內，(Ii)在北綜合體的公共區域內(包括但不限於所有與電梯出入控制相關的讀卡器)，以及(Iii)北綜合體的外門(包括但不限於與屋頂甲板相關的所有讀卡器)應自交還日起放棄，租户應在交還日後合理可行的情況下儘快與房東合作，移交所有此等讀卡器的管理控制權，包括但不限於租户安排和導致其供應商(即，貝建)協助業主的供應商(即江森自控)儘快將該管理控制權移交給業主。

(H)北部建築羣的最低入境點。

(I)自交還之日起，北綜合體交還空間和公共區域內的Lutron系統控制器應被放棄，租户應與業主合作，以促進該管理控制權迅速移交給業主(包括將該系統在房屋和租户控制的其他區域之間以及交還空間和業主控制的區域之間分離)。

(J)為北部建築羣內的退還空間和公共區域提供機械、電氣和管道(MEP)系統[包括但不限於為交還空間和北部綜合體內的公共區域提供服務的終端單元(即，VAVS]，承租人應與房東合作，以促進該管理控制權迅速移交給該系統的房東。

(K)標牌更改，這在本第八修正案第18節中有更具體的規定。

(L)健康和安全合規要求，承租人應與業主合作，迅速向業主交付與承租人擁有或控制的北部綜合體有關的所有健康和安全合規文件和通知要求。

(M)應急準備和響應，承租人應與業主合作，及時向業主交付與承租人擁有或控制的北部綜合體有關的所有應急準備計劃和相關材料及通知要求。

(N)保安服務，租户應與房東合作，將與北部建築羣內公共區域有關的所有保安服務移交給房東。

完全實施後，業主應負責控制和管理(包括維護和維修)項目的上述所有方面和區域。承租人仍有義務按照現有租約(只要承租人根據現有租約退回和/或恢復承租人的義務)，自費履行與項目的這些方面和地區有關的所有義務，直到項目的每個具體方面和地區完成向業主的營業額。控制權和管理責任的有序交接將在交還之日之後的一百二十(120)天內(這段時間可稱為“過渡期”)移交給房東。房東和租客應通力合作，在上述項目的各個方面和區域的過渡期內實現有序的過渡，當此類過渡完成時，房東和租户應書面確認，並向房東紀念該交接的生效日期。

14.轉讓及分租。應在本現有租約的第14.2節中增加以下內容。

14.2.6擬議的轉讓將導致違反項目中另一空間的租約，或將給予項目的佔用者取消租約的權利；或

14.2.7在五(5)個月期間，建議受讓人或直接或間接控制、受建議受讓人控制或共同控制、目前正與房東積極談判或與房東談判的任何個人或實體

在緊接轉讓通知之前，為項目內的空間(在這種情況下，業主在項目中有(或將會有)適合滿足該建議受讓人的佔用需要的可用空間)。

15.基本租金。

(A)在交還日期前，承租人應繼續按照現有租約的條款，向業主支付現有租約(即交還空間和剩餘物業)下應支付的所有租金以及現有租約下應支付的所有其他費用和開支。

(B)自退還日期起生效，除額外租金及承租人根據租約應支付的所有其他費用和開支外，承租人應根據租約條款為剩餘物業支付以下每月基本租金：

16.額外租金。

(A)於交還日期前，除現有租約所載的每月基本租金外，承租人須根據租約的條款及條件，繼續支付承租人應佔的直接開支，以及根據現有租約的條款應付的所有其他額外租金。

1年基本租金金額如以12個月計算，但如回饋日期為2021年11月1日，則租户只須在基本租金調整前一個月繳交基本租金。

2本附表不包括租户每月支付七(7)個月的基本租金作為退還空間，這筆款項應作為本第八修正案第4節規定的終止費的抵扣。

3 LY=租賃年份。

(B)於交還日期生效，除本第八修正案第5(B)節所載的每月基本租金外，承租人應根據租約的條款及條件，支付承租人應分擔的剩餘物業的直接開支，以及根據租約條款應付的所有其他額外租金。自退還日起，承租人的直接費用份額為北樓的51.15%，北樓、南樓和南樓的100%。

17.屋頂甲板。刪除現有租約的第二十二條，代之以：

22.1總體而言。承租人有權以非專屬方式使用位於北樓七(7)層的屋頂甲板(“屋頂甲板”)，就本租賃而言，屋頂甲板應被視為公共區域的一部分。承租人對屋頂甲板的使用應遵守業主可能不時規定的合理規則和規定。承租人不得對屋頂甲板進行任何改進或更改，也不得允許承租人在屋頂甲板上安裝或放置任何傢俱、固定裝置、植物、圖形、標誌或徽章或其他任何種類的物品。

22.2房東使用權。業主有權臨時關閉或不時限制進入屋頂甲板(I)與業主維護或維修屋頂甲板或建築物有關，以及(Ii)用於其他合理目的，包括但不限於代表業主或為業主舉辦的活動(統稱為“業主使用權”)。

22.3其他條款。業主和租客承認並同意：(I)承租人應負責監督和控制承租人的員工、高級管理人員、董事、股東、代理人、代表、承包商和受邀者(“屋頂甲板使用者”)進入屋頂甲板的通道；以及(Ii)業主不負責監督和控制進入屋頂甲板的通道，除非與業主行使業主使用權有關。除因業主的疏忽或故意不當行為所導致的程度外：(A)承租人承擔因承租人使用或濫用屋頂甲板而造成的任何損失的風險，並免除業主對任何該等損失、索賠、損害或責任的責任；(B)承租人進一步同意賠償、辯護和保持業主和業主各方不受與承租人或承租人使用或濫用屋頂甲板有關或產生的任何和所有損失和索賠的損害。除因租客的疏忽或故意不當行為所導致的程度外：(A)房東承擔因房東的屋頂甲板使用者使用或誤用屋頂甲板而造成的任何損失的風險，房東免除並免除租客的任何此類損失；(B)房東進一步同意賠償、保護和扣留租客和租客當事人，使其不會因房東或業主屋頂甲板使用者使用或濫用屋頂甲板而造成的任何和所有損失而受到損害。任何一方均無任何責任或責任監督另一方屋頂甲板使用者的使用或使用方式。

18.標誌。應刪除現有租約的第23.3和23.5節，並代之以：

23.3大堂標牌。原承租人和任何經允許的受讓人有權在北大廳和南大廳安裝、維修和維護其名稱和/或標誌，費用和費用由承租人承擔

大堂。任何此類安裝、維修和/或維護均應遵守適用法律，並事先徵得業主對任何此類標誌(包括任何此類標誌的大小和位置)的批准，批准不得被無理拒絕、附加條件或拖延。在任何情況下，承租人應有權在整個租賃期內在北綜合體和南綜合體的大堂目錄中建立標準標牌。

23.5室外標牌。在整個租賃期內，只要承租人滿足最低標牌門檻，原承租人和任何允許的受讓人有權(除非在以下規定的範圍內)在業主安裝的、與全部或部分物業所在的特定建築物相關的任何紀念碑上安裝、維修和維護(I)其名稱和標誌(但該承租人特此承認並同意截至本租約之日不存在紀念碑)，費用和費用由承租人承擔。(Ii)承租人按比例分享適用於項目一般辦公空間的招牌，以及(Ii)承租人對與特定建築物有關的外部招牌的獨家標籤權，而承租人隨後租用整個大樓，而外部招牌可以是承租人的名稱及/或標誌。本項目寫字樓租户可使用的所有外部標誌的位置如附件J所示。房東應與承租人合作，以獲得城市和其他必要的紀念碑和外部標誌的批准。任何此類安裝、維修和/或維護(包括其確切位置)應符合適用法律、基礎文件和業主的事先批准，而業主的批准不得被無理地扣留、附加條件或拖延。儘管本協議有任何相反規定，業主仍有權授予任何零售租户在其物業上或附近安裝其標準建築標牌包的權利，包括眉毛標牌、刀片標牌和店面標牌，並可授予零售租户紀念碑標牌的權利。, 在任何共享紀念碑標誌上，該承租人的名稱和/或標識位於承租人名稱和標識的下方。零售標牌的預期大小、類型和位置列於本合同附件J-1中；但此類標牌的確切大小、類型和位置應由業主與租户協商後合理確定(但如果業主不偏離J-1表中所示的標牌，則無需諮詢)，並須經City和其他所需批准及相關文件批准。此外，業主可根據本合同附件J所示標牌的位置，授予該項目其他租户户外標牌的權利。“最低標牌門檻”一詞是指原承租人和/或其允許的受讓人根據當時生效的一項或多項轉租合同，合計不得轉租超過當時現有房產可出租面積的25%(25%)。

19.租客泊車。現有租約第28.1條第一句應修改和重述(自歸還之日起及之後)如下：“在符合第28條條款的情況下，承租人有義務在整個租賃期內按月向房東租用概要第9節規定的停車通行證(”停車通行證“)，其中停車通行證應與項目停車設施(”停車設施“)有關。”此外，自交還日起及之後，承租人無權在停車場設施內安裝額外的電動汽車充電站。此外，為免生疑問，業主及租客承認並同意：(I)租客先前已根據現有租約第28.1條行使其權利，以減少

租客租用泊車通行證103張；及。(Ii)因此，截至交還日期為止，租客租用的泊車通行證數目為501張(即604張)。[剩餘房舍每1,000個RSF有1張停車證] - 103 [退還停車證]=501張泊車證)。

20.穿梭巴士服務。應刪除現有租約的29.40節，並代之以下列內容：

29.40班車服務。在符合本第29.40條規定的情況下，只要沒有持續違約，業主應在整個租賃期內經營(或提供)項目的班車服務(“班車服務”)，供項目承租人的僱員(“班車服務乘客”)與項目的其他租户和居住者共同使用。班車服務的使用應遵守房東和/或班車服務運營者不時合理制定的合理規則和規定，前提是任何此類規則和規定不得明確與本第29.40節中規定的任何條款相牴觸。房東應合理指定(A)班車服務的運營時間，其中至少應包括上午8點。到上午10：30下午4：30至晚上7：30，每週五(5)天(不包括週末和節假日)(“班車服務時間”)，(B)停靠班次，(C)指定路線，包括最近的BART站和加州火車站停靠站。房東和租客承認，班車服務乘客使用班車服務的風險自負。房東同意，如果租客選擇並指定了一名代表，房東應不時與租户代表會面並就班車服務的運營方式，包括班車服務時間、班車數量和運力以及指定的班車服務路線進行討論；但租户代表提出的任何建議或要求對房東不具有約束力, 但須予以合理考慮。如上文第4.2.4(L)節所述，班車服務乘客不應就班車服務的使用支付任何費用，班車服務費用不應計入項目的運營費用。

21.《民法典》1938年條款的披露。就《加州民法典》第1938(A)節而言，房東特此向租户披露，租户在此確認，該建築、綜合體或房產均未接受由房東或租户聘請的認證接入專家(CASP)(由加州民法典第55.52節定義)的檢查。根據加州民法典1938年條款，現通知承租人如下：“認證接入專家(CASP)可以檢查主題房屋，並確定主題房屋是否符合州法律下所有適用的與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對標的房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有人或出租人不得禁止承租人或租客對標的房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔用情況。雙方應就任何CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反建築相關無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。

22.禁止人員；《反海外腐敗法》和反洗錢。(I)承租人或其任何高級職員、董事或經理，或(Ii)據承租人所知，承租人的任何關聯公司或其各自的任何成員、合夥人、其他股權持有人(不包括承租人任何公開交易的股票或其他股權的持有人，如有)、高級職員、董事或經理，在租賃期內，也不會成為或

(A)《愛國者法案》(定義見下文)、(B)美國財政部外國資產管制辦公室規則和條例中所載的任何其他要求(包括12947、13099和13224號行政命令附件中所列的任何被阻止的個人或實體及其任何修改或外國資產管制辦公室特別指定的被阻止者名單上的任何其他個人或實體)或(C)任何其他美國法規、行政命令(包括2001年9月24日、封鎖財產並禁止與實施、威脅實施或支持恐怖主義的人進行交易的行政命令)或其他政府行動(統稱為“被禁止的人”)。承租人沒有直接或間接違反與販毒、洗錢或洗錢有關的任何法律，也沒有直接或間接地違反與洗錢有關的任何法律。本文中使用的“愛國者法案”是指2001年的《美國愛國者法案》、107公法56(2001年10月26日)以及美國政府及其各執行部門、機構和辦公室解釋和實施《愛國者法案》的所有其他法規、命令、規則和條例。

23.所需的批准。儘管本協議有任何規定，雙方承認並同意，本第八修正案的效力取決於本項目當前抵押權人對本修正案的批准。

24.經紀。承租人聲明並向房東保證，除世邦魏理仕公司(以下簡稱“經紀人”)外，公司並未聘用任何其他經紀人、發現者或其他有權就本第八修正案的談判、執行或交付獲得任何佣金或費用的人，並應賠償、辯護房東，並使其免受房東因任何該等經紀人、發現者或其他人根據承租人或其代表作出的或聲稱作出的任何安排或協議而提出的索賠而招致的任何損失、成本、責任或支出。經紀人應按照明確規定佣金數額和支付條件的單獨書面協議的條款獲得賠償。

25.不作進一步修改。除本第八修正案所述外，現有租賃的所有條款和規定應保持不變，並具有全部效力和作用。如果現有租賃的條款和條件與本第八修正案的條款和條件有任何衝突，應以本第八修正案的條款和條件為準。

26.對口單位。本第八修正案可用副本簽署，每份副本應構成一份原件，所有副本加在一起構成一份文件。

27.簽名。雙方同意並同意，本第八修正案可通過傳真、.pdf文件的電子郵件或使用電子簽名技術(例如，通過DocuSign或類似的電子簽名技術)簽署和/或傳輸，並且該已簽署的電子記錄應與帶有該方手寫簽名的紙質副本一樣有效，並且對如此簽署的一方具有約束力。雙方進一步同意並同意：(1)在使用電子簽名技術簽署本第八修正案的範圍內，通過點擊“簽署”，該締約方即以電子方式簽署本第八修正案，以及(2)出於有效性、可執行性和可採納性的目的，本第八修正案上的電子簽名應與手寫簽名同等對待。

28.授權。代表每一方簽署的個人在此聲明並保證，該個人具有本協議簽署頁上規定的能力，並有充分的權力和授權約束該各方遵守本協議的條款。

(簽名在下一頁)

茲證明，自上文第一次寫明的日期起，雙方已簽署本修正案。

附件A

回饋空間

北塔的全部8、9、10、11和12層

附件A-1

房舍每一層的可出租面積

附件B

自退還之日起生效，租户應按月支付以下款項：

4本附表所列七(7)個月付款總額為5 269 700.23美元。如果回饋日期發生在2021年11月1日之後，每月支付金額不得按比例計算。這些款項將從終止費中扣除。