以13億美元收購Power，錨定 雜貨中心和戰略名稱更改 2021年12月 美國商店的必需品零售房地產投資信託基金

1美國金融信託公司。必要性零售房地產投資信託基金®|ir.americanfinancetrust.com Forward-Looking陳述 本陳述中的某些陳述是“前瞻性陳述”(根據交易法第21E節的定義)，包括對未來經營結果的估計預測和擬議收購的影響，反映了公司對未來事件的預期。前瞻性陳述涉及許多風險、不確定性和其他因素，這些風險、不確定性和其他因素可能導致實際結果與前瞻性 陳述中包含的結果大不相同。此類前瞻性陳述包括但不限於市場和其他預期、目標和意圖，以及任何其他非歷史事實的陳述。 我們潛在的風險和不確定性在我們於2021年2月25日提交給美國證券交易委員會的截至2020年12月31日的10-K表格年度報告以及公司隨後提交給美國證券交易委員會的10-Q表格季度報告中題為“1A項-風險因素”的章節中列出。前瞻性陳述自發表之日起發表，除非法律要求，否則我們不承擔更新和修改這些材料中包含的陳述以反映改變的 假設、意外事件的發生或未來經營結果的變化的任何義務。以下是與我們有關的一些風險和不確定因素，儘管不是所有的風險和不確定因素，但這些風險和不確定因素可能會導致我們的實際結果與我們的前瞻性陳述中提出的結果大不相同： ▪我們可能無法以有利的條件收購物業，或者我們的物業收購可能不能達到我們預期的效果。 ▪我們受到與大流行、流行病或傳染病爆發相關的風險的影響, 例如，持續的全球新冠肺炎大流行，包括對我們的租户及其各自業務的負面影響。 管理我們債務的協議中的▪條款可能會限制我們為A類普通股、A系列優先股和C系列優先股支付股息的能力。 ▪如果我們無法從運營中產生足夠的現金，我們可能不得不減少支付的股息金額或尋找其他融資來源。 來自其他來源(如借款、資產出售或股票發行)的▪資金股息限制了我們可以用於的金額投資和其他公司目的。 ▪我們的經營業績受到經濟和法規變化的影響，這些變化對整體房地產市場產生不利影響。 ▪通脹可能會對我們的投資和經營結果產生不利影響。 ▪在擁有物業方面，我們可能會遇到與遵守法律法規和其他成本相關的不可預見的成本，以及其他成本、銷售物業的潛在困難以及氣候變化造成的潛在損害或損失。 ▪我們的租金收入依賴租户，因此我們的租金收入也依賴於租户。 我們的租金收入依賴於租户，因此，我們可能會遇到其他成本，其中包括與遵守法律法規和其他成本相關的不可預見的成本、銷售物業的潛在困難以及氣候變化造成的潛在損害或損失。 我們的租金收入視乎租户的成就和經濟能力而定。如果租户或租賃擔保人宣佈破產或資不抵債，我們可能無法 收回根據相關租約到期的餘額。 ▪我們的租户可能不是多元化的，包括行業類型或地理位置。 ▪我們零售投資組合的表現一般與零售空間市場以及可能影響我們零售租户的因素(如零售商和消費者越來越多地使用互聯網)有關。 ▪我們依賴我們的顧問和物業經理為我們提供高管, 關鍵人員和我們開展業務所需的所有服務。 ▪我們的所有高管都面臨利益衝突，例如，我們與顧問的協議條款造成的衝突和根據協議支付的薪酬衝突，為我們分配投資機會的衝突，以及分配 他們的時間和注意力處理我們的事務的衝突。出現的衝突可能不會以對我們有利的方式得到解決，並可能導致對我們不利的行動。 ▪我們與我們的顧問及其附屬公司簽訂了長期協議，只有在有限的情況下才能終止這些協議。 ▪我們有大量債務，可能無法在到期時償還、再融資、重組或延長債務。提高利率可能會增加我們的債務償還額。我們未來可能會產生額外的債務 。 ▪我們的董事會、我們的分類董事會、我們公司結構的其他方面以及馬裏蘭州法律採用的股東權利計劃可能會阻止第三方以可能導致溢價收購我們的方式收購我們。 我們的章程中包含的對股權的▪限制可能會抑制我們股票的市場活動，並限制我們的業務合併機會。 ▪我們可能無法繼續獲得收購資格本文討論收購81處房產的購買協議，以及出售該公司租賃給賽諾菲的現有房產。這些交易受本公司 控制之外的成交條件約束，可能無法滿足。這些交易可能不會按照預期的條件完成，或者根本不會完成，或者可能會被推遲。

2美國金融信託公司。必要性零售房地產投資信託基金®|ir.americanfinancetrust.com Disclaimers Disclaimers This演示文稿包括對未來經營業績的估計預測。這些預測不是根據已公佈的美國證券交易委員會準則或美國註冊會計師協會(BR)制定的財務預測編制和呈報準則編制的。這些信息不是事實，不應被認為必然預示着未來的結果；這些預測是管理層真誠地準備的，並基於許多可能被證明是錯誤的假設 。可能影響實際結果並導致預測無法實現的重要因素包括但不限於與公司有關的風險和不確定因素，以及在公司截至2020年12月31日的10-K表格年度報告“風險因素”部分、公司隨後提交給美國證券交易委員會的10-Q表格季度報告和未來提交給美國證券交易委員會的文件中描述的其他因素 。這些預測還反映了對可能發生變化的某些業務決策的 假設。因此，實際結果可能與估計中包含的結果大不相同。因此，不能保證這些估計會實現。由於各種因素，我們經營的 行業受到高度不確定性和風險的影響，包括在公司於2021年2月25日提交給美國證券交易委員會的截至2020年12月31日的10-K表格年度報告以及公司隨後的10-Q表格季度報告中的“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論與分析”部分描述的那些因素, 向美國證券交易委員會提交的當前Form 8-K報告和Form 10- K年度報告。這些因素和其他因素可能導致結果與這些出版物和報告中表達的結果大不相同。 本演示文稿包含基於行業出版物的有關公司行業的估計和信息。該公司尚未獨立核實這些行業出版物中包含的數據的準確性。這些 估計和信息涉及許多假設和限制，敬請您不要依賴或過度重視這些信息。 新冠肺炎疫情給本公司租户的大部分優惠都是在原始租賃期限不變的情況下延期租金或臨時租金減免，並認為有可能收取延期租金。 公司的收入確認政策要求，公司必須有可能收取幾乎所有到期的租賃付款，並且不提供部分儲備或承擔部分收回的能力。鑑於新冠肺炎大流行，財務會計準則委員會和美國證券交易委員會同意，對於租賃現金流總額將基本保持不變或低於新冠肺炎相關影響後的租賃，公司可以選擇放棄評估原始租賃合同的可強制執行權利和 義務，作為實際權宜之計，將租金優惠視為現有租賃合同下當事人可強制執行的權利和義務的一部分。因此，用於計算 淨收入和NAREIT FFO的租金收入沒有受到此類延期的重大影響，公司預計也不會受到影響。此外，由於本公司目前認為這些遞延金額是可以收取的, 他們已 從AFFO的直線租金增加中排除了GAAP中確認的與這些類型的租金延期有關的金額。相反，對於合同租金已經降低的減税措施，減租反映在 剩餘租賃期內，但出於會計目的，這代表永久性的減租，公司相應地降低了其AFFO。 信用評級 證券評級不是買賣或持有證券的建議，可能隨時會進行修訂或撤回。每家評級機構都有自己的評級分配方法，因此，每個評級都應獨立於任何其他評級進行評估 。

3美國金融信託公司。Nessence Retail REIT®|ir.americanfinancetrust.com 執行摘要 afin執行了一項PSA(1)，收購了一個由電力、錨定和食品雜貨中心組成的81處物業投資組合(2)，這些物業主要在與CIM房地產金融信託公司(CIM Real Estate Finance Trust，Inc.)的某些子公司進行的場外交易中以13億美元的價格出租給全國零售和食品雜貨租户(CIM Real Estate Finance Trust，Inc.交易完成後，預計將立即增加每股AFFO(1)，增加超過1.13億美元的年化直線租金(1)(SLR)，增強預計(1)前10名租户和 地域多元化，並將寫字樓風險敞口從SLR的7%降至1%。AFIN將成為專注於基於必需品(1)零售的卓越房地產投資信託基金(REIT)，並與這筆交易有關，AFIN打算更名為“必需品零售REIT”，交易代碼為“RTL”。 AFIN以13億美元的價格為一個由81個房地產組合(2)組成的電力、錨定和食品雜貨中心執行了PSA，與CIM的現金上限利率(1)為7.19%。 AFIN預計將通過CIM為這筆交易提供資金。 其信貸安排下的借款、資產負債表中的現金、對CIM的5300萬美元股權發行(4)和公司將尋求承擔的房地產債務 交易預計將在22年第一季度完成(結構為簡單的資產購買，既不向財務顧問收取費用，也不收取收購費用) 交易概述 1.有關資本化條款的完整説明，請參閲附錄。 2.包括協議下的兩項1,650萬美元的單租户資產，包括, 810平方英尺和120萬美元的年化直線租金。 3.有關其他信息，請參閲幻燈片7。 4.CIM的股權對價應為公司A類普通股或經營合夥企業的A類單位。有關已發行股票數量和其他限制因素的更多信息，請參見附錄中的定義。 交易完成後，預計交易將立即增加每股AFFO，通過大流行測試資產增加顯著的規模、多樣化和價值 預計臨時形式多租户SLR的22%預計將來自雜貨中心和向沃爾瑪、Publix、H-E-B和Stop&Shop等領先品牌租賃的功能 增值261美元將寫字樓資產的預計SLR從7%降低到1% 增強了地域和租户多元化，更加重視高增長的陽光地帶市場和基於需求的零售租户 戰略理念 該交易將創建專注於基於需求的零售的卓越REIT。預計租户組合將代表“Where America Stores” 在交易中，AFIN打算將其名稱改為“The Nessence Retail REIT”，並在新的證券交易所代碼“RTL” 名稱更改下進行交易，以更好地反映預計租户基礎的質量和基於需求的性質 名稱和收銀機更改

4美國金融信託公司。Nessence Retail REIT®|ir.americanfinancetrust.com 有意義和可衡量的Portfolio Impacts I II III IV V Amplified規模：戰略性收購一個950萬平方英尺、81處物業的電力投資組合(1)，以13億美元的價格錨定和雜貨 立即增加每股AFFO：交易預計在完成後立即增值，通過大流行測試的資產增加 顯著的規模和價值 增加食品雜貨中心：預計22%的臨時多租户SLR將來自食品雜貨中心，這 預計將增強FIN物業的可取性和獲得強勁租金的能力 寫字樓集中度降至1%：以6.38%的現金上限費率機會主義和增值地處置FIN的非核心賽諾菲辦公資產2.61億美元 將源自寫字樓資產的預計SLR從7%降至1% 增強的預計投資組合：將前10名租户集中程度降低9%的SLR，更加重視基於必需品的零售租户和源自高速增長的陽光地帶市場的SLR vi美國商店：AFIN預計這筆交易將創造專注於基於必需品的零售的卓越REIT， 打算在交易中將其名稱更名為“The Nessence Retail REIT|Where America Stores” 1。包括協議中的兩項單租户資產，協議金額為1,650萬美元，總面積為86,810平方英尺，年化直線租金為120萬美元。

5美國金融信託公司，Inc.必要性零售REIT®|ir.americanfinancetrust.com 有意義且可衡量的投資組合影響(續) 多租户入住率 87.9% 89.5% Fin Q3‘21預估 前10名租户集中度(SLR百分比) 38.9% 29.6% Fin Q3’21預估數量 單反) 7.4% 1.1% Fin Q3‘21 Pro Froma

6 American Finance Trust，Inc.The Nessence Retail REIT®|ir.americanfinancetrust.com 交易概述和時間線 投資組合概述為時間表提供資金 增值和簡化的場外交易將增加超過13億美元的優質電力、錨定電力和食品雜貨中心，預計將導致 大量投資組合增強。 預計第一季度將於22年完成 簡單的資產收購 AFIN打算更名為“The Nessence Retail REIT”，股票代碼 更名為“RTL” 創建專注於以必需品為基礎的零售的卓越REIT ，其租户基礎為“Where America Stores” 這項戰略交易預計將通過各種來源 提供資金 包括預期出售其賽諾菲(Sanofi)的2.61億美元收益向CIM和房地產 發行5300萬美元的股權(3)和 級債務公司將尋求承擔 AFIN執行PSA以6.38%的現金上限利率出售其賽諾菲辦公室 資產，為 交易產生 $2.61億美元的增值收益 交易預計將導致 近期槓桿率上升 。AFIN將在交易最終 完成後 恢復其去槓桿化計劃 81-物業投資組合(1)電力， 錨定，根據 13億美元(7.19%現金 上限費率)的協議和雜貨中心 高度互補性和大流行測試的資產，重點是 基於必需品的零售租户 34%的收購SLR來自 高增長的陽光地帶市場， 平衡了地理上多樣化的 中心 12%的收購SLR來自 雜貨中心, 增加對AFIN的投資組合 AFIN不需要籌集股本或獲得額外的貸款人承諾來為交易提供資金 1.包括協議下的兩項單租户資產，價值1,650萬美元，其中包括86,810平方英尺和120萬美元的年化直線租金。 2.有關其他信息，請參閲幻燈片7。 3.CIM的股權對價應為公司A類普通股或運營夥伴關係的A類單位的股票有關已發行股票數量和其他限制因素的其他信息，請參閲附錄中的定義。

7美國金融信託公司必要性零售房地產投資信託基金®|ir.americanfinancetrust.com 增值2.61億美元賽諾菲辦公室處置 財產和處置概述 ✓在2014年第一季度，AFIN以2.51億美元收購了一個三棟建築的寫字樓園區，剩餘租期為12年。該園區曾經並將繼續100%租給位於新澤西州布里奇沃特的A1級投資級租户賽諾菲 位於✓的整個過程中，公司與租户密切合作，並完成了各種資產管理項目，包括15年的租約重組，這顯著增加了資產的價值 ✓賽諾菲通知FIN，他們打算騰出房產，並將房產出售以供完全轉租。 隨後，在FIN的收購之後，FIN進行了一項為期15年的租約重組，大幅提升了該資產的價值。 賽諾菲通知FIN，他們打算騰出這處房產，並將其全部轉租。 隨後，在此之後，FIN ➢槓桿第三方營銷物業銷售； ➢用AFIN最近完成的5億美元債券發行所得償還了物業債務 ✓由於AFIN的積極管理和成功擁有，AFIN能夠執行公益訴訟以 以2.61億美元的價格處置非核心寫字樓物業，現金上限利率壓縮15個基點，比AFIN在2014年第一季度的原始收購價251美元增加了1,000萬美元。 FIN能夠以2.61億美元的價格出售非核心寫字樓物業，現金上限利率壓縮15個基點，比AFIN在2014年第一季度的原始收購價251美元增加了1,000萬美元此次處置預計 將導致預計寫字樓風險敞口從年化SLR的7.4%降至僅為1.1%。 ➢進行了國際銷售流程，總共有15名潛在買家，8名第一輪報價，5名 第二輪報價, 和3個最佳和最終報價 ➢機會主義地利用了租賃給投資級租户且租期超過10年的寫字樓物業的強勁市場條件 ➢處置還避免了釋放可能成本高昂的大樓，並以增值條款將臨時寫字樓的風險從7%降至1% ➢不向顧問公司收取處置費 資產和處置概述 位於新澤西州布里奇沃特的物業 資產和處置概述 地點布里奇沃特，新澤西州 物業572 剩餘租賃期(Q3‘21)11.2年 收購價2.51億美元 銷售價2.61億美元 比原始收購價增加1,000萬美元 在交易完成前，AFIN預計將以6.38%的現金上限利率主動處置其非核心賽諾菲寫字樓資產，比原始收購價高出1,000萬美元 。產生約2.61億美元的增值收益，預計將用於為 交易提供部分資金，同時將來自寫字樓資產的備考單反降至1%。 7.4% 1.1% afin(Q3‘21)備考辦公曝險 備考辦公室風險敞口(佔單反百分比)

8美國金融信託公司。持續增長的必要性零售房地產投資信託基金®|ir.americanfinancetrust.com Well-Positioned 這筆交易預計將創造一個卓越的以必要性為基礎的零售房地產投資信託基金，專注於“美國商店在哪裏”的租户，併為AFIN提供 獨特的增值機會，為其同類最佳的投資組合增加顯著的規模、多樣化和價值。 根據研究公司Forrester的調查，到2024年，美國72%的零售交易將發生在實體店。 根據國際公務員制度委員會的一項調查，到2024年，美國72%的零售交易將發生在實體店 62%的在線訂單是在實體店完成的，這體現了對實體店的強勁和持續需求 有利的 行業順風 afin預計交易將在完成後立即增加每股AFFO 以7.19%的有吸引力的收購現金上限比率執行的戰略性場外交易 立即 afin確定了13項資產，預計這些資產可能會產生大量租賃渠道在完成銷售後潛在地提供收益以降低槓桿率 數十年平臺，以支持更大的規模和物業管理以及租賃能力，潛在釋放更多價值 增值和去槓桿化機會 34%的收購SLR來自高速增長的陽光地帶市場和對基於必需品的零售租户的更多敞口 經過大流行考驗的投資組合，其特點是雜貨中心平衡，高度抵禦經濟週期 形式互補的投資組合，具有穩定的單租户淨租賃投資組合和基於必需品的多租户投資組合，具有顯著的租賃電力upside Highly Complementary 81-property投資組合(1)，錨定, 和雜貨中心，以13億美元的價格出租給全國領先的零售和雜貨租户， 預計將增加1.13億美元的SLR 前10大租户集中度從SLR的39%降至僅佔臨時SLR的30%，並以大型上市公司為特色 規模顯著 和多元化 1。包括兩項協議下的1650萬美元的單一租户資產，總面積為86,810平方英尺，年化直線資產為120萬美元

9 American Finance Trust，Inc.The Nessence Retail REIT®|ir.americanfinancetrust.com 84.7% 86.6% 87.9% 89.9% 91.0% Q4‘20 Q1’21 Q2‘21 Q3’21 Pro Forma+ Executed Ococory +租賃管道(3) afin+Executed 通過與信譽良好的全國零售租户合作，入住率從84.7%提高到87.9%，並修建了一條Q3‘21租賃管道(1)， 入住率將進一步提高到89.9%。交易完成後，預計預計入住率將進一步提高至91.0%， 導致2021年第四季度以來入住率增加6%以上。 2021年第四季度以來的租賃亮點 ✓已執行其租賃計劃 並簽署了232,000平方英尺(2)的租約，將入住率 提高3.2% ✓Q3‘21執行入住率(1)和租賃管道(1)預計將提高入住率2%，並增加210萬美元的年化SLR ✓在2021年完成了86個多租户租約續簽了近938,000 SF，其中包括21年第三季度的25個，加權 平均新租期為5年，大流行前的租金 2021年。 1.有關大寫條款的完整説明，請參閲附錄。 2.包括68,000平方英尺的租賃空間，毗鄰我們在21年第三季度收購的一項多租户資產。 3.包括13，交易中將收購000個SF租賃管道。 租户AFIN與In 2021 Moody’s： Baa2 Moody’s： A2 S&P： BB+ Not Rated Moody’s： Ba1(隱含) 穆迪： BA2(隱含) AFIN已就近91%的入住率組合和一條租賃管道達成協議, 預計將增加1.6%的預計入住率 ，並定位於持續增長，因為它利用其成功的租賃平臺產生了巨大的租賃勢頭和股東價值 成功的租賃平臺預計將繼續產生股東價值

10 American Finance Trust，Inc.必要性零售REIT®|ir.americanfinancetrust.com 兩個大流行測試投資組合的互補匹配 該交易將結合兩個高質量的大流行測試投資組合，具有強大的信譽可靠的租户和基於需求的零售方式， 幫助減輕了新冠肺炎疫情的不利影響。 兩個經過大流行考驗的投資組合的戰略組合 84.7% 89.9% Q4‘20 Q3’21+租賃管道 90.1% 91.0% Q4‘20 Q3’21+租賃管道 94% 100% 2020年 多租户百分之百收租 新冠肺炎疫情爆發以來 AFIN迅速應對了這場流行病，專注於租金徵收、投資組合穩定性和財務靈活性 ✓在整個新冠肺炎大流行期間收取了大量租金，包括年初至今在整個AFIN投資組合中大約100%的租金徵收 ✓AFIN積極與其租户溝通，幫助他們駕馭新冠肺炎流行病，為選定的租户提供運營支持。這減輕了不利的 影響並鼓勵了投資組合的穩定 自Q1’20 Increasing Leasing Momentum As新冠肺炎在美國推出大規模疫苗接種以來，由於租户破產而損失不到0.2%AFIN的✓有限投資組合受到影響 自2020年夏秋兩季在美國推出大規模疫苗接種以來，隨着租户保持並開始在地理位置良好的中心建立新的足跡，AFIN對新租約和續簽租約的需求有所增加 隨着AFIN租賃渠道的開始，AFIN多租户投資組合的✓入住率預計將從2010年第四季度的84.7%增加到89.9% ✓AFIN完成了86次多租户租約續簽，總計近938次, 2021年20000 SF，包括2011年第三季度的25個，在大流行前的租金水平下加權平均新租期為5年 整個投資組合在預期的交易中，入住率預計將從2021年第四季度的90.1%增加到91.0%，因為13,020年第四季度的入住率為90.1%，✓收購的租賃管道中額外的000 SF空間 將隨着時間的推移開始 管理層認為，新冠肺炎對經濟的不利影響已經過去，AFIN將繼續看到租賃需求湧入其位置優越的中心 AFIN在新冠肺炎疫情中的出色表現繼續證明，基於需求的零售是美國商店 1.截至2021年11月1日的收集數據。收集資料包括根據對現有租賃協議的修訂而支付的全部和部分現金租金，該修訂旨在推遲或給予到期或其他現金租金的某一部分租金抵免。收集數據不包括2021年11月1日之後支付的現金租金，這將 應用於前幾個季度。 2.包括協議中的兩項1,650萬美元的單一租户資產，其中包括86,810平方英尺和120萬美元的年化直線租金。 (1)

11 American Finance Trust，Inc.Nessence Retail REIT®|ir.americanfinancetrust.com 交易結束後，AFIN將恢復其先前宣佈的成功的去槓桿化計劃，預計將恢復到與最近幾個季度一致的槓桿率水平。 去槓桿化後交易 AFIN預計將通過其信貸安排下假設的物業水平債務和借款為交易提供部分資金。其中 預計將在短期內導致槓桿率上升 交易完成後，預計交易將立即增加每股AFFO，並通過利用其租賃平臺和有利的行業順風，使公司實現持續的 收益增長 交易完成後，AFIN預計將通過以下方式去槓桿化其資產負債表： ✓確定了AFIN打算持有以供出售的2.5億美元收購資產，有可能在完成出售後提供降低槓桿率的收益 AFIN希望在完成交易後立即開發大量租賃渠道 ✓通過物業收購和多租户租賃活動等外部和內部增長因素增加收益 ✓基金未來以全現金或較低的債務股本比率進行收購 隨着時間的推移，✓機會性股票發行

12美國金融信託公司必需品零售房地產投資信託基金®|ir.americanfinancetrust.com 必需品零售房地產投資信託基金(納斯達克：rtl)|美國商店所在 這筆交易預計將創建卓越的房地產投資信託基金，專注於以必需品為基礎的零售租户，這些租户代表着“美國商店在哪裏”。與交易相關的 AFIN打算將其名稱改為“The Nessence Retail REIT”，並將證券交易所的股票代碼改為“RTL”，將公司更名為 以更好地反映其努力構建的基礎租户基礎。 專注於必需品零售的美國商店

13 American Finance Trust，Inc.Nessence Retail REIT®|ir.americanfinancetrust.com Pro Forma Portfolio Metrics 這筆交易預計將導致多租户入住率增加1.6%，前10名租户SLR集中度降低9%，寫字樓資產SLR減少6%，並更加重視基於必需品的零售租户。 Portfolio Metrics(1)Afin Total Portfolio(1)Transaction Portfolio(2)Pro Forma 按成本計算$38億$13億(3)$51億 物業數量967 81,048 狀態48 27 48 平方英尺(SF)1930萬950萬2880萬 年化直線租金(SLR)$2.682億$1.134億$3.816億 入住率(%)92.9%90.9%92.3% 已執行入住率(%)93.6%91.0%92.7% 租賃期8.6年5.0年7.5年 物業分段(SLR的百分比) $380 百萬 地理多樣化(SLR的百分比) GA 10.0% NC 7.2% OH 6.8% FL% AL 5.5% IL 5.2% TX 5.0% SC 4.9%KY 4.3% PA 5.0% Br}所有其他 39.8% 48 狀態 辦公物業暴露(SLR的百分比) 7.4% 1.1% Fin Q3‘21 Pro Forma 賽諾菲處置 導致來自 寫字樓資產的SLR減少6% 28% 13% 11% 48%{br租户 多租户 52% 1.截至9月30日，2021年。不包括AFIN在PSA項下的賽諾菲寫字樓資產。有關詳細信息，請參閲幻燈片7。 2.包括協議中的兩項1,650萬美元的單租户資產，其中包括86,810平方英尺和120萬美元的年化直線租金。 3.表示合同購買價格，不包括按GAAP資本化的購置成本。

14美國金融信託基金，Inc.Nessence Retail REIT®|ir.americanfinancetrust.com 預計前10名租户合計佔SLR的30%，而交易前佔SLR的39%，並以 代表“美國商店在哪裏”的大盤股上市公司為特色。 租户信用市值(1) (以十億美元計)租户行業組合細分市場剩餘租期(年) %租户7.94.0% 費森尤斯實際：BAA3$17.7(-27%同比)醫療保健單租户7.03.9% 山地快遞石油公司暗示：BA1 N/A燃氣和便利單租户16.93.5% 美國冷藏實際：BAA3$8.6(+10%YoY)冷藏 倉儲單租户6.4% 家得寶實際：A2$425.0(+47%7.43.3% PetSmart實際：B2 N/A寵物用品多租户3.4 2.6% Stop&Shop Parent：Baa1 N/A雜貨店單一和 多租户5.1 2.5% 迪克體育用品隱含：Ba1$9.2(+92%同比)體育用品多租户2.9 2.3% Bob Evans暗示：Ba1 N/A快速休閒 餐廳單租户15.6 2.2%百思買實際：A3$24.6%(-8%同比)電子多租户2.5 2.2% 前10名租户65%IG評級(2)7.7 29.6% 剩餘投資組合7.4 70.4% 1.截至12月15日的市值，2021年。來源：彭博社。 2.基於截至2021年9月30日的直線租金年化。截至2021年9月30日的收視率信息。56%的受評租户為實際投資級租户，9%的受評租户為隱含投資級租户。

15 American Finance Trust，Inc.The Nessence Retail REIT®|ir.americanfinancetrust.com Pro Forma Portfolio Tenant Industries(佔SLR的百分比) 單個租户-行業合計佔Pro Forma SLR的比例沒有超過7%，這比交易前減少了3%，並且更加重視 基於必需品的零售租户。 SLR的租户行業類型% 折扣零售傳統零售(1)8% 基於燃氣/便利必需品的7% 專業零售傳統零售7% 醫療保健必需品基於6% 雜貨必需品基於5% 快速服務餐廳基於必需品的5% 5% 全服務餐廳必需品基於4% 快速休閒必需品基於4% 冷藏倉儲配送3% 體育用品傳統零售3% 寵物用品傳統零售3% 汽車服務必需品基於3% 美容/美容必需品基於3% 傢俱傳統零售2% 電子傳統零售2% 22其他各種18%醫療保健6% 雜貨店5% 零售銀行5% 快速服務餐廳5% 家居裝修5%服裝零售5%全方位服務餐廳4% 快速休閒4% 體育用品4% 冷藏倉庫3% 寵物用品3% 汽車服務3% 美容美髮3% 電子產品2%源自基於需求的租户 1.有關大寫術語的完整説明，請參閲附錄。

16美國金融信託公司，Inc.必要性零售房地產投資信託基金®|ir.americanfinancetrust.com 形式租賃到期日程表 強大的加權平均剩餘租賃期為7.5年，到期日程表錯開，租賃機會可觀。 1% 3% 7%6% 8%9% 14% 5% 9% 5% 35% 1% 4% 9%9%9% 11%12% 5% 7% 5% 28% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030之後 FIN Q3‘21預案

17美國金融信託公司。Nessence Retail REIT®|ir.americanfinancetrust.com Pro Forma地理集中度 34%的收購SLR來自幾個高增長的陽光地帶市場，平衡了地理上多樣化和地理位置優越的電力、錨定的 和主要出租給全國零售和雜貨租户的食品雜貨中心。大約43%的預計SLR來自高增長市場。 高增長市場 單租户 多租户交易 SLR的狀態百分比 GA 10% NC 7% OH 7% FL 6% AL 6% IL 5% TX 5% SC 5% K

18美國金融信託公司必要性零售房地產投資信託基金®|ir.americanfinancetrust.com 53% 25% 22% Power中心 錨定中心 雜貨中心 形式多租户投資組合 投資組合指標(美元和SF單位：毫米) 房地產投資，成本$2,739 物業數量112 州29 平方英尺16.6 年化直線租金$196.8 入住率(%)89.5% 已執行入住率(%)90.4% 加權平均剩餘租賃期4.9年 預計AIN將有112個電力、錨定和食品雜貨中心，受益於入住率增加到近90%，並從基於需求的主要租户那裏產生1.12億美元的SLR。 按細分市場劃分的預計年化SLR $197 百萬 預計多租户入住率 87.9% 89.5% 預計MT(Q3‘21)預計入住率 接近90%的預計入住率，與交易前 交易前相比增加了1.6%。此外，預計90.4%的入住率 34%的預計SLR來自高速增長的陽光地帶市場 22%的預計SLR來自食品雜貨中心 數十年的平臺，以支持更大的規模和物業管理 以及租賃能力，有可能釋放更多價值

19 American Finance Trust，Inc.必要性零售REIT®|ir.americanfinancetrust.com 關鍵統計數據 中心數量56 平方英尺930萬平方英尺(930萬平方英尺)多租户SLR 53.4% 入住率(%)90.3% 剩餘租期4.4年 電力中心 功能中心通常出租給 全國零售租户和互補在線租户69%的消費者 回到實體店內購物和瀏覽 關鍵統計數據 錨定中心 功能中心通常有雜貨店 錨定租户 由於 基於需求的性質，這些功能中心對經濟週期具有很強的抵抗力。根據ICSC的數據，77%的受訪消費者 更喜歡親自購物 關鍵統計數據 雜貨中心 具有多個大盒子佈局的特色中心 通常出租給全國零售租户 根據研究公司Forrester的數據，到2024年，美國72%的 零售交易將發生在實體 商店 臨時多租户投資組合(續)雜貨中心主要租賃給全國零售和雜貨租户，如沃爾瑪(Wal-Mart)、Publix、Ulta Beauty、家得寶(Home Depot)、百思買(Best Buy)、和Stop and Shop。 中心數量21 平方英尺350萬平方英尺(350萬平方英尺)多租户SLR 21.6% 入住率(%)88.2% 剩餘租賃期5.1年 中心數量35 平方英尺390萬平方英尺(br}%多租户SLR 25.0% 入住率(%)88.8% 剩餘租賃期5.7年

20American Finance Trust，Inc.The Nessence Retail REIT®|ir.americanfinancetrust.com 結論 ✓戰略收購一個950萬平方英尺的81個物業組合(1)，包括電力、錨定和食品雜貨中心，交易完成後，✓將立即增加每股AFFO，增加顯著規模，多樣化和價值 ✓Pro Forma補充投資組合具有穩定的長期單租户淨租賃組合和以需求為重點的多租户投資組合，具有顯著的租賃上行和未來增長潛力 ✓Pro Forma寫字樓風險敞口減少6%，多租户入住率增加1.6%，前10名租户SLR集中度減少9% 更加重視基於需求的零售租户，以及對高速增長的太陽帶市場的敞口 增加2.61億美元的處置比 原始購買價格高出1,000萬美元，將辦公風險從超過7%降低到1% 預計多租户入住率為89.5%，而第三季度‘21季度末為87.9% 預計前10名租户集中度從SLR的39%降至僅為SLR的30% 來自雜貨中心的預計多租户SLR的22%, 它們對經濟週期具有很強的抵抗力 兩個經過大流行考驗的高質量投資組合具有強大的信譽租户和基於必需品的零售方式 。自新冠肺炎大流行開始以來，AFIN因租户破產而損失的房地產投資信託基金不到0.2% ✓AFIN預計將是專注於基於必需品的零售的卓越房地產投資信託基金 “必需品零售房地產投資信託基金|美國商店”和新的股票代碼“RTL” 形式投資組合約55%租賃給基於必需品的零售租户 ✓有利的行業順風，管理層預計將支持持續的收益增長 1.包括兩項單一租户資產810平方英尺(約合278平方米)，以及120萬美元(約合人民幣120萬元)的年化直線租金。

21美國金融信託公司The Nessence Retail REIT®|ir.americanfinancetrust.com 附錄

22美國金融信託公司。Nessence Retail REIT®|ir.americanfinancetrust.com 交易組合亮點 afin預計將以13億美元從CIM手中收購一個擁有81個物業的多租户投資組合(1)。該投資組合由電力、錨定和雜貨中心組成，並以租賃給主要的基於必需品的零售和雜貨租户為特色。 投資組合指標(1)(美元和SF單位為毫米) 房地產投資，按成本(2)$1，物業數量81個 狀態27 平方英尺9.5 年化直線租金$113.4 入住率(%)90.9% 已執行入住率(3)(%)91.0% 加權平均剩餘租賃期5.0年 租户信用 SLR評級% PetSmart實際：B2 6.8% 迪克體育用品隱含：BA1 6.1% Dick‘s體育用品隱含：ba1 6.1% 迪克體育用品隱含：ba1 6.1% 百思買實際：A3 3.8% 大堂未評級3.1% TJ Maxx實際：A2 3.1% 羅斯連衣裙實際：A2 3.1% 科爾公司實際：Baa2 3.0% Michael未評級2.9% 牀浴及超出實際：Ba3 2.7% 前10名租户：46%IG評級46.4% 前10名租户 年SLR 2021 1.3% 2022 6.3% 2023 13.6% 2024 15.0% 2025 10.2% 2026 14.5% 2027 9.0% 2028 6.3% 2029 4.2% 2030 5.2% 此後14.3% 租賃展期 物業類型 SLR物業類型%錨定中心43.8% 雜貨中心11.5% 信用評級 SLR的信用評級(SF>10k SF)% 投資級(4)(5)35.2% 非投資級42.4% 未評級22.4% 1.截至9月30日，2021年，賣方提供了信息。包括協議中的兩項單租户資產，價值1650萬美元，包括86,810平方英尺和120萬美元的年化直線租金。 2.代表合同購買價格，不包括根據GAAP資本化的收購成本。 3.包括13, 000交易中要收購的SF租賃管道。 4.有關資本化條款的完整説明，請參閲附錄。 5.基於截至2021年9月30日的年化直線租金。截至2021年9月30日的收視率信息，租户為10,000 SF或更高。27%的受評租户為實際投資級租户，5%的受評租户為隱含投資級租户。

23 American Finance Trust, Inc. The Necessity Retail REIT® | ir.americanfinancetrust.com Definitions AFFO: In calculating AFFO, we start with FFO, then we exclude certain income or expense items from AFFO that we consider to be more reflective of investing activities, such as non-cash income and expense items and the income and expense effects of other activities that are not a fundamental attribute of our day to day operating business plan, such as amounts related to litigation arising out of the merger with American Realty Capital-Retail Centers of America, Inc. in February 2017 (the “Merger”). These amounts include legal costs incurred as a result of the litigation, portions of which have been and may in the future be reimbursed under insurance policies maintained by us. Insurance reimbursements are deducted from AFFO in the period of reimbursement. We believe that excluding the litigation costs and subsequent insurance reimbursements related to litigation arising out of the Merger helps to provide a better understanding of the operating performance of our business. Other income and expense items also include early extinguishment of debt and unrealized gains and losses, which may not ultimately be realized, such as gains or losses on derivative instruments and gains and losses on investments. In addition, by excluding non-cash income and expense items such as amortization of above-market and below-market leases intangibles, amortization of deferred financing costs, straight-line rent, and share-based compensation related to restricted shares and the 2018 OPP from AFFO, we believe we provide useful information regarding those income and expense items which have a direct impact on our ongoing operating performance. By providing AFFO, we believe we are presenting useful information that can be used to, among other things, assess our performance without the impact of transactions or other items that are not related to of our portfolio of properties. AFFO presented by us may not be comparable to AFFO reported by other REITs that define AFFO differently. Please refer to our Form 10-Q as of and for the period ended September 30, 2021 for further details on our calculation of AFFO. Annualized Straight-Line Rent: Straight-line rent which is annualized and calculated using most recent available lease terms as of the period end indicated. Cash Cap Rate: For acquisitions, cash cap rate is a rate of return on a real estate investment property based on the expected, annualized cash rental income during the first year of ownership that the property will generate under its existing lease or leases. For dispositions, cash cap rate is a rate of return based on the annualized cash rental income of the property to be sold. For acquisitions, cash cap rate is calculated by dividing this annualized cash rental income the property will generate (before debt service and depreciation and after fixed costs and variable costs) by the purchase price of the property, excluding acquisition costs. For dispositions, cash cap rate is calculated by dividing the annualized cash rental income by the contract sales price for the property, excluding acquisition costs Weighted average cash cap rates are based on square feet unless otherwise indicated. Cash NOI: We define Cash NOI as NOI excluding amortization of above/below market lease intangibles and straight-line adjustments that are included in GAAP lease revenues. Equity Issuances: As used herein, Equity Issuances represents $53 million of equity consideration to certain subsidiaries of CIM Real Estate Finance Trust, Inc.(“CIM”) in connection to the Transaction. The equity consideration shall be either shares of the Company’s Class A common stock or Class A units in the Operating Partnership. The number of shares or units to be issued at the applicable closing (limited to 4.9% of the Company’s outstanding Class A common stock at the time) will be based on the value of the shares or units that may be issued at closing divided by the per share volume weighted average price of the Company’s Class A Common Stock measured over a five consecutive trading day period immediately preceding (but not including) the date on which the written notice indicating CIM’s election is delivered to the Operating Partnership (such price to be limited by a 7.5% collar in either direction from the per share volume weighted average price of the Company’s Class A Common Stock measured over the ten consecutive trading day period immediately preceding (but not including) the effective date of the PSA). Further, the amount of the Company’s Class A common stock or Operating Partnership Units as applicable that the Partnership may issue at the first closing will not exceed approximately $27 million in value with the remainder to be issued in a form to be determined at the second closing. Refer to the Company’s Current Report on Form 8-K filed with the SEC on December 20, 2021 for additional information. Executed Occupancy: Includes Occupancy as defined below as of a particular date as well as all leases fully executed by both parties as of the same date where the tenant has yet to take possession as of such date. For Q3’21 and as of November 1, 2021, there are 15 additional leases executed where rent commences over time between the fourth quarter of 2021 and the first quarter of 2022 totaling approximately 122,000 square feet. For Q4’20 and as of January 31, 2021, there were four additional leases executed where rent commences over time between the first quarter of 2021 and the third quarter of 2021 totaling approximately 34,000 square feet. FFO: We define FFO, a non-GAAP measure, consistent with the standards established over time by the Board of Governors of NAREIT, as restated in a White Paper and approved by the Board of Governors of NAREIT effective in December 2018 (the "White Paper"). The White Paper defines FFO as net income or loss computed in accordance with GAAP excluding depreciation and amortization related to real estate, gains and losses from sales of certain real estate assets, gain and losses from change in control and impairment write-downs of certain real estate assets and investments in entities when the impairment is directly attributable to decreases in the value of depreciable real estate held by the entity. Adjustments for unconsolidated partnerships and joint ventures are calculated to exclude the proportionate share of the non-controlling interest to arrive at FFO attributable to stockholders. Our FFO calculation complies with NAREIT's definition. Please refer to our Form 10-Q as of and for the period ended September 30, 2021 for further details on our calculation of FFO. Investment Grade: As used herein, Investment Grade includes both actual investment grade ratings of the tenant or guarantor, if available, or implied investment grade. Implied investment grade may include actual ratings of tenant parent, guarantor parent (regardless of whether or not the parent has guaranteed the tenant’s obligation under the lease) or by using a proprietary Moody’s analytical tool, which generates an implied rating by measuring a company’s probability of default. The term “parent" for these purposes includes any entity, including any governmental entity, owning more than 50% of the voting stock in a tenant. Ratings information is as of September 30, 2021 and based on Annualized Straight-Line Rent. Leasing Pipeline: For AFIN, Leasing Pipeline for Q3’21 includes (i) all leases fully executed by both parties as of November 1, 2021, but after September 30, 2021 and (ii) all leases under negotiation with an executed LOI by both parties as of November 1, 2021. This represents six LOIs totaling approximately 19,000 square feet. No lease terminations occurred during this period. For the Transaction and Q3’21, includes a 13,000 SF Leasing Pipeline acquired in the Transaction. For AFIN and Q4’20 includes (i) all leases fully executed by both parties as of January 31, 2021, but after December 31, 2020 and (ii) all leases under negotiation with an executed LOI by both parties as of January 31, 2021. This represents six new leases totaling approximately 220,000 square feet, net of one lease termination for 5,000 square feet during this period. There can be no assurance that LOIs will lead to definitive leases that will commence on their current terms, or at all. Leasing pipeline should not be considered an indication of future performance. LOI: Means a non-binding letter of intent. Necessity-Based: We define Necessity-Based as properties that are leased to tenants that operate in what we believe to be service-based or essential industries such as auto services, distribution, financial services, gas/convenience, grocery. healthcare, and quick service restaurants, among others. NOI: Defined as a non-GAAP financial measure used by us to evaluate the operating performance of our real estate. NOI is equal to total revenues, excluding contingent purchase price consideration, less property operating and maintenance expense. NOI excludes all other items of expense and income included in the financial statements in calculating net (loss). Occupancy: Represents percentage of square footage of which the tenant has taken possession of divided by the respective total rentable square feet as of the date or period end indicated. Pro Forma: As used herein, Pro Forma represents the combined AFIN and 81 property multi-tenant portfolio, including the two single-tenant assets under agreement for $16.5 million that encompass 86,810 square feet and $1.2 million of annualized straight-line rent, under PSA with CIM Real Estate Finance Trust, Inc. as of September 30, 2021, excluding AFIN’s Sanofi office asset under PSA. Refer to slide 7 for additional information on the Sanofi office asset disposition. PSA: Means a definitive purchase and sale agreement entered into with certain subsidiaries of CIM Real Estate Finance Trust, Inc.(“CIM”). Remaining Lease Term: Represents the outstanding tenant lease term. Weighted based on Annualized Straight-Line Rent as of the date or period end indicated. Traditional Retail: AFIN definition of Traditional Retail includes retail properties leased to tenants in the auto retail, department store, discount retail, electronics, furniture, home improvement, home furnishing, specialty retail, and sporting good sectors.