附件10.1

租契的第三次修訂

租賃的第三項修正案(“第三修正案”)於2021年11月1日(“生效日期”)由特拉華州有限合夥企業(房東)HCP LS Redwood City LLC和特拉華州公司(“承租人”)革命醫藥公司之間作出並簽訂。

R E C I T A L S：

A.業主和租客是日期為2015年1月15日的租約(“原始租約”)的雙方，該租約經日期為2016年9月16日的“租約第一修正案”(“第一修正案”)和2020年4月17日的某些“租約第二修正案”(“第二修正案”)修訂，根據該修正案，租户租賃約61,399個RSF(“現有物業”)，包括

(I)包含約41,916個RSF的某些物業(“700個處所”)包括位於加利福尼亞州紅杉市Saginaw Drive 700號的整個建築(“700大樓”)及(Ii)該等包含約19,483個RSF的特定處所(“300個處所”)包含位於加利福尼亞州Redwood City的Saginaw Drive 300號的整個建築(“300號樓”)，該等物業(“700個處所”)包含約41,916個RSF，包括位於加利福尼亞州雷德伍德城Saginaw Drive 700號的整個建築(“700大樓”)。

B.招標人希望擴大現有房產，使其包括約41,445 RSF(“第二擴建房產”)組成的特定空間，包括位於加利福尼亞州紅杉市薩吉諾大道800號的大樓(“800大樓”)的所有可出租面積，如本合同附件A所示，並作為本合同的一部分，並對本租約進行其他修改，業主和租户希望按照下文規定修改本租約。

A G R E M E N T：

因此，現在，考慮到前述陳述和本協議中包含的相互契約，並出於其他善意和有價值的代價(在此確認這些代價的收據和充分性)，本協議雙方特此協議如下：

1.大寫術語。此處使用的所有大寫術語的含義與租賃中給出的此類術語的含義相同，除非被本第三修正案的條款明確取代。

2.房屋的改裝。自2021年11月7日(“第二次擴建開始日期”)起，租户應從業主處租賃，業主應將第二次擴建房屋出租給租户。業主於房東向租客提供第二擴建物業之鑰匙或通行證之日(“管有日期”)，即視為已將第二擴建物業交予租客管有，租客無須為此採取任何行動。如因任何原因，業主遲遲未能將第二期擴建物業交予租客，則業主不受影響。

不承擔任何責任，本租約的有效性不受影響，但租户在租賃日之前沒有義務支付租金。因此，自第二次擴建開始日期起，現有房產應增加，以包括第二次擴建房產。房東和租客特此承認，在現有房產的基礎上增加第二個擴建房產，自第二次擴建開始之日起生效，將使房產的面積增加到大約102,844 RSF。現有房屋和第二擴建房屋以下統稱為“房屋”。經修訂的租約中對建築物的所有提述應指

(I)當上下文適用於700大樓或位於700大樓內的處所的任何部分時，700大樓；(Ii)300大樓，當上下文適用於300大樓或位於300大樓內的處所的任何部分時；(Iii)800大樓，當上下文適用於700大樓或位於800大樓內的處所的任何部分時；以及(Iv)700大樓、300大樓和800大樓中的每一個，當上下文適用於這些建築物中的每一個時。

3.1.第二個擴張期。業主及租客確認，根據租約條款，租客對現有物業的租約將於2030年12月31日到期。儘管租契有任何相反規定，現延長現有物業的租約年期，並與第二期擴建物業的租約年期於2033年11月30日(“新期滿日期”)同時屆滿，除非租約按經據此修訂的租契規定較早終止，否則租約將於2033年11月30日(“新到期日”)終止。自第二次擴容開始之日起至新期滿之日止的一段時間，在本合同中稱為“第二次擴容期限”。

3.2選擇權期限。房東和租客確認並同意，承租人應繼續有一(1)個選擇權，根據原租約第2.2條和第二修正案第3.2條的條款，將租期延長十(10)年；然而，(I)其中所有提及“初始租期”應被視為指“第二次擴展期限”，(Ii)該權利將適用於整個物業(即現有物業及第二擴建物業)，及(Iii)承租人只可就整個物業(即現有物業及第二擴建物業)行使該選擇權；及(Iii)承租人只可就整個物業(即現有物業及第二擴建物業)行使該選擇權；及(Iii)承租人只可就整個物業(即現有物業及第二擴建物業)行使該選擇權。

4.1.700處所。儘管經修訂的租約中有任何相反規定，但在2031年1月1日之前，承租人應繼續按照租約條款支付700處房產的基本租金。從2031年1月1日開始，並持續到第二個擴張期的剩餘時間，租户應向業主支付700處房產的每月基本租金分期付款，如下所示：

年化基本租金

基本租金按月分期付款

每個RSF的大概月租金

$3,564,737.62

$297,061.47

$7.09

$3,689,503.44

$307,458.62

$7.34

$3,818,636.06

$318,219.67

$7.59

$3,952,288.32

$329,357.36

$7.86

2031年1月1日-

2031年4月31日

2031年5月1日-

2032年4月30日

2032年5月1日-

2033年4月30日

2033年5月1日-

11月30日，

2033

4.2.300處所。儘管經修訂的租約中有任何相反規定，但在2031年1月1日之前，承租人應繼續按照租約條款支付300處房產的基本租金。從2031年1月1日開始，並持續到第二個擴張期的剩餘時間，租户應向業主支付300處房產的每月基本租金分期付款，如下所示：

年化基本租金

基本租金按月分期付款

每個RSF的大概月租金

$1,714,920.21

$142,910.02

$7.34

$1,774,942.42

$147,911.87

$7.59

$1,837,065.40

$153,088.78

$7.86

2031年1月1日-

2031年12月31日

2032年1月1日-

2032年12月31日

2033年1月1日-

2033年11月30日

4.3.第二次擴建房舍。自第二次擴建開始之日起至第二次擴建期間，承租人應按月向業主支付第二次擴建房屋的基本租金如下：

2022年11月30日$2,685,636.00$223,803.00$5.40

2022年12月1日-

$2,779,633.26

$231,636.11

$5.59

$2,876,920.42

$239,743.37

$5.78

$2,977,612.64

$248,134.39

$5.99

$3,081,829.08

$256,819.09

$6.20

$3,189,693.10

$265,807.76

$6.41

$3,301,332.36

$275,111.03

$6.64

$3,416,878.99

$284,739.92

$6.87

$3,536,469.75

$294,705.81

$7.11

$3,660,246.20

$305,020.52

$7.36

$3,788,354.81

$315,696.23

$7.62

$3,920,947.23

$326,745.60

$7.88

2023年12月1日-

2024年11月30日

2024年12月1日-

2025年11月30日

2025年12月1日-

2026年11月30日

2026年12月1日-

2027年11月30日

2027年12月1日-

2028年11月30日

2028年12月1日-

2029年11月30日

2029年12月1日-

2030年11月30日

2030年12月1日-

2031年11月30日

2031年12月1日-

2032年11月30日

2032年12月1日-

2033年11月30日

4.4.第二次擴建物業降低了基本租金。倘若承租人當時並無拖欠租約(現予修訂)，則在自2021年12月1日起至2022年1月30日止的期間(“第二次擴展租金減免期間”)內，承租人並無責任只在該第二次擴張租金減免期間(“第二次擴張租金減免”)支付任何原本可歸因於第二次擴展物業的基本租金(“第二次擴展租金減免”)。業主和租客承認，第二次擴展租金減免的總金額為447,606.00美元(即每月223,803.00美元)。承租人確認並同意，上述第二次擴展租金減免已授予承租人，作為訂立本第三修正案以及同意支付租金和履行租約中其他要求的條款和條件(經此修訂)的額外代價。如果承租人在第二次擴展租金減免期間根據租約(經修訂)違約，並且未能在根據租約(經修訂)允許補救的通知和補救期限(如有)內糾正該違約，則第二次擴展租金減免的未使用部分的美元金額，截至#年期滿時的金額為1,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000

-4-

這一治癒期應轉換為信用，適用於第二個擴展期限結束時適用的基本租金，然後承租人有義務開始支付第二個擴展房產的基本租金。

5.1.現有處所。承租人應根據租約條款繼續支付承租人與現有房產相關的直接費用份額。

5.2.二次擴建房舍。自第二次擴建開始日期起，承租人應根據租約條款支付承租人應分擔的與第二次擴建物業相關的直接費用，但關於計算與第二次擴建物業相關的承租人應分擔的直接費用，承租人應佔800號樓的100%。

6.第二次擴建場地的條件。房東沒有義務提供或支付與改善第二擴建房屋有關的任何改善工程或服務，承租人應接受第二擴建房屋目前的“現狀”狀況。承租人應接受所有實驗室服務、工藝公用設施和應急發電機的現有狀態，並由承租人獨自承擔與其有條件使用相關的所有費用。儘管有前述規定或租約中的任何相反規定，業主應自行承擔費用(不應被視為運營費用)，修理或更換為第二次擴建提供服務的屋頂、屋頂膜或建築系統的任何故障或不能使用的部分，並應在第一(1)年期間保持其良好的工作狀態^ST(“保修期”)，但不得因租户、其分租户和/或受讓人(如有)或任何被收購、出售或與租户合併的公司(統稱“租户損壞”)的誤用、不當行為、損壞、破壞、遺漏和/或疏忽而導致維修或更換，或由租户或其代表建造的任何修改、改動或改進造成。房東應與承租人協調工作，並應利用商業上合理的努力，以最大限度地減少對承租人使用房屋的幹擾的方式進行同樣的工作。如果房東根據本第6條要求進行的維修部分是由於租户損壞而有必要的，那麼如果房東的保險不承保同樣的費用，承租人應向房東補償公平比例的修理費。業主及租客承認租客已根據租約佔用現有物業，因此租客繼續接受現有物業的現有“原狀”。除本合同附件中作為附件B的承租人工作書另有規定外，業主沒有義務提供或支付與改善現有房屋有關的任何改善工程或服務，承租人應根據承租人工作書的條款對現有房屋進行改善。

7.1.自本第三修正案之日起，本租約第11.2節中對“建築物”的所有引用在此修改為“700號樓、300號樓或800號樓(視適用情況而定)”。此外，除業主根據租約第11.2條享有的權利外，

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在滿足第11.2節中規定的條件的情況下終止經修訂的租約，業主還有權選擇僅終止租户對700號樓、300號樓或800號樓中某一棟的部分房產的租賃，在這種情況下，租户對未終止的大樓中的部分房產的租賃將保持完全有效。

根據其合理酌情決定權(例如，與任何或全部項目的融資、再融資或出售有關)，要求700號樓、300號樓和800號樓的每一棟都有單獨的租約。如果房東合理要求，雙方同意將修改後的租約分成單獨的租約，費用和費用由房東承擔；但由此產生的分叉租約，在集體基礎上，(I)條款與修訂後的租約條款相同(但在任何情況下，承租人只能合理轉讓給其中一份租約的某些權利不得在另一份租約中重複)，以及(Ii)其形式和實質都是合理批准的，並且(Ii)在任何情況下，租户的某些權利不得在另一份此類租約中重複，且(Ii)在形式和實質上均應得到合理的批准(但在任何情況下，承租人僅可合理轉讓給其中一份租約的某些權利不得在另一份此類租約中重複)如果房東提出要求，房東和租客應在房東書面選擇並交付給租户後三十(30)天內簽署此類分叉的替換租約，除非房東提出要求，否則房東和租客應滿足本條款第8條的要求。

9.經紀人。房東和租户在此相互保證，除仲量聯行和世邦魏理仕，Inc.(以下簡稱“經紀人”)外，他們從未與任何房地產經紀人或代理人進行過與本第三修正案談判有關的交易，他們也不知道任何其他房地產經紀人或代理人有權收取與本第三修正案有關的佣金。每一方都同意賠償和保護另一方不受任何索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決以及費用和開支(包括但不限於合理的律師費)的傷害，並使另一方不受任何索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決以及費用和費用(包括但不限於合理的律師費)的傷害，這些索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決和費用和費用(包括但不限於合理的律師費)據稱是由於賠償方與任何房地產經紀人或經紀人(經紀人除外)進行交易而欠下的，這些索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決和費用與費用和費用(包括但不限於合理的律師費)有關。房東應根據另一項協議支付經紀人的費用和佣金。本第9款的條款在租賃期限期滿或提前終止後繼續有效，並在此修正後繼續生效。

10.停車。自第二次擴建開始日期起生效，並持續至第二次擴建期間，租約摘要第9節規定的停車位比率也適用於第二次擴建房產。

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11.標牌。自第二次擴建開始之日起生效，原租約第二十三條的條款也適用於第二次擴建房產。

信用證；增加信用證金額。房東目前持有的信用證金額為870,277.56美元。關於第三修正案，房東和租客同意信用證金額應增加到一個新的總額，相當於1,523,768.76美元(“新信用證金額”)。因此，在生效日期後十五(15)天內，承租人應向業主提供(I)修改後的信用證金額的新信用證，新信用證符合租約的要求，房東應同時退還現有信用證，或(Ii)修改信用證(以房東合理接受的形式和內容)，以便修改後的信用證與新信用證金額一致。

13.司法參照。儘管租約中有任何相反的規定，雙方特此在適用法律允許的最大範圍內，放棄在因租約引起或與租約有關的任何訴訟中接受陪審團審判的權利。如果根據加州法律，租約中的陪審團豁免條款不能強制執行，則應適用以下條款。雙方的願望和意圖是商定一種機制和程序，根據該機制和程序，由租約引起的或與房產有關的爭議和糾紛將迅速和迅速地得到解決。因此，除非法或強制扣留者的訴訟或關於預先判決的扣押補救措施外，本合同任何一方針對另一方(和/或針對其高級管理人員、董事、僱員、代理人或子公司或附屬實體)提起的任何訴訟、訴訟或反索賠，無論是因租賃、租户使用或佔用房產而引起的或以任何方式與之相關的任何事項，以及/或任何傷害或損害索賠，無論是合同上的、侵權行為的還是其他方面的，都應由仲裁員審理並解決。第638-645.1條(首尾兩條包括在內)(可予修訂，或其任何後續法規)(“裁判條款”)。啟動司法參考程序的任何費用以及所有收費和由裁判產生的費用應由發起該程序的一方支付(但如果任何一方要求記者，則記者應在被請求的所有程序中在場，而該記者的費用--除其他當事人訂購的複印件--應由提出請求的一方承擔)；但是，費用和費用的分配，包括任何啟動費用，應由提出該程序的一方承擔；但是，費用和費用的分配，包括任何啟動費用，均應由提出該程序的一方承擔；但是，費用和費用的分配，包括任何啟動費用，均應由提出該程序的一方承擔。, 這類訴訟的最終結果將根據租約的規定最終確定。訴訟地點應在房產所在的縣。在任何一方收到根據第13條提出的解決任何爭議或爭議的書面請求後十(10)天內，雙方應商定一名單獨的裁判，該裁判將審理所有問題，無論是事實還是法律問題，並報告對這些問題的裁決和判決

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裁判部門要求的問題。如果雙方不能在這十(10)天內就裁判達成一致，則任何一方此後都可以在房屋所在的縣提起訴訟，以便根據裁判部分的規定任命一名裁判。如果裁判員是由法院指定的，裁判員應是一名中立、公正的退休法官，在JAMS、美國仲裁協會或類似的調解/仲裁機構中，對待裁決的相關事項具有豐富的經驗。任何一方都可以根據裁判部分所列的任何理由對推薦的裁判提出質疑。裁判有權決定所有事實和法律問題，並報告他或她在這些問題上的決定，並有權為提交給裁判的任何訴訟理由(包括根據租約判給律師費和費用)發佈在法律或衡平法上可用的所有公認補救措施。但是，裁判員無權判給懲罰性賠償，或租約明文規定不允許的任何其他損害賠償，雙方特此放棄任何追討此類損害賠償的權利。雙方應有權按照加州民事訴訟法典的規定進行所有證據開示，裁判員應監督證據開示，並可以與任何初審法院法官相同的方式執行所有證據開示令，並有權監管證據開示，並有權發出和執行加州法律規定的傳票、保護令和其他對證據開示的限制。轉介程序應按照加州法律(包括證據規則)進行，在所有方面，推薦人應遵循轉介程序時適用的加州法律。雙方當事人應當及時、勤奮地相互配合，配合裁判工作。, 並應採取必要的行動，以便根據第13條的規定迅速解決爭議或爭議。在這方面，雙方同意雙方和裁判應盡最大努力確保(A)在指定裁判之日起不超過六(6)個月內進行證據開示，但不包括關於證據開示的動議，以及(B)審判日期定在指定裁判之日起九(9)個月內。在此方面，當事各方和裁判應盡最大努力確保(A)在指定裁判之日起不超過六(6)個月內進行證據開示，以及(B)將審判日期定在指定裁判之日起九(9)個月內。根據加州民事訴訟法典第644條，裁判對整個問題的裁決必須作為法院的裁決，在向法院書記員或如果沒有書記員的情況下向法官提交判決書時，可以同樣的方式登錄判決，猶如訴訟已由法院審判一樣。(注：根據加州民事訴訟法典第644條，裁判員就整個問題所作的裁決必須作為法院的裁決，在向法院書記員或(如果沒有書記員)法官提交裁決書時，可以同樣的方式登錄判決，猶如訴訟已由法院審理一樣)。裁判員的任何決定和/或在其上登錄的判決或其他命令均可上訴，上訴的程度和方式與該決定、判決或命令如由適當地點的上級法院的法官作出時可上訴的程度和方式相同。

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如下所示。裁判員應在他/她的判決書中陳述他/她對事實的發現和法律結論。雙方意欲根據民事訴訟法具體執行本一般參考協議。本條第13條並不損害任何一方從有管轄權的法院獲得臨時救濟或其他衡平法補救的權利，該權利在民事訴訟法典和/或適用的法院規則下是可以獲得的。

14.陳述披露及相關條款。根據《加州民法典》1938節的規定，房東特此向租户披露，租户特此確認，該項目、建築、現有房產和第二擴建房產未經過認證接入專家(CASP)的檢查。

15.簽名。雙方同意並同意，本第三修正案可通過傳真、.pdf文件的電子郵件或使用電子簽名技術(例如，通過DocuSign或類似的電子簽名技術)簽署和/或傳輸，並且該簽署的電子記錄應與帶有該方手寫簽名的紙質副本一樣有效且對簽署方具有約束力。雙方進一步同意並同意：(1)只要一方使用電子簽名技術簽署本第三修正案，點擊“簽署”，該當事人即以電子方式簽署本第三修正案，(2)出於有效性、可執行性和可採納性的目的，本第三修正案上的電子簽名應與手寫簽名同等對待。

16.沒有進一步的修改。除本第三修正案所述外，本租約的所有條款和規定均適用於第二擴建物業，並且保持不變和完全有效。

[簽名在下一頁緊隨其後]

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茲證明，本第三修正案已於上文第一次寫明的日期生效。

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附件A

二次擴建房舍概貌

二次擴建房舍

附件A

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附件B

附件A

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租户工作書

業主及租客確認租客已根據租約佔用現有物業。除本合同特別規定外，房東沒有義務在現有房產中建造或安裝任何形式的改善或設施，承租人應繼續接受現有房產目前的“現狀”狀態。儘管有上述規定，自2022年1月1日起，租户有權獲得相當於以下金額的一次性租户改善津貼(“租户改善津貼”)

1,227,980.00元(即現有處所每平方尺租金約為20.00元)，用以支付只永久附貼於現有處所的租户改善設施的初步設計和建造費用(下稱“租户改善設施”)。租户改善津貼將按照第二修正案附件B所附租户工作書第2.2.2節的規定發放。承租人改建應按照原租約第八條的條款和條件施工。在任何情況下，業主均無責任在2022年12月31日(“租户改善日期外”)之後支付租客改善津貼的任何部分，亦無責任支付任何超過租客改善津貼的款額，以進行租客改善工程。承租人改善津貼(如果有的話)的任何部分在外部TI日期之後都不能供承租人使用。

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