irt-425.htm

馬裏蘭州	001-36041	26-4567130
(州或其他司法管轄區	(佣金)	(税務局僱主
成立為法團)	文件編號)	識別號碼)

如果Form 8-K備案的目的是同時滿足註冊人根據下列任何條款的備案義務，請勾選下面相應的複選框：


	根據證券法第425條規定的書面通信(聯邦判例彙編17卷230.425)
☐	根據《交易法》第14a-12條(17 CFR 240.14a-12)徵集材料
☐	根據《交易法》第14d-2(B)條(17 CFR 240.14d-2(B))進行開市前通信
☐	根據《交易法》第13E-4(C)條(17 CFR 240.13e-4(C))規定的開市前通信(17CFR 240.13e-4(C))

每節課的標題		交易代碼		註冊的每個交易所的名稱
普通股		氣急敗壞		紐交所

用複選標記表示註冊人是否為1933年證券法規則405(本章230.405節)或1934年證券交易法規則12b-2(本章240.12b-2節)所定義的新興成長型公司。

如果是新興成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。-☐

從2021年11月8日開始，獨立房地產信託公司(IRT)可以在向投資者的各種演示中使用作為附件99.1的幻燈片演示文稿，該幻燈片演示文稿以引用的方式併入本文。

本報告中的信息(包括附件99.1)僅供提供，不應被視為根據修訂後的1934年《證券交易法》第18條的規定提交，也不應受該條款的責任約束。本報告中的信息不得通過引用方式併入根據修訂後的1933年《證券法》規定的任何註冊聲明或其他文件中。

獨立房地產信託公司(紐約證券交易所市場代碼：IRT)是一家房地產投資信託公司，在包括亞特蘭大、達拉斯、路易斯維爾、孟菲斯、羅利和坦帕在內的非門户美國市場擁有和經營多户公寓物業。IRT的投資戰略專注於在關鍵的便利設施豐富的子市場擴大規模，這些子市場提供良好的學區、高質量的零售和主要的就業中心。IRT的目標是通過勤奮的投資組合管理、強勁的經營業績以及通過分配和資本增值實現持續的資本回報，為股東提供有吸引力的風險調整後回報。

本新聞稿包含符合1933年“證券法”(經修訂)第27A節和“1934年證券交易法”(經修訂)第21E節含義的某些前瞻性陳述。這類前瞻性陳述一般可以通過我們使用“可能”、“將會”、“預期”、“打算”、“預期”、“估計”、“相信”、“尋求”、“展望”、“假設”、“預計”、“戰略”、“指導”或其他類似詞彙來識別。由於此類前瞻性陳述涉及重大風險、不確定因素和意外情況，其中許多不在IRT的控制範圍之內，因此實際結果可能與此類陳述明示或暗示的對未來的預期、意圖、信念、計劃或預測大不相同。這些前瞻性陳述是基於IRT管理層目前的判斷和預期。這些風險包括但不限於我們可能無法及時或根本無法完成任何潛在收購、其他投資機會或其他交易的風險，以及IRT在提交給美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)的文件中討論的與IRT業務相關的風險和不確定性，包括IRT截至2020年12月31日的財年Form 10-K年度報告和IRT截至2021年6月30日的季度Form 10-Q季度報告中的風險因素項下的風險和不確定性。並將取決於IRT的財務狀況、運營結果、資本要求, 遵守適用的法律和協議以及IRT董事會認為相關的任何其他因素。除非法律另有要求，否則IRT沒有義務更新這些前瞻性陳述，以反映本新聞稿發佈之日之後的事件或情況，或反映意外事件的發生。

關於其已宣佈的與STAR的合併交易，IRT向美國證券交易委員會提交了一份S-4表格的註冊説明書，登記將與擬議的合併交易相關的IRT普通股。該註冊説明書於2021年9月29日被美國證券交易委員會宣佈生效，其中包括一份已發送給IRT和STAR股東的聯合委託書/招股説明書。我們敦促IRT和STAR的投資者和證券持有人閲讀提交給美國證券交易委員會的聯合委託書/招股説明書和其他相關文件，因為它們包含重要信息。投資者和證券持有人可以通過美國證券交易委員會維護的網站http://www.sec.gov.免費獲得這些文件和其他由美國證券交易委員會提交給美國證券交易委員會的文件的副本項目登記處提交給美國證券交易委員會的文件副本可在項目登記處的網站上免費獲取，網址為http://www.irtliving.com，也可通過電子郵件(irt@edelman.com)或電話(+1-917365-7979)聯繫項目登記處投資者關係部。STAR公司向證券交易委員會提交的文件副本可在STAR公司的網站上免費獲取，網址為http://www.steadfastliving.com，也可以通過電話聯繫STAR公司的投資者關係部，電話是+1-882239951。

IRT、STAR、他們各自的董事和他們各自的某些高管可能被視為與所宣佈的合併交易有關的委託書徵集的參與者。有關本公司董事及行政人員的資料

IRT於2021年2月18日向美國證券交易委員會提交了截至2020年12月31日的年度10-K表格年度報告，並於2021年3月29日向美國證券交易委員會提交了2021年年度股東大會的委託書。有關STAR董事和高管的信息，載於其於2021年3月12日提交給美國證券交易委員會的截至2020年12月31日的年度10-K表格年度報告，以及於2021年6月14日提交給美國證券交易委員會的2021年年度股東大會委託書中。這些文件可以從上述來源免費獲得。IRT和STAR的初步聯合委託書中包含有關委託書徵集參與者的更多信息，以及對他們的直接和間接利益(無論是否持有證券)的描述，該聲明還構成了IRT的招股説明書和其他相關材料，這些材料將在可用時提交給證券交易委員會(SEC)。

本通訊不應構成出售任何證券的要約或徵求購買任何證券的要約，在根據任何此類司法管轄區的證券法註冊或取得資格之前，任何司法管轄區內不得進行任何此類要約、招攬或出售將屬違法的證券出售。除非通過符合證券法第10節要求的招股説明書，否則不得進行任何證券要約。

99.1		幻燈片演示文稿
104		封面交互式數據文件(嵌入在內聯XBRL文檔中)。

根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的以下簽名人代表其簽署。

	獨立房地產信託公司

2021年11月8日	由以下人員提供：	/s/詹姆斯·J·塞布拉
	姓名：	詹姆斯·J·塞布拉
	標題：	首席財務官兼財務主管

IRT Enterprise Snapshot擁有和運營社區的平均年齡(2)16歲57個社區16,109個單位總資產組合摘要21億美元(1)同一家商店突出顯示NOI增長：14.7%(3)平均有效租金1,227美元(4)平均入住率：96.0%(4)增值摘要21個確定為重新開發的社區：14個正在進行的項目，7個已完成或即將完成；以及5個未來項目，目前確定的迄今投資回報率為17.6%(5)截至9月30日的的平均社區年齡是從建造之日或最近一次重大翻修(如果有的話)之日算起，包括我們增值計劃下已完成85%以上的翻修。代表同比變化，將2021年第三季度同一家門店的業績與2020年第三季度進行比較。代表截至2021年9月30日的三個月的平均有效租金和平均入住率。計算方法是每月租金溢價乘以12，再除以單位總翻新成本。IRT物業持有出售合營物業IRT公司寫字樓

重點介紹IRT公司在田納西州科爾多瓦的Stonebridge Crossing公司的最新發展

1)所有收集指標截至2021年11月8日，基於IRT針對整個投資組合的內部數據，管理層使用這些數據每天或每週監控物業表現。(2)2021年第四季度代表截至2021年11月3日簽署的新租約和續簽。(3)截至2021年9月30日的流動性數據。不包括我們預計在結算我們於2021年7月簽訂的與STAR合併公告相關的遠期股權出售協議後獲得的收益。各主要行業指標的IRT業務更新房地產/流動性指標保持較高的平均入住率租金收繳保持穩定^{(1)混合租賃利率變化繼續改善(2)流動性充裕}^{(百萬美元)(3)}

IRT的最新發展和業績執行交易支持我們正在進行的推動增長的戰略於2021年7月26日宣佈擬議與Steadfast公寓REIT合併，以創建專注於陽光地帶的前三大公開交易的多家族REIT，公司總股本約為50億美元，企業總價值約為80億美元⁽¹⁾；預計在21年第四季度完成，符合慣例的成交條件，包括IRT和Steadfast股東批准計劃處置6項資產，佐治亞州的Crestmont(228套)和Creekside Corners(444套)，印第安納州的Riverchase(216套)，肯塔基州的Haverford Place(160套)，以及俄克拉何馬州的Heritage Park(453套)和Rainance(504套)；用所得資金償還在納什維爾的一家合資企業關閉的債務第一個社區預計將於2022年上半年完工繼續提供強勁的運營業績到2021年第四季度到目前為止，平均入住率一直上升到95.8%，在同一門店的基礎上，2021年的租金收取趨勢一直在穩步上升，租金繼續上升，到目前為止，混合租賃續租增長了15.2%，這是由於我們的增值社區的新租賃租金增長，這些社區處於有利地位，能夠在我們的核心非門户市場取得成功，受益於積極的向陽光地帶市場的遷移趨勢，這些市場提供了更好的生活成本由於居民需求旺盛，高入住率提供了推動租金增長的槓桿(1)，基於IRT截至2021年11月2日的收盤價24.04美元和0.905x的兑換率。

獨立房地產信託公司將與Steadfast REIT合併創建領先的專注於陽光地帶的多家庭平臺

交易概述基於IRT截至2021年11月2日的收盤價24.04美元和0.905x的兑換率。預計所有權包括根據2021年7月30日結束的發行以遠期方式出售的1610萬股IRT股票。IRT預計將在2022年7月30日到期之前實物結算相關的遠期銷售協議。分紅由IRT董事會酌情決定，並將取決於IRT的財務狀況、經營結果、資本要求以及IRT董事會認為相關的其他因素。

交易基本原理和預期收益創造約80億美元⁽¹⁾專注於主要位於陽光地帶地區的高增長市場的多家族房地產投資信託基金合併後，將在非常令人嚮往的陽光地帶地區擁有兩個具有互補性的高質量投資組合。合併後的公司將擁有130個公寓社區的投資組合，包括16個州的約38,000套公寓。合併後的公司將提高交易流動性，預計將在長期內改善資本成本，更有效地競爭收購和發展機會的能力通過整合最佳實踐加強運營平臺合併後的公司將在16個州開展業務，加快在亞特蘭大和達拉斯/福爾多等核心IRT市場的滲透。具有吸引力的市場和其他表現出有利基本面的非門户城市，包括丹佛和納什維爾，提高了對高增長陽光地帶地區的集中度，該地區受益於強勁的人口遷移和就業增長趨勢，並進一步加強了對中端市場社區的現有關注，交易預計將立即增加收益(約11%)約2000萬美元的公司G&A協同效應，預計在完全整合投資組合和執行資產管理最佳實踐後將得到確認，預計將帶來約800萬美元的運營協同擴大IRT已證實的再開發

堅定不移的公寓房地產投資信託基金快照明星在具有吸引力的市場擁有高質量的多家庭資產組合，基本面強勁注：投資組合信息截至2021年9月30日。不包括三項開發資產。代表截至2021年9月30日的三個月的平均有效月租金。星形陽光地帶市場定義為AL、GA、OK、SC、TX和TN。表示按特許權調整後的每個單位的每月有效租金的變化，每個單位的先前租約和當前租約的租期為9-13個月。基於2021年第三季度簽署的新租約，基於IRT截至2021年11月2日的收盤價24.04美元和0.905x的兑換率。不包括截至2021年9月30日被STAR確定為持有待售的三項資產。7096.7 1344 63 21841 21.9 46B 213M$%%

具有規模和規模優勢的互補投資組合來源：截至2021年9月30日的IRT和STAR備案以及FactSet。截至2021年9月30日的投資組合信息。截至2021年11月2日的市場數據。明星股權和企業價值，基於IRT截至2021年11月2日的收盤價24.04美元和0.905倍的兑換率。STAR不包括三項開發資產。表示截至2021年9月30日的三個月的平均值。預計租金代表以單位數量為基礎的加權平均有效租金和平均入住率。預計NOI包括800萬美元的物業層面協同效應。預計調整後的EBITDA包括800萬美元的物業層面協同效應和2000萬美元的企業G&A協同效應。組合創建了以SunBelt為重點的首屈一指的多系列平臺，具有更高的規模和產品組合質量

有意義和可識別的協同效應推動增長投資組合重疊創造運營協同效應約11%直接核心FFO/股票增值預計與額外的收益增加潛在的顯着投資組合重疊和規模經濟預計將產生約800萬美元的年度運營協同效應資本優勢的成本隨着公司繼續增長長期利息節省，因為就地抵押債務再融資額外的收益增長機會STAR的高質量投資組合加上顯着的公司和運營協同效應預計將創造立即的收益增值；更多槓桿可進一步提高長期增值收益翻新加速增長星級社區翻新約12,000個單元的新機會翻新預計將產生15%至20%的翻新ROI，與IRT現有的增值計劃保持一致有意義的公司費用節省預計每年可節省約2000萬美元的公司費用

排名前十的市場擴大了在高增長市場投資組合中的存在摘要來源：截至2021年9月30日的IRT和STAR文件，CoStar，Kinder Institute。注：STAR不包括三項開發資產。陽光地帶市場定義為AL、FL、GA、NC、OK、SC、TN和TX。包括位於科羅拉多州丹佛、柯林斯堡、科羅拉多州斯普林斯和洛夫蘭的社區。地理分佈合併後的公司包括130個社區，分佈在有彈性的高增長市場前10大市場地理分佈擴大了IRT在包括亞特蘭大和達拉斯/沃斯堡在內的高增長大都市的存在，在丹佛和納什維爾有新的敞口陽光地帶地區表現出強勁的基本面和有利的人口遷移趨勢，因為人們尋求更低的生活成本、更好的税收政策和不斷增長的經濟機會代表着遞增的市場敞口代表着IRT的新市場敞口(1)

來源：截至2021年9月30日的IRT和STAR文件，CoStar。門户市場代表紐約、華盛頓特區、舊金山和洛杉磯的算術平均值。預計IRT加權平均值基於截至2021年9月30日的單位數量，不包括STAR的三項開發資產。超大的人口增長與2019年的就業變化超過了全國平均水平基本面強勁的市場基本面強勁公司的市場在兩個關鍵基本面上的表現優於全國平均水平和門户市場多家庭資產表現，人口和就業增長‘20’21E‘22E’20 vs‘19’21E vs‘19’22E vs‘19(9.84%)

在負擔得起、防禦性很強的中間市場社區處於有利地位A、B、C較高收入的居民在經濟衰退期間搬到B類租户由於租金增長超過收入增長而搬到B類租户在經濟衰退中搬家抓住了出售房屋為退休提供資金的老年人抓住了隨着職業發展而搬家的老年人收入較低的居民隨着收入的增長而上升居民人口樣本：價值驅動型中等收入類別的租房者必然需要：負擔得起的、維護得很好的、寬敞的、舒適的乾淨而現代，配備最先進的便利設施，位置便利的B級定位：最有機會持續提高租金，較少受到新建築的影響，我們的多户住宅風險敞口是一種自然的通脹對衝，因為我們有能力每年重新設定租金

強勁的嵌入式增值增長機會為預計合併後的公司帶來了約20,000個單位的增值管道約12,000個明星單位和約8,000個IRT單位已初步確定進行改進翻新預計將在現有的明星單位上實施IRT的增值平臺並推動超大的租金增長IRT的歷史項目在大約4,400個單位上產生了17.6%的投資回報率，產生了超過1.62億美元的增量價值創造⁽¹⁾(1)以增量噪聲指數除以4.5%的上限税率，扣除資本投資。增量NOI為980萬美元，以迄今5650萬美元的總成本乘以17.6%的ROI計算。(2)這些預測為前瞻性信息。見幻燈片42中的“前瞻性陳述”。(3)説明性估計成本/單位從11,000美元到12,000美元。(4)根據IRT的歷史回報，説明性地計算17.6%的年ROI。(5)計算方法為遞增NOI除以4.5%的資本投資上限比率。預計24,076 4,419 19,657美元216-236美元38-41美元629-687美元原地計劃未來管道總單位翻新7,851 4,225 12,076 12,000聯合航空翻新至今4,419-4,419-剩餘單位翻新3,432 4,225 7,657 12,000剩餘翻新成本⁽³⁾$38-$41$46-$51$84-$92$132-$144增量噪聲⁽⁴⁾$7-$7$8-$9$15-$16$23-$25增量價值創造⁽⁵⁾$110-$120$135-$148$245-$268$384-$419公司增值渠道(2)(4)(3)(5)(百萬美元)

探索新的投資機會我們的重點：核心非門户市場的目標資產優先考慮東南和更廣泛的陽光地帶地區為增值資本配置創造另一條途徑為什麼現在：收購市場競爭激烈歷史低位上限利率目前扭曲了風險/回報動態看到東南和陽光地帶地區有利的供需動態預期：將資本配置到更高回報的機會更好的風險調整回報為未來的收購建立管道我們的投資努力為增值資本配置和價值創造提供了多種渠道IRT正在探索新的優先股權投資和合資關係，專注於新的多家庭開發和提供更多的資本投資選擇關閉了兩家合資企業，專注於核心非門户市場的新多家庭開發2021年6月：在弗吉尼亞州里士滿開發一個402個單元的社區2021年9月：在田納西州納什維爾開發3個社區，總計504個單元

多種投資槓桿推動增長翻新有可能出現過大租金增長的現有物業/單元已確定翻新7851套，剩餘3432套；預計會有更多物業&幾年的重新開發，產生可比的20%的歷史內部成本回報率，擴大在我們看到有吸引力的長期基本面的市場中的存在，在現有的核心市場收購具有有利的房地產和經濟基本面的物業通過向第三方開發商提供資本來投資於多家庭開發，同時為未來的收購建立管道探索開發，特別是在東南部和更廣泛的陽光地帶地區15-20%的無槓桿內部收益率，可以選擇以有吸引力的上限利率購買，上限利率在我們的目標市場5-5.5%-3.5-4%之間15-

加快我們在技術方面的努力我們的目標更有利的常駐體驗更高的收入和更低的運營費用更大的盈利能力和利潤率擴大更好的可持續性和社會責任員工更投入和更有生產力自動化和大數據IRT正在投資於技術，這將創造更高的效率，使我們的員工能夠專注於他們最重要的任務和職能。這包括實施反映真實世界流程的智能工作流，提供自定義的、優先排序的、任務驅動的儀錶板，以及儘可能用系統控件替換人工控件。此外，在單一數據倉庫中繼續整合數據，再加上機器學習，將減少壞賬，提高對新興市場趨勢的可見性，並持續優化運營和營銷支出。營銷與租賃IRT專注於通過提高其在線能力的質量和可用性，同時消除租賃的傳統障礙，進一步加強其租賃努力。短信、虛擬旅遊和改進的在線申請流程帶來了更高的轉化率。IRT通過利用先進的分析，從傳統的ILS轉向強大的社交和在線渠道，以及整合個性化、有針對性的營銷，繼續推動流量和轉化率的增加。運營、維護和派駐體驗IRT積極利用技術提高運營效率，滿足現有和潛在居民的需求。該公司已經實施並繼續評估更有效的自動化翻新、採購、工單和單元檢查的方法，以促進更快的執行速度並提高居民滿意度。IRT希望提高移動設備的利用率，安裝智能家居技術, 並集中核心功能，以進一步優化流程、降低運營成本並支持更環保的物業。

專注於我們的ESG計劃，我們相信經營多户房地產可以有意識地考慮到環境和更廣泛的社會。欲瞭解更多信息，請訪問IRT投資者關係網站的可持續發展頁面，網址為：http://investors.irtliving.com.。為確保不同性別、種族、年齡和性取向的人相互理解和尊重的文化而成立的多樣性和包容性委員會都是我們成功的重要因素可持續性委員會的努力保護並對環境產生積極影響，特別是節水、能源管理、減少消耗、廢物管理和慈善活動，並參與與貧困和無家可歸作鬥爭的組織我們的董事會的指導方針反映了對公司實力和成功的堅定承諾；促進股東參與提供一個以家為榮的住宅，無論門外環境如何，都加強了便利設施，並進行了強有力的維護

資料來源：S&P Global，FactSet。截至2021年11月2日的市場數據。注：代表複合總回報，股息再投資。IPO日期為2013年8月13日。持續為股東創造價值IRT自首次公開募股(IPO)以來，有超過同行和大盤1年3年5年的良好業績記錄(1)

2021年佐治亞州桑迪斯普林斯峽谷山脊的預計資本化、槓桿和展望(Pointe at Canyon Ridge，Sandy Springs，GA)

預計資本化83億美元普通股債務合併後的公司將維持一個簡單的資本結構，包括有擔保和無擔保的債務計劃，以維持保守的財務和信貸政策，並預計通過出售非核心資產、有機NOI增長、增值收入等進一步降低資產負債表的槓桿率。專注於向以無擔保為主的資本結構過渡大多數債務是固定利率(或對衝)，進一步降低資產負債表交易的風險將加權平均到期日延長到6年以上，近期到期日最少注：代表在任何有針對性的去槓桿化努力之前合併時的預計資本化。截至2021年11月2日的市場數據。不包括現金和現金等價物。不包括本金攤銷。88%固定/對衝12%浮動(百萬美元)

適當調整槓桿規模的路線圖我們專注於正確調整資產負債表規模，並通過近期至中期可實現的行動項目，繼續改善合併後公司的槓桿狀況8.1x年中7年中6年中的非核心資產處置預計將於2021年第四季度和2022年第一季度結束出售的9項確定的非核心資產中約3.75億至3.85億美元預計將於2021年第四季度和2022年第一季度結束，收益用於償還債務NOI增長穩定的投資組合的有機NOI增長與長期歷史增長率保持一致完成增值重估駐軍A站B説明截至2021年9月30日調整後EBITDA的淨債務(1)YE 2022來源：截至2021年9月30日的IRT和STAR文件。代表合併的2021年第三季度的淨債務，按年率調整後的EBITDA形式。調整後的EBITDA包括2800萬美元的公司併購和運營協同效應。假設IRT承擔了STAR的所有現有債務，並利用出售非核心資產所得的3.75億至3.85億美元和IRT 2021年7月遠期股權發行的2.73億美元，完成了計劃中的去槓桿化。YE 2023

合併後公司的實力和長期增長之路明確的投資戰略專注於具有強勁公寓需求、有限的新建築和積極的經濟指標/人口趨勢的非門户MSA增值再開發計劃確定的增值機會與創造15%至20%的獨立回報的潛力相結合通過非核心資產出售和收益增長進一步增強資產負債表進一步去槓桿化資本結構運營效率提高居民體驗通過增加移動/物聯網技術的使用和工作流自動化改善在線營銷和租賃麥金費爾尼斯的住宅GA互補性投資組合具有規模和規模優勢擴大在高增長陽光地帶地區的業務顯著的協同效應和加強的運營平臺帶來立即的收益增長通過確定的增值計劃管道橋樑Pointe Huntsville，位於德克薩斯州索利斯城市公園夏洛特的AL峽谷度假村改善長期增長狀況

資產顯示出有吸引力的公寓行業動態低住房擁有率有限的新供應全國B類空置率仍然對供需衝擊具有彈性，2021年B類空置率為4.00%，而A類空置率為6.20%。大部分新供應仍然集中在門户市場，並與現有A類物業競爭租户的選擇，而不是B類物業中租户的必要性住房所有權數據來源：截至2021年第三季度的美國人口普查局。新完工(供應)數據來源：Costar Q3 2021年數據發佈。市場的有利基本面推動家庭對資產的需求增長增加了租房者的數量，在住房擁有率下降的時期，情況更是如此。2021年第三季度的住房擁有率為65.4%，低於2020年第三季度的67.7%和2004年第四季度(最高)的69.2%。對於許多家庭來説，擁有住房的負擔能力仍然具有挑戰性，特別是首次購房者，因為可供出售的房屋存量減少，價格上漲，抵押貸款變得更難符合資格。

位於5分鐘內的社區。位於頂尖學區的主要高速公路社區受益於郊區的蔓延，在MSA處於有利地位，輔助就業市場不斷增長。主要公司在亞特蘭大的存在包括：我們的市場|亞特蘭大(1)來源：Costar 2021年第三季度數據發佈預計2021年新單位佔總供應量的百分比亞特蘭大佔IRT NOI的14.0%，整個投資組合(3)位於佐治亞州克雷斯特蒙特瑪麗塔市峽谷嶺桑迪斯普林斯的Pointe公司(3)Pointe at Canyon Ridge Sandy Springs，GA Crestmont Marietta，GA 2021年NOI(3)Pointe at Canyon Ridge Sandy Springs，GA Crestmont Marietta，GA 2021年

按人口計算，美國第14大城市靠近主要的I-270號高速公路，靠近蓬勃發展的就業中心，如裏肯巴克國際機場(Rickenbacker International Airport)B級社區與新的A級建築主要僱主隔絕，總部設在這裏的公司包括：我們的市場|哥倫布(1)來源：Costar 2021年第三季度數據發佈預計2021年NOI哥倫布佔IRT總供應量的8.1%，整個投資組合(3)本寧頓池塘公寓Groveport，

位於5分鐘內的社區。容易到達當地零售中心的主要高速公路集中在研究三角公園周圍許多公司在該地區有強大的存在，包括：我們的市場|羅利-達勒姆(1)來源：Costar 2021年第三季度數據發佈預計2021年新單位佔總供應量的百分比諾伊羅利-達勒姆佔IRT整個投資組合NOI的11.9%(3)位於北卡羅來納州RTP Durham的Creekstone，位於北卡羅來納州Brier Creek Raleigh的Waterstone

位於5分鐘內。受益於靠近不斷增長的工業足跡的主要高速公路每個社區都位於市場上的一個頂級學區新興的旅遊中心主要僱主包括：我們的市場|路易斯維爾(1)來源：Costar 2021年第三季度數據發佈預計2021年新單位佔總供應量的百分比NOI路易斯維爾佔IRT整個投資組合NOI的7.9%(3)展望公園公寓住宅路易斯維爾，肯塔基州草地公寓住宅路易斯維爾，肯塔基州2021 2020

傑夫·維尼克(Jeff Vinik)和比爾·蓋茨(Bill Gates)支持的30億美元水街綜合用途投資正在市中心進行。該地區的主要僱主包括：大公司已承諾在市場上佔據重要地位，例如：我們的市場|坦帕(1)來源：Costar 2021年第三季度數據發佈預計2021年新單元佔總供應量的百分比NOI坦帕佔IRT整個投資組合的7.6%(3)Lucerne Tampa，FL Vantage on Hillsborough Tampa，FL 2021 2020

按人口計算美國第15大城市位於頂尖學區的社區在醫療保健和零售業經歷了超大的就業增長主要僱主包括：我們的市場|印第安納波利斯(1)來源：Costar 2021年第三季度數據發佈預計2021年新單位佔總供應量的百分比NOI印第安納波利斯佔IRT整個投資組合NOI的5.1%(3)灣景俱樂部公寓印第安納波利斯，在Riverchase印第安納波利斯公寓，2021年

按人口計算，美國第17大城市長期需求基本面有利，20-34歲這一關鍵年齡段預計人口增長過快(4)主要僱主包括：我們的市場|夏洛特(1)主要僱主包括：我們的市場|夏洛特(1)來源：Costar 2021年第三季度數據發佈新單位估計將佔預計2021年NOI總供應量的百分比；包括最近於2021年第二季度收購Solis City Park的完整年度表格Fannie Mae Multifamily and Economics Research Charlotte佔IRT NOI的4.0%，整個投資組合(3)北卡羅來納州索利斯城市公園夏洛特噴泉2021 2020 2019年

大都會地區在2018年人口增長方面在美國排名第8(4)老牌旅遊中心新開發落後於租賃市場供應(5)主要僱主包括：我們的市場|奧蘭多(1)來源：Costar 2021年第三季度數據發佈2018年財政年度預計2021年NOI預計新單位佔總供應量的百分比Fannie Mae Multifamily and Economics Research Orlando佔IRT整個投資組合NOI的2.2%(3)Millenia 700 Orlando，FL 2021 2020

大都會地區在2020年排名第一主要僱主包括：我們的市場|亨茨維爾(1)來源：Costar 2021年第三季度數據發佈預計2021年新單元佔總供應量的百分比NOI奧蘭多佔IRT整個投資組合NOI的5.0%(3)Bridgepoint Huntsville，AL Legacy at Jones Farm Huntsville，AL 2021 2020

按人口計算，美國第9大城市達拉斯MSA在過去10年中人口增長最快4達拉斯佔西南地區所有金融服務業工作崗位的近8%。5個主要僱主包括：我們的市場|達拉斯-沃斯堡(1)來源：Costar 2021年第三季度數據發佈新單位預計將佔預計2021年NOI總供應量的百分比；包括最近在2021年第二季度收購Cyan Craig Ranch的完整一年表格FreddieMac報告Fannie Mae Multifamily and Economics Research Orlando佔IRT整個投資組合NOI的8.9%(3)德克薩斯州克雷格牧場大道

截至2021年9月30日，IRT Value Add Summary項目壽命截至2021年9月30日，租金溢價反映了翻新單位的租金與未翻新單位的市場租金之間的每月差額，這是由管理層根據其慣常的租金設定和評估程序確定的。包括翻新內部單元和進行某些外部翻新(包括會所和便利設施)的所有費用。單位內部成本以租賃單位為基礎。每單位的外部成本是以社區的總單位為基礎的。不包括支持和管理增值計劃的間接成本，因為這些成本與整個計劃相關，不能分配給單個項目。計算方法是每月每套房的租金，乘以12，再除以每套房的室內裝修費用。計算方法是每月每套房的租金溢價乘以12，再除以每套房的總翻新費用。我們預計這些未來的項目將在2022年開工。我們認為，當該物業85%以上的單位已完成翻新時，我們便會考慮完成增值項目。隨着租約的到期，我們將繼續翻新剩餘的未翻新單元，直到我們100%完成該物業的單元。

IRT居民人口統計一覽^{(1) 46% 54%}^{居民組成了一個多樣化的、龐大的就業池。居民的頂級行業包括：}¹^{專業平均年齡平均收入年輕，不斷增長的常住人口受益於便利設施豐富的社區，而不會過度延長18-29歲居民的租金76%24%37 69K美元}^{2 3 4 5}^{平均租金收入比}⁶^{7 8}^醫療⁹^行政性¹⁰^服務¹¹^銷售招待

定義和非GAAP財務計量調整本演示文稿可能包含非美國公認會計原則(“GAAP”)財務計量。對這些非公認會計準則財務指標與最直接可比的公認會計準則財務指標的調整，包括在IRT和STAR向美國證券交易委員會提交或提供的報告中，這些報告位於IRT的網站www.IRTLIVING.com的投資者關係項下和STAR的網站www.STEADFASTLIVING.com的投資者項下。IRT和STAR的其他美國證券交易委員會(SEC)文件也可以通過這些網站獲得。每單位平均有效月租每單位平均實際租金代表租金總額除以所示期間的平均入住率(以單位計)的平均數。IRT和STAR認為，每套房的平均有效租金是評估平均定價的一個有用的衡量標準。此指標在顯示時反映了每月的平均有效租金。同店平均佔有率同店平均佔有率是指報告期內的平均佔用單位數除以報告期內可供出租的總單位數的平均值。EBITDA和調整後的EBITDA被定義為扣除利息支出前的淨收益，包括遞延融資成本、所得税費用以及折舊和攤銷費用的攤銷。經調整的EBITDA是在扣除與資產出售、債務清償和收購相關債務清償費用、意外損失和放棄交易成本等項目相關的某些其他非現金或營業外收益或虧損之前的EBITDA。EBITDA和調整後的EBITDA都是非GAAP衡量標準。IRT和STAR認為EBITDA和調整後的EBITDA都是衡量業績的適當補充指標，因為它剔除了利息、所得税、折舊和攤銷以及其他非現金或非營業損益, 允許投資者在沒有這些非現金或非運營項目的情況下查看運營收益。IRT和STAR的調整後EBITDA的計算方法與某些其他REITs計算調整後EBITDA的方法不同，因此，IRT和STAR的調整後EBITDA可能無法與其他REITs報告的調整後EBITDA進行比較。營運資金(“FFO”)及營運核心資金(“CFFO”)我們相信，FFO及核心FFO(“CFFO”)均為非公認會計準則財務指標，是衡量房地產投資信託基金(特別是我們)營運表現的額外適當指標。我們根據全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)制定的標準計算FFO，即分配給普通股的淨收益或虧損(根據GAAP計算)，不包括與房地產相關的折舊和攤銷費用、房地產銷售的收益或虧損以及會計原則變化的累積影響。雖然我們對FFO的計算符合NAREIT的定義，但它可能與其他REITs使用的計算FFO的方法不同，因此可能無法與其他REITs的FFO計算進行比較。我們在2021年第一季度將CFFO的定義更新為下面描述的定義。所有以前的期間都進行了調整，以符合當前CFFO的定義。CFFO是分析師和投資者進行的一種計算，通過剔除不反映正在進行的財產運營的項目的影響，包括FFO中未包括的其他項目的折舊和攤銷，以及與傷亡損失等項目相關的其他非現金或非營業損益，來衡量房地產公司的經營業績, 來自FFO確定的放棄交易成本和債務清償成本。我們對CFFO的計算可能與其他REITs計算CFFO的方法不同，因此，我們的CFFO可能無法與其他REITs報告的CFFO進行比較。我們的管理層使用FFO和CFFO作為我們經營業績的衡量標準，並相信它們對投資者也很有用，因為它們有助於瞭解我們在對某些非現金或非經常性項目進行調整後的經營業績，這些非現金或非經常性項目是GAAP要求支出的，但不一定能表明當前的經營業績和我們在不同時期的經營業績。此外，雖然整個REIT行業對FFO、CFFO和其他補充業績衡量標準有不同的定義，但我們相信，FFO和CFFO可能會為我們和我們的投資者提供一個額外的有用衡量標準，以將我們的財務表現與某些其他REITs進行比較。FFO和CFFO都不等同於根據公認會計準則確定的經營活動產生的淨收入或現金。此外，FFO和CFFO不代表由於需要的資本替換或擴張、償債義務或其他承諾或不確定性而可供管理層酌情使用的金額。因此，FFO和CFFO不衡量現金流是否足以滿足我們所有的現金需求，包括本金攤銷和資本改善。FFO和CFFO都不應被視為淨收益或任何其他GAAP衡量標準的替代指標，也不應被視為運營、投資和融資活動現金流的替代指標，以衡量我們的流動性。

定義和非GAAP財務衡量調整淨營業收入我們認為，非GAAP財務衡量的淨營業收入(“NOI”)是對其經營業績的有用補充衡量。我們將NOI定義為物業總收入減去物業運營費用總額，不包括利息支出、折舊和攤銷、物業管理費用以及一般和行政費用。其他房地產投資信託基金可能使用不同的方法來計算噪聲指數，因此，我們的噪聲指數可能無法與其他房地產投資信託基金相比。我們認為，這一衡量標準提供了一個從GAAP營業收入或淨收入中看不到的運營視角，因為該衡量標準只反映了財產層面的運營收入和費用。我們使用NOI在同一門店和不同門店的基礎上評估業績，因為NOI通過剔除公司層面的費用、融資費用和其他與物業運營業績無關的項目來衡量物業業績的核心運營，並捕捉租賃住房和物業運營費用的趨勢。然而，NOI只應作為衡量我們財務表現的另一種指標。相同的商店屬性和相同的商店組合我們在每個日曆年初檢查我們的相同的商店組合。如果屬性是在前一年年初擁有的，則會將其添加到同一商店組合中。持有待售或已售出的房產被排除在同一商店投資組合之外。總資產總額總資產等於總資產加上累計折舊和累計攤銷, 包括全額折舊或攤銷的房地產及房地產相關資產。下表提供了總資產與總資產的對賬(以千美元為單位)。利息覆蓋率是調整後的EBITDA除以利息支出淨債務(一種非GAAP財務指標)計算的比率，等於總債務減去現金和現金等價物。下表提供了總債務與淨債務的對賬(以千美元為單位)。我們提出淨債務是因為管理層認為這是衡量我們信用狀況和降低槓桿率進展的有用指標。計算是有限的，因為我們可能並不總是能夠在美元對美元的基礎上用現金償還債務。包括與持有待售房地產相關的債務。

前瞻性陳述本陳述中含有1933年“證券法”第27A條(經修訂)和“1934年證券交易法”(經修訂)第21E條所指的某些前瞻性陳述。這樣的前瞻性陳述通常可以通過我們使用的前瞻性術語來識別，如“將”、“戰略”、“預期”、“尋求”、“相信”、“潛在”或其他類似詞彙。這些前瞻性陳述包括但不限於我們對2021年收益和CFFO的預期、資本分配(包括未來分紅的時間和金額)以及我們宣佈的與Steadfast公寓房地產投資信託基金公司(“STAR”)合併交易的預期收益。此類前瞻性表述涉及風險、不確定性、估計和假設，我們的實際結果可能與此類前瞻性表述明示或暗示的對未來的預期、意圖、信念、計劃或預測大不相同。這些前瞻性陳述基於我們管理層目前的信念和預期，固有地受到重大商業、經濟和競爭不確定性和意外事件的影響，其中許多是難以預測的，不在我們的控制範圍之內。此外，這些前瞻性陳述受到有關未來業務戰略和決策的假設的影響，這些假設可能會發生變化。可能導致我們未來的實際結果和/或未來股息與前瞻性陳述中明示或暗示的結果大不相同的風險和不確定因素包括但不限於：與新冠肺炎和其他未來可能爆發的傳染病對我們的財務狀況、經營業績的影響有關的風險, 現金流和業績以及我們居民的現金流和業績，以及對經濟、房地產和金融市場的影響；市場對出租公寓的需求發生變化，以及定價壓力，包括來自競爭對手的變化，可能限制我們租賃單位的能力或提高租金，或者可能導致入住率和租金水平下降；資本和信貸市場的不確定性和波動性，包括減少可獲得性和增加資本成本的變化；租户無法履行租金和其他租賃義務，以及超過我們的壞賬撥備的沖銷；可能推遲或限制收集過去數據的立法限制。房地產和房地產行業普遍存在的風險；減值費用；自然災害和其他災害的影響；我們的增值計劃延遲完成和成本超支，以及由於這些計劃而未能實現預期的租金上漲和入住率水平；我們宣佈的與STAR合併交易的結構、時間和完成，以及合併公告、懸而未決或完成的任何影響，包括未能實現合併預期的成本節約、協同效應和其他好處；成功整合IRT和STAR業務的能力；發生可能導致合併協議終止的事件、變更或者其他情況, 包括未能收到所需的股東批准；各方可能無法及時或根本不能滿足合併條件的風險；由於宣佈的合併交易而中斷正在進行的業務運營的管理時間的風險；合併及其宣佈可能對我們留住和聘用關鍵人員以及維持與客户和供應商的關係、以及對我們的經營業績和總體業務產生不利影響的風險；REIT資格合規的意外成本；我們在到期前償還某些債務的意圖或能力的意外變化；無法出售網絡安全事件或其他技術中斷造成的成本和中斷；以及股價波動。請參閲我們提交給證券交易委員會的文件，具體包括我們提交給證券交易委員會的截至2020年12月31日的10-K表格年度報告中的“風險因素”部分，我們隨後提交的10-Q表格季度報告以及我們提交給證券交易委員會的其他文件，這些文件確定了可能導致實際結果與前瞻性陳述中包含的結果不同的其他因素。除非法律另有要求，否則我們沒有義務更新這些前瞻性陳述，以反映本新聞稿發佈之日之後的事件或情況，或反映意外事件的發生。此外，我們普通股的股息宣佈取決於我們董事會的酌情權，並取決於一系列因素，包括我們的運營結果、財務狀況、資本要求、1986年修訂後的《美國國税法》REIT條款下的年度分配要求。, 適用的法律要求和董事會可能不時認為相關的其他因素。

關於其已宣佈的與STAR的合併交易，IRT向美國證券交易委員會提交了一份S-4表格的註冊説明書，登記將與擬議的合併交易相關的IRT普通股。該註冊説明書於2021年9月29日被美國證券交易委員會宣佈生效，其中包括一份已發送給IRT和STAR股東的聯合委託書/招股説明書。我們敦促IRT和STAR的投資者和證券持有人閲讀提交給美國證券交易委員會的聯合委託書/招股説明書和其他相關文件，因為它們包含重要信息。投資者和證券持有人可以通過美國證券交易委員會維護的網站http://www.sec.gov.免費獲得這些文件和其他由美國證券交易委員會提交給美國證券交易委員會的文件的副本項目登記處提交給美國證券交易委員會的文件副本可在項目登記處的網站上免費獲取，網址為http://www.irtliving.com，也可通過電子郵件(irt@edelman.com)或電話(+1-917365-7979)聯繫項目登記處投資者關係部。STAR向美國證券交易委員會提交的文件副本可在STAR的網站上免費獲取，網址為http://www.steadfastliving.com，或致電STAR的投資者關係部，電話：+1-88223-9951。

IRT、STAR、他們各自的董事和他們各自的某些高管可能被視為與所宣佈的合併交易有關的委託書徵集的參與者。有關IRT董事和高管的信息，請參閲其於2021年2月18日提交給美國證券交易委員會的截至2020年12月31日的年度10-K表格年度報告，以及於2021年3月29日提交給美國證券交易委員會的2021年年度股東大會委託書。有關STAR董事和高管的信息，載於其於2021年3月12日提交給美國證券交易委員會的截至2020年12月31日的年度10-K表格年度報告，以及於2021年6月14日提交給美國證券交易委員會的2021年年度股東大會委託書中。這些文件可以從上述來源免費獲得。有關委託書徵集參與者的更多信息，以及對他們的直接和間接利益(通過持有證券或其他方式)的描述，包含在IRT和STAR的初步聯合委託書中，該聲明還構成了IRT的招股説明書和其他相關材料，這些材料將在獲得後提交給美國證券交易委員會。