mpw-10q_20210930.htm

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美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-Q

☒	根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條規定的季度報告

在截至本季度末的季度內2021年9月30日

或

☐	根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告

的過渡期至

佣金檔案編號001-32559

佣金檔案編號333-177186

醫療財產信託公司。

MPT運營合夥公司，L.P.

(註冊人的確切姓名載於其約章)

馬裏蘭州

特拉華州

20-0191742

20-0242069

(述明或其他司法管轄權

公司或組織)

(I.R.S.僱主

識別號碼)

1000個城市中心大道, 501套房

伯明翰, 艾爾

35242

(主要行政辦公室地址)

(郵政編碼)

註冊人的電話號碼，包括區號：(205) 969-3755

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》(Securities Exchange Act)第13節或第15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否一直遵守此類提交要求。是 ☒*☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規第405條規定必須提交的每個互動數據文件。是 ☒*☐

用複選標記表示註冊人是大型加速申請者、加速申請者、非加速申請者、較小的報告公司還是新興的成長型公司。見“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。

大型加速文件管理器	☒(僅限醫療財產信託公司)	加速的文件管理器	☐
非加速文件服務器	☒(僅限MPT Operating Partnership，L.P.)	規模較小的新聞報道公司	☐
		新興市場成長型公司	☐

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第13(A)條提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

每節課的標題	交易代碼	註冊的每個交易所的名稱
醫療財產信託公司的普通股，每股票面價值0.001美元。	MPW	紐約證券交易所

用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。☐*☒

截至2021年11月1日，醫療財產信託公司596.3百萬股普通股，面值0.001美元，已發行。

解釋性註釋

這份報告綜合了馬裏蘭州醫療財產信託公司(Medical Properties Trust，Inc.)截至2021年9月30日的三個月和九個月的Form 10-Q季度報告，以及特拉華州的有限合夥企業MPT Operating Partnership，L.P.，醫療財產信託公司幾乎所有的業務都是通過該公司進行的。除另有説明或文意另有所指外，本報告中提及的“我們”、“醫療地產”或“公司”均指醫療地產信託有限公司及其合併子公司，包括MPT Operating Partnership，L.P.。除另有説明或文意另有所指外，所有提及的“運營合夥”均指MPT Operating Partnership，L.P.及其合併子公司。

醫療財產信託公司。和MPT運營合夥企業L.P.

和子公司

表格10-Q季度報告

截至2021年9月30日的季度

	頁面
第一部分-財務信息	3
項目1財務報表	3
醫療財產信託公司及其子公司
截至2021年9月30日和2020年12月31日的壓縮合並資產負債表	3
截至2021年9月30日和2020年9月30日的三個月和九個月的簡明合併淨收入報表	4
截至2021年9月30日和2020年9月30日的三個月和九個月的簡明綜合全面收益表	5
截至2021年9月30日和2020年9月30日的三個月和九個月的簡明合併權益報表	6
截至2021年9月30日和2020年9月30日的9個月簡明現金流量表	8
MPT運營合夥公司、L.P.及其子公司
截至2021年9月30日和2020年12月31日的壓縮合並資產負債表	9
截至2021年9月30日和2020年9月30日的三個月和九個月的簡明合併淨收入報表	10
截至2021年9月30日和2020年9月30日的三個月和九個月的簡明綜合全面收益表	11
截至2021年9月30日和2020年9月30日的三個月和九個月的簡明合併資本報表	12
截至2021年9月30日和2020年9月30日的9個月簡明現金流量表	14
醫療財產信託公司和MPT運營夥伴公司，L.P.
簡明合併財務報表附註	15
項目2管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析	28
第3項關於市場風險的定量和定性披露	40
項目4控制和程序	41
第二部分-其他資料	42
項目1法律訴訟	42
項目1A風險因素	42
第二項未登記的股權證券銷售和收益使用	42
第3項高級證券違約	42
第(4)項礦山安全信息披露	42
項目5其他信息	42
項目6展品	43
簽名	44

第一部分-財務信息

第一項財務報表。

醫療財產信託公司。和子公司

簡明綜合資產負債表

	9月30日， 2021			12月31日， 2020
(單位為千，每股除外)	(未經審計)			(注2)
資產
房地產資產
土地、建築物和裝修、無形租賃資產以及其他	$	13,244,403		$	12,078,927
融資租賃投資		2,042,585			2,010,922
持有待售房地產		1,096,475			—
按揭貸款		200,285			248,080
房地產資產總投資		16,583,748			14,337,929
累計折舊和攤銷		(936,289	)		(833,529	)
房地產資產淨投資		15,647,459			13,504,400
現金和現金等價物		349,652			549,884
應收利息和租金		64,622			46,208
直線應收租金		661,429			490,462
股權投資		1,170,171			1,123,623
其他貸款		1,502,677			858,368
其他資產		315,977			256,069
總資產	$	19,711,987		$	16,829,014
負債和權益
負債
債務，淨額	$	10,581,023		$	8,865,458
應付賬款和應計費用		595,003			438,750
遞延收入		19,739			36,177
對租户的義務和其他租賃責任		157,488			144,772
總負債		11,353,253			9,485,157
權益
優先股，$0.001票面價值。授權10,000股份；不是流通股		—			—
普通股，$0.001票面價值。授權750,000股份；已發行和未償還的債券-596,145股票於2021年9月30日及 541,419股票於2020年12月31日		596			541
額外實收資本		8,541,092			7,461,503
超過淨收入的分配		(117,733	)		(71,411	)
累計其他綜合損失		(69,843	)		(51,324	)
庫存股，按成本價計算		(777	)		(777	)
總醫療財產信託公司股東權益		8,353,335			7,338,532
非控制性權益		5,399			5,325
總股本		8,358,734			7,343,857
負債和權益總額	$	19,711,987		$	16,829,014

見簡明合併財務報表附註。

醫療財產信託公司。和子公司

簡明合併淨利潤報表

(未經審計)

	在這三個月裏截至9月30日，						在這九個月裏截至9月30日，
(單位為千，每股除外)	2021			2020			2021			2020
收入
房租已計費	$	242,211		$	192,953		$	672,425		$	538,277
直線租金		64,637			51,125			174,975			103,697
融資租賃收入		50,667			52,544			151,898			157,469
利息和其他收入		33,264			32,836			136,038			115,989
總收入		390,779			329,458			1,135,336			915,432
費用
利息		94,132			82,263			273,409			243,538
房地產折舊及攤銷		85,039			69,665			237,050			192,049
與物業相關		7,128			5,897			31,265			19,178
一般事務和行政事務		36,694			31,718			107,312			97,121
總費用		222,993			189,543			649,036			551,886
其他收入(費用)
房地產銷售損益		9,294			(927	)		8,896			(2,703	)
房地產減值費用		—			—			—			(19,006	)
股權收益		7,193			5,893			21,633			15,263
債務再融資和未使用的融資成本		—			—			(2,339	)		(611	)
其他(包括股權證券按市值計價的調整)		(2,276	)		2,461			4,747			(9,499	)
其他收入(費用)合計		14,211			7,427			32,937			(16,556	)

所得税前收入		181,997			147,342			519,237			346,990
所得税費用		(10,602	)		(15,985	)		(69,141	)		(24,824	)

淨收入		171,395			131,357			450,096			322,166
可歸因於非控股權益的淨收入		(258	)		(251	)		(611	)		(600	)
淨利潤可歸因於MPT和普通股股東	$	171,137		$	131,106		$	449,485		$	321,566

普通股每股收益-基本和稀釋後收益
MPT普通股股東應佔淨收益	$	0.29		$	0.25		$	0.76		$	0.61

加權平均流通股-基本		595,119			531,095			586,291			526,651
加權平均流通股-稀釋		597,320			532,436			587,971			527,832

宣佈的每股普通股股息	$	0.28		$	0.27		$	0.84		$	0.81

見簡明合併財務報表附註。

醫療財產信託公司。和子公司

簡明綜合全面收益表

(未經審計)

	在這三個月裏截至9月30日，						在這九個月裏截至9月30日，
(單位：千)	2021			2020			2021			2020
淨收入	$	171,395		$	131,357		$	450,096		$	322,166
其他全面收入：
利率互換未實現收益(虧損)，税後淨額		8,847			(2,624	)		28,558			(35,635	)
外幣折算(虧損)收益		(25,191	)		19,983			(47,077	)		2,886
綜合收益總額		155,051			148,716			431,577			289,417
非控股權益應佔綜合收益		(258	)		(251	)		(611	)		(600	)
可歸因於MPT普通股的全面收入三個股東中的一個	$	154,793		$	148,465		$	430,966		$	288,817

見簡明合併財務報表附註。

醫療財產信託公司。和子公司

簡明合併權益表

(未經審計)

	擇優				普普通通
(單位為千，每股除外)	股票		帕爾價值		股票		帕爾價值		其他內容實繳資本		分配在……裏面超過淨收入			累計其他全面損失			財務處股票			非- 控管利益			總計權益
2020年12月31日的餘額		—	$	—		541,419	$	541	$	7,461,503	$	(71,411	)	$	(51,324	)	$	(777	)	$	5,325		$	7,343,857
淨收入		—		—		—		—		—		163,783			—			—			97			163,880
利率掉期未實現收益，淨額免税額		—		—		—		—		—		—			15,504			—			—			15,504
外幣兑換損失		—		—		—		—		—		—			(30,900	)		—			—			(30,900	)
股票歸屬和攤銷 *基於股票的薪酬		—		—		1,741		2		12,262		—			—			—			—			12,264
對非控股權益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(193	)		(193	)
發售所得款項(扣除 (發行成本)		—		—		39,949		40		779,201		—			—			—			—			779,241
宣佈的股息($0.28每 (普通股)		—		—		—		—		—		(163,443	)		—			—			—			(163,443	)
2021年3月31日的餘額		—	$	—		583,109	$	583	$	8,252,966	$	(71,071	)	$	(66,720	)	$	(777	)	$	5,229		$	8,120,210
淨收入		—		—		—		—		—		114,565			—			—			256			114,821
利率掉期未實現收益，淨額免税額		—		—		—		—		—		—			4,207			—			—			4,207
外幣折算收益		—		—		—		—		—		—			9,014			—			—			9,014
股票歸屬和攤銷 *基於股票的薪酬		—		—		176		—		12,771		—			—			—			—			12,771
對非控股權益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(142	)		(142	)
發售所得款項(扣除 (發行成本)		—		—		5,679		6		121,327		—			—			—			—			121,333
宣佈的股息($0.28每 (普通股)		—		—		—		—		—		(165,133	)		—			—			—			(165,133	)
2021年6月30日的餘額		—	$	—		588,964	$	589	$	8,387,064	$	(121,639	)	$	(53,499	)	$	(777	)	$	5,343		$	8,217,081
淨收入		—		—		—		—		—		171,137			—			—			258			171,395
利率掉期未實現收益，淨額免税額		—		—		—		—		—		—			8,847			—			—			8,847
外幣兑換損失		—		—		—		—		—		—			(25,191	)		—			—			(25,191	)
股票歸屬和攤銷 *基於股票的薪酬		—		—		218		—		13,555		—			—			—			—			13,555
對非控股權益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(202	)		(202	)
發售所得款項(扣除 (發行成本)		—		—		6,963		7		140,473		—			—			—			—			140,480
宣佈的股息($0.28每 (普通股)		—		—		—		—		—		(167,231	)		—			—			—			(167,231	)
2021年9月30日的餘額		—	$	—		596,145	$	596	$	8,541,092	$	(117,733	)	$	(69,843	)	$	(777	)	$	5,399		$	8,358,734

見簡明合併財務報表附註。

醫療財產信託公司。和子公司

簡明合併權益表

(未經審計)

	擇優				普普通通
(單位為千，每股除外)	股票		帕爾價值		股票		帕爾價值		其他內容實繳資本		留用收益 (赤字)			累計其他全面損失			財務處股票			非- 控管利益			總計權益
2019年12月31日的餘額		—	$	—		517,522	$	518	$	7,008,199	$	83,012		$	(62,905	)	$	(777	)	$	107		$	7,028,154
淨收入		—		—		—		—		—		80,992			—			—			165			81,157
會計變更的累積影響三個原則：		—		—		—		—		—		(8,399	)		—			—			—			(8,399	)
利率掉期未實現虧損，淨額免税額		—		—		—		—		—		—			(25,103	)		—			—			(25,103	)
外幣兑換損失		—		—		—		—		—		—			(23,272	)		—			—			(23,272	)
股票歸屬和攤銷 *基於股票的薪酬		—		—		2,312		2		10,034		—			—			—			—			10,036
對非控股權益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(165	)		(165	)
發售所得款項(扣除 (發行成本)		—		—		2,601		2		61,680		—			—			—			—			61,682
宣佈的股息($0.27每 (普通股)		—		—		—		—		—		(141,580	)		—			—			—			(141,580	)
2020年3月31日的餘額		—	$	—		522,435	$	522	$	7,079,913	$	14,025		$	(111,280	)	$	(777	)	$	107		$	6,982,510
淨收入		—		—		—		—		—		109,468			—			—			184			109,652
利率掉期未實現虧損，淨額免税額		—		—		—		—		—		—			(7,908	)		—			—			(7,908	)
外幣折算收益		—		—		—		—		—		—			6,175			—			—			6,175
股票歸屬和攤銷 *基於股票的薪酬		—		—		189		1		12,191		—			—			—			—			12,192
對非控股權益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(185	)		(185	)
發售所得款項(扣除 (發行成本)		—		—		6,017		6		108,099		—			—			—			—			108,105
宣佈的股息($0.27每 (普通股)		—		—		—		—		—		(143,264	)		—			—			—			(143,264	)
2020年6月30日的餘額		—	$	—		528,641	$	529	$	7,200,203	$	(19,771	)	$	(113,013	)	$	(777	)	$	106		$	7,067,277
淨收入		—		—		—		—		—		131,106			—			—			251			131,357
利率掉期未實現虧損，淨額免税額		—		—		—		—		—		—			(2,624	)		—			—			(2,624	)
外幣折算收益		—		—		—		—		—		—			19,983			—			—			19,983
股票歸屬和攤銷 *基於股票的薪酬		—		—		188		—		12,372		—			—			—			—			12,372
出售非控股權益		—		—		—		—		—		—			—			—			5,073			5,073
對非控股權益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(194	)		(194	)
發售所得款項(扣除 (發行成本)		—		—		6,745		7		124,580		—			—			—			—			124,587
宣佈的股息($0.27每 (普通股)		—		—		—		—		—		(144,954	)		—			—			—			(144,954	)
2020年9月30日的餘額		—	$	—		535,574	$	536	$	7,337,155	$	(33,619	)	$	(95,654	)	$	(777	)	$	5,236		$	7,212,877

見簡明合併財務報表附註。

醫療財產信託公司。和子公司

現金流量表簡明合併報表

(未經審計)

	在這九個月裏截至9月30日，
	2021			2020
	(單位：千)
經營活動
淨收入	$	450,096		$	322,166
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整：
折舊及攤銷		246,117			200,807
遞延融資成本攤銷和債務貼現		12,079			9,773
直線租金收入和其他		(208,756	)		(161,163	)
基於股份的薪酬		38,590			34,600
房地產銷售損失(收益)		(8,896	)		2,703
減損費用		—			19,006
直線式租金和其他(追回)核銷		(1,601	)		27,098
債務再融資和未使用的融資成本		2,339			611
收購前收取的租金-循環交易		—			(35,020	)
税率和其他變化		42,746			9,661
其他調整		15,468			(6,418	)
以下方面的更改：
應收利息和租金		(19,150	)		(6,189	)
其他資產		516			12,117
應付賬款和應計費用		25,527			(21,139	)
遞延收入		(17,588	)		33,605
經營活動提供的淨現金		577,487			442,218
投資活動
為收購和其他相關投資支付的現金		(4,279,147	)		(3,524,910	)
房地產銷售淨收益		66,891			93,042
應收貸款本金收入		1,234,839			738,036
股權投資回報		11,000			63,122
增資和其他投資，淨額		(253,512	)		(116,297	)
用於投資活動的淨現金		(3,219,929	)		(2,747,007	)
融資活動
定期債務收益，扣除貼現後的淨收益		2,489,735			915,950
定期債務的償付		(689,450	)		—
循環信貸安排，淨額		80,963			225,000
支付的股息		(476,242	)		(423,005	)
租賃押金和對租户的其他義務		14,819			7,584
出售普通股所得收益(扣除發行成本)		1,041,054			294,374
支付債務再融資、遞延融資成本和其他融資活動		(24,245	)		(2,143	)
融資活動提供的現金淨額		2,436,634			1,017,760
期間現金、現金等價物和限制性現金減少		(205,808	)		(1,287,029	)
匯率變動的影響		1,748			9,116
期初現金、現金等價物和限制性現金		556,369			1,467,991
期末現金、現金等價物和限制性現金	$	352,309		$	190,078
支付的利息	$	256,724		$	231,257
非現金融資活動補充日程表：
已宣佈、未支付的股息	$	167,231		$	144,954
現金、現金等價物和限制性現金包括以下內容：
期初：
現金和現金等價物	$	549,884		$	1,462,286
限制現金，包括在其他資產中		6,485			5,705
	$	556,369		$	1,467,991
期末：
現金和現金等價物	$	349,652		$	183,794
限制現金，包括在其他資產中		2,657			6,284
	$	352,309		$	190,078

見簡明合併財務報表附註.

MPT運營合夥企業、L.P.和子公司

簡明綜合資產負債表

	9月30日， 2021			12月31日， 2020
(單位：千)	(未經審計)			(注2)
資產
房地產資產
土地、建築物和裝修、無形租賃資產以及其他	$	13,244,403		$	12,078,927
融資租賃投資		2,042,585			2,010,922
持有待售房地產		1,096,475			—
按揭貸款		200,285			248,080
房地產資產總投資		16,583,748			14,337,929
累計折舊和攤銷		(936,289	)		(833,529	)
房地產資產淨投資		15,647,459			13,504,400
現金和現金等價物		349,652			549,884
應收利息和租金		64,622			46,208
直線應收租金		661,429			490,462
股權投資		1,170,171			1,123,623
其他貸款		1,502,677			858,368
其他資產		315,977			256,069
總資產	$	19,711,987		$	16,829,014
負債和資本
負債
債務，淨額	$	10,581,023		$	8,865,458
應付賬款和應計費用		427,382			290,757
遞延收入		19,739			36,177
對租户的義務和其他租賃責任		157,488			144,772
應付醫療財產信託公司。		167,231			147,603
總負債		11,352,863			9,484,767
資本
普通合夥人-發行並未償還-5,962單位位於 2021年9月30日和5,4142020年12月31日的單位		84,312			73,977
有限合夥人-已發行和未償還-590,183單位位於 2021年9月30日和536,0052020年12月31日的單位		8,339,256			7,316,269
累計其他綜合損失		(69,843	)		(51,324	)
道達爾MPT運營合夥公司，L.P.Capital		8,353,725			7,338,922
非控制性權益		5,399			5,325
總資本		8,359,124			7,344,247
總負債和資本總額	$	19,711,987		$	16,829,014

見簡明合併財務報表附註。

MPT運營合夥企業、L.P.和子公司

簡明合併淨利潤報表

(未經審計)

	在這三個月裏截至9月30日，						在這九個月裏截至9月30日，
(單位為千，單位金額除外)	2021			2020			2021			2020
收入
房租已計費	$	242,211		$	192,953		$	672,425		$	538,277
直線租金		64,637			51,125			174,975			103,697
融資租賃收入		50,667			52,544			151,898			157,469
利息和其他收入		33,264			32,836			136,038			115,989
總收入		390,779			329,458			1,135,336			915,432
費用
利息		94,132			82,263			273,409			243,538
房地產折舊及攤銷		85,039			69,665			237,050			192,049
與物業相關		7,128			5,897			31,265			19,178
一般事務和行政事務		36,694			31,718			107,312			97,121
總費用		222,993			189,543			649,036			551,886
其他收入(費用)
房地產銷售損益		9,294			(927	)		8,896			(2,703	)
房地產減值費用		—			—			—			(19,006	)
股權收益		7,193			5,893			21,633			15,263
債務再融資和未使用的融資成本		—			—			(2,339	)		(611	)
其他(包括股權證券按市值計價的調整)		(2,276	)		2,461			4,747			(9,499	)
其他收入(費用)合計		14,211			7,427			32,937			(16,556	)

所得税前收入		181,997			147,342			519,237			346,990
所得税費用		(10,602	)		(15,985	)		(69,141	)		(24,824	)

淨收入		171,395			131,357			450,096			322,166
可歸因於非控股權益的淨收入		(258	)		(251	)		(611	)		(600	)
淨利潤可歸因於MPT和運營夥伴關係與其他合作伙伴合作	$	171,137		$	131,106		$	449,485		$	321,566

單位收益-基本收益和攤薄收益
可歸因於MPT運營合夥夥伴的淨收入	$	0.29		$	0.25		$	0.76		$	0.61

未償還加權平均單位--基本單位		595,119			531,095			586,291			526,651
加權平均未清償單位-稀釋		597,320			532,436			587,971			527,832

每單位宣佈的股息	$	0.28		$	0.27		$	0.84		$	0.81

見簡明合併財務報表附註。

MPT運營合夥企業、L.P.和子公司

簡明綜合全面收益表

(未經審計)

	在這三個月裏截至9月30日，						在這九個月裏截至9月30日，
(單位：千)	2021			2020			2021			2020
淨收入	$	171,395		$	131,357		$	450,096		$	322,166
其他全面收入：
利率互換未實現收益(虧損)，税後淨額		8,847			(2,624	)		28,558			(35,635	)
外幣折算(虧損)收益		(25,191	)		19,983			(47,077	)		2,886
綜合收益總額		155,051			148,716			431,577			289,417
非控股權益應佔綜合收益		(258	)		(251	)		(611	)		(600	)
可歸因於MPT運營夥伴關係的全面收入與其他合作伙伴合作	$	154,793		$	148,465		$	430,966		$	288,817

見簡明合併財務報表附註。

MPT運營合夥企業、L.P.和子公司

簡明合併資本報表

(未經審計)

	一般信息					有限合夥人					累計
	合夥人					普普通通					其他			非-
(單位為千，單位金額除外)	單位		單位價值			單位		單位價值			全面損失			控管利益			總計資本
2020年12月31日的餘額		5,414	$	73,977			536,005	$	7,316,269		$	(51,324	)	$	5,325		$	7,344,247
淨收入		—		1,638			—		162,145			—			97			163,880
利率掉期未實現收益，淨額免税額		—		—			—		—			15,504			—			15,504
外幣兑換損失		—		—			—		—			(30,900	)		—			(30,900	)
以單位為基礎的單位歸屬與攤銷 *薪酬。		17		123			1,724		12,141			—			—			12,264
對非控股權益的分配		—		—			—		—			—			(193	)		(193	)
要約收益(扣除要約後的淨額 (含成本)		399		7,792			39,550		771,449			—			—			779,241
宣佈的分配($0.28每單位)		—		(1,634	)		—		(161,809	)		—			—			(163,443	)
2021年3月31日的餘額		5,830	$	81,896			577,279	$	8,100,195		$	(66,720	)	$	5,229		$	8,120,600
淨收入		—		1,146			—		113,419			—			256			114,821
利率掉期未實現收益，淨額免税額		—		—			—		—			4,207			—			4,207
外幣折算收益		—		—			—		—			9,014			—			9,014
以單位為基礎的單位歸屬與攤銷 *薪酬。		2		128			174		12,643			—			—			12,771
對非控股權益的分配		—		—			—		—			—			(142	)		(142	)
要約收益(扣除要約後的淨額 (含成本)		58		1,213			5,621		120,120			—			—			121,333
宣佈的分配($0.28每單位)		—		(1,651	)		—		(163,482	)		—			—			(165,133	)
2021年6月30日的餘額		5,890	$	82,732			583,074	$	8,182,895		$	(53,499	)	$	5,343		$	8,217,471
淨收入		—		1,711			—		169,426			—			258			171,395
利率掉期未實現收益，淨額免税額		—		—			—		—			8,847			—			8,847
外幣兑換損失		—		—			—		—			(25,191	)		—			(25,191	)
以單位為基礎的單位歸屬與攤銷 *薪酬。		2		136			216		13,419			—			—			13,555
對非控股權益的分配		—		—			—		—			—			(202	)		(202	)
要約收益(扣除要約後的淨額 (含成本)		70		1,405			6,893		139,075			—			—			140,480
宣佈的分配($0.28每單位)		—		(1,672	)		—		(165,559	)		—			—			(167,231	)
2021年9月30日的餘額		5,962	$	84,312			590,183	$	8,339,256		$	(69,843	)	$	5,399		$	8,359,124

見簡明合併財務報表附註。

MPT運營夥伴關係，L.P.和子公司

簡明合併資本報表

(未經審計)

	一般信息					有限合夥人									累計
	合夥人					普普通通					LTIP				其他			非-
(單位為千，單位金額除外)	單位		單位價值			單位		單位價值			單位		單位價值		全面損失			控管利益			總計資本
2019年12月31日的餘額		5,176	$	70,939			512,346	$	7,020,403			232	$	—	$	(62,905	)	$	107		$	7,028,544
淨收入		—		810			—		80,182			—		—		—			165			81,157
會計變更的累積影響三個原則：		—		(84	)		—		(8,315	)		—		—		—			—			(8,399	)
利率掉期未實現虧損，淨額免税額		—		—			—		—			—		—		(25,103	)		—			(25,103	)
外幣兑換損失		—		—			—		—			—		—		(23,272	)		—			(23,272	)
以單位為基礎的單位歸屬與攤銷 *薪酬。		23		100			2,289		9,936			—		—		—			—			10,036
對非控股權益的分配		—		—			—		—			—		—		—			(165	)		(165	)
要約收益(扣除要約後的淨額 (含成本)		26		617			2,575		61,065			—		—		—			—			61,682
宣佈的分配($0.27每單位)		—		(1,416	)		—		(140,164	)		—		—		—			—			(141,580	)
2020年3月31日的餘額		5,225	$	70,966			517,210	$	7,023,107			232	$	—	$	(111,280	)	$	107		$	6,982,900
淨收入		—		1,095			—		108,373			—		—		—			184			109,652
利率掉期未實現虧損，淨額免税額		—		—			—		—			—		—		(7,908	)		—			(7,908	)
外幣折算收益		—		—			—		—			—		—		6,175			—			6,175
以單位為基礎的單位歸屬與攤銷 *薪酬。		2		122			187		12,070			—		—		—			—			12,192
對非控股權益的分配		—		—			—		—			—		—		—			(185	)		(185	)
要約收益(扣除要約後的淨額 (含成本)		60		1,081			5,957		107,024			—		—		—			—			108,105
宣佈的分配($0.27每單位)		—		(1,433	)		—		(141,831	)		—		—		—			—			(143,264	)
2020年6月30日的餘額		5,287	$	71,831			523,354	$	7,108,743			232	$	—	$	(113,013	)	$	106		$	7,067,667
淨收入		—		1,311			—		129,795			—		—		—			251			131,357
利率掉期未實現虧損，淨額免税額		—		—			—		—			—		—		(2,624	)		—			(2,624	)
外幣折算收益		—		—			—		—			—		—		19,983			—			19,983
以單位為基礎的單位歸屬與攤銷 *薪酬。		2		124			186		12,248			—		—		—			—			12,372
出售非控股權益		—		—			—		—			—		—		—			5,073			5,073
對非控股權益的分配		—		—			—		—			—		—		—			(194	)		(194	)
要約收益(扣除要約後的淨額 (含成本)		67		1,246			6,678		123,341			—		—		—			—			124,587
宣佈的分配($0.27每單位)		—		(1,450	)		—		(143,504	)		—		—		—			—			(144,954	)
2020年9月30日的餘額		5,356	$	73,062			530,218	$	7,230,623		$	232	$	—	$	(95,654	)	$	5,236		$	7,213,267

見簡明合併財務報表附註。

MPT運營合夥企業、L.P.和子公司

現金流量表簡明合併報表

(未經審計)

	在這九個月裏截至9月30日，
	2021			2020
	(單位：千)
經營活動
淨收入	$	450,096		$	322,166
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整：
折舊及攤銷		246,117			200,807
遞延融資成本攤銷和債務貼現		12,079			9,773
直線租金收入和其他		(208,756	)		(161,163	)
基於單位的薪酬		38,590			34,600
房地產銷售損失(收益)		(8,896	)		2,703
減損費用		—			19,006
直線式租金和其他(追回)核銷		(1,601	)		27,098
債務再融資和未使用的融資成本		2,339			611
收購前收取的租金-循環交易		—			(35,020	)
税率和其他變化		42,746			9,661
其他調整		15,468			(6,418	)
以下方面的更改：
應收利息和租金		(19,150	)		(6,189	)
其他資產		516			12,117
應付賬款和應計費用		25,527			(21,139	)
遞延收入		(17,588	)		33,605
經營活動提供的淨現金		577,487			442,218
投資活動
為收購和其他相關投資支付的現金		(4,279,147	)		(3,524,910	)
房地產銷售淨收益		66,891			93,042
應收貸款本金收入		1,234,839			738,036
股權投資回報		11,000			63,122
增資和其他投資，淨額		(253,512	)		(116,297	)
用於投資活動的淨現金		(3,219,929	)		(2,747,007	)
融資活動
定期債務收益，扣除貼現後的淨收益		2,489,735			915,950
定期債務的償付		(689,450	)		—
循環信貸安排，淨額		80,963			225,000
已支付的分配		(476,242	)		(423,005	)
租賃押金和對租户的其他義務		14,819			7,584
出售單位所得收益(扣除發售成本)		1,041,054			294,374
支付債務再融資、遞延融資成本和其他融資活動		(24,245	)		(2,143	)
融資活動提供的現金淨額		2,436,634			1,017,760
期間現金、現金等價物和限制性現金減少		(205,808	)		(1,287,029	)
匯率變動的影響		1,748			9,116
期初現金、現金等價物和限制性現金		556,369			1,467,991
期末現金、現金等價物和限制性現金	$	352,309		$	190,078
支付的利息	$	256,724		$	231,257
非現金融資活動補充日程表：
已申報、未支付的分配	$	167,231		$	144,954
現金、現金等價物和限制性現金包括以下內容：
期初：
現金和現金等價物	$	549,884		$	1,462,286
限制現金，包括在其他資產中		6,485			5,705
	$	556,369		$	1,467,991
期末：
現金和現金等價物	$	349,652		$	183,794
限制現金，包括在其他資產中		2,657			6,284
	$	352,309		$	190,078

見簡明合併財務報表附註。

醫療財產信託公司。和MPT運營合夥企業L.P.

和子公司

簡明合併財務報表附註

(未經審計)

1.組織機構

醫療財產信託公司是馬裏蘭州的一家公司，成立於2003年8月27日，根據馬裏蘭州一般公司法成立，目的是從事投資、擁有和租賃保健房地產的業務。我們的運營合夥子公司MPT Operating Partnership，L.P.(以下簡稱“運營合夥”)成立於2003年9月，我們通過該子公司開展所有業務。目前，吾等擁有營運合夥的所有合夥權益，並已選擇在合併的基礎上報告我們的規定披露及營運合夥的披露，除非存在重大差異。

我們以房地產投資信託基金(“REIT”)的形式運作。因此，我們一般不會受制於美國(“美國”)聯邦所得税，前提是我們繼續符合REIT的資格，我們向股東的分配等於或超過我們的應税收入。我們所從事的若干非房地產活動是由我們選擇視為應課税房地產投資信託基金附屬公司(“TR”)的實體進行的。我們的TRS實體需繳納美國聯邦和州所得税。對於我們位於美國以外的物業，我們需要繳納我們物業所在司法管轄區和/或法人實體所在地區的當地税收；但是，我們預計在美國不會因外國收入而產生額外税收，因為這些收入大部分通過我們的房地產投資信託基金(REIT)流動。

我們的主要業務戰略是收購和開發房地產和改善設施，主要用於長期租賃給醫療服務提供商，如普通急性護理醫院、住院身體康復醫院、行為健康設施、長期急性護理醫院和獨立的急診室/緊急護理設施的運營商。我們也向類似設施的經營者提供抵押和其他貸款。此外，我們可能會不時獲取租户的利潤或股權，以提高我們的整體回報。

我們的業務模式促進了收購和資本重組，並允許醫療設施運營商釋放其房地產的價值，為設施改進、技術升級和運營中的其他投資提供資金。在2021年9月30日，我們在以下方面進行了投資426設施位於32美國各州，在六歐洲國家，一在南美的國家，以及整個澳大利亞。我們將我們的業務作為一個單一的業務部門進行管理。

2.主要會計政策摘要

未經審計的中期簡明合併財務報表：隨附的未經審計的中期簡明綜合財務報表是根據美國公認的中期財務信息會計原則(包括美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的規則和條例)編制的。因此，它們不包括公認會計原則(“GAAP”)要求的完整財務報表的所有信息和腳註。管理層認為，所有被認為是公允陳述所必需的調整(由正常經常性應計項目組成)都已包括在內。截至2021年9月30日的三個月和九個月的運營業績不一定表明截至2021年12月31日的年度可能預期的業績。截至2020年12月31日的簡明綜合資產負債表是從該日經審計的財務報表中得出的，但不包括美國普遍接受的完整財務報表會計原則所要求的所有信息和腳註。

根據公認會計原則編制我們的簡明合併財務報表要求我們作出估計和假設，這些估計和假設會影響截至簡明合併財務報表日期的資產和負債額以及或有資產和負債的披露，以及報告期內的收入和費用的報告金額。我們相信，根據截至2021年9月30日的現有信息(特別是與我們對房地產可回收性以及貸款和融資應收賬款信用損失準備金充足程度的評估有關)，我們簡明合併財務報表所依據的估計和假設是合理和可支持的。儘管新冠肺炎疫苗在全球範圍內持續鋪開，世界各地的醫院也普遍恢復正常運營，但由於新冠肺炎及相關變種的影響，最終對我們租户的運營業績和流動性以及支付我們租金和利息的能力的影響仍無法百分之百有把握地預測。這使得截至2021年9月30日的任何估計和假設都比沒有新冠肺炎的潛在影響更不確定。實際結果可能最終與我們的估計不同。

有關重要會計政策的信息，請參閲我們截至2020年12月31日的年度報告Form 10-K中包含的合併財務報表及其腳註。除了以下內容外，這些重大會計政策沒有發生實質性變化：

近期會計發展動態

參考匯率改革

2020年3月，財務會計準則委員會(“FASB”)發佈了ASU第2020-04號，“參考匯率改革(專題848)：促進參考匯率改革對財務報告的影響”(“ASU 2020-04”)，以簡化為取代倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)或其他預期因參考匯率改革而停止的參考利率而進行的合同修改的會計處理。該指南為將GAAP應用於合同、套期保值關係和其他受參考匯率改革影響的交易提供了可選的權宜之計和例外，如果滿足某些標準的話。可選的權宜之計和例外適用於在2022年12月31日之前進行的合同修改。2021年1月7日，FASB發佈了ASU 2021-01號文件，題為《參考利率改革(主題848)》(“ASU 2021-01”)，其中澄清了主題848中關於合約修改和對衝會計的某些可選權宜之計和例外適用於受過渡影響的衍生品。我們已經評估了參照倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)或預計將停產的其他參考利率的合同。我們預計我們的英鎊定期貸款和相應的利率掉期將在2021年第四季度用替代參考利率進行修改，我們預計將使用ASU 2020-04和ASU 2021-01中規定的權宜之計和例外情況來考慮此類修改。我們正在繼續評估是否需要修改我們的美元LIBOR合約，例如我們的無擔保信貸安排，但更換美元LIBOR的要求已延長至2023年6月30日。此外，我們預計我們的澳元定期貸款和相應的利率掉期不會受到任何影響，因為這些合同沒有提到預計將被終止的利率。

重新分類

前幾期簡明合併財務報表中的某些金額已重新分類，以符合本期列報。

可變利息實體

截至2021年9月30日，我們在某些可變利息實體的貸款和/或股權投資約為$360100萬美元，這代表我們因參與此類實體而面臨的最大損失。我們已經確定，我們不是任何我們持有可變權益的可變利益實體的主要受益者，因為我們不控制對這些實體的經濟表現影響最大的活動(如日常運營)。

3.房地產及其他活動

新投資項目

我們收購或投資了以下淨資產(以千計)：

	在這九個月裏截至9月30日，
	2021			2020

土地及土地改善工程	$	562,742		$	330,941
建築物		1,670,741			2,610,197
無形租賃資產-攤銷(加權平均有用他的一生36.12021年和27.62020年的年份)		197,735			364,006
股權投資		108,710			—
按揭貸款		1,090,400			47,641
其他貸款和資產		736,936			306,328
承擔的負債		(65,525	)		(134,203	)
收購的總資產		4,301,739			3,524,910
已償還貸款(1)		(1,090,400	)		(737,242	)
收購的總淨資產	$	3,211,339		$	2,787,668

(1)

2021列包括一個GB8002021年第一季度預付給隱修會集團(“隱修會”)的百萬抵押貸款，並在以下投資組合中轉換為收費簡單所有權352021年第二季度的物業數量如下所述。2020專欄包括$7372017年，向Steward Health Care，Inc.(“Steward”)預付了100萬筆貸款，並換取了SIMPLE房地產的費用二以下所述的醫院.

2021年活動

Priory Group交易記錄

2021年1月19日，我們完成了隱修會交易的兩個階段中的第一個階段，在這兩個階段中，我們資助了一個GB800在英國確定的隱修會房地產資產組合上提供100萬中期抵押貸款。2021年6月25日，我們完成了交易的第二階段，在這一階段中，我們將這筆抵押貸款轉換為收費的簡單所有權，投資組合包括35精選Priory(目前由Waterland Private Equity Fund VII C.V.(“Waterland VII”)擁有)的房地產資產進行個人售後回租交易。資產的適用購買價由我們按比例轉換並減少我們在第一階段向Waterland VII發放的臨時抵押貸款的本金餘額來支付。因此，我們從Priory收購的房地產資產的淨總價約為GB。800100萬美元，外加慣例印花税、税金和其他交易成本。作為房地產收購的一部分(其中一些資產是通過購買房地產控股實體的股份獲得的)，我們產生了大約gb的遞延所得税負債。47.1百萬美元。

除了房地產投資，在2021年1月19日，我們做了一個GB250向沃特蘭七世提供的百萬美元收購貸款，與沃特蘭七世收購Priory的交易完成有關，該筆貸款已於2021年10月22日全額償還，外加利息。

最後，我們還獲得了一個9.9間接擁有Priory的Waterland VII附屬公司的被動股權百分比。

我們使用GB為這項總投資提供資金500從2021年1月發起的臨時信貸安排中獲得100萬美元，如中所述注4, £350100萬美元來自我們的週轉設施，其餘的來自手頭的現金。

其他

2021年8月1日，我們完成了對五位於佛羅裏達州南部的普通急診醫院，費用約為$900百萬美元，外加結賬和其他交易成本。這些醫院是根據總租約租賃給Steward的，其中包括每年一次的基於通脹的自動扶梯，該租約最近被延長了10幾年前2041。我們用手頭的現金和美元為這次收購提供了資金。650從2021年7月發起的臨時信貸安排借入的百萬美元，如中所述注4.

2021年7月6日，我們獲得了四急症護理醫院及二加州洛杉磯的校園醫療辦公樓，售價$215百萬美元。這些醫院根據長期租約租給管道健康系統公司(Pipeline Health Systems)，每年使用基於通脹的自動扶梯。

2021年7月6日，我們還為gb收購了蘇格蘭斯特靈的一家急診醫院。15.6百萬美元。本醫院以長期租約形式租給Circle Health Ltd.(以下簡稱“Circle”)，每年以通脹計算的自動扶梯。

2021年4月16日，我們用瑞士法郎145在瑞士醫療網絡的百萬美元投資，我們的租户通過我們的Infrore SA(“Infrore”)股權投資。

2021年1月8日，我們賺了一美元335向Steward的關聯公司提供的100萬美元貸款，所有收益都用於贖回Steward的前私募股權贊助商提供的一筆類似規模的可轉換貸款。

2020年活動

圈內交易

2020年1月8日，我們收購了30遍佈英國各地的急性護理醫院，費用約為1 GB1.5來自BMI Healthcare，Inc.(“BMI”)附屬公司的10億美元。在一項相關交易中，Circle的關聯公司達成了收購BMI的最終協議，並在符合慣例監管條件的情況下承擔其在英國的業務。作為收購的一部分，我們繼承了與運營商的30份現有租約，這些租約的初始固定期限以2050，沒有更新選項，但有每年基於通脹的自動扶梯。在2020年第二季度獲得最終監管批准後，Circle的這30份租約進行了修改(自2020年6月16日起生效)，以包括二五年期續訂選項並改進每年以通脹為基礎的自動扶梯。這30個租約是交叉違約的，由Circle提供擔保。

其他

2020年8月13日，我們收購了加利福尼亞州林伍德的一家普通急性護理醫院，總投資約為$300百萬美元。根據具有年度升級和多個延期選項的長期主租賃，該物業被出租給Prime Healthcare Services，Inc.(“Prime”)。

2020年7月8日，我們收購了二位於鹽湖城、猶他州地區、戴維斯醫院和醫療中心以及約旦谷醫療中心的普通急性護理醫院，以換取減少向Steward提供的此類物業的抵押貸款和額外的現金代價#美元。200百萬美元，以其相對公允價值計算。大約$950在這兩個設施上的百萬美元投資以斯圖爾德主租約為準。

2020年6月24日，我們發起了CHF45向Infrore提供的100萬有擔保貸款，已於2020年12月2日全額支付。

2020年5月13日，我們成立了一家合資企業，目的是投資於國際醫院的運營。作為編隊的一部分，我們起源於$205百萬收購貸款。我們vbl.有一個49%的權益這家合資企業是我們投資的主要來源。使用公允價值選項選舉。合資公司同時從斯圖爾特手中購買了與斯圖爾特以前擁有的所有當前和未來國際機會有關的權利和現有資產，用於戰略、監管和風險。管理目的.

2020年前9個月的其他收購包括一住院康復醫院和一一般急性護理醫院，總額約為$56百萬美元。

發展活動

有關我們當前開發項目的狀態摘要(以千為單位)，請參閲下表：

屬性	承諾		費用截止日期發生的費用 2021年9月30日		估計租金開課日期
歐內斯特(加利福尼亞州貝克斯菲爾德)	$	47,929	$	39,544	4Q 2021
歐內斯特(加利福尼亞州斯托克頓)		47,700		24,990	2Q 2022
	$	95,629	$	64,534

在2020年第二季度，我們完成了一普通急症護理設施和一住院康復機構，都位於英國伯明翰。我們開始確認這些產品的收入二2020年6月29日的物業。根據一份長期租約，這些設施將被出租給Circle。

在2020年第一季度，我們完成了位於愛達荷州福爾斯的一家普通急診護理設施的建設，並開始記錄租金收入。該設施於2020年1月21日開始出租，並根據現有的長期租約出租給Surgery Partners，Inc.。

處置

2021年活動

合資企業交易

於2021年8月28日，我們與麥格理資產管理公司(“麥格理資產管理公司”)達成一項最終協議，成立合夥企業(“麥格理交易”)，根據該協議，由麥格理資產管理公司管理的一支基金將以現金代價收購50在以下投資組合中擁有%的權益八總部設在馬薩諸塞州的普通急診醫院，我們目前擁有這些醫院，並將其出租給斯圖爾特。這筆交易對該投資組合的估值約為$1.8十億美元。我們預計將確認扣除交易成本後的淨收益約為$0.6我們預計這筆交易將在2022年第一季度完成。

該合夥企業計劃籌集高達300萬美元的無追索權擔保債務55%的資產價值，我們預計將獲得總收益，包括預期擔保債務的收益，約為#美元。1.3十億美元。預期擔保債務融資的金額或條款尚不確定，最終金額和條款可能會影響房地產的交易價值、收益和收益。2021年9月30日，八合資企業的設施被指定為持有出售，包括以下淨資產(以千計)：

	截至2021年9月30日
持有待售房地產	$	1,096,475
直線應收租金		113,923
其他資產，淨額		5,917
總計	$	1,216,315

其他

在2021年的前9個月，我們完成了九設施和附屬物業，價格約為$67100萬美元，導致房地產淨收益約為$9百萬美元。

2020年活動

2020年前9個月，我們完成了九設施和六附屬物業約為$93百萬美元。這些交易導致房地產淨虧損#美元。2.7百萬美元。

租賃業務(出租方)

我們收購和開發醫療設施，並根據長期淨租賃(典型的初始固定條款至少為15年)，大多數包括在我們的租户選舉中的續簽選項，通常是在五年增量。大致99我們有%的租約根據消費者物價指數(或美國以外的類似指數)的上漲提供年度租金上漲。和/或固定的最低年租金漲幅。我們的許多國內租賃都包含購買選擇權，價格設定在不同的條款，但在任何情況下都不會低於我們的總投資額。為五賬面價值為$的物業231百萬美元，我們的租約需要租户提供剩餘價值擔保。我們的租約通常要求租户處理和承擔與我們的物業相關的大部分費用，包括維修/維護、物業税和保險。我們定期檢查我們的物業，以確保我們每項資產的剩餘價值得到保持。除下文所述分類為融資租賃的租賃外，我們所有的租賃均分類為經營租賃。

2021年9月30日，租賃開始13歐內斯特健康公司(“歐內斯特”)設施和五主要設施計入直接融資租賃和基礎設施租賃。13我們的Prospect Medical Holdings，Inc.(“Prospect”)設施和五我們的歐內斯特設施的一部分是作為融資入賬的。我們對融資租賃的總投資構成如下(以千計)：

	截至9月30日， 2021			截至2013年12月31日， 2020
應收最低租賃付款	$	1,195,133		$	1,228,966
估計殘值		203,818			203,818
減去：非勞動收入和信貸損失撥備		(931,275	)		(969,061	)
直接融資租賃淨投資		467,676			463,723
其他融資租賃(扣除信貸損失準備)		1,574,909			1,547,199
融資租賃總投資	$	2,042,585		$	2,010,922

新冠肺炎租金延期

在2021年的前9個月，我們收集了2.2之前由於新冠肺炎疫情而推遲的百萬租金。根據我們與某些租户的協議，我們預計未償還的遞延租金餘額約為$。9.2截至2021年9月30日，100萬美元，將在未來的特定時期內支付，並附帶利息。

阿德普圖斯健康公司

正如在之前的文件中所討論的，我們最初的房地產投資組合大約有60從2017年阿德普圖斯申請破產保護開始，租賃給阿德普圖斯健康公司(Adestus Health，Inc.)的物業經歷了重大變化。在2020年間，我們將剩餘的設施從Adestus轉移出去，由此產生的減損費用約為$9.92020年上半年為100萬美元，以及沖銷直線租金和其他應收款的費用，部分被提取的#美元所抵消9.1百萬張信用證。然而，這些過渡措施也為與Ochsner Health System、Dignity Health、UC Health(科羅拉多大學)和HCA Healthcare，Inc.(“HCA”)等信譽良好的運營商形成了新的租户關係，這些運營商目前正在以長期租賃的形式租賃大約40個這樣的過渡設施。2021年9月30日，11這些過渡性屬性中，代表不到1我們總資產的%仍處於空置狀態，這些物業中的每一處都處於不同的轉租或出售階段。截至2021年9月30日，我們相信我們在這些房地產資產上的投資是完全可以收回的，但不能保證我們在未來一段時間內不會有任何進一步的減值。

阿萊克託設施

正如在之前的文件中指出的那樣，我們最初是租來的四阿萊克託醫療服務有限責任公司(以下簡稱“阿萊克託”)向阿萊克託醫療服務有限公司(以下簡稱“阿萊克託”)出售了急性醫療設施，並獲得了第五處房產(奧林匹亞醫療中心)的抵押貸款。在2020年第一季度，我們將惠靈工廠捐贈給了當地的一個市政當局，結果是9.1百萬房地產減值費用。此外，我們還轉租了一急性護理設施，並在2020年出售了另一個設施。2021年第一季度，阿萊克託完成了將奧林匹亞醫療中心出售給加州大學洛杉磯分校醫療系統的交易。我們的收益大約是$51本次出售所得的100萬美元用於全額償還抵押貸款和營運資金貸款，剩餘的收益用於收回某些先前預留的逾期應收賬款。2021年9月30日，我們繼續租賃一到阿萊克託的急性護理機構不到0.1佔我們總資產的%。

貸款

以下是我們的貸款摘要(扣除信用損失準備後)(單位：千)：

	截至9月30日， 2021		截至2013年12月31日， 2020
按揭貸款	$	200,285	$	248,080
收購貸款		676,042		338,273
其他貸款		826,635		520,095
總計	$	1,702,962	$	1,106,448

購置貸款的增加與國標局有關。250與Priory Group交易相關的百萬美元貸款(如上文中更全面的描述注3).

其他貸款包括向我們的租户提供營運資金和其他用途的貸款，包括我們於2018年向與Primotop Holdings S.à.r.l的合資企業發放的股東貸款。以歐元的金額計算297百萬美元。其他貸款增加，主要是與美元貸款有關。335百萬美元貸款給Steward的附屬公司(如上所述附註3)，由償還#美元部分抵消75從Prime獲得的其他貸款為100萬美元。

其他投資活動

根據我們現有的9.9%的股權，我們收到了$112021年第一季度分配了100萬現金，這被計入資本返還。

根據我們的4.9在Aevis Victoria SA(“Aevis”)的%股份中，我們記錄了$2.8在2021年的前9個月，我們對Aevis股票的投資進行了100萬有利的非現金公允價值調整，以計入市值；而這是1美元5.22020年同期不利的非現金公允價值調整百萬美元。

信用風險集中

我們通過幾種方式監控集中風險，這是因為我們的房地產資產的性質對其所在社區至關重要，而且我們的歷史表明，如果需要，我們能夠用更有效的運營商替換效率低下的設施運營商：

設施集中-截至2021年9月30日，我們最大的單一物業約代表3佔我們總資產的%，與2020年12月31日類似。

運營商集中-截至2021年9月30日的三個月和九個月，Steward和Circle的收入分別超過10佔我們總收入的%。相比之下，Steward、Prospect、Circle和Prime分別代表的不止10佔我們截至2020年9月30日的三個月和九個月總收入的%。

地理集中-截至2021年9月30日，在美國、歐洲、澳大利亞和南美的投資約佔65%, 29%, 5%和1分別佔我們總資產的%，相比之下65%, 28%, 6%和1%，分別於2020年12月31日。

設施類型集中-截至2021年9月30日和2020年9月30日的三個月和九個月，大約80我們收入的%來自我們的普通急症護理設施，而我們的康復設施的收入接近10每個期間的百分比。我們的行為健康、獨立急診室/緊急護理和長期急性護理設施的收入加起來約佔10佔我們所有時期收入的%。

4.債務

以下是債務摘要(單位：千)：

	截至9月30日， 2021			截至2013年12月31日， 2020
循環信貸安排(A)	$	245,227		$	165,407
臨時信貸安排		650,000			—
定期貸款		200,000			200,000
英鎊定期貸款(B)		943,180			956,900
澳大利亞定期貸款安排(B)		867,240			923,280
4.0002022年到期的高級無擔保票據百分比(B)		579,000			610,800
2.5502023年到期的高級無擔保票據百分比(B)		538,960			546,800
3.3252025年到期的高級無擔保票據百分比(B)		579,000			610,800
2.5002026年到期的高級無擔保票據百分比(B)		673,700			—
5.2502026年到期的高級無擔保票據百分比		500,000			500,000
5.0002027年到期的高級無擔保票據百分比		1,400,000			1,400,000
3.6922028年到期的高級無擔保票據百分比(B)		808,440			820,200
4.6252029年到期的高級無擔保票據百分比		900,000			900,000
3.3752030年到期的高級無擔保票據百分比(B)		471,590			—
3.5002031年到期的高級無擔保票據百分比		1,300,000			1,300,000
	$	10,656,337		$	8,934,187
債務發行成本和貼現，淨額		(75,314	)		(68,729	)
	$	10,581,023		$	8,865,458

(A)

包括GB182百萬和GB121分別反映2021年9月30日和2020年12月31日匯率的100萬英鎊計價借款。

(B)

非美元計價債務反映了2021年9月30日和2020年12月31日的匯率。

截至2021年9月30日，我們債務的到期本金付款(不包括任何折扣、保費或債務發行成本的影響)如下(金額以千為單位)：

2021	$	—
2022		1,229,000
2023		538,960
2024		1,112,467
2025		1,522,180
此後		6,253,730
總計	$	10,656,337

2021年活動

臨時信貸安排

2021年7月臨時信貸安排

2021年7月27日，我們達成了一項1以巴克萊銀行(Barclays Bank PLC)為行政代理的10億歐元臨時信貸安排(“2021年7月臨時信貸安排”)，不時有幾家貸款人是該安排的當事人。該設施將於2022年7月28日並以可變利率計息。正如前面在附註3，我們用了$650其中100萬美元用於在2021年8月收購南佛羅裏達州的五個設施。截至2021年9月30日，該貸款項下的未償還餘額仍為$650百萬美元，以1.340%.

2021年1月臨時信貸安排

正如前面在附註3，我們達成了一筆$9002021年1月15日的中期信貸安排(“2021年1月臨時信貸安排”)，其中我們借入了GB500百萬美元。我們付清並終止了這個設施2021年3月26日.

信貸安排修正案

2021年1月15日，我們修改了我們的無擔保信貸安排(“信貸安排”)。修正案延長了我們美元的到期日。1.310億美元的循環設施2024年2月1日並且可以根據我們的選擇再延長12個月。我們的美元到期日200百萬無擔保定期貸款額度擴大到2026年2月1日.

除了延長到期日，修正案還提高了這兩種工具的利率定價。根據修訂後的信貸安排，根據我們的選擇，貸款可以是ABR貸款，也可以是歐洲貨幣貸款。定期貸款(ABR貸款)的適用保證金可從0.00%至0.85%基於我們目前的信用評級。作為歐洲貨幣貸款的定期貸款的適用保證金可以從0.85%至1.85%基於我們目前的信用評級。作為ABR貸款的循環貸款的適用保證金可以從0.00%至0.55%基於我們目前的信用評級。作為歐洲貨幣貸款的循環貸款的適用保證金可以從0.825%至1.55%基於我們目前的信用評級。經修訂的信貸安排保留了信貸費，該信貸費可從0.125%至0.30以我們目前的信用評級為基礎，按循環貸款支付。

高級無擔保票據

2021年3月24日，我們完成了一個GB850百萬優先無擔保票據分兩批發售。有關每一部分的詳細信息，請參閲以下內容：

2026年到期的2.500%高級無擔保票據

2021年3月24日，我們完成了一GB500百萬優先無擔保票據發售。這些票據的發行期為99.937面值的%，以及票據的利息每年3月24日支付，從2022年3月24日開始支付。票據以現金支付利息，利率為2.500%，並在以下時間成熟2026年3月24日.

2030年到期的3.375%高級無擔保票據

2021年3月24日，我們完成了一GB350百萬優先無擔保票據發售。這些票據的發行期為99.448面值的%，以及票據的利息每年4月24日支付，從2022年4月24日開始支付。票據以現金支付利息，利率為3.375%，並在以下時間成熟2030年4月24日.

我們用英國國債的收益850百萬優先無擔保票據，用於償還2021年1月的臨時信貸安排，並將我們的循環安排減少約GB3402021年3月26日，100萬人。

2020年活動

英鎊定期貸款

2020年1月6日，我們進入了國標700百萬英鎊無擔保定期貸款，幫助為Circle交易提供資金，如中所述附註3.

債務再融資和未使用的融資成本

隨着我們信貸安排的修改和2021年1月臨時信貸安排的終止，我們產生了大約$2.32021年前9個月的債務再融資成本為100萬美元。

契諾

我們的債務安排對我們施加了一定的限制，包括對我們以下能力的限制：產生債務；設立或產生留置權；為任何其他實體的義務提供擔保；贖回和回購我們的股本；預付、贖回或回購債務；進行合併或合併；進行關聯交易；處置房地產或其他資產；以及改變我們的業務。此外，管理我們信貸安排的信貸協議限制了我們可以支付的股息金額，作為協議中定義的正常調整運營資金(NAFFO)的百分比，每四個季度滾動支付一次。2021年9月30日，股息限制為95NaFFO的%。管理我們優先無擔保票據的契約也限制了我們可以根據以下金額支付的股息95NAFFO的%，股票發行的收益，以及某些其他淨現金收益。最後，我們的優先無擔保票據要求我們保持總的無擔保資產(如相關契約所定義)不低於150佔我們無擔保債務的%。

除上述限制外，信貸安排包含慣常的財務及營運契約，包括與我們的總槓桿率、固定收費覆蓋率、有擔保槓桿率、綜合調整淨值、無抵押槓桿率及無抵押權益覆蓋率有關的契約。信貸安排還包括常規違約事件，包括不支付本金或利息、陳述的重大不準確以及未能遵守我們的契約等。如果違約事件發生，並且在信貸安排下仍在繼續，則全部未償還餘額可能立即到期並支付。在…2021年9月30日，我們遵守了所有這些財務和運營契約。

5.所得税

2021年第二季度，英國將企業所得税税率從19%至25%，從2023年4月1日起生效，這導致我們對遞延税淨負債進行了一次性調整，淨額約為$43百萬美元。同樣，在2020年第三季度，我們產生了大約9企業所得税税率從17%至19%在英國。

6.普通股/合夥人資本

醫療財產信託公司

2021年1月11日，我們完成了承銷公開發行36.8100萬股我們的普通股，淨收益約為$711在扣除承保折扣和佣金以及發售費用後，為100萬美元。

此外，我們還出售了15.82021年前9個月，根據我們的市值股權發行計劃，發行了100萬股普通股，淨收益約為$330100萬；而在2020年前9個月，我們銷售了15.4根據我們的市值股權發行計劃，發行了100萬股普通股，淨收益約為$294百萬美元。

MPT Operating Partnership，L.P.

於2021年9月30日，營運合夥由普通合夥人、醫療物業信託有限責任公司(“普通合夥人”)及有限合夥人組成，包括本公司(擁有100%的普通合夥人)和MPT TRS，Inc.(100由普通合夥人擁有%的股份)。憑藉其對普通合夥人的所有權，本公司擁有100經營合夥企業的%所有權權益。在截至2021年和2020年9月30日的9個月內，運營夥伴關係發佈了大約52.6百萬和15.4醫療財產信託公司在同一時期發行的普通股，分別為100萬股和600萬股，這是對同期醫療財產信託公司普通股發行的直接反應。

7.股票獎勵

我們在2019年第二季度通過了《2019年股權激勵計劃》(簡稱《股權激勵計劃》)，授權發行普通股期權、限制性股票、限制性股票單位、遞延股票單位、股票增值權、業績單位等以股票為基礎的獎勵。股權激勵計劃由董事會薪酬委員會管理，我們保留12.9百萬股普通股用於獎勵，其中5.7截至2021年9月30日，仍有100萬股可用於未來的股票獎勵。基於股票的薪酬支出總計為$38.6百萬美元和$34.6截至2021年和2020年9月30日的9個月分別為100萬美元。

8.金融工具的公允價值

我們有各種被認為是金融工具的資產和負債。我們估計現金和現金等價物以及應付帳款和應計費用的賬面價值接近其公允價值。我們使用第2級投入估計我們的利息和租金應收賬款的公允價值，例如使用當前利率對估計的未來現金流進行貼現，即對信用評級相似且剩餘期限相同的其他公司進行類似的應收賬款。我們的按揭貸款和其他貸款的公允價值是通過使用第2級投入來估計的，例如使用當前利率對估計的未來現金流進行貼現，類似貸款將被髮放給信用評級相似且剩餘期限相同的借款人。我們使用二級輸入(例如證券交易商和做市商的報價)來確定優先無擔保票據的公允價值。我們根據未來付款的現值使用第2級投入估算循環信貸安排和定期貸款的公允價值，折現率為我們認為適合此類債務的貼現率。

公允價值估計是在特定時間點進行的，具有主觀性，涉及不確定性和重大判斷事項。這種公允價值金額的結算可能不是審慎的管理決定。

下表彙總了我們金融工具的公允價值估計(以千為單位)：

	截至2021年9月30日						截至2020年12月31日
資產(負債)	書價值			公平價值			書價值			公平價值
應收利息和租金	$	64,622		$	64,967		$	46,208		$	45,381
貸款(1)		1,350,394			1,348,187			751,341			756,608
債務，淨額		(10,581,023	)		(10,920,597	)		(8,865,458	)		(9,226,564	)

(1)

不包括$2052020年5月向我們的國際合資企業發放了100萬美元的收購貸款(見附註3更多詳情)及相關的房地產後續投資三這些資產是按照公允價值期權方法核算的。

按公允價值經常性計量的項目

我們對國際合資公司的股權投資和相關貸款，以及我們對房地產的貸款投資。三國際合資企業在哥倫比亞的子公司運營的醫院按公允價值定期計量，因為我們選擇在2020年初始投資點使用公允價值選項對這些投資進行核算。由於投資規模的原因，我們選擇按公允價值對這些投資進行會計處理，也因為我們認為這種方法更能反映當前價值。

在2021年9月30日和2020年12月31日，根據公允價值期權方法記錄的金額如下(以千計)：

	截至2021年9月30日				截至2020年12月31日
資產(負債)	公允價值		原創成本		公允價值		原創成本		資產類型分類
按揭貸款	$	130,148	$	130,148	$	136,332	$	136,332	按揭貸款
股權投資和其他貸款		222,420		222,420		218,775		218,775	股權投資/其他貸款

吾等向國際合營公司及其附屬公司提供的貸款以公允價值記錄，以第2級投入為基礎，並以向信用評級相若及剩餘期限相同的借款人發放類似貸款的市場利率貼現估計現金流。吾等於國際合營公司的股權投資根據第3級投入，採用貼現現金流模型，按公允價值入賬，該模型需要對吾等被投資方作出重大估計，例如預計收入及開支，並適當考慮與被投資方相關的預測假設的潛在風險狀況。我們將股權投資歸類為第三級，因為我們在估值方法中使用了對公允價值計量具有重要意義的某些不可觀察的輸入，而由於缺乏報價市場價格，估值需要管理層做出判斷。對於這個現金流模型，我們的可觀察輸入包括使用資本化率和貼現率(這是基於加權平均資本成本)，而我們不可觀察的輸入包括對適銷性折扣(“DLOM”)的調整。

關於貼現現金流模型中使用的基礎預測，這些預測由被投資方提供。然而，我們將根據我們對歷史結果的回顧和分析、與主要管理層成員的會議以及我們對醫療保健行業趨勢和發展的瞭解，根據需要修改這些預測。鑑於我們的股權投資是在2020年是一家初創公司的實體，我們沒有確認此類投資在2020年或2021年的任何未實現損益。

按公允價值非經常性計量的項目

除了在經常性基礎上按公允價值計量的項目外，我們還有不時在非經常性基礎上按公允價值計量的資產和負債，例如出於長期資產減值的目的。在這些情況下，公允價值基於使用第2級投入按風險調整利率貼現的估計現金流。

9.每股盈利/單位

醫療財產信託公司

我們的每股收益是根據以下公式計算的(以千為單位)：

	在這三個月裏截至9月30日，
	2021			2020
分子：
淨收入	$	171,395		$	131,357
非控股權益在淨收入中的份額		(258	)		(251	)
參與證券在收益中的份額		(328	)		(435	)
淨收益，減少參與證券在收益中的份額	$	170,809		$	130,671
分母：
基本加權平均普通股		595,119			531,095
稀釋潛在普通股		2,201			1,341
稀釋加權平均普通股		597,320			532,436

	在這九個月裏截至9月30日，
	2021			2020
分子：
淨收入	$	450,096		$	322,166
非控股權益在淨收入中的份額		(611	)		(600	)
參與證券在收益中的份額		(1,088	)		(1,386	)
淨收益，減少參與證券在收益中的份額	$	448,397		$	320,180
分母：
基本加權平均普通股		586,291			526,651
稀釋潛在普通股		1,680			1,181
稀釋加權平均普通股		587,971			527,832

MPT Operating Partnership，L.P.

我們每個普通單位的收益是根據以下公式計算的(以千為單位)：

	在這三個月裏截至9月30日，
	2021			2020
分子：
淨收入	$	171,395		$	131,357
非控股權益在淨收入中的份額		(258	)		(251	)
參與證券在收益中的份額		(328	)		(435	)
淨收益，減少參與證券在收益中的份額	$	170,809		$	130,671
分母：
基本加權平均單位		595,119			531,095
稀釋電勢單位		2,201			1,341
稀釋加權平均單位		597,320			532,436

	在這九個月裏截至9月30日，
	2021			2020
分子：
淨收入	$	450,096		$	322,166
非控股權益在淨收入中的份額		(611	)		(600	)
參與證券在收益中的份額		(1,088	)		(1,386	)
淨收益，減少參與證券在收益中的份額	$	448,397		$	320,180
分母：
基本加權平均單位		586,291			526,651
稀釋電勢單位		1,680			1,181
稀釋加權平均單位		587,971			527,832

10.承擔及或有事項

承付款

2021年9月15日，我們簽訂了最終的租賃協議。五位於猶他州的普通急救醫院與HCA達成協議，購買這些醫院的業務五斯圖爾特提供的設施。在HCA和Steward之間的交易完成後，我們將與HCA簽訂新的主租約五設施(“HCA交易”)。HCA交易有待監管部門批准，預計將於2022年上半年完成。

偶然事件

我們是與我們業務相關的各種法律訴訟的當事人。管理層在諮詢法律顧問後認為，目前預計與該等訴訟有關的最終責任(如有)不會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生重大影響。

11.其他資產

以下是我們濃縮合並資產負債表上其他資產的摘要(單位：千)：

	截至9月30日， 2021		截至2013年12月31日， 2020
債務發行成本，淨額(1)	$	6,147	$	192
其他公司資產		196,900		167,929
預付款項和其他資產		112,930		87,948
其他資產總額	$	315,977	$	256,069

(1)

與我們的循環信貸安排有關。

其他公司資產包括與公司辦公室相關的土地和裝修、傢俱和固定裝置、設備、公司車輛、飛機、企業和其他軟件、保證金以及與某些公司租賃相關的使用權資產。預付及其他資產包括預付保險、預付税項、遞延所得税資產(扣除估值免税額(如有))及給予租户的租賃誘因等項目。

12.後續活動

2026年到期的0.993%高級無擔保票據

2021年10月6日，我們完成了一歐元500發行百萬無擔保票據。這些票據是按面值發行的，而且票據的利息由2022年10月15日開始，每年10月15日支付。票據以現金支付利息，利率為0.993%，並在以下時間成熟2026年10月15日.

2021年10月22日，我們用這次發行的收益贖回了所有未償還的歐元。500本金總額為百萬美元4.000高級無擔保票據到期百分比2022，包括應計利息和未付利息。由於這次贖回，我們產生了大約歐元的費用。18100萬歐元(包括贖回保費和遞延債務發行成本的加速攤銷)。

其他

2021年10月19日，我們獲得了18全美的住院行為健康設施，以及對Springstone，LLC(“Springstone”)運營的興趣，總對價為$950百萬美元，外加結賬和其他交易成本。這些設施是根據長期主租約出租給Springstone的，租期為每年一次，並有多個延期選項。我們用2021年7月臨時信貸安排、循環信貸安排和手頭現金的借款為這次收購提供了資金。

2021年10月21日，我們在葡萄牙以歐元收購了一家急性護理機構。17.8百萬美元。該設施根據長期主租約出租給Atrys Health，每年升級一次。

2021年9月30日之後，我們完成了出售我們在德國急性醫院運營商Atos Clinics International運營中的股權，並分別出售了我們在德國急性後運營商Medium運營中的股權。

第二項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。

以下對醫療財產信託公司和MPT Operating Partnership，L.P.的綜合財務狀況和綜合經營結果的討論和分析是在合併的基礎上進行的，因為這兩個實體之間沒有實質性差異。此類討論和分析應與本10-Q表格中包含的簡明綜合財務報表及其附註以及我們截至2020年12月31日止年度的10-K表格年度報告中包含的合併財務報表及其附註一起閲讀。

隨着經濟繼續從新冠肺炎造成的低迷中復甦，疫苗繼續推出，我們預計未來將收到基本上所有的租金和利息支付，正如預期的那樣，我們正在收取之前在2020年推遲的租金和利息。然而，不能保證如果大流行持續很長一段時間，我們的租金和利息不會推遲到未來，直到我們的租户康復。

前瞻性陳述。

這份關於Form 10-Q的季度報告包含某些“前瞻性陳述”，符合修訂後的1933年“證券法”第27A節和修訂後的1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E節的含義。此類前瞻性聲明涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，可能會導致我們的實際結果或未來的業績、成就或交易或事件與前瞻性聲明中明示或暗示的結果存在實質性差異，這些風險包括但不限於我們在提交給美國證券交易委員會的10-K表格年度報告和截止至2010年12月31日的10-Q表格季度報告中所描述的風險，以及我們在提交給美國證券交易委員會的報告中詳細描述的那些風險，這些報告包括但不限於我們根據“交易法”提交給美國證券交易委員會的8-K表季報。這些因素包括：

•

美國(國家和地方)、歐洲(特別是英國、德國、瑞士、西班牙、意大利和葡萄牙)、澳大利亞、南美(特別是哥倫比亞)和其他外國司法管轄區的政治、經濟、商業、房地產和其他市場狀況，我們可能在這些司法管轄區擁有醫療設施或進行業務交易，這可能會對以下等方面產生負面影響：

我們的租户、貸款人或機構的財務狀況，這些機構持有我們的現金餘額或是某些對衝協議的對手方，這可能會增加我們面臨這些各方違約的風險；

我們以有吸引力的條件或根本不可能獲得股權或債務融資的能力，這可能會對我們尋求收購和發展機會、為現有債務進行再融資以及我們未來的利息支出產生不利影響；

這可能會限制我們以有吸引力的價格處置資產的能力，或者以我們的房地產資產擔保或無擔保的基礎上獲得或維持債務融資的能力。

•

新冠肺炎對我們的業務、我們的合資企業、我們的租户/借款人的業務和整體經濟的影響，以及其他可能影響我們的業務、我們的合資企業或我們的租户/借款人的業務而不是我們所能控制的因素，包括自然災害、健康危機或其他流行病以及隨後政府針對這些問題採取的行動；

•

根據管理我們任何或所有待決交易(包括在以下文件中披露的交易)的協議完成交易的條件有以下風險附註3和注10)截至本合同日期仍未關閉的，可能無法滿足；

•

我們達成的任何或所有交易的預期收益可能需要比預期更長的時間才能實現，或者根本不會實現；

•

我們所處的競爭環境；

•

執行我們的商業計劃；

•

融資風險；

•

收購和發展風險；

•

潛在的環境或有事項和其他負債；

•

影響我們一個或多個租户財務健康的不利事態發展，包括資不抵債；

•

影響房地產業總體或特別是醫療保健房地產業的其他因素；

•

我們在所得税方面保持房地產投資信託基金地位的能力；

•

吸引和留住人才的能力；

•

外幣匯率變動情況；

•

美國、歐洲、澳大利亞、南美或其他司法管轄區的聯邦、州或地方税法的變化，我們可能在這些司法管轄區擁有醫療設施或進行業務交易；以及

•

醫療保健和其他監管要求在美國, 歐洲、澳大利亞, 南美，和其他國家.

可能影響我們運營的關鍵因素

我們的收入來自我們根據與租户簽訂的租賃協議賺取的租金、貸款給租户和其他設施業主的利息收入以及某些租户運營的利潤或股權。我們的租户經營醫療保健行業，通常為患者提供醫療、外科、康復和行為健康護理。我們租户支付租金和利息的能力取決於他們在有利可圖的水平上開展業務的能力。我們相信，租户所處行業的經營環境總體上對高效的經營者是有利的。然而，我們租户的運營受到經濟、監管、市場和其他條件(如新冠肺炎疫情的影響)的影響，這些條件可能會影響他們的盈利能力，這可能會影響我們的業績。因此，我們監控某些關鍵的業績指標，我們認為這些指標為我們提供了可能影響我們投資組合風險水平的情況的早期跡象。

我們在承保準租户及持續監察租户(及擔保人)表現時，考慮的主要因素包括：

•

按類型劃分的入院水平和手術/程序/診斷量；

•

每個租户或借款人以及每個設施的當前、歷史和預期營業利潤(以扣除利息、税項、折舊、攤銷和設施租金前的收益衡量)；

•

租户或借款人的營業利潤與設施租金和設施租金加上其他固定成本(包括債務成本)的比率；

•

我們租户或借款人收入來源的變化，包括公共支付者(包括美國的聯邦醫療保險、醫療補助/醫療和管理保健、德國的養老基金和英國的國家醫療服務)和私人支付者(包括商業保險和私人付費患者)的相對組合；

•

租户現金收入的趨勢，包括與記錄的患者服務淨收入的比較；

•

租户的自由現金流；

•

醫療保健大流行/流行病、立法和其他法規(包括報銷方面的變化)對租户或借款人的盈利能力和流動資金的潛在影響；以及

•

我們的租户或借款人所在的當地和周邊地區的競爭和人口結構。

除了上述直接影響我們的租户和借款人的因素外，某些業務因素可能會對我們未來的經營業績產生重大影響。這些因素包括：

•

資本成本和可獲得性的趨勢，包括市場利率，我們的潛在租户可以用來購買他們的房地產資產，而不是通過租賃結構為他們的房地產資產融資；

•

醫療法規的變化，可能會限制醫生參與醫療保健提供者和醫療保健房地產所有權的機會；

•

減少醫療保險、州醫療保健計劃和商業保險提供商的報銷，這可能會降低我們租户或借款人的盈利能力和我們的收入；

•

來自其他融資來源的競爭；以及

•

我們的租户和借款人在信貸市場獲得資金的能力。

關鍵會計政策

請參閲我們的2020年度報告Form 10-K，以討論我們的關鍵會計政策，包括房地產投資、購買價格分配、貸款、信用損失、應收租金和應收利息損失，以及我們關於合併的會計政策。在截至2021年9月30日的9個月內，這些政策沒有發生實質性變化。

概述

我們是一家自我建議的房地產投資信託基金，專注於在美國各地投資和擁有淨租賃醫療設施，並有選擇地在外國司法管轄區投資和擁有。醫療財產信託公司於2003年8月27日根據馬裏蘭州的法律成立，MPT Operating Partnership，L.P.於2003年9月10日根據特拉華州的法律成立。我們幾乎所有的業務都是通過MPT Operating Partnership，L.P.進行的。我們收購和開發醫療設施，並以長期淨租賃的形式將設施出租給醫療運營公司，這要求租户承擔與物業相關的大部分成本。我們還向以房地產資產為抵押的醫療保健運營商提供抵押貸款。此外，我們有選擇地通過我們的應税REIT子公司向我們的某些運營商發放貸款，這些子公司的收益通常用於收購和營運資本。最後，我們不時獲得租户的利潤或其他股權，使我們有權分享租户的利潤和損失。

截至2021年9月30日，我們的投資組合由426處出租或貸款給51家運營商的物業組成，其中兩處正在開發中，四處是抵押貸款形式。

我們對醫療保健房地產的投資，包括抵押貸款，以及向租户發放的任何貸款和對租户的股權投資，都被視為一個單一的應報告部門。截至2021年9月30日，我們的所有投資都分佈在美國、歐洲、澳大利亞和南美。我們的總資產由以下組成(以千美元為單位)：

	自.起 9月30日， 2021			的百分比總計			自.起 12月31日， 2020			的百分比總計
房地產資產-按成本計算	$	16,583,748			84.1	%	$	14,337,929			85.2	%
房地產累計折舊及攤銷		(936,289	)		-4.7	%		(833,529	)		-5.0	%
現金和現金等價物		349,652			1.8	%		549,884			3.3	%
股權投資		1,170,171			5.9	%		1,123,623			6.7	%
其他貸款		1,502,677			7.6	%		858,368			5.1	%
其他		1,042,028			5.3	%		792,739			4.7	%
總資產	$	19,711,987			100.0	%	$	16,829,014			100.0	%

其他濃度詳細信息

按備考總資產計算(定義見“非公認會計準則財務指標的對賬”本季度報告中表格10-Q的第2項部分)與2020年12月31日相比，我們截至2021年9月30日的集中度如下(以千美元為單位)：

按運營商劃分的預計總資產總額

	截至2021年9月30日					截至2020年12月31日
運營者	預計合計總資產		百分比預計合計總資產			預計合計總資產		百分比預計合計總資產
乘務員
佛羅裏達市場	$	1,260,206		5.7	%	$	215,105		1.1	%
馬薩諸塞州市場		1,162,101		5.3	%		1,500,915		7.3	%
德克薩斯州/阿肯色州/路易斯安那州市場		1,060,506		4.8	%		1,045,982		5.1	%
亞利桑那州市場		319,760		1.4	%		332,239		1.6	%
俄亥俄州/賓夕法尼亞州市場		133,751		0.6	%		151,785		0.7	%
猶他州市場(1)		—		—			1,260,147		6.2	%
圓		2,470,658		11.2	%		2,520,019		12.3	%
展望		1,623,254		7.3	%		1,597,950		7.8	%
瑞士醫療網絡		1,242,022		5.6	%		1,177,520		5.8	%
HCA		1,235,498		5.6	%		8,844		—
其他運營商		10,508,227		47.5	%		9,826,336		48.2	%
其他資產		1,110,337		5.0	%		792,739		3.9	%
總計	$	22,126,320		100.0	%	$	20,429,581		100.0	%

(1)

2021列顯示了中討論的交易的形式注10本表格10-Q第1項。

按美國各州和國家列出的預計總資產

	截至2021年9月30日					截至2020年12月31日
美國各州和其他國家	預計合計總資產		百分比 Total Pro-Forma合計總資產			預計合計總資產		百分比 Total Pro-Forma合計總資產
德克薩斯州	$	2,178,399		9.8	%	$	1,923,440		9.4	%
加利福尼亞		1,656,353		7.5	%		1,382,663		6.8	%
弗羅裏達		1,286,016		5.8	%		240,915		1.2	%
猶他州		1,255,468		5.7	%		1,295,329		6.4	%
馬薩諸塞州		1,167,501		5.3	%		1,506,315		7.4	%
所有其他州		5,024,965		22.7	%		4,607,471		22.5	%
其他國內資產		725,314		3.3	%		680,678		3.3	%
總計美國	$	13,294,016		60.1	%	$	11,636,811		57.0	%
英國	$	4,352,007		19.7	%	$	4,636,634		22.7	%
德國		1,279,598		5.8	%		1,361,019		6.6	%
11.瑞士		1,242,022		5.6	%		1,177,520		5.7	%
澳大利亞		1,038,165		4.6	%		997,878		4.9	%
西班牙		214,566		1.0	%		221,134		1.1	%
所有其他國家/地區		320,923		1.5	%		286,524		1.4	%
其他國際資產		385,023		1.7	%		112,061		0.6	%
國際合計	$	8,832,304		39.9	%	$	8,792,770		43.0	%
總計	$	22,126,320		100.0	%	$	20,429,581		100.0	%

在個人物業的基礎上，截至2021年9月30日，我們對任何單一物業的投資都沒有超過我們預計總資產的3%。

在調整後的收入基礎上(如本季度報告10-Q表第2項“非GAAP財務措施的對賬”部分所定義)，截至2021年9月30日的三個月與上年相比集中情況如下(以千美元為單位)：

調整後合計按運營商劃分的收入

	截至9月30日的三個月，
	2021					2020
運營者	調整後合計收入		百分比調整後總金額收入			調整後合計收入		百分比：調整後總金額收入
乘務員
馬薩諸塞州市場	$	35,965		8.5	%	$	34,521		9.7	%
猶他州市場		31,879		7.5	%		31,333		8.8	%
德克薩斯州/阿肯色州/路易斯安那州市場		21,740		5.1	%		15,700		4.4	%
佛羅裏達市場		16,929		4.0	%		3,632		1.0	%
亞利桑那州市場		8,126		1.9	%		8,193		2.3	%
俄亥俄州/賓夕法尼亞州市場		3,236		0.8	%		3,260		0.9	%
圓		52,612		12.4	%		48,145		13.5	%
展望		37,864		8.9	%		38,676		10.8	%
素數		29,035		6.8	%		36,032		10.1	%
隱修會		27,238		6.4	%		—		—
其他運營商		159,284		37.7	%		137,465		38.5	%
總計	$	423,908		100.0	%	$	356,957		100.0	%

調整後合計按美國各州和國家分列的收入

	截至9月30日的三個月，
	2021					2020
美國各州和其他國家	調整後合計收入		百分比調整後合計收入			調整後合計收入		百分比調整後總金額收入
加利福尼亞	$	40,850		9.6	%	$	39,768		11.1	%
德克薩斯州		38,007		9.0	%		29,948		8.4	%
馬薩諸塞州		36,123		8.5	%		34,680		9.7	%
猶他州		32,837		7.7	%		32,283		9.1	%
賓夕法尼亞州		19,972		4.7	%		20,101		5.6	%
所有其他州		104,667		24.8	%		94,327		26.4	%
總計美國	$	272,456		64.3	%	$	251,107		70.3	%
英國	$	90,141		21.3	%	$	54,745		15.4	%
德國		25,755		6.1	%		25,294		7.1	%
所有其他國家/地區		35,556		8.3	%		25,811		7.2	%
國際合計	$	151,452		35.7	%	$	105,850		29.7	%
總計	$	423,908		100.0	%	$	356,957		100.0	%

按設施類型劃分的調整後收入合計

	截至9月30日的三個月，
	2021					2020
設施類型	調整後合計收入		百分比調整後合計收入			調整後合計收入		百分比調整後總金額收入
全科急診醫院	$	334,239		78.8	%	$	299,090		83.8	%
住院康復醫院		44,825		10.6	%		42,463		11.9	%
行為健康設施		32,843		7.8	%		2,978		0.8	%
長期急性護理醫院		8,120		1.9	%		8,604		2.4	%
獨立的急診室/緊急護理設施		3,881		0.9	%		3,822		1.1	%
總計	$	423,908		100.0	%	$	356,957		100.0	%

經營成果

截至2021年9月30日的三個月與2020年9月30日相比

截至2021年9月30日的三個月的淨收入為1.711億美元(稀釋後每股0.29美元)，而截至2020年9月30日的三個月的淨收入為1.311億美元(稀釋後每股0.25美元)。淨收入增長30%主要是由於2020年下半年和2021年前9個月進行的新投資帶來的收入增加，但部分被公司增長導致的利息支出(為這些新投資提供部分資金的額外債務)、折舊費用以及一般和行政成本的增加所抵消。此外，與去年同期相比，我們在2021年第三季度的房地產銷售收益更大；而由於2020年第三季度英國税率的提高，2021年第三季度的所得税較低。2021年第三季度，經某些項目調整後的正常化運營資金(“FFO”)為2.628億美元，或每股攤薄0.44美元，而2020年第三季度為2.207億美元，或每股攤薄0.41美元。與淨收入類似，正常化FFO增長19%主要是由於#年下半年新投資帶來的收入增加。2020以及2021年的前九個月。

截至前三個月的收入比較2021年9月30日和2020如下(以千為單位的美元金額)：

	2021		的百分比總計			2020		的百分比總計			一年下來年變化
房租已計費	$	242,211		62.0	%	$	192,953		58.6	%		25.5	%
直線租金		64,637		16.5	%		51,125		15.5	%		26.4	%
融資租賃收入		50,667		13.0	%		52,544		15.9	%		-3.6	%
利息和其他收入		33,264		8.5	%		32,836		10.0	%		1.3	%
總收入	$	390,779		100.0	%	$	329,458		100.0	%		18.6	%

我們2021年第三季度的總收入比去年同期增長了6130萬美元，增幅為19%。這一增長包括以下幾個方面：

•

營業租賃收入(包括賬單租金和直線租金)-比上年增加6280萬美元，其中約4960萬美元是從收購中獲得的增量收入2020和2021年(包括1840萬美元的Priory交易，如中所述附註3在簡明綜合財務報表中，630萬美元是由於2020年第四季度的某些租賃修訂而將物業從遞延融資租賃重新分類為經營租賃，330萬美元來自2021年的增資，100萬美元來自兩個開發物業的租金開始，約400萬美元來自有利的外匯波動。這一增長部分被處置收入的下降所抵消。

•

融資租賃收入-減少190萬美元，原因是2020年第四季度由於某些租賃修改而將物業從遞延融資租賃重新分類為經營租賃的影響，但被2020年第四季度新融資租賃的收入部分抵消，這是歐內斯特抵押貸款轉換為收費簡單資產所有權的一部分。

•

利息和其他收入--比上年增加40萬美元，原因如下：

貸款利息-比前一年增加了30萬美元，這是由於2020年底和2021年前9個月從貸款投資中獲得的1390萬美元的增量收入，包括2021年向Priory提供的2.5億GB貸款賺取的520萬美元和2020年向哥倫比亞的三處房產提供的貸款賺取的280萬美元。2020年第三季度與轉換為費用簡單資產的Steward抵押貸款相關的利息收入下降了110萬美元，2020年第四季度與轉換為費用簡單資產的歐內斯特抵押貸款相關的利息收入下降了300萬美元，2020年第四季度與償還優質貸款相關的利息收入下降了920萬美元，部分抵消了這一增長。

其他收入-比前一年增加10萬美元，因為我們從租户那裏獲得了更多的土地租賃、物業税和保險的直接報銷。

截至2021年和2020年9月30日的季度，利息支出總額分別為9410萬美元和8230萬美元。這一增長主要與2020年底和2021年發行新債為新投資提供資金有關，因為截至2021年9月30日的三個月，我們的加權平均利率為3.4%，低於2020年同期的3.8%。

由於2020年9月30日之後進行的新投資，2021年第三季度房地產折舊和攤銷從2020年的6970萬美元增加到8500萬美元。

截至2021年和2020年9月30日的季度，與房地產相關的支出總額分別為710萬美元和590萬美元。大約400萬美元代表由我們的租户報銷的成本，幷包括在我們截至2021年9月30日和2020年9月30日的每個季度的簡明綜合淨收入報表中的“利息和其他收入”一欄中。

2021年第三季度，一般和行政費用佔收入的比例為9.4%，略低於上年的9.6%。按美元計算，2021年第三季度的一般和行政費用總計3670萬美元，比去年第三季度增加500萬美元，反映了公司的增長，特別是我們持續的國際擴張。

在截至2021年9月30日的三個月內，我們出售了四個設施，淨收益為930萬美元。於截至二零二零年九月三十日止三個月內，吾等出售四項設施及兩項附屬物業，淨虧損90萬美元。

盈利預測OM股權為#美元7.2四分之三的百萬美元R結束九月 30, 2021，上漲$1.3百萬美元，來自20年前的同期20，主要是因為110萬美元更多的收入來自我們的股權我們增加了對Infrore的投資我們擁有的所有權2020年第四季度.

所得税費用包括對我們國內TRS實體徵收的美國聯邦和州所得税，以及對位於美國以外司法管轄區的某些投資徵收的非美國所得税或預扣税。截至三個月的1060萬美元所得税支出 2021年9月30日主要基於我們在英國、哥倫比亞和澳大利亞的投資所產生的收入。相比之下，我們在2020年第三季度產生了1600萬美元的所得税支出，主要來自我們在英國投資產生的收入，包括大約900萬美元的調整，以反映英國公司税率從17%提高到19%。不包括對英國税率上調的一次性調整，所得税支出的增加主要與2020年和2021年進行的投資導致的外國應税收入增加有關。

我們採用資產負債法核算所得税。遞延税項資產被記錄到我們認為這些資產更有可能變現的程度。在作出這樣的決定時，所有可用的正面和負面證據都被考慮在內，包括遞延税項負債的預定沖銷、預計的未來應税收入、税務籌劃策略以及最近的財務表現。基於我們對所有正面和負面證據的審查，包括我們在某些實體的三年累計税前賬面虧損狀況，我們得出的結論是，大約4400萬美元的估值津貼應該反映在我們截至2021年9月30日的某些國際和國內遞延税淨資產上。未來，如果我們確定我們更有可能實現我們的遞延税項淨資產，我們將撤銷估值免税額的適用部分，在確定這一決定的期間確認所得税優惠，並在未來賺取收入時產生更高的所得税。

截至2021年9月30日的9個月與2020年9月30日相比

截至2021年9月30日的9個月的淨收入為4.495億美元(稀釋後每股0.76美元)，而截至2020年9月30日的9個月為3.216億美元(稀釋後每股0.61美元)。淨收入增長40%的主要原因是2020年末和2021年前9個月新投資帶來的收入增加，但部分被公司增長導致的利息支出(為這些新投資提供部分資金的額外債務)、折舊費用、一般和行政成本以及所得税所抵消，其中包括與英國公司税率提高有關的2021年所得税支出約4300萬美元，而2020年為900萬美元。2021年前9個月，經某些項目調整後的正常化FFO為7.573億美元，或每股攤薄1.29美元，而2020年前9個月為6.115億美元，或每股攤薄1.16美元。與淨收入類似，標準化FFO增長24%主要是由於2020年和2021年上半年.

截至2021年9月30日和2020年9月30日的9個月收入比較如下(美元金額以千計)：

	2021		的百分比總計			2020		的百分比總計			一年下來年變化
房租已計費	$	672,425		59.2	%	$	538,277		58.8	%		24.9	%
直線租金		174,975		15.4	%		103,697		11.3	%		68.7	%
融資租賃收入		151,898		13.4	%		157,469		17.2	%		-3.5	%
利息和其他收入		136,038		12.0	%		115,989		12.7	%		17.3	%
總收入	$	1,135,336		100.0	%	$	915,432		100.0	%		24.0	%

2021年前9個月，我們的總收入比去年同期增長了2.199億美元，增幅為24%。這一增長包括以下幾個方面：

•

營業租賃收入(包括賬單租金和直線租金)-比上年增加2.054億美元，其中約1.155億美元是在20202021年和2021年(包括從猶他州的兩個Steward物業獲得的5130萬美元，這兩個物業是從2020年第三季度抵押貸款轉換的收益中獲得的)，2330萬美元來自2020年更多的直線租金沖銷，1930萬美元來自2020年第二季度的Circle租約修正案(如附註3至簡明合併財務報表)，1,900萬美元是由於2020年第四季度的某些租賃修改而將物業從遞延融資租賃重新分類為經營租賃，900萬美元來自2021年的增資，690萬美元來自三個開發物業的開始租金，大約1760萬美元來自有利的外匯波動。自2020年第三季度以來，處置和騰出物業的收入下降，部分抵消了這一增長。

•

融資租賃收入--下降#美元5.6百萬美元，受影響在2020年第四季度，由於某些租賃修改，將物業從遞延融資租賃重新分類為經營租賃，部分抵消了2020年第四季度新融資租賃的收入，這是將Ernest抵押貸款轉換為收費簡單資產所有權的一部分。

•

利息和其他收入--比上年增加2000萬美元，原因如下：

貸款利息-比上年增加790萬美元，這是由於2020年和2021年前9個月從貸款投資中賺取的7370萬美元的增量收入，其中包括2021年向Priory發放的兩筆貸款賺取的4040萬美元，以及2020年向國際合資企業和哥倫比亞的三處房產發放的貸款賺取的1500萬美元，以及90萬美元的有利外匯波動。這一增長被2020年第三季度轉換為費用簡單資產的Steward抵押貸款相關利息收入下降的3060萬美元、2020年第四季度轉換為費用簡單資產的Ernest抵押貸款相關的利息收入下降的900萬美元以及2020年第四季度償還優質貸款的2760萬美元所部分抵消。

其他收入-比前一年增加了1210萬美元，因為我們從租户那裏獲得了更多的土地租賃、物業税和保險的直接報銷。此外，2021年的其他收入較高，原因是2020年第一季度與某些Adestus設施的地面租賃相關的直線租金約為100萬美元。

截至2021年和2020年9月30日的9個月，利息支出總額分別為2.734億美元和243.5美元。這一增長主要與2020年和2021年的新債發行有關，因為截至2021年9月30日的9個月，我們的加權平均利率為3.4%，低於2020年同期的3.9%。

由於2020年9月30日之後進行的新投資，2021年前9個月的房地產折舊和攤銷從2020年同期的1.92億美元增加到2.371億美元。

在截至2021年和2020年9月30日的9個月裏，與房地產相關的支出總額分別為3130萬美元和1920萬美元。在二零二一年及二零二零年首九個月的物業開支中，約2,310萬美元及1,090萬美元分別代表由租户報銷的成本，並計入我們簡明綜合淨收益表的“利息及其他收入”項目。

2021年前9個月，一般和行政費用佔收入的百分比為9.5%，低於去年同期的10.6%。按美元計算，2021年前9個月的一般和行政費用總計1.073億美元，比去年同期增加1020萬美元，反映了公司的增長，特別是我們持續的國際擴張。

在截至2021年9月30日的9個月內，我們出售了9個設施和1個附屬物業，淨收益為900萬美元。於截至二零二零年九月三十日止九個月內，我們出售九項設施及六項附屬物業，淨虧損270萬美元。此外，我們在2020年第一季度進行了1,900萬美元的調整，以降低某些Adestus物業和一家Alecto設施的房地產賬面價值(見附註3有關進一步詳情，請參閲簡明綜合財務報表)。

2021年前9個月的股權收益為2160萬美元，比2020年同期增加了640萬美元，這主要是因為我們在Infrore的股權投資增加了460萬美元，我們在2020年第四季度增加了對Infrore的持股。

債務再融資和未使用的融資成本在2021年前9個月為230萬美元，原因是我們提前終止了2021年1月的臨時信貸安排，並在2021年第一季度對我們的信貸安排進行了修訂(見注4請參閲簡明合併財務報表以瞭解更多細節)。在2020年前9個月，我們發生了60萬美元的加速承諾費攤銷費用，與我們的英鎊定期貸款相關。

在2021年的前9個月，我們記錄了280萬美元的有利非現金公允價值調整，以計入我們對Aevis Victoria SA股票的投資按市值計價。這一調整(反映在我們簡明合併淨利潤報表的“其他”行)在2020年前9個月是520萬美元的不利調整，主要是由於這部分股票在2020年因新冠肺炎疫情而下降。

所得税支出通常包括我們TRS實體的美國聯邦和州所得税，以及位於美國以外司法管轄區的某些投資的非美國所得税或預扣税。6910萬美元的所得税支出截至2021年9月30日的9個月，主要基於我們在英國、哥倫比亞和澳大利亞的投資產生的收入，包括對我們約4300萬美元的遞延税淨負債進行一次性調整，以反映英國公司税率在2021年第二季度從19%提高到25%。相比之下，我們錄得24.8美元

百萬的第一筆所得税費用九2020年的月份從我們在英國和澳大利亞投資所得的收入，包括900萬美元的税收調整，以反映英國和其他地方的公司税率變化. 不包括一次性調整s對於税率的提高，所得税支出的增加主要與更高國外應納税所得額贏得的作為.的結果在2020年進行的投資，以及第一次九個月是2021年的。

我們採用資產負債法核算所得税。遞延税項資產被記錄到我們認為這些資產更有可能變現的程度。在作出這樣的決定時，所有可用的正面和負面證據都被考慮在內，包括遞延税項負債的預定沖銷、預計的未來應税收入、税務籌劃策略以及最近的財務表現。基於我們對所有正面和負面證據的審查，包括我們在某些實體的三年累計税前賬面虧損頭寸，我們得出的結論是，截至2021年9月30日，大約4400萬美元應該反映在我們的某些國際和國內遞延税淨資產中。未來，如果我們確定我們更有可能實現我們的遞延税項淨資產，我們將撤銷估值免税額的適用部分，在確定這一決定的期間確認所得税優惠，並在未來賺取收入時產生更高的所得税。

非公認會計準則財務指標的對賬

跟蹤房地產行業的投資者和分析師利用運營資金(FFO)作為補充業績衡量標準。FFO反映了房地產資產價值隨市場狀況上升或下降的假設，主要根據公認會計準則(GAAP)折舊和房地產資產攤銷的影響進行調整，即假設房地產價值隨着時間的推移而可預測地遞減。我們根據全美房地產投資信託協會(NAREIT)提供的定義計算FFO，該定義代表淨收益(虧損)(根據GAAP計算)，不包括房地產銷售的收益(虧損)和房地產資產的減值費用，加上房地產折舊和攤銷，以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的淨收益(虧損)。

除了根據NAREIT的定義提出FFO外，我們還披露正常化FFO，它針對與意外或非核心事件或活動或會計變化相關的項目進行FFO調整，如果沒有註明，這些項目將使與前期業績和市場預期的比較對投資者和分析師的意義降低。

我們相信，FFO的使用，再加上所需的GAAP陳述，提高了投資者對我們經營業績的理解，而標準化FFO的使用使我們的經營業績與前期和其他公司的比較更有意義。雖然FFO和標準化FFO是REITs運營和財務業績的相關和廣泛使用的補充指標，但它們不應被視為我們運營業績的替代指標，因為這些指標既沒有反映折舊和攤銷成本，也沒有反映維持我們物業運營業績所需的資本支出和租賃成本水平，這可能是可能對我們的運營業績產生重大影響的重大經濟成本。FFO和標準化FFO不應被視為淨收益(虧損)(根據GAAP計算)的替代指標，或經營活動現金流(根據GAAP計算)的替代指標，以衡量我們的流動性。

下表顯示了可歸因於MPT普通股股東的淨收入與FFO的對賬和歸一化FFO對於截至2021年9月30日的三個月和九個月和2020 (金額除每股數據外，以千為單位)：

	在截至的三個月內						在過去的9個月裏
	2021年9月30日			2020年9月30日			2021年9月30日			2020年9月30日
FFO信息：
MPT普通股股東應佔淨收益	$	171,137		$	131,106		$	449,485		$	321,566
參與證券在收益中的份額		(328	)		(435	)		(1,088	)		(1,386	)
淨收益，減少參與證券在收益中的份額	$	170,809		$	130,671		$	448,397		$	320,180
折舊及攤銷		98,492			80,841			277,089			223,166
房地產銷售損失(收益)		(9,294	)		927			(8,896	)		2,703
房地產減值費用		—			—			—			19,006
運營資金	$	260,007		$	212,439		$	716,590		$	565,055
註銷(收回)直線租金和其他		3,650			1,266			(1,601	)		27,098
非現金公允價值調整		(819	)		(1,575	)		(2,763	)		9,030
税率和其他變化		—			8,535			42,746			9,661
債務再融資和未使用的融資成本		—			—			2,339			611
規格化運營資金	$	262,838		$	220,665		$	757,311		$	611,455
每股攤薄數據：
淨收益，減少參與證券在收益中的份額	$	0.29		$	0.25		$	0.76		$	0.61
折舊及攤銷		0.17			0.15			0.48			0.42
房地產銷售損失(收益)		(0.02	)		—			(0.02	)		0.01
房地產減值費用		—			—			—			0.03
運營資金	$	0.44		$	0.40		$	1.22		$	1.07
註銷(收回)直線租金和其他		—			—			—			0.05
非現金公允價值調整		—			—			—			0.02
税率和其他變化		—			0.01			0.07			0.02
債務再融資和未使用的融資成本		—			—			—			—
規格化運營資金	$	0.44		$	0.41		$	1.29		$	1.16

預計總資產

預計總資產是累計折舊/攤銷前的總資產(根據我們未合併的合資企業進行調整)，並假設截至適用報告期的所有新投資的房地產承諾以及開發交易和已啟動的資本改善項目的未到位資金全部到位，並假設手頭現金用於這些交易。我們相信，預計總資產對投資者是有用的，因為它提供了我們投資組合的更新視角，並允許在我們的承諾接近尾聲和我們的其他承諾獲得充分資金時，更好地瞭解我們的集中度水平。下表列出了總資產與預計總資產的對賬情況(以千計)：

	自.起			自.起
	2021年9月30日			2020年12月31日
總資產	$	19,711,987		$	16,829,014
添加：
房地產對新投資的承諾(1)		990,002			1,901,087
開發交易的未到位金額，並已開始三個基建項目(2)		180,529			166,258
累計折舊和攤銷		936,289			833,529
我們合資企業和其他企業的增量總資產(3)		1,752,842			1,287,077
更少：
用於資助上述交易的現金(4)		(1,445,329	)		(587,384	)
預計總資產	$	22,126,320		$	20,429,581

(1)	2021年專欄反映了2021年9月30日之後做出或承諾的投資，包括承諾向九個州的行為健康平臺投資9.5億美元，以及承諾以1800萬歐元收購葡萄牙的一個設施。2020專欄反映了2021年的投資，包括2021年1月19日在英國收購了35個設施。

(2)	包括$31.1百萬美元和$65.5用於正在進行的發展項目的未獲資金的百萬美元和#美元149.4百萬美元和$100.8用於資本改善的百萬無資金金額項目，截至九月 30, 2021和12月31日，20日20，分別為。

(3)	包括調整，以反映我們在合資企業總資產中的份額。

(4)	包括手頭可用現金加上期末後活動產生的現金，如償還貸款或處置(包括附註3見本表格10-Q的第1項)。

調整後的收入

調整後的收入是根據我們房地產合資安排中的類似收入按比例調整的總收入。我們相信，調整後的收入對投資者是有用的，因為它提供了我們所有投資的收入的更完整的視圖，並允許更好地瞭解我們的收入集中度。下表顯示了總收入與調整後總收入的對賬(以千為單位)：

	截至9月30日的三個月，
	2021		2020
總收入	$	390,779	$	329,458
合營房地產收入 *安排		33,129		27,499
調整後總收入	$	423,908	$	356,957

流動性和資本資源

2021年現金流活動

在2021年的前9個月，我們從經營活動中產生了大約5.77億美元的現金流，主要包括租金和抵押貸款和其他貸款的利息。我們使用這些運營現金流，以及2021年第一季度從Steward收到的1100萬美元作為資本分配的回報，為我們4.76億美元的股息和某些投資活動提供資金。此外，我們在房地產和其他資產上投資了大約32億美元，包括11億GB的Priory Group交易(如附註3本表格第1項(見表10-Q)，使用手頭現金和2021年前9個月出售股票所得淨收益10億美元、發行優先無擔保票據產生的8.5億GB、償還約1.4億美元的貸款本金和2021年7月臨時信貸安排項下的借款6.5億美元所產生的現金。

看見注12關於2021年9月30日以後發生的現金流活動，請參閲本表格10-Q第1項，因為它與債務和額外投資有關。

2020年現金流活動

2020年前9個月，我們從經營活動中產生了約4.42億美元的現金流(其中不包括Circle交易賺取的約3500萬美元的收入，因為此類租金在收購完成前已預付)，主要包括租金以及抵押貸款和其他貸款的利息。我們用這些運營現金流為4.23億美元的股息提供資金。此外，我們在房地產和其他資產上投資了大約28億美元，包括GB 15億Circle交易(如本表格(10-Q)第1項附註3)結合使用手頭現金、7億英鎊定期貸款收益、根據我們的市場股權發行計劃出售1540萬股普通股、淨收益約2.94億美元以及我們的信貸安排循環部分收益2.25億美元。

短期流動性要求：

截至2021年11月1日，包括收到沃特蘭七世根據Priory收購貸款償還的2.5億GB(如中所述附註3本表格10-Q第1項)以及為2021年9月30日之後進行的新投資提供資金的借款(如中所述注12在此表格10-Q的第1項中，我們的流動資金約為10億美元。我們相信，這種流動性，加上我們目前每月來自租金和貸款利息的現金收入，我們合資企業安排的定期分配，我們市值股權計劃下約2.5億美元的可用資金，以及麥格理交易約13億美元的預期現金收益(如本表格10-Q第1項的註釋3所述)，足以為我們的運營提供資金，併為遵守REIT要求的股息、我們目前的公司承諾(資本支出和開發項目的預期資金要求)提供足夠的資金。以及未來12個月的償債義務(包括合同利息支付和償還2021年7月到期的臨時信貸安排未償還的9.9億美元本金餘額)。我們預計，其他資本循環交易(可能包括出售單一設施)將進一步改善我們的流動性和槓桿率，儘管不能保證我們的資本循環努力(包括完成麥格理交易)會成功。

長期流動性要求:

截至2021年11月1日，我們的流動性接近10億美元。我們相信，我們的流動資金，加上我們目前每月來自租金和貸款利息的現金收入，我們合資企業安排的定期分配，我們在市場上的股權計劃下約2.5億美元的可用資金，以及麥格理交易約13億美元的預期現金收益，足以為我們的運營、債務和利息義務、我們的公司承諾以及股息提供資金，以便在可預見的未來遵守REIT的要求。

然而，為了進行額外的投資，為2022年及以後到期的債務提供資金，為任何現有債務進行戰略再融資以降低利率，或進一步提高槓杆率，我們可能需要獲得以下資金來源之一或組合：

•

戰略地產銷售或合資企業；

•

出售股權證券；

•

新增銀行定期貸款；

•

新的美元、歐元或英鎊計價的債務證券，包括優先無擔保票據；和/或

•

新的房地產擔保貸款。

不能保證條件對這類可能的交易有利(特別是考慮到正在進行的新冠肺炎大流行)，也不能保證我們的計劃(包括完成麥格理交易)會成功。

截至2021年11月1日，我們債務的到期本金(不包括任何折扣、溢價或債務發行成本的影響)如下(以千為單位)：

2021	$	—
2022		990,000
2023		547,280
2024		1,632,160
2025		1,535,640
此後		6,861,790
總計	$	11,566,870

合同承諾

我們在截至2020年12月31日的財年的Form 10-K年度報告中提交了我們的合同承諾，並在2021年第二季度更新了時間表。除了對我們的購買義務和債務的更改外，更詳細的説明請參見注12 截至2021年11月1日，本季度報告(Form 10-Q)的第1項沒有其他重大變化。

下表更新了截至2021年11月1日的這些更新的合同承諾計劃(以千為單位)：

合同承諾

2021(1)

2022

2023

2024

2025

此後

總計

高級無抵押票據到期0.993釐

2026(2)

—

5,880

5,738

5,739

583,639

606,734

購買義務

47,895

188,347

157,012

111,723

77,248

131,945

714,170

(1)

此欄代表2021年11月1日之後的義務。

(2)

我們利用此次發行所得資金贖回了2022年到期的5億歐元本金總額為4.000的高級無擔保票據，詳情請參見注12請參閲表格10-Q的本季度報告第1項。

分銷策略

下表是我們在截至2021年9月30日的兩年期間宣佈的分配摘要：

申報日期	記錄日期	分發日期	分佈每股
2021年8月19日	2021年9月16日	2021年10月14日	$	0.28
2021年5月26日	2021年6月17日	2021年7月8日	$	0.28
2021年2月18日	2021年3月18日	2021年4月8日	$	0.28
2020年11月12日	2020年12月10日	2021年1月7日	$	0.27
2020年8月13日	2020年9月10日	2020年10月8日	$	0.27
2020年5月21日	2020年6月18日	2020年7月16日	$	0.27
2020年2月14日	2020年3月12日	2020年4月9日	$	0.27
2019年11月21日	2019年12月12日	2020年1月9日	$	0.26

我們打算在經修訂的1986年國税法(下稱“守則”)規定的時間內向股東支付全部或幾乎所有年度應納税所得額，包括出售房地產的應税收益和出售證券的確認收益。我們的政策是向股東進行足夠的現金分配，以維持我們作為房地產投資信託基金(REIT)的地位，並避免公司收入和未分配收入的消費税。然而，我們的信貸安排限制了我們可以支付的股息金額-參見注4請參閲本表格10-Q的第(1)項，以瞭解更多信息。

第三項關於市場風險的定量和定性披露。

市場風險包括利率、外幣匯率、商品價格、股票價格以及其他影響市場敏感工具的市場變化所產生的風險。我們尋求儘可能將新投資的條款與新的長期固定利率借款相匹配，以減輕利率波動的影響。我們可能會也可能不會選擇使用金融衍生工具來對衝利率或外匯風險。對於利率對衝，這些決定主要基於我們將投資與可比借款相匹配的政策，但也基於適用日期的利率總體趨勢以及我們對未來利率波動的看法。對於外匯套期保值，這些決定主要是基於我們的投資是如何融資的，我們投資的長期性質，將收益匯回美國的必要性，以及外幣匯率的總體趨勢。

此外，我們設施的價值將會根據當地和地區經濟狀況的變化以及租户創造利潤的能力的變化而波動。

我們對市場風險的主要敞口與利率和外幣的波動有關。以下分析顯示了我們的重要金融工具的市值、收益和現金流對假設的利率和匯率變化的敏感性，就好像這些變化已經發生一樣。為這些分析選擇的假設變化反映了我們對一年內合理可能發生的變化的看法。這些前瞻性披露具有選擇性，僅涉及這些假設變化的潛在影響。它們不包括可能因市場狀況變化而影響我們業務的其他潛在影響(例如新冠肺炎造成的影響)。此外，它們不包括我們可能採取的將風險敞口降至最低的措施，例如簽訂未來利率掉期合約，以對衝我們的可變利率債務的利率上升。

利率敏感度

對於固定利率債務，利率變化影響公平市場價值，但不影響普通股股東的淨收入或現金流。相反，對於浮動利率債務，假設其他因素保持不變，利率變化通常不會影響公平市場價值，但確實會影響普通股股東的淨收入和現金流。截至2021年9月30日，我們的未償債務總額為106億美元，其中包括約95億美元的固定利率債務(在考慮利率掉期到位後)和11億美元的可變利率債務。如果市場利率增加1%，我們債務在2021年9月30日的公允價值將減少約750萬美元。除非我們決定在公開市場回購債券，否則固定利率債券的公允價值變化不會對我們產生任何影響。

如果我們的可變利率債務的市場利率增加1%，我們可變利率債務的年度利息支出的增加將使未來的收益和現金流每年減少10萬美元。如果我們的可變利率債務的市場利率下降1%，我們可變利率債務的利息支出的減少將使未來的收益和現金流每年增加10萬美元。這假設我們的可變利率債務下一年的平均未償還金額為11億美元，這是此類可變利率債務在2021年9月30日的餘額。

外匯敏感度

由於我們在英國、德國、西班牙、意大利、葡萄牙、瑞士、澳大利亞和哥倫比亞的投資，我們受到英鎊、歐元、瑞士法郎、澳元和哥倫比亞比索兑美元匯率波動的影響。儘管我們通常認為在這些國家的投資是長期性質的，能夠將任何非美元借款與這些貨幣的投資相匹配，並且從歷史上看不需要將大量收益匯回美國，但相應非美元貨幣對美元匯率的價值上升或下降可能會影響我們的財務狀況和/或我們的運營結果。僅根據我們2021年的運營業績和年化基礎，以下匯率的5%變化將對我們的淨收入和FFO產生以下影響(以千計)：

	淨收入影響		FFO影響
英鎊(GB)(1)	$	5,738	$	9,721
歐元(歐元)		132		2,025
瑞士法郎(瑞士法郎)		551		1,624
澳元(澳元)		652		1,730
哥倫比亞比索(COP)		524		524

(1)

排除中討論的一次性税收調整的影響注5在本表格10-Q的第1項內。

第(4)項控制和程序。

醫療財產信託公司和MPT運營夥伴公司，L.P.

我們採用並維護了披露控制和程序，旨在確保根據1934年證券交易法(經修訂)要求在我們的報告中披露的信息在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內被記錄、處理、彙總和報告，並且這些信息被積累並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官(視情況而定)，以便及時做出關於所需披露的決定。在設計和評估披露控制和程序時，管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和操作多麼良好，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證，管理層必須運用其判斷來評估可能的控制和程序的成本效益關係。

根據規則13a-15(B)的要求，根據修訂後的1934年證券交易法，我們在包括我們的首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，對截至本報告涵蓋的季度末我們的披露控制和程序的設計和運行的有效性進行了評估。基於上述，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序有效地提供了合理的保證，確保我們根據1934年證券交易法提交的報告中要求披露的信息在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告。

在最近一個會計季度，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這對我們的財務報告內部控制產生了重大影響，或有合理的可能性對其產生重大影響。

第二部分-其他資料

第一項：法律訴訟。

中包含的信息注：10簡明合併財務報表中的“承付款和或有事項”通過引用併入本項目1。

項目1A。風險因素。

我們在截至2020年12月31日的10-K表格年度報告中提出的風險因素沒有實質性變化。

第二項股權證券的未登記銷售和所得款項的使用。

(a)

沒有。

(b)

不適用。

(c)

沒有。

第三項高級證券違約。

沒有。

第二項第四項礦山安全披露。

沒有。

第五項其他資料。

(a)

沒有。

(b)

沒有。

項目6.展品

展品編號		描述

10.1*		修訂和重新簽署了MPT Operating Partnership，L.P.作為出租人的某些子公司與Steward Health Care System LLC，承租人的某些子公司之間的主租賃協議

10.2*		修訂和重新簽署的循環信貸和定期貸款協議，日期為2021年9月29日，由醫療財產信託公司、MPT Operating Partnership，L.P.、幾家貸款人、作為辛迪加代理的美國銀行和作為行政代理的摩根大通銀行之間的協議修訂

31.1*		根據1934年證券交易法第13a-14(A)條對首席執行官的認證。(醫療財產信託公司)

31.2*		根據1934年“證券交易法”第13a-14(A)條對首席財務官進行認證。(醫療財產信託公司)

31.3*		根據1934年證券交易法第13a-14(A)條對首席執行官的認證。(MPT Operating Partnership，L.P.)

31.4*		根據1934年“證券交易法”第13a-14(A)條對首席財務官進行認證。(MPT Operating Partnership，L.P.)

32.1**		根據1934年《證券交易法》第13a-14(B)條和根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節通過的《美國法典》第18編第1350條對首席執行官和首席財務官的認證。(醫療財產信託公司)

32.2**		根據1934年《證券交易法》第13a-14(B)條和根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節通過的《美國法典》第18編第1350條對首席執行官和首席財務官的認證。(MPT Operating Partnership，L.P.)

展品：101.INS*		XBRL實例文檔- 實例文檔不會出現在交互式數據文件中，因為它的XBRL標籤嵌入在內聯XBRL文檔中。

展品：101.SCH*		內聯XBRL分類擴展架構文檔

展品：101.CAL*		內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔

展品：101.DEF*		內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔

展品：101.LAB*		內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔

附件：101.PRE*		內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔

附件104*		封面交互式數據文件(格式為內聯XBRL，包含附件101中包含的適用分類擴展信息。*)

謹此提交。

隨信提供。

簽名

根據修訂後的1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的簽署人代表其簽署。

醫療財產信託公司。

由以下人員提供：		/s/J.凱文·漢納(Kevin Hanna)
		J·凱文·漢納
		副總裁、主計長、財務助理、首席財務官 (首席會計官)

MPT運營合夥公司，L.P.

由以下人員提供：		/s/J.凱文·漢納(Kevin Hanna)
		J·凱文·漢納
		副總裁、主計長、財務助理、首席財務官兼首席財務官普通合夥人的唯一成員 MPT Operating Partnership，L.P. (首席會計官)

日期：2021年11月9日