附件10.1

租賃

介於

UTC屬性有限責任公司

和

亞努克斯治療公司(Janux Treeutics，Inc.)

租賃

(簡稱表格)

本租約於2021年8月25日由特拉華州的UTC Property LLC(以下稱為“房東”)和Janux Treateutics，Inc.(特拉華州的一家公司，以下稱為“承租人”)簽訂。

第一條基本租賃條款

本租約中對“基本租賃條款”的每一次提及均指並指以下統稱條款，其適用應受本租約其餘條款的規定管轄。

1.租户商品名稱：N/A

2.房產：200號套房(房產在第2.1節中有更詳細的描述。)

大樓地址：加利福尼亞州聖地亞哥西海洋航空大道10590號，郵編：92130

項目：Torrey View

3.準許用途：一般辦公室，不得作其他用途。

4.預計開工日期：2021年10月1日

5.租期：13個月，另加使本租約在公曆月的最後一天期滿所需的額外天數。

6.基本租金：

儘管上述基本租金附表與此相反，只要承租人在本租約下沒有拖欠(定義見第14.1節)，承租人應有權在租期的第二個完整日曆月(“解除期”)享受1個完整歷月的基本租金減免，金額為21,924.40美元(“減除基本租金”)。如果承租人在超過適用的通知和補救期限的期限內的任何時間違約，則在本租賃終止的情況下，所有未攤銷的基本租金應立即到期並支付。租户在拖欠基本租金的情況下支付的基本租金不應限制或影響業主根據本租約、法律或衡平法享有的任何其他權利。除基本租金外，除基本租金外，本租約規定的所有其他額外租金及其他成本及收費仍須根據本租約的規定到期及應付。

7.物業税税基：指房東在截至2022年6月30日(“基年”)的12個月內發生的每平方英尺可出租房產税。

項目成本基數：房東每平方英尺租金的項目成本，歸因於基準年度。

費用回收期：在截至6月30日的期限內(或第一個和最後一個租賃年度的部分)，每12個月一次。

2

8.房屋建築面積：約7432平方英尺(約合2700平方米)

建築建築面積：約71,832平方英尺(約合32平方米)可出租

9.保證金：31000.00美元

10.經紀人：歐文管理公司(“業主經紀人”)是業主的獨家代理人，休斯·馬裏諾公司(“租客經紀人”)是租客的獨家代理人。

11.停車：26張非預留停車證，符合本租約附件F的規定。

12.付款及通知地址：

13.租約展品清單(所有附於本租約的展品、參賽者及附錄現併入本租約，併成為本租約的一部分)：

附件A對房產的描述

附件B運營費用

附件C公用事業和服務

附件D租户保險

附件E規章制度

附件F停車

3

第二條房舍

2.1租賃處所。業主向承租人及承租人出租附件A所示之物業(“物業”)，其面積約為基本租約條款第8項所載之樓面面積(“樓面面積”)。有關處所位於“基本租契條文”第2項所指的建築物(“建築物”)內，而該建築物是第2項所述工程項目(“工程項目”)的一部分。房東和租客約定並同意《基本租賃規定》第八項規定的房屋建築面積是正確的。房東在最初的租期內無權重新測量房屋。

2.2房產驗收。承租人承認，除本租約規定的情況外，房東或房東的任何代表均未就房產、大樓或項目作出任何陳述或擔保，或對任何用途的適合性或適宜性作出任何保證。租客接管處所作建造以外的任何用途，即為確證處所及建築物的狀況令人滿意，並在各方面均符合本租契的規定。第2.2節的任何規定均不影響租期的開始或承租人支付租金的義務。

2.3良好的工作指令保修。業主向租户保證，自房屋交付給租户之日起，為房屋提供服務的消防噴水系統、照明、供暖、通風和空調系統以及電力系統應處於良好的運行狀態。

第三條條款

3.1一般規定。本租期(以下簡稱“租期”)的期限為“基本租賃條款”第5項所列的期限。租期自(A)2021年10月1日或(B)承租人開始其在物業內的日常業務活動之日起(“生效日期”)，以較早者為準。應業主要求，雙方應立即以業主提供的表格(“生效備忘錄”)紀念本租約的實際生效日期和到期日(“到期日”)；如果承租人未能在5個工作日內簽署並將“生效備忘錄”退還業主(或在該期限內提供具體的書面反對意見)，則業主對“生效備忘錄”中規定的生效日期和到期日的決定為最終決定。

3.2管有延誤。如果業主因任何原因未能在基本租賃條款第4項規定的預計生效日期或之前將房產交付給租户，本租約不得無效或不可撤銷，房東也不對租户承擔由此造成的任何損失或損害的責任。然而，在生效日期之前，租户不承擔任何租金的責任。

3.3提前入場。在完全簽定本租約，支付本租約項下所有到期押金，並根據本租約附件D提交適當的保險證明後，房東應允許租户及其代理人在租約生效日期前30天進入房屋，以便租户可以安裝其電話、傢俱、設備和計算機，這些進入和安裝工作不應觸發本租約的生效日期。(二)房東應允許租户及其代理人在租約生效日期前30天進入房屋，以便租户可以安裝電話、傢俱、設備和計算機，這些進入和安裝工作不應觸發本租約的生效日期。然而，上述在開工日期前進入房產的許可證的條件是：(I)租户承包商必須遵守業主對第三方承包商施加的所有要求，包括但不限於租户及其承包商和分包商按照業主滿意的形式，維持工人賠償、公共責任和財產損害保險的金額和公司，並在進行任何此類進入之前向業主提供此類保險的證書；以及(Ii)租户承包商及其分包商和員工必須和諧工作，不得無理幹擾業主的工作。(Ii)租户承包商及其分包商和分包商必須以令業主滿意的形式維持工人賠償、公共責任和財產損害保險的金額和形式，並且不能不合理地幹擾業主的工作，以及(Ii)租户承包商及其分包商和分包商必須遵守業主對第三方承包商施加的所有要求如果在任何時候進入會導致不和諧或幹擾房東正在進行的工作(如果有)，房東可以在二十四(24)小時書面通知租户後收回本許可證。承租人在生效日期之前進入房屋，應遵守本租約的所有條款和義務，包括本租約中的賠償條款，但在此期間承租人不需支付基本租金

4

除非該公司在該處所內開始其業務活動。房東對承租人進行的任何此類工作可能發生的任何傷害、損失或損壞不負任何責任，這些傷害、損失或損壞完全由承租人承擔風險。在任何情況下，承租人的承包商未能完成房屋內的任何工作都不能延長租約的開始日期。

第四條租金和業務費

4.1基本租金。自生效日期起及之後，承租人應向業主支付基本租金，不得扣除或抵銷基本租賃條款第6項(“基本租金”)所列總金額(包括隨後的調整(如有))的基本租金。如果開始日期不是歷月的第一天，則第6項所示的租金調整應視為在指定的開始日期的每月週年紀念日之後的下一個日曆月的第一天進行。基本租金應自開始日期起提前到期並支付，此後在該期限的每個連續歷月的第一天繼續，按任何部分月份的比例計算。不需要索要、通知或發票。基本租賃條款第六項規定的1個月基本租金的分期付款，應在承租人簽訂本租約的同時交付給房東。

4.2運營費用。承租人應按照本租約附件B的規定支付承租人應分擔的營業費用。

4.3保證金。在承租人交付本租約的同時，承租人應向業主交存基本租約條款第9項(“保證金”)中所述的款項(如有)，由房東持有，作為充分和忠實履行承租人在本租約項下的義務的擔保，支付任何租金，包括但不限於根據本租約任何條款可能應支付的額外租金，並按本租約的要求維護房產。如果租户在任何適用的通知和補救期限後違反上述義務，房東可以申請全部或部分保證金作為全部或部分賠償。如果保證金的任何部分被如此使用，租户應在房東提出書面要求後5個工作日內向房東交現金，保證金的金額足以將保證金恢復到原來的金額。房東不應被要求將本保證金與其一般資金分開保管，承租人不應享有保證金的利息。在任何情況下，承租人不得將全部或部分保證金用作支付本租賃項下到期的任何租金。任何未使用的保證金餘額應在本租約終止和租户休假後30天內退還給租户，或由房東選擇退還給租户在本租約中的權益的最後受讓人。承租人特此放棄《加州民法典》1950.7節的規定，或現在或今後生效的任何類似或後續法律的規定。

第五條用途

5.1使用。承租人只能將房屋用於基本租賃條款第3項所述的目的，不得用於任何其他用途。本租約禁止的用途包括但不限於：(I)美國任何機構或局或其任何州或政治區的辦公室；(Ii)其任何外國政府或政治區的辦公室或機構；或(Iii)學校、臨時職業介紹所或其他不附屬於公司、行政或專業辦公室用途的培訓設施，但不限於：(I)美國任何機構或局或其任何州或政治區的辦公室；(Ii)任何外國政府或政治區的辦公室或機構；或(Iii)學校、臨時職業介紹所或其他培訓設施，但不是公司、行政或專業辦公室用途的附屬設施。承租人不得在處所之內或附近作出或準許作出任何會以任何方式幹擾建築物或工程項目其他佔用人的權利或安靜享有的事情，亦不得使用或容許處所作任何非法用途，租户亦不得準許處所或工程項目內有任何滋擾或浪費。承租人不得在物業內以外的地方進行任何工程或進行任何業務。承租人應自費遵守與承租人或其使用房屋有關的所有現行和未來的法律、法令和所有政府當局的要求，以及房東的所有能源使用報告要求。根據加州民法典§1938，房東特此聲明，該房產未經過認證訪問專家(CASP)(在加州民法典§55.52(A)(3)中定義)的檢查。根據《加州民法典》1938節的規定，房東特此向租户提供以下通知：“認證接入專家(CASP)可以檢查主題房屋

5

並確定主體房屋是否符合國家法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對主題房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對主題房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反建築相關無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。“

5.2標誌。房東應在房屋入口附近貼上和維護一個標誌(僅限於房客姓名或房東書面同意的其他名稱)，並在大樓大堂目錄中列出房客姓名的目錄條。(注：僅限於房客姓名，或房東書面同意的其他姓名)，連同在大樓大堂目錄中列出的房客姓名的目錄條一起貼出並保持不變(僅限於房客姓名或房東書面同意的其他名稱)。未經業主事先書面同意，租户不得放置或允許放置從房屋外部可見的任何其他標誌、裝飾或廣告。

5.3危險物質。未經房東事先書面同意，承租人不得在房屋或項目內產生、處理、儲存或處置危險或有毒物質(如任何聯邦、州或地方法律或法規中規定的那樣)。承租人確認已閲讀、理解並(如果適用)遵守本租約附件H的規定(如果附件)。

第六條房東服務

6.1公用事業和服務。房東和租户(如有)應根據本租約規定的條件、付款義務和標準，在附件C規定的範圍內，負責向房產提供這些公用事業和服務(如有)。房東因適用法律、任何設備故障、維修、改善或改建、公用設施中斷或不可抗力事件(見第20.8節)而未能提供或中斷、減少或終止服務，不應使房東對租户承擔責任，不構成對租户的推定驅逐，不會導致租金減免，也不能解除租户履行任何契約或協議的義務。然而，如處所或處所的重要部分因服務中斷或修理而變得不能租用超過連續5個營業日，而該服務中斷或修理是業主合理地控制而非租客的過失而導致的，且並非由第11條所述的原因造成，則租客有權在服務中斷或修理的連續第6個營業日起至服務恢復當日止的期間內，獲扣減根據本條例須繳付的租金，作為其唯一補救。

6.2公共區域的操作和維護。在合同期內，業主應經營大樓和項目內的所有公共區域。“公共區域”一詞是指本項目中的建築物、項目和其他建築物內的所有非專供有權佔用空間的人使用的區域。

6.3公共區域。承租人對房屋的佔用應包括與房東以及房東為方便和使用公共區域而提供的所有其他公共區域的使用，但須遵守附件E中規定的規章制度。房東在租期內應始終獨佔公共區域，並可限制或允許任何使用或佔用。業主可以暫時關閉公共區域的任何部分進行維修、改建和/或改建，以防止公共奉獻或法定權利的產生，或出於任何其他合理目的，只要公共區域的關閉不會不合理和不利地幹擾租户對房屋的使用。

第七條維修和保養

7.1租户的維護和維修。除第十一條和第十二條另有規定外，承租人應自費進行一切必要的修繕，以保留房屋及所有裝修和固定裝置。

6

其中狀況良好，修理合理，損耗、傷亡和報廢除外。承租人的維護義務應包括但不限於安裝在房屋內的所有電器、室內玻璃、門、閉門器、硬件、固定裝置、非建築標準電氣設備、非建築標準管道、滅火器設備和其他設備，以及僅為房屋提供服務的任何輔助暖通空調設備。如果房東或其管理代理人同意代表租户進行維修，並應租户的要求，租户應在提交發票後立即向房東退還所發生的所有合理費用(包括標準監管費)的額外租金。

7.2業主的保養和修理費。除第11條和第12條另有規定外，業主應為建築物的供暖、通風和空調(“HVAC”)設備提供服務、維護和維修(僅為建築物提供服務的任何輔助HVAC設備除外)，並應將建築物的公用區域、屋頂、基礎、基座、建築物外牆的外表面(包括外牆玻璃)以及建築物的結構、電氣、機械和管道系統(包括電梯，如果有)保持完好，但第7.1節規定的範圍除外。儘管《加州民法典》或任何類似或後續法律有任何相反的規定，租户明白不得由房東承擔費用或通過租金補償進行維修。除下文第11.1節和第12條規定的情況外，業主不應因對建築物任何部分進行任何維修、改動或改善(包括對房屋進行維修)而對租户的業務造成任何傷害或幹擾而減免租金，也不承擔任何責任，業主的任何相關活動也不構成實際或推定的驅逐。承租人特此放棄1932節第1款、加州民法典1941節和1942節或現在或將來生效的任何類似或後續法律項下的任何和所有權利和利益。

7.3修改。除每個歷年不超過40,000.00美元、不影響建築物的結構、電氣或機械部件或系統、從房屋外部看不到、不改變房屋的基本平面圖、僅使用業主的建築標準材料(這些工程需要通知業主而不需要業主同意)的美觀改建工程外，未經業主事先書面同意，承租人不得對房屋進行改建、增建、裝飾或改善(統稱為改建)，這些改建、增建、裝飾或改善均須事先徵得業主的書面同意，否則承租人不得對房屋進行任何改建、增建、裝飾或改善(統稱為改建)，除非事先徵得業主的書面同意，否則承租人不得擅自對房屋進行改建、增建、裝飾或改善(統稱為改建)。條件反射的或延遲的房東可施加其認為合理或適宜的任何要求，作為其同意的條件。承租人應使用業主指定的機械和電氣承包商，獲得所有必要的改建許可證，並應與業主合理接受的承包商一起，按照所有適用的法律、法規和條例進行施工。業主有權收取改建費用的5%的監理費。業主可以選擇安排其建築師審核租户的建築平面圖，審核的合理費用應由租户報銷。如果承租人提出並經業主同意的更改更改了房屋的平面圖，則承租人應自費向業主提供與業主系統兼容的竣工圖紙和CAD光盤。除非業主另有書面同意，否則所有附連於處所的改動，但不包括可移動的固定裝置、傢俱及租客的個人財產，均為業主的財產，並須於期滿時連同處所一併交出，但業主可, 在業主批准時向承租人發出通知，要求承租人在本租約期滿或更早的終止日期之前拆除租户或業主應承租人的要求安裝的所有或任何改裝(統稱為“所需拆卸物品”)。在拆除所需的可拆卸物品時，承租人應修復因拆除而對房屋造成的任何損壞，並應將受影響的區域恢復到原來的狀況，合理損耗除外。

7.4機械師的留置權。承租人應使房屋不受因承租人或承租人承擔的任何工作、所提供的材料或義務而產生的任何留置權。如果承租人在施加任何留置權後15天內，根據加州民法典第8424條或任何後續法規，通過支付或郵寄適當的保證金，導致留置權解除記錄，房東除有權採取所有其他可用的補救措施外，還有權以其認為適當的任何方式解除留置權，包括支付或抗辯引發留置權的索賠。房東因此而產生的所有費用應由房客在房東退還房款後立即報銷。

7

需求。承租人在開始在房屋內建造任何類型的建築之前，應至少提前20天以書面通知業主。

7.5進入和檢查。除緊急情況或提供屋宇服務外，業主有權在任何合理時間及在合理的事先口頭通知下，進入物業進行檢查、根據本租約提供服務、按業主合理地認為需要進行維修及翻新，以及將物業交予準或實際買家或產權負擔持有人(或在合約最後12個月內或未治癒的違約情況下，交予準租户)，而不會被視為已導致租客被逐出，亦不獲減收租金。

第八條空間規劃和替代

業主有權在給予不少於60天的書面通知後，將租户轉移到大樓或項目中其他同等大小的空間。新空間的質量應與房產內的裝修質量相當，裝修應與房產相似，可出租面積與房產大致相同，工作間、辦公室、休息室和接待區的數量應與租户收到業主搬遷通知之日大致相同。(注：新空間的質量應與房產的裝修質量相當，裝修面積應與房產的可出租面積大致相同，工作間、辦公室、休息室和接待區的數量應與租户收到業主搬遷通知之日大致相同)。在任何情況下，新空間的每月基本租金總額不得超過搬遷前的每月基本租金總額，而租户在任何情況下的新空間份額不得超過搬遷前的租户份額。房東應支付合理的自付費用，以搬遷和重新連接租户在新空間內的個人財產和設備。房東還應補償租户可能因搬遷而產生的其他合理的自付費用。房東提出要求後10天內，承租人應簽署房東為紀念搬遷而準備的本租約修正案。儘管有上述規定，如果房東向租户發出搬遷通知，而租户根據其合理判斷，認為新空間的面積和用途與該房屋相比並不具有合理的可比性。, 租户有權在房東向租户發出搬遷通知之日起10天內書面通知業主終止本租約。承租人的終止通知應説明承租人認為新空間無法與房屋相媲美的原因。自業主發出搬遷通知之日起60日起生效，但業主在收到租户終止通知之日起10日內，有權撤回其搬遷通知。在這種情況下，本租約將繼續完全有效，就像房東從未向租户發出搬遷通知一樣。儘管有上述規定，房東無權在最初的13個月內向租户提供搬遷通知。

第九條轉讓和分租

9.1當事人的權利。未經房東事先書面同意，承租人不得直接或間接轉讓、轉租、轉讓或扣押本租約的任何權益，或允許任何第三方使用本租約的任何部分(集體或單獨，“轉讓”)，如果房東不行使其收回權利，則不得無理拒絕、附加條件或拖延同意。儘管有上述規定，轉讓不應包括根據修訂後的1933年證券法向承租人注入額外的股本或首次公開發行承租人的股本證券，從而導致承租人的股票在全國證券交易所交易，包括但不限於紐約證券交易所、納斯達克股票市場或納斯達克小盤股市場系統。租客同意業主拒絕同意轉讓給建築物或項目的現有租户或佔用人的建議受讓人或分租客，或拒絕同意轉讓給業主或業主關聯公司一直在積極談判的未來租户，並不是不合理的。在收到轉讓文件的簽署副本和房東要求的其他信息後30天內，房東應：(A)以房東合理指定的形式簽署同意書，同意轉讓；(B)拒絕同意轉讓；或(C)收回租客提議轉讓的部分房產。承租人特此放棄《加州民法典》1995.310節的規定，或現在或將來生效的任何類似或後續法律的規定，以及所有其他補救措施，包括但不限於，代表其自身，並在所有適用法律允許的範圍內，代表建議的受讓人在法律或衡平法上終止本租賃的任何權利。在任何情況下，任何轉讓、解除或解除

8

承租人在本租約項下的任何義務，如本租約可予修訂。承租人應向房東支付1,000.00美元的審查費，用於房東對任何要求的轉讓進行審閲。承租人應向房東支付因轉讓而收到的所有租金和其他對價的50%作為額外租金，該租金超過了轉讓所涵蓋的部分和期限應支付給房東的租金。如果租客違約，房東可以要求所有轉租款項直接支付給房東，在這種情況下，租客將獲得租金抵免，金額為房東收到的房客應承擔的租金份額。

9.2允許轉讓。儘管如上所述，承租人可通過合併、合併或購買承租人幾乎所有所有權權益或資產的方式將本租約轉讓給承租人，或將本租約轉讓或將本租約的全部或部分轉租給附屬公司(定義見下文)，但前提是滿足以下所有條件(“允許轉讓”)：(I)承租人當時不違約；(Ii)承租人在允許轉讓之前向房東發出書面通知(除非該通知根據適用法律不允許，在以下情況下)：(I)承租人當時不違約；(Ii)承租人在允許轉讓之前向房東發出書面通知(除非根據適用法律不允許該通知。及(Iii)如租户因合併或合併租户或出售租户的全部或幾乎全部擁有權權益或資產而不再作為持續經營企業存在，則由此產生的繼承實體的有形淨值不少於緊接準許轉讓前租户的有形淨值。“關聯”是指由承租人控制、控制或與承租人共同控制的實體。儘管本租賃有任何相反規定，只要承租人的股票在國家認可的公共證券交易所交易，承租人股票的任何轉讓或發行都不應被視為本租約項下的“轉讓”，也不需要獲得房東的同意。房東承認，承租人可以披露本租約的條款，以遵守適用於上市公司的公開披露法律。

第十條保險和賠償

10.1租户的保險。承租人應自費提供並維護附件D中所述的有效保險。該保險的證據必須在生效日期前交付給房東。

10.2房東保險。業主應提供以下類型的保險，包括或不含免賠額，以及由業主自行決定的金額和承保範圍：財產保險，受標準除外(如但不限於地震和洪水除外)的限制，承保建築物或項目。此外，房東可在其選擇時為房東或其抵押權人不時認為適當的其他風險購買保險，包括地震、恐怖主義和商業一般責任保險。房東不需要為租户或其承包商在房屋內安裝的或由租户以其他方式拆除的任何租户改善或改動(統稱為“租户裝置”)，或對房屋內的任何行業固定裝置、傢俱、設備、室內平板玻璃、標誌或個人財產物品投保任何形式的保險，如果發生損壞，房東也沒有義務修理或更換上述任何物品。業主對建築物和項目的所有保險收益均為業主的財產，無論業主是否有義務或選擇進行任何維修。

10.3租户的賠償金。在法律允許的最大範圍內，但在下面第10.5條的約束下，承租人應保護、賠償房東和房東代理人、僱員、貸款人和附屬公司不受開工日期之前或之後因承租人使用或佔用房屋、大樓或項目公共區域，或因承租人的業務行為，或因任何活動、工作或所做的任何活動、工作或事情而產生的任何和所有疏忽、索賠、責任、損害、成本或費用，並使其無害。承租人、承租人或承租人的代理人、僱員、分租人、供應商、承包商、受邀者或被許可人的任何作為、不作為或疏忽。房東可根據其選擇，要求租户在本第10.3節所涵蓋的任何行動中，通過令房東合理滿意的律師，承擔房東的辯護責任。儘管有上述規定，承租人沒有義務賠償房東因下列原因引起的任何責任或費用。

9

房東、其代理人、承包商或員工的疏忽或故意不當行為，則不適用承租人的賠償義務，房東應對承租人進行賠償並使其不受損害。

10.4放棄申索。除非是由於業主、其代理人、僱員或承包商的疏忽或故意不當行為所致，但符合以下第10.5條的規定，否則業主不對承租人、其僱員、代理人和被邀請人負責，承租人特此放棄因任何情況(包括但不限於本項目第三方和/或其他承租人、或其代理人、僱員或被邀請人的行為或不作為(刑事或其他))而對業主、其僱員和代理人提出的任何財產損失或損壞或對任何人造成的任何傷害的所有索賠。因建築物內的喉管、灑水器、電線、用具、水管、空調、電力工程或其他固定附着物的破損、漏水、阻塞或其他欠妥之處而可能滲漏或流入處所任何部分的水或雨水，不論損壞或受傷是由處所內或建築物其他部分出現的情況所引致。即使本租約有任何相反規定，房東在任何情況下都不對租户的損失或業務或收入中斷(包括但不限於租户的後果性損害、利潤損失或機會成本)或對光或其他類似無形利益的幹擾承擔任何責任。

10.5放棄代位權。房東和租客放棄因免責一方的財產損失和損壞而向另一方追償的所有權利，但免責一方根據本租賃承保或以其他方式要求承保的任何財產保險單有權獲得此類損失和損壞的賠償；但是，前述豁免不適用於承租人根據任何該等保單和本租賃支付免賠額的義務。

第十一條.損害或毀滅

11.1恢復。

(A)如該處所所屬的建築物因發生意外而損毀，則除以下條文另有規定外，業主須在合理範圍內儘快修葺該損毀，除非業主合理地裁定：(I)該處所已遭受重大損毀，而在意外發生之日尚餘不足1年的年期；。(Ii)任何承按人(定義見第13.1條)規定保險收益須用於支付按揭債項；。或者(Iii)房東保險(包括但不限於地震保險)無法提供支付全部維修費用所需的收益。如果房東出於上述原因之一選擇不修復損壞，房東應在“傷亡通知”(定義見下文)中通知租客，本租約自該通知送達之日起終止。如果房東有權根據第11.1(A)條終止本租約，房東同意在大樓內的租户中以一視同仁的方式行使這一權利。在作出決定時，對下列因素的考慮不應被視為歧視：租約剩餘期限、維修和恢復所需的時間、維修和恢復不在保險收入範圍內的費用、業主維修和恢復為物業服務的公共區域的計劃、業主維修和恢復大樓的計劃，以及與業主的決定相關的其他因素(有關租約應支付的租金除外)，只要這些因素適用於租户的方式與其他租户相同。

(B)在意外事故發生後，業主應在合理可行範圍內儘快(但不遲於事故發生後60天)將業主終止本租約的選擇(如適用)以書面通知租客(“意外事故通知”)。如果本租約未如此終止，則傷亡通知應列明預計的傷亡損害修復期限。如果預計修理期超過180天，並且損壞範圍太大，合理地阻礙了租户對房屋的大量使用和享受，則任何一方都可以選擇在收到傷亡通知後10天內以書面通知的方式終止本租約。

(C)如果業主和租客均未根據第11.1(B)條終止本租約，房東應在合理範圍內儘快修復所有損壞的房屋或建築物，本租約在剩餘期限內繼續有效。在收到以下通知後

10

房東、租客應將房東(或房東指定的任何一方)根據租户保險支付給租户的所有財產保險收益轉讓或背書給房東(或房東指定的任何一方)。承租人在提出要求的15天內，還應向房東支付在維修期間確定的任何額外費用。

(D)在意外發生後，根據本租契須繳付的租金，須按不時因損毀而變得不能使用的處所的樓面面積佔處所的總樓面面積的比例遞減。

(E)儘管有第11.1節(A)、(B)和(C)項的規定，但根據第10.5節的規定，如果損壞是由於承租人或其員工、分租人、承包商、受邀者或代表的嚴重疏忽或故意不當行為造成的，則任何維修費用應由承租人承擔，承租人無權享有租金減免或解約權。

11.2以租賃為準。承租人同意本租約的規定，包括但不限於第11.1條，適用於任何損害或破壞，並據此取代任何相反的法規或法律規則。

第十二條.徵用權

如果房屋的任何實質性部分根據法律以徵用權或私人購買的方式被徵用或譴責為任何公共或準公共用途，任何一方均可終止本租賃(“徵用”)。如果該建築或項目的任何部分被佔用，而該部分將對業主盈利經營該建築或項目的剩餘部分產生重大不利影響，業主也有權終止本租約。終止應自給予判決機關佔有權或賦予法定所有權的任何命令生效之日起生效。所有因徵用而判給的賠償金均為房東的財產。承租人同意，本租約的規定適用於任何徵用行為，因此將取代任何相反的法規或法律規則。

第13條從屬地位；禁止反言證書

13.1從屬關係。承租人接受本租約，並服從現在或以後因建築物或項目而產生的任何按揭、信託契據、土地租賃或其他留置權，以及其續期、修改、再融資和延期(統稱為“按揭”)。享有抵押權利益的一方稱為“抵押權人”。本條款應自行執行，但應抵押權人的要求，承租人應簽署一份以抵押權人為受益人的商業上合理的從屬和委託協議，前提是該協議提供了使承租人受益的不受幹擾的契約。或者，抵押權人有權隨時將其抵押權從屬於本租約。在任何抵押被取消抵押品贖回權的情況下，根據要求，承租人應免費委託房東在本租約中權益的任何繼承人代理。承租人同意，在喪失抵押品贖回權的銷售中，任何買方或貸款人根據代替喪失抵押品贖回權的契據取得所有權，不對前房東的任何行為或不作為負責，不受承租人對前房東的任何抵銷或抗辯，也不對該買家沒有實際收回的押金的退還負責，也不受所有權轉讓發生的日曆月之前支付的任何租金的約束；但前述規定不應免除適用的前房東的任何責任。承租人承認房東的抵押權人及其利益繼承人是本條款第13.1條的第三方受益人。

13.2禁止反言證書。承租人應在收到業主書面要求後10個工作日內，按業主(包括建築物或項目的抵押權人或潛在買家)的合理要求，簽署並交付一份商業上合理的禁止反言證書。

11

第十四條違約和補救措施

14.1租户的違約情況。除本租約規定的任何其他違約事件外，以下任何一種或多種事件的發生應構成承租人的“違約”：

(A)在業主向租客發出書面通知後3個營業日內，租客沒有繳付到期須由租客繳付的租金。本租約中使用的“租金”一詞應被視為指根據本租約條款由租户向業主支付的基本租金和所有其他款項，包括但不限於停車費。

(B)除另有規定承租人在本租約中履行義務的特定期限外(在這種情況下，承租人未能在該期限內履行應視為違約)，承租人未能或不能遵守或履行本租約的任何條款或條款(本第14.1條任何其他小節規定除外)，且房東向租客發出書面通知後30天內仍未遵守或履行本租約的任何條款或條款，則承租人不能或不能遵守或履行本租約中的任何條款或條款，且房東向租户發出書面通知後30天內仍未遵守或履行本租約的任何條款或條款。然而，如果失敗的性質是合理地需要超過30天才能治癒，則如果租户在30天內開始治癒，然後努力進行治癒直至完成，則租户不應被視為違約。

此處規定的通知期限是法律規定的任何通知期限的替代，而非補充，房東不需要根據加州民事訴訟法典第1161條或任何後續法規發出任何額外通知，才有權啟動非法拘留程序。

14.2業主的補救辦法。除本租約中規定的房東的所有其他權利或補救措施外，如果發生違約，房東應享有加州法律規定的房東享有的所有權利，而無需另行通知或要求租户，包括但不限於終止本租約的權利。此外，房東擁有加州民法典1951.4節中描述的補救措施(房東可以在租户違約和遺棄後繼續本租約，如果租户有權轉租或轉讓，則房東可以在到期時追回租金，但僅受合理限制)。在任何情況下，業主重新進入和佔用處所，通過非法扣留程序或其他方式，業主可選擇按照業主認為最好的方式修繕、更改、細分或改變處所的性質，重新出租處所的全部或部分並收取租金，而這些行動均不構成終止本租約，免除租客的任何法律責任，或免除任何擔保人的責任。房東不應被視為已終止本租約，也不得被視為已終止本租約，除非房東已事先通知租客它將終止本租約，否則房東不應被視為已終止本租約，除非房東已事先向租客發出終止本租約的通知，否則房東不應被視為已終止本租約，除非房東已事先通知租客它將終止本租約，否則房東不應被視為已終止本租約。房東根據第14.1條發出的任何通知應代替而非補充《加州民事訴訟法典》第1161條或替代法規所要求的任何通知。房東根據第14.1條向租户交付通知後支付的任何租金不構成接受租金。如果業主根據本第14.2條的規定選擇終止本租賃，損害應包括但不限於, 根據《加州民法典》第1951.2條規定的損害賠償措施，應包括判給時的價值，即判給後剩餘期限的未付租金超過承租人證明的租金損失金額是可以合理避免的。

14.3逾期付款。根據本租約到期的任何租金，在到期之日起5天內未支付給業主的，將按法律允許的最高利率計息，從到期之日起至全額支付為止，如果房東或業主指定的人在到期後5天內未收到房東的任何到期租金，則租户除支付利息外，還應就每筆拖欠款項向業主支付相當於(I)拖欠款項的5%或(Ii)$100.00中較大者的滯納金。儘管有上述規定，利息和滯納金不適用於最初期限內每年一次的逾期付款。

12

14.4房東違約。房東不應被視為違約，除非房東在租户向房東發出書面通知後30天內未能履行義務，併合理詳細地説明違約的性質和程度；但是，如果房東的義務的性質是需要超過30天才能履行，則房東在30天內開始履行義務並在此後努力尋求補救措施直至完成，不應被視為違約。(三)如果房東在30天內開始履行義務，並在30天內努力尋求補救措施直至完成，則房東不應被視為拖欠房東的義務；但是，如果房東的義務的性質是需要超過30天才能履行，則房東不應被視為違約，除非房東在30天內開始履行義務，並在此之後努力尋求補救措施直至完成。

14.5費用和律師費。如果房東或租户提起與本租賃相關的任何訴訟，勝訴一方有權作為訴訟的一部分收回合理的律師費和所有其他合理費用。就本款而言，勝訴方應由事實的審查者確定。

14.6司法轉介/免除陪審團審訊。房東和租客同意，與本租賃相關的任何爭議(包括但不限於對爭議中的任何和所有問題的裁決，無論是事實上的還是法律上的)應通過第2部分第8章第6章(第638節)中規定的一般參考的方式解決(並做出決定)。序列號(SEQ)加州民事訴訟法典，或任何後續的加州法規，規定由法院指定的裁判解決糾紛。第14.6節中的任何規定均不適用於非法拘留行為。房東和租客都承認，它知道並聽取了自己選擇的律師關於其陪審團審判權利的建議，在法律允許的範圍內，雙方在此明確和知情地放棄並解除因本租約而產生或以任何方式與本租約相關的任何訴訟、訴訟程序或反索賠的所有此類由陪審團審判的權利。

14.7對判決的滿足。房東的義務不構成房東或其組成合夥人或成員的個人合夥人、受託人、董事、高級職員、成員或股東的個人義務。如果承租人追回對業主不利的金錢判決，該判決只能從業主在項目中的權益以及業主應從該財產中收取的租金或其他收入中獲得，租户不得就任何不足之處尋求或獲得任何訴訟。

第十五條任期結束

15.1等待。如果承租人在期滿日期(或期限提前終止)之後的任何時間內繼續持有，該租賃應僅在忍受時構成租賃，佔有應受本租約所有條款的約束，但月租金應為緊接終止日期前一個月月租金總額的150%。除非房東另有書面同意，否則房東接受較少的月緩繳租金並不構成放棄房東收回到期全額租金的權利。如果租客在房東通知租客房東已簽訂租約或收到真誠的租賃要約後15天內仍未遷出，且房東因租客滯留而無法交付財產或進行改善，且房東因租客滯留而無法將房屋交付給新租客或為新租客進行改善，則租客應賠償房東因租客滯留而遭受的一切損害。承租人還應賠償並使房東免受一切損失或責任，包括但不限於任何後續承租人提出的與未交還有關的任何索賠。本條款第15.1條的前述條款是對房東的回收權或房東在本租約項下或法律上的任何其他權利的補充，並不影響房東的回收權或任何其他房東在本租約項下或法律上的權利。

15.2交回處所；移走財產。在本租約期滿之日或任何較早終止本租約時，承租人應按收到的或房東或承租人此後可能改善的狀況、狀況和維修情況、合理的損耗和維修(房東的義務除外)退出並將房產的佔有權交還業主。承租人應拆除或資助拆除承租人安裝或為承租人安裝的所有牆紙、語音和/或數據傳輸電纜以及所需的可拆卸物品的費用，以及所有個人財產和雜物，並應執行本章節規定的所有工作。在此期間，承租人應向業主支付拆除所有牆紙、語音和/或數據傳輸電纜以及所需可拆卸物品的費用，以及所有個人財產和雜物。承租人應按照業主或承租人的義務進行合理損耗和維修。如果承租人不遵守本第15.2條的規定，並在到期後10天內移走任何個人財產，或

13

如果本租約提前終止，則該等個人財產應最終被視為已被放棄，然後房東可以在沒有通知的情況下進行搬遷和/或進行任何維修，而不會對租户承擔任何責任，房東的費用應為租户應按要求支付的額外租金。承租人特此放棄根據《加州民法典》1993.03條或現在或今後生效的任何類似或後續法律享有的所有權利和利益，並授權房東在本租約到期或提前終止後處置任何剩餘的個人財產，而不另行通知承租人。

第十六條付款和通知

承租人向房東支付的所有款項均應以美國的合法貨幣支付給房東，不得扣除或抵消，地址為基本租賃條款第12項規定的地址，或房東以書面指定的任何其他地點。除非本租賃另有明文規定，否則所有付款應在提出要求後5個工作日內到期並支付。所有需要按比例分攤的付款應根據相關日曆月或年的天數(視情況而定)按比例分攤。任何通知、選舉、要求、同意或批准，或任何一方將交付給另一方的其他文件，均可通過個人服務或任何快遞或“隔夜”特快專遞服務，按基本租賃條款第12項規定的地址送達另一方。任何一方均可按本條規定的方式向另一方發出書面通知，指定不同的地址。拒絕接受通知投遞或無法投遞通知(無論是由於未正式發出通知的地址變更或其他好的理由)，應視為自投遞未遂之日起已送達和收到通知。

第十七條規章制度

承租人同意遵守附件E所附的規章制度，以及房東可能不時採用的任何合理和非歧視性的修訂、修改和/或增加。

第十八條經紀佣金

雙方承認名稱在基本租賃條款第10項中所述的公司為談判本租賃的經紀，並同意房東負責向該經紀支付經紀佣金。房東和租客均同意賠償並使另一方不受任何費用、費用或責任(包括合理的律師費)的損害，賠償、佣金或收費由受僱或聲稱代表或曾受僱於該方的任何其他房地產經紀人或代理人在本租賃談判中要求的任何賠償、佣金或收費。

第十九條業主權益的轉讓

房東有權全部或部分轉讓其在建築物、項目或租賃中的所有所有權權益、權利和義務，包括保證金，一旦轉讓，房東將被免除本協議項下的任何進一步義務，租户同意僅向房東的利益繼承人尋求履行該等義務和退還任何保證金。

第二十條.解釋

20.1號。只要本租約的上下文需要，“房東”和“租户”一詞應包括單數和複數。

20.2連帶責任。如果不止一個人或實體被指定為承租人，施加給每個人或實體的義務應是連帶的，其中任何一個或多個人的行為、通知、通知或退款，或其中任何一個或多個人或實體的簽名，對所有人都具有約束力

14

本租約的租賃，包括但不限於本租約的任何續簽、延期、終止或修改。

繼任者20.3人。期限屆滿，無論是由於時間的流逝、終止或其他原因，不應解除任何一方在本租賃期滿或終止之前或之後可能繼續產生的任何義務。

20.4倍的精華時間。對於履行本租賃的每項條款而言，時間是至關重要的，其中履行時間是一個因素。

20.5控制律。本租約受加利福尼亞州法律管轄，並根據該州法律進行解釋。

20.6可分割性。如果本租約的任何條款或條款的刪除不會對任何一方獲得任何實質性利益造成不利影響，或刪除受到不利影響的一方同意的任何條款或條款在任何程度上被視為無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分不受影響，本租約的每個條款和條款應在法律允許的最大程度上有效和可強制執行。

20.7豁免權。業主或租客就違反本租約所載任何條款、契諾或條件所作的一項或多項豁免，並不代表對其後任何違反相同或任何其他條款、契諾或條件的豁免。一方當事人對任何行為的同意不應被視為使隨後的任何行為沒有必要徵得該方當事人的同意。除非放棄方以書面形式簽署，否則任何違反本租約的行為都不應被視為放棄。

20.8不能履行職責。如果任何一方由於任何一方無法合理控制的原因而延誤、阻礙或阻止履行本租賃項下的任何工作或履行任何行為，則工作或行為的履行應免除延期，履行期限應延長至相當於延誤期間。第20.8節的規定不能免除租户及時支付租金的責任。

20.9整個協議。本租約構成雙方之間的完整協議，並取代所有先前與房產相關的協議和諒解。本租約須經業主與租客雙方簽署書面協議方可修改。

20.10安靜的享受。在承租人遵守和履行所有須遵守和履行的契諾、條款和條件後，在符合本租約其他規定的情況下，承租人有權在不受業主或通過業主提出索賠的任何其他人的阻礙或中斷的情況下，在整個租期內安靜地享用和使用處所。

20.11存活率。業主或租客的所有契諾，合理地旨在在本租約期滿或更早終止後繼續存在，包括但不限於本租約項下的任何擔保或賠償，均應繼續有效，並繼續對雙方及其繼承人和受讓人的利益具有約束力和約束力。

第二十一條執行

21.1對應方；數字簽名。本租約可簽署一份或多份副本，每份副本應構成一份正本，所有副本均應為一份且相同的協議。雙方同意接受本租約的數字圖像(包括但不限於PDF、JPEG、GIF文件或其他電子簽名形式的圖像)(如果適用)，以反映雙方或一方的執行情況，作為真實和正確的原件。

15

21.2公司和合夥企業權限。承租人向房東陳述並保證，並同意代表承租人簽署本租約的每個人都有權代表承租人這樣做。

21.3執行租賃；無選擇權或要約。向租户提交本租約僅供審查之用，並不構成對租户的要約或承租人租賃該房產的選擇權，除非業主已簽署本租約並將其交付給租户。

21.4經紀披露。通過本租約的簽署，房東和租客雙方特此確認並確認(A)收到符合加州民法典2079.16要求的房地產代理關係披露副本，以及(B)基本租賃條款第10項中指定的代理關係，該確認和確認是為了基本租賃條款第10項中確定的承租人經紀人的利益而明確做出的，並確認(A)收到符合加州民法典2079.16要求的房地產代理關係披露的副本，以及(B)基本租賃條款第10項中規定的代理關係，該確認和確認是為了基本租賃條款第10項中確定的承租人經紀人的利益而明確做出的。如果在基本租賃條款第10項中沒有這樣指定的租户經紀人，則該確認和確認是為了業主經紀人的利益而明確作出的。通過本租約的簽訂，房東和租客執行了《基本租賃條款》第10項規定的代理關係的確認。

16

第二十二條。其他

22.1抵押權人保護。除非(A)租客已以掛號信或掛號信向承押人發出通知，通知承租人其地址已提供給租客，且(B)該承按人已獲給予合理機會補救業主的違約，否則業主的作為或不採取行動，使租客在本租約下有權獲解除其義務或終止本租約，均不會導致解除或終止本租約的責任。(A)承租人已以掛號或掛號郵遞方式向承押人發出通知，通知承押人其地址已提供予承租人；及(B)承押人已獲給予合理機會補救業主的違約。承租人應遵守任何抵押人的任何書面指示，在不確定該抵押人的抵押下是否存在違約的情況下，直接向該抵押人支付應繳租金。

22.2 SDN列表。承租人特此聲明並保證，承租人或承租人的任何高級管理人員、董事、員工、合夥人、成員或其他負責人(統稱“承租人”)都不會被列為美國財政部外國資產控制辦公室(OFAC)發佈的此類個人和實體名單上的特別指定的國家和受阻撓人士(“SDN”)。如果承租人或任何承租方被列為或成為SDN，承租人應被視為違反本租約，業主有權在書面通知承租人後立即終止本租約。

特此證明，雙方已於上述第一年簽署本租約。

/s/jm

17

附件A

處所的描述

西大洋航空大道10590號

套房200

18

附件B

營業費用和税費

(基準年)

(A)承租人應支付房東作為額外租金，支付承租人在期限內每個費用回收期的“項目成本”(定義見下文)超過項目成本基數的項目成本，以及期間每個費用回收期的“物業税”(定義見下文)超過物業税基數的物業税的部分(如有)。物業税和項目成本是互不相容的，房東可以單獨或合併開具賬單。“承租人份額”是指通過將該項目的成本乘以分數而確定的那部分運營費用，其分子是房屋的建築面積，分母是業主不時確定的(I)基本租賃條款第8項中界定的建築物建築面積，用於業主確定的與建築物而不是整個項目有益或主要相關的費用，或(Ii)本項目中的全部或部分建築物，(I)基本租賃條款第8項中所界定的建築物的建築面積，或(Ii)本項目中的全部或部分建築物，該部分費用由業主確定，用於使建築物而不是整個項目受益或在很大程度上與建築物有關的費用；或(Ii)項目中的全部或部分建築物，其分母為業主不時確定的(I)基本租賃條款第8項中界定的建築物的建築面積。由業主決定使項目中的所有或部分建築物受益或與其有實質關係的費用，而不是與任何特定建築物有關的費用。承租人承認業主有權不時更改或增加建築和/或項目，在這種情況下，建築和/或項目內的總可出租面積可能會調整。為便於參考，財產税和項目成本有時可能統稱為“運營費用”。儘管有上述規定，房東特此同意，自開工之日起12個月內，承租人不對承租人應承擔的超額營業費用承擔責任。

(B)在基準年度之後租賃的第一個完整的“費用回收期”開始之前(如“基本租賃條款”第7項所定義)，在此後每個全部或部分費用回收期開始之前，房東應向承租人提供一份關於費用回收期或部分費用回收期或部分期間承租人應承擔的項目成本和財產税金額的書面估計。承租人應將預估金額與基本租金一起按月等額預付給房東。房東可不時更改費用回收期，以反映房東的日曆年度或新的會計年度(視情況而定)，在這種情況下，租户的運營費用份額應在任何部分年度按公平比例分攤。在費用回收期間，房東可以根據任何運營費用的增加不時修改預估。

(C)在每個費用回收期結束後180天內，房東應向租户提交一份報表，列出可歸因於該期間的實際或按比例分攤的物業税和項目成本，雙方應在此後30天內支付任何必要的款項或津貼，以調整租户對年度報表所顯示的租户實際份額的估計付款(如果有的話)。如果在任何費用回收期間可分配給租户的實際物業税或項目成本分別低於物業税基數或項目成本基數，則房東不需要向租户支付差額，儘管房東應退還向租户收取的任何適用的估計付款。如果租户在房東費用報表交付後60天內不以書面形式反對房東對實際運營費用的確定，房東對適用費用回收期的實際運營費用的確定應是決定性的，對租户具有約束力。

(D)即使租約已終止，租客已遷出物業，但當租客就租約終止的開支收回期間應分擔的物業税及項目成本作出最終釐定時，租户應在通知後支付超過預計已支付開支的全部應繳款項；相反，在開支減少的情況下多付的任何款項，應由業主退還給租客。

(E)“項目費用”一詞應包括與建築物和項目的運營、管理、維護和維修有關的所有費用和開支，以及所有公共區域(見第6.2節的定義)，並應包括以下費用，作為説明但不限於：水

19

和下水道費用；保險費和免賠額和/或合理的保費當量和/或合理的保費當量和免賠額應由業主選擇自行承保；許可費、許可費和檢查費；熱費、電費、電費；清潔服務；為建築和項目配備、人員配備和運營現場和/或非現場管理辦公室的費用；適用於建築和項目的人員(包括業主人員和外部人員)的所有勞務和與勞務有關的費用。出入控制/安全費用，包括為加強出入控制系統和程序而進行改進的合理費用；維修；空調；用品；材料；設備；工具；租户服務；為遵守運輸管理要求而制定的計劃；根據6.1、6.2、7.2和10.2節以及下文附件C和F發生的任何費用；正常維護項目(例如，停車場泥漿塗層或更換大廳、走廊和電梯駕駛室地毯和覆蓋物)每3年或更長時間定期發生的費用(資本或其他)；以及資本改善(有別於在正常業務過程中安裝的更換部件或部件)的攤餘成本，該等資本改善旨在降低或增加其他運營成本，或提升建築和/或項目安全，或使建築和/或項目符合生效日期後頒佈的適用法律和建築法規；但該等資本支出應僅限於(1)合理旨在增加或加強建築安全和/或安全(如照明、生命/消防安全系統等)的改善。, (2)因功能(而非美觀)原因而修葺或更換建築物結構、建築系統或公用地方；。(3)為遵守任何法律或在生效日期後生效的法律修訂所需的改善工程；及/或(4)作為節省成本或勞力的措施，或為影響建築物或公用地方的其他營運或保養而招致的開支(統稱“準許資本項目”)。房東應按回收期(定義見下文)或房東合理確定的資本改善使用年限中較短的時間，以直線方式攤銷資本改善成本。根據業主的選擇，任何已攤銷項目成本項目可包括房東為支付項目成本而合理支付的實際或推算利率，該利率適用於未攤銷餘額。“回收期”是指資本改善項目所節省的成本(如果有的話)達到資本改善總成本所需的合理估計時間。不言而喻，項目成本應包括業主的任何子公司或部門提供的直接服務的競爭性費用。如果任何項目成本適用於建築物以外的一個或多個建築物或物業，則該成本應在建築物和該等其他建築物或物業之間按比例公平分攤。“物業税”一詞應包括以下內容：(I)所有房地產税或個人財產税，因為此類物業税可能會因重新評估或其他原因而不時增加；(Ii)對本租約或建築物和/或項目徵收的其他税收、收費和評估，以及任何改善措施。, 除向業主徵收的一般淨收入和特許經營税，以及因業主未及時繳納任何物業税而產生的利息或罰款；及(Iii)除房地產税或個人物業税以外或代替房地產税或個人物業税而徵收的任何税項、附加費或評估；及(Iv)因通過適當訴訟程序就任何物業税的數額或有效性提出爭議而招致的費用和開支，以及(Iv)不包括位於建築物及/或項目內的業主的固定附着物、設備及其他財產的任何費用及開支，以及(Iv)因業主未能及時繳交任何物業税而產生的利息或罰款；及(Iii)作為房地產税或個人物業税的補充或替代而徵收的任何税項、附加費或評税。房東未經審計的費用報表應按要求提供給租户。業主應推算項目成本(包括基準年度的成本)，以反映大樓可出租面積的至少95%的佔有率。

(F)儘管有上述規定，運營費用應不包括以下各項：

(一)土地租賃租金；

(2)業主就貨物和服務(包括出售和供應給建築物的租户和佔用人的公用事業)所發生的費用，但以業主通過該租户租約的經營費用轉嫁條款以外的方式獲得補償的範圍為限；

(三)業主因維修、更換和/或修復建築物而發生的費用，但以保險、報廢收益或租客(經營費轉嫁除外)、委託書或其他第三人補償為限；(三)業主因維修、更換和/或修復建築物而發生的費用，以保險、報廢收益或租客(經營費轉嫁除外)、擔保人或其他第三人的方式報銷；

20

(四)為大廈內其他租户安裝租户改善設施或為租户或其他住客翻新、裝修、粉刷或重新裝修空置空間而招致的費用，包括許可證、許可證和檢查費；

(五)房東的慈善或者政治捐獻所產生的費用；

(6)律師費及其他與大廈現有或未來租客或其他住客的談判或糾紛有關的律師費及其他費用及開支，但與營運開支項目、執行大廈規章制度有關的談判、糾紛或索償，以及本租約規定業主須維持的標準的其他事宜所招致的律師費及其他費用及開支除外；

(七)除上文另有規定外，按照公認會計原則、一貫適用、房地產業普遍執行的資本支出確定的資本支出；

(八)經紀佣金、調查費、律師費、招待費、差旅費以及房東出租或者企圖出租房屋所發生的其他費用；

(九)不向承租人提供或直接向承租人收取但提供給建築物的另一租户或佔用人的服務或其他福利的費用；

(十)房東因違反法律、法規、法規、條例而發生的費用；

(11)支付給業主的附屬公司或關聯公司的服務的間接費用和利潤增量，但超出的範圍超過了有能力提供此類服務的非關聯第三方在競爭性基礎上提供此類服務(以物業一般市場區域的類似寫字樓的標準為基礎)時通常收取的費用；(B)支付給業主的子公司或附屬公司的間接費用和利潤增量，超過了有能力提供此類服務的獨立第三方在競爭性基礎上提供此類服務通常收取的費用；

(12)拖累建築物的一項或多項按揭的債務利息或攤銷；

(13)業主的一般公司管理費用，但與建築物或項目的具體管理、運營、維修、更換和維護有關的費用除外；

(十四)為建築和工程安裝初始環境美化和初始雕塑、繪畫和藝術品的費用；

(十五)廣告費；

(十六)壞賬損失、租金損失或者壞賬準備金、租金損失；

(17)與組成業主的合夥或實體的業務運作有關的費用，因為該等費用有別於工程項目的經營、管理、維修、更換及保養的費用，包括合夥會計及法律事宜、與任何承按人的訴訟抗辯費用(租客訴訟可能有爭議者除外)、出售、辛迪加、融資、按揭或抵押業主在工程項目中的任何權益的費用，以及業主與其僱員之間、業主與其僱員之間的任何糾紛所招致的費用

(18)未將其大部分受僱時間投入項目的任何僱員的工資和福利，除非該等工資和福利按比例反映了運營和管理項目所花費的時間，而不是花在與運營和管理項目無關的事項上的時間；但在任何情況下，項目成本均不得包括可歸因於投資組合物業經理或總工程師以上人員的工資和/或福利；

21

(19)業主為改善或更換(包括結構增建)、修理、設備和工具而發生的費用，這些費用屬於“資本”性質和/或根據公認會計準則被視為“資本”的改善或更換，但根據上述定義或本租賃的其他明示條款計入項目成本的範圍除外；

(20)因業主與其他租户或準租户、準租户/佔用人或工程項目的貨品及服務提供者之間的糾紛而支付或招致的法律費用、和解、判決或裁決；及

(21)地震保險費，但如該等費用已包括在建築成本基數內，或除非該建築成本基數隨即“總收入”以反映第一年的成本，則不在此限。

22

附件C

公用事業和服務

以下公用事業和服務標準應在大樓內生效。房東保留對本標準進行非歧視性修改和補充的權利。如本標準與本租約有任何衝突，本租約以本租約為準。在符合本租賃所有條款的前提下，以下條款適用：

1.業主須在上午8時開放處所。至下午6點，週一至週五(“建築時間”)，一般公認的國家節假日除外，合理的暖通空調服務。在符合以下規定的情況下，業主還應為大樓提供電梯服務(如果適用)、業主標準頭頂熒光燈和白熾燈正常照明所需的合理電流，以及與大樓和項目的典型寫字樓租户使用的類型和數量一致的辦公設備的操作所需的合理電流，以及洗手間用水。未經業主事先書面同意，租户不得將任何器具、機器或裝置與水管或電流連接(除非通過房屋內現有的電源插座)以使用電流或水。

2.在正常營業時間內，如租客提出書面要求，須在要求提供服務的期間最少24小時前送交業主，業主會在沒有上述服務的情況下，向租客提供上述任何一項建築服務。(二)如租客提出書面要求，業主會在正常營業時間內，向租客提供任何前述的屋宇設施。租户同意按房東不時確定的費率向房東支付這些下班後服務的費用。如果租户需要的電流超過本附件C規定的房東義務提供的電流，租户應首先徵得房東的同意，房東可安排在房屋內安裝電流計，以測量消耗的電流量。電錶的安裝、維護和修理費用由租户支付，租户應應要求及時向業主報銷電錶所顯示的任何特殊電力用途所消耗的所有電流。

3.業主只可提供飲用水、個人衞生及洗手間用水。

4.如處所的任何公用事業服務是分開收費表或向租客發單的，則租客須就該公用事業服務向處所繳付所有費用，而向租客套房提供該公用事業設施的費用，須不包括在租契規定須由租客發還的營運開支中。

5.業主須每星期提供相當於同類建築物5天的清潔服務，並按合理需要清洗窗户；但租客須支付任何額外或不尋常的清潔服務費用。

6.租客可一天24小時、每週7天、每年52周進入建築物；但業主可按其認為適合建築物的方式安裝出入控制系統。房東可以對發放給租户的門禁卡和/或鑰匙收取合理的費用。

7.只供處所使用的任何輔助空調機組的操作、保養和修理費用，須由租客獨自承擔。這種安裝應事先獲得業主的書面批准，費用由租户承擔，並應包括安裝一個單獨的儀表以供機組運行。房東可要求租户在租賃期滿時拆除由租户安裝或為租户安裝的任何此類單元，並修復由此對房屋或建築物造成的任何損壞。

23

附件D

租户保險

承租人的下列保險要求在承租期內有效，承租人還應促使任何轉租人遵守這些要求。房東保留對這些要求採取合理的、非歧視性的修改和補充的權利。

1.承租人在整個保期內應自費維持：(I)有關處所及承租人在處所、處所內或其周圍的經營的商業一般責任保險，其保單格式須至少與保險服務處(ISO)CGL 00 01(如處所內售賣酒精飲料，則須明確承保酒類責任)一樣寬泛。該保單須以“事故”為基礎，並就每次人身傷害、死亡的綜合單一限額投保不少於$2,000,000的保單。(Ii)法例規定的工傷賠償保險，以及僱主為每宗意外和疾病投保的最少100萬元的責任保險；。(Iii)承租人根據本租契建造的改建工程，建築商的風險保險，金額相等於工程的重置成本；。及(Iv)火險、破壞險、惡意惡作劇險及標準“特別表格”保單所包括的其他額外危險，承保處所內的所有改裝、固定附着物、陳設、設備及非土地財產項目，保額不少於其重置成本的90%(附有重置成本批註)，而保單亦須包括足以彌補一年損失的業務中斷保險。在任何情況下，任何政策的限制都不能被視為限制租户在本租約項下的責任。

2.根據本附件D規定租客須攜帶的所有保險單，須由獲授權在加利福尼亞州經營業務的保險公司撰寫，並須在最新的Best‘s Insurance Report中具有不低於“A-”的一般保單持有人評級及不低於“VIII”的財務評級。承租人承保的任何保單的免賠額或其他留成限額應在商業上是合理的，承租人應負責支付該免賠額或留存限額，並以房東為受益人免除代位權。要求承租人投保的任何保險可由承租人根據其提供的任何一攬子保單或根據單獨的保單提供。證明保險單已出具、提供本展品要求的保險範圍幷包含所需條款的保險證書，連同房東可接受的證明放棄代位權的背書以及下文要求的附加保險條款，應在租户獲得房屋佔有權之日之前交付給房東。在此之前，應向房東提交一份保險證書，證明保單已出具，幷包含必要的條款，以及房東可接受的證明放棄代位權的背書和下文要求的附加保險條款。任何保險範圍的續保證明也應在保險期滿前不少於十(10)天送達房東。如果房東是額外投保人的保險單所承保的損失，房東有權審查該保險單的複印件。

3.承租人的商業一般責任保險應包括一項條款，即保單應是房東承保的任何保單的主要部分，並且不對房東承保的任何保單負責，同時還應包括房東和被房東指定為附加被保險人的任何其他利害關係人。上述第1(Ii)、(Iii)和(Iv)款所述的承租人保單均應包含保險人放棄向房東、其代理人、僱員、承包商和代表進行代位求償的權利。承租人也放棄其在上述相同保單下的任何免賠額或留成限額的追索權。所有承租人的保單都應包含一項條款，即在未提前30天書面通知房東的情況下，保險人不得取消或更改保單提供的保險。承租人還應指定房東為承租人承保的任何超額或保護傘責任保險的附加被保險人。

承租人注意事項：根據本租約條款，承租人必須向業主的管理代理人提供所需保險的證明，才能獲準進入該房屋。

24

附件E

規章制度

下列規章制度在大樓內有效。房東保留隨時採取合理的、非歧視的修改和增建的權利。如本條例與本租約有任何衝突，本租約以本租約為準。

1.人行道、大廳、通道、電梯、樓梯和其他公共區域不得被承租人阻擋或用作存放、存放物品，或用於進出房屋以外的任何其他用途。(一)人行道、大廳、通道、電梯、樓梯和其他公共區域不得被承租人阻擋或用作存放、存放物品或進出房屋以外的其他用途。如果租户可以進入任何陽臺或露臺區域，未經房東事先書面批准，租户不得在該區域內放置任何傢俱或其他個人財產。

2.未經業主事先書面同意，租客或租客的任何僱員或承建商不得登上建築物天台。

3.承租人須自費利用業主為建築物指定的第三者承建商，提供由建築物內電話線的最低入口點至處所的任何電話線服務。

4.未經業主事先書面同意，租客不得安裝天線或衞星天線盤。

5.窗框、窗扇、窗、玻璃燈、太陽能膠片及/或屏風，以及反射光線或讓光線進入建築物其他地方的任何燈光或天窗，均不得遮蓋或遮擋。業主如向租客發出書面通知，反對處所的任何門窗所附連或懸掛的窗簾、窗簾或窗簾，則租客須立即停止使用該窗簾、窗簾或屏風，並由租客移走該等窗簾、窗簾或屏風。從外部可以看到的建築物內部必須以專業的視覺方式進行維護，並與一流的寫字樓保持一致。承租人不得將任何難看的物品(由房東根據其合理的酌情決定權決定)放置在房屋的外部玻璃線上，包括但不限於盒子、電線和數據線。處所的任何部分均不得設置遮篷。

6.房產內任何異常重型設備的安裝和位置，包括但不限於文件存儲設備、保險箱和電子數據處理設備，均須事先獲得業主的書面批准。大型或重型物品的移動只能在業主指定的時間內進行，並且只能在事先通知業主的情況下進行。除非業主書面批准，否則除業主指定的貨運電梯(如有)外，不得將任何貨物、傢俱或大件物品接收或移出大樓大堂，或以任何電梯運載。

7.租客用來將水輸送至處所內的裝置或裝置的任何喉管或喉管，必須以銅或不鏽鋼製造，在任何情況下，不得使用塑膠喉管作該用途。

8.未經業主事先書面同意，租客不得在處所或建築物內的任何門上上鎖，而業主事先書面同意不得無理拒絕。租約終止時，租户應向業主交付所有辦公室、房間和衞生間的鑰匙以及所有已提供給租户或租户已製作的出入卡。

9.未經業主事先書面批准，租客不得安裝需要超過業主根據租約提供的電力或空調服務的設備。

10.租客不得在處所內使用暖氣。

25

11.租客不得在處所內作出或準許作出任何事情，或在處所內攜帶或存放任何東西，而該等事情在任何方面均會增加對建築物或存放在建築物內的財產的保險，或幹擾其他租客的權利，或與任何政府規則或規例相牴觸。

12.租客不得在處所內使用或存放任何骯髒或有害的氣體或物質。

13.租客不得容許處所因噪音、氣味及/或震動而以令業主或建築物其他佔用人反感或反感的方式佔用或使用，或以任何方式幹擾其他租客或與其他租客有業務往來的人。

14.承租人不得允許任何寵物或動物進入或靠近建築物。真正的服務動物是允許的，前提是這樣的服務動物事先得到房東的批准，始終處於它們所服務的個人的直接控制之下，並且不打擾或威脅其他人。

15.承租人或其僱員、代理人、承建商、受邀者或持牌人，不得在任何時間攜帶任何槍械(不論已裝上或卸下)進入工程項目。

16.嚴禁在處所、建築物或工程項目內的任何地方吸煙，包括使用個人汽化器或其他電子煙吸煙，但只可在建築物外及工程項目內由業主指定的範圍內吸煙。嚴禁在場所、建築或項目內的任何地方吸煙、蒸發、分發、種植或製造大麻或任何大麻衍生物。

17.除非業主另有批准，否則租客不得在處所內裝置任何大小的水族館。

18.承租人不得使用業主不時為建築物及/或工程項目選擇的任何名稱作為承租人的公司或商號的任何部分。業主有權更改建築物或項目的名稱、編號或名稱，而不對租户負責。未經業主事先書面同意，承租人不得在廣告、文具或其他方面使用本建築的任何圖片。

19.應業主的要求，租户應向業主提供租客指定的人員的姓名和電話號碼，以便在情況允許的情況下，在下班後與其聯繫。

20.業主可不時給予租客個別及暫時偏離本規則的規定，但任何規定不得對租客使用和享用處所造成重大不良影響。

26

附件F

停車

以下停車規則應在大樓內生效。如本條例與本租約有任何衝突，本租約以本租約為準。

1.業主同意在建築物的合理附近維持或安排維持一個汽車停車區(“停車區”)，以供訪客及顧客，以及(除另有規定外)租客的僱員及建築物的其他租客及佔用人使用。房東有權決定汽車停車區的性質和範圍，並有權隨時對停車區進行其認為合適的改變。房東不對訪客或員工的機動車損壞、機動車內的財產損失或租客、訪客或員工的任何傷害負責，除非最終確定是房東的唯一主動疏忽或故意不當行為造成的。業主還有權制定、不時修訂和強制執行業主合理地認為對停車區的適當和有效的操作和維護是必要和適宜的一切合理的規則和規定(包括指定員工停車區)，並對停車區的所有使用者執行這些規則和規定。(二)業主有權制定、不時修訂和強制執行業主認為對停車區的適當和有效的操作和維護有必要和可取的所有合理的規則和規定(包括指定員工停車區)。

2.業主如認為適宜，可全權酌情決定收取泊車費，並可為租客、其僱員及訪客設立一個或多個泊車許可證制度。在任何情況下，租户或其員工不得在租賃給其他租户的預留攤位或指定訪客停車區內的攤位停車，租户或其員工使用的停車通行證數量不得超過本租約分配給租户的數量(定義如下)。承租人應應房東不時提出的要求，向房東提供一份員工姓名、租户及其員工的車輛牌照號的名單。停車通道設備(如果適用)不得轉讓。房東可能會對接入設備收取合理的費用，並對丟失或被盜的設備收取補充費。每個接入設備應在本租賃期滿後或更早歸還給業主。

3.除非業主另有授權，否則禁止泊車人或其代理人或僱員在泊車區內(緊急服務除外)清洗、打蠟、清潔或維修車輛，或通宵停泊任何車輛。

4.據悉，承租人的僱員及業主在建築物及/或工程項目內的其他租客，不得將其汽車停泊在不時指定供建築物及/或工程項目的顧客使用的停車區部分。承租人有義務在本租賃期內向業主購買《基本租賃條款》第11項規定的非預留停車證(“停車證”)中規定的停車通行證總數，按房東不時決定的每月每張停車證0.00美元的金額計算，並可隨時更改。(二)租户有義務在本租約期限內向業主購買《基本租賃條款》第11項規定的非預留停車通行證(“停車證”)的總數，按房東不時決定的金額計算，每張停車證每月收費0.00美元。如任何月度泊車費未能在到期日後5天內繳付，則租客須支付相當於(I)拖欠分期付款的5%或(Ii)100.00美元(以較大者為準)的滯納金，該滯納金應是獨立的，並附加於根據租約第14.3節評估的任何滯納金(拖欠月度停車費除外)。

5.房東有權將其在任何政府機構徵收的強制性政府收費或停車附加費或交通管理費用中按比例轉嫁給租户，租户應配合任何自願或強制的交通管理計劃。

6.租客未經業主事先書面同意，不得自願或因法律的實施而轉讓或分租任何泊車通行證，但與本租契的授權轉讓或與處所的分租有關的情況除外。

27