附件10.2

寫字樓租賃

這份租賃協議使這一數字達到了24於2021年9月 日(“生效日期”)，由華盛頓州雷蒙德東區寫字樓公園有限責任公司(“出租人”)和華盛頓州Microvision，Inc.(“承租人”)之間簽署。

1.

房舍。出租人特此將位於東北68區18390號大樓內約36,062平方英尺的特定 房產出租給承租人，該房產在本合同所附樓面平面圖中描述為證據D(“房產”) 。位於華盛頓州雷蒙德市的街道，通常被稱為西北技術中心-A-1號樓(“樓”)位於本合同附件A中合法描述的土地上。此後的建築 有時可能被稱為“項目”。此外，承租人有權與本項目中的其他承租人 共同使用公共區域，包括裝載區域和停車區，並遵守本合同附件中的規章制度(作為附件B)。

2.

學期。本租賃的初始期限為一百二十(120)個月(“初始 期限”)，如果行使得當，與續約期一起為“租賃期限”，從開始日期 (定義如下)開始。出租人應在生效日期( “交付日期”)後九十(90)天將房屋交付給承租人，用於改善承租人的建築、安裝電信設備、佈線、佈線、 和傢俱安裝/配置。“開工日期”應為交貨日期後九十(90)天 。雙方承認並同意，自交付日起至 生效日止的期間內，本租賃的所有條款和條件均有效，但承租人不需支付本合同項下的基數 租金或額外租金。出租人和承租人承認，目標交付日期為2022年4月1日，目標開工日期為2022年7月1日。承租人和出租人應簽署一份開工備忘錄，以紀念交付日期和開工日期 。承租人與其當前房東就其在華盛頓州雷蒙德市租賃的獨立物業訂立租賃終止協議(“租賃終止”) (“前房東”)。儘管本合同有任何相反規定，雙方特此 確認並同意，承租人和前房東簽署終止租賃協議是本租賃生效後的條件 ，因此，如果承租人在2021年10月31日之前未與其前房東就終止租賃達成協議，則本租賃從開始即視為無效。

3.

基地租金。承租人約定並同意在初始租賃期限的每個月的第一(1)天或之前，在華盛頓州雷德蒙德市PO Box 140,98073或 物業管理門户網站，或在出租人此後可能指定的其他地點向出租人支付以下金額表 中規定的基本租金和第10節規定的額外租金，不得抵銷或扣除：

4.

續訂選項。

A.

行使續期選擇權。承租人 有一(1)個選項可以續訂租期120個月(“續約期”)。承租人必須在不早於初始租賃期限屆滿前十五(15)個月且不晚於初始租賃期限屆滿前十二(Br)(12)個月向出租人發出書面通知，方可行使續約選擇權。如果行使，續約期內的租賃條款 應與原始租賃相同，但基礎租金應調整為華盛頓州雷蒙德市可比建築租賃或續簽時的當前公平市場租金 (“公平市場租金”)。續訂選項是承租人的個人權利。 如果執行了 擴展選項，續訂選項也適用於擴展場所(定義如下)。

B.

公平市場租金的確定。 公平市場租金的確定方法如下：

I.如果出租人和承租人無法就雙方都能接受的公平市場達成一致 在初始租賃期限屆滿前六(6)個月(“公平市場截止日期”)前支付租金。 出租人應在公平市場截止日期後十五(15)天內，指定評估師完成對交易會的評估 市場租金應在出租人的估價師任命後三十(30)天內交付，出租人應將其副本送交 出租人收到後，承租人立即(“出租人評估”)。

二、如果承租人在收到出租人評估後十五(15)個工作日內將承租人不同意出租人評估的通知 送達出租人，則承租人應有十五(15)天的時間選擇評估師對公平 市場租金進行額外評估(“承租人評估”)。承租人評估報告應在指定承租人評估師 後三十(30)天內送達，承租人收到後應立即向出租人提交評估報告副本。

三、如果出租人在收到承租人評估報告後十五(15)個工作日內向承租人發出 出租人不同意承租人評估的通知，出租人和承租人應各自安排各自的評估師共同選擇第三名評估師，該評估師 應為具有類似資質的獨立評估師(“聯合評估師”)。如果兩個評估師未能在承租人收到出租人不同意評估的通知之日起三十(30)天內選擇聯合評估師，出租人或承租人可以請求有管轄權的法院指定第三個評估師。聯合評估師應 在指定後十五(15)天內選擇出租人評估或承租人評估中的一項作為最終評估。

四、儘管 本協議有任何相反規定，續期的公平市場租金不得低於初始期限屆滿時的基準租金 ，並且應為(I)出租人評估或承租人評估中表示的公平市場租金， 或(Ii)由聯合評估師選擇的最終評估中反映的公平市場租金。

五、本合同項下指定的所有評估師 在任命時應為美國房地產評估師協會信譽良好的會員。 聯合評估師未選定的評估方應負責聯合評估師的服務費用，否則出租人評估費用由出租人承擔，承租人評估費用由承租人承擔。

5.

保證金。

A.

預付租金押金。承租人已於本合同日期 向出租人交存10萬5391 和20/100美元(105,391.20美元)，適用於開工日期當月的基本租金和附加租金

B.

保證金。承租人已於125萬1350 日向出租人交存 1美元(1251,351.00美元)，其中625,675.50美元為現金，625美元為675.50是出租人可以接受的金融機構形式的信用證 。上述款項應由出租人 持有，以保證承租人忠實履行本租賃的所有條款、契諾和條件 ，並由承租人在本租賃的整個期限內遵守和履行本租賃的所有條款、契諾和條件。如果承租人 在任何適用的通知 和治療期(包括但不限於與支付 租金或本租賃項下到期的其他費用或金額有關的條款)之後實質性拖欠本租賃的任何條款，出租人可以(但不被要求 )使用、運用或保留全部或部分保證金，用於支付本租賃項下的任何租金或其他費用或款項，或任何拖欠的款項。或支付出租人因承租人違約而可能花費或有義務花費的任何金額， 或賠償出租人的任何其他損失、損害, 出租人因承租人違約而可能遭受或招致的費用或費用(包括律師費)。如果上述 保證金的任何部分被如此使用或使用，承租人應在書面要求後十五(15)天內提出要求。向出租人交保證金或本票或電匯保證金的金額為 ，足以將保證金恢復到緊接承租人違約之前的保證金金額 ，承租人未能做到這一點將是本租賃項下的違約 。出租人不得將保證金與其普通資金分開保管，承租人無權收取保證金利息。如果承租人 應全面、忠實地履行本租賃的各項規定，出租人在本合同項下扣除後的 押金或其任何餘額應退還承租人 (或根據出租人的選擇，租賃期屆滿後三十(30)天內)，向本合同項下承租人權益的最後受讓人轉讓)；但如果本 租約因承租人違約超過任何適用的通知和 保養期而終止, 保證金由出租人保留，承租人在其中的全部權益將終止，保證金將

對出租人 因承租人違約而遭受的損害提出申請。出租人在本租賃中的權益終止時，出租人應將該押金轉移給出租人的利息繼承人。儘管 如上所述，只要承租人在任何適用的 通知期和治療期之後未發生重大違約，則在租賃期12個月後，保證金應 降至93萬8513否/百美元(938,513.00美元) 其中46萬9256個50/100美元(469美元，256.50) 為現金，剩餘的46萬9256 50/100美元(469100美元)為信用證。如果承租人在任何適用的通知期和治療期之後沒有拖欠租約 ，則在租約的第26個月 之後，保證金將進一步降至62.5萬 675否/百美元(625,675.00美元)，其中31.2萬 837 50/100美元(312美元，837.50)現金和300 12,837 50/100美元, 837.50)應為信用證 ，保證金在租賃期內一直有效 。

6.

使用。承租人應將場地用於一般辦公用途，包括但不限於與承租人的知識產權和其他產品組合相關的產品的研究、開發和原型製造，不得用於其他目的。 承租人應使用和佔用場地用於一般辦公用途，包括但不限於與承租人的知識產權和其他產品組合相關的產品的研究、開發和原型製造，不得用於其他目的。未經出租人事先書面同意 ，並應遵守所有政府法律、條例、法規、 適用於承租人使用房屋的命令、指令和保險要求。 承租人不得以這種方式或出於任何目的佔用、使用或允許佔用或使用房屋的任何部分。這將增加房產、建築物或其內容的保險成本 。

7.

規章制度。承租人 同意遵守本合同附件中作為附件B的任何規章制度、影響本項目的任何記錄 契約、條件和限制(前提是出租人已向承租人提供副本 )。以及出租人為公共區域的管理、良好秩序和安全而不時採用的其他合理的規章制度 ，該建築物及其承租人(但出租人應向承租人提供 本租約未附帶的本項目其他任何規則和規定的書面通知 )。？承租方應對其員工、代理人和被邀請方遵守這些規章制度負責。 出租人未對承租人或任何其他承租人執行任何此類規則和規定不應被視為放棄此類規則和規定。

8.

維修。承租人通過 接管同意房屋處於可租賃狀態且狀況良好。承租人應自費，並根據適用的法律、條例、規則，始終保持、維護和維修內部房屋，包括但不限於店面、外門窗和承租人隔牆處於良好狀態、維修和秩序。 政府部門和保險評級機構的規定和要求。承租人 應進一步保持房屋和毗鄰公共區域整潔、清潔、安全和衞生。 更換房屋窗户和門上的玻璃和嵌板。出租人應以與華盛頓州雷蒙德市其他類似建築 一致的方式， 維護、維修和更換建築物及周圍區域，包括但不限於建築物的機械、電氣、灑水器和其他公用事業系統(房屋外)，以及與公用事業分配系統的連接，並保護排水、煤氣

以及 其他管道，以防止結冰或堵塞，並修復由此造成的所有泄漏和損壞；清除建築物入口 和緊鄰房屋的公共區域的冰雪。出租人應維修屋頂、外牆(包括不屬於房屋一部分的門窗)、基礎和公共區域和設施(除非承租人特別損壞)(如果有)，其費用應按本合同第9節規定分攤。出租人將與持有執照的機械承包商簽訂預防性維護合同，規定 定期檢查、維護和維修供暖和空調系統， 費用將由承租人按比例按承租人在大樓中的份額支付，作為額外租金。

9.

水電費和手續費。承租人同意 在房屋的光、熱、水、下水道、垃圾、消防和其他公用事業和服務的所有費用到期時立即支付。以及對承租人的財產和承租人在房屋內的業務運營徵收的所有許可費和其他政府費用。 出租人不對因火災或其他傷亡造成的公用事業或服務中斷 造成的任何傷害或損害承擔責任。 出租人不對因火災或其他傷亡而造成的任何傷害或損害承擔責任。 出租人不對因火災或其他傷亡而造成的任何傷害或損害負責。罷工、騷亂、破壞公物、進行必要的維修或改善，或出租人無法合理控制的其他原因。 但出租人應盡最大努力在此類服務中斷或停止的情況下， 協助恢復此類公用事業，以便將承租人的業務中斷 降至最低；如果承租人因房屋的公用事業和服務中斷、剝奪或減少而無法合理地 使用或佔用房屋，則承租人有權享受自承租人向出租人發出中斷、剝奪或 減租通知之日起三(3) 個工作日內的基本租金和額外租金的減免 (但條件是-), 此類中斷、剝奪或減少(自 第三個工作日起)持續，並在此類中斷、剝奪或減少 不再導致承租人被剝奪對房屋或其任何部分的所有合理使用之日 結束。在減免期內，基本租金和附加租金應按因中斷、剝奪或減少而無法使用的部分按相同的 比例遞減。 儘管如上所述，此類 基本租金和額外租金的減免僅適用於租户 公用事業和服務的中斷、剝奪或減少是(I)房東根據租約違約造成的 結果，以及(Ii)與房東合理控制之外的事件無關。在任何情況下，房東均不對因未能提供任何此類服務而造成的損失 或業務損害承擔任何責任，或因 未能提供任何此類服務而發生的損失或業務損害承擔任何責任。

10.

每月營業費用調整。 承租人應支付以下各項的 份額(定義如下)作為每月額外租金(“額外租金”)：

A.

房地產税和評估(如果有的話)。

B.

通常和必要的運營成本， 由標準會計慣例確定的管理、維護和維修費用，包括但不限於 所有未計量或直接向承租人收費的公用事業和服務， 保險(包括，但不限於以下第16段C(br}項下提供的保險)、建築外觀的粉刷、維護和維修、停車、美化以及所有公共區域和設施，以及允許的資本改善。第(B)款 項下的項目不應包括：(I)地租；(Ii)出租人為資本改善以外的項目借入的資金的利息和攤銷 ；(Iii)租賃佣金 以及招攬租户所產生的廣告和空間規劃費用；(Iv)支付給出租人高級管理人員或高級管理人員的薪金、工資或其他報酬

作為高級管理人員和管理人員；(V)出租人為使房屋符合法律規定而支付或發生的任何費用或支出；(Vi)翻新或以其他方式改善、裝飾、粉刷或重新裝飾項目租户或其他居住者的空間的費用；(Vii)折舊和攤銷；(Viii)貸款利息和本金支付；(Ix)房地產經紀， 免租、租賃接管義務，以及與項目租賃空間有關的其他誘因、成本、支出和支出，以及廣告和促銷費用、律師費、建築和工程(以及類似的顧問)費用、許可證、許可證和檢查費用以及與租賃項目空間相關的費用、租户改善費用、建造津貼、搬家費用和其他優惠；(X)出租人通過保修、服務合同、保險 收益或其他方式報銷的費用；(Xi)改建、維修、更換、增加或 其他資本性質項目的成本，但不屬於資本項目的資本項目 改善；(Xii)因出租人故意而招致的費用、罰款及罰款, 明知或疏忽違反任何政府要求或法律的；(十三)因出租人或另一承租人違反任何租約條款而產生的費用；(十四)一般準備金；(Xv) 本項目的壞賬損失、租金損失或壞賬損失或租金損失準備金；(Xvi) 測試、勘測、清理、包含、消除、移除或以其他方式補救有害物質或含石棉材料的費用；(Xvii)出租人的一般公司間接費用； 和(Xviii)根據公認會計原則和一貫適用的慣例支付的任何其他成本和費用將不被視為正常的管理、運營、維護 和維修成本。就本租賃而言，“允許的資本改善” 是與項目 (A)相關的資本改善或其他成本的成本，旨在節約項目的運營或維護， 或降低當前或未來的運營成本。(B)加強 項目或其居住者的安全或安保，前提是雷蒙德寫字樓的其他業主通常 正在實施此類安全和保安措施，(C)因更換而產生的安全和保安措施, 修改或增加位於公共區域的非結構項目 以保持公共區域的良好秩序或狀況；但是，任何資本支出應按照雷蒙德其他寫字樓業主一貫適用的房地產管理和會計慣例進行攤銷。

C.

管理費相當於承租人每月租金的3% (3%)，包括基本租金和任何額外租金。

出租人應根據現有或預期成本，不定期估算 並向承租人書面通知其每月費用。承租人應在每個月的第一天或之前支付每月預計的 金額。出租人每年且不遲於任何日曆年度結束後六(6)個月計算承租人的實際費用 。任何多付的款項應作為抵扣未來額外 租金的信用給承租人。承租人應在出租人聲明之日起三十(30)天內向出租人支付任何欠款。出租人應在任何合理時間提供用於此類費用的出租人記錄，以供承租人查閲。就本租賃而言，“承租人的 份額”是指100%。

出租人應確定可分配給房屋的實際成本和估算成本。出租人或其代理人應保存記錄，顯示用於上述項目的所有支出，並提供給承租人檢查和審核。承租人有權在 個合理的時間內，在合理的事先通知出租人的情況下，審查

出租人關於特定租賃年度可分配給該房產的實際成本和 估計成本的記錄，審查必須在承租人收到該特定租賃年度可分配給該房產的實際成本報表後六(6)個月內進行。如果該審查沒有在 這六(6)個月內進行，則在該特定 租賃年度可分配給該房產的實際成本表中規定的事項應被視為最終決定。承租人應支付審查的成本和費用，除非審查發現 出租人將有關租賃年度的運營費用多報了該特定租賃年度的百分之五(5%)或更多，在這種情況下，出租人應支付承租人在執行審查時發生的實際費用。 就本租賃而言，“租賃年”是指十二(12)個完整且連續的日曆月；但是， 初始租賃年度應從生效日期開始，至 生效日期一週年前一個月的最後一天結束，如果起始日期不在日曆月的第一天，則初始租賃年度應 在包含其一週年的月份的最後一天結束。接下來的每個租賃年度應從上一個租賃年度的終止 開始，此後應持續十二(12)個完整且連續的歷月。

11.

出租人保留預訂。 出租人保留在不少於兩(2)個營業日 天前書面通知承租人：(A)檢查房屋的權利，而不對承租人承擔責任。並將其 展示給潛在承租人(在租賃的最後十八(18)個月內)、合作伙伴或貸款人 ，如果它們已騰出，則為重新入住做好準備；(B)時刻保留房舍內外大門的鑰匙，並在適當情況下使用鑰匙；(C)在 建築物內或其附近進行維修、 改建、加建或改善，不論是結構上的或其他方面的，併為此目的進入處所及在 任何工程持續期間封閉公用地方，在不影響承租人在本合同項下的任何義務的情況下， 只要房屋可合理進入，出租人不得不合理地幹擾承租人對房屋的使用或享受；及(D)概括而言，進行與處所或建築物的安全、保護及保存有關的任何作為 。

12.

改善租户狀況。自開工之日起，出租人應按原樣交付房屋。出租人應向承租人提供最高總額為15美元的租户改善津貼， 每可出租平方英尺(15.00美元/RSF)不/100美元(“TI津貼”)至 用於支付所有實際、出租方與改進工程的設計、許可和施工相關的自付費用和支出(如附件D所定義)。 《工作信函》附件D中概述了TI津貼的支付和改進工程的施工。 附件D《工作信函》概述了出租人與改進工程設計、許可和施工相關的自付費用和開支。 附件D《工作信函》中概述了TI津貼的支付和改進工程的施工情況。承租人應與總承包人簽訂合同，總承包人由出租人和承租人共同選擇。 總承包人由出租人和承租人共同選擇。出租人應 獲得相當於改善工程建設總實際自付硬成本的3%(3.0%)的監理/施工管理費，該費用應由TI津貼提供 。如果改進的實際成本超過了TI津貼，則承租人應對超出的金額負責。 承租人應對超出的金額負責。如果 改進的實際成本低於TI津貼, 承租人自開工之日起最多有十二(12)個月的時間將TI津貼的剩餘未使用餘額用於其他“符合條件的 費用”(定義見下文)。“合格費用”是指承租人因承租人或代表承租人對房屋進行改建或改善而可能發生的所有硬建築費用 。

13.

轉讓和轉租。承租人 不得自願或依法轉讓、轉讓、轉讓或阻礙本租約或本租約項下的任何權益，或在未經出租人事先書面同意的情況下轉租其佔用或使用全部或部分房屋的權利 ，同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延。出租人在評估轉讓或分租申請時所採用的準則包括：(I)處所的建議用途；(Ii)預計對泊車位的影響(如有的話)；或(Iii)受讓人/轉租人履行本租賃義務的財務能力 。出租人保留在收到承租人的轉讓或轉租書面請求後二十(20)天內收回房屋或其適用部分的權利，而不是在收到承租人的書面轉讓或轉租請求後二十(20)天內通知承租人予以同意。 此類收回應終止本租約在預期轉讓或轉租日期 生效的適用空間，該日期應為日曆月的最後一天，且不早於收到承租人根據本合同提出的請求後六十(60)天。在 出租人不應選擇重新收回的情況下，此後應給予同意, 承租人應向出租人支付不超過1,000.00美元(1,000.00美元)的合理費用，以補償出租人因此類同意而產生的處理費用。出租人的同意不應 免除或解除承租人在本租賃項下未來的責任，也不應放棄出租人同意任何未來轉讓或轉租的權利。任何未經出租人同意的轉讓或轉租 均屬無效，並由出租人選擇構成本租賃項下的違約 。目前大股東轉讓公司承租人的多數有表決權股份或者變更承租人的實體形式 ，均視為轉讓。儘管本合同有任何相反規定， 承租人可在未經出租人事先同意的情況下，將其在本租賃項下的權利和義務轉讓或轉租給：(I)子公司、母公司、附屬公司、 由承租人控制或與承租人共同控制的分部或實體，(Ii)通過合併、合併、非破產重組或政府行動成為承租人的繼承實體， 或(Iii)承租人幾乎所有資產或股權的購買者, 在 這種情況下，本條款13的規定不適用於此類轉讓、轉讓或轉租；前提是任何此類轉讓都是出於合法的商業目的，且不是為規避本條款13的義務而進行的權宜之計。

未經出租人事先書面同意，承租人 不得出於擔保目的轉讓其在本租賃中或在本租賃中的權益，也不得將任何擔保權益、留置權或產權負擔授予出租人 事先書面同意 ，同意的授予、扣留或附帶條件由出租人全權酌情決定。 承租人不得出於擔保目的轉讓其在本租賃中的權益，也不得在未經出租人事先書面同意的情況下向出租人授予任何擔保權益、留置權或產權負擔。在任何情況下，承租人 不得授予或允許存在對該房屋、該房屋所在的大樓或該建築物所在的不動產的任何擔保權益、留置權或產權負擔。

14.

做些改動。在獲得出租人的事先書面同意(該同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延)後，承租人可對上述房屋進行改建、增建和改善(因此 只要該等改建、增建或改善不是結構性的，從建築物外部看不到(br})，費用自負。承租人同意 使出租人免受由此產生的任何損害、損失或費用，並遵守 所有法律、條例、規章制度。本租賃終止後，除非雙方另行同意，否則在 場所內、在場所內或場所上進行的所有改建、添加和改進(包括但不限於所有電氣、照明、管道、供暖、空調、(br}以及通信設備和系統、門、窗、隔斷、窗簾、地毯、貨架、櫃枱和實際附屬的固定裝置，除非通過本合同所附的書面協議排除在外)，應保留在該場所，並作為場所的一部分交出；但是，如果出租方提出書面請求(應在出租方 同意進行此類更改或改進時提出書面請求)，承租方應拆除其通信佈線 並增加這些內容。 但是，如果出租方提出書面請求(應在出租方 同意進行此類更改或改進時提出書面請求)，承租方應拆除通信佈線, 出租人可能在以下情況下指定的更改或改進

租賃期結束後，維修和 將房屋恢復到原來的狀態(房東的所有建造和其他 出租人的改進已完成)，租賃期結束前由承租人承擔全部費用和費用。 租賃期結束前，維修和 將房屋恢復原狀(房東的所有建造和其他 出租人的改進已完成)。

15.

留置權。承租人應使房屋不受因承租人或代表承租人承擔的任何工作、提供的材料、提供的設備或承擔的義務而產生的任何留置權。承租人或代表承租人進行的任何工作、提供的材料、供應的設備或承擔的任何義務均不得 視為供出租人立即使用和受益，因此不得允許機械師留置權或其他 留置權針對出租人在房屋內的房產。承租人應提供由任何一方(包括承租人)簽署的留置權棄權書，費用由承租人自理。任何一方(包括承租人)為房屋提供工作、提供材料或提供設備，均應由承租人提供。出租人可要求提供留置權解除和完工保證金，費用由承租人承擔，金額為實際合同價格 或承租人希望在房屋內進行的任何改善、增建或改建的預計成本的1.5倍 。承保出租人不承擔任何留置權責任，並確保工程完工。

16.

標誌。出租人應提供目錄和套房標牌，費用由出租人承擔。承租人 在房屋門窗或建築外部放置的所有標誌或符號均應 經雷蒙德市和出租人事先書面批准。在終止 本租賃之前，承租人將拆除其在房屋上放置的所有標牌，並將修復 因安裝和拆除造成的任何損壞。獲得批准將由承租人 負責。儘管有上述規定，但經出租人事先書面批准(不得無理扣留、附加條件或拖延，並遵守所有適用的雷德蒙德市規範)，承租人有權由承租人承擔 費用，在雙方同意的位置在建築物正面安裝外部標誌，該標誌應保留在房屋內，租賃期屆滿前應由承租人承擔費用，由承租人拆除。

17.

保險。

A.

承租人應在整個租賃期內支付並維護以下保險單：

(i)

商業一般責任保險， 包括承租人 業務和每次事故限額不低於2,000,000美元的房屋的產品、完整運營保險和汽車責任保險。

(Ii)

特殊原因損失“一切險” 承租人負責的房屋的所有建築改進和改建以及承租人財產的全部重置成本的風險和灑水器滲漏財產保險 金額為100%(100%)的全額重置成本。保險單應包括出租人和出租人的抵押權人(如果有)作為額外的保險人，視他們的利益而定， 以出租人和出租人的抵押權人在財產的權益範圍內為受益人的應付損失條款。

B.

承租人提供的每份保單應提供 除非至少提前三十(30) 天書面通知出租人，否則不得取消或進行重大變更。承租人應在本條款開始 前向出租人提供保險憑證，包括出租人作為附加被保險人。

C.

出租人應在整個租賃期內按建築物和出租人改進工程價值的100%(100%)全額重置 的金額維持財產保險 。出租人承保的險別可能包括 特殊原因損失險(“一切險”)和地震險。

18.

賠償損失或損壞的責任 。

A.

承租人對出租人可能遭受或招致的一切損失、損害或費用，以及任何索賠、要求、訴訟和行動， 包括調查和訴訟費用(“索賠”)，承擔一切責任，並應 賠償出租人，使其無害併為出租人辯護。 出租人可能遭受或招致的所有損失、損害或費用，以及任何索賠、要求、訴訟和行動(包括調查和訴訟費用(“索賠”))，承租人應承擔一切責任。由於 人員(包括但不限於出租人員工)、承租人或其關聯公司的員工受傷或死亡，或由於財產(包括但不限於出租人擁有的財產和託管財產)的損壞或毀壞，租賃期內因下列原因或以任何方式引起的對出租人的保管或控制：

(i)

承租人或承租人的任何承包商、分包商或代理人或其各自員工的行為或疏忽；

(Ii)

承租人或其任何承包商、分包商或承租人代理人或其各自員工使用的 場所和/或材料或物質的狀況、使用或操作，無論是否由出租人根據本租賃提供。

(Iii)

因承租人違約或本租賃而對人員或財產造成的任何損害或損害 ，包括但不限於承租人根據第8條(維修)承擔的義務 。

B.

出租人不對承租人 因項目中其他承租人的行為或不作為或第三方的行為(包括犯罪行為)造成的財產損失或損害或死亡或人身傷害承擔任何責任。

C.

承租人沒有義務賠償 出租人因出租人的行為或疏忽引起的任何索賠或責任的部分 。出租人應賠償承租人因(A)出租人的任何行為、疏忽或疏忽或(br}或(B)出租人在本租賃項下的任何違約或違約行為而產生的全部或部分索賠。

D.

雙方理解並同意， 本條款18中規定的責任承擔和賠償在本租賃終止後繼續有效。

19.

損壞或毀滅。如果房屋的任何 或房屋所在建築物的大部分因火災或其他保險傷亡而損壞或被毀，損壞的修復工作 不能在一百二十(120)天內完成。出租人收到此類損壞或破壞的實際通知後，出租人有權選擇(A)在合理時間內修復或重建，利用保險收益進行修復， 或(B)不修復或重建。並提前 書面通知六十(60)天取消本租賃。如果出租人未在#日起六十(Br)天內以書面通知承租人其選擇

如果房屋損壞或無法 在通知之日起一百二十(120)天內完成修復，承租人可以提前十五(15)天 書面通知取消本租賃。在不可承租期內，所有租金應按房屋不可承租部分佔整個房屋的比例減免；但如果損壞是由於承租人的過錯或疏忽造成的， 不得減免租金。

如果房屋或房屋所在的建築物因火災或其他保險傷亡事故而受損或被毀，並且損壞的修復可以在 一百二十(120)天內完成，出租人應利用保險收益在合理時間內進行修復或重建，以實現此類 修復。在不可承租期內，所有租金應按房屋不可承租部分佔整個房屋的比例減免；但如果損壞是由於承租人的過錯或疏忽造成的，則租金不得減免 。(B)如果損壞是由於承租人的過錯或疏忽造成的，則租金不得減免 ；如果損壞是由於承租人的過錯或疏忽造成的，則租金不得減免 。

如果房屋的任何部分或房屋所在的建築物 因未投保的意外事故而受損或被毀，出租人可選擇(A)在合理時間內 修理或重建，或(B)不修理或重建，並提前三十(30)天 書面通知取消本租約。如果出租人因未投保的意外事故而取消合同，承租人有權在收到出租人的取消通知後五(5)天內，以其唯一的 絕對自由裁量權，同意由承租人承擔全部費用和費用修復損壞，從而撤銷取消合同。在這種情況下，承租人應在損壞或破壞後的合理時間內進行維修或重建 。

20.

徵用權。如果物業的全部 應由任何公共當局根據徵用權 或通過宣告無效而購買，則本租約的期限應自該公共當局取得所有權之日起 終止。如果僅將部分房產 如此租用，則租約將僅就所佔用的部分終止，並將繼續對該房產的其餘部分 全面生效，每月租金將按比例降低；(br}如果只有部分房產被如此租用，則租約將僅終止於被佔用的部分，並應繼續對該房產的其餘部分進行全面租賃，月租應按比例遞減；但是，如果房屋的其餘部分不能用於承租人一直使用房屋的用途，或者如果房屋可出租面積的25%(25%)以上，則任何一方均應如此承租， 則任一方應將該房屋的可出租面積的25%(25%)用於承租人使用該房屋的用途。 則任一方應將該房屋的可出租面積的25%(25%)用於承租人的用途。 在必須向公共當局交出佔有權之日前至少三十(30)天，向另一方發出書面通知，即可終止本 租約，自交出佔有權之日起生效。如果建築物中除 以外的任何部分被佔用，出租人認為終止本租約對建築物的其餘部分有利, 出租人有權在採取上述措施後六十(60)天內終止本租賃，並向承租人發出書面通知 。如果發生任何徵用，無論是全部或部分徵用，出租人應有權 獲得所有裁決、和解、或就土地和建築物可能給予的賠償。 承租人無權要求出租人賠償本租賃期內任何剩餘期限的價值。 承租人有權在判決判決之外尋求獨立的、單獨的裁決。 只要這樣的裁決不會減少支付給出租人的賠償金額，就有權這樣做。

21.

無力償債。如果承租人 被宣佈資不抵債或破產，或者如果承租人在本合同中的租賃權益應根據任何法院的令狀被徵收或扣押，或者如果承租人的財產被指定 受託人、接管人或受讓人，無論是根據州或聯邦法規的實施，然後，在法律允許的範圍內，出租人可以選擇立即終止本租賃，而無需通知(明確放棄通知 )，並接管上述場所。

22.

默認並重新輸入。如果承租人 在收到書面通知後三(3)天內未能支付租金或本合同規定的其他費用，或者如果承租人未能遵守或履行本租賃的任何契約或條件 ，除付款外，如果此類故障在出租人書面通知後 天內持續，或在修復違約所需的合理額外時間 後持續 ，但承租人應努力並持續 進行修復，則出租人可根據其選擇，不另行通知或要求的：

A.

為賬户和 承租人的費用(包括進入房屋代表承租人進行維修，但承租人沒有按照本租賃要求進行維修)和此類 費用視為應在下個月的第一個月支付的額外租金；或

B.

(1)終止本租賃，或(2)在不終止租賃的情況下，或(2)在不終止租賃或以任何方式影響出租人的權利和補救或承租人的義務的情況下，作出誠實合理的努力，按出租人可能認為合適的條款和條件重新出租全部或部分物業，由承租人承擔風險和費用，並(2)在不終止租賃或以任何方式影響出租人的權利和補救或承租人的義務的情況下，作出誠實和合理的努力，將全部或部分物業重新出租給承租人，其風險和費用由承租人承擔，並且(2)不終止租賃或以任何方式影響出租人的權利和補救或承租人的義務。在任何一種情況下，出租人從承租人那裏收到的任何款項以及出租人持有的任何押金或其他金額，都可以首先用於出租人因此類違約而遭受的任何損害，包括但不限於因重新入市和重新出租而產生的成本和開支、任何未攤銷的承租人改善和佣金、清潔、必要的維修、恢復和改動，以及因重新出租而產生的任何佣金，這些金額的餘額可用於支付本合同項下應支付給出租人的其他款項。如果房屋被轉租，由承租人承擔，承租人應按月向出租人支付任何欠款，但出租人不需向承租人支付任何額外費用。在終止本租約或承租人的佔有權時，出租人保留並有權向承租人追討因違反租約而產生的損害，包括但不限於：(1)終止時已賺取的未付租金和本合同規定的其他費用的價值；(2)在終止日期後本租約剩餘期限內本應賺取的未付租金和其他費用的價值；以及(3)任何其他金額，包括：(1)在終止後的剩餘時間內本應賺取的未付租金和其他費用的價值；以及(3)任何其他金額，包括：(1)終止時已賺取的未付租金和其他費用的價值；以及(3)任何其他金額，包括第(1)款中使用的“價值”將按18%的年利率計算(或, 如果適用，以代表華盛頓州允許的最高法定限額的較低費率)。第(2)款所用的“價值”是按照終止時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率計算的。出租人的上述補救措施是累積的，除了現在或今後法律允許的任何其他補救措施或本租約規定的任何其他補救措施之外。

C.

出租人 不承擔因上文B段所述再入造成的損害賠償責任。

23.

移走財產。出租人根據上述第22條移走的任何承租人財產 均可由出租人儲存、出售或處置 ，而無需另行通知承租人，風險和費用由承租人承擔 ，出租人不承擔任何進一步責任。所得款項可由出租人 用於承租人欠出租人的任何債務。承租人放棄因出租人重新進入房屋並按照本合同規定移走或處置所述財產而可能導致的所有損害索賠 。

24.

費用和律師費。 如果任何一方採取法律行動強制執行本租賃的任何條款， 法院應判給勝訴方所有合理的律師費和與此相關的所有費用 ，包括上訴費用和費用。任何與本租賃有關的訴訟應在房屋所在的縣提起，或在出租人 選舉時在華盛頓州金縣提起。

25.

放棄代位權。出租人和承租人特此解除和解除對方的責任，並放棄因火災危險造成的損失或損害 向另一方追償的全部權利 。爆炸或“一切險”保險中描述的任何其他危險，以及 本租賃要求的財產保險範圍內的事件，無論 是由於任何一方、其代理人、員工或其他原因的疏忽。每一方應 根據每份保險單從其各自的保險人處獲得其對保險公司可能對另一方根據本第25條提出的索賠 享有的所有代位求償權的豁免權 。

26.

堅持住。除非出租人另有約定 ，如果承租人在出租人明確同意的情況下，在租賃期滿 之後繼續使用，承租人應繼續受本合同中所有契約和協議的約束。 但(A)租賃應按月進行，以及(B)承租人應支付的每月基本租金應通過乘以緊接該到期時間150%之前的有效每月基本租金 來確定。(A)租賃應按月進行，(B)承租人應支付的每月基本租金應乘以緊接該到期時間150%之前的有效每月基本租金 。如果承租人在租賃期滿後未經出租人明確書面同意而佔有房屋，承租人 應繼續受本合同所有契約和協議的約束。但(A)租賃 應按月支付，以及(B)承租人每月支付的基本租金應為緊接到期前有效月租金的 倍。根據華盛頓州法律的規定，任何此類租賃均可提前二十(20)天通知終止。

如果發生任何未經授權的佔用 ，承租人還應賠償出租人因承租人未能交出房屋(包括但不限於律師費)而產生的一切責任、損失、索賠、訴訟原因、損害、 費用和開支(包括但不限於律師費)，包括但不限於後續承租人因承租人未能交出房屋而提出的索賠，並使出租人不受損害。

承租人根據本條款 26承擔的義務在本租賃期滿或終止後繼續有效。

27.

從屬和委託；抵押 保護。

A.

從屬關係-通知抵押權人。 應出租人的要求，承租人應立即簽署、確認並交付本租賃可能要求從屬於任何現有或未來抵押的所有文書 。房屋或出租人持有的租賃權益上的信託和/或其他擔保文件的契據 ，以及其任何延期、續訂或替換的契據，但承租人有權要求任何抵押的任何持有人或受益人、 、 、 信託契約、土地租賃、賣方留置權或類似文書籤署互不幹擾 協議，以承租人為受讓人，使用此類貸款人或土地所使用的商業上合理的標準格式

出租人 (以承租人的合理意見為準)，如果承租人 提出要求，出租人應獲得該簽署的互不幹擾協議，作為承租人從屬於任何此類當事人的條件。

B.

承租人證書。任何一方應在另一方發出書面 通知後五(5)個工作日內隨時簽署、確認並向出租人提交書面聲明 (A)證明本租賃未經修改且完全有效(或，如果修改， 説明修改的性質，並證明如此修改的本租賃完全有效(br})，以及預付租金和其他費用的日期(如果有)；以及(B)承認據該方所知，本合同項下出租人或承租人沒有任何 未治癒的違約行為，或指明此類違約行為 (如果有索賠)；(C)載明本合同的起租日期和租賃期屆滿日期 ；以及(D)該當事人合理地 要求的其他信息。(C)載明起租日期和租賃期限屆滿日期 ；以及(D)該當事人合理地 要求的其他信息。任何潛在買家、貸款人、受讓人、轉租或質押人，如該房產是任何一方的一部分或任何附屬公司，則其全部或 部分房產的任何潛在買家、貸款人、受讓人、轉租人或抵押人均可依賴任何此類聲明。

C.

抵押權人保護條款。承租人 同意盡合理努力以掛號信方式通知任何抵押權人和/或信託契約持有人，並將任何違約通知的副本送達出租人。但在 該通知之前，承租人已收到關於該抵押權人和/或信託契約持有人地址的書面通知(以租金轉讓通知和租賃或其他方式)。承租人 進一步同意，如果出租人未能解決此類違約，則抵押權人和/或信託契約持有人有三十(30)天的時間來修復此類違約，或者如果此類 違約無法在該時間內治癒，如果在該三十(30)天內任何抵押權人和/或信託契約持有人已經開始，並且 正在努力尋求補救該違約所需的補救措施(包括但不限於 在必要時啟動止贖程序以影響補救)，在這種情況下， 如果正在努力尋求此類補救措施，則不應終止本租賃。

28.

交出管有權。承租人 應在本租賃或承租人佔有權終止之前，將承租人有權移走的所有個人財產和那些改動、 增加的， 從房屋中移走。出租人可能要求拆除的改善(除業主建築或出租人同意且未明確要求拆除的任何後續更改或改進)或招牌，包括應出租人要求，根據上文第12和14節的規定，進行佈線。並應修理或賠償因此而對房屋造成的所有損壞 。所有剩餘財產以及承租人在該財產中的每一項權益應被最終推定為已由承租人根據本租賃轉讓給出租人作為 銷售單，而不補償、補貼或貸記給承租人。承租人應在本租賃或承租人佔有權終止 時，將所有鑰匙交給出租人，並在沒有通知的情況下 和平退出和交出房屋，整潔、乾淨，並保持與承租人佔有時一樣的狀況 。除出租人 確定的合理損耗外，且所有部件和系統均處於良好的工作狀態和維修狀態。

29.

逾期付款和利息。 如果承租人在該款項到期應付之日後第三個營業日或之前未收到承租人的任何款項，應立即支付該款項的5%(5%)的滯納金 。出租人和承租人同意的逾期收費是對出租人因這種逾期付款而招致的處理費用和會計成本的公平合理的估計。全

本租賃項下欠出租人的逾期款項(包括租金)應從 到期之日起至支付前的第三(3)個營業日起按12%(12%)的年利率計息。儘管有上述規定，出租人應每歷年免除一次滯納金，條件是承租人 在收到出租人書面通知後三(3)個工作日內及時支付欠款。

30.

注意。本租賃任何一方要求或允許向另一方發出或允許的任何通知、通信或匯款，應視為 以書面、親自或通過快遞或自動確認的電話傳真發送、送達或交付。收件人為根據本租賃第3款規定支付租金而指定的地址 的出租人，或收件人為房屋的承租人 或任何一方不時以書面指定的其他地址 。

31.

不放棄聖約。時間 是本租賃的核心內容。任何一方對另一方 違反本協議的任何放棄不應被視為對未來任何類似或其他違反行為的放棄。

32.

整個協議。出租人和承租人明確理解並同意，雙方之間不存在任何承諾、協議、條件、諒解、誘因、擔保或陳述(口頭或書面、明示或默示)。除本合同規定外，不得以任何方式修改本租賃 ，除非通過雙方簽署的書面文件 。

33.

對繼承人、繼承人和受讓人具有約束力。 本租賃的契約和協議對雙方的繼承人、遺囑執行人、管理人、 繼承人和受讓人具有約束力，但上文另有規定者除外。

34.

出租人的任務。 完全理解，出租人有權轉讓本租賃，而不向承租人發出任何 通知，從而免除出租人的一切責任；但條件是： 受讓人承擔本租賃規定的出租人的所有責任。

35歲。環境保護。見附件一 ，並通過此引用併入本租約。

36.經紀人； 代理披露；經紀關係。

A.

經紀人付款 。出租人應向下列房地產經紀人或代理人支付到期佣金 。承租人同意賠償出租人 不因承租人與經紀人或尋找人達成的協議而增加的經紀佣金或尋找人費用的所有責任和索賠 ，但出租人同意支付給出租人經紀人Broderick Group的市場標準佣金除外， 承租人同意向出租人經紀人Broderick Group支付的所有責任和索賠不會損害出租人 因承租人與經紀人或查找人達成的協議而增加的經紀佣金或找回費。Inc. 根據單獨的協議。

B.

機構披露。在本租賃簽約儀式上，Broderick Group Inc.的出租人代理人Paul Jerue、Tyler Slone和Eric Meussner代表出租人(“出租人的代理人”)。 承租人的租賃代理人是第一太平戴維斯公司的Eric Lonergan和Brian Kelly(“承租人的 代理人”)。簽署本文件的各方確認在本次交易中向其提供了之前的口頭和/或書面 代理披露。(按照WAC 308-124D-040的要求)。

37.

不可抗力。出租人或承租人 不因下列“不可抗力”行為對另一方承擔責任，包括(A)無法履行或延遲履行， 因罷工、停工、其他勞資糾紛、糾紛或騷亂而在本租賃項下承擔的任何義務(承租人的金錢義務除外) ；(B)政府管制、暫停、行動、不採取行動、搶先或優先或其他控制，包括延誤獲得許可證；。(C)燃料、供應或勞動力短缺；。(D)因 公用事業機構或其他人向該建築物提供電力或水的任何規定、作為或不作為而導致向該處所供應的電力或水的供應、數量或性質出現故障或欠妥 ；或(E)由於任何其他原因，無論是類似還是不同 ，或出於超出出租人或承租人合理控制的天災。 如果本租賃規定了履行義務的期限，該期限 應延長此處所述的任何 不可抗力事件導致出租人履約延遲的期限。

38.

法律責任的限制。承租人向出租人追討本租賃項下的任何索賠的追索權應 僅限於出租人對建築物的權益以及建築物的租金、問題和利潤。 承租人對出租人的 成員、合夥人、股東、受託人或受益人，或建築物以外的出租人的任何財產或資產，放棄任何此類責任的任何和所有追索權。

40.

治理法律。本租賃應 根據華盛頓州法律進行解釋，不考慮法律衝突原則 。

41.

副本。 本租賃可以簽訂一個或多個副本， 所有副本均應視為同一協議，當一個或多個副本已簽署並交付給雙方時，本租賃即成為具有約束力的協議 .

42.

展品。以下展品 或騎手是本租約的一部分，並以引用方式併入本租約：

騎手一號-環境

附件A-土地和建築場地平面圖的法律 説明

附件B-規則和 條例

附件C-房舍平面圖

附件D-工作信函

自生效之日起，雙方已 簽署本租約，特此為證。

出租人：	承租人：
雷蒙德東寫字樓公園有限責任公司	Microvision， Inc.
/s/Pat Wiley (簽名)	/s/Sumit Sharma (簽名)
作者：帕特·威利(Pat Wiley) (請打印)	作者：Sumit Sharma (請打印)
ITS：經理	ITS：首席執行官
日期：2021年9月24日	日期：2021年9月23日