新聞稿

Doctors Realty Trust報告2021年第三季度財務業績

宣佈2021年第三季度每股淨收益0.10美元和標準化每股FFO 0.26美元

宣佈今年迄今10.4億美元的收購和投資承諾

第三季度亮點：

·2021年第三季度總收入為1.153億美元，同比增長5.2%。

·在完全稀釋的基礎上，第三季度每股淨收入為0.10美元。

·第三季度產生的標準化運營資金(標準化FFO)在完全稀釋的基礎上為每股0.26美元。

·第三季度新增投資1.089億美元。

·第三季度暴徒同店現金淨營業收入同比增長2.5%。

·宣佈季度股息為每股0.23美元，2021年第三季度OP單位，2021年10月15日支付。

·穆迪投資者服務公司(Moody‘s Investors Service)將高級無擔保債務評級從“Baa3”上調至“Baa2”。

後續活動亮點：

·於2021年10月1日簽訂主交易協議，收購15棟醫療辦公樓，總價約為764.3美元，可租賃淨面積約為146萬平方英尺。

·2021年10月13日發行5億美元公開優先票據，期限10年，票面利率2.625

·在我們首次提交給GRESB 2021房地產評估的報告中，我們獲得了75分和綠星稱號。

·於2021年11月2日以6200萬美元出售了三家LifeCare長期急性護理醫院(LTACH)，並確認銷售淨收益約為1870萬美元。

威斯康星州密爾沃基-2021年11月5日-自我管理的醫療保健房地產投資信託基金(紐約證券交易所股票代碼：DOC)(The Company，The Trust，The We，Our和US)今天公佈了截至2021年9月30日的第三季度業績。

信託公司總裁兼首席執行官約翰·T·託馬斯評論説：“我們很高興宣佈我們最近的收購和即將進行的收購活動。我們繼續專注於高質量的醫療辦公設施，購買我們認為最受推崇的醫療辦公設施，同時繼續在與Landmark Healthcare Facilities等合作伙伴的場外交易中進行有選擇的收購。

“我們還很自豪能在現代醫療2021年最佳工作場所評選中獲得認可，並在我們首次提交給GRESB的2021年房地產評估中獲得75分。我們一直在努力投資Better®，這是我們所有努力工作的標誌。我們期待着在今天的電話會議上更多地分享我們的成就、待完成的收購和第三季度的業績。“

第三季度財務業績

截至2021年9月30日的第三季度總營收為1.153億美元，較2020年第三季度增長5.2%。截至2021年9月30日，該投資組合有95%是租賃的，不包括分類為持有待售的資產。

2021年第三季度的總支出為9760萬美元，而2020年第三季度的總支出為9250萬美元。

2021年第三季度的淨收入為2200萬美元，而2020年第三季度的淨收入為1650萬美元。

2021年第三季度普通股股東應佔淨收益為2140萬美元。根據大約2.24億股加權平均普通股和已發行的運營合夥單位(OP單位)，2021年第三季度稀釋後每股收益為0.10美元。

2021年第三季度的運營資金(FFO)總計5810萬美元，包括我們3850萬美元的綜合投資組合的淨收入加上折舊和攤銷，以及我們的未合併合資企業220萬美元和減值虧損30萬美元。這部分被出售投資物業的480萬美元收益和20萬美元的其他調整所抵消，導致完全稀釋後的FFO為每股0.26美元。正常化的FFO沒有額外的調整，也是5810萬美元，或在完全稀釋的基礎上每股0.26美元。

2021年第三季度的正常化可用資金(FAD)，包括經非現金股份補償調整的正常化FFO、直線租金調整、收購的高於市場和低於市場的租賃和承擔債務的攤銷、租賃誘因的攤銷、遞延融資成本的攤銷、經常性資本支出、貸款準備金調整，我們在未合併投資調整中的份額為5460萬美元。

我們的醫療辦公大樓(MOB)同店組合包括245處物業，約佔我們合併可租賃面積的94%，2021年第三季度產生的MOB同店現金淨營業收入(Cash NOI)同比增長2.5%。

近期發生的其他事件

第三季度投資活動

自我們於2021年8月4日發佈新聞稿至2021年9月30日，該公司已經收購了六家醫療設施，獲得了一家合資企業的會員權益，為一筆220萬美元的夾層貸款提供了資金，還為之前150萬美元的建設貸款承諾提供了資金。

Intermed MOB-Davis合資企業-2021年8月18日，該公司出資約730萬美元收購了位於緬因州波特蘭的107,228平方英尺醫療辦公設施49%的權益，該設施100%出租給最初的租户，加權平均剩餘租賃期為7.1年。這項投資的價值約為1930萬美元，其中包括該公司在合資企業債務中按比例分攤的部分。這項投資的第一年無槓桿收益率預計約為5.5%。

Atkins投資組合(5名暴徒)-2021年8月30日，該公司完成了對位於四個州的180,418平方英尺的五項物業醫療投資組合的收購，總收購價格約為5410萬美元。該投資組合100%租賃，其中60%租給投資級租户，加權平均剩餘租期為5.9年。每一處房產都附屬於一個醫療系統，租户的專業包括門診手術中心、整形外科、成像、腫瘤學、神經學和心臟病學。這項投資的第一年無槓桿收益率預計約為5.5%。

HonorHealth-Sonoran暴徒-2021年9月23日，該公司完成了對位於亞利桑那州鳳凰城的新建59827平方英尺醫療辦公設施的收購，收購價格約為3180萬美元。該物業與HonorHealth(穆迪股票代碼：A2)擁有70張牀位的Sonoran Crossing醫療中心相連，100%出租，其中93%租給HonorHealth。該屬性具有加權平均剩餘

租期為7.1年，包括現場內窺鏡手術中心和心臟科等服務。這項投資的第一年無槓桿收益率預計約為4.8%。

第三季度處置活動和為出售資產持有

2021年第三季度，該公司以約2740萬美元的價格完成了兩處醫院租賃的行政物業的處置，並確認了約480萬美元的淨收益，根據就地NOI計算，退出現金上限比率為5.5%，在公司擁有期間產生了14%的無槓桿回報率。

截至2021年9月30日，該公司將四項資產歸類為持有待售資產，包括公司三處LTACH物業中的每一處。

資本活動

於2021年9月24日，本公司簽署第三份經修訂及重訂的信貸協議(“信貸協議”)，將循環信貸安排的到期日由2022年9月18日延長至2025年9月24日，降低利差，將循環信貸安排下的承諾額由8.5億美元增加至10億美元，並修改其下的若干契諾及條款，以給予本公司更大的靈活性。

2021年10月13日，運營夥伴關係發行並出售了500.0美元本金總額為2.625的優先債券，將於2031年11月1日到期。優先票據的發行價為面值的99.789%，低於承銷商的折扣價。在扣除承銷折扣和費用後，該公司此次發行的淨收益約為495.1美元。

2021年10月13日，本公司使用優先票據所得款項償還無擔保循環信貸安排和信貸協議的定期貸款功能的現有餘額。經營合夥企業同時終止了與定期貸款借款相關的每一種現有的固定收受浮動利率掉期。

自2021年9月30日以來，該公司根據其2021年自動取款機計劃發行了2877988股，加權平均價為18.61美元，淨收益為5300萬美元。

支付的股息

2021年9月22日，我們的董事會批准並宣佈了截至2021年9月30日的季度每股普通股和運營單位0.23美元的現金分配。股息於2021年10月15日支付給普通股股東和截至2021年10月4日收盤記錄的OP單位持有人。

信用評級上調

2021年7月1日，穆迪投資者服務公司(Moody‘s Investors Service)將該公司的每個高級無擔保債務評級從之前的“Baa3”上調至“Baa2”，展望為穩定。

待完成的收購和最近的收購活動

於2021年10月1日，本公司與Landmark Healthcare Companies LLC訂立主交易協議，收購15幢醫療寫字樓，總面積約1,460,000平方英尺(“Landmark投資組合”)。在完成交易前滿足某些條件後，該公司預計將在2021年第四季度完成對Landmark投資組合的收購。不能保證完成交易的任何或所有條件都會得到滿足，或者如果滿足，公司將及時或完全完成對Landmark投資組合的收購。

自2021年9月30日以來，該公司已完成對一家醫療辦公設施的收購，並在我們的一家合資企業中擁有剩餘51%的會員權益。

MedCore Realty Eden Hill，LLC-2021年10月15日，該公司出資3320萬美元收購了一個140,205平方英尺的醫療辦公設施剩餘51%的會員權益，該設施95%是租賃的，位於特拉華州多佛市。這項投資的穩定收益率預計約為5.0%。

榮譽健康神經科學研究所-2021年10月27日，該公司完成了對位於亞利桑那州斯科茨代爾的109,423平方英尺醫療辦公設施的收購，收購價格約為6730萬美元。這個新建的設施位於HonorHealth(穆迪股票代碼：A2)的斯科茨代爾·奧斯本醫療中心園區，有325張牀位，包括神經學、物理醫學和康復、治療和輸液中心等服務。這項投資的穩定收益率預計約為4.5%。

2021年11月2日，該公司以約6200萬美元的價格出售了LifeCare投資組合，其中包括三個LTACH物業，並確認了約1870萬美元的銷售淨收益，產生了9%的無槓桿回報率。截至2021年9月30日，這些資產也被歸類為持有待售資產。

現代醫療--最佳工作場所

該公司已被列入現代醫療2021年最佳工作場所，並被公認為獲獎者中評級最高的醫療房地產提供商。基於廣泛和匿名的團隊成員調查結果，這些享有盛譽的全國排名是醫療保健行業認可工作場所的黃金標準，這些工作場所使員工能夠為患者和客户提供儘可能好的護理、產品和服務。

電話會議信息

該公司已安排在2021年11月5日(星期五)美國東部時間上午10點召開電話會議，討論截至2021年9月30日的第三季度的財務業績和經營業績。從美國國內撥打(877)407-0784，國際來電者撥打(201)689-8560，即可收聽電話會議。參與者可以參考醫生房地產信託基金第三季度收益電話會議或密碼：13723133。電話會議還將通過只收聽的網絡直播收看，並可通過公司網站www.docreit.com的投資者關係欄目收聽。電話會議的重播將從2021年11月5日美國東部時間下午1點開始，到2021年12月5日美國東部時間晚上11點59分，撥打(844)512-2921(美國)或(412)3176671(國際)；密碼：13723133。在活動結束後的一年內，投資者關係網站上還將播放網絡直播的重播。從2021年11月5日開始，公司2021年第三季度的補充信息包將可通過公司網站的“補充”選項卡下的“投資者關係”部分訪問。

關於醫生房地產信託基金

 

Doctors Realty Trust是一家自我管理的醫療保健房地產公司，旨在收購、有選擇地開發、擁有和管理出租給醫生、醫院和醫療保健提供系統的醫療保健物業。該公司投資於房地產，這是提供高質量醫療保健不可或缺的部分。該公司通過UPREIT結構開展業務，其中其物業由特拉華州有限合夥企業(“經營合夥企業”)PhysDoctors Realty L.P.直接或通過有限合夥企業、有限責任公司或其他子公司擁有。該公司是經營合夥企業的唯一普通合夥人，截至2021年9月30日，該公司擁有OP單位約97.6%的股份。

鼓勵投資者訪問公司網站(www.docreit.com)的投資者關係部分，瞭解更多信息，包括Form 10-K的年度報告、Form 10-Q的季度報告、Form 8-K的當前報告以及根據1934年“證券交易法”第13(A)或15(D)節提交或提交的修正報告、新聞稿、補充信息包和投資者介紹。

前瞻性陳述

 

本新聞稿包含根據1995年私人證券訴訟改革法的安全港條款，符合1933年證券法(修訂後)第27A節和1934年證券交易法(修訂後)第21E節含義的“前瞻性陳述”。前瞻性陳述可以通過使用諸如“預期”、“相信”、“預期”、“估計”、“計劃”、“展望”、“繼續”、“打算”和“項目”等詞語來識別，以及其他預測或指示未來事件或趨勢或不是歷史事件陳述的類似表述。這些前瞻性陳述可能包括有關公司的戰略和運營計劃、公司實現內部和外部增長的能力、未來前景、預期的現金回報、物業的上限利率或收益率、物業收購的預期完成情況、執行其業務計劃的能力，以及冠狀病毒及其變種(包括德爾塔變種和任何未來可能出現的變種)對公司業務的影響，以及新冠肺炎(CoronaVirus)對公司業務的影響。雖然前瞻性陳述反映了我們的誠意信念，但它們並不是對未來業績的保證。前瞻性陳述不應被解讀為對未來業績或結果的保證，也不一定是對實現此類業績或結果的時間或時間的準確指示。前瞻性陳述基於作出這些陳述時可獲得的信息和/或管理層當時對未來事件的誠意信念。, 並受到風險和不確定性的影響，這些風險和不確定性可能導致實際業績或結果與前瞻性陳述中表達或暗示的情況大不相同。這些前瞻性陳述會受到各種風險和不確定因素的影響，並非所有風險和不確定性都是公司所知的，其中許多風險和不確定因素是公司無法控制的，這可能會導致實際結果與這些陳述大不相同。這些風險和不確定性在公司提交給證券交易委員會(“委員會”)的文件中有更詳細的描述，包括但不限於公司提交給委員會的年度和定期報告以及其他文件。除非法律要求，否則公司不承擔在本新聞稿發佈之日後更新任何前瞻性陳述的義務，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。有關可能影響公司業績、業績或交易的因素的討論，請參閲公司截至2020年12月31日的會計年度10-K/A表格第I部分第1A項(風險因素)。

來源：Doctors Realty Trust

醫生房地產信託基金

簡明合併損益表

(千，不包括每股和每股數據)(未經審計)

(1)包括可贖回非控股權益的金額。

醫生房地產信託基金

簡明綜合資產負債表

(千，不包括每股和每股數據)(未經審計)

 

醫生房地產信託基金

非GAAP衡量標準的對賬

(千，不包括每股和每股數據)(未經審計)

本新聞稿包括營業資金(FFO)、歸一化FFO、歸一化可分配資金(FAD)、淨營業收入(NOI)、現金NOI、MOB同店現金NOI、房地產息税折舊及攤銷前收益(EBITDARE)和調整後EBITDARE，這些都是非GAAP財務指標。就美國證券交易委員會G規則而言，非公認會計原則財務計量是對公司歷史或未來財務業績、財務狀況或現金流量的數字計量，該計量不包括在公司的經營表、資產負債表或現金流量表(或等價表)中根據公認會計原則計算和列報的最直接可比財務計量中包含的金額，或者需要進行具有排除金額效果的調整，或者包括排除在最直接可比財務計量中的金額或者需要進行調整的金額本新聞稿中使用的公認會計原則是指美國公認的會計原則。根據法規G的要求，我們已將非GAAP財務指標與最直接可比的GAAP財務指標進行了協調。

 

我們認為，有關FFO的信息對股東和潛在投資者有幫助，因為它有助於瞭解我們物業的經營業績，而不會影響房地產折舊和攤銷，即假設房地產資產的價值隨着時間的推移按比例遞減。我們根據全國房地產投資信託協會(NAREIT)制定的標準計算FFO。NAREIT將FFO定義為扣除OP單位持有者非控制權益之前的淨收益或虧損(根據GAAP計算)，不包括優先分配、出售可折舊經營財產的收益(或虧損)、折舊資產減值減記以及與房地產相關的折舊和攤銷(不包括遞延融資成本的攤銷)。我們的FFO計算包括我們在未合併的合資企業中所需調整的份額，可能無法與其他REITs報告的FFO相比，這些REITs沒有根據NAREIT定義計算FFO，或者與我們對NAREIT定義的解讀不同。我們認為與FFO(淨收益)最直接可比的GAAP指標包括折舊和攤銷費用、房地產銷售損益、減值和非控股權益。在計算FFO時，我們去掉了這些項，因為在我們看來，它們並不代表我們的屬性操作的結果。為了便於清楚地瞭解我們的歷史經營業績，FFO應該與我們財務報表中列報的淨收入(根據公認會計原則確定)一起進行審查。FFO不代表根據GAAP從經營活動中產生的現金, 不應被視為淨收益或淨虧損(根據公認會計準則確定)的替代方案，作為衡量我們流動性的指標，也不表明可用於我們現金需求的資金，包括我們向股東分配現金的能力。

 

我們使用的是標準化FFO，它從FFO中剔除了衍生金融工具公允價值的淨變化、遞延融資成本的加速、或有對價公允價值的淨變化以及其他正常化項目。然而，我們使用的術語標準化FFO可能不能與其他房地產公司相比，因為他們可能有不同的計算這一金額的方法。標準化FFO不應被視為淨收益或淨虧損(根據GAAP計算)的替代方案，不應被視為我們財務業績或經營活動現金流(根據GAAP計算)的指標，也不應被視為我們流動性的指標，也不表明可用於滿足我們的現金需求的資金，包括我們的分配能力。標準化的FFO應結合其他GAAP測量進行審查。

 

我們定義歸一化FAD是一種非GAAP衡量標準，它不包括歸一化FFO的非現金份額補償支出、直線租金調整、已收購的高於市場或低於市場的租賃和承擔的債務的攤銷、租賃誘因的攤銷、遞延融資成本的攤銷和貸款準備金調整，包括我們在未合併合資企業的所有必要調整中所佔的份額。我們還對與租户改善和租賃佣金相關的經常性資本支出以及賣方主租賃和租金減免付款的現金支付進行了調整，包括我們在未合併合資企業所有必要調整中的份額。其他REITs或房地產公司可能會使用不同的方法來計算標準化FAD，因此，我們的計算結果可能無法與其他REITs報告的結果進行比較。儘管我們對標準化FAD的計算可能無法與其他REITs相比，但我們相信，由於分析師、投資者和其他相關方在評估我們作為REIT的業績時使用的頻率，標準化FAD為我們的業績提供了一個有意義的補充衡量標準。正常化的FAD不應被視為可歸因於控制利息(根據公認會計原則計算)的淨收益或虧損的替代方案，也不應被視為我們財務業績的指標。標準化的FAD應結合其他GAAP測量進行審查。

NOI是一項非GAAP財務指標，定義為根據GAAP計算的淨收益或虧損，該淨收益或虧損是由我們的物業和其他投資組合在扣除一般和行政費用、折舊和攤銷費用、利息支出、衍生金融工具公允價值的淨變化、出售投資物業的損益和減值損失(包括我們在我們未合併合資企業的所有必要調整中應佔的份額)產生的。我們相信，NOI為我們的運營資產的經營業績提供了一個準確的衡量標準，因為NOI排除了某些與物業管理無關的項目。我們使用NOI一詞可能不能與其他房地產公司相比，因為它們可能有不同的計算方法。

現金NOI是一項非GAAP財務指標，不包括NOI直線租金調整、在市場租賃之上和之下收購的攤銷以及其他非現金和正常化項目，包括我們在未合併合資企業所有必要調整中的份額。其他非現金和正常化項目包括租賃誘因攤銷、貸款準備金調整、從賣方主租賃和租金減免收到的付款以及或有對價公允價值變動等項目。我們相信，現金NOI能夠準確衡量我們經營資產的經營業績，因為它排除了某些與物業管理無關的項目。此外，我們認為現金NOI是房地產業比較經營業績的一個被廣泛接受的衡量標準。我們使用現金NOI一詞可能無法與其他房地產公司相提並論，因為其他公司可能有不同的計算方法。

MOB同店現金NOI是一項非GAAP財務指標，不包括前五個季度未持有的現金NOI資產、非MOB資產以及其他與同店物業投資組合無關的正常化項目。管理層認為暴徒同店現金NOI是一種補充措施，因為它允許投資者、分析師和公司管理層衡量無槓桿的房地產水平的經營業績。我們使用的術語暴徒同店現金NOI可能無法與其他房地產公司相比，因為其他公司可能有不同的計算方法。

我們根據NAREIT制定的標準計算EBITDARE，並將EBITDARE定義為根據GAAP計算的淨收益或虧損加上折舊和攤銷、利息支出、出售投資物業的收益或虧損以及減值損失，包括我們在未合併合資企業所有必需調整中的份額。我們定義了調整後的EBITDAre，它不包括EBITDAre中的非現金股份補償費用、公允價值的非現金變動、追逐成本、非現金無形攤銷、投資活動的預計影響以及其他正常化項目。我們認為EBITDARE和調整後的EBITDAR是重要的衡量標準，因為它們提供了額外的信息，使管理層、投資者以及我們現有和潛在的債權人能夠評估和比較我們的核心經營業績以及我們的償債能力。