租契的第五次修訂

本租約的第五項修訂(“修訂”)由阿斯利康製藥有限公司(“業主”)和Moric Treatment，Inc.作出，並於2021年8月17日(“修訂生效日期”)生效。(F/k/a Morphy Rock治療公司，“租户”)

獨奏會

A.業主和租客是該租約的雙方，該租約日期為2015年8月5日(“原租約”)，經日期為2016年11月8日的該租約第一修正案(“第一修正案”)修訂，經日期為2017年6月1日的該租約第二修正案(“第二修正案”)進一步修訂，經日期為2018年4月20日的該租約第三修正案(“第三修正案”)進一步修訂，並經日期為2月的該租約第四修正案進一步修訂。第一修正案、第二修正案和第三修正案(“現有租賃”)規定，承租人租用通常稱為馬薩諸塞州沃爾瑟姆Gatehouse Drive 35號的建築物和設施中的某些空間(“業主財產”)，目前租賃的空間包括位於A號樓2層的約11,166平方英尺的可出租空間(“A2處所”)，位於D號樓2層的12,147平方英尺的可出租辦公空間(“現有的D2處所”)和9,092平方英尺的可出租辦公空間。“房產”)，所有這些都在現有租約中作了更具體的規定。

現有租期目前計劃於2022年5月31日到期，租户希望將租期延長至2025年5月31日。

C.經本租賃第五修正案修訂的現有租賃在本合同中稱為“租賃”；本合同中未另行定義的大寫術語應在現有租賃中有其各自的定義。(C)經本租賃第五修正案修訂的現有租賃在本合同中稱為“租賃”；本合同中未另行定義的大寫術語在現有租賃中有各自的定義。

因此，考慮到在此引用的上述陳述、本文所載的相互契諾和條件以及其他有價值的對價，房東和租客同意如下：

(一)期限延長；沒有進一步延期的權利。

自本合同生效之日起，租期延長至2025年5月31日。

雙方承認並同意展期權利不再具有任何效力或效力。

2.基本租金；保證金。

A.自2022年6月1日起，A2樓房和C3樓房的基本租金如下表所示：

B.自2022年6月1日起，D2樓房的基本租金為下表所示：自2022年6月1日起，D2樓房的基本租金為FO

期間			每個RSF租金			年基本租金			月基本租金
2022年6月1日-2023年5月31日			$30.00			$364,410.00			$30,367.50
2023年6月1日-2024年5月31日			$31.00			$376,557.00			$31,379.75
2024年6月1日-2025年5月31日			$32.00			$388,704.00			$32,392.00

C.保證金。自修訂生效之日起，原租約基本條款摘要第13節及原租約第13.3節須予修訂，以規定保證金金額為560,393.33美元。承租人應向房東提交(I)修改其現有信用證至560,393.33美元，或(Ii)附加一份符合原租約第13.3條條款和條件的信用證，金額為285,204.59美元。

3.零碳。承租人承認並理解房東已經開始了多年的努力，以確保與房東物業相關的運營能源使用量百分之百(100%)由新的場內或場外可再生能源(“零碳目標”)抵消。承租人承認、同意並約定：(I)承租人應配合業主為實現零碳目標而採取的政策和程序(前提是該等政策和程序應合理，應統一適用於本建築的所有租户，並應以非歧視性的方式對處境相似的租户執行)；(Ii)業主因實現零碳目標而產生的資本成本應計入運營成本，但與實現零碳目標相關的資本成本應按租約規定攤銷，及(Iii)業主因實現零碳目標而產生的非資本成本(包括但不限於購買碳信用)應計入運營成本，前提是購買碳信用的成本不應計入運營成本，前提是該等信用導致現場或非現場可再生能源抵銷與業主物業相關的適用日曆年度運營能源使用量的100%以上。(Iii)業主與實現零碳目標相關的非資本成本(包括但不限於購買碳信用)應計入運營成本，前提是購買碳信用的成本不應計入運營成本，前提是此類信用導致的場內或場外可再生能源使用量超過與房東物業相關的適用日曆年度運營能源使用量的100%。

4.雜亂無章。

A.本修正案規定了雙方就本修正案所述事項達成的全部協議。目前還沒有額外的口頭或書面陳述或協議。承租人在任何情況下均無權獲得與簽訂現有租約相關的任何租金減免、改善津貼、租賃改善或其他工作，或承租人可能因簽訂現有租約而獲得的任何類似的經濟激勵措施，除非本修正案有明確的規定，否則承租人在任何情況下均無權獲得任何租金減免、改善津貼、租賃改善或其他工程，或與簽訂現有租約相關的任何類似經濟獎勵。

B.除本合同明確修改或修改外，現有租賃的條款、條件和條款應保持不變，並完全有效。

C.如果現有租約的規定與本修正案的規定有任何不一致之處，應以本修正案的規定為準。

房東已將本修正案的副本交付給承租人，僅供承租人審查，交付不構成對承租人的要約或選擇權。在房東和租客簽署並交付給另一方之前，房東和租客不受本修正案的約束。

E.本修訂中使用的大寫術語應具有與現有租賃中所述相同的定義，只要該等大寫術語已在本修訂中定義且未在本修訂中重新定義。

F.承租人和房東在此向對方聲明，房東和租户除了世邦魏理仕|新英格蘭(以下簡稱“經紀人”)之外，沒有與本修正案相關的任何經紀人進行交易。根據本修正案向經紀人支付的經紀人費用(如果有)應由業主根據業主和經紀人之間的單獨協議條款支付。租户和房東同意彼此、其受託人、成員、委託人、受益人、合夥人、高級管理人員、董事、僱員、抵押權人和代理人，以及任何此類代理人各自的委託人和成員不受任何聲稱代表租户和房東的任何其他經紀人就本修正案提出的所有索賠的損害。

本修正案的每個簽字人在此聲明，他或她有權代表該簽字人所代表的一方簽署和交付本修正案。

[簽名在下面的頁面上]

房東和租客於本修正案生效之日正式簽署本租約第五修正案，作為蓋章文件，特此為證。