附件10.3

租契的第二次修訂

本租約第二修正案(本“修正案”)自本年2月2日起生效。^發送2021年7月1日，由特拉華州有限合夥企業BMR-Pacific Research Center LP(“房東”)和特拉華州公司(“承租人”)Proagonent Treateutics，Inc.之間的BMR-Pacific Research Center LP提供。

獨奏會

A.WHEREAS、房東和租客是該租約(“原租約”)的當事人，該租約日期為2017年3月6日，經日期為2019年1月31日的“租約第一修正案”(統稱為“現有租約”)修訂後，可能會不時進一步修訂、修訂、重述、補充或修改“現有租約”，根據該租約，租户向業主租賃位於加利福尼亞州紐瓦克市門户大道7707號(“7707”)的某些物業(“現有物業”)。

B.房東和租客希望擴大現有房產，以包括在第一(1)號(1)中包含約15,012平方英尺(約合15,012平方英尺)的可出租面積的特定空間(如本合同所附的附件A中更詳細地描述的那樣，即“額外的房產”)^ST)位於加利福尼亞州紐瓦克門户大道7999號的大樓(“7999大樓”)；以及

無論如何，房東和租客只希望在以下規定的方面和條件下修改和修改現有的租約。

協議書

因此，現在，房東和房客，考慮到本合同所載的相互承諾，並出於其他良好和有價值的代價，特此承認已收到和充分履行這些承諾，並打算具有法律約束力，同意如下：

1.定義。就本修正案而言，除非本修正案另有規定，否則大寫術語應具有現有租賃中賦予它們的含義。經本修正案修訂的現有租約在本文中統稱為“租約”。自本修訂之日起及之後，現有租約中使用的“租賃”一詞應指經本修正案修訂的現有租約。

2.附加處所。自業主首次將新增物業交付租客之日起(“新增物業期限生效日期”)起生效，業主特此將新增物業出租給租客，租客特此向業主出租新增物業。業主應盡力使額外房屋期限開始日期在2021年9月1日或之前(“預計額外房屋條款開始日期”)；但承租人同意，如果額外房屋條款開始日期因任何原因沒有出現在預計額外房屋條款開始日期或該日期之前，則(A)本修正案不得無效或不可撤銷(第7條明示允許的除外)；(B)業主應努力使額外房屋條款開始日期在2021年9月1日或之前(“預計額外房屋條款開始日期”)；但承租人同意，如果額外房屋條款開始日期因任何原因沒有在預計額外房屋條款開始日期或該日期之前出現，則本修正案不得無效或不可撤銷

)，及(B)房東不對租客因此而造成的任何損失或損害負責。自新增物業條款生效日期起及之後，(X)租約中使用的“物業”一詞指現有物業加上新增物業，及(Y)租約中使用的“建築物”一詞指7707大樓及/或7999大樓(視乎上下文所需)。

2.1附加處所條款。有關新增處所的期限(“新增處所期限”)自新增處所期限開始之日起計，其後與現有處所的期限同時終止，以致整個處所(包括現有處所及新增處所)的期限將於期限屆滿日期(即2024年5月31日)屆滿。

2.2增設處所的條件。承租人承認：(A)其完全熟悉新增物業的狀況，且即使租約中有任何相反規定，亦同意接受截至新增物業條款開始之日“原樣”的條件；(B)業主或業主的任何代理人均未就新增物業作出任何明示或默示的陳述或保證(亦不在此作出任何明示或默示的陳述或保證)，(B)業主或業主的任何代理人均未就新增物業作出任何明示或默示的陳述或保證，(B)業主或業主的任何代理人均未就新增物業作出任何明示或默示的陳述或保證。包括(但不限於)有關額外處所的狀況或額外處所是否適合承租人經營業務的任何陳述或保證；及(C)業主並無義務改建、維修或以其他方式準備額外處所以供租客使用，或支付額外處所的任何改善費用。儘管有上述規定，房東仍應將現有的供暖、通風和空調系統交付給租户，使其處於良好的工作狀態、狀況和維修狀態(這種義務稱為“房東交付義務”)。除非業主與租客另有書面協議，否則租客接管額外處所時，須確證該額外處所、7999號大樓及工程項目當時狀況良好、衞生及令人滿意，以及業主的交付義務已獲履行；但如業主未能履行業主的交付義務(“交付不足”)，則租客可將未能履行交付義務的通知(“交付不足”)作為唯一及唯一補救辦法，向業主遞交通知，詳細説明未能履行交付義務的性質(“交付不足通知”)；, 業主必須在不遲於額外房產期限開始日期後六十(60)天的日期(“短缺通知截止日期”)收到任何短缺通知。如果房東在通知截止日期當日或之前收到短缺通知，房東應自費及時補貨。房東不應承擔任何與未能履行房東交付義務有關的義務或責任，除非租客在差額通知截止日期或之前向房東遞交的差額通知中指出了這種未履行的情況。

2.3額外房舍的基本租金。自新增物業期限開始之日起，新增物業的基本租金應等於(新增物業的)每平方英尺可出租面積3美元和30/100美元(3.30美元)。

房舍)每月。新增房屋的基本租金，每年的上調幅度為當時新增房屋基本租金的百分之三點五(百分之三點五)。第一次調整自第一(1)日起生效^ST)額外物業年期開始日期的週年紀念日，只要租約繼續有效，隨後的調整將於每個相繼的週年紀念日生效。為免生疑問，本租約規定的保證金金額應保持現有租約中規定的金額。

2.4基本租金減免。只要承租人沒有發生金錢或物質上的非金錢違約(超出任何適用的通知和補救期限)，承租人就不需要為第一(1)個(1)支付基本租金(僅針對額外的房產)。^ST)三(3)個月的額外房產期限(即“額外房產免租期”)；但在額外房產免租期內減免的基本租金總額不得超過14萬8618 80/100美元(148,618.80美元)。於額外物業免租期內，承租人應繼續負責支付租約項下承租人的所有其他租金義務，包括與現有物業有關的所有基本租金，以及與整個物業(包括現有物業及新增物業)有關的所有額外租金，例如營運費用、物業管理費(應按額外物業免租期無效計算)及物業的公用事業成本。一旦發生任何金錢或重大非金錢違約(超過任何適用的通知和補救期限)，額外的物業免租期將立即到期，租户將不再有權根據本節獲得任何進一步的基本租金減免。如果任何違約導致租賃終止，那麼，作為業主根據租賃有權獲得的收回的一部分，以及業主根據租賃(包括原租賃的第31條)可能有權享有的任何其他權利或補救措施，在法律上或衡平法上，業主有權在緊接租賃終止的前一天立即收回租客在額外的房產免租期內本應支付的未攤銷基本租金。

2.5確認。承租人入住增建房屋後，房東提出書面要求後十(10)天內，承租人應在租户入住增建房屋後十(10)天內簽署並向房東提交實際增建房屋期限開始日的書面確認，格式如本合同附件B所示。然而，未能執行並交付此類確認不應影響附加房產期限、生效日期或業主或租户在本合同項下的責任。承租人未能獲得任何政府許可或類似的政府批准，以獲得承租人的許可用途所需的額外房產，不應延長額外房產期限的開始日期。

3.可出租面積；租户按比例分攤。自附加租賃期開始之日起生效，現將原租約第2.2節中的圖表全部刪除，並代之以以下內容：



定義或條文	意味着以下內容 (截至新增房舍學期開始日期)
現有房屋的大致可租面積	42,877平方英尺
額外房屋的大致可租面積	15,012平方英尺(約合18平方米)
房屋的大致可租面積	57,889平方英尺(約合18平方米)
7707號樓的大概可出租面積	148,848平方英尺
7999號樓的大約可出租面積	178,047平方英尺
北校區可出租面積近似值	966,271平方英尺
項目大概可出租面積	1,389,517平方英尺
7707號樓的租户按比例分攤	28.81%
7999號樓的租户按比例分攤比例	8.43%
租户在北校區的比例份額	5.99%
租户在項目中的比例份額	4.17%

4.CASp.房屋沒有經過認證接入專家的檢查(加州民法典第55.52節定義的“CASP”)。即使加州法律沒有要求，CASP也可以檢查該房產，以確定該房產是否符合美國反興奮劑機構的規定，房東不得禁止CASP進行此類檢查。如果承租人要求進行此類檢查，業主和租户應就檢查的時間和方式以及由哪一方支付檢查費用和CASP確定的任何缺陷的補救費用達成一致。認證無障礙專家可以檢查該場所，並確定該場所是否符合州法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對房屋進行認證訪問專家檢查，但如果租户提出要求，房東不得禁止租户獲得針對租户入住率或潛在入住率的認證訪問專家檢查。房東和租户應就認證通道專家檢查的時間和方式、認證通道專家檢查費用的支付以及糾正房屋內違反建築相關無障礙標準所需的任何維修費用達成一致。

5.額外處所暖通空調。在符合本條最後一句語法規定的情況下，對於額外的房屋，房東應(A)維護和操作僅用於辦公用途的基礎供暖、通風和空調系統(“額外的房屋

暖通空調“)，及(B)在第5(A)節的規限下，按合理需要(除租約另有規定外)提供額外樓宇暖通空調，以在額外樓宇期限內每天二十四(24)小時、每天二十四(24)小時提供合理舒適的額外樓宇，視乎意外、徵用權或本條另有規定而定。即使有任何相反的情況，房東不承擔任何責任，租户也沒有權利或補救措施，因為任何中斷或損害的額外房屋暖通空調服務。房東和租客承認並同意，額外房屋的暖通空調不得包括(X)為房屋服務的任何輔助暖通空調，(Y)額外房屋內服務器機房專用的任何暖通空調系統和設備，或(Z)專為額外房屋服務的任何系統和設備，每個系統和設備均應由租户自費維護、維修和操作。

6.發電機。租户承認並同意沒有備用發電機為額外的辦公場所提供服務。因此，現有租約的第16.8節不適用於新增的房產。

7.遲交。如果附加物業條款生效日期不在預計的附加物業條款生效日期後九十(90)天之前(該日期，“外部日期”)，則承租人有權在外部日期後五(5)個工作日內向業主遞交書面通知(“外部日期通知”)，以使本修正案無效；但是，外部日期應因(A)不可抗力和(B)因以下原因造成的任何延遲而逐日延長。(B)由於下列原因造成的延遲：(A)不可抗力和(B)因下列原因造成的任何延遲：(A)不可抗力和(B)因下列原因造成的任何延遲：(A)不可抗力和(B)因下列原因造成的任何延誤：(A)不可抗力和(B)因以下原因造成的任何延遲如果承租人按照本節的規定及時、適當地遞送外部日期通知，(X)本修訂從一開始就無效(就像本修訂從未執行過一樣)，(Y)房東不對承租人承擔任何與此相關的損害賠償責任，(Z)租約應繼續受現有租約的條款、條件和規定管轄。若(Aa)額外物業期限生效日期不在外部日期當日或之前，且(Bb)承租人未能在上述五(5)個營業日內交付外部日期通知，則承租人將不再有權根據本條條款撤銷本修訂。

8.經紀人。承租人聲明並保證，在本修正案的談判或獲得過程中，除紐馬克(“經紀人”)外，它沒有與任何經紀人或代理人打交道，並同意(根據業主的選擇，並由業主合理接受的律師，由承租人承擔全部費用和費用)報銷、賠償、保留、抗辯(由業主選擇)，並使業主受償人不會受到任何此類經紀人或代理人(經紀人除外)的任何和所有費用或賠償責任的傷害，這些費用或賠償責任是由其僱用或聘用的或聲稱已被業主接受的。經紀人有權獲得與本修訂相關的租賃佣金，房東應根據房東和經紀人之間的單獨協議向經紀人支付佣金。

9.沒有默認設置。承租人表示，據承租人所知，房東和租客沒有拖欠各自在現有租約下的任何義務，也沒有發生任何隨着時間的推移而發生的事件

或發出通知(或兩者兼而有之)會構成業主或租客在該等條款下的違約。房東表示，據房東所知，房東和租客並無違反各自在現有租約下的任何義務，亦未發生因時間流逝或發出通知(或兩者兼而有之)而構成房東或租客在現有租約下違約的事件。

10.注意事項。承租人確認，即使本租約中有任何相反規定，根據本租約交付給承租人的通知應發送至：

主角治療公司

網關大道7707號，140套房

加利福尼亞州紐瓦克94560聯繫人：首席財務官

11.修正案的效力。除經本修正案修改外，現有租約及其所有契諾、協議、條款、條款和條件將繼續完全有效，並在此予以批准和確認。如果本修正案中包含的條款與現有租賃條款之間存在任何衝突，則本修訂條款中包含的條款將取代並控制雙方的義務和責任。

12.成功者和分配者。本修正案中包含的每一契約、條件和協議均適用於本修正案雙方及其各自的繼承人、受遺贈人、遺贈人、遺囑執行人、管理人以及允許的繼承人、受讓人和再承租人，並對其適用並對其具有約束力。本條的規定不得以任何方式改變租約中限制轉讓或分租的規定。

13.雜亂無章。本修正案僅在房東和租客簽署並交付本修正案後生效。本修正案中各款和各款的字幕僅為方便起見而插入和包含，在解釋本修正案的規定時不應被考慮或給予任何影響。本文中的所有展品均通過引用併入本文。提交本文件供租户審查或簽署並不構成租約的保留或選擇權，在業主和租户雙方簽署並交付之前，本文件不應作為租約、租約修訂或其他方式有效。

14.權威。承租人保證、擔保和聲明簽署本修正案的個人有權力、權威和法律行為能力代表所有實體、公司、合夥企業、有限責任公司、合資企業或代表其簽署本修正案的其他組織和實體簽署本修正案，並對其進行約束。房東保證、擔保和聲明簽署本修正案的個人有權力、權威和法律行為能力代表簽署本修正案的所有實體、公司、合夥企業、有限責任公司、合資企業或其他組織和實體簽署本修正案，並對這些實體或個人代表其簽署的所有實體、公司、合夥企業、有限責任公司、合資企業或其他組織和實體具有約束力。

房東和租客自上述第一年起簽署本修正案，特此為證。

房東：

BMR-太平洋研究中心有限責任公司，

特拉華州的有限合夥企業


由以下人員提供：
姓名：北京	瑪麗·劉易斯
標題：	高級副總裁、法律和助理國務卿

租户：

主角治療公司，

特拉華州一家公司


由以下人員提供：
姓名：北京	迪內什·帕特爾
標題：	首席執行官
	7/2/2021



	唐·卡爾科芬
	首席財務官
	7/2/2021

附件A

額外處所

Diagram

Description automatically generated

*=額外房舍

附件B

確認學期開始日期

本學期開始日期的確認書

自.起[ ], 20[]，參照日期為的“租契第二修正案”(下稱“修訂”)[ ], 20[]，由特拉華州一家公司(“承租人”)的主角治療公司支持特拉華州的有限合夥企業(“房東”)BMR-Pacific Research Center LP(“房東”)。本文中使用的所有未定義的大寫術語應具有修正案中賦予它們的含義。

承租人特此確認以下事項：

承租人接受了對額外處所的管有，以按照上的準許用途使用[ ], 20[]。租户於年首次佔用額外處所作準許用途[ ], 20[].

新增的房舍狀況良好，狀況良好，維修良好。

根據修正案的規定，額外處所的生效日期為[ ], 20[].

承租人自上文第一次寫明的日期起簽署開工日期確認書，特此為證。

租户：

[ ],

a [ ]

由以下人員提供：姓名：標題：中國

B-1