附件10.1

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租賃協議

之間

500學院路風險投資有限責任公司

地主

和

雅居樂治療公司(Agile Treeutics，Inc.)

租客

日期：2021年8月6日

房舍：該大樓310號套房，位於
學院東路500號

新澤西州普林斯頓08540

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目錄

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目錄

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目錄

(續)

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目錄

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目錄

(續)

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展品租賃

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租賃協議

本租賃協議(“租賃”)日期為2021年8月6日，由新澤西州有限責任公司500 College Road Ventures，LLC與新澤西州普林斯頓貧窮農場路101號之前辦公地址為新澤西州普林斯頓貧窮農場路101號的特拉華州雅居樂治療公司(Agile Treeutics，Inc.)簽訂，雙方的辦公地址為新澤西州普林斯頓貧窮農場路101號美國高速公路南段555號Bergman房地產公司(以下簡稱“房東”)和特拉華州雅居樂治療公司(Agile Treeutics，Inc.)。

房東特此向租客和租客出租租出的房產(下文定義)，租期為(下文定義)，租期為(下文定義)，租金及所有條款和條件均在此列明。房東和租客根據本協議受法律約束，並考慮到1.00美元和其他善意和有價值的代價，特此達成如下協議：

第一條租賃基本信息。

第11.01節：政府大樓：

該大樓位於新澤西州普林斯頓大學路東500號，郵編：08540(下稱“大樓”)。建築物和建築物所在的土地(“土地”)(“土地”)有時統稱為“房地產”或“財產”(附件F對土地有更詳細的描述)。

第1.02節。批租處所：

批租物業“是指出租予承租人的建築物的一部分，面積約13,774平方英尺(包括本租約第2.06節所界定的可分配公用面積)，位於套房#310，詳情請參閲附於本租約附件A的批租物業的樓面平面圖或大綱，該面積就本租約的所有目的而言被視為批租物業的面積，且不得因任何計量不準確而作出修訂。”批租物業“乃指位於套房#310的約13,774平方英尺的可租住物業面積(包括本條款第2.06節所界定的可分配公用面積)，詳見附於本租約附件A的批租物業樓面平面圖或大綱圖。批租房屋包括對其進行的任何改建、增建或修葺。可出租面積的計算對雙方及其繼承人和受讓人具有約束力和決定性。承租人有權使用大樓的健身中心、自行車共享計劃、會議中心和咖啡館(除咖啡館購買、使用會議設施的標準設置/清潔費和健身班/私人教練費用等(如果提供)外，租户不收取任何費用)，但須遵守房東的合理規定和相關規定，租户有權使用大樓的健身中心、自行車共享計劃、會議中心和咖啡館(除咖啡廳購買費用、使用會議設施的標準設置/清潔費和健身班/私人教練費用等類似費用外)。

第1.03節。基本租金：

自生效日期起，基準租金應為轉管物業每平方英尺可租租金26美元(即13,774美元)，轉管物業的基準租金應於生效日期的週年日按年遞增0.50美元。假設起租日期為2021年12月1日，租户在期限內繳納基本租金如下：

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第1.04節。保證金：

租户已向房東交存94,350美元(94,350.00美元)作為保證金，受本合同第5.05節管轄。

第1.05節。期限：

本租約的期限為四十(40)個月，自生效日期起計，至下個月的最後一天(即生效日期後整整四十(40)個月)屆滿(“到期日”)。如果生效日期如第2.05節所述發生在2021年12月1日之後，則應推遲到期日(並調整上文第1.03節中的基本租金時間表)，以便如果該日期不是一個月的第一天，則期限應為四十(40)個月加上實際開始日期的下一個月的剩餘天數(如果該日期不是一個月的第一天，則該初始部分月份的每月基本租金應為

第1.06節。租户的比例份額：

承租人按比例分攤的比例為租約處所的可出租總面積與建築物總面積的比率。房東和租客根據大樓可出租面積158,235平方英尺確定租户按比例分攤8.70%。承租人按比例分攤的這一決定對雙方及其繼承人和受讓人具有約束力和決定性。承租人的按比例分攤應適用於承租人根據第5.02節支付的增税金額和根據第5.03節支付的運營成本增加金額。

第1.07節。租户電費：

租户應每年支付24,793 20/100美元(24793.20美元)，按月分期支付2,066 10/100美元(2066.10美元)的租户電費。租户的電費是按1/100和80/100(1.80美元/平方英尺)的費率計算的。租約物業每年每平方英尺可租$(須根據第8.02節調整)。

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第1.08節。經紀人：

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第1.09節。業主和租户地址：

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第二條定義

如本文所用，以下術語具有以下含義：

第2.01節。評估估值：

物業的評估估值，包括物業改善的任何額外評估(因業主成功降低評估估值、市政府重估或其他原因而不時改變)，由適當的税務機關或最終行政訴訟程序釐定。税金以市政府全面評估的財產為基礎計算。

第2.02節。基年：

確定税收增加額和經營成本增加額的基準年度為2022年曆年。

第2.03節。建築系統：

暖通空調、生命和安全、管道、電氣、電梯、自來水、下水道、消防、報警系統和滅火系統以及建築物和大樓的機械繫統。

第2.04節。建築結構：

大樓的外牆、屋頂、電梯、豎井、基礎、承重牆的結構部分、結構樓板和次樓板以及結構柱和樑。

第2.05節。開始日期：

本租約的開始日期為(A)至2021年12月1日，及(B)基地建築工程(以本段倒數第二句為限)及業主依法完成工程的日期，兩者以較晚者為準。如果由於承租人延誤而推遲了基本建築申述和業主工作的實質完成，則開工日期應為業主合理估計在沒有承租人延誤的情況下業主工程和基礎建築申述基本完成的日期。儘管本協議有任何相反規定，但業主向租户表示，自開工之日起，作為基礎建築工程的一部分，業主自費(且不屬於業主封頂)：(I)出租房屋和建築結構將結構健全，無滲漏；(Ii)房屋出租，掃帚清潔，並符合法律規定；(Ii)出租房屋將沒有違反現行法律的石棉和其他有害物質；(Iii)將有(Iv)公用地方將會運作良好；及。(V)樓宇系統將會運作良好(上文第(I)至(V)項，以下簡稱“基地大樓代表”)，並對大樓的暖通空調系統進行以下改裝：更換為大樓提供暖氣的鍋爐；。提供冷卻的30噸RTU

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將更換中庭；升級樓宇管理系統；在合理可行的情況下，為被拆卸的房舍服務的9台熱泵的過濾器將從MERV-8升級為MERV-13，並將維修或更換被拆卸的房舍內的任何熱泵；三座冷卻塔中的兩座將改裝新的水處理系統(已經安裝了兩座)(第(I)項-(V)項)，包括上述對大樓暖通空調系統的改造，統稱為(I)項-(V)項，包括上述對大樓暖通空調系統的改裝(包括上述對大樓暖通空調系統的改裝)；三座冷卻塔中的兩座將改裝新的水處理系統(兩座已安裝)(第(I)項-(V)項)。儘管如上所述，只要開工日基地建築申述屬實，且業主已開始基地建築工程並在努力工作以實質上完成基地建築工程，則開工日期應在業主的工程基本完成後開始，即使基地建築工程未實質完成也是如此。在不可抗力、製造商交貨延遲、租户延遲或鄉鎮延遲批准計劃、發放許可證、檢查工作等情況下，業主應在2021年12月1日或之前採取商業上合理的努力，實質上完成對大樓暖通空調系統的上述修改。

第2.06節。公共區域：

大堂、走廊、入口、樓梯、自動售貨區、電梯、車道、人行道、停車區、路緣、公共休息室、裝卸區、垃圾設施、園林區以及業主不時提供和指定給租户一般非專有用途和便利的土地，包括其他租户及其各自的僱員、受邀者、被許可人或其他訪客，可隨時增加、減少、修改、更改或以其他方式更改。(三)本建築物的大堂、走廊、入口、樓梯、自動售貨區、電梯、車道、人行道、停車區、路緣、公共休息室、裝卸區、垃圾設施、園境區及所有其他區域和設施只要對公共區域的這種改變不會對承租人進入或使用本租約中預期的租約房產造成重大幹擾或重大破壞即可。

第2.07節。環保聲明：

以任何方式與任何環境法有關的任何和所有行政、監管或司法行動、訴訟、要求、請求函、索賠、留置權、不遵守或違反通知、調查、訴訟、同意令或同意協議(統稱為“索賠”)，包括但不限於(I)政府或監管當局根據任何適用的環境法提出的強制、清理、清除、響應、補救或其他行動或損害賠償的任何和所有索賠，以及(Ii)任何第三方要求損害賠償、分擔費用、賠償、收回成本的任何和所有索賠。危險材料引起的賠償或禁令救濟，或與危險材料相關的對健康、安全或環境造成的據稱傷害或傷害威脅引起的賠償或禁令救濟。

第2.08節。環境法：

現在或將來生效的任何適用的聯邦、州或地方普通法法規、法律、規則、法規、條例、法規或規則，以及在每種情況下經過修訂的任何具有約束力的司法或行政解釋，包括與環境或危險材料(包括與危險材料有關的健康和安全)有關的任何司法或行政命令、同意法令或判決。

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第2.09節。到期日期：

租賃期限的最後一天，另加任何續期期限。

第2.10節。危險材料：

根據任何適用的環境法，被定義為或包括在“危險物質”、“危險廢物”、“危險材料”、“污染物”或“污染物”或類似含義的定義中的任何物質。

第2.11節。房東的工作：

業主須完成附件附件B所列的已批租房屋的工程。

第2.12節。租賃年份：

每份租約在租賃期內的每一年，從開始日期開始。第一次租賃年度應包括開工日期發生的第一個月的餘額。

第2.13節。抵押貸款：

現在或以後可能影響、阻礙或留置財產的任何抵押，以及其任何續期、修改、合併、更換和延期。

第2.14節。抵押權人：

抵押的任何持有人及其繼承人和受讓人。

第2.15節。運營成本基礎：

基本年度內發生的運營成本的總金額。

第2.16節。運營年度：

營業年度是指任何歷年。

第2.17節。停車區：

業主可不時將毗鄰建築物指定作停車用途的物業部分轉讓或再轉讓給停車區，只要該轉讓或再轉讓不會對租客進入或使用本租約所設想的租約處所造成重大幹擾或實質幹擾，亦不會要求租客招致任何費用即可，否則，業主可隨時將該部分轉讓或再轉讓給該停車場，只要該轉讓或再轉讓不會對本租約所設想的租客進入或使用該租約造成重大幹擾或嚴重幹擾，亦不會要求租客招致任何費用。在不向承租人支付額外費用的情況下(除非包含在運營成本中)，承租人應被允許與其他承租人共同使用總共五十四(54)個停車位，受本條例第11.04節管轄，該條款基於每1,000平方英尺租賃面積的停車比例為四(4)個停車位。房東表示，該物業目前沒有預留停車位。

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除政府法律、法規或條例(即殘疾人空間)所要求的以外，與物業的正常運營(即送貨空間)或其他商業合理原因(即容納老年人)相關的權利。如果房東出於前一句或類似原因以外的原因指定預留停車位，則租户有權獲得商業上合理數量的預留停車位)。

第2.18節。房地產税基：

基準年度內應繳房地產税的美元金額，通過乘以基準年度的税率確定(由於房東成功降低了評估的估值、市政府重估或其他原因，評估的估值可能會不時發生變化)乘以基準年度的税率來確定應繳的房地產税的美元金額(由於房東成功地降低了評估的估值、市政府的重估或其他原因，評估的估值可能會不時發生變化)。

第2.19節。租金：

租金包括基本租金和承租人電費的附加租金、增税金額、經營成本增加金額(每一項均按本合同定義)以及承租人在本合同項下應向房東支付的任何其他費用。儘管本租約中有任何相反規定，非經常性項目的額外租金應在房東向租户提供發票後三十(30)天內到期並由租户支付。

第2.20節。納税年度：

納税年度是指任何歷年。

第2.21節。税費：

就建築物及/或土地或位於建築物及/或公用地方的裝修、固定裝置及設備而徵收的所有房地產税、收費及評估(減去業主為租客、租客及業主的利益而在任何期間實際收到的任何退税或退税)，以及業主因税務上訴以降低評估估值而招致的所有費用、開支及成本。税項不應包括(I)對物業業主轉讓物業徵收的任何所得税、資本利得税、特許經營税及/或轉讓税；(Ii)純粹因物業的出售或再融資而直接產生的任何税項或税項增加；(Iii)對淨收入或淨利潤徵收或計算為其函數的税項(包括但不限於任何聯邦、州或地方淨收入或淨利得税)；(Iv)任何遺產、遺產、贈與、轉讓、消費税、股本繼承、繼承、任何遺產税、遺產税、贈與税、轉讓税、消費税、股本繼承税、資本股權税或淨利潤税(包括但不限於任何聯邦、州或地方淨收入税或淨利潤税)；(Iv)任何遺產、遺產、贈與、轉讓、消費税、股本繼承、(V)純粹因在物業上增加可出租面積而直接導致的税項增加；或。(Vii)因業主未能在到期時及時繳付業主有責任繳付的任何税款而因業主的過失而招致的任何利息收費或罰款。

第2.22節。租户當事人或租户當事人：

承租人的僱員、高級管理人員、董事、股東、合夥人、成員、管理成員、被許可人、轉租人、受讓人、承包商、分包商、供應商、繼任者和受邀者。

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第2.23節。期限：

租賃期為開始日期至到期日，包括任何適用的續期期限。

第2.24節。工作日。

“工作日”或“工作日”指星期一到星期五，節假日除外。

第三條出租房屋的準備工作

第3.01節。房東的工作：

第3.02節。無代表：

除本租約明文規定外，業主已就該批租物業、該建築物或該物業作出任何陳述、契諾或保證，且不作任何陳述、契諾或保證。

第四條術語

第4.01節。期限：

本租賃期自生效之日起生效，並於期滿日屆滿，除非根據本租約條款提前終止或延長。

第4.02節。開始日期：

開工日期為本合同第2.05節規定的日期(受第2.05節規定的調整)。

第4.03節。到期日期：

期滿日期為期限的最後一天。如果本租賃因違約事件(如下所述)在到期日之前被取消或終止，

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承租人在本租賃條款下的責任應繼續如本合同第XVI條所述。

第五條v.租金。

第5.01節。基本租金：

承租人應以第1.03節規定的金額向房東支付基本租金，無需通知或要求，自生效之日起按月分期支付(但第一筆每月分期付款應在本租賃簽定時到期)。如果開始日期不是一個月的第一天，第一期基本租金和額外租金應按開始日期起至該月最後一天(包括該日)的每一天按比例分攤。隨後的每期分期付款應在期限內每個月的第一天到期。如果到期日發生在任何一個月的最後一天以外的某一天，則該期限最後一個月的基本租金和附加租金應以相同的方式按比例分攤。

第5.02節。增税金額：

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在税務報表上，以及(6)支付下列應繳的任何額外税款。全年不滿一年的增值税，應當按比例分攤。

第5.03節。運營成本增加金額：

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此後，除基準年度外，業主應向租户提交一份合理詳細的報表(“運營報表”)，其中包括租户在該適用運營年度(向租户提交運營報表之日以下稱為“開單日期”)應支付的運營成本增加額(如有)，該運營報表應包括運營成本按不同類別運營成本的細分或其他商業合理形式的運營報表(以下稱為“開單日期”)，房東可選擇將運營成本細分為不同類別的運營成本或其他商業合理形式的運營報表。每份經營報表應註明承租人在本經營年度或下一個經營年度應支付的每月經營成本增加額，以及根據該適用經營年度的經營成本預算計算該等每月經營成本增加額的方法。

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如果承租人在任何審計之前支付經營對賬單和/或税務報表上顯示的所有到期金額，且承租人不得在任何適用的寬限期或補救期限之後拖欠租約，則承租人不得在經營報表和對賬報表和/或税務報表所依據的記錄中支付所有到期款項。這種審計應在租户向業主發出爭議通知後立即進行。代表租户進行的任何審計費用應完全由租户承擔；但如果檢查發現房東誇大了運營成本和/或税款超過5%(5%)，房東應在租户提出要求後三十(30)天內償還租客合理的檢查費用和費用。在任何情況下，任何審計都不應由以應急費用為基礎的事務所進行。審計應在業主將業主的賬簿和記錄提供給租户審計師後三十(30)天內開始，並應在開始後九十(90)天內結束。審計應在業主保存其賬簿和記錄的地方進行，不得無理幹預業主的業務行為。承租人及其審計人員應以保密方式對待任何審計，並在業主要求的範圍內，在開始審計前各自簽署業主為業主利益的合理保密協議。承租人應在承租人收到後五(5)個營業日內向業主提交一份審計副本。本條款第5.03(D)節不得解釋為限制、暫停, 或免除承租人在到期時支付經營成本增加金額或税收增加金額的義務(包括對賬報表上顯示的上一營業年度或税務報表上顯示的上一納税年度的任何少付款項)。業主有權自費由業主選擇信譽良好的第三方註冊會計師對租客的審計進行審查，該會計師的決定應以公認的會計原則為基礎，對業主和租客均具有決定性和約束力。如果由於租客檢查房東的賬簿和記錄或審核房東的賬簿和記錄以及獨立註冊會計師的審核，發現對帳單和/或税務報表有錯誤，房東應相應修改對帳單和/或税單，房東應在三十(30)天內將租客多付的款項退還給租户，租户應在書面付款要求後三十(30)天內支付欠款。任何審計和隨後的付款調整應被視為爭端解決的最終結果。如果承租人在收到任何對賬單和/或税單後一百二十(120)天內未將爭議通知房東，承租人應被視為已接受房東的對賬單和/或税單。

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為符合生效日期後生效的任何適用法律及/或規例而作出的改善；及(Iii)為改善建築物及其租户的健康、安全及福利而作出的改善(包括但不限於與花灑及滅火系統有關的改善)。任何該等資本改善應根據公認的會計原則或業主建築師或工程師所釐定的其他合理基礎，按其各自的使用年限以直線方式攤銷，而該等使用年限則須以一般公認的會計原則或業主的建築師或工程師所釐定的其他合理基礎為基礎，按各自的使用年限攤銷。該攤銷金額應包括以下兩者中較大者的利息：(I)年利率7%(7%)或(Ii)比《華爾街日報》宣佈的最優惠利率高出3%(3%)，因此而可能不時發生變化；

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任何費用項目都不應計入運營成本或從運營成本中剔除，但不得超過一次。儘管本協議有任何相反規定，房東同意將可控運營成本的累計增幅限制在每年比上一運營年度增加5%(5%)的基礎上。“可控運營成本”包括除不可控費用外的所有運營成本，包括但不限於：除雪、水電、保險、非經常性項目、維修和維護(不包括暖通空調、電梯、景觀美化、清潔等合同服務成本)。以及根據上述第5.03(F)節和第(Xiv)節遵守任何法律、規範、規則、法規等的費用。

第5.04節。繳交租金或額外租金：

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在此明確提供)。儘管本租約中有任何相反規定，非經常性項目的額外租金應在房東向租户提供發票後三十(30)天內到期並由租户支付。

第5.05節。保證金：

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第六條標誌

第6.01節。建築目錄：

房東應自費將租户姓名列入大樓入口大堂區域的租户名錄和每層樓的租户樓層名錄(如果適用)。自本文件之日起，該大樓的這兩個目錄均已存在。

第6.02節。租户門牌：

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第七條修理、改建、遵守、移交。

第7.01節。業主維修保養：

業主須對建築物的公用地方作出或安排作出所需的修葺、更換及保養，而業主須對建築物或物業(包括轉管處所的屋頂、基礎、樓面、外牆、窗户及任何承重內牆)作出或安排作出必需的修葺、更換及保養；及電力、管道、暖通空調及機械繫統(但位於批租處所內及/或只服務於批租處所的系統及固定裝置，由承租人自行負責)，但因(I)承租人、承租人代理人或受邀請人的任何作為、遺漏或疏忽；(Ii)承租人未能履行或遵守本租約的任何條款、條件或契諾；或(Iii)任何改裝、安裝、加建或加裝，對建築物或房地產造成的任何損害除外；或(Iii)因以下原因而對建築物或不動產造成損害：(I)承租人、承租人代理人或受邀請人的任何作為、遺漏或疏忽；或(Iii)承租人未能履行或遵守本租約的任何條款、條件或契諾；或第(I)、(Ii)、(Iii)項所列損壞將由房東負責修理，費用由租户承擔。房東的所有維修、更換和維護應與為可比建築提供的合理習慣相同。

第7.02節。租户維修保養：

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第7.03節。業主批准改善：

在業主的工作和基礎建築工程完成後，未經業主事先書面同意，租户不得對出租房屋或其任何部分進行改建、增建或改善(“改建”)或其任何部分(室內改善或裝飾性的改建不需業主同意)，不得無理扣留或拖延，但如果任何改建會對建築系統和/或建築結構造成不利影響，則業主應被視為合理地拒絕同意，但如果任何改建會對建築系統和/或建築物的結構造成不利影響，則房東應被視為合理地拒絕同意，但如果任何改建會對建築系統和/或建築物的結構造成不利影響，則租户不得無理扣留或推遲該等改建、增建或改善。雙方同意，基地建築工程和房東工程不屬於改動。在開始任何工程之前，承租人應(I)向業主提供(I)任何平面圖和規格的複印件(或者，如果提議的工程(例如，油漆或其他裝飾性改動)不需要施工許可且通常不需要平面圖和規格，則應對要進行的工程進行合理準確的描述)，(Ii)法律可能要求進行此類工程或裝修(入住證除外)的任何許可證副本，以及(Iii)保險證書副本，保險金額為本合同所要求的保險金額，(Ii)根據本合同所要求的保險金額，提供給業主(I)任何平面圖和規格的複印件(或者，如果不需要施工許可證，且所建議的工程(例如，油漆或其他裝飾性改動)通常不需要平面圖和規格)，為承租人在批租房屋內或附近施工的每個承包商和/或供應商。在任何情況下，業主應被允許以其唯一和絕對的酌情權批准承租人使用承包商進行暖通空調工程、管道工程、機械工程或電力工程，這些批准不得無理地被拒絕或拖延。, 但該等承建商須收取商業上合理的費用。房東同意在房東收到後七(7)個營業日內對任何要求批准任何計劃和規格(如果包含特殊變更，還需確認)和承包商的書面請求作出迴應。根據任何適用的政府當局的所有要求、所有所需保險單的條款和條件以及本合同中包含的與承租人工作相關的任何其他規定，任何允許的更改應以良好和熟練的方式進行，並使用建築標準或質量更好的材料。租客的改建須儘量減少對建築物內目前正在進行的其他建造活動的幹擾，或對任何其他租客對其租用處所的使用或佔用造成最小程度的幹擾。承租人應在提交賬單後三十(30)天內償還房東與任何變更相關的所有實際合理的自付費用，包括業主或其代表為審查和批准承租人的計劃和規格以及監督變更施工而產生的所有管理費、工程費、外部諮詢費和施工費。未經業主事先書面同意，租户不得使用公共區域的任何部分進行任何改動。承租人所作的任何改動在安裝後應成為業主的財產，並應在本租約期滿或更早終止時保留並隨租約房產一起交還，除非業主要求拆除商務辦公室中不常見的任何此類改動(“特殊改動”)。, 雙方同意，承租人的佈線和佈線不屬於特殊更改。儘管本合同有任何相反規定，業主同意在初步空間平面圖上沒有任何專業改動。如果房東要求移除該等專業變更，應在批准時通知承租人(如果房東在批准任何此類變更時未發出通知，則承租人對該變更沒有移除義務)，承租人應立即並盡一切努力(但無論如何不遲於租賃期滿或提前終止後十(10)個營業日)移除所做的所有或任何部分專業變更，費用和費用由房東自行承擔(但無論如何不得晚於租約期滿或提前終止後十(10)個營業日內)，承租人應立即承擔全部或部分移除該等專業變更的費用和費用(但無論如何不得晚於租賃期滿或提前終止後十(10)個營業日內)。

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限制樓梯(如適用)，並以良好和熟練的方式維修和恢復租約處所的原狀，合理的損耗、傷亡和譴責除外。承租人同意賠償、辯護並使房東免受因此類工作而造成的任何和所有損失、責任、損害費用或費用(包括但不限於合理的律師費、支出和法院費用)。上述賠償在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。業主同意或批准任何改動(或因此而產生的平面圖或規格)不構成業主的陳述或擔保，也不構成業主的接受，即這些改動符合良好的建築和/或工程實踐，或符合所有適用的法律和保險要求，承租人應單獨負責確保所有此類遵守。

第7.04節。緊急維修：

如果在緊急情況下，需要由租户進行任何維修或更換，業主可進入租約房產，並着手進行或安排進行該等維修或更換，費用由業主承擔。房東應提前通知租客發生這種緊急情況。在房東提交此類維修或更換的賬單後三十(30)天內，租户應補償房東合理的維修費用。

第7.05節。電線：

除非業主在圖則和規格中批准或按照上文第7.03節的規定安裝電氣設備，否則承租人不得安裝任何電氣設備，使該房屋、建築物或物業內的線路超載，或將幹擾該建築物的其他租户的使用；但前提是業主同意向該房屋提供等同於電力容量的電力服務。如果承租人進行此類安裝，房東可要求承租人進行任何必要的、符合所有所需保險單的條款和條件以及適用政府當局的所有要求的更改和/或維修，費用和費用由承租人承擔。承租人應對因承租人造成的電氣過載而造成的大樓內任何地方的所有損壞負責或承擔法律責任。

第7.06節。交回處所：

在期滿之日，承租人應遷出並交出所有改建、固定裝置(行業固定裝置除外)、空置、清潔和狀況良好的、空置的、清潔的、狀況良好的改建、固定裝置(行業固定裝置除外)、安裝、增建和改善，正常損耗、傷亡和譴責除外，除非房東對特殊改建另有書面規定。在期滿之日或之前，承租人應自費將承租人的所有非附屬於承租人的房產(包括但不限於承租人的傢俱、隔斷、工作臺和承租人的所有其他個人財產)從租約處所移走，但承租人與房東明確書面同意保留併成為業主財產的項目除外，並應完全修復因此而對租約處所或建築物造成的任何損壞，並應自費將其移出，並應完全修復因移走而對租約處所或建築物造成的任何損壞，但不包括租户與業主明確同意保留併成為業主財產的項目，租户應自費將其移走，並應完全修復因此而對租約處所或建築物造成的任何損壞。租客或任何分租客或佔用人的任何動產，而該動產在終止後仍須留在批租處所內或之上。

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21

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在業主的選擇下，本租約可被視為已被該租客、分租客或佔用人拋棄，並可由業主保留作為其財產，或以業主認為合適的方式處置，而無須負上責任。承租人應向房東報銷房東因執行上述規定而發生的任何合理費用或支出。房東對租户或任何分租客或住户擁有的任何此類財產發生的任何損失或損壞概不負責。承租人在第7.06節項下的義務在期滿日期後仍然有效。

第八條服務和公用事業

第8.01節。業主服務：

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22

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截至本租約之日的送電成本與可能不時出現的電價上漲之間的差額。下班後使用服務的費用應視為額外租金，並應每月與基本租金一起支付給房東。房東不得向租户收取目前提供的任何保安服務的費用。

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如果租户未在營業後十(10)天內停止過度使用電力或水，租户應事先徵得業主的書面同意，該書面同意不得無理拒絕或拖延，如果業主同意，業主可安排安裝水錶或電流表，以測量超額用水和電流的大小，房東應事先取得業主的書面同意，不得無理拒絕或拖延該書面同意，如果房東同意，房東可安排安裝水錶或電流表，以測量超額用水量和電流量。任何該等咪表的合理費用須由租户支付作為額外租金。承租人同意在書面付款要求後三十(30)天內立即向房東支付額外租金，並按提供該等服務的當地公用事業或機構(視情況而定)收取的費率向房東支付所有該等超額水和電流的合理成本(如有，或房東合理估計)，外加為計算如此消耗的水和電流而產生的任何額外費用。

第8.02節。電力：

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第IX條。使用和操作。

第9.01節。使用：

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並符合所有適用的法律和保險要求。租户須在租約處所內進行業務，不得對其他租户或業主造成任何滋擾或無理幹擾其對大廈的管理。承租人不得明知而在批租處所或建築物內或其附近進行或準許進行任何活動，或在該批租處所或建築物內或其附近放置任何設備，以致有效保險範圍失效或大幅提高該批租處所或建築物的火險或其他保險費率；但只要承租人本身的準許用途並不被視為違反本條款。如果承保範圍失效或火災保險或其他保險的費率大幅提高，或由於承租人、其代理人、僱員、代表或承包商、房東的任何行為或不作為而發生或受到任何保險公司的威脅，則該聲明或威脅應為證明上述情況的確鑿證據，證明該費率的大幅提高是由於承租人的上述行為，或由於承租人或其周圍的內容物或設備造成的，因此，承租人應承擔增加租金的責任，並應被視為根據本租賃到期的下一個月基本租金分期付款應支付的額外租金；但是，承租人的許可使用本身不應被視為違反本判決。在任何情況下，承租人不得將任何危險、有毒、放射性或爆炸性物質引入或準許存放在該批租約處所內或帶進該建築物內，但該等物料的數量及數量均屬此類寫字樓的正常及慣常，並符合所有適用的法律及保險規定。

第9.02節。規章制度：

本條例附件附件C所載的現行規則及規例，以及業主在其中作出的任何改變，如(I)業主應已通知租客該等特別改變，(Ii)該等改變不會對租户在轉管樓宇內的業務經營造成重大不利影響，及(Iii)該等改變不得增加租金，則該等改變將不會增加租金。承租人應遵守房東不時為建築物和物業制定的所有規章制度，但如有任何變化，應至少提前五(5)天通知承租人。房東不得對租客實施歧視性的規章制度。

第9.03節。對租客活動的限制：

(a)垃圾：(一)承租人應按照房東制定的規章制度處理和處置所有垃圾和垃圾。

(Ii)業主應按照附件D中包含的清潔規範提供垃圾和垃圾清運服務。

(Iii)承租人應根據附件D中規定的清潔規範安排任何超出業主處理數量的垃圾和垃圾的清除，費用由承租人自理。

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不得在其內處置任何可能堵塞、侵蝕或損壞批租處所、建築物或地產的管道及導管的物質。

第9.04節。遵守法律：

第十條利益轉移，留置權優先。

第10.01節。轉讓和轉租：

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10.01(K)在此情況下，將出租的房產或其任何部分轉租或許可，或僅將本租約轉讓給承租人的關聯公司(如(1)承租人的母公司、分公司或子公司，或與承租人共同控制、控制或共同控制的實體，或(2)與承租人合併或收購，或(3)轉讓給因與承租人、其繼承人或受讓人合併或合併或以其他方式重組而倖存的法人團體或其他商業實體規定：根據法律的實施，或根據合併或合併或重組文書中包含的有效條款，參與該合併、合併或重組的公司或其他業務實體的責任由在該合併、合併或重組中倖存下來的公司或其他業務實體承擔，或(4)向公司或其他業務實體收購承租人的全部或基本上全部資產，或(5)向公司或其他業務實體收購承租人的全部或基本上全部未償還股票或其他所有權權益)，然而，承租人應繼續負責全面履行本租賃項下的所有義務。

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就本租約而言，除第10.01(A)節另有規定外，涉及租户的合併、重組或解散，或本租約通過法律實施的任何轉讓，應被視為本租約的轉讓，此外，出售、發行或轉讓任何直接或間接控制租户的公司實體的有表決權股本或任何法人實體的有表決權股本，或出售、發行或轉讓任何直接或間接控制租户的非法人實體的任何權益，均應被視為本租約的轉讓，而出售、發行或轉讓將導致應被視為本租賃的轉讓，但前述規定不適用於在紐約證券交易所、美國證券交易所或任何其他國家認可的證券交易所交易的股票。除第10.01(A)節另有規定外，如果承租人是合夥、信託或非法人團體，則出售、發行或轉讓其中的控股權或其中的權益而導致承租人的表決權控制權發生變化，或出售、發行或轉讓直接或間接控制承租人的任何合夥企業、信託或非法人團體或公司的多數權益或改變其表決權控制權，或出售、發行或轉讓任何普通合夥企業或承租人或任何該等實體的管理權益的任何部分，均應視為出售、發行或轉讓。

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29

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和性能。因此，如果租户違約超過任何適用的通知和補救期限，房東可以向受讓人或分租客收取年度基本租金和額外租金(視情況而定)，在任何一種情況下，房東都可以將收取的任何金額應用於本合同項下的年度基本租金和額外租金，而不會因此放棄本合同的任何規定或免除承租人履行本合同項下義務的責任。

(g)業主對本合同項下任何轉讓或轉租的同意，不應視為對任何進一步提議的轉讓或轉租的同意，該等轉讓或轉租應受本節第(10.01)節管轄。

(h)故意遺漏的。

(i)如有轉讓或分租的要求，租客須向業主支付1,000元的轉讓/分租費，以支付租客提出任何該等業主同意的書面要求時業主(或業主代理人)的費用。租户還應在書面付款要求後二十(20)天內償還業主(或業主代理人)與任何擬議轉讓或轉租相關的所有合理成本和開支(包括合理的法律費用)，無論是否獲得業主同意。

(j)承租人特此賠償、辯護並使房東和房東代理人免受因下列原因可能導致的任何和所有損失、責任、損害賠償、費用和開支(包括合理的律師費)：(I)任何受讓人或分租人或建議的受讓人或分租人，或(Ii)任何經紀人或其他要求與受讓人或分租客或擬議轉讓或轉租有關的佣金或類似賠償的人，或(Ii)任何受讓人或轉租人，或(Ii)任何經紀人或其他人要求與受讓人或轉租人有關的佣金或類似賠償的任何損失、責任、損害賠償、費用和開支(包括合理的律師費)。

(k)承租人應在收到後十(10)天內，在扣除承租人因轉租或轉讓而產生的合理和習慣的自付交易成本後，向業主支付承租人因轉租或轉讓而收到的所有補償的50%(50%)，超過可分配給其所涵蓋部分的總租金的50%(50%)。

(l)承租人可以不經業主事先書面同意，不受業主收回和利潤分配權的限制，允許空間佔用者(如下定義)佔用租賃物業內的辦公室和/或使用辦公空間，但須遵守承租人根據本租約承擔的義務，並且條件是：(I)空間佔用者佔用的總面積不得超過租賃物業總面積的10%(10%)，(Ii)空間佔用的部分不得超過該空間佔用的部分租約處所的其餘部分由租户佔用，以及(Iii)任何空間佔用人不得有單獨的入口。承租人須在空間佔用人首次入住該批租約處所的日期前三十(30)天，向業主發出有關空間佔用人佔用該批租約處所任何部分的通知。除許可證外，空間佔用人對本租約或轉租物業並無任何權利或權益，他們對轉租物業的使用須受本租約條款的規限，包括但不限於根據本租約第XIV條的規定提供所有保險的義務，並須在入夥前向業主提供有關證明。承租人應

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使空間佔用者遵守本租約的所有條款和條件。承租人不得因任何空間佔用人佔用該批租物業內的辦公室或辦公空間而免除本協議項下的任何承租人義務。在此使用的術語“空間佔有者”是指作為承租人的服務提供商或以其他方式與承租人有真誠業務關係的任何人。

第10.02節。從屬關係：

第10.03節。受權律師：

如果受讓房產、建築物或房地產以抵押為抵押，而該抵押被取消抵押品贖回權，或者如果它們根據止贖被出售，或由於該抵押下的違約，(A)承租人不得否認本租約或其在本租約項下的任何義務，以及(B)在該止贖或出售時，應適用抵押權人或購買者的要求，承租人應根據本租約的執行條款委託該抵押權人或購買人籤立。

第10.04節。業主權益的轉讓：

本租約所使用的“業主”一詞，僅指業主或當時管有該批租樓宇、建築物或物業的抵押權人。如出售該建築物或該財產，或該建築物或財產出租予任何人(在本租契的規限下)，業主應並據此完全免除及解除其在本租契下產生的所有契諾、義務及法律責任。本節第10.04條應不時適用於每位業主，且不限於建築物或物業的第一業主。

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第10.05節。抵押權人的權利：

第十一條。公共區域。

第11.01節。公共區域的使用：

在租期內，根據本租約和房東規章制度的條款，授予租客和租客雙方以下特權，可以與房東和房東的任何指定人共同使用物業的某些部分：

(i)使用第2.06節定義的公共區域的非獨佔許可；以及

(Ii)非專有特權，可使用業主不時指定的出入口，從毗鄰物業的公共街道或公路，通過指定的適當出入口進入批租物業。

第11.02節。業主權利：

儘管有任何相反的規定，房東仍有以下權利：

(Ii)禁止機動車在原指定區域內停車、通行，改變專用停車位的位置；

(Iii)暫時關閉任何公共區域進行維修、保養、改建或改善；

(Iv)在公共區域增建或增建永久性或臨時性的建築物或改善設施；

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(v)開闢通向業主其他物業的通道、人行道或其他通道；

(Vi)修改停車區的位置，但修改停車區的任何一項符合鄉鎮的停車要求。

業主同意，其行使該等權利的方式應儘量減少對租客造成的不便，並不會不合理地幹擾租客佔用、進入及使用該批租物業的能力。

第11.03節。許可證編號：

為了限制租户員工使用房東指定或可能指定為殘疾人、預留、訪客或限制停車區的區域，租户同意在房東要求的任何時間向房東提供租户和租户代理人的任何車輛的牌照號碼。

第11.04節。停車區：

第XII條。破壞或損壞。

第12.01節。減免租金：

如果該轉管物業因火災或其他意外事故而部分或全部受損或損毀，則在該轉管物業已無法租賃的範圍內，以及自該等損壞或損毀之日起至該物業轉為可租賃之日止的期間內，根據本協議須支付的基本租金及額外租金須予減收。如果承租人在任何修復工程進行期間重新使用該批租物業的一部分作辦公用途，並且在該物業完全可租用之日之前，承租人應自該租用之日起支付可分配給該部分的基本租金。

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第12.02節。業主終止合同：

如果建築物因火災或其他意外事故而損壞或被毀，以致需要業主合理認為超過建築物全部可保價值25%的支出，或者如果轉讓的房產被火災或其他意外事故完全摧毀或嚴重損壞，以致業主合理地認為(在火災或其他事故發生後三十(30)天內交付給租户)，無法在損壞或損壞之日起一百八十(180)天內完成對該房屋的維修，則在上述任何一種情況下，業主可在事故發生及租客收到業主通知後三十(30)天內以書面通知租户終止本租約，並指明終止日期(不得早於終止通知後三十(30)天)。在這種情況下，租户應立即遷出、交出和騰出出租的房產，但不損害業主在終止之日對租客的權利和補救，或在終止後的權利。如果合同終止，本合同項下應支付的基本租金和附加租金應自損壞或銷燬之日起遞減。

第12.03節。業主重建的義務：

如該批租物業的全部或任何部分因火災或其他意外而受損，而業主並未選擇終止本租約，則業主須在該事件發生後的一段合理時間內，將該批租物業或該部分修葺或重建至緊接生效日期前的狀況，但合理損耗除外。儘管本節第12.03節有上述規定，但如果房東在房東的保險承運人為房東的房屋修復提供保險收益後一百八十(180)天內，房東仍未按房東的要求實質完成租賃房產的修復，(該日期可按房東無法控制的不可抗力條件造成的延誤和/或租户和/或租户當事人對房東的身體幹擾造成的每一天延長一天)，而非房東所能控制的不可抗力條件造成的，或租户和/或任何租户當事人對房東的身體幹擾造成的延遲，則該日期可被延長一天(因房東無法控制的不可抗力條件造成的延誤，以及/或租户和/或租户各方對房東的身體幹擾造成的延誤)。如果租客不配合房東修復出租房屋)，則房客有權通過書面通知房東終止本租約，該終止通知自發出書面通知後六十(60)天起對房東和租客有效並具有約束力，除非房東在發出書面通知後六十(60)天之前實質上完成了要求房東進行的維修和修復工作。(B)在發出書面通知後六十(60)天內，除非房東在發出書面通知後六十(60)天內實質上完成了要求房東進行的維修和修復工作，否則房東將有權終止本租賃，並且該終止通知自發出書面通知之日起六十(60)天起對房東和租客有效並具有約束力。

第12.04節。業主的法律責任：

業主沒有義務支付任何損害，賠償或索賠不便，業務損失或煩擾所造成的任何傷亡，或維修或恢復任何部分的房屋或建築物根據本條規定。

第一百三十三條。譴責

第13.01節。定義：

如本文所使用的，以下詞語具有以下含義：

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(i)徵用：因政府當局行使任何徵用權、譴責或在其威脅下購買而剝奪或損壞被剝奪的房屋、建築物或財產或其任何部分。

(Ii)取得日期：就任何取得而言，宣判當局有權管有該批租處所、該建築物或該財產或其任何部分的日期。

(Iii)賠償：任何收取的收益，減去與之相關的所有費用，包括合理的律師費。

第13.02節。接收批租處所：

第13.03節。臨時使用的：

如承租物業被用作臨時用途，本租契將繼續完全有效，承租人應繼續遵守其所有規定，但因取得該等規定而不可能或不可行的情況除外。基本租金及額外租金在收取期間須予減收，減幅及減租期限為該批租物業不能承租的範圍及期間。

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第13.04節。裁決的處置：

所有獎項均歸房東所有，租户不得參與。承租人特此將可能授予承租人的任何獎勵中的任何份額轉讓給房東，但承租人有權就由承租人和承租人的搬家和搬遷費用支付的任何租賃改進的未攤銷費用單獨提出索賠，前提是這不會減少房東的獎勵

第十四條。房客的保險。

第14.01節。一般保險：

(i)在租期內，承租人應自費獲得並保持充分的效力和效力：

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(4)雨傘形式-雨傘形式或超額責任保險，提供本文第(2)款所指的商業一般責任保險單的最低承保範圍，每次事件和每次合計的限額不低於300萬美元。

(Ii)承租人的保險單應當規定，承租人的作為或者不作為不影響或者限制保險人賠償損失的義務。如果承租人收到承保人的取消通知或任何其他通知，可能對承保人在承保單下的承保範圍產生重大不利影響，承租人應立即向房東交付該通知的副本。

(Iii)承租人應促使信譽良好的獨立保險商出具承租人的保險單，這些保險人(X)被允許在新澤西州開展業務，(Y)在Best‘s Insurance Guide(或其任何繼承者)中被評為具有A級的一般投保人評級和至少VII級的財務評級(不言而喻，如果不再發布此類評級，則該保險人的財務完整性應符合截至本合同日期的Best’s Insurance Guide中構成此類評級的標準)。

(Iv)承租人有權履行承租人的義務，將承租人的財產保單和責任保單與綜合保險單一起承保，前提是該綜合保險單按每個事件或每個地點規定，與任何其他地點相關的損失不會損害或降低承租人物業的可獲得保護水平，低於本租約所要求的金額。

(v)在符合第14.01節規定的情況下，承租人和房東應各自在被保險方投保的任何保險單中獲得適當的條款或在其上背書，根據該條款，保險公司放棄代位權或同意放棄追償權利。承租人和業主雙方還同意，在獲得放棄代位權或同意放棄追償權的條款或批註後，被保險方不得就因被保險人的保險單所承保的火災或其他危險對其財產或他人財產造成的任何損失或損害向另一方提出任何索賠或尋求賠償；但本合同中所載的免除、解除、免責和不起訴的約定應受放棄的條款和規定的限制，並與放棄條款的條款相同。

(Vi)如果如本合同第14.01(V)節所述，包括放棄代位權條款需要支付額外的保險費，則承租人或房東應將任何此類額外保險費的金額告知另一方，另一方可自行選擇支付該額外保險費，但沒有義務支付該額外保險費。如果該另一方不選擇支付該附加保險費，則被保險方不需要獲得該代位權條款的豁免。

(七)如果承租人或房東在支付額外保險費後仍不能獲得放棄代位權條款，則該當事人應嘗試將另一方指定為適用保險單下的附加被保險人(但不是損失收款人)。？如果將另一方指定為附加被保險人(但不是損失收款人)而需要支付附加保險費，則該方應通知另一方

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任何該等額外保費的數額，另一方可自行選擇支付該等額外保費，但無義務支付該等額外保費。如果另一方不選擇支付該附加保險費，或者即使支付了附加保險費，也不可能將另一方指定為附加被保險人(但不能指定損失收款人)，則(在任何情況下)該另一方應通知另一方，該另一方沒有義務將另一方指定為附加被保險人。

(八)在生效日期或之前，承租人應根據第14.01節的規定，向業主提交要求承租人攜帶的適當的保險證書，包括第14.01節所要求的放棄代位求償權的證據和指定其他投保人的證據。承租人應至少在保險單到期前十(10)天向業主提交每次續簽或更換保險單的證據。如果租客未能及時獲得並交付上述證明和證據給房東，房東可以提前五(5)天通知租客，但沒有義務代表租户購買本租約第14.01(A)節規定的所有保險，並將該保險的合理費用作為下一期基本租金應支付的額外租金。承租人未能及時獲得、交付和/或保持有效的保險、證書和證據應(Y)被視為違約事件，使房東有權行使本租約中規定的任何或所有補救措施，和/或(Z)如果未能及時獲得、交付和/或保留有效的保險、證書和證據，則根據附件B-2第2.3節的規定，如果該失敗延誤了承租人在房東基本完工後(如附件B-2第5.1節所定義)對租户的佔用，則應被視為承租人延誤。

(Ix)業主有權在不少於三十(30)天通知承租人的情況下，隨時在期限內隨時要求承租人增加根據第14.01節規定必須維持的承保金額和/或類型，達到當時大樓附近同類寫字樓(“可比建築”)的習慣承保金額或承保範圍。

(x)故意遺漏的。

(Xi)在該批約處所內為租户進行改建的承建商，在該等改建工程進行時，須投保商業一般責任保險、工傷補償及傷殘保險。承租人承包商須維持的商業一般法律責任保險，須符合業主合理要求的責任限額，但在任何情況下，每次事故不得少於$1,000,000，但最少須有$2,000,000的最低一般總限額。房東和管理代理人應被指定為承租人承包商維護的商業一般責任保單的附加被保險人。承租人在開始任何此類改建之前，應向業主提交所需承保範圍的證據。當任何此類變更仍在租賃房屋內進行時，該等保單不得取消，除非至少十(10)天內書面通知房東。

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38

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第十五條。賠償和責任。

第15.01節。彌償：

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第15.02節。豁免和免除：

承租人無權，也不會提出任何金錢損害索賠(承租人也不會以抵銷、反索賠或抗辯的方式索賠任何金錢損害賠償)，因為承租人聲稱房東對本租約中規定同意或批准的任何條款不合理地拒絕或不合理地拖延其同意或批准，承租人也不會基於此索賠或主張而提出任何金錢損害賠償索賠(承租人也不會以抵銷、反索賠或抗辯的方式索賠任何金錢損害賠償)。承租人的唯一補救措施將是採取行動或程序強制執行任何此類規定，或為具體履行、強制令或宣告性判決而採取行動或程序。

第15.03節。業主的法律責任：

第十六條。違約，補救措施。

第16.01節。默認：

下列各項均構成違約事件：

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(i)承租人在收到房東的逾期付款通知後(5)營業日內未支付本協議規定承租人應支付的任何租金、附加租金或任何其他費用(但就租金、附加租金或任何其他分期支付的費用(例如基本租金、增税金額、經營成本增加金額、租户電費)而言，承租人在任何十二(12)個月內只有權獲得一(1)份關於拖欠的書面通知，並且，承租人有權在任何十二(12)個月的期限內收到一(1)份關於拖欠租金、附加租金或任何其他分期付款(如基本租金、增税金額、經營成本增加金額、租户電費)的書面通知，並且如果承租人在五(5)個營業日(到期日起)內未能支付本合同規定承租人應支付的任何此類租金、額外租金或任何其他費用或本合同規定的分期付款，則視為發生違約事件；

第16.02節。房東補救措施：

在違約事件發生後的任何時候，房東可向租户發出書面通知，指明違約事件，並聲明除非租户治癒違約事件，否則租約和租期應在發出該通知後五(5)天內終止營業。在上述五(5)個工作日結束時，如果租户未治癒以下事件

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41

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如租客違約，本租約及租客在本租約項下的所有權利、所有權及權益將完全終止及期滿，租客須遷出並將批租物業交還業主。儘管有上述終止、退還以及承租人權利、所有權和權益的到期，承租人在本租約所有條款下的責任和責任仍將繼續。

第16.03節。房東重收：

如果本租約按照上文第16.02節的規定終止，業主或其代理人或僱員可隨時重新進入出租物業，並可通過簡易處分程序或任何適當的法律或法律程序或其他方式，將租户、租户代理人、任何分租户、特許持有人、特許人或受邀者連同其任何財產一併移走。如合約終止，業主可收回及享用該批租物業。房東有權享受關於迅速收回土地和物業的所有法律條款的好處，或強行進入和扣留的法律程序(在適用法律允許的範圍內)。房東對其根據上述規定採取的任何行動不負任何責任。儘管有任何此類重收、收回、沒收或搬遷，承租人在本租約所有條款下的責任和責任仍將繼續。

第16.04節。房東的額外補救措施：

如果重收、收回或終止本租約，無論是簡易程序或其他訴訟的結果，承租人應在法律允許的範圍內繼續承擔以下責任(除累算債務外)：(I)基本租金和額外租金，以及本租約規定的所有其他費用，直至本租約到期之日，如果沒有發生此類終止、重收或收回的話；以及業主重新進入分租的房產，收回該房產可能產生的所有合理費用，以及業主可能因重新進入出租房產而收回該房產而發生的所有合理費用；(I)在法律允許的範圍內，承租人應繼續承擔以下責任：(I)基本租金和額外租金，以及本租約規定的所有其他費用，直至本租約到期之日；以及業主重新進入出租房產，收回該房產可能產生的一切合理費用；將其合併或妥善維修；通過安排看守人和管理員對其進行保護和保存；對其進行重新出租(包括律師費和支出、馬歇爾費用、經紀費)；以及業主在入住任何新租户期間可能產生的任何合理費用；減去(Ii)任何重新出租的淨收益。租户同意在每月月底向房東支付上述第(I)項和第(Ii)項之間的差額。房東就任何一個月的差額強制收取差額而提起的訴訟，不得損害房東在隨後的任何一個月強制收取差額的權利。除上述規定外，承租人還應向房東支付法院裁定為合理的律師費，作為房東為執行本條款而提起的任何勝訴或訴訟的律師費。房東特此同意，將採取商業上合理的努力重新出租出租的房屋，以減輕租户在本合同項下應支付的損害；但條件是, 在任何情況下，均不得期望業主(I)在租賃大廈內其他可用空間之前，(Ii)向不具合理信譽的一方作出轉租，或(Iii)就不符合大廈標準的建議用途作出轉租。業主可在本租契餘下的整段期間，或更長時間，或不時為較短期間，以可獲得的租金轉租全部或部分上述轉租物業，並給予租金優惠，並按其全權及絕對酌情決定權，為任何新租客作出其認為特別的修葺、改建、裝飾及粉刷。

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42

​

(所有但不限於，承租人應根據本節第(16.04)節承擔責任)，並可為此收取和收取租金。

第16.05節。放棄贖回權：

承租人特此明確放棄(在法律允許的範圍內)自己和所有通過、通過或根據任何現行或未來法律要求贖回或恢復本租約運作的權利，以防租户因任何原因而被剝奪，或者房東將按照本條款的規定取得受讓房產的佔有權。在此，承租人特此明確放棄(在法律允許的範圍內)自己和所有通過、通過或根據任何現行或未來法律提出要求的人的贖回權或恢復本租約的運作的權利。

第16.06節。業主代租客履行義務的權利：

如果在本合同項下發生違約事件，房東可以在任何時候為該賬户補救違約事件，並由租户承擔合理費用。租户應應要求向房東支付房東所支付、花費或發生的金額以及房東的任何合理費用，包括與違約事件相關的合理律師費，並按最高法定利率(如有)支付利息，否則按每年18%的利息支付；所有這些均應被視為額外租金。

第16.07節。附加補救、豁免等：

關於業主的權利、補救和豁免：

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43

​

第16.08節。故意遺漏的。

第十七條。承租人的禁止反言證書。

在房東提出書面請求後十五(15)天內的任何時間，租客應向房東、任何抵押權人、抵押權人的受讓人、任何購買者或房東指定的任何其他人，以合理的書面文書，正式籤立並確認：(I)租客是否管有被轉讓的房產；(Ii)無論本租約是否未經修改和完全有效(或如果已進行修改，則證明本租約完全有效)；以及(Ii)本租約是否未經修改和完全有效(或如果已進行修改，則證明本租約完全有效)，並確認：(I)租户是否管有被轉讓的房產；(Ii)本租約是否未經修改且完全有效(或如果已進行修改，則證明本租約完全有效(Iii)當時是否存在針對強制執行業主的任何權利或補救措施或租客的任何義務或義務的現有抵銷或抗辯(如有，請具體説明)；。(Iv)預付任何其他費用的租金的日期(如有)；及。(V)業主、任何抵押人或其任何指定人可能合理要求的與本租約有關的其他事宜。

第XVIII條。訪問權

房東可以在通知租户的情況下，在合理時間進入轉租房屋或其任何部分(根據需要，帶着勞工和材料)，目的是：(I)檢查房屋；(Ii)進行本合同規定的或其合理地認為適合轉租房屋的維修、更換或改建；(Iii)向潛在買家或貸款人展示轉租房屋；或(Iv)在合約期的最後十二(12)個月內向準重置租客展示租出的物業(但受租客續約或延長租期的任何權利規限)；但在(I)-(Iv)(A)的情況下，業主須採取商業上合理的努力，儘量減少對租客在其內的運作的幹擾，並保護租客的財產和人員免受損失和傷害；(I)-(Iv)(A)業主須作出商業上合理的努力，以儘量減少對租客在其內運作的幹擾，並保護租客的財產和人員免受損失和傷害；及(B)除緊急情況外，租客有權指定一名僱員或其他租客代表陪同業主、業主代理人、住客及受邀人士進入及進入租約處所，而除緊急情況外，業主須遵守租客的上述權利。(B)除緊急情況外，租客有權指定一名僱員或其他租客代表陪同業主、業主代理人、住客及受邀人士進入及進入該批租出的物業，而除緊急情況外，業主須遵守上述租客的權利。如租客在租約屆滿或提早終止後遷出或放棄該批租物業，業主可進入該批租物業進行改善、修葺、更換或改動，以便為下一租客準備該批租物業。

第XIX條。安靜享受的契約。

業主承諾，如果承租人支付基本租金、額外租金和本合同規定的所有其他費用，履行本合同規定的所有義務，並遵守本合同的所有其他規定，承租人應在符合本合同條款的情況下，始終和平、安靜地擁有、持有和享用出租物業，不受業主的任何干擾或幹擾。

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第XX條。危險材料。

第20.01節。遵守環境法：

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任何與環境索賠有關的人，以及業主可能合理要求的任何此類環境索賠的詳細報告。

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並應及時向房東提交一份複印件。承租人應承擔房東或承租人因要求承租人遵守SRRA而產生的所有費用和開支，包括合理的律師費、專家/諮詢費(包括LSRP費用)以及調查和/或補救費用。

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(Ii)根據任何政府當局的要求對投訴、指令或其他要求提出異議、抗辯、和解或以其他方式解決；(Iii)對第三方提出的索賠提出索賠、抗辯並和解或以其他方式解決索賠，或以其他方式確定第三方的責任；和/或(Iv)實施任何必要的措施，以滿足因任何此類談判、訴訟、政府當局的指示或此類事項的其他解決方案而產生的協議或其他條款的要求；和/或(Iv)實施任何必要的措施，以滿足任何此類談判、訴訟、政府當局的指示或此類事項的其他解決方案所產生的協議或其他條款。

第二十一條。租户破產

如果承租人承擔了本租約，並建議根據任何破產法的規定將其轉讓給本應以承租人可接受的條款真誠地提出接受本租約轉讓的任何人，則關於該轉讓建議的書面通知，列明(I)該人的姓名和地址(在美國)，(Ii)該要約的所有條款和條件，以及(Iii)房東為保證該人在本租約下的未來履約而提供的充分保證，包括所指的保證(I)該人的姓名和地址(在美國)，(Ii)該提議的所有條款和條件，以及(Iii)向房東提供的充分保證，以保證該人在本租賃下的未來表現，包括所提及的保證須由租客交給業主。根據任何破產法的條文獲轉讓本租契的任何人士，應被視為已在轉讓日期及之後無須進一步作為或行動而承擔本租契項下的所有債務。作為向業主提供關於本租約任何擬議破產轉讓的充分保證的一部分，任何此類受讓人在轉讓時的財務狀況和淨資產應至少等於或大於租約開始日期和/或預期轉讓日期(以較大者為準)的租户的財務狀況。任何此類受讓人應應要求籤署並向房東交付一份確認該假設和該淨值的文書。本條中包含的任何內容均不應以任何方式構成本租約中關於根據第(10.01)節轉讓租約的條款的豁免。承租人除明文規定的權利外，不得根據本條享有與本租約轉讓有關的任何其他權利。

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48

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在任何破產法中都被授予。本條所稱承租人，包括承租人的任何受託人、其他司法託管人、政府受託人、佔有債務人、接管人、託管人或者其他類似人員或者法定代表人。本條所稱個人，是指個人、公司、合夥企業、有限責任公司、信託、房地產或者其他形式的實體、社團。

第二十二條。故意遺漏的。

第二百二十三條。電信業。

第23.01節。電信：

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不時透過被批租樓宇所在樓宇樓層的電訊室為大廈提供服務的電訊服務供應商。

第二百二十四條。Wi-Fi接入

第24.01節。Wi-Fi接入：

第二十五條。雜七雜八的。

第25.01節。解讀：

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25.19在此，凡提及期限的任何延長或續期或租户在期滿日期後管有的任何期限，均不得被視為暗示本協議擬延長或續期，或租户在期限屆滿後仍可繼續管有。

第25.02節。單詞和短語的結構：

第25.03節。需要書面協議：

除非業主和租户以書面形式明示並簽署，否則本租約的任何修訂、變更、修改或增加均無效或具有約束力。

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51

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第25.04節。注意事項：

本租賃項下的每一通知、請求、同意、批准、豁免或其他通信，如果以書面方式(I)以掛號或掛號信、要求退回收據、預付郵資、(Ii)獨立夜間快遞(例如，聯邦快遞)或(Iii)個人遞送的方式發出，應被視為已發出，地址為：

第25.05節。付款方式：

除本合同另有明文規定外，業主有權在本租賃期內規定基本租金和附加租金的支付方式，本租賃項下應支付的所有金額均應以美利堅合眾國的硬幣或貨幣支付。

第25.06節。繼任者和分配人：

在符合本合同規定的前提下，本租賃對雙方及其各自的繼承人、代表人、繼承人和受讓人的利益具有約束力。

第25.07節。租户：

根據本協議對承租人施加的任何限制或要求應視為延伸至任何承租人的分租人、特許經營商和特許持有人，承租人有義務促使上述人員遵守該等限制或要求。

第25.08節。等待：

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以期限最後一個月或任何續期有效的有效月租金的1.5(1.25)倍為基礎，任何延期的第二個月和第三個月應以期限最後一個月或任何續期的有效有效月租金的1.5(1.50)倍為基礎。

第25.09節。利息和滯納金：

第25.10節。非豁免權：

房東未能堅持嚴格履行本租約的任何契諾或條件，或房東在任何一次或多次情況下未能行使本租約中授予的任何選擇權，不得解釋為放棄或放棄任何該等契諾、條件或選擇權，但這些契約、條件或選擇權將完全有效，並將繼續有效。如果房東尋求本租約條款或適用法律授予的任何補救措施，不得將其解釋為放棄或放棄由此提供的任何其他補救措施。

第25.11節。經紀人：

租户和房東各自表示，除了第1.08節規定的經紀人(如果有)外，沒有經紀人負責促成或談判本租賃。租户和房東同意就任何其他經紀人聲稱或聲稱曾代表租户或與租户或業主進行交易的任何和所有經紀佣金或補償索賠，對彼此進行辯護、賠償並使對方不受損害。

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53

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房東，房東同意賠償租客與經紀人的任何索賠。房東將根據與任何此類經紀人的單獨協議支付經紀人到期的任何費用或佣金。本條款的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

第25.12節。未記錄租賃：

房東和租客同意，任何一方都不能將租賃記錄在房產上。

第25.13節。租户財務報表：

如果承租人不再是一家上市公司，則在房東提出要求後十(10)天內(但僅當房東的要求是潛在買家或貸款人的要求的結果)，承租人應向房東提供一份剛剛結束的租户財政年度的財務報表副本。承租人承認這項承諾對房東具有重大價值，因為房東獲得此類財務報表的權利可能會影響房東融資的可用性或成本。房東應對租客向房東提交的任何此類財務報表保密，但房東可以在正常業務過程中向房東的僱員、代理人、繼承人、受讓人、會計師、律師、財務顧問以及實際和潛在的貸款人、投資者和買家披露此類財務報表，只要他們簽署了商業上合理的保密協議。承租人不應被要求提供通常不是承租人在其正常業務過程中編制的任何財務報表。

第25.14節。機械師的留置權：

承租人不得做或導致任何事情，使財產可能被機械師的留置權所拖累。如果因承租人的任何增建、改建、修理、安裝、改善或任何其他工作或行為而對物業提出任何機械師或物料工的留置權，承租人應自承租人收到提交留置權的通知之日起三十(30)天內解除或擔保該留置權。如果租客未能解除或擔保留置權，房東可以擔保或支付留置權或債權，而無需調查留置權或債權的有效性，租客應在書面付款要求後三十(30)天內償還房東的合理費用。

第25.15節。公司權威機構：

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第25.16節。不可抗力：

房東和租客對超出本協議中定義為不可抗力或不可抗力的一方合理控制的任何延誤和其他事件概不負責，這些事件包括但不限於：天災；罷工、停工或其他勞動困難；爆炸、破壞、事故暴動或內亂；戰爭或恐怖主義行為；火災或其他傷亡；根據管理當局的要求或無法獲得必要的政府許可和批准(任何此類延遲的期限應被視為增加了房東或租户履行任何義務的時間，但與租户支付租金和本租賃項下的其他到期金額有關的時間除外)。

第25.17節。被阻止的人：

房東和房客各自保證並向對方表示，他們不在美國財政部外國資產管制辦公室特別指定的國民和受阻人士名單上。

第25.18節。依法治國：

本租約受新澤西州法律管轄和解釋。

第25.19節。續訂選項：

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具有上述資格的評估師。第三名評估師應在五(5)個工作日內選擇業主評估師或租户評估師之一，該第三名評估師的選擇是最終的，對房東和租户具有約束力。雙方應自行支付房地產估價師的費用，並平分第三方估價師的費用。一旦業主和租客就續約期限的基本租金達成一致，雙方應簽署租約修正案，確認延長租期和調整後的基本租金。

(i)承租人在上文(A)段所述的時限內，通過向業主發出行使通知，及時行使這一選擇權；

(Ii)承租人在行使其選擇權時，在本租約條款和條件下不應違約超過適用的補救寬限期；

(Iii)故意遺漏的；

(Iv)承租人除可選擇延長上文(A)段所述的續約期外，不得再有續期選擇；及

(v)業主沒有義務為出租房屋做任何工作。

第25.20節。租户許可要求：

儘管本協議有任何相反規定，房東仍應在房客申請任何適用的政府獎勵獎勵和/或新澤西州與租户業務相關的許可要求(包括但不限於新澤西州衞生部藥品和醫療器械批發商業登記)時，合理地與租户合作，不向房東支付任何費用，包括但不限於，在2021年9月1日左右接到租户的通知後，房東將：(A)允許在預定的日期進入非許可場所，供州檢查人員檢查(B)在檢查日之前，業主將與租户合作，規定(1)租約房產的入口應有一把安全的鎖在工作狀態(但有一項諒解，即最終用作入口門的玻璃大門將不會在2021年9月1日之前安裝)，(2)租約房產應通電，電和燈應正常工作，(3)在大樓入口大堂的電子目錄上安裝租户的姓名。(4)租約房屋內的其中一個儲物區須設有可供承租人進入的鎖門。

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第25.21節。現有傢俱：

在不向租户支付任何費用的情況下，業主已同意離開，租户已同意接受現有傢俱，其大致清單作為附件附件A H(“傢俱”)附在本合同附件中，業主將在生效日期前自費拆除任何未列入附件H的現有傢俱(下稱“傢俱”)，房東將自費在生效日期前拆除未列入附件H的任何現有傢俱，並自費將這些傢俱移走，但不包括在附件A H(“傢俱”)中的現有傢俱將由業主自費在生效日期前移走。在租賃期內，傢俱應保留在租約房屋內，承租人有權免費使用傢俱。在租期結束時，承租人應將租約房屋內的傢俱保留在本合同簽訂之日的狀況，合理損耗、傷亡和報廢除外。

第25.22節。對應方；電子簽名：

本租約可以任何數量的副本簽署，其效力與本租約各方簽署同一文件具有同等效力。所有這些副本應解釋在一起，並應構成一份文書，但在對此進行證明時，只需出示一份此類副本即可。本租約的任何副本均可通過電子傳輸(包括但不限於電子郵件)或便攜文檔格式(Pdf)簽署和交付，並應與正本具有同等的效力和效果。

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-下一頁簽名

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房東和租客分別於上述日期和年份在本租約上簽字蓋章，特此為證。

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展品：“A”

批租處所的大綱或樓面平面圖

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附件A

展品：“B”

房東的工作

業主應自行承擔成本和費用，但不得超過出租房屋每平方英尺15.00美元的上限(206,610.00美元)，除非下文另有説明或如下文另有説明或如附件B-1所示，業主應基本上按照附件“B-1”附件的初步空間平面圖(“初步空間平面圖”)設計、許可、監督和施工以下房屋的以下工程：使用建築標準數量、材料和飾面質量

除上述規定外，原德勤接待台將被拆除，三樓大堂公共區域應按照大樓新的標準大堂規格進行翻新。

業主的工作應按照本合同附件“B-2”中所列工作信函(“工作信函”)的規定進行，併成為本合同的一部分。

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展品“B-1”

初步空間計劃

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2

展品：“B-2”

WORKLETER

1.將軍。

1.1本工作書的目的是提出(一)業主工程如何施工，(二)誰來做業主工程的施工，(三)誰來為業主工程的施工買單。

1.2除本工作信函中的相反定義外，本工作信函中使用的所有大寫術語與租賃中定義的術語含義相同。

1.3除明顯不一致或不適用於本工作信函的情況外，租賃的條款、條件和要求均納入本工作信函。

1.4在需要的範圍內，在簽訂租約時，業主將自費聘請業主建築師，該建築師將根據業主的工作和初步空間平面圖編制一套可歸檔的平面圖和規格(“平面圖和規格”)。圖則和規格將被髮送給承租人，租户將有五(5)個工作日的時間來批准圖則和規格，或就圖則和規格中未獲批准的部分詳細告知房東；但是，如果承租人只能在與初步空間平面圖不一致的範圍內不批准圖則和規格。如果承租人未在上述五(5)個工作日內做出迴應，或未合理詳細説明不批准的原因，則該圖則和規格將被視為已獲批准。如果租户及時以其他方式適當地不批准該平面圖和規格，通知業主併合理詳細地列出不批准的原因，業主建築師應在租户及時通知業主其反對意見後五(5)個營業日內修訂該平面圖和規格，並將修訂後的完整平面圖和規格交付給租户。此外，業主應在任何政府部門對圖則和規格提出異議後五(5)個工作日內修改並向租户交付修訂後的完整圖則和規格。

1.5除業主工程和基地建築工程外，出租房屋應按“原樣”交付給租户。除業主工程和基地建築工程外，承租人選擇讓業主完成的任何超出業主帽的額外工程、改善或升級(“額外工程”)應由租户自負費用，包括但不限於：(1)安裝電話線和計算機電纜(包括面板位置)；(2)增加電源插座、專線、電燈開關或其他電氣需求；(3)私人安全報警系統；(4)輔助空調，(5)傢俱，包括任何系統隔斷的模塊化工作站傢俱，以及(6)上述未具體確定的任何其他工作(包括第4.2節規定的任何其他提前入場工作)。承租人應將其希望房東儘早完成的任何額外工作通知房東。

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根據第4.2節，或作為根據第(3)節的變更令，或根據第(4.2)節的規定，由承租人提前入場工作。

1.6業主工程(除非本合同或初步空間平面圖另有明確規定)和基礎建築工程應包括業主為本建築採用的標準的材料、製造、設計、容量、質量、面層和顏色，如果圖則、規格或其他中規定了數量，則這些數量應包括在執行業主工程和基礎建築工程時可使用和使用的任何現有裝置。在可能和可行的情況下，業主將使用平面圖和規範中指定的物品和材料進行業主工程的施工；但是，如果業主合理判斷認為使用該等材料不實用或不高效，則業主在通知租户後，有權更換質量和用途相當的物品和材料。

1.7業主應按照本合同規定的任何變更令和所有適用的法律法規，按照計劃、規範和規範，以良好和熟練的方式完成業主的工作和基地建築的陳述。在任何租户延誤的情況下，業主應盡商業上合理的努力，在2021年12月1日或之前基本完成業主的工作和基地建築申述。如果業主沒有在2022年2月1日(“外部完工日期”)之前實質性完成業主的工作和基地建築申述，並獲得許可用途的佔用證書(或其他形式的政府批准，允許承租人佔用被許可用途的房屋)，則外部完工日期應按租約第25.16節所定義的“不可抗力”的每天延長：(1)“不可抗力”的每一天；(2)租户的每一天；(2)根據租户的定義，(1)“不可抗力”的每一天；(2)租户的每一天；(2)承租人的每一天(“外部完工日期”)；(1)“不可抗力”(見租約第25.16節)的每一天；(2)租户的每一天。或(3)鄉鎮延遲審批計劃、發放許可證、檢查工程等，導致承租人無法佔用出租房屋進行業務運營，則承租人有權就超出外部竣工日期的每一延遲日享受一(1)天的基本租金減免，直至業主的工作和基地建築申述基本完成為止。(3)如果鄉鎮延誤審批計劃、發放許可證、檢查工程等，導致承租人不能佔用出租房屋進行業務經營，則承租人有權就超出外部完工日期的每一天享受一(1)天的基本租金減免，直至業主的工作和基地建築申述基本完成為止。

2.程序。

2.1業主可在未經承租人同意但事先通知承租人的情況下，對任何政府當局要求的平面圖和規格進行所有更改，或使平面圖和規格符合適用的法律要求。

2.2在簽訂和交付《租約》和《平面圖及規格》之後，業主應在合理可行的情況下儘快指示業主聘請的總承包商或分包商按照健全的建築行業慣例和程序、適用的法律要求以及《平面圖和規格》開始施工基礎建築工程和業主工程，前提是業主必須獲得適用法律要求的基礎建築工程和業主工程所需的所有許可和政府當局的批准。

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2.3術語“承租人延誤”應包括本附件B-2中稱為承租人延誤的任何和所有事項，以及由於變更訂單(定義見下文)、額外工作請求、承租人延誤給予必要的批准、安裝電話設備/計算機佈線(包括獲得安裝所需的任何低壓許可證)、安裝需要最終電氣檢查的工作站或其他傢俱，以及承租人合理地導致實質性完工日期延誤的任何其他行動或不作為而造成的任何業主工作延誤但僅限於任何該等作為、不作為或延誤實際上延誤或阻礙業主工作的履行超過業主的工作若無該等作為、不作為或延誤本可實質上完成的日期之後；但是，除非房東在租户延誤時通過電子郵件通知租户(可能是通過電子郵件)，否則不得有租户延誤。

4.承租人施工代理人的指定；承租人及其代理人進入。

4.1承租人特此指定Tristen Herrstrom(電話)1-609-683-1880，x 6510，(Cell)1-609-462-4975，電子郵件：therrstrom@agileTreateutics.com為其授權代理人(“承租人建築代理人”)，其目的是向房東提交和授權任何變更單，並就房東工作的任何和所有方面諮詢房東。承租人的建築代理人有權在業主施工期間檢查出租的房屋，但承租人的建築代理人應在雙方方便的時間事先與業主和/或其承包商預約。應承租人的要求，業主同意允許承租人的施工代理人蔘加與業主的建築師、工程師和總承包商的會議(頻率和日程由業主決定)，以告知承租人業主的工作進展。

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4.2除下文另有規定外，承租人及其代理人、僱員、受邀者或獨立承包商在業主工作和基地建築工程期間，未事先通知業主，不得進入出租房屋。承租人有權在業主工程和基地建築工程基本完成之前進入租賃房屋，僅用於以下目的：(I)安裝電信和音頻/視頻線路和設備，如安裝承租人的電話、計算機或其他數據通信線路和設備，包括安裝所需的低壓電氣設備；(Ii)安裝保安和報警系統，包括安裝所需的低壓電氣設備；(Iii)安裝工作站；以及(Iv)安裝補充的空調設備、發電機和其他業主批准的項目在每一種情況下，業主根據本租約批准(統稱為“提前入住工作”)。如租客或其承建商在生效日期前為任何目的進入租約處所或建築物的任何其他部分，租客須彌償業主，使其不會因因或聲稱因以下原因而引起或聲稱由以下原因引起的任何及所有義務、法律責任、訴訟因由、損害賠償、損失、費用及開支(包括合理律師費)而蒙受損害：(I)租客或任何人在獲得租客許可下進入租約處所或建築物的任何作為、疏忽或沒有行事，或(Ii)因承租人或承建商進入該批租處所或建築物而引起的任何其他理由, 但租客賠償不包括房東的疏忽或故意不當行為。租户和/或其承建商在生效日期前進入租約處所，不應被視為租户在決定生效日期時已接管租約處所的使用和佔用，但在其他情況下應受本租約所有條款的約束，除非租户在進入期間不必支付租金。承租人在搬進房屋期間，不收取使用貨運電梯或承租人電費的費用。

4.3所有提前進入的工作應與業主的進度要求相協調，並應由承租人負責，不得幹擾業主的工作和基地建築工作的進行，和/或同時在大樓內進行的任何其他工作。如果租客在租約房屋內進行的早期進入工作幹擾了業主同時進行的業主工作和基地建築工程和/或在大樓內進行的任何其他工作，則儘管有上述規定，業主仍有權通知租客這種幹擾(可以是口頭通知)，租户應立即停止這種幹擾。如果業主工程和基地建築申述因租户進行早期進入工作而對業主工程和基地建築申述的執行造成幹擾而延誤，則就確定開工日期而言，業主工程和基地建築申述應被視為實質完成，因為業主工程和基地建築申述在沒有該租户延誤的情況下本應實質完成。

4.4在遵守本租約的前提下，承租人有權自費在租約物業內安裝自己的出入保安及其他保安設施，條件是承租人應向業主提供足夠數量的門禁卡及/或其他鑰匙及密碼，以允許業主進入該租賃物業及其所有房間和壁櫥，使業主能夠履行其在本租約項下所承擔的義務，否則承租人有權自行支付費用及費用在租約物業內安裝出入保安及其他保安設施，但租户須向業主提供足夠數量的門禁卡及/或其他鑰匙及密碼，以允許業主進入該物業及其所有房間及壁櫥，以履行其在本租賃下的義務。

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5.1術語“基本完成”或“基本完成”是指業主根據圖則和規格(衝壓清單項目除外)完成業主的工作和基地建築申述，包括但不限於業主獲得所有必需的政府批准，以便租户可以使用和佔用批出的房屋用於許可用途(如需要，包括臨時或永久佔用證書)。

5.2業主應提前至少五(5)個營業日發出通知，通知承租人業主的工程和基地建築申報書預計基本完工的日期(“實質性完工日期”)，比業主的實質性完工日期提前至少五(5)天。房東和租客應在該日期或之前為承租人的施工代理人、承租人的建築師(如果承租人要求)、業主和業主的承包商確定一個雙方方便的時間，以檢查出租的房屋和業主的工程以及基地建築説明書，屆時承租人的施工代理人應準備並向業主提交一份待完成的衝壓清單項目清單(如果有)。“打孔清單”是指列出業主工作和基地建築説明書中的缺陷、缺陷和遺漏的清單，這些缺陷、缺陷和遺漏具有輕微或表面上的缺陷、缺陷和遺漏的性質。檢查完成後，承租人的建築代理應書面確認業主的工作和基地建築申述已基本完成，但須遵守第5.3節中規定的任何待完成的衝壓清單項目。此時，業主的工程和基地建築申述應被視為在各方面基本完成並令人滿意，開工日期應被視為發生在業主通知中規定的日期。如果因本合同所述任何可能構成租户延誤的事項而導致實際完工日期延遲，則就確定開工日期而言，批租物業應被視為自租賃物業本應實質完工之日起實質完工之日(業主經其合理酌情權決定)的任何該等租户延誤。

5.3租客接管批租處所後，須最終視為該批租處所及建築物狀況良好及令人滿意，業主進行的任何工程均令人滿意及大致完成，但潛在的瑕疵及衝壓清單項目的完成除外。房東和租客應在房東的工作和基地建築陳述基本完成後三十(30)天內就租户和房東準備的打字清單達成一致。業主及其僱員、承包商和代理人應可在任何合理時間進入該批租房屋，以執行衝壓清單項目並儲存與此相關的合理所需材料，承租人應盡一切商業合理努力避免對衝壓清單項目的執行造成任何干擾。業主應盡合理努力，儘量減少對承租人使用和佔用批租房屋的幹擾。業主無須因執行衝壓清單項目或存放任何與此有關的物料而對業務造成不便、煩擾或損害，而租客亦無權因此而獲得任何租金寬減的權利。(二)房東並不因此而對業務造成不便、煩擾或傷害，或因存放與此相關的任何物料而對業務造成不便、煩擾或損害，而租客亦無權因此而獲得租金減免。業主應盡最大努力在三十(30)天內完成任何衝壓清單項目，或在衝壓清單編制之日後合理可行的情況下儘快完成任何衝壓清單項目。

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6.1除此處明確規定外，房東與租户沒有其他協議，房東也沒有其他義務做任何其他工作或支付與轉讓房產有關的任何金額。根據租約的條款和條件，業主可能允許在轉租物業內進行的任何其他工作應由租户自行承擔費用，並按照租約的條款和條件進行。

6.2本工作函件不應被視為適用於任何時間或不時增加至原有批租物業的任何額外空間(不論是根據租約下的任何選擇權或其他方式)，或在續訂或延長租約初始年期時(不論是通過租契下的任何選擇權或其他方式)適用於原有批租物業的任何部分或其任何新增部分，除非租約或其任何修訂或補充條款中明確規定者，則不應視為本工作函件適用於在任何時間或不時增加的任何額外空間，除非租約或其任何修訂或補充條款有明確規定。

6.3租户未能在到期之日起三十(30)天內支付房東的任何到期款項，應被視為租約項下的違約事件，房東有權行使房東因拖欠租金而獲得的所有補救措施，如果房東選擇，可以停止建造房東工程和基礎建築代表處，直到所有這些款項都支付完畢，租户以其他方式糾正了違約事件(由此導致的房東工作和基礎建築代表處的任何延誤應為所有逾期付款應根據租約第25.09節的規定計息。

6.4在通知租户後，任何影響房東工作和基地建築工程的政府機構可能要求的任何更改，房東在完成房東工作和基地建築工程時都可以遵守，不得被視為違反平面圖和規範。任何此類糾正工作應視為承租人接受。

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展品：“C”

規章制度

承租人同意遵守以下規章制度，並經房東可能對大樓進行的合理修改和增加，業主同意其他租户不遵守這些規定，房東概不負責。

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未事先徵得業主書面同意，在正常辦公場所使用的設備或機器以外的其他設備或機器。

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承租人不得將租約處所內的任何空間用作居住地方，不論是臨時的或永久的。

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附件“D”

清潔服務

一般清潔辦公區

清潔服務每週提供五(5)天。

週一至週五的清潔時間為下午5：30。在上午8點之前。第二天。

在一週的最後一天，工作將在下午5：30之後完成。週五，但在上午8點之前星期一。

節假日不打掃衞生。

傢俱將被除塵，桌面將被擦拭乾淨。然而，桌面上有鬆散紙張的桌子將不會被清理。

必要時，對窗臺和踢腳板進行除塵和清洗。

辦公室廢紙簍將在每晚清空。

超過可放入廢紙簍的紙箱或垃圾將不會被移走。租户必須在這種不尋常的垃圾上貼上標籤，並放在垃圾桶附近。

清潔工不會移走或清潔非紙質茶杯、咖啡杯、杯子或類似容器；此外，如果這些液體灑在廢紙簍中，廢紙簍將被清空，但不會以其他方式清潔(租户應負責清理和/或損壞廢紙簍中的任何此類液體對地毯造成的損壞)。

乙烯基瓷磚地板將每天清掃。

所有地毯將在每晚進行地毯清掃。

地毯每晚都要用吸塵器吸塵。

所有壁櫥架子、衣帽架等每週都要清掃一次。

椅子、沙發等上的座墊每週都要用吸塵器吸塵。

公共區域洗手間

所有廁所的地板每晚都要用消毒劑清掃和清洗。

每週清洗和消毒瓷磚牆壁和隔斷隔斷。

每天要清洗和消毒的臉盆、碗、小便池。

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鏡子、架子、管道工作、明亮的工作和搪瓷表面每晚都要清洗。

廢棄容器和清洗藥房，用房東提供的合適的紙巾、毛巾和肥皂填充。

主廳電梯，建築外部和走廊

每晚擦拭和清洗大堂的所有地板。

每晚擦拭和/或吸塵地板。

每週在電梯裏擦地板或用吸塵器吸塵。

電梯駕駛室每天擦拭一次，每週徹底清潔和拋光一次。

大廳的牆壁、玻璃等，每天都要擦拭乾淨，每週都要徹底清潔和拋光。

大堂入口處的門、窗每週都要清洗。

外窗將在必要時清潔，但每年不少於兩(2)次。

雜項服務

每天清掃大樓入口處的人行道。

當積雪達到3英寸或更多時，清除人行道上的冰雪。

當積雪達到3英寸或更多時，清除停車區的積雪。

任何時候都要保持樓梯清潔。

時刻保持保管室和機械室的清潔和整潔。

不包括工時

清潔服務不包括地毯的洗髮，也不包括洗滌或拋光，也不包括給傢俱、文件、櫥櫃、廢紙簍或租户的其他個人財產打蠟。必要時，承租人可直接與業主保潔人員進行必要的安排。

此外，承租人承認上述清潔不是醫療清潔，任何額外的清潔，包括醫療清潔，均由承租人自行負責。

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附件“E”

假期日程表

元旦

陣亡將士紀念日

獨立日

勞動節

感恩節

聖誕節當天

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附件“F”

土地的法律描述

下面提到的土地位於新澤西州米德爾塞克斯縣普蘭斯伯羅鎮，描述如下：

由學院道東的西線的一點(闊度100呎)起，該點由上述學院道東的東線向北延伸與研究道南線向西延伸100呎的交叉點起計，並由該交點起計有以下兩條路線；

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也稱為(僅供參考)：

地塊701，地塊8，位於新澤西州米德爾塞克斯縣普蘭斯伯勒鎮的官方税務地圖上。

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2

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展品：H

現有傢俱

椅子

-主會議室有20把高背椅

-124把輪式辦公椅

-26把腿椅

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書桌、櫥櫃和書櫃

-24個大型工作站，配有辦公桌和上下機櫃

-30臺機櫃較低的小型工作站

-13張辦公桌和書櫃

-13個辦公室上層櫥櫃

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會議室提供桌子和書櫃。

-1張可容納20張椅子的會議室大桌子和1個Creston A/V設備機架

-1張中型會議室桌子，可容納10張椅子和1張書櫃

-1張會議室小桌子，可容納8把椅子、1個書櫃和一個55英寸三星電視顯示器

-1個A/V演示室橢圓形桌子，可容納8把椅子

-6張可容納4把椅子和1張書櫃的小聚集室圓桌

-1張可容納5把椅子的小聚集室長方形桌子

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檔案櫃

-20個有5個抽屜的大型文件櫃

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3

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-49個有3個抽屜的小文件櫃

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家用電器

-2個雙門不鏽鋼冰箱

-1個洗碗機

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