由獨立房地產信託公司提交。
根據1933年證券法第425條的規定，
經修訂並視為根據規則14a-6提交
根據修訂後的1934年證券交易法
主題公司：堅定不移的公寓房地產投資信託基金公司。
委員會檔案號：333-258871
2021年10月28日
獨立房地產信託基金
2021年第三季度收益發布
2021年10月28日
上午9：00
接線員：日安，謝謝您的等候。歡迎收看獨立房地產信託公司2021年第三季度收益報告。此時，所有參與者都處於僅監聽模式。在演講者陳述之後，將有一個問答環節。要在會議期間提問，您需要按電話上的星一號。請注意，今天的會議正在錄製中。如果您需要進一步的幫助，請按星號0。現在我想把會議移交給你們今天的東道主勞倫·託雷斯。請往前走。
勞倫·託雷斯：謝謝大家，大家早上好。感謝您加入我們的行列，回顧獨立房地產信託2021年第三季度的財務業績。今天與我通話的有我們的首席執行官Scott Schaeffer、我們的首席財務官Jim Sebra和IRT總裁Farrell Ender。
今天的電話會議將在我們的網站www.irtliving.com上進行網絡直播。我們的投資者將通過網絡直播重播此次電話會議
關係網站和電話從美國東部時間今天下午12點左右開始。
在我把電話轉給斯科特之前，我想提醒大家，這次通話可能會有前瞻性的聲明。這些前瞻性陳述反映了IRT公司目前對未來事件、財務表現以及與Steadfast公寓房地產投資信託基金的合併計劃的看法。Steadfast公寓房地產投資信託基金在本文中將被稱為STAR。實際結果可能與IRT的預測大不相同，也不能保證IRT將在預期的時間框架內完成合並，或者根本不能保證。這些聲明是根據1995年“私人證券訴訟改革法”的安全港條款真誠作出的。請參考IRT的新聞稿、補充信息和提交給證券交易委員會的文件，瞭解可能影響我們預期準確性或導致我們未來結果與預期大不相同的因素。
可能會在此次電話會議期間討論非GAAP財務指標。IRT的收益新聞稿和包含財務信息、其他統計信息以及非GAAP財務指標與最直接可比GAAP財務指標的協調的補充信息的副本附在IRT目前的8-K表格報告中，該表格可在IRT的網站上的投資者關係部分獲得。IRT的其他證券交易委員會文件也可以通過這個鏈接獲得。除非法律另有要求，否則IRT不承諾更新本次電話會議中的前瞻性陳述，或與本文所述事項相關的前瞻性陳述。
説到這裏，我很高興能把話語權交給斯科特·謝弗(Scott Schaeffer)。
斯科特·謝弗：謝謝你，勞倫。感謝大家今天參加我們的節目。我們很高興能回顧我們第三季度的業績，這些業績反映了我們業務的實力和未來的機遇。在今天的電話會議上，我想首先提供一些季度亮點，然後向您介紹我們與STAR合併的最新情況。
在第三季度，由於我們戰略計劃的執行和強勁的居民需求，在積極的移民趨勢以及我們市場有利的人口和就業增長的支持下，我們經歷了持續的勢頭。這使我們能夠在我們的社區實現高入住率，並推動租金大幅增長，這在我們第三季度的業績中得到了明確的反映。
具體地説，我們同一家門店的NOI在本季度增長了14.7%，我們的核心FFO與一年前相比改善了25%以上。我們同一家門店的平均入住率上升到96%，同比增長220個基點。我們每個單位的平均有效月租金在第二季度增長了7.3%，我們收取了第三季度超過98%的租金，現在已經收取了第二季度99.4%的租金。
我們對這些結果感到非常滿意，特別是考慮到我們在整個大流行期間的每個季度都產生了正的噪聲指數增長。隨着有利的需求趨勢持續下去，我們在10月份迄今看到了強勁的結果。我們的總投資組合平均入住率為96.2%，與去年10月相比提高了130個基點。我們已經收取了近96%的10月份租金，這與前幾個月的這個時候的收取情況是一致的。考慮到我們第三季度的高入住率，我們繼續推動第四季度迄今簽署的租賃在混合基礎上的租金平均增長14.2%。
我們還將繼續執行我們久經考驗的增值計劃。在第三季度，我們完成了330個單元的翻新。自我們的增值計劃開始以來，我們現在已經完成了4419套住房，平均每套住房的成本為12,783美元，每月產生的平均租金溢價為188美元，無槓桿投資回報率約為18%。
正如我們在上一次財報電話會議上提到的那樣，在IRT和STAR的投資組合合併後，我們將有大約20,000個單元可供未來翻新。除了我們的增值計劃，IRT將繼續評估我們認為有長期增長機會的市場，並重新評估那些可能沒有吸引力的長期投資，同時參與專注於新的多家族開發的合資關係。
最近，我們與一家合作伙伴成立了一家合資企業，在納什維爾開發三個新社區，這是一個令人興奮的市場，我們將在合併後大規模進入這個市場。法雷爾將很快提供有關這方面的更多細節。但在我將其交給Farrell之前，我想向您提供我們與STAR合併計劃的最新情況。上個季度，我們宣佈嘗試將兩家非常相似、地理足跡互補的高質量業務合併在一起，創建一個專注於美國非常令人嚮往的陽光地帶地區的3.8萬套住房組合。我很高興地注意到，與STAR合併計劃的整合進展順利。我們繼續對實現我們預計的2800萬美元的年度協同效應保持良好的可見性，並預計這筆交易將立即使每股核心FFO增加約11%。我們預計在下半年完成交易。
然後，確保股東在12月13日的特別股東大會上獲得批准。
對於IRT和明星利益相關者來説，這都是一個令人興奮的時刻。因為我們的業務合併將在我們認為有很大增長空間的市場上創造一個領先的、公開交易的多家族REIT。
現在我想把電話轉給法雷爾，向他彙報行動的最新情況。法雷爾？
法雷爾·恩德：謝謝斯科特，大家早上好。我也認同斯科特對我們業務的興奮和樂觀。我們今年到目前為止的業績是強勁的，這要歸功於我們團隊的奉獻精神，他們專注於服務和留住現有居民，並吸引新居民來到我們的社區。第三季度，我們的同店佔有率從一年前的93.8%增長了220個基點，達到96%。這一趨勢在10月份仍在繼續，總投資組合的平均入住率為96.2%，同比增長130個基點。我們已經能夠達到這些水平，同時在本季度將平均有效月租金提高了7.3%。
在同一門店投資組合的租賃溢價基礎上，第三季度新租賃率上升了19.8%，續簽上漲了5%，綜合租賃溢租率上升了10.5%。今天，強勁的趨勢持續到第四季度，在我們增值社區的帶動下，新租賃增長了24.1%，而續訂租賃增長了9.4%，我們的同一門店組合的混合租賃比租賃租金增長了14.2%。我們還看到了強勁的居民留存率，第三季度的留存率為60.3%。10月迄今，留存比例為52.7%，高於一年前的47.5%。
為了讓您瞭解我們增值計劃的最新情況，我們在第三季度完成了330套公寓的翻新。我們目前正在對我們的20處物業進行翻新，將路易斯維爾的草場社區添加到我們正在進行的翻新計劃中。正如我們的附錄中關於增值摘要的詳細説明，我們現在正在社區中增加1,295個單元，我們將於2022年開始翻新。我們已經指定了七個已完工的社區，因為我們已經翻新了85%或更多的單位。我們將繼續努力，在租約到期時100%完成他們的單位。
今年到目前為止，已經建成了700個單位，我們現在預計在年底前總共完成1000個單位的翻新。這比我們最初的預測要低，因為我們全年的留職率高於預期。正如斯科特提到的，在完成與STAR的合併後，我們將擁有大約20,000個增值單位的投資組合。到2022年，我們預計將從合併後的投資組合中翻新2,000個單位，此後每年將增加到4,000個單位。
在第三季度，我們結束了在納什維爾的合資企業，與一家合資夥伴共同開發了三個社區，總計540個單元。我們將向合資企業投資1440萬美元，並有權但沒有義務在6個社區建成後購買這些社區。第一個社區將於2022年第一季度交付，隨着STAR的合併，將增強我們對這一令人嚮往的市場的敞口。
涉及到我們計劃中的處置。本季度我們完成了聖路易斯King‘s Landing地產的出售，確認了1150萬美元的處置收益。與計劃中的與
明星，我們已經確定了六項資產在我們管理市場集中度時出售。預計今年將出售兩輛，2022年第一季度將出售四輛。我們預計這些資產的混合經濟上限税率為4%。一旦完成，所得資金將用於償還合併後公司的債務。
現在，我把電話轉給吉姆。
詹姆斯·塞布拉：謝謝，法雷爾。大家早上好。從我們第三季度的最新業績開始。普通股股東可獲得的淨收入為1,150萬美元，高於2020年第三季度的110萬美元。第三季度，核心FFO增長至2,270萬美元，較2020年第三季度的1,820萬美元增長25%。第三季度每股核心FFO為0.21美元，比去年第三季度每股0.19美元高出10.5%。
談到我們的同店物業經營業績，在收入增長9.4%的推動下，第三季度NOI增長14.7%。這一增長是由平均租金上漲7.3%和平均入住率上升220個基點推動的。雖然這一NOI增長包括增值社區，但在我們的九個增值社區中，我們確實看到了12.8%的NOI增長。同樣，與去年相比，第三季平均租金上升6.3%，入息和入住率上升230個基點，推動了這一增長。
到目前為止，我們已經收到了第三季度賬單的98.4%。與過去幾個季度一致，我們評估了未收回的金額是否可收回，並保留了壞賬準備金。截至今天，包括季度末之後的收款在內，我們保留了120萬美元的壞賬準備金，與160萬美元的應收賬款總額相關。因此，我們的應收賬款淨額為410,000美元，
相信這些應收賬款將在近期收回。從收益角度看，我們第三季度的壞賬支出佔總收入的1.1%。
在房地產運營費用方面，由於房地產税和廣告費用同比下降，第三季度同店運營費用小幅增長1.7%。房地產税的下降是由於去年第三季度的一次性評估，而廣告費用下降是因為去年的支出更高。回想一下，去年夏天疫情開始消退，租賃速度加快，因此，我們去年的廣告成本增加了。此外，與去年相比，今年第三季度我們的維修和維護成本更高，當時許多產品被推遲到COVID。
至於我們的資產負債表，截至9月30日，我們的流動性頭寸為2.21億美元。通過我們的無擔保信貸安排，我們擁有大約870萬美元的無限制現金和2.12億美元的額外容量。此外，我們還有2.73億美元的收益，這些收益將在我們的已發行股本出售協議結清後獲得，包括1610萬股我們的普通股。我們預計在2021年12月期間，隨着我們與STAR的合併完成，相關的遠期銷售協議將會減少。
關於股息，IRT董事會宣佈季度現金股息為每股0.12美元。這筆錢是在10月22日支付的。這意味着2021年第三季度AFFO(PH)0.19美元的派息率為63%。關於我們的展望，我們正在根據我們第三季度的業績和對我們投資組合表現的樂觀看法，更新2021年的指導方針。
今年剩下的時間。我們最新的指導沒有考慮即將與STAR合併的任何影響。
我們修訂後的2021年每股收益指引為每股稀釋後0.18美元至0.23美元。核心FFO的區間為每股0.80美元至0.82美元，高於此前指導的每股0.76美元至0.78美元。我們的核心每股FFO指引根據折舊和攤銷以及房地產資產出售和合並整合成本的收益進行了調整。對於2021年，我們現在預計同一門店社區的NOI在中間點將增長10.25%，高於我們之前指導的7%的中間值。這一更新的指引反映了考慮到更高的平均入住率、高於預期的租賃率增長以及趨勢低於預期的壞賬支出，預計中點同店收入將增長7.5%。
談到費用，我們新的預期增長和同店房地產運營費用總額在中間價為2.75%是因為我們預計可控運營費用應增加4.25%，而我們的非可控費用應僅增加50個基點。總體而言，我們原本預期的房地產税在整個投資組合範圍內會有更顯著的上調，今年沒有實現。
關於我們對2021年的交易量和投資量的預期，我們有一些最新情況。在收購方面，除了我們即將與STAR合併外，我們今年不會進行任何額外的收購。截至目前，我們與星空傳媒即將進行的合併預計將於年中完成。
今年12月，作為批准合併的特別股東大會定於12月13日召開。
至於處置，我們現在預計處置金額在1.7億至1.8億美元之間。這一較我們之前指導範圍的增長是由於我們目前確定為持有待售資產的結果。關於即將與STAR的合併，我們確定了9項待售資產，其中6項來自IRT，3項來自STAR。出售這九項資產所得款項將用於在合併完成時或之後不久對合並後的資產負債表進行去槓桿化。我們原先估計這九項資產的價值為三億四千萬元。考慮到市場的強勢，我們現在估計這九種資產的價值在3.75億美元到3.85億美元之間。
在我把電話轉回斯科特之前，我想簡單談談對明年的一些初步想法。最近，關於通脹、勞動力短缺和供應鏈中斷的潛在影響，有很多媒體和討論。我們在完成2022年的預算過程時，正在清楚地評估所有這些對我們業務的影響因素。我們期望看到的不僅僅是通貨膨脹的工資上漲，但預計我們在Prop Tech和Automation方面的投資將有助於緩解其中一些潛在的增加費用。我們還預計增值翻新計劃中使用的材料成本會增加。我們確實預計，2022年這些升級單元的需求和租金溢價將繼續保持強勁，因此即使在成本增加後，我們的投資回報率仍將保持在15%至20%的範圍內。
最後，當我們考慮租賃率和入住率之間的相互作用時，我們讀到的一些市場數據表明，兩位數
2022年期間，混合租金將繼續增長。對於2022年，我們的計劃將是繼續管理租金增長和入住率，以創造儘可能高的收入。
感謝您今天抽出時間。隨着我們進入2021年的最後一個月，我們期待着完成與STAR的合併，並計劃在2月份的年終收益電話會議上提供2022年全年業績指引。現在，我把電話轉回斯科特。史考特?
斯科特·謝弗：謝謝，吉姆。最後，我想再次強調，在有利的市場趨勢和IRT致力於從我們已證實的資產組合中推動增長的支持下，我們今年迄今的強勁表現讓我感到多麼鼓舞。我們也對我們的未來感到興奮，因為我們期待着與STAR合作，並在我們看到高增長潛力的市場上擴大我們的高質量產品組合。我們感謝你們今天的參與，我們期待着在11月初的NAREIT虛擬REITWorld大會上與你們中的許多人交談。接線員：我們現在開始提問。
接線員：謝謝您，先生。現在開始我們的問答環節。要提問，你需要在電話上按星一號。要撤回您的問題，您可以按井號鍵。請稍候，我們正在編制問答花名冊。
我們的第一個問題來自第一資本證券的尼爾·馬爾金。你現在可以提出你的問題。
尼爾·馬爾金：謝謝。早上好，夥計們。很棒的季度。我的第一個問題與合併有關。我認為一般説來，當你處理新類型的事情時，各種事情的整合可能會讓你的注意力從球上移開，或者，可能發生的事情
出乎意料。我想幾年前這裏的一個更大的太陽帶也發生過類似的事情。我認為，他們花了一年多的時間才讓收入管理系統啟動和運行。
所以，我想知道你們在積極採取什麼措施來消除任何潛在的問題，無論是關於協同效應，還是讓所有的文化都參與進來，這些事情可能會再次給原本順利的過程體系帶來麻煩。(譯者注：這句話的意思是：我想知道你們是怎麼做的，以消除任何潛在的問題，無論是關於協同效應，還是讓所有的文化都參與進來)。謝謝。
斯科特·謝弗：謝謝，尼爾。很明顯，這是一個很好的問題，我們每天都在想這個問題。因此，整合進展順利。幸運的是，對我們來説，對於STAR來説，我們有非常相似的操作系統和文化。因此，將兩家公司放在一起，雖然道路上總是會有顛簸，但我們認為我們正朝着順利的整合進程前進。我們剛剛完成了操作系統從Yardi到Entrata的轉換。明星在雅迪上。因此，我們現在有了很好的經驗，因為我們為所有的IRT屬性都這樣做了。因此，將恆星屬性轉移到Entrata上，我們認為我們對此有非常、非常好的把握。
我們不僅非常關注技術，而且非常關注人。我們會留住所有的現場明星。他們的大部分，我認為他們所有的地區，以及很多，很多，很多他們的運營人員都在趕來。在兩家公司內部，我們都有各自使用的不同系統的良好歷史。因此，我們認為，在我們設定的時間框架內，共同努力並將其放在一個平臺上是非常可行的。到目前為止，我可以告訴你，我們每週都有非常好的整合會議。
我們已經成立了一個委員會來處理這件事，監督和監督整個過程，我們預計顯然會有一些顛簸，但我們正在非常努力地將這些顛簸降到最低，到目前為止，一切都很好。
尼爾·馬爾金：太好了，謝謝你的解説。我的另一個問題與增值平臺有關；顯然，非常成功，非常有創意。你評論了一些材料，供應鏈問題，我聽説一些公司説，你看，你不能再訂購了，石膏板或木材之類的東西。所以我想知道，考慮到你計劃明年增加你的管道，這些問題似乎並沒有減少。你是在預購嗎，或者你在做什麼事情來確保你有足夠的材料來實際執行你的計劃？
法雷爾·恩德：是的，尼爾，這是法雷爾。問得好。所以請記住，我們不是在做任何真正的地面工程，所以我們在木材或石膏板方面沒有遇到任何問題，但是，我們正在做家用電器、枱面和地板，兩年前我們從戰略上建立了一個採購供應鏈團隊，正在不知疲倦地工作，以緩解任何這些短缺。我們確實遇到了這些問題；我們遇到了一些家電問題，一直持續到去年。我們預計未來材料價格將會上漲，他們的工作是利用可擴展(PH)平臺獲得我們所能獲得的最好的材料價格。
尼爾·馬爾金：好的，太好了。然後可能是另一個很快的問題，非常快的是，你看到了如此強勁的需求，我只是在想，你能不能將其歸因於，我的意思是，這些水平就像是歷史上的強勁水平。我的意思是，僅僅是因為進入市場的人數太多了，就像移民一樣，從很多這樣的地方，從立法上來説，成本更高
崩潰的市場，或者僅僅是更多的就業機會，更高的工資，就像，是什麼推動了這一空前水平的定價權？
斯科特·謝弗(Scott Schaeffer)：嗯，我們經常談到供需失衡，我認為，就整體而言，我們所處市場的市場基本面超過了全國平均水平；你再加上COVID的複合影響。在我們的大多數市場，你看到的需求基本上是供應量的兩倍。而且，我們可能有相當多的時間，我們將再次經歷這種情況，因為COVID和市場基本面(INAUDIBLE)提供的新建築在這段時間內放緩了。因此，在我們的大多數市場上，我們都看到了對我們產品的巨大需求。
詹姆斯·塞布拉：我們一直有這樣的理念，人們需要一個居住的地方，這就是為什麼我們喜歡多重家庭。正如法雷爾所説，我們的市場供需失衡已經有一段時間了；不斷增長的人口和創造的就業機會，比美國其他任何地區都要高。這就產生了對住房的需求，同樣，住房短缺，所以，我們一直有這樣的理念，如果你提供一項乾淨、位置良好的資產，並進行專業管理，你將保持良好的強勁入住率，並能夠推高租金。現在，隨着工資的上漲，這真的給了我們繼續推高租金的能力。如果你想想看，我們的居民平均每賺一美元，只有0.2美元用於房租。隨着工資的上漲，它確實又給了我們，順風繼續，帶來更高的租金。
尼爾·馬爾金：謝謝你們。
接線員：我們的下一位演講者是來自貝爾德的阿曼達·斯威策的下一個問題。你可以提出你的問題。
阿曼達·斯威策：謝謝。早上好，夥計們。我想從指導開始。你能告訴我們今天的指導中隱含的混合租賃率與你今年到目前為止取得的成績相比是多少嗎？
詹姆斯·塞布拉：整整一年-
阿曼達·斯威策：是的，關於全年的指導，以及你今年到目前為止取得的成就。
詹姆斯·塞布拉：是的，我的意思是，我們指引中的營收增長是7.5倍的中點，也就是7.5%。到目前為止，我們看到的租金增長，我們將在第四季度稱為24%，在第四季度續簽時為9%。我們預計第四季度的混合租賃增長率為14%。今年到目前為止，租金的綜合漲幅約為9%。我們有一個淨值保護者--進入第四季度和全年業績指引的混合租金增長。
阿曼達·斯威策：好的。那很有幫助。然後再跟進整合方面的問題。隨着您更深入地研究Steadfast投資組合，考慮到預期的折扣式(PH)投資的最新情況，無論是就該投資組合所能實現的投資回報率而言，還是就您所看到的任何潛在的延遲維護問題而言？
詹姆斯·塞布拉：是的，作為合併的一部分，我們當然，顯然已經做了盡職調查。沒有延遲維護，它們是經常性資本支出，那麼這將與我們的經常性資本支出大致保持一致。550個一扇門，每年加或減。正如我們提到的，正如Scott提到的，投資組合中有一條巨大的增值潛力管道，我們認為我們將能夠繼續實現，大致與我們已經實現的ROI相同。
阿曼達·斯威策：好的。合乎道理。然後是我的最後一個問題，只是考慮到強勁的基本面表現以及你對Steadfast的預期，以及你和董事會今天對股息的看法的最新情況。
斯科特·謝弗：是的。唯一的更新是，我們想要通過，這位是斯科特，作為董事會主席，我有一些洞察力，但我不能代表整個董事會發言。我們希望完成合並，我們希望完成整合；我們認識到，隨着這一底線，我們的派息率大幅下降，這是我們將關注的問題，但直到合併結束。
阿曼達·斯威策：有道理。感謝您抽出時間來。
詹姆斯·塞布拉：謝謝，阿曼達。
接線員：下一位演講者是花旗銀行的尼克·約瑟夫的下一個問題，請提出您的問題。
尼克·約瑟夫：謝謝。也許只是繼續整合，你預計多快能將明星資產添加到再開發計劃中並實際開展工作？
斯科特·謝弗(Scott Schaeffer)：非常快，我的意思是，我們將從我們已經進入的市場開始。我們預計明年能夠在翻新平臺上增加幾個，真的，2023年真的會全力以赴投入他們的投資組合。
尼克·約瑟夫：就在同一家商店裏，指導方針發生了變化，我想，很明顯，大約有6處房產被從泳池裏拉了出來。如果這些資產留在池中，會產生什麼影響？移除這些屬性是否有任何影響，或者只是對整個投資組合產生了純粹的影響？
詹姆斯·塞布拉：是的，不是的，第三季度47家門店的增長是14.7%，如果你把六家門店都算在同一個門店池裏，那就是14.2%。相當一致。而且，從處置的角度來看，我們得到的指引是，這六項資產中的兩項可能會在12月下半月出售。因此，從盈利的角度來看，今年的影響非常、非常小。
尼克·約瑟夫：在撤職之後，全年的指導方針有沒有什麼變化？
詹姆斯·塞布拉：沒有，沒有。
邁克爾·比勒曼：嗨，夥計們。這是邁克爾·比勒曼和尼克在一起。只有一個問題。聽起來你似乎在試圖儘可能地降低併購帶來的系統和人員方面的風險。鑑於STAR是一家非交易的房地產投資信託基金(REIT)，有很多個人股東，你正開始採取什麼措施，以應對由此帶來的潛在銷售迴流？你能設立一個回購計劃嗎？你是不是想讓其他機構股東加入進來？告訴我，考慮到這是一個重要的股權基礎，你是如何看待這一問題的。
詹姆斯·塞布拉：謝謝你，邁克。這是一個我們思考了很久的問題，在合併前和之後。我不知道我們能做什麼，我們不會回購，特別是考慮到股票目前的交易情況。我們認為這是不合適的。但我們被告知，在合併後的前六個月，將有20%至25%的散户股東尋求退出，但由於合併後公司規模更大，指數買入應該足以抵消這一點。
因此，我們真的不相信第一次獲得流動性的非交易REIT股東會有任何真正的壓力。此外，如果你仔細想想，他們中的許多人的基數都是負的，或者基數非常非常低，所以如果他們出售股票，他們將面臨巨大的税收問題，而且他們永遠獲得流動性，而不僅僅是短時間或短窗口，這也給了我們一些安慰，他們不會都尋求立即出售，但他們會在有意義的時候出售，因為他們管理自己的投資組合。
邁克爾比勒曼：然後就是他們的表現低於他們進入你的股票時的交易次數。那是平的、上的還是下的？
詹姆斯·塞布拉：稍微往下一點。考慮到匯率與.905的比率。
邁克爾·比勒曼：那麼他們在成交時也會收到較低的收益？
詹姆斯·塞布拉：很小，很小。
邁克爾·比勒曼：所以你不會--你會有一個回購計劃，我不知道今天的股票是什麼，我知道這不是你想用你的資本來投資的目的，但我想你會把箭插進你的箭筒裏，這樣--我的意思是，誰知道收盤時市場會在哪裏，會發生什麼。你的指數買入與非交易拋售同時下跌。佔總股數的25%，而且幾乎佔你股票基數的10%，所以這並不是微不足道的。所以我只想確保你已經準備好了相應的工具。
斯科特·謝弗(Scott Schaeffer)：我們還沒有回購。然而，這是我們一直在與董事會討論的問題，我們將繼續考慮向前推進。
邁克爾·比勒曼：是的。您總是希望工具包中有儘可能多的工具來處理各種情況，這樣您就不會措手不及。因此，這可能會是一些適當的東西。
斯科特·謝弗：邁克爾，我們很感謝你的建議，謝謝。
邁克爾·比勒曼：好的。謝謝。
接線員：下一位演講者是KeyBanc的奧斯汀·伍爾施密特(Austin Wurschmidt)的下一個問題。你可以提出你的問題。
奧斯汀·伍爾施密特：很好，大家早上好。在STAR合併演示中，你們確實概述了STAR投資組合的新租賃率，我只是想知道你們是否可以分享一些關於該投資組合在第三季度表現如何的高級想法，與你們現有的投資組合相比，這樣我們就可以開始考慮STAR投資組合的收入了。那麼，相對於你最初承保的業務，你對業績有什麼看法？
詹姆斯·塞布拉：是的，不，奧斯汀，問得好。明星昨晚提交了他們的10-Q報告，併發布了一份關於他們收入的新聞稿。我只想讓大家看看這一點，並閲讀一下，總的來説，他們的表現與我們非常一致，他們的租賃或釋放增長很大，與我們非常一致。入住率略高，再次達到96.5%，非常一致。這再次説明瞭這樣一個事實，即酒店位於離我們非常近的地方。非常相似的業務實踐和文化推動了相似的運營結果。
奧斯汀·伍爾施密特：我很感激。然後，隨着你正在實現的一些NOI增長，你在評論中提到了處置收益，比你最初預期的要大。有人會認為你超前了你的步伐
降低槓桿率，更接近你的中期目標。因此，我很好奇，當你權衡這一點與股價創下歷史新高時，你對可能加速去槓桿化與保持耐心的最新想法是什麼？
斯科特·謝弗：作為這次合併的一部分，我們確定了，我想法雷爾在他準備的演講稿中提到了這一點，我們確定了價值3.4億美元的資產，9個社區，6個IRT社區和3個星級社區將被出售，收益將用於去槓桿化。因此，我們在7月份對價值的初步估計是3.4億美元，但現在我們正在進行這一過程，實際上正在向實際銷售邁進，我們認為這些收益將高達3.8億美元，甚至可能是3.9億美元。
因此，額外的價值加上兩家公司強勁增長的事實，現在讓我們相信，我們將在明年年中至晚些時候，而不是在2023年底，達到我們的七個半或七個年中的淨債務與EBITDA之比的目標。因此，這比最初的預測整整提前了18個月。隨着我們的前進，去槓桿化將僅僅通過有機的收益增長來繼續。
奧斯汀·伍爾施密特：謝謝你的想法，斯科特。謝謝。
斯科特·謝弗：當然可以，謝謝。
接線員：發言者，我們最後一個問題來自高力證券的大衞·托蒂。你可以提出你的問題。
大衞·托蒂：早上好，謝謝。先生們，除了你們預先宣佈的2800萬美元的合併之外，還有什麼期望能帶來額外的協同效應呢？
斯科特·謝弗：大衞，這是個很好的問題。顯然，我們仍處於孵化(PH)過程中。我們仍然非常有信心能夠交付
2800萬美元的協同效應，我們將繼續尋求在可用範圍內進一步產生，一旦我們完成合並，完成合並，然後作為我們2022年指導的一部分，我們將提供全面的最新情況。
大衞·托蒂：好的，很好，這是一個移動的目標。然後我的另一個問題與處置有關。你能提供這些資產的範圍嗎？這是銷售價格所暗示的相對較寬的上限税率範圍，還是某種程度上的同質組合？
法雷爾·恩德：不，很緊，所有的上限利率都在3%到4%之間。
大衞·托蒂：好的，最後一點是，這些資產中有沒有哪項是增值管道的一部分，或者它們之前是不是堅持了下來？
法雷爾·恩德(Farrell Ender)：其中三家正在增值管道中。
斯科特·謝弗：是的，但從增值的角度來看，它們幾乎是完整的。
大衞·托蒂：我明白了，好的，很好。謝謝你的回答。
斯科特·謝弗：謝謝，大衞。
接線員：我們沒有更多的問題了，所以現在我要把電話交給斯科特·謝弗，請他發表結束語。
斯科特·謝弗(Scott Schaeffer)：感謝大家今天參加我們的節目。我們期待着在12月中旬完成合並，然後在年底後與您交談。謝謝。
接線員：今天的電話會議到此為止。感謝你們所有人的加入。您現在可以斷開連接了。
前瞻性陳述
這種溝通可能包括證券法第27A條和交易所法第21E條所指的“前瞻性陳述”。這些前瞻性陳述基於對IRT經營的行業和市場的當前預期、估計和預測，以及IRT管理層的信念和假設，涉及可能對IRT或合併後的公司的財務結果產生重大影響的不確定因素。諸如“預期”、“預期”、“打算”、“計劃”、“相信”、“尋求”、“估計”等詞彙和類似表述的變體旨在識別此類前瞻性陳述，這些陳述通常不具有歷史性。這些前瞻性陳述包括但不限於IRT將採取的與合併結束相關的某些行動。所有涉及我們預期或預期在未來發生的經營業績、事件或發展的陳述都是前瞻性陳述。這些陳述不是對未來業績的保證，涉及某些難以預測的風險、不確定性和假設。儘管IRT認為任何前瞻性陳述中反映的預期都是基於合理的假設，但IRT不能保證它的預期一定會實現。由於這些風險和不確定性，實際結果和事件的時間可能與這些前瞻性陳述中預期的大不相同，這些風險和不確定性包括但不限於，與以下方面相關的風險和不確定性：IRT和STAR是否有能力按照建議的條款或預期的時間表完成合並，或者根本不能完成合並，這些風險和不確定性包括但不限於：IRT和STAR是否有能力按照建議的條款或預期的時間表完成合並，或者根本不能完成合並, 包括與獲得必要的股東批准和貸款人同意以及滿足完成合並所需的其他成交條件有關的風險和不確定性；可能導致合併協議終止的任何事件、變化或其他情況的發生；轉移IRT和STAR管理層對正在進行的業務運營的注意力的風險；未能實現合併的預期收益；重大交易成本和/或未知或不可估量的負債；與擬議合併相關的股東訴訟風險，包括由此產生的費用或延遲；STAR的業務不能成功整合或這種整合可能比預期的更困難、更耗時或成本更高的風險；與合併後公司的未來機會和計劃有關的風險，包括合併完成後合併公司預期未來財務業績和結果的不確定性；與宣佈合併或任何進一步宣佈或完成合並相關的影響，對IRT普通股或STAR普通股的市場價格的影響；如果IRT未能迅速或達到財務分析師或投資者預期的程度實現合併的預期收益，IRT普通股的市場價格可能會下跌；普遍不利的經濟和當地房地產狀況；租户由於破產而無法繼續支付租金義務。, 破產或業務普遍低迷；當地房地產狀況；金融市場的不利變化，導致利率上升、可獲得性減少、資本成本增加；運營成本和房地產税增加；獨立機構普通股或獨立機構支付股息能力的變化；減值費用；獨立機構在到期前提前償還某些債務的意圖或能力發生意想不到的變化；無法在時限內或按預期的定價水平出售某些資產；流行病或其他健康危機，如2019年冠狀病毒病(新冠肺炎)這些風險和不確定性影響了IRT和STAR，包括在IRT和STAR提交給美國證券交易委員會的文件和報告中不時以“風險因素”標題描述的那些風險和不確定性，包括IRT提交給美國證券交易委員會的截止2020年12月31日的10-K表格年度報告、STAR截止到2020年12月31日的10-K表格年度報告、IRT和STAR隨後提交的10-Q表格季度報告以及兩家公司未來提交的文件和報告。此外，IRT和STAR目前還沒有意識到的其他風險和不確定性也可能影響每個公司的前瞻性陳述，並可能導致實際結果和事件的時間與預期的大不相同。*本通訊中所作的前瞻性陳述僅在本新聞稿之日或前瞻性陳述中指出的日期作出，即使它們隨後由IRT或STAR在各自的網站上或以其他方式提供。*IRT和STAR均不承擔任何更新或補充任何前瞻性陳述以反映的義務。, 前瞻性陳述發表之日之後存在的預期或其他情況的變化。
更多信息以及在哪裏可以找到它
關於其宣佈的與STAR的合併交易，IRT向證券交易委員會提交了一份S-4表格的註冊聲明，以註冊與擬議的合併交易相關的IRT普通股股票。該註冊聲明於2021年9月29日被SEC宣佈生效，其中包括一份聯合委託書/招股説明書，該聲明已發送給IRT的股東和STAR的股東。我們敦促IRT和STAR的投資者和證券持有人閲讀提交給證券交易委員會的聯合委託書/招股説明書和其他相關文件，因為它們包含重要信息。投資者和證券持有人可以通過美國證券交易委員會維護的網站http://www.sec.gov.免費獲得這些文件和其他由IRT和/或STAR提交給證券交易委員會的文件的副本信息技術諮詢公司提交給證券交易委員會的文件副本可在信息技術諮詢公司的網站上免費獲取，網址是：http://www.irtliving.com，也可以通過電子郵件(irt@edelman.com)或電話(+1-917-365-7979)與信息技術公司投資者關係部聯繫。STAR公司向證券交易委員會提交的文件副本可在STAR公司的網站上免費獲取，網址為http://www.steadfastliving.com，也可以通過電話聯繫STAR公司的投資者關係部，電話是+1-882239951。
徵集活動中的參與者
IRT、STAR、他們各自的董事和他們各自的某些高管可能被視為與所宣佈的合併交易有關的委託書徵集的參與者。有關IRT董事和高管的信息，載於其於2021年2月18日提交給SEC的截至2020年12月31日的年度Form 10-K年度報告，以及於2021年3月29日提交給SEC的2021年年度股東大會的委託書。關於STAR董事和高管的信息在其截至2020年12月31日的年度報告Form 10-K中闡述，該報告於2021年3月12日提交給SEC，並在2021年6月14日提交給SEC的2021年年度股東大會的委託書中闡述。這些文件可以從上述來源免費獲得。關於委託書徵集參與者的更多信息，以及對他們直接和間接利益的描述，無論是否持有證券，都包含在聯合委託書/招股説明書和其他相關材料中，這些材料一旦可用，就會提交給證券交易委員會。
沒有要約或邀約
本通訊不應構成出售任何證券的要約或徵求購買任何證券的要約，在根據任何此類司法管轄區的證券法註冊或取得資格之前，在任何司法管轄區內不得進行任何此類要約、招攬或出售將屬違法的證券出售。除非通過符合證券法第10節要求的招股説明書，否則不得進行任何證券要約。