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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節提交的年度報告 | ||||||
截至的財政年度 | ||||||
或 | ||||||
根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節提交的過渡報告 | ||||||
* 從現在到現在 | ||||||
委員會文件編號：001-35169
(註冊人的確切姓名載於其約章)
(法團或組織的州或其他司法管轄區) | (國際税務局僱主識別號碼) | |||
(主要行政辦公室地址) | (郵政編碼) | |||
(301 ) 280-7777
(註冊人電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)節登記的證券：
班級名稱 | 商品代號 | 註冊的交易所名稱 | ||
根據該法第12(G)節登記的證券：無
用複選標記表示註冊人是否為證券法第405條規定的知名經驗豐富的發行人。是 ☒*☐
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13或15(D)節提交報告。*是。☐ 不是 ☒
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》(Securities Exchange Act)第F13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。☒ 是 ☐*否
用複選標記表示註冊人是否已在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規(本章232.405節)第405條規定必須提交的每個交互數據文件。☒ 是 ☐*否
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲“大型加速文件服務器”、“加速文件服務器”、“較小的報告公司”和“新興公司”的定義“交易法”第12b-2條規定的“G成長型公司”。
☒ | 加速文件管理器 | ☐ | ||||
非加速文件服務器 | ☐ | 規模較小的報告公司 | ||||
新興成長型公司 | ||||||
如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。o | ||||||
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用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。☐ 是☒*否
該公司的總市值170,089,689註冊人的非關聯公司持有的實益權益普通股大約為$3,017,391,083 根據以下股票的收盤價計算$17.74根據紐約證券交易所的報道，這種實益權益的普通股2019年6月28日.
自.起2020年2月19日, 168,586,062 註冊人實益權益普通股每股面值0.01美元，已發行。
引用成立為法團的文件
我們的最終代理聲明的一部分2020股東周年大會以參考方式併入本報告第III部分。我們預計在120天內提交委託書2019年12月31日.
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項目編號 | 表格310-K 報告頁面 | |
第一部分 | ||
第1項。 | 業務 | 3 |
項目1A。 | 風險因素 | 9 |
項目1B。 | 未解決的員工意見 | 26 |
第二項。 | 屬性 | 27 |
第三項。 | 法律程序 | 31 |
第四項。 | 煤礦安全信息披露 | 31 |
第二部分 | ||
第五項。 | 註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場 | 32 |
第6項。 | 選定的財務數據 | 35 |
項目7。 | 管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析 | 36 |
項目7A。 | 關於市場風險的定量和定性披露 | 49 |
第8項。 | 財務報表和補充數據 | 50 |
項目9。 | 會計與財務信息披露的變更與分歧 | 50 |
項目9A。 | 管制和程序 | 51 |
項目9B。 | 其他信息 | 51 |
第三部分 | ||
第(10)項。 | 董事、高管與公司治理 | 52 |
第11項。 | 高管薪酬 | 52 |
項目12。 | 某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東事宜 | 52 |
第(13)項。 | 某些關係和關聯交易與董事獨立性 | 52 |
第(14)項。 | 首席會計師費用及服務 | 52 |
第四部分 | ||
第15項。 | 展品和財務報表明細表 | 53 |
第16項。 | 表格10-K摘要 | 56 |
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關於前瞻性陳述的特別説明
本年度報告中的10-K表格中的某些陳述，除純粹的歷史信息外，包括估計、預測、與我們的業務計劃、目標和預期經營結果有關的陳述，以及這些陳述所依據的假設，均屬“前瞻性陳述”，符合1995年“私人證券訴訟改革法”、修訂後的1933年“證券法”第27A節和1934年“證券交易法”第21E節的定義。這些前瞻性陳述通常通過使用“相信”、“計劃”、“預期”、“預期”、“估計”、“計劃”、“可能”、“將會”、“將繼續”、“打算”、“應該”、“可能”或類似的表達方式來識別。雖然我們認為這些前瞻性陳述中反映的預期是基於合理的假設、信念和期望，但這些前瞻性陳述並不是對未來事件的預測或對未來業績的保證，我們的實際結果可能與前瞻性陳述中陳述的大不相同。可能造成這種差異的一些因素包括：當前的全球經濟不確定性，直接競爭加劇，政府法規或會計規則的變化，當地、國家和全球房地產狀況的變化，酒店業的下滑，酒店業的季節性，與自然災害有關的風險，如地震和颶風，敵對行動，包括未來的恐怖襲擊或對影響旅行的敵對行動的恐懼，我們以令人滿意的條件獲得信貸額度或永久融資的能力，利率的變化，通過發行我們的普通股和優先股獲得資金的機會。我們有能力確定合適的收購，我們有能力完成已確定的收購併整合這些業務, 以及我們會計估計的不準確。本10-K年度報告中的“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”中包含了對這些和其他可能導致實際結果和事件與此類前瞻性陳述大不相同的風險和不確定性的討論，這些風險和不確定因素包括在本年度報告中的“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”中。鑑於這些不確定性，不應過分依賴這些聲明。除非法律另有要求，否則我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。除上下文另有指示外，我們在本年度報告的10-K表格中對某些術語的定義如下：
• | “我們的公司”、“我們”、“我們”和“我們的”指的是RLJ Lodging Trust，一家馬裏蘭州的房地產投資信託基金，及其合併的子公司，包括特拉華州的有限合夥企業RLJ Lodging Trust，L.P.，我們稱之為“運營合夥企業”； |
• | “我們的酒店物業”是指104我們擁有的酒店截至2019年12月31日; |
• | “緊湊型全套服務酒店”通常是指擁有(1)少於300間客房和少於12000平方英尺會議室的任何酒店，或(2)擁有300間以上客房的任何酒店，與傳統的全方位服務酒店不同，其運營主要集中在客房租賃上，因此其總收入的很大一部分來自客房租賃，而不是食品和飲料等其他來源；(2)擁有300間以上客房的酒店，與傳統的全方位服務酒店不同，其運營主要集中在客房租金上，而不是食品和飲料等其他來源； |
• | “集中服務酒店”通常是指運營主要集中在客房租賃，並且提供的服務和便利設施少於傳統的全服務或緊湊的全服務酒店的任何酒店。“集中服務酒店”通常指的是任何一家酒店，其運營主要集中在客房租賃上，提供的服務和便利設施低於傳統的全服務或緊湊的全服務酒店。例如，一家專注服務的酒店可能有一家餐廳，但與傳統的全方位服務或緊湊型全方位服務酒店的餐廳不同，它可能不提供一日三餐，也可能不提供客房服務。此外，專注服務的酒店與緊湊的全方位服務酒店的不同之處在於，它通常只有不到2000平方英尺的會議空間(如果有的話)； |
• | “TRS”是指我們的每一家由經營合夥企業直接或間接全資擁有的應税房地產投資信託基金子公司，以及我們TRS的任何被忽視的子公司； |
• | “平均每日房價”(Average Daily Rate)代表酒店房間總收入除以某一期間售出的房間總數； |
• | “入住率”指某一期間售出的酒店房間總數除以可用房間總數；及 |
• | “每間可用房間收入”(RevPAR)是ADR和入住率的乘積。 |
有關ADR、入住率和RevPAR的更深入討論，請參考“運營業績的關鍵指標”部分。
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第I部分
第一項：商業銀行業務
我公司
我們是一家自營和自營的馬裏蘭州房地產投資信託基金(“REIT”)，主要擁有優質品牌、高利潤率、專注服務和緊湊的全方位服務酒店。無論是酒店數量還是客房數量，我們都是美國最大的上市住宿REITs之一。我們的酒店集中在我們認為具有多個需求來源和誘人的長期增長前景的市場。我們相信，具有這些特點的優質品牌、專注服務和緊湊的全方位服務酒店可以產生高水平的每間PAR、強勁的運營利潤率和誘人的回報。
自.起2019年12月31日，我們擁有104酒店物業約有22,700客房，位於23各州和哥倫比亞特區。我們通過全資子公司擁有100在我們的酒店物業中，a98.3%控制紐約市雙樹大都會酒店(DoubleTree Metropolitan Hotel)的權益95%控制尼克巴克酒店的權益，以及擁有兩家酒店物業的實體的50%權益。我們鞏固了我們在該地區的房地產權益。102本公司持有控股財務權益的酒店物業，以及我們持有間接50%權益的兩家酒店物業的房地產權益，均採用權益會計法記錄。我們租用103的104酒店物業轉讓給我們的TRS，我們擁有該公司的控股權。
出於美國聯邦所得税的目的，我們選擇以房地產投資信託基金(REIT)的身份徵税。我們幾乎所有的資產和負債都由經營合夥企業持有，我們的所有業務都是通過經營合夥企業進行的。我們是經營合夥企業的唯一普通合夥人。自.起2019年12月31日通過直接利益和間接利益的結合，我們擁有，99.5%在經營合夥企業中擁有有限合夥權益的單位(“運營單位”)。
住宿業
美國的酒店業由公共和私人實體組成，這些實體在一個極其多元化的市場上以各種品牌經營。酒店業的主要參與者如下：
• | 業主 —擁有酒店物業，通常與獨立的第三方簽訂管理協議來管理酒店物業。酒店物業可以在經理的品牌下進行品牌和經營，也可以在單獨的特許經營協議下進行品牌推廣。 |
• | 特許經營商 —擁有一個或多個品牌，併為特許經營酒店提供品牌認知度、營銷支持和全球預訂系統。 |
• | 經理們 —負責酒店物業的日常運營，包括僱用酒店員工、確定房價、制定銷售和營銷計劃、編制運營和資本支出預算以及為業主編制財務報告。 |
我們的投資和業務戰略
我們的目標是通過收購和擁有主要是優質品牌、專注服務和緊湊型全方位服務的酒店，為我們的股東創造強勁的回報，我們相信我們可以通過積極的資產管理產生誘人的投資回報和長期增值。我們還打算在我們認為回報最大化或酒店物業不再符合我們的戰略時有選擇地處置酒店物業，以便有投資能力應對其他機會，其中可能包括收購。我們打算通過以下投資和商業戰略來實現這一目標：
投資策略
• | 有針對性地擁有優質品牌、重點服務和緊湊的全方位服務酒店。*我們相信，與其他類型的酒店相比，優質品牌、專注服務和緊湊型全方位服務酒店具有產生誘人回報的潛力，因為它們有能力將RevPAR水平達到或接近傳統全方位服務酒店產生的水平，同時由於其更高效的運營模式和波動較小的現金流而實現更高的利潤率。 |
• | 使用高級酒店品牌。*我們相信將我們的酒店與萬豪(Marriott)、希爾頓(Hilton)和凱悦(Hyatt)等領先的國際特許經營商擁有的高端品牌聯繫起來。我們相信，利用高端品牌可以提供 |
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他們的客户忠誠度計劃、全球預訂系統、有效的產品細分、全球分銷和強大的客户意識，使他們獲得了顯著的優勢。
• | 把重點放在高增長市場上。*我們專注於在我們認為表現出多重需求來源和誘人的長期增長前景的市場上擁有和收購酒店物業。因此，我們相信這些酒店物業會帶來更高的投資回報。 |
商業戰略
• | 最大限度地提高我們酒店物業的回報。*我們相信，由於我們積極的資產管理和預期的美國經濟長期增長，我們的酒店物業有潛力改善RevPAR和利息、税項、折舊及攤銷前收益(EBITDA)。我們積極監督我們的第三方管理公司，並就酒店運營的大部分方面提供建議，包括酒店定位、物理設計、資本規劃和投資、客人體驗和整體戰略方向。我們會定期評估進一步投資酒店物業的機會，以提高品質和吸引力，增加長期價值，併產生誘人的投資回報。 |
• | 執行有紀律的酒店收購戰略。*我們尋求以低於重置成本的價格收購更多酒店物業，我們相信這些物業可以產生誘人的投資回報。我們打算瞄準那些我們可以通過實施積極的投資戰略(如翻新、重新定位或品牌重塑)來提高價值的收購機會。 |
• | 推行有紀律的資本回收計劃。*我們打算繼續奉行有紀律的資本配置策略，旨在通過有選擇地出售不再與我們的投資策略一致或其回報似乎已最大化的酒店物業，以實現投資回報的最大化。在我們出售酒店物業的範圍內，我們打算將資本重新配置到其他投資機會上，包括但不限於收購、品牌轉換、綠色倡議和空間配置機會。 |
• | 繼續改善我們的資產負債表。我們打算繼續保持靈活的資本結構，使我們能夠執行我們的戰略。我們相信，強勁的資產負債表是一項關鍵的競爭優勢，它為我們提供了更低的資金成本，併為我們的增長做好了準備。我們構建我們的債務結構，以保持財務靈活性和平衡的到期日，並能夠獲得不同形式的融資。 |
• | 執行我們的股票回購計劃。我們打算通過在股價混亂期間將投資能力部署到股票回購中，為我們的股東創造長期價值。 |
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我們的酒店
我們的酒店在強大的高端品牌下運營，大約有88%在與萬豪、希爾頓或凱悦的現有關係下運營的酒店物業。下表列出了截至以下日期我們酒店物業的品牌關聯2019年12月31日:
品牌關聯 | 酒店數量 | 酒店總數的百分比 | 房間數 | 房間總數百分比 | ||||||||
萬豪 | ||||||||||||
住宅區客棧 | 14 | 13.5 | % | 1,808 | 8.0 | % | ||||||
院落 | 14 | 13.5 | % | 2,860 | 12.6 | % | ||||||
費爾菲爾德套房酒店 | 5 | 4.8 | % | 646 | 2.8 | % | ||||||
萬豪 | 5 | 4.8 | % | 1,738 | 7.6 | % | ||||||
文藝復興 | 3 | 2.9 | % | 782 | 3.4 | % | ||||||
斯普林希爾套房 | 3 | 2.9 | % | 437 | 1.9 | % | ||||||
小計 | 44 | 42.4 | % | 8,271 | 36.3 | % | ||||||
希爾頓酒店 | ||||||||||||
大使館套房 | 21 | 20.2 | % | 5,785 | 25.4 | % | ||||||
希爾頓花園酒店 | 5 | 4.8 | % | 1,100 | 4.8 | % | ||||||
雙叉樹 | 4 | 3.8 | % | 1,397 | 6.1 | % | ||||||
漢普頓酒店/漢普頓酒店套房 | 2 | 1.9 | % | 313 | 1.4 | % | ||||||
霍姆伍德套房 | 2 | 1.9 | % | 345 | 1.5 | % | ||||||
希爾頓酒店 | 1 | 1.0 | % | 231 | 1.1 | % | ||||||
小計 | 35 | 33.6 | % | 9,171 | 40.3 | % | ||||||
凱悦 | ||||||||||||
凱悦酒店 | 7 | 6.7 | % | 1,188 | 5.2 | % | ||||||
凱悦酒店 | 3 | 2.9 | % | 466 | 2.1 | % | ||||||
以凱悦酒店為中心 | 2 | 1.9 | % | 266 | 1.2 | % | ||||||
小計 | 12 | 11.5 | % | 1,920 | 8.5 | % | ||||||
温德姆 | ||||||||||||
温德姆 | 8 | 7.7 | % | 2,528 | 11.1 | % | ||||||
小計 | 8 | 7.7 | % | 2,528 | 11.1 | % | ||||||
其他品牌從屬關係 | 5 | 4.8 | % | 858 | 3.8 | % | ||||||
總計 | 104 | 100.0 | % | 22,748 | 100.0 | % | ||||||
資產管理
我們擁有一支專門的資產管理專業團隊，他們積極主動地與我們的第三方管理公司合作，在REIT規則允許的範圍內，最大限度地提高我們每家酒店的盈利能力。我們的資產管理團隊每天監控酒店的業績，並經常與酒店的公司運營主管和關鍵人員舉行所有權會議。我們的資產管理團隊在每家酒店運營的關鍵方面與我們的第三方管理公司密切合作，其中包括收入管理、市場定位、成本結構、資本和運營預算，以及確定和評估投資回報舉措和整體業務戰略。此外，我們保留許多酒店關鍵員工職位的審批權，如酒店總經理和銷售總監。我們相信，我們強大的資產管理流程有助於確保每家酒店都按照我們和我們特許經營商的標準運營，我們的酒店物業得到了充分的維護，以保護資產的價值和確保客户的安全，我們的管理公司正在最大化收入、利潤和運營利潤率。
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競爭
美國酒店業競爭激烈。我們的酒店與住宿業的其他參與者在各自的市場上爭奪客人的競爭基於幾個因素，包括地理位置、住宿質量、便利性、品牌從屬關係、房價、服務水平、便利設施以及住宿和活動空間的可用性等多個因素，這些因素包括：位置、住宿質量、便利性、品牌從屬關係、房價、服務水平、便利設施以及住宿和活動空間的可用性。競爭通常僅限於我們酒店物業所在的單個市場，包括來自專注服務和緊湊型全方位服務酒店細分市場的現有酒店和新酒店的競爭，以及針對旅行者的非傳統住宿，如在線合住服務。我們相信，與國內領先品牌(如萬豪、希爾頓和凱悦)有關聯的酒店，如我們的酒店，將享有與這些品牌運營相關的競爭優勢。
我們面臨着從機構養老基金、私募股權基金、REITs、酒店公司和其他從事酒店物業收購的各方收購酒店物業的競爭。其中一些競爭對手可能擁有更多的財務和運營資源以及獲得資本的機會，更低的資本成本和/或對我們尋求投資的市場的更多瞭解。這場競爭可能會減少提供給我們的合適投資機會的數量，並降低我們獲得目標酒店投資的條款(包括成本)的吸引力。
季節性
酒店業本質上是季節性的，這可能會導致我們的收入出現季度波動。例如，我們在伊利諾伊州芝加哥市區的酒店在12月至3月的冬季月份收入和利潤較低，而我們在佛羅裏達州的酒店通常在1月至4月的幾個月收入較高。這種季節性預計會導致酒店的客房收入、入住率、房價、運營費用和現金流出現週期性波動。
我們的融資策略
我們預計將繼續保持謹慎的資本結構，將淨債務與EBITDA的比率限制在4.0倍或更低。我們將淨債務定義為總負債減去現金和現金等價物。隨着時間的推移，我們打算通過發行股票和交錯到期日的債務融資來為我們的長期增長提供資金。關於我們的債務狀況，我們的戰略是主要擁有無擔保債務，與無對衝的浮動利率債務相比，固定利率和有對衝的浮動利率債務的比例更大。我們的債務目前由無擔保優先票據、無擔保信貸協議和我們酒店物業擔保的抵押貸款組成。我們既有固定利率的債務，也有浮動利率的債務；然而，由於債務的利率互換，我們的大部分債務要麼以固定利率計息，要麼實際上以固定利率計息。
組織結構
我們成立於2011年1月，是馬裏蘭州的房地產投資信託基金(REIT)。我們通過傳統的傘式合夥房地產投資信託基金(“UPREIT”)開展業務，在該信託基金中，我們的酒店物業由運營合夥企業通過有限合夥企業、有限責任公司或其他子公司間接擁有。我們是經營合夥企業的唯一普通合夥人，2019年12月31日，我們擁有99.5%運營夥伴關係中的行動單位。未來，我們可能會因收購酒店物業、融資、賠償或其他原因而不定期發佈運營單位。
為了使我們酒店運營的收入在REIT資格所需的毛收入測試中構成“房地產租金”，我們不能直接或間接運營我們的任何酒店物業。因此，我們將我們的酒店出租給我們全資擁有的TRS(“TRS承租人”)的子公司，我們打算出租我們未來收購的任何酒店。我們的TRS承租人已經或將聘請第三方管理公司按市場條款管理我們的酒店物業，以及我們未來收購的任何酒店物業。
我們的TRS承租人向我們支付租金，我們打算將其視為“房地產租金”，前提是我們的TRS承租人聘請的管理我們酒店物業的第三方管理公司被視為“合格的獨立承包商”，並且滿足某些其他要求。我們的TRS需要繳納適用於公司的美國聯邦、州和地方所得税。
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目錄
以下圖表概括描述了截至以下日期我們的公司結構2019年12月31日:
監管
一般信息
我們酒店的物業受各種美國聯邦、州和地方法律、法令和法規的約束，包括與公共區域以及消防和生命安全要求相關的法規。我們相信，我們的每家酒店都有經營業務所需的許可和批准。
美國殘疾人法案
我們酒店的物業必須符合1990年“美國殘疾人法”及其頒佈的無障礙指南(“ADA”)的適用條款，前提是此類酒店屬於ADA定義的“公共住宿”。美國反興奮劑機構可能要求在酒店某些公共區域拆除阻礙殘疾人進入的結構性障礙，而這些障礙是很容易移除的。我們相信我們的酒店物業基本上符合美國反興奮劑機構的要求，我們不會被要求進行大量的資本支出來滿足美國反興奮劑機構的要求。然而，不遵守ADA可能會導致對私人訴訟當事人處以罰款或判給損害賠償金。提供方便住宿的義務是一項持續的義務，我們將繼續評估我們的酒店，並在這方面做出適當的改變。
7
目錄
環境問題
根據多項與環境保護有關的聯邦、州和地方法律、條例和法規，房地產的現任或前任業主或經營者(包括租户)可能承擔與該物業存在或排放危險或有毒物質造成的污染有關的責任，並可能被要求調查和清理該物業或該物業產生的污染。這些費用可能是巨大的，根據這些法律，無論擁有者或經營者是否知道污染物的存在，或是否對污染物的存在負責，都可能附加責任，責任可能是連帶的。如果我們的酒店存在污染或未能補救污染，可能會使我們承擔清理費用、財產損壞或人身傷害、自然資源損害以及與留置權或財產使用限制相關的成本或費用的第三方責任，並對我們出售、租賃或開發房地產或以房地產為抵押品產生債務的能力造成重大不利影響。
我們酒店的物業受各種聯邦、州和地方環境、健康和安全法律法規的約束。我們酒店的物業會產生遵守這些法律法規的費用，如果不遵守，可能會受到罰款和處罰。隨着新法律的頒佈和現有法律的修改，遵守環境、健康和安全法律的成本可能會增加。
我們酒店的一些物業含有含石棉的建築材料。我們相信這些石棉是按照現行環保規例適當地加以控制的，我們沒有需要立即採取任何補救措施或目前的計劃以清除這些石棉。
我們相信，我們的酒店在所有實質性方面都符合所有關於危險或有毒物質和其他環境問題的聯邦、州和地方環境法令和法規，違反這些法規可能會對我們產生實質性的不利影響。儘管我們尚未收到任何政府當局的書面通知，涉及與我們現有物業相關的危險或有毒物質或其他環境問題的任何重大不符合規定、責任或索賠，但我們不能保證將來不會對我們提出重大環境索賠。
保險
我們對我們所有的酒店投保全面的一般責任、火災、擴大承保範圍、業務中斷、租金損失保險和傘形責任保險，對我們認為有保障的地區的酒店投保地震、風災、洪水和颶風保險，每種情況下的責任限額都是我們認為足夠的。同樣，我們投保了直接人身損害險，金額為我們認為足以在重置成本的基礎上補償每家酒店的維修或重建費用，包括重建期間的收入損失。考慮到損失的相對風險、承保成本和行業慣例，我們選擇了我們認為合適的保單規格和保險限額。我們不為一般不能投保的風險投保，包括但不限於因騷亂、戰爭或天災造成的損失。在我們管理層看來，我們的酒店已投保了足夠的保險。
員工
自.起2019年12月31日，我們有過87員工。
企業信息
我們的主要執行辦事處位於馬裏蘭州20814，貝塞斯達，1000號套房，貝塞斯達地鐵中心3號。我們的電話號碼是(301)280-7777。我們的網站位於www.rljlowgingtrust.com。在我們網站上找到或可通過我們的網站訪問的信息不會被納入本年度報告Form 10-K或我們向SEC提交或提供給SEC的任何其他報告或文件中，也不會成為其中的一部分。我們已將我們的網站地址包含在本年度報告的Form 10-K中，作為不活躍的文本參考，並不打算將其作為指向我們網站的活躍鏈接。
我們在以電子方式向證券交易委員會提交或提供這些材料後，在合理可行的情況下儘快在我們的網站上免費提供我們的10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告、8-K表格當前報告以及根據交易法第13(A)或15(D)節提交或提供的報告修正案。我們還在公司治理網頁的投資者關係部分下的公司治理網頁上提供與我們的公司治理相關的各種文件，包括我們的：董事會委員會章程；公司治理準則；商業行為和道德準則；財務和審計事項的投訴程序；信託聲明；以及章程。
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目錄
提交給證券交易委員會的這份10-K表格年度報告和其他報告可在證券交易委員會的網站上查閲，該網站包含以電子方式提交給證券交易委員會的報告、委託書和信息聲明以及其他有關發行人的信息。美國證券交易委員會的網址是www.sec.gov。
項目11A.評估風險因素
下面列出的是我們認為對我們的股東來説是實質性的風險。在評估我們的公司和我們的業務時，您應該仔細考慮以下風險。以下任何風險的發生都可能對我們的財務狀況、經營業績、現金流、我們普通股的市場價格以及我們履行償債義務和向股東進行分配的能力產生實質性的不利影響，這反過來可能導致我們的股東損失全部或部分投資。本報告中的一些陳述，包括以下風險因素的陳述，構成前瞻性陳述。請參閲我們年度報告開頭的Form 10-K中題為“有關前瞻性陳述的特別説明”的部分。
與我們的商務和酒店物業相關的風險
我們將繼續受到我們經營的特定市場的經濟和其他條件的顯著影響，特別是在我們酒店高度集中的大都市地區。
我們位於北加州、南佛羅裏達、南加州、紐約、紐約、得克薩斯州奧斯汀和伊利諾伊州芝加哥的酒店分別佔截至財年總收入的14.5%、9.3%、9.7%、9.7%、5.7%和5.5%2019年12月31日。因此，我們特別容易受到這些地區的不利市場狀況的影響，包括行業不景氣、企業搬遷、酒店房間供過於求、政治動盪或住宿需求減少。酒店集中的市場或我們經營的任何其他市場的不利經濟發展，或當地、地區或國家商業或政治氣候導致的酒店供應增加或住宿需求減少，都可能對我們造成重大和不利的影響。
我們依賴於管理我們每家酒店運營的第三方管理公司的業績，如果這些第三方酒店經理沒有按照我們的最佳利益管理我們的酒店，我們可能會受到實質性的不利影響。
由於美國聯邦所得税法限制房地產投資信託基金(REITs)及其子公司經營或管理酒店物業，我們不經營或管理我們的酒店物業。取而代之的是，我們保留了第三方酒店經理，根據管理協議運營我們的酒店物業。自.起2019年12月31日，我們所有的酒店都有單獨的管理協議，36其中包括Aimbridge Hotitality(“Aimbridge”)，作為州際酒店及度假村(Interstate Hotels&Resorts，“Interstate”)的接班人。
根據管理協議的條款，酒店經理負責酒店運營的所有方面，包括確保這些運營符合適用的法律法規並符合我們的最佳利益，我們參與酒店運營決策的能力僅限於某些事項，包括批准年度運營預算。雖然我們密切關注我們第三方酒店經理的表現和運營，但我們不能向您保證，酒店經理管理我們酒店的方式將符合他們在適用的管理協議下的各自義務或我們在我們的酒店特許經營協議下的義務。
我們酒店物業的成功在很大程度上取決於我們與酒店經理建立和保持良好關係的能力。我們與我們的第三方經理之間可能會不時就他們的表現或遵守管理協議的條款產生爭議，這反過來可能會對我們的運營結果產生不利影響。我們一般會嘗試通過討論和談判來解決這些爭議，但如果我們不能通過討論和談判達成令人滿意的結果，我們可以選擇終止我們的管理協議，提起訴訟，或者提交第三方爭議解決方案，結果可能對我們不利。
如果我們的任何管理協議被終止，我們不能保證我們能找到替代經理，我們的特許經營商會及時同意更換經理，或者根本不能保證任何替代經理會成功經營我們的酒店。此外，如果Aimbridge作為我們最大的管理服務提供商，在財務上不能或不願意根據我們的管理協議履行其義務，我們為Aimbridge管理的酒店尋找一名或多名替代經理的能力可能會具有挑戰性、成本和時間。
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我們受制於與僱用酒店人員相關的風險，特別是僱用工會員工的酒店。
我們的第三方管理公司負責招聘和維護我們每家酒店的勞動力。雖然我們不直接僱傭或管理酒店的員工，但我們仍然承受着許多通常與酒店勞動力相關的成本和風險，特別是那些有工會員工的酒店。有時，酒店的運營可能會因為罷工、停工、公眾示威或其他負面行動和宣傳而受到幹擾。勞資糾紛的解決或重新談判的勞動合同可能會導致勞動力成本上升，要麼是通過增加工資或福利，要麼是通過改變工作規則來提高酒店運營成本。我們沒有能力影響這些談判的結果。
我們的一些管理和專營權協議中的限制性條款包含限制或限制出售或融資我們的酒店的條款，這可能會對我們產生實質性的不利影響。
我們的管理和特許經營協議通常包含限制性契約，這些契約限制或限制我們在未經管理公司或特許經營人同意的情況下出售或再融資酒店的能力。我們的許多專營權協議規定，在某些出售或轉讓酒店的情況下，特許經營人有權提出第一要約，並規定特許經營人有權批准聘用管理該酒店的管理公司的任何變更。一般情況下，除非受讓人不是管理公司或特許經營人的競爭對手，並且受讓人承擔相關的管理和專營權協議，否則我們可能不同意出售、租賃或以其他方式轉讓某些酒店。如果管理公司或特許經營人不同意出售或融資我們的酒店，我們可能會被禁止採取其他符合我們和我們股東最佳利益的行動。
我們幾乎所有的酒店都以萬豪、希爾頓或凱悦品牌運營；因此，將我們的產品組合集中在三個品牌系列中會帶來風險。
91的104截至我們擁有的酒店物業2019年12月31日利用萬豪(Marriott)、希爾頓(Hilton)或凱悦(Hyatt)旗下的品牌。因此，我們的成功在一定程度上取決於萬豪、希爾頓或凱悦及其各自品牌的持續成功。我們認為，打造品牌價值對於增加需求和建立客户忠誠度至關重要。因此，如果市場認知度或對萬豪和/或希爾頓和/或凱悦的正面印象降低或受損，我們投資組合中與萬豪、希爾頓或凱悦品牌酒店相關的商譽可能會受到不利影響。此外，如果我們與萬豪、希爾頓或凱悦的關係因酒店管理糾紛或其他原因而惡化或終止，在某些情況下，萬豪和/或希爾頓和/或凱悦可以終止與他們的現有特許經營許可證，或拒絕為我們未來可能收購的酒店提供特許經營許可證。如果發生上述任何一種情況，都可能對我們造成實質性的不利影響。
我們的長期增長在一定程度上依賴於成功識別、完成和整合對更多酒店的收購，如果不能進行和整合此類收購，可能會對我們的增長造成實質性的不利影響。
我們不能保證我們將成功確定有吸引力的酒店物業或酒店物業投資組合，或一旦確定，我們將成功完成收購或將收購的物業或投資組合整合到我們的業務中。我們面臨着來自其他資本雄厚的投資者對有吸引力的投資機會的激烈競爭，其中一些投資者比我們擁有更多的財務資源，更低的資本成本，以及更多的債務和股權資本來收購酒店物業。在這種競爭下，我們可能無法購入某些我們認為有吸引力的酒店物業或酒店物業組合，或購買價格可能大幅提高，或其他條款可能更為繁瑣。此外，我們預計未來的收購將通過我們的無擔保循環信貸安排下的借款或其他有擔保或無擔保借款、使用留存現金流以及發行股權和債務證券來為未來的收購提供資金，這些可能無法以有利的條款獲得，或者根本不能獲得。我們在確定、談判、以有利條件融資、完善和整合此類收購方面的任何延誤或失敗，都可能對我們的增長造成實質性的不利影響。在收購或擴張之後，我們可能會產生與收購相關的成本，並承擔潛在的未知負債和意外增加的成本或費用。這些收購的整合，特別是對酒店物業投資組合的收購，可能會對我們的業務造成幹擾，給管理時間和資源帶來壓力，並對我們的經營業績和財務狀況產生實質性的不利影響。
我們依賴於我們吸引和留住關鍵人員的能力。
我們依靠我們的高級管理團隊和其他高素質人員的經驗和關係來管理我們的日常運營，並執行我們的業務戰略和增長。這些人對我們的業務很重要，如果他們中的任何一個人離開，沒有合格的替補人員接替，那麼這個人的離開可能會
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損害我們的業務運營。我們不能保證我們的任何高級管理團隊成員和其他人員將繼續受僱於我們，或者我們將繼續成功地吸引和留住合格的人才。關鍵人員的流失可能會對我們尋找潛在投資機會的能力、我們與全球和國內酒店品牌以及其他行業參與者的關係、我們業務戰略的執行產生實質性的不利影響，並可能降低我們普通股的市場價值。
我們的業務戰略依賴於通過預期的酒店客房需求增長來實現收入和淨收入的增長。因此，由於經濟增長弱於預期而導致需求增長的任何延遲，都可能對我們和我們的增長前景產生實質性的不利影響。
在最近的經濟衰退期間，我們酒店在美國各個市場的經營業績都出現了下滑。我們的業務戰略依賴於通過預期酒店客房需求的改善實現收入和淨收入的增長，這是美國經濟和全球經濟增長的一部分。因此，任何延遲或弱於預期的經濟增長都可能對我們和我們的增長前景產生實質性的不利影響。此外，即使美國經濟和全球經濟繼續增長，我們也不能保證對酒店客房的需求會在目前水平上有所增長。如果需求在不久的將來不增加，或者需求減弱，我們未來的經營業績和增長前景可能會受到實質性的不利影響。
在獲得所需的定期資本支出和翻新酒店物業所需的資本方面的任何困難都可能對我們的財務狀況和經營業績產生實質性的不利影響。
我們酒店的物業持續需要翻新和其他資本改善，包括更換傢俱、固定裝置和設備(“FF&E”)、特許經營商要求的改進，以及收購項目的翻新或重新開發。我們的貸款人可能還會要求我們每年留出資金用於酒店物業的資本改善。這些資本改善的成本可能會對我們產生實質性的不利影響。
我們可能無法僅從經營活動中提供的現金為酒店物業的資本改善或收購提供資金，因為我們必須每年將至少90%的REIT應税收入分配給股東，以保持我們作為REIT的資格。因此，我們預計將依靠債務或股權資本的可用性來為資本改善和收購提供資金。如果我們無法獲得所需的定期資本支出和以優惠條件翻新酒店物業所需的資金，或者根本無法獲得資金，我們的財務狀況、流動性和經營業績可能會受到實質性和不利的影響。
不利的全球市場和經濟狀況以及市場的混亂可能會對我們酒店物業的價值以及我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。
我們不能保證全球或國內經濟的不利變化不會對我們酒店的收入或收益產生不利影響。我們的收入或收益因經濟的不利變化而減少，可能會減少我們的營運資金和收入，影響我們的長期業務戰略，並影響我們的資產價值。此外，我們未來可能會產生減損費用，這些費用將對我們的運營結果產生負面影響。我們不能保證確認的減值損失不會對我們的經營業績產生重大影響。
在我們經營的市場中，來自其他酒店業參與者的競爭可能會對入住率和/或ADR產生不利影響，這可能會對我們產生實質性的不利影響。
我們面臨着來自其他酒店業主和經營者以及其他酒店業參與者的激烈競爭。此外，我們還面臨着來自非傳統旅行者住宿的競爭，比如在線合住服務。我們的競爭基於一系列因素，包括位置、住宿質量、便利性、品牌從屬關係、房價、服務水平、便利設施、客户服務以及住宿和活動空間的可用性。我們的競爭對手可能有一種運營模式，使他們能夠以比我們更低的價格提供住宿，這可能會導致我們的競爭對手增加入住率，並對我們的ADR產生不利影響。鑑於專注服務和緊湊型全方位服務酒店的入住率和ADR的重要性，這場競爭可能會對我們吸引潛在客人的能力產生不利影響，這可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績產生實質性的不利影響。
在…2019年12月31日，我們有大約22億美元這可能會對我們的經營業績產生重大不利影響，並使我們處於競爭劣勢。
要求償還的債務和相關利息可能會對我們的經營業績產生重大不利影響。在…2019年12月31日，我們有大約22億美元未償債務。在考慮到
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利率互換，99.9%我們的借款都是固定的。我們現有或未來可變利率債務的利率上升將增加我們的利息支出，這可能對我們的現金流和我們向股東支付分配的能力產生不利影響。
我們的組織文件對我們可能產生的債務沒有任何限制，我們的董事會可以在沒有股東通知或批准的情況下隨時改變我們的融資政策。因此，我們未來可能會招致大量額外債務，包括擔保債務。
由於我們預計我們的運營現金流在到期時只足以償還部分債務，我們預計我們將被要求通過債務再融資和/或發行我們的證券來償還債務。我們未償債務的數額可能會對我們的債務再融資能力產生不利影響。
如果我們無法以可接受的條款為我們的債務進行再融資，或者根本不能，我們可能被迫以不利的條款處置我們的一家或多家酒店，這可能會給我們造成損失，並可能對可用於分配給股東的現金產生不利影響。此外，如果再融資時的現行利率或其他因素導致再融資時的利率上升，我們的利息支出將會增加，這將對我們未來的經營業績和流動資金產生不利影響。
我們的未償還債務，以及未來借入的任何額外債務，可能會使我們面臨許多風險，包括以下風險：
• | 我們的運營現金流可能不足以支付所需的本金和利息； |
• | 我們可能需要用很大一部分現金流來支付本金和利息，這將減少可用於分配給股東的現金； |
• | 與負債較少的競爭對手相比，我們可能處於競爭劣勢； |
• | 我們可能容易受到經濟波動的影響，特別是如果增長放緩或停滯，降低我們對困難的市場、行業或經濟狀況做出反應的靈活性； |
• | 任何再融資的條款不得與被再融資債務的條款相同或不同於被再融資債務的條款；以及 |
• | 槓桿的使用可能會對我們借入更多資金用於運營、資本改善、為未來收購酒店物業提供資金、向我們的股東進行分配、回購普通股的能力產生不利影響，並可能對我們普通股的市場價格產生不利影響。 |
金融市場的中斷可能會對我們以有利條件獲得足夠的第三方融資以滿足我們的資本需求的能力產生不利影響，或者根本不會，這可能會對我們造成實質性的不利影響。
近年來，美國金融市場經歷了嚴重的價格波動、混亂和流動性中斷，導致股市價格大幅波動，預期債務融資的利差大幅擴大。金融市場重新出現的波動和不確定性可能會對我們獲得額外融資以滿足我們的資本需求(包括增長、收購活動和其他業務計劃)的能力產生負面影響，這可能會以有利的條款或根本不存在，這可能會對我們的業務產生負面影響。此外，由於這種潛在的不確定性，未來我們可能無法再融資或延長我們的債務，或者任何再融資的條款可能不像我們現有債務的條款那麼優惠。如果我們在債務到期時不能成功地進行再融資，我們可能會被迫以不利的條件處置酒店，這可能會對我們償還其他債務和履行其他流動性和業務義務的能力造成不利影響。金融市場的長期低迷可能會導致我們尋找潛在吸引力較低的其他資金來源，並可能要求我們進一步調整我們的商業計劃。這些事件也可能使我們通過發行新股或產生額外的有擔保或無擔保債務來籌集資金變得更加困難或成本更高，這可能會對我們產生重大和不利的影響。
對衝利率風險可能會對我們產生不利影響。
我們通過使用利率對衝安排(例如利率互換協議)來管理對利率波動的敞口。這些協議涉及這些安排可能無法保護我們或對我們造成不利影響的風險，其中包括：
• | 利率對衝可能代價高昂，特別是在利率上升和波動時期； |
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• | 現有的利率套期保值可能與尋求保護的利率風險不直接對應； |
• | 利率套期保值的期限可能與相關負債的期限不符； |
• | 套期保值交易對手在套期保值上欠錢的信用質量可能會被下調，從而損害我們出售或轉讓我們這一方的套期保值交易的能力；以及 |
• | 套期保值交易中欠款的套期保值交易對手有可能違約。 |
由於上述任何一項，我們的套期保值交易可能會對我們產生實質性的不利影響。
替換倫敦銀行同業拆借利率基準利率可能會對我們的業務、財務狀況、經營業績和現金流產生重大不利影響。
2017年，監管倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的英國金融市場行為監管局(FCA)宣佈，FCA打算停止説服或強制銀行提交2021年後計算LIBOR所需的利率。本次公告表明，2021年以後，不能也不會保證在現有基礎上繼續使用LIBOR。因此，目前無法預測銀行是否會繼續提供倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的報價，以及在多大程度上會繼續提供報價。同樣，無法預測LIBOR是否會繼續被視為可接受的市場基準，或者什麼利率或什麼利率可能成為LIBOR的可接受替代品。
我們現有的浮動利率債務利率對衝安排是以倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)作為參考利率。從倫敦銀行同業拆息的過渡，或任何改變或改革，以釐定或監管倫敦銀行同業拆息，可能會對我們目前的利率對衝安排產生不利影響。從倫敦銀行同業拆借利率過渡也可能產生相當大的成本和額外的風險，這可能會對我們的財務狀況或運營業績產生實質性的不利影響。由於建議的替代利率是以不同方式計算，因此參考新利率的利率對衝安排所支付的款項，與參考倫敦銀行同業拆息的利率對衝安排所支付的款項將有所不同。我們不能保證LIBOR的未來，我們目前的利率對衝安排是否會繼續使用LIBOR作為參考利率，或者依賴這樣的利率是否合適。儘管我們目前無法評估從倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)過渡的最終影響，但如果未能充分管理過渡，可能會阻礙我們為可變利率債務建立有效對衝的能力。
我們現有的債務是有公約的，如果我們不遵守債務協議中的所有公約，可能會對我們造成重大的負面影響。
我們現有的債務包含習慣和金融契約，這些契約可能會限制我們未來負債的能力。此外，我們在我們的無擔保循環信貸安排下借款的能力必須遵守我們的金融和其他契約，包括與償債覆蓋率和槓桿率有關的契約，如果美國住房基本面急劇惡化，我們履行這些契約的能力可能會受到不利影響。我們未能遵守現有或未來債務的約定，以及我們無法支付所需的本金和利息，可能會導致適用債務協議下的違約，這可能會導致債務加速，並要求我們用從其他來源獲得的資本償還此類債務，這些資本可能對我們來説是不可用的，或者可能只能以不具吸引力的條款獲得。此外，如果我們在擔保債務上違約，貸款人可以接管擔保此類債務的酒店。此外，債務協議可能包含關於特定其他債務的具體交叉違約條款，使貸款人有權宣佈其債務違約並強制執行補救措施，包括在此類其他債務發生違約時加快此類債務的到期日。如果我們在幾個債務協議或任何重大債務協議上違約，我們可能會受到實質性和不利的影響。
與特許經營商運營標準相關的成本，或未能維持特許經營商運營標準的成本，可能會對我們造成實質性的不利影響。
根據專營權許可協議的條款，我們必須符合指定的經營標準和其他條款和條件。我們希望我們的特許經營商定期檢查我們的酒店物業，以確保我們和酒店管理公司遵守品牌標準。如果我們或我們聘用的任何管理公司未能維持這些標準或其他條款和條件，可能會導致特許經營許可證被吊銷或特許經營商要求我們進行代價高昂的物業改善計劃。如果特許經營許可證因我們未能進行必要的改進或未能遵守其條款而終止，我們還可能向特許經營商支付終止款項，這將因特許經營商和酒店的不同而有所不同。如果維持專營者經營水準所需的經費龐大，我們可能會受到重大和不利的影響。
此外，如果我們失去特許經營許可證，特定酒店的潛在價值可能會因為失去相關的知名度、營銷支持、參與客人忠誠度計劃和
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特許經營商提供的集中預訂系統，這可能要求我們確認酒店財產的減值費用。此外，丟失某一特定酒店的特許經營許可證可能會損害我們與特許經營商的關係，這可能會阻礙我們在同一品牌下經營其他酒店的能力，限制我們將來以優惠條款從特許經營商那裏獲得新的特許經營許可證的能力，或者根本不會，並導致我們為獲得該特定酒店的新特許經營許可證而產生鉅額成本。
適用的房地產投資信託基金法律可能會限制某些商業活動。
作為房地產投資信託基金，我們的收入、資產和業務活動都受到各種限制。由於這些限制，我們預計我們將繼續在我們的一個或多個TRS進行某些業務活動。我們的TRS與普通C級公司一樣應納税，並對其應税收入繳納美國聯邦、州、地方和外國税(如果適用)。此外，我們和我們的TRS都不能直接管理或經營酒店，這使得我們依賴於第三方運營商/經理。
適用於REITs的美國聯邦所得税條款可能會限制我們關於潛在出售酒店物業的商業決策。
經修訂的1986年國內收入法(下稱“守則”)對房地產投資信託基金處置財產的能力施加了限制。特別是，適用於REITs的税法要求我們持有酒店物業用於投資，而不是主要用於在正常業務過程中出售，這可能導致我們放棄或推遲出售原本符合我們最佳利益的酒店物業。因此，我們可能無法根據經濟或其他條件或以有利的條件迅速改變我們的投資組合，這可能會對我們的現金流、我們向股東分配的能力以及我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。
適用於房地產投資信託基金的美國聯邦所得税條款規定，房地產投資信託基金出售作為庫存持有的財產或在正常業務過程中主要為出售給客户而持有的其他財產而實現的任何收益，都被視為“被禁止的交易”的收入，須繳納100%的消費税。根據現行法律，物業(包括酒店物業)是作為存貨持有，還是主要在日常業務過程中出售給顧客，這是一個事實問題，須視乎有關交易的所有事實和情況而定。我們打算持有酒店物業以供投資，着眼於長期增值，從事收購和擁有酒店物業的業務，並使偶爾出售的酒店物業與我們的投資目標一致。然而，不能保證美國國税局(IRS)可能不會爭辯説，這些銷售中的一項或多項要繳納100%的消費税。此外，可能招致這種懲罰性税收的可能性可能會阻止我們出售一家或多家酒店物業，儘管這樣做符合我們和我們的股東的最佳利益。對於房地產投資信託基金擁有至少兩年的物業，在一個課税年度內，有一個法定的避風港可供有限數量的銷售，但這個避風港很可能不適用於我們可能會考慮的所有銷售交易。
出於税收目的，取消我們任何酒店財產的抵押品贖回權將被視為出售酒店財產。如果抵押債務的未償還餘額超過我們在酒店物業中的納税基礎，我們將確認喪失抵押品贖回權時的應税收入，但我們將不會收到任何現金收益，這可能會阻礙我們滿足準則規定的REIT分配要求的能力。如果我們的任何酒店物業因違約而喪失抵押品贖回權，我們向股東支付現金分配的能力將受到限制。
我們進行的合資投資可能受到以下因素的不利影響：我們缺乏唯一的決策權、我們對合資夥伴的財務狀況和流動性的依賴以及我們與我們的合資夥伴之間的糾紛。
我們通過合資企業擁有某些酒店物業和其他房地產投資。未來，我們可能會成立更多的合資企業，以收購、開發、改善或部分處置酒店物業，從而減少我們進行投資所需的資本額，並使我們的資金來源多樣化，以實現增長。這種合資投資涉及全資擁有的酒店物業或重建項目中沒有的風險，包括以下風險：
• | 我們可能對酒店物業或合資企業的開發、融資、租賃、管理等方面沒有獨家控制權，這可能會阻止我們採取符合我們最大利益但遭到合作伙伴反對的行動； |
• | 合資協議通常限制合作伙伴的權益轉讓，或者可能以其他方式限制我們在需要時或在有利條件下出售權益的能力； |
• | 合營協議可以包含買賣條款，根據這些條款，一方合夥人可以啟動程序，要求另一方合夥人在購買另一方合夥人的權益或將其權益出售給該合夥人之間做出選擇； |
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• | 合作伙伴可能在任何時候擁有與我們的商業利益或目標不一致的經濟或商業利益或目標，或可能與我們的商業利益或目標不一致； |
• | 合夥人可能無法支付其應承擔的出資份額，或可能破產，這意味着我們和其他任何剩餘合夥人一般仍將對合資企業的債務承擔責任；或 |
• | 在某些情況下，我們可能對合夥人的行為負責，合夥人的活動可能會對我們成為房地產投資信託基金的資格產生不利影響，即使我們不控制合資企業。 |
以上任何一項都可能使酒店物業承擔超過預期的負債，並對我們目前和未來合資企業投資的價值產生不利影響。
與住宿行業相關的風險
我們向股東進行分配的能力可能會受到酒店業常見的各種經營風險的不利影響，包括競爭、過度建設以及對商務旅行和旅遊的依賴。
我們的酒店物業具有與許多其他房地產資產不同的經濟特徵。與其他房地產資產不同，酒店從通常只在酒店住宿幾晚的客人那裏獲得收入，這導致我們每家酒店的房價和入住率每天都在變化，導致收益可能非常不穩定。
此外，我們的酒店物業受到酒店業常見的各種經營風險的影響，其中許多風險是我們無法控制的，其中包括：
• | 在我們經營的市場中，來自其他酒店業參與者的競爭； |
• | 在我們經營的市場過度建設酒店，導致酒店供應增加，這將對我們酒店物業的入住率和收入產生不利影響； |
• | 酒店業公司之間的合併可能會提高由此產生的公司相對於我們的談判能力，並減少這些公司之間在管理和特許經營協議上的競爭，這可能會導致更高的管理費或特許經營費； |
• | 對商務和休閒旅行者的依賴； |
• | 可能影響經營業績和財務業績的罷工、中斷或停工； |
• | 影響旅行的能源成本和其他費用增加，這可能會影響旅行模式，減少商務和休閒旅行者的數量； |
• | 定期資金再投資用於酒店修繕和升級的要求； |
• | 由於通貨膨脹和其他因素造成的運營成本增加，這些因素可能無法被上漲的房價抵消； |
• | 利率的變化； |
• | 資金可獲得性、成本和條款的變化； |
• | 政府法律法規、財政政策和區劃條例的變化以及遵守法律法規、財政政策和條例的相關費用； |
• | 國際、國家、地區和地方經濟和市場狀況的不利影響； |
• | 我們無法控制的意外事件，如恐怖襲擊、與旅行有關的健康問題(如流行病和流行病)、監管當局徵收的税收或附加費、與旅行有關的事故和異常天氣狀況，包括颶風、海嘯或地震等自然災害； |
• | 酒店業環境惡化的負面影響；以及 |
• | 風險通常與酒店和房地產的所有權有關，我們將在下面詳細討論。 |
上述任何情況的發生都可能對我們造成實質性的不利影響。
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住宿業的季節性可能會對我們產生實質性的不利影響。
酒店業本質上是季節性的，這會導致我們的收入出現季度波動。我們的季度收益可能會受到我們無法控制的因素的不利影響，包括天氣狀況和我們經營的某些市場的糟糕經濟因素。季節性會導致特定酒店的客房收入、入住率、房價和運營費用出現週期性波動。我們不能保證我們的現金流將足以抵消這些波動造成的任何缺口。因此，我們可能不得不進行短期借款，以便向我們的股東進行分配，而且我們不能保證這些借款將以優惠的條件提供(如果有的話)。因此，住宿業季節性導致的財務業績波動可能會對我們產生實質性的不利影響。
酒店業的週期性可能會導致我們的經營業績出現波動，這可能會對我們產生重大和不利的影響。
從歷史上看，酒店業一直是高度週期性的。住宿需求和經營業績的波動，很大程度上是由一般經濟和當地市場狀況造成的，這些因素隨後會影響商務和休閒旅行的水平。除了總體經濟狀況外，新的酒店客房供應是可能影響酒店業表現的重要因素，過度建設有可能進一步加劇經濟衰退的負面影響。當需求增長超過供應增長時，房價和入住率往往會增加，因此RevPAR也會增加。我們不能保證提出需求是否會反彈，反彈的程度如何，或者這種反彈是否會持續下去。住宿基本面的不利變化可能會導致回報大大低於我們的預期，或者導致虧損，這可能會對我們產生實質性的不利影響。
我們擁有土地租約的酒店物業使我們面臨風險，即我們可能被迫以較低的價格出售該等酒店物業，我們可能難以為該等酒店物業融資，我們可能無法續簽土地租約，或我們可能會因違反土地租約而失去該等酒店物業。
自.起2019年12月31日, 12我們合併後的酒店物業和二我們未合併的酒店物業中，有一半位於土地租賃的土地上。因此，我們只擁有這些項目的長期租賃權或類似權益。14酒店物業。其中兩份土地租約將於2028年和2029年到期。我們的土地租賃協議在轉讓我們在土地租賃中的權益之前，需要得到出租人或分租人的同意。這些規定可能會影響我們出售酒店物業的能力，進而可能對任何此類出售所實現的價格產生不利影響。此外，在任何時間，投資者可能對購買受土地租賃約束的酒店物業不感興趣，並可能為此類酒店物業支付比類似酒店物業更低的價格(只收取費用)，或者他們可能不會以任何價格購買此類酒店物業。與收費抵押貸款相比，有擔保的貸款人可能不願意為租賃抵押貸款提供貸款，或者收取更高的利率。如果我們被發現違反了土地租約，我們可能會失去酒店物業的使用權。此外，除非我們能在有關土地及改善工程的簡單權益中購買費用，或在租契期滿前延長租約的期限，否則我們將失去擁有這些酒店物業的權利，以及在租約期滿後在改善工程中的權益。如果我們因違反地契或不續期而失去酒店物業的使用權，我們便無法從該酒店物業取得收入，而我們將須購買另一酒店物業的權益，以取代該收入，這可能會對我們造成重大和不利的影響。
我們的運營中使用的是技術，該技術的任何重大故障、不足、中斷或安全故障都可能損害業務。
我們以及我們的酒店經理和特許經營商依靠信息技術網絡和系統來處理、傳輸和存儲電子信息，並管理或支持各種業務流程，包括金融交易和記錄、個人身份信息、預訂、賬單和運營數據。這些信息技術網絡和系統可能容易受到威脅，如系統、網絡或互聯網故障；計算機黑客攻擊或業務中斷；網絡恐怖主義；病毒、蠕蟲或其他惡意軟件程序；以及員工錯誤、疏忽或欺詐。雖然我們相信我們以及我們的酒店經理和特許經營商已經採取了商業上合理的措施來保護我們系統的安全，但不能保證這些安全措施將防止系統服務出現故障、不足或中斷，或者系統安全不會被破壞。
除了用於運營酒店物業的酒店經理的信息技術網絡和系統外，我們還擁有自己的企業信息技術網絡和系統，用於訪問、存儲、傳輸和管理或支持各種業務流程。我們不能保證我們為保護這些信息技術網絡和系統的內容而採取的安全措施會成功。任何未能保持適當的
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信息技術網絡和系統的功能、安全性和可用性可能會中斷我們的運營、我們的財務報告和合規性，損害我們的聲譽，並使我們面臨責任索賠或監管處罰，這可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。
未來的恐怖襲擊或恐怖警戒級別的變化可能會對我們產生實質性的不利影響。
從歷史上看，恐怖襲擊和隨後的恐怖主義警報對美國的旅遊和酒店業造成了不利影響，往往對整體經濟的影響不成比例。無法確定在美國或其他地方發生的實際或威脅的恐怖襲擊對國內和國際旅行，特別是我們的業務可能產生多大影響，但任何此類襲擊或此類襲擊的威脅都可能對旅行和酒店需求以及我們為酒店財產提供保險的能力產生實質性的不利影響，這可能會對我們產生實質性的負面影響。
流感或其他廣泛傳播的傳染病的爆發可能會減少旅行，並對酒店需求造成不利影響，這將對我們產生重大和不利的影響。
在美國，傳染病或傳染性疾病的大範圍爆發可能會減少酒店業對旅行和酒店的需求。如果我們酒店物業的需求因傳染病或傳染病的爆發而大幅下降或持續較長一段時間，我們的收入將會受到不利影響，這可能會對我們造成實質性的不利影響。
我們可能面臨與自然災害、天氣事件和氣候變化的實際影響相關的風險。
我們面臨着與自然災害、天氣事件和氣候變化的實際影響相關的風險，其中可能包括更頻繁或更嚴重的風暴、乾旱、颶風和洪水，其中任何一種都可能對我們的財產、運營和業務產生實質性的不利影響。隨着時間的推移，我們位於沿海市場和其他可能受氣候變化影響的地區的酒店物業預計將經歷暴風雨強度的增加和海平面上升，從而對我們的酒店物業造成損害。因此，我們可能會受到重大損失和/或維修費用的影響，保險可能會也可能不會完全覆蓋這些損失和/或維修費用。其他市場可能會經歷氣温或降雨量的長期變化，這可能會限制我們酒店物業運營所需的用水，或者大幅增加能源成本，這可能會使這些物業面臨額外的監管負擔，例如用水限制或更嚴格的能效標準。天氣事件和氣候變化也可能影響我們的業務，因為在我們認為最容易受到此類事件影響的地區，按我們認為可以接受的條款增加財產保險的成本(或使其不可用)，增加我們酒店物業的運營成本，如水費或能源成本，並要求我們在尋求維修和保護酒店物業免受此類風險時花費資金。不能保證自然災害、天氣事件和氣候變化不會對我們的酒店資產、運營或業務產生實質性的不利影響。
與我們的組織和結構相關的風險
REITs守則和我們的信託聲明規定的股份所有權限制可能會限制股份轉讓和/或業務合併的機會，特別是如果我們的管理層和董事會不贊成合併提議的話。
為了維持我們作為房地產投資信託基金的資格，在我們作為房地產投資信託基金的第一年課税後的每個課税年度的最後半年內的任何時間，我們的流通股價值不得超過50%由五名或更少的個人(根據守則的定義，包括某些實體)直接或間接擁有。我們的信託聲明，除了某些例外，授權我們的董事會採取必要的行動，以保持我們作為房地產投資信託基金的資格。除非獲本公司董事會豁免，否則任何人士或實體(已獲豁免的個人或實體除外)不得直接或間接、以實益或建設性方式，以價值或按股份數目(以限制性較強者為準)直接或間接擁有超過我們已發行普通股總數的9.8%，或以價值或按股份數目(以限制性較強者為準)直接或間接擁有任何類別或系列已發行優先股總數的9.8%。
本公司董事會可全權酌情豁免股份擁有權限額，但須受若干條件及本公司董事會收到某些申述及承諾的規限所規限。在豁免生效期間，豁免持有人的擁有權限額將會增加。作為授予此類有限豁免的條件，例外持有人必須向我們作出陳述和擔保，以確保我們將繼續滿足房地產投資信託基金的所有權要求。如果上述陳述中的任何一項變得不真實或被違反，例外持有人必須通知我們，在這種情況下，例外持有人將失去其股份所有權限制的有限豁免。
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我們授權但未發行的普通股和優先股可能會阻止我們控制權的變化，這可能涉及我們普通股的溢價，或者以其他方式符合我們股東的最佳利益。
我們的信託聲明授權我們發行額外的授權但未發行的普通股或優先股。此外，我們的董事會可以在沒有股東批准的情況下修改我們的信託聲明，以增加我們的普通股總數或我們有權發行、分類或重新分類任何未發行的普通股或優先股的任何類別或系列優先股的股份數量，並設定分類或重新分類的股份的優先股、權利和其他條款。因此，我們的董事會可能會設立一系列普通股或優先股，這可能會推遲或阻止我們的交易或控制權的變更，這可能涉及我們普通股的溢價，或者以其他方式符合我們股東的最佳利益。
馬裏蘭州法律的某些條款可能會阻止控制權的改變。
馬裏蘭州一般公司法(“MgCl”)中適用於馬裏蘭州房地產投資信託基金的某些條款可能會阻止第三方提出收購我們的提議或阻礙我們控制權的改變，否則，我們普通股的持有者將有機會實現對我們普通股當時市場價格的溢價，包括：
• | “業務合併”條款，在受限制的情況下，禁止我們與“有利害關係的股東”(一般定義為直接或間接實益擁有我們有表決權股份的10%或以上投票權的任何人，或我們的關聯公司或聯營公司，在緊接有關日期之前的兩年內的任何時間直接或間接擁有我們當時已發行有表決權股份的10%或以上投票權的任何人)之間的某些業務合併，在該股東成為有利害關係股東的最近日期之後的五年內，“有利害關係的股東”(一般定義為直接或間接擁有我們有表決權股份的10%或以上投票權的任何人)在緊接有關日期之前的兩年內的任何時間內，然後對這些合併施加公平價格和/或絕對多數和股東投票權要求；和 |
• | “控制權股份”條款規定，在“控制權股份收購”(定義為直接或間接獲得對已發行和已發行的“控制權股份”的所有權或控制權)中獲得的本公司的“控制權股份”(定義為有表決權的股份，與股東控制的其他股份合計，使股東有權在選舉受託人時行使三個遞增投票權範圍中的一個)沒有投票權，但在我們的股東以至少三分之二的贊成票批准的範圍內(不包括所有利害關係)，沒有投票權。 |
在馬裏蘭州法律允許的情況下，我們通過董事會決議選擇退出MgCl的業務合併條款，該決議在未經我們股東批准的情況下不能被廢除，但不能保證董事會通過的決議在未來某個時候不會被修改或取消。根據本公司附例中的一項規定，吾等已選擇豁免任何收購吾等股份的行為，使其不受MgCl的控制股份規定所規限，而吾等的附例禁止未經吾等股東批准撤銷、修訂或更改該規定；然而，不能保證該規定在未來某一時間不會被修訂或取消。
我們附例中的某些提前通知條款可能會阻止控制權的改變。
我們的附例規定：(A)就股東周年大會而言，提名個別人士以選舉本公司董事會成員，以及提名其他須由股東考慮的事務，只可(I)根據吾等的會議通知，(Ii)由董事會作出，或(Iii)由在會議通知及週年大會時登記在冊的股東作出，而該股東有權在大會上投票，並已遵守本章程所載的預先通知程序。只有本公司會議通知中指定的事務才能提交股東大會審議，而提名個人參加董事會選舉只能(A)根據我們的會議通知，(B)由董事會進行，或(C)由董事會決定，董事應由在會議通知和特別會議時登記在冊的股東選出，該股東有權在會議上投票，並已遵守規定。這些提前通知條款可能會延遲、推遲或阻止我們公司的交易或控制權變更，這些交易或控制權變更可能涉及我們普通股的市價溢價或其他方面符合我們股東的最佳利益。
終止與我們高管的僱傭協議可能代價高昂，並阻礙控制權的改變。
我們與我們每一位高管簽訂的僱傭協議規定，如果他們在某些情況下終止與我們的僱傭關係(包括我們控制權的變更)，我們需要向他們支付遣散費。
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在這方面，他們需要更多的補償，包括加快授予他們各自的股權獎勵，從而使無故解僱他們的代價高昂。此外，這些條款可能會推遲或阻止可能涉及為我們普通股支付溢價的交易或控制權變更，或者以其他方式符合我們股東的最佳利益。
我們的信託聲明包含了一些條款，這些條款使得罷免受託人變得困難，這可能會使我們的股東很難對我們的管理層做出改變。
我們的信託聲明規定，在一個或多個類別或系列優先股的持有人有權選舉或罷免一名或多名受託人的情況下，受託人只能在有理由和至少有權在選舉受託人時投下三分之二的贊成票的情況下被免職，而且我們的董事會擁有唯一的權力來填補空缺的受託人職位，即使其餘的受託人不構成法定人數也是如此。這些規定使得通過撤換受託人來更換管理層變得更加困難，這可能會推遲或阻止符合我們股東最佳利益的控制權變更。
我們可能會在未經股東同意的情況下改變我們的經營政策、投資指導方針以及我們的投資和增長戰略，這可能會使我們在未來面臨不同的和更重大的風險，這可能會對我們產生重大和不利的影響。
我們的董事會決定我們的運營政策、投資指導方針以及我們的投資和增長戰略。我們的董事會可以在不經我們股東投票或通知的情況下，對偏離這些政策、指導方針和戰略的交易進行修改或批准。這可能會導致我們進行運營事宜、進行投資或採取與本10-K表格年度報告中設想的不同的投資或增長戰略。在上述任何一種情況下，我們都可能在未來面臨不同的、更重大的風險，這可能會對我們產生實質性的負面影響。
我們和股東對受託人和高管採取行動的權利是有限的，這可能會限制我們的股東在採取不符合股東最佳利益的行動時的追索權。
根據馬裏蘭州的法律，一般來説，受託人必須真誠地履行他或她的職責，以他或她合理地相信符合我們最佳利益的方式，並以通常謹慎的人在類似情況下會使用的謹慎態度行事。根據馬裏蘭州的法律，受託人被推定為按照這一謹慎標準行事。此外，我們的信託聲明限制了我們的受託人和高級管理人員對我們和我們的股東的金錢損害的責任，但因以下情況而產生的責任除外：
• | 實際收受不正當的金錢、財產或服務的利益或利潤；或 |
• | 受託人或官員主動和故意的不誠實行為，由最終判決確定為對所判決的訴訟原因有重大影響的行為。 |
我們的信託聲明和章程有義務在馬裏蘭不時生效的法律允許的最大範圍內，在訴訟最終處置之前向任何現任或前任受託人或官員賠償、支付或償還合理費用，這些受託人或官員因其以該身份向我們提供服務而被確定或威脅成為訴訟的一方。此外，我們可能有義務預支我們的受託人和高級職員所發生的辯護費用。因此，我們和我們的股東對我們的受託人和高級管理人員的權利可能比如果沒有我們的信託聲明和章程中的現行條款，或者與其他公司可能存在的權利相比可能存在的更有限的權利。
如果我們不能保持有效的財務報告內部控制制度，我們可能無法準確地報告我們的財務結果。
作為一家上市公司，我們必須向股東提供可靠的財務報表和報告。為了監督我們財務報告的準確性和可靠性，我們設立了內部審計部門來監督我們的內部控制。此外，我們還制定了有關全公司業務流程和週期的政策和程序，以實施有效的財務報告內部控制制度。我們已經建立或促使我們的第三方管理公司建立了旨在確保酒店收入和支出在我們酒店正確記錄的控制程序和程序。雖然我們已經做了大量工作來遵守2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第404條，但我們不能確定我們是否會成功地保持對財務報告的有效內部控制，我們未來可能會確定我們現有的內部控制需要改進。如果我們不能保持有效的內部控制制度，我們可能會受到實質性的損害，或者我們可能無法履行我們的報告義務。此外，我們的內部控制存在重大缺陷或重大缺陷，可能會導致我們的財務報表出現錯誤，需要重述，導致我們無法滿足我們的報告要求。
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這可能會增加彌補任何缺陷的成本，引起監管審查或訴訟，並導致投資者對我們報告的財務信息失去信心，任何這些都可能導致我們普通股的市場價格大幅下跌。
與房地產業相關的風險
房地產投資的非流動性可能會嚴重阻礙我們應對不斷變化的經濟、金融和投資條件或酒店物業經營業績變化的能力，這可能會對我們的現金流和經營業績產生實質性的不利影響。
房地產投資，包括我們投資組合中的專注服務和緊湊的全方位服務酒店，流動性相對較差。因此，我們可能無法根據不斷變化的經濟、財務和投資條件或酒店經營業績的變化而迅速或以有利的條件出售一家或多家酒店，否則這樣做可能是謹慎的。我們無法預測我們是否能夠以我們設定的價格或條款出售我們想要出售的任何酒店物業，或者潛在買家提供的任何價格或其他條款是否為我們所接受。在出售一間酒店之前，我們可能需要動用資金糾正或改善，但我們不能保證我們會有資金來糾正或改善這些缺陷或改善措施，我們不能保證我們有足夠的資金來糾正或改善這些缺陷或改善措施，我們不能保證我們有足夠的資金來糾正這些缺陷或進行這些改善。我們不能在適當的時候或以有利的條件處置資產，可能會對我們的現金流和經營業績產生實質性的不利影響。
此外，我們處置一些酒店物業的能力可能會受到其税收屬性的限制。我們擁有很長一段時間的酒店物業，或我們未來可能通過税收遞延貢獻交易以換取運營合夥企業中的OP單位的酒店物業，可能具有較低的税基。如果我們在應税交易中直接處置這些酒店物業，我們可能需要根據適用於REITs的守則的要求將應税收益分配給我們的股東，或者為該收益納税，這兩種情況中的任何一種都會影響我們的現金流並增加我們的槓桿率。在某些情況下，我們可能會受到限制，不能根據與貢獻者達成的税收保護協議，處置未來向我們貢獻的財產，以換取我們的運營單位，除非我們產生與賠償這些貢獻者相關的額外成本。為了有效地處置低基數或受税收保護的酒店，我們可能會不時使用同類交換，這種交換有資格不確認應税收益，但可能很難完善和導致被處置資產被交換的酒店繼承其低税基和其他税收屬性。
我們酒店物業的未投保和投保不足的損失可能會對我們造成實質性的不利影響。
我們為我們所有的酒店物業提供全面的財產保險，並打算為我們未來收購的任何酒店提供全面的財產保險，包括火災、恐怖主義和擴大保險範圍。我們的綜合財產保險計劃每項索賠有250,000美元的免賠額。除了綜合財產保險外，我們還為我們所有的酒店物業投保一般責任保險。我們的一般責任保險計劃沒有免賠額。某些類型的災難性損失，如暴風雨、地震、洪水和國內外恐怖活動造成的損失，可能不能投保，也可能不能在經濟上投保。即使在可投保的情況下，這些保單也可能有較高的免賠額和/或較高的保費。我們海濱酒店的每家酒店在命名風暴時都有總保險價值5%的免賠額。我們的貸款人可能需要這種保險，而我們未能獲得這種保險可能會構成貸款協議下的違約，這可能會對我們產生實質性的不利影響。
如果發生重大損失，我們的保險覆蓋範圍可能不足以覆蓋我們損失的投資的全部當前市值或重置成本，這可能會對我們產生重大的不利影響。如果發生未投保的損失或超過投保限額的損失，或者我們未能從保險公司獲得保險，我們可能會損失我們在酒店物業上投資的全部或部分資本，以及酒店物業的預期未來收入。在這種情況下，我們可能仍然有義務償還與酒店財產相關的任何抵押債務或其他財務義務。
遵守或不遵守美國反興奮劑機構和其他安全法規和要求可能會導致鉅額成本。
根據美國反興奮劑機構的規定，所有公共設施必須符合與殘疾人進入和使用相關的各種聯邦要求。遵守美國反興奮劑機構的要求可能需要清除准入障礙，而不遵守可能導致美國政府處以罰款或私人損害賠償。如果我們被要求對我們擁有的酒店物業或我們收購的酒店物業進行重大修改，無論是為了遵守ADA還是其他政府規章制度的變化，我們都可能受到實質性和不利的影響。
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我們酒店的物業還受到各種聯邦、州和地方監管要求的約束，例如州和當地的消防和生命安全要求。如果我們不遵守這些要求，我們可能會招致罰款或個人損害賠償。如果我們因遵守ADA或其他安全法規和要求而產生鉅額成本，我們的財務狀況、經營業績、我們普通股的市場價格、現金流以及我們履行債務和向股東分配的能力可能會受到實質性的不利影響。
我們可能會招致與政府監管和環境問題訴訟相關的鉅額費用，這可能會對我們產生實質性的不利影響。
我們酒店的物業受到各種美國聯邦、州和地方環境、健康和安全法律法規的約束，其中某些法規規定了污染責任。根據該等法律，政府實體有權要求我們作為酒店物業的現任業主，進行或支付清理酒店內、上、下或從酒店排放的污染物(包括有害物質、石棉及含石棉材料(“ACM”)、廢物或石油產品)的費用，以及支付因該等污染而引致的自然資源損害。由於這些法律還要求在物業受到污染時擁有或經營物業的人承擔法律責任，即使我們出售或不再經營酒店物業，我們也可能招致清理費用或其他環境責任。
我們酒店的某些物業含有ACM。聯邦、州和地方的環境、健康和安全法律要求對ACM進行適當的管理和維護。這類有關ACM的法律可能會對未能遵守這些要求的建築物業主、僱主和經營者處以罰款和處罰。此外，第三者可因接觸含石棉建築材料而引致人身傷害，向業主或營辦商索償。
與我們酒店物業的環境污染、針對與所謂或實際環境問題有關的索賠進行辯護或遵守環境、健康和安全法律相關的責任和成本可能是實質性的，並可能對我們產生實質性和負面影響。發現我們酒店物業的重大環境責任可能會使我們承擔意想不到的成本，這可能會顯著降低或消除我們的盈利能力和可分配給股東的現金。
我們可能會不時受到訴訟的影響，這些訴訟可能會使我們面臨不確定或未投保的費用。
作為酒店物業的所有者，我們可能會不時面臨來自客人、酒店物業訪客、承包商、分包商和其他人的潛在索賠、訴訟和威脅訴訟。但這些索賠和訴訟程序本質上是不確定的，其成本和結果無法確切預測。其中一些索賠可能會導致對我們不利的辯護費、和解、罰款或判決，其中一些不在保險範圍內，或者不能在保險範圍內。支付未投保的任何此類費用、和解、罰款或判決可能會對我們的財務狀況和運營結果產生重大和不利的影響。此外，某些訴訟或某些訴訟的解決可能會影響我們某些保險覆蓋範圍的可用性或成本，這可能會對我們的運營結果和現金流產生實質性的不利影響，使我們面臨更多未投保的風險，和/或負面影響我們吸引高級管理人員和受託人的能力。
我們酒店物業的房地產税增加可能會對我們造成實質性的不利影響。
我們要繳納各種州税和地方税，包括房地產税。我們酒店物業的房地產税可能會隨着税率的變化以及税務機關對物業的評估或重新評估而增加。由於我們與FelCor Lodging Trust Inc.(“FelCor”)合併，一些位於司法管轄區的FelCor酒店物業可能會面臨這樣的重新評估，這些司法管轄區可能會規定在所有權變更時重新評估物業税。此外，我們位於加州的所有酒店可能會因為加州法律的變化而重新評估，這些法律對評估的房地產價值的年度增長有一定的限制。我們希望對任何這樣的評估或重新評估提出上訴，但我們的努力可能不會成功。如果房地產或其他税收增加，我們的經營結果將受到實質性的不利影響。
與我們的房地產投資信託基金地位相關的風險
與REITs相關的立法或監管税收變化可能會對我們產生實質性的不利影響。
任何時候，管理REITs的美國聯邦所得税法或這些法律的行政解釋都可能被修改或修改。我們無法預測其他任何美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋，或對任何現有美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋的任何修正案何時或是否會被通過、頒佈或生效。任何此類新的法律、法規或解釋都可能具有追溯力，並可能對我們造成實質性的負面影響。
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我們敦促您就立法、法規或行政發展和建議的現狀及其對投資我們股票的潛在影響諮詢您的税務顧問。
如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金，或者如果我們無法保持房地產投資信託基金的資格，我們將繳納美國聯邦所得税，可能還要繳納州和地方税，這將減少我們的收益和可供分配給股東的現金數量。
如果我們在任何納税年度都沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，而且任何可用的減免條款都不適用，我們將繳納美國聯邦和州公司所得税，支付給我們股東的股息將不能在計算我們的應税收入時扣除。除非我們根據某些守則條文有權獲得法定寬免，否則我們亦會在未能取得REIT資格的下一個課税年度的四個課税年度內，被取消作為REIT的課税資格。
任何認定我們不符合REIT資格的決定都將對我們的經營業績產生重大不利影響，並可能大幅降低我們普通股的價值。我們的額外税負可能很大，並將減少我們可用於投資、償債或分配給股東的淨收益。
房地產投資信託基金的分配要求可能會對我們執行業務計劃的能力產生不利影響。
我們打算繼續向股東作出分派，以符合守則對房地產投資信託基金的要求。我們通常必須每年分配至少90%的“房地產投資信託基金應税收入”，受某些調整，不包括任何淨資本收益，以便公司所得税不適用於我們分配的收入。在一定程度上，如果我們滿足分配要求，但分配的應税收入少於100%，我們將對未分配的應税收入繳納企業所得税。此外，如果我們在一個日曆年度向股東支付的實際金額低於守則規定的最低金額，我們將被徵收4%的不可抵扣消費税。
在根據美國公認會計原則(GAAP)編制的財務報告中，我們有時可能產生的應税收入大於我們的收入，或者在確認應税收入和實際收到現金之間的時間上可能會出現差異。此外，根據税改法案對該法的修訂，收入必須在不遲於將收入計入我們的財務報表中作為收入時應計美國聯邦所得税目的，但某些例外情況除外，這也可能導致REIT應税收入與此類收入的現金收入之間的不匹配。倘在該等情況下，吾等並無其他資金可用，吾等可能須(I)以不利條款借入資金，(Ii)以不利價格出售投資，(Iii)分派原本會投資於未來收購的金額，或(Iv)將我們的普通股作為分派的一部分作出應税分派，股東可在分派中選擇收取我們的普通股，或(受總分派百分比的限制所限)作出足夠的分派，使我們能夠支付足夠的REIT應課税收入，以滿足REIT的分派要求；或(Iv)作為分派的一部分，股東可選擇收取我們的普通股或(受制於總分派的百分比)現金，使我們能夠支付足夠的REIT應課税收入，以滿足REIT的分派要求。這些替代方案可能會增加我們的成本或減少我們的股東權益。因此，遵守房地產投資信託基金的分配要求可能會阻礙我們的增長能力，這可能會對我們的股票價值產生不利影響。
由於房地產投資信託基金的分配要求阻止我們保留收益，我們通常將被要求在債務到期時通過額外的債務或股本進行再融資。
REITs支付的股息不符合某些股息可享受的降低税率。
非REIT C公司支付給美國股東的“合格股息”一般為個人、信託或遺產，適用的最高税率為20%(不包括3.8%的淨投資所得税)。然而，REITs支付的股息通常不符合降低20%的最高税率，並按適用的普通所得税税率徵税，但某些例外情況除外。自2017年12月31日之後至2026年1月1日之前的納税年度生效，那些屬於共同基金、個人、信託或遺產的美國股東可以從REITs中扣除其股息的20%(不包括合格股息和資本利得股息)。對於那些處於37%的最高邊際税級的美國股東，REIT股息的扣除產生了29.6%的REIT股息的實際所得税税率(不包括3.8%的投資所得税淨額)，高於非REIT C公司支付的合格股息的20%的税率(儘管適用於此類股息的最高實際税率在考慮到適用於非REIT C公司的21%的聯邦所得税税率後為36.8%(不包括3.8%的投資所得税淨額))。雖然降低適用於非REITC公司的合格股息的税率不會對REITs的税收或REITs支付的股息產生不利影響，但這些降低的税率可能會導致非公司納税人的投資者認為投資於REITs的吸引力相對低於投資於支付股息的非REITC公司的股票，這可能會對REITs的股票價值(包括我們的普通股)產生不利影響。
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如果出於美國聯邦所得税的目的，我們的租約不被視為真正的租約，我們很可能沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)。
要符合REIT的資格，我們必須滿足兩項總收入測試，根據這兩項測試，我們的總收入中必須有特定百分比是被動收入，如租金。對於根據我們與TRS簽訂的酒店租約支付的租金(我們目前預計這將繼續構成我們幾乎所有的毛收入)，才有資格通過毛收入測試，對於美國聯邦所得税而言，這些租約必須被視為真正的租賃，而不能被視為服務合同、合資企業或其他類型的安排。我們相信，出於美國聯邦所得税的目的，這些租約將被視為真正的租約。然而，不能保證美國國税局(IRS)會同意這一描述。如果出於美國聯邦所得税的目的，這些租約不被視為真正的租約，我們將無法滿足適用於REITs的兩項毛收入測試中的任何一項，並可能失去我們的REIT地位。此外，如果我們的租約有任何調整，我們可能要繳納100%的消費税。
如果我們的信託基金未能符合守則所指的“應課税房地產投資信託基金附屬公司”的資格，我們很可能不符合房地產投資信託基金的資格。
在適用於房地產投資信託基金的總收入測試中，作為“關聯方租户”的承租人支付的租金將不是符合資格的收入。我們目前將並預期繼續將我們的大部分酒店出租給我們的TRS，只要他們符合守則規定的“應税房地產投資信託基金附屬公司”的資格，他們就不會被視為“關聯方租户”。要符合資格，最重要的是，TRS不能從事酒店的經營或管理。我們相信，出於美國聯邦所得税的目的，我們的TRS有資格被視為“應税房地產投資信託基金子公司”。然而，不能保證美國國税局不會為了美國聯邦所得税的目的挑戰TRS的地位，也不能保證法院不會承受這樣的挑戰。如果美國國税局成功地取消了我們的任何TRS被視為“應税REIT子公司”的資格，我們很可能無法滿足適用於REITs的資產測試，我們幾乎所有的收入都將無法獲得毛收入測試的資格。如果我們既不能通過資產測試，也不能通過總收入測試，我們很可能會失去房地產投資信託基金(REIT)的地位。
如果我們聘請的任何管理公司沒有資格成為“合格的獨立承包商”，或者如果我們的酒店物業不是“合格的住宿設施”，我們很可能沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)。
在適用於房地產投資信託基金的毛收入測試中，作為我們的“關聯方租户”的承租人支付的租金一般不是合格收入。不過，只要酒店由“合資格的獨立承辦商”管理，並符合某些其他規定，“合資格住宿設施”的租約便屬例外。我們目前租賃並預計繼續將我們所有或基本上所有酒店出租給TRS承租人，我們目前並預計將繼續聘用那些有資格成為“合格的獨立承包商”的管理公司。此外，管理公司要符合資格成為合資格的獨立承辦商，(I)管理公司不得直接或透過其股東擁有超過35%的流通股；任何人士或團體均不得擁有超過35%的我們已發行股份及管理公司的股份(或所有權權益)；及(Ii)該公司或有關人士必須在該公司每次與TRS或其TRS承租人訂立管理合約時，積極從事為一名或多名與REIT或其TRS無關的人士經營“合資格住宿設施”(定義見下文)的貿易或業務。最後，我們的TRS承租人支付租金的每一家酒店都必須是“合格的住宿設施”。“合格住宿設施”是指酒店、汽車旅館或其他場所，其中一半以上的居住單位是暫時使用的，包括習慣性的便利設施和設施，但從事接受投注業務的任何人不得在該設施或與之相關的任何人進行賭博活動，該人在該設施或與該設施相關的業務經法律授權從事此類業務。“合格住宿設施”指的是在該設施內暫時使用一半以上的住宅單位，包括常規的便利設施和設施，但任何從事接受投注業務的人不得在該設施或與該設施相關的地方進行賭博活動。自本合同生效之日起, 我們相信管理公司為某些與我們或我們的租户無關的人士提供合資格的住宿設施。截至目前，我們相信所有出租給我們的TRS承租人的酒店都將是合格的住宿設施。雖然我們打算監察未來對酒店的收購和改善，但守則的房地產投資信託基金條文只提供有限的指引，以供在符合資格住宿設施的要求下作出決定，亦不能保證在所有情況下均會符合這些要求。
我們對TRS的所有權是有限的，如果這些交易不是按公平條款進行的，我們與TRS的交易將導致我們對某些收入或扣除額徵收100%的懲罰性税。
房地產投資信託基金最多可以擁有一個或多個TRS的100%股權。TRS可以持有資產並賺取如果由REIT直接持有或賺取的收入將不是合格資產或收入的資產或收入。總體而言，房地產投資信託基金資產價值的20%(2018年1月1日之前開始的納税年度為25%)不得超過一個或多個TR的股票或證券。此外，適用於TRS的規則限制了TRS支付或累算給其母REIT的利息的扣除額，以確保TRS須繳納適當水平的公司税。
我們的TRS將為他們的應納税淨收入繳納美國聯邦、州和地方所得税，他們的税後淨收入可以分配給我們，但不需要分配。我們相信股票的總價值和
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我們證券交易商的證券已符合適用於交易商交易商的所有權限制。此外，我們已經並將繼續監控我們在TRS中各自投資的價值，以確保遵守適用於TRS的所有權限制。我們相信，我們與TRS的租金和其他交易都是在保持距離的基礎上達成的，反映了正常的商業做法，但不能保證國税局會同意我們的看法。
遵守REIT的要求可能會迫使我們放棄和/或清算其他有吸引力的投資機會。
要符合REIT的資格，我們必須確保我們每年都能通過毛收入測試，並且在每個日曆季度末，我們的資產價值中至少有75%由現金、現金項目、政府證券和合格房地產資產組成。我們對證券的剩餘投資(政府證券和合格房地產資產除外)一般不能包括超過任何一個發行人的未償還有表決權證券的10%，或超過任何一個發行人的未償還證券總價值的10%。此外，一般而言，我們資產價值的5%(政府證券和合格房地產資產除外)可以由任何一家發行人的證券組成，不超過我們總資產價值的20%可以由一個或多個TRS的證券來代表，我們總資產價值的25%可以由“非合格”(即不以不動產或不動產權益擔保)的公開發售的REITs發行的債務工具來代表。如果我們在任何日曆季度末未能遵守這些要求，我們必須在日曆季度結束後30天內糾正不符合要求的情況，或者有資格獲得某些法定救濟條款，以避免失去我們的REIT資格和遭受不利的税收後果。因此，為了保持我們作為房地產投資信託基金的資格，我們可能被要求從我們的投資組合中清算，或者向TRS出資，否則就是有吸引力的投資。這些行動可能會減少我們的收入和可分配給股東的金額。此外，我們可能會被要求在不利的時候或當我們沒有現成的資金可供分配時，向股東進行分配，並且可能無法進行對我們有利的投資。因此，, 遵守房地產投資信託基金的要求可能會阻礙我們進行某些有吸引力的投資，在某些情況下，可能會阻礙我們保持對這些投資的所有權。
我們的TRSS在使用某些税收優惠方面可能會受到限制。
如果一家公司經歷了守則第382節及其下的財政部條例所指的“所有權變更”，則該公司使用在所有權變更之前產生的淨營業虧損(“NOL”)的能力可能會受到限制。如果受影響的公司使用NOL的能力有限，該公司的應税收入可能會增加。自.起2019年12月31日，我們有大約3.481億美元NOL(所有這些都歸因於我們的TRS)，如果不使用，將於2024年開始到期，用於美國聯邦税收目的，並將在2019年至2039年期間到期，用於州税收目的。於二零一二及二零一三個課税年度內，一項TRS發生守則第382條所指的所有權變更。2017年收購FelCor的所有權變更也導致了守則第382節對NOL的限制。因此，如果我們的TRS在未來幾年有應税收入，他們在未來幾年使用這些所有權變更之前發生的NOL的能力將受到限制，他們可能會因為這種限制而有更多的應税收入。此外，我們税務局的虧損一般不會提供任何税務優惠，除非是從税務局日後的應課税收入結轉。
“守則”第383節及其下的“財政部條例”規定了所有權變更前產生的税收抵免的限制。如果受影響的公司使用税收抵免的能力有限，該公司的納税義務可能會增加。截止到十二月三十一號，2019，我們大約有1940萬美元的税收抵免結轉與歷史税收抵免有關(所有這些都可歸因於我們的TRS)，這些税收抵免將於2035年開始到期。
遵守房地產投資信託基金的要求可能會限制我們有效對衝的能力，並可能導致我們承擔納税義務。
守則中的房地產投資信託基金條款可能會限制我們對衝資產和業務的能力。根據這些條款，我們從旨在對衝利率風險的交易中產生的任何收入，在房地產投資信託基金75%和95%的毛收入測試中將被排除在毛收入之外，前提是該工具對衝了用於攜帶或收購房地產資產的負債的利率風險(每個此類對衝為“借款對衝”)或管理某些貨幣波動的風險(每個此類對衝為“貨幣對衝”)，並且此類工具已根據適用的財政部法規進行了適當識別。在房地產投資信託基金75%和95%毛收入測試中，不符合這些要求的套期保值交易的收入通常將構成不符合資格的收入。若吾等先前訂立借款對衝或貨幣對衝，部分已對衝的債務或物業已被處置，而在該等清償或處置過程中，吾等訂立一項新的適當識別的對衝交易，以抵銷先前的對衝頭寸，則排除於REIT 75%及95%的毛收入測試亦同樣適用。作為這些規則的結果，我們可能不得不限制使用原本可能有利的套期保值技術，或者通過TRS實施這些套期保值。這可能會增加我們對衝活動的成本。
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目錄
因為我們的TRS將對收益徵税，或者使我們面臨與利率變化相關的更大風險，而不是我們原本想要承擔的風險。
如果我們的運營夥伴關係不能保持其作為美國聯邦所得税夥伴關係的地位， 它的收入可能會被徵税，我們將失去REIT的地位。
我們相信，我們的運營夥伴關係符合美國聯邦所得税的要求。作為合夥企業，我們的運營合夥企業的收入不需要繳納美國聯邦所得税。取而代之的是，每個合作伙伴都被分配到我們運營夥伴關係收入中的一部分。如果美國國税局(IRS)成功挑戰我們的合夥經營夥伴關係的地位，它將作為一家公司納税。在這種情況下，這將減少我們的運營夥伴可以向我們提供的分發量。這也可能導致我們失去房地產投資信託基金(REIT)的地位，並對我們的收入繳納公司級税。這將大大減少我們可用於支付分配的現金和股東投資的回報。此外，如果我們的運營合夥公司擁有其全部或部分財產的任何實體失去了作為美國聯邦所得税目的的被忽視實體或合夥企業的特徵，它將作為一家公司納税，從而減少對我們運營合夥公司的分配。這種對基礎物業所有者的重新定性也可能威脅到我們維持REIT地位的能力。
雖然合夥企業傳統上不需要繳納實體層面的美國聯邦所得税，但合夥企業審計規則一般適用於我們的運營合夥企業(以及任何子公司合夥企業)。根據這些審計規則，除非實體另有選擇，否則審計調整產生的税款應由該實體支付，而不是由其合夥人或成員支付。我們可以利用合夥企業審計條款和適用的財政部條例中提供的例外情況，以便合夥人(而不是經營合夥企業(或任何附屬合夥企業)本身)將盡最大可能為經營合夥企業(或任何附屬合夥企業)應納税所得額的審計調整所產生的任何税款負責。
根據第162(M)條擬議的法規可能會對我們產生重大影響。
2019年12月16日，美國國税局(IRS)根據美國國税法(Internal Revenue Code)第162(M)條發佈了擬議的規定，該規定拒絕對某些員工年薪超過100萬美元的薪酬進行補償扣除。與許多UPREIT一樣，我們的立場是，根據美國國税局(IRS)向幾家UPREIT發出的私人信函裁決，第162(M)條不適用於從“經營合夥企業”向我們的員工支付的款項。這些擬議的法規包括一項可能導致第162(M)條適用於我們的條款。作為擬議法規的結果，本公司目前正在評估受保員工獲得補償的安排，以確定這些擬議法規對我們的補償安排和由此產生的REIT應税收入(以及向股東的必要分配)的影響。
如果FelCor在我們與FelCor合併之前沒有資格成為符合美國聯邦所得税目的的REIT，我們將招致不利的税收後果。
關於在收購日結束與FelCor的合併，FelCor收到了一份律師意見，大意是，在收購日之前，它有資格根據守則成為符合美國聯邦所得税目的的房地產投資信託基金(REIT)。然而，FelCor並未要求美國國税局(IRS)裁定其有資格成為房地產投資信託基金(REIT)。儘管有這種觀點，但如果FelCor在收購日期之前的REIT地位被成功挑戰，我們將面臨嚴重的税收後果，這將大幅減少我們的核心運營資金和可供分配的現金，包括可用於向我們的股東支付股息的現金，因為：
• | FelCor在其不符合REIT資格的年份內，將按常規公司税率對其淨收入繳納美國聯邦、州和地方所得税(在這些年份，在計算其應納税所得額時，不允許扣除支付給股東的股息)，我們將繼承此類税收的責任； |
• | FelCor在收購日出售的資產將按正常公司税率繳納美國聯邦、州和地方所得税(FelCor將不被允許扣除支付給其股東的被視為清算分配的股息)，我們將繼承此類税收的責任；以及 |
• | 我們將繼承FelCor在FelCor不符合REIT資格的納税期間積累的任何收益和利潤(如適用)，我們將不得不支付特別股息和/或採用適用的虧損股息程序(包括向美國國税局支付利息)來抵消此類收益和利潤，以維持我們的REIT資格。 |
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由於這些因素，FelCor未能在收購日期之前獲得REIT資格，可能會削弱我們擴大業務和籌集資本的能力，並可能對我們的股票價值產生重大不利影響。此外，即使FelCor在其存在期間符合REIT資格，如果FelCor的應納税所得額或支付股息的扣除額出現調整，我們可能被要求選擇使用虧損股息程序來維持FelCor的REIT地位。這一不足的股息程序可能需要我們向股東進行大量分配，並向美國國税局支付大量利息。
與我們普通股相關的風險
我們可用於分配給股東的現金可能不足以支付預期或所需水平的分配，我們可能需要借入資金或依賴其他外部來源才能進行此類分配，或者我們可能根本無法進行此類分配，這可能導致我們普通股的市場價格大幅下跌。
我們打算繼續定期向普通股持有者支付季度分紅。所有分派將由我們的董事會酌情決定，並將取決於我們的歷史和預期經營業績、EBITDA、FFO、流動性和財務狀況、REIT資格、償債要求、資本支出和運營費用、融資安排和適用法律下的禁令和其他限制，以及我們的董事會可能不時認為相關的其他因素。不能保證我們的預測將被證明是準確的，也不能保證任何水平的分佈或特定的收益率將被做出或維持。我們未來可能無法進行分配，或者我們可能需要通過借款或其他外部融資來源為此類分配提供資金，這些可能只以不具吸引力的條款提供(如果有的話)。上述任何一項都可能導致我們普通股的市場價格大幅下跌。
未來發行的債務證券(在我們清算時將優先於我們的普通股)和未來發行的股權證券(包括OP單位)，將稀釋我們現有普通股股東的持股，並可能出於定期或清算時進行分配的目的而優先於我們的普通股，這可能會對我們普通股的市場價格產生負面影響。
將來，我們可能會發行債務證券或股權證券，或者產生更多借款。在我們清算時，我們的債務證券、其他貸款和優先股的持有者將獲得普通股股東對我們可用資產的分配。如果我們在未來產生債務，我們未來的利息成本可能會增加，並對我們的流動性、FFO和運營結果產生不利影響。我們不需要在優先購買權的基礎上向現有普通股股東提供任何額外的股本證券。因此，額外的普通股發行，直接或通過可轉換或可交換證券(包括OP單位)、認股權證或期權，將稀釋我們現有普通股股東的持股，此類發行或對此類發行的看法可能會降低我們普通股的市場價格。我們的優先股如果發行，可能會定期或在清算時優先分配款項，這可能會消除或以其他方式限制我們向普通股股東進行分配的能力。由於我們未來是否發行債務或股權證券或產生額外借款的決定將取決於市場狀況和其他我們無法控制的因素，因此我們無法預測或估計未來任何融資努力的金額、時機、性質或成功。因此，普通股股東承擔的風險是，我們未來發行的債務或股權證券或我們發生的額外借款將對我們普通股的市場價格產生負面影響。
我們不能保證我們將根據我們的股票回購計劃回購我們的普通股，也不能保證我們的股票回購計劃將提高長期股東價值。股票回購還可能增加我們普通股價格的波動性，並可能減少我們的現金儲備。
我們的董事會批准了一項股票回購計劃，回購最多2.5億美元的我們的普通股。雖然我們的董事會批准了我們的股票回購計劃，但我們的股票回購計劃並不要求我們回購任何特定的美元金額或收購任何特定數量的股票。我們的股票回購計劃可能會在任何時候被限制、暫停或終止，恕不另行通知。此外，根據我們的股票回購計劃回購我們的普通股可能會影響我們的股價，並增加其波動性。我們股票回購計劃的存在可能會導致我們的股價高於沒有這樣一個計劃的情況下的股價。此外，我們的股票回購計劃可能會減少我們的現金儲備，這可能會影響我們為未來的增長提供資金以及尋求未來可能的戰略機會和收購的能力。不能保證任何股票回購都會提高股東價值，因為我們普通股的市場價格可能會跌破我們回購普通股的水平。
項目1B.提供未解決的工作人員意見。
沒有。
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第二項：政府物業
我們的酒店物業
下表提供了截至以下日期我們酒店物業的全面列表2019年12月31日:
狀態 | 酒店物業名稱 | 房間 | 狀態 | 酒店物業名稱 | 房間 | |
阿拉巴馬州 | 印第安納州 | |||||
伯明翰大使館套房 | 242 | 芝加哥東南哈蒙德庭院 | 85 | |||
亞利桑那州 | 印第安納波利斯庭院@國會大廈 | 124 | ||||
菲尼克斯-比爾特莫爾大使館套房 | 232 | 芝加哥東南部哈蒙德費爾菲爾德套房酒店 | 94 | |||
加利福尼亞 | 芝加哥東南部哈蒙德住宅酒店 | 78 | ||||
舊金山四合院 | 166 | 運河邊印第安納波利斯市中心住宅區酒店 | 134 | |||
歐文奧蘭治縣大使館套房 | 293 | 印第安納波利斯漁民住宅酒店 | 78 | |||
洛杉磯唐尼大使館套房 | 220 | 梅里維爾住宅酒店 | 78 | |||
洛杉磯大使館套房-南國際機場 | 349 | 肯塔基州 | ||||
曼德勒海灘大使館套房-酒店及度假村 | 250 | 萬豪路易斯維爾市中心 | 616 | |||
硅谷米爾皮塔斯大使館套房 | 266 | 路易斯維爾市中心住宅區酒店 | 140 | |||
舊金山南部機場大使館套房 | 312 | 路易斯安那州 | ||||
舊金山機場-海濱大使館套房 | 340 | 新奧爾良勒莫因酒莊-法國區(1) | 171 | |||
洛杉磯好萊塢希爾頓花園酒店 | 160 | 新奧爾良會議中心希爾頓花園酒店 | 286 | |||
舊金山奧克蘭海灣大橋希爾頓花園酒店 | 278 | 新奧爾良花園區靛藍酒店 | 132 | |||
凱悦酒店柏樹阿納海姆 | 142 | 新奧爾良温德姆-法國區 | 374 | |||
舊金山灣區埃默裏維爾凱悦酒店 | 234 | 馬薩諸塞州 | ||||
聖地亞哥索倫託梅薩凱悦酒店 | 193 | 波士頓沃爾瑟姆大使館套房 | 275 | |||
聖何塞硅谷凱悦酒店 | 164 | 温德姆波士頓烽火臺山 | 304 | |||
聖拉蒙凱悦酒店 | 142 | 馬裏蘭州 | ||||
聖克拉拉凱悦酒店 | 150 | 貝塞斯達市中心住宅區酒店 | 188 | |||
弗裏蒙特硅谷凱悦廣場 | 151 | 華盛頓特區國家海港住宅酒店 | 162 | |||
帕洛阿爾託洛斯阿爾託斯住宅酒店 | 156 | 明尼蘇達州 | ||||
舊金山萬豪聯合廣場 | 401 | 明尼阿波利斯-機場大使館套房 | 310 | |||
温德姆聖地亞哥貝賽德 | 600 | 新澤西 | ||||
温德姆·聖塔莫尼卡在碼頭 | 132 | 大使館套房塞考庫斯-草場(2) | 261 | |||
科羅拉多州 | 紐約 | |||||
丹佛櫻桃溪費爾菲爾德套房酒店 | 134 | 紐約曼哈頓上東區四合院 | 226 | |||
丹佛萬豪機場@Gateway Park | 238 | 紐約市雙樹大都會酒店(3) | 764 | |||
南丹佛萬豪酒店@Park Meadows | 279 | 漢普頓花園城市酒店 | 143 | |||
文藝復興巨石熨斗酒店 | 232 | 紐約尼克博克(4) | 330 | |||
北威斯敏斯特丹佛斯普林希爾套房 | 164 | 北卡羅來納州 | ||||
哥倫比亞特區 | 夏洛特中心城凱悦酒店 | 163 | ||||
華盛頓市中心費爾菲爾德套房酒店 | 198 | 俄勒岡州 | ||||
霍姆伍德套房華盛頓市中心 | 175 | 波特蘭市中心四合院 | 256 | |||
凱悦廣場華盛頓特區市中心K街 | 164 | 斯普林希爾套房波特蘭希爾斯伯勒 | 106 | |||
弗羅裏達 | 賓夕法尼亞州 | |||||
雙樹大鑰匙度假村 | 216 | 匹茲堡大學廣場希爾頓花園酒店 | 202 | |||
奧蘭多希爾頓-布埃納維斯塔湖雙樹套房 | 229 | 匹茲堡文藝復興酒店 | 300 | |||
大使館套房迪爾菲爾德海灘-度假村和水療中心 | 244 | 温德姆費城歷史街區 | 364 | |||
勞德代爾堡第17街大使館套房 | 361 | 温德姆匹茲堡大學中心 | 251 | |||
邁爾斯堡埃斯特羅堡大使館套房 | 150 | 南卡羅來納州 | ||||
邁阿密國際機場大使館套房 | 318 | 查爾斯頓歷史街區庭院 | 176 | |||
奧蘭多大使館套房-國際大道南/會議中心 | 244 | 温德姆大酒店米爾斯大廈 | 216 | |||
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狀態 | 酒店物業名稱 | 房間 | 狀態 | 酒店物業名稱 | 房間 | |
坦帕市中心會議中心大使館套房 | 360 | 德克薩斯州 | ||||
中環西棕櫚灘大使館套房 | 194 | 奧斯汀市中心會議中心庭院 | 270 | |||
基韋斯特費爾菲爾德套房酒店 | 106 | 廣場旁邊的休斯頓庭院 | 190 | |||
邁阿密海灘希爾頓卡巴納 | 231 | 休斯頓市中心會議中心庭院 | 191 | |||
文藝復興勞德代爾堡種植園酒店 | 250 | 休斯頓糖地庭院 | 112 | |||
佐治亞州 | 希爾頓·奧斯汀設計的雙樹套房 | 188 | ||||
亞特蘭大木頭庭院 | 181 | 達拉斯大使館套房-愛情場 | 248 | |||
亞特蘭大-巴克黑德大使館套房 | 316 | 以林地為中心的凱悦酒店 | 70 | |||
亞特蘭大市中心凱悦酒店 | 194 | 奧斯汀市中心會議中心住宅區酒店 | 179 | |||
亞特蘭大中城歷史住宅酒店 | 90 | 休斯頓廣場旁的Residence Inn | 146 | |||
夏威夷 | 休斯頓市中心會議中心Residence Inn酒店 | 171 | ||||
懷基基海灘四合院 | 403 | 休斯頓糖地住宅酒店 | 78 | |||
伊利諾伊州 | 休斯頓市中心會議中心斯普林希爾套房酒店 | 167 | ||||
芝加哥市中心富麗堂皇的四合院 | 306 | 休斯頓温德姆醫療中心套房酒店 | 287 | |||
中途島四合院機場 | 174 | 華盛頓 | ||||
芝加哥中途機場費爾菲爾德套房酒店 | 114 | 西雅圖林伍德霍姆伍德套房 | 170 | |||
漢普頓酒店芝加哥中途機場 | 170 | 威斯康星州 | ||||
芝加哥中途機場希爾頓花園酒店 | 174 | 凱悦廣場麥迪遜市中心 | 151 | |||
中途機場假日快捷套房酒店 | 104 | |||||
芝加哥中途萬豪酒店 | 200 | |||||
芝加哥內珀維爾住宅酒店 | 130 | |||||
休眠酒店中途機場 | 121 | |||||
(1) | 我們擁有該酒店物業50%的間接所有權權益，我們使用權益會計方法對所有權權益進行核算。這家旅館的物業是無租約經營的。 |
(2) | 我們擁有該酒店房地產50%的間接所有權權益，我們使用權益會計方法記錄房地產權益。我們將酒店出租給其TRS，我們在經營承租人中擁有控股權，因此我們鞏固了租賃酒店的所有權權益。 |
(3) | 我們擁有一家98.3%控制這家酒店物業的所有權權益。 |
(4) | 我們擁有這家酒店95%的控股權。 |
管理協議
為了符合REIT的資格，我們不能直接或間接經營我們的任何酒店物業。我們將我們所有的酒店物業出租給TRS承租人，而TRS承租人又聘請酒店物業管理公司來管理我們的酒店物業。我們所有的酒店都是根據與以下其中一家酒店簽訂的管理協議運營的14獨立管理公司。37根據與希爾頓、凱悦、萬豪或温德姆簽訂的管理協議，我們酒店的大多數物業將獲得特許經營協議的好處。
截止到十二月三十一號，2019，Aimbridge是36我們酒店的財產。我們剩下的人68酒店物業由以下人員管理13其他管理公司，包括希爾頓(Hilton)、凱悦(Hyatt)、萬豪(Marriott)和温德姆(Wyndham)。
管理協議的初始條款範圍為三至25其中一些規定了一到兩個自動延長期限，每個期限從一年到十年不等。
每家管理公司都會收到一筆基本管理費，1.75%和3.5%酒店收入。包括特許經營協議利益在內的管理協議在以下情況下產生基本管理費：3.0%和7.0%酒店收入。
管理公司也有資格在達到每個適用的管理協議中規定的某些財務門檻時獲得獎勵管理費。獎勵管理費通常是在我們在酒店的投資獲得優先回報後，按酒店運營收入的百分比計算的。
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每項管理協議均規定，如果管理公司未能達到某些業績目標(如適用的管理協議所規定)，我們有權終止此類管理協議。某些管理協議還賦予我們以我們唯一和絕對的酌情權終止管理協議的權利。此外，某些管理協議賦予我們在出售酒店物業時或因任何原因在支付規定的終止費後終止管理協議的權利。根據某些限制條件和適用的治療期限，管理協議一般可由任何一方在發生重大傷亡、酒店財產遭到譴責或發生某些違約的習慣性事件時終止。某些管理協議還規定，如果管理公司因我們的違約事件而選擇終止管理協議，管理公司可選擇追討相當於管理公司在緊接該終止發生的會計年度根據該管理協議賺取的實際基本管理費和獎勵管理費的2.5倍的解約費，作為違約金。
我們的許多Aimbridge和White Lodging Services(“WLS”)管理協議規定，我們不能將適用的酒店物業出售給任何無關的第三方或參與某些控制權變更行為(1)如果我們在管理協議下違約，或(2)與或向在社區中被認為品德不佳、被判犯有重罪、由被判重罪的人或實體控制或控制的個人或實體合作，或將違反適用於我們的任何特許經營協議要求。此外，Aimbridge和WLS的管理協議還進一步要求，根據管理公司的選擇，適用酒店物業的任何未來所有者必須承擔管理協議或就該酒店物業簽訂新的管理協議。
温德姆管理協議保證了在截至2023年的最初10年任期內，温德姆管理的每家酒店每年的最低年度淨運營收入水平，期限內的總限額為1.0億美元，年度限額為2150萬美元。我們確認淨營業收入擔保減少了温德姆的合同管理和其他費用。2019年9月，我們與温德姆簽訂了一項協議，終止管理協議和相關的淨營業收入擔保，自2019年12月31日起生效。此外，我們簽訂了八項獨立的過渡性特許經營和管理協議，有效期為2020年1月1日至2020年12月31日。我們有權自行決定將這些協議延長至2021年12月31日。過渡性特許經營費和管理費分別為酒店收入的3%和2%。2019年12月，我們收到了温德姆一次性支付的3500萬美元解約金。温德姆還免除了一筆關鍵貨幣貸款的460萬美元餘額。我們將在2020年1月1日開始的過渡期協議的估計期限內確認3500萬美元的終止付款和460萬美元的關鍵貨幣貸款減免，以減少管理和特許經營費支出。
特許經營協議
自.起2019年12月31日, 66我們與萬豪、希爾頓、凱悦或其他酒店品牌簽訂了特許經營協議。此數字不包括37根據與希爾頓、凱悦、萬豪或温德姆的管理協議獲得特許經營協議利益的酒店物業。此外，尼克博克酒店不是以酒店品牌運營的，因此酒店沒有特許經營協議。
加盟商為加盟商提供各種好處，包括集中預訂系統、全國廣告、營銷計劃和宣傳，旨在提高整個品牌系統內酒店的品牌知名度、人員培訓和運營質量。特許經營權協議一般規定了管理、運營、記錄、會計、報告和營銷標準和程序，所有這些標準和程序，我們的TRS承租人，作為特許經營者，都必須遵守。特許經營協議要求我們的TRS承租人遵守特許人的標準和要求，包括運營人員的培訓、安全、維護特定的保險、TRS承租人可能提供的附屬於客房服務的服務和產品的類型和產品、標牌的展示以及客房內傢俱、固定裝置和設備的類型、質量和年齡，以及大堂和其他公共區域的性質。專營權協議的初步條款包括10至30好幾年了。我們的每一份特許經營協議都要求我們支付一筆特許權使用費3.0%和6.0%客房收入，外加營銷費、中央預訂系統和其他特許經營商費用1.0%和4.3%房間收入的一部分。某些酒店還被收取特許權使用費1.5%和3.0%食品和飲料收入。
特許經營協議還規定，一旦發生某些事件，包括未能支付特許權使用費和費用、未能履行我們在特許經營許可證下的義務、破產和放棄特許經營權，或控制權發生變化，可由適用的特許經營人選擇終止。TRS承租人負責根據適用的特許經營協議向特許經營人支付所有款項；但是，我們需要保證每個特許經營協議下的義務。此外，我們現有的許多專營權協議，都賦予專營者在出售或轉讓某間酒店時的第一要約權，以及讓專營者有權批准更換管理酒店的管理公司。
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TRS租約
為了使我們有資格成為房地產投資信託基金，我們的公司或我們的任何子公司都不能直接或間接經營我們的任何酒店。經營合夥企業的附屬公司作為出租人，將我們的酒店出租給我們的TRS承租人，而TRS承租人又是我們每家酒店與第三方管理公司現有管理協議的訂約方。TRS租約包含下述條款。對於未來收購的酒店，我們打算在租約中包含與下文描述的條款大體相似的條款；但是，我們可以酌情修改任何特定租約的這些條款中的任何條款。
租賃條款
我們的TRS租約的初始期限從三年到五年不等，除非承租人在當時的期限屆滿時違約，否則大多數租約可以由我們的TRS承租人續簽三個連續五年的續期期限。此外，如果我們將酒店出售給非關聯方、控制權發生變化或守則的適用條款被修訂以允許我們經營酒店，我們的TRS租約可能會提前終止。我們的TRS租約也可在發生某些違約事件和/或租約中描述的其他或有事件時提前終止。
根據租約應付的款項
在每個TRS租賃期內，我們的TRS承租人有義務向我們支付固定的年度基本租金，外加一定比例的租金和根據各自的TRS租約條款我們的TRS承租人同意支付的某些其他額外費用。百分比租金是根據客房租賃、食品和飲料銷售以及包括會議室租金在內的某些其他來源產生的收入計算的。
TRS租約要求我們的TRS承租人支付租金、所有成本和開支、管理費、特許經營費、個人財產税、某些保險單以及經營酒店所產生的所有水電費和其他費用。租約還規定，在任何酒店受損、被毀或部分被佔用的情況下，都可以減租和減免租金。
上述所有公司間交易均在合併中消除。
維護和修改
根據每份TRS租約，TRS承租人可以自費對酒店進行其認為合適並經我們批准的增建、修改或改善。此外，我們的租住服務承租人須自費維持酒店的良好秩序及維修(普通損耗除外)，並進行必要及適當的維修，以維持酒店的良好秩序及維修。根據TRS租約，我們有責任自費維修任何地下設施或結構元素，包括酒店的外牆和屋頂(不包括窗户和機械、電氣和管道系統)。每個TRS承租人在達到適用的管理協議、任何適用的酒店特許經營協議的標準或滿足任何貸款人的要求時，必須建立相當於毛收入5%的FF&E準備金，用於定期維修、更換或翻新傢俱和設備。
違約事件
每份租約下的違約事件除其他外包括：TRS承租人未能在到期時支付租金；TRS承租人違反租約、條件或租約條款(受適用的治療期限制)；TRS承租人破產或資不抵債；TRS承租人停止租賃酒店超過30天的經營，但由於損壞、破壞或部分或全部譴責的原因除外；或TRS承租人根據特許經營協議違約(但受特許經營協議約束的情況除外)。這類事件包括：TRS承租人在適用的治療期內違反租約、條件或條款；TRS承租人破產或資不抵債；TRS承租人停止出租酒店超過30天，但因損壞、破壞或部分或全部譴責的原因除外；或TRS承租人根據特許經營協議違約。
因處置酒店或更改控制權而終止租約
如果我們將酒店出售給非關聯公司或發生控制權變更，我們通常有權通過向適用的TRS承租人支付受租賃條款和條件約束的終止費來終止租約。
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目錄
土地契約
自.起2019年12月31日, 12我們合併後的酒店物業和二我們所有未合併的酒店物業均受土地租賃協議的約束，這些協議涵蓋各自酒店物業下的土地。有關土地租賃的其他資料，請參閲隨附的綜合財務報表附註12。
第三項：提起法律訴訟
我們酒店的經營性質使我們的酒店、我們和運營合夥企業在正常的業務過程中面臨索賠和訴訟的風險。除了在正常業務過程中出現的例行訴訟外，我們目前沒有受到任何重大訴訟，據我們所知，我們也沒有受到任何重大訴訟的威脅。
第(4)項：煤礦安全信息披露
不適用。
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目錄
第二部分
第五項：登記人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
我們的普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)交易，代碼為“RLJ”。截至12月31日止年度內的每個季度期間，2019和2018，我們支付了每股普通股0.33美元的現金股息。
十二月三十一號，2019和2020年2月19日，據紐約證券交易所報道，我們普通股的收盤價是$17.72和$16.00，分別為。
股票回報表現
下面列出的圖表和表格假設在12月31日投資了100美元，2014在RLJ Lodging Trust的普通股中。圖表將我們普通股的股東總回報與標準普爾500指數(S&P500 Index)和道瓊斯美國精選房地產酒店指數(Dow Jones US Select Real Estate Hotels Index)在12月31日期間的累計總回報進行了比較。2014和2019年12月31日。這張圖假設對我們的普通股和每個指數的初始投資為100.00美元，它還假設了股息的再投資。
名字 | 截至2014年12月31日的初始投資 | 初始值 投資額為 2015年12月31日 | 初始值 投資額為 2016年12月31日 | 初始值 投資額為 2017年12月31日 | 初始值 投資額為 2018年12月31日 | 初始值 投資額為 2019年12月31日 | ||||||||||||||||||
RLJ住宿信託基金 | $ | 100.00 | $ | 67.77 | $ | 81.48 | $ | 77.69 | $ | 61.98 | $ | 72.15 | ||||||||||||
標準普爾500指數 | $ | 100.00 | $ | 101.38 | $ | 113.51 | $ | 138.29 | $ | 132.23 | $ | 173.86 | ||||||||||||
道瓊斯美國房地產投資信託基金酒店指數 | $ | 100.00 | $ | 72.62 | $ | 90.24 | $ | 96.31 | $ | 84.29 | $ | 97.72 | ||||||||||||
本績效圖表不應被視為就1934年證券交易法(經修訂)第18節的目的進行了“存檔”，或通過引用將其併入我們根據1933年證券法(經修訂)或證券交易法提交的任何文件中，除非在該文件中通過具體引用明確規定的情況除外。
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股東信息
在…2020年2月19日，我們有過182我們普通股的記錄持有者。然而，由於我們的許多普通股是由經紀商和其他機構代表股東持有的，我們相信我們普通股的受益持有者比記錄在冊的持有者要多得多。在…2020年2月19日，我們的行動單位有13個持有者(不包括我們公司)。我們的運營單位可以贖回現金，或者根據我們的選擇，贖回我們的普通股。
為了符合與我們作為房地產投資信託基金資格相關的某些要求，我們的信託聲明規定，除某些例外情況外，任何個人或實體(已獲得例外的個人或實體除外)不得直接或間接、以實益或建設性方式擁有超過我們已發行普通股總數的9.8%(按價值或按股份數量計算，以限制性較強者為準)，或超過任何類別或系列已發行優先股總數(按價值或按股份數目計算，以較多者為準)的9.8%。
分發信息
隨着時間的推移，我們打算向我們的普通股股東進行季度分配。為了符合並保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格，我們打算每年向股東分配至少90%的房地產投資信託基金應納税收入，這一分配不考慮支付的股息扣除，也不包括任何淨資本利得。
管理我們6億美元無擔保循環信貸安排(“Revolver”)和我們的無擔保定期貸款(“定期貸款”)的信貸協議限制了我們在某些情況下支付股息的能力。*如果存在違約事件，我們只能就任何財政年度支付總額不超過以下較大者的現金股息：(A)根據守則第856至860節，我們保持房地產投資信託基金(REIT)地位所需的最低金額，或(B)避免收入或然而，如果違約事件是付款違約或與破產相關的，我們可能不會支付任何現金股息。只要不存在違約事件，信貸協議就不會限制我們支付現金股息的能力。
我們已發行的優先股的條款禁止我們支付普通股的股息，除非當時應支付的所有應計優先股息都已支付。
未來的任何分配將由我們的董事會全權決定，其形式、時間和金額(如果有的話)將取決於一系列因素，包括我們實際和預計的財務狀況、流動性、EBITDA、FFO和運營結果、我們從物業實際獲得的收入、我們的運營費用、我們的償債要求、我們的資本支出、禁令和我們融資安排下的其他限制，如上所述，我們的reit應税收入、每年的reit分配要求、適用的法律和其他因素，如我們的董事會債務。如果我們可供分配的現金少於我們REIT應税收入的90%，我們可以考慮各種方式來彌補任何此類缺口，包括根據Revolver借款或其他貸款，出售我們的某些資產，或使用我們從發行股權、股權相關證券或債務證券獲得的淨收益的一部分，或宣佈應税股票股息。
未登記的股權證券銷售
本公司於截至本財政年度止年度內並無出售任何證券2019年12月31日未根據修訂後的1933年“證券法”(“證券法”)註冊的證券。
發行人購買股票證券
截止到十二月三十一號，2019，公司董事會已經批准了一項總額高達2.5億美元的股票回購計劃，根據其條款，該計劃將於2月29日到期。2020(《2019年股份回購計劃》)2020年2月14日，公司董事會批准了一項新的股票回購計劃，授權公司在2020年3月1日至2021年2月28日期間回購最多2.5億美元的我們的普通股。於截至該年度止年度內2019年12月31日，公司回購並退役4,575,170普通股，大約7780萬美元其中，1,030萬美元是根據公司董事會於2015年授權的股份回購計劃回購的，該計劃已於2019年2月到期；6,750萬美元是根據2019年股份回購計劃回購的。截至2019年12月31日，2019年股份回購計劃剩餘容量為1.825億美元.
此外，在截至本年度底止年度內，2019年12月31日根據RLJ Lodging Trust 2015股權激勵計劃(RLJ Lodging Trust 2015 Equity Incentive Plan)，我們的某些員工放棄了他們擁有的普通股，以履行與授予受惠權益受限普通股相關的法定最低美國聯邦和州税收義務(“2015計劃”)。
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下表彙總了截至本季度的所有股票回購。2019年12月31日:
期間 | 總數 的股份 購得 | 平均價格 按股支付 | 總人數 購買的股份 作為公開活動的一部分 已宣佈的計劃 或程序 | 最大數量 的股份，這些股份可能 但仍將被購買 根據計劃或 節目(1) | |||||||||
2019年10月1日至2019年10月31日 | 119,944 | $ | 16.49 | 104,396 | 11,758,605 | ||||||||
2019年11月1日至2019年11月30日 | 649,339 | $ | 16.52 | 634,192 | 10,677,594 | ||||||||
2019年12月1日至2019年12月31日 | — | $ | — | — | 10,297,973 | ||||||||
總計 | 769,283 | 738,588 | |||||||||||
(1) | 根據股票回購計劃可以回購的最大股票數量是通過可用於回購股票的總美元金額除以我們普通股在各自月份最後一個營業日的收盤價來計算的。 |
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第六項：中國精選財務數據
以下精選財務信息應與“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”以及截至以下日期的合併財務報表一併閲讀2019年12月31日和2018在過去的三年裏2019年12月31日, 2018和2017，以及本年度報告中其他地方的10-K表格中包含的相關説明。
選定的截至和截至該年度的財務信息2019年12月31日, 2018, 2017, 2016和2015是從我們經審計的歷史財務報表中衍生出來的。
截至2013年12月31日的年度， | |||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |||||||||||||||
(以千為單位，不包括每股和每股數據) | |||||||||||||||||||
運營報表數據： | |||||||||||||||||||
收入 | |||||||||||||||||||
客房收入 | $ | 1,317,085 | $ | 1,473,047 | $ | 1,146,882 | $ | 1,010,637 | $ | 985,361 | |||||||||
其他財產收入 | 249,107 | 288,177 | 209,379 | 149,358 | 150,979 | ||||||||||||||
總收入 | 1,566,192 | 1,761,224 | 1,356,261 | 1,159,995 | 1,136,340 | ||||||||||||||
費用 | |||||||||||||||||||
房費 | 329,077 | 364,820 | 270,729 | 228,656 | 220,101 | ||||||||||||||
其他財產費 | 628,133 | 712,409 | 541,142 | 439,453 | 437,545 | ||||||||||||||
物業運營費用總額 | 957,210 | 1,077,229 | 811,871 | 668,109 | 657,646 | ||||||||||||||
折舊及攤銷 | 211,584 | 241,641 | 186,993 | 162,500 | 156,226 | ||||||||||||||
減值損失 | 13,500 | — | — | — | 1,003 | ||||||||||||||
物業税、保險和其他 | 119,287 | 135,059 | 91,406 | 77,281 | 76,682 | ||||||||||||||
一般事務和行政事務 | 45,252 | 49,195 | 40,453 | 31,516 | 37,810 | ||||||||||||||
交易成本 | 1,211 | 2,057 | 44,398 | 192 | 3,058 | ||||||||||||||
總運營費用 | 1,348,044 | 1,505,181 | 1,175,121 | 939,598 | 932,425 | ||||||||||||||
利息收入、其他收入和其他收益，淨額 | 9,748 | 13,678 | 5,926 | 1,998 | 3,161 | ||||||||||||||
利息支出 | (91,295 | ) | (101,643 | ) | (78,322 | ) | (58,820 | ) | (54,788 | ) | |||||||||
酒店物業銷售收益(淨額) | (9,300 | ) | 30,941 | 8,980 | 45,929 | 28,398 | |||||||||||||
未合併合資企業的權益前收益(虧損)和所得税優惠(費用) | 127,301 | 199,019 | 117,724 | 209,504 | 180,686 | ||||||||||||||
未合併合營企業收入中的權益(虧損) | (1,673 | ) | 636 | 133 | — | — | |||||||||||||
所得税優惠(費用) | 3,751 | (8,793 | ) | (42,118 | ) | (8,190 | ) | 39,126 | |||||||||||
淨收入 | 129,379 | 190,862 | 75,739 | 201,314 | 219,812 | ||||||||||||||
可歸因於非控股權益的淨收入 | (1,537 | ) | (2,219 | ) | (904 | ) | (962 | ) | (1,591 | ) | |||||||||
優先股息 | (25,115 | ) | (25,115 | ) | (8,372 | ) | — | — | |||||||||||
普通股股東應佔淨收益 | $ | 102,727 | $ | 163,528 | $ | 66,463 | $ | 200,352 | $ | 218,221 | |||||||||
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截至2013年12月31日， | |||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |||||||||||||||
(以千為單位，不包括每股和每股數據) | |||||||||||||||||||
資產負債表數據： | |||||||||||||||||||
酒店物業投資，淨額 | $ | 4,614,966 | $ | 5,378,651 | $ | 5,791,925 | $ | 3,368,674 | $ | 3,674,999 | |||||||||
現金和現金等價物 | $ | 882,474 | $ | 320,147 | $ | 586,470 | $ | 456,672 | $ | 134,192 | |||||||||
總資產 | $ | 5,851,400 | $ | 6,002,331 | $ | 6,794,805 | $ | 4,023,393 | $ | 3,972,942 | |||||||||
債務總額 | $ | 2,195,707 | $ | 2,202,676 | $ | 2,880,488 | $ | 1,582,715 | $ | 1,575,486 | |||||||||
總負債 | $ | 2,624,917 | $ | 2,505,390 | $ | 3,224,527 | $ | 1,788,116 | $ | 1,772,418 | |||||||||
總股本 | $ | 3,226,483 | $ | 3,496,941 | $ | 3,570,278 | $ | 2,235,277 | $ | 2,200,524 | |||||||||
每個普通股數據： | |||||||||||||||||||
每股基本淨收入 | $ | 0.59 | $ | 0.93 | $ | 0.47 | $ | 1.61 | $ | 1.69 | |||||||||
稀釋後每股淨收益(1) | $ | 0.59 | $ | 0.93 | $ | 0.47 | $ | 1.61 | $ | 1.68 | |||||||||
加權平均已發行普通股-基本 | 171,287,086 | 174,225,130 | 140,616,838 | 123,651,003 | 128,444,469 | ||||||||||||||
加權平均已發行普通股-稀釋(1) | 171,388,476 | 174,316,405 | 140,694,049 | 123,879,007 | 128,967,754 | ||||||||||||||
宣佈的每股普通股股息 | $ | 1.32 | $ | 1.32 | $ | 1.32 | $ | 1.32 | $ | 1.32 | |||||||||
(1) | 分配給經營合夥企業非控股權益的收入已從分子中剔除，而經營合夥企業的運營單位已從分母中剔除，因為將這些金額計入分子和分母中不會產生任何影響。 |
第七項企業管理層對財務狀況和經營成果的討論分析
以下討論和分析應與我們隨附的合併財務報表、其中包括的相關附註以及項目1A.“風險因素”一起閲讀，所有這些都出現在本年度報告10-K表格的其他部分。
概述
我們是一家自營和自營的馬裏蘭州房地產投資信託基金，主要擁有優質品牌、高利潤率、專注服務和緊湊的全方位服務酒店。我們的酒店集中在我們認為具有多個需求來源和誘人的長期增長前景的市場。我們相信，具有這些特點的優質品牌、專注服務和緊湊的全方位服務酒店可以產生高水平的每間PAR、強勁的運營利潤率和誘人的回報。專注服務的緊湊型全方位服務酒店的大部分收入通常來自房間租賃，食品和飲料門店和會議空間有限，需要的員工比傳統的全方位服務酒店更少。我們相信，與其他類型的酒店相比，這些類型的酒店具有產生誘人回報的潛力，因為它們有能力達到或接近傳統全方位服務酒店所實現的RevPAR水平，同時由於其更高效的運營模式和波動較小的現金流而實現更高的利潤率。
當我們研究可能影響我們業務的因素時，我們發現消費者總體財務狀況良好，就業創造保持積極，工資上漲正在增加消費者的可支配收入。雖然地緣政治和全球經濟的不確定性仍然存在，但我們仍然謹慎樂觀地認為，積極的就業趨勢、高消費者信心和總體穩定的企業情緒將繼續推動美國經濟適度擴張，併為該行業帶來積極的住宿需求和RevPAR增長。然而，鑑於新的供應，RevPAR的增長可能是温和的。低失業率可能會通過更高的工資和福利影響勞動力成本，從而對我們的財務和經營業績產生負面影響。
我們繼續奉行審慎和有紀律的資本分配策略。我們將繼續尋找和權衡所有可能的投資決策，以期為我們的股東帶來最高和最好的長期回報。我們相信，我們手頭的現金和預期的資本(包括在Revolver下的可獲得性)，加上我們高級管理團隊的經驗、廣泛的行業關係和資產管理專業知識，將使我們能夠尋求投資機會，包括但不限於收購、品牌轉換、綠色舉措和空間配置機會，從而創造更多的內部和外部增長。
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目錄
我們的客户
我們的大多數酒店都是優質品牌、專注服務和緊湊的全方位服務酒店。由於這一物業概況，我們的大多數客户本質上都是暫住性的。臨時企業通常代表個人商務或休閒旅行者。我們的大多數酒店都位於主要大都市地區的商業區。因此，商務旅客佔我們酒店暫時性需求的大部分。因此，影響商務旅行的宏觀經濟因素比影響休閒旅遊的因素對我們商務活動的影響更大。
集團業務通常被定義為至少10間客房一起預訂，作為同一項業務的一部分。集團業務可以使用或不使用任何給定酒店的會議空間。鑑於我們大多數酒店的會議空間有限，利用會議空間的團體業務只佔我們客户羣的一小部分。
我們的許多酒店都附屬於面向長期住宿客户的品牌。延長逗留的客户通常被定義為停留五晚或更長時間的客户。
運營業績的關鍵指標
我們使用各種經營、財務和其他信息來評估我們業務的經營業績。這些主要指標包括根據美國公認會計原則(“GAAP”)編制的財務信息，以及屬於非GAAP計量的其他財務計量。此外，我們還使用其他可能不屬於財務性質的信息，包括行業標準統計信息和比較數據。我們使用這些信息來衡量我們的單個酒店、酒店集團和/或整個業務的經營業績。我們還使用這些指標來評估我們投資組合中的酒店和潛在的收購機會，以確定每家酒店對現金流的貢獻及其提供誘人的長期總回報的潛力。主要指標包括：
• | 日均房價-ADR代表酒店客房總收入除以一定時期內售出的客房總數。ADR衡量的是一家酒店達到的平均房間價格，ADR趨勢提供了有關一家酒店或一組酒店的定價環境和客户羣性質的有用信息。我們使用ADR來評估我們能夠產生的定價水平，因為費率的變化比入住率的變化對運營利潤率和盈利能力的影響更大。 |
• | 入住率-入住率表示在給定時期內售出的酒店客房總數除以可用客房總數。入住率衡量的是我們酒店可用容量的利用率。我們使用入住率來衡量特定酒店或酒店羣在給定時期的需求。此外，入住率有助於我們確定可實現的ADR水平。 |
• | 每間可用客房的收入-RevPAR是ADR和入住率的乘積。RevPAR不包括非客房收入，如食品和飲料收入或其他收入。我們使用RevPAR來識別與可比酒店物業的客房收入相關的趨勢信息，並在區域基礎上評估酒店業績。 |
主要由入住率變化推動的RevPAR變化對整體收入和盈利能力的影響與主要由ADR變化驅動的變化不同。例如，酒店入住率的增加將導致額外的可變運營成本(包括客房服務、水電費和客房用品)，還可能導致其他收入和其他運營費用的增加。ADR的變化通常對營業利潤率和盈利能力有更大的影響，因為它們對可變營業成本的影響有限。
ADR、入住率和RevPAR是酒店業評估經營業績的常用指標。RevPAR是一個重要的統計數據，用於監測單個酒店物業層面和整個業務的經營業績。我們對單個酒店的RevPAR業績進行絕對評估，將其與預算和前期進行比較，並在地區和公司範圍內進行評估。ADR和RevPAR僅包括客房收入。客房收入包括大約84.1%在截至本年度的總收入中所佔比例2019年12月31日，它取決於需求(以入住率衡量)、定價(以ADR衡量)和我們可提供的酒店房間供應。
我們還使用非GAAP指標，如FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA回覆以及調整後的EBITDA，以評估我們業務的經營業績。有關非GAAP衡量標準的更深入討論，請參閲“非GAAP財務衡量標準”部分。
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影響我們經營業績的主要因素
影響我們經營業績的主要因素包括住宿的總體需求與可用酒店房間和其他住宿選擇的供應相比，以及我們的第三方管理公司在控制費用的同時增加或維持收入的能力。
• | 需求-住宿需求，特別是商務旅行需求，普遍隨整體經濟波動。從歷史上看，在需求下降的時期之後，需求相對強勁的時期會延長，這通常發生在住宿週期的增長階段。 |
• | 供給量-新酒店的發展在很大程度上是由建築成本、融資情況、現有酒店的預期表現和其他住宿選擇推動的。 |
我們預計，我們的ADR、入住率和RevPAR業績將受到宏觀經濟因素的影響，如地區和當地就業增長、政府支出、個人收入和公司收益、寫字樓空置率、商業搬遷決定、機場活動、商務和休閒旅行需求、新酒店建設以及我們競爭對手的定價策略。此外，我們的ADR、入住率和RevPAR業績取決於萬豪、希爾頓和凱悦酒店品牌的持續成功。
• | 收入— 我們幾乎所有的收入都來自酒店的經營。具體地説，我們的收入包括： |
◦ | 客房收入-入住率和ADR是客房收入的主要驅動力。客房收入佔我們總收入的大部分。 |
◦ | 食品和飲料收入-入住率、酒店物業的性質和入住酒店的客户類型是餐飲收入的主要驅動因素(即，與暫住業務相比，集團業務通常通過餐飲功能產生更多的餐飲收入，暫住業務可能利用也可能不利用酒店的餐飲門店)。 |
◦ | 其他收入-入住率和酒店物業的性質是其他輔助收入的主要驅動因素，如停車費、度假村費用、禮品店銷售和其他客人服務費。一些酒店，由於提供的服務的重點有限，以及酒店的規模或空間限制，可能沒有能產生其他收入的設施類型。 |
• | 物業運營費用— 我們物業運營費用的構成如下： |
◦ | 房費-這些費用包括客房部和前臺的工資和工資税、預訂系統、客房用品、洗衣服務和其他與房間相關的費用。與客房收入一樣，入住率也是客房支出的主要驅動力。根據工資和工資的增加，以及酒店物業提供的服務和便利設施的水平，這些成本可能會增加。 |
◦ | 餐飲費用-這些費用主要包括食品、飲料和人工成本。入住率和入住酒店的客户類型(即餐飲功能通常比酒店物業上的餐廳、酒吧和其他餐飲門店更有利可圖)是餐飲支出的主要驅動因素，餐飲支出與餐飲收入密切相關。 |
◦ | 管理費和加盟費開支-基本管理費按酒店總收入的百分比計算。獎勵管理費通常在酒店的運營收入超過一定門檻時支付，通常是在我們獲得酒店投資的優先回報後，按酒店運營收入的百分比計算。特許經營費按客房收入的百分比計算，外加客房收入的額外百分比，用於營銷、中央預訂系統和其他特許經營商成本。某些酒店還將支付額外的特許經營費，這筆費用是按食品和飲料收入的百分比計算的。有關管理費和特許經營費的更深入討論，請參閲“我們的酒店物業-管理協議”和“我們的酒店物業-特許經營協議”部分。 |
◦ | 其他營運開支-這些費用包括與我們其他收入來源相關的勞動力和其他成本，以及與行政部門、銷售和營銷、維修和維護相關的勞動力和其他成本，以及酒店物業的公用事業成本。 |
大多數類別的可變運營費用，包括勞動力成本，都會隨着入住率的變化而波動。入住率的增加伴隨着大多數類別的可變運營費用的增加，而ADR的增加通常只會導致某些類別的運營成本和費用的增加，如管理費、特許經營費、差旅費
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目錄
代理佣金和信用卡手續費，所有這些都是根據酒店收入計算的。因此，ADR的變化比入住率的變化對營業利潤率的影響更大。
2019年重大活動
我們的重要活動反映了我們致力於通過提高酒店投資組合的質量、回收資本和保持謹慎的資本結構來創造長期股東價值。在.期間截至2019年12月31日的年度，開展了以下重要活動：
• | 2019年2月，我們根據EB-5移民投資者計劃全額贖回了Kickerbocker優先股，贖回金額為4560萬美元。 |
• | 2019年4月，我們對約3.81億美元的擔保債務進行了再融資。 |
• | 2019年6月，我們出售了21處非核心酒店物業，總售價約為3.119億美元。 |
• | 2019年6月，我們出售了由未合併的合資企業擁有的兩處非核心度假酒店物業、房地產和公寓管理業務，總銷售價格約為1.56億美元。 |
• | 2019年8月，我們出售了18處非核心酒店物業，總銷售價格約為1.754億美元。 |
• | 2019年9月，我們以約1270萬美元的總售價出售了一處非核心酒店物業。 |
• | 2019年9月，我們與温德姆簽訂了一項協議，終止管理協議和相關的淨營業收入擔保，自2019年12月31日起生效。 |
• | 2019年11月，我們出售了五處非核心酒店物業，總售價約為6760萬美元. |
• | 2019年12月，我們修改了其中一筆4.0億美元的定期貸款和6.0億美元的Revolver。我們完善了金融契約，將4.0億美元定期貸款的到期日延長到2025年5月，將Revolver的到期日延長到2024年5月，不包括一年的延期選擇權，並提高了整體定價。 |
• | 在2019年，我們回購並退休460萬普通股，大約7780萬美元每股平均價為17.01美元。自.起2019年12月31日，我們有過1.825億美元股票回購計劃下的剩餘產能。 |
• | 我們宣佈本年度每股A系列累計可轉換優先股的現金股息為1.95美元。 |
• | 我們宣佈全年現金股息為每股普通股1.32美元。 |
經營成果
在…2019年12月31日和2018，我們擁有104和151酒店物業。根據酒店物業被收購、出售或關閉翻新的時間，某些酒店物業的經營業績在截至年底的年度內是不可比較的。2019年12月31日，及2018.請參閲截至以下年度的比較2019年12月31日和2018，不可比較的屬性包括541月1日期間出售的酒店，2018和2019年12月31日.
對於類似的運營和財務數據以及對我們截至12月31日的年度業績的討論，2018與我們截至12月31日的年度業績相比，2017，請參閲本公司年報第II部分“管理層對財務狀況及經營成果的討論及分析”項目7.截至2018年12月31日的年度10-K表格，其於2019年3月1日提交給證券交易委員會(SEC)，並通過引用併入本文。
39
目錄
兩種方法的比較截至2019年12月31日的年度發送到截至2018年12月31日的年度
截至12月31日的年度， | ||||||||||||||
2019 | 2018 | 零錢美元 | %的更改 | |||||||||||
(金額以10000為單位) | ||||||||||||||
收入 | ||||||||||||||
營業收入 | ||||||||||||||
客房收入 | $ | 1,317,085 | $ | 1,473,047 | $ | (155,962 | ) | (10.6 | )% | |||||
餐飲收入 | 177,499 | 205,518 | (28,019 | ) | (13.6 | )% | ||||||||
其他收入 | 71,608 | 82,659 | (11,051 | ) | (13.4 | )% | ||||||||
總收入 | 1,566,192 | 1,761,224 | (195,032 | ) | (11.1 | )% | ||||||||
費用 | ||||||||||||||
運營費用 | ||||||||||||||
住宿費 | 329,077 | 364,820 | (35,743 | ) | (9.8 | )% | ||||||||
餐飲費 | 134,206 | 157,156 | (22,950 | ) | (14.6 | )% | ||||||||
管理費和加盟費支出 | 120,797 | 138,143 | (17,346 | ) | (12.6 | )% | ||||||||
其他運營費用 | 373,130 | 417,110 | (43,980 | ) | (10.5 | )% | ||||||||
物業運營費用總額 | 957,210 | 1,077,229 | (120,019 | ) | (11.1 | )% | ||||||||
折舊及攤銷 | 211,584 | 241,641 | (30,057 | ) | (12.4 | )% | ||||||||
減值損失 | 13,500 | — | 13,500 | 100.0 | % | |||||||||
物業税、保險和其他 | 119,287 | 135,059 | (15,772 | ) | (11.7 | )% | ||||||||
一般事務和行政事務 | 45,252 | 49,195 | (3,943 | ) | (8.0 | )% | ||||||||
交易成本 | 1,211 | 2,057 | (846 | ) | (41.1 | )% | ||||||||
總運營費用 | 1,348,044 | 1,505,181 | (157,137 | ) | (10.4 | )% | ||||||||
其他收入 | 1,242 | 2,791 | (1,549 | ) | (55.5 | )% | ||||||||
利息收入 | 8,720 | 4,891 | 3,829 | 78.3 | % | |||||||||
利息支出 | (91,295 | ) | (101,643 | ) | 10,348 | (10.2 | )% | |||||||
酒店物業銷售收益(淨額) | (9,300 | ) | 30,941 | (40,241 | ) | — | % | |||||||
(損失)清償債務收益，淨額 | (214 | ) | 5,996 | (6,210 | ) | — | % | |||||||
未合併合資企業的權益前收益(虧損) | 127,301 | 199,019 | (71,718 | ) | (36.0 | )% | ||||||||
未合併合營企業收入中的權益(虧損) | (1,673 | ) | 636 | (2,309 | ) | — | % | |||||||
所得税前收益(費用) | 125,628 | 199,655 | (74,027 | ) | (37.1 | )% | ||||||||
所得税優惠(費用) | 3,751 | (8,793 | ) | 12,544 | (142.7 | )% | ||||||||
淨收入 | 129,379 | 190,862 | (61,483 | ) | (32.2 | )% | ||||||||
可歸因於非控股權益的淨虧損(收益)： | ||||||||||||||
合併後合資企業中的非控股權益 | 289 | (17 | ) | 306 | — | % | ||||||||
經營合夥企業中的非控股權益 | (487 | ) | (719 | ) | 232 | (32.3 | )% | |||||||
優先分銷-合併合資企業 | (186 | ) | (1,483 | ) | 1,297 | (87.5 | )% | |||||||
優先股贖回-合併合資企業 | (1,153 | ) | — | (1,153 | ) | 100.0 | % | |||||||
可歸因於RLJ的淨收入 | 127,842 | 188,643 | (59,648 | ) | (31.6 | )% | ||||||||
優先股息 | (25,115 | ) | (25,115 | ) | — | — | % | |||||||
普通股股東應佔淨收益 | $ | 102,727 | $ | 163,528 | $ | (59,648 | ) | (36.5 | )% | |||||
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目錄
收入
總收入減少 1.95億美元，或11.1%，至15.7億美元對於截至2019年12月31日的年度自17.6億美元對於截至2018年12月31日的年度。這個減少量是一場1.56億美元 減少量在客房收入方面，2,800萬美元 減少量在食品和飲料收入方面，以及1110萬美元 減少量在其他收入中。
客房收入
客房收入減少 1.56億美元，或10.6%，至13.2億美元對於截至2019年12月31日的年度從…14.7億美元對於截至2018年12月31日的年度。在這一點上。減少量是一場1.641億美元 減少量在可歸因於不可比物業的房間收入中，這一收入被一項810萬美元 增加可歸因於可比物業的客房收入。這個增加在客房內，來自可比物業的收入可歸因於0.7% 增加在RevPAR中，由我們的路易斯維爾, 奧斯汀，及北加利福尼亞中國的市場26.2%, 6.3%和4.5%，這部分被我們的RevPAR下降所抵消休斯敦, 南佛羅裏達，及紐約市中國的市場4.1%, 3.4%和2.3%，分別為。
以下是擁有的可比酒店的主要運營統計數據2019年12月31日和2018，分別為：
截至12月31日的年度， | ||||||||||
2019 | 2018 | %變化 | ||||||||
入住率 | 79.0 | % | 78.6 | % | 0.4 | % | ||||
adr | $ | 182.96 | $ | 182.53 | 0.2 | % | ||||
RevPAR | $ | 144.51 | $ | 143.55 | 0.7 | % | ||||
餐飲收入
餐飲收入減少 2,800萬美元，或13.6%，至1.775億美元對於截至2019年12月31日的年度自2.055億美元對於截至2018年12月31日的年度。這個減少量是一場3460萬美元 減少量可歸因於不可比物業的食品和飲料收入，但被660萬美元 增加可歸因於可比物業的食品和飲料收入。這個增加在食品和飲料收入中，可歸因於可比物業的收入包括我們路易斯維爾和北加利福尼亞中國的市場370萬美元和210萬美元，分別為。
其他收入
其他收入，包括停車場費用、度假村費用、禮品店銷售和其他客人服務費等輔助來源的收入，減少 1110萬美元，或13.4%，至7160萬美元對於截至2019年12月31日的年度自8270萬美元對於截至2018年12月31日的年度。在這一點上。減少量是由於一個1670萬美元 減少量可歸因於不可比物業的其他收入，但被部分抵銷560萬美元 增加可比物業的其他收入增加，包括停車場和度假村費用收入的增加。
物業運營費用
物業運營費用減少 1.2億美元，或11.1%，至9.572億美元對於截至2019年12月31日的年度自10.8億美元對於截至2018年12月31日的年度。這個減少量是由於一個1.392億美元 減少量在物業營運開支中，應佔不可比較物業的開支，但該等開支已部分抵銷，該等開支已由一項1920萬美元 增加在物業運營費用中，可歸屬於可比物業。
41
目錄
我們擁有的可比物業的物業運營費用的組成部分2019年12月31日和2018分別如下(以千為單位)：
截至12月31日的年度， | ||||||||||||||
2019 | 2018 | $CHANGE | %變化 | |||||||||||
房費 | $ | 301,056 | $ | 295,606 | $ | 5,450 | 1.8 | % | ||||||
餐飲費 | 125,316 | 121,815 | 3,501 | 2.9 | % | |||||||||
管理費和加盟費支出 | 105,210 | 106,381 | (1,171 | ) | (1.1 | )% | ||||||||
其他運營費用 | 334,648 | 323,237 | 11,411 | 3.5 | % | |||||||||
物業運營費用總額 | $ | 866,230 | $ | 847,039 | $ | 19,191 | 2.3 | % | ||||||
這個增加物業營運開支中，可比物業的應佔開支為客房開支、餐飲開支及其他營運開支的增加，但管理及特許經營費開支的減少部分抵銷了該等開支。客房和餐飲費用增加的主要原因是勞動力成本上升。其他運營費用增加，原因是勞動力成本、行政和一般費用、銷售和營銷費用以及維修和維護費用增加。管理及特許經營費開支減少，主要是由於温德姆淨營業收入保證項下確認的金額增加。截至2019年12月31日的年度.
折舊及攤銷
折舊及攤銷費用減少 3010萬美元，或12.4%，至2.116億美元對於截至2019年12月31日的年度自2.416億美元對於截至2018年12月31日的年度。這個減少量是一場3230萬美元 減少量不可比物業應佔折舊和攤銷費用，但被部分抵銷230萬美元 增加在折舊和攤銷費用中歸屬於可比財產。
物業税、保險等
物業税、保險費和其他費用減少 1,580萬美元，或11.7%，至1.193億美元對於截至2019年12月31日的年度自1.351億美元對於截至2018年12月31日的年度。在這一點上。減少量可歸因於一個1710萬美元 減少量財產税、保險和其他可歸因於不可比房產的費用，由130萬美元 增加在物業税、保險費和其他可歸因於可比房產的費用中。
減值損失
於截至以下年度止年度內2019年12月31日，本公司錄得減值虧損元。1,350萬美元與這兩家酒店物業有關。減值是由於酒店經營業績出現不利變化。
一般事務和行政事務
一般和行政費用減少 390萬美元，或8.0%，至4530萬美元對於截至2019年12月31日的年度自4920萬美元對於截至2018年12月31日的年度。在這一點上。減少量總體而言，一般和行政費用主要歸因於維權股東在截至2018年12月31日的年度內的活動相關成本，以及由於我們的前總裁兼首席執行官於2018年8月退休而在截至2018年12月31日的年度內加速授予限制性股票，但部分被截至2018年12月31日的年度收到的員工税收抵免所抵消。
42
目錄
利息支出
我們的利息支出的組成部分截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度具體情況如下(單位：千)：
截至12月31日的年度， | ||||||||||||||
2019 | 2018 | $CHANGE | %變化 | |||||||||||
高級註釋 | $ | 23,793 | $ | 28,428 | $ | (4,635 | ) | (16.3 | )% | |||||
左輪手槍和定期貸款 | 42,272 | 43,458 | (1,186 | ) | (2.7 | )% | ||||||||
按揭貸款 | 20,754 | 26,253 | (5,499 | ) | (20.9 | )% | ||||||||
遞延融資成本攤銷 | 4,100 | 3,504 | 596 | 17.0 | % | |||||||||
非指定利率掉期 | 376 | — | 376 | 100.0 | % | |||||||||
利息支出總額 | $ | 91,295 | $ | 101,643 | $ | (10,348 | ) | (10.2 | )% | |||||
利息支出減少 1030萬美元，或10.2%，至9130萬美元對於截至2019年12月31日的年度自1.016億美元對於截至2018年12月31日的年度。在這一點上。減少量利息開支主要是由於於2018年3月贖回2023年到期的5.625釐高級擔保票據(“高級擔保票據”)、於2018年11月償還8,500萬美元按揭貸款、轉盤計劃下平均未償還借款減少，以及於年內發生的再融資交易的影響。截至2019年12月31日的年度.
(虧損)酒店物業銷售收益，淨額
於截至2019年12月31日止年度內，本公司分五宗獨立交易出售47項酒店物業，總銷售價格約為7.21億美元。關於這些交易，本公司記錄了一筆總額930萬美元銷售淨虧損。截至2018年12月31日止年度，本公司出售七酒店物業和一塊土地，總售價約為5.309億美元。關於這些交易，本公司記錄了一筆總額3030萬美元銷售淨收益。
清償債務收益淨額
截至2018年12月31日止年度，我們確認清償債務的淨收益約為600萬美元。2018年3月，我們確認了770萬美元的債務清償收益，這是由於提前贖回了優先擔保票據。與提前贖回優先擔保票據相關的債務清償收益不包括與截至2018年12月31日的年度出售的兩個酒店物業相關的510萬美元，這筆收入包括在隨附的綜合經營和全面收益表中的酒店物業銷售收益淨額中。2018年7月，我們確認了170萬美元的債務清償虧損，這是由於提前償還了一筆抵押貸款，該貸款為截至2018年12月31日的一年內出售的一處酒店物業提供了擔保。
所得税
作為我們結構的一部分，我們擁有需要繳納美國聯邦和州所得税的TRS。所得税優惠(費用)減少 1250萬美元，或142.7%，發送到380萬美元受益於截至2019年12月31日的年度，來自880萬美元這項服務的費用截至2018年12月31日的年度。這個減少量所得税優惠(支出)的主要原因是確認了與因提前終止温德姆管理協議而從FelCor合併交易中獲得的NOL的變現能力重新評估有關的本年度額外税收優惠。
非GAAP財務指標
我們認為以下非GAAP財務指標對投資者有用，可以作為我們業績的關鍵補充指標：(1)FFO，(2)調整後的FFO，(3)EBITDA，(4)EBITDA回覆(5)調整後的EBITDA。這些非GAAP財務指標應該與淨收入一起考慮，但不能作為衡量我們經營業績的指標，而不是替代淨收入。FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDARe，根據我們的計算，調整後的EBITDA可能無法與FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA相比回覆以及調整後的EBITDA，正如其他公司報告的那樣，這些公司對這些術語的定義與我們對這些術語的定義並不完全相同。
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目錄
運營資金來源
我們根據全美房地產投資信託協會(NAREIT)制定的標準計算運營資金(FFO)，該標準將FFO定義為淨收益或虧損，不包括房地產銷售的損益、減值、會計原則變化的累積影響，加上折舊和攤銷，以及對未合併的合夥企業和合資企業的調整。房地產資產的歷史成本會計隱含地假設房地產資產的價值隨着時間的推移而可預測地遞減。由於房地產價值在歷史上是隨着市場狀況而上升或下降的，因此大多數房地產行業投資者認為FFO有助於評估房地產公司的運營。我們相信，FFO的公佈為投資者提供了有關我們經營業績的有用信息，並有助於比較不同時期和不同REITs之間的經營業績，儘管FFO並不代表普通股股東直接應計的金額。我們對FFO的計算可能無法與其他公司計算的指標進行比較，這些公司沒有使用NAREIT對FFO的定義，或者沒有根據NAREIT指南計算稀釋後每股FFO。此外，在將我們與非REITs進行比較時，FFO可能沒有幫助。我們提出可歸屬於普通股股東的FFO，其中包括我們的運營單位，因為我們的運營單位可能被贖回為普通股。我們相信，對於投資者理解所有普通股和運營單位的FFO是有意義的。
對於某些不在NAREIT對FFO定義中的額外項目，我們會進一步調整FFO，例如酒店交易成本、非現金所得税支出或福利、基於股票的薪酬攤銷以及我們認為不屬於正常運營過程的某些其他收入或支出。我們相信，調整後的FFO為投資者提供了有關我們持續經營業績的有用補充信息，當與淨收入和FFO一起考慮時，這些信息有利於投資者瞭解我們的經營業績。
下表是我們的GAAP淨收入與普通股股東和單位持有人應佔FFO以及調整後普通股股東和單位持有人應佔FFO的對賬截至十二月三十一日止的年度， 2019和2018(以千為單位)：
截至12月31日的年度， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
淨收入 | $ | 129,379 | $ | 190,862 | |||
優先股息 | (25,115 | ) | (25,115 | ) | |||
優先分銷-合併合資企業 | (186 | ) | (1,483 | ) | |||
優先股贖回-合併合資企業 | (1,153 | ) | — | ||||
折舊及攤銷 | 211,584 | 241,641 | |||||
減值損失 | 13,500 | — | |||||
出售酒店物業的損失(收益)，淨額 | 9,300 | (30,941 | ) | ||||
合併後合資企業中的非控股權益 | 289 | (17 | ) | ||||
與合併合資企業有關的調整(1) | (298 | ) | (307 | ) | |||
與非合併合資企業相關的調整(2) | 4,379 | 2,644 | |||||
FFO | 341,679 | 377,284 | |||||
交易成本 | 1,211 | 2,057 | |||||
清償債務損失(收益)淨額 | 214 | (5,996 | ) | ||||
以股份為基礎的薪酬攤銷 | 11,459 | 12,251 | |||||
非現金所得税(福利)費用 | (6,818 | ) | 6,584 | ||||
其他費用(3) | 2,538 | 3,558 | |||||
調整後的FFO | $ | 350,283 | $ | 395,738 | |||
(1) | 包括分配給合併合營企業非控股權益的折舊和攤銷費用。 |
(2) | 包括我們在未合併的合資企業的折舊和攤銷費用和銷售損失中的所有權權益。 |
(3) | 代表正常經營過程之外的收入和支出，包括債務修改和清償成本、未由保險報銷的颶風相關成本、某些停產現金流對衝的未實現損益、維權股東成本、高管換屆成本、合併前員工税收抵免的收入以及合併前保險準備金的非現金變化。 |
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目錄
EBITDA和EBITDA回覆
扣除利息、税項、折舊及攤銷前收益(EBITDA)定義為淨收益或虧損，不包括：(1)利息支出；(2)所得税撥備，包括適用於出售資產的所得税；(3)折舊及攤銷。我們認為EBITDA對於投資者評估和促進我們在不同時期和不同REITs之間的經營業績很有用，因為它從我們的經營業績中剔除了我們的資本結構(主要是利息支出)和資產基礎(主要是折舊和攤銷)的影響。此外，EBITDA被用作確定酒店收購和處置價值的一種衡量標準。
除EBITDA外，我們還提供EBITDA回覆根據NAREIT指南，該指南定義了EBITDA回覆不包括利息費用、所得税優惠或費用、折舊和攤銷費用、房地產銷售損益、減值和未合併合資企業調整的淨收益或虧損。我們認為EBITDA的呈報回覆向投資者提供有關公司經營業績的有用信息，並有助於比較不同時期和不同REITs之間的經營業績。
我們還提出了調整後的EBITDA，其中包括對債務清償損益、交易成本、以股份為基礎的薪酬的攤銷以及我們認為不屬於正常運營過程的某些其他收入或支出的額外調整。我們相信，調整後的EBITDA為投資者提供了有關我們持續經營業績的有用補充信息，當考慮到淨收入時，EBITDA和EBITDA回覆，有利於投資者瞭解我們的經營業績。
下表是我們的GAAP淨收入與EBITDA、EBITDA的對賬回覆和調整後的EBITDA截至十二月三十一日止的年度， 2019和2018(以千為單位)：
截至12月31日的年度， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
淨收入 | $ | 129,379 | $ | 190,862 | |||
折舊及攤銷 | 211,584 | 241,641 | |||||
利息支出，淨額 | 82,575 | 96,752 | |||||
所得税(福利)費用 | (3,751 | ) | 8,793 | ||||
與非合併合資企業相關的調整(1) | 2,799 | 3,152 | |||||
EBITDA | 422,586 | 541,200 | |||||
出售酒店物業的損失(收益)，淨額 | 9,300 | (30,941 | ) | ||||
減值損失 | 13,500 | — | |||||
未合併合資企業的銷售損失(2) | 2,075 | — | |||||
EBITDA回覆 | 447,461 | 510,259 | |||||
交易成本 | 1,211 | 2,057 | |||||
清償債務損失(收益)淨額 | 214 | (5,996 | ) | ||||
以股份為基礎的薪酬攤銷 | 11,459 | 12,251 | |||||
其他費用(3) | 2,144 | 3,558 | |||||
調整後的EBITDA | $ | 462,489 | $ | 522,129 | |||
(1) | 包括未合併合資企業的利息、折舊和攤銷費用的所有權權益。 |
(2) | 在……裏面包括本公司在南卡羅來納州默特爾海灘出售的兩處度假酒店物業相關的未合併合資企業的銷售虧損中的所有權權益。 |
(3) | 代表正常運營過程之外的收入和支出，包括債務修改和清償成本、未由保險報銷的颶風相關成本、維權股東成本、高管換屆成本、合併前員工税收抵免的收入，以及合併前保險準備金的非現金變化。 |
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目錄
流動性與資本資源
我們的短期流動資金需求主要包括支付運營費用和與酒店物業直接相關的其他支出所需的資金，包括：
• | 根據品牌標準維護酒店物業所需的經常性維護和資本支出； |
• | 未償債務的利息支出和預定本金支付； |
• | 有資格作為房地產投資信託基金徵税所需的分配；以及 |
• | 公司及其他一般和行政費用。 |
我們預計通常通過業務提供的淨現金、現有現金餘額、我們Revolver項下的短期借款、出售酒店物業的收益以及公開發行普通股的收益來滿足我們的短期流動性需求。“
我們的長期流動資金需求主要包括購買更多酒店物業所需的資金、酒店物業需要定期進行的重新開發、翻新、擴建和其他資本支出，以及到期或不到期的預定債務償還。我們預計將通過各種資本來源滿足我們的長期流動性要求，包括我們的Revolver和未來的股權(包括OP部門)或債務發行、現有營運資本、運營提供的淨現金、長期抵押貸款和其他有擔保和無擔保的借款，以及出售酒店物業的收益。
現金的來源和用途
自.起2019年12月31日，我們有過9.272億美元現金、現金等價物和受限現金儲備3.848億美元在…2018年12月31日.
經營活動的現金流
淨現金流由以下人員提供經營活動合計3.973億美元和3.948億美元，用於截至十二月三十一日止的年度， 2019和2018，分別為。我們的經營活動提供的現金流通常包括酒店運營產生的淨現金，部分被用於公司費用和其他營運資本變動的現金所抵消。截至2019年12月31日的年度經營活動現金流包括温德姆一次性終止付款3500萬美元。有關我們的運營結果的進一步討論，請參閲“運營結果”部分截至十二月三十一日止的年度， 2019和2018.
投資活動的現金流
淨現金流由以下人員提供投資活動總計5.304億美元對於截至2019年12月31日的年度主要是因為6.859億美元出售酒店物業的現金淨收益，部分抵消了1.574億美元用於日常資本改善和酒店物業的增建。
在截至2018年12月31日的一年中，投資活動提供的淨現金流總計2.771億美元，主要是由於出售酒店物業產生的4.751億美元現金淨收益，但部分被我們酒店物業的日常資本改善和增加的1.976億美元所抵消。
融資活動的現金流
淨現金流用於融資活動總計3.854億美元對於截至2019年12月31日的年度主要是因為2.546億美元在分配給股東和單位持有人時，7780萬美元根據股份回購計劃回購普通股，支付4560萬美元贖回合併合資企業的優先股，以及1010萬美元在遞延融資成本支付中。
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在截至2018年12月31日的一年中，用於融資活動的淨現金流總計9.462億美元，主要是由於支付了5.39億美元用於贖回優先擔保票據，2.574億美元用於分配給股東和單位持有人，1.131億美元用於償還抵押貸款，2180萬美元用於根據股票回購計劃回購普通股，630萬美元用於計劃抵押貸款本金支付，360萬美元用於遞延融資成本支付，以及360萬美元用於回購普通股以滿足員工税
資本支出和儲備金
我們維護我們酒店的每一處物業，使其處於良好的維修狀態，並符合適用的法律法規、特許經營協議和管理協議。所有這些例行改善和改建的費用都是從FF&E準備金中支付的，這些準備金是由每家酒店的毛收入的一部分提供資金的。日常資本支出由物業管理公司管理。然而，我們擁有資本支出的審批權，這是我們每一家酒店年度預算過程的一部分。
為了在我們的市場上更好地與其他酒店和其他住宿選擇競爭，我們的某些酒店物業可能會因為我們決定升級部分酒店而進行翻新，如客房、公共空間、會議室和/或餐廳。此外，在收購酒店物業時，我們經常被要求完成物業改善計劃，以使酒店達到各自特許經營者的標準。如果管理協議的條款允許，翻修的資金將首先來自FF&E儲備。如果FF&E儲備不能或不足以支付翻修費用，我們將用手頭的現金和現金等價物、我們的Revolver和/或其他可用流動資金來源為全部或剩餘部分的翻修提供資金。
對於我們一些與主要國家酒店品牌簽訂特許經營協議的酒店，以及一些受第一抵押貸款留置權約束的酒店，我們有義務為這些酒店未來的資本支出保留FF&E儲備賬户。撥入每個儲備賬户的金額一般是根據各自酒店的管理協議、特許經營協議和/或抵押貸款文件確定的，通常範圍在以下幾個範圍內：3.0%和5.0%各酒店毛收入總額的百分比。自.起2019年12月31日，大約3930萬美元保留在FF&E備用金賬户中，以備將來的資本支出之用。
表外安排
自.起2019年12月31日，我們在擁有兩家酒店物業的合資企業中擁有50%的權益。我們擁有其中一家酒店超過50%的經營承租人，另一家酒店是無租約經營的。我們的受託人、高級管理人員或員工均不擁有任何這些合資企業或實體的所有權權益。
在擁有酒店物業的50%未合併合資企業中，有一家有2040萬美元的無追索權抵押債務，其中我們按比例分配的債務為1020萬美元，這些債務都沒有在我們的合併資產負債表上反映為負債。我們對無追索權債務以及作為合資企業成員或合作伙伴的子公司的責任一般僅限於對借款實體因合資企業不當行為、欺詐或挪用資金而造成貸款人損失的義務的擔保，以及抵押中無追索權條款的其他典型例外，如環境責任。此外，這家合資企業還簽訂了兩份土地租約，租期分別於2044年和2094年到期。
另一家擁有酒店物業的50%未合併的合資企業需要簽訂土地租賃，初始租期將於2021年到期。在初始期限結束後，合資公司可能會將地面租賃再延長10年至2031年。
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合同義務
下表列出了截至以下日期我們的合同義務2019年12月31日(以千為單位)：
義務和承諾 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 此後 | 總計 | |||||||||||||||||||||
優先票據及利息(一) | $ | 28,493 | $ | 28,493 | $ | 28,493 | $ | 28,493 | $ | 28,493 | $ | 486,760 | $ | 629,225 | ||||||||||||||
按揭貸款及利息(一) | 22,177 | 23,077 | 353,682 | 5,637 | 182,575 | — | 587,148 | |||||||||||||||||||||
左輪手槍、定期貸款和利息(1) | 39,919 | 39,919 | 185,587 | 638,314 | 11,673 | 404,475 | 1,319,887 | |||||||||||||||||||||
經營租賃義務 | 11,141 | 11,735 | 10,124 | 10,188 | 10,215 | 544,201 | 597,604 | |||||||||||||||||||||
$ | 101,730 | $ | 103,224 | $ | 577,886 | $ | 682,632 | $ | 232,956 | $ | 1,435,436 | $ | 3,133,864 | |||||||||||||||
(1) | 金額包括本金和利息支付。利息的支付是以下列利率為基礎的：2019年12月31日，在適用的情況下，考慮利率互換的影響。 |
關鍵會計政策
按照公認會計原則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，這些估計和假設會影響我們在財務報表日期報告的資產和負債額，以及報告期內報告的收入和費用。我們已在本文件其他地方包括的綜合財務報表附註中提供了我們重要會計政策的摘要。我們在下面列出了我們認為需要作出重大、主觀或複雜判斷，並對我們的財務狀況和經營結果產生最重大影響的會計政策。實際數額可能與這些估計和假設大不相同。我們根據我們可獲得的信息、我們的業務和行業經驗，以及我們認為在這種情況下合理和適當的各種其他事項，持續評估我們的估計、假設和判斷。
酒店物業投資
我們的收購通常包括土地、土地改善、建築、建築改善、FF&E和庫存。我們也可以收購與原址租賃、管理協議、特許經營協議和提前預訂相關的無形資產或負債。“我們根據收購日各自的公允價值，在收購的資產和承擔的負債之間分配收購價。我們通過使用可獲得的市場數據和獨立評估，並進行大量估計和假設來確定公允價值。將交易成本計入被視為企業合併的收購，並將其資本化用於資產收購。
我們對酒店物業的投資按成本計價，並在土地改善15年、建築改善15年、建築物40年和FF&E的3至5年的估計使用年限內使用直線折舊。酒店物業的維護和維修費用將計入費用，酒店物業的重大更新或改善將計入資本化。間接項目成本，包括利息、工資和福利、差旅和其他直接可歸因於開發的相關成本，也被資本化。在出售或處置酒店財產時，資產及相關累計折舊賬户將被移走，相關損益計入酒店財產的出售損益，計入綜合經營表和綜合收益表。對酒店資產的出售或處置代表戰略轉變，對我們的經營和財務結果產生或將產生重大影響，在綜合經營和全面收益表中作為非持續經營列報。
根據有關長期資產減值或處置的指引，我們不會考慮綜合資產負債表上的“持有待售”分類，直至預期該分類在一年內符合確認為已完成出售的資格，以及符合該分類的其他必要條件。我們不會對分類為持有待售的資產進行折舊。在指定為待售資產後，以及其後的每個季度，我們會根據指引審核賬面價值減去出售成本的變現能力。任何有關賬面價值的調整，均須符合指引的規定。任何該等賬面價值的調整，均須符合指引的規定。此外，對賬面價值的任何此類調整，我們均不會折舊。當指定為待售資產時，我們會根據指引審核賬面價值減去出售成本後的變現情況。任何此類賬面價值的調整均為
每當事件或情況變化顯示賬面價值可能無法收回時，我們就會評估我們在酒店物業投資的賬面價值。*可收回程度是通過將賬面價值與預計在估計持有期間內酒店物業的運營和最終處置產生的估計未貼現未來現金流進行比較來衡量的，這考慮到當前的市場狀況和我們持有或處置酒店物業的意圖。如果我們的分析表明賬面價值無法在未貼現現金流的基礎上收回，我們將確認減值損失。公允價值通過各種估值技術確定，包括內部開發的貼現現金流模型、可比市場交易、第三方評估、待定要約的銷售收益淨額或報告期結束後完成的交易的銷售收益淨額。預計未來現金流的使用基於與市場參與者對旅遊業和總體經濟的未來預期一致的假設，包括折扣率、終端資本化率、日均費率、入住率、運營費用和資本支出，以及我們持有或處置相關酒店物業的意圖。公允價值也可以基於假設，包括但不限於房間收入倍數和經資本支出調整的可比銷售額(如有必要)。
收入
我們的收入包括客房收入、餐飲收入和其他酒店運營部門的收入(如停車費、度假費、禮品店銷售額和其他客人服務費)。履約義務是在合同中承諾將獨特的商品或服務轉讓給客户。合同的交易價格被分配給每個不同的履行義務，並在履行履行義務時確認為收入。我們的合同一般都有
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單一履行義務，例如將酒店房間出租給客户，或向客户提供食品和飲料，或向客户提供與酒店物業相關的商品或服務。我們的履約義務通常在某個時間點得到履行。
我們根據履約義務的相對獨立銷售價格將收入分配給履約義務。我們根據我們向每位客户收取的承諾商品或服務的使用或消費價格來確定獨立銷售價格。
當承諾的貨物或服務的控制權轉移給客户時，我們確認收入，金額反映了我們期望從承諾的貨物或服務中獲得的對價。收入是扣除從客户那裏收取的任何銷售税和佔用税後入賬的。所有的回扣或折扣都被記錄為收入的減少，酒店物業提供的回扣和折扣沒有實質性的或有義務。
酒店和其他應收賬款在我們向客户提供商品或服務後，在綜合資產負債表上確認，我們正在等待客户提交對我們的考慮。當在履行義務履行之前收到現金付款時，預付存款和遞延收入在合併資產負債表中確認。預付定金和遞延收入由可退還和不可退還給客户的金額組成。當我們履行對客户的履約義務時，預付存款和遞延收入在綜合經營報表和全面收益中確認為收入。
我們根據對現有應收賬款組合中可能的信用損失金額的最佳估計，記錄壞賬準備。我們將壞賬準備的增加確認為壞賬費用。壞賬準備是根據我們的歷史催收活動和我們對特定應收賬款相關情況的瞭解，按舊賬應收賬款的百分比計算的。
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
市場風險包括利率、股價和其他影響市場敏感工具的市場變化所產生的風險。我們的主要市場風險敞口是我們可變利率債務的利率變化。自.起2019年12月31日，我們有大約16億美元未償還浮動利率債務總額的百分比(或71.4%債務總額)，加權平均利率為3.36%每年。在考慮到利率互換的影響後，99.9%我們的債務總額是固定的或有效固定的。自.起2019年12月31日，如果我們不受利率掉期約束的浮動利率債務的市場利率增加1.00%，或100個基點，利息支出將使未來的收益和現金流減少不到10萬美元每年，考慮到我們現有的合同對衝安排。
我們的利率風險目標是限制利率波動對收益和現金流的影響，並降低我們的整體借款成本。為了實現這些目標，我們通過使用固定利率債務工具來管理我們對市場利率波動的敞口，以達到可以獲得合理優惠利率的程度。我們已經簽訂了利率掉期等衍生金融工具，以減輕我們的利率風險，或者有效地鎖定部分可變利率債務的利率。我們不會出於投機目的而進行衍生品或利率交易。
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下表提供了有關我們對利率變化敏感的金融工具的信息。截至的未償債務2019年12月31日，下表列出了按合約到期日劃分的還本付息和相關加權平均利率(單位：千)：
2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 此後 | 總計 | |||||||||||||||||||||
固定利率債務(1) | $ | 3,098 | $ | 3,557 | $ | 140,386 | $ | — | $ | — | $ | 474,888 | $ | 621,929 | |||||||||||||
加權平均利率 | 5.01 | % | 5.01 | % | 5.01 | % | — | % | — | % | 6.00 | % | 5.77 | % | |||||||||||||
可變利率債務(1) | $ | — | $ | — | $ | 350,000 | $ | 625,000 | $ | 181,000 | $ | 400,000 | $ | 1,556,000 | |||||||||||||
加權平均利率(2) | — | % | — | % | 3.22 | % | 3.78 | % | 3.11 | % | 2.92 | % | 3.36 | % | |||||||||||||
總計(3) | $ | 3,098 | $ | 3,557 | $ | 490,386 | $ | 625,000 | $ | 181,000 | $ | 874,888 | $ | 2,177,929 | |||||||||||||
(1) | 不包括620萬美元和390萬美元定期貸款和抵押貸款的遞延融資淨成本。 |
(2) | 加權平均利率在適用的情況下使利率掉期生效。 |
(3) | 總共不包括2,790萬美元與債務公允價值調整相關。 |
我們在利率波動方面的最終已實現收益或損失將取決於未來期間出現的風險敞口、當時的利率以及我們當時的對衝策略。
我們固定利率債務的市場利率變化會影響我們債務的公允價值，但這種變化對我們的合併財務報表沒有影響。2019年12月31日，我們固定利率債務的估計公允價值為6.51億美元，這是基於具有相同的償債要求，可以借入在提交日期，當時的市場利率。如果利率上升1.00%，或100個基點，而我們的固定利率債務餘額保持不變，我們預計我們債務的公允價值將減少大約390萬美元.
第8項：財務報表和補充數據
請參閲第F-1頁的財務報表索引。
項目9.報告會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧
沒有。
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第9A項。 管制和程序
信息披露控制和程序的評估
公司管理層在公司首席執行官和首席財務官的監督下，在首席財務官的參與下，評估了公司的披露控制和程序(如1934年證券交易法修訂後的規則13a-15(E)和15d-15(E)或交易法規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義的)的有效性，符合交易法規則13a-15和15d-15的第(B)段的要求，並在公司首席執行官和首席財務官的參與下，評估了公司的披露控制和程序(定義見1934年證券交易法修訂後的規則13a-15(E)和規則15d-15(E))的有效性。基於這一評估，公司首席執行官和首席財務官得出結論，截至2019年12月31日為了確保我們在提交給證券交易委員會的報告中披露的信息是有效的，公司的披露控制和程序是有效的：(I)在證券交易委員會的規則和表格規定的時間內記錄、處理、彙總和報告，以及(Ii)根據需要積累並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便及時做出有關披露的決定。
管理層關於財務報告內部控制的年度報告
公司管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制(如交易法規則第13a-15(F)和15d-15(F)條所定義)。公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據美國普遍接受的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
本公司管理層評估其財務報告內部控制的有效性，截至2019年12月31日。在作出這項評估時，管理層採用了特雷德威委員會贊助組織委員會(下稱“COSO”)在#年提出的標準。內部控制--綜合框架(2013)。基於這一評估，管理層得出結論，截至2019年12月31日基於這些標準，我們對財務報告的內部控制是有效的。
截至日前，公司財務報告內部控制的有效性2019年12月31日已接受獨立註冊會計師事務所普華永道會計師事務所(Pricewaterhouse Coopers And LLP)的審計，該公司的報告載於本年度報告F-2頁的Form 10-K。
財務報告內部控制的變化
截至本年度止期間，本公司對財務報告的內部控制(定義見《交易法》第13a-15和15d-15條)沒有變化2019年12月31日對本公司財務報告的內部控制有重大影響或有合理可能產生重大影響的事項。
第9B項。 其他信息
沒有。
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目錄
第三部分
項目10.董事會董事、高管和公司治理
本項目所要求的信息包含在我們的最終委託書中2020股東周年大會，並以引用的方式併入本文。
第11項：提供高級管理人員薪酬
本項目所要求的信息包含在我們的最終委託書中2020股東周年大會，並以引用的方式併入本文。
第(12)項：保護某些實益所有人和管理層的擔保所有權以及相關股東事項
本項目所要求的信息包含在我們的最終委託書中2020股東周年大會，或以10-K表格呈交的本年度年報第(5)項2019年12月31日，並通過引用結合於此。
第(13)項：管理某些關係和關聯交易以及董事獨立性
本項目所要求的信息包含在我們的最終委託書中2020股東周年大會，並以引用的方式併入本文。
項目14.總會計師費用和服務費
本項目所要求的信息包含在我們的最終委託書中2020股東周年大會，並以引用的方式併入本文。
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第四部分
項目15.清單、展品和財務報表明細表
以下是作為本報告一部分歸檔的文件列表：
(1)財務報表-參考F-1頁財務報表索引
(2)以下財務報表明細表-以下財務報表明細表包括在F-46至F-50頁上：
附表三-RLJ住宿信託的房地產和累計折舊
S-X條例中規定的所有其他附表要麼不需要在相關説明下包括在本文中，要麼不適用，或者相關信息包括在適用財務報表的腳註中，因此已被省略。
(3)其他展品-根據S-K條例第3601項要求備案的展品如下：
展品索引
展品 數 | 展品説明： | ||
3.1 | RLJ住宿信託信託聲明修訂及重述章程(參考2011年5月5日提交的註冊人註冊説明書附件3.1至第4號修正案(第333-172011號文件)) | ||
3.2 | RLJ住宿信託修訂及重述信託聲明章程修正案(於2015年5月7日提交的註冊人現行8-K表格報告的附件3.1) | ||
3.3 | RLJ住宿信託修訂及重述信託聲明章程修正案(於2016年5月5日提交的註冊人現行8-K表格報告的附件3.1) | ||
3.4 | 信託聲明修訂和重述章程的補充條款(參照註冊人2015年2月26日提交的現行8-K表格報告的附件3.1併入) | ||
3.5 | 指定RLJ Lodging Trust的1.95美元的A系列累積可轉換優先股的補充條款，每股面值0.01美元(通過參考2017年8月30日提交的註冊人8-A表格的附件3.5併入) | ||
3.6 | RLJ住宿信託第三次修訂和重新修訂的附例(通過參考註冊人於2016年5月5日提交的當前8-K表格報告的附件3.2併入) | ||
4.1 | 普通股證書樣本表格(通過引用S-11/A表格(檔案)註冊人註冊聲明附件4.1併入。第333-172011號) | ||
4.2 | 證明1.95美元的A系列累計可轉換優先股的股票格式，每股票面價值0.01美元(通過參考2017年8月30日提交的註冊人8-A表格的附件4.2併入) | ||
4.3 | 註冊權協議，日期為2011年5月16日，由RLJ Lodging Trust及其附表一所列人員簽訂(通過引用註冊人於2011年5月19日提交的當前8-K表格報告的附件10.2併入) | ||
4.4 | 註冊權協議，日期為2011年5月16日，由RLJ Lodging Trust及其附表一所列人員簽訂(通過引用註冊人於2011年5月19日提交的當前8-K表格報告的附件10.3併入) | ||
4.5 | 關於FelCor Lodging Limited Partnership 2023年到期的5.625%高級擔保票據的第二補充契約，日期為2017年8月31日，由FelCor Lodging Limited Partnership、Rangers Sub I，LLC、其其他擔保方和美國銀行全國協會(通過引用附件4.1併入註冊人於2017年9月1日提交的當前8-K表格報告中) | ||
4.6 | 關於FelCor Lodging Limited Partnership 2025年到期的6.000%高級票據的第二份補充契約，日期為2017年8月31日，由FelCor Lodging Limited Partnership、Rangers Sub I，LLC、其他擔保方和美國銀行全國協會(通過引用註冊人於2017年9月1日提交的當前8-K表格報告的附件4.2併入) | ||
4.7 | 註冊證券説明 | ||
10.1 | 2011年5月13日修訂和重新簽署的有限合夥協議(通過引用附件10.1併入註冊人於2011年5月19日提交的當前8-K表格報告中) | ||
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10.2 | 2017年8月31日修訂和重新簽署的有限合夥協議的第1號修正案(通過引用附件10.3併入註冊人於2017年9月1日提交的當前8-K表格報告中) | ||
10.3 | RLJ Lodging Trust和Evan Bayh之間的賠償協議，日期為2011年5月16日(通過引用附件10.5併入註冊人於2011年5月19日提交的當前8-K表格報告中) | ||
10.4 | RLJ Lodging Trust和Ross H.Bierkan於2011年5月16日簽訂的賠償協議(通過引用附件10.6併入註冊人於2011年5月19日提交的當前8-K表格報告中) | ||
10.5 | RLJ Lodging Trust和Nathaniel Davis之間的賠償協議，日期為2011年5月16日(通過引用附件10.7併入註冊人於2011年5月19日提交的當前8-K表格報告中) | ||
10.6 | RLJ Lodging Trust和Leslie D.Hale之間的賠償協議，日期為2011年5月16日(通過引用附件10.8併入註冊人於2011年5月19日提交的當前8-K表格報告中) | ||
10.7 | RLJ Lodging Trust和Robert L.Johnson之間的賠償協議，日期為2011年5月16日(通過引用附件10.9併入註冊人於2011年5月19日提交的當前8-K表格報告中) | ||
10.8 | RLJ Lodging Trust和Robert M.La Forgia之間的賠償協議，日期為2011年5月16日(通過引用附件10.10併入註冊人於2011年5月19日提交的當前8-K表格報告中) | ||
10.9 | RLJ Lodging Trust和Glenda McNeal之間的賠償協議，日期為2011年5月16日(通過引用附件10.11併入註冊人於2011年5月19日提交的當前8-K表格報告中) | ||
10.10 | RLJ住宿信託2015年股權激勵計劃(通過引用附件10.1併入2015年5月7日提交的註冊人S-8註冊説明書(文件編號333-203947)中) | ||
10.11 | 限制性股份協議表格(以表格S-11/A(檔案號)註冊人登記聲明附件10.3的方式併入。第333-172011號) | ||
10.12 | 受託人限制性股份協議表格(請參閲表格S-11/A(檔案)註冊人註冊聲明附件10.4。第333-172011號) | ||
10.13 | 非限定期權協議表格(通過引用S-11/A表格中註冊人註冊聲明的附件10.5併入表格S-11/A(檔案。第333-172011號) | ||
10.14 | 股份單位協議表(以表格S-11/A(檔案)上的註冊人登記聲明附件10.6的方式併入。第333-172011號) | ||
10.15 | 僱傭協議，日期為2015年5月14日，由RLJ Lodging Trust，RLJ Lodging Trust，L.P.和Robert L.Johnson簽署(通過參考2015年5月20日提交的註冊人當前8-K表格報告的附件10.3併入) | ||
10.16 | 僱傭協議，由RLJ Lodging Trust，RLJ Lodging Trust，L.P.和Leslie D.Hale簽署，日期為2020年2月14日(通過引用附件10.1併入註冊人於2020年2月20日提交的當前8-K表格報告中) | ||
10.17 | 僱傭協議，日期為2018年7月16日，由RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，L.P.和肖恩·馬奧尼(通過引用附件10.1併入註冊人於2018年7月20日提交的當前8-K表格報告中)。 | ||
10.18 | 第三次修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2019年12月18日，由RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，Wells Fargo Bank National Association作為行政代理和貸款人，以及其他代理和貸款人組成(通過引用註冊人於2019年12月19日提交的當前表格8-K報告的附件10.1併入) | ||
10.19 | 第三修正案和重新擔保，日期為2019年12月18日，由RLJ Lodging Trust、RLJ Lodging Trust的某些子公司和富國銀行全國協會(Wells Fargo Bank National Association)作為行政代理(通過引用2019年12月19日提交的註冊人當前8-K報告的附件10.2併入) | ||
10.20 | 定期貸款協議，日期為2012年11月20日，由RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，Wells Fargo Bank，National Association，作為行政代理，PNC Bank，National Association，作為辛迪加代理，Capital One，N.A.，作為文件代理，Raymond James，作為管理代理，Wells Fargo Securities LLC和PNC Capital Markets LLC，作為聯合牽頭安排人和聯合簿記管理人及其貸款方簽署 | ||
10.21 | 定期貸款協議第一修正案，日期為2013年8月27日，由RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，Wells Fargo Bank，National Association，作為行政代理，PNC Bank，National Association，作為辛迪加代理及其貸款方(通過引用註冊人於2013年9月3日提交的當前8-K表格報告的附件10.2併入) | ||
54
目錄
10.22 | 定期貸款協議第二修正案，日期為2015年6月1日，由作為行政代理的RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust和Wells Fargo Bank，National Association，以及與其貸款方之間的RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust和Wells Fargo Bank，以及與其貸款方(通過引用2016年2月25日提交的註冊人年度報告10-K表格的附件10.28併入) | ||
10.23 | RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，Wells Fargo Bank，National Association，and Wells Fargo Bank，and Wells Fargo Bank，National Association，and Wells Fargo Bank，and Wells Fargo Bank，National Association，and Wells Fargo | ||
10.24 | 定期貸款協議第四修正案和擔保第一修正案，日期為2016年4月22日，由RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，RLJ Lodging Trust當事人的某些子公司，作為行政代理和貸款人的富國銀行全國協會(Wells Fargo Bank，National Association)及其其他貸款人組成(通過引用附件10.3併入註冊人於2016年4月28日提交的當前Form 8-K報告中的附件10.3)，其中包括RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，NationalAssociation，作為行政代理和貸款人，以及其他貸款人 | ||
10.25 | RLJ Lodging Trust，L.P.，Wells Fargo Bank，National Association，作為行政代理和貸款人，以及其他貸款人之間的定期貸款協議第五修正案(通過引用註冊人於2017年9月1日提交的當前8-K表格報告的附件10.2納入) | ||
10.26 | RLJ Lodging Trust，L.P.，Wells Fargo Bank，National Association，作為行政代理和貸款人，以及其他貸款人之間的定期貸款協議第六修正案(通過引用註冊人於2018年1月31日提交的當前表格8-K報告的附件10.2納入) | ||
10.27 | 定期貸款協議第七修正案，日期為2019年12月18日，由RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，RLJ Lodging Trust方的某些子公司，作為行政代理和貸款人的富國銀行全國協會(Wells Fargo Bank National Association)和其他貸款方(通過引用註冊人於2019年12月19日提交的當前8-K表格報告的附件10.3併入) | ||
10.28 | 附加貸款補充，日期為2013年8月27日，由RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，Wells Fargo Bank，National Association作為行政代理，以及其貸款方(通過引用註冊人於2013年9月3日提交的當前8-K表格報告的附件10.3併入)，以及由RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，Wells Fargo Bank，National Association作為行政代理，以及由RLJ Lodging Trust，L.P.，Wells Fargo Bank，National Association作為行政代理 | ||
10.29 | 擔保，日期為2012年11月20日，由RLJ Lodging Trust及其當事人RLJ Lodging Trust的某些子公司提供(通過引用附件10.4併入註冊人於2013年9月3日提交的當前8-K表格報告中) | ||
10.30 | 定期貸款協議，日期為2013年8月27日，由RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，Wells Fargo Bank，National Association，作為行政代理，PNC Bank，National Association，作為辛迪加代理，美國銀行，N.A.，巴克萊銀行PLC，Compass Bank，An Alabama Banking Corporation，和U.S.Bank National Association，作為文件代理，以及Wells Fargo Securities LLC和PNC Capital Markets LLC，作為聯合牽頭安排者和PNC Capital Markets LLC，以及由RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，Wells Fargo Bank LLC，National Association，作為行政代理，PNC Bank，National Association，作為辛迪加代理，作為文件代理，由RLJ Lodging Trust，L.P.2013) | ||
10.31 | 擔保，日期為2013年8月27日，由RLJ Lodging Trust及其當事人RLJ Lodging Trust的某些子公司提供(通過引用附件10.6併入註冊人於2013年9月3日提交的當前8-K表格報告中) | ||
10.32 | 定期貸款協議第一修正案，日期為2015年6月1日，由作為行政代理的RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust和Wells Fargo Bank，National Association，以及與其貸款方之間的RLJ Lodging Trust，L.P.和Wells Fargo Bank，National Association及其貸款人(通過參考2016年2月25日提交的註冊人年度報告Form 10-K的附件10.34併入) | ||
10.33 | 定期貸款協議第二修正案，日期為2015年11月12日，由作為行政代理的RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust和Wells Fargo Bank，National Association，以及與其貸款方之間的RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust和Wells Fargo Bank，以及與其貸款方(通過引用2016年2月25日提交的註冊人年度報告Form 10-K的附件10.35併入) | ||
10.34 | 附加定期貸款機構補充資料，日期為2014年3月20日，由RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，Wells Fargo Bank，National Association，as Administration Agent，National Association及其貸款方(通過引用註冊人於2014年3月25日提交的當前8-K表格報告的附件10.2合併而成)，並由RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，Wells Fargo Bank，National Association作為行政代理 | ||
10.35 | 附加貸款補充，日期為2014年3月20日，由RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，Wells Fargo Bank，National Association，作為行政代理，以及其貸款方(通過引用註冊人於2014年3月25日提交的當前8-K表格報告的附件10.3併入)，以及由RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，Wells Fargo Bank，National Association作為行政代理，以及由RLJ Lodging Trust，L.P.，RLJ Lodging Trust，Wells Fargo Bank | ||
21.1* | RLJ住宿信託子公司名單 | ||
23.1* | 普華永道有限責任公司同意 | ||
55
目錄
31.1* | 根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的1934年《證券交易法》第13a-14(A)/15d-14(A)條頒發的首席執行官證書 | ||
31.2* | 根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的1934年《證券交易法》第13a-14(A)/15d-14(A)條規則對首席財務官的認證 | ||
32.1* | 根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906節通過的“美國法典”第18編第1350條對首席執行官和首席財務官的認證 | ||
101.INS | 內聯XBRL實例文檔 | 以電子方式與本報告一起提交 | |
101.SCH | 內聯XBRL分類擴展架構文檔 | 以電子方式與本報告一起提交 | |
101.CAL | 內聯XBRL分類計算鏈接庫文檔 | 以電子方式與本報告一起提交 | |
101.DEF | 內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔 | 以電子方式與本報告一起提交 | |
101.LAB | 內聯XBRL分類標籤Linkbase文檔 | 以電子方式與本報告一起提交 | |
101.PRE | 內聯XBRL分類演示文稿Linkbase文檔 | 以電子方式與本報告一起提交 | |
104 | 封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中) | ||
_______________________________________________________________________________
*隨函存檔
第16項：表格10-K摘要
不適用。
56
目錄
簽名
根據修訂後的1934年證券交易法第13或15(D)節的要求，註冊人已正式安排本報告由下列簽署人代表其簽署，並於2020年2月26日.
RLJ住宿信託基金 | |||
由以下人員提供： | /s/s萊斯利·D·黑爾(Leslie D.Hale) | ||
萊斯利·D·黑爾 總裁兼首席執行官兼受託人 | |||
根據1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員以註冊人的身份在指定日期代表註冊人簽署。
簽名 | 標題 | 日期 | ||
羅伯特·L·約翰遜(Robert L.Johnson) | 執行主席兼受託人 | 2020年2月26日 | ||
羅伯特·L·約翰遜 | ||||
/s/s萊斯利·D·黑爾(Leslie D.Hale) | 總裁兼首席執行官兼受託人(首席執行官) | 2020年2月26日 | ||
萊斯利·D·黑爾 | ||||
/s/s肖恩·M·馬奧尼 | 執行副總裁兼首席財務官(首席財務官) | 2020年2月26日 | ||
肖恩·M·馬奧尼 | ||||
克里斯托弗·A·戈姆森(Christopher A.Gormsen) | 高級副總裁兼首席會計官(首席會計官) | 2020年2月26日 | ||
克里斯托弗·A·葛姆森 | ||||
/s/s埃文·貝赫(Evan Bayh) | 受託人 | 2020年2月26日 | ||
埃文·貝赫 | ||||
/s/阿瑟·R·柯林斯(Arthur R.Collins) | 受託人 | 2020年2月26日 | ||
亞瑟·R·柯林斯 | ||||
納撒尼爾·A·戴維斯(Nathaniel A.Davis) | 受託人 | 2020年2月26日 | ||
納撒尼爾·A·戴維斯 | ||||
帕特里夏·L·吉布森(Patricia L.Gibson) | 受託人 | 2020年2月26日 | ||
帕特里夏·L·吉布森 | ||||
/s/羅伯特·M·LA·福賈(Robert M.LA Forgia) | 受託人 | 2020年2月26日 | ||
羅伯特·M·拉·福賈 | ||||
羅伯特·J·麥卡錫 | 受託人 | 2020年2月26日 | ||
羅伯特·J·麥卡錫 | ||||
/s/g格倫達·G·麥克尼爾(Glenda G.McNeal) | 受託人 | 2020年2月26日 | ||
格倫達·G·麥克尼爾 | ||||
57
目錄
第8項。 財務報表
財務報表索引
RLJ住宿信託基金： | |
獨立註冊會計師事務所報告 | F-2 |
合併財務報表 | |
截至2019年12月31日和2018年12月31日的資產負債表 | F-4 |
截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日的營業和全面收益表 | F-5 |
截至2019年12月31日、2018年12月31日和2017年12月31日的年度權益變動表 | F-7 |
截至2019年12月31日、2018年12月31日和2017年12月31日的年度現金流量表 | F-10 |
合併財務報表附註 | F-11 |
附表三-截至2019年12月31日的房地產和累計折舊 | F-46 |
F-1
目錄
獨立註冊會計師事務所報告
致RLJ Lodging Trust董事會和股東
財務報表與財務報告內部控制之我見
吾等已審核RLJ Lodging Trust及其附屬公司(本公司)的綜合財務報表，包括相關附註及財務報表附表，詳見所附指數(統稱為綜合財務報表)。我們還根據特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013)》中確立的標準，對公司截至2019年12月31日的財務報告內部控制進行了審計。
吾等認為，上述綜合財務報表在各重大方面均公平地反映本公司於2019年12月31日及2018年12月31日的財務狀況，以及截至2019年12月31日止三年內各年度的經營業績及現金流量，符合美國普遍接受的會計原則。此外，我們認為，根據COSO發佈的《內部控制-綜合框架(2013)》中確立的標準，截至2019年12月31日，本公司在所有實質性方面都保持了對財務報告的有效內部控制。
意見基礎
本公司管理層負責編制這些合併財務報表，維護對財務報告的有效內部控制，並對財務報告內部控制的有效性進行評估，包括在第9A項下管理層的財務報告內部控制年度報告中。我們的職責是根據我們的審計，對公司的合併財務報表和公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和規定，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。該等準則要求吾等計劃及執行審計工作，以合理保證綜合財務報表是否無重大錯報(不論是否因錯誤或欺詐所致)，以及是否在所有重大方面維持對財務報告的有效內部控制。
我們對合並財務報表的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序(無論是由於錯誤還是欺詐)，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估合併財務報表的整體列報。我們對財務報告內部控制的審計包括瞭解財務報告內部控制，評估存在重大缺陷的風險，以及根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性。我們的審計還包括執行我們認為在這種情況下需要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及其侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(1)與保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產交易和處置的記錄有關的政策和程序；(2)提供合理保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)公司的財務報告內部控制包括以下政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理保證，記錄交易是必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表；以及(Iii)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會的當期綜合財務報表審計所產生的事項，且(I)涉及對綜合財務報表具有重大意義的賬目或披露，以及(Ii)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變吾等對綜合財務報表的整體意見，我們不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。
F-2
目錄
酒店物業投資的減值評估
如綜合財務報表附註2及4所述，每當事件或情況變化顯示賬面值可能無法收回時，管理層便會評估其於酒店物業的投資的賬面價值。截至2019年12月31日，酒店物業投資總額46億美元，截至2019年12月31日止年度，公司錄得減值虧損1,350萬美元。可回收性是通過將賬面金額與管理層預期從經營中產生的預計未貼現未來現金流以及酒店物業在估計持有期內的最終處置進行比較來衡量的，這考慮到了當前的市場狀況和管理層持有或處置酒店物業的意圖。若管理層的分析顯示賬面價值無法按未貼現現金流量法收回，本公司將就賬面價值超出公允價值的金額確認減值虧損。公允價值由管理層通過各種估值技術確定，包括內部開發的貼現現金流模型、可比市場交易、第三方評估、待定要約的銷售收益淨額或報告期結束後完成的交易的銷售收益淨額。管理層使用加權估值方法估計酒店的公允價值，考慮到客房收入倍數和經資本支出調整後的可比銷售額。
我們決定執行與酒店物業投資減值評估相關的程序是一項重要審計事項的主要考慮因素是：(I)管理層作出重大判斷，以確定表明賬面金額可能無法收回的事件或情況變化，制定預計的未來現金流量，以及(如果確定存在減值)酒店物業投資的公允價值估計，這導致審計師在應用與確定該等事件或環境變化、預計未來現金流和酒店物業投資的公允價值估計有關的程序時具有高度的判斷力和主觀性。及(Ii)核數師的重大判斷及重大的審計工作對於評估重大假設的審計證據是必要的，包括管理層持有或處置管理層預計未來現金流中使用的相關酒店物業的意圖，以及管理層在酒店物業投資的公允價值估計中使用的可比銷售和資本支出。
處理這一問題涉及執行程序和評估審計證據，以形成我們對合並財務報表的總體意見。這些程序包括測試與管理層識別表明賬面金額可能無法收回的事件或情況變化以及酒店物業投資的減值評估有關的控制措施的有效性，包括對確定重大假設和預測未來現金流的計算以及酒店物業投資的公允價值估計的控制。這些程序還包括測試管理層的程序，以(I)確定將進行減值評估的酒店物業投資；(Ii)制定預計的未來現金流；以及(Iii)估計該等酒店物業投資的公允價值。測試管理層的程序包括評估用於估計公允價值的估值方法和模型的適當性和重大假設的合理性，包括管理層持有或處置用於管理層預計未來現金流的基礎酒店物業的意圖，以及用於管理層對酒店物業投資的公允價值估計的可比銷售額和資本支出，以及測試管理層使用的數據的完整性和準確性。
/s/普華永道會計師事務所
弗吉尼亞州麥克萊恩
2020年2月26日
自2001年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
F-3
目錄
RLJ住宿信託基金
合併資產負債表
(金額以千為單位，不包括每股和每股數據)
十二月三十一日， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
資產 | |||||||
酒店物業投資，淨額 | $ | $ | |||||
對未合併的合資企業的投資 | |||||||
現金和現金等價物 | |||||||
受限現金儲備 | |||||||
酒店和其他應收賬款，扣除津貼分別為251美元和598美元 | |||||||
租賃使用權資產 | |||||||
遞延所得税資產，淨額 | |||||||
無形資產，淨額 | |||||||
預付費用和其他資產 | |||||||
總資產 | $ | $ | |||||
負債和權益 | |||||||
債務，淨額 | $ | $ | |||||
應付帳款和其他負債 | |||||||
預付存款和遞延收入 | |||||||
租賃負債 | |||||||
應計利息 | |||||||
應付分配 | |||||||
總負債 | |||||||
承付款和或有事項(附註12) | |||||||
權益 | |||||||
股東權益： | |||||||
實益權益優先股，面值0.01美元，授權50,000,000股 | |||||||
A系列累計可轉換優先股，面值0.01美元，授權發行12,950,000股；已發行和已發行12,879,475股，清算價值328,266美元，截至2019年12月31日和2018年12月31日 | |||||||
受益普通股，面值0.01美元，授權4.5億股；分別於2019年12月31日和2018年12月31日發行和發行169,852,246股和174,019,616股 | |||||||
額外實收資本 | |||||||
累計其他綜合(虧損)收入 | ( | ) | |||||
超過淨收益的分配 | ( | ) | ( | ) | |||
股東權益總額 | |||||||
非控股權益： | |||||||
合併後合資企業中的非控股權益 | |||||||
經營合夥企業中的非控股權益 | |||||||
總非控股權益 | |||||||
合併合資企業的優先股，截至2018年12月31日的清算價值為45,544美元 | |||||||
總股本 | |||||||
負債和權益總額 | $ | $ | |||||
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-4
目錄
RLJ住宿信託基金
合併經營表和全面收益表
(金額以千為單位，不包括每股和每股數據)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
收入 | |||||||||||
營業收入 | |||||||||||
客房收入 | $ | $ | $ | ||||||||
餐飲收入 | |||||||||||
其他收入 | |||||||||||
總收入 | |||||||||||
費用 | |||||||||||
運營費用 | |||||||||||
住宿費 | |||||||||||
餐飲費 | |||||||||||
管理費和加盟費支出 | |||||||||||
其他運營費用 | |||||||||||
物業運營費用總額 | |||||||||||
折舊及攤銷 | |||||||||||
減值損失 | |||||||||||
物業税、保險和其他 | |||||||||||
一般事務和行政事務 | |||||||||||
交易成本 | |||||||||||
總運營費用 | |||||||||||
其他收入 | |||||||||||
利息收入 | |||||||||||
利息支出 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
酒店物業銷售收益(淨額) | ( | ) | |||||||||
(損失)清償債務收益，淨額 | ( | ) | |||||||||
清償一筆貸款投資的收益 | |||||||||||
未合併合資企業的權益前收益(虧損) | |||||||||||
未合併合營企業收入中的權益(虧損) | ( | ) | |||||||||
所得税前收益(費用) | |||||||||||
所得税優惠(費用) | ( | ) | ( | ) | |||||||
淨收入 | |||||||||||
可歸因於非控股權益的淨虧損(收益)： | |||||||||||
合併後合資企業中的非控股權益 | ( | ) | ( | ) | |||||||
經營合夥企業中的非控股權益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
優先分銷-合併合資企業 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
優先股贖回-合併合資企業 | ( | ) | |||||||||
可歸因於RLJ的淨收入 | |||||||||||
優先股息 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
普通股股東應佔淨收益 | $ | $ | $ | ||||||||
每個普通股的基本數據： | |||||||||||
普通股股東應佔每股淨收益 | $ | $ | $ | ||||||||
加權平均普通股數量 | |||||||||||
F-5
目錄
稀釋後的每股普通股數據： | |||||||||||
普通股股東應佔每股淨收益 | $ | $ | $ | ||||||||
加權平均普通股數量 | |||||||||||
綜合收益： | |||||||||||
淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
利率衍生品的未實現(虧損)收益 | ( | ) | |||||||||
將停產利率衍生品的未實現收益重新分類為利息支出 | ( | ) | |||||||||
綜合收益 | |||||||||||
可歸因於非控股權益的綜合收益： | |||||||||||
合併後合資企業中的非控股權益 | ( | ) | ( | ) | |||||||
經營合夥企業中的非控股權益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
優先分銷-合併合資企業 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
可歸因於RLJ的全面收入 | $ | $ | $ | ||||||||
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-6
目錄
RLJ住宿信託基金
合併權益變動表
(金額以千為單位，共享數據除外)
股東權益 | 非控股股東權益 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
優先股 | 普通股 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
股票 | 金額 | 股票 | 標準桿 價值 | 額外費用 實繳 資本 | 留存收益(超過淨收益的分派) | 累計其他綜合(虧損)收入 | 運營中 夥伴關係 | 整合 聯合聲明 風險投資 | 合併後合資企業中的優先股 | 總股本 | |||||||||||||||||||||||||||||||
2016年12月31日的餘額 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||||||||||||||||||||||
淨收入 | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
利率衍生品未實現收益 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
普通股發行 | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
發放經營夥伴單位 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
發行A系列累計可轉換優先股 | — | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||
與合併有關而記錄的非控制性權益 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
合併後合資企業中的優先股 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
發行限制性股票 | — | — | ( | ) | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
以股份為基礎的薪酬攤銷 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
收購股份以滿足授予限制性股票所需的最低聯邦和州預扣税要求 | — | — | ( | ) | ( | ) | ( | ) | — | — | — | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
作為股票回購計劃的一部分獲得的股票 | — | — | ( | ) | ( | ) | ( | ) | — | — | — | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
沒收限制性股票 | — | — | ( | ) | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
來自合併的合資夥伴的貢獻 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
優先股分配 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | — | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
普通股和單位的分配 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||||||
優先分銷-合併合資企業 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
2017年12月31日的餘額 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||||||||||||
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-7
目錄
RLJ住宿信託基金
合併權益變動表
(金額以千為單位，共享數據除外)
股東權益 | 非控股股東權益 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
優先股 | 普通股 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
股票 | 金額 | 股票 | 標準桿 價值 | 其他內容 實收資本 | 超過淨收益的分配 | 累計其他綜合 收入 | 運營中 夥伴關係 | 整合 接合 風險投資 | 合併後合資企業中的優先股 | 總計 權益 | |||||||||||||||||||||||||||||||
2017年12月31日的餘額 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||||||||||||
淨收入 | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
利率衍生品未實現收益 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
贖回經營合夥單位 | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||||||
發行限制性股票 | — | — | ( | ) | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
以股份為基礎的薪酬攤銷 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
收購股份以滿足授予限制性股票所需的最低聯邦和州預扣税要求 | — | — | ( | ) | ( | ) | ( | ) | — | — | — | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
作為股票回購計劃的一部分獲得的股票 | — | — | ( | ) | ( | ) | ( | ) | — | — | — | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
沒收限制性股票 | — | — | ( | ) | ( | ) | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||
來自合併的合資夥伴的貢獻 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
優先股分配 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | — | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
普通股和單位的分配 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||||||
優先分銷-合併合資企業 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
2018年12月31日的餘額 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||||||||||||
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-8
目錄
RLJ住宿信託基金
合併權益變動表
(金額以千為單位，共享數據除外)
股東權益 | 非控股股東權益 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
優先股 | 普通股 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
股票 | 金額 | 股票 | 標準桿 價值 | 其他內容 實收資本 | 超過淨收益的分配 | 累計其他綜合 收益(虧損) | 運營中 夥伴關係 | 整合 接合 風險投資 | 合併後合資企業中的優先股 | 總計 權益 | |||||||||||||||||||||||||||||||
2018年12月31日的餘額 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||||||||||||
淨收益(虧損) | — | — | — | — | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
利率衍生品未實現虧損 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | — | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
停產現金流套期保值未實現收益重新分類為利息支出 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | — | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
贖回經營合夥單位 | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||||||||||
發行限制性股票 | — | — | ( | ) | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
以股份為基礎的薪酬攤銷 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
收購股份以滿足授予限制性股票所需的最低聯邦和州預扣税要求 | — | — | ( | ) | ( | ) | ( | ) | — | — | — | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
作為股票回購計劃的一部分獲得的股票 | — | — | ( | ) | ( | ) | ( | ) | — | — | — | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
沒收限制性股票 | — | — | ( | ) | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
來自合併的合資夥伴的貢獻 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||
優先股分配 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | — | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
普通股和單位的分配 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||||||
優先分銷-合併合資企業 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
優先股贖回-合併合資企業 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
2019年12月31日的餘額 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||||||||||
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-9
目錄
RLJ住宿信託基金
合併現金流量表
(金額(以千為單位))
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
經營活動的現金流 | |||||||||||
淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
將淨收入與經營活動提供的現金流量進行調整： | |||||||||||
出售酒店物業的損失(收益)，淨額 | ( | ) | ( | ) | |||||||
清償債務損失(收益)淨額 | ( | ) | |||||||||
清償一筆貸款投資的收益 | ( | ) | |||||||||
折舊及攤銷 | |||||||||||
遞延融資成本攤銷 | |||||||||||
其他攤銷 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
停產現金流套期保值的未實現虧損 | |||||||||||
未合併合資企業的虧損(收益)權益 | ( | ) | ( | ) | |||||||
未合併合資企業的收入分配 | |||||||||||
貸款投資利息收入的增加 | ( | ) | |||||||||
減值損失 | |||||||||||
以股份為基礎的薪酬攤銷 | |||||||||||
遞延所得税 | ( | ) | |||||||||
資產負債變動情況： | |||||||||||
酒店及其他應收賬款，淨額 | ( | ) | |||||||||
預付費用和其他資產 | ( | ) | |||||||||
應付帳款和其他負債 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
預付存款和遞延收入 | ( | ) | |||||||||
應計利息 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
經營活動提供的淨現金流量 | |||||||||||
投資活動的現金流 | |||||||||||
出售酒店物業所得收益，淨額 | |||||||||||
收購FelCor，扣除收購的現金 | ( | ) | |||||||||
酒店物業的改善和增建 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
對未合併的合資企業的貢獻 | ( | ) | ( | ) | |||||||
未合併合資企業的分派超過收益 | |||||||||||
清償貸款投資所得收益 | |||||||||||
投資活動提供的淨現金流量 | |||||||||||
融資活動的現金流 | |||||||||||
根據Revolver進行的借款 | |||||||||||
根據Revolver償還 | ( | ) | ( | ) | |||||||
贖回優先票據 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
按揭貸款收益 | |||||||||||
定期按揭貸款本金支付 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
償還按揭貸款 | ( | ) | ( | ) | |||||||
根據股份回購計劃回購普通股 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
回購普通股以滿足員工預扣税金要求 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
優先股分配 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
普通股分配 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
關於經營合夥單位的分配 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
遞延融資成本的支付 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
優先分銷-合併合資企業 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
優先股贖回-合併合資企業 | ( | ) | |||||||||
來自合併的合資夥伴的貢獻 | |||||||||||
用於融資活動的淨現金流量 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
現金、現金等價物和限制性現金儲備淨變化 | ( | ) | |||||||||
年初現金、現金等價物和受限現金儲備 | |||||||||||
現金、現金等價物和受限現金儲備，年終 | $ | $ | $ | ||||||||
*附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-10
目錄
RLJ住宿信託基金
合併財務報表附註
1. 組織
RLJ Lodging Trust(“本公司”)成立於2011年1月31日，是一家馬裏蘭州房地產投資信託基金(“REIT”)。該公司是一家自營和自營的房地產投資信託基金，主要收購優質品牌、高利潤率、專注服務和緊湊的全方位服務酒店。該公司選擇從截至2011年12月31日的納税年度開始，作為房地產投資信託基金(REIT)徵税，用於美國聯邦所得税。
本公司幾乎所有資產及負債均由RLJ Lodging Trust，L.P.(“營運合夥企業”)持有，其所有業務均由RLJ Lodging Trust，L.P.(“營運合夥企業”)持有。本公司是經營合夥企業的唯一普通合夥人。自.起2019年12月31日，這裏有170,624,989 在經營合夥企業中擁有有限合夥權益的單位(“運營單位”)尚未清償，本公司通過直接和間接利益的組合擁有，99.5 %優秀的行動單位。
2. 重要會計政策摘要
列報依據和合並原則
綜合財務報表及相關附註乃根據美國公認會計原則(“GAAP”)按權責發生制會計基礎編制。
綜合財務報表包括本公司、經營合夥企業及其全資子公司以及本公司擁有多數表決權和控制權的合資企業的賬目。對於非全資控股的受控子公司，第三方所有權權益代表非控制性權益，在合併財務報表中單獨列示。該公司還記錄了#年的房地產權益。二 它持有間接股權的合資企業50 %使用權益會計方法的利息。所有公司間餘額和交易均已在合併中沖銷。
按照公認會計原則編制公司財務報表要求管理層作出估計和假設，這些估計和假設會影響某些資產和負債的報告金額、資產負債表日的或有資產和負債額以及報告期內報告的收入和費用。實際結果可能與這些估計不同。
重新分類
這些財務報表中的某些上一年度金額已重新分類，以符合本年度的列報方式，不影響淨收益和全面收益、股東權益或現金流量。
收入
該公司幾乎所有的收入都來自酒店物業的經營。該公司通過將酒店房間出租給其酒店物業的客户來獲得客房收入。該公司通過在其酒店物業向顧客銷售食品和飲料來獲得食品和飲料收入。該公司從其酒店物業的停車費、度假村費用、禮品店銷售和其他客人服務費中獲得其他收入。
履約義務是在合同中承諾將獨特的商品或服務轉讓給客户。合同的交易價格被分配給每個不同的履行義務，並在履行履行義務時確認為收入。該公司的合同一般只有一項履約義務，如租用酒店房間
F-11
目錄
向客户提供食品和飲料，或向客户提供與酒店物業相關的商品或服務。該公司的履約義務通常在某個時間點得到履行。
該公司根據其相對獨立的銷售價格將收入分配給履約義務。該公司根據其向每個客户收取的使用或消費承諾的商品或服務的價格來確定獨立的銷售價格。
當承諾的貨物或服務的控制權轉移到客户手中時，公司的收入就會確認，其數額反映了公司期望從承諾的貨物或服務中獲得的對價。收入是扣除從客户那裏收取的任何銷售税和佔用税後入賬的。所有的回扣或折扣都被記錄為收入的減少，酒店物業提供的回扣和折扣沒有實質性的或有義務。
收入確認、賬單和現金收取的時間安排導致公司在合併資產負債表上確認酒店和其他應收賬款以及預付存款和遞延收入。酒店及其他應收款項於本公司已向客户提供貨品或服務，並正等待客户向本公司提交對價時，於綜合資產負債表確認。當公司履行其履約義務之前收到現金付款時，預付存款和遞延收入在合併資產負債表中確認。預付定金和遞延收入由可退還和不可退還給客户的金額組成。當公司履行對客户的履約義務時，預付存款和遞延收入在綜合經營報表和全面收益中確認為收入。
對於其大部分商品或服務和客户，公司要求在向客户提供相應的商品或服務時付款。本公司的付款條件因客户類型和向客户提供的商品或服務而異。該公司採用了一種實際的權宜之計，不披露最初預期期限為一年或更短的合同的未履行履約義務的價值。任何最初預期期限超過一年的合同都是無關緊要的。
本公司根據其對現有應收賬款組合中可能的信用損失金額的最佳估計，記錄壞賬準備。本公司將壞賬準備的增加確認為壞賬支出。壞賬準備是根據公司的歷史催收活動及其對特定應收賬款相關情況的瞭解，按賬齡應收賬款的百分比計算的。
酒店物業投資
該公司的收購通常包括土地、土地改善、建築、建築改善、傢俱、固定裝置和設備(“FF&E”)以及庫存。公司還可以收購與原址租賃、管理協議、特許經營協議和提前預訂相關的無形資產或負債。公司根據收購日各自的公允價值，在收購的資產和承擔的負債之間分配收購價。本公司採用市場法、成本法和收益法相結合的方法估計收購資產和承擔的負債的公允價值。本公司通過使用市場數據和我們可獲得的獨立評估，並做出許多估計和假設來確定公允價值，例如對未來收入增長、資本化率、折扣率、資本支出和各自酒店物業的現金流預測的估計。將交易成本計入被視為企業合併的收購，並將其資本化用於資產收購。
本公司對酒店物業的投資按成本計價，並在預計使用年限內使用直線法折舊。15 多年的土地改良，15 幾年來一直在改進建築，40 建築的年限，以及三至五FF&E花費數年的維護和維修費用，而酒店物業的重大更新或改善則被資本化。間接項目成本，包括利息、工資和福利、差旅和其他直接可歸因於開發的相關成本，也被資本化。在出售或處置酒店財產時，資產及相關累計折舊賬户將被移走，相關損益計入酒店財產的出售損益，計入綜合經營表和綜合收益表。出售或處置酒店物業是一種戰略轉變，對公司的經營和財務結果產生或將產生重大影響，在綜合經營和全面收益表中作為非持續經營列報。
根據有關長期資產減值或處置的指引，本公司不會考慮綜合資產負債表上的“持有以待出售”類別，直至預期該類別在一年內符合確認為已完成出售，以及該類別的其他必需準則已獲滿足為止。只要資產被歸類為待售資產，公司就不會對其進行折舊。一旦被指定為待售，此後每季度，公司將審查
F-12
目錄
賬面價值可變現，銷售成本較低，符合指導意見。對賬面價值的任何此類調整都記錄為減值損失。
每當事件或情況變化顯示賬面值可能無法收回時，本公司便會評估其於酒店物業的投資的賬面價值。可回收性是通過將賬面金額與預計在估計持有期間內酒店物業的運營和最終處置產生的預計未貼現未來現金流量進行比較來衡量的，這考慮到了當前的市場狀況和本公司持有或處置酒店物業的意圖。如本公司的分析顯示賬面價值不可按未貼現現金流量法收回，本公司將就賬面價值超出公允價值的金額確認減值虧損。公允價值通過各種估值技術確定，包括內部開發的貼現現金流模型、可比市場交易、第三方評估、待定要約的銷售收益淨額或報告期結束後完成的交易的銷售收益淨額。預計未來現金流的使用是基於與市場參與者對旅遊業和總體經濟的未來預期一致的假設，包括折扣率、終端資本化率、日均費率、入住率、運營費用和資本支出，以及公司持有或處置相關酒店物業的意圖。公允價值也可以基於假設，包括但不限於房間收入倍數和經資本支出調整的可比銷售額(如有必要)。
如果本公司通過在可變權益實體中的控股財務權益或通過本公司在有表決權權益實體中的表決權權益確定其在合資企業中沒有控股權，但本公司對合資企業的經營和財務政策產生重大影響，本公司將使用權益會計方法對合資企業進行會計核算。根據權益會計方法，公司的投資在每個報告期進行調整，以確認公司在合資企業淨收益或虧損中的份額，加上對合資企業的任何貢獻，減去從合資企業收到的任何分配和任何減值調整。此外，本公司應佔合營企業淨收益或虧損的份額將根據本公司在未合併合資企業的投資基準與收購日合資企業相關淨資產的歷史基準之間的差額的直線折舊進行調整。
每當事件或環境變化可能顯示投資的賬面價值超過其非臨時性公允價值時，本公司就評估其在未合併合資企業的投資的賬面價值。當存在減值指標時，公司將估計投資的公允價值，公允價值將通過使用內部開發的貼現現金流模型、可比市場交易、第三方評估、待定要約的銷售淨收益或報告期結束後結束的交易的銷售淨收益來確定。如果估計公允價值低於賬面價值，而管理層認為價值下降不是暫時的，本公司將確認其在合資企業投資的減值虧損。
本公司評估其各未合併合資企業的分配性質，以便在合併現金流量表中將分配分類為經營活動或投資活動。任何被認為是未合併合資企業收益分配的現金分配都在合併現金流量表中作為經營活動列報。任何被認為是來自未合併合資企業的資本返還的現金分配都在合併現金流量表中作為一項投資活動列報。
無形資產
在企業合併中，公司可以收購與原址租賃、管理協議、特許經營協議、預訂票和其他無形資產相關的無形資產。本公司按公允價值確認各項無形資產。本公司通過使用市場數據和獨立評估，並通過做出大量估計和假設來估計無形資產的公允價值。以下市值租賃無形資產在各自租賃的剩餘期限內攤銷，作為對綜合經營報表和全面收益表中物業税、保險和其他方面的租金費用的調整。提前預訂無形資產在各自酒店的酒店房間和客房活動預訂期內攤銷，計入綜合營業報表和全面收益中的折舊和攤銷。其他無形資產在相關協議的剩餘不可撤銷期限或各自無形資產的使用年限內攤銷至綜合經營表和全面收益表中的折舊和攤銷。
F-13
目錄
每當事件或情況變化顯示賬面值可能無法收回時，本公司便會評估無形資產的賬面價值。可回收性是通過將賬面金額與估計的未貼現未來現金流進行比較來衡量的，這一比較考慮了當前的市場狀況以及本公司持有或處置酒店物業的意圖。如本公司的分析顯示賬面價值不可按未貼現現金流量法收回，本公司將就賬面價值超出公允價值的金額確認減值虧損。公允價值通過各種估值技術確定，包括內部開發的貼現現金流模型或第三方評估。預計未來現金流的使用是基於與市場參與者對旅遊業和總體經濟的未來預期一致的假設，包括貼現率、市場租金以及公司持有或處置相關酒店物業的意圖。
現金和現金等價物
現金和現金等價物包括購買時到期三個月或更短時間的所有現金和高流動性投資。該公司將現金存放在國內銀行，有時可能會超過聯邦存款保險公司承保的金額限額。
受限現金儲備
限制性現金儲備包括管理協議、特許經營協議和/或抵押貸款協議要求保留在儲備託管賬户中的所有現金，用於更換FF&E以及房地產税和保險資金。
酒店應收賬款
酒店應收賬款主要包括酒店客人的應收賬款以及會議室和宴會廳租金。在進行持續的信用評估時，公司通常不需要抵押品。壞賬準備是針對任何估計無法收回的應收賬款計提的。
遞延融資成本
遞延融資成本是指為獲得長期融資而產生的成本。遞延融資成本按成本入賬，並在融資協議的各個期限內採用近似實際利息法的直線法攤銷，並作為利息支出的組成部分計入綜合經營表和全面收益表。當相關融資協議於到期日前再融資或償還時，本公司會支出未攤銷遞延融資成本，除非符合某些準則，可將該等成本結轉至再融資協議。本公司於資產負債表列載其定期貸款(定義見附註9)及按揭貸款的遞延融資成本，作為直接從所附綜合資產負債表的負債淨額中扣除相應債務的賬面金額。本公司將其無抵押循環信貸安排(“Revolver”)的遞延融資成本作為一項資產列示在資產負債表上，該資產包括在隨附的綜合資產負債表中的預付費用和其他資產中。
在過去的幾年裏2019年12月31日, 2018和2017，大約$4.1 百萬, $3.5 百萬和$3.5 百萬攤銷費用分別計入綜合經營表和綜合收益表的利息支出部分。
交易成本
本公司在審查潛在的酒店物業收購和處置期間產生成本，包括律師費和其他專業服務費。此外，如果公司完成酒店物業收購，公司可能會產生轉讓税和整合成本，包括專業費用和與員工相關的成本。如果公司完成了被認為是資產收購的酒店物業收購，交易成本將在合併資產負債表中資本化。如果公司完成了一項被認為是業務合併的酒店物業收購，交易成本將在綜合經營表和全面收益表中計入已發生的費用。
F-14
目錄
衍生金融工具
在正常業務過程中，本公司會受到利率變動的影響。該公司利用各種借款工具，包括Revolver和中長期融資。該公司遵循其既定的風險管理政策和程序，包括使用衍生金融工具來管理或對衝利率風險，從而降低了利率變化的風險。為了減輕公司對利率變化的風險，公司使用利率衍生工具，通常是利率掉期，將其部分可變利率債務轉換為固定利率債務。本公司試圖要求套期保值衍生工具有效降低其指定對衝的利率風險敞口。為了符合對衝會計的資格，這種有效性是必不可少的。符合套期保值標準的衍生工具在衍生合約開始時被正式指定為現金流對衝。本公司不會將衍生工具用於交易或投機目的。
利率互換協議包含交易對手可能無法履行協議條款的信用風險。該公司通過評估交易對手的信譽將信用風險降至最低，交易對手僅限於主要銀行和金融機構，公司預計這些交易對手不會出現不良表現。
衍生品的估計公允價值是通過使用現有的市場信息和適當的估值方法來確定的。在解讀市場數據以制定公允價值估計時，需要相當大的判斷力。因此，本文提出的估計不一定代表公司在當前市場交易中可能實現的金額。
該公司按公允價值確認所有衍生品為其綜合資產負債表上的資產或負債。已被確定為有效現金流對衝的衍生工具的損益在其他全面收益(虧損)中報告，並在被套期保值項目確認利息支出的期間重新分類為利息支出。衍生工具的公允價值變動中的無效部分立即在收益中確認。
當相關交易條款被修訂，或當相關對衝項目不再存在，而利率衍生工具不再符合對衝會計的資格時，衍生工具公允價值的所有變動均按市價計價，並在衍生工具到期前的每期收益中確認公允價值變動。
2017年8月，FASB發佈了ASU 2017-12，衍生品和套期保值(主題815)：有針對性地改進套期保值活動的會計核算。該指南修訂了ASC 815中的對衝會計確認和列報要求。該指導意見旨在簡化對衝會計的應用，並更好地使對衝活動的財務報告與實體的經濟和風險管理活動保持一致。根據新的指引，高效現金流對衝的公允價值的所有變化將記錄在其他全面收益中，當對衝項目影響收益時，這些變化將重新歸類到收益中。該指南適用於2018年12月15日之後開始的年度報告期，以及這些年度期間內的過渡期，並允許提前採用。本公司於2019年1月1日採用該新標準。根據本公司的評估，採用這一準則對本公司的綜合財務報表沒有實質性影響。
租契
2016年2月，FASB發佈了ASU 2016-02，租賃(主題842)它為合同雙方(即承租人和出租人)確認、計量、列報和披露租約提供了原則。本公司於2019年1月1日採用修改後的追溯過渡法採用本標準。採用經修訂的追溯過渡法有兩種方法，本公司選擇不調整綜合財務報表和附註中的比較期間。比較歷史時期將根據ASC840呈現，租契.
作為租賃合同中的承租人，公司在合併資產負債表上確認租賃使用權資產和租賃負債。本公司是各種租賃合同的承租人，如土地租賃、停車場租賃、寫字樓租賃和設備租賃。本公司根據租賃是否實際上是融資購買租賃資產的原則，將其租賃分類為經營性租賃或融資租賃。對於經營性租賃，本公司在租賃期內按直線原則確認租賃費用。對於融資租賃，本公司按實際利息法確認租賃費用，導致每筆租賃付款的利息部分被確認為利息支出，租賃使用權資產在租賃期內採用直線法攤銷為攤銷費用。對於初始租期為12個月或以下的租賃，本公司將不在合併資產負債表上確認租賃使用權資產和租賃負債，租賃費用將在租賃期內以直線方式確認。
F-15
目錄
在租賃開始日，本公司通過納入固定的、不可撤銷的租賃期加上合理確定將被行使的任何租賃延期選擇權條款來確定租賃期。本公司有權自行決定是否延長租賃期。本公司計算租賃期內未來租賃付款的現值，以確定在綜合資產負債表上確認的租賃負債和相關租賃使用權資產。
某些租賃合同可能包括購買租賃物業的選擇權，該選擇權由公司自行決定。本公司的租賃合同不包含任何重大剩餘價值擔保或重大限制性契約。
該公司的租賃包括基本租賃付款，這筆款項在租賃期內以直線方式確認為租賃費用。此外，該公司的某些租賃可能包括一筆額外的租賃付款，其依據是(I)各酒店物業財務結果的百分比，或(Ii)租賃資產的使用頻率；所有這些在發生時都在綜合經營和全面收益報表中確認為可變租賃費用。本公司發生的可變租賃費用不是基於指數或費率。
公司將使用租賃合同中的隱含利率來確定未來租賃付款在租賃期內的現值。如果租賃合同中的隱含利率不可用，則公司將在租賃開始日使用其增量借款利率。公司通過使用美國國債利率收益率曲線確定每份租賃合同的增量借款利率，然後對租賃期限、公司的信用利差、公司在擔保基礎上借款的能力、租賃資產的質量和狀況以及當前的經濟環境進行調整。該公司於2019年1月1日將其遞增借款利率用於在該日期之前開始的經營租賃。
作為租賃合同中的出租人，公司將其租賃分為經營性租賃、直接融資租賃和銷售型租賃。該公司將其酒店物業的空間出租給第三方，這些第三方將空間用於他們的餐廳或零售店。公司將這些租賃合同歸類為經營性租賃，因此公司將繼續在合併資產負債表上確認標的租賃資產作為對酒店物業的投資。租賃收入在租賃期內以直線方式確認。根據各自租賃合同的規定，可變租賃收入在從承租人賺取並應收時，在租賃期內確認。本公司只對租賃增加的直接成本進行資本化，因此任何間接租賃成本都將在發生時計入費用。
在採用新標準時，該公司選擇了以下實際權宜之計：
• | 公司選擇了一攬子實用的權宜之計，允許公司不重新評估： |
(i) | 是否有任何到期的或現有的合同符合租賃的定義； |
(Ii) | 任何到期或現有租約的租約分類；以及 |
(Iii) | 任何現有租約的初始直接成本。 |
• | 本公司選擇了一個實際的權宜之計，做出會計政策選擇，不確認初始期限為12個月或以下的租賃的使用權資產和租賃負債。 |
• | 本公司選擇了一個實際的權宜之計，允許本公司不必重新評估以前未根據ASC 840計入租約的現有土地地役權現在是否會被視為根據ASC 842計入的租約。 |
• | 本公司選擇了一種實際的權宜之計，即如果滿足某些條件，出租人不需要按標的資產類別將非租賃組成部分與租賃組成部分分開。 |
本準則於2019年1月1日採納後，本公司在合併資產負債表中確認其土地租賃、停車場租賃、寫字樓租賃和設備租賃的租賃負債和相關租賃使用權資產。除於採用日確認租賃負債及相關租賃使用權資產外，本公司將其低於市場的租賃無形資產從合併資產負債表上的無形資產淨值重新分類為租賃使用權資產。此外，本公司將其地上租賃負債和遞延租金負債從綜合資產負債表上的應付賬款和其他負債重新分類為租賃使用權資產。
F-16
目錄
下表彙總了採用本指南對合並資產負債表的影響(單位：千)：
2019年1月1日 | |||||||||||
正如之前報道的那樣 | 採用新技術的影響 ASC 842 | AS 調整後的 | |||||||||
租賃使用權資產 | $ | $ | $ | ||||||||
無形資產，淨額 | $ | $ | ( | ) | $ | ||||||
應付帳款和其他負債 | $ | $ | ( | ) | $ | ||||||
租賃負債 | $ | $ | $ | ||||||||
請參閲附註12，承諾和或有事項，因為該公司披露了其租賃合同。
非控制性權益
合併財務報表包括本公司控制的所有子公司。對於非全資控股的受控子公司，第三方所有權權益代表非控制性權益，在合併財務報表中單獨列示。
自.起2019年12月31日和2018，公司合併了運營合作伙伴關係，該合作伙伴關係擁有0.5 %第三方所有權權益。第三方所有權權益計入綜合資產負債表權益部分經營合夥企業的非控股權益。與第三方所有權權益相關的收入和虧損部分計入經營合夥企業的非控股權益，計入綜合經營報表和全面收益表。
自.起2019年12月31日和2018，該公司合併了擁有紐約市DoubleTree Metropolitan Hotel酒店物業的合資企業；該合資企業擁有1.7 %第三方擁有合資企業的權益。該公司還合併了擁有Kickerbocker酒店物業的合資企業；該合資企業擁有5 %第三方擁有合資企業的權益。此外，本公司通過其在合資企業經營承租人中51%的控股權，合併了使館套房賽考庫斯-梅多蘭茲酒店物業的經營承租人；該合資企業有49 %第三方擁有合資企業的權益。第三方所有權權益計入合併後合資企業的非控股權益，計入合併資產負債表的權益部分。與第三方所有權權益相關的損益計入合併後合營企業的非控制性權益，計入合併經營表和綜合收益表。
所得税
本公司已選擇作為房地產投資信託基金(REIT)根據修訂後的1986年國內收入法(Internal Revenue Code Of 1986)第856至860節徵税。要符合REIT的資格，該公司必須滿足一系列組織和運營要求，包括至少分配90 %其REIT應納税所得額(經某些調整，不包括任何淨資本利得)分配給股東。本公司的意向是遵守REIT的資格要求，並維持其作為REIT的税務資格。
作為房地產投資信託基金，該公司通常不需要為分配給股東的應税收入部分繳納美國聯邦企業所得税。如果公司在任何課税年度沒有資格作為房地產投資信託基金納税，公司將按正常的公司税率繳納美國聯邦所得税(包括任何適用的替代最低税)，並且可能沒有資格成為房地產投資信託基金。四隨後的納税年度。作為房地產投資信託基金，公司的收入和財產可能需要繳納一定的州和地方税，未分配的應税收入可能需要繳納美國聯邦所得税和消費税。通過公司TRSS管理的非REIT活動的應税收入按適用税率繳納美國聯邦、州和地方所得税。
本公司採用資產負債法核算所得税。根據這一方法，遞延税項資產和負債被確認為可歸因於現有資產和負債的財務報表賬面值與其各自的所得税基礎之間的差額以及淨營業虧損、資本虧損和税項抵免結轉的估計未來税項後果。遞延税項資產和負債以預期實現或結算該等暫時性差異的年度的現行現行所得税率計量。對遞延税金的影響
F-17
目錄
税率變動產生的資產和負債在新税率頒佈時的收益中確認。然而，遞延税項資產只有在考慮到所有現有證據(包括現有應税暫時性差異的未來逆轉、未來預計的應税收入和税務籌劃戰略)的基礎上更有可能變現的情況下才予以確認。如果根據現有證據的份量，部分或全部遞延税項資產很可能無法變現，則會提供估值免税額。
本公司對任何不確定的税務狀況進行年度審查，如有必要，將在合併財務報表中記錄不確定税收狀況的預期未來税務後果。
普通股每股收益
普通股每股基本收益的計算方法是，普通股股東應佔淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數量，不包括未歸屬限制性股票的加權平均數和期內已發行業績單位的加權平均數。稀釋後每股普通股收益的計算方法是，歸屬於普通股股東的淨收入除以期間已發行普通股的加權平均數量，再加上期間可能流通股的任何股份。潛在股份包括未歸屬限制性股票授予和未歸屬業績單位，採用庫存股方法計算。
基於股份的薪酬
本公司可根據RLJ Lodging Trust 2015股權激勵計劃(“2015計劃”)向高級職員、僱員、非僱員受託人及其他合資格人士發放以股份為基礎的獎勵。授予高級管理人員和員工的獎勵是根據授予日董事會決定的本公司持續受僱(以時間為基礎)或本公司的相對總股東回報和持續受僱(以業績為基礎)為基礎的，授予高級管理人員和員工的獎勵是基於持續受僱(以時間為基礎)或本公司的相對總股東回報和持續受僱(以業績為基礎)為基礎的。對於基於時間的獎勵，本公司根據授予日股票的公平市值(經沒收調整後)，以直線方式確認歸屬期間內未歸屬限制性股票的補償費用。對於基於業績的獎勵，本公司基於授予日的股票公平市值(經沒收調整後)，確認每項獎勵所需服務期內的補償支出。
非僱員受託人可以選擇根據2015年計劃獲得無限制股票作為補償，否則將以現金支付他們的服務。向非僱員受託人發行代替現金補償的股份是不受限制的，並且不包括歸屬條件。本公司根據發行當日股票的公允市值確認非限售股的補償費用，以代替現金補償。
近期發佈的會計公告
2018年8月，SEC發佈了SEC最終規則33-10532，信息披露更新和簡化。修正案簡化或消除了重複、重疊或過時的披露要求。修正案還增加了某些披露要求，例如要求實體披露中期股東權益的當前和可比季度以及年初至今的變化。修訂後的規則對2018年11月5日或之後提交的報告有效。然而，美國證交會發布了合規與披露解釋105.09，允許實體將有關股東權益變化的新披露要求推遲到2018年11月5日之後開始的季度的10-Q表格時再採用。本公司於2019年1月1日採納有關中期股東權益變動的新披露要求。根據本公司的評估，採用新披露對本公司的綜合財務報表沒有重大影響。
F-18
目錄
3. 與FelCor Lodging Trust Inc.合併
於二零一七年八月三十一日(“收購日期”)，本公司、經營合夥公司、經營合夥公司(“流浪者”)全資附屬公司Rangers Sub I，LLC及經營合夥公司(“合夥合併附屬公司”)之全資附屬公司Rangers Sub II，LP(“合夥合併附屬公司”)完成於2017年4月23日與FelCor Lodging Trust Inc.(“FelCor”)及FelCor Lodging Trust Inc.(“FelCor”)及FelCor Lodging Trust Inc.(“FelCor”)訂立的協議及合併計劃(“合併協議”)擬進行的交易隨着FelCor LP作為經營合夥企業的全資子公司繼續存在(“合夥合併”)，緊接着FelCor與Rangers合併並併入Rangers，Rangers作為經營合夥企業的全資子公司繼續存在(“REIT合併”，與合夥企業合併一起稱為“合併”)。
於房地產投資信託基金完成合並後，根據合併協議的條款，每股已發行及已發行普通股按面值計算$0.01 每股FelCor的股份(由FelCor的任何全資附屬公司或本公司或其任何附屬公司持有的股份除外)轉換為收受的權利0.362 (“普通股兑換率”)實益普通股，面值$0.01 每股本公司股份(“普通股”)，及每股已發行及已發行股份(“普通股”)$1.95 A系列累計可轉換優先股，面值$0.01 每股，FelCor的股份被轉換為有權獲得$1.95 A系列累計可轉換優先股，面值$0.01 每股，為本公司的股份(“A系列優先股”)。
合夥合併完成後，根據合併協議的條款，FelCor LP的每名有限合夥人有權選擇根據普通股交換比率，交換其在FelCor LP的已發行普通有限合夥單位(“FelCor LP普通股”)，以換取若干新發行的普通股。合夥合併完成後，沒有作出上述選擇的任何持有人的每個尚未發行的FelCor LP共同單位將根據普通股兑換比率轉換為在經營合夥企業中獲得若干普通有限合夥單位(“OP單位”)的權利。合併中並無發行普通股單位或OP單位的零碎股份，任何零碎權益的價值均以現金支付。
F-19
目錄
本公司按照ASC 805會計收購法核算合併事項。企業合併。作為合併的結果，公司獲得了以下所有權權益37 酒店物業：酒店
酒店物業名稱 | 位置 | 所有權權益 | 管理團隊 公司 | 房間 | ||||
希爾頓·奧斯汀設計的雙樹套房 | 德克薩斯州奧斯汀 | 希爾頓酒店 | ||||||
奧蘭多希爾頓-布埃納維斯塔湖雙樹套房 | 佛羅裏達州奧蘭多 | 希爾頓酒店 | ||||||
亞特蘭大-巴克黑德大使館套房 | 佐治亞州亞特蘭大 | 希爾頓酒店 | ||||||
伯明翰大使館套房 | 亞拉巴馬州伯明翰 | 希爾頓酒店 | ||||||
波士頓馬爾伯勒大使館套房(1) | 馬薩諸塞州馬爾伯勒 | 希爾頓酒店 | ||||||
達拉斯大使館套房-愛情場 | 德克薩斯州達拉斯 | Aimbridge酒店 | ||||||
大使館套房迪爾菲爾德海灘-度假村和水療中心 | 佛羅裏達州迪爾菲爾德海灘 | 希爾頓酒店 | ||||||
勞德代爾堡第17街大使館套房 | 佛羅裏達州勞德代爾堡 | 希爾頓酒店 | ||||||
洛杉磯大使館套房-南國際機場 | 加利福尼亞州埃爾塞貢多 | 希爾頓酒店 | ||||||
曼德勒海灘大使館套房-酒店及度假村 | 加利福尼亞州奧克斯納德 | 希爾頓酒店 | ||||||
邁阿密國際機場大使館套房 | 佛羅裏達州邁阿密 | 希爾頓酒店 | ||||||
硅谷米爾皮塔斯大使館套房 | 加利福尼亞州米爾皮塔斯 | 希爾頓酒店 | ||||||
明尼阿波利斯-機場大使館套房 | 明尼蘇達州布魯明頓 | 希爾頓酒店 | ||||||
大使館套房桃金娘海灘-海濱度假村(11) | 南卡羅來納州默特爾海灘 | 希爾頓酒店 | ||||||
大使館套房納帕谷(2) | 加利福尼亞州納帕 | 希爾頓酒店 | ||||||
奧蘭多大使館套房-國際大道南/會議中心 | 佛羅裏達州奧蘭多 | 希爾頓酒店 | ||||||
菲尼克斯-比爾特莫爾大使館套房 | 菲尼克斯，AZ | 希爾頓酒店 | ||||||
舊金山南部機場大使館套房 | 加州舊金山 | 希爾頓酒店 | ||||||
舊金山機場-海濱大使館套房 | 加利福尼亞州伯靈格姆 | 希爾頓酒店 | ||||||
大使館套房塞考庫斯-草場(3) | 新澤西州塞考庫斯 | 希爾頓酒店 | ||||||
希爾頓桃金娘海灘度假村(11) | 南卡羅來納州默特爾海灘 | 希爾頓酒店 | ||||||
舊金山假日酒店-漁人碼頭(4) | 加州舊金山 | 洲際酒店 | ||||||
舊金山萬豪聯合廣場 | 加州舊金山 | 萬豪 | ||||||
伯靈頓喜來登酒店及會議中心(5)(6) | 佛蒙特州伯靈頓 | 萬豪 | ||||||
費城社會山喜來登酒店(7) | 賓夕法尼亞州費城 | 萬豪 | ||||||
費爾蒙特·科普利廣場(8) | 馬薩諸塞州波士頓 | 法國酒店及度假村(FRHI Hotels&Resorts) | ||||||
紐約尼克博克酒店(The Kickerbocker New York) | 紐約州紐約市 | 海格特酒店 | ||||||
温德姆大酒店米爾斯大廈 | 南卡羅來納州查爾斯頓 | 温德姆 | ||||||
維諾文藝復興聖彼得堡度假村和高爾夫俱樂部(9) | 佛羅裏達州聖彼得堡 | 萬豪 | ||||||
温德姆波士頓烽火臺山 | 馬薩諸塞州波士頓 | 温德姆 | ||||||
休斯頓温德姆醫療中心套房酒店 | 德克薩斯州休斯頓 | 温德姆 | ||||||
新奧爾良温德姆-法國區 | 新奧爾良，洛杉磯 | 温德姆 | ||||||
温德姆費城歷史街區 | 賓夕法尼亞州費城 | 温德姆 | ||||||
温德姆匹茲堡大學中心 | 賓夕法尼亞州匹茲堡 | 温德姆 | ||||||
温德姆聖地亞哥貝賽德 | 加利福尼亞州聖地亞哥 | 温德姆 | ||||||
温德姆·聖塔莫尼卡在碼頭 | 加利福尼亞州聖莫尼卡 | 温德姆 | ||||||
新奧爾良勒莫因酒莊-法國區(10棟) | 新奧爾良，洛杉磯 | 洲際酒店 | ||||||
(1) | 2018年2月，本公司出售該酒店物業，售價為$ |
(2) | 2018年7月，本公司出售該酒店物業，售價為$ |
(3) | 該公司擁有一家間接的 |
(4) | 2018年10月，本公司出售該酒店物業，售價為$ |
(5) | 2017年12月，這家酒店物業被佛蒙特州伯靈頓希爾頓酒店改建為DoubleTree酒店。 |
(6) | 2018年9月，本公司出售該酒店物業，售價為$ |
(7) | 2018年3月，本公司出售該酒店物業，售價為$ |
F-20
目錄
(8) | 2017年12月，本公司出售該酒店物業，售價為$ |
(9) | 2018年8月，本公司出售該酒店物業，售價為$ |
(10) | 該公司擁有一家間接的 |
(11) |
合併的總對價約為$1.4 十億，其中包括本公司發行的約50.4 百萬普通股位於$20.18 每股向FelCor普通股股東，公司發行約12.9 百萬A系列優先股的價格為$28.49 每股向前FelCor優先股東，運營合夥公司的發行量約為0.2 百萬操作單元位於$20.18 每單位給前FelCor LP有限合夥人，以及現金。總對價包括以下(以千計)：
總對價 | ||||
普通股 | $ | |||
A系列優先股 | ||||
操作單元 | ||||
現金，扣除現金、現金等價物和有限現金儲備 | ||||
總對價 | $ | |||
公司將收購價格對價分配如下(以千為單位)：
2017年8月31日 | ||||
酒店物業投資 | $ | |||
對未合併的合資企業的投資 | ||||
酒店及其他應收賬款 | ||||
遞延所得税資產 | ||||
無形資產 | ||||
預付費用和其他資產 | ||||
債務 | ( | ) | ||
應付帳款和其他負債 | ( | ) | ||
預付存款和遞延收入 | ( | ) | ||
應計利息 | ( | ) | ||
應付分配 | ( | ) | ||
合併後合資企業中的非控股權益 | ( | ) | ||
合併後合資企業中的優先股 | ( | ) | ||
總對價 | $ | |||
公司在合併中確認了以下無形資產(千美元)：
加權平均攤銷期 (以年為單位) | ||||||
低於市價的土地租約 | $ | |||||
提前預訂 | ||||||
其他無形資產 | ||||||
無形資產總額 | $ | |||||
F-21
目錄
在截至2017年12月31日的年度內收購的酒店物業，自收購之日起至2017年12月31日止的總收入和淨收入包括在隨附的綜合經營報表和綜合收益中，具體如下(單位：千)：
截至年底的年度 2017年12月31日 | |||
收入 | $ | ||
淨收入 | $ | ||
下表列出了與合併相關的成本(以千為單位)：
截至12月31日的年度， | |||||||
2018 | 2017 | ||||||
交易成本 | $ | ( | ) | $ | |||
集成成本 | |||||||
$ | $ | ||||||
交易成本主要與轉讓税有關，包括任何轉讓税的退還，以及與合併相關的財務諮詢、法律和其他專業服務費。整合成本主要涉及專業費用和與員工相關的成本，包括過渡員工的薪酬。上述與合併有關的成本在隨附的綜合經營報表和全面收益表中計入交易成本。在截至2019年12月31日的年度內，沒有發生與合併相關的成本。
以下未經審計的簡明備考財務信息將運營結果視為合併發生在2016年1月1日。未經審計的簡明備考財務信息不一定表明假設合併發生在2016年1月1日，本公司的實際運營結果是什麼，也不能説明未來期間的運營結果。“(注：以下未經審計的簡明備考財務信息顯示了合併發生在2016年1月1日的情況下的運營結果。未經審核的簡明備考財務信息不一定表明合併發生在2016年1月1日的情況下本公司的實際運營結果是什麼，也不能説明未來期間的運營結果。)未經審計的簡明預計財務信息如下(以千計)：
截至年底的年度 2017年12月31日 | |||
(未經審計) | |||
收入 | $ | ||
普通股股東應佔淨收益 | $ | ||
普通股股東應佔每股淨收益-基本 | $ | ||
普通股股東應佔每股淨收益-稀釋後 | $ | ||
加權-平均流通股數量-基本 | |||
加權-平均流通股數量-稀釋 | |||
4. 酒店物業投資
對酒店物業的投資包括以下內容(以千計)：
2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||
土地及改善工程 | $ | $ | |||||
建築物及改善工程 | |||||||
傢俱、固定裝置和設備 | |||||||
累計折舊 | ( | ) | ( | ) | |||
酒店物業投資，淨額 | $ | $ | |||||
在過去的幾年裏2019年12月31日, 2018和2017，公司確認與酒店物業投資相關的折舊費用約為$209.6 百萬, $233.8 百萬和$182.0 百萬，分別為。
F-22
目錄
損損
5. 對非合併合資企業的投資
自.起2019年12月31日和2018，公司擁有50 %在擁有以下股份的合資企業中的權益二 酒店物業。截至2018年12月31日，公司還擁有50 %與以下項目相關的合資企業中的權益二 公司在南卡羅來納州默特爾海灘擁有的度假酒店物業。2019年6月，本公司出售了二 酒店和合資企業出售了它們的資產。該公司錄得1,000,000元人民幣的虧損。$2.1 百萬由於合營企業出售其資產，該等資產在隨附的綜合經營報表中計入未合併實體的權益(虧損)收入。 請參閲註釋7，出售酒店物業，瞭解有關出售酒店的更多信息。
本公司在這些未合併的合資企業中的投資按照權益會計方法核算。本公司對未合併合資企業的權益(虧損)收入進行調整，涉及本公司在未合併合資企業的投資基礎與合資企業資產負債的歷史基礎之間的差額。截至2019年12月31日和2018年12月31日，未合併合資企業的債務全部由無追索權抵押債務組成。
下表彙總了該公司在未合併的合資企業中投資的組成部分(單位：千)：
2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||
合營企業投資的股權基礎 | $ | ( | ) | $ | |||
合營企業投資成本超過合營企業賬面價值的成本 | |||||||
對未合併的合資企業的投資 | $ | $ | |||||
下表彙總了該公司未合併合資企業收入中的股本組成部分(單位：千)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
營業收入 | $ | $ | $ | ||||||||
超過賬面價值的成本折舊 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
銷售損失 | ( | ) | |||||||||
未合併合營企業收入中的權益(虧損) | $ | ( | ) | $ | $ | ||||||
F-23
目錄
6. 無形資產
該公司的無形資產包括以下內容(以千計)：
2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||||||||||||||||||||
總賬面金額 | 累計攤銷 | 淨賬面金額 | 總賬面金額 | 累計攤銷 | 淨賬面金額 | ||||||||||||||||||||
市價以下租約(1) | $ | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||||||||||
提前預訂 | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||
其他無形資產(二) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||
無形資產，淨額 | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||||||||
(1) | 如注2所述重要會計政策摘要，本公司採用ASU 2016-02，租賃(主題842)2019年1月1日.採用本準則後，本公司將其低於市場的租賃無形資產從合併資產負債表上的無形資產淨值重新歸類為租賃使用權資產。 |
(2) | 2019年6月，本公司出售 |
7. 出售酒店物業
截至2019年12月31日止年度，本公司出售47 酒店物業位於五 分開交易，總銷售價格約為$721.0 百萬。關於這些交易，本公司記錄了一筆總額$9.3 百萬銷售淨虧損，包括在酒店物業銷售收益(虧損)中的銷售淨額，在隨附的綜合經營和全面收益報表中。
2019年6月25日，公司出售了21 為您提供以下服務的酒店$311.9 百萬。關於這項交易，本公司記錄了出售以下產品的收益$44.7 百萬.
2019年6月27日，本公司出售二 南卡羅來納州默特爾海灘的度假酒店$153.3 百萬。與這項交易有關，本公司在出售以下產品時錄得虧損$21.5 百萬.
2019年8月14日，公司出售了18 為您提供以下服務的酒店$175.4 百萬。與這項交易有關，本公司在出售以下產品時錄得虧損$49.2 百萬.
2019年9月12日，該公司出售了位於馬裏蘭州哥倫比亞市的一家酒店$12.7 百萬。關於這項交易，本公司記錄了出售以下產品的收益$0.3 百萬.
2019年11月22日，公司出售了五 為您提供以下服務的酒店$67.6 百萬。關於這項交易，本公司記錄了出售以下產品的收益$16.4 百萬.
下表列出了截至2019年12月31日的年度內售出的酒店物業：
酒店物業名稱 | 位置 | 銷售日期 | 房間 | ||||
朗蒙特博爾德庭院 | 科羅拉多州朗蒙特 | 2019年6月25日 | |||||
鹽湖城四合院機場 | 猶他州鹽湖城 | 2019年6月25日 | |||||
勞德代爾堡西南部米拉馬爾庭院 | 佛羅裏達州米拉馬爾 | 2019年6月25日 | |||||
奧斯汀機場四合院 | 德克薩斯州奧斯汀 | 2019年6月25日 | |||||
聖安東尼奧市中心市場費爾菲爾德套房酒店 | 德克薩斯州聖安東尼奧 | 2019年6月25日 | |||||
聖彼得堡清水漢普頓套房酒店 | 佛羅裏達州克利爾沃特 | 2019年6月25日 | |||||
漢普頓酒店沃爾頓堡海灘 | 佛羅裏達州沃爾頓堡 | 2019年6月25日 | |||||
丹佛科技中心漢普頓套房酒店 | 丹佛，CO | 2019年6月25日 | |||||
漢普頓酒店西棕櫚灘機場中心 | 佛羅裏達州西棕櫚灘 | 2019年6月25日 | |||||
F-24
目錄
布魯明頓希爾頓花園酒店 | 賓夕法尼亞州布魯明頓 | 2019年6月25日 | |||||
西棕櫚灘機場希爾頓花園酒店 | 佛羅裏達州西棕櫚灘 | 2019年6月25日 | |||||
達勒姆羅利研究三角公園希爾頓花園酒店 | 北卡羅來納州達勒姆 | 2019年6月25日 | |||||
朗蒙特博爾德住宅酒店 | 科羅拉多州朗蒙特 | 2019年6月25日 | |||||
諾維州底特律住宅區酒店 | 密西西比州諾維 | 2019年6月25日 | |||||
芝加哥橡樹溪住宅酒店 | 伊利諾伊州橡樹溪 | 2019年6月25日 | |||||
勞德代爾堡種植園住宅酒店 | 佛羅裏達州普蘭登 | 2019年6月25日 | |||||
鹽湖城機場住宅區酒店 | 猶他州鹽湖城 | 2019年6月25日 | |||||
聖安東尼奧市中心市場廣場住宅酒店 | 德克薩斯州聖安東尼奧 | 2019年6月25日 | |||||
米拉馬爾西南部勞德代爾堡住宅酒店 | 佛羅裏達州米拉馬爾 | 2019年6月25日 | |||||
民宿客棧銀泉 | 馬裏蘭州銀泉 | 2019年6月25日 | |||||
朗蒙特博爾德斯普林希爾套房 | 科羅拉多州朗蒙特 | 2019年6月25日 | |||||
大使館套房美特爾海灘海濱度假村 | 南卡羅來納州默特爾海灘 | 2019年6月27日 | |||||
希爾頓桃金娘海灘度假村 | 南卡羅來納州默特爾海灘 | 2019年6月27日 | |||||
奧斯汀西北植物園庭院 | 德克薩斯州奧斯汀 | 2019年8月14日 | |||||
丹佛西部金色庭院 | 科羅拉多州戈爾德市 | 2019年8月14日 | |||||
路易斯維爾巨石庭院 | 路易斯維爾，科羅拉多州 | 2019年8月14日 | |||||
路易斯維爾東北庭院 | 肯塔基州路易斯維爾 | 2019年8月14日 | |||||
米沙瓦卡南彎庭院 | 明尼蘇達州米沙瓦卡(Mishawaka) | 2019年8月14日 | |||||
休斯頓廣場漢普頓酒店 | 德克薩斯州休斯頓 | 2019年8月14日 | |||||
休斯頓廣場凱悦酒店 | 德克薩斯州休斯頓 | 2019年8月14日 | |||||
奧斯汀植物園凱悦酒店 | 德克薩斯州奧斯汀 | 2019年8月14日 | |||||
達拉斯林肯公園凱悦酒店 | 德克薩斯州達拉斯 | 2019年8月14日 | |||||
達拉斯住宅區凱悦酒店 | 德克薩斯州達拉斯 | 2019年8月14日 | |||||
奧斯汀西北植物園住宅酒店 | 德克薩斯州奧斯汀 | 2019年8月14日 | |||||
奧斯汀北帕默巷住宅酒店 | 德克薩斯州奧斯汀 | 2019年8月14日 | |||||
丹佛西部黃金住宅酒店 | 科羅拉多州戈爾德市 | 2019年8月14日 | |||||
路易斯維爾博爾德住宅酒店 | 路易斯維爾，科羅拉多州 | 2019年8月14日 | |||||
路易斯維爾東北住宅區酒店 | 肯塔基州路易斯維爾 | 2019年8月14日 | |||||
奧斯汀北帕默巷斯普林希爾套房 | 德克薩斯州奧斯汀 | 2019年8月14日 | |||||
北赫斯本路易斯維爾斯普林希爾套房 | 肯塔基州路易斯維爾 | 2019年8月14日 | |||||
米沙瓦卡南本德斯普林希爾套房 | 明尼蘇達州米沙瓦卡(Mishawaka) | 2019年8月14日 | |||||
哥倫比亞住宅酒店 | 馬裏蘭州哥倫比亞市 | 2019年9月12日 | |||||
奧斯汀南庭院 | 德克薩斯州奧斯汀 | 2019年11月22日 | |||||
奧斯汀南機場費爾菲爾德套房酒店 | 德克薩斯州奧斯汀 | 2019年11月22日 | |||||
南奧斯汀萬豪酒店 | 德克薩斯州奧斯汀 | 2019年11月22日 | |||||
奧斯汀南部住宅區酒店 | 德克薩斯州奧斯汀 | 2019年11月22日 | |||||
南奧斯汀斯普林希爾套房 | 德克薩斯州奧斯汀 | 2019年11月22日 | |||||
總計 | |||||||
截至2018年12月31日止年度，本公司出售七 酒店物業和一塊土地，總售價約為$530.9 百萬。關於這些交易，本公司記錄了一筆總額$30.3 百萬銷售淨收益，包括在酒店物業銷售收益(虧損)中的淨收益，在隨附的綜合經營和全面收益報表中。出售的收益包括清償債務的收益$5.1 百萬與兩處已售出的酒店物業有關。
F-25
目錄
下表披露了截至2018年12月31日的年度內售出的酒店物業：
酒店物業名稱 | 位置 | 銷售日期 | 房間 | ||||
波士頓馬爾伯勒大使館套房 | 馬薩諸塞州馬爾伯勒 | 2018年2月21日 | |||||
費城社會山喜來登酒店 | 賓夕法尼亞州費城 | 2018年3月27日 | |||||
納帕谷大使館套房 | 加利福尼亞州納帕 | 2018年7月13日 | |||||
哥倫比亞雙樹酒店 | 馬裏蘭州哥倫比亞市 | 2018年8月7日 | |||||
維諾文藝復興聖彼得堡度假村和高爾夫俱樂部 | 佛羅裏達州聖彼得堡 | 2018年8月28日 | |||||
佛蒙特州希爾頓·伯靈頓的《雙子樹》 | 佛蒙特州伯靈頓 | 2018年9月27日 | |||||
舊金山假日酒店-漁人碼頭(1) | 加州舊金山 | 2018年10月15日 | |||||
總計 | |||||||
(1) | 該公司在舊金山-漁人碼頭假日酒店的權益由兩個獨立的建築組成，分別是哥倫布街342間客房的大樓和243間客房的附屬大樓。2018年10月31日，哥倫布街樓盤下的地契到期，該樓盤按照地租轉讓給出租人。2018年10月15日，公司單獨出售了剩餘的243個房間的附樓，用於$ |
截至2017年12月31日止年度，本公司出售一 酒店物業，售價約為$170.0 百萬。在這筆交易中，本公司記錄了一筆$0.6 百萬銷售損失包括在酒店物業銷售收益(淨額)中的銷售損失，在隨附的綜合經營和全面收益報表中。
下表披露了截至2017年12月31日的年度內售出的酒店物業：
酒店物業名稱 | 位置 | 銷售日期 | 房間 | ||||
費爾蒙特·科普利廣場(Fairmont Copley Plaza) | 馬薩諸塞州波士頓 | (2017年12月14日) | |||||
總計 | |||||||
貸款投資
F-26
目錄
8. 收入
該公司確認了來自以下地理市場的收入(以千為單位)：
截至2019年12月31日的年度 | |||||||||||||||
客房收入 | 餐飲收入 | 其他收入 | 總收入 | ||||||||||||
北加利福尼亞 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
南加州 | |||||||||||||||
紐約市 | |||||||||||||||
南佛羅裏達 | |||||||||||||||
奧斯汀 | |||||||||||||||
芝加哥 | |||||||||||||||
丹佛 | |||||||||||||||
休斯敦 | |||||||||||||||
華盛頓特區 | |||||||||||||||
路易斯維爾 | |||||||||||||||
其他 | |||||||||||||||
總計 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
截至2018年12月31日的年度 | |||||||||||||||
客房收入 | 餐飲收入 | 其他收入 | 總收入 | ||||||||||||
北加利福尼亞 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
南佛羅裏達 | |||||||||||||||
南加州 | |||||||||||||||
紐約市 | |||||||||||||||
奧斯汀 | |||||||||||||||
芝加哥 | |||||||||||||||
丹佛 | |||||||||||||||
華盛頓特區 | |||||||||||||||
休斯敦 | |||||||||||||||
坦帕 | |||||||||||||||
其他 | |||||||||||||||
總計 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
F-27
目錄
截至2017年12月31日的年度 | |||||||||||||||
客房收入 | 餐飲收入 | 其他收入 | 總收入 | ||||||||||||
北加利福尼亞 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
南佛羅裏達 | |||||||||||||||
紐約市 | |||||||||||||||
奧斯汀 | |||||||||||||||
南加州 | |||||||||||||||
丹佛 | |||||||||||||||
芝加哥 | |||||||||||||||
華盛頓特區 | |||||||||||||||
休斯敦 | |||||||||||||||
路易斯維爾 | |||||||||||||||
其他 | |||||||||||||||
總計 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
9. 債務
該公司的債務包括以下(以千計)：
2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||
高級註釋 | $ | $ | |||||
左輪手槍和定期貸款，淨額 | |||||||
抵押貸款，淨額 | |||||||
債務，淨額 | $ | $ | |||||
高級註釋
公司的高級無擔保票據稱為“高級票據”。該公司的高級債券包括以下內容(以千計)：
的未償還借款 | ||||||||||||
利率，利率 | 到期日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||||||||
優先無抵押票據(1)(2)(3) | 2025年6月 | $ | $ | |||||||||
(1) | 只要求在到期時支付利息。 |
(2) | 優先無擔保票據包括$ |
(3) | 公司有權從2020年6月1日起贖回優先無擔保票據，贖回價格為 |
高級債券載有與公司總槓桿率、擔保槓桿率和利息覆蓋率有關的某些財務契約。如果存在違約事件，本公司不得(I)產生額外的債務，除非根據我們的契約的定義，用重置債務對到期債務進行再融資；(Ii)支付超過符合REIT資格的最低分派的股息；(Iii)回購股本；或(Iv)合併。自.起2019年12月31日和2018，該公司遵守所有財務契約。
左輪手槍和定期貸款
該公司有以下無擔保信貸協議：
• | $ |
F-28
目錄
• | $ |
• | $ |
• | $ |
• | $ |
2022年到期的1.5億美元定期貸款、2023年到期的4億美元定期貸款、2023年到期的2.25億美元定期貸款和2025年到期的4億美元定期貸款統稱為“定期貸款”。信貸協議包含與公司最高槓杆率、最低固定費用覆蓋率、最高擔保負債、最高無擔保槓桿率和最低無擔保利息覆蓋率有關的某些財務契約。如果發生違約事件，公司不得向股東進行分配，除非需要2019年12月31日和2018，該公司遵守所有財務契約。
Revolver和定期貸款項下的借款按倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)加上適用保證金的浮動利率計息。保證金範圍為1.35 %至2.20 %，取決於公司的槓桿率，根據每項貸款的條款計算。-本公司在以下兩項之間的轉換中產生未使用的貸款手續費0.20 %和0.25 %，根據最高借款金額超過未償還借款本金總額的數額計算。
*本公司的無擔保信貸協議包括以下內容(以千計)：
的未償還借款 | ||||||||||||
2019年12月31日利率(一) | 到期日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||||||||
左輪手槍(2) | 2024年5月 | $ | $ | |||||||||
1.5億美元定期貸款，2022年到期 | 2022年1月 | |||||||||||
4億美元定期貸款，2023年到期 | 2023年1月 | |||||||||||
2.25億美元定期貸款，2023年到期 | 2023年1月 | |||||||||||
4億美元定期貸款，2025年到期 | 2025年5月 | |||||||||||
遞延融資成本，淨額(3) | ( | ) | ( | ) | ||||||||
轉賬和定期貸款總額，淨額 | $ | $ | ||||||||||
(1) | 利率為2019年12月31日實施利率對衝。 |
(2) | 在這兩個地方2019年12月31日和2018，有一個$ |
(3) | 不包括$ |
F-29
目錄
按揭貸款
T該公司的按揭貸款包括以下(以千計)：
本金餘額為 | ||||||||||||||||
擔保資產數量 | 2019年12月31日利率(一) | 到期日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||||||||
按揭貸款(2) | 2022年4月 | (6) | $ | $ | ||||||||||||
按揭貸款(3) | 2022年6月 | |||||||||||||||
按揭貸款(4) | 2022年10月 | |||||||||||||||
按揭貸款(5) | 2022年10月 | |||||||||||||||
按揭貸款(2) | 2024年4月 | (7) | ||||||||||||||
按揭貸款(2) | 2024年4月 | (8) | ||||||||||||||
抵押貸款 | — | (9) | ||||||||||||||
抵押貸款 | — | (10) | ||||||||||||||
遞延融資成本，淨額 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||
抵押貸款總額，淨額 | $ | $ | ||||||||||||||
(1) | 利率為2019年12月31日實施利率對衝。 |
(2) | 抵押貸款抵押的酒店是交叉抵押的。只要求在到期時支付利息。 |
(3) | 包括$ |
(4) | 包括$ |
(5) | 包括$ |
(6) | 於2019年4月，本公司訂立一項新按揭貸款，利息為 |
(7) | 於2019年4月，本公司對$ |
(8) | 於2019年4月，本公司訂立一項新按揭貸款，利息為 |
(9) | 2019年3月，公司全額清償抵押貸款。 |
(10) | 2019年4月，公司全額清償抵押貸款。 |
某些按揭協議須受慣常財務契諾所規限。*本公司遵守所有財務契諾於2019年12月31日和2018.
利息支出
*公司利息支出的組成部分包括以下內容(以千計)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
高級註釋 | $ | $ | $ | ||||||||
左輪手槍和定期貸款 | |||||||||||
按揭貸款 | |||||||||||
遞延融資成本攤銷 | |||||||||||
非指定利率掉期 | |||||||||||
利息支出總額 | $ | $ | $ | ||||||||
F-30
目錄
未來最低本金支付
自.起2019年12月31日，未來的最低本金支付如下(以千為單位)：
2020 | $ | ||
2021 | |||
2022 | |||
2023 | |||
2024 | |||
此後 | |||
總計(1) | $ | ||
(1) |
F-31
目錄
10. 衍生工具與套期保值
T該公司的利率掉期包括以下內容(以千為單位)：
的名義價值 | 公允價值在 | |||||||||||||||||||
樹籬類型 | 利率 | 成熟性 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||||||||||
掉期現金流 | 2019年3月 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||||||
掉期現金流 | 2019年3月 | |||||||||||||||||||
掉期現金流 | 2019年3月 | |||||||||||||||||||
掉期現金流 | 2019年3月 | |||||||||||||||||||
掉期現金流 | 2019年3月 | |||||||||||||||||||
掉期現金流 | 2019年3月 | |||||||||||||||||||
掉期現金流 | 2019年3月 | |||||||||||||||||||
掉期現金流(1) | 2020年9月 | |||||||||||||||||||
掉期現金流(1) | 2020年9月 | |||||||||||||||||||
掉期現金流(1) | 2020年9月 | |||||||||||||||||||
掉期現金流(1) | 2020年10月 | |||||||||||||||||||
掉期現金流 | 2021年4月 | |||||||||||||||||||
掉期現金流 | 2021年4月 | |||||||||||||||||||
掉期現金流 | 2021年4月 | ( | ) | |||||||||||||||||
掉期現金流 | 2021年4月 | ( | ) | |||||||||||||||||
掉期現金流 | 2021年6月 | ( | ) | |||||||||||||||||
掉期現金流 | 2021年6月 | |||||||||||||||||||
掉期現金流 | 2021年6月 | ( | ) | |||||||||||||||||
掉期現金流 | 2022年12月 | ( | ) | |||||||||||||||||
掉期現金流 | 2022年12月 | ( | ) | |||||||||||||||||
掉期現金流 | 2022年12月 | ( | ) | |||||||||||||||||
掉期現金流 | 2022年12月 | ( | ) | |||||||||||||||||
掉期現金流(2) | 2023年11月 | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||
掉期現金流(3) | 2023年12月 | ( | ) | |||||||||||||||||
掉期現金流(3) | 2023年12月 | ( | ) | |||||||||||||||||
掉期現金流 | 2021年9月 | |||||||||||||||||||
掉期現金流 | 2022年9月 | |||||||||||||||||||
掉期現金流(4) | 2025年9月 | |||||||||||||||||||
$ | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||||||||
(1) | 在截至2019年12月31日的年度內，本公司停止將這些利率掉期計入現金流對衝，因為對衝的預測交易不再可能因2019年3月和4月的債務償還而發生。因此，該公司重新分類大約$ |
(2) | 2020年11月生效。 |
(3) | 2021年1月生效。 |
(4) | 2021年9月生效。 |
F-32
目錄
以下利率互換沒有被指定為對衝工具(單位：千)：
的名義價值 | 公允價值在 | |||||||||||||||||||
派生型 | 利息 率 | 成熟性 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||||||||||
利率互換(1) | 2020年9月 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||||||
利率互換(1) | 2020年9月 | ( | ) | |||||||||||||||||
利率互換(1) | 2020年9月 | ( | ) | |||||||||||||||||
利率互換(1) | 2020年10月 | ( | ) | |||||||||||||||||
$ | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||||||||
(1) | 截至2019年12月31日止年度，本公司停止將該等利率掉期作為現金流對衝入賬。該公司在綜合經營表和全面收益表中確認這些利率掉期利息支出的公允價值的所有變化。 |
自.起2019年12月31日和2018的利率掉期資產的合計公允價值。$4.3 百萬和$17.2 百萬分別計入隨附的綜合資產負債表中的預付費用和其他資產。自.起2019年12月31日和2018的利率掉期負債的合計公允價值。$24.2 百萬和$1.0 百萬分別計入隨附的綜合資產負債表中的應付賬款和其他負債。
自.起2019年12月31日大約有$19.5 百萬未實現虧損包括在與利率套期保值有關的累計其他綜合(虧損)收入中，該套期保值有效地抵消了可變現金流。截至2018年12月31日，大約有$16.2 百萬未實現收益包括在與利率對衝有關的累計其他綜合(虧損)收入中，該套期保值有效地抵消了可變現金流。曾經有過不是 於截至該年度止年度內於指定對衝上記錄的無效2019年12月31日和2018。截至年底的年度2019年12月31日和2018，大約$5.4 百萬和$3.7 百萬包括在累計其他綜合(虧損)收入中的金額分別被重新分類為利息支出。大致$4.1 百萬未實現虧損計入年度累計其他綜合(虧損)收入2019年12月31日預計將在未來12個月內重新歸類為利息支出。
11. 公允價值
公允價值計量
公允價值被定義為在本金或最有利的市場的計量日期，在市場參與者之間有序交易中出售資產時收到的價格或為轉移負債而支付的價格。公允價值層次結構有三個級別的投入，既有可觀測的，也有不可觀測的：
• | 一級-投入包括相同資產或負債在活躍市場上的報價。 |
• | 級別2-輸入是除級別1以外的市場數據，可以直接或間接觀察。第二級投入包括類似資產或負債的報價、不活躍市場的報價以及其他可以由市場數據證實的可觀察信息。 |
• | 3級-投入是不可觀察的，並得到很少或沒有市場數據的證實。 |
金融工具的公允價值
該公司使用了以下市場假設和/或估計方法：
• | 現金和現金等價物、受限現金儲備、酒店和其他應收賬款、應付賬款和其他負債-這些金融工具在綜合資產負債表中報告的賬面價值接近公允價值，因為它們的到期日很短。 |
• | 債務-該公司通過使用高級債券的公開交易價格、市場利率和利差來估計高級債券的公允價值，這些交易價格、市場利率和利差是公允價值等級中的2級和3級投入。該公司使用貼現現金流模型，並納入了對類似期限債務的有效借款利率的各種投入和假設，從而估計了Revolver和定期貸款的公允價值，這些貸款包括 |
F-33
目錄
公允價值層次結構中的第三級投入。該公司使用貼現現金流模型估計抵押貸款的公允價值，並納入了對類似條款債務的有效借款利率和貸款與抵押品的估計公允價值的各種投入和假設，這些都是公允價值等級中的第三級投入。
該公司債務的公允價值如下(以千計)：
2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||||||||||
賬面價值 | 公允價值 | 賬面價值 | 公允價值 | ||||||||||||
高級註釋 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
左輪手槍和定期貸款，淨額 | |||||||||||||||
抵押貸款，淨額 | |||||||||||||||
債務，淨額 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
經常性公允價值計量
下表列出了本公司按公允價值經常性計量的金融資產和負債的公允價值層次結構，截至2019年12月31日(以千為單位)：
2019年12月31日的公允價值 | |||||||||||||||
1級 | 二級 | 3級 | 總計 | ||||||||||||
利率互換資產 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
利率互換負債 | ( | ) | ( | ) | |||||||||||
總計 | $ | $ | ( | ) | $ | $ | ( | ) | |||||||
下表列出了本公司按公允價值經常性計量的金融資產和負債的公允價值層次結構，截至2018年12月31日(以千為單位)：
2018年12月31日的公允價值 | |||||||||||||||
1級 | 二級 | 3級 | 總計 | ||||||||||||
利率互換資產 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
利率互換負債 | ( | ) | ( | ) | |||||||||||
總計 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
衍生金融工具的公允價值乃採用廣泛接受的估值方法釐定，包括對每項衍生工具的預期現金流進行貼現現金流分析。該公司確定，用於評估其衍生品價值的重要投入，如利息收益率曲線和貼現率，屬於公允價值等級的第二級，與公司交易對手及其自身信用風險相關的信用估值調整利用第三級投入，如對當前信用利差的估計，以評估自身及其交易對手違約的可能性。自.起2019年12月31日此外，本公司評估信貸估值調整對其衍生工具持倉整體估值的影響的重要性，並確定信貸估值調整對其衍生工具的整體估值並不重大。因此，本公司決定將其衍生產品估值整體歸類於公允價值等級的第2級。
非經常性公允價值計量
下表列出了截至以下日期公司按公允價值非經常性計量的金融資產和負債的公允價值層次2019年12月31日(以千為單位)：
2019年12月31日的公允價值 | |||||||||||||||
1級 | 二級 | 3級 | 總計 | ||||||||||||
受損酒店物業 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
於截至以下年度止年度內2019年12月31日，本公司錄得減值虧損元。$13.5 百萬與此相關的是二 酒店物業。該公司採用考慮客房收入的加權估值方法估計酒店的公允價值
F-34
目錄
12. 承諾和或有事項
經營租約
自.起2019年12月31日, 12 本公司所有酒店物業均受土地租賃協議所規限，該等協議涵蓋各酒店的底層土地。土地租約被歸類為經營性租約。土地租賃總費用為$15.7 百萬截至年底的年度2019年12月31日，其中包括$11.6 百萬固定租賃費用和$4.1 百萬可變租賃費用。土地租賃總費用為$22.2 百萬和$11.1 百萬在過去的幾年裏2018年12月31日和2017年12月31日，分別為。土地租賃費用總額計入財產税、保險和其他費用，並在隨附的綜合經營報表和綜合收益表中列示。
該公司的土地租約包括以下內容(以百萬計)：
土地租賃費用 | ||||||||||||||||
截至12月31日的年度， | ||||||||||||||||
酒店物業名稱 | 初始期限到期 | 延期期限到期 | 2019 | 2018 | 2017 | |||||||||||
舊金山漁人碼頭假日酒店(1)(2) | 2018 | — | $ | $ | $ | |||||||||||
温德姆波士頓烽火臺山 | 2028 | — | ||||||||||||||
温德姆聖地亞哥貝賽德 | 2029 | — | ||||||||||||||
奧蘭多湖布埃納維斯塔希爾頓雙樹套房 | 2032 | 2057 | ||||||||||||||
帕洛阿爾託洛斯阿爾託斯住宅酒店 | 2033 | — | ||||||||||||||
温德姆匹茲堡大學中心 | 2038 | 2083 | ||||||||||||||
佛蒙特州希爾頓·伯靈頓的《雙子樹》(3) | 2051 | — | ||||||||||||||
萬豪路易斯維爾市中心 | 2053 | 2153 (4) | ||||||||||||||
舊金山機場海濱大使館套房 | 2059 | — | ||||||||||||||
温德姆新奧爾良法國區 | 2065 | — | ||||||||||||||
維諾文藝復興聖彼得堡度假村和高爾夫俱樂部(5) | 2090 | — | ||||||||||||||
查爾斯頓歷史街區庭院 | 2096 | — | ||||||||||||||
奧斯汀市中心會議中心庭院酒店和市中心會議中心住宅酒店 | 2100 | — | ||||||||||||||
懷基基海灘四合院 | 2112 | — | ||||||||||||||
$ | $ | $ | ||||||||||||||
(一)該酒店物業於2018年10月15日售出。
(2)本租約只涵蓋酒店物業用地的一部分。
(三)該酒店物業於2018年9月27日售出。
(4)租約可由公司選擇續期，最長可達四個二十五年。
(五)該酒店物業於2018年8月28日售出。
F-35
目錄
該公司經營租賃的未來租賃付款如下(以千為單位)：
2019年12月31日 | |||
2020 | $ | ||
2021 | |||
2022 | |||
2023 | |||
2024 | |||
此後 | |||
未來租賃付款總額 | |||
推算利息 | ( | ) | |
租賃負債 | $ | ||
下表列出了截至以下日期與公司經營租賃相關的某些信息2019年12月31日:
加權平均剩餘租期 | ||
加權平均貼現率(1) | % | |
(1) | 採用新租賃會計準則後，本公司經營租賃使用的貼現率於2019年1月1日確定。 |
受限現金儲備
根據管理協議、特許經營協議和/或抵押貸款文件的規定，公司有義務為酒店未來的資本支出(包括定期更換或翻新FF&E)保留現金儲備資金。管理協議、特許經營協議和/或抵押貸款文件要求公司預留現金，通常範圍為3.0 %至5.0 %單個酒店的收入。在管理協議、專營權協議或按揭貸款文件終止後，任何未用款項仍為本公司的財產。自.起2019年12月31日和2018，大約$44.7 百萬和$64.7 百萬在有限的現金儲備中，可分別用於未來的資本支出、房地產税和保險。
訴訟
除下文提及的法律程序外，本公司或其任何附屬公司目前均未涉及管理層認為會對本公司的財務狀況、經營業績或現金流產生重大不利影響的任何監管或法律程序。
在合併之前，2016年3月24日，洲際酒店集團(InterContinental Hotels Group PLC)的一家附屬公司(以前是洲際酒店集團(InterContinental Hotels Group PLC)的管理公司)三 FelCor旗下酒店(二 其中一輛是在2006年售出的，而且一 其中2013年被FelCor轉換為Wyndham品牌和運營)，通知FelCor，這些酒店的員工參與的國家退休基金已經評估了#年的提款責任$8.3 百萬與洲際酒店集團終止經營這些酒店有關的費用，包括利息在內的每季度所需支付的費用。FelCor與洲際酒店集團的管理協議規定，它可能有義務賠償並使洲際酒店集團不受損害，最終向這些酒店的養老金信託基金捐款的部分或全部金額。
該公司計劃積極為相關索賠辯護，並在適當的情況下，為洲際酒店集團的賠償要求進行辯護。
管理協議
自.起2019年12月31日, 103 公司合併後的酒店物業中有40%是根據長期管理協議運營的，初始條款範圍為3 至25 幾年，與13 不同的管理公司，如下表所示。這個數字包括37 根據與希爾頓(Hilton)、凱悦(Hyatt)、萬豪(Marriott)或温德姆(Wyndham)的管理協議獲得特許經營協議好處的合併酒店物業。
F-36
目錄
管理公司 | 數量 酒店物業 | |
Aimbridge酒店(1) | ||
Crestline酒店和度假村 | ||
戴維森酒店及度假村 | ||
希爾頓管理公司及其附屬公司 | ||
黑海酒店及度假村(Hei Hotels And Resorts) | ||
海格特酒店 | ||
凱悦集團及其附屬公司 | ||
InnVentures | ||
萬豪國際(Marriott International，Inc.) | ||
聖人酒店 | ||
烏爾戈酒店(Urgo Hotels) | ||
白色住宿服務 | ||
温德姆 | ||
(1) | 包括與州際酒店及度假村(“州際酒店及度假村”)簽訂的協議。2019年10月25日，Aimbridge Hotitality完成了與州際公路的合併。新合併的公司將在美洲以Aimbridge酒店名稱定位，州際品牌將用於國際市場。 |
每家管理公司都會收到一筆基本管理費，1.75 %和3.5 %酒店收入。包括特許經營協議的好處的管理協議在以下情況下招致基本管理費：3.0 %和7.0 %酒店收入。如果管理協議中定義的酒店運營收入超過一定的門檻，管理公司也有資格獲得獎勵管理費。獎勵管理費一般是在本公司在酒店的投資獲得優先回報後，按酒店營業收入的百分比計算。
温德姆管理協議保證温德姆管理的每一家酒店在截至2022年12月31日的最初10年期限內，每年的最低年度淨營業收入水平，但須受總額的限制。$100.0 百萬期限限制和年度限制$21.5 百萬限制。該公司確認淨營業收入擔保是温德姆公司合同管理和其他費用的減少。2019年9月，本公司與温德姆訂立協議，終止管理協議及相關淨營業收入擔保，自2019年12月31日起生效。此外，該公司簽訂了過渡性特許經營和管理協議，有效期為2020年1月1日至2020年12月31日，並有延長至2021年12月31日的選擇權。過渡期專營權和管理費為3 %和2 %分別從酒店收入中扣除。於2019年12月，本公司收到一筆金額為$35.0 百萬來自温德姆，包括在隨附的綜合資產負債表中的預付存款和遞延收入。温德姆還原諒了$4.6 百萬一筆關鍵貨幣貸款的餘額。本公司將承認$35.0 百萬解僱費和$4.6 百萬在2020年1月1日開始的過渡期協議的估計期限內免除關鍵資金貸款，以減少綜合運營和全面收益表中的管理和特許經營費支出。
管理費包括在隨附的綜合經營報表和綜合收益中的管理和特許經營費支出。在過去的幾年裏2019年12月31日, 2018和2017，本公司產生的管理費支出，包括遞延管理費的攤銷，約為$45.5 百萬, $57.3 百萬和$48.9 百萬，分別為。
特許經營協議
自.起2019年12月31日, 65 在該公司的綜合酒店物業中，有30%是根據特許經營協議經營的，最初的條款範圍為10 至30 三年了。這個數字不包括37 根據與希爾頓(Hilton)、凱悦(Hyatt)、萬豪(Marriott)或温德姆(Wyndham)的管理協議獲得特許經營協議好處的合併酒店物業。此外，尼克博克酒店不是以酒店品牌運營的，因此酒店沒有特許經營協議。特許經營協議允許酒店以各自的品牌運營。根據專營權協議，該公司須向3.0 %和6.0 %客房收入的一半，外加市場營銷、中央預訂系統和其他費用
F-37
目錄
特許經營商的成本在1.0 %和4.3 %房間收入的一部分。某些酒店還被收取以下的特許權使用費1.5 %和3.0 %食品和飲料收入。
特許經營費用包括在隨附的綜合經營報表和綜合收益中的管理和特許經營費用支出。在過去的幾年裏2019年12月31日, 2018和2017，公司產生的特許經營費支出約為$75.3 百萬, $80.8 百萬和$73.7 百萬，分別為。
13. 權益
實益普通股
根據對該公司的信託聲明，有450,000,000 授權發行的普通股。
截至2017年12月31日及2018年12月31日止年度，本公司回購及退役122,508 普通股和1,162,557 普通股，分別約為$2.6 百萬和$21.8 百萬分別根據2019年2月28日到期的股票回購計劃。
2019年2月15日，公司董事會批准了一項新的股票回購計劃，以收購至多$250.0 百萬2019年3月1日至2020年2月29日的普通股回購計劃(《2019年股份回購計劃》)。截至2019年12月31日止年度，本公司回購及退役4,575,170 普通股，大約$77.8 百萬，其中$10.3 百萬根據公司董事會於2015年授權的股份回購計劃回購，該計劃於2019年2月到期，以及$67.5 百萬是根據2019年股票回購計劃回購的。截至2019年12月31日，2019年股份回購計劃剩餘容量為$182.5 百萬。根據條款，2019年股票回購計劃將於2020年2月29日到期。2020年2月14日，公司董事會批准了一項新的股票回購計劃，以收購至多$250.0 百萬從2020年3月1日到2021年2月28日的普通股。
在結束的每一年中2019年12月31日, 2018和2017，公司宣佈派發現金股息$1.32 每股普通股。
實益權益優先股
根據對該公司的信託聲明，有50,000,000 授權發行的優先股。
2017年8月31日，本公司指定並授權發行最多12,950,000 $1.95 A系列優先股。公司發行了12,879,475 A系列優先股，價格為$28.49 每股，出售給前FelCor優先股東，作為REIT合併的對價。A系列優先股的持有者有權獲得以現金支付的股息，股息金額等於(I)中較大者。$1.95 每年或(Ii)按A系列優先股可轉換為普通股的數量在相應期間申報或支付的現金分派。(Ii)A系列優先股隨後可轉換成的普通股數量的相應期間所申報或支付的現金分派。
在截至2019年12月31日, 2018和2017，公司宣佈派發現金股息$1.95 , $1.95 ，及$0.975 ，分別在每一股A系列優先股上。
合併合資企業中的非控股權益
該公司合併了擁有紐約市DoubleTree Metropolitan Hotel酒店物業的合資企業，該合資企業有一個擁有非控股股份的第三方合作伙伴1.7 %在合資企業中的所有權權益。此外，公司還合併了擁有Kickerbocker酒店物業的合資企業，該合資企業有一個擁有非控股股份的第三方合作伙伴5 %在合資企業中的所有權權益。最後，本公司擁有大使館套房Secucus Meadowland酒店物業的經營承租人的控股權，後者有一個擁有非控股權的第三方合作伙伴。49 %在合資企業中的所有權權益。第三方所有權權益計入合併資產負債表中合併合資企業的非控股權益。
F-38
目錄
經營合夥企業中的非控股權益
該公司合併了運營合夥企業，這是一家擁有多數股權的有限合夥企業，擁有非控股權益。自.起2019年12月31日，運營夥伴關係曾170,624,989 優秀的行動單位，其中99.5 %在未完成的運營單位中，由本公司及其子公司所有，非控股0.5 %所有權權益由其他有限合夥人擁有。
自.起2019年12月31日，有限合夥人擁有772,743 行動小組。有限合夥人持有的流通股可以贖回現金，也可以由公司選擇贖回同等數量的普通股。非控股權益計入綜合資產負債表中經營合夥企業的非控股權益。
合併合資企業優先股
該公司重新開發尼克博克的合資企業籌集了$45.0 百萬 ($44.4 百萬淨髮行成本)，通過出售EB-5移民投資者計劃下的可贖回優先股。購買者收到了一份3.25 %年報税表，外加0.25 %贖回時支付的非複利年度回報。合營公司募集的優先股計入綜合資產負債表中合併合資公司的優先股。2019年2月15日，公司全額贖回優先股。
14. 股權激勵計劃
根據RLJ Lodging Trust 2015股權激勵計劃(“2015計劃”)的條款，本公司可根據2015計劃向高級職員、僱員、非僱員受託人及其他合資格人士發放以股份為基礎的獎勵。2015年計劃規定最多7,500,000 普通股將以股票期權、股票增值權、限制性股票獎勵、非限制性股票獎勵、股份單位、股利等價權、長期激勵單位、其他股權獎勵和現金紅利獎勵的形式發行。
股票大獎
本公司可能不時根據2015年計劃授予未歸屬的限制性股票，作為對高級職員、僱員和非僱員受託人的補償。已發行股票在授予之日由董事會確定的一段時間內歸屬。本公司根據股份於發行當日的公平市價(經沒收調整後)，於歸屬期間以直線方式確認以時間為基礎的非歸屬限制性股份的補償開支。
非僱員受託人還可以選擇根據2015年計劃獲得無限制股票作為補償，否則將以現金支付他們的服務。向非僱員受託人發行代替現金補償的股票是不受限制的，並且不包括歸屬條件。本公司根據發行當日股票的公允市值確認發行的非限售股的補償費用，以代替現金補償。
未歸屬限售股摘要如下：
2019 | 2018 | 2017 | ||||||||||||||||||
數量： 股票 | 加權平均 授予日期交易會 價值 | 數量： 股票 | 加權平均 授予日期交易會 價值 | 數量： 股票 | 加權平均 授予日期交易會 價值 | |||||||||||||||
在1月1日沒有歸屬， | $ | $ | $ | |||||||||||||||||
授與 | ||||||||||||||||||||
既得 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
沒收 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
未歸屬於12月31日， | $ | $ | $ | |||||||||||||||||
在過去的幾年裏2019年12月31日, 2018和2017，公司確認了大約$8.6 百萬, $10.2 百萬和$8.9 百萬與限制性股票獎勵相關的基於股票的薪酬支出。截至2018年12月31日止年度的以股份為基礎的薪酬開支包括因公司總裁兼首席執行官於2018年8月退休而加速授予限制性股票獎勵。
F-39
目錄
自.起2019年12月31日，有一個$14.0 百萬與未歸屬的限制性股票獎勵相關的未確認補償成本總額，這些成本預計將在加權平均期間確認2.3 好幾年了。截至年度的歸屬股份的總公允價值(計算方法為股份數量乘以歸屬日期股價)2019年12月31日, 2018和2017大約是$5.5 百萬, $9.5 百萬和$7.7 百萬，分別為。
績效單位
公司可能會不定期獎勵2015年度計劃下的績效單位作為對高級管理人員和員工的補償。表演單位歸屬於四年了 期間，包括三年 基於績效的歸屬(“績效單位測量期”)加上額外的一年 基於時間的歸屬。這些業績單位可在以下範圍內轉換為限制性股票25 %至200 %根據本公司在評價期內按獎勵定義的同業集團的指定百分位數實現絕對股東總回報和相對總股東回報而授予的業績單位數量。如果在績效單位測量期結束時滿足目標標準，則50 %限售股的一部分將立即授予。剩下的50 %遺囑背心一年 後來。獲獎者將無權在轉換日期之前獲得任何股息。對於轉換後發行的任何限制性股票，獲獎者將有權獲得相當於如果該等限制性股票在業績單位測量期開始時發行則應支付的所有股息的金額的支付。績效單位的公允價值是通過蒙特卡洛模擬確定的，預期期限等於四年獎勵所需的服務期。公司使用一種計算方法，以直線方式估算績效單位的薪酬費用，該計算方法承認50 %授予日的公允價值超過三年 和50 %授予日的公允價值超過四年了 .
各表演單位獎項摘要如下：
獲獎日期 | 數量： 已批出的單位 | 授予日期交易會 價值 | 換算範圍 | 無風險利率 | 波動率 | |||||
2016年5月(1) | $ | 25%至150% | ||||||||
2017年2月 | $ | 25%至150% | ||||||||
2018年2月 | $ | 25%至150% | ||||||||
2019年2月 | $ | 25%至200% | ||||||||
(1)2019年5月，計量期結束後，本公司未達到某些目標標準，沒有業績單位轉換為限售股。
在過去的幾年裏2019年12月31日, 2018和2017，公司確認了大約$2.9 百萬, $2.1 百萬和$1.7 百萬與績效單位獎勵相關的股份薪酬支出。
自.起2019年12月31日，有一個$5.2 百萬與績效單位獎勵相關的未確認薪酬成本總額，這些成本預計將在#年的加權平均期間確認。2.3 好幾年了。
15. 普通股每股收益
普通股每股基本收益的計算方法是，將當期普通股股東應佔淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數(不包括當期已發行的未歸屬限制性股票的加權平均數)。稀釋後每股普通股收益的計算方法是，將普通股股東應佔淨收益除以該期間已發行普通股的加權平均數，再加上該期間可能發行的任何股票。潛在股份由未授出的限制性股份和未授出的業績單位組成，採用庫存股方法計算。任何反稀釋股票都被排除在稀釋後每股收益的計算之外。
包含不可沒收股息或股息等價物權利(不論已支付或未支付)的未歸屬股份支付獎勵均為參與股份，並在根據兩類法計算每股收益時予以考慮。如果有任何可分配給參與股份的未分配收益，它們將從計算基本每股收益和稀釋後每股收益時使用的普通股股東應佔淨收益中扣除。
F-40
目錄
有限合夥人的流通股(在某些情況下可贖回普通股)已被排除在稀釋每股收益的計算範圍之外，因為這對截至年底的金額沒有影響。2019年12月31日, 2018和2017因為有限合夥人的收入份額也將被加回到普通股股東應佔的淨收入中。
普通股基本收益和稀釋後每股收益計算如下(單位：千，不包括每股和每股數據)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
分子： | |||||||||||
可歸因於RLJ的淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
減去：優先股息 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
減去：未歸屬限制性股票支付的股息 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
減去：可歸因於未歸屬限制性股票的未分配收益 | |||||||||||
普通股股東應佔淨收益，不包括未歸屬限制性股票應佔金額 | $ | $ | $ | ||||||||
分母： | |||||||||||
加權-普通股平均數量-基本 | |||||||||||
未歸屬的限制性股票 | |||||||||||
加權-普通股平均數-稀釋 | |||||||||||
普通股股東應佔每股淨收益-基本 | $ | $ | $ | ||||||||
普通股股東應佔每股淨收益-稀釋後 | $ | $ | $ | ||||||||
F-41
目錄
16. 所得税
當期所得税支出是指預計將在公司所得税申報單上報告的金額，遞延税費或福利是遞延税項淨資產和負債的變化。遞延税項資產及負債是根據資產及負債的財務報表與税基之間的差額釐定，該差額由當這些差額倒置時生效的制定税率計量。確認估值備抵，以將遞延税項資產減少至被認為可能變現的金額。
本公司採用資產負債法核算所得税。根據這一方法，遞延税項資產和負債被確認為可歸因於現有資產和負債的財務報表賬面值與其各自的所得税基礎之間的差額以及淨營業虧損、資本虧損和税項抵免結轉的估計未來税項後果。遞延税項資產和負債以預期實現或結算該等暫時性差異的年度的現行現行所得税率計量。税率變動對遞延税項資產和負債的影響在淨税率制定時的收益中確認。由於美國企業所得税税率從2010年開始下調。35 %從現在到現在21 %*根據税改法案，公司根據預期沖銷的税率重新計量某些遞延税項資產和負債。
所得税規定的組成部分如下(以千計)：
截至2013年12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
當前： | |||||||||||
聯邦制 | $ | $ | $ | ( | ) | ||||||
狀態 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
延期： | |||||||||||
聯邦制 | ( | ) | ( | ) | |||||||
狀態 | ( | ) | |||||||||
所得税優惠(費用) | $ | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||||
由於以下差異(以千為單位)，所得税撥備不同於通過對税前收入應用適用的美國法定聯邦所得税率而確定的所得税支出金額：
截至2013年12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
按法定税率計算的預期美國聯邦税費 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
房地產投資信託基金選舉對税收的影響 | |||||||||||
TRS預計税費 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
更改估值免税額 | ( | ) | |||||||||
扣除聯邦福利後的州所得税支出 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
獲得性NOL的再評估 | |||||||||||
匯率變化的影響 | ( | ) | ( | ) | |||||||
其他永久性物品 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
撥備對退回/遞延調整的影響 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
所得税優惠(費用) | $ | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||||
如註釋12所述，承諾和意外情況，我們終止了與温德姆的協議，自2019年12月31日起生效。這一終止引發了對與FelCor合併後獲得的NOL使用情況的重新評估。因此，本公司在截至2019年12月31日的年度內記錄了遞延税項優惠，以確認與NOL相關的額外遞延税項資產，否則這些資產將在沒有終止的情況下到期。
F-42
目錄
遞延所得税是指資產和負債的賬面和計税基礎之間的差異持續經營所產生的税收影響。遞延税金資產(負債)包括以下各項(以千計)：
2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||
遞延税項負債： | |||||||
預付費用 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | |
無形資產 | ( | ) | |||||
遞延税項負債 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | |
遞延税項資產： | |||||||
財產和設備 | $ | $ | |||||
獎勵和假期應計費用 | |||||||
遞延收入-關鍵資金 | |||||||
壞賬準備 | |||||||
夥伴關係基礎 | ( | ) | |||||
或有負債 | |||||||
其他 | |||||||
其他結轉 | |||||||
淨營業虧損結轉 | |||||||
聯邦歷史性税收抵免 | |||||||
温德姆擔保 | |||||||
估值免税額 | ( | ) | ( | ) | |||
遞延税項資產 | $ | $ | |||||
遞延税項資產只有在考慮所有現有證據(包括現有應税暫時性差異的未來逆轉情況、未來預計應税收入以及税務籌劃戰略)的基礎上更有可能變現的情況下才予以確認。如果根據現有證據的份量，部分或全部遞延税項資產很可能無法變現，則會提供估值免税額。該公司記錄了一項估值津貼，以將其遞延税項資產減少到最有可能在未來期間用於抵消應税收入的金額。自.起2019年12月31日和2018，該公司的估值津貼約為$21.3 百萬和$21.1 百萬分別與其TRS的淨營業虧損(“NOL”)結轉、歷史税收抵免和其他遞延税項資產有關。該公司在分析中考慮了所有可獲得的證據，包括近幾年的累計收入和目前對未來收入的預測，包括積極和消極的證據。雖然該公司相信其對未來收入的預測是合理的，但它本身也存在不確定性。如果公司對未來收入的預測低於預期，公司可能需要建立額外的估值免税額。
該公司的NOL將於2024年開始到期，用於聯邦税收目的，並將於2019年至2039年到期，用於州税收目的。此外，根據守則第382條的規定，這些負荷燈的每年使用量是有限制的。該公司具有歷史意義的税收抵免將於2035年開始到期。此外，根據法典第383條的規定，這些税收抵免的年度使用是有限的。
本公司接受美國國税局(IRS)以及各州和地方司法管轄區的審查。受審查的納税年度因司法管轄區而異。*除極少數例外外，自2019年12月31日起，本公司2014及之前的納税年度不再接受美國聯邦或州和地方税務機關的税務審查。
17. 段信息
該公司單獨評估其每一家酒店的業績。然而，由於每家酒店都有相似的經濟特徵、設施和服務，酒店資產被聚合為一個單一的運營部門。
F-43
目錄
18. 現金流量表補充信息(千)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
現金、現金等價物和受限現金儲備的對賬 | |||||||||||
現金和現金等價物 | $ | $ | $ | ||||||||
受限現金儲備 | |||||||||||
現金、現金等價物和受限現金儲備 | $ | $ | $ | ||||||||
支付的利息 | $ | $ | $ | ||||||||
已繳所得税 | $ | $ | $ | ||||||||
經營租賃的經營現金流租賃付款 | $ | ||||||||||
補充投資和融資交易 | |||||||||||
在出售酒店物業的同時，該公司記錄了以下情況： | |||||||||||
出售酒店物業 | $ | $ | $ | ||||||||
與某些結算後債務有關的第三方託管 | |||||||||||
購買受土地契約約束的土地的選擇權 | ( | ) | |||||||||
交易成本 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
經營比例分配 | ( | ) | ( | ) | |||||||
出售酒店物業所得收益，淨額 | $ | $ | $ | ||||||||
補充非現金交易(1) | |||||||||||
指定利率掉期的公平市值變動 | $ | ( | ) | $ | $ | ||||||
應計資本支出 | $ | $ | $ | ||||||||
應付分配 | $ | $ | $ | ||||||||
(1)有關與FelCor合併相關的非現金投融資活動的資料，請參閲附註3。
19. 選定季度財務數據(未經審計)
下表列出了本公司截至本年度未經審計的簡明綜合季度財務數據。2019年12月31日和2018(單位為千，不包括股票和每股數據)。管理層認為，公平列報季度業績所需的所有調整(由正常經常性應計項目組成)都已反映在數據中。然而，管理層也認為，酒店物業的季度財務數據並不能反映隨後幾年或幾個季度的財務結果。為了獲得更準確的業績指標，人們應該審查幾年來的財務和經營業績、股東權益和現金流的變化。
F-44
目錄
截至2019年12月31日的年度 | |||||||||||||||
第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | ||||||||||||
總收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
淨收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
普通股股東應佔淨收益 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
可歸因於RLJ的全面收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
基本每股數據(1)： | |||||||||||||||
普通股股東應佔淨收益 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
稀釋後每股數據(1)： | |||||||||||||||
普通股股東應佔淨收益 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
基本加權平均已發行普通股 | |||||||||||||||
稀釋加權平均已發行普通股 | |||||||||||||||
(1) | 普通股股東應佔每股基本淨收益和攤薄後每股淨收益都是獨立計算的，每個季度都是如此。因此，季度金額的總和可能與所列年度的總額不一致。 |
截至2018年12月31日的年度 | |||||||||||||||
第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | ||||||||||||
總收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
淨收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
普通股股東應佔淨收益 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
可歸因於RLJ的全面收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
基本每股數據(1)： | |||||||||||||||
普通股股東應佔淨收益 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
稀釋後每股數據(1)： | |||||||||||||||
普通股股東應佔淨收益 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
基本加權平均已發行普通股 | |||||||||||||||
稀釋加權平均已發行普通股 | |||||||||||||||
(1) | 普通股股東應佔每股基本淨收益和攤薄後每股淨收益都是獨立計算的，每個季度都是如此。因此，季度金額的總和可能與所列年度的總額不一致。 |
F-45
目錄
RLJ住宿信託基金
附表III-房地產和累計折舊
2019年12月31日
(金額(以千為單位))
初始成本 | 收購後資本化的成本 | 2019年12月31日的總金額 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 債務 | 地政總署及地政總署 改進 | 建築行業& 改進 | 土地、建築和建築公司 改進 | 地政總署及地政總署 改進 | 建築和建築 改進 | 總計(1) | 累計 折舊 | 日期 後天 | 折舊 生命 | ||||||||||||||||||||||||||
南丹佛萬豪酒店@Park Meadows | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
萬豪路易斯維爾市中心 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
芝加哥中途萬豪酒店 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
文藝復興巨石熨斗酒店 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
文藝復興勞德代爾堡種植園酒店 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
芝加哥市中心富麗堂皇的四合院 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
芝加哥東南哈蒙德庭院 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
印第安納波利斯庭院@國會大廈 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
中途島四合院機場 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
休斯頓糖地庭院 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
奧斯汀市中心會議中心庭院 | 2007 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
印第安納波利斯漁民住宅酒店 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
芝加哥東南部哈蒙德住宅酒店 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
休斯頓廣場旁的Residence Inn | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
運河邊印第安納波利斯市中心住宅區酒店 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
梅里維爾住宅酒店 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
休斯頓糖地住宅酒店 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
芝加哥內珀維爾住宅酒店 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
路易斯維爾市中心住宅區酒店 | 2007 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
奧斯汀市中心會議中心住宅區酒店 | 2007 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
北威斯敏斯特丹佛斯普林希爾套房 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
丹佛櫻桃溪費爾菲爾德套房酒店 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
芝加哥東南部哈蒙德費爾菲爾德套房酒店 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
基韋斯特費爾菲爾德套房酒店 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
F-46
目錄
初始成本 | 收購後資本化的成本 | 2019年12月31日的總金額 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 債務 | 地政總署及地政總署 改進 | 建築行業& 改進 | 土地、建築和建築公司 改進 | 地政總署及地政總署 改進 | 建築和建築 改進 | 總計(1) | 累計 折舊 | 日期 後天 | 折舊 生命 | ||||||||||||||||||||||||||
芝加哥中途機場費爾菲爾德套房酒店 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
漢普頓酒店芝加哥中途機場 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
芝加哥中途機場希爾頓花園酒店 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
休眠酒店中途機場 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
中途機場假日快捷套房酒店 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
TGI星期五的芝加哥中途 | 2006 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
漢普頓花園城市酒店 | 2007 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
廣場旁邊的休斯頓庭院 | 2007 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
洛杉磯唐尼大使館套房 | 2008 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
坦帕市中心會議中心大使館套房 | 2010 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
華盛頓市中心費爾菲爾德套房酒店 | 2010 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
邁爾斯堡埃斯特羅堡大使館套房 | 2010 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
霍姆伍德套房華盛頓市中心 | 2010 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
新奧爾良花園區靛藍酒店 | 2010 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
華盛頓特區國家海港住宅酒店 | 2010 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
新奧爾良會議中心希爾頓花園酒店 | 2010 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
洛杉磯好萊塢希爾頓花園酒店 | 2010 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
紐約市雙樹大都會酒店(Doubletree Metropolitan Hotel) | 2010 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
匹茲堡文藝復興酒店 | 2011 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
亞特蘭大木頭庭院 | 2011 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
丹佛萬豪機場@Gateway Park | 2011 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
中環西棕櫚灘大使館套房 | 2011 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
匹茲堡大學廣場希爾頓花園酒店 | 2011 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
查爾斯頓歷史街區庭院 | 2011 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
貝塞斯達市中心住宅區酒店 | 2012 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
紐約曼哈頓上東區四合院 | 2012 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
舊金山奧克蘭海灣大橋希爾頓花園酒店 | 2012 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
F-47
目錄
初始成本 | 收購後資本化的成本 | 2019年12月31日的總金額 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 債務 | 地政總署及地政總署 改進 | 建築行業& 改進 | 土地、建築和建築公司 改進 | 地政總署及地政總署 改進 | 建築和建築 改進 | 總計(1) | 累計 折舊 | 日期 後天 | 折舊 生命 | ||||||||||||||||||||||||||
波士頓沃爾瑟姆大使館套房 | 2012 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
休斯頓市中心會議中心庭院 | 2013 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
休斯頓市中心會議中心Residence Inn酒店 | 2013 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
休斯頓市中心會議中心斯普林希爾套房酒店 | 2013 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
懷基基海灘四合院 | 2013 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
舊金山四合院 | 2013 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
亞特蘭大中城歷史住宅酒店 | 2013 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
斯普林希爾套房波特蘭希爾斯伯勒 | 2013 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
邁阿密海灘希爾頓卡巴納 | 2014 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
夏洛特中心城凱悦酒店 | 2014 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
凱悦酒店柏樹阿納海姆 | 2014 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
舊金山灣區埃默裏維爾凱悦酒店 | 2014 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
聖地亞哥索倫託梅薩凱悦酒店 | 2014 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
聖何塞硅谷凱悦酒店 | 2014 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
聖拉蒙凱悦酒店 | 2014 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
聖克拉拉凱悦酒店 | 2014 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
以林地為中心的凱悦酒店 | 2014 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
弗裏蒙特硅谷凱悦廣場 | 2014 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
凱悦廣場麥迪遜市中心 | 2014 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
歐文奧蘭治縣大使館套房 | 2014 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
波特蘭市中心四合院 | 2014 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
亞特蘭大市中心凱悦酒店 | 2014 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
雙樹大鑰匙度假村 | 2014 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
凱悦廣場華盛頓特區市中心K街 | 2015 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
西雅圖林伍德霍姆伍德套房 | 2015 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
帕洛阿爾託洛斯阿爾託斯住宅酒店 | 2015 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
希爾頓·奧斯汀設計的雙樹套房 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
奧蘭多希爾頓-布埃納維斯塔湖雙樹套房 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
亞特蘭大-巴克黑德大使館套房 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
伯明翰大使館套房 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
達拉斯大使館套房-愛情場 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
F-48
目錄
初始成本 | 收購後資本化的成本 | 2019年12月31日的總金額 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 債務 | 地政總署及地政總署 改進 | 建築行業& 改進 | 土地、建築和建築公司 改進 | 地政總署及地政總署 改進 | 建築和建築 改進 | 總計(1) | 累計 折舊 | 日期 後天 | 折舊 生命 | ||||||||||||||||||||||||||
大使館套房迪爾菲爾德海灘-度假村和水療中心 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
勞德代爾堡第17街大使館套房 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
洛杉磯大使館套房-南國際機場 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
曼德勒海灘大使館套房-酒店及度假村 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
邁阿密國際機場大使館套房 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
硅谷米爾皮塔斯大使館套房 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
明尼阿波利斯-機場大使館套房 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
奧蘭多大使館套房-國際大道南/會議中心 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
菲尼克斯-比爾特莫爾大使館套房 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
舊金山南部機場大使館套房 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
舊金山機場-海濱大使館套房 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
舊金山萬豪聯合廣場 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
紐約尼克博克酒店(The Kickerbocker New York) | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
温德姆大酒店米爾斯大廈 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
温德姆波士頓烽火臺山 | 2017 | 10年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
休斯頓温德姆醫療中心套房酒店 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
新奧爾良温德姆-法國區 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
温德姆費城歷史街區 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
温德姆匹茲堡大學中心 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
温德姆聖地亞哥貝賽德 | 2017 | 11年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
温德姆·聖塔莫尼卡在碼頭 | 2017 | 15-40年 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
$ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | |||||||||||||||||||||||||||||
F-49
目錄
酒店物業的總成本變動如下：
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
土地與建築物的協調與改善 | |||||||||||
期初餘額 | $ | $ | $ | ||||||||
添加：收購 | |||||||||||
添加：改進 | |||||||||||
減去：出售酒店物業 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
減去：減值損失 | ( | ) | |||||||||
期末餘額 | $ | $ | $ | ||||||||
房地產資產累計折舊變動情況如下：
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
累計折舊對賬 | |||||||||||
期初餘額 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
添加：該期間的折舊 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
減去：出售酒店物業 | |||||||||||
期末餘額 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
F-50