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波士頓地產公司宣佈2021年第三季度業績；報告每股收益為0.69美元，每股FFO為1.73美元

提供2022年全年指導，進入西雅圖作為第六個市場，並執行140萬平方英尺的租約
    
馬薩諸塞州波士頓，2021年10月26日-波士頓地產公司(紐約證券交易所代碼：BXP)是美國最大的A類寫字樓物業上市開發商、所有者和管理人，該公司今天公佈了截至2021年9月30日的第三季度業績。
第三季度的財務亮點包括：
·截至2021年9月30日的季度收入增長超過5%，達到7.301億美元，而截至2020年9月30日的季度收入為6.933億美元。
·普通股股東應佔淨收益為1.083億美元，或每股稀釋後收益(EPS)0.69美元，而截至2020年9月30日的季度為8990萬美元，或每股稀釋後收益0.58美元。每股攤薄收益增加0.11美元，主要是因為租賃收入以及停車場和酒店業務收入的增加。
◦每股稀釋後收益為0.69美元，比公司2021年7月27日提供的第三季度指引中值低0.6美元，這主要是因為Spring Street投資組合的出售被推遲到2021年第四季度。不包括房地產銷售的預期收益0.65美元，每股收益將比公司提供的指引中值高出0.05美元。
·運營資金(FFO)為2.705億美元，或每股稀釋後1.73美元，而截至2020年9月30日的季度，FFO為2.44億美元，或每股稀釋後1.57美元。
◦首次公開募股每股1.73美元，比公司2021年7月27日提供的第三季度指引中值高出0.04美元，這主要是因為公司的在職投資組合的業績好於預期，以及停車收入的改善。
該公司為2021年全年提供了指導，預計每股收益為3.11-3.13美元，預計稀釋後每股FFO為6.50-6.52美元。預計2021年全年每股收益和FFO包括2021年第四季度預計0.25美元的費用，這與2021年10月15日提前贖回10億美元3.85%的無擔保優先票據有關。
該公司為2022年全年提供了指導，預計每股收益為2.97-3.17美元，預計稀釋後每股FFO為7.25-7.45美元。請參閲下面的“每股收益和每股FFO指引”。
第三季度和最近的業務亮點包括：
·第三季度簽署了約140萬平方英尺的租約，加權平均租期為9.3年。第三季度簽署的值得注意的租約包括：

-更多-

◦與惠靈頓管理公司(Wellington Management)在馬薩諸塞州波士頓的大西洋碼頭(Atlantic Wharf)簽訂了524,000平方英尺的十年租約續約合同，
◦與馬薩諸塞州沃爾瑟姆海灣殖民地的一家生命科學公司簽訂了79,000平方英尺的新租約，以及
◦與紐約州公園大道399號的一家金融服務公司簽訂了39,000平方英尺的租賃擴建協議，使其總租賃面積增加到約373,000平方英尺。
·收購了華盛頓州西雅圖一棟面積約80萬平方英尺的甲級寫字樓Safeco Plaza。此次收購標誌着BXP首次進入西雅圖市場，對於科技、生命科學、製造和金融服務領域的公司來説，西雅圖市場是美國最具活力的市場之一。Safeco廣場大約90%是出租的。該公司與兩家合資夥伴於2021年9月1日完成收購，收購價格約為4.65億美元。每個合夥人擁有大約三分之一的所有權權益。合資公司還獲得了2.5億美元的抵押貸款，抵押物業的利息為30天期LIBOR(但不低於0.15%)加2.20%的年利率，2026年9月1日到期。
·收購了Shady Grove Bio+Tech Campus，由七棟建築組成，總面積約為43.5萬平方英尺，位於馬裏蘭州羅克維爾的Shady Grove地區，該地區有400多家生物技術和生命科學公司。該公司計劃將園區內的辦公大樓改建為實驗室，以滿足該地區生物技術公司目前和不斷增長的對新的A級實驗室空間的需求。該公司於2021年8月2日完成收購，收購價格約為1.165億美元。
·2021年9月28日，位於馬薩諸塞州波士頓高士威街100號的威瑞森通信(Verizon Communications)附屬公司完成並交付了44萬平方英尺的空間。銅鑼灣100號是一座約632,000平方英尺的寫字樓，公司擁有該寫字樓50%的股權。
·2021年10月19日，位於弗吉尼亞州萊斯頓的A級寫字樓項目Reston Next完工並交付約28.5萬平方英尺，淨可出租平方英尺約110萬平方英尺。該項目85%已預租。
·2021年10月25日，馬薩諸塞州列剋星敦的181,191和201號春街(Spring Street)成交，總售價為1.915億美元(約合人民幣1.915億元)。斯普林街181,191和201號是一棟三層樓的綜合體，面積33.3萬平方英尺(約合323,000平方英尺)，100%出租。
·完成了8.5億美元的綠色債券發行，其中2.450%的無擔保優先債券將於2033年到期。這是該公司第四次發行綠色債券，也是該公司在無擔保債券市場發行的最低票面利率。
·贖回10億美元的3.85%無擔保優先票據，這些票據原定於2023年2月到期。此次贖回發生在2021年10月15日，公司預計將在2021年第四季度確認提前清償債務造成的損失，每股稀釋後約0.25美元，主要與支付贖回溢價有關。

-更多-

·在2021年全球房地產可持續發展基準(GRESB®)評估中獲得最高ESG評級。該公司獲得了連續第十個“綠色之星”的認可和最高的GRESB五星級評級，以及“A”披露分數。該公司還在數據監測和審查、目標、政策、報告和領導力等幾個類別中獲得最高分。

報告的結果未經審計，不能保證這些報告的結果不會與截至2021年9月30日的季度的最終信息不同。管理層認為，公司已作出一切必要的調整，以便公平地陳述這些報告的結果。

每股收益和FFO指引：
公司2021年全年和2022年全年每股收益(稀釋後)和每股FFO(稀釋後)指引如下。除下文所述外，這些估計反映了管理層對當前和未來市場狀況的看法，包括關於租金、入住率、出租可用空間的時間以及本新聞稿中提到的事件和相關電話會議中提到的事件對收益的影響等方面的假設。除其他公開披露外，該等估計不包括任何重大事項：(1)未來可能的損益或其他未來可能的物業收購或處置對經營業績的影響；(2)資本市場活動的可能損益(包括但不限於提前清償及/或債務再融資或對衝活動及衍生工具所致)；(3)未來可能的應收賬款及應計租金結餘的註銷或重述；或(4)未來可能的減值費用。每股收益估計可能會受到幾個因素的影響，包括折舊和攤銷費用確認的變化、可折舊房地產的減值損失以及與處置活動相關的任何損益。該公司目前無法評估這些因素對預計每股收益的潛在影響。根據定義，FFO不包括與房地產相關的折舊和攤銷、可折舊房地產的減值損失或與處置活動相關的收益或虧損。不能保證該公司的實際結果不會與下面提出的估計有實質性差異。

2021年全年2022年全年
低高低高
預計每股收益(稀釋)$3.11 $3.13 $2.97 $3.17 
添加：
房地產折舊和攤銷預計公司份額4.14 4.14 4.28 4.28 
預計公司在房地產銷售(收益)/虧損中的份額(0.75)(0.75)— — 
預計每股FFO(稀釋後)$6.50 $6.52 $7.25 $7.45 


波士頓地產將於2021年10月27日(星期三)東部時間上午10點召開電話會議，向公眾開放，討論2021年第三季度業績，提供業務最新情況，並討論投資者可能感興趣的其他業務事項。這個交互式電話會議的電話號碼是(877)796-3880(國內)或(443)961-9013(國際)，並輸入密碼1484189。撥打(855)859-2056(國內)或(404)537-3406(國際)並輸入

-更多-

密碼是1484189。電話會議還將進行現場音頻網絡直播，可在該公司網站的投資者關係部分收看，網址是Investors.bxp.com。電話會議結束後不久，公司網站的投資者關係欄目將播放網絡直播的重播，並在電話會議結束後存檔長達12個月。
此外，波士頓地產公司2021年第三季度“補充經營和財務數據”和本新聞稿可在該公司網站的投資者關係部分查閲，網址為Investors.bxp.com。

波士頓地產公司(紐約證券交易所代碼：BXP)是美國東部最大的A級寫字樓物業上市開發商、所有者和管理人，集中在六個市場-波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山、西雅圖、華盛頓特區。該公司是一家完全整合的房地產公司，以房地產投資信託基金(REIT)的形式組建，開發、管理、運營、收購和擁有主要為A類寫字樓的多樣化投資組合。包括未合併的合資企業擁有的物業在內，該公司的投資組合總計5250萬平方英尺，202處物業，其中包括9處在建/重新開發的物業。有關波士頓地產的更多信息，請訪問我們的網站www.bxp.com或在LinkedIn或Instagram上關注我們。

本新聞稿包含1995年“私人證券訴訟改革法案”中定義的“前瞻性陳述”。您可以通過我們使用的詞語“預期”、“相信”、“預算”、“可能”、“估計”、“預期”、“指導”、“打算”、“計劃”、“項目”以及與歷史事件無關的類似表達來識別這些陳述。這些陳述是基於我們目前對未來事件的計劃和預期、預測和假設。您在解讀和依賴前瞻性陳述時應謹慎行事，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，在某些情況下，這些因素超出波士頓地產公司的控制範圍。如果我們的基本假設被證明是不準確的，或者已知或未知的風險或不確定性成為現實，實際結果可能與前瞻性陳述中表達或暗示的結果大不相同。這些因素包括但不限於與新冠肺炎全球大流行影響相關的不確定性和風險，包括大流行在國內和國際上的持續時間、範圍和嚴重程度；聯邦、州和地方政府為應對新冠肺炎而採取的行動或限制性措施；這些措施的有效性以及這些措施對我們和我們的租户的業務、財務狀況、經營結果、現金流、流動性和業績以及美國和國際經濟和經濟活動的總體影響的直接和間接影響；疫苗的速度、有效性和分發；新的或現有的行動/或措施是否繼續影響我們的住宅租户產生足夠的收入支付的能力，或者使他們不願意按時全額或根本不支付租金；我們的人員的健康、持續服務和可用性, 包括我們的主要人員和物業管理團隊；以及政府救濟在向個人和大小企業(包括我們的租户)提供幫助方面的有效性或缺乏有效性，這些企業受到新冠肺炎的嚴重不利影響。除了新冠肺炎特有的風險外，其他因素還包括但不限於：公司以優惠條款簽訂新租賃或續簽租賃的能力；對租户財務狀況的依賴；房地產開發、收購和處置活動的不確定性；有效整合收購的能力；投資新市場的不確定性；融資的成本和可用性；利率對衝合同的有效性；合資夥伴履行義務的能力；當地、國內和國際經濟和市場狀況的影響；收購的影響。資產處置和可能的減值費用對我們的經營結果的影響，新採用的會計原則對公司會計政策的影響，以及對財務結果的逐期比較、監管變化和其他風險和不確定因素的影響，這些風險和不確定因素在公司不時提交給證券交易委員會的文件中詳述。除非法律另有要求，否則波士頓地產不承擔因新信息、未來事件或其他原因而更新或修改任何前瞻性陳述的義務。

財務表如下。

-更多-

波士頓地產公司
綜合資產負債表
(未經審計)

2021年9月30日2020年12月31日
(除股票和麪值金額外，以千為單位)
資產
房地產，按成本價計算$22,088,835 $21,649,383 
在建工程正在進行中1,054,531 868,773 
保留土地作未來發展之用568,034 450,954 
使用權資產--融資租賃237,845 237,393 
使用權資產--經營租賃170,085 146,406 
減去：累計折舊(5,850,397)(5,534,102)
總房地產18,268,933 17,818,807 
現金和現金等價物1,002,728 1,668,742 
以第三方託管方式持有的現金79,193 50,587 
證券投資41,517 39,457 
租户和其他應收賬款淨額61,269 77,411 
關聯方應收票據淨額78,144 77,552 
應收票據淨額19,297 18,729 
應計租金收入，淨額1,203,840 1,122,502 
遞延費用，淨額622,807 640,085 
預付費用和其他資產97,560 33,840 
對未合併的合資企業的投資1,373,522 1,310,478 
總資產$22,848,810 $22,858,190 
負債和權益
負債：
應付抵押票據，淨額$2,898,699 $2,909,081 
無擔保優先票據，淨額10,479,651 9,639,287 
無擔保信貸額度— — 
無擔保定期貸款，淨額— 499,390 
租賃負債--融資租賃243,562 236,492 
租賃負債--經營租賃204,137 201,713 
應付賬款和應計費用331,687 336,264 
應付股息和分派169,739 171,082 
應計應付利息87,408 106,288 
其他負債370,403 412,084 
總負債14,785,286 14,511,681 
承諾和或有事項— — 
可贖回遞延股票單位8,775 6,897 
股本：
波士頓地產公司的股東權益：
超額股票，面值0.01美元，授權股份150,000,000股，未發行或已發行
— — 
優先股，面值0.01美元，授權50,000,000股；5.25%B系列累計可贖回優先股，面值0.01美元，清算優先權每股2,500美元，授權92,000股，2020年12月31日發行和發行的80,000股
— 200,000 
普通股，面值0.01美元，授權股份250,000,000股，已發行156,285,391股和155,797,725股，已發行普通股分別為156,206,491股和155,718,825股，分別於2021年9月30日和2020年12月31日發行
1,562 1,557 
額外實收資本6,415,802 6,356,791 
超過盈利的股息(657,021)(509,653)
財政部普通股按成本計算，2021年9月30日和2020年12月31日為78,900股
(2,722)(2,722)
累計其他綜合損失(40,803)(49,890)
波士頓地產公司的股東權益總額。5,716,818 5,996,083 
非控股權益：
經營夥伴關係的共同單位609,830 616,596 
財產合夥企業1,728,101 1,726,933 
總股本8,054,749 8,339,612 
負債和權益總額$22,848,810 $22,858,190 







波士頓地產公司
合併業務報表
(未經審計)
截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
 2021202020212020
 (單位為千，每股金額除外)
收入
租賃$692,260 $666,674 $2,062,102 $2,006,904 
泊車及其他23,507 16,327 58,727 54,777 
酒店收入5,189 90 7,382 7,014 
開發和管理服務6,094 7,281 20,181 23,285 
直接償還管理事務合同的工資和相關費用
3,006 2,896 9,166 8,617 
總收入730,056 693,268 2,157,558 2,100,597 
費用
運營中
租賃258,281 258,261 764,373 761,014 
酒店3,946 3,164 7,993 11,958 
一般事務和行政事務34,560 27,862 117,924 102,059 
管理服務合同的工資和相關費用3,006 2,896 9,166 8,617 
交易成本1,888 307 2,970 1,254 
折舊及攤銷179,412 166,456 539,815 515,738 
總費用481,093 458,946 1,442,241 1,400,640 
其他收入(費用)
未合併的合資企業的收入(虧損)(5,597)(6,873)(1,745)(5,410)
房地產銷售損益348 (209)8,104 613,723 
利息及其他收入(虧損)1,520 (45)4,140 4,277 
證券投資收益(虧損)(190)1,858 3,744 965 
提前清償債務造成的損失— — (898)— 
利息支出(105,794)(110,993)(320,015)(319,726)
淨收入139,250 118,060 408,647 993,786 
可歸因於非控股權益的淨收入
財產合夥企業中的非控制性權益(18,971)(15,561)(52,602)(34,280)
非控股權益--經營合夥企業的共同單位
(11,982)(10,020)(35,393)(97,090)
波士頓地產公司的淨收入。108,297 92,479 320,652 862,416 
優先股息— (2,625)(2,560)(7,875)
優先股贖回費用— — (6,412)— 
波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益
$108,297 $89,854 $311,680 $854,541 
波士頓地產公司普通股股東應佔每股基本收益：
淨收入$0.69 $0.58 $2.00 $5.49 
已發行普通股加權平均數156,183 155,645 156,062 155,349 
波士頓地產公司普通股股東的稀釋後每股普通股收益：
淨收入$0.69 $0.58 $1.99 $5.49 
已發行普通股和普通股等值股的加權平均數
156,598 155,670 156,394 155,447 







波士頓地產公司
運營資金(1)
(未經審計)
截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
2021202020212020
(單位為千，每股金額除外)
波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益
$108,297 $89,854 $311,680 $854,541 
添加：
優先股贖回費用— — 6,412 — 
優先股息
— 2,625 2,560 7,875 
非控股權益--經營合夥企業的共同單位
11,982 10,020 35,393 97,090 
財產合夥企業中的非控制性權益
18,971 15,561 52,602 34,280 
淨收入139,250 118,060 408,647 993,786 
添加：
折舊及攤銷費用
179,412 166,456 539,815 515,738 
財產合夥企業折舊攤銷中的非控股權益
(16,773)(15,833)(50,343)(55,940)
公司在未合併的合資企業中的折舊和攤銷份額
17,803 20,413 51,565 59,757 
與公司相關的折舊和攤銷
(443)(444)(1,327)(1,399)
更少：
出售投資的收益，包括在未合併的合資企業的虧損中— — 10,257 5,946 
房地產銷售損益348 (209)8,104 613,723 
財產合夥企業中的非控制性權益
18,971 15,561 52,602 34,280 
優先股息
— 2,625 2,560 7,875 
優先股贖回費用— — 6,412 — 
運營資金(FFO)歸因於運營合夥企業共同單位持有人(包括波士頓地產公司)
299,930 270,675 868,422 850,118 
更少：
非控制性權益--運營夥伴在運營資金中所佔份額的共同單位
29,453 26,697 85,366 85,095 
波士頓地產公司普通股股東應佔運營資金
$270,477 $243,978 $783,056 $765,023 
波士頓地產公司運營資金的百分比份額-基本
90.18 %90.14 %90.17 %89.99 %
加權平均流通股-基本156,183 155,645 156,062 155,349 
基本每股FFO
$1.73 $1.57 $5.02 $4.92 
加權平均流通股-稀釋156,598 155,670 156,394 155,447 
稀釋後每股FFO
$1.73 $1.57 $5.01 $4.92 







(1)根據全美房地產投資信託協會(NAREIT)理事會通過的運營資金的修訂定義，我們通過調整波士頓地產公司普通股股東(根據GAAP計算)的淨收入(虧損)來計算運營資金，其中包括出售物業的收益(或虧損)、合併在我們資產負債表上的折舊房地產的減值損失、我們在未合併的合資企業的投資因公允價值的可計量下降而造成的減值損失。FFO是一項非GAAP財務指標，但我們相信，FFO的列報與所需GAAP財務指標的列報相結合，提高了投資大眾對REITs經營業績的理解，有助於使REIT經營業績的比較更有意義。管理層通常認為FFO和每股FFO是瞭解和比較我們經營業績的有用指標，因為通過剔除與出售先前折舊的經營性房地產資產、減值損失以及房地產資產折舊和攤銷相關的損益(基於歷史成本會計和使用年限估計，類似資產的所有者之間可能存在差異)，每股FFO和FFO可以幫助投資者比較一家公司房地產在不同報告期的經營業績以及與其他公司的經營業績。
我們對FFO的計算可能無法與其他REITs或房地產公司報告的FFO相比，這些REITs或房地產公司沒有根據當前NAREIT的定義定義該術語，或者對當前NAREIT的定義有不同的解讀。
為了便於清楚瞭解公司的經營業績，FFO應與公司合併財務報表中列報的波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益一起進行審查。FFO不應被視為波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益(根據GAAP確定)或任何其他GAAP財務指標的替代品，只應與根據GAAP編制的公司財務信息一起考慮，並作為其補充。









波士頓地產公司
投資組合租賃百分比
按地點租用的百分比
2021年9月30日2020年12月31日
波士頓92.3 %94.8 %
洛杉磯83.4 %93.5 %
紐約87.5 %87.4 %
舊金山87.3 %91.0 %
西雅圖1號
90.9 %不適用
華盛頓特區85.1 %84.4 %
總投資組合88.4 %90.1 %
_____________
1公司於2021年9月1日進入西雅圖市場。因此，沒有提供2020年12月31日的入住率信息。






在公司會議上，他説：“我的朋友們，他的朋友們。”
邁克爾·拉貝爾(Michael LaBelle)和他的妻子、他的妻子、他的妻子。
尊敬的執行副總裁，
首席財務官兼財務主管約翰·貝克漢姆，他的首席財務官兼財務主管，他的首席財務官，他的首席財務官。
(617) 236-3352

勞拉·塞索迪
企業營銷與傳播部副總裁
郵箱：lsesody@bxp.com
















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