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補充運營和財務數據

截至2021年9月30日的季度

該公司

波士頓地產公司(紐約證券交易所代碼：BXP)(以下簡稱“波士頓地產”或“公司”)是美國東部最大的甲級寫字樓物業上市開發商、所有者和管理者，集中在六個市場-波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山、西雅圖、華盛頓特區。該公司是一家完全整合的房地產公司，以房地產投資信託基金(REIT)的形式組建，開發、管理、運營、收購和擁有一系列多樣化的投資組合，主要是A類寫字樓。包括合資公司擁有的物業在內，該公司的完整資產組合總計5250萬平方英尺，202個物業，其中包括9個在建/重新開發的物業。該公司的物業包括183個寫字樓物業、12個零售物業、6個住宅物業和1個酒店。波士頓地產以其內部建築管理專業知識和對租户需求的響應而聞名。該公司在為各種信譽良好的租户開發高級中央商務區(CBD)寫字樓、成功的綜合用途綜合體、郊區辦公中心和套裝項目方面擁有卓越的記錄。波士頓地產積極致力於以可持續和負責任的方式促進其增長和運營。該公司已連續第十次獲得全球房地產可持續發展基準(GRESB)“綠色之星”的認可和最高的GRESB五星級評級。波士頓地產是標準普爾500指數成份股公司，由莫蒂默·B·扎克曼(MortimB.Zuckerman)和愛德華·H·林德(Edward H.Linde)於1970年創立，並於1997年成為上市公司。

前瞻性陳述

本補充套餐包含1995年“私人證券訴訟改革法”中定義的“前瞻性陳述”。您可以通過使用“預期”、“相信”、“預算”、“可能”、“估計”、“預期”、“指導”、“打算”、“可能”、“可能”、“計劃”、“計劃”、“項目”、“應該”、“將會”等與歷史事件無關的詞語來識別這些陳述。這些陳述基於我們目前對未來事件的計劃、預期、預測和假設。您在解釋和依賴前瞻性陳述時應謹慎行事，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，在某些情況下，這些因素是波士頓地產公司無法控制的。如果我們的基本假設被證明是不準確的，或者已知或未知的風險或不確定性成為現實，實際結果可能與前瞻性陳述中表達或暗示的結果大不相同。這些因素包括但不限於與新冠肺炎全球大流行影響相關的不確定性和風險，包括大流行在國內和國際上的持續時間、範圍和嚴重程度；聯邦、州和地方政府為應對新冠肺炎而採取的行動和限制性措施；這些措施的有效性以及這些措施對我們和我們租户的業務、財務狀況、經營結果、現金流、流動性和業績以及美國和國際經濟和經濟活動的直接和間接影響；疫苗的速度、效力和分發，無論是新的或現有的行動或措施，繼續影響我們的住宅租户產生足夠的收入支付的能力，或使他們不願意及時支付全額或完全的租金；, 我們的工作人員(包括我們的主要人員和物業管理團隊)是否繼續提供服務和可用性；以及在向因新冠肺炎受到重大不利影響的個人和大小企業(包括我們的租户)提供幫助方面，政府救濟措施是否有效或無效。除了新冠肺炎特有的風險外，其他因素還包括但不限於：公司以優惠條款簽訂新租賃或續簽租賃的能力；對租户財務狀況的依賴；房地產開發、收購和處置活動的不確定性；有效整合收購的能力；投資新市場的不確定性；融資的成本和可用性；利率對衝合同的有效性；合資夥伴履行義務的能力；當地、國內和國際經濟和市場狀況的影響；收購的影響。資產處置和可能的減值費用對我們的經營結果的影響，新採用的會計原則對公司會計政策的影響，以及對財務結果的逐期比較、監管變化和其他風險和不確定因素的影響，這些風險和不確定因素在公司不時提交給證券交易委員會的文件中詳述。這些前瞻性陳述僅説明截至本報告發布之日的情況，並不保證未來的結果、業績或成就。波士頓地產公司不承擔更新或修改任何前瞻性陳述的義務，除非法律另有要求，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

非GAAP財務指標

這一補充方案包括非GAAP財務衡量標準，並附有該公司認為根據GAAP計算和呈報的最直接可比財務衡量標準。本補充方案提供了對最直接可比的GAAP財務指標與提出的非GAAP財務指標之間差異的定量調整。這些非GAAP財務衡量標準的定義，以及管理層認為非GAAP衡量標準向投資者提供有關公司財務狀況和經營結果的有用信息的原因陳述，以及(如果適用)管理層使用這些衡量標準的其他目的，可以在本補充文件第52頁開始的定義部分找到。

本公司還列報其中某些措施的“BXP份額”，即非GAAP財務計量，其計算方法為：根據GAAP計算的合併金額加上本公司未合併合資企業中的本公司份額(根據本公司的所有權權益百分比計算，在某些情況下，在優先分配之後)減去本公司合夥人在本公司合併合資企業中的份額(根據合作伙伴的所有權權益百分比計算，在某些情況下，本公司從合併合資企業中獲得的金額減去本公司合作伙伴在本公司合併合資企業中的份額，在某些情況下，根據合作伙伴的所有權權益百分比計算)，在某些情況下，減去本公司合夥人在本公司合併合資企業中的份額(根據合夥人的所有權權益百分比計算，在某些情況下，管理層認為，列報這些措施的“BXP份額”可為投資者提供有關本公司財務狀況和/或經營結果的有用信息，因為本公司有幾家重要的合資企業，在某些情況下，本公司對合資企業有重大影響，但不控制合資企業，在這種情況下，GAAP要求本公司使用權益會計方法對合資實體進行會計核算，本公司不會出於財務報告的目的對其進行合併。在其他情況下，GAAP要求公司合併合資企業，即使公司的合作伙伴擁有相當大的百分比權益。結果, 管理層認為，在考慮到BXP在這些合資企業中的真實經濟利益後，以這種方式列報BXP在各種財務措施中的份額可以幫助投資者更好地瞭解公司的財務狀況和/或運營結果。*公司提醒投資者，在計算這些措施中的“BXP份額”時使用的所有權百分比可能不能完整和準確地描述持有合併或非合併合資企業的權益的所有法律和經濟影響。例如，除了合夥人在利潤和資本方面的利益外，風險投資協議在決策(常規和重大決策)、分配、權益的可轉讓性、融資和擔保、清算和其他事項的權利分配方面存在差異。因此，列報財務措施中的“BXP份額”不應被視為替代，而只應與根據公認會計原則列報的公司財務信息一起考慮，並作為其補充。除非另有説明，否則這些財務措施的“BXP份額”對賬可在第56頁開始的本補充方案的對賬部分找到。

一般信息

(封面圖片：華盛頓州西雅圖Safeco廣場)

快照

(截至2021年9月30日)

戰略

波士頓地產的主要業務目標是最大限度地提高投資回報，努力在經濟週期的各個階段為投資者提供儘可能高的總回報。為達致這個目標，我們的業務策略的主要原則是：

·將重點放在隨着時間的推移表現出最強勁的經濟增長和投資特徵的選定市場-目前是波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山、西雅圖和華盛頓特區；

·投資最優質的建築(主要是寫字樓)，這些建築具有獨特的便利設施和理想的位置，能夠保持較高的入住率，並在經濟週期中實現溢價租金；

·在我們的市場中保持規模和全方位服務的房地產能力(租賃、開發、建築和物業管理)，以確保我們(1)看到所有相關的投資交易流程，(2)保持在整個房地產投資週期內執行所有類型的房地產機會的能力，如收購、處置、重新定位和開發，(3)為我們的租户提供優質服務，以及(4)以儘可能可持續的方式開發和管理我們的資產；

·精明地把握投資決策的市場時機，在機會時期收購物業，在增長時期開發新物業，並以有吸引力的價格出售資產，從而不斷更新投資組合；

·確保強勁的資產負債表，以保持一致的資本獲取渠道，並有能力在適當的時候進行新的投資；以及

·培養誠信、卓越和有目的的文化和聲譽，使我們成為有才華的房地產專業人士的首選僱主，我們客户的首選房東和開發商，以及房地產行業參與者的首選交易對手。

管理

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1Common Unit和LTIP Unit是波士頓地產有限合夥公司(Boston Properties Limited Partnership)中擁有有限合夥權益的單位，公司幾乎所有業務都是通過該實體進行的。

2有關更多詳細信息，請參閲第26頁。

3有關本公司的定義和相關披露，請參閲從第52頁開始的本補充套餐的定義和協調部分。

制導

公司對2021年全年和2022年全年的波士頓地產公司每股普通股稀釋收益(EPS)和波士頓地產公司每股普通股運營攤薄資金(FFO)的指導如下所述並進行了協調。除以下描述外，這些估計反映了管理層對當前和未來市場狀況的看法，包括關於租金、入住率、可用空間租賃時間以及公司10月份發佈的收益發布中提到的事件對收益的影響的假設。除公開披露外，該等估計不包括(1)未來可能的損益或其他未來可能的物業收購或處置對經營業績的影響，(2)資本市場活動的可能損益(包括但不限於提前清償債務及對衝活動和衍生工具所致)，(3)未來可能註銷或恢復應收賬款及應計租金結餘，或(4)未來可能的損益(包括但不限於提前清償債務及對衝活動和衍生工具所致)，(3)未來可能註銷或恢復應收賬款及應計租金結餘，或(4)未來可能的損益(包括但不限於債務提前清償及對衝活動及衍生工具所致)。(3)未來可能註銷或恢復應收賬款及應計租金結餘，或(4)未來可能的損益每股收益估計可能會受到幾個因素的影響，包括折舊和攤銷費用確認的變化、可折舊房地產的減值損失以及與處置活動相關的任何損益。該公司目前無法評估這些因素對預計每股收益的潛在影響。根據定義，FFO不包括與房地產相關的折舊和攤銷，即可折舊房地產的減值損失, 或與處分活動有關的損益。有關FFO的完整定義和管理層認為它為投資者提供有用信息的原因説明，請參見第54頁。不能保證該公司的實際結果不會與下面提出的估計有實質性差異。

假設

(千美元)

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1不包括公司遞延補償計劃市值的估計變化和證券投資的收益(虧損)。

2 2021年淨利息支出假設包括與提前贖回2021年10月15日提前贖回債務有關的費用約4300萬美元，該公司原定於2023年2月到期的本金總額為3.85%的無擔保優先票據將於2021年10月15日提前贖回。

(未經審計，單位為千，不包括比率和每股金額)

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1有關波士頓地產公司的FFO和每股稀釋FFO的量化對賬，請參閲第6頁。

2關於FAD的定量對賬，見第7頁。FAD支付率等於對普通股股東和單位持有人的分配(不包括任何特殊分配)除以FAD。

3請參見第52頁開始的本補充程序包的定義和協調部分。

4顯示按購置物業日期的有關租約條款攤銷的高於市價和低於市價的租約的淨調整數。

5有關截至2021年9月30日的三個月的量化對賬，請參閲第35頁。

6有關截至2021年9月30日的三個月的量化對賬，請參閲第32頁。

7關於截至2021年9月30日和2021年6月30日的三個月的量化對賬，見第30頁。

8有關截至2021年9月30日和2021年6月30日的三個月的量化對賬，請參閲第29頁。

9有關截至2021年9月30日和2021年6月30日的三個月的量化對賬，請參閲第10、62和63頁。

10有關2021年9月30日的量化對賬，請參閲第26頁。

(未經審計，以千計)

(未經審計，以千計，每股金額除外)

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1本公司位於紐約市的一處物業因水管破裂而受損。

2一般和行政費用包括20萬美元和230萬美元，證券投資收益(虧損)包括截至2021年9月30日和2021年6月30日的三個月，分別為與公司遞延補償計劃相關的20萬美元和230萬美元。

3有關更多詳細信息，請參閲第6頁。

(未經審計，以千美元為單位，每股金額除外)

對賬到稀釋的FFO

對稀釋FFO的股份/單位進行對賬

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1請參見第52頁開始的本補充程序包的定義和協調部分。

2有關截至2021年9月30日的三個月的量化對賬，請參閲第32頁。

3有關截至2021年9月30日的三個月的量化對賬，請參閲第35頁。

(千美元)

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1請參見第52頁開始的本補充程序包的定義和協調部分。

2有關截至2021年9月30日的三個月的量化對賬，請參閲第32頁。

3有關截至2021年9月30日的三個月的量化對賬，請參閲第35頁。

4符合公認會計準則規定的租金誘因的租賃交易成本。租賃交易成本通常包括在租賃開始期間的第二代租户改善和租賃佣金中。

5包括公司與克拉倫登大街100號車庫和後灣中轉站相關的99年地面和空中權利租約的直線影響。該公司已經分配了總計約3440萬美元的合同地面租賃付款，預計到2023年底將產生這筆款項，此後不再支付。該公司在地面和空中租賃權的99年租賃期內以直線方式確認這筆費用，見第3頁。

6有關更多信息，請參閲第58頁。

7顯示在購置物業之日按各自租約條款攤銷的高於市價和低於市價租約的淨調整數。

8維護資本支出不包括收購時計劃的資本支出或與重新定位活動相關的資本支出。

(單位：千)

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1有關截至2021年9月30日的三個月的量化對賬，請參閲第61頁。

2有關截至2021年9月30日的三個月的量化對賬，請參見第58-59頁。

3第20-23頁用腳註註明未包括在同一屬性NOI中的屬性。此外，相同物業不包括在2021年9月30日之前出售的物業，因此不再是本公司物業組合的一部分。

(單位：千)

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1鑑於該公司對馬薩諸塞州波士頓克拉倫頓街100號車庫和後灣運輸站99年的地面和空中權利租賃所要求的前端、不均勻的租金支付，並使期間之間的比較對投資者更有意義，調整不包括截至2021年9月30日、2021年9月30日和2020年9月30日的三個月分別約40美元和98美元的直線影響。截至2021年9月30日，該公司剩餘的租賃付款總額約為2540萬美元，預計所有這些款項都將在2023年底之前產生，此後不會支付任何款項。根據公認會計準則，該公司在租賃期內以直線方式確認每季度87美元的費用。然而，與更傳統的地面和空中權利租賃不同的是，該公司支付租金的時間和金額與該公司與後灣地鐵站改善相關的資本支出的時間和資金不均有關。因此，截至2023年的每個季度不包括在調整中的金額可能會有很大差異。

2符合公認會計原則的租金誘因的租賃交易成本。租賃交易成本一般包括在本公司第7頁的FAD計算中的第二代租户改善和租賃佣金中。

3第20-23頁用腳註註明未包括在同一屬性NOI中的屬性。此外，相同物業不包括在2021年9月30日之前出售的物業，因此不再是本公司物業組合的一部分。

4有關截至2021年9月30日的三個月的量化對賬，請參閲第59頁。

5有關截至2021年9月30日的三個月的量化對賬，請參閲第61頁。

(千美元)

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1包括屬於同一財產的合併合資企業的100%股份。

2請參見第52頁開始的本補充程序包的定義和協調部分。

3有關波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益與淨營業收入(不包括終止收入)和淨營業收入-現金(不包括終止收入)的量化對賬，請參見第8-9頁。

4符合公認會計原則的租金誘因的租賃交易成本。租賃交易成本一般包括在本公司第7頁的FAD計算中的第二代租户改善和租賃佣金中。

5不包括截至2021年9月30日和2020年9月30日的三個月的直線影響，分別約為40美元和98美元，與公司在克拉倫頓街100號車庫和後灣中轉站99年的地面和空中權利租賃有關。

6BXP的份額等於(A)+(B)-(C)。

與2020年第三季度相比，7BXP在同一門店NOI(不包括終止收入)中的份額增加了29,508美元。2020年第三季度的比較包括BXP與應計租金相關的註銷份額5931美元(淨額)和與應收賬款相關的註銷份額3790美元(淨額)。這些項目使百時美施貴寶在同一門店NOI(不包括終止收入)中的份額增加了9,721美元。

與2020年第三季度相比，8BXP在同一門店NOI-現金(不包括終止收入)中的份額增加了33,326美元。2020年第三季度的比較包括BXP與應收賬款相關的3,790美元的淨沖銷份額。與2020年第三季度相比，2021年第三季度主要與新冠肺炎相關的現金租金減免和延期減少了約8,812美元。這些項目使百時美施貴寶在同一門店NOI-現金(不包括終止收入)中的份額增加了12,602美元。有關更多信息，請參閲第56頁。

(千美元，PSF金額除外)

資本支出

第二代租户改善和租賃佣金2

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1請參見第52頁開始的本補充程序包的定義和協調部分。

2包括100%未合併的合資企業。

2021年1月1日至2021年9月30日

(千美元)

收購

性情

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1Shady Grove Bio+Tech園區是一個大約43.5萬平方英尺的可淨出租的七棟建築的辦公公園，位於大約31英畝的土地上。該公司打算重新安置其中三座目前空置的建築，以支持生命科學的用途。這三座大樓不是公司在職投資組合的一部分，而是包括在公司綜合資產負債表中為未來發展而持有的土地內。該公司預計，當其餘四座建築空置時，將重新開發或將其改建為實驗室或生命科學相關用途。

2收購是通過與兩個機構合作伙伴新成立的合資企業完成的。每個合作伙伴都擁有合資企業約三分之一的股份。每個機構合作伙伴都投資了大約7190萬美元的現金，以換取其在合資企業中的所有權權益。該公司在合資企業中投資約7260萬美元，並向該合資企業提供常規運營、物業管理和租賃服務。購買價格的資金來自現金和由該房產擔保的新抵押貸款的收益。

3完成了位於馬裏蘭州安納波利斯的6號和7號安納波利斯聯合大樓的銷售，這兩棟甲級寫字樓的總面積約為24.7萬平方英尺，銷售總價約為6590萬美元。該公司在擁有該物業的合資企業中擁有50%的所有權權益。在償還公司應承擔的總額約1510萬美元的債務後，公司的現金收益淨額約為1760萬美元。隨着安納波利斯聯合大樓6號和7號樓的出售，該公司在馬裏蘭州安納波利斯不再擁有任何資產。

4公司出售了位於弗吉尼亞州斯普林菲爾德的6595斯普林菲爾德中心大道開發項目。在出售的同時，公司同意擔任開發經理，並保證項目的完成。在這座大樓的開發過程中，該公司賺取了約790萬美元的開發費。該項目完成後，開發總成本被確定為低於銷售時的估計總投資。因此，該公司在截至2021年9月30日的9個月中確認了大約810萬美元的房地產銷售收益，其中約30萬美元發生在截至2021年9月30日的3個月中。

截至2021年9月30日

(千美元)

在建工程1

2021年全面投入使用的項目

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在下列情況下，項目被歸類為在建項目：(1)已簽署建造或供應合同，已開始實物改善或已簽訂租約，(2)已開始資本化權益。

2包括收益(虧損)和利息進行債權和股權投資。

3表示截至2021年10月22日的租賃百分比，包括具有未來開始日期的租賃。

4表示根據公認會計原則不再符合利息資本化條件的項目部分。

5金額代表截至2021年9月30日的三個月的淨營業收入(虧損)。請參見第52頁開始的本補充程序包的定義和協調部分。

62021年10月19日，該項目約285,000平方英尺投入使用。

7代表正在重新開發的物業的一部分，用於改建為實驗室空間。

8總租賃百分比不包括其他。

截至2021年9月30日

自有地塊

價值創造管道-土地購買選項

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1表示100%合併和未合併的項目。

2在2020年第四季度，與一家酒店開發商開始了一項土地租賃，向該公司租賃了約20萬平方英尺。建設取決於開發商獲得建設融資的能力。

3如第22頁所列和註明，不包括為未來重新開發而保留的在役物業的現有面積。

42021年8月2日，該公司收購了位於馬裏蘭州羅克維爾的Shady Grove Bio+Tech校區，其中包括三棟目前空置的建築，總面積為202,000平方英尺。該公司打算重新定位這三座空置的建築，以支持生命科學的用途。這三棟大樓不包括在公司的現役資產組合中。

5公司希望在這些網站的未來開發中成為50%的合作伙伴。

截至2021年9月30日的三個月

所有服務中屬性

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1 2021年第三季度收購的空置物業總面積包括Safeco Plaza的69,581平方英尺和Shady Grove Bio+Tech Campus的74,267平方英尺，其中不包括第15頁自有地塊中包括的三個空置物業。

22021年第三季度部分投入使用的物業總面積為6709平方英尺(位於685 Gateway)和496,315平方英尺(位於高士威街100號)。

3第二代租賃被定義為對公司以前租賃的空間的租賃。在2021年第三季度開始的718,572平方英尺的第二代租約中，397,853平方英尺的租約是在前期簽署的。

4總交易成本包括租户改善和租賃佣金，但不包括免費租金優惠。

5顯示在過去12個月內入夥的507899平方英尺第二代租約的新租約與到期租約的毛租金(基本租金加費用報銷)的增加/(減少)；不包括管理層認為是臨時的租約，因為預計租户不會長期佔用空間(例如，租户佔用“週轉空間”)。

6顯示在過去12個月內入夥的507899平方英尺第二代租約的新租約與到期租約的淨租金(租金總額減去運營費用)的增加/(減少)；不包括管理層認為是臨時的租約，因為預計租户不會長期佔用該空間(例如，租户佔用的是“週轉空間”)。

7表示本季度根據公認會計原則開始確認租金收入的租賃。

8根據公認會計原則，本公司(1)在該季度開始確認租金收入或(2)將在隨後幾個季度開始確認租金收入的當季簽訂的租約，包括目前正在開發的物業的租約。公司在本季度確認的租金收入在本季度簽訂的租賃總面積為320,719平方英尺。

截至2021年9月30日的三個月

(千美元)

按地點和單元類型劃分的現役物業可出租面積1，2

按單位類別1劃分的現役物業租金收入