SLG-20211020
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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549

表格8-K

當前報告
根據1934年證券交易法第13或15(D)條
報告日期(最早報告事件日期)：
2021年10月20日

SL綠色房地產公司.
(註冊人的確切姓名載於其章程)

馬裏蘭州
(法團註冊狀態)

1-1319913-3956775
(委託文件編號)美國國税局(IRS)僱主識別號)
範德比爾特大道一號               10017
紐約紐約郵政編碼：郵政編碼：郵政編碼；郵政編碼：郵政編碼；郵政編碼；郵政編碼：郵政編碼。
(主要行政辦公室地址)

(212) 594-2700

如果Form 8-K備案的目的是同時滿足註冊人根據下列任何條款的備案義務，請勾選下面相應的複選框：
[☐]根據證券法第425條規定的書面通信(聯邦判例彙編17卷230.425)
[☐]根據《交易法》第14a-12條(17 CFR 240.14a-12)徵集材料
[☐]根據《交易法》第14d-2(B)條(17 CFR 240.14d-2(B))進行開市前通信
[☐]根據《交易法》第13E-4(C)條(17 CFR 240.13e-4(C))規定的開市前通信(17CFR 240.13e-4(C))
根據該法第12(B)節登記的證券：
註冊人商品代號每節課的標題註冊的每個交易所的名稱
SL Green Realty Corp.SLG普通股，面值0.01美元紐約證券交易所
SL Green Realty Corp.SLG.PRI6.500%系列I累計可贖回優先股，面值0.01美元紐約證券交易所
用複選標記表示註冊人是否為1933年證券法第405條(本章230.405節)或1934年證券交易法第12b-2條(本章第240.12b-2節)中定義的新興成長型公司。
新興成長型公司*[☐]
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則[]



第2.02項。    經營業績和財務狀況

在2021年10月20日發佈新聞稿宣佈SL Green Realty Corp.或本公司截至2021年9月30日的季度業績後，該公司已在其網站上提供了有關本公司運營的補充信息，這些信息篇幅太大，無法發佈新聞稿。該公司將新聞稿作為附件99.1和補充包作為附件99.2附在這份8-K表格的當前報告中。

根據本“第2.02項”提供的信息(包括證據99.1和99.2)。經營業績和財務狀況“不應被視為就1934年證券交易法(經修訂)第18節或交易法而言已”存檔“，或以其他方式承擔該節的責任，並且不應被視為通過引用納入根據1933年證券法(經修訂)、證券法或交易法提交的任何文件，無論該文件中的任何一般註冊語言如何。

第7.01項。    監管FD披露

如上文第2.02項所述，公司於2021年10月20日發佈新聞稿，公佈截至2021年9月30日的季度業績，並將每股淨收益指引修訂為0.20美元至0.60美元，NAREIT將截至2021年12月31日的年度每股FFO(稀釋後)為6.30美元至6.70美元，每股淨收益為7.21美元至7.41美元，每股FFO為6.45美元至6.65美元(稀釋後)。

下表核對了截至2021年12月31日的一年的估計每股收益(稀釋後)和每股FFO(稀釋後)：

年終
十二月三十一日，
20212021
SL Green股東每股淨收益(稀釋後)$7.21 $7.41 
添加：
折舊及攤銷2.98 2.98 
合營企業折舊與非控制性權益調整3.32 3.32 
可歸因於非控股權益的淨收入(0.04)(0.04)
房地產減值準備0.08 0.08 
更少：
房地產銷售收益和非持續經營收益，淨額4.12 4.12 
出售未合併合營企業/房地產權益的淨收益中的股本0.06 0.06 
收購價和其他公允價值調整2.88 2.88 
非房地產資產折舊0.04 0.04 
SL Green普通股股東和非控股權益的每股運營資金(稀釋)$6.45 $6.65 

根據本“第7.01條”提供的信息。條例FD披露“不應被視為為交易所法案第18條的目的而”存檔“或以其他方式承擔該條款的責任，並且不應被視為通過引用併入根據證券法或交易所法案提交的任何文件中，無論該文件中的任何一般註冊語言如何。此信息不會被視為承認僅由FD法規要求披露的此類信息的重要性。

第9.01項。    財務報表和證物

(d)     陳列品

    99.1    關於截至2021年9月30日的季度業績的新聞稿。
    99.2    附加套餐。



非GAAP補充財務指標

運營資金(FFO)

FFO是一種被廣泛認可的非GAAP房地產投資信託基金業績財務衡量標準。公司根據NAREIT制定的標準計算FFO，這可能無法與其他REITs報告的FFO相比，這些REITs沒有按照NAREIT的定義計算FFO，或者與公司對NAREIT定義的解讀不同。NAREIT理事會2002年4月批准的修訂後的FFO白皮書將FFO定義為淨收益(虧損)(根據GAAP計算)，不包括物業銷售的收益(或虧損)、與房地產相關的減值費用，加上與房地產相關的折舊和攤銷，以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的淨收益(虧損)。

本公司提出FFO是因為它認為FFO是本公司經營業績的重要補充指標，並相信證券分析師、投資者和其他相關方經常使用FFO來評估REITs，特別是那些擁有和經營商業寫字樓物業的REITs。該公司還將FFO作為確定其高級管理層成員績效獎金的幾個標準之一。FFO旨在排除房地產和相關資產的GAAP歷史成本折舊和攤銷，即假設房地產資產的價值隨着時間的推移按比例遞減。然而，從歷史上看，房地產價值會隨着市場狀況的變化而上漲或下跌。由於FFO不包括房地產特有的折舊和攤銷、物業處置的損益以及與房地產相關的減損費用，因此它提供了一個業績衡量標準，當與去年同期相比時，它反映了入住率、租金、運營成本和利息成本趨勢對運營的影響，提供了從淨收入看不出來的視角。FFO不代表根據公認會計原則從經營活動中產生的現金，不應被視為淨收益(根據公認會計原則確定)的替代方案，不應被視為公司財務業績的指標，也不應被視為經營活動現金流量(根據公認會計原則確定)的替代指標，也不代表可用於滿足公司現金需求的資金，包括公司進行現金分配的能力。

可供分配的資金(FAD)

FAD是一種非GAAP財務衡量標準，計算方法為FFO加上非房地產折舊、扣除直線信貸損失、直線經營租賃租金調整、非現金遞延補償、公司未合併合資企業按比例調整、直線租金收入減去直線租金收入、扣除攤銷後的免費租金、第二週期租户改善和租賃成本以及經常性資本支出。
FAD不打算表示該期間的現金流量，也不表示根據公認會計原則確定的經營活動提供的現金流量。FAD僅作為有關流動資金的補充披露，因為該公司認為它提供了有關公司為其紅利提供資金的能力的有用信息。由於所有公司計算FAD的方式不盡相同，所以FAD的列報可能無法與其他公司的類似名稱的指標相比較。FAD不代表符合公認會計原則的經營、投資和融資活動的現金流量，不應被視為淨收益(根據公認會計原則確定)的替代方案，不應被視為公司財務業績的指標，不應作為經營活動淨現金流量的替代方案(根據公認會計原則確定)，也不應被視為公司流動性的衡量標準。
房地產未計利息、税項、折舊及攤銷前收益(EBITDARE)

EBITDARE是一項非GAAP財務指標。該公司根據全美房地產投資信託協會(NAREIT)制定的標準計算EBITDARE，這可能無法與其他REITs報告的EBITDARE相比，這些REITs沒有根據NAREIT的定義計算EBITDARE，或者與公司對NAREIT定義的解讀不同。NAREIT理事會2017年9月批准的EBITDARE白皮書將EBITDARE定義為淨收益(虧損)(按照公認會計原則(GAAP)計算)，加上利息支出，加上所得税費用，加上折舊和攤銷，加上(減去)折舊財產處置的損益，加上折舊財產減值減值和未合併合資企業投資的減值，再加上反映未合併合資企業的實體在EBITDARE中的份額的調整。
公司之所以公佈EBITDAre，是因為公司認為EBITDAre連同經營活動、投資活動和融資活動的現金流量一起，為投資者提供了公司產生和償還債務能力的額外指標。EBITDARE不應被視為淨收益(根據公認會計原則確定)的替代方案，不應被視為公司財務業績的指標，不應被視為經營活動淨現金流量的替代方案(根據公認會計原則確定)，也不應被視為公司流動性的衡量標準。


淨營業收入(NOI)和現金NOI
NOI是一種非GAAP財務衡量標準，其計算方式為扣除交易相關成本、提前清償債務的損益、營銷一般和行政費用以及非房地產收入之前的營業收入。現金NOI也是一種非GAAP財務衡量標準，其計算方法是從NOI中減去免費租金(扣除攤銷淨額)、直線租金以及收購的高於和低於市場的租賃的攤銷，同時加上經營租賃直線調整和直線租户信用損失撥備。

該公司提出NOI和Cash NOI是因為公司相信，當這些措施與相應的GAAP財務措施和核對一起使用時，將為投資者提供有關物業經營業績的有意義的信息。當對多個時期的經營業績進行比較時，投資者將獲得根據公認會計原則確定的、從淨收入中不會立即顯現的信息。NOI和Cash NOI提供不受槓桿成本、直線調整、折舊、攤銷和其他淨收入組成部分影響的經營公司物業所產生的收入和支出趨勢的信息。該公司在內部使用這些指標作為績效衡量標準。所有這些衡量標準都不能替代淨收入(根據GAAP確定)，同店業績不應被視為GAAP淨收入業績的替代。
覆蓋率
該公司公佈固定費用和償債覆蓋率，以衡量公司從當前現金淨營業收入中償還當前債務攤銷、利息支出和經營租賃租金的財務靈活性。這些覆蓋率是衡量公司為固定現金支付服務的能力的通用指標；然而，這些比率不能作為經營、融資和投資活動(根據公認會計原則確定)現金流的替代。


簽名
根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的簽名人代表其簽署。

SL Green Realty Corp.
/s/馬修·J·迪利貝託(Matthew J.Diliberto)
馬修·J·迪利貝託
首席財務官
日期：2021年10月21日