附件10.13

租賃協議

本 租賃協議(本租賃協議)於2014年3月31日在特拉華州有限責任公司(房東)Are-10933 North Torrey Pines，LLC和特拉華州有限責任公司Avidity Nanomedicines LLC(租户)之間簽訂。

建築：		10975 North Torrey Pines，加利福尼亞州拉荷亞，郵編92037
處所：		如附件A所示，該大樓一樓約有8561平方英尺的可出租面積，由房東確定。
項目：		房屋所在的建築物所在的不動產，以及附件B所述的對其進行的所有改進和附屬設施。
基本租金：		每月每平方英尺租金3.25美元，可根據本合同第4節進行調整。

可出租面積：8561平方米英國“金融時報”
可出租建築面積：44733平方米英國“金融時報”		項目可出租面積：226,999平方米英國“金融時報”
租户在大樓運營費用中的份額：19.14%
租户在項目運營費用中的份額：3.77%
保證金：27823.25美元
租金調整百分比：3%		目標開工日期：2014年7月1日

基本條款：		自生效之日起至2017年11月30日止。
允許使用：		研發實驗室、相關辦公室及其他符合本項目特點並符合本協議第7節規定的相關用途。

繳租地址：		業主通知地址：
郵政信箱79840		科羅拉多大道東385號，299套房
馬裏蘭州巴爾的摩，郵編21279-0840		加利福尼亞州帕薩迪納，郵編：91101
		注意：公司祕書
租户通知地址：
託裏派恩斯北路10975號，150號套房
加利福尼亞州拉荷亞，郵編：92037
注意：首席商務官

以下證物和附錄附於本文件，並通過引用併入本文：

[X]附件A-房舍説明		[X]附件B--項目説明
[X]附件C--工作信函		[X]附件D-生效日期
[X]附件E-規章制度		[X]附件F-承租人的個人財產
[X]附件G故意遺漏		[X]展品H-房東S傢俱

1.處所的租賃。根據並遵守本協議的所有條款和條件，房東 特此將房產出租給租户，租户特此向房東出租房產。項目中供項目租户非專有使用的部分統稱為

此處稱為公共區域。房東保留修改公共區域的權利，前提是此類修改不會對承租人將房屋用於許可用途造成實質性不利影響 。

2.交付；房屋驗收；開工日期。 房東應盡合理努力在目標開工日期或之前將房屋交付給租户，業主的工作基本完成(交付或交付)。 如果房東未能及時交付房屋，房東不對租客由此造成的任何損失或損害負責，本租約除本租約規定外不得無效或可撤銷。如果房東由於不可抗力延誤和租客延誤以外的任何原因，沒有在目標開始日期後90天內交付房產，房東或租户可以書面通知對方終止本租約，如果終止，則由以下任一方式終止：(A)押金或其任何餘額(即在扣除房東根據本租約規定有權獲得的所有金額後)，應退還給租户，以及(B)房東和租户均不得再向租户返還任何保證金。(B)房東或租户不得再向租户交還保證金或押金(即，在扣除房東根據本租約規定有權獲得的所有金額後)，並且(B)房東和租客不得再向租户返還任何保證金或其任何餘額。但本租約明確終止後仍有效的條款除外。如本文所用，術語房東的工作、租户工作、不可抗力延誤和不可抗力延誤應具有工作信函中為這些術語規定的含義。如果房東和租客均未在90天 期限滿後10個工作日內選擇作廢本租約，則該作廢本租約的權利將被放棄，本租約將繼續完全有效；但是，如果房東在目標開工日150天內由於不可抗力延誤和租客延誤以外的任何原因沒有交付房屋，則租客可以書面通知房東終止本租約, 在此情況下，本款(A)及(B)款適用。如果承租人在該150天期限屆滿後的10個工作日 天內未選擇廢止本租約，則該廢止本租約的權利將被放棄，本租約將繼續完全有效。

？開工日期應為：(I)房東將房產交付給租户的日期；或 (Ii)如果沒有租户延誤，房東本可以交付房產的日期，以較早者為準。？租金開始日期應為開始日期後2個月的日期(即，基本期限的前兩(2)個月的基本租金應減去)。？應業主要求，承租人應在 本租約附件(附件D)所附的《開工日期確認書》表格中，簽署並交付起租日期、起租日期和期限屆滿日期的書面確認書；但承租人未能簽署並交付此類確認書不影響業主在本租約項下的權利 。？本租賃條款為本租賃首頁上定義的基本條款。

在租期內，承租人有權使用本租約附件附件H(房東的傢俱)中所述的業主所有的傢俱和設備(房東的傢俱)。未經房東事先書面同意，租户無權將房東的傢俱從房屋中移走，房東的傢俱應在合同期滿或提前終止時退還房東，條件與租户收到的基本相同，但普通損耗和 傷亡除外。

除工作函所述或本租約另有明文規定外：(I)承租人應接受 房屋和業主傢俱在開工之日的狀況；(Ii)業主不對房屋或業主傢俱中的任何缺陷負責；以及(Iii)租客接管 房屋和業主傢俱應為承租人接受房屋和業主傢俱的確鑿證據。租户在開工日期前對房屋的任何佔用應遵守本租約的所有條款和 條件，不包括支付基本租金的義務。

在開工日期後的連續30天內，房東應自行承擔成本和費用(不構成運營費用)，負責對服務於該場所的建築系統進行的任何維修，除非 承租人或任何承租方對維修原因負責，在這種情況下，承租人應支付費用。

除本租約另有明文規定外，承租人同意並承認 房東或其任何代理人均未就全部或部分房產、房東傢俱或項目的狀況和/或房產、房東傢俱或項目是否適合承租人的業務作出任何陳述或擔保，租户放棄對房產、房東傢俱或項目適合於允許使用的任何默示擔保。(br}承租人同意並承認 房東或其任何代理人均未就全部或部分房產、房東傢俱或項目的狀況和/或房產、房東傢俱或項目是否適合承租人的業務作出任何陳述或擔保，並且承租人放棄對房產、房東傢俱或項目適合允許使用的任何默示擔保。本租賃構成業主和租户關於本租賃標的的完整協議 ，並取代本租賃中未包含的任何和所有先前的陳述、誘因、承諾、協議、諒解和談判。房東在簽署本租約 時，依據租户的陳述、擔保、確認和本租約中包含的協議來執行本租約 。

3. 租金。

(A)基本租金。起租日期後第一個完整月的基本租金和保證金 應在向業主交付本租約的簽約副本時到期並支付。承租人應在起租日期後每個歷月的第一天或之前，以美利堅合眾國的合法貨幣，在房東辦公室或房東不時以書面形式指定的其他 人或其他地點，向房東預付 每月基本租金的分期付款，不得要求、減免、扣除或抵銷。任何部分日曆月的基本租金的支付應按比例計算。承租人向房東支付基本租金和其他款項的義務和房東在本租約項下的義務 是獨立的義務。承租人無權在任何時候減免、降低或抵銷本租約可能明確規定的任何 減免額，但不得抵扣本租賃項下到期的任何租金(定義見第5節)。

(B)額外租金。除基本租金外，承租人同意向房東支付 作為額外租金(附加租金)：(I)承租人應承擔的運營費用份額(如第5條所定義)，以及(Ii)承租人 根據本租賃條款承擔或同意支付的任何和所有其他金額，包括但不限於因承租人違約或未能遵守本租賃協議、條款、契諾和條件而到期的任何和所有其他款項。 承租人 根據本租賃條款承擔或同意支付的任何和所有其他金額，包括但不限於因承租人違約或未能遵守 本租賃協議、條款、契諾和條件而到期的任何和所有其他款項

4.基本租金調整。基本租金 應在本租期內第一個完整月的第一個完整月的第一個週年紀念日(每個調整日期)增加，方法是將緊接該 調整日期之前應付的基本租金乘以租金調整百分比，並將所得金額加到緊接該調整日期之前的應付基本租金中。調整後的基本租金應按本合同規定支付。任何 部分日曆月的基本租金調整應按比例計算。

5.營業費用支付。房東應向租户提交期限內每個日曆年的運營費用估計數(年度估計數)，該估計數可由房東在該日曆年內不時修訂。從開始日期 開始至此後的每個月的第一天，承租人應向房東支付相當於承租人在年度概算中所佔份額的1112英鎊的金額。任何部分日曆月的付款都應按比例分攤。

運營費用一詞是指業主在每個歷年就本建築發生或累計的任何種類或種類的所有成本和費用(包括業主就本項目招致或應計的任何種類或種類的非特定於本項目的 大樓或位於本項目中的任何其他建築物的所有成本和費用的份額)(包括(無重複的)税(如第9節所定義)、在較短的10年內攤銷的資本修繕和裝修以及項目的使用年限)(無重複的包括税金(如第9節所定義)、在較短的10年內攤銷的資本維修和改善以及項目的使用年限 業主第三方物業經理的費用(不超過基本租金的3.0%)，或者，如果沒有第三方物業經理，行政租金為基本租金的3.0%)，僅不包括：

(A)租約日期前該項目及翻新工程的原定建造成本及糾正該等原定建造或翻新工程缺陷的成本(br})；

(B)擴建工程項目的資本開支；

(C)房東的利息、抵押本金(定義見第27條)、房東借入的資金的融資成本和攤銷，無論是有擔保的還是無擔保的；

(D)項目折舊(除資本改善外，根據本第5條允許計入運營費用的 成本)；

(E)廣告、法律和空間 規劃費用和租賃佣金，以及為項目採購和租賃空間給租户而產生的其他成本和開支，包括項目中保留的任何租賃辦公室，租户的免租金和建築津貼；

(F)談判或執行租約所產生的法律和其他費用；

(G)完成、固定裝置、改善、翻新、粉刷、重新裝修或業主為其處所內的其他租客支付或進行的其他工程，以及糾正該等工程的欠妥之處的費用 ；

(H)由項目的其他租户或第三方報銷的費用，或由項目的租户或其他租户直接支付的税款，無論是否實際支付；

(I)支付給業主高級人員及僱員的薪金、工資、福利及其他補償，而該等高級人員及僱員並非全部或部分被指派負責工程項目的營運、管理、保養或維修工作(如該等高級人員及僱員只按該僱員在工程項目上所花費的時間按比例分配給該等高級人員及僱員，則該等費用須按比例分攤)；

(J)與維持業主作為公司、合夥或其他實體的存在有關的一般組織、行政和間接費用，包括一般公司費用、法律費用和會計費用；

(K)與租客、其他佔用人或準租客發生糾紛而招致的費用(包括律師費及和解、判決及代之以付的費用)，以及與建築物的僱員、顧問、管理代理人、租賃代理人、買家或承按人進行談判或發生糾紛而招致的費用及開支(包括律師費)；

(I)業主、其僱員、代理人或承包商或任何 承租人違反項目中任何空間租賃的條款和條件或任何法律要求(如第7條所界定)而招致的費用；

(M)因房東不能或不能繳納税款和/或在到期時提交任何税款或信息性申報表而招致的罰款、罰款或利息，或由於房東在拖欠之前沒有支付本條例規定房東應繳納的任何税款而招致的罰款、罰款或利息；

(N)支付給業主或業主的子公司或附屬公司的間接費用和利潤增量，用於支付項目中或向項目提供的貨物和/或服務 ，但超出非關聯第三方在競爭基礎上提供的此類貨物和/或服務的成本；

(O) 業主慈善或政治捐款的費用，或在項目中維護的美術費用；

(P)與 服務(包括電力)、物件或其他福利有關的費用，而該等服務、物品或其他福利並非工程項目的標準項目，租客在沒有收取特別費用的情況下不能獲得，但須提供給項目的另一租客或佔用人， 不論該其他租客或佔用人是否由業主特別收取有關費用；

(Q)項目的出售或再融資所招致的費用；

(R)業主或項目任何權益所有者的所得税淨額、特許經營税、股本税、贈與税、遺產税或遺產税，或 對項目或其中任何部分或權益徵收的任何聯邦、州或地方文件税；

(S)因移除、研究、測試或補救建築物或項目內或周圍的危險材料而產生的任何費用 (但前提是上述規定在任何情況下都不打算限制承租人根據本租約第28條或第30條承擔的義務)；

(T)從屋頂拆除廢棄的暖通空調和其他設備及相關管道、導管和固定裝置的費用，或搬遷與承租人無關的第三方天線設備的費用；

(U)儲備；

(V)在實際由保險報銷(或根據第17條規定由房東承保的保險本應報銷)的範圍內，以其他方式包括在營業費用內的任何費用；

(W)除租户根據第39節應支付的康樂設施費用(第39節定義)外，與設施相關的費用(見第39節定義)；

(X)因譴責而招致的訟費；及

(Y)根據項目空間租賃由項目租户以外的其他人實際報銷的運營費用中可包括的任何費用 ；

在每個日曆年(或合理要求的較長期限)結束後90天內，房東應向租户提交一份合理詳細的報表(年度報表)，説明：(A)上一個日曆年的實際運營費用總額和租户應佔的份額，以及(B)租户在該年度支付的運營費用總額。如果承租人該年度的實際運營費用份額超過承租人支付的該年度運營費用，則超出部分應在該年度報表交付給承租人後30天內到期並作為租金由承租人支付 。如果承租人支付的該年度營業費用超過承租人在該年度實際營業費用中的份額，房東應在該年度報表交付後30天內將超出部分支付給 承租人，但在合同期滿或提前終止後或承租人拖欠租金的情況下，房東應在扣除房東應支付的所有 其他金額後向承租人支付超出的部分。

年度報表是最終的，對租户具有約束力，除非租户在收到年度報表後 90天內對其中的任何項目提出異議，並向業主發出書面通知，説明爭議的每一個項目及其原因。如果在90天內，租户合理且真誠地質疑或質疑房東關於租户應承擔的運營費用的報表的準確性，房東將允許租户查閲房東關於項目運營的賬簿和記錄，以及房東合理且善意地決定對租户的問題作出迴應的信息(費用信息)。如果在租户審核此類費用信息後，房東和租户無法就租户 應分攤的運營費用金額達成一致，則租户有權讓租户選擇一家獨立的地區認可的會計師事務所，該會計師事務所按照非或有費用安排(租户自負成本和 費用)工作，並經房東批准(批准不得無理扣留或拖延)，審核和/或審核相關年度的費用信息(獨立審核)。任何此類 獨立審查的結果對房東和

租户。如果獨立審查顯示租户實際支付的有關日曆年的營業費用超過了承租人在該日曆年的營業費用份額 ，房東應選擇(I)將超出的金額貸記估計營業費用的下一期，或(Ii)在該報表交付後30天內將超出的部分支付給租户，但在本租約期滿或提前終止後，或如果租户拖欠租金，房東應選擇(I)將超出的部分貸記到下一期估計的營業費用中，或(Ii)在該報表交付後30天內向租户支付超出的部分，但在本租約期滿或提前終止後，或如果租户拖欠支付租金的義務，則房東應 如果獨立審查顯示租户就該歷年的運營費用支付的金額少於租户在該日曆年的運營費用份額，租户應在提交該報表後30 天內向房東支付差額。如果獨立審查顯示租户多付了超過5%的運營費用，則房東應償還租户因獨立審查而發生的所有費用。 租户有義務分擔獨立審查開始和結束的歷年的運營費用應按比例分攤。儘管本協議有任何相反規定，如果項目在期限 內任何一年的平均佔有率不低於95%，承租人在該年度相對於可變運營費用的運營費用份額應按項目在該年度的平均佔有率95%計算。？可變運營費用 指因佔用情況而變化的運營費用，包括但不限於電費、垃圾清運費和其他公用事業費用(如第11節所定義)。

承租人的份額應為本租約首頁所列的承租人份額的百分比，該百分比由業主根據此後發生的房產或項目實際大小的變化進行合理的 調整。房東可以公平地增加承租人應償還的任何費用或費用的承租人份額，這些費用或費用與維修、 更換或服務有關，而該修理費、更換或服務僅惠及房產或項目的一部分，包括房產，或因佔用或使用而變化。基本租金、租户應承擔的運營費用份額以及租户應支付給 房東的所有其他金額在本文中統稱為租金。

6.保證金。承租人應在向房東交付本租約的簽約副本後，向房東交一筆保證金(保證金)，用於履行本租約第1頁所列的所有承租人義務， 保證金應採用無條件且不可撤銷的信用證的形式：(I)以房東合理滿意的形式和實質，(Ii)指定房東為受益人， 該保證金應以無條件且不可撤銷的信用證的形式交付給房東：(I)以房東合理滿意的形式和實質，(Ii)指定房東為受益者， 該保證金應以無條件且不可撤銷的信用證的形式交付給房東：(I)以房東合理滿意的形式和實質，(Ii)指定房東為受益人。 (Iii)明確允許房東在任何時候通過向發行人遞交房東有權根據該通知提取的通知來使用它，(Iv)由FDIC保險的金融機構出具的令房東合理滿意的 ，以及(V)可以在加利福尼亞州憑即期匯票贖回。如果承租人沒有在當前信用證規定的 到期日前至少10天向房東提供符合本協議所有要求的替代信用證，房東有權提取當前信用證的全部金額，並將提取的現金資金作為保證金，不收取利息。房東應持有 保證金，作為承租人履行本租賃義務的保證金。保證金不是預付租金保證金，也不是房東在租户違約情況下的損害賠償金。 每次發生違約(如第20條所定義)時，房東可以使用保證金的全部或任何部分來支付本租約規定的拖欠款項、加州民法典1951.2條規定的未來租金損害賠償，以及此類違約造成的任何損害、傷害、費用或責任的費用。 , 在不損害本協議規定或法律規定的任何其他補救措施的情況下。業主根據本條款6使用保證金的權利包括： 根據下文第21(C)條終止本租約後，使用保證金支付未來租金賠償金的權利。在使用全部或部分保證金時，承租人應應要求向房東支付 金額，以使保證金恢復到本租約第1頁規定的金額。承租人特此放棄現在或今後生效的任何法律的規定，包括但不限於《加州民法典1950.7條》，該條款 規定房東只能從保證金中索要合理必要的款項，用於補救拖欠租金、修復租客造成的損壞或清理房屋，雙方同意，房東還可以要求 補償房東因租户的行為或不作為而造成的任何其他可預見或不可預見的損失或損害。在破產或其他債務人-債權人對承租人提起訴訟時，保證金應被視為首先用於支付

房東在提起此類訴訟之前的一段時間內到期的租金和其他費用。在使用全部或部分保證金後，承租人應在房東要求 後5天內將保證金恢復到原來的金額。如果承租人應全面履行本租約的每項條款，保證金或其任何餘額(即在扣除房東根據本租約條款有權享有的所有金額 後)應在本 租約期滿或提前終止後60天內返還給承租人(或根據房東的選擇，返還給租户權益的最後受讓人)。

如果房東轉讓其在本項目或本租賃中的權益，房東應(A)將房東當時持有的任何保證金轉讓給根據本條款第6條承擔房東義務的個人或實體，費用由房東 承擔，或(B)將房東當時持有並在本條款允許的扣除後剩餘的任何保證金返還給租户。轉讓給該受讓人或將押金退還給租客後，房東對押金不再負有任何義務，租客退還押金的權利僅適用於房東的受讓人。保證金不是預付租金保證金，也不是房東在租户違約情況下的損害賠償金。房東對保證金的義務 是債務人的義務，而不是託管人的義務，因此不會產生利息。

7.使用。房產應僅用於本租約第1頁基本租賃條款中規定的 許可用途，並遵守現在或今後適用於房產及其使用和佔用的所有法律、命令、判決、條例、法規、法規、指令、許可證、許可證、契諾和限制，包括但不限於《美國殘疾人法》，第42 U.S.C.§12101，以及更高級別的法律、法令、判決、條例、法規、規章、指令、許可證、許可證、契諾和限制(包括但不限於《美國殘疾人法》第42 U.S.C.§12101及以下)。(連同據此頒佈的條例，反興奮劑機構) (統稱為法律要求和每個法律要求，法律要求)。承租人應在房東書面通知5天后，停止任何被任何有管轄權的政府當局 (定義見第9條)宣佈為違反法律要求的房產的使用。承租人不得使用或允許將房屋用於任何目的或以任何方式使承租人或房東的保險無效， 增加保險風險，或導致不允許任何灑水器或其他信用額度。承租人不得允許將房屋的任何部分用作公共住宿場所，如ADA或任何類似的法律要求所定義。承租人應應要求及時向房東補償因承租人未能遵守本節規定或因承租人使用和/或佔用房屋而導致的任何此類保險單的任何額外保費。承租人將以謹慎、安全和適當的方式使用房屋，不得浪費或允許浪費、使房屋的地面或結構超載、使房屋受到損壞 或妨礙或幹擾業主或其他租户或項目佔有者的權利的使用，包括對房屋的任何拍賣、清算或停業出售進行或發出通知。, 或使用或允許該場所 被用於任何非法目的。承租人應安排在房屋內安裝任何設備或機械，以合理防止從房屋發出的聲音或振動延伸到公共區域或項目中的其他空間。 未經業主事先書面同意，承租人不得在房屋內或之上放置任何會使地面超載的機械或設備，或在項目公共區域或項目電梯內運輸或移動該等物品，業主不得無理拒絕同意。除工作書中規定的情況外，未經業主事先書面同意，承租人不得以任何需要通風、空氣交換、供暖、燃氣、蒸汽、電力或水的方式使用房屋，不得超過根據承租人通常為許可用途提供的承租人份額按比例分配給房屋的現有容量。

業主應負責項目公共區域(但不包括房屋)是否符合開工日期的法律要求(包括項目公共區域是否符合業主工作引發的法律要求)。業主應作為運營費用(該法律要求一般適用於項目所在地區的 類似建築)對項目進行法律要求(包括ADA)要求的任何變更或修改，除非該等變更或修改是由於 承租人(與項目其他承租人相比)、房屋的特定用途或任何承租人變更而觸發的，在這種情況下，業主應在 處對項目進行此類變更或修改

租户的費用。除前一句中規定的情況外，承租人應自費對 場所或項目的內部或外部進行與承租人的特定使用或佔用或任何承租人變更相關的法律要求(包括但不限於符合《反興奮劑機構》)所要求的任何改動或修改。儘管 本協議有任何其他相反的規定，承租人應對因承租人對房屋或任何承租人變更的特定使用或佔用的法律要求而產生或與之相關的任何和所有要求、索賠、債務、損失、成本、費用、訴訟、訴訟因由、損害賠償或判決，以及因調查或抗辯而產生的所有合理費用(包括但不限於合理的律師費、費用、支出和訴訟費用)(統稱為索賠)負責。對於因 場所未能遵守與承租人對場所的特定使用或佔用或任何承租人變更相關的任何法律要求而引起或與之相關的任何和所有索賠，持有並保護房東不受損害。

8.等待。如果在業主明確書面同意的情況下，承租人在 期限終止後仍保留對房屋的佔有權，(I)除非另有書面同意，否則房東應在任何時候立即終止該佔有權，(Ii)本租約的所有其他條款和條款(包括但不限於根據本合同第4節對基本租金的調整)在該保留期內將保持完全有效和有效(不包括任何擴展或續簽選擇權或其他類似的權利或選擇權)，(I)在保留期內，本租約的所有其他條款和條款(包括但不限於根據本條款第4節對基本租金的調整)將保持完全有效(不包括任何擴展或續簽選擇權或其他類似的權利或選擇權)。(Iii)承租人應繼續支付 本租約期滿或提前終止之日應支付的基本租金，或房東與租客在書面同意下商定的其他金額，以及(Iv)所有其他付款應根據本租約的 條款繼續支付。如果租户在未經房東明確書面同意的情況下，在租期屆滿或提前終止後仍繼續佔有該房屋，(A)租户應在符合本租約條款的情況下成為租户，但每月租金應等於租期最後30天內有效租金的150%，(B)租户應對房東因租期超過 而遭受的一切損害負責，包括由此產生的損害；但租户不承擔任何責任。除非另有明確規定，承租人不得繼續持有本租約，無論是否得到房東的同意。 除非另有明文規定，否則不得延長本租約, 本第8條不得解釋為同意承租人保留對房屋的佔有權。業主在本租約期滿後或 提前終止後接受租金，不會導致本租約的續簽或恢復。

9.税項。房東應 支付任何聯邦、州、地區、市政、地方或其他政府機關或機構(包括但不限於準公共機構(統稱為政府機關)在有效期內徵收的所有税費、徵費、費用、評估和任何種類的政府收費，包括但不限於所有税費： (I)徵收的、由其衡量的或基於該機構徵收的： (I)： (I)由其徵收、由其衡量或基於該機構徵收的： (I)、 (I)、 、 根據本租約應支付給業主的租金(或業主收到的總收入)的全部或部分，或(Ii)基於任何類型的房產或項目的面積、評估價值或其他衡量或評估的面積、評估價值或其他衡量或評估，或(Iii)對房產或項目的任何部分的運營或維護(包括停車場)或 (Iv)由其評估或徵收、或在其指導下或由此產生的評估或徵收的租金(或由業主收取的總收入)。/或(Iv)根據任何類型的房產或項目的面積、評估價值或其他衡量或評估，或(Iii)對房產或項目的任何部分的運營或維護(包括停車位)進行評估或徵收的費用，或 (Iv)由其評估或徵收的費用，或由其指示或由此產生的費用由任何政府當局頒佈，或(V)作為許可證或其他費用、收費、税或評估對業主的業務或項目中租賃空間的佔用徵收的費用、費用、税款或評估。房東可以通過適當的法律程序對任何税收或保證税收的留置權的金額、有效性或應用提出異議。儘管本協議有任何相反規定 ，房東只能向租户收取評估費用，就好像這些評估是由房東在房東被允許支付適用評估費用的最長期限內支付的一樣，除了根據基礎評估條款提供的 利息(如果有的話)以外的額外費用。税金不包括任何淨所得税、特許經營税、資本税、轉讓税。超額利得税、遺產税, 對房東徵收的繼承税或遺產税 ，除非此類淨所得税替代本協議項下應繳的任何税款。如果任何此類税款是直接向租户徵收或評估的，則租户應負責並應按税務機關規定的 次和方式繳納。

需要。承租人應在拖欠之前支付對承租人放置在房屋內的任何個人財產或行業固定裝置徵收或評估的任何和所有税款，無論是向房東或租客徵收或評估 。如果對房東或房東的財產徵收租户的個人財產或行業固定裝置的任何税款，或者如果項目的評估估值增加了可歸因於房產的改善或改建的價值 ，無論房產是由房東還是租客擁有的，也無論是否貼在房地產上以成為房產的一部分，高於房東從時間到時間將税款分配給項目中的所有租户時，房東有權利但沒有義務繳納此類税款。房東對任何超額評估估價的確定應具有約束力和決定性，不存在明顯錯誤。房東支付的任何此類款項應構成租客應立即向房東支付的額外租金。

10.泊車。在不可抗力、徵用(定義見下文第19節)和業主行使其在本合同項下的 權利的情況下，承租人有權在基本期限內免費停車，與項目的其他租户一樣，根據房屋的可出租面積和該等其他 租户佔用的項目的可出租面積，在指定為非預留停車的區域停車，但在每個情況下均須遵守業主的規章制度，並在期限內不收取任何額外費用。如果房東確定停車設施變得擁擠，房東可以按上述比例向項目中的租户和其他租户分配停車位 。截至本租賃日期，租户的停車位比例相當於每1,000平方英尺可出租的物業中有2.5個停車位 。根據本第10節第一句，承租人有權使用的停車位中的兩(2)個應標記為預留給承租人，其方式應與業主在項目中關於預留停車位的計劃相一致。房東不負責針對任何第三方(包括本項目的其他租户)強制執行租户的停車權，也不負責強制執行 任何停車位保留。

11.公用事業、服務。業主應根據本第11條的規定，提供水、電、熱、光、電、下水道和其他公用事業設施(包括燃氣和消防噴頭，只要本項目提供此類服務)，並且僅就公共區域提供垃圾和垃圾收集和清潔服務(統稱為公用事業設施)。房東應支付在房屋內使用的所有公用事業、公用事業的所有維護費、任何政府當局或公用事業提供商徵收的任何雨水下水道費用或其他類似公用事業費用，以及由此產生的任何税、罰金、附加費或類似費用，作為運營費用或承租人的補償義務。房東可由房東承擔費用 (除非房東合理確定由於租户使用的公用事業超過其按比例所佔份額而需要單獨計量)，提供商應單獨計量或直接向承租人收取任何公用事業費用。 租户應在拖欠之前直接向公用事業提供商支付在合同期限內可能提供給租户或物業的任何單獨計量的公用事業和服務。 承租人應在拖欠之前直接向公用事業提供商支付任何單獨計量的公用事業和服務，這些公用事業和服務可能在合同期限內提供給租户或物業。 承租人應在拖欠之前直接向公用事業提供商支付任何單獨計量的公用事業和服務。承租人應按房東合理確定的用電量支付其應承擔的 聯合計量公用事業的所有費用，作為運營費用的一部分。公用事業的中斷或故障，除房東故意的不當行為外，不得導致驅逐或 建設性驅逐租户、終止本租約或減免租金。承租人同意將公共區域的水和下水道的使用限制為正常的洗手間使用。承租人應負責獲得並支付自有的房屋清潔服務 。廠房的實驗室部分應每週7天、每天24小時提供暖通空調。, 除緊急情況外，由於法律要求，業主執行任何 安裝、維護或維修，或任何其他臨時中斷，並以其他方式受本租賃條款的約束。

業主向承租人提供應急發電機或提供應急備用電力的唯一義務是：(I)提供應急發電機，其容量不低於本合同之日位於建築物內的應急發電機的容量；以及(Ii)與第三方簽訂合同，根據製造商的標準維護指南對應急發電機進行維護。業主沒有義務向承租人提供運行中的應急發電機或備用電力，或監督、監督或確認維護應急發電機的第三方是否按照製造商的標準指南或其他方式維護髮電機。在應急發電機無法運行時更換、維修或維護應急發電機的任何期間，包括因無法獲得部件或

更換設備時，業主沒有義務向租户提供備用發電機或備用電源。承租人明確承認並同意，房東不保證此類應急發電機始終正常運行，也不保證在需要時可向房屋提供應急電力。儘管本協議有任何相反規定，作為建築物維護的一部分，業主應至少每個日曆季度運行一次應急發電機，運行時間由業主合理確定，以確定其啟動時是否運行。

12.改建及租客的財產。承租人或代表承租人對房屋進行的任何改動、 增加或改進(最初的承租人改進(如工作書中所定義)除外)，包括在房屋內任何門窗上加裝任何類型或 性質的鎖或螺栓，但不包括安裝。移除或重新調整傢俱系統(業主擁有或支付的傢俱系統除外)不涉及任何結構更改或 連接(普通插頭或插座除外)到建築系統(如第13條所定義)(更改)，應事先徵得業主書面同意，如果任何此類更改影響到結構或建築系統，則可由業主自行決定給予或拒絕，不得以其他方式無理扣留。如果在任何12個月內所有此類工程的總成本不超過15,000美元(僅限通知的更改費用)，承租人可在未經房東事先批准的情況下在房屋內進行非結構性更改，前提是租户以書面形式通知業主擬進行的僅通知的更改，並且該通知應 附有計劃、規格、工程合同以及業主可能合理要求的關於僅通知更改的性質和費用的其他信息，這些通知和隨附的材料應送達{br\f25 -1\cf1\f25 -1\cf1\cf1\f25 -1\cf1\f6 -1\cf1\cf1\f25 -1\cf1如果房東批准任何變更，房東可根據房東的合理決定權，對租户施加房東認為適當的與該等變更的開始、實施和完成相關的條件 。任何審批請求均應以書面形式提出。, 在任何擬議施工前不少於15個工作日交付，並附有計劃、規格、投標 建議書、工程合同以及業主可能合理要求的有關變更性質和費用的其他信息，包括所有施工或提供材料的人員的身份和郵寄地址。 業主審查計劃和規格並監督施工的權利應完全出於其自身利益，業主沒有義務確保該等計劃和規格或施工符合適用的法律 要求。 業主有權審查計劃和規格並監督施工，業主沒有義務確保該等計劃和規格或施工符合適用的法律 要求。 業主有權審查計劃和規格並監督施工，業主沒有義務確保該等計劃和規格或施工符合適用的法律 要求承租人應自負費用和費用，使所有變更符合保險要求和法律要求，並應自費實施因任何變更而導致的法律 要求的任何變更或修改。承租人應應要求向房東支付相當於承租人或其承包商或代理人因任何變更而產生的所有費用的3%的金額，作為額外租金，以支付房東的管理費用和計劃審查、協調、調度和監督費用。在租户開始任何改動之前，房東可以根據適用法律在房屋及其周圍張貼不負責任的通知。承租人應補償房東，並賠償房東因承租人或其承包商的工作失誤、此類工作造成的延誤或清理不當而產生的任何費用，並使房東不會受到損害。

承租人應提供保證金或作出令房東合理滿意的其他安排，以確保完成所有 無留置權的改建工作的付款，並應提供(並促使每個承包商或分包商提供)工人賠償和其他保險金額的保險證書，並由一家令房東滿意的保險公司提供，以保護房東免受施工期間人身傷害或財產損失的責任。任何變更完成後，承租人應向業主提交：(I)列出所有施工承包商和分包商名稱的宣誓聲明，以及所有此類承包商和分包商的最終留置權豁免；(Ii)任何此類變更的竣工計劃。

除可拆卸安裝(如下定義)外，所有安裝(如下定義)在期限內和期限屆滿或提前終止後應為業主財產 ，租户不得在期限內的任何時候移走，並應作為房產的一部分保留在房產上並與房產一起交出(見下文的定義)。？儘管 如上所述，

房東可在請求批准任何此類安裝時，或在收到變更通知時通知租户，房東要求租户 在合同期滿或提前終止時拆除該安裝，在這種情況下，承租人應按照緊隨其後的句子拆除該安裝。在合同期滿或提前終止時， 承租人應拆除(I)承租人安裝在房屋內或大樓立管或正壓送風系統中的所有電線、電纜或類似設備，(Ii)房東已根據前一句話向承租人發出拆除通知的任何裝置，以及(Iii)承租人的所有財產(見下文定義)，承租人應恢復和修復因拆除造成或因此而造成的任何損壞，包括但不限於：在租期屆滿或提前終止後的任何恢復期內，承租人應按照本合同的規定向房東支付租金，就好像該空間由承租人以其他方式佔用一樣。如果承租人或任何貸款人、出租人或聲稱擁有承租人任何財產權益的其他個人或實體要求房東放棄房東對承租人任何財產的任何留置權，並且房東同意放棄，則房東有權因其準備和談判此類放棄留置權的時間和努力而獲得作為行政租金的每次1,000美元的費用。

租户不應被要求在合同期滿或提前終止時移除租户改進，租户也無權在任何時候移除任何租户改進。

就本租賃而言，(X)可拆卸安裝 是指本租賃附件F中列出的任何物品，以及業主書面同意將來將包括在附件F中的任何物品；(Y)承租人的財產是指可拆卸安裝，除 安裝外，是指承租人的任何個人財產或設備，可以在不對房屋造成實質性損害的情況下移除；(Z)^安裝是指用TI基金支付的任何類型的所有財產、所有改建、所有 安裝、所有 安裝，以及(X)可拆卸安裝 指由TI Fund支付的任何類型的所有財產、所有改建、所有 安裝物業和裝修，使其成為建築物不可分割的一部分，包括但不限於穿透屋頂或正壓送風系統的通風櫃、內置冷藏室、 內置暖氣室、無障礙冷藏室、無障礙暖氣室、去離子水系統、玻璃清洗設備、高壓滅菌器、 冷凍機、內置管道、機電設備和系統，以及任何發電機和轉換開關。(#*_

13.業主的修葺工程。業主應將本項目的所有結構、外部、停車場和其他公共區域(包括HVAC、管道、消防噴頭、電梯和為本項目其他部分提供服務的所有其他建築系統)作為運營費用(除非根據本條款第5節將其成本從運營費用中剔除)維護完好、合理損耗，以及由承租人或承租人的任何代理人、傭人、員工造成的未投保的損失和損害。租户方(不包括在內)。承租人或任何承租人造成的損失和損害應由房東負責修理，但不包括保險，費用由承租人承擔。業主 保留在以下情況下暫時停止建築系統服務的權利：(I)由於意外或緊急情況，或(Ii)業主認為有必要進行的計劃維修、更改或改進。 直到上述維修、更改或改進完成為止。業主對在任何此類中斷期間未能提供建築系統服務不承擔任何責任或責任；但是，除緊急情況外，業主應盡商業上合理的努力，提前48小時通知承租人任何計劃停止建築系統服務以進行例行維護、維修、改建或改進的計劃。承租人 應及時以書面形式通知房東根據本節要求進行的任何維修, 在此之後，業主應作出商業上合理的努力，以實現該修理。在此類建築系統計劃停工期間，業主應盡合理努力盡量減少 對租户在房屋內運行的幹擾。除非承租人書面通知需要進行該等維修或保養後，該等故障仍將持續 一段不合理的時間，否則房東不對任何未能進行任何維修或保養的情況承擔責任。承租人放棄根據任何州或地方法律終止本租賃或進行維修的權利，費用由房東承擔，並同意 雙方就該等事宜各自享有的權利應僅限於本文所述。因火災、地震、洪水、破壞、戰爭或類似原因造成的損壞或破壞而需要進行的維修應受第18條的控制。

14.租客的修葺。根據本合同第13條的規定，承租人應自費維修、更換和維護房屋的所有部分，包括但不限於入口、門、天花板、內窗、內牆和逐漸消失的牆壁的內側。如果承租人未能 進行任何此類維修或更換，或未能對房屋進行維護，房東應通知承租人。如果租户未能在業主通知後10天內開始補救，並在此之後努力進行補救直至完成，業主可進行此類工作，並應在提出要求後10天內由承租人報銷；但是，如果租户的失敗造成或可能造成緊急情況(即對人身造成傷害或重大財產損失構成迫在眉睫的威脅的情況)，業主可立即開始補救，此後有權向租户追回補救的費用。在此情況下，業主可立即開始補救，並有權向承租人追回補救費用，但前提是租户的失敗造成或可能造成緊急情況(即對人身傷害或重大財產損失構成迫在眉睫的威脅的情況)，房東有權向租户追回補救費用。在符合第17和 18條的情況下，承租人應承擔因承租人或任何承租方造成的損壞而對項目任何部分進行的任何維修或更換以及任何僅對房屋有益的維修的全部未投保費用。

15.機械師的留置權。承租人應在提交後15天內，以保證金或其他方式解除針對房屋或聲稱已為承租人完成的工程或提供給承租人的材料的任何機械師留置權，費用由承租人自行承擔，否則應使房屋和項目不受因所完成的工作、提供的材料或承租人承擔的義務而產生的任何留置權 。如果承租人未能履行本協議所述的任何留置權，業主有權(但無義務)支付該索賠或提交保證金或以其他方式提供擔保，以消除作為對項目所有權的索賠的留置權，其費用應立即作為額外租金由承租人支付。如果承租人租賃或融資購買辦公設備、傢俱或其他 承租人用於經營承租人業務的可拆卸個人財產，承租人保證由承租人或承租人債權人以公開記錄方式提交的任何統一商法典融資説明書，其表面或附件將 表明該融資説明書僅適用於位於房屋內的承租人的可拆卸個人財產。在任何情況下，在聲明中提供項目地址時，不得使用 限定語言，説明留置權僅適用於位於承租人持有的已確定套間中的可拆卸個人財產。

16.彌償。承租人特此賠償，並同意針對因使用或佔用物業或承租人在履行本協議項下的任何義務時直接或間接造成人員傷亡或財產損壞的任何和所有 索賠，為業主辯護、保存並使其不受傷害 ，但因業主故意不當行為或疏忽造成的除外。房東不對租户承擔個人財產損壞的所有風險(包括但不限於丟失保存在房屋內的記錄)。承租人進一步放棄對承租人業務的損害或與任何此類個人財產損壞或破壞相關的收入損失的任何和所有索賠(包括但不限於任何記錄丟失)。房東 不對項目中任何租户或任何其他第三方的任何行為、疏忽或疏忽造成的任何損害負責。

17.保險。業主應維護所有風險財產，如果適用，還應投保灑水器損壞保險，以支付項目的全部重置費用 。業主應進一步購買並維持與本項目有關的人身傷害和財產損失的商業一般責任保險，單個損失限額不低於2,000,000美元。房東可以但沒有義務維持其認為必要的其他保險和附加保險，包括但不限於洪水、環境災害和地震、建築設備的損失或故障、錯誤和遺漏、維修或重建期間的租金損失、為受僱提供服務的員工提供的工人補償保險和忠誠保證金，以及承租人安裝的服務和房東通常提供的標準裝修以外的保險 ，而不考慮此類情況是否如此。所有此類保險應作為運營費用的一部分包括在內。本項目可包括在一攬子保單中(在這種情況下，可分攤給本項目的此類保險的費用將由業主根據保險公司的成本計算確定)。承租人還應賠償房東因承租人使用房產而合理地認為 有必要增加的保費或附加保險。

承租人在承租期內應自行承擔下列費用：所有風險財產保險，包括業務中斷和額外費用保險，包括承租人自費在房屋內安裝或佈置的所有財產和裝修的全部重置成本；不低於法律規定最低限額的工人賠償保險；法定限額的僱主責任保險；以及商業一般責任保險，每次人身傷害和 事故的最低限額不低於200萬美元。 在此期間，承租人應自行承擔以下費用：所有風險財產保險，包括業務中斷和額外費用，包括承租人自費在房屋內安裝或佈置的所有財產和裝修的全部重置成本；不低於法律規定最低限額的工人補償保險；以及商業一般責任保險，每次人身傷害和 事故的最低限額不低於200萬美元。 商業一般責任保險單應將Alexandria Real Estate Equities，Inc.及其高級管理人員、董事、僱員、經理、代理人和承包商(統稱為房東各方)指定為額外的被保險人；按事故而不是索賠的方式投保；由評級不低於投保人A級、金融類別評級至少 在《最佳保險指南》第九類的保險公司出具；包含敵意火災背書和合同責任。並向房東提供主要保險(向房東開具的任何提供重複或類似 保險的保單應視為超出租户的保單)。承租人應(I)提前30天向房東發出取消該商業一般責任保單的書面通知，(Ii)要求承租人的保險人 盡力提前10天提供取消該商業一般責任保單的書面通知。註明本合同規定的承保範圍，並表明房東是額外被保險人的保險證明，以及在適用期間內支付保險費的合理證據 , 應由租户在保險期限開始時和每次續保時交付給業主。租户的保單可以是按地點簽註合計的一攬子保單 ，其中明確規定保險金額不得受到保單承保的其他損失的影響。承租人應在保單到期前至少5天向房東提供續簽證明。

在保險公司將房東指定為額外被保險人的每一種情況下，承租人應應房東的書面請求，還應指定並提供證明房東為額外被保險人的證書：(I)持有本項目或其任何部分擔保權益的房東的任何貸款人，(Ii)房東是項目所在房地產的租户的任何租約中的房東，如果房東的利益是或將成為土地或其他基礎租約下的租户的利益，而不是根據土地或其他基礎租約的租户的利益，則承租人應指定並提供證明：(I)房東持有本項目或其任何部分的擔保權益的任何貸款人；

房東和租客獲得的財產保險應包括保險公司放棄代位權，以及所有基於被保險人對房東或租客及其各自的高級管理人員、董事、員工、經理、代理人、受邀人和承包商(相關各方)的轉讓而獲得的與由此投保的任何損失或損害相關的所有權利。任何一方或其各自的關聯方均不對另一方因本協議要求 維持的財產保險項下的任何風險而造成的損失或損害承擔責任，雙方均放棄就此類損失或損壞向另一方及其各自的關聯方索賠。一方未為其財產投保不應使本豁免無效。承租人或任何通過承租人索賠的人因任何原因在場所或項目內或之上發生的任何事故或 事故造成的業務中斷和損失，房東及其相關各方概不負責，承租人特此放棄向此等各方提出的所有索賠。如果上述豁免違反與免責協議有關的任何法律，房東或租户的責任應視為未解除，但應 次於另一方的保險人。

房東可以要求提高保單限額，以符合房東貸款人的要求和/或將承保限額提高到項目內新租户當時普遍要求的水平；但是，前提是增加的承保金額與類似項目的機構業主當時要求的承保金額一致，租户在項目所在的地理區域擁有類似大小的房產。

18.修復。如果在合同期限內的任何時候，項目或場所因火災或其他傷亡而損壞或被毀，業主應在發現損壞後60天內通知租户，説明業主合理估計修復項目或場所所需的時間 (恢復期)。如果預計修復期超過6個月(最長修復期)，業主可在該通知中選擇終止本租約，自發現損壞或毀壞之日起75天 ；但是，儘管業主選擇修復，租户仍可在收到業主的估計修復期長於最長修復期的通知後10個工作日內 選擇終止本租約。除非房東或租客選擇終止本租賃，否則房東應在收到足夠的 保險收益(任何免賠額視為當前運營費用)後，迅速修復房產(不包括租户或房東安裝並由租客支付的裝修費用)，但因收取保險收益、不可抗力事件或獲得進入和修復房產所需的任何許可證、許可或任何其他授權所需，房東應立即修復房產(不包括由承租人或房東安裝並由租客支付的裝修費用)，或根據需要獲得進入和修復房產所需的任何許可證、許可或任何其他授權，這些許可證、許可或其他授權是由任何對使用具有管轄權的政府當局頒發的場所內、場所上或場所周圍的危險材料(定義見第30節)的釋放、處置、移走或補救(本文統稱為危險材料(br}許可))；但是，前提是, 如果在最長恢復期或更長的恢復期結束時，房屋的維修或恢復仍未基本完成，房東可以自行決定不繼續進行此類維修和恢復，或者租户可以在最長恢復期或更長的恢復期結束後10個工作日內向房東發出書面通知， 選擇終止本租約，/br}如果在最長恢復期或更長的恢復期結束後 ，房東可以選擇終止本租約， 租户可以在最長恢復期或更長的恢復期結束後10個工作日內向業主發出書面通知， 選擇終止本租約。在這種情況下，房東和租户將被解除各自在本合同項下進行維修或修復的義務，本租約應自以下較晚的日期起終止： (I)發現此類損壞或破壞，或(Ii)獲得所有所需的危險材料許可之日，但房東應保留房東或租客在選擇之前支付的任何租金和承租人應支付的任何租金的權利。 (I)發現此類損壞或破壞，或(Ii)獲得所有必需的危險材料許可之日起，房東應保留房東或租客在此之前支付的任何租金和承租人應支付的任何租金的權利。

承租人應自費迅速履行因不可抗力(定義見第34條)事件或獲得危險物質許可而造成的保險收繳延誤，並應立即 重新進入物業並開始按照本租賃開展業務。所有維修或恢復工作均不需要業主在物業內進行，並由承租人自費承擔費用，但不得因不可抗力事件(見第34條的定義)而延遲收取保險金額或獲得危險材料清理許可，並應立即 重新進入物業並根據本租約開始經營業務，費用由承租人承擔。儘管如上所述，如果 房產在期限的最後一年內遭到損壞，且房東合理估計需要2個月以上的時間修復損壞，房東或租户均可在書面通知另一方後終止本租約；但是，該通知必須在房東 向租户提供估計的恢復期的書面通知之日起10個工作日內送達。如果保險收益不能用於恢復，業主也有權終止本租約。租金應自獲得所有所需的有害物質許可之日起減收，直至房屋維修和恢復為止，比例為租户不能使用的房屋面積(如果有)占房屋總面積的比例，除非業主在維修期間為租户 提供其他適合租户臨時開展業務的空間。如果承租人不需要就房屋獲得有害物質許可，租金減免應從發現損壞或破壞之日起 開始。此類減免應是承租人的唯一補救措施，除本第18條規定外，承租人放棄因損壞或人員傷亡損失而終止租賃的任何權利。

本租約的條款，包括本第18條，構成業主和 承租人之間關於對房屋的全部或任何部分或項目的任何其他部分的任何和所有損壞或破壞的明示協議，現在或今後生效的任何法規或法規不適用於本租約或對房屋的全部或任何部分或本項目的任何其他部分的任何損壞或破壞，雙方明確同意，本第18條闡明瞭他們的全部理解和協議。 本租約的條款，包括本條款第18條，構成業主和租户之間關於對全部或任何部分房產或本項目任何其他部分的任何和所有損壞或破壞的明示協議，現在或以後生效的任何法規或法規均不適用於本租賃 或對全部或任何部分房產或本項目任何其他部分的任何損壞或破壞。

19.譴責。如果根據政府法律、條例或法規，或根據徵用權，房屋或項目的全部或任何實質性部分被用作任何公共或準公共用途

域名，或以私人購買代替(a徵用或徵用)，且根據房東的合理判斷，徵用將阻止或嚴重幹擾租户使用房產，或嚴重幹擾或損害房東對項目的所有權或運營，則在房東書面通知後，本租約將終止，租金將自上述 日期起分攤。如果部分物業被佔用，且本租約未按上述規定終止，業主應立即在商業上合理的情況下儘快將物業和項目恢復到該部分被佔用之前的狀態，並將建築物的可出租面積、物業的可出租面積、承租人應承擔的運營費用份額以及在未到期期間根據本合同應支付的租金減少至在該情況下公平合理的程度 。在任何此類徵用後，房東有權從任何此類徵用中獲得全部價格或獎勵，而無需向租户支付任何款項，租户特此將房東租客在該獎勵中的權益(如果有的話)轉讓給房東租客。承租人有權在不減少房東賠償的範圍內，就搬家費用和租户的行業固定裝置損壞向判決當局(但房東除外)提出單獨索賠，要求賠償可能由承租人單獨 判給或可追回的賠償(如果該等物品單獨判給承租人的話)。承租人特此放棄根據州 法律的任何規定在部分佔用房產或項目時終止本租約的任何權利。

20.失責事件。以下每個 事件均應為本租賃下承租人的默認(默認)事件：

(A)拖欠款項。租户應在到期時不支付任何租金分期付款或本合同項下的任何其他付款；但房東將在任何12個月期間不超過一次的通知後3天內向租户發出通知，並給予其糾正任何拖欠租金的機會 ，租户同意該通知將代替法律規定的任何通知，而不是補充或被視為法律規定的任何通知的補充或被視為法律規定的任何通知的補充。 租户應在任何12個月內不超過一次 ，並同意該通知將代替法律規定的任何通知，而不是補充或被視為法律要求的任何通知。

(B) 保險。根據本租賃規定由承租人維護的任何保險將被取消或終止，或到期，或將減少或實質性改變，或者房東將收到任何此類保險的不續簽通知，承租人應至少在當前承保期限屆滿前5天無法獲得替代保險。

(C) 放棄。承租人應放棄該房屋。如果(I)承租人在遷出前向業主提供了合理的提前通知，並且在騰出物業時，承租人 按照第28條完成了承租人關於退房計劃的義務，(Ii)承租人已就剩餘期限內物業的安全與業主作出合理安排，以及(Iii)承租人 在剩餘期限內繼續履行租約項下的所有義務，則承租人不應被視為已放棄物業。

(D)不當轉讓。 承租人應轉讓、轉租或以其他方式轉讓或嘗試轉讓承租人在本租約或房產中的全部或任何部分權益，除非本租約明確允許，否則承租人在本租約中的權益應被 附加、執行或以其他方式司法扣押，該訴訟不得在訴訟後90天內解除。

(E)留置權。 承租人不得在違反本租約的情況下解除或以其他方式解除對房產的任何留置權，在對房產提出任何此類留置權後的15天內。

(F)破產事件。承租人或承租人義務的任何擔保人或擔保人應：(A)為債權人的利益進行一般轉讓 ；(B)展開任何案件、法律程序或其他訴訟，尋求以債務人身份代表承租人作出濟助令，或將其判定為破產或無力償債，或尋求重組、安排、調整、清算、解散或重組承租人或其債務，或尋求為承租人、受託人、保管人或其他類似的官員指定接管人、受託人、保管人或其他類似的官員。(C)成為任何濟助法律程序的標的，而該法律程序在提交後90天內仍未被駁回，或

進入；或(D)死亡或喪失法律行為能力(如果租户、擔保人或擔保人是個人)或被解散或以其他方式未能維持其合法存在(如果租户、擔保人或 擔保人是公司、合夥企業或其他實體)。

(G)禁止反言證書或從屬協議。承租人在收到第二份要求提供文件的通知後5個工作日內，未能 簽署第23或27條要求承租人提供的任何文件。

(H)其他失責行為。承租人不應遵守本租約第20條中明確提及的以外的任何條款，除本合同另有明確規定外，房東向租客發出書面通知後，該不遵守應持續30天。

根據本合同第20(H)條發出的任何通知應：(I)指明所謂的違約，(Ii)要求承租人糾正違約， (Iii)替代任何適用法律規定的通知，而不是附加於或應被視為根據任何適用法律條款要求的通知，以及(Iv)除非房東在該 通知中另有選擇，否則不得被視為沒收或終止本租賃；但根據第20(H)條的規定，如果租户違約的性質是不能通過支付金錢來治癒的，並且合理地需要超過30天的時間才能治癒，則如果租户在上述30天內開始補救並在此後努力起訴直至完成，則租户不應被視為違約；但是，該補救應不遲於房東發出 通知之日起60天內完成。

21.房東救濟會。

(A)由業主支付；利息。如果承租人在本合同項下違約，房東可以在不放棄或解除承租人在本合同項下的任何義務的情況下，支付該款項或履行該行為。自支付或發生該等款項之日起，房東支付或招致的所有款項連同利息，按年利率等於12%或法律允許的最高利率(違約率)(以較小者為準)計算，應應要求作為額外租金支付給房東。本合同不得解釋為房東有義務減輕因租户在本合同項下違約而造成的任何損害，也不得將其解釋為房東有義務減輕因本合同項下承租人違約而造成的任何損害。

(B)逾期繳交租金。租户逾期向房東支付租金和其他到期款項將導致房東 產生本租約未考慮到的費用，其確切金額將非常難以確定且不切實際。此類成本包括，但不限於，根據承保物業的任何抵押，可能向 房東收取的手續費和會計費以及滯納金。因此，如果房東在房租到期之日起5天內仍未收到房客支付的房租分期付款，房客應向房東支付相當於逾期租金6%的額外款項作為滯納金。儘管如上所述，房東在任何日曆年首次評估滯納金之前，應向租户提供拖欠的書面通知，如果租户在此後5天內支付欠款，房東將放棄該權利。雙方同意，這筆滯納金是對房東因租户逾期付款而招致的費用的公平合理的估計。除滯納金外，到期未付租金 自到期之日起第5天起至支付為止，按違約率計息。

(C)補救措施。在 違約發生時，業主可選擇在不另行通知或要求承租人的情況下，根據法律或衡平法，除本租約規定的所有其他權利和補救措施外，還可選擇尋求下列任何一項或多項補救措施，且所有這些補救措施均應是累積的和非排他性的，無需任何通知或要求。

(I)終止本租約， 或由房東選擇僅由租客享有佔有權，在這種情況下，租客應立即將房產交還給房東，如果租客不這樣做，房東可在不損害其可能因佔有或拖欠租金而獲得的任何其他補救措施的情況下，進入並接管房產，驅逐或驅逐租客和任何其他可能佔用房產或其任何部分的人，而無需承擔起訴或任何索賠或損害賠償的責任

(Ii)本租約終止後，不論是否依據上述第21(C)(I)條，業主可向租客追討以下款項：

(A)在終止合約時已賺取的任何未付租金在判給 時的價值；加上

(B)判給時，租客證明本可合理避免的租金損失的款額，即在終止租約後至判給時為止本應賺取的未繳租金的價值；

(C)判給時，租客證明本可合理避免的租金損失的款額，超過在判給時間 後的期間內的未付租金的價值；此外，在判給租金時，租客所證明的租金損失的款額，超過租客證明本可合理避免的租金損失的款額；加上

(D)補償業主因租客沒有履行其在本租契下的義務而直接造成的損害或在通常情況下相當可能因此而造成的一切損害所需的任何其他款項，特別是 包括但不限於經紀佣金和廣告費用、為新租客改建處所或其任何部分的合理費用(無論是出於相同用途還是不同用途)，以及為獲得新租户而作出的任何特別讓步。

(E)在業主選擇時，適用法律不時允許的其他金額，以補充或代替上述 。

第21節中使用的術語租金應 被視為租户根據本租賃條款需要支付的所有各類金額，無論是支付給房東還是支付給其他人。如上文第21(C)(Ii)(A)和(B)節所用， 獎勵時的價值應通過按違約利率計入利息來計算。如上文第21(C)(Ii)(C)節所用，獎勵時的價值應按獎勵時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加1%進行貼現計算。

(Iii)房東可以在 租户違約後繼續使用本租約，並在到期時追回租金(房東和租客在此同意租户有權根據本租約轉租或轉讓，但僅受合理限制)。因此，如果房東在租户違約後未選擇終止本租約，房東可不時在不終止本租約的情況下強制執行其在本租約項下的所有權利和補救措施，包括在到期時追回所有租金的權利。

(Iv)不論房東是否在租客違約後選擇終止本租約，房東均有權 終止租客訂立並影響物業的任何及所有分租、許可證、特許權或其他雙方同意的佔有權安排，或由房東全權酌情決定繼承租客在該等分租、 許可證、特許權或安排中的權益。當業主選擇繼承租客在任何該等分租、許可證、特許權或安排中的權益時，自業主發出該等選擇通知之日起，租客將不再享有 根據該等選擇而收取的租金或其他代價的進一步權利或權益。

(V)無論房東根據本協議或適用法律行使 任何其他補救措施，房東均可按照本協議第30(D)節的一般規定對房產進行環境測試，費用由承租人承擔。

(D)運動的效果。業主行使本合同項下或以其他方式獲得的任何補救措施，不應被視為接受業主交出房產和/或終止本租約，但應理解，這種交出和/或終止只能進行。

經房東和租客明確書面同意。儘管有相反的法律、慣例或習慣，房東有權始終嚴格按照本租約的條款執行本租約的規定；房東在任何時候未能嚴格按照本租約的規定執行其權利，不得被解釋為以任何方式或以與本租約的具體條款、條款和契諾相違背的方式創造了風俗或對其進行了修改，也不應被視為放棄了房東的權利。房東在明知違反本合同任何條款的情況下收到 租金或其他付款，不應被視為放棄該違約，除非房東以書面形式明示並由房東簽字，否則房東對本租約任何條款的放棄不應被視為已作出。 房東收到的租金或其他付款不應被視為放棄該違約行為，除非房東以書面形式明示並簽署 ，否則房東不會放棄本租約的任何條款。在法律允許的最大範圍內，承租人放棄送達房東通知，表明房東有意根據任何法規的規定重新進入、重新收取或以其他方式獲得對物業的佔有，或為此而提起法律訴訟，如果承租人因任何法院或法官的判決或手令而被剝奪權利，承租人也放棄所有贖回權。房屋或其任何部分的任何重新出租應按房東自行決定的條款和條件進行。房東不承擔任何責任，也不會因房東 未能重新出租房產或收取因此而到期的租金或以其他方式減輕因租户違約而造成的任何損害而減少租户在本協議項下的義務。

22.轉讓和轉租。

(A)一般禁制。未經業主事先書面同意且符合以下第22(B)條所述條件的情況下，承租人不得直接或間接、自願或通過法律的實施轉讓或轉租本租約或其任何部分，或將其租賃權益抵押、質押或質押，或在該房產內授予任何 特許權或許可證，任何前述行為的任何嘗試均屬無效和無效的。(B)在本租約中，承租人不得直接或間接、自願或依法將本租約或其任何部分轉讓或轉租，或將其租賃權益抵押、質押或質押，或在該房產內授予任何 特許權或許可證。如果承租人是公司、合夥企業或有限責任公司，其股份或其他所有權權益不是在證券交易所或在非處方藥在本租賃簽約時，將該公司49.9%或以上的已發行和流通股或 其他所有權權益的49.9%或以上的已發行和流通股或 其他所有權權益從一個或多個個人或實體轉讓(但不包括個人所有人死亡時的轉讓)的轉讓或一系列轉讓 轉讓給在籤立本租賃時不是該公司、合夥企業或有限責任公司的股份或其他所有權權益擁有人的個人或實體，應被視為本租賃的轉讓，要求{儘管有上述規定，承租人有權從機構和/或個人投資者(包括風險投資基金和公司合作伙伴) 獲得融資，或進行導致租户控制權變更的公開募股，而這種控制權變更不構成本第22條規定的要求房東同意的轉讓，前提是：(I)承租人在融資結束前至少5個工作日以書面形式通知房東融資；(Ii)在任何情況下，此類融資都不會導致房產用途從

(B)準許轉讓。如果承租人希望轉讓、轉租、抵押或以其他方式轉讓本租約，或 在承租人希望轉讓或轉租生效的日期(轉讓日期)之前至少15個工作日(但不超過45個工作日)轉租房產，承租人應向房東發出通知(轉讓通知)，其中包含有關建議的受讓人或轉租人的信息，包括房產的建議用途，以及承租人與建議的受讓人或轉租人之間的任何關係，以及建議轉讓或轉租的所有實質性條款和條件，包括任何建議轉讓或轉租的最終形式的副本，以及房東認為合理必要或適當的其他信息，以供其考慮是否給予同意。 房東可在收到轉讓通知後15個工作日內向租客發出書面通知：(I)給予同意，(Ii)在其合理酌情權下拒絕同意。 房東可在收到轉讓通知後15個工作日內向租户發出書面通知：(I)給予同意，(Ii)在其合理酌情權下拒絕同意，或(Iii)自轉讓日期起，就轉讓通知中描述的空間 終止本租賃(轉讓終止)。除其他原因外，房東在下列任何一種情況下拒絕同意都是合理的：(1)建議的受讓人或轉租人是政府機構；(2)在房東的情況下；(2)在以下情況下，房東拒絕同意：(1)建議的受讓人或轉租人是政府機構；(2)房東的

合理判斷，建議的受讓人或分租客使用房產將需要進行任何改動，從而降低房產租賃改進的價值，或者 需要業主增加服務；(3)根據業主的合理判斷，建議的受讓人或分租客從事有爭議的科學研究或其他商業問題，以致可能(I)吸引或 對建築物或工程項目或有關的負面宣傳，(Ii)對建築物、工程項目或業主的聲譽造成負面影響，(Iii)吸引示威者到建築物或工程項目，或(Iv)降低建築物或工程項目對任何租户或準租户、買家的吸引力。(4)在房東的合理判斷下，建議的受讓人或分租人缺乏信用來支持其根據建議的轉讓或轉租而承擔的財務義務；(5)在房東的合理判斷下，其品格、聲譽, 或建議受讓人或分租客的業務與 項目中預期的租户組合或其他租賃的質量不一致，或與建築物的類型和性質不一致；(6)業主曾收到任何前房東向建議受讓人或分租客提交的關於該前房東與 建議受讓人或分租客的經歷的負面報告；(7)房東曾經歷過建議受讓人或分租客的違約或正在與建議受讓人或分租客打官司。(9)建議的受讓人或分租户是業主正在與其洽談租賃項目空間的實體；或(10)業主的貸款人禁止轉讓或轉租。如果房東遞交其選擇終止轉讓的通知 ，承租人有權在房東通知選擇終止轉讓後5個工作日內以書面通知的方式撤回該轉讓通知。 如果承租人撤回該轉讓通知，本租約將繼續完全有效。如果承租人不撤回該轉讓通知，則本租約以及授予的租期和地產應自轉讓日期起終止，並對該轉讓通知中所描述的空間終止 。業主未行使終止本租賃的選擇權，或未及時發出通知迴應轉讓通知，不應被視為業主同意 建議的轉讓、轉租或其他轉讓。租户應向房東支付相當於1,500美元(1美元)的費用, 500)與其審議任何轉讓通知和/或其準備或審查任何 同意書有關。儘管如上所述，將本租約轉讓或將房產的任何部分轉租給任何控制、由租户控制或與租户共同控制的實體(允許轉讓)不需要業主同意，前提是業主有權批准任何此類轉租或轉讓的形式(批准不得無理扣留或拖延)。此外，承租人有權 提前30天書面通知房東(除非承租人因保密或法律要求禁止提供此類通知，在這種情況下，承租人應在此後迅速通知房東)，但 在未獲得房東事先書面同意的情況下，通過合併、合併或公司重組，或通過購買所有或基本上所有 資產或承租人的所有權權益， 有權將本租賃轉讓給承租人利益繼承人的公司或其他實體，但條件是(I)在未經房東事先書面同意的情況下，承租人有權通過合併、合併或公司重組，或通過購買所有或基本上所有 資產或承租人的所有權權益，將本租賃轉讓給承租人視情況而定，是出於合法的商業目的，而不主要是為了轉讓租賃， 和(Ii)受讓人的淨值(根據公認會計原則(GAAP)確定)不低於承租人截至 承租人最新季度或年度財務報表日期的淨值(根據GAAP確定)，以及(Iii)受讓人應書面同意承擔所有條款, 本租賃的契諾和條件在轉讓生效日期之後生效( 公司允許的轉讓)。控制許可分配和公司許可分配以下簡稱許可分配。

(C)附加條件。作為任何此類轉讓或轉租的條件，無論是否需要業主同意，房東均可要求：

(I)任何受讓人或分租客在轉讓或轉租時以書面形式同意， 如果房東通知該方本租約規定承租人違約，則該第三方此後應直接向房東支付所有應由承租人支付的款項，房東將不承擔任何責任收到這些款項，但 應將該款項記入根據本租約到期的款項的貸方，並且任何該等第三方應同意在本租約因任何原因終止時委託房東或其繼承人和受讓人代為支付房東或其繼承人和受讓人。

(Ii)經建議受讓人或 分承租人證明屬實的危險材料清單，建議受讓人或分租人打算在房屋內使用、儲存、處理、處理、生成或釋放或處置該危險材料，以及建議受讓人或分租人在建議轉讓或分租前在房屋或項目中使用、儲存、搬運、 處理、產生、釋放或處置危險材料的所有文件的複印件，該清單須經建議受讓人或分承租人證明屬實、正確，建議受讓人或分租人打算在房屋內或項目內使用、儲存、處理、處理、生成、釋放或處置危險材料，並提供所有與該等使用、儲存、搬運、處理、處理、釋放或處置有關的文件的複印件與安裝在項目內或項目下的任何儲罐有關的計劃(前提是，僅在業主書面同意後才允許安裝儲罐 ，房東可全權絕對酌情拒絕同意)；以及任何和所有聯邦、州和地方政府當局為關閉任何此類儲罐而要求的所有關閉計劃或任何其他文件(條件是，安裝在項目中、安裝在項目上或在項目下安裝的儲罐的關閉計劃或任何其他文件)。但是，承租人或任何此類建議的受讓人或分承租人都不需要向業主提供此類文件的任何部分，這些文件包含專有性質的信息 ，其本身並不包含任何危險材料或危險活動的引用。

(D)不釋放租户， 分攤超額租金。儘管有任何轉讓或分租，承租人和本租賃項下承租人義務的任何擔保人或擔保人在任何時候仍應承擔全部和主要責任，並有責任支付租金 並遵守本租賃項下承租人的所有其他義務。除與許可轉讓有關外，如果分租人或受讓人到期和應付的租金(或根據該分租或 轉讓支付的租金加上任何獎金或其他代價或任何形式附帶的任何紅利或其他代價的組合)超過根據本租約應支付的租金(但不包括根據本節應支付的任何租金)和實際合理的經紀費、 法律費用以及與任何此類分租條款直接相關和要求的任何設計或建造費用的總和(超額)那麼，承租人在收到超額租金後10天內，有義務並有義務向房東支付超額租金的50% ，作為本合同規定的額外租金。如果租客將房屋或其任何部分分租，租客特此立即和不可撤銷地轉讓給房東，作為租客在本租約項下義務的擔保 租户作為承租人和承租人的事實代理人，或應房東的申請指定的租客接管人，可以收取該租金，並將其用於本租約項下的租客義務；但在違約發生之前，租客有權收取該等租金。

(E)沒有豁免權。業主同意轉讓或轉租並不解除租客或本租約的任何受讓人或物業的任何 承租人就任何進一步轉讓或轉租取得業主的同意，亦不解除租客或承租人或租客的任何受讓人或分租人在租約項下的全部及主要責任。接受本合同項下的租金，或接受任何其他個人或實體履行的任何其他條款、契約或條件，不應被視為放棄本租約的任何條款，或同意轉租、轉讓或 以其他方式轉讓房產。

(F)建議受讓人的事前行為。儘管有此 第22條的任何其他規定，如果(I)任何先前的房東、貸款人或政府當局已要求承租人或承租人的擬議受讓人或分租人就污染物業的危險材料採取補救行動， 該當事人的行為或使用所涉財產造成的污染，(Ii)建議的受讓人或分租人受任何政府當局發佈的與使用、儲存、 搬運、處理有關的強制執行命令有關的約束與未向任何政府主管部門作出規定報告有關的任何命令)，或(Iii)由於項目附近或底層存在先前存在的環境狀況，業主作為修復該先前存在的環境狀況的責任方的風險將因該建議的受讓人或分租人建議使用危險材料而大幅增加或加劇，業主有絕對權利拒絕 同意將任何轉讓或轉租給任何此類當事人

23.禁止反言證書。承租人應在房東書面通知 後10個工作日內，以建議的貸款人或買方合理要求的任何形式簽署、確認並交付一份書面聲明，(I)證明本租約未經修改且完全有效(或，如果修改，則 述明修改的性質，並證明經修改的本租約完全有效)以及預付租金和其他費用的日期(如果有)，(Ii)確認沒有任何{或指明該等違約(如有)，及(Iii)陳述有關本租約或物業狀況的其他事實資料(如有要求)。 該物業所屬的全部或任何部分不動產的任何潛在買家或產權負擔人均可依賴任何該等陳述。(Iii)就本租約或該物業的狀況可能提出要求的其他事實資料。 任何該等陳述均可供該物業所屬的全部或任何部分不動產的任何潛在買家或產權負擔人信賴。承租人未能在該時間內提交該聲明，即為 承租人認為租約完全有效且未經修改，除非業主在業主準備並交付給承租人籤立的任何證明中所代表的情況除外。

24.安靜的享受。只要承租人在本租約項下並無違約，承租人在合約期內的任何時間，在符合本租約條款的情況下，均可與任何透過業主、透過業主或根據業主提出申索的人士，以和平及寧靜的方式享用物業。

25.按比例分配。根據本協議要求或允許進行的所有比例分配應以一年360天和每月30天為基礎。

26.規章制度。承租人在租期及任何延長期限內，應始終遵守 業主隨時或不時制定的有關使用房產和本項目的所有合理規則和規定。現行的規章制度作為附件E附於本合同附件E。如果該規章制度與本租約的其他條款有任何衝突，以本租約的條款為準。業主對項目中其他租户違反任何規章制度不承擔任何責任或義務，不得以歧視性的方式執行這些規章制度。

27.從屬關係。本租約和承租人在本租約項下的權益和權利特此訂立，並應始終受制於本項目或處所上或之後設立的任何抵押的留置權，以及其所有修訂、重述、續訂、修改、合併、再融資、轉讓和延期，而承租人不需要任何進一步的文書或行動；但是，只要本租約沒有違約，承租人有權承租人同意在選舉任何該等按揭的持有人時，委託任何該等持有人。承租人應要求同意簽署、 確認並交付確認從屬關係的文書，以及任何此類持有人要求的授權書，前提是任何此類文書包含適當的 不幹擾條款，以保證承租人安靜地享用本合同第24節所述的房產。儘管有上述規定，任何該等持有人可隨時以書面通知承租人的方式，將其 按揭從屬於本租約，而不論其各自的籤立、交付或記錄日期，本租約隨即視為先於該按揭，在此情況下， 該持有人應就本租約享有相同的權利，猶如本租約是在籤立、交付及記錄該按揭之前籤立，並已轉讓給該承租人的。 該持有人應就本租約享有與本租約相同的權利，猶如本租約是在籤立、交付及記錄該按揭之前籤立的，並已轉讓給該承租人本租賃中無論何時使用術語抵押，都應被視為包括信託契約、擔保轉讓和任何其他產權負擔，任何對抵押持有人的提及應被視為包括 信託契約中的受益人。(br}在本租賃中使用的術語應被視為包括信託契據中的受益人、擔保轉讓和任何其他產權負擔，而對抵押持有人的任何提及均應被視為包括 信託契約中的受益人。自本租約之日起, 該項目並沒有現有的抵押貸款。

28.投降吧。租户的佔有權在 期滿或提前終止後，承租人應按收到的相同條件將房屋交還給房東，但須經房東允許進行任何改動或安裝，使其不受危險影響。

由業主方以外的任何人帶到、保存、使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置的材料(統稱為租户危險作業)，以及釋放的所有危險物質清理、掃帚清潔、普通損耗以及第18和19條所涵蓋的人員傷亡損失和譴責除外。至少在房產退還 前3個月，租户應向房東提交一份敍述性説明，説明租户為在租期屆滿或提前終止時退還房產(包括房東 允許留在房產內的任何設施)而建議採取的(或任何政府當局要求的)行動，不受租户危險作業的任何殘餘影響，並以其他方式釋放以供不受限制的使用和佔用(《退還計劃》)。此類 退還計劃應附有(I)任何承租方持有或代表承租方持有的有關該場所的所有危險材料許可證和許可證的最新清單，以及(Ii)從該場所使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置的所有危險材料，並應接受業主環境顧問的審查和合理批准。在審查和批准退保計劃時，應業主要求，承租人應向業主或其顧問提交業主要求的有關承租人危險物質作業的額外非專有信息。在退還時或之前，承租人 應向房東提交經批准的退還計劃已圓滿完成的證據，房東有權按以下規定由承租人支付費用。, 促使業主的 環境顧問檢查物業並執行合理必要的附加程序，以確認自退還或提前終止租賃的生效日期起，物業不受 承租人危險作業的任何殘餘影響。承租人應補償房東作為額外租金的房東實際自付費用，用於房東的環境顧問審查和批准退還計劃，並參觀並核實該計劃是否令人滿意，費用不得超過5000美元。業主有權不受限制地提交該退房計劃以及業主的環境顧問關於將房產退還給第三方的任何報告。

如果租户沒有準備或提交業主批准的退還計劃，或者如果租户沒有完成批准的退還計劃，或者如果該退還計劃，無論是否得到房東批准，都不能充分解決租户在房屋內、房屋上或周圍的危險作業的任何殘餘影響，業主有權採取業主認為合理或適當的行動(經業主的環境顧問確認)，以保證房屋和項目不受任何不考慮本條款第28條第一段規定的限制。

承租人應立即將提供給承租人或以其他方式獲得的所有停車場、項目、洗手間或全部或部分房產的鑰匙和/或通行卡歸還業主。如果任何此類門禁卡或鑰匙丟失，承租人應在業主選擇的情況下向業主支付更換該丟失的門禁卡或鑰匙的費用，或對使用該門禁卡的門禁安全系統進行重新編程的費用，或更換由該丟失的鑰匙開啟的一把或多把鎖的費用。承租人的任何財產、改建和未被承租人按照本協議允許或要求移走的財產應視為廢棄 ，房東可以自費儲存、搬走和處置這些財產，承租人放棄就房東保留和/或處置此類財產造成的任何損害向房東提出的所有索賠。租户 在本合同終止時未完全履行的所有義務，包括本合同第30條規定的承租人的義務，在合同期滿或提前終止後仍然有效，包括但不限於賠償 義務、租金支付義務以及有關房屋狀況和維修的義務。

29.放棄陪審團審判 。在法律允許的範圍內，租户和房東放棄任何由陪審團審判的權利或讓陪審團參與解決房東和租户之間因本租約或與本合同或相關交易相關而簽署或交付的任何其他文書、文件或協議而產生的任何糾紛，無論是合同、侵權或其他方面的糾紛 。

30.環境要求。

(A)禁止/遵守/彌償。承租人不得導致或允許承租人或任何承租方違反適用的環境要求(以下定義)，將任何危險材料(如下定義) 帶入、保存、使用、儲存、搬運、處理、在場所或項目內或附近產生，或從場所或項目釋放或處置。如果 承租人違反前一句規定的義務，或者如果在期限內或任何滯留期間在房屋內存在危險物質導致房屋、項目或任何鄰近財產受到污染，或者如果 由業主和業主的員工、代理人和承包商以外的任何人帶入、保存、使用、儲存、處理、處理、在房屋內產生或關於產生或釋放或處置的危險物質污染房屋、項目或任何鄰近財產承租人特此保障業主、其高級管理人員、董事、僱員、代理人和承包商不受任何和 所有行動(包括但不限於任何形式的補救或執法行動、行政或司法程序，以及由此引起或產生的命令或判決)、費用、索賠、損害賠償(包括但不限於因房屋或項目價值縮水或喪失或限制使用處所或其任何部分而產生的懲罰性賠償和損害賠償)、費用、索賠、損害賠償和損害賠償的損害。 所有行動(包括但不限於，任何種類的補救或執法行動、行政或司法程序，以及由此引起或產生的命令或判決)、費用、索賠、損害賠償(包括但不限於懲罰性賠償和損害賠償)、損失或限制使用處所或其任何部分。費用(包括但不限於律師、顧問和專家費用、法院費用和為解決任何索賠或訴訟而支付的金額)、罰款、沒收或其他民事、行政或刑事處罰、禁令或其他救濟(無論是否基於人身傷害、財產損失、環境污染或對環境的不利影響)。, 在此期間或之後由於此類污染 而產生的責任或損失(統稱為環境索賠)。承租人對房東的賠償包括但不限於與任何聯邦、州或地方政府當局因場所上方、上方或下方的空氣、土壤或地下水中存在有害物質而要求 進行的任何現場條件調查或任何清理、處理、補救、移除或修復工作相關的費用。(br}=在不限制前述規定的情況下，如果承租人或任何承租人在 房屋、建築物、項目或任何鄰近財產上存在任何有害物質導致或允許對房屋、建築物、項目或任何鄰近財產造成污染，承租人應立即採取一切必要行動， 自費並按照適用的環境要求，將房屋、建築物、項目或任何鄰近財產恢復到污染髮生前的狀況，前提是房東批准。 經房東批准，承租人應立即採取一切必要行動，費用自負，並根據適用的環境要求，將房屋、建築物、項目或任何鄰近財產恢復到污染前的狀態。 經房東批准後，承租人應立即採取一切必要行動，費用自負，並符合適用的環境要求。只要此類行動不會對場所、建築或項目產生任何重大不利的長期或短期影響，則不得無理拒絕批准。儘管第28條或第30條有任何相反規定，承租人不應對此負責，本 款規定的賠償和保持無害義務不適用於(I)承租人可以向房東證明在緊接生效日期之前存在的房屋內存在的污染。, 或(Ii)房屋內存在任何危險 材料，承租人可向房東證明其合理滿意度已從房屋外部轉移到房屋內，除非在任何一種情況下，此類危險材料(X)的存在是由於承租人違反了本租約項下的任何義務，或(Y)由承租人或任何承租方造成、促成或加劇了該等危險材料的存在，除非在任何一種情況下，該等危險材料(X)的存在是承租人違反其在本租賃項下的任何義務的結果，或者(Y)是承租人或任何承租方造成、促成或加劇的。

房東應在房東獲得最終環境疏散評估後的一段合理時間內，將該房產的前租户向房東提供的最終環境疏散評估副本交付給租户。

(B) 業務。業主承認，第30條的用意並不是禁止租户將房屋用於許可用途。承租人可以按照審慎的行業慣例經營其業務，只要根據所有當時適用的環境要求嚴格和適當地監控危險材料的使用或存在。作為對業主的物質誘因，允許承租人在其 業務中使用危險材料，承租人同意在開工日期前向業主提交一份清單，列明每種類型的危險材料將被帶到、保存、使用、儲存、搬運、處理、處理、產生、產生或釋放或處置 ，並列出與存在、使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置此類危險材料相關的任何和所有政府批准或許可。

進出場所(危險材料清單)。承租人應至少每年一次向房東提交最新的危險材料清單，其中列出了承租人需要向任何政府當局(如消防部門)披露的與其使用或佔用房屋相關的所有危險材料 。承租人應在開工日期前向業主提交與危險材料的使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置有關的下列文件(HAZ MAT文件)的真實而正確的副本，如果當時無法獲得，則應在收到或 提交給政府當局的同時提交：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃；違反任何法律要求的通知；與安裝在項目內或項目下的任何儲罐有關的計劃 項目內或項目下安裝儲罐的計劃(前提是，上述安裝儲罐只有在房東給予租户書面同意後才能允許安裝儲罐，房東可全權絕對酌情拒絕同意)；任何和所有聯邦、州和地方政府當局為關閉項目內、項目上或項目下安裝的任何儲罐而要求的所有關閉計劃或任何其他 文件；以及退還計劃(以按照 的退還為限但是，承租人無需向業主提供包含專有信息的HAZ MAT文檔的任何部分，這些信息本身並不包含對任何危險材料或危險活動的引用。本節無意向房東提供可能對租户業務不利的信息，如果此類信息被租户的 競爭對手掌握。

(C)租户代表和擔保。承租人特此聲明並向房東保證： (I)承租人或其任何合法的承租人在任何時候都沒有被任何先前的房東、貸款人或政府當局要求採取與有害物質污染物業相關的補救行動， 承租人允許或因承租人或該承租人的行為或使用所涉財產而造成污染，並且(Ii)承租人不受任何政府 當局發佈的與使用、儲存有關的強制執行命令的約束任何與未向任何政府當局作出規定報告有關的命令)。 如果房東在本租約簽訂之日認定本聲明和擔保不屬實，房東有權自行決定終止本租約。

(D)測試。業主在合理提前通知租户後，有權對房屋進行年度測試，以確定租户的使用是否對房屋或項目造成任何污染。 房東有權在向租户發出合理的提前通知後，對房屋進行年度測試，以確定是否因租户的使用而對房屋或項目造成任何污染。如果存在違反本第30條的情況，或者如果發現根據本第30條承租人應對其負責的污染，則承租人應支付該房屋的年度測試費用；但是，如果承租人使用第三方承包商和房東可接受的測試程序對該房屋進行自己的測試，並且 測試向房東證明，則房東應接受此類測試，以代替由承租人支付的年度測試費用。此外，在合同期滿或提前終止之前的任何時間，業主有權 對房屋和項目進行適當的測試，以確定是否因租户使用房屋而造成污染。在此類測試中，應業主要求，承租人應向業主或其顧問提供有關承租人或任何承租方在房屋內或附近使用危險材料的非專有信息。如果發生污染，承租人 應根據本第30條承擔責任，承租人應支付進行此類測試的所有費用。如果未發現此類污染，業主應支付此類測試的費用(不構成運營費用)。房東應向 承租人提供一份由房東或其代表在租期內對房產進行的所有第三方非機密報告和測試的副本，無需陳述或擔保，並受保密協議的約束 。承租人應自付全部成本和費用, 根據所有 環境要求，迅速並令人滿意地補救此類測試確定的承租人根據本第30條負有責任的任何環境狀況。房東收到或滿意任何環境評估並不意味着放棄房東對租客的任何權利。房東根據本第30(D)條在房屋內進行測試時，承租人有權派租户代表在場。

(E)管制區。承租人應被允許在適用建築規範指定的任何控制區或區域(位於場所內)內按比例使用危險材料庫存的最高按比例份額 ，用於化學品使用或儲存。如上一句所用，租户在位於場所內的任何 控制區或區域中所佔的比例應根據租户在適用的控制區或區域內租賃的可出租平方英尺來確定。僅作為示例，如果控制區或管制區包含10,000 可出租平方英尺，而承租人的處所中有2,000個可出租平方英尺位於該控制區或管制區內(而該等處所作為一個整體包含5,000個可出租平方英尺)，則適用的租户在該 控制區中的比例為20%。

(F)地下油缸。如果位於房屋或項目內的地下或其他儲存危險物質的儲罐由承租人使用，或此後由承租人放置在房屋或項目上，承租人應安裝、使用、監控、操作、維護、升級和管理此類儲罐，保存適當的記錄，獲得並維護適當的保險，執行報告程序，妥善關閉任何地下儲罐，並採取或促使採取適用的州和聯邦法律要求下的所有其他必要或要求的行動，如 現在存在或今後可能採取或修改的 升級和關閉這類儲油罐。

(G)承租人的義務。承租人在本條款30項下的義務在租賃期滿或 提前終止後繼續有效。在本租約到期或提前終止後的任何一段時間內，承租人或房東需要完成任何有害物質的移出(包括但不限於： 任何限制房產使用的許可證或許可的發放和終止以及經批准的退房計劃的完成)，承租人應繼續根據本租約為房東自行決定轉租的房產的任何部分 支付全額租金，租金按日分攤。

(H)定義。本文中使用的術語“環境要求”是指目前和未來適用的所有法規、法規、條例、規則、法規、判決、命令或任何政府主管部門制定的其他類似法令，這些法規、法規、條例、條例、法規、判決、命令或其他類似的法令對場所、項目或環境上、之下或周圍的健康、安全或環境狀況進行管理，包括但不限於：“綜合環境響應、補償和責任法”；“資源保護和恢復法”；以及所有州和地方對應方，以及頒佈或頒佈的任何法規或政策或其他法規或政策，包括但不限於：“綜合環境響應、補償和責任法”；“資源保護和回收法”；以及所有州和地方對應機構，以及頒佈或頒佈的任何法規或政策。本文中使用的“危險材料”一詞是指幷包括任何物質、 列出或定義為危險或有毒的材料、廢物、污染物或污染物，或因其對人類、動物和/或環境的影響或潛在影響而受任何環境要求管制的物質、石棉和石油， 包括原油或其任何餾分、天然氣液體、液化天然氣或可用作燃料的合成氣體(或天然氣和此類合成氣體的混合物)。根據環境要求中的定義，承租人是且應被視為 承租人設施的運營者和承租人或任何承租方帶來的所有危險材料以及由此產生、產生或生產的廢物、副產品或殘留物的所有者。

31.承租人的 補救措施/責任限制。房東不應違約，除非房東在租户書面通知後30天內未能履行本協議規定的任何義務(除非由於義務的性質，這種履行需要超過30天的時間，然後在合理必要的時間之後，只要房東正在努力解決問題)。房東違約時，承租人應以掛號信或掛號信的方式通知房屋抵押的任何持有人和房產所在物業的任何租約的業主，租户應向該持有人和/或房東提供合理的機會來補救違約，包括通過賣權或司法行動(如果證明有必要的話)獲得項目管有的時間；但房東應以書面形式將姓名和地址提供給租户 。(##*$$， /*_房東在本租約項下的所有義務應解釋為契約，而非條件；除非本租約另有明確規定，否則承租人 不得因違反房東在本租約項下的義務而終止本租約。

房東在本租約項下的所有義務僅在房東擁有房產的 期間對房東具有約束力，而不是在此之後。本租約中的“房東”一詞僅指房產當時的所有者。一旦該業主轉讓其在物業中的權益並 受讓人接管本租約，該業主應立即解除並解除業主此後產生的所有義務，但該等義務在該業主的所有權期間對每個新業主具有約束力。 該業主擁有本租賃的期間，該業主應立即解除並解除業主此後產生的所有義務，但該等義務在該業主的所有權期間對每個新業主具有約束力。

32.檢查和訪問。房東及其代理人、代表和承包商可在任何合理時間進入物業進行檢查(檢查應在正常營業時間進行，除非租户另有約定)，並根據本租約進行可能需要或允許的維修，以及 用於任何其他業務目的。業主和業主代表可在營業時間內提前不少於48小時發出書面通知(緊急情況除外，在此情況下無需 通知，且可隨時進入)，以便進行任何此類維修、檢查物業、向潛在購買者展示物業，並在最後一年期限內向潛在租户或任何其他 商業目的展示物業的目的。在此期間，業主和業主代表可在營業時間內提前至少48小時發出書面通知(緊急情況除外)，以便進行任何此類維修、檢查物業、向潛在買家展示物業以及在最後一年內向潛在租户或任何其他 業務目的進入物業。房東應盡合理努力，儘量減少對房東根據本款進行的活動對房客在房屋內的操作的幹擾。房東可在 房產上豎立合適的標誌，説明房產可供出租或項目可供出售。房東可以授予地役權、公開奉獻、指定公共區域並對房屋或其周圍設置限制，前提是此類地役權、專用、指定或限制不會對租户使用或佔用許可用途的房屋造成任何不利影響， 該等地役權、專用、指定或限制不得對承租人使用或佔用許可用途的房屋造成任何不利影響。應房東要求，承租人應簽署該地役權、轉讓或限制所需的文書。除緊急情況外，房東或其代理人、代表、承包商或客人在房屋內時，承租人應始終有權護送他們，但此類護送不會對房東在本合同項下的使用權造成實質性不利影響。

33.保安。承租人承認並 同意，旨在阻止犯罪的安全設備和服務(如果有的話)在特定情況下可能無法防止盜竊或其他犯罪行為，並且房東不會為房屋提供任何安全服務。承租人同意 房東不對承租人因任何未經授權進入房屋或任何 其他違反房屋安全的行為而遭受或招致的任何盜竊損失或任何其他損害向房東索賠，且承租人放棄向房東提出的任何索賠。承租人應對承租人的高級職員、員工、代理人、承包商、客人和被邀請者的人身安全負全部責任。 和/或項目內、上或附近的任何此等人員。承租人應在承租人希望針對此類犯罪行為提供保護的範圍內獲得保險，費用由承租人承擔。

34.不可抗力。除支付租金外，租户或房東對因天災、天坑或下沉、罷工、停工或其他勞資糾紛、禁運、隔離、極端天氣、國家、地區或地方性災難、災難或災難、無法以合理成本獲得勞動力或材料(或其合理替代品)或無法獲得勞動力或材料(或其合理替代品)而造成的延誤，不負任何責任。 承租人或房東均不承擔任何責任。 由於天災、天坑或塌陷、罷工、停工或其他勞資糾紛、禁運、隔離、極端天氣、全國性、地區性或地方性災難、無法以合理成本獲得勞動力或材料(或其合理替代品)，承租人或業主均不承擔任何責任或責任。許可證發放或吊銷延遲、敵人或敵對政府行動、恐怖主義、叛亂、騷亂、內亂或騷亂、火災或其他傷亡，以及其他類似原因或 該方無法合理控制的事件(不可抗力)。

35歲。經紀人。房東和租户 各自聲明並保證，其未與任何經紀人、代理人或其他人(統稱經紀人)進行交易，除Avison Young和 Cassidy Turley外，沒有經紀人促成本次交易。房東和租客在此同意賠償並使對方不受本條款第35條所列任何經紀人(經紀人除外)因與租户或房東(視情況而定)就本租賃交易要求佣金或其他形式賠償而提出的任何索賠。房東應根據房東與Avison Young和Cassidy Turley分別簽訂的書面協議的條款， 負責Avison Young和Cassidy Turley因簽訂本租約而產生的所有費用。

36.業主責任的限制。儘管本協議或業主與租户之間的任何其他協議有相反規定：(A)房東不對租户或任何其他人承擔損失、損壞或傷害的所有風險(租户和每個此類其他人承擔所有損失、損壞或傷害的風險)，無論是實際的還是由此產生的：租户的各種個人財產，包括但不限於貿易固定裝置、設備、庫存、科學研究、科學實驗、實驗動物、產品、標本、 樣本和/或科學、商業、商業和/或其他財產，(A)房東不對承租人或任何其他人承擔損失、損壞或傷害的所有風險，包括但不限於貿易固定裝置、設備、庫存、科學研究、科學實驗、實驗動物、產品、標本、 樣本和/或科學、商業、備存於處所的各類會計及其他紀錄，以及由此而得或可得的任何及所有收入；(8)本租約或業主與租客就本租約標的事項訂立的任何其他協議所規定的任何行為或 事件，或在該處所、其上或其附近發生的任何行為或 事故，業主個人無權追索，而業主在本租約或業主與租客之間就本租約標的事項訂立的任何其他協議項下的任何責任，須嚴格限於 業主在該項目中的權益或出售或譴責該權益所得的任何收益，以及就業主在該項目中的權益或與任何該等損失有關的任何保險收益而應付的任何保險收益；和(C)在任何情況下，不得 向業主主張與本租賃相關的任何個人責任，也不得對業主或業主的任何高級職員、董事、僱員、代理或承包商的任何其他財產或資產有任何追索權。在任何 情況下，房東或房東的任何高級管理人員、董事、員工、代理或承包商均不對租户S業務的損害或由此造成的任何收入或利潤損失承擔責任。

37.可分性。如果本租約的任何條款或條款根據現行或未來法律是非法、無效或不可執行的， 那麼，在這種情況下，本租約的其餘部分不受此影響。本租約雙方還打算在本租約中 非法、無效或不可執行的每個條款或條款中添加一個與合法、有效和可強制執行的非法、無效或不可執行的條款或條款具有類似效力的條款或條款，作為本租約的一部分。

38.標誌；外觀。未經業主事先書面同意(可由業主全權酌情批准或不予批准)，承租人不得：(I)將任何遮篷、外燈、裝飾品、氣球、旗幟、旗幟、橫幅、油漆或其他突出物固定在項目的任何外牆上；(Ii)使用除業主的標準窗簾外的任何窗簾、百葉窗、窗簾或從外部可見的屏風；(Iii)在內部或外部使用任何窗簾、百葉窗、窗簾或紗窗，但不包括業主的標準窗簾；(Iii)將任何遮陽篷、外部燈光、裝飾品、氣球、旗幟、旗幟、橫幅、油漆或其他突出物固定在項目的任何外牆上；或(V)將任何設備、傢俱或其他個人財產放置在任何外部陽臺上，或(Vi)在物業或工程項目的任何部分塗刷、張貼或展示可從物業外部看到的任何招牌、告示、窗户或門字、 標語牌、裝飾品或任何類型的廣告媒體。房東應為租户在房門和指南牌上題寫、塗裝或粘貼室內標誌，費用自負，房東可接受的大小、顏色和類型均應由房東承擔。除業主標準字樣外，不得在走廊牆壁或走廊門的外部放置任何物品。目錄板應專門提供 用於顯示租户的名稱和位置。

承租人有權在為本項目服務的紀念碑標誌(紀念碑標誌)上安裝印有承租人名字的標誌，費用由承租人承擔。承租人確認並同意，承租人在紀念碑 標誌上的標牌(包括但不限於位置、大小、顏色和類型)應經業主事先書面批准，不得無理扣留，並應遵守並符合業主在項目中的標牌計劃和適用的法律要求。承租人應負責維護紀念碑標牌上的承租人標牌，在本租約期滿或提前終止時將承租人標牌從紀念碑標牌上移除，費用由承租人自行承擔 ，並負責修復因移除而造成的所有損壞。承租人可使用工業津貼的一部分，支付在古蹟標誌上安裝承租人標誌的費用。

39.社區中心便利設施。

(A)概括而言。根據本第39條的規定，房東的附屬公司Are-SD Region No.17，LLC，特拉華州的一家有限責任公司(Torreana房東)可以在位於加利福尼亞州聖地亞哥Torreana路10996號的Torreana房東擁有的物業建造便利設施，其中包括但不限於共享會議設施(#共享會議設施)、健身中心和餐廳(統稱為#的便利設施)，這些設施包括但不限於共享的會議設施(##共享的會議設施)、健身中心和餐廳(統稱為#的便利設施)。(D)Torreana房東，(E)房東、Torreana房東和Alexandria Real Estate Equities，Inc.的其他 附屬公司的租户，(F)房東、Torreana房東和Alexandria Real Estate Equities，Inc.(統稱為用户)的這些其他附屬公司的租户，以及(G)Torreana房東允許的任何其他方(統稱為用户)。房東Torreana房東是房東Torreana的所有附屬公司，在本文中可能統稱為雙方。儘管本合同中有任何相反規定，承租人承認並同意：(I)Torreana房東正處於設計和開發便利設施的初步階段，目前沒有也可能無法獲得開發和建設便利設施所需的政府批准 ；以及(Ii)Torreana房東不能也可能不能獲得開發和建設便利設施所需的政府批准，以及(Ii)Torreana房東承認並同意：(I)Torreana房東處於設計和開發便利設施的初步階段，目前沒有也可能無法獲得開發和建設便利設施所需的 政府批准，以及(Ii)Torreana房東根據託雷亞納邦房東可接受的條款和條件(br}憑其唯一和絕對自由裁量權)，所有允許設計和建造便利設施的政府批准, 材料和勞動力的可獲得性以及房東合理控制之外的所有其他條件。託雷亞納邦房東有權決定所有與便利設施相關的事宜，包括但不限於與其設計和施工相關的事宜。承租人承認並同意， 房東未就任何便利設施的開發作出任何陳述或保證，該承租人簽訂本租約不依賴於便利設施的建造和完工，也不是出於對 便利設施將會建造的期望而簽訂本租約。承租人承認並同意，目前的便利設施中心規劃，包括但不限於Torreana項目內的類型、配置和位置以及是否存在任何便利設施，均不受保證，房東可能會根據房東唯一和絕對的酌情權隨時進行更改；但是，前提是所提供的便利設施將為A類建築標準，並且至少包括健身中心、餐廳和會議中心。 如果提供的便利設施將採用A類建築標準，則至少包括健身中心、餐廳和會議中心。 如果提供的便利設施符合A類建築標準， 至少包括健身中心、餐廳和會議中心，則不能保證這些設施的存在，房東可能會在行使其唯一和絕對酌處權的情況下隨時更改這些設施。

(B)牌照。房東向租户發出書面通知 ，告知可供租户使用的便利設施(便利設施可用性通知)(如果有的話)之後，只要Torreana項目和項目繼續由ARE的關聯公司所有，則根據本第39條的條款，租户應 與其他用户共同享有最多35名承租人員工(員工受僱於該場所)使用可用便利設施的非專有權。如果房東向租户發送了便利設施可用性通知 ，承租人應在設施可用性通知中規定的日期(設施開始日期)開始向房東支付固定費用，相當於每月每平方英尺租金0.18美元(設施費用)，該費用應在 期間的每個月的第一天支付，條件是租户實際上已被允許在該日期開始使用該設施。 在 期間，租户應在每個月的第一天開始向房東支付相當於每平方英尺租金0.18美元的固定費用(設施費用)，該費用應在 期間的每個月的第一天付給房東，該費用應在 期間的每個月的第一天支付。康樂設施費用應在開工日期的每個週年紀念日按租金調整百分比每年增加一次。

(C)共用會議設施。承租人使用Torreana項目的共享會議設施和餐廳應與其他用户共同使用，安排程序由Torreana房東合理確定。Torreana房東保留在用户之間發生衝突的情況下行使其合理決定權的權利。

承租人聘用的任何與承租人使用共享會議設施相關的供應商應為專業許可供應商。 Torreana房東有權合理批准承租人使用與承租人使用共享會議設施相關的任何供應商。 Torreana房東有權合理批准承租人使用共享會議設施的任何供應商

設施。在任何此類供應商進入Torreana項目之前，承租人應向房東提交一份承租人與該供應商之間的合同副本以及來自該供應商的保險證書，以證明行業標準的商業一般責任、汽車責任和工人賠償保險。承租人應促使承租人使用的所有此類賣方提供一份保險證書，根據賣方的責任政策，將房東、 Are和Torreana房東指定為額外的被保險人。儘管有上述規定，承租人必須使用Torreana項目業主在Torreana項目使用的餐飲服務運營商，用於承租人在共用會議設施內舉辦的任何餐飲服務或餐飲活動。

承租人應自行承擔費用和費用： (I)負責設置與承租人使用相關的共享會議設施(包括但不限於確保承租人有足夠數量的桌椅和適當的設備)，以及(Ii)在承租人每次使用共享會議設施後，在沒有承租人個人財產的情況下，在與收到的基本相同的設置和相同的條件下交出共享會議設施，但有可能造成傷亡，並且沒有任何碎片和垃圾。 如果承租人未能按照上一句 第(Ii)小節的要求恢復並交出共享會議設施，則構成共享設施違約。業主每次合理判定承租人存在共享設施違約時，承租人應在業主發出該等共享設施違約通知後5 天內向業主支付違約金。租户因第一次共享設施違約而應支付的罰金為200美元。隨後的每一次共享設施違約應增加50美元的罰款 (為免生疑問，第二次共享設施違約的罰款為250美元，第三次共享設施違約的罰款為300美元，依此類推)。除上述規定外，承租人應負責補償託裏亞納邦房東或房東(視情況而定)在修復因租户或任何租户關聯方造成的共享會議設施、便利設施或託雷亞納邦項目所造成的任何損壞時所支出的所有費用。 房東或房東(視情況而定)應負責補償房東或房東(如適用)在修復租户或任何租户關聯方對共享會議設施、便利設施或Torreana項目造成的任何損壞時所花費的所有費用。本第39(C)條的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

(D)規章制度。承租人應獨自負責向託雷亞納項目承租人提供服務的任何及所有食品服務運營商和任何其他第三方供應商付款。承租人使用便利設施(包括但不限於共享會議設施)時，應遵守所有適用的法律要求，以及託裏亞納邦房東或房東不時實施的任何合理規則和 規定(這些規則不得以歧視性的方式執行)，並且不得幹擾其他用户的權利。承租人員工使用共享會議設施以外的便利設施時，應遵守Torreana房東或便利設施運營者要求所有希望使用此類便利設施的 人員執行的標準許可證、賠償和豁免協議的條款和條件。Torreana房東和房東(如果適用，房東的任何其他附屬公司)均不對其他用户違反與 便利設施有關的任何規則或規定承擔任何責任或義務。承租人不得對共享的會議設施、便利設施或Torreana項目進行任何形式的改動、增加或改進。

承租人承認並同意Torreana房東有權隨時、隨時重新配置、重新安置、修改 或移除Torreana項目的任何便利設施和/或修改、擴展或終止與這些便利設施相關的任何服務(如果有)。

(E)免除責任和賠償。承租人保證將採取合理的謹慎措施，防止在Torreana項目期間造成財產損失和 人員受傷。在適用法律允許的範圍內，承租人放棄其或任何承租人當事人可能對任何人提出的與便利設施相關、產生或相關的索賠，以及承租人和/或任何承租人進入Torreana項目 ，租户免除和免除任何與便利設施和承租人和/或任何承租人 進入Torreana項目有關、產生或與之相關的責任。 承租人和/或任何承租人和/或任何承租人 方進入Torreana項目均不承擔任何責任(br}承租人和/或任何承租人和/或任何承租人 方進入Torreana項目)。承租人特此同意賠償、辯護並使雙方免受與(I)承租人或任何承租人使用 便利設施，以及(Ii)承租人和/或任何承租人進入Torreana項目有關的任何財產損失或人身傷害的索賠。本第39條的規定在租賃期滿或提前終止後繼續有效。

(F)保險。自便利設施開始之日起，承租人應根據本租約第17條要求承租人維護的商業一般責任保險單，將託雷亞納納河房東指定為額外的被保險人。

40.可供選擇的房舍。如果在本租賃期限內的任何時候，承租人考慮在聖地亞哥地區租賃額外或替代空間 ，承租人應向房東遞交書面通知(房屋通知)，其中應包括對承租人所需的額外或替代空間的描述。在租户向房東發出房產通知後的30天內(排他期)，租户同意房東有權在沒有任何義務的情況下選擇向租户提供額外或 替代房產，以部分或全部滿足租户在項目中按市場條件尋找的房產(替代房產)，或者如果房東如此選擇，則在聖地亞哥地區由實體擁有或控制的另一處房產提供。 如果房東如此選擇，則在由實體擁有或控制的聖地亞哥地區的另一處房產中，房東有權向租户提供額外或 另一處房產，以部分或全部滿足租户正在尋找的房產(另類房產)，該房產由一個實體擁有或 控制房東或Alexandria Real Estate Equities，Inc.(任何此類實體， 附屬公司)的任何組成成員。房東和/或任何附屬公司(視情況而定)有權收購新項目或重新開發其當時擁有的任何現有項目，以提供 替代場所(如果業主和/或任何附屬公司選擇且沒有義務這樣做)。承租人應真誠考慮房東(或其附屬公司)在排他期內向承租人提供的任何替代房產。如果業主(或其關聯公司)和租户確定了 承租人可以接受的替代房產，業主(或其關聯企業)和租户應真誠努力協商並簽訂該替代房產的新租約。如果房東(或其附屬公司)和租户在 獨佔期結束時協商租賃, 排他期應延長至(I)房東(或其關聯公司)與租户簽訂新租約之日，或(Ii)房東(或其關聯公司)與租户之間談判終止之日(以較早者為準)。該等新租約如已簽訂，須以業主或附屬公司(視屬何情況而定)及租客各自善意全權酌情決定可接受的條款及條件為準。只有在Are-10933 North Torrey Pines，LLC或附屬公司是項目所有者的情況下，此 第40條的規定才適用。

41.雜七雜八的。

(A)通知。雙方之間的所有通知或其他通信均應以書面形式進行，如由收件人親自投遞或拒絕接受投遞，或由信譽良好的隔夜擔保快遞投遞並寄往雙方上述地址，則應視為在實際收到通知或其他通信時正式發出。房東和租户可不時以書面通知對方指定另一個地址接收將來的通知。

(B)連帶責任和 連帶責任。如果包括在本文書中所使用的租户一詞中時，有一個以上的個人或實體，每個人或實體都應對承租人的義務承擔連帶責任。

(C)財務信息。應房東的要求，租户應(I)在租户的每個會計年度結束後180天內向房東提供真實完整的租户最近經審計的年度財務報表，或者，如果在該180天內未向租户提供經審計的年度財務報表，則在該年度經審計的財務報表可供租户使用時，(Ii)在每個租户的前三個會計年度結束後60天內提供租户最近未經審計的季度財務報表。 更新的業務計劃，包括現金流預測和/或形式資產負債表和損益表，所有這些 均應被業主視為屬於租户的機密信息，(Iv)租户為潛在投資者準備的公司小冊子和/或簡介，以及(V)租户 通常向其貸款人或股東提供的任何其他財務信息或摘要。儘管有上述規定，承租人在任何情況下都不需要向業主提供任何財務信息，而承租人沒有準備(或安排準備)用於自己的 目的。

(D)記錄。本租約和租賃備忘錄均不得由承租人或其代表 在任何公共記錄中存檔。房東可以準備和提交一份租賃備忘錄，如果房東提出要求，租户將簽署一份租約備忘錄。如果根據適用的SEC要求，承租人 必須提交本租約，則上述規定並不是要禁止承租人提交本租約。

(E)釋義。解釋本租約或對本租約的任何展品或修改時，不得采用通常的解釋規則，即 任何含糊之處應由起草方解決。本租賃中使用的任何性別的詞語均應保留並解釋為包括任何其他 性別，除非上下文另有要求，否則單數中的詞語應包括複數。本租約中插入的説明僅為方便起見，並不以任何方式定義、限制或以其他方式描述本租約或本租約的任何條款的範圍或意圖，或以任何方式影響本租約的解釋。

(F)籤立前不具約束力。在 雙方簽署本租約之前，房東向租户提交的本租約不具有約束力或效力，不構成租賃房產的選擇權，也不授予任何一方任何權利或施加任何義務。 雙方簽署本租約之前，房東向租户提交的本租約不具有約束力或效力，不構成租賃房產的選擇權，也不賦予任何一方任何權利或施加任何義務。

(G)利息限制。房東和租客明確表示，在任何時候都要遵守 適用的法律，該法律規定了本租賃或與本租賃相關的任何應付利息的最高利率或金額。如果適用法律曾被司法解釋為將本租賃項下要求的或簽約的任何利息高利貸 就本租賃收取、收取、保留或收取，則房東和租户明確表示，房東迄今收取的所有超額金額都應記入適用義務的貸方(或者，如果該義務已經或將得到全額支付，則退還給租户)，本租賃條款應立即被視為已改革，且金額應立即退還給承租人(或，如果該義務已經或將會得到全額支付，則應立即將本租賃條款視為已改革，並將其金額退還給承租人)。但可全數追討本條例所規定的最高款額。

(H)法律的選擇。本租約的建造和解釋應受 房屋所在州的國內法律管轄，不包括任何法律衝突原則。

(I)時間。對於履行 承租人在本租賃項下的義務而言，時間至關重要。

(J)OFAC。租户目前(A)遵守並在本租賃期內始終 遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定，以及與此相關的任何法規、行政命令或法規(統稱為OFAC規則)，(B)沒有列在OFAC保存的特別指定國民和被封鎖者名單和/或任何其他類似名單上，且在本租賃期內也不應列在該名單上，且在本租賃期內也不應被列入OFAC維持的特別指定國民和被封鎖人員名單和/或任何其他類似的名單上。(B)承租人目前(A)遵守並在本租賃期內始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定以及與此相關的任何法規、行政命令或法規(統稱為OFAC規則)；以及(C)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。

(K)以引用方式成立為法團。本租約附帶的所有展品和附件均併入本租約，並構成本租約的一部分 。如果該等展品或附件與本租約的條款有任何衝突，以該等展品或附件為準。

(L)整份協議。本租賃(包括本租賃附件)構成房東和租户之間關於本租賃標的的完整協議，並取代雙方之前和當時的所有協議、諒解、意向書、談判和討論(無論是口頭或書面的)，除本文特別規定外，另一方對本租賃標的不作任何擔保、陳述 或其他明示或默示的協議。

(M)不一致和不滿意。除最早規定的基本租金和附加租金外，租户支付或業主收到的低於每月基本租金分期付款或任何附加租金的金額不得超過最早規定的基本租金和附加租金，任何支票或支票上的任何背書或聲明 支付任何基本租金或附加租金也不是一種協議和滿足。房東可接受該支票或付款，但不影響房東收回該租金餘額或尋求本租約中規定的任何其他補救措施的權利。

(N)危險活動。儘管本租約有任何其他規定，業主有權拒絕在根據承租人的常規安全指南、慣例或習慣或謹慎的行業慣例要求 安全眼鏡以外的任何形式的防護服或設備的房屋任何部分進行任何維修或服務。業主及其員工、代理人和承包商有權拒絕在該場所的任何部分進行任何維修或服務。在任何此類情況下，承租人應在房東的合理酌情權下，就所有此類維修和服務與房東可接受的各方簽訂合同，房東應在所需的範圍內公平調整承租人在該等維修或服務方面的運營費用份額，以反映房東沒有向租户提供該等維修或服務。

(O)工程項目的重建。承租人承認，業主可自行決定隨時對項目進行擴建、翻新和/或 重新配置項目，並可不時與之相關或附加(視情況而定)，但不限於：(A)相對於項目的任何部分改變任何 改善、建築物、結構、大堂、走廊、出入口、出口、停車場和/或停車區的形狀、大小、位置、數量和/或範圍；(B)在任何情況下，業主可自行決定是否對項目進行擴建、翻新和/或 重新配置，但不限於：(A)相對於項目的任何部分改變任何 改善、建築物、建築物、大堂、走廊、出入口、出口、停車場和/或停車區的形狀、大小、位置、數量和/或範圍；(B)修改、刪除和/或在工程項目、公共區域和/或工程項目的任何其他部分修改、刪除和/或添加任何位於坡面以上或 以下的建築物、改善和/或停車場構築物，和/或對其進行影響的任何其他更改；及(C)進行以任何方式影響工程項目和/或其中任何部分的任何其他更改、添加和/或刪除，包括但不限於，添加和/或刪除由業主不時選擇的構成本工程項目和/或其中任何部分的土地在房東根據本款進行的任何擴建、翻新和/或重新配置期間，房東應採取合理的 努力將對租户在房產內的操作的幹擾降至最低。儘管本租約有任何相反規定，承租人無權因本項目的任何擬議變更、擴建、翻新或重新配置而要求損害賠償(包括減租)或取消或終止本租約，承租人也無權限制、禁止或禁止任何此類變更、擴建、翻新或重新配置；但房東不得改變房產的大小、尺寸、位置或承租人允許的用途。

(P)停止使用。如果在起租日期之後的任何時間，租户(或根據第22條規定的承租人或分租客)連續180天沒有在該房屋內繼續經營業務，房東可以(但沒有義務)選擇在向租户發出書面通知30天后終止本租約，據此，本租約應在房東送達該書面通知後30天(終止日期)終止。(br}承租人、分租客、承租人、分租客、承租人、承租人、分租客、承租人、分租客)租户應在終止日或之前按照本租約條款 所規定的條件騰出物業並將其管有給業主，租户不再承擔本租約項下的其他義務，但在終止日之前產生的義務以及根據租約條款在租約期滿或 提前終止後仍繼續存在的義務除外。

[下一頁上的簽名]

房東和租客於上述日期簽署本租約，特此為證。

要租賃的附件A

處所的描述

租賃附件B

項目説明

租賃附件C

工作信

本工作信函(本工作函)由特拉華州有限責任公司(房東)ARE-10933 North Torrey Pines，LLC和特拉華州有限責任公司Avidity Nanomedines LLC(特拉華州有限責任公司)於2014年3月31日簽訂的特定租賃協議(該租賃協議)中包含了該租賃協議(該租賃協議)。 Torrey Pines，LLC是特拉華州的一家有限責任公司(房東)和Avidity Nanomedines LLC(一家特拉華州的有限責任公司)。此處使用但未定義的任何初始大寫術語 應具有本租賃中給出的含義。

1.一般要求。

(A)承租人的授權代表。承租人指定Heidi Henson和Angelica Garcia(其中任何一人單獨行事， 承租人的代表)為根據本工作書授權代表承租人行事的唯一人員。業主沒有義務對承租人或其代表提出的與本工作信函相關的任何請求、批准、詢問或其他溝通(溝通)做出迴應或採取行動，除非該溝通是由承租人代表以書面形式進行的。租户可在不少於 個工作日前向房東發出書面通知，隨時更換租户代表。承租人和承租人代表均無權指導業主承包商執行業主的工作(如下所述)。

(B)業主授權代表。房東指定珍妮·加德納(Jenny Gardner)和史蒂夫·波梅倫克(Steve Pmerenke)(單獨行事，房東代表)為根據本工作書授權代表房東行事的唯一人員。承租人沒有義務對業主或其代表就本工作函提出的任何請求、批准、詢問或其他溝通作出迴應或採取行動，除非此類溝通是由業主代表以書面形式進行的。房東可以在不少於5個工作日的任何時間更換房東代表 提前書面通知租户。業主代表應是唯一有權指導業主承包商執行業主工作的人。

(C)建築師、顧問及承建商。業主和租户特此確認並同意：(I)承租人改善工程的總承包商和任何分包商應由業主選擇，並經承租人批准，批准不得無理扣留、附加條件或拖延，(Ii)道勒·格魯曼應為承租人改善工程的建築師(TI架構師)。

2.租户改善。

(A)租户改善的定義。此處所用的承租人改進是指對TI施工圖上顯示的固定和永久性質的項目進行的所有改進，如下文第2(C)節所定義。除業主的工作(如下文第3(A)節所述)外，業主沒有任何義務 完成房屋供租户使用和佔用。

(B)承租人的空間平面圖。 承租人應在本合同簽署之日起5個工作日內，向業主和TI建築師提交詳細説明承租人對承租人改進要求的示意圖和輪廓規格(TI設計圖)。不超過2天后，業主應將業主和TI建築師關於TI設計圖的書面異議、問題或意見提交給租户。承租人應對TI設計圖進行修改 以處理此類書面意見，並應在此後2天內將該設計圖重新提交業主審批。這一過程將一直持續到業主批准TI設計圖為止。

(C)施工圖。業主應安排TI架構師編制並交付承租人審核和評論施工計劃、承租人改進的規格和圖紙(TI施工圖)，TI施工圖應編制這些圖紙

基本上符合TI設計圖紙。承租人應單獨負責確保TI施工圖反映承租人對承租人改進的要求 。承租人應在收到承租人對TI施工圖的書面意見後不遲於10個工作日將其提交給業主；但是，如果承租人不提交變更請求，不得不批准任何與TI設計圖紙 一致的事項。業主和TI架構師應真誠考慮所有此類意見，並應在收到後10個工作日內通知承租人業主擬如何迴應此類意見，但承租人根據前述句子的審查權不得延誤承租人改進的設計或施工進度。與此類評論相關的任何爭議均應按照本協議第2(D)節的規定解決。如果TI施工圖中反映的設計與TI設計圖紙一致，承租人應批准業主提交的TI施工圖，除非承租人提交變更請求 。經承租人批准後，在符合以下第4節規定的情況下，業主不得對TI施工圖進行實質性修改，除非與頒發TI許可證有關的合理要求(如下文第3(B)節定義的 )。

(D)批准和完成。業主和租户特此確認，TI施工圖必須不遲於2014年4月30日完成並獲得批准，以便業主的工作在目標開工日期(如租賃規定)之前基本完成。如果任何關於租户改善設計的爭議在爭議一方向另一方送達後10個工作日內仍未解決，承租人可就租户改進的設計作出最終決定，條件是： (I)承租人行為合理，且該最終決定與業主和租户在該爭議方面的立場一致或妥協；(Ii)承租人因任何此類 決定而產生的所有費用和開支應從TI Fund(定義見)中支付。以及(Iii)承租人的決定不會影響基本建築、建築的結構組件或任何建築系統。在業主和租户批准承租人要求的TI施工圖之後，對TI施工圖的任何 更改應按照本合同第4節的規定處理。

3.業主的工作表現。

(A)業主工作的定義。在此使用的術語“業主的工作”是指 建造租户裝修工程，以及(I)清潔房屋內的地毯和地板，(Ii)按照業主合理確定的需要，在房屋內牆上塗抹修補塗料，(Iii)按照業主合理確定的標準，修理或更換房屋內破損或變色的天花板瓷磚，以及(Iv)修理或更換位於房屋內的損壞的燈具，由業主合理確定。上述(I)至(Iv)項的費用將由業主支付，而不會從TI津貼中支付。

(B)生效日期及許可。房東應在獲得建築許可證(TI許可證)授權承租人按照承租人批准的TI施工圖建造承租人改善設施後，開始承租人改善工程的施工。獲得工業事故許可證的費用應從工業事故保險基金中支付。承租人應協助房東獲得TI許可證。如果任何對業主工程或其任何部分的施工具有管轄權的政府當局對其施工施加條款或條件：(I)與業主在本合同項下的義務 不一致，(Ii)增加業主工程的施工成本，或(Iii)將嚴重延誤業主工程的施工，業主和租户應 本着善意合理地尋求減輕或消除任何此類不利條款和條件的方法。

(C)業主的工作完成。 在目標開工日期或之前(受租户延誤和不可抗力延誤的限制)，業主應根據TI許可證，以良好和熟練的方式基本完成或使業主的工作基本完成。 在每種情況下，業主應遵守不影響房產使用的非物質性質的微小變更和正常的審核清單項目(實質性完成或基本上完成)。(C)業主工作的完成。 在目標開工日期或之前(受租户延誤和不可抗力延誤的限制)，業主應按照TI許可證的規定，以良好和熟練的方式基本完成或使業主的工作基本完成。在每種情況下，業主應遵守不影響房產使用的非物質性質的微小變更和正常的審核清單。業主的工作基本完成後，業主應要求TI建築師和總承包商為承租人和業主的利益簽署並交付

以美國建築師協會(AIA)文件G704的形式基本完成。就本工作函而言，次要變更是指 任何合理需要的修改：(I)遵守所有適用的法律要求和/或獲得或遵守任何所需的許可證(包括TI許可證)；(Ii)遵守承租人對房東的工作進行修改的任何請求；(Iii)符合非實質性的良好設計、工程和施工實踐；或(Iv)對在建造 土地過程中遇到的現場偏差或條件進行合理調整

(D)材料的選擇。如果業主和租户批准的TI 施工圖上顯示多種材料或結構，業主將自行選擇該選項。對於業主根據本工作書有義務提供的所有建築材料和設備，除非經批准的TI施工圖中指定了製造商，否則業主 應以其合理的酌處權選擇製造商。

(E)交付處所。當業主的工作基本完成時，根據 本第3(E)節的其餘條款和規定，承租人應接受該房屋。承租人接管和驗收房屋並不構成放棄：(I)關於工藝(包括設備安裝)或材料(不包括製造商直接提供的設備)的任何保證，(Ii)業主的工程不符合適用的法律要求，或(Iii)業主的工程 沒有基本上按照TI施工圖完成的任何索賠(受微小更改和本合同允許的其他更改的限制)(統稱為建築缺陷)。承租人應在基本完工後 年內將承租人發現的任何此類施工缺陷通知業主，業主應在此之後 30天內採取合理措施補救或促使責任承包商補救任何此類施工缺陷。儘管如上所述，如果適用的承包商在30天期限內未能糾正該施工缺陷，業主不應在本租約項下違約，除非承租人選擇向該承包商索賠 ，業主對該施工缺陷沒有進一步的義務，除非業主不承擔任何費用地與承租人合作 。

承租人有權享受與房屋內安裝的設備相關的所有建築保修和製造商設備保修 。如果租户提出要求，業主應嘗試從此類設備的製造商和供應商那裏獲得延長保修，但任何此類延長保修的費用應完全由TI基金承擔 。業主應立即承擔並完成或促使完成所有清單項目。

(F)開始日期 延遲。除租約中另有規定外，應在業主的工作基本完成後交付房屋，除非業主的工作實際上因以下任何一個或多個原因(租户延誤)而延遲完成：

(I)承租人代表無法 發出或接收任何通信或採取本協議規定承租人必須採取的任何其他行動；

(Ii)租户的變更請求(定義見下文第4(A)節)，無論是否實際執行了任何此類 變更請求；

(Iii)任何更改請求的構造；

(Iv)承租人要求超長交貨期的物料、飾面或裝置；

(V)承租人延遲審查、修訂或批准超出本合同規定期限的計劃和規格；

(Vi)承租人延遲提供對項目正常進展至關重要的信息 。承租人應在合理範圍內儘快提供此類信息，但在任何情況下不得超過收到房東要求提供此類信息的請求後一週；

(Vii)租户延遲向業主支付超出的TI費用(如下文第5(D)節 所定義)；或

(Viii)在業主通知租客後，租客或任何租客一方(定義見租約)或任何該等人士所僱用的 人的任何其他作為或不作為，而該等作為或不作為在業主通知租客後持續超過1天。

如果由於上述 任何原因而延遲交付，則業主應促使TI架構師證明，如果沒有該承租人的延遲，承租人的改善工程本應實質上完成的日期，而該經證明的日期應為交付日期。如有要求，房東應告知租户任何材料、飾面或安裝，這些材料、飾面或安裝是任何更改請求的一部分，這將導致異常長的交貨期。

4.變化。業主交付並批准空間平面圖後，承租人要求對承租人進行的任何改進應根據本第4節的規定申請和實施，並須經業主和TI建築師的書面批准，此類批准不得無理扣留、附加條件或拖延。

(A)租户的變更請求。如果租户請求對租户改進進行更改(？更改？)，則租户 應以與AIA標準更改單表(更改請求？)基本相同的形式書面通知房東以請求此類更改，更改請求應詳細説明任何此類更改的性質和範圍。此類 更改請求必須由租户代表簽名。在進行任何變更之前，業主應在合理的可能範圍內儘快採取商業上合理的努力迴應租户，並估計：(I)分析該變更請求所需的時間，以及(Ii)分析該變更請求所需的建築和工程費用及成本(這些費用應從TI基金支付至實際發生的程度，無論該變更是否實施)。 業主應在收到變更請求後5個工作日內(或更長的時間內)以書面形式向租户提交該變更請求。 業主應在收到變更請求後5個工作日內(或更長的時間段內)以書面形式向租户提交該變更請求。 房東應在收到變更請求後5個工作日內(或更長的時間內)以書面形式向租户提交該變更請求分析涉及的額外 成本或節省，包括但不限於建築和工程成本以及變更將延長業主工作基本完成日期的時間(如果有)。因變更而導致業主工作 完成的任何延誤，包括業主在評估和/或設計此類變更期間的任何暫停工作，均應屬於承租人延誤。

(B)實施改革。如果承租人：(I)書面批准費用或節省以及業主完成工作所需的預計延期時間(如果有)，以及(Ii)向業主交存與該變更相關的任何額外TI費用，業主應促使批准的變更生效。儘管 租户對該提議的變更造成的延遲的任何估計表示贊同或反對，TI架構師對與該變更相關的租户延誤金額的確定應是最終的，並對業主和租户具有約束力。

5. 成本。

(A) 租户改善預算。在承租人改建工程開始施工之前，業主應按行業獲得與承租人改建工程設計和 施工相關的已發生或將發生的費用的詳細細目(預算)。預算應提交承租人審批，審批不得無理扣留、附加條件或拖延。房東將初始預算交付給 租户後，應允許租户在10個工作日內對租户改進進行價值工程設計。儘管本協議有任何相反規定，如果承租人在該 10個工作日期間不批准或不批准預算，承租人應被視為已批准

預算。預算應基於承租人批准的TI施工圖，並應包括支付給業主的行政租金(行政租金) ，相當於TI成本的4%，用於監控和檢查承租人改進和變更的施工，這筆款項應從TI基金中支付(如第5(D)節所述)。行政租金應包括但不限於 所有自掏腰包業主或其代表因監督承租人改善和變更工程而產生、產生或與之相關的費用、開支和費用，應從TI基金中支付。如果預算大於TI津貼，租户應在租户開始施工前將差額以現金形式存入房東 按照第5(D)節的規定由房東支付。

(B)工傷津貼。房東應 向租户提供每平方英尺15美元的租户改善津貼(TI津貼)，或總計128,415美元。TI津貼應按照本工作書的規定發放。

承租人無權使用或受益(包括任何基本租金的減免或支付)任何不需要用於 建設(I)根據第(2(D)節批准的TI施工圖中所述的承租人改善工程，(Ii)根據第4條進行的任何更改，或(Iii)在 紀念碑標誌上安裝承租人標牌)所需的TI津貼的任何部分。

(C)可計入TI基金的費用。TI基金應僅用於支付與承租人改建工程相關的設計、許可證和 建築成本，包括但不限於與承租人改建工程相關的電力和其他公用事業成本、 準備空間平面圖和TI施工圖的成本、預算中列出的所有成本，包括業主的行政租金、業主的自付費用、租户 延誤造成的成本和變更成本(統稱為TI成本儘管本協議有任何相反規定，TI基金不得用於購買任何傢俱、個人財產或其他 非建築系統材料或設備，包括但不限於承租人的語音或數據電纜、非管道生物安全櫃和其他未納入承租人裝修的 科學設備。

(D)超額的TI成本。房東沒有義務承擔 任何租户改善費用的任何部分，除非在TI津貼的範圍內。如果預算項下的剩餘TI成本超過剩餘的TI津貼，作為房東完成租户改善義務的前提條件，租户應向房東交100%當時的TI成本超過剩餘TI津貼的金額(超額TI成本)，這是房東完成租户改善義務的先決條件。如果租户未能向房東支付任何超額的TI費用，房東應享有租約中規定的所有未付租金的權利和補救措施(包括但不限於，按違約率收取利息的權利和評估滯納金的權利)。對於就此類金額提起的任何 訴訟而言，這些金額將被視為租賃項下的租金。TI津貼和超出的TI費用在此稱為TI基金。租户存入的資金應是支付TI費用的第一筆 支出。儘管本第5(D)節有任何相反規定，承租人應完全和獨自承擔TI費用和超出TI津貼的微小變更的費用。如果在租户改善工程完成 並支付與此相關的所有到期款項後，TI基金仍有任何未支付部分，則承租人僅在租户 實際向房東支付的任何超額TI費用範圍內才有權獲得該等未支付的TI基金。

6.租户訪問權限。

(A)租户的訪問權限。業主特此同意允許承租人在開工日期前14天進入 大樓，進行業主工程以外的承租人要求的任何工程(承租人的工作)，但前提是承租人的工作必須與TI建築師和總承包商協調，並遵守租約以及業主可能施加的所有其他合理限制和條件，以及(Ii)在業主的工作完成之前，檢查和觀察工程。風險和費用由承租人自行承擔。(Ii)在開工日期前14天，檢查和觀察承租人要求的任何工作(承租人的工作除外)，並遵守租約和業主可能施加的所有其他合理限制和條件，以及(Ii)在業主的工作完成之前，檢查和觀察工程。儘管有上述規定，承租人

無權進入房產或項目，除非租户向房東提交令房東合理滿意的證據，證明房東合理要求的與開工前准入相關的任何保險(包括但不限於房東根據租約可能要求的任何保險)是完全有效的。承租人進入應遵守業主承包商和業主制定的所有安全規範，直到業主完成工作並由承租人接受為止。

(B)不受幹擾。承租人或任何承租方(在租賃中的定義)不得幹預房東工作的執行，也不得幹預適用政府部門的任何檢查或最終批准的發佈，在任何此類幹預下，房東有權將承租人和任何承租方排除在房屋和 項目之外，直到房東的工作基本完成。

(C)不接受處所。經業主同意，承租人可以在業主的工作基本完成之日之前進入本項目進行承租人的工作，這一事實不應被視為承租人接受對房屋的佔有，但在這種情況下，承租人應與業主合理接受的律師進行辯護，對承租人的財產、完工工程、固定裝置、設備、材料或商品的任何損失或損害以及 死亡責任進行賠償，並使業主不會受到損害。 在此情況下，承租人應在業主同意的情況下，就承租人的財產、完工工程、固定裝置、設備、材料或商品的任何損失或損害以及 死亡責任進行辯護，並使其不受業主的同意。

7.其他。

(A)反對。當本工作書要求任何一方同意或批准時，除非本工作書另有明確規定，否則該方不得不合理地 拒絕、附加條件或延遲此類同意或批准。

(B)修改。除非業主和租户以書面形式簽署，否則對本工作書或其任何條件或條款的修改、放棄或修改對業主或租户均無約束力。

租賃附件D

確認生效日期

茲確認生效日期為 ，由特拉華州有限責任公司(房東)Are-10933 North Torrey Pines，LLC和特拉華州有限責任公司(租户)Avidity Nanomedicines LLC共同簽署，日期為 ，日期為 的租約(租約)由房東和租客簽訂，是租約的一部分。使用的任何初始大寫術語但未在此處定義的 應具有本租賃中給出的含義。

業主和租客特此確認並同意，就 租賃的所有目的而言，租賃基準期限的開始日期為，，租賃基準期限的起租日期 為，而租賃基準期限的終止日期為 ，，午夜12：00，租賃基準期限的起租日期為 ，租賃基準期限的起租日期為 ，租賃基準期限的起租日期為 ，租賃基準期限的起租日期為，租賃基準期限的終止日期為 ，，如果租賃條款與本生效日期確認條款有衝突， 本生效日期確認在任何情況下均以本確認生效日期為準。

房東和租客簽署開工日期確認書 ，自以上第一個寫明的日期起生效，特此為證。

租賃附件E

規章制度

1.工程項目的人行道、入口和車道不得被承租人或任何承租方阻擋，或被他們用於進出處所以外的任何目的 。

2.承租人不得在其處所外的停車場、園境區或其他地方，或在工程項目的屋頂放置任何物體，包括天線、户外傢俱等。

3.除協助殘疾人的動物 外，任何動物不得進入本項目的辦公室、大廳或走廊。

4.承租人不得使用任何收音機或樂器，或發出響亮或不適當的噪音，騷擾工程項目或毗鄰建築物的佔用人。

5.如租客希望在處所內進行電報、電話或其他電力接駁，業主或其代理人會指示電工 將電線鋪設於何處及如何鋪設；如無該等指示，則不得鑽孔或切割電線。任何此類安裝或連接應由承租人承擔費用。

6.承租人不得在處所內安裝或操作任何蒸汽機、燃氣機、鍋爐或其他機械設備，但如租約上特別批准，則屬例外。明令禁止將石油、天然氣或易燃液體用於取暖、照明或任何其他目的。爆炸品或其他被認為特別危險的物品不得帶入本項目。

7.本工程項目或其附近特別禁止停泊任何類型的康樂車輛。除營運車輛過夜停放外，任何時間均不得在停車區存放任何類型的車輛，但應允許承租人員工在出差期間臨時短期過夜停車。如果車輛 被禁用，應在48小時內將其移走。任何停放的車輛上或其周圍不得有供出售或其他廣告標誌。所有車輛應按照所有標誌和其他 標記停放在指定的停車區。所有停車位均為露天停車位，除業主指定外，不得預留停車位、車位編號或個別車位的字母。

8.承租人須保持處所無齧齒動物、昆蟲及其他害蟲。

9.業主保留將任何人排除或驅逐出工程項目的權利。業主認為任何人喝醉了酒或毒品，或以任何方式做出任何違反工程項目規章制度的行為，業主都有權將其驅逐出工程項目。

10.承租人 不得因承租人在維護良好秩序和清潔方面的粗心大意或漠不關心而造成任何不必要的勞動。房東不對租户承擔任何責任，包括因看門人或任何其他僱員或個人造成的財產損失(無論如何發生) 或對租客的影響造成的任何損害。

11.租户如發現自來水、草坪灑水器、污水、煤氣管道、電燈及固定裝置、暖氣設備或任何其他影響處所的服務設備有任何瑕疵，應立即通知業主。

12.承租人不得允許在房產外存放，包括但不限於在室外存放卡車和其他車輛，或傾倒廢物或垃圾，或允許將任何有害物質放置在房產內或附近的任何排水系統或衞生系統內。

13.垃圾處理公司為該處所提供的所有移動式垃圾桶必須 存放在為此目的而設置的垃圾圍封區(如有的話)內。

14.不允許在 場所或項目內進行公開或私人拍賣。

15.除非事先獲得業主的書面同意，否則不得在處所內的窗户上放置遮篷。

16.處所不得用作住宿、睡覺或烹調，或作任何不道德或非法用途，或作租契指明以外的任何用途 。處所內不得操作任何博彩設備。

17.承租人須考慮到工程項目內的電線容量及其他租户的需要，向業主確定可在處所內安全使用的最大電流 ，並不得使用超過該安全容量的電力。 業主同意安裝電力設備，並不解除承租人不得使用超過該安全容量的電力的義務。

18.承租人承擔保護房產不被盜竊、搶劫和盜竊的全部責任。

19.承租人不得在處所內安裝或操作任何性質與承租人通常使用處所沒有直接關係的機械或機械裝置，並須保持所有該等機械不受振動、噪音及可能傳播至處所以外的空氣電波影響。

要租賃的展品F

租户的個人財產

沒有。

展品G出租

故意遺漏

展品H出租

房東S傢俱

描述		尺寸		QTY
接待台(楓木層壓板)		76 x 71		1
隔間/工作站(楓層壓)		70 x 70		12
書桌(楓木層壓板)		72 x 108		4
會議桌(楓木層壓板)		48 x 144		2
桌子(楓木層壓板)		24 x 48		9
工作站(灰色層壓板)		36 x 80		8
書桌(灰色層壓板)		30 x 50		2
書桌(楓木層壓板)		30 x 60		9
桌子(白色層壓板)		30 x 60		6
雙門櫥櫃(楓木層壓板)		22 x 36		4

租契的第一項修訂

本租賃第一修正案(第一修正案)於2017年6月27日由特拉華州有限責任公司Are-10933 North Torrey Pines，LLC和特拉華州有限責任公司Avidity Biosciences LLC(前身為特拉華州有限責任公司Avidity Nanomedicines LLC)制定。

獨奏會

答：房東和 租户是截至2014年3月31日的特定租賃協議(租約)的雙方，其中房東將位於加利福尼亞州拉霍亞北託裏鬆10975號的某些約8,561平方英尺的可出租平方英尺的物業( 租房)租賃給租户，如租約中更詳細的描述。本文中使用的未定義的大寫術語應具有 租賃中為此類術語定義的含義。

B.租賃期定於2017年11月30日到期。

C.房東和租客希望修改租約，除其他事項外，將租約期限延長至2021年12月31日(第一修正案到期日)。

協議書

因此，現在，考慮到通過引用合併於此的前述演講會、本文中包含的相互承諾和 條件，以及其他良好和有價值的對價(在此確認其已收到和充分)，房東和租客特此協議如下：

1.	學期。特此將租賃期的到期日延長至第一修正案 到期日。租户在第一修正案到期日之前對房屋的佔用情況應按原樣計算，除以下第3節 中明確規定外，房東沒有義務提供任何租户改善津貼或對房屋進行任何改動。

2.	基地租金。承租人應繼續支付租約中規定的基本租金 ，直至2017年11月30日。從2017年12月1日開始，租户應每月支付相當於每平方英尺3.60美元的基本租金。2018年12月1日，以及隨後的每個12月1日ST在截至第一修正案到期日(每個，第一修正案調整日期)的期限內，基本租金應通過將緊接該第一修正案調整日期之前應支付的基本租金 乘以3%，並將由此產生的金額加到緊接該第一修訂調整日期之前應支付的基本租金上而增加。

儘管本協議有任何相反規定，只要租户當時沒有拖欠租約，則自2017年12月1日起至2018年2月28日(解除期限)期間，租約項下應付的基本租金 應予以減免。租户應於2018年3月1日恢復支付租賃項下的全額基礎租金。 承租人應繼續支付運營費用(包括每月行政租金，相當於在沒有免租期的情況下承租人應支付的行政租金)以及在免租期內根據租約應支付的所有 其他金額。

3.	改善租户狀況。從2017年12月開始，業主及其 承包商和代理人有權根據本合同附件A (工作信函)所附的工作信函(工作信函)，按照工單中規定的時間表進入房屋完成業主的工作，承租人應合理配合業主在以下方面的工作：A (《工作信函》)，承租人應與業主合理合作，以完成業主的工作(如《工作信函》中所定義的)；承租人應與業主合理合作，以完成本合同附件A (工作信函)中規定的業主工作。

使用相同的連接。業主應盡合理努力按計劃完成業主的工作。承租人承認房東完成 房東的工作可能會對租户的使用和佔用產生不利影響。在房東工作期間，房東應儘量減少對租客在房屋內的操作的幹擾。應租户要求，房東應在正常營業時間以外執行房東的工作，但承租人應承擔房東因在正常營業時間以外執行房東的工作而產生的任何額外或加班費用，作為額外TI成本(如工作函中所定義)的一部分。 房東應在正常營業時間以外執行房東的工作，但承租人應對房東因在正常營業時間以外執行房東工作而產生的任何額外或加班費用負責。承租人放棄所有與房東工程施工相關的對房東的索賠，包括但不限於對租金的索賠 減免。租賃期滿或提前終止後，租户將不需要恢復或移除業主的任何工作，租户也無權在租期內移除業主的任何工作。

4.	保證金。房東和租客承認，自本第一修正案之日起， 房東持有27,823.25美元的保證金，作為租户履行租約的保證金，保證金以信用證的形式存在。承租人已請求允許承租人將信用證 替換為現金保證金，房東已同意這一要求。因此，在承租人向房東交付本第一修正案原件的同時，承租人應向房東交付金額為27,823.25美元的現金保證金。在收到承租人根據前一句話支付的現金保證金後15天內，房東應將信用證退還給承租人，並應在不向房東承擔任何費用的情況下，合理配合承租人促使信用證開具人取消或終止信用證的努力。向業主交付現金保證金後，該現金保證金應構成原租約第6條規定的保證金 。

5.	可供選擇的房舍。自本第一修正案之日起， 原租約第40條已全部刪除，不再具有法律效力或效力。

6.	承租人的個人財產。自本第一修正案之日起， 原租賃合同的附件F已全部刪除，取而代之的是本第一修正案所附的附件F。

7.

加州無障礙披露。根據《加州民法典》第1938(A)節的規定，房東特此向租户披露，租户特此確認，該項目未經過認證接入專家(CASP)的檢查。此外，根據《加州民法典》 第1938(E)節，特此提供以下通知：？認證接入專家(CASP)可以檢查主題場所，並確定主題場所是否符合州法律規定的所有適用的建築相關無障礙標準 。雖然州法律不要求對主題房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對主題房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及為糾正房屋內違反建築相關無障礙標準所需的任何維修費用達成一致：(I)承租人在閲讀該通知並瞭解承租人請求和獲得CASP檢查的權利後，特此選擇不接受CASP檢查，並永遠放棄其獲得CASP檢查的權利。(I)承租人在閲讀該通知並理解承租人有權請求和獲得CASP檢查後，特此選擇不進行此類CASP檢查，並永遠放棄獲得CASP檢查的權利，並永遠放棄關於以下各項的權利：(I)承租人在閲讀該通知並理解承租人請求和獲得CASP檢查的權利後，特此選擇不進行此類CASP檢查，並永遠放棄獲得CASP檢查的權利在 法律要求允許的範圍內建造和/或項目；(二)根據法律規定，上述第(一)款規定的棄權不能強制執行, 然後，房東和租客特此達成如下協議(構成雙方就上述通知最後一句所述事項的共同協議)：(A)租户有權一次性要求和獲得CASP檢查，如果有的話，必須在租户向房東遞交的書面通知中提出；(B)租户及時請求的任何CASP檢查應在雙方同意的時間進行(1)

(br}業主和租户，(2)由業主指定的CASP以專業方式進行，且未進行任何會以任何方式損壞房產、建築物或項目的測試；以及(3)由承租人承擔全部成本和費用，包括但不限於承租人支付此類CASP檢查費用、CASP就此類CASP檢查準備的任何報告的費用(統稱為CASP報告)以及與此相關的所有其他成本和費用；(C)由承租人支付此類CASP檢查的費用、CASP編寫的與此類CASP檢查相關的任何報告的費用(統稱為CASP報告)以及與此相關的所有其他成本和開支；(C)由承租人支付此類CASP檢查的費用、CASP編寫的任何報告的費用(統稱為CASP報告)；(D)承租人應自負費用和 費用，負責對房屋或內部進行任何改善、改建、修改和/或維修，以糾正違反施工相關無障礙標準的行為，包括但不限於CASP檢查披露的任何違規行為 ；以及(E)如果CASP檢查發現有任何必要的改進、改動、修改和/或維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的行為， 位於房屋外的建築和項目屬於業主根據租約規定的修繕義務，則業主應按照 法律要求進行的改進、改動、修改和/或維修，並在法律要求的範圍內糾正此類違規行為，承租人應補償業主該等改善、改動、修改和/或維修的費用，且承租人應補償業主該等改進、改動、修改和/或維修的費用， 該等改進、改動、修改和/或維修是業主的義務， 業主應按照 法律要求進行該等改進、改動、修改和/或維修

8.	OFAC。租户目前(A)遵守並在本租賃期內始終 遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定，以及與此相關的任何法規、行政命令或規定(統稱為OFAC規則)，(B)沒有列在OFAC保存的特別指定國民和被封鎖者名單上，和/或在本租約有效期內也不應列入任何 以及(C)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。

9.

雜七雜八的。

a.

本第一修正案是雙方就本協議主題達成的完整協議， 取代所有先前和同期的口頭和書面協議和討論。本第一修正案只能通過雙方簽署的書面協議進行修改。

b.

本第一修正案對本合同雙方及其各自的代理人和受讓人具有約束力，並使其受益。

c.

本第一修正案可以執行任何數量的副本，每個副本都應被視為正本， 但當所有副本合併在一起時，將構成一份相同的文書。任何對應方的簽名頁可從其上拆卸，而不損害其上簽名的法律效力，只要該簽名頁附在與其相同的任何其他副本上，除非附加有本第一修正案的其他各方簽署的簽名頁。

d.

房東和租客各自聲明並保證，它沒有與任何經紀人、代理人或其他人 (統稱為經紀人)就本第一修正案中反映的交易進行交易，除了高緯物業和Avison Young之外，沒有任何經紀人促成這筆交易。房東和 租户在此同意賠償並使對方不受任何經紀人(高緯物業和Avison Young除外)因與租户或房東(如果適用)就本第一修正案進行交易而要求佣金或其他形式賠償的任何索賠的損害。房東應根據房東與高緯物業和/或雅信洋行分別簽訂的 單獨書面協議的條款，負責高緯物業和雅信洋行因執行本第一修正案而產生的所有費用。

e.

除由本第一修正案修訂和/或修改的條款外，本租約現予批准和確認，本租約的所有其他條款將保持完全的效力和作用，不受本第一修正案的更改和不變。如果本第一修正案的規定與本租賃的規定有任何衝突，應以本第一修正案的規定為準。無論本第一修正案是否特別修訂，本租賃的所有條款和條款均在必要程度上進行修改，以實現本第一修正案的目的和意圖。

[簽名在下一頁]

特此證明，本第一修正案已於上述日期和 年生效。

附件A

工作信

本工作信函的日期為2017年6月27日(本工作信函)，包含在截至2014年3月31日的特定租賃協議中，並由特拉華州有限責任公司ARE-10933 North Torrey Pines，LLC和特拉華州有限責任公司(以前稱為承租人)Are-10933 North Torrey Pines，LLC和特拉華州有限責任公司(承租人)之間的《偶數日租賃第一修正案》 (修訂後的租賃條款)所修訂。 工作信函日期為2017年6月27日的工作信函(此工作函)被併入截止日期為2014年3月31日的特定租賃協議中，並由ARE-10933 North Torrey Pines，LLC(特拉華州的一家有限責任公司，前身為租户)修訂使用但未在此定義的任何初始大寫術語 應具有本租賃中賦予它們的含義。

1.

一般要求。

(A)承租人的授權代表。承租人指定利·埃爾科利(Leigh Elkolli)和安妮克·拉尼(Anneke Raney)(單獨行事，承租人代表)為根據本工作書授權代表承租人行事的唯一人員。業主沒有義務對承租人或代表承租人就本工作信函提出的任何請求、批准、詢問或其他 溝通(溝通)做出迴應或採取行動，除非此類溝通是由承租人代表以書面形式進行的。租户可在不少於5個工作日提前書面通知房東後，隨時更換租户的 代表。承租人和承租人代表均無權指導業主承包商執行業主的工作 (如下定義)。

(B)業主授權代表。房東指定克里斯·克萊門特(Chris Clement)和埃裏克·海德布拉德(Eric Hedblad)(其中任何一位單獨行動，房東的代表)作為根據本工作信函授權代表房東行事的唯一人員。承租人沒有義務對業主或其代表提出的與本工作信函相關的任何請求、批准、詢問或其他溝通做出迴應或採取行動，除非此類溝通是由業主代表以書面形式進行的。房東可在不少於5個工作日前書面通知租户，隨時更換房東代表。業主代表應是指導業主承包商執行業主工作的唯一授權人員。

(C)建築師、顧問及承建商。房東和租户在此確認並同意：(I)DPR應是承租人改善工程的總承包商，(Ii)DGA應是承租人改善工程的建築師(TI架構師)，以及(Iii)承租人改善工程的任何分包商應由業主選擇。

2.

改善租户狀況。

(A)界定租户改善措施。此處所用的租户改進是指對TI施工圖上顯示的固定和永久性房屋(包括通風櫃)進行的所有改進 ，如下文第2(C)節所定義。除根據本工作函的條款履行業主的工作(如以下第3(A)節所定義)和支付TI費用(如下文第5(A)節所定義)外，業主對完成供租户使用和佔用的 場所不承擔任何義務。

(B)租客的空間圖則。房東和租户確認並同意： 本工作函附件所附TI建築師編制的計劃(空間計劃)已獲得房東和租户雙方的批准。房東和租户進一步確認並同意，承租人要求對空間平面圖進行的任何 更改均構成更改請求，更改費用由租户承擔。承租人應獨自承擔房東因承租人要求更改建築物而產生的所有費用。 承租人要求更改建築的所有費用由承租人承擔。

(C)施工圖。業主應促使TI架構師編制並交付承租人審核和評論承租人改進的施工計劃、規範和圖紙(TI施工圖)，TI施工圖應基本上按照空間平面圖 編制。承租人應單獨負責確保TI施工圖反映承租人對承租人改進的要求。承租人應在收到承租人對TI施工圖的書面意見後不遲於 7天將其提交給業主；但是，承租人不得在未提交變更請求的情況下不批准與空間計劃基本一致的任何事項。業主和TI建築師應 真誠考慮所有此類意見，並應在收到後7天內通知承租人業主打算如何迴應此類意見(前提是為使TI施工圖與空間平面圖一致而做出的任何評論都將納入其中)，但承租人的審查權以及業主根據前述句子對承租人的意見做出的迴應不應延誤承租人改善的設計或施工進度。 與此類評論相關的任何爭議應按照本協議第2(D)節解決。如果TI施工圖中反映的設計與空間平面圖基本一致，承租人應 批准業主提交的TI施工圖，除非承租人提交更改請求。經承租人批准後，在符合以下第4節規定的情況下，業主不得對TI施工圖進行實質性修改 ，除非與頒發TI許可證有關的合理要求(如下文第3(B)節所述)。

(D) 審批和完成。如果任何關於租户改善設計的爭議在爭議一方向另一方送達後10個工作日內仍未解決，承租人可就承租人改進的設計作出最終決定，條件是：(I)承租人行為合理，且該最終決定與業主和租客在該爭議方面的立場一致或妥協， (Ii)承租人因任何此類決定而產生的所有費用和開支應由承租人支付，但前提是這些費用超過房東的範圍。 (Ii)承租人應支付因承租人做出的任何此類決定而產生的所有費用和開支，只要這些費用超過房東，承租人就可以做出最終決定。 如果承租人的最終決定符合房東和租客在該爭議方面的立場， 並且 (Iii)承租人的決定不會影響基礎建築、建築的結構構件或任何建築系統。對於房東預算成本的任何增加，房東應向租户提供特定行項目增加的金額 ，以及支持房東預算的適用行項目成本和適用行項目增加所需的合理備份信息，但為避免任何疑問，房東在任何情況下均不要求房東向租户提供其預算。(br}=承租人在業主和承租人批准後對TI施工圖進行的任何更改應按照本合同第4節的規定處理。

3.業主的工作表現。

(A)業主工作的定義。如本文所用，業主的工作是指 建造租户改進的工作。

(B)生效日期及許可。房東應在獲得建築許可證(TI許可證)授權承租人按照承租人批准的TI施工圖建造承租人的改善工程後，開始承租人的改善工程 。獲得TI許可證的費用應由房東 支付。承租人應協助房東獲得TI許可證，承租人不承擔任何物質費用。如果任何對業主工程或其任何部分的施工具有管轄權的政府當局對其施工施加條款或 條件：(I)與業主在本合同項下的義務不一致，(Ii)增加業主工程的施工成本，或(Iii)將嚴重延誤業主工程的施工，業主和租户應合理且真誠地尋求減輕或消除任何不利條款和條件的方法，而不會給租户造成任何物質成本。儘管本合同包含任何相反規定，但承租人確認承租人已要求房東按照本合同所附附表2(日程表)於2017年12月開始執行房東的工作，並進一步 承認並同意，由於第三方(包括但不限於對房東的工作有檢查權的政府機構)的節假日安排，房東在12月份進行的工作可能會導致房東工作的實質完成出現延誤。

(C)業主的工作已完成。房東應根據TI許可證和適用的法律要求，基本上完成或基本上完成業主的工作，並按照TI許可證和適用的法律要求，在每種情況下，遵守不影響房產使用的非物質性質的細微變化和正常檢查清單項目(？基本完成或？基本完成)。業主的工作基本完成後，業主應要求TI建築師和總承包商為租户和業主的利益，以美國建築師協會(AIA)文件G704的形式簽署並交付一份基本完工證書。就本工作函而言，“微小變更”是指合理要求的任何修改：(I)遵守所有適用的法律要求和/或獲得或遵守任何所需的許可證 (包括TI許可證)；(Ii)遵守承租人對業主工程進行修改的任何請求；(Iii)與非實質性的良好設計、工程和施工做法相一致；或(Iv)對業主工程施工過程中遇到的現場偏差或條件進行合理的 調整。

(D)選材 。如果業主和租户批准的TI施工圖上顯示了一種以上的材料或結構，業主將根據合理的決定權選擇該選項。對於業主根據本工作書有義務提供的所有建築材料和設備，業主應以其合理的酌情權選擇其製造商，前提是所有這些材料和設備應與現有建築 標準材料和設備保持一致。

(E)交付租户改善措施。房東的工作基本完成後，根據本第3(E)節的其餘條款和規定，承租人應接受承租人的改進。承租人擁有並接受承租人的改進並不構成放棄： (I)關於工藝(包括設備的安裝)或材料(不包括製造商直接提供的設備)的任何保證，(Ii)業主的工作不符合適用的法律要求，或(Iii)業主的工作沒有基本上按照TI施工圖完成的任何索賠(受微小更改和本合同允許的其他更改的限制) (統稱為) 承租人應在基本完工後一年內將承租人發現的任何此類施工缺陷通知業主，業主應在此後30天內採取合理努力 補救或促使責任承包商糾正任何此類施工缺陷。儘管如上所述，如果適用承包商儘管業主作出合理努力，但仍未在30天期限內糾正該施工缺陷，則業主不應在本租約項下違約，在這種情況下，如果承租人選擇向該承包商索賠，業主除了與承租人合作外，不再對該施工缺陷負有進一步的義務。 房東應免費與承租人進行合作。

(F)保證。承租人 有權享受與根據本工作書安裝在廠房內的設備相關的所有建築保修和製造商設備保修的好處。如果承租人提出要求，房東應嘗試 從此類設備的製造商和供應商那裏獲得延長保修期，但任何此類延長保修期的費用應由承租人獨自承擔。業主應立即承擔並完成或促使完成所有檢查清單 項。

4.變化。承租人在本工作書日期後提出的對承租人改進的任何更改應 根據本第4節的規定提出要求並開始實施，並須經業主和TI建築師的書面批准，此類批准不得無理扣留、附加條件或拖延。

(A)租户的變更請求。如果租户請求更改租户改進(？更改)， 租户應以與友邦保險標準更改單表(更改請求？)基本相同的形式書面通知房東，請求此類更改。 租户應以與AIA標準更改單表(更改請求？)基本相同的格式書面通知房東，以請求此類更改

申請應詳細説明任何此類變更的性質和範圍。此類變更請求必須由租户代表簽署。在進行任何變更之前，業主應在合理可能的情況下儘快採取商業上合理的努力迴應租户，並估計：(I)分析該變更請求所需的時間，以及(Ii)將產生的建築和工程費用及成本。 這些費用應由租户在實際發生的範圍內支付，無論該變更是否實施)。此後，業主應在收到變更請求後5個工作日內(或根據變更請求的程度合理要求的較長 時間段)，以書面形式向租户提交所涉及的額外成本或節省的分析，包括但不限於建築和工程成本，以及變更將延長業主工作基本完成的日期(如果有)的時間段(如果有)。任何因變更而導致的業主工作延誤，包括業主在評估和/或設計此類變更期間暫停工作，均應屬於承租人造成的延誤。

(B)實施改革。如果承租人：(I)書面批准費用或節省以及業主完成工作的預計延長時間(如果有)，以及(Ii)向業主交存與該變更相關的任何額外TI費用，業主應促使批准的變更開始實施 。儘管承租人對該擬議變更造成的延誤估計有任何批准或不同意，但TI建築師對承租人與該變更相關的延誤的決定應為最終決定，並對業主和租户具有約束力。

5.費用。

(A)電匯成本。業主應負責支付與承租人改建工程 施工相關的設計、許可和施工費用，包括但不限於TI施工圖和空間平面圖的準備費用以及業主的自付費用(合計為TI成本)。儘管本合同有任何相反規定，房東在任何情況下均不需要支付任何傢俱、個人財產或其他非建築系統材料或設備的費用，包括但不限於承租人的語音或數據佈線、非管道生物安全櫃和其他未納入承租人裝修的科學設備。

(B)超額的TI成本。儘管本條款有任何相反規定，承租人承認並同意 房東不對承租人更改空間平面圖或TI施工圖、承租人請求在2017年12月之前開始施工的延誤(條件是承租人要求在本部分中反映的直到2017年12月才開始施工)、變更和變更請求的費用(統稱為超出TI 成本)、變更和變更請求造成的任何費用不承擔任何責任(總而言之，超出TI 成本)，但不應將此視為因承租人更改空間平面圖或TI施工圖而引起的任何費用(總而言之，超出TI 成本)、更改和變更請求的費用(統稱為超出TI 成本)。承租人應將超出的TI費用100%交房東，作為房東完成租户改造義務的前提條件。如果租户未能在房東向租户交付發票後15 天內向房東交存任何超額的TI費用，房東應享有租約中規定的所有未付租金的權利和補救措施(包括但不限於按違約率收取利息的權利和評估滯納金的 權利)。就任何與該等金額有關的訴訟而言，該等金額將被視為租約下的租金。

6.租户訪問權限。

(A)租户的訪問權限。房東和租客承認，根據租約條款，租户在承租人改善工程施工期間佔用 該房產。承租人有權在承租人改建工程施工期間繼續佔用房屋(但承租人正在建造承租人改建工程的部分除外)，風險和費用由承租人承擔；但承租人的佔用應與TI建築師和總承包商協調 ，並受以下條件的約束：(I)適用的法律要求，以及(Ii)房東、TI建築師或總承包商應遵守的所有其他合理限制(I)適用的法律要求，以及(Ii)房東、TI建築師或總承包商必須遵守的所有其他合理限制(I)適用的法律要求，以及(Ii)房東、ti建築師或總承包商必須遵守的所有其他合理限制(I)適用的法律要求，以及(Ii)房東、ti建築師或總承包商必須遵守的所有其他合理限制。承租人應配合房東 執行承租人改進工作。

(B)不受幹擾。承租人或任何承租方(定義見 租賃)不得幹預房東工作的進行，也不得幹預適用政府當局的任何檢查或最終批准的發放，在任何此類幹預下，房東有權將承租人和 任何承租方排除在房東工作所在的房屋部分之外，直到房東的工作基本完成為止。

7.雜項。

(A) 同意。當本工作書要求任何一方同意或批准時，除非本工作書另有明確規定，否則該方不得無理拒絕、附加條件或拖延此類同意或批准。

(B)修改。除非業主和租户以書面形式簽署，否則對本工作書或其任何條件或條款的修改、放棄或修改對業主或租户均無約束力。

附表1

空間平面

附件F

租户的個人財產

•

11塊白板

•

2塊軟木板

•

2臺電視

•

製冰機

•

高壓釜

•

洗碗機

•

易燃櫃

•

氮氣控制歧管

•

公司2控制流形