租賃協議

本租賃協議(以下簡稱“租賃”)於2021年1月29日在特拉華州有限責任公司(“房東”)和特拉華州公司(“承租人”)之間簽訂，雙方為ARE-San FRANCISCO No.63，LLC(以下簡稱“業主”)和Codexis，Inc.(以下簡稱“承租人”)。

建築：這座6層的建築將被稱為加利福尼亞州聖卡洛斯工業路825號。

房舍：包括大樓中約36,593平方英尺的可出租平方英尺，包括(I)位於大樓一樓的100A套房，約有18,817平方英尺的可出租平方英尺，以及(Ii)位於大樓二樓的200B套房，約有17,776平方英尺的可出租平方英尺，如附件A所示，該部分包括(I)位於大樓一樓的100A套房，約有18,817平方英尺的可出租平方英尺；(Ii)位於大樓二樓的200B套房，約有17,776平方英尺的可出租平方英尺。

項目：包括房屋所在的建築物的房地產，以及附件B中所述的對其及其附屬設施的所有改進。

基本租金：每月每平方英尺租金不超過5.68美元，可根據本條例第四節進行調整。

房屋可出租面積：36593平方米英國“金融時報”

大樓可出租面積：277,056平方米英國“金融時報”

項目可出租面積：524,437平方米英國“金融時報”

租户在大樓運營費用中的份額：13.21%

建築面積：52.83%英國“金融時報”

保證金：415,696.48美元

目標開始日期：2021年11月1日，如果租户改善的許可方案在2021年1月15日之前沒有完成，目標開始日期應從2021年1月15日起每延長一天，直到該許可方案完成。

租金調整百分比：3%

基本期限：自開工之日起至開工日後第一個完整月的第一個完整月的第一個月的第一天起120個月止(見本合同第二節定義)。為清楚起見，如果開始日期發生在一個月的第一天，則應從該日期起計算基準期限的到期日。如果開始日期不在一個月的第一天，則從下一個月的第一天開始計算基期期滿。

許可使用：使用研發實驗室、辦公室和其他符合本項目特點並符合本條例第7條規定的相關用途。

交租地址：北京房東通知地址：

郵政信箱975383號，位於北歐幾裏德大道26號。

德克薩斯州達拉斯，郵編：75397-5383，加利福尼亞州帕薩迪納，郵編：91101。

媒體關注：公司祕書

租户通知地址：

佩諾斯科特大道200號
加利福尼亞州紅杉城，郵編：94063
注意：法律部

以下證物和附錄附於本文件，並通過引用併入本文：

[X]附件A-房舍描述和信息。[X]附件B--項目説明

[X]附件C--工作信函。[X]附件D-生效日期

[X]附件E-中國的規章制度。[X]附件F-承租人的個人財產

[X]附件G-訂單

1.房屋租賃。根據並遵守本協議的所有條款和條件，房東特此將房屋出租給租户，租户特此向房東出租房屋。項目中供項目租户非專屬使用的部分在本文中統稱為“公共區域”。業主保留修改公共區域的權利，前提是此類修改不會對租户進入或使用房屋進行許可用途造成重大不利影響。自生效日期起至期滿為止，承租人應可一天24小時、每週7天、每年365天進入建築物及處所，但因法律規定、業主進行任何安裝、保養或維修或任何其他臨時中斷而導致的緊急情況除外，或在其他方面受本租約條款的規限。

2.交付；房屋驗收；生效日期。業主應盡合理努力在目標開工日期或之前將房屋交付給租户，並使租户基本完成對房屋的改善(“交付”或“交付”)。如果房東未能及時交付房屋，房東不對租客因此造成的任何損失或損害承擔責任，除本租約規定外，本租約不得無效或不可撤銷。儘管本合同有任何相反規定，如果房東未能在目標開始日期後90天(該日期可因不可抗力(見第34條的規定)和租户延誤而延長)或之前將房產交付給承租人，則從緊隨消除期(定義如下)之後開始，自消除日期(如因不可抗力和租户延誤而延長的日期)起計的每一天，基本租金應減收1天。如果房東由於不可抗力延誤或租客延誤以外的任何原因，沒有在目標開始日期後150天內交付房產，租户可以書面通知房東終止本租約，如果租客終止本租約：(A)押金或其任何餘額(即在扣除房東根據本租約條款有權獲得的所有金額後)應退還給租户，以及(B)房東和租客均不具有本租約項下的任何進一步權利、義務或義務，但以下情況除外：(A)押金或其餘額(即扣除房東根據本租約條款有權獲得的所有金額)應退還給租户；以及(B)房東和租客均不享有本租約項下的任何進一步權利、義務或義務，但以下情況除外如本文所用，術語“租户改進”, “承租人延誤”和“基本完成”應具有工作信函中給出的這些術語的含義。如果承租人在該150天期限屆滿後10個工作日內未選擇作廢本租約，則該作廢本租約的權利將被放棄，本租約將保持完全效力。

儘管如上所述，房東和租户同意，如果任何對項目有管轄權的政府當局，由於美國新冠肺炎疫情的爆發，宣佈或執行任何限制聖馬特奧縣建設活動的命令或命令(任何此類命令或命令，即“政府命令”)，則在該政府命令排除的範圍內

對於業主工程的施工，目標開工日期應推遲1天，每一天政府命令仍然有效，並繼續阻止業主工程的施工。

業主和租客進一步承認並同意：(I)截至本租約之日，聖卡洛斯市(以下簡稱“市”)發放業主工程設計和施工所需的許可證和批准(統稱為“許可證”)的時間通常比業主在制定業主工程完工時間表(如附表3所附的時間表中所反映的“標準發放期”)中所考慮的時間更長。和(Ii)如果業主工程設計和/或施工所需的任何許可證的發放延遲超過標準發放期(除因房東未能及時向市提供業主要求市提供的信息而造成的延誤外)，則目標開工日期應在標準發放期結束後的每一天推遲1天(通過幷包括)市未能發放任何此類許可證(通過幷包括業主要求的租户提供房東信息而引起的此類延誤的情況除外)，則目標開工日期應在標準發放期結束後的每一天推遲1天(通過幷包括通過幷包括在標準發放期結束後的每一天，在標準發放期結束後的每一天)，目標開工日期應推遲1天(通過幷包括通過幷包括標準發放期在內)，目標開工日期應推遲1天

“開工日期”應為以下日期中較早的一個：(I)業主將房產交付給租户且租户裝修工程基本完成的日期；或(Ii)如果沒有租户延誤，業主本應將房產交付給租户且租户裝修工程基本完工的日期。“起租日期”應在起租日期後90天內生效。基本租金自生效日期起至緊接租金生效日期的前一天(“免租期”)遞減。根據房東的書面要求，租户應簽署並交付一份書面確認，確認開始日期、租金開始日期和期限屆滿日期以本租約附件D所附的“開始確認日期”的形式確定；但是，未能簽署和交付此類確認不影響任何一方在本合同項下的權利。本租約的“期限”應為本租約首頁上定義的基本期限和承租人可根據第40條選擇的延期期限。

除工作書所載或本租約另有明文規定外：(I)承租人應接受開工之日的狀況；(Ii)房東不對處所的任何瑕疵負責；及(Iii)承租人接管處所即為承租人接受處所的確鑿證據。租户在生效日期前佔用物業，應遵守本租約的所有條款和條件，但不包括支付基本租金和運營費用的義務。在此之前，承租人應遵守本租約的所有條款和條件，但不包括支付基本租金和運營費用的義務。儘管本合同有任何相反規定，本款規定不得限制業主履行業主工作的義務(如工作書中所定義)、業主在本租約第7條第二款下的義務或業主在本租約第13條下的維護和維修義務。

在開工日期後的連續365天內，房東應自行承擔成本和費用(不構成運營費用)，負責為物業提供服務的建築系統(見第13條的定義)所需的任何維修，除非租户或任何租户一方對維修原因負責，在這種情況下，租户應支付費用。承租人應享有與房東的工作相關的向房東出具的任何保修的利益。

承租人同意並承認，除本租約另有明文規定外，房東或其任何代理人均未就全部或部分處所或項目的狀況、及/或處所或項目是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證，而承租人放棄對處所或項目適合許可用途的任何默示保證。本租賃構成房東和租客關於本租賃標的的完整協議，並取代任何和所有先前的陳述、誘因、承諾、協議、諒解和談判，這些聲明、誘因、承諾、協議、諒解和談判

包含在這裏。房東在簽署本租約時，依據租户的陳述、保證、確認和本租約中包含的協議。

3.租金。

(A)基本租金。起租日期當月的基本租金和保證金應在向業主交付本租約的簽約副本時到期並支付保證金。承租人應在起租日期後每個歷月的第一天或之前，以美利堅合眾國的合法貨幣，在房東辦公室、房東辦公室或房東不時指定的其他地點，向房東預付每月基本租金分期付款，不得要求、減免或抵銷(本租約可能明確規定的任何減免或抵銷除外)，或在本租約開始日期後每個歷月的第一天或之前向房東指定的其他人或在房東不時指定的其他地點支付基礎租金的月度分期付款(以美利堅合眾國的合法貨幣形式支付)，或向房東不時指定的其他人或在房東不時指定的其他地點向房東支付基礎租金的每月分期付款(除本租約可能明確規定的任何減免、減免或抵銷外)。任何部分日曆月的基本租金的支付應按比例計算。承租人向房東支付基本租金和其他款項的義務和本租賃項下房東的義務是獨立的義務。承租人無權在任何時候減少、降低或抵銷本租約中明文規定的任何應繳租金(如第5節所定義)，但如本租約可能明確規定的任何減除、減少或抵銷，則不在此列。

(B)額外租金。除基本租金外，承租人同意向房東支付額外租金(“附加租金”)：(I)自生效之日起，承租人應承擔的“運營費用”部分(見第5條)，以及(Ii)承租人根據本租約條款承擔或同意支付的任何和所有其他金額，包括但不限於因承租人違約或不遵守本租約的協議、條款、契諾和條件而到期的任何和所有其他款項。(Ii)承租人根據本租約條款承擔或同意支付的任何和所有其他款項，包括但不限於因承租人違約或不遵守本租約的協議、條款、契諾和條件而到期的任何和所有其他款項。

4.基本租金調整。

(A)按年調整。基租應在開始日期的每個年度週年日(或，如果開始日期發生在日曆月的第一天以外的日期，則在緊接開始日期之後的整個日曆月的第一天的每個年度週年日)(每個“調整日期”)，方法是將緊接該調整日期之前應支付的基本租金乘以租金調整百分比，並將所得金額加到緊接該調整日期之前應支付的基本租金上。調整後的基本租金應按本合同規定支付。任何部分日曆月的基本租金調整應按比例計算。

(B)額外工傷津貼。除承租人改善津貼(見工作書)外，房東應根據工作書的條款，向租户提供額外的租户改善津貼(按工作書的規定)。自起租日期起計至基期內每個月的第一天為止，租户須支付所需的款額，以悉數攤銷實際由業主提供資金的額外租客改善津貼部分(如有)，並在基準期限內按8%的年利率按月支付等額利息，該利息應自業主首次發放該等額外租客改善津貼或其任何部分(“TI租金”)之日起計。“租客改善津貼”乃“租客改善津貼”的一部分，於業主首次發放該等額外的租客改善津貼或其任何部分(“TI租金”)之日起計息。地租不受適用於基本租金的增長的影響。截至本租約到期或提前終止時，任何未付的TI租金(包括適用利息)應在本租約到期或提前終止時一次性支付給房東。

5.經營性費用支付。開工日期後，業主應在每個歷年開始前向租户提交一份期限內每個歷年運營費用的書面估算(“年度估算”)，該估算可由業主在該歷年內不時修訂。承租人應自開工之日起至租期內每個月的第一天，向房東支付相當於

租户在年度預算中所佔份額的1/12。任何部分日曆月的付款都應按比例分攤。

營運費用“一詞是指業主在每個歷年就建築物招致或累計的任何種類或種類的所有成本及開支(包括建築物在工程項目中所佔的份額，而業主就工程項目招致或應累算的任何種類或種類的非建築物特有的費用及開支)(包括(U)税(如第9條所界定)、(V)建築物或工程項目的升級費用或在建築物及/或工程項目提供的加強服務的費用，但不重複)(U)税項(如第9條所界定的)、(V)建築物或工程項目的升級費用或在建築物及/或工程項目所提供的加強服務的費用，而該等費用及開支並非由業主就該建築物而招致或應計的(U)税(如第9條所界定)。(“傳染病情況”)，(W)經業主考慮所有相關因素(包括建築物的全天候運作)而合理釐定的準許基本建設改善工程(定義見下文)的使用年限內攤銷；(X)業主所招致的實際成本和開支(包括但不限於業主可能提供的與現在或將來位於項目內的公用區域設施(“公用區域設施”)有關的任何補貼)，。(X)業主所招致的實際成本和開支(包括但不限於業主可能提供的與現在或將來位於項目內的公用區域設施(“公用區域設施”)有關的任何補貼)；及(C)業主經考慮所有相關因素(包括建築物的全天候運作)而合理釐定的準許基建改善工程的使用年限內攤銷。(Y)與為工程項目提供服務的任何泊車構築物或停車區有關的費用，以及交通服務費用(包括與業主經營或參與穿梭巴士服務有關的費用)，以及。(Z)業主的第三方物業經理的費用(不超過當時基本租金的3%)，或如沒有第三方物業經理，則為當時基本租金的3%的行政租金(但在取消期間)。, 儘管如此，承租人仍應每月支付管理租金，相當於在沒有豁免期的情況下承租人將被要求支付的管理租金的金額))，僅不包括：

(一)該工程項目(包括該大廈)在動工日期前的原有建造成本及翻新費用，以及糾正該等原有建造或翻新工程的欠妥之處的成本；

(B)除資本修理、改善和更換以外的資本支出：(1)為遵守法律規定而需要的資本支出(不包括符合以下第7節第二段第一句規定，房東自負全部費用和費用的法律要求的遵守情況)；(B)資本支出：(1)為符合法律要求而需要的資本支出(房東根據下文第7條第二段第一句的規定承擔全部費用和費用的法律要求除外)；(二)實際減少營運開支；。(三)維持或改善建築物、任何建築系統或工程項目的公用地方的效用、效率或容量；。(四)因任何基建項目的維修而引致的費用；及/或(五)因租户特別使用樓宇或租户的改動而引起的(統稱為“準許資本改善工程”)；。(三)維持或改善樓宇、任何樓宇系統或公共地方的效用、效率或容量；。(四)因延長任何基本工程項目的使用壽命而引致的維修費用；及/或。但儘管有前述規定，業主所招致的僅為減少經營開支而進行的準許資本改善，業主每年轉嫁作為經營開支的一部分，不得超過與該等準許資本改善有關而合理預期的年度節餘；

(C)業主的利息、抵押本金(定義見第27條)、業主借入的資金的融資成本和攤銷(無論是有擔保的還是無擔保的)，以及根據項目全部或任何部分的任何土地租賃或其他基礎租賃支付的所有基本租金(但不包括税款或運營費用)；

(D)工程項目的折舊(基本設施改善除外，其成本可計入營運開支)；

(E)廣告費、法律費用、空間規劃費用和租賃佣金，以及為工程項目向租户採購和租賃空間而招致的其他費用和開支，包括項目內設有的任何租賃辦公室、租户的免租金和建築津貼；

(F)談判或執行租約所產生的法律和其他費用；

(G)完成、固定裝置、改善、翻新、粉刷、重新裝修或業主為其處所內的其他租客支付或進行的其他工程，以及糾正該等工程的欠妥之處的費用；

(H)須由項目的其他租客發還的費用，或由項目的租客或其他租客直接繳付的税項，不論是否實際繳付；

(I)支付給(I)業主或其代理人或承建商的人員(不論職稱為何)的薪金、工資、福利及其他補償；或(Ii)業主或其附屬公司的高級人員及僱員，而他們並非全部或部分負責工程項目的營運、管理、保養或維修；但就任何該等並無實質上將其所有受僱時間投入工程項目的人而言，該人的薪金、工資、福利及其他補償須按比例計算，以反映與經營、管理、保養或修理工程項目無關的事項所用的時間與用於與經營、管理、保養或修理工程項目無關的事宜上的時間比較，而該等人的薪金、工資、福利及其他補償須按比例反映花在與經營、管理、保養或修理工程項目有關的事宜上的時間；

(J)與維持業主作為法團、合夥或其他實體的存在有關的一般組織、行政及間接費用，包括一般公司、法律及會計費用；

(K)與租客、其他佔用人或準租客發生糾紛而招致的費用(包括合理的律師費及和解、判決及代之以付的費用)，以及與建築物的僱員、顧問、管理代理人、租賃代理人、買家或承按人進行談判或發生糾紛而招致的費用及開支(包括律師費)；

(L)業主、其僱員、代理人或承包商或任何租户因違反項目中任何空間租賃的條款和條件或任何法律要求(如第7條所界定)而招致的費用；

(M)因業主不能或沒有按時繳税及/或提交任何應繳税款或資料報税表，或業主沒有在拖欠款項前繳付本條例規定業主須繳交的任何税款而招致的罰款、罰款或利息；

(N)支付給業主或業主的子公司或關聯公司的間接費用和利潤增量，用於支付本項目內或向本項目提供的貨物和/或服務，但超出了無關聯的第三方在競爭基礎上提供的該等貨物和/或服務的成本；

(O)業主的慈善或政治捐款的費用，或在工程項目內維持的美術費用；

(P)與服務(包括電力)、物品或其他利益有關的費用，而該等服務、物品或其他利益並非工程項目的標準項目，而租客在沒有為此收取特別費用的情況下是不能獲得的，但該等費用是提供給項目的另一租客或佔用人的，不論該另一租客或佔用人是否由業主就此特別收取費用；

(Q)項目的出售或再融資所招致的費用；

(R)業主或項目任何權益擁有人的所得税淨額、專營權税、股本税、贈與税、遺產税或遺產税，或對項目或其中任何部分或權益徵收的任何聯邦、州或地方文件税；

(S)因火災、暴風雨或其他傷亡所需的修理或其他工程費用；但該等修理或其他工程費用應由雙方按照第18條的規定支付；

(T)因譴責而招致的費用或開支；

(U)任何承包商、製造商或供應商擔保所涵蓋和報銷的費用(不包括執行該等擔保的合理自付費用)；

(V)以其他方式可包括在營運開支內的任何開支，但以工程項目租户以外的人根據工程項目內空間的租約而實際償還的範圍為限；

(W)任何儲備(當時當年的税項儲備除外)；

(X)(I)超出免賠額的保險免賠額超出聖卡洛斯地區甲級實驗室/寫字樓的機構業主的慣常免賠額；及。(Ii)任何未參保意外的費用超過75萬美元，但房東獲準計入超過10萬美元的任何保險免賠額或未參保意外費用的承租人份額，應在10年內攤銷(年息不超過8%)。(I)(I)超出免賠額的保險免賠額超過免賠額的保險免賠額超過聖卡洛斯地區甲級實驗室/寫字樓的機構業主的慣常免賠額，以及(Ii)任何未參保意外傷害的費用，只要承租人分擔的費用超過75萬美元，則房東可在10年內攤銷(利息每年不超過8%

(Y)因拆除、研究、測試或補救而產生的任何費用，或與本租約規定承租人不負責的建築物或項目內或周圍存在危險材料有關的任何費用。

在每個歷年(或合理要求的較長期間)結束後的90天內，業主應向租户提交一份合理詳細的報表(“年度報表”)，説明：(A)上一歷年的實際運營費用總額和租户應佔的份額，以及(B)租户在該年度支付的運營費用總額。如承租人在該年度的實際營運開支中所佔份額超過承租人支付該年度的營運開支，則超出的部分應由承租人在向承租人交付該年度報表後30天內到期並作為租金支付。如果租客支付的經營費用超過租客在該年度實際經營費用中的份額，房東應在該年度報表交付後30天內向租客支付超出的部分，但在期滿後或提前終止租客或租客拖欠租金的情況下，房東應在扣除房東應支付的所有其他金額後向租客支付超出的部分。根據本款規定，房東和租客有義務支付任何多付的款項或欠款，在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

年度報表是最終的，對租户具有約束力，除非租户在收到年度報表後120天內對其中的任何項目提出異議，並向業主發出書面通知，指明每一項爭議項目及其原因。如果在120天內，租户合理且真誠地質疑或質疑業主關於租户應承擔的運營費用的陳述的準確性，房東將向租户提供與項目運營有關的業主賬簿和記錄(“費用信息”)。如果在租户審核此類費用信息後，房東和租户無法就租户應分攤的運營費用金額達成一致，則租户有權選擇一家由租户選擇並經房東批准的獨立的地區或國家認可的會計師事務所(批准不得無理扣留、附加條件或拖延)，根據非或有費用的費用安排(承租人的全部成本和開支，除非下文明確規定)、審核和/或審核有關年度的費用信息(“獨立審核”)。任何這種獨立審查的結果對房東和租户都有約束力。如果獨立審查顯示租户實際支付的有關日曆年的營業費用超過了承租人在該日曆年的營業費用份額，房東應

房東可以選擇(I)將超出的部分貸記下一期預計運營費用，或(Ii)在該報表交付後30天內將超出的部分支付給租户，但在本租約期滿或提前終止後，或如果租户拖欠租金，房東應在扣除房東應支付的所有其他金額後，向租户支付超出的部分。如獨立審核顯示租户就該歷年的營運開支支付的款額少於租户在該歷年的營運開支份額，租户應在提交該報表後30天內向業主支付差額。如果獨立審查顯示租户在運營費用方面多付了超過5%的費用，則房東應補償租户因獨立審查而發生的所有費用。承租人分擔義務開始和結束的歷年的營業費用應按比例分攤。儘管本文有任何相反規定，如果項目在期限內的任何一年的平均佔有率不低於95%，租户在該年度的運營費用份額應按項目在該年度的平均佔有率為95%來計算。

“承租人份額”應為本租約首頁所列的承租人份額百分比，由業主根據此後房屋或項目實際大小的變化進行合理調整。房東和租客在此約定本租約第1頁所列房屋的可出租面積用於所有用途，該面積不得重新測量。房東可以公平地增加承租人應償還的任何費用或費用的承租人份額，這些費用或費用與維修、更換或服務有關，該修理、更換或服務僅使房產或項目的一部分受益，包括房產，或因入住率或用途而變化。基本租金、承租人的營業費用份額以及承租人在本合同項下應向房東支付的所有其他金額在本協議中統稱為“租金”。

6.保證金。承租人在向房東交付本租約的簽約副本後，應向房東交一筆保證金(“保證金”)，用於履行本租約第1頁所列的所有承租人義務，保證金應以無條件的、不可撤銷的信用證(“信用證”)的形式存在：(I)格式和實質令房東合理滿意；(Ii)指定房東為受益人。(Iii)明確允許房東在任何時候通過向發行人遞交通知，表明房東有權根據該通知支取，(Iv)由FDIC保險的金融機構出具，令房東合理滿意，以及(V)可在加利福尼亞州憑即期匯票贖回。如果承租人沒有在任何當時的信用證規定的到期日之前至少10天向房東提供符合本協議所有要求的替代信用證，房東有權提取當前信用證的全部金額，並將提取的現金資金作為保證金，不收取利息。保證金由房東保管，作為承租人履行本租約義務的保證金。保證金不是預付租金保證金，也不是房東在租户違約時的損害賠償金。每次發生違約(如第20條所定義)時，房東可使用全部或任何部分保證金來支付本租賃項下到期的拖欠款項、加州民法典1951.2條規定的未來租金損害賠償，以及此類違約所造成的任何損害、傷害、費用或責任的費用, 在不損害本協議規定或法律規定的任何其他補救措施的情況下。業主根據本條款第6款使用保證金的權利包括在根據下文第21(C)條終止本租約後使用保證金支付未來租金損害賠償金的權利。一旦全部或部分押金被使用，承租人應按要求向房東支付將押金恢復到本租約第1頁所列金額的金額。承租人特此放棄現在或今後生效的任何法律的規定，包括但不限於加州民法典1950.7條款，該條款規定，房東只能從保證金中索要那些合理必要的款項，用於補救拖欠租金、修復租客造成的損壞或清理房屋，雙方同意，房東還可以要求合理必要的款項，以補償房東因租户或任何高級人員、僱員、代理人或其他高級職員、僱員、代理人或其他人員的行為或不作為而造成的任何其他可預見或不可預見的損失或損害。在對承租人進行破產或其他債務人-債權人訴訟時，保證金應被視為首先用於支付房東在以下期間到期的租金和其他費用

提起此類訴訟。如果承租人應全面履行本租約的每項條款，押金或其任何餘額(即在扣除房東根據本租約條款有權獲得的所有金額後)應在本租約到期或提前終止後90天內返還給承租人(或根據房東的選擇，返還給租户權益的最後受讓人)。

承租人已通知房東，承租人需要額外時間才能獲得信用證。雙方同意，承租人應將415,696.48美元的現金存入業主處，作為本租賃項下的保證金，直至承租人以業主批准的格式向業主交付信用證，該格式不得晚於租賃之日後10日。經批准有效的信用證送達房東後，房東應立即將現金保證金退還給租客。承租人未按照本款規定向房東交付信用證的行為，將構成本租約第20條規定的違約行為。

如果房東轉讓其在本項目或本租賃中的權益，房東應(A)將房東當時持有的任何保證金轉讓給根據本條款第6條承擔房東義務的個人或實體，或(B)將房東當時持有並在本條款允許的扣除額後剩餘的任何保證金返還給租户。一旦轉讓給受讓人或將押金退還給租客，房東對押金不再有任何義務，租客退還押金的權利僅適用於房東的受讓人。保證金不是預付租金保證金，也不是房東在租户違約時的損害賠償金。房東對保證金的義務是債務人的義務，而不是託管人的義務，因此不產生利息。

如於基本期限第12個月屆滿時，租户符合下列要求(統稱為“扣減要求”)，則押金應減至相當於當時適用的1個月基本租金(“扣減按金”)的1個月。減持的規定是：(I)租户當時沒有根據租約違約，(Ii)租户以前沒有根據租約違約，(Iii)租户的股票應在紐約證券交易所或納斯達克股票市場上市，租户的淨資產應至少為3億，000,000美元；(Iii)租户的股票應在紐約證券交易所或納斯達克股票市場上市，且租户的淨資產至少為3億美元；或(Y)承租人在上一會計年度的收入超過175,000,000美元，且承租人的流動資產金額(定義見下文)等於或超過(A)隨後30個月或(B)12個月或本租約剩餘期限(以較大者為準)的較短者，假設行使所有延長本租約期限的選擇權，除非該等選擇權已被放棄或不再可行使，因為該等淨收入經國家認可的獨立會計師事務所或就本規定而言，“流動資產”是指所有現金、現金等價物投資和流動短期投資。如果租客向房東提供合理滿意的書面證據，證明房東租客符合減税要求，則房東應在租客提交該書面證據後60天內，將房東持有的保證金中未申請的部分減去減去的保證金退還給租户。如果房東按照本節的規定將保證金的任何部分退還給租户，則從退還給租户之日起及之後，該部分保證金將返還給租户, 就本租賃的所有目的而言，“保證金”應被視為減少的保證金。

*如果(I)承租人在本協議項下違約，或(Ii)承租人在保證金減少後的任何時間未能繼續滿足減少保證金的要求，則減少的保證金應按照本節的條款增加。房東有權(每歷年不得行使超過2次)要求租户提供書面證明，證明租户繼續滿足減租要求。如果承租人在本租約中違約或未能繼續滿足減租要求，押金應增加至相當於當時適用的每月基本租金的2倍。增加的保證金應在房東書面要求後10日內支付給房東，如果租客根據本租約違約，應在房東書面要求後10日內支付給房東，如果租客未能滿足減少的保證金，則應在10日內支付給房東

要求。如果租户需要按照本節的規定增加減少的保證金，則自房東交存該等款項之日起及之後，“保證金”應被視為房東根據本條款當時持有的保證金。

7.使用。房產應僅用於本租約第1頁基本租賃條款中規定的許可用途，並遵守現在或今後適用於房產及其使用和佔用的所有法律、命令、判決、條例、法規、法規、指令、許可、許可證、契諾和限制，包括但不限於《美國殘疾人法》，42 U.S.C.§12101，以及更高級別的法律、命令、判決、條例、法規、指令、指令、許可證、許可證、契諾和限制，包括但不限於《美國殘疾人法》[42 U.S.C.§12101]及其後的所有法律、命令、判決、條例、法規、法規、指令、指令、許可證、許可證、契諾和限制。(連同據此頒佈的條例，“反興奮劑機構”)(統稱為“法律要求”，每一項均為“法律要求”)。承租人應在房東7天書面通知後，停止任何被任何有管轄權的政府當局(如第9條所界定)宣佈為違反法律要求的房產的使用。承租人不得使用或允許將房屋用於任何目的或以任何方式使承租人或房東的保險無效、增加保險風險或導致不允許任何灑水器或其他信用額度。本租約規定的允許使用不會導致保險風險無效或增加保險風險，也不會導致房東目前維持的保險不允許任何灑水器或其他信用額度。承租人不得允許房屋的任何部分被用作ADA或任何類似法律要求所定義的“公共住宿場所”。承租人如提出書面要求，應立即向房東補償因承租人不遵守本節規定或因承租人使用和/或佔用房屋而導致的任何此類保險單的任何額外保費。承租人將以謹慎、安全和適當的方式使用房屋，不得浪費或允許浪費、使房屋的樓面或結構超載。, 將處所用作會損壞處所或妨礙或幹擾業主或其他租客或項目佔用人的權利的用途，包括在處所進行拍賣、清盤或停業出售或發出通知，或將處所用作或容許將處所用作任何非法目的。承租人應安排在房屋內安裝任何設備或機械，以合理地防止房屋發出的聲音或振動延伸到公共區域或項目中的其他空間。未經業主事先書面同意，承租人不得在房屋內或之上放置任何會使樓面超載的機械或設備，也不得在項目的公共區域或項目電梯內運輸或移動該等物品。業主事先書面同意不得無理拒絕、限制或拖延。除工作書規定外，未經業主事先書面同意(業主同意不得無理拒絕、限制或拖延)，承租人不得以任何需要通風、空氣交換、供暖、燃氣、蒸汽、電力或水的方式使用該處所，超出根據通常為準許用途提供的承租人份額按比例分配給該處所的現有容量。

業主應(A)在符合工作書條款的情況下，負責使房屋在開工之日符合法律要求，(B)在不向租户支付任何費用的情況下，負責項目公共區域在開工之日符合法律要求。(B)業主應(A)在開工之日對房屋符合法律要求負責；(B)不向承租人支付任何費用或費用，負責項目公共區域在開工之日符合法律要求。開工日期後，業主應作為運營費用(該法律要求一般適用於本項目所在地區的類似建築)或由承租人承擔費用(該法律要求是由於承租人與本項目的其他承租人相比，對建築物的特殊用途或承租人的改動而觸發的)，對公共區域或建築物外部進行法律要求所要求的任何改動或修改的情況下，房東應將其作為運營費用(如果該法律要求一般適用於本項目所在地區的類似建築物)或由承租人承擔費用(如果該法律要求是由於承租人與本項目的其他承租人相比，對該處所的特殊用途或承租人的改動)。除前兩句的規定外，承租人應自費對與承租人的特定用途有關的法律規定(包括但不限於遵守“反興奮劑條例”)對處所或項目的內部或外部進行任何改動或修改。儘管本協議有任何其他相反的規定，承租人應對因承租人對房屋或承租人的特定使用的法律要求而產生或與之相關的任何和所有索償、索賠、債務、損失、費用、費用、訴訟、訴訟因由、損害賠償或判決，以及調查或抗辯所產生的所有合理費用(包括但不限於合理的律師費、收費、支出和訴訟費用)(統稱為“索賠”)負責。

承租人應賠償、辯護、扣留和挽救業主，使其不會因處所未能遵守與承租人對處所的特殊用途或承租人的改動有關的任何法律要求而產生或與之相關的任何和所有索賠。

承租人承認，房東可以(但沒有義務)尋求獲得關於項目和/或房產的能源與環境設計(LEED)、WELL建築標準或其他類似“綠色”認證的領導地位，並且承租人同意在不對承租人造成任何實質性成本的情況下，與房東合理合作，並提供房東合理要求的相關信息和/或文件。

8.堅持到底。如果經房東明確書面同意，租户在租期終止後仍保留對房屋的佔有權，(I)除非另有書面同意，否則房東應隨時立即終止該佔有權，(Ii)本租約的所有其他條款和條款(包括但不限於根據本合同第四節調整基本租金)在該滯留期內將保持全部效力和效力(不包括任何擴展或續簽選擇權或其他類似的權利或選擇權)，(Ii)在此期間，本租約的所有其他條款和條款(包括但不限於根據本合同第四節調整基本租金)將保持完全效力和效力(不包括任何擴展或續簽選擇權或其他類似的權利或選擇權)。(Iii)承租人應繼續支付基本租金，金額為本租約期滿或提前終止之日應支付的金額，或業主與租客在書面同意下商定的其他金額，及(Iv)所有其他付款應根據本租約的條款繼續支付。(Iii)承租人應繼續支付本租約期滿或提前終止之日應支付的基本租金，或業主與租客在書面同意下可能商定的其他金額。如果租客在未經房東明確書面同意的情況下，在租期屆滿或提前終止後仍繼續佔有該房產，(A)租客應根據本租約條款成為租客，但每月租金應等於租期最後30天內有效基本租金的150%，外加運營費用和本租約項下到期的所有其他金額，並且(B)租户應對房東因租户保留而遭受的一切損害負責，包括後果性損害；(B)承租人應對因承租人保留而遭受的一切損害負責，包括後果性損害；(B)承租人應對因承租人保留而遭受的一切損害負責，包括後果性損害；但是，如果租户在合同期滿或提前終止前30天內向房東提交書面詢問，房東將通知租户是否存在相應損害的可能性。除非另有明文規定，否則承租人的保留，無論是否得到業主的同意，都不能延長本租約。, 本第8條不得解釋為同意承租人保留對房屋的佔有權。房東在本租約期滿或提前終止後接受租金，不會導致本租約的續簽或恢復。

9.出租車。房東應支付任何聯邦、州、地區、市政、地方或其他政府機關或機構，包括但不限於準公共機構(統稱“政府當局”)在有效期內徵收的所有税費、徵費、費用、評估和任何種類的政府收費(統稱為“税費”)，包括但不限於以下所有税項：(I)全部或部分由任何聯邦、州、地區、市政、地方或其他政府機關或機構徵收或衡量，或根據這些機構或機構徵收的：(I)全部或部分徵收、計量或基於以下各項的所有税項：(I)由任何聯邦、州、地區、市級、地方或其他政府機關或機構(包括但不限於準公共機構)全部或部分徵收、衡量或基於的全部或部分税款：根據本租約須付予業主的租金(或業主收到的總收入)，或(Ii)根據任何種類的處所或項目的面積、評估價值或其他量度或評估，或(Iii)對處所或項目的任何部分的營運或維修(包括泊車)所評估或徵收的租金，或(Iv)由任何政府當局頒佈的法律規定或對其作出的法律規定或解釋所評估或徵收的租金(或業主根據本租約或其中任何部分的租金所收取的毛收入)；或(Ii)根據任何種類的處所或項目的面積、評估價值或其他量度或評估而評估或徵收的租金；或(Iv)根據任何政府當局頒佈的法律規定或對法律規定或其解釋而評估或徵收的租金或總收入或(V)對業主經營業務或佔用項目租賃空間徵收許可證或其他費用、收費、税款或評估。房東可以通過適當的法律程序對任何税收或保證税收的留置權的金額、有效性或應用提出異議。即使本協議有任何相反的規定，房東也只能向租客收取評估費用，就像房東在房東允許支付適用評估費用的最長期限內支付的一樣，而不收取除利息以外的額外費用(如果有的話)。, 根據基礎評估的條款提供。税款不應包括向房東徵收的任何淨所得税，除非此類淨所得税替代本合同項下應繳的任何税款。如任何該等税項是直接向租客徵收或評定的，則租客須負責並須按訟費評定當局規定的時間及方式繳付該等税項。承租人應在拖欠之前繳納對放置的任何個人財產或行業固定裝置徵收或評估的任何和所有税款。

由處所內的租客，不論是向業主或租客徵收或評估。如租客的非土地財產或行業固定裝置的任何税項向業主或業主的財產徵收，或項目的評估估值因處所的改善或改動而增加的價值，不論該處所是否由業主或租客擁有，亦不論是否附連於不動產以成為其一部分，高於業主不時將税款分配給項目內所有租客的基本估價，則業主有權(但無義務)繳付該等税款。房東對任何超額估價的確定應具有約束力和決定性，沒有明顯的錯誤。房東支付的任何此類款項應構成租客應立即向房東支付的額外租金。

10.停車。在所有適用的法律要求、不可抗力、徵用(定義見下文第19節)和業主行使其在本合同項下的權利的情況下，承租人有權與項目的其他租户一樣，根據房屋的可出租面積和其他租户佔用的項目的可出租面積，在指定為非預留停車位的區域停車，但均須遵守業主的規章制度，在期限內(包括任何延期期限)不收取額外費用。在符合前一句話的情況下，租户按比例分配的停車位應等於每1000可出租平方英尺的2.8個停車位。如果房東確定停車設施變得擁擠，房東可以按上述比例向項目中的租户和其他租户分配停車位。業主不得在租賃本項目車位的租户之間超額認購停車位。業主不負責向任何第三方(包括本項目的其他租户)強制執行租户的停車權。

如果適用於本項目，承租人應遵守聖卡洛斯市或其他政府當局關於本項目停車區的任何TDMP(定義見下文)的要求，該要求對本項目的承租人或使用本項目可用停車場或結構的承租人具有約束力。應向承租人提供在期限內不時生效的任何TDMP的副本。即使本租約中有任何相反規定，如果適用於本項目，承租人應被要求遵守聖卡洛斯市或其他政府當局施加的任何交通需求管理計劃(“TDMP”)和任何其他許可條件(例如，乘客共享和拼車計劃)的要求(運營費用應明確包括業主為遵守該計劃而產生的任何費用)。

11.公用事業、服務。業主應在符合本第11條條款的前提下，提供飲用水、電力、暖通空調、電費、電力、下水道和其他公用設施(包括燃氣和消防噴頭，只要本項目提供此類服務)，並僅就公共區域提供垃圾、垃圾收集和清潔服務(統稱為“公用設施”)。房東應支付在房產上使用的所有公用事業、公用事業的所有維護費、任何政府當局或公用事業提供商徵收的任何雨水下水道費用或其他類似公用事業費用，以及由此產生的任何税費、罰金、附加費或類似費用，作為運營費用或承租人的補償義務。房東可由房東承擔費用(除非由於承租人過度使用公用事業而導致的必要程度)，任何未單獨計量的公用事業作為承租人改進的一部分，由提供商單獨計量或直接向承租人收費。承租人應在拖欠之前直接向公用事業提供商支付在期限內可能提供給承租人或房產的任何單獨計量的公用事業和服務。承租人應按照房東合理確定的用電量，支付其在聯合計量公用事業費用中的份額，作為運營費用的一部分。房東的水電費不應包括其上的任何加價。公用事業的中斷或故障，除房東故意的不當行為外，不得導致驅逐或推定驅逐租户、終止本租約或除緊隨其後的段落所規定的情況外, 租金減免。承租人同意將公共區域的水和下水道的使用限制為正常的洗手間使用。承租人應負責在租期內獲得並支付自己的房屋清潔服務費用。公用事業公司應每週7天、每天24小時向辦公場所提供服務，除非由於法律要求、任何公用事業提供商未能提供此類公用事業公司而發生緊急情況，

業主或任何公用事業提供商的任何安裝、維護或維修，或任何其他臨時中斷。

即使本協議有任何相反規定，如果(I)房屋的基本服務(定義如下)發生中斷，且該停止完全是由於房東的嚴重疏忽或故意不當行為，而不是由於租户或任何租户一方的任何行為或不作為，或房東無法合理控制的任何事項(任何該等基本服務的停止在下文中稱為“服務中斷”)，並且(Ii)該服務中斷在着陸後持續超過連續5個工作日，則(Ii)該服務中斷在任何部分不是由於租户或任何租户一方的任何作為或不作為或任何超出房東合理控制範圍的任何事項(以下稱為“服務中斷”)，並且(Ii)該服務中斷在落地後持續超過連續5個工作日及(Iii)該等服務中斷對租户在物業內的正常運作造成重大不利影響，則在該5個營業日後該服務中斷持續的每一天，應減收一天的基本租金；(Iii)如該服務中斷對承租人在該房屋內的正常運作造成重大不利影響，則在該5個營業日後，該服務中斷持續的每一天，可獲減免一天的基本租金；然而，如果物業的任何部分可合理地用於租户的正常業務運營，或如果租户在該服務中斷的情況下在物業的任何部分進行全部或部分運營，則每次基本租金每日減免的金額應僅與租户正常運營或使用物業能力中斷的性質和程度成比例。根據本款給予租客的權利是房東未能提供服務所致租客的唯一及排他性補救，而房東對租客因未能提供或停止服務而蒙受或蒙受的任何損失或損害，概不負責。本辦法所稱基本服務，是指下列服務：暖通空調服務、給水、下水道和電力, 但在每種情況下，僅限於房東有義務根據本租約向租户提供。

業主向承租人提供應急發電機或提供應急備用電力的唯一義務是：(I)向承租人提供自開工之日起為項目服務的應急發電機項目租户按比例獲得的電力份額(設計容量為1.25兆瓦)，以及(Ii)與第三方簽訂合同，根據製造商的標準維護指南對應急發電機進行維護。除上一句規定外，業主沒有義務為租户提供運行中的應急發電機或備用電源，也沒有義務監督、監督或確認維護應急發電機的第三方是否按照製造商的標準指南對發電機進行維護。儘管本合同有任何相反規定，業主仍應每週運行一次應急發電機，作為建築物維護的一部分，運行時間由業主合理確定，以確定啟動時應急發電機是否運行。業主應應承租人的書面要求(每歷年不超過一次)，將業主收到承租人書面要求前12個月期間的維修合同(包括為應急發電機提供燃料的合同)和應急發電機的維修記錄提供給承租人查閲。在應急發電機不能運行的任何更換、維修或維護期間，包括因無法獲得部件或更換設備而造成的任何延誤, 業主沒有義務為租户提供備用發電機或備用電源。承租人明確承認並同意房東不保證此類應急發電機在任何時候都能運行，或者在需要時向房屋提供應急電力。

租户同意通過向房東的可測量在線門户提供租户適用的公用事業登錄憑證，或通過房東和租户合理商定的其他交付方式，按月向房東提供租户的用水和/或能源使用數據。業主因接收和分析此類用水和/或能源使用數據(包括但不限於根據適用法律要求可能需要的數據)而產生的成本和支出應作為運營費用的一部分。

12.更改和承租人的財產。由承租人或代表承租人對房屋進行的任何改動、增加或改進，包括任何類型或性質的附加鎖或螺栓

房屋內的任何門或窗，但不包括安裝、拆卸或重新調整傢俱系統(不包括拆除業主擁有或支付的傢俱系統)，且不涉及對建築系統(如第13條所定義)的結構或連接(普通插頭或插座除外)進行任何修改(“更改”)，應事先徵得業主書面同意，如果任何此類更改影響到結構或建築系統，則可由業主全權酌情給予或拒絕，不得以其他方式無理扣留或推遲。如果適用的改建項目的費用超過100,000美元(“僅限通知的更改”)，承租人可在未經房東事先批准的情況下對房屋進行非結構性更改，前提是承租人以書面形式通知業主擬進行的僅限通知的更改，並且該通知應附有計劃、規格、工作合同以及業主可能合理要求的關於僅限通知的更改的性質和費用的其他信息，這些通知和隨附材料應在任何擬議施工前不少於10個工作日交付給業主。如果房東批准任何變更，房東可以根據房東的合理決定權，就房東認為適當的變更的開始、實施和完成向租户施加合理的條件。任何審批請求應以書面形式提出，並在任何擬建工程之前不少於15個工作日提交，並附有計劃、規格、投標建議書、工程合同以及業主可能合理要求的有關改建性質和費用的其他信息。, 包括所有從事工作或提供材料的人員的身份和郵寄地址。業主審查計劃和規範並監督施工的權利應完全出於其自身利益，業主沒有責任確保該等計劃和規範或施工符合適用的法律要求。承租人應自負費用和費用，使所有變更符合保險要求和法律要求，並應自費實施因任何變更而導致的法律要求的任何變更或修改。承租人應應要求向房東支付額外租金，金額相當於房東為審查承租人每次變更的計劃而產生的合理第三方自付費用，不得超過承租人或其承包商或代理人因此類變更而產生的費用的3%。在租户開始任何改建之前，房東可以根據適用法律在房屋及其周圍張貼不負責任的通知。承租人應補償房東，並賠償房東因承租人或其承包商的工作失誤、此類工作造成的延誤或清理不當而產生的任何費用，並使房東不會受到損害。

承租人應在沒有留置權的情況下完成所有改建工作，並應提供(並促使每個承包商或分包商提供)由業主滿意的保險公司提供(並促使每個承包商或分包商提供)工傷和其他保險的保險證書，以保護業主在施工期間免受人身傷害或財產損失的責任。任何改建完成後，承租人應向業主提交：(I)列出所有施工承包商和分包商姓名的宣誓聲明，以及所有此類承包商和分包商的最終留置權豁免；(Ii)任何此類改建的“竣工”計劃。

除可拆卸裝置(如下定義)外，所有裝置(如下定義)在期限內和期限屆滿或提前終止後屬於業主財產，租户不得在期限內的任何時候移走，並應作為房產的一部分保留在房產中並與房產一起交出。儘管有上述規定，但如果租户在要求業主批准安裝時或在收到變更通知時提出書面要求，房東應在此時通知租户，房東是否要求租户在合同期滿或提前終止時拆除該裝置，在這種情況下，承租人應按照緊隨其後的句子拆除該裝置。在合同期滿或提前終止時，承租人應拆除(I)根據適用法律要求，承租人已安裝在房屋內或大樓立管或正壓送風系統中的所有電線、電纜或類似設備，(Ii)房東已根據前一句話向承租人發出拆除通知的任何裝置，以及(Iii)承租人的所有財產(見下文定義)，承租人應恢復和修復因拆除造成或因此而造成的任何損壞，包括但不限於，封堵所有此類設備

在房屋的牆壁後面安裝連接裝置，並修理任何洞口。在租期屆滿或提前終止後的任何恢復期內，承租人應按照本合同規定向房東支付租金，就像該空間被承租人以其他方式佔用一樣。如果房客或任何貸款人、出租人或其他聲稱擁有租客財產權益的個人或實體要求房東放棄房東對房客房產的任何留置權，並得到房東的同意，則房東有權因其準備和談判放棄留置權的時間和努力而獲得作為行政租金的每次1,000美元的費用。

儘管本協議有任何相反規定，租户不應被要求在租期屆滿或提前終止時移除或恢復租户改進，租户也無權在期限屆滿或提前終止時的任何時間移除任何租户改進。

就本租賃而言，(X)“可拆卸裝置”是指本租約附件F中所列的任何物品，以及業主書面同意將來列入附件F的任何物品；(Y)“承租人財產”是指可拆卸裝置，以及(除裝置外)承租人的任何個人財產或設備，可以在不對房屋造成實質性損害的情況下被拆除；(Z)“裝置”是指用TI Fund支付的任何類型的所有財產、所有改建、所有固定裝置和所有其他財產；(X)“可拆卸裝置”指由TI Fund支付的任何類型的財產、所有改建、所有固定裝置和所有財產，除裝置外，承租人的任何個人財產或設備均可拆除，而不會對房屋造成實質性損害。為使建築物成為建築物不可分割的一部分，包括但不限於穿透屋頂或正壓送風系統的通風櫃、內置冷藏室、內置暖氣房、步入式冷藏室、步入式暖氣房、去離子水系統、玻璃清洗設備、高壓滅菌器、冷水機組、內置管道、機電設備和系統，以及任何發電機和轉換開關，這些設施應包括但不限於內置式冷藏室和櫥櫃以及其他類似的附加設施、設備、物業和裝修。

業主特此批准承租人在房屋內安裝鍋爐，費用和費用由承租人自行承擔，用於產生蒸汽，用於清潔和消毒承租人的實驗室設備。該鍋爐安裝應構成符合本第12條條款的變更。

13.房東維修。業主應將本項目的所有結構、外部、停車場和其他公共區域，包括HVAC、電氣、管道、消防噴頭、電梯和為本項目的其他部分提供服務的所有其他建築系統(“建築系統”)作為運營費用(除非其成本根據本條款第5節從運營費用中扣除)，保持完好、合理的損耗和未投保的損失和損害，這些損失和損害是由承租人、任何承租人或承租人的任何受讓人、轉租人造成的，處於良好的維修狀態、合理的損耗和未投保的損失和損害。在此情況下，業主應維護本項目的所有結構、外部、停車場和其他公共區域，包括HVAC、電氣、管道、消防噴頭、電梯和為本項目的其他部分提供服務的所有其他建築系統。傭人、僱員、受邀者和承包商(或承租人的任何受讓人、轉租人和/或被許可人各自的代理人、受僱人、僱員、受邀者和承包商)(統稱“承租方”)除外。承租人或任何承租人造成的損失和損害應由房東負責修理，但不包括在保險範圍內，費用由承租人自理。業主保留在以下情況下停止建築系統服務的權利：(I)由於意外或緊急情況，或(Ii)業主合理判斷需要或需要進行的有計劃的維修、改建或改善，直至上述維修、改建或改善完成為止。業主對在任何該等中斷期間未能提供建築系統服務不承擔任何責任或法律責任；但除非在緊急情況下，否則業主須提前48小時通知租户任何計劃停止建築系統服務以進行例行保養、維修、改動或改善的計劃。對於業主根據本節要求進行的維修，承租人應立即以書面形式通知業主, 在此之後，業主應作出商業上合理的努力，以實現該修理。業主對任何未能進行任何維修或保養的情況概不負責，除非在租客書面通知需要進行該等維修或保養後，該等故障仍會持續一段不合理的時間。承租人放棄根據任何州或地方法律終止本租賃的權利，或者，除非下文第31條另有明確規定，否則不承擔房東的費用進行此類維修，並同意雙方就此類事項各自享有的權利應僅限於本合同規定的權利。因火災、地震、洪水、破壞、戰爭或類似原因造成的損壞或破壞而需要進行的維修應受第18條的控制。

14.Tenant的維修。根據本合同第13條的規定，承租人應自費維修、更換和維護房屋的所有內部非結構部分，包括但不限於入口、門、天花板、內窗、內牆和消亡牆的內側。如果承租人沒有進行任何維修或更換，或者沒有對房屋進行維護，房東應通知承租人這種不能維修的情況。如果租客沒有在業主通知後30天內開始補救，並在此之後努力進行補救直至完成，業主可進行該工作，並應在提出要求後30天內由租客報銷；但如果租客的不履行造成或可能造成緊急情況，業主可立即開始補救，此後有權向租客追回補救費用。在第17和18條的約束下，承租人應承擔因承租人或任何承租方造成的損壞而對項目任何部分進行維修或更換的全部未投保費用。

15.機械師的留置權。租客須在租客收到提交的書面通知後10天內，以保證書或其他方式解除針對處所或工程項目而提交的聲稱已為租客完成的工作或聲稱已向租客提供材料的任何機械師留置權，費用由租客自行承擔，並須以其他方式使處所及工程項目不受因所進行的工作、所提供的材料或承租人承擔的義務而產生的任何留置權的影響。如果承租人未能履行本協議所述的任何留置權，業主有權(但無義務)支付該索賠或提交保證金或以其他方式提供擔保，以消除作為對項目所有權的索賠的留置權，其費用應在承租人提出要求後30天內支付，作為額外租金。如果承租人租賃或融資購買辦公設備、傢俱或承租人在經營業務中使用的其他可拆卸個人財產，承租人保證，任何出租人或承租人債權人作為公開記錄提交的任何統一商法典融資聲明，在其表面或通過其證物將表明該融資聲明僅適用於位於房產內的承租人的可拆卸個人財產。在任何情況下，不得在聲明中提供項目地址，但不得使用限定語言説明留置權僅適用於位於承租人持有的已確定套間中的可拆卸個人財產。

16.賠償。承租人特此賠償並同意為業主、其高級職員、董事、僱員、經理、代理人、分代理人、組成實體和租約簽字人(統稱“業主受保障方”)辯護、保存並使其免受因承租人或任何承租人使用或佔用處所或項目(包括但不限於任何行為，包括但不限於以下任何行為)而直接或間接對處所或項目內或其周圍的人員或財產造成傷亡或損壞的任何或所有索賠，且不損害業主、其高級管理人員、董事、僱員、經理、代理人、分代理人、組成實體和租約簽字人(統稱為“業主受保方”)。承租人或任何承租人在房屋內或附近或在項目中的疏忽或疏忽)，或承租人在履行本協議項下的任何義務時的違約或過失，但因房東受補償方故意行為不當或疏忽所致者除外。房東不對租户承擔個人財產損壞的所有風險(包括但不限於丟失保存在房屋內的記錄)。承租人進一步放棄與任何此類損壞或破壞個人財產相關的對承租人業務的損害或收入損失的任何和所有索賠(包括但不限於任何記錄丟失)。業主受賠償方不對項目中任何租户或任何其他第三方或租户的任何行為、不作為或疏忽造成的任何損害負責。

17.保險。業主應維護所有風險財產和灑水器損壞保險，包括本項目的全部重置成本。業主應進一步購買並維持與本項目有關的人身傷害和財產損失的商業一般責任保險，單個損失限額不低於2,000,000美元。業主可以(但沒有義務)維持其認為必要的其他保險和附加保險，包括但不限於洪水、環境災害和地震、建築設備的損失或故障、錯誤和遺漏、維修或重建期間的租金損失、為受僱提供服務的員工提供的工傷補償保險和忠誠保證金，以及承租人安裝的或業主通常提供的標準改善以外的保險，無論這些是否屬於本項目的一部分。所有此類保險應作為運營費用的一部分包括在內。本項目可包括在一攬子保單中(在這種情況下，此類保險的費用

分配給本項目的費用將由業主根據保險公司的成本計算確定)。承租人還應賠償房東因租客使用房屋而合理地認為必要的任何增加的保險費或附加保險。

承租人在承租期內應自費維持：所有風險財產保險，包括業務中斷和額外費用，包括承租人自費在房屋內安裝或放置的所有財產和裝修的全部重置成本；不低於法律規定的最低限額的工傷賠償保險；僱主責任保險，僱主責任限額為100萬美元的人身傷害-每次事故，疾病保單限額的人身傷害100萬美元，以及疾病造成的身體傷害100萬美元。和商業一般責任保險，對於房屋的人身傷害和財產損失，每次事故的最低限額不低於2,000,000美元；但是，這種保險可以通過基本保險和傘形保險的組合來支付。承租人經營的商業一般責任保險應包括Alexandria Real Estate Equities，Inc.以及房東、其高級職員、董事、僱員、經理、代理人、分代理人、組成實體和租賃簽字人(統稱為“房東被保險人”)，作為附加保險人；按事故而不是索賠的方式投保；由評級不低於投保人A-和“最佳保險指南”中的金融類別評級至少為IX級的保險公司出具；不得包含敵意火險排除。並向房東被保險人提供主要保險(向房東保險人開具的任何提供重複或類似保險的保單應被視為超過租户的保單，無論限額如何)。承租人應(I)提前30天書面通知房東取消該商業一般責任保單。, (Ii)要求承租人的保險人盡力提前30天書面通知房東取消該商業一般責任保單(如果因未繳納保險費而取消保單，則提前10天通知房東)。承租人應(I)在承租人向房東交付本租約的籤立副本的同時，(Ii)每次續保時，向房東提交顯示本合同規定的承保範圍，並表明房東是額外被保險人的保險證書，以及支付適用期間保險費的合理證據。(I)承租人應將本租約的籤立副本交付給房東；(Ii)每次續簽上述保險時，租户應將其交付給房東。承租人的保險單可以是一個“一攬子保險單”，每個地點都有一個合計的簽註，明確規定保險金額不受保險單承保的其他損失的影響。承租人應在保單到期前至少5天向房東提供續簽證明。

在保險公司將房東指定為附加被保險人的每一種情況下，承租人還應應房東的書面請求，指定並提供證明房東為附加被保險人的證書：(I)持有項目或其任何部分擔保權益的房東的貸款人，(Ii)房東是項目所在房地產的租户的任何租約下的房東，如果房東的權益是或將成為土地或其他基礎租約下的租户的權益，而不是費用所有人的權益，和/或(Iii)房東是項目所在房地產的租户，如果房東的權益是或將成為土地或其他基礎租約下的租户的權益，而不是費用所有人的權益，和/或(Iii)業主是項目所在房地產的租户

房東和租客獲得的財產保險應包括保險人放棄代位權，以及根據被保險人的轉讓，對房東或租客及其各自的高級管理人員、董事、僱員、經理、代理人、受邀人和承包商(“關聯方”)就由此投保的任何損失或損害享有的所有權利。任何一方或其各自的關聯方均不對另一方因本協議要求維持的財產保險項下的任何風險造成的損失或損害承擔責任，雙方均放棄就此類損失或損壞向另一方及其各自的關聯方索賠。一方未為其財產投保不應使本豁免無效。房東及其關聯方對租户或通過租户提出索賠的任何人因任何原因在房產或項目內或之上發生的任何事故或事件而造成的業務中斷和損失，不承擔責任，租户特此放棄向該等各方提出的所有索賠。如果上述豁免違反與免責協議有關的任何法律，房東或租客的責任不應視為免除，而應次於對方的保險人。

房東可以要求提高保單限額，以符合房東貸款人的要求和/或將承保限額提高到項目內新租户當時普遍要求的水平；但是，前提是增加的承保金額與業主和/或其附屬公司在項目所在地理區域的其他項目中當時要求的承保金額合理一致。

18.恢復。如果在期限內的任何時候，項目或房產因火災或其他傷亡而損壞或被毀，業主應在發現損壞後60天內通知租户，説明業主合理估計修復項目或房產(視情況而定)所需的時間(“恢復期”)。如果預計恢復期超過12個月(“最長恢復期”)，業主可在該通知中選擇自發現損壞或毀壞之日起75天終止本租約；但是，儘管業主選擇恢復，租户仍可在收到業主的估計修復期長於最長恢復期的通知後10個工作日內向業主發出書面通知，選擇終止本租約。除非房東或租客選擇終止本租賃，否則房東應在收到足夠的保險收益後(根據上述第5條的條款，任何免賠額應視為當前的運營費用)迅速修復房產(包括租户改善，但不包括由租户或房東安裝並由租户支付的任何其他改進)，但因收取保險收益、不可抗力事件或獲得進入和修復房產所需的任何許可證、許可或其他授權而延遲，該等許可證、許可或其他授權由房東或房客支付的費用除外，否則房東應在收到足夠的保險收益後，迅速修復房產(包括租户改善，但不包括由租户或房東安裝並由租户支付的任何其他改善)，或根據需要獲得進入和修復房產所需的任何許可證、許可或其他授權。在場所內、場所上或場所周圍搬運、處理、生成、釋放、處置、移除或補救危險材料(見第30節)(本文統稱為“危險材料清理”)；但是，前提是, 如果在最長恢復期或更長的恢復期結束時，房產的修繕或恢復工作仍未基本完成，業主可憑其唯一和絕對的酌情決定權選擇不繼續進行該修繕和恢復工作，或租户可在最長恢復期或(如果恢復期更長)屆滿後5個工作日內向業主發出書面通知，選擇終止本租約。在這種情況下，房東將被解除進行該等維修或修復的義務，本租約應自以下較晚的日期起終止：(I)發現該等損壞或破壞，或(Ii)獲得所有所需的危險材料清理許可之日，但房東應保留在房東或租客選擇之前支付的任何租金和承租人應支付的任何租金的權利，但房東或租户應保留在此之前支付的任何租金和承租人應支付的任何租金的權利，但房東應保留在房東或租户選擇之前支付的任何租金和承租人應支付的任何租金的權利。

自房東將房屋提供給租户維修和恢復之日起，承租人應在因不可抗力(定義見第34條)事件或獲得有害物質許可的情況下，在因收取保險費用造成延誤的情況下，立即對租户安裝的房屋或房東安裝的房屋進行所有維修或恢復，並由租户自費支付保證金的收繳費用，以避免因不可抗力(見第34條的規定)事件或獲得有害物質許可而延遲收取保險金，承租人應對租户安裝的房屋或房東安裝的房屋進行所有修繕或恢復。儘管有上述規定，如果房屋在最後一年的期限內遭到損壞，且業主合理地估計需要2個月以上的時間來修復損壞，業主或租客均可在書面通知另一方後終止本租約；但是，該通知須在業主向租户提供估計恢復期的書面通知之日起10個工作日內送達。儘管本合同有任何相反規定，如果保險收益不能用於恢復，業主也有權終止本租約。租金應自獲得所有規定的危險物質許可之日起減收，直至房產修繕和恢復為止，減租比例為租客不能使用的房產面積(如有的話)占房產總面積的比例，除非業主在維修期間為租户提供其他適合臨時開展租户業務的空間。如果承租人不需要對房屋進行有害物質清理，租金減免應從發現損壞或破壞之日起開始。此類減免應是承租人的唯一補救措施，除本第18條規定外，承租人放棄因損壞或傷亡損失而終止本租約的任何權利。

本租約的條款，包括本第18條，構成業主和租户之間關於對全部或任何部分房產或項目任何其他部分的任何和所有損壞或破壞的明示協議，現在或今後生效的任何法規或法規不適用於本租賃或對全部或任何部分房產或項目任何其他部分的任何損壞或破壞，雙方明確同意，本第18條明確規定了他們對該等事項的全部理解和協議。(2)本租約的條款，包括本條款第18條，構成業主和租户之間關於對全部或任何部分房產或項目任何其他部分的任何損害或破壞的明示協議，現在或將來生效的任何法規或法規均不適用於本租賃或對全部或任何部分房產或項目任何其他部分的任何損壞或破壞。

19.賠償。如果根據政府法律、條例或法規，或通過徵用權，或以私人購買的方式(“徵用”或“徵用”)，將房產或項目的全部或任何實質性部分用於任何公共或準公共用途，而業主合理判斷，這種徵用將對業主對建築物或財產的所有權或運營造成重大幹擾或損害，或者在業主和租户的合理判斷下，會阻止或實質性幹擾租户對房產的使用(已解決，如果雙方同意的話)。根據美國仲裁協會的規則，由具有適當資格和經驗的單一仲裁員進行仲裁)，然後在業主或租户向另一方發出書面通知後，本租約終止，租金自該日起分攤。如果物業的一部分被租走，而本租約未按上述規定終止，業主應立即在商業上合理的情況下儘快將房產和項目恢復到部分被租前的狀態，建築物的可出租面積、物業的可出租面積、承租人在剩餘期限內的運營費用份額以及根據本租約應支付的租金應在該情況下公平合理的程度上予以減少。在此情況下，業主應儘快將該房產和項目恢復到其在該部分被佔用之前的商業合理狀態，並將該建築的可出租面積、租户應承擔的運營費用份額以及根據本租約應支付的租金在該情況下以公平合理的程度予以減少。在任何此類徵用後，房東有權從任何此類徵用中獲得全部價格或獎勵，而不向租户支付任何費用，租户特此轉讓房東租户在該獎勵中的權益(如果有的話)。承租人有權在不減少房東獎勵的範圍內, 向譴責當局(但不是房東)單獨提出索賠，要求承租人就租户和承租人的行業固定裝置所支付的搬家費用和改善設施的損害單獨判給或可追討的補償，如果該等物品單獨判給租户的話。承租人特此放棄根據州法律的任何規定，在部分佔用房產或項目時終止本租約的任何和所有權利。

20.違約事件。以下每個事件均為本租賃項下承租人的默認(“默認”)：

(A)拖欠款項。租客到期時不得支付租金的任何分期付款或根據本協議支付的任何其他款項；但房東將在任何12個月期間內給予租客通知並給予機會，使其有機會在任何12個月期間內不超過兩次在通知後5個工作日內糾正任何不交租金的情況，並且租客同意該通知應代替法律規定的任何通知，而不是作為法律規定的通知的補充，或應被當作是法律規定的任何通知的補充或被當作是法律規定的任何通知的補充或被當作是法律規定的任何通知的補充或被當作是法律規定的通知。

(B)保險。根據本租賃規定由承租人維持的任何保險應被取消或終止，或到期，或應減少或實質性改變，或者房東應收到任何此類保險的不續簽通知，承租人應在當前承保期滿前至少5天無法獲得替代保險。

(C)遺棄。承租人應放棄該房屋。

(D)不當轉讓。承租人應轉讓、轉租或以其他方式轉讓或試圖轉讓承租人在本租賃或房產中的全部或任何部分權益，除非本合同明確允許，否則承租人在本租賃中的權益應被扣押、執行或以其他方式司法查封，該訴訟不得在訴訟後90天內解除。

(E)留置權。承租人不得在收到書面通知後10天內解除或以其他方式解除違反本租約而對該房屋施加的任何留置權，否則不得解除或以其他方式解除對該房屋的任何該等留置權。

(F)破產事件。承租人或承租人或承租人義務的擔保人應：(A)為債權人的利益作出一般轉讓；(B)展開任何案件、法律程序或其他訴訟，尋求以債務人身份作出濟助令，或將其判定為破產或無力償債，或尋求對其或其債務進行重組、安排、調整、清算、解散或債務重整，或尋求為其或其全部或任何實質部分財產(統稱為“財產”)委任接管人、受託人、保管人或其他類似的官員。(C)成為任何濟助法律程序的標的，而該法律程序在提交或登記後90天內仍未被撤銷；或。(D)去世或喪失法律行為能力(如租客、擔保人或擔保人是個人)，或被解散或以其他方式未能維持其合法存在(如租客、擔保人或擔保人是法團、合夥或其他實體)。

(G)禁止反言證書或從屬協議。承租人在收到要求提供文件的第二份通知後的5個工作日內未能簽署第23或27條規定的承租人提供的任何文件(在任何情況下，第二份通知均不得在向要求提供此類文件的租户發出的適用初始通知中規定的期限屆滿之前送達)。

(H)其他失責行為。承租人不應遵守本租約第20條中明確提及的以外的任何規定，除本合同另有明確規定外，房東向承租人發出書面通知後，該不遵守應持續30天。

根據本合同第20(H)條發出的任何通知應：(I)具體説明所謂的違約行為；(Ii)要求承租人糾正違約行為；(Iii)替代任何適用法律規定的通知，而不是附加通知，或將其視為適用法律規定的附加通知；(Iv)除非房東在通知中另有選擇，否則不得被視為沒收或終止本租賃；但根據第20(H)條的規定，如果租客違約的性質是不能通過支付金錢來治癒的，並且合理地需要超過30天的時間才能治癒，則如果租客在上述30天內開始補救，並在此後努力進行補救直至完成，則租户不應被視為違約；但是，補救不得遲於業主通知日期起計90天內完成。

21.地主的救贖。

(A)由業主支付；利息。如果租户在本合同項下違約，房東可以在不放棄或解除承租人在本合同項下的任何義務的情況下，支付該款或履行該行為。業主如此支付或招致的所有款項，連同其利息，自支付或招致該等款項之日起，按年利率相等於12%或法律允許的最高比率(“違約率”)(以較低者為準)計算，須應要求支付予業主作為額外租金。本合同不得解釋為房東有義務減輕因租户違約而造成的任何損害，也不得將其解釋為房東有義務減輕因本合同規定的租户違約而造成的任何損害。

(B)逾期繳交租金。租户逾期向房東支付租金和其他到期款項將導致房東產生本租約沒有考慮到的費用，具體金額將非常難以確定，而且不切實際。這類費用包括但不限於手續費和會計費，以及根據有關物業的按揭可能向業主徵收的滯納金。因此，如果房東在房租到期之日起5個工作日內仍未收到房客支付的房租分期付款，房客應向房東支付相當於逾期租金6%的額外款項作為滯納金。儘管有上述規定，房東在任何歷年首次評估滯納金之前，須向租客發出拖欠房租的書面通知，如果租客在此後5個工作日內支付拖欠房租，房東將放棄該權利。雙方同意，這筆滯納金是對房東將因此而招致的費用的公平合理的估計。

租户逾期付款的原因。除滯納金外，到期未付的租金，自到期之日起第5天起至支付為止，按違約率計息。

(C)補救措施。一旦發生違約，房東有權選擇在不另行通知或要求承租人的情況下，在法律或衡平法上，除本租約規定的所有其他權利和補救措施外，還可以選擇尋求下列任何一種或多種補救措施，所有這些補救措施應是累積的和非排他性的，而不需要任何通知或要求。

(I)終止本租契，或由業主選擇只終止租客的管有權，在此情況下，租客須立即將處所交還業主，如租客沒有這樣做，則業主可在不損害其因管有或拖欠租金而可能獲得的任何其他補救辦法的原則下，進入和接管處所，並將租客及任何其他佔用處所或其任何部分的人驅逐或驅逐，而無須就該處所提出檢控或提出任何申索或損害賠償；

(Ii)本租約終止後，不論是否依據前述第21(C)(I)條，業主可向租客追討以下款項：

(一)終止時已賺取的未付租金在判給時的價值；

(二)在判給時，終止租約後至判給時本應賺取的未付租金的價值，超過承租人證明本可合理避免的租金損失金額；

(三)判給時，超過承租人證明本可以合理避免的租金損失金額，超過判給後剩餘期限內的未付租金的價值；(三)判出後的剩餘租金超過承租人證明可以合理避免的租金損失的金額；

(4)任何其他合理所需的金額，用以補償業主因租客未能履行其在本租約下的義務而直接造成的所有損害，或在一般情況下可能因此而造成的損害，具體包括但不限於經紀佣金和廣告費用、為新租户改建房屋或其任何部分的費用(無論是出於相同用途還是不同用途)，以及為獲得新租户而作出的任何特別商業合理讓步；以及(4)補償業主的任何其他合理金額，包括但不限於經紀佣金和廣告費用，以及為獲得新租户而作出的任何商業上合理的特別讓步；以及

(5)在業主選擇時，適用法律不時準許的其他款額，以補充或代替前述規定。

本第21條中使用的“租金”一詞應被視為並指根據本租約條款要求承租人支付的所有各種金額，無論是支付給房東還是其他人。如上文第21(C)(Ii)(A)和(B)條所用，“授予時的價值”應按違約利率計算。如上文第21(C)(Ii)(C)節所用，“授予時的價值”應按授予時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加1%進行貼現計算。

(Iii)房東可在租客違約後繼續使用本租約，並在到期時追討租金(房東和租客在此同意租客有權根據本租約轉租或轉讓，但僅受合理限制)。因此，如果房東在租户違約後沒有選擇終止本租約，房東可不時在不終止本租約的情況下強制執行其在本租約項下的所有權利和補救措施，包括在到期時追回所有租金的權利。

(Iv)不論房東是否在租客違約後選擇終止本租約，房東均有權終止租客訂立並影響物業的任何及所有分租、許可證、特許權或其他雙方同意的佔有權安排，或由房東全權酌情決定繼承租客在該等分租、許可證、特許權或安排中的權益。當業主選擇繼承租客在任何該等分租、特許、特許權或安排中的權益時，自業主發出該項選擇通知之日起，租客將不再享有根據該等選擇而收取的租金或其他代價的進一步權利或權益。

(V)除業主根據本合同或適用法律行使任何其他補救措施外，業主可按照本合同第30(D)條的一般規定對房屋進行環境測試，費用由租户承擔。

(D)運動的效果。業主行使本合同項下或以其他方式獲得的任何補救措施，不應被視為接受業主退還房產和/或終止本租約，應理解，這種退還和/或終止只能通過業主和租户的明確書面協議才能實現。儘管有相反的法律、慣例或慣例，房東應始終有權嚴格按照本租約的條款執行本租約的條款；房東在任何時候未能嚴格按照本租約執行其在本租約項下的權利，不得被解釋為以任何方式或以違反本租約的特定條款、條款和契諾的方式創造了風俗或對其進行了修改，並且不應被視為放棄了房東在以下方面執行其一項或多項權利的權利。業主在明知違反本合同任何約定的情況下收到租金或其他付款，不應被視為放棄該違反，除非業主以書面形式明示並經業主簽字，否則業主對本租約任何條款的放棄均不被視為已作出。在法律允許的最大範圍內，租户放棄送達通知，表明房東打算按照任何法規的規定重新進入、重新收取或以其他方式佔有房產，或為此目的提起法律訴訟，如果租户因任何法院或法官的判決或手令而被剝奪權利，租户也放棄所有贖回的權利。在法律允許的範圍內，租户放棄送達通知，表明房東打算按照任何法規的規定重新進入、重新收回或以其他方式獲得對該房產的佔有，或為此而提起法律訴訟，並放棄所有贖回權。任何處所或其任何部分的重新出租，須按業主憑其全權酌情決定權決定的條款及條件辦理。房東不承擔責任，租客在本合同項下的義務也不會因以下原因而減少, 業主未將物業轉租或收取因該等轉租而到期的租金，或以其他方式減輕因租客違約而造成的任何損害。

22.轉讓和轉租。

(A)一般禁制。在未經業主事先書面同意的情況下(包括但不限於以下第22(B)條第二句)，承租人不得直接或間接、自願或通過法律的實施，轉讓或轉租該房屋或其任何部分，或抵押、質押或抵押其租賃權益，或在該房屋內授予任何特許權或許可證，任何上述任何行為的嘗試均屬無效。如承租人是法團、合夥或有限責任公司，其股份或其他所有權權益並非在證券交易所或場外市場活躍交易的股份或其他所有權權益，則指轉讓或一系列轉讓，藉此將該法團50%或以上的已發行及已發行股份或其他所有權權益轉讓，或將投票權控制權由在本租契籤立時是該等股份或其他所有權權益擁有人的一人或多於一人轉讓(個別擁有人去世時除外)予並非該法團股份或其他所有權權益擁有人的人士或實體，應被視為本租約的轉讓，須經業主同意，如本第22條所規定。

(B)準許轉讓。如果承租人希望轉讓、轉租、抵押或以其他方式轉讓本租賃或轉租房屋，則在承租人希望轉讓或轉租生效的日期(“轉讓日期”)前至少15個工作日，但不超過120天。

承租人應向業主發出通知(“轉讓通知”)，其中包含有關建議的受讓人或分租人的信息，包括房屋的建議用途以及擬在房屋內使用、儲存、處理、產生或釋放或處置的任何有害物質、轉讓日期、承租人與建議的受讓人或轉租人之間的任何關係、建議轉讓或轉租的所有實質性條款和條件，包括任何建議的轉讓或轉租的最終形式的副本，以及房東可能認為的其他信息。業主可在接獲轉讓通知書後15個工作天內，以書面通知租客：(I)給予同意(但業主有權在任何該等分租生效日期前，進一步有權檢討及批准或不批准所建議的分租形式)，(Ii)拒絕該同意(但業主不得無理拒絕、附加條件或拖延該項同意)；或(Iii)就本租契的任何建議轉讓，或就超過該處所50%的剩餘期限內的任何建議分租而言，終止本租契(“轉讓終止”)，終止本租契於轉讓日期當日轉讓通知書內所描述的空間(“轉讓終止”)；或(Iii)就本租契的任何建議轉讓而言，或就該處所超過50%的剩餘期限內的任何建議分租而言，終止本租契。除其他原因外，房東在下列任何情況下拒絕同意都是合理的：(1)建議的受讓人或分租客是政府機構；(2)根據房東的合理判斷，建議的受讓人或分租客使用房產將需要進行任何改動，從而大幅降低房產的租賃權改進的價值。, (3)根據業主的合理判斷，建議的承讓人或分租客從事科學研究或其他具爭議性的商業活動，以致可能(I)為建築物或工程項目吸引或導致負面宣傳，(Ii)會對建築物、工程項目或業主的聲譽造成負面影響，(Iii)吸引抗議者到建築物或工程項目，或(Iv)降低建築物或工程項目對任何租客或準租客的吸引力，或(Ii)會對建築物、工程項目或業主的聲譽造成負面影響，或(Iii)吸引示威者到建築物或工程項目，或(Iv)降低建築物或工程項目對任何租客或準租客的吸引力(四)在業主合理判斷下，建議受讓人或分租客缺乏資信以支持建議轉讓或轉租所產生的財務義務；。(五)在業主合理判斷下，建議受讓人或分租客的品格、聲譽或業務與預期的租户組合或項目內其他租約的質素不符，或與建築物的類型及性質不符；。(六)故意遺漏；。(七)業主曾經歷。(8)建議的受讓人或分租客使用房產將違反任何適用的法律要求；(9)故意遺漏；或(10)建議的受讓人或分租客是業主當時-目前正在與其談判租賃項目空間的實體。如果房東遞交了選擇終止轉讓的通知，租户有權在房東通知選擇終止轉讓後的5個工作日內，以書面通知的方式撤回該轉讓通知。如果租户撤回轉讓通知, 本租約繼續完全有效。如果承租人不撤回該轉讓通知，本租約以及所授予的租期和財產將於轉讓日期起終止，涉及該轉讓通知中所描述的空間。業主如未行使終止本租約的選擇權，或未能及時發出通知迴應轉讓通知，均不得被視為業主同意建議的轉讓、轉租或其他轉讓。租户應向房東支付相當於2,500美元(2500美元)的費用，用於考慮任何轉讓通知和/或準備或審查任何同意書。儘管有上述規定，將本租約轉讓或將物業的任何部分轉租給任何控制、由租客控制或與租客共同控制的實體(“管制許可轉讓”)，均無須業主同意，但業主有權在其合理酌情權下批准任何該等轉租或轉讓的形式。此外，承租人有權在提前10天書面通知房東((X)，除非適用的法律要求禁止承租人提供此類通知，在這種情況下，承租人應在此後迅速通知房東)將本租賃轉讓給作為承租人利益繼承人的公司或其他實體(但未經房東事先書面同意)(如果交易受保密要求的約束，承租人的事先通知應以房東簽署房東和租客合理接受的保密協議為準)。(X)除非房東事先書面同意，否則承租人應立即通知房東，(Y)如果交易符合保密要求，承租人應事先簽署保密協議(但未經房東事先書面同意)，將本租約轉讓給作為承租人利益繼承人的公司或其他實體, 或購買所有或實質上所有資產或承租人的所有權權益，但條件是(I)該等合併或合併，或

收購或假設(視屬何情況而定)是出於良好的商業目的，而主要不是為了轉讓租賃，以及(Ii)受讓人(或同意在轉讓日期後為租賃提供擔保的租賃擔保人)的淨值(按照公認會計原則(“GAAP”)確定)不低於(按照公認會計原則確定的)，或者(如果承租人在該公司允許的轉讓後仍是本租賃的承租人)的淨值不低於(按照公認會計原則確定的)的淨值(按照公認會計原則確定)，或(Ii)承租人(或承租人，如果承租人在該公司允許的轉讓後仍是本租約的承租人)的淨值不低於(按照公認會計原則(“GAAP”)確定的)。(Iii)該受讓人應書面同意承擔本租約的所有條款、契諾和條件(“公司許可轉讓”)。控制許可轉讓和公司許可轉讓以下簡稱“許可轉讓”。

(C)附加條件。作為任何此類轉讓或轉租的條件，無論是否需要業主同意，業主均可要求：

(I)任何受讓人或分租客在轉讓或轉租時以書面形式同意，如果房東通知該方本租約規定承租人違約，則該第三方應直接向房東支付所有應由承租人支付的款項，房東將不承擔任何責任收到這些款項，但除將該款項記入根據本租約到期的款項外，任何該等第三方均應同意在本租約因任何原因終止時委託房東或其繼承人和受讓人代理；但在任何情況下，不得以任何方式終止本租約；但在任何情況下，不得將該等款項記入房東或其繼承人和受讓人的賬户中；但在任何情況下，不得將該等款項記入房東或其繼承人和受讓人的賬户。

(Ii)建議受讓人或分租人在建議轉讓或分租前擬在處所內使用、儲存、處理、處理、產生或釋放或處置的危險材料清單，經建議受讓人或分租人核證為真實無誤的清單，連同與建議受讓人或分租人在處所或項目內使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置危險材料有關的所有文件副本，包括但不限於：與安裝在工程項目內或工程項目下的任何儲油罐有關的圖則(但前提是，只有在業主書面同意後才允許安裝儲油罐，業主可憑唯一和絕對的酌情決定權拒絕同意)；以及任何和所有聯邦、州和地方政府當局要求安裝在工程項目內、工程項目上或工程項目下的任何儲油罐以關閉任何該等儲罐的所有關閉計劃或任何其他文件。然而，承租人或任何此類建議的受讓人或分承租人都不需要向業主提供此類文件的任何部分，這些文件包含專有性質的信息，其本身並不包含任何危險材料或危險活動的引用。

(D)不釋放租户，分擔超額租金。儘管有任何轉讓或分租，承租人和承租人在本租約項下的義務的任何擔保人或擔保人在任何時候仍應承擔全部和主要責任，並負有支付租金和遵守承租人在本租約項下的所有其他義務的責任。除與構成準許轉讓的轉讓有關外，如分租人或受讓人到期及應付的租金(或根據該分租契或轉讓而應繳的租金加上任何紅利或其他代價或以任何形式附帶的任何紅利或其他代價的組合，不包括由租客獨家支付的服務或傢俱、固定附着物及設備的代價，以不超過該等項目的公平市價為限)，超過根據本租契應繳付的租金(但不包括根據本條須繳付的任何租金)與實際而合理的租金之和任何設計費或建設費或租户改善津貼直接與任何該等分租契約的條款有關並根據該等條款所需，以及租户支付的任何改建或其他改善工程的未攤銷成本(“超額租金”)，則租户應受約束，並有義務在承租人收到該等超額租金後30天內，向業主支付該超額租金的50%作為額外租金。如果承租人將房屋或其任何部分轉租，承租人特此立即不可撤銷地轉讓給房東，作為承租人

本租約項下的義務，任何此類轉租的所有租金，以及房東或應房東申請指定的承租人的接管人，均可收取該等租金，並將其用於承租人在本租約項下的義務；但在違約發生之前，承租人有權收取該等租金。

(E)沒有豁免權。業主同意轉讓或轉租，並不解除租客或本租約的任何受讓人或該處所的任何分租人就任何進一步轉讓或轉租取得業主同意的責任，亦不解除租客或任何承租人或租客的分租人在本租約項下的全部及主要責任。接受本租約項下的租金，或接受任何其他個人或實體履行任何其他條款、契諾或條件，不應被視為放棄本租約的任何條款，或同意轉租、轉讓或以其他方式轉讓房產。

(F)建議受讓人的事前行為。儘管本第22條有任何其他規定，如果(I)任何先前的房東、貸款人或政府當局已要求承租人或承租人的建議受讓人或分承租人就污染物業的危險材料採取補救行動，而污染是由該當事人的行動或使用所涉財產造成的，(Ii)建議的受讓人或分租人受任何政府當局發佈的與使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置危險材料(包括，或(Iii)由於項目附近或其下存在先前存在的環境狀況，業主作為與修復該先前存在的環境狀況相關的責任方的風險將因該建議的受讓人或分租人建議使用危險材料而大幅增加或加劇，業主有絕對權利拒絕同意任何轉讓或轉租給任何此等各方。(Iii)業主有權拒絕同意任何轉讓或轉租給任何此等各方，或(Iii)由於項目附近或其下存在先前存在的環境狀況，業主作為與補救該先前存在的環境狀況相關的責任方的風險將因建議的受讓人或分租人使用危險材料而大幅增加或加劇。本第22(F)條不適用於任何公司許可的轉讓。

23.傳教士證書。承租人應在業主書面通知後10個工作日內，以建議的貸款人或買方合理要求的任何形式籤立、確認並交付一份書面聲明，(I)證明本租約未經修改且完全有效(或，如果修改，則説明修改的性質，並證明經如此修改的本租約完全有效)以及提前支付租金和其他費用的日期(如果有)；(Ii)確認據租户所知，及(Iii)列明有關本租約或物業狀況的進一步資料。該處所所屬的全部或任何部分不動產的任何準買家或產權負擔人，均可依賴任何該等陳述。在房東的選擇下，租户未能在上述最初10個工作日內交付該聲明後的5個工作日內，未在要求提供此類文件的第二份通知送達後的5個工作日內交付該聲明，構成本租約項下的違約，並且在任何情況下，均應向租户斷定租約完全有效且未經修改，除非房東在房東準備並交付給租户執行的任何證書中所代表的情況除外。

24.寧靜的享受。只要承租人在本租約下沒有違約，承租人在租期內的任何時間，在符合本租約條款的情況下，都可以與任何通過業主、通過業主或在業主之下提出索賠的人相比，享有和平和寧靜的物業享受。

25.按比例分配。根據本協議要求或允許進行的所有比例分配應以一年360天和每月30天為基礎。

26.規章制度。承租人在租期內及任何延長期間，應隨時或不時遵守業主就物業及工程項目的使用而訂立的一切合理規則及規定。該等規則和規則可包括但不限於與使用公共區域便利設施和/或規則有關的規則和規則，以及

旨在促進和保護建築物和項目內的健康和身體健康的法規。現行規章制度作為附件E附於本租約，如與本租約的其他條款有任何衝突，以本租約的條款為準。業主對本項目中其他租户違反任何規章制度不承擔任何責任或義務，不得以歧視性的方式執行這些規章制度。

27.從屬關係。本租約及承租人在本租約項下的權益及權利特此訂立，並在任何時候均須受本項目或處所上或其後設立的任何按揭的留置權所規限及從屬，以及其所有修訂、重述、續期、修改、合併、再融資、轉讓及擴展，而租客方面無需任何其他文書或行動；但只要本租約並無失責，承租人對該處所的佔有權及本租約項下的權利不得受到幹擾；但只要本租約並無違約，則承租人對該房產的佔有權及本租約項下的權利不得受到影響；但只要本租約並無違約，承租人對該房產的佔有權及本租約項下的權利不得受到影響。承租人同意在選舉任何該等按揭的持有人時，委託任何該等持有人。承租人同意應要求籤署、確認和交付確認從屬關係的文書，以及任何此類持有人要求的授權書，前提是任何此類文書包含適當的不幹擾條款，以確保承租人安靜地享用本合同第24節所述的房產。儘管有上述規定，任何該等持有人可於任何時間以書面通知承租人，將其按揭附屬於本租約，而不論彼等各自的籤立、交付或記錄日期，本租約隨即被視為先於該按揭，在此情況下，該持有人應就本租約擁有與本租約相同的權利，一如本租約是在籤立、交付及記錄該按揭之前籤立，並已轉讓予該持有人。本租約中使用的“抵押”一詞應被視為包括信託契約、擔保轉讓和任何其他產權負擔，任何對抵押的“持有人”的提及應被視為包括信託契約下的受益人。

截至本租約日期，本項目並無現有抵押。應租户的書面要求，業主同意盡合理努力促使任何未來按揭的持有人就本租賃與租户簽訂從屬、互不幹擾和委託協議(“SNDA”)。SNDA應採用持有人合理禁止的格式，租户應支付持有人與獲得該SNDA相關的費用和費用；但房東應要求持有人對承租人要求的SNDA進行任何更改。房東未能促使持有者與租户簽訂SNDA(或做出租户要求的任何變更)，但不應構成房東在本租約項下的違約行為。

28.投降。租户的佔有權期滿或提前終止後，承租人應按收到的相同條件將房產交還給業主，但須遵守本租約允許的任何改動或裝置，使其留在房產內，不受房東以外的任何人帶來、保存、使用、儲存、處理、處理、產生或釋放或處置房產內的危險物質(統稱“租户危險作業”)，並釋放所有危險物質清除、掃帚清潔、普通損耗和傷亡。在房產交還前至少3個月或租户可以選擇停止經營的較早日期，租户應向業主提交一份敍述性説明，説明租户為在租期屆滿或提前終止時交出房產(包括業主允許留在房產內的任何裝置)而建議採取的(或任何政府當局要求的)行動，不受租户危險物質行動的任何殘餘影響，並以其他方式釋放出來，以無限制地使用和佔用(“解除危險物質和危險物質關閉計劃”)。此類退役和危險物質關閉計劃應附有(I)任何承租方或其代表持有的與房屋有關的所有危險材料許可證和許可證的最新清單，以及(Ii)從房屋使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置的所有危險材料，並應經業主環境顧問的審查和批准，此類批准不得無理扣留或拖延。關於審查和批准

根據業主的要求，承租人應根據業主的要求，向業主或其顧問提供業主合理要求的關於承租人危險作業的額外非專有信息。在退還時或之前，承租人應向業主提交證據，證明已批准的退役和危險物質關閉計劃已圓滿完成，業主有權安排業主的環境顧問檢查物業並執行合理必要的額外程序，以確認自退還或提前終止租約的生效日期起，物業不受承租人危險物質作業的任何殘餘影響，但費用如下所列費用自費支付的費用如下所述。在此之前，承租人應向業主提交證據，證明已批准的退役和危險物質關閉計劃已圓滿完成，業主有權安排業主的環境顧問檢查物業並執行合理必要的附加程序，以確認自退還或提前終止租約之日起，物業不受承租人危險物質作業的任何殘餘影響。承租人應向房東償還房東實際、合理的自付費用，用於房東的環境顧問審查和批准退役和危險物質關閉計劃，並視察和核實該計劃是否令人滿意，費用不得超過2,500美元。業主不得向除業主環境顧問、任何潛在買家、任何潛在租户、任何潛在貸款人或貸款人以外的任何第三方交付此類退役和危險源關閉計劃。

如果租户沒有準備或提交業主合理批准的退役和危險物質關閉計劃，或者如果租户沒有完成批准的退役和危險物質關閉計劃，或者如果該退役和危險物質關閉計劃，無論是否得到業主的批准，都不能充分解決租户在房屋內、房屋上或周圍的危險物質作業的任何殘餘影響，業主有權採取業主合理認為合理或適當的行動，以保證房屋和項目被交出。不考慮本節第28條第一款規定的限制。

承租人應立即將提供給承租人或以其他方式獲得的所有停車場、項目、洗手間或全部或部分房產的鑰匙和/或通行卡歸還房東。如果任何這樣的門禁卡或鑰匙丟失，租户應向房東支付更換丟失的門禁卡或鑰匙的費用。任何租户的財產、改建以及租户未按本條例允許或要求移走的財產應被視為已被遺棄，並可由房東自費儲存、移走和處置，並且房客放棄就房東保留和/或處置該等財產造成的任何損害向房東提出的所有索賠。本合同項下承租人的所有義務，包括本合同第(30)節規定的承租人義務，在本合同期滿或提前終止後仍然有效，包括但不限於賠償義務、租金支付義務以及有關房屋狀況和維修的義務。

29.等待陪審團審判。在法律允許的範圍內，租户和房東放棄任何由陪審團審判的權利或讓陪審團參與解決房東和租户之間因本租約或與本合同或相關交易而簽署或交付的任何其他文書、文件或協議而產生的任何爭議，無論是合同、侵權或其他方面的爭議。

30.環境要求。

(A)禁止/遵守/彌償。承租人不得導致或允許承租人或任何承租方違反適用的環境要求(以下定義)，將任何危險材料(定義見下文)帶入、保存、使用、儲存、搬運、處理、在場所或項目內或附近產生，或從場所或項目釋放或處置。如果承租人違反前款規定的義務，或者如果在期限內或任何滯留期間在房屋內存在危險物質，導致房屋、項目或任何鄰近財產受到污染，或者如果危險材料被房東和業主的僱員、代理人和承包商以外的任何人帶入、保存、使用、儲存、處理、處理、在房屋內產生或關於產生、釋放或處置，對房屋、項目或任何鄰近財產造成污染，則應由業主和業主的僱員、代理人和承包商以外的任何人將危險材料帶進、保存、使用、儲存、處理、處理、產生或產生或釋放或處置

在期限內或任何保留期間發生的任何其他情況，承租人特此賠償業主、其高級人員、董事、僱員、代理人和承包商不受任何和所有行動(包括但不限於任何種類的補救或執法行動、行政或司法程序，以及由此引起或產生的命令或判決)、費用、索賠、損害賠償(包括但不限於懲罰性賠償和基於房產或項目減值、或喪失或限制使用房產或項目的損失或限制)的傷害，並應維護和維護業主及其高級管理人員、董事、僱員、代理人和承包商不受任何和所有行動(包括但不限於任何種類的補救或強制執行行動、行政或司法程序，以及由此引起或產生的命令或判決)的損害，並保護業主、其高級管理人員、董事、僱員、代理人和承包商不受任何損害。這些費用(包括但不限於合理的律師費、諮詢費和專家費、法庭費用和為解決任何索賠或訴訟而支付的金額)、罰款、沒收或其他民事、行政或刑事處罰、禁令或其他救濟(無論是否基於人身傷害、財產損失或環境、地下水位或自然資源的污染或不利影響)、在任期內或之後因此類污染而產生的負債或損失(統稱為“環境索賠”)。承租人對房東的賠償包括但不限於與任何聯邦、州或地方政府當局要求的任何現場條件調查或任何清理、處理、補救、移除或修復工作相關的費用，這些費用是由於房屋上方、上方或下方的空氣、土壤或地下水中存在有害物質而引起的。在不限制前述規定的情況下，如果承租人或任何承租人所造成或允許的房屋、項目或任何鄰近財產上存在任何有害物質，導致房屋、項目或任何鄰近財產受到任何污染, 承租人應立即採取一切必要行動，自費並根據適用的環境要求，將場所、項目或任何鄰近物業恢復到污染髮生前的狀態，前提是應首先獲得業主的批准，只要該等行動不會對場所或項目產生任何重大的長期或短期不利影響，業主不得無理地拒絕批准、附加條件或拖延批准。儘管第28條或第30條有任何相反規定，承租人不應對以下情況負責，且本款規定的賠償和保持無害義務不適用於(I)承租人可以合理證明在開工日期之前存在於建築物內的污染，(Ii)承租人可以合理證明從建築物外轉移到建築物內的任何有害物質的存在，或(Iii)由業主或業主的任何僱員、代理人和承包商造成的污染，但在任何情況下除外，此類危險材料(X)的存在是承租人違反其在本租賃項下的任何義務的結果，或者(Y)是承租人或任何承租方造成、促成或加劇的。

(B)事務。業主承認，第30條的用意並不是禁止租户將房屋用於許可用途。承租人可以根據審慎的行業慣例經營其業務，只要根據所有當時適用的環境要求嚴格和適當地監控危險材料的使用或存在。作為對業主的物質誘因，允許承租人在與其業務相關的情況下使用危險材料，承租人同意在開工日期前向業主提交一份清單，列出預計將被帶到、保存、使用、儲存、處理、處理、產生、產生或釋放或處置的每種類型的危險材料，並列出與該等危險材料的存在、使用、儲存、搬運、處理、產生、釋放或處置相關的任何和所有政府批准或許可(“危險材料清單”)應房東的要求(不得超過每年一次)，或租户需要向任何政府當局(如消防部門)提交與租户使用或佔用房屋有關的危險材料清單時，租户應向房東提交一份危險材料清單的副本。承租人應在開工日期前向業主提交與危險材料的使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置有關的下列文件(“HAZ MAT文件”)的真實而正確的副本：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃；如果當時無法獲得，則與從政府主管部門收到或提交給政府當局同時提交：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃, 違反任何法律要求的通知；與在項目內或項目下安裝任何儲罐有關的計劃(前提是，上述安裝儲罐只有在房東給予租户書面同意後才能允許安裝儲罐，房東可能以唯一和絕對的酌情權拒絕同意)；任何和所有聯邦、州和地方政府當局要求安裝任何儲罐的所有關閉計劃或任何其他文件

安裝在工程項目之內、之上或之下，以關閉任何該等液艙；以及退役和危險物質關閉計劃(以按照第28條的規定交出不能在3個月內完成的範圍為限)。但是，承租人不需要向業主提供包含專有信息的HAZ MAT文檔的任何部分，這些信息本身並不包含任何危險材料或危險活動的引用。本節的目的不是向業主提供可能對租户業務不利的信息，如果這些信息被租户的競爭對手掌握的話。

(C)租户代表和擔保。承租人特此向房東聲明並保證：(I)任何前任房東、貸款人或政府當局在任何時候都沒有要求承租人或其任何合法前任採取補救措施，以處理因承租人或承租人的行為或使用相關物業而造成污染的危險物質污染物業；(Ii)除作為附件G所附的命令(以下簡稱“命令”)外，承租人不受任何政府當局發佈的任何強制執行命令的約束；(Ii)承租人不受任何政府當局發佈的任何強制執行命令的約束；(Ii)除了作為附件G所附的命令外，承租人不受任何政府當局發佈的任何強制執行命令的約束危險材料的釋放或處置(包括但不限於與未向任何政府當局提交要求報告有關的任何命令)。承租人特此聲明並保證其已完全遵守並及時支付了根據該命令和任何相關程序到期的所有金額，並且不需要或不打算根據該命令採取進一步行動。如果房東認為上述陳述和保證在本租約簽訂之日不屬實，房東有權自行決定終止本租約。

(D)測試。業主有權對房屋進行年度檢測，以確定是否因租户的使用而對房屋或工程造成污染。如果存在違反第30條的情況，或者如果發現根據第30條承租人應對污染負責，則承租人應支付房屋年度測試的費用；但是，如果承租人使用第三方承包商和經房東認證的合理接受的測試程序對房屋進行自己的測試，則房東應接受此類測試，以代替年度測試。此外，在租期屆滿或提前終止之前的任何時間，業主有權對房屋和項目進行適當的測試，以確定是否因租户使用房屋而造成污染。在此類測試中，應業主要求，承租人應向業主或其顧問提供有關承租人或任何承租方在房屋內或附近使用危險材料的非專有信息。如果發生污染，承租人應根據第30條承擔責任，承租人應支付進行此類測試的所有費用。如果未發現此類污染，業主應支付此類測試的費用(不構成運營費用)。房東應向租户提供一份由房東或其代表在租期內對房屋進行的所有第三方非機密報告和測試的複印件，無需陳述或擔保，並受保密協議的約束。承租人應自付全部成本和費用, 根據所有環境要求，迅速並令人滿意地補救根據本租約承租人或任何承租方負責的此類測試所確定的任何環境條件。房東收到或滿意任何環境評估，並不意味着放棄房東對租客的任何權利。

(E)管制區。承租人應被允許在適用建築規範指定的任何控制區或區域(位於場所內)內按比例使用危險材料庫存，用於化學品使用或儲存。如上一句所述，租户在房屋內的任何控制區或區域中所佔的比例應根據租户在適用的控制區或區域內租賃的可出租面積來確定。以舉例而言，如某管制區或管制區內有10,000平方尺的可租單位，而租户的處所有2,000平方尺位於該管制區或地帶內(而該等處所整體上有5,000平方尺的可出租面積)，則適用租户在該管制區或地帶所佔的比例為20%。

(F)地下油缸。承租人無權使用或安裝本項目的任何地下或其他儲罐。

(G)租客的義務。承租人在第30條項下的義務在本租約期滿或提前終止後繼續有效。在本租約期滿或提前終止後的任何一段時間內，承租人或業主要求完成根據本第30條承租人應負責的任何有害物質的移出(包括但不限於釋放和終止任何限制房屋使用的許可證或許可證，以及完成經批准的退役和危險物質關閉計劃)，承租人應繼續按照本租約為房東合理決定重新出租的任何部分支付全額租金，租金應

(H)定義。本文中使用的術語“環境要求”是指任何政府當局目前和未來適用的所有法規、法規、條例、規則、法規、判決、命令或其他類似法令，這些法規、法規、條例、條例、規則、法規、判決、命令或其他類似法令對場所、項目或環境上、之下或周圍的健康、安全或環境條件進行管理或與之相關的規定，包括但不限於：“綜合環境響應、補償和責任法”；“資源保護和恢復法”；以及所有州和地方對應機構，以及在其下頒佈或發佈的任何法規或政策，包括但不限於：“綜合環境響應、補償和責任法”；“資源保護和恢復法”；以及所有州和地方對應機構，以及據此頒佈或發佈的任何法規或政策。此處使用的術語“危險材料”是指幷包括任何被列入或定義為危險或有毒的物質、材料、廢物、污染物或污染物，或因其對人類、動物和/或環境的影響或潛在影響而根據任何環境要求加以管制的任何物質、材料、廢物、污染物或污染物、石棉和石油，包括原油或其任何餾分、天然氣液體、液化天然氣或可用作燃料的合成氣體(或天然氣和此類合成氣體的混合物)。根據環境要求中的定義，承租人是並應被視為承租人“設施”的“運營者”，以及承租人或任何承租方帶來的所有危險物質以及由此產生、產生或生產的廢物、副產品或殘留物的“所有者”。

31.承租人的補救/責任限制。房東不應違約，除非房東在租客書面通知後30天內未能履行其在本合同項下的任何義務(除非由於義務的性質，這種履行需要超過30天的時間，然後在合理必要的時間之後)。如業主有任何失責，租客須以掛號或掛號郵遞方式，向涵蓋該處所的按揭的任何持有人及該處所所在物業的任何租約的任何業主發出通知，而租客須給予該持有人及/或業主一個合理的機會以補救失責，包括給予該持有人及/或業主以售賣權或司法行動(如證明有需要的話)取得項目管有的時間，以達致補救的目的；但業主須以書面向租客提供該等通知的所有此等人士的姓名及地址。房東在本租約項下的所有義務應被解釋為契約，而不是條件；除非本租約另有明確規定，否則承租人不得因違反房東在本租約項下的義務而終止本租約。

因此，本租賃項下業主的所有義務僅在業主擁有房產期間對業主具有約束力，而不是之後。本租約中的“房東”一詞僅指房屋當時的業主。在該擁有人將其在處所的權益轉讓後，該擁有人即獲解除及解除該擁有人其後產生的所有業主義務，但該等義務在該擁有人擁有期間對每名新擁有人具有約束力。

32.檢查和出入。業主及其代理人、代表和承包商可在任何合理時間進入該場所，檢查該場所，並根據本租約的規定或許可進行維修，以及用於任何其他業務目的。業主及業主代表可在營業時間內，在不少於48小時前發出書面通知(緊急情況除外，在此情況下，無須發出書面通知，而該通知可隨時進入)，以進行任何該等修葺工程，檢查

房產，向潛在買家展示房產，並在期限的最後12個月向潛在租户展示房產。房東在根據本第32條進入房產期間，應盡合理努力盡量減少對租客在房產內的操作的幹擾。業主可在該處所豎立適當的標誌，説明該處所可供出租或該項目可供出售。業主可批出地役權、公開用途、指定公用地方及對物業或其周圍施加限制，但該等地役權、專用項目、指定或限制不得對租客使用或佔用許可用途的物業造成重大影響。根據前一句話，在房東的要求下，承租人應簽署該地役權、奉獻或限制所合理需要的商業合理文書。除緊急情況外，房東或其代理人、代表、承包商或客人在房屋內時，承租人應始終有權護送他們，但這種護送不會對房東在本合同項下的使用權造成實質性的不利影響。房東應盡合理努力遵守租客進入房屋受限部分的合理安全、保密和安全要求；但是，房客在房東進入房屋之前已合理地通知房東該等安全、保密和安全要求，並進一步規定，在任何情況下，房客不得禁止或禁止房東或其僱員、代理人和承包商進入，以履行房東的義務或行使本租賃項下房東的權利。

33.安全保障。承租人承認並同意，安全設備和服務(如果有)雖然旨在阻止犯罪，但在特定情況下可能無法防止盜竊或其他犯罪行為，並且房東不會為該房產提供任何安全服務。承租人同意，房東不對承租人因任何未經授權進入房屋或任何其他違反房屋安全的行為而遭受或招致的盜竊損失或任何其他損害向房東索賠，且承租人放棄向房東提出的任何索賠。承租人應對承租人的高級職員、員工、代理人、承包商、客人和被邀請者的人身安全負全部責任，而此等人員在場所和/或項目內、上或附近。承租人應在承租人希望針對此類犯罪行為提供保護的範圍內獲得保險，費用由承租人承擔。

在符合本租賃條款(包括但不限於承租人遵守第12條)的情況下，承租人有權安裝和維護建築物出入控制系統，或為建築物提供服務的安保系統(“承租人安保系統”)，費用由承租人自負，但須滿足以下條件：(I)承租人關於擬議的承租人安保系統位置和承租人安保系統運行協議的計劃和規格應事先獲得業主的書面批准，而業主的批准不會被無理扣留；(I)承租人關於承租人安保系統的擬議位置和承租人安保系統運行協議的計劃和規格應事先獲得業主的書面批准，批准不會被無理地扣留；(I)承租人應事先獲得業主的書面批准，這一批准不會被無理扣留。但條件是，承租人應與業主協調承租人安保系統的安裝和操作，以確保承租人的安保系統可能與大樓的系統和設備兼容，並且承租人不會侵犯項目任何其他居住者的合理隱私權；(Ii)應向業主提供代碼和/或門禁卡(視情況而定)以及立即進入的途徑，以充分行使租約項下關於該場所的所有進入權利；以及(Iii)承租人應完全負責監控、操作和使用，費用和費用由承租人承擔。本租約期滿或提前終止後，除非房東另行批准，承租人應拆除承租人的安全系統。與拆除承租人的安全系統以及修復因安裝和/或拆除該系統而對房屋和建築物造成的任何損壞相關的所有費用和費用應由承租人獨自承擔。

34.不可抗力。除支付租金外，房東和租户對因天災、天坑或下沉、罷工、停工或其他勞資糾紛、禁運、檢疫、天氣、國家、地區或地方災難、災難或災難、無法以合理成本獲得勞動力或材料(或其合理替代品)，或未能或無法獲得履行所需的公用事業、政府限制等原因，或與之相關或由其引起的延遲履行本協議項下的義務，均不負任何責任或承擔任何責任，但不包括租金的支付，或因以下原因造成的延遲履行：天坑或下沉、罷工、停工或其他勞資糾紛、禁運、隔離、天氣、國家、地區或地方災難、災難或災難，無法以合理成本獲得勞動力或材料(或其合理替代品)或未能或無法獲得履行所需的公用設施，

政府敵對行動、恐怖主義、叛亂、騷亂、內亂或騷亂、火災或其他傷亡、地方、區域或國家流行病或流行病，以及其他超出其合理控制範圍的原因或事件(“不可抗力”)。

35.經紀人。房東和租客各自聲明並保證，其未與任何經紀人、代理人或其他人士(統稱“經紀人”)進行交易，除仲量聯行和紐馬克萊坊外，沒有任何經紀人促成本次交易。除仲量聯行和紐馬克·萊坊外，任何經紀人(仲量聯行和紐馬克·萊坊)因與租客或房東(視情況而定)就本次租賃交易要求佣金或其他形式的賠償而提出的任何索賠，房東和租客雙方在此同意賠償並使對方不受損害。房東應根據仲量聯行和紐馬克·萊坊與房東之間另一份書面協議的條款，負責因簽訂本租約而應支付給紐馬克·萊坊和仲量聯行的所有佣金。

36.對業主責任的限制。儘管本協議或業主與租客之間的任何其他協議有相反規定：(A)房東不對租客或任何其他人承擔損失、損壞或傷害的所有風險(租户和租客各自承擔一切風險)：租客的各種個人財產，包括但不限於貿易裝置、設備、庫存、科學研究、科學實驗、實驗動物、產品、標本、樣本和/或保存在房產內的各種類型的科學、商業、會計和其他記錄，房東不對此負責，並承擔一切由此造成的損失、損壞或傷害的風險。(B)任何在處所內、處所上或其附近的作為或事故，或根據本租契或業主與租客就本租約標的事項訂立的任何其他協議而以任何方式引起的作為或事故，均不得向業主提出個人追索，而業主根據本租契所負的任何法律責任須嚴格侷限於業主在該項目中的權益或出售或譴責該項目所得的任何收益，以及就業主在該項目中的權益或與任何該等損失相關而須支付的任何保險收益；(C)在任何情況下，不得就本租約向業主主張任何個人責任，也不得對業主或業主的任何高級職員、董事、僱員、代理人或承包商的任何其他財產或資產有任何追索權。在任何情況下，業主或業主的任何高級職員、董事、僱員、代理人或承包商均不對租户業務受到損害或由此造成的收入或利潤損失承擔任何責任。

37.可維護性。如果本租約的任何條款或條款根據現行或未來法律是非法、無效或不可執行的，則在這種情況下，本租約的其餘部分不受影響。此外，本租約各方的意圖是，作為本租約的一部分，添加與合法、有效和可強制執行的非法、無效或不可執行的條款或條款類似的條款或條款，以取代本租約的每個非法、無效或不可強制執行的條款或條款，作為本租約的一部分，作為本租約的一部分，增加一個與該等非法、無效或不可強制執行的條款或條款類似的條款或條款，以代替該條款或條款中的非法、無效或不可強制執行的條款或條款。

38.標誌；外觀。未經業主事先書面同意，承租人不得：(I)將任何遮篷、外燈、裝飾物、氣球、旗幟、旗幟、橫幅、油漆或其他突起附着在項目的任何外牆上；(Ii)使用業主標準窗簾以外的任何窗簾、百葉窗、百葉窗或紗窗；(Iii)在任何窗户的內部或外部塗上塗層或以其他方式遮陽；(Iv)放置任何瓶子、包裹或其他突起；(Iii)根據業主的合理酌情決定權給予或不給予書面同意：(I)將任何遮篷、外燈、裝飾物、氣球、旗幟、旗幟、橫幅、油漆或其他突出物固定在項目的任何外牆上；在任何外部陽臺上放置傢俱或其他個人財產，或(Vi)在房屋或工程項目的任何部分塗刷、粘貼或展示任何招牌、告示、窗户或門字、標語牌、裝飾品或任何類型的廣告媒體，這些招牌、告示、窗户或門字、標語牌、裝飾品或任何類型的廣告媒體

可以從房屋的外部看到。房東應自負費用和費用，在大樓大堂名錄和本項目方向標牌(由業主合理確定的位置)上包括承租人姓名和套房編號以及承租人姓名，並應由業主自負費用和費用，並應以業主合理接受的大小、顏色和類型為承租人題寫、噴漆或貼上標牌，房東自費自費，並應以業主合理接受的大小、顏色和類型填寫、塗刷或貼上承租人的標牌。除房東的標準字樣外，不得在走廊牆壁或走廊門的外部放置任何物品。目錄板應專用於顯示租户的姓名和位置。

39.正確擴張。

(A)大樓擴建。在符合本第39(A)條規定的情況下，承租人應[***]在基本期限內，根據第39條的條款和條件擴建房屋(“擴建權利”)以包括擴建空間的權利，但不是義務。就本第39(A)條而言，“擴展空間”指[***]。如果[***]當擴展空間可用時，業主應將該擴展空間可用的書面通知(“擴展通知”)連同[***]。為免生疑問，承租人只可就擴展通知(“已識別擴展空間”)中所述的所有空間(而非僅部分空間)行使其在第39(A)條下的權利。本租約的期限與確定的擴展空間有關[***]。承租人應擁有[***]在收到擴展通知後，向業主遞交關於租户就已確定的擴展空間行使擴展權利的書面通知(“行使通知”)。如果租户沒有在此期間內向業主遞交行使通知[***]在此期間，承租人應被視為已放棄其在第39(A)條下對已確定的擴展空間的權利，業主有權按業主可接受的任何條款和條件將已確定的擴展空間出租給任何第三方。即使本第39(A)條有任何相反規定，如果承租人沒有對確定的擴展空間行使其擴展權利，而業主打算將擴展空間出租給第三方用於[***]少於[***]如房東合理釐定擴展通知書所載租金，則租客就已確定的擴展空間享有優先認購權。

(B)經修訂租契。如果：(I)承租人未能及時交付行使通知，或(Ii)在房東向承租人交付已確定空間的租約修訂後30天屆滿後，經努力善意協商後，雙方在合理酌情權下仍未簽署已確定空間的租約修訂，則無論本協議是否有任何相反規定，承租人應被視為已永久放棄其已確定空間的租賃權。(Ii)在房東向承租人交付已確定空間的租約修訂後，經雙方合理酌情協商後，雙方仍未簽署已確定空間的租約修訂，即使本合同中有任何相反規定，承租人仍應被視為已永遠放棄其已確定空間的租賃權。

(C)例外情況。儘管有上述規定，但房東可以選擇，擴張權不生效，租户不得行使：

(I)在本租契任何條文所訂的任何期間內，該租客沒有履行責任；或

(Ii)如租客根據本租契任何條文已拖欠3次或以上，不論違約是否已獲糾正，在租客尋求行使擴張權的日期前12個月期間。

(D)終止。如果在行使擴張權之後但在該擴展空間的租賃開始日期之前，(I)承租人未能在適用的通知和解決期限內糾正租户在本租約項下的任何違約行為；或(Ii)承租人在自擴展權利行使之日起至擴展空間的租賃開始之日止期間內違約3次或3次以上，則擴展權利應由業主選擇終止，並且即使在租户適當和及時行使擴展權利之後，也不再具有任何效力或效力。(I)租户未能在適用的通知和補救期限內糾正租户在本租約項下的任何違約行為，不論是否如此。(Ii)租户在行使擴展權之日之後但在該擴展空間的租賃開始日期之前，未能糾正租户在本租約項下的任何違約行為。

(E)個人權利。擴張權是租户的個人權利，未經房東同意不得轉讓，房東可單獨決定是否授予或不授予擴張權，除非房東同意轉讓租户在本租約中的權益，但不得與本租約的任何許可轉讓相關。

(F)不得延期。不得因承租人不能行使擴張權而延長或延長行使擴張權的期限。

40.延長期限的權利。承租人有權根據下列條款和條件延長本租賃期限：

(A)延展權。承租人有1項權利(“續期權”)按與本租約相同的條款及條件(基本租金及工作函件除外)將本租約續期5年(“續期權”)，方法是在本租約基本期限屆滿前至少10個月向業主發出書面通知，表示其選擇行使續期權。

續期開始時，基本租金應按市場匯率(定義見下文)支付。此後，基本租金應在房東同意、租户同意的延長期限開始後每年的週年日調整，並在市場匯率確定時進行調整。在此之後，基本租金應在房東同意並經租户同意的延長期限開始後每年的週年日進行調整。此處所用的“市場價格”是指可比建築的可比業主在當前交易中接受非股權(即未獲得建築股權)和財務實力相似的非關聯租户在項目附近的同等大小、質量(包括所有租户改善、公共區域便利設施、改建和其他改善)和樓層高度方面的可比期限，在確定市場價格時要考慮所有相關因素，包括租户的誘因、景觀、停車成本。

如果在本租賃基礎期限屆滿前180天或之前，承租人在真誠協商後仍未同意房東在延長租期內確定的市值租金和租金上漲，則承租人應被視為選擇了第40(B)條所述的仲裁。承租人確認並同意，如果承租人已按照本條款第40(A)條的要求通過向房東遞交通知來選擇行使延期權利，承租人此後無權撤銷或選擇不延長本租約的延期期限。

(B)仲裁。

(I)在租户通知房東其選擇(或被視為選擇)仲裁市場匯率和房價上漲後10天內，每一方應向另一方提交一份提交方認為正確的包含市值匯率和房價上漲的建議書(“延期建議書”)。如果任何一方未能及時提交延期建議書，則由另一方提交的建議書確定延期期限的基本租金和上調幅度。如果雙方都提交了延期建議書，則房東和租户應在最後一份延期建議書提交後7天內會面，並真誠地嘗試相互指定一名仲裁員(定義見下文)，以確定市場費率和升級。如果房東和租客無法就一名仲裁員達成一致，則雙方應在會議結束後10天內向對方發出書面通知，選擇一名仲裁員。如果任何一方沒有及時通知其選擇仲裁員，由另一方提交的建議書確定延長期限的基本租金。如此委任的2名仲裁員須在獲委任後5個營業日內委任第三名仲裁員。如果選定的兩名仲裁員不能在上述規定的時間內就第三名仲裁員的選擇達成一致，則任何一方當事人均可代表雙方向該場所所在司法管轄區內任何具有一般管轄權的州法院申請指定該第三名仲裁員，並提前10天書面通知另一方。

(Ii)仲裁員的決定應在指定一名仲裁員或第三名仲裁員(視何者適用而定)後30天內作出。單一仲裁員的裁決是終局的，對雙方都有約束力。三個仲裁員小組中最接近的兩名仲裁員的平均值是終局的，對雙方都有約束力。每一方當事人均應支付由該方當事人或其代表指定的仲裁員的費用，第三名仲裁員的費用由雙方平分負擔。如市場租金及租金上升在延長期限的第一天仍未釐定，則租户須支付相當於緊接延長期限前生效的基本租金並按租金調整百分比增加的金額的業主基本租金，直至釐定為止。在確定市場價格和升級後，雙方應對租户支付的此類款項進行任何必要的調整。房東和租客隨後應執行一項修正案，承認延長期限內的市場費率和升級。

(Iii)“仲裁員”須為任何由任何一方或代表任何一方委任或根據本條例條文委任的人士；及(I)須為(A)美國房地產估價師協會會員，具有不少於10年評估舊金山半島地區改善寫字樓及高科技工業地產的經驗；或(B)持牌商業地產經紀，具有不少於15年代表業主及/或租户租賃舊金山半島高科技或生命科學場地的經驗；或(B)具有不少於15年代表業主及/或租户租賃舊金山半島高科技或生命科學空間的經驗的持牌商業地產經紀人。(I)於委任時(視何者適用而定)及(Iii)在各方面均公正及不偏不倚。

(C)個人權利。延期權利是租户的個人權利，未經房東同意不得轉讓，房東可單獨決定是否授予或扣留房東對本租約中承租人權益轉讓的任何同意，除非房東同意與本租約的任何許可轉讓相關。

(D)例外情況。儘管上文有相反規定，但房東可選擇延期權利無效，承租人不得行使延期權利：

(I)在本租契任何條文所訂的任何期間內，該租客沒有履行責任；或

(Ii)如租客根據本租契任何條文已違約3次或以上，不論違約是否已糾正，則在緊接租客擬行使展期權利的日期前12個月期間，不論違約是否已糾正。

(E)不得延期。不得因承租人不能行使延期權利而延長或者延長延期權利的行使期限。

(F)終止。如果(I)承租人未能在適用的通知和補救期限內糾正租客在本租約項下的任何違約行為；或(Ii)承租人在行使延期權利之日至延期期限開始之日的期間內違約3次或3次以上，則業主可選擇終止延期權利，即使在租户正當和及時行使延期權利之後，該延期權利也不再具有任何效力或效力，無論該等違約是否已得到糾正，則續期權應由業主自行選擇終止，並且不再具有任何效力或效力，即使在該行使之後但在延期期限開始日期之前，(I)承租人未能在適用的通知和補救期限內糾正租客在本租約項下的任何違約行為，不論該等違約行為是否得到糾正。

41.雜亂無章。

(A)通知。雙方之間的所有通知或其他通信應以書面形式進行，如果是親自送達，則在收件人投遞或拒絕接受投遞時，或如果由信譽良好的隔夜擔保快遞投遞，則在實際收到時，應視為已正式發出，並按以上規定的地址發送給各方。房東和租客可以不時向對方發出書面通知，指定另一個地址接收未來的通知。

(B)連帶法律責任。如果本文書中使用的“承租人”一詞中包含了一個以上的個人或實體，則每個人或實體都應對承租人的義務承擔連帶責任。

(C)財務信息。承租人應向房東提供以下內容的真實而完整的副本：(I)應房東的書面要求，租户最近一次經審計的年度和/或季度財務報表；(Ii)應房東不時提出的書面要求，更新的業務計劃，包括現金流量預測和/或預計資產負債表和損益表；以及(Iii)在房東不時提出書面要求時，承租人通常向貸款人或股東提供的任何其他財務信息或摘要，所有這些財務報表和信息均應被房東視為屬於以下公司的機密信息在任何情況下，承租人都不需要在任何日曆年提供超過一次的上述任何一項。儘管本租約有任何相反規定，業主根據第41(C)條要求提供財務信息的書面要求仍可通過電子郵件發送給租户。只要承租人是一家“上市公司”，並且其財務信息是公開的，那麼本第41條(C)款和本條款中的交付要求就不適用。

(D)記錄。承租人或其代表不得在任何公共記錄中存檔本租約或租約備忘錄。房東可以準備和提交一份租賃備忘錄，如果房東提出要求，租户將簽署一份租約備忘錄。本租約中包含的任何內容均無意禁止承租人根據適用的SEC要求向美國證券交易委員會(“SEC”)提交本租約。

(E)釋義。在解釋本租約或任何展品或對本租約的修改時，不得采用通常的解釋規則，即任何含糊之處都不應對起草方予以解決。本租賃中使用的任何性別的詞語均應保留並解釋為包括任何其他性別，除非上下文另有要求，否則單數中的詞語應包括複數。本租約中插入的標題僅為方便起見，不以任何方式定義、限制或以其他方式描述本租約的範圍或意圖，或本租約的任何條款，或以任何方式影響本租約的解釋。

(F)籤立前不具約束力。在雙方簽署本租約之前，業主向租户提交的本租約不具有約束力或效力，不構成租賃房產的選擇權，也不賦予任何一方任何權利或施加任何義務。

(G)利息限制。房東和租客明確表示，在任何時候都要遵守適用的法律，該法律規定了本租賃或與本租賃相關的任何應付利息的最高利率或金額。如果適用法律曾被司法解釋為使本租賃項下要求的、或與本租賃有關的簽約、收費、收取、保留或收取的任何利息被高利貸，則房東和租客明確表示，房東迄今收取的所有超額金額都應記入適用義務的貸方(或者，如果該義務已經或將得到全額支付，則退還給租户)，本租賃條款應立即被視為已改革，此後根據本租賃條款可收取的金額應減少，沒有必要。但可全數追討本條例所規定的最高款額。

(H)法律的選擇。本租約的建造和解釋應受房屋所在州的國內法律管轄，不包括任何法律衝突原則。

(I)時間。對於承租人履行本租約項下的義務而言，時間是至關重要的。

(J)OFAC。承租人目前(A)遵守並在本租賃期內始終遵守美國財政部外國資產控制辦公室(“OFAC”)的規定以及與此相關的任何法規、行政命令或規定。(A)承租人目前(A)遵守並在本租賃期內始終遵守美國財政部外國資產控制辦公室(“OFAC”)的規定以及與此相關的任何法規、行政命令或規定

(B)在本租約有效期內，(B)未被列入且在本租賃期限內不得被列入由OFAC維護的“特別指定國民和受封鎖人士名單”、“規避外國制裁者名單”或“部門制裁識別名單”，或(B)未被列入OFAC或其他政府機構根據任何授權法規、行政命令或法規維護的“特別指定國民和受封鎖人士名單”、“外國規避制裁者名單”或“部門制裁識別名單”，(C)不被列入“OFAC規則”禁止美國人與其開展業務的個人或實體。

(K)以引用方式成立為法團。本租約附帶的所有展品和附件均併入本租約，併成為本租約的一部分。如果該等展品或附件與本租約的條款有任何衝突，以該等展品或附件為準。

(L)整份協議。本租約，包括本租約所附展品，構成業主和租客之間關於本租賃標的的完整協議，並取代雙方之前和當時的所有協議、諒解、意向書、談判和討論(無論是口頭的還是書面的)，除非本文特別規定，否則另一方不會就本租賃標的向任何一方作出任何明示或默示的保證、陳述或其他協議。

(M)不一致和不滿意。除最早規定的基本租金和附加租金外，租户支付或業主收到的低於每月基本租金分期付款或任何額外租金的金額，也不會是對支付任何基本租金或附加租金支票或信件上的任何背書或聲明的一致或滿意。(由房東支付基本租金或額外租金的月度分期付款或額外租金的每月分期付款或房東收取的金額不得超過最早規定的基本租金和額外租金，在支票或信件上的任何背書或聲明也不是一致和滿意的。房東可以接受這種支票或付款，但不影響房東收回租金餘額或尋求本租約規定的任何其他補救措施的權利。

(N)危險活動。儘管本租約有任何其他規定，業主本人及其員工、代理人和承包商有權拒絕在房屋的任何部分進行任何維修或服務，而根據承租人的常規安全指南、慣例或習慣或審慎的行業慣例，除安全眼鏡外，業主有權拒絕提供任何形式的防護服或設備。在任何情況下，承租人應在房東的合理酌情權下，與房東可接受的各方簽訂所有此類維修和服務的合同，房東應在必要的範圍內公平調整承租人在該等維修或服務方面的運營費用份額，以反映房東沒有向租户提供該等維修或服務。

(O)電動汽車充電站。業主不得無理拒絕承租人的書面要求，即在供承租人專用的停車場內安裝一個或多個電動汽車充電站(“電動汽車充電站”)；然而，只要承租人遵守業主在獲得業主同意時就承租人安裝、維護、修理和運營該等電動汽車站所施加的一切合理要求、標準、規則和規定，包括但不限於向承租人收取合理的月租金，用於該等電動汽車站的停車位，業主指定承租人的電動汽車站的位置，以及承租人支付業主或租户因安裝、維護、維修和運營而招致的所有費用，這些費用包括但不限於：向承租人收取合理的月租金額；業主指定承租人的電動汽車站的位置；以及承租人支付與安裝、維護、維修和運營該等電動汽車站有關的所有費用，不論是業主還是租户所招致的所有費用。本段所載內容並無意圖增加租客根據本租約第10條有權在項目內使用的停車位數目，亦無就租客在項目的停車權向業主施加任何額外責任。承租人有權在非獨佔、非預留的基礎上使用業主提供給項目居住者的所有未預留的電動汽車站點。

(P)加州無障礙披露。根據《加州民法典》第1938(A)節的規定，房東特此向租户披露，租户特此確認，該項目未經過認證接入專家(CASP)的檢查。此外，根據《加利福尼亞州民法典》第1938(E)節的規定，特此提供以下通知：“認證訪問專家(CASP)可以檢查主題場所，並確定該主題場所是否符合所有

適用國家法律規定的與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對主題房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對主題房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反與建築相關的無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。“關於該通知及與該通知相關的事項：(I)承租人在閲讀該通知並理解承租人有權要求和獲得CASP檢查後，特此選擇不接受該CASP檢查，並永遠放棄在法律要求允許的範圍內獲得針對該房屋、建築和/或項目的CASP檢查的權利；以及(Ii)如果上述第(I)款所述的豁免根據法律規定不能強制執行，則房東和租客特此同意如下(這構成雙方就前述通知最後一句所述事項達成的雙方協議)：(A)租户有權要求並獲得CASP檢查的一次性權利，該要求必須在租户向房東提交的書面通知中提出(如果有的話)；(B)承租人及時要求的任何CASP檢查應(1)在業主和租户雙方同意的時間進行，(2)由業主指定的CASP以專業方式進行，不得進行任何會以任何方式損壞房產、建築或項目的測試，以及(3)承租人獨自承擔費用，包括但不限於, 承租人支付CASP檢查費用、CASP編制的與該CASP檢查相關的任何報告的費用(統稱為“CASP報告”)以及與此相關的所有其他費用和費用；(C)CASP報告應由CASP同時交付給業主和租户；(D)租户應自費負責對房屋或內部進行的任何改善、改建、修改和/或維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的行為，包括但不限於任何違規行為，包括但不限於任何違反建築相關無障礙標準的行為；(D)租户應自行承擔費用，對房屋或內部進行任何改善、改建、修改和/或維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的行為，包括但不限於任何違反行為和(E)如果CASP檢查發現有任何必要的改進、改動、修改和/或維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的建築和項目(與本租約中規定的業主有義務修復的項目有關)，則業主應按照法律要求進行此類改進、改動、修改和/或維修，並在法律要求的範圍內糾正此類違規行為，承租人應在收到租户的通知後30天內向業主補償該等改進、改動、修改和/或維修的費用房東和租客明確承認並同意，僅在租户選擇接受CASP檢查的情況下，本第41(P)條的前述規定才適用。如果承租人不選擇獲得CASP檢查，則本第41(P)條中有關更改和改進費用分攤的條款和規定不適用。

(Q)對口單位。本租約可簽署2份或2份以上副本，每份副本應視為正本，但所有副本一起構成一份相同的文書。副本可以通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案的任何電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式有效交付，並且在任何情況下都是有效的。就本租賃及與之相關的所有事項而言，電子簽名應視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有同等法律效力。

(R)批准。只要本租約需要業主或租户的批准、同意、決定、選擇或判斷，除非本租約另有明確規定，否則此類批准、同意、決定、選擇或判斷不得無理扣留、附加條件或拖延。

[下一頁上的簽名]

房東和租客已於上述第一年簽署本租約，特此為證。

租户：

Codexis，Inc.

特拉華州一家公司

作者：/s/John Nicols

ITS：首席執行官兼總裁兼首席執行官

房東：

是-舊金山63號，有限責任公司，
特拉華州一家有限責任公司

作者：Alexandria Real Estate Equities，L.P.
這是一家特拉華州的有限合夥企業，
*國際貨幣基金組織執行成員

由以下人員提供：-QRS Corp.，
他收購了馬裏蘭州的一家公司，
*普通合夥人

作者：/s/Kristen Childs
工作人員：負責RE法律事務的副主任兼副總裁

要租賃的附件A

處所的描述

根據S-K條例第601(A)(5)項故意遺漏

租賃附件B

項目説明

根據S-K條例第601(A)(5)項故意遺漏

租賃附件C

工作信

本工作函(以下簡稱“工作函”)由特拉華州有限責任公司(“房東”)ARE-San FRANCISCO No.63，LLC與特拉華州一家公司(“租户”)Codexis，Inc.於2021年1月29日簽訂的日期為2021年1月29日的特定租賃協議(以下簡稱“租賃協議”)中包含，並作為該租賃協議的一部分。使用但未在此定義的任何初始大寫術語應具有本租賃中賦予它們的含義。

1.一般要求。

Tenant的授權代表。承租人指定[***]和[***](任何該等單獨行事的個人，“承租人代表”)作為根據本工作書授權代表承租人行事的唯一人。業主沒有義務對承租人或其代表就本工作函提出的任何要求、批准、詢問或其他溝通(“溝通”)作出迴應或採取行動，除非此類溝通是由承租人代表以書面形式進行的。租户可以在不少於5個工作日的書面通知房東後，隨時更換租户代表。承租人和承租人代表均無權指導業主承包商執行業主的工作(如下所述)。

二、房東授權代表。房東指定[***], [***]和[***](任何單獨行事的個人，“房東代表”)是根據本工作書授權代表房東行事的唯一人員。承租人沒有義務對業主或其代表就本工作信函提出的任何請求、批准、詢問或其他溝通做出迴應或採取行動，除非此類溝通是由業主代表以書面形式進行的。房東可以在不少於5個工作日的書面通知租户後，隨時更換房東代表。業主代表應是唯一有權指導業主承包商執行業主工作的人。

三、建築師、顧問和承包商。房東和租客特此確認並同意：(I)Truebeck Construction應是承租人改善工程的總承包商(“總承包商”)，(Ii)承租人改善工程的建築師應為DGA(“TI架構師”)，(Iii)承租人改善工程的任何分包商應由業主選擇，並經承租人批准，批准不得無理扣留、附加條件或拖延。總承包商應至少獲得分包商對主要行業承租人改善工程的3份投標。總承包商和分包商的合同應由業主租用，費用、一般條件和保修應符合市場標準。業主已向承租人提供了業主與總承包商簽訂的合同中的一般條件的副本，總承包商的費用應按初始預算中的規定支付。

A.重大改進。

定義了十項改進。在此使用的“承租人改進”是指對TI施工圖上所示的固定和永久性質的房屋進行的所有改進，如下面第2(C)節所定義的。除以下第3(A)節規定的房東工作外，房東對房屋完工供租户使用和佔用沒有任何義務。預期的租户改善時間表作為附表3(以下簡稱“附表”)附於本文件。

特南特的太空計劃。業主和租客確認並同意，由TI建築師編制的附於附件1的平面圖(“空間平面圖”)已得到業主和租户雙方的批准。房東和租户進一步確認並同意，對空間平面圖的任何更改

租户提出的變更請求構成變更請求，變更費用由租户承擔。承租人應獨自承擔業主因承租人要求更改建築物(或業主的建築物平面圖)而產生的所有費用。

三、施工圖。業主應促使TI建築師編制並交付承租人審核和評論承租人改進的施工計劃、規範和圖紙(“TI施工圖”)，TI施工圖應基本上按照空間平面圖編制。承租人應單獨負責確保TI施工圖反映承租人對承租人改進的要求。承租人應在收到TI施工圖後10個工作日內將其對TI施工圖的書面意見提交給業主；但是，承租人不得在未提交更改請求的情況下不批准任何與空間平面圖一致的事項。業主和TI建築師應真誠考慮所有此類意見，並應在收到後10個工作日內通知承租人業主擬如何迴應此類意見，但承租人根據前述句子的審查權不得延誤承租人改善設計或施工的進度。與該評論相關的任何爭議均應按照本協議第2(D)節的規定解決。如果TI施工圖中反映的設計與空間平面圖一致，承租人應批准業主提交的TI施工圖，除非承租人提交更改請求。經承租人批准後，在符合以下第4節規定的情況下，業主不得對TI施工圖進行實質性修改，除非與頒發TI許可證有關的合理要求(如下文第3(B)節所述)。

四、審批和完成。業主和租户特此確認，TI施工圖必須在不遲於2021年3月17日完成並獲得批准，以便租户在目標開工日期(如租約定義)之前基本完成改進。如果與租户改善設計有關的任何爭議在爭議一方向另一方送達後10個工作日內仍未解決，承租人可就承租人改進的設計做出最終決定，條件是：(I)承租人行為合理，該最終決定與業主和租户在該爭議方面的立場一致或妥協；(Ii)承租人的任何此類決定所產生的所有費用和開支應從TI基金(如下文第5(D)節所定義)中支付；以及(Iii)承租人的所有費用和開支應從TI基金中支付(如下文第5(D)節所述)，以及(Iii)承租人的最終決定應與業主和租户在該爭議方面的立場一致或妥協建築或任何建築系統的結構部件(在這種情況下，業主應做出最終決定)。在業主和租户同意承租人的要求後，對TI施工圖的任何更改應按本合同第4節的規定處理。

B.業主的工作表現。

一、房東工作的定義。本合同所稱業主工程，是指承租人改建工程。除業主的工作外，業主應負責根據適用的法律要求，以良好和熟練的方式，按照適用的法律要求，以良好和熟練的方式，基本完成建築外殼和相關的現場改善，這些改善包括在本合同所附“冷殼”和“全殼熱身”類別下的設計基礎上描述的元素，以及標有“X”的相關現場改善，費用由業主承擔。

承租人應獨自負責確保承租人改進的設計和規格符合承租人的要求。房東應負責獲得與房東工作的履行和基本完成相關的所有必要的許可、批准和權利，但沒有義務也不應獲得與租户使用房屋或租户在其中的業務運營相關的任何許可、批准或權利。

二、啟動和許可。房東應在獲得建築許可證(“TI許可證”)授權承租人按照承租人批准的TI施工圖建造承租人的改善工程後，開始承租人改善工程的施工。的成本

獲得TI許可證將從TI基金中支付。承租人應協助房東取得TI許可證。如果對業主工程或其任何部分的施工有管轄權的任何政府當局對其施工施加條款或條件：(I)與業主在本合同項下的義務不一致，(Ii)增加業主工程的施工成本，或(Iii)將嚴重延誤業主工程的施工，業主和租户應合理和真誠地尋求減輕或消除任何此類不利條款和條件的方法。

三、完善租户改善措施。業主應按照法律要求、TI施工圖和TI許可證的要求，以良好和熟練的方式基本完成或使租户的改善工作基本完成，但在每種情況下，均須遵守不影響房產使用的微小變更和正常的非物質性質的“清單”項目，以及允許合法佔用房產(但明確不包括任何許可證)的房產的證書或臨時佔用證書或臨時佔用證書(或已發出的同等批准)。與承租人在房屋內的經營有關的許可證或其他政府批准(“基本完成”或“基本完成”)。承租人改善工程基本完成後，業主應要求TI建築師和總承包商為承租人和業主的利益，以美國建築師協會(“AIA”)文件G704的形式簽署並交付一份基本完工證書。就本工作函而言，“微小變更”指合理要求的任何非實質性修改：(I)遵守所有適用的法律要求和/或獲得或遵守任何所需的許可證(包括TI許可證)；(Ii)遵守承租人對承租人改進的任何修改請求；(Iii)符合非實質性的良好設計、工程和施工實踐；或(Iv)對承租人改進施工過程中遇到的現場偏差或條件進行合理調整。業主應立即承擔並完成或促使完成所有清單項目。租户沒有義務在租期結束時恢復租户的改進。

四、選材。如果業主和租户批准的TI施工圖上顯示了一種以上的材料或結構，業主將根據合理的決定權選擇該選項。對於業主根據本工作書有義務提供的所有建築材料和設備，業主應以其唯一和絕對的酌情權選擇其製造商。

房屋的交付。當承租人的裝修基本完成後，根據本第3(E)節的其餘條款和規定，承租人應接受該房屋。承租人對物業的佔有和驗收不應構成放棄：(I)關於工藝(包括設備的安裝)或材料(不包括製造商直接提供的設備)的任何保證；(Ii)承租人的任何改進不符合適用的法律要求；或(Iii)任何關於承租人的改進沒有基本上按照TI施工圖完成的索賠(受本合同允許的微小變更和其他允許的更改的限制)(統稱為“施工缺陷”)。承租人應在基本完工後一年內將承租人發現的任何此類施工缺陷通知業主，業主應在30天內採取合理措施補救或促使責任承包商糾正任何此類施工缺陷，承租人不承擔任何費用。儘管有上述規定，但如果適用的承包商在30天期限內未能糾正該施工缺陷，則業主不應在本租約中違約，儘管業主做出了合理的努力。如果承包商未能在合理時間內修復該施工缺陷，業主應在合理期限內盡合理努力修復該施工缺陷。

承租人有權享受與安裝在房屋內的設備有關的所有建築保修和製造商設備保修。如果租户提出要求，業主應嘗試從此類設備的製造商和供應商那裏獲得延長保修期，但任何此類延長保修期的費用應完全由TI基金承擔。

開工日期延遲。除本租約另有規定外，應在租户改善工程基本完成時交付房屋，但因下列任何一種或多種原因(“租户延誤”)而導致租户改善工程實際延遲的情況除外：

1.承租人代表在本工作函規定的期限內(或如果本工作函未規定時間，則在2個工作日內)無法發出或接收本工作函規定的任何通信或採取本工作書規定承租人應採取的任何其他行動；

2.投標人的變更請求(如下文第4(A)節所述)是否實際執行了任何此類變更請求；

3.任何變更請求的構造；

4.承租人對材料、飾面或安裝的要求與建築標準材料、飾面或安裝不符，需要超長的交貨期，前提是房東在得知交貨期如此之長後，立即通知租户所要求的項目將需要超長的交貨期；

(五)招標人逾期未審定、修改、批准計劃和規格的；

6.承租人遲遲未提供對項目正常進展至關重要的信息。承租人應在合理範圍內儘快提供此類信息，但在任何情況下不得超過收到房東要求提供此類信息的請求後一週；

7.承租人遲遲不向業主支付房東已根據下文第5(D)節向租户交付發票的任何超額TI費用(定義見下文第5(D)節)；

8.承租人延遲批准初始預算或其任何修正案，導致審批該初始預算或任何特定修正案(視情況而定)的時間，在將該初始預算或修正案交付承租人審批後超過3個工作日；或

9.業主向租客發出書面通知後，租客或租客一方(按租契所界定)或任何該等人士所僱用的人所作的任何其他作為或不作為，而該等作為或不作為持續超過1天的任何其他作為或不作為。

如果由於上述任何原因延遲交付，業主應促使TI架構師證明如果沒有該租户延遲，承租人的裝修工程本應實質上完成的日期，該證明日期即為交付日期。

C.更改。承租人要求對承租人進行改善的任何變更均應根據本第4條的規定申請和實施，並須經業主和TI建築師的書面批准，此類批准不得無理扣留、附加條件或拖延。

租户的變更請求。如果承租人要求對承租人的改進進行變更(“變更”)，承租人應以與友邦保險標準變更單表格(“變更請求”)基本相同的形式書面通知房東以請求變更，變更請求應詳細説明任何此類變更的性質和範圍。此類變更請求必須由租户代表簽字。在進行任何變更之前，房東應使用商業上合理的努力。

在合理可能的情況下儘快回覆租户，並估計：(I)分析該變更請求將需要的時間，以及(Ii)將產生的建築和工程費用及成本(這些成本應從TI Fund支付至實際發生的程度，無論該變更是否實施)。此後，業主應在收到變更請求後的5個工作日內(或根據變更請求的程度合理要求的較長時間)，以書面形式向租户提交所涉及的額外成本或節省的分析，包括但不限於建築和工程成本，以及變更將延長租户改進基本完成的日期(如果有)的時間段。任何因變更導致的租户改進完成延遲，包括在評估和/或設計任何此類變更期間暫停租户改進，均應屬於租户延誤。

二、變革的落實。如果承租人：(I)以書面形式批准費用或節省以及預計的租户改善完成時間(如果有的話)，以及(Ii)向房東交存與該變更相關的任何額外TI費用，房東應促使批准的變更生效。儘管租户對該擬議變更造成的延誤估計有任何批准或反對，TI架構師對與該變更相關的租户延誤金額的合理確定仍為最終決定，並對業主和租户具有約束力。

D.成本。

I.改善租户的預算。在承租人改建工程開始施工之前，業主應按行業獲得與承租人改建工程的設計和施工相關的已發生或將發生的估計費用的詳細細目(“初步預算”)。承租人有權審查和批准初始預算和對初始預算的任何修改，批准不得無理、扣留、附加條件或拖延。儘管本合同有任何相反規定，如果租户在房東向租户交付初始預算或其任何修訂後的3個工作日內，沒有將租户對初始預算或其任何修訂的批准或不批准的書面通知送達業主，則構成租户延誤。經承租人批准(或視為批准)，初始預算或對其的任何此類修訂應被視為本工作函中的“預算”。初始預算應基於承租人批准的TI施工圖，並應包括向業主支付相當於TI成本的3%(但總計不超過150,000美元)的行政租金(“行政租金”)，用於監測和檢查承租人改善和變更的施工情況，這筆款項應從TI基金(定義見第5(D)條)中支付。行政租金應從TI基金中支付。業主應在承租人改進的整個設計和施工過程中，以“公開書”的方式向承租人提供關於承租人改進的記錄。

II.TI津貼。業主須向租客提供租客改善津貼(統稱為“TI津貼”)，詳情如下：

1.設立“租客改善津貼”，最高金額為每平方尺175.00元，包括在契約所載的基本租金內；及

2.提供“額外租户改善津貼”，最高金額為每平方英尺75.00元，以租約第4(B)條所述的租約租金作為租約租金的最高限額。(二)根據租約第4(B)條的規定，提供“額外租户改善津貼”，金額最高為每平方英尺75.00元。

承租人應在承租人裝修工程開始前通知房東，承租人已選擇從房東那裏獲得多少額外的承租人改善津貼。這種選擇是最終的，對租户具有約束力，此後不得在未經房東同意的情況下進行修改，房東可由房東唯一和絕對的主觀酌情權批准或拒絕批准或拒絕批准。TI津貼應按照本工作書的規定發放。

除TI津貼外，業主還應支付TI架構師的合理費用，以準備適合該場所的初步測試和一次修訂。

承租人無權使用或受益於(I)根據第2(D)條批准的TI施工圖中描述的承租人改善工程，或(Ii)根據第4條進行的任何更改所不需要的TI津貼的任何部分(包括對基本租金的任何減免或支付)。

可計入TI基金的成本。TI基金應僅用於支付與承租人改建工程相關的設計、許可和建築成本，包括但不限於與承租人改建工程相關的電力和其他公用事業成本、準備空間平面圖和TI施工圖的成本、預算中列出的所有成本，包括業主行政租金、業主自付費用、租户延誤造成的成本和變更成本(統稱為“TI成本”)。儘管本協議有任何相反規定，TI基金不得用於購買任何傢俱、個人財產或其他非建築系統材料或設備，包括但不限於承租人的語音或數據電纜、非管道生物安全櫃和其他未納入承租人裝修的科學設備。為免生疑問，TI費用不應包括(I)在業主需要補救的工程施工期間在房屋內發現的有害物質的補救費用，(Ii)業主與業主工程施工合同談判有關的律師費，或與第三方因業主工程爭議而產生的律師費、專家費和其他費用，(Iii)業主工程費用的利息和其他融資費用，(Iv)業主工程延誤的費用或(V)因火災或其他傷亡導致業主的工程在業主的工程基本完工前受損時，維修或恢復業主工程的費用。

一、超出TI成本。除TI津貼外，房東沒有義務承擔任何租户改善費用的任何部分。如果在任何時候和不時，預算下的TI剩餘成本超過了TI津貼的餘額(“超支TI成本”)，TI津貼的每月支出應按TI津貼與預算下未支付的TI成本的比例支付，租户應在業主向租户交付發票後15個工作日內，為每個月支取的餘額提供資金。如果租户未能向房東交存任何超額的TI費用，房東應擁有租約中規定的所有權利和未付租金的補救措施(包括但不限於，按違約率收取利息的權利和評估滯納金的權利)。？就該等金額提起的任何訴訟而言，租户須支付的那些金額將被視為租約項下的租金。TI津貼和TI超額成本在本文中稱為“TI基金”。儘管本第5(D)節有任何相反規定，承租人應完全和獨自承擔TI費用和超出TI津貼的微小變更的費用。

2.租賃式出入。

二、Tenant的訪問權限。業主在此同意允許承租人在開工日期前30天進入大樓，風險和費用由承租人承擔，以便進行業主工程以外的承租人要求的任何工程(“承租人工程”)，前提是承租人的工作與TI建築師和總承包商協調，遵守租約和業主可能施加的所有其他合理限制和條件，並且不以其他方式幹擾租户改善工程的完成，以及(Ii)在業主工程完成之前，檢查和觀察正在進行的工程所有此類通道應在正常營業時間或房東合理指定的其他時間進入。儘管有上述規定，承租人無權進入房屋或項目，除非承租人向房東提交令房東合理滿意的證據，證明房東合理要求的與開工前通道相關的任何保險(包括但不限於房東可能提供的任何保險)。

根據本租約的要求)是完全有效的。承租人的任何進入都應遵守業主承包商和業主建立的所有安全規範，直到業主完成工作並由承租人接受為止。

三、沒有幹擾。承租人或任何承租方(定義見本租約)不得幹預房東工作的進行，也不得幹預適用政府部門的任何檢查或最終批准的發佈，一旦有任何此類幹預，房東有權將承租人和任何承租方排除在房屋和項目之外，直到房東的工作基本完成為止。

四、不接受營業場所。在業主的同意下，承租人可以在業主的工程基本完成之前進入本項目進行承租人的工作，這一事實不應被視為承租人接受對房屋的佔有，但在這種情況下，承租人應與業主合理接受的律師進行辯護，賠償並使業主不受承租人財產、完工工程、固定裝置、設備、材料或商品的任何損失或損害，以及因該作為或不作為導致任何人死亡或受傷的責任。

3.雜亂無章。

對同意者。當本工作書要求任何一方同意或批准時，除非本工作書另有明確規定，否則該方不得無理拒絕、附加條件或拖延此類同意或批准。

六、修改。除非業主和租户以書面形式簽署，否則對本工作書或其任何條件或條款的修改、放棄或修改對業主或租户均無約束力。

也就是説，沒有違約資金。在任何情況下，房東都沒有義務為TI津貼的任何部分提供資金，也沒有義務在租户拖欠租約的任何時間內履行房東的工作。

附件C附表1

太空計劃

根據S-K條例第601(A)(5)項故意遺漏

附件C附表2

設計基礎

根據S-K條例第601(A)(5)項故意遺漏

附件C附表3

進度表

根據S-K條例第601(A)(5)項故意遺漏

租賃附件D

確認生效日期

此生效日期確認書於_使用但未在此定義的任何初始大寫術語應具有本租賃中賦予它們的含義。

就本租約的所有目的而言，業主和租客特此確認並同意，本租賃基礎期限的起始日為_。如果租賃條款與本確認生效日期的條款有衝突，則本確認生效日期在任何情況下均以本確認生效日期為準。

房東和租客簽署生效日期確認書，特此為證，生效日期為以上第一個寫明的日期。

租户：

Codexis，Inc.

特拉華州一家公司

作者：

ITS：美國航空公司(ITS)

作者：

ITS：美國航空公司(ITS)

房東：

是-舊金山63號，有限責任公司，
特拉華州一家有限責任公司

作者：Alexandria Real Estate Equities，L.P.
這是一家特拉華州的有限合夥企業，
*國際貨幣基金組織執行成員

由以下人員提供：-QRS Corp.，
他收購了馬裏蘭州的一家公司，
*普通合夥人

*
中國*

租賃附件E

規章制度

根據S-K條例第601(A)(5)項故意遺漏

要租賃的展品F

承租人的個人財產

沒有。

展品G出租

定單

根據S-K條例第601(A)(5)項故意遺漏