EGP-20210331
EastGroup Properties Inc.000004960012/312021Q1假象真的錯誤0.00010.000170,000,00070,000,00040,021,53739,676,82840,021,53739,676,8280.00010.000130,000,00030,000,000——0.790.790.750.75317,538317,538105,837105,83730,25230,25233,96333,96322372561100509599P4Y00000496002021-01-012021-03-31Xbrli：共享00000496002021-04-28Iso4217：美元00000496002021-03-3100000496002020-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享00000496002020-01-012020-03-310000049600美國-GAAP：CommonStockMember2020-12-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-12-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-12-310000049600美國-GAAP：CommonStockMember2021-01-012021-03-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-01-012021-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2021-01-012021-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-01-012021-03-310000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-01-012021-03-310000049600美國-GAAP：CommonStockMember2021-03-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2021-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-03-310000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-03-310000049600美國-GAAP：CommonStockMember2019-12-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-12-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2019-12-3100000496002019-12-310000049600美國-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-03-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-01-012020-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-03-310000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-01-012020-03-310000049600美國-GAAP：CommonStockMember2020-03-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-03-310000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-03-3100000496002020-03-31EGP：整數UTR：英畝0000049600EGP：MiramarLandMemberUS-GAAP：RealEstatePropertiesDomain2021-03-310000049600EGP：OtayMesaLandMemberUS-GAAP：RealEstatePropertiesDomain2021-03-31Xbrli：純0000049600Egp:IndustryDistributionCenterIiUndividedTenantMember2021-03-310000049600Egp:IndustryDistributionCenterIiUndividedTenantMember2020-12-310000049600EGP：MiramarLandMemberUS-GAAP：RealEstatePropertiesDomain2020-12-310000049600EGP：OtayMesaLandMemberUS-GAAP：RealEstatePropertiesDomain2020-12-310000049600美國-GAAP：BuildingMember2021-01-012021-03-310000049600SRT：最小成員數EGP：改進AndPersonalPropertyMember2021-01-012021-03-310000049600EGP：改進AndPersonalPropertyMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-03-310000049600美國-GAAP：會計標準更新201602成員2019-01-010000049600EGP：物流中心67名成員2019-12-310000049600STPR：FLEGP：土地租賃成員2021-03-310000049600STPR：TXEGP：土地租賃成員2021-03-310000049600EGP：土地租賃成員STPR：AZ2021-03-310000049600EGP：土地租賃成員2021-01-012021-03-310000049600EGP：土地租賃成員2020-01-012020-03-310000049600EGP：土地租賃成員2021-03-3100000496002019-01-010000049600EGP：開發屬性成員2021-01-012021-03-310000049600EGP：ValueaddPropertiesMember2021-01-012021-03-310000049600EGP：開發和增值物業成員2021-01-012021-03-310000049600Egp:A2021AcquisitionsAccessPointIAndNorthpoint200Member2021-01-012021-03-310000049600Egp:A2021AcquisitionsAccessPointIAndNorthpoint200Member2021-03-310000049600Egp:A2021AcquisitionsAccessPointIAndNorthpoint200MemberUS-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2021-03-310000049600EGP：A2020AcquisitionsMember2020-01-012020-12-310000049600EGP：A2020AcquisitionsMember2020-12-310000049600EGP：A2020AcquisitionsMemberUS-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2020-12-310000049600EGP：A2020AcquisitionsMember美國-GAAP：AboveMarketLeasesMember2020-12-310000049600EGP：A2020AcquisitionsMemberEGP：以下市場租賃成員2020-12-310000049600美國-GAAP：NotesPayableto 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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
__________________________

表格10-Q

根據1934年證券交易法第13或15(D)條規定的季度報告
在截至本季度末的季度內2021年3月31日

                    
委託文件編號：1-07094

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/49600/000004960021000062/egp-20210331_g1.jpg

EastGroup Property，Inc..
(註冊人的確切姓名載於其約章)
馬裏蘭州13-2711135
(註冊成立或組織的州或其他司法管轄區)(國際税務局僱主識別號碼)
  
400 W公園大道廣場 
100套房 
裏奇蘭，密西西比州39157
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)

註冊人電話號碼：(601) 354-3555

根據該法第12(B)條登記的證券：
每節課的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.0001美元埃普紐約證券交易所

勾選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人需要提交此類報告的較短時間內)提交了1934年證券交易法第13條或第15(D)條要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是☒不是☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T條例第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是☒編號：☐





-1-

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的申報公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中對“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器☒加速文件管理器
 ☐
非加速文件管理器
 ☐
規模較小的報告公司☐新興成長型公司☐
                   
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。
是☐ 不是☒

截至2021年4月28日，已發行普通股數量，面值0.0001美元，為40,021,537.
-2-

EastGroup Property，Inc.和子公司

表格10-Q

目錄
截至2021年3月31日的季度 

  頁面
第一部分：
財務信息
 
   
第1項。
財務報表
 
   
 
合併資產負債表，2021年3月31日和2020年12月31日(未經審計)
4
   
 
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月綜合收益表和全面收益表(未經審計)
5
   
 
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月合併權益變動表(未經審計)
6
   
 
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月合併現金流量表(未經審計)
7
  
 
合併財務報表附註(未經審計)
8
   
第二項。
管理層對財務狀況的探討與分析
和運營結果
23
   
第三項。
關於市場風險的定量和定性披露
40
   
第四項。
管制和程序
40
   
第二部分。
其他信息
 
   
第1項。
法律程序
41
第1A項。
風險因素
41
第二項。
未登記的股權證券銷售和收益的使用
41
第6項
陳列品
42
   
簽名
  
   
授權簽名
 
43


-3-

第一部分是財務信息。


EastGroup Property，Inc.和子公司
綜合資產負債表
(以千為單位，不包括每股和每股數據)
(未經審計)
 三月三十一號，
2021		十二月三十一日，
2020
資產  
房地產$3,230,418 3,159,497 
開發和增值物業346,245 359,588 
 3,576,663 3,519,085 
減去累計折舊(979,709)(955,328)
 2,596,954 2,563,757 
未合併投資7,646 7,446 
現金68 21 
其他資產152,253 149,579 
總資產$2,756,921 2,720,803 
負債和權益  
負債  
無擔保銀行信貸安排$91,638 124,194 
無擔保債務1,157,642 1,107,708 
擔保債務36,783 78,993 
應付賬款和應計費用88,232 69,573 
其他負債65,828 69,817 
總負債1,440,123 1,450,285 
股權  
股東權益：  
普通股；面值0.0001美元；授權股份7000萬股；2021年3月31日發行和發行的普通股400,021,537股；2020年12月31日發行和發行的39,676,828股4 4 
超額股份；面值0.0001美元；授權股份3000萬股；未發行股份
— — 
額外實收資本1,652,445 1,610,053 
超過收益的分配(334,000)(329,667)
累計其他綜合損失(2,538)(10,752)
股東權益總額1,315,911 1,269,638 
合資企業中的非控股權益887 880 
總股本1,316,798 1,270,518 
負債和權益總額$2,756,921 2,720,803 
 
見合併財務報表附註(未經審計)。


-4-

EastGroup Property，Inc.和子公司
合併收益表和全面收益表
(單位為千，每股數據除外)
(未經審計)
截至三個月
 三月三十一號，
 20212020
收入  
房地產經營收入$97,917 88,577 
其他收入14 51 
 97,931 88,628 
費用  
房地產經營費用27,820 25,829 
折舊及攤銷30,313 27,892 
一般事務和行政事務4,036 3,281 
間接租賃成本330 108 
 62,499 57,110 
其他收入(費用)  
利息支出(8,276)(8,457)
其他201 237 
淨收入27,357 23,298 
合營企業非控股權益應佔淨收益(18)(1)
可歸因於EastGroup Property，Inc.的淨收入普通股股東27,339 23,297 
其他綜合收益(虧損)-利率掉期8,214 (15,790)
綜合收益總額$35,553 7,507 
EastGroup Property，Inc.可歸因於淨收入的基本每股普通股數據。普通股股東  
普通股股東應佔淨收益$0.69 0.60 
加權平均流通股39,673 38,882 
EastGroup Property，Inc.的淨收入稀釋後的每股普通股數據。普通股股東  
普通股股東應佔淨收益$0.69 0.60 
加權平均流通股39,765 38,961 

見合併財務報表附註(未經審計)。
-5-

EastGroup Property，Inc.和子公司
合併權益變動表
(以千為單位，不包括每股和每股數據)
(未經審計)
截至2021年3月31日的三個月：
普通股其他內容
實收資本		超過收益的分配累計其他綜合損失合資企業中的非控股權益總計
平衡，2020年12月31日$4 1,610,053 (329,667)(10,752)880 1,270,518 
淨收入— — 27,339 — 18 27,357 
利率互換公允價值未實現淨變動— — — 8,214 — 8,214 
宣佈的普通股股息-每股0.79美元
分享		— — (31,672)— — (31,672)
股票薪酬，淨額
沒收		— 2,147 — — — 2,147 
發行317,538股普通股
普通股發行股票，淨額
費用		— 44,485 — — — 44,485 
扣留30,252股普通股至
在以下情況下履行預扣税款義務
與受限制的資產歸屬有關連
庫存		— (4,240)— — — (4,240)
對非控股權益的分配— — — — (11)(11)
平衡，2021年3月31日$4 1,652,445 (334,000)(2,538)887 1,316,798 


截至2020年3月31日的三個月：
普通股其他內容
實收資本		超過收益的分配累計其他綜合收益(虧損)合資企業中的非控股權益總計
餘額，2019年12月31日$4 1,514,055 (316,302)2,807 1,765 1,202,329 
淨收入— — 23,297 — 1 23,298 
利率互換公允價值未實現淨變動— — — (15,790)— (15,790)
宣佈的普通股股息--每股0.75美元
分享		— — (29,366)— — (29,366)
股票薪酬，淨額
沒收		— 1,781 — — — 1,781 
發行105,837股普通股
普通股發行股票，淨額
費用		— 14,734 — — — 14,734 
扣留33,963股普通股至
在以下情況下履行預扣税款義務
與受限制的資產歸屬有關連
庫存		— (4,589)— — — (4,589)
對非控股權益的分配— — — — (34)(34)
平衡，2020年3月31日$4 1,525,981 (322,371)(12,983)1,732 1,192,363 


見合併財務報表附註(未經審計)。
-6-

EastGroup Property，Inc.和子公司
合併現金流量表
(單位：千)
(未經審計)
 截至3月31日的三個月，
 20212020
經營活動  
淨收益為美元，該銀行的淨利潤為美元，該銀行的淨利潤為36.6億美元，該銀行的淨利潤為36.6億美元，該銀行的淨收益為36.6億美元，該銀行的淨利潤為36.6億美元，該銀行的淨利潤為36.6億美元，該銀行的淨利潤為36.6億美元，該銀行的財務狀況為美元，該銀行的財務狀況也是如此，該銀行的財務狀況也是如此，該銀行的財務狀況也是如此，該銀行的財務狀況也是如此，該公司的財務狀況也是如此，該公司的財務狀況也因此而變得更加令人擔憂。$27,357 23,298 
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整：  
貶值和攤銷使人民幣貶值，人民幣兑美元貶值，人民幣兑美元升值，人民幣兑美元30,313 27,892 
基於股票的薪酬費用1,597 1,226 
營業資產和負債變動情況：  
應計收益和其他資產577 1,090 
應付帳款、應計費用和預付租金18,842 (2,572)
其他投資者包括：投資者、投資者和投資者。136 505 
經營活動提供的淨現金78,822 51,439 
投資活動  
開發和增值物業(47,539)(69,687)
購買房地產— (6,231)
房地產改善(9,128)(9,396)
應收按揭貸款的償還— 7 
應計發展成本的變化870 1,437 
其他資產和其他負債的變動(8,122)(14,754)
用於投資活動的淨現金(63,919)(98,624)
融資活動  
來自無擔保銀行信貸安排的收益。96,798 221,777 
無擔保銀行信貸安排的償還(129,480)(251,524)
無擔保債務收益50,000 100,000 
有擔保債務的償還(42,263)(2,220)
發債成本(223)(564)
支付給股東的分配(不包括應計股息)(31,863)(29,947)
普通股發行收益46,427 14,734 
其他(4,252)(4,624)
融資活動提供(用於)的現金淨額(14,856)47,632 
增加現金和現金等價物47 447 
期初現金及現金等價物21 224 
期末現金及現金等價物$68 671 
補充現金流信息  
支付利息的現金，扣除2021年和2020年資本化的2237美元和2561美元，
分別		$6,503 8,181 
為經營租賃負債支付的現金375 361 
非現金經營活動
*因取得使用權資產而產生的經營租賃負債$348 495 

見合併財務報表附註(未經審計)。
-7-
EastGroup Property，Inc.和子公司
合併財務報表附註(未經審計)


(1)陳述的基礎
EastGroup Properties，Inc.(“EastGroup”或“本公司”)隨附的未經審計的財務報表是根據美國中期財務信息公認會計原則(“GAAP”)以及表格10-Q和規則S-X規則10-01的説明編制的。因此，它們不包括GAAP要求的完整財務報表所需的所有信息和腳註。僅代表管理層的觀點：公允列報所需的所有調整(包括正常經常性應計項目)均已包括在內。*財務報表應與公司截至2020年12月31日的10-K年度報告及其附註中包含的財務報表一併閲讀。

(2)合併原則
合併財務報表包括EastGroup、其全資子公司的賬目及其在本公司擁有控股權的任何合資企業中的投資。

截至2021年3月31日和2020年12月31日，東方集團持有二合資安排。2019年，公司收購了6.5位於聖地亞哥的幾英畝土地，被公司稱為米拉馬爾(Miramar)土地。同樣在2019年，該公司收購了41.6該公司在聖地亞哥擁有數英畝土地，被公司稱為奧泰梅薩(Otay Mesa)土地。截至2021年3月31日和2020年12月31日，東方集團都有95%的美麗華土地的控股權和99%控股權益的奧泰臺地。

公司記錄100合營企業持有的建築物和土地的資產、負債、收入和費用的百分比，以及合營協議規定的非控股權益。

本公司的會計核算採用權益會計法。50行業配送中心2%不可分割的承租人共有權益：所有重要的公司間交易和賬户已在合併中消除。

(3) 預算的使用
按照公認會計原則編制財務報表，要求管理層作出影響報告期內報告的資產、負債、收入和支出金額的估計和假設，並披露財務報表日期的重大或有資產和負債，但實際結果可能與這些估計不同。

(4)租賃收入
該公司的主要收入是來自業務分配空間的租金收入。下表列出了的組件房地產經營收入截至2021年和2020年3月31日的三個月：
截至三個月
三月三十一號，
20212020
(單位：千)
租賃收入--經營租賃$73,382 65,963 
可變租賃收入(1)
24,535 22,614 
房地產經營收入$97,917 88,577 

(1)主要包括租户償還房地產税、保險和公共區域維護費用。

(5)房地產
東方集團擁有一可報告的細分市場-工業物業。這些物業主要位於美國主要的陽光地帶地區。該公司的物業具有相似的經濟特徵，因此被彙總為一個可報告的部門。

每當事件或環境變化表明某項資產的賬面價值可能無法收回時，本公司就會對長期資產進行減值審查。待持有和使用的資產的可回收性是通過將該資產的賬面價值與該資產預期產生的未來未貼現淨現金流量(包括實質性完成該資產所需的估計未來支出)進行比較來衡量的。即使一項資產的賬面價值超過其估計的未來現金流，也應就該資產的賬面價值超出公允價值的金額確認減值費用。
-8-
EastGroup Property，Inc.和子公司
合併財務報表附註(未經審計)
在截至2021年3月31日及2020年3月31日止三個月期間，本公司並無確認任何應記錄的減值費用。

建築物折舊和其他改善工程的折舊是用直線法計算的，估計使用年限一般為40建築和建築的年限3至15改善的年數。建築物改善被資本化，而維護和維修費用在發生時計入費用。改善或延長資產使用壽命的重大翻新和改善被資本化。折舊費用為$。25,147,000及$23,089,000截至2021年和2020年3月31日的三個月。

本公司的房地產和開發和增值物業2021年3月31日和2020年12月31日情況如下：
 三月三十一號，
2021		十二月三十一日，
2020
 (單位：千)
房地產：  
香港置業有限公司(Land)$510,838 502,739 
支持建築和建築改進2,171,682 2,120,731 
增加租户和其他改進537,042 524,954 
土地使用權資產--土地租賃(經營)(1)
10,856 11,073 
開發項目和增值物業(2)
346,245 359,588 
 3,576,663 3,519,085 
*減去累計折舊(979,709)(955,328)
 $2,596,954 2,563,757 

(1)有關公司土地租賃的使用權資產的信息，請參見下文。
(2)增值物業是指已取得但不穩定的物業，或可轉換為更高、更佳用途的物業。符合下列兩個條件之一的物業，視為增值物業：(1)少於75截至收購日的佔有率(或根據近期租賃登記，在購置日起一年內的佔有率將低於75%)，或(2)20收購成本的%或更多將用於重新開發物業。 

土地契約
2019年1月1日，東方集團通過了財務會計準則委員會(FASB)會計準則編纂(ASC)842原則，租契，及其相關會計準則更新(“華碩”)。關於採納，本公司使用生效日期過渡選項記錄其土地租賃(歸類為經營租賃)的使用權資產；根據該選項，前幾年不會重列。截至2019年1月1日，本公司的土地租賃記錄了使用權資產$10,226,000。2019年4月，該公司以土地租賃方式收購了位於達拉斯的物流中心6&7。該公司記錄的使用權資產為#美元。2,679,000與這次收購有關。截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司土地租賃使用權資產的未攤銷餘額為1美元。10,856,000及$11,073,000，分別為。土地租賃的使用權資產包括在房地產在綜合資產負債表上。

截至2021年3月31日，公司運營二佛羅裏達的房產，三得克薩斯州的房產和一亞利桑那州受土地租約約束的房產。這些租約有以下條款40至50年，到期日為2031年8月至2058年10月，續訂選項為15至35除了亞利桑那州的一份租約，該租約每年自動永久續簽。本公司已在計算地面租賃資產及負債的租賃條款中計入續期選擇權，因為本公司有理由確信將行使該等選擇權。截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的地面租賃總支出為#美元。272,000及$261,000，分別為。付款將按以下標準增加：3至10按租賃物業於調整日期的協定或評估公平市值或自基準租金日期起消費物價指數的升幅計算，每隔一年計算一次。這些未來付款的變化將被視為可變付款，不會影響資產或負債的評估，除非發生重大事件引發重新評估，例如修改租賃條款。截至2021年3月31日，土地租約的加權平均剩餘租期為42好幾年了。


-9-
EastGroup Property，Inc.和子公司
合併財務報表附註(未經審計)
以下時間表顯示，截至2021年3月31日，這些物業按年度計算的未來大約最低地面租賃付款：

未來最低土地租賃費
截至12月31日的年度，(單位：千)
2021年--今年剩餘時間$727 
2022970 
2023975 
2024999 
2025999 
在此之後，中國政府、中國政府、中國37,917 
**最低支付總額：*42,587 
推算利息(1)
(31,587)
**土地租賃負債總額包括*$11,000 

(1)由於本公司的租約並無提供隱含利率，為計算剩餘土地租賃付款的現值，本公司使用其遞增借款利率，並經多項因素調整，包括土地租賃的長期性質、本公司的估計借款成本及相關土地的估計公允價值，以釐定其土地租賃的估計利息。該公司選擇使用投資組合方法，因為截至2019年1月1日的所有土地租約都具有類似的特徵和確定的7.3截至2019年1月1日的適當費率為當時所有租約的適當費率。對於2019年4月期間獲得的土地租約，本公司使用的費率為8.0%，這是其增量借款利率，根據上述因素進行了調整。

(6)開發和增值物業
對於正在開發的物業和在開發階段收購的增值物業，與開發相關的成本(即土地、建築成本、利息費用、物業税和其他與開發相關的成本)被彙總到物業的總資本化成本中，這些成本中包括管理層對被視為與該等開發活動相關的部分內部成本(主要是人員成本)的估計。內部成本根據發展活動分配給具體的發展項目。當房產被佔用時，折舊開始於建築物的被佔用部分，而成本只對建築物中仍處於空置狀態的部分進行資本化。公司將物業從開發和增值計劃轉移到房地產(I)就發展物業而言，以較早者為準90入住率或一年在外殼建造完成後，以及(Ii)就增值物業而言，以較早者為準90入住率或一年在收購之後。以較早者為準90入住率或一年外殼建造完成後，整個物業(不包括土地)的開發成本(包括利息支出、物業税和內部人員成本)將停止資本化，並開始折舊。

(7)房地產收購和收購的無形資產
在房地產收購時，東方集團適用FASB ASC 805的原則，企業合併。“財務會計準則彙編”提供了一個框架，用於確定交易是否應計入資產收購或業務收購。在指導方針下，公司需要利用初步篩選測試來確定收購的總資產的公允價值基本上全部集中在單一可識別資產還是一組類似的可識別資產中；如果是這樣，則該套資產不是一家企業。東方集團確定，其在2020年和2021年前三個月的房地產收購被認為是對類似可識別資產組的收購；因此，該等收購不被視為對一項業務的收購。因此，該公司將與2020年和2021年收購相關的收購成本資本化。

財務會計準則委員會的修訂還就如何根據各自的公允價值在有形資產和無形資產的各個組成部分之間正確確定購買價格分配提供了指導。管理層在分配所收購物業的成本時考慮的因素包括考慮當前市場狀況和執行類似租賃的成本在預期租賃期內的賬面成本估計。有形資產(土地、建築和裝修)的分配是基於管理層使用貼現現金流模型對物業價值的確定，就好像它是空置的一樣。本公司根據與類似物業的類似融資條款的比較，釐定所假設的任何融資是高於或低於市價。*收購物業的成本可根據經確定高於或低於市價的賣方承擔的債務作出調整。

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EastGroup Property，Inc.和子公司
合併財務報表附註(未經審計)
購買價格也在以下類別的無形資產之間分配：根據原地租賃的高於或低於市場部分、原地租賃的價值和客户關係的價值。*可分配給收購的原地租賃的高於或低於市場部分的價值是基於以下差額的現值(使用反映與收購的租賃相關的風險的貼現率)確定的：(I)根據租賃在其剩餘期限內應支付的合同金額，及(Ii)管理層估計在餘下租約期內以現行市值租金支付的金額。*分配至市值租約之上和之下的款額包括在其他資產和其他負債於綜合資產負債表內分別列載於綜合資產負債表，並於各租約餘下期限內攤銷為租金收入。無形資產總額根據管理層對其各自價值的評估，進一步分配給原地租賃價值和客户關係價值。其他資產於綜合資產負債表上列載，並於現有租約的剩餘年期或客户關係的預期年期(視何者適用而定)攤銷。

原地租賃無形資產的攤銷費用為#美元。1,431,000及$1,334,000分別為截至2021年和2020年3月31日的三個月。攤銷市值以上和市值以下的租約使租金收入增加了#美元。229,000及$374,000分別為截至2021年和2020年3月31日的三個月。

在截至2021年3月31日的三個月內，該公司收購了以下增值物業：格林維爾的Access Point 1和亞特蘭大的Northpoint 200。在收購時，這些增值物業在租賃階段被分類。該公司收購的物業的總成本為$。17,017,000，其中$16,746,000被分配到開發和增值物業。EastGroup分配了$1,986,000使用格林維爾和亞特蘭大市場的第三方土地估值的土地購買總價的一部分。與購買房地產相關的無形資產為#美元。271,000，與就地租賃無形資產有關(包括在其他資產(見綜合資產負債表)。該等成本於收購時已存在的相關租約的剩餘壽命內攤銷。市場價值被認為是由ASC820定義的第3級輸入，公允價值計量(有關ASC 820的更多信息，請參見注釋17)。

在截至2020年12月31日的年度內，公司收購了以下運營物業：奧斯汀的Wells Point One、亞特蘭大的切諾基75商務中心1號和達拉斯的The Rock。該公司還收購了洛杉磯的蘭喬配送中心(Rancho Distribution Center)，這是一處增值物業。在收購時，蘭喬配送中心被歸類為租賃階段。該公司收購的物業的總成本為$。76,518,000，其中$46,240,000被分配到房地產及$27,320,000被分配到開發和增值物業。EastGroup分配了$23,565,000使用亞特蘭大、奧斯汀、達拉斯和洛杉磯市場的第三方土地估值進行土地購買的總價格。與購買房地產有關的無形資產分配如下：#美元3,257,000就地租賃無形資產，$104,000至高於市價的租約(包括在其他資產綜合資產負債表)和美元403,000至低於市值租約(包括在其他負債(見綜合資產負債表)。

本公司定期檢討商譽的可回收性(至少每年一次)及其他無形資產的可回收性(按季度計算)，以確定可能出現的減值。*截至2021年3月31日及2020年3月31日止三個月期間，並無商譽或其他無形資產減值。

(8)已售出和持有待售的房地產
當房地產符合ASC 360規定的標準時，本公司認為該房地產為待售房地產。房產、廠房和設備，包括當物業很可能在一年內出售時。持有待售的房地產按賬面價值或公允價值減去估計出售成本中較低者報告，在持有待售期間不會折舊。截至2021年3月31日和2020年12月31日，該公司沒有將任何物業歸類為持有待售物業。

根據FASB ASU 2014-08，財務報表(主題205)和財產、廠房和設備(主題360)的列報，報告非持續經營和披露實體組成部分的處置，如果出售一個實體或一組處於非持續運營的實體的一個組件或一組組件代表了一種戰略轉變，當該組件或一組組件符合分類為待售的標準時，或當該組件或組件組通過出售或非出售方式處置時，該公司將報告出售該組件或該組組件對實體的運營和財務結果產生重大影響的戰略轉變。此外，該公司還將提供有關非持續業務和出售一個實體中不符合非持續業務在財務報表中列報資格的單獨重要組成部分的額外披露。EastGroup對已售出的物業進行分析，以確定銷售是否有資格提交停產報告。

在截至2021年或2020年3月31日的三個月裏，該公司沒有銷售額。

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EastGroup Property，Inc.和子公司
合併財務報表附註(未經審計)
(9)其他資產
本公司的業務摘要其他資產以下是：
 三月三十一號，
2021		十二月三十一日，
2020
 (單位：千)
租賃成本(主要是佣金)$101,140 95,914 
*(38,200)(38,371)
租賃成本(主要是佣金)，扣除累計攤銷後的淨額62,940 57,543 
收購的就地租賃無形資產包括：*26,989 28,107 
收購的原地租賃無形資產累計攤銷(13,596)(13,554)
收購的原地租賃無形資產，扣除累計攤銷後的淨額13,393 14,553 
在市場租賃無形資產之上購入的資產包括：*1,825 1,825 
收購的高於市價租賃無形資產的累計攤銷(1,292)(1,231)
收購的高於市場租賃的無形資產，扣除累計攤銷後的淨額533 594 
直線應收租金45,057 43,079 
應收賬款4,510 6,256 
利率互換資產1,178 — 
使用權資產-寫字樓租賃(經營)2,359 2,131 
普通股發行應收賬款— 1,942 
親善的態度包括：*990 990 
預付費用和其他資產用來償還債務、債務、債務等問題。21,293 22,491 
總計其他資產
$152,253 149,579 

(10) 債務

該公司的債務詳述如下。EastGroup將債務發行成本降低為無擔保銀行信貸安排，無擔保債務和擔保債務在綜合資產負債表上。
 三月三十一號，
2021		十二月三十一日，
2020
 (單位：千)
無擔保銀行信貸工具-可變利率，賬面金額$92,318 125,000 
未攤銷債務發行成本(680)(806)
無擔保銀行信貸安排91,638 124,194 
無擔保債務-固定利率，賬面金額(1)
1,160,000 1,110,000 
未攤銷債務發行成本(2,358)(2,292)
無擔保債務1,157,642 1,107,708 
擔保債務-固定利率，賬面金額(1)
36,828 79,096 
未攤銷債務發行成本(45)(103)
擔保債務36,783 78,993 
債務總額$1,286,063 1,310,895 

(1)由於利率互換，這些貸款的利率是固定的或實際上是固定的。

該公司有一筆$350百萬無擔保銀行信貸額度九銀行；該貸款的到期日為2022年7月30日。信貸安排包含以下選項兩次延期六個月(在公司的選舉中)和$150百萬架手風琴(經各方同意)。每批貸款的利率通常按月重置一次，截止日期為
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EastGroup Property，Inc.和子公司
合併財務報表附註(未經審計)
2021年3月31日，倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)加100基點，年費為20基點。保證金和融資費可能會因公司信用評級的變化而變化。截至2021年3月31日，該公司擁有85,000,000這項無擔保銀行信貸工具的浮動利率借款的加權平均利率為1.108%。公司有一張金額為$的備用信用證。674,000對這個設施的承諾。

該公司還擁有一筆$45百萬無擔保銀行信貸工具，到期日為2022年7月30日，或銀行指定的較後日期；本公司亦有兩次延期六個月如果行使了3.5億美元設施中的延期選項，則可用。利率每天都會重置，截至2021年3月31日，利率為LIBOR加100基點，年費為20基點。保證金和融資費可能會因公司信用評級的變化而變化。截至2021年3月31日，利率為1.111%，餘額為$7,318,000.

2021年3月，該公司完成了一筆50百萬優先無擔保定期貸款四-年期和僅限利息的付款，按LIBOR年利率加適用保證金計息(1.00(截至2021年3月31日)基於公司的優先無擔保長期債務評級。公司還簽訂了利率互換協議，在整個貸款期限內將貸款的LIBOR利率部分轉換為固定利率，提供總有效固定利率為1.55%.

2021年3月，東方集團(EastGroup)償還了一筆餘額為#美元的抵押貸款(沒有罰款)。40.8一百萬，利率是4.75%，原到期日為2021年6月5日。

同樣在2021年3月，該公司和一批貸款人同意私募美元的條款。125百萬優先無擔保票據，固定利率為2.74%和a10-一年期限。日期為2021年4月8日的票據計劃在2021年6月發行和出售，符合慣例的成交條件，只需支付利息。這些票據將不會也沒有根據修訂後的1933年證券法進行註冊，如果沒有註冊或獲得適用的註冊要求豁免，不得在美國發售或銷售這些票據。在沒有註冊或適用的豁免註冊要求的情況下，這些票據將不會也沒有根據修訂後的1933年證券法進行註冊。

長期債務的預定本金支付，包括無擔保債務和擔保債務(不包括無擔保銀行信貸安排)，截至2021年3月31日，情況如下：
截至12月31日的年度，(單位：千)
2021年--今年剩餘時間$42,016 
2022107,770 
2023115,119 
2024120,122 
2025145,128 
2026年及以後666,673 
*總計$1,196,828 


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EastGroup Property，Inc.和子公司
合併財務報表附註(未經審計)

(11) 應付賬款和應計費用
本公司的業務摘要應付賬款和應計費用以下是：
 三月三十一號，
2021		十二月三十一日，
2020
 (單位：千)
應繳房產税：房產税、房產税、房地產税、房產税。$16,339 3,524 
*7,297 6,427 
房地產改善和應付資本化租賃成本7,841 5,692 
應支付的利息包括投資者、銀行投資者、投資者和投資者。7,974 6,537 
應向投資者支付的股息包括財務報表、財務報表。32,486 32,677 
圖書透支(1)
11,185 5,176 
其他應付款和應計費用包括財務報表、財務報表、財務報表等。5,110 9,540 
*總計應付賬款和應計費用
$88,232 69,573 

(1)指在期末前開立但尚未結清銀行的支票；因此，銀行尚未向本公司預付現金。當支票通過銀行時，它們將通過公司的流動現金信用額度提供資金，該額度包括在公司的無擔保銀行信貸安排中。

(12) 其他負債
本公司的業務摘要其他負債以下是：
 三月三十一號，
2021		十二月三十一日，
2020
 (單位：千)
保證金存款使投資者、投資者$24,941 22,140 
預付租金和其他遞延收入用於支付房貸、房貸。15,393 14,694 
經營租賃負債--地面租賃11,000 11,199 
經營租賃負債--寫字樓租賃2,402 2,167 
收購的低於市價的租賃無形資產8,928 9,019 
*累計攤銷低於市價的租賃無形資產(6,367)(6,168)
收購的低於市價的租賃無形資產，扣除累計攤銷後的淨額2,561 2,851 
利率互換負債3,716 10,752 
預付租户改善費用165 364 
其他負債包括投資者、投資者和投資者。5,650 5,650 
*總計其他負債
$65,828 69,817 



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EastGroup Property，Inc.和子公司
合併財務報表附註(未經審計)

(13) 綜合收益
綜合收入總額由淨收益加上來自非所有者來源的所有其他權益變動組成，並在綜合收益和全面收益表中列報。的組件累計其他綜合收益(虧損)在本公司的綜合權益變動表中列示，摘要如下。有關本公司利率掉期的資料，請參閲附註14。
截至三個月
三月三十一號，
20212020
(單位：千)
累計其他綜合收益(虧損)：
期初餘額$(10,752)2,807 
**其他綜合收益(虧損)--利率互換8,214 (15,790)
期末餘額$(2,538)(12,983)

(14) 衍生工具和套期保值活動
本公司在業務運作和經濟狀況方面都面臨一定的風險。本公司主要通過管理其核心業務活動來管理其對各種業務和運營風險的風險敞口。該公司管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險，主要通過管理其債務融資的金額、來源和期限，並在有限程度上管理衍生工具的使用。

具體地説，本公司已訂立衍生工具，以管理因商業活動而產生的風險，這些風險會導致支付未來已知及不確定的現金金額，而現金金額的價值由利率決定。本公司的衍生工具，如下所述，用於管理本公司已知或預期現金支付的金額、時間和期限方面的差異，這些現金支付主要與本公司的某些借款有關。

本公司使用利率衍生工具的目標是通過利率掉期將浮動利率轉換為固定利率。被指定為現金流對衝的利率掉期涉及從交易對手那裏收到可變利率金額，以換取公司在協議有效期內進行固定利率付款，而不交換相關的名義金額。

截至2021年3月31日，公司擁有六未償還利率掉期，所有這些利率掉期都用於對衝與無擔保貸款相關的可變現金流。本公司所有的利率掉期都將相關貸款的LIBOR利率成分轉換為有效的固定利率，本公司得出的結論是，每種對衝關係都是非常有效的。

指定及符合現金流量對衝資格的衍生工具的公允價值變動記錄於其他綜合收益(虧損)並隨後通過以下方式重新分類為收益利息支出因為在對衝的預期交易影響收益期間，公司的可變利率債務支付或收到了利息。該公司估計，額外的$3,993,000將從其他綜合收益(虧損)作為增加到利息支出在接下來的12個月裏。

該公司對場外(“OTC”)衍生品的估值方法是根據隔夜指數掉期(“OIS”)利率對現金流進行貼現。無擔保或部分擔保的交易按OIS利率貼現，但包括對融資成本(即，對LIBOR-OIS基數進行適當調整，以近似無擔保資金成本)和信用風險的經濟調整。*該公司使用中端市場價格計算其衍生品估值。

2021年3月5日，監管倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的金融市場行為監管局(FCA)宣佈，2023年6月30日之後將不再公佈美元-LIBOR。另類參考利率委員會(下稱“參考利率委員會”)建議，有擔保隔夜融資利率(“SOFR”)是代表最佳做法的利率，可替代美元-倫敦銀行同業拆息，用於衍生工具及其他目前與美元-倫敦銀行同業拆息掛鈎的金融合約。ARRC已經提出了一項從美元-LIBOR到SOFR的有節奏的市場過渡計劃，各組織目前正在制定全行業和公司特定的過渡計劃，因為這涉及到暴露於美元-LIBOR的衍生品和現金市場。

該公司預計，至少在2023年6月30日之前，倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)將繼續以目前的形式大量提供。FCA或其他理事機構在確定倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的方法上所採取的任何改變，都可能導致
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EastGroup Property，Inc.和子公司
合併財務報表附註(未經審計)
或報告的倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)持續上升或下降。如果發生這種情況，我們的利息支付可能會發生變化。此外，未來變化的程度和方式的不確定性可能會導致利率和/或付款高於或低於倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)保持目前的形式。該公司擁有與美元-倫敦銀行間同業拆借利率掛鈎的重要合同，並正在監測這一活動並評估相關風險。

2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-04，參考匯率改革(主題848)：促進參考匯率改革對財務報告的影響。ASU 2020-04包含了影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。該公司選擇對未來以倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)為基準的現金流應用與概率和有效性評估相關的對衝會計手段，以假定未來對衝交易所依據的指數與相應衍生產品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選擇。

截至2021年3月31日和2020年12月31日，本公司擁有以下未償還利率衍生品，被指定為利率風險現金流對衝：
利率衍生品截至2021年3月31日的名義金額截至2020年12月31日的名義金額
(單位：千)
利率互換$75,000$75,000
利率互換$65,000$65,000
利率互換$40,000$40,000
利率互換$100,000$100,000
利率互換$100,000$100,000
利率互換$50,000—

下表顯示了截至2021年3月31日和2020年12月31日，本公司衍生金融工具的公允價值及其在綜合資產負債表中的分類。有關本公司利率掉期公允價值的額外資料，請參閲附註17。
衍生品
截至2021年3月31日		衍生品
截至2020年12月31日
資產負債表位置公允價值資產負債表位置公允價值
(單位：千)
被指定為現金流對衝的衍生品：
*利率互換資產其他資產$1,178 其他資產$— 
**降低利率互換負債其他負債3,716 其他負債10,752 

下表為本公司衍生金融工具對截至2021年3月31日及2020年3月31日的三個月綜合收益表及全面收益表的影響：
截至三個月
三月三十一號，
 20212020
 (單位：千)
現金流套期保值關係中的衍生工具
利率互換：
年確認的收入(虧損)金額其他綜合收益(虧損)在衍生品方面，金融機構投資者、投資者、投資者和投資者都是如此。
$7,163 (15,703)
重新分類的(收入)損失額累計其他綜合收益(虧損)vt.進入，進入利息支出
1,051 (87)

有關公司的更多信息，請參見附註13累計其他綜合收益(虧損)是由其利率互換產生的。

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合併財務報表附註(未經審計)
根據利率對衝協議的條款，如果交易對手不履行義務，衍生金融協議使本公司面臨信用風險。本公司相信，通過與本公司認為值得信賴的金融機構進行交易，可將信用風險降至最低。

本公司與其衍生交易對手訂有一項協議，其中載有一項條款，規定如果本公司拖欠任何債務，包括貸款人沒有加快償還債務的違約，本公司可被宣佈拖欠其衍生債務。如果該公司違反了這些規定中的任何一項，它將被要求以終止價值#美元的價格履行協議下的義務。3,716,000截至2021年3月31日。

(15) 每股收益
本公司採用ASC 260，每股收益，它要求公司列報基本和稀釋後每股收益(EPS)。基本EPS代表報告期內每股已發行普通股的可歸屬收益金額。*公司的基本EPS是通過除以EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入以已發行普通股的加權平均數計算。已發行普通股的加權平均數不包括任何可能稀釋的證券或任何未歸屬的普通股限制性股票。這些未歸屬的限制性股票雖然被歸類為已發行和已發行的，但在限制失效之前被認為是可以沒收的，在股票歸屬之前不會計入基本每股收益。

稀釋每股收益代表報告期內每股已發行普通股以及假設在報告期內為所有稀釋性潛在普通股發行普通股而應佔每股已發行普通股的收益金額。*公司計算稀釋每股收益的方法是EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入通過已發行普通股的加權平均數加上未歸屬限制性股票的稀釋效應，採用庫存股方法確定未歸屬限制性股票的稀釋效應。

基本每股收益計算和稀釋每股收益計算中分子和分母的對賬如下：
截至三個月
 三月三十一號，
 20212020
 (單位：千)
可歸因於EastGroup Property，Inc.的淨收入的基本每股收益計算。普通股股東
*分子-普通股股東的淨收入$27,339 23,297 
*分母加權平均流通股39,673 38,882 
EastGroup Property，Inc.可歸因於淨收入的稀釋每股收益計算普通股股東
*分子-普通股股東的淨收入$27,339 23,297 
分母：
*加權平均流通股39,673 38,882 
**出售未歸屬的限制性股票92 79 
*道達爾股份(Total Shares)39,765 38,961 

(16) 基於股票的薪酬
東方集團適用ASC718的規定，薪酬-股票薪酬，以説明其基於股票的薪酬獎勵。ASC 718要求在財務報表中確認與以股份為基礎的支付交易有關的補償成本，並以發行的權益或負債工具的公允價值計量該成本。

僱員的股票薪酬成本為$2,144,000截至2021年3月31日的三個月，其中美元550,000已資本化為公司開發成本的一部分。截至2020年3月31日的三個月，員工的股票薪酬成本為$1,779,000，其中$555,000已資本化為公司開發成本的一部分。

董事的股票薪酬支出為#美元。3,000及$2,000分別為截至2021年和2020年3月31日的三個月。

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EastGroup Property，Inc.和子公司
合併財務報表附註(未經審計)
於2018年第二季度，公司董事會薪酬委員會(以下簡稱“委員會”)批准了一項針對公司高管的長期股權薪酬獎勵(“2018長期獎勵”)，該獎勵包括一基於股東總回報和一組件僅基於截至歸屬日期的持續服務。

2018年長期贈款的組成部分基於股東總回報，需要進行亮線測試，將公司的總股東回報與NAREIT股票指數和NAREIT工業指數的成員公司進行比較。該獎項衡量了亮線測試在三-截至2020年12月31日的一年期間。在2021年第一季度，委員會根據委員會在2018年6月1日授予日設立的亮線測試，衡量了公司在三年期間的業績。*在計量日期確定的股份數量為27,086.將這些股份歸屬於752021年2月17日，即確定賺取的股份的日期，並將授予252022年1月1日。在2018年6月1日的授予日期，公司開始根據獎勵的授予日期公允價值確認此獎勵的費用，該獎勵的公允價值是使用專門針對獎勵的獨特功能開發的模擬定價模型確定的。

的組件2018年長期助學金僅基於截至歸屬日期的持續服務，於2018年6月1日授予。在那一天，7,884股票授予本公司的高級管理人員，但必須在歸屬日期繼續任職。這些股票的授予日期公允價值為$95.19，既得252019年第一季度、2020年第一季度和2021年第一季度各佔1%，並將在2019年、2020年和2021年分別授予252022年1月1日。在剩餘的服務期內，這些股票的費用是按直線計算的。

2019年第一季度，委員會批准了一項針對公司高管的長期股權薪酬獎勵(“2019年長期獎勵”)，其中包括一基於股東總回報和一組件僅基於截至歸屬日期的持續服務。

2019年長期贈款的組成部分基於股東總回報，將接受亮線測試，將公司的總股東回報與NAREIT股票指數和NAREIT工業指數的成員公司進行比較。該獎項將衡量三-截至2021年12月31日的一年。在2022年第一季度，委員會將對照委員會在授予日期2019年3月7日設立的亮線測試來衡量公司在三年期間的表現。*在衡量日期賺取的股份總數可能在以下範圍內零至33,442.如果這些股份將被授予75在2022年第一季度確定賺取的股份之日的百分比，以及252023年1月1日。在2019年3月7日的授予日，公司開始根據授予日獎勵的公允價值確認此獎勵的費用，該獎勵的公允價值是使用專門針對獎勵的獨特功能開發的模擬定價模型確定的。

的組件2019年長期助學金僅基於截至歸屬日期的持續服務，於2019年3月7日授予。在那一天，9,947股票授予本公司的高級管理人員，但必須在歸屬日期繼續任職。這些股票的授予日期公允價值為$105.97，既得25在2020年第一季度，25%，2021年1月1日，並將在2021年1月1日授予252022年和2023年每年1月1日的百分比。在剩餘的服務期內，這些股票的費用是按直線計算的。

2020年第一季度，委員會根據2020年的某些年度業績衡量標準，批准了對公司高管的股權薪酬獎勵(“2020年度獎勵”)；該獎勵包括二組件。

2020年年度贈款的第一部分基於公司2020年的以下業績衡量標準：(I)每股FFO，(Ii)相同物業淨營業收入變化，(Iii)債務與EBITDARE比率，以及(Iv)固定費用覆蓋範圍。2021年2月17日，委員會根據委員會在2020年3月6日授予日設立的亮線測試，衡量了公司2020年的業績，並決定18,380股票是賺來的。這些股票的授予日期公允價值為$131.36，既得34確定並將授予股份之日的%332022年和2023年每年1月1日的百分比。在2020年3月6日的授予日，公司開始確認根據這些獎勵可以賺取的股份的估計費用；在獎勵確定後，費用調整為實際費用。這些股票使用分級歸屬方法進行支出，該方法在必要的服務期內以直線方式將獎勵的每個單獨歸屬部分確認為單獨的獎勵。

2020年年度補助金的第二個組成部分是根據獲獎人員個人目標的實現情況。2021年2月17日，委員會對官員的業績進行了評估，並酌情授予4,156授予日期公允價值為$的股票142.89。這些股份既得34確定、授予並將授予股票之日的%332022年和2023年每年1月1日的百分比。公司開始確認這筆費用
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合併財務報表附註(未經審計)
對於授予日期為2021年2月17日的股票，股票將在剩餘的服務期內以直線方式支出。

同樣在2020年第一季度，委員會批准了對公司高管的長期股權補償獎勵(“2020長期獎勵”)，其中包括一基於股東總回報和一組件僅基於截至歸屬日期的持續服務。

2020年長期贈款的組成部分基於股東總回報，將接受亮線測試，將公司的總股東回報與NAREIT股票指數和NAREIT工業指數的成員公司進行比較。該獎項將衡量三-截至2022年12月31日的一年。在2023年第一季度，委員會將根據委員會在2020年3月6日授予日設立的亮線測試來衡量公司在三年期間的表現。*在衡量日期賺取的股份總數可能在以下範圍內零至25,261.如果這些股份將被授予75在2023年第一季度確定賺取的股份之日的百分比，以及252024年1月1日。在2020年3月6日的授予日，該公司開始根據授予日的獎勵公允價值確認該獎勵的費用，該獎勵的公允價值是使用專門適應該獎勵的獨特功能而開發的模擬定價模型確定的。

的組件2020年長期助學金僅基於截至歸屬日期的持續服務，於2020年3月6日授予。在那一天，7,217股票授予本公司的高級管理人員，但必須在歸屬日期繼續任職。這些股票的授予日期公允價值為$131.36，既得252021年第一季度，並將在2021年第一季度252022年、2023年和2024年每年1月1日的百分比。在剩餘的服務期內，這些股票的費用是按直線計算的。

2021年第一季度，委員會根據2021年的某些年度業績衡量標準，批准了對公司高管的股權薪酬獎勵(“2021年年度補助金”)；該獎勵包括二組件。

2021年年度贈款的第一部分基於公司2021年的以下業績衡量標準：(I)每股FFO，(Ii)現金相同物業淨營業收入變化，(Iii)債務與EBITDAre比率，以及(Iv)固定費用覆蓋範圍。在2022年第一季度，委員會將根據委員會在2021年2月25日授予日設立的亮線測試來衡量公司2021年的業績。為實現年度業績衡量而可能賺取的股份數量可能在以下範圍內零至19,052。這些股票的授予日期公允價值為$138.93，將會授予34在股份確定之日的%，並且332023年和2024年每年1月1日的百分比。在2021年2月25日的授予日期，公司開始確認根據這些獎勵可能賺取的股份的估計費用；這些股票正在使用分級歸屬方法進行支出，這種方法在必要的服務期內以直線方式將獎勵的每個單獨的歸屬部分確認為單獨的獎勵。

2021年年度補助金的第二個組成部分是基於獎勵中每名官員個人目標的實現情況。根據本補償獎勵中的個人目標發行的任何股票將由委員會酌情決定，並於2022年第一季度發行。為實現個別目標而於授權日發行的股份數目可介乎零至4,756。這些股份將被授予34在股票被確定和授予之日的%，以及332023年和2024年每年1月1日的百分比。公司將於2022年第一季度開始確認授予日授予的任何股票的費用，這些股票將在剩餘的服務期內以直線方式支出。

同樣在2021年第一季度，委員會批准了一項針對公司高管的長期股權補償獎勵(“2021年長期獎勵”)，其中包括一基於股東總回報和一組件僅基於截至歸屬日期的持續服務。

2021年長期贈款的組成部分基於股東總回報，將接受亮線測試，將公司的總股東回報與NAREIT股票指數和NAREIT工業指數的成員公司進行比較。該獎項將衡量三-截至2023年12月31日的一年。在2024年第一季度，委員會將衡量公司在2024年第一季度的業績三-委員會在2021年2月25日的贈款日期確定的禁止亮線測試的年限。*在衡量日期賺取的股份總數可能在以下範圍內零至36,400.如果這些股份將被授予75在2024年第一季度確定賺取的股份之日的百分比，以及252025年1月1日。在2021年2月25日的授予日，該公司開始根據授予日的獎勵公允價值確認該獎勵的費用，該獎勵的公允價值是使用專門適應該獎勵的獨特功能而開發的模擬定價模型確定的。

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EastGroup Property，Inc.和子公司
合併財務報表附註(未經審計)
2021年長期補助金的部分僅基於截至歸屬日期的持續服務，於2021年2月25日授予。在那一天，7,801股票授予本公司的高級管理人員，但必須在歸屬日期繼續任職。這些股票的授予日期公允價值為$138.93，將被授予252022年第一季度為%，25其後3年每年1月1日的儲税券利率。在剩餘的服務期內，這些股票的費用是按直線計算的。

於2019年第四季度，委員會通過了股權獎勵退休政策(“退休政策”)，允許為符合退休資格的員工(定義為符合一定年齡和服務年限要求的員工)加快歸屬未歸屬股份。為了有資格獲得退休後的加速歸屬，符合條件的員工必須根據退休政策提供規定的通知，並必須從公司退休。公司已經調整了基於股票的薪酬費用，以加快對符合退休條件的員工的費用確認。

以下是向參與者授予、沒收和交付(歸屬)的限制性股票總數的摘要，以及相關的加權平均授予日期公允價值股價。在截至2021年3月31日的三個月內歸屬的股份中，本公司扣留了30,252股票，以履行適用股權計劃允許選擇此選項的參與者的納税義務。*截至歸屬日期，截至2021年3月31日的三個月內歸屬的股票的公允價值總額為$10,322,000.
截至三個月
頒獎活動：2021年3月31日
  
 
股票		加權平均授予日期公允價值
期初未歸屬113,403 $100.89 
授與(1) (2)
57,423 106.80 
被沒收。— — 
既得利益集團(73,692)91.59 
期末未歸屬：97,134 $111.44 

(1) 包括已滿足業績條件並已確定股份數量的前幾年授予的股份。
(2) 不包括如果實現2019年和2020年為長期業績以及2021年為年度和長期業績設定的業績目標，可能賺取的限制性股票。根據開放業績期末目標的實際實現程度，賺取的股票數量可能在以下範圍內零至118,911.

(17) 金融工具的公允價值
ASC 820，公允價值計量，將公允價值定義為在計量日期在市場參與者之間的有序交易中出售一項資產或支付轉移一項負債而收到的價格。美國會計準則委員會820還提供了使用公允價值計量金融資產和負債的指導意見。*法典要求披露公允價值計量所在的公允價值層次內的水平，包括使用相同資產或負債的活躍市場報價(一級)、活躍市場中類似工具的報價或非活躍市場中相同或類似工具的報價(二級)進行計量。以及市場上不容易觀察到的重大估值假設(3級)。


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EastGroup Property，Inc.和子公司
合併財務報表附註(未經審計)
下表列出了根據美國會計準則委員會820規定的本公司金融工具的賬面價值和估計公允價值。 2021年3月31日和2020年12月31日。
 2021年3月31日2020年12月31日
 
賬面金額(1)
公允價值
賬面金額(1)
公允價值
 (單位：千)
金融資產：    
現金和現金等價物$68 68 21 21 
*利率互換資產*1,178 1,178 — — 
財務負債：    
*無擔保銀行信貸安排-浮動利率(2)
92,318 92,438 125,000 124,820 
無擔保債務(2)
1,160,000 1,207,611 1,110,000 1,141,803 
擔保債務(2)
36,828 37,636 79,096 80,435 
**利率互換負債*3,716 3,716 10,752 10,752 
(1) 除以下附註所述者外，表內所示賬面值均列於綜合資產負債表所示項目下。
(2)表中列示的賬面金額和公允價值不包括債務發行成本(更多信息見附註10)。

以下方法和假設用於估計每類金融工具的公允價值：

現金和現金等價物：由於該等票據到期日較短，賬面金額接近公允價值。
利率互換資產(包括在綜合資產負債表上的其他資產內)：這些工具基於使用輸入(如利率收益率曲線、LIBOR掉期曲線和OIS曲線)的模型按公允價值記錄，這些輸入在合同的整個期限內(第2級輸入)基本上都可以觀察到。有關公司利率掉期的更多信息，請參閲附註14。
無擔保銀行信貸安排：該公司的無擔保銀行信貸安排的公允價值是通過按當前市場利率(第2級投入)貼現預期現金流量(不包括債務發行成本的影響)來估計的。
無擔保債務：本公司無擔保債務的公允價值是按照本公司銀行家(第2級投入)的建議，按照目前向本公司提供的相同剩餘期限債務的利率折現預期現金流，不包括債務發行成本的影響。
擔保債務：本公司有擔保債務的公允價值是按照本公司銀行家(第2級投入)的建議，按照目前向本公司提供的相同剩餘期限債務的利率折現預期現金流，不包括債務發行成本的影響。
利率掉期負債(包括在綜合資產負債表的其他負債內)：這些工具基於使用輸入(如利率收益率曲線、LIBOR掉期曲線和OIS曲線)的模型按公允價值記錄，這些輸入在合同的整個期限內(第2級輸入)基本上都可以觀察到。有關公司利率掉期的更多信息，請參閲附註14。

(18) 風險和不確定性
整體經濟狀況可能會對公司的經營業績產生重大影響，從而影響公司的財務狀況。如果EastGroup由於目前的冠狀病毒(“新冠肺炎”)大流行(如下所述)或其他一般經濟狀況而導致經營業績大幅下滑，可能會影響公司向股東進行分配、償還債務或履行其他財務義務的能力。

2020年3月11日，世界衞生組織將新冠肺炎定性為大流行。EastGroup物業所在的美國經歷了廣泛的感染。儘管新冠肺炎疫苗正在積極接種，州和地方政府，包括東方集團資產所在司法管轄區的州和地方政府，在許多情況下已經取消了旨在減輕大流行影響的行動(如“呆在家裏”指令)，但大流行造成的快速變化的市場和經濟狀況的影響仍然不確定。東方集團仍然無法預測新冠肺炎將對其業務、財務狀況、運營業績和現金流產生的最終影響。

EastGroup租賃物業以及收取租金收入和費用報銷的能力取決於國家、地區和當地的經濟狀況。由於租約以優惠條款到期，可能無法續簽租約、租賃空置空間或重新租賃空間，或根本無法續約，這可能導致本公司收到的租金付款減少。該公司一直就租金減免要求與其部分客户羣進行溝通，並已簽署了延期租金協議。
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EastGroup Property，Inc.和子公司
合併財務報表附註(未經審計)
總計$1.7100萬美元，所有這些都適用於2020年12月31日之前的時期。這些延期協議中的大多數(#美元)。1.4其中百萬美元1.7根據財務會計準則委員會提供的修改後的新冠肺炎相關指導，有資格在根據租賃原始條款收取費用的期間確認租金收入。當提出請求時，會逐案處理，公司的迴應在很大程度上取決於它對客户財務實力的瞭解，客户正在經歷的運營和收益影響，以及客户通過債務或股權發行、政府援助計劃或其他方式獲得資金的能力或能力。
該公司的一些客户的財務狀況、經營業績和現金流正在惡化；因此，他們可能無法支付租金和費用報銷，這可能會對EastGroup的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
聯邦、州和地方政府與防止新冠肺炎傳播的緩解措施相關的限制可能會阻止東方集團的客户使用其租賃的空間和經營業務；此類限制還可能影響公司的業務運營能力，這可能導致業務和經營業績下降，或影響公司遵守監管義務的能力，從而導致聲譽損害和監管問題或罰款。這些限制還可能抑制該公司租賃其經營組合中的空置空間以及開發和增值計劃的能力。此外，政府的限制可能會阻止承租人改善和開發項目的建設，這可能會推遲建設完成和租賃開始日期。在每一種情況下，EastGroup都可能會對其財務狀況和經營結果產生不利影響。
EastGroup客户、員工、董事和其他利益相關者的健康和福祉對公司非常重要。該公司正在為員工提供接種新冠肺炎疫苗的帶薪休假。公司正在努力為員工提供靈活的工作安排，以確保團隊的健康和安全，同時員工繼續履行工作職責，為公司的客户和其他利益相關者提供服務。存在與遠程工作安排相關的風險，包括但不限於與網絡安全相關的風險。東方集團將繼續監督並遵守聯邦、州和地方政府關於其工作安排的指導方針，以防止新冠肺炎傳播到公司的員工、客户和社區。與公司員工和董事的健康有關的風險和不確定性；關鍵人員健康的任何潛在惡化都可能影響EastGroup的業務運營。
(19) 法律事務

本公司目前並無涉及任何重大訴訟，據其所知，除在正常業務過程中發生的例行訴訟外，本公司或其財產並無受到任何重大訴訟的威脅。
 
(20) 最近的會計聲明
EastGroup對財務會計準則委員會最近發佈的所有華碩進行了評估，直至財務報表發佈之日為止，並確定以下ASU適用於本公司。

2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-04，參考匯率改革(主題848)：促進參考匯率改革對財務報告的影響。ASU 2020-04包含了影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。在2020年期間，該公司選擇對未來LIBOR指數現金流應用與概率和有效性評估相關的對衝會計權宜之計，以假定未來對衝交易將基於的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選擇。

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第二項。管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析。

以下對經營結果和財務狀況的討論和分析應與本10-Q表格季度報告中其他地方的綜合財務報表及其附註一起閲讀。

前瞻性陳述

這份Form 10-Q季度報告包括“前瞻性陳述”(符合聯邦證券法、經修訂的1933年證券法第27A條(“證券法”)和1934年經修訂的“交易法”(“交易法”)第21E條的含義)，反映了EastGroup對公司未來業績、業績、前景和機會的預期和預測。該公司試圖通過使用諸如“可能”、“將會”、“尋求”、“預期”、“預期”、“相信”、“目標”、“打算”、“應該”、“估計”、“可能”、“繼續”、“假設”、“項目”、“計劃”或類似的表達方式來識別這些前瞻性陳述。這些前瞻性陳述基於公司目前掌握的信息，受許多已知和未知的風險、不確定性和其他因素的影響，這些風險、不確定性和其他因素可能導致公司的實際結果、業績或成就與這些前瞻性陳述明示或暗示的未來結果、業績或成就大不相同。這些因素包括以下討論的因素。公司打算將所有這類前瞻性陳述納入“證券法”第27A條和“交易法”第21E條(適用於法律)中有關前瞻性陳述的避風港條款。公司不公開承諾更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於基本假設或新信息、未來事件或其他方面的變化，除非為履行公司在聯邦證券法下的義務而可能需要。

以下是可能導致公司實際結果與公司前瞻性陳述中陳述的結果大不相同的風險、不確定因素和其他因素中的一部分(但不是全部)(公司在下文中將自己稱為“我們”、“我們”或“我們的”)：

•國際、國家、地區和地方經濟狀況；
•冠狀病毒(“新冠肺炎”)疫情對我們的商業運作或租户的商業運作(包括他們及時繳交租金的能力)和整體經濟的影響持續時間和程度，以及任何相關的命令或其他正式的社會疏遠建議；
•供應和交付鏈中斷；
•利率的總體水平和以有吸引力的條件籌集股本的能力；
•融資風險，包括我們的經營現金流可能不足以支付所需的本金和利息的風險，以及我們可能無法在到期時為現有債務進行再融資或以有吸引力的條款或根本不能獲得新的融資的風險；
•公司所處的競爭環境；
•入住率或租賃率的波動；
•租户可能違約(包括破產或無力償債)或租約不續約，或我們是否有能力以現行或預期租金出租空間，特別是考慮到現有或潛在租户未來可在何種條件下經營實體店的重大不確定性；
•法律或政府法規的潛在變化以及對這些法律法規的解釋，包括房地產法或房地產投資信託基金(“REIT”)或公司所得税法的變化，以及房地產税率的潛在提高；
•我們保持房地產投資信託基金資格的能力；
•收購和開發風險，包括此類收購和開發項目未能按照預期執行；
•火災、洪水、龍捲風、颶風、地震等自然災害；
•疫情、疫情或其他突發公共衞生事件，如新冠肺炎爆發；
•影響我們的政府法規的條款和對這些法規的解釋，包括遵守這些法規的成本，房地產和分區法律的變化，以及房地產税率的提高；
•利率互換交易對手違約時的信用風險；
•保險金額不足或不足的；
•訴訟，包括與起訴或辯護索賠相關的費用以及任何不利結果；
•吸引和留住關鍵人才的能力；
•未來恐怖襲擊或內亂的後果；以及
•環境責任，包括因對我們目前擁有或以前擁有的物業的污染進行必要的補救而可能產生的成本、罰款或罰款。
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所有前瞻性陳述都應根據第一部分第1A項中確定的風險閲讀。公司截至2020年12月31日的年度報告Form 10-K中的風險因素。此外，本公司目前及持續持有的房地產投資信託基金(REIT)資格，涉及應用經修訂的1986年國税法(或守則)中高度技術性及複雜的條文，並視乎本公司是否有能力透過實際經營業績、分銷水平及股權多元化來滿足守則所規定的各項要求。

概述
EastGroup的目標是成為其市場的領先供應商，為對地理位置敏感的客户提供功能性、靈活性和高質量的商業配送空間(主要在15,000至70,000平方英尺)，從而實現股東價值的最大化。公司開發、收購和運營配送設施，其中大部分集中在主要陽光地帶地區供應受限的子市場的主要運輸功能周圍。此外，該公司的核心市場位於佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州。

新冠肺炎大流行的影響
2020年3月11日，世界衞生組織將新冠肺炎疫情定性為大流行。全球、國家和地方經濟繼續受到這場大流行以及抗擊新冠肺炎傳播的緩解努力的影響。

在新冠肺炎大流行期間，美國已經並可能繼續經歷新冠肺炎對健康、社會和經濟的重大影響。在此期間，東方集團的運營、入住率和租金收入基本保持穩定。該公司簽署了總計170萬美元的延期租金協議，約佔公司2020年收入的0.4%。延期都與2020年的租金收入有關，沒有未來期間的遞延租金。每項延期協議的條款都不同，截至2021年3月31日的所有延期租金付款都已收回，但24,000美元除外。根據財務會計準則委員會(“財務會計準則委員會”)提供的經修訂新冠肺炎相關指引，大部分該等延期協議的租金收入(170萬美元中的140萬美元)在根據租約的原始條款收取費用的期間有資格確認為租金收入。延遲支付租金的情況並不嚴重，但公司正在繼續積極監測新冠肺炎的發展情況及其對公司現金流和運營的影響。

截至2021年4月28日，該公司已收取2020年租金收入的99.7%和2021年第一季度租金收入的99.5%，其中包括2020年租户費用報銷的年度結賬。此外，截至2021年4月28日，根據與租户達成的延期協議，該公司已收回截至2021年3月31日到期金額的97.8%。

新冠肺炎對公司未來的影響在很大程度上取決於經濟不確定性的嚴重程度和持續時間及其對東方集團客户的影響，目前無法確切預測。.

一般信息
EastGroup相信其目前的營運現金流及無抵押銀行信貸安排可為本公司的營運提供資金，而本公司亦相信其可按目前可接受的條款發行普通股及/或優先股，並取得債務融資。在截至2021年3月31日的三個月裏，EastGroup通過其持續的普通股發行計劃發行了317,538股普通股，為公司提供了4450萬美元的淨收益。同樣在截至2021年3月31日的三個月內，公司完成了一筆5,000萬美元的優先無擔保定期貸款，有效固定利率為1.55%，並同意私募1.25億美元固定利率為2.74%的優先無擔保票據的條款，這些票據擬在2021年6月發行和出售，但須符合慣例成交條件。EastGroup的融資和股權發行在流動性與資本資源下面。

公司的主要收入是租金收入。在截至2021年3月31日的三個月內，EastGroup簽署了2631,000平方英尺的新租約和續簽租約(佔EastGroup總面積44,472,000平方英尺的5.9%)。至於在2021年首三個月簽訂的新租約及續期租約，平均租金較之前在相同空間簽訂的租約增加25.8%。

截至2021年3月31日的三個月，不包括來自相同物業(定義為在本年度和上一年報告期-2020年1月1日至2021年3月31日期間擁有的經營物業)的租賃終止收入的物業淨營業收入(PNOI)與2020年同期相比增長了6.3%。

截至2021年3月31日，東方集團的投資組合租賃比例為98.3%，佔有率為97.2%，而2020年3月31日分別為97.3%和96.7%。截至2021年4月28日，投資組合租賃比例為98.1%，佔有率為97.2%。2021年3月31日，計劃於2021年剩餘時間到期的租約佔投資組合的9.9%，截至2021年4月28日，這一比例降至8.5%。
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該公司通過其開發和收購計劃創造了新的租賃收入來源。該公司通過董事會批准的最高開發用地水平，並根據租賃活動調整開發開始日期，降低了與開發相關的風險。

在截至2021年3月31日的三個月內，EastGroup收購了兩處增值物業，分別是格林維爾的AP 1和亞特蘭大的Northpoint 200。購置的財產總價值為17017000美元。在同一時期，公司開始在奧蘭多和坦帕建設兩個開發項目，總面積為34.6萬平方英尺。EastGroup還將其在鳳凰城、達拉斯、亞特蘭大和洛杉磯的五個開發項目和增值收購(61.9萬平方英尺)從其開發和增值計劃轉移到房地產，轉移日期的成本為7750萬美元。截至2021年3月31日，EastGroup的開發和增值計劃由15個項目(270.3萬平方英尺)組成。截至2021年4月28日，總共租賃了34%的資產，為2.6億美元，其中截至2021年3月31日仍有6200萬美元有待投資。

在截至2021年3月31日的三個月裏，沒有房地產銷售。

該公司最初通常通過其3.95億美元的無擔保銀行信貸安排為其開發和收購計劃提供資金(如中所述流動性與資本資源)。在市場條件允許的情況下，EastGroup發行股票和/或使用固定利率債務，包括通過使用利率互換已被交換到有效固定利率的可變利率債務，以取代短期銀行借款。2019年6月，穆迪投資者服務公司(Moody‘s Investors Service)確認了EastGroup對Baa2的發行人評級，展望為穩定。證券評級不是買入、賣出或持有證券的建議，可能會隨時受到指定評級機構的修訂或撤回。每個評級都應獨立於任何其他評級進行評估。對於未來的債務發行，該公司打算主要發行無擔保的固定利率債務，包括通過使用利率互換已被交換到有效固定利率的可變利率債務。該公司還可能在未來進入公共債務市場，作為籌集資金的一種手段。

EastGroup有一個可報告的部門-工業物業。這些物業主要位於美國主要的陽光地帶地區，具有相似的經濟特徵，因此被聚合為一個可報告的部門。

該公司的首席決策者在決策時使用兩個主要的經營業績衡量標準：(1)普通股股東應佔經營的資金(“FFO”)，以及(2)財產淨營業收入(“PNOI”)。

FFO是根據全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)制定的標準計算的。NAREIT的指導為準備人員提供了一種選擇，因為它涉及房地產投資信託基金業務附帶的房地產資產的銷售損益或減值費用是否被排除在FFO的計算之外。EastGroup選擇排除與我們業務附帶的此類資產相關的活動。

FFO是根據美國公認會計原則(“GAAP”)計算的普通股股東應佔淨收益(虧損)，不包括出售房地產(包括公司業務附帶的其他資產)的損益，以及經房地產相關折舊和攤銷調整以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的減值虧損。FFO不被視為淨收益(根據GAAP確定)的替代方案，不能作為公司財務業績的指標，也不能衡量公司的流動性或可用於滿足公司現金需求的資金，包括其分配能力。公司影響FFO的主要驅動因素是PNOI(如下所述)、利率、公司使用的槓桿量以及一般和行政費用的變化。

PNOI定義為房地產經營收入較少房地產經營費用(包括基於市場的內部管理費支出)加上公司非全資房地產投資的收入和物業運營費用份額。

EastGroup有時將來自同一物業的PNOI稱為“相同PNOI”；該公司也提供相同的PNOI，但不包括租賃終止的收入。相同屬性被定義為在整個本期和上一年報告期內擁有的運營屬性。開發或收購的物業不包括在本年度和上一年度報告期的經營組合中。在本年度或上一年度報告期內出售的物業也不包括在內。在截至2021年3月31日的三個月裏，Same Properties包括從2020年1月1日到2021年3月31日整個期間包括在運營組合中的物業。公司提供相同的PNOI和相同的PNOI，不包括租賃終止的收入，作為物業層面的業績補充衡量標準，用於
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在同一財產基礎上評估公司房地產投資的業績和經營結果。它是在逐個租約的基礎上計算的，計算方法是將客户在每一份租約的有效期內支付的租金平均化。

FFO和PNOI是用於評估公司房地產資產投資業績及其經營結果的補充行業報告指標。本公司認為，在行業計算PNOI和FFO時不計入折舊和攤銷提供了物業表現的補充指標，因為房地產價值歷來隨市場狀況而上升或下降。本公司計算的PNOI和FFO可能無法與其他房地產投資信託基金(“REITs”)的同名但不同計算指標相媲美。所有投資者應意識到，從FFO中剔除或重新計入FFO的項目是瞭解和評估本公司財務業績的重要組成部分。

截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，PNOI計算如下。
 截至三個月
三月三十一號，
 20212020
 (單位：千)
房地產經營收入$97,917 88,577 
房地產經營費用(27,820)(25,829)
合併後合資企業PNOI中的非控股權益(15)(43)
來自50%擁有的未合併投資的PNOI234 243 
物業淨營業收入(“PNOI”)$70,316 62,948 

房地產經營收入由租金收入，扣除無法收回的租金準備金，費用報銷傳遞收入和包括租賃終止費在內的其他房地產收入組成。房地產經營費用包括物業税、保險、公用事業、維修和維護費用、管理費和其他運營成本。一般來説，公司最重要的運營費用是財產税和保險。租户租賃可以是總運營費用可收回的淨租賃、部分運營費用可收回的修改毛租約或不能收回費用的毛租約(毛租約僅佔公司總租約的一小部分)。物業運營費用的增加可在淨租賃和收回項下全額收回。超過這些金額的費用增長是可以收回的。*公司對物業運營費用的敞口主要是由於佔用空間的空置和租賃限制了可以收回的費用金額。


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下表列出了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的PNOI、相同PNOI和相同PNOI的淨收入(不包括租賃終止收入)的對賬。
 截至三個月
三月三十一號，
 20212020
 (單位：千)
淨收入$27,357 23,298 
利息收入(1)(29)
其他收入(14)(51)
間接租賃成本330 108 
折舊及攤銷30,313 27,892 
公司未合併投資的折舊份額34 35 
利息支出：8,276 8,457 
一般和行政費用。4,036 3,281 
合併後合資企業PNOI中的非控股權益(15)(43)
物業淨營業收入(“PNOI”)70,316 62,948 
2020年收購的PNOI(684)(41)
2020和2021年的PNOI開發和增值物業(5,068)(2,011)
PNOI從2020年開始運營資產處置— (234)
其他PNoi59 47 
相同的PNoi64,623 60,709 
相同物業的淨租賃終止費收入(576)(444)
不包括租賃終止收入的相同PNOI$64,047 60,265 


下表列出了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，EastGroup Properties，Inc.普通股股東應佔淨收益與普通股股東應佔FFO的對賬。
 截至三個月
三月三十一號，
 20212020
 (單位為千，每股數據除外)
可歸因於EastGroup Property，Inc.的淨收入。普通股股東$27,339 23,297 
折舊及攤銷30,313 27,892 
公司因未合併投資而應佔的折舊份額。34 35 
非控制性權益的折舊和攤銷— (42)
普通股股東的運營資金(“FFO”)$57,686 51,182 
每股稀釋後普通股股東應佔淨收益$0.69 0.60 
每股攤薄後普通股股東應佔運營資金(“FFO”)$1.45 1.31 
稀釋後的每股收益和運營資金39,765 38,961 



在評估公司的收入和費用時，公司分析了以下業績趨勢：

•每股FFO的變化代表每股FFO與上年同期相比的增減。截至2021年3月31日的三個月，FFO為每股1.45美元，而2020年同期為每股1.31美元，增幅為10.7%。

•截至2021年3月31日的三個月，與2020年同期相比，PNOI增加了736.8萬美元，增幅11.7%。PNOI從相同的物業運營中增加了391.4萬美元，從新開發和增值物業中增加了305.7萬美元，從2020年的收購中增加了64.3萬美元；PNOI從2020年出售的運營物業中減少了23.4萬美元。
    
•相同PNOI的變化代表在整個當前和上一年報告期(2020年1月1日至2021年3月31日)擁有的相同運營物業的PNOI增加或減少。相同的PNOI，不包括
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與2020年同期相比，截至2021年3月31日的三個月，租賃終止收入增長了6.3%。

•相同物業的平均入住率是指租賃期限已經開始的租賃面積的月末平均百分比，與本年度和上一年報告期(2020年1月1日至2021年3月31日)期間擁有的相同運營物業的可租賃總面積相比。截至2021年3月31日的三個月，同一物業的平均入住率為97.5%，而2020年同期為96.8%。

•入住率是指截至報告期末，租賃期限已經開始的租賃面積佔可租賃總面積的百分比。2021年3月31日的平均入住率為97.2%。與截至2020年3月31日至2020年12月31日的前四個季度相比，季度末的入住率在96.4%至97.3%之間。

•租金變動是指與同一空間之前的租賃相比，新租賃和續簽租賃的租金上升或下降。截至2021年3月31日的三個月，新租賃和續簽租賃的租金平均上漲25.8%(佔總面積的5.9%)。

•租賃終止費收入包括在房地產經營收入。截至2021年3月31日的三個月，租賃終止費收入為576,000美元，而2020年同期為444,000美元。

•本公司將無法收回租金的準備金記為減值至房地產經營收入；追回無法收回的租金被記錄為增加房地產經營收入。本公司於截至2021年及2020年3月31日止三個月分別錄得淨收回壞賬租金78,000美元及壞賬準備淨額495,000美元。個別租約於各報告期評估是否可收回。我們根據(其中包括)租户的付款歷史、租户的財務狀況、租户所處行業的商業狀況和趨勢以及物業所在地理區域的經濟狀況等因素來評估租金和其他應收賬款在每個報告期的可收集性，這些因素包括(其中包括)租户的支付歷史、租户的財務狀況、租户所在行業的商業狀況和趨勢以及物業所在地理區域的經濟狀況。如果對這些因素或其他因素的評估顯示不太可能，我們將收取基本上所有的租金，我們確認對租金收入進行了調整。如果我們對收取概率的判斷或估計發生變化，我們可能會在得出這樣的結論期間調整或記錄額外的租金收入。本公司在截至2021年3月31日的三個月內遵循其記錄壞賬租金準備金的正常程序，並評估了所有與新冠肺炎大流行相關的遞延租金以供收集。

關鍵會計政策和估算
公司管理層認為以下會計政策和估計對公司報告的業務至關重要。

房地產的收購和開發
財務會計準則修訂就如何根據有形資產和無形資產各自的公允價值在各個組成部分之間恰當地確定購買價格分配提供了指導。管理層在分配收購物業的成本時考慮的因素包括考慮當前市場狀況和執行類似租賃的成本在預期租賃期內的賬面成本估計。有形資產(土地、建築和裝修)的分配是基於管理層使用貼現現金流模型確定物業價值的基礎上的，就好像該物業是空置的一樣。(B)有形資產(土地、建築和裝修)的分配是基於管理層使用貼現現金流模型確定物業價值的基礎上的，就好像該物業是空置的一樣。土地的估值使用由第三方提供的特定於適用市場的可比土地銷售。本公司根據與類似物業的類似融資條款的比較，釐定所假設的任何融資是高於或低於市價。*收購物業的成本可根據經確定高於或低於市價的賣方承擔的債務作出調整。

購買價格也在以下類別的無形資產之間分配：根據原地租賃的高於或低於市場部分、原地租賃的價值和客户關係的價值。*可分配給已收購的原地租賃的高於或低於市場部分的價值是根據以下差額的現值(使用反映與收購的租賃相關的風險的貼現率)確定的：(I)根據租賃在其剩餘期限內應支付的合同金額，及(Ii)管理層估計在餘下租約期內以現行市值租金支付的金額。*分配至市值租約之上和之下的款額包括在其他資產和其他負債於綜合資產負債表內分別列載於綜合資產負債表，並於各租約餘下期限內攤銷為租金收入。無形資產總額根據管理層對其各自價值的評估，進一步分配給原地租賃價值和客户關係價值。
-28-

包括在其他資產於綜合資產負債表上列載，並於現有租約的剩餘年期或客户關係的預期年期(視何者適用而定)攤銷。

鑑於這一期間的交易活動，這一會計政策的相關性將會波動。

對於正在開發的物業和在開發階段收購的增值物業，與開發相關的成本(即土地、建築成本、利息費用、物業税和其他與開發相關的成本)被彙總到物業的總資本化成本中，這些成本包括管理層對被視為與該等開發活動相關的部分內部成本(主要是人員成本)的估計。內部成本根據開發活動分配給特定的開發物業。

財務狀況
東方集團的總資產截至2021年3月31日，這一數字為2,756,921,000美元，比2020年12月31日增加了36,118,000美元。總負債減少10,162,000美元，至1,440,123,000美元；以及總股本同期增加46,280,000美元，至1,316,798,000美元。以下各段將詳細解釋這些變化。

資產
房地產物業
房地產在截至2021年3月31日的三個月中增加了70,921,000美元，主要是由於：(I)從開發和增值物業至房地產(詳情見開發和增值物業)；及(Ii)本公司物業的資本改善。這些增幅被土地成本從房地產至開發和增值物業.

在截至2021年3月31日的三個月內，公司對現有和收購物業進行了8,585,000美元的資本改善(包括在經營成果)。此外，該公司轉移至香港後的發展及增值物業費用為822,000元。房地產公司在合併現金流量表中將這些支出記為開發和增值成本。

在截至2021年3月31日的三個月裏，該公司沒有穩定的運營物業收購或銷售。

開發和增值物業
東方集團在中國的投資開發和增值物業截至2021年3月31日，該公司的總投資為198,071,000美元的租賃和在建項目，以及148,174,000美元的預期開發(主要是土地)。開發和增值物業截至2021年3月31日，2021年為346,245,000美元，而2020年12月31日為359,588,000美元。東方集團將5個開發和增值項目轉移到房地產截至轉讓之日，總投資額為7754.7萬美元。2021年頭三個月用於發展的總資本投資為47,539,000美元，主要包括38,362,000美元和8,084,000美元的成本，詳情見開發和增值物業活動下表和轉移到後的物業費用822,000美元房地產。轉讓後發生的開發和增值物業的資本化成本房地產包括物業的資本改善，但不包括與開發相關的其他資本化成本(即利息支出、物業税和內部人員成本)。

截至2021年和2020年3月31日的三個月，公司的內部開發成本分別為1,689,000美元和1,844,000美元。

在截至2021年3月31日的三個月內，該公司收購了兩處增值物業，分別是格林維爾的Access Point 1和亞特蘭大的Northpoint 200。購置物業的總成本為17,017,000美元，其中16,746,000美元分配給開發和增值物業。該公司將購買總價中的198萬6千美元分配給格林維爾和亞特蘭大市場使用第三方土地估值的土地。市場價值被認為是由ASC820定義的第3級輸入，公允價值計量(有關ASC 820的更多信息，請參見合併財務報表附註17)。與購買房地產有關的無形資產為271000美元，其中與當地租賃無形資產有關(包括在其他資產(見綜合資產負債表)。該等成本於收購時已存在的相關租約的剩餘壽命內攤銷。與增值物業收購相關的成本(分配給收購租賃無形資產的金額除外)包括在下面的開發和增值物業活動表中。


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  已招致的費用 預計樓宇改建日期
發展和發展
增值物業活動
2021年轉移的成本(1)
在截至的三個月內
3/31/2021		截至2021年3月31日的累計
 
預計總成本
 (單位：千)
租賃建築大小(平方英尺)    
世界休斯頓44號，德克薩斯州休斯頓134,000 $— 242 8,368 9,700 05/21
佛羅裏達州邁阿密，Gateway 4197,000 — 429 22,476 26,700 06/21
亞利桑那州鳳凰城州際公地2號(2)
142,000 — 31 12,272 12,500 06/21
德克薩斯州聖安東尼奧，三縣交叉3號和4號203,000 — 811 15,220 16,500 06/21
德克薩斯州奧斯汀，3號和4號的定居者173,000 — 1,628 19,132 21,000 07/21
西北十字路口1-3，德克薩斯州休斯頓278,000 — 681 23,003 25,900 09/21
Ridgeview 1&2，德克薩斯州聖安東尼奧226,000 — 550 17,643 19,000 10/21
佛羅裏達州邁爾斯堡陽光海岸7號77,000 — 121 7,494 9,000 11/21
德克薩斯州達拉斯，湖港1-3194,000 — 231 20,012 22,500 12/21
接入點1，南卡羅來納州格林維爾(2)
156,000 — 10,706 10,706 12,000 01/22
租賃總量1,780,000 — 15,430 156,326 174,800 
在建工程     
吉爾伯特十字路口C&D，亞利桑那州鳳凰城178,000 — 4,373 10,990 21,400 06/22
佛羅裏達州奧蘭多，Horizon West 2&3210,000 5,505 4,410 9,915 18,200 07/22
佛羅裏達州坦帕市大橡樹75 3號136,000 2,198 2,716 4,914 11,200 07/22
斯蒂爾克里克X，北卡羅來納州夏洛特市162,000 — 4,369 8,603 12,600 07/22
德克薩斯州沃斯堡巴斯伍德1號和2號237,000 — 2,569 7,323 22,100 10/22
在建工程總數923,000 7,703 18,437 41,745 85,500 
未來發展(主要是土地)預計建築大小(平方英尺)    
加利福尼亞州聖地亞哥519,000 17,758 (3)1,783 19,541 
佛羅裏達州邁爾斯堡622,000 — 139 8,005 
佛羅裏達州邁阿密376,000 — 249 20,545 
佛羅裏達州奧蘭多1,278,000 (5,505)832 23,005 
佛羅裏達州坦帕市213,000 (2,198)59 3,584 
佐治亞州亞特蘭大140,000 — 13 1,405 
密西西比州傑克遜28,000 — — 706 
北卡羅來納州夏洛特313,000 — 45 4,370 
德克薩斯州達拉斯701,000 — 529 23,407 
德克薩斯州埃爾帕索168,000 — 232 2,819 
德克薩斯州沃斯堡652,000 256 14,806 
德克薩斯州休斯頓1,223,000 — 298 21,056 
德克薩斯州聖安東尼奧366,000 — 60 4,925 
總預期發展6,599,000 10,055 4,495 148,174 
 9,302,000 $17,758 38,362 346,245 
2021年期間向房地產轉移的開發和增值物業建築大小(平方英尺)    大樓轉換日期
吉爾伯特十字路口A&B，亞利桑那州鳳凰城140,000 $— — 16,768 01/21
Creekview 121 7&8，德克薩斯州達拉斯137,000 — 1,099 17,658 03/21
佐治亞州亞特蘭大3號颶風淺灘101,000 — 124 8,935 03/21
北點200，佐治亞州亞特蘭大(2)(4)
79,000 — 6,861 6,861 03/21
加州洛杉磯蘭喬配送中心(2)
162,000 — — 27,325 03/21
轉入房地產的合計619,000 $— 8,084 77,547 (5)

此表的腳註在下一頁。
(1) 指期內從預期發展項目(主要是土地)轉移至在建項目的成本。負數為轉移至在建項目的土地庫存成本。
(2)代表東方集團收購的增值物業。
(3)指從房地產轉移到未來發展項目(主要是土地)的成本。
(4)代表東方集團於1/21/21收購的增值物業。在第一季度，該項目100%入住率，因此，轉移到房地產。
(5)表示轉移之日的累計成本。

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累計折舊
在截至2021年3月31日的三個月裏，房地產、開發和增值物業的累計折舊增加了24,381,000美元，主要是由於折舊費用。

其他資產
其他資產在截至2021年3月31日的三個月中增加了267.4萬美元。其他資產以下是：
 三月三十一號，
2021		十二月三十一日，
2020
 (單位：千)
租賃成本(主要是佣金)$101,140 95,914 
*(38,200)(38,371)
租賃成本(主要是佣金)，扣除累計攤銷後的淨額62,940 57,543 
收購的就地租賃無形資產包括：*26,989 28,107 
收購的原地租賃無形資產累計攤銷(13,596)(13,554)
收購的原地租賃無形資產，扣除累計攤銷後的淨額13,393 14,553 
在市場租賃無形資產之上購入的資產包括：*1,825 1,825 
收購的高於市價租賃無形資產的累計攤銷(1,292)(1,231)
收購的高於市場租賃的無形資產，扣除累計攤銷後的淨額533 594 
直線應收租金45,057 43,079 
應收賬款4,510 6,256 
利率互換資產1,178 — 
使用權資產-寫字樓租賃(經營)2,359 2,131 
普通股發行應收賬款— 1,942 
親善的態度包括：*990 990 
預付費用和其他資產用來償還債務、債務、債務等問題。21,293 22,491 
總計其他資產
$152,253 149,579 


負債
無擔保銀行信貸安排在截至2021年3月31日的三個月中減少了32,556,000美元，主要是由於償還129,480,000美元和在此期間發生的新債務發行成本，但被96,798,000美元的借款和同期債務發行成本的攤銷部分抵消。該公司的信貸安排在以下內容中有更詳細的描述流動性與資本資源.

無擔保債務在截至2021年3月31日的三個月中，增加了49,934,000美元，主要是由於3月份結束了5000萬美元的優先無擔保定期貸款，以及債務發行成本的攤銷，部分被同期發生的新債務發行成本所抵消。的借款和償還無擔保債務更詳細地描述在流動性與資本資源.

擔保債務在截至2021年3月31日的三個月中，減少了42，21萬美元。減少的原因是，3月份償還了本金餘額為40,841,000美元的抵押貸款，定期支付了1,422,000美元的本金，以及攤銷了擔保債務，由期內債券發行成本的攤銷所抵消。





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應付賬款和應計費用在截至2021年3月31日的三個月中增加了18,659,000美元。*公司業績摘要應付賬款和應計費用以下是：
 三月三十一號，
2021		十二月三十一日，
2020
 (單位：千)
應繳房產税：房產税、房產税、房地產税、房產税。$16,339 3,524 
*7,297 6,427 
房地產改善和應付資本化租賃成本7,841 5,692 
應支付的利息包括投資者、銀行投資者、投資者和投資者。7,974 6,537 
應向投資者支付的股息包括財務報表、財務報表。32,486 32,677 
圖書透支(1)
11,185 5,176 
其他應付款和應計費用包括財務報表、財務報表、財務報表等。5,110 9,540 
*總計應付賬款和應計費用
$88,232 69,573 

(1)指在期末前開立但尚未結清銀行的支票；因此，銀行尚未向本公司預付現金。當支票通過銀行時，它們將通過公司的流動現金信用額度提供資金，該額度包括在公司的無擔保銀行信貸安排中。


其他負債在截至2021年3月31日的三個月中減少了398.9萬美元。*公司業績摘要其他負債以下是：
 三月三十一號，
2021		十二月三十一日，
2020
 (單位：千)
保證金存款使投資者、投資者$24,941 22,140 
預付租金和其他遞延收入用於支付房貸、房貸。15,393 14,694 
經營租賃負債--地面租賃11,000 11,199 
經營租賃負債--寫字樓租賃2,402 2,167 
收購的低於市價的租賃無形資產8,928 9,019 
*累計攤銷低於市價的租賃無形資產(6,367)(6,168)
收購的低於市價的租賃無形資產，扣除累計攤銷後的淨額2,561 2,851 
利率互換負債3,716 10,752 
預付租户改善費用165 364 
其他負債包括投資者、投資者和投資者。5,650 5,650 
*總計其他負債
$65,828 69,817 



權益
額外實收資本在截至2021年3月31日的三個月內增加42,392,000美元，主要是由於根據公司的持續普通股發行計劃發行普通股(見流動性和資本資源)以及與以下內容相關的活動 基於股票的薪酬(如合併財務報表附註16所述)。在截至2021年3月31日的三個月裏，EastGroup根據其持續的普通股發行計劃發行了317,538股普通股，淨收益為44,485,000美元。

截至2021年3月31日的三個月，超過收益的分配增加4333,000美元，原因是普通股股息31,672,000美元超過EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入2733.9萬美元。

累計其他綜合損失在截至2021年3月31日的三個月中減少了8214,000美元。減少是由於本公司利率掉期(現金流量對衝)的公允價值變動所致，該等變動將在綜合財務報表附註14中進一步討論。
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行動結果
EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入截至2021年3月31日的三個月為27,339,000美元(每股基本和稀釋後股票0.69美元)，而2020年同期為23,297,000美元(基本和稀釋後每股0.60美元)。以下段落解釋了這一變化：

•與2020年同期相比，截至2021年3月31日的三個月，PNOI增加了7,368,000美元(每股稀釋後0.19美元)，或11.7%。PNOI從相同的物業運營中增加了391.4萬美元，從新開發和增值物業中增加了305.7萬美元，從2020年的收購中增加了64.3萬美元；PNOI從2020年出售的運營物業中減少了23.4萬美元。截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，租賃終止費收入分別為576,000美元和444,000美元。本公司於截至2021年及2020年3月31日止三個月分別錄得淨收回壞賬租金78,000美元及壞賬準備淨額495,000美元。直線上升的租金房地產經營收入截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月分別增加1,875,000美元和1，29萬美元。
    
•在截至2021年或2020年3月31日的三個月裏，沒有銷售。

•折舊及攤銷費用與2020年同期相比，截至2021年3月31日的三個月增加了2,421,000美元(稀釋後每股0.06美元)。
在截至2021年3月31日的三個月裏，EastGroup簽署了50份租約，免費租金優惠1,571,000平方英尺，租約有效期內的免費租金優惠總額為4,315,000美元。於二零二零年同期，本公司簽署了38份租約，免租優惠面積為1,149,000平方尺，租約有效期內的免租優惠總額為1,580,000美元。

截至2021年3月31日，該公司的租賃面積百分比為98.3%，而2020年3月31日為97.3%。2021年3月31日的總入住率為97.2%，而2020年3月31日的入住率為96.7%。

相同物業的平均入住率是指租賃期限已經開始的租賃面積的月末平均百分比，與本年度和上一年報告期(2020年1月1日至2021年3月31日)期間擁有的相同運營物業的可租賃總面積相比。截至2021年3月31日的三個月，同一物業的平均入住率為97.5%，而2020年同期為96.8%。

根據GAAP計算的同一物業平均租金代表在整個當前和上一年報告期(2020年1月1日至2021年3月31日)內擁有的相同運營物業的租賃平均年租金。在截至2021年3月31日的三個月裏，同樣的房產平均租金為每平方英尺6.40美元，而2020年同期為每平方英尺6.11美元。






















-33-

利息支出與2020年同期相比，截至2021年3月31日的三個月減少了181,000美元。下表列出了的組件利息支出截至2021年和2020年3月31日的三個月：
 截至三個月
三月三十一號，
 20212020增加
(減少)
 (單位：千)
可變利率利息支出   
無擔保銀行信貸安排-利率浮動
(不包括設施費用攤銷和發債成本)
$375 954 (579)
攤銷融資費用--無擔保銀行信貸融資194 196 (2)
債務發行成本的攤銷-無擔保銀行信貸安排，用於償還債務，償還債務。140 140 — 
**浮動利率利息支出總額709 1,290 (581)
固定利率利息支出   
無擔保債務利息(1)
(不包括髮債成本攤銷)
8,861 8,074 787 
有擔保債務利息
(不包括髮債成本攤銷)
742 1,458 (716)
債務發行成本攤銷--無擔保債務137 138 (1)
債務發行成本攤銷--擔保債務64 58 6 
**固定利率利息支出總額9,804 9,728 76 
總利息包括：*10,513 11,018 (505)
資本化程度較低的利息(2,237)(2,561)324 
利息支出總額$8,276 8,457 (181)
    
(1)包括本公司無抵押債務的利息，按債務協議固定利率或因利率互換而實際固定利率，如綜合財務報表附註14所述。
與2020年同期相比，公司截至2021年3月31日的三個月的浮動利率支出減少了58.1萬美元，這主要是由於公司的加權平均可變利率和其無擔保銀行信貸安排的平均借款減少，如下表所示：
 截至三個月
三月三十一號，
 20212020增加
(減少)
 (單位：千，利率除外)
無擔保銀行信貸工具的平均借款-浮動利率$134,812148,319(13,507)
加權平均浮動利率。
(不包括設施費用攤銷和發債成本) 
1.13 %2.59 % 

由於以下所述的無擔保債務和擔保債務活動，公司截至2021年3月31日的三個月的固定利率利息支出比2020年同期增加了7.6萬美元。

與2020年同期相比，截至2021年3月31日的三個月，固定利率無擔保債務的利息支出增加了78.7萬美元。增加的原因是該公司的無擔保債務活動如下所述。


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2020年和2021年獲得的無擔保債務詳情如下表所示：
2020年和2021年新增無擔保債務實際利率獲取日期到期日金額
(單位：千)
1億美元高級無擔保定期貸款(1)
2.39%03/25/202003/25/2027$100,000 
1億美元高級無抵押債券2.61%10/14/202010/14/2030100,000 
7500萬美元高級無抵押債券2.71%10/14/202010/14/203275,000 
5000萬美元高級無擔保定期貸款(2)
1.55%03/18/202103/18/202550,000 
*2020年和2021年的加權平均/總額2.40%$325,000 

(1)這筆無擔保定期貸款的利率是倫敦銀行同業拆借利率加145個基點，受公司覆蓋評級變化的定價網格的限制。公司訂立利率互換協議，將貸款的LIBOR利率轉換為固定利率，為公司提供截至2021年3月31日的定期貸款加權平均實際利率2.39%。有關利率掉期的額外資料，請參閲綜合財務報表附註14。
(2)這筆無擔保定期貸款的利率是倫敦銀行同業拆借利率加100個基點，受公司覆蓋評級變化的定價網格的限制。公司訂立利率互換協議，將貸款的LIBOR利率轉換為固定利率，為公司提供截至2021年3月31日的定期貸款加權平均實際利率1.55%。有關利率掉期的額外資料，請參閲綜合財務報表附註14。

2020年償還下列無擔保債務部分抵消了新的無擔保債務利息支出的增加：
2020年償還的無擔保債務利率，利率還款日期支付金額
(單位：千)
3000萬美元高級無抵押債券3.80%08/28/2020$30,000 
7500萬美元高級無擔保定期貸款3.45%12/21/202075,000 
2020年加權平均/總額3.55%$105,000 

無擔保債務利息支出的增加被擔保債務利息支出的減少部分抵消。在截至2021年3月31日的三個月期間，由於定期安排本金支付和下表所述的收益，擔保債務的利息支出與2020年同期相比減少了716,000美元。在截至2021年3月31日的三個月裏，定期計劃的擔保債務本金支付為1,422,000美元。在截至2020年12月31日的一年中，定期計劃的擔保債務本金支付為8,436,000美元。2020年和2021年償還的擔保債務詳情如下表所示：
2020年和2021年償還的擔保債務利率，利率還款日期支付金額
(單位：千)
第40大道、環城5號交叉路口、百年公園、行政機場、1號立交公園、海景、Wetmore 5-8和世界休斯頓26、28、29和304.39%10/07/2020$45,871 
科羅拉多十字路口，州際配送中心1-3，羅哈斯商業公園，斯蒂爾克里克1和2，風險配送中心1和世界休斯頓3，4，6，7，8和94.75%03/08/202140,841 
2020和2021年加權平均/總額4.56%$86,712 

EastGroup在2020年或2021年前三個月沒有獲得任何新的擔保債務。

房地產建設期間的利息成本被資本化，並與利息支出相抵。與2020年同期相比，截至2021年3月31日的三個月的資本化利息減少了32.4萬美元，原因是開發支出和借款利率的變化。

折舊及攤銷與2020年同期相比，截至2021年3月31日的三個月的支出增加了2,421,000美元，主要是由於公司於2020年收購的運營物業以及從開發和增值物業2020年和2021年，部分被2020年出售的運營物業所抵消。

在截至2021年或2020年3月31日的三個月內，該公司沒有出售任何物業。


-35-

房地產改善
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，東方集團經營物業的房地產改善情況如下：
  截至三個月
三月三十一號，
 預計使用壽命20212020
  (單位：千)
收購升級40年$45 24 
租户改進：  
新的租户包括：*租約生活2,642 3,044 
續簽租户：房主、房客、房主、房東、房東租約生活677 1,329 
其他：  
建築改善5-40歲1,783 1,218 
屋頂*5-15歲3,015 937 
停車場提供的交通工具包括：公共汽車、公共交通工具、公共交通工具。3-5年262 36 
其他國家的投資者包括日本政府、中國政府。5年161 347 
房地產總體改善情況(1)
 $8,585 6,935 

(1)調整房地產改善項目總額至房地產改善關於現金流量表的合併報表：
 截至3月31日的三個月，
20212020
(單位：千)
房地產總體改善情況$8,585 6,935 
房地產應付賬款的變動292 337 
在建工程的變更251 2,124 
房地產改善在
合併現金流量表
$9,128 9,396 

資本化租賃成本
公司的租賃成本(主要是佣金)資本化並計入其他資產。成本按相關租賃條款攤銷，攤銷包括在折舊及攤銷費用.截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，總資本化租賃成本如下：
  截至三個月
三月三十一號，
 預計使用壽命20212020
  (單位：千)
發展和增值租約生活$2,828 1,763 
新租户租約生活4,347 1,027 
續簽租户租約生活1,954 2,933 
資本化租賃成本合計 $9,129 5,723 
租賃成本攤銷 $3,735 3,469 

已售出和持有待售的房地產
當房地產符合會計準則編纂(“ASC”)360規定的標準時，本公司將其視為持有待售。房產、廠房和設備，包括當物業很可能在一年內出售時。持有待售的房地產按賬面價值或公允價值減去估計出售成本中的較低者報告，在持有待售期間不會折舊。

截至2021年3月31日和2020年12月31日，該公司沒有將任何物業歸類為持有待售物業。

-36-

根據FASB會計準則更新(“ASU”)2014-08，財務報表(主題205)和財產、廠房和設備(主題360)的列報，報告非持續經營和披露實體組成部分的處置，如果出售一個實體或一組處於非持續運營的實體的一個組件或一組組件代表了一種戰略轉變，當該組件或一組組件符合分類為待售的標準時，或當該組件或組件組通過出售或非出售方式處置時，該公司將報告出售該組件或該組組件對實體的運營和財務結果產生重大影響的戰略轉變。此外，該公司還將提供有關非持續業務和出售一個實體中不符合非持續業務在財務報表中列報資格的單獨重要組成部分的額外披露。EastGroup對已售出的物業進行分析，以確定銷售是否有資格提交停產報告。

在截至2021年或2020年3月31日的三個月裏，沒有銷售。

最近的會計聲明
EastGroup對財務會計準則委員會最近發佈的所有華碩進行了評估，直至財務報表發佈之日為止，並確定以下ASU適用於本公司。

2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-04，參考匯率改革(主題848)：促進參考匯率改革對財務報告的影響。ASU 2020-04包含了影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。在2020年期間，該公司選擇對未來LIBOR指數現金流應用與概率和有效性評估相關的對衝會計權宜之計，以假定未來對衝交易將基於的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選擇。

流動性和資本資源
截至2021年3月31日的三個月，經營活動提供的現金淨額為78,822,000美元。其他主要現金來源是無擔保銀行信貸安排和無擔保債務的借款以及普通股發行的收益。*在截至2021年3月31日的三個月裏，公司分發了31,863,000美元的普通股股息。現金的其他主要用途是償還無擔保銀行信貸安排和擔保債務，建設和開發物業，購買增值物業，以及在不同的地方改善資本。

本公司於2021年3月31日及2020年12月31日的債務總額詳列如下：本公司的無擔保銀行信貸安排及無擔保債務工具有若干限制性契諾，例如維持償債範圍及槓桿率及維持保險範圍，而本公司於2021年3月31日及2020年12月31日的所有債務契諾均符合規定。
 三月三十一號，
2021		十二月三十一日，
2020
 (單位：千)
無擔保銀行信貸工具-可變利率，賬面金額$92,318 125,000 
未攤銷債務發行成本(680)(806)
無擔保銀行信貸安排91,638 124,194 
無擔保債務-固定利率，賬面金額(1)
1,160,000 1,110,000 
未攤銷債務發行成本(2,358)(2,292)
無擔保債務1,157,642 1,107,708 
擔保債務-固定利率，賬面金額(1)
36,828 79,096 
未攤銷債務發行成本(45)(103)
擔保債務36,783 78,993 
債務總額
$1,286,063 1,310,895 

(1)由於利率互換，這些貸款的利率是固定的或實際上是固定的。

該公司與9家銀行組成的集團擁有3.5億美元的無擔保銀行信貸安排；該安排的到期日為2022年7月30日。信貸安排包括兩次延期六個月的選擇權(由公司選擇)和1.5億美元的選擇權
-37-

手風琴(經各方同意)。每批貸款的利率通常按月重置，截至2021年3月31日，利率為LIBOR加100個基點，年費為20個基點。保證金和融資費可能會因公司信用評級的變化而變化。截至2021年3月31日，本公司在這項無擔保銀行信貸安排上有8500萬美元的浮動利率借款，加權平均利率為1.108。該公司有一份674,000美元的備用信用證質押在這筆貸款上。

公司還有4500萬美元的無擔保銀行信貸安排，到期日為2022年7月30日或銀行指定的較晚日期；如果行使3.5億美元貸款中的延期選擇權，公司還可以兩次延長6個月。利率按日重置，截至2021年3月31日，倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)為倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)加100個基點，年費為20個基點。保證金和融資費可能會因公司信用評級的變化而變化。截至2021年3月31日，利率為1.111，餘額為7,318,000美元。

在市況許可下，東方集團發行股本及/或採用固定利率債務，包括已透過利率互換轉換為有效固定利率的浮動利率債務，以取代短期銀行借款。*本公司相信其目前的營運現金流及無擔保銀行信貸安排為本公司的營運提供資金。*本公司亦相信其可獲得債務融資及發行普通股及/或優先股。對於未來的債務發行，該公司打算主要發行無擔保的固定利率債務，包括通過使用利率互換已被交換到有效固定利率的可變利率債務。該公司還可能在未來進入公共債務市場，作為籌集資金的一種手段。

2021年3月，該公司完成了一筆5,000萬美元的優先無擔保定期貸款，期限為四年，僅支付利息，利息為基於公司的優先無擔保長期債務評級，按LIBOR年利率加適用保證金(截至2021年3月31日和2021年4月28日為1.00%)計息。該公司還簽訂了一項利率互換協議，在整個貸款期限內將貸款的LIBOR利率部分轉換為固定利率，提供1.55%的總實際固定利率。

2021年3月，東方集團償還(無罰款)一筆抵押貸款，餘額4080萬美元，利率4.75%，原定到期日為2021年6月5日。

同樣在2021年3月，該公司和一批貸款人同意私募1.25億美元的優先無擔保票據的條款，固定利率為2.74%，期限為10年。日期為2021年4月8日的票據計劃在2021年6月發行和出售，符合慣例的成交條件，只需支付利息。這些票據將不會也沒有根據修訂後的1933年證券法進行註冊，如果沒有註冊或獲得適用的註冊要求豁免，不得在美國發售或銷售這些票據。在沒有註冊或適用的豁免註冊要求的情況下，這些票據將不會也沒有根據修訂後的1933年證券法進行註冊。

2021年3月5日，監管倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的金融市場行為監管局(FCA)宣佈，2023年6月30日之後將不再公佈美元-LIBOR。另類參考利率委員會(下稱“參考利率委員會”)建議，有擔保隔夜融資利率(“SOFR”)是代表最佳做法的利率，可替代美元-倫敦銀行同業拆息，用於衍生工具及其他目前與美元-倫敦銀行同業拆息掛鈎的金融合約。ARRC已經提出了一項從美元-LIBOR到SOFR的有節奏的市場過渡計劃，各組織目前正在制定全行業和公司特定的過渡計劃，因為這涉及到暴露於美元-LIBOR的衍生品和現金市場。

該公司預計，至少在2023年6月30日之前，倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)將繼續以目前的形式大量提供。金融監管機構或其他理事機構在確定倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)方法上的任何改變，都可能導致報告的倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)突然或長期增加或減少。如果發生這種情況，我們的利息支付可能會發生變化。此外，未來變化的程度和方式的不確定性可能會導致利率和/或付款高於或低於倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)保持目前的形式。該公司擁有與美元-倫敦銀行間同業拆借利率掛鈎的重要合同，並正在監測這一活動並評估相關風險。

公司的無擔保銀行信貸安排、優先無擔保定期貸款及利率互換合約均與LIBOR掛鈎。*公司正持續監察及評估相關風險，包括貸款利息及衍生工具的收付金額。這些風險與將合同過渡到新的替代費率有關，包括可能發生的任何由此產生的價值轉移。如果LIBOR受到限制或停止，與LIBOR掛鈎的貸款或衍生工具的價值也可能受到影響，因為利率可能會受到不利影響。*雖然我們預計倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)在2023年6月30日之前基本上將以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能會變得不可用。例如，如果有足夠多的銀行拒絕向倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)管理人提交申請，就可能導致這種情況。*在這種情況下，與過渡到替代參考匯率相關的風險將加速並放大。

-38-

公司的每份合同都與倫敦銀行間同業拆借利率掛鈎，其中包括相當於替換前基於倫敦銀行間同業拆借利率的全盤利率的條款。因此，公司認為這一過渡不會對我們的綜合財務報表產生實質性影響。巴塞羅那

2019年12月20日，EastGroup分別與紐約梅隆資本市場公司、美國銀行證券公司、BTIG公司、Jefferies LLC、Raymond James&Associates，Inc.、Regions Securities LLC和Wells Fargo Securities，LLC就建立一個新的持續普通股發行計劃簽訂了銷售協議，根據該計劃，公司可以不時出售其普通股股票，總銷售價格最高可達7.5億美元。截至2021年4月29日，公司已根據銷售代理融資協議出售了總計1,027,462股普通股，毛收入為138,938,000美元，EastGroup可能通過銷售代理提供和出售額外的普通股，總銷售價格最高可達611,062,000美元。

在截至2021年3月31日的三個月內，東方集團根據其持續普通股發行計劃發行和出售了317,538股普通股，平均價格為每股141.72美元，毛收入為45,000,000美元。在這三個月中，該公司發生了515,000美元的發售相關成本，為公司帶來了44,485,000美元的淨收益。

本公司預期其目前的現金結餘、營運現金流、無抵押銀行信貸融資項下的借款、新債所得款項及/或發行股權工具所得款項將足以支付(I)營運及行政開支、(Ii)物業的正常維修及保養開支、(Iii)償債義務、(Iv)遵守債務契約、(V)向股東分派、(Vi)資本改善、(Vii)購買物業、(Viii)發展及(Ix)本公司的任何其他正常業務活動。包括在考慮到新冠肺炎大流行的影響之後。

合同義務
截至2020年12月31日，東方集團的固定不可取消債務在截至2021年3月31日的三個月內沒有實質性變化，除了無擔保銀行信貸安排，無擔保債務和擔保債務如上所述。

通貨膨脹和其他經濟考慮因素
公司的大部分租約包括預定的加租。*此外，公司的大部分租約要求租户按比例支付運營費用，包括房地產税、保險和公共區域維修，從而減少公司因通脹或其他因素導致的運營費用增加的風險。如果通脹或其他因素導致公司的一般和行政費用或利率水平上升，該等增加的成本將不會轉嫁給租户，並可能對公司的運營業績產生不利影響。

東方集團的財務業績受到公司物業所在市場的一般經濟狀況的影響。經濟狀況，或持續的新冠肺炎疫情或一般經濟狀況導致的總體或局部經濟狀況的其他不利變化，可能導致公司一些現有租户無法支付租賃款項，因此可能增加壞賬準備。此外，這也可能影響公司(I)在租賃到期時續簽租約或重新租賃空間，或(Ii)租賃發展空間的能力。包括但不限於持續的新冠肺炎疫情，也可能導致整體空置率上升或公司在現有租約到期後可收取的轉租物業租金下降，因此在所有這些情況下，東方集團的現金流都將受到不利影響。

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第三項。關於市場風險的定量和定性披露。

本公司面臨利率變化的主要原因是其無擔保銀行信貸安排和長期債務到期日。*這筆債務用於維持流動性和為資本支出提供資金，以及擴大本公司的房地產投資組合和業務。*本公司利率風險管理的目標是限制利率變化對收益和現金流的影響，並降低其整體借款成本。*本公司有兩個浮動利率無擔保銀行信貸安排，如下所述流動性與資本資源。在市場條件允許的情況下，東方集團發行股票和/或使用固定利率債務，包括已通過使用利率互換轉換為有效固定利率的可變利率債務，以取代短期銀行借款。*合併財務報表附註14中討論了公司的利率互換。下表列出了截至3月31日固定利率和可變利率債務的到期本金支付和加權平均利率，其中包括利率互換的影響。在下表中，列出了固定利率和可變利率債務的到期本金支付和加權平均利率，其中包括利率互換的影響，這些債務已通過利率互換轉換為有效的固定利率。*公司的利率互換在合併財務報表附註14中進行了討論。下表列出了截至3月31日固定利率和可變利率債務的到期本金支付和加權平均利率，其中包括利率互換的影響。
 2021年4月至12月2022202320242025此後總計公允價值
無擔保銀行信貸安排-浮動利率(單位：千)
$— 92,318(1)— — — — 92,31892,438 (2)
**加權平均利率— 1.11 %(3)— — — — 1.11 % 
無擔保債務--固定利率
        (單位：千)
$40,00075,000115,000120,000145,000665,0001,160,0001,207,611 (4)
**加權平均利率2.34 %3.03 %2.96 %3.47 %3.12 %3.14 %3.12 % 
擔保債務-固定利率
*(單位：千)
$2,01632,7701191221281,67336,82837,636 (4)
**加權平均利率4.08 %4.09 %3.85 %3.85 %3.85 %3.85 %4.08 % 

(1)可變利率無擔保銀行信貸安排將於2022年7月到期，截至2021年3月31日，3.5億美元無擔保銀行信貸安排的餘額為85,000,000美元，4500萬美元的無擔保銀行信貸安排的餘額為7,318,000美元。
(2)該公司可變利率債務的公允價值是通過按當前市場匯率折現預期現金流量(不包括債務發行成本的影響)來估計的。
(3)代表截至2021年3月31日公司可變利率無擔保銀行信貸安排的加權平均利率。
(4)公司固定利率債務的公允價值，包括通過使用利率掉期轉換為有效固定利率的可變利率債務，根據公司銀行家的建議，按照公司銀行家的建議，按照目前向公司提供的剩餘期限債務的利率貼現預期現金流，不包括債務發行成本的影響，從而估計公司固定利率債務的公允價值。

由於上表只包含截至2021年3月31日存在的風險敞口，因此沒有考慮該日期之後可能出現的風險敞口或頭寸。*如果如上所示，可變利率無擔保銀行信貸安排的加權平均利率變化10%或約11個基點，利息支出和現金流每年將增加或減少約102,000美元。這不包括通過使用利率互換有效固定的可變利率債務。

第四項。控制和程序。

(一)完善信息披露控制和程序。

在包括公司首席執行官和首席財務官在內的公司管理層的監督和參與下，本公司根據交易法規則13a-15和15d-15對公司披露控制和程序的設計和操作的有效性進行了評估。根據評估，首席執行官和首席財務官得出結論，截至2021年3月31日，公司的披露控制和程序有效地及時提醒他們注意與本公司(包括其合併子公司)有關的重大信息，以滿足以下要求

(二)完善財務報告內部控制變化。

在截至2021年3月31日的第一財季，本公司的財務報告內部控制沒有發生變化，這對本公司的財務報告內部控制產生了重大影響，或很可能對其產生重大影響。

-40-

第二部分：其他信息。

第一項：提起法律訴訟。

本公司目前並無涉及任何重大訴訟，據其所知，除在正常業務過程中發生或預期由本公司責任保險承保的例行訴訟外，本公司或其財產並無受到任何重大訴訟的威脅。本公司無法肯定地預測任何訴訟的結果，一些訴訟、索賠或法律程序可能會對本公司不利，這可能會對本公司的財務狀況或經營業績產生重大影響。

第1A項。風險因素。

EastGroup在截至2020年12月31日的10-K表格中披露的風險因素沒有實質性變化，但本10-Q表格中其他地方披露的事實信息與此類風險因素有關的程度除外。有關這些風險因素的詳細説明，請參閲“第1A項”。風險因素“在我們截至2020年12月31日的年度報告Form 10-K中列出。

第二條未登記的股權證券銷售和收益使用。

發行人及關聯購買人購買股權證券
期間總數
所購股份的百分比		每股平均支付價格作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數根據計劃或計劃可以購買的最大股票數量
2021年1月1日至2021年1月31日(1)
17,225 $138.06 — — 
2021年2月1日至2021年2月28日(1)
13,027 142.89 — — 
2021年3月1日至2021年3月31日— — — — 
總計30,252 $140.14 —  

(1)在公司股權補償計劃允許的情況下，公司扣留這些股票，以履行與歸屬限制性股票相關而選擇這一選項的員工的預扣税款義務。

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第六項。展品。
陳列品 
在截至2021年3月31日的財政季度的Form 10-Q季度報告中包含或引用了以下證據：
展品編號描述
31.1
規則13a-14(A)/15d-14(A)首席執行官Marshall A.Loeb(根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條)的認證(在此提交).
31.2
規則13a-14(A)/15d-14(A)首席財務官布倫特·W·伍德(根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條)的證明(在此提交).
32.1
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906條的第1350條認證，首席執行官馬歇爾·A·勒布(Marshall A.Loeb)(隨信提供).
32.2
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906條，首席財務官布倫特·W·伍德(Brent W.Wood)的第1350條認證(隨信提供).
101.1.SCH
內聯XBRL分類擴展架構文檔(現提交本局)。
101.2.CAL
內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔(現提交本局)。
101.3.DEF
內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔(現提交本局)。
101.4.LAB
內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔(現提交本局)。
101.5.PRE
內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔(現提交本局)。
104
封面交互式數據文件(格式為內聯XBRL，包含附件101中包含的適用分類擴展信息。*)(隨函存檔).
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簽名

根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的以下簽名者代表其簽署。

日期：2021年4月29日。
 EastGroup Property，Inc.
  
 /s/Staci H.Tyler
 斯塔西·H·泰勒(Staci H.Tyler)
 高級副總裁、首席會計官兼祕書
  
 /s/布倫特·W·伍德
 布倫特·W·伍德
 執行副總裁、首席財務官兼財務主管
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