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美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-K

(標記一)


☒	根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節提交的年度報告

截至的財政年度2020年12月31日


☐	根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節提交的過渡報告

在從日本到日本的過渡期內，日本將從日本過渡到日本，而日本將從日本過渡到日本，中國將從中國過渡到中國，從中國過渡到中國，中國將從中國過渡到中國。

委員會檔案號：001-32470

富蘭克林街地產公司。

(註冊人的確切姓名載於其章程)

馬裏蘭州		04-3578653
(註冊成立或組織的州或其他司法管轄區)		(税務局僱主識別號碼)

濱水廣場401號，套房200, 韋克菲爾德, 馬薩諸塞州		01880
(主要行政辦公室地址)		(郵政編碼)

註冊人的電話號碼，包括區號： (781) 557-1300

根據該法第12(B)款登記的證券：


每個班級的標題是：	交易代碼	註冊的每個交易所的名稱：
普通股，每股面值0.0001美元	FSP	紐約證券交易所美國證券交易所

根據該法第(12)(G)款登記的證券：無

用複選標記表示註冊人是否為規則中定義的知名經驗豐富的發行人。證券法第405條。是◻ 不是 ⌧.

如果註冊人不需要根據第(13)節或第(15)(D)節提交報告，請用複選標記表示。法案的一部分。是◻ 不是 ⌧.

用複選標記表示註冊人(1)是否已在過去12個月內提交了1934年證券交易法第(13)或15(D)節要求提交的所有報告(或在要求註冊人提交此類報告的較短期限內)，以及(2)在過去的90天裏一直受到這樣的備案要求的約束。是 ☒沒有。☐.

用複選標記表示註冊人是否已經以電子方式提交了根據規則要求提交的每個互動數據文件。第405條(本章232.405節)在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短期限內)。是 ☒沒有。☐.

用複選標記表示註冊人是大型加速申請者、加速申請者、非加速申請者、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲《交易法》第12B-2條規則中對“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

大型加速濾波器☐

加速文件管理器 ☒

非加速文件服務器☐

規模較小的報告公司☐

新興成長型公司☐

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第(13)(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則☐

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所完成的。☒

用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如規則所定義)法案第12B-2條)。是☐沒有。☒.

根據紐約證券交易所美國證券交易所(NYSE American)報道的收盤價，截至註冊人最近完成的第二財季(2020年6月30日)的最後一個工作日，非附屬公司持有的有投票權和無投票權普通股的總市值約為美元。523,709,269.

有幾個107,328,199截至2021年2月5日已發行的註冊人普通股。

通過引用合併的文件：註冊人打算根據1934年證券交易法修訂後頒佈的第14A條規定提交一份最終的委託書，用於5月舉行的註冊人股東年會。2021年13日(“委託書”)。為響應本表格第III部分第10-14項所需的信息(不包括第I部分中標題為“關於我們的高管的信息”的信息)，在此通過引用委託書的方式併入本表格第III部分的第10-14項。

第I部分		1
第1項。	業務	1
第1A項。	風險因素	7
第1B項。	未解決的員工意見	18
第二項。	屬性	19
第三項。	法律程序	25
第四項。	煤礦安全信息披露	25

第II部		26
第五項。	註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場	26
	股票表現圖表	26
第6項	選定的財務數據	27
第7項。	管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析	28
第7A項。	關於市場風險的定量和定性披露	50
第8項。	財務報表和補充數據	51
第9項	會計與財務信息披露的變更與分歧	51
第9A項。	管制和程序	51
第9B項。	其他信息	52

第III部		53
第10項。	董事、高管與公司治理	53
第11項。	高管薪酬	53
第12項。	某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜	53
第13項。	某些關係和相關交易，以及董事獨立性	53
第14項。	首席會計費及服務	53

第IIIV部		54
第15項。	展品、財務報表明細表	54
項目16	表格10-K摘要	57

簽名		58

第I部分

第1項。業務

歷史

我們的公司，富蘭克林街地產公司，我們稱之為FSP公司，本公司，我們或我們的公司，是馬裏蘭州的一家公司，其運營方式旨在符合聯邦所得税目的的房地產投資信託基金(REIT)的資格。我們的普通股在紐約證券交易所美國證券交易所交易，代碼是“FSP”。FSP Corp.是Franklin Street Partners Limited Partnership或FSP Partnership的繼任者，FSP Partnership最初是馬薩諸塞州的普通合夥企業，成立於今年1月。1997年成為馬薩諸塞州普通合夥企業的繼任者，該合夥企業成立於1981年。1月1日2002年1月1日，FSP夥伴關係轉變為FSP公司，我們稱之為轉換。由於這一轉變，FSP夥伴關係不復存在，我們繼承了FSP夥伴關係的業務。在轉換中，FSP夥伴關係中的普通和有限合夥權益的每個單位被轉換為我們普通股的一股。作為轉換的結果，我們直接和間接持有FSP合夥企業前三家子公司的100%權益：FSP Investments LLC、FSP Property Management LLC和FSP Holdings LLC。我們通過這些子公司經營我們的一些業務。

我們的業務

我們是一家房地產投資信託基金，主要專注於寫字樓市場的商業房地產投資，目前只在一個領域運營：房地產運營。我們房地產業務的主要收入來源包括房地產租賃的租金收入、寫字樓抵押貸款的利息收入、物業處置以及資產/物業管理和開發的費用收入。

我們目前的戰略是投資於美國陽光地帶和西部山區的填充區和中央商務區寫字樓物業，以及精選的機會主義市場。我們認為，美國陽光地帶和西部山區的宏觀經濟驅動因素有可能增加入住率和租金。我們尋求以價值為導向的投資，着眼於長期增長和升值，以及當前的收入。

此前，我們還在投資銀行部門運營，該部門已於去年12月停產。2011年。我們的投資銀行部門產生了經紀佣金、貸款發放費、開發服務和其他與擁有房地產的單一目的實體的組織和私募這些實體的股權有關的費用。我們將這些以公司制組織並以符合REITs資格的方式運營的實體稱為贊助REITs。12月1日2011年15日，我們宣佈，我們的經紀/交易商子公司FSP Investments LLC將不再贊助新成立的保薦REITs中優先股的辛迪加。2014年7月15日，FSP Investments LLC撤回了其在FINRA的經紀/交易商註冊。

我們可以不時地通過房地產抵押貸款來購買房地產或投資房地產。我們也可能會有選擇地出售我們的物業，以利用我們物業的價值創造和需求，或者出於地理或物業特定的原因。

房地產

截至去年12月，我們擁有並運營一個由34個寫字樓物業組成的房地產投資組合。2020年31日，由32個運營物業和2個重新開發物業組成。我們的租金收入來自這些物業的租户支付給我們的收入。見本年度報告第2項的表格。10-K瞭解有關我們酒店的更多信息。為了改進和升級我們的投資組合，我們不時地處置產生收益或虧損的物業。

我們通過子公司FSP Investments LLC和FSP Property Management LLC為我們的投資組合和某些贊助的REITs提供資產管理、物業管理、物業會計、投資者和/或開發服務。FSP Corp.確認其從贊助的REITs獲得的手續費收入

沒有被我們合併或收購。FSP Investments LLC和FSP Property Management LLC都沒有收到任何租金收入。

我們可能會不時以抵押貸款或循環信貸額度的形式向受贊助的REITs提供擔保貸款，為建設成本、資本支出、租賃成本和其他目的提供資金。我們預計，這些貸款將在到期時或更早通過標的物業的長期融資、標的物業的現金流或某些其他資本事件償還。我們將這些貸款稱為擔保房地產投資信託基金貸款。截至2020年12月31日，我們有一筆由房地產未償還擔保的贊助REIT貸款，我們從這筆貸款中獲得利息收入。

可持續性

作為商業地產的所有者，商業地產是一個對環境、社會和治理具有重大影響的行業，我們努力通過審慎應用穩健的ESG戰略來實現股東價值最大化。我們的努力已經獲得了各種第三方審查機構的認可，如GRESB、能源之星和LEED。

新冠肺炎的影響

新冠肺炎疫情已經嚴重擾亂了美國和全球經濟，已經並預計將繼續對我們的財務狀況和運營業績產生不利影響。如果當前的新冠肺炎疫情，或未來的疫情，導致租户無力支付租金或減少對商業地產的需求，這種影響可能是實質性的不利影響。見“第1A項。風險因素“和”項目7.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析“，以獲取更多信息。

投資目標

我們的投資目標是通過增加租金、股息、利息和手續費收入以及出售物業的淨收益來創造股東價值，並以股息的形式增加可供分配給股東的現金。我們預計，我們將繼續從自有物業和贊助REIT貸款中獲得房地產收入，並從資產管理、物業管理和投資者服務中獲得費用。我們還可能獲得更多的不動產。

我們可以獲得並已經獲得了美國任何地理區域和任何類型的房地產。截至2020年12月31日，我們擁有34個寫字樓物業，分佈在10個不同的州，其中包括32個運營物業和2個再開發物業。見本年度報告第2項的表格。10-K瞭解有關我們酒店的更多信息。

在市況許可的情況下，我們會不時出售自己擁有的物業。例如，我們於2020年12月23日出售了位於北卡羅來納州達勒姆的一處寫字樓物業，售價約為8970萬美元，收益約為4190萬美元。我們在2019年或2018年沒有出售任何房產。

2021年，我們確定進一步削減債務將提供更大的財務靈活性，並可能增加股東價值。因此，我們採取了一項策略，在2021年處置某些物業，我們相信這些物業的估值目標已經實現。根據這一戰略，我們預計2021年的處置將帶來估計的毛收入總額在3.5億至4.5億美元之間。這些潛在處置的收益將主要用於償還債務。

我們根據以下原則選擇FSP公司要收購的房地產，並在收購後對其進行管理：

●

我們尋求以為投資者創造價值的價格購買或開發投資性房地產，避免僅僅為了出價高於競爭對手而對房地產支付過高價格；

●

我們尋求在周邊有大量基礎設施的優秀地段購買或開發物業，並避免投資於未來此類基礎設施建設具有投機性的地段；

●

我們尋求購買或開發建築精良、設計精良的物業，以吸引廣泛的用户羣，並避免那些為了節省建造成本而犧牲質量或只吸引少數用户的物業；

●

我們積極管理、維護和升級我們的物業，拒絕忽視或低估管理、維護和資本改善計劃；以及

●

我們相信，我們有能力在下行週期中持有物業，因為我們通常沒有抵押債務給公司，這可能會使物業面臨喪失抵押品贖回權的風險。截至2021年2月5日，我們擁有的物業中沒有一處受到抵押債務的影響。

競爭

在我們的房地產投資方面，我們在我們物業所在的每個市場都面臨着競爭。為了建立、維持或增加物業的租金收入，它必須在地理位置、成本和設施方面與其他類似用途的建築相比具有競爭力。我們的一些競爭對手可能比我們擁有更多的資源，或許能夠提供更具吸引力的租金或服務。另一方面，我們的一些競爭對手可能規模較小，或固定間接費用較少，現金或其他資源較少，使他們願意或有能力接受較低的租金，以維持一定的入住率水平。在目前沒有重大現有物業競爭的市場，我們的競爭對手可能會決定進入市場興建新樓宇，與我們現有的項目或處於發展階段的項目競爭。我們的競爭不單止是與其他發展商的競爭，也是與選擇以寫字樓形式擁有自己的樓宇或部分樓宇的物業使用者的競爭。競爭情況受較大的市場力量影響，而這些力量並非我們所能控制，例如一般的經濟情況，可能會增加業主對優質租客的競爭，以及租客的個別決定，而這些決定又不是我們所能控制的。

政府規章

根據各種聯邦、州和地方法律、條例和法規，作為不動產的所有者或經營者，我們可能要承擔移除或補救在我們的財產上或在我們的財產中釋放的某些有害物質的費用。這樣的法律可能會施加責任，而不考慮所有者或經營者是否知道或導致這種危險物質的釋放。房產上存在有害物質可能會對業主出售該房產或以該房產作為抵押品借款的能力產生不利影響，並可能導致該房產的所有者招致鉅額補救費用。除了對清理費用的索賠外，物業上存在有害物質可能會導致業主因私人當事人對人身傷害的索賠或相鄰業主對財產損壞的索賠而招致重大法律責任。

我們所有的酒店都必須遵守美國殘疾人法案(ADA)，以及根據該法案可能發佈的法規、規則和命令。ADA對“公共住宿”和“商業設施”有不同的合規要求，但一般要求建築物必須向殘疾人開放。遵守反興奮劑機構的要求，除其他事項外，可能需要消除准入障礙。不遵守這些要求可能會導致美國政府對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失。

此外，我們必須按照消防和安全法規、建築規範和其他土地使用法規運營我們的物業，因為這些法規可能會被政府機構和團體採納，並適用於我們的物業。遵守這些要求可能需要我們進行大量的資本支出，這些支出將減少原本可用於分配給我們股東的現金。

管理房地產投資信託基金徵税的税法條款非常技術性和複雜，雖然我們預計我們的組織和運營方式將使我們能夠滿足這些要求，但不能保證我們一定會成功做到這一點。如果在任何課税年度，我們沒有資格成為房地產投資信託基金，我們將作為一個公司徵税，在計算我們的應納税所得額時，我們不能扣除分配給我們股東的收入。此外，如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金，我們可能會在失敗發生的當年和未來四個課税年度被取消作為房地產投資信託基金的資格，因此，我們將在這些年份作為一個正常的公司納税。即使不符合一個納税年度的條件，也可能導致大幅減税。

這可能會導致我們失去可供分配給股東的現金，或者可能需要我們產生債務或清算投資，以產生足夠的資金來支付由此產生的聯邦所得税債務。

見“第1A項。風險因素“和”項目7.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析“，以獲取更多信息。

人力資本

截至2021年2月5日和2020年12月31日，我們各有37名員工。女性佔我們員工的48.6%，其中50.0%擔任管理層/領導職務。我們努力維護一個不受基於膚色、種族、性別、國籍、種族、宗教、年齡、殘疾、性取向、性別認同或表達或任何其他受適用法律保護的地位的歧視或騷擾的工作場所。我們定期進行培訓，以防止騷擾和歧視。公司招聘、聘用、發展、培訓、薪酬和晉升員工的基礎是資歷、業績、技能和經驗。我們的許多員工都在公司工作了很長一段時間。我們的員工的薪酬不分性別、種族和民族，我們的薪酬計劃旨在吸引和留住人才。在新冠肺炎大流行期間，員工獲得了在家工作的靈活性，以滿足個人和家庭需求。

可用的信息

我們通過我們的網站http://www.fspreit.com免費提供我們的Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告，以及根據1934年“證券交易法”第13(A)或15(D)節提交或提交的報告的修正案，並在我們以電子方式向美國證券交易委員會(SEC)提交這些材料後，在合理可行的範圍內儘快進行修訂。

如果收到書面要求，我們將免費提供我們的備案文件和道德準則的紙質副本，地址是本年度報告封面上的10-K表格。

有關我們董事的信息

下表列出了截至2021年2月5日我們所有董事的姓名、年齡和職位。


名字	年齡	職位
喬治·J·卡特(5)	72	首席執行官兼董事會主席
約翰·N·伯克(1)、(2)、(3)、(5)和(6)	59	導演
布萊恩·N·漢森(1)、(2)、(3)、(4)、(7)	49	導演
肯尼思·霍克西(1)(3)(5)(8)	70	導演
丹尼斯·J·麥吉利卡迪(1)和(4)	79	導演
喬治亞·默裏(1)、(2)、(5)、(9)	70	導演
凱瑟琳·P·奧尼爾(1)(2)(3)(5)	57	導演

(1)

審計委員會委員

(2)

薪酬委員會委員

(3)	提名及企業管治委員會委員

(4)	在我們的2022年股東年會上任期屆滿

(5)	在我們的2021年股東年會上任期屆滿

(6)

審計委員會主席

(7)

薪酬委員會主席

(8)	提名和公司治理委員會主席

(9)

首席獨立董事

喬治·J·卡特現年72歲，現任首席執行官，自2002年以來一直擔任FSP公司董事會主席。卡特還曾在2002年至2016年5月擔任FSP Corp.的總裁。卡特先生負責FSP公司及其附屬公司業務的方方面面，特別強調評估，

房地產投資的收購和重組。在轉換之前，他是FSP夥伴關係普通合夥人的總裁，負責FSP夥伴關係及其附屬公司業務的所有方面。1992年至1996年，他擔任波士頓金融證券公司總裁。波士頓金融公司(“波士頓金融”)。在加入波士頓金融公司之前，李先生卡特是馬薩諸塞州格洛斯特商業造船廠格洛斯特幹船塢的所有者和開發商。1979年至1988年，李先生卡特曾在總部位於馬薩諸塞州波士頓的全國性房地產和投資銀行公司First Winthrop Corporation擔任負責營銷的董事總經理。在此之前，他在經紀行業擔任過多個職位，包括在美林公司(Merrill Lynch Co.)和勒布·羅茲(Loeb Rhodes)的職位。卡特先生畢業於邁阿密大學(B.S.)。

約翰·N·伯克現年59歲，自2004年以來一直擔任FSP公司的董事，並自2004年6月以來擔任審計委員會主席。伯克先生是一名註冊會計師，擁有30多年的公共會計從業經驗，曾在私營和上市公司工作，並在房地產和房地產投資信託基金行業為客户提供豐富的服務經驗。他的經驗包括分析和評估財務報告、會計系統、內部控制和審計事項。伯克先生曾在幾次公開募股、私募股權和債務融資以及併購交易中擔任顧問。伯克先生的諮詢經驗包括廣泛的會計、税務和商業規劃事務。在2003年創辦自己的公司之前，伯克先生是BDO USA LLP波士頓辦事處的審計合夥人。伯克先生是美國註冊會計師協會和馬薩諸塞州註冊會計師協會的會員。伯克先生獲得税務碩士學位，並在本特利大學攻讀會計學本科。

現年49歲的布萊恩·N·漢森(Brian N.Hansen)自2012年以來一直擔任FSP Corp.的董事，並於2021年2月成為薪酬委員會主席。自2007年以來，漢森先生一直擔任聖路易斯註冊投資顧問公司Confluence Investment Management LLC的總裁兼首席運營官。在2007年創立Confluence之前，Hansen先生曾在A.G.Edwards的金融機構和房地產投資銀行業務擔任董事總經理。在A.G.Edwards任職期間，Hansen先生在眾多資本市場交易中為各種房地產投資信託基金提供諮詢服務，包括公開和非公開發行債務和股權證券以及各種併購機會的分析。在加入A.G.愛德華茲之前，漢森先生曾在安達信律師事務所的審計和商業諮詢業務擔任經理。Hansen先生曾在多家非營利性實體的董事會任職，目前在財務委員會任職，並擔任聖路易斯大主教管區投資委員會主席和聖路易斯縣退休委員會成員。漢森先生在西北大學凱洛格管理學院獲得工商管理碩士學位，在德保羅大學獲得商學學士學位。漢森先生是一名註冊會計師。

肯尼斯·A·霍克西(Kenneth A.Hoxsie)現年70歲，自2016年1月以來一直擔任FSP Corp.的董事，並於2021年2月成為提名和公司治理委員會主席。霍克西先生在2015年12月31日退休之前一直是Wilmer Cutler Pickering Hale和Dorr LLP(“WilmerHale”)國際律師事務所的合夥人。他於1981年加入Hale and Dorr(WilmerHale的前身)，隨後在機構房地產投資諮詢公司Copley Real Estate Advisors工作，並於1994年重新加入Hale and Dorr。Hoxsie先生在房地產資本市場交易、基金成立、上市公司諮詢和併購方面擁有30多年的經驗，自1997年公司成立以來一直為公司提供諮詢服務。霍克西在哈佛法學院(Harvard Law School)獲得法學博士學位(以優異成績畢業)，在哈佛大學(Harvard University)獲得碩士學位，在阿默斯特學院(Amherst College)獲得學士學位(以優異成績畢業)，在那裏他被選為Phi Beta Kappa。

現年79歲的丹尼斯·J·麥吉利卡迪(Dennis J.McGillicuddy)自5月份以來一直擔任FSP Corp.的董事。2002年。先生。McGillicuddy畢業於佛羅裏達大學，獲得學士學位，畢業於佛羅裏達大學法學院，獲得法學博士學位。1968年，李先生麥吉利卡迪和巴里·西爾弗斯坦一起創立了有線電視公司同軸通信公司。1998年和1999年，同軸電纜公司出售了其電纜系統。先生。麥吉利卡迪曾在多個慈善組織的董事會任職。他目前是專業非營利性戲劇組織佛羅裏達工作室劇院的董事會主席，他和他的妻子一起擔任擁抱我們的差異的聯合主席，這是一個為期兩個月的年度藝術展，旨在促進多樣性和包容性的價值觀。麥吉利卡迪先生也是全明星兒童基金會(All-Star Children‘s Foundation)的董事兼首席執行官，該基金會是一個致力於創建寄養新範式的組織。

現年70歲的喬治亞·默裏(George Murray)自2005年4月以來一直擔任FSP Corp.的董事，自2014年2月以來擔任首席獨立董事。默裏女士已從Lend Lease Real Estate Investments，Inc.退休，她在1999年11月至2000年5月期間擔任Lend Lease Real Estate Investments，Inc.的負責人。從1973年到1999年10月，默裏女士在波士頓金融集團(Boston Financial Group，Inc.)工作，任職期間有時擔任高級副總裁和董事。波士頓金融公司是波士頓金融集團(Boston Financial Group，Inc.)的附屬公司。她是城市土地研究所(Urban Land Institute)的前理事，也是多家庭住房研究所(Multifamily Housing Institute)的前主席。默裏女士之前曾在Capital Crossing銀行的董事會任職。她還在許多非營利性實體的董事會任職。默裏女士畢業於牛頓學院。

現年57歲的凱瑟琳·P·奧尼爾(Kathryn P.O‘Neil)自2016年1月以來一直擔任FSP Corp.的董事。奧尼爾女士是貝恩資本投資者關係部門的董事，專注於私募股權投資，從2011年到2014年退休，一直負責投資諮詢部門。1999年至2007年，奧尼爾女士擔任FLAG Capital Management LLC的合夥人，FLAG Capital Management LLC是一家管理私募股權、風險資本、房地產和自然資源領域的基金的基金投資工具的公司。在此之前，奧尼爾是劍橋諮詢公司(Cambridge Associates)的投資顧問，專門從事另類資產的研究。奧尼爾女士目前在多個非營利性委員會任職，包括皮博迪·埃塞克斯博物館(Peabody Essex Museum)，她在那裏擔任財務、審計和投資委員會的董事和成員，在地平線上為無家可歸兒童服務，她在那裏擔任董事，並在執行和財務委員會任職，以及保留地受託人，她在那裏擔任總統理事會成員，並在2006年至2020年期間擔任投資委員會成員。奧尼爾女士是科爾比學院(Colby College)的名譽理事，也是波士頓科學博物館(Boston Museum Of Science)監督委員會的前成員。奧尼爾女士擁有科爾比學院(Colby College)的學士學位(以優異成績畢業)和碩士學位(榮譽學位)，她在該學院當選為Phi Beta Kappa。奧尼爾女士獲得了哈佛大學工商管理研究生院的工商管理碩士學位。

有關我們高管的信息

下表列出了截至2021年2月5日我們所有高管的姓名、年齡和職位。


名字	年齡	職位
喬治·J·卡特(1)	72	首席執行官兼董事會主席
傑弗裏·B·卡特	49	總裁兼首席投資官
斯科特·H·卡特	49	執行副總裁、總法律顧問兼祕書
約翰·G·德梅里特	60	執行副總裁、首席財務官兼財務主管
約翰·F·多納休	54	執行副總裁
埃裏埃爾·安孔多(Eriel Anchondo)	43	執行副總裁兼首席運營官

(1)	關於喬治·J·卡特的信息如上所述。見“FSP公司董事”。

傑弗裏·B·卡特(Jeffrey B.Carter)，現年49歲，現任FSP Corp.總裁兼首席投資官。卡特從2012年2月至2016年5月擔任執行副總裁兼首席投資官。2016年5月，他除了擔任首席投資官外，還被任命為總裁。在此之前，卡特先生曾於2005年至2012年擔任FSP公司高級副總裁兼收購總監，並於2003年至2005年擔任收購副總裁。卡特先生監督公司戰略目標和業務計劃的日常執行。此外，卡特先生主要負責制定和實施公司的投資戰略，包括協調收購和處置。在加入FSP公司之前，卡特先生在佛羅裏達州邁阿密的北方信託銀行信託管理部工作。卡特先生畢業於亞利桑那州立大學(B.A.)、喬治華盛頓大學(M.A.)和康奈爾大學(M.B.A.)。卡特先生的父親喬治·J·卡特擔任FSP公司的首席執行官兼董事會主席，卡特先生的弟弟斯科特·H·卡特擔任FSP公司的執行副總裁、總法律顧問和祕書。

斯科特·H·卡特(Scott H.Carter)，49歲，是FSP公司的執行副總裁、總法律顧問兼祕書。卡特先生自2月份以來一直擔任總法律顧問。2008年。約翰·卡特先生於10月份加入FSP Corp.。2005年擔任高級副總裁和內部法律顧問。先生。卡特主要負責管理FSP公司及其附屬公司的所有法律事務。在2005年10月加入FSP公司之前，李先生卡特與尼克松皮博迪律師事務所(Nixon Peabody LLP)有關聯，他最初於1999年加入該律師事務所。在尼克松皮博迪有限責任公司(Nixon Peabody LLP)，李先生卡特專注於房地產辛迪加、收購和金融領域。約翰·卡特先生獲得商學學士學位

行政管理(B.B.A.)金融和市場營銷學位和法學博士(J.D.)邁阿密大學的學位。先生。卡特被允許在馬薩諸塞州聯邦從事法律工作。卡特的父親喬治·J·卡特(George J.Carter)擔任FSP Corp.的首席執行官兼董事會主席，約翰·卡特的哥哥傑弗裏·B·卡特(Jeffrey B.Carter)擔任FSP Corp.的總裁兼首席投資官。

現年60歲的約翰·G·德梅里特(John G.Dmeritt)是FSP Corp.的執行副總裁、首席財務官兼財務主管，自3月份以來一直擔任首席財務官。2005年。德梅里特先生此前從9月起擔任高級副總裁、財務和首席會計官。2004年至2005年3月。在2004年9月之前，德梅里特先生是Caturano的經理。&Company，一家獨立的會計師事務所(後來與McGladrey合併)，在那裏他專注於薩班斯·奧克斯利(Sarbanes Oxley)的合規。此前，2002年3月至3月。2004年，他為上市公司和私營公司提供諮詢服務，專注於SEC備案、業務流程評估和收購整合。2001年至2002年，他擔任上市房地產投資信託公司Cabot Industrial Trust負責財務規劃和分析的副總裁，該信託基金於去年12月被CalWest收購。2001年。從1995年10月到12月。2000年，他擔任公開交易的房地產投資信託公司Meditrust Companies(前身為La Quinta Companies，後來被Blackstone Group收購)的財務總監和高級管理人員，參與了許多合併和融資交易。在此之前，從1986年到1995年，他在另外三家上市公司負責財務和會計工作，之前與Laventhol有關聯。&Horwath，1983至1986年間的一家獨立會計師事務所。德梅里特先生是一名註冊公共會計師，擁有巴布森學院的理學學士學位。

約翰·F·多納休(John F.Donahue)，54歲，FSP Corp.執行副總裁兼FSP Property Management LLC總裁，自2016年5月以來一直擔任這些職位。多納休先生主要負責監督FSP公司及其附屬公司所有房地產資產的管理。多納休先生於2001年8月加入FSP公司，擔任FSP物業管理公司副總裁。2001年至2016年5月，多納休先生負責FSP Corp.及其附屬公司的房地產資產管理。從1992年到2001年，Donahue先生在GE Capital和AEW Capital Management的養老基金諮詢業務中工作，負責辦公室、研發、工業和土地投資。1989年至1992年，多納休先生在克虜伯房地產公司擔任各種會計和財務職務。多納休先生擁有布萊恩特學院工商管理學士學位。

43歲的埃裏埃爾·安孔多(Eriel Anchondo)是FSP Corp.的執行副總裁兼首席運營官，自2016年5月以來一直擔任這些職位。Anchondo先生於2015年加入FSP公司，擔任運營高級副總裁。Anchondo先生負責確保公司擁有適當的運營控制、行政和報告程序，以及適當的人員系統和基礎設施，以有效地發展組織並保持財務實力和運營效率。在加入FSP Corp.之前，Anchondo先生於2014年7月至2014年12月為ISBAN零售銀行部門提供諮詢服務，ISBAN零售銀行部門是桑坦德金融機構集團(Santander Group Of Financial Institutions)技術與運營部門的一部分。2007年5月至2013年7月，Anchondo先生受聘於全球人才、健康、退休和投資諮詢領先者美世公司，擔任美世公司所有業務領域的員工教育經理。2005年5月至2007年5月，Anchondo先生在紐約人壽投資管理公司擔任公關顧問。2002年12月至2005年5月，Anchondo先生在Putnam Investments的首選客户服務部工作。Anchondo先生畢業於波士頓大學(B.A.)和康奈爾大學(M.B.A.)。

上述高管在過去五個會計年度都是FSP公司的全職員工。

第1A項。風險因素

除其他因素外，下列重大因素可能導致實際結果與本年度報告中以10-K表格形式作出的前瞻性陳述以及管理層不時在其他地方陳述的結果大不相同。

與新冠肺炎大流行相關的風險

新冠肺炎疫情已經嚴重擾亂了美國和全球經濟，已經並預計將繼續對我們的財務狀況和運營業績產生不利影響。如果當前的新冠肺炎疫情或未來的疫情導致租户無法支付租金或減少對商業地產的需求，或造成下文所述的其他影響，這種影響可能是實質性的不利影響。

包括美國在內的許多國家的新冠肺炎疫情繼續對全球經濟活動造成不利影響，並導致金融市場大幅波動和負面壓力。這場大流行的全球影響一直在演變，包括美國在內的許多國家已經採取了隔離和旅行限制的措施。

美國許多城市和州，包括我們物業所在的城市和州，也採取了隔離措施，限制旅行，限制可能繼續經營的業務類型，和/或限制可能繼續運營的建築項目類型。不能保證這些限制將持續多久。

新冠肺炎大流行或未來另一場大流行的影響可能會進一步對我們和/或我們的租户產生不利影響，原因包括：

●

沒有人員，包括我們管理團隊中的高管和其他領導，以及無法招聘、吸引和留住有技能的人員；

●

難以以有吸引力的條款獲得債務和股權資本，或根本無法獲得-全球金融市場的嚴重混亂和不穩定或信貸和融資狀況的惡化可能會影響我們和我們的租户獲得必要資本為業務運營提供資金的能力，或者以有吸引力的條款及時更換或續期到期債務的能力，並可能對金融資產和負債的估值產生不利影響，其中任何一項都可能影響我們滿足流動性和資本支出要求的能力，或對我們的業務、財務狀況、運營結果和現金流產生重大不利影響；

●

無法在受影響地區運營，或供應商延遲提供有效運營所需的產品或服務，包括但不限於按時和按預算完成建設的能力；

●

由於經濟活動減少和旅行限制，對石油的需求減少，如果持續下去，可能會對我們擁有房產的市場的入住率和租賃率產生不利影響，包括我們擁有大量房產的達拉斯、丹佛和休斯頓等受能源影響的市場；

●

租户無力支付租約租金，或我們無力重新租出空置或空置的地方，如果情況極端，這種情況可能會導致我們：(I)無法再維持目前的股息水平，以維持流動資金；及(Ii)無法履行我們對貸款人的債務義務，及/或無法履行債務契諾，兩者中的任何一項都可能引發違約或違約，並導致我們不得不以不具吸引力的條件出售物業或為債務進行再融資；以及(Ii)無法履行對貸款人的債務義務；以及/或無法履行債務契約，這兩種情況中的任何一種都可能引發違約或違約，導致我們不得不以不具吸引力的條件出售物業或為債務進行再融資；以及

●

我們無法維持投資級企業信用評級可能會導致借貸成本增加，並對我們獲得資金來源的機會和任何可用資金來源的條款產生不利影響。

新冠肺炎疫情已經對我們的物業和經營業績產生了不利影響，並將繼續如此，只要它減少了入住率，增加了運營成本，導致了有限的營業時間，導致租金收入減少，導致借款增加或有必要關閉此類物業。此外，檢疫、國家

緊急情況和其他遏制新冠肺炎傳播的措施可能會對我們的物業繼續獲得必要的商品和服務或提供足夠的人員的能力產生負面影響，這也可能對我們的物業和經營業績產生不利影響。

我們的一些現有租户和潛在租户所在的行業正受到這場流行病造成的業務中斷的不利影響。我們酒店的租户一直被要求暫停營業一段時間，將來也可能被要求暫停營業。舉例來説，本港一些零售租户已長時間關閉，或只在一天內某些時間開放，將來亦可能繼續關閉。我們有些租户要求租金優惠，將來可能會有更多租户要求租金優惠或不繳交租金。這可能會導致租金拖欠和/或租賃違約增加，對可出租空間的需求減少，導致優惠增加或入住率下降，增加租户改善資本支出，或降低租金以維持入住率。例如，2020年12月21日，租賃了約13萬平方英尺的租户的母公司根據美國破產法第11章提交了自願救濟申請，導致310萬美元的減記費用。如果經濟持續低迷，我們的運營可能會受到實質性的負面影響，這可能會對我們的經營業績、支付股息的能力、償還或再融資我們現有債務的能力以及我們普通股的價格產生不利影響。

這種情況的持續演變排除了對新冠肺炎大流行最終影響的任何預測。新冠肺炎疫情對我們未來整體財務表現，特別是對我們房地產持有量的影響和影響的全面程度目前還不確定。影響將取決於疫苗和療法的有效性以及未來的發展，除其他因素外，包括大流行的持續時間和蔓延，以及相關的旅行建議和限制，以及全球經濟放緩持續時間的不確定性。新冠肺炎和當前的金融、經濟和資本市場環境，以及這些和其他領域的未來發展，給我們的業績、財務狀況、運營結果、現金流和普通股價格帶來了不確定性和風險.

與我們的負債有關的風險

如果贊助的REIT拖欠贊助的REIT貸款，我們可能會被要求額外提取、保留我們現有債務的未償還餘額、行使任何到期日延期權利、尋求新債務或使用我們的現金餘額償還我們的現有債務，這可能會減少可用於分配給我們股東或用於其他公司目的的現金。

我們可不時以按揭貸款或循環信貸額度的形式向受贊助的房地產投資信託基金提供擔保貸款，為建築成本、資本開支、租賃成本及其他用途提供資金。我們將這些貸款稱為擔保房地產投資信託基金貸款。我們預計，每筆贊助的REIT貸款將在到期日或更早從擔保貸款的物業的長期融資、該標的物業的現金流或其他資本事件中償還。如果贊助的REIT拖欠贊助的REIT貸款，贊助的REIT可能無法全額償還贊助的REIT貸款，我們可能不得不通過其他方式履行我們現有債務下的義務，包括但不限於，要求額外提取、保持未償還餘額、行使任何到期日延期權利、尋求新債務和/或使用我們的現金餘額。如果發生這種情況，我們可用於分配給股東或用於其他公司目的的現金可能會減少。

如果我們無法對BAML信貸安排、蒙特利爾銀行定期貸款、摩根大通定期貸款、A系列債券或B系列債券進行再融資，我們的經營業績和財務狀況可能會受到不利影響。

不能保證我們能夠在BAML信貸工具的循環信用額度部分(定義見綜合財務報表附註4)於2022年1月12日到期時(受兩個六個月延期選項的限制，可將到期日延長至2023年1月12日)、BAML信貸工具的定期貸款部分於2023年1月12日到期時、BMO定期貸款部分(定義見綜合財務報表附註4)於11月到期時進行再融資。2021年11月30日到期的摩根大通定期貸款(定義見合併財務報表附註4)(受兩個6個月期權制約，可將到期日延長至2022年11月30日)、2024年12月20日到期的A系列票據(定義見合併財務報表附註4)或B系列票據

於2027年12月20日到期的綜合財務報表附註4所界定的票據，任何此等再融資的條款將與BAML信貸安排、蒙特利爾銀行定期貸款、摩根大通定期貸款、A系列票據或B系列票據的條款一樣優惠，或我們將能夠以其他方式通過出售資產或籌集股本來獲得資金，以支付BAML信貸安排、BMO定期貸款、JPM定期貸款、A系列票據或B系列票據的所需付款如果我們無法為BAML信貸安排、蒙特利爾銀行定期貸款、摩根大通定期貸款、A系列債券或B系列債券到期再融資，或無法履行我們的付款義務，我們的可分配現金流金額和我們的財務狀況將受到不利影響。

如果不遵守證明BAML信貸安排、蒙特利爾銀行定期貸款、摩根大通定期貸款、A系列票據或B系列票據的文件中的約定，可能會對我們的財務狀況產生不利影響。

證明BAML信貸安排、蒙特利爾銀行定期貸款、摩根大通定期貸款、A系列票據和B系列票據的文件包含慣常的肯定和否定契約，包括對債務、留置權、投資、合併和收購、資產處置、業務變化、某些限制性付款的限制，以及要求子公司在發生追索權債務和與附屬公司的交易時提供擔保。證明BAML信貸安排、蒙特利爾銀行定期貸款、摩根大通定期貸款、A系列票據和B系列票據的文件包含以下部分或全部金融契約：最低有形淨值；最高槓杆率；最高擔保槓桿率；最低固定費用覆蓋率；最高無擔保槓桿率；以及最低無擔保利息覆蓋率。我們根據BAML信貸安排、蒙特利爾銀行定期貸款和摩根大通定期貸款的持續借款能力取決於我們的財務和其他契約的遵守情況。不遵守這些條款可能會導致BAML信貸安排、蒙特利爾銀行定期貸款、摩根大通定期貸款、A系列債券或B系列債券違約，然後我們可能需要用其他來源的資本償還它們。在這種情況下，我們可能無法獲得其他資金來源，或者只能以不具吸引力的條款獲得資金。

我們可以使用BAML信用貸款、蒙特利爾銀行定期貸款和摩根大通定期貸款為房地產收購和其他獲準投資提供資金，為與贊助的REITs相關的投資提供資金，為債務再融資或償還債務，以及用於營運資本和其他一般業務目的，每種情況下都是在各自文件允許的範圍內。如果我們違反了證明BAML信貸安排、蒙特利爾銀行定期貸款、摩根大通定期貸款、A系列債券或B系列債券的文件中的契約，貸款人可以宣佈違約。在證明BAML信貸安排、蒙特利爾銀行定期貸款、摩根大通定期貸款、A系列票據或B系列票據的文件下違約，可能會導致我們業務的增長難以融資，還可能導致可用於分配給我們股東或用於其他公司目的的現金減少。在證明BAML信貸安排、蒙特利爾銀行定期貸款、摩根大通定期貸款、A系列票據或B系列票據的文件下違約可能會對我們的財務狀況和經營業績產生重大不利影響。

利率上升將增加我們可變利率債務的利息成本，並可能對我們為現有債務進行再融資或出售資產的能力產生不利影響。

截至2020年12月31日，我們在BAML信貸安排的循環信用額度部分下有350萬美元的借款，該部分根據我們的信用評級以可變利率計息，我們未來可能會因此而負債。在我們的BAML信貸安排的循環信用額度部分下的借款在任何時候都不能超過6億美元。截至2020年12月31日，根據我們的BAML信貸安排的定期貸款部分，已提取和未償還4億美元。BAML信貸基金包括手風琴功能，允許總計高達5億美元的額外借款能力。2016年7月22日，我們通過簽訂利率互換協議，將BAML信貸安排定期貸款部分的基本LIBOR利率固定為1.12%，直至2021年9月27日。

截至2020年12月31日，根據蒙特利爾銀行定期貸款，已提取和未償還2.2億美元，儘管通過行使手風琴功能，這一金額可能會增加至多1億美元。蒙特利爾銀行的定期貸款包括5,500萬美元的A檔定期貸款和1.65億美元的B檔定期貸款。2013年8月26日，我們通過簽訂利率互換協議，將蒙特利爾銀行定期貸款的基準LIBOR利率定為2.32%的年利率，直至2020年8月26日。2019年2月20日，我們將蒙特利爾銀行定期貸款的LIBOR基準利率定為2.39%

從2020年8月26日開始至2024年1月31日止的年利率，簽訂利率互換協議。

2020年12月24日，我們償還了5000萬美元的摩根大通定期貸款。截至2020年12月31日，摩根大通定期貸款已提取並未償還1億美元。摩根大通定期貸款根據我們的信用評級按不同利率計息。自2019年3月29日起，我們通過簽訂利率互換協議，將截至2021年11月30日的JPM定期貸款1億美元部分的基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的年利率定為2.44%。

未來，如果利率上升，我們的非對衝可變利率債務的利息成本也將增加，這可能會對我們的現金流、我們支付債務本金和利息的能力以及我們向股東進行分配的能力產生不利影響。此外，利率上升可能會限制我們產生新債務或在現有債務到期時對其進行再融資的能力。我們可能會不時簽訂額外的利率互換協議和其他利率對衝合約，包括掉期、上限和下限。雖然這些協議旨在減輕利率上升對我們的影響，但它們也讓我們面臨協議其他各方將無法履行的風險，我們可能會產生與協議結算相關的鉅額成本，協議將無法執行，基礎交易將無法符合高效現金流對衝的資格。此外，利率上升可能會降低第三方願意為我們的資產支付的金額，從而限制我們迅速改變投資組合以應對經濟或其他條件變化的能力。

LIBOR基準利率的變化和替換可能會對我們的業務、財務業績和運營產生不利影響。

我們可能會受到倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)預期中斷的不利影響。2017年7月，英國金融市場行為監管局(LIBOR的監管機構)宣佈，將計劃在2021年後逐步取消對LIBOR利率指數的監管，以便有序過渡到替代參考利率。然而，洲際交易所基準管理局(ICE Benchmark Administration)以美元LIBOR管理人的身份宣佈，打算將美元LIBOR(一週和兩週期限除外)的公佈時間延長至2023年6月。目前，對於什麼利率或哪些利率可能成為倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的可接受替代方案還沒有達成共識，鑑於LIBOR在決定全球市場利率方面的作用，也不可能預測任何此類替代方案對基於LIBOR的證券和可變利率貸款或其他證券或金融安排的價值的影響。另類參考利率委員會(ARRC)是由美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)和紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)組成的一個由私人市場參與者組成的團體。該委員會提議，有擔保隔夜融資利率(SOFR)是代表最佳實踐的利率，作為目前與LIBOR掛鈎的衍生品和其他金融合約的LIBOR替代方案。ARRC已經提出了一項從倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)向SOFR過渡的市場過渡計劃，各組織目前正在制定過渡計劃，因為這與暴露於LIBOR的衍生品和現金市場有關。我們正在評估最終取代LIBOR指標利率的潛在影響，包括SOFR成為美國主要替代利率的可能性。此外，可能會出現其他基準，或者可能在美國以外採用其他費率。儘管從倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)過渡的全面影響, 由於目前尚不清楚包括停止發佈倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)和採用倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的替代利率等因素，這些變化可能會對我們在任何浮息債務方面的融資成本產生不利影響。

信用評級的下調可能會增加我們的借貸成本，或者減少我們從信貸和資本市場獲得資金來源的機會。

我們目前被穆迪投資者服務公司(“穆迪”)根據其對我們信譽的評估給予了公司信用評級。雖然穆迪目前對我們的企業信用評級為投資級，但不能保證我們不會被降級，也不能保證我們的評級將保持投資級。如果我們的信用評級被下調或採取其他負面行動，我們可能會被要求支付BAML信貸安排、蒙特利爾銀行定期貸款、摩根大通定期貸款、A系列債券和B系列債券等項下的額外利息和費用。

一家或多家評級機構下調信用評級也可能對我們獲得資金來源、獲得資金的成本和其他條款以及我們的整體財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

與我們的運營和物業相關的風險

美國的經濟狀況可能會對我們的收入和財務狀況產生實質性的不利影響。

受新冠肺炎疫情影響，美國經濟目前正處於衰退擔憂之中。由於美國的經濟狀況可能會影響對辦公空間、房地產價值、入住率和財產收入的需求，美國目前和未來的經濟狀況可能會對我們的收入和財務狀況產生實質性的不利影響。經濟狀況可能受到許多因素的影響，包括但不限於，經濟增長速度和/或衰退擔憂、通脹、失業率上升、能源價格、貨幣匯率變化、政府財税政策的不確定性、地緣政治事件、監管環境、信貸和利率的可獲得性。截至本報告日期，新冠肺炎疫情的影響以及遏制和緩解措施(如在家工作安排和關閉各種企業)產生的相關影響正在對美國當前的經濟狀況和對辦公空間的需求產生不利影響。未來的經濟因素也可能對辦公空間的需求、房地產價值、入住率水平和財產收入產生負面影響。

如果我們不能從我們擁有的每一處不動產中收取足夠的租金，或對贊助的REITs進行投資，或從我們資助的贊助的REIT貸款中收取利息，我們可能會遭受重大的運營虧損，或者可用於未來股息的現金減少。

我們很大一部分收入來自房地產的租金收入和對贊助房地產投資信託基金(REITs)的投資。如果我們的物業沒有為我們提供穩定的租金收入，或者我們沒有從我們提供資金的贊助REIT貸款中收取利息收入，我們的收入將會減少，這可能會導致我們未來出現運營虧損，並減少可用於分配給股東的現金。

根據我們的處置策略，我們可能無法以可接受的條款或在我們預期的時間內處置財產。

我們已採取策略，在2021年處置某些我們認為已達到估值目標的物業，並將出售所得款項用於償還債務。吾等可能無法按吾等出售策略所預期的期間，以可接受的價格或其他預期條款及條件出售物業，這將對吾等償還債務的能力造成不利影響，並損害吾等的財務靈活性。

我們可能無法確定符合我們購買標準的房產。

我們房地產投資組合的增長取決於我們的收購主管識別符合適用投資標準的待售和/或開發物業的能力。如果他們不能識別這樣的財產，我們將無法增加我們的房地產投資組合的規模，這可能會減少本來可以分配給我們股東的現金。

我們依賴關鍵人員。

我們有賴於以下人士的努力：我們的首席執行官兼董事會主席喬治·J·卡特；我們的總裁兼首席投資官傑弗裏·B·卡特；我們的總法律顧問、祕書兼執行副總裁斯科特·H·卡特；我們的首席財務官、財務主管兼執行副總裁約翰·G·德梅里特；我們的FSP物業管理有限責任公司總裁兼執行副總裁約翰·F·多納休；以及我們的首席運營官兼執行副總裁埃裏爾·安孔多。如果我們的任何一位高管辭職，我們的運營可能會受到不利影響。我們沒有與我們的任何高管簽訂僱傭協議。

我們面臨租户違約或破產的風險。

如果我們的任何租户拖欠租約，我們可能會在執行作為房東的權利方面遇到延誤，並可能在保護我們的投資方面招致鉅額成本。此外，在任何時候，我們其中一處物業的租户可能會尋求破產法的保護，這可能會導致該租户的租約被拒絕和終止，從而導致可供分配給我們股東的現金減少。例如，2020年12月21日，租賃了約13萬平方英尺的租户的母公司根據美國破產法第11章提交了自願救濟申請，導致310萬美元的減記費用。

新的收購可能不會像預期的那樣表現。

我們可以通過使用我們的BAML信貸安排的循環信用額度部分、承擔現有債務、承擔新的債務、發行債務證券、發行股票或其他方式，用現金為收購新物業提供資金，也可以通過使用我們的BAML信貸安排的循環信用額度部分、通過承擔現有債務、通過發行債務證券、通過發行我們的股票或通過其他方式為購買新物業提供資金。我們的收購活動面臨以下風險：

●

收購的財產可能無法達到預期效果；

●

重新定位、重新發展或維修已收購物業的實際成本可能較我們估計的為高；以及

●

我們可能無法快速有效地將新的收購整合到我們現有的業務中，這可能會對我們的運營結果和財務狀況產生不利影響。

我們在擁有、開發、再開發和經營房地產方面面臨風險。

在美國的投資受到與房地產相關的資產的所有權、開發、再開發和運營所附帶的風險的影響。這些風險包括房地產投資通常缺乏流動性，這可能會影響我們因應經濟和其他條件的變化而改變投資組合的能力，以及通常與以下情況相關的風險：

●

總的和局部的經濟條件的變化；

●

特定市場對特定類型物業的供應或需求；

●

市場租金的變動；

●

環境保護法律的影響；

●

修改税法、房地產法和分區法；以及

●

與所有權相關的文件中所載義務和限制的影響。

某些重要的成本，如房地產税、水電費、保險費和維護費，即使房產的租金收入減少了，通常也不會減少。此外，環境法和税法、利率水平、融資可獲得性等因素可能會影響房地產價值和財產性收入。此外，商業用地的供應亦會隨市場情況而波動。

我們可能會在重新出租空置空間方面遇到重大延誤，導致收入損失。

當租約到期時，我們可能會產生費用，並可能無法以相同的條款重新租賃空間。雖然我們不能預測物業現有的空置空間何時會出租，但租約即將屆滿的現有租户會否續約，或續約的條款和條件如何，但我們預期樓宇所在地點的租約會按現時的市價續約或簽署新的租約，在某些情況下，市價可能會低於期滿的租約。某些租約規定，如果租户支付費用，他們有權提前終止租約。如果我們不能迅速重新租賃空間，如果條款明顯低於預期，或者如果成本更高，我們可能不得不減少對股東的分配。一般來説，租期由五年至十年不等，因此，預計每年約有20%的商業物業租金收入會到期。

我們面臨租户類型集中的風險。

截至12月，截至2020年3月31日，信息技術和計算機服務業、能源服務業、非法律專業服務業和法律服務業的租户佔可出租平方英尺總面積的比例分別約為14%、13%、11%和10%。這些或任何租户高度集中經營的行業或目前或未來可能有相當數量租户經營的行業的經濟低迷，可能會對該等租户的財務狀況產生負面影響，並導致他們未能及時支付租金或拖欠租賃義務、未能按對我們不利的條款續訂租約或續約、破產或資不抵債，或以其他方式無法履行對我們的義務，從而對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。

我們面臨着地理集中帶來的風險。

截至12月，我們投資組合中的物業。2020年31日，按總面積計算，地理分佈如下：南部-47.6%，西部-27.1%，中西部-17.5%，東部-7.8%。然而，在這些地區中，我們的物業集中在科羅拉多州的大丹佛-27.1%，佐治亞州的亞特蘭大-20.4%，德克薩斯州的休斯頓-12.3%和德克薩斯州的達拉斯-12.7%。我們很可能會面臨這樣的風險，即我們擁有更多物業的這些地區中的任何一個，都會受到日益惡化的經濟狀況的影響。鑑於達拉斯、丹佛和休斯頓大都會地區在能源領域佔有重要地位，長期的低石油或天然氣價格，或其他負面影響能源行業的因素，可能會對我們維持這些地區物業入住率的能力產生不利影響，或者可能導致我們以低於當前原地租金的價格租賃空間，或者以低於前一年我們在這些地區租賃空間的價格租賃空間。此外，負面影響能源行業的因素可能會降低我們在這些地區物業的市場價值，這可能會降低我們的資產淨值，對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響，或者導致我們普通股的價值下降。

我們與全國性、地區性和地方性的房地產運營商和開發商競爭，這可能會對我們的現金流產生不利影響。

我們的物業目前所在的每個市場，以及我們將來可能收購的每個市場，都存在競爭。我們的競爭對手包括全國性、地區性和眾多地方房地產運營商和開發商。這種競爭可能會對我們物業的租賃空間百分比和租金收入產生不利影響，這可能會對我們的運營現金流以及我們向股東進行預期分配的能力產生不利影響。我們的一些競爭對手可能比我們擁有更多的資源或其他競爭優勢。房地產投資資金的增加可能會加速競爭。例如，利率下降往往會增加資金的可獲得性，因此可能會增加競爭。如果我們的物業繼續有利可圖地經營，這可能會刺激競爭物業的新開發。我們在多大程度上受到競爭的影響，在很大程度上將取決於當地的市場狀況以及國家和全球的經濟狀況。

我們可能面臨與氣候變化實際影響相關的風險。

氣候變化的實際影響可能會對我們的財產、運營和業務產生實質性的不利影響。例如，氣候變化可能會增加我們物業的公用事業和其他運營成本，包括能源、水、保險、合規和其他供應鏈材料成本的增加，如果不被租金收入上升和/或由租户支付的成本抵消，可能會對我們的物業、運營和業務產生實質性的不利影響。我們還受到氣候變化引發的嚴重風暴災害的影響，如果不在保險範圍內，這可能會導致鉅額資本支出。隨着時間的推移，氣候變化的實際影響可能會導致我們的建築對辦公空間的需求下降，或者我們根本無法運營這些建築。

安全漏洞和其他中斷可能會危及我們的信息，並使我們承擔責任，這可能會導致我們的業務和聲譽受損。

在我們的正常業務過程中，我們收集並存儲有關贊助REITS的投資者、租户和供應商的敏感數據。儘管我們已採取措施保護我們的信息技術系統和這些系統中維護的數據的安全，但這些系統和基礎設施可能容易受到黑客、計算機病毒或勒索軟件的攻擊，或者由於員工錯誤、瀆職、模擬授權用户或其他中斷而被入侵。任何這樣的入侵或攻擊都可能危及我們的網絡，存儲在那裏的信息可能被訪問、公開披露、丟失或被竊取。由於用於獲取未經授權的訪問、使服務失效或降級、或破壞系統的技術頻繁且不斷地變得更加複雜，通常直到針對目標啟動時才被識別，並且可能在很長一段時間內難以檢測，因此我們可能無法預測這些技術或實施足夠的預防或檢測措施。任何未經授權的訪問、披露或其他信息丟失都可能導致重大的財務風險，包括對受影響各方可能造成的傷害進行補救的鉅額費用。如果我們被發現違反了保護機密信息的法律中的隱私或安全規則，我們也可能受到制裁和民事或刑事處罰。任何未能維護我們信息系統的適當功能和安全的行為都可能中斷我們的運營，損害我們的聲譽，使我們面臨責任索賠或監管處罰，並可能對我們的業務、財務狀況、現金流和運營結果產生重大不利影響。

實際或可能發生的恐怖襲擊可能會對我們的創收能力和財產價值產生不利影響。

我們在未來可能成為實際或威脅恐怖襲擊目標的市場上進行了大量投資。因此，這些市場的一些租户可能會選擇將他們的業務遷往其他市場，或這些市場內較低調的寫字樓，因為這些市場可能被認為是未來恐怖活動的目標。這可能會導致這些市場對寫字樓的總體需求下降，特別是我們的物業，這可能會增加我們物業的空置率，或者需要我們以不太優惠的條件出租物業，或者兩者兼而有之。此外，未來在這些市場發生的恐怖襲擊可能直接或間接損害我們的財產，無論是物質上還是財務上，或者造成的損失遠遠超出我們的保險範圍。由於上述原因，我們的創收能力和物業價值可能會大幅下降。另見“如果發生未投保的事件，我們可能會損失資本投資或預期利潤。”

如果發生未投保的事件，我們可能會損失資本投資或預期利潤。

我們或我們的租户為我們的每一處物業承保綜合責任、火災和擴大承保範圍，類似的物業通常都有保單説明和保險限額。然而，有些類型的損失可能無法投保，也可能無法在經濟上投保。如果發生未投保的物質損失，我們可能會損失投入物業的資本和預期利潤。

與法律和監管事項有關的風險

我們可能會承擔與環境相關的責任，我們不能向您保證我們已經確定了所有可能的責任。

此外，我們不能向您保證：

●

未來的法律、條例或法規將不會施加任何重大環境責任；

●

我們物業目前的環境狀況不會受到該物業附近物業的狀況(例如是否有漏水的地下儲油罐)或與我們無關的第三方的影響；

●

租户不會違反租約，將危險或有毒物質引入我們的物業，這可能使我們承擔聯邦或州環境法規定的責任；或

●

環境條件，如供暖和通風系統或牆壁上的細菌和有毒黴菌的生長，不會出現在我們的酒店，並對人類健康構成威脅。

我們必須遵守“美國殘疾人法”以及消防和安全法規，這些法規中的任何一項都可能要求我們支付鉅額資本支出。

我們所有的酒店都必須遵守美國殘疾人法案(ADA)以及條例和規則。以及根據該條例可發出的命令。ADA對“公共住宿”和“商業設施”有不同的合規要求，但一般要求建築物必須向殘疾人開放。遵守反興奮劑機構的要求，除其他事項外，可能需要消除准入障礙。不遵守這些要求可能會導致美國政府對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失。

我們面臨着與我們的租户被外國資產管制辦公室(Office Of Foreign Assets Control)指定為“違禁者”相關的風險。

根據13224號行政命令和其他法律，美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)保存着一份被指定為恐怖分子或以其他方式被阻止或禁止的人的名單，我們稱之為被禁止的人。OFAC條例和其他法律禁止與被禁止的人或集體開展業務或進行交易，這符合“OFAC要求”。我們目前的租約和某些其他協議要求對方遵守外國資產管制處的規定。如果與我們簽約的租户或其他人被列入OFAC名單，OFAC的要求可能會要求我們終止租約或其他協議。任何此類終止都可能導致收入損失或另一方聲稱終止是錯誤的損害索賠。

與我們普通股相關的風險

我們的股息水平可能會波動。

由於我們的房地產入住率和租金可能會波動，這類活動的收入沒有可預測的經常性水平，利率或固定和可變利率債務組合的變化可能會導致我們的利息成本波動。由於這些波動，可供分配給我們股東的現金數量可能會波動，這可能導致我們未來無法維持或提高股息水平。

我們持有的房產可能會大幅貶值。

截至2020年12月31日，我們擁有34處房產，由32個運營物業和2個再開發物業組成。這些房產中的部分或全部可能會貶值。如果我們的不動產貶值，我們的股東可能會損失部分或全部投資價值。如果我們持有的不動產價值下降，我們普通股的價值可能會受到不利影響，因為這些不動產代表了我們持有的大部分有形資產。此外，如果我們被迫以低於初始購買價格的價格出售或租賃我們持有的房地產，

或者，如果我們因物業狀況而被迫以低於市價的價格租賃不動產，我們的經營業績將受到不利影響，這種負面經營結果可能導致向我們普通股持有人支付的股息減少。

進一步發行股權證券可能會稀釋現有股東的權益。

如果我們發行額外的股權證券來為未來的收購融資、償還債務或為其他一般公司目的提供資金，我們現有股東的利益可能會被稀釋。我們執行業務戰略的能力取決於我們能否獲得適當的債務融資，包括無擔保信貸額度和其他形式的擔保和無擔保債務，以及股權融資。

我們普通股的價格可能會有所不同。

我們普通股的市場價格可能會隨着市場和經濟狀況的變化而波動，包括市場對房地產投資信託基金(REITs)的總體看法，以及我們財務狀況和經營業績的變化。這種波動可能會壓低我們普通股的市場價格，而與FSP公司的財務表現無關。REIT股票的市場狀況通常會影響我們普通股的市場價格。

與我們的組織和結構相關的風險

我們的員工留任計劃可能會阻止控制權的變化。

在2月份期間2006年，我們的董事會批准了一項控制計劃的變更，其中包括一份形式的留任協議和可自由支配的付款計劃。根據可自由支配計劃支付的款項上限為FSP Corp.市值的1%，減去根據保留計劃支付的金額。與該計劃的這兩個部分相關的成本可能會阻止第三方為我們提出收購建議，從而可能會抑制控制權的改變，否則可能會讓我們普通股的持有者有機會實現比當時市場價格更高的溢價。

如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，我們將招致不利的税收後果。

管理房地產投資信託基金徵税的税法條款非常技術性和複雜，雖然我們預計我們的組織和運營方式將使我們能夠滿足這些要求，但不能保證我們一定會成功做到這一點。此外，由於我們過去通過合併收購了某些受贊助的REITs，我們稱之為目標REITs，我們可能不再有資格成為REIT。我們可能會因為各種原因而失去這樣的資格，這些原因涉及從目標REITs獲得的資產的性質，目標REITs的股東成為我們的股東的身份，或者一個或多個目標REITs之前未能獲得REIT的資格。此外，如果我們在2008年5月、2006年4月、2005年4月或2003年6月收購的一個或多個目標REITs在緊接其收購完成之前沒有資格成為REIT，我們可能會因此類收購而被取消REIT的資格。

如果在任何課税年度，我們沒有資格成為房地產投資信託基金，我們將作為一個公司徵税，在計算我們的應納税所得額時，我們不能扣除分配給我們股東的收入。此外，如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金，我們可能會在失敗發生的當年和未來四個課税年度被取消作為房地產投資信託基金的資格，因此，我們將在這些年份作為一個正常的公司納税。即使不符合一個納税年度的條件，也可能導致我們可用於分配給股東的現金大幅減少，或者可能需要我們招致債務或清算投資，以產生足夠的資金來支付由此產生的聯邦所得税債務。

我們組織文件中的條款可能會阻止控制權的更改。

我們的公司章程和章程包含如下所述的條款，這些條款可能會阻止第三方為我們提出收購建議，從而可能會阻止控制權的變更。

在這種情況下，我們普通股的持有者有機會實現高於當時市場價格的溢價。

所有權限制。為了保持我們作為REIT的資格，我們普通股的持有者可能被限制為直接擁有或根據適用的歸屬規則擁有。根據美國國税法，我們的股權價值或數量不得超過較小者的9.8%，普通股持有人不得收購或轉讓會導致我們的普通股由少於100人實益擁有的股票。這樣的所有權限制可能會阻止在未經我們董事會批准的情況下獲得對我們的控制權。我們的公司章程賦予董事會拒絕股東違反這些規定收購或轉讓股份的權利。

董事會條款。在我們2019年年度股東大會之前，我們的董事會分為三類，每類董事的任期為三年。在2019年股東年會之後，我們修改了公司章程，規定2020年任期屆滿的每一位董事繼任者將被選舉任職至下一屆股東年會，2021年任期屆滿的每一位董事繼任者以及在2020年年會上當選的董事繼任者將被選舉任職至下一屆股東年會，從2022年股東年會開始，所有董事將被選舉任職至下一屆股東年會。因此，在2022年股東年會之前的過渡期內，董事的交錯條款可能會影響我們的股東實現控制權變更的能力，即使控制權的變更可能符合股東的最佳利益。

優先股。我們的公司章程授權我們的董事會發行最多2000萬股優先股，每股票面價值0.0001美元，並確定任何此類發行的優先股和權利。優先股的發行可能會延遲或阻止控制權的變更，即使控制權的變更可能符合我們股東的最佳利益。

增加法定股本。我們的董事會可以在沒有股東投票或同意的情況下，增加任何類別或系列股票的授權股票數量或我們有權發行的授權股票的總數。增加授權股票數量併發行此類股票的能力可能會延遲或阻止控制權的變更，即使控制權的變更可能符合我們股東的最佳利益。

附例的修訂。我們的董事會有權修改我們的章程。這項權力可能會延遲或防止控制權的變更，即使控制權的變更可能符合我們股東的最佳利益。

股東大會。我們的附例要求股東提議須在股東年度會議和特別會議上審議，並要求股東提名在年度會議和股東特別會議上選舉董事。預先通知條款要求倡議者向我們提供關於倡議者和/或被提名人的詳細信息。我們的附例還規定，有權在會議上投票超過50%的股東必須加入股東的請求，召開股東特別會議，並必須遵循會議請求的具體程序。這些規定可能會延遲或防止控制權的變更，即使控制權的變更可能符合我們的股東的最佳利益。

需要絕對多數票。我們的公司章程需要持有不少於80%已發行股本並有權投票的股東的贊成票，以便(I)修改我們的公司章程中關於罷免董事、限制高級職員和董事的責任或賠償高級職員和董事的規定，或(Ii)。修訂我們的公司章程，在董事選舉中實行累積投票權。這些規定可能會延遲或防止控制權的變更，即使控制權的變更可能符合我們的股東的最佳利益。

第1B項。未解決的員工評論。

沒有。

第二項。屬性

以下是截至2020年12月31日我們物業的相關信息：


		大約	百分比		大約
	日期：	正方形	租賃資產作為		數
物業位置	採購費(1)	雙腳	日期：12/31/20		%的租户	主要租户名單(2)

辦公室
600個森林點圈	7/8/99	64,198	78.4	%	2	威利斯·塔沃森東南公司(Willis Towers Watson東南Inc.)
北卡羅來納州夏洛特市，郵編：28273						Flexential Corp.

公園草地大道14151號	3/15/01	138,537	91.1	%	4	美國系統公司
弗吉尼亞州尚蒂伊，郵編：20151						博思艾倫漢密爾頓公司(Booz Allen Hamilton，Inc.)

1370和1390汀布萊克	5/24/01	234,496	100.0	%	3	森特內管理公司，有限責任公司
莊園公園路，						Amdocs，Inc.
密蘇裏州切斯特菲爾德，郵編：63017

西北角路50號。	12/5/01	177,095	100.0	%	2	花旗信貸服務公司(Citicorp Credit Services，Inc.)
伊利諾伊州麋鹿林村，郵編：60005						NCS Pearson，Inc.

汀布萊克莊園大道1350號	3/4/02	117,036	100.0	%	3	森特內管理公司，有限責任公司
密蘇裏州切斯特菲爾德，郵編：63017						埃奇韋爾個人護理公司

公園十號廣場16285號	6/27/02	157,460	71.7	%	7	賓夕法尼亞公司
德克薩斯州休斯頓，77084						刀片式能源合作伙伴有限公司

達拉斯大道15601號	9/30/02	289,325	83.7	%	13	Cyxtera管理公司
德克薩斯州愛迪生，郵編：75001						Compass Production Partners，LP
						WDT收購公司
						Aerotek，Inc.

格林維爾大道北段1500號和1600號。	3/3/03	300,887	83.5	%	6	Argo數據資源公司
德克薩斯州理查森，郵編：75081						EMC公司
						ID Software，LLC

格林伍德廣場6550號和6560號	2/24/05	196,236	100.0	%	3	凱撒基金會健康計劃
科羅拉多州恩格爾伍德，郵編80111						DirecTV，Inc.

3815-3925過河Pkwy	7/6/05	205,729	100.0	%	12	薩默塞特註冊會計師，P.C.
印第安納波利斯，46240年度						克羅律師事務所
						黑板公司

凱勒斯普林斯路5055號和5057號。	2/24/06	216,906	74.1	%	23	見腳註3
德克薩斯州愛迪生，郵編：75001

藍瀉湖道5505號(4)	11/6/03	213,182	73.1	%	1	Lennar Home，LLC
佛羅裏達州邁阿密，郵編：33126


		大約	百分比		大約
	日期：	正方形	租賃資產作為		數
物業位置	採購費(1)	雙腳	日期：12/31/20		%的租户	主要租户名單(2)
考克斯道5600、5620和5640號	7/16/03	298,183	57.2	%	5	ChemTreat，Inc.
弗吉尼亞州格倫·艾倫，郵編：23060						通用電氣公司

埃爾德里奇大道1293號	1/16/04	248,399	100.0	%	1	Citgo石油公司
德克薩斯州休斯頓，77077

380 Interlocken新月形	8/15/03	240,359	76.0	%	7	VMware，Inc.
科羅拉多州布魯姆菲爾德，郵編：80021						Cooley LLP
						塞拉金融服務公司。

坎伯蘭大道3625號	6/27/06	387,267	93.9	%	24	Randstad普通合夥人(美國)
亞特蘭大，GA 30339						南方天然氣有限責任公司
						Carestream Dental，LLC

390間新月形	12/21/06	241,512	99.4	%	6	韋爾公司
科羅拉多州布魯姆菲爾德，郵編：80021						AppExtremes，LLC

凱蒂高速公路16290號	9/28/05	156,746	95.0	%	7	奧林公司
德克薩斯州休斯頓，77094						Hargrove and Associates，Inc.
						Bluware，Inc.

馬蹄路45925號	12/23/08	136,658	98.9	%	4	Giesecke&Devrient America，Inc.
弗吉尼亞州杜勒斯，郵編：20166

斯通克羅夫特大道4807號(4)	6/26/09	111,469	—	%	—
弗吉尼亞州尚蒂伊，郵編：20151

南八街121號	6/29/10	297,209	92.6	%	47	Schwegman，Lundberg&Woessner
明尼阿波利斯，MN 55402

馬奎特大道801號。南	6/29/10	129,821	91.8	%	3	共同立場明尼阿波利斯一號有限責任公司
明尼阿波利斯，MN 55402						大明尼阿波利斯會議和遊客協會
						豪華公司

5100和5160坦尼森Pkwy	3/10/11	207,049	100.0	%	5	WorldVentures Holdings，LLC
普萊諾，德克薩斯州75024						Ark-LA-Tex Financial Services，LLC

達拉斯大道7500號	3/24/11	214,110	56.4	%	7	ADS聯盟數據系統有限公司。
普萊諾，德克薩斯州75024

戴維斯街909號	9/30/11	195,098	93.3	%	9	霍頓·米夫林公司(Houghton Mifflin Co.)
伊利諾伊州埃文斯頓，郵編：60201						Aptinyx，Inc.
						北岸大學醫療系統


		大約	百分比		大約
	日期：	正方形	租賃資產作為		數
物業位置	採購費(1)	雙腳	日期：12/31/20		%的租户	主要租户名單(2)
						勤勞的EVN戴維斯街909號

一條拉維尼亞大道	7/31/12	386,602	89.0	%	10	T-Mobile South LLC
亞特蘭大，GA 30346						雪松文檔技術公司(Cedar Document Technologies，Inc.)

拉維尼亞大道兩號	4/8/15	411,047	69.2	%	38	見腳註3
亞特蘭大，GA 30346

裏士滿大道10370號和10350號。	11/1/12	629,025	53.5	%	37	見腳註3
德克薩斯州休斯頓，77042

1999年百老匯	5/22/13	677,539	81.8	%	38	美國政府
科羅拉多州丹佛，郵編：80202

桃樹街999號	7/1/13	621,946	84.5	%	36	Eversheds Sutherland(US)LLP
亞特蘭大，GA 30309

第17街1001號	8/28/13	655,420	96.0	%	18	奧文蒂夫美國公司
科羅拉多州丹佛，郵編：80202						WPX能源公司。Inc.
						霍爾和埃文斯，有限責任公司
						Ping Identity Corp.

南七街45號	6/6/16	330,096	88.5	%	26	普華永道會計師事務所
明尼阿波利斯，MN 55402						哈沃斯營銷傳媒公司

內華達州桃樹街1420號	8/10/16	160,145	98.9	%	4	瓊斯日
亞特蘭大，GA 30309

第17街600號	12/1/16	609,353	88.0	%	42	EOG Resources，Inc.
科羅拉多州丹佛，郵編：80202

總擁有投資組合		9,656,140	83.8	%

(1)	採購日期或合併實體採購日期。

(2)	在單個物業中佔據10%或更多空間的主要租户。

(3)	沒有租户佔用超過10%的空間。

(4)	我們把重建物業定義為正在發展、重建或已完成重建，但仍在出租及未穩定的物業。

截至2020年12月31日，我們的重建物業中約有30萬平方英尺可出租。下表彙總了這些屬性：

估計數

已招致

百分比

估計數

租賃

使用中

(以萬平方英尺為單位，不包括100平方英尺)

預期的

穿過

租賃

完成

穩定化

物業名稱

城市

狀態

平方英尺

投資項目(1)

12月31日至20日

日期

正在進行的重新開發

藍瀉湖徑(2)

邁阿密

平面

213,182

39,900

20,443

73.1%

28-2月-21日

7月1日至21日

1月1日至22日

斯通克羅夫特

尚蒂伊

弗吉尼亞州

111,469

18,462

1,814

0.0%

7月31日至21日

12月1日至21日

1-12月-22日

正在處理的辦公室總數

324,651

58,362

22,257

(一)預期投資包括資本化重建成本、資本化利息和租賃成本。

(2)截至2020年12月31日，租賃平方英尺為155,808平方英尺。

上述所有物業均由我們直接或間接擁有。我們所有的房產都不需要抵押貸款。我們沒有其他材料未開發或未改進的物業，也沒有為2021年我們的任何物業的材料更新或開發提出的計劃。我們相信，截至12月，我們的物業已獲得足夠的保險。31, 2020.

下面提供的信息提供了截至12月底的年度的加權平均每平方英尺GAAP租金。2020年31日，我們的物業和加權入住率為平方英尺和百分比。GAAP租金包括租户優惠和補償的影響。此表不包括我們在非合併REITs中的投資或我們提供的擔保REIT貸款所持有的財產的信息。


						加權
						使用中		加權
			年代久遠		加權	截至以下日期的百分比：		平均值
			或	可出租淨額	使用中	十二月三十一日，		每户租户租金：
物業名稱	城市	狀態	翻新	平方英尺	Ft.平方。	2020 (a)		平方英尺(B)

森林公園	夏洛特	NC	1999/2020	64,198	12,204	19.0	%	$	21.54
草甸點	尚蒂伊	弗吉尼亞州	1999	138,537	102,656	74.1	%		25.03
因斯布魯克	格倫·艾倫	弗吉尼亞州	1999	298,183	170,680	57.2	%		18.70
婁敦科技中心	杜勒斯	弗吉尼亞州	1999	136,658	135,210	98.9	%		18.64
斯通克羅夫特(Stonecroft)	尚蒂伊	弗吉尼亞州	2008	111,469	—	—	%		—
東部合計				749,045	420,750	56.2	%		20.31
西北角	麋鹿林村	伊	1999	177,095	177,095	100.0	%		28.08
戴維斯街909號	埃文斯頓	伊	2002	195,098	182,104	93.3	%		41.05
過河	印第安納波利斯	在……裏面	1998	205,729	202,273	98.3	%		24.55
汀布萊克	切斯特菲爾德	鉬	1999	234,496	224,319	95.7	%		27.65
汀布萊克東部	切斯特菲爾德	鉬	2000	117,036	113,548	97.0	%		26.59
南8街121號	明尼阿波利斯	錳	1974	297,209	255,124	85.8	%		22.31
馬奎特大道801號	明尼阿波利斯	錳	1923/2017	129,821	48,021	37.0	%		29.87
七號廣場	明尼阿波利斯	錳	1987	330,096	291,442	88.3	%		33.02
中西部合計				1,686,580	1,493,926	88.6	%		29.04
藍瀉湖徑(C)	邁阿密	平面	2002	213,182	—	—	%		—
奧弗頓公園一張	亞特蘭大	鎵	2002	387,267	336,264	86.8	%		24.02
公園十號	休斯敦	TX	1999	157,460	112,962	71.7	%		27.87
愛迪生圓	艾迪生	TX	1999	289,325	222,809	77.0	%		33.37
柯林斯十字路口	理查森	TX	1999	300,887	243,839	81.0	%		26.81

下表是上一頁的延續，提供了截至12月的一年的加權平均GAAP每平方英尺租金。2020年31日，我們的物業和加權入住率為平方英尺和百分比。GAAP租金包括租户優惠和補償的影響。此表不包括我們在非合併REITs中的投資或我們提供的擔保REIT貸款所持有的財產的信息。


						加權
						使用中		加權
			年代久遠		加權	截至以下日期的百分比：		平均值
			或	可出租淨額	使用中	十二月三十一日，		每户租户租金：
物業名稱	城市	狀態	翻新	平方英尺	Ft.平方。	2020 (a)		平方英尺(B)

埃爾德里奇·格林	休斯敦	TX	1999	248,399	248,399	100.0	%	$	30.06
公園十期二期	休斯敦	TX	2006	156,746	141,902	90.5	%		28.45
自由廣場	艾迪生	TX	1985	216,906	157,929	72.8	%		23.07
遺留丁尼生中心	普萊諾	TX	1999/2008	207,049	197,835	95.6	%		14.67
一個遺產圈(One Legacy Circle)	普萊諾	TX	2008	214,110	100,910	47.1	%		37.78
一條拉維尼亞大道	亞特蘭大	鎵	1985	386,602	334,604	86.6	%		27.47
拉維尼亞大道兩號	亞特蘭大	鎵	1987	411,047	277,909	67.6	%		27.31
威斯切斯I和II	休斯敦	TX	1983/2008	629,025	349,864	55.6	%		28.35
潘興公園廣場	亞特蘭大	鎵	1989	160,145	158,447	98.9	%		34.22
999桃樹	亞特蘭大	鎵	1987	621,946	535,185	86.1	%		33.62
南方合計				4,600,096	3,418,858	74.3	%		28.42
380聯鎖	布朗菲爾德	公司	2000	240,359	174,765	72.7	%		33.10
1999年百老匯	丹佛	公司	1986	677,539	537,288	79.3	%		33.20
第17街1001號	丹佛	公司	1977/2006	655,420	637,265	97.2	%		37.15
第17街600號	丹佛	公司	1982	609,353	525,567	86.3	%		32.26
格林伍德廣場	恩格爾伍德	公司	2000	196,236	196,236	100.0	%		25.31
390聯鎖	布朗菲爾德	公司	2002	241,512	238,445	98.7	%		33.20
西部合計				2,620,419	2,309,566	88.1	%		33.40

擁有的房產總數				9,656,140	7,643,100	79.2	%	$	29.60

(a)	以截至2020年12月31日止年度的加權佔用平方英尺(包括按月租户計算)除以物業的可出租淨面積。

(b)	代表截至2020年12月31日的年度每加權佔用平方英尺的年化GAAP租金收入。

(c)	我們把重建物業定義為正在發展、重建或已完成重建，但仍在出租及未穩定的物業。

以下資料為十年及其後的租約到期表，列明(I)租約將期滿的租户數目；(Ii)該等租約所涵蓋的總面積(以平方英尺計)；(Iii)該等租約以美元及平方英尺計算的年度租金；及(Iv)該等租約佔年度租金總額的百分比。


			可出租				年化		百分比
	數量：		正方形				租金		佔總數的6%
年份：	租契		素材		年化		每個廣場		年化
租賃	即將到期		受制於		房租低於		腳下		房租低於
期滿	在三個月內		即將到期		即將到期		即將到期		即將到期		累計
12月31日，	年份(A)		租契		租約(B)		租契		租契		總計

2021	69	(c)	738,723		$	22,498,632	$	30.46	9.5	%	9.5	%
2022	74		1,067,527			38,021,879		35.62	16.2	%	25.7	%
2023	65		450,184			14,563,689		32.35	6.2	%	31.9	%
2024	61		839,607			26,036,049		31.01	11.1	%	43.0	%
2025	57		867,351			25,079,346		28.91	10.7	%	53.7	%
2026	38		752,257			23,732,491		31.55	10.1	%	63.8	%
2027	19		698,962			22,169,871		31.72	9.4	%	73.2	%
2028	19		450,799			10,156,201		22.53	4.3	%	77.5	%
2029	12		405,689			12,911,391		31.83	5.5	%	83.0	%
2030	10		893,357			24,753,582		27.71	10.5	%	93.5	%
2031年及其後	71		925,978	(d)		15,325,361		16.55	6.5	%	100.0	%
租賃合計	495		8,090,434		$	235,248,492	$	29.08	100.0	%
截至12/31/20的職位空缺			1,396,863
重建物業(E)			168,843
投資組合廣場總素材			9,656,140

(a)	租約的數量接近租户的數量。租期不同年份的租户計入每份租約的年度合計。租户可能在同一年有多個租約。

(b)	年化租金是指2020年12月31日生效的每份租約每月收取的租金(包括租户報銷)乘以12。租户報銷一般包括支付房地產税、運營費用以及公共區域維護和公用事業費用。

(c)	包括2個按月出租的租約。

(d)	包括117,089平方英尺的非創收建築便利設施。

(e)	重新開發物業包括正在開發、重新開發或已完成重新開發，但仍在出租且未穩定的物業。

第三項。法律程序

我們可能會不時地受到法律程序和索賠的影響，這些訴訟和索賠是在我們的正常業務過程中出現的。雖然偶爾會出現不利決定(或和解)，但我們相信該等事宜的最終處置不會對我們的財務狀況、現金流或經營業績產生重大不利影響。

第四項。煤礦安全信息披露

不適用。

第II部

第五項。註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場

我們的普通股在紐約證券交易所美國證券交易所掛牌上市，代碼是“FSP”。

截至2021年2月1日，我們普通股的持有者有10,031人，包括登記在冊的持有者和證券頭寸上市的參與者。

雖然不能保證，但我們預計未來將繼續為我們的普通股支付現金股息。見第一部分，第1A項風險因素，“我們的股息水平可能會波動.”以獲取更多信息。

股票表現圖表

下圖將2015年12月31日至2020年12月31日期間公司普通股的累計股東總回報與同期(1)NAREIT股票指數、(2)標準普爾500綜合股票價格指數(“S&P500”)和(3)羅素2000總回報指數的累計總回報進行了比較。此圖假設2015年12月31日的投資為100.00美元，並假設所有分配都進行了再投資。


	截至12月31日，
	2015		2016		2017		2018		2019		2020
FSP	$	100	$	134	$	119	$	73	$	104	$	57
NAREIT股權		100		109		118		113		146		138
標準普爾500指數		100		112		136		130		171		203
羅素2000		100		121		139		124		155		186

圖表註釋：

上述業績圖表和相關信息不應被視為“徵集材料”，也不應向美國證券交易委員會(SEC)“存檔”，也不得通過引用將此類信息納入根據“1933年證券法”或“1934年證券交易法”(均經修訂)規定的任何未來申報文件，除非我們特別通過引用將其納入此類申報文件。

第6項

選定的財務數據

以下精選財務信息來源於FSP公司的歷史合併財務報表。這些信息應與第7項中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”以及第8項中FSP公司的合併財務報表及其相關附註一起閲讀。


	截至十二月三十一日止的年度，
(單位：萬元，不包括每股淨額)	2020		2019		2018		2017		2016

運營數據：
總收入	$	245,848	$	269,065	$	268,870	$	272,588	$	249,888

淨收益(虧損)		32,615		6,475		13,069		(15,944)		8,378

每股基本和攤薄收益(虧損)：	$	0.30	$	0.06	$	0.12	$	(0.15)	$	0.08

宣佈的每股流通股分配：	$	0.36	$	0.36	$	0.46	$	0.76	$	0.76


	截至12月31日，
	2020		2019		2018		2017		2016
資產負債表數據：
總資產	$	1,793,184	$	1,842,654	$	1,898,102	$	1,990,512	$	2,088,133
總負債		1,025,093		1,056,258		1,060,468		1,119,220		1,126,089
股東權益總額		768,091		786,396		837,634		871,292		962,044

第7項。管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析

以下討論應與本報告其他部分的財務報表及其附註一併閲讀。合併財務報表中列出的歷史結果和百分比關係，包括可能出現的趨勢，不應被視為對未來業務的必然指示。本年度報告(Form 10-K)中的以下討論和其他部分也可能包含基於當前判斷和當前管理知識的前瞻性陳述，這些陳述會受到某些風險、趨勢和不確定性的影響，可能會導致實際結果與這些前瞻性陳述中顯示的結果大不相同。因此，提醒讀者不要過度依賴前瞻性陳述。謹告誡投資者，我們的前瞻性聲明涉及風險和不確定性，包括但不限於一般經濟或當地市場狀況的不利變化，包括由於新冠肺炎大流行以及其他潛在的傳染病爆發和恐怖襲擊或其他暴力行為所導致的結果，這些變化可能會對我們和我們的租户經營的市場產生負面影響，能源價格的不利變化(如果持續下去，可能會對我們擁有物業的市場(包括達拉斯、丹佛和休斯頓等受能源影響的市場)的入住率和租賃率產生負面影響)。無法按可接受的條件出售物業，以及預期出售物業的時間有任何延誤、因經濟市況或信用評級下調而導致的利率變動、債務市場的混亂、我們所擁有物業所在市場的經濟狀況、對我們所擁有的各類物業需求減少的風險、與財政政策有關的不明朗因素, 政府法規的變化和監管的不確定性、能源價格的變化、地緣政治事件以及無法預見的支出，如公用事業費率和使用量的增加、施工時間表的延誤、建築成本的意外增加、意外的維修、額外的人員配備、保險增加和房地產税估值重新評估。見第1A項中的“風險因素”。儘管我們相信前瞻性陳述中反映的預期是合理的，但我們不能保證未來的結果、活動水平、業績或成就。除法律要求外，我們不得在本Form 10-K年度報告提交之日之後更新任何前瞻性陳述，以使其與實際結果或我們在該日期之後發生的預期變化保持一致。

概述

FSP公司，或我們或本公司，在一個單一的可報告部門運營：房地產業務。房地產運營市場涉及房地產租賃運營、租賃、房地產擔保融資以及為資產管理、物業管理、物業收購、處置和開發提供的服務。我們目前的戰略是投資於美國陽光地帶和西部山區的填充區和中央商務區寫字樓物業，以及精選的機會主義市場。我們認為，美國陽光地帶和西部山區的宏觀經濟驅動因素有可能增加入住率和租金。我們尋求以價值為導向的投資，着眼於長期增長和升值，以及當前的收入。

截至2020年12月31日，亞特蘭大、達拉斯、丹佛、休斯頓和明尼阿波利斯的面積約為780萬平方英尺，約佔我們總資產組合的80%。我們可能會不時地處置我們較小的郊區寫字樓資產，並用更大的城市填充物和中央商務區寫字樓資產取而代之。當我們執行這一戰略時，短期經營業績可能會受到不利影響。然而，我們相信，轉換後的投資組合有潛力在更長的時間內提供更高的利潤和資產價值增長。

影響我們房地產經營的主要因素是美國廣闊的經濟市場狀況。這些市場狀況影響着全國和地方的入住率和租金水平。我們對更廣泛的經濟/市場狀況沒有影響。我們希望在好的地段收購和/或開發優質物業，以減輕市場低迷的影響，並在市場出現好轉時利用這些影響。

趨勢和不確定性

新冠肺炎大流行

從2020年1月開始，新冠肺炎在全球範圍內爆發，繼續對全球商業活動造成不利影響，並導致金融市場大幅波動。它已經擾亂了全球旅遊供應鏈，對全球商業活動產生了不利影響，其長期經濟影響仍不確定。新冠肺炎大流行及其對人羣的潛在影響，以及疫苗、療法的可用性和有效性，以及政府當局和企業在國家和地方各級採取的任何應對措施，仍然存在相當大的不確定性。旅行限制、限制營業時間和/或關閉各種企業，以及其他遏制新冠肺炎傳播的努力，已經嚴重擾亂了全球的商業活動，包括我們擁有物業的市場，我們預計它們將對我們的業務產生不利影響。我們的許多租户都受到各種檢疫限制，這些限制可能會持續很長一段時間。這場大流行對經濟和市場狀況產生了不利影響，並引發了全球經濟放緩。全球經濟活動的減少對能源價格產生了重大負面影響，如果這種影響持續下去，可能會對達拉斯、丹佛和休斯頓等受能源影響的市場的入住率和租賃率產生不利影響，這些市場是我們擁有大量房產的地方。然而，大流行的演變性質使得我們很難確定它將對商業房地產市場和我們的業務產生什麼長期影響。然而，新冠肺炎疫情給我們的物業表現和財務業績帶來了重大的不確定性和風險，例如對我們租户業務的潛在負面影響, 對我們物業的租賃工作和入住率的潛在負面影響，我們的某些資產可能長時間關閉，關於未來租金收取水平的不確定性或要求租户提供租金優惠，根據我們的任何債務協議發生違約的可能性，借款成本增加的可能性，我們信用評級的潛在下調可能導致借款成本增加或減少我們從信貸和資本市場獲得資金來源的可能性，我們為現有債務再融資或以有利條件獲得新資金來源的能力，我們的股息水平的波動，成本的增加我們有能力及時按預算完成所需的資本支出，房地產資產價值下降，法律和/或法規的變化，以及政府和監管政策的不確定性。目前我們無法估計新冠肺炎疫情對我們未來財務業績的影響。見第1A項中的“風險因素”。

我們一直在遵循並指導我們的供應商遵守疾病控制中心和其他適用機構的指導方針，以最大限度地減少新冠肺炎在我們的員工、租户、供應商和訪客之間以及在我們酒店的傳播。我們已經為我們的員工實施了在家工作的政策。在截至2020年12月31日的三個月內，截至2021年2月5日，我們所有的物業仍在營業。雖然我們的一些租户要求租金優惠，更多的租户可能要求租金優惠或未來可能不支付租金，但截至2020年12月31日，我們已收取了2020年12月到期租金收入的約98%。未來的租金減免請求或不支付租金可能導致租金拖欠和/或租賃違約增加、對可租賃空間的需求減少導致優惠增加或入住率下降、延長租賃期限、增加租户改善資本支出或降低租金以維持入住率。我們會按個別情況檢討每項租金寬減申請，並視乎所涉及的具體情況，決定是否提供租金寬減。截至2020年12月31日，現金、現金等價物和限制性現金為420萬美元。管理層相信，現有現金、預計內部運營產生的現金以及我們在BAML Revolver下的現有可獲得性(截至2020年12月31日為5.965億美元)將足以滿足至少未來12個月的營運資本需求和預期資本支出。雖然不能保證我們能夠獲得未來增長所需的資金，但我們預計會從持續的房地產運營中獲得資金。我們相信我們有足夠的資金來支付非常費用和資本改善。, 除了正常的運營費用。然而，我們是否有能力維持或提高向股東派發的股息水平，在很大程度上取決於我們房地產的租金收入水平。

經濟狀況

新冠肺炎疫情對美國經濟造成了不利影響。經濟狀況直接影響對寫字樓的需求，寫字樓是我們主要的創收資產。廣博的

美國的經濟市場狀況通常受到眾多因素的影響，包括但不限於通脹和就業水平、能源價格、經濟增長速度和/或衰退擔憂、政府財政、貨幣、貿易和税收政策的不確定性、貨幣匯率變化、地緣政治事件、監管環境、信貸供應和利率。截至本報告日期，新冠肺炎疫情的影響以及遏制和緩解措施(如在家工作安排和關閉各種企業)的相關影響正在對美國當前的經濟狀況產生不利影響。

房地產運營

租賃

截至2020年12月31日，我們的房地產組合由32個運營物業(我們稱為我們的運營物業)和2個再開發物業(我們稱為我們的再開發物業)組成，這些物業正在重新開發中，或已建成但尚未穩定。我們將我們的運營和再開發物業統稱為我們擁有的投資組合。截至2020年12月31日，我們的32個運營物業的租賃比例約為85.0%，低於截至2019年12月31日的87.6%。租賃面積減少2.6%是由於租賃到期和終止的影響，這超過了截至2020年12月31日的年度內完成的租賃。截至2020年12月31日，我們的運營物業約有1,397,000平方英尺的空置面積，而截至2019年12月31日的空置面積約為1,175,000平方英尺。於截至二零二零年十二月三十一日止年度，我們租賃約1,130,000平方尺寫字樓，其中約762,000平方尺與現有租户租用，加權平均租期為8.3年。平均而言，這類租約的租户改善費用為每平方英尺34.07美元，租賃佣金為每平方英尺11.36美元，租金優惠約為5個月的免租金。與截至2019年12月31日止年度相比，該等租約下的平均GAAP基本租金為每平方英尺28.47美元，或較適用物業的平均租金高7.7%。

截至2020年12月31日，我們的兩個重新開發物業包括弗吉尼亞州尚蒂伊市名為Stonecroft的約111,000平方英尺物業和佛羅裏達州邁阿密名為藍色瀉湖的約213,000平方英尺物業。考慮到重建和租賃過程的長短，在某些情況下，這些物業直到我們開展項目數年後才被歸類為經營性物業。

我們位於明尼蘇達州明尼阿波利斯的名為801 Marquette的物業於2017年第二季度末基本完工，此前曾被歸類為重新開發物業。截至2020年6月30日，該物業已簽署租約，租户佔用了該物業約37%的可出租平方英尺。2020年9月14日，我們與一位新租户簽訂了一份租賃協議，初始租期為16年，約71,000平方英尺，佔該物業可出租平方英尺的54.8%。因此，801 Marquette大約有91.8%的租賃率，我們認為這是穩定的，並已被重新歸類為運營物業。

我們位於北卡羅來納州夏洛特市的森林公園在2020年第二季度末基本完工，之前被歸類為重新開發物業。2020年7月20日，租户開始租約，租期約為22,000平方英尺，約佔總可租平方英尺的34.5%，初始租期為11年。2020年9月24日，我們與一位新租户簽訂了一份租賃協議，租期約為28,200平方英尺，佔該物業可出租平方英尺的43.9%，初始租期為7年。因此，截至2020年12月31日，森林公園的租賃比例約為78.4%，我們認為這一比例穩定，並已被重新歸類為經營性物業。

Stonecroft的重新開發工作於2020年8月開始。我們預計重建和租賃總費用為1,850萬元，其中包括大量的內部工程，以使該空間適合多個租户，或容納一個有認可保安要求的租户。截至2020年12月31日，我們已產生約180萬美元的重新開發成本。我們預計在2021年7月31日之前完成重建。

藍瀉湖的重新開發於2018年12月開始，此前該公司與一家主要租户簽訂了租約，租約到期後，藍瀉湖100%佔據了該物業。2019年9月13日，我們與一位新租户簽訂了租賃協議，初始租期為16年，約15.6萬平方英尺，佔物業可出租面積的73.1%

平方英尺。我們預計修復、重建和出租的總費用為3,990萬元，其中包括建築物屋頂的工程、使空間適合多個租户的費用，以及增加該物業的停車位的費用。截至2020年12月31日，我們的總重建成本約為2,040萬美元。我們預計在2021年2月28日之前完成重建。

截至2020年12月31日，我們擁有的投資組合中約7.6%和11.1%的平方英尺的租約將分別於2021年和2022年到期。隨着2021年第一季度的開始，我們相信我們的運營物業非常穩定，租約到期時間表平衡，現有的空置正在積極向眾多潛在租户推銷。雖然我們酒店的租賃活動仍在繼續，但我們認為，新冠肺炎疫情以及相關的遏制和緩解措施可能會在至少2021年第一季度限制或推遲新租户的租賃，並可能在未來一段時間內限制或推遲新租户的租賃。

雖然我們一般無法預測我們自有資產組合中的現有空置將於何時出租，或租約即將到期的現有租户是否會續簽租約，或租約續簽的條款和條件將是什麼，但我們預計將按當時的市場價格續簽或簽署建築物所在位置的新租約，這可能高於或低於到期利率。此外，我們認為我們的任何租户都有可能拖欠租約或尋求破產保護。如果我們的任何租户拖欠租約，我們可能會在執行作為房東的權利方面遇到延誤，並可能在保護我們的投資方面招致鉅額成本。此外，在任何時候，我們其中一處物業的租户可能會尋求破產法的保護，這可能會導致該租户的租約被拒絕和終止，從而導致可供分配給我們股東的現金減少。

房地產收購和投資活動

2020年間：

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我們繼續積極探索更多潛在的房地產投資機會。

2019年期間：

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於截至2019年12月31日止年度，我們收到約110萬美元全數償還與FSP衞星廣場公司(“衞星廣場”)的贊助REIT貸款，以及約5,100萬美元作為與FSP Energy Tower I Corp.的贊助REIT貸款的全額償還；

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2019年2月2日，我們從Grand Boulevard的清算信託(定義如下)收到了約20萬美元的現金分配，並預計隨着信託的清算，我們將收到總計約10萬美元的額外清算分配；以及

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2019年4月3日，我們從東瓦克清算信託(定義見下文)獲得約100萬美元的現金分配；

2018年間：

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我們從衞星廣場收到了大約110萬美元的現金，作為一筆贊助的REIT貸款的部分預付款；

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2018年7月19日，受贊助的房地產投資信託基金FSP Grand Boulevard Corp.(Grand Boulevard)擁有的一處寫字樓物業被出售給第三方。2018年7月20日，我們對Grand Boulevard進行了股權投資，並獲得了620萬美元的投資清算分配。公司於2018年8月17日從Grand Boulevard清算信託獲得初步現金分派590萬美元；以及

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2018年9月24日，受贊助的房地產投資信託基金FSP 303 East Wacker Drive Corp.(East Wacker)擁有的一處寫字樓物業被出售給第三方。2018年9月25日，我們對東瓦克進行了股權投資，並獲得了7000萬美元的投資清算分配。2018年9月27日，我們從東瓦克清算信託基金獲得了6900萬美元的初始現金分配。

財產處置和持有待售資產

該公司於2020年12月23日出售了位於北卡羅來納州達勒姆的一處寫字樓物業，售價約為8970萬美元，收益約為4190萬美元。出售這一財產並不代表對公司的運營和財務業績有重大影響的戰略轉變。因此，在提交的所有期間內，該財產仍處於持續運營範圍內，截至2020年12月31日或2019年12月31日，沒有待售資產。

作為我們總回報策略的重要組成部分，我們打算在我們認為我們已實現價值最大化且市場條件允許此類活動的情況下積極進行物業處置，因此，我們將不斷審查和評估我們的物業組合，以尋找潛在的有利處置。

關鍵會計政策

我們有一些關鍵的會計政策，這些政策會受到我們管理層的判斷和估計，以及影響這些政策應用的結果的不確定性。我們的估計是基於歷史經驗和我們認為在這種情況下合理的各種其他假設。在持續的基礎上，我們評估我們的估計。如果估計或假設被證明與實際結果不同，將在隨後的期間進行調整，以反映更多最新信息。我們認為對理解我們的財務狀況和經營結果最關鍵的會計政策，以及需要大量管理層估計和判斷的會計政策，將在下文討論。綜合財務報表中的重大估計包括壞賬準備、購買價格分配、固定資產的使用年限、減值因素和衍生品的估值。

關鍵會計政策是那些對報告我們的財務狀況和經營結果影響最大的政策，以及那些需要做出重大判斷和估計的政策。我們相信，我們的判斷和估計得到了一致的應用，所產生的財務信息能夠公平地反映我們的經營結果。我們最關鍵的會計政策涉及我們對贊助房地產投資信託基金(REITs)和房地產的投資。這些政策影響我們的：

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收購價的分配；

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壞賬撥備；

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評估長期資產的賬面價值和減值；

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固定資產和無形資產的使用年限；

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衍生品的估值；

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租約分類；以及

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發起的房地產投資信託基金的股票所有權和相關權益。

這些政策涉及基於我們的經驗做出的重大判斷，包括對當前估值、最終可變現價值、預計可用年限、殘值或剩餘價值、租户履行對我們義務的能力、當前和未來經濟狀況以及我們物業所在市場的競爭因素的判斷。競爭、經濟狀況和其他因素可能會導致未來入住率下降。未來我們可能需要修訂我們的賬面價值評估，以納入目前未知的信息，這些修訂可能會增加或減少與我們擁有的物業相關的折舊費用，導致我們的租賃被歸類為運營租賃以外的類別，或者降低我們資產的賬面價值。

購進價格的分配

我們將收購房地產的價值分配給土地、建築物、裝修和已確認的無形資產和負債，該等資產和負債可能包括高於市值和低於市值的租約價值、原址租賃價值以及租户關係的價值。採購價格的分配和使用壽命的確定是基於管理層的估計。在某些情況下，我們可以依靠獨立房地產評估公司委託進行的研究來確定購房價的分配。

分配給土地和建築及改善工程的購買價格是根據管理層在假設物業空置的情況下確定這些資產的相對公允價值而定的。管理層使用與獨立評估師使用的方法類似的方法來確定物業的公允價值。分配給高於或低於市值租約的購買價是基於(I)根據原地租約須支付的合同金額(包括對潛在租約續期的對價)與(Ii)之間的差額的現值(使用反映收購租約相關風險的利率)。我們對相應租約的公平市場租賃率的估計，在與各自租約的剩餘不可撤銷條款相等的一段時間內衡量。這一合計價值是根據管理層對每個租户租賃的具體特徵的評估在就地租賃價值和租户關係之間分配的；然而，租户關係的價值並沒有從就地租賃價值中分離出來，因為這種價值及其對攤銷費用的影響對於我們財務報表中反映的收購併不重要。我們在進行這些分析時考慮的因素包括(I)對預期租賃期內的賬面成本的估計，包括房地產税、保險和其他營業收入和支出，以及(Ii)。在當前市場條件下執行類似租賃的成本，如租賃佣金、法律和其他相關成本。如果未來的收購導致我們分配的材料金額相當於租户關係的價值，這些金額將單獨分配並在關係的預計壽命內攤銷。

壞賬準備

我們根據應收賬款情況計提了壞賬撥備。出租人確認其對經營租賃應收賬款的可收回性是否可能作為對租賃收入而不是壞賬支出的調整的評估發生變化的影響。

損損

我們定期評估我們的房地產減值指標。這些指標可能包括租户入住率下降、租户盈利能力疲軟或下降、現金流或流動性下降、我們決定在預計使用壽命結束前處置資產，或者導致我們投資價值永久性下降的立法、經濟或市場變化。如果存在減值指標，我們通過將物業的賬面價值與其預期的未來未貼現現金流進行比較來評估該物業的賬面價值。如果這些預期未來現金流的總和小於賬面價值，我們就將房產的賬面淨值減少到這些預期未來現金流的現值。這種分析要求我們判斷是否存在減值指標，並估計未來可能出現的現金流。如果我們誤判或估計錯誤，或未來租户的盈利能力、市場或行業因素與我們的預期不同，我們可能會記錄不適當的減值費用或在我們應該記錄的時候沒有記錄費用，或者該等費用的金額可能不準確。

折舊及攤銷費用

我們使用直線法計算折舊費用，建築物和裝修的估計使用年限最長為39年，個人財產的估計使用年限最長為15年。與租賃相關的成本(主要是租户改善和租賃佣金)在租賃期內資本化和攤銷。分配的土地成本不折舊。高於或低於市值的租約價值將在各自租約的剩餘不可取消期間攤銷，作為租金收入的調整。原址租約的價值(不包括高於市價和低於市價的原地租約的價值)也會在各自租約的剩餘不可撤銷期間攤銷。如果租賃在規定的期限之前終止，與該租賃相關的所有未攤銷金額都將被註銷。採購成本分配不當或對使用年限的錯誤估計可能導致折舊和攤銷費用不能正確反映我們資本支出在未來期間的分配，這是公認會計原則所要求的。

衍生工具

我們在資產負債表上以公允價值確認衍生品。不符合條件或未被指定為對衝關係的衍生品，必須通過收益調整為公允價值。在對衝關係中指定的衍生工具，以減少預期未來現金流或其他類型預測交易中的可變性風險，被視為現金流對衝。現金流量套期保值是通過記錄以下項目的公允價值來核算的

資產負債表上作為資產或負債的衍生工具。在套期保值有效的情況下，相應的金額(經掉期付款調整後)計入股東權益內累積的其他綜合收益。然後，在套期保值預測交易影響收益的一個或多個期間，金額從累積的其他全面收益重新分類到損益表中。衍生工具公允價值變動的無效部分將在對衝利息支付影響收益的同期收益中確認，這可能會根據未來的利率水平和其他影響衍生工具和對衝項目公允價值的變量而預期增加或減少報告的淨收入和股東權益，但不會對現金流量產生影響。在對衝關係中指定的衍生工具，用以減輕資產、負債或公司承諾因特定風險(例如利率風險)而導致的公允價值變動的風險，均被視為公允價值對衝。我們目前沒有未償還的公允價值對衝。根據利率和交易對手信用風險的變化，衍生品的公允價值會受到重大變化的影響。如果我們在未來進行公允價值對衝，這種可變性的結果可能是我們的衍生品資產、衍生品負債、賬面權益和/或收益的大幅增加或減少。

租賃分類

根據不可撤銷的固定期限經營租賃，我們的一些房地產是按三倍淨值出租的。每次我們簽訂新的租約或對現有租約進行實質性修改時，我們都會評估它是否被適當地歸類為融資租賃或經營租賃。將租約歸類為融資或經營會影響物業的賬面價值，也會影響我們對租金支付作為收入的確認。這些評估要求我們對物業的剩餘使用年限和市場價值、折扣率和未來現金流等作出估計。錯誤的假設或估計可能會導致我們的租約分類錯誤。

受贊助房地產投資信託基金的股份所有權及相關權益

我們持有兩隻發起的REITs的優先股權益，這兩隻基金都在2018年被清算。由於我們在這兩家發起的REITs中擁有普通股和優先股權益，我們對這些實體施加了影響，但沒有控制這些實體。這些優先股權益採用權益法核算。在權益會計法下，我們的成本基礎是根據我們在贊助REITs運營和收到的分配中的份額進行調整的。我們還同意(I)就任何合併投票表決我們的優先股，投票方式與受贊助REIT的其他股東投票贊成或反對合並的方式相同，以及(Ii)就提交這些受贊助REIT股東投票表決的任何其他事項，投票比例與該受贊助REIT其他股東投票的股份相同。

在每個報告期內，對贊助REITS的股權投資進行減值審查。當事件或情況顯示公允價值已下降至投資賬面價值以下且該等下降並非暫時性時，本公司計入減值費用。

經營成果

下表顯示了截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度財務業績。


	截至十二月三十一日止的年度，
(單位：萬人)	2020		2019		變化
收入：
租賃	$	244,207	$	265,527	$	(21,320)
關聯方收入：
管理費和貸款利息收入		1,610		3,517		(1,907)
其他		31		21		10
總收入		245,848		269,065		(23,217)
費用：
房地產運營費用		66,940		72,311		(5,371)
房地產税和保險費		48,390		47,871		519
折舊及攤銷		88,558		90,909		(2,351)
一般事務和行政事務		14,997		14,473		524
利息		36,026		36,757		(731)
總費用		254,911		262,321		(7,410)

出售財產的收益		41,928		—		41,928
所得税税前收入		32,865		6,744		26,121
所得税費用		250		269		(19)

淨收入	$	32,615	$	6,475	$	26,140

截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度比較

收入

與截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度總收入減少了2320萬美元，降至2.458億美元。減少的原因主要是：

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與截至2019年12月31日的年度相比，租金收入減少約2130萬美元，主要原因是2019年12月31日之後到期的租賃和截至2020年12月31日的年度的租金收入損失。2020年12月，一名租户申請破產，並以現金為基礎，導致從從租賃中註銷應收賬款的收入中扣除310萬美元。這些減少被2019年12月31日之後開始的租賃賺取的租金收入部分抵消。截至2020年12月31日，我們運營物業的租賃空間為85.0%，截至2019年12月31日，租賃空間為87.6%。

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贊助的REIT貸款利息收入減少約180萬美元，主要是由於2019年6月償還了其中約5100萬美元的貸款。

費用

與截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度總支出減少了740萬美元，降至2.55億美元。減少的原因主要是：

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房地產運營費用、房地產税和保險費減少約480萬美元。

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折舊和攤銷減少約240萬美元。

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利息支出減少約70萬美元。下降的主要原因是，與截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度利率較低。

這些減幅被以下各項部分抵銷：

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一般和行政費用增加50萬美元，這主要是由於上市公司相關費用的增加。

出售財產的收益

該公司於2020年12月23日出售了位於北卡羅來納州達勒姆的一處寫字樓物業，售價約為8970萬美元，收益約為4190萬美元。本公司於截至2019年12月31日止年度並無出售任何物業。

所得税費用

所得税中包括修訂後的德克薩斯州特許經營税，這是對德克薩斯州房地產收入徵收的一種税，與截至2019年12月31日的一年相比，在截至2020年12月31日的一年中，德克薩斯州房地產收入減少了14.4萬美元，聯邦和其他所得税增加了12.5萬美元，這主要是由於在截至2019年12月31日的一年中，由於2017年減税和就業法案的規定而產生的退款。

淨收入

由於上述原因，截至2020年12月31日的年度淨收入為3260萬美元，而截至2019年12月31日的年度淨收入為650萬美元.

下表顯示了截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度財務業績。


	截至十二月三十一日止的年度，
(單位：萬人)	2019		2018		變化
收入：
租賃	$	265,527	$	263,777	$	1,750
關聯方收入：
管理費和貸款利息收入		3,517		5,061		(1,544)
其他		21		32		(11)
總收入		269,065		268,870		195
費用：
房地產運營費用		72,311		70,703		1,608
房地產税和保險費		47,871		45,857		2,014
折舊及攤銷		90,909		94,230		(3,321)
一般事務和行政事務		14,473		13,070		1,403
利息		36,757		38,374		(1,617)
總費用		262,321		262,234		87

非合併REITs的所得税税前收益和收益權益		6,744		6,636		108
所得税		269		360		(91)
非合併REITs收益權益		—		6,793		(6,793)

淨收入	$	6,475	$	13,069	$	(6,594)

截至2019年12月31日的年度與截至2018年12月31日的年度比較

收入

與截至2018年12月31日的年度相比，截至2019年12月31日的年度總收入增加了20萬美元，達到2.691億美元。增加的主要原因是：

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租金收入增加約170萬美元，主要原因是截至2019年12月31日的年度與截至2018年12月31日的年度相比終止費增加，以及從2019年和2018年開始的租賃賺取的租金收入，但被2019年和2018年到期的租賃的租金收入損失所抵消。截至2019年12月31日，我們運營物業的租賃空間為87.6%，截至2018年12月31日，租賃空間為89.0%。

增加額被以下各項部分抵銷：

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贊助房地產投資信託基金貸款利息收入減少約150萬美元，主要是由於贊助房地產投資信託基金在2019年6月償還了一筆約5,100萬美元的未償還貸款。

費用

與截至2018年12月31日的年度相比，截至2019年12月31日的年度總支出增加了10萬美元，達到2.623億美元。增加的主要原因是：

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房地產運營費用、房地產税和保險費增加約360萬美元。

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一般和行政費用增加140萬美元，主要原因是與人事有關的費用和租賃購置費用。

這些增幅被以下各項部分抵銷：

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折舊和攤銷減少約330萬美元。

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利息支出減少約160萬美元。減少的主要原因是未償債務減少，但與截至2018年12月31日的年度相比，截至2019年12月31日的年度利率上升部分抵消了未償債務的影響。

所得税費用

所得税中包括修訂後的德克薩斯州特許經營税，這是對德克薩斯州房地產收入徵收的税，與截至2018年12月31日的一年相比，在截至2019年12月31日的一年中，德克薩斯州房地產收入增加了7.5萬美元，聯邦和其他所得税減少了16.6萬美元，這主要是由於2017年減税和就業法案的規定產生了退款。

非合併REITs收益權益

截至2018年12月31日的一年，來自非合併REITs的權益收入為680萬美元。2018年，我們對非合併REITs的所有投資都被清算。截至2018年12月31日的年度，我們對East Wacker的優先股投資收益為720萬美元，該公司於2018年9月24日出售了其物業，收入中的權益部分抵消了我們對Grand Boulevard的10萬美元優先股投資的權益虧損，後者於2018年7月19日出售了其物業。此外，截至2018年6月30日的三個月，我們確認了30萬美元的減值費用，這是公允價值低於本公司在非綜合REITs投資的賬面價值的非暫時性下降。

淨收入

由於上述原因，截至2019年12月31日的年度淨收入為650萬美元，而截至2018年12月31日的年度淨收入為1310萬美元。

非GAAP財務指標

運營資金來源

公司根據運營資金(我們稱之為FFO)對業績進行評估，因為管理層認為FFO代表着最準確的活動衡量標準，是向股東支付分配的基礎。本公司將FFO定義為淨收益或虧損(根據GAAP計算)，不包括出售財產、對衝無效、新收購未資本化物業的收購成本和未資本化的租賃收購成本，加上折舊和攤銷，包括攤銷收購的高於和低於市場租賃無形資產的攤銷，以及非合併REITs物業或投資的減值費用，並在調整後剔除非合併REITs中的權益收入或虧損，並計入FFO在非合併REITs中的比例份額。

FFO不應被視為淨收益(根據公認會計原則確定)的替代指標，也不應被視為公司財務業績的指標，也不應被視為經營活動現金流量的替代方案(根據公認會計原則確定)，也不應被視為公司流動性的衡量標準，也不一定表明有足夠的現金流來滿足公司的所有需求。

其他房地產公司和全美房地產投資信託協會(National Association of Real Estate Investment Trusts，簡稱NAREIT)可能會以不同的方式定義這一術語。我們已將截至2016年5月17日的NAREIT FFO定義包括在表中，並注意到其他REITs可能不會根據NAREIT定義定義FFO，或者可能與我們不同地解釋當前的NAREIT定義。

我們認為，為了便於清楚瞭解本公司的業績，應在合併財務報表中結合經營、投資和融資活動的淨收入和現金流量對FFO進行審查。

下表顯示了FFO的計算方法：




	在12月31日這一年，
(以千人為單位)：	2020		2019		2018
淨收入	$	32,615	$	6,475	$	13,069
出售財產的收益		(41,928)		—		—
非合併REITs收益權益		—		—		(6,793)
來自非合併REITs的FFO		—		—		2,511
折舊及攤銷		88,244		90,507		93,674
NAREIT FFO		78,931		96,982		102,461
租賃購置成本		467		560		—

運營資金來源	$	79,398	$	97,542	$	102,461

淨營業收入(NOI)

該公司以淨營業收入為基礎提供物業業績，我們稱之為NOI。管理層認為，投資者對這一信息很感興趣。NOI是一項非GAAP財務指標，公司將其定義為淨收益或虧損(最直接可比的GAAP財務指標)加上銷售、一般和行政費用、折舊和攤銷，包括在市場租賃無形資產和減損費用、利息支出、非綜合REITs收益中減去股本、利息收入、管理費收入、對衝無效、出售資產的收益或損失，不包括非房地產特定收入和支出的攤銷。所顯示的信息包括腳註，數據按區域顯示，並在所顯示的時間段內擁有屬性，我們將其稱為同一商店。Same Store比較結果包括在所示期間持有的屬性，不包括屬於重新開發屬性的屬性。我們還不包括已經投入使用，但在所有呈報、處置和重大非經常性收入(如破產和解和租賃終止費用)期間沒有經營活動的物業。噪聲，由

公司，可能無法與其他REITs報告的NOI相提並論，這些REITs以不同的方式定義了NOI。NOI不應被視為衡量公司業績的淨收入或虧損的替代指標，也不應被視為衡量公司流動性或分配能力的現金流的替代指標。下表顯示了噪聲指數的計算結果：



	營業收入淨額(NOI)**
		年		年
(單位：萬人)	可出租	告一段落		告一段落		INC		%
區域	平方英尺	12月31日至20日		12月31日至19日		(12月)		變化
東	573	$	4,846	$	4,840	$	6	0.1	%
中西部	1,557		20,935		20,877		58	0.3	%
南	4,387		50,415		64,513		(14,098)	(21.9)	%
西	2,620		44,656		44,907		(251)	(0.6)	%
持續投資組合中的物業NOI	9,137		120,852		135,137		(14,285)	(10.6)	%
處置、非經營性、開發或再開發			5,795		7,333		(1,538)	(0.5)	%
屬性噪音		$	126,647	$	142,470	$	(15,823)	(11.1)	%

同一家商店		$	120,852	$	135,137	$	(14,285)	(10.6)	%

非重複性較低
NOI(A)中的項目			1,532		8,577		(7,045)	4.9	%

比較性
同一家商店		$	119,320	$	126,560	$	(7,240)	(5.7)	%


	年		年
	告一段落		告一段落
對賬費用增加至淨營業收入	12月31日至20日		12月31日至19日
淨收入	$	32,615	$	6,475
加(減)：
出售財產的收益		(41,928)		—
管理費收入		(1,872)		(2,526)
折舊及攤銷		88,558		90,909
攤銷高於/低於市值的租約		(313)		(402)
一般事務和行政事務		14,997		14,473
利息支出		36,026		36,757
利息收入		(1,540)		(3,338)
未合併REITs虧損中的權益		—		—
非財產特定項目，淨額		104		122
屬性噪音	$	126,647	$	142,470

(a)	NOI中的非經常性項目包括破產收益、租賃終止費或其他可能影響可比性的重大非經常性收入或支出。

*	不包括NOI對非合併REITs的有擔保貸款的投資和利息收入。

流動性與資本資源

截至2020年12月31日和2019年12月31日，現金和現金等價物分別為420萬美元和980萬美元。減少560萬美元是因為業務活動提供了6850萬美元，加上投資活動提供了1100萬美元，用於籌資活動的資金減少了8510萬美元。管理層相信，現有現金、預期內部運營產生的現金以及我們現有的債務融資將足以滿足營運資金要求、預期資本支出以及至少未來12個月到期債務的預期支付。我們對我們的JPM定期貸款和BAML Revolver(下面討論)有延期選擇權，管理層預計會行使這些選擇權，或者我們可能尋求用新貸款取代這筆債務，或者延長現有貸款。雖然不能保證我們能夠獲得未來增長所需的資金，但我們預計會從持續的房地產運營中獲得資金。我們相信，除了正常的運營費用外，我們還有足夠的資金來支付不尋常的費用和資本改善。然而，我們是否有能力維持或提高向股東分紅的水平，在很大程度上取決於我們房地產的租金收入水平和我們的利息成本。

經營活動

我們的經營活動提供了6850萬美元的現金，這主要歸因於3260萬美元的淨收入，其中不包括4190萬美元的物業銷售收益，外加8990萬美元的非現金支出，以及830萬美元的應付賬款和應計支出的增加。這些增長被遞延租賃佣金支付增加1370萬美元、租户應收租金增加380萬美元、租賃購置成本增加210萬美元、租户保證金減少70萬美元以及預付和其他資產增加10萬美元部分抵消。

投資活動

在截至2020年12月31日的一年中，投資活動提供的現金為1100萬美元，主要來自出售位於北卡羅來納州達勒姆的一處寫字樓物業的現金收益約8890萬美元，部分被資本支出和辦公設備投資約7790萬美元所抵消。

融資活動

截至2020年12月31日的年度，用於融資活動的現金為8510萬美元，主要歸因於摩根大通定期貸款(定義如下)的淨償還和向股東支付的3860萬美元的分配，並被BAML Revolver(定義如下)的淨借款350萬美元部分抵消。

摩根大通定期貸款

於2018年8月2日，本公司與行政代理及貸款人摩根大通銀行(“摩根大通”)及其他貸款機構訂立經修訂及重訂的信貸協議(“摩根大通信貸協議”)，提供本金總額為1.5億美元的單一無抵押過橋貸款(“摩根大通定期貸款”)。2020年12月24日，該公司用2020年12月23日出售其北卡羅來納州達勒姆房產的部分收益償還了摩根大通定期貸款的5000萬美元，從而使摩根大通定期貸款中的1億美元仍處於全額預付款和未償還狀態。摩根大通定期貸款將於2021年11月30日到期，到期日可能再延長兩個六個月，或延長至2022年11月30日(受特定例外情況限制)。摩根大通的定期貸款之前得到了2016年11月30日本公司、作為行政代理和貸款人的摩根大通及其其他貸款機構之間的信貸協議的證明，該協議經2017年10月18日的第一修正案修訂。

摩根大通定期貸款的利息為(I)比基於libor的利率高出幾個基點，這取決於公司的信用評級(截至2020年12月31日，比基於libor的利率高出125.0個基點)或(Ii)多個基點。

根據公司的信用評級，比基準利率高出25.0個基點(比2020年12月31日的基準利率高出25.0個基點)。

基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的利率或基本利率的保證金是根據公司的信用評級根據以下表格確定的：


				基於Libor的
	學分			費率		基本費率
級別	評級			保證金		保證金
I	A-	/	A3(或更高)	85.0	Bps	—	Bps
第二部分：	BBB+	/	Baa1	90.0	Bps	—	Bps
(三)	BBB	/	Baa2	100.0	Bps	—	Bps
IV	BBB-	/	Baa3	125.0	Bps	25.0	Bps
V		/	Baa3	165.0	Bps	65.0	Bps

就摩根大通定期貸款而言，基本利率指在任何一天的年利率波動等於：(I)JPMorgan Chase Bank，N.A.在該日有效的最優惠利率，(Ii)在該日有效的聯邦基金利率或隔夜銀行融資利率中較大者加0.50%(但不低於零)，及(Iii)該日的一個月經調整LIBOR利率加1.00%。就摩根大通定期貸款而言，以倫敦銀行同業拆息為基礎的利率，是指任何利息期的倫敦銀行同業拆息利率(LIBOR)，其長度等於適用的利息期乘以法定準備金利率。截至2020年12月31日，穆迪投資者服務公司對該公司的信用評級為Baa3。

雖然根據摩根大通信貸協議，摩根大通定期貸款的利率是可變的，但該公司通過簽訂利率掉期交易，固定了部分摩根大通定期貸款的基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的利率。2019年3月7日，本公司與多家金融機構簽訂了ISDA主協議，根據摩根大通信貸協議，對衝未來基於LIBOR的利率風險的1億美元部分。自2019年3月29日起，該公司將摩根大通定期貸款的1億美元剩餘部分的基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的年利率定為2.44%，直至2021年11月30日。因此，根據公司的信用評級，截至2020年12月31日，摩根大通定期貸款的實際利率為3.69%。

根據本公司的信用評級，截至2020年12月31日，截至2020年12月31日的年度內，摩根大通定期貸款中未對衝的5000萬美元部分的加權平均利率約為1.90%。摩根大通定期貸款的5000萬美元部分已於2020年12月24日償還。截至2019年12月31日的年度內，摩根大通定期貸款的加權平均利率約為3.54%。

摩根大通信貸協議包含這類信貸安排的慣例正負契約，包括對債務、留置權、投資、合併和收購、資產處置、業務變更、某些限制性付款的限制，要求子公司在發生追索權債務和與附屬公司的交易時提供擔保。摩根大通信貸協議還包含金融契約，要求公司維持最低有形淨值、最低固定費用覆蓋率、最高擔保槓桿率、最高槓杆率、最高無擔保槓桿率和最低無擔保利息覆蓋率。摩根大通信貸協議規定了有相應寬限期的常規違約事件，包括到期未能支付任何本金或利息、某些交叉違約以及公司控制權變更(定義見摩根大通信貸協議)。在公司違約的情況下，行政代理可以(在必要數量的貸款人要求下)宣佈摩根大通信貸協議項下的所有義務立即到期和應付，並強制執行貸款人或行政代理在摩根大通信貸協議和相關文件項下的任何和所有權利。對於某些與破產、資不抵債和接管相關的違約事件，公司的所有未償債務將立即到期並支付。截至2020年12月31日，我們遵守了摩根大通定期貸款財務契約。

蒙特利爾銀行定期貸款

於2018年9月27日，本公司與貸款機構方及作為行政代理的蒙特利爾銀行簽訂第二份經修訂及重新簽署的信貸協議(以下簡稱“蒙特利爾銀行信貸協議”

協議“)。蒙特利爾銀行信貸協議規定了金額為2.2億美元的單一無擔保定期貸款(“蒙特利爾銀行定期貸款”)，這筆貸款仍然是全額預付款和未償還貸款。蒙特利爾銀行的定期貸款包括5,500萬美元的A檔定期貸款和1.65億美元的B檔定期貸款。A部分定期貸款將於2021年11月30日到期，B部分定期貸款將於2024年1月31日到期。蒙特利爾銀行信貸協議還包括手風琴功能，允許提供高達1億美元的額外貸款，條件是收到貸款人承諾並滿足某些習慣條件。

蒙特利爾銀行定期貸款的利息為(I)比倫敦銀行同業拆借利率高出幾個基點，這取決於公司的信用評級(比2020年12月31日的倫敦銀行間同業拆借利率高出125個基點)或(Ii)比基準利率高出幾個基點，這取決於公司的信用評級(比2020年12月31日的基準利率高出25個基點)。

倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)或基本利率的保證金是根據公司的信用評級根據以下表格確定的：


	學分				倫敦銀行間同業拆借利率		基本税率
級別	評級				保證金		保證金
I	A-	/	A3	(或更高)	85.0	Bps	—	Bps
第二部分：	BBB+	/	Baa1		90.0	Bps	—	Bps
(三)	BBB	/	Baa2		100.0	Bps	—	Bps
IV	BBB-	/	Baa3		125.0	Bps	25.0	Bps
V		/	Baa3		165.0	Bps	65.0	Bps

就BMO定期貸款而言，基本利率指的是任何一天的年利率波動等於以下最高值：(I)該日的銀行最優惠利率，(Ii)該日的聯邦基金利率加0.50%，(Iii)該日的一個月倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加1.00%。截至2020年12月31日，穆迪投資者服務公司對該公司的信用評級為Baa3。

雖然根據蒙特利爾銀行信貸協議，蒙特利爾銀行定期貸款的利率是可變的，但本公司通過簽訂利率掉期交易來固定基準LIBOR利率。2013年8月26日，本公司與蒙特利爾銀行簽訂了ISDA主協議，將BMO定期貸款的基準LIBOR利率定為年利率2.32%，該貸款於2020年8月26日到期。2019年2月20日，本公司與多家銀行簽訂了ISDA主協議，將BMO定期貸款的基準LIBOR年利率定為2.39%，自2020年8月26日起至2024年1月31日止。因此，根據本公司的信用評級，截至2020年12月31日，蒙特利爾銀行定期貸款的實際利率為年利率3.64%。

蒙特利爾銀行信貸協議包含這類信貸安排的慣例肯定和否定契約，包括對債務、留置權、投資、合併和收購、資產處置、業務變更、某些限制性付款的限制，要求子公司在發生追索權債務和與附屬公司的交易時提供擔保。蒙特利爾銀行信貸協議還包含金融契約，要求公司維持最低有形淨值、最高槓杆率、最高擔保槓桿率、最低固定費用覆蓋率、最高無擔保槓桿率和最低無擔保權益覆蓋率。蒙特利爾銀行信貸協議規定有相應寬限期的慣常違約事件，包括到期未能支付任何本金或利息、若干交叉違約以及本公司控制權變更(定義見蒙特利爾銀行信貸協議)。在本公司違約的情況下，行政代理可(應所需數目的貸款人要求)宣佈BMO信貸協議項下的所有義務立即到期和應付，終止貸款人根據BMO信貸協議發放貸款的承諾，並強制執行貸款人或行政代理在BMO信貸協議和相關文件下的任何和所有權利。對於某些與破產、資不抵債和接管相關的違約事件，貸款人的承諾將自動終止，公司的所有未償債務將立即到期並支付。截至2020年12月31日，我們遵守了蒙特利爾銀行定期貸款金融契約。

BAML信貸安排

於2016年7月21日，本公司簽訂了第一修正案(“BAML第一修正案”)，並於2017年10月18日，本公司與貸款機構一方以及作為行政代理人的美國銀行、信用證發行人和週轉額度貸款人(經BAML第一修正案和BAML第二修正案修訂)於2014年10月29日簽訂了第二修正案(“BAML第二修正案”)。(“BAML信貸安排”)，繼續現有的無擔保循環信貸額度(“BAML Revolver”)和現有的定期貸款(“BAML定期貸款”)。

BAML旋轉器亮點

●

根據公司的選擇，BAML Revolver用於借款，金額最高可達6億美元。根據BAML Revolver進行的借款可以是循環貸款、週轉額度貸款或信用證，這些貸款的總和在任何時候都不能超過6億美元。

●

根據BAML Revolver進行的借款可以不時借入、償還和再借入，直至2022年1月12日到期日。在支付費用後，本公司有權將BAML Revolver的到期日再延長兩個6個月，或延長至2023年1月12日。某些習慣條件的滿足.

●

BAML信貸機制包括一個手風琴功能，允許總計5億美元的額外借款能力適用於BAML Revolver和/或BAML定期貸款，條件是收到貸款人承諾並滿足某些習慣條件.

截至12月，2020年31日，BAML Revolver下有350萬美元的未償還款項。BAML Revolver的利息為(I)高於LIBOR的利潤率，取決於公司的信用評級(2020年12月31日的LIBOR為1.20%)或(Ii)高於基本利率的利潤率，具體取決於公司的信用評級(2020年12月31日的基本利率為0.20%)。BAML信貸安排還要求公司每年支付一筆貸款費用，這筆費用也是根據公司的信用評級確定的。設施費用按BAML Revolver的總金額計算，即6億美元(2020年12月31日為0.25%)。任何適用的融資費的金額，以及相對於倫敦銀行同業拆借利率或基本利率的保證金，是根據以下表格根據公司的信用評級確定的。


					倫敦銀行間同業拆借利率				基座
					費率		設施		費率
水平	信用評級				保證金		收費		保證金
I	A-	/	A3	(或更高)	0.825	%	0.125	%	0.000	%
第二部分：	BBB+	/	Baa1		0.875	%	0.150	%	0.000	%
(三)	BBB	/	Baa2		1.000	%	0.200	%	0.000	%
IV	BBB-	/	Baa3		1.200	%	0.250	%	0.200	%
V		/	Baa3		1.550	%	0.300	%	0.550	%

就BAML信貸安排而言，基本利率指的是任何一天的年利率波動等於：(I)該日的銀行最優惠利率，(Ii)該日的聯邦基金利率加0.50%，(Iii)該日的一個月LIBOR利率加1.00%。截至2020年12月31日，穆迪投資者服務公司對該公司的信用評級為Baa3。

根據公司的信用評級，截至2020年12月31日，BAML Revolver的年利率為1.34%。截至2020年12月31日，BAML Revolver下的未償還借款為350萬美元。在截至2020年12月31日的一年中，BAML Revolver上所有未償還金額的加權平均利率約為1.65%。截至2019年12月31日的一年內，BAML Revolver上所有未償還金額的加權平均利率約為3.67%。

BAML定期貸款亮點

●

BAML的定期貸款為4億美元。

●

BAML定期貸款將於2023年1月12日到期。

●

BAML信貸機制包括手風琴功能，允許向BAML Revolver和/或BAML定期貸款提供總計高達5億美元的額外借款能力，條件是收到貸款人承諾並滿足某些習慣條件。

●

2012年9月27日，公司將整個4億美元在BAML定期貸款項下，這筆金額仍然是BAML定期貸款項下的全部預付款和未償還金額。

BAML定期貸款的利息為(I)高於LIBOR的利潤率，取決於公司的信用評級(2020年12月31日的LIBOR為1.35%)或(Ii)高於基本利率的利潤率，具體取決於公司的信用評級(2020年12月31日的基本利率為0.35%)。倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)或基本利率的保證金是根據公司的信用評級根據以下表格確定的：


					倫敦銀行間同業拆借利率		基本税率
水平	信用評級				保證金		保證金
I	A-	/	A3	(或更高)	0.900	%	0.000	%
第二部分：	BBB+	/	Baa1		0.950	%	0.000	%
(三)	BBB	/	Baa2		1.100	%	0.100	%
IV	BBB-	/	Baa3		1.350	%	0.350	%
V		/	Baa3		1.750	%	0.750	%

雖然BAML信貸安排的利率是可變的，但該公司通過簽訂利率掉期交易來固定BAML定期貸款的基本LIBOR利率。2016年7月22日，本公司與多家銀行簽訂了ISDA主協議，將BAML定期貸款的基準LIBOR利率定為1.12%，自2017年9月27日起至2021年9月27日止。因此，根據本公司的信用評級，截至2020年12月31日，BAML定期貸款的實際利率為年利率2.47%。

BAML信貸安排一般信息

BAML信貸安排包含這類信貸安排的慣常肯定和否定契約，包括對債務、留置權、投資、合併和收購、資產處置、業務變更、某些限制性付款的限制，要求子公司在發生追索權債務和與附屬公司的交易時提供擔保。BAML信貸安排還包含金融契約，要求公司保持最低有形淨值、最高槓杆率、最高擔保槓桿率、最低固定費用覆蓋率、最高無擔保槓桿率和最低無擔保權益覆蓋率。BAML信貸融資規定了有相應寬限期的常規違約事件，包括到期未支付任何本金或利息、某些交叉違約以及公司控制權變更(定義見BAML信貸融資)。在本公司違約的情況下，行政代理可以(應所需數量的貸款人的要求)宣佈BAML信貸安排下的所有義務立即到期和應付，終止貸款人在BAML信貸安排下提供貸款的承諾，並強制執行貸款人或行政代理在BAML信用安排和相關文件下的任何和所有權利。對於某些與破產、資不抵債和接管相關的違約事件，貸款人的承諾將自動終止，公司的所有未償債務將立即到期並支付。截至2020年12月31日，我們遵守了BAML信貸安排金融契約。

本公司可將BAML信貸機制下的貸款所得資金用於購買房地產和其他獲準投資；為與贊助REITs相關的投資融資、再融資或償還債務，以及用於營運資金和其他一般業務目的，在每種情況下，均可在BAML信貸機制允許的範圍內進行。

高級註釋

於二零一七年十月二十四日，本公司就私募優先無抵押票據與其內列名的各買方(“買方”)訂立票據購買協議(“票據購買協議”)。根據票據購買協議，公司同意向買方出售本金總額為2億美元的優先無抵押票據，包括(I)本金總額為1.16億美元的3.99%於2024年12月20日到期的A系列優先票據(“A系列票據”)和(Ii)4.26%於2027年12月20日到期的本金總額為8400萬美元的B系列優先票據(“B系列票據”，以及連同A系列票據的“高級票據”)。2017年12月20日，高級票據獲得資金，收益用於減少BAML Revolver的未償還餘額。

票據購買協議包含慣例金融契約，包括最高槓杆率、最高擔保槓桿率、最低固定費用覆蓋率和最高無擔保槓桿率。票據購買協議亦載有限制性契諾，其中包括限制本公司及其附屬公司與聯屬公司進行交易、合併、合併、設立留置權、作出若干限制性付款、訂立若干協議或預付若干債務的能力。這些金融和限制性契約與BAML信貸安排、蒙特利爾銀行信貸協議和摩根大通信貸協議中所載的相應契約基本相似。高級票據財務契約規定，除其他事項外，須維持固定收費覆蓋率最少1.50；最高槓杆率及無抵押槓桿率不超過60%(如在短期內有重大收購，則為65%)。此外，票據購買協議規定，票據購買協議將自動納入根據現有信貸協議不時生效的額外財務及其他指定契諾(例如對投資及分派的限制)、本公司及其附屬公司的其他重大債務或若干其他私人配售債務。票據購買協議包含常規違約事件，包括付款違約、與某些其他債務的交叉違約、違反契約和破產事件。在發生違約的情況下，除其他補救措施外，購買者可以加快償還所有債務。截至2020年12月31日，我們遵守了高級票據金融契約。

股權發行

我們預期不時根據註冊聲明發行債務證券、普通股、優先股或存托股份，為收購額外物業、償還任何現有債務融資及其他公司用途提供資金。

偶然事件

我們可能會不時以建設貸款和/或以抵押擔保的循環信貸額度的形式向受贊助的REITs提供融資。截至2020年12月31日，我們在此類安排下有一筆本金為2,100萬美元的未償還貸款，其中一筆由REIT贊助，目的是為建築成本、資本支出、租賃成本或其他目的提供資金。我們預期，根據該等融資安排作出的墊款將於到期日或更早通過再融資、相關物業的長期融資、相關物業的現金流或其他資本事項償還。

在我們的正常業務過程中，我們可能會受到各種法律程序和索賠的影響。雖然偶爾會出現不利決定(或和解)，但我們相信該等事宜的最終處置不會對我們的財務狀況或經營業績產生重大不利影響。

關聯方交易

我們打算在未來將BAML信貸安排用於各種企業目的，包括收購我們直接為我們的投資組合購買的物業，以及如下所述的贊助REIT貸款。

向贊助房地產投資信託基金提供的貸款

贊助房地產投資信託基金貸款

我們可能會不時以抵押貸款或循環信貸額度的形式向受贊助的REITs發放擔保貸款(“擔保REIT貸款”)，為建築成本、資本支出、租賃成本和其他目的提供資金。我們預期，根據該等融資安排作出的墊款將於到期日或更早通過再融資、相關物業的長期融資、相關物業的現金流或其他資本活動償還。每筆贊助的REIT貸款都以相關物業的抵押為擔保，期限約為兩至三年。

我們贊助的REIT貸款使我們面臨信用風險。然而，我們相信，我們作為每個贊助的REITs的資產管理人的地位，通過為我們提供獨特的洞察力和依賴於贊助的REITs的定性分析的能力，有助於降低這種風險。在發放保薦REIT貸款之前，我們會考慮各種主觀因素，包括標的房地產的質量、租賃、適用的保薦REIT的財務狀況以及當地和全國的市場狀況。這些因素可能會發生變化，我們不會應用公式，也不會為這些因素分配相對權重。相反，我們是在綜合考慮這些因素後作出主觀決定的。

關於我們的贊助REIT貸款截至2020年12月31日未償還的更多信息，包括我們贊助的REIT貸款的彙總表，通過引用本報告包含的合併財務報表附註3“非合併實體的關聯方交易和投資-管理費和貸款利息收入”納入本報告。

其他考慮事項

我們一般會從物業的租金收入中支付物業的一般年度營運開支。截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度，除Stonecroft截至2020年12月31日止年度及801 Marquette截至2019年12月31日止年度外，租金收入均超過各個別物業的開支。

Stonecroft有大約111,000平方英尺的可出租空間，於2019年12月空置。在截至2020年12月31日的三個月內，我們沒有租金收入和運營費用，截至2020年12月31日的年度，我們沒有租金收入和運營費用514,000美元。

801 Marquette有大約17萬平方英尺的可出租空間，於2016年1月空置。2016年6月30日，我們啟動了該物業的重建計劃，並於2017年第二季度基本完成了重建工作。801 Marquette的重新開發為該物業帶來了大約129,800平方英尺的淨可出租面積。截至2020年12月31日，我們已與三個租户簽署了11.9萬平方英尺的租約，佔該物業可出租平方英尺的91.8%，其中兩個租户的租約已經開始，佔用了該物業可出租平方英尺的37%，即4.8萬平方英尺。因此，在截至2020年12月31日的年度內，租金收入超過了運營費用。在截至2019年12月31日的三個月裏，我們的租金收入為27.8萬美元，運營費用為31.9萬美元。在截至2019年12月31日的一年中，我們的租金收入為75萬美元，運營費用為115.8萬美元。

租金收入承擔

我們的商業地產業務包括租賃期限超過一年的寫字樓。其租約將於2037年之前的不同日期到期。截至2020年12月31日，來自不可取消經營租賃的租金收入的未貼現現金流大致為：


	年終
(單位：萬人)	12月31日，
2021	$	162,676
2022		146,031
2023		138,363
2024		127,269
2025		107,596
此後(2026-2037)		361,423
	$	1,043,358

合同義務

下表列出了截至2020年12月31日我們的合同義務：


	按期限分期付款
合同	(單位：萬人)
義務	總計		2021		2022		2023		2024		2025		此後
BAML旋轉器(1)(2)	$	5,098	$	1,547	$	3,551	$	—	$	—	$	—	$	—
摩根大通定期貸款(3)(4)		103,377		103,377		—		—		—		—		—
BAML定期貸款(3)(5)		415,165		8,864		5,976		400,325		—		—		—
蒙特利爾銀行定期貸款A檔(3)(6)		56,832		56,832		-		—		—		—		—
蒙特利爾銀行定期貸款B部分(3)(6)		183,528		6,006		6,006		6,006		165,510		—		—
甲組附註(三)		134,386		4,628		4,628		4,628		120,502		—		—
乙組附註(三)		108,939		3,578		3,578		3,578		3,578		3,578		91,049
經營租賃		1,654		429		438		447		340		—		—
總計	$	1,008,979	$	185,261	$	24,177	$	414,984	$	289,930	$	3,578	$	91,049

(1)

金額包括本金和利息支付。

(2)

金額反映的是按可提取的6億美元的0.25%計算的融資費。

(3)

金額包括本金和利息支付。

(4)

利息支付是根據截至2020年12月31日1億美元的實際年利率為3.69%的利率互換估計的。

(5)

BAML定期貸款有一筆利率互換，截至2020年12月31日的實際年利率為2.47%，用於估算利息。互換將於2021年9月27日到期。2021年9月27日至到期日之間的利息支付是根據截至2020年12月31日生效的可變利率估算的，年利率為1.44%。

(6)

BMO定期貸款有一筆利率互換，截至2020年12月31日的實際年利率為3.64%，用於估算利息。

上表中的經營租賃包括我們對公司辦公空間的租賃，從9月份開始。2010年1月1日，並於2016年10月25日修訂。修改後的租約將於2024年9月30日到期，並有一個五年續簽選項。租約包括基本年租金和我們應分擔的税收和運營成本的額外租金。

除上表所列金額外，我們可能會不時向我們的贊助REITs提供贊助的REIT貸款。截至12月，2020年31日，我們有一筆由REIT贊助的貸款，本金未償還2100萬美元。關於我們的贊助REIT貸款截至2020年12月31日未償還的更多信息，包括我們贊助的REIT貸款的彙總表，通過引用附註3“關聯方交易”併入本文

以及對非合併實體的投資--管理費和貸款利息收入“，載於本報告包含的合併財務報表附註中。

表外安排

對受贊助房地產投資信託基金(REITs)的投資

之前我們在投資銀行部門運營，去年12月。2011年，我們停止了這些活動。投資銀行部門涉及房地產投資的結構和經紀/交易商服務，其中包括組織贊助REITs、代表贊助REITs收購和開發房地產以及通過在私募中出售優先股籌集資本將贊助REITs等價化。12月1日2011年15日，我們宣佈，我們的經紀/交易商子公司FSP Investments LLC將不再贊助新成立的保薦REITs中優先股的辛迪加。2014年7月15日，FSP Investments LLC撤回了其在FINRA的經紀/交易商註冊。

受贊助的REITs擁有房地產，購買這些房地產的資金是通過私募這些實體的股權，通常是通過辛迪加。這些受贊助的REITs的運作方式旨在符合房地產投資信託基金的資格。我們賺取了與出售這些財團贊助的REITs中的優先股相關的費用。發起的REITs既發行了普通股，也發行了優先股。普通股由FSP Corp.所有，一般優先股由獨立投資者擁有，然而，我們持有兩隻贊助的REITs的優先股的權益，這兩隻REITs在2018年被清算。此外，FSP Corp.的董事和高級管理人員還不時投資於贊助的REITs。發行完成後，每家受贊助房地產投資信託基金的優先股東有權獲得受贊助房地產投資信託基金的100%現金分派。於優先股發售完成後，除吾等先前擁有的優先股外，吾等不會分享贊助房地產投資信託基金的任何盈利或任何相關股息，普通股權益幾乎沒有任何經濟利益或風險。

作為普通股股東，我們無權獲得贊助房地產投資信託基金的收益或任何相關的現金分配。然而，在被贊助的房地產投資信託基金清算後，我們有權在優先股東收回投資後的任何剩餘收益中獲得我們作為普通股股東的百分比權益。我們在每個贊助的REIT中的普通股百分比權益不到1%。任何涉及合併、出售財產、修改章程或發行額外股本的行動，都需要獲得發起房地產投資信託基金多數優先股股東的贊成票。此外，所有保薦房地產投資信託基金都允許持有超過50%的已發行優先股的持有者(無理由)撤換該保薦房地產投資信託基金董事會的一名或多名成員。

我們之前收購了三家贊助的REITs的優先股權益，其中一家於2018年9月24日出售了其擁有的房產，一家於2018年7月19日出售了其擁有的房產，另一家於2012年12月20日出售了其擁有的房產，每一家都向我們進行了清算分配；還有一家是我們在2008年5月15日通過現金合併獲得的，另一家是我們在4月收購的。30,2006年合併。由於我們的普通股權益，以及在此期間我們擁有其餘兩家發起REITs的優先股權益，我們對這些實體施加了影響，但並不控制這些實體。這些優先股投資是使用權益法核算的。在權益會計法下，我們的成本基礎是根據我們在贊助REITs運營和收到的分配中的份額進行調整的。我們還同意在提交這些贊助REITs股東投票的任何事項上投票我們的優先股，投票比例與其他贊助REITs股東投票的股份相同。

在2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日，我們分別持有2只、2只和3只發起REITs的普通股權益，所有這些都是完全銀團的，我們不再分享經濟利益或風險。

我們可能會不時向我們的贊助REITs提供贊助的REIT貸款。截至12月，2020年31日，我們有一筆由REIT贊助的貸款，本金未償還2100萬美元。有關我們的贊助REIT貸款截至2020年12月31日未償還的其他信息，包括我們贊助的REIT貸款的彙總表，在此通過引用附註3(非合併項目的關聯方交易和投資)併入本文

實體--貸款管理費和利息收入“，載於本報告所載合併財務報表附註中。

第7A項。關於市場風險的定量和定性披露。

市場利率風險

我們主要因浮息借貸安排而受到利率變動的影響。我們使用利率衍生工具來管理利率變化的風險敞口。截至2020年12月31日和2019年12月31日，如果我們在BAML Revolver和JPM定期貸款的浮動利率部分下的未償還借款的市場利率在到期日增加10%，或分別比當前可變利率增加約13和31個基點，利息支出的增加將使未來的收益和現金流每年分別減少約5,000美元和153,000美元。根據我們的信用評級，截至2020年12月31日，BAML Revolver的利率為LIBOR加120個基點，或年利率1.34%。2020年12月24日，我們以浮動利率償還了摩根大通定期貸款的5000萬美元部分。根據我們的信用評級，截至2019年12月31日，摩根大通定期貸款中不受利率掉期交易影響的5000萬美元部分的利率為基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)加125個基點，或年利率2.96%。我們不認為截至2020年12月31日，BAML Revolver的利率風險是實質性的。

雖然BMO定期貸款、BAML定期貸款和JPM定期貸款的利率是可變的，但公司通過簽訂利率互換協議，固定了BMO定期貸款和BAML定期貸款的基準LIBOR利率，以及JPM定期貸款剩餘1億美元部分的基於LIBOR的利率。2016年7月22日，本公司確定了自2017年9月27日起至2021年9月27日止的具有多個利率互換協議的BAML定期貸款的利率(“2017利率互換”)。2019年3月7日，本公司根據利率互換協議確定了摩根大通定期貸款名義價值1億美元的利率，自2019年3月29日起至2021年11月30日止(“2019年摩根大通利率互換”)。2019年2月20日，本公司以利率互換協議確定了蒙特利爾銀行定期貸款自2020年8月26日起至2024年1月31日止期間的利率(“2019年蒙特利爾銀行利率互換”)。因此，根據我們的信用評級，截至2020年12月31日，BAML定期貸款的年利率為2.47%，蒙特利爾銀行定期貸款的利率為3.64%，摩根大通1億美元定期貸款的利率為3.69%。這些利率互換的公允價值受到市場利率變動的影響。我們認為，通過2017年9月27日至2021年9月27日的利率互換，我們已經緩解了BAML定期貸款的利率風險。我們相信，在2019年1月31日之前，我們已經通過BMO利率掉期降低了BMO定期貸款的利率風險。我們相信，在11月30日之前，我們已經減輕了摩根大通1億美元定期貸款剩餘部分的利率風險。, 2021年與2019年摩根大通利率互換。截至2020年12月31日，這些利率互換是我們唯一的衍生品工具。

下表列出了我們的衍生工具，這些工具對衝與我們的BAML定期貸款、BMO定期貸款和截至2020年12月31日的部分JPM定期貸款的利息相關的可變現金流(單位：千)：


	概念上的		罷工		有效	期滿		公允價值(2)於12月31日，
(單位：萬人)	價值		費率		日期	日期		2020		2019

2017年利率互換	$	400,000	1.12	%	9月17日	9月21日至21日	$	(2,947)	$	3,022
2019年摩根大通利率掉期	$	100,000	2.44	%	3月19日至19日	11月-21日	$	(2,102)	$	(1,634)
2019年蒙特利爾銀行利率互換(1)	$	220,000	2.39	%	8月至20日	1月至24日	$	(12,262)	$	(5,107)
2013蒙特利爾銀行利率互換	$	220,000	2.32	%	8月至13日	8月至20日	$	—	$	(963)

(1)名義價值將在2021年11月30日降至1.65億美元。
(2)在公允價值層次的第二級分類。

我們的蒙特利爾銀行定期貸款、BAML定期貸款和摩根大通定期貸款對衝交易使用的衍生工具涉及某些額外風險，例如交易對手信用風險、對衝合約的可執行性，以及利率意外和重大變化將導致或

兩份合同都是。我們要求我們的衍生品合約是與擁有投資級評級的交易對手簽訂的。因此，我們預計不會有任何交易對手不履行其義務。然而，我們不能保證我們能夠充分防範上述風險，也不能保證我們最終實現的經濟利益將超過從事此類對衝策略所產生的相關金額。

本公司的衍生品在綜合資產負債表中按公允價值計入其他資產和負債，衍生品公允價值的有效部分在其他全面收益(虧損)綜合表中計入其他全面收益，2019年1月1日之前，衍生品公允價值的無效部分在綜合損益表中直接確認為其他收益。

下表列出了截至2020年12月31日，我們的BAML Revolver(2022年1月12日到期)、JPM定期貸款(2021年11月30日到期)、BAML定期貸款(2023年1月12日到期)、BMO定期貸款A批(2021年11月30日到期)、BMO定期貸款B批(2024年1月31日到期)、A系列票據(到期)項下的合同可變利率借款。根據BAML Revolver和JPM定期貸款，我們有權在支付費用和滿足某些習慣條件後，通過兩次額外的六個月延期來延長初始到期日，或分別延長到2023年1月12日和2022年11月30日。


	按期限分期付款
	(單位：萬人)
	總計		2021		2022		2023		2024		2025		此後
BAML旋轉器	$	3,500	$	—	$	3,500	$		$	—	$	—	$	—
摩根大通定期貸款		100,000		100,000		—		—		—		—		—
BAML定期貸款		400,000		—		—		400,000		—		—		—
蒙特利爾銀行定期貸款A檔		55,000		55,000		—		—		—		—		—
蒙特利爾銀行定期貸款B檔		165,000		—		—		—		165,000		—		—
A系列票據		116,000		—		—		—		116,000		—		—
B系列票據		84,000		—		—		—		—		—		84,000
總計	$	923,500	$	155,000	$	3,500	$	400,000	$	281,000	$	—	$	84,000

第8項。財務報表和補充數據

本項目所需信息包含在本文附件索引後面的財務頁面中，並通過引用併入本文。請參閲第四部分第15項中的合併財務報表索引。

第9項會計與財務信息披露的變更與分歧

不適用。

第9A項。管制和程序

披露控制和程序

我們的管理層在首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至2020年12月31日我們的披露控制和程序的有效性。根據1934年修訂的《證券交易法》(下稱《交易法》)第13a-15(E)和15d-15(E)條中的定義，“披露控制和程序”一詞是指公司的控制和其他程序，旨在確保公司在根據“交易法”提交或提交的報告中要求披露的信息在證券交易委員會的規則和表格規定的時間內得到記錄、處理、彙總和報告。披露控制和程序包括但不限於，旨在確保公司根據交易法提交或提交的報告中要求披露的信息被累積並在適當情況下傳達給公司管理層，包括其主要高管和主要財務官的控制和程序

關於要求披露的及時決定。管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和操作得多麼好，都只能為實現其目標提供合理的保證，管理層在評估可能的控制和程序的成本-效益關係時必須運用其判斷。根據對我們截至2020年12月31日的披露控制和程序的評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至該日期，我們的披露控制和程序在合理的保證水平上是有效的。

管理層關於財務報告內部控制的年度報告

公司管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制。根據“交易法”頒佈的第13a-15(F)或15d-15(F)條規定，對財務報告的內部控制是由公司主要高管和主要財務官設計或在其監督下，由公司董事會、管理層和其他人員實施的程序，目的是根據公認的會計原則為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證，包括以下政策和程序：

●	與保存合理、詳細、準確和公平地反映公司資產交易和處置的記錄有關；

●	提供合理保證，保證交易在必要時被記錄，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；以及

●	提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

公司管理層評估了截至2020年12月31日公司財務報告內部控制的有效性。在進行這項評估時，公司管理層使用了特雷德威委員會(COSO)贊助組織委員會在“2013年內部控制-綜合框架”框架中提出的標準。

根據我們的評估，管理層得出結論，截至2020年12月31日，公司對財務報告的內部控制基於這些標準是有效的。

獨立註冊會計師事務所安永會計師事務所(Ernst&Young LLP)審計了本年度報告10-K表中其他部分包含的財務報表，該公司發佈了一份關於截至2020年12月31日財務報告內部控制的認證報告。請參閲F-3頁。

財務報告內部控制的變化

在截至2020年12月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生重大影響，或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。

第9B項。其他信息

沒有。

第三部分

本10-K表第III部分要求的某些信息將包含在我們根據第14A條規定的最終委託書(“委託書”)中，我們計劃在本10-K年度報告所涵蓋的會計年度結束後120天內提交委託書，並將其併入本文作為參考。

第10項。董事、高管與公司治理

對這一項目的答覆包含在本協議第一部分的“關於我們高管的信息”的標題下，以及委託書中的“公司治理”、“建議1-董事選舉”和(如果適用)“拖欠第16(A)條報告”的標題下，並在此併入作為參考。

我們的董事會通過了適用於我們所有高管、董事和員工的商業行為和道德準則。本守則已獲本公司董事會提名及公司管治委員會及全體董事會通過。我們已經在我們網站的“投資者關係”欄目的“公司治理”部分張貼了一份最新的守則，網址是：http://www.fspreit.com.。在紐約證券交易所美國證券交易所(NYSE American)適用規則允許的範圍內，我們打算通過在我們的網站上張貼此類信息，滿足Form 8-K第5.05項下關於修訂或豁免有關我們的主要高管、主要財務官、主要會計官或控制人或執行類似職能的人員的商業行為和道德規範條款的披露要求。

第11項。高管薪酬

對這一項目的迴應包含在委託書中，標題為“薪酬討論和分析”和“董事薪酬和股權指導方針”，並通過引用併入本文。

委託書中包含的“薪酬委員會報告”不應被視為“徵集材料”或“存檔”給美國證券交易委員會或以其他方式承擔交易法第18條的責任，也不應被視為通過引用納入1933年證券法(“證券法”)或交易法下的任何文件中，除非我們明確要求將該信息視為徵集材料，或通過引用將該信息具體納入根據證券法或交易法提交的文件中。

第12項。某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜

對這一項目的迴應載於委託書中，標題為“某些實益所有者和管理層的擔保所有權”和“根據股權補償計劃授權發行的證券”，在此併入作為參考。

第13項。某些關係和相關交易，以及董事獨立性

對這一項目的迴應包含在委託書中，標題為“建議1-董事選舉”、“公司治理”和“與相關人士的交易”，並通過引用併入本文。

第14項。首席會計費及服務

對這一項目的答覆包含在委託書“獨立註冊會計師費用和服務”的標題下，並通過引用併入本文。

第四部分

第15項。展品、財務報表明細表。

(a)

以下文件作為本報告的一部分歸檔：

財務報表：

合併財務報表索引中列出的財務報表作為本年度報告的一部分以Form 10-K形式提交。

財務報表明細表：

綜合財務報表隨附索引中列出的財務報表明細表作為本年度報告的一部分以Form 10-K形式提交。

由於不適用或財務報表或附註中已包含所需或等值的信息，因此省略了所列明細表以外的其他明細表。

展品：

展品索引

展品編號：		描述
3.1 (1)		經修訂的公司章程。

3.2 (2)		修訂及重訂附例。

4.1 (3)		根據交易法第12條登記的證券説明.

10.1+ (4)		FSP公司2002年度股票激勵計劃.

10.2 (5)		FSP公司、蒙特利爾銀行和其他各方於2018年9月27日第二次修訂和重新簽署了信貸協議。

10.3 (6)		2014年10月29日，FSP Corp.、美國銀行、N.A.和其他各方之間的第二次修訂和重新簽署的信貸協議。

10.4 (7)		FSP Corp.、美國銀行、N.A.和其他各方於2016年7月21日修訂和重新簽署的第二次信貸協議的第一修正案。

10.5 (8)		FSP Corp.、美國銀行(Bank Of America，N.A.)和其他各方於2017年10月18日修訂和重新簽署的第二次信貸協議的第二修正案。

10.6 (9)		修訂和重新簽署了2018年8月2日FSP Corp.、摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)和其他各方之間的信貸協議。

10.7 (10)		票據購買協議，日期為2017年10月24日，由FSP Corp.和其中指定為購買者的其他各方達成。

10.8+(11)		保留協議表格。

10.9+(12)		控制可自由支配計劃中的更改。

21.1*		註冊人的子公司。

23.1*		安永律師事務所同意。

31.1*		根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節對FSP公司的首席執行官進行認證。

31.2*		根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節對FSP公司的首席財務官進行認證。

32.1*		根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906節通過的美國法典第18編第1350節對FSP公司首席執行官的認證。

32.2*		根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906節通過的美國法典第18編第1350節對FSP公司首席財務官的認證。

101*		以下材料摘自FSP Corp.截至2020年12月31日的年度表格10-K，格式為iXBRL(內聯可擴展商業報告語言)：(I)合併資產負債表；(Ii)合併收益表；(Iii)合併現金流量表；(Iv)其他全面收益表合併報表；(V)合併財務報表附註。

104		封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)。


(1)		引用FSP Corp.於2019年7月30日提交的Form 10-Q季度報告(文件號：0001-32470)的附件3.1。

(2)		通過引用附件3.2併入FSP Corp.於2020年8月4日提交的當前報告Form 10-Q(文件號：0001-32470)。

(3)		通過引用附件4.1併入FSP Corp.於2020年2月11日提交的Form 10-K年度報告(文件號：00000-32470)。

(4)		通過引用附件10.1併入FSP Corp.於2002年3月29日提交的Form 10-K年度報告(文件號：00000-32615)。

(5)		通過引用附件10.1併入FSP Corp.於2018年9月27日提交的當前報告Form 8-K(文件號：001-32470)。

(6)		通過引用附件10.1併入FSP Corp.於2014年10月29日提交的當前報告Form 8-K(文件號：0001-32470)。

(7)		通過引用附件10.1併入FSP Corp.於2016年7月27日提交的當前報告Form 8-K(文件號：001-32470)。

(8)		通過引用附件10.1併入FSP Corp.於2017年10月24日提交的當前報告Form 8-K(文件號001-32470)

(9)		通過引用附件10.1併入FSP Corp.於2018年8月2日提交的當前報告Form 8-K(文件號：001-32470)。

(10)		通過引用附件10.4併入FSP Corp.於2017年10月24日提交的當前報告Form 8-K(文件號001-32470)

(11)		通過引用附件10.5併入FSP Corp.於2006年2月24日提交的Form 10-K年度報告(文件號：0001-32470)。

(12)		通過引用附件99.2併入FSP Corp.於2006年2月8日提交的當前報告Form 8-K(文件號：0001-32470)。


+		根據表格10-K第15(B)項，作為本表格附件的管理合同或補償計劃或安排存檔於表格10-K。

*		謹此提交。

第16項。表格10-K摘要

不適用。

簽名

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式促使本報告於2021年2月16日由正式授權的以下簽名者代表其簽署。

	富蘭克林街地產公司。

	由以下人員提供：	/S/喬治·J·卡特
		喬治·J·卡特
		首席執行官

根據1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員代表註冊人在指定的日期以註冊人的身份簽署。


簽名	標題	日期

/S/喬治·J·卡特	首席執行官兼董事(首席執行官)	2021年2月16日
喬治·J·卡特	首席執行官兼董事(首席執行官)	2021年2月16日

/s/約翰·G·德梅里特	執行副總裁、首席財務官兼財務主管(首席財務官和首席會計官)	2021年2月16日
約翰·G·德梅里特	執行副總裁、首席財務官兼財務主管(首席財務官和首席會計官)	2021年2月16日

/s/約翰·N·伯克	導演	2021年2月16日
約翰·伯克	導演	2021年2月16日

/s/布萊恩·N·漢森(Brian N.Hansen)	導演	2021年2月16日
布萊恩·N·漢森	導演	2021年2月16日

/s/Kenneth A.Hoxsie	導演	2021年2月16日
肯尼思·霍西(Kenneth Hoxsie)	導演	2021年2月16日

/s/Dennis J.McGillicuddy	導演	2021年2月16日
丹尼斯·J·麥吉利卡迪	導演	2021年2月16日

/s/喬治亞·默裏	導演	2021年2月16日
喬治亞·默裏	導演	2021年2月16日

/s/凱瑟琳·P·奧尼爾(Kathryn P.O‘Neil)	導演	2021年2月16日
凱瑟琳·P·奧尼爾	導演	2021年2月16日

富蘭克林街地產公司(Franklin Street Properties Corp.)

合併財務報表索引

獨立註冊會計師事務所報告	F-3

合併財務報表：

截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表	F-6

截至2020年12月31日止三個年度內各年度的合併損益表	F-8

截至2020年12月31日的三個年度的綜合全面收益(虧損)表	F-9

截至2020年12月31日的三個年度的股東權益合併報表	F-10

截至2020年12月31日的三個年度的合併現金流量表	F-11

合併財務報表附註	F-13

財務報表附表--附表二和附表三	F-35

美國證券交易委員會(SEC)適用的會計決議中規定的所有其他附表都不是相關指示所要求的或不適用的，因此已被省略。

F-1

(此頁是故意留空的)

F-2

獨立註冊會計師事務所報告

致富蘭克林街地產公司股東和董事會：

財務報告內部控制之我見

我們根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013年框架)(COSO標準)中建立的標準，審計了Franklin Street Properties Corp.截至2020年12月31日的財務報告內部控制。我們認為，富蘭克林街地產公司(本公司)根據COSO標準，截至2020年12月31日，在所有重要方面都對財務報告進行了有效的內部控制。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的綜合資產負債表，以及截至2020年12月31日的三個年度的相關綜合收益表、綜合收益(虧損)表、股東權益和現金流量表以及指數第15(A)(2)項所列的相關附註和財務報表附表，我們於2021年2月16日的報告就此發表了無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估富蘭克林街地產公司(Franklin Street Properties Corp.)的Form 10-K年度報告(題為“管理層財務報告內部控制年度報告”)第9A項下的財務報告內部控制的有效性。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都保持了有效。

我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及其侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/安永律師事務所

波士頓，馬薩諸塞州

2021年2月16日

F-3

獨立註冊會計師事務所報告

致富蘭克林街地產公司股東和董事會：

對財務報表的意見

本公司已審核所附富蘭克林街地產公司(貴公司)於2020年12月31日及2019年12月31日的綜合資產負債表，截至2020年12月31日止三個年度各年度的相關綜合收益表、全面收益(虧損)表、股東權益表及現金流量表，以及列於指數第15(A)(2)項的相關附註及財務報表附表(統稱“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司在2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日的三年內每年的運營結果和現金流，符合美國公認會計原則。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》中確立的標準，對公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2021年2月16日發佈的報告對此發表了無保留意見。

意見基礎

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項

以下傳達的關鍵審計事項是指已傳達或要求傳達給審計委員會的當期財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的溝通不會以任何方式改變吾等對綜合財務報表的整體意見，而吾等亦不會透過傳達以下關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與該等事項相關的賬目或披露提供單獨意見。

F-4

關聯方抵押貸款應收賬款的計量

對該事項的描述

截至2020年12月31日，該公司的關聯方抵押貸款組合包括總計2100萬美元的貸款。該公司確定，這筆貸款不需要貸款損失準備金。正如綜合財務報表附註2所述，管理層根據預期業績、現金流和抵押貸款相關房地產的價值評估是否發生虧損。

審計本公司對按揭貸款貸款損失撥備的估計涉及在評估管理層對抵押貸款的基礎房地產估值的假設時具有高度的主觀性。

我們是如何在審計中解決這一問題的

我們測試了該公司對貸款損失撥備程序的控制的設計和操作有效性。這包括對貸款的預期表現和擔保貸款的房地產抵押品估值的控制。

我們對關聯方抵押貸款應收賬款計量的測試包括(其中包括)測試房地產抵押品估值中使用的數據的完整性和準確性，並在我們估值專家的協助下評估管理層在相關房地產估值中使用的假設。例如，我們將基礎房地產的預期業績假設與市場數據進行了比較，進行了敏感性分析，以評估對價值估計最重要的假設，並重新計算了管理層的估計。

房地產資產減值評估

對該事項的描述

截至2020年12月31日，該公司的房地產資產淨值為16億美元。如綜合財務報表附註2所述，本公司審核其財產，以確定如發現若干減值指標，其賬面值是否會從未來營運現金流中收回。

審計本公司的減值評估涉及高度主觀性，因為確定可回收程度的基礎估計是基於受預期未來市場狀況和租賃活動影響的假設。公司可回收評估中包括的假設包括公司房地產的租金和未來入住率。

我們是如何在審計中解決這一問題的

我們測試了控制公司減值過程的設計和操作有效性。例如，我們測試了對管理層審查重要假設的控制，這些假設是在公司的可恢復性評估中使用的預測的基礎。

除其他程序外，我們對公司減值評估的測試包括評估用於估計可恢復性評估中使用的未來未貼現現金流的重大假設。例如，我們比較了對未來市場狀況的假設和當前市場數據，並進行了敏感性分析，以評估對估計未貼現現金流和重新計算的管理層估計最重要的假設。

/s/安永律師事務所

自2003年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
波士頓，馬薩諸塞州
2021年2月16日

F-5

富蘭克林街地產公司(Franklin Street Properties Corp.)

合併資產負債表


	十二月三十一日，
(單位：萬人)	2020		2019

資產：
房地產資產：
土地	$	189,155	$	191,578
建築物及改善工程		1,938,629		1,924,664
固定裝置和設備		12,949		11,665
		2,140,733		2,127,907
減去累計折舊		538,717		490,697
房地產資產淨值		1,602,016		1,637,210

收購的房地產租賃，減去累計攤銷#美元55,447及$60,749，分別		28,206		40,704
現金、現金等價物和限制性現金		4,150		9,790
租户應收租金		7,656		3,851
直線應收租金		67,789		66,881
預付費用和其他資產		5,752		7,246
其他資產：衍生資產		—		3,022
應收關聯方抵押貸款		21,000		21,000
辦公計算機和傢俱，扣除累計折舊#美元1,443及$1,362，分別		163		183
遞延租賃佣金，扣除累計攤銷淨額#美元30,411及$28,114，分別		56,452		52,767

總資產	$	1,793,184	$	1,842,654

附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-6

富蘭克林街地產公司(Franklin Street Properties Corp.)

合併資產負債表


	十二月三十一日，
(以千人為單位，除股票和麪值以外的金額)	2020		2019

負債和股東權益：
負債：
應付銀行票據	$	3,500	$	—
應付定期貸款減去未攤銷融資成本$2,677及$4,267，分別		717,323		765,733
A系列和B系列高級債券，減去未攤銷融資成本$822及$985，分別		199,178		199,015
應付賬款和應計費用		72,058		66,658
應計補償		3,918		3,400
租户保證金		8,677		9,346
租賃責任		1,536		1,890
其他負債：衍生負債		17,311		7,704
收購的不良房地產租賃，累計攤銷減少#美元4,031及$4,676，分別		1,592		2,512

總負債		1,025,093		1,056,258

承諾和或有事項

股東權益：
優先股，$.0001面值，20,000,000授權股份，無已發行或未償還		—		—
普通股，$.0001面值，180,000,000授權股份，107,328,199和107,269,201股票已發佈和傑出的，分別		11		11
額外實收資本		1,357,131		1,356,794
累計其他綜合收益(虧損)		(17,311)		(4,682)
超過累積收益的分配		(571,740)		(565,727)

股東權益總額		768,091		786,396

總負債和股東權益	$	1,793,184	$	1,842,654

附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-7

富蘭克林街地產公司(Franklin Street Properties Corp.)

合併損益表


	截至年底的年度
	十二月三十一日，
(單位：萬元，不包括每股淨額)	2020		2019		2018

收入：
租賃	$	244,207	$	265,527	$	263,777
關聯方收入：
管理費和貸款利息收入		1,610		3,517		5,061
其他		31		21		32
總收入		245,848		269,065		268,870
費用：
房地產運營費用		66,940		72,311		70,703
房地產税和保險費		48,390		47,871		45,857
折舊及攤銷		88,558		90,909		94,230
一般事務和行政事務		14,997		14,473		13,070
利息		36,026		36,757		38,374
總費用		254,911		262,321		262,234

出售財產的收益		41,928		—		—
非合併REITs的所得税税前收益和收益權益		32,865		6,744		6,636
所得税費用		250		269		360
非合併REITs收益權益		—		—		6,793

淨收入	$	32,615	$	6,475	$	13,069

加權平均流通股、基本股數和稀釋股數		107,303		107,233		107,231

每股基本和稀釋後淨收益	$	0.30	$	0.06	$	0.12

附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-8

富蘭克林街地產公司(Franklin Street Properties Corp.)

綜合全面收益表(損益表)


	對於他們來説，
	年終
	12月31日，
(單位：萬人)	2020		2019		2018

淨收入	$	32,615	$	6,475	$	13,069

其他全面收益(虧損)：
衍生金融工具的未實現損益		(12,629)		(19,447)		2,599

其他全面收益(虧損)合計		(12,629)		(19,447)		2,599

綜合收益(虧損)	$	19,986	$	(12,972)	$	15,668

附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-9

富蘭克林街地產公司(Franklin Street Properties Corp.)

股東權益合併報表




						累計		分配
				其他內容		其他		在超額供應的情況下		總計
	普通股			實繳		全面		累積		股東的
(單位：萬人)	股票	金額		資本		收益(虧損)		收益		權益

餘額，2017年12月31日	107,231	$	11	$	1,356,457	$	12,166	$	(497,342)	$	871,292
綜合收益(虧損)	—		—		—		2,599		13,069		15,668
分配	—		—		—		—		(49,326)		(49,326)
餘額，2018年12月31日	107,231		11		1,356,457		14,765		(533,599)		837,634
綜合收益	—		—		—		(19,447)		6,475		(12,972)
發行對象為：
基於股權的薪酬	38		—		337		—		—		337
分配	—		—		—		—		(38,603)		(38,603)
餘額，2019年12月31日	107,269		11		1,356,794		(4,682)		(565,727)		786,396
綜合收益(虧損)	—		—		—		(12,629)		32,615		19,986
發行對象為：
基於股權的薪酬	59		—		337		—		—		337
分配	—		—		—		—		(38,628)		(38,628)
平衡，2020年12月31日	107,328	$	11	$	1,357,131	$	(17,311)	$	(571,740)	$	768,091

附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-10

富蘭克林街地產公司(Franklin Street Properties Corp.)

合併現金流量表


	截至12月31日的年度，
(單位：萬人)	2020		2019		2018
主要經營活動產生的現金流：
淨收入	$	32,615	$	6,475	$	13,069
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整：
折舊及攤銷費用		91,581		93,787		97,171
攤銷高於和低於市值租約		(313)		(402)		(556)
作為補償發行的股票		337		337		—
出售財產的收益		(41,928)		—		—
非合併REITs收益權益		—		—		(6,793)
壞賬準備減少和應收賬款核銷		(13)		(71)		(50)
營業資產和負債變動情況：
租户應收租金		(3,792)		158		(765)
直線租金		(1,685)		(8,876)		381
租賃購置成本		(2,123)		(3,999)		(1,193)
預付費用和其他資產		(129)		2,313		(1,940)
應付賬款和應計費用		7,785		3,910		(4,077)
應計補償		518		357		(598)
租户保證金		(669)		3,027		936
支付延期租賃佣金		(13,735)		(15,101)		(15,383)
經營活動提供的淨現金		68,449		81,915		80,202
投資活動的現金流：
物業裝修、固定裝置和設備		(77,919)		(70,746)		(51,057)
對非合併REITs的投資		—		—		74,931
超出非合併REITs收益的分配		—		—		710
應收關聯方抵押貸款投資		—		(2,400)		—
應收關聯方抵押貸款的償還		—		52,060		1,060
出售房地產資產所得收益		88,958		—		—
從清算信託中獲得的收益		—		1,470		—
投資活動提供(用於)的現金淨額		11,039		(19,616)		25,644
融資活動的現金流：
分配給股東		(38,628)		(38,603)		(49,326)
應付銀行本票項下的借款		105,000		45,000		38,000
應付鈔票的償還		(101,500)		(70,000)		(91,000)
償還應付定期貸款		(50,000)		—		—
遞延融資成本		—		(83)		(2,162)
用於融資活動的淨現金		(85,128)		(63,686)		(104,488)
現金、現金等價物和限制性現金淨增(減)		(5,640)		(1,387)		1,358
年初現金、現金等價物和限制性現金		9,790		11,177		9,819
期末現金、現金等價物和限制性現金	$	4,150	$	9,790	$	11,177

附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-11

富蘭克林街地產公司(Franklin Street Properties Corp.)

合併現金流量表


	截至12月31日的年度，
(單位：萬人)	2020		2019		2018

補充披露公司現金流和信息：
支付的現金：
利息	$	33,060	$	34,470	$	35,885
所得税	$	477	$	508	$	485
非現金投融資活動：
購買房地產資產的應計成本	$	8,625	$	11,012	$	7,361

附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-12

富蘭克林街地產公司(Franklin Street Properties Corp.)

合併財務報表附註

1.聯合國組織

富蘭克林街地產公司(“FSP公司”)或“公司”)，直接或間接持有，100%在FSP Investments LLC，FSP的權益屬性管理有限責任公司，FSP持有量LLC和FSP保護性的TRS Corp.FSP Property Management LLC提供資產管理和物業管理服務。該公司還擁有以下公司的非控股普通股權益二以房地產投資信託基金(“REIT”)形式運作的公司。總體而言，二REITs被稱為“保薦REITs”。

截至2020年12月31日，公司擁有和運營的房地產組合包括32操作屬性，二重建物業及二託管贊助的REITs和持有一由擔保房地產投資信託基金(REIT)擁有的房地產抵押擔保的本票。公司可能會不時收購房地產或發放額外的擔保貸款。本公司亦可選擇性地出售其物業，以利用其物業的價值創造及需求，或因地理或物業特定原因而出售物業。

2.出臺重大會計政策

陳述的基礎

隨附的綜合財務報表包括本公司及其控股子公司的所有賬目。所有重要的公司間賬户和交易都已在合併中取消。

估計和假設

本公司按照美國公認會計原則(“GAAP”)編制財務報表和相關附註。這些原則要求管理層作出估計和假設，以影響在財務報表之日報告的資產和負債額、或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和費用。實際結果可能與這些估計不同。綜合財務報表中的重大估計包括壞賬準備、收購價格分配、減值考慮、固定資產的使用年限和衍生品的估值。

對非合併REITs的投資

截至2020年12月31日，公司擁有以下公司的非控股普通股權益二本公司不再分享經濟利益或風險的贊助房地產投資信託基金。本公司於另一讚助房地產投資信託基金擁有非控股普通股權益，並於二額外的贊助REITs，每一隻都在2019年或2018年清算。本公司對這些實體施加影響，但不控制這些實體，投資採用權益法入賬。在權益會計法下，本公司的成本基礎根據其在發起REITs的收益或虧損中所佔份額進行調整。

在每個報告期內，對贊助REITS的股權投資進行減值審查。當事件或情況顯示公允價值下降至投資賬面價值以下時，本公司計入減值費用，而這種下降不是暫時的。

2007年12月27日，公司採購965.75優先股(約為43.7%)贊助的房地產投資信託基金FSP 303 East Wacker Drive Corp.(“East Wacker”)，價格為$82.8百萬美元。公司同意在東瓦克股東投票表決的任何事項中，按照與東瓦克其他股東投票的比例相同的比例投票表決其股份。對東瓦克的投資按權益法入賬。2018年9月24日，東瓦克擁有的物業被出售，此後，東瓦克宣佈並向其優先股東發出清算分派。

F-13

2009年5月29日，公司採購175.5優先股(約為27.0FSP Grand Boulevard Corp.(“Grand Boulevard”)贊助的房地產投資信託基金FSP Grand Boulevard Corp.(“Grand Boulevard”)，價格為$15.0百萬美元。公司同意在提交Grand Boulevard股東表決的任何事項中按Grand Boulevard其他股東投票的股份比例投票。對Grand Boulevard的投資按權益法入賬。2018年7月19日，Grand Boulevard擁有的房產被出售，此後Grand Boulevard宣佈併發布了優先股東的清算分配。

房地產與折舊

房地產資產是按成本減去累計折舊計算的。

本公司將取得的房地產價值在土地、建築物和已確認的無形資產或負債之間進行分配。與土地、建築和改善相關的成本被資本化。典型的資本項目包括新屋頂、場地改善、各種外部建築改善和主要內部翻新。與租賃相關的成本(主要是租户改善和租賃佣金)在租賃期內資本化和攤銷。不延長資產使用壽命的例行更換和日常維護維修在發生時計入費用。折舊是在資產的估計使用年限內使用直線法計算的，如下所示：


類別	年數
商業建築		39
建築改善	15	-	39
固定裝置和設備	3	-	7

本公司審核其物業，以確定若該等物業發現若干減值指標，其賬面值是否會從未來營運現金流中收回。這些指標可能包括租户入住率下降、租户盈利能力疲軟或下降、現金流或流動性、公司決定在預計使用壽命結束前處置資產，或導致公司投資價值永久性下降的立法、經濟或市場變化。如果存在減值指標，本公司通過將物業的賬面價值與其預期的未來未貼現現金流進行比較來評估該物業的賬面價值。如果本公司確定已發生減值，則受影響的資產將減值至其公允價值。對預期現金流的評估是高度主觀的，部分基於對未來入住率、租金和資本需求的假設，這些假設可能與未來期間的實際結果大不相同。由於本公司在分析某項資產是否已減值時以未貼現基礎考慮現金流，因此本公司長期持有物業的策略直接降低了記錄減值虧損的可能性。如果公司的戰略變化或市場狀況要求更早的銷售日期，減值損失可能會被確認。本公司未確認截至2020年12月31日、2019年或2018年12月31日止年度的任何減值虧損。

已取得的房地產租賃和攤銷

收購的房地產租賃指與收購原址租賃相關的成本(即執行類似租賃的市場成本，包括租賃佣金、租户改善、法律、空置和其他相關成本)以及租金高於市場價格的租賃的相關價值。攤銷是使用直線法計算的，租賃期的範圍為47個月至176個月。這些組合成分的攤銷大約是$12.5百萬，$18.9百萬和$26.9截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬美元。

F-14

與獲得原址租賃相關的成本相關的攤銷包括在綜合收益表的折舊和攤銷中。與租金高於市價的租賃有關的攤銷將從綜合收益表中的租金收入中抵銷。2020年12月31日之後五年及以後的年度攤銷費用估計如下：


(單位：萬人)	十二月三十一日，
2021	$	8,975
2022		5,400
2023		4,268
2024		3,550
2025		2,797
2026年及其後		3,216

已獲得的不良房地產租賃和攤銷

收購的不良房地產租賃指與租金低於市場價格的租賃有關的價值。攤銷是使用直線法計算的，租賃期的範圍為50個月至176個月。攤銷費用大約是$0.9百萬，$1.3百萬和$2.0截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬美元。

與租金低於市價的租賃有關的攤銷計入綜合收益表中的租金收入。2020年12月31日之後五年及以後的年度攤銷估計如下：


(單位：萬人)	十二月三十一日，
2021	$	597
2022		323
2023		218
2024		144
2025		92
2026年及其後		218

持有待售資產

對持有待售房產的分類通常發生在簽訂買賣協議時，管理層認為出售或處置很可能發生在一年。於確定某物業為出售而持有時，本公司停止對該物業進行折舊，並在其綜合資產負債表中按賬面金額或公允價值減去出售成本中較低者反映該物業。該公司在其綜合資產負債表中將持有的待售財產列示為“持有待售的資產”。該公司在截至銷售日期的綜合收益表中報告其已出售或持有待售物業的經營結果。

現金和現金等價物

該公司認為所有購買的原始到期日為3個月或更短的高流動性票據均為現金等價物。下表提供了合併資產負債表中報告的現金、現金等價物和限制性現金的對賬，這些現金合計為合併現金流量表中顯示的相同金額的總和。


	十二月三十一日，		十二月三十一日，
(單位：萬人)	2020		2019
現金和現金等價物	$	2,650	$	9,790
受限現金		1,500		—
現金總額、現金等價物和限制性現金	$	4,150	$	9,790

F-15

受限現金

限制性現金包括一些州的法律或合同協議要求保存在單獨賬户中的租户保證金，以及因房產銷售而產生的第三方託管。如果租户沒有損壞財產，租户搬離時押金將退還。

託管的現金在相關問題解決後支付。受限現金還可能包括為每個租賃協議的特定租户改善而分離的資金。

租户應收租金

應收租户租金預計在年內收取。一年。公司根據應收賬款情況計提了壞賬撥備。出租人確認其對經營租賃應收賬款的可收回性是否可能作為對租賃收入而不是壞賬支出的調整的評估發生變化的影響。

應收關聯方抵押貸款

管理層監控和評估擔保貸款與相關房地產的預期業績、現金流和價值的比較，到目前為止這些貸款還沒有出現虧損。

信用風險集中

可能使公司面臨集中信用風險的金融工具主要包括現金投資、衍生品、關聯方抵押貸款應收賬款和應收賬款。公司的現金餘額主要維持在二本公司認為信譽良好的銀行。本公司定期評估銀行的財政狀況，並相信損失風險微乎其微。在各金融機構持有的現金餘額經常超過$250,000由聯邦存款保險公司提供。本公司擁有的衍生品來自三附註5所述的利率互換協議。關聯方應收按揭貸款由一家發起的房地產投資信託基金持有。該公司定期評估任何可能影響擔保財產的表現和價值以及借款人的財務和經營能力的信用惡化的程度和影響。本公司對其租户進行持續的信用評估，並要求某些租户提供保證金或信用證。雖然這些保證金和信用證不足以支付租户租賃義務的總價值，但它們是誠信的衡量標準和資金來源，可以抵消與租金損失相關的經濟成本和與重新租賃空間相關的成本。本公司沒有一個租户超過10年化租金的%。

金融工具

本公司估計，現金及現金等價物、限制性現金、應收賬款、預付開支、應付賬款及應計開支、應計補償及租户抵押按金的賬面價值根據其短期到期日而接近其公允價值，而應付銀行票據及定期貸款則因以浮動利率計息而接近其公允價值。

直線應收租金

某些租約規定在租賃期內固定增加租金。租金收入在相關租賃期內以直線方式確認；然而，本公司的賬單是根據租賃協議支付的。應收直線租金，即確認的超過公司賬單金額的累計收入，是$67.8百萬美元和$66.9截至12月，百萬美元分別為31、2020和2019年。2020年前，本公司按應收賬款計提壞賬準備。出租人確認其對經營租賃應收賬款的可收回性是否可能作為對租賃收入而不是壞賬支出的調整的評估發生變化的影響。該儲備在2020年期間被取消，根據這樣的評估，2019年或2018年期間沒有發生變化。

F-16

延期租賃佣金

遞延租賃佣金是租賃商業空間所產生的直接和遞增的外部租賃成本。這些成本是資本化的，並根據相關租賃協議的條款按直線攤銷。攤銷費用大約是$9.6百萬，$9.9百萬美元和$8.5截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬美元。

2020年12月31日之後五年及以後的年度攤銷估計如下：


(單位：萬人)	十二月三十一日，
2021	$	9,957
2022		9,167
2023		8,041
2024		6,797
2025		5,621
2026年及其後		16,869

普通股回購

該公司確認其回購的普通股的總成本為採用庫存股方法的股東權益的減少。馬裏蘭州法律不承認單獨的庫存股賬户，但規定回購的股票被歸類為授權但未發行的股票。因此，該公司按面值減少普通股，超過面值的收購價格是額外實收資本的減少。

收入確認

租金收入-本公司保留了本公司商業物業所有權的幾乎所有風險和收益，並將其租賃作為經營租賃入賬。租金收入包括租賃收入、某些可報銷費用、直線租金調整以及與租賃物業相關的其他收入。租賃租金收入，包括租金優惠(包括免租和其他租賃優惠)和租賃期內預定的租金上調，均按直線法確認。本公司與其商業物業租户並無任何重大百分比租金安排。可報銷費用包括在賺取期間的租金收入中。租金收入摘要如下表所示：


	年終
	十二月三十一日，
(單位：萬人)	2020		2019		2018
租賃收入	$	180,899	$	191,828	$	202,127
可報銷費用		61,310		64,421		61,475
直線式租金調整		1,685		8,876		(381)
有利和不利租約的攤銷		313		402		556
	$	244,207	$	265,527	$	263,777

關聯方及其他收入-物業及資產管理費、貸款利息收入及其他收入於相關服務完成及盈利過程完成時確認。

細分市場報告

該公司是一家房地產投資信託基金，主要專注於寫字樓市場的房地產投資，目前僅在一細分市場：房地產業務。

F-17

所得税

截至12月底的年度所得税。31、2020、2019年和2018年是FSP Protective TRS Corp(FSP Protective TRS Corp)發生的税款，FSP Protective TRS Corp是一家應税REIT子公司，以及適用於FSP Corp.的德克薩斯州特許經營税，出於報告目的，FSP Corp.被歸類為所得税。

每股淨收益

每股基本淨收入的計算方法是淨收入除以期內已發行的加權平均股數。稀釋後每股淨收益反映瞭如果證券或其他發行股票的合同被行使或轉換為股票時可能發生的稀釋。有幾個不是潛在稀釋性股票於2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日發行。用於計算每股基本淨收益和稀釋後淨收益的分母為107,303,000, 107,233,000，及107,231,000截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度。

衍生工具

本公司按公允價值確認綜合資產負債表中的衍生品。不符合條件或未被指定為對衝關係的衍生品，必須通過收益調整為公允價值。在對衝關係中指定的衍生工具，以減少預期未來現金流或其他類型預測交易中的可變性風險，被視為現金流對衝。現金流量套期保值通過將衍生工具的公允價值記錄在合併資產負債表上作為資產或負債進行會計處理。在套期保值有效的情況下，相應的金額(經掉期付款調整後)計入股東權益內累積的其他綜合收益。然後，在套期保值預測交易影響收益的一個或多個期間，金額從累積的其他全面收益重新分類到損益表中。無效(如果有的話)在其他全面收益(“保監處”)中確認，並重新分類到損益表中。該公司審查每項套期保值交易的有效性，其中包括估計未來的現金流，至少每季度一次。在對衝關係中指定的衍生工具，用以減輕資產、負債或公司承諾因特定風險(例如利率風險)而導致的公允價值變動的風險，均被視為公允價值對衝。該公司目前擁有不是公允價值對衝未償還。根據利率和交易對手信用風險的變化，衍生品的公允價值會受到重大變化的影響。這種變化的結果可能是公司的衍生資產、衍生負債、股本和/或收益大幅增加或減少。

公允價值計量

公允價值被定義為在計量日市場參與者之間的有序交易中，為資產或負債在本金或最有利的市場上轉移負債而收取或支付的交換價格(退出價格)，公允價值被定義為在計量日為資產或負債在本金或最有利市場上進行有序交易而收到的交換價格或支付的轉移負債的交換價格。還有一個既定的公允價值等級，它要求一個實體在計量公允價值時最大限度地利用可觀察到的投入，最大限度地減少使用不可觀察到的投入。該標準描述了可用於衡量公允價值的三個級別的投入。按公允價值計入綜合資產負債表的金融資產和負債根據計價技術的投入分類如下：

一級投入是指公司有能力獲得的相同資產或負債在活躍市場上的報價(未經調整)。第2級投入是指第1級所包括的報價以外的、可直接或間接觀察到的資產或負債的投入。第2級投入可能包括活躍市場中類似資產和負債的報價，以及資產或負債的可觀察到的投入(報價除外)，例如按通常報價間隔可觀察到的利率和收益率曲線。第三級投入是資產或負債的不可觀察的投入，通常基於實體自己的假設，因為幾乎沒有相關的市場活動或信息(如果有的話)。如果公允價值計量的確定基於公允價值體系不同級別的投入，則整個公允價值計量所在的公允價值體系中的水平基於對整個公允價值計量重要的最低水平的投入。本公司對某一特定投入對整個公允價值計量的重要性的評估需要判斷，並考慮資產或負債的特定因素，包括信用風險，這對整體價值並不重要。

F-18

該等投入(見附註3及5)已予考慮，並應用於本公司的衍生工具及擔保房地產投資信託基金貸款。2級投入用於對利率掉期進行估值，3級投入用於對贊助的REIT貸款進行估值。

後續事件

在編制這些合併財務報表時，公司對截至這些財務報表發佈之日發生的事件進行了評估，以確定或披露可能的確認或披露。

最新會計準則

2016年6月，FASB發佈了ASU第2016-13號，金融工具-信貸損失(專題326)：金融工具信貸損失的計量(“ASU 2016-13”或“CECL”)，其中要求實體使用新的前瞻性“預期損失”模型，該模型通常會導致提前確認信貸損失撥備。預期信貸損失的計量是基於歷史經驗、當前狀況以及影響報告金額可收回性的合理和可支持的預測。ASU 2016-13財年在2019年12月15日之後的財年有效，包括這些財年內的過渡期。本公司的擔保房地產投資信託基金貸款(定義見下文附註3)的應收賬款屬於本標準的範圍，本公司的分析是使用違約概率/損失假設違約模型完成的。公司與其房地產經營租賃相關的應收賬款不在本標準的範圍內。本公司於2020年1月1日採用本標準。採用這一標準並未對公司的合併財務報表產生實質性影響。

2018年8月，FASB發佈了ASU第2018-13號，公允價值計量(主題820)：披露框架-公允價值計量披露要求的變化(ASU 2018-13)。ASU旨在提高公允價值計量披露的有效性。ASU 2018-13對所有實體在2019年12月15日之後的年度期間和這些財年內的過渡期有效。本會計準則單位通過增加、更改或刪除某些披露來修訂現有的公允價值計量披露要求。本公司於2020年1月1日採用本標準。採用這一標準並未對公司的合併財務報表產生實質性影響。

2019年4月，FASB發佈了ASU No.2019-04，主題326的編纂改進，金融工具-信貸損失，主題815衍生工具和對衝以及主題825，金融工具(ASU 2019-04)。ASU澄清了與最近發佈的信貸損失(主題326)、衍生品和對衝(主題815)以及金融工具的確認和衡量(主題825)相關的指導領域。ASU 2019-04在2019年12月15日之後的財年有效。本公司於2020年1月1日採用本標準。採用這一標準並未對公司的合併財務報表產生實質性影響。

2020年3月，FASB發佈了ASU No.2020-04，參考匯率改革(主題848)：促進參考匯率改革對財務報告的影響(“ASU 2020-04”)。ASU包含了影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。該公司目前正在評估採用ASU 2020-04可能對其合併財務報表產生的潛在影響。

3.審查非合併實體的關聯方交易和投資

對贊助房地產投資信託基金(REITs)的投資

該公司持有以下公司的普通股權益2, 2，及3分別於2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日發起REITs。本公司持有非控股優先股投資於二贊助的房地產投資信託基金，FSP 303 East Wacker Drive Corp.(“East Wacker”)和FSP Grand Boulevard Corp.(“Grand Boulevard”)，這兩家公司都在截至2018年9月30日的三個月內進行了清算。

F-19

2007年12月，本公司購買了965.75優先股或43.7%東瓦克的已發行優先股。2018年9月24日，東瓦克擁有的財產被出售，此後，東瓦克宣佈併發布了優先股東的清算分派，公司有權從該分派中獲得$70.0百萬美元。2018年9月27日，公司收到$69.0最初的現金分配為100萬美元，2019年4月3日，公司收到了一筆1百萬的分配。作為出售的結果，公司確認了清算的收益$7.1百萬美元。

2009年5月，公司購買了175.5優先股或27.0%格蘭德大道的已發行優先股。2018年7月19日，Grand Boulevard擁有的房產被出售，此後Grand Boulevard宣佈併發布了優先股股東的清算分派，公司有權從該分派中獲得$6.2百萬美元。2018年8月17日，公司收到$5.9在最初的現金分配中，公司獲得了100萬美元，2019年2月2日，公司收到了一筆0.2百萬的分配。作為出售的結果，公司確認了清算的虧損。$0.1百萬美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日，本公司持有Grand Boulevard清算信託的實益權益，金額為$0.1百萬美元，截至該日已計入隨附的綜合資產負債表中的其他資產。

非綜合REITs投資的收益(虧損)權益來源於本公司在這些實體的運營中所佔的收益或虧損份額，包括清算收益或虧損。本公司對這些實體施加影響，但不控制這些實體，投資採用權益法核算。

截至2019年12月31日止年度，由贊助房地產投資信託基金(FSP Energy Tower I Corp.)擁有的物業FSP Energy Tower I Corp.(“Energy Tower”)售出，其後宣佈及發行優先股股東的清算分派。本公司與該實體持有抵押貸款和擔保循環信貸額度，這些貸款由Energy Tower擁有的財產擔保。本金總額為能源塔的貸款$51.0數百萬人用出售的收益償還了這筆錢。

在截至2018年12月31日的一年中，由贊助的房地產投資信託基金(FSP Centre Pointe V Corp.)擁有的一處房產被出售，此後宣佈併發行了優先股東的清算分配。

非合併REITs投資收益(虧損)權益：

下表包括非合併REITs投資的權益收益(虧損)：




		年終
		十二月三十一日，
(單位：萬人)	2018

東瓦克的收入公平	$	7,209
格蘭德大道損失中的股權		(107)
減損費用		(309)
總計	$	6,793

東瓦克收入中的權益來自該公司對該實體的優先股投資。2007年12月，本公司購買了965.75優先股或43.7%在已發行的優先股中，東瓦克。2018年9月24日，東瓦克擁有的物業實現了收益出售，該收益計入合併損益表上未合併REITs的損益權益。

Grand Boulevard虧損的股本來自該公司對該實體的優先股投資。2009年5月，公司購買了175.5優先股或27.0%格蘭德大道的已發行優先股。2018年7月19日，Grand Boulevard旗下物業被虧本出售，計入合併損益表上未合併REITs的損益權益。

於2018年6月30日，本公司確認減值費用為$0.3百萬美元，代表公允價值非暫時性下降，低於本公司其中一項非綜合投資的賬面價值

F-20

房地產投資信託基金。本公司通過估計物業的公允價值減去使用買賣協議購買第三方物業的估計出售成本(第三級投入，因為沒有活躍的市場)來估計其股權投資的公允價值。

下表包括從非合併REITs收到的分配情況：


		年終
		十二月三十一日，
(單位：萬人)	2018

來自東瓦克的分佈	$	657
來自格蘭德大道的配送		53
	$	710

非合併REITs

截至2020年12月31日，公司擁有以下公司的非控股普通股權益二本公司不再分享經濟利益或風險的贊助房地產投資信託基金。下面的2018年資產負債表數據包括三贊助的REITs截至2018年12月31日，該公司持有的權益。以下是2018年的運營數據，包括六在截至2018年12月31日的年度內，本公司持有贊助REITs的權益。

發起人REITs的財務信息摘要如下：


	十二月三十一日，
(單位：萬人)	2018

資產負債表公佈數據(未經審計)：
房地產，淨值	$	97,034
其他資產		18,532
總負債		(75,382)
股東權益	$	40,184


		年終
		十二月三十一日，
(單位：萬人)	2018

運營數據(未經審計)：
租金收入	$	40,382
其他收入		1
運維費用		(20,584)
折舊及攤銷		(13,077)
利息支出		(6,869)
銷售收益		17,095
淨收入	$	16,948

貸款管理費和利息收入：

資產管理費從1%至5%收取的租金，適用的合同可通過以下方式取消30天注意。資產來自非合併實體的管理費收入約為$0.1百萬，$0.2百萬和$0.5截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬美元。

本公司可不時以按揭貸款或循環信貸額度的形式向受贊助的房地產投資信託基金提供擔保貸款(“擔保房地產投資信託基金貸款”)，為建築成本、資本開支、租賃成本及其他用途提供資金。本公司在每個報告期內都會檢討根據CECL為贊助房地產投資信託基金貸款提供津貼的需要。公司定期評估任何可能影響業績的信用惡化的程度和影響

F-21

以及擔保財產的價值，以及借款人的財務和經營能力。物業的經營業績和現有現金結餘被考慮並用於評估來自經營的現金流是否足以滿足當前和未來的經營和償債需求。本公司還評估借款人管理和運營擔保財產的能力，並考慮擔保財產所在的整體經濟環境、房地產行業和地理子市場。在作出判斷時，本公司適用正常的貸款審查和承保程序(可能會不時實施或修改)。無贊助的房地產投資信託基金(REIT)的貸款已經減值。

本公司預期，每筆獲贊助的房地產投資信託基金貸款將於到期日或更早通過再融資、相關物業的長期融資、相關物業的現金流或其他資本事項償還。每筆受贊助的房地產投資信託基金貸款均以相關物業的抵押作抵押，期限約為一至三年.

以下為截至2020年12月31日的贊助REIT貸款餘額摘要：

極大值

金額

利息

(美元以萬千計算，腳註除外)

成熟性

金額

傑出的

費率為：

贊助：房地產投資信託基金(REIT)

位置

日期

貸款的比例

12月31日至20日

以物業作抵押的按揭貸款

FSP紀念碑圈有限責任公司(1)

印第安納波利斯

12月6日至22日

21,000

7.51

21,000

(1)這筆按揭貸款包括一筆發放費：$164,000以及退場費$38,000當借款人償還時。

公司確認贊助的房地產投資信託基金貸款的利息收入和費用約為#美元。1.5百萬，$3.3百萬美元和$4.6截至12月底的年度為100萬美元。分別為31、2020、2019年和2018年。該金融工具被歸類於公允價值等級的第3級，其公允價值約為$20.4截至2020年12月31日，這一數字為100萬。

2020年12月6日，本公司對發起的REIT貸款進行了第二次修訂，該貸款符合問題債務重組的條件。修正案將貸款到期日延長為#年。兩年並將利率從7.19%至7.51%。沒有承諾向贊助房地產投資信託基金提供額外資金，貸款完全以贊助房地產投資信託基金財產上持有的抵押貸款為抵押。

4.發行應付銀行票據、應付定期票據和私募

摩根大通定期貸款

於2018年8月2日，本公司與作為行政代理及貸款人的摩根大通銀行(“摩根大通”)及其他貸款機構訂立經修訂及重訂的信貸協議(“摩根大通信貸協議”)，提供本金總額為#億元的單一無抵押過橋貸款(“摩根大通信貸協議”)。$150百萬美元(“摩根大通定期貸款”)。2020年12月24日，公司償還了一筆$50摩根大通定期貸款的一部分，其中包括2020年12月23日出售其位於北卡羅來納州達勒姆的房產的部分收益，以及$100根據摩根大通定期貸款，100萬美元仍處於全額預付款和未償還狀態。摩根大通定期貸款將於2021年11月30日到期，到期日可能會延長二其他內容六個月期期間，或至2022年11月30日(除特定例外情況外)。摩根大通的定期貸款之前得到了2016年11月30日本公司、作為行政代理和貸款人的摩根大通及其其他貸款機構之間的信貸協議的證明，該協議經2017年10月18日的第一修正案修訂。

摩根大通定期貸款的利息為(I)較倫敦銀行同業拆息(LIBOR)利率高出若干個基點，視乎公司的信貸評級(125.0(Ii)較基本利率高出若干個基點，視乎公司的信貸評級(25.0比2020年12月31日的基本利率高出一個基點)。

F-22

基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的利率或基本利率的保證金是根據公司的信用評級根據以下表格確定的：


				基於Libor的
	學分			費率		基本費率
級別	評級			保證金		保證金
I	A-	/	A3(或更高)	85.0	Bps	—	Bps
第二部分：	BBB+	/	Baa1	90.0	Bps	—	Bps
(三)	BBB	/	Baa2	100.0	Bps	—	Bps
IV	BBB-	/	Baa3	125.0	Bps	25.0	Bps
V		/	Baa3	165.0	Bps	65.0	Bps

就摩根大通定期貸款而言，基本利率是指在任何一天的年利率波動等於：(I)摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)在該日有效的最優惠利率，(Ii)在該日有效的聯邦基金利率或隔夜銀行資金利率中較大的一個，外加0.50%(但不低於零)，以及(Iii)此類天加一個月調整後的倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)1.00%。就摩根大通定期貸款而言，以倫敦銀行同業拆息為基礎的利率，是指任何利息期的倫敦銀行同業拆息利率(LIBOR)，其長度等於適用的利息期乘以法定準備金利率。截至2020年12月31日，穆迪投資者服務公司對該公司的信用評級為Baa3。

雖然根據摩根大通信貸協議，摩根大通定期貸款的利率是可變的，但該公司通過簽訂利率掉期交易，固定了部分摩根大通定期貸款的基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的利率。2019年3月7日，本公司與多家金融機構簽訂了ISDA主協議，以對衝a美元100根據摩根大通信貸協議，未來基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的利率風險的100萬部分。自2019年3月29日起，公司將基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的利率固定為2.44$的年利率100摩根大通定期貸款的100萬部分，直到2021年11月30日。因此，根據本公司的信用評級，截至2020年12月31日，剩餘部分的實際利率$100摩根大通定期貸款的百萬份是3.69%每年。

未套期保值美元的加權平均利率50在截至2020年12月31日的年度內，摩根大通定期貸款的百萬部分約為1.90%每年。截至2019年12月31日止年度，摩根大通定期貸款之加權平均利率約為3.54%每年。

摩根大通信貸協議包含這類信貸安排的慣例正負契約，包括對債務、留置權、投資、合併和收購、資產處置、業務變更、某些限制性付款的限制，要求子公司在發生追索權債務和與附屬公司的交易時提供擔保。摩根大通信貸協議還包含金融契約，要求公司維持最低有形淨值、最低固定費用覆蓋率、最高擔保槓桿率、最高槓杆率、最高無擔保槓桿率和最低無擔保利息覆蓋率。摩根大通信貸協議規定了有相應寬限期的常規違約事件，包括到期未能支付任何本金或利息、某些交叉違約以及公司控制權變更(定義見摩根大通信貸協議)。在公司違約的情況下，行政代理可以(在必要數量的貸款人要求下)宣佈摩根大通信貸協議項下的所有義務立即到期和應付，並強制執行貸款人或行政代理在摩根大通信貸協議和相關文件項下的任何和所有權利。對於某些與破產、資不抵債和接管相關的違約事件，公司的所有未償債務將立即到期並支付。截至2020年12月31日，該公司遵守了摩根大通定期貸款財務契約。

蒙特利爾銀行定期貸款

於2018年9月27日，本公司與貸款機構訂約方及作為行政代理的蒙特利爾銀行(“蒙特利爾銀行”)訂立第二份經修訂及重新簽署的信貸協議(“蒙特利爾銀行信貸協議”)。蒙特利爾銀行信貸協議規定，一筆無擔保定期貸款的借款金額為$220100萬美元(“蒙特利爾銀行定期貸款”)，這筆貸款仍處於全額預付款和未償還狀態。蒙特利爾銀行的定期貸款包括一筆$55百萬份A級定期貸款和1美元165百萬份B檔定期貸款。A部分定期貸款將於2021年11月30日到期，B部分定期貸款將於2024年1月31日到期。蒙特利爾銀行信貸協議還包括手風琴功能，

F-23

最多允許$100100萬美元的額外貸款，條件是收到貸款人的承諾並滿足某些習慣條件。蒙特利爾銀行定期貸款之前由本公司、蒙特利爾銀行作為行政代理和貸款人以及其他貸款機構之間於2014年10月29日修訂並重新簽署的信貸協議證明，該協議經2016年7月21日的第一修正案和2017年10月18日的第二修正案修訂。

蒙特利爾銀行定期貸款的利息為(I)較倫敦銀行同業拆息(LIBOR)加碼若干個基點，視乎公司的信用評級(125較倫敦銀行同業拆息(截至2020年12月31日)或(Ii)較基本利率加碼若干基點，視乎公司的信用評級(25比12月的基本利率高出一個基點。31,2020)。倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)或基本利率的保證金是根據公司的信用評級根據以下表格確定的：


	信用				倫敦銀行同業拆借利率		基本費率
水平	額定值				保證金		保證金
I	A-	/	A3	(或更高)	85.0	Bps	—	Bps
第二部分：	BBB+	/	Baa1		90.0	Bps	—	Bps
(三)	BBB	/	Baa2		100.0	Bps	—	Bps
IV	BBB-	/	Baa3		125.0	Bps	25.0	Bps
V		/	Baa3		165.0	Bps	65.0	Bps

就BMO定期貸款而言，基本利率指的是任何一天的年利率波動等於以下最高值：(I)銀行在該日的最優惠利率，(Ii)該日的聯邦基金利率，再加上下列各項中的最高者：(I)銀行在該日的最優惠利率，(Ii)該日的聯邦基金利率，加上0.50%；及(Iii)該日的一個月倫敦銀行同業拆息加1.00%。截至2020年12月31日，穆迪投資者服務公司對該公司的信用評級為Baa3。

雖然根據蒙特利爾銀行信貸協議，蒙特利爾銀行定期貸款的利率是可變的，但本公司通過簽訂利率掉期交易來固定基準LIBOR利率。2013年8月26日，公司與蒙特利爾銀行簽訂了ISDA主協議，將蒙特利爾銀行定期貸款的LIBOR基準利率定為2.32%年息，於2020年8月26日到期。2019年2月20日，本公司與多家銀行簽訂了ISDA主協議，將蒙特利爾銀行定期貸款的LIBOR基準利率定為2.39%自2020年8月26日至2024年1月31日止期間每年。因此，根據本公司的信用評級，截至2020年12月31日，蒙特利爾銀行定期貸款的實際利率為3.64%每年。

蒙特利爾銀行信貸協議包含這類信貸安排的慣例肯定和否定契約，包括對債務、留置權、投資、合併和收購、資產處置、業務變更、某些限制性付款的限制，要求子公司在發生追索權債務和與附屬公司的交易時提供擔保。蒙特利爾銀行信貸協議還包含金融契約，要求公司維持最低有形淨值、最高槓杆率、最高擔保槓桿率、最低固定費用覆蓋率、最高無擔保槓桿率和最低無擔保權益覆蓋率。蒙特利爾銀行信貸協議規定有相應寬限期的慣常違約事件，包括到期未能支付任何本金或利息、若干交叉違約以及本公司控制權變更(定義見蒙特利爾銀行信貸協議)。在本公司違約的情況下，行政代理可(應所需數目的貸款人要求)宣佈BMO信貸協議項下的所有義務立即到期和應付，終止貸款人根據BMO信貸協議發放貸款的承諾，並強制執行貸款人或行政代理在BMO信貸協議和相關文件下的任何和所有權利。對於某些與破產、資不抵債和接管相關的違約事件，貸款人的承諾將自動終止，公司的所有未償債務將立即到期並支付。截至2020年12月31日，該公司遵守了蒙特利爾銀行定期貸款財務契約。

BAML信貸安排

2016年7月21日，本公司簽訂了第一修正案(“BAML第一修正案”)，並於2017年10月18日，本公司與貸款機構一方以及作為行政代理人的美國銀行、信用證發行人和擺動額度貸款人(經BAML第一修正案修訂)於2014年10月29日簽訂了第二次修訂和重新簽署的信貸協議(“BAML第二修正案”)。

F-24

BAML第二修正案(“BAML信貸安排”)延續了現有的無擔保循環信貸額度(“BAML Revolver”)，並延長了定期貸款(“BAML定期貸款”)的期限。

BAML旋轉器亮點

●

BAML Revolver用於借款，由公司選擇，金額最高可達$600百萬美元。根據BAML Revolver進行的借款可以是循環貸款、週轉額度貸款或信用證，其總和不得超過$600任何時候都有百萬未付賬款。

●

根據BAML Revolver進行的借款可以不時借入、償還和再借入，直到2022年1月12日的初始到期日。本公司有權將BAML Revolver的到期日延長二其他內容六個月在支付費用和滿足某些習慣條件後，可在2023年1月12日之前或在此期間內。

●

BAML信貸工具包括手風琴功能，允許的總金額最高可達$500在收到貸款人承諾和滿足某些習慣條件的情況下，適用於BAML Revolver和/或BAML定期貸款的額外借款能力為100萬美元。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，3.5百萬和不是分別是BAML Revolver下的未償還借款。BAML Revolver的利息為(I)高於LIBOR的利潤率，具體取決於公司的信用評級(1.20按2020年12月31日計算的倫敦銀行同業拆息較倫敦銀行同業拆息高出%)或(Ii)較基本利率高出一倍，視乎公司的信用評級而定(0.20(比2020年12月31日的基本利率高出2%)。BAML信貸安排還要求公司每年支付一筆貸款費用，這筆費用也是根據公司的信用評級確定的。設施費用是根據BAML Revolver的總金額計算的，即$600百萬(0.252020年12月31日時為%)。任何適用的融資手續費的金額，以及相對於倫敦銀行同業拆借利率或基本利率的保證金，根據以下表格根據公司的信用評級確定：


									基座
					倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)		設施：		税率：
水平	信用評級				利潤率：		收費		保證金
I	A-	/	A3	(或更高)	0.825	%	0.125	%	0.000	%
第二部分：	BBB+	/	Baa1		0.875	%	0.150	%	0.000	%
(三)	BBB	/	Baa2		1.000	%	0.200	%	0.000	%
IV	BBB-	/	Baa3		1.200	%	0.250	%	0.200	%
V		/	Baa3		1.550	%	0.300	%	0.550	%

就BAML信貸安排而言，基本利率是指任何一天的年利率浮動，等於以下最高值：(I)銀行在該日的最優惠利率；(Ii)該日的聯邦基金利率，加上0.50%；及(Iii)該日的一個月倫敦銀行同業拆息加1.00%。截至2020年12月31日，穆迪投資者服務公司對該公司的信用評級為Baa3。

根據公司的信用評級，截至2020年12月31日，BAML Revolver的利率為1.34%每年。截至2020年12月31日止年度，BAML Revolver所有未償還款項之加權平均利率約為1.65%每年。截至2019年12月31日止年度，BAML Revolver所有未償還款項之加權平均利率約為3.67%每年。

BAML定期貸款亮點

●

BAML定期貸款用於$400百萬美元。

●

BAML定期貸款將於2023年1月12日到期。

●

2012年9月27日，該公司將整個$400在BAML定期貸款項下，該筆款項仍處於全額預付款和未償還的狀態，而BAML定期貸款項下的這筆款項仍未償還。

BAML定期貸款的利息為(I)高於倫敦銀行同業拆借利率(視乎公司的信用評級而定)(1.352020年12月31日的倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)或(Ii)根據公司的信用評級高於基本利率的利潤率

F-25

(0.35(比2020年12月31日的基本利率高出2%)。倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)或基本利率的保證金是根據公司的信用評級根據以下表格確定的：



					倫敦銀行同業拆借利率		基本費率
水平	信用評級				保證金		保證金
I	A-	/	A3	(或更高)	0.900	%	0.000	%
第二部分：	BBB+	/	Baa1		0.950	%	0.000	%
(三)	BBB	/	Baa2		1.100	%	0.100	%
IV	BBB-	/	Baa3		1.350	%	0.350	%
V		/	Baa3		1.750	%	0.750	%

雖然BAML信貸安排的利率是可變的，但該公司通過簽訂利率掉期交易來固定BAML定期貸款的基本LIBOR利率。2016年7月22日，本公司與多家銀行簽訂了ISDA主協議，將BAML定期貸款的LIBOR基準利率定為1.12%自2017年9月27日至2021年9月27日止期間的年利率。因此，根據本公司的信用評級，截至2020年12月31日，BAML定期貸款的實際利率為2.47%每年。

BAML信貸安排一般信息

高級註釋

於二零一七年十月二十四日，本公司就私募優先無抵押票據與其內列名的各買方(“買方”)訂立票據購買協議(“票據購買協議”)。根據票據購買協議，公司同意向買方出售本金總額為$200,000,000優先無抵押票據包括：(I)3.99%A系列高級債券，2024年12月20日到期，本金總額為$116百萬元(“甲類票據”)及(Ii)4.26%B系列高級債券，2027年12月20日到期，本金總額為$84百萬元(“B系列音符”，與A系列音符一起，

F-26

“高級筆記”)。2017年12月20日，高級票據獲得資金，所得資金用於減少BAML Revolver的未償還餘額。

票據購買協議包含慣例金融契約，包括最高槓杆率、最高擔保槓桿率、最低固定費用覆蓋率和最高無擔保槓桿率。票據購買協議亦載有限制性契諾，其中包括限制本公司及其附屬公司與聯屬公司進行交易、合併、合併、設立留置權、作出若干限制性付款、訂立若干協議或預付若干債務的能力。這些金融和限制性契約與BAML信貸安排、蒙特利爾銀行信貸協議和摩根大通信貸協議中所載的相應契約基本相似。高級票據財務契約規定，除其他事項外，須維持固定收費覆蓋率至少為1.50；最高槓杆率和無擔保槓桿率不超過60% (65%如果在短時間內有重大收購)。此外，票據購買協議規定，票據購買協議將自動納入根據現有信貸協議不時生效的額外財務及其他指定契諾(例如對投資及分派的限制)、本公司及其附屬公司的其他重大債務或若干其他私人配售債務。票據購買協議包含常規違約事件，包括付款違約、與某些其他債務的交叉違約、違反契約和破產事件。在發生違約的情況下，除其他補救措施外，購買者可以加快償還所有債務。截至2020年12月31日，該公司遵守了高級票據財務契約。

5.中國金融工具：衍生品和套期保值

2016年7月22日，本公司確定了自2017年9月27日起至2021年9月27日止的BAML定期貸款利率(下稱“2017利率互換”)。於2019年3月7日，本公司將2019年3月29日至2021年11月30日止期間的利率定為$100摩根大通定期貸款的100萬部分(簡稱2019年摩根大通利率互換)。2019年2月20日，本公司確定了蒙特利爾銀行定期貸款自2020年8月26日起至2024年1月31日止的利率(“2019年蒙特利爾銀行利率互換”)。附註4介紹了2017年利率互換、2019年摩根大通利率互換和2019年蒙特利爾銀行利率互換(統稱為利率互換)下的固定利率。

利率掉期符合現金流量對衝的資格，並已按公允價值在綜合資產負債表中確認。如果衍生產品符合套期保值的資格(視乎對衝的性質而定)，衍生工具的公允價值變動將會抵銷被對衝資產、負債或公司承諾的公允價值變動(透過盈利)，或在其他全面收益中確認，直至被對衝項目在盈利中確認為止。衍生工具公允價值變動的無效部分將在對衝利息支付影響收益的同期收益中確認，這可能會根據未來的利率水平和其他影響衍生工具和對衝項目公允價值的變量而預期增加或減少報告的淨收入和股東權益，但不會對現金流量產生影響。

F-27

下表彙總了截至12月我們的衍生金融工具的名義價值和公允價值。2020年31日。名義價值是指我們當時參與這些工具的程度，但不代表對信貸、利率或市場風險的敞口。


	概念上的		罷工		有效	期滿	公允價值(2)於12月31日，
(單位：萬人)	價值		費率		日期	日期	2020		2019

2017年利率互換	$	400,000	1.12	%	9月17日	9月21日至21日	$	(2,947)	$	3,022
2019年摩根大通利率掉期	$	100,000	2.44	%	3月19日至19日	11月-21日	$	(2,102)	$	(1,634)
2019年蒙特利爾銀行利率互換(1)	$	220,000	2.39	%	8月至20日	1月至24日	$	(12,262)	$	(5,107)
2013蒙特利爾銀行利率互換	$	220,000	2.32	%	8月至13日	8月至20日	$	—	$	(963)

(1)名義價值將降至$1652021年11月30日，百萬。
(2)在公允價值層次的第二級分類。

2020年12月31日，2017年利率互換、2019年摩根大通利率互換和2019年蒙特利爾銀行利率互換被報告為負債，總公允價值約為$17.3百萬美元，並計入其他負債：截至2020年12月31日的綜合資產負債表中的衍生負債。

在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度中，公司利率掉期的收益/(虧損)分別記錄在保監處和隨附的綜合收益表中，作為利息支出的組成部分如下：


(單位：千)	截至十二月三十一日止的年度，
現金流對衝關係中的利率互換：	2020		2019		2018

在保險業保險中確認的損益金額	$	(20,380)	$	(15,119)	$	5,321
以前記錄的損益金額從保險業保監處重新分類為利息支出	$	(7,751)	$	4,328	$	2,722

綜合經營報表列報的利息支出總額	$	36,026	$	36,757	$	38,374

隨着時間的推移，累計其他全面收益中持有的未實現損益將重新分類為收益，作為對衝利息支付影響收益的同期利息支出的增加或減少。該公司估計，大約$9.0在累積的其他全面收益中，目前持有的餘額中的100萬美元將在未來12個月內重新分類為收益。

該公司正在對現有債務預期未來利息支付的可變性風險進行對衝。

蒙特利爾銀行定期貸款、BAML定期貸款和摩根大通定期貸款對衝交易使用的衍生工具涉及某些額外風險，例如交易對手信用風險、對衝合同的可執行性以及利率的意外和重大變化將導致其中一個或兩個合同的基礎重大損失的風險。該公司要求其衍生品合同必須與具有投資級評級的交易對手簽訂。因此，本公司預計不會有任何交易對手無法履行其義務。然而，不能保證公司能夠充分防範前述風險，或最終實現的經濟利益超過與從事此類對衝策略相關的金額。

本公司衍生工具的公允價值乃根據基於市場的利率曲線，以衍生工具的預期現金流量的淨貼現現金流量釐定，並經調整以反映信貸或不履行風險。風險由公司使用可觀察到的信用利差和風險溢價進行估計

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在市場上。這些金融工具被歸類在公允價值層次的第二級，並在綜合資產負債表上被歸類為資產或負債。

本公司的衍生品按公允價值計入其他資產：衍生資產和其他負債：綜合資產負債表中的衍生負債，衍生品公允價值的有效部分在其他全面收益(虧損)綜合報表中計入其他全面收益，在2019年1月1日之前，衍生品公允價值的無效部分在綜合損益表中直接確認為其他收益。

6.增加股東權益

基於股權的薪酬

2002年5月20日，公司股東批准了2002年股票激勵計劃(以下簡稱《計劃》)。該計劃是一項以股權為基礎的激勵性薪酬計劃，規定最高可授予2,000,000公司普通股(“獎勵”)。本公司所有員工、高級管理人員、董事、顧問和顧問均有資格獲獎。本計劃下的獎勵由公司董事會酌情決定，並具有不是歸屬要求。在授予獎勵時，公司將確認補償成本等於公司董事會在授予之日確定的公司普通股的公允價值。公司授予了55,5722002至2005年間該計劃下的股票不是2006年至2018年期間的贈款。

2020年6月4日和2019年12月10日，公司授予58,998和38,046根據該計劃，分別向非僱員董事發放股份，薪酬成本約為$337,000在每個授權日，這筆費用將計入綜合收益表中的一般費用和行政費用。該等股份於發行當日全數歸屬。目前有1,847,384根據該計劃可授予的股份。


	可供選擇的股票		補償
(單位：萬人)	對於格蘭特		成本

餘額，2016年12月31日、2017年和2018年		1,944,428
2019年授予的股份		(38,046)	$	337,000
餘額2019年12月31日		1,906,382		337,000
2020年授予的股份		(58,998)		337,000
餘額2020年12月31日		1,847,384	$	674,000

7.更新聯邦所得税報告

一般信息

本公司已選擇根據經修訂的1986年國內收入守則(下稱“守則”)作為房地產投資信託基金徵税。作為房地產投資信託基金，本公司一般有權就支付給其股東的分派享有税項扣減，從而實際上使本公司分配的淨收入僅在股東層面納税。該公司必須遵守各種限制才能保持其房地產投資信託基金(REIT)的地位。這些限制包括公司可以賺取的收入類型、可以持有的資產類型、可以擁有的股東數量和所有權集中程度，以及公司必須每年分配的應納税所得額。

其中一個限制是，該公司通常不能擁有超過10%除發行人本身為房地產投資信託基金或應課税房地產投資信託基金附屬公司(“TRS”)外，任何一家發行人的證券投票權或價值均不受此限制。在TRS的情況下，公司在所有TRS中的證券所有權一般不能超過20% (25自2017年12月31日或之前開始的納税年度的百分比)公司所有資產價值的百分比，與其他非房地產資產一起考慮時，不能超過25%公司所有資產的價值。FSP投資有限責任公司和FSP

F-29

Protected TRS Corp.是本公司的應税房地產投資信託基金子公司，根據守則作為應税公司運營。TRS有淨營業虧損總額(“NOL”)，可供以下應税公司使用$4.6百萬和$4.4分別截至2020年12月31日和2019年12月31日。2018年之前創建的NOL將在2030年至2047年之間到期，2017年後生成的NOL將不會過期。由於不能保證從這些NOL中實現任何税收優惠，因此為全額NOL提供了估值免税額。

所得税是根據公司資產和負債的税基和財務報告基礎之間的差異對未來税收的影響來記錄的。在估計未來的税收後果時，除了所得税法或税率的潛在變化外，未來的潛在事件都會被考慮在內。

該公司採用了一項與所得税不確定性有關的會計聲明，從2007年1月1日起生效，該聲明沒有導致記錄負債，也沒有確認任何應計利息和罰款。如果公司將來記錄負債，應計利息和罰金將記入所得税費用。該公司的實際税率不受採用的影響。該公司及其一個或多個子公司在美國聯邦司法管轄區和各州司法管轄區提交所得税申報單。公司所得税申報單的訴訟時效一般為三年因此，該公司仍需審查的回報將主要從2017年起及之後。

該公司需要繳納一種被稱為修訂後的德克薩斯特許經營税的營業税。該公司的一些租約允許租户償還這些金額，因為修訂後的德克薩斯州特許經營税取代了學區的部分財產税。由於修訂後的德克薩斯州特許經營税的税基是基於收入的措施，因此它被認為是一種所得税。該公司記錄了修訂後的德克薩斯州特許經營税的準備金為$0.3百萬，$0.4百萬美元和$0.3截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬美元。

淨營業虧損

該法典第382條限制了公司在某些“所有權變更”後使用淨營業虧損(“NOL”)來抵消未來應税收入的能力。該等所有權變更是在過去的合併中發生的，因此，本公司在任何特定未來課税年度可供使用的受贊助REITs產生的部分NOL將受到限制。如果公司沒有全額使用年度淨額限額，未使用的數額可以結轉，以抵消未來幾年的應納税所得額。編號過期20年在它們出現的年份之後，該公司的最後一批NOL將於2027年到期。由於不能保證從這些NOL中實現任何税收優惠，因此為全額NOL提供了估值免税額。該公司可使用的NOL總量為$13.0截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日各為100萬。

所得税費用

綜合損益表中反映的所得税支出主要與修訂後的德克薩斯州特許經營税有關。FSP Protective TRS Corp.為公司一些物業的租户提供應税服務，與這些活動相關的税費在下表中報告為其他税收：


	截至12月31日的年度，
(美元，單位：萬美元)	2020		2019		2018

修訂後的德克薩斯州特許經營税	$	250	$	394	$	319
其他税種		—		(125)		41
税費	$	250	$	269	$	360

所得税是一項當期税費。不是提供遞延所得税是因為財務報告基準和TRS的納税基礎之間沒有重大的臨時性差異。

於2020年12月31日，本公司的房地產資產淨計税基準比本公司綜合資產負債表所列金額高出$253.0於2019年12月31日，本公司的房地產資產淨計税基準比本公司綜合資產負債表所列金額高出$195.0百萬美元。

F-30

公認會計準則淨收益與應納税所得額之間的對賬

以下是截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的GAAP淨收入與應税收入的對賬。


	截至12月31日的年度，
(單位：萬人)	2020		2019		2018

每個GAAP淨收益	$	32,615	$	6,475	$	13,069
對GAAP淨收入的調整：
GAAP折舊及攤銷		88,244		90,507		93,675
税項折舊及攤銷		(79,542)		(66,376)		(62,657)
出售資產的税基高於GAAP基數		(11,450)		—		—
直線租金調整，淨額		(1,685)		(10,462)		(1,350)
遞延租金，淨額		1,956		535		210
免税分配		—		—		(710)
其他，淨額		390		4,099		(6,651)
應納税所得額		30,528		24,778		35,586
減去：確認的資本利得		7,576		—		—
應納税所得額受分配要求的限制	$	22,952	$	24,778	$	35,586

税收構成

以下彙總了截至2018年12月31日、2020年、2019年和2018年12月31日止年度公司每股支付的普通股分配的税項構成：


	2020				2019				2018
	每股收益		%		每股收益		%		每股收益		%
普通收入(1)	$	0.28	77.51	%	$	0.25	69.96	%	$	0.35	76.39	%
資本利得		0.06	16.72	%		—	—	%		—	—	%
資本返還		0.02	5.77	%		0.11	30.04	%		0.11	23.61	%
總計	$	0.36	100	%	$	0.36	100	%	$	0.46	100	%

(1)

2019年普通收入金額包括合格分配，它是普通收入金額的子集，幷包括在普通收入金額中，$0.009每股或2.52%在總髮行量中所佔的比例。

8.租契

作為承租人的租賃：

該公司與第三方簽訂了一份不可撤銷的合同，從2010年9月1日開始獲得辦公空間。該合同於2016年10月25日修改，將合同延長至2024年9月30日。截至2020年12月31日，公司的使用權資產為1.4100萬美元，截至2020年12月31日，包括在合併資產負債表上的預付資產和其他資產中。

本公司有一個選擇權延長其寫字樓租約的期限一 5年期擴展選項。截至2020年12月31日，延期選擇權的行使並不合理。因此，延期選擇權不被確認為公司使用權資產和租賃負債的一部分。

F-31

在計算租賃負債時，將相當於公司增量借款利率的貼現率應用於截至2020年12月31日的未來每月合同租賃付款。遞增借款利率等於本公司採用ASU 2016-02年度時根據BAML Revolver最接近借款的利率。


租賃費
		年終
(單位：萬人)		2020年12月31日		2019年12月31日
經營租賃成本	$	419	$	419
	$	419	$	419

其他信息
為計入租賃負債的金額支付的現金		421		412
加權平均剩餘租期(以年為單位)-經營租賃		3.75		4.75
加權平均貼現率-經營租賃		3.86%		3.86%

負債的到期日分析	總計
	未打折
(單位：萬人)	現金流
開始時的貼現率		3.86%
2021	$	429
2022		438
2023		447
2024		340
	$	1,654

現值租賃負債	$	1,536

未貼現現金流與貼現現金流的差額	$	118

作為出租人的租賃：

該公司是一家商業地產出租人，其業務包括租賃寫字樓和工業地產。許多與客户簽訂的租約包含以公平的市場價格延長租約的選項，還可能包括終止租約的選項。本公司在評估租賃期限結束時預期從租賃資產中獲得的金額時會考慮若干因素，例如剩餘使用年限、預期市場狀況、租賃付款的公允價值、相關資產的預期公允價值以及相關資產的預期部署。該公司解決其商業地產剩餘價值風險的戰略是重新租賃商業空間。

本公司已選擇應用實際權宜之計，不將房地產租賃的非租賃部分與相關租賃部分分開。這一合併部分主要包括固定租賃費、提前終止費、公共區域維護費報銷和停車租賃費。該公司將ASC 842-租賃應用於合併租賃和非租賃部分。

該公司的少數租約受消費物價指數(“CPI”)的年度變動影響。雖然消費物價指數的漲幅沒有被估計為本公司計算直線租金收入的一部分，但只要實際消費物價指數高於或低於租賃開始時的消費物價指數，實現的收入或虧損可能會發生變化。

F-32

在截至2020年12月31日和2019年12月31日的一年中，公司確認了以下與租賃付款相關的收入：


與租賃付款有關的收入：
	年終
(單位：萬人)	2020年12月31日		2019年12月31日
租賃收入(1)	$	242,209	$	256,250
	$	242,209	$	256,250

未貼現現金流	年終
(單位：萬人)	十二月三十一日，
2021		162,676
2022		146,031
2023		138,363
2024		127,269
2025		107,596
2026年及其後		361,423
	$	1,043,358

(1)可變租賃付款確認的金額為可變租賃付款$61,310及$64,421分別截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度。

9.退休計劃

2006年，該公司建立了一項401(K)計劃，以涵蓋符合條件的員工，該計劃允許延期至多$17,000每年(按通貨膨脹指數化)納入401(K)計劃，但須受“國税法”規定的某些限制。員工的選擇性延期在向401(K)計劃繳費後立即授予。該公司將員工對401(K)計劃的貢獻與美元進行匹配，最高可達3每名僱員年薪的%，最高可達$200,000。此外，我們可能會選擇每年酌情支付利潤分紅。公司在401(K)計劃下的總供款為$0.1百萬，$0.2百萬美元和$0.1截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬美元。

10.禁止處置財產

該公司於2020年12月23日出售了位於北卡羅來納州達勒姆的一處寫字樓物業，售價約為$89.7百萬美元，收益約為$41.9百萬美元。

11.關注後續活動

2021年1月15日，公司董事會宣佈現金分配為$0.092021年2月18日支付給2021年1月29日登記在冊的股東的普通股每股。

F-33

12.報告精選未經審計的季度信息

下表顯示了選定的未經審計的季度信息：


	2020
	第一		第二		第三		第四
	季度		季度		季度		季度

	(單位：萬人，每股收益除外)

收入	$	62,983	$	60,808	$	62,247	$	59,810

淨收益(虧損)	$	(1,071)	$	(2,075)	$	(1,679)	$	37,440

每股基本和稀釋後淨收益(虧損)	$	(0.01)	$	(0.02)	$	(0.02)	$	0.35

加權平均流通股數		107,269		107,287		107,328		107,328


	2019
	第一		第二		第三		第四
	季度		季度		季度		季度

	(單位：萬人，每股收益除外)

收入	$	64,716	$	66,813	$	68,539	$	68,997

淨收益(虧損)	$	(1,205)	$	1,633	$	2,399	$	3,648

每股基本和稀釋後淨收益(虧損)	$	(0.01)	$	0.02	$	0.02	$	0.03

加權平均流通股數		107,231		107,231		107,231		107,240

F-34

附表II

富蘭克林街地產公司(Franklin Street Properties Corp.)

評估和合格帳户：


			加法
			(減少)
	平衡點：		收費：				天平
(單位：千)	起頭		成本和				在結束時
分類	一年中的		費用		扣減		一年中的

壞賬準備
2018	$	250	$	128	$	(178)	$	200
2019		200		213		(113)		300
2020		300		340		(135)		505

直線式壞賬租金津貼
2018	$	50	$	—	$	—	$	50
2019		50		—		—		50
2020		50		—		(50)		—

F-35

附表III

富蘭克林街地產公司。

房地產與累計折舊

2020年12月31日


		初始成本						歷史成本
						費用
						大寫				建築物						總成本，
				建築物		(處置)				改進						淨資產為		可折舊				日期：
	累贅			改進		後續回覆至				和				累計		累計		生命			年	採辦
描述	(1)	土地		和其他設備		採辦		土地		裝備		總價值(2)		折舊		折舊		年數			已建成	(3)

	(單位：萬人)
商業物業：
北卡羅來納州夏洛特市森林公園	—	$	1,559	$	5,672	$	843	$	1,559	$	6,515	$	8,074		2,197	$	5,877	5	-	39	1999	1999
弗吉尼亞州尚蒂伊，Meadow Point	—		2,634		18,911		8,214		2,634		27,125		29,759		14,512		15,247	5	-	39	1999	2001
密蘇裏州切斯特菲爾德廷布萊克	—		2,984		38,661		10,549		2,984		49,210		52,194		23,645		28,549	5	-	39	1999	2001
西北角，伊利諾伊州麋鹿格羅夫村	—		2,914		26,295		12,401		2,914		38,696		41,610		19,497		22,113	5	-	39	1999	2001
廷布萊克東部，密蘇裏州切斯特菲爾德	—		2,626		17,608		5,377		2,626		22,985		25,611		11,052		14,559	5	-	39	2000	2002
PARK Ten，德克薩斯州休斯頓	—		1,061		21,303		6,899		567		28,696		29,263		13,225		16,038	5	-	39	1999	2002
德克薩斯州艾迪森，艾迪森	—		4,325		48,040		12,106		4,325		60,146		64,471		23,625		40,846	5	-	39	1999	2002
德克薩斯州理查森，柯林斯	—		4,000		42,598		8,497		4,000		51,095		55,095		23,307		31,788	5	-	39	1999	2003
格林伍德，科羅拉多州恩格爾伍德	—		3,100		30,201		11,770		3,100		41,971		45,071		18,663		26,408	5	-	39	2000	2005
俄亥俄州印第安納波利斯的River Crossing	—		3,000		36,926		6,448		3,000		43,374		46,374		16,740		29,634	5	-	39	1998	2005
因斯布魯克，弗吉尼亞州格倫·艾倫	—		5,000		40,216		8,945		5,000		49,161		54,161		19,141		35,020	5	-	39	1999	2003
380 Interlocken，科羅姆菲爾德州布盧姆菲爾德	—		8,275		34,462		12,624		8,275		47,086		55,361		17,122		38,239	5	-	39	2000	2003
佛羅裏達州邁阿密藍瀉湖	—		6,306		46,124		18,068		6,306		64,192		70,498		14,998		55,500	5	-	39	2002	2003
埃爾德里奇·格林(Eldridge Green)，德克薩斯州休斯頓	—		3,900		43,791		5,548		3,900		49,339		53,239		19,925		33,314	5	-	39	1999	2004
德克薩斯州愛迪生自由廣場	—		4,374		21,146		8,976		4,374		30,122		34,496		12,090		22,406	5	-	39	1985	2006
One Overton，佐治亞州亞特蘭大	—		3,900		77,229		17,781		3,900		95,010		98,910		37,025		61,885	5	-	39	2002	2006
390 Interlocken，賓夕法尼亞州布魯姆菲爾德	—		7,013		37,751		14,197		7,013		51,948		58,961		18,480		40,481	5	-	39	2002	2006
Park Ten II，德克薩斯州休斯頓	—		1,300		31,712		6,979		1,300		38,691		39,991		11,764		28,227	5	-	39	2006	2006
弗吉尼亞州杜勒斯，弗吉尼亞州斯特林	—		4,813		13,285		6,714		4,813		19,999		24,812		7,295		17,517	5	-	39	1999	2008
弗吉尼亞州尚蒂伊市斯通克羅夫特	—		2,102		18,003		1,814		2,102		19,817		21,919		5,116		16,803	5	-	39	2008	2009
明尼蘇達州明尼阿波利斯南八街121號	—		4,444		15,214		24,592		4,444		39,806		44,250		10,917		33,333	5	-	39	1974	2010
明尼蘇達州明尼阿波利斯馬奎特大道南801號	—		4,184		—		22,295		4,184		22,295		26,479		1,836		24,643	5	-	39	1923	2010
伊利諾伊州埃文斯頓戴維斯909號	—		4,912		18,229		8,112		4,912		26,341		31,253		6,985		24,268	5	-	39	2002	2011
遺留丁尼森中心，普萊諾，德克薩斯州	—		3,067		22,064		3,411		3,067		25,475		28,542		6,390		22,152	5	-	39	2008	2011
德克薩斯州普萊諾，One Legacy Circle	—		2,590		36,608		3,783		2,590		40,391		42,981		10,600		32,381	5	-	39	2008	2011
One Ravinia Drive，佐治亞州亞特蘭大	—		2,686		35,125		12,471		2,686		47,596		50,282		10,821		39,461	5	-	39	1985	2012
佐治亞州亞特蘭大兩條拉維尼亞大道(Two Ravinia Drive)	—		7,375		58,726		12,259		7,375		70,985		78,360		11,630		66,730	5	-	39	1987	2015
Westchase I&II，德克薩斯州休斯頓	—		8,491		121,508		14,548		8,491		136,056		144,547		29,975		114,572	5	-	39	2008	2012
1999年百老匯，丹佛科羅拉多	—		16,334		137,726		38,338		16,334		176,064		192,398		34,199		158,199	5	-	39	1986	2013
999桃樹，佐治亞州亞特蘭大	—		10,187		107,727		23,820		10,187		131,547		141,734		25,096		116,638	5	-	39	1987	2013
科羅拉多州丹佛市第17街1001號	—		17,413		165,058		22,284		17,413		187,342		204,755		35,495		169,260	5	-	39	2006	2013
明尼蘇達州明尼阿波利斯七號廣場	—		6,604		54,240		11,073		6,604		65,313		71,917		9,175		62,742	5	-	39	1987	2016
潘興廣場，佐治亞州亞特蘭大	—		5,300		34,158		2,040		5,300		36,198		41,498		4,110		37,388	5	-	39	1989	2016
科羅拉多州丹佛市第17街600號	—		20,876		99,941		11,050		20,876		110,991		131,867		12,069		119,798	5	-	39	1982	2016
餘額-房地產	—	$	189,649	$	1,556,258	$	394,826	$	189,155	$	1,951,578	$	2,140,733	$	538,717	$	1,602,016

(1)	確實有不是上述財產的產權負擔。

(2)	聯邦所得税的總成本是$2,419,780.

(3)	發起實體收購的原始日期。

F-36

下表彙總了公司房地產投資和累計折舊的變化情況：


	十二月三十一日，
(單位：萬人)	2020		2019		2018
房地產投資，按成本計算：
年初餘額	$	2,127,907	$	2,058,352	$	2,008,823
改進		75,472		74,324		53,279
性情		(62,646)		(4,769)		(3,750)
年終餘額-房地產	$	2,140,733	$	2,127,907	$	2,058,352

累計折舊：
年初餘額	$	490,697	$	432,579	$	376,131
折舊		67,001		62,887		60,198
性情		(18,981)		(4,769)		(3,750)
年終餘額-累計折舊	$	538,717	$	490,697	$	432,579

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