2021年3月24日
途經埃德加
阿明·哈馬迪先生
克里斯蒂·馬龍女士
房地產建設辦公室
公司財務部
美國證券交易委員會
東北F街100號
華盛頓特區，20549-7010號
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回覆： |
霍夫納尼亞企業公司 截至2020年10月31日的年度表格10-K 於2020年12月22日提交 第001-08551號檔案號 |
尊敬的哈馬迪先生和馬龍女士：
針對貴方2021年2月25日關於上述申請的評議函，我們準備了以下內容。
下面的段落回答了你的評議信中提出的問題。為方便參考，你信中的評論內容在此用粗體斜體轉載。我們在迴應您的意見時提出的對我們當前披露的任何額外披露或其他修訂將包括在未來的申報文件中，包括我們的臨時申報文件(如果適用)。
我們相信您會發現我們的答覆是可以接受的；但是，如果您有進一步的問題或意見，請撥打732-383-2698與我聯繫。
真誠地
/s/布拉德·G·奧康納
布拉德·G·奧康納(Brad G.O‘Connor)高級副總裁、首席會計兼財務主管
截至2020年10月31日的年度表格10-K
注3.重要會計政策摘要，第64頁
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1. |
我們注意到貴公司在截至2019年10月31日的10-K年報中披露，採用ASC 606沒有對貴公司的業務流程、系統或內部控制造成任何重大變化，也不會對貴公司的合併財務報表產生實質性影響。儘管如此，請告訴我們貴公司如何滿足ASC 606-10-50規定的披露要求，包括但不限於與履約義務和重大判斷相關的披露。 |
響應
我們謹通知工作人員，在編制截至2020年10月31日的財政年度的10-K表格(“10-K表格”)期間，管理層考慮了ASC 606-10-50中提出的所有披露要求，並確定其中所列的每一項要求要麼不適用，不具實質性，要麼在表格10-K的其他地方提供。
關於披露重大判斷的要求，我們敬告員工，採用ASC 606-10-50-17對公司的財務報表沒有實質性影響，我們的收入確認會計政策也沒有重大變化，如我們的10-K報表所示。表格10-K重要會計政策摘要提供了收入確認的信息披露。房屋和土地銷售收入確認聲明：“我們主要從事計劃建設週期不到12個月的住宅單户和多户住宅的開發、建設、營銷和銷售。對於這些房屋，根據ASC 606-10，收入在所有權轉讓給買主時確認，已收到足夠的初始和持續投資，沒有持續參與“。
關於業績義務的披露，按照美國會計準則第606-10-50-14號的規定，管理層確定沒有實質性的業績義務。公司在交付房屋後的履約義務主要是指在我們建設的某些州無法在冬季幾個月內完成的清單項目(如裝飾、修繕和小修項目)或户外功能(如最終鋪設和景觀美化)。在截至2020年10月31日的一年中，這些成本不到該公司年度住宅建築收入的0.1%。此外，公司的履約義務，即交付約定的房屋，通常在自最初合同日期起不到一年的時間內完成。在未來的文件中，我們將明確規定，我們的履約義務一般在自最初合同日期起不到一年的時間內履行。
除了上面討論的性能義務，我們評估的與採用ASC 606相關的其他重要判斷包括：
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沒收的客户保證金：ASC 606-10-25-7(B)要求，當客户的合同不符合606-10-25-1中的標準時，因合同終止而從客户收到的不可退還的對價應確認為收入。該公司已將沒收的客户存款與“其他收入”一起計入營業報表的“收入”部分。因此，我們的政策或披露不需要改變。 |
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佣金在結賬時延期：在結賬之前支付的佣金通常可以在結賬之前資本化。由於支付的佣金與特定的客户合同有關，而且我們之前將在房屋銷售結束前支付的任何佣金資本化，因此我們得出結論，根據ASC 606，不需要做出任何改變。 |
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賣地：根據ASC 606，“客户”被定義為“與一個實體簽訂合同，以獲得作為該實體日常活動的成果以換取對價的商品或服務的一方”。根據該公司對這一定義的審查以及之前對賣地的處理，我們得出結論，賣地是我們業務的正常產出，應該繼續歸入收入範圍。此外，雖然本公司近年未有任何或有土地出售，但未來的任何此類出售將需要根據ASC 606進行評估。 |
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土地銷售-公允價值回購期權：回購期權被認為是持續參與的，待遇取決於期權的類型(看漲期權與看跌期權)。根據ASC 606-10-55-68，如果合同是售後回租交易的一部分，則實體應根據842-40小節將合同作為融資而不是作為售後回租進行會計處理。此外，如果實體可以或必須以等於或高於資產原始售價的金額回購資產，則該實體應根據606-10-55-70將土地或房屋銷售合同作為一種融資安排進行會計處理。根據陳述的標準，該公司的銷售回租模式或土地儲備安排的會計或披露沒有變化，因為這兩種安排都已被視為10-K表格中討論的融資安排。 |
根據我們對上述每一項的審查，管理層決定不需要額外披露有關重大判決的信息，因為根據ASC 606，公司現有的披露仍然適用。
注9.高級票據和信貸安排，第73頁
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我們注意到貴方披露，貴方的擔保票據和定期貸款交換是按照美國會計準則第470-60條入賬的，因此獲得了920萬美元的債務清償淨收益。請進一步詳細解釋為什麼這些交易被記為問題債務重組，而不是根據美國會計準則第470-50條的修改或清償，以及清償收益920萬美元是如何計算的。 |
響應
根據美國會計準則第470-60-15條，如果債權人出於與債務人財務困難有關的經濟或法律原因，給予債務人它不會考慮的特許權，試圖儘可能多地保護其投資，則債務重組構成問題債務重組。這種讓步要麼包含在債權人和債務人之間的協議中，要麼由法律或法院強制實施。例如，根據ASC 470-60的規定，可能會出現以下兩種情況之一：
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1. |
債權人可能會重組債務條款，以減輕債務人短期現金需求的負擔，許多問題債務重組涉及修改條款，以減少或推遲債務人在不久的將來所需的現金支付，以幫助債務人試圖改善其財務狀況，並最終有能力償還債權人。 |
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2. |
債權人可以接受債務人的現金、其他資產或股權，以償還債務，儘管收到的價值低於債務的金額，因為債權人得出的結論是，這一步驟將最大限度地收回其投資。 |
由於我們於2019年10月31日進行的債務再融資交易產生了新的有擔保債務，增加了(I)本公司相對於本公司無擔保債權人的有擔保債務和(Ii)本公司初級有擔保債權人的優先有擔保債務的總額，我們相信，通過參與交換交易和與參與者的討論，我們的債權人對他們全面收回投資價值的能力感到擔憂。為了改善他們的債務排名地位，並減輕他們對我們償還債務能力的擔憂，我們的債權人在債券交換交易中將現有的較低優先級的有擔保債務交換為較高優先級的有擔保債務，並在定期貸款交換交易中將現有的無擔保定期貸款債務交換為新的有擔保定期貸款債務。
更具體地説，關於無擔保定期貸款交換，雖然債權人收到的新的有擔保債務需要在整個貸款期限內支付與債權人先前持有的無擔保定期貸款相同的利息，但新的有擔保定期貸款的發放金額相當於先前無擔保定期貸款本金的一半。通過交換，債權人將根據新的有擔保定期貸款到期的現金支付總額(包括利息)降至低於無擔保定期貸款的當前本金金額(實質上相當於以負利率發行新債務)。此外，新的有擔保定期貸款的到期日晚於其交換的無擔保定期貸款。我們的債權人願意做出這些重大讓步，以便獲得有擔保的定期貸款，而不是在有大量有擔保債務處於優先地位的情況下保持無擔保地位。
ASC 470-60還指出，問題債務重組的一個指標是，債務人只能從現有債權人以外的來源獲得資金，如果有的話，只能以高到無法支付的有效利率(基於市場價格)獲得資金。我們謹告知員工，本指引同樣適用於本公司，因為管理層認定本公司將無法向其他資本發行新債務，這些資本提供現有無擔保定期貸款的全部本金，而這些貸款是按當時的市場匯率進行的兑換交易的標的。無擔保定期貸款交換之所以能夠實現，是因為債權人願意將新的有擔保定期貸款的本金價值降至現有無擔保定期貸款本金價值的一半。事實上，據債權人所知，該公司近年來一直無法在較傳統的資本和貸款市場向投資者發行債務。
根據新債務工具(有擔保定期貸款)下的支付總額低於現有債務工具(無擔保定期貸款)賬面價值的問題債務重組指導意見，公司計算了確認的920萬美元的淨收益如下：1420萬美元的收益，計算方法是新的有擔保定期貸款的所有未來付款的毛值與現有無擔保定期貸款的當前賬面價值之間的差額減去與交易所相關的500萬美元交易成本。
注20.對未合併的住房建設和土地開發合資企業的投資，第94頁
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3. |
請説明為什麼您在未合併的合資企業中的淨收入份額佔實體的88%-106%’列報年度的淨收入。 |
響應
我們謹告知員工，本公司在未合併合資企業的淨收入中所佔比例如此之高，主要是因為本公司的兩家未合併合資企業在截至2020年10月31日的一年中的總虧損為1,510萬美元，由於本公司已經完全註銷了其在這些未合併合資企業的投資，因此本公司並未錄得虧損。如果本公司沒有註銷其投資，它在這些未合併的合資企業中的淨虧損份額將約為50%，這將減少我們在所有未合併的合資企業中的整體淨收益份額。因此，從我們所有11家未合併合資企業的總體情況來看，這些未合併的合資企業虧損大大降低了利潤，而不會對我們在這一時期錄得的淨收益或虧損份額產生任何影響。此外，我們注意到，在我們11家未合併的合資企業中，我們有不同的所有權比例，從20%到50%以上不等。因此，根據不同的組合，如果我們擁有更高份額的未合併合資企業比我們其他未合併的合資企業更有利可圖，這將導致我們總體上擁有比所有合資企業都具有相同份額的情況下更高的總體收入百分比。