服務-20210331
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目錄
美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格：10-Q
☒根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條規定的季度報告
在截至本季度末的季度內2021年3月31日
或
☐根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告
佣金檔案編號1-11527
服務屬性信任
(註冊人的確切姓名載於其約章)
馬裏蘭州04-3262075
(述明或其他司法管轄權
公司或組織)		(美國國税局僱主身分證號碼)
兩個牛頓廣場, 華盛頓大街255號, 套房300, 牛頓, 馬薩諸塞州, 02458-1634
(主要行政辦事處地址)(郵政編碼)
617-964-8389
(註冊人電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
每節課的標題商品代號註冊的每個交易所的名稱
實益普通股SVC納斯達克股票市場有限責任公司
用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直遵守此類提交要求。是☒無☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則405規定必須提交的每個互動數據文件。是☒無☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。參見“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速濾波器☒加速文件管理器☐
非加速文件服務器☐規模較小的報告公司☐
新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
                            
用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。是☐沒有☒
截至2021年5月6日已發行的實益權益註冊人普通股數量，每股面值0.01美元：164,823,833

目錄
服務屬性信任
表格310-Q
2021年3月31日

索引
 頁面
第I部分
財務報告信息表(未經審計)
  
項目1.財務報表(未經審計)
簡併資產負債表--2021年3月31日和2020年12月31日
3
  
簡明合併損益表(虧損)-截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月
4
  
簡明股東權益綜合報表--截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月
5
現金流量表簡明表--截至2021年和2020年3月31日止三個月
6
  
簡明合併財務報表附註
7
  
第二項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
19
  
第三項。
關於市場風險的定量和定性披露
37
  
第四項。
管制和程序
39
  
有關前瞻性陳述的警告
39
  
關於有限責任的聲明
42
   
第II部分：
其他信息
  
第1A項。
風險因素
43
第6項
陳列品
44
  
簽名
46
除非另有明文規定或上下文另有説明，否則本季度報告中對公司、SVC、我們、我們或我們的引用包括Service Properties Trust和我們的合併子公司。
2
目錄
第一部分財務信息
項目1.財務報表
服務屬性信任
壓縮合並資產負債表
(未經審計)
(千美元，共享數據除外)
 三月三十一號，
2021		十二月三十一日，
2020
資產  
房地產：  
土地$2,037,534 $2,030,440 
建築物、裝修和設備9,152,881 9,131,832 
房地產總資產，毛收入11,190,415 11,162,272 
累計折舊(3,377,635)(3,280,110)
房地產總資產，淨額7,812,780 7,882,162 
購得的房地產租賃和其他無形資產，淨額312,765 325,845 
持有待售資產13,805 13,543 
現金和現金等價物874,455 73,332 
受限現金5,096 18,124 
應受關係人的債務52,620 55,530 
其他資產，淨額442,994 318,783 
總資產$9,514,515 $8,687,319 
負債和股東權益  
循環信貸安排$1,000,000 $78,424 
高級無擔保票據，淨額6,133,376 6,130,166 
應付帳款和其他負債428,626 345,373 
向相關人士致謝45,981 30,566 
總負債7,607,983 6,584,529 
股東權益：  
實益權益普通股，$.01票面價值；200,000,000授權股份；164,823,833已發行和已發行股份
1,648 1,648 
額外實收資本
4,550,765 4,550,385 
累計其他綜合虧損
(760)(760)
普通股股東可獲得的累計淨收入
2,985,273 3,180,263 
累積共同分佈
(5,630,394)(5,628,746)
股東權益總額1,906,532 2,102,790 
總負債和股東權益
$9,514,515 $8,687,319 
附註是這些簡明綜合財務報表的組成部分。
3
目錄
服務屬性信任
簡明合併損益表(虧損)
(未經審計)
(金額以千為單位，每股數據除外)
截至3月31日的三個月，
 20212020
收入：  
酒店營業收入$168,953 $383,503 
租金收入92,217 100,273 
總收入261,170 483,776 
費用： 
酒店運營費用214,987 271,148 
其他運營費用3,417 3,759 
折舊及攤銷124,368 127,926 
一般事務和行政事務12,657 14,024 
資產減值損失1,211 16,740 
總費用356,640 433,597 
其他營業收入：
房地產銷售損失(9)(6,911)
股權證券未實現虧損，淨額(6,481)(5,045)
利息收入57 262 
利息支出(包括攤銷債務發行成本以及債務貼現和保費#美元)。4,355及$3,288，分別)
(89,391)(71,075)
被投資人所得税前虧損和權益損失(191,294)(32,590)
所得税費用(853)(342)
被投資人損失中的權益(2,843)(718)
淨損失(194,990)(33,650)
加權平均已發行普通股(基本)164,498 164,370 
加權平均已發行普通股(稀釋)164,498 164,370 
每股普通股淨虧損(基本和稀釋後)$(1.19)$(0.20)

附註是這些簡明綜合財務報表的組成部分。

4
目錄
服務屬性信任
簡明合併股東權益表
(未經審計)(以千為單位，共享數據除外)
普通股其他內容
已繳入
資本		累計
淨收入
可用於
普普通通
股東		累計
其他
全面
損失
數量：
股票		普普通通
股票		累計
普普通通
分配
總計
2020年12月31日的餘額164,823,833 $1,648 $(5,628,746)$4,550,385 $3,180,263 $(760)$2,102,790 
淨損失— — — — (194,990)— (194,990)
股份授予— — — 380 — — 380 
分配給普通股股東— — (1,648)— — — (1,648)
2021年3月31日的餘額164,823,833 $1,648 $(5,630,394)$4,550,765 $2,985,273 $(760)$1,906,532 
2019年12月31日的餘額164,563,034 $1,646 $(5,534,942)$4,547,529 $3,491,645 $— $2,505,878 
淨損失— — — — (33,650)— (33,650)
股份授予6,000 — — 602 — — 602 
股份回購(2,637)— — (55)— — (55)
分配給普通股股東— — (90,509)— — — (90,509)
2020年3月31日的餘額164,566,397 $1,646 $(5,625,451)$4,548,076 $3,457,995 $— $2,382,266 
附註是這些簡明綜合財務報表的組成部分。
5
目錄
服務屬性信任
簡明合併現金流量表
(未經審計)
(千美元)
截至3月31日的三個月，
20212020
經營活動的現金流：
淨損失$(194,990)$(33,650)
對淨虧損與經營活動提供的現金(用於)進行調節的調整：
折舊及攤銷124,368 127,926 
債務發行成本、折價和溢價作為利息的淨攤銷4,355 3,288 
直線租金收入1,883 3,543 
已使用的保證金— (62,309)
資產減值損失1,211 16,740 
股權證券未實現虧損，淨額6,481 5,045 
被投資人損失中的權益2,843 718 
房地產銷售損失9 6,911 
其他非現金收入，淨額(1,020)(1,659)
資產負債變動情況：
應受關係人的債務(395)196 
其他資產(13,515)16,725 
應付帳款和其他負債(13,841)8,686 
向相關人士致謝19,887 4,856 
經營活動提供的現金淨額(用於)(62,724)97,016 
投資活動的現金流：
房地產收購和存款(7,649)(7,113)
房地產改善(21,891)(31,343)
酒店經理用受限現金購買(14,198)(48,969)
酒店經理將保險收益存入受限現金— 15,000 
房地產銷售淨收益375 8,010 
對索尼斯塔的投資(25,443)(5,199)
用於投資活動的淨現金(68,806)(69,614)
融資活動的現金流：
循環信貸安排下的借款973,168 230,000 
償還循環信貸安排(51,592)(150,000)
遞延融資成本(303)— 
普通股回購— (43)
分配給普通股股東(1,648)(88,863)
融資活動提供(用於)的現金淨額919,625 (8,906)
現金及現金等價物和限制性現金增加788,095 18,496 
期初現金及現金等價物和限制性現金91,456 81,259 
期末現金及現金等價物和限制性現金$879,551 $99,755 
補充披露現金和現金等價物以及限制性現金：
下表將簡明綜合資產負債表中報告的現金和現金等價物以及限制性現金與簡明綜合現金流量表中顯示的金額進行對賬：
現金和現金等價物$874,455 $55,218 
受限現金5,096 44,537 
現金和現金等價物及限制性現金總額$879,551 $99,755 
補充現金流信息：
支付利息的現金$98,410 $78,994 
繳納所得税的現金182 220 
非現金投資活動：
房地產改善是應計的，而不是支付的$9,250 $9,858 
對索尼斯塔的投資$— $42,000 
附註是這些簡明綜合財務報表的組成部分。
6
目錄
服務屬性信任
簡明合併財務報表附註
(千美元，共享數據除外)
(未經審計)



注1.陳述的組織和依據
Service Properties Trust，或We，Us or Our，是一家房地產投資信託基金，或REIT，成立於1995年2月7日，根據馬裏蘭州的法律成立，投資於酒店和淨租賃服務導向型零售物業。截至2021年3月31日，我們直接和通過子公司擁有310酒店和798淨租賃屬性。
2021年3月31日，305我們的310酒店由以下公司的子公司運營：Sonesta Holdco Corporation(Sonesta Holdco Corporation)或Sonesta(Sonesta)(256酒店)、凱悦酒店集團(Hyatt Hotels Corporation)或凱悦酒店(Hyatt)(22酒店)、Radisson Hotitality，Inc.或Radisson(RADISSON：行情)九萬豪國際(Marriott International，Inc.)或萬豪(Marriott)(MAR.N：行情)17洲際酒店集團(InterContinental Hotels Group)和洲際酒店集團(IHG：行情)(IHG：行情)一酒店)。我們已達成銷售協議。五我們的310在預期出售的情況下，該公司已與買方簽訂了這些物業的短期租賃合同，並已與買方簽訂了這些物業的短期租賃合同。在2021年3月31日，我們擁有798淨租賃房產：168租户，包括179旅遊中心租給了我們最大的租户美國旅遊中心公司(TravelCenter of America Inc.，簡稱TA)。下文中，這些公司有時被稱為經理和/或租户，或統稱為運營商。
新冠肺炎的影響

我們的經理和租户所在的酒店業及其他行業已受到新型冠狀病毒新冠肺炎的不利影響，而聯邦、州和地方政府旨在遏制和緩解新冠肺炎傳播以及市場應對疫情的授權都對這種新型冠狀病毒在全球範圍內的流行產生了不利影響。這些問題繼續對我們的經營業績、財務狀況和現金流產生重大負面影響。我們的經營業績和酒店的現金流在很大程度上取決於我們的運營商為我們創造回報的能力。儘管與2020年水平相比，我們酒店的休閒需求在2021年第一季度有所改善，但業務暫時性和團體需求有限，與整個美國酒店業的趨勢一致，復甦繼續滯後。儘管整體住宿活動在大流行開始以來的水平上繼續改善，而且我們目前的預期是，2021年下半年的住宿需求可能會以比迄今經歷的更有意義的速度改善，但我們預計，住宿行業恢復到歷史水平可能需要幾年時間。我們無法肯定地預測，在大流行的影響消退後，業務水平何時可能恢復到正常化的歷史水平。我們目前預計，臨時業務和集團業務的復甦將是漸進的，可能是不一致的。公共衞生、新冠肺炎疫苗的可獲得性和有效性、旅行方面的商業做法的變化以及地緣政治環境等因素可能會影響這種復甦的時間、程度和速度。此外，消費者信心和休閒需求將繼續受到失業的影響, 對恢復正常活動的安全性和更廣泛的宏觀經濟趨勢的看法。根據與財務報表列報有關的會計指引，管理層在編制每個年度及中期報告期的財務報表時，有責任評估是否有整體考慮的條件或事件，令我們在財務報表發出之日起一年內繼續經營下去的能力受到重大質疑。在應用會計指引時，我們考慮了我們目前的財務狀況和流動資金來源，包括當前的可用資金、預測的未來現金流以及我們在未來12個月到期的無條件債務。截至2021年3月31日，我們沒有遵守我們的一項債務契約，這是產生額外債務所必需的，因此，在我們達到所需的契約水平之前，我們將無法招致額外的債務。2021年1月19日，我們借了一美元972,793在我們的循環信貸安排下，作為一項預防措施，以保持財務靈活性，目前已全部從我們的循環信貸安排下提取。基於我們手頭的現金，我們預計從我們的淨租賃組合中獲得的現金流，改善住宿趨勢和我們預計將完成的資產處置，我們相信我們將有足夠的流動性至少在未來12個月內履行我們的義務。
陳述的基礎
隨附的本公司簡明綜合財務報表未經審計。美國公認會計原則(GAAP)要求完整財務報表所需的某些信息和披露已被濃縮或省略。我們相信所披露的資料足以令所提供的資料不會誤導。然而，隨附的簡明合併財務報表應與我們截至2020年12月31日的Form 10-K年度報告或我們的2020年度報告中包含的財務報表和附註一起閲讀。管理層認為，包括正常經常性應計項目在內的所有調整都已包括在內，這些正常經常性應計項目被認為是公平陳述中期業績所必需的。這些簡明的合併財務報表包括我們的帳目和我們子公司的帳目，這些帳目都是100%的股份由我們直接或間接擁有。我們與合併子公司之間或合併子公司之間的所有公司間交易和餘額均已取消。我們中期的經營業績以及我們經理和租户的經營業績不一定代表全年的預期業績。
7
目錄
服務屬性信任
簡明合併財務報表附註
(千美元，共享數據除外)
(未經審計)


按照公認會計原則編制財務報表要求我們做出影響報告金額的估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。我們簡明合併財務報表中的重要估計包括信貸損失準備、購進價格分配、固定資產使用年限、房地產減值和相關無形資產。
我們已經確定，我們的每一家全資應税房地產投資信託基金子公司(TRS)都是財務會計準則委員會(FASB)合併主題下定義的可變利息實體(VIE)。會計準則編碼™.我們的結論是，我們必須整合我們的每一個全資擁有的TRS，因為我們是有權指導對該等VIE業績影響最大的活動的實體，我們有義務承擔對VIE可能產生重大影響的損失，或有權從每個VIE獲得利益，因此，我們是每個VIE的主要受益者。我們的TRS的資產是$140,211及$118,862分別截至2021年3月31日和2020年12月31日，主要包括我們某些酒店經理的應付金額和營運資本預付款。我們TRS的負債是$91,220及$70,240分別截至2021年3月31日和2020年12月31日，主要包括支付給我們某些酒店經理的金額。我們的TRS的資產可以用來履行我們的TRS的義務，我們已經擔保了我們的TRS的某些義務。
注2.收入確認
我們在簡明的綜合損益表中報告被管理的酒店的營業收入。當提供商品和服務時，我們通常確認酒店運營收入，主要包括客房和餐飲銷售。
我們在簡明綜合損益表中報告租賃物業的租金收入。我們按直線法確認租賃協議期限內經營租賃的租金收入。我們的租金收入減少了$1,883及$3,543分別在截至2021年和2020年3月31日的三個月內，記錄我們的某些租約下的預定租金變化，根據我們與TA的租約應向我們支付的遞延租金義務，以及根據TA租約直線移除我們旅行中心地下儲罐的估計未來付款。有關我們的TA租約的更多信息，請參見注釋5和9。有關人士應繳款項包括$30,597及$33,902其他資產，淨額，包括$17,660及$16,264分別於2021年3月31日和2020年12月31日的直線應收租金。
如果我們物業的毛收入超過租賃協議中規定的某些門檻，我們的某些租賃協議需要額外的百分比租金。我們可以根據具體的租賃條款，按月、按季或按年確定應付給我們的租金百分比，並在滿足所有或有事項並賺取租金後予以確認。我們已經推遲了估計的百分比租金$1,386及$725分別為截至2021年和2020年3月31日的三個月。
注3.加權平均普通股
下表對計算基本每股收益和稀釋後每股收益時使用的普通股加權平均數進行了核對：
截至3月31日的三個月，
20212020
(單位：千)
加權平均普通股基本每股收益164,498 164,370 
攤薄證券的效力：未歸屬股份獎勵— — 
稀釋後每股收益的加權平均普通股164,498 164,370 
注4.房地產
在2021年3月31日，我們擁有310酒店的總人數為49,015客房或套房和798以服務為導向的零售物業，總計13,452,608主要受“三重淨值”租賃或淨租賃的影響，租户一般負責在租賃期內支付物業的運營費用和資本支出。我們的物業總未折舊賬面價值為#美元。11,204,220，包括$13,805截至2021年3月31日歸類為持有待售。
8
目錄
服務屬性信任
簡明合併財務報表附註
(千美元，共享數據除外)
(未經審計)


在截至2021年3月31日的三個月裏，我們為29,037以改善我們的某些物業。
收購
2021年3月9日，我們在田納西州納什維爾收購了一塊地塊，毗鄰我們擁有的一處房產，購買價為$7,709，包括收購相關成本。我們將這筆交易記為收購資產。

性情

我們賣出了一淨租賃房產，包括2,797每平方英尺售價$375，不包括關閉成本，在截至2021年3月31日的三個月內。作為這次銷售的結果，我們在房地產銷售上錄得淨虧損#美元。9在截至2021年3月31日的三個月內。2021年4月，我們出售了一酒店設有146根據第三方出租人行使的購買選擇權以$的價格簽訂土地租約的房間9,753，不包括結賬成本，以及一淨租賃房產，包括32,130每平方英尺售價$1,206，不包括結賬成本。

我們已達成銷售協議。五酒店的總人數為430酒店內的客房四各州和賬面價值合計為#美元10,699合計銷售價格為$22,263，不包括結賬成本。我們還簽訂了銷售協議。二淨租賃屬性，總計為35,330平方英尺，賬面總值為$1,439合計銷售價格為$1,581，不包括結賬成本。我們目前預計這些銷售將在2021年第二季度末完成。然而，這些銷售是有條件的，我們不能確定我們會完成這些銷售，或者這些銷售不會推遲，或者條款不會改變。

截至2021年3月31日，我們有五酒店的總人數為430房間和賬面價值合計為$10,699分類為持有待售和六淨租賃屬性，總計為45,745平方英尺，賬面總值為$3,106歸類為持有待售。有關這些屬性的詳細信息，請參閲註釋5和12。
注5.管理協議和租約
截至2021年3月31日，我們擁有310包括在以下項目中的酒店七運營協議和798面向服務的零售物業淨租賃至168房客。我們不經營我們的任何物業。
酒店協議
截至2021年3月31日，305的酒店被出租給我們的TRSS，並由獨立的酒店運營公司管理。截至2021年3月31日，我們的酒店物業由索尼斯塔、凱悦、雷迪森、萬豪和洲際酒店集團旗下的獨立子公司管理。六協議。這些酒店協議的初始期限在2021年至2037年之間到期。這些協議中的每一項都適用於一和203我們的酒店。一般而言，這些協議包含所有(但不少於全部)受影響物業的續訂選項，續訂條款的範圍為一至60好幾年了。這些協議大多要求第三方經理或租户：(1)向我們支付最低迴報或最低租金；(2)將酒店總銷售額的一定比例存入FF&E儲備；以及(3)對於我們管理的酒店，在支付運營費用、支付某些管理費、支付我們的最低迴報、償還某些墊款、為我們的FF&E儲備提供資金和補充擔保後，向我們的TRS支付可用現金流範圍內的額外回報。過去，我們的一些經理或租户或他們的附屬公司提供押金或擔保，以確保他們有義務向我們付款。我們還簽訂了一項銷售協議。五我們的酒店，並已與買方簽訂了這些物業的短期租賃合同，以期出售。
索內斯塔協議。截至2021年3月31日，索內斯塔管理41我們提供全方位服務的酒店，157延長入住時間的酒店和58根據每家酒店的管理協議選擇服務型酒店。我們也是合併協議的一方，這些協議將我們的某些管理協議與Sonesta合併，目的是計算毛收入、支付酒店運營費用、支付費用和分配以及應支付給我們的最低迴報。我們與索尼斯塔的協議53酒店將於2037年1月到期，我們稱之為遺留管理和合用協議。截至2021年1月1日，115的酒店由Sonesta管理，協議將於2021年12月31日到期，並自動續簽連續一年期除非提前終止，否則我們不會簽署任何條款，我們將其稱為我們的改裝酒店管理和合用協議，或統稱為我們的遺留協議，即我們的Sonesta協議。
9
目錄
服務屬性信任
簡明合併財務報表附註
(千美元，共享數據除外)
(未經審計)


2021年2月和3月，我們將88酒店從萬豪到索內斯塔。我們將這些酒店添加到我們的改裝酒店管理中，並與索內斯塔簽訂了共用協議。在這一過渡和品牌重塑之後，Sonesta運營256的310我們目前擁有的酒店，包括大約52.2佔我們截至2021年3月31日的歷史房地產投資總額的比例。
2021年1月，我們收到凱悦酒店的終止通知，終止了我們與凱悦酒店的管理協議。22由於凱悦的擔保用完，我們的酒店或我們的凱悦協議將於2021年4月8日生效。2021年4月7日，我們和凱悦酒店同意將終止日期短期延長至2021年5月22日。我們和凱悦目前正在討論可能對我們的凱悦協議進行修改，這可能會導致部分或全部酒店仍由凱悦管理。然而，如果與凱悦的此類討論不能達成雙方都能接受的協議，讓凱悦繼續管理部分或全部這些酒店，我們預計將在2021年6月1日左右將這些酒店的管理移交給索內斯塔。
我們的Sonesta協議規定，我們將獲得固定的年最低迴報，相當於8如果酒店在支付酒店運營費用和管理費及相關費用(索內斯塔的獎勵費用除外，如果適用)後的毛收入足以做到這一點，我們的投資資本(如有)的百分比就足以做到這一點。根據我們的Sonesta協議，我們固定的年最低迴報是$502,494截至2021年3月31日。我們的Sonesta協議進一步規定，我們將獲得相當於80在償還業主或經理預付款、FF&E備用金和Sonesta的獎勵費用(如果適用)後，按照本文定義的營業利潤的%。我們的索內斯塔酒店產生淨運營現金流赤字#美元。37,394及$8,146分別在截至2021年和2020年3月31日的三個月內。我們從我們的Sonesta酒店獲得的回報僅限於酒店在支付運營費用(包括管理費和相關費用)後的可用現金流(如果有的話)。
根據我們的Sonesta協議，我們產生了管理、預訂和系統費用，以及某些客户忠誠度、營銷計劃和第三方預訂傳送費的報銷費用。$11,275和$6,779分別為截至2021年和2020年3月31日的三個月。這些費用和成本包括在我們的簡明綜合損益表中的酒店運營費用中。此外，我們產生的採購和施工監理費為#美元。743及$633分別於截至2021年及2020年3月31日止三個月，該等金額已於我們的精簡綜合資產負債表中資本化，並於相關資本資產的估計可用年期內折舊。
我們的Sonesta協議要求我們為我們在Sonesta酒店批准的資本支出提供資金。我們每個人14根據遺留管理協議經營的提供全方位服務的酒店，以及所有根據改裝酒店管理協議經營的酒店均要求5酒店毛收入的%將作為未來資本支出的代管，作為FF&E準備金，在支付應支付給我們的年度最低迴報後，取決於可用現金流。我們的遺留管理協議不需要FF&E託管押金39長期入住的酒店。在截至2021年3月31日的三個月內，不需要FF&E託管押金。我們資助了$21,713及$29,036在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月內，我們的Sonesta協議中包括的某些酒店的資本支出導致我們的合同年最低迴報增加了$1,737及$2,141，分別為。我們欠索尼斯塔$41,361及$13,323對於我們的Sonesta酒店在2021年3月31日、2021年3月31日和2020年3月31日產生的運營虧損、資本支出和其他報銷。應付Sonesta的金額包括在相關人士的到期金額中，欠Sonesta的金額包括在我們的簡明綜合資產負債表中的應付相關人士的金額中。
我們需要為Sonesta管理的每家酒店保持營運資金，並根據每家酒店的客房數量預付固定金額，以滿足酒店運營的現金需求。我們預付了$55,360及$41,514截至2021年3月31日和2020年12月31日，初始營運資金分別流向索內斯塔。這些金額包括在我們精簡的綜合資產負債表中的其他資產中。根據我們Sonesta協議的條款，任何剩餘的營運資金將在終止時返還給我們。
10
目錄
服務屬性信任
簡明合併財務報表附註
(千美元，共享數據除外)
(未經審計)


索內斯塔投資會計：
我們的帳目是我們的34按權益會計方法持有Sonesta的%非控股權益。2021年3月，我們資助了一筆25,443向Sonesta提供與其收購紅獅酒店公司相關的資本。我們將繼續保持我們的34在這筆資金生效後，Sonesta擁有%的所有權。截至2021年3月31日，我們在Sonesta的投資賬面價值為美元。59,246。這筆金額包括在其他資產中，淨額計入我們壓縮的合併資產負債表中。我們在Sonesta的投資的成本基礎比我們在Sonesta的初始股權收購之日(2020年2月27日)在Sonesta股東總股本賬面價值中的比例份額高出總計$8,000。根據公認會計準則的要求，我們將把這一差額攤銷為被投資人的權益收益。31於本公司收購之日，Sonesta擁有的房地產資產及無形資產及負債的加權平均剩餘使用年限。我們記錄了基差$的攤銷。65在截至2021年3月31日的三個月裏。我們確認了美元的損失。2,778及$718分別與我們截至2021年和2020年3月31日的三個月對Sonesta的投資相關。這些金額包括在我們的簡明綜合損益表中被投資人的權益損失中。
我們記錄了我們在Sonesta的初始投資的公允價值負債，因為沒有與修改我們與Sonesta的管理協議和投資Sonesta有關的現金對價。我們在Sonesta投資的這一負債包括在我們簡明綜合資產負債表的應付賬款和其他負債中，並將在2037年1月31日之前以直線方式攤銷，作為我們簡明綜合損益表(虧損)中酒店運營費用的減少。我們減少了酒店運營費用$621及$207截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，分別用於攤銷這一負債。截至2021年3月31日，這一負債的未攤銷餘額為美元。39,310.
有關我們與Sonesta的關係、協議和交易的更多信息，請參見注釋9。
凱悦酒店協議。我們的凱悦酒店協議原定於2030年到期。根據我們的凱悦酒店協議，凱悦酒店為我們提供了擔保，保證金以$為限。50,000。在截至2020年12月31日的年度內，我們用盡了剩餘的有限擔保，以彌補應支付給我們的最低迴報的不足。2021年1月，我們收到凱悦酒店的終止通知，由於凱悦酒店的擔保用完，我們的凱悦酒店協議於2021年4月8日生效。2021年4月7日，我們和凱悦酒店同意將終止日期短期延長至2021年5月22日。我們和凱悦目前正在討論可能對我們的凱悦協議進行修改，這可能會導致部分或全部酒店仍由凱悦管理。然而，如果這樣的討論不能達成雙方都能接受的協議，讓凱悦繼續管理部分或全部這些酒店，我們預計將在2021年6月1日左右將這些酒店的管理移交給索內斯塔。
我們實現了$的回報1,555及$5,509在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月內，根據我們的凱悦協議。我們從凱悦酒店獲得的任何回報僅限於酒店在支付運營費用後的可用現金流(如果有的話)。
萬豪協議。截至2021年1月1日，萬豪酒店管理105由於萬豪未能彌補我們收到的付款與我們之間的累計差額，我們於2020年終止了協議下的酒店80根據協議，應支付給我們的累計優先權返還的%。我們把品牌和管理轉移到88萬豪酒店將於2021年2月和3月前往索內斯塔。截至2021年3月31日，萬豪酒店管理17我們的酒店。我們賣出了這些酒店將於2021年4月出售(有關此次出售的更多信息，請參見附註4)。我們正在與萬豪進行仲裁程序，除其他事項外，涉及向我們支付某些款項的時間和性質，包括萬豪聲稱我們必須退還#美元。19,1202020年向我們提供的最低迴報預付款，以及萬豪協議終止時間的有效性，包括退出酒店協議，如果不終止，將要求我們出售16被萬豪品牌佔據的酒店。我們還要求償還我們在2020年向萬豪支付的某些營運資金預付款。我們已經和萬豪酒店達成了一項協議，16上述酒店，據此，我們同意在仲裁解決之前，這些酒店仍為萬豪品牌酒店。
我們的萬豪酒店產生淨運營現金流赤字#美元。14,921在截至2021年3月31日的三個月內。我們從萬豪酒店獲得的任何回報僅限於支付運營費用後的酒店可用現金流(如果有的話)。萬豪酒店管理122在截至2020年3月31日的三個月裏，我們的酒店實現了美元的回報47,648在此期間從我們的萬豪品牌酒店購買。

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簡明合併財務報表附註
(千美元，共享數據除外)
(未經審計)


雷迪森協議。我們與雷迪森簽訂的管理協議九酒店，或我們的Radisson協議，將於2037年到期，該協議規定，截至2021年3月31日，我們將獲得每年最低迴報$20,601。我們實現的最低迴報是$5,150及$5,111在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月內，根據我們的雷迪森協議。根據我們的雷迪森協議，雷迪森向我們提供了擔保，保證金以美元為限。47,523。在截至2021年3月31日的三個月內，我們Radisson協議下的酒店產生的現金流低於同期應向我們提供的最低迴報，Radisson賺取了$7,931保證金的一部分，以彌補差額。擔保的可用餘額為#美元。5,306截至2021年3月31日。除了我們的最低退款外，我們的雷迪森協議還規定向我們支付50支付運營費用、支付所需的FF&E準備金、支付我們的最低迴報、償還我們的營運資金預付款以及向Radisson償還營運資金和擔保預付款(如果有的話)後，酒店可用現金流的百分比。
其他的。我們與洲際酒店集團簽訂的一家酒店的管理協議將於2026年1月31日到期。我們洲際酒店產生了淨運營現金流赤字#美元。1,502在截至2021年3月31日的三個月內。我們從洲際酒店集團獲得的任何回報僅限於酒店在支付運營費用後的可用現金流(如果有的話)。洲際酒店集團管理或租賃103截至2020年3月31日的三個月內的酒店。我們實現了$的回報54,085根據我們在此期間的洲際酒店集團協議。
我們已達成銷售協議。五酒店，並在預期出售的情況下將其出租給買方，並確認了$455截至2021年3月31日的三個月租金收入下降。有關此次銷售的更多信息，請參見附註4。
淨租賃組合
截至2021年3月31日，我們擁有798淨租賃服務型零售物業13,452,608租賃要求年租金最低為$$的平方英尺(平方英尺)375,811加權(以年最低租金計算)的平均剩餘租期為10.7好幾年了。投資組合是98.5租户百分比168租户在130中國的品牌21各具特色的行業。
在截至2021年3月31日的三個月裏，我們收集了93.1我們的淨租賃租户應付租金的%。2021年4月，我們收集了97.7淨租賃租户應支付給我們的租金的%。
由於新冠肺炎的流行，我們的一些租户已經要求租金援助。在截至2021年3月31日的三個月內，我們簽訂了延遲租金協議，租金為$1,228租金與五淨租賃租户。截至2021年3月31日，我們擁有10,605與以下項目相關的未付遞延租金的百分比45租户代表大約2.8截至2021年3月31日，我們的淨租賃零售投資組合中年化租金收入的百分比。這些遞延租金包括在其他資產中，淨額計入我們的壓縮綜合資產負債表。在大多數情況下，這些租户有義務支付超過一年的延期租金。12幾個月-24幾個月的時間。我們已選擇使用財務會計準則委員會的一攬子救濟方案，以適用租賃會計準則來提供因新冠肺炎大流行而提供的租賃特許權。財務會計準則委員會的一攬子救濟方案為實體提供了一種選擇，即如果修改後的租賃產生的現金流與原始租賃基本相同或更少，則可以選擇在現有的租賃修改指導方針之外，對新冠肺炎疫情造成的租賃特許權進行核算。由於上述遞延租金金額將予償還，因此各租約的現金流與遞延租金前大致相同。遞延金額沒有影響我們截至2021年3月31日的三個月的經營業績。
我們不斷審核與租金、直線租金和物業運營費用報銷相關的應收賬款，並根據租户的付款歷史、租户的財務狀況、租户所在行業的商業狀況以及物業所在地區的經濟狀況來確定應收賬款。這項檢討包括評估租客租約的大部分到期款項是否都有可能收回。對於被認為可能收取的租約，收入在租賃期內繼續以直線基礎記錄。對於被認為不可能收回的租賃，收入在收到現金時入賬。我們確認經營租約的可收集性評估的所有變化都是對租金收入的調整。我們為租金收入計提了壞賬準備金#美元。4,785及$1,115分別為截至2021年和2020年3月31日的三個月。我們有1美元的滯納金準備金。23,051及$18,230截至2021年3月31日和2020年12月31日，分別計入我們濃縮合並資產負債表中的其他資產。

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(千美元，共享數據除外)
(未經審計)


TA是我們最大的租户，租賃26.7截至2021年3月31日，我們賬面總價值或房地產的百分比。我們一共租給了TA179以下是旅遊中心五2029年至2035年之間到期的租約，但須受電訊局長延長租約的權利限制，並要求每年最低租金為$246,110截至2021年3月31日。此外，電訊局長還須按季度分期付款方式向我們支付以前遞延的租金義務，金額為$。4,404一直到2023年1月31日。TA支付了$4,404在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月中，每個月都向我們提供遞延租金。以前延期支付的租金餘額為#美元。35,228截至2021年3月31日。
我們確認了TA的租金收入為#美元。62,077及$61,528分別為截至2021年和2020年3月31日的三個月。截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月租金收入減少了1美元。3,305及$3,344分別記錄我們的電訊局長租約下的遞延租金責任，以及電訊局長以直線方式移走地下儲油罐的估計未來支付予吾等的費用。截至2021年3月31日和2020年12月31日，我們有TA欠我們的當期租金的應收賬款和直線租金調整$52,620及$55,530，分別為。這些金額包括在我們的簡明綜合資產負債表中的相關人士的到期款項中。
除了上述我們在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月內確認的租金收入外，我們的TA租約還要求TA根據某些銷售額的增長向我們支付百分比租金。我們每年根據我們的TA租約確定到期租金的百分比，並在滿足所有或有事項時將由此產生的任何金額確認為租金收入。根據我們的TA租約，我們有總計$的遞延百分比租金。1,386及$725分別為截至2021年和2020年3月31日的三個月。
我們的TA租約不需要FF&E託管押金。然而，TA需要維護租賃的旅行中心，包括結構和非結構部件。根據我們的TA租約，TA可以要求我們為資本改善提供資金，以換取TA每年最低租金的增加，相當於8.5資助金額的%。在截至2021年3月31日或2020年3月31日的三個月裏，我們沒有為租賃給TA的物業提供任何資本改善資金。
有關我們與TA關係的更多信息，請參見注釋9。
我們的其他淨租賃協議一般規定最低租金支付，此外可能包括可變支付。營運租賃的租金收入，包括由指數或以市場為基礎的指數所得的任何付款，於吾等確定基本上所有租賃付款均有可能收取時，以直線基準於租賃期內確認。我們的一些租約有延長或終止租約的選擇權，租户可以選擇延長或終止租約，在確定租賃期時會考慮這些選項。我們確認淨租賃物業(不包括TA)的租金收入為#美元。29,645及$36,653分別截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，其中包括美元1,422及$1,701分別作出調整，以直線方式記錄我們某些租約下的預定租金變化。
注6.負債
截至2021年3月31日，我們的主要債務義務為：(1)$1,000,000未償還借款金額低於我們的美元1,000,000循環信貸安排；及(2)$6,200,000優先無擔保票據的未償還本金總額。我們的循環信貸安排是由與機構貸款人組成的銀團簽訂的信貸協議管理的。
我們的循環信貸安排的到期日是2022年7月15日，在支付延期費用並滿足某些其他條件的情況下，我們可以選擇將該安排的到期日延長為二其他內容六個月期句號。我們可以在我們的循環信貸安排下借入、償還和再借入資金，直到到期，而本金在到期之前不會到期。根據我們的循環信貸安排，我們必須按倫敦銀行同業拆借利率(Libor)加溢價支付借款利息。235年息基點，以倫敦銀行同業拆息下限為0.50%，截至2021年3月31日。我們還支付了設施費用，這是30截至2021年3月31日，我們循環信貸安排下的貸款承諾總額每年增加一個基點。利率溢價和融資費都會根據我們信用評級的變化而進行調整。截至2021年3月31日，我們循環信貸安排下的借款應付年利率為2.85%。我們循環信貸安排下的貸款加權平均年利率為2.85%和2.60截至2021年和2020年3月31日的三個月分別為3%。截至2021年3月31日和2021年5月6日，我們的美元1,000,000循環信貸安排已全部動用。
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(千美元，共享數據除外)
(未經審計)


我們和我們的貸款人修改了我們的信貸協議，以管理我們的美元。1,000,0002020年的循環信貸安排。除其他外，修正案放棄了當時所有現有的金融契約，直至協議期限結束，或2022年7月15日，或豁免期。經修訂後，除其他事項外，還包括：
•我們質押了擁有物業的子公司的某些股權，並將為以下公司提供第一按揭留置權74某些質押子公司擁有的未折舊賬面價值為#美元的財產1,835,000截至2021年3月31日，確保我們在信貸協議下的義務；

•我們有能力提供高達$250,000每年的資本支出最高可達50,000信貸協議中規定的每年某些其他投資；

•我們同意在分配給普通股股東、股票回購、產生債務和獲得不動產方面的某些契約和限制(每種情況都有不同的例外情況)；

•我們同意將最低流動資金維持在#美元。125,000;

•我們一般須把出售資產、資本市場交易和債務再融資所得的現金淨額，用來償還信貸協議下的未償還款項，然後再用來償還其他債務的到期日；以及

•在豁免期內，在我們證明遵守某些契約之前，我們不能使用我們的信貸協議中的這一功能，根據該功能，最高總借款可以增加到最高$。2,300,000在某些情況下，在合併的基礎上。

我們的信用協議和我們的無擔保優先票據契約及其補充條款規定，在發生和繼續發生某些違約事件(例如，在我們的信用協議的情況下，變更我們的控制權，包括RMR Group LLC或RMR LLC)不再擔任我們的業務經理時，加速支付所有未償還的金額。我們的信貸協議和我們的無擔保優先票據契約及其補充品也包含契約，包括那些限制我們在某些情況下產生債務或進行分配的能力，並通常要求我們保持一定的財務比率的契約。截至2021年3月31日，我們沒有遵守我們的一項債務契約，這是產生額外債務所必需的，因此，在我們達到所需的契約水平之前，我們將無法招致額外的債務。

注7.股東權益
分配
在截至2021年3月31日的三個月裏，我們向普通股股東定期申報和支付季度分配如下：
申報日期記錄日期支付日期每股普通股股息總分發
2021年1月14日2021年1月25日2021年2月18日$0.01$1,648
2021年4月15日，我們宣佈定期按季度向2021年4月26日登記在冊的普通股股東分配美元0.01每股，或$1,648。我們預計在2021年5月20日左右支付這筆款項。
注8.與RMR LLC簽訂的商業及物業管理協議
我們有不是員工。我們經營業務所需的人員和各種服務都是由RMR LLC為我們提供的。我們有二我們與RMR LLC簽訂了兩份協議，為我們提供管理服務：(1)業務管理協議，一般與我們的業務相關；(2)物業管理協議，與我們淨租賃組合的物業水平運營有關，不包括出租給TA的物業，以及我們其中一家酒店的寫字樓部分。RMR還為我們由Sonesta管理的酒店提供一定的施工監理服務。
我們確認支付給RMR LLC的淨業務管理費為#美元。10,299及$10,560分別為截至2021年和2020年3月31日的三個月。基於我們的普通股總回報，根據我們的業務管理協議的定義，截至2021年3月31日和2020年3月31日，我們的淨業務管理費中不包括獎勵費用。
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簡明合併財務報表附註
(千美元，共享數據除外)
(未經審計)


在截至2021年或2020年3月31日的三個月內獲得認可。2021年的實際年度獎勵費用(如果有的話)將基於我們的業務管理協議中定義的我們普通股的總回報。三年制截止日期為2021年12月31日，將於2022年支付。截至2020年12月31日的年度，我們沒有產生應付給RMR LLC的獎勵費用。我們在簡明合併損益表中包括一般業務管理費金額和行政費用。
我們確認應支付給RMR有限責任公司的物業管理和建築監理費為#美元。804及$1,032分別為截至2021年和2020年3月31日的三個月。其中，截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，802及$1,016物業管理費分別在我們的簡明綜合損益表(損益表)和#美元中支出為其他運營費用。2及$16建築費用和監理費分別被資本化，並計入我們簡明綜合資產負債表中的建築、裝修和設備。
我們一般負責我們的所有運營費用，包括RMR LLC代表我們發生或安排的某些費用。我們一般不負責支付RMR LLC為我們提供管理服務而產生的僱傭、辦公或行政費用，但被分配專門或部分在我們的淨租賃物業(不包括出租給TA的物業)和我們其中一家酒店的寫字樓部分工作的RMR LLC員工的適用僱傭和相關費用，我們在RMR LLC中央會計人員的工資、福利和其他相關成本中的份額，我們在RMR LLC提供內部審計職能的成本中所佔的份額，以及另有約定的情況下除外。我們向RMR LLC報銷了$744及$543分別為截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的這些費用和成本。我們在簡明綜合收益(虧損)表中將這些金額計入其他運營費用以及銷售、一般和行政費用(如適用)。

注9.關聯人交易
我們與TA、Sonesta、RMR LLC、RMR Group，Inc.或RMR Inc.以及與它們相關的其他公司有關係以及歷史上和持續的交易，包括RMR LLC或其子公司向其提供管理服務的其他公司，其中一些公司的受託人、董事或高級管理人員也是我們的受託人或高級管理人員。RMR LLC是RMR Inc.擁有多數股權的運營子公司。我們的董事會主席和董事之一Adam D.Portnoy是總部基地信託公司(ABP Trust)的唯一受託人、高管和控股股東。總部基地信託公司是RMR公司的控股股東，RMR公司的常務董事兼總裁兼首席執行官，以及RMR LLC的高管和員工。約翰·G·默裏(John G.Murray)，我們的另一位董事總經理兼總裁兼首席執行官，也是RMR LLC的高級管理人員和員工。此外，我們的其他高級職員都是RMR LLC的高級職員。我們的一些獨立受託人還擔任RMR LLC或其附屬公司提供管理服務的其他上市公司的獨立受託人或獨立董事。亞當·波特諾伊(Adam Portnoy)擔任其中幾家上市公司的董事會主席，以及這些上市公司的常務董事或常務董事。RMR LLC的其他高級管理人員，包括Murray先生和我們的某些其他高級管理人員，擔任其中某些公司的董事總經理、董事總經理或高級管理人員。
標記。我們租用179根據我們的TA租約，將我們的旅遊中心的一部分轉給TA。截至2021年3月31日，我們擁有1,184,797TA普通股，約佔8.1佔TA普通股流通股的百分比。RMR LLC為我們和TA提供管理服務，Adam D.Portnoy還擔任TA的董事會主席和董事總經理，並於2021年3月31日實益擁有655,505TA普通股(包括通過RMR LLC)的股份，約佔4.5佔TA普通股流通股的百分比。有關我們與TA的關係、協議和交易的詳細信息，請參閲附註5；有關我們對TA的投資的詳細信息，請參閲附註12。

索內斯塔。 Sonesta是一傢俬人公司，由我們的董事之一亞當·D·波特諾伊(Adam D.Portnoy)控制。波特諾伊是Sonesta的最大所有者和董事。Sonesta的另一位董事是我們的另一位管理董事、總裁兼首席執行官，Sonesta的另一位董事擔任RMR LLC和RMR Inc.的執行副總裁、總法律顧問和祕書以及我們的祕書。Sonesta的首席執行官和首席財務官都是RMR LLC的高管。Sonesta的某些其他官員和員工是RMR LLC的前僱員。RMR LLC還向Sonesta提供某些服務。截至2021年3月31日，我們擁有大約34管理的Sonesta的百分比256我們的酒店。有關我們與Sonesta的關係、協議和交易的更多信息，請參見注釋5。
我們的經理，RMR LLC。我們有二與RMR LLC簽訂協議，為我們提供管理服務。有關我們與RMR LLC的管理協議的詳細信息，請參閲附註8。

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簡明合併財務報表附註
(千美元，共享數據除外)
(未經審計)


有關這些關係和某些其他此類關係以及某些其他關聯人交易的詳細信息，請參閲我們的2020年度報告。

注10.所得税
我們已選擇根據1986年修訂的美國國税法(IRC)作為房地產投資信託基金徵税，因此，只要我們將應税收入分配給股東，並滿足某些組織和運營要求，我們的營業收入通常不需要繳納聯邦和大多數州的所得税。儘管我們有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，但我們在加拿大、波多黎各和某些州仍需繳納所得税。此外，我們將我們管理的酒店出租給我們全資擁有的TRS，這些TRS與我們的大多數子公司不同，它們單獨提交綜合納税申報單，並繳納聯邦、州和外國所得税。我們的綜合所得税撥備包括與我們TRS的運營相關的所得税撥備，以及儘管我們具有REIT的徵税資格，但我們產生的某些州和外國所得税。
在截至2021年3月31日的三個月內，我們確認所得税支出為$853，其中包括$100外國税收和美元753州税。在截至2020年3月31日的三個月內，我們確認所得税支出為$342其中包括$51外國税收和美元291州税。
注11.細分市場信息
我們將我們的酒店和淨租賃組合彙總到二可報告分部、酒店投資和淨租賃投資，基於它們相似的運營和經濟特徵。
截至2021年3月31日的三個月
酒店淨租賃公司整合
收入：    
酒店營業收入$168,953 $— $— $168,953 
租金收入496 91,721 — 92,217 
總收入169,449 91,721 — 261,170 
費用：    
酒店運營費用：214,987 — — 214,987 
其他運營費用— 3,417 — 3,417 
折舊和攤銷。68,124 56,244 — 124,368 
一般事務和行政事務— — 12,657 12,657 
資產減值損失— 1,211 — 1,211 
總費用：283,111 60,872 12,657 356,640 
房地產銷售損失— (9)— (9)
股權證券未實現虧損— — (6,481)(6,481)
利息收入：— — 57 57 
利息支出：— — (89,391)(89,391)
被投資人所得税和權益前收益(虧損)
(113,662)30,840 (108,472)(191,294)
所得税費用— — (853)(853)
被投資人虧損中的權益。— — (2,843)(2,843)
淨收益(虧損)$(113,662)$30,840 $(112,168)$(194,990)
 截至2021年3月31日
酒店淨租賃公司整合
總資產$4,832,229 $3,766,306 $915,980 $9,514,515 
16
目錄
服務屬性信任
簡明合併財務報表附註
(千美元，共享數據除外)
(未經審計)


 截至2020年3月31日的三個月
酒店淨租賃公司整合
收入：    
酒店營業收入：$383,503 $— $— $383,503 
租金收入1,008 99,265 — 100,273 
總收入：384,511 99,265 — 483,776 
費用：    
酒店運營費用：271,148 — — 271,148 
其他運營費用— 3,759 — 3,759 
折舊和攤銷。67,669 60,257 — 127,926 
一般事務和行政事務— — 14,024 14,024 
資產減值損失— 16,740 — 16,740 
總費用：338,817 80,756 14,024 433,597 
房地產銷售收益— (6,911)— (6,911)
股權證券未實現虧損— — (5,045)(5,045)
利息收入：147 — 115 262 
利息支出：— — (71,075)(71,075)
被投資人所得税和權益前收益(虧損)
45,841 11,598 (90,029)(32,590)
所得税費用— — (342)(342)
被投資人虧損中的權益。— — (718)(718)
淨收益(虧損)$45,841 $11,598 $(91,089)$(33,650)
 截至2020年12月31日
酒店淨租賃公司整合
總資產$4,846,410 $3,721,418 $119,491 $8,687,319 
附註12.資產和負債的公允價值
下表列出了我們在2021年3月31日按公允價值列賬的某些資產，按GAAP下公允價值層次中定義的投入水平分類，用於每項資產的估值。

2021年3月31日2020年12月31日
賬面價值公允價值賬面價值公允價值
經常性公允價值計量資產：
助教投資(一級)(1)
$32,143 $32,144 $38,624 $38,624 
非經常性公允價值計量資產：
持有待售物業的資產(第2級) (2)
$13,805 $13,805 $13,543 $13,543 

(1)截至2021年3月31日和2020年12月31日，我們擁有1,184,797TA普通股，包括在我們的壓縮綜合資產負債表中的其他資產中，並根據報價市場價格(1級投入)按公允價值報告。我們這些股票的歷史成本基礎是$24,418截至2021年3月31日和2020年12月31日。在截至2021年3月31日的三個月中，我們記錄了未實現虧損$6,481將我們在TA股票投資的賬面價值調整為其公允價值。

(2)截至2021年3月31日，我們擁有五北京的酒店四賬面總價值為#美元的國家10,699和六位於以下位置的淨租賃物業四賬面總價值為#美元的國家3,106歸類為持有待售。該等物業按其估計公允價值減去出售成本，根據從物業潛在買家收到的報價所得的資料(根據公認會計原則下的公允價值層次定義的第2級投入)入賬。我們記錄了一美元1,211在截至2021年3月31日的三個月內，將其中兩處房產的賬面價值減去出售成本，使其賬面價值降至估計公允價值。截至2020年12月31日，我們擁有五北京的酒店四賬面總價值為#美元的國家10,699和六位於以下位置的淨租賃物業六賬面總價值為#美元的國家2,844歸類為持有待售。

除上表所列資產外，我們的金融工具還包括我們的現金和現金等價物、限制性現金、應收租金、循環信貸安排和優先票據。在2021年3月31日和2020年12月31日，由於這些額外金融工具的短期性質或浮動利率，這些額外金融工具的公允價值接近其在我們濃縮綜合資產負債表中的賬面價值，但如下所示：
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目錄
服務屬性信任
簡明合併財務報表附註
(千美元，共享數據除外)
(未經審計)


2021年3月31日2020年12月31日
賬面價值(1)
公允價值
賬面價值(1)
公允價值
高級無擔保票據，2022年到期，日期：5.00%
498,335 509,578 498,032 510,285 
高級無擔保票據，2023年到期，日期：4.50%
499,637 509,858 499,596 505,280 
高級無擔保票據，2024年到期，日期：4.65%
348,801 350,432 348,700 347,893 
高級無擔保票據，2024年到期，日期：4.35%
819,913 821,985 819,546 819,328 
高級無擔保票據，2025年到期，日期：4.50%
347,290 345,725 347,118 346,462 
高級無擔保票據，2025年到期，日期：7.50%
789,590 910,616 789,006 926,404 
高級無擔保票據，2026年到期，日期：5.25%
344,495 354,715 344,212 354,996 
高級無擔保票據，2026年到期，日期：4.75%
446,668 426,434 446,515 448,506 
高級無擔保票據，2027年到期，日期：4.95%
395,594 395,262 395,405 404,328 
高級無擔保票據，2027年到期，日期：5.50%
442,620 474,766 442,370 491,918 
高級無擔保票據，2028年到期，日期：3.95%
392,195 367,578 391,908 388,146 
高級無擔保票據，2029年到期，於4.95%
418,300 408,179 418,102 430,064 
高級無擔保票據，2030年到期，日期：4.375%
389,938 366,950 389,656 388,292 
金融負債總額$6,133,376 $6,242,078 $6,130,166 $6,361,902 
(1)賬面價值包括未攤銷折扣、溢價和發行成本。
在2021年3月31日和2020年12月31日，我們使用當時未償還優先票據(2級投入)的平均出價和要價估計了我們優先票據的公允價值。
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目錄
第二項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
以下討論應與本季度報告(Form 10-Q)第I部分第1項中包含的簡明綜合財務報表及其附註以及我們的2020年年度報告一併閲讀。
概述(以千為單位的美元金額，不包括股份金額和每間客房的酒店數據)
我們是根據馬裏蘭州法律組織的房地產投資信託基金。截至2021年3月31日，我們在47個州、哥倫比亞特區、加拿大和波多黎各擁有1108處房產。
商業環境與展望。酒店業以及我們的經理和租户所在的其他行業受到了新冠肺炎全球大流行的不利影響，以及聯邦、州和地方政府旨在遏制和緩解新冠肺炎傳播的任務，支付寶繼續對我們的運營業績、財務狀況和現金流產生重大負面影響。我們的經營業績和酒店的現金流在很大程度上取決於我們的運營商為我們創造回報的能力。儘管與2020年水平相比，我們酒店的休閒需求在2021年第一季度有所改善，但業務暫時性和團體需求有限，與整個美國酒店業的趨勢一致，復甦繼續滯後。儘管整體住宿活動在大流行開始以來的水平上繼續改善，而且我們目前的預期是，2021年下半年的住宿需求可能會以比迄今經歷的更有意義的速度改善，但我們預計，住宿行業恢復到歷史水平可能需要幾年時間。我們無法肯定地預測，在大流行的影響消退後，業務水平何時會恢復到正常化的歷史水平。我們目前預計，臨時業務和集團業務的復甦將是漸進的，可能是不一致的。公共衞生、新冠肺炎疫苗的可獲得性和有效性、旅行方面的商業做法的變化以及地緣政治環境等因素可能會影響這種復甦的時間、程度和速度。此外，消費者信心和休閒需求將繼續受到失業的影響, 對恢復正常活動的安全性和更廣泛的宏觀經濟趨勢的看法。我們相信，我們目前的財力，以及我們對酒店業和我們的淨租賃零售租户所在行業未來表現的預期，將使我們能夠經受住新冠肺炎疫情及其後果，儘管我們在疫情期間實現了運營虧損。有關新冠肺炎疫情對我們和我們業務的更多信息和風險，請參閲我們2020年年報的第一部分第1項“業務-新冠肺炎流行病”和第I部分第1A項“風險因素”。我們的經理RMR LLC已經採取了各種行動來應對新冠肺炎疫情，以應對其對我們的運營和財務影響。此外，我們正在繼續密切關注新冠肺炎疫情對我們業務方方面面的影響。有關這些行動和監控活動的更多信息，請參閲我們的2020年度報告。
管理協議和租約。截至2021年3月31日，我們擁有根據7項協議運營的310家酒店。我們把305家這樣的酒店租給了我們全資擁有的TRS，這些TRSS由酒店運營公司管理。我們已經達成了出售其他五家酒店的協議，並已將這些物業出租給買方，以期出售。我們擁有798個服務型物業，168個租户簽訂了“三重網”租約，租户一般負責支付運營費用和資本支出。我們的簡明綜合損益表包括我們管理的酒店的酒店運營收入和酒店運營支出，以及我們租賃酒店和淨租賃物業的租金收入和其他運營支出。
在截至2021年3月31日的季度裏，我們將88家酒店的品牌和管理從萬豪轉移到了索內斯塔。欲瞭解有關這些轉移的更多信息，請參閲本季度報告10-Q表第一部分第1項中我們的簡明合併財務報表的附註5。
2021年1月，我們收到凱悦酒店的終止通知，由於凱悦酒店的擔保用完，我們的凱悦酒店協議於2021年4月8日生效。2021年4月7日，我們和凱悦酒店同意將終止日期短期延長至2021年5月22日。我們和凱悦目前正在討論可能對我們的凱悦協議進行修改，這可能會導致部分或全部酒店仍由凱悦管理。然而，如果這樣的討論不能達成雙方都能接受的協議，讓凱悦繼續管理部分或全部這些酒店，我們預計將在2021年6月1日左右將這些酒店的管理移交給索內斯塔。欲瞭解有關凱悦酒店和索尼斯塔酒店協議的更多信息，請參閲本季度報告10-Q表第一部分第一部分簡明綜合財務報表的附註5和9。
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目錄
酒店組合。截至2021年3月31日，我們擁有310家酒店。與2020年相比，2021年第一季度，美國酒店業總體上實現了平均每日房價(ADR)、每間可用房間收入(RevPAR)和入住率的下降。在截至2021年3月31日的季度裏，我們連續擁有的304家可比酒店在整個比較期間開業和運營，導致ADR和RevPAR合計季度環比下降，入住率下降。我們認為，這些結果主要是由於新冠肺炎疫情造成我們某些酒店的中斷和流離失所，這場疫情從2020年3月開始對業績產生負面影響，包括我們一些酒店所在地區的商務和休閒活動大幅減少，但這部分被急救人員、醫務人員和尋求安全隔離地點或與社會保持距離的人的需求增加所抵消，特別是在我們的長期或長期住宿酒店。
截至2021年3月31日的季度，與截至2020年3月31日的季度相比，我們所有310家酒店的ADR下降了29.6%，至88.02美元，入住率下降了16.5個百分點，至40.1%，RevPAR下降了50.1%，至35.30美元。
截至2021年3月31日的季度，與截至2020年3月31日的季度相比，我們自2020年1月1日以來連續擁有的304家可比酒店的ADR下降了29.2%，至87.19美元，入住率下降了17.3個百分點，至40.1%，RevPAR下降了50.6%，至34.96美元。
可比酒店數據。我們按可比基準列示各期間的每間平均收入、平均每日收入及入住率，以方便各期間之間的比較。我們通常將可比酒店定義為我們擁有的、在被比較的整個時期內都開業和運營的酒店。在截至2021年3月31日和2020年3月31日的季度，我們從可比業績中剔除了六家酒店。在本報告所述的部分時間裏，由於新冠肺炎大流行，四家酒店因進行重大翻新而關閉，兩家酒店暫停運營。
淨租賃投資組合。截至2021年3月31日，我們擁有798個以服務為導向的淨租賃零售物業，其中13,452,608平方英尺租賃給168個租户，租户需要支付運營費用和資本支出(租户負責支付運營費用和資本支出)，年租金最低為375,811美元。截至2021年3月31日，我們的淨租賃組合入住率為98.5%，加權(按年度最低租金)租賃期為10.7年，在21個不同行業的130個品牌下運營。TA是我們最大的租户。截至2021年3月31日，我們根據五份主租約將179個旅遊中心租賃給TA，租期在2029年至2035年之間，年租金最低要求為246,110美元。
我們的酒店經營協議和淨租賃協議的更多細節載於我們的簡明綜合財務報表的附註5和9，該附註位於本季度報告的表格10-Q的第一部分的第1項以及下面的表格和附註中。
收購和處置。在截至2021年3月31日的三個月裏，我們以7709美元的購買價格(包括收購相關成本)收購了田納西州納什維爾(Nashville)一處房產旁邊的一塊地塊。
在截至2021年3月31日的三個月裏，我們以375美元的價格出售了一處淨租賃房產，可出租平方英尺為2797平方英尺，不包括成交成本。2021年4月，我們以9753美元的價格出售了一家擁有146間客房的酒店，不包括關閉成本；以1206美元的價格出售了一處面積為32130平方英尺的淨租賃房產(不包括關閉成本)。
我們已經達成了一項協議，出售四個州的五家酒店，總共430間客房，賬面價值總計10,699美元，銷售總價為22,263美元，不包括關閉成本。我們還簽訂協議出售兩個淨租賃物業，總面積為35,330平方英尺，總賬面價值為1,439美元，銷售總價為1,581美元(不包括成交成本)。我們目前預計這些銷售將在2021年第二季度末完成。然而，這些銷售是有條件的，我們不能確定我們會完成這些銷售，或者這些銷售不會推遲，或者條款不會改變。

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目錄
經營業績(千元，股票除外)
截至2021年3月31日的三個月與截至2020年3月31日的三個月相比
截至3月31日的三個月，
  增加%的增長
20212020(減少)(減少)
收入：    
酒店營業收入$168,953 $383,503 $(214,550)(55.9)%
租金收入-酒店496 1,008 (512)(50.8)%
租金收入--淨租賃91,721 99,265 (7,544)(7.6)%
總收入261,170 483,776 (222,606)(46.0)%
費用：    
酒店運營費用214,987 271,148 (56,161)(20.7)%
其他運營費用3,417 3,759 (342)(9.1)%
折舊和攤銷-酒店68,124 67,669 455 0.7 %
折舊和攤銷--淨租賃56,244 60,257 (4,013)(6.7)%
折舊及攤銷總額124,368 127,926 (3,558)(2.8)%
一般事務和行政事務12,657 14,024 (1,367)(9.7)%
資產減值損失1,211 16,740 (15,529)(92.8)%
總費用356,640 433,597 (76,957)(17.7)%
其他營業收入：
房地產銷售損失(9)(6,911)6,902 (99.9)%
股權證券未實現虧損，淨額(6,481)(5,045)(1,436)28.5 %
利息收入57 262 (205)(78.2)%
利息支出(89,391)(71,075)(18,316)25.8 %
被投資人所得税前虧損和權益損失(191,294)(32,590)(158,704)487.0 %
所得税費用(853)(342)(511)149.4 %
被投資人損失中的權益(2,843)(718)(2,125)296.0 %
淨損失$(194,990)$(33,650)$(161,340)479.5 %
加權平均流通股(基本)164,498 164,370 128 0.1 %
加權平均流通股(稀釋)164,498 164,370 128 0.1 %
每股普通股淨虧損(基本和稀釋後)$(1.19)$(0.20)$(0.99)495.0 %
下面提到的收入和費用類別的變化涉及截至2021年3月31日的三個月與截至2020年3月31日的三個月的合併結果的比較。
酒店營業收入。酒店運營收入的下降是由於我們管理的某些酒店的收入下降，這主要是由於入住率下降，這主要是由於新冠肺炎疫情(202,867美元)、出售18家酒店(7,564美元)以及我們某些酒店的翻新(4,119美元)。我們酒店的其他經營統計數據包括在第29頁的表格中。
租金收入-酒店。租金收入減少--酒店租金收入減少的主要原因是，一家酒店從租賃物業轉為管理物業，並終止了2020年間一家酒店48個度假單元的租約(968美元)，但因預計將出售5家酒店，將5家酒店從管理物業改為租賃物業而被部分抵銷(456美元)。
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目錄
租金收入-淨租賃。租金收入-租賃淨額減少的主要原因是出售財產(3 874美元)以及新冠肺炎疫情導致壞賬租金準備金增加和空置率增加(3 670美元)。我們在2021年和2020年分別減少了1,883美元和1,646美元的租金收入，以記錄某些租約下的預定租金變化，我們的TA租約應支付給我們的遞延租金義務，以及根據TA租約估計未來向我們支付的直線拆除地下儲罐的費用。
酒店運營費用。酒店業務費用減少的原因是，主要受新冠肺炎疫情影響的某些管理型酒店入住率減少(123 601美元)，出售18家酒店(6 572美元)以及房地產税、保險和其他費用減少(5 737美元)，但減少額因我們某些酒店管理協議下的保證金和保證金使用額減少(60 114美元)以及2021年期間88家酒店更名導致酒店經理過渡相關費用(19 635美元)而被部分抵銷。在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月裏，由於使用我們的保證金和擔保，酒店運營費用分別減少了10,392美元和70,506美元。
其他營業費用。其他營運費用減少主要是出售若干淨租賃物業所致。
折舊和攤銷-酒店。折舊和攤銷的增加-酒店是自2020年1月1日以來用我們的FF&E儲備資金或由我們直接資助的改善措施(5891美元)折舊和攤銷的結果，部分抵消了我們的某些可折舊資產自2020年1月1日以來完全折舊(4218美元)和我們自2020年1月1日以來的酒店處置(1218美元)。
折舊和攤銷-淨租賃。折舊和攤銷淨租賃的減少是由於我們自2020年1月1日以來的淨租賃處置(3292美元)，以及我們的某些可折舊資產自2020年1月1日以來變得完全折舊(721美元)的結果。
一般的和行政的。一般和行政費用減少的主要原因是2021年期間企業管理費和專業服務費減少。
資產減值損失。我們在截至2021年3月31日的三個月中記錄了1211美元的資產減值虧損，以將兩個淨租賃物業的賬面價值降至其估計公允價值，並在截至2020年3月31日的三個月中記錄了16,740美元的資產減值虧損，以將兩個淨租賃物業的賬面價值降至其估計公允價值。
房地產銷售損失。在截至2021年3月31日的三個月裏，我們記錄了9美元的房地產銷售淨虧損，這與出售一處淨租賃物業有關，而在截至2020年3月31日的三個月裏，我們記錄了6911美元的房地產銷售淨虧損，這與六處淨租賃物業的銷售有關。
股權證券未實現虧損，淨額。股權證券的未實現虧損，淨額代表將我們在TA普通股股票投資的賬面價值調整為截至2021年3月31日和2020年3月31日的公允價值所需的調整。
利息收入。利息收入減少是因為2021年期間利率降低。
利息支出。利息支出增加是因為2021年期間平均未償還借款較高，以及加權平均利率較高。
所得税費用。我們確認，2021年期間所得税增加，主要是因為應繳納所得税的國家和外國來源的收入增加。
被投資人損失中的權益。被投資方虧損中的權益代表我們在Sonesta虧損中的比例份額。
淨虧損。我們的淨虧損和每股普通股淨虧損(基本和稀釋後)在2021年期間都比2020年期間有所增加，這主要是由於上文討論的收入和費用變化。
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目錄
流動資金和資本資源(千美元，股票除外)
我們的經理和租户
截至2021年3月31日，我們的305家酒店由五家酒店運營公司根據六項組合投資組合協議進行管理。我們已經簽訂了出售310家酒店中的5家的協議，並與買方簽訂了短期租約，以期出售這些資產。截至2021年3月31日，我們的798處淨租賃物業已租賃給168個租户。我們酒店的運營和維護費用通常由酒店經理作為我們的代理人支付，或者由我們的租户自己承擔。我們的酒店經理和租户的物業運營費用以及應付給我們的回報和租金的資金通常來自房地產運營收入，在一定程度上，這些各方自己為我們的最低迴報和租金提供資金，來自他們各自的單獨資源。截至2021年3月31日，我們的酒店經理包括索尼斯塔(256家酒店)、凱悦酒店(22家酒店)、雷迪森酒店(9家酒店)、萬豪酒店(17家酒店)和洲際酒店集團(1家酒店)。TA是我們最大的租户(179個旅遊中心)。
新冠肺炎疫情對住宿和服務行業以及酒店經理和租户的業務產生了實質性的不利影響，這可能會降低他們支付我們最低迴報和租金的能力或意願，增加他們拖欠我們回報和租金的可能性，並降低這些物業的價值。我們繼續密切關注新冠肺炎疫情的發展及其對我們運營商和其他利益相關者的影響。
截至2021年1月1日，根據我們於2020年終止的協議，萬豪管理着我們的105家酒店，原因是萬豪未能支付我們收到的款項與酒店之間的累計差額。根據協議，80%的累計優先權返還給我們。我們於2021年2月和2021年3月將88家萬豪酒店的品牌和管理移交給索內斯塔。自.起2021年3月31日，萬豪酒店管理着我們17家酒店。我們在2021年4月賣掉了其中一家酒店。欲瞭解有關此次出售的更多信息，請參閲本季度報告第I部分第1項表格10-Q中的簡明綜合財務報表附註。我們正在與萬豪進行仲裁程序，其中包括向我們支付某些款項的時間和性質，包括萬豪聲稱我們必須退還在2020年向我們預付的19,120美元的最低迴報，以及萬豪協議終止時間的有效性，包括退出酒店協議，如果不終止，我們將要求我們出售16家以萬豪品牌為抵押的酒店。我們還要求償還我們在2020年向萬豪支付的某些營運資金預付款。我們已與萬豪就上述16家酒店達成協議，根據該協議，我們同意在仲裁解決之前，這些酒店仍保留萬豪品牌酒店。
2021年1月，我們收到凱悦酒店的終止通知，由於凱悦酒店的擔保用完，我們的凱悦酒店協議於2021年4月8日生效。2021年4月7日，我們和凱悦酒店同意將終止日期短期延長至2021年5月22日。我們和凱悦目前正在討論可能對我們的凱悦協議進行修改，這可能會導致部分或全部酒店仍由凱悦管理。然而，如果這樣的討論不能達成雙方都能接受的協議，讓凱悦繼續管理部分或全部這些酒店，我們預計將在2021年6月1日左右將這些酒店的管理移交給索內斯塔。
截至2021年5月6日，我們最大的租户TA正在履行其對我們的所有租金義務。在截至2021年3月31日的三個月內，我們從我們的淨租賃租户那裏收取了93.1%的到期租金。在2021年4月，我們從淨租賃租户那裏收取了97.7%的應得租金。在截至2021年3月31日的三個月內，我們與五個淨租賃租户簽訂了1,228美元的租金延期協議。截至2021年3月31日，我們有10,605美元的遞延租金與45個租户有關，截至2021年3月31日，這些租户約佔我們淨租賃零售組合年化租金收入的2.8%。一般來説，這些緩繳租金由租户在12至24個月內繳付。我們未來可能會收到更多類似的請求，我們可能會決定在未來給予額外的救濟，這可能與我們迄今批准的救濟類型不同，如果我們認為這樣做是審慎或適當的，可能會包括更多實質性的救濟。此外，如果我們的任何租户由於目前的經濟狀況或其他原因而無法繼續經營下去，我們收到的租金將會減少，我們可能無法在較長時間內或根本找不到合適的替代租户，而我們與這些替代租户簽訂的租約條款可能不如我們與現有租户的協議條款對我們有利。由於圍繞新冠肺炎疫情的這些不確定性以及由此導致的經濟低迷的持續時間和程度，我們無法確定最終將對我們的租户、他們支付租金的能力和意願產生什麼影響，以及此次疫情將對我們未來的現金流產生任何額外影響。在截至2021年和2020年3月31日的三個月內，我們分別記錄了4,785美元和1,115美元的壞賬租金準備金。, 這是根據我們對某些租户的租約到期款項是否有可能收回所作的評估而釐定的。截至2021年3月31日和2020年12月31日，我們的壞賬租金準備金分別為23,051美元和18,230美元。
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目錄
我們將淨租賃覆蓋範圍定義為扣除利息、税項、折舊、攤銷和租金前的收益(EBITDAR)，除以應付給我們的年度最低租金除以物業最低租金對淨租賃組合的總最低租金的加權。用於確定租金覆蓋範圍的EBITDAR金額通常是根據租户提供的最新運營信息(如果有)報告的最近12個月期間的金額。租户提供的經營報表通常未經審計，在某些情況下，可能不是根據公認會計準則編制的，也不是由我們獨立核實的。未報告運營信息的租户不包括在覆蓋範圍計算中。在我們沒有租户提供的測算期內財務信息的情況下，我們使用行業基準數據計算了該期間的隱含息税前利潤，以更準確地反映新冠肺炎對租户運營的影響。我們認為，只使用早期的財務信息可能會產生誤導，因為它不會反映這些租户因新冠肺炎疫情而遭受的負面影響。因此，我們相信，使用這一行業基準數據可以更準確地估計這些租户最近的經營業績和覆蓋範圍。截至2021年3月31日和2020年3月31日，我們的淨租賃物業的覆蓋率分別為2.19倍和2.28倍。
我們的經營流動資金和資本資源
我們用於支付運營和資本支出、償債義務和對股東的分配的主要資金來源是酒店的最低迴報和租金以及淨租賃組合和循環信貸安排下的借款。我們每月都會收到經理和租户的最低迴報和租金。在按月或按季支付管理費和其他扣除(如果有的話)後，我們可能會收到額外的回報、百分比租金和我們在所管理酒店的運營利潤中的份額，這些金額通常需要每年進行調節。我們相信，我們有足夠的流動性來承受當前運營現金流的下降，為我們的資本支出提供資金，支付償債義務，並在未來12個月和此後可預見的未來向我們的股東進行分配。然而，由於目前的經濟狀況，我們的經理和租户可能會進一步或越來越沒有能力或不願意向我們支付最低迴報和租金，因此，我們的收入、現金流和淨收入可能會下降。在當前新冠肺炎疫情以及美國經濟活動和住宿需求放緩帶來的嚴峻經營環境下，我們已採取措施保持流動性，動用了我們1,000,000美元循環信貸安排的剩餘容量，將我們向股東的季度分派維持在每股0.01美元，我們預計在可預見的將來，根據適用的房地產投資信託基金税收要求，通過有選擇地進行資本支出，以及通過繼續與我們的酒店經營者合作，降低酒店運營費用，這一比率將繼續保持下去。我們打算在短期內將可用現金主要用於支付酒店的運營虧損，支付包括償債在內的公司費用，為資本支出提供資金。, 並向我們的股東支付分紅。截至2021年3月31日，我們沒有遵守我們的一項債務契約，這是產生額外債務所必需的，因此，在我們達到所需的契約水平之前，我們將無法招致額外的債務。如果條件對我們有利，我們可以進入股票市場或尋求其他資金來源，以增強我們的流動性，減少債務，併為現金需求提供資金。
以下是我們在報告期間的現金流來源和使用情況摘要(以千美元為單位)：
截至3月31日的三個月，
20212020
期初現金及現金等價物和限制性現金$91,456 81,259 
現金淨額由(用於)：
經營活動(62,724)$97,016 
投資活動(68,806)$(69,614)
融資活動919,625 $(8,906)
期末現金及現金等價物和限制性現金$879,551 $99,755 
從2020年期間經營活動提供的現金流轉變為截至2021年3月31日的三個月經營活動中使用的現金流，主要是因為我們的酒店投資組合賺取的回報較低，而2021年期間的利息支出較高。2021年期間用於投資活動的現金流減少主要是由於房地產處置活動減少，酒店經理在2021年期間使用受限現金的購買量減少，但被我們在2021年期間向Sonesta出資25,443美元以及我們在2020年期間收到酒店經理將保險收益存入受限現金中的部分抵消。與去年同期相比，截至2021年3月31日的三個月融資活動提供的現金增加，主要是由於我們1,000,000美元循環信貸安排的剩餘能力耗盡，以及與2020年期間相比普通股分配減少。
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目錄
我們通過符合某些要求來維持我們作為IRC下的房地產投資信託基金(REIT)的税收資格。我們將305家酒店出租給我們全資擁有的TRS，這些TRSS由酒店運營公司管理。作為房地產投資信託基金，我們預計不會為我們的大部分收入繳納聯邦所得税；然而，我們的TRS實現的收入超過他們向我們支付的租金，將按公司所得税税率繳納美國聯邦所得税。此外，我們從加拿大和波多黎各酒店獲得的收入在這些司法管轄區納税，我們在某些州也要納税，儘管我們有資格獲得房地產投資信託基金(REIT)的納税資格。
我們的投融資流動性和資本資源
我們一些酒店總銷售額的不同百分比將作為FF&E準備金代管，以資助未來的資本改善。我們擁有酒店所有的FF&E代管合同。在截至2021年3月31日的三個月裏，我們的酒店經理和租户向這些賬户存入了447美元，並從FF&E儲備託管賬户中花費了14,198美元來翻新和翻新我們的酒店。截至2021年3月31日，這些託管賬户中存有5,096美元，由我們直接持有，並作為限制性現金反映在我們的簡明合併資產負債表中。由於新冠肺炎疫情及其對酒店業和我們物業的不利影響，我們和我們的某些酒店運營商同意根據我們的某些協議暫停支付所需的FF&E準備金。因此，我們可用於未來資本改善的現金將減少，我們可能需要提供額外的資金，否則可能會在託管的FF&E儲備中提供資金。這樣的資金不太可能在短期內大幅增加，超過我們目前的預期，因為佔有率的減少導致了我們物業的使用減少和損耗減少。
我們的酒店運營協議一般規定，如有必要，我們可以為我們的經理和租户提供超過託管FF&E儲備或沒有FF&E儲備的資金，用於酒店的資本改善。在截至2021年3月31日的三個月裏，我們為資本改善提供了28,881美元，超過了我們酒店可用的FF&E準備金。目前，我們預計將利用手頭的現金，在2021年最後9個月為某些酒店的資本改善提供14萬美元的資金。
我們的淨租賃組合租賃不需要FF&E託管押金。不過，這些租契的租户必須維修租出的物業，包括結構和非結構部分。我們某些淨租賃組合租約的租户(包括TA)可以要求我們購買租賃設施的符合條件的資本改善，以換取最低的租金增長，或者我們可能同意在執行新租約或續簽現有租約時為租户改善提供補貼。在截至2021年3月31日的三個月裏，我們根據這些租賃條款為物業的資本改善提供了156美元的資金。租户沒有義務要求，我們也沒有義務購買任何這樣的改善措施。截至2021年3月31日，我們有4114美元的未用租賃相關債務與某些淨租賃租户相關。
在截至2021年3月31日的三個月裏，我們使用手頭現金向Sonesta提供了25,443美元的資本金，用於收購紅獅酒店公司(Red Lion Hotels Corporation)。
在截至2021年3月31日的三個月裏，我們使用手頭現金(包括收購相關成本109美元)收購了我們在田納西州納什維爾擁有的一處房產旁邊的一塊土地，購買價為7709美元。
在截至2021年3月31日的三個月裏，我們出售了一處淨租賃房產，面積為2797平方英尺，淨收益為375美元，不包括成交成本。2021年4月，我們以9753美元的價格出售了一家擁有146間客房的酒店和一處32130平方英尺的淨租賃房產，淨收益為1206美元(不包括關閉成本)。我們用這些銷售的淨收益償還了我們循環信貸安排下的未償還金額。
我們已經達成了一項協議，出售四個州的五家酒店，總共430間客房，賬面價值總計10,699美元，銷售總價為22,263美元，不包括關閉成本。我們還簽訂協議出售兩個淨租賃物業，總面積為35,330平方英尺，總賬面價值為1,439美元，銷售總價為1,581美元(不包括成交成本)。我們目前預計這些銷售將在2021年第二季度末完成。然而，這些銷售是有條件的，我們不能確定我們會完成這些銷售，或者這些銷售不會推遲，或者條款不會改變。我們希望將這些銷售的淨銷售收入用於一般業務目的。
在截至2021年3月31日的三個月裏，我們使用手頭現金向普通股股東定期申報和支付季度分配如下：
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目錄
申報日期記錄日期支付日期每股普通股股息總分發
2021年1月14日2021年1月25日2021年2月18日$0.01 $1,648
$0.01 $1,648
2021年4月15日，我們宣佈定期向2021年4月26日登記在冊的普通股股東進行季度分配，每股0.01美元，或1,648美元。我們預計在2021年5月20日左右使用手頭現金支付這筆款項。
為了滿足我們希望或需要進行分配或支付運營或資本費用而可能產生的現金需求，我們維持着1,000,000美元的循環信貸安排，該安排受與機構貸款人組成的銀團達成的信貸協議的約束。我們循環信貸安排的到期日是2022年7月15日，在支付延期費用並滿足某些其他條件的情況下，我們可以選擇將該安排的到期日再延長兩個6個月。我們必須按倫敦銀行同業拆借利率加溢價支付利息，溢價為每年235個基點，以2021年3月31日倫敦銀行同業拆借利率下限0.50%為限，這是我們循環信貸安排下未償還的金額。我們還為我們循環信貸安排下的貸款承諾總額支付融資費，截至2021年3月31日，這筆費用為每年30個基點。利率溢價和融資費都會根據我們信用評級的變化而進行調整。在滿足某些金融契約的前提下，我們可以在到期之前償還和再借入我們循環信貸安排下的資金，到期前不會償還本金。截至2021年3月31日，我們循環信貸安排下的借款年利率為2.85%。2021年1月19日，我們在循環信貸安排下借入了972,793美元，作為一項預防措施，以保持財務靈活性。截至2021年3月31日，我們在100萬美元循環信貸安排下已全部提取，截至2021年5月6日，我們仍全部提取。
我們和我們的貸款人在2020年修訂了我們的信貸協議，管理着我們100萬美元的循環信貸安排。除其他事項外，修正案在豁免期內豁免了當時所有現行的金融契諾。經修訂後，除其他事項外，還包括：
•我們質押了擁有物業的子公司的某些股權，並將為某些質押子公司擁有的74處物業提供第一抵押留置權，截至2021年3月31日的未折舊賬面價值為1,835,000美元，以確保我們在信貸協議下的義務；

•我們有能力為信貸協議中定義的每年高達250,000美元的資本支出和高達50,000美元的某些其他投資提供資金；

•我們同意在分配給普通股股東、股票回購、產生債務和獲得不動產方面的某些契約和限制(每種情況都有不同的例外情況)；

•我們同意維持12.5萬美元的最低流動資金；

•我們一般須把出售資產、資本市場交易和債務再融資所得的現金淨額，用來償還信貸協議下的未償還款項，然後再用來償還其他債務的到期日；以及

•在豁免期內，在我們證明遵守某些契約之前，我們不能使用我們的信貸協議中的這一功能，根據該功能，在某些情況下，在合併的基礎上，最高總借款可能增加到最高230萬美元。

截至2021年3月31日，我們的定期債務到期日(循環信貸安排除外)如下：
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目錄
年成熟性
2021$— 
2022500,000 
2023500,000 
20241,175,000 
20251,150,000 
2026800,000 
2027850,000 
2028400,000 
2029425,000 
2030400,000 
$6,200,000 
我們的無擔保債務都不需要在到期日之前支付本金或償債基金。
我們目前預計將使用現有信貸協議允許的手頭現金、我們業務的現金流、我們循環信貸安排下的借款(如果可用)、任何資產出售的淨收益以及發行股票或債務證券的淨收益，為我們的業務、資本支出、未來債務到期日、向我們股東的分配和其他一般業務目的提供資金。
當我們的循環信貸安排下的大量資金在較長一段時間內未償還時，或者我們的負債方法的到期日，我們目前預計將探索再融資替代方案。這些替代方案可能包括在我們的債務協議允許的情況下招致額外的債務，發行新的股權證券和出售房產。我們有一個有效的貨架登記聲明，允許我們加快發行公共證券，但它不能保證會有買家購買這類證券。我們還可以尋求參與合資企業或其他可能為我們提供額外資金來源的安排。雖然我們在歷史上沒有這樣做，但我們也可能對我們可能收購的物業承擔抵押債務，或在現有物業上獲得抵押融資。
雖然我們相信我們通常可以獲得各種類型的融資，包括債務或股權，為我們未來的收購提供資金，並償還我們的債務和其他義務，但我們不能確保我們能夠完成任何債務或股權發行或其他類型的融資，或者我們未來任何公共或私人融資的成本不會增加。此外，如上所述，根據我們的債務協議，我們產生額外債務的能力有限，根據我們的債務協議，我們不允許在低於我們公共債務契約規定的1.5倍償債比率的情況下產生任何債務，如下所述。
我們完成未來債務交易的能力以及與之相關的成本主要取決於信貸市場狀況和我們當時感覺到的信譽。我們無法控制市場狀況。我們的信用評級取決於信用評級機構對我們的業務實踐和計劃的評估，包括我們保持盈利、錯開債務到期日以及平衡債務和股權資本使用的能力，以便我們的財務業績和槓桿率能夠靈活地抵禦任何合理預期的不利變化。同樣，我們未來籌集股權資本的能力將主要取決於股權資本市場狀況以及我們開展業務以維持和增長運營現金流的能力。我們打算以一種使我們能夠合理地獲得資金進行投資和融資活動的方式開展我們的業務活動。然而，正如本季度報告(Form 10-Q)中其他部分所討論的那樣，新冠肺炎疫情導致的當前經濟低迷的持續時間和嚴重程度是不確定的，可能會對我們和我們的運營產生各種負面影響，包括融資渠道減少和融資成本上升。此外，這些條件還可能擾亂整個資本市場，限制我們從公共來源或以優惠條件獲得融資，特別是在全球金融市場經歷重大破壞的情況下。
表外安排
截至2021年3月31日，我們沒有表外安排，我們預計這些安排可能會對我們的財務狀況、財務狀況的變化、收入或支出、運營結果、流動性、資本支出或資本資源產生實質性影響。
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債務契約
截至2021年3月31日，我們的債務包括我們100萬美元循環信貸安排下的未償還借款和620萬美元的公開發行定期債務。我們公開發行的定期債務受我們的契約和相關補充條款的約束。這些契約和相關補充協議以及我們的信貸協議包含的契約一般限制我們產生超過計算金額的債務的能力，包括我們物業抵押擔保的債務，並要求我們保持各種財務比率，而我們的信貸協議目前限制了我們進行某些投資的能力，並在某些情況下限制了我們的分配。我們的信用協議和我們的無擔保優先票據、契約及其補充條款規定，在發生和繼續發生某些違約事件(例如，在我們的信用協議的情況下，變更對我們的控制權，包括RMR LLC停止擔任我們的業務經理)時，加快支付所有未償還金額。截至2021年3月31日，我們相信我們遵守了我們的契約及其補充條款和我們的信貸協議下的所有契約，但受豁免和上文和下文所述的除外。
高級票據契約契約
下表彙總了截至2021年3月31日我們的高級無擔保票據的契約和相關補充所需的財務測試結果：
實際效果公約要求
總負債/調整後總資產55.4%最高為60%
擔保債務/調整後總資產7.7%最高40%
可用於償債/償債的綜合收入1.12x最低1.50x
無擔保資產/無擔保債務總額179.6%最低150%
上述截至2021年3月31日可用於償債的綜合收入與償債比率是根據2021年第一季度和2020年第二、三、四季度的業績計算得出的。截至2020年6月30日，這一比率為2.85倍；截至2020年9月30日，這一比率為2.05倍；截至2020年12月31日，這一比率為1.56倍；截至2021年3月31日，這一比率為1.12倍，低於要求水平。根據我們的債務協議，當我們仍然低於所需的公約水平時，我們不允許承擔額外的債務。
加速和交叉默認
無論是我們的契約及其補充，還是我們的信用協議，都沒有關於加速的條款，這可能會因我們債務評級的變化而觸發。然而，根據我們的信用協議，我們的最高優先債務評級是用來確定我們支付的費用和利率的。因此，如果債務評級被下調，我們在循環信貸安排下的利息支出和相關成本將會增加。
我們的公共債務契約及其補充條款包含對20,000美元或更多(對於我們於2016年2月簽訂的契約及其補充協議，為50,000美元或更多)的任何其他債務的交叉違約條款。同樣，我們的信貸協議對其他債務有交叉違約條款，即追索權為25,000美元或更多，債務為無追索權的75,000美元或更多。
補充擔保人信息
我們的800,000美元的7.50%無擔保優先票據(即2025年到期的票據)和450,000美元的5.5%的無擔保優先票據(即2027年到期的票據)由我們的所有子公司以聯合和若干方式以及優先無擔保的基礎上提供全面和無條件的擔保，但某些被排除的子公司除外，包括我們的外國子公司和我們的子公司根據我們的信貸協議質押。票據和擔保實際上將分別從屬於我們和附屬擔保人的所有擔保債務，在擔保此類擔保債務的抵押品價值範圍內，並在結構上從屬於我們任何不擔保票據的子公司的所有債務和其他負債以及任何優先股。我們剩餘的495萬美元優先無擔保票據沒有任何擔保的好處。
附屬擔保人對2025年票據和2027年票據的擔保以及該附屬擔保人在管理票據的契約下的所有其他義務將自動終止，並且在某些情況下，包括在(A)所有票據獲得穆迪投資者服務公司、穆迪或標準普爾的BBB(或同等)評級等於或高於Baa2(或同等評級)之日或之後，該附屬擔保人將自動解除其在該附屬擔保和該契約下的所有義務，或(A)在(A)該等票據獲得穆迪投資者服務公司(Moody‘s Investors Service)、穆迪(Moody’s)或標準普爾(Standard&Poor‘s)給予Baa2(或同等)評級之日或之後，該附屬擔保人將自動終止其在該附屬擔保和該契約下的所有義務，或或者，如果穆迪或標普出於我們無法控制的原因停止對票據進行評級，任何其他評級機構都會給予同等的投資級評級，以及(B)沒有
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違約或違約事件已經發生，並在契約項下繼續。我們的非擔保人子公司是獨立的獨立法人實體，無論是否有義務支付這些票據或擔保的任何到期金額，或為其提供任何資金，無論是通過股息、分配、貸款或其他付款。這些票據的持有人從我們的非擔保人子公司的任何資產中獲益的權利取決於這些子公司的債權人和任何優先股權持有人的債權優先清償。因此，這些票據和相關擔保在結構上將從屬於我們子公司不為這些票據提供擔保的所有債務、擔保和其他債務，包括我們的其他債務、租賃協議項下的付款義務、貿易應付款項和優先股項下的擔保或質押。
下表在綜合基礎上提供了我們和子公司擔保人的財務信息摘要，這些信息是在消除了(I)我們和子公司擔保人之間的公司間交易和餘額以及(Ii)我們任何非擔保人子公司的收益和任何投資中的股本後的彙總財務信息：(I)我們和子公司擔保人之間的公司間交易和餘額，以及(Ii)我們任何非擔保人子公司的收益和任何投資的股本：
截至2021年3月31日
截至2020年12月31日
房地產，淨值(1)
$5,827,892 $5,871,790 
公司間餘額(2)
196,267 800,198 
其他資產，淨額1,624,660 677,408 
負債，淨額$7,133,376 $6,208,590 
其他負債372,857 341,907 
截至三個月
2021年3月31日
收入
$210,722 
費用
400,391 
淨收益(虧損)
(189,670)
(1)房地產，截至2021年3月31日的淨額包括我們直接擁有的、不包括在附屬擔保人資產中的209,449美元的房地產。
(2)公司間餘額是指來自非擔保人子公司的應收賬款。
管理協議、租賃和經營統計(千美元，酒店統計除外)
截至2021年3月31日，我們在美國以及波多黎各和加拿大擁有和管理着多樣化的酒店和淨租賃物業組合，擁有22個行業的142個品牌。
酒店產品組合
下表彙總了我們的酒店經理或租户按酒店品牌向我們報告的運營統計數據，包括ADR、入住率和RevPAR。提供的所有運營數據均基於酒店經理和租户在指定時間內提供的運營結果。我們還沒有獨立核實我們經理或租户的運營數據。
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目錄
可比酒店不是的。指房間或套房入住率adrRevPAR
服務級別不是的。酒店中的一員截至3月31日的三個月，截至3月31日的三個月，截至3月31日的三個月，
品牌20212020變化20212020變化20212020變化
索內斯塔(1)
全面服務247,821 31.5 %58.3 %(26.8)分$106.61 $136.32 (21.8)%$33.58 $79.47 (57.7)%
皇家索內斯塔(1)
全面服務14 4,529 20.8 %54.5 %(33.7)分143.29 190.25 (24.7)%29.80 103.69 (71.3)%
雷迪森酒店全面服務5 1,149 38.0 %57.7 %(19.7)分90.60 130.51 (30.6)%34.43 75.30 (54.3)%
皇冠假日酒店全面服務1 495 36.0 %46.8 %(10.8)分93.92 145.17 (35.3)%33.81 67.94 (50.2)%
雷迪森藍全面服務2 264 35.7 %54.8 %(19.1)分80.34 120.92 (33.6)%28.68 66.26 (56.7)%
鄉村酒店和套房全面服務1 360 14.6 %54.8 %(40.2)分82.07 119.40 (31.3)%11.98 65.43 (81.7)%
全面服務總計/平均4714,61828.5 %56.5 %(28.0)分111.78 151.39 (26.2)%31.86 85.54 (62.8)%
Sonesta精選(1)
選擇服務588,271 23.8 %51.0 %(27.2)分86.46 134.69 (35.8)%20.58 68.69 (70.0)%
凱悦酒店選擇服務222,724 46.6 %59.5 %(12.9)分82.41 106.95 (22.9)%38.40 63.64 (39.7)%
院落選擇服務14 1,959 40.9 %45.1 %(4.2)分92.51 112.78 (18.0)%37.84 50.86 (25.6)%
選擇服務總計/平均9412,95431.2 %51.9 %(20.7)分86.39 125.12 (31.0)%26.95 64.94 (58.5)%
簡單套房(1)
延長逗留時間92 11,472 54.1 %58.2 %(4.1)分數88.52 121.63 (27.2)%47.89 70.79 (32.3)%
Sonesta Es套房(1)
延長逗留時間63 7,796 55.1 %66.7 %(11.6)分63.79 81.46 (21.7)%35.15 54.33 (35.3)%
住宅區客棧延長逗留時間3 342 43.7 %50.2 %(6.5分)96.74 111.15 (13.0)%42.28 55.80 (24.2)%
其他(2)
延長逗留時間5 430 60.8 %66.5 %(5.7)分55.85 71.75 (22.2)%33.96 47.71 (28.8)%
延期逗留總數/平均值16320,04054.4 %61.6 %(7.2)分78.09 103.38 (24.5)%42.48 63.68 (33.3)%
可比酒店總數/平均值304 47,612 40.1 %57.4 %(17.3)分$87.19 $123.22 (29.2)%$34.96 $70.73 (50.6)%

所有酒店不是的。指房間或套房入住率adrRevPAR
服務級別不是的。酒店中的一員截至3月31日的三個月，截至3月31日的三個月，截至3月31日的三個月，
品牌20212020變化20212020變化20212020變化
索內斯塔(1)
全面服務258,040 31.2 %58.2 %(27.0)三分$106.61 $136.43 (21.9)%$33.26 $79.40 (58.1)%
皇家索內斯塔(1)
全面服務16 5,303 22.7 %51.1 %(28.4)分153.25 203.56 (24.7)%34.79 104.02 (66.6)%
雷迪森酒店全面服務5 1,149 38.0 %57.7 %(19.7)分90.60 130.51 (30.6)%34.43 75.30 (54.3)%
皇冠假日酒店全面服務1 495 36.0 %46.8 %(10.8)分93.92 145.17 (35.3)%33.81 67.94 (50.2)%
鄉村酒店和套房全面服務3 430 30.2 %41.3 %(11.1)分79.75 114.89 (30.6)%24.08 47.45 (49.2)%
雷迪森藍全面服務1 360 14.6 %54.8 %(40.2)分82.07 119.40 (31.3)%11.98 65.43 (81.7)%
全面服務總計/平均5115,77728.7 %54.8 %(26.1)分115.34 156.09 (26.1)%33.10 85.54 (61.3)%
Sonesta精選(1)
選擇服務588,271 23.8 %51.0 %(27.2)分86.46 134.69 (35.8)%20.58 68.69 (70.0)%
凱悦酒店選擇服務222,724 46.6 %59.5 %(12.9)分82.41 106.95 (22.9)%38.40 63.64 (39.7)%
院落選擇服務14 1,959 40.9 %45.1 %(4.2)分92.51 112.78 (18.0)%37.84 50.86 (25.6)%
選擇服務總計/平均9412,95431.2 %51.9 %(20.7)分86.39 125.12 (31.0)%26.95 64.94 (58.5)%
簡單套房(1)
延長逗留時間92 11,472 54.1 %58.2 %(4.1)分數88.52 121.63 (27.2)%47.89 70.79 (32.3)%
Sonesta Es套房(1)
延長逗留時間65 8,040 55.2 %65.0 %(9.8)分63.42 81.40 (22.1)%35.01 52.91 (33.8)%
住宅區客棧延長逗留時間3 342 43.7 %50.2 %(6.5分)96.74 111.15 (13.0)%42.28 55.80 (24.2)%
其他(2)
延長逗留時間5 430 60.8 %66.5 %(5.7)分55.85 71.75 (22.2)%33.96 47.71 (28.8)%
延期逗留總數/平均值16520,28454.5 %61.0 %(6.5分)77.76 103.31 (24.7)%42.38 63.02 (32.8)%
所有酒店合計/平均值310 49,015 40.1 %56.6 %(16.5)分$88.02 $125.06 (29.6)%$35.30 $70.78 (50.1)%
(1)包括某些酒店由Sonesta管理之前的運營商數據。
(2)我們已經簽訂了出售五家酒店的協議，並與買方簽訂了短期租約，以期出售這些物業。

30
目錄

淨租賃投資組合
截至2021年3月31日，我們的淨租賃物業入住率為98.5%，可供租賃的物業約為30%。在截至2021年3月31日的三個月內，我們按加權(按可租平方英尺計算)平均租金續簽了170,327平方英尺的可出租平方英尺，該租金比相同空間的先前租金低4.1%。這些租約的加權(以可租平方英尺計算)平均租期為5.8年。此外，在截至2021年3月31日的三個月內，我們簽訂了總計1,775平方英尺的新租賃，按加權(按可出租平方英尺)計算的平均租金比相同空間的先前租金低5.2%。這些租約的加權平均租期(以可出租平方英尺計算)為6.0年。
截至2021年3月31日，我們的淨租賃租户經營着130多個品牌。下表根據投資確定了排名前十的品牌。
品牌不是的。關於建築物的
投資(1) (3)
佔總投資的百分比(3)
年化
最低租金(2) (3)
年化總額的百分比
最低租金(2) (3)
覆蓋範圍(4)
1.美國旅遊中心134$2,289,189 44.3 %$168,012 44.7 %2.01 x
2.石油公司停車中心451,021,226 19.8 %78,099 20.8 %1.65 x
3.AMC劇院11102,580 2.0 %8,637 2.3 %(0.03)x
4.勝利大逃亡1498,242 1.9 %7,140 1.9 %2.02 x
5.終身健身392,617 1.8 %5,770 1.5 %1.52 x
6.Buehler‘s Fresh Foods576,536 1.5 %5,657 1.5 %4.79 x
7.哈特蘭牙科5961,120 1.2 %4,493 1.2 %3.38 x
8.規範1053,673 1.0 %3,169 0.8 %0.47 x
9.快遞換油2349,724 1.0 %3,379 0.9 %4.14 x
10.必勝客4449,525 1.0 %3,522 0.9 %1.61 x
11.
其他(5)
4501,269,597 24.5 %87,933 23.5 %3.07 x
總計798$5,164,029 100.0 %$375,811 100.0 %2.19 x
(1)代表我們物業的歷史成本加上由我們減值減值(如果有的話)提供資金的資本改善。
(2)我們的每份租約都規定向我們支付最低租金。其中某些最低付款金額由全額或有限擔保擔保。年化最低租金金額代表應付給我們的現金租金金額，不包括調整(如果有)，以記錄我們的某些租約下的預定租金變化、根據我們與TA的租約應支付給我們的遞延租金義務，以及根據TA租約預計未來向我們支付的直線拆除我們旅行中心地下儲油罐的費用，或我們支付的任何費用的報銷。
(3)截至2021年3月31日，我們有6處淨租賃物業，賬面價值為3,106美元，年最低租金為240美元，歸類為持有待售。
(4)參見第24頁，瞭解我們對承保範圍的定義。
(5)其他品牌包括120個不同的品牌，平均投資10746美元，平均年最低租金733美元。

31
目錄
截至2021年3月31日，我們基於年化最低租金計算的前10名淨租賃租户如下所示。
租客品牌從屬關係不是的。關於建築物的
投資(1) (2)
佔總投資的百分比
年化
最低租金(2) (3)
年化總額的百分比
最低租金(2) (3)
覆蓋範圍(4)
1.美國旅遊中心美國旅遊中心/Petro購物中心179$3,310,415 64.1 %$246,110 65.5 %1.90x
(5) (6)
2.美國多影院公司(American Multi-Cinema，Inc.)AMC劇院11102,580 2.0 %8,637 2.3 %-0.03x
3.環球泳池股份有限公司(Universal Pool Co.，Inc.)勝利大逃亡1498,242 1.9 %7,140 1.9 %2.02x
(5)
4.健康生活方式II，有限責任公司終身健身392,617 1.8 %5,770 1.5 %1.52x
(5)
5.Styx Acquisition，LLCBuehler‘s Fresh Foods576,536 1.5 %5,657 1.5 %4.79x

6.專業資源開發公司哈特蘭牙科5961,120 1.2 %4,493 1.2 %3.38x
7.快遞換油，L.L.C.快遞換油2349,724 1.0 %3,379 0.9 %4.14x
8.富豪影院，Inc.富豪影院644,476 0.9 %3,854 1.0 %0.01x
9.領航旅遊中心有限責任公司飛行J旅遊廣場341,681 0.8 %3,183 0.8 %4.18x
10.汽車再營銷集團(Automotive Remketing Group，Inc.)汽車再營銷集團634,314 0.7 %3,216 0.9 %8.08x
小計，前10名3093,911,705 75.9 %291,439 77.5 %2.01x
11.
其他(7)
五花八門4891,252,324 24.1 %84,372 22.5 %2.81x
總計798$5,164,029 100.0 %$375,811 100.0 %2.19x
(1)代表我們的淨租賃物業的歷史成本加上由我們減去減值減值減記(如果有的話)提供資金的資本改善。
(2)我們的每份租約都規定向我們支付最低租金。其中某些最低付款金額由全額或有限擔保擔保。年化最低租金金額代表應付給我們的現金租金金額，不包括調整(如果有)，以記錄我們的某些租約下的預定租金變化、根據我們與TA的租約應支付給我們的遞延租金義務，以及根據TA租約預計未來向我們支付的直線拆除我們旅行中心地下儲油罐的費用，或我們支付的任何費用的報銷。
(3)截至2021年3月31日，我們有6處淨租賃物業，總賬面價值為3,106美元，年最低租金為240美元，歸類為持有待售。
(4)參見第24頁，瞭解我們對承保範圍的定義。
(5)由公司提供全部或部分擔保的租賃。
(6)TA是我們最大的租户。我們根據分別於2029年、2031年、2032年、2033年和2035年到期的五份主租約，將179個旅遊中心(134個為美國旅遊中心品牌，45個為Petro Stop Center品牌)租賃給TA的一家子公司。TA有兩個續訂選項，每個選項都為所有旅遊中心續簽15年。除了支付我們的最低租金外，TA租約還規定根據非燃料收入總額高於基準水平(高於適用基準年的非燃料收入的3.5%)向我們支付百分比租金。TA剩餘的35,228美元遞延租金義務將在2023年1月31日之前按季度分期支付4,404美元。
(7)其他租户包括158個租户，平均投資7926美元，平均每年最低租金534美元。
32
目錄
截至2021年3月31日，我們的淨租賃租户在美國經濟的服務型零售部門內的21個不同行業開展業務。
行業不是的。關於建築物的
投資(1) (2)
佔總投資的百分比
年化
最低租金(2) (3)
年化總額的百分比
最低租金
覆蓋範圍(4)
旅遊中心182$3,352,096 64.9%$249,293 66.3 %1.93x
(5)
餐廳-快速服務230305,949 5.9%20,662 5.5 %2.67x
餐飲--休閒用餐59213,689 4.1%13,189 3.5 %1.15x
電影院22190,725 3.7%15,091 4.0 %0.01x
健康與健身14189,215 3.7%11,844 3.2 %1.24x
雜貨店19129,219 2.5%9,123 2.4 %4.69x
家居用品與休閒21127,379 2.5%10,107 2.7 %2.02x
牙科辦公室醫務室70116,678 2.3%9,014 2.4 %3.54x
汽車設備與服務64102,384 2.0%7,114 1.9 %3.28x
汽車經銷商964,756 1.3%5,354 1.4 %7.12x
娛樂461,436 1.2%4,265 1.1 %0.20x
百貨商店556,321 1.1%3,833 1.0 %3.42x
教育服務955,647 1.0%4,303 1.1 %1.58x
建築材料2628,987 0.5%2,447 0.7 %6.74x
洗車528,658 0.6%2,086 0.6 %4.90x
雜項製造626,984 0.5%1,825 0.5 %13.53x
藥店和藥房823,970 0.5%1,576 0.4 %1.88x
體育用品214,220 0.3%926 0.2 %4.39x
其他511,837 0.2%2,549 0.8 %2.68x
法律服務511,362 0.1%1,024 0.3 %2.06x
一元店32,971 0.1%186 — %3.67x
空置3049,546 1.0%— — %不適用
總計798$5,164,029 100.0%$375,811 100.0 %2.19x
(1)代表我們的淨租賃物業的歷史成本加上由我們減去減值減值減記(如果有的話)提供資金的資本改善。
(2)截至2021年3月31日，我們有6處淨租賃物業，總賬面價值為3,106美元，年最低租金為240美元，歸類為持有待售。
(3)我們的每份租約分別規定向我們支付最低租金。其中某些最低付款金額由全額或有限擔保擔保。年化最低租金金額代表應付給我們的現金租金金額，不包括調整(如果有)，以記錄我們的某些租約下的預定租金變化、根據我們與TA的租約應支付給我們的遞延租金義務，以及根據TA租約預計未來向我們支付的直線拆除我們旅行中心地下儲油罐的費用，或我們支付的任何費用的報銷。
(4)參見第24頁，瞭解我們對承保範圍的定義。
(5)由公司提供全部或部分擔保的租賃。
33
目錄
截至2021年3月31日，我們淨租賃物業的租賃到期日如下所示。
年(1)
平方英尺
年化最低租金即將到期(2)
年化最低租金總額到期百分比最低租金總額到期的累計百分比
2021319,951 3,305 0.9%0.9%
2022317,105 4,428 1.2%2.1%
2023320,423 3,978 1.1%3.2%
2024787,547 11,602 3.1%6.3%
2025434,424 8,986 2.4%8.7%
2026901,606 10,244 2.7%11.4%
20271,042,655 14,423 3.8%15.2%
2028553,330 9,611 2.6%17.8%
20291,321,924 47,705 12.7%30.5%
2030209,200 5,185 1.4%31.9%
20311,472,458 50,121 13.3%45.2%
20321,233,445 52,069 13.9%59.1%
20331,107,227 53,382 14.2%73.3%
2034134,640 4,523 1.2%74.5%
20352,577,853 84,235 22.4%96.9%
2036320,792 5,385 1.4%98.3%
2037— — 0.0%98.3%
203810,183 416 0.1%98.4%
2039185,437 6,061 1.6%100.0%
20401,739 152 0.0%100.0%
總計13,251,939 $375,811 100%
(1)租賃期滿的年份是根據合同條款確定的。
(2)截至2021年3月31日，我們有6處淨租賃物業，年租金最低240美元，歸類為持有待售。
截至2021年3月31日，以下是我們的淨租賃物業所在的基於年化最低租金的前十個州的名單。沒有其他州的淨租賃年最低租金超過3%。
狀態平方英尺年化最低租金年化最低租金總額百分比
德克薩斯州1,205,393 $32,318 8.6%
俄亥俄州1,302,273 26,392 7.0%
伊利諾伊州1,019,885 26,072 6.9%
加利福尼亞399,045 23,393 6.2%
佐治亞州597,248 20,440 5.4%
亞利桑那州476,651 17,565 4.7%
印第安納州637,239 16,976 4.5%
賓夕法尼亞州529,444 16,566 4.4%
弗羅裏達538,130 16,085 4.3%
內華達州190,262 9,618 2.6%
其他6,557,038 170,386 45.4%
13,452,608 $375,811 100.0%
關聯人交易
我們與RMR LLC、RMR Inc.、TA和Sonesta以及與它們相關的其他公司都有關係以及歷史和持續的交易。有關這些和其他這樣的關係和相關人員交易的更多信息，見附註5、8及9 tO我們的簡明綜合財務報表註釋包括在本季度報告的Form 10-Q第一部分第1項中、我們的2020年度報告、我們2021年股東年會的最終委託書以及我們提交給美國證券交易委員會(SEC)的其他文件中。此外，請參閲我們2020年度報告中標題為“風險因素”的部分，瞭解這些交易和關係以及其他相關人員交易和關係可能導致的風險。我們可能會與相關人士進行其他交易，包括RMR LLC或其子公司提供管理服務的企業。
34
目錄
非GAAP財務指標
我們提出了美國證券交易委員會適用規則所指的某些“非GAAP財務指標”，包括運營資金(FFO)和規格化運營資金(Normalized FFO)。這些衡量標準並不代表根據公認會計原則經營活動產生的現金，也不應被視為淨收益(虧損)的替代品，作為我們經營業績的指標或我們流動性的衡量標準。這些措施應與我們的簡明綜合損益表中所列的淨收益(虧損)一起考慮。我們認為這些非公認會計準則的衡量標準可以作為衡量房地產投資信託基金經營業績以及淨收益(虧損)的適當補充指標。我們相信，這些措施為投資者提供了有用的信息，因為剔除某些歷史金額(如折舊和攤銷費用)的影響後，它們可能有助於比較我們不同時期的經營業績以及與其他REITs的經營業績。
經營性資金和規格化經營性資金
我們計算FFO和歸一化FFO，如下所示。FFO是根據全美房地產投資信託協會(National Association Of Real Estate Investment Trusts)定義的基礎計算的，即按照公認會計原則(GAAP)計算的淨收益(虧損)，不包括出售物業的任何損益和房地產資產減值損失(如果有的話)，加上房地產折舊和攤銷，減去任何股權證券的未實現損益，以及反映我們應佔被投資人的FFO份額的調整以及目前不適用於我們的某些其他調整。在計算歸一化FFO時，我們對下面顯示的項目進行了調整。FFO和標準化FFO是董事會在確定分配給股東的金額時考慮的因素之一。其他因素包括但不限於滿足我們REIT分派要求的要求、我們的信貸協議和公共債務契約的限制、我們的債務和股權資本的可用性、我們的分派率佔我們普通股交易價的百分比或股息率、以及其他REITs的股息率、我們對我們未來資本需求和經營業績的預期，以及我們對償還債務的預期需求和現金的可用性。其他房地產公司和房地產投資信託基金(REITs)計算FFO和正常化FFO的方式可能與我們不同。
35
目錄
我們對截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的FFO和標準化FFO的計算，以及淨收益(GAAP下在我們精簡合併財務報表中報告的最直接可比的財務指標)與下表所示金額(金額以千計，每股金額除外)的對賬。
截至3月31日的三個月，
20212020
淨損失$(194,990)$(33,650)
加(減)：折舊及攤銷費用124,368 127,926 
資產減值損失(1)
1,211 16,740 
房地產銷售損失(2)
9 6,911 
權益證券未實現(收益)和虧損(淨額)(3)
6,481 5,045 
調整以反映我們在可歸因於被投資人的FFO中的份額(4)
465 112 
FFO(62,456)123,084 
加(減)：
調整以反映我們在歸因於被投資方的歸一化FFO中的份額(4)
825 
酒店經理過渡相關成本(5)
19,635 
歸一化FFO$(41,996)$123,084 
加權平均流通股(基本)164,498 164,370 
加權平均流通股(稀釋)(6)
164,498 164,370 
基本和稀釋後每股普通股金額：
淨損失$(1.19)$(0.20)
FFO$(0.38)$0.75 
歸一化FFO
$(0.26)$0.75 
宣佈的每股分派$0.01 $0.54 
(1)在截至2021年3月31日的三個月裏，我們記錄了1211美元的資產減值虧損，以將兩個租賃物業的賬面淨值降至估計公允價值。在截至2020年3月31日的三個月內，我們記錄了16,740美元的資產減值虧損，以將兩個租賃物業的賬面淨值減去銷售成本，將兩個酒店的賬面價值降至估計公允價值。
(2)在截至2021年3月31日的三個月裏，我們銷售了一處淨租賃物業，淨虧損9美元。在截至2020年3月31日的三個月裏，我們記錄了6911美元的房地產銷售虧損，這與六個淨租賃物業的銷售有關。
(3)股本證券的未實現收益(虧損)，淨額代表將我們投資於TA普通股的股票的賬面價值調整為其公允價值所需的調整。
(4)代表調整，以反映我們在與我們在Sonesta的股權投資相關的FFO和正常化FFO中的比例份額。
(5)截至2021年3月31日和2020年12月31日的三個月的酒店運營費用包括同期88家酒店更名導致的19635美元的酒店經理過渡相關成本。
(6)代表經調整的加權平均普通股，以反映未歸屬股票獎勵的潛在稀釋。
36
目錄
項目3.關於市場風險的定量和定性披露(千美元，每股除外)
我們面臨着與市場利率變化相關的風險。我們通過監控可供選擇的融資方式來管理我們對這一市場風險的敞口。自2020年12月31日以來，我們管理利率變化敞口的策略沒有發生實質性變化。除下文所述外，我們目前預計，在不久的將來，我們對利率波動的風險敞口或管理這種風險敞口的方式不會有任何重大變化。
固定利率債務
截至2021年3月31日，我們的未償還公開交易債務由13期固定利率優先債券組成：

本金餘額年息
費率		年息
費用		成熟性到期利息支付
$500,000 5.000 %$25,000 2022半年一次
500,000 4.500 %22,500 2023半年一次
350,000 4.650 %16,275 2024半年一次
825,000 4.350 %35,888 2024半年一次
350,000 4.500 %15,750 2025半年一次
800,000 7.500 %60,000 2025半年一次
350,000 5.250 %18,375 2026半年一次
450,000 4.750 %21,375 2026半年一次
400,000 4.950 %19,800 2027半年一次
450,000 5.500 %24,750 2027半年一次
400,000 3.950 %15,800 2028半年一次
425,000 4.950 %21,038 2029半年一次
400,000 4.375 %17,500 2030半年一次
$6,200,000 $314,051 

在到期之前，這些票據不會有本金償還。由於這些票據需要固定利率的利息，因此在這些債務期限內市場利率的變化不會影響我們的利息義務。如果這些票據以比上述利率高出一個百分點的利率進行再融資，我們的年息成本將增加約62,000美元。市場利率的變動會影響固定利率債務的公允價值；市場利率的增加會降低固定利率債務的公允價值，而市場利率的下降會增加固定利率債務的公允價值。根據截至2021年3月31日的未償還餘額和截至各自到期日的貼現現金流分析，並假設可能影響我們固定利率債務公允價值的因素沒有其他變化，假設利率立即變化一個百分點，將使這些債務的公允價值改變約240,221美元。

這些固定利率無擔保債務安排中的每一項都允許我們在規定的到期日之前還款。我們通常只被允許提前付款，按照定義，我們只能以相當於全額的溢價支付，這通常是為了保持票據持有人的既定收益。此外，我們過去曾回購和償還部分未償還債務，將來可能還會這樣做。這些提前還款權利以及我們回購和償還未償債務的能力可能會為我們提供機會，通過在到期前進行再融資來減輕以更高利率對到期債務進行再融資的風險。
37
目錄
浮動利率債務
截至2021年3月31日，我們的浮動利率債務包括我們100萬美元循環信貸安排下的未償還債務100萬美元。我們循環信貸安排的到期日是2022年7月15日，如果我們滿足某些條件，包括支付延期費用，我們可以選擇將該安排的規定到期日再延長兩個6個月。在到期之前，我們的循環信貸安排不需要償還本金，並且可以在任何時候根據條件償還和重新提取本金，而不會受到懲罰。我們循環信貸安排下的借款以美元計價，需要按倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加保費支付年息，保費可能會根據我們信用評級的變化進行調整。因此，我們很容易受到以美元為基礎的短期利率變化的影響，特別是倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)和我們信用評級的變化。此外，當我們的循環信貸安排續期或再融資時，由於市場狀況或我們感知到的信貸特徵，我們很容易受到利率溢價上升的影響。一般來説，利率的變動不會影響這筆浮動利率債務的價值，但會影響我們的經營業績。
下表列出了截至2021年3月31日，加息1個百分點將對我們的年度浮動利率支出產生的影響：
中國利率進一步上調的影響
利率
每一年(1)
傑出的
債務		總利息
每一年的費用支出
年報
分享和影響(2)
2021年3月31日2.85 %$1,000,000 $28,500 $0.01 
提高一個百分點3.85 %$1,000,000 $38,500 $0.02 
(1)基於截至2021年3月31日的利率和未償還借款的加權平均。
(2)基於截至2021年3月31日的三個月的稀釋加權平均已發行普通股。
上表顯示了截至2021年3月31日浮息即時變動的影響。如果利率隨着時間的推移逐漸變化，其影響將隨着時間的推移而擴散。我們對浮動利率波動的風險將隨着我們循環信貸安排或其他浮動利率債務項下未償還金額的增加或減少(如果有的話)而增加或減少。雖然我們目前沒有計劃這樣做，但我們日後可能會不時訂立對衝安排，以減低利率變動所帶來的風險。
逐步淘汰倫敦銀行間同業拆借利率
目前預計，新合約的Libor將在2021年12月31日之前逐步淘汰，原有合約的Libor將在2023年6月30日之前逐步淘汰。我們必須按倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)為基礎，按浮動利率支付我們信貸安排項下的借款利息。我們未來可能產生的債務也可能要求我們根據倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)支付利息。我們目前預計，由於任何階段取消LIBOR，我們的信貸協議下的利率將根據協議的規定進行修訂，或根據需要進行修訂，以提供接近按照LIBOR計算的現有利率的利率。
38
目錄
項目4.控制和程序
截至本Form 10-Q季度報告所涵蓋的期間結束時，我們的管理層在總裁兼首席執行官、首席財務官和財務主管的監督下，根據修訂後的1934年證券交易法第13a-15和15d-15規則，對我們的披露控制和程序的有效性進行了評估。基於這一評估，我們的總裁兼首席執行官以及我們的首席財務官兼財務主管得出結論，我們的披露控制和程序是有效的。
在截至2021年3月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這些變化已經或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響。
有關前瞻性陳述的警告
這份關於Form 10-Q的季度報告包含符合1995年“私人證券訴訟改革法”和其他證券法的前瞻性陳述。每當我們使用諸如“相信”、“預期”、“預期”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將會”、“可能”以及這些或類似表達的否定或派生詞語時，我們就是在作出前瞻性陳述。這些前瞻性陳述是基於我們目前的意圖、信念或預期，但前瞻性陳述不保證會發生，也可能不會發生。這份Form 10-Q季度報告中的前瞻性陳述涉及我們業務的各個方面，包括：
•新冠肺炎疫情造成的經濟低迷的持續時間和嚴重程度及其對我們、我們的經理和租户的影響，以及我們和他們在整個疫情及其後果中的運營能力，
•我們對Sonesta有能力經營已經或可能轉讓給它的酒店的期望，
•我們的經理和租户支付到期的退貨、租金或其他義務的合同金額的可能性和程度，
•我們有能力在新冠肺炎大流行和隨之而來的經濟低迷期間保持充足的流動性，
•我們的租户可能會違約或不續簽租約，
·隨着租賃率的下降或空置率的增加，
·支持我們的物業銷售和收購，
·完善我們在投資、融資和處置方面的政策和計劃，
·提高了我們支付債務利息和本金的能力，
•我們有能力向我們的股東支付分配，並維持這種分配的金額，
·提高我們籌集或適當平衡債務或股權資本使用的能力，
·這表明我們打算對我們的某些物業進行改善，
·提高了我們以令人滿意的條款聘用和留住酒店和淨租賃物業合格經理和租户的能力，
·提高了我們實現租金和回報來源多元化的能力，從而提高了我們現金流的安全性，
·關注我們循環信貸安排下未來借款的可用性，
·提高了我們的信用評級，
·我們希望從與RMR LLC、Sonesta和TA的關係中受益，
·提高了我們作為房地產投資信託基金(REIT)的税收資格，
·批准聯邦或州税法的修改，以及
·中國沒有解決其他問題。
39
目錄
我們的實際結果可能與我們的前瞻性陳述中包含或暗示的結果大不相同。前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，其中一些是我們無法控制的。可能對我們的前瞻性陳述和我們的業務、經營結果、財務狀況、FFO、正常化FFO、現金流、流動性和前景產生重大不利影響的風險、不確定因素和其他因素包括但不限於：
•經濟狀況，包括新冠肺炎疫情和隨之而來的經濟低迷，以及資本市場對我們以及我們的經理和租户的影響，
•我們的經理和租户所在的房地產、酒店、交通和旅遊中心以及其他行業內的競爭，特別是在我們物業所在的市場，
•遵守和變更聯邦、州和地方法律法規、會計規則、税法和類似事項；
•對我們的業務和我們滿足複雜規則的能力施加的限制，以便我們保持作為美國聯邦所得税目的REIT的税收資格，
•恐怖主義行為，流行病的爆發，包括新冠肺炎大流行，或者其他我們無法控制的人為或自然災害，以及
•與我們的相關方，包括我們的管理受託人、TA、Sonesta、RMR LLC和其他與他們有關聯的公司之間存在實際和潛在的利益衝突。
例如：
•我們向股東進行未來分配以及支付債務本金和利息的能力取決於許多因素，包括我們未來的收益、我們為收購和維護我們的物業而產生的資本成本以及我們的營運資金需求。我們可能無法償還債務，或無法增加或維持我們普通股的當前分配率，未來的分配率可能會減少或取消。
•截至2021年3月31日，索尼斯塔運營着我們310家酒店中的256家。我們目前正在與凱悦就繼續管理我們22家酒店的可能性進行談判。如果我們不能與凱悦達成協議，我們預計這些酒店中的部分或全部可能在2021年6月過渡到索內斯塔管理層。將酒店過渡到另一家運營商會擾亂酒店的運營，需要大量的資本投資。如果索內斯塔不能提供優質的服務和便利設施或維持優質品牌，我們來自這些物業的收入可能會受到不利影響。不能保證Sonesta能夠像其他大型知名酒店公司那樣有效地運營酒店，或者獲得其他大型知名酒店公司所能達到的回報水平。此外，如果我們被要求更換Sonesta，我們可能會遇到適用物業的運營嚴重中斷，這可能會減少我們來自這些物業的收入和現金流，以及這些物業的價值。根據我們的索內斯塔協議，我們沒有保證金或保證金。因此，我們從根據我們的Sonesta協議管理的酒店獲得的回報取決於這些酒店運營的財務結果，我們可能會繼續從Sonesta收到低於我們Sonesta協議中規定的合同最低迴報的金額，或者我們可能會被要求為我們的Sonesta酒店的運營虧損提供資金。此外，我們擁有Sonesta約34%的所有權權益。如果Sonesta出現虧損或需要額外資本，Sonesta可能會要求我們通過額外資本的出資來為我們的份額提供資金。

•我們不能確定我們物業未來的財務表現，也不能確定我們的經理、租户或擔保人未來的行動，也不能確定他們是否有能力或願意支付欠我們的合同金額。如果其他經營者或擔保人不履行其義務，我們可能會尋求終止與他們的安排或採取其他行動來強制執行我們的權利，
•最近休閒旅遊的改善可能不會持續，可能會停滯，也可能會下降，
•如果該國的總體經濟活動下降，我們某些物業的經營業績可能會下降，我們經理和租户的財務業績可能會受到影響，這些經理和租户可能無法支付我們的退款或租金。此外，我們物業長期低迷的經營結果可能會導致我們部分或全部物業的經營者無法或不願履行他們的義務，
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目錄
•酒店和其他競爭形式的臨時住宿供應一直在增加，可能會影響我們酒店運營商增長ADR和入住率的能力，而由於競爭加劇，ADR和入住率可能會下降，這可能會導致我們的酒店運營商無法支付我們的退款或租金。
•如果國家目前的商業活動水平下降，包括由於當前的經濟低迷，如果柴油價格大幅上漲，如果增加節油措施，如果貨運業務從卡車運輸轉向，如果TA無法有效地競爭或經營其業務，如果燃油效率、替代燃料的使用或運輸技術的使用減少了對TA銷售的產品和服務的需求，或者由於各種其他原因，TA可能無法支付因我們而產生的當前和遞延租金。
•我們發展業務和增加分配的能力在很大程度上取決於我們是否有能力購買產生回報的物業，或者以超過我們運營和資本成本的租金出租。我們可能無法識別我們想要收購的物業，也可能無法與賣家達成協議，無法完成我們想要收購的任何物業的購買。此外，我們可能收購的任何物業產生的回報或租金不得超過我們的運營和資本成本，
•我們相信，我們的投資組合協議包括不同的物業組，這種多樣性可能會改善從更集中的物業組可能實現的經營業績。然而，由於我們將大部分酒店移交給Sonesta管理，我們的經營者在酒店運營方面的集中度最近有所增加，我們的旅遊中心物業繼續集中在TA手中。因此，我們的經營業績可能不會改善，
•目前的市場狀況可能會導致出售物業的過程持續比之前預期的時間更長。我們可能不會完成目前計劃出售的任何房產的銷售，我們可能會決定出售更少的房產。此外，我們可能會以低於我們預期和低於其賬面價值的價格出售資產，我們可能會在這些出售或與這些資產相關的情況下蒙受損失。
•我們待定銷售協議中的或有事項可能得不到滿足，我們預期達成的任何預期銷售和任何相關管理或租賃安排可能不會發生、可能被推遲或此類交易或安排的條款可能發生變化。
•截至2021年5月6日，我們擁有約8.976億美元的現金或現金等價物。這一聲明可能暗示我們有足夠的營運資金和流動性來履行未來12個月的義務。我們從運營商那裏收到的金額可能不足以讓我們的業務有利可圖。有些租户曾提出要求，而我們亦已給予若干租金寬減，而這些要求可能會增加。此外，我們的經理和租户可能無法從我們的物業運營或其他資源中獲得最低迴報和租金。在過去和現在，我們的某些租户和經理實際上沒有支付他們經營我們租賃或管理的物業所應支付的最低金額，我們可能需要為酒店運營虧損和酒店營運資金提供資金。此外，我們的物業需要大量資金用於資本改善和其他事項。因此，我們可能沒有足夠的營運資金或流動性，
•我們循環信貸安排下借款的持續可獲得性取決於我們是否滿足某些金融契約和其他信貸安排條件。截至2021年3月31日，可用於償債的收入與償債比率低於我們公共債務契約規定的1.5倍。根據我們的債務協議，當這一比率低於1.5倍時，我們不允許承擔額外的債務。作為一項預防措施，我們已經動用了10億美元的信貸額度，以保持我們的財務靈活性。我們舉債的能力在很長一段時間內可能是有限的。我們不能確定我們可用於償債的收入與償債比率還能保持在1.5倍以下多久。如果我們的經營業績和財務狀況受到當前經濟狀況或其他方面的重大不利影響，我們可能沒有任何即時可用的借款能力來滿足手頭現金以外的任何資金需求。如果我們不能承擔額外的債務，我們可能會被迫籌集額外的資金來源或採取其他措施來保持充足的流動性，我們可能無法成功籌集到我們可能需要的任何資金。
•我們預計循環信貸安排下的借款將增強我們的財務狀況；然而，由於持續的新冠肺炎大流行或其他原因，我們可能無法獲得我們預期的財務靈活性。我們無法保證新冠肺炎疫情造成的經濟低迷的持續時間和嚴重程度，以及它對我們和我們運營商的影響。
•當債務到期時，我們可能無法償還債務，
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目錄
•我們打算以一種使我們能夠合理獲得資金用於投資和融資活動的方式開展我們的業務活動。然而，在這方面我們可能不會成功，我們可能無法合理獲得資本，包括由於新冠肺炎大流行和隨之而來的經濟低迷。如果具有挑戰性的市場狀況持續很長一段時間或惡化，我們的經理和租户可能會遇到流動性緊張，因此可能無法或不願意向我們支付回報或租金，我們有效運營業務的能力可能會受到挑戰。
•我們目前預計2021年將為1.4億美元的資本支出提供資金。資本項目的成本可能比我們預期的要高，我們酒店的運營業績可能會因為為了完成這些改善而停止服務的房間而下降。
•我們循環信貸安排或其他浮動利率債務項下的實際成本將高於倫敦銀行同業拆借利率加溢價，因為與此類債務相關的費用和支出。
•用於確定我們循環信貸工具的利率和融資手續費的保費是根據我們的信用評級確定的。我們信用評級的變化可能會導致我們支付的利息和費用增加，
•在支付費用和滿足其他條件後，我們可以選擇延長我們循環信貸安排的到期日；但是，適用的條件可能不會得到滿足。
•我們與RMR LLC之間的商業和物業管理協議有效期為20年。然而，這些協議允許在某些情況下提前終止。因此，我們不能確定這些協議是否會繼續有效，期限為20年。
•我們相信，我們與相關各方的關係，包括RMR LLC、RMR Inc.、TA、Sonesta以及與它們相關的其他公司，可能會使我們受益，並在運營和發展我們的業務方面為我們提供競爭優勢。然而，我們認為我們可能從這些關係中實現的優勢可能不會成為現實，而且
•在萬豪對終止與我們的協議的效力提出質疑後，我們的兩家子公司已對萬豪及其幾家子公司提起仲裁程序。仲裁程序的結果是很難預測的，我們不能對這些結果作出保證。即使我們在這類訴訟中勝訴，這類訴訟的懸而未決和進行也可能代價高昂，讓我們的管理層分心，並可能擾亂我們的運營。
目前，由於許多不同的情況，可能會產生意想不到的結果，其中一些是我們無法控制的，例如流行病，包括新冠肺炎大流行、恐怖主義行為、自然災害、我們經理或租户收入或支出的變化、我們經理或租户財務狀況的變化、市場對酒店客房或我們酒店提供的商品與服務的需求、資本市場或整體經濟的變化。
本季度報告(Form 10-Q)、2020年年報或我們提交給證券交易委員會(SEC)的其他文件中包含的信息(包括在“風險因素”的標題下)或在本文或其中包含的信息標識了可能導致與我們的前瞻性陳述不同的其他重要因素。我們向證券交易委員會提交的文件可在證券交易委員會網站www.sec.gov上查閲。
您不應過分依賴我們的前瞻性陳述。
除非法律另有要求，否則我們不打算因新信息、未來事件或其他原因而更新或改變任何前瞻性陳述。
關於有限責任的聲明
提交給馬裏蘭州評估和税務局的1995年8月21日修訂和重申的建立服務財產信託的信託聲明規定，服務財產信託的受託人、高級管理人員、股東、僱員或代理人不應因服務財產信託的任何義務或對服務財產信託提出的任何索賠而承擔任何個人責任。所有以任何方式處理服務物業信託的人士，在支付任何款項或履行任何義務時，只可查閲服務物業信託的資產。
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目錄
第II部 其他信息
第1A項。風險因素
與我們之前在2020年年報中披露的風險因素相比，風險因素沒有實質性變化。

43
目錄
項目6.展品
展品
數		描述
3.1 
經修訂和重新聲明的信託聲明的綜合副本，日期為1995年8月21日，並已修訂至今。(參考本公司於2020年7月15日提交的S-3表格註冊説明書生效後修正案第2號文件第333-226944號。)
3.2 
本公司於2020年6月10日簽署的信託聲明的補充條款。(參考本公司於2020年6月10日提交的最新8-K表格報告合併。)
3.3 
修訂並重新制定本公司章程，自2019年9月23日起生效。(引用本公司於2019年9月23日提交的當前8-K表格報告合併。)
4.1 
普通股證書格式。(參考公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告合併。)
4.2 
本公司與道富銀行信託公司之間的契約，日期為1998年2月25日。(通過引用本公司截至1997年12月31日的10-K表格年度報告的附件4.3併入本公司。)
4.3 
本公司與美國銀行全國協會於2012年8月16日簽署的關於本公司2022年到期的5.000%優先債券的補充契約編號第Q14號，包括其格式。(合併內容參考本公司截至2012年9月30日的季度報告Form 10-Q。)
4.4 
本公司與美國銀行全國協會於2013年6月6日簽署的第15號補充契約，涉及本公司2023年到期的4.500%優先債券，包括其格式。(合併內容參考公司截至2013年6月30日的季度報告Form 10-Q。)
4.5 
2017年1月13日，公司向美國銀行全國協會提交的認證訂單，涉及公司2023年到期的4.500優先票據。(參考本公司截至2016年12月31日的10-K表格年度報告合併。)
4.6 
本公司與美國銀行全國協會於2014年3月至12日簽署的第2916號補充契約，涉及本公司2024年到期的4.650優先債券，包括其格式。(合併內容參考公司截至2014年3月31日的季度報告Form 10-Q。)
4.7 
補充契約編號：第17號，日期為2014年9月至12日，由本公司與美國銀行全國協會簽訂，涉及本公司2025年到期的4.50%優先債券，包括其格式。(合併內容參考公司截至2014年9月30日的季度報告Form 10-Q。)
4.8 
公司與美國銀行全國協會之間的契約，日期為2016年2月3日。(引用本公司於2016年2月4日提交的當前8-K表格報告合併。)
4.9 
第二份補充契約，日期為2016年2月3日，由公司和美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2026年到期的5.25%優先債券，包括其格式。(引用本公司於2016年2月4日提交的當前8-K表格報告合併。)
4.10 
第三份補充契約，日期為2017年1月13日，由公司與美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2027年到期的4.950%優先債券，包括其格式。(參考公司截至2016年12月31日的年度報告Form 10-K合併。)
4.11 
第四次補充契約，日期為2017年10月26日，由公司和美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2028年到期的3.950%優先債券，包括其格式。(合併內容參考公司截至2017年9月30日的季度報告Form 10-Q。)
4.12 
第五次補充契約，日期為2018年2月2日，由公司和美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2030年到期的4.375%優先債券，包括其格式。(參考公司截至2017年12月31日的年度報告Form 10-K合併。)
4.13 
第六次補充契約，日期為2019年9月18日，由公司和美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2024年到期的4.350%優先債券，包括其格式。(引用本公司於2019年9月18日提交的最新報告Form 8-K合併。)
4.14 
第七份補充契約，日期為2019年9月18日，由公司和美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2026年到期的4.750%優先債券，包括其形式。(合併內容參考公司於2019年9月18日提交的8-K表格的當前報告。)
4.15 
第八次補充契約，日期為2019年9月18日，由公司和美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2029年到期的4.950%優先債券，包括其格式。(引用本公司於2019年9月18日提交的最新報告Form 8-K合併。)
4.16 
第九次補充契約，日期為2020年6月17日，在本公司、本公司若干附屬公司中指定為擔保人的，以及美國銀行全國協會，涉及本公司2025年到期的7.50%優先債券，包括其格式。(參考本公司於2020年6月18日提交的最新8-K表格報告合併。)
44
目錄
展品
數		描述
4.17 
補充契約，日期為2020年7月15日，在公司、高速公路風險投資財產信託、HPTWN財產信託、HPT Suite財產信託、SVCN 2 LLC和美國銀行全國協會之間，與公司2025年到期的7.50%優先票據有關。(合併內容參考本公司截至2020年6月30日的10-Q表格季度報告。)
4.18 
補充契約，日期為2020年10月9日，在公司、Banner NewCo LLC、SVCN 3 LLC和美國銀行全國協會之間，與公司2025年到期的7.50%優先債券有關。(合併內容參考公司截至2020年9月30日的季度10-Q表格的季度報告。)
4.19 
補充契約，日期為2020年11月13日，其中包括公司、SVC Jersey City TRS LLC、SVC Morris Plains TRS LLC、SVC Nanuet TRS LLC、SVC NJ TRS LLC、SVC Randolph Street TRS LLC、SVC Redondo Beach TRS LLC和美國銀行全國協會，涉及公司2025年到期的7.50%優先債券。(參考本公司於2020年11月17日提交的最新8-K表格報告合併。)
4.20 
補充契約，日期為2021年1月29日，在公司、SVC GateHall Drive TRS LLC和美國銀行全國協會之間，與公司2025年到期的7.50%優先債券有關。(現提交本局。)。
4.21 
第十次補充契約，日期為2020年11月20日，在本公司、其中指定為擔保人的本公司某些子公司和美國銀行全國協會中，涉及本公司2027年到期的5.50%優先債券，包括其格式。(參考本公司截至2020年12月31日的10-K表格年度報告合併。)
4.22 
補充契約，日期為2021年1月29日，在公司、SVC GateHall Drive TRS LLC和美國銀行全國協會之間，與公司2027年到期的5.50%優先債券有關。(現提交本局。)。
4.23 
公司、總部基地信託(f/k/a Reit Management&Research Trust)和亞當·D·波特諾伊(Adam D.Portnoy)之間的註冊權和鎖定協議，日期為2015年6月5日。(通過引用本公司於2015年6月8日提交的當前8-K表格報告合併。)
10.1 
HPT TA Properties Trust、HPT TA Properties LLC和TA Operating LLC之間的第二次修訂和重新簽署的第4號租賃協議的第一修正案，日期為2021年3月9日。(現提交本局。)。
22.1 
附屬擔保人名單。(現提交本局。)。
31.1 
規則13a-14(A)-認證。(現提交本局。)。
31.2 
規則13a-14(A)-認證。(現提交本局。)。
32.1 
第1350節認證。(隨函提供。)。
101.INSXBRL實例文檔-實例文檔不會顯示在交互式數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。
101.SCHXBRL分類擴展架構文檔。(現提交本局。)。
101.CALXBRL分類擴展計算鏈接庫文檔。(現提交本局。)。
101.DEFXBRL分類擴展定義Linkbase文檔。(現提交本局。)。
101.LABXBRL分類擴展標籤Linkbase文檔。(現提交本局。)。
101.PREXBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔。(現提交本局。)。
104 封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)。

45
目錄
簽名
根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的簽名人代表其簽署。
服務屬性信任
/s/約翰·G·默裏
約翰·G·默裏
總裁兼首席執行官
日期：2021年5月7日
/s/布萊恩·E·唐利(Brian E.Donley)
布萊恩·E·唐利
首席財務官兼財務主管
(首席財務會計官)
日期：2021年5月7日

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