附件10.1

租契的第一項修訂

(擴展和擴展)

本租約的第一個修正案(“修正案”)自28日起生效。於2021年5月1日生效，但自2021年4月1日起生效，由加利福尼亞州有限責任公司(“房東”)605 Nash，LLC和特拉華州公司(前身為特拉華州公司NantKwest，Inc.)(“租户”)之間的605 Nash，LLC和IMMUNITYBIO，Inc.(“承租人”)生效。

獨奏會：

A.業主與租户於2021年2月11日訂立該若干租賃協議(“租賃”)，根據該協議，業主向租客及租客出租位於加利福尼亞州埃爾塞貢多納什街605-607號大樓(“大樓”)內的若干空間，該等空間共約6,883平方英尺(“現有物業”)。這座建築大約有64,643平方英尺的可出租面積。

B.通過這項修訂，租户意願和業主同意(I)通過將租約下的房產擴大約57760平方英尺來租賃整棟建築，(Ii)將租約期限延長三個月，以及(Iii)以其他方式修改本租約，如本修正案所規定的那樣(I)將租約的面積擴大約57760平方英尺，(Ii)將租約的期限延長三個月，以及(Iii)按照本條款的規定以其他方式修改租約。

除非本合同另有規定，本合同中使用的大寫術語的含義與租賃中給出的含義相同。

因此，現在，考慮到前述陳述和本協議所載的相互契約，並出於其他良好和有價值的代價(在此確認已收到並充分履行這些代價)，本協議雙方同意如下：

協議：

1.擴展前提。自2021年4月1日(“擴建開始日期”)起，現有物業將擴大約57,760平方英尺，如附件A(“擴建物業”)所示。因此，於擴建開始日期，租約中對“物業”一詞的所有提述在下文中均指幷包括現有物業及擴展物業(即整幢樓宇)，屆時將包括約64,643平方尺的可出租單位。業主和租客均承認並同意上述對處所和建築物的面積和平方英尺的描述是近似值，雙方同意這是合理的，因此支付的款項沒有爭議。

2.延長租賃期。本租約的現有期限應再延長三(3)個月，至2028年3月31日終止(以下經延長的“延長期”)，除非根據本租約第1.2節另行展期或續簽。自擴展開始之日起，本租約中對術語“期限”的所有提及在下文中應包括延長期限。

3.擴建房屋的基本租金。自擴建開始日期起至期滿止，擴建物業的初始每月基本租金應為以下所列擴建物業每平方英尺可租2.95美元(“基本租金”)(須根據第4條減租)，並每年增加百分之三(3%)。

1

自擴建開始之日起，在初始期限內和(如果適用)期權條款(“年度增加”)期間每年，均如下所述：

*擴建物業的每月基本租金須按本租約第4.3節的規定予以租金減免。

4.減免租金。只要租户沒有根據租約條款拖欠租金，擴建物業的租金將在擴建開始日期後的頭七(7)個月內減免。

5.保證金。承租人應將總押金增加至190,696.85美元，按租約第5條的規定持有。

6.租期改善津貼。承租人特此“按原樣”接受擴建物業，房東沒有義務對擴建物業進行任何改善；但是，房東應向承租人提供262萬8080美元(2,628,080.00美元)的擴建物業租户改善津貼(按租期內擴建物業每平方英尺6.5美元計算)(“擴展空間津貼”)，用於承租人將建造的擴建物業中與最初承租人改善項目相關的費用和開支，金額為262萬8080美元(2,628,080.00美元)(按租期內每平方英尺6.5美元計算)。擴建場地及擴建面積津貼的改善須受租約所附工作函件所載條款及條件的規限(本修訂條款修改者除外)。

7.停車。自擴建開工之日起及以後，承租人有權免費使用項目內的所有停車位。

8.經紀人。每一方都聲明並向另一方保證，任何經紀人、代理人或發現者都不會談判或參與談判或完成本修正案。每一方還同意針對任何聲稱或聲稱自己是由第一方保留或聘用的實體或應該方的要求就本修正案提出的佣金或發現人費索賠，對另一方進行辯護、賠償並使其不受損害。(2)任何實體聲稱或聲稱他們是由第一方保留或聘用的，或在該實體的要求下就本修正案提出的要求，雙方均同意對其進行辯護、賠償和保護。

2

9.其他。

A.合理化。除本修正案特別修訂或修改外，本租賃應保持完全效力，並在此予以批准和確認。

B.供應的可利用性。如果本修正案的任何條款因任何原因被認為在任何方面無效、非法或不可執行，則該條款不應影響本修正案的任何其他條款的有效性、合法性或可執行性。

C.最終協議；修改和豁免。本修訂連同本修訂的任何證物，以及本修訂的任何一方擬簽署的協議和文件，構成承租人和業主之間關於本修訂標的的完整協議，並取代本修訂雙方之前就本修訂標的達成的任何和所有協議。本修正案的任何條款可以修改或放棄，前提是該修改或放棄是書面的，並由聲稱受其約束的一方簽署，然後該修改或放棄僅在給定的特定情況和特定目的下有效。

D.主管當局。代表各方簽署本修正案的個人聲明並保證，根據公司的管理文件，該個人有權以公司名義和代表公司執行和交付本修正案。

E.Successors和Assigners。經修改後的租約適用於房東和租户以及他們各自的繼承人和受讓人，並對他們具有約束力。

F.衝突。儘管租約中有任何相反規定，如果租約條款與本修訂條款和條件之間發生衝突或不一致，本修訂條款和條件將控制並應被視為取代租約的印刷條款。不論是否經本修訂特別修訂，本租約的所有條款及條文均於此作出必要的修訂，以達致本修訂的目的及意圖。

G.對應物。本修正案可以兩份或兩份以上的副本簽署，每份副本應被視為正本，但所有副本一起構成一份相同的文書。為了促進本修正案所設想的協議，可以使用傳真或電子郵件以“PDF”格式傳輸的簽名來代替原始簽名。每一方都打算受該方在本修正案上的傳真或“PDF”格式簽名的約束，並意識到其他各方依賴該方的傳真或“PDF”格式的簽名，特此放棄基於簽名形式執行本修正案的任何抗辯。

[簽名頁如下]

3

茲證明，自上文第一次寫明之日起，雙方已簽署本修正案。

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