附件10.1

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(續)

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展品

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租賃

一份截至2021年5月_日(“生效日期”)的租賃協議，由特拉華州學院街101號有限責任公司(其辦事處位於温斯坦利企業有限公司，150Baker Street Extension，Suite303，Concord Massachusetts 01742(“房東”))與ARVINAS Operations，Inc.(一家特拉華州公司，辦事處位於康涅狄格州紐黑文温徹斯特大道395號科學園5號，郵編：06511)簽訂。

W I T N E S S E T H：

房東和房客特此立約，協議如下：

第一條
定義

就本租賃而言，除非上下文另有要求，否則：

1.1“政府當局”是指任何聯邦、州、縣、市或地方政府及其所有對“財產”(定義見下文)擁有或聲稱擁有管轄權的部門、委員會、董事會、局和辦公室。

1.2“土地”指位於紐黑文縣、康涅狄格州和紐黑文市的一塊土地，稱為學院街101號，在本文件所附附件1.2中有更詳細的描述。

1.3“法律”是指聯邦、州、縣、市政府和所有其他政府機構目前和未來的所有法律、條例、要求、命令、指令、規則和條例。

1.4“租賃年”是指從起租之日(見附件4.1)開始至緊接租賃年的前一天的連續十二(12)個月^ST起租日期週年及其後每十二(12)個月期間；儘管有上述規定，最後一個租賃年度應於期滿日期(定義見下文)結束。

1.5“財產”是指建築物、土地及其附屬的公共區域和設施。

1.6“承租人的財產”是指承租人的所有個人財產和所有由承租人自費安裝的非固定裝置(如第9.1節所定義)的所有貿易固定裝置、傢俱、設備和其他個人財產，在房東未給予承租人任何信貸或津貼的情況下，無論是否由承租人自費進行任何更換，均指承租人的所有個人財產。承租人的財產應包括但不限於本合同附件附件1.6中描述的物品(如有的話，包括對承租人以書面形式向房東提出的此類物品的增強和更換，但每年不超過一次)，但不應包括任何固定裝置或任何實驗台(無論是否可拆卸)。

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1.7“繼承實體”指(I)以合併、合併、收購或其他方式收購全部或實質所有承租人股票或資產的實體，或(Ii)本租約的受讓人，否則為許可受讓人(定義見下文)。

1.8業主工作的“開始”或“開始日期”應指最晚發生的下列情況：

(一)業主開具的施工許可證；

(二)房東停止為房東工作提供的第一筆抵押建設貸款；

(三)業主與業主承包人簽訂保證最高限價施工合同的；

(4)環境政策的約束力；及

(5)材料工地開工。

1.9“高級抵押”應具有第20.1節中給出的含義。

第二條
死亡；房屋；期限

2.1死亡。房東特此出租給租客，租客特此向房東出租以下所述的房產(以下簡稱“房產”)，面積約為161,815平方英尺，由3個^研發, 4和5個將在康涅狄格州紐黑文市學院街101號建造的建築物的樓層，相關的低於地面的停車庫(“建築物”)，該建築物在本合同所附的圖則附件2.1(“建築物平面圖”)上所示，連同將公用區域用作其預定用途的非專有權利，其期限如下所述，租金保留，並符合本租約下文規定的條款、限制和保留以及該等記錄事項的規定。(“該建築物”)在本租約附件所附的附件2.1(“建築物平面圖”)所示的圖則中所示，以及在符合本租約下文規定的條款、限制和保留的前提下，以及在符合該等記錄事項的前提下，有權將公用區域用作其預定用途。承租人應遵守所有這些規定(業主表示，這些記錄事項中沒有任何一項禁止將處所用於許可用途)。物業的公用區域包括業主指定供租客(包括租客)和其他人士共同使用的部分，例如人行道、停車場(包括車庫)、場地、大堂區域、鍋爐房和機械室和區域。業主應允許租户在事先徵得業主同意的情況下，進入大樓公共區域安裝和維護指定給和/或專用於承租人特定用途的特定服務或公用事業(不涉及共享服務或公用事業)(該同意不得無理拒絕)。

承租人擁有使用大樓裝卸碼頭和為大樓租户提供服務的垃圾和回收垃圾箱的非專有權(但前提是該等垃圾和回收垃圾箱不得供租户用於處置危險材料(與A類辦公用途的常規回收相關的普通回收除外)，責任屬於各自的租户)。在此情況下，承租人有權使用該等垃圾箱和回收垃圾箱(但是，該等垃圾箱和回收垃圾箱不得供租户用於處置危險材料(與A類辦公用途相關的普通回收除外)，其責任屬於各自的租户)。

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2.2Premises。處所位於建築物內，大致上如處所圖則所示，並須包括在租期開始時或租用期內的任何時間附連或安裝在建築物內的所有固定附着物、改裝及附屬設施，但租客的財產除外。房舍不包括大樓的公用區域和設施，包括但不限於外牆、公用樓梯和樓梯間、大樓下面的停車場，以及連接大樓與其他建築物的任何人行天橋、入口通道和大堂、電梯和電梯井、通風房、電氣櫃和電話櫃(專供大樓使用的除外)、看門人壁櫥、貨運電梯，以及為大樓其他部分和其他公用部分提供服務的共用管道、管道、導管、電線和附屬固定裝置。但在任何情況下，該等公用地方及設施的指定，不得不合理地影響該處所、租客對該處所的使用或通往該處所的通道。如果該處所不時包括任何樓層的全部可租用面積，則該處所亦不包括位於該樓層的公用走廊、電梯大堂及洗手間。

2.3Term。租賃期(經延長，“期限”)自(X)交付條件發生之日(X)和房東已向租户提供書面通知之日(X)或(Y)承租人首次接管全部或部分物業以開展業務(而不是建造完工工程或安裝承租人的任何傢俱、固定裝置或設備)之日(以較早者為準)(“交付日期”)開始(“交付日期”)，以較早者為準，包括：(X)根據附件3.2交付條件發生之日，或(Y)承租人為開展業務首次接管全部或部分處所之日，包括：或承租人設備的調試或驗證)，但是，如果承租人選擇在根據本合同第39.1條規定的爭議解決機制最終確定建築物的可出租平方英尺之前，接管該建築物用於經營其業務，則承租人應根據承租人建築師使用計量標準計算的可出租平方英尺，在爭議懸而未決期間支付根據本租約到期和應付的任何固定租金和額外租金，直到爭議得到解決，並在下列情況下進行處理為止，則承租人應在爭議懸而未決期間支付本租約項下到期和應付的任何固定租金和額外租金，直至爭議得到解決，並在爭議解決後，根據承租人的建築師使用計量標準計算出的可出租平方英尺，在爭議得到解決之前支付本租約項下到期和應付的任何固定租金和額外租金雙方應根據最終確定的可出租面積對該固定租金和額外租金進行調節。預計交割日期為2023年9月1日(“預計交割日期”)或之前。任期將於晚上11點59分屆滿。在租金生效日期十週年的歷月的最後一天(“期滿日期”)，除非根據任何條款延長或提前終止租期, 本租約的契諾或條件或根據法律。交貨日期後，雙方應立即按照本合同附件附件2.3的格式簽署開工通知。業主因任何原因未能在預計交付日期當日或之前完成業主的工作或導致交付日期發生，不會引起業主在本合同項下的任何責任，不構成業主違約，不影響本租約的有效性，也不影響根據本合同另有規定的期限開始或結束或承租人的相關義務，除非在附件3.2中有明確規定。

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第三條
房屋入住率、房東的工作
把工作做完

3.1陳述和保證。除此處明確規定外，房東或房東代理人均未就房屋或物業的狀況作出任何陳述或承諾，除非本租約明確規定，否則承租人不得以暗示或其他方式獲得任何權利、地役權或許可證。

3.2房東的工作。業主應根據附件3.2的規定執行業主的工作(如附件3.2所述)。

3.3做好工作。承租人應按照附件3.2的規定完成完工工作。

第四條
租金

4.1房租。租户應在沒有通知或要求的情況下，在房東辦公室或房東指定的其他地點(如果房東要求，可以根據房東提供的電匯指令，通過電子資金轉賬)向房東支付以下(統稱為“租金”)，這是美利堅合眾國的合法資金：

(1)每年固定租金(“固定租金”)及補充租金(定義見下文)(如有的話)，按附表4.1所列的比率及款額計算。固定租金和補充租金(如有)應在每個日曆月的第一天提前支付(金額如附件4.1所示)，從附件4.1所列日期開始，一直持續到剩餘時間。

(2)附加租金(“附加租金”)，由租客根據本條例到期並須繳付的所有款項(固定租金及補充租金除外)組成。

4.2如果承租人未能在到期之日起十(10)天內支付任何固定租金、補充租金、或任何額外租金：(A)租客應向業主支付相當於逾期租金5%的行政費(但除非租客在接到房東通知至少逾期10日後五天內仍未支付該金額，否則該行政費不適用於任何12個月內的前兩次逾期付款)；及(B)租客應按年利率(“違約率”)支付利息，該利率相當於(I)至每年高出所謂最優惠利率八(8)個百分點中的較小者。利率“)，發表在《華爾街日報》(以下簡稱《華爾街日報》)的貨幣利率部分(或如果《華爾街日報》停止出版或刊登該等匯率，自分期付款或付款到期之日起，(Ii)房東合理指定的繼承人)，但年利率不得超過百分之十二(12%)，或(Ii)當時可向租客收取的最高法定利率，該利息應被視為額外租金(但不包括該利息)；(Ii)自該分期付款或付款到期之日起，該利息應被視為額外租金(但不超過當時可向租客收取的最高法定利率)。

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除營業費用和房地產税外的額外租金應計入利息，除非承租人事先收到有關延遲付款的通知)。

4.3除本租約另有明確規定外，不得減除、扣除、反申索或抵銷固定租金、補充租金(如有)或額外租金。

4.4若租金生效日期並非一個月的第一天，則租期首個月的固定租金及補充租金(如有)須按自租金生效日期至該月底的日數佔該租金生效日期當月的總日數的百分比分攤。

第五條
使用

5.1使用。承租人在未經房東書面同意的情況下，不得使用和佔用辦公場所和研發設施，包括但不限於適用法律、化學和生物實驗室(“允許使用”)允許的範圍，不得用於其他目的。房東聲明，截至本合同日期，(I)該建築位於紐黑文市的BD-3分區內，允許的用途在BD-3分區內，以及(Ii)一般來説，沒有適用於紐黑文市的分區批准或許可，禁止將該物業用於允許的用途。(Ii)業主聲明：(I)該建築位於紐黑文市的BD-3分區區域內，且允許的用途在BD-3分區區域內是允許的；(Ii)一般來説，紐黑文市沒有適用於該物業的分區批准或許可證，禁止將該物業用於允許的用途。儘管有上述相反規定，在任何情況下，承租人或通過承租人或承租人(X)提出索賠的任何人都不得進行達到或超過衞生與公眾服務部(DHHS)建立的風險類別生物安全級別3或以上的工作，如DHHS出版物《微生物和生物醫學實驗室的生物安全》(5)中進一步描述的那樣(Y)只要業主將建築物的任何部分租給耶魯大學(Y)，只要適用於黑文市的類似設施(但本條(X)項的任何規定不得被視為禁止在生效日期低於生物安全等級3的工作，不論BMBL隨後的變化)，(Y)只要業主將建築物的任何部分出租給耶魯大學，就應進行實驗室研究。(Y)只要建築物的任何部分由業主出租給耶魯大學，則應進行實驗室研究；(Y)只要建築物的任何部分由業主出租給耶魯大學，則應進行實驗室研究；(Y)只要業主將建築物的任何部分出租給耶魯大學，則應進行實驗室研究；(Y)只要業主將建築物的任何部分出租給耶魯大學，則應進行實驗室研究房東應盡合理努力，在不對房東承擔任何費用或責任的情況下，徵得耶魯大學的同意，同意承租人對中型或較小的非人類靈長類或犬類動物進行實驗室研究)，或(Z)將房產用於以下任何目的：折扣百貨商店、“一美元店”、慈善舊貨店、“五角錢店”或其他定期銷售其全部或大部分商品作為折扣商品的零售商、與“成人”使用有關的任何性質的商業機構/舞廳/音樂廳、紋身館、汽車修理或銷售場所或包裝店(以下統稱為第(X)-(Z)款中禁止使用的用途)。業主將在大樓內其他租户的租約中加入一項條款，禁止將大樓內的空間用於被禁止的用途。

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5.2使用限制。租客不得以任何方式使用或佔用、容受或準許以任何方式使用該處所或其任何部分，或在其內作出任何事情，或容受或準許將任何東西帶進或存放在其內，而該等事情會以任何方式對建築物或其任何部分造成或相當可能會造成有形損害，(B)構成公共或私人滋擾，(C)以在處所外可檢測到的方式排放令人不快的煙霧、蒸氣或氣味，並不合理地冒犯建築物內的其他住客。(D)會造成在處所外可探測到的大量或令人不快的噪音，並不合理地冒犯其他佔用人，而其方式與相若的建築物不符；。(E)會損害或幹擾建築物的任何服務，包括提供電能或適當而經濟的清潔。(A)除根據以下第9條的條款和條件以及本租約的條款和條件，對建築物或處所進行空調或其他服務，或損害或幹擾建築物任何其他區域的使用，或損害或幹擾使用根據規則和法規進行的服務的短暫中斷，以及根據下文第9條的條款和條件以及本租約的條款和條件，承租人可能合理需要進行的完工工程和允許的未來改建，或(F)可能導致承租人違約其在本租約項下的任何其他義務，或(F)可能會損害或幹擾建築物或處所的空調或其他服務的使用，但根據規則和規定進行的短暫中斷除外，以及(F)可能導致承租人違約。

5.3牌照和許可證。如果需要任何政府執照或許可證才能在房屋或其任何部分正當合法地開展業務，則租户應自費適當取得並保留該執照或許可證，並在房東提出要求時將其提交房東檢查。承租人應始終遵守每個此類許可證或許可證的條款和條件，但在任何情況下，承租人未能獲取和維護這些許可證或許可證都不會影響承租人在本合同項下的義務。

5.4樓層荷載。承租人不得在處所的任何樓面上放置超過該樓面設計承重的每平方尺樓面負荷量，而該樓面負荷量是證明書、規則、規例、許可證或法律所容許的。

5.5規章制度。承租人應遵守作為附件5.5以及不時頒佈或修訂的業主規章制度(以下簡稱“規章制度”)，前提是這些規章制度與本租約的規定沒有牴觸或限制，並且是合理的，承租人應盡合理努力促使其代理人、承包商、客户和商務受邀者遵守這些規章制度。如本租約與規章制度有任何不一致之處，以本租約為準。房東在適用和執行鍼對租户的規章制度時不得歧視。

第六條
額外租金

6.1運營費用。本租賃的目的是在整個租期內作為所謂的淨租賃，固定租金和補充租金(如有)應由業主在扣除房地產税、運營費用和其他額外租金的所有成本和費用後收取，除本合同另有明確規定外，不含成本、費用、抵銷、減值或其他扣除。承租人除向房東支付承租人按比例繳納房地產税的義務外，還應向房東支付

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(以下定義)和運營費用(定義如下)、按固定租金相同的方式在本合同中明確規定的所有其他成本(或按本合同另有規定)作為額外租金，以及業主就承租人要求的轉租和轉讓協議而產生的合理律師費(如需徵得同意)。承租人不得在本合同項下的任何追討固定租金、補充租金(如有)或額外租金的訴訟中提出任何反索賠(強制反索賠除外)。

如上所述，自交付之日起，承租人應向房東支付房東每年或部分期限內發生的營業費用(如下所述)和房地產税(如下所述)合計的按比例計算的承租人比例。承租人的比例比例載於附件4.1，除非(I)業主或另一租客增建建築物，(Ii)因傷亡或譴責而擴建或縮減處所或建築物，或(Iii)承租人書面同意因任何其他原因而作出調整(同意不得無理拖延、附加條件或拒絕)，否則不得調整承租人的按比例分配百分比。(I)業主或另一租客增建建築物；(Ii)因傷亡或譴責而擴建處所或建築物；或(Iii)租户書面同意因任何其他原因而作出調整(同意不會被無理拖延、附加條件或扣留)。業主保留不按比例合理分攤營運費用的權利，只要該等營運費用所帶來的利益少於該大廈的所有租户，業主便有權將營運費用合理地分配給少於所有租户的租户。

“經營性費用”，是指業主或者代表業主為物業的妥善管理、維修、運營和維護而支付或發生的一切合理費用，包括但不限於(1)業主從事物業管理、維修、運營和維護的員工的工資、工資和福利的合理分配；(2)該等員工的工資税、工人報酬、制服和相關費用；(2)業主或代表業主為物業的妥善管理、維修、運營和維護而支付或發生的一切合理費用，包括但不限於：(1)業主從事物業管理、維修、運營和維護的員工的工資、工資和福利；(三)提供給物業的油、氣、蒸汽、氧氣、壓縮空氣、電力、任何替代能源、供暖、通風、空調、供水、下水道和其他公用設施的一切費用，以及該等公用設施的任何税費；(四)公用區域的粉刷費用；(五)房東必須或允許承擔的一切保險費(與物業及其經營有關)，包括但不限於與物業及其維修或經營有關的租金、傷亡、環境、綜合一般責任和忠實保險的費用；(六)所有用品(包括清潔用品)、材料和設備的租金、租金及其銷售和其他税費；(七)維修、經營或維護物業時經常使用的手工工具和其他活動設備的折舊；(六)所有用品(包括清潔用品)、材料和設備的租金及其銷售和其他税費；(七)經常用於物業維修、運營或維護的手工工具和其他可移動設備的折舊；(六)所有用品(包括清潔用品)、材料和設備的租金及其銷售和其他税費；(8)支付僅用於公共區域的窗户和其他清潔和清潔服務、清除冰雪以及巡邏或監控公共區域的任何保安服務的所有費用；。(9)向獨立承包商收取的費用，包括但不限於保安公司的費用。, 在每一種情況下，只要這些費用與房東無關(或者如果是關聯的，只要這些費用是競爭性的)，並且所有這些費用都適當地分配到物業上；(10)業主自費進行的維修和更換(但如果根據税制會計要求將該成本資本化，則該等成本應在按照房地產會計原則確定的使用年限內合理攤銷，並按最優惠年利率加百分之四(4%)的利息攤銷(但在任何情況下不得超過百分之十一(11%)，除非業主對該資本支出的實際第三方貸款利率(如有)超過百分之十一(11%))因為房東的毛收入所需的修理費

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過失或者故意的不當行為不得計入營業費用)；(十一)內外美化；(十二)因法律的變更或者保險機構的要求，在交付之日後生效的範圍內對財產進行的改建和改善；(13)合理的管理費，不得超過(I)第三方管理人對紐黑文縣生物技術大樓通常收取的管理費，或(Ii)根據物業現有租約(包括本租約)應支付的租金總額(即，包括運營費用和房地產税)的百分之四(4%)，以及可償還的管理費和停車費，條件是(A)如果業主沒有僱用管理人，一筆不超過(Y)減去當時支付給位於紐黑文縣其他類似建築物的第三方經理的管理費的現行税率(Y)的款項，或(Z)根據物業現有租約(包括本租約)應支付的租金總額的百分之四(4%)，以及(B)如果紐黑文停車場管理局(“NHPA”)根據《停車協議》(定義見下文)收取行政費(儘管雙方認為沒有該等行政費)，以不超過(Y)或(Z)等於該租約(包括本租約)應支付的總租金的百分之四(以較小者為準)的款項代替(Y)，或(Z)或(Z)根據該物業的現有租約(包括本租約)應支付的租金總額的百分之四(4%)。停車費不得計入租金總額中，只要停車費所產生的管理費與NHPA為適用停車位實際支付的管理費相結合，超過此類停車費的4%(例如，如果停車費總額為1萬美元，NHPA管理費相當於此類停車費的10%，則停車費將被全部排除在本條第(13)款下的管理費計算之外)。在計算管理費時，不應將停車費包括在租金總額中(例如，如果停車費總額為10000美元，而NHPA管理費等於此類停車費的10%)，則可歸因於停車費的管理費超過適用停車位實際支付的管理費的4%。, 但是，如果NHPA對此類停車費的管理費等於此類停車費的1%，則根據本條款(13)，將允許收取最高為此類停車費的3%的管理費)；(14)物業的任何資本改善或增加，以及安裝在物業內以改善物業租户可獲得的安全性、舒適性或舒適性的任何機械或設備的成本，或具有減少開支的效果的成本，但該等成本須按房地產會計原則釐定，在使用年限內合理攤銷，連同每年最優惠利率加百分之四(4%)的利息(但在任何情況下不得超過百分之十一(11%)，但土地除外)。如果有，超過11%(11%)；(15)與物業的運營、維護和管理相關的合理的法律、會計和其他專業費用；(16)按照紐黑文市具有附屬辦公用途的可比A級實驗室建築(“可比建築”)的標準，適當分配給物業的維修、運營和維護的所有其他費用；(17)業主為遵守物業的停車需求管理計劃而發生的成本和開支；以及(18)根據任何業權文件(但具體不包括糾正與以下定義的改進有關的工藝或材料方面的任何缺陷或故障的任何費用)根據任何業權文件交付日期及之後產生的任何業主義務而到期的金額，(A)由任何第三方根據DLDA(如下定義)，無論是公共或私人性質，以及(B)由業主根據DLDA, 除業主工程外，根據本6.1節的規定，糾正與業主工程有關的任何工藝或材料缺陷或故障是允許作為費用的範圍內的)，或執行業主工程的任何費用)。本文使用的術語“所有權文件”是指附件2.1(A)中規定的協議，以及影響全部或部分財產的任何和所有地役權、契諾、條件和限制、公園聯合協議和其他協議、產權負擔和記錄限制。

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房東此後可以創建或修改同樣的文件，但不得以超過最低限度的方式擴大租户的義務，或在未經租户批准(批准不得無理扣留)的情況下對租户在本協議下的權利造成不合理和不利的影響，但不包括房東對物業進行的任何抵押。如果大樓的出租率低於95%，業主可以根據入住率的不同，推斷出與大樓95%的出租率相同的運營費用，但僅限於以下類別或項目：剷雪、景觀美化、特定於物業的現場人員成本和用品、維修和維護、清潔和公共區域公用事業費。？房東將轉嫁實際運營費用，不得加價或增加運營費用。

儘管如上所述，不包括以下經營費用：(Aa)折舊(上文規定除外)；(Bb)債務利息和攤銷(上文規定除外)；(Cc)為物業租户進行的租賃改善，包括重新裝修；(Dd)佣金、律師費、廣告費和其他為吸引物業新租户或留住現有租户而發生的費用；(Ee)再融資成本(包括與此相關的法律、會計和其他專業成本)。(Gg)根據第(1)-(18)條包括在運營費用中的任何項目的成本，但以該成本(Y)由保險公司、被譴責人或租客(作為運營費用的補償除外)或任何其他方或(Z)由保險公司、被譴責人、租客(作為運營費用的補償除外)或(Z)可由保險公司、被譴責人、租客(作為運營費用的補償)或其他方報銷但因房東違約而不報銷或根據房東工程承包商對勞動力和服務的擔保或任何其他方式支付的範圍為限(Hh)大廈經理或大廈監督職級以上僱員的薪金；。(Ii)法定薪金；。, 業主在洽談或強制執行該物業中任何其他租客的租約時所招致的會計及專業費用；。(Jj)如因業主的嚴重疏忽或故意行為不當而需要修葺物業的費用；。(Kk)業主執行工作的費用；。(Ll)與處置任何其他租客的簡易程序有關而招致的法律費用；。(Mm)與個別租客在公用地方或其維修方面的任何特別規定有關連的任何開支；。(Nn)。(Oo)因業主違反任何法律而招致的任何罰款或處罰；。(Pp)拆除、圍堵、處置或維修或清潔受任何危險材料影響的任何區域所產生的費用(以下第26條明確分配給承租人的任何費用除外)；。(Qq)與轉讓或處置全部或部分財產有關的費用；。(Rr)糾正業主工作中任何潛在缺陷的費用，業主應根據這些費用負責。及(Ss)因該財產的建造、營運、使用、佔用(包括租賃及分租)或維修而產生的法律費用，以及與強制執行任何影響該財產的協議條文有關的費用，以及與解釋與該等協議有關的文件的申索、爭議及問題，每宗個案均包括和解、收取及法院及仲裁程序的費用。

“房地產税”指幷包括：(I)任何公共主管當局對該財產、其運作或根據本條例規定的租金所評估、徵收、徵收、確認或徵收的任何種類的一般和特別税、評税、關税和徵款(如有的話)，該等税項和特別税、評税、税項和徵款(如有的話)應在期限的任何部分內支付(在提出抗議或訴訟後進行調整，如有的話)。

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包括但不限於業主就與建築物的運作有關的設備所支付的個人財產税，不包括罰款或折扣、商業改善區收費(包括特殊服務區)和任何代税款項；及(Ii)就任何該等税項、收費或評税的數額或有效性提出爭議的合理開支，該等開支適用於該等競賽所涉及的期間，如因該等競賽而導致減收或以其他方式減少房地產税，則該等開支的上限為房東應繳納的資本税、淨收入、遺產税、繼承税、繼承税、轉讓銷售税和使用税以及特許經營税均不包括在內。

房東應估算本合同項下可能支付的營業費用和房地產税的金額。上述估計應基於對所有可獲得的經濟數據和預測的仔細和合理的檢查。業主應定期投標預計年成本超過25000美元的經常性合同(物業管理合同除外)。上述估算額應分成相等的月付款，由承租人預付，並與承租人每月定期支付的固定租金一起支付。如果上述規定的營業費用和房地產税的實際金額高於或低於房東的估計，則租户的月供應按照上述規定進行調整，以更接近於反映同樣的情況。

自房東向租户提交每年的營業費用和房地產税賬單之日起三十(30)天內，租户將一次性向房東支付租户的實際比例百分比超過租户此前預計付款金額的金額。如果租户的預計付款金額超過租户的按比例計算的百分比，則房東應根據房東的選擇，將多付的金額計入下一次到期的額外租金(如果抵免金額超過三個月的運營費用和房地產税額外租金，則為固定租金)，或在所述三十(30)天期限內將多付的租金退還給租户，房東可以選擇將多付的金額計入下一次到期的額外租金(如果該抵免超過三個月的運營費用和房地產税的額外租金，則為固定租金)。業主向租户提交的經證明的營業費用賬單(由大廈經理出具)和房地產税單(或其副本)，應為該物業營業費用和房地產税額的充分證據。應承租人關於行使下一段承租人權利的要求，房東應就該等費用向承租人提供合理需要的額外支持。承租人在本租約的第一年和最後一年中，應考慮到承租人可能只擁有部分年份的情況，對本租約項下任何運營費用和房地產税的按比例百分比進行調整。即使本條例有任何相反規定，如任何營運開支純粹為建築物內任何租客(包括租客)的利益而招致，則該等營運開支須完全分配給該等租客。

承租人可在收到業主的營業費用報表後120天內，向業主發出書面通知(“複核通知”)，表示承租人打算審查業主在適用年度的營業費用記錄。在收到審核通知後的一段合理時間內(該期限不得超過六十(60)天)，房東應提供租户進行審核所需的所有相關記錄，以供檢查。租户可於

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業主或業主物業經理辦公室。如果承租人聘請代理人檢查房東的記錄，代理人必須在有執照的會計師事務所工作。承租人應獨自承擔審計產生的所有成本、費用和費用，但如果審計導致承租人的運營費用減少百分之三(3%)或更多，則房東應補償承租人合理的自掏腰包進行審計的費用。在向承租人提供記錄後六十(60)天內，承租人有權向房東發出書面通知(“反對通知”)，合理詳細地説明對房東在適用年度的運營費用報表提出的任何異議。承租人可以根據自己或代理人的審查結果發出反對通知。承租人可以反對運營費用中的個別部分或房東的整體計算。如果承租人未能在六十(60)天內向房東發出反對通知，或未能在上述120天內向房東提供複核通知，承租人應被視為已批准房東的運營費用報表，並應被禁止就適用期限內的運營費用提出任何索賠。如果租客及時向房東發出反對通知，房東和租客應真誠合作，解決租客反對通知中提出的任何問題。如果房東和租客確定適用年度的運營費用低於報告的金額，房東應根據房東的選擇，向租户退還多付的房款或抵免下一期額外租金(以及, 如果抵免金額超過三個月的營業費用和房地產税的額外租金，則按租户多付的金額(固定租金、固定租金和固定租金)抵免租户多付的房租。同樣，如果房東和租客確定適用年度的運營費用大於報告的金額，租户應在三十(30)天內向房東支付任何少付的金額。承租人取得的記錄一律保密。在任何情況下，除非租户已經支付並繼續支付所有固定租金、補充租金(如果有)和到期的額外租金，否則租户不得檢查業主的記錄或對任何運營費用報表提出異議。

承租人應支付承租人財產的所有從價税和與房產相關的改建價值，但以(I)分開評估和徵税以及(Ii)超過標準建築免税額為限。

如果房東在租期內的任何一段時間內收到房地產税退款，房東應按比例向租户支付上述房客支付的房產税，在扣除房東為退還房東而產生的合理第三方費用和費用後，租户應承擔如此退還的任何部分的房地產税。

房東應在租客提出合理的書面請求後，在啟動此類訴訟的權利期滿前至少六十(60)天，啟動房地產税減免訴訟，但此後房東有權以合理的酌情權為租客的利益解決該訴訟。

6.2支付額外租金。根據第六條支付的任何額外租金應由業主以與固定租金相同的方式收取，業主對不支付該額外租金的補救措施與業主對不支付固定租金的補救措施相同。

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第七條
保險

7.1消防和安全規章制度。承租人應遵守康涅狄格州消防保險人委員會和康涅狄格州火災保險評級組織或適用於該房產的任何類似機構的所有規則、法規或要求，費用由承租人承擔。承租人應進一步遵守房東或承租人保險公司的任何和所有合理的安全建議，費用由承租人承擔。業主應遵守康涅狄格州消防保險人委員會和康涅狄格州火災保險評級組織或適用於大樓公共區域的任何類似機構的所有規則、法規或要求。業主應進一步遵守業主保險公司關於建築物公共區域的任何和所有合理安全建議。房東與上述相關的成本和開支應被視為根據本租約規定應支付的運營費用的一部分。

7.2提高火災保險費率。如果由於租户的任何作為或不作為，對位於該物業的業主的建築物或設備或其他財產進行擴大保險的火災保險費率應高於其他情況下的保險費率(業主承認該租户將該房產用於許可用途，而不是租户的特定用途，一般不應被視為導致該保險費率高於實際水平)，則應應要求，租户應向業主退還因此而支付的該部分火災保險費和擴大保險的保費(房東承認該用途，而不是租户的具體用途)，並應要求退還業主支付的該部分火災保險費和擴大保險的保險費(房東承認該租户將該房產用於許可用途，而不是租户的具體用途)，租户應應要求退還房東為此支付的那部分火災保險費和擴展保險費。業主將盡商業上合理的努力，在大樓內其他租户的租約中加入一項與第7.2節的規定基本相似的條款。

7.3Tenant‘s保險。(1)承租人應自費並在合同期內以下列金額或業主或高級抵押貸款持有人合理要求的較高金額取得並保持十足的效力和效力，但此類要求不得超過每四(4)年一次，且該等金額或承保範圍必須與類似建築物的租客相若)，以保護業主、物業經理和高級抵押貸款持有人的利益和保障：(I)ISO簡化商業一般責任保險(含合同責任責任保險)在房產上或在房產附近(該保險的責任限額為：(I)每次事故不少於100萬美元和00/100美元($1000,000.00)，以及包括死亡在內的身體傷害合計不少於200萬美元和00/100美元($2000,000.00)；(Ii)每宗事故100萬元及00/100元(1,000,000.00元)，財產損失責任合共200萬元及00/100元(2,000,000.00元)；及。(Iii)1,000萬元及00/100元(10,000,000.00元)的身體傷害超額責任(包括死亡及財產損害責任及汽車保險)，並指定業主及高級按揭持有人為主要及非供款的額外承保人；。(Iii)1,000萬元及00/100元(10,000,100元)的人身傷害超額責任(包括死亡及財產損害責任及汽車保險)；。及(Ii)商業財產火災損失或損害保險，以及根據現行及未來所謂“特殊原因損失形式”保險單的標準格式可投保的其他風險及危險，包括任何改建、改善及改善(包括完工工程)及承租人財產的全部重置價值，以保障業主、高級按揭持有人, 和承租人作為保險人，因為他們各自的利益可能會出現。承租人還應

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維持(I)適用法律規定的法定限額的工人賠償保險，僱主對每位僱員的每個意外/疾病保險限額/疾病的責任保險金額為1,000,000美元，以及承保至少12個月的租户業務費用的業務中斷保險，包括租金，(Ii)自有、非擁有和租用的汽車保險(“汽車保險”)金額為1,000,000美元，房東被指定為額外投保人，(Iii)如果該保險是以商業合理的成本合理獲得的，則為環境損害該費用應包括清理污染狀況、第三方對人身傷害/財產損失(包括自然資源損害)的責任、危險材料的運輸、無人擁有的處置場地覆蓋範圍和法律費用，但每次事故的最低限額為500萬美元/總計500萬美元，免賠額不超過25000美元。

(2)租客須就業主不時合理要求的其他可保危險購買其他保險，而該等其他可保危險是當時與租客用途相似的租客通常及一般所投保的，並須妥為顧及建築物的類型、位置、建造、用途及佔用情況。

(3)上述保險的形式及實質內容，須由認可在康涅狄格州經營的信譽良好及有償付能力的保險公司以令業主合理滿意的形式及實質撰寫，並須令業主及高級抵押人合理滿意，但在任何情況下，該保險公司在任何情況下均會被至少兩間評級機構(其中一間為標普)給予“A-”或更好的索償能力評級及/或“A-”或更好的一般保單評級及A-或更好的財務級別。維持和投保此類保險並支付其所有保費和費用，如果房東沒有這樣做，在十(10)天的書面通知之後，房東可以但沒有義務購買、維持和投放此類保險或支付此類款項，在這種情況下，租户同意按要求向房東支付其金額，外加違約利率的利息，在任何情況下，上述金額均應作為額外租金在房東付款之日的次月第一天收取。承租人應盡合理努力使不時簽發給房東的保險證書包含一項條款，規定除非提前三十(30)天書面通知房東，否則不得取消或終止其中描述的保單，而且在任何情況下，房客應在任何此類取消或終止之前至少提前三十(30)天書面通知房東。在租户進入房屋的日期或交付日期(以較早的日期為準)，應向房東交存適當的證書或(如果房東要求)保險單正本或經證明的副本。任何續訂、更換, 或其簽註也應在保單期滿前交由業主保管，以確保該保險在保單有效期內完全有效。承租人的責任保險對於房屋內的事務應是主要的和非分擔的。

7.4房東保險。房東應維持以下保險(其費用應為運營費用)：

(1)ISO簡化商業一般責任保險。該保險的責任限額為不少於(一)百萬美元和00/100美元。

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(I)包括死亡在內的身體傷害賠償總額為200萬美元和00/100美元(200萬美元)；(Ii)每次事故賠償100萬美元和00/100美元(1,000,000.00美元)，財產損失賠償責任總額為200萬美元和00/100美元(2,000,000美元)；以及(Iii)身體傷害賠償責任超額責任，包括死亡責任和財產損失賠償責任，共計1,500萬和00/100美元(15,000,000.00美元)。人身傷害和財產損害責任的綜合單一限額。此類保險單應將承租人列為公共區域的附加投保人，幷包括合同責任保險。

(2)建築物的財產保險，以所謂的“特殊損失因由”為基礎，承保建築物的全部重置價值(租客改善及任何改動(包括任何完成工程)除外)，幷包括但不限於火警及擴大承保範圍的危險。

(3)如適用，鍋爐及機械承保的數額須足以應付風險暴露。

(4)房東應購買污染有限責任保險單，基本上採用以前提供給租户的形式，從不遲於開始日期開始，持續至少五(5)年的保險期，租户應被確定為該保險單上的額外投保人(該保險單在本文中稱為“環境保險單”)，其成本(目前估計成本為18,000.00美元，但在任何情況下都不超過20,000.00美元)應計入運營費用。

(5)業主可承保其他合理的保險，承保款額由業主合理地釐定為必需，或按任何抵押權人的規定而定，但該等保險通常由區內相若建築物的業主承保，並可承保業權文件所規定的保險。房東可以使用毛毯或額外的雨傘保險來滿足本節7.4的任何要求。對於物業公共區域內發生的所有事項，房東責任保險應為首要責任保險。

7.5代位求償權。每一方同意在其每份火災和擴大保險保單(如果是房東，為建築物和業主的財產投保，如果是租户，為承租人在房產中的財產和商業利益投保，不受火災或其他傷亡的損失、損害或破壞)，放棄保險人對另一方的代位權，但這種放棄可以不收取額外費用，除非另一方書面同意支付保險人為此支付的額外費用。交付給房東的代位權證明應包括上述放棄代位權的內容。

第八條
遵守法律

8.1未來法律。承租人同意其支付固定租金、額外租金和其應支付的所有其他費用的義務，並履行所有

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在本協議有效期內履行的契諾和協議，除非在此規定受到公共當局的譴責，否則不受任何現行或未來的法律、附例、條例、守則、規則、規例、命令或其他法律規定的影響，這些法律、附例、條例、守則、規則、規則、命令或其他法律規定可能對處所的使用產生管制或影響，但在此情況下，該契諾和協議不受任何現行或未來法律、附例、條例、守則、規則、規例、命令或其他法律規定的影響。

8.2房東遵紀守法。房東應遵守適用政府當局執行的所有法律(不包括與租户使用房屋的具體方式有關的法律，包括但不限於任何變更)或附屬設施或其任何部分。在不限制前述一般性的情況下，房東在履行房東的工作以及房東建造和運營公共區域時，應遵守美國殘疾人法建築和設施無障礙指南(“ADAAG”)。除業主根據本租約第三條規定履行的工作和交付日生效的法律外，業主根據本款發生的費用應視為本租約第6款規定的營業費用。

8.3田納特遵守法律的情況。在此期間，承租人應自費遵守：適用於或因承租人使用房產(包括但不限於任何改動)或房產內及其上的固定裝置和設備的特定方式而適用的有管轄權的政府當局的所有法律(包括但不限於ADAAG)；國家消防保險人委員會或此後構成行使類似職能的任何其他機構的命令、規則和條例，這些法律可能適用於承租人對房產、其中的固定裝置和設備的特定使用或使用；國家消防保險人委員會或此後的任何其他機構的命令、規則和條例可能適用於承租人對房產、其中的固定裝置和設備的特殊使用。以及在任何時間就該處所或該財產以及其內和其上的固定附着物及設備而有效的所有公眾責任保單、火警保險單及所有其他類型保險單的規定(但租客須已獲通知該等保險單的規定)。

8.4緊急疏散演練。業主應根據當地消防隊長的要求，在法律要求的範圍內，協調緊急疏散演練。承租人有權隨時在其房屋內自行進行緊急疏散演練，無需業主合作。

8.5青少年法律適用競賽。承租人或其指定人有權真誠地質疑或審查法律的適用性或適用範圍，因為這些法律影響到建築物(除非房東對此提出異議或審查)、房產或租客在其內的經營，(如果提起訴訟，承租人或其指定人應自費、不向房東支付任何費用，並在必要時，房東將使用商業上合理的努力與租客合作(不向房東支付任何費用)。)(Ii)除非租户或擔保人隨後通過信用測試(如下文第9.1節所定義)，否則，如果與該爭議事項相關的估計成本超過250,000.00美元，則承租人應提供業主合理可接受的撥備，以保護業主和物業免受與該事項相關的任何責任、費用、損害或費用的傷害。(Ii)除非租户或擔保人隨後通過信用測試(見下文第9.1節的定義)，否則承租人應為業主提供合理可接受的撥備，以保護業主和物業免受與該事項相關的任何責任、費用、損害或開支。(Iii)承租人在用盡所有可用的上訴但未獲成功的情況下，應立即糾正任何違規行為；及(Iv)承租人

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應證明房東合理信納承租人延遲治療的決定不會造成任何實際或威脅的人身傷害或財產損失。儘管有上述規定，如果在任何時候建築物或其任何部分將立即被沒收，或者如果業主或租户因任何不遵守或聲稱不遵守而受到任何民事或刑事責任或處罰，或者如果不遵守可能導致對處所的留置權，租户應迅速遵守任何和所有法律。

第九條
改建；改進

9.1更改。未經業主事先書面同意，承租人不得對房屋進行任何性質的改動、改善、增建、安裝或改動(統稱為“改動”，包括完工工程)，同意不得被無理拒絕、拖延或附加條件，但條件是：(I)承租人向業主提交進行此類改動的圖則和規格；(Ii)承租人在其他方面遵守下文第9.1節的規定；(Ii)承租人必須事先獲得業主的書面同意，否則不得無理拒絕、拖延或附加條件；(Ii)承租人在其他方面遵守以下第9.1節的規定；(Iii)業主的工程師和/或建築師審查和批准所有影響建築系統和結構的圖則和規格，並檢查影響建築系統和結構的所有圖則和規格；(Iv)業主的工程師和/或建築師審查和批准所有影響建築系統和結構的圖則和規格；(Iv)業主參與編制圖則的建築師和工程師向業主提供證明，證明該等圖則符合所有適用法律，並且所建造的改建不會使建築系統超載或過載；以及(V)同樣的改建是按照高級抵押條款進行的儘管有上述相反規定，對於不影響建築系統或結構(包括供暖、通風和空調系統、管道、機電系統、幕牆和屋頂系統)(統稱為“建築系統和結構”)且費用低於100,000.00美元的室內非結構改建，只要承租人在進行該等改建之前向業主提交一份平面圖和規格的副本，則不需要事先書面同意。無論是否需要事先同意，承租人應在開始任何更改之前向業主發出合理的更改事先通知(“更改通知”)。除下列規定外, 完工作品應保留在房屋上，並隨房屋一起交出。所有固定附着物、間隔物(可拆卸的牆壁除外)及非土地財產項目，如在任何時間由租客或業主安裝在處所內，並永久附連於處所或建築物系統、欄杆及類似裝置，以致移走該等固定附着物、間隔物(可拆卸的牆壁除外)及非土地財產項目對處所或建築物(“固定附着物”)造成的損害超過極低限度，則該等固定附着物、間隔物(“固定附着物”)須留在處所內，並須連同處所一併交回。

如果業主在同意任何此類專業變更時，或者就無需業主同意的專業變更而言，在收到變更通知後三十(30)天內，以書面方式選擇由租户移除此類專業變更，則業主有理由在合同期滿或提前終止之前，在移除任何專業變更(定義見下文)的前提下，對該專業變更提出同意條件，條件是房東同意該專業變更時，房東應在收到變更通知後三十(30)天內以書面方式選擇由租户移除該等專業變更。在本租賃中，術語“特殊改建”應指由廚房(僅由微波爐、洗滌槽、冰箱和/或咖啡機組成的儲藏室除外)、行政浴室和中性浴室(法律要求除外)、安裝在樓板內或樓下的佈線和其他設備、拱頂、垂直和/或水平運輸系統、升降機、氣動管道、對樓板的任何穿透或其他改建(至

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由租户創建的範圍)，而不是用於管道、任何內部樓梯的典型核心鑽孔，以及其他類似性質的改變，這些改變通常在多租户的可比建築中找不到，或者拆除和修復比標準實驗室改善工程要昂貴得多。

房東同意，承租人可在本租約期滿或終止前的任何時間搬走租户的財產，包括附件1.6中描述的物品(以及由租户向房東確定的物品的增強和更換)，承租人同意不遲於本租約期滿或終止時搬走這些物品，但承租人在任何情況下都無權搬走由房東出資(如附件3.2所述)資助的任何承租人財產。除上一句中規定的情況外，本節中的任何規定均不得解釋為阻止租户移走租户的財產，但在移走任何租户的財產或拆除房東可能要求的特殊改建後，租户應立即並自費將房產修復和恢復到安裝前的狀態，並修復因此而對房產或大樓造成的任何損壞。本租約條款允許或要求在租客遷出後仍留在房產內的所有財產，在租期結束後須被視為已被遺棄，業主可選擇將其保留為業主的財產，或由業主自費將其從房產中移走。(二)本租約條款允許或要求的所有財產，在租客遷出後仍留在房產內，並可由業主選擇保留為業主的財產，或由業主自費從房產中移走。除本9.1節明確規定外, 租户沒有義務在租期屆滿或提前終止時移除租户對房屋所做的任何改動。承租人不得在房屋內安裝受1990年《視覺藝術家權利法案》(《美國法典》第17編第(106A)節)約束的任何藝術品，除非承租人為房東的利益獲得書面豁免，允許房東在合同期滿或提前終止時以令房東合理滿意的條款和條件將其移除。

承租人在進行任何更改之前，應自費獲得任何政府或半政府機構所需的所有許可證、批准和證書以及(完成後)最終批准證書，並應迅速將所有該等許可證、批准和證書的副本交付給業主和租客，並同意攜帶，並將使承租人的承包商和分包商承保業主合理要求的工人賠償、一般責任、人身和財產損失保險。儘管本租約有任何相反規定，除非業主行使其全權決定權允許承租人使用其承包商，否則承租人在涉及建築系統連接或屋頂貫通的任何工作中應使用業主的承包商，如果承租人或擔保人當時沒有持有至少5000萬美元($5000萬，000)的現金或現金等價物(“信用測試”)，如果此類改建的費用超過$500,000，承租人還應獲得並保持該等保證金或其他令人滿意的完工保證。在每種情況下都是為了房東的利益。在法律允許的情況下，承租人同意獲得並向房東無條件放棄或從屬於機械師對所有工作、勞動和服務的財產留置權，以及與此類工作相關的所有材料和全額付款證明，並由所有承包商、分包商、材料工人和勞工簽署，以參與此類工作。儘管有上述規定，如果任何機械師的留置權是針對聲稱為承租人完成的工作或向承租人提供的材料而提出的，無論是否根據本條完成，承租人應在二十(20)天內解除該留置權。

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承租人可以通過提交法律規定的保證金或支付索賠，或在業主合理同意和任何抵押權人同意的情況下，通過法律允許的任何其他方式發出通知，費用由承租人承擔。任何變更完成後，承租人應在從承租人承包商收到後立即向業主提供一套有標記的適用變更竣工平面圖，如果可用並應業主要求，還應向業主提供一套由承租人建築師或承包商以AutoCAD格式(或業主合理要求並在行業中通常可用的其他格式)認證的適用變更平面圖的記錄集。承租人應向房東提供一份轉讓合同期滿或提前終止時承租人收到的(且仍然有效的)有關此類變更的任何擔保和擔保的轉讓。

第十條
修理

10.1承租人的義務。承租人應照管該處所和專門服務於該處所的任何固定附着物、附屬設施、系統或設施，不論該固定附着物、附屬物、系統或設施是否位於建築物內(不論是否業主工作的一部分)，並應由承租人自負費用和費用，並應(I)在需要時進行一切維修和更換，以保持該處所處於良好的工作狀態和狀況，無論是普通的還是非常的，可預見的或不可預見的，但除非是由於下列行為、不測或不測，否則承租人不得被要求對該處所進行任何結構修繕或結構更換，除非該等作為、不祥事件或不測事件是必要的或引起的，否則承租人應(I)進行一切維修和更換，以保持該處所處於良好的工作狀態。或持牌人，或租客或任何該等人士對處所的使用或佔用，或使用或佔用方式；及(Ii)為該處所提供清潔及清除垃圾服務，並保持該處所清潔及沒有雜物。房東應根據其他租户租約條款、規章制度和房東的合理安全措施，允許租户每週七天、每天24小時使用服務於房產但不在房產內的任何固定裝置、附屬設施、系統或設施。？

10.2業主的義務。業主應保持和維護大樓的基礎、基座、屋頂和屋頂薄膜系統、結構柱、樓板、幕牆和外牆以及機械和公用設施系統，這些系統服務於所有租户(即那些專門為房屋服務的租户除外)和公共區域(包括車庫)，使其處於良好的工作狀態、狀況和維修，其方式與紐黑文市的同類建築一致，並應在需要時進行所有結構和其他方面的維修，內部和外部的維修，這些費用應計入運營費用(以除(I)承租人根據本合同任何其他規定負責的維修(包括但不限於上文第10.1節)或(Ii)承租人財產的維修外，房東在收到承租人的書面通知並指定所需維修之前，不承擔任何義務或責任在房屋內進行維修。

10.3Tenant的聯繫人。承租人應在任何時候指定一名一週7天、每天24小時隨時待命的聯繫人，以(I)在發生緊急情況時為業主提供進入房產的通道；以及(Ii)對警報作出反應。

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第十一條
公用事業和服務

11.1業主服務。房東應向房屋和/或建築物提供附件11.1所述的服務(視情況而定)。

11.2電性。(1)自交付日期起及交付後，承租人應支付承租人使用或消費的所有電力、天然氣、水和所有其他公用事業費用，作為額外租金。

(2)承租人應根據作為完工工程一部分安裝的檢查表支付電力使用費。房東應根據房東對服務於該房產的電錶的讀數開具額外電費發票，如果房東在使用期間的任何時候沒有檢查電錶，則應根據房東的建築工程師合理估計的租户對該等公用事業的使用量開具電費發票。房東可根據房東工程師的合理估計，按月估算電費附加租金，租户應按每一租賃年度結束後的實際帳單進行結算，按月支付額外電費。電費應根據不時生效的服務分類中對此類負荷和使用收取的費率來確定，沒有加價，業主隨後根據該費率為整棟建築購買電流。如果房東按估算向租户收取電費，則房東此後每年應將該電費與實際成本進行核對。如有需要，業主可不時調整任何該等估計，以適當反映送往該處所及在該處所消費的電力成本。如果租户在收到房東建築工程師對租户使用量的估計、房東對房東使用量的估計或房東以書面形式收取的電費後三十(30)天內對此提出異議，租户和房東應合作解決爭議。如果房東和租客不能在三十(30)天內解決該糾紛，該糾紛應提交仲裁。雙方應指示AAA的康涅狄格州辦事處(或，如果沒有, 最近的負責康涅狄格州案件管理的AAA辦公室)任命一名仲裁員，該仲裁員應至少有十(10)年的商業房地產糾紛經驗，且不得隸屬於房東或租户。房東和租客都有機會向仲裁員提交證據和外部顧問。仲裁應按照AAA的快速商業地產仲裁規則進行，只要該規則與本租約的規定不相牴觸(在這種情況下，以本租約的規定為準)。仲裁費用(不包括雙方當事人應支付的證人和律師費)由雙方平等承擔。仲裁員應在指定後十(10)天內決定租户和/或房東的用電量和/或適用費用。仲裁員的裁決是終局的，對雙方都有約束力。

(3)租户使用任何公用設施或建築系統不得超過附件11.1所列的建築標準。如果租户要求允許使用多餘的公用設施服務，房東沒有義務允許租户這樣做，但可以根據業主合理選擇的條件(包括但不限於安裝公用設施服務升級、額外的分水錶、空氣處理器)來滿足同意條件。

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或冷卻裝置)，額外的使用、安裝和維護費用應由租户支付。辦公場所的電力服務可能由一家或多家提供發電、輸電和配電服務的公司提供，而電力成本可能包括幾個不同的組成部分或這些服務的單獨費用，如發電、配電和滯留成本費用。業主有權選擇為物業提供電力服務的任何公司，將物業和物業的電力服務與其他建築物合併，通過經紀人和/或買家團體購買電力，並改變電力供應商和購買方式。如果租户使用任何公用事業服務超過了附件11.1中規定的建築標準，並且租户在收到房東關於過度使用的通知後十(10)天內沒有減少此類使用，則房東可以自行承擔費用和費用，對服務於物業的公用事業服務或建築系統進行任何合理必要的升級，以解決此類負擔過重的問題，並且承租人應在發票開出後三十(30)天內支付任何該等超額服務或系統的費用作為額外租金。

(4)如向建築物或處所提供公用事業服務的公用事業機構更改了公用事業服務的數量或性質，或不再可供使用或不再適合租客的要求，則該等更改、不能使用或不適合，並不構成全部或部分實際或推定的驅逐，亦不構成租客有權獲得租金減免，或解除租客在本租契下的任何義務，或向業主或業主代理人施加任何法律責任，但如因嚴重疏忽或故意行為不當，則屬例外。

11.3PH中和。該建築物須由一條共用的實驗室廢物-生污水系統供水，該系統由供該建築物使用的酸鹼值中和室至毗鄰該建築物街道的市政污水渠管道。一個酸中和槽(“酸中和槽”)將作為業主工程的一部分安裝在酸鹼度中和室內，並作為完工工程的一部分與房屋相連。承租人有權按照與大樓內其他承租人共同適用的法律，按比例使用酸中和水箱的比例份額。作為完工工作的一部分，將安裝測量租户使用酸中和槽的儀表和監測系統，以確定租户沒有超額使用酸中和槽，並監測運送到酸中和槽的租户廢物的性質。承租人應作為其運營費用的一部分，向業主報銷業主不時發生的與酸中和罐的操作、使用、維護、維修或翻新有關的所有費用、費用和開支，包括與酸中和罐有關的所有清理費用(統稱為“罐費用”)；但如酸中和缸在合約期內的任何時間被建築物的其他租客或佔用人使用，則在該期間內，租客只須支付其按比例分攤的中和缸費用(以使用該缸的租客的可租面積計算)。儘管有上述規定，如果由於承租人不當使用酸中和罐而導致酸中和罐損壞或需要對酸中和罐進行維修, 承租人應負責在書面要求後十(10)個工作日內百分之百(100%)支付因承租人不當使用所需的任何維修或更換費用，無論如何

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酸中和槽是否正在被大樓的其他租户或住户使用。同樣，如果酸性中和水箱損壞，或由於大樓的其他租户或佔用人不當使用酸性中和水箱而需要維修，則承租人不承擔因該等其他租户或佔用人不當使用而需要進行的任何維修或更換的費用。

業主應在有效期內獲得並維護GNHWPCA所需的任何許可證(“GNHWPCA許可證”)，以操作大樓下水道系統，供大樓一般使用。應租户要求，房東應向租户提供GNHWPCA許可證副本。承租人不得違反GNHWPCA許可證的條款(X)、(Y)違反適用法律或(Z)幹擾酸中和罐的正常運行，將任何東西引入酸中和罐。承租人同意與房東合理合作，以獲得GNHWPCA許可證。承租人應賠償、保存、辯護(根據業主的選擇，並在業主合理接受的情況下)，並使業主、其貸款人、合夥人、次合夥人及其各自的高級人員、代理人、傭人、僱員和獨立承包人免受因承租人使用酸性中和罐而產生的任何和所有損失、費用、債務、索賠、損害和開支，包括合理的律師費、罰金和罰款(業主疏忽或故意不當行為造成的除外)，包括：(A)因業主的疏忽或故意的不當行為而造成的損害；(A)因業主使用酸性中和罐而造成的損失、費用、債務、索賠、損害賠償和開支，包括合理的律師費、罰金和罰款(業主疏忽或故意不當行為造成的除外)。(B)因該物業或其任何部分的空間的銷售受到任何不利影響而引致的損害賠償；及。(C)為了結因租户不當使用酸中和水箱而在合約期間或之後提出的索償而支付的款項。承租人的這項賠償包括因承租人不當使用酸中和罐而引起的任何現場條件調查或任何政府當局要求的任何清理、補救、移除或恢復相關費用。

11.4水。(1)承租人須支付在處所內使用或使用的所有水的費用。作為完工工程的一部分，應安裝水錶或分水錶，以測量租户在所有目的的用水量。承租人應保持任何該等儀表或分表以及任何該等安裝設備處於良好的工作狀態並進行維修，費用和費用由承租人承擔。承租人應根據房東的建築工程師對承租人使用公用事業設施的合理估計，在支付賬單時支付上述水錶或分水錶上顯示的用水量和下水道費用作為額外租金，或者，如果沒有在期限內的任何時候檢查水錶，則應根據承租人對該等公用事業的合理估計支付水費。房東可以根據房東工程師的合理估計，按月估算額外的用水租金，租户應在每個租賃年度結束後，根據實際賬單按最終帳單按月支付。水費由業主決定，不加價。如果房東按估算向租户收取水費，則該等費用應與此後每年的實際成本進行核對。如有需要，房東可不時調整任何該等估計，以適當反映送往該處所及在該處所消費的水的成本。如果承租人收到房東建築工程師對租户使用量的估計、房東對房東使用量的估計或房東以書面形式收取的水費或排污費，在收到後三十(30)天內如有異議，租客和房東應合作解決爭議。如果房東和租客不能在三十(30)天內解決該糾紛，該糾紛應提交仲裁。這個

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各方應指示AAA的康涅狄格州辦事處(如果沒有，則是最近的負責案件管理的康涅狄格州AAA辦事處)指定一名仲裁員，該仲裁員應具有至少十(10)年的商業房地產糾紛經驗，且不得與房東或租户有關聯。房東和租客都有機會向仲裁員提交證據和外部顧問。仲裁應按照AAA的快速商業地產仲裁規則進行，只要該規則與本租約的規定不相牴觸(在這種情況下，以本租約的規定為準)。仲裁費用(不包括雙方當事人應支付的證人和律師費)由雙方平等承擔。在指定的十(10)天內，仲裁員應決定租户的用水量以及水費和排污費。仲裁員的裁決是終局的，對雙方都有約束力。

(2)承租人同意：(I)所有從房屋排放的廢水，包括從實驗室排放的廢水，除根據適用法律和大樓衞生下水道系統許可證允許承租人排放的廢水外，應不含任何危險物質；(Ii)承租人應將所有危險物質收集到承租人提供的適當危險廢物儲存容器中，並根據適用法律將其丟棄，不得通過建築物的管道系統處置，除非且僅在法律和/或允許承租人這樣做的範圍內。

11.5Utilities。承租人應支付本合同項下由承租人負責的任何其他公用事業費用，可根據作為完工工程一部分安裝的檢查表支付(在這種情況下，該等費用應按照上述關於電力的方式進行調節)，或應根據承租人安裝和維護的單獨計量直接向供應商支付此類費用。就本租約而言，承租人根據本段應支付的任何公用事業費用應視為額外租金。

11.6房東維修。業主有權在因意外或緊急情況、機械故障、法律規定或業主無法合理控制的任何原因，或在通知租客後，因業主認為合宜或必要的維修、改建、更換或改善，而有需要停止樓宇的空調、電梯、水管、電氣、衞生設備或其他服務或公用設施系統的服務。除非由於業主無法合理控制的意外或其他原因導致緊急情況或系統故障，否則房東應盡商業上合理的努力在停工前儘可能提前通知租户，並將對租户業務的幹擾和幹擾降至最低。可合理預期會導致系統關閉的任何例行維修、更改、更換或改進應在實際可行的情況下在正常營業時間以外進行。

11.7服務中斷。如果租户的任何行為或第32.1節定義的任何不可抗力事件使房東無法合理地為房屋提供供暖、空調或通風設備，則不應要求房東為其提供供暖、空調或通風設備。此外，在因意外或緊急情況或公用事業服務暫停而有必要時，或在業主合理判斷合宜或必要的維修、改建、更換或改善時，或因業主無法合理控制的任何原因，業主對服務和公用事業的中斷、縮減、停工或暫停不承擔任何責任。房東應盡商業上合理的努力恢復或合理提供

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當中斷髮生時，等效服務。在任何此類中斷、削減、停止或暫停的情況下，租户根據本協議應向業主收取的租金或其他費用不得減少或減少，租户在本協議項下的義務不受影響或減少，業主對任何此類中斷、縮減、停止或暫停不承擔任何責任或責任。儘管第11.7節中有任何相反規定，但如果業主根據本協議第11.1-11.4節向租户提供的服務發生中斷、縮減或暫停(“服務中斷”)，並且(I)如果該服務中斷持續的連續五(5)個工作日以上，則該服務應被中斷、減少或暫停；(I)如果該服務中斷的持續時間超過連續五(5)個工作日，則該服務應被中斷、減少或暫停；(I)如果該服務中斷將持續超過五(5)個連續工作日；(Ii)該等服務中斷會對租户在樓宇內的業務運作造成重大損害，使樓宇的全部或任何重要部分無法進入或無法伸展，以及(如適用)租户的發電機(如有)未能以允許租户繼續在樓宇的全部或主要部分運作的方式運作；及(Iii)如服務中斷並非由公用事業服務或供應樓宇所致，則是由租户或租客的傭工、僱員或承建商或任何通過或在建築物下提出申索的人的行為所導致的；及(Iii)如果服務中斷並非由公用事業公司維修或供應樓宇所致，則是由於租户或租户的傭人、僱員或承建商或任何通過或在其下提出索賠的人的行為所致由於火災或其他傷亡(其發生受第12條管轄)或本租約第32.1條所述的任何事件，作為承租人對此類服務中斷的唯一補救措施，承租人應有權獲得固定租金、運營費用額外租金和房地產税(基於受服務中斷影響的房屋的面積)的減免。, 而補充租金(如有)的損失由業主租金中斷保險承保，自該服務中斷的連續第六個營業日起至該服務中斷停止之日止。在本租約中使用的術語“營業日”應指週一至週五，紐黑文市的銀行不營業的州和聯邦節假日除外。

11.8車庫停車場。在起租日期起及之後的期限內，承租人有權按比例使用承租人的停車位(即最初53個停車位供承租人使用，所有此類停車位均保留給承租人)(根據建築物的可出租面積除以大樓的可出租面積，不包括業主出租給耶魯大學的任何部分，在所有調整後的情況下)(即最初53個停車位供承租人使用，所有此等停車位均預留給承租人，並帶有識別承租人的標誌)。在此期間，承租人有權按比例使用位於大樓停車場(“車庫”)的停車位(即最初53個停車位供承租人使用，所有此類停車位均預留給承租人，並帶有識別承租人的標誌根據第三十六條和第三十七條規定的承租人權利進行擴建，並有權與大樓的其他租户和佔用者以及其他有權使用大樓及其員工、代理人和受邀者的人一起，使用附屬於大樓的任何車道進出，為其本身、客户和員工停放車輛，以及與承租人在房地內開展的業務相關和附帶的權利。房東不得對停車位的使用收取任何單獨的許可證或租賃費。房東可能會不時使用貼紙系統、出入設備或其他方法來控制進入車庫的權限。在適用於租户使用停車位的範圍內，應適用本租約的規定，包括規章制度。承租人無權根據第11.8條將租户使用停車位的權利轉讓給本租約的受讓人(包括但不限於，繼任實體)或允許的轉租人，只要該受讓人或轉租人不是耶魯大學或耶魯大學的附屬公司。業主可以在車庫內使用所謂的堆疊式或代客停車位，並可以指定停車位

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在車庫的某些區域的某些租户，但在每種情況下，租户仍有權使用第11.8節規定的數量的空間，而不收取額外費用。

租户應遵守房東簽署的停車需求管理計劃(如果有)的條款，並應在合理需要時與房東合作，履行其中的任何報告義務，但該計劃不得使租户的義務增加超過極低限度，或在未經租户書面同意的情況下不合理地對租户使用房產和/或車庫造成不利影響(不得被無理扣留、限制或拖延)。承租人同意附件11.8中描述的契約，如果包含在計劃中，不會違反前一句話的條款。

11.9額外停車位。在起租日期起及之後的期間內，承租人有權取得停車證(“額外停車證”)，供承租人、其僱員、負責人、訪客及受邀請者在位於紐黑文喬治街230號的Temple Medical Garage(“TMG”)的NHPA設施及位於Temple Street 1號的Temple Street Garage使用。業主給予紐黑文(“TSG”)的最大通行證數量(“最高租户分配”)不得超過房客按比例從NHPA獲得的最大通行證數量(“最高租户分配”)(根據房屋的可出租面積除以大樓的可出租平方英尺，在所有調整後的情況下，不包括業主出租給耶魯大學的任何部分)，業主可從NHPA獲得的最高通行證數量(該最高限額在任何情況下均不少於550個，以下所述除外)不能超過承租人按比例從NHPA獲得的許可證份額(“建築最高限值”)，即房東可以從NHPA獲得許可的最大通行證數量(以下所述除外)。業主(WE 101 College Street，LLC)、紐黑文市(New Haven City)和NHPA之間於2020年8月1日簽署的“停車協議”(“Parking Agreement”)(“停車協議”的複印件作為附件11.9)，是業主(WE 101 College Street，LLC的轉讓繼承人)之間簽訂的“停車協議”(Parking Agreement)。房東承認，租户打算與NHPA就可能增加建築最高限額一事進行討論。房東有權參與此類討論，租户應在必要時與房東合作，以促進此類參與。如果房東選擇不直接參與任何此類討論，租户應定期向房東通報情況。如果NHPA同意因租户與NHPA就房東和租户均可接受的條款進行討論而將建築最大限量提高到550以上, 承租人有權(但沒有義務)在房東提出書面報價後十五(15)個工作日內，將所有或任意數量的額外停車位作為額外停車證，在提供給或提供給大樓其他租户之前，使用所有或任意數量的額外停車位。

業主應盡合理努力使停車協議在期限內保持充分效力(包括不採取任何導致其終止的平權行動)，並應租客的請求，採取商業上合理的努力，在授予租客在本第11.9條下的權利所必需的範圍內，執行業主在停車協議下的所有權利，包括但不限於，確保TMG和TSG在期限內始終以停車協議所要求的方式維持(但承租人承認，房東不應在本條款第11.9條規定的範圍內行使業主的所有權利，包括但不限於，確保TMG和TSG在期限內始終以停車協議所要求的方式維持)(但承租人承認，房東不應在本條款第11.9條規定的範圍內行使業主的所有權利，包括但不限於如果停車協議在租期內不能保持完全有效(儘管房東遵守了本租約的條款和條件)，業主有義務為租户尋找替代停車位(即在可用範圍內，合理地與租户的停車位相媲美)。

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房東應按房東和租客雙方同意的條款和條件(包括房東根據泊車協議向租客提供的停車權)，與租客協商當時可用的所有替代停車選項(包括代客泊車選項)，租户有義務按成本(無加價)支付此類替代停車的費用，但房東應向租客提供所有可供選擇的替代停車位(包括代客停車位選項)，且租户有義務按成本價(無加價)支付此類替代停車位的費用。除下列規定外，《停車協議》應授權房東向NHPA發放不少於550張停車通行證的許可證。未經租户事先書面同意，房東不得以降低建築最高限值、提高租户根據協議應支付的停車費或以其他方式與租户根據第11.9條規定的權利相牴觸的方式修改《停車協議》，除非本協議明確規定。前200張額外的停車通行證將用於在TMG停車；租户根據第11.9節要求的任何額外的停車通行證應用於在TSG停車。雙方承認，截至起租日期，租户的最高分配額度預計為254次；房東應應租户的書面請求，不時向租户提供當時最高租户分配額度的計算(但在任何情況下，租户分配額度在租期內不得超過每季度一次)。在停車協議允許的範圍內，應租户要求，TMG的五十(50)個租户空間應位於坡道3/3A層，並應在這些空間附近放置標識租户的標誌(房東承認其不會授予其他租户權利，從而禁止房東根據本句子向租户提供此類權利, 也不得對停車協議進行任何禁止此類行為的修訂)。

儘管第11.9條有任何相反規定，房東仍有權隨時修改《停車協議》，以減少房東有權從NHPA獲得許可的通行證數量，條件是租户根據第11.9條有權使用的額外停車通行證數量不應因修改而減少，租户應有機會在接到房東的意向通知後十(10)天內，通過租户的選擇，獲得房東將放棄的任何停車通行證的機會，但不得因此而減少租户根據本第11.9條的規定有權使用的額外停車通行證的數量，且房客應首先有機會獲得房東在接到意向通知後十(10)天內做出的選擇，以獲得房東放棄的任何停車通行證。

租户應在不遲於租户選擇領取的初始數量的額外停車證(“租户初始額外空間通行證”)交付日期後六十(60)天內向業主發出通知(“租户初始停車通知”)，並有權在《停車協議》第2(B)條規定的增加車位權利期滿之前的租金生效日期之後的每個租賃年度內每季度(如適用，在3月1日、6月1日、9月1日和12月1日生效)，向房東發出通知(“租户初始停車通知”)，該通知應在租户選擇領取的初始數量的額外停車證(“租户初始額外空間通行證”)交付日期後六十(60)天內向業主發出通知(“租户初始停車通知”)。在提前至少100天書面通知房東的情況下，選擇領取更多額外停車證(與租户持有的所有其他額外停車證合計不超過最高租户分配額度)，在這種情況下，房東應根據停車協議從NHPA獲得相同的停車證(如果適用)。如果租户未能及時提供租户的初始停車通知，則租户的初始附加空間通行證數量視為25張。儘管本協議有任何相反規定，(A)如果租户截至第三租賃年12月1日未使用至少75張額外空間通行證，則承租人應被視為已將其額外空間通行證數量增加了必要的數量(如果有的話)，以使租户總共獲得75張額外的空間通行證；(B)如果租户截至第七租賃年12月1日未使用至少100張額外的空間通行證，則承租人應被視為已將其額外空間通行證的數量增加了所需的數量(如果

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任何，為租户提供總計100張額外的空間通行證。此外，在第七(7)租賃年之後，租户有權按季度(如適用，在3月1日、6月1日、9月1日和12月1日生效)選擇較少的額外停車證(但在任何情況下，租户不得將其額外停車證的總數減少到少於租户在第七(7)年末持有的額外停車證的50%，以(A)較大者為準(B)租賃年度及(B)100個額外停車位通行證)須事先至少100天以書面通知業主(租户有權指定其選擇減少的額外停車證，即TMG或TSG，不論是預留或非預留)，但租客亦須在該通知中同意按比例減少根據上文第11.8節業主須提供予租客的停車位數目；及(B)租户須於事先至少100天以書面通知業主(租户有權指定其選擇減少的額外停車位，即TMG或TSG，不論是預留或非預留)。例如，減少10%的額外停車通行證的選舉應包括減少10%的車庫停車位的選舉。

租户應在租期內每個月的第一天向房東預付額外租金，即租户根據本第11.9條簽發的每一張額外停車證的金額，相當於該等許可證根據停車協議當時適用的費率，包括銷售税(但沒有房東的加價)。租户承認其額外停車證的使用受停車協議條款和條件的約束，但有義務直接向NHPA支付此類停車證的費用，包括NHPA臨時搬遷此類車位的權利。

承租人使用額外停車證的權利不得轉讓，除非與本租約或轉租有關，而且在任何情況下均須遵守停車協議的條款和條件(例如，耶魯大學不得使用額外停車證)。

11.10額外的業主服務。業主同意，根據紐黑文市同類建築的標準，(A)對大樓維持一個具有二十四(24)小時監控能力的中央安全系統和火災警報系統，該安全系統可以通過安裝和維護一個卡出入系統(租户應能夠一週七(7)天、每天二十四(24)小時進入房屋和車庫，但受業主合理的安全措施、傷亡和譴責的限制)；(B)根據業主的合理安全措施、傷亡和譴責，業主同意：(A)為建築物維護一箇中央安全系統和火災警報系統，該系統可以通過安裝和維護卡進入系統(租户應能夠一天24小時、一週七(7)天進入房屋和車庫，受業主合理的安全措施、傷亡和譴責的限制)；(B)維修及維修物業上的車道、路緣及行人路(由市政府維修的行人路及行人路部分除外)；。(C)保持物業上的車道及行人路的表面合理地沒有雪、冰、泥土及垃圾；。(D)維修物業內的外部公用地方，不論是否有遮蔽，包括維修大廈內外的灌木叢及草地；。以及(F)在發生緊急情況時，應始終指定一名全天二十四(24)小時、一週七(7)天隨時待命的聯繫人對承租人作出迴應。業主履行該義務的費用應作為第六條規定的營業費用的一部分。

承租人應由承租人自行選擇成本和費用，安裝、維護、維修和運行其運營所需或需要的任何後備發電機。任何此類發電機應位於建築物屋頂上業主根據本租約第41條合理指定的位置，並符合本租約第41條的規定。承租人應維護並

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按照本租約的規定，基本上符合所有制造商的操作手冊和保修，並依照法律，在良好的運行條件下運行該發電機。該發電機的安裝應接受業主對與該安裝和該發電機相關的計劃和規格的審查和批准，不得無理拒絕、限制或拖延，任何此類安裝都應按照第9條的規定進行。承租人應支付業主合理指定的與審查和批准該安裝計劃有關的第三方顧問的合理費用和開支。承租人應負責自費獲得安裝和維護該發電機所需的任何許可和批准，並應根據要求向業主提供該許可和批准的副本。

承租人應獨自負責提供承租人在房屋內和入口處所需的任何安全措施，費用和費用由承租人自行承擔。承租人應指定一人或多人，每週七(7)天、每天二十四(24)小時對房屋內的緊急情況作出反應(業主承認該人可能是第三方承包商或其指定人員)。

11.11物業管理。房東應以與同類建築一致的方式運營房產。業主同意，在起租日期後的頭十二(12)個月內，除非有理由，否則不得終止或更換為大廈提供物業/設施管理的公司。

第十二條
對處所的損壞或毀壞

12.1業主修理和更換的義務。除下列規定外，如房產在有效期內因火災或其他意外事故而部分或全部損毀，業主須在收到因該等意外事故而獲得的任何保險賠償後，在切實可行範圍內儘快修理、重建或更換遭損毀的房產部分，以儘量接近該等損毀前的狀況，但在任何情況下，業主均無義務為該等維修、重建或更換花費超過任何該等保險賠償的實際收受款額。自事故發生之日起，在維修、重建和更換期間，應公平減免固定租金、運營費用和房地產税方面的額外租金，以及補充租金(如有)，只要補充租金的損失由業主租金中斷保險承保，從事故發生之日起按房產實用面積損失的比例計算。

12.2過度損傷。如(I)建築物因火災或其他意外事故而遭嚴重損毀，以致業主合理選擇的獨立總承包商估計，不能合理地預期樓宇在自視為開始日期(定義見下文)起計的18個月內可予維修、重建或更換，且損害會對租客的業務行為造成重大不利幹擾；或(Ii)任何損壞是由業主無須投保的原因或風險所致，而業主不同意支付未投保的修復費用；或(Ii)建築物因火災或其他意外事故而被毀，以致業主合理地挑選出獨立總承包商，而業主不同意支付未投保的修復費用；或(Ii)建築物因火災或其他意外事故而遭嚴重損毀，而業主又不同意為未投保的修復費用提供資金；或(Iii)高級按揭的任何持有人拒絕將該等淨收益用於該等修理、重建或更換；或(Iv)在期限的最後兩(2)年內發生傷亡事故；或(Iii)高級按揭的任何持有人拒絕為該等維修、重建或更換提供該等淨收益；或(Iv)在期限的最後兩(2)年內發生意外

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並且獨立工程師或建築師證明，不能合理地期望房屋在視為開始日期後剩餘期限的一半內可進行維修、重建或更換，則業主或租户中的一方可在該破壞日期後六十(60)天內以書面通知另一方終止本租約。？此外，如果建築物被大火或其他意外事故嚴重燒燬，以致業主合理選擇的獨立總承包商估計，不能合理地預期建築物在自視為開始日期起計18個月內可進行維修、重建或更換，不論樓宇是否受影響，則業主可在損毀日期後六十(60)天內以書面通知租客終止本租約。

在建築物發生火災或傷亡後，業主應向租户提供由業主選擇的獨立總承包商確定的預計修復期(“修復估算期”)。此外，如果房東儘管盡了最大努力，但仍未能在18個月或修復估算中規定的較長時間內，加上相當於修復估算10%的額外應急期限，基本上完成修復工作，則承租人可提前三十(30)天書面通知房東終止本租約，除非房東在上述三十(30)天內基本上完成了維修和修復工作，在這種情況下，終止通知應是無效的，否則租户可以提前三十(30)天書面通知終止本租約，除非房東在所述三十(30)天內基本上完成了修復和修復工作，否則終止通知無效。如有任何該等終止通知，本租約將於終止之日起終止，而固定租金為補充租金(如有)(以業主租金中斷保險承保的補充租金損失為限)，額外租金應在終止通知日期及之後適當分攤及減免。“視為開始日期”是指以下日期中較早的一個：(I)重建或恢復工作實際開始的日期；或(Ii)在傷亡發生之日後九十(90)天的日期，但如果縱火或另一項關於傷亡原因的刑事調查懸而未決，則視為開始日期應指實際開始工作的日期。(I)重建或恢復工作實際開始的日期；或(Ii)傷亡日期後九十(90)天的日期，但如果縱火或另一項關於傷亡原因的刑事調查尚未結束，則視為開始日期應指實際開始工作的日期。

12.3業主在發生傷亡時的責任。房東不對因火災或其他傷亡或維修造成的任何不便或煩擾或對租户業務造成的傷害承擔任何責任。房東不會為租户的財產、任何改動或完工工程投保任何形式的保險，房東也沒有義務修復或更換任何損壞，房東在房東完成本合同項下的修復義務後，應立即對其進行修復。

第十三條
徵用權

13.1%以上的贖回。如果超過25%(25%)的房產使用面積，或超過33%(33%)的車庫面積(除非業主選擇在TMG或TSG為租户提供備用停車位)被徵用權佔用或由公共當局撥給，或者如果租户因這種徵用或挪用而被永久剝奪所有通往房產或物業的合理車輛或行人通道，則業主或租客中的一方可在30年內向另一方發出書面通知，終止本租約。

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或者挪用。如果大樓的如此多部分(無論是否包括房產)被徵用權或公共當局佔用，以致業主根據其善意判斷得出結論，認為運營大樓在經濟上不再可行，則業主可在被佔用或佔用後三十(30)天內以書面通知租户終止本租約。如發生上述終止，本租約將自承租人必須交出佔有權之日起終止，或如果較晚，自承租人實際交出佔有權之日起終止，並將固定租金、補充租金(如有)和保留的額外租金分攤並支付至該日期。

13.2地主在被譴責後的義務。如果房屋的全部或任何部分被公共當局如上所述拿走或挪用，而本租約並未如上所述終止，業主應在實際可行的情況下，在任何抵押權人的權利的約束下，儘快運用所判給的任何損害賠償和補償(扣除業主因獲得這些損害和費用而產生的費用和開支，包括合理的律師費)來保護和關閉剩餘的房產，並應將建築物恢復為一個完整的建築結構，但在任何情況下，業主均無義務將其恢復為一個完整的建築，但在任何情況下，業主均無義務將其恢復為一個完整的建築，但在任何情況下，業主均無義務支付任何損害賠償和補償(扣除業主為獲得這些損害和支出而產生的費用和開支，包括合理的律師費)。業主可能已就建築物收取的作為損害賠償的補償或判給，以及在緊接該項徵用或佔用之前在物業上的任何其他改善工程；在此情況下，固定租金、補充租金(如有的話)及營運開支及税項的額外租金，須在租客必須交出管有之日起及之後，或(如較後)租客實際交出管有之日起及之後，與處所內實用樓面面積的損失成比例，公平地扣減。

13.3賠款獎。在對建築物和/或財產的全部或任何部分進行任何此類收購或譴責的情況下，業主有權獲得任何此類收購或譴責的全部賠償。承租人不得就任何未到期部分的價值向房東或判決當局索賠，承租人特此將其在任何此類獎勵中的所有權利、所有權和權益轉讓給房東，並同意簽署任何其他文件，以方便房東收取這些文件。本節規定不得被視為阻止租客就租客有權獲得的任何搬家費用或任何其他費用、申索或損害賠償(但明示不包括租客在處所的租契權益)在任何沒收法律程序中(但不包括租客在處所的租賃權益)單獨提出申索(但不得阻止租客就租期結束時根據第九條的規定可移走的任何租客財產的價值)向業主支付的賠償金和任何租客的財產的價值，不得被視為阻止租客在任何宣判程序中就租客有權獲得的任何搬家費用或任何其他費用、申索或損害賠償提出單獨申索，但不得明示不包括租客在處所的租契權益。

13.4暫時性服用。如果房屋或其任何部分被佔用或被譴責用於臨時用途，(I)本租約不受影響，租金不得降低，(Ii)承租人有權在租賃期內獲得因該用途而判給的部分或多個部分，但如果在本租約期滿或更早終止時，租户仍有效，則承租人應向房東支付相當於履行承租人在本租約項下義務的合理成本的一筆或多筆款項。(Ii)承租人應向業主支付相當於履行承租人在本租約項下義務的合理費用的一筆或多個部分

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第十四條
限制條件

14.1違約事件。本租約以及在此授予的期限和財產受以下限制：

(1)如租客或擔保人在破產或無力償債時提交自願呈請書，或被裁定破產或無力償債，或提交任何呈請書或答辯書，尋求根據現行或未來的聯邦破產法或任何其他現行或未來適用法律進行任何重組、安排、重整、清算、解散或類似的濟助，或須為債權人的利益作出轉讓，或須以書面承認到期無力償還債務，或須尋求或同意或默許委任任何受託人、接管人或清盤人。

(2)如未經租客或擔保人(視何者適用而定)同意或默許，在針對租客或擔保人(視何者適用而定)展開任何該等法律程序後六十(60)天內，該法律程序未予撤銷，或如租客或擔保人的任何受託人、接管人或清盤人，或租客或擔保人的全部或任何部分財產的受託人、接管人或清盤人在委任後六十(60)天內仍未被撤銷或以其他方式解除該等法律程序，或針對租客或擔保人或租客的任何財產發出執行文件或扣押文件，而依據該文件，處所須被沒收或佔用，或企圖被沒收或佔用；或

(3)如租客拖欠任何一期固定租金或補充租金(如有)，或拖欠任何額外租金(但房東須給予租客十(10)天書面通知及機會，以補救租客拖欠租金的情況，但固定租金、補充租金或每月營運費用及房地產税的估計付款除外，而補救期限以五(5)個營業日為限。)(三)如租客拖欠任何一期固定租金或補充租金(如有)，或拖欠任何額外租金(但業主須給予租客十(10)天書面通知及機會，以糾正租客拖欠租金的情況，但固定租金、補充租金或每月營運費用及房地產税的估計付款除外)，則補救期限以五(5)個營業日為限。但在任何情況下，業主依據本判決發出通知的義務，均不會使業主有義務就任何12個月期間內的逾期付款發出多於兩次該等通知)；或

(4)如租客不遵守或履行本租契的任何條款、契諾或條件(繳交固定租金、補充租金(如有的話)及額外租金的契諾除外)，而租客在業主向租客發出書面通知後三十(30)天內，並無就該項失責作出補救，則租客須遵守或履行本租契的任何條款、契諾或條件(繳交固定租金、補充租金(如有的話)及額外租金的契諾除外)；但是，如果這種不履行需要超過三十(30)天才能治癒，如果這種不履行不能通過支付金錢就能治癒，則應合理延長這一期限，並且承租人應在所述三十(30)天內立即開始並在此後努力完成治癒；或

(5)如發生任何事件或產生任何或有意外情況，以致因法律的施行而批出的產業或該期限的未滿餘款，或

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否則，除非根據第19條明確允許，否則轉授或轉給承租人以外的任何個人、商號或公司，承租人應在書面通知後十(10)天內未對該事件或意外情況作出補救；或

(6)如該處所超過66%的可出租平方尺在承租人的業務運作中空置或閒置，以致該等面積未按本租契規定的狀況進行維修或保養，並積極出售以供分租或轉讓，而該處所的該部分在營業時間內未予照明，以致在至少連續180天內造成活動的現象，則(A)由於第12及13條所述的事件，(B)在當時預定的期限的最後兩年內，該處所的該部分未予照明，或(A)由於第12及13條所述的事件，(B)在當時預定的期限的最後兩年內，該處所的該部分未予照明，或(B)在當時的預定期限的最後兩年內或(C)租客正在處所的適用部分內設計和建造改建工程；那麼，在第(1)-(6)款所述的任何情況下(每個事件都是“違約事件”)，房東可以在法律允許的範圍內，立即或在此後的任何時間終止本租約，而無需通知或要求。

14.2收到待決破產程序的租金。在第14.1節第(1)和(2)款所述類型的訴訟懸而未決期間，業主從租客或代表租客收到的任何款項，應被視為已支付作為使用和佔用房產的補償，業主接受任何此類補償，不應被視為接受租金或放棄第14.1節下的任何權利。

第十五條
房東重收；補救措施

15.1地主的補救措施。如果(A)本租約和期限應按第14條規定終止，或(B)房東在發生第14條所述的任何條件後(受向承租人提供其中規定的通知和機會的義務)選擇以書面通知租户的方式終止本租約和期限，則：

(1)在法律許可的範圍內，業主及業主代理人在本租契終止日期後，可無須通知而以簡易程序或任何其他適用的法律訴訟或根據適用法律所需的程序重新進入處所或其任何部分，並可收回處所及將租客及任何其他人從處所移走，並將其任何及所有財產及財物移離處所，而在任何情況下，重新進入均不得視為接受退回本租契；及

(2)業主可根據業主的選擇，不時以業主的名義或以其他方式，將處所的全部或任何一個或多於一個部分，按業主憑其合理酌情決定權釐定的租金或其他條件，以期滿日之前、當日或之後屆滿的一段或多於一段租期，轉租予租客，條件可包括優惠及免租期。根據上一句的規定，房東應在本租約終止後採取商業上合理的努力轉租該房產，但法律規定的任何轉租義務均須符合房東的合理目標

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以和諧的方式開發物業，適當組合租户、用途、建築面積、條款等。業主可自行選擇對物業進行維修、更換、改建、增建、改善、裝修及其他物理改變，但業主可自行決定是否適宜或有必要就任何該等轉租或擬議租約作出該等修葺、更換、改建、改建、裝修及其他物理上的更改，該等更改是業主個人的，但在商業上屬合理的酌情決定權。承租人應承擔房東因該等維修、更換、改建、增建、改善、裝修及其他物理改變而發生的所有費用，以及該等重新出租的費用，包括但不限於經紀費用和合理的法律費用。

15.2Tenant的棄權。在適用法律的規限下，承租人在通過判決或任何法院或法官的手令或房東的任何重收之後，或在本租約期滿或終止之後，(A)贖回房產，(B)重新進入或收回房產，或(C)恢復本租約的運營，均放棄任何權利，無論該等處置、重收、期滿或終止均應依據法律的實施或本租約的規定。本租賃中使用的“重新進入”、“重新進入”和“重新進入”三個詞不應被視為僅限於其技術法律含義。

15.3地主權利和補救措施。如果承租人或承租人通過承租人或承租人提出索賠的任何人違反或威脅違反本租約所載的任何協議、條款、契諾或條件(對於該威脅違反，個人或財產將有合理的危險)，房東有權禁止該違反或威脅違反，並有權援引法律、衡平法、法規或其他方式允許的任何權利和補救措施，就像本合同沒有規定重收、簡易程序或其他具體補救措施一樣。在此情況下，業主有權禁止違反或威脅違反本租約中的任何協議、條款、契諾或條件，並有權援引法律、衡平法、法規或其他方式允許的任何權利和補救措施，就像本合同沒有規定重收、簡易程序或其他具體補救措施一樣。

15.4租賃合同終止。如果本租約和期限按照第14條的規定終止，或者在適用法律要求的範圍內通過或根據任何簡易程序或任何其他法律訴訟或程序終止，或者如果房東按照本條規定重新進入房產，或者在根據適用法律要求的範圍內通過或根據任何簡易程序或任何其他法律訴訟或程序終止，則在上述任何情況下：

(1)在業主選擇以下第(5)款所述的一次性違約金之前，租客須向業主支付所有固定租金、補充租金(如有的話)及附加租金，直至本租契及租約終止之日或業主重收處所之日為止(視屬何情況而定)；

(2)業主有權保留租客付給業主的所有款項(如有的話)，不論是否作為預付租金、抵押或其他形式，但該等款項須由業主從終止或重收租約或重收時所欠的任何固定租金、補充租金(如有的話)或額外租金中扣除，或由業主自行選擇，以抵銷租客須支付的任何損害賠償；

(3)租客須承擔法律責任，並須向業主繳付初步租約餘下時間到期的補充租金，另加(I)本應繳交的該期間的固定租金或額外租金之間的任何差額。

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構成租期的未滿部分(最終推定額外租金與緊接該項終止或重收前一年的應付租金相同)及(Ii)根據第15.1(2)條的規定進行的任何重租所收取的該期間任何部分的租金淨額(“淨租金”)(如有的話)(首先從根據任何該等重租收取的租金中扣除所有與終止本租約或業主重收本租約有關的開支)，以及(Ii)在該期間的任何一段期間內根據第15.1(2)條的規定而收取的租金淨額(“淨租金”)(先從根據任何該等重租收取的租金中扣除所有與終止本租契或業主於該日重收有關的開支)。律師費、改裝費和其他準備房屋重新出租的費用)；

(4)租客須在本租契指明的固定租金分期付款日期，按月分期支付上述欠款。業主有權按月向租客追討所出現的每月差額，而就任何一個月追討差額的訴訟，並不損害業主在其後任何一個月以類似的法律程序追討差額的權利。或者，業主可以在其選擇時不時提起訴訟，以彌補該等不足之處；

(5)不論業主是否已按月收取上述欠款，業主均有權自行選擇向租客追討，而租客則須應業主的要求，就經算定及議定的最終損害賠償，向業主支付一筆款額，款額由業主選擇：(A)初始年期餘下時間到期應繳的補充租金，另加(I)租客在作出選擇時須支付但當時未支付的所有款項，另加(Ii)根據本條例就該項選擇後的期間所應繳交的固定租金及額外租金(該額外租金的最終推定為與緊接該項終止或重收前一年的應繳租金相同)，超出該處所在同一期間的公平合理租金價值，兩者均按最優惠税率加百分之二點五(2.5%)(但不超過百分之十(10%)的年利率貼現至現值)，而該期間本應構成該期間的未滿部分，則該款額不得超過該處所在緊接該項終止或重收前一年所應繳交的租金，而該等租金須以最優惠税率加百分之二點五(2.5%)(但不超逾百分之十(10%)的比率折現為現值，則不得超過百分之十(10%)。或(B)相等於12個月(或當時餘下的較短期間)租金的款額。如在向任何法院、佣金或審裁處提交該等違約金的證明前，該處所或其任何部分本應由業主按本應構成年期的未滿部分或其任何部分的期間轉租，則該項重租的租金款額，表面上須當作為在重租期間如此轉租的該處所的部分或全部的公平合理的租金價值，但該重租是按商業合理條款進行的。在任何情況下，房東不得通過尋求替代賠償的方式向租户追回雙倍損害賠償金。

(6)在任何情況下，(I)租客無權收取超出租客根據本條例須付予業主的款項的任何淨租金，或(Ii)租客在任何依據本條追討欠款或損害賠償的訴訟中，無權就重租的任何淨租金獲得抵免，但如該等淨租金是業主在該訴訟開始前實際收取的，則屬例外。如該處所或其任何部分應連同其他空間一併轉租，則

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重租的租金和重租的費用，應按平方英尺的面積分攤。

15.5Tenant的契約。(1)如果本租約按照第十四條的規定終止，或者通過或根據任何簡易程序或任何其他法律訴訟或程序終止，或者如果房東重新進入房屋，租户契約和同意，即使本租約中有任何相反的規定；

(A)該處所在提早終止或重收時，其狀況須與租客同意在本合約期限屆滿時將其交還業主的情況相同；

(B)在任何失責事件發生之時或之前，該租客須已履行本租契所載的每項契諾，以改善、更改或改善處所，或修復或重建處所的任何部分；及

對於違反本條款15.5(1)(A)或(B)，或兩者兼有的行為，房東有權立即收回，無需通知或房東採取其他行動，租户應支付當時履行該契諾的費用，並按違約率支付從違約事件發生到任何此類工作或行為(其成本是根據本租約其他條款計算的)本應在該違約事件未發生的情況下進行的期間的利息。

(2)本條所載的每一契諾，均須當作是獨立和獨立的，且不依賴本租契的其他條文或租客對處所的使用和佔用，而任何該等契諾的履行，不得視為為使用上述處所而收取的租金或其他費用。不言而喻，本節中的契約的對價是訂立本契約，未履行契約的損害賠償應被視為對因不遵守本契約中包含的任何其他契約而產生的損害賠償的補充，並且是獨立的，獨立於本契約中包含的任何其他契約而產生的損害賠償。

15.6損壞。本協議不得解釋為限制或阻止業主對租客提起訴訟，以獲得除上述特別規定的損害賠償外，房東有權因租客在本合同項下違約的任何事件而合法獲得的任何款項或損害賠償。房東有權在針對租客的任何訴訟中獲得具體履約。

15.7本租約規定的業主的每項權利和補救措施應是累積的，並應是對本租約規定的每項其他權利和補救措施的補充，或現在或以後以法律或衡平法或成文法或其他方式規定的權利和補救措施，業主行使或開始行使本租約規定的任何一項或多項權利或補救措施，或現在或今後以法律或衡平法或法規或其他方式規定的任何其他權利或補救措施，不排除房東同時或稍後行使任何或所有其他權利或補救措施。

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第十六條
補救租户違約；費用和開支

16.1房東解決租户違約問題。如果承租人在超出適用的通知和補救期限後，未能遵守或履行承租人方面應遵守或履行的任何條款、契諾或條件，房東可在不因此放棄違約事件的情況下，代為履行，並由承租人承擔合理費用。在緊急情況下以及在任何其他情況下，如果該違約事件在房東向租户發出意向通知之日起三十(30)天后仍在繼續，或在可能構成高級抵押違約或威脅生命或財產的情況下，給予較短的通知期，則無需通知並有權補救。如有必要根據前一句話行使其權利，房東可在合理事先通知(緊急情況除外)的情況下，隨時進入房屋以補救違約事件，否則須遵守本租約第21.3條的規定。房東可以每月或立即將房東與其為租客承擔的任何此類行為相關的費用賬單，以及房東向租客提供、提供或提供的任何財產、材料、勞動力或服務的賬單，以及根據本租約提供服務的任何費用寄給租户，租户應在開具發票後三十(30)天內償還房東與此相關的所有合理費用和開支。承租人在本節項下的義務應在期滿之日或更早期限終止後繼續存在。如果承租人對房東根據本第16.1條規定行使自助權或因此而向承租人收取的費用金額提出異議, 租客和房東應合作解決此類糾紛。如果房東和租客不能在十五(15)天內解決此類糾紛，此類糾紛應提交仲裁。雙方應指示AAA的康涅狄格州辦事處(或者，如果沒有，則指定最近的負責康涅狄格州案件管理的AAA辦事處)指定一名仲裁員，該仲裁員應具有至少十(10)年的商業房地產糾紛經驗，且不得與房東或租户有任何關聯。房東和租客都有機會向仲裁員提交證據和外部顧問。仲裁應按照AAA的快速商業地產仲裁規則進行，只要該規則與本租約的規定不相牴觸(在這種情況下，以本租約的規定為準)。仲裁費用(不包括雙方當事人應支付的證人和律師費)由雙方平等承擔。仲裁員應在指定之日起十(10)日內對該爭議作出判決。仲裁員的裁決是終局的，對雙方都有約束力。

16.2律師費。因本租約引起的任何法律或仲裁程序的勝訴方有權獲得因本租約引起的訴訟所產生的所有合理費用，包括合理的律師費。

第十七條
免責和賠償

17.1損壞承租人的財產。除以下第17.3(2)節規定外，房東或房東的任何代理人或僱員均不對租户、其僱員、代理人、承包商、被邀請者和被許可人負責，租户不應使房東和房東代理人免受一切損失、費用、責任、索賠、損壞和費用的傷害，包括合理的損失、費用、責任、索賠、損壞和費用。

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與租户受傷或因租客財產的任何損壞或損失(因盜竊或其他原因)而招致的律師費、罰金及罰款，不論該等傷害、損壞或損失(包括租客的疏忽行為)的原因為何，但不包括業主及業主代理人及僱員的疏忽或故意的不當行為。任何由租客或代表租客託付任何財產的建築僱員，須當作就該等財產以租客代理人身分行事，而業主或業主代理人均無須對該等財產因盜竊或其他原因而造成的任何損失或損壞負上法律責任。

17.2損害人身或財產。除第17.3(2)節另有規定外，業主或業主的任何代理人或僱員均不對以下情況承擔責任：(A)因火災、爆炸、掉落的灰泥、蒸汽、煤氣、電力、灰塵、水或雪，或從建築物的任何部分或管道、電器或管道系統，或從屋頂、街道或地下或任何其他地方或潮濕，或任何其他原因造成的任何人或財產的任何傷害或損壞，或(B)因以下原因造成的任何此類損壞：(A)火災、爆炸、掉落的灰泥、蒸汽、煤氣、電力、灰塵、水或雪，或從建築物的任何部分、管道、電器或管道系統、屋頂、街道或地下或任何其他地方、潮濕或任何其他原因造成的任何此類損壞；或(B)公共或準公共工作。

17.3賠償。(1)租客同意賠償、辯護及免除業主及業主代理人及僱員因以下情況而招致的一切損失、費用、法律責任、申索、損害賠償及開支，包括合理的律師費、罰金及罰款，或因(I)租客或任何透過租客或在租客下提出申索的人使用或佔用處所，或(Ii)租客或其承讓人或分租客或承建商的任何疏忽或故意作為或不作為而招致的一切損失、費用、法律責任、申索、損害及開支，包括合理的律師費、罰款及罰款。在期滿期間或期滿後，包括在進行或執行任何更改時。如基於任何該等申索而對業主或業主代理人或僱員提出任何訴訟或法律程序，而租客在接到業主通知後，由業主合理滿意的律師為該訴訟或法律程序辯護，而租客並無就該申索放棄任何責任，則租客無須賠償業主及業主代理人或僱員與該訴訟或法律程序有關的律師費。本節第17.3(1)款的規定在本租約期滿或終止後繼續有效。

(2)業主同意賠償、辯護及免除租客及租客代理人及僱員的一切損失、成本、法律責任、申索、損害及開支，包括合理的律師費、罰款及因業主或業主的承建商、代理人、傭人、僱員、訪客或持牌人在期滿之前、期間或之後的疏忽或故意作為或不作為而招致或引起的一切損失、費用、法律責任、申索、損害及開支。如根據該申索對租客或租客的代理人或僱員提出任何訴訟或法律程序，而業主在接到租客的通知後，安排由合理地令租客滿意的律師為該訴訟或法律程序辯護，但業主並無就該申索放棄任何法律責任，則業主無須就與該訴訟或訴訟有關的律師費向租客或租客的代理人或僱員作出賠償。本條款第17.3(2)款的規定在本租賃期滿或終止後繼續有效。

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第十八條
投降

18.1投降。在租期的最後一天或任何提前終止本租約時，或在房東重新收回房產時，租户應自費遷出並將房產連同對房產進行的所有改進一起交還給房東，並保持掃帚清潔、狀況良好、狀況和維修，但以下情況除外：(I)正常損耗；(Ii)因火災或其他保險事故造成的損壞，房東有責任修復或修復。根據上述細則第9條並在其規限下，承租人應將(X)及(X)承租人的財產、(Y)承租人根據細則第9條可能須拆除的特別改建及(Z)所有透過承租人或承租人提出申索的人士的個人財產及個人財物移走，並在每宗個案中支付因移走而對處所及大廈造成的所有損壞的費用。

18.2放棄。任何租客的財產或其他個人財產，在期滿日期或本租約較早終止日期後仍留在處所內的，應視為已被放棄，可由業主保留作為其財產，或可按業主認為合適的方式處置，費用和費用由租客承擔。

18.3Holdover。如物業在租期屆滿或提早終止時仍未交回，承租人應(I)就物業的使用及佔用，按緊接租期屆滿前有效的固定租金的150%的比率，按每日計算，直至物業交還日期為止的每一天的租期的首60天，並在每種情況下，連同根據本租契到期的所有額外租金，按該比率的200%繳交租金費；(I)租客須(I)就租期屆滿前有效的固定租金的150%，按每日計算，直至物業退還之日，再按上述比率的200%，連同根據本租契到期的所有額外租金一併繳交；以及(Ii)如果租客在房產內滯留超過三十(30)天，則賠償業主因租客遲遲不交出房產而造成的任何和所有損害、費用、開支、損失或責任，包括但不限於任何租賃損失或因未能按照業主要求交付空間而向任何租客支付的任何損害，以及業主執行本租約的其他費用，包括合理的法律費用和訴訟費用。(Ii)如果租户在物業內滯留超過三十(30)天，則向業主賠償因租客遲遲不交出物業而造成的任何損失、費用、開支、損失或責任，包括但不限於任何租賃損失或因未能按業主要求交付空間而支付給任何租户的任何損害。承租人在本租約期滿後保留的任何租賃物，應視為可容忍的租賃權。除非本條款明確規定，否則本條款第18條中的任何規定均不得視為放棄業主在本租約項下的任何權利或補救措施，無論是法律上的還是其他方面的。

18.4生存。承租人在本條款項下的義務應在本租約期滿或更早終止後繼續存在。

第十九條
轉讓、按揭和分租

19.1房產的按揭、質押、產權負擔、轉讓和分租

(1)除以下明文規定外，本租契、本租契所批出的期限和產業、本租契或其任何部分、租客在任何分租契中的權益或其下的租金，均不得轉讓、按揭、質押、抵押、抵押或以其他方式轉讓。

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承租人、承租人的法律代表或權益繼承人不得因承租人或透過承租人或透過承租人提出申索的任何人士的任何作為或不作為而以任何方式拖累物業或其任何部分，亦不得因承租人或透過承租人提出申索的任何人士的任何作為或不作為而被分租、使用、佔用或準許使用或佔用，或為本租契許可以外的任何用途而出租，除非本條細則另有明文規定，否則在任何情況下，未經業主事先同意，物業或其任何部分不得以任何方式被佔用。儘管有上述規定，房東不得無理拒絕、限制或拖延其對任何轉讓或轉租的同意。如果承租人希望轉讓本租約或轉租全部或部分房屋，則承租人應在轉讓或轉租生效日期前向房東提交受讓人或分租人的姓名、業務性質和建議轉讓或轉租的條款和條件(“轉讓通知”)。如果承租人轉讓本租約，則承租人的受讓人必須在房東合理批准的文書中，自轉讓生效之日起及之後以書面承擔承租人的義務。就本租賃而言，承租人控制權的任何變更(通過在國家認可的證券交易所出售或發行股票除外)，無論是直接的還是間接的，均應被視為本租賃的轉讓。“控制”是指直接或間接擁有承租人超過50%的實益權益，或直接或通過選舉董事和/或高級人員來控制和管理承租人的事務的權力。

儘管有上述相反規定，下列交易(其中任何一項是“允許轉讓”)不需業主同意，本租約第19.1(2)和19.5條不適用：轉讓給承租人合併或合併的法團、合夥或有限責任公司，或轉讓給所有或基本上所有租客資產(統稱為“承租人的繼承人”)的法團、合夥或有限責任公司，或轉讓或分租給任何法團。(一)控制承租人，或(二)由承租人控制，或(三)與承租人共同控制的合夥企業或有限責任公司(統稱為承租人的關聯公司)；每個承租人的繼承人和承租人的關聯公司(“允許受讓人”)；但是，在任何此類事件中，(I)本租約或承租人的最終承租人的淨資產是按照一致適用的公認會計原則計算的，至少等於緊接該事件之前承租人的淨資產；(Ii)令業主合理信納以確認符合前一條第(I)款的證明，須在任何此類交易生效日期前至少十(10)天送交業主(該等資料須受第29.3條最後一句的規定所限)；(Iii)如發生轉讓，租客應至少在生效日期前十(10)天向業主交付一份形式及實質均令業主合理滿意的轉讓文書複本，但如有禁止，則屬例外。(Iii)如發生轉讓，租客應在該交易生效日期前至少十(10)天向業主交付一份形式及實質均令業主合理滿意的轉讓文書複本，但如有禁止，則不在此限。, 承租人應在任何此類交易生效之日起五(5)個工作日內向房東交付該文書)；(Iv)如果發生轉讓，由受讓人正式籤立的形式和實質上令業主合理滿意的文書，其中受讓人承諾遵守和履行本租約的所有條款、契諾和條件，並同意受本租約所有條款、契諾和條件的約束，則應至少在任何此類交易生效日期前十(10)天交付業主，除非適用法律禁止(在這種情況下，承租人應將該文書交付給業主

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(V)任何該等合併、合併或轉讓應為良好的商業目的，而非主要為轉讓本租約的目的。

(2)業主可在業主收到轉讓通知書後十五(15)天內，以書面通知租客的方式選擇：(A)準許租客轉讓或分租該處所(視何者適用而定)；該轉讓通知書附有業主就建議的轉讓或分租而合理要求的資料，業主可在收到轉讓通知書後十五(15)天內，以書面通知租客：(A)準許租客轉讓本租契或將處所分租(視何者適用而定)；或(B)不批准租户的轉讓或轉租(視情況而定)，並對整個物業繼續本租約的全部效力(房東有義務根據上文第19.1(1)條的規定，不得無理拒絕、限制或拖延其同意)；或(C)如(I)本租契的建議轉讓，或(Ii)剩餘年期內至少75%(75%)的分租契，連同當時有效的所有其他分租契，最少佔該處所可租面積的50%(50%)，如就截至土地上所載日期受分租契影響的處所部分作出轉讓或終止本租契，則終止本租契該日期不得早於建議轉讓或分租的生效日期(但無論如何不得超過發出通知後九十(90)天)(“收回”)；不過，租客可在轉讓通知書送達前，以書面要求指明處所的受影響範圍、指明準分租客或承讓人，以及提供業主合理要求的其他資料，即業主是否會收回租客欲轉讓的處所部分(“收回通知書”)，而業主須通知租客是否收回處所(或, 對於少於全部房產的轉租，在收到收回通知後十(10)個工作日內(如果較晚，則在收到此類信息後)，您可以在收到收回通知後的十(10)個工作日內(或在收到此類信息後的十(10)個工作日內，對該房產的受影響部分進行補償)。如果房東根據上文第(1)款批准建議的轉讓或轉租，承租人可按第19.1條規定的條件與建議的受讓人簽訂建議的轉讓或轉租協議，但建議的轉讓或轉租的條款應與原始同意請求中規定的相同。如果房東發出收回通知，則承租人可在此後十(10)天內不可撤銷適用的轉讓請求，在此情況下，本租約將繼續完全有效，收回通知無效。

如果房東如上所述行使終止本租約的選擇權(或在部分分租的情況下，釋放部分房產的租户)，租户應在房東通知中規定的日期交出對房產或部分房產(視屬何情況而定)的佔有權，此後房東和租客都不再對此承擔任何責任，除非是那些明確存在於本租約終止後的事項。如果本租約僅對部分房屋終止，租金和租户的停車位分配應根據面積和退還的空間與租户房屋建築面積的比例進行比例調整。

本第(2)節的規定不適用於任何獲準轉讓。

(3)本租契的任何轉讓，或承租人在本租契項下的權益的轉讓，或前述的分租，在未完全符合本租契所載的任何及所有規定的情況下，須

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違反本租約，並在本租約項下違約，根據房東的選擇，任何該等據稱的轉讓或轉租均屬無效，且沒有效力或效果。

19.2承租人的義務。如果本租約轉讓，無論是否違反本租約的規定，房東均可向受讓人收取租金。如果房屋或其任何部分被轉租，或由租客以外的任何人使用或佔用，無論是否違反本租約，房東可在租客違約和租户補救違約的時間屆滿後，向分租人或租户收取租金。在任何一種情況下，房東都可以將收取的淨額用於本租約保留的租金，但任何此類轉讓、轉租、佔用或收取都不應被視為放棄本條的任何規定，或接受受讓人、分租客或佔用人為租户，或免除租户進一步履行本租約項下的承租人義務。業主同意根據本租約任何條款進行轉讓、按揭或轉租，不得視為以任何方式免除租客獲得業主對本租約所要求的任何其他或進一步轉讓、按揭或轉租的明示同意。承租人同意向房東支付合理的律師費，房東因本租約中租客權益的任何擬議轉讓或任何擬轉租房屋或其任何部分而發生的費用，在本合同規定需要房東同意的範圍內。在任何情況下，承租人在本租約中的權益的轉讓，或租客以外的任何人對房屋或其任何部分的轉租、佔用或使用，業主向租客以外的任何人收取租金，或本條規定的任何租金的申請，均不解除或解除承租人完全遵守和履行條款的義務。, 承租人應遵守和履行本租約的契諾和條件，但如果受讓人是耶魯大學，則承租人應在根據本條款第19條轉讓本租約之日起及之後解除其在本租約項下的義務。

19.3其他樓房租户。即使本租約有任何相反規定，租客在任何情況下均不得將本租約轉讓或將處所的全部或任何部分轉讓給建築物內的任何其他租客，或由建築物內的任何其他租客直接或間接控制或與建築物內的任何其他租户共同控制的任何實體，除非建築物內當時沒有可供業主出租的可供租賃的可比較空間，否則租客不得將本租約轉讓或分租給該建築物內的任何其他租客或由該等租户直接或間接控制或共同控制的任何實體；或當時與業主談判的任何一方(由擬議交易的任何一方或其代理人準備的當時有效的租賃條款單或建議書證明)租賃大樓其他空間的任何一方，除非當時沒有類似的空間可供業主出租。

19.4個亞類。(1)如轉租已獲業主批准或根據本條例以其他方式準許，則在該轉租生效日期前，應將一份已完全籤立的轉租副本交付業主，以同樣方式規定：(I)該轉租是並應受制於本租約及其當時或將來的任何修改(包括但不限於對房產用途的任何限制)；及(Ii)如業主根據本租契終止、重收或處置租客，業主可自行選擇接管承租人在該分租下作為分租人的所有權利、所有權及權益，而該分租客應由業主選擇根據當時的執行條款委託業主，但業主不須(A)對承租人先前作為該分租下的分租人的任何作為或不作為負責；(B)須與業主作出任何抵銷；。(C)須履行任何超出其根據本租約當時適用的義務的義務；或(D)須履行任何超出本租約規定的當時適用義務的義務。

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受房東未以書面同意的以前對該分租的任何修改，或之前任何超過一個月租金的預付的約束。

(2)在任何經批准的轉讓或轉租或轉讓或轉租的情況下，承租人作為轉讓人或轉租人(視屬何情況而定)，仍有責任履行或遵守本租約項下承租人方面的所有條款和規定，但上文第19.2節明確規定的除外。

19.5.轉移利潤。承租人應向業主支付相當於承租人因轉讓本租約或分租(準許轉讓除外)而收到的租金和其他經濟代價的50%的數額(轉讓利潤)作為額外租金，其總額超過：(A)承租人根據本租約有義務向業主支付的剩餘固定租金和額外租金的總額(按比例分攤，以反映可分配給轉租物業的任何部分的義務)加上(B)任何合理的第三方：(A)承租人根據本租約有義務向業主支付的剩餘固定租金和額外租金的總和(按比例計算，以反映可分配給轉租物業的任何部分的義務)加(B)任何合理的三分之一。支付給受讓人的廣告費、律師費、搬家或搬遷費用、任何工作津貼以及承租人與此類轉讓相關的任何承租人工作，在適用的轉讓期限內以直線方式攤銷(特別不包括免費租金)。承租人應在收到後十(10)個工作日內按月向房東支付轉讓利潤，不影響或減少承租人在本合同項下的任何其他義務。每筆這樣的付款都應附上一份詳細説明其計算的報表。房東有權在提交該報表的日曆年度結束後兩(2)年內提前三十(30)天發出通知，審核與適用轉讓相關的租户賬簿和記錄，以核實詳細報表的準確性。

第二十條
從屬和委派

20.1.從屬和互不幹擾。本租約及承租人在本租約項下的所有權利，在以下各方面均受及從屬於(A)該物業及/或該樓宇或其全部或部分所在部分(統稱“高級租契”)的所有未來土地租契、凌駕性租約及基礎租約及/或期限的批出，(B)現在或將來可能影響該物業及/或該樓宇的所有按揭及樓宇貸款協議，包括租賃式按揭及樓宇貸款協議(以下簡稱“高級租契”)；及(B)現在或將來可能影響該物業及/或該樓宇的所有按揭及樓宇貸款協議，包括租賃式按揭及樓宇貸款協議(高級按揭(“高級按揭”)，不論高級按揭是否亦包括其他土地及/或建築物，及(C)根據高級按揭而作出或其後將作出的各項墊款，以及高級按揭的所有續期、修改、更換、替代及延期，以及高級按揭的利差及合併，惟任何高級租約下的出租人(“地面出租人”)及/或抵押權人(定義見下文)在取消抵押品贖回權、收回物業或以其他方式行使其在高級租約及/或高級按揭(視何者適用而定)項下的權利時，不得幹擾租户在本租約項下的佔有權。為確認這種從屬關係，承租人應在收到請求後十(10)天內

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同樣，只要前述句子的規定符合承租人的利益，並自費籤立和交付任何文書，如有需要，以可記錄的形式交付並令承租人合理滿意，則業主或地面出租人和/或抵押權人或其各自的任何利益繼承人可合理要求提供此類從屬關係的證據。承租人承認並同意實質上以附件20.1(“SNDA”)的形式簽署的從屬、互不幹擾和委託協議符合本條款第20.1條和第20條的要求。

20.2無高級租賃或高級抵押。房東聲明並保證，截至本合同日期，沒有任何高級租賃或高級抵押對租户未按照第20.1條的要求收到從屬、不幹擾和委託協議的全部或任何部分物業進行抵押。

20.3交易。在符合第20.1節的規定並符合承租人利益的情況下，如果在期限屆滿前的任何時間，承按人因其按揭或轉易喪失抵押權而成為該物業的業主，或成為管有該物業或建築物的承按人，則在該物業或該建築物的任何業主或管有的任何高級按揭(包括承租權承按人)的任何持有人的選擇及要求下，承租人同意承租人或承租人(視屬何情況而定)須按本租約當時的籤立條款及條件，有權管有該處所，而該等擁有人、持有人或承租人(視屬何情況而定)則有權取得對該處所的管有。該房東權益繼承人(“繼承人”)不受(I)超過一個月的任何固定租金或額外租金的預付(承租人履行本租約義務的擔保性質的預付款除外)的約束，或(Ii)任何修訂，未經向承租人披露姓名的抵押權人或繼承人同意，在籤立高級抵押貸款之日後對本租約進行的修改或終止(但任何繼承人同意在本租約簽署之日後因承租人根據本租約第12.2或13.1節或工作書第14節的條款和條件行使承租人的終止權而受本租約的約束和終止的情況除外)，或在籤立本租約的日期後對本租約進行修改或終止，而未經向承租人披露姓名的抵押權人或繼承人的同意(但任何繼承人同意在本租約簽署之日後受本租約的約束和約束), 或(Iii)承租人在接管處所之日之前，因業主在本租約項下的任何違約或向業主提出的索償而提出的任何租金抵銷(但任何繼承人同意受本租約第11.7、12.1、13.2、35.1、36.1和37.2節及工作書第14節所載條款及條件下的租客權利的約束，並同意受本租契第11.7、12.1、13.2、35.1、36.1及37.2節及工作書第14節所載條款及條件所規定的租客權利所約束，並受其約束或抵銷租金的任何抵銷)，可由租客根據本租約第11.7、12.1、13.2、35.1、36.1及37.2節及工作書第14節的條款及條件行使。或(Iv)除繼承之日及之後產生的維修和保養義務以及SNDA第(5)節第三段所載的義務外，業主作為出租人在本合同項下履行任何工程或授予任何特許權的任何義務，而未經抵押權人明示承擔進行工程或授予特許權的義務。本節的前述條款應符合任何該等業主、持有人或承租人的利益，在任何此類要求下均應自行運作，並且不需要其他文書來實施上述條款，儘管承租人應應抵押權人的要求籤署此類文書，但前提是符合第20.1節的規定，以符合承租人的利益的前提下，不需要其他文書來實施上述規定，儘管承租人應應抵押權人的要求籤署此類文書，但前提是要符合第20.1節的規定，以造福於承租人。

20.4租賃的橫向轉讓。承租人承認房東可以將本租約和本合同項下的租金轉讓給抵押權人，作為貸款的額外抵押品。

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由高級抵押貸款擔保。承租人同意，如果承租人根據轉讓協議，無論是否成為佔有權的抵押權人，都應向承租人發出書面通知，説明承租人已選擇要求承租人向承租人支付根據本租約應向承租人支付的租金和其他費用，在承租人取消選擇之前，承租人此後應向承租人支付根據本租約應支付的所有租金和其他款項，向承租人支付的款項應視為根據本租約支付的款項。承租人特此承諾並同意，未經抵押權人事先書面同意，承租人不得將本租約置於任何留置權或產權負擔(高級抵押除外)之下。

20.5通知抵押人。但租客已獲通知高級按揭的任何持有人(“承按人”)的姓名或名稱及地址，則租客就業主拖欠其義務而發出的通知無效，而租客不得因任何該等違約而試圖行使根據法律或本租契可能產生的任何補救，除非租客首先向任何承按人發出該通知，並向該等承按人提供有關該違約的通知，否則租客不得試圖行使根據法律或本租契可能因該等違約而產生的任何補救措施，但如租客先向任何承按人發出該通知，並向該等承按人提供有關該違約的通知，則屬例外。並有機會在不少於根據本租約規定給予房東補救違約的期間(“基本通知和補救機會”)內補救該違約，此外還有一段合理的時間(I)如果情況是上述違約不能在該期間內合理地補救，而抵押權人已經開始並正在努力進行補救，加上(Ii)在任何訴訟或執法行動或法律程序(包括抵押品贖回權)期間的無限制期限(不超過240天)，以及(Ii)在任何訴訟或執法行動或法律程序(包括抵押品贖回權)期間不受限制的期限(不超過240天)，以及(Ii)在任何訴訟或執法行動或法律程序(包括抵押品贖回權)期間不受限制的期限(不超過240天)。雙方特別約定，承租人不得要求抵押權人糾正房東的任何破產、資不抵債或重組違約或房東違反任何陳述或擔保的行為。儘管本條款第20.5條有任何相反規定，本第20.5條不得要求承租人向任何該等抵押人提供任何通知或更長時間的補救機會，但基本通知和補救機會除外：(A)承租人根據本租約第12.2或13.1節或工作信函第14節明示有權終止本租約，或(B)根據第11.7、12.1、13.2、35.1節獲得租金減免或抵扣。, 本租約的36.1和37.2節以及工作信函的第14節關於其中包含的條款和條件以及第20.5節的任何規定均不得禁止承租人行使此類明示權利。

20.6優先抵押權的從屬關係。任何抵押權人可隨時向租户發出書面通知，而無需得到租户的進一步同意，使其抵押從屬於本租約，因此，租户在本租約項下的權益應自動被視為先於該抵押的留置權，而不考慮其籤立、交付或存檔的相對日期或其他日期。

20.7保險收益。房東應盡力讓每個抵押權人就該抵押權人收到的保險收益的應用提供，只要(I)房東沒有違約其在高級抵押下的義務，並且該抵押權人要求的所有金融契諾和其他合理契諾已經並預計將繼續得到履行；(Ii)承租人不會在任何適用的通知和/或救濟期之後，在本租約下履行其義務；(Ii)承租人不會在任何適用的通知和/或救助期之後違約；(Ii)承租人不會在任何適用的通知和/或救濟期之後，違反本租約規定的義務；(Ii)承租人不會在任何適用的通知和/或救助期之後，違反本租約規定的義務；以及(Iii)承租人將不會因發生此類事故而行使本租約第12.2條所規定的任何權利終止本租約，抵押權人將根據高級抵押(或其他貸款文件)中規定的修繕要求，支付該等收益；以及(Iii)承租人將不會因該事故的發生而行使本租約第12.2條規定的任何權利終止本租約，該抵押權人將根據高級抵押(或其他貸款文件)中規定的要求支付該等收益。

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修復大樓。房東無法履行任何抵押權人前一句話中規定的條款(儘管房東遵守了該條款)，不應被視為導致房東在本租約項下違約。

第二十一條
出入；更換設施

21.1更改為大樓。業主保留權利，隨時在不向租客承擔任何法律責任的情況下，對該建築物及該建築物的固定附着物及設備，以及在入口、通道、大廳、門、門道、走廊、電梯、自動梯、樓梯、洗手間及建築物的其他公共部分，作出其認為需要或適宜的更改或增建，但該等更改或增建不會(X)不合理及對租客進入處所造成不利影響；。(Y)重大改變或增建。(Z)不得將處所的實用面積減少超過處所可出租總面積的百分之一(1%)，但該項減少不得不合理地對租客現時的用途造成不利影響(並須因處所面積的減少而適當調整定額租金)。除表2.1(A)所述的權利外，房東還保留授予物業地役權和其他權利的權利(前提是此類授予不會對本租約項下承租人的權利造成超過最低限度的不利影響)，承租人應遵守這些權利。

21.2在處所內安裝。根據第41.1節的規定，承租人應允許房東在房屋內或穿過房屋，或通過房屋的牆壁、柱子和天花板安裝、使用和維護管道、管道和導管，但安裝工作的時間和方法不得減少房屋內的可用空間或不合理地幹擾租户對房屋的使用和佔用，或破壞房屋的外觀。

21.3地主入口。業主或業主代理人有權隨時為本條規定的任何目的進入房產，並有權(A)檢查房產，或為了履行業主的義務或行使本租約中業主保留的任何權利或補救措施；(B)向潛在買家、抵押權人、建築物的土地出租人或其他有合理基礎檢查房產的人展示房產，並在期限的最後12個月內向潛在租户展示房產；(B)向潛在買家、抵押權人、建築物的土地出租人或其他有合理基礎進行檢查的人展示房產；以及(A)在最後12個月內向潛在租户展示房產；(B)向潛在買家、抵押權人、建築物的土地出租人或其他有合理基礎進行檢查的其他人展示房產；(C)進行業主認為需要或合宜的修葺、改動、改善或加建，或進行業主認為需要或適宜的保養；及。(D)將與任何該等修葺、改動、改善、加建或保養有關而需要的所有物料帶進或放在處所內。儘管有上述規定，除非在緊急情況下，房東根據本節規定的所有進入應在合理時間內通知租户，並應按照租户進入房產(包括但不限於位於其中的實驗室、研究和行政辦公室)的習慣規則和規定進行，以免不適當或不合理地幹擾租户對房產的使用和佔用。此外，儘管有前述規定或任何與此相反的規定，房東承認，如果出於隱私原因合理需要，承租人可以將房屋可出租平方英尺的15%(15%)指定為安全區域。

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法律或健康和安全方面的考慮，這些安全區域只有在租户代表陪同下才能進入，除非發生緊急情況。

21.4建設拆遷。根據本租約的條款及條件行使本條保留予業主的任何權利，並不構成全部或部分實際或推定的逐出，或使租客有權獲得任何租金減免(本條款特別規定者除外)，或免除租客在本租約下的任何義務，或向業主或業主代理人或高級按揭持有人施加任何法律責任，或將任何法律責任加諸業主或業主代理人，或向高級按揭持有人施加任何法律責任，亦不構成實際或推定的全部或部分驅逐，或使租客有權獲得任何租金減免(本條款特別規定除外)，或免除租客在本租約下的任何義務，或向業主或業主代理人或高級按揭持有人施加任何法律責任。

第二十二條
故意遺漏

第二十三條
贖回、反索賠
和陪審團審判

23.1.贖回、反訴和陪審團審判。

(A)如業主無須司法程序而以簡易程序或任何其他合法方式取得對處所的管有，則須當作為本租契所用該詞所指的重收。如果房東因拖欠租金或本租約規定的其他費用而提起任何簡易訴訟或訴訟，承租人不得在任何此類訴訟或訴訟中提出任何性質或類型的非強制性反索賠。

(B)租客和業主均放棄對雙方或其繼承人之間根據或與本租契或本租契任何條文或租客對處所的管有而提出的訴訟或法律程序中所產生的任何或所有問題進行陪審團審訊。

第二十四條
豁免條款

免税24.1美元。業主或租客在任何一項或多項情況下未能堅持嚴格履行本租約的任何一項或多項論點、條款、契諾、條件或義務，或未能行使本租約所載的任何權利、補救辦法或選擇權，不得解釋為放棄或放棄未來履行本租約的該一項或多項義務或行使該項選擇權，但該等規定應繼續有效，並對隨後的任何違反、作為或不作為(不論是以下各項)保持十足效力。(二)業主或租客如不履行本租約的任何一項或多項條款、條款、契諾、條件或義務，或未行使本租約所載的任何權利、補救辦法或選擇權，不得解釋為放棄或放棄履行本租約的一項或多項義務或行使選擇權。業主對大樓內的租户和/或任何其他租户執行或未執行任何規則和規定的方式，不應被視為放棄任何該等規則和規定。

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24.2交出鑰匙和接受租金。本節下列具體規定不應被視為限制本條前述規定的一般性：

(1)除非以書面作出並由業主簽署，否則接受交回全部或部分處所的協議無效。鑰匙的交付不得視為本租約的終止或房產的退還。

(2)業主明知租客違反本租契的任何條款、契諾或條件而收取或接受租金，不得當作放棄違反本租契的任何條款、契諾或條件。

(3)租客支付或業主收取的款額，不得少於正確的固定租金、補充租金(如有的話)或額外租金，不得當作非臨時付款，亦不得當作在任何支票或隨附任何支票或付款的信件上的任何批註或陳述，作為達成協議及清償的證據，而業主可接受該支票或付款，而不損害業主在本租契中或在法律規定的情況下追討餘款或尋求任何其他補救的權利。

第二十五條
安靜的享受

25.1寧靜的享受。如果且只要承租人支付固定租金、補充租金(如果有)和附加租金，並遵守和履行本租約部分和代表承租人在任何適用的通知和治療期屆滿前應遵守和履行的每一條款、契諾和條件，承租人應在本租約期限內合法和悄悄地持有、佔用和享用房產，不受房東的阻礙或騷擾，符合本租約和高級抵押的條款、契諾和條件。

第二十六條
環境合規性

26.1承租人的環境義務。承租人特此向房東承諾，承租人應(A)(I)遵守適用於承租人、其董事、高級人員、員工、代理人、承包商、分包商、被許可人、受邀者、分租人、受讓人、繼承人和受讓人(連同承租人，“承租人”)活動的所有適用於危險材料排放、產生、製造、移走、運輸、處理、儲存、處置和搬運的環境法律(定義如下)，並在不限制以下一般性的情況下，遵守所有適用於承租人、其董事、高級管理人員、僱員、代理人、承包商、分包商、被許可人、受邀者、分租人、受讓人、繼承人和受讓人的環境法律(定義如下)，並在不限制以下一般性的情況下危險材料的運輸，並在本租賃期滿或終止之前，根據所有適用法律完成對場所內任何危險材料儲存區(任何此類區域，即“危險廢物儲存區”)的關閉；(Ii)根據所有適用的環境法律和命令，迅速將承租方造成、儲存、釋放(定義如下)或產生的任何有害物質從房屋中移走

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有管轄權的政府機構；(Iii)支付或促使支付承租人或承租人各方導致、儲存、釋放或產生的與該等危險材料的移除相關的所有費用，包括對房屋的任何補救和修復；以及(Iv)賠償、辯護並使房東免受因承租人從或通過房屋進入、儲存、釋放或產生危險材料而產生的所有損失、索賠和費用；或(Iii)向承租人或承租人或承租人的財產或其他財產的其他部分或建築物的其他部分或建築物或其他財產之下的其他部分或之上或之下的建築物或財產或其他財產的其他部分進行補償、辯護並使業主免受因危險材料從或通過房屋進入、儲存、釋放或產生的所有損失、索賠和費用；(B)使該物業不受根據任何適用法律施加的任何留置權，該等留置權與租户或承租人所引起或產生的處所內或其上存在有害物質有關；。(C)不得在處所內安裝或準許安裝或存在任何石棉、含石棉材料、脲醛絕緣材料或任何其他已被確定為危害健康和環境的化學品或物質，而該等化學品或物質的安裝、存在、使用或存在會違反或導致違反任何適用法律；。(C)不得在該處所內安裝或準許安裝或存在任何石棉、含石棉材料、脲醛絕緣材料或任何其他已被確定為危害健康和環境的化學品或物質，因為安裝、存在、使用或存在會違反任何適用法律；。(D)不得導致(或允許因承租人或任何承租人的部分故意或無意的作為或不作為而存在)、違反適用法律釋放、溢出、泄漏、泵送、排放(從一個安全區到另一個安全區除外)、傾倒、排放、傾倒或傾倒任何有害物質(以下統稱為, 向房屋或物業“釋放”或“釋放”；(E)在附件26.1上標識承租人目前使用的所有危險材料，並應將如此使用的危險材料的任何變化或增加通知業主；(F)就承租方引起或產生的或從房屋釋放的危險物質，發出環境法或任何其他法律規定的所有通知，並準備所有報告(並應將所有此類通知和報告的副本交給業主)；(G)及時以書面形式通知業主租户在或從房屋中釋放的任何危險物質或危險材料的任何變化或增加；(F)根據環境法或任何其他法律，就承租方引起或產生的或從房屋釋放的危險材料，發出所有通知並準備所有報告(並應將所有此類通知和報告的副本交給業主)；(G)及時以書面形式通知業主(H)如業主有合理理由相信承租人或承租人當事人準許或導致排放發生，須支付業主的定期環境監測費用及作為額外租金支付的地下測試費用；及。(I)迅速以書面通知業主任何政府當局發出的任何傳票、傳票、指令、通知、信件或其他通訊，或承租人所知的任何第三方就任何有害物質的存在或排放而提出的任何申索或威脅，或承租人已知的任何索賠或索償威脅，以書面形式通知業主；及(I)任何政府當局發出的任何書面或口頭傳票、指示、通知、信件或其他通訊，或承租人已知的任何與存在或釋放任何有害物質有關的索賠或索賠威脅，應立即以書面形式通知業主。除上述規定外，承租人應負責並承擔與其危險材料(包括但不限於實驗室廢物和廢水)的處理和排放相關的所有費用。

儘管本租約中有任何相反規定，承租人對以下情況不負責任：(I)在交付日期之前釋放或產生的任何有害物質(除非由承租人或通過承租人或承租人提出索賠的任何人釋放或產生)；或(Ii)由房東或承租人或承租人或任何承租人以外的另一方釋放或產生的任何有害物質。(I)在交付日期之前釋放或產生的任何有害物質(除非由承租人或承租人或承租人提出索賠的任何人釋放或產生)。如果承租人或任何承租人的任何作為或不作為導致承租人在該房屋或財產、或該房屋或財產(或其任何部分)的業務運營成為一個“機構”(如“康涅狄格州轉讓法”，C.G.S.§622a-134及以下所述)。(以下簡稱“CTA”))，那麼，對於承租人在房產、房產或物業(或其任何部分)的業務經營的任何“轉移”(定義見CTA)，承租人應自費遵守CTA，但只能符合康涅狄格州機構條例(“RCSA”)第22A-133K-1至22A-133K-3節中的補救標準法規(“RSR”)所要求的商業標準(“RCSA”)。

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以與可比建築物一致的方式幹擾任何其他承租人將建築物用於許可用途或使用建築物)，且僅限於因承租人的行為或不作為而導致的對建築物或物業的補救，其方式與可比建築物和任何其他相關適用法律一致，包括但不限於支付與根據CTA提交的任何文件相關的所有費用，並且承租人同意就所有提交給適用監管機構的表格作為“證明方”。-在本合同終止或更早期滿時。(2)在本合同終止或更早期滿時，承租人同意作為提交給適用監管機構的所有表格的“證明方”。(3)在本合同終止或更早到期時，承租人同意作為提交給適用監管機構的所有表格的“證明方”。轉讓本租約的承租人、承租人、其受讓人或兩者均應自行承擔成本和費用，並使用CGS SEC中定義的註冊環境專業人員(“LEP”)的服務。22A-133Y)，根據當時適用的康涅狄格州能源和環境保護部的場地表徵指導文件對房屋和財產進行調查，如果該調查披露了未按照RSR進行調查、補救或監控的釋放，則承租人、其受讓人或兩者應(A)立即執行所需的調查、補救和監控，以使該房屋或財產以業主合理批准的方式符合RSR；或(B)託管

承租人有義務關閉危險廢物儲存區，費用和費用由承租人自行承擔，在本租約終止後繼續有效。承租人同意，與此相關，並作為承租人關閉任何危險廢物儲存區的義務的擔保，那麼，如果房東在不早於到期日一年且不遲於到期日後十(10)個工作日提出要求(或如果本租約較早終止，則在終止日)，承租人應向業主支付不超過20萬美元的合理保證金，房東有權繼續持有這筆款項，作為適當和合法關閉危險廢物儲存區的擔保承租人可以向房東提供無條件的、不可撤銷的、可轉讓的信用證，以代替現金，支付全部或部分金額。如果承租人根據本款提供信用證，該信用證應符合以下條款和條件：(I)由業主合理接受的商業銀行開具，該銀行必須在康涅狄格州紐黑文設有辦事處，其形式如附件40.1所示，或業主合理接受的其他形式；(I)由業主合理接受的商業銀行開具，該銀行必須在康涅狄格州紐黑文設有辦事處，格式為附件40.1或房東合理接受的其他形式；(Ii)具有不早於到期日起兩(2)年的到期日的到期日(由於承租人行使了延長期限的權利，該日期可以延長)或更早的終止日期，但如果信用證的到期日較早，則該到期日不應早於到期日的兩(2)年(該日期可根據承租人行使延長期限的權利而延長)或更早的終止日期, 它應包含所謂的“常青樹條款”；(Iii)可以即期匯票議付，並附有業主簽署的聲明，説明提款金額是由於租户未能履行其關閉義務而應付給業主(或其繼承人和受讓人)的資金，或(Iv)以其他令業主合理滿意的條款和條件支付的。(Iii)可用即期匯票議付，並附有業主簽署的聲明，説明提款金額代表因租户未能履行其關閉義務而應付給業主(或其繼承人和受讓人)的資金。雙方同意，如果承租人未能履行其關閉義務，房東可以在需要的範圍內使用信用證來履行同樣的義務。如果承租人應全面、忠實地履行其關閉義務(應由相關政府當局的簽字或其他最終通知證明)，存放在房東的信用證和/或資金應在提供此類證據後三十(30)天內退還給承租人。承租人進一步承諾，它不會轉讓或阻礙、或試圖轉讓或阻礙信用證。

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或任何存款資金，房東或其繼承人或受讓人不受任何此類轉讓、產權負擔、企圖轉讓或企圖產權負擔的約束。

在本租賃期滿前(或在任何較早終止後的六十(60)天內)，承租人應清潔和(如果適用)以其他方式退役所有室內表面(包括地板、牆壁、天花板和櫃枱)、管道、供給線、廢水管和服務於房屋的所有排氣或其他管網，在每種情況下，都應攜帶、釋放或暴露於任何危險材料，並應以其他方式清潔房屋，以允許出具以下要求的報告。由租客指定並由業主憑合理酌情決定權接受的退還計劃(“租客退還計劃”)須擬備退回報告(“退回計劃”)，説明租客根據本段須採取的措施，並在期滿日期前最少120天(或在任何較早終止後的30天內)提交業主審閲及合理批准。在本租賃期滿前(或在任何較早終止後的六十(60)天內)，承租人應自費向房東取得承租人LEP向房東(以及在承租人選擇的情況下，向承租人)提交的報告，該報告應以承租人LEP對房產的檢查為基礎，並應表明承租人在所有重要方面都遵守了退房計劃，並且：

(1)前一款第一句所述的危險材料，如有的話，已按照業界普遍接受的限制和適用的環境法(包括但不限於核管理委員會的要求)，在上述清理或(根據適用法律適用的情況下)退役前已被移除；以及(B)在上述清潔或退役(如根據適用法律適用的情況下)之前存在的範圍內，已按照業界普遍接受的限度和適用的環境法(包括但不限於核管理委員會的要求)移除；以及

(2)該房屋可由後續租户重新使用，而不會招致後續租户或業主的特別費用或進行拆除、處置、調查、評估、清潔或移走該等危險材料的特別程序，亦無須任何一方要求提供與該等危險材料有關的通知；及

(3)該房屋可重新佔用作辦公或實驗室用途(視乎情況而定)，並可拆卸或翻新，而無須招致特別費用或進行處置、調查、評估、清潔或移走危險材料的特別程序，亦無須招致監管要求或發出與危險材料有關的通知。(三)可將該場所重新佔用作辦公室或實驗室用途(視何者適用而定)，而無須招致特別費用或進行處置、調查、評估、清潔或移走危險材料的特別程序。

此外，就第(2)款和第(3)款而言，“特別費用”或“特別程序”應指如果不是危險材料的性質就不會發生的費用或程序(在任何情況下，“特別費用”或“特別程序”都不是指移除下列任何材料、財產或設備所發生的費用或程序)：(I)含有危險材料作為組件材料，或組件材料本身具有危險性(即銅管/線路)，以及(Ii)通常和習慣上的例如燈泡的部件、接頭化合物、

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普通建築材料等)。報告應包括關於清理位置、測試運行和分析結果的合理細節。

在不限制任何其他權利或補救措施的情況下，如果承租人在合同期滿前或提前終止後三十(30)天內未能履行其清理或(如果適用於適用法律)第26.1條所要求的報告的義務，房東可在五(5)個工作日的事先書面通知承租人履行該義務，費用由承租人承擔，承租人應在提出要求後10天內償還房東與該工作相關的所有合理費用和開支。承租人在本條款26.1項下的義務在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

26.2環境法。“環境法”一詞是指聯邦、州和地方公共當局關於任何危險材料或任何危險物質向環境釋放或威脅釋放的環境合規性、污染、清理或披露的所有法規、法律、規則、法規、法規、條例、法規、條例、授權和命令，包括但不限於“有毒物質控制法”[15 U.S.C.§2601等]；“清潔水法”[33 U.S.C.§1251等]；《清潔空氣法》[42 U.S.C.§7401等]；《安全飲用水法》[42 U.S.C.§300F-300j]等；《聯邦水污染控制法》[33 U.S.C.§1321]等；《固體廢物處置法》[42 U.S.C.§6901等]；1980年《綜合環境反應、補償和責任法》[42 U.S.C.第9601節及以下各節]；聯邦資源保護和恢復法，第42 U.S.C.第6901條及以下；1986年超級基金修正案和重新授權法，第99-499號公法(1986年10月17日簽署成為法律)；康涅狄格州總規程第322a-449節第(A)款；康涅狄格州總規程第222a-115節；《職業安全和健康法》，第20 U.S.C.Sector第651節及以下章節；以及任何其他州和地方對應方或相關的法規、法律這些條例的任何部分，以及根據這些條例頒佈的規則和條例及其任何司法或行政解釋，包括任何司法或行政命令或判決，以及所有其他聯邦、州和地方法規、法律、規則、法規、法規、條例、標準、準則、授權和命令，管制任何有害物質的產生、儲存、控制或處置，包括但不限於與含鉛油漆、氡氣、石棉有關的危險物質的產生、儲存、控制或處置的所有其他聯邦、州和地方法規、法規、規則、條例、準則、授權和命令，包括但不限於與含鉛油漆、氡氣、石棉有關的危險物質的產生、儲存、控制或處置的授權和命令, 儲存和處置石油、生物、化學、放射性和危險廢物、物質和材料以及地下和地上儲油罐；以及對上述任何內容的任何修訂、修改或補充。

26.3有害物質。“危險材料”是指但不限於任何危險物質、危險廢物、環境、生物、化學、放射性物質、石油、石油產品和任何廢物或物質，由於其定量濃度、化學、生物、放射性、易燃性、爆炸性、傳染性或其他特性，構成或可能合理地預期構成或促成對公眾健康、安全或福利或環境的危險或危害，包括但不限於任何石棉(不論是否易碎)和任何含石棉材料、含鉛油漆、廢油。酸洗和電鍍廢料，炸藥，活性金屬和化合物，殺蟲劑，除草劑，

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氡氣、脲醛泡沫絕緣材料、化學、生物和放射性廢物，或任何環境法管制的任何其他類似材料。

26.4以房東為受益人的賠償。承租人特此同意為業主、其僱員、代理人、承包商、分包商、被許可人、被邀請人、繼承人和受讓人辯護、賠償，並使其免受因承租人或承租人因承租人或承租人或承租人因危險材料的存在或移除而引起或與之相關的任何和所有索賠、損失、損害賠償、責任、判決、費用和開支(包括但不限於合理的律師費以及調查、辯護、解決索賠或補救污染所產生的費用)，並使其不受損害。承租人應承擔、支付和解除針對該受補償方的任何和所有該等損害賠償、罰款或其他方面的判決或索賠，並應承擔、支付和解除該等判決或索賠，使該受補償方對所有索賠、損失、損害賠償、債務、成本和開支不受損害，並承擔為因本第26.4款所述任何事件而引起的所有訴訟、行政訴訟以及與任何和所有人員、政治區或政府機構進行的任何形式的談判進行辯護的負擔和費用。本節的規定在本租賃終止後繼續有效。

26.5存在條件；有利於承租人的賠償。承租人承認，已收到並審查了Fuss&O‘Neill公司於2020年1月編制的關於物業狀況的特定第一階段環境現場評估報告和2020年5月由Fuss&O’Neill編制的特定土壤和地下水錶徵報告和管理計劃，並且在交付日期，在符合本款規定的情況下，承租人應接受截至本租約之日關於危險物質存在的現有狀況的物業。儘管有上述規定，房東應且特此同意保護承租人、其員工、代理人、承包商、分包商、被許可人、被邀請人、繼任者和受讓人不受任何和所有索賠、損失、損害、責任、判決、費用和開支(包括但不限於調查、辯護和解決索賠或污染補救所產生的合理律師費和費用)的損害，並使承租人、承租人、被許可人、被邀請人、繼任者和受讓人免受因危險設施的存在或清除而產生的任何和所有索賠、損失、損害賠償、責任、判決、費用和開支(包括但不限於調查、辯護和解決索賠或污染補救所產生的合理律師費和費用)。該物業的員工、代理人、承包商和分包商。房東應承擔、支付和解除任何和所有此類損害賠償、罰款或其他方面的判決或索賠，當這些判決或索賠到期並應支付時，業主應對所有此類索賠、損失、損害賠償、債務、費用和開支承擔賠償責任，並承擔為所有訴訟、行政訴訟和與任何及所有人進行的任何形式的談判辯護的負擔和費用。, 因本款第26.5款規定的任何事件而產生的政治分區或政府機構。本節的規定在本租賃終止後繼續有效。

第二十七條
經紀業務

27.1經紀業務。房東和租客均表示，在本租約的談判中，沒有與任何房地產經紀人或銷售員打交道。每一方當事人都應當賠償和扣留

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由於上述陳述的任何不準確或據稱不準確而引起的任何和所有損失、損害和費用，包括訴訟費用和律師費，不會對另一方造成損害。上述賠償還應涵蓋索賠方為抗辯任何此類索賠而產生的所有費用、成本和開支，包括律師費(賠償方應按要求支付)。第二十七條的規定在本租賃期滿或終止後繼續有效。

第二十八條
通告

281個節點。根據本租約發出的所有通知、要求或通信均應發送到上述地址(自租金開始日期起，承租人的通知地址應為06511康涅狄格州紐黑文學院街101號)，收件人：肖恩·卡西迪(電子郵件：sean.cassidy@arvinas.com)，並將一份通知副本發送至康涅狄格州06510，教堂街265Church Street，One Century Tower，Wiggin and Dana LLP，注意：(電子郵件：ekaiman@wiggin.com)和一份致房東的通知副本將被髮送到DLA Piper LLP(US)，33 Arch Street，Boston，Massachusetts，02110，請注意：Geoff Howell(電子郵件：geoff.howell@us.drapiper.com)，或雙方不時通過書面通知指定的其他地址，通知應(I)親自遞送，(Ii)由全國公認的夜間快遞服務發送，(Iii)由美聯航但該電子郵件通知的副本同時通過上述任何一種其他方式發送，並應視為在送達之日發出，如被拒絕，則視為在拒絕之日發出。本租約項下的通知可由各自當事人的律師發出。

第二十九條
禁止反言證書、租賃通知、財務報表

29.1Estoppel證書。在業主或租客向對方發出書面通知前十(10)天內的任何時間，業主或租客(視情況而定)應簽署、確認並向對方交付一份書面聲明，證明本租約未經修改且完全有效(或如有修改，則證明其在修改後完全有效，並説明修改後的效力)，以及固定租金、補充租金(如有)和額外租金已提前支付的日期。對租户根據本租約支付租金的義務有任何抵銷，並對其進行描述(如果有)，説明就提供證明的一方而言，業主或租客是否不履行本租約中包含的任何條款、契諾或條件，如果是，則説明該方可能知道的每一種該等違約，並説明根據本租約合理要求提供的關於本租約的其他信息，其意圖是根據本合同交付的任何該等聲明可供該處所的任何潛在分租人或受讓人信賴。抵押權人或準承按人、出租人或準出租人、承租人或準承租人、或承按人的準承讓人。

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29.2租約通知書。在簽訂本租約的同時，業主和租客應立即簽署、確認並交付一份足以以附件29.2的形式記錄的租賃通知，承租人可自費將其記錄在適用的土地記錄中。該租賃通知書不應註明固定租金或本合同項下到期的任何金額。該租賃通知在任何情況下均不得被視為更改或以其他方式影響本租賃的任何條款、契諾和條件。任何一方均不得將本租約或其副本記錄在土地記錄中。

29.3財務報表。除非擔保人是國家認可的證券交易所的公開交易實體，否則承租人、擔保人和每個承租人(除非該承租人、擔保人或任何此類承租人是國家認可的證券交易所的公開交易實體除外)應在房東就物業的出售或潛在出售、融資或資本重組提出書面要求後10天內，在違約事件發生後，或者在轉讓本租賃或轉租超過33%的情況下，向業主交付根據公認會計原則編制的該實體最近經審核年終及未經審核季度財務報表的副本，或如該實體隨後須與母公司合併財務報告，則須提供經該實體的首席財務官或其他熟悉該實體財務狀況的其他授權人員在各情況下核證的該實體最近年終及季度的未經審核年終及季度財務報表，該等財務報表在各重大方面均屬真實、準確及完整。應承租人、擔保人或受讓人(視情況而定)的書面要求，房東應簽訂一份商業上合理的保密協議，涵蓋承租人、擔保人或受讓人披露的任何機密信息。

第三十條
受約束的各方

30.1成功和分配。本租約所載的條款、契諾及條件對雙方的繼承人及受讓人具有約束力，並使其受益，其效力猶如在每次指名或提及一方時所述，惟違反第19條的規定不得將任何權利授予承租人的任何繼承人或受讓人，且本條的規定不得解釋為修改第14條所載的時效條件。

30.2業主對大樓的出售。在業主以業主或承租人的身份出售、轉讓或轉讓其在建築物中的權益，以及該權益的承授人、受讓人或受讓人被視為承擔本租約後，業主在本租約項下的義務不再對本租約中指定的業主具有約束力，在出售、轉讓或轉讓的情況下，該等義務此後對該權益的受讓人、受讓人或其他受讓人以及任何該等受讓人、受讓人具有約束力。就本節而言，業主對建築物的全部權益的租賃應被視為轉讓，前提是受讓人承擔業主在本合同項下的義務。

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30.3責任限制。根據本租約的條款和房東在本租約中規定的義務和契諾，承租人應僅關注該房東在物業中的產業和財產，以及在適用的範圍內的LOC(如工作函中所定義)，該產業和財產應被視為包括房東在房東尚未收到的租金中的權益、銷售收益、傷亡收益和房東收到的譴責收益，以滿足租户的補救要求，並收取要求付款的判決(或其他司法程序)。房東必須遵守和/或履行本租約的契諾和條件，房東的任何其他財產或資產都不應受到徵收、執行或其他執行程序的約束，以滿足租户的補救措施。在任何情況下，任何個人合夥人、高級管理人員、股東、受託人、受益人、董事、代理人或類似方均不對業主或租户根據本租約或與本租約有關的任何修訂、修改或協議履行的義務承擔任何責任。

第三十一條
完整協議；無其他陳述；
依法治國；可分割性；時間至上

31.1最終協議。本租約包含雙方之間的全部協議，之前的所有談判和協議均合併在本租約中。本租約不得全部或部分變更、修改或解除，除非由申請強制執行變更、修改或解除的一方簽署的書面文書除外。

31.2無其他陳述。承租人明確承認房東和房東代理人均未或正在作出任何擔保、陳述、承諾或聲明，承租人在簽署和交付本租約時不依賴任何擔保、陳述、承諾或聲明，除非本租約有明確規定，否則承租人不會或不應以暗示或其他方式獲得任何權利、地役權或許可證。

31.3依法治國。本租約在各方面均受康涅狄格州法律管轄。

31.4可分離性。本租約的每一契諾及協議均須解釋為獨立的契諾及協議，業主或租客違反任何該等契諾或協議，並不解除或免除另一方履行其須履行的本租約的每一契諾及協議的責任。如果本租約的任何條款或條款或其任何應用無效或不可執行，本租約的其餘部分和該條款的任何其他應用均不受影響。

31.5時間是至關重要的。雙方同意，就本租賃項下要支付的款項和要履行的義務而言，時間至關重要。

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第三十二條
不可抗力

32.1不可抗力。房東和租客如因房東或租客(視屬何情況而定)合理控制(包括但不限於所有罷工、停工或勞資糾紛、內亂、戰爭、類似戰爭的行動、入侵、叛亂、敵對行動、軍事或篡奪權力、破壞、政府)以外的原因或原因而無法履行本協議項下的任何義務(受附件3.2的條款和條件約束)，在延遲履行本協議項下的任何義務時，均可免予執行本協議項下的任何義務(受附件3.2所列條款和條件的約束)，包括但不限於所有罷工、停工或勞資糾紛、內亂、戰爭、類似戰爭的行動、入侵、叛亂、敵對行動、軍事或篡奪權力、破壞、政府無法獲得所提供的任何物質或服務(包括但不限於公用事業服務)、流行病或天災：

(1)本條第三十二條或本租約其他條款所載的任何規定，不得被視為免除或允許延遲支付本條款規定的任何款項，或延遲補救任何可以通過支付款項來補救的違約；

(2)除非房東或租客在不可抗力發生後十(10)日內以書面形式告知對方存在妨礙房東或租客履行任何義務的不可抗力事件，否則房東或租客均無權依賴本條第三十二條規定；(二)除非房東或租客在不可抗力發生後十(10)日內以書面形式通知對方存在妨礙房東或租客履行義務的不可抗力事件；以及

(3)業主及租客均須作出商業上合理的努力，以減輕或減少該等不可抗力的發生。

第三十三條
擴展選項

33.1擴展選項。如果本租賃完全有效，並且承租人不應(在任何適用的通知和寬限期之後)違約本合同的任何條款、條件、契諾和規定，則在行使選擇權時和在延長期限開始時，承租人有權在緊接初始期限之後再延長兩(2)個額外的、連續的(X)七(7)年(“第一個延長期限”)，以及(Y)如果承租人及時行使了第一個延長期限，五(5)個租户有權將租期延長兩(2)個(X)七(7)年(“第一個延長期限”)，並且(Y)如果承租人及時行使第一個延長期限，則承租人有權將租期延長兩(2)個月。第一次延長期限和第二次延長期限有時被稱為“延長期限”，或單獨稱為“延長期限”)，條件是租户必須在當時的期限(“延長通知”)到期前至少十二(12)個月且不超過十五(15)個月向業主發出書面通知，告知其行使該延長期限選擇權(“延長期限通知”)。除以下有關固定租金的規定外，租户在該續期期限內的入住率應受本租約的所有條款、條件、契諾及規定((I)先前簽署的不再適用的續期條款及(Ii)在續期期間不適用的補充租金(如有)除外)所管限，包括有關支付額外租金的條款、條件、契諾及規定。對於第33.1節規定的事項，時間至關重要。第三十三條的規定是承租人和任何繼承實體的個人權利，在本租賃的任何其他轉讓時終止。

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每次續期的固定租金，須相等於租户當時組成的處所的適用續期的現行公平市值租金(該等現行公平市值租金，即“市值租金”)，而該等租金是根據固定年租金及紐黑文市同類建築物的適用年期計算的，而該等租金須反映所有相關的市場因素，包括但不限於營運開支及税款的支付方式。但在任何情況下，市值租金不得低於在適用的延長期限之前結束的期限內最後一次應繳納的固定租金的101.5%。在每次續期期間，額外租金應繼續按照本租約的規定支付，除支付補充租金的義務外，本租約的所有條款、條件和契諾均適用。如果承租人根據本第33.1條適當和及時地行使延長租期的選擇權，房東應在期滿日期或第一個延展期(視情況而定)至少十一(11)個月前向租户發出關於市值租金(由房東善意確定)的書面通知(“市值租金通知”)。租客應在業主送達市值租金通知後二十(20)天內(“租客迴應期”)以書面回覆業主，説明(A)租客是否同意業主釐定的市值租金，(B)租客不同意業主對市值租金的釐定，或(C)租客選擇撤銷租客的續期通知。承租人如未能及時迴應，即視為承租人選擇接受業主根據上文(A)項的規定釐定市值租金。如果租户同意或被視為同意, 根據業主對市場租金的確定，雙方應在確認延長期限、延長期限的固定租金以及任何相關條款和條件後十五(15)天內簽署本租約修正案。如果租户及時不同意業主根據上文(B)款確定的市值租金，則按照第33.2條的規定確定市值租金。如果承租人根據上文(C)款及時選擇撤銷承租人的延期通知，則承租人根據第33條規定的權利將終止，並且不再具有效力和效力。

33.2如果承租人通知房東，承租人不同意房東根據前款第(B)款的規定在租户響應期內確定延長期限的市值租金，則應按照下述程序確定市值租金，以確定適用延期期限的固定租金，房東和租客應受第33.3節所述程序結果的約束。儘管已向該程序提交市值租金問題，但若該等市值租金在適用的續期期限開始前尚未根據第33.3條確定，則該期限下一個租賃年度的固定租金應按業主在其市值租金公告中釐定的固定租金支付，直至該過程完成為止。如果在完成第33.3節所述的過程後，確定市值租金低於或高於業主設定的租金，則應根據租户支付的月數進行基於該更低或更高的固定租金的調整。除上文第33.1條明確規定外，在任何情況下，期限的延長均不受固定租金的確定影響，該延期選擇權的行使在租户遞交延期通知時確定。

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33.3市值租金的釐定。當本租賃條款規定市場租金應參照第33.3條確定時，應適用以下程序：

(1)在租户響應期結束後的五(5)個工作日內，租户和房東雙方應選擇一名在紐黑文市擁有至少十五(15)年全職商業租賃經紀經驗的房地產經紀人(“辯護人仲裁員”)，並將其選擇以書面形式通知另一方。在指定各自的辯護人仲裁員後的兩(2)個工作日內，雙方應將任命通知另一方，通知應包括指定辯護人仲裁員的姓名和地址以及該辯護人仲裁員的經驗和資格的簡要説明。如果一方當事人在該五(5)天期限內未指定辯護人仲裁員，則指定的單一辯護人仲裁員應為唯一辯護人仲裁員，並應確定延長期限的市場租金。

(2)每名辯護人仲裁員須使用上文第33.1節所述的指引釐定該處所的市值租金。如果兩項釐定的差額小於5%(5%)，則市場租金應為兩項釐定的數學平均值。如果兩項裁決相差百分之五(5%)或更多，辯護人仲裁員應共同任命第三名辯護人仲裁員，該仲裁員也應是符合上述資格的經紀人，且在緊接其被任命之前的五(5)年期間，任何一方均不得聘用該仲裁員(“中立仲裁員”)。在任命中立仲裁員後十五(15)天內，每位辯護人仲裁員應出席該中立仲裁員的聽證會，在聽證會上每位辯護人仲裁員應提交一份報告，説明其對市場租金的確定，以及有關可比租金的信息，或辯護人仲裁員認為相關的其他證據。中立仲裁員應在聽證和提交證據後三十(30)天內，選擇房東辯護人仲裁員或租户辯護人仲裁員提交的最接近反映市場租金的市場租金的確定，作出本裁決。(2)中立仲裁員應在聽證和提交證據後三十(30)天內，選擇業主辯護人仲裁員或租户辯護人仲裁員提交的最接近反映市場租金的市場租金的確定，從而作出本裁決。雙方明確理解，除業主辯護人仲裁員或租户辯護人仲裁員提交的市場租金外，該中立仲裁員無權選擇任何市場租金，該中立仲裁員的裁決為終局裁決，對雙方均有約束力。儘管前述規定與之相反, 在任何情況下，市值租金不得被確定為低於最後一次就適用延期期限之前結束的期限支付的固定租金比率的101.5%。

(3)每一方當事人應支付其指定的辯護人仲裁員的費用和開支，以及中立仲裁員費用的一半(1/2)。

33.4根據上述程序，市值租金確定後二十(20)天內，業主和租户應簽署本租約修正案，確認就適用延期期限應支付的固定租金。每項修訂均應列明延期期限、適用的固定租金以及任何相關條款和條件。

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第三十四條
標牌

34.1標牌。承租人有權(但無義務)在表34.1所示的區域內(如表34.1所示)安裝和維護(A)使用承租人的公司名稱和標識在表34.1所示區域內標識承租人的外部標誌(但不包括義務)，(B)在表34.1所示的大樓大堂區域內使用承租人的公司名稱和標識標識承租人的標識，以及(C)在任何整層的每個電梯大廳內使用承租人的公司名稱和標識標識承租人的標識在每一種情況下，承租人都要承擔全部費用和費用。此類標牌的尺寸、設計和安裝須經業主合理批准。以上(A)和(B)條的規定是承租人和任何後續實體的個人利益，但不適用於任何分租户或承租人的持牌人的利益。承租人應獨自負責其標牌的安裝和維護，包括獲得和維護與此相關的任何許可和批准。在期限到期或提前終止時，承租人應自行承擔費用和費用拆除根據本第34.1條安裝的任何標牌，並修復因拆除而造成的任何損壞。

房東應在多租户大樓大堂目錄中向租户提供標識租户和最多兩(2)個租户的大樓標準標牌(除非大廳目錄是電子的，在這種情況下，此類分租户名錄的數量不受限制)。除本第34.1條明確規定外，在遵守所有適用法律的前提下，未經業主事先書面同意，不得將窗簾、百葉窗、百葉窗、遮陽簾、屏風或標誌附加、懸掛在建築物的任何外窗或門上或與其相關使用，而業主的同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延。

第三十五條
房東違約

35.1房東違約。承租人應將房東未能履行本租約規定的任何義務通知房東，並通知名稱和地址已告知承租人的任何抵押權人。除非房東(或該抵押權人)在收到租户通知後三十(30)天內未能糾正此類違約行為，否則房東不應在本租約中違約。但是，如果這種不履約需要超過三十(30)天才能治癒，如果這種不履約不能通過支付金錢就能治癒，則應合理延長這一期限，房東應在該三十(30)天內及時開始並在此後勤奮地完成治癒。在任何情況下，本租約項下的任何一方均不對間接或後果性損害承擔責任，除非第18.3條所規定的或受索賠一方承保的保險範圍內的責任。本租賃中明文規定的任何補救措施均不得視為間接或後果性損害。

如果房東在超過適用的通知和補救期限後未能履行本租賃項下的任何義務，則作為承租人的唯一補救措施(以下規定除外)，承租人有權代表房東對此類違約行為進行補救(前提是承租人應盡合理努力避免違反或使

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房東)，在這種情況下，房東應在發票開出後三十(30)天內補償租户與此相關的所有合理費用和開支。如果(I)房東對租客採取任何此類補救措施的權利或租客要求的補償金額提出異議，(Ii)房客因未能償還房東的上述費用而獲得針對房東的最終、不可上訴的判決，以及(Iii)房東在接到租客的通知後三十(30)天內沒有向租客支付該等費用，則租客有權通過減免固定租金來追回該等費用，但這種減免(以及該等金額的任何利息的累算)應在儘管有上述規定，如果減免金額超過任何一個月到期的固定租金總額的百分之十(10%)，則任何一個月的減免金額不得超過固定租金的百分之十(10%)，超過的部分應按違約率連同利息結轉，但在本租約終止時，業主應支付根據本條款到期和欠租户的所有應計金額。

本第35.1條規定的租户自助權利只能由租户行使：(I)針對房屋內實際存在的狀況(且不影響建築物的結構組件或服務於建築物其他租户的系統)，以及(Ii)在租户向業主發出租户行使該權利的意向的通知後，且業主未在收到通知後十(10)天內採取行動補救投訴的狀況(或如果業主在該期限內開始採取必要的行動，但此後未努力採取行動)。根據本第35.1條，承租人的補救措施是針對承租人個人的，不得由任何轉租人或受讓人(除繼任實體外)針對房東行使。承租人應賠償房東及其成員、經理、高級管理人員、抵押權人、代理人、僱員、獨立承包商、被邀請人和其他在他們之下行事的人，使其免於或部分因任何疏忽行為、疏忽或疏忽或故意不當行為而產生的全部或部分責任、索賠或費用(包括合理的律師費)，併為房東及其成員、經理、高級管理人員、抵押權人、代理人、僱員、獨立承包商、受邀者和其他在他們之下行事的人辯護，使其免於承擔所有責任、索賠或費用(包括合理的律師費)。

在房東違約超過適用的通知和補救期限的情況下，承租人有權在衡平法上尋求其他補救措施，如具體履行或禁令救濟，以及本租賃規定的具體補救措施(如果適用)。

第三十六條
擴展

36.1擴展選項。只要承租人在選擇承租人時或在將擴展空間(定義如下)添加到本租約時，沒有違約(超出適用的通知或補救期限)其在本租約項下的義務，承租人有權一次性擴建物業(“擴建選擇權”)，包括約54,090平方英尺(“擴建空間”)的完整相連樓層，於首個租賃年度生效，方法是在承租人尋求在首個租賃年度內增加擴建空間的日期(“擴建交付日期”)至少六(6)個月前向業主發出事先書面通知(“擴建通知”)。房東應在擴建通知送達後15天內通知

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擴展空間的確切位置的租户。上述擴展權利是承租人和任何繼承實體的個人權利，應自動終止，並在以下情況發生時自動終止：(I)房東或根據法律本租約期滿或終止；(Ii)承租人對房產的佔有權終止或交還；(Iii)承租人將本租賃轉讓給非繼承實體；及(Iv)承租人分租相當於或超過一整層樓面的50%(50%)的部分物業，而該等分租的到期日在本租約期滿後六(6)個月內；或(Vi)承租人未能及時及/或適當行使上述選擇權。

如果承租人及時行使本節規定的擴建選擇權，業主應在擴建交付日將擴建空間交付給承租人，業主在該樓層的工作(見附件3.2)基本完成；擴展空間應由承租人按照本租約對其餘部分有效的所有條款(包括但不限於每平方英尺相同的固定租金費率，並受適用於完成附件3.2所列工程的規定(包括業主的貢獻，與承租人根據附件3.2第11(E)節可能就擴展空間增加的規定相同)租賃)，但附件3.2第14節的規定不適用，押金應按比例增加，但不適用於本租約其餘部分的所有條款(包括但不限於，根據附件3.2第11(E)節，承租人可就擴展空間增加保證金，但不限於相同的固定租金/平方英尺，且須符合適用於完成附件3.2所列工程的規定，包括業主的貢獻)。除附件3.2第14節的規定不適用外，押金應按比例增加。根據上文第11.8節的規定，應按比例增加租户的停車位分配，並按比例增加租户的比例，以反映房屋擴建空間的增加。在任何一方的要求下，房東和租客應立即簽署並交付一份協議，確認根據本款進行的房屋擴建和預計擴建日期，並規定根據實際交付確定擴建的生效日期。業主因任何原因未能交付或延遲交付全部或部分擴展空間，不會引起業主的任何責任，也不會改變租户在交付時接受該空間的義務，不構成業主的違約，也不影響本租賃的有效性；但, (A)如果業主未能在可能因租户延誤或建築不可抗力而延長的擴建交付日期後二百四十(240)天內，在本節第36.1條要求的條件下交付對擴建空間的佔有權，承租人有權在書面通知業主後撤回其擴展選擇權的行使，一旦撤回，雙方根據本節第36.1條承擔的所有義務即告終止，(A)承租人(承租人)有權在書面通知業主後撤回其行使擴建選擇權的權利，一旦撤回，雙方根據本節第36.1條承擔的所有義務即告終止。以及(B)如果房東未能在因租户延誤或施工不可抗力而延長的擴建交付日期後30天內，按照本節第36.1條的要求交付對擴建空間的佔有權，並且承租人沒有選擇撤回其擴建選擇權，則房東應為租户提供(I)至少一(1)天的擴展空間固定租金減免，期限為該延遲交付的第31天至第90天，以及(Ii)每天兩(2)天的擴展空間固定租金減免。如果前租户在租期過後仍保留在擴展空間內，則房東應在不遲於擴建交付日期後30天內開始並努力對該租户提起驅逐程序。

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第三十七條
第一要約權

37.1第一要約權。如果在租期內，建築物內與根據本合同租賃的最初處所相鄰的樓層上的任何可租賃空間(以及在根據第36條行使租户的擴張權後，如此擴大的處所)(“RoFo空間”)將或將變為可供出租，並且業主希望將該空間出租給當時的居住者(如果有)以外的任何人，並且如果租户當時沒有違約(超過任何適用的寬限期或通知期)，則在此情況下(在任何適用的寬限期或通知期之後)，如果該承租人沒有違約(超過任何適用的寬限期或通知期)，則該可租賃空間(“RoFo空間”)將可供出租，並且業主希望將該空間出租給當時的佔用者(如果有)。在簽訂全部或部分此類空間的租賃合同之前，應以書面形式將其出租給租户(“房東的RFO報價”)。如果承租人在收到房東的RFO報價後十(10)個工作日內，以書面形式同意租賃所有適用的RoFo空間，承租人應根據本租約中對其餘部分有效的所有條款(包括但不限於在剩餘期限內適用於該場所的相同固定租金，並按比例增加承租人的停車位分配)租賃適用的RoFo空間，但不需要雙方採取進一步行動。除非業主的RFO報價另有明確規定，否則(I)RoFo空間應按當時的“現狀”條件出租，不允許租户進行任何改善，以及(Ii)如果截至RoFo空間將被添加到房產的日期，當時剩餘的租賃期少於五個完整歷年，(X)如果RoFo空間包括建築物的至少一個完整樓層，則本租約的租期為整個房產的擴展後的租賃期；(X)如果RoFo空間包括建築物的至少一個完整樓層，則本租約的租期為整個房產的擴展後的租賃期；(X)如果RoFo空間包括建築物的至少一個完整樓層，則本租約的租期為擴展後的整個房產的租賃期, (Y)根據第三十三條尚未執行的任何續期條款將繼續適用，(Y)根據第三十三條尚未執行的任何續期條款應繼續適用於本租約的初始期限，且固定租金在該臨時延展期內繼續以相同的百分比增加，且(Y)根據第三十三條尚未執行的任何續期條款應繼續適用於本租約的初始期限內，且(Y)根據第三十三條尚未執行的任何續期條款將繼續適用。承租人無權租用少於房東RFO報價的全部空間。

在任何一方的要求下，房東和租客應立即簽署並交付一份協議，確認根據本款進行的房屋擴建和預計擴建日期，並規定根據實際交付確定擴建的生效日期。如果承租人沒有發出接受通知，房東有權以實際租金(包括固定租金、額外租金和在租賃期內攤銷的其他金錢因素)將該空間出租給第三方，但不會比房東的RFO報價中規定的實際租金低90%(即房東提供的實際租金不得低於房東提供給租户的實際租金的90%)；(B)房東不得以低於房東RFO報價的90%(90%)的有效租金將該空間出租給該第三方(即房東不得提供低於房東提供給租户的實際租金的90%的有效租金)；如果房東希望根據這句話以對第三方更有利的有效租金與第三方簽訂租賃協議，則房東應首先根據本條款重新提出將RoFo空間出租給租户。此第一要約權是指定租户和任何後續實體的個人權利，應自動終止，並在以下情況發生時自動終止並失效：(I)業主或根據法律終止或終止本租約；(Ii)終止或放棄租户對物業的佔有權；(Iii)租户(向後續實體以外的其他實體)轉讓本租約；(Iv)租客將超過該處所可出租面積百分之五十(50%)的土地分租，而該等分租租約的到期日在本租契期滿後六(6)個月內；或。(V)在本租契屆滿之日起計六(6)個月內；或。

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對於任何特定房東的RFO要約，租户沒有及時和適當地就該房東的RFO要約行使本條款下的權利。在任何情況下，本第37.1條規定的權利均不適用於提供租賃作為建築設施的建築物內的任何空間，例如自助餐廳或健身中心，或管理辦公室，或根據適用的分區要求出租為所謂的動態用途的任何空間，在任何情況下，該權利均不適用於提供租賃作為建築物便利設施的任何空間，例如自助餐廳或健身中心，或管理辦公室，或根據適用分區要求出租的所謂動態用途。就第三十七條的規定而言，時間是至關重要的。

37.2 RoFo空間的交付。房東因任何原因未能按照房東的RFO要約所述條件交付或延遲交付RoFo空間的全部或部分，不會引起房東的任何責任，不會改變租客在交付時接受該空間的義務，不構成房東的違約，也不影響本租約的有效性；但是，如果(A)如果房東未能在房東RFO報價中規定的交付日期(“RoFo交付日期”)後二百四十(240)天內，按照房東的RFO報價中描述的條件交付RoFo空間的佔有權，則租户有權在書面通知房東後撤回其RoFo空間的租賃協議，以及(B)如果房東沒有按照房東RFO報價中描述的條件交付RoFo空間的佔有權，則租户有權自行決定是否撤銷其租賃RoFo空間的協議；以及(B)如果房東沒有按照房東RFO要約中描述的條件交付RoFo空間的佔有權，則租户有權自行決定撤回其租賃RoFo空間的協議房東應在延遲交付的第31天至第90天為租户提供(I)適用RoFo空間的一(1)天的固定租金減免，以及(Ii)房東未能按照第37條的要求交付適用的RoFo空間之後的每一天為適用的RoFo空間提供至少兩(2)天的固定租金減免。如果前租户在適用的RoFo空間的租期超過其租約期限，則房東應在RoFo交付日期後30天內開始並努力對該租户提起驅逐程序。

37.3可用性通知。房東應向租户提供半年一次的通知，説明房東對RoFo空間在該通知日期後12個月的預期可用性的誠意估計。

第三十八條
建築便利設施

38.1在合同期內，業主將安排大樓容納(I)咖啡廳或其他餐飲服務設施(“咖啡廳”)，以及(Ii)可容納不少於400人的靈活空間的會議中心(“會議中心”)。在咖啡館和會議中心開始運營後，由於施工活動、維修、維護或變更，或業主租用的管理或運營公司的變更，咖啡館和會議中心可能不能臨時使用，業主保留在必要或適宜時(業主出於善意但完全酌情決定)因公共衞生突發事件(或一系列公共衞生突發事件)總計超過六(6)個月而暫時停止使用此類設施的權利，並且如果，根據業主的善意決定，業主有權暫時停止使用這些設施，但如果是這樣的話，業主有權根據業主的善意決定暫時停止使用此類設施，但僅憑酌情決定權，如果突發公共衞生事件(或一系列公共衞生突發事件)總計持續時間超過六(6)個月，並且如果在一項或多於一項突發公共衞生事件(視屬何情況而定)不再存在之前，繼續經營任何該等設施是不切實可行的。儘管本合同有任何規定，業主可以通過一輛或多輛美食車或通過安排以下方式為大樓的租户提供餐飲服務，而不是如上所述導致大樓內有咖啡廳。

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對於餐飲服務，在酒店或酒店附近，按房東的實際自付費用支付(沒有加價)。

38.2會議中心(如有)應以先到先得的預留方式向大樓內的租户開放，象徵性地收取安裝和清理費用。租户應負責將會議中心恢復到租户使用前的狀態所需的任何額外清潔。租户可以使用由房東選擇並經租户合理批准的在線電子預訂系統來維護會議中心的預訂系統，該系統應使用房東提供的建築品牌，不得使用租户專用的品牌(包括針對租户的品牌)。預訂系統至少應：

(1)準許大廈所有租户以先到先得的方式預訂房間，數量有限，先到先得，額滿即止；

(2)不要求租户或用户提交任何個人或機密信息；

(3)根據DLDA的適用規定，允許生命科學孵化器在大樓內組織社交聚會、講座和網絡活動(如果有的話)；以及

(4)在可供使用的情況下(優先考慮租户預訂)，根據DLDA的適用條款，允許將空間用於社區活動，如鄰裏會議、招聘會、高中生STEM課程等。

業主應隨時訪問登記系統，以核實其是否符合本38.2節的規定，並監督其履約情況。預訂系統應可通過安全的互聯網門户網站使用，如果業主需要，還可通過業主提供和維護的位於大樓大堂的指定計算機或其他電子界面使用。如果租户所維護的預訂系統不再符合第38.2節的規定(房東提供的預訂系統中的系統故障除外)，或者大樓內的其他租户真誠地投訴該系統的維護和操作，則房東應書面通知租户，租户應在收到通知後48小時內配合迅速糾正任何此類不足並解決此類投訴。如果儘管做了這些努力，但租户維護的預訂系統仍然不符合第38.2條的規定，或者租户未能以符合一流標準的方式處理此類投訴，則房東有權在提前三個工作日發出書面通知後終止租户維護該系統的權利(在這種情況下，房東應按照第38條的規定維護該系統)。

第三十九條
計量標準

391雙方同意，除第39.1條明確規定外，本租約中規定的可出租面積數字為最終數字。房東和房客都同意

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雙方意向業主以提供約160,197-161,815平方英尺的可出租房屋和約525,396平方英尺的可出租建築的方式完成該建築的設計，根據測量標準(定義見下文)進行測量。(B)業主的意向是以提供約160,197-161,815平方英尺的可出租房屋和約525,396平方英尺的可出租建築的方式完成該建築的設計。業主工作的施工文件完成後，業主建築師應根據祕書處發佈的《辦公建築：國際建築物業主和管理者協會(BOMA)的標準測量方法》(ANSI/BOMA Z65.1-2017，方法B，修改後的方法B)計算房屋和建築物的可出租面積，其中包括實驗室排氣或100%專供租户使用的電梯豎井的任何樓面面積(統稱為《測量標準》)，並證明可出租的面積。承租人有權審查該證明，只要根據該測量，房屋面積不大於161,815平方英尺或小於160,197平方英尺，雙方應簽訂本租約修正案，確認房屋和建築物的可出租面積(受本第39.1條以下規定的約束)，以及根據本租約應支付的固定租金和根據本租約應支付的任何其他費用的比例變化，以房屋和建築物的可出租平方英尺為基礎，並根據本租約確定應支付的固定租金和根據本租約應支付的任何其他費用，以確認該房屋和建築物的可出租平方英尺，並確認根據本租約應支付的固定租金和任何其他費用的比例變化，以確認該房屋和建築物的可出租平方英尺，並確認根據本租約到期的固定租金和任何其他費用的比例變化。以及根據本合同規定的房屋和建築物的可出租面積分攤的承租人的任何其他權利的比例調整。如該處所的面積少於160,197平方呎，或超過161,815平方尺，則以上述量度計算，該處所的面積將不會超過160,197平方呎或超過161,815平方呎。, 然後，房東應對施工文件進行必要的更改，以使房屋符合這些參數，承租人將予以配合。在業主的工作基本完成後三十(30)天內，業主應指示其建築師根據測量標準計算房屋和大樓的可出租面積，並向租户證明該面積。如果對該房屋的測量在160197至161815可租Square，INC.英尺(含)之間，則房東和租户應簽訂本租約修正案，確認修改後的該房屋和大樓的最終可出租Square，INC.膠片，以及根據該房屋和大樓的可租Square，INC.膠片(不包括補充租金和租户根據展覽表第11(E)節選擇的額外津貼金額)在本租約項下到期的固定租金和任何其他費用的按比例變化(不包括補充租金和租户根據展覽表第11(E)節選擇的額外津貼的金額)，並確認應支付的固定租金和根據本租約到期的任何其他費用(補充租金和承租人根據展覽表第11(E)節選擇的額外津貼金額除外)。以及根據本合同規定的房屋和建築物的可出租面積分攤的承租人的任何其他權利的比例調整。為免生疑問，雙方同意，如果承租人根據附件3.2第11(E)節及時選擇增加房東的繳費金額，則根據附件4.1應支付的補充租金金額不得在根據本第39.1節對房屋的可出租面積進行任何測量後進行修改。(C)如果承租人及時選擇根據附件3.2第11(E)節增加房東的分攤額，則在根據本第39.1節對房屋的可出租面積進行任何測量後，不得修改根據附件4.1應支付的補充租金金額。

儘管有上述規定，如果承租人在向承租人交付證書後十五(15)個工作日內對房屋和建築物的最終測量結果提出異議，則雙方應根據工作信函第15節的規定將爭議提交解決。在任何情況下，(X)房東沒有義務將房屋設計為少於161,815平方英尺或建築小於525,396平方英尺，或(Y)房東沒有義務根據工作信函中描述的程序批准任何擬議的租户計劃或修訂，從而導致房屋少於161,815平方英尺或建築少於525,396平方英尺

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(Z)承租人有責任支付固定租金及根據本租約應付的任何其他費用，該等費用乃基於物業的可租面積超過161,815平方英尺(與擴建物業有關的除外)而釐定；及(Z)承租人有責任支付固定租金及本租約項下應付的任何其他費用，而該物業的可租面積超過161,815平方英尺(與擴建物業有關的除外)。

如果因根據本租約(除根據第36和37條)或(B)對建築物進行(A)或(B)的擴建或縮小而需要未來調整，則業主應根據測量標準向租户提供業主建築師對該測量的證明。(A)根據本租約(除根據第36和37條的規定)或(B)的測量，業主應向租户提供業主建築師根據測量標準進行的該測量的證明。如果承租人在收到證明後十(10)個工作日內對結果提出異議，則業主、業主建築師(如果有)、租户和承租人建築師應在該十(10)個工作日內會面並解決爭議。如果雙方無法在這十(10)個工作日內解決此類爭議，任何一方都可以選擇將此類爭議提交仲裁，方法是指示AAA康涅狄格州辦事處(或者，如果沒有，則是最近的負責康涅狄格州案件管理的AAA辦事處)指定一名仲裁員，該仲裁員應至少具有十(10)年的商業房地產糾紛經驗，且不得與房東或租户有關聯。房東和租客都有機會向仲裁員提交證據和外部顧問。仲裁應按照AAA的快速商業地產仲裁規則進行，只要該規則與本租約的規定不相牴觸(在這種情況下，以本租約的規定為準)。仲裁費用(不包括雙方當事人應支付的證人和律師費)由雙方平等承擔。仲裁員應在指定後五(5)天內作出裁決和適當的決議(如有)。仲裁員的裁決是終局的，對雙方都有約束力。

第四十條
保證金；保證金

40.1保證金。在本租約簽訂後五(5)個工作日內，承租人應以“信用證”(定義見下文)的形式向房東交付金額為3,500,000美元(“初始保證金金額”)的保證金(“保證金”)，用於忠實履行本租約的所有條款、契諾和條件(I)根據第36.1條(保證金的實際增加金額，如有，(Ii)在承租人選擇增加房東繳費金額的情況下，(I)附件3.2第11(E)節進一步規定的總金額高達1,000,000美元(如果有的話，根據該第11(E)節增加的保證金的實際金額在下文中稱為“第11(E)節增加的保證金金額”)；以及(Ii)在承租人選擇增加房東的繳費金額的情況下，總金額最高可達1,000,000美元(如果有的話，根據該第11(E)條增加的保證金的實際金額在下文中稱為“第11(E)條增加的保證金金額”)。根據本協議作為保證金提供給業主的每份信用證應採用無條件、不可撤銷、備用信用證的形式，該信用證在本合同要求的期限內完全有效，並應滿足以下所有條件(每份信用證為一份“信用證”)：

(1)為業主利益，須由業主合理批准的“合資格銀行”(定義見下文)發出，該銀行承認在生效日期，富國銀行(N.A.)、KeyBank及花旗銀行(Citibank，N.A.)均為合資格銀行，並獲業主批准；

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(2)信用證應自生效之日起生效，有效期不少於簽發之日起一(1)年，幷包含每年自動續簽條款，但信用證發行人有義務在信用證到期前至少六十(60)天以掛號信或掛號信的形式書面通知房東不續簽的情況；(二)信用證有效期不少於一(1)年，幷包含每年自動續簽條款，但信用證發行人有義務在信用證到期前至少六十(60)天以掛號信或掛號信的形式書面通知房東不續期；

(三)本租期最後一年信用證的到期日至少為本租賃期滿之日起六十(60)天；

(4)應規定僅憑即期匯票，業主可在多張圖紙中獲得本第40.1節規定的金額；

(5)該土地須可由業主轉讓予其繼承人、受讓人及承按人，並可由該等財產的任何繼任受益人轉讓，而轉讓人或受讓人無須承擔任何費用，並須明示準許多次轉讓；及

(6)須採用附件40.1所載的格式或業主合理接受的其他格式。

如果承租人在本租約簽訂後五(5)個工作日內未能提供信用證，再加上業主發出通知後五(5)個工作日內未能提供信用證，則房東有權書面通知承租人終止本租約，雙方沒有進一步的義務。只要沒有違約事件繼續發生，承租人可以按如下方式減少保證金金額：(A)初始保證金金額50萬美元，在租賃第1、2、3、4和5年的每一年的最後一天生效(但在任何情況下，初始保證金金額在期限內的任何時候都不得低於1,000,000.00美元)，(B)第36.1條增加了保證金金額(如果有)，相當於第36.1條增加的保證金金額的百分之十一和百分之十一(11.11%)的金額，在第36.1條增加的保證金金額實際發生之日之後的每個完整租賃年度的最後一天生效(但在任何情況下，第36.1條增加的保證金金額(如果有)不得減少到低於第36.1條增加的保證金金額的28/100%(28.4%))和(C)第11條(E)增加的保證金金額；和(C)在任何情況下，第36.1條增加的保證金金額(如有)不得低於第36.1條增加的保證金金額的100%(28.4%)；以及(C)第11條(E)增加的保證金金額，按相等於第11(E)條增加的保證金金額的10%(10%)的金額，在每一個完整租賃年度的最後一天生效，在該期間內，第11(E)條增加的保證金金額實際增加之日之後(但在任何情況下，第11(E)條增加的保證金金額(如有)均不得減少至低於第11(E)條增加的保證金金額的28 4/10%(28.4%)), 向房東提供替代信用證或對當時現有信用證的修改。房東應合理、迅速地配合執行任何此類減價，包括但不限於：(I)退還之前的信用證以換取替代信用證，或(Ii)執行任何此類修改所需的任何授權。此外，如果承租人根據本租約第33條行使延長第一次延期期限的權利，承租人可進一步減少保證金的金額如下：第11(E)條增加了保證金金額，如有，由承租人根據本租約第33條的規定增加保證金保證金的保證金金額，如有，則由承租人根據本租約第33條的規定增加保證金保證金的金額。

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第11(E)條增加的保證金全部由業主持有，從租賃第10年的最後一天起生效，向業主提供替代信用證或對當時現有信用證的修改。

40.2“合格銀行”是指根據美國或其任何州或哥倫比亞特區的法律組建的商業或儲蓄銀行，其總資產超過2,000,000,000.00美元，應是標準普爾公司評級不低於BBB或同等評級，湯普森手錶評級為C或更高的金融機構。承租人應在房東或該抵押權人提出要求後十(10)個工作日內，自費盡其所能，促使開證行向房東抵押權人提供書面確認，證明其同意房東對信用證收益的抵押品轉讓，並確認該抵押權人在信用證收益中的擔保權益，並在房東或該抵押權人提出要求後十(10)個工作日內確認該抵押權。

40.3替代信用證。承租人應不遲於信用證發行人就向業主發出的信用證發出的不續期通知後二十(20)天或信用證預定期滿前三十(30)天(以先發生者為準)，向業主交付符合第四十條規定的適用期間內信用證要求的替代信用證(以該日期，“重新交付截止日期”為準)，並向業主提交符合第四十條規定的信用證要求的替代信用證，期限不遲於信用證發行人就向業主發出的信用證的不續期通知後的二十(20)天，或不遲於信用證預定期滿前三十(30)天，以最先發生的日期為準。如果租户未能在20天內交付替代信用證，房東有權開立信用證，並將所得款項作為現金保證金收取。承租人同意，即使本租約有任何相反的規定，其未能在重新交付截止日期前按照第四十條的要求以替代信用證的形式向房東提供所需的保證金，不受本租約項下的任何通知或補救權利的約束。

40.4違約時的業主權利。一旦發生本租約第14條所述的任何違約事件，或如果發生任何此類違約，但房東被適用法律禁止(房東的作為或不作為除外)向租户發出本條款第14條所要求的通知，除本租賃項下房東享有的任何其他權利或補救措施外，房東有權出示信用證，由開證行付款，其收益應根據本合同條款和信用證到期並應支付給房東。承租人同意，房東可以在不放棄房東在本租約項下的任何其他權利和補救措施的情況下，運用房東根據前一句話收到的保證金，以補救該違約事件，並賠償房東因此而產生的任何損害。如果房東根據本合同第40.4條的規定使用保證金的任何部分來補救租户違約或違約事件，承租人應在房東以新的或修改後的信用證形式發出書面通知後十(10)天內將保證金補足至第四十條所要求的金額。如果承租人未能在該10日內恢復第四十條規定的全部保證金，則該欠款應按違約率收取滯納金。在房東以現金形式持有保證金的任何期間，房東不得要求房東將保證金與其一般資金分開(適用法律另有要求)，承租人無權獲得任何此類押金的利息。

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40.5出售樓房。在出售或以其他方式轉讓建築物(或業主在其中的權益)的情況下，房東應將信用證(或，如果適用，轉移或貸記保證金餘額)轉讓給新業主或受讓人。一旦從繼任房東那裏轉讓並收到保證金並承擔了房東在本租賃項下的所有義務，房東將立即被租户免除退還保證金的所有責任；租户同意向新房東尋求退還保證金。如果租户在租期結束時沒有違約，房東將在本租約期滿或提前終止後六十(60)天內，將保證金或房東未使用的保證金返還給租户或租户權益的最後允許受讓人。

40.6保證。承租人在本租約項下的義務應由特拉華州的Arvinas，Inc.(“擔保人”)擔保。在承租人簽訂和交付本租約的同時，擔保人應按附件40.6的格式簽署並交付一份擔保協議。

第四十一條
天台權

41.1屋頂權利。業主授予承租人非排他性且不可撤銷(本租約到期或提前終止除外)許可證，不收取額外費用，但在符合本租約條款和條件的情況下，允許承租人使用業主批准的建築物屋頂的連續部分(“屋頂安裝區”)操作、維護、維修和更換供承租人自用的電信、電氣和機械設備，如衞星天線、微波爐天線等、HVAC設備或應急發電機、空調設備。屋頂安裝區的確切位置和佈局應由業主和租户以其合理的酌情決定權批准，屋頂安裝區的面積應等於承租人按比例佔大樓內供租户作類似用途的屋頂總面積的百分比(除非承租人希望使用較小的面積)。

承租人應自行承擔安裝屋頂設備的費用，安裝時間和費用由業主合理指定，並符合本租約的所有規定，包括但不限於第9條。承租人不得安裝或操作屋頂設備，除非事先獲得第9條規定的此類工程計劃的書面批准。如果安裝或操作屋頂設備可能會合理地破壞建築物的結構完整性，業主可拒絕批准。承租人應在合理需要時與房東合作，以便在合同期內對建築物進行任何重鋪屋頂，承租人應負責與使用、移動或臨時搬遷承租人的屋頂設備相關的任何費用。業主應盡商業上合理的努力，在可行的情況下儘快完成任何此類重鋪。承租人應有權進入屋頂，以行使其根據第41條規定的權利和義務，每週七(7)天，每天二十四(24)小時，受房東合理安全措施的約束。

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承租人在開始任何屋頂安裝或屋頂設備維修(無論是否根據第41條)之前，應聘請業主的屋頂修理師，並應始終遵守有關屋頂保護和屋頂修改的屋頂保修。承租人應在該工程完成後獲得業主的屋頂修理師的信函，聲明屋頂保修仍然有效。承租人應自費安排合格員工或承包商按任何屋頂設備製造商的建議至少每季度檢查一次屋頂安裝區，糾正任何鬆動的螺栓、配件或其他附屬物，並修復因安裝或操作屋頂設備而對屋頂造成的任何損壞。承租人在收到書面要求後，應在下次支付固定租金時向房東支付：(I)因租户使用屋頂安裝區而對房東徵收的所有適用税費或政府收費、費用或附加費(前提是房東應合理記錄)和(Ii)因安裝屋頂設備而增加的房東保險費金額。所有屋頂設備應經過屏蔽或其他設計，使其在物業地面不可見。

承租人同意屋頂設備的安裝、操作和拆除應由其獨自承擔風險。承租人應賠償房東及業主代理人和僱員因承租人或其僱員、代理人或承包商安裝、使用、操作或拆除屋頂設備造成的生命損失、人身傷害、財產或業務損害或任何其他損失或傷害(房東或其僱員、代理人或承包商疏忽或故意不當行為除外)而產生的任何責任、索賠或費用，包括合理的律師費，包括因承租人違反本第四十一條規定而產生的任何責任。業主同意，在每份租約中，對大樓內每個可以進入屋頂的租户施加的屋頂安裝條款和條件，應與根據本節第41.1節適用於租户的條款和條件基本相同，業主應採取商業上合理的努力，對大樓內的其他租户強制執行這些條款和條件。除執行前款規定的責任外，房東對其他租户設備對天台設備運行造成的幹擾，或對其他租户設備對其他租户設備運行造成的幹擾，均不承擔任何責任，承租人特此免除因此而向房東提出的任何索賠。本款規定在本租賃期滿或提前終止後一(1)年內有效。

業主可能已將屋頂權利授予其他各方，此後也可能授予他人屋頂權利，業主應盡商業上合理的努力使其他各方儘量減少對屋頂設備的幹擾，不得允許其他租户或住户在屋頂上安裝，但屋頂設備性質的設備除外。承租人或任何其他承租人(視情況而定)應隨時進行、業主應進行或要求該等其他租户進行可能影響建築物排氣模式的風場研究，或承租人或任何其他租户對屋頂進行任何可能影響排氣模式的更改，並確保任何該等設備或對屋頂的其他更改將對該等排氣模式的影響減至最低。如果天台設備(I)對建築物的結構完整性造成實際損害，(Ii)嚴重幹擾位於建築物或建築物附近的任何建築物、處所或位置的任何電信、機械或其他系統或為其提供服務，(Iii)幹擾在安裝天台設備之前安裝的天台設備向建築物內的其他租户提供的任何其他服務，或(Iv)幹擾任何其他租户的

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在超過包括FCC或其他法規(在該法規適用且不要求該等租户或提供此類服務的租户糾正此類幹擾或損壞的範圍內)(上述(I)至(Iv)項中的每一項均為“屋頂幹擾”)所允許的每一種情況下，承租人應在接到屋頂幹擾索賠的通知的兩(2)個工作日內與房東或提出此類索賠的任何其他租户或第三方合作，以確定屋頂幹擾的來源，並由承租人承擔費用迅速解決(如果如果承租人在收到房東的通知後五(5)個工作日內以書面形式對房東關於租户造成或已經造成屋頂幹擾的指控提出異議，則房東和租户應會面討論解決方案，如果房東和租户在初次會面後七(7)天內無法解決爭議，則應根據以下規定提交仲裁。

雙方應指示AAA的康涅狄格州辦事處(如果沒有，則是最近的在康涅狄格州有案件管理的AAA辦事處)指定一名仲裁員，該仲裁員應具有至少十(10)年的商業房地產糾紛經驗，且不得與房東或租户有任何關聯。房東和租客都有機會向仲裁員提交證據和外部顧問。仲裁應按照AAA的快速商業地產仲裁規則進行，只要該規則與本租約的規定不相牴觸(在這種情況下，以本租約的規定為準)。仲裁費用(不包括雙方當事人應支付的證人和律師費)由雙方平等承擔。在指定的十(10)天內，仲裁員應確定屋頂設備是否導致大樓和/或大樓內任何其他租户的設備出現問題，並確定適當的解決方案(如果有)。仲裁員的裁決是終局的，對雙方都有約束力。如果承租人未能配合業主解決任何此類幹擾，或承租人在仲裁員裁決發出後十(10)天內未能執行仲裁決定，房東可在此後的任何時間(I)宣佈違約事件和/或(Ii)以符合仲裁決定的方式重新安置有爭議的屋頂設備，費用由承租人承擔。

基於業主善意確定有必要進行搬遷，業主保留通過事先通知租户將位於屋頂上的屋頂設備搬遷到屋頂上類似功能空間的權利，並事先通知租户這種搬遷意向。如果承租人在收到通知後三十(30)天內沒有與業主就天台設備的搬遷空間、搬遷時間和搬遷條款達成一致，則業主有權根據其合理判斷做出所有此類決定。(三)如果承租人在收到通知後三十(30)天內沒有與業主就天台設備的搬遷空間、搬遷時間和搬遷條款達成一致，則業主有權根據其合理判斷做出所有此類決定。業主同意支付將屋頂設備移至該其他空間的合理費用，並採取其他必要步驟以確保屋頂設備的類似功能，並將該空間修整至可與屋頂設備當前位置的當時狀況相媲美的條件。承租人應在房東同意或選擇可比空間(視情況而定)後六十(60)天內安排搬遷屋頂設備。如果承租人未能在六十(60)天內安排搬遷，業主有權安排搬遷屋頂設備，費用由業主承擔，所有搬遷應以最大限度地減少對承租人業務的幹擾的方式進行。

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第四十二條
機密性

42.1保密性。租户和房東均同意對本租賃的重要條款和條件(包括但不限於租金)保密，但此類信息可能向租户和房東各自和潛在的投資者、顧問、顧問、律師、代理人和貸款人披露，租户和房東應視情況對這些信息保密，除非法律要求(包括但不限於，根據適用於上市公司的法律或根據律師的建議遵守根據適用法律制定的持有者監管合規計劃)。此外，(A)房東同意代表其本人及其代理人和員工對房東談判本租約過程中或房東根據本租約履行其權利和義務過程中獲得的關於租户的使用、業務或經營的任何信息保密，(B)房客同意代表其本人及其代理人和員工對在談判本租約過程中或在承租人履行其根據本租約的權利和義務過程中獲得的關於房東或物業的任何信息保密。(B)房東同意代表其本人及其代理人和員工對在房東談判本租約過程中或在房東根據本租約履行其權利和義務過程中獲得的任何有關租户的使用、業務或運營的信息保密。儘管有上述規定，任何一方均可披露本租約的條款和條件或本協議項下要求保密的與本協議下提起的任何法律程序相關的信息。在任何情況下，向公眾或從各方以外的來源獲得的信息(只要提供方沒有違反本協議項下的任何保密義務)均不受本第42條規定的約束。

[以下頁面上的簽名。]

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房東和租客自上文第一次寫明的日期起正式簽署本租約，特此為證。

在2021年5月3日_

我在此簽名為證。

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在2021年5月3日這一天，以下籤署的高級職員肖恩·卡西迪親自出現在我面前，他承認自己是Arvinas Operations，Inc.公司的首席財務官，經授權，他以Arvinas Operations，Inc.的首席財務官的身份簽署了前述文書，作為其自由作為和契據，為其中所載的目的籤立了前述文書。

我在此簽名為證。

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