Cik0001476204-20210630
Q22021假象0001476204--12-3100014762042021-01-012021-06-30Xbrli：共享0001476204美國-GAAP：CommonStockMember2021-08-020001476204US-GAAP：CommonClassBMember2021-08-02Iso4217：美元00014762042021-06-3000014762042020-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享00014762042021-04-012021-06-3000014762042020-04-012020-06-3000014762042020-01-012020-06-300001476204美國-GAAP：CommonStockMember2020-03-310001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-03-310001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-03-310001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-03-310001476204美國-GAAP：母公司成員2020-03-310001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-03-3100014762042020-03-310001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-04-012020-06-300001476204美國-GAAP：母公司成員2020-04-012020-06-300001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-04-012020-06-300001476204美國-GAAP：CommonStockMember2020-04-012020-06-300001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-04-012020-06-300001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-04-012020-06-300001476204美國-GAAP：CommonStockMember2020-06-300001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-06-300001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-06-300001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-06-300001476204美國-GAAP：母公司成員2020-06-300001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-06-3000014762042020-06-300001476204美國-GAAP：CommonStockMember2021-03-310001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-03-310001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-03-310001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2021-03-310001476204美國-GAAP：母公司成員2021-03-310001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-03-3100014762042021-03-310001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-04-012021-06-300001476204美國-GAAP：母公司成員2021-04-012021-06-300001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-04-012021-06-300001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2021-04-012021-06-300001476204美國-GAAP：CommonStockMember2021-04-012021-06-300001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-04-012021-06-300001476204美國-GAAP：CommonStockMember2021-06-300001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-06-300001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-06-300001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2021-06-300001476204美國-GAAP：母公司成員2021-06-300001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-06-300001476204美國-GAAP：CommonStockMember2019-12-310001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-12-310001476204美國-GAAP：母公司成員2019-12-310001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2019-12-3100014762042019-12-310001476204美國-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-06-300001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-06-300001476204美國-GAAP：母公司成員2020-01-012020-06-300001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-06-300001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-01-012020-06-300001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-06-300001476204美國-GAAP：CommonStockMember2020-12-310001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-12-310001476204美國-GAAP：母公司成員2020-12-310001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-12-310001476204美國-GAAP：CommonStockMember2021-01-012021-06-300001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-01-012021-06-300001476204美國-GAAP：母公司成員2021-01-012021-06-300001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-01-012021-06-300001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-01-012021-06-300001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2021-01-012021-06-30Cik0001476204：屬性Xbrli：純0001476204Cik0001476204：雜貨零售合作伙伴(GroceryRetailPartnersMembers)2021-06-300001476204Cik0001476204：NecessityRetailPartnersMember2021-06-300001476204美國-GAAP：次要事件成員2021-07-192021-07-190001476204美國-GAAP：次要事件成員2021-07-190001476204美國-GAAP：超額分配選項成員美國-GAAP：次要事件成員2021-07-190001476204美國-GAAP：次要事件成員2021-08-020001476204STPR：FL美國-GAAP：SalesRevenueNetMember美國-GAAP：地理集中度風險成員2021-01-012021-06-300001476204美國-GAAP：SalesRevenueNetMemberSTPR：CA美國-GAAP：地理集中度風險成員2021-01-012021-06-300001476204美國-GAAP：次要事件成員2021-07-012021-08-060001476204US-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2021-01-012021-06-300001476204美國-GAAP：AboveMarketLeasesMember2021-01-012021-06-300001476204Us-gaap:LeasesAcquiredInPlaceMarketAdjustmentMember2021-01-012021-06-300001476204Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMember2021-06-300001476204美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember2021-01-012021-06-300001476204美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember2021-06-300001476204美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember2020-12-310001476204SRT：最小成員數Cik0001476204：TermLoanFacilityMember2021-06-300001476204SRT：最大成員數Cik0001476204：TermLoanFacilityMember2021-06-300001476204Cik0001476204：TermLoanFacilityMember2021-06-300001476204Cik0001476204：TermLoanFacilityMember2020-12-310001476204SRT：最小成員數美國-GAAP：SecuredDebtMember2021-06-300001476204SRT：最大成員數美國-GAAP：SecuredDebtMember2021-06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目錄
美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-Q
(標記一)
☑    根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條規定的季度報告
在截至本季度末的季度內 2021年6月30日
或
☐     根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告
由_至_的過渡期
委託文件編號： 000-54691
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000191/cik0001476204-20210630_g1.jpg
菲利普斯·愛迪生公司
(註冊人的確切姓名載於其章程)

馬裏蘭州27-1106076
(註冊成立或組織的州或其他司法管轄區)(國際税務局僱主識別號碼)

北湖大道11501號, 辛辛那提, 俄亥俄州
45249
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)

(513)554-1110
(註冊人電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)條登記的證券：
每節課的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.01美元PECO納斯達克全球精選市場
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》(Securities Exchange Act)第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是☑沒有其他的☐。
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T條例第405條(本章232.405節)要求提交的每個互動數據文件是☑沒有其他的☐。
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》規則第312b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。巴塞羅那
大型加速文件管理器加速的文件管理器非加速文件服務器規模較小的新聞報道公司新興成長型公司
☐☐☑☐☐
如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。 ☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。是☐不是我的☑
有幾個19.6百萬股註冊人的普通股，每股面值0.01美元，以及93.7100萬股B類股，每股面值0.01美元，截至2021年7月30日已發行。

目錄
菲利普斯·愛迪生公司表格10-Q
目錄
第一部分：
第1項。
財務報表(簡明和未經審計)
2
截至2021年6月30日和2020年12月31日的合併資產負債表
2
截至2021年6月30日和2020年6月30日的6個月的綜合經營報表和全面收益(虧損)
3
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的合併權益表
4
截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月合併現金流量表
6
截至2021年6月30日止六個月之未經審核簡明綜合財務報表附註
注1
組織
8
注2
重要會計政策摘要
8
注3
租契
10
注4
房地產活動
11
注5
其他資產，淨額
12
注6
債務義務
13
注7
衍生工具和套期保值活動
13
注8
承諾和或有事項
14
注9
股權
14
注10
每股收益
16
注11
收入確認和關聯方交易
17
注12
公允價值計量
17
注13
後續事件
19
第二項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
20
第三項。
關於市場風險的定量和定性披露
43
第四項。
控制和程序
44
第二部分。
第1項。
法律程序
44
第1A項。
危險因素
44
第二項。
未登記的股權證券銷售和收益的使用
47
第五項。
其他信息
47
第六項。
展品
48
簽名
49











菲利普斯·愛迪生公司
2021年6月30日10-Q表
1
目錄
w 第一部分財務信息
第一項：財務報表


菲利普斯·愛迪生公司
綜合資產負債表
截至2021年6月30日和2020年12月31日
(摘要和未經審計)
(單位為千，每股除外)
  2021年6月30日2020年12月31日
資產    
房地產投資：    
土地及改善工程$1,529,803 $1,549,362 
建築和改善3,184,601 3,237,986 
就地租賃資產434,499 441,683 
高於市價的租賃資產64,795 66,106 
房地產資產總投資5,213,698 5,295,137 
累計折舊和攤銷(1,021,456)(941,413)
房地產資產淨投資4,192,242 4,353,724 
對未合併的合資企業的投資32,746 37,366 
房地產資產總投資，淨額4,224,988 4,391,090 
現金和現金等價物22,205 104,296 
受限現金89,196 27,641 
商譽29,066 29,066 
其他資產，淨額126,056 126,470 
持有待售的房地產投資和其他資產14,261 — 
總資產$4,505,772 $4,678,563 
負債和權益    
負債：    
債務淨額$2,228,232 $2,292,605 
低於市價的租賃負債，淨額93,949 101,746 
獲利負債40,000 22,000 
衍生負債39,929 54,759 
遞延收入18,978 14,581 
應付帳款和其他負債88,436 176,943 
持有待售房地產投資的負債860 — 
總負債2,510,384 2,662,634 
承擔和或有事項(附註8)
— — 
股本：    
優先股，$0.01每股面值，10,000授權股份，零已發行及已發行的股份
    
未償還日期分別為2021年6月30日和2020年12月31日
— — 
普通股，$0.01每股面值，1,000,000授權股份，93,640和93,279
    
分別於2021年6月30日和2020年12月31日發行和發行的股票
2,808 2,798 
額外實收資本(“APIC”)2,749,680 2,739,358 
累計其他綜合虧損(“AOCI”)
(38,732)(52,306)
累計赤字(1,041,617)(999,491)
股東權益總額1,672,139 1,690,359 
非控制性權益323,249 325,570 
總股本1,995,388 2,015,929 
負債和權益總額$4,505,772 $4,678,563 

請參閲合併財務報表附註。








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2021年6月30日10-Q表
2
目錄
菲利普斯·愛迪生公司
合併經營報表和全面收益(虧損)
截至2021年和2020年6月30日的三個月和六個月
(摘要和未經審計)
(單位為千，每股除外)
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
  2021202020212020
收入：
租金收入$130,335 $115,654 $257,958 $244,120 
費用和管理收入2,374 2,760 4,660 4,925 
其他財產性收入361 626 833 1,518 
總收入133,070 119,040 263,451 250,563 
運營費用：
物業經營21,974 19,629 44,176 41,391 
房地產税16,814 16,453 33,387 33,565 
一般事務和行政事務11,937 9,806 21,278 20,546 
折舊及攤銷56,587 56,370 111,928 112,597 
房地產資產減值1,056 — 6,056 — 
總運營費用108,368 102,258 216,825 208,099 
其他：
利息支出，淨額(19,132)(22,154)(39,195)(44,929)
財產處置損益，淨額3,744 (541)17,585 (2,118)
其他(費用)收入，淨額(2,924)(500)(18,509)9,369 
淨收益(虧損)6,390 (6,413)6,507 4,786 
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損(796)825 (810)(605)
股東應佔淨收益(虧損)$5,594 $(5,588)$5,697 $4,181 
普通股每股收益：
每股股東應佔淨收益(虧損)-基本和
*稀釋(附註10)
$0.06 $(0.06)$0.06 $0.04 
綜合收益(虧損)：
淨收益(虧損)$6,390 $(6,413)$6,507 $4,786 
其他全面收益(虧損)：
利率掉期未實現價值變動3,373 (1,747)15,493 (45,111)
綜合收益(虧損)9,763 (8,160)22,000 (40,325)
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損(796)825 (810)(605)
可歸因於以下因素的利率掉期未實現價值變化
非控制性權益		(400)224 (1,909)5,798 
非控制性轉換後綜合損失的重新分配
利益		(10)— (10)— 
股東應佔綜合收益(虧損)$8,557 $(7,111)$19,271 $(35,132)

請參閲合併財務報表附註。








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3
目錄
菲利普斯·愛迪生公司
合併權益表
截至2021年和2020年6月30日的三個月
(摘要和未經審計)
(單位為千，每股除外)
截至2021年和2020年6月30日的三個月
  普通股APICAOCI累計赤字股東權益總額非控制性權益總股本
  股票金額
2020年4月1日的餘額96,805 $2,903 $2,793,803 $(58,552)$(986,292)$1,751,862 $341,944 $2,093,806 
未實現利息價值變動
*銀行利率掉期		— — — (1,523)— (1,523)(224)(1,747)
基於股份的薪酬2 1 1,332 — — 1,333 808 2,141 
轉換非控股權益17 1 555 — — 556 (556)— 
其他(2)— (256)— (59)(315)(3)(318)
淨損失— — — — (5,588)(5,588)(825)(6,413)
2020年6月30日的餘額96,822 $2,905 $2,795,434 $(60,075)$(991,939)$1,746,325 $341,144 $2,087,469 
2021年4月1日的餘額93,582 $2,807 $2,746,891 $(41,695)$(1,023,155)$1,684,848 $324,558 $2,009,406 
未實現利息價值變動
*銀行利率掉期		— — — 2,973 — 2,973 400 3,373 
已宣佈的常見分佈，$0.255
每股收益美元
— — — — (24,056)(24,056)— (24,056)
對非控股權益的分配— — — — — — (3,460)(3,460)
基於股份的薪酬30 1 2,102 — — 2,103 1,632 3,735 
轉換非控股權益28 — 743 — — 743 (743)— 
重新分配經營夥伴關係
這不符合他們的利益，也不符合他們的利益		— — (56)(10)— (66)66 — 
淨收入— — — — 5,594 5,594 796 6,390 
2021年6月30日的餘額93,640 $2,808 $2,749,680 $(38,732)$(1,041,617)$1,672,139 $323,249 $1,995,388 









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4
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菲利普斯·愛迪生公司
合併權益表
截至2021年和2020年6月30日的6個月
(摘要和未經審計)
(單位為千，每股除外)
截至2021年和2020年6月30日的6個月
  普通股APICAOCI累計赤字股東權益總額非控制性權益總股本
  股票金額
2020年1月1日的餘額96,349 $2,890 $2,779,130 $(20,762)$(947,252)$1,814,006 $354,788 $2,168,794 
股息再投資計劃(“水滴”)479 14 15,926 — — 15,940 — 15,940 
股份回購(96)(3)(2,697)— — (2,700)— (2,700)
未實現利息價值變動
*銀行利率掉期		— — — (39,313)— (39,313)(5,798)(45,111)
已宣佈的常見分佈，$0.503
每股收益美元
— — — — (48,809)(48,809)— (48,809)
對非控股權益的分配— — — — — — (7,105)(7,105)
基於股份的薪酬36 2 1,472 — — 1,474 518 1,992 
轉換非控股權益56 2 1,859 — — 1,861 (1,861)— 
其他(2)— (256)(59)(315)(3)(318)
淨收入— — — — 4,181 4,181 605 4,786 
2020年6月30日的餘額96,822 $2,905 $2,795,434 $(60,075)$(991,939)$1,746,325 $341,144 $2,087,469 
2021年1月1日的餘額93,279 $2,798 $2,739,358 $(52,306)$(999,491)$1,690,359 $325,570 $2,015,929 
水滴280 8 7,360 — — 7,368 — 7,368 
股份回購(24)— (123)— — (123)— (123)
未實現利息價值變動
*銀行利率掉期		— — — 13,584 — 13,584 1,909 15,493 
已宣佈的常見分佈，$0.510
每股收益美元
— — — — (47,823)(47,823)— (47,823)
對非控股權益的分配— — — — — — (6,779)(6,779)
基於股份的薪酬77 2 2,427 — — 2,429 2,416 4,845 
轉換非控股權益28 — 743 — — 743 (743)— 
重新分配經營夥伴關係
這不符合他們的利益，也不符合他們的利益		— — (56)(10)— (66)66 — 
其他— — (29)— — (29)— (29)
淨收入— — — — 5,697 5,697 810 6,507 
2021年6月30日的餘額93,640 $2,808 $2,749,680 $(38,732)$(1,041,617)$1,672,139 $323,249 $1,995,388 


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菲利普斯·愛迪生公司
合併現金流量表
截至2021年和2020年6月30日的6個月
(摘要和未經審計)
(單位：千)
截至6月30日的六個月，
  20212020
經營活動的現金流：    
淨收入$6,507 $4,786 
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整：    
房地產資產的折舊和攤銷109,995 109,709 
房地產資產減值6,056 — 
企業資產折舊及攤銷1,933 2,888 
高於市價和低於市價租賃的淨攤銷(1,725)(1,583)
遞延融資費用攤銷2,448 2,495 
債務攤銷和衍生工具調整739 1,884 
(收益)財產處置損失，淨額(17,585)2,118 
收益負債公允價值變動18,000 (10,000)
直線租金(4,400)(1,331)
基於股份的薪酬4,845 1,992 
未合併的合資企業的投資回報1,533 32 
其他(519)1,239 
營業資產和負債變動情況：    
其他資產，淨額900 (12,853)
應付帳款和其他負債1,170 (11,470)
經營活動提供的淨現金129,897 89,906 
投資活動的現金流：    
房地產收購(40,459)(4,343)
資本支出(30,230)(28,540)
房地產銷售收益119,638 25,778 
對第三方的投資(3,000)— 
未合併合資企業的投資回報3,888 639 
投資活動提供(用於)的現金淨額49,837 (6,466)
融資活動的現金流：    
循環信貸融資收益9,000 255,000 
循環信貸安排付款(9,000)(255,000)
支付抵押貸款和應付貸款(66,237)(35,200)
已支付的分配，扣除水滴後的淨額(48,308)(49,083)
對非控股權益的分配(7,931)(9,406)
普通股回購(77,765)(5,211)
其他(29)(318)
用於融資活動的淨現金(200,270)(99,218)
現金、現金等價物和限制性現金淨減少(20,536)(15,778)
現金、現金等價物和受限現金：    
期初131,937 95,108 
期末$111,401 $79,330 
對合並資產負債表的對賬：
現金和現金等價物$22,205 $53,262 
受限現金89,196 26,068 
期末現金、現金等價物和限制性現金$111,401 $79,330 








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6
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菲利普斯·愛迪生公司
合併現金流量表(續)
截至2021年和2020年6月30日的6個月
(摘要和未經審計)
(單位：千)
截至6月30日的六個月，
  20212020
補充現金流量披露，包括非現金投資和融資活動：
支付利息的現金$36,845 $40,980 
為換取新的租賃負債而獲得的使用權(“ROU”)資產239 551 
應計資本支出6,053 2,884 
應付分配的變動(7,853)(16,214)
應付分派變動--非控制性權益(1,152)(2,301)
應計股份回購債務變動(77,642)(2,511)
分配再投資7,368 15,940 

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7
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菲利普斯·愛迪生公司
合併財務報表附註
(摘要和未經審計)
截至2021年6月30日及截至2021年6月30日止期間

1.組織機構
菲利普斯·愛迪生公司(“我們”、“公司”、“PECO”、“我們”或“我們”)成立於2009年10月，是馬裏蘭州的一家公司。我們幾乎所有的業務都是通過菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司I，L.P.(“運營合夥公司”)進行的，這是特拉華州的一家有限合夥企業，成立於2009年12月。我們是經營合夥企業的有限合夥人，我們的全資子公司菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心OP GP I LLC是經營合夥企業的唯一普通合夥人。
我們是一家房地產投資信託基金(REIT)，主要投資於以雜貨店為基礎的全渠道社區和社區購物中心，這些中心擁有信譽良好的全國性、地區性和地方性零售商，在全美強大的人口市場銷售基於必需品的商品和服務。除了管理我們自己的購物中心外，我們的第三方投資管理業務還為兩家未合併的機構合資企業(我們在該合資企業中擁有部分所有權)和一傢俬人基金(統稱為“管理基金”)提供全面的房地產和資產管理服務
截至2021年6月30日，我們全資擁有272房地產。此外，我們還擁有一臺14擁有GRP I的合資企業Grocery Retail Partners I LLC(“GRP I”)的%權益20屬性和一個20必要零售夥伴公司(“NRP”)的股權百分比，該公司是一家合資企業，擁有二屬性。
2021年6月18日，我們的股東批准了對我們章程的一項修正案(“修正案細則”)，將修正案生效時我們已發行普通股的每股股份改為新設立的B類普通股的一股(“資本重組”)。修正案條款於2021年7月2日向馬裏蘭州評估和税務局提交申請並經其接受後生效。除非另有説明，否則本10-Q表格披露中的所有信息均適用於資本重組，所提及的“股票”和每股指標統稱為我們的普通股和B類普通股。
2021年7月2日，我們的董事會(“董事會”)批准了對我們公司章程的一項修正案，以實現三比一的反向股票拆分。在反向拆分的同時，運營合夥企業對其尚未完成的運營合夥企業單位(“運營單位”)實施了一項三合一的反向拆分。除非另有説明，否則本表格10-Q中的信息適用於反向庫存和OP單元拆分(注9)。
2021年7月19日，我們完成了承銷的首次公開募股(“承銷IPO”)，我們通過承銷的IPO17.02000萬股新一類普通股，$0.01每股面值，初始價格為$28.00根據經修訂的S-11表格(文件編號333-255846)提交給美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)的一份登記聲明，該公司的股票價格為每股1美元。這些股票在納斯達克全球精選市場上市，交易代碼為“PECO”。自那以後，承銷商行使了30天的選擇權，購買額外的普通股以彌補超額配售，因此，在2021年8月2日，我們達成了出售額外普通股的協議。2.55百萬股，給我們的毛收入為$71.4百萬美元。

2.重要會計政策摘要
以下是管理層認為對編制簡明綜合中期財務報表非常重要的重要會計估計和政策的摘要。我們的某些會計估計對於瞭解我們的財務狀況和經營結果特別重要，需要管理層運用重大判斷。例如，對編制綜合中期財務報表所需的資產使用年限、資產剩餘持有期、應收賬款可收回金額以及其他公允價值計量評估做出了重大估計和假設。因此，這些預估存在一定程度的不確定性。
從2020年開始，冠狀病毒(“新冠肺炎”)疫情對我們的運營造成了重大幹擾。自那以後，所有暫時關閉的租户都獲準重新開放；但我們的某些租户已經永久關閉。我們已經回填了其中一些空缺，並繼續努力填補任何剩餘的空缺。新冠肺炎疫情的持續經濟影響可能會導致更多的永久性門店關閉，減少我們購物中心的租賃空間需求，和/或導致我們房地產投資組合的入住率和租賃收入下降。由於新冠肺炎大流行的影響造成不利的經濟狀況，以及與大流行病相關的任何剩餘不確定性，編制合併財務報表時使用的估計和假設可能會發生重大變化。所有這些活動都會影響我們對收入的可收集性以及房地產資產、商譽和其他無形資產以及某些負債的估值等方面的估計。








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2021年6月30日10-Q表
8
目錄
在截至2021年6月30日的6個月裏，我們的重要會計政策沒有變化，除了下面討論的那些。有關我們會計政策的完整摘要，請參閲我們最初於2021年3月12日提交給證券交易委員會的Form 10-K 2020年年度報告。
列報依據和合並原則-所附的簡明綜合財務報表是根據美國公認的中期財務信息會計原則(“GAAP”)以及表格10-Q和條例S-X第10條的説明編制的。因此，它們不包括GAAP要求的完整財務報表的所有信息和腳註。這份Form 10-Q季度報告的讀者應參考我們截至2020年12月31日的年度經審計的綜合財務報表，這些報表包含在我們的Form 10-K年度報告中。管理層認為，為公平列報所呈報期間的未經審核綜合財務報表，所有必要的正常及經常性調整均已包括在本季度報告內。我們截至2021年6月30日的三個月和六個月的運營業績不一定代表全年預期的運營業績。
隨附的合併財務報表包括我們的賬目和我們多數股權子公司的賬目。所有公司間餘額和交易在合併時被沖銷。
承銷IPO成本-遞延承銷IPO成本目前記錄為其他資產，截至2021年6月30日，在我們的合併資產負債表上為淨額，並將與承銷IPO收益相抵，並在發行完成後重新分類為綜合資產負債表上APIC的一部分。與我們承銷的IPO活動相關但與我們的股本募集沒有直接相關的成本未資本化，並計入交易成本，目前計入其他(費用)收入，扣除我們的綜合運營報表和全面收益(虧損)(“綜合運營報表”)後的淨額。
所得税-我們的合併財務報表包括全資子公司的運營，這些子公司共同選擇被視為應税REIT子公司，並按常規公司税率繳納美國聯邦、州和地方所得税。在截至2021年和2020年6月30日的三個月和六個月裏，我們確認了一筆微不足道的聯邦、州和地方所得税支出，我們保留了遞延税資產的全額估值津貼。所有所得税金額都包括在其他(費用)收入中，扣除我們的合併營業報表後的淨額。
近期發佈的會計公告-2021年1月7日，財務會計準則委員會(FASB)發佈了會計準則更新(ASU)2021-01，對ASU 2020-04關於促進參考匯率改革對財務報告影響的指導範圍進行了修訂。具體地説，ASU 2021-01中的修正案澄清了會計準則編纂(ASC)主題848中的某些可選權宜之計和例外，參考匯率改革對於合同修改和對衝會計適用於受貼現過渡影響的衍生品。我們在ASU 2021-01發佈時採用了該標準，該標準的採用並未對我們的合併財務報表產生實質性影響。
重新分類-我們截至2020年6月30日的6個月合併現金流量表上的以下行項目被重新分類，以符合本年度的列報：
•未合併合資企業的投資回報與其他資產的淨額列在單獨的行上；
•信貸安排的淨變化分為兩行，循環信貸安排的收益和循環信貸安排的付款。









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2021年6月30日10-Q表
9
目錄
3.租契
出租人—我們的大部分租約大體上相似，因為租賃的資產是我們物業內的零售空間，租賃協議通常包含類似的條款和特徵，沒有實質性的變化。我們所有的租約目前都被歸類為經營性租賃。與我們的經營租賃相關的租賃收入如下：截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的租賃收入(單位：千)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
2021202020212020
與固定租賃有關的租金收入
*付款(1)
$94,485 $95,036 $189,451 $191,063 
與可變因素相關的租金收入
減少租賃費(1)(2)
27,454 30,659 58,855 62,497 
直線式租金攤銷(3)
2,893 (978)4,262 1,331 
租賃資產攤銷877 786 1,704 1,565 
租賃買斷收入1,781 214 2,578 308 
收藏性調整(4)
2,845 (10,063)1,108 (12,644)
租金總收入$130,335 $115,654 $257,958 $244,120 
(1)在評估收款之前，包括與租賃付款有關的租金收入。
(2)可變支付主要與租户回收收入有關。
(3)包括在截至2021年6月30日的三個月內，對以前被認為沒有信用的租户的直線租金進行有利的收入調整，金額為$0.42000萬美元，在截至2021年6月30日的六個月裏，對無信用租户的不利調整為$0.42000萬。包括截至2020年6月30日的三個月和六個月的不利調整美元3.22000萬美元，以及$3.1分別為2000萬人。
(4)包括一般準備金以及對不被認為有信用的租户的調整，因此我們以現金為基礎記錄收入，根據ASC主題842，租契(“ASC 842”)。
截至2021年6月30日的三個月和六個月，我們對一般儲備的淨順差為#美元。1.9300萬美元和300萬美元4.1分別為2000萬人。另外，我們有$1.0在截至2021年6月30日的三個月裏，之前被認為不太可能為不具信用的租户收取的應收款淨收款為100萬美元，以及3.0截至2021年6月30日的六個月，無信用租户的淨不利收入調整為100萬美元。
截至2020年6月30日的三個月和六個月，我們的一般儲備淨增加了#美元。1.3百萬美元和$0.9分別為百萬美元。此外，我們還有淨不利調整#美元。8.8百萬美元和$11.7百萬美元，分別與我們認為不可信譽化的租户的月收入相關，我們以現金為基礎記錄這些租户的收入。
假設租賃協議上沒有新的或重新談判的租賃或期權延期，幷包括租金減免、付款計劃和出於收入確認目的而轉移到現金基礎會計的租户的影響，截至2021年6月30日生效的不可取消經營租賃下將收到的大約未來固定合同租賃付款如下(以千計)：
年金額
剩餘的2021年$191,000 
2022363,187 
2023317,301 
2024263,155 
2025209,307 
此後514,528 
總計$1,858,478 
為了應對新冠肺炎疫情，我們與租户執行了支付計劃。截至2021年6月30日，我們擁有5.4我們與租户之間未完成的付款計劃達百萬美元，約佔2.1在截至2021年6月30日的六個月內，租金收入的1%。在截至2021年6月30日的三個月裏，我們記錄了與2021年漏收費用相關的無形租金減免。在截至2021年6月30日的六個月中，我們記錄了大約$0.5與錯過2021年收費有關的租金減免中，有100萬項與錯過2021年的收費有關，這一數字不到1截至2021年6月30日止六個月租金收入的%。
截至2021年6月30日，沒有單個租户佔我們總年化基本租金(ABR)的7%或更多。截至2021年6月30日，我們在佛羅裏達州和加利福尼亞州的全資房地產投資代表12.6%和10.1分別是我們ABR的%。因此，我們投資組合的地理集中度使其特別容易受到佛羅裏達州和加利福尼亞州房地產市場的不利天氣或經濟事件的影響，包括新冠肺炎大流行的影響。








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承租人—租賃資產和負債，按其記錄的資產負債表項目分組，截至2021年6月30日和2020年12月31日由以下內容組成(以千為單位)：
資產負債表信息資產負債表位置2021年6月30日2020年12月31日
ROU資產、淨營業租賃房地產投資$4,003 $3,867 
淨資產、淨營業和融資租賃其他資產，淨額1,190 1,438 
經營租賃負債應付帳款和其他負債5,619 5,731 
融資租賃負債債務淨額127 164 

4.房地產活動
物業銷售—下表彙總了我們的房地產處置活動(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
20212020
售出的物業數量(1)
13 4 
已售出的外寄包裹數量(2)(3)
1 — 
房地產銷售收益$119,638 $25,778 
房產銷售損益，淨額(4)
18,713 (1,436)
(1)我們保留了截至2021年6月30日的六個月內售出的一處房產的包裹，因此此次出售並未導致我們的房產總數減少。
(2)截至2021年6月30日的六個月內售出的一個地塊是我們一處房產僅存的部分，因此此次出售導致我們的房產總數減少。
(3)除了在截至2021年6月30日的六個月內售出的一塊地塊外，我們其中一處房產的租户還行使了廉價購買選擇權，收購了我們之前擁有的一塊土地。這給我們帶來的收益微乎其微。
(4)出售財產的淨收益(虧損)不包括雜項註銷活動，該活動也記錄在綜合經營報表的淨資產處置收益(損失)中。
在2021年6月30日之後，我們出售了二$的屬性16.0百萬美元。
收購—下表彙總了我們的房地產收購活動(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
20212020
取得的房產數量2 — 
獲取的外宗地塊數量(1)
3 2
收購總價$40,459 $4,343 
(1)收購的外賣包裹與我們擁有的購物中心相鄰。
租賃無形資產購置時的公允價值和加權平均使用年限如下(千美元，加權平均使用年限)：
截至2021年6月30日的6個月
公允價值加權平均使用壽命
就地租約$4,155 7
高於市價的租約52 5
低於市價的租賃(1,652)6








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持有待售物業-截至2021年6月30日，二物業被歸類為持有待售物業。截至2020年12月31日，沒有房產被歸類為持有待售。截至2021年6月30日，被歸類為持有待售的房產是根據合同出售的，沒有實質性的意外情況，截至報告日期，潛在買家有大量資金面臨風險。2021年6月30日之後，我們持有的兩處待售房產都被出售。截至2021年6月30日，持有待售房產的資產和負債摘要如下(單位：千)：
2021年6月30日
資產
房地產資產總投資，淨額$13,807 
其他資產，淨額454 
總資產$14,261 
負債
低於市價的租賃負債，淨額$379 
應付帳款和其他負債481 
總負債$860 

5.其他資產，淨額
以下是截至2021年6月30日和2020年12月31日未償還淨額的其他資產摘要，不包括與持有待售資產相關的金額(以千為單位)：
2021年6月30日2020年12月31日
其他資產，淨額：
遞延租賃佣金和費用$44,428 $41,664 
遞延融資費用(1)
13,971 13,971 
辦公設備、ROU資產和其他22,699 21,578 
企業無形資產6,804 6,804 
應計折舊和攤銷資產總額87,902 84,017 
累計折舊和攤銷(50,014)(45,975)
應計折舊及攤銷淨資產37,888 38,042 
應收賬款淨額(2)
37,151 46,893 
應收賬款-附屬公司522 543 
遞延應收租金，淨額(3)
35,760 32,298 
預付費用和其他費用11,735 8,694 
對第三方的投資3,000 — 
其他資產合計(淨額)$126,056 $126,470 
(1)上表中的遞延融資費用與我們的循環信貸額度有關，因此，我們選擇將其歸類為資產，而不是抵銷負債。
(2)淨額$7.4百萬美元和$8.9截至2021年6月30日和2020年12月31日的壞賬一般準備金分別為100萬美元。為被視為無信用的租户扣除的應收賬款為#美元。16.2百萬美元和$22.8分別截至2021年6月30日和2020年12月31日。
(3)淨額$4.7百萬美元和$4.4截至2021年6月30日和2020年12月31日，分別有100萬次調整與之前或目前被認為不可信的租户的直線租金有關。









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6.債務義務
以下是截至2021年6月30日和2020年12月31日我們債務義務的未償還本金餘額和利率摘要，其中包括衍生金融工具的影響(以千美元為單位)：
   
利率，利率(1)
2021年6月30日2020年12月31日
循環信貸安排
倫敦銀行間同業拆借利率 + 1.4%
$— $— 
定期貸款(2)
1.3% - 4.6%
1,622,500 1,622,500 
擔保貸款安排
3.4% - 3.5%
395,000 395,000 
抵押貸款
3.5% - 7.2%
223,868 290,022 
融資租賃負債127 164 
假設市場債務調整，淨額(1,553)(1,543)
遞延融資費用淨額(11,710)(13,538)
總計：$2,228,232 $2,292,605 
加權平均利率2.9 %3.1 %
(1)利率為截至2021年6月30日。
(2)我們的定期貸款的利率是倫敦銀行同業拆借利率加利差。雖然大多數利率是通過掉期來固定的，但也有一部分貸款不受掉期的影響，因此仍與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)掛鈎。
債務活動-2021年7月2日，我們簽訂了新的美元980百萬美元的信貸安排，其中包括500百萬優先無擔保循環信貸安排和兩美元240百萬優先無擔保定期貸款部分(“再融資”)。關於再融資，我們還清了$472.52025年到期的百萬定期貸款。循環信貸安排將於2026年1月到期，兩批優先無擔保定期貸款將分別於2025年11月和2026年7月到期。
2021年7月20日，我們用承銷IPO的收益報廢了我們的美元3752022年到期的1億美元定期貸款。
債務分配—截至2021年6月30日和2020年12月31日，總債務在固定利率和可變利率以及有擔保和無擔保之間的分配情況(不包括市場債務調整和遞延融資費用，淨額，包括衍生金融工具(見附註7和12)的影響)摘要如下(單位：千)：
   2021年6月30日2020年12月31日
至於利率：
固定利率債務$1,548,995 $1,727,186
可變利率債務692,500 580,500
總計$2,241,495 $2,307,686
關於抵押：
無擔保債務$1,622,500 $1,622,500
擔保債務618,995 685,186
總計：$2,241,495 $2,307,686

7.衍生工具及對衝活動
運用衍生工具的風險管理目標-我們的業務運作和經濟狀況都會帶來一定的風險。我們主要通過管理我們的核心業務活動來管理我們面臨的各種業務和運營風險。我們主要通過管理債務融資的金額、來源和期限，以及通過使用衍生金融工具來管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險。具體地説，我們簽訂利率掉期協議，以管理因商業活動而產生的風險敞口，這些風險敞口導致未來已知和不確定的現金金額的接收或支付，這些現金金額的價值由利率決定。我們的衍生金融工具用於管理我們的已知或預期現金收入與我們的已知或預期現金支付(主要與我們的投資和借款有關)在金額、時間和持續時間方面的差異。
利率風險的現金流對衝-被指定為現金流對衝的利率掉期涉及從交易對手那裏收到可變金額，以換取我們在協議有效期內進行固定利率付款，而不交換基礎名義金額。
指定的、符合條件的衍生工具的公允價值變動，因為現金流對衝被記錄在AOCI中，隨後在對衝的預測交易影響收益的期間重新分類為收益。在截至2021年和2020年6月30日的6個月裏，此類衍生品被用於對衝與某些可變利率債務相關的可變現金流。AOCI報告的與這些衍生品相關的金額將重新歸類為利息支出，隨着可變利率債務的利息支付，淨額將被重新歸類為利息支出。在接下來的12個月裏，我們估計還會有額外的$18.2100萬美元將從AOCI重新歸類為利息支出淨額的增加。








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以下為截至2021年6月30日和2020年12月31日被指定為利率風險現金流對衝的我們的利率互換摘要(單位：千美元)：
2021年6月30日2020年12月31日
數數5 6 
名義金額$930,000 $1,042,000 
固定LIBOR
1.3% - 2.9%
1.3% - 2.9%
到期日2022 - 20252021 - 2025
我們以為五名義金額為$的對衝570600萬美元，作為合併的一部分。假設的五個套期保值的公允價值為$。14.7並在各自套期保值的剩餘壽命內攤銷，並計入利息支出，淨額計入綜合經營報表。截至2021年6月30日和2020年12月31日的未攤銷淨額為美元。4.3百萬美元和$5.0分別為百萬美元。
下表詳細説明瞭在綜合經營報表中被指定為現金流對衝的利率衍生品確認的損益性質(單位：千)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
  2021202020212020
年確認的(虧損)收益金額
其他全面收益(虧損)
$(1,451)$(6,614)$5,814 $(51,530)
從AOCI重新分類的損失金額
計入利息支出
4,824 4,867 9,679 6,419 
與信用風險相關的或有特徵-我們與我們的衍生品交易對手達成了協議，其中包含一些條款，即如果我們對任何債務違約，或能夠被宣佈違約，我們也可以被宣佈對我們的衍生品債務違約。截至2021年6月30日，我們淨負債頭寸衍生品的公允價值(包括應計利息，但不包括與這些協議相關的不履行風險的任何調整)約為$39.9百萬美元。截至2021年6月30日，我們沒有張貼任何與這些協議相關的抵押品，也沒有違反任何協議條款。如果我們違反了這些條款中的任何一項，我們可能會被要求按照協議的終止價值履行我們的義務。39.9百萬美元。

8.承擔及或有事項
訴訟-我們涉及日常業務過程中出現的各種索償和訴訟事宜，其中一些涉及索償。其中許多事項都在保險範圍內，儘管它們可能會受到免賠額或扣押金的影響。雖然根據目前掌握的信息無法確定這些事項的最終責任，但我們相信此類索賠和訴訟的解決不會對我們的綜合財務報表產生重大不利影響。
環境問題-有關物業的擁有權和經營權，我們可能須承擔與環境事宜有關的費用和損害賠償。此外，我們可能擁有或收購某些需要進行環境補救的物業。根據環境問題的性質，物業的賣方、物業的承租人和/或另一第三方可能負責與物業相關的環境補救費用。此外，在購買某些物業時，各自的賣家和/或租户可能同意賠償我們未來的補救費用。我們還為我們的物業投保環境責任保險，為我們可能負責的第三方人身傷害和/或財產損失索賠的任何補救責任和/或污染責任提供有限的保險。我們並不知悉任何我們認為合理地可能對我們的綜合財務報表產生重大影響的環境問題。
專屬自保保險-我們的專屬自保保險公司Silver Rock Insurance，Inc.(“Silver Rock”)為我們和我們的關聯方合資企業提供一般責任保險、風能保險、再保險和其他保險。我們根據適用的法規要求對Silver Rock進行資本化。
Silver Rock根據投保財產過去的損失經驗確定了年度保費。一家獨立的第三方受僱對未來預計索賠、相關免賠額和為相關風險管理計劃提供資金所需的預計未來費用進行精算估計。支付予Silver Rock的保費可根據該等估計調整，而該等保費可由租户根據特定租賃條款予以發還。
截至2021年6月30日，我們有四份未償還信用證，總額約為美元。9.0為我們在銀石保險和再保險合同下的義務提供擔保。

9.權益
一般信息-普通股持有人有權在股東投票表決的所有事項上每股一票，包括在董事會選舉中每名被提名人一票。我們的章程沒有規定在董事選舉中進行累積投票。








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反向股票拆分-2021年7月2日，我們實施了三取一的反向股票拆分。在反向拆分的同時，運營合夥企業對其優秀的運營部門實施了三取一的反向拆分。授權股份的數量和普通股的面值都沒有受到影響。作為反向拆分的結果，每三股我們的普通股或運營單位被自動合併並轉換為一股已發行和已發行的普通股或運營單位，四捨五入至最接近的1/100股。反向股票拆分按比例影響所有普通股和運營單位，對任何股東持有普通股的百分比沒有影響。
在反向股票拆分方面，基於已發行股票獎勵的普通股和OP單位的股票數量也按比例減少。在我們的合併財務報表和附註中列出的所有時期的普通股股份、運營單位數量和每股數據都已進行了調整，以反映追溯基礎上的反向拆分。
B類普通股-我們的股東批准了修正案條款，這些條款將我們在修正案生效時發行的普通股的每一股改為新創建的B類普通股的一股(“資本重組”)。修正案條款於2021年7月2日向馬裏蘭州評估和税務局提交申請並經其接受後生效。
我們的B類普通股與我們的普通股相同，除非(I)我們不打算將我們的B類普通股在全國證券交易所上市，以及(Ii)在我們的普通股在全國證券交易所上市交易的6個月紀念日，或2022年1月15日(或我們董事會在某些情況下可能批准的關於我們B類普通股的全部或部分已發行股票的較早日期)，我們的B類普通股的每股股票將自動轉換為B類普通股，而無需任何股東行動。
承銷IPO-2021年7月19日，我們完成承銷IPO併發行17.0百萬股普通股，發行價為$28.00每股。我們將淨收益的一部分用於降低槓桿率，並預計將剩餘的資金用於房地產收購的外部增長以及其他一般公司用途。作為承銷IPO的一部分，承銷商被授予在2021年7月14日起30天內可行使的選擇權，最多可額外購買2.55按承銷IPO價格配售100萬股普通股，減去承銷折扣和佣金。2021年7月29日，承銷商行使了選擇權。
分配-2021年6月30日之後支付給股東和OP單位持有人的分配如下(以千美元為單位，不包括每股金額)：
月份記錄日期月度配送率支付日期分配現金分配
2021年6月6/15/2021$0.085 7/1/2021$9,063 
2021年7月7/15/20210.085 8/2/20219,065 
2021年8月4日，我們的董事會授權在2021年8月16日收盤時向登記在冊的股東分配相當於每月普通股0.085美元的金額。運營單位持有人將獲得與普通股股東相同的分配率。
可轉換非控股權益-截至2021年6月30日和2020年12月31日，我們大約有13.41000萬美元，13.3分別為百萬個未完成的運維單位。此外，我們的某些已發行的限制性股票和績效股票獎勵將導致在未來期間歸屬時發行OP單位。
根據第四次修訂及重訂的有限責任合夥協議(“合夥協議”)的條款，營辦單位持有人可選擇更換其營辦單位。運營合夥企業控制贖回的形式，並可以選擇將運營單位換成我們普通股的股票(前提是運營單位已發行至少一年)或現金。由於OP單位的贖回形式在我們的控制範圍內，截至2021年6月30日和2020年12月31日未償還的OP單位在我們的合併資產負債表上被歸類為永久股權中的非控股權益。
下表是截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月我們的運營單位活動摘要(以千美元和股票為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
2021202020212020
OP單位轉換為我們的股票
*普通股(1)
28 17 28 56 
按作業單位支付的分配(2)
$3,460 $— $6,779 $7,105 
(1)運營單位按1：1的比例轉換為普通股。
(2)對運營單位支付的分配包括在合併權益表上對非控制權益的分配中。








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承銷的首次公開募股(IPO)-關於我們承銷的IPO，我們總共發行了0.5以時間為基礎的股票補償獎勵形式的百萬RSU和限制性股票獎勵。這些股票的授權價為$。28.00除一名個人的獎勵受到加速歸屬條款的限制外，50%的股份將在18個月後歸屬，其餘50%的股份將在36個月後歸屬。
每股預估值-在我們承銷的首次公開募股(IPO)之前，2021年4月29日，我們的董事會將我們普通股的每股估計價值(EVP)提高到了$31.65主要基於截至2021年3月31日我們的房地產投資組合和我們的第三方投資管理業務的估計市值。我們聘請了一家第三方估值公司提供截至2021年3月31日我們普通股的EVP範圍的計算，這反映了截至該日期的某些資產負債表資產和負債。之前，我們的EVP是$26.25，主要基於截至2020年3月31日我們的房地產投資組合和我們的第三方投資管理業務的估計市值。
股息再投資計劃和股份回購計劃(“SRP”)-2021年8月4日，由於我們承銷的IPO，我們的董事會批准了DROP和SRP的終止。自2021年4月以來，滴注一直處於暫停狀態。SRP僅限於因股東死亡、符合資格的殘疾或宣佈不稱職(DDI)而導致的回購，自2021年3月以來一直暫停，標準回購的SRP自2019年8月以來一直暫停。

10.每股收益
我們使用兩級法計算每股收益(“EPS”)，這是一種收益分配公式，根據宣佈的股息(無論是否支付)確定普通股和任何參與證券的每股收益。在兩類法下，基本每股收益的計算方法是將股東應佔淨收益(虧損)除以當期已發行普通股的加權平均股數。稀釋每股收益反映了股票等值活動可能產生的潛在稀釋。每股收益反映資本重組前的每股普通股收益。
我們以外的有限合夥人持有的OP單位被視為參與證券，因為它們包含不可沒收的股息或股息等價物權利，並有可能根據合夥協議的條款交換同等數量的普通股。
這些未償還運營單位對基本和攤薄每股收益的影響是採用兩級法計算的，即根據宣佈的股息和運營單位在未分配收益中的參與權將收益分配給運營單位。兩級法對基本和攤薄每股收益的影響對截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的合併財務報表並不重要。
下表對每股收益計算的分子和分母進行了調整，為顯示反向拆分的影響而重述了前期數據，並排除了2021年6月30日之後發生的資本重組的影響(以千為單位，但每股金額除外)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
2021202020212020
分子：
股東應佔淨收益(虧損)-基本
$5,594 $(5,588)$5,697 $4,181 
可轉換運營單位的淨收益(虧損)(1)
796 (825)810 605 
淨收益(虧損)-攤薄$6,390 $(6,413)$6,507 $4,786 
分母：
加權平均股價-基本股93,625 96,821 93,558 96,736 
操作單元(1)
13,381 14,248 13,368 14,273 
稀釋限制性股票獎勵169 — 176 131 
調整後的加權平均股份-稀釋107,175 111,069 107,102 111,140 
普通股每股收益：
每股基本及攤薄收益(虧損)
$0.06 $(0.06)$0.06 $0.04 
(1)運營單位包括可根據運營夥伴關係的選擇轉換為普通股或現金的單位。應佔該等營運單位的經營合夥收益或虧損，已計入綜合經營報表中可歸因於非控制性權益的淨(收益)虧損的一部分，因該等營運單位已計入所有呈列期間的分母，故已加回分子中。
大致0.4上百萬個基於時間的0.9截至2020年6月30日，基於業績的未歸屬股票獎勵為100萬份。在截至2020年6月30日的三個月裏，這些證券是反稀釋的。因此，它們的影響被排除在用於計算同期稀釋每股收益的加權平均普通股之外。









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11.收入確認和關聯方交易
收入-我們與管理基金簽訂了協議，涉及我們為其房地產資產提供的某些諮詢、管理和行政服務，以換取費用和某些費用的報銷。以下彙總的金額包括在手續費和管理收入中。收入包括我們從管理基金賺取的費用和報銷，以及不在ASC主題606範圍內的其他收入，從與客户的合同中獲得的收入，但包含在此表中是為了披露所有關聯方收入(以千為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
2021202020212020
經常性費用(1)
$1,103 $1,182 $2,228 $2,398 
交易性收入和
提供更多的報銷費用。(2)
461 960 929 1,390 
保險費(3)
810 618 1,503 1,137 
費用和管理收入合計$2,374 $2,760 $4,660 $4,925 
(1)經常性費用包括資產管理費和物業管理費。
(2)交易收入包括租賃佣金、建設管理費和購置費等項目。
(3)保險費收入包括來自與我們無關的第三方的再保險金額。
税收保護協議-通過我們的運營夥伴關係，我們目前與某些合作伙伴簽訂了税收保護協議(2017 TPA)，這些合作伙伴在2017年10月4日為我們的運營夥伴提供了財產，其中包括我們的某些高管，包括我們的董事長兼首席執行官傑弗裏·S·愛迪生(Jeffrey S.Edison)，根據該協議，運營夥伴已同意賠償這些合作伙伴可能因我們可能處置我們投資組合內的某些物業而產生的個人税務責任。2017年TPA將於2027年10月4日到期。2021年7月19日，我們與包括愛迪生先生在內的某些高管簽訂了一項額外的税收保護協議(“2021年TPA”)。2021年TPA的有效期為4年，將於2017年TPA期滿後生效。截至2021年6月30日，受協議保護的內置收益估計總額的潛在“完整金額”約為$1.526億。根據2021年TPA條款提供的保護將於2031年到期。自2017年TPA開始以來，我們沒有在我們的綜合資產負債表上記錄任何與2017年TPA或2021年TPA相關的負債，也沒有確認自2017年TPA開始以來的任何費用，這是因為協議下的任何潛在負債由我們控制，我們將(I)繼續擁有和運營受保護物業，或(Ii)能夠成功完成1031條款的交換(除非適用法律發生變化)或完成其他節税交易，以避免協議下的任何責任。
其他關聯方事項-我們是最高可達$的有限擔保人190百萬美元，上限為$50在大多數情況下，我們的NRP合資企業欠下了數百萬美元的債務。截至2021年6月30日，與我們的NRP合資企業相關的未償還貸款餘額為$32.1百萬美元。截至2021年6月30日，我們也是一美元的有限擔保人。175以第一組物業作抵押的百萬按揭貸款。我們對NRP和GRP I債務的擔保僅限於作為無追索權分割擔保人和環境賠償人。此外，在這兩種情況下，我們也與我們的機構合資夥伴簽訂了一項協議，根據該協議，此類擔保項下的任何潛在責任將根據我們各自在適用合資企業中的所有權百分比在我們和適用的合資夥伴之間進行分攤。截至2021年6月30日和2020年12月31日，我們的合併資產負債表上沒有記錄任何一項擔保的負債。
此外，在2021年期間，我們進行了一項現金投資，3.0百萬美元收購第三方公司，以換取其股票的優先股。作為投資協議的一部分，第三方公司承諾租賃我們的兩處房產。截至2021年8月5日，我們已進入二投資協議條款下的租賃，兩者的期限均為10幾年，我們預計在這段時間內將收到#美元的合同租金2.6兩份租約合計100萬英鎊。

12.公允價值計量
下面介紹我們用來估計金融和非金融資產和負債的公允價值的方法： 
現金和現金等價物、受限現金、應收賬款和應付賬款-我們認為這些金融工具的賬面價值接近公允價值，因為這些工具的發起和預期變現之間的時間很短。
房地產投資-投資物業的購買價格，包括相關租賃無形資產和負債，根據第三級投入(如貼現率、資本化率、可比銷售額、重置成本、收入和支出增長率以及管理層確定的當前市場租金和津貼)按估計公允價值分配。
債務義務-我們通過對每種工具的未來現金流進行貼現，以我們的貸款人使用3級投入為類似期限的類似債務工具目前提供的利率來估計我們債務的公允價值。*貼現率使用類似期限和信用質量的貸款或貸款組的近似當前貸款利率，假設債務到期時未償還，並考慮債務的抵押品(如果適用)。我們已經利用現有的市場信息或現值技術來估計需要披露的金額。








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以下為截至2021年6月30日和2020年12月31日的借款摘要(單位：千)：
2021年6月30日2020年12月31日
已記錄本金餘額(1)
公允價值
已記錄本金餘額(1)
公允價值
定期貸款$1,612,031 $1,631,088 $1,610,204 $1,621,902 
擔保組合貸款安排391,371 411,209 391,131 404,715 
抵押貸款(2)
224,830 234,766 291,270 303,647 
總計$2,228,232 $2,277,063 $2,292,605 $2,330,264 
(1)記錄的本金餘額包括淨遞延融資費用#美元。11.7百萬美元和$13.5分別截至2021年6月30日和2020年12月31日。記錄的本金餘額還包括假設的市場債務調整數#美元。1.6百萬美元和$1.5分別截至2021年6月30日和2020年12月31日。我們已將與我們的循環信貸安排相關的遞延融資費用記錄在我們綜合資產負債表上的其他資產淨值中，這些費用不包括在這些餘額中。
(2)如上所示，我們的融資租賃責任包括在抵押項目中。.
經常性和非經常性公允價值計量-我們的收益負債和利率掉期按公允價值經常性地計量和確認，而某些房地產資產和負債則根據需要按公允價值計量和確認。截至2021年6月30日及截至2020年12月31日的六個月期間進行的公允價值計量如下(以千計)：
2021年6月30日2020年12月31日
1級2級3級1級2級3級
反覆出現
衍生負債(1)
$— $(39,929)$— $— $(54,759)$— 
獲利負債— — (40,000)— — (22,000)
非複發性
減值房地產資產淨值(2)
$— $22,850 $— $— $19,350 $— 
受損企業ROU資產，淨額— — — — 537 — 
(1)我們在合併資產負債表的衍生負債中記錄衍生負債。
(2)在計量日期之後，由於資本改善、折舊或出售，減值房地產資產的賬面價值可能會增加或減少。
衍生工具-截至2021年6月30日和2020年12月31日，我們擁有利率掉期，固定了部分無擔保定期貸款安排的LIBOR。
所有利率互換協議均按公允價值經常性計量。這些工具的估值是使用被廣泛接受的估值技術確定的，包括對每種衍生品的預期現金流進行貼現現金流分析。這一分析反映了衍生品的合同條款，包括到期日，並使用了可觀察到的基於市場的投入，包括利率曲線和隱含波動率。利率掉期的公允價值採用市場標準方法確定，即淨額計入未來固定現金貼現收入(或支付)和預期可變現金支付折現(或收入)。可變現金支付(或收入)是基於對未來利率(遠期曲線)的預期，這些預期來自可觀察到的市場利率曲線。
為了遵守ASC主題820的規定，公允價值計量，我們將信用估值調整納入公允價值計量，以便在公允價值計量中適當反映我們自身的不履行風險和各自交易對手的不履行風險。在調整衍生品合約的公允價值以考慮非履行風險的影響時，我們已經考慮了淨額結算和任何適用的信用增強的影響，如抵押品過帳、門檻、相互看跌和擔保。
儘管我們確定，用於評估我們衍生品價值的重要投入屬於公允價值等級的第二級，但與我們的交易對手和我們自己的信用風險相關的信用估值調整利用第三級投入，如對當前信用利差的估計，來評估我們和我們的交易對手違約的可能性。然而，截至2021年6月30日和2020年12月31日，我們已評估信用估值調整對我們衍生品頭寸整體估值的影響的重要性，並確定信用估值調整對我們衍生品的整體估值並不重要。因此，我們已確定我們的衍生品估值整體歸類於公允價值等級的第二級。
賺取收益-作為我們在2017年收購PELP的一部分，我們建立了一個盈利結構，使PELP有機會根據收購後某些業績目標的潛在實現情況賺取額外的運營單位。在2019年某些條款到期後，PELP現在有資格獲得最低1.0百萬，最多大約1.7百萬個運營單位作為或有對價，基於PECO流動性事件的時機和估值。其中某些業績目標與我們普通股承銷後的首次公開募股(IPO)交易價格掛鈎。授予的OP單位數量將根據承銷IPO開始後180天內任何連續30個交易日內我們普通股的最高成交量加權平均價格(“每股流動性事件價格”)而有所不同：
•如果每股流動性事件價格大於或等於$33.60，PELP將獲得大約1.7百萬個運維單位；








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•如果每股流動性事件價格低於$33.60但大於或等於$26.40，PELP將接收等於(I)的多個OP單元1.0百萬加(Ii)(A)約70萬和(B)每股流動性事項價格除以超過$的商數的乘積26.40增加$7.20；或
•如果每股流動性事件價格低於$26.40，PELP將收到1.0百萬個作戰單位。
在2021年第二季度之前，我們使用蒙特卡羅方法按季度估計獲利負債的公允價值。截至2021年6月30日，我們承銷的IPO流程已經開始，因此，根據盈利協議計算最終金額的唯一剩餘變量是每股流動性事件價格。因此，我們使用概率加權模型估計了與盈利相關的負債的公允價值，以估計每股流動性事件價格。在計算這項負債截至2021年6月30日的公允價值時，我們已確定1.0已經賺取了100萬個OP單位，最有可能的潛在結果範圍包括不再發行OP單位的可能性，以及最多大約66.7萬個單位的發行量。
在截至2021年6月30日的三個月裏，我們記錄的支出為$2.0與盈利負債的公允價值變動相關的百萬美元。曾經有過不是更改截至2020年6月30日的三個月我們賺取負債的公允價值。我們記錄的費用是$。18.0百萬美元，收入為$10.0截至2021年6月30日和2020年6月30日的6個月，分別有100萬美元與盈利負債公允價值的變化有關。截至2021年6月30日，負債公允價值的增加歸因於我們承銷IPO的開始以及2021年市場狀況的改善。每個時期的公允價值變動已在合併經營報表中的淨額其他(費用)收入中確認。
房地產資產減值-我們的房地產資產以公允價值計量和確認，減去持有待售物業的銷售成本，基於非經常性基礎上，這取決於我們確定減值發生的時間。在截至2021年6月30日的三個月和六個月內，我們以低於賬面價值的處置價格對合同下的資產進行了減值，或者有其他運營減值指標。所有減值房地產資產的公允價值所使用的估值方法是預期銷售收益淨額，我們認為這是公允價值層次中的第二級投入。截至2020年6月30日的三個月和六個月內，沒有記錄減值費用。
在季度基礎上，我們採用多步驟的方法來評估我們的房地產資產是否可能減值，並記錄任何已確定的減值費用。第一步是識別潛在的觸發事件，例如入住率的顯著下降或大片黑暗或空置空間的存在。如果我們觀察到購物中心的這些指標中的任何一個，我們就會執行一個額外的篩選測試，其中包括回收年限分析，以確定我們是否會根據本年度預測的淨營業收入(“NOI”)收回物業在剩餘經濟壽命內的賬面淨值。如果第一步的結果表明某個中心發生了觸發事件，我們就進入第二步，利用該中心的未貼現現金流模型來識別潛在的減值。如果截至資產負債表日期，未貼現的現金流低於中心的賬面淨值，我們將進入第三步。在執行第三步時，我們利用可比近期房地產交易的資本化率和每平方英尺銷售價格等市場數據來估計房地產資產的公允價值。我們還利用預期的淨銷售收入來估計任何積極進行銷售的中心的公允價值。如果資產的估計公允價值低於資產負債表日記錄的賬面淨值，我們將計入減值費用。
除了這些程序外，我們還審查我們擁有的未開發或未改善的地塊，以尋找減值證據，並在必要時記錄任何減值費用。這些地塊的主要減值觸發因素是我們對此類物業的計劃或意圖發生變化，或計劃以低於當前賬面價值的價格進行處置。
我們的季度減值程序沒有因新冠肺炎疫情而改變，因為我們相信，臨時關閉門店和大面積黑暗或空置空間等關鍵減值指標將在我們的審查中繼續被發現。我們在執行截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的審查程序時，利用了納入了新冠肺炎大流行導致的噪聲和現金流估計下降的預測。然而，我們在減值審查中採用的假設可能會發生意想不到的變化，這可能會影響我們的現金流和公允價值結論。與我們的預期相比，該等意外變化可能包括但不限於：租户關閉時間或永久性的增加或減少、收款儲備和沖銷的增加或減少、填補空置所需的額外資本、延長租賃期、大型租户的未來關閉、宏觀經濟假設(如通貨膨脹率和資本化率)的變化以及評估中物業處置時間的變化。
我們記錄了以下房地產資產減值費用(以千計)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
2021202020212020
房地產資產減值$1,056 $— $6,056 $— 

13.隨後發生的事件
在編制簡明及未經審核的綜合財務報表時，吾等已通過提交本報告的10-Q表格對後續事件進行評估，以供確認及/或披露之用。基於這一評估，我們已經確定，除了這些合併財務報表中在其他地方披露的某些事件和交易外，沒有發生過需要確認或披露的事件。








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第二項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
以下討論和分析應與我們所附的合併財務報表及其附註一併閲讀。本文件通篇提及的“附註”均指“第一部分第一項財務信息”中合併財務報表的腳註。另請參閲下面的“關於前瞻性陳述的告誡”。

有關前瞻性陳述的警示説明
菲利普斯·愛迪生公司(“我們”、“公司”、“我們”或“我們”)的10-Q表格季度報告(本“報告”)中包含的除歷史事實以外的某些陳述可被視為1933年“證券法”(修訂後的“證券法”)第27A節(“證券法”)、1934年“證券交易法”(修訂後的“交易法”)第21E節和“私人證券訴訟改革法”(“私人證券訴訟改革法”)所指的前瞻性陳述。“使徒行傳”)。我們打算將所有這類前瞻性陳述納入法案中有關前瞻性陳述的適用安全港規定。這樣的前瞻性陳述通常可以通過使用前瞻性術語來識別，例如“可能”、“將”、“可以”、“預期”、“打算”、“預期”、“估計”、“相信”、“繼續”、“可能”、“倡議”、“焦點”、“尋求”、“目標”、“目標”、“戰略”、“計劃”、“潛在的”、“可能的”、“計劃的”、“可能的”、“關注的”、“尋求的”、“目標的”、“目標的”、“戰略的”、“計劃的”、“潛在的”“準備”、“計劃”、“未來”、“長期”、“曾經”、“應該”、“可能”、“將會”、“可能”、“可能”、“不確定性”或其他類似的詞。告誡讀者不要過度依賴這些前瞻性陳述，這些陳述只反映了本報告提交給證券交易委員會的日期。此類陳述包括但不限於(A)有關我們的計劃、戰略、舉措和前景的陳述；(B)有關新冠肺炎疫情的陳述，包括其持續時間、對我們的租户、我們的業務和我們的每股估計價值的潛在或預期影響；(C)關於我們的分銷、股票回購計劃的陳述。, 這些信息包括：(A)有關公司和股息再投資計劃的聲明；(D)有關我們承保的增量收益率的聲明；(E)關於我們未來運營業績、資本支出和流動性的聲明。此類陳述會受到已知和未知風險和不確定性的影響，這些風險和不確定性可能導致實際結果與預測或預期的結果大不相同，這些風險和不確定性包括但不限於：(I)國家、地區或地方經濟氣候的變化；(Ii)當地市場狀況，包括與我們投資組合中類似的物業的空間供過於求或需求減少；(Iii)空置、市場租金的變化，以及需要定期維修、翻新和重新出租空間；(Iv)來自其他現有購物中心的競爭，以及我們投資組合中的物業對租户的吸引力；。(V)租户的財政穩定，包括但不限於他們支付租金的能力；。(Vi)我們償還、再融資、重組或延長到期債務的能力；。(Vii)因利率變動和其他因素(包括2021年後可能逐步取消倫敦銀行同業拆借利率)而增加的借貸成本；。(Vii)潛在的環境責任；。(Ix)災害性天氣和其他自然事件對我們財產的破壞，以及氣候變化的實際影響；(X)考慮到經濟、市場、法律、税收和其他考慮因素，我們保持REIT資格的能力和意願；(Xi)税收、房地產、環境和區劃法律的變化；(Xii)信息技術安全漏洞；(Xiii)我們的企業責任倡議；(Xiv)主要高管的流失；(Xv)聯邦、州和地方政府機構和租户為應對新冠肺炎疫情所採取的措施，包括強制停業、“呆在家裏”命令和社交疏遠指南, 任何此類措施的持續時間，以及取消限制後租户收入恢復的程度；(Xvi)政府救濟在向受新冠肺炎疫情不利影響的個人和企業(包括我們的租户)提供援助方面是否有效；(Xvii)新冠肺炎大流行的影響，包括對消費品和服務的需求以及消費者因新冠肺炎大流行而對參觀購物中心的安全的信心水平；(Xviii)新冠肺炎大流行對我們的租户及其更新債務的能力和意願的影響。(Xx)我們有能力在不續約或行使權利更換現有租户的情況下，以相同或更好的條件重新租賃我們的物業；。(Xx)租户的損失或破產，特別是考慮到新冠肺炎疫情對許多零售商和服務提供商的財務健康造成的不利影響；。(Xxi)鑑於目前嚴重的經濟收縮和失業率上升，新冠肺炎大流行後的復甦速度；。(Xxii)就我們尋求在短期內出售物業而言，我們是否有能力以具吸引力的價格或根本不這樣做，存在更大的不確定性；及。(Xiiii)我們實施成本控制策略的能力。其他可能導致實際結果不同的重要因素在該公司不時提交給SEC的文件中進行了描述，包括我們最初於2021年3月12日提交給SEC的Form 10-K 2020年年度報告中描述的風險因素以及其他風險和不確定性，以及本報告中包括的風險因素和其他風險和不確定性, 在每個案例中，我們都會在提交給證券交易委員會的定期和/或當前報告中不時更新，這些報告可在證券交易委員會網站www.sec.gov上查閲。
除非法律另有要求，否則我們不承擔任何義務來更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。

關鍵績效指標和定義的術語
我們使用某些關鍵績效指標(“KPI”)來衡量我們的運營績效，其中包括財務和非財務指標。我們相信，這些關鍵績效指標，以及下文定義的核心概念和術語，使我們的董事會、管理層和投資者能夠以專注於零售房地產行業獨有項目的方式，分析圍繞我們的業務戰略、財務狀況和運營結果的趨勢。
我們不認為我們的非GAAP衡量標準可以替代GAAP要求的衡量標準。某些非GAAP指標不應被視為衡量我們財務業績的替代指標，因為它們可能不能反映我們整個投資組合的運營情況，也不能反映一般和行政費用、折舊的影響。








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以及攤銷、利息支出、其他收入(支出)，或維持我們購物中心運營業績所需的資本支出和租賃成本水平，這可能會對我們的運營業績產生重大影響。此外，某些非GAAP指標不應被視為我們流動性的指標，也不應被視為可用於滿足我們現金需求的資金的指標，包括我們為分配提供資金的能力，如果我們不繼續按照目前設想的方式經營業務，這些指標可能不是衡量長期經營業績對價值影響的有用指標。因此，非GAAP計量應與其他GAAP計量一起審查，不應被視為比根據GAAP編制的業務淨收益(虧損)或現金流量更重要的業績衡量標準。其他房地產投資信託基金可能使用不同的方法來計算類似的非GAAP衡量標準，因此，我們的非GAAP衡量標準可能無法與其他REITs進行比較。
我們的KPI和術語可以分為三個關鍵領域：
投資組合-投資組合指標可幫助管理層衡量我們中心的整體和個別運行狀況。
•錨地空間-我們將錨地空間定義為大於或等於10,000平方英尺的可出租總面積(“GLA”)。
•ABR-我們使用ABR指的是截至2021年6月30日的月度合同基本租金乘以12個月。
•每平方英尺ABR(“PSF”)-此指標通過將ABR除以租賃GLA來計算。ABR PSF的增加可以表明我們有能力在我們的中心創造租金增長，也可以表明我們對空間的需求，這通常會在租賃談判中為我們提供更大的籌碼。
•GLA-我們使用GLA來指可供租户(我們稱之為“鄰居”或我們的“鄰居”)或其他零售商出租的建築物的總佔地面積。
•內聯空間-我們將內聯空間定義為GLA小於10,000平方英尺的空間。
•租賃佔用-此指標按已簽署租約的總GLA的百分比計算，而不管租約是否已開始或鄰居是否已佔用。高入住率是對我們空間需求的一個指標，這通常會在租賃談判中為我們提供更大的籌碼。
•承保的增量收益率-這反映了我們在預期穩定時從項目中產生的收益率目標，計算方法為穩定項目的估計增量NOI除以其估計的項目淨投資。估計的增量噪聲指數是我們的目標是在穩定後按項目產生的估計年化噪聲指數與沒有計劃改善的估計年化噪聲指數之間的差額。承保的增量收益不包括外圍影響，如租賃展期風險或出售或處置時對物業長期價值的影響。實際增量收益率可能與我們承保的增量收益率範圍不同，該增量收益率範圍基於完成項目的實際總成本及其穩定時的實際增量噪聲。

租賃-租賃是我們公司增長的關鍵驅動力。
•可比租賃-我們使用這個術語來指代結構一致的租約，該租約的簽約時間基本上與空置不到12個月的空間完全相同。
•可比租金價差-此指標按被視為可比租約的新租約或續訂租約(不包括選項)的第一年ABR(不包括任何免費租金或升級)的百分比增加或減少。這一指標顯示了我們通過租賃活動實現收入增長的能力。
•執行新租賃的成本-我們使用這個術語是指與新租賃相關的某些成本，即租賃佣金、租户改善成本和租户優惠。
•投資組合保留率-此指標的計算方法是：(I)當期租賃到期的保留鄰居的總平方英尺除以(Ii)期間到期的租賃總平方英尺。投資組合保留率讓我們能夠洞察到，當我們的購物中心的鄰居的租約即將到期時，我們有能力留住他們。一般來説，保留現有鄰居的成本低於更換新鄰居的成本。
•回收率-此指標的計算方法是：(I)回收收入總額除以(Ii)期間的可回收費用總額。高回收率是我們從鄰居那裏收回某些財產、運營費用和資本成本的能力的指標。
財務業績-除了根據GAAP計算的財務指標(如淨收入)外，我們還利用非GAAP指標來衡量我們的運營和財務表現。有關以下指標的進一步討論，請參閲本項目2中題為“管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析--非GAAP衡量標準”的章節。
•調整後的房地產利息、税項、折舊和攤銷前收益(“調整後的EBITDA回覆“)-達到調整後的EBITDA回覆，我們調整EBITDA回覆，以排除若干經常性及非經常性項目，包括但不限於：(I)盈利負債的公允價值變動；(Ii)其他減值費用；(Iii)攤銷吾等在未合併合資企業的投資的基差；及(Iv)交易及收購費用。我們使用EBITDA回覆調整後的EBITDA回覆作為經營業績的額外衡量標準，使我們能夠獨立於資本結構比較收益，並評估債務槓桿和固定成本覆蓋率。
•核心運營資金(“核心FFO”)-為了達到核心FFO，我們調整NAREIT FFO，如下定義，排除某些經常性和非經常性項目，包括但不限於：(I)公司資產的折舊和攤銷；(Ii)收益負債公允價值的變化；(Iii)未合併合資企業基礎差額的攤銷；(Iv)清償或清償的損益。








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債務變更；(V)其他減值費用；(Vi)交易和收購費用。我們相信，NAREIT FFO為我們的經營業績提供了洞察力，因為它排除了某些不能反映此類業績的項目。核心FFO為我們的經營業績的可持續性提供了進一步的洞察力，並通過剔除可能導致淨收益(虧損)短期波動的項目，提供了一種額外的衡量標準，以一致的基礎比較我們在不同報告期的業績。
•EBITDA回覆--全美不動產投資信託協會(“NAREIT”)定義EBITDA回覆按照公認會計準則計算的淨收益(虧損)在(1)利息支出；(2)所得税支出；(3)折舊和攤銷；(4)處置折舊財產的損益；(5)折舊財產減值之前的淨收益(虧損)。未合併合夥企業和合資企業的調整計算以反映EBITDA回覆在同樣的基礎上。
•股票市值-我們將股票市值計算為所有流通股的總美元價值。
•NAREIT FFO-NAREIT將FFO定義為根據GAAP計算的淨收益(虧損)，不包括：(1)出售財產的收益(或損失)和控制權變更的收益(或損失)；(2)與房地產有關的折舊和攤銷；(3)房地產減值損失和對被投資人的實質房地產投資的減值，這些損失是由未合併的合夥企業和合資企業持有的應計折舊房地產的公允價值可計量減少所推動的；(4)我們以與NAREIT定義一致的方式計算NAREIT FFO。
•淨債務-我們計算淨債務為總債務，不包括市場調整和遞延融資費用，減去現金和現金等價物。
•淨債務與調整後EBITDA之比回覆-此比率通過將淨債務除以調整後的EBITDA計算得出回覆(包括在計算中的年化基礎上)。它提供了對我們基於收益的槓桿率的洞察，不受我們股價波動的影響。
•淨債務與企業總價值之比--這個比率是用淨債務除以企業總價值來計算的。它提供了對我們的資本結構和債務使用的洞察力。
•NOI-我們將NOI計算為總營業收入，調整後不包括非現金收入項目，減去房地產運營費用和房地產税。NOI提供了對我們財務和經營業績的洞察，因為它提供了直接涉及擁有和經營房地產資產的收入和支出的業績衡量標準，並提供了從淨收入(虧損)中不能立即顯現的視角。
•同一中心-我們使用這一術語是指在每個報告期內(即自2020年1月1日以來)一直擁有並運營的物業或物業組合。
•企業總價值-我們在完全攤薄的基礎上將企業總價值計算為我們的淨債務加上我們的股權市值。

概述
我們是房地產投資信託基金(REIT)，是美國最大的全渠道食品雜貨店的所有者和運營商之一，以社區和社區購物中心為依託。我們的大部分收入是來自房地產投資的租賃收入。此外，我們還經營着一項投資管理業務，為超過4.6億美元的未合併合資企業提供物業管理和諮詢服務。這項業務為管理基金提供全面的房地產和資產管理服務。
截至2021年6月30日，我們全資擁有272處房產。此外，我們在擁有20個物業的合資企業GRP I擁有14%的權益，在擁有兩個物業的合資企業NRP擁有20%的權益。








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資本重組-2021年6月18日，我們的股東批准了實現資本重組的修正案條款，其中在修正案生效時我們發行的普通股每股轉換為新創建的B類普通股的一股。修正案條款於2021年7月2日向馬裏蘭州評估和税務局提交申請並經其接受後生效。除非另有説明，否則本10-Q表格披露中的所有信息均適用於資本重組，所提及的“股票”和每股指標統稱為我們的普通股和B類普通股(注9)。
反向股票拆分-2021年7月2日，我們的董事會批准了一項對我們公司章程的修正案，以實現三人一股的反向股票拆分。在反向拆分的同時，運營合夥企業對其優秀的運營部門實施了三取一的反向拆分。除非另有説明，否則本表格10-Q中的信息適用於反向庫存和OP單元拆分(注9)。
承銷的首次公開募股(IPO)-2021年7月19日，我們完成了承銷的首次公開募股，根據提交給證券交易委員會的S-11表格(文件編號333-255846)的登記聲明，我們發行了1700萬股新類別普通股，每股面值0.01美元，初始價格為每股28美元。這些股票在納斯達克全球精選市場上市，交易代碼為“PECO”。自那以後，承銷商行使了30天的選擇權，購買額外的普通股以彌補超額配售，因此，2021年8月2日，我們解決了額外出售255萬股的問題，我們獲得的毛收入為7140萬美元。
2021年8月4日，由於我們承銷的IPO，我們的董事會批准了Drop和SRP的終止。自2021年4月以來，滴注一直處於暫停狀態。SRP僅限於股東DDI導致的回購，自2021年3月起暫停，標準回購的SRP自2019年8月起暫停。
“新冠肺炎”戰略-2020年，由於新冠肺炎大流行，許多州政府發佈了“全職在家”的命令，一般將普通公眾的旅行和行動限制在必要的活動上，並要求所有非必要的企業關閉。
我們的管理團隊確定了以下是我們投資組合中恢復的關鍵行動(所有統計數據都是近似值，包括通過我們的合資企業擁有的物業按比例分攤的部分)：
•恢復按月還款-我們繼續與鄰居合作，恢復正常的每月租金支付，我們的努力包括提高人們對通過眾多政府救濟計劃可獲得的福利的認識。我們看到我們的藏品從2020年第二季度開始繼續改善。下表按季度彙總了我們的收款，因為它們最初是根據開單月份之後收到的付款進行報告和更新的：
最初報道
當前(1)
Q2 202086 %93 %
Q3 202094 %96 %
Q4 202095 %97 %
Q1 202195 %98 %
Q2 2021不適用98 %
(1)包括截至2021年7月20日收到的藏品。
截至2021年7月20日，大約95%的鄰居空間正在全額支付租金。
•追討少收的租金-我們認為，幾乎所有的鄰居，包括那些根據政府命令被要求暫時關閉的鄰居，在合同上都有義務繼續支付我們與他們簽訂的租賃協議中記錄的租金。然而，我們決定以延期租金或減免租金的形式，為我們的一小部分鄰居談判救濟。截至2021年7月20日，我們與鄰居的未付款計劃為530萬美元，2021年期間我們記錄的租金減免約為70萬美元，與2021年錯過的租金收入相關。這些付款計劃和租金減免分別約佔截至2021年6月30日的6個月投資組合租金收入的2.0%和0.3%。截至2021年7月20日，所有已執行付款計劃計劃在2021年12月31日之前收到約54%的付款，我們預計收到已執行付款計劃剩餘款項的加權平均期限約為12個月。
我們仍在根據與鄰國協商的條款積極追索逾期金額。對於我們的整個投資組合，包括我們通過合資企業擁有的按比例分配的物業，2021年第一季度和第二季度錯過的月費中，69%已經收取，5%已經免除，截至2021年7月20日，2021年第一季度和第二季度的收藏量都達到了98%。我們將繼續與鄰國合作，制定償還逾期款項的計劃，並將在未來幾個季度監控此類支付計劃對我們運營結果的影響。我們不能保證我們最終能夠收取這些金額。








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•監控信用風險-新冠肺炎疫情和隨之而來的經濟低迷增加了向一些鄰國收取租金的不確定性。我們一直在密切監測鄰居的狀況，以確定那些可能構成信用風險的人，以便適當地考慮到對收入的影響，並在鄰居最終無法留在某個空間時迅速採取行動。
對於信用不確定程度較高的鄰居，在收到現金之前，我們可能不會記錄賬單金額的收入。根據我們的分析，截至2021年6月30日或整個大流行期間，還沒有個別鄰國類別完全以現金方式核算；然而，我們繼續單獨評估每個鄰國，以確定它們是否應該以現金方式核算。在截至2021年6月30日的三個月裏，包括我們通過合資企業擁有的物業的按比例分配部分，我們為鄰居們提供了130萬美元的每月淨有利收入調整，這些鄰居是以現金為基礎入賬的。在截至2021年6月30日的六個月裏，我們對鄰居的每月收入調整淨額為360萬美元，這些鄰居是以現金為基礎入賬的。在截至2020年6月30日的三個月和六個月裏，包括我們通過合資企業擁有的物業的按比例分配部分，我們分別有1210萬美元和1500萬美元的不利月度淨收入調整，這些調整是以現金為基礎的鄰居的。截至2021年6月30日，我們目前以現金計算的鄰居約佔我們鄰居總空間的8%，或約佔投資組合ABR的7.4%。此外，我們許多采用現金收付制會計的鄰國正在積極支付他們的未償還餘額。當考慮與當前以現金為基礎的會計基礎上的鄰居相關聯的ABR時，76%的ABR由積極付款的鄰居代表。
此外，我們的某些鄰居已經進入破產程序。雖然其中一些案件已經得到解決，租約的假設或拒絕已經反映在我們的業績中，但在某些情況下，這些索賠尚未得到解決，因此，潛在的影響尚未反映在我們的入住率或ABR指標中。我們認為，截至2021年6月30日，破產程序中的鄰居佔我們總投資組合ABR的風險敞口不到1%。如前所述，我們已將對這些破產的影響的評估計入我們對租金收繳的估計中，這影響了記錄的收入。
由於前面提到的因素，我們的某些鄰國已經無法留在自己的空間裏。儘管有這樣的影響，我們的租賃活動一直很強勁，因為我們中心的空間需求仍然很高，這使得我們可以將這些空間重新出租給鄰居，他們可能會增加我們對以必需品為基礎的全渠道零售商的集中度。截至2021年6月30日的三個月和六個月，我們的全資投資組合保留率分別為85.5%和87.2%。此外，在截至2021年6月30日的三個月和六個月裏，對於我們的全資投資組合，我們分別簽訂了124份和277份新租約，與去年同期相比均有所增加。
投資組合和租賃統計-以下是截至2021年6月30日和2020年6月30日我們全資擁有的投資組合的統計亮點(美元和平方英尺以千計)：
  2021年6月30日2020年6月30日
物業數量272 284 
州的數量31 31 
總面積為2平方英尺30,778 31,787 
ABR$384,916 $385,696 
來自全渠道雜貨錨定購物中心的ABR%96.0 %97.0 %
可出租平方英尺的租賃百分比：
總投資組合空間94.7 %95.6 %
錨艙96.8 %98.3 %
內聯空格90.6 %90.3 %
平均剩餘租期(年)(1)
4.5 4.6 
(1)以年數計算的平均剩餘租賃期不包括未來延長租賃期的選項。
下表詳細介紹了截至2021年6月30日我們合資企業的詳細信息，這是確定後續表格中包含的按比例計算信息的基礎(美元和Square，INC.英尺，單位為千)：
2021年6月30日
合資企業所有權百分比物業數量ABRGLA
食品雜貨零售合作伙伴I14%20 $29,339 2,211 
必需品零售合作伙伴20%2 3,989 228 









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租約期滿-下表顯示了2021年6月30日之後，未來十年每年以及之後我們的全資物業和通過我們的合資企業擁有的物業的按比例分配的預定租賃到期總數，不包括我們臨時佔用空間的鄰居：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000191/cik0001476204-20210630_g2.jpg
我們創造租金增長的能力通常取決於我們在與潛在和現有鄰居進行新的和續簽租賃談判期間的籌碼，這通常發生在我們中心入住率高或經濟增長和復甦期間。相反，當我們中心的入住率低或經濟衰退期間，我們可能會經歷租金下降，因為新的和續簽租賃談判的籌碼可能會轉移到未來和現有的鄰居身上。
有關租賃活動的進一步討論，請參閲本申請的表格10-Q中的“第一部分，第二項.管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析-經營成果-租賃活動”。








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資產組合租賃-我們將國家鄰居定義為至少在三個州活動的鄰居。區域鄰居是指在不到三個州至少有三個位置的鄰居。以下圖表顯示了截至2021年6月30日，按鄰居類型劃分的我們投資組合的構成，包括我們的全資物業和通過我們的合資企業擁有的物業按比例分配的部分：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000191/cik0001476204-20210630_g3.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000191/cik0001476204-20210630_g4.jpg

以下圖表顯示了截至2021年6月30日按鄰近行業劃分的我們投資組合的構成：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000191/cik0001476204-20210630_g5.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000191/cik0001476204-20210630_g6.jpg








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我們將“基於必需品的商品和服務”定義為日常生活中不可或缺、必要或常見的商品和服務，或者傾向於缺乏彈性的商品和服務(即，需求不會隨着消費者的收入水平而變化的商品和服務)。我們估計，大約73%的ABR，包括按比例歸因於我們合資企業擁有的物業，來自提供基於必需品和服務的鄰居。此外，在這些類別中，我們估計大約50%的年度預算來自零售和服務業務，根據大多數州和地方為應對新冠肺炎疫情而發佈的規定，這些業務通常被認為是必不可少的。我們的投資組合佔ABR的百分比如下：
  2021年6月30日
必需品/必需品零售和服務：
雜貨35.4 %
醫療/藥房2.7 %
銀行2.4 %
一元店2.2 %
寵物供應1.9 %
硬件/汽車1.7 %
葡萄酒、啤酒和烈酒1.4 %
其他基本要素2.7 %
完全必需/以必需品為基礎的零售和服務(1)
50.4 %
其他需要：
快速服務-餐廳9.7 %
美容護髮4.9 %
醫療保健服務4.0 %
其他必需品3.5 %
其他必需品的ABR合計22.1 %
基於必需品和服務的ABR總額72.5 %
其他零售店：
軟性商品(2)
12.4 %
全套服務-餐廳6.4 %
健身和生活方式服務(3)
5.2 %
其他零售業(4)
3.5 %
來自其他零售和服務的ABR合計27.5 %
總ABR100.0 %
(1)包括鄰居，我們認為這些企業被認為是基本的零售和服務企業，但在新冠肺炎大流行期間，這些企業可能已經在不同的時間點暫時關閉，原因是應對大流行的“呆在家裏”的命令和社會疏遠指導方針導致人流量和客户人數減少。
(2)包括服裝/鞋子/配飾、百貨商店和家居鄰居各2%的ABR貢獻。
(3)包括健身鄰居3%的ABR貢獻。
(4)包括娛樂鄰居1%的ABR貢獻。








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下表顯示了截至2021年6月30日，ABR排名前20位的鄰居，包括我們的全資擁有的房產和通過我們的合資企業擁有的房產按比例分配的部分(以千美元和平方英尺為單位)：
近鄰(1)
ABRABR的百分比租賃平方英尺租賃平方英尺的百分比
地點數量(2)
克羅格$25,804 6.6 %3,244 11.0 %59 
發佈22,032 5.7 %2,241 7.6 %56 
Ahold Delhaize17,323 4.4 %1,240 4.2 %23 
艾伯森-西夫韋16,804 4.3 %1,599 5.4 %29 
沃爾瑪8,933 2.3 %1,770 6.0 %13 
巨鷹7,293 1.9 %738 2.5 %11 
TJX公司5,060 1.3 %428 1.5 %15 
芽菜農貿市場5,000 1.3 %334 1.1 %11 
雷利百貨(Raley‘s)3,884 1.0 %253 0.9 %4 
美元樹3,628 0.9 %370 1.3 %39 
超值3,209 0.8 %336 1.1 %5 
地鐵集團2,731 0.7 %111 0.4 %79 
Anytime Fitness，Inc.2,623 0.7 %171 0.6 %35 
斯努克人(Schnucks)2,545 0.7 %249 0.8 %4 
東南部雜貨店2,514 0.6 %281 1.0 %7 
勞氏2,469 0.6 %369 1.3 %4 
科爾公司2,241 0.6 %365 1.2 %4 
食品減少4(PAQ)2,215 0.6 %119 0.4 %2 
拯救集市2,174 0.6 %258 0.9 %5 
Petco動物用品公司2,118 0.5 %127 0.3 %11 
總計$140,600 36.1 %14,603 49.5 %416 
(1)鄰居按母公司分組，可能代表多個子公司和橫幅。
(2)地點的數量不包括帶有雜貨錨定的輔助租賃，如加油站、藥店和酒類商店。此外，如果母公司在一個購物中心有多個子公司或橫幅，這些子公司將作為一個位置包括在內。


行動結果
新冠肺炎大流行的已知趨勢和不確定性-新冠肺炎疫情導致收入從2020年第二季度開始下降，持續到2021年第二季度，我們對收藏性的估計可能會繼續給我們的收益帶來波動性。目前還不能確定對未來營收的總影響。大流行的持續時間和緩解措施，以及由此帶來的經濟影響，已導致我們的一些鄰國永久騰出空間和/或不續簽租約，我們可能難以以相同或更優惠的條款租賃這些空間，和/或產生額外的空置空間租賃成本，這可能會降低我們未來的入住率，最終減少我們的收入。長時間的空置或收入減少可能會引發我們的房地產資產減值。
我們相信，與非雜貨店購物中心相比，我們對提供日常必需品的雜貨店購物中心的投資已經幫助並將繼續幫助減輕疫情對我們業務的負面影響。








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截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月經營活動摘要
截至三個月
6月30日，		有利(不利)
變化
(千美元)20212020$
%(1)
收入：
租金收入$130,335 $115,654 $14,681 12.7 %
手續費和管理費收入2,374 2,760 (386)(14.0)%
其他財產性收入361 626 (265)(42.3)%
總收入133,070 119,040 14,030 11.8 %
運營費用：
物業運營費用21,974 19,629 (2,345)(11.9)%
房地產税費支出16,814 16,453 (361)(2.2)%
一般和行政費用11,937 9,806 (2,131)(21.7)%
折舊及攤銷56,587 56,370 (217)(0.4)%
房地產資產減值1,056 — (1,056)NM
總運營費用108,368 102,258 (6,110)(6.0)%
其他：
利息支出，淨額(19,132)(22,154)3,022 13.6 %
財產處置損益，淨額3,744 (541)4,285 NM
其他費用，淨額(2,924)(500)(2,424)NM
淨收益(虧損)6,390 (6,413)12,803 NM
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損(796)825 (1,621)NM
股東應佔淨收益(虧損)$5,594 $(5,588)$11,182 NM
(1)導致超過特定限制的百分比變化的行項目被認為是沒有意義的(“NM”)，並如是標明。
我們分析經營業績重大波動的基礎通常包括回顧我們的同一中心投資組合、非同一中心投資組合的結果，以及我們管理活動的收入和費用。我們將我們的同一中心投資組合定義為在2020年1月1日之前擁有並運營的268個物業。我們將我們的非同一中心投資組合定義為那些由於2019年12月31日之後發生的房地產資產活動而在這兩個時期未完全擁有和運營的物業，其中包括19處處置的物業和4處收購的物業。以下是對截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月運營業績大幅波動的解釋：
租金收入增加1470萬美元，具體如下：
•與我們的同一中心產品組合相關的1550萬美元增長主要如下：
▪增加1,600萬美元，主要是由於2021年的收藏量比2020年的收藏量較低，增加的主要原因是我們的投資組合在新冠肺炎大流行及其經濟影響後正在恢復，包括我們認定為信用風險的鄰國的減少，以及2020年未收繳的費用的收款；
▪50萬美元的增長，主要是由於Square，INC.英尺的平均最低租金增加了0.57美元，但平均經濟入住率下降了0.8%，部分抵消了這一增長；以及
▪減少100萬美元，原因是回收率較低和經濟佔有率較低的回收率較低。
•80萬美元的減少主要是由於我們淨處置了15處物業。
物業運營費用增加 230萬美元，詳情如下：
•增加250萬美元，與我們的同一中心投資組合和公司運營活動有關，主要是因為與2021年相比，2020年新冠肺炎疫情導致績效薪酬支出減少；以及
•減少20萬美元，與我們淨處置15處物業有關。
一般和行政費用增加了210萬美元，具體如下：
•增加340萬美元，主要原因是與2021年相比，2020年新冠肺炎大流行導致績效薪酬支出減少；
•減少80萬美元，主要是由於第三方顧問和託管費用降低；以及
•由於為減輕新冠肺炎疫情的影響而採取的費用削減措施，減少了50萬美元，其中大部分減少與我們公司辦公室的間接成本有關。








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房地產資產減值：
•房地產資產減值增加110萬美元是由於積極出售的資產以低於賬面價值的處置價格出售。處置所得將用於為節税收購提供資金，為自有中心的再開發機會提供資金，並用於一般企業目的。我們繼續出售非核心資產，並可能在未來幾個季度確認減值。
利息支出，淨額：
•與2020年同期相比，截至2021年6月30日的三個月減少了300萬美元，原因是：(I)提前償還債務導致借款減少；(Ii)2020年第二季度償還了我們提取的左輪手槍；以及(Iii)由於LIBOR減少和即將到期的利率掉期導致利率下降。利息支出，淨額由以下組成(以千美元為單位)：
截至6月30日的三個月，
20212020
循環信貸淨額利息$207$979
定期貸款利息，淨額10,57311,685
有擔保債務的利息6,2467,316
債務清償損失419—
非現金攤銷及其他1,6872,174
利息支出，淨額$19,132$22,154
加權平均利率-截至期末的加權平均利率2.9 %3.1 %
加權平均期限(以年為單位)，截至期末3.74.5
處置財產的收益(損失)，淨額：
•這430萬美元的變化主要是由於在截至2021年6月30日的三個月中出售了七個財產，淨收益(除其他與財產有關的雜項處置和註銷外)為370萬美元，而在截至2020年6月30日的三個月中出售了一個財產(以及其他與財產有關的雜項處置和註銷)，淨虧損為50萬美元(見附註4)。
其他費用，淨額：
•240萬美元的增長主要是由於市場狀況普遍改善，導致我們的收益負債的公允價值發生了變化。其他費用，淨額由以下費用組成(千美元)：
截至6月30日的三個月，
20212020
收益負債公允價值變動$(2,000)$— 
未合併合營企業淨收益(虧損)中的權益
87 (359)
交易和收購費用(934)(14)
聯邦、州和地方所得税支出(165)(180)
其他88 53 
其他費用，淨額$(2,924)$(500)









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截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月經營活動摘要
截至六個月
6月30日，		有利(不利)
變化
(千美元)20212020$
%(1)
收入：
租金收入$257,958 $244,120 $13,838 5.7 %
手續費和管理費收入4,660 4,925 (265)(5.4)%
其他財產性收入833 1,518 (685)(45.1)%
總收入263,451 250,563 12,888 5.1 %
運營費用：
物業運營費用44,176 41,391 (2,785)(6.7)%
房地產税費支出33,387 33,565 178 0.5 %
一般和行政費用21,278 20,546 (732)(3.6)%
折舊及攤銷111,928 112,597 669 0.6 %
房地產資產減值6,056 — (6,056)NM
總運營費用216,825 208,099 (8,726)(4.2)%
其他：
利息支出，淨額(39,195)(44,929)5,734 12.8 %
財產處置損益，淨額17,585 (2,118)19,703 NM
其他(費用)收入，淨額(18,509)9,369 (27,878)NM
淨收入6,507 4,786 1,721 36.0 %
可歸因於非控股權益的淨收入(810)(605)(205)(33.9)%
股東應佔淨收益$5,697 $4,181 $1,516 36.3 %
(1)導致超過特定限制的百分比變化的行項目被認為是沒有意義的(“NM”)，並如是標明。
有關我們分析運營結果重大波動的基礎以及與我們的房地產資產組合相關的定義的詳細信息，請參閲上面的截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月的運營活動摘要部分。以下是對截至2021年6月30日和2020年6月30日的6個月運營業績大幅波動的解釋：
租金收入增加1380萬美元，具體如下：
•與我們的同一中心產品組合相關的1530萬美元增長主要如下：
▪增加1,570萬美元，主要是由於2021年的收藏量比2020年的收藏量減少，增加的主要原因是我們的投資組合在新冠肺炎大流行及其經濟影響後正在恢復，包括我們認定為信用風險的鄰國減少，以及2020年未收繳的費用的收款；以及
▪減少20萬美元，主要是由於平均經濟入住率下降0.8%，但被每平方英尺平均最低租金增加0.55美元部分抵消。
•減少150萬美元，主要是由於我們淨處置了15處物業。
房地產運營費用增加280萬美元，主要如下：
•與我們的同一中心投資組合和公司運營活動相關的290萬美元增長如下：
▪增加240萬美元，主要原因是與2021年相比，2020年新冠肺炎大流行導致績效薪酬支出減少；
▪保險費增加60萬美元，原因是市場費率上升以及索賠和索賠發展增加；以及
▪減少10萬美元，主要是因為我們酒店的可控費用淨減少。
•減少20萬美元，與我們淨處置15處物業有關。
一般和行政費用增加了70萬美元，具體如下：
•增加430萬美元，主要原因是與2021年相比，2020年新冠肺炎大流行導致績效薪酬支出減少；
•減少160萬美元，主要原因是第三方顧問和託管費降低；
•減少2,000,000美元，與為減少新冠肺炎疫情的影響而採取的費用削減有關，其中大部分減少與我們公司辦公室的間接成本以及差旅和相關成本的減少有關。








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目錄
房地產資產減值：
•房地產資產減值增加610萬美元是由於積極出售的資產以低於賬面價值的處置價格出售。處置所得將用於為節税收購提供資金，為自有中心的再開發機會提供資金，並用於一般企業目的。我們繼續出售非核心資產，並可能在未來幾個季度確認減值。
利息支出，淨額：
•與2020年同期相比，截至2021年6月30日的6個月減少了570萬美元，原因是：(I)提前償還債務導致借款減少；(Ii)2020年第二季度償還我們的左輪手槍提款；以及(Iii)由於LIBOR減少和即將到期的利率掉期導致利率下降。利息支出，淨額由以下組成(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
20212020
循環信貸淨額利息$435$1,195
定期貸款利息，淨額21,20624,416
有擔保債務的利息13,02614,665
債務清償損失1,11073
非現金攤銷及其他3,4184,580
利息支出，淨額$39,195$44,929
加權平均利率-截至期末的加權平均利率2.9 %3.1 %
加權平均期限(以年為單位)，截至期末3.74.5
處置財產的收益(損失)，淨額：
•1970萬美元的變化 在截至2021年6月30日的6個月內，淨收益為1,760萬美元，而在截至2020年6月30日的6個月內，出售4項財產(以及其他與財產相關的雜項處置和註銷)淨虧損210萬美元(見附註4)，主要涉及出售13處財產和1塊外包(以及其他與雜項財產有關的處置和註銷)，淨收益為1,760萬美元，而在截至2020年6月30日的6個月內，出售4處財產(以及與其他與財產有關的雜項處置和註銷)淨虧損210萬美元(見附註4)。
其他(費用)收入，淨額：
•2,790萬美元的變化主要是由於市場狀況普遍改善，導致我們的收益負債的公允價值發生了變化。其他(費用)收入，淨額由以下各項組成(以千計)：
截至6月30日的六個月，
20212020
收益負債公允價值變動$(18,000)$10,000 
未合併合營企業的損益權益
801 (639)
交易和收購費用(1,075)(59)
聯邦、州和地方所得税支出(331)(209)
其他96 276 
其他(費用)收入，淨額$(18,509)$9,369 









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目錄
租賃活動-以下是截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月我們全資擁有物業的租賃活動摘要(1):
交易總額內聯交易
2021202020212020
新租約：
租約數目124 61 121 58 
平方英尺(以千為單位)341 197 278 159 
ABR(千)$6,338 $3,034 $5,816 $2,801 
每平方英尺ABR$18.57 $15.38 $20.94 $17.59 
Square，INC.執行新租約的每英尺成本$31.01 $19.48 $29.30 $23.35 
可比租約數量57 20 55 19 
可比租金價差18.5 %15.5 %19.0 %15.9 %
加權平均租期(年)7.2 6.1 6.8 7.2 
續訂和選項：
租約數目174 108 159 95 
平方英尺(以千為單位)1,049 975 333 209 
ABR(千)$12,895 $8,942 $7,306 $4,141 
每平方英尺ABR$12.30 $9.17 $21.95 $19.81 
續簽前每平方英尺ABR$11.55 $8.73 $20.08 $18.40 
每平方英尺ABR百分比增長6.5 %5.0 %9.3 %7.7 %
執行續訂和選項的每平方英尺成本$3.01 $1.62 $4.60 $3.69 
可比租約數量(2)
155 87 148 84 
可比租金價差(2)
8.0 %7.1 %9.4 %9.0 %
加權平均租期(年)5.4 5.4 4.0 3.5 
投資組合保留率85.5 %88.2 %79.5 %70.3 %
(1)由於四捨五入的原因，每平方英尺的金額可能不會根據表中顯示的其他金額進行精確的重新計算。
(2)不包括期權的行使。









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目錄
以下是截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月我們全資物業的租賃活動摘要(1):
交易總額內聯交易
2021202020212020
新租約：
租約數目277 148 268 135 
平方英尺(以千為單位)808 579 619 339 
ABR(千)$14,458 $8,597 $12,421 $6,015 
每平方英尺ABR$17.89 $14.84 $20.06 $17.72 
簽訂新租約的每平方英尺成本$28.51 $21.16 $28.00 $25.78 
可比租約數量127 45 125 44 
可比租金價差15.3 %10.8 %15.3 %10.7 %
加權平均租期(年)7.7 8.2 6.5 6.8 
續訂和選項：
租約數目337 235 306 208 
平方英尺(以千為單位)2,027 1,714 645 458 
ABR(千)$24,367 $18,662 $14,375 $9,505 
每平方英尺ABR$12.02 $10.89 $22.30 $20.75 
續簽前每平方英尺ABR$11.27 $10.24 $20.54 $18.83 
每平方英尺ABR百分比增長6.6 %6.7 %8.6 %12.2 %
執行續訂和選項的每平方英尺成本$2.19 $3.41 $4.08 $4.36 
可比租約數量(2)
291 176 281 170 
可比租金價差(2)
8.0 %9.2 %8.7 %11.8 %
加權平均租期(年)4.9 5.0 4.0 3.7 
投資組合保留率87.2 %79.5 %79.9 %68.6 %
(1)    由於四捨五入的原因，每平方英尺的金額可能不會根據表中顯示的其他金額進行精確的重新計算。
(2)不包括期權的行使。

非GAAP衡量標準
見“項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析--關鍵績效指標和定義的術語” 關於本申請表10-Q中與下列非公認會計準則措施相關的討論。
同中心淨營業收入-Same-Center NOI是對我們業績的補充衡量標準，因為它突出了我們的Same-Center產品組合的運營趨勢，如入住率、租賃率和運營成本。其他房地產投資信託基金可能使用不同的方法來計算同一中心噪聲指數，因此，我們的同一中心噪聲指數可能無法與其他房地產投資信託基金進行比較。在截至2021年和2020年6月30日的三個月和六個月裏，同一中心NOI代表了268個物業的NOI，這些物業在這兩個可比時期的整個部分都是全資擁有和運營的。
同一中心NOI不應被視為衡量我們財務業績的替代指標，因為它不反映我們整個投資組合的運營情況，也不反映一般和行政費用、折舊和攤銷、利息支出、其他收入(費用)或維持我們物業運營業績所需的資本支出和租賃成本水平，這些都可能對我們的運營業績產生重大影響。








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目錄
下表顯示了本期和可比前期的同一中心噪聲指數(單位為千美元)：
截至6月30日的三個月，有利(不利)截至6月30日的六個月，有利(不利)
20212020$
變化		%
變化		20212020$CHANGE%變化
收入：
租金收入(1)
$91,305 $90,814 $491 $182,599 $182,852 $(253)
租户回收收入27,250 30,197 (2,947)57,851 60,980 (3,129)
非收購性準備金(2)
2,889 (9,706)12,595 1,261 (12,129)13,390 
其他財產性收入284 600 (316)756 1,465 (709)
總收入121,728 111,905 9,823 8.8 %242,467 233,168 9,299 4.0 %
運營費用：
物業運營費用
17,504 16,495 (1,009)36,614 34,562 (2,052)
房地產税
16,519 16,038 (481)32,749 33,182 433 
總運營費用34,023 32,533 (1,490)(4.6)%69,363 67,744 (1,619)(2.4)%
總同心噪聲$87,705 $79,372 $8,333 10.5 %$173,104 $165,424 $7,680 4.6 %
(1)不包括直線租金收入、高於和低於市場的租賃淨攤銷，以及租賃買斷收入。
(2)包括在收取現金或鄰居恢復定期付款和/或我們認為適當恢復按權責發生制(而非現金制)記錄收入之前，不會確認為收入的賬單。
同中心噪聲調節-以下是淨收入與NOI和同一中心NOI的對賬(以千為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
2021202020212020
淨收益(虧損)$6,390 $(6,413)$6,507 $4,786 
調整以排除：
費用和管理收入
(2,374)(2,760)(4,660)(4,925)
直線租金(收入)費用(1)
(2,970)948 (4,392)(1,364)
高於市價和低於市價租賃的淨攤銷
(887)(795)(1,725)(1,583)
租賃買斷收入
(1,781)(214)(2,578)(308)
一般和行政費用
11,937 9,806 21,278 20,546 
折舊及攤銷
56,587 56,370 111,928 112,597 
房地產資產減值1,056 — 6,056 — 
利息支出，淨額
19,132 22,154 39,195 44,929 
(收益)財產處置損失，淨額(3,744)541 (17,585)2,118 
其他費用(收入)，淨額2,924 500 18,509 (9,369)
與費用相關的物業運營費用
銷售和管理收入		1,306 891 2,122 1,528 
房地產投資的噪聲87,576 81,028 174,655 168,955 
較少：不同中心噪聲(2)
129 (1,656)(1,551)(3,531)
總同心噪聲$87,705 $79,372 $173,104 $165,424 
(1)包括以現金為基礎記錄收入的鄰居的直線租金調整。
(2)包括非同一中心物業的營業收入和費用，其中包括收購或出售的物業和公司活動。

NAREIT FFO和CORE FFO-NAREIT FFO是一種非GAAP財務業績指標，被廣泛認為是衡量REIT運營業績的指標。核心FFO是我們使用的額外財務業績衡量標準，因為NAREIT FFO包括某些不可比項目，這些項目會隨着時間的推移影響我們的業績。核心FFO有助於協助管理層和投資者評估我們未來經營業績的可持續性。








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目錄
NAREIT FFO、可歸因於股東和OP單位持有人的NAREIT FFO和核心FFO不應被視為GAAP下淨收益(虧損)的替代方案，以表明我們的流動性，也不應被視為可用於滿足我們的現金需求的資金，包括我們為分配提供資金的能力。如果我們不繼續以目前設想的方式運營我們的業務計劃，核心FFO可能不是衡量長期經營業績對價值影響的有用指標。
因此，應結合其他GAAP計量對NAREIT FFO、歸屬於股東和運營單位持有人的NAREIT FFO以及核心FFO進行審查，不應將其視為比根據GAAP編制的淨收益(虧損)或運營現金流量更重要的業績衡量標準。我們的NAREIT FFO，可歸因於股東和OP單位持有人的NAREIT FFO，以及核心FFO，如所示，可能無法與其他REITs計算的金額相比較。
下表列出了我們對可歸因於股東和運營單位持有人的NAREIT FFO以及核心FFO(單位為千，每股除外)的計算：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
 2021202020212020
股東和運營單位股東應佔NAREIT FFO的計算        
淨收益(虧損)$6,390 $(6,413)$6,507 $4,786 
調整：
房地產資產的折舊和攤銷55,654 54,892 109,995 109,709 
房地產資產減值1,056 — 6,056 — 
(收益)財產處置損失，淨額(3,744)541 (17,585)2,118 
與非合併合資企業相關的調整537 940 (100)1,594 
歸屬於股東和運營單位股東的NAREIT FFO$59,893 $49,960 $104,873 $118,207 
堆芯FFO的計算        
歸屬於股東和運營單位股東的NAREIT FFO$59,893 $49,960 $104,873 $118,207 
調整：        
企業資產折舊及攤銷933 1,478 1,933 2,888 
收益負債公允價值變動2,000 — 18,000 (10,000)
非合併合資企業攤銷
兩個基差之間的差異		79 254 825 721 
債務清償損失淨額419 — 1,110 73 
交易和收購費用934 14 1,075 59 
核心FFO$64,258 $51,706 $127,816 $111,948 
可歸因於股東和運營單位持有人的NAREIT FFO/每股核心FFO(1)
加權平均已發行普通股-稀釋107,175 111,165 107,102 111,140 
歸屬於股東和運營單位股東的NAREIT FFO
每股收益-稀釋後的每股收益		$0.56 $0.45 $0.98 $1.06 
每股核心FFO-稀釋後$0.60 $0.47 $1.19 $1.01 
(1)限制性股票獎勵稀釋了截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的股東和OP單位持有人應佔的NAREIT每股FFO和每股核心FFO，因此，它們的影響被包括在各自計算每股的加權平均普通股中。在截至2020年6月30日的三個月裏，限制性股票單位對每股收益的計算具有反稀釋作用，因此被排除在外。有關計算每股盈餘的詳情，請參閲附註10。










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EBITDA回覆調整後的EBITDA回覆-我們使用EBITDA回覆調整後的EBITDA回覆作為經營業績的額外衡量標準，使我們能夠比較獨立於資本結構的收益，確定償債能力和固定成本覆蓋率，並衡量企業價值。此外，我們認為，它們是我們支持債務義務能力的有用指標。
EBITDA回覆調整後的EBITDA回覆不應被視為淨收益(虧損)的替代方案，不應被視為我們流動性的指示，也不應被視為可用於滿足我們現金需求的資金的指示，包括我們為分配提供資金的能力。因此，EBITDA回覆調整後的EBITDA回覆應結合其他GAAP計量進行審查，不應將其視為比根據GAAP編制的淨收益(虧損)或運營現金流更重要的業績衡量標準。我們的EBITDA回覆調整後的EBITDA回覆如所示，可能無法與其他REITs計算的金額相媲美。
下表顯示了我們對EBITDA的計算回覆調整後的EBITDA回覆(以千為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，截至十二月三十一日止的年度，
 20212020202120202020
EBITDA的計算回覆
        
淨收益(虧損)$6,390 $(6,413)$6,507 $4,786 $5,462 
調整：
折舊及攤銷56,587 56,370 111,928 112,597 224,679 
利息支出，淨額19,132 22,154 39,195 44,929 85,303 
(收益)財產處置損失，淨額(3,744)541 (17,585)2,118 (6,494)
房地產資產減值1,056 — 6,056 — 2,423 
聯邦、州和地方税支出165 180 331 209 491 
與未合併相關的調整
建立兩家合資企業		(535)1,391 597 2,568 3,355 
EBITDA回覆
$79,051 $74,223 $147,029 $167,207 $315,219 
調整後EBITDA的計算回覆
        
EBITDA回覆
$79,051 $74,223 $147,029 $167,207 $315,219 
調整：        
收益負債公允價值變動2,000 — 18,000 (10,000)(10,000)
交易和收購費用934 14 1,075 59 539 
鬆散節理攤銷
減少風險基礎差異		79 254 825 721 1,883 
其他減值費用— — — — 359 
調整後的EBITDA回覆
$82,064 $74,491 $166,929 $157,987 $308,000 


流動性和資本資源
一般信息-除了標準運營費用外，我們預計我們的主要現金需求將用於：
•向股東分配現金；
•房地產投資；
•資本支出和租賃成本；
•重建和重新定位項目;和
•我們未償債務的本金和利息支付.
我們預計我們的主要流動性來源是：
•我們承銷的首次公開募股(IPO)的淨收益；
•經營性現金流；
•處置財產所得的收益；
•股權和債務融資收益，包括我們無擔保循環信貸安排下的借款；
•從我們未合併的合資企業獲得的分配；以及
•可用的、不受限制的現金和現金等價物。
目前，我們相信我們目前的流動性來源，最重要的是我們承銷的首次公開募股(IPO)的淨收益、我們的運營現金流，以及我們循環信貸安排的借款可用性，足以滿足我們的短期和長期現金需求。








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承銷的首次公開募股(IPO)-2021年7月19日，我們完成了承銷IPO，發行了1700萬股普通股，發行價為每股28.00美元。我們將淨收益的一部分用於降低槓桿率，並預計將剩餘的資金用於房地產收購的外部增長以及其他一般公司用途。作為承銷IPO的一部分，承銷商被授予可在2021年7月14日起30天內行使的選擇權，可以按承銷IPO價格額外購買至多255萬股普通股，減去承銷折扣和佣金。2021年7月29日，承銷商行使了選擇權。
債務-下表彙總了截至2021年6月30日和2020年12月31日我們的債務信息(以千美元為單位)：
   2021年6月30日2020年12月31日
債務總額(毛額)$2,241,495 $2,307,686 
加權平均利率2.9 %3.1 %
加權平均期限(年)3.7 4.1 
循環信貸安排能力(1)
$500,000 $500,000 
循環信貸安排可獲得性(2)
489,329 490,404 
(1)2021年7月，我們對循環信貸安排進行了再融資，並行使了延長其到期日的選擇權，如下所述。
(2)扣除任何未付餘額和信用證後的淨額。
2021年7月，我們採取措施降低槓桿率，降低債務成本，並適當階梯債務到期日，具體如下：
•2021年7月2日，我們完成了再融資。在再融資方面，我們還清了2025年到期的4.725億美元定期貸款。循環信貸安排將於2026年1月到期，兩批優先無擔保定期貸款將分別於2025年11月和2026年7月到期。
•2021年7月20日，我們用承銷首次公開募股的收益償還了2022年到期的375.0美元定期貸款。
我們獲得了穆迪投資者服務公司(Baa3)和標準普爾全球評級公司(BBB-)的投資級評級，這可能會讓我們進入更多的資本市場。由於我們的債務活動和我們的投資級評級，我們預計每年將節省約720萬美元的利息。此外，截至2021年6月30日，我們的加權平均利率為3.1%，調整後反映了上述某些重大7月份債務交易。
截至2021年6月30日和2020年12月31日，總債務在固定利率和可變利率以及有擔保和無擔保之間的分配摘要如下，不包括市場債務調整和遞延融資費用，淨額，幷包括衍生金融工具(見附註7和12)的影響。我們還在調整後的基礎上列出了截至2021年6月30日的這一分配，以反映上述某些重大7月份債務交易(以千為單位)：
   2021年6月30日
2021年6月30日
(已調整)
2020年12月31日
至於利率：
固定利率債務$1,548,995 $1,548,995 $1,727,186
可變利率債務692,500 325,000 580,500
總計$2,241,495 $1,873,995 $2,307,686
關於抵押：
無擔保債務$1,622,500 $1,255,000 $1,622,500
擔保債務618,995 618,995 685,186
總計：$2,241,495 $1,873,995 $2,307,686
我們截至2021年6月30日的到期表及其各自的本金支付義務(不包括融資租賃負債、市場債務調整和遞延融資費用)在調整後的基礎上如下所示，以反映上述某些重大7月份債務交易(以千計)：
20212022202320242025此後總計
定期貸款$— $— $300,000 $475,000 $240,000 $240,000 $1,255,000 
擔保債務10,068 61,171 66,702 28,124 27,877 424,925 618,867 
總計$10,068 $61,171 $366,702 $503,124 $267,877 $664,925 $1,873,867 








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財務槓桿率-我們認為我們欠調整後EBITDA的債務回覆，債務與企業總價值之比，以及截至2021年6月30日的債務契約遵從性，使我們能夠在短期內根據需要獲得未來的借款。下表列出了我們對截至2021年6月30日和2020年12月31日的淨債務和企業總價值的計算，包括我們通過未合併的合資企業擁有的按比例分攤的淨債務以及現金和現金等價物(以千為單位)：
2021年6月30日2020年12月31日
淨債務：
債務總額，不包括市場調整和遞延融資費用$2,272,268 $2,345,620 
減去：現金和現金等價物22,633 104,952 
淨債務總額$2,249,635 $2,240,668 
企業價值：
淨債務$2,249,635 $2,240,668 
總權益價值(1)
3,386,803 2,797,234 
企業總價值$5,636,438 $5,037,902 
(1)總股本價值的計算方法是，截至2021年6月30日和2020年12月31日，普通股和OP單位的流通股數量乘以EVP。截至2021年6月30日，已發行的稀釋股有1.07億股，每股收益為31.65美元，截至2020年12月31日，已發行的稀釋股有1.066億股，每股收益為26.25美元。
下表顯示了我們計算的調整後EBITDA的淨債務回覆截至2021年6月30日和2020年12月31日，淨債務與企業總價值之比(以千美元為單位)：
2021年6月30日2020年12月31日
淨債務與調整後EBITDA之比回覆-按年計算:
淨債務$2,249,635$2,240,668
調整後的EBITDA回覆-按年計算(1)
316,942308,000
淨債務與調整後EBITDA之比回覆-按年計算
7.1x7.3x
淨負債與企業總價值之比
淨債務$2,249,635$2,240,668
企業總價值5,636,4385,037,902
淨負債與企業總價值之比39.9%44.5%
(1)調整後的EBITDA回覆是按往績12個月計算的。見“第一部分，第二項.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析--非GAAP計量--EBITDA回覆調整後的EBITDARe“在10-Q表格中提交的這份文件，要求對賬至淨收益(虧損)。
資本開支及重建活動-我們在正常運營過程中進行資本支出，包括維護資本支出和租户改善，以及增值錨地重新定位和重新開發，地面外包開發，以及其他增值項目。
在截至2021年和2020年6月30日的6個月裏，我們的資本支出分別為3020萬美元和2850萬美元。一般而言，我們預期我們的發展和重建計劃會在24個月內穩定下來。我們預計，2021年與資本改善以及重新開發和發展相關的義務可以通過運營現金流、處置現金流或我們無擔保循環信貸額度的借款來履行。以下是我們的資本支出活動摘要，不包括租賃佣金，以現金計算(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
2021   2020
房地產資本支出(1):
資本改善$3,101 $2,142 
租户改進9,557 5,840 
重建和發展15,658 18,659 
房地產資本支出總額28,316 26,641 
企業資產資本支出1,007 810 
資本化間接成本(1)
907 1,089 
資本支出活動總額$30,230 $28,540 
(1)金額包括直接從事基本建設項目的人員的內部工資和相關福利，以及資本化的利息支出。
我們承保的發展和重建項目的增量收益率預計在9%至11%之間。我們目前正在進行的項目估計總投資為3630萬美元，這一估計投資的總承保增量收益率範圍約為9.5%-10.5%。實際增量收益率可能會有所不同








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根據我們承保的增量收益率範圍，基於完成一個項目的實際總成本及其穩定時的實際增量年噪聲指數。見“第一部分，第2項。管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析--關鍵績效指標和定義的術語”和“第二部分，第1A項。如需進一步信息，請在10-Q表格中填寫本申請文件中的“風險因素”。
收購活動-我們不斷監測商業房地產市場，尋找具有未來增長潛力的物業，這些物業位於有吸引力的人口市場，並支持我們的業務目標。下表重點介紹了我們的房地產收購(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
20212020
取得的房產數量2 — 
獲取的外宗地塊數量(1)
3 2
收購總價$40,459 $4,343 
(1)收購的外賣包裹與我們擁有的購物中心相鄰。
處置活動-我們正在積極評估我們的資產組合，尋找機會對不再符合我們的增長和投資目標的資產或已穩定下來的資產進行戰略處置，以獲取其價值。我們預計在2021年剩餘時間內將繼續進行戰略部署。下表重點介紹了我們的財產處置(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
20212020
售出物業數目(1)
13 4 
已售出的外寄包裹數量(2)(3)
1 — 
房地產銷售收益$119,638 $25,778 
出售財產所得(損)淨額(4)
18,713 (1,436)
(1)我們保留了截至2021年6月30日的六個月內售出的一處房產的包裹，因此此次出售並未導致我們的房產總數減少。
(2)在截至2021年6月30日的六個月中售出的一個地塊是我們物業中僅存的一部分，因此此次出售導致我們的物業總數減少。
(3)除了在截至2021年6月30日的六個月內售出的一塊地塊外，我們其中一處房產的租户還行使了廉價購買選擇權，收購了我們之前擁有的一塊土地。這給我們帶來的收益微乎其微。
(4)出售財產的收益(損失)淨額不包括雜項註銷活動，該活動也記錄在綜合經營報表的淨資產處置收益(損失)中。








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分配-截至2021年6月30日和2020年6月30日的6個月，向我們的普通股股東和運營單位股東的分配情況(包括用於比較的關鍵財務指標)如下(以千為單位)：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000191/cik0001476204-20210630_g7.jpg
向運營單位持有人分配現金經營活動提供的淨現金
向普通股股東分配現金
核心FFO(1)
分銷通過點滴進行再投資
(1)關於核心FFO的定義，或關於我們為什麼提出核心FFO的信息，請參見“項目2.管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析--關鍵績效指標”。見“項目2.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--非GAAP計量--NAREIT FFO和核心FFO”，以對該非GAAP財務計量與淨收益(虧損)進行對賬。
我們在2020年12月以及從2021年1月到2021年7月的每個月支付了每月每股0.085美元，或年化1.02美元的分派。2021年8月4日，董事會授權每月向2021年8月16日收盤時登記在冊的股東支付2021年9月1日每股0.085美元的股息。
為了保持我們作為REIT的資格，我們必須每年向我們的股東分配至少90%的REIT應税收入(計算時不考慮支付的股息扣除或淨資本利得，不一定等於按照GAAP計算的淨收益或虧損)。由於符合REIT資格要求，我們每年分配給股東的收入通常不需要繳納美國聯邦所得税。然而，我們可能要對我們的收入、財產或淨資產繳納某些州和地方税，以及對我們未分配的收入徵收聯邦所得税和消費税。
我們沒有建立最低分銷水平，我們的章程也沒有要求我們向股東進行分銷。
水滴和SRP-2021年8月4日，由於我們承銷的IPO，我們的董事會批准了DROP和SRP的終止。自2021年4月以來，滴注一直處於暫停狀態。SRP僅限於股東DDI導致的回購，自2021年3月起暫停，標準回購的SRP自2019年8月起暫停。








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現金流活動-截至2021年6月30日，我們擁有現金和現金等價物以及1.114億美元的限制性現金，在截至2021年6月30日的6個月中現金淨減少2050萬美元。
以下是我們現金流活動的摘要(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
20212020$CHANGE%變化
經營活動提供的淨現金$129,897 $89,906 $39,991 44.5 %
投資活動提供(用於)的現金淨額49,837 (6,466)56,303 NM
用於融資活動的淨現金(200,270)(99,218)(101,052)101.8 %
經營活動-我們通過經營活動提供的淨現金主要受到以下影響：
•物業運營和營運資金-我們的大部分運營現金來自租金和租户回收收入，並被物業運營費用、房地產税以及一般和行政成本所抵消。在截至2021年6月30日的6個月中，營運資本變化帶來的現金淨流入為210萬美元，而2020年同期的現金淨支出為2430萬美元。這一變化主要是由於對鄰居應收金額的改善以及費用削減舉措的推動，但部分被更高的租賃佣金所抵消。此外，我們在未合併的合資企業中的投資回報也有所增加。
•手續費和管理費收入-根據我們與被管理基金之間的各種管理和諮詢協議，我們還從我們的第三方投資管理業務中產生運營現金。截至2021年6月30日的6個月，我們的手續費和管理收入為470萬美元，與2020年同期相比減少了30萬美元。
•支付利息的現金-在截至2021年6月30日的六個月中，我們支付了3680萬美元的利息，比2020年同期減少了410萬美元，這主要是由於：(I)提前償還債務導致借款減少；(Ii)2020年第二季度償還了我們的左輪手槍；以及(Iii)由於LIBOR下降和即將到期的利率掉期而導致利率下降。
投資活動-我們由投資活動提供(用於)的淨現金主要受到以下影響：
•房地產收購-在截至2021年6月30日的6個月裏，我們的收購帶來了4050萬美元的總現金支出，而2020年同期的總現金支出為430萬美元。
•房地產處置-在截至2021年6月30日的6個月中，我們的處置導致現金淨流入1.196億美元，而2020年同期的現金淨流入為2580萬美元。
•資本支出-我們投資資本租賃我們的物業，並維護或改善我們的物業狀況。在截至2021年6月30日的6個月中，我們支付了3020萬美元的資本支出，比2020年同期增加了170萬美元，這主要是由於我們的開發和再開發項目的時機以及去年同期的支出減少。
•未合併合資企業的投資回報-在截至2021年6月30日的6個月裏，我們在未合併的合資企業中獲得了390萬美元的投資回報，其中包括主要由於財產處置而與NRP相關的200萬美元。在截至2020年6月30日的6個月中，我們在未合併的合資企業中獲得了60萬美元的投資回報。
•對第三方的投資-在截至2021年6月30日的6個月裏，我們對第三方業務進行了投資，導致現金淨流出300萬美元。
融資活動-我們用於融資活動的淨現金主要受到以下影響：
•債務借款和支付-在截至2021年6月30日的6個月中，我們有6620萬美元的債務淨償還，這主要是由於提前償還抵押貸款。在截至2020年6月30日的6個月中，我們的淨付款為3520萬美元，主要是由於2020年1月償還了2021年到期的3000萬美元定期貸款債務。
•分配給股東和運營單位股東-與2020年同期相比，截至2021年6月30日的6個月，用於分配給普通股股東和OP單位持有人的現金減少了230萬美元，原因是分配率降低。
•股份回購-與2020年同期相比，截至2021年6月30日的6個月，股票回購的現金流出增加了7260萬美元，這主要是2021年1月敲定的收購要約的結果。









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合同承諾和或有事項
我們有與我們的擔保債務和無擔保債務相關的債務義務。此外，我們有與我們業務相關的辦公設備的運營租賃，以及我們某些購物中心的地面租賃。我們在調整後的基礎上提交截至2021年6月30日的未來合同承諾和或有事項，以反映我們在2021年7月發生的重大債務交易(有關更多詳細信息，請參見附註6)。下表不包括與租户津貼和改善有關的債務，因為這些金額不是固定的或可確定的。然而，我們相信，我們目前有足夠的資金，可以為通過運營或借款產生的現金產生的任何此類金額提供資金。下表詳細説明瞭截至2021年6月30日我們的形式合同義務(單位：千)：
   按期到期付款
   總計20212022202320242025此後
債務--本金
*付款。(1)
$1,873,867 $10,068 $61,171 $366,702 $503,124 $267,877 $664,925 
債務義務--利息
*付款。(2)
236,284 27,875 53,942 48,516 36,736 24,323 44,892 
經營租賃義務8,713 424 823 672 546 317 5,931 
融資租賃義務134 25 45 40 24 — — 
總銷售額：$2,118,998 $38,392 $115,981 $415,930 $540,430 $292,517 $715,748 
(1)2021年7月，我們修改了5億美元的循環信貸安排，將到期日從2021年10月延長至2026年1月，並將與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的利差從1.40%降至1.35%。此外，新條款還包括兩個6個月的延長期限選項。截至2021年6月30日，我們有不是我們循環信貸安排的未償還餘額。
(2)未來的浮動利率支付基於截至2021年6月30日的利率，包括我們互換協議的影響。
我們的組合債務工具和無擔保循環信貸安排包含某些契約和限制。以下列表提供了特定於無擔保循環信貸安排和無擔保定期貸款的某些限制性契約的更新，這些契約被認為是由於我們在2021年7月發生的債務活動而產生的重大影響：
•根據定義，將總債務與總資產價值的比率限制在60%或更低，並在重大收購後連續四個會計季度內激增至65%；
•根據定義，將擔保債務與總資產價值的比率限制在35%或更低，並在重大收購後連續四個會計季度內激增至40%；
•要求固定收費比率(如定義)為1.5：1或更高
•根據定義，現金股息支付與NAREIT FFO的比率限制在95%；
•根據定義，將無擔保債務與未擔保資產總值的比率限制在60%或更低，並在重大收購後連續四個會計季度內激增至65%；
•要求未受阻礙的NOI與利息支出之比(定義)為1.75：1或更高；以及
•如果我們未來失去投資級評級，目前的有形淨值將被要求超過當時定義的最低有形淨值。

關鍵會計政策和估算
我們最初於2021年3月12日提交給SEC的2020年Form 10-K年度報告包含對我們的關鍵會計政策和估計的描述，包括與房地產收購、租金收入和房地產資產估值相關的政策和估計。2021年期間，我們的關鍵會計政策沒有重大變化。

第三項關於市場風險的定量和定性披露
我們利用利率掉期來對衝一部分受利率波動影響的風險。我們不打算為投機目的而進行衍生工具或利率交易。我們的對衝決定是根據對衝時存在的事實和情況而決定的，可能與我們目前預期的對衝策略不同。*由於我們使用衍生金融工具來對衝利率波動，我們可能同時面臨信用風險和市場風險。信用風險是指交易對手未能按照衍生品合同的條款履行義務。如果衍生品合約的公允價值為正，交易對手就會欠我們錢，這就給我們帶來了信用風險。如果衍生品合約的公允價值為負值，我們將欠交易對手，因此不存在信用風險。我們尋求通過與高質量的交易對手進行交易，將衍生工具的信用風險降至最低。市場風險是指利率變化對金融工具價值的不利影響。與利率合約相關的市場風險是通過建立和監控參數來管理的，這些參數限制了可能承擔的市場風險的類型和程度。
截至2021年6月30日，我們有五個利率掉期，固定了9.3億美元的無擔保定期貸款安排的LIBOR。2021年7月，我們用承銷IPO的收益償還了3.75億美元的無擔保定期貸款債務。考慮到我們償還了這筆無擔保定期貸款，就好像這種償還發生在2021年6月30日(“調整後”)，我們沒有








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通過衍生金融工具固定了3.25億美元無擔保債務的利率。此外，截至2021年6月30日，我們估計，我們的浮動利率債務(經調整)的未償還餘額的利率每提高一個百分點，每年將導致大約330萬美元的額外利息支出。
額外利息開支乃根據假設利率對我們借貸成本的影響而釐定，並假設除上述無抵押定期貸款償還的影響外，我們的資本結構不會有任何改變。有關利率掉期的某些量化細節的進一步討論，請參閲附註7。
見“第II部分，第7A項。我們的2020年度報告Form 10-K中的“關於市場風險的定量和定性披露”最初於2021年3月12日提交給證券交易委員會，以瞭解與我們的信用風險和市場風險敞口相關的更多細節。

項目4.控制和程序
信息披露控制和程序的評估
我們的管理層在首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至2021年6月30日我們的披露控制和程序(如交易法第13a-15(E)條所定義)的有效性。基於這一評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序(如交易法下規則13a-15(E)所定義)自2021年6月30日起生效。
財務報告內部控制的變化
在截至2021年6月30日的季度內，我們對財務報告的內部控制(根據外匯法案下的規則13a-15(F)的定義)沒有發生任何變化，這些變化對我們的財務報告內部控制產生了重大影響，或有合理的可能性對其產生重大影響。

w 第二部分其他信息

項目1.其他法律程序
我們不時地參與在我們正常業務過程中發生的法律訴訟。我們目前並未參與任何我們不在責任保險範圍內的法律程序，或其結果合理地可能對我們的運營結果或財務狀況產生重大影響，我們也不知道政府當局正在考慮進行任何此類法律程序。

第1A項。危險因素
以下風險因素補充了我們於2021年3月12日提交給美國證券交易委員會(SEC)的2020年Form 10-K年度報告中列出的風險因素。除以下更新或以前更新的範圍外，或在我們的Form 10-Q季度報告中其他地方披露的額外事實信息涉及此類風險因素(包括但不限於“第I部分第2項.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”中討論的事項)，“第I部分第1A項所披露的風險因素”沒有實質性變化。我們於2021年3月12日向美國證券交易委員會提交的2020年年度報告Form 10-K中的“風險因素”。
正在進行的新冠肺炎大流行已經並預計將繼續對我們和我們鄰國的企業、財務狀況、運營結果、現金流和流動性產生負面影響。
2020年3月，世界衞生組織宣佈新冠肺炎為全球流行病。新冠肺炎大流行已經並預計將繼續對美國和全球經濟造成重大破壞，並導致金融市場出現重大波動和負面壓力。*疫情的全球影響不斷演變，隨着發現更多病例，包括美國在內的許多國家採取了隔離、限制旅行和/或強制關閉企業的應對措施。某些州和城市，包括我們的房產所在的州和城市，也制定了隔離措施、旅行限制、“原地避難”或“呆在家裏”規則、對業務類型的限制。ES可能會繼續運營的項目，和/或對可能繼續的建築項目類型的限制。2020年5月，許多州和地方政府開始全部或部分取消“呆在家裏”的規定，有效地取消或減少了對旅行的限制，並允許許多企業全面或有限地重新開業。
新冠肺炎疫情已經影響了我們的業務和財務業績，我們預計這種影響將繼續下去。我們的零售和服務型租户(我們稱為“鄰居”或我們的“鄰居”)依賴與客户的面對面互動來產生單位級別的盈利，而新冠肺炎大流行已經並可能繼續降低客户頻繁使用和強制執行“原地踏步”或“呆在家裏”訂單的意願，這可能會阻止客户頻繁光顧鄰居的企業，這可能會導致他們無法保持盈利能力，無法根據租約及時向我們支付租金，或者以其他方式尋求修改租約或宣佈破產。在與疫情相關的關閉活動的高峯期，對於我們全資擁有的物業和通過我們的合資企業擁有的物業，我們的臨時關閉達到了所有鄰近空間的約37%，總計佔我們年化基本租金(ABR)的27%和可出租總面積(GLA)的22%。自那以後，所有臨時關閉的鄰居都被允許重新開放；然而，有








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新冠肺炎疫情對經濟的持續影響可能會導致未來的門店關閉，或者可能會減少我們購物中心的租賃空間需求。
雖然我們的大多數鄰居已經重新開放，但我們目前無法確定有多少仍然關閉的鄰居將重新開放，或者已經重新開放的鄰居中的一部分是否會根據政府的要求暫時關閉，或者會遇到需要永久關閉的財政困難。我們相信，幾乎所有的鄰居，包括那些根據政府命令被要求暫時關閉的鄰居，在合同上都有義務繼續支付我們與他們簽訂的租賃協議中記錄的租金。然而，我們認為，最好是在鄰居重新開放並支付租金和回收費之後，才開始就救濟進行談判。包括我們通過合資企業擁有的按比例分配的物業，截至2021年7月20日，我們與鄰居的未償還付款計劃為530萬美元，2021年期間我們記錄的租金減免約為70萬美元。這些付款計劃和租金減免分別約佔截至2021年6月30日的6個月投資組合租金收入的2.0%和0.3%。截至2021年7月20日，所有已執行付款計劃計劃在2021年12月31日之前收到約54%的付款，我們預計收到已執行付款計劃剩餘款項的加權平均期限約為12個月。我們仍在根據與鄰國協商的條款積極追索逾期金額。我們正在與更多的鄰國談判，我們相信這將導致更多的鄰國償還逾期的費用。截至2021年7月20日，我們已經收取了2020年第二季度至第四季度開具的租金和退款賬單的大約95%, 在2021年第一季度和第二季度，大約98%的租金和收回費用被計入賬單。如果鄰居在其租賃協議或救濟協議下違約，根據租賃協議和/或救濟協議的條款，我們可能無法完全收回欠我們的款項，和/或在追回我們作為房東的權利時可能會遇到延誤和額外的成本。
此外，持續的新冠肺炎大流行、旨在防止和減緩其傳播的限制、由此產生的消費者行為以及經濟放緩或衰退可能會對我們的業務產生額外的不利影響，包括以下方面：
•我們的鄰居在租約到期時續租的能力和意願，我們在不續簽或行使權利更換現有鄰居的情況下以相同或更好的條件重新租賃物業的能力，以及我們可能因更換現有鄰居而招致的義務，特別是考慮到新冠肺炎疫情已經並將繼續對許多零售商和服務提供商的財務健康造成不利影響，以及對於某些潛在鄰居何時能夠經營實體零售店以及在何種條件下能夠經營實體零售店存在重大不確定性
•網上購物的潛在持續或永久性增長，而不是在實體零售物業購物，從而減少我們購物中心的空間需求，並可能相關地降低租金或增加空間租賃成本；
•當前經濟狀況對我們房地產投資組合和第三方投資管理業務的市場價值的不利影響，從而影響我們普通股的每股估計價值；
•當前經濟狀況對我們在短期內以有吸引力的價格或完全實現流動性事件的能力的不利影響，並可能持續很長一段時間；
•財務影響和持續的經濟不確定性可能繼續對我們向股東支付分配和/或回購股票的能力產生負面影響；
•在我們尋求在短期內出售物業的程度上，我們能否以有吸引力的價格做到這一點，或者根本不能做到這一點，存在着明顯更大的不確定性；
•發展和重建項目的預期回報，這些項目已被優先考慮，以支持鄰近地區的重新開放和新的租賃活動，或在可能的情況下推遲；
•新冠肺炎疫情導致的嚴重經濟收縮的更廣泛影響，短期內由此導致的失業增加及其對消費者行為的影響，以及如果這些趨勢不及時扭轉將會出現的負面後果；
•州、地方或行業發起的努力，例如凍結鄰居的租金或暫停房東強制驅逐的能力，這可能會影響我們收取租金或執行拖欠租金的補救措施的能力；
•全球金融市場的嚴重混亂和不穩定或信貸和融資狀況的惡化，可能使我們難以以有吸引力的條件獲得債務和股權資本，甚至根本無法獲得債務和股權資本，並影響我們為業務運營和活動提供資金以及及時償還債務的能力；
•我們償還、再融資、重組或延長到期債務的能力，以及我們可能無法遵守我們的信貸安排和其他債務協議的財務契約，這可能導致債務違約和潛在的債務加速，並影響我們未來根據我們的信貸安排或其他方式進行額外借款的能力；以及
•這對我們人員的健康有潛在的負面影響，特別是如果他們中的相當一部分人和/或關鍵人員受到影響，以及為保護我們的人員而調整我們的業務(如遠程工作安排)的潛在影響，可能會帶來運營風險，包括但不限於網絡安全風險，並可能削弱我們管理業務的能力。
未來，我們可能會選擇以普通股股票的形式進行分配，而不是僅以現金支付，這可能會導致我們的股東對此類分配負有超過收到的現金金額(如果有的話)的納税義務。








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2021年6月30日10-Q表
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目錄

雖然新冠肺炎疫情的迅速發展排除了對其最終不利影響的任何預測，但當前的經濟、政治和社會環境對我們和我們鄰國的業務、財務狀況、經營業績、現金流、流動性和償還債務的能力構成了重大風險和不確定性。此外，如果這些風險和不確定性以上述或其他方式對我們產生不利影響，它們還可能增加題為“項目1A”一節中所述的許多其他風險。我們在截至2020年12月31日的Form 10-K年度報告中提到“風險因素”。

我們開發和重建項目的實際增量收益率可能不同於我們承保的增量收益率範圍。
作為我們標準開發和再開發承保流程的一部分，我們分析每個項目的收益率，並建立一系列目標收益率(“承保增量收益率”)。承保的增量收益率反映了我們在預期穩定時從每個項目產生的收益率，計算方法是將處於穩定狀態的項目的估計增量NOI除以其估計的項目淨投資。估計的增量噪聲指數是我們的目標是在項目穩定後產生的估計年化噪聲指數與沒有計劃改善的估計年化噪聲指數之間的差額。承保的增量收益不包括外圍影響，如租賃展期風險或出售或處置時對物業長期價值的影響。
承保的增量收益完全基於我們的估計，使用我們在開發和再開發承保過程中獲得的數據。由於各種因素，完成開發或重建項目的實際總成本可能與我們的估計大不相同，這些因素包括意外費用、計劃中的開發項目的預計開工和/或完工日期的延誤、新冠肺炎疫情的影響以及其他或有事件。此外，我們計劃的開發和重新開發活動產生的實際增量NOI可能與我們基於許多其他因素的估計有很大不同，這些因素包括：租賃和穩定開發或重新開發項目的延遲和/或困難，未能獲得估計的入住率和租金，無法收取預期的租金收入，鄰居破產，以及我們無法轉嫁給鄰居的意想不到的費用。實際增量收益率可能與我們承保的增量收益率範圍不同，該增量收益率範圍基於完成項目的實際總成本及其穩定時的增量噪聲。
我們和我們的合併子公司Phillips Edison Grocery Center Operating Partnership I，L.P.(“運營合夥企業”)與某些受保護的合作伙伴簽訂了税收保護協議，這可能會限制運營合夥企業出售或以其他方式處置某些購物中心的能力，並可能要求運營合夥企業維持某些否則不需要運營其業務的債務水平。
我們與營運合夥公司於2017年10月4日與(其中包括)我們的主席兼首席執行官Jeffrey S.Edison及他於2017年5月交易完成時所控制的若干實體訂立了一項税務保障協議(“2017 TPA”)，據此，我們透過收購Phillips Edison Limited Partnership的若干房地產資產及第三方投資管理業務，將我們的管理架構內部化，以換取營運合夥公司的所有權單位(“營運單位”)及現金。根據2017年TPA，如果經營合夥企業：(I)在應税交易中出售、交換、轉讓或以其他方式處置某些購物中心，或進行任何應税合併、合併、合併或類似交易(包括全部或幾乎所有資產的轉讓)，自2017年10月4日起為期十年；或(Ii)未能在上述期限屆滿前維持可分配給每個受保護合作伙伴的某些最低税收水平，或(Ii)在某些情況下，未能向該等受保護合作伙伴提供為營運合夥公司的某些類型的債務提供擔保的機會，則營運合夥公司將賠償每個受影響的受保護合作伙伴(包括愛迪生先生)因此而產生的某些税務責任。我們的税收賠償義務包括税收總額。截至2021年6月30日，我們的272處全資物業中有36處(約佔我們ABR的11.4%)受到上文第(I)條所述的保護，受此類保護的內置收益估計總額的潛在“整筆金額”約為1.526億美元。
我們和營運夥伴於2021年7月19日與愛迪生先生、我們的總裁Devin I.Murphy和我們的首席運營官兼執行副總裁Robert F.Myers簽訂了一項額外的税收保護協議(“2021年TPA”)，該協議將於2017年TPA期滿後生效。2021年TPA通常有以下條款：(I)2021年TPA將分別向愛迪生先生、墨菲先生和邁爾斯先生提供2017年TPA規定的相同保護，直至2031年，只要(A)愛迪生先生、墨菲先生或邁爾斯先生(或他們的許可受讓人)(視情況適用)在2021年TPA簽署之日各自擁有其擁有的OP單元的至少65%，以及(B)在墨菲先生或邁爾斯先生的情況下，截至2021年TPA簽署之日，愛迪生個人至少擁有他擁有的OP單位的65%；以及(Ii)2021年TPA將規定，在2021年TPA規定的四年税收保護期屆滿後，只要愛迪生先生持有至少500萬美元的OP單位價值，(A)愛迪生先生將有機會擔保經營夥伴關係的債務或承擔“恢復赤字”義務，及(B)營運合夥將於進行一項合理可能導致確認於二零二一年TPA籤立日期受二零一七年TPA保障之分配予Edison先生之固有收益逾三分之一之重大交易前，向Edison先生發出合理通知，並將真誠考慮Edison先生提出之任何有關安排該等交易以避免或減輕對其不利税務後果之建議。
因此，雖然我們促使運營合夥企業出售、交換、轉讓或以其他方式處置一個或多個此類購物中心可能符合我們股東的最佳利益，但由於這些賠償義務，我們在適用的保護期到期之前這樣做可能在經濟上是禁止的。此外，這些義務可能要求我們使運營合夥企業保持比我們在其他情況下要求我們的業務更多或不同的債務。因此，在税收保護協議的有效期內，可能會限制我們採取行動或做出符合我們最佳利益的決定的能力。









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目錄
第二項未登記的股權證券銷售和收益的使用
在截至2021年6月30日的三個月裏，我們發行了28,000股普通股，贖回了28,000個OP單位。
如第5項所述。根據“其他資料”，本公司董事會已批准終止股份回購計劃(“SRP”)。

第五項：其他信息
2021年8月4日，由於我們承銷的首次公開募股(IPO)，我們的董事會批准終止股息再投資計劃(DIP)和SRP。自2021年4月以來，滴注一直處於暫停狀態。SRP僅限於因股東死亡、符合資格的殘疾或宣佈無能而導致的回購，自2021年3月以來一直暫停，標準回購的SRP自2019年8月以來一直暫停。








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目錄
項目6.所有展品
前男友。描述參考
3.1*
經修正的菲利普斯·愛迪生公司第五條修正案和重述
3.2
菲利普斯·愛迪生公司章程第五次修訂和重新修訂。
表格8-K，2021年7月19日提交，附件3.1
10.1
菲利普斯·愛迪生公司2020綜合激勵計劃
DEF14A，2021年4月7日提交，附錄A
10.2
《信貸協議第一修正案》，由菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心運營合夥公司I，L.P.，Phillips Edison&Company，Inc.，貸款人和作為行政代理的Capital One，National Association共同簽署，日期為2018年11月16日
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.4
10.3
菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心運營合夥公司、出借方菲利普斯·愛迪生公司和作為行政代理的PNC銀行之間的信貸協議，日期為2021年7月2日
表格8-K，2021年7月2日提交，附件10.1
10.4
菲利普斯·愛迪生公司、菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營夥伴I，L.P.以及附表I中確定為簽字人的每個受保護合作伙伴之間簽訂的税收保護協議
表格8-K，2021年7月19日提交，附件10.1
10.5
LTIP上市股權授權書表格
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.32
10.6
LTIP上市股權授予表格(墨菲)
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.33
10.7
RSU上市股權贈與表格
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.34
10.8
限制性股票上市股權授予表格
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.35
31.1*
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條對首席執行官的認證
31.2*
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條對首席財務官的認證
32.1*
根據“2002年薩班斯-奧克斯利法案”第906節規定的“美國法典”第18編第1350條對首席執行官的認證
32.2*
根據“2002年薩班斯-奧克斯利法案”第906條規定的“美國法典”第18編第1350條對首席財務官的認證
101.INS內聯XBRL實例文檔-實例文檔不會顯示在交互數據文件中，因為其XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中
101.SCH內聯XBRL分類擴展架構文檔
101.CAL內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔
101.DEF內聯XBRL分類定義Linkbase文檔
101.LAB內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔
101.PRE內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔
104封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在圖101中)
*隨函存檔








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目錄
簽名
根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的簽署人代表其簽署。
 菲利普斯·愛迪生公司
   
日期：2021年8月5日由以下人員提供：
傑弗裏·S·愛迪生 
  傑弗裏·S·愛迪生
董事會主席兼首席執行官(首席執行官)
   
日期：2021年8月5日由以下人員提供：
/s/約翰·P·考爾菲爾德 
  約翰·P·考爾菲爾德
首席財務官、高級副總裁兼財務主管(首席財務官)








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