美國

美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549

表格10-K

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節提交的年度報告

截至2020年12月31日的財年

或

☐ 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節提交的過渡報告

對於過渡期from__to___

統一通信資產LP

(註冊人的確切姓名載於其章程)

周邊公園大道2299號，120套房

佐治亞州亞特蘭大，郵編：30341

(主要行政辦公室地址)

報名電話：(470)475-1035

複製到：

理查德·W·瓊斯(Richard W.Jones)，Esq.

Jones&Haley，P.C.

哈蒙德大道750號

12號樓，100套房

佐治亞州亞特蘭大，郵編：30328

(770) 804-0500

Www.corplaw.net

根據該法第12(B)條登記的證券：無

根據該法第12(G)節 登記的證券：共同單位

(班級標題 )

如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示 。

是，☐否

如果註冊人不需要根據該法第13條或第15條(D)提交報告，請用複選標記表示 。

是，☐否

注 -勾選上面的複選框不會解除根據《交易法》第13或15(D)節要求提交報告的任何註冊人 根據這些條款承擔的義務。

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2) 在過去90天內是否符合此類提交要求。

是，否，☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人 被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規(本章232.405節)規則 405要求提交的每個交互數據文件。

是，否，☐

用複選標記表示註冊人 是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的申報公司或新興成長型公司。 請參閲《交易所法案》第12b-2條規則中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司” 和“新興成長型公司”的定義。

如果是新興成長型公司，請用複選標記表示註冊人 是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告 ，以證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(美國法典第15編，第7262(B)節)第404(B)節對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所完成的。☐

用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所定義)。

是，☐否

國家 非關聯公司持有的有投票權和無投票權普通股的總市值是根據截至註冊人最近完成的第二財季的最後一個營業日的普通股最後一次出售價格或此類普通股的平均出價和要價計算得出的。 12,961,197美元

(僅適用於公司註冊人 )

註明 截至最後實際可行日期，註冊人所屬各類普通股的流通股數量。

公共 單位：5635,303

通過引用合併的文檔

沒有。

目錄

有關前瞻性陳述的特別 説明

本文檔包含前瞻性 陳述。除本文檔中包含的有關歷史事實的陳述外，其他所有陳述，包括有關我們未來的運營結果和財務狀況、業務戰略和成功可能性以及未來運營的其他計劃和目標，以及當前和預期產品的未來結果的陳述，均為前瞻性陳述。這些陳述涉及 已知和未知的風險、不確定性和其他重要因素，這些風險、不確定性和其他重要因素可能導致我們的實際結果、業績或成就與前瞻性陳述中明示或暗示的任何未來結果、業績或成就大不相同。

在某些情況下，您可以通過“可能”、“將會”、“應該”、“預期”、“計劃”、“ ”、“目標”、“預期”、“可能”、“打算”、“目標”、“項目”、“考慮”、“ ”、“相信”、“估計”、“預測”等術語來識別 前瞻性陳述，“潛在的”或“繼續”或這些術語的否定 或其他類似的表述。本文中的前瞻性陳述僅為預測。我們的這些 前瞻性陳述主要基於我們目前對未來事件和財務趨勢的預期和預測，我們認為 這些事件和財務趨勢可能會影響我們的業務、財務狀況和運營結果。這些前瞻性陳述僅代表截至 本文檔之日的情況，可能會受到本文檔中標題為 “風險因素”的章節以及本文檔其他部分中所述的一系列風險、不確定性和假設的影響。前瞻性陳述會受到固有風險和不確定性的影響，其中一些風險和不確定性是無法預測或量化的，而有些風險和不確定性是我們無法控制的。我們的 前瞻性陳述中反映的事件和情況可能無法實現或發生，實際結果可能與前瞻性 陳述中預測的結果大不相同。此外，新的風險因素和不確定因素可能會不時出現，管理層不可能預測到我們可能面臨的所有風險因素和不確定因素。除非適用法律另有要求，否則我們不打算因任何新信息、未來事件、環境變化或其他原因而公開更新或修改本文中包含的任何前瞻性聲明。

第 部分I

項目1.業務

業務的總體發展。

UC Asset LP Partner(“UC Asset”、“Company”、“Partnership”、“We”或“Us”) 是根據特拉華州法律於2016年2月1日成立的有限合夥企業。我們投資組合投資的目的是 資本增值。根據我們的章程，我們的絕大多數投資組合必須配置在大都市地區的房地產上，例如佐治亞州的亞特蘭大和德克薩斯州的達拉斯。我們的投資組合由多家子公司擁有， 這些子公司可能會開發、再開發、運營和交易這些物業，目的是擴大我們的投資組合，提高資本增值， 並退出投資。截至2021年3月31日，我們所有子公司均由我們全資擁有和控股。我們的主要辦事處 地址是2299Perieter Park Drive，Suite120，Atlanta，GA 30341。

我們的合夥企業 由我們的普通合夥人UCF Asset LLC根據我們合夥企業的有限合夥協議條款進行管理。除我們的有限合夥協議中定義的有限條件 外，作為普通合夥人的UCF Asset LLC有權全面管理我們的 合夥企業。有限合夥人是被動投資者，對我們的合夥企業和普通合夥人的權力有限。

普通合夥人

UCF Asset LLC是根據佐治亞州法律於2016年1月26日成立的有限責任公司。我們普通合夥人的主要辦事處與我們合夥企業的主要辦事處 相同。

直接或間接擁有和控制我們的普通合夥人的個人分別是擁有80%股權的“拉里”吳向紅和擁有20%股權的格雷戈裏·班克斯頓(Gregory Bankston)。格雷戈裏·班克斯頓是我們普通合夥人的管理成員。

UCF Asset LLC除管理我們的合作伙伴關係外，不從事 任何業務活動。

如果(I)普通合夥人在終審判決中被有管轄權的法院判定犯有欺詐、挪用公款或類似的重罪，或者(Ii)普通合夥人嚴重且故意違反我們的有限合夥協議，則經代表至少66%(662/3%)的未完成普通合夥人 投票的未完成普通合夥人 同意，普通合夥人可被 除名。 如果普通合夥人在最終判決中被有管轄權的法院判定犯有欺詐罪、挪用公款罪或類似的重罪，則普通合夥人可被除名。 普通合夥人代表至少66%(662/3%)的未完成普通合夥人 作為一個類別進行投票。

普通合夥人可隨時將其合夥權益的全部或部分轉讓給任何附屬公司，並由普通合夥人全權酌情接納該附屬公司為額外或替代普通合夥人。

普通合夥人每年將獲得管理費，分四次按季度支付，按合夥企業管理的淨資產的2.0%計算。

業務運作

截至2020年12月31日，我們的業務主要由我們在Atlanta Landsight LLC、SHOC Holdings LLC和Hotal LLC的所有權權益組成，所有這些 都是佐治亞州有限責任公司。我們的合夥企業擁有所有這些子公司100%的股份。

Atlanta Landsight LLC (“ALS”)在亞特蘭大大都市區投資住宅和商業地產。亞特蘭大 Landsight業務的主要目標是支持UC Asset LP中更廣泛的投資者羣體的利益。它的投資策略包括： 收購一處房產，對其進行翻新或改造，然後將其重新投放市場出售，或將其出租以賺取持續的租金收入 。所有開發和重建工作均由第三方承包商完成，損益部不會為ALS的損益承擔 。偶爾，肌萎縮側索硬化症也會投資於其他大都市地區的住宅物業。截至2020年12月31日，ALS減持了住宅物業，但沒有對商業地產進行任何投資。隨着時間的推移， 我們預計商業地產將佔肌萎縮側索硬化症投資組合的大部分。

SHOC Holdings LLC(“SHOC LLC”)是一傢俱有創新商業模式的初創公司，投資和開發位於主要機場和/或中央商務區附近社區的物業，用於共享家庭辦公住宿。我們於2020年第四季度出資90萬美元成立了SHOC LLC ，其中包括分配給SHOC LLC的20萬美元現金和70萬美元短期票據。 截至2020年12月31日，SHOC LLC尚未進行任何投資。它的第一筆投資將於2021年4月在亞特蘭大市中心收購一棟10個單元的公寓樓 ，對價約為75萬美元。

Hotal Services LLC(“Hotal”) 是一家初創企業，其業務戰略是投資酒店物業。我們在2020年第四季度成立了Hotal，方法是投資 名義上的資本，並向其分配某些無形資產，包括註冊品牌“Hotal” 和網站“theHotal.com”。“這些無形資產沒有估值，賬面價值為零。

UC Asset LP還投資於 私人債務和其他非基於財產的機會，條件是這些債務和其他機會產生的收入不超過合夥企業總收入的10%(10%)。從創立到2020年12月31日，UC Asset LP持有的債務 投資總額約為750,000美元。其中70萬美元的債務在2020年第四季度作為出資額轉讓給了SHOC LLC。

歷史投資

2016年11月，我們與一家未受影響的第三方成立了德克薩斯州有限責任公司 UCF Development LLC(簡稱UCFD)，我們擁有其 未償還所有權權益的75%。UCFD隨後通過收購德克薩斯州法默斯維爾(Farmersville)72英畝的農場進行了投資，該農場位於達拉斯 大都市區。2018年2月，我們買斷了另一家投資者的股份，成為UCFD的100%所有者。擁有農田100%權益的總成本約為85萬美元。

原來的計劃是與開發商合作，將農田開發成40-50塊土地作為住宅用地。UCFD在2020年年初放棄了該計劃，並通過名義交易將Farmersville農田轉讓給ALS。UCFD於2020年11月解散。農田 在2020年11月被ALS以1300000.00美元的價格出售。

對業務的敍事性描述。

我們 合作的商業目的是投資以實現資本增值。

截至2021年12月31日，我們的合作伙伴關係主要投資於亞特蘭大大都市區的住宅物業，以實現資本增值。我們 在2021年第二季度進行了第一筆商業地產投資，預計將擴大我們的投資組合，包括更多商業地產 。

我們通過多家子公司進行投資 活動，這些子公司通常由我們全資或控股，所有這些子公司都以房地產投資業務為目的 。

我們的投資策略是 尋找高增長、高附加值的房地產投資模式。預計我們的每一家子公司都將創建並實施其獨特的高增長和增值投資模式或模式。 合夥企業管理層將持續努力確定 此類投資模式/模式，然後投資於現有公司或成立新公司，其業務目的是實施 這些戰略/模式以實現更大的資本增值。

具體地説，新技術 正在改變人們的生活，改變他們的生活、工作和旅行方式。因此，新技術正在重新定義住宅和商業地產的“地產”概念 。我們相信，技術將為房地產領域增值、高增長的投資模式/模式創造許多新的機會。

亞特蘭大大都會住宅投資

我們的子公司Atlanta Landsight 是一家佐治亞州有限責任公司，在亞特蘭大大都會收購和重新開發住宅房地產，主要位於亞特蘭大市中心以北的郊區，如布魯克黑文、鄧伍迪和瑪麗埃塔，以及亞特蘭大市中心。亞特蘭大是美國第九大大都市區。

收購物業後， Atlanta Landsight LLC在將其重新投放市場出售之前，可能會對其進行改進以增加其價值。根據物業的狀況，改善措施可能是翻新、改建或徹底拆毀重建住宅。 改善後，如果管理層認為子市場已達到短期峯值，ALS管理層可能會立即出售已完工的項目；或者，如果管理層認為子市場在來年有升值潛力，他們可能會將其出租一段時間，通常是12個月。 (注1)如果管理層認為子市場在來年有升值潛力 ，則ALS管理層可能會立即出售已完工的項目。 如果管理層認為子市場在來年有升值潛力，他們可能會將其出租一段時間，通常是12個月。所有改進工作均由獨立的第三方執行和管理，ALS不對其損益負責 ，其損益不會對ALS的損益產生實質性影響。

如果增值產生了令人滿意的ROI，或者有任何合理的商業考慮，ALS可以轉售房產 而不加改進。

翻新

翻新物業通常 包括優化空間，修復或更換水、電和暖通空調設備，安裝新地板，升級廚房和浴室， 安裝新電器，和/或粉刷內牆和外牆。翻新可能是一種相對低成本的方法，可以提高物業的 價值。

在2019財年， ALS在亞特蘭大大都市區完成了7個住宅改造項目。截至2019年12月31日，已售出三處房產，出租了三處房產， 還有一處房產仍在掛牌出售。這處房產最終在2020年第一季度售出。

在2020財年，ALS在亞特蘭大大都市區完成了一個住宅翻新項目。它於2020年8月初售出。ALS終止了其中一處租賃物業的 租約，並於2020年5月將其掛牌出售。該房產於2020年8月初售出。

改建

改建的物業可能包括 許多上述翻新，但也可以包括對結構的更改，通常是通過增加更多空間和更改樓層 平面圖。改建的成本通常高於翻新但低於重建，其投資回報率(ROI)通常高於翻新但低於重建。

在2019財年 和2020財年，ALS沒有任何改建項目。Atlanta Landsight LLC的上一次改建項目是在2017年完成的。它被出租了幾年，最終在2021年6月售出。

重建

如果物業 的狀況太差，修復起來不划算，則可能需要拆除並重建。在選擇要重建的 房產時，ALS管理層傾向於那些位於已發生其他正在進行的重建項目且已完成 重建房產已售出的社區的房產。

在2019財年， ALS在亞特蘭大大都市區完成了兩個重建項目。其中一個賣了，另一個在2020年6月租出去了。

在2020財年 至2021年第一季度，ALS完成了一個重建項目，並於2021年4月售出。

* * *

從2020年第二季度 開始，ALS一直在減少住宅物業的投資組合。這一過程在2021年繼續進行，因為 住宅市場的管理項目已經達到了短期峯值。截至2020年12月31日，ALS在亞特蘭大大都會擁有6處住宅物業；在北卡羅來納州格林斯伯勒擁有1處住宅物業，在德克薩斯州法默斯維爾擁有可開發土地。

在這七處房產中， ALS已經完成了四處房產的重新開發，目前正在進行一處房產的重新開發。這五處房產按年度合同出售或出租 。截至2020年12月31日，四個租賃物業的月收入約為14,600美元。截至2021年1月，這五處租賃物業的市場淨值總計約為325萬美元。另一處房產目前 處於擱置狀態，將於2021年夏天掛牌出售。預計掛牌價約為565,000美元。

由於子市場的不確定性，目前有兩處房產 處於擱置狀態。截至2021年12月31日，這兩處房產的總市場淨值約為291,000美元。

截至2020年12月31日，除兩處因不確定性而被擱置的物業外，大多數ALS住宅物業的公平市價是由獨立及持牌估價師 ，即房地產估值公司(Real Estate Value Inc)進行評估後得出的。這 兩處房產的公平市場價值是使用管理層開發的方法評估的。此方法已由獨立的 授權第三方審核和批准。-即來自凱勒·威廉姆斯(亞特蘭大周邊辦公室)的布蘭登·阿特金斯(Brandon Atkins)。

Shoc(“共享家庭辦公集羣/社區”) 亞特蘭大大都會地產投資

SHOC是一個新的物業概念 類似於愛彼迎(納斯達克股票代碼：ABNB)和VRBO等公司開發和運營的“房屋租賃”商業模式。與普通的“房屋租賃”相比， 改進之處在於，SHOC物業被定義為出租的家庭辦公室。

房屋租賃已經成為時尚 ，被視為傳統酒店的替代品。到目前為止，房屋租賃已經成為休閒旅行者的一個有吸引力的選擇， 但對商務旅行者來説吸引力不大。根據我們的研究，有兩個主要因素阻礙商務旅行者 使用房屋租賃而不是傳統的商務酒店。首先，大多數房屋租賃物業都是住宅物業，缺少會議室等商務設施。其次，大多數房屋租賃物業既不毗鄰主要機場，也不毗鄰中心商務區，這使得它們在地理上對商務旅行者來説並不方便。為了解決這些問題，我們 提出了SHOC的概念，代表共享家庭辦公社區或共享家庭辦公羣集(取決於SHOC 屬性的密度)。與傳統酒店客房相比，SHOC將配備高速互聯網、視頻 會議、打印機和掃描儀等辦公配件以及其他工具等家庭辦公設施，以增強當今商務旅行者的能力。 但它也展現了個性化的魅力，包括設施齊全的家庭式廚房，為旅行者提供出門在外的家庭辦公。

此外，我們相信在改造社區時，SHOC 可以成為一種強大的商業模式。在許多大都市，機場或中央商務區(CBD)附近都有貧困居民區。這些陷入困境的社區不僅遭受着財產價值的損失， 還遭受着商業收入的損失。臨時建築商不僅翻新房屋，還將這些房屋變成創收企業 。因此，它將改善社區的福祉，並可能為我們的投資帶來更好的回報。

SHOC Holdings LLC(“SHOC LLC”)是一家專注於開發SHOC物業的初創公司。我們擁有SHOC LLC 100%的所有權權益。在 SHOC LLC成立之前，我們的另一個投資方，即Atlanta Landsight LLC(“ALS”)已成功投資於 困難社區的房屋翻新。由於試點項目很少，肌萎縮側索硬化症單次銷售的年化回報率超過50%。我們相信，ALS的專業知識可以轉讓給SHOC LLC，這將有利於SHOC業務的發展。

2020財年：

Shoc LLC剛剛開始 ，已經對其產品進行了一些研究和開發，並搜索和篩選了可能成為SHOC 物業的物業，但是，目前還沒有完成任何項目，也沒有產生任何收入。

霍塔爾有限責任公司

在2020年第四季度， 我們成立了Hotal LLC，旨在將創新的投資模式應用於酒店物業。截至2020年12月31日，它尚未 進行任何投資。

達拉斯大都市的農地投資

2016年9月，我們的子公司UCF Development LLC(“UCFD”)購買了位於德克薩斯州法默斯維爾鎮(位於達拉斯大都市區東北象限)的72.53英畝農田的76%。2018年2月，UCFD購買了這處房產剩餘的24%，這塊土地現在包括在我們的投資亞特蘭大景觀有限責任公司(Atlanta Landsight LLC)中。

2016年9月，法默斯維爾房產的收購價為805,216美元。該物業的歷史總成本(包括佣金、税金、諮詢費等)截至2020年9月30日，約為90萬美元。

德克薩斯州法默斯維爾房產的價值完全基於獨立和獲得許可的第三方的估值。截至2019年12月19日，最新的評估報告對 房產的估值為1,088,000.00美元。本報告由Valuright評估公司的Michelle Godwin提供。

該房產於2020年10月以1,300,000.00美元的價格售出。

債務投資

我們不時進行有限數量的債務投資 。這些投資是以期票或私人貸款的形式提供給相關和無關的第三方 。截至2020年12月31日，自成立以來，我們已經進行了232萬美元的債務投資，其中1982754美元未償還。70萬美元 未償債務投資由我們的被投資人SHOC Holdings LLC持有，沒有擔保。1,200,000美元的未償還債務投資 由我們的被投資人ALS持有。ALS項下的1,200,000美元票據是由賣家融資出售我們的農田房產產生的， 由房產本身擔保。

我們的債務投資(主要是利息)的收入在2020年總計約為31,581美元，佔我們總收入的不到1%，2020年的總收入約為4,526,233美元。

公開宣佈的新服務狀態

2020年5月，我們宣佈 我們通過Atlanta Landsight LLC提供並由Atlanta Landsight LLC管理，這是一項大流行病抵押貸款債務減免計劃，適用於因新冠肺炎疫情而經歷 財務緊急情況的企業。該計劃旨在收購受新冠肺炎疫情影響 的商業地產的股權。

自2020年12月31日起，由於市場需求不足，此 項新服務已終止。我們在營銷和推廣此計劃上花費了大約5000美元。 其表示與該計劃相關聯的總成本。

行業競爭地位和競爭方式

UC Asset的結構為 主有限合夥企業(MLP)，而不是房地產投資信託基金(REIT)，以關注長期價值增長。 公司是極少數在美國公開市場交易的房地產MLP之一。根據能源基礎設施理事會(WAS Master Limited Partnership Association)的數據，截至2021年4月2日，只有兩家房地產MLP在包括納斯達克(NASDQA)和紐約證交所(NYSE)在內的國家交易所上市。至於我們報價的OTCQX，看來我們是唯一的房地產MLP。

這一獨特的法律結構 使UC Asset能夠採取更長期的房地產投資方式，因為MLP不必像REITs那樣不斷進行現金分配 。根據Zack Small Cap Research分析師貝絲·森科(Beth Senko)於2020年4月20日發佈的一份研究報告，MLP“最適合尋求高於平均水平的回報而不需要定期現金分配的長期投資者。”

我們的合夥企業沒有 期限限制，也沒有像房地產投資信託基金那樣進行現金分配的義務。這意味着我們可以出於資本增值的目的 無限期持有任何投資，也可以隨時存在任何投資。這種靈活性使我們能夠做出更好的 投資決策，並有可能實現更好的投資回報。

UC Asset代表聯合 社區資產。我們相信“最好的房地產投資是投資於社區成長”。我們致力於 長期社區增長作為我們的資產管理戰略，基於這樣的理念：房地產投資組合可以服務於雙重目的：為投資者提供誘人的ROI，同時創造社區感，並對居民的生活產生積極和多方面的影響 。

以上討論的所有行動 都表明我們致力於以社區為基礎的方法，並堅信“最佳房地產投資是投資於社區發展 ”。

房地產業被廣泛認為是一個“傳統”行業，創新空間有限。然而，新技術的進步，特別是信息技術(IT)的進步，正在重新定義我們的生活和工作空間，我們相信這些發展將顛覆房地產行業的傳統智慧。

UC Asset 的管理層擁有IT和互聯網背景，並密切關注新技術在房地產中的應用。我們將始終尋找 ，並將投資於擁有創新和顛覆性商業模式以應對新技術的公司。

例如，我們的子公司 SHOC執行基於兩個新趨勢的創新業務模式：1)支持遠程 工作並模糊工作、生活和住宿之間界限的新技術的發展；2)在線平臺的流行融合了 商業酒店物業、寫字樓物業和住宅物業的市場。SHOC的業務模式嚴重依賴技術， 可能具有很強的顛覆性。

我們還在積極尋找其他創新的商業模式進行投資。例如，我們對區塊鏈技術 和不可替代令牌(NFT)技術在房地產開發和運營中的應用非常感興趣。

僱員人數

截至2020年12月31日， 公司有兩名全職員工，他們是我們的普通合夥人UCF Asset LLC的兩名成員。公司有五名兼職員工， 包括一名項目經理、一名會計師、一名投資者關係總監和兩名審計委員會成員。

向證券持有人報告

公司正在根據1934-10-K和10-Q--《證券法》在Edgar平臺上定期提交 報告。

SEC維護一個 互聯網網站，其中包含以電子方式向SEC提交 文件的發行人的報告、委託書和信息聲明以及其他信息。該網站地址是http://www.sec.gov，我們的報告可以在這裏找到at： https://www.sec.gov/cgi-bin/browse-edgar?company=UC+Asset+LP

第1A項。風險因素。

不適用於較小的報告公司。

第1B項。未解決的員工評論。

不適用 。

項目2.財產

2.1.由 Atlanta Landsight LLC(“ALS”)持有的物業

下表提供了肌萎縮側索硬化症主要物理屬性的共性 信息，根據獲取這些屬性的各種投資策略將其分為4類 。ALS擁有Fee Simple中的每一處房產，而且這些房產沒有債務， 除了根據共有協議擁有的一處房產，ALS的共同所有者從一家國家銀行承擔了397,743.39美元的抵押貸款(截至2020年12月31日)。

ALS住宅物業的公平市價(“FMV”) 由以下方法釐定：1)對於已完成開發的物業， 我們根據由獨立第三方(Real Estate Value Inc.)持牌估價師確定的評估價值計算FMV； 2)對於正在開發的物業，我們基於關聯方進行的分析得出FMV。但是，管理層使用的方法和結果已由獨立且獲得許可的第三方(來自凱勒·威廉姆斯亞特蘭大周邊辦公室的布蘭登·阿特金斯)進行了審查和批准( 亞特蘭大周邊辦公室的布蘭登·阿特金斯(Brandon Atkins))。

2.2其他被投資人持有的財產

截至2020年12月31日，我們的 其他被投資人，包括SHOC Holdings LLC和Hotal Service LLC，均未持有任何物業。Shoc LLC正在積極尋求收購 處房產，這些房產可能會被構建/轉換為共享的家庭辦公房產(“SHOC房產”)。

新冠肺炎爆料

新冠肺炎疫情在2020年上半年對我們的業績和產品組合產生了 負面影響。這些影響已反映在我們之前和當前的 財務報告中。據我們的管理層所知，除了我們在之前和當前的財務報告中已經披露和討論的影響之外，我們沒有看到和/或預計新冠肺炎對我們的物業有任何其他重大影響 需要披露。 具體地説，我們所有的租約都已全額支付，我們的租户都沒有提出任何租金減免請求。

我們將繼續關注 新冠肺炎疫情的發展，並將及時披露新冠肺炎對我們物業的任何具體和實質性影響， 包括但不限於潛在的租約違約或潛在的租金減免請求。

更詳細地討論上表中列出的我們的物業

截至2020年12月31日，肌萎縮側索硬化症的主要物理屬性包括7個住宅屬性。除了一個例外，所有住宅物業 都位於佐治亞州亞特蘭大大都市，大多位於亞特蘭大市中心周圍不斷增長的郊區。在大都會 亞特蘭大的6處房產中，4處是獨立單户住宅，1處地塊劃為獨立住宅，1處是小型多户住宅。我們還在北卡羅來納州格林斯伯勒擁有一棟獨立的 獨棟住宅。

我們目前正在出租四套獨立的獨棟房屋 ，其中三套位於亞特蘭大北郊，一套位於格林斯伯勒西北部郊區。 亞特蘭大的房產租期為12個月，可選擇每年續簽。格林斯伯勒房產的租約將於2021年6月20日到期，其中包括租購條款，租户可以選擇在2021年7月21日到期前以50萬美元的價格購買該房產。這四處房產的總公平市場價值約為325萬美元，這三處房產每月產生的租金收入約為14,600美元。每年的總租金收入大約相當於公平市場總價值的5.4% 。

亞特蘭大正在開發兩個住宅物業 。根據我們截至2020年12月31日的商業計劃：1)亞特蘭大南郊欠發達社區的一處多户住宅可能會被拆除，重建為一處多户住宅出售或出租。2)亞特蘭大南郊一個不斷髮展的社區中的一塊地塊 可能會被開發成一棟單獨的房子，供出售或出租。如上表所示，這些 房產的公平市場價值合計約為565,000美元。

2.3.抵押給我們的財產

2016年9月，UCF Development LLC(UCFD)購買了位於德克薩斯州科林縣Farmersville鎮內72.53英畝農田的75%。這裏位於達拉斯大都市區的東北象限。截至2018年2月，UCFD已購買了該 房產剩餘的25%。2020年1月，這塊土地通過內部名義出售給了亞特蘭大景觀有限責任公司(Atlanta Landsight LLC)。

2016年9月，法默斯維爾房產的收購價為805,216美元。我們在這處房產的歷史總成本(包括佣金、税金、諮詢費等)截至2020年10月，約為901,000美元。該房產於2020年10月以130萬美元的價格賣給了無關方。然而，在售價中只有10萬美元是現金支付的。其餘部分根據賣方融資計劃支付，買方通過該計劃向ALS發行本金為1,200,000美元的可轉換票據。這張票據的年利率為8%。 票據將於2021年10月21日到期。票據由服務器場保護，這意味着如果 票據為默認票據，ALS可以收回財產所有權。

第3項法律訴訟

據我們所知， 在提交本申請時，沒有針對該合夥企業的重大法律訴訟待決。

第四項礦山安全信息披露

不適用。

第 第二部分

第五項：註冊人的普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場。 股票註冊人的普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場。

截至2020年1月02日，我們共有80個共同單位的持有者。2020年1月2日之後，我們的股票在場外交易市場上交易活躍；

截至2021年3月1日，我們的合夥企業沒有 證券被授權根據股權補償計劃發行。

2020年3月2日，UC Asset 完成了一次私募，根據此次私募，公司發行了166,667股A系列優先股，發行價為1.80美元/股。 公司從一名國內投資者那裏總共籌集了30萬美元。A系列優先股以溢價出售， 轉換為普通股的優先股價格遠遠高於 公司目前的單位淨股本。因此，發行A系列優先股可能會增加公司每單位的淨股本。自初始發行日期起計12個月後，持有者可選擇將A系列優先股轉換為普通股。 轉換價格可能在每台1.60美元到1.80美元之間，具體取決於轉換時普通設備的交易價格。

在過去的兩個財年中，我們沒有向我們的普通單位持有人進行分配 。我們可能會在將來向我們的普通單位持有人進行分配，但 支付此類分配由我們的普通合夥人自行決定。

發行我們的A系列優先股所籌得的收益作為額外出資捐獻給Atlanta Landsight LLC(“ALS”) ，然後用於償還ALS的建設貸款。

我們 在2020年第四季度沒有任何公司回購我們的股權證券 。

第六項：精選財務數據。

不適用於較小的 報告公司。

第 項7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

您 應閲讀以下關於我們的財務狀況和運營結果的討論和分析，以及我們的財務報表 以及本年度報告中其他部分包含的相關説明和其他財務信息。 本討論和分析中包含的一些信息或本年度報告中其他部分闡述的信息，包括有關我們業務計劃和戰略的信息 ，包括涉及風險和不確定性的前瞻性陳述。我們的實際結果可能與以下討論和分析中包含的前瞻性陳述中描述或暗示的結果大不相同 。

管理層 目前不知道本管理層討論和分析中提到的任何趨勢或情況可能 對公司當前的財務狀況、未來的經營業績或流動性產生重大不利影響。但是， 投資者也應該意識到可能會對公司的前景以及在創收、流動性和資本資源生成方面的進展一致性產生負面影響的因素 。這些因素可能包括：(I)收入變化，(Ii) 公司可能無法為其股權證券吸引投資者，或無法以其他方式從任何來源籌集足夠資金 ，(Iii)政府監管加強或此類監管發生重大變化，(Iv)競爭加劇，(V)公司未來可能加入的訴訟的不利 結果，以及(Vi)競爭激烈且瞬息萬變的房地產環境 。

此處確定的 風險並非全部包含在內。新的風險因素時有出現，管理層無法預測 所有此類風險因素，也無法評估所有此類風險因素對公司業務的影響，也無法評估 任何因素或因素組合可能導致實際結果與任何前瞻性陳述中包含的結果大不相同的程度。 因此，不應依賴前瞻性陳述作為對實際結果的預測。

概述

我們 是一家有限合夥企業，我們投資了四家子公司，這些子公司在佐治亞州亞特蘭大和德克薩斯州達拉斯從事房地產的重新開發和開發 。我們的普通合夥人是UCF Asset LLC。

自 註冊以來，公司的淨股本已從截至2016年3月1日的225萬美元增長到截至2020年12月31日的77.053.52億美元。

每個普通單位的淨股本從2016年3月1日的1.156美元/單位增長到2020年12月31日的1.538美元/單位(完全稀釋) 2018年分配0.050美元后。下表顯示了這一時期每股淨股本的變化情況：

表 I：UC Asset LP在2016年3月1日至2020年12月31日期間的每股淨股本。

2020年1月2日，我們的股票開始在場外交易市場(OTCQX)上市，這是場外交易市場中最好的市場。

我公司的法定架構

為了吸引尋求長期增長的投資者， 業務被構建為公開交易的有限合夥企業(Master Limited Partnership，簡稱MLP)，而不是房地產投資信託基金(REIT)。它將私人合夥企業的税收優惠與上市公司的流動性 結合在一起。大多數MLP是在經濟的自然資源部門組織的，只有非常有限的一部分投資於房地產。大型有限合夥企業協會統計，美國全國交易所共有82家MLP交易，其中只有4家在房地產領域。事實上，我們是唯一在OTCQX上報價的房地產MLP 。

流動性 與資本資源

資本 資源

自 我們成立以來，我們主要通過出售私募中的有限合夥人權益來為我們的運營提供資金。在 我們公開發行之前，合夥企業中有42個有限合夥人。

首次公開發行

根據A+法規的要求，我們於2018年1月首次向SEC公開提交了我們的發售通告。 2018年6月13日，我們的發售通告通過了SEC的審核。我們的IPO於2018年10月12日截止。募集資金總額為145萬美元。首次公開募股(IPO)後，我們總共有80名有限合夥人。

發行A系列優先股

2020年3月2日，本公司完成定向增發，據此，合夥企業發行166,667股A系列優先股 股，價格為1.80美元/股，籌資總額為300,000美元。

A系列優先股以溢價出售，即優先股轉換為普通股的價格遠高於本公司目前的單位淨股本 。因此，發行A系列優先股可能會 增加公司的單位淨股本。

A系列優先股可在初始發行日期起12個月後，根據持有者的選擇權轉換為普通股。 轉換價格可能在1.60美元至1.80美元之間，具體取決於轉換時普通股的交易價格。

債務 融資

我們的全資子公司ALS從當地一家銀行獲得了49萬美元的建設貸款安排。ALS已償還此貸款安排的所有未償還餘額 ，截至2020年12月31日沒有未償還貸款。截至2020年12月31日，我們的子公司和本公司都沒有任何未償還的債務融資餘額 。

現金流

下表彙總了以下各期的現金流：

淨額 經營活動中使用的現金

截至2019年12月31日的年度，運營活動中使用的淨現金主要是管理費和專業費用 的結果。

截至2020年12月31日的年度，運營活動中使用的淨現金主要是管理費和專業費用 的結果。

淨額 投資活動提供的現金(用於)

截至2019年12月31日的年度，投資活動提供的淨現金主要是退出投資組合物業 產生280萬美元現金，投資組合物業220萬美元，以及向相關 各方提供淨40萬美元新貸款的結果。

截至2020年12月31日的年度，投資活動提供的現金淨額主要是由於退出投資組合物業 產生了470萬美元的現金，投資組合物業投資了300萬美元，以及向相關方償還貸款淨額為0.06萬美元。 投資組合物業產生的現金淨額為470萬美元，投資組合物業的投資淨額為300萬美元，以及向相關方償還貸款的淨額為0.06萬美元。

淨額 融資活動提供的現金

在截至2019年12月31日的一年中，融資活動提供的淨現金是由於代表我們的有限合夥人從美國國税局(US Internal Revenue Service)退還了備用預扣，並從一筆新的建設貸款中獲得了10萬美元。

截至2020年12月31日的年度，融資活動提供的現金淨額源於 有限合夥人通過發行A系列優先股貢獻的淨收益300,000美元，以及建築貸款收益20萬美元和建築貸款償還 40萬美元。

承付款 和或有事項

我們 向我們的普通合作伙伴UCF Asset LLC支付季度管理費。管理費按上一財年最後一天所管理資產的2.0%計算 。截至2019年12月31日和2020年12月31日的年度管理費分別為164,488美元和182,798美元 。

此外，我們還在佐治亞州亞特蘭大的Perieter Park Drive 2299 Perieter Park Drive，Suite 120向一家獨立的第三方租賃空間。租金按月支付 ，支付金額如下：2035美元至2019年11月1日，2019年11月2日至2020年11月1日為2096美元。 接下來的12個月租金上調至2158美元。根據租賃條款，我們已向 房東提供2189美元的押金。

資產負債表外安排

公司沒有任何表外安排。

運營結果

截至2019年12月31日的年度

在 本財年，我們的投資業務主要通過我們的全資子公司Atlanta Landsight LLC進行。在此期間，它購買了 三處房產，售出了五處房產。Atlanta Landsight LLC有41,138美元的已實現虧損和677,139美元的未實現收益 。在此期間，我們將這一收益記錄為636,001美元的綜合未實現收益。在此期間，UCF Development LLC有108,000美元的未實現收益 。此外，我們在此期間的未實現收益包括應計但未付的利息。

在此期間，我們的 運營費用為516,329美元，主要包括支付給普通合作伙伴的管理費和專業 費用。

在截至2019年12月31日的一年中，我們的淨股本增加了203,542美元。

截至2020年12月31日的年度

在 本財年，我們的投資業務主要通過我們的全資子公司UCF Development LLC和Atlanta Landsight LLC進行。

UCF Development LLC在第一季度將其證券投資轉移到Atlanta Landsight LLC，名義價格為1.00美元。UCF Development後來於2020年11月解散，其所有剩餘資產(約為12,000美元的現金餘額) 全部返還給我們。

亞特蘭大 Landsight LLC在此期間購買了一處房產，並售出了五處房產。Atlanta Landsight LLC有466,479美元的已實現虧損 和394,211美元的未實現虧損。在此期間，我們將這一淨虧損記為合計未實現虧損860,789美元。UCF Development LLC被解散，其所有收益和虧損在此期間被Atlanta Landsight LLC吸收。此外，我們在此期間的未實現收益 包括貸款組合的應計但未付利息40,837美元。

在此期間，我們的 運營費用為584,424美元，主要包括支付給我們普通合作伙伴的182,789美元的管理費 和專業費用。

在截至2020年12月31日的一年中，我們的淨股本增加了120,174美元。

趨勢 信息

下面的 討論涵蓋了自上個 財年以來對我們的業務、行業或宏觀經濟產生影響的一些重大趨勢，這些趨勢對我們的運營產生了影響。它還涵蓋了已知的趨勢、不確定性、需求、承諾或事件，這些趨勢、不確定性、需求、承諾或事件 可能會對我們2020財年的運營產生實質性影響。

我們共同單位的公開交易及其對我們業務運營的影響

2019年10月31日，我們有資格在場外市場上市。2020年1月2日，我們的共同單位開始在場外交易市場(OTCQX)報價，這是場外交易市場中 最好的市場。

我們 相信，FINRA的批准和我們的單位在OTCQX上的報價將對我們在2020年及以後幾年的業務運營產生重大影響。首先，我們現在可以選擇通過管道交易(私募公共 股權)來籌集資金，以滿足我們的運營需求。如果我們能夠通過管道交易籌集資金(這一點沒有保證)，這將提供 過去兩年無法作為合作伙伴關係資金來源的可用資金。

其次， 我們相信這將使我們能夠通過發行新單位(可能是首選單位和/或受限單位)來收購物業，而不是 現金支付全部或部分購置成本。這將減少我們的現金流出，節省下來的資金可用於已收購物業的翻新/改建/重建 。

新冠肺炎對全國和地方房地產市場的影響

新冠肺炎疫情對房地產市場產生了巨大影響。在我們開展業務的兩個大都會地區，亞特蘭大市自2020年3月17日以來一直處於封鎖狀態 ，隨後自2020年4月1日起對佐治亞州全州實施封鎖，德克薩斯州 自2020年3月19日以來一直處於封鎖狀態。這些禁售令使許多企業暫停或遠程運營，預計 將損害經濟，最終損害房地產市場。

亞特蘭大的商業物業 立即受到影響。根據亞特蘭大諮詢公司Bleakly Consulting(br}Group)4月20日發佈的一份報告，冠狀病毒疫情可能會將整個亞特蘭大都會區的零售空置率推高至40%，給商場業主和其他房東帶來前所未有的挑戰。社會驅動型企業，如餐廳、休息室和俱樂部，也經歷了創紀錄的經濟損失 。我們認為，這反過來又會傷害將物業出租給這些企業的商業物業的房東。

總體而言，住宅房地產價格在2020年第一季度立即下跌後，在2020年出現了上漲。我們 認為這種增長是不可持續的，住宅市場可能會在兩年內達到最高點^釹或3^研發 2021年第四季度。

關於柯維德疫情對房地產市場影響的詳細討論，請參考我們發佈的白皮書：https://www.ucasset.com/WhitePapers/2021%20Management%20White%20Paper.pdf

我們的 應對新冠肺炎衝擊的戰略

在2020年4月20日，我們完成了兩筆交易，將兩處房產清算給現金買家，價格大大低於當前的 賬面價值。我們做出這一決定是基於管理層對美國總體房地產市場的最大努力預測，特別是在新冠肺炎疫情的影響下 亞特蘭大的房地產市場。

作為應對疫情影響的進一步措施，肌萎縮側索硬化症提供了一些房產出租，以產生現金流。ALS還在第一季度額外出租了一處房產。截至2020年年底，ALS已有四處房產產生月租 收入。

我們 還推出了一項新的業務戰略，收購創收物業，這些物業在創收和支付抵押貸款方面存在暫時困難。我們將這一新戰略命名為“大流行抵押貸款救助計劃”，然而，由於市場需求不足，該計劃後來被宣佈為無效 。我們在營銷和推廣此計劃上花費了大約5000美元，這相當於 與此計劃相關的總成本。

在2020年第四季度，我們成立了SHOC Holdings LLC，其商業模式是創新的，在我們看來，它適應了大流行後的商業房地產市場 。有關SHOC的更多詳細信息，請參閲本申請第1項中的相關討論。

第 7A項。關於市場風險的定量和定性披露。

不適用於較小的報告公司。

第 項8.財務報表和補充數據

財務報表和相關附註作為本報告的一部分，在F-1頁及以下頁的附錄中編制索引。

財務報表索引

獨立註冊會計師事務所報告

致 UC Asset，LP的股東和董事會

關於財務報表的意見

我們 審計了UC Asset，LP截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表、截至那時止年度的 運營、股東權益(赤字)和現金流量相關報表，以及相關附註(統稱 為“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的財務 狀況，以及截至該日止年度的運營結果和現金流， 符合美國公認的會計原則。

對公司作為持續經營企業的持續經營能力產生了嚴重的 懷疑

隨附的 財務報表的編制假設公司將繼續作為一家持續經營的企業。如財務報表附註 2所述，本公司在運營中遭受經常性虧損，並有鉅額累計虧損。此外，公司的運營現金流繼續為負。這些因素令人對公司繼續經營下去的能力產生極大的懷疑 。管理層在這些問題上的計劃也在附註3中描述。財務報表 不包括可能因這種不確定性的結果而產生的任何調整。

意見依據

這些 財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的 財務報表發表意見。我們是一家在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(SEC)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們 根據PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得 財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。公司 不需要對其財務報告內部控制進行審計，也不需要我們進行審計。作為我們審計的一部分 我們需要了解財務報告的內部控制，但不是為了對公司財務報告內部控制的有效性發表意見 。因此，我們不表達這樣的意見。

我們的 審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序(無論是由於錯誤還是 欺詐)，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上檢查有關財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的基礎。

/S/ bf Borgers CPA PC

BF Borgers CPA PC

我們 自2021年以來一直擔任本公司的審計師

萊克伍德， CO

2021年8月2日

UC 資產，LP

合併資產負債表

12月 31，

UC 資產，LP

合併 淨資產變動表

截至12月31日的年度 ，

UC 資產，LP

合併 合夥人資本表

UC 資產，LP

合併 現金流量表

截至12月31日的年度 ，

UC 資產，LP

合併財務報表附註

注 1-業務的組織和性質

UC Asset，LP(“合夥企業”)是特拉華州的一家有限合夥企業，成立的目的是對有限的 責任公司進行資本投資，重點是成長型股權投資和房地產。該夥伴關係成立於2016年2月1日。

合夥企業由其普通合夥人UCF Asset LLC管理。

附註 2-重要會計政策摘要

(A) 會計基礎合夥企業按照美國公認的會計原則 按權責發生制編制財務報表。投資的買入和賣出在交易結束時記錄。投資 按公允價值記錄，未實現損益反映在淨資產變動表中。

(B)合併原則合夥企業的合併財務報表包括UC Asset、 LP及其全資子公司的財務報表：Atlanta Landsight，LLC，SHOC Holdings LLC和Hotal Service LLC。所有公司間餘額和 交易均已取消。

(C) 使用估計按照美國公認的會計原則編制財務報表要求管理層作出影響資產和負債報告金額的估計和假設，披露財務報表日期的或有資產和負債，並報告報告期內的收入和費用金額 。實際結果可能與這些估計不同。

(D) 公允價值計量合夥企業按公允價值記錄和攜帶其投資，公允價值定義為合夥企業在資產負債表日與市場參與者進行有序交易時將 收到的出售資產的價格。在同一資產缺乏活躍市場 的情況下，此類計量涉及基於市場可觀察數據的假設的發展，以及在缺乏此類數據的情況下，與市場參與者在資產負債表日發生的假設交易中使用的內部信息一致的內部信息 。

可觀察的 輸入反映從獨立來源獲得的市場數據，而不可觀察的輸入反映管理層的市場假設。 優先考慮可觀察的輸入。這兩種類型的投入創建了以下公允價值層次結構：

普通合作伙伴維護政策和程序，以使用可用的最佳和最相關的數據對工具進行估值。此外， 普通合夥人審核估值，包括對某些工具進行獨立價格驗證。此外，在其他情況下，獲得 個獨立的定價供應商來幫助評估某些工具。

(E) 現金和現金等價物合夥企業將原始到期日為三(3)個月或以下的所有高流動性債務工具視為現金等價物。

(F)投資 合夥企業的核心活動是投資房地產。過剩資金存放在金融機構中 。

對短期貸款的投資 按公允價值記錄，這是由於其短期到期日和適中的利率而聲明的金額。 組合投資按合夥企業普通合夥人真誠確定的估計公允價值記錄。 未實現收益和虧損在收益中確認。

UC 資產，LP

合併財務報表附註

注 2-重要會計政策摘要，續

(F)投資，續

由普通合夥人確定的物業投資的估計公允價值，其價值是由普通合夥人在缺乏容易確定的市場價值的情況下估計的。由於估值的固有不確定性，普通合夥人對價值的確定可能與投資存在現成市場時實現的價值大不相同， 差異可能很大。請參閲註釋3。

(G) 聯邦所得税作為有限合夥企業，合夥企業不是聯邦或州所得税的納税實體； 因此，未在隨附的財務報表中記錄所得税撥備。合夥企業的收入或虧損 根據其所有權百分比反映在合夥人的個人或公司納税申報單中。

正如 財務會計準則委員會會計準則編纂(ASC)第740主題所定義的那樣，管理層認為有必要對存在重大不確定性的税務狀況繳納所得税、不計提任何撥備或承擔任何責任 。因此，這些財務報表中沒有包括不確定税收狀況的撥備或責任 。通常，合夥企業納税申報單將在三年內開放，以進行聯邦所得税 納税審查。

(H) 有價證券投資的收入利息收入計入應計利息。

(I) 最近的會計聲明合夥企業管理層不認為最近發佈但尚未生效的任何會計聲明如果被採納，會對隨附的財務報表產生實質性影響。

附註 3-流動資金和持續經營考慮事項

合夥企業的合併財務報表是在持續經營的基礎上編制的，該報表考慮了正常業務過程中的資產變現以及負債和承諾的結算。在截至2020年12月31日的一年中，該合夥企業的淨運營虧損約為448,872美元，現金使用量為360,960美元。這些情況使人對我們作為持續經營企業的持續經營能力產生了嚴重的 懷疑。隨附的合併財務報表不包括任何可能需要的調整 ，如果我們無法繼續經營下去的話。

附註 4-金融工具的公允價值

(A) 現金和現金等價物短期且風險很小或沒有風險的金融工具的公允價值被視為 公允價值等於賬面價值。

(B) 無擔保貸款投資短期無擔保貸款的公允價值被認為具有等於到期賬面價值的公允價值 ，因為短期性質和市場利率與信用風險水平相稱。截至2019年12月31日和2018年12月31日， 分別有40萬美元和沒有短期貸款。

(C) 組合投資組合投資由非公開交易的成員股權組成。普通合夥人 (“GP”)在特定工具或具有相似特徵的其他工具的相關市場活動有限或 沒有相關市場活動時，使用被投資實體的房地產估值報告作為估值的基礎。根據估值報告定價的有價證券投資 包含在第3級中。GP對定價進行內部審查，以確保所用估值的合理性 。根據現有資料，管理層相信所提供的公允價值代表在計量日期出售個別資產時將收到的價格 (退出價格)。

被投資實體資產的公允價值部分取決於物業的第三方估值 和/或經批准的第三方內部準備的對鄰近可比物業最近報價或價格的分析。 第三方估值和內部開發的分析受到當地市場經濟、市場供應和 需求、競爭條件和可比物業價格的顯著影響，並根據預期銷售日期、地點、物業規模和 其他因素進行調整。每一處房產都是獨一無二的，並根據房產所在的特定市場進行分析。為了 建立特定物業的重要假設，GP分析歷史趨勢，包括 GP運營實現的趨勢(如果適用)，以及影響該物業的市場和經濟的當前趨勢。這些方法使用不可觀察的輸入 來為GP的屬性制定公允價值。由於GP每個屬性的唯一性 導致不可觀測輸入的數量和方差，GP在評估其屬性時不使用不可觀測輸入的標準範圍。

UC 資產，LP

合併財務報表附註

附註 4-金融工具的公允價值，續

(C) 投資組合，續

經濟因素、消費者需求和市場狀況等方面的變化 可能會對第三方估值和/或內部準備的對可比物業最近報價或價格的分析中使用的估計值產生重大影響。因此，估計可能與被投資人部門通過處置這些資產最終實現的金額有很大差異 。

下表列出了按經常性基礎計量的資產和負債的公允價值：

公允價值計量具有主觀性，涉及不確定性和重大判斷事項；因此，結果無法 準確確定，無法通過與獨立市場進行比較而得到證實，也可能無法在實際銷售或工具的即時結算中實現。

UC 資產，LP

合併財務報表附註

附註 4-金融工具的公允價值，續

(C) 投資組合，續

任何計算方法都可能存在固有的弱點，所使用的基本假設(包括貼現率和對未來現金流的 估計)的變化可能會對結果產生重大影響。由於所有這些原因，此處提供的公允價值計算的彙總 不代表，也不應被解釋為代表合夥企業的潛在價值。

通常， 亞特蘭大被投資人物業的公允價值對不可觀察到的投入的變化不敏感，因為物業 的持有期一般不到6個月。一般來説，不可觀察到的投入的這種變化需要六個月以上的時間才能對這些物業的公允價值產生超過1%至2%的明顯影響 。達拉斯被投資人的房產對不可觀察到的 輸入的變化更為敏感，因為由於其大小和未開發狀態的性質，該房產是以較長的時間期限獲得的。但是， 達拉斯被投資方非常清楚影響該物業公允價值的不可觀察投入的變化，並打算在制定該物業開發計劃時考慮 任何和所有此類變化。

下表列出了定期測量的3級儀器的變化：

附註 5-信用風險集中

A) 合夥企業持有的現金資金由聯邦存款保險公司(FDIC)擔保，最高可達250,000美元。 在2020年12月31日和2019年12月31日，合夥企業的現金餘額分別比FDIC保險限額高出1,169,710美元和0美元。

UC 資產，LP

合併財務報表附註

注6-資本

合夥資本結構由 1名普通合夥人和81名有限合夥人組成。截至2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，合夥企業的總出資分別為8,086,232美元和7,777,540美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日，有限合夥人共同單位為5635,306個。截至2020年12月31日和2019年12月31日，有限合夥人首選的A系列單位分別為166,667個和0個。

首選設備具有以下權利 和特權：

2020年第一季度，該合作伙伴關係發行了166,667個A系列優先股，以換取30萬美元的現金。

A) 合夥企業的分配根據合夥有限合夥協議向合作伙伴進行分配。

2019年，該合作伙伴關係從美國國税局(U.S.Internal Revenue Service)退還了之前 分佈式備份預扣的48,271美元。

B)利潤和虧損的分配合夥企業的淨利潤 按照每個合夥人對合夥企業所有清算投資組合的各自出資比例分配給有限合夥人 。虧損按照每個合夥人各自出資的比例分配給所有合夥人， 前提是，只要利潤以前是以不同於出資比例的方式分配的，虧損 就會按照以前分配利潤的相反順序分配。

全科醫生以20%的比率分享合夥企業的利潤，而有限合夥人的年化回報率為10%。從2020年1月1日開始，GP以20%的比率分享合夥企業的利潤 ，有限合夥人的年化回報率為8%。

注7-管理費-相關方

合夥企業每年向 UCF Asset LLC支付管理費。管理費在本財年的第一天按管理資產的2.0%計算，按季度支付。 截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，管理費分別為182,789美元和169,590美元。

第九項會計和財務披露方面的變更和與會計人員的分歧。

在截至2020年12月31日的兩年中， 沒有發生辭職、拒絕競選連任或解僱我們的任何會計師的事件。

隨後， 我們於2021年6月2日提交了8-K表格，宣佈將我們的主要會計師從 擔任我們審計師的Daszkal Bolton LLP更換為Ben F Borgers CPA。

第9A項。控制和程序。

信息披露控制和程序的評估

我們的管理層在首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至本年度報告10-K表格所涵蓋期間結束時，我們的披露控制和程序(如1934年《證券交易法》第13a-15(E)和15d-15(E)條所定義)的有效性。 在設計和評估披露控制和程序時，管理層認識到，無論 設計和操作得多麼好，任何控制和程序都只能為實現以下目標提供合理保證此外，披露控制和程序的設計 必須反映這樣一個事實，即存在資源限制，並且要求管理層在評估可能的控制和程序相對於其成本的益處時應用其判斷 。

根據我們的評估，我們的首席執行官和首席財務官在考慮到發現的重大弱點後，確定我們對財務報告披露控制和程序的內部 控制截至2020年12月31日無效。

管理層關於財務報告內部控制的年度報告

我們的管理層負責根據修訂後的1934年《證券交易法》(br})規則13a-15(F)和15d-15(F)的規定，建立和保持對財務報告的充分內部控制。我們對財務報告的內部控制旨在為財務報告的可靠性 提供合理保證，並根據美國公認會計 原則為外部目的編制財務報表。

我們對財務報告的內部控制包括 符合以下條件的政策和程序：

(I)關於記錄的保存， 合理詳細、準確和公平地反映我們資產的交易和處置；

(Ii)提供合理保證，保證交易 被記錄為必要，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且 我們的收入和支出僅根據我們管理層和董事的授權進行，以及

(Iii)提供合理保證，防止 或及時發現可能對我們的財務報表產生重大影響的未經授權獲取、使用或處置我們的資產。

* * * * *

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制 可能無法防止或檢測錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測 可能會因為條件的變化而導致控制措施不足，或者 政策或程序的遵守程度可能會惡化。

管理層，包括我們的首席執行官 和首席財務官，評估了截至2020年12月31日我們對財務報告的內部控制的有效性。 在進行此評估時，管理層使用了特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會在《財務報告內部控制-小型上市公司指南》中提出的2013年5月更新的標準。

根據管理層的評估，他們 發現了以下缺陷，這些缺陷共同構成了我們對截至2020年12月31日的財務報告內部控制有效性的評估的重大缺陷：

應注意的是，任何控制系統，無論設計和操作得多麼好，都只能提供合理的、而不是絕對的保證，確保系統的目標得以實現。 此外，任何控制系統的設計在一定程度上都是基於對未來事件可能性的某些假設。由於控制系統的這些和其他固有限制，不能保證任何設計在所有潛在的未來條件下都能成功實現其聲明的 目標。

本年度報告不包括本公司註冊會計師事務所關於財務報告內部控制的證明 報告。根據美國證券交易委員會允許我們在本年度報告中僅提供管理層報告的規則，管理層的報告不受本公司註冊會計師事務所的認證。 根據該規則，管理層的報告不受公司註冊會計師事務所的認證。 該規則允許我們在本年度報告中僅提供管理層的報告。

我們定期檢查財務報告的內部控制系統 ，以確保我們保持有效的內部控制環境。

對財務報告控制的變化

在截至2020年12月31日的年度內，我們對財務報告的內部控制 沒有發生重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。

第三部分

項目 10.董事、高級管理人員和公司治理

我們合作伙伴的運營 由我們的普通合作伙伴管理。我們沒有任何董事、高級管理人員或重要員工。以下是截至2021年3月1日我們的普通合夥人的主要經理以及他們各自的年齡和職位。作為我們普通合夥人的多數股權成員， 吳博士將他的時間和服務以所有者而不是員工的身份貢獻給我們的普通合夥人。

格雷戈裏·班克斯頓先生 自UCF Asset LLC於2016年1月成立以來，一直擔任該公司的管理成員。2013至2016年間，他創立並運營了房地產管家 。在此之前，他自2010年以來一直是班克斯頓經紀公司(Bankston Brokers，前身為Bankston Realty)的共同所有者。班克斯頓先生 是亞特蘭大房地產經紀人委員會、佐治亞州房地產經紀人協會和全國房地產經紀人協會的成員。

Dr。《拉里》 吳向紅自UCF Asset LLC於2016年1月成立以來，一直是該公司的多數股權成員。在2012至2016年間， 他是上海鶴慶資產管理有限公司的創始人兼首席執行官，這是一家總部位於中國上海的有限合夥企業。 專注於中國在美國的投資，特別是房地產。2011年至2012年，他擔任中國私募股權基金EHE Capital的首席執行官，從2011年開始管理着約10億美元的投資組合。在此之前，他於 2009至2011年間在思科系統公司擔任副總裁，負責思科在中國的戰略業務轉型。吳博士曾擔任中國政府和官員的政策顧問和顧問。2009年至2013年，他還擔任資本俱樂部(Capital Club)中國區金融與投資部董事會成員 。

如果(I)普通合夥人在終審判決中被有管轄權的法院判定犯有欺詐、挪用公款或類似的重罪，或者(Ii)普通合夥人嚴重且故意違反我們的有限合夥協議，則經代表至少66%(662/3%)的未完成普通合夥人 投票的未完成普通合夥人 同意，普通合夥人可被 除名。 如果普通合夥人在最終判決中被有管轄權的法院判定犯有欺詐罪、挪用公款罪或類似的重罪，則普通合夥人可被除名。 普通合夥人代表至少66%(662/3%)的未完成普通合夥人 作為一個類別進行投票。

普通合夥人可隨時將其合夥權益的全部或部分轉讓給任何附屬公司，並由普通合夥人全權酌情接納該附屬公司為額外或替代普通合夥人。

審計委員會

我們公司是有限合夥企業 ，不需要設立董事會。然而，根據OTCQX的規定，我們仍然需要成立一個審計委員會。

2019年2月，公司 決定成立審計委員會。從2019年7月1日開始，我們接納了兩名審計委員會成員，他們都是獨立的。 這裏的“獨立”的含義遵循場外市場集團(OTC Market Group Inc.)發佈的指導方針。

該兩名成員是：

哈里斯·米勒是一位傑出的美國政治家、商人和遊説者。米勒擔任美國信息技術協會和世界信息技術與服務聯盟(WITSA)主席達12年之久。他在2006年競選美國參議員，但在弗吉尼亞州輸給了吉姆·韋伯(Jim Webb)。米勒於1975年獲得耶魯大學政治學碩士學位。

有關哈里斯·米勒的詳細傳記，請訪問：https://en.wikipedia.org/wiki/Harris_Miller

李政是 現任TechTop Industries Inc.的總裁，TechTop Industries Inc.是一家總部位於佐治亞州亞特蘭大的電機制造商，鄭先生於2008年與家族成員共同創立了該公司 。在創立和運營TechTop之前，李是一名環境工程師，並花了10年的時間為美國西部、中國北方、西藏高原以及尼泊爾和印度的山區的各種水資源和可持續發展項目進行學術研究和諮詢。自2015年以來，李還一直擔任非營利性組織亞特蘭大青年歌手(Atlanta Young Singers)的董事會成員。1997年，李在聖母大學獲得水資源工程博士學位。

第 項11.高管薪酬。

我們合作伙伴 的運營由我們的普通合作伙伴UCF Asset LLC管理。除審計委員會成員外，我們的合夥企業沒有任何董事或高級管理人員獲得其他 薪酬。

我們每季度向普通合作伙伴支付管理費 。管理費按上一財年最後一天管理資產的2.0%計算。 管理費按季度支付。截至2018年12月31日和2019年12月31日的管理費分別為155,221美元和164,488美元。截至2020年9月30日的9個月的管理費為137,502美元。此外，普通合夥人將獲得公司所有 分銷金額的約20%。請參閲“分佈”。

我們還每年向審計委員會 成員每人支付7000美元。

除管理費 外，我們還根據我們的有限合夥 協議向普通合夥人報銷其在管理公司時可能產生的標準費用。這些可報銷的費用包括：組織費用；會計師、律師、審計師和其他專業人員的費用； 與合夥企業納税報告相關的費用；保險、估值報告和房地產等運營費用 經紀佣金；以及政府備案費用和成本。

第 項12.某些實益所有人和管理層的擔保所有權及相關股東事宜。

截至2020年12月31日，據我們所知，沒有任何單位持有人實益持有我們共同單位超過10%的股份，也沒有任何持有人 實益持有我們共同單位超過5%的股份，但一名投資者持有我們共同單位約5.37%的股份。UCF Asset，LLC的管理 成員並不實益擁有我們的任何共同單位，而我們的普通合夥人 (“Larry”向紅Wu，)的多數股權成員實益擁有我們的共同單位的172,953個(3.07%)。普通合夥人有權在普通單位持有人收到相當於公司經審計賬面價值的回報後，獲得公司將進行的所有 分銷的20%。請參閲“分銷”。

截至2020年12月31日，我公司部分實益所有者和管理層的擔保所有權如下：

第 項13.某些關係和相關交易，以及董事獨立性。

我們利用Bankston Brokers的Liz Bankston的房地產經紀服務 在亞特蘭大地區買賣房產。班克斯頓夫人是我們普通合夥人管理成員格雷戈裏·班克斯頓(Gregory Bankston)的妻子。我們與Liz Bankston的工作關係不是排他性的，我們不時與其他經紀人合作。2019年，ALS向班克斯頓夫人支付了大約31,152美元作為佣金，作為與五筆房地產交易相關的經紀人 。2020年，ALS向班克斯頓夫人支付了大約71,430美元，涉及五筆房地產交易 。我們相信支付給班克斯頓夫人的銷售佣金等於或低於標準市場價格。

2019年6月，我們向我們的普通合作伙伴預付了 100,000美元。這筆預付款的月利率為0.25%，到期日為2021年6月10日，或者在合夥企業 額外籌集了20,000,000美元的資本後。這一進展是為了使普通合作伙伴能夠執行將公司轉變為合格商機區的 業務計劃併為其提供資金。然而，這種轉換的可能性自改進以來已大幅下降 。此後，普通合夥人已將預付款中的52,513.76美元外加3,515美元的利息提前返還給 合夥企業。貸款的其餘部分將使用付款時間表償還，本金 將按季度利率1%償還。普通合夥人每季度將放棄10%的管理費，直到本票據的全部本金 和累計利息付清為止。

2019年4月，我們向第三方提供了300,000美元 貸款，第三方隨後獲得了我們普通合作伙伴10%的經濟權益。本票據一次性支付2019年年利率5.6%，2020年年利率8%，2021年年利率10%，到期日2021年3月31日。 2020年3月，考慮到新冠肺炎疫情，我們與該第三方達成協議，2020年引入利率 保持5.6%。

第 項14.總會計師費用和服務

審計費

Daszkal Bolton LLP是主要會計師，負責審核我們的年度財務報表並審核半年度和季度財務報表。下表 列出了Daszkal Bolton LLP在過去兩個財年每年提供的專業服務的總費用。

2020年的審計費用非常高 ，因為我們開始在OTCQX上報價，並開始按季度報告，而不是每半年報告一次。它還反映了對我們的表格10及其修訂執行的審查工作 。

審計相關費用

Daszkal Bolton LLP在2019年財年沒有開具審計相關費用 。

Daszkal Bolton LLP向我們收取了7,000美元的費用 ，用於審核我們的Form 10備案文件、3份Form 10修正案備案文件，以及我們對SEC工作人員 與上述文件相關的評論的回覆。

税費

Daszkal Bolton LLP在2019年和2020財年沒有收取任何税費。

所有其他費用

Daszkal Bolton LLP在2019和2020財年沒有收取任何其他費用 。

前置審批政策

我們的首席會計師在過去兩個會計年度提供的所有服務和費用 都是由我們的審計委員會預先批准的。

第 第四部分

第 項15.展示和財務報表明細表

(A) 財務報表和財務報表明細表

財務報表和財務報表明細表及其附註列於 項目8的財務報表索引中，作為本年度報告的10-K表格的一部分。

(B) 個展品

項目16.10-K摘要

在允許的情況下，註冊人已選擇不提供表格10-K所需的 信息摘要。

簽名

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的以下簽字人代表其簽署。 ？

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