附件 10.12

第一個 轉租修訂

這是第一個 轉租修正案(“第一修正案“)自9月9日起生效2019年9月1日，由 以及特拉華州一家公司Novavax，Inc.(“次地主“)和特拉華州的Maxcell，Inc. 公司(”轉租户”).

見證人：

鑑於， 分地主和分租户簽訂了日期為2017年4月11日的轉租合同(“轉租“)，根據此規定，分租户 向分地主租賃某些面積約6868平方英尺的房屋，稱為202號套房(The Suite 202)。”轉租房舍 “)，在第二個(2^釹位於馬裏蘭州蓋瑟斯堡Firstfield路21號的大樓樓層，郵編20878 (建房)，目前將於2020年1月31日到期的分租期(當前 分租期限“)；及

鑑於， 分地主和分租客希望修改轉租合同，以延長轉租租期，並對本合同規定的轉租條款 進行某些額外的修改。

因此，現在， 考慮到以下列出的契約，以及在此確認的其他良好和有價值的對價， 已收到且充足，本合同雙方同意如下：

1.朗誦； 定義術語。上述演奏會在此引用作為參考。此處使用和未定義的大寫術語應 具有轉租中規定的含義。現予修訂。

2.轉租 期限。儘管轉租合同有任何相反的規定，分地主和分租户在此確認並同意 轉租期限應延長至當前轉租期限之後。《延期分租期》自2020年2月1日起生效(《續期轉租期》)延期分租期開始日期)，並將於2023年10月30日(分機 轉租期限到期日“)。轉租人無權將轉租期限 進一步延長至延長轉租期限期滿之日之後，除非經轉租業主和轉租人雙方書面同意，並經業主同意 (作為該期限)，否則轉租人無權再延長轉租期限 。地主“是在分租中使用和定義的)。

3.分租的房產 。分租人確認分租人目前擁有轉租物業，並同意在當前分租期的剩餘部分和延長的分租期內接受 按“原樣”條件轉租的物業 。

4.提前 終止選項。分租契約第3條現予修訂，在其末尾加入下列各款：

儘管 轉租合同(經修訂)有任何相反規定，從2021年2月1日起及之後的任何時間開始， 分租户或分租户(視具體情況而定)可在向轉租另一方交付至少十二(12)個月的書面終止通知後，選擇終止轉租合同(明確聲明終止的條款除外)，但如果選擇終止的是轉租人，則 向轉租業主支付與轉租和本第一修正案相關的經紀費用(按直線攤銷)的未攤銷成本，向轉租業主支付給仲量聯行經紀公司和Edge Commercial Real Estate的費用(按直線攤銷)的金額等於 未攤銷的經紀費用(按直線攤銷)。 Inc.和Edge Commercial Real Estate就轉租和本第一修正案向仲量聯行支付了未攤銷的經紀費用(按直線攤銷)。

5.基數 租金。轉租人應根據轉租條款和條件，繼續按金額和 向分地主支付當前分租期剩餘時間的基本租金。在整個延期轉租期內，轉租人應向轉租人 支付以下明細表中規定的金額以及轉租中規定的條款和條件的基本租金：

6.經紀手續費。雙方在此聲明並保證，他們從未與仲量聯行和Edge Commercial Real Estate以外的任何經紀公司 進行過交易。次地主應根據次地主與上述經紀人之間關於本第一修正案的單獨協議，向上述經紀人支付經紀佣金。本合同各方 同意賠償、辯護並使另一方不受任何經紀人因 因賠償方違反上述陳述和保證而提出的佣金索賠或責任的損害。

7.轉讓 和分租。現對轉租合同第14條進行修改，增加如下內容：除轉讓給附屬公司外，轉租、轉讓或轉讓的利潤(如有)應與轉租業主各佔一半(50/50)，如果有的話，轉租人 應將利潤與轉租、轉讓或轉讓各佔一半(50/50)。

8.申述。分地主和分租客在此確認轉租是完全有效的 ，並且分租客確認分地主已履行其在轉租項下的所有義務，並且目前沒有在轉租項下 違約。

9.批准。 除非轉租的條款或條件與本第一修正案的條款明確相牴觸或作此修改，否則轉租的所有條款和條件應繼續完全有效，並繼續對分地主和分租客具有約束力。如果 本第一修正案的條款與轉租條款根本不一致，則以本第一修正案的條款為準。 經修改後的轉租條款由雙方批准並確認。

10.權限。 代表分租户執行本第一修正案的人向分地主聲明並保證，該分租客擁有訂立本第一修正案的完全權利和權限，並有充分授權代表其執行本第一修正案。代表轉租人執行本第一修正案的人 代表轉租人聲明並向轉租人保證，轉租人 擁有訂立本第一修正案的完全權利和權限，並有充分授權 代表轉租人執行本第一修正案。

11.整份協議。本第一修正案構成雙方與 就本文所述主題達成的完整協議。本合同任何一方均未作出或依賴任何 性質的明示或暗示的條款、條件、陳述、保證、承諾或諒解。除雙方簽署的書面文件外，不得修改、放棄、解除或終止本第一修正案。

12.綁定 效果。本第一修正案的條款對雙方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力。

13.業主同意。此第一修正案明確取決於房東對此的同意 。

[簽名 頁面如下]

茲證明，自上文第一次規定的日期起，本第一修正案已由本合同雙方執行，特此通知 。