附件10.10

租賃協議第八修正案

這是對 租賃協議的第八次修訂(“這項第八修正案)於2019年9月27日生效(第八修正案 生效日期“)，由-20/22/1300Firstfield Quince Orchard，LLC，一家特拉華州有限責任公司，地址為加利福尼亞州帕薩迪納市帕薩迪納市科羅拉多大道385E號，郵編：299，郵編：91101(完)地主“)， 和特拉華州的Maxcell，Inc.，地址是馬裏蘭州蓋瑟斯堡Firstfield路22號110室，郵編：20878(”租客”).

獨奏會

答：房東 和租户已經簽訂了該租賃協議(“原租約日期為2004年6月4日，並由2004年7月14日的《租賃第一修正案》修訂 (“第一修正案)，一份日期為2006年4月3日的信函協議(“信函協議“)，2007年10月15日的”租賃協議第二修正案“(”第二次 修正案)，2009年2月17日的租賃協議第三修正案(“第三修正案“)， 2013年4月2日的租賃協議第四修正案(”第四修正案)，2014年11月20日的租賃協議第五修正案 (“第五修正案)，2015年7月21日的租賃協議第六修正案 (“第六修正案“)，以及2017年4月20日的”租賃協議第七修正案“ (”第七修正案、原租約、第一修正案、函件協議、第二修正案、第三修正案、第四修正案、第五修正案、第六修正案和第七修正案，以下統稱為《租約》、《第一修正案》、《函件協議書》、《第二修正案》、《第三修正案》、《第四修正案》、《第五修正案》、《第六修正案》和《第七修正案》。租賃“)，其中房東將位於馬裏蘭州蓋瑟斯堡Firstfield路22號的某些房產出租給租户，郵編為20878，如租約中更詳細地描述的那樣

B.業主 和租户希望修訂租約，其中包括將租約期限從2020年2月1日延長45個月 至2023年10月31日，以提供租户改善津貼，並提供租户在特定條件下可行使的終止租約的選擇權 。

協議書

因此，現在雙方 同意將本租約修改如下

1. 第三次延長期限；基租調整。本租約於2020年1月31日午夜到期，自本合同簽訂之日起 起生效，房東和租客特此修訂本租約，將租期延長45個月(“第三個 延期期限)，從2020年2月1日開始，除非提前終止，否則自2020年2月1日起至2023年10月31日午夜結束，此後每個週年紀念日(每個週年紀念日)結束調整日期“)，則基本租金應增加 ，方法是將緊接該調整日期之前應付的基本租金乘以租金調整百分比，並將由此產生的 金額加至緊接該調整日期之前應支付的基本租金。此後，應按本協議規定的方式支付基本租金。 任何部分日曆月的基本租金調整均應按比例計算。

2. 終止選項。儘管本合同有任何相反規定，承租人仍有權一次性選擇終止租賃 (“終止選項“)符合以下條款和條件。

A.租户 發出通知。如果承租人希望行使終止選擇權，承租人應向業主發出不可撤銷的書面通知(“終止通知 通知“)自2021年2月1日起及之後的任何時間，租户行使終止選擇權時，房東必須 在不遲於終止日期前整整12個月的日期 收到終止通知。對於房東收到終止通知和本節規定的所有其他截止日期而言，時間至關重要。

B.終止日期。如果承租人發出終止通知並遵守本節的所有規定，則本租賃應在12月底午夜終止 終止通知後一個月(“終止日期”).

C.終止通知必須附帶 費用。要使終止通知生效，必須附帶終止費(定義如下 )，該終止費只能以經認證的基金支付。就本節而言，“終止費 是指相當於以下未攤銷金額的金額(應按直線攤銷)(I)第八修正案(br}TL津貼(定義如下)，以及(Ii)支付給Edge Commercial Real Estate(邊緣商業地產)的經紀佣金(邊緣“) 房東與本第八修正案有關(終止費由房東計算)。

D.承租人的 義務在終止後仍然有效。承租人有義務支付本租賃項下的租金和額外租金，並履行截至終止日(包括終止日)期間的所有 其他租賃義務，在本租賃終止後繼續有效。

E.如果租户違約，房東 可以取消並使終止合同無效。儘管本節有前述規定，但如果租户在違約時行使終止選擇權，房東可以選擇(但沒有義務)取消並宣佈無效租户 行使終止選擇權，租賃在整個租期內繼續有效，不受租户行使終止選擇權的 影響。如果房東在違約後沒有取消承租人對終止選擇權的行使， 承租人應在租約規定的期限內糾正任何違約，此義務在終止日後繼續有效。

F.租户 應在終止日期前交出空間。如果承租人行使終止選擇權，承租人應在終止日期或之前，按照租約的規定(包括但不限於第28條)，將空置、乾淨、完好、完好的物業交還房東，此後，物業應不受通過承租人、通過承租人或承租人提出索賠的任何實體的所有租約、租賃和佔用權的 限制。

G.未能交出 使租户成為留用租户。如果承租人未能在終止日期 當日或之前按照本合同條款交出對房屋的佔有權，則自終止日期起及之後，承租人應被視為剩餘承租人，在此 情況下，承租人應遵守第8節關於剩餘租賃的規定。

H.租約 終止。若承租人適當及及時行使終止選擇權，並適當及及時履行本租約項下的所有其他 金錢及非金錢義務，則租約將於終止日終止及期滿，效力與終止日期相同，猶如終止日期為租約原先規定的日期一樣。

I.轉租或轉讓後沒有 選項。如果租賃已轉讓或房屋的全部或部分已轉租，終止 選擇權應視為無效，承租人或任何受讓人或分租客在該轉讓或分租期內均無權行使終止 選擇權。

3.第八次 修訂TL津貼。房東應向租户提供相當於每 可出租平方英尺5美元的租户改善津貼(但不包括位於大樓二樓的約209個可出租平方英尺的存儲空間)，即$5 x 7,638/RSF=$38,190(“第八修正案TL 津貼除為第八修正案TL津貼提供資金外， 業主沒有任何其他義務對房屋進行任何租賃或其他改善， 房屋業主關於第八修正案TL津貼的義務 150和/或套房180應停止 在向承租人或其代表全額支付第八修正案TL津貼後 第八修正案TL津貼應為 房東關於第八修正案TL津貼的義務 在向承租人或其代表全額支付第八修正案TL津貼後， 業主無任何其他義務對房屋進行任何租賃或其他改善。 業主與第八修正案TL津貼有關的義務 在向承租人或其代表全額支付第八修正案TL津貼後， 第八修正案TL津貼應為 租户 改進“)，包括與建造承租人改善工程相關的硬建築成本和 與承租人改善工程相關的慣常”軟“成本(包括但不限於建築、設計和工程費用，以及採購許可證的成本)承租人無權獲得第八修正案TL 津貼中承租人在第八修正案生效日期後180天之前未提出申請的任何部分。

A.租户 改善；保險。租户改進將自動立即成為業主的財產，不受任何留置權或產權負擔的約束，租户也無權在租約期滿 時將租户改進從房屋中移走。房東對承租人改善工程的批准不得無理扣留、拖延或附加條件。承租人 應嚴格遵守租賃的適用條款(包括但不限於第12條(改建和承租人財產))來建造和實施承租人改進。在任何情況下，第八修正案TL津貼的任何部分都不得用於(或支付)傢俱、設備或個人財產，或作為承租人在租賃項下的租金義務的信用。 在承租人改善工程開始之前，承租人應向房東提交與承租人承包商(包括任何建築師)簽訂的任何合同的副本，以及進行承租人改善工程任何部分的承包商的保險證書，證明 行業標準商業一般責任、汽車責任、“建築商風險”。承租人應促使總承包商(如果有)提供保險證書，指定房東Alexandria Real Estate Equities，Inc.和房東貸款人(如果有)作為總承包商上述責任保險的額外承保人 。

B.報銷。 承租人向業主提交承租人與承租人改進有關的費用的合理詳細書面證據(包括髮票和收據)後，房東應立即(但在30天內)從第八修正案TL津貼中償還承租人此類費用，或如果承租人提出要求，直接向實施承租人改進的總承包商支付此類費用。但在所有情況下，僅在第八修正案TL津貼的範圍內，房東應向租户提供第八修正案TL津貼，以支付在第八修正案生效日期後180天內與租户改善有關的任何費用。租户每月不得向房東提交超過一份這樣的建議書。

4.雜項。

A.本第八修正案中使用的未另行定義的術語 應具有本租賃中賦予它們的含義。

B.本 第八修正案是雙方就本修正案的標的達成的完整協議，取代所有以前和當時的口頭和書面協議及討論。 本修正案是雙方就本修正案的標的達成的完整協議，並取代所有以前和當時的口頭和書面協議和討論。本第八修正案只能通過雙方簽署的書面協議進行修改 。

C.本第八修正案對本協議各方、其各自的代理人、員工、成員、代表、 高級管理人員、董事、部門、子公司、附屬公司、受讓人、繼承人、利益繼承人和股東具有約束力，並使其受益。

D.本 第八修正案可簽署2份或2份以上副本，每份副本應視為正本，但所有副本一起構成一個副本，相同的文書副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或任何符合2000年美國聯邦ESIGN法案的電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式有效交付，並對所有目的均有效。此類電子簽名與原始簽名具有相同的法律 效力。

E.房東 和租户各自聲明並保證其未與任何經紀人、代理商或其他人(統稱為 )進行交易經紀人“)與此交易有關，並且除 Edge之外，沒有任何經紀人促成此交易。代表租户的Edge應由房東支付，根據房東與Edge房東 和租户之間的單獨協議，雙方同意賠償並使另一方不受任何經紀人(Edge除外)因與租户或房東就 本次交易提出的任何索賠(邊緣除外) 要求佣金或其他形式的賠償(視情況而定)而受到的損害。

F.除經本第八修正案修訂和/或修改的 以外，本租賃在此予以批准和確認，本租賃的所有其他條款應 保持完全效力，不受本第八修正案的更改和不變。如果本第八修正案的條款與本租賃的條款發生任何衝突，應以本第八修正案的條款為準。無論 本第八修正案是否特別修訂，本租賃的所有條款和條款均在必要的範圍內進行修改 以實現本第八修正案的目的和意圖。

[簽名顯示在下一頁 ]

茲證明，自上述第一年的日期起，雙方已蓋章簽署了本修正案第八條 修正案。