附件10.13

首次修訂 轉租

這是第一個 轉租修正案(“第一修正案“)於2019年9月9日由特拉華州的一家公司 Novavax，Inc.(”次地主“)，以及特拉華州的Maxcell，Inc.(”轉租户”).

見證人：

鑑於， 分地主和分租户簽訂了日期為2017年4月11日的轉租合同(“轉租“)，藉此，分租户 向分地主租賃某些面積約為5743平方英尺的房屋，稱為180號套房(The Suite 180)。”轉租房舍 “)，在第一個(1^ST位於馬裏蘭州蓋瑟斯堡Firstfield路22號的大樓樓層，郵編20878 (建房)，目前將於2020年1月31日到期的分租期(當前 分租期限“)；及

鑑於， 分地主和分租客希望修改轉租合同，以延長轉租租期，並對本合同規定的轉租條款 進行某些額外的修改。

因此，現在， 考慮到以下列出的契約，以及在此確認的其他良好和有價值的對價， 已收到且充足，本合同雙方同意如下：

1. 朗誦：定義術語。上述演奏會在此引用作為參考。此處使用的未定義的大寫術語的含義與現修訂的轉租合同中規定的含義相同。

2. 轉租條款。儘管轉租合同有任何相反的規定，分房東和分租户在此確認並同意將轉租期限延長至當前轉租期限之後。“延期 分租期”自2020年2月1日起生效(延期分租期開始日期)和 將於2023年10月30日到期(延期分租期到期日“)。除非經轉租人 和轉租人雙方書面同意並經業主同意(作為該期限)，否則轉租人無權將轉租期限延長至延長轉租期限到期日之後。地主“是在分租中使用和定義的)。

3. 轉租房屋。分租人確認分租人目前擁有轉租物業，並同意在當前分租期的剩餘時間和延長分租期的期限內，接受按“原樣”條件轉租的轉租物業。(br}轉租人確認轉租人目前擁有轉租物業，轉租人同意以“原樣”條件接受轉租物業的剩餘 租期和續期轉租期限。

4. 提前終止選項。對分租合同第三節進行了修訂，在其末尾增加了以下第 段：

儘管 轉租合同(經修訂)有任何相反規定，從2021年2月1日起及之後的任何時間開始，轉租業主或轉租人(視屬何情況而定)在向轉租另一方遞交至少十二(12)個月的提前 書面終止通知後，可選擇終止轉租(明確規定終止的條款除外)，但如果選擇終止的是轉租人，則轉租人應：向轉租業主支付與轉租和本第一修正案相關的未攤銷經紀費用(按直線攤銷)的金額向轉租業主支付給仲量聯行經紀公司和Edge Commercial Real Estate的未攤銷費用(按 直線攤銷)。

5. 底租。轉租人應繼續按照轉租合同規定的條款和條件，向分地主支付當前分租租期剩餘時間的基本租金(br}金額)。在整個延期轉租期限內， 轉租人應按照以下附表中規定的金額以及轉租中規定的條款和條件向轉租業主支付基本租金：

6. 中介費。雙方在此聲明並保證，他們從未與仲量聯行和Edge Commercial Real Estate以外的任何經紀公司 進行過交易。次地主應根據次地主與上述經紀人之間關於本第一修正案的單獨協議，向上述經紀人支付經紀佣金。本合同各方 同意賠償、辯護並使另一方不受任何經紀人因 因賠償方違反上述陳述和保證而提出的佣金索賠或責任的損害。

7. 轉讓轉租。現對轉租合同第17條進行修改，增加如下內容： 除轉讓給轉租關聯公司外，轉租、轉讓或轉讓的利潤(如有)應與轉租業主平分。 50/50。

8. 陳述。分地主 和分租户特此確認，轉租具有全部效力，分租户確認，分地主已履行其在轉租項下的所有義務，目前沒有違約。

9. 批准。除非轉租的條款或條件與本第一修正案的條款 明確相牴觸或據此修改，否則轉租的所有條款和條件應保持完全效力，並繼續 對轉租業主和轉租人具有約束力。如果本第一修正案的條款與轉租條款從根本上不一致， 以本第一修正案的條款為準。經修改後的轉租條款由雙方認可並確認。

10. 權限。代表轉租人執行本第一修正案的人向轉租人表示並 保證該轉租人有充分的權利和授權訂立本第一修正案，並有充分授權 代表轉租人執行本第一修正案。代表轉租人執行本第一修正案的人向轉租人 表示並向轉租人保證，轉租人擁有訂立本第一修正案的完全權利和權限，並有充分授權代表 執行該第一修正案。

11. 完整協議。本第一修正案構成雙方與 就本文所述主題達成的完整協議。本合同任何一方均未作出或依賴任何 性質的明示或暗示的條款、條件、陳述、保證、承諾或諒解。除雙方簽署的書面文件外，不得修改、放棄、解除或終止本第一修正案。

12. 綁定效果。本第一修正案的條款對雙方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力。

13. 業主同意。此第一修正案明確取決於房東對此的同意 。

[簽名 頁面如下]

茲證明，自上文第一次規定的日期起，本第一修正案已由本合同雙方執行，特此通知 。