Cik0001476204-20210331
Q12021假象0001476204--12-3100014762042021-01-012021-03-31Xbrli：共享00014762042021-04-15Iso4217：美元00014762042021-03-3100014762042020-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享00014762042020-01-012020-03-310001476204美國-GAAP：CommonStockMember2019-12-310001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-12-310001476204美國-GAAP：母公司成員2019-12-310001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2019-12-3100014762042019-12-310001476204美國-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-03-310001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-03-310001476204美國-GAAP：母公司成員2020-01-012020-03-310001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-03-310001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-01-012020-03-310001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-03-310001476204美國-GAAP：CommonStockMember2020-03-310001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-03-310001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-03-310001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-03-310001476204美國-GAAP：母公司成員2020-03-310001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-03-3100014762042020-03-310001476204美國-GAAP：CommonStockMember2020-12-310001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-12-310001476204美國-GAAP：母公司成員2020-12-310001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-12-310001476204美國-GAAP：CommonStockMember2021-01-012021-03-310001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-01-012021-03-310001476204美國-GAAP：母公司成員2021-01-012021-03-310001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-01-012021-03-310001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-01-012021-03-310001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2021-01-012021-03-310001476204美國-GAAP：CommonStockMember2021-03-310001476204US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-03-310001476204Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-03-310001476204美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2021-03-310001476204美國-GAAP：母公司成員2021-03-310001476204美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-03-31Cik0001476204：屬性Xbrli：純0001476204Cik0001476204：NecessityRetailPartnersMember2021-03-310001476204Cik0001476204：雜貨零售合作伙伴(GroceryRetailPartnersMembers)2021-03-310001476204美國-GAAP：次要事件成員2021-01-012021-04-200001476204美國-GAAP：次要事件成員2021-04-200001476204STPR：FL美國-GAAP：地理集中度風險成員2021-01-012021-03-310001476204STPR：CA美國-GAAP：地理集中度風險成員2021-01-012021-03-310001476204美國-GAAP：次要事件成員2021-04-012021-05-040001476204US-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2021-01-012021-03-310001476204美國-GAAP：AboveMarketLeasesMember2021-01-012021-03-310001476204Us-gaap:LeasesAcquiredInPlaceMarketAdjustmentMember2021-01-012021-03-310001476204Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMember2021-03-310001476204美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember2021-01-012021-03-310001476204美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember2021-03-310001476204美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember2020-12-310001476204Cik0001476204：TermLoanFacilityMemberSRT：最小成員數2021-03-310001476204SRT：最大成員數Cik0001476204：TermLoanFacilityMember2021-03-310001476204Cik0001476204：TermLoanFacilityMember2021-03-310001476204Cik0001476204：TermLoanFacilityMember2020-12-310001476204美國-GAAP：SecuredDebtMemberSRT：最小成員數2021-03-310001476204美國-GAAP：SecuredDebtMemberSRT：最大成員數2021-03-310001476204美國-GAAP：SecuredDebtMember2021-03-310001476204美國-GAAP：SecuredDebtMember2020-12-310001476204美國-美國公認會計準則：抵押貸款成員SRT：最小成員數2021-03-310001476204SRT：最大成員數美國-美國公認會計準則：抵押貸款成員2021-03-310001476204美國-美國公認會計準則：抵押貸款成員2021-03-310001476204美國-美國公認會計準則：抵押貸款成員2020-12-310001476204US-GAAP：InterestRateSwapMemberUS-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2021-01-012021-03-31Cik0001476204：債務工具0001476204US-GAAP：InterestRateSwapMemberUS-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2021-03-310001476204US-GAAP：InterestRateSwapMemberUS-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2020-12-310001476204US-GAAP：InterestRateSwapMemberUS-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberSRT：最小成員數2021-03-310001476204US-GAAP：InterestRateSwapMemberSRT：最大成員數US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2021-03-310001476204US-GAAP：InterestRateSwapMemberUS-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberSRT：最小成員數2020-12-310001476204US-GAAP：InterestRateSwapMemberSRT：最大成員數US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2020-12-31Cik0001476204：數字詞0001476204US-GAAP：InterestRateSwapMemberCik0001476204：REITIMENT成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2018-11-160001476204US-GAAP：InterestRateSwapMemberCik0001476204：REITIMENT成員美國-GAAP：非指定成員2018-11-160001476204US-GAAP：InterestRateSwapMemberCik0001476204：REITIMENT成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2021-03-310001476204US-GAAP：InterestRateSwapMemberCik0001476204：REITIMENT成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2020-12-310001476204美國-GAAP：次要事件成員2021-04-290001476204美國-GAAP：次要事件成員美國-GAAP：分部宣佈成員2021-04-012021-04-010001476204美國-GAAP：次要事件成員US-GAAP：DiviendPaidMember2021-04-012021-04-010001476204美國-GAAP：次要事件成員美國-GAAP：分部宣佈成員2021-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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-Q
(標記一)
☑    根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條規定的季度報告
在截至本季度末的季度內 2021年3月31日
或
☐     根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告
由_至_的過渡期
委託文件編號： 000-54691
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000072/cik0001476204-20210331_g1.jpg
菲利普斯·愛迪生公司
(註冊人的確切姓名載於其章程)

馬裏蘭州27-1106076
(註冊成立或組織的州或其他司法管轄區)(國際税務局僱主識別號碼)

北湖大道11501號, 辛辛那提, 俄亥俄州
45249
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)

(513)554-1110
(註冊人電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)條登記的證券：
每節課的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
無無無
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》(Securities Exchange Act)第13節或第15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否一直遵守此類提交要求。是**☑*☐*
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是**☑*☐*
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》規則第312b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。巴塞羅那
大型加速文件管理器☐加速的文件管理器☐
非加速文件服務器☑規模較小的新聞報道公司☐
新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。*☐
用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。☐*☑
截至2021年4月15日，有280.8註冊人的已發行普通股百萬股。


菲利普斯·愛迪生公司
表格10-Q
目錄
 
第一部分財務信息
   
第1項。
財務報表(簡明和未經審計)
2
   
 
截至2021年3月31日和2020年12月31日的合併資產負債表

2
   
 
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的綜合經營報表和全面收益(虧損)
3
  
 
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的綜合權益表
4
   
 
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月合併現金流量表
5
   
 
合併財務報表附註
7
   
第二項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
17
   
第三項。
關於市場風險的定量和定性披露
35
   
第四項。
控制和程序
36
  
第二部分：其他信息
   
第1項。
法律程序
36
第1A項。
危險因素
36
第二項。
未登記的股權證券銷售和收益的使用
39
第五項。
其他信息
39
   
第六項。
展品
43
  
簽名
44

1

w 第一部分財務信息

第一項：財務報表

菲利普斯·愛迪生公司
綜合資產負債表
截至2021年3月31日和2020年12月31日
(摘要和未經審計)
(單位為千，每股除外)
  2021年3月31日2020年12月31日
資產    
房地產投資：    
土地及改善工程$1,549,667 $1,549,362 
建築和改善3,205,125 3,237,986 
就地租賃資產440,009 441,683 
高於市價的租賃資產65,212 66,106 
房地產資產總投資5,260,013 5,295,137 
累計折舊和攤銷(980,981)(941,413)
房地產資產淨投資4,279,032 4,353,724 
對未合併的合資企業的投資33,813 37,366 
房地產資產總投資，淨額4,312,845 4,391,090 
現金和現金等價物20,258 104,296 
受限現金41,995 27,641 
商譽29,066 29,066 
其他資產，淨額138,068 126,470 
持有待售的房地產投資和其他資產24,369 — 
總資產$4,566,601 $4,678,563 
負債和權益    
負債：    
債務淨額$2,276,972 $2,292,605 
低於市價的租賃負債，淨額97,865 101,746 
獲利負債38,000 22,000 
衍生負債42,970 54,759 
遞延收入19,127 14,581 
應付帳款和其他負債80,152 176,943 
持有待售房地產投資負債2,109 — 
總負債2,557,195 2,662,634 
承擔和或有事項(附註8)
— — 
股本：    
優先股，$0.01每股面值，10,000授權股份，零已發行及已發行的股份
    
未償還日期分別為2021年3月31日和2020年12月31日
— — 
普通股，$0.01每股面值，1,000,000授權股份，280,746和279,836
    
分別於2021年3月31日和2020年12月31日發行和發行的股票
2,807 2,798 
額外實收資本(“APIC”)2,746,891 2,739,358 
累計其他綜合虧損(“AOCI”)
(41,695)(52,306)
累計赤字(1,023,155)(999,491)
股東權益總額1,684,848 1,690,359 
非控制性權益324,558 325,570 
總股本2,009,406 2,015,929 
負債和權益總額$4,566,601 $4,678,563 

請參閲合併財務報表附註。
2

菲利普斯·愛迪生公司
合併經營報表和全面收益(虧損)
截至2021年和2020年3月31日的三個月
(摘要和未經審計)
(單位為千，每股除外)
截至3月31日的三個月，
  20212020
收入：
租金收入$127,623 $128,466 
費用和管理收入2,286 2,165 
其他財產性收入472 892 
總收入130,381 131,523 
運營費用：
物業經營22,202 21,762 
房地產税16,573 17,112 
一般事務和行政事務9,341 10,740 
折舊及攤銷55,341 56,227 
房地產資產減值5,000 — 
總運營費用108,457 105,841 
其他：
利息支出，淨額(20,063)(22,775)
財產處置損益，淨額13,841 (1,577)
其他(費用)收入，淨額(15,585)9,869 
淨收入117 11,199 
可歸因於非控股權益的淨收入(14)(1,430)
股東應佔淨收益$103 $9,769 
普通股每股收益：
每股股東應佔淨收益--基本收益和攤薄收益(附註10)
$0.00 $0.03 
綜合收益(虧損)：
淨收入$117 $11,199 
其他全面收益(虧損)：
利率掉期未實現價值變動12,120 (43,364)
綜合收益(虧損)12,237 (32,165)
可歸因於非控股權益的淨收入(14)(1,430)
可歸因於非控股權益的利率掉期未實現價值變化(1,509)5,574 
股東應佔綜合收益(虧損)$10,714 $(28,021)

請參閲合併財務報表附註。
3

菲利普斯·愛迪生公司
合併權益表
截至2021年和2020年3月31日的三個月
(摘要和未經審計)
(單位為千，每股除外)
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月
  普通股APICAOCI累計赤字股東權益總額非控制性權益總股本
  股票金額
2020年1月1日的餘額289,047 $2,890 $2,779,130 $(20,762)$(947,252)$1,814,006 $354,788 $2,168,794 
水滴1,436 14 15,926 — — 15,940 — 15,940 
股份回購(288)(3)(2,697)— — (2,700)— (2,700)
未實現利息價值變動
*銀行利率掉期		— — — (37,790)— (37,790)(5,574)(43,364)
已宣佈的常見分佈，$0.17
每股收益美元
— — — — (48,809)(48,809)— (48,809)
對非控股權益的分配— — — — — — (7,105)(7,105)
基於股份的薪酬103 1 140 — — 141 (290)(149)
轉換非控股權益118 1 1,304 — — 1,305 (1,305)— 
淨收入— — — — 9,769 9,769 1,430 11,199 
2020年3月31日的餘額290,416 $2,903 $2,793,803 $(58,552)$(986,292)$1,751,862 $341,944 $2,093,806 
2021年1月1日的餘額279,836 $2,798 $2,739,358 $(52,306)$(999,491)$1,690,359 $325,570 $2,015,929 
水滴842 8 7,360 — — 7,368 — 7,368 
股份回購(73)— (123)— — (123)— (123)
未實現利息價值變動
*銀行利率掉期		— — — 10,611 — 10,611 1,509 12,120 
已宣佈的常見分佈，$0.085
每股收益美元
— — — — (23,767)(23,767)— (23,767)
對非控股權益的分配— — — — — — (3,319)(3,319)
基於股份的薪酬141 1 325 — — 326 784 1,110 
其他— (29)— — (29)— (29)
淨收入— — — — 103 103 14 117 
2021年3月31日的餘額280,746 $2,807 $2,746,891 $(41,695)$(1,023,155)$1,684,848 $324,558 $2,009,406 

請參閲合併財務報表附註。
4

菲利普斯·愛迪生公司
合併現金流量表
截至2021年和2020年3月31日的三個月
(摘要和未經審計)
(單位：千)
截至3月31日的三個月，
  20212020
經營活動的現金流：    
淨收入$117 $11,199 
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整：    
房地產資產的折舊和攤銷54,341 54,817 
房地產資產減值5,000 — 
企業資產折舊及攤銷1,000 1,410 
高於市價和低於市價租賃的淨攤銷(838)(788)
遞延融資費用攤銷1,227 1,251 
債務攤銷和衍生工具調整354 1,061 
(收益)財產處置損失，淨額(13,841)1,577 
收益負債公允價值變動16,000 (10,000)
直線租金(1,424)(2,288)
基於股份的薪酬1,110 (149)
未合併的合資企業的投資回報1,546 246 
其他(567)707 
營業資產和負債變動情況：    
其他資產，淨額(10,787)(15,117)
應付帳款和其他負債(4,487)(8,313)
經營活動提供的淨現金48,751 35,613 
投資活動的現金流：    
房地產收購(39,850)(4,319)
資本支出(13,537)(15,965)
房地產銷售收益58,356 17,447 
對第三方的投資(3,000)— 
未合併合資企業的投資回報2,721 424 
投資活動提供(用於)的現金淨額4,690 (2,413)
融資活動的現金流：    
循環信貸融資收益— 55,000 
循環信貸安排付款— (21,000)
支付抵押貸款和應付貸款(16,505)(32,657)
已支付的分配，扣除水滴後的淨額(24,296)(32,792)
對非控股權益的分配(4,530)(7,108)
普通股回購(77,765)(5,176)
其他(29)— 
用於融資活動的淨現金(123,125)(43,733)
現金、現金等價物和限制性現金淨減少(69,684)(10,533)
現金、現金等價物和受限現金：    
期初131,937 95,108 
期末$62,253 $84,575 
對合並資產負債表的對賬：
現金和現金等價物$20,258 $36,532 
受限現金41,995 48,043 
期末現金、現金等價物和限制性現金$62,253 $84,575 
5

菲利普斯·愛迪生公司
合併現金流量表(續)
截至2021年和2020年3月31日的三個月
(摘要和未經審計)
(單位：千)
  20212020
補充現金流量披露，包括非現金投資和融資活動：
支付利息的現金$18,891 $20,329 
為換取新的租賃負債而獲得的使用權(“ROU”)資產194 551 
應計資本支出3,442 3,392 
應付分配的變動(7,897)77 
應付分派變動--非控制性權益(1,211)(3)
應計股份回購債務變動(77,642)(2,476)
分配再投資7,368 15,940 

請參閲合併財務報表附註。
6

菲利普斯·愛迪生公司
合併財務報表附註
(摘要和未經審計)
2021年3月31日

1.組織機構
菲利普斯·愛迪生公司(“我們”、“公司”、“PECO”、“我們”或“我們”)成立於2009年10月，是馬裏蘭州的一家公司。我們幾乎所有的業務都是通過菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司I，L.P.(“運營合夥公司”)進行的，這是特拉華州的一家有限合夥企業，成立於2009年12月。我們是經營合夥企業的有限合夥人，我們的全資子公司菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心OP GP I LLC是經營合夥企業的唯一普通合夥人。
我們是一家房地產投資信託基金(REIT)，主要投資於入住率高、以雜貨店為主的社區和社區購物中心，這些中心擁有信譽良好的全國性、地區性和地方性零售商，在全美強大的人口市場銷售基於必需品的商品和服務。除了管理我們自己的購物中心外，我們的第三方投資管理業務還為兩家機構合資企業和一傢俬人基金(統稱為“管理基金”)提供全面的房地產和資產管理服務。我們在兩家機構合資企業中擁有部分股權，並將其統稱為“管理基金”(Managed Funds)。
截至2021年3月31日，我們全資擁有278房地產。此外，我們還擁有一臺20必要零售夥伴公司(“NRP”)的股權百分比，該公司是一家合資企業，擁有二屬性和一個14擁有GRP I的合資企業Grocery Retail Partners I LLC(“GRP I”)的%權益20屬性。

2.重要會計政策摘要
以下是管理層認為對編制簡明綜合中期財務報表非常重要的重要會計估計和政策的摘要。我們的某些會計估計對於瞭解我們的財務狀況和經營結果特別重要，需要管理層運用重大判斷。例如，對編制綜合中期財務報表所需的資產使用年限、資產剩餘持有期、應收賬款可收回金額以及其他公允價值計量評估做出了重大估計和假設。因此，這些預估存在一定程度的不確定性。
從2020年開始，冠狀病毒(“新冠肺炎”)疫情對我們的運營造成了重大幹擾。自那以後，所有暫時關閉的租户都獲準重新開放。一些人可能正在限制門店允許的顧客數量，或者已經以其他方式修改了業務，這可能會影響他們的盈利能力，要麼是政府強制要求的結果，要麼是自己選擇的減少新冠肺炎傳播的努力的結果。這些行動，以及新冠肺炎疫情持續的經濟影響，可能會導致更多的永久性門店關閉。除了我們投資組合中發生的永久關閉外，這可能會減少我們購物中心的租賃空間需求，並導致我們房地產投資組合的入住率和租賃收入下降。由於新冠肺炎大流行的影響造成不利的經濟狀況，以及與大流行病相關的持續不確定性，編制合併財務報表時使用的估計和假設可能會發生重大變化。所有這些活動都會影響我們對收入的可收集性以及房地產資產、商譽和其他無形資產以及某些負債的估值等方面的估計。
在截至2021年3月31日的三個月裏，我們的重大會計政策沒有變化。有關我們會計政策的完整摘要，請參閲我們於2021年3月12日提交給美國證券交易委員會(SEC)的2020年Form 10-K年度報告。
列報依據和合並原則-所附的簡明綜合財務報表是根據美國公認的中期財務信息會計原則(“GAAP”)以及表格10-Q和條例S-X第10條的説明編制的。因此，它們不包括GAAP要求的完整財務報表的所有信息和腳註。這份Form 10-Q季度報告的讀者應參考我們截至2020年12月31日的年度經審計的綜合財務報表，這些報表包含在我們的Form 10-K年度報告中。管理層認為，為公平列報所呈報期間的未經審核綜合財務報表，所有必要的正常及經常性調整均已包括在本季度報告內。我們截至2021年3月31日的三個月的運營結果並不一定表明全年的預期運營結果。
隨附的合併財務報表包括我們的賬目和我們多數股權子公司的賬目。所有公司間餘額和交易在合併時被沖銷。
前幾期的某些金額已重新分類，以符合當前的列報方式。
所得税-我們的合併財務報表包括全資子公司的運營，這些子公司共同選擇被視為應税REIT子公司，並按常規公司税率繳納美國聯邦、州和地方所得税。在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月裏，我們確認了一筆微不足道的聯邦、州和地方所得税支出，我們保留了遞延税資產的全額估值津貼。所有所得税
7

這些數額包括在綜合經營報表和全面收益(虧損)(“綜合經營報表”)上的其他(費用)收入。
近期發佈的會計公告-2021年1月7日，財務會計準則委員會(FASB)發佈了會計準則更新(ASU)2021-01，對ASU 2020-04關於促進參考匯率改革對財務報告影響的指導範圍進行了修訂。具體地説，ASU 2021-01中的修正案澄清了會計準則編纂(ASC)主題848中的某些可選權宜之計和例外，參考匯率改革對於合同修改和對衝會計適用於受貼現過渡影響的衍生品。我們在ASU 2021-01發佈時採用了該標準，該標準的採用並未對我們的合併財務報表產生實質性影響。
重新分類-我們截至2020年3月31日的三個月合併現金流量表上的以下行項目被重新分類，以符合本年度的列報：
•未合併合資企業的投資回報與其他資產的淨額列在單獨的行上；
•信貸安排的淨變化分為兩行，循環信貸安排的收益和循環信貸安排的付款。

3.租契
出租人—我們的大部分租約大體上相似，因為租賃的資產是我們物業內的零售空間，租賃協議通常包含類似的條款和特徵，沒有實質性的變化。我們所有的租約目前都被歸類為經營性租賃。截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，與我們經營租賃相關的租賃收入如下(單位：千)：
2021年3月31日2020年3月31日
與固定租賃付款有關的租金收入(1)
$94,966 $96,027 
與可變租賃付款相關的租金收入(1)
31,401 31,838 
直線式租金攤銷(2)
1,369 2,309 
租賃資產攤銷827 779 
租賃買斷收入797 94 
收藏性調整(2)(3)
(1,737)(2,581)
租金總收入$127,623 $128,466 
(1)在評估收款之前，包括與租賃付款有關的租金收入。
(2)包括對非信譽租户的收入調整。
(3)包含一般準備金；不包括直線租金攤銷準備金。
假設租賃協議上沒有新的或重新談判的租賃或期權延期，幷包括租金減免、付款計劃和出於收入確認目的而轉移到現金基礎會計的租户的影響，截至2021年3月31日生效的不可取消經營租賃下將收到的大約未來固定合同租賃付款如下(以千計)：
年金額
剩餘的2021年$284,609 
2022351,031 
2023303,854 
2024248,929 
2025193,599 
此後470,135 
總計$1,852,157 
為了應對新冠肺炎疫情，我們與租户執行了支付計劃。截至2021年4月20日，我們有$5.2我們與租户之間有數百萬份未完成的付款計劃，我們記錄的租金減免總額約為$4.42021年將達到100萬。這些付款計劃和租金減免大約代表1.4%和1.1分別是我們全資投資組合年化基本租金(“ABR”)的%。截至2021年4月20日，大約85對於所有已執行的付款計劃，計劃在2021年12月31日之前收到%的付款，我們預計就已執行的付款計劃收到付款的加權平均剩餘期限約為12個月。在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月裏，我們有4.8百萬美元和$2.8對於不被認為信譽良好的租户，每月收入調整的不利比例分別為3.6億美元。這些金額包括已經申請破產的租户的估計影響。被認為信用不佳的租户的收入只在收到現金時記錄。
截至2021年3月31日，沒有單個租户佔我們總ABR的10%或更多。截至2021年3月31日，我們在佛羅裏達州和加利福尼亞州的全資房地產投資代表12.4%和10.4分別是我們ABR的%。因此，我們投資組合的地理集中度使其特別容易受到佛羅裏達州和加利福尼亞州房地產市場的不利天氣或經濟事件的影響，包括新冠肺炎大流行的影響。
8

承租人—租賃資產和負債，按其記錄的資產負債表項目分組，截至2021年3月31日和2020年12月31日由以下內容組成(以千為單位)：
資產負債表信息資產負債表位置2021年3月31日2020年12月31日
ROU資產、淨營業租賃房地產投資$4,032 $3,867 
淨資產、淨營業和融資租賃其他資產，淨額1,260 1,438 
經營租賃負債應付帳款和其他負債5,774 5,731 
融資租賃負債債務淨額91 164 

4.房地產活動
物業銷售—下表彙總了我們的房地產處置活動(以千美元為單位)：
截至3月31日的三個月，
20212020
售出的物業數量6 3 
已售出的外寄包裹數量(1)
1 — 
房地產銷售收益$58,356 $17,447 
房產銷售損益，淨額(2)
14,355 (826)
(1)2021年第一季度售出的地塊是我們其中一處房產僅存的部分，因此此次出售導致我們的房產總數減少。
(2)出售財產的淨收益(虧損)不包括雜項註銷活動，該活動也記錄在綜合經營報表的淨資產處置收益(損失)中。
在2021年3月31日之後，我們出售了二$的屬性20.2百萬美元。
收購—下表彙總了我們的房地產收購活動(以千美元為單位)：
截至3月31日的三個月，
20212020
取得的房產數量2 — 
獲取的外宗地塊數量(1)
2 2
收購總價$39,850 $4,319 
(1)收購的外賣包裹與我們擁有的購物中心相鄰。
租賃無形資產購置時的公允價值和加權平均使用年限如下(千美元，加權平均使用年限)：
截至2021年3月31日的三個月
公允價值加權平均使用壽命
就地租約$4,155 7
高於市價的租約52 5
低於市價的租賃(1,652)6
9

持有待售物業-截至2021年3月31日，二物業被歸類為持有待售物業。截至2020年12月31日，沒有房產被歸類為持有待售。截至2021年3月31日，被歸類為持有待售的房產是根據合同出售的，沒有實質性的意外情況，截至報告日期，潛在買家有大量資金面臨風險。2021年3月31日之後，我們持有的一處待售房產被出售。截至2021年3月31日，持有待售房產的資產和負債摘要如下(單位：千)：
2021年3月31日
資產
房地產資產總投資，淨額$23,852 
其他資產，淨額517 
總資產$24,369 
負債
低於市價的租賃負債，淨額$1,866 
應付帳款和其他負債243 
總負債$2,109 

5.其他資產，淨額
以下是截至2021年3月31日和2020年12月31日未償還淨額的其他資產摘要，不包括與持有待售資產相關的金額(以千為單位)：
2021年3月31日2020年12月31日
其他資產，淨額：
遞延租賃佣金和費用$42,946 $41,664 
遞延融資費用(1)
13,971 13,971 
辦公設備、ROU資產和其他22,045 21,578 
企業無形資產6,804 6,804 
應計折舊和攤銷資產總額85,766 84,017 
累計折舊和攤銷(47,819)(45,975)
應計折舊及攤銷淨資產37,947 38,042 
應收賬款淨額(2)
47,659 46,893 
應收賬款-附屬公司1,073 543 
遞延應收租金，淨額(3)
33,257 32,298 
預付費用和其他費用15,132 8,694 
對第三方的投資3,000 — 
其他資產合計(淨額)$138,068 $126,470 
(1)上表中的遞延融資費用與我們的循環信貸額度有關，因此，我們選擇將其歸類為資產，而不是抵銷負債。
(2)淨額$7.2百萬美元和$8.9截至2021年3月31日和2020年12月31日的壞賬一般準備金分別為100萬美元。為被視為無信用的租户扣除的應收賬款為#美元。19.6百萬美元和$22.8分別截至2021年3月31日和2020年12月31日。
(3)淨額$5.1百萬美元和$4.4截至2021年3月31日和2020年12月31日，對被認為沒有信用的租户取消的直線租金分別進行了100萬次調整。
10

6.債務義務
以下是截至2021年3月31日和2020年12月31日我們債務義務的未償還本金餘額和利率摘要，其中包括衍生金融工具的影響(以千美元為單位)：
   
利率，利率(1)
2021年3月31日2020年12月31日
循環信貸安排
倫敦銀行間同業拆借利率 + 1.4%
$— $— 
定期貸款(2)
1.4% - 4.6%
1,622,500 1,622,500 
擔保貸款安排
3.4% - 3.5%
395,000 395,000 
抵押貸款
3.5% - 7.2%
273,590 290,022 
融資租賃負債91 164 
假設市場債務調整，淨額(1,587)(1,543)
遞延融資費用淨額(12,622)(13,538)
總計：$2,276,972 $2,292,605 
加權平均利率3.0 %3.1 %
(1)利率為截至2021年3月31日。
(2)我們的定期貸款的利率是倫敦銀行同業拆借利率加利差。雖然大多數利率是通過掉期來固定的，但也有一部分貸款不受掉期的影響，因此仍與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)掛鈎。
2021年4月，我們償還了$25.1比預定到期日提前了100萬美元的抵押貸款。
截至2021年3月31日和2020年12月31日，總債務在固定利率和可變利率以及有擔保和無擔保之間的分配情況(不包括市場債務調整和遞延融資費用，淨額，包括衍生金融工具(見附註7和12)的影響)摘要如下(單位：千)：
   2021年3月31日2020年12月31日
至於利率：
固定利率債務$1,598,681 $1,727,186
可變利率債務692,500 580,500
總計$2,291,181 $2,307,686
關於抵押：
無擔保債務$1,622,500 $1,622,500
擔保債務668,681 685,186
總計：$2,291,181 $2,307,686

7.衍生工具及對衝活動
運用衍生工具的風險管理目標-我們的業務運作和經濟狀況都會帶來一定的風險。我們主要通過管理我們的核心業務活動來管理我們面臨的各種業務和運營風險。我們主要通過管理債務融資的金額、來源和期限，以及通過使用衍生金融工具來管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險。具體地説，我們簽訂利率掉期協議，以管理因商業活動而產生的風險敞口，這些風險敞口導致未來已知和不確定的現金金額的接收或支付，這些現金金額的價值由利率決定。我們的衍生金融工具用於管理我們的已知或預期現金收入與我們的已知或預期現金支付(主要與我們的投資和借款有關)在金額、時間和持續時間方面的差異。
利率風險的現金流對衝-被指定為現金流對衝的利率掉期涉及從交易對手那裏收到可變金額，以換取我們在協議有效期內進行固定利率付款，而不交換基礎名義金額。
指定的、符合條件的衍生工具的公允價值變動，因為現金流對衝被記錄在AOCI中，隨後在對衝的預測交易影響收益的期間重新分類為收益。在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月裏，此類衍生品被用於對衝與某些可變利率債務相關的可變現金流。AOCI報告的與這些衍生品相關的金額將重新歸類為利息支出，隨着可變利率債務的利息支付，淨額將被重新歸類為利息支出。在接下來的12個月裏，我們估計還會有額外的$18.9100萬美元將從AOCI重新歸類為利息支出淨額的增加。
11

以下為截至2021年3月31日和2020年12月31日被指定為利率風險現金流對衝的我們的利率互換摘要(單位：千美元)：
2021年3月31日2020年12月31日
數數5 6 
名義金額$930,000 $1,042,000 
固定LIBOR
1.3% - 2.9%
1.3% - 2.9%
到期日2022 - 20252021 - 2025
我們以為五名義金額為$的對衝570600萬美元，作為合併的一部分。假設的五個套期保值的公允價值為$。14.7並在各自套期保值的剩餘壽命內攤銷，並計入利息支出，淨額計入綜合經營報表。截至2021年3月31日和2020年12月31日的未攤銷淨額為美元。4.7百萬美元和$5.0分別為百萬美元。
下表詳細説明瞭在綜合經營報表中被指定為現金流對衝的利率衍生品確認的損益性質(單位：千)：
截至3月31日的三個月，
  20212020
在其他全面收益(虧損)中確認的損益金額
$7,265 $(44,916)
從AOCI重新分類為利息支出的損失金額
4,855 1,552 
與信用風險相關的或有特徵-我們與我們的衍生品交易對手達成了協議，其中包含一些條款，即如果我們對任何債務違約，或能夠被宣佈違約，我們也可以被宣佈對我們的衍生品債務違約。截至2021年3月31日，我們淨負債頭寸衍生品的公允價值約為美元，其中包括應計利息，但不包括與這些協議相關的任何不履行風險調整。43.0百萬美元。截至2021年3月31日，我們沒有張貼任何與這些協議相關的抵押品，也沒有違反任何協議條款。如果我們違反了這些條款中的任何一項，我們可能會被要求按照協議的終止價值履行我們的義務。43.0百萬美元。

8.承擔及或有事項
訴訟-我們涉及日常業務過程中出現的各種索償和訴訟事宜，其中一些涉及索償。其中許多事項都在保險範圍內，儘管它們可能會受到免賠額或扣押金的影響。雖然根據目前掌握的信息無法確定這些事項的最終責任，但我們相信此類索賠和訴訟的解決不會對我們的綜合財務報表產生重大不利影響。
環境問題-有關物業的擁有權和經營權，我們可能須承擔與環境事宜有關的費用和損害賠償。此外，我們可能擁有或收購某些需要進行環境補救的物業。根據環境問題的性質，物業的賣方、物業的承租人和/或另一第三方可能負責與物業相關的環境補救費用。此外，在購買某些物業時，各自的賣家和/或租户可能同意賠償我們未來的補救費用。我們還為我們的物業投保環境責任保險，為我們可能負責的第三方人身傷害和/或財產損失索賠的任何補救責任和/或污染責任提供有限的保險。我們並不知悉任何我們認為合理地可能對我們的綜合財務報表產生重大影響的環境問題。
專屬自保保險-我們的專屬自保保險公司Silver Rock Insurance，Inc.(“Silver Rock”)為我們和我們的關聯方合資企業提供一般責任保險、風能保險、再保險和其他保險。我們根據適用的法規要求對Silver Rock進行資本化。
Silver Rock根據投保財產過去的損失經驗確定了年度保費。一家獨立的第三方受僱對未來預計索賠、相關免賠額和為相關風險管理計劃提供資金所需的預計未來費用進行精算估計。支付予Silver Rock的保費可根據該等估計調整，而該等保費可由租户根據特定租賃條款予以發還。
截至2021年3月31日，我們有四份未償還信用證，總額約為美元。8.0為我們在銀石保險和再保險合同下的義務提供擔保。

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9.權益
一般信息-普通股持有人有權在股東投票表決的所有事項上每股一票，包括在董事會選舉中每名被提名人一票。我們的章程沒有規定在董事選舉中進行累積投票。
2021年4月29日，我們的董事會(“董事會”)將我們普通股的每股估計價值(EVP)提高到了$10.55主要基於截至2021年3月31日我們的房地產投資組合和我們的第三方投資管理業務的估計市值。我們聘請了一家第三方估值公司提供截至2021年3月31日我們普通股的EVP範圍的計算，這反映了截至該日期的某些資產負債表資產和負債。此前，我們的EVP為8.75美元，主要基於截至2020年3月31日我們的房地產投資組合和第三方投資管理業務的估計市值。
股息再投資計劃-DIP允許股東在一定的限制下，投資於我們普通股的額外股份。選擇參與Drop的股東可以選擇將其全部或部分現金分配投資於我們普通股的股票，價格與我們最近的EVP相當。
選擇參與Drop並受美國聯邦所得税法律約束的股東將承擔相當於通過再投資分配購買的普通股股票在相關分配日的公允價值的税款，即使這些股東已選擇不接受現金分配。
第三次修訂和重新調整的股息再投資計劃已暫停，從2021年4月1日開始支付分配。在另行通知之前，股東每月將收到每股0.02833333美元的全額現金分配。
分配-2021年3月31日之後支付給股東和經營合夥單位(以下簡稱OP單位)登記持有人的分配如下(以千美元為單位，不包括每股金額)：
月份記錄日期月度配送率支付日期分配已支付的分配總額淨現金分配
三月3/19/2021$0.02833333 4/1/2021$9,059 $9,059 
四月4/19/20210.02833333 5/3/20219,059 9,059 
2021年4月29日，我們的董事會授權在2021年5月17日收盤時向登記在冊的股東分配2021年5月，相當於每月普通股每股0.02833333美元的金額。運營單位持有人將獲得與普通股股東相同的分配率。我們根據每月記錄日期向股東和運營單位股東支付分配，我們預計在2021年6月1日支付2021年5月的分配。
股票回購計劃(“SRP”)-SRP為股東提供了回購普通股的機會，但須受某些限制和限制。董事會保留隨時及不時全權酌情拒絕任何回購要求的權利。第四次修訂和重新啟動的股份回購計劃(“第四次修訂SRP”)目前僅限於因股東死亡、符合資格的殘疾或宣佈不稱職(“DDI”)而進行的回購，已被暫停，2021年3月31日與股東DDI相關的回購沒有執行。標準和DDI請求的SRP將保持暫停狀態，直到另行通知。
可轉換非控股權益-截至2021年3月31日和2020年12月31日，我們大約有40.11000萬美元，39.8分別為百萬個未完成的運維單位。此外，我們的某些已發行的限制性股票和績效股票獎勵將導致在未來期間歸屬時發行OP單位。
根據第四次修訂及重訂的有限責任合夥協議(“合夥協議”)的條款，營辦單位持有人可選擇更換其營辦單位。運營合夥企業控制贖回的形式，並可以選擇將運營單位換成我們普通股的股票(前提是運營單位已發行至少一年)或現金。由於OP單位的贖回形式在我們的控制範圍內，截至2021年3月31日和2020年12月31日未償還的OP單位在我們的合併資產負債表上被歸類為永久股權中的非控股權益。
在截至2020年3月31日的三個月內，0.1100萬個運營單位以1：1的比例轉換為我們的普通股。在截至2021年3月31日的三個月裏，沒有OP單位轉換為我們普通股的股票。$3.3百萬美元和$7.1在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月中，分別就運營單位支付的100萬份分配包括在綜合權益表上對非控股權益的分配中。

10.每股收益
我們使用兩級法計算每股收益(“EPS”)，這是一種收益分配公式，根據宣佈的股息(無論是否支付)確定普通股和任何參與證券的每股收益。在兩類法下，基本每股收益的計算方法是將當期股東應佔淨收益除以當期已發行普通股的加權平均股數。稀釋每股收益反映了股票等值活動可能產生的潛在稀釋。
我們以外的有限合夥人持有的OP單位被視為參與證券，因為它們包含不可沒收的股息或股息等價物權利，並有可能根據合夥協議的條款交換同等數量的普通股。
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這些未償還運營單位對基本和攤薄每股收益的影響是採用兩級法計算的，即根據宣佈的股息和運營單位在未分配收益中的參與權將收益分配給運營單位。兩級法對基本和攤薄每股收益的影響對截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的合併財務報表並不重要。
下表提供了每股收益計算的分子和分母的對賬(以千為單位，但每股金額除外)：
截至三個月
三月三十一日，
20212020
分子：
股東應佔淨收益-基本
$103 $9,769 
可兑換運營單位的淨收入(1)
14 1,430 
淨收益-攤薄$117 $11,199 
分母：
加權平均股價-基本股280,469 289,955 
操作單元(1)
40,063 42,848 
稀釋限制性股票獎勵453 425 
調整後的加權平均股份-稀釋320,985 333,228 
普通股每股收益：
每股基本收益和稀釋後收益
$0.00 $0.03 
(1)運營單位包括可根據運營夥伴關係的選擇轉換為普通股或現金的單位。應佔該等營運單位的經營合夥收益或虧損，作為應佔綜合經營報表中非控制性權益的淨收入的一部分，已重新加入分子，因為該等營運單位已計入所有呈列期間的分母。

11.收入確認和關聯方交易
收入-我們與管理基金簽訂了協議，涉及我們為其房地產資產提供的某些諮詢、管理和行政服務，以換取費用和某些費用的報銷。以下彙總的金額包括在手續費和管理收入中。收入包括我們從管理基金賺取的費用和報銷，以及不在ASC主題606範圍內的其他收入，從與客户的合同中獲得的收入，但包含在此表中是為了披露所有關聯方收入(以千為單位)：
截至3月31日的三個月，
20212020
經常性費用(1)
$1,125 $1,216 
交易性收入和報銷(2)
468 430 
保險費(3)
693 519 
費用和管理收入合計$2,286 $2,165 
(1)經常性費用包括資產管理費和物業管理費。
(2)交易收入包括租賃佣金、建設管理費和購置費等項目。
(3)保險費收入包括來自與我們無關的第三方的再保險金額。
其他關聯方事項-我們是最高可達$的有限擔保人190百萬美元，上限為$50在大多數情況下，我們的NRP合資企業欠下了數百萬美元的債務。截至2021年3月31日，與我們的NRP合資企業相關的未償還貸款餘額為$32.1百萬美元。截至2021年3月31日，我們也是一美元的有限擔保人。175為第一集團提供的百萬按揭貸款，我們在這兩種情況下的擔保僅限於作為無追索權的分拆擔保人和環境賠償人。此外，在這兩種情況下，我們也與我們的合資夥伴簽訂了一項協議，根據該協議，我們將根據我們各自在適用合資企業中的所有權百分比，在我們和我們的適用合資夥伴之間分攤此類擔保項下的任何潛在責任。截至2021年3月31日和2020年12月31日，我們的合併資產負債表上沒有記錄任何一項擔保的負債。

12.公允價值計量
下面介紹我們用來估計金融和非金融資產和負債的公允價值的方法： 
現金和現金等價物、受限現金、應收賬款和應付賬款-我們認為這些金融工具的賬面價值接近公允價值，因為這些工具的發起和預期變現之間的時間很短。
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房地產投資-投資物業的購買價格，包括相關租賃無形資產和負債，根據第三級投入(如貼現率、資本化率、可比銷售額、重置成本、收入和支出增長率以及管理層確定的當前市場租金和津貼)按估計公允價值分配。
債務義務-我們通過對每種工具的未來現金流進行貼現，以我們的貸款人使用3級投入為類似期限的類似債務工具目前提供的利率來估計我們債務的公允價值。*貼現率使用類似期限和信用質量的貸款或貸款組的近似當前貸款利率，假設債務到期時未償還，並考慮債務的抵押品(如果適用)。我們已經利用現有的市場信息或現值技術來估計需要披露的金額。
以下為截至2021年3月31日和2020年12月31日的借款摘要(單位：千)：
2021年3月31日2020年12月31日
已記錄本金餘額(1)
公允價值
已記錄本金餘額(1)
公允價值
定期貸款$1,611,119 $1,621,987 $1,610,204 $1,621,902 
擔保組合貸款安排391,251 391,391 391,131 404,715 
抵押貸款(2)
274,602 282,497 291,270 303,647 
總計$2,276,972 $2,295,875 $2,292,605 $2,330,264 
(1)記錄的本金餘額包括淨遞延融資費用#美元。12.6百萬美元和$13.5分別截至2021年3月31日和2020年12月31日。記錄的本金餘額還包括假設的市場債務調整數#美元。1.6百萬美元和$1.5分別截至2021年3月31日和2020年12月31日。我們已將與我們的循環信貸安排相關的遞延融資費用記錄在我們綜合資產負債表上的其他資產淨值中，這些費用不包括在這些餘額中。
(2)如上所示，我們的融資租賃責任包括在抵押項目中。.
經常性和非經常性公允價值計量-我們的收益負債和利率掉期按公允價值經常性地計量和確認，而某些房地產資產和負債則根據需要按公允價值計量和確認。截至2021年3月31日的三個月和截至2020年12月31日的一年中發生的公允價值計量如下(以千為單位)：
2021年3月31日2020年12月31日
1級2級3級1級2級3級
反覆出現
衍生負債(1)
$— $(42,970)$— $— $(54,759)$— 
獲利負債— — (38,000)— — (22,000)
非複發性
減值房地產資產淨值(2)
— 7,150 — — 19,350 — 
受損企業ROU資產，淨額— — — — 537 — 
(1)我們在合併資產負債表的衍生負債中記錄衍生負債。
(2)在計量日期之後，由於資本改善、折舊或出售，減值房地產資產的賬面價值可能會增加或減少。
衍生工具-截至2021年3月31日和2020年12月31日，我們擁有利率掉期，固定了部分無擔保定期貸款安排的LIBOR。
所有利率互換協議均按公允價值經常性計量。這些工具的估值是使用被廣泛接受的估值技術確定的，包括對每種衍生品的預期現金流進行貼現現金流分析。這一分析反映了衍生品的合同條款，包括到期日，並使用了可觀察到的基於市場的投入，包括利率曲線和隱含波動率。利率掉期的公允價值採用市場標準方法確定，即淨額計入未來固定現金貼現收入(或支付)和預期可變現金支付折現(或收入)。可變現金支付(或收入)是基於對未來利率(遠期曲線)的預期，這些預期來自可觀察到的市場利率曲線。
為了遵守ASC主題820的規定，公允價值計量，我們將信用估值調整納入公允價值計量，以便在公允價值計量中適當反映我們自身的不履行風險和各自交易對手的不履行風險。在調整衍生品合約的公允價值以考慮非履行風險的影響時，我們已經考慮了淨額結算和任何適用的信用增強的影響，如抵押品過帳、門檻、相互看跌和擔保。
儘管我們確定，用於評估我們衍生品價值的重要投入屬於公允價值等級的第二級，但與我們的交易對手和我們自己的信用風險相關的信用估值調整利用第三級投入，如對當前信用利差的估計，來評估我們和我們的交易對手違約的可能性。然而，截至2021年3月31日和2020年12月31日，我們已評估信用估值調整對我們衍生品頭寸整體估值的影響的重要性，並確定信用估值調整對我們衍生品的整體估值並不重要。因此，我們已確定我們的衍生品估值整體歸類於公允價值等級的第二級。
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賺取收益-作為我們2017年收購菲利普斯·愛迪生有限合夥企業(Phillips Edison Limited Partnership，簡稱PELP)的一部分，我們建立了一個盈利結構，使PELP有機會根據收購後某些業績目標的潛在實現情況賺取額外的運營單位。在某些條款於2019年到期後，PELP現在有資格賺取最高五百萬個運營單位，基於PECO流動性事件的時間和估值。對於要授予的最高股票，流動性事件可以不晚於2021年12月31日發生，但也可以晚至2023年12月31日發生。
我們使用蒙特卡羅方法每季度估計這一負債的公允價值。這種方法要求我們對未來的股息收益率、波動性以及流動性事件的時間和定價做出假設，這些都是不可觀察的，被認為是公允價值層次結構中的第三級投入。如果將這些投入更改為不同的金額，可能會導致報告日的公允價值計量大幅上升或大幅下降。在計算截至2021年3月31日的這項負債的公允價值時，我們已確定最有可能的潛在結果範圍包括以下可能性一百萬額外發行了行動單位，以及最多發行了500萬個單位。
我們記錄的費用是$。16.0百萬美元，收入為$10.0截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，分別有100萬美元與盈利負債公允價值的變化有關。在截至2021年3月31日的三個月中，負債公允價值的增加歸因於我們普通股EVP的增加(與去年同期可比EVP的減少相比)，如附註9所述，以及2021年第一季度的市場狀況改善。這兩個時期的公允價值變動已在合併經營報表中淨額的其他(費用)收入中確認。
房地產資產減值-我們的房地產資產以公允價值計量和確認，減去持有待售物業的銷售成本，基於非經常性基礎上，這取決於我們確定減值發生的時間。在截至2021年3月31日的三個月內，我們對一項合同下的資產進行了減值，該資產的處置價格低於賬面價值，或具有其他運營減值指標。所有減值房地產資產的公允價值所使用的估值方法是預期銷售收益淨額，我們認為這是公允價值層次中的第二級投入。在截至2020年3月31日的三個月內，沒有記錄減值費用。
在季度基礎上，我們採用多步驟的方法來評估我們的房地產資產是否可能減值，並記錄任何已確定的減值費用。第一步是識別潛在的觸發事件，例如入住率的顯著下降或大片黑暗或空置空間的存在。如果我們觀察到購物中心的這些指標中的任何一個，我們就會執行一個額外的篩選測試，其中包括回收年限分析，以確定我們是否會根據本年度預測的淨營業收入(“NOI”)收回物業在剩餘經濟壽命內的賬面淨值。如果第一步的結果表明某個中心發生了觸發事件，我們就進入第二步，利用該中心的未貼現現金流模型來識別潛在的減值。如果截至資產負債表日期，未貼現的現金流低於中心的賬面淨值，我們將進入第三步。在執行第三步時，我們利用可比近期房地產交易的資本化率和每平方英尺銷售價格等市場數據來估計房地產資產的公允價值。我們還利用預期的淨銷售收入來估計任何積極進行銷售的中心的公允價值。如果資產的估計公允價值低於資產負債表日記錄的賬面淨值，我們將計入減值費用。
除了這些程序外，我們還審查我們擁有的未開發或未改善的地塊，以尋找減值證據，並在必要時記錄任何減值費用。這些地塊的主要減值觸發因素是我們對此類物業的計劃或意圖發生變化，或計劃以低於當前賬面價值的價格進行處置。
我們的季度減值程序沒有因新冠肺炎疫情而改變，因為我們相信，臨時關閉門店和大面積黑暗或空置空間等關鍵減值指標將在我們的審查中繼續被發現。我們在執行截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的審查程序時，利用了納入了新冠肺炎大流行導致的噪聲和現金流估計下降的預測。然而，我們在減值審查中採用的假設可能會發生意想不到的變化，這可能會影響我們的現金流和公允價值結論。與我們的預期相比，該等意外變化可能包括但不限於：租户關閉時間或永久性的增加或減少、收款儲備和沖銷的增加或減少、填補空置所需的額外資本、延長租賃期、大型租户的未來關閉、宏觀經濟假設(如通貨膨脹率和資本化率)的變化以及評估中物業處置時間的變化。
我們記錄了以下房地產資產減值費用(以千計)：
截至3月31日的三個月，
20212020
房地產資產減值$5,000 $— 

13.隨後發生的事件
在編制簡明及未經審核的綜合財務報表時，吾等已通過提交本報告的10-Q表格對後續事件進行評估，以供確認及/或披露之用。基於這一評估，我們已經確定，除了這些合併財務報表中在其他地方披露的某些事件和交易外，沒有發生過需要確認或披露的事件。
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第二項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
以下討論和分析應與我們所附的合併財務報表及其附註一併閲讀。本文件通篇提及的“附註”均指“第一部分第一項財務信息”中合併財務報表的腳註。另請參閲下面的“關於前瞻性陳述的告誡”。

有關前瞻性陳述的注意事項
菲利普斯·愛迪生公司(“我們”、“公司”、“我們”或“我們”)的10-Q表格季度報告(本“報告”)中包含的除歷史事實以外的某些陳述可被視為1933年“證券法”(修訂後的“證券法”)第27A節(“證券法”)、1934年“證券交易法”(修訂後的“交易法”)第21E節和“私人證券訴訟改革法”(“私人證券訴訟改革法”)所指的前瞻性陳述。“使徒行傳”)。我們打算將所有這類前瞻性陳述納入法案中有關前瞻性陳述的適用安全港規定。這樣的前瞻性陳述通常可以通過使用前瞻性術語來識別，例如“可能”、“將”、“可以”、“預期”、“打算”、“預期”、“估計”、“相信”、“繼續”、“可能”、“倡議”、“焦點”、“尋求”、“目標”、“目標”、“戰略”、“計劃”、“潛在的”、“可能的”、“計劃的”、“可能的”、“關注的”、“尋求的”、“目標的”、“目標的”、“戰略的”、“計劃的”、“潛在的”“準備”、“計劃”、“未來”、“長期”、“曾經”、“應該”、“可能”、“將會”、“可能”、“可能”、“不確定性”或其他類似的詞。告誡讀者不要過度依賴這些前瞻性陳述，這些陳述只反映了本報告提交給證券交易委員會的日期。這些陳述包括但不限於(A)關於我們的重點、計劃、戰略、舉措和前景的陳述；(B)關於新冠肺炎疫情的陳述，包括其持續時間、對我們的租户、我們的業務以及我們的每股估計價值的潛在或預期影響；(C)關於我們的分銷、股票回購計劃的陳述。, 這些信息包括：(A)有關公司和股息再投資計劃的聲明；(D)有關我們承銷的增量收益率的聲明；(E)有關我們未來運營業績、資本支出和流動性(包括任何潛在的上市)的聲明。此類陳述會受到已知和未知風險和不確定性的影響，這些風險和不確定性可能導致實際結果與預測或預期的結果大不相同，這些風險和不確定性包括但不限於：(I)國家、地區或地方經濟氣候的變化；(Ii)當地市場狀況，包括與我們投資組合中類似的物業的空間供過於求或需求減少；(Iii)空置、市場租金的變化，以及需要定期維修、翻新和重新出租空間；(Iv)利率的變化和永久按揭融資的可獲得性；(V)來自其他可用物業的競爭以及我們投資組合中的物業對租户的吸引力；(Vi)租户的財務穩定性，包括租户支付租金的能力；(Vii)税收、房地產、環境和分區法律的變化；(Viii)我們的投資組合集中在有限的幾個行業、地理或投資；(Ix)新冠肺炎疫情的影響，包括因新冠肺炎疫情而對消費品和服務的需求以及消費者對光顧購物中心安全的信心水平；。(X)聯邦、州和地方政府機構及租户為應對新冠肺炎疫情所採取的措施，包括強制停業、“呆在家裏”命令和社會疏遠準則；。(Xi)新冠肺炎疫情對我們的租户以及他們按時或根本沒有能力支付租金，或續簽租約，以及在不續約的情況下，租户的影響, 我們是否有能力以相同或更優惠的條款或完全不同的條件重新租賃該空間；(十二)美國新冠肺炎疫情的持續時間和嚴重程度；(十三)鑑於目前嚴重的經濟收縮和失業率上升，新冠肺炎疫情後的復甦速度；(十四)我們實施成本控制戰略的能力；(十五)我們和我們的租户從政府計劃下獲得貸款的能力；(十六)我們償還、再融資、重組或延長到期債務的能力；(十六)我們償還、再融資、重組或延長到期債務的能力；(Xvii)就我們尋求在短期內處置物業的程度而言，我們能否以有吸引力的價格或根本做到這一點的不確定性大大增加；(Xviii)新冠肺炎疫情對我們的業務、運營結果、財務狀況和流動性的影響；以及(Xix)新冠肺炎疫情導致的供應鏈中斷。其他可能導致實際結果不同的重要因素在公司不時提交給證券交易委員會的文件中有所描述，包括我們於2021年3月12日提交給證券交易委員會的2020年Form 10-K年度報告中描述的風險因素以及其他風險和不確定因素，以及本報告中包括的那些因素，在每種情況下，我們提交給證券交易委員會的定期和/或當前報告中都會不時更新，這些報告可以在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。
除非法律另有要求，否則我們不承擔任何義務來更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。

關鍵績效指標和定義的術語
我們使用某些關鍵績效指標(“KPI”)來衡量我們的運營績效，其中包括財務和非財務指標。我們相信這些關鍵績效指標，以及下面定義的核心概念和術語，使我們的董事會、管理層和投資者能夠以專注於房地產行業獨有的項目的方式，分析圍繞我們的業務戰略、財務狀況和運營結果的趨勢。
我們不認為包括在關鍵績效指標中的非GAAP衡量標準可以替代根據GAAP計算的衡量標準。某些非GAAP指標不應被視為衡量我們財務業績的替代指標，因為它們可能不反映我們整個投資組合的運營情況，也可能不反映一般和行政費用、折舊和攤銷、利息費用、其他收入(費用)或維持我們物業運營業績所需的資本支出和租賃成本水平，這些因素可能會對我們的運營業績產生重大影響。此外，某些非GAAP指標不應被視為我們流動性的指標，也不應被視為可用於滿足我們現金需求的資金的指標，包括我們為分配提供資金的能力，如果我們不繼續按照目前設想的方式經營業務，這些指標可能不是衡量長期經營業績對價值影響的有用指標。因此，非GAAP計量應與其他GAAP計量一起審查，不應被視為比#年編制的淨收益(虧損)或現金流量更突出的業績衡量標準。
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符合公認會計原則。其他房地產投資信託基金可能使用不同的方法來計算類似的非GAAP衡量標準，因此，我們的非GAAP衡量標準可能無法與其他REITs進行比較。
我們的KPI和術語可以分為三個關鍵領域：
投資組合-投資組合指標可幫助管理層衡量我們中心的整體和個別運行狀況。
•錨地空間-我們將錨地空間定義為大於或等於10,000平方英尺的可出租總面積(“GLA”)。
•ABR-我們使用ABR指的是截至2021年3月31日的月度合同基本租金乘以12個月。
•每平方英尺ABR(“PSF”)-此指標通過將ABR除以租賃GLA來計算。ABR PSF的增加可以表明我們有能力在我們的中心創造租金增長，也可以表明我們對空間的需求，這通常會在租賃談判中為我們提供更大的籌碼。
•內聯空間-我們將內聯空間定義為GLA小於10,000平方英尺的空間。
•GLA-我們使用GLA來指可供租户(我們稱之為“鄰居”或我們的“鄰居”)出租的建築物的總佔地面積。
•租賃佔用-此指標按已簽署租約的總GLA的百分比計算，而不管租約是否已開始或鄰居是否已佔用。高入住率是對我們空間需求的一個指標，這通常會在租賃談判中為我們提供更大的籌碼。
•承保的增量收益率-這反映了我們在預期穩定時從項目中產生的收益率目標，計算方法為穩定項目的估計增量NOI除以其估計的項目淨投資。估計的增量噪聲指數是我們的目標是在穩定後按項目產生的估計年化噪聲指數與沒有計劃改善的估計年化噪聲指數之間的差額。承保的增量收益不包括外圍影響，如租賃展期風險或出售或處置時對物業長期價值的影響。實際增量收益率可能與我們承保的增量收益率範圍不同，該增量收益率範圍基於完成項目的實際總成本及其穩定時的實際增量噪聲。

租賃-租賃是我們公司增長的關鍵驅動力。
•可比租賃-我們使用這個術語來指代結構一致的租約，該租約是為空置不到12個月的完全相同的空間簽訂的。
•可比租金價差-此指標按被視為可比租約的新租約或續訂租約(不包括選項)的第一年ABR(不包括任何免費租金或升級)的百分比增加或減少。這一指標顯示了我們通過租賃活動實現收入增長的能力。
•執行新租賃的成本-我們使用這個術語是指與新租賃相關的某些成本，即租賃佣金、租户改善成本和租户優惠。
•投資組合保留率-此指標的計算方法是：(A)當期租賃到期的保留鄰居的總平方英尺除以(B)在該期間到期的租賃平方英尺。投資組合保留率讓我們能夠洞察到，當我們的購物中心的鄰居的租約即將到期時，我們有能力留住他們。一般來説，保留現有鄰居的成本低於更換新鄰居的成本。
•回收率-此指標的計算方法是：(A)回收收入總額除以(B)期間的可回收費用總額。高回收率是我們從鄰居那裏收回某些財產、運營費用和資本成本的能力的指標。
財務績效-除了根據GAAP計算的財務指標(如運營淨收入或現金流)外，我們還利用非GAAP指標來衡量我們的運營和財務表現。有關以下指標的進一步討論，請參閲本項目2中題為“管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析--非GAAP衡量標準”的章節。
•調整後的房地產利息、税項、折舊和攤銷前收益(“調整後的EBITDA回覆“)-達到調整後的EBITDA回覆，我們調整EBITDA回覆，以排除若干經常性及非經常性項目，包括但不限於：(I)盈利負債的公允價值變動；(Ii)其他減值費用；(Iii)攤銷吾等在未合併合資企業的投資的基差；及(Iv)交易及收購費用。我們使用EBITDA回覆調整後的EBITDA回覆作為經營業績的額外衡量標準，使我們能夠獨立於資本結構比較收益，並評估債務槓桿和固定成本覆蓋率。
•核心運營資金(“核心FFO”)-為了達到核心FFO，我們對股東和運營單位持有人應佔的核心FFO進行調整，如下定義，以排除某些經常性和非經常性項目，包括但不限於：(I)公司資產的折舊和攤銷；(Ii)盈利負債公允價值的變化；(Iii)未合併合資企業基礎差額的攤銷；(Iv)債務清償或修改的損益，(V)其他減值費用我們相信，FFO為我們的經營業績提供了洞察力，因為它排除了某些不能反映此類業績的項目。核心FFO為我們的經營業績的可持續性提供了進一步的洞察力，並通過剔除可能導致淨收益(虧損)短期波動的項目，提供了一種額外的衡量標準，以一致的基礎比較我們在不同報告期的業績。
18

•EBITDA回覆--全美不動產投資信託協會(“NAREIT”)定義EBITDA回覆按照公認會計準則計算的淨收益(虧損)在(1)利息支出；(2)所得税支出；(3)折舊和攤銷；(4)處置折舊財產的損益；(5)折舊財產減值之前的淨收益(虧損)。未合併合夥企業和合資企業的調整計算以反映EBITDA回覆在同樣的基礎上。
•FFO-NAREIT將FFO定義為根據GAAP計算的淨收益(虧損)，不包括：(1)出售財產的收益(或損失)和控制權變更的收益(或損失)；(2)與房地產有關的折舊和攤銷；(3)房地產減值損失和被投資人實體房地產投資的減值，這是由未合併的合夥企業和合資企業持有的應計折舊房地產的公允價值可計量減少所推動的；(4)未合併的合夥企業和合資企業持有的應計折舊房地產的公允價值的調整我們以與NAREIT定義一致的方式計算股東和OP單位持有人應佔的FFO。
•淨債務與調整後EBITDA之比回覆-此比率通過將淨債務除以調整後的EBITDA計算得出回覆(包括在計算中的年化基礎上)。它提供了對我們基於收益的槓桿率的洞察，不受我們股價波動的影響。
•淨債務與企業總價值之比--這個比率是用淨債務除以企業總價值來計算的。它提供了對我們的資本結構和債務使用的洞察力。
•NOI-我們將NOI計算為總營業收入，調整後不包括非現金收入項目，減去房地產運營費用和房地產税。NOI提供了對我們財務和經營業績的洞察，因為它提供了直接涉及擁有和經營房地產資產的收入和支出的業績衡量標準，並提供了從淨收入(虧損)中不能立即顯現的視角。
•同一中心-我們使用這一術語是指在每個報告期內(即自2020年1月1日以來)一直擁有並運營的物業或物業組合。

概述
我們是一家內部管理的房地產投資信託基金，也是美國最大的雜貨店附近購物中心的所有者和運營商之一。我們的大部分收入是來自房地產投資的租賃收入。此外，我們還經營一項投資管理業務，為超過4.6億美元的第三方機構合資企業提供物業管理和諮詢服務。這項業務為管理基金提供全面的房地產和資產管理服務。
截至2021年3月31日，我們全資擁有278處房產。此外，我們擁有NRP的20%權益，這是一家擁有兩個物業的合資企業，我們擁有GRP I的14%的權益，GRP I是一家擁有20處物業的合資企業。
流動性替代審查流程-2021年3月25日，我們的董事會宣佈，我們正在評估替代方案，以向股東提供流動性。關於審查過程，滴注已暫停，從2021年4月1日開始支付分配。此外，第四次修訂的SRP，目前僅限於由股東DDI導致的回購，已被暫停。標準和DDI請求的SRP將保持暫停狀態，直到另行通知。
“新冠肺炎”戰略-2020年，由於新冠肺炎大流行，許多州政府發佈了“全職在家”的命令，一般將普通公眾的旅行和行動限制在必要的活動上，並要求所有非必要的企業關閉。為了應對這場流行病，我們頒佈了幾項舉措，其中包括：(1)在物業和公司層面實施削減開支的舉措，包括減少勞動力和差旅成本；(2)重新確定我們的資本投資的優先順序，以支持我們的鄰居重新開業和新的租賃活動，或如果可能的話，推遲此類資本支出；(3)暫時削減某些高管和董事會的薪酬；以及(4)暫停分紅、DIP和SRP。
在與大流行相關的關閉活動的高峯期，臨時關閉的空間達到了所有鄰近空間的37%，總計佔我們ABR的27%和GLA的22%。自那以後，所有臨時關閉的鄰居都被允許重新開放；然而，我們的一部分鄰居已經永久關閉，我們正在努力填補這些空白。我們繼續密切監控我們中心的入住率、運營業績和鄰居銷售結果，包括任何減少工作時間或受政府強制限制的鄰居。
我們的管理團隊已確定以下是我們投資組合中恢復的關鍵行動(所有統計數據都是近似值，包括可歸因於我們合資企業擁有的物業的按比例分攤部分)：
•恢復按月還款-我們繼續與鄰居合作，恢復正常的每月租金支付，我們的努力包括提高人們對通過眾多政府救濟計劃可獲得的福利的認識。我們看到我們的藏品從2020年第二季度開始繼續改善。下表所示
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按季度彙總我們的收款，因為它們最初是報告的，並根據開單月份之後收到的付款進行了更新：
最初報道
當前(1)
Q2 202086 %93 %
Q3 202094 %96 %
Q4 202095 %96 %
Q1 2021不適用95 %
(1)包括截至2021年4月20日收到的藏品。
截至2021年4月20日，大約79%的鄰居空間正在全額支付租金。
•追討少收的租金-我們認為，幾乎所有的鄰居，包括那些根據政府命令被要求暫時關閉的鄰居，在合同上都有義務繼續支付我們與他們簽訂的租賃協議中記錄的租金。然而，我們可能會以延期租金或減免租金的形式為我們的鄰居談判救濟。截至2021年4月20日，我們與鄰居的未付款計劃為540萬美元，2021年期間我們記錄的租金減免約為440萬美元。這些付款計劃和租金減免分別佔投資組合ABR的1.4%和1.1%，我們預計收到已執行付款計劃的剩餘金額的加權平均期限約為13個月。
我們仍在根據與鄰國協商的條款積極追索逾期金額。對於我們的整個投資組合，包括我們通過合資企業擁有的按比例分配的物業，截至2021年4月20日，2021年第一季度錯過的月費中有43%是在開單月份之後收取的，5%已被免除。我們將繼續與鄰國合作，制定償還逾期款項的計劃，並將在未來幾個季度監控此類支付計劃對我們運營結果的影響。我們不能保證我們最終能夠收取這些金額。
•監控信用風險-新冠肺炎疫情和隨之而來的經濟低迷增加了向一些鄰國收取租金的不確定性。我們一直在密切監測鄰居的狀況，以確定那些可能構成信用風險的人，以便適當地考慮到對收入的影響，並在鄰居最終無法留在某個空間時迅速採取行動。
對於信用不確定程度較高的鄰居，在收到現金之前，我們可能不會記錄賬單金額的收入。根據我們的分析，截至2021年3月31日，還沒有個別鄰居類別完全以現金方式核算；但是，我們繼續單獨評估每個鄰居，以確定它們是否應該以現金方式核算。在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月裏，包括我們通過合資企業擁有的物業的按比例分配部分，我們分別有490萬美元和290萬美元的不利月度收入調整，這些調整對鄰居來説是不利的，這些鄰居是以現金為基礎入賬的。截至2021年3月31日，我們目前以現金計算的鄰居約佔我們總鄰居空間的10%，佔投資組合ABR的8.4%。此外，我們許多采用現金收付制會計的鄰國正在積極支付他們的未償還餘額。當考慮與當前以現金為基礎的會計基礎上的鄰居相關聯的ABR時，56%的ABR由積極付款的鄰居代表。
此外，我們的某些鄰居已經進入破產程序。雖然其中一些案件已經得到解決，租約的假設或拒絕已經反映在我們的業績中，但在某些情況下，這些索賠尚未得到解決，因此，潛在的影響尚未反映在我們的入住率或ABR指標中。我們認為，截至2021年3月31日，破產過程中的鄰居約佔我們總投資組合ABR的1%。如前所述，我們已將對這些破產的影響的評估計入我們對租金收繳的估計中，這影響了記錄的收入。
由於前面提到的因素，我們的某些鄰國已經無法留在自己的空間裏。儘管有這樣的影響，我們的租賃活動一直很強勁，因為我們中心的空間需求仍然很高，這使得我們可以將這些空間重新出租給鄰居，他們可能會增加我們對以必需品為基礎的全渠道零售商的集中度。在截至2021年3月31日的三個月裏，我們的投資組合保留率為88.8%，我們執行了153份新租約，與去年同期相比有所增加。
20

投資組合及租賃統計數字-以下是截至2021年3月31日和2020年3月31日我們全資擁有的投資組合的統計亮點(美元和平方英尺以千計)：
  2021年3月31日2020年3月31日
物業數量278 285 
州的數量31 31 
總面積為2平方英尺31,306 31,862 
ABR$386,971 $385,457 
來自雜貨店錨定屬性的百分比ABR96.4 %97.0 %
可出租平方英尺的租賃百分比：
總投資組合空間94.8 %95.6 %
錨艙97.3 %98.3 %
內聯空格89.8 %90.1 %
平均剩餘租期(年)(1)
4.6 4.6 
(1)以年數計算的平均剩餘租賃期不包括未來延長租賃期的選項。

下表詳細介紹了截至2021年3月31日我們合資企業的詳細信息，這是確定後續表格中包含的按比例計算信息的基礎(美元和平方英尺，單位為千)：
2021年3月31日
合資企業所有權百分比物業數量ABRGLA
必需品零售合作伙伴20%2 $3,845 228 
食品雜貨零售合作伙伴I14%20 28,735 2,215 

21

租約期滿-下表顯示了2021年3月31日之後，未來十年每年以及此後我們全資擁有的物業和通過我們的合資企業擁有的物業按比例分配的預定租賃到期總數，不包括我們臨時佔用空間的鄰居：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000072/cik0001476204-20210331_g2.jpg
我們創造租金增長的能力通常取決於我們在與潛在和現有鄰居進行新的和續簽租賃談判期間的籌碼，這通常發生在我們中心入住率高或經濟增長和復甦期間。相反，當我們中心的入住率低或經濟衰退期間，我們可能會經歷租金下降，因為新的和續簽租賃談判的籌碼可能會轉移到未來和現有的鄰居身上。
有關租賃活動的進一步討論，請參閲本申請的表格10-Q中的“第一部分，第二項.管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析-經營成果-租賃活動”。
22

資產組合租賃-我們將國家鄰居定義為至少在三個州活動的鄰居。區域鄰居是指在不到三個州至少有三個位置的鄰居。以下圖表顯示了截至2021年3月31日按鄰居類型劃分的我們投資組合的構成，包括我們的全資物業和通過我們的合資企業擁有的物業按比例分配的部分：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000072/cik0001476204-20210331_g3.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000072/cik0001476204-20210331_g4.jpg

以下圖表顯示了截至2021年3月31日按鄰近行業劃分的我們投資組合的構成：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000072/cik0001476204-20210331_g5.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000072/cik0001476204-20210331_g6.jpg
23

我們將“基於必需品的商品和服務”定義為日常生活中不可或缺、必要或常見的商品和服務，或者傾向於缺乏彈性的商品和服務(即，其需求不會隨着消費者的收入水平而變化)。我們估計，大約73%的ABR，包括按比例歸因於我們合資企業擁有的物業，來自提供基於必需品和服務的鄰居。此外，在這些類別中，我們估計大約51%的年度預算來自零售和服務業務，根據大多數州和地方為應對新冠肺炎疫情而發佈的規定，這些業務通常被認為是必要的。我們的投資組合佔ABR的百分比如下：
  2021年3月31日
必需品/必需品零售和服務：
雜貨35.5 %
醫療/藥房2.8 %
銀行2.5 %
一元店2.3 %
寵物供應2.1 %
硬件/汽車1.7 %
葡萄酒、啤酒和烈酒1.4 %
其他基本要素2.7 %
完全必需/以必需品為基礎的零售和服務(1)
51.0 %
其他需要：
快速服務-餐廳9.6 %
美容護髮4.9 %
醫療保健服務3.8 %
其他必需品3.3 %
其他必需品的ABR合計21.6 %
基於必需品和服務的ABR總額72.6 %
其他零售店：
軟性商品12.2 %
全套服務-餐廳6.3 %
健身和生活方式服務5.2 %
其他零售業3.7 %
來自其他零售和服務的ABR合計27.4 %
總ABR100.0 %
(1)包括鄰居，我們認為這些企業被認為是基本的零售和服務企業，但在新冠肺炎大流行期間，這些企業可能已經在不同的時間點暫時關閉，原因是應對大流行的“呆在家裏”的命令和社會疏遠指導方針導致人流量和客户人數減少。
24

下表顯示了截至2021年3月31日，ABR排名前20位的鄰居，包括我們的全資擁有的房產和通過我們的合資企業擁有的房產按比例分配的部分(以千美元和平方英尺為單位)：
近鄰(1)
ABRABR的百分比租賃平方英尺租賃平方英尺的百分比
地點數量(2)
克羅格$26,032 6.6 %3,296 11.0 %60 
發佈22,003 5.6 %2,240 7.5 %56 
Ahold Delhaize17,274 4.4 %1,240 4.1 %23 
艾伯森-西夫韋16,897 4.3 %1,624 5.4 %30 
沃爾瑪8,933 2.3 %1,770 5.9 %13 
巨鷹7,293 1.9 %738 2.5 %11 
TJX公司5,061 1.3 %428 1.4 %15 
芽菜農貿市場4,952 1.3 %334 1.1 %11 
美元樹3,954 1.0 %406 1.4 %42 
雷利百貨(Raley‘s)3,884 1.0 %253 0.8 %4 
超值3,209 0.8 %336 1.1 %5 
地鐵集團2,829 0.7 %115 0.4 %82 
斯努克人(Schnucks)2,785 0.7 %329 1.1 %5 
Anytime Fitness，Inc.2,662 0.7 %177 0.6 %36 
拯救集市2,618 0.7 %309 1.0 %6 
東南部雜貨店2,513 0.6 %281 0.9 %7 
勞氏2,469 0.6 %369 1.2 %4 
科爾公司2,281 0.6 %365 1.2 %4 
食品減少4(PAQ)2,215 0.6 %119 0.4 %2 
Petco動物用品公司2,118 0.5 %127 0.4 %11 
總計$141,982 36.2 %14,856 49.4 %427 
(1)鄰居按母公司分組，可能代表多個子公司和橫幅。
(2)地點的數量不包括帶有雜貨錨定的輔助租賃，如加油站、藥店和酒類商店。此外，如果母公司在一個購物中心有多個子公司或橫幅，這些子公司將作為一個位置包括在內。

經營成果
新冠肺炎大流行的已知趨勢和不確定性
新冠肺炎疫情導致收入從2020年第二季度開始下降，一直持續到2021年第一季度，我們對收藏性的估計可能會繼續給我們的收益帶來波動性。目前還不能確定對未來營收的總影響。大流行的持續時間和緩解措施，以及由此帶來的經濟影響，已導致我們的一些鄰國永久騰出空間和/或不續簽租約，我們可能難以以相同或更優惠的條款租賃這些空間，和/或產生額外的空置空間租賃成本，這可能會降低我們未來的入住率，最終減少我們的收入。長時間的空置或收入減少可能會引發我們的房地產資產減值。此外，這些因素通過減少需求和負面影響資本化率來影響處置活動。
由於許多我們無法控制的因素，新冠肺炎大流行的規模和持續時間及其對我們近期和潛在未來運營結果的影響都是不確定的。這些因素包括但不限於：宏觀和微觀層面的整體經濟狀況，包括消費者需求以及零售商對購物中心內空間的需求；社會疏遠準則、政府當局的建議和消費者購物偏好的影響；任何經濟刺激或救濟措施的性質和有效性；向公眾提供疫苗和分發疫苗的時間以及由此產生的疫苗接種率；以及上述所有因素(包括其他潛在的未知因素)對鄰居繼續按時或根本不支付租金和相關費用的能力的影響。這些因素(其中一些已經實現)的影響可能包括鄰國特許權收入減少、收款儲備增加、費用回收率下降，以及在這些情況下運營過程中可能出現的其他不可預見的影響。有關我們對截至2021年4月20日的鄰國影響的觀察，請參閲項目2。管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析-概述。
我們相信，與非雜貨店購物中心相比，我們對提供日常必需品的雜貨店購物中心的投資已經幫助並將繼續幫助減輕疫情對我們業務的負面影響。
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截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月經營活動摘要
截至三個月
三月三十一日，		有利(不利)
變化
(千美元)20212020$%
收入：
租金收入$127,623 $128,466 $(843)(0.7)%
手續費和管理費收入2,286 2,165 121 5.6 %
其他財產性收入472 892 (420)(47.1)%
總收入130,381 131,523 (1,142)(0.9)%
運營費用：
物業運營費用22,202 21,762 (440)(2.0)%
房地產税費支出16,573 17,112 539 3.1 %
一般和行政費用9,341 10,740 1,399 13.0 %
折舊及攤銷55,341 56,227 886 1.6 %
房地產資產減值5,000 — (5,000)NM
總運營費用108,457 105,841 (2,616)(2.5)%
其他：
利息支出，淨額(20,063)(22,775)2,712 11.9 %
財產處置損益，淨額13,841 (1,577)15,418 NM
其他(費用)收入，淨額(15,585)9,869 (25,454)NM
淨收入117 11,199 (11,082)(99.0)%
可歸因於非控股權益的淨收入(14)(1,430)1,416 99.0 %
股東應佔淨收益$103 $9,769 $(9,666)(98.9)%
(1)導致超過特定限制的百分比變化的行項目被認為是沒有意義的(“NM”)，並如是標明。
我們分析經營業績重大波動的基礎通常包括回顧我們的同一中心投資組合、非同一中心投資組合的結果，以及我們管理活動的收入和費用。我們將我們的同一中心投資組合定義為2020年1月1日之前擁有並運營的274個物業。我們將我們的非同一中心投資組合定義為那些由於2019年12月31日之後發生的房地產資產活動而在這兩個時期未完全擁有和運營的物業，其中包括13處處置的物業和4處收購的物業。以下是對截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月運營業績大幅波動的解釋：
租金收入減少80萬美元，情況如下：
•減少50萬元，主要是因為我們淨出售了9處物業；以及
•與我們的同一中心產品組合相關的30萬美元減少如下：
▪減少130萬美元，主要是由於新冠肺炎疫情及其經濟影響，包括因租金減免而減少110萬美元，以及與我們已確定為信用風險的鄰居相關的減少20萬美元，包括相關租約租金直線調整的影響；
▪由於租賃買斷收入增加了70萬美元，這主要是因為鄰居(不到ABR和GLA的1%)在新冠肺炎的負面影響後選擇不留在自己的空間裏；以及
▪增加了30萬美元，主要是由於每平方英尺平均最低租金增加了0.52美元，但平均經濟入住率下降了0.8%，部分抵消了這一增長。
一般和行政費用：
•一般和行政費用減少140萬美元主要是因為為減少新冠肺炎疫情的影響而採取的費用削減，其中大部分減少與我們公司辦公室的間接成本以及差旅和相關成本的減少有關。
房地產資產減值：
•房地產資產減值增加500萬美元是由於合同下的一項資產的處置價格低於賬面價值，所得資金將用於符合税收效益的收購，為自有中心的再開發機會提供資金，以及用於一般公司目的。我們繼續出售非核心資產，並可能在未來幾個季度確認減值。
26

利息支出，淨額：
•與2020年同期相比，截至2021年3月31日的三個月減少了270萬美元，這主要是由於2020年和2021年第一季度倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)和即將到期的利率掉期減少。利息支出，淨額由以下組成(以千美元為單位)：
截至3月31日的三個月，
20212020
循環信貸淨額利息$228$216
定期貸款利息，淨額10,63312,731
有擔保債務的利息6,7807,350
債務清償損失69173
非現金攤銷及其他1,7312,405
利息支出，淨額$20,063$22,775
加權平均利率-截至期末的加權平均利率3.0 %3.3 %
加權平均期限(以年為單位)，截至期末3.84.7
處置財產的收益(損失)，淨額：
•1540萬美元的變化 主要涉及出售六處房產和一塊外發地塊(加上其他雜項處置和註銷) 在截至2021年3月31日的三個月中，淨收益為1380萬美元，而在截至2020年3月31日的三個月中，出售了三處房產，淨虧損160萬美元(見注4)。
其他(費用)收入，淨額：
•2550萬美元的變化主要是由於我們普通股EVP的增加以及2021年第一季度市場狀況的改善導致我們盈利負債的公允價值發生了變化。其他費用(收入)，淨額由以下各項組成(以千計)：
截至3月31日的三個月，
20212020
收益負債公允價值變動$(16,000)$10,000 
未合併合營企業的損益權益
714 (280)
交易和收購費用(141)(45)
聯邦、州和地方所得税支出(166)(29)
其他8 223 
其他(費用)收入，淨額$(15,585)$9,869 

27

租賃活動-以下是截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月我們全資擁有物業的租賃活動摘要：
交易總額(1)
內聯交易(1)
2021202020212020
新租約：
租約數目153 87 147 77 
平方英尺(以千為單位)467 382 341 180 
ABR(千)$8,120 $5,563 $6,605 $3,214 
每平方英尺ABR$17.39 $14.56 $19.34 $17.84 
簽訂新租約的每平方英尺成本$29.00 $22.03 $29.65 $27.94 
可比租約數量70 25 70 25 
可比租金價差12.4 %6.8 %12.4 %6.8 %
加權平均租期(年)8.0 9.1 6.2 6.6 
續訂和選項：
租約數目163 127 147 113 
平方英尺(以千為單位)978 739 312 249 
ABR(千)$11,472 $9,720 $7,069 $5,364 
每平方英尺ABR$11.73 $13.15 $22.67 $21.53 
續簽前每平方英尺ABR$10.97 $12.33 $21.02 $19.18 
每平方英尺ABR百分比增長6.9 %6.7 %7.8 %12.2 %
執行續訂和選項的每平方英尺成本$2.20 $3.41 $4.85 $4.36 
可比租約數量(2)
136 89 133 86 
可比租金價差(2)
8.0 %11.2 %7.9 %14.4 %
加權平均租期(年)3.9 4.7 4.0 4.0 
投資組合保留率88.8 %71.2 %80.3 %67.3 %
(1)由於四捨五入的原因，每平方英尺的金額可能不會根據表中顯示的其他金額進行精確的重新計算。
(2)不包括期權的行使。

非GAAP衡量標準
見“項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析--關鍵績效指標和定義的術語” 關於本申請表10-Q中與下列非公認會計準則措施相關的討論。
同中心淨營業收入-Same-Center NOI是對我們業績的補充衡量標準，因為它突出了我們的Same-Center產品組合的運營趨勢，如入住率、租賃率和運營成本。其他房地產投資信託基金可能使用不同的方法來計算同一中心噪聲指數，因此，我們的同一中心噪聲指數可能無法與其他房地產投資信託基金進行比較。在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月裏，同一中心NOI代表274個物業的NOI，這些物業在這兩個可比時期的整個部分都是全資擁有並運營的。
同一中心NOI不應被視為衡量我們財務業績的替代指標，因為它不反映我們整個投資組合的運營情況，也不反映一般和行政費用、折舊和攤銷、利息支出、其他收入(費用)或維持我們物業運營業績所需的資本支出和租賃成本水平，這些都可能對我們的運營業績產生重大影響。
28

下表顯示了本期和可比前期的同一中心噪聲指數(單位為千美元)：
截至3月31日的三個月，有利(不利)
20212020$CHANGE%變化
收入：
租金收入(1)
$92,641 $93,322 $(681)
租户回收收入31,072 31,265 (193)
非收購性準備金(2)
(1,731)(2,510)779 
其他財產性收入469 871 (402)
總收入122,451 122,948 (497)(0.4)%
運營費用：
物業運營費用
19,501 18,410 (1,091)
房地產税
16,431 17,241 810 
總運營費用35,932 35,651 (281)(0.8)%
總同心噪聲$86,519 $87,297 $(778)(0.9)%
(1)不包括直線租金收入、高於和低於市場的租賃淨攤銷，以及租賃買斷收入。
(2)包括在收取現金或鄰居恢復定期付款和/或我們認為適當恢復按權責發生制(而非現金制)記錄收入之前，不會確認為收入的賬單。
同中心噪聲調節-以下是淨收入與NOI和同一中心NOI的對賬(以千為單位)：
截至3月31日的三個月，
20212020
淨收入$117 $11,199 
調整以排除：
費用和管理收入
(2,286)(2,165)
直線租金收入(1)
(1,422)(2,312)
高於市價和低於市價租賃的淨攤銷
(838)(788)
租賃買斷收入
(797)(94)
一般和行政費用
9,341 10,740 
折舊及攤銷
55,341 56,227 
房地產資產減值5,000 — 
利息支出，淨額
20,063 22,775 
(收益)財產處置損失，淨額(13,841)1,577 
其他費用(收入)，淨額15,585 (9,869)
與收費和管理收入相關的物業運營費用816 646 
房地產投資的噪聲87,079 87,936 
較少：不同中心噪聲(2)
(560)(639)
總同心噪聲$86,519 $87,297 
(1)包括以現金為基礎記錄收入的鄰居的直線租金調整。
(2)包括非同一中心物業的營業收入和費用，其中包括收購或出售的物業和公司活動。
FFO和核心FFO-FFO是一種非GAAP財務業績指標，被廣泛認為是衡量REIT運營業績的指標。核心FFO是我們使用的額外財務業績衡量標準，因為FFO包括某些不可比項目，這些項目會隨着時間的推移影響我們的業績。核心FFO有助於協助管理層和投資者評估我們未來經營業績的可持續性。
FFO、股東和OP單位持有人的FFO和核心FFO不應被視為GAAP下淨收益(虧損)的替代方案，作為我們流動性的指標，也不應被視為可用於滿足我們現金需求的資金的指標，包括我們為分配提供資金的能力。如果我們不繼續以目前設想的方式運營我們的業務計劃，核心FFO可能不是衡量長期經營業績對價值影響的有用指標。
因此，應結合其他GAAP計量對FFO、股東和運營單位持有人應佔的FFO以及核心FFO進行審查，不應將其視為比根據GAAP編制的淨收益(虧損)或業務現金流量更重要的業績衡量標準。我們的FFO，股東和OP單位持有人應佔的FFO，以及核心FFO，如所示，可能無法與其他REITs計算的金額相比較。
29

下表列出了我們對股東和運營單位持有人應佔的FFO以及核心FFO的計算(單位為千，每股金額除外)：
截至3月31日的三個月，
 20212020
股東和運營單位股東應佔FFO的計算    
淨收入$117 $11,199 
調整：
房地產資產的折舊和攤銷54,341 54,817 
房地產資產減值5,000 — 
(收益)財產處置損失，淨額(13,841)1,577 
與非合併合資企業相關的調整(637)654 
歸屬於股東和運營單位股東的FFO$44,980 $68,247 
堆芯FFO的計算    
歸屬於股東和運營單位股東的FFO$44,980 $68,247 
調整：    
企業資產折舊及攤銷1,000 1,410 
收益負債公允價值變動16,000 (10,000)
非合併合資企業基差攤銷746 467 
債務清償損失淨額691 73 
交易和收購費用141 45 
核心FFO$63,558 $60,242 
股東和運營單位股東應佔FFO/每股核心FFO
加權平均已發行普通股-稀釋320,985 333,228 
每股股東和運營單位股東應佔FFO-稀釋後$0.14 $0.20 
每股核心FFO-稀釋後0.20 0.18 


30

EBITDAR和調整後的EBITDAR-我們使用EBITDA回覆調整後的EBITDA回覆作為經營業績的額外衡量標準，使我們能夠比較獨立於資本結構的收益，確定償債能力和固定成本覆蓋率，並衡量企業價值。此外，我們認為，它們是我們支持債務義務能力的有用指標。
EBITDA回覆調整後的EBITDA回覆不應被視為淨收益(虧損)的替代方案，不應被視為我們流動性的指示，也不應被視為可用於滿足我們現金需求的資金的指示，包括我們為分配提供資金的能力。因此，EBITDA回覆調整後的EBITDA回覆應結合其他GAAP計量進行審查，不應將其視為比根據GAAP編制的淨收益(虧損)或運營現金流更重要的業績衡量標準。我們的EBITDA回覆調整後的EBITDA回覆如所示，可能無法與其他REITs計算的金額相媲美。
下表顯示了我們對EBITDA的計算回覆調整後的EBITDA回覆(以千為單位)：
截至3月31日的三個月，年終
十二月三十一日，
 202120202020
EBITDA的計算回覆
    
淨收入$117 $11,199 $5,462 
調整：
折舊及攤銷55,341 56,227 224,679 
利息支出，淨額20,063 22,775 85,303 
(收益)財產處置損失，淨額(13,841)1,577 (6,494)
房地產資產減值5,000 — 2,423 
聯邦、州和地方税支出166 29 491 
與非合併合資企業相關的調整1,132 1,177 3,355 
EBITDA回覆
$67,978 $92,984 $315,219 
調整後EBITDA的計算回覆
    
EBITDA回覆
$67,978 $92,984 $315,219 
調整：    
收益負債公允價值變動16,000 (10,000)(10,000)
其他減值費用— — 359 
非合併合資企業基差攤銷746 467 1,883 
交易和收購費用141 45 539 
調整後的EBITDA回覆
$84,865 $83,496 $308,000 


流動性與資本資源
一般信息-除了標準運營費用外，我們預計我們的主要現金需求將用於：
•向股東分配現金；
•房地產投資；
•資本支出和租賃成本；
•重建和重新定位項目;和
•我們未償債務的本金和利息支付.
我們預計我們的主要流動性來源是：
•經營性現金流；
•處置財產所得的收益；
•再投資分配;
•債務融資收益，包括我們無擔保循環信貸安排下的借款；
•從我們的第三方機構合資企業獲得的分發；以及
•可用的、不受限制的現金和現金等價物。
目前，我們相信我們目前的流動性來源，最重要的是我們的運營現金流和循環信貸安排的借款可用性，足以滿足我們的短期和長期現金需求。
31

債務-下表彙總了截至2021年3月31日和2020年12月31日我們的債務信息(以千美元為單位)：
   2021年3月31日2020年12月31日
債務總額(毛額)$2,291,181 $2,307,686 
加權平均利率3.0 %3.1 %
加權平均期限(年)3.8 4.1 
循環信貸安排能力(1)
$500,000 $500,000 
循環信貸安排可獲得性(2)
490,310 490,404 
(1)循環信貸安排將於2021年10月到期，幷包括將到期日延長至2022年10月的選擇權，其執行須遵守貸款協議中包括的某些條款，包括沒有任何違約和支付相關費用。我們打算行使我們的選擇權來延長到期日，或者在新的條件下進行談判。
(2)扣除任何未付餘額和信用證後的淨額。
隨着我們的債務到期，我們打算在到期時使用運營收益和/或公司級債務對餘額進行再融資或償還。
我們的債務受某些契約的約束，截至2021年3月31日，我們遵守了我們未償債務的限制性契約。我們希望在未來12個月內繼續滿足我們債務契約的要求。
財務槓桿率-我們認為我們欠調整後EBITDA的債務回覆，債務與企業總價值之比，以及截至2021年3月31日的債務契約遵從性，使我們能夠在短期內根據需要獲得未來的借款。下表列出了我們對截至2021年3月31日和2020年12月31日的淨債務和企業總價值的計算，包括我們通過第三方機構合資企業擁有的按比例分攤的淨債務以及現金和現金等價物(以千為單位)：
2021年3月31日2020年12月31日
淨債務：
債務總額，不包括市場調整和遞延融資費用$2,322,096 $2,345,620 
減去：現金和現金等價物20,738 104,952 
淨債務總額$2,301,358 $2,240,668 
企業價值：
淨債務$2,301,358 $2,240,668 
總權益價值(1)
3,384,978 2,797,234 
企業總價值$5,686,336 $5,037,902 
(1)總股本價值的計算方法是，截至2021年3月31日和2020年12月31日，普通股和OP單位的流通股數量乘以EVP。截至2021年3月31日，已發行稀釋股為3.209億股，EVP為10.55美元；截至2020年12月31日，已發行稀釋股為3.197億股，EVP為8.75美元。
下表顯示了我們計算的調整後EBITDA的淨債務回覆截至2021年3月31日和2020年12月31日，淨債務與企業總價值之比(以千美元為單位)：
2021年3月31日2020年12月31日
淨債務與調整後EBITDA之比回覆-按年計算:
淨債務$2,301,358$2,240,668
調整後的EBITDA回覆-按年計算(1)
309,369308,000
淨債務與調整後EBITDA之比回覆-按年計算
7.4x7.3x
淨負債與企業總價值之比
淨債務$2,301,358$2,240,668
企業總價值5,686,3365,037,902
淨負債與企業總價值之比40.5%44.5%
(1)調整後的EBITDA回覆是按往績12個月計算的。見“第一部分，第二項.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析--非GAAP計量--EBITDA回覆調整後的EBITDARe“在10-Q表格上提交的這份文件中的一部分，要求對賬至淨收入。
資本開支及重建活動-我們在正常運營過程中進行資本支出，包括維護資本支出和租户改善，以及增值錨地重新定位和重新開發，地面外灘開發，以及其他增值項目。
32

在截至2021年和2020年3月31日的三個月裏，我們的資本支出分別為1350萬美元和1600萬美元。一般而言，我們預期我們的發展和重建計劃會在24個月內穩定下來。我們預計，2021年與資本改善以及重新開發和發展相關的義務可以通過運營現金流、處置現金流或我們無擔保循環信貸額度的借款來履行。以下是我們按現金計算的資本支出活動摘要(以千美元為單位)：
截至3月31日的三個月，
2021   2020
房地產資本支出：
資本改善$848 $833 
租户改進3,741 3,714 
重建和發展8,098 10,484 
房地產資本支出總額12,687 15,031 
企業資產資本支出439 553 
資本化間接成本(1)
411 381 
資本支出活動總額$13,537 $15,965 
(1)金額包括直接從事基本建設項目的人員的內部工資和相關福利，以及資本化的利息支出。
我們承保的發展及重建計劃的增量收益，預期介乎8%至11%之間。我們目前正在進行的項目估計總投資為3510萬美元，這一估計投資的總承保增量收益率範圍約為9.5%-10.5%。實際增量收益率可能與我們承保的增量收益率範圍不同，該增量收益率範圍基於完成項目的實際總成本及其穩定時的實際增量年度噪聲指數。見“第一部分，第2項。管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析--關鍵績效指標和定義的術語”和“第二部分，第1A項。如需進一步信息，請在10-Q表格中填寫本申請文件中的“風險因素”。
收購活動-我們不斷監測商業房地產市場，尋找具有未來增長潛力的物業，這些物業位於有吸引力的人口市場，並支持我們的業務目標。在截至2021年3月31日的三個月裏，我們收購了兩處房產和兩塊土地，總現金支出為3990萬美元。在截至2020年3月31日的三個月裏，我們收購了兩塊土地，總現金支出為430萬美元。見合併財務報表附註4。
處置活動-我們正在積極評估我們的資產組合，尋找機會對不再符合我們的增長和投資目標的資產或已穩定下來的資產進行戰略處置，以獲取其價值。我們預計在2021年剩餘時間內將繼續進行戰略部署。下表重點介紹了我們的物業處置情況(美元和平方英尺，單位為千)：
截至3月31日的三個月，
20212020
售出的物業數量6 3 
已售出的外寄包裹數量(1)
1 — 
房地產銷售收益$58,356 $17,447 
出售財產所得(損)淨額(2)
14,355 (826)
(1)2021年第一季度售出的地塊是我們其中一處房產僅存的部分，因此此次出售導致我們的房產總數減少。
(2)出售財產的收益(損失)淨額不包括雜項註銷活動，該活動也記錄在綜合經營報表的淨資產處置收益(損失)中。
33

分配-在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月裏，對我們的普通股股東和運營單位股東的分配情況(包括用於比較的關鍵財務指標)如下(以千為單位)：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000072/cik0001476204-20210331_g7.jpg
向運營單位持有人分配現金經營活動提供的淨現金
向普通股股東分配現金
核心FFO(1)
分銷通過點滴進行再投資
(1)關於核心FFO的定義，或關於我們為什麼提出核心FFO的信息，請參見“項目2.管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析--關鍵績效指標”。見“項目2.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--非GAAP計量--FFO和核心FFO”，以對這一非GAAP財務計量與淨收入進行對賬。
我們支付了2020年12月和2021年1月、2月和3月的月度分派，每股0.02833333美元，摺合成年率為0.34美元。2021年4月14日，我們的董事會批准了2021年5月的分配，相當於每月普通股每股0.02833333美元的金額。2021年5月的分配是在2021年5月3日支付的。
2021年3月25日，我們的董事會宣佈，我們正在評估替代方案，以向股東提供流動性。在審查過程中，第三次修訂和重新確定的股息再投資計劃已暫停，從2021年4月1日開始支付分配。在另行通知之前，股東每月將收到每股0.02833333美元的全額現金分配。分配的時間和金額由我們的董事會決定，部分受我們遵守國內收入法規REIT要求的意圖以及我們的經營結果、我們的一般財務狀況、一般經濟狀況和其他因素的影響。我們的董事會打算在整個2021年按月評估分發情況。
為了保持我們作為REIT的資格，我們必須每年向我們的股東分配至少90%的REIT應税收入(計算時不考慮支付的股息扣除或淨資本利得，不一定等於按照GAAP計算的淨收益(虧損))。由於符合REIT資格要求，我們每年分配給股東的收入通常不需要繳納美國聯邦所得税。然而，我們可能要對我們的收入、財產或淨資產繳納某些州和地方税，以及對我們未分配的收入徵收聯邦所得税和消費税。
我們沒有建立最低分銷水平，我們的章程也沒有要求我們向股東進行分銷。
34

現金流活動-截至2021年3月31日，我們擁有現金和現金等價物以及6230萬美元的限制性現金，在截至2021年3月31日的三個月中，現金淨減少6970萬美元。
以下是我們現金流活動的摘要(以千美元為單位)：
截至3月31日的三個月，
20212020$CHANGE%變化
經營活動提供的淨現金$48,751 $35,613 $13,138 36.9 %
投資活動提供(用於)的現金淨額4,690 (2,413)7,103 NM
用於融資活動的淨現金(123,125)(43,733)(79,392)NM
經營活動-我們通過經營活動提供的淨現金主要受到以下影響：
•物業運營和營運資金-我們的大部分運營現金來自租金和租户回收收入，並被物業運營費用、房地產税以及一般和行政成本所抵消。在截至2021年3月31日的三個月裏，我們有1530萬美元的淨現金支出來自營運資本的變化，而2020年同期的淨現金支出為2340萬美元。這一變化主要是由於對鄰居應收金額的改善以及費用削減舉措的推動，但部分被更高的租賃佣金所抵消。此外，我們在未合併的合資企業中的投資回報也有所增加。
•手續費和管理費收入-根據我們與被管理基金之間的各種管理和諮詢協議，我們還從我們的第三方投資管理業務中產生運營現金。截至2021年3月31日的三個月，我們的手續費和管理收入為230萬美元，與2020年同期相比增加了10萬美元。
•支付利息的現金-在截至2021年3月31日的三個月內，我們支付了1890萬美元的利息，比2020年同期減少了140萬美元，這主要是由於LIBOR的減少和即將到期的利率掉期。
投資活動-我們由投資活動提供(用於)的淨現金主要受到以下影響：
•房地產收購-在截至2021年3月31日的三個月裏，我們的收購導致總現金支出為3990萬美元，而2020年同期的總現金支出為430萬美元。
•房地產處置-在截至2021年3月31日的三個月裏，我們的處置導致現金淨流入5840萬美元，而2020年同期的現金淨流入為1740萬美元。
•資本支出-我們投資資本租賃我們的物業，並維護或改善我們的物業狀況。在截至2021年3月31日的三個月裏，我們支付了1350萬美元的資本支出，比2020年同期減少了240萬美元，這主要是由於我們的開發和再開發項目的時間安排。
•對第三方的投資-在截至2021年3月31日的三個月裏，我們對第三方業務進行了投資，導致現金淨流出300萬美元。
融資活動-我們用於融資活動的淨現金主要受到以下影響：
•債務借款和支付-在截至2021年3月31日的三個月裏，我們有1650萬美元的債務淨償還，這主要是由於提前償還抵押貸款。在截至2020年3月31日的三個月裏，我們的淨借款為150萬美元，這主要是因為我們的循環信貸安排提取了3400萬美元，但被2020年1月償還的2021年到期的3000萬美元定期貸款債務所抵消。
•分配給股東和運營單位股東-與2020年同期相比，截至2021年3月31日的三個月，用於分配給普通股股東和OP單位持有人的現金減少了1110萬美元，這主要是由於從2020年12月開始分配的分配率降低(2021年1月支付)，以及由於收購要約導致股份數量減少。
•股份回購-與2020年同期相比，截至2021年3月31日的三個月，股票回購的現金流出增加了7260萬美元，這主要是2021年1月敲定的收購要約的結果。在流動性替代審查程序方面，第四次修訂的SRP目前僅限於股東DDI導致的回購，已暫停，2021年3月31日與股東DDI相關的回購沒有執行。標準和DDI請求的SRP將保持暫停狀態，直到另行通知。

關鍵會計政策和估算
我們於2021年3月12日提交給SEC的2020年Form 10-K年度報告包含對我們的關鍵會計政策和估計的描述，包括與房地產收購、租金收入和房地產資產估值相關的政策和估計。2021年期間，我們的關鍵會計政策沒有重大變化。

第三項關於市場風險的定量和定性披露
與“第II部分第7A項”中披露的有關市場風險的數量和質量披露相比，沒有實質性變化。我們於2021年3月12日向美國證券交易委員會提交的2020年年度報告Form 10-K中的“關於市場風險的定量和定性披露”。

35

項目4.控制和程序
信息披露控制和程序的評估
我們的管理層在首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至2021年3月31日我們的披露控制和程序(如交易法第13a-15(E)條所定義)的有效性。基於這一評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序(如交易法下規則13a-15(E)所定義)自2021年3月31日起生效。
財務報告內部控制的變化
在截至2021年3月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制(根據外匯法案下的規則13a-15(F)的定義)沒有發生重大影響或合理地很可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。

w 第二部分其他信息

項目1.其他法律程序
我們不時地參與在我們正常業務過程中發生的法律訴訟。我們目前並未參與任何我們不在責任保險範圍內的法律程序，或其結果合理地可能對我們的運營結果或財務狀況產生重大影響，我們也不知道政府當局正在考慮進行任何此類法律程序。

第1A項。危險因素
以下風險因素補充了我們於2021年3月12日提交給美國證券交易委員會(SEC)的2020年Form 10-K年度報告中列出的風險因素。除以下更新或以前更新的範圍外，或在我們的Form 10-Q季度報告中其他地方披露的額外事實信息涉及此類風險因素(包括但不限於“第I部分第2項.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”中討論的事項)，“第I部分第1A項所披露的風險因素”沒有實質性變化。我們於2021年3月12日向美國證券交易委員會提交的2020年年度報告Form 10-K中的“風險因素”。
正在進行的新冠肺炎大流行已經並預計將繼續對我們和我們鄰國的企業、財務狀況、運營結果、現金流和流動性產生負面影響。
2020年3月，世界衞生組織宣佈新冠肺炎為全球流行病。新冠肺炎大流行已經並預計將繼續對美國和全球經濟造成重大破壞，並導致金融市場出現重大波動和負面壓力。*疫情的全球影響不斷演變，隨着發現更多病例，包括美國在內的許多國家採取了隔離、限制旅行和/或強制關閉企業的應對措施。某些州和城市，包括我們的房產所在的州和城市，也制定了隔離措施、旅行限制、“原地避難”或“呆在家裏”規則、對業務類型的限制。ES可能會繼續運營的項目，和/或對可能繼續的建築項目類型的限制。2020年5月，許多州和地方政府開始全部或部分取消“呆在家裏”的規定，有效地取消或減少了對旅行的限制，並允許許多企業全面或有限地重新開業。
新冠肺炎疫情已經影響了我們的業務和財務業績，我們預計這種影響將繼續下去。我們的零售和服務型租户(我們稱為“鄰居”或我們的“鄰居”)依賴與客户的面對面互動來產生單位級別的盈利，而新冠肺炎大流行已經並可能繼續降低客户頻繁使用和強制執行“原地踏步”或“呆在家裏”訂單的意願，這可能會阻止客户頻繁光顧鄰居的企業，這可能會導致他們無法保持盈利能力，無法根據租約及時向我們支付租金，或者以其他方式尋求修改租約或宣佈破產。在與疫情相關的關閉活動的高峯期，對於我們全資擁有的物業和通過我們的合資企業擁有的物業，我們的臨時關閉達到了所有鄰近空間的約37%，總計佔我們年化基本租金(ABR)的27%和可出租總面積(GLA)的22%。自那以後，所有臨時關閉的鄰居都被允許重新開放；然而，我們的一部分鄰居已經永久關閉，我們正在努力填補這些空白。一些人可能正在限制門店允許的顧客數量，或者已經以其他方式修改了業務，這可能會影響他們的盈利能力，要麼是政府強制要求的結果，要麼是自己選擇的減少新冠肺炎傳播的努力的結果。這些行動，以及新冠肺炎疫情持續的經濟影響，可能會導致更多的永久性門店關閉。除了我們投資組合中發生的永久關閉外，這可能會減少我們購物中心的租賃空間需求，並導致到期租約的平均租金下降。
雖然我們的大多數鄰居已經重新開放，但我們目前無法確定有多少仍然關閉的鄰居將重新開放，或者已經重新開放的鄰居中的一部分是否會根據政府的要求暫時關閉，或者會遇到需要永久關閉的財政困難。我們相信，幾乎所有的鄰居，包括那些根據政府命令被要求暫時關閉的鄰居，在合同上都有義務繼續支付我們與他們簽訂的租賃協議中記錄的租金。然而，我們認為，最好是在鄰居重新開放並支付租金和回收費之後，才開始就救濟進行談判。包括我們通過合資企業擁有的按比例分配的物業，截至2021年4月20日，我們與鄰居有540萬美元的未償還計劃，我們記錄的租金減免約為440萬美元。
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2021年這些付款計劃和租金減免分別佔投資組合ABR的1.4%和1.1%，我們預計收到已執行付款計劃的剩餘金額的加權平均期限約為13個月。我們仍在根據與鄰國協商的條款積極追索逾期金額。我們正在與更多的鄰國談判，我們相信這將導致更多的鄰國償還逾期的費用。截至2021年4月20日，我們已經收取了2020年第二季度至第四季度開具的租金和收回賬單的約95%，以及2021年第一季度開具的租金和收回賬單的大約95%。如果鄰居在其租賃協議或救濟協議下違約，根據租賃協議和/或救濟協議的條款，我們可能無法完全收回欠我們的款項，和/或在追回我們作為房東的權利時可能會遇到延誤和額外的成本。此外，由於疫情的影響，某些鄰國已經宣佈破產。截至2021年3月31日，我們有幾個鄰居正在破產程序中，我們尚未收到租約已被承擔或拒絕的通知，這約佔我們總ABR的1%。
此外，持續的新冠肺炎大流行、旨在防止和減緩其傳播的限制、由此產生的消費者行為以及經濟放緩或衰退可能會對我們的業務產生額外的不利影響，包括以下方面：
•我們的鄰居在租約到期時續租的能力和意願，我們在不續簽或行使權利更換現有鄰居的情況下以相同或更好的條件重新租賃物業的能力，以及我們可能因更換現有鄰居而招致的義務，特別是考慮到新冠肺炎疫情已經並將繼續對許多零售商和服務提供商的財務健康造成不利影響，以及對於某些潛在鄰居何時能夠經營實體零售店以及在何種條件下能夠經營實體零售店存在重大不確定性
•網上購物的潛在持續或永久性增長，而不是在實體零售物業購物，從而減少我們購物中心的空間需求，並可能相關地降低租金或增加空間租賃成本；
•當前經濟狀況對我們房地產投資組合和第三方投資管理業務的市場價值的不利影響，從而影響我們普通股的每股估計價值；
•當前經濟狀況對我們在短期內以有吸引力的價格或完全實現流動性事件的能力的不利影響，並可能持續很長一段時間；
•財務影響和持續的經濟不確定性可能繼續對我們向股東支付分配和/或回購股票的能力產生負面影響；
•在我們尋求在短期內出售物業的程度上，我們能否以有吸引力的價格做到這一點，或者根本不能做到這一點，存在着明顯更大的不確定性；
•發展和重建項目的預期回報，這些項目已被優先考慮，以支持鄰近地區的重新開放和新的租賃活動，或在可能的情況下推遲；
•新冠肺炎疫情導致的嚴重經濟收縮的更廣泛影響，短期內由此導致的失業增加及其對消費者行為的影響，以及如果這些趨勢不及時扭轉將會出現的負面後果；
•州、地方或行業發起的努力，例如凍結鄰居的租金或暫停房東強制驅逐的能力，這可能會影響我們收取租金或執行拖欠租金的補救措施的能力；
•全球金融市場的嚴重混亂和不穩定或信貸和融資狀況的惡化，可能使我們難以以有吸引力的條件獲得債務和股權資本，甚至根本無法獲得債務和股權資本，並影響我們為業務運營和活動提供資金以及及時償還債務的能力；
•我們償還、再融資、重組或延長到期債務的能力，以及我們可能無法遵守我們的信貸安排和其他債務協議的財務契約，這可能導致債務違約和潛在的債務加速，並影響我們未來根據我們的信貸安排或其他方式進行額外借款的能力；以及
•這對我們人員的健康有潛在的負面影響，特別是如果他們中的相當一部分人和/或關鍵人員受到影響，以及為保護我們的人員而調整我們的業務(如遠程工作安排)的潛在影響，可能會帶來運營風險，包括但不限於網絡安全風險，並可能削弱我們管理業務的能力。
未來，我們可能會選擇以普通股股票的形式進行分配，而不是僅以現金支付，這可能會導致我們的股東對此類分配負有超過收到的現金金額(如果有的話)的納税義務。
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雖然新冠肺炎疫情的迅速發展排除了對其最終不利影響的任何預測，但當前的經濟、政治和社會環境對我們和我們鄰國的業務、財務狀況、經營業績、現金流、流動性和償還債務的能力構成了重大風險和不確定性。此外，如果這些風險和不確定性以上述或其他方式對我們產生不利影響，它們還可能增加題為“項目1A”一節中所述的許多其他風險。我們在截至2020年12月31日的Form 10-K年度報告中提到“風險因素”。

我們開發和重建項目的實際增量收益率可能不同於我們承保的增量收益率範圍。
作為我們標準開發和再開發承保流程的一部分，我們分析每個項目的收益率，並建立一系列目標收益率(“承保增量收益率”)。承保的增量收益率反映了我們在預期穩定時從每個項目產生的收益率，計算方法是將處於穩定狀態的項目的估計增量NOI除以其估計的項目淨投資。估計的增量噪聲指數是我們的目標是在項目穩定後產生的估計年化噪聲指數與沒有計劃改善的估計年化噪聲指數之間的差額。承保的增量收益不包括外圍影響，如租賃展期風險或出售或處置時對物業長期價值的影響。
承保的增量收益完全基於我們的估計，使用我們在開發和再開發承保過程中獲得的數據。由於各種因素，完成開發或重建項目的實際總成本可能與我們的估計大不相同，這些因素包括意外費用、計劃中的開發項目的預計開工和/或完工日期的延誤、新冠肺炎疫情的影響以及其他或有事件。此外，我們計劃的開發和重新開發活動產生的實際增量NOI可能與我們基於許多其他因素的估計有很大不同，這些因素包括：租賃和穩定開發或重新開發項目的延遲和/或困難，未能獲得估計的入住率和租金，無法收取預期的租金收入，鄰居破產，以及我們無法轉嫁給鄰居的意想不到的費用。實際增量收益率可能與我們承保的增量收益率範圍不同，該增量收益率範圍基於完成項目的實際總成本及其穩定時的增量噪聲。
我們和經營合夥公司與某些受保護的合作伙伴簽訂了一項税收保護協議，這可能會限制經營合夥公司出售或以其他方式處置某些財產的能力，並可能要求經營合夥公司維持某些債務水平，否則這些債務水平將不會被要求運營其業務。
我們和我們的合併子公司Phillips Edison Grocery Center Operating Partnership I，L.P.(“運營合夥企業”)與(其中包括)我們的董事長兼首席執行官Jeffrey S.Edison以及他在2017年5月交易結束時控制的若干實體簽訂了一項税收保護協議，根據該協議，我們通過收購菲利普斯·愛迪生有限合夥企業的某些房地產資產和第三方投資管理業務，將我們的管理結構內部化，以換取運營合夥企業的所有權單位和現金。根據本税收保護協議，如果經營合夥企業：(I)在應税交易中出售、交換、轉讓或以其他方式處置某些財產，或進行任何應税合併、合併、合併或類似交易(包括全部或幾乎所有資產的轉讓)，自2017年10月4日起為期十年；或(Ii)未能在上述期限屆滿前維持可分配給每名受保護合作伙伴的某些最低税務水平，或在某些情況下，未能向該等受保護合作伙伴提供機會擔保營運合夥的某些類型的債務，則營運合夥將賠償每名受影響的受保護合作伙伴(包括我們的主席兼首席執行官Jeffrey S.Edison)因此而產生的某些税務責任。我們的税收賠償義務包括税收總額。
因此，儘管我們促使運營合夥企業出售、交換、轉讓或以其他方式處置其中一處房產可能符合我們股東的最佳利益，但由於這些賠償義務，我們在2027年保護期結束之前這樣做可能在經濟上是禁止的。此外，這些義務可能要求我們使運營合夥企業保持比我們在其他情況下要求我們的業務更多或不同的債務。因此，税收保護協議在有效期內可能會限制我們採取行動或做出決定的能力，否則這些行動或決定將符合我們的最佳利益。

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第二項未登記的股權證券銷售和收益的使用
股份回購
在截至2021年3月31日的三個月裏，我們回購了以下股票(以千股為單位)：
期間回購股份總數
每股平均支付價格(1)(2)
作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數(1)
根據該計劃可能尚未回購的股票的大約美元價值
2021年1月(3)
54$8.75 —
(2)
2021年2月645.75 64
(2)
2021年3月95.75 9
(2)
(1)我們於2010年8月宣佈啟動股份回購計劃(“SRP”)。後來對其進行了修訂，最近一次是在2021年1月。
(2)我們目前限制了根據SRP可能回購的美元價值和股票數量，如我們於2021年3月12日提交給證券交易委員會的Form 10-K年度報告中的“第二部分，第5項.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券”中所述。
(3)在截至2021年3月31日的三個月內，我們回購了約54,000股股票，總購買價為50萬美元(平均價格為每股8.75美元)，與交出給我們的普通股相關，以履行與我們的股權補償計劃下授予限制性股票獎勵相關的法定最低預扣税義務。
2021年3月25日，我們的董事會宣佈，我們正在評估替代方案，以向股東提供流動性。在審查過程中，第四次修訂和重新修訂的SRP已暫停，2021年3月31日與股東死亡、符合資格的殘疾或確定為不稱職(“DDI”)有關的回購沒有執行。標準和DDI請求的SRP將保持暫停狀態，直到另行通知。

第五項：其他信息
長期激勵獎
2021年4月29日，公司董事會薪酬委員會修改了適用於本公司總裁戴文·墨菲的長期激勵計劃，授予墨菲先生長期激勵獎(2021年LTIP獎)，獎勵形式為菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司I，L.P.的41,143個完全歸屬的B類有限合夥單位和123,429個基於績效的菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心經營夥伴關係C類單位(以下簡稱：菲利普斯·愛迪生雜貨經營夥伴關係I，L.P.)，授予墨菲先生一項長期激勵獎(“2021年長期激勵計劃獎”)，獎勵形式為菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥人I，L.P.的41,143個完全歸屬的B類有限合夥單位
2019年3月，薪酬委員會一次性授予墨菲先生基於績效的C類單位長期激勵獎(簡稱“特別LTIP獎”)，以帶動投資管理業務的長期增量收入流，將他的精力更多地放在建立經常性收入上，而不是基於交易的手續費收入。2018年，在批准專門與投資管理業務業績掛鈎的LTIP特別獎之前，墨菲先生的長期激勵形式與其他高管的形式相同，包括年度限制性時間獎勵和績效獎勵。在授予LTIP特別獎時，委員會打算根據本公司2019年長期激勵計劃，將LTIP特別獎取代對Murphy先生的任何其他長期激勵獎勵。有幾個因素導致委員會恢復了年度長期激勵獎，就像授予其他高管的獎勵一樣，除了特別長期激勵計劃之外，還包括：(1)繼續專注於建立投資管理業務的經常性收入流；(2)整個高管團隊進一步調整激勵措施，以實現每股核心FFO和同心NOI增長；(3)對墨菲先生的總薪酬方案和結構進行市場評估，包括但不限於計劃的留存價值。(3)對墨菲先生的總薪酬方案和結構進行市場評估，包括但不限於計劃的留存價值。(3)對墨菲先生的總薪酬方案和結構進行市場評估，包括但不限於計劃的留存價值。
墨菲先生以業績為基礎的2021年LTIP獎是根據以下兩個同等加權的業績指標獲得的，這兩個指標是在2021年1月1日至2023年12月31日的三年業績期末衡量的：(I)與8只公開零售房地產投資信託基金組成的同業集團相比，公司三年平均同一中心NOI增長；(Ii)與同一同業集團衡量的公司三年核心每股FFO增長。根據以表現為基礎的2021年LTIP大獎，丙類單位的最高獲得量不能超過目標丙類單位數的兩倍。在基於績效的2021年LTIP獎下賺取的C級單位將百分之百在三年績效期末獲得時授予。如果墨菲先生因公司以外的任何原因終止聘用，他仍有資格獲得以業績為基礎的2021年LTIP獎，具體如下：(I)如果終止發生在50%的業績期滿之前，實際獲得的按比例計算的獎金將基於業績期末的業績，按比例根據業績期內僱用的天數與業績期內總天數的比例計算，以及(Ii)如果業績期滿50%，則實際賺取的獎金的比例將根據業績期末的業績計算，以及(Ii)如果業績期滿，按比例計算的比例將根據業績期結束時的業績計算。(I)如果終止發生在業績期滿50%之前，實際獲得的按比例獎勵將根據業績期末的業績計算，比例根據業績期內受僱天數與業績期總天數的比率計算在績效期末實際賺取的C級單位的100%將被授予。
2021年LTIP績效獎勵的績效指標、門檻、目標和最高績效水平以及其他條款與本公司2021年4月9日提交的委託書中描述的適用於授予公司其他被點名高管的類似績效長期激勵獎勵的條款基本相似。
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每股預估值
估值概述-2021年4月29日，我們董事會的獨立董事宣佈我們普通股的每股估值為10.55美元。估值在很大程度上是基於我們在美國不同地理位置的房地產投資組合的估計市場價值，以及我們通過我們的合資企業(統稱為我們的“投資組合”)擁有的那些物業的按比例份額，以及截至2021年3月31日我們的第三方資產管理業務的原地合同的估計價值。
我們提供EVP協助參與公開發售的經紀交易商履行其根據金融業監管局(“FINRA”)第2231條規定的客户賬户報表申報義務。本次估值是根據2013年4月由投資組合選擇協會(“IPA”)發佈的實踐準則2013-01“公開註冊非上市REITs的估值”(“IPA估值準則”)的規定進行的。
我們聘請了在評估商業房地產資產方面擁有專業知識的獨立估值專家達夫·菲爾普斯有限責任公司(Duff&菲爾普斯，LLC)提供截至2021年3月31日我們普通股的EVP範圍的計算。達夫-菲爾普斯公司準備了一份估值報告(“估值報告”)，該報告主要基於對投資組合的“現狀”市場價值和第三方資產管理業務現地合同的估計價值的估計，提供了這一區間。達夫和菲爾普斯對我們投資組合的總估計價值進行了調整，以反映我們管理層提供的截至2021年3月31日的資產負債表資產和負債，然後根據截至2021年3月31日我們普通股的流通股數量計算出一系列估計值。根據這些計算，截至2021年3月31日，EVP在9.87美元至11.22美元之間，獨立董事在與管理層討論後，批准了10.55美元作為截至2021年3月31日的EVP。我們之前在2020年5月6日根據基本上相同的方法和流程確定了8.75美元的EVP(截至2020年3月31日)。我們預計最少每年檢討一次電子簽證計劃。
下表彙總了截至2021年3月31日我們普通股的EVP的重要組成部分(單位為千，每股金額除外)：
低高
房地產資產投資：
菲利普斯·愛迪生房地產估價$5,363,344 $5,788,544 
管理公司44,000 44,000 
合資物業(1)
71,758 77,854 
總市值5,479,102 5,910,398 
其他資產：
現金和現金等價物15,649 15,649 
受限現金41,621 41,621 
應收賬款67,457 67,457 
預付費用和其他資產16,184 16,184 
其他資產總額140,911 140,911 
負債：
應付票據和信貸安排21,500 21,500 
按市值計價-債務2,322,090 2,322,090 
衍生負債42,970 42,970 
應付賬款和應計費用65,777 65,777 
總負債2,452,337 2,452,337 
資產淨值$3,167,676 $3,598,972 
已發行普通股和經營合夥單位(“運營單位”)320,892 320,892 
每股資產淨值$9.87 $11.22 
(1)代表我們在合資企業擁有的物業中按比例分得的份額。
我們的目標是估計我們股票的市值。然而，我們的大部分資產包括商業地產，與任何估值方法一樣，所使用的方法是基於一些可能不準確或不完整的假設和估計。具有不同假設和估計的不同各方可能會得出不同的EVP，而這些差異可能會很大。這些限制將在下面的“每股估計價值的限制”一節中進一步討論。
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估值方法-我們計算EVP的目標是根據我們認為合適的估值和評估方法和假設以及符合IPA估值準則的過程，得出一個合理的價值。以下是用於計算EVP的估值方法和組成部分的摘要。
獨立評估公司-經董事會獨立董事授權，我們於2021年2月11日聘請達夫·菲爾普斯提供獨立估值服務。達夫·菲爾普斯與我們沒有關聯，是一家領先的全球估值顧問，在複雜的估值工作方面擁有專業知識。達夫-菲爾普斯之前曾向我們提供服務，涉及為與投資組合相關的財務報告目的分配收購收購價格，並因此獲得了慣常的補償。達夫和菲爾普斯未來可能會受聘為我們提供專業服務。準備估值的達夫·菲爾普斯員工對該投資組合目前或未來沒有任何興趣，對我們也沒有個人利益。
達夫·菲爾普斯對其估值服務的參與並不取決於開發或報告預先確定的結果。此外，達夫·菲爾普斯對完成估值服務的補償不取決於對我們的事業有利的預定價值或價值方向的發展或報告、價值意見的數量、達到規定的結果，或與其估值報告的預期用途直接相關的後續事件的發生。我們同意賠償達夫和菲爾普斯因此合同而產生的某些責任。
開發達夫和菲爾普斯的分析、意見或結論，並按照專業評估實務統一標準編寫評估報告。評估報告由擁有MAI(評估協會會員)專業稱號的個人審核、批准和簽署。評估報告的使用須遵守評估協會關於其正式授權代表審查的要求。達夫和菲爾普斯沒有檢查構成投資組合的物業。
在準備估值報告時，達夫和菲爾普斯依賴於我們提供的有關投資組合的信息。例如，我們提供了有關建築大小、建設年份、土地大小以及其他物理、財務和經濟特徵的信息。我們還提供了租賃信息，如當前的租金金額、起租和到期日期，以及加租金額和日期。
達夫和菲爾普斯沒有調查與投資組合相關的法律描述或法律問題，包括所有權或產權負擔，物業的所有權被認為是好的和可出售的。該投資組合也被假定為沒有留置權、地役權、侵佔和其他產權負擔，並完全符合分區、使用、佔用、環境和類似法律，除非我們另有規定。估值報告包含其他假設、限制和限制，這些假設、限制和限制對報告中所載的分析、意見和結論有所保留。此外，我們房地產的實際售價可能與其評估價值有所不同。
以上是一般適用於估值報告的標準假設、限制和限制的摘要。
房地產投資組合估值-Duff&菲爾普斯使用各種方法估計了截至2021年3月31日該投資組合的“原樣”市值。普遍接受的估值實踐表明，可以使用一系列方法對資產進行估值。達夫和菲爾普斯利用了收入資本化的方法，並得到了每處房產的銷售比較法的支持。收入法是價值的主要指標，其次是銷售法。達夫和菲爾普斯對每個市場進行了一項研究，以衡量當前的市場狀況、供求因素、增長模式及其對每個受試者房產的影響。
收益資本化方法模擬了投資者的推理，他們認為房地產在整個生命週期內的預期收入和支出將產生現金流。在收入資本化方法下，達夫和菲爾普斯對每一處房產使用估計的淨營業收入(NOI)，然後使用貼現現金流分析將其轉換為價值指標。貼現現金流分析側重於物業的預期營運現金流和假設持有期末假設出售的預期收益，然後將這些金額貼現至其現值。貼現現金流方法適用於分析具有多個租約的投資物業，特別是具有取消條款或續期選擇權的租約，特別是在動盪的市場中。
銷售比較法是根據市場上其他買家和賣家同意的可比改善房產的價格來估計價值的。這種做法是以替代原則為基礎的，即價格、租金和差餉的限額往往是由同樣合意的替代品的當時價格、租金和差餉來設定的。達夫和菲爾普斯收集了各個市場的可比銷售數據，作為其估值的次要支持。
下面總結了平均終端資本化率和貼現率的上限和下限，這些利率和折現率是用來得出我們投資組合的估計市值的：
取值範圍
終端資本化率6.77% - 7.27%
貼現率7.38% - 7.88%
管理公司估值-達夫和菲爾普斯使用各種方法估計了與我們的第三方資產管理業務相關的總市值。達夫和菲爾普斯考慮了收益法、市場法和基礎資產法的各種應用，其中收益法被確定為分析中最可靠的方法。收入法分析考慮了根據各種管理和諮詢協議提供的服務在合同預期期限內預計賺取的手續費收入，假設有正常和慣例的續簽規定。這類服務包括為投資組合中的物業提供物業管理服務，以及為某些獨立的房地產投資組合提供物業和資產管理服務。在執行此分析時，僅考慮了與截至2021年3月31日擁有的物業相關的手續費收入。收益法還考慮了支持這類活動的合理費用水平以及其他調整，以及考慮到貨幣的時間價值和實現預計現金流的風險的貼現率。所有其他資產
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而收購的負債屬短期性質，因此賬面值被視為接近公允價值。收益法分析的結果是第三方資產管理業務的總市值，從中減去(增加)有形資產(負債)的估計市值，得出管理公司的總無形價值。
靈敏度分析-雖然我們認為達夫·菲爾普斯的假設和投入是合理的，但這些假設的改變將影響投資組合估計價值、我們第三方資產管理業務的估計價值以及我們的EVP的計算。下表説明瞭如果終端資本化率或折扣率調整25個基點，並假設所有其他因素保持不變，對達夫和菲爾普斯在EVP中的範圍的影響。此外，該表還説明瞭在所有其他因素保持不變的情況下，假設只有一個變化會產生什麼影響。此外，這些假設中的每一個都可能變化超過25個基點或5%。
每股預估值的結果範圍
上調25個基點下調25個基點增長5%減少5%
終端資本化率$9.56 - $10.84$10.20 - $11.61$9.44 - $10.73$10.33 - $11.74
貼現率$9.56 - $10.88$10.18 - $11.56$9.40 - $10.73$10.35 - $11.71
其他資產和其他負債-達夫·菲爾普斯根據我們提供的截至2021年3月31日的資產負債表信息，對我們投資的總估計價值進行了調整，以反映我們的其他資產和其他負債。
獨立董事的角色-獨立董事與達夫·菲爾普斯的代表討論了估值過程和結果。獨立董事還與管理層討論了業績、投資組合、第三方資產管理業務、我們的其他資產和負債以及其他事項。管理層建議獨立董事批准每股10.55美元作為我們普通股的EVP。獨立董事與管理層討論了這一價值的理論基礎。
在獨立董事與達夫-菲爾普斯律師事務所討論後，根據管理層的建議，並考慮到獨立董事考慮的其他因素，獨立董事得出的結論是，員工持股價值的範圍在9.87美元至11.22美元之間是合適的。獨立董事同意接受管理層的建議，並批准10.55美元作為我們普通股的EVP，截至2021年3月31日，這一決定最終且完全由獨立董事負責。
每股估計價值的限制-我們提供此EVP是為了幫助參與我們公開發行的經紀自營商履行我們的客户賬户對賬單報告義務。這一估值是根據國際會計準則估值準則的規定進行的。與任何估值方法一樣，使用的方法是基於一些估計和假設，這些估計和假設可能並不準確或不完整。具有不同假設和估計的不同各方可能會得出不同的EVP，而這種差異可能會很大。EVP未經審計，不代表基於美國公認會計原則(“GAAP”)對我們資產或負債的公允價值的確定，也不代表我們的資產和負債的清算價值、第三方收購我們所支付的價格、我們的普通股在二級市場的交易價格或我們的普通股在國家證券交易所的交易金額。
因此，我們不能保證：
•如果我們的股票在全國證券交易所上市，我們的股票交易價格將在EVP或接近EVP的水平；
•股東將能夠在EVP上轉售他或她的股份；
•在清算我們的資產和清償我們的負債後，股東最終將實現相當於EVP的每股分配；
•股東在出售公司時將獲得相當於EVP的每股金額；
•第三方將以公平交易的方式向EVP提供購買我們全部或幾乎所有普通股的交易；
•另一家獨立的第三方評估師或第三方評估公司會同意我們的EVP；或
•用於計算我們的EVP的方法將被FINRA接受用於客户賬户報表，或者EVP將滿足1974年“僱員退休收入保障法”中適用的年度估值要求。
此外，我們沒有針對2021年3月31日之後發生的其他交易的影響對我們的EVP的估值進行任何調整，這些交易包括但不限於(1)收購或處置資產；(2)根據股息再投資計劃(DIP)發行普通股，該計劃從2021年4月1日應支付的分派開始暫停；(3)NOI和宣佈的股息(見本文件中用於計算NOI的表格10-Q中的“第一部分，第二項.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--非GAAP措施--同一中心淨營業收入”)；(4)股份回購；(5)租賃、租賃或其他業務和經營變化。我們普通股的價值將隨着時間的推移而波動，以應對與個人房地產資產、這些資產的管理以及房地產和金融市場的變化相關的發展。除其他因素外，由於我們的總資產高度集中在房地產中，以及我們普通股的流通股數量，個別房地產資產價值的變化或估值假設的變化可能會對我們普通股的價值產生非常重大的影響。增值税並不考慮房地產的任何處置成本或費用、提前償還若干債務時可能產生的債務提前還款罰金或債務承擔限制的影響。因此，我們普通股的EVP可能是也可能不是我們股東投資的公平市場價值的準確反映，不太可能代表立即出售我們的資產將產生的淨收益。

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項目6.所有展品
前男友。描述
31.1
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302條頒發的首席執行官證書*
31.2
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條認證首席財務官*
32.1
根據“2002年薩班斯-奧克斯利法案”第906條規定的“美國法典”第18編第1350條對首席執行官的認證*
32.2
根據“2002年薩班斯-奧克斯利法案”第906條規定的“美國法典”第18編第1350條對首席財務官的認證*
99.1
達夫·菲爾普斯有限責任公司同意*
101.INS內聯XBRL實例文檔-實例文檔不會顯示在交互數據文件中，因為其XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中
101.SCH內聯XBRL分類擴展架構文檔
101.CAL內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔
101.DEF內聯XBRL分類定義Linkbase文檔
101.LAB內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔
101.PRE內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔
104封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在圖101中)
*隨函存檔
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簽名
根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的簽署人代表其簽署。
 菲利普斯·愛迪生公司
   
日期：2021年5月4日由以下人員提供：
傑弗裏·S·愛迪生 
  傑弗裏·S·愛迪生
董事會主席兼首席執行官(首席執行官)
   
日期：2021年5月4日由以下人員提供：
/s/約翰·P·考爾菲爾德 
  約翰·P·考爾菲爾德
首席財務官、高級副總裁兼財務主管(首席財務官)
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