由公平聯邦提交
(選管會檔案號：001-09317)
根據修訂後的1933年證券法第425條
主題公司：蒙茅斯房地產投資公司
(選管會檔案號：001-33177)
以下是2021年7月29日(星期四)為英聯邦股票投資者舉行的電話會議的文字記錄。
股權聯邦(紐約證券交易所代碼：EQC)
21季度收益電話會議記錄
美國東部時間2021年7月29日星期四上午9：00
內容：
高管
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大衞·A·赫爾方(David A.Helfand)
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總裁、首席執行官兼受託人
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大衞·S·温伯格(David S.Weinberg)
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執行副總裁兼首席運營官
高級副總裁、首席財務官兼財務主管
投資者關係和資本市場高級副總裁
分析師
Green Street Advisors，LLC，研究部
花旗集團(Citigroup Inc.)
介紹
運算符
你們好啊。歡迎參加股票聯邦2021年第二季度收益電話會議。[操作員説明]
請注意，本次會議正在錄製中。我現在把會議交給你們的主持人莎拉·伯恩斯。你可以開始了。
莎拉·C·伯恩斯
投資者關係和資本市場高級副總裁
謝謝你，亞歷克斯。早上好，感謝您加入我們的討論，討論Equity Federal截至2021年6月30日的季度業績，以及Equity Federal與蒙茅斯房地產投資公司合併的最新情況。今天的電話會議有總裁兼首席執行官大衞·赫爾芬德、首席運營官大衞·温伯格和首席財務官比爾·格里菲斯。
請注意，本次電話會議中討論的某些事項，包括與即將進行的合併相關的事項，可能構成符合聯邦證券法
含義的前瞻性陳述。我們建議您參考昨天發佈的新聞稿中題為前瞻性陳述的部分，以及我們的Form 10-K年度報告和隨後幾個季度的Form 10-Q季度報告中的風險因素部分，以討論可能導致實際結果與任何前瞻性陳述大不相同的因素。該公司沒有義務更新或補充今天發表的任何前瞻性陳述。
我們已經向美國證券交易委員會提交了與即將進行的合併相關的重要文件。今天的電話會議不是故意的，也不是這些文件的替代品。我們敦促您在做出任何投票或投資決定之前
仔細閲讀這些材料。我們還在我們的網站www.eqcre.com上發佈重要信息，包括可能是實質性的信息。
今天關於我們季度收益的評論部分還包括某些非GAAP財務指標。請參閲昨天的新聞稿和包含
我們的結果的補充文件，以將這些非GAAP衡量標準與我們的GAAP財務結果進行對賬。
到此為止，我將把電話轉給大衞·赫爾方。
大衞·A·赫爾方(David A.Helfand)
總裁、首席執行官兼受託人
謝謝，莎拉。早上好。感謝您加入我們的節目。今天，在我們準備完成與蒙茅斯的合併之際，我將從公司當前活動的最新情況開始。
自從我們在5月份宣佈與蒙茅斯的交易以來，我們一直專注於蒙茅斯資產和團隊的交易和整合的成功完成。隨着我們
花更多的時間與蒙茅斯團隊在一起，並參觀了更多的房地產，我們對這筆交易的信心和興奮程度都有所提高。
我們繼續將此次合併視為Equity Federal公司和蒙茅斯公司股東參與在工業部門建立領先業務的一個令人信服的機會。我們相信，推動業務的順風將繼續，電子商務擴張推動的強勁需求，以及美國製造商和零售商的迴流，增加庫存水平，以緩解供應鏈挑戰。
蒙茅斯公司的優質資產組合與信譽良好的客户的現金流相結合，再加上大約50億美元的資產負債表能力，
使合併後的實體能夠在不需要籌集股本的情況下實現增長。
由於工業產品市場仍然競爭激烈，上限費率繼續壓縮，我們正在尋找廣泛的機會，包括併購、大型
投資組合，並與商家建築商密切合作，尋找投資機會。我們的投資理念較少側重於瞄準特定市場，而是以識別機會來實現誘人的風險調整後回報
為指導。
關於本次交易的股東大會表決，我們今天上午提交了委託書修正案，將股東大會日期改為8月24日
，以符合通知要求。隨着投票的臨近，我們期待着與投資者就這一轉型機會進行接觸。
説完了，我就把電話轉給大衞。
大衞·S·温伯格(David S.Weinberg)
執行副總裁兼首席運營官
謝謝你，大衞，大家早上好。我將介紹一下我們的時間都花在了哪裏，然後我會介紹一下我們辦公室的最新情況。
首先也是最重要的，我們正在調查蒙茅斯的房地產。我們的投資團隊每週都會出差，巡視房產和市場，並與租户和
當地經紀人會面。該投資組合的大部分價值都集中在位置較好、較新的、最先進的建築中。例如，平均樓齡為10年，80%的收入來自最近15年建造的物業。90%的收入來自淨高為24英尺或更高的物業。由於總體覆蓋率只有21%，許多物業都有土地來滿足今天更高的停車要求，並提供未來的擴張機會。物業得到了很好的維護，經紀人給了我們積極的反饋，租户們也充分利用了他們的樓盤。在許多情況下，租户在他們的空間上進行了大量投資，這應該會增加他們的粘性。
投資團隊還在承銷新的收購交易，並在邁克·蘭迪(Mike Landy)的幫助下，與商業建築商會面。我們正在自我介紹，並讓他們知道
我們正在考慮更廣泛的投資。我們願意承擔租賃和開發風險，而不是隻購買單一租户的淨租賃資產。
雖然這是一個單租户淨租賃投資組合，但仍有工作要做。根據合同，共有6筆收購交易，總面積180萬平方英尺，價值2.38億美元。
這些物業的加權平均租賃期為13.5年，預計年租金將達到1370萬美元。還有幾個停車場的擴建正在進行中，還有更多的正在討論中。這些擴張預計將耗資
約3000萬美元，歷史上的非槓桿化收益率一直在10%左右。對於任何這種規模的投資組合，都有需要解決的租約滾動問題。在所有情況下，我們的團隊都與蒙茅斯團隊並肩工作，
尋找實現價值最大化的方法。
請看我們的辦公產品組合。本季度，我們簽署了29,000平方英尺的租賃，其中包括8,000平方英尺的新租賃和21,000平方英尺的續訂。
續訂租金按GAAP計算上漲了20%，按現金計算上漲了13%。我們擁有4處房產、150萬平方英尺的投資組合在本季度末出租了83.1%，比第一季度下降了250個基點。在今年剩餘的時間裏，我們有51,000平方英尺的滾動面積，幾乎所有的我們都希望能拿回來。詢價和旅遊有所增加，我們希望這將在今年晚些時候帶來更多的簽約。
我們繼續工作我們的寫字樓物業，同時我們專注於完成蒙茅斯的交易，並對EQC的下一個篇章感到興奮。
説完了，我就把電話轉給比爾。
威廉·H·格里菲斯
高級副總裁、首席財務官兼財務主管
謝謝你，大衞。大家早上好。我將簡要回顧一下我們本季度的財務業績，然後談談我們在蒙茅斯交易的會計和税務整合方面迄今取得的進展。
本季度運營資金為40萬美元，而2020年第二季度為310萬美元。正常化FFO為負10萬美元，而一年前為正370萬美元。FFO和正常化FFO的變化主要是由於利息收入下降和出售物業收入減少，但被G&A下降部分抵消。
該季度同業淨營業收入下降1.9%，至20萬美元。減少的主要原因是H街1250號和國會大廈的入住率下降，停車收入減少，運營費用略有增加。這些減幅被直線租金上漲以及第17街1225號開始入住率的增加部分抵消。不包括直線租金，同一物業
現金NOI為770萬美元，與去年相比下降了12.8%，即110萬美元。
本季度的一般和行政開支為740萬美元，比去年同期增加了90萬美元，增幅為11%。另外，截至6月30日，與蒙茅斯交易相關的成本已達420萬美元。
我們擁有可觀的資產負債表能力，沒有債務，有30億美元的現金，或每股超過24美元，平均利率約為22個基點。最後，我們
有1.5億美元可用於股票回購授權，該授權將於2022年6月到期。
現在來看蒙茅斯的交易。在過去的幾個月裏，我們的會計和税務團隊一直在全面過渡模式下工作。我們正在加快推進蒙茅斯的流程和程序，並與那裏的同行建立了牢固的工作關係。我們的系統集成計劃已經準備就緒，可以在結束時執行。
謝謝。到此為止，我們將向問答開放。
問答：
運算符
[操作員説明]我們的第一個問題來自花旗的曼尼·科爾奇曼(Manny Korchman)。
伊曼紐爾·科爾奇曼
花旗集團(Citigroup Inc.)研究部
大家早上好。大衞，你談到了會面-去會見商人建築商，在某種程度上修建管道或更好地瞭解管道。
是否存在某種關係，即他們的合同或其他規定，這些特定的建築商將所有東西出售給蒙茅斯或其他沿線的東西？如果沒有，除了支付最高的
美元來獲得這些交易之外，您還有什麼競爭優勢？
大衞·S·温伯格(David S.Weinberg)
執行副總裁兼首席運營官
嗯，回答你的第一個問題，他們唯一的合同關係是我在準備好的講稿中提到的6項收購，僅此而已。在競爭優勢方面，我不確定我能指出什麼具體的優勢，但我想説，我們有50億美元的購買能力，這些商家建築商的管道比過去任何時候都要大得多。我想説的是，我們有50億美元的購買能力，這些商家建築商的管道比過去任何時候都要大得多。因此，他們希望
進一步加強與首選買家的關係，讓他們的生活更輕鬆，我們希望我們是為數不多的被選中的公司之一。
大衞·A·赫爾方(David A.Helfand)
總裁、首席執行官兼受託人
我要補充的是，邁克和他的團隊的介紹是一次熱情的介紹。蒙茅斯有與這些商業開發商合作的歷史。他們知道會發生什麼，我們向他們保證，當我們承諾我們會像蒙茅斯過去那樣關閉時，他們可以信賴我們。
伊曼紐爾·科爾奇曼
花旗集團(Citigroup Inc.)研究部
大衞，再一次，為其中一位大衞。很明顯，喜達屋有競爭對手出價，但蒙茅斯仍然選擇了你的交易。有多大可能性或
您認為必須更改交易才能在24號投票時完成交易的可能性有多大？
大衞·A·赫爾方(David A.Helfand)
總裁、首席執行官兼受託人
嗯，我不知道這個問題的答案。我所知道的是，有競爭對手出價，但我不相信-我們不相信任何人提供蒙茅斯和Equity Federal股東可以利用的
組合，這是蒙茅斯資產的基礎，這筆股票交易是遞延納税的，有能力在現有基礎上發展業務。我認為這就是我們的
交易的獨特之處。
伊曼紐爾·科爾奇曼
花旗集團(Citigroup Inc.)研究部
給我最後一杯。在辦公室銷售方面，你已經提出了出售剩餘資產的計劃。你需要租賃來加速嗎？或者，你是否願意按照你制定的計劃退出這些計劃，讓自己成為一個純粹的產業，無論在哪裏租賃或其他類型的鏡頭？
大衞·S·温伯格(David S.Weinberg)
執行副總裁兼首席運營官
是。我不-回答你的問題，考慮到有兩個資產在奧斯汀，而且有很多資本在奧斯汀尋找一個家。我們在丹佛有一項很棒的資產，
92%的資產是租賃的，頂部有Salesforce標誌，在華盛頓有一項規模不錯的資產，但不是太大，這是一個流動性很高的市場，我不會説我們需要穩定這些資產中的任何一項。我們所處的環境，特別是考慮到奧斯汀的資產，
我們可能會發現買家非常看好租賃和市場動態，所以我們會查看持有-出售分析，得出結論是按原樣出售比持有更好。但我不會將其解讀為我們要掉頭逃跑。我們將深思熟慮，看看考慮到這些動態，實現價值最大化的最佳方式是什麼。
運算符
我們的下一個問題來自格林大街的丹尼爾·伊斯梅爾。
丹尼爾·伊斯梅爾
Green Street Advisors，LLC，研究部
太好了，謝謝你。隨着我們對蒙茅斯的投資組合和工業部門有了更好的瞭解，假設交易完成，你可以
想象這個投資組合的未來戰略有什麼變化嗎？
大衞·S·温伯格(David S.Weinberg)
執行副總裁兼首席運營官
不是的。我認為，我們的戰略，至少是我們迄今闡明的戰略，就現有的投資組合而言，我們認識到聯邦快遞的集中度太高了。而
我們將不得不以增長的方式擺脱困境和/或出售部分頭寸。正如大衞提到的，在工業市場，上限利率繼續壓縮。租金仍在加速增長，考慮到這種環境，在非傳統機構市場出售一些聯邦快遞
資產可能會更容易。但這將是目前對現有戰略的唯一影響。否則，正如大衞所説，在收購方面，我們將睜大眼睛，關注風險範圍內的許多不同
類型的交易，我們將繼續這樣做。
運算符
[操作員説明]女士們先生們，現在沒有其他問題了。現在我想請David Helfand致閉幕詞。
大衞·A·赫爾方(David A.Helfand)
總裁、首席執行官兼受託人
各位，非常感謝你們今天早上的收看。我只想花一分鐘時間感謝蒙茅斯和EQC團隊，他們一直在非常努力地創造
兩家公司的平穩過渡和合並。我們對這筆交易很興奮。我們對這一機會持樂觀態度，我們相信這一組合是獨一無二的，蒙茅斯的股東可以選擇參與到未來，我們將共同創造
。因此，我們期待着在這筆交易接近尾聲的過程中與您交談。非常感謝。
運算符
今天的會議到此為止，您現在可以斷線了。感謝您的參與，祝您度過美好的一天。
沒有要約或邀約
本通信的目的不是也不構成在任何司法管轄區根據或與擬議的合併和股票發行或其他相關的規定出售或徵求購買、出售或徵集任何證券或任何委託書、投票權或
批准的要約，也不會在任何司法管轄區
註冊或資格登記或資格之前進行任何證券出售，在這些司法管轄區內，此類要約、招攬或出售將是非法的。除非招股説明書符合修訂後的1933年證券法第10節的要求，否則不得被視為發出證券要約。
關於擬議的合併，EQC已向證券交易委員會提交了一份S-4表格的註冊聲明，該聲明於2021年7月23日生效，以註冊根據與蒙茅斯房地產投資公司(“MNR”)的合併將發行的EQC實益權益普通股
。註冊聲明包括一份聯合委託書/招股説明書，該委託書/招股説明書已由EQC和MNR提交給SEC
，並已發送給EQC的普通股股東，請求其批准股票發行，並已發送給MNR的普通股股東，徵求他們批准合併(“聯合委託書/招股説明書”)。EQC和MNR還可以向SEC提交有關擬議合併和股票發行的其他
文件。在做出任何投票或投資決定之前，請投資者和證券持有人仔細閲讀完整的註冊聲明和聯合委託書
聲明/招股説明書，以及提交給SEC的任何其他相關文件，以及對這些文件的任何修訂或補充，因為它們包含有關擬議合併和股票發行的重要信息
。投資者和證券持有人可以通過證券交易委員會網站www.sec.gov免費獲得註冊聲明和聯合委託書/招股説明書以及由EQC或MNR提交給證券交易委員會的其他文件。此外，投資者和證券持有人可以在EQC的網站www.ir.eqcre.com上免費獲得EQC提交給SEC的註冊聲明和聯合委託書/招股説明書以及其他文件，還可以在MNR的網站www.mreic.reit上免費獲得MNR提交給SEC的聯合委託書/招股説明書和其他文件的副本。
參與徵集活動的人士
根據美國證券交易委員會的規則，EQC及其某些受託人和高管可能被視為參與向EQC股東徵集與股票
發行相關的委託書。投資者可以在EQC提交給證券交易委員會的S-4表格註冊聲明、聯合委託書/招股説明書和其他有關擬議合併和股票發行的材料中獲得有關EQC受託人和高管的姓名、關聯和利益的信息。您可以在證券交易委員會的網站www.sec.gov上免費獲得這些文件的副本。使用上述來源，EQC還將免費提供提交給SEC的文件副本
。
本新聞稿中包含的某些陳述屬於前瞻性陳述，符合修訂後的1933年“證券法”第27A節和修訂後的1934年“證券交易法”第21E節的含義。前瞻性陳述涉及預期、信念、預測、未來計劃和戰略、預期事件或趨勢以及與非
歷史事實有關的類似表述。在某些情況下，您可以通過使用“可能”、“將會”、“應該”、“預期”、“打算”、“計劃”、“預期”、“相信”、“估計”、“預測”、“潛在”或
這些詞語或類似的詞語或短語中的否定詞來識別前瞻性陳述，這些詞語或類似的詞語或短語是對未來事件或趨勢的預測或指示，且不只與歷史事件有關。您還可以通過討論
戰略、計劃或意圖來識別前瞻性陳述。
本通訊中包含的前瞻性陳述反映了EQC對未來事件的當前看法，可能會受到許多已知和未知風險、
有關EQC和MNR的不確定性、假設和環境變化的影響，這些風險可能會導致EQC的實際結果與任何前瞻性陳述中表達的結果大不相同，包括但不限於：(I)無法完成擬議的合併，因為除其他原因外，可能無法滿足或放棄提議的合併的一個或多個條件；(Ii)擬議合併何時完成的不確定性；(Iii)宣佈或完成擬議合併對EQC和/或MNR的租户、員工、服務提供商或其他各方的關係造成的潛在不利影響或
變化；(Iv)可能對各方和與合併協議相關的其他各方提起的任何法律訴訟的結果；(V)可能損害EQC或MNR各自業務(包括當前的計劃和運營)的擬議合併可能造成的中斷；(Vi)擬議合併產生的意想不到的成本、收費或開支；(Vii)擬議合併完成後EQC預期財務業績的不確定性，包括擬議合併的預期收益無法實現或無法在預期時間內實現的可能性；(Viii)立法、法規和經濟發展；和(Ix)災難性事件的不可預測性和嚴重性，包括但不限於恐怖主義行為、戰爭或敵對行動的爆發以及流行病和流行病，包括新冠肺炎, 以及EQC或MNR管理層對上述任何因素的反應。EQC不能保證本通信中描述的合併和事件將按所述方式發生
或根本不會發生。
本新聞稿中所作的前瞻性陳述僅限於本新聞稿發佈之日。EQC沒有義務公開更新或修改任何前瞻性
聲明，以反映潛在假設或因素、新信息、數據或方法、未來事件或其他變化的變化。有關可能導致EQC或MNR未來業績與
任何前瞻性陳述大不相同的風險因素的進一步討論，請參閲EQC最近的Form 10-K年度報告(截至2020年12月31日)和EQC隨後幾個季度的Form 10-Q季度報告中題為“風險因素”的章節。
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