EGP-20210630

EastGroup Properties Inc.000004960012/312021Q2假象真的錯誤——43945184100509599P4Y752500000496002021-04-012021-06-30Xbrli：共享00000496002021-07-27Iso4217：美元00000496002021-06-3000000496002020-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享00000496002020-04-012020-06-3000000496002021-01-012021-06-3000000496002020-01-012020-06-300000049600美國-GAAP：CommonStockMember2020-12-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-12-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-12-310000049600美國-GAAP：CommonStockMember2021-01-012021-03-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-01-012021-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2021-01-012021-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-01-012021-03-310000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-01-012021-03-3100000496002021-01-012021-03-310000049600美國-GAAP：CommonStockMember2021-03-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2021-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-03-310000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-03-3100000496002021-03-310000049600美國-GAAP：CommonStockMember2021-04-012021-06-300000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-04-012021-06-300000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2021-04-012021-06-300000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-04-012021-06-300000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-04-012021-06-300000049600美國-GAAP：CommonStockMember2021-06-300000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-06-300000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2021-06-300000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-06-300000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-06-300000049600美國-GAAP：CommonStockMember2019-12-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-12-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2019-12-3100000496002019-12-310000049600美國-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-03-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-01-012020-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-03-310000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-01-012020-03-3100000496002020-01-012020-03-310000049600美國-GAAP：CommonStockMember2020-03-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-03-310000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-03-3100000496002020-03-310000049600美國-GAAP：CommonStockMember2020-04-012020-06-300000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-04-012020-06-300000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-04-012020-06-300000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-04-012020-06-300000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-04-012020-06-300000049600美國-GAAP：CommonStockMember2020-06-300000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-06-300000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-06-300000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-06-300000049600美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-06-3000000496002020-06-30EGP：整數UTR：英畝0000049600US-GAAP：RealEstatePropertiesDomainEGP：MiramarLandMember2020-12-310000049600US-GAAP：RealEstatePropertiesDomainEGP：MiramarLandMember2021-06-300000049600EGP：OtayMesaLandMemberUS-GAAP：RealEstatePropertiesDomain2021-06-300000049600EGP：OtayMesaLandMemberUS-GAAP：RealEstatePropertiesDomain2020-12-31UTR：SQFT0000049600EGP：SpeedDistributionCenterMember2021-06-30Xbrli：純0000049600Egp:IndustryDistributionCenterIiUndividedTenantMember2021-06-300000049600Egp:IndustryDistributionCenterIiUndividedTenantMember2020-12-310000049600美國-GAAP：BuildingMember2021-01-012021-06-300000049600SRT：最小成員數EGP：改進AndPersonalPropertyMember2021-01-012021-06-300000049600SRT：最大成員數EGP：改進AndPersonalPropertyMember2021-01-012021-06-3000000496002020-01-012020-12-310000049600EGP：開發屬性成員2021-01-012021-06-300000049600EGP：ValueaddPropertiesMember2021-01-012021-06-300000049600EGP：開發和增值物業成員2021-01-012021-06-300000049600EGP：A2021OperatingPropertyAcquisitionsMemberEGP：SouthparkDistributionCenter成員2021-06-300000049600EGP：A2021OperatingPropertyAcquisitionsMemberEGP：SouthparkDistributionCenter成員2021-01-012021-06-300000049600EGP：AccessPointMemberEGP：A2021ValueAddPropertyAcquisitionsMember2021-06-300000049600EGP：AccessPointMemberEGP：A2021ValueAddPropertyAcquisitionsMember2021-01-012021-06-300000049600EGP：A2021ValueAddPropertyAcquisitionsMemberEGP：Northpoint 200Member2021-06-300000049600EGP：A2021ValueAddPropertyAcquisitionsMemberEGP：Northpoint 200Member2021-01-012021-06-300000049600EGP：AccessPoint2MemberEGP：A2021ValueAddPropertyAcquisitionsMember2021-06-300000049600EGP：AccessPoint2MemberEGP：A2021ValueAddPropertyAcquisitionsMember2021-01-012021-06-300000049600EGP：A2021ValueAddPropertyAcquisitionsMemberEGP：切諾基75商務中心成員2021-06-300000049600EGP：A2021ValueAddPropertyAcquisitionsMemberEGP：切諾基75商務中心成員2021-01-012021-06-300000049600EGP：A2021ValueAddPropertyAcquisitionsMember2021-06-300000049600EGP：A2021採購成員2021-06-300000049600US-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMemberEGP：A2021採購成員2021-06-300000049600EGP：A2021採購成員美國-GAAP：AboveMarketLeasesMember2021-06-300000049600EGP：A2021採購成員EGP：以下市場租賃成員2021-06-300000049600EGP：WellsPointOneMemberEGP：A2020OperatingPropertyAcquisitionsMember2020-12-310000049600EGP：WellsPointOneMemberEGP：A2020OperatingPropertyAcquisitionsMember2020-01-012020-12-310000049600EGP：切諾基75Business Center我的成員EGP：A2020OperatingPropertyAcquisitionsMember2020-12-310000049600EGP：切諾基75Business Center我的成員EGP：A2020OperatingPropertyAcquisitionsMember2020-01-012020-12-310000049600EGP：A2020OperatingPropertyAcquisitionsMemberEGP：TheRockMember2020-12-310000049600EGP：A2020OperatingPropertyAcquisitionsMemberEGP：TheRockMember2020-01-012020-12-310000049600EGP：A2020OperatingPropertyAcquisitionsMember2020-12-310000049600EGP：RanchoDistributionCenterMemberEGP：A2020ValueAddPropertyAcquisitionsMember2020-12-310000049600EGP：RanchoDistributionCenterMemberEGP：A2020ValueAddPropertyAcquisitionsMember2020-01-012020-12-310000049600EGP：A2020AcquisitionsMember2020-12-310000049600US-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMemberEGP：A2020AcquisitionsMember2020-12-310000049600美國-GAAP：AboveMarketLeasesMemberEGP：A2020AcquisitionsMember2020-12-310000049600EGP：以下市場租賃成員EGP：A2020AcquisitionsMember2020-12-310000049600美國-GAAP：NotesPayableto BanksMember2021-06-300000049600美國-GAAP：NotesPayableto BanksMember2020-12-310000049600美國-GAAP：不安全債務成員2021-06-300000049600美國-GAAP：不安全債務成員2020-12-310000049600美國-GAAP：SecuredDebtMember2021-06-300000049600美國-GAAP：SecuredDebtMember2020-12-310000049600Egp:NineBankGroupUnsecuredRevolvingCreditFacilityMemberEgp:Bankcreditfacilityobtainedin2018350millionMember2021-06-300000049600Egp:Creditfacilityobtainedin201845millionMemberEgp:PncNaUnsecuredRevolvingCreditFacilityMember2021-06-300000049600Egp:Creditfacilityobtainedin201845millionMemberEgp:PncNaUnsecuredRevolvingCreditFacilityMember2021-01-012021-06-300000049600Egp:NineBankGroupUnsecuredRevolvingCreditFacilityMemberEgp:Bankcreditfacilityobtainedin2018350millionMember2021-01-012021-06-300000049600Egp:BankCreditFacilityObtainedIn2021425MillionMemberEgp:NineBankGroupUnsecuredRevolvingCreditFacilityMember2021-06-300000049600Egp:BankCreditFacilityObtainedIn202150MillionMemberEgp:PncNaUnsecuredRevolvingCreditFacilityMember2021-06-300000049600Egp:BankCreditFacilityObtainedIn2021425MillionMemberEgp:NineBankGroupUnsecuredRevolvingCreditFacilityMember2021-01-012021-06-300000049600Egp:BankCreditFacilityObtainedIn202150MillionMemberEgp:PncNaUnsecuredRevolvingCreditFacilityMember2021-01-012021-06-300000049600Egp:NineBankGroupUnsecuredRevolvingCreditFacilityMemberEgp:BankCreditFacilitiesObtainedIn2021425And50MillionMember2021-01-012021-06-300000049600Egp:A50MillionSeniorUnsecuredTermLoan2021Member2021-06-300000049600Egp:A50MillionSeniorUnsecuredTermLoan2021Member2021-01-012021-06-300000049600EGP：MortgageLoanRepaid DuringPeriod Member2021-06-300000049600EGP：MortgageLoanRepaid DuringPeriod Member2021-01-012021-06-300000049600Egp:A125MillionSeniorUnsecuredPrivatePlacementNote2021Member2021-06-300000049600Egp:A125MillionSeniorUnsecuredPrivatePlacementNote2021Member2021-01-012021-06-300000049600EGP：安全和不安全債務成員2021-06-300000049600US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2021-06-300000049600Egp:A75millioninterestrateswapexecutedin2015MemberUS-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2021-06-300000049600Egp:A75millioninterestrateswapexecutedin2015MemberUS-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2020-12-310000049600US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberEgp:A65millioninterestrateswapexecutedin2016MemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2021-06-300000049600US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberEgp:A65millioninterestrateswapexecutedin2016MemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2020-12-310000049600US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMemberEGP：A4000萬Interestrateswap2016成員2021-06-300000049600US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMemberEGP：A4000萬Interestrateswap2016成員2020-12-310000049600EGP：1億英鎊的Interestrateswap2019域US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2021-06-300000049600EGP：1億英鎊的Interestrateswap2019域US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2020-12-310000049600US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberEGP：1億美元，2020MemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2021-06-300000049600US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberEGP：1億美元，2020MemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2020-12-310000049600Egp:A50MillionInterestRateSwapExecutedIn2021MemberUS-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2021-06-300000049600Egp:A50MillionInterestRateSwapExecutedIn2021MemberUS-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2020-12-310000049600美國-GAAP：其他資產成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2021-06-300000049600美國-GAAP：其他資產成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2020-12-310000049600US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember美國公認會計準則：其他責任成員2021-06-300000049600US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember美國公認會計準則：其他責任成員2020-12-310000049600US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2021-04-012021-06-300000049600US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2020-04-012020-06-300000049600US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2021-01-012021-06-300000049600US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2020-01-012020-06-300000049600EGP：AwardRecipientTypeEmployeeMember美國-公認會計準則：受限的股票成員2021-04-012021-06-300000049600EGP：AwardRecipientTypeEmployeeMember美國-公認會計準則：受限的股票成員2021-01-012021-06-300000049600EGP：AwardRecipientTypeEmployeeMember美國-公認會計準則：受限的股票成員2020-04-012020-06-300000049600EGP：AwardRecipientTypeEmployeeMember美國-公認會計準則：受限的股票成員2020-01-012020-06-300000049600EGP：AwardRecipientTypeDirectorMember2021-04-012021-06-300000049600EGP：AwardRecipientTypeDirectorMember2021-01-012021-06-300000049600EGP：AwardRecipientTypeDirectorMember2020-04-012020-06-300000049600EGP：AwardRecipientTypeDirectorMember2020-01-012020-06-300000049600美國-公認會計準則：受限的股票成員2021-01-012021-06-300000049600美國-公認會計準則：受限的股票成員2021-03-310000049600美國-公認會計準則：受限的股票成員2020-12-310000049600美國-公認會計準則：受限的股票成員2021-04-012021-06-300000049600美國-公認會計準則：受限的股票成員2021-06-300000049600Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-06-300000049600Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-06-300000049600Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310000049600Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-31

美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

__________________________

表格10-Q

根據1934年證券交易法第13或15(D)條規定的季度報告

在截至本季度末的季度內2021年6月30日

委託文件編號：1-07094

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/49600/000004960021000104/egp-20210630_g1.jpg

EastGroup Property，Inc..

(註冊人的確切姓名載於其約章)


馬裏蘭州		13-2711135
(註冊成立或組織的州或其他司法管轄區)		(國際税務局僱主識別號碼)

400 W公園大道廣場
100套房
裏奇蘭，	密西西比州	39157
(主要行政辦公室地址)		(郵政編碼)

註冊人電話號碼：(601) 354-3555

根據該法第12(B)條登記的證券：


每節課的標題	交易代碼	註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.0001美元	埃普	紐約證券交易所

勾選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人需要提交此類報告的較短時間內)提交了1934年證券交易法第13條或第15(D)條要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是☒不是☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T條例第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是☒編號：☐

-1-

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的申報公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中對“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

大型加速文件服務器

☒

加速文件管理器

☐

非加速文件管理器

☐

規模較小的報告公司

☐

新興成長型公司

☐

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。

是☐ 不是☒

截至2021年7月27日，已發行普通股數量，面值0.0001美元，為40,405,380.

-2-

EastGroup Property，Inc.和子公司

表格10-Q

截至2021年6月30日的季度


		頁面
第一部分：	財務信息

第1項。	財務報表

	合併資產負債表，2021年6月30日和2020年12月31日(未經審計)	4

	截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的綜合收益表和全面收益表(未經審計)	5

	截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月綜合權益變動表(未經審計)	6

	截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月合併現金流量表(未經審計)	8

	合併財務報表附註(未經審計)	9

第二項。	管理層對財務狀況的探討與分析和運營結果	23

第三項。	關於市場風險的定量和定性披露	42

第四項。	管制和程序	42

第二部分。	其他信息

第1項。	法律程序	43

第1A項。	風險因素	43



第6項	陳列品	43

簽名

授權簽名		44

-3-

第一部分是財務信息。

EastGroup Property，Inc.和子公司

綜合資產負債表

(以千為單位，不包括每股和每股數據)

(未經審計)


	六月三十日， 2021		十二月三十一日， 2020
資產
房地產	$	3,336,219	3,159,497
開發和增值物業	320,005		359,588

	3,656,224		3,519,085
減去累計折舊	(1,004,428)		(955,328)
	2,651,796		2,563,757

未合併投資	7,353		7,446
現金	38,565		21
其他資產	157,908		149,579
總資產	$	2,855,622	2,720,803

負債和權益

負債
無擔保銀行信貸安排，扣除債務發行成本	$	(2,437)	124,194
無擔保債務，扣除債務發行成本	1,282,438		1,107,708
有擔保債務，扣除債務發行成本後的淨額	36,128		78,993
應付賬款和應計費用	101,912		69,573
其他負債	64,250		69,817
總負債	1,482,291		1,450,285

股權
股東權益：
普通股；$0.0001票面價值；70,000,000授權股份；40,396,180於2021年6月30日發行及發行的股份39,676,8282020年12月31日	4		4
超額股份；$0.0001票面價值；30,000,000授權股份；未發行股份	—		—
額外實收資本	1,714,661		1,610,053
超過收益的分配	(338,423)		(329,667)
累計其他綜合損失	(3,801)		(10,752)
股東權益總額	1,372,441		1,269,638
合資企業中的非控股權益	890		880
總股本	1,373,331		1,270,518
負債和權益總額	$	2,855,622	2,720,803

見合併財務報表附註(未經審計)。

-4-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併收益表和全面收益表

(單位為千，每股數據除外)

(未經審計)


	截至三個月			截至六個月
	六月三十日，			六月三十日，
	2021		2020	2021	2020
收入
房地產經營收入	$	99,562	89,500	197,479	178,077
其他收入	13		215	27	266
	99,575		89,715	197,506	178,343
費用
房地產經營費用	28,057		25,351	55,877	51,180
折舊及攤銷	31,349		28,570	61,662	56,462
一般事務和行政事務	4,486		4,025	8,522	7,306
間接租賃成本	134		166	464	274
	64,026		58,112	126,525	115,222

其他收入(費用)
利息支出	(8,181)		(8,346)	(16,457)	(16,803)

其他	210		230	411	467






淨收入	27,578		23,487	54,935	46,785
合營企業非控股權益應佔淨收益	(20)		(3)	(38)	(4)
可歸因於EastGroup Property，Inc.的淨收入普通股股東	27,558		23,484	54,897	46,781
其他綜合收益(虧損)-利率掉期	(1,263)		(1,824)	6,951	(17,614)
綜合收益總額	$	26,295	21,660	61,848	29,167
EastGroup Property，Inc.可歸因於淨收入的基本每股普通股數據。普通股股東


普通股股東應佔淨收益	$	0.69	0.60	1.38	1.20
加權平均流通股	40,068		39,007	39,871	38,945
EastGroup Property，Inc.的淨收入稀釋後的每股普通股數據。普通股股東


普通股股東應佔淨收益	$	0.69	0.60	1.37	1.20
加權平均流通股	40,165		39,077	39,965	39,019

見合併財務報表附註(未經審計)。

-5-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併權益變動表

(以千為單位，不包括每股和每股數據)

(未經審計)

截至2021年6月30日的6個月：


	普通股		其他內容實收資本	超過收益的分配	累計其他綜合損失	合資企業中的非控股權益	總計
平衡，2020年12月31日	$	4	1,610,053	(329,667)	(10,752)	880	1,270,518
淨收入	—		—	27,339	—	18	27,357
利率互換公允價值未實現淨變動	—		—	—	8,214	—	8,214
已宣佈的普通股股息-$0.79每分享	—		—	(31,672)	—	—	(31,672)
股票薪酬，淨額 *沒收	—		2,147	—	—	—	2,147
發行317,538普通股股票，普通股發行，淨額減少開支	—		44,485	—	—	—	44,485
保留30,252普通股股份轉至中國將履行預扣税款義務與歸屬受限制的 *股票	—		(4,240)	—	—	—	(4,240)

對非控股權益的淨分配	—		—	—	—	(11)	(11)

平衡，2021年3月31日	4		1,652,445	(334,000)	(2,538)	887	1,316,798
淨收入	—		—	27,558	—	20	27,578
利率互換公允價值未實現淨變動	—		—	—	(1,263)	—	(1,263)
已宣佈的普通股股息-$0.79每分享	—		—	(31,981)	—	—	(31,981)
股票薪酬，淨額 *沒收	—		2,893	—	—	—	2,893
發行370,177普通股股票，普通股發行，淨額減少開支	—		59,318	—	—	—	59,318


對非控股權益的淨分配	—		5	—	—	(17)	(12)

餘額，2021年6月30日	$	4	1,714,661	(338,423)	(3,801)	890	1,373,331

見合併財務報表附註(未經審計)。

-6-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併權益變動表

(以千為單位，不包括每股和每股數據)

(未經審計)

截至2020年6月30日的6個月：


	普通股		其他內容實收資本	超過收益的分配	累計其他綜合收益(虧損)	合資企業中的非控股權益	總計
餘額，2019年12月31日	$	4	1,514,055	(316,302)	2,807	1,765	1,202,329
淨收入	—		—	23,297	—	1	23,298
利率互換公允價值未實現淨變動	—		—	—	(15,790)	—	(15,790)
已宣佈的普通股股息-$0.75每分享	—		—	(29,366)	—	—	(29,366)
股票薪酬，淨額 *沒收	—		1,781	—	—	—	1,781
發行105,837普通股股票，普通股發行，淨額減少開支	—		14,734	—	—	—	14,734

保留33,963普通股股份轉至中國將履行預扣税款義務與歸屬受限制的 *股票	—		(4,589)	—	—	—	(4,589)

對非控股權益的淨分配	—		—	—	—	(34)	(34)

平衡，2020年3月31日	4		1,525,981	(322,371)	(12,983)	1,732	1,192,363
淨收入	—		—	23,484	—	3	23,487
利率互換公允價值未實現淨變動	—		—	—	(1,824)	—	(1,824)
已宣佈的普通股股息-$0.75每分享	—		—	(29,551)	—	—	(29,551)
股票薪酬，淨額 *沒收	—		2,694	—	—	—	2,694
發行243,621普通股股票，普通股發行，淨額減少開支	—		29,647	—	—	—	29,647



對非控股權益的淨分配	—		—	—	—	(19)	(19)

平衡，2020年6月30日	$	4	1,558,322	(328,438)	(14,807)	1,716	1,216,797

見合併財務報表附註(未經審計)。

-7-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併現金流量表

(單位：千)

(未經審計)


	截至6月30日的六個月，
	2021		2020
經營活動
淨收益為美元，該銀行的淨利潤為美元，該銀行的淨利潤為36.6億美元，該銀行的淨利潤為36.6億美元，該銀行的淨收益為36.6億美元，該銀行的淨利潤為36.6億美元，該銀行的淨利潤為36.6億美元，該銀行的淨利潤為36.6億美元，該銀行的財務狀況為美元，該銀行的財務狀況也是如此，該銀行的財務狀況也是如此，該銀行的財務狀況也是如此，該銀行的財務狀況也是如此，該公司的財務狀況也是如此，該公司的財務狀況也因此而變得更加令人擔憂。	$	54,935	46,785
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整：
貶值和攤銷使人民幣貶值，人民幣兑美元貶值，人民幣兑美元升值，人民幣兑美元	61,662		56,462

基於股票的薪酬費用	4,011		3,421

傷亡收益和房地產資產的非自願轉換	—		(161)
營業資產和負債變動情況：
應計收益和其他資產	(3,430)		570
應付帳款、應計費用和預付租金	19,783		8,460
其他投資者包括：投資者、投資者和投資者。	714		1,145
經營活動提供的淨現金	137,675		116,682
投資活動
開發和增值物業	(111,378)		(104,863)
購買房地產	(9,177)		(6,231)
房地產改善	(18,094)		(18,167)
租賃佣金	(16,813)		(8,075)
房地產資產的傷亡和非自願轉換收益	—		242
應收按揭貸款的償還	—		14
應計發展成本的變化	13,126		(181)
其他資產和其他負債的變動	526		(9,400)
用於投資活動的淨現金	(141,810)		(146,661)
融資活動
來自無擔保銀行信貸安排的收益。	195,137		318,115
無擔保銀行信貸安排的償還	(320,137)		(363,787)
無擔保債務收益	175,000		100,000

有擔保債務的償還	(42,924)		(4,465)
發債成本	(2,475)		(584)
支付給股東的分配(不包括應計股息)	(63,403)		(59,157)
普通股發行收益	105,745		44,381

其他	(4,264)		(4,644)
融資活動提供的現金淨額	42,679		29,859
增加(減少)現金和現金等價物	38,544		(120)
期初現金及現金等價物	21		224
期末現金及現金等價物	$	38,565	104
補充現金流信息
支付利息的現金，扣除2021年和2020年資本化的4394美元和5184美元，分別為兩個月和兩個月。	$	15,760	16,161
為經營租賃負債支付的現金	751		719
非現金經營活動
*因取得使用權資產而產生的經營租賃負債	$	348	495

見合併財務報表附註(未經審計)。

-8-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併財務報表附註(未經審計)

(1)陳述的基礎

EastGroup Properties，Inc.(“EastGroup”或“本公司”)隨附的未經審計的財務報表是根據美國中期財務信息公認會計原則(“GAAP”)以及表格10-Q和規則S-X規則10-01的説明編制的。因此，它們不包括GAAP要求的完整財務報表所需的所有信息和腳註。僅代表管理層的觀點：公允列報所需的所有調整(包括正常經常性應計項目)均已包括在內。*財務報表應與公司截至2020年12月31日的10-K年度報告及其附註中包含的財務報表一併閲讀。2020年合併財務報表中進行了某些重新分類，以符合2021年的列報方式。

(2)合併原則

合併財務報表包括EastGroup、其全資子公司的賬目及其在本公司擁有控股權的任何合資企業中的投資。

截至2021年6月30日和2020年12月31日，東方集團持有二合資安排。2019年，公司收購了6.5位於聖地亞哥的幾英畝土地，被公司稱為米拉馬爾(Miramar)土地。同樣在2019年，該公司收購了41.6該公司在聖地亞哥擁有數英畝土地，被公司稱為奧泰梅薩(Otay Mesa)土地。在截至2021年6月30日的三個月裏，東方集團開始建設519,000奧泰臺地上一平方英尺的建築，被公司稱為速度配送中心。截至2021年6月30日和2020年12月31日，東方集團95%的美麗華土地的控股權和99速度分配中心的控股權益百分比。

公司記錄100合營企業持有的建築物和土地的資產、負債、收入和費用的百分比，以及合營協議規定的非控股權益。

本公司的會計核算採用權益會計法。50行業配送中心2%不可分割的承租人共有權益：所有重要的公司間交易和賬户已在合併中消除。

(3) 預算的使用

按照公認會計原則編制財務報表，要求管理層作出影響報告期內報告的資產、負債、收入和支出金額的估計和假設，並披露財務報表日期的重大或有資產和負債，但實際結果可能與這些估計不同。

(4)租賃收入

該公司的主要收入是來自業務分配空間的租金收入。下表列出了的組件房地產經營收入截至2021年和2020年6月30日的三個月和六個月：


	截至三個月六月三十日，			截至六個月六月三十日，
	2021		2020	2021	2020
	(單位：千)
租賃收入--經營租賃	$	74,358	66,793	147,740	132,756
可變租賃收入(1)	25,204		22,707	49,739	45,321
房地產經營收入	$	99,562	89,500	197,479	178,077

(1)主要包括租户償還房地產税、保險和公共區域維護費用。

(5)房地產

東方集團擁有一可報告的細分市場-工業物業。這些物業主要位於美國主要的陽光地帶地區。該公司的物業具有相似的經濟特徵，因此被彙總為一個可報告的部門。

每當事件或環境變化表明資產的賬面價值可能無法收回時，公司就會審查長期資產的減值情況。資產的可收回程度是通過將資產的賬面價值與資產預計產生的未來未貼現淨現金流(包括實質性完成資產所需的估計未來支出)進行比較來衡量的。如果資產的賬面價值超過其估計值，則應對該資產的減值進行評估。如果資產的賬面值超過其估計值，則該資產的可回收性將通過比較該資產的賬面值與該資產預計產生的未來未貼現現金流量(包括預計的未來支出)來衡量

-9-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併財務報表附註(未經審計)

於截至2021年及2020年6月30日止六個月期間，本公司並無確認任何應記錄的減值費用。

建築物折舊和其他改善工程的折舊是用直線法計算的，估計使用年限一般為40建築和建築的年限3至15改善的年數。建築物改善被資本化，而維護和維修費用在發生時計入費用。改善或延長資產使用壽命的重大翻新和改善被資本化。折舊費用為$。25,858,000及$51,005,000截至2021年6月30日的三個月和六個月，以及美元23,813,000及$46,902,000與2020年同期相比。

本公司的房地產和開發和增值物業2021年6月30日和2020年12月31日情況如下：


	六月三十日， 2021		十二月三十一日， 2020
	(單位：千)
房地產：
香港置業有限公司(Land)	$	526,326	502,739
支持建築和建築改進	2,247,617		2,120,731
增加租户和其他改進	551,637		524,954
土地使用權資產--土地租賃(經營)(1)	10,639		11,073
開發項目和增值物業(2)	320,005		359,588
	3,656,224		3,519,085
*減去累計折舊	(1,004,428)		(955,328)
	$	2,651,796	2,563,757

(1)EastGroup應用財務會計準則委員會(“FASB”)會計準則編纂(“ASC”)842、租賃及其相關會計準則更新(“華碩”)的原則來核算其土地租賃，該等租賃被歸類為經營性租賃。土地租賃的相關經營租賃負債計入綜合資產負債表的其他負債。

(2)增值物業是指已取得但不穩定的物業，或可轉換為更高、更佳用途的物業。符合下列兩個條件之一的物業，視為增值物業：(1)少於75截至收購日的佔有率(或根據近期租賃登記，在購置日起一年內的佔有率將低於75%)，或(2)20收購成本的%或更多將用於重新開發物業。

(6)開發和增值物業

對於正在開發的物業和在開發階段收購的增值物業，與開發相關的成本(即土地、建築成本、利息費用、物業税和其他與開發相關的成本)被彙總到物業的總資本化成本中，這些成本中包括管理層對被視為與該等開發活動相關的部分內部成本(主要是人員成本)的估計。內部成本根據發展活動分配給具體的發展項目。當房產被佔用時，折舊開始於建築物的被佔用部分，而成本只對建築物中仍處於空置狀態的部分進行資本化。公司將物業從開發和增值計劃轉移到房地產(I)就發展物業而言，以較早者為準90入住率或一年在外殼建造完成後，以及(Ii)就增值物業而言，以較早者為準90入住率或一年在收購之後。以較早者為準90入住率或一年外殼建造完成後，整個物業(不包括土地)的開發成本(包括利息支出、物業税和內部人員成本)將停止資本化，並開始折舊。

(7)房地產收購和收購的無形資產

在房地產收購時，東方集團適用FASB ASC 805的原則，企業合併。“財務會計準則彙編”提供了一個框架，用於確定交易是否應計入資產收購或業務收購。在指導方針下，公司需要利用初步篩選測試來確定收購的總資產的公允價值基本上全部集中在單一可識別資產還是一組類似的可識別資產中；如果是這樣，則該套資產不是一家企業。東方集團確定，其在2020年和2021年前六個月的房地產收購被認為是對類似可識別資產組的收購；因此，該等收購不被視為對一項業務的收購。因此，該公司將與2020年和2021年收購相關的收購成本資本化。

-10-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併財務報表附註(未經審計)

財務會計準則委員會的修訂還就如何根據各自的公允價值在有形資產和無形資產的各個組成部分之間正確確定購買價格分配提供了指導。管理層在分配所收購物業的成本時考慮的因素包括考慮當前市場狀況和執行類似租賃的成本在預期租賃期內的賬面成本估計。有形資產(土地、建築和裝修)的分配是基於管理層使用貼現現金流模型對物業價值的確定，就好像它是空置的一樣。土地的估值使用由第三方提供的特定於適用市場的可比土地銷售。本公司根據與類似物業的類似融資條款的比較，釐定所假設的任何融資是高於或低於市價。*收購物業的成本可根據經確定高於或低於市價的賣方承擔的債務作出調整。

購買價格也在以下類別的無形資產之間分配：根據原地租賃的高於或低於市場部分、原地租賃的價值和客户關係的價值。*可分配給收購的原地租賃的高於或低於市場部分的價值是基於以下差額的現值(使用反映與收購的租賃相關的風險的貼現率)確定的：(I)根據租賃在其剩餘期限內應支付的合同金額，及(Ii)管理層估計在餘下租約期內以現行市值租金支付的金額。*分配至市值租約之上和之下的款額包括在其他資產和其他負債於綜合資產負債表內分別列載於綜合資產負債表，並於各租約餘下期限內攤銷為租金收入。無形資產總額根據管理層對其各自價值的評估，進一步分配給原地租賃價值和客户關係價值。其他資產於綜合資產負債表上列載，並於現有租約的剩餘年期或客户關係的預期年期(視何者適用而定)攤銷。

原地租賃無形資產的攤銷費用為#美元。1,307,000及$2,738,000截至2021年6月30日的三個月和六個月，以及美元1,372,000及$2,706,000與2020年同期相比。攤銷市值以上和市值以下的租約使租金收入增加了#美元。245,000及$474,000截至2021年6月30日的三個月和六個月，以及美元372,000及$746,000與2020年同期相比。

在截至2021年6月30日的6個月內，EastGroup收購了以下物業：

2021年購置的房地產

位置

大小

日期
後天

成本

(平方英尺)

(單位：千)

獲取的操作屬性(1)

南方公園配送中心2

菲尼克斯，AZ

79,000

06/10/2021

9,177

收購增值物業(2)

接入點1

南卡羅來納州格林維爾

156,000

01/15/2021

10,501

北點200

佐治亞州亞特蘭大

79,000

01/21/2021

6,516

接入點2

南卡羅來納州格林維爾

159,000

05/19/2021

10,743

切諾基75號商務中心2

佐治亞州亞特蘭大

105,000

06/17/2021

8,837

增值物業收購總額

499,000

36,597

收購的總資產

578,000

45,774

(1)經營性物業被定義為公司經營組合中穩定的房地產(土地包括建築物和裝修)；包括在綜合資產負債表上的房地產。

-11-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併財務報表附註(未經審計)

下表彙總了在截至2021年6月30日的六個月內收購的上表所確定的收購相關收購所支付的代價和承擔的負債的分配情況。


2021年收購的資產和承擔的負債	成本
	(單位：千)
土地	$	6,131
建築物	38,655
租户改進	108
已購入的房地產總面積	44,894
就地租賃無形資產(1)	880
高於市值的租約(1)	—
低於市值租約(2)	—
收購的總資產，扣除承擔的負債	$	45,774

(1)本地租賃無形資產及高於市值的租賃分別計入綜合資產負債表的其他資產。該等成本於收購時已存在的相關租約的剩餘壽命內攤銷。

(2)低於市價的租賃計入綜合資產負債表的其他負債。該等成本於收購時已存在的相關租約的剩餘壽命內攤銷。

於截至2021年6月30日止六個月內收購之物業之租約於收購時之加權平均剩餘租約期約為2.2本地租賃無形資產以及高於或低於市場租賃的攤銷年限。

2020年間，東方集團收購了以下資產：

2020年收購的房地產

位置

大小

日期
後天

成本

(平方英尺)

(單位：千)

獲取的操作屬性(1)

Wells Point One

德克薩斯州奧斯汀

50,000

02/28/2020

6,231

切諾基75號商務中心1號

佐治亞州亞特蘭大

85,000

12/15/2020

8,323

巖石

德克薩斯州達拉斯

212,000

12/17/2020

34,102

經營物業收購總額

347,000

48,656

收購增值物業(2)

蘭喬配送中心

加州洛杉磯

162,000

10/15/2020

27,862

收購的總資產

509,000

76,518

(1)經營性物業被定義為公司經營組合中穩定的房地產(土地包括建築物和裝修)；包括在綜合資產負債表上的房地產。

-12-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併財務報表附註(未經審計)

下表彙總了與截至2020年12月31日止年度收購的上表所確認的收購相關的收購資產和承擔負債所支付的對價的分配情況，這些收購是在截至2020年12月31日的年度內收購的。


2020年收購的資產和承擔的負債	成本
	(單位：千)
土地	$	23,565
建築物	42,024
租户改進	7,971
已購入的房地產總面積	73,560
就地租賃無形資產(1)	3,257
高於市值的租約(1)	104
低於市值租約(2)	(403)
收購的總資產，扣除承擔的負債	$	76,518

(1)本地租賃無形資產及高於市值的租賃分別計入綜合資產負債表的其他資產。該等成本於收購時已存在的相關租約的剩餘壽命內攤銷。

(2)低於市價的租賃計入綜合資產負債表的其他負債。該等成本於收購時已存在的相關租約的剩餘壽命內攤銷。

於截至二零二零年十二月三十一日止年度內收購之物業之租約於收購時之加權平均剩餘租約期約為3.9本地租賃無形資產以及高於或低於市場租賃的攤銷年限。

本公司定期檢討商譽的可回收性(至少每年一次)及其他無形資產的可回收性(按季度計算)，以確定是否可能出現減值。*截至2021年及2020年6月30日止三個月及六個月期間，並無商譽或其他無形資產減值。

(8)已售出和持有待售的房地產

當房地產符合ASC 360規定的標準時，本公司認為該房地產為待售房地產。房產、廠房和設備，包括當物業很可能在一年內出售時。持有待售的房地產按賬面價值或公允價值減去估計出售成本中較低者報告，在持有待售期間不會折舊。截至2021年6月30日和2020年12月31日，該公司沒有將任何物業歸類為持有待售物業。

根據FASB ASU 2014-08，財務報表(主題205)和財產、廠房和設備(主題360)的列報，報告非持續經營和披露實體組成部分的處置，如果出售一個實體或一組處於非持續運營的實體的一個組件或一組組件代表了一種戰略轉變，當該組件或一組組件符合分類為待售的標準時，或當該組件或組件組通過出售或非出售方式處置時，該公司將報告出售該組件或該組組件對實體的運營和財務結果產生重大影響的戰略轉變。此外，該公司還將提供有關非持續業務和出售一個實體中不符合非持續業務在財務報表中列報資格的單獨重要組成部分的額外披露。EastGroup對已售出的物業進行分析，以確定銷售是否有資格提交停產報告。

該公司在截至2021年6月30日或2020年6月30日的6個月內沒有銷售額。

-13-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併財務報表附註(未經審計)

(9)其他資產

本公司的業務摘要其他資產以下是：


	六月三十日， 2021		十二月三十一日， 2020
	(單位：千)
租賃成本(主要是佣金)	$	106,954	95,914
*	(39,065)		(38,371)
租賃成本(主要是佣金)，扣除累計攤銷後的淨額	67,889		57,543

收購的就地租賃無形資產包括：*	25,862		28,107
收購的原地租賃無形資產累計攤銷	(13,167)		(13,554)
收購的原地租賃無形資產，扣除累計攤銷後的淨額	12,695		14,553

在市場租賃無形資產之上購入的資產包括：*	1,825		1,825
收購的高於市價租賃無形資產的累計攤銷	(1,352)		(1,231)
收購的高於市場租賃的無形資產，扣除累計攤銷後的淨額	473		594

直線應收租金	47,229		43,079
應收賬款	8,099		6,256

利率互換資產	141		—
使用權資產-寫字樓租賃(經營)	2,233		2,131
普通股發行應收賬款	—		1,942

親善的態度包括：*	990		990

預付費用和其他資產用來償還債務、債務、債務等問題。	18,159		22,491
總計其他資產	$	157,908	149,579

(10) 債務

該公司的債務詳述如下。


	六月三十日， 2021		十二月三十一日， 2020
	(單位：千)
無擔保銀行信貸工具-可變利率，賬面金額	$	—	125,000

未攤銷債務發行成本	(2,437)		(806)
無擔保銀行信貸安排，扣除債務發行成本	(2,437)		124,194

無擔保債務-固定利率，賬面金額(1)	1,285,000		1,110,000
未攤銷債務發行成本	(2,562)		(2,292)
無擔保債務，扣除債務發行成本	1,282,438		1,107,708

擔保債務-固定利率，賬面金額(1)	36,162		79,096
未攤銷債務發行成本	(34)		(103)
有擔保債務，扣除債務發行成本後的淨額	36,128		78,993

債務總額，扣除債務發行成本	$	1,316,129	1,310,895

(1)由於利率互換，這些貸款的利率是固定的或實際上是固定的。

-14-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併財務報表附註(未經審計)

在2021年6月29日之前，EastGroup擁有350百萬美元和$45百萬無擔保銀行信貸工具，保證金高於倫敦銀行同業拆借利率100基點，融資費20基點和到期日2022年7月30日。公司於2021年6月29日對這些信貸安排進行了修訂和重述，將容量擴大到美元。425百萬美元和$50百萬美元，具體如下。

$425百萬無擔保銀行信貸安排與一組九銀行，到期日為2025年7月30日。信貸安排包含兩次六個月延期(由公司選擇)和一美元的選擇權325百萬架手風琴(經各方同意)。每批債券的利率通常按月重置，截至2021年6月30日，利率為倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加77.5基點，這相當於0.876%，每年手續費為15基點。公司有一張金額為$的備用信用證。674,000對這個設施的承諾。

公司的美元50百萬無擔保銀行信貸工具的到期日為2025年7月30日，或銀行指定的較後日期；本公司亦有兩次延期六個月如果4.25億美元設施中的延期選項被行使，則可用。利率按日重置，截至2021年6月30日，利率為LIBOR加碼77.5基點，這相當於0.876%，每年手續費為15基點。

對於這兩項貸款，保證金和貸款費用可能會隨着公司信用評級的變化而變化。雖然該公司目前的信用評級為Baa2，鑑於公司主要信貸指標的實力，信貸安排的初始定價基於BBB+/Baa1信用等級。只要公司在適用協議中定義的綜合槓桿率保持在低於以下水平，這一優惠定價水平將被保留32.5%。這些設施還包括與可持續發展掛鈎的定價部分，根據該部分，如果公司達到某些可持續發展業績目標，適用的利差將減少一個基點。

截至2021年6月30日，該公司的無擔保銀行信貸安排沒有未償還的金額。

2021年3月，該公司完成了一筆50百萬優先無擔保定期貸款四-年期和僅限利息的付款，按LIBOR年利率加適用保證金計息(1.00(截至2021年6月30日)基於公司的優先無擔保長期債務評級。公司還簽訂了利率互換協議，在整個貸款期限內將貸款的LIBOR利率部分轉換為固定利率，提供總有效固定利率為1.55%.

2021年3月，東方集團(EastGroup)償還了一筆餘額為#美元的抵押貸款(沒有罰款)。40.8一百萬，利率是4.75%，原始到期日為2021年6月5日.

同樣在2021年3月，該公司和一批貸款人同意私募美元的條款。125百萬優先無擔保票據，固定利率為2.74%和a10-一年期限。日期為2021年4月8日的票據於2021年6月10日發行和出售，只需支付利息。這些票據將不會也沒有根據修訂後的1933年證券法進行註冊，如果沒有註冊或獲得適用的註冊要求豁免，不得在美國發售或銷售這些票據。在沒有註冊或適用的豁免註冊要求的情況下，這些票據將不會也沒有根據修訂後的1933年證券法進行註冊。

長期債務的預定本金支付，包括無擔保債務，扣除債務發行成本和有擔保債務，扣除債務發行成本後的淨額(不包括無擔保銀行信貸安排，扣除債務發行成本)，截至2021年6月30日，情況如下：


截至12月31日的年度，	(單位：千)
2021年--今年剩餘時間	$	41,350
2022	107,770
2023	115,119
2024	120,122
2025	145,128
2026年及以後	791,673
*總計	$	1,321,162

-15-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併財務報表附註(未經審計)

(11) 應付賬款和應計費用

本公司的業務摘要應付賬款和應計費用以下是：


	六月三十日， 2021		十二月三十一日， 2020
	(單位：千)
應繳房產税：房產税、房產税、房地產税、房產税。	$	30,671	3,524
*	19,553		6,427
房地產改善和應付資本化租賃成本	6,398		5,692
應支付的利息包括投資者、銀行投資者、投資者和投資者。	6,601		6,537
應向投資者支付的股息包括財務報表、財務報表。	32,927		32,677
圖書透支(1)	—		5,176
其他應付款和應計費用包括財務報表、財務報表、財務報表等。	5,762		9,540
*總計應付賬款和應計費用	$	101,912	69,573

(1)指在期末前開立但尚未結清銀行的支票；因此，銀行尚未向本公司預付現金。當支票通過銀行時，它們將通過公司的流動現金信用額度提供資金，該額度包括在公司的無擔保銀行信貸安排中。

(12) 其他負債

本公司的業務摘要其他負債以下是：


	六月三十日， 2021		十二月三十一日， 2020
	(單位：千)
保證金存款使投資者、投資者	$	25,357	22,140
預付租金和其他遞延收入用於支付房貸、房貸。	13,600		14,694
經營租賃負債--地面租賃	10,803		11,199
經營租賃負債--寫字樓租賃	2,282		2,167

收購的低於市價的租賃無形資產	8,929		9,019
*累計攤銷低於市價的租賃無形資產	(6,673)		(6,168)
收購的低於市價的租賃無形資產，扣除累計攤銷後的淨額	2,256		2,851

利率互換負債	3,942		10,752
預付租户改善費用	360		364
其他負債包括投資者、投資者和投資者。	5,650		5,650
*總計其他負債	$	64,250	69,817

-16-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併財務報表附註(未經審計)

(13) 綜合收益

綜合收入總額由淨收益加上來自非所有者來源的所有其他權益變動組成，並在綜合收益和全面收益表中列報。的組件累計其他綜合收益(虧損)在本公司的綜合權益變動表中列示，摘要如下。有關本公司利率掉期的資料，請參閲附註14。


	截至三個月六月三十日，			截至六個月六月三十日，
	2021		2020	2021	2020
	(單位：千)
累計其他綜合收益(虧損)：
期初餘額	$	(2,538)	(12,983)	(10,752)	2,807
**其他綜合收益(虧損)--利率互換	(1,263)		(1,824)	6,951	(17,614)
期末餘額	$	(3,801)	(14,807)	(3,801)	(14,807)

(14) 衍生工具和套期保值活動

本公司在業務運作和經濟狀況方面都面臨一定的風險。本公司主要通過管理其核心業務活動來管理其對各種業務和運營風險的風險敞口。該公司管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險，主要通過管理其債務融資的金額、來源和期限，並在有限程度上管理衍生工具的使用。

具體地説，本公司已訂立衍生工具，以管理因商業活動而產生的風險，這些風險會導致支付未來已知及不確定的現金金額，而現金金額的價值由利率決定。本公司的衍生工具，如下所述，用於管理本公司已知或預期現金支付的金額、時間和期限方面的差異，這些現金支付主要與本公司的某些借款有關。

本公司使用利率衍生工具的目標是通過利率掉期將浮動利率轉換為固定利率。被指定為現金流對衝的利率掉期涉及從交易對手那裏收到可變利率金額，以換取公司在協議有效期內進行固定利率付款，而不交換相關的名義金額。

截至2021年6月30日，公司擁有六未償還利率掉期，所有這些利率掉期都用於對衝與無擔保貸款相關的可變現金流。本公司所有的利率掉期都將相關貸款的LIBOR利率成分轉換為有效的固定利率，本公司得出的結論是，每種對衝關係都是非常有效的。

指定及符合現金流量對衝資格的衍生工具的公允價值變動記錄於其他綜合收益(虧損)並隨後通過以下方式重新分類為收益利息支出因為在對衝的預期交易影響收益期間，公司的可變利率債務支付或收到了利息。該公司估計，額外的$3,636,000將從其他綜合收益(虧損)作為增加到利息支出在接下來的12個月裏。

該公司對場外(“OTC”)衍生品的估值方法是根據隔夜指數掉期(“OIS”)利率對現金流進行貼現。無擔保或部分擔保的交易按OIS利率貼現，但包括對融資成本(即，對LIBOR-OIS基數進行適當調整，以近似無擔保資金成本)和信用風險的經濟調整。*該公司使用中端市場價格計算其衍生品估值。

2021年3月5日，監管倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的金融市場行為監管局(FCA)宣佈，2023年6月30日之後將不再公佈美元-LIBOR。另類參考利率委員會(下稱“參考利率委員會”)建議，有擔保隔夜融資利率(“SOFR”)是代表最佳做法的利率，可替代美元-倫敦銀行同業拆息，用於衍生工具及其他目前與美元-倫敦銀行同業拆息掛鈎的金融合約。ARRC已經提出了一項從美元-LIBOR到SOFR的有節奏的市場過渡計劃，各組織目前正在制定全行業和公司特定的過渡計劃，因為這涉及到暴露於美元-LIBOR的衍生品和現金市場。

-17-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併財務報表附註(未經審計)

該公司預計，至少在2023年6月30日之前，倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)將繼續以目前的形式大量提供。金融監管機構或其他理事機構在確定倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)方法上的任何改變，都可能導致報告的倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)突然或長期增加或減少。如果發生這種情況，我們的利息支付可能會發生變化。此外，未來變化的程度和方式的不確定性可能會導致利率和/或付款高於或低於倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)保持目前的形式。該公司擁有與美元-倫敦銀行間同業拆借利率掛鈎的重要合同，並正在監測這一活動並評估相關風險。

2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-04，參考匯率改革(主題848)：促進參考匯率改革對財務報告的影響。ASU 2020-04包含了影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。該公司選擇對未來以倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)為基準的現金流應用與概率和有效性評估相關的對衝會計手段，以假定未來對衝交易所依據的指數與相應衍生產品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選擇。

截至2021年6月30日和2020年12月31日，本公司擁有以下未償還利率衍生品，被指定為利率風險現金流對衝：


利率衍生品	截至2021年6月30日的名義金額	截至2020年12月31日的名義金額
	(單位：千)
利率互換	$75,000	$75,000
利率互換	$65,000	$65,000
利率互換	$40,000	$40,000
利率互換	$100,000	$100,000
利率互換	$100,000	$100,000
利率互換	$50,000	—

下表顯示了截至2021年6月30日和2020年12月31日，本公司衍生金融工具的公允價值及其在綜合資產負債表上的分類。有關本公司利率掉期公允價值的額外資料，請參閲附註17。

衍生品

截至2021年6月30日

衍生品

截至2020年12月31日

資產負債表位置

公允價值

資產負債表位置

公允價值

(單位：千)

被指定為現金流對衝的衍生品：

*利率互換資產

其他資產

141

其他資產

—

**降低利率互換負債

其他負債

3,942

其他負債

10,752

下表顯示了公司衍生金融工具對截至2021年和2020年6月30日的三個月和六個月的綜合收益表和全面收益表的影響：


	截至三個月六月三十日，			截至六個月六月三十日，
	2021		2020	2021	2020
	(單位：千)
現金流套期保值關係中的衍生工具
利率互換：
年確認的收入(虧損)金額其他綜合收益(虧損)在衍生品方面，金融機構投資者、投資者、投資者和投資者都是如此。	$	(2,395)	(2,869)	4,768	(18,572)
重新分類的(收入)損失額累計其他綜合收益(虧損)vt.進入，進入利息支出	1,132		1,045	2,183	958

有關公司的更多信息，請參見附註13累計其他綜合收益(虧損)是由其利率互換產生的。

-18-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併財務報表附註(未經審計)

根據利率對衝協議的條款，如果交易對手不履行義務，衍生金融協議使本公司面臨信用風險。本公司相信，通過與本公司認為值得信賴的金融機構進行交易，可將信用風險降至最低。

本公司與其衍生交易對手訂有一項協議，其中載有一項條款，規定如果本公司拖欠任何債務，包括貸款人沒有加快償還債務的違約，本公司可被宣佈拖欠其衍生債務。如果該公司違反了這些規定中的任何一項，它將被要求以終止價值#美元的價格履行協議下的義務。3,942,000截至2021年6月30日。

(15) 每股收益

本公司採用ASC 260，每股收益，它要求公司列報基本和稀釋後每股收益(EPS)。基本EPS代表報告期內每股已發行普通股的可歸屬收益金額。*公司的基本EPS是通過除以EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入以已發行普通股的加權平均數計算。已發行普通股的加權平均數不包括任何可能稀釋的證券或任何未歸屬的普通股限制性股票。這些未歸屬的限制性股票雖然被歸類為已發行和已發行的，但在限制失效之前被認為是可以沒收的，在股票歸屬之前不會計入基本每股收益。

稀釋每股收益代表報告期內每股已發行普通股以及假設在報告期內為所有稀釋性潛在普通股發行普通股而應佔每股已發行普通股的收益金額。*公司計算稀釋每股收益的方法是EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入通過已發行普通股的加權平均數加上未歸屬限制性股票的稀釋效應，採用庫存股方法確定未歸屬限制性股票的稀釋效應。

基本每股收益計算和稀釋每股收益計算中分子和分母的對賬如下：


	截至三個月			截至六個月
	六月三十日，			六月三十日，
	2021		2020	2021	2020
	(單位：千)
可歸因於EastGroup Property，Inc.的淨收入的基本每股收益計算。普通股股東
*分子-普通股股東的淨收入	$	27,558	23,484	54,897	46,781
*分母加權平均流通股	40,068		39,007	39,871	38,945
EastGroup Property，Inc.可歸因於淨收入的稀釋每股收益計算普通股股東
*分子-普通股股東的淨收入	$	27,558	23,484	54,897	46,781
分母：
*加權平均流通股	40,068		39,007	39,871	38,945
**出售未歸屬的限制性股票	97		70	94	74
*道達爾股份(Total Shares)	40,165		39,077	39,965	39,019

(16) 基於股票的薪酬

東方集團適用ASC718的規定，薪酬-股票薪酬，以説明其基於股票的薪酬獎勵。ASC 718要求在財務報表中確認與以股份為基礎的支付交易有關的補償成本，並以發行的權益或負債工具的公允價值計量該成本。

公司董事會薪酬委員會(以下簡稱“委員會”)批准公司高管的長期和年度股權薪酬獎勵。長期薪酬獎勵包括基於公司未來三年的股東總回報和員工截至歸屬日期的持續服務情況的組成部分。股東總回報部分要接受亮線測試，將公司的總股東回報與NAREIT股票指數和NAREIT工業指數的成員公司進行比較。公司開始根據獎勵的授予日期確認這些獎勵的費用，獎勵的公允價值是使用

-19-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併財務報表附註(未經審計)

模擬定價模型是專門為適應該獎項的獨特功能而開發的。這些基於市場的獎勵在必要的服務期(75在三年績效期末獲得%的獎勵，並且25%授予下一年)。僅限於連續受僱的長期獎勵在必要的服務期內按直線計算。年度股權薪酬獎勵包括基於某些公司年度業績衡量標準和來年個人年度業績目標的組成部分。公司2021年的某些業績衡量標準是：(I)每股FFO，(Ii)現金同物業淨營業收入變化，(Iii)債務與EBITDAre比率，以及(Iv)固定費用覆蓋範圍。公司開始確認在授予日根據這些獎勵可以賺取的股票的估計費用；這筆費用在業績期間調整為估計的業績水平，並在獎勵確定後調整為實際水平。股份使用分級歸屬歸屬方法進行支出，該方法在必要的服務期內以直線方式將獎勵的每個單獨歸屬部分確認為單獨的獎勵。根據個別年度業績目標發行的任何股票，由委員會在業績期滿後酌情決定。公司在授予日開始確認股票的費用，並將在剩餘的服務期內以直線方式支付費用。本公司的非執行高級管理人員和董事也可獲得股權補償，他們只受服務條件的限制，並在所需的服務期內按直線原則支出。

委員會通過了一項股權獎勵退休政策(“退休政策”)，允許符合退休資格的員工(定義為符合一定年齡和服務年限的員工)加快轉歸未歸屬股份的速度。為了有資格獲得退休後的加速歸屬，符合條件的員工必須根據退休政策提供規定的通知，並必須從公司退休。公司已經調整了基於股票的薪酬費用，以加快對符合退休條件的員工的費用確認。

僱員的股票薪酬成本為$2,189,000及$4,333,000截至2021年6月30日的三個月和六個月，其中美元479,000及$1,029,000作為公司開發成本的一部分進行資本化。截至2020年6月30日的三個月和六個月，員工的股票薪酬成本為$1,893,000及$3,672,000，其中$499,000及$1,054,000作為公司開發成本的一部分進行資本化。

董事的股票薪酬支出為#美元。704,000及$707,000截至2021年6月30日的三個月和六個月，以及美元801,000及$803,000與2020年同期相比。

以下是向參與者授予、沒收和交付(歸屬)的限制性股票總數的摘要，以及相關的加權平均授予日期公允價值股價。在截至2021年6月30日的6個月內歸屬的股份中，本公司扣留了30,252股票，以履行適用股權計劃允許選擇此選項的參與者的納税義務。*截至授予日期，截至2021年6月30日的六個月內授予的股票的公允價值為$6,133,000。截至歸屬日期，截至2021年6月30日止六個月內歸屬的股份公允價值合計為$10,322,000.


	截至三個月			截至六個月
頒獎活動：	2021年6月30日			2021年6月30日
	股票	加權平均授予日期公允價值		股票	加權平均授予日期公允價值
期初未歸屬	97,134	$	111.44	113,403	$	100.89
授與(1) (2)	—	—		57,423	106.80
被沒收。	—	—		—	—
既得利益集團	—	—		(73,692)	91.59
期末未歸屬：	97,134	$	111.44	97,134	$	111.44

(1) 包括已滿足業績條件並已確定股份數量的前幾年授予的股份。

(2) 不包括如果實現2019年和2020年為長期業績以及2021年為年度和長期業績設定的業績目標，可能賺取的限制性股票。根據開放業績期末目標的實際實現程度，賺取的股票數量可能在以下範圍內零至118,911.

(17) 金融工具的公允價值

ASC 820，公允價值計量，將公允價值定義為在計量日期在市場參與者之間的有序交易中出售資產或轉移負債所收到的價格。美國會計準則委員會820還為使用公允價值計量金融資產和負債提供了指導。法規修訂要求披露公允價值計量所處的公允價值層次內的水平，包括使用活躍市場的報價進行相同的計量。

-20-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併財務報表附註(未經審計)

資產或負債(第1級)，活躍市場中類似工具的報價或不活躍市場中相同或類似工具的報價(第2級)，以及市場上不易觀察到的重大估值假設(第3級)。

下表列出了根據美國會計準則委員會820規定的本公司金融工具的賬面價值和估計公允價值。 2021年6月30日和2020年12月31日。


	2021年6月30日			2020年12月31日
	賬面金額(1)		公允價值	賬面金額(1)	公允價值
	(單位：千)
金融資產：
現金和現金等價物	$	38,565	38,565	21	21


利率互換資產	141		141	—	—
財務負債：
*無擔保銀行信貸安排-浮動利率(2)	—		—	125,000	124,820

無擔保債務(2)	1,285,000		1,326,729	1,110,000	1,141,803
擔保債務(2)	36,162		36,675	79,096	80,435
*利率互換負債	3,942		3,942	10,752	10,752

(1) 除以下附註所述者外，表內所示賬面值均列於綜合資產負債表所示項目下。

(2)表中列示的賬面金額和公允價值不包括債務發行成本(更多信息見附註10)。

以下方法和假設用於估計每類金融工具的公允價值：

現金和現金等價物：由於該等票據到期日較短，賬面金額接近公允價值。

利率互換資產(包括在綜合資產負債表上的其他資產內)：這些工具基於使用輸入(如利率收益率曲線、LIBOR掉期曲線和OIS曲線)的模型按公允價值記錄，這些輸入在合同的整個期限內(第2級輸入)基本上都可以觀察到。有關公司利率掉期的更多信息，請參閲附註14。

無擔保銀行信貸安排：該公司的無擔保銀行信貸安排的公允價值是通過按當前市場利率(第2級投入)貼現預期現金流量(不包括債務發行成本的影響)來估計的。

無擔保債務：本公司無擔保債務的公允價值是按照本公司銀行家(第2級投入)的建議，按照目前向本公司提供的相同剩餘期限債務的利率折現預期現金流，不包括債務發行成本的影響。

擔保債務：本公司有擔保債務的公允價值是按照本公司銀行家(第2級投入)的建議，按照目前向本公司提供的相同剩餘期限債務的利率折現預期現金流，不包括債務發行成本的影響。

利率掉期負債(包括在綜合資產負債表的其他負債內)：這些工具基於使用輸入(如利率收益率曲線、LIBOR掉期曲線和OIS曲線)的模型按公允價值記錄，這些輸入在合同的整個期限內(第2級輸入)基本上都可以觀察到。有關公司利率掉期的更多信息，請參閲附註14。

(18) 風險和不確定性

整體經濟狀況可能會對公司的經營業績產生重大影響，從而影響公司的財務狀況。如果EastGroup由於目前的冠狀病毒(“新冠肺炎”)大流行(如下所述)或其他一般經濟狀況而導致經營業績大幅下滑，可能會影響公司向股東進行分配、償還債務或履行其他財務義務的能力。

2020年3月11日，世界衞生組織將新冠肺炎定性為大流行。EastGroup物業所在的美國經歷了廣泛的感染。儘管新冠肺炎疫苗正在積極接種，州和地方政府，包括東方集團資產所在司法管轄區的州和地方政府，在許多情況下已經取消了旨在減輕大流行影響的行動(如“呆在家裏”指令)，但大流行造成的快速變化的市場和經濟狀況的影響仍然不確定。東方集團仍然無法預測新冠肺炎將對其業務、財務狀況、運營業績和現金流產生的最終影響。

-21-

EastGroup Property，Inc.和子公司

合併財務報表附註(未經審計)

EastGroup租賃物業以及收取租金收入和費用報銷的能力取決於國家、地區和當地的經濟狀況。由於租約以優惠條款到期，可能無法續簽租約、租賃空置空間或重新租賃空間，或根本無法續約，這可能導致本公司收到的租金付款減少。該公司一直就租金減免要求與部分客户進行溝通，並已簽署了總額達#美元的延期租金協議。1.7100萬美元，所有這些都適用於2020年12月31日之前的時期。這些延期協議中的大多數(#美元)。1.4其中百萬美元1.7根據財務會計準則委員會提供的修改後的新冠肺炎相關指導，有資格在根據租賃原始條款收取費用的期間確認租金收入。當提出請求時，會逐案處理，公司的迴應在很大程度上取決於它對客户財務實力的瞭解，客户正在經歷的運營和收益影響，以及客户通過債務或股權發行、政府援助計劃或其他方式獲得資金的能力或能力。

該公司的一些客户已經並可能在未來繼續經歷其財務狀況、經營業績和現金流的惡化；因此，他們可能無法支付租金和費用報銷，這可能對EastGroup的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

聯邦、州和地方政府與防止新冠肺炎傳播的緩解措施相關的限制可能會阻止東方集團的客户使用其租賃的空間和經營業務；此類限制還可能影響公司的業務運營能力，這可能導致業務和經營業績下降，或影響公司遵守監管義務的能力，從而導致聲譽損害和監管問題或罰款。這些限制還可能抑制該公司租賃其經營組合中的空置空間以及開發和增值計劃的能力。此外，政府的限制可能會阻止承租人改善和開發項目的建設，這可能會推遲建設完成和租賃開始日期。在每一種情況下，EastGroup都可能會對其財務狀況和經營結果產生不利影響。

EastGroup客户、員工、董事和其他利益相關者的健康和福祉對公司非常重要。該公司正在為員工提供接種新冠肺炎疫苗的帶薪休假。公司正在努力為員工提供靈活的工作安排，以確保團隊的健康和安全，同時員工繼續履行工作職責，為公司的客户和其他利益相關者提供服務。存在與遠程工作安排相關的風險，包括但不限於與網絡安全相關的風險。東方集團將繼續監督並遵守聯邦、州和地方政府關於其工作安排的指導方針，以防止新冠肺炎傳播到公司的員工、客户和社區。與公司員工和董事的健康有關的風險和不確定性；關鍵人員健康的任何潛在惡化都可能影響EastGroup的業務運營。

(19) 法律事務

本公司目前並無涉及任何重大訴訟，據其所知，除在正常業務過程中發生的例行訴訟外，本公司或其財產並無受到任何重大訴訟的威脅。

(20) 最近的會計聲明

EastGroup對財務會計準則委員會最近發佈的所有華碩進行了評估，直至財務報表發佈之日為止，並確定以下ASU適用於本公司。

2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-04，參考匯率改革(主題848)：促進參考匯率改革對財務報告的影響。ASU 2020-04包含了影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。在2020年期間，該公司選擇對未來LIBOR指數現金流應用與概率和有效性評估相關的對衝會計權宜之計，以假定未來對衝交易將基於的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選擇。

-22-

第二項。管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析。

以下對經營結果和財務狀況的討論和分析應與本10-Q表格季度報告中其他地方的綜合財務報表及其附註一起閲讀。

前瞻性陳述

這份Form 10-Q季度報告包括“前瞻性陳述”(符合聯邦證券法、經修訂的1933年證券法第27A條(“證券法”)和1934年經修訂的“交易法”(“交易法”)第21E條的含義)，反映了EastGroup對公司未來業績、業績、前景和機會的預期和預測。該公司試圖通過使用諸如“可能”、“將會”、“尋求”、“預期”、“預期”、“相信”、“目標”、“打算”、“應該”、“估計”、“可能”、“繼續”、“假設”、“項目”、“計劃”或類似的表達方式來識別這些前瞻性陳述。這些前瞻性陳述基於公司目前掌握的信息，受許多已知和未知的風險、不確定性和其他因素的影響，這些風險、不確定性和其他因素可能導致公司的實際結果、業績或成就與這些前瞻性陳述明示或暗示的未來結果、業績或成就大不相同。這些因素包括以下討論的因素。公司打算將所有這類前瞻性陳述納入“證券法”第27A條和“交易法”第21E條(適用於法律)中有關前瞻性陳述的避風港條款。公司不公開承諾更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於基本假設或新信息、未來事件或其他方面的變化，除非為履行公司在聯邦證券法下的義務而可能需要。

以下是可能導致公司實際結果與公司前瞻性陳述中陳述的結果大不相同的風險、不確定因素和其他因素中的一部分(但不是全部)(公司在下文中將自己稱為“我們”、“我們”或“我們的”)：

•國際、國家、地區和地方經濟狀況；

•冠狀病毒(“新冠肺炎”)大流行的影響持續時間和程度，包括任何新冠肺炎變異所造成的影響，或受新冠肺炎疫苗的速度和效力的影響，以及對我們的業務運營或我們的租户的業務運營(包括他們及時支付租金的能力)和整體經濟的任何相關訂單或其他正式的社會疏遠建議；

•供應和交付鏈中斷；

•利率的總體水平和以有吸引力的條件籌集股本的能力；

•融資風險，包括我們的經營現金流可能不足以支付所需的本金和利息的風險，以及我們可能無法在到期時為現有債務進行再融資或以有吸引力的條款或根本不能獲得新的融資的風險；

•公司所處的競爭環境；

•入住率或租賃率的波動；

•租户可能違約(包括破產或無力償債)或租約不續約，或我們是否有能力以現行或預期租金出租空間，特別是考慮到現有或潛在租户未來可在何種條件下經營實體店的重大不確定性；

•法律或政府法規的潛在變化以及對這些法律法規的解釋，包括房地產法或房地產投資信託基金(“REIT”)或公司所得税法的變化，以及房地產税率的潛在提高；

•我們保持房地產投資信託基金資格的能力；

•收購和開發風險，包括此類收購和開發項目未能按照預期執行；

•火災、洪水、龍捲風、颶風、地震等自然災害；

•疫情、疫情或其他突發公共衞生事件，如新冠肺炎爆發；

•影響我們的政府法規的條款和對這些法規的解釋，包括遵守這些法規的成本，房地產和分區法律的變化，以及房地產税率的提高；

•利率互換交易對手違約時的信用風險；

•保險金額不足或不足的；

•訴訟，包括與起訴或辯護索賠相關的費用以及任何不利結果；

•吸引和留住關鍵人才的能力；

•未來恐怖襲擊或內亂的後果；以及

-23-

•環境責任，包括因對我們目前擁有或以前擁有的物業的污染進行必要的補救而可能產生的成本、罰款或罰款。

所有前瞻性陳述都應根據第一部分第1A項中確定的風險閲讀。公司截至2020年12月31日的年度報告Form 10-K中的風險因素。此外，本公司目前及持續持有的房地產投資信託基金(REIT)資格，涉及應用經修訂的1986年國税法(或守則)中高度技術性及複雜的條文，並視乎本公司是否有能力透過實際經營業績、分銷水平及股權多元化來滿足守則所規定的各項要求。

概述

EastGroup的目標是成為其市場的領先供應商，為對地理位置敏感的客户提供功能性、靈活性和高質量的商業配送空間(主要在15,000至70,000平方英尺)，從而實現股東價值的最大化。公司開發、收購和運營配送設施，其中大部分集中在主要陽光地帶地區供應受限的子市場的主要運輸功能周圍。此外，該公司的核心市場位於佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州。

新冠肺炎大流行的影響

全球、國家和地方經濟繼續受到新冠肺炎大流行和抗擊新冠肺炎傳播的緩解努力的影響。在疫情期間，美國已經並可能繼續經歷新冠肺炎對健康、社會和經濟的重大影響。在此期間，東方集團的運營、入住率和租金收入基本保持穩定。本公司簽署了總計170萬美元的遞延租金協議，約佔本公司2020年收入的0.4%，其中150萬美元已由本公司收取至2021年7月27日。延期都與2020年的租金收入有關，沒有未來期間的遞延租金。每個延期協議的條款都不同，截至2021年6月30日到期的所有延期租金都已收取，但33,000美元除外。根據財務會計準則委員會(“財務會計準則委員會”)提供的經修訂新冠肺炎相關指引，大部分該等延期協議的租金收入(170萬美元中的140萬美元)在根據租約的原始條款收取費用的期間有資格確認為租金收入。延遲支付租金的情況並不嚴重，但公司正在繼續積極監測新冠肺炎的發展情況及其對公司現金流和運營的影響。

截至2021年7月27日，公司收取了2021年1月至7月租金收入的99.4%。此外，截至2021年7月27日，根據與租户的延期協議，公司已收回截至2021年6月30日到期金額的97.7%。

新冠肺炎對公司未來的影響在很大程度上取決於經濟不確定性的嚴重程度和持續時間及其對東方集團客户的影響，目前無法確切預測。.

一般信息

EastGroup相信其目前的營運現金流及無抵押銀行信貸安排可為本公司的營運提供資金，而本公司亦相信其可按目前可接受的條款發行普通股及/或優先股，並取得債務融資。在截至2021年6月30日的三個月裏，EastGroup通過其持續的普通股發行計劃發行了370,177股普通股，為公司提供了5930萬美元的淨收益。在截至2021年6月30日的6個月中，EastGroup通過其持續的普通股發行計劃發行了687,715股普通股，為公司提供了1.038億美元的淨收益。同樣在截至2021年6月30日的六個月內，公司完成了一筆5,000萬美元的優先無擔保定期貸款，有效固定利率為1.55%，以及私募1.25億美元的優先無擔保票據，固定利率為2.74%。該公司於2021年6月29日修訂並重述了其兩項無擔保銀行信貸安排，將能力從到期日為2022年7月30日的3.5億美元和4500萬美元分別擴大到4.25億美元和5000萬美元，到期日為2025年7月30日。EastGroup的融資和股權發行在流動性與資本資源下面。

公司的主要收入是租金收入。在截至2021年6月30日的六個月內，EastGroup簽署了5010,000平方英尺的新租約和續簽租約(佔EastGroup總面積45,477,000平方英尺的11.0%)。就2021年首六個月簽訂的新租約及續期租約而言，平均租金較之前在相同空間簽訂的租約增加28.3%。

截至2021年6月30日的六個月，不包括來自相同物業(定義為在整個當前和上一年報告期-2020年1月1日至2021年6月30日擁有的經營物業)的租賃終止收入的物業淨營業收入(PNOI)與2020年同期相比增長了6.1%。

-24-

截至2021年6月30日，東方集團的投資組合租賃比例為98.3%，入住率為96.8%，而截至2020年6月30日，這兩個比例分別為97.5%和97.0%。截至2021年7月27日，該投資組合有98.5%是租賃的，96.7%是佔用的。2021年6月30日，計劃在2021年剩餘時間到期的租約佔投資組合的5.1%，截至2021年7月27日，這一比例降至4.2%。

該公司通過其開發和收購計劃創造了新的租賃收入來源。該公司通過董事會批准的最高開發用地水平，並根據租賃活動調整開發開始日期，降低了與開發相關的風險。

在截至2021年6月30日的六個月裏，EastGroup以3660萬美元收購了格林維爾和亞特蘭大的四處增值物業，總面積為49.9萬平方英尺，並以28.9萬美元收購了亞特蘭大的15.1英畝開發土地。在同一時期，該公司開始在奧蘭多、坦帕、邁爾斯堡、達拉斯、聖安東尼奧和聖地亞哥建設7個開發項目，總面積為1,318,000平方英尺。EastGroup還將邁阿密、邁爾斯堡、達拉斯、奧斯汀、休斯頓、聖安東尼奧、鳳凰城、洛杉磯和亞特蘭大的11個開發項目和增值收購(1,545,000平方英尺)從其開發和增值計劃轉移到房地產上，成本為1.641億美元。東方集團的開發和增值計劃由位於12個城市的16個項目(301.3萬平方英尺)組成。截至2021年7月27日，開發和增值項目的預計總投資為3.29億美元，其中1.34億美元尚未投資。截至2021年7月27日，這些項目總共租賃了0.53%。

在截至2021年6月30日的六個月裏，EastGroup以920萬美元收購了鳳凰城一處7.9萬平方英尺的運營物業。

在截至2021年6月30日的六個月裏，沒有房地產銷售。

該公司最初通常通過其無擔保銀行信貸安排為其開發和收購計劃提供資金，其總容量在2021年6月增加到4.75億美元(如中所述流動性與資本資源)。在市場條件允許的情況下，EastGroup發行股票和/或使用固定利率債務，包括通過使用利率互換已被交換到有效固定利率的可變利率債務，以取代短期銀行借款。2019年6月，穆迪投資者服務公司(Moody‘s Investors Service)確認了EastGroup對Baa2的發行人評級，展望為穩定。證券評級不是買入、賣出或持有證券的建議，可能會隨時受到指定評級機構的修訂或撤回。每個評級都應獨立於任何其他評級進行評估。對於未來的債務發行，該公司打算主要發行無擔保的固定利率債務，包括通過使用利率互換已被交換到有效固定利率的可變利率債務。該公司還可能在未來進入公共債務市場，作為籌集資金的一種手段。

EastGroup有一個可報告的部門-工業物業。這些物業主要位於美國主要的陽光地帶地區，具有相似的經濟特徵，因此被聚合為一個可報告的部門。

該公司的首席決策者在決策時使用兩個主要的經營業績衡量標準：(1)普通股股東應佔經營的資金(“FFO”)，以及(2)財產淨營業收入(“PNOI”)。

FFO是根據全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)制定的標準計算的。NAREIT的指導為準備人員提供了一種選擇，因為它涉及房地產投資信託基金業務附帶的房地產資產的銷售損益或減值費用是否被排除在FFO的計算之外。EastGroup選擇排除與我們業務附帶的此類資產相關的活動。

FFO是根據美國公認會計原則(“GAAP”)計算的普通股股東應佔淨收益(虧損)，不包括出售房地產(包括公司業務附帶的其他資產)的損益，以及經房地產相關折舊和攤銷調整以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的減值虧損。FFO不被視為淨收益(根據GAAP確定)的替代方案，不能作為公司財務業績的指標，也不能衡量公司的流動性或可用於滿足公司現金需求的資金，包括其分配能力。公司影響FFO的主要驅動因素是PNOI(如下所述)、利率、公司使用的槓桿量以及一般和行政費用的變化。

PNOI定義為房地產經營收入較少房地產經營費用(包括基於市場的內部管理費支出)加上公司非全資房地產投資的收入和物業運營費用份額。

-25-

EastGroup有時將來自同一物業的PNOI稱為“相同PNOI”；該公司也提供相同的PNOI，但不包括租賃終止的收入。相同屬性被定義為在整個本期和上一年報告期內擁有的運營屬性。開發或收購的物業不包括在本年度和上一年度報告期的經營組合中。在本年度或上一年度報告期內出售的物業也不包括在內。在截至2021年6月30日的三個月和六個月內，Same Properties包括從2020年1月1日到2021年6月30日整個期間包括在運營組合中的物業。該公司提供相同的PNOI和相同的PNOI(不包括租賃終止收入)，作為物業層面的業績補充衡量標準，用於評估公司在房地產資產投資的業績及其在同一物業基礎上的經營業績。它是在逐個租約的基礎上計算的，計算方法是將客户在每一份租約的有效期內支付的租金平均化。

FFO和PNOI是用於評估公司房地產資產投資業績及其經營結果的補充行業報告指標。本公司認為，在行業計算PNOI和FFO時不計入折舊和攤銷提供了物業表現的補充指標，因為房地產價值歷來隨市場狀況而上升或下降。本公司計算的PNOI和FFO可能無法與其他房地產投資信託基金(“REITs”)的同名但不同計算指標相媲美。所有投資者應意識到，從FFO中剔除或重新計入FFO的項目是瞭解和評估本公司財務業績的重要組成部分。

截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的PNOI計算如下。


	截至三個月六月三十日，			截至六個月六月三十日，
	2021		2020	2021	2020
	(單位：千)
房地產經營收入	$	99,562	89,500	197,479	178,077
房地產經營費用	(28,057)		(25,351)	(55,877)	(51,180)
合併後合資企業PNOI中的非控股權益	(16)		(41)	(31)	(84)
來自50%擁有的未合併投資的PNOI	241		243	475	486
物業淨營業收入(“PNOI”)	$	71,730	64,351	142,046	127,299

房地產經營收入由租金收入，扣除無法收回的租金準備金，費用報銷傳遞收入和包括租賃終止費在內的其他房地產收入組成。房地產經營費用包括物業税、保險、公用事業、維修和維護費用、管理費和其他運營成本。一般來説，公司最重要的運營費用是財產税和保險。租户租賃可以是總運營費用可收回的淨租賃、部分運營費用可收回的修改毛租約或不能收回費用的毛租約(毛租約僅佔公司總租約的一小部分)。物業運營費用的增加可在淨租賃和收回項下全額收回。超過這些金額的費用增長是可以收回的。*公司對物業運營費用的敞口主要是由於佔用空間的空置和租賃限制了可以收回的費用金額。

-26-

下表列出了截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的PNOI、相同PNOI和相同PNOI(不包括租賃終止收入)的淨收入對賬。


	截至三個月六月三十日，			截至六個月六月三十日，
	2021		2020	2021	2020
	(單位：千)
淨收入	$	27,578	23,487	54,935	46,785




利息收入	(3)		(21)	(4)	(50)
其他收入	(13)		(215)	(27)	(266)
間接租賃成本	134		166	464	274

折舊及攤銷	31,349		28,570	61,662	56,462
公司未合併投資的折舊份額	34		34	68	69
利息支出：	8,181		8,346	16,457	16,803
一般和行政費用。	4,486		4,025	8,522	7,306

合併後合資企業PNOI中的非控股權益	(16)		(41)	(31)	(84)
物業淨營業收入(“PNOI”)	71,730		64,351	142,046	127,299
2020和2021年收購的PNOI	(772)		(130)	(1,456)	(171)
2020和2021年的PNOI開發和增值物業	(6,249)		(2,832)	(11,317)	(4,843)
PNOI從2020年開始運營資產處置	—		(310)	—	(544)
其他PNoi	42		57	101	104
相同的PNoi	64,751		61,136	129,374	121,845
相同物業的淨租賃終止費收入	(18)		(25)	(594)	(469)
不包括租賃終止收入的相同PNOI	$	64,733	61,111	128,780	121,376

下表列出了截至2021年6月30日和2020年6月30日的3個月和6個月，EastGroup Properties，Inc.普通股股東應佔淨收益與普通股股東應佔FFO的對賬。


	截至三個月六月三十日，			截至六個月六月三十日，
	2021		2020	2021		2020
	(單位為千，每股數據除外)
可歸因於EastGroup Property，Inc.的淨收入。普通股股東	$	27,558	23,484	54,897		46,781
折舊及攤銷	31,349		28,570	61,662		56,462
公司因未合併投資而應佔的折舊份額。	34		34	68		69
非控制性權益的折舊和攤銷	—		(37)	—		(79)



普通股股東的運營資金(“FFO”)	$	58,941	52,051	116,627		103,233
每股稀釋後普通股股東應佔淨收益	$	0.69	0.60	$	1.37	1.20
每股攤薄後普通股股東應佔運營資金(“FFO”)	$	1.47	1.33	$	2.92	2.65
稀釋後的每股收益和運營資金	40,165		39,077	39,965		39,019

在評估公司的收入和費用時，公司分析了以下業績趨勢：

•每股FFO的變化代表每股FFO與上年同期相比的增減。截至2021年6月30日的三個月，FFO為每股1.47美元，而2020年同期為1.33美元，增長10.5%。截至2021年6月30日的6個月，FFO為每股2.92美元，而2020年同期為2.65美元，增長10.2%。

-27-

•在截至2021年6月30日的三個月裏，與2020年同期相比，PNOI增加了7,379,000美元，增幅為11.5%。PNOI從相同的物業運營中增加了361.5萬美元，從新開發和增值物業中增加了341.7萬美元，從2020年和2021年的收購中增加了64.2萬美元；PNOI從2020年出售的運營物業中減少了31萬美元。

截至2021年6月30日的6個月，與2020年同期相比，PNOI增加了14,747,000美元，增幅為11.6%。PNOI從相同的物業運營中增加了752.9萬美元，從新開發和增值物業中增加了647.4萬美元，從2020年和2021年的收購中增加了128.5萬美元；PNOI從2020年出售的運營物業中減少了54.4萬美元。

•相同PNOI的變化代表在整個當前和上一年報告期(2020年1月1日至2021年6月30日)擁有的相同運營物業的PNOI增加或減少。與2020年同期相比，同樣的PNOI，不包括租賃終止收入，在截至2021年6月30日的三個月和六個月分別增長了5.9%和6.1%。

•相同物業的平均入住率是指租賃期限已經開始的租賃面積的月末平均百分比，與本年度和上一年報告期(2020年1月1日至2021年6月30日)期間擁有的相同運營物業的可租賃總面積相比。截至2021年6月30日的三個月，同一物業的平均入住率為97.3%，而2020年同期為96.8%。截至2021年6月30日的6個月，同一物業的平均入住率為97.4%，而2020年同期為96.8%。

•入住率是指截至報告期結束時，租賃期限已經開始的租賃面積佔可租賃總面積的百分比。2021年6月30日的平均入住率為96.8%。與截至2020年6月30日至2021年3月31日的前四個季度相比，季度末的入住率在96.4%至97.3%之間。

•租金變動是指與同一空間之前的租賃相比，新租賃和續簽租賃的租金上升或下降。截至2021年6月30日的三個月，新租賃和續簽租賃的租金平均上漲31.2%(佔總面積的5.2%)。在截至2021年6月30日的6個月裏，新租約和續簽租約的租金平均上漲了28.3%(佔總面積的11.0%)。

•租賃終止費收入包括在房地產經營收入。截至2021年6月30日的三個月和六個月的租賃終止費收入分別為18,000美元和594,000美元，而2020年同期分別為25,000美元和469,000美元。

•本公司將無法收回租金的準備金記為減值至房地產經營收入；追回無法收回的租金被記錄為增加房地產經營收入。截至2021年6月30日的三個月和六個月，公司錄得無法收回的租金淨額分別為12,000美元和90,000美元，而2020年同期的無法收回租金淨準備金分別為725,000美元和1,220,000美元。我們根據(其中包括)租户的付款歷史、租户的財務狀況、租户經營所處行業的商業狀況和趨勢以及物業所在地理區域的經濟狀況等因素，評估個別租約的租金和其他應收賬款在每個報告期的可收集性，這些因素包括(其中包括)租户的支付歷史、租户的財務狀況、租户經營所處行業的商業狀況和趨勢以及物業所在地理區域的經濟狀況。如果對這些因素或其他因素的評估顯示不太可能，我們將收取基本上所有的租金，我們確認對租金收入進行了調整。如果我們對收取概率的判斷或估計發生變化，我們可能會在得出這樣的結論期間調整或記錄額外的租金收入。本公司在截至2021年6月30日的三個月和六個月內遵循其記錄壞賬租金準備金的正常程序，並評估了所有與新冠肺炎大流行相關的遞延租金以供收集。

關鍵會計政策和估算

公司管理層認為以下會計政策和估計對公司報告的業務至關重要。

房地產的收購和開發

財務會計準則修訂就如何根據有形資產和無形資產各自的公允價值在各個組成部分之間恰當地確定購買價格分配提供了指導。管理層在分配收購物業的成本時考慮的因素包括考慮當前市場狀況和執行類似租賃的成本在預期租賃期內的賬面成本估計。有形資產(土地、建築和裝修)的分配是基於管理層使用貼現現金流模型確定物業價值的基礎上的，就好像該物業是空置的一樣。(B)有形資產(土地、建築和裝修)的分配是基於管理層使用貼現現金流模型確定物業價值的基礎上的，就好像該物業是空置的一樣。土地的價值是使用由三分之一提供的特定於適用市場的可比土地銷售來評估的。

-28-

聚會。本公司根據與類似物業的類似融資條款的比較，釐定所假設的任何融資是高於或低於市價。*收購物業的成本可根據經確定高於或低於市價的賣方承擔的債務作出調整。

購買價格也在以下類別的無形資產之間分配：根據原地租賃的高於或低於市場部分、原地租賃的價值和客户關係的價值。*可分配給已收購的原地租賃的高於或低於市場部分的價值是根據以下差額的現值(使用反映與收購的租賃相關的風險的貼現率)確定的：(I)根據租賃在其剩餘期限內應支付的合同金額，及(Ii)管理層估計在餘下租約期內以現行市值租金支付的金額。*分配至市值租約之上和之下的款額包括在其他資產和其他負債於綜合資產負債表內分別列載於綜合資產負債表，並於各租約餘下期限內攤銷為租金收入。無形資產總額根據管理層對其各自價值的評估，進一步分配給原地租賃價值和客户關係價值。其他資產於綜合資產負債表上列載，並於現有租約的剩餘年期或客户關係的預期年期(視何者適用而定)攤銷。

鑑於這一期間的交易活動，這一會計政策的相關性將會波動。

對於正在開發的物業和在開發階段收購的增值物業，與開發相關的成本(即土地、建築成本、利息費用、物業税和其他與開發相關的成本)被彙總到物業的總資本化成本中，這些成本包括管理層對被視為與該等開發活動相關的部分內部成本(主要是人員成本)的估計。內部成本根據開發活動分配給特定的開發物業。

-29-

財務狀況

東方集團的總資產截至2021年6月30日為2855622,000美元，比2020年12月31日增加134,819,000美元。總負債增加32,006,000美元，至1,482,291,000美元；以及總股本同期增加102,813,000美元，至1,373,331,000美元。以下各段將詳細解釋這些變化。

資產

房地產物業

房地產在截至2021年6月30日的6個月中增加了176,722,000美元，主要是由於：(I)從開發和增值物業至房地產(詳情見開發和增值物業(Ii)公司物業的資本改善；及(Iii)營運物業收購。這些增幅被土地成本從房地產至開發和增值物業.

截至2021年6月30日止六個月內，本公司對現有及收購物業進行資本改善18,095,000美元(包括於經營成果)。此外，該公司轉移至香港後的發展及增值物業費用為4,244,000元。房地產公司在合併現金流量表中將這些支出記為開發和增值成本。

2021年，東方集團收購了以下運營資產：

2021年收購的運營資產

位置

大小

日期
後天

成本

(平方英尺)

(單位：千)

南方公園配送中心2

菲尼克斯，AZ

79,000

06/10/2021

9,177

在截至2021年6月30日的6個月裏，該公司沒有穩定的運營物業銷售。

開發和增值物業

東方集團在中國的投資開發和增值物業截至2021年6月30日，公司租賃和在建項目金額為194,971,000美元，預期開發(主要是土地)金額為125,034,000美元。開發和增值物業截至2021年6月30日，2021年為320,005,000美元，而2020年12月31日為359,588,000美元。東方集團將11個開發和增值項目轉移到房地產截至轉讓日，總投資額為164,090,000美元。2021年首六個月的發展資本投資總額為111,378,000元，主要包括93,822,000元和12,927,000元的成本，詳情見開發和增值物業活動下表和轉移到後的財產費用$4,244,000房地產。轉讓後發生的開發和增值物業的資本化成本房地產包括物業的資本改善，但不包括與開發相關的其他資本化成本(即利息支出、物業税和內部人員成本)。

截至2021年6月30日的三個月和六個月，公司的內部開發成本分別為1,591,000美元和3,280,000美元，而2020年同期分別為1,761,000美元和3,605,000美元。

在2021年期間，東方集團收購了以下增值屬性：

2021年收購的增值物業

位置

大小

日期
後天

成本

(平方英尺)

(單位：千)

接入點1

南卡羅來納州格林維爾

156,000

01/15/2021

10,501

北點200

佐治亞州亞特蘭大

79,000

01/21/2021

6,516

接入點2

南卡羅來納州格林維爾

159,000

05/19/2021

10,743

切諾基75號商務中心2

佐治亞州亞特蘭大

105,000

06/17/2021

8,837

增值物業收購總額

499,000

36,597

在截至2021年6月30日的6個月中，該公司以28.9萬美元收購了亞特蘭大15.1英畝的開發用地。

與這些收購相關的成本包括在開發和增值地產活動表中。

-30-


		已招致的費用						預計樓宇改建日期
發展和發展增值物業活動		2021年轉移的成本(1)			在截至的六個月內 6/30/2021	截至2021年6月30日的累計	預計總成本
		(單位：千)
租賃	建築大小(平方英尺)
佐治亞州亞特蘭大切諾基75號商務中心2號(2)	105,000	$	—		8,972	8,972	11,000	07/21
西北十字路口1-3，德克薩斯州休斯頓	278,000	—			1,174	23,496	25,900	09/21
Ridgeview 1&2，德克薩斯州聖安東尼奧	226,000	—			1,380	18,473	21,000	10/21
德克薩斯州達拉斯，湖港1-3	194,000	—			1,041	20,822	25,300	12/21
接入點1，南卡羅來納州格林維爾(2)	156,000	—			11,952	11,952	12,600	01/22
接入點2，南卡羅來納州格林維爾(2)	159,000	—			10,803	10,803	12,400	05/22
租賃總量	1,118,000	—			35,322	94,518	108,200
在建工程

吉爾伯特十字路口C&D，亞利桑那州鳳凰城	178,000	—			9,819	16,436	21,900	12/21
速度配送中心，加利福尼亞州聖地亞哥	519,000	17,758		(3)	14,460	32,218	88,600	01/22
佛羅裏達州坦帕市大橡樹75 3號	136,000	2,198			6,625	8,823	12,000	07/22
斯蒂爾克里克X，北卡羅來納州夏洛特市	162,000	—			5,956	10,190	12,600	07/22
佛羅裏達州奧蘭多，Horizon West 2&3	210,000	5,505			8,817	14,322	18,200	09/22
Creekview 9&10，德克薩斯州達拉斯	145,000	4,350			1,136	5,486	17,200	12/22
德克薩斯州聖安東尼奧，三縣交叉路口5號	105,000	1,328			275	1,603	10,300	01/23
德克薩斯州沃斯堡巴斯伍德1號和2號	237,000	—			3,662	8,416	22,100	02/23
佛羅裏達州邁爾斯堡陽光海岸12號	79,000	960			250	1,210	8,000	02/23
德克薩斯州聖安東尼奧，三縣交叉路口6號	124,000	1,576			173	1,749	9,900	05/23

在建工程總數	1,895,000	33,675			51,173	100,453	220,800
未來發展(主要是土地)	預計建築大小(平方英尺)



佛羅裏達州邁爾斯堡	543,000	(960)			658	7,564
佛羅裏達州邁阿密	376,000	—			497	20,793
佛羅裏達州奧蘭多	1,278,000	(5,505)			2,259	24,432
佛羅裏達州坦帕市	213,000	(2,198)			613	4,138
佐治亞州亞特蘭大	155,000	—			411	1,803
密西西比州傑克遜	28,000	—			—	706
北卡羅來納州夏洛特	313,000	—			113	4,438

德克薩斯州達拉斯	556,000	(4,350)			1,325	19,853
德克薩斯州埃爾帕索	168,000	—			298	2,885
德克薩斯州沃斯堡	652,000				388	14,938
德克薩斯州休斯頓	1,223,000	—			598	21,356
德克薩斯州聖安東尼奧	143,000	(2,904)			167	2,128
總預期發展	5,648,000	(15,917)			7,327	125,034
	8,661,000	$	17,758		93,822	320,005

2021年期間向房地產轉移的開發和增值物業	建築大小(平方英尺)							大樓轉換日期
吉爾伯特十字路口A&B，亞利桑那州鳳凰城	140,000	$	—		—	16,768		01/21
Creekview 7&8，德克薩斯州達拉斯	137,000	—			1,099	17,658		03/21
佐治亞州亞特蘭大3號颶風淺灘	101,000	—			124	8,935		03/21
北點200，佐治亞州亞特蘭大(2)	79,000	—			6,861	6,861		03/21
加州洛杉磯蘭喬配送中心(2)	162,000	—			—	27,325		03/21
世界休斯頓44號，德克薩斯州休斯頓	134,000	—			399	8,525		05/21
佛羅裏達州邁阿密，Gateway 4	197,000	—			641	22,688		06/21
亞利桑那州鳳凰城州際公地2號(2)	142,000	—			50	12,291		06/21
德克薩斯州奧斯汀，3號和4號的定居者	173,000	—			2,477	19,981		06/21
佛羅裏達州邁爾斯堡陽光海岸7號	77,000	—			276	7,649		06/21
德克薩斯州聖安東尼奧，三縣交叉3號和4號	203,000	—			1,000	15,409		06/21
轉入房地產的合計	1,545,000	$	—		12,927	164,090	(4)

此表的腳註在下一頁。

-31-

(1) 指期內從預期發展項目(主要是土地)轉移至在建項目的成本。負數為轉移至在建項目的土地庫存成本。

(2)代表東方集團收購的增值物業。

(3)指年內從房地產轉賬的成本。

(4)表示轉移之日的累計成本。

累計折舊

在截至2021年6月30日的6個月裏，房地產、開發和增值物業的累計折舊增加了4910萬美元，主要是由於折舊費用。

其他資產

其他資產在截至2021年6月30日的6個月中增加了832.9萬美元。其他資產以下是：


	六月三十日， 2021		十二月三十一日， 2020
	(單位：千)
租賃成本(主要是佣金)	$	106,954	95,914
*	(39,065)		(38,371)
租賃成本(主要是佣金)，扣除累計攤銷後的淨額	67,889		57,543

收購的就地租賃無形資產包括：*	25,862		28,107
收購的原地租賃無形資產累計攤銷	(13,167)		(13,554)
收購的原地租賃無形資產，扣除累計攤銷後的淨額	12,695		14,553

在市場租賃無形資產之上購入的資產包括：*	1,825		1,825
收購的高於市價租賃無形資產的累計攤銷	(1,352)		(1,231)
收購的高於市場租賃的無形資產，扣除累計攤銷後的淨額	473		594

直線應收租金	47,229		43,079
應收賬款	8,099		6,256

利率互換資產	141		—
使用權資產-寫字樓租賃(經營)	2,233		2,131
普通股發行應收賬款	—		1,942

親善的態度包括：*	990		990

預付費用和其他資產用來償還債務、債務、債務等問題。	18,159		22,491
總計其他資產	$	157,908	149,579

負債

無擔保銀行信貸安排，扣除債務發行成本截至2021年6月30日的6個月減少126,631,000美元，主要原因是償還320,137,000美元和在此期間發生的新債務發行成本，但被195,137,000美元的借款和同期債務發行成本的攤銷部分抵消。該公司的信貸安排在以下內容中有更詳細的描述流動性與資本資源.

無擔保債務，扣除債務發行成本在截至2021年6月30日的6個月中，增加了174，73萬美元，主要是由於3月份結束了5000萬美元的優先無擔保定期貸款，6月份結束了1.25億美元的優先無擔保票據的私募，以及債務發行成本的攤銷，部分被同期發生的新債務發行成本所抵消。的借款和償還無擔保債務，扣除債務發行成本更詳細地描述在流動性與資本資源.

有擔保債務，扣除債務發行成本後的淨額在截至2021年6月30日的6個月中，減少了42,865,000美元。*減少的原因是3月份償還了本金餘額為40,841,000美元的抵押貸款，定期支付了2,083,000美元的本金，以及攤銷了有擔保債務，扣除債務發行成本後的淨額，部分被期內債券發行成本的攤銷所抵消。

-32-

應付賬款和應計費用在截至2021年6月30日的6個月中增加了32,339,000美元。*公司業績摘要應付賬款和應計費用以下是：


	六月三十日， 2021		十二月三十一日， 2020
	(單位：千)
應繳房產税：房產税、房產税、房地產税、房產税。	$	30,671	3,524
*	19,553		6,427
房地產改善和應付資本化租賃成本	6,398		5,692
應支付的利息包括投資者、銀行投資者、投資者和投資者。	6,601		6,537
應向投資者支付的股息包括財務報表、財務報表。	32,927		32,677
圖書透支(1)	—		5,176
其他應付款和應計費用包括財務報表、財務報表、財務報表等。	5,762		9,540
*總計應付賬款和應計費用	$	101,912	69,573

(1)指在期末前開立但尚未結清銀行的支票；因此，銀行尚未向本公司預付現金。當支票在銀行結清時，它們將通過公司的流動現金信用額度提供資金，該額度包括在公司的無擔保銀行信貸安排中，扣除債務發行成本。

其他負債在截至2021年6月30日的6個月中減少了556.7萬美元。*公司業績摘要其他負債以下是：


	六月三十日， 2021		十二月三十一日， 2020
	(單位：千)
保證金存款使投資者、投資者	$	25,357	22,140
預付租金和其他遞延收入用於支付房貸、房貸。	13,600		14,694
經營租賃負債--地面租賃	10,803		11,199
經營租賃負債--寫字樓租賃	2,282		2,167

收購的低於市價的租賃無形資產	8,929		9,019
*累計攤銷低於市價的租賃無形資產	(6,673)		(6,168)
收購的低於市價的租賃無形資產，扣除累計攤銷後的淨額	2,256		2,851

利率互換負債	3,942		10,752
預付租户改善費用	360		364
其他負債包括投資者、投資者和投資者。	5,650		5,650
*總計其他負債	$	64,250	69,817

權益

額外實收資本截至2021年6月30日的6個月增加104,608,000美元，主要是由於根據公司的持續普通股發行計劃發行普通股(見流動性和資本資源)以及與以下內容相關的活動基於股票的薪酬(如合併財務報表附註16所述)。在截至2021年6月30日的6個月中，EastGroup根據其持續的普通股發行計劃發行了687,715股普通股，向公司提供的淨收益為103,803,000美元。

截至2021年6月30日的6個月，超過收益的分配增加8,756,000美元，原因是普通股股息63,653,000美元超過EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入54,897,000美元。

累計其他綜合損失在截至2021年6月30日的6個月中減少了6951,000美元。減少是由於本公司利率掉期(現金流量對衝)的公允價值變動所致，該等變動將在綜合財務報表附註14中進一步討論。

-33-

行動結果

EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入截至2021年6月30日的三個月和六個月，分別為27,558,000美元(每股基本和稀釋後每股0.69美元)和54,897,000美元(每股基本和稀釋後每股1.38美元)，而2020年同期為23,484,000美元(基本和稀釋後每股0.60美元)和46,781,000美元(基本和稀釋後每股1.20美元)。以下段落解釋了這一變化：

•與2020年同期相比，截至2021年6月30日的三個月，PNOI增加了7,379,000美元(每股稀釋後0.18美元)，或11.5%。PNOI從相同的物業運營中增加了361.5萬美元，從新開發和增值物業中增加了341.7萬美元，從2020年和2021年的收購中增加了64.2萬美元；PNOI從2020年出售的運營物業中減少了31萬美元。截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月，租賃終止費收入分別為18,000美元和25,000美元。在截至2021年和2020年6月30日的三個月，公司分別錄得淨收回壞賬租金12,000美元和壞賬準備淨額725,000美元。直線上升的租金房地產經營收入截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月，分別增加了2,111,000美元和1,540,000美元。

與2020年同期相比，截至2021年6月30日的6個月，PNOI增加了14,747,000美元(每股稀釋後0.37美元)，或11.6%。PNOI從相同的物業運營中增加了752.9萬美元，從新開發和增值物業中增加了647.4萬美元，從2020年和2021年的收購中增加了128.5萬美元；PNOI從2020年出售的運營物業中減少了54.4萬美元。截至2021年和2020年6月30日的6個月，租賃終止費收入分別為594,000美元和469,000美元。本公司於截至2021年、2021年及2020年6月30日止六個月分別錄得淨收回壞賬租金90,000美元及淨壞賬準備1,220,000美元。直線上升的租金房地產經營收入截至2021年6月30日和2020年6月30日的6個月，分別增加3986,000美元和2,830,000美元。

•在截至2021年6月30日的三個月和六個月期間，或2020年同期，沒有銷售。

•折舊及攤銷費用與2020年同期相比，截至2021年6月30日的三個月和六個月分別增加了2,779,000美元(每股稀釋後0.07美元)和5,200,000美元(每股稀釋後0.13美元)。

在截至2021年6月30日的三個月裏，EastGroup簽署了48份租約，提供了171.8萬平方英尺的免費租金優惠，租約有效期內的免費租金優惠總額為239.7萬美元。於二零二零年同期，本公司簽署了45份租約，免租優惠面積為1,132,000平方尺，租約有效期內的免租優惠總額為1,497,000美元。

在截至2021年6月30日的六個月裏，EastGroup簽署了98份租約，免費租金優惠面積為3,289,000平方英尺，租約有效期內的免費租金優惠總額為6,712,000美元。於二零二零年同期，本公司簽署了83份租約，提供2,281,000平方尺的免租優惠，租約有效期內的免租優惠總額為3,077,000元。

截至2021年6月30日，該公司的租賃面積百分比為98.3%，而2020年6月30日為97.5%。2021年6月30日的總入住率為96.8%，而2020年6月30日的入住率為97.0%。

相同物業的平均入住率是指租賃期限已經開始的租賃面積的月末平均百分比，與本年度和上一年報告期(2020年1月1日至2021年6月30日)期間擁有的相同運營物業的可租賃總面積相比。截至2021年6月30日的三個月和六個月，同一物業的平均入住率分別為97.3%和97.4%，而2020年同期分別為96.8%。

根據GAAP計算的同一物業平均租金代表在整個當前和上一年報告期(2020年1月1日至2021年6月30日)內擁有的相同運營物業的租賃平均年租金。截至2021年6月30日的三個月和六個月，同一房產的平均租金分別為每平方英尺6.46美元和6.43美元，而2020年同期分別為每平方英尺6.08美元和6.10美元。

-34-

利息支出與2020年同期相比，截至2021年6月30日的三個月和六個月分別減少了16.5萬美元和34.6萬美元。下表列出了的組件利息支出截至2021年和2020年6月30日的三個月和六個月：


	截至三個月六月三十日，				截至六個月六月三十日，
	2021		2020	增加 (減少)	2021	2020	增加 (減少)
	(單位：千)
可變利率利息支出
無擔保銀行信貸安排-利率浮動 (不包括設施費用攤銷和發債成本)	$	217	362	(145)	592	1,316	(724)
攤銷融資費用--無擔保銀行信貸融資	197		197	—	391	393	(2)
債務發行成本的攤銷-無擔保銀行信貸安排，用於償還債務，償還債務。	140		140	—	280	280	—
**浮動利率利息支出總額	554		699	(145)	1,263	1,989	(726)
固定利率利息支出

無擔保債務利息(1) (不包括髮債成本攤銷)	9,252		8,622	630	18,113	16,696	1,417
有擔保債務利息 (不包括髮債成本攤銷)	371		1,433	(1,062)	1,113	2,891	(1,778)
債務發行成本攤銷--無擔保債務	151		158	(7)	288	296	(8)
債務發行成本攤銷--擔保債務	10		57	(47)	74	115	(41)
**固定利率利息支出總額	9,784		10,270	(486)	19,588	19,998	(410)
總利息包括：*	10,338		10,969	(631)	20,851	21,987	(1,136)
資本化程度較低的利息	(2,157)		(2,623)	466	(4,394)	(5,184)	790
利息支出總額	$	8,181	8,346	(165)	16,457	16,803	(346)

(1)包括本公司無抵押債務的利息，按債務協議固定利率或因利率互換而實際固定利率，如綜合財務報表附註14所述。

與2020年同期相比，截至2021年6月30日的3個月和6個月，公司的可變利率支出分別減少了14.5萬美元和72.6萬美元，這主要是由於公司的加權平均可變利率和其無擔保銀行信貸安排的平均借款減少，如下表所示：


	截至三個月六月三十日，						截至六個月六月三十日，
	2021			2020		增加 (減少)	2021		2020		增加 (減少)
	(單位：千，利率除外)
無擔保銀行信貸工具的平均借款-浮動利率	$	79,137		97,368		(18,231)	106,426		122,843		(16,417)
加權平均浮動利率。 (不包括設施費用攤銷和發債成本)	1.11		%	1.50	%		1.12	%	2.14	%

由於以下所述的無擔保債務和擔保債務活動，截至2021年6月30日的三個月和六個月，公司的固定利率利息支出分別比2020年同期減少了486,000美元和410,000美元。

與2020年同期相比，截至2021年6月30日的三個月和六個月，固定利率無擔保債務的利息支出分別增加了63萬美元和141.7萬美元。增加的原因是該公司的無擔保債務活動如下所述。

-35-

2020年和2021年獲得的無擔保債務詳情如下表所示：

2020年和2021年新增無擔保債務

實際利率

獲取日期

到期日

金額

(單位：千)

1億美元高級無擔保定期貸款(1)

2.39%

03/25/2020

03/25/2027

100,000

1億美元高級無抵押債券

2.61%

10/14/2020

10/14/2030

100,000

7500萬美元高級無抵押債券

2.71%

10/14/2020

10/14/2032

75,000

5000萬美元高級無擔保定期貸款(2)

1.55%

03/18/2021

03/18/2025

50,000

1.25億美元高級無抵押債券

2.74%

06/10/2021

06/10/2031

125,000

*2020年和2021年的加權平均/總額

2.50%

450,000

(1)這筆無擔保定期貸款的利率是倫敦銀行同業拆借利率加145個基點，受公司覆蓋評級變化的定價網格的限制。公司訂立利率互換協議，將貸款的LIBOR利率轉換為固定利率，為公司提供截至2021年6月30日的定期貸款加權平均實際利率2.39%。有關利率掉期的額外資料，請參閲綜合財務報表附註14。

(2)這筆無擔保定期貸款的利率是倫敦銀行同業拆借利率加100個基點，受公司覆蓋評級變化的定價網格的限制。公司訂立利率互換協議，將貸款的LIBOR利率轉換為固定利率，為公司提供截至2021年6月30日的定期貸款加權平均實際利率1.55%。有關利率掉期的額外資料，請參閲綜合財務報表附註14。

2020年償還下列無擔保債務部分抵消了新的無擔保債務利息支出的增加：


2020年償還的無擔保債務	利率，利率	還款日期	支付金額
			(單位：千)
3000萬美元高級無抵押債券	3.80%	08/28/2020	$	30,000
7500萬美元高級無擔保定期貸款	3.45%	12/21/2020	75,000
2020年加權平均/總額	3.55%		$	105,000

無擔保債務利息支出的增加被擔保債務利息支出的減少部分抵消。由於定期安排本金支付和下表所述的回報，截至2021年6月30日的三個月和六個月期間，擔保債務的利息支出與2020年同期相比分別減少了1,062,000美元和1,778,000美元。在截至2021年6月30日的6個月裏，定期計劃的擔保債務本金付款為208.3萬美元。在截至2020年12月31日的一年中，定期計劃的擔保債務本金支付為8,436,000美元。2020年和2021年償還的擔保債務詳情如下表所示：


2020年和2021年償還的擔保債務	利率，利率	還款日期	支付金額
			(單位：千)
第40大道、環城5號交叉路口、百年公園、行政機場、1號立交公園、海景、Wetmore 5-8和世界休斯頓26、28、29和30	4.39%	10/07/2020	$	45,871
科羅拉多十字路口，州際配送中心1-3，羅哈斯商業公園，斯蒂爾克里克1和2，風險配送中心1和世界休斯頓3，4，6，7，8和9	4.75%	03/08/2021	40,841
2020和2021年加權平均/總額	4.56%		$	86,712

EastGroup在2020年或2021年前六個月沒有獲得任何新的擔保債務。

房地產建設期間的利息成本被資本化，並與利息支出相抵。與2020年同期相比，截至2021年6月30日的三個月和六個月的資本化利息分別減少了46.6萬美元和79萬美元，原因是開發支出和借款利率的變化。

折舊及攤銷與2020年同期相比，截至2021年6月30日的三個月和六個月的支出分別增加2,779,000美元和5,200,000美元，主要是由於公司在2020年和2021年收購的運營物業以及從開發和增值物業2020年和2021年，部分被2020年出售的運營物業所抵消。

在截至2021年或2020年6月30日的六個月內，該公司沒有出售任何物業。

-36-

房地產改善

截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月，EastGroup運營物業的房地產改善情況如下：


		截至三個月六月三十日，			截至六個月六月三十日，
	預計使用壽命	2021		2020	2021	2020
		(單位：千)
收購升級	40年	$	109	141	154	165
租户改進：
新的租户包括：*	租約生活	2,525		2,712	5,167	5,756

續簽租户：房主、房客、房主、房東、房東	租約生活	1,507		676	2,184	2,005
其他：
建築改善	5-40歲	1,621		772	3,404	1,990
屋頂*	5-15歲	3,047		2,645	6,062	3,582
停車場提供的交通工具包括：公共汽車、公共交通工具、公共交通工具。	3-5年	169		313	431	349
其他國家的投資者包括日本政府、中國政府。	5年	532		6	693	353
房地產總體改善情況(1)		$	9,510	7,265	18,095	14,200

(1)調整房地產改善項目總額至房地產改善關於現金流量表的合併報表：


	截至6月30日的六個月，
	2021		2020
	(單位：千)
房地產總體改善情況	$	18,095	14,200
房地產應付賬款的變動	735		178
在建工程的變更	(736)		3,789
房地產改善在合併現金流量表	$	18,094	18,167

-37-

資本化租賃成本

公司的租賃成本(主要是佣金)資本化並計入其他資產。成本按相關租賃條款攤銷，攤銷包括在折舊及攤銷費用。截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的總資本化租賃成本如下：


		截至三個月六月三十日，			截至六個月六月三十日，
	預計使用壽命	2021		2020	2021	2020
		(單位：千)
發展和增值	租約生活	$	4,731	754	7,559	2,517
新租户	租約生活	2,808		1,194	7,155	2,221

續簽租户	租約生活	1,586		809	3,540	3,742
資本化租賃成本合計(1)		$	9,125	2,757	18,254	8,480
租賃成本攤銷		$	4,184	3,385	7,919	6,854

(1)總資本化租賃成本的對賬方式為租賃佣金關於現金流量表的合併報表：


	截至6月30日的六個月，
	2021		2020
	(單位：千)
資本化租賃成本合計	$	18,254	8,480
租賃佣金變動應付款	(1,441)		(405)
租賃佣金在合併現金流量表	$	16,813	8,075

已售出和持有待售的房地產

當房地產符合會計準則編纂(“ASC”)360規定的標準時，本公司將其視為持有待售。房產、廠房和設備，包括當物業很可能在一年內出售時。持有待售的房地產按賬面價值或公允價值減去估計出售成本中的較低者報告，在持有待售期間不會折舊。

截至2021年6月30日和2020年12月31日，該公司沒有將任何物業歸類為持有待售物業。

根據FASB會計準則更新(“ASU”)2014-08，財務報表(主題205)和財產、廠房和設備(主題360)的列報，報告非持續經營和披露實體組成部分的處置，如果出售一個實體或一組處於非持續運營的實體的一個組件或一組組件代表了一種戰略轉變，當該組件或一組組件符合分類為待售的標準時，或當該組件或組件組通過出售或非出售方式處置時，該公司將報告出售該組件或該組組件對實體的運營和財務結果產生重大影響的戰略轉變。此外，該公司還將提供有關非持續業務和出售一個實體中不符合非持續業務在財務報表中列報資格的單獨重要組成部分的額外披露。EastGroup對已售出的物業進行分析，以確定銷售是否有資格提交停產報告。

在截至2021年或2020年6月30日的六個月裏，沒有銷售。


展品編號			描述
3.1			EastGroup Properties，Inc.修訂和重述條款(以引用方式併入本公司於2021年5月28日提交的8-K表格當前報告的附件3.1).
3.2			修訂和重新制定EastGroup Properties，Inc.章程。(引用本公司於2021年5月28日提交的最新8-K報表的附件3.2).
10.1			EastGroup Properties，L.P.；EastGroup Properties，Inc.；PNC Bank，National Association，作為行政代理；Regions Bank，作為聯合文件代理；Wells Fargo Bank，National Association，Wells Fargo Bank，National Association，America，N.A.和U.S.Bank National Association，作為共同文件代理；PNC Capital Markets LLC，作為可持續性代理；PNC Capital Markets LLC和Regions Capital Markets，作為聯合牽頭安排人和聯合簿記管理人，以及貸款方(以引用方式併入本公司於2021年7月1日提交的8-K表格的當前報告的附件10.1)。
31.1			規則13a-14(A)/15d-14(A)首席執行官Marshall A.Loeb(根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條)的認證(在此提交).
31.2			規則13a-14(A)/15d-14(A)首席財務官布倫特·W·伍德(根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條)的證明(在此提交).
32.1			根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906條的第1350條認證，首席執行官馬歇爾·A·勒布(Marshall A.Loeb)(隨信提供).
32.2			根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906條，首席財務官布倫特·W·伍德(Brent W.Wood)的第1350條認證(隨信提供).
101.1.SCH			內聯XBRL分類擴展架構文檔(現提交本局)。
101.2.CAL			內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔(現提交本局)。
101.3.DEF			內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔(現提交本局)。
101.4.LAB			內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔(現提交本局)。
101.5.PRE			內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔(現提交本局)。
104			封面交互式數據文件(格式為內聯XBRL，包含附件101中包含的適用分類擴展信息。*)(隨函存檔).


			EastGroup Property，Inc.

			/s/Staci H.Tyler
			斯塔西·H·泰勒(Staci H.Tyler)
			高級副總裁、首席會計官兼祕書

			/s/布倫特·W·伍德
			布倫特·W·伍德
			執行副總裁、首席財務官兼財務主管


	2021年7月至12月			2022		2023		2024		2025			此後		總計		公允價值
無擔保銀行信貸安排-浮動利率(單位：千)	$	—		—		—		—		—		(1)	—		—		—	(2)
**加權平均利率	—			—		—		—		0.88	%	(3)	—		0.88	%


無擔保債務--固定利率 (單位：千)	$	40,000		75,000		115,000		120,000		145,000			790,000		1,285,000		1,326,729	(4)
**加權平均利率	2.34		%	3.03	%	2.96	%	3.47	%	3.12	%		3.08	%	3.08	%
擔保債務-固定利率 *(單位：千)	$	1,350		32,770		119		122		128			1,673		36,162		36,675	(4)
**加權平均利率	4.08		%	4.09	%	3.85	%	3.85	%	3.85	%		3.85	%	4.08	%


陳列品
以下展品包括在截至2021年6月30日的財政季度的Form 10-Q季度報告中，或通過引用將其併入其中：