在以下情況下轉租

甲骨文美國公司

和

Pegassystems Inc.

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一條主幹道，

馬薩諸塞州劍橋市

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六(6)層

轉租

本轉租協議(“轉租”)於2021年3月31日(“生效日期”)由特拉華州的甲骨文美國公司(“轉租户”)和馬薩諸塞州的公司(“轉租人”)的Pegassystems Inc.根據以下事實簽訂：

A.日期為2006年4月12日的該特定租契(“原租約”)的買方，因該租約已由日期為2007年5月7日的該特定第一修正案(“第一修正案”)、日期為2009年12月14日的該特定第二修正案(“第二修正案”)、由日期為2010年7月27日的該特定第三修正案(“第三修正案”)、由日期為2012年10月29日的該特定第四修正案(“第四修正案”)修訂2013年(“第五修正案”)，根據截至2018年7月26日的“第六修正案”(“第六修正案”，連同原來的租約、第一修正案、第二修正案、第三修正案、第四修正案和第五修正案，“總租約”)(主租約的副本作為附表1附於本文件)，RREEF America REIT II Corp，PPP，一家馬裏蘭州的公司(“房東”)，作為業主，將租約出租給分地主(Art Technology Group的權益繼承人)，RREEF America REIT II Corp，PPP，一家馬裏蘭州的公司(“房東”)，作為業主，將租約租給分地主(藝術科技集團的權益繼承人，(B)位於馬薩諸塞州劍橋市主街一號樓(“大樓”)六樓約31,571平方英尺(“RSF”)的空間(“總租賃處所”)。

轉租人希望從轉租業主處轉租，而轉租業主希望將整個主租賃房屋轉租給轉租人，所述空間在本文件所附的作為證據A的平面圖上有更具體的標識和描述，並通過引用併入本文(“轉租房屋”)。

因此，現在，考慮到前述情況，並出於其他良好和有價值的代價，雙方在此確認已收到和充分支付該等代價，分地主和分租客特此協議如下：

1.亞市場。轉租房東特此將轉租房屋以租期、租金和本合同規定的所有條件轉租給轉租人和轉租人。轉租人還有權按照主租約規定的條款和條件使用大樓的大堂、入口、樓梯、公共電梯和其他公共部分。

2.術語。

(一)市場普遍下降。本轉租合同(以下簡稱“條款”)的期限應從下列日期(以較晚的為準)(“生效日期”)開始，該日期為(I)分租業主以本租約第14(A)條規定的條件將對轉租物業的佔有權交付給轉租人之日，該日期應為2021年7月1日，以及(Ii)分地主以合理滿意的形式取得業主對本分租的同意之日。並於2025年12月15日(“到期日”)結束(該生效日期前三十(30)天的時間段在此稱為“提前取用期”)，除非根據本合同的任何規定提前終止。如果在2021年5月15日之前仍未獲得完全籤立的同意，分房東或分租客可以終止本分租約，但沒有義務這樣做，一旦獲得同意，則不再有因此而終止本分租約的進一步權利。？開工日期確定後，分房東和分租客將以本合同附件B的形式簽訂書面協議。

(二)繼續加大調整力度。儘管有上述第2(A)節的規定：

(I)如果截至轉租業主按照上文第2(A)節所述將轉租物業的佔有權交付給轉租人之日，轉租人仍未按照下文第3(A)(I)節的規定向轉租人交付預付的基本租金，(B)根據下文第4節的規定支付保證金，以及(C)分租户購買本條例規定的所有保險的證據((A)至(C)中的條件統稱為)，則應考慮到這一點：(A)(A)至(C)的條件統稱為：(A)至(C)的條件統稱為則分地主將沒有義務將分租處所的管有移交給分租客，但在這種情況下，分地主未能將分租處所的管有交付給分租客，並不會延誤生效日期的發生和本合同規定的分租人支付租金(定義見下文)的義務的開始。

(二)延長提前獲取期。即使本協議有任何相反規定，分租户業主仍應允許分租客和分租客的僱員、代理人和承包商在提前使用期間進入轉租房屋，其唯一目的是安裝分租人的個人財產、傢俱、固定裝置和設備，並以其他方式準備轉租房屋供分租人使用和使用，所有這些均受主租契的條款、條件和要求的約束，但前提是(A)本分租契在提前使用期間之前由分租户和分租客雙方完全籤立；(B)分租户已滿足雙方在本分租下的所有權利和義務(轉租人支付基本租金的義務除外，但明確包括但不限於轉租人支付超額水電費和購買保險的義務，以及轉租人的賠償義務)應從提早進入日開始生效。轉租人應與分地主協調任何此類進入。儘管有上述規定，如果分租人在入夥初期開始在分租物業開展業務，則分租人有義務自該日期起支付基本租金。

3.租金。

(A)減少租金繳交。

(一)普遍適用。轉租人應向分地主支付以下租金(“基本租金”)，作為轉租房屋的基本租金：

*須根據下文第3(A)(Ii)條予以減税。

基本租金應在每個月的第一天預付，但分租人應在籤立本分租合同後和全部籤立同意書交付後兩(2)個工作日內向分地主支付一個月的基本租金(即186,795.08美元)；上述預付的基本租金將適用於本合同規定的免租期(定義見下文)之後的第一(1)個月到期應付的基本租金。如果期限不是從日曆月的第一天開始，也不是在一個月的最後一天結束，任何部分月的基本租金和附加租金(以下定義)應按比例乘以每月基本租金和附加租金的分數，分數的分子是包括在期限中的部分月份的天數，分母是完整日曆月的總天數。所有租金(以下定義)應以美國的合法貨幣支付，通過ACH/電匯到分地主的銀行賬户，分地主將在租金髮票上向分租户提供此類信息，或通過分租户的定期銀行支票提供給分地主，地址如下：

日落大道1001號

加利福尼亞州羅克林，95765

注意：租賃管理

或送交分地主以書面指定的其他人或其他地方。

(二)加大治理力度。儘管上文第3(A)(I)節有任何相反規定，只要分租人在本分租下沒有違約(定義見下文)，分租人應有權在租期的首(1)三(3)個完整歷月(“免租期”)享受基本租金減免；免租期將不包括緊接生效日期後的任何部分歷月。在減除期間減收的基本租金總額為560,385.25美元，在此稱為“減租”。如果分租人在合同期限內的任何時候違約，則(A)如果違約發生在抵押期屆滿之前，將不會根據本第3(A)(Ii)條進一步減免基本租金，以及(B)在分地主的選擇下，如果轉租人因適用的違約而終止了對轉租房產的所有權，那麼當時所有未攤銷的減租租金(假設所有減租租金都以直線攤銷)將被視為未攤銷減租租金(假設所有減租租金都以直線攤銷的方式攤銷)，如果分租人在合同期限內的任何時候違約，則(A)如果違約發生在抵免期限屆滿之前，則不會根據本條款第3(A)(Ii)條進一步減免基本租金分租客在違約情況下支付減免的租金，不會限制或影響分地主根據本分租、法律或衡平法享有的任何其他權利。在抵押期內，只有基本租金應予以減免，本分租中規定的所有其他成本和費用應按照本分租條款的規定保持到期並應支付。

(B)降低運營成本。

(一)新的定義。就本轉租而言，除本轉租中其他地方定義的術語外，下列術語應具有下列含義：

(A)“額外租金”是指根據下文第3(B)(Ii)條應支付的金額。

(B)“基本經營成本”是指在基準年度內，分地主應向業主支付的總租賃物業的經營成本。

(C)“基準年”是指2021年曆年。

(D)“營運成本”指業主根據總租約向分地主收取的費用及税項(按總租約的定義)。

(E)“電費”指業主根據總租約向分地主收取的承租人可分配電費(定義見總租約)。

(F)“租金”是指基礎租金、額外租金，以及分租客根據本分租契應付給分地主的所有其他款項，不論是否明確指定為“租金”，根據本分租契的條款，所有該等款項均被視為並指定為租金。

(G)“分租人的百分率”指100%。

(二)降低電費。根據原租約第13.1.1節的規定，分租人應向分業主支付分租物業應佔的月度電費，該金額將根據主租約確定。

(三)免交額外租金。除根據上文第3(A)節應支付的基本租金外，自基準年度屆滿起及之後，每一歷年的分租户應支付分租人的額外租金，作為額外租金，分租户應支付分租户應支付的當年本日曆年度的運營成本超過基本運營成本的金額的百分比份額，作為額外租金。分地主應在收到分地主對主租約下應付經營成本的估計後，立即向分租户發出書面通知，通知分地主根據本第3(B)(Iii)條的規定每月應支付的基準年度後每個日曆年的額外租金金額。(Ii)分地主應立即向分租人發出書面通知，通知其根據本條款第3(B)(Iii)條在基準年度之後每個歷年每月應支付的額外租金金額。此後，根據本條款第3(B)(Iii)條應支付的額外租金應根據下文第3(B)(Iv)條的規定確定和調整。

(四)完善程序。本合同規定的額外租金的確定和調整，應當按照下列程序進行：

(A)在預算交付後；付款。-在收到業主的報表後，説明根據總租契向分地主收取的每一歷年的預計經營成本，分租客應以書面通知分租客其根據第3(B)(Iii)條下下一個歷年應支付的額外租金的預算，該預算應根據從業主那裏收到的估計(因為業主的估計可能會不時改變)，連同從業主那裏收到的報表的副本一起編制(因為業主的估計可能會不時改變)，並附上一份從業主那裏收到的報表的複印件(因為業主的估計可能會不時改變)，以及一份從業主那裏收到的報表的副本在每個歷年的每個月的第一天或之前，分租户應向分地主支付估計金額的十二分之一(1/12)的額外租金以及基本租金。

(B)業主未能提交預算。如第3(B)(Iv)(A)款所述的分地主通知沒有在適用分地主通知的歷年的前一個歷年的12月或之前發出(視屬何情況而定)，則直至該通知交付後的一個日曆月為止，分租客應繼續在隨後的歷年每月向分地主支付相當於剛結束的歷年中根據本條例應支付的金額的估計款項。在收到任何該等12月後的通知後，分租客須(I)自緊接下一個歷月開始，並在該歷年餘下的時間內，每月向分地主支付該等新的估計款項；及(Ii)如該額外租金的新估計每月分期付款大於上一歷年的每月分期付款，則須在收到該通知後三十(30)天內向分地主支付一筆款額，該款額相等於該每月分期付款的差額乘以該分期付款的全部及部分歷月的數目。

(五)年終對賬。在分地主收到房東關於每個歷年的最終經營成本報表後，分地主應向分租客提交一份關於剛結束的歷年根據上文第3(B)節進行的調整的報表，以及一份分地主從房東處收到的相應報表(“分土地所有者年度報表”)的複印件。如果根據該分地主年度報表，分租户欠下的金額少於分租人在剛結束的歷年實際支付的金額，則分地主應將超出的部分計入下一次到期的租金中，或者，如果本分租期即將屆滿，應立即將超出的部分退還給分租客。如果根據該分地主年度報表，分租客欠下的金額超過了分租客之前剛結束的日曆年度的預計付款，則分租户應在向分租客交付分土地所有人年度報表後三十(30)天內向分地主支付欠款。

(六)加強對房東計算的信賴度。在計算分租客在本合同項下應支付的經營成本時，分地主有權依據房東的計算結果來確定費用和税費，並根據主租約的規定和相關房東提交給分地主的聲明中所述。只要分租客沒有違約併合理要求對房東的費用和/或税費計算進行審計，分房東應根據原租約第4.3節行使分房東審核權，費用和費用由分租户自行承擔，分租户應賠償並使分房東不受房東與該審計相關的任何索賠的影響。在這種情況下，分房東應將從房東那裏收到的任何退款中按比例分給分租人，在扣除審計費用後，如果分租人以前沒有支付與退款相關的初始金額，則分租人應按比例支付分租人的退款。

(七)提高企業生存能力。本分租期滿或提前終止不影響分地主和分租客根據第3(B)(Iv)款承擔的義務，該等義務在本分租期滿或提前終止後仍將繼續履行。

(C)支付分租人應繳的其他税款。除支付經營成本外，分租客還應在拖欠前支付在期限內由分租客(或由分地主直接或間接支付)徵收或評估的任何和所有税款，無論這些税項是否現在習慣上或在本合同雙方的考慮範圍內，這些税項是基於、由分地主衡量或以其他方式計算的：(I)本分租約下分地主的租金收入總額或淨收入，如果分租契業主在主租契下對此負責，且在此範圍內，包括但不限於任何毛收入，包括但不限於：(I)本分租契項下分租户的租金收入總額或淨收入，包括但不限於，任何毛收入，包括但不限於：(I)本分租約項下分地主的租金收入總額或淨收入。或任何税務機關因收取本合同項下應繳租金而徵收的任何其他所得税或消費税；(Ii)分租客位於分租處所內的設備、傢俱、固定附着物或其他非土地財產的價值；或。(Iii)分租客對分租處所或其任何部分的管有、租賃、營運、管理、保養、更改、修理、使用或佔用。儘管有上述規定，在任何情況下，分租户均不需支付(1)向分地主徵收或評估的任何税項(除上文第(I)款規定的税項及該等税項適用於轉租物業的範圍外)或(2)向分地主的個人財產徵收或評估的税項(FF&E除外(定義見下文))。

4.保證金。在簽訂本分租合同後，在交付完全籤立的同意書後的兩(2)個工作日內，分租客應向分地主支付206,186.82美元的保證金(“保證金”)。抵押保證金應由分地主持有，以保證分租人忠實履行或遵守本分租合同的所有規定。如果分租客未能支付本合同規定的租金或其他到期款項，或違反本分租約的任何規定，分地主可使用、運用或保留全部或部分保證金，用於支付任何逾期款項或支付因分租客違約而有義務支付的任何其他款項，或賠償分地主因此而遭受的任何損失或損害。如果分房東如此使用或使用了全部或部分保證金，則分租户應在提出要求後十(10)天內向分房東存入足以將保證金恢復到全部金額的現金，如果分租户不這樣做，將是對本轉租的實質性違約。如果轉租人履行了本合同項下的所有義務，押金或之前未被轉租房東運用的押金，應在(A)期限屆滿和(B)轉租人休假並完成所有搬遷、維修和恢復義務後六十(60)天內無息返還給轉租人(或者，根據轉租人的選擇，返還給轉租人在本合同項下的權益的最後受讓人(如果有))，並在此期間內將押金返還給轉租人(或根據轉租人的選擇，返還給轉租人權益的最後一位受讓人，如果有，則返還給最後一位受讓人)(A)租期屆滿，(B)轉租人從轉租房屋休假，並完成所有拆除、維修和恢復的義務。本協議中分房東和分租户之間不存在關於保證金的信託關係。

5.使用和佔用。

(一)不能直接使用。分租的處所只可用作一般辦公室、培訓室、公司簡報室，不得作其他用途或用途。據轉租業主實際所知，在沒有調查義務的情況下，轉租業主聲明並保證主租約和/或適用法律沒有限制可使用轉租物業的住户人數。

(B)證明符合主租約的規定。分租客將按照主租契的條款佔用分租物業，並且不會容忍或不做出任何可能導致違反主租契或根據主租契違約的行為，或使分地主對主租契項下的任何損害、費用或費用承擔責任。分租客將賠償、辯護、保護並使分房東不受任何類型或性質的損失、成本、損害或責任(包括律師費)的損害，這些損失、成本、損害或責任(包括律師費)是由於分租客未能履行或遵守主租約的任何條款和條件(特別是不包括主租約生效日期之前的所有分房東的履行義務以及本分租約項下的租金和保險義務)而產生或產生的，或因此而產生的任何類型或性質的損失、成本、損害或責任(包括律師費)。儘管本分租合同中有任何其他相反的規定，分租户仍應向分地主支付因分租客向業主要求或使用額外或超標的建築服務(例如，但不限於與下班後使用HVAC和超標電費相關的費用)而需要向業主支付的任何和所有款項，作為本租約項下的租金(例如，但不限於，與下班後使用暖通空調和超標電費相關的費用)，轉租人應向分地主支付因分租客向業主要求或使用額外或超標的建築服務而需要向業主支付的任何和所有款項。

(三)減輕房東的義務。分租客同意，分租户不應被要求履行主租約項下業主的任何契諾、協議和/或義務，包括但不限於原租約第13條所提供的服務，並且，只要本合同項下分地主的任何契諾、協議和義務必須由業主根據主租約履行，分租客承認並同意，分地主有權要求房東履行該等義務。此外，分地主沒有義務履行主租約項下業主的任何維修或任何其他義務，業主根據主租約作出的任何陳述或擔保也不得被視為由分地主作出。對於業主或其他方式可能附屬於或提供給大樓的服務或設施(包括但不限於供暖、空調、通風、生命安全、水、電、電梯服務和清潔服務(如果有))的任何故障或中斷，分土地所有人概不負責；且不提供或中斷任何該等服務或設施不會導致任何(I)減輕、減少或減少分租人在本分租項下的義務，或(Ii)儘管有前述規定，在這種情況下，分房東應應分租客的要求，以誠信的方式保證履行義務，並應在此之後努力起訴房東的這種履行行為；但在任何情況下，本判決均不會被解釋為要求分房東開始任何訴訟、仲裁。, 針對房東的司法轉介或其他類似程序。在分地主收到與分租物業有關的主租契下的任何租金減免的範圍內，本協議項下的分租人租金應減免相同的金額。對於根據主租約須由業主進行的服務和維修，分業主在收到分租客的書面通知(“維修通知”)後，應立即對分租客的維修通知進行合理調查，如果分業主合理地確定業主根據主租約應對該等維修和/或服務負責，則分業主應開始並努力進行商業上合理的努力，以促使業主採取適當的糾正措施。分租業主同意不會無理拒絕業主的分租人要求在轉租房屋內或向其提供的任何工作或服務，但分租人應支付與該等工作或服務有關的所有費用和開支，只要主租約規定須付款者為限。

6.總租賃和分租條款。

(A)土地須以主租約為準。本分租合同在任何時候都受制於並從屬於主租約。轉租人確認，轉租人已審閲並熟悉主租約的所有條款、協議、契諾和條件。此外，轉租人在本分租下的權利應受同意條款的約束。在本分租合同終止前產生的義務的期限內及之後的所有期間內，分租户同意為了分業主和業主的利益，履行並遵守主租約項下與分租物業和/或本分租有關的分地主義務，但主租約中與本分租合同直接相牴觸的條款除外，在這種情況下，本分租約文件的條款將控制主租約(特別是不包括分地主之前的履約義務)，除非主租契的條款與本分租合同的條款直接相牴觸，否則分租客同意履行並遵守主租契項下與分租物業和/或本分租合同有關的分租契規定的義務(特別是不包括分租業主之前的履約義務)。

(B)註冊成立為法團的總租約條款。本分租契項下分地主及分租客的條款、條件及各自對彼此的責任應為主租契的條款及條件，但與本分租契直接牴觸的主租契條款除外，在此情況下，本分租契的條款將控制主租契。因此，就本分租契而言，凡在總租契中使用“業主”一詞，須當作是指分地主，而在總租契中，凡使用“租客”一詞，應當作是指分租客。此外，凡在主租契中使用“處所”一詞，須當作指分租處所。主租契中任何為業主利益而設的非責任、免除、賠償或持有條款，如以引用方式併入本轉租中，則應被視為有利於轉租業主、房東和任何其他打算從該條款中受益的人；但轉租人對轉租業主的賠償義務應僅在本轉租中明確規定的情況下才能生效，但轉租人對轉租業主的賠償義務應僅限於本分租約中明確規定的內容，否則應視為受惠於轉租業主、房東和任何其他打算從該條款中受益的人；但是，轉租人對轉租業主的賠償義務應僅限於本分租合同中明確規定的情況。業主根據總租契(I)進入或視察、(Ii)在主租約處所或大樓內工作、以及(Iii)就以引用方式併入本分租契內的規則及規例而享有的任何權利，須被視為有利於分業主、業主及任何其他擬受惠於上述條文的人士，以便在本分租契內以引用方式成立為法團。(Ii)在本分租契內以引用方式成立為法團的任何業主，須被視為有利於分業主、業主及任何其他擬受惠於上述條文的人士，以引用方式在本分租契內成立為法團。

(三)進一步修改。為了在此合併，主租約的條款可能會有以下額外的修改：

(一)完成三個項目的審批。在主租約中所有要求業主批准或同意的條款中(根據主租約的條款，而不考慮為併入本分租契約而進行的修改)，分租客應同時獲得分地主和業主的批准或同意。任何已獲得業主批准或同意的請求，不得無理扣留、拖延或附加條件，不得無理扣留、拖延或限制次地主的同意。

(Ii)承擔主租賃物業以外的其他債務。分地主沒有義務履行業主的義務，該等義務需要進入主租約以外的區域，或根據主租約的條款，不允許分地主採取該等義務。舉例來説，但不限於，分地主沒有義務履行業主在主契約下的義務，維護主契約下業主的義務，維護屋頂、基礎、樓板、結構構件、底板、外牆、排水系統或任何電力、管道、機械或生命安全設備或系統、任何公共區域或任何其他維修或維護義務。

(三)繼續發貨。在主租契規定分地主須向業主呈交、展示、供應或向業主提供證據、證明書或任何其他事項或物件的所有條文中，分租客須向業主及分地主提交、展示、供應或提供(視屬何情況而定)相同的證據、證明書或任何其他事項或物件。

(四)賠償損失；譴責。在任何破壞或被徵用權佔用後，分地主沒有義務恢復或重建轉租房屋的任何部分。分租人的任何減租權利須以分租業主根據總租約條款減收分租物業租金的能力為條件。

(五)保險公司。在主租約中要求分房東在其保險單上指定房東為附加或指定被保險人的所有條款中，分租客應被要求在其保險單上指定房東和分地主為附加或被指定的被保險人。根據主租約，次地主沒有義務維持房東所維持的保險。

(六)提供必要的陳述和保證。除非在此納入主租約的相關條款，否則分土地所有者不得被視為已在主租約中作出或採納業主在主租約中所作的任何陳述或擔保。

(七)投資建設。副地主沒有義務建造或支付任何改建費用，除非在本合同明確規定的範圍內。

(Viii)提供更多擴展/延期選項。無論主租約是否載明，分租户無權擴大或減少分租物業的RSF，或任何續訂或延長租期的選擇權，或主租約項下的首次要約權、優先購買權或其他優先購買權，除非及在本協議明確規定的範圍內。

(D)拒絕任何排除。儘管有上述第6(B)節的規定，分租人在主租約的以下部分、章節和展品下不享有任何權利或義務：

(I)原始租賃：第2.2、2.3條、第5條、第6.1條、第6.2節最後一句、第7.1條、第14條、第18條(第8和12.2條提及的範圍除外)、第27條、第32條、第33條、39.1.7條、第40條、第41條、A條(A-1、A-2除外)、B條和C條(A-1、A-2除外)。

(二)憲法第一修正案：全部。

(三)第二修正案：第2節、第4節至第12節，附件A和附件B

(四)第三修正案：全部。

(五)第四修正案：第3至10節、第14節、附件B和附件C。

(六)第五修正案：第3至8節、第11節和附件B。

(Vii)第六修正案：僅指不適用於分租户的建築物第七(7)層。

7.轉讓、轉租。未經業主和轉租業主事先書面同意，轉租人不得轉讓本轉租租約或再轉租全部或部分轉租房產，轉租業主的同意不會被無理扣留、附加條件或拖延。轉租人的轉讓和/或轉租請求，在收到轉租人的要求後，應由轉租人立即提交給房東。分房東應在收到該書面請求後三十(30)天內回覆分租客同意轉讓本次轉租或進一步轉租的請求；但如分房東未及時迴應任何同意請求，則分房東不承擔任何責任。此外，任何該等轉讓或分租，如獲分業主及業主同意，須遵守及遵守主租契的所有條款及條件，而分業主(除業主外)在轉讓及分租方面享有與業主在主租契下所享有的相同權利，而該等轉讓或分租須受總租契的所有條款及條件所規限，而分業主(除業主外)在轉讓及分租方面的權利與業主在主租契下所享有的權利相同。分租客應支付根據主租契應支付給業主的所有費用和費用，以及與轉租物業的任何建議轉讓、分租或轉讓有關的所有分地主的合理自付費用，無論是否獲得任何必要的同意，任何此類同意的有效性應以業主和分業主收到所有該等費用和費用為條件。

8.默認設置。除本合同明文規定外，分租户應履行根據主租約要求分地主履行的關於轉租房產的所有義務。如果分租户未能履行本合同項下的任何義務(包括但不限於支付租金的義務)或通過引用併入本合同的主租賃項下的任何義務，則構成本合同項下的“違約”，且在每種情況下，分租户未對此類違約進行補救：(A)在任何金錢違約的情況下，在書面通知交付後三(3)個工作日內；(B)在任何其他違約的情況下，在書面通知交付後十(10)個工作日內。

9.補救措施。如果分租户在本合同項下違約，分地主應在主租約中向“房東”提供所有補救措施，如同違約發生一樣，並享有法律和衡平法規定的所有其他權利和補救措施。次地主可以累加或以另一種方式訴諸其補救措施。

10.糾正違約的權利。如果轉租人在適用的寬限期或治癒期到期後未能履行其在本分租合同下的任何義務，則轉租人業主可以(但沒有義務)為轉租人的賬户履行任何此類義務。分租户因代分租客進行任何此類行為而產生的所有費用和開支，應視為分租客應應要求向分租户支付的租金及其利息，以(A)每年百分之十(10%)或(B)法律允許的最高税率(自支出之日起至償還為止)較低者為準。如果分地主根據本協議承諾為分租客履行任何義務，採取這種行動並不構成放棄任何分地主的補救措施。轉租人特此明確放棄根據任何法規進行維修的權利，費用由轉租人承擔。

11.異議和批准。在任何情況下，如根據本分租契須徵得分地主同意或批准，而除其他事項外，根據以引用方式納入本條例的總租契條文規定須獲得同意或批准，則分土地業權人拒絕同意或批准任何事項或物件應被視為合理，但該等同意或批准並非由業主取得。除本合同另有規定外，如果根據主租約條款的規定，分地主不應無理地拒絕同意或延遲同意或批准該事項，且業主已同意或批准該事項，則分地主不得不合理地拒絕或延遲同意或批准該事項。

12.次地主的法律責任。

(一)擴大責任限制。儘管本分租約有任何其他條款或規定，但分地主對分租户的責任僅限於實際的、直接的損害，且分租户、其合夥人、成員、股東、董事、代理人、高級職員、僱員、承包商、分租人、繼承人和/或受讓人在任何情況下均無權向分地主追討(或由分地主以其他方式賠償)：(I)因以下原因而產生的任何損失、費用、索賠、訴訟原因、損害或其他責任。(I)任何損失、費用、索賠、訴訟原因、損害賠償或其他責任，轉租人、其合夥人、成員、股東、董事、代理人、高級職員、僱員、承包商、轉租人、繼承人和/或受讓人無權向轉租人追償(或由轉租人賠償)。(I)業主、股東、董事、代理人、高級職員、僱員、承建商、繼任人及/或受讓人履行或導致履行業主在總租契項下的責任；(Ii)收入損失、利潤損失或其他因任何原因而產生的與本分租有關的後果性、特殊或懲罰性損害賠償；或(Iii)因分租物業的狀況或分租物業是否適合作為分租人的預期用途而產生或產生的任何損害或其他法律責任，或(Iii)因分租物業的狀況或分租物業是否適合作為分租人的預期用途而產生或產生的任何損害或其他責任。然而，轉租人有權根據適用法律尋求轉租人可獲得的任何強制令或其他衡平法補救措施。儘管本轉租合同有任何其他條款或規定，在任何時候，不得因轉租合同項下轉租業主的任何義務或行為而對轉租業主的股東、董事、高級管理人員或合夥人主張或強制執行任何個人責任。同樣，除分租人在本分租期滿或更早終止後在轉租房屋內或附近處理、使用或釋放危險物品的任何扣留行為外，分租人對分租業主的責任也應限於實際情況。, 在任何情況下，轉租人、其合夥人、成員、股東、董事、代理人、高級管理人員、員工、承包商、轉租人、繼任者和/或受讓人均無權因任何原因向轉租人追討收入損失、利潤損失或與本轉租相關的其他後果性、特殊或懲罰性損害賠償(或由轉租人以其他方式賠償)。如果本分租契項下的分地主權益發生任何轉讓或轉讓，該轉讓或轉讓可在期限內的任何時間進行，由分地主全權酌情決定，經分地主的繼承人以書面簽署解除分地主在主租契項下的所有義務後，分地主應並據此完全解除在轉讓日期之後產生的分地主的所有契諾和義務，只要雙方沒有進一步的協議，該契諾和義務應被視為和解釋。分地主可將任何當時存在的保證金轉讓並交付給本分租項下分地主權益的受讓人，在受讓人確認後，分地主將免除與之相關的任何進一步責任。

(B)次地主違約。僅當分地主在收到分租户的書面通知後二十(20)個工作日內，未開始並以合理的努力補救任何分地主未能履行其在本協議項下的義務時，分地主才有違約行為。在任何情況下，轉租人都無權因轉租業主不履行本轉租中的任何契約或協議而終止或撤銷本轉租。轉租人特此放棄終止和撤銷的補救措施，並同意轉租人對本合同項下違約和違反任何承諾或誘因的補救措施應僅限於損害賠償訴訟和/或禁制令。

13.律師費。如果分房東或分租客提起訴訟以強制執行本合同條款或宣佈本合同項下的權利，勝訴一方在最終不可上訴的訴訟中追回實質上所有損害賠償、衡平法救濟或其他補救措施的一方有權從另一方收取與此相關的費用，包括但不限於另一方的合理律師費和費用。在不限制前述一般性的情況下，如果分房東利用受權人的服務來收取分租客到期和未付的任何租金，或與分租客違反本轉租合同的任何其他行為相關的租金，則分租户同意為此類服務向分房東支付由分房東確定的合理的實際律師費，無論分房東是否可以發起或提起任何法律訴訟。

14.管有的交付。

(一)市場普遍下降。分地主應交付並由分租人接受對分租房產的管有，該房產在掃帚清潔的情況下，但在其他情況下，如分租房產在生效日期存在，則處於“原樣”狀態。轉租業主向轉租人聲明並保證，據轉租業主實際所知，轉租房產的建築系統(包括暖通空調、電氣、機械和管道)處於良好的工作狀態和維修狀態，並且至少在使用期限內具有使用壽命。目前加班暖通空調的收費是每小時2.00美元，為轉租房舍提供服務的熱泵每小時最低收費為30.00美元。轉租業主沒有義務提供、提供或供應任何工作、勞務、服務、材料、傢俱、固定裝置、設備(FF&E除外)、裝飾品或其他物品，以使轉租房屋做好準備或適合轉租人居住。在簽訂本分租合同時，分租人完全依賴分租人選擇或已經進行的調查、檢查和檢查，而不依賴關於分租物業或建築物的任何陳述或擔保，除非本分租合同中明確規定。分租人承認，分地主已給予分租人對轉租房屋和大樓公共區域進行全面和全面調查、檢查和檢查的機會。分租人承認，除本分租契約及主租契之條文許可外，其無權對分租物業進行任何改動或改善，而在本分租契約終止後，在本分租契約條款的規限下，分租客須將分租物業以與分租物業於租期開始時相同的條件交付給分租業主。, 合理損耗和意外傷害除外，房東和/或次地主除外。轉租人承認，如果在業主同意的範圍內，在業主同意的範圍內，在業主同意的情況下，分租客應在業主選擇的情況下，從分租房屋中拆除由分租人建造的部分或全部分租人改善措施(定義見下文)，前提是業主在批准時做出了這樣的選擇，並在一定程度上同意從分租房屋中拆除由分租人建造的部分或全部分租人改善措施(定義見下文)。此外，由分租人承擔費用，在本分租合同條款的約束下，分租人將在本分租生效日期後拆除由分租人安裝或為分租人的利益安裝的所有新的電信和數據電纜；但是，如果分租人在本分租期滿或提前終止後沒有交出對轉租物業的佔有權，則分租人應負責拆除位於分租物業內的所有電信和數據電纜，如果主租約或主土地規定的範圍內的話。

(B)監督轉租人的改善；拆除和修復。

(一)普遍適用。如果分租人希望在分租的房產內進行改善(“分租人改善”)，所有分租人的改善應按照主租約的適用條款進行。轉租人業主有權批准任何擬議的轉租人改善工程的計劃和規格，以及轉租人提議聘請的任何承包商進行該等工作的權利，轉租人不得無理地拒絕批准、附加條件或拖延批准。轉租人在開始任何此類工作之前，將所有這些信息提交給轉租人審核和書面批准；轉租人收到後將立即將這些計劃提交給房東審核和批准。分租人將負責與分租人提議建造的任何分租人改善工程的審查或批准相關的任何費用或費用，該費用或費用僅由業主收取，且具體列於主租契中，無論該工作是否得到業主或分租户的批准。轉租人業主不得向轉租人收取任何與轉租人改善有關的處理、監督、監督或管理費。, 如果轉租人繼續承擔房東收取的任何類似費用和/或施工監督/管理費。轉租人明確承認，只要轉租人沒有違約，只有房東可以要求轉租人在租期期滿或更早終止時，根據通過引用併入的主租約條款移除部分或全部分租人改進，前提是在批准時做出此類選擇，前提是房東在同意本分租協議時同意這樣做的前提是這樣做的情況下，房東才可以要求轉租人在期限屆滿或更早的時候拆除部分或全部的分租人改進措施，條件是該選擇是在批准時做出的，前提是房東在同意本轉租協議時同意這樣做。在轉租人完成任何改進或隨後由轉租人或代表轉租人進行的更改或增加後，轉租人應立即向轉租人提交此類工程的“竣工”圖紙的可複製副本，以及當時最新版本的AutoCad中的“竣工”圖紙的CAD文件。轉租人簽訂本轉租合同時，有一項諒解，即轉租人打算在轉租物業內建造一座企業簡報中心/培訓室，建設應符合本轉租合同和主租約的條款和條件，只要業主同意，並將與轉租人進行商業上合理的合作，以便在雙方簽訂本轉租合同之前獲得業主的批准。

(Ii)完成《守則》規定的工作。如果分租人在轉租房屋內進行的任何分租人改進或其他工作“觸發”要求對建築物的任何部分進行與規範相關的升級或改進，則分租人應負責該等符合規範要求的升級或改進的費用。

(三)修復工作。分租人應負責根據主租約條款(包括但不限於原租約第7條和第26條規定的要求)，對所有分租人改進的必要拆除/恢復負責(僅在業主同意的情況下，在批准分租人改善時業主要求的範圍內)。

投降；堅持。

(A)如果業主要求並在業主要求的範圍內，分租客應負責與分租處所有關的所有修復和拆除義務；但分租客不承擔或負責拆除由分租業主或其代表在生效日期前安裝的任何改建或改善。分租人將在本分租契約期滿或更早終止時，按照主租約的條款，將分租物業交還給分租業主，在清潔的狀態下，不包括分租人的個人財產、傢俱、固定裝置和設備，以及位於分租物業內的FF&E(受下文第19條條款的約束)，任何因分租人移走該等物品而造成的損害，均由分租人自行承擔，並由分租人合理滿意地修復，費用和費用由分租人自行承擔。

(B)如分租客在本分租契期滿或提早終止時沒有交出分租處所，則分租處所在終止或期滿後的佔用情況，應為容受租賃時的佔用情況。分租客在暫住期內對分租物業的入住率應遵守本分租合同的所有條款和規定，分租户應支付相當於緊接暫存期前一段時間的基本租金和額外租金總和的150%的金額(按月計算，在暫停期內不得減少部分月的租金量)，相當於緊接暫停期前一段時間應支付的基本租金和額外租金的總和的150%。在本分租契期滿或提前終止後，分租客的暫緩或付款不得解釋為延長租期或阻止分地主通過簡易程序或其他方式立即收回對分租處所的管有。除支付上述金額外，如因分租人的滯留而導致分租業主無法將對轉租物業的管有交付給新的分租客或業主(視屬何情況而定)，或無法為新的分租客進行改善，則分租客應向分租户賠償該分租客遭受的所有損害，包括但不限於因此而遭受的後果性損害；分租客明確承認，該等損害可能包括業主根據業主根據《業主條例》收取的所有剩餘租金。

16.停車。在合約期內，在符合主租約條款的情況下，分租人將被分配十八(18)個車位作為必選車位。分租户應按大樓的現行月租支付與該停車位相關的費用，並應直接向房東支付。轉租人有權直接向房東要求增加停車位。現時每個泊車位的收費是375.00元。

17.標牌。根據總租約的條款和業主的批准，分租人有權在分租房屋的入口處建造目錄標牌和建築標準標牌，費用由分租人自行承擔。

18.注意事項。本協議要求、允許或規定的另一方的任何通知僅在書面形式下有效，且僅在以下情況下被視為正式發出：(A)面交，或(B)通過聯邦快遞、UPS次日航空或保證次日送達的其他信譽良好的快遞服務，或(C)由美國掛號信或掛號信寄出，要求退回收據，地址為：(I)如果寄給副地主，地址如下：

甲骨文美國公司

郵政編碼：甲骨文公司日落大道1001號

加利福尼亞州羅克林，95765

發信人：中國國家租賃局

複印件為：

甲骨文美國公司

C/o Oracle Corporation 500 Oracle Parkway Box 5OP7

加利福尼亞州紅杉海岸，郵編：94065

收信人：瑞士聯邦法律部

及(Ii)如屬分租客，地址如下：

Pegassystems Inc.

羅傑斯街一號

馬薩諸塞州劍橋市，郵編：02142

收件人：首席法律顧問

複印件為：

Pegassystems Inc.羅傑斯街一號

馬薩諸塞州劍橋市，郵編：02142

Attn：，負責房地產和設施的副總裁

或任何一方借通知另一方而指定的其他地址。如果當面投遞，通知應視為已送達且有效(除非投遞發生在下班後或節假日或週末，在這種情況下，通知應被視為在下一個工作日發出)；如果通過隔夜快遞發送，則在遞送到快遞員的下一個工作日生效；如果通過美國掛號信或掛號信郵寄，則按照本節的規定，在郵寄後三(3)個工作日內視為已發出並生效。

19.FF&E在本第19條條款的約束下，自生效日期(“FF&E轉讓日期”)起生效，轉租物業內現有的固定裝置、設備、組合傢俱和辦公傢俱的所有分地主的權利、所有權和權益，以及與之相關的所有設備和數據佈線(統稱為“FF&E”)應自動轉讓給轉租人。這些權利、所有權和權益在本合同附件附件C中有更詳細的描述，以及與此相關的所有設備和數據佈線(統稱為“FF&E”)。轉租人應在良好的工作狀態下交付FF&E，轉租人應接受目前狀況下的FF&E，而無需從轉租人那裏獲得任何合適性擔保(轉租人明確承認，轉租人不會對轉租房屋內或服務於轉租房屋的任何電纜的狀況作出任何擔保)。為了記錄FF&E的現狀，轉租人可以在開工日期之前對轉租房屋進行走訪，以清點損壞或年久失修的物品，並應在本轉租生效日期後十五(15)天內以書面形式向轉租人提供對附件C所附清單的誠意糾正意見。在該十五(15)天期限屆滿後，轉租人應被視為已批准並接受FF&E。沒有追索權，次地主；但是，前提是, 該分地主聲明並保證，自FF&E轉讓之日起，它擁有FF&E的全部所有權，不受任何留置權和產權負擔的影響，並有權轉讓FF&E。分租人應獨自負責按照主租約的條款和條款將FF&E從轉租的房產和大樓中正確移走。FF&E的所有權轉讓應在FF&E轉讓之日自動發生，該轉租應構成一份賣據，證明FF&E在FF&E轉讓之日轉讓。儘管本第19條的前述條款有相反的規定，但如果轉租人在本條款下違約，並且如果轉租人因適用的違約行為而終止轉租人擁有轉租房產的權利，則在轉租人選擇的情況下，轉租人在FF&E的所有權利、所有權和權益的優先轉讓均可由轉租人在向轉租人發出書面通知後作廢。如分地主如此選擇撤銷該項轉讓，則分地主須向分租客發出有關該項選擇的通知。在此情況下，(A)在本分租約期滿或提前終止之前或之後，分租業主應對轉租房屋進行巡查，以登記FF&E中任何損壞、年久失修、誤用或丟失的物品(合理損耗除外)，並且(B)分租客應負責修復任何該等物品，費用和費用由分租户自行承擔(包括，就損失而言，將任何丟失的物品更換為基本上類似的新物品，轉租業主合理地接受)。(B)轉租人應負責修復任何該等物品(包括，就損失而言，用轉租業主合理接受的實質上類似的新物品替換任何遺失的物品)。

20.經紀人。轉租人表示，作為與本轉租相關的經紀人，其已直接且僅與T3 Advisors(“轉租人的經紀人”)打交道。次地主聲明，作為與此次轉租相關的經紀人，其已直接並僅與Avison Young(“次地主的經紀人”)打交道。除轉租人的經紀人和轉租人的經紀人聲稱代表轉租人或轉租人與本租約相關的所有索賠外，轉租人和轉租人應相互賠償並使其不受任何索賠。分租客和分地主同意，根據另一項協議，分租客的經紀人和分房東的經紀人應獲得與本轉租相關的佣金。

21.完成協議。雙方或其代表之間沒有任何關於本轉租標的的口頭或書面陳述、擔保、協議、安排或諒解，這些陳述、擔保、協議、安排或諒解未在本轉租中得到充分表達。除雙方簽署的書面協議外，本轉租合同不得變更或終止，其任何條款也不得口頭或以任何方式放棄。

22.口譯。無論在何處執行或履行，本轉租均受馬薩諸塞州聯邦法律管轄和解釋。如果本分租合同的任何條款或其對任何人或任何情況的適用因任何原因而在任何程度上無效或不可執行，則本分租合同的其餘部分以及該條款對其他人或其他情況的適用不受影響，而應在法律允許的範圍內強制執行。本分租合同中的目錄、標題、標題和標題(如有)僅供參考，不影響其解釋。本轉租在解釋時應不考慮任何

要求對導致本轉租合同或其任何部分起草的一方作出解釋的推定或其他規則。如本分租契約中的任何字或詞句已被刪除或以其他方式刪除，不論是否已加入任何其他字或詞句，此分租約應被解釋為猶如如此刪除或以其他方式刪除的字或詞句從未包括在本分租契內，且不得從該等字或詞句被如此刪除或以其他方式刪除的事實中得出任何含意或推論。除非另有明文規定，否則本轉租的每一契諾、協議、義務或其他條款應被視為並解釋為受其約束、承諾或訂立的一方的獨立契諾，不依賴於本轉租的任何其他條款。本轉租中使用的所有術語和詞語，無論其使用的數量或性別，均應視為包括上下文可能需要的任何其他數字和任何其他性別。本轉租所稱“人”，是指自然人、合夥企業、公司或其他形式的企業、法人團體或實體。

23.《美國愛國者法案》披露。據轉租人所知，轉租人目前遵守並將在任期內始終遵守財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定(包括OFAC特別指定和封鎖的人員名單上的規定)和任何法規、行政命令(包括2001年9月24日的行政命令，禁止與從事、威脅實施或支持恐怖主義的人進行交易)，或與之相關的其他政府行動。儘管本文包含任何相反內容，但就本第23條而言，該陳述不應包括(X)任何分租户股東，(Y)其股票在美國國家證券交易所上市和交易的上市公司的任何直接或間接權益持有人，或(Z)擁有分租户或任何直接或間接權益持有人百分之五(5%)或以下權益的任何有限合夥人、單位持有人或股東。

24.當事人的權威。每一方都聲明並保證(A)它是一家有資格在馬薩諸塞州聯邦開展業務的有效現有公司或有限責任公司，(B)它有權力和授權簽署和交付本轉租合同，並履行其在該轉租合同下的義務。

25.精華的時間。時間是本轉租條款中每一項條款的關鍵。

26.總租約。子地主現在不是，截至生效日期，也不會違約或違反主租約的任何規定，且子地主不知道房東提出的任何索賠，即子地主違約或違反主租約的任何規定。分租户應遵守主租契的條款，除非該等不遵守是由於分租客或分租客在本分租契下的違約行為或不作為所致，並應在收到分租人從業主處收到的關於分租物業的所有通知後立即向分租人提供所有通知。自生效日期起及之後，分地主不得采取或準許採取任何違反主租契任何條文或會導致主租契被自願取消、終止或沒收的行動。分租契業主不會(A)終止主租契，除非涉及傷亡或譴責條款，或與主租契所載的任何明示終止權利有關，或(B)在本分租期內修改或修訂主租契，其方式會對本分租契或分租客在本分租契項下的權利及特權造成重大不利影響。

27.安靜享受的契約。分地主承諾，只要分租客及時支付本分租合同項下到期的租金，並及時履行本分租合同項下分租客的所有其他義務，分租客即可和平、安靜地擁有、持有和享受分租物業，而不會在本分租合同的整個期限內(直至和除非終止)，受到分租約業主或通過分地主或根據分地主提出索賠的任何人的騷擾或幹擾。在符合本分租合同和主租約的其他規定的情況下，分租客可以和平、安靜地擁有、持有和享受分租的房產，不受分租業主或通過分地主或根據分地主提出索賠的任何人的騷擾或幹擾，直至併除非終止。

28.對口支援。本轉租合同可以簽訂多份副本，每一份副本都被視為正本，但它們共同構成一份相同的文書。當需要簽字的每一方當事人至少簽署了一份副本並交付給每一方當事人時，即使沒有一份副本包含本合同所有各方的簽名，本轉租合同仍應全部執行。該轉租可以以所謂的“pdf”格式執行，並且每一方都有權依賴由另一方簽署的該轉租的pdf副本，其程度與該方已收到原始副本的程度相同。

[簽名顯示在以下頁面上]

本轉租協議自生效之日起生效，雙方特此簽署，特此為證。