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波士頓地產公司宣佈2021年第二季度業績；報告每股收益為0.71美元，每股FFO為1.72美元

超過第二季度每股收益和FFO指導；宣佈進行收購，在西雅圖建立新的市場存在，擴大其生命科學產品組合，並擴展到紐約市中城南子市場

    

馬薩諸塞州波士頓(2021年7月27日)-波士頓地產公司(紐約證券交易所代碼：BXP)是美國最大的A類寫字樓物業上市開發商、所有者和管理人，該公司今天公佈了截至2021年6月30日的第二季度業績。

第二季度的財務亮點包括：

·普通股股東應佔淨收益為1.117億美元，或每股稀釋後收益(EPS)0.71美元，而截至2020年6月30日的季度為2.665億美元，或每股稀釋後收益1.71美元。2021年第二季度每股收益的下降是由於2020年第二季度資產出售的收益，而這種收益在2021年沒有重現。

·運營資金(FFO)為2.686億美元，或每股稀釋後1.72美元，而截至2020年6月30日的季度，FFO為2.369億美元，或每股稀釋後1.52美元。

◦第一季度每股稀釋後收益為1.72美元，比公司2021年4月27日提供的第二季度指引中值高出0.12美元，這主要是因為投資組合業績改善了0.06美元，停車場、酒店和零售收入高於預期的0.03美元，以及本季度的終止收入高於預期的0.03美元。該季度投資組合表現的改善包括大約0.03美元的低於預期的費用，這些費用已推遲到2021年第三季度。

該公司為2021年第三季度提供了指導，預計每股收益為1.28-1.30美元，預計稀釋後每股FFO為1.68-1.70美元。請參閲下面的“每股收益和每股FFO指引”。

第二季度和最近的業務亮點包括：

·第二季度簽署了約120萬平方英尺的租約，加權平均租期為7.5年。這反映出租賃量是2021年第一季度簽訂的租賃總面積的兩倍多。第二季度簽署的值得注意的租約包括：

◦與加州聖莫尼卡科羅拉多中心的一家領先娛樂公司簽訂了351,000平方英尺的七年租約。

◦與加州聖莫尼卡聖莫尼卡商業園的一家科技公司簽訂了140,000平方英尺的擴建租約。

◦與華盛頓大都會廣場的一家大型諮詢公司簽訂了98,000平方英尺的12年租約。

◦與弗吉尼亞州萊斯頓的一家技術安全公司簽訂了77,000平方英尺的租約擴展和延期協議。

◦與馬薩諸塞州沃爾瑟姆的一家技術提供商延長了36,000平方英尺的租賃期限。

◦與加利福尼亞州舊金山恩巴卡迪羅中心的一家法律服務公司簽訂了26,000平方英尺的租約延期協議。

◦與紐約公園大道399號的一家金融服務公司簽訂了一份25,000平方英尺、為期11年的租約擴展合同。

·在本季度期間和之後獲得了幾項新的收購，包括：

◦Safeco廣場，華盛頓州西雅圖一座800,000平方英尺的甲級寫字樓。這處房產大約90%是出租的。這標誌着BXP首次進入西雅圖市場，對於科技、生命科學、製造和金融服務領域的公司來説，西雅圖市場是美國最具活力的市場之一。該公司預計在2021年9月完成收購，收購價格約為4.65億美元。BXP預計將在一家合資企業中購買這一項目，並持有該物業高達51%的所有權。

◦360Park Avenue South是一處450,000平方英尺的20層寫字樓物業，位於紐約曼哈頓中城南子市場。該物業已完全出租給將於2021年底遷出的單一租户，為BXP提供了完成大規模升級的機會，並將該物業改造成一座將吸引A級客户的頂級現代建築。該公司預計將於2021年12月完成收購，收購價格約為3億美元，其中包括承擔約2.02億美元的債務和發行約9800萬美元的經營合夥單位。

◦Shady Grove生物+技術園區，由七棟建築組成，總面積約435,000平方英尺，位於馬裏蘭州羅克維爾的Shady Grove地區，該地區有400多家生物技術和生命科學公司。BXP計劃將校園內的寫字樓改造成實驗室，以滿足該地區生物技術公司目前和不斷增長的對新的A級實驗室空間的需求。該公司預計在關閉後立即開始重建其中三座目前空置的建築。該公司預計在2021年8月完成收購，收購價格約為1.165億美元。

位於馬薩諸塞州沃爾瑟姆(Waltham)的◦153號和211號第二大道的兩處實驗室，佔地137,000平方英尺，是生命科學和生物技術領域的領先和新興公司非常理想的位置。該公司於2021年6月收購了這兩座實驗室大樓，總收購價約為1億美元現金。這些房產都是100%出租的。

·達成協議，出售馬薩諸塞州列剋星敦的181,191和201號春街(Spring Street)，總銷售價格為1.915億美元(約合人民幣1.915億元)。斯普林街181,191和201號是一棟三層樓的綜合體，面積33.3萬平方英尺(約合323,000平方英尺)，100%出租。該公司預計將於2021年9月完成出售。

·與加拿大養老金計劃投資委員會(CPP Investments)和GIC建立了一個共同投資計劃，用於未來在美國收購精選的寫字樓物業。合作伙伴的目標是為該計劃提供總計10億美元的股本，BXP和CPP Investments分別分配2.5億美元，GIC分配5億美元。該夥伴關係預計將採用槓桿，允許初始投資能力約為20億美元。有了這些資本承諾，BXP預計將能夠

加快其尋求收購機會和擴大投資能力的步伐。

·修訂和重述公司的循環信貸協議(“2021年信貸安排”)。2021年信貸安排根據慣例條件，通過無擔保循環信貸安排提供至多15億美元的借款，將於2026年6月到期。有關2021年信貸安排的條款和條件的更多詳細信息，請參閲公司於2021年6月16日提交的8-K表格。

上述尚未完成的收購及處置須遵守慣常的成交條件，不能保證本公司會按目前所考慮的條款或根本不會完成交易。

報告的結果未經審計，不能保證這些報告的結果不會與截至2021年6月30日的季度的最終信息不同。管理層認為，公司已作出一切必要的調整，以便公平地陳述這些報告的結果。

每股收益和FFO指引：

公司2021年第三季度每股收益(稀釋後)和每股FFO(稀釋後)指引如下。除下文所述外，這些估計反映了管理層對當前和未來市場狀況的看法，包括關於租金、入住率、出租可用空間的時間以及本新聞稿中提到的事件和相關電話會議中提到的事件對收益的影響等方面的假設。除其他公開披露者外，該等估計並不包括未來可能的損益或其他未來可能的物業收購或處置對經營業績的影響、資本市場活動(包括但不限於提前清償債務及對衝活動及衍生工具所致)的可能損益、未來可能的應收賬款註銷或恢復及應計租金或未來可能的減值費用。每股收益的實際結果可能會受到幾個因素的影響，包括折舊和攤銷費用確認的變化、可折舊房地產的減值損失以及與出售活動相關的任何損益。該公司目前無法評估這些因素對預計每股收益的潛在影響。根據定義，FFO不包括與房地產相關的折舊和攤銷、可折舊房地產的減值損失或與處置活動相關的收益或虧損。不能保證該公司的實際結果不會與下面提出的估計有實質性差異。

波士頓地產將於2021年7月28日(星期三)東部時間上午10點召開電話會議，向公眾開放，討論2021年第二季度業績，提供業務最新情況，並討論投資者可能感興趣的其他業務事項。這個交互式電話會議的電話號碼是(877)796-3880(國內)或(443)961-9013(國際)，並輸入密碼3259478。撥打(855)8592056(國內)或(4045373406)(國際)，並輸入密碼3259478，即可收聽電話會議的重播。電話會議還將進行現場音頻網絡直播，可在該公司網站的投資者關係部分收看，網址是Investors.bxp.com。電話會議結束後不久，公司網站的投資者關係欄目將播放網絡直播的重播，並在電話會議結束後存檔長達12個月。

此外，波士頓地產公司2021年第二季度的“補充經營和財務數據”和本新聞稿可在該公司網站的投資者關係部分查閲，網址是Investors.bxp.com。

波士頓地產公司(紐約證券交易所代碼：BXP)是美國東部最大的A級寫字樓物業的公開持股開發商和所有者，集中在五個市場-波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山和華盛頓特區。該公司是一家完全整合的房地產公司，以房地產投資信託基金(REIT)的形式組建，開發、管理、運營、收購和擁有一系列多樣化的投資組合，主要是A類寫字樓。包括合資公司擁有的物業在內，該公司的投資組合總計5150萬平方英尺，197個物業，其中包括9個在建/重新開發的物業。有關波士頓地產的更多信息，請訪問我們的網站www.bxp.com或在LinkedIn或Instagram上關注我們。

本新聞稿包含1995年“私人證券訴訟改革法案”中定義的“前瞻性陳述”。您可以通過我們使用的詞語“預期”、“相信”、“預算”、“可能”、“估計”、“預期”、“指導”、“打算”、“計劃”、“項目”以及與歷史事件無關的類似表達來識別這些陳述。這些陳述是基於我們目前對未來事件的計劃和預期、預測和假設。您在解讀和依賴前瞻性陳述時應謹慎行事，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，在某些情況下，這些因素超出波士頓地產公司的控制範圍。如果我們的基本假設被證明是不準確的，或者已知或未知的風險或不確定性成為現實，實際結果可能與前瞻性陳述中表達或暗示的結果大不相同。這些因素包括但不限於與新冠肺炎全球大流行影響相關的不確定性和風險，包括大流行在國內和國際上的持續時間、範圍和嚴重程度；聯邦、州和地方政府為應對新冠肺炎而採取的行動或限制性措施；這些措施的有效性以及這些措施對我們和我們的租户的業務、財務狀況、經營結果、現金流、流動性和業績以及美國和國際經濟和經濟活動的總體影響的直接和間接影響；疫苗的速度、有效性和分發；新的或現有的行動/或措施是否繼續影響我們的住宅租户產生足夠的收入支付的能力，或者使他們不願意按時全額或根本不支付租金；我們的人員的健康、持續服務和可用性, 包括我們的主要人員和物業管理團隊；以及政府救濟在向個人和大小企業(包括我們的租户)提供幫助方面的有效性或缺乏有效性，這些企業受到新冠肺炎的嚴重不利影響。除了新冠肺炎特有的風險外，其他因素還包括但不限於：公司以優惠條款簽訂新租賃或續簽租賃的能力；對租户財務狀況的依賴；房地產開發、收購和處置活動的不確定性；有效整合收購的能力；投資新市場的不確定性；融資的成本和可用性；利率對衝合同的有效性；合資夥伴履行義務的能力；當地、國內和國際經濟和市場狀況的影響；收購的影響。資產處置和可能的減值費用對我們的經營結果的影響，新採用的會計原則對公司會計政策的影響，以及對財務結果的逐期比較、監管變化和其他風險和不確定因素的影響，這些風險和不確定因素在公司不時提交給證券交易委員會的文件中詳述。除非法律另有要求，否則波士頓地產不承擔因新信息、未來事件或其他原因而更新或修改任何前瞻性陳述的義務。

財務表如下。

波士頓地產公司

合併業務報表

(未經審計)

波士頓地產公司

運營資金(1)

(未經審計)

(1)根據全美房地產投資信託協會(NAREIT)理事會通過的運營資金的修訂定義，我們通過調整波士頓地產公司普通股股東(根據GAAP計算)的淨收入(虧損)來計算運營資金，其中包括出售物業的收益(或虧損)、合併在我們資產負債表上的折舊房地產的減值損失、我們在未合併的合資企業的投資因公允價值的可計量下降而造成的減值損失。FFO是一項非GAAP財務指標，但我們相信，FFO的列報與所需GAAP財務指標的列報相結合，提高了投資大眾對REITs經營業績的理解，有助於使REIT經營業績的比較更有意義。管理層通常認為FFO和每股FFO是瞭解和比較我們經營業績的有用指標，因為通過剔除與出售先前折舊的經營性房地產資產、減值損失以及房地產資產折舊和攤銷相關的損益(基於歷史成本會計和使用年限估計，類似資產的所有者之間可能存在差異)，每股FFO和FFO可以幫助投資者比較一家公司房地產在不同報告期的經營業績以及與其他公司的經營業績。

我們對FFO的計算可能無法與其他REITs或房地產公司報告的FFO相比，這些REITs或房地產公司沒有根據當前NAREIT的定義定義該術語，或者對當前NAREIT的定義有不同的解讀。

為了便於清楚瞭解公司的經營業績，FFO應與公司合併財務報表中列報的波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益一起進行審查。FFO不應被視為波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益(根據GAAP確定)或任何其他GAAP財務指標的替代品，只應與根據GAAP編制的公司財務信息一起考慮，並作為其補充。

波士頓地產公司

投資組合租賃百分比

在公司會議上，他説：“我的朋友們，他的朋友們。”

邁克爾·拉貝爾(Michael LaBelle)和他的妻子、他的妻子、他的妻子。

尊敬的執行副總裁，

首席財務官兼財務主管約翰·貝克漢姆，他的首席財務官兼財務主管，他的首席財務官，他的首席財務官。

(617) 236-3352    

薩拉·布達

投資者關係部副總裁

(617) 236-3429

Sbua@bxp.com，推薦人。