2021年第二季度業績

·2021年第二季度普通股股東應佔淨收益為每股稀釋後0.69美元，而2020年第二季度為每股稀釋後0.60美元

·2021年第二季度運營資金為每股1.47美元，而2020年第二季度為每股1.33美元，增長10.5%

·與2020年同期相比，2021年第二季度同一物業池的同一物業淨營業收入(不包括租賃終止收入)在現金基礎上增長了5.6%，在直線基礎上增長了5.9%

·截至2021年6月30日，98.3%的租賃和96.8%的入住率；2021年第二季度的平均入住率為96.8%

·新租約和續簽租約的租金在直線基礎上平均上漲了31.2%

·以900萬美元收購了7.9萬平方英尺的運營物業，以2000萬美元收購了26.4萬平方英尺的增值物業

·開工建設5個開發項目，總面積97.2萬平方英尺，預計總成本為1.34億美元

·將六個100%租賃的開發和增值項目(92.6萬平方英尺)轉移到房地產投資組合

·截至2021年6月30日，開發和增值計劃由12個城市(300萬平方英尺)的16個項目組成，預計總投資為3.29億美元

·宣佈連續166個季度現金股息：每股0.79美元

·發行1.25億美元固定利率為2.74%的高級無擔保票據

·無擔保銀行信貸安排的借款能力從3.95億美元擴大到4.75億美元，截至2021年6月30日可用全部能力；在信貸協議中增加了可持續性指標

·根據公司的持續普通股發行計劃發行370,177股普通股，平均價格為每股162.08美元，淨收益總額為5,900萬美元

密西西比州傑克遜市，2021年7月27日-EastGroup Properties，Inc.(紐約證券交易所股票代碼：EGP)(以下簡稱“公司”、“我們”、“我們”或“EastGroup”)今天公佈了截至2021年6月30日的三個月和六個月的經營業績。

在評論EastGroup的業績時，首席執行官馬歇爾·勒布説：“我們的團隊和投資組合繼續超出我們的預期。今年到目前為止，我們對自己的表現感到滿意，考慮到我們看到的需求，我們預計這一勢頭不會受到破壞。簡而言之，我們喜歡今天的狀況，從長遠來看，我們仍然看好我們淺水灣最後一英里陽光地帶市場組合的增長前景。“

每股收益

截至2021年6月30日的三個月

在稀釋後的基礎上，截至2021年6月30日的三個月，每股普通股收益(EPS)為0.69美元，而2020年同期為0.60美元。公司物業淨營業收入(“PNOI”)

與2020年同期相比，截至2021年6月30日的三個月增加了7,379,000美元(每股0.18美元)。與2020年同期相比，截至2021年6月30日的三個月，折舊和攤銷費用增加了277.9萬美元(每股0.07美元)。

截至2021年6月30日的6個月

截至2021年6月30日的6個月，稀釋後每股收益為1.37美元，而2020年同期為1.20美元。與2020年同期相比，截至2021年6月30日的6個月，PNOI增加了14,747,000美元(每股0.37美元)。與2020年同期相比，截至2021年6月30日的6個月，折舊和攤銷費用增加了520萬美元(每股0.13美元)。

營業資金和財產淨營業收入

截至2021年6月30日的三個月

截至2021年6月30日的三個月，普通股股東應佔運營資金(FFO)為每股1.47美元，而2020年同期為每股1.33美元，增長10.5%。

與2020年同期相比，截至2021年6月30日的三個月，PNOI增加了7,379,000美元，增幅為11.5%。PNOI從相同的物業運營(基於同一物業池)增加了3,615,000美元，從新開發和增值物業增加了3,417,000美元，從2020年和2021年的收購增加了642,000美元；PNOI從2020年出售的運營物業減少了310,000美元。

在截至2021年6月30日的三個月裏，不包括租賃終止收入的同一物業池PNOI與2020年同期相比，直線增長了5.9%；在現金基礎上(不包括直線租金調整和高於/低於市場租金的無形資產攤銷)，相同的PNOI增長了5.6%。

在直線基礎上，在截至2021年6月30日的三個月裏，新租約和續簽租約的租金(佔總面積的5.2%)平均上漲了31.2%。

截至2021年6月30日的6個月

截至2021年6月30日的6個月，FFO為每股2.92美元，而2020年同期為每股2.65美元，增長10.2%。

與2020年同期相比，截至2021年6月30日的6個月中，PNOI增加了14,747,000美元，增幅為11.6%。PNOI從相同的物業運營(基於同一物業池)增加了7,529,000美元，從新開發和增值物業增加了6,474,000美元，從2020年和2021年的收購增加了1,285,000美元；PNOI從2020年出售的運營物業減少了544,000美元。

與2020年同期相比，不包括租賃終止收入的同一物業池PNOI在截至2021年6月30日的六個月中直線增長6.1%；在現金基礎上(不包括直線租金調整和高於/低於市場租金的無形資產攤銷)，相同的PNOI增長5.8%。

在直線基礎上，在截至2021年6月30日的六個月裏，新租約和續簽租約的租金(佔總面積的11.0%)平均上漲了28.3%。

截至2021年6月30日的三個月和六個月的同一物業池包括從2020年1月1日到2021年6月30日整個期間包括在運營組合中的物業；該池由面積為41,305,000平方英尺的物業組成。

FFO、PNOI和Same PNOI是非GAAP財務指標，在本新聞稿後面的定義中有定義。FFO、PNOI和Same PNOI的淨收入以及EastGroup Properties，Inc.普通股股東對FFO的淨收入的調整在附件“GAAP到非GAAP措施的調整”中列出。

截至2021年7月26日，該公司收取了2021年1月至7月租金收入的99.4%。此外，截至2021年7月26日，根據與租户達成的延期協議，該公司已收回截至2021年6月30日到期金額的97.7%。

收購

今年5月，東方集團(EastGroup)斥資1070萬美元收購了接入點2號(Access Point 2)，這是一座最近建造的15.9萬平方英尺的建築。截至2021年7月26日，該物業的出租率為29%，毗鄰該公司最近收購的位於南卡羅來納州格林維爾I-385南子市場的Access Point 1物業，目前正處於開發和增值組合的租賃階段。

今年6月，東方集團以920萬美元收購了亞利桑那州鳳凰城的南方公園配送中心2號(Southpark Distribution Center 2)。79,000平方英尺的配送大樓100%入住率。此次收購使該公司在鳳凰城錢德勒子市場的所有權增加到83.4萬平方英尺，目前所有這些土地都是100%出租的。

同樣在6月份，EastGroup斥資880萬美元收購了切諾基75號商務中心2號(Cherokee 75 Business Center 2)，這是另一個最近新建的配送設施，100%租賃，佔地10.5萬平方英尺。該物業位於亞特蘭大西北子市場內，也就是該公司最近收購的切諾基75 1和Northpoint 200物業所在的地方，目前正處於開發和增值組合的租賃階段。

6月份，該公司以28.9萬美元收購了亞特蘭大I-20西子市場15.1英畝的開發用地。該地塊毗鄰2020年12月收購的11.4英畝的布萊爾斯橋(Blair Bridge)地塊。這兩個地塊將被合併，EastGroup已將最初規劃的12萬平方英尺的建築增加到該地塊上的15.5萬平方英尺的建築。

開發和增值物業

2021年第二季度，東方集團開始在四個不同的城市建設五個新的開發項目。這些建築的總面積為97.2萬平方英尺，預計總成本為1.34億美元。

2021年前6個月開工的開發項目詳見下表：

截至2021年6月30日，東方集團的開發和增值計劃由12個城市的16個項目(301.3萬平方英尺)組成。截至2021年7月26日，這些項目總共租賃了53%，預計總成本為3.29億美元，其中截至2021年6月30日仍有1.34億美元有待支出。

在2021年第二季度，東方集團將6個項目轉移到房地產投資組合(在較早的90%入住率或完工/增值收購日期後一年)。這些項目位於奧斯汀、聖安東尼奧、休斯頓、鳳凰城、邁阿密和邁爾斯堡，面積為92.6萬平方英尺，截至2021年7月26日已100%出租。

2021年前六個月轉移到房地產投資組合的開發和增值物業詳見下表：

(1)這些增值項目被東方集團收購。

(2)按100%入住率直線計算的估計年度物業淨營業收入的加權平均收益率除以

預計總成本。

季度末之後，EastGroup開始在德克薩斯州埃爾帕索建設America Ten 2，該項目將有16.8萬平方英尺，預計總成本為1410萬美元。

分紅

EastGroup在2021年第二季度宣佈了每股0.79美元的現金股息。第二季股息於2021年7月15日派發，是公司連續第166個季度向股東派發現金，公司已連續28年增加或維持派發股息，並在此期間增加派息25年，包括最近九年每年的派息，每股3.16美元的年化股息率較2021年7月26日收盤價175.80美元的收益率為1.8%.

財務實力和靈活性

東方集團繼續保持強勁靈活的資產負債表，截至2021年6月30日，公司債務與總市值之比為16.6%，2021年第二季度的利息和固定費用覆蓋率為8.21倍，截至2021年6月30日的6個月為8.09倍。截至2021年6月30日的三個月和六個月，該公司的房地產利息、税項、折舊和攤銷前收益(EBITDAre)的債務與收益之比(EBITDAre)分別為4.90倍和4.94倍。EBITDAre是在本版本稍後的定義中定義的非GAAP財務指標。淨收入與EBITDARE的對賬列於所附附表“GAAP與非GAAP計量的調整”中。

在第二季度，東方集團根據其持續普通股發行計劃發行和出售了370,177股普通股，平均價格為每股162.08美元，為公司提供了總計約5900萬美元的淨收益。在截至2021年6月30日的6個月中，東方集團根據其持續普通股計劃以每股152.68美元的平均價格發行和出售了687,715股普通股，為公司提供了總計約1.04億美元的淨收益。

正如之前宣佈的那樣，該公司和一批貸款人同意私募1.25億美元的優先無擔保票據的條款，固定利率為2.74%，期限為10年。這些日期為2021年4月8日的票據於2021年6月10日發行和出售，只需支付利息。這些票據將不會也沒有根據修訂後的1933年證券法進行註冊，如果沒有註冊或獲得適用的註冊要求豁免，不得在美國發售或銷售這些票據。在沒有註冊或適用的豁免註冊要求的情況下，這些票據將不會也沒有根據修訂後的1933年證券法進行註冊。

同樣在6月份，EastGroup修改並重申了其無擔保循環信貸安排，這些安排此前計劃於2022年7月到期，現在將於2025年7月到期。由9家銀行組成的集團將公司3.5億美元循環信貸安排的能力提高到4.25億美元。EastGroup 4500萬美元的流動現金信貸額度的能力增加到5000萬美元。利率由LIBOR加碼100個基點降至LIBOR加77.5個基點的初始利率，兩項貸款的年融資費由20個基點降至15個基點。保證金和融資費可能會因公司信用評級的變化而變化。該融資機制還包括與可持續性掛鈎的定價部分，根據該部分，如果公司達到某些可持續性業績目標，適用的利差將減少一個基點。

2021年展望

2021年的每股收益現在估計在2.65美元到2.75美元之間。2021年普通股股東每股FFO的估計現在估計在5.83美元到5.93美元之間。下表將普通股股東的預計淨收入與預計的FFO進行了核對。該公司僅為滿足美國證券交易委員會的披露要求而提供普通股股東的估計淨收入預測。

EastGroup的預測是基於管理層目前對我們的業務、行業和我們經營的市場的信念和假設；與這些預測相關的風險和不確定性有已知的和未知的。公司沒有義務公開更新任何前瞻性陳述，包括它對2021年的展望，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。有關更多信息，請參閲本收益新聞稿中披露的“前瞻性陳述”以及我們提交給證券交易委員會的年度和季度報告中披露的“風險因素”。

中間點使用了以下假設：

(1)不包括直線租金調整、已取得租賃的市值租金無形資產攤銷和終止租賃的收入。

(2)包括自1/1/20以來一直在運營組合中並預計在12/31/21年前處於運營組合中的物業；包括40,832,000平方英尺。

定義

公司的主要決策者在決策時使用兩個主要的經營業績衡量標準：(1)普通股股東應佔經營的資金(“FFO”)和(2)如下定義的財產淨營業收入(“PNOI”)。巴塞羅那

FFO是根據全美房地產投資信託協會(NAREIT)制定的標準計算的。NAREIT的指導允許準備人員選擇是否將房地產投資信託(REIT)業務附帶的房地產資產的銷售損益或減值費用排除在FFO的計算之外。EastGroup已選擇排除與我們業務附帶的此類資產相關的活動。FFO是根據美國公認會計原則(“GAAP”)計算的普通股股東應佔淨收益(虧損)，不包括出售房地產(包括公司業務附帶的其他資產)的損益，以及經房地產相關折舊和攤銷調整以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的減值虧損。

PNOI的定義是房地產運營收入減去房地產運營支出(包括基於市場的內部管理費支出)加上公司非全資房地產投資的收入和物業運營支出份額。EastGroup在本新聞稿和隨附的對賬單中有時將來自同一物業的PNOI稱為“相同PNOI”；該公司還提供不包括租賃終止收入在內的相同PNOI。公司提供相同的PNOI和相同的PNOI(不包括

終止租賃所得作為物業層面的業績補充衡量標準，用於評估本公司房地產資產投資的業績及其在同一物業基礎上的經營業績。該公司認為，在直線和現金基礎上評估不包括租賃終止收入在內的相同PNOI是有用的。直線基礎是通過平均客户在租賃期間的租金支付來計算的；公認會計原則要求在直線基礎上確認租金收入。現金基礎不包括對已收購租賃的直線租金和市場租金無形資產攤銷的調整；現金基礎是公司在報告期間向客户收取的租金的指標，有助於分析公司投資組合中嵌入的租金增長。“相同物業”的定義是指在整個本期和上一年度報告期內擁有的經營性物業。經營性物業是穩定的房地產(土地，包括建築和裝修)，構成了公司的經營組合。開發或收購的物業被排除在同一物業池之外，直到在本年度和上一年報告期的經營組合中持有。在本年度或上一年度報告期內出售的物業也不包括在內。

FFO和PNOI是用於評估公司房地產資產投資業績及其經營結果的補充行業報告指標。本公司認為，在行業計算PNOI和FFO時剔除折舊和攤銷提供了物業表現的補充指標，因為房地產價值歷來隨市場狀況而上升或下降。本公司計算的PNOI和FFO可能無法與其他REITs的同名但不同計算指標相媲美。投資者應意識到，從FFO中剔除或重新計入FFO的項目是瞭解和評估本公司財務業績的重要組成部分。

該公司的主要決策者還利用扣除利息、税項、折舊和攤銷前的房地產收益(“EBITDARE”)進行決策。EBITDARE是根據NAREIT制定的標準計算的，定義為淨收益，扣除出售房地產投資、非經營性房地產和公司業務附帶的其他資產的損益、利息支出、所得税支出、折舊和攤銷後進行調整。EBITDARE是一種非GAAP財務指標，用於衡量公司的經營業績及其在非槓桿基礎上履行利息支付義務和支付季度股票紅利的能力。

EastGroup的首席決策者還使用其債務與EBITDARE比率，這是一種非GAAP財務衡量標準，通過將公司的債務除以EBITDARE來計算，以分析公司相對於槓桿的財務狀況和經營業績。

公司的利息和固定費用覆蓋率是一種非GAAP財務衡量標準，計算方法是將公司的EBITDARE除以利息支出。這一比率為分析公司的槓桿率、經營業績以及償還到期債務利息的能力提供了基礎。

電話會議

EastGroup將於2021年7月28日(星期三)上午11點主持電話會議和網絡直播，討論第二季度的業績，並回顧公司目前的運營情況。美國東部時間，撥打1-877-240-5772(會議ID：EASTGROUP)，或通過公司網站www.Eastgroup.net的鏈接進行網絡直播，即可收聽電話會議的現場直播。如果您無法收聽電話會議的現場直播，電話和網絡直播將一直持續到2021年8月4日(星期三)。*電話回放可以通過撥打1-877-344-7529(接入代碼10158233)收聽，網絡直播回放可以通過撥打1-877-344-7529(接入代碼10158233)收聽，網絡轉播可以通過撥打1-877-344-7529(接入碼10158233)收聽，網絡轉播重播將持續到2021年8月4日(星期三)。

補充信息

有關補充財務信息，請參閲公司網站www.eastgroup.net投資者關係部分的季度業績部分，或應要求致電公司601-354-3555。

公司信息

EastGroup Properties，Inc.(紐約證券交易所代碼：EGP)是一家標準普爾MidCap 400公司，是一家自營股權房地產投資信託公司，專注於在全美主要的陽光地帶市場開發、收購和運營工業物業，重點放在佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州。為對地理位置敏感的客户提供靈活而優質的商業配送空間(主要在15,000至70,000平方英尺的範圍內)。*公司的增長戰略基於對主要分銷設施的所有權，這些設施通常聚集在供應有限的子市場的主要交通設施附近。*EastGroup的投資組合，包括租賃和在建的開發項目和增值收購，目前約有4870萬平方英尺。*EastGroup Properties，Inc.新聞稿可在公司網站www.eastgroup.net上查閲。

前瞻性陳述

本新聞稿中包含的陳述和某些其他信息可通過使用前瞻性術語來識別，如“可能”、“將”、“尋求”、“預期”、“預期”、“相信”、“目標”、“打算”、“應該”、“估計”、“可能”、“繼續”、“假設”、“項目”或“計劃”，以及此類詞語或類似表達的變體或此類詞語的否定。這些前瞻性陳述符合1933年“證券法”(修訂本)第27A條和1934年“證券交易法”(修訂本)第21E條的含義，並受由此產生的避風港的約束。這些前瞻性陳述反映了公司目前對其計劃、意圖、預期、戰略和前景的看法，這些看法是基於公司目前掌握的信息和所做的假設。儘管公司相信這些前瞻性陳述中反映或暗示的計劃、意圖、預期、戰略和前景是合理的，但公司不能保證這些計劃、意圖、期望或戰略一定會實現或實現。此外，這些前瞻性陳述應被視為受制於公司運營和商業環境中存在的許多風險和不確定因素。這種風險和不確定性可能導致實際結果與預期結果大相徑庭。這些不確定性包括但不限於：

 

·國際、國家、區域和地方經濟狀況；

·冠狀病毒(“新冠肺炎”)大流行的影響持續時間和程度，包括任何新冠肺炎變異造成的影響，或受新冠肺炎疫苗接種速度和效力的影響，以及對我們的業務運營或我們的租户的業務運營(包括他們及時支付租金的能力)和整體經濟的任何相關訂單或其他正式的社會疏遠建議；

·供應和交付鏈中斷；

·利率的總體水平和以有吸引力的條件籌集股本的能力；

·融資風險，包括我們的運營現金流可能不足以支付所需的本金和利息的風險，以及我們可能無法在到期時為現有債務再融資或以有吸引力的條件或根本不能獲得新的融資的風險；

·公司所處的競爭環境；

·入住率或租賃率的波動；

·租户可能違約(包括破產或資不抵債)或不續簽租約，或者我們有能力以當前或預期的租金租賃空間，特別是考慮到現有或潛在租户在未來能夠運營實體場所的時間和條件存在重大不確定性；

·法律或政府法規的潛在變化以及對這些法律法規的解釋，包括房地產法或房地產投資信託基金(REIT)或企業所得税法的變化，以及房地產税率可能的提高；

·我們保持房地產投資信託基金(REIT)資格的能力；

·收購和開發風險，包括此類收購和開發項目未能按照預測執行；

·火災、洪水、龍捲風、颶風和地震等自然災害；

·流行病、流行病或其他突發公共衞生事件，如新冠肺炎爆發；

·影響我們的政府法規的條款以及對這些法規的解釋，包括遵守這些法規的成本、房地產和分區法律的變化以及房地產税率的提高；

·我們的利率掉期交易對手不履行時的信用風險；

·保險金額不足或不足；

·訴訟，包括與起訴或辯護索賠和任何不利結果相關的費用；

·我們留住關鍵人員的能力；

·未來恐怖襲擊或內亂的後果；以及

·環境責任，包括因對我們目前擁有或以前擁有的物業的污染進行必要補救而可能產生的成本、罰款或罰款。

所有前瞻性陳述都應根據第一部分第1A項中確定的風險閲讀。公司最近的Form 10-K年度報告和隨後的Form 10-Q季度報告中的風險因素。

公司不承擔公開更新任何前瞻性陳述的義務，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。