附件10.17

修訂和重述
第三次修訂寫字樓租約
Riverpark Five，LLC/Provo Craft&Novity，Inc.

本修正案(本修正案)自2018年3月16日起在猶他州有限責任公司Riverpark Five，LLC和Cricut，Inc.(f/k/a Provo Craft&Novity，Inc.)之間生效。猶他州的一家公司，以Cricut®(“租户”)的身份開展業務。(在本修正案中，房東和租户統稱為“雙方”，單獨稱為“一方”。)本修正案全部修訂、重述、取代和取代了2018年3月16日左右簽署的作為房東的房東和作為租户的房客之間簽訂的辦公租賃第三修正案。

出於善意和有價值的對價(已確認收到和充分對價)，雙方同意如下：

1.定義-租賃。在本修訂中，“租賃”指日期為2014年11月20日的寫字樓租賃，經(A)日期為2017年1月6日的辦公租賃第一修正案(“第一修訂”)、(B)日期為2017年9月20日的擴展日期證書和(C)日期為2018年1月18日的辦公租賃第二修正案(“第二修訂”)修訂，均由作為業主的業主與作為租客的房東簽訂，並在適用情況下經本修訂修訂。本修正案中使用的任何未定義的術語應具有與租賃中規定的相同含義。

2.目的。雙方希望根據本修正案中規定的條款和條件，在大樓內增加辦公場所的額外空間。

3.附加空間。

(A)下文所述及附件B所示建築物內的每個額外空間(“額外空間”)，須自業主向租客交付管有該等額外空間之日(“交付日期”)起，加入租約所涵蓋的處所，而每個額外空間的預計日期均為所註明的日期：(A)自業主向租客交付該等額外空間之日(“交付日期”)起，租約所涵蓋的處所須增加該等額外空間(“額外空間”)。

(B)對於套房250，基準年運營費用應為2018年實際發生的運營費用，對於彼此增加的空間，基準年運營費用應為2019年實際發生的運營費用。(B)對於套件250，基準年運營費用應為2018年實際發生的運營費用，對於其他額外空間，基準年運營費用應為2019年實際發生的運營費用。

(C)所附附件A列出了每個額外空間的基本月租金預計時間表；但是，如果任何額外空間的交付日期不在上述預計交付日期的日期，則：

(I)該額外艙位的生效日期須為另一日期(以雙方訂立的文書所記錄的日期為準)；

(Ii)在該生效日期當日及之後的首四(4)個月，該等額外空間的基本月租為每年每可出租平方呎$8.00；

(Iii)在上述首四(4)個月後，該等額外空間的每年每平方呎可租樓面成本，以每可租平方尺計算，須與有關期間就三樓處所(300及350號套房)支付的成本相同；及

(Iv)如根據“第二修正案”附件A附件A第3(B)段將350套房的使用期限延長至2026年7月31日，則該等額外空間的到期日仍為2025年7月31日，但須延展至2026年7月31日。

4.基本月租日程表-套房350。位於該大樓三樓的350號套房(“350號套房”)，包括約10,215平方英尺的實用面積和約11,900平方英尺的可出租平方英尺，已根據第二修正案添加到當時的租約所涵蓋的房產中。第二修正案第3段規定的350套房的基本月租金時間表，考慮了四(4)個月的基本月租金，按每年每可出租平方英尺8.00美元計算。雙方現已同意，套房350的頭五(5)個月基本月租金為每年每平方英尺8.00美元，因此該時間表修訂如下(視預計租金的變化而定)

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套房350的開工日期，如《第二修正案》第1款中的“擴展日期”定義所述)：

套房350-11,900平方英尺可出租

(如果根據第二修正案附件A第3款(B)項將350套房的期限延長至2026年7月31日)

5.刪除終止選項。經第一修正案第5段和第二修正案第4段修訂的租約所附的寫字樓租賃條款第9段(終止選擇權)已全部刪除，不再具有任何效力或效力。

6.優先購買權。第二修正案第5款規定的優先購買權全部刪除。本款第6款以下規定取代上述第5款(對上述第5款的所有修改均加下劃線或標記)。

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(A)租期內，只要(I)租契完全有效，(Ii)租客在租契內給予租客的任何適用通知及補救期限屆滿後並無失責，(Iii)租客並無根據任何當時現有的分租契轉讓租契或將處所的全部或任何部分分租，及(Iv)本款第6段所述的優先購買權並非就任何該等轉讓或分租而行使，或並非為便利該等轉讓或分租的目的而行使；及(Iv)本款第6段所述的優先購買權並無就任何該等轉讓或分租而行使，或為便利該等轉讓或分租的目的而行使，如果(1)建築物第一層或第二層的額外空間(“ROFR空間”)，或(2)在本修正案完全執行和交付後出租一次後，建築物第五層的額外空間(“ROFR空間”)可供租賃，且業主收到房東希望接受出租ROFR空間的租户的建議書請求，或向特定的、真誠的潛在租户發出(或已決定發出)一份誠意的建議書，以租賃ROFR空間，然後，業主應向租户發出書面通知(“ROFR通知”)，表明業主願意與ROFR空間的租户簽訂租約。(就本款第6段而言，租客租契內截至租契日期的現有續期、續期或擴建選擇權所涵蓋的任何空間，業主就其當時現有的土地而給予當時的現有租客的任何續期或續期選擇權，或在租契日期存在的任何第一要約權或優先購買權，在每項該等選擇權或權利屆滿之前，不得“供出租”。)

(B)如果承租人在收到ROFR通知後三(3)個工作日內向業主書面通知承租人有租賃ROFR空間的興趣，雙方應對涵蓋ROFR空間的租約進行另一項修訂，除非雙方另有約定，否則應：

(I)訂立與該租契相同的期限；

(Ii)規定ROFR空間的基本月租金，以每可出租平方英尺為基礎，與在有關期間應支付給套房350的租金相同；但是，如果租賃ROFR空間的效果是租户佔用整個樓層，則增加到ROFR空間的租約中的可出租平方英尺還應包括位於該樓層上的所有走廊和走廊的可出租平方英尺，就該目的而言，走廊和走廊應被視為可用的平方英尺然而，進一步規定，如果該ROFR空間的開始日期是在2018年9月1日之前，該修訂應規定該前期的基本月租金為每年每可出租平方英尺25.63美元；以及

(Iii)提供以每平方英尺實用面積計算的租户改善津貼，計算方法為每實用平方英尺$10.00乘以分數，分數的分子是ROFR空間在開工日期(但不超過七十八(78)個月)的剩餘完整歷月數，分母為七十八(78)個月。

(C)如發生下列情況之一：

(I)在該三(3)天期限內，租客向業主遞交書面通知，表示租客選擇不租用ROFR空間，或沒有向業主提交任何書面迴應；或

(Ii)承租人未能在承租人向業主遞交通知後十(10)個營業日內對租約作出修訂，表示承租人選擇租用ROFR空間，並以符合本第6段的方式將ROFR空間加入租約，則有關ROFR空間的優先購買權將終止，且不再具有效力或效力。

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7.十大改進。每個額外的空間最初應由房東交付，並由租户按“現狀”接受。在每個額外空間的交付日期之後，房東應向租户提供每可用平方英尺15.00美元的租户改善津貼(“TI津貼”)，用於房東對(但僅限於)該額外空間的租户改善(“租户改善”)。TI額外空間津貼不得用於另一個額外空間，租户改善設施的安裝不應延遲該額外空間的交付日期或基本月租的開始，在任何情況下，基本月租應從交付日期開始。雙方應盡誠意、在商業上合理的努力，在合理可行的情況下儘快就每個額外空間的租户改善和預算達成一致。在達成協議後，房東應在合理可行的情況下儘快按照預算對租户進行同意的改善。為完成租户改善而合理需要的建築不得減輕或以其他方式影響經本修訂修訂的租約項下的租户租金義務，該等建築擬於有關額外空間交付日期後的首四(4)個月內進行。承租人應在開具發票後十(10)天內，向業主支付業主與承租人改善工程有關的所有費用和開支，以及該等費用和開支的百分之五(5%)的項目管理費，減去有關額外空間的TI津貼，該發票可在承租人改善工程開始施工前交付；但條件是：, 該空間規劃將由房東免費提供給租户。如果任何特定額外空間的TI津貼的全部或任何部分在該額外空間交付日期後一(1)年或之前沒有使用，則該TI津貼或未使用的部分將丟失，租户將無法再使用。

8.窗口標識。

(A)在符合本段第8段所述條件的情況下，只要承租人租賃(或作為分租人轉租)並佔據建築物可出租平方英尺總面積的至少50%(50%)，承租人可自費自費，但在業主的監督下，安裝、維護、維修和不時更換位於臨河公園大道西北側中心窗户上的Cricut®的承租人標誌(“徽標”)。

(B)如上文(A)段所述，作為擁有該標誌的條件，租户必須租賃(或轉租為分租人)並實際佔用建築物可出租平方英尺總面積的至少50%(50%)。此外，如果租户在租約中給予租户的任何適用通知和補救期限到期後違約(“租户違約”)，包括但不限於租户未能按照下面(E)段的規定妥善維護標識，並且由於這種租户違約，房東重新收回房產(無論是否終止租約)，房東可以(除房東在租約項下的任何其他權利或補救措施外)在至少十(10)個工作日內終止承租人根據本款第8款對徽標的權利。承租人根據本款第8款對徽標的權利應在承租人轉讓租約後十(10)個工作日自動終止，不再具有任何效力或效力。承租人根據本款第8款對徽標的權利應是承租人的個人權利，任何其他受讓人或轉租人均無權使用該徽標。

(C)承租人應在施工前向業主提交承租人建議的標識和安裝公司的名稱、地址、保險證明、推薦信和履行能力的證據，以供業主批准。業主保留拒絕任何未經業主批准的標牌或安裝公司的權利。

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(D)與標識相關的，承租人應自行承擔費用，遵守所有適用的法律、條例、法規和要求，業主對建築物維持的任何擔保或保險的條件，以及影響物業的任何契諾、條件和限制的任何適用要求。在製造和安裝徽標之前，必須將徽標的大小、位置、設計、顏色以及所有其他方面和規格提交給業主和適用的市政當局，並事先得到業主和相關市政當局的批准。標誌的所有設計和規格必須完全符合適用市政當局的標誌條例。承租人應對承租人在安裝或拆除標識過程中可能發生的任何清理、損壞或其他事故承擔全部責任，並應全面賠償房東對相關人員或財產造成的所有傷害或損壞。所有標牌和安裝公司在向標牌和安裝公司支付最終款項之前，必須由承租人向房東提供最終執行的留置權解除。

(E)承租人應始終將標識保持在良好、安全和清潔的狀態。承租人應修復因承租人安裝、維護、修理、更換、使用或移除標識而對建築物造成的任何損壞。該標識仍為承租人的財產，承租人可在期限內的任何時間移除該標識，費用和費用由承租人自行承擔。承租人應在租賃期滿或更早終止或更早終止承租人根據本第8款對標識的權利之前(包括但不限於，如果承租人停止租賃(或作為轉租人轉租)並佔用大樓可出租總面積的50%(50%))之前移除標識，費用和費用由承租人自行承擔。拆除徽標後，承租人應修復並恢復大樓所有相關區域，使其恢復到安裝徽標之前的狀態。

(F)如果發生租户違約，並且由於租户違約，業主重新收回了房產(無論是否終止租賃)，或者如果租户未能在租約期滿或更早終止之前或在租户根據本款第8款更早終止對徽標的權利之前移除徽標，房東可以自行承擔費用，拆除徽標，並修復和恢復有關建築的所有區域，使其恢復到安裝徽標之前的狀態，租户應立即報銷。(F)如果租户違約，業主可自行拆除徽標，並修復和恢復建築物的所有相關區域，使其恢復到安裝徽標之前的狀態，租户應迅速報銷徽標，或在租户根據本款第8款更早終止租户對徽標的權利之前移除徽標徽標的維修和恢復以及任何存儲。

9.可實施性。每一方均聲明並保證：

(A)該締約方是正式組成的，根據其成立國家的法律是有效存在和良好的；

(B)根據所有適用的法律及其規範性文件，該締約方擁有執行、交付和履行本修正案規定的義務所需的權力和權力；

(C)代表該締約方執行本修正案的個人在該締約方的管理文件中有完全的權力和權力，以該締約方的名義和代表該締約方簽署和交付本修正案，並促使該締約方履行其在本修正案項下的義務；

(D)本修正案已由該締約方正式授權、籤立和交付；及

(E)本修正案是該締約方的法律、有效和有約束力的義務，並可根據其條款對該締約方強制執行。

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10.經紀佣金。但在(I)業主與業主經紀之間或(Ii)業主或業主經紀與租客經紀之間的一份或多份獨立協議中另有規定者除外：

(A)業主根據業主所訂立的任何協議，向租客陳述並保證不會就與本修訂有關的經紀佣金、裁判費或相類費用提出申索；及

(B)租客表示並向業主保證，根據租客所訂立的任何協議，不會就與本修訂有關的經紀佣金、檢索費或類似費用提出索償要求。

房東應根據房東實際或聲稱的協議，就任何與本修訂相關的經紀佣金、調查費或類似費用的索賠，對租户進行賠償、辯護和保護，使其不受損害。承租人應根據承租人實際或聲稱的協議，就任何與本修訂相關的經紀佣金、調查費或類似費用的索賠，對房東進行賠償、辯護並使其不受損害。

11.最終協議。經本修正案修訂的租賃僅包含雙方的全部協議，並取代雙方之前的所有談判、諒解和協議，無論是口頭的還是書面的，包括但不限於任何口頭討論、意向書和電子郵件通信。雙方確認並通過以下簽名表示，在執行本修正案之前，各方沒有依賴任何其他方或任何其他人或其代表在執行本修正案之前作出的任何陳述、理解、信息、討論、主張、擔保、擔保、抵押品合同或其他保證，但本租約和本修正案中明確規定的除外，這些陳述、理解、信息、討論、斷言、擔保、附屬合同或其他擔保是由任何其他方或任何其他人或其代表在執行本修正案之前作出的。雙方放棄因一方依賴此類陳述、理解、信息、討論、主張、擔保、保證、附帶合同或其他保證而產生或可能產生的一切法律或衡平法上的權利和補救。

12.總則。如果租賃條款與本修正案的條款有任何衝突，應以本修正案的條款為準。除本修正案所述外，本租約(根據定義，包括所有先前的修正案)全部予以批准和確認。？本修正案適用於雙方及其各自的繼承人和受讓人的利益，並對其具有約束力。本修正案受猶他州法律(不包括法律選擇規則)管轄、解釋和解釋。本修正案可用任意數量的複印件或複印件簽署，每份複印件在如此簽署時，合計只構成一份相同的文件。本修正案中提及並附於本修正案的每個展品都是本修正案不可分割的一部分，並通過引用併入本修正案。

[頁面的其餘部分故意留空；簽名在下一頁]

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雙方已在以下各自規定的日期執行本修正案，自上述首次規定的日期起生效。

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