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美國

證券交易委員會

華盛頓特區20549

形式10-Q

☒	根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節規定的季度報告

關於截至的季度期間2020年9月30日

或

☐	根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告

從開始的過渡期至

佣金檔案編號001-32559

佣金檔案編號333-177186

醫療財產信託公司

MPT運營合夥公司，L.P.

(註冊人的確切姓名，詳見其約章)

馬裏蘭州

特拉華州

20-0191742

20-0242069

(州或其他司法管轄區)

公司或組織)

(税務局僱主

識別號碼)

1000個城市中心大道, 501套房

伯明翰, 艾爾

35242

(主要行政機關地址)

(郵政編碼)

註冊人電話號碼，包括區號：(205) 969-3755

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》(Securities Exchange Act)第13節或第15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否一直符合此類提交要求。是 ☒*☐

用複選標記表示註冊人是否已在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規第405條規定必須提交的每個互動數據文件。是 ☒*☐

用複選標記表示註冊人是大型加速申請者、加速申請者、非加速申請者、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

大型數據庫加速文件管理器	☒美國(僅限醫療地產信託公司(Medical Properties Trust，Inc.))	加速的文件管理器	☐
非加速文件管理器	☒合作伙伴(僅限MPT Operating Partnership，L.P.)	規模較小的新聞報道公司	☐
		新興市場和成長型公司	☐

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第13(A)條提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

每一類的名稱	交易代碼	每間交易所的註冊名稱
醫療財產信託公司的普通股，每股票面價值0.001美元。	MPW	紐約證券交易所

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。☐*☒

截至2020年11月4日，醫療財產信託公司(Medical Properties Trust，Inc.)535,996,738普通股，面值0.001美元，已發行。

解釋性註釋

這份報告綜合了馬裏蘭州醫療物業信託公司(Medical Properties Trust，Inc.)截至2020年9月30日的三個月和九個月的Form 10-Q季度報告，以及特拉華州有限合夥企業MPT Operating Partnership，L.P.，醫療物業信託公司基本上所有業務都是通過該合夥企業進行的。除另有説明或文意另有所指外，本報告中提及的“我們”、“醫療地產”或“公司”均指醫療地產信託公司及其合併子公司，包括MPT Operating Partnership，L.P.。除非另有説明或文意另有所指外，所有提及的“運營合夥”均指MPT Operating Partnership，L.P.及其合併子公司。

醫療財產信託公司和MPT運營合夥公司，L.P.

及附屬公司

表格10-Q季度報告

截至2020年9月30日的季度

	頁
第一部分-財務信息	3
項目1財務報表	3
醫療財產信託公司及其子公司
截至2020年9月30日和2019年12月31日的簡明合併資產負債表	3
截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月的簡明合併淨收入報表	4
截至2020年和2019年9月30日的三個月和九個月的簡明綜合全面收益表	5
截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月的簡明綜合權益報表	6
截至2020年和2019年9月30日的9個月簡明現金流量表	8
MPT運營夥伴公司、L.P.及其子公司
截至2020年9月30日和2019年12月31日的壓縮合並資產負債表	9
截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月的簡明合併淨收入報表	10
截至2020年和2019年9月30日的三個月和九個月的簡明綜合全面收益表	11
截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月的簡明合併資本報表	12
截至2020年和2019年9月30日的9個月簡明現金流量表	14
醫療財產信託公司和MPT運營夥伴公司，L.P.
簡明合併財務報表附註	15
項目2管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析	25
第三項關於市場風險的定量和定性披露	36
項目4控制和程序	37
第二部分--其他信息	39
項目1法律訴訟	39
項目1A風險因素	39
第二項未登記的股權證券銷售和收益使用	39
第三項高級證券違約	39
第四項礦山安全信息披露	39
項目5其他信息	39
項目6展品	40
簽名	41

第一部分-財務信息

第一項財務報表。

醫療財產信託公司及附屬公司

簡明綜合資產負債表

	9月30日， 2020			12月31日， 2019
(以千為單位，每股金額除外)	(未經審計)			(注2)
資產
房地產資產
土地、建築物和裝修、無形租賃資產以及其他	$	11,335,005		$	8,102,754
融資租賃投資		2,089,219			2,060,302
按揭貸款		602,479			1,275,022
房地產資產總投資		14,026,703			11,438,078
累計折舊和攤銷		(754,560	)		(570,042	)
房地產資產淨投資		13,272,143			10,868,036
現金和現金等價物		183,794			1,462,286
應收利息和租金		48,476			31,357
直線應收租金		430,811			334,231
股權投資		864,944			926,990
其他貸款		910,467			544,832
其他資產		267,780			299,599
總資產	$	15,978,415		$	14,467,331
負債和權益
負債
債務，淨額	$	8,190,669		$	7,023,679
應付賬款和應計費用		431,180			291,489
遞延收入		17,296			16,098
對租户的義務和其他租賃責任		126,393			107,911
負債共計		8,765,538			7,439,177
權益
優先股，$0.001票面價值。授權10,000股份；不是的已發行股票		—			—
普通股，$0.001票面價值。授權750,000股份；已發行和未償還的債券-535,574股票於2020年9月30日及 517,5222019年12月31日的股票		536			518
額外實收資本		7,337,155			7,008,199
留存(虧損)收益		(33,619	)		83,012
累計其他綜合損失		(95,654	)		(62,905	)
庫存股，按成本價計算		(777	)		(777	)
Total Medical Properties Trust，Inc.股東權益		7,207,641			7,028,047
非控制性權益		5,236			107
總股本		7,212,877			7,028,154
負債和權益總額	$	15,978,415		$	14,467,331

見簡明合併財務報表附註。

醫療財產信託公司及附屬公司

簡明合併淨利潤報表

(未經審計)

	在這三個月裏截至9月30日，						在這九個月裏截至9月30日，
(以千為單位，每股金額除外)	2020			2019			2020			2019
營業收入
房租收費	$	192,953		$	124,361		$	538,277		$	343,841
直線租金		51,125			31,026			103,697			76,813
融資租賃收入		52,544			32,587			157,469			67,253
利息和其他收入		32,836			36,782			115,989			109,852
總收入		329,458			224,756			915,432			597,759
費用
利息		82,263			64,519			243,538			167,396
房地產折舊及攤銷		69,665			40,833			192,049			108,161
與房地產相關		5,897			4,038			19,178			15,394
一般和行政		31,718			23,286			97,121			69,009
總費用		189,543			132,676			551,886			359,960
其他收入(費用)
房地產銷售收益(虧損)		(927	)		209			(2,703	)		62
房地產減值費用		—			—			(19,006	)		—
股權收益		5,893			3,474			15,263			11,635
未使用的融資費		—			(3,959	)		(611	)		(4,873	)
其他(包括按市值計價的股本調整) (美國證券)		2,461			(2,282	)		(9,499	)		(1,497	)
其他收入(費用)合計		7,427			(2,558	)		(16,556	)		5,327

所得税前收入		147,342			89,522			346,990			243,126
所得税(費用)福利		(15,985	)		745			(24,824	)		3,352

淨收入		131,357			90,267			322,166			246,478
可歸因於非控股權益的淨收入		(251	)		(481	)		(600	)		(1,432	)
淨利潤可歸因於MPT普通股股東	$	131,106		$	89,786		$	321,566		$	245,046

普通股每股收益-基本和稀釋後收益
MPT普通股股東應佔淨收益	$	0.25		$	0.20		$	0.61		$	0.60

加權平均流通股-基本		531,095			439,581			526,651			404,902
加權平均流通股-稀釋		532,436			440,933			527,832			406,100

宣佈的每股普通股股息	$	0.27		$	0.26		$	0.81		$	0.76

見簡明合併財務報表附註。

醫療財產信託公司及附屬公司

簡明綜合全面收益表

(未經審計)

	在這三個月裏截至9月30日，						在這九個月裏截至9月30日，
(單位：千)	2020			2019			2020			2019
淨收入	$	131,357		$	90,267		$	322,166		$	246,478
其他全面收入：
利率互換未實現虧損		(2,624	)		(15,441	)		(35,635	)		(20,699	)
外幣折算損益		19,983			(8,048	)		2,886			(11,118	)
綜合收益總額		148,716			66,778			289,417			214,661
非控股綜合收益他們的利益不在此列。		(251	)		(481	)		(600	)		(1,432	)
可歸因於MPT普通股的全面收入三個股東	$	148,465		$	66,297		$	288,817		$	213,229

見簡明合併財務報表附註。

醫療財產信託公司及附屬公司

簡明合併權益表

(未經審計)

	擇優				普普通通
(以千為單位，每股金額除外)	股份		帕爾價值		股份		帕爾價值		附加實繳資本		留用收益 (赤字)			累積其他綜合損失			財務處股票			非控管利益			總計權益
2019年12月31日的餘額		—	$	—		517,522	$	518	$	7,008,199	$	83,012		$	(62,905	)	$	(777	)	$	107		$	7,028,154
淨收入		—		—		—		—		—		80,992			—			—			165			81,157
會計變更的累積影響三個原則：		—		—		—		—		—		(8,399	)		—			—			—			(8,399	)
利率互換未實現虧損，淨額消費税		—		—		—		—		—		—			(25,103	)		—			—			(25,103	)
外幣兑換損失		—		—		—		—		—		—			(23,272	)		—			—			(23,272	)
股票歸屬和攤銷 *基於股票的薪酬		—		—		2,312		2		10,034		—			—			—			—			10,036
對非控股權益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(165	)		(165	)
發行收益(扣除 (發行成本)		—		—		2,601		2		61,680		—			—			—			—			61,682
宣佈的股息($0.27每 (普通股)		—		—		—		—		—		(141,580	)		—			—			—			(141,580	)
2020年3月31日的餘額		—	$	—		522,435	$	522	$	7,079,913	$	14,025		$	(111,280	)	$	(777	)	$	107		$	6,982,510
淨收入		—		—		—		—		—		109,468			—			—			184			109,652
利率互換未實現虧損，淨額消費税		—		—		—		—		—		—			(7,908	)		—			—			(7,908	)
外幣折算收益		—		—		—		—		—		—			6,175			—			—			6,175
股票歸屬和攤銷 *基於股票的薪酬		—		—		189		1		12,191		—			—			—			—			12,192
對非控股權益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(185	)		(185	)
發行收益(扣除 (發行成本)		—		—		6,017		6		108,099		—			—			—			—			108,105
宣佈的股息($0.27每 (普通股)		—		—		—		—		—		(143,264	)		—			—			—			(143,264	)
2020年6月30日的餘額		—	$	—		528,641	$	529	$	7,200,203	$	(19,771	)	$	(113,013	)	$	(777	)	$	106		$	7,067,277
淨收入		—		—		—		—		—		131,106			—			—			251			131,357
利率互換未實現虧損，淨額消費税		—		—		—		—		—		—			(2,624	)		—			—			(2,624	)
外幣折算收益		—		—		—		—		—		—			19,983			—			—			19,983
股票歸屬和攤銷 *基於股票的薪酬		—		—		188		—		12,372		—			—			—			—			12,372
出售非控股權益		—		—		—		—		—		—			—			—			5,073			5,073
對非控股權益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(194	)		(194	)
發行收益(扣除 (發行成本)		—		—		6,745		7		124,580		—			—			—			—			124,587
宣佈的股息($0.27每 (普通股)		—		—		—		—		—		(144,954	)		—			—			—			(144,954	)
2020年9月30日的餘額		—	$	—		535,574	$	536	$	7,337,155	$	(33,619	)	$	(95,654	)	$	(777	)	$	5,236		$	7,212,877

見簡明合併財務報表附註。

醫療財產信託公司及附屬公司

簡明合併權益表(續)

(未經審計)

	擇優				普普通通
(以千為單位，每股金額除外)	股份		帕爾價值		股份		帕爾價值		附加實繳資本		留用收益 (赤字)			累積其他綜合損失			財務處股票			非控管利益			總計權益
2018年12月31日餘額		—	$	—		370,637	$	371	$	4,442,948	$	162,768		$	(58,202	)	$	(777	)	$	13,830		$	4,560,938
淨收入		—		—		—		—		—		75,822			—			—			469			76,291
利率互換未實現虧損，淨額消費税		—		—		—		—		—		—			(3,772	)		—			—			(3,772	)
外幣兑換損失		—		—		—		—		—		—			(5,918	)		—			—			(5,918	)
股票歸屬和攤銷 *基於股票的薪酬		—		—		1,055		1		6,714		—			—			—			—			6,715
對非控股權益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(645	)		(645	)
發行收益(扣除 (發行成本)		—		—		20,147		20		354,010		—			—			—			—			354,030
宣佈的股息($0.25每 (普通股)		—		—		—		—		—		(97,163	)		—			—			—			(97,163	)
2019年3月31日的餘額		—	$	—		391,839	$	392	$	4,803,672	$	141,427		$	(67,892	)	$	(777	)	$	13,654		$	4,890,476
淨收入		—		—		—		—		—		79,438			—			—			482			79,920
利率互換未實現虧損，淨額消費税		—		—		—		—		—		—			(1,486	)		—			—			(1,486	)
外幣折算收益		—		—		—		—		—		—			2,848			—			—			2,848
股票歸屬和攤銷 *基於股票的薪酬		—		—		119		—		6,317		—			—			—			—			6,317
對非控股權益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(670	)		(670	)
發行收益(扣除 (發行成本)		—		—		2,467		2		45,321		—			—			—			—			45,323
宣佈的股息($0.25每 (普通股)		—		—		—		—		—		(99,093	)		—			—			—			(99,093	)
2019年6月30日的餘額		—	$	—		394,425	$	394	$	4,855,310	$	121,772		$	(66,530	)	$	(777	)	$	13,466		$	4,923,635
淨收入		—		—		—		—		—		89,786			—			—			481			90,267
利率互換未實現虧損，淨額消費税		—		—		—		—		—		—			(15,441	)		—			—			(15,441	)
外幣兑換損失		—		—		—		—		—		—			(8,048	)		—			—			(8,048	)
股票歸屬和攤銷 *基於股票的薪酬		—		—		118		—		9,087		—			—			—			—			9,087
對非控股權益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(669	)		(669	)
發行收益(扣除 (發行成本)		—		—		65,235		66		1,107,944		—			—			—			—			1,108,010
宣佈的股息($0.26每 (普通股)		—		—		—		—		—		(120,023	)		—			—			—			(120,023	)
2019年9月30日的餘額		—	$	—		459,778	$	460	$	5,972,341	$	91,535		$	(90,019	)	$	(777	)	$	13,278		$	5,986,818

見簡明合併財務報表附註。

醫療財產信託公司及附屬公司

簡明現金流量表合併表

(未經審計)

	在這九個月裏截至9月30日，
	2020			2019
	(單位：千)
經營活動
淨收入	$	322,166		$	246,478
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊攤銷		200,807			111,067
遞延融資成本攤銷和債務貼現		9,773			6,293
直線租金收入和其他		(161,163	)		(91,616	)
股份薪酬		34,600			22,119
出售房地產和其他資產的損失(收益)		2,703			(62	)
減損費用		19,006			—
直線租金和其他註銷		27,098			7,232
未使用的融資成本		611			4,873
收購前收取的租金-循環交易		(35,020	)		—
其他調整		27,187			11,643
以下方面的更改：
應收利息和租金		(6,189	)		528
其他資產		12,117			4,409
應付賬款和應計費用		(11,478	)		4,413
經營活動提供的淨現金		442,218			327,377
投資活動
為收購和其他相關投資支付的現金		(3,524,910	)		(3,703,092	)
房地產銷售淨收益		93,042			4,859
應收貸款本金收入		738,036			920
應收貸款投資		(65,708	)		(34,149	)
在建工程及其他		(42,227	)		(55,168	)
股權投資回報		63,122			—
增資和其他投資，淨額		(8,362	)		(213,096	)
用於投資活動的淨現金		(2,747,007	)		(3,999,726	)
融資活動
定期債務收益		915,950			1,732,740
循環信貸安排，淨額		225,000			417,089
支付的股息		(423,005	)		(291,675	)
租賃押金和對租户的其他義務		7,584			(8,349	)
出售普通股所得收益(扣除發行成本)		294,374			1,507,363
支付遞延融資成本和其他融資活動		(2,143	)		(24,187	)
融資活動提供的現金淨額		1,017,760			3,332,981
期內現金、現金等價物和限制性現金減少		(1,287,029	)		(339,368	)
匯率變動的影響		9,116			(16,645	)
期初現金、現金等價物和限制性現金		1,467,991			822,425
期末現金、現金等價物和限制性現金	$	190,078		$	466,412
已付利息	$	231,257		$	158,259
非現金融資活動補充日程表：
已宣佈、未支付的股息	$	144,954		$	120,023
現金、現金等價物和限制性現金包括以下內容：
期初：
現金和現金等價物	$	1,462,286		$	820,868
限制現金，包括在其他資產中		5,705			1,557
	$	1,467,991		$	822,425
期末：
現金和現金等價物	$	183,794		$	461,622
限制現金，包括在其他資產中		6,284			4,790
	$	190,078		$	466,412

見簡明合併財務報表附註.

MPT運營合夥企業、L.P.及其子公司

簡明綜合資產負債表

	9月30日， 2020			12月31日， 2019
(單位：千)	(未經審計)			(注2)
資產
房地產資產
土地、建築物和裝修、無形租賃資產以及其他	$	11,335,005		$	8,102,754
融資租賃投資		2,089,219			2,060,302
按揭貸款		602,479			1,275,022
房地產資產總投資		14,026,703			11,438,078
累計折舊和攤銷		(754,560	)		(570,042	)
房地產資產淨投資		13,272,143			10,868,036
現金和現金等價物		183,794			1,462,286
應收利息和租金		48,476			31,357
直線應收租金		430,811			334,231
股權投資		864,944			926,990
其他貸款		910,467			544,832
其他資產		267,780			299,599
總資產	$	15,978,415		$	14,467,331
負債和資本
負債
債務，淨額	$	8,190,669		$	7,023,679
應付賬款和應計費用		285,899			152,999
遞延收入		17,296			16,098
對租户的義務和其他租賃責任		126,393			107,911
應付醫療財產信託公司。		144,891			138,100
負債共計		8,765,148			7,438,787
資本
普通合夥人-發行並未償還-5,356單位在9月30日，到2020年和5,1762019年12月31日的單位		73,062			70,939
有限合夥人：
普通單位-已發行和未償還-530,218單位位於 -2020年9月30日和512,3462019年12月31日的單位		7,230,623			7,020,403
LTIP單位-已發行和未償還-232單位在9月30日， 2020年和2019年12月31日		—			—
累計其他綜合損失		(95,654	)		(62,905	)
道達爾MPT運營合夥公司，L.P.Capital		7,208,031			7,028,437
非控制性權益		5,236			107
總資本		7,213,267			7,028,544
總負債和資本總額	$	15,978,415		$	14,467,331

見簡明合併財務報表附註。

MPT運營合夥企業、L.P.及其子公司

簡明合併淨利潤報表

(未經審計)

	在這三個月裏截至9月30日，						在這九個月裏截至9月30日，
(單位為千，單位數除外)	2020			2019			2020			2019
營業收入
房租收費	$	192,953		$	124,361		$	538,277		$	343,841
直線租金		51,125			31,026			103,697			76,813
融資租賃收入		52,544			32,587			157,469			67,253
利息和其他收入		32,836			36,782			115,989			109,852
總收入		329,458			224,756			915,432			597,759
費用
利息		82,263			64,519			243,538			167,396
房地產折舊及攤銷		69,665			40,833			192,049			108,161
與房地產相關		5,897			4,038			19,178			15,394
一般和行政		31,718			23,286			97,121			69,009
總費用		189,543			132,676			551,886			359,960
其他收入(費用)
房地產銷售收益(虧損)		(927	)		209			(2,703	)		62
房地產減值費用		—			—			(19,006	)		—
股權收益		5,893			3,474			15,263			11,635
未使用的融資費		—			(3,959	)		(611	)		(4,873	)
其他(包括按市值計價的股本調整) (美國證券)		2,461			(2,282	)		(9,499	)		(1,497	)
其他收入(費用)合計		7,427			(2,558	)		(16,556	)		5,327

所得税前收入		147,342			89,522			346,990			243,126
所得税(費用)福利		(15,985	)		745			(24,824	)		3,352

淨收入		131,357			90,267			322,166			246,478
可歸因於非控股權益的淨收入		(251	)		(481	)		(600	)		(1,432	)
淨利潤可歸因於MPT和運營夥伴關係三個合作伙伴	$	131,106		$	89,786		$	321,566		$	245,046

單位收益-基本收益和攤薄收益
可歸因於MPT運營合作伙伴的淨收入	$	0.25		$	0.20		$	0.61		$	0.60

未償還加權平均單位--基本單位		531,095			439,581			526,651			404,902
加權平均未清償單位-稀釋		532,436			440,933			527,832			406,100

每單位宣佈的股息	$	0.27		$	0.26		$	0.81		$	0.76

見簡明合併財務報表附註。

MPT運營合夥企業、L.P.及其子公司

簡明綜合全面收益表

(未經審計)

	在這三個月裏截至9月30日，						在這九個月裏截至9月30日，
(單位：千)	2020			2019			2020			2019
淨收入	$	131,357		$	90,267		$	322,166		$	246,478
其他全面收入：
利率互換未實現虧損		(2,624	)		(15,441	)		(35,635	)		(20,699	)
外幣折算損益		19,983			(8,048	)		2,886			(11,118	)
綜合收益總額		148,716			66,778			289,417			214,661
非控股權益應佔綜合收益		(251	)		(481	)		(600	)		(1,432	)
可歸因於MPT運營夥伴關係的全面收入三個合作伙伴	$	148,465		$	66,297		$	288,817		$	213,229

見簡明合併財務報表附註。

MPT運營合夥企業、L.P.及其子公司

簡明合併資本報表

(未經審計)

	一般信息					有限合夥人									累積
	合夥人					普普通通					LTIP				其他			非
(單位為千，單位數除外)	單位		單位價值			單位		單位價值			單位		單位價值		綜合損失			控管利益			總計資本
2019年12月31日的餘額		5,176	$	70,939			512,346	$	7,020,403			232	$	—	$	(62,905	)	$	107		$	7,028,544
淨收入		—		810			—		80,182			—		—		—			165			81,157
會計變更的累積影響三個原則：		—		(84	)		—		(8,315	)		—		—		—			—			(8,399	)
利率互換未實現虧損，淨額消費税		—		—			—		—			—		—		(25,103	)		—			(25,103	)
外幣兑換損失		—		—			—		—			—		—		(23,272	)		—			(23,272	)
以單位為基礎的單位歸屬與攤銷 *		23		100			2,289		9,936			—		—		—			—			10,036
對非控股權益的分配		—		—			—		—			—		—		—			(165	)		(165	)
要約收益(扣除要約後的淨額 (含成本)		26		617			2,575		61,065			—		—		—			—			61,682
公佈的分配($0.27每單位)		—		(1,416	)		—		(140,164	)		—		—		—			—			(141,580	)
2020年3月31日的餘額		5,225	$	70,966			517,210	$	7,023,107			232	$	—	$	(111,280	)	$	107		$	6,982,900
淨收入		—		1,095			—		108,373			—		—		—			184			109,652
利率互換未實現虧損，淨額消費税		—		—			—		—			—		—		(7,908	)		—			(7,908	)
外幣折算收益		—		—			—		—			—		—		6,175			—			6,175
以單位為基礎的單位歸屬與攤銷 *		2		122			187		12,070			—		—		—			—			12,192
對非控股權益的分配		—		—			—		—			—		—		—			(185	)		(185	)
要約收益(扣除要約後的淨額 (含成本)		60		1,081			5,957		107,024			—		—		—			—			108,105
公佈的分配($0.27每單位)		—		(1,433	)		—		(141,831	)		—		—		—			—			(143,264	)
2020年6月30日的餘額		5,287	$	71,831			523,354	$	7,108,743			232	$	—	$	(113,013	)	$	106		$	7,067,667
淨收入		—		1,311			—		129,795			—		—		—			251			131,357
利率互換未實現虧損，淨額消費税		—		—			—		—			—		—		(2,624	)		—			(2,624	)
外幣折算收益		—		—			—		—			—		—		19,983			—			19,983
以單位為基礎的單位歸屬與攤銷 *		2		124			186		12,248			—		—		—			—			12,372
出售非控股權益		—		—			—		—			—		—		—			5,073			5,073
對非控股權益的分配		—		—			—		—			—		—		—			(194	)		(194	)
要約收益(扣除要約後的淨額 (含成本)		67		1,246			6,678		123,341			—		—		—			—			124,587
公佈的分配($0.27每單位)		—		(1,450	)		—		(143,504	)		—		—		—			—			(144,954	)
2020年9月30日的餘額		5,356	$	73,062			530,218	$	7,230,623			232	$	—	$	(95,654	)	$	5,236		$	7,213,267

見簡明合併財務報表附註。

MPT運營合夥企業、L.P.及其子公司

簡明合併資本報表(續)

(未經審計)

	一般信息					有限合夥人									累積
	合夥人					普普通通					LTIP				其他			非
(單位為千，單位數除外)	單位		單位價值			單位		單位價值			單位		單位價值		綜合損失			控管利益			總計資本
2018年12月31日餘額		3,706	$	46,084			366,931	$	4,559,616			232	$	—	$	(58,202	)	$	13,830		$	4,561,328
淨收入		—		758			—		75,064			—		—		—			469			76,291
利率互換未實現虧損，淨額消費税		—		—			—		—			—		—		(3,772	)		—			(3,772	)
外幣兑換損失		—		—			—		—			—		—		(5,918	)		—			(5,918	)
以單位為基礎的單位歸屬與攤銷 *		11		68			1,044		6,647			—		—		—			—			6,715
對非控股權益的分配		—		—			—		—			—		—		—			(645	)		(645	)
要約收益(扣除要約後的淨額 (含成本)		201		3,540			19,946		350,490			—		—		—			—			354,030
公佈的分配($0.25每單位)		—		(972	)		—		(96,191	)		—		—		—			—			(97,163	)
2019年3月31日的餘額		3,918	$	49,478			387,921	$	4,895,626			232	$	—	$	(67,892	)	$	13,654		$	4,890,866
淨收入		—		794			—		78,644			—		—		—			482			79,920
利率互換未實現虧損，淨額消費税		—		—			—		—			—		—		(1,486	)		—			(1,486	)
外幣折算收益		—		—			—		—			—		—		2,848			—			2,848
以單位為基礎的單位歸屬與攤銷 *		1		63			118		6,254			—		—		—			—			6,317
對非控股權益的分配		—		—			—		—			—		—		—			(670	)		(670	)
要約收益(扣除要約後的淨額 (含成本)		25		453			2,442		44,870			—		—		—			—			45,323
公佈的分配($0.25每單位)		—		(991	)		—		(98,102	)		—		—		—			—			(99,093	)
2019年6月30日的餘額		3,944	$	49,797			390,481	$	4,927,292			232	$	—	$	(66,530	)	$	13,466		$	4,924,025
淨收入		—		898			—		88,888			—		—		—			481			90,267
利率互換未實現虧損，淨額消費税		—		—			—		—			—		—		(15,441	)		—			(15,441	)
外幣兑換損失		—		—			—		—			—		—		(8,048	)		—			(8,048	)
以單位為基礎的單位歸屬與攤銷 *		1		91			117		8,996			—		—		—			—			9,087
對非控股權益的分配		—		—			—		—			—		—		—			(669	)		(669	)
要約收益(扣除要約後的淨額 (含成本)		653		11,080			64,582		1,096,930			—		—		—			—			1,108,010
公佈的分配($0.26每單位)		—		(1,200	)		—		(118,823	)		—		—		—			—			(120,023	)
2019年9月30日的餘額		4,598	$	60,666			455,180	$	6,003,283			232	$	—	$	(90,019	)	$	13,278		$	5,987,208

見簡明合併財務報表附註。

MPT運營合夥企業、L.P.及其子公司

簡明現金流量表合併表

(未經審計)

	在這九個月裏截至9月30日，
	2020			2019
	(單位：千)
經營活動
淨收入	$	322,166		$	246,478
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊攤銷		200,807			111,067
遞延融資成本攤銷和債務貼現		9,773			6,293
直線租金收入和其他		(161,163	)		(91,616	)
基於單位的薪酬		34,600			22,119
出售房地產和其他資產的損失(收益)		2,703			(62	)
減損費用		19,006			—
直線租金和其他註銷		27,098			7,232
未使用的融資成本		611			4,873
收購前收取的租金-循環交易		(35,020	)		—
其他調整		27,187			11,643
以下方面的更改：
應收利息和租金		(6,189	)		528
其他資產		12,117			4,409
應付賬款和應計費用		(11,478	)		4,413
經營活動提供的淨現金		442,218			327,377
投資活動
為收購和其他相關投資支付的現金		(3,524,910	)		(3,703,092	)
房地產銷售淨收益		93,042			4,859
應收貸款本金收入		738,036			920
應收貸款投資		(65,708	)		(34,149	)
在建工程及其他		(42,227	)		(55,168	)
股權投資回報		63,122			—
增資和其他投資，淨額		(8,362	)		(213,096	)
用於投資活動的淨現金		(2,747,007	)		(3,999,726	)
融資活動
定期債務收益		915,950			1,732,740
循環信貸安排，淨額		225,000			417,089
已支付的分配		(423,005	)		(291,675	)
租賃押金和對租户的其他義務		7,584			(8,349	)
出售單位所得收益(扣除發售成本)		294,374			1,507,363
支付遞延融資成本和其他融資活動		(2,143	)		(24,187	)
融資活動提供的現金淨額		1,017,760			3,332,981
期內現金、現金等價物和限制性現金減少		(1,287,029	)		(339,368	)
匯率變動的影響		9,116			(16,645	)
期初現金、現金等價物和限制性現金		1,467,991			822,425
期末現金、現金等價物和限制性現金	$	190,078		$	466,412
已付利息	$	231,257		$	158,259
非現金融資活動補充日程表：
已申報、未支付的分配	$	144,954		$	120,023
現金、現金等價物和限制性現金包括以下內容：
期初：
現金和現金等價物	$	1,462,286		$	820,868
限制現金，包括在其他資產中		5,705			1,557
	$	1,467,991		$	822,425
期末：
現金和現金等價物	$	183,794		$	461,622
限制現金，包括在其他資產中		6,284			4,790
	$	190,078		$	466,412

見簡明合併財務報表附註。

醫療財產信託公司vbl.一種D MPT運營合夥公司，L.P.

及附屬公司

簡明合併財務報表附註

(未經審計)

1.組織機構

醫療財產信託公司是馬裏蘭州的一家公司，成立於2003年8月27日，根據馬裏蘭州一般公司法成立，目的是從事投資、擁有和租賃醫療保健房地產的業務。我們的運營合夥子公司MPT Operating Partnership，L.P.(以下簡稱“運營合夥”)成立於2003年9月，我們通過該子公司開展所有業務。通過另一家全資子公司醫療物業信託有限責任公司，我們是經營合夥企業的唯一普通合夥人。目前，吾等直接擁有營運合夥的幾乎所有有限合夥權益，並已選擇在合併的基礎上報告吾等及營運合夥的規定披露資料，除非存在重大差異。

自2004年4月6日以來，我們一直以房地產投資信託基金(“REIT”)的身份運營，因此，在2005年9月提交2004年聯邦所得税申報單時，我們選擇了REIT的地位。因此，我們一般不會受制於美國(“美國”)聯邦所得税，前提是我們繼續有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，我們向股東的分配等於或超過我們的應税收入。我們從事的某些非房地產活動是由我們選擇被視為應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)的實體進行的。我們的TRS實體需繳納美國聯邦和州所得税。對於我們位於美國以外的物業，我們需要繳納物業所在司法管轄區和/或法人實體的當地税收；但是，我們預計不會在美國產生大量額外税收，因為大部分此類收入都通過我們的房地產投資信託基金(REIT)流動。

我們的主要業務戰略是收購和開發房地產和改善設施，主要用於長期租賃給醫療服務提供商，如普通急性護理醫院、住院身體康復醫院和長期急性護理醫院的運營商。我們也向類似設施的經營者提供抵押貸款和其他貸款。此外，我們可能會不時獲取租户的利潤或股權，以提高我們的整體回報。

我們的業務模式促進了收購和資本重組，並允許醫療機構運營商釋放其房地產的價值，為設施改進、技術升級和運營中的其他投資提供資金。截至2020年9月30日，我們在以下方面進行了投資385設施位於33美國各州，在六歐洲國家，以及整個澳大利亞。我們將我們的業務作為一個單一的業務部門進行管理。

2.重要會計政策摘要

未經審計的中期簡明合併財務報表：隨附的未經審計的中期簡明綜合財務報表是根據美國公認的中期財務信息會計原則(包括美國證券交易委員會(SEC)的規則和條例)編制的。因此，它們不包括公認會計原則(“GAAP”)要求的完整財務報表的所有信息和腳註。管理層認為，所有被認為是公允陳述所必需的調整(包括正常經常性應計項目)都已包括在內。截至2020年9月30日的三個月和九個月的運營業績不一定表明截至2020年12月31日的一年可能預期的業績。截至2019年12月31日的簡明綜合資產負債表是從該日經審計的財務報表中得出的，但不包括美國普遍接受的會計原則要求的所有信息和腳註，以編制完整的財務報表。

根據公認會計原則編制我們的合併財務報表時，我們需要做出影響截至合併財務報表之日報告的資產和負債額、披露或有資產和負債以及報告期內報告的收入和費用金額的估計和假設。在2020年的前9個月，一種新型冠狀病毒，即新冠肺炎，的全球爆發已經蔓延到世界各地，包括我們擁有和租賃設施的國家。世界衞生組織將新冠肺炎列為疫情，包括美國在內的許多國家都宣佈新冠肺炎為全國緊急狀態。隨着疫情對全球的影響逐漸擴大，許多國家通過實施隔離和旅行限制、關閉金融市場和/或限制貿易來應對，包括要求推遲在醫院進行醫療必要的選擇性手術。儘管醫院重新開始接受病人，並進行醫學上必要的選擇性手術，但其中許多貿易限制仍在實施。我們認為，基於截至2020年9月30日的現有信息，我們合併財務報表所依據的估計和假設是合理和可支持的(尤其是與我們對房地產可回收性以及貸款和融資應收賬款信用損失準備金的充分性的評估有關)。然而，新冠肺炎的影響對我們租户的經營業績和流動資金以及他們支付租金和利息的能力的最終影響不能百分之百有把握地預測，特別是考慮到我們仍在瞭解全面的範圍和嚴重程度。, 大流行的時間和持續時間，以及遏制大流行或減輕其影響所需採取的行動。這使得截至2020年9月30日的任何估計和假設，在沒有新冠肺炎潛在影響的情況下，本質上都不那麼確定。實際結果可能最終與我們的估計不同。

有關重要會計政策的資料，請參閲本公司截至該年度的10-K表格年報所載的綜合財務報表及其附註。2019年12月31日.這些重要的會計觀點沒有實質性的變化。政策以下內容除外：

2020年1月1日，我國通過了美國會計準則更新(ASU)2016-13號“金融工具信用損失計量”(ASU 2016-13)。這一標準要求一種新的前瞻性“預期損失”模型，該模型考慮到對未來經濟狀況以及過去和當前事件的預測，以衡量一項資產的合同期限，用於我們的融資應收賬款，包括融資租賃和貸款，財務會計準則委員會認為，這將導致更及時地確認此類損失。此外，我們已做出會計政策選擇，將應收利息從信用損失準備金分析中剔除，並將繼續及時撥備或註銷此類短期應收賬款。

根據ASU 2016-13，我們將我們的金融工具分為兩個具有類似信用風險的主要池：有擔保的和無擔保的。擔保工具包括對融資租賃和抵押貸款的投資，因為所有這些都是以基礎房地產和其他抵押品作為擔保的。無擔保工具包括收購、營運資本和股東貸款。在這兩個主要市場池中，我們根據幾個租户/借款人特徵(包括在醫療行業以及特定市場或地區的多年經驗和總市值)，進一步將我們的工具分組為子池。然後，我們根據我們在類似工具上發生的信用損失的歷史記錄，確定了每個池的信用損失百分比。我們使用了一段歷史時期來確定此類損失率，該損失率與各自池中正在分析的金融工具的剩餘條款非常匹配，因為我們的承保流程在這段時間內一直是一致的。最後，我們根據當前的趨勢進行了適當的具體修改。

採用這一標準後，我們記錄了#美元的信貸損失準備金。8.4百萬美元，其影響計入權益，作為會計原則變化的累積影響。

重新分類

前幾期合併財務報表中的某些金額已重新分類，以符合本期列報。

3.房地產和借貸活動

新投資

我們收購或投資了以下淨資產(以千計)：

	在這九個月裏截至9月30日，
	2020			2019

土地及土地改善工程	$	330,941		$	375,721
建築		2,610,197			1,320,449
無形租賃資產--攤銷(加權平均有用真正的生活27.62020年和18.72019年)		364,006			149,201
融資租賃投資		—			1,386,797
股權投資		—			284,399
按揭貸款		47,641			51,267
其他貸款和資產		306,328			135,258
承擔的負債		(134,203	)		—
收購的總資產	$	3,524,910		$	3,703,092
*貸款償還(一)		(737,242	)		—
收購的總淨資產	$	2,787,668		$	3,703,092

(1)

2020專欄包括$7372017年，向Steward Health Care，Inc.提供了100萬筆貸款，換取了兩家醫院的簡單房地產費用，如下所述。

2020活動

圈子交易

2020年1月8日，我們收購了30位於英國各地的急救醫院，費用約為GB1.510億美元來自BMI Healthcare，Inc.(“BMI”)的附屬公司。在一項相關交易中，Circle Health Ltd.(“Circle”)的附屬公司達成了收購BMI並承擔其運營的最終協議。52在英國的設施受慣常監管條件的約束。作為收購的一部分，我們繼承了與運營商的30份現有租約，這些租約的初始固定期限以2050，沒有更新選項，但有基於通脹的年度自動扶梯。一旦獲得最終監管批准

在2020年第二季度，與Circle簽訂的這30份租約進行了修訂(EffeCtive，2020年6月16日)將包括二五年期續訂選項並不斷提高按通脹計算的年度自動扶梯。這30份租約是交叉違約的，由Circle提供擔保。

其他交易

2020年8月13日，我們收購了加利福尼亞州林伍德的一家普通急性護理醫院，總投資約為$300百萬根據現有的長期主租約，Prime Healthcare Services，Inc.(“Prime”)將該物業出租給Prime Healthcare Services，Inc.(“Prime”)。Prime同意將該租約延長至2035年8月，並提供年度升級和多個延期選項。

2020年7月8日，我們收購了二位於鹽湖城、猶他州地區、戴維斯醫院和醫療中心以及約旦谷醫療中心的普通急性護理醫院，以換取減少向Steward提供的此類物業的抵押貸款和額外的現金代價#美元。200百萬美元，以其相對公允價值計算。大約$950在這兩個設施上的100萬美元投資現在受到斯圖爾德主租約的約束。

2020年6月24日，我們發起了CHF45向Infrore SA(“Infrore”)提供百萬擔保貸款。

2020年5月13日，我們成立了一家合資企業，目的是投資國際醫院的運營。作為編隊的一部分，我們發起了一個$205百萬收購貸款。我們有一個49在這家合資企業中擁有%的權益，並使用公允價值期權選擇計入我們的投資。該合資企業同時從斯圖爾德公司購買了與斯圖爾德公司以前擁有的所有當前和未來國際機會有關的權利和現有資產，用於戰略、管理和風險管理目的。

2020年前9個月的其他收購包括一住院康復醫院和一普通急救醫院。這家位於德國達倫的住院康復設施於2020年8月5日以歐元的價格被收購。12.5100萬美元，租給Medium Kliniken S.á.r.l。根據現有的總租約。位於英國達靈頓的普通急救機構於2020年8月7日被GB收購29.4100萬美元，並根據長期租約出租給Circle。

2019年活動

潛在交易

2019年8月23日，我們投資了一個14急症護理醫院和二由Prospect Medical Holdings，Inc.(“Prospect”)運營的行為健康設施，合計收購價約為$1.55十億。我們的投資包括收購11急症護理醫院和二行為健康設施，收費$1.4十億。根據新租賃會計規則，由於某些承租人期末購買選擇權，我們將這些財產計入融資應收賬款(如簡明綜合資產負債表的“融資租賃投資”項目所示)。此外，我們還發起了一個$51.3100萬抵押貸款，以一家急性護理醫院的第一抵押為抵押，以及1美元112.9百萬美元定期貸款，我們預計這筆貸款將轉換為收購二在滿足某些條件的情況下增設急救醫院。主租賃、抵押貸款和定期貸款是交叉違約和交叉抵押的。主租約和按揭貸款的條款大致相同，15-年初始固定期限，但須受三延期選項，外加基於通貨膨脹的年度增長。

這些協議規定，未來可能會對購買價格進行最高達美元的額外調整。250.0百萬美元，基於在一年多的時間內達到特定性能閾值三年期從2019年8月23日開始。雖然目前尚未達到該等履約門檻，但日後任何購入價格調整(如賺取收益)將會加入租賃基礎，而我們將根據總租賃賺取回報。

其他交易

2019年8月30日，我們在各州投資了一系列設施，投資金額約為254百萬根據一份主租賃協議，這些物業被出租給Vibra Healthcare，LLC(“Vibra”)，初始租賃期限為20好多年了。租約規定每年升級，幷包括三五年期擴展選項.

2019年8月16日，我們收購了八遍佈英格蘭各地的急性護理醫院，購買總價約為GB347百萬這些醫院是根據當地的淨租約出租給Ramsay Health Care的，這些租約大約有18-收購時的剩餘租賃條款，包括年度固定和定期基於市場的升級。

2019年6月10日，我們收購了七堪薩斯州的社區醫院，大約$145.4百萬根據七份平均剩餘租賃期為#年的個人就地租約，這些物業被出租給聖盧克健康系統(“SLHS”)的一家附屬公司。14在我們收購的幾年後。租約規定每隔一段時間就會有固定的升級五年幷包括二五年期擴展選項。全七醫院建於2018年或2019年，租約由SLHS擔保。

2019年6月6日，我們收購了11澳大利亞的醫院，購買價格約為澳元1.210億澳元的印花税和註冊費。66.6百萬根據平均初始期限為#年的主租賃協議，這些物業被出租給Healthscope，Ltd.(“Healthscope”)。20數年，在我們收購後，每年固定升級和多個延期選項。同時，Brookfield Business Partners L.P.及其某些機構合作伙伴收購了Healthscope。

2019年5月27日，我們投資了一個13急性護理校園和二瑞士的其他房產，購買總價約為瑞士法郎236.6百萬這筆投資是通過我們從之前的大股東Aevis Victoria SA(“Aevis”)手中購買瑞士醫療房地產公司Infrore的股份而實現的。這些設施被租賃給全資擁有的Aevis子公司瑞士醫療網絡(Swiss Medical Network)，租賃價格平均為23-收購後剩餘一年的期限，並受年度升級條款的約束。我們正在核算我們的40根據股權法，該合資企業擁有%的權益。此外，我們還購買了一臺4.9以大約瑞士法郎的價格持有Aevis的%股份472019年6月28日，我們每季度通過收入計入公允價值。

2019年前9個月的其他收購包括三急症護理醫院和一住院康復醫院，總投資約為$135百萬

發展活動

2020年5月15日，我們同意出資開發並租賃加利福尼亞州貝克斯菲爾德的一個住院康復設施，費用為#美元。47.9百萬該設施將租給歐內斯特健康公司(“歐內斯特”)，預計將於2021年第四季度開始出租。

在2020年第二季度，我們完成了一普通急症護理機構和一住院康復機構，都位於英國伯明翰。我們開始確認這些產品的收入。二2020年6月29日的物業。這些設施是根據長期租約出租給Circle的。

在2020年第一季度，我們完成了位於愛達荷州福爾斯的一家普通急診醫療機構的建設，並開始記錄租金收入。該設施於2020年1月21日開始出租，並根據現有的長期租約出租給Surgery Partners，Inc.。

有關我們當前開發項目的狀態更新，請參見下表(以千為單位)：

財產	承諾		截至 2020年9月30日		估計數租金開課日期
神經精神病院(德克薩斯州休斯頓)	$	27,500	$	20,241	2Q 2021
歐內斯特(加利福尼亞州貝克斯菲爾德)		47,929		16,010	4Q 2021
	$	75,429	$	36,251

處置

2020年前9個月，我們完成了九設施和六附屬物業約為$93百萬這些交易導致房地產淨虧損#美元。2.7百萬

租賃業務(出租方)

我們收購和開發醫療設施，並根據長期淨租賃(典型的初始固定條款)將設施出租給醫療運營公司15幾年)，大多數都包括租户選舉時的續簽選項，通常是在五年增量。多過97根據消費者物價指數(或美國以外的類似指數)的上漲，我們的租約中有%提供了年度租金上漲。和/或固定的最低年度升級，範圍為0.5%至3.0%。我們的許多國內租賃包含購買選擇權，通常以公平市場價值或我們的總投資中較大者定價。為五賬面價值為$的物業229百萬美元，我們的租約需要租户提供剩餘價值擔保。我們的租約通常要求租户處理和承擔與我們的物業相關的大部分費用，包括維修/維護、物業税和保險。我們定期檢查我們的物業，以確保我們每項資產的剩餘價值得到保持。除了被歸類為融資租賃的租賃外，我們所有的租賃都被歸類為經營性租賃。

在2020年9月30日，租賃開始14歐內斯特設施和十主要設施計入直接融資租賃和13我們的展望設施中有一半是作為融資入賬的。我們對融資租賃的總投資構成如下(以千計)：

	自.起 9月30日， 2020			自.起 12月31日， 2019
最低應收租賃款	$	1,838,490		$	1,884,921
估計殘值		394,195			394,195
減去：非勞動收入和信貸損失撥備		(1,566,655	)		(1,618,252	)
直接融資租賃淨投資		666,030			660,864
其他融資租賃(扣除信貸損失準備)		1,423,189			1,399,438
融資租賃總投資	$	2,089,219		$	2,060,302

租金延期

由於新冠肺炎疫情及其對我們租户業務的影響，在2020年前9個月，我們同意推遲收取大約2我們房租的%。這筆延期的款項，扣除以後的收款，大約為#美元。13截至2020年9月30日，達到100萬。根據我們與租户達成的協議，我們預計該延期租金將在未來的特定時間內連本帶利支付。從2020年10月1日開始，我們基本上恢復了所有租金和利息的徵收。

阿德普圖斯健康公司

由於經營業績下滑，20獨立式應急設施和一由於新冠肺炎及其他因素導致急症護理設施數量減少，吾等於2020年第二季度與阿德普圖斯健康公司(“阿德普圖斯”)訂立協議，終止餘下的租約。因此，我們記錄了大約$20淨費用100萬美元，主要用於沖銷直線租金，部分抵消約#美元92020年第二季度從信用證獲得的收益為100萬美元。此外，我們還記錄了一美元9.9這些被切斷的設施的房地產減值費用為100萬英鎊。於二零二零年九月三十日，我們不再將任何物業出租予阿德普圖斯，而我們先前已出租予阿德普圖斯但目前空置的物業的賬面淨值約低於1佔我們總資產的%。在2020年第三季度，我們轉租了二根據長期主租約，將這些設施中的一部分轉讓給一個新的運營商。截至2020年9月30日，我們相信我們在這些房地產資產上的投資是完全可收回的，但不能保證我們在未來一段時間內不會有任何減值。

阿萊克託設施

2020年9月30日，我們租賃一向Alecto Healthcare Services LLC(“Alecto”)提供急性護理設施，並在第二處房產上獲得抵押貸款，金額低於1佔我們總資產的%。在2020年第二季度，我們轉租了一此外，該公司還向西弗吉尼亞大學出售了一個急性護理設施，並出售了之前租給阿萊克託的另一個設施。此外，我們將惠靈工廠捐贈給了當地的一個市政當局，從而獲得了$9.12020年第一季度房地產減值費用為100萬英鎊。

其他租賃活動

2020年7月24日，我們重新租賃了我們的五德克薩斯州聖安東尼奧自立式應急設施(總投資約為$302000萬美元)出售給聖安東尼奧衞理公會醫療系統公司(Methodist Healthcare System Of San Antonio)，這是一家由HCA Healthcare和南得克薩斯州衞理公會醫療部根據長期主租賃成立的合資企業。因此，我們記錄了大約$1.5第三季度直線租金沖銷100萬美元。

貸款

以下是我們的貸款摘要(扣除2020年的信貸損失撥備)：

(千)	自.起 9月30日， 2020		自.起 12月31日， 2019
按揭貸款	$	602,479	$	1,275,022
收購貸款		334,281		123,893
其他貸款		576,186		420,939
總計	$	1,512,946	$	1,819,854

按揭貸款減少，與司徒華按揭貸款轉換為簡單房地產的基礎費用有關。二在“新投資”一節中，對普通急診醫院進行了更全面的描述。附註3.

購置款貸款增加與#美元有關。205百萬美元貸款給新的國際合資企業，該合資企業在本文件中的“新投資”項下描述。附註3.

其他貸款包括為營運資金和其他目的向我們的租户提供的貸款，包括我們向Primotop Holdings S.á.r.l合資企業提供的股東貸款。(“Primotop”)，金額為歐元290百萬

信用風險集中

我們通過幾種方式監控集中風險，因為我們的房地產資產的性質對它們所在的社區至關重要，而且我們有能力在必要時用更有效的運營商取代效率低下的設施運營商的歷史：

設施集中-截至2020年9月30日，我們對任何單一物業的最大投資接近3佔我們總資產的百分比，與2019年12月31日類似。

運營商集中-截至2020年9月30日的9個月，來自Steward、Circle、Prospect和Prime的收入30%, 13%, 13%和11分別佔我們總收入的%。相比之下，斯圖爾特和普萊姆代表44%和16分別佔我們2019年前9個月總收入的1%，而Prospect和Circle加起來不到4%.

地理集中-截至2020年9月30日，在美國、歐洲和澳大利亞的投資約佔70%, 25%和5分別佔我們總資產的%，相比之下74%, 20%和62019年12月31日。

設施類型集中-截至2020年9月30日的9個月，大約89我們收入的%來自我們的普通急症護理機構，而康復和長期急性護理機構則佔了很大比例。8%和3%。這些百分比與2019年前九個月相似。

4.債務

以下是債務摘要(單位：千美元)：

	自.起 9月30日， 2020			自.起 12月31日， 2019
循環信貸安排	$	225,000		$	—
定期貸款		200,000			200,000
英鎊定期貸款(A)		904,400			—
澳大利亞定期貸款安排(A)		859,440			842,520
4.0002022年到期的高級無擔保票據百分比(A)		586,050			560,650
2.5502023年到期的高級無擔保票據百分比(A)		516,800			530,280
5.5002024年到期的高級無擔保票據百分比		300,000			300,000
6.3752024年到期的高級無擔保票據百分比		500,000			500,000
3.3252025年到期的高級無擔保票據百分比(A)		586,050			560,650
5.2502026年到期的高級無擔保票據百分比		500,000			500,000
5.0002027年到期的高級無擔保票據百分比		1,400,000			1,400,000
3.6922028年到期的高級無擔保票據百分比(A)		775,200			795,420
4.6252029年到期的高級無擔保票據百分比		900,000			900,000
	$	8,252,940		$	7,089,520
債務發行成本和貼現，淨額		(62,271	)		(65,841	)
	$	8,190,669		$	7,023,679

(A)

非美元計價債務，分別反映2020年9月30日和2019年12月31日的匯率。

截至2020年9月30日，我們債務的到期本金(不包括任何折扣、保費或債務發行成本的影響)如下(以千計)：

2020	$	—
2021		225,000
2022		786,050
2023		516,800
2024		1,659,440
此後		5,065,650
總計	$	8,252,940

2020活動

英鎊定期貸款

2020年1月6日，我們進入了國標700以美國銀行(Bank of America，N.A.)為行政代理，以金融機構組成的銀團為貸款人的100萬英鎊無擔保定期貸款安排。定期貸款安排將於2025年1月15日。我們使用融資機制下的收益來幫助我們為收購Circle交易提供資金，該交易在附註3。定期貸款的適用保證金可根據以下定價網格進行調整0.85%至1.65%依賴於我們目前的信用評級。2020年3月4日，我們簽訂了利率互換交易(生效2020年3月6日)把利率定在大約0.70貸款期限為%。定價網格的當前適用利潤率(可能會根據我們的信用評級而有所不同)為1.25%，適用於統一固定費率1.95%.

2019年活動

2029年到期的4.625%高級無擔保票據

2019年7月26日，我們完成了一筆900百萬優先無擔保票據發售(“4.6252029年到期的高級無擔保票據百分比“)。債券的利息每半年支付一次，分別於每年2月1日和8月1日支付，並於2020年2月1日開始支付。這些票據的發行期為99.5按面值的%支付利息，利率為4.625每年%，並在以下日期到期2029年8月1日.

2019年7月10日，我們收到一份承諾，將提供一項高級無擔保過橋貸款安排，為我們對Prospect的投資提供資金。有了這個承諾，我們支付了大約$4百萬美元的承銷費和其他費用。然而，隨着2019年7月債務和股權發行的完成，這一承諾被取消(如上所述和注5)，這導致了全部支付的承保金額和其他費用。

澳大利亞定期貸款安排

2019年5月23日，我們簽訂了澳元1.2以北卡羅來納州美國銀行為行政代理，以金融機構銀團為貸款人的10億定期貸款安排協議。定期貸款安排將於2024年5月23日。定期貸款的利率可以根據定價網格進行調整。0.85%至1.65%，取決於我們目前的高級無擔保信用評級。2019年6月27日，我們簽訂了利率互換交易(生效2019年7月3日)把利率定在大約1.20貸款期限為%。定價網格的當前適用利潤率(可能會根據我們的信用評級而有所不同)為1.25%，適用於統一固定費率2.45%.

契諾

我們的債務安排對我們施加了一定的限制，包括對我們以下能力的限制：產生債務；設立或產生留置權；為任何其他實體的義務提供擔保；贖回和回購我們的股本；預付、贖回或回購債務；進行合併或合併；進行關聯交易；處置房地產或其他資產；以及改變我們的業務。此外，管理我們循環信貸的信貸協議(“信貸安排”)限制了我們可以在四個季度滾動支付的股息金額，按協議中定義的正常化調整後運營資金(“NAFFO”)的百分比支付。在2020年9月30日，股息限制是95NaFFO的百分比。管理我們優先無擔保票據的契約也限制了我們可以根據以下金額支付的股息95NAFFO的%，股票發行的收益和某些其他淨現金收益。最後，我們的優先無擔保票據要求我們保持總的無擔保資產(如相關契約所定義)不低於150佔我們無擔保債務的%。

除上述限制外，信貸安排包含慣常的財務及營運契約，包括與我們的總槓桿率、固定收費覆蓋率、擔保槓桿率、綜合調整淨值、無擔保槓桿率及無擔保權益覆蓋率有關的契約。這項信貸安排還包括常規違約事件，包括不支付本金或利息、陳述的重大不準確以及未能遵守我們的契約等。如果一個

如果違約事件發生，並且在信貸安排下仍在繼續，則全部未償還餘額可能立即到期並支付。在…2020年9月30日，我們遵守了所有這些金融和運營契約。

5.普通股/合夥人資本

醫療財產信託公司

在2020年前9個月，我們銷售了15.4根據我們的市場股權發行計劃，發行了100萬股普通股，淨收益約為$294100萬；而在2019年的前9個月，我們銷售了36.1根據我們的市場股權發行計劃，發行了100萬股普通股，淨收益約為$649百萬

在2020年9月30日之後，我們額外銷售了0.3根據我們的市場股權發行計劃，發行了100萬股普通股，淨收益約為$5百萬

2019年7月18日，我們完成了承銷公開發行51.75百萬股(包括行使承銷商30天的選擇權6.75百萬股)我們的普通股，淨收益為$858.1在扣除承銷折扣和佣金以及估計的發行費用後，為100萬美元。

MPT Operating Partnership，L.P.

截至2020年9月30日，該公司擁有99.9在經營合夥企業中擁有%的股權，其餘股權由二其他合夥人，他們是僱員。

在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月內，運營夥伴關係發佈了大約15.4百萬和87.9在同一時期，醫療財產信託公司發行了普通股，這是對該公司發行普通股的直接回應。

6.股票獎勵

我們在2019年第二季度通過了《2019年股權激勵計劃》(簡稱《股權激勵計劃》)，授權發行普通股期權、限制性股票、限制性股票單位、遞延股票單位、股票增值權、業績單位等以股票為基礎的獎勵。股權激勵計劃由董事會薪酬委員會管理，我們保留12.9百萬股普通股用於獎勵，其中8.4截至2020年9月30日，仍有100萬股可用於未來的股票獎勵。基於股票的薪酬支出總計為$34.6百萬美元和$22.1截至2020年和2019年9月30日的9個月分別為100萬美元。

7.金融工具的公允價值

我們有各種被認為是金融工具的資產和負債。我們估計現金和現金等價物以及應付帳款和應計費用的賬面價值接近其公允價值。我們使用第2級投入來估計我們的利息和租金應收賬款的公允價值，例如使用當前利率對估計的未來現金流進行貼現，其他具有類似信用評級和相同剩餘期限的公司將按當前利率進行類似的應收賬款。我們的抵押貸款和其他貸款的公允價值是通過使用第2級投入來估計的，例如使用當前利率對估計的未來現金流進行貼現，類似貸款將向信用評級相似且剩餘期限相同的借款人發放類似貸款。我們使用二級投入(例如證券交易商和做市商的報價)來確定優先無擔保票據的公允價值。我們根據未來付款的現值，使用二級投入估計我們的循環信貸安排和定期貸款的公允價值，貼現率為我們認為適合此類債務的貼現率。

公允價值估計是在特定時間點作出的，具有主觀性，涉及不確定性和重大判斷事項。這種公允價值金額的結算可能不是審慎的管理決定。下表彙總了我們金融工具的公允價值估計(單位：千)：

	自.起						自.起
	2020年9月30日						2019年12月31日
資產(負債)	書價值			公平價值			書價值			公平價值
應收利息和租金	$	48,476		$	47,650		$	31,357		$	30,472
貸款(1)		1,186,533			1,195,148			1,704,854			1,742,153
債務，淨額		(8,190,669	)		(8,369,896	)		(7,023,679	)		(7,331,816	)

(1)

不包括$115上百萬筆與歐內斯特有關的抵押貸款205中討論的向新的國際合資企業提供的百萬美元收購貸款附註3根據二級投入以公允價值(等於賬面價值)記錄

通過使用市場利率對估計現金流進行貼現，類似貸款將發放給信用評級相近、剩餘期限相同的借款人。.

8.每股收益

醫療財產信託公司

我們的每股收益是根據以下公式計算的(以千為單位)：

	在這三個月裏截至9月30日，
	2020			2019
分子：
淨收入	$	131,357		$	90,267
非控股權益在淨收入中的份額		(251	)		(481	)
參與證券在收益中的份額		(435	)		(432	)
淨利潤，減少參與證券在收益中的份額	$	130,671		$	89,354
分母：
基本加權平均普通股		531,095			439,581
稀釋潛在普通股		1,341			1,352
稀釋加權平均普通股		532,436			440,933

	在這九個月裏截至9月30日，
	2020			2019
分子：
淨收入	$	322,166		$	246,478
非控股權益在淨收入中的份額		(600	)		(1,432	)
參與證券在收益中的份額		(1,386	)		(1,354	)
淨利潤，減少參與證券在收益中的份額	$	320,180		$	243,692
分母：
基本加權平均普通股		526,651			404,902
稀釋潛在普通股		1,181			1,198
稀釋加權平均普通股		527,832			406,100

MPT Operating Partnership，L.P.

我們每個普通單位的收益是根據以下公式計算的(以千為單位)：

	在這三個月裏截至9月30日，
	2020			2019
分子：
淨收入	$	131,357		$	90,267
非控股權益在淨收入中的份額		(251	)		(481	)
參與證券在收益中的份額		(435	)		(432	)
淨利潤，減少參與證券在收益中的份額	$	130,671		$	89,354
分母：
基本加權平均單位		531,095			439,581
稀釋電勢單位		1,341			1,352
稀釋加權平均單位		532,436			440,933

	在這九個月裏截至9月30日，
	2020			2019
分子：
淨收入	$	322,166		$	246,478
非控股權益在淨收入中的份額		(600	)		(1,432	)
參與證券在收益中的份額		(1,386	)		(1,354	)
淨利潤，減少參與證券在收益中的份額	$	320,180		$	243,692
分母：
基本加權平均單位		526,651			404,902
稀釋電勢單位		1,181			1,198
稀釋加權平均單位		527,832			406,100

9.承擔和或有事項

承付款

我們同意投資於三哥倫比亞的普通急救設施，大約$135百萬這些設施預計將由中討論的新的國際合資企業運營。附註3。這筆交易預計將在2020年第四季度完成並獲得資金。

偶然事件

我們是與我們業務相關的各種法律訴訟的當事人。管理層在諮詢法律顧問後認為，目前預計與該等訴訟有關的最終責任(如有)不會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生重大影響。

10.後續事件

在2020年9月30日之後，我們收到了大約300貸款本金預付款數百萬美元，其中大部分來自Prime，以償還某些2022年的抵押貸款。

第二項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。

以下對醫療財產信託和MPT Operating Partnership，L.P.的綜合財務狀況和綜合經營業績的討論和分析是在合併的基礎上進行的，因為這兩個實體之間沒有實質性差異。

以下有關綜合財務狀況及綜合經營業績的討論及分析，應與本表格10-Q所載的簡明綜合財務報表及其附註，以及本公司截至2019年12月31日止年度的10-K表格年度報告所載的綜合財務報表及其附註一併閲讀。

在2020年前9個月，新冠肺炎對我們業務的影響有限，因為我們在第三季度收到了大約98%的租金和利息，與第二季度一樣。對於沒有收取的2%，我們已經達成協議，收取這些遞延金額加上利息。我們的租户受到了政府要求推遲選擇性手術的影響，英國等某些國家的政府接管了某些設施，以及整體經濟的低迷。我們基本上收到了2020年10月的所有租金和利息支付，預計這種情況將繼續下去。然而，不能保證如果疫情持續很長一段時間，我們的租金和利息不會推遲到未來，直到我們的租户康復。

前瞻性陳述。

這份10-Q表格季度報告包含某些“前瞻性陳述”，符合修訂後的1933年“證券法”第27A節和修訂後的1934年“證券交易法”第21E節的含義。此類前瞻性聲明涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，可能會導致我們的實際結果或未來的表現、成就或交易或事件與前瞻性聲明中明示或暗示的結果有實質性差異，這些風險包括但不限於我們在提交給證券交易委員會的10-K表格年度報告和未來10-Q表格季度報告中描述的風險，以及我們根據1934年“證券交易法”(Securities Exchange Act)修訂版提交給證券交易委員會的當前8-K表格報告中描述的風險。這些因素包括：

•

美國(國家和地區)、歐洲(特別是德國、英國、西班牙、意大利、葡萄牙和瑞士)、澳大利亞和其他外國司法管轄區的政治、經濟、商業、房地產和其他市場狀況，我們可能在這些地區擁有醫療設施或進行業務交易，這可能會對以下各項產生負面影響：

我們租户、貸款人或持有我們現金餘額的機構的財務狀況，這可能會使我們面臨更大的違約風險；

我們以有吸引力的條件或根本不可能獲得股權或債務融資的能力，這可能會對我們尋求收購和發展機會、為現有債務進行再融資以及我們未來的利息支出產生不利影響；

這可能會限制我們以有吸引力的價格處置資產的能力，或者以我們的物業或無擔保的基礎獲得或維持債務融資的能力，這可能會限制我們以房地產為抵押或在無擔保的基礎上處置資產或獲得或維持債務融資的能力。

•

根據管理我們任何或所有未完成交易的協議，截至本協議日期尚未完成的條件可能得不到滿足的風險；

•

我們達成的任何或所有交易的預期收益可能需要比預期更長的時間才能實現，或者根本不會實現；

•

我們所處的競爭環境；

•

執行我們的商業計劃；

•

融資風險；

•

收購和發展風險；

•

潛在的環境或有事項和其他責任；

•

不利的事態發展影響到我們一個或多個租户的財務健康，包括資不抵債；

•

影響房地產業總體或特別是醫療保健房地產業的其他因素；

•

為了聯邦和州所得税的目的，我們有能力保持MPT作為房地產投資信託基金(REIT)的地位；

•

吸引和留住人才的能力；

•

新冠肺炎疫情對我們的業務、我們的合資企業、租户/借款人的業務和整體經濟的影響，以及可能影響我們的業務、我們的合資企業或我們的業務的其他因素

超出我們控制範圍的租户/借款人包括自然災害在內，健康危機或流行病以及隨後的政府行為在反應中該等事宜；

•

外幣匯率變動情況；

•

美國、歐洲、澳大利亞或其他司法管轄區聯邦、州或地方税法的變化，我們可能在這些司法管轄區擁有醫療設施或進行商業交易；以及

•

美國、歐洲、澳大利亞和其他國家的醫療保健和其他監管要求。

可能影響我們運營的關鍵因素

我們的收入來自我們根據與租户簽訂的租賃協議賺取的租金、貸款給租户和其他設施業主的利息收入以及某些租户運營的利潤或股權。我們的租户經營醫療保健行業，通常為患者提供醫療、手術和康復護理。我們租户支付租金和利息的能力取決於他們在有利可圖的水平上開展業務的能力。我們相信，租户所處行業的經營環境總體上對高效運營商是有利的。然而，我們的租户的經營受到經濟、監管、市場和其他條件的影響(例如新冠肺炎要求推遲選擇性手術的影響，政府接管我們某些國際地點的設施，以及對整體經濟的總體負面影響)，這些條件可能會影響我們的業績。因此，我們監控某些關鍵因素，我們認為這些因素的變化可能提供可能影響我們投資組合風險水平的條件的早期跡象。

我們在承保準租户和借款人，以及監察現有租户和借款人的表現時，考慮的主要因素包括：

•

按類型劃分的入院水平和手術/程序/診斷量；

•

每個租户或借款人以及每個設施的當前、歷史和預期營業利潤率(以利息、税項、折舊、攤銷和設施租金前的收益衡量)；

•

租户或借款人的營業收益與設施租金和設施租金加上其他固定成本(包括債務成本)的比率；

•

我們租户或借款人收入來源的變化，包括公共支付者(包括美國的聯邦醫療保險、醫療補助/醫療、管理醫療、德國的養老基金和英國的國民健康服務)和私人支付者(包括商業保險和私人付費患者)的相對比例；

•

租户現金收入的趨勢，包括與記錄的患者服務淨收入的比較；

•

租户的自由現金流；

•

不斷演變的醫療立法和其他法規對我們的租户或借款人的盈利能力和流動性的影響；以及

•

我們的租户或借款人所在的當地和周邊地區的競爭和人口結構。

除上述直接影響租户和借款人的因素外，某些商業因素可能會對我們未來的經營業績產生重大影響。這些因素包括：

•

資本成本和可獲得性的趨勢，包括市場利率，我們的潛在租户可能會用來購買房地產資產，而不是通過租賃結構為房地產資產融資；

•

醫療法規的變化可能會限制醫生參與醫療服務提供者和醫療房地產所有權的機會；

•

減少醫療保險、州醫療保健計劃和商業保險提供商的報銷，這可能會降低我們租户或借款人的盈利能力和租賃率；

•

來自其他融資來源的競爭；以及

•

我們的租户和借款人在信貸市場獲得資金的能力。

關鍵會計政策

請參閲我們的2019年年報Form 10-K，以討論我們的關鍵會計政策，其中包括收入確認、房地產投資、購買價格分配、貸款、應收租金和應收利息損失、股票薪酬、我們的公允價值期權選擇，以及我們關於合併的會計政策。在截至2020年9月30日的9個月內，這些政策沒有發生實質性變化，但附註2我們的簡明合併財務報表。

概述

我們是一家自營房地產投資信託基金(REIT)，專注於在美國各地以及有選擇地在外國司法管轄區投資和擁有淨租賃醫療機構。自2004年4月6日以來，我們一直以房地產投資信託基金的身份運營，因此，在提交2004年聯邦所得税申報單時，我們選擇了房地產投資信託基金的地位。醫療財產信託公司於2003年8月27日根據馬裏蘭州法律成立，MPT Operating Partnership，L.P.於2003年9月10日根據特拉華州法律成立。我們幾乎所有的業務都是通過MPT Operating Partnership，L.P.進行的。我們收購和開發醫療設施，並以長期淨租賃的形式將設施出租給醫療運營公司，這要求租户承擔與物業相關的大部分成本。我們還向以房地產資產為抵押的醫療保健運營商提供抵押貸款。此外，我們有選擇地通過我們的應税REIT子公司向我們的某些運營商發放貸款，這些子公司的收益通常用於收購和營運資本。最後，我們不時獲得租户的利潤或其他股權，使我們有權分享租户的利潤和虧損。

截至2020年9月30日，我們的投資組合由385個出租或貸款給46家運營商的物業組成，其中兩個正在開發中，11個是以抵押貸款的形式。

我們對醫療保健房地產的投資，包括抵押貸款和其他貸款，以及對我們租户的任何股權投資，都被認為是一個單一的可報告部門。截至2020年9月30日，我們的所有投資都分佈在美國、歐洲和澳大利亞。我們的總資產由以下組成(以千美元為單位)：

	截至9月30日， 2020			所佔百分比總計			截至12月31日， 2019			所佔百分比總計
房地產自有(毛)	$	13,387,973			83.8	%	$	9,994,844			69.1	%
房地產累計折舊及攤銷		(754,560	)		-4.7	%		(570,042	)		-3.9	%
按揭貸款		602,479			3.8	%		1,275,022			8.8	%
其他貸款		910,467			5.7	%		544,832			3.8	%
在建		36,251			0.2	%		168,212			1.2	%
現金和現金等價物		183,794			1.2	%		1,462,286			10.1	%
股權投資		864,944			5.4	%		926,990			6.4	%
其他		747,067			4.6	%		665,187			4.5	%
總資產	$	15,978,415			100.0	%	$	14,467,331			100.0	%

其他集中度詳細信息

以預計總資產為基礎(定義見“非公認會計準則財務指標的對賬”)，與2019年12月31日相比，我們截至2020年9月30日的集中度如下(以千美元為單位)：

按運營商劃分的預計總資產總額

	截至2020年9月30日					截至2019年12月31日
運營者	預計合計總資產		百分比預計合計總資產			預計合計總資產		百分比預計合計總資產
乘務員	$	4,169,482		23.7	%	$	4,052,162		24.5	%
圓圈		2,265,174		12.8	%		2,152,951		13.0	%
展望		1,588,936		9.0	%		1,563,642		9.5	%
中位數		1,206,498		6.8	%		1,025,765		6.2	%
LifePoint Health，Inc.(“LifePoint”)		1,202,434		6.8	%		1,202,319		7.3	%
其他運營商		6,262,140		35.5	%		5,628,892		33.4	%
其他資產		950,511		5.4	%		903,543		6.1	%
*總計	$	17,645,175		100.0	%	$	16,529,274		100.0	%

總計按美國各州和國家列出的預計總資產

	截至2020年9月30日					截至2019年12月31日
美國各州和其他國家	預計合計總資產		百分比道達爾專業版和Forma 總資產			預計合計總資產		百分比道達爾專業版和Forma 總資產
德克薩斯州	$	1,577,739		8.9	%	$	1,390,835		8.4	%
馬薩諸塞州		1,497,182		8.5	%		1,497,182		9.1	%
加利福尼亞		1,377,996		7.8	%		1,298,244		7.9	%
猶他州		1,295,685		7.3	%		1,087,743		6.6	%
賓州		861,596		4.9	%		905,887		5.5	%
所有其他州		4,001,949		22.7	%		4,022,909		24.2	%
其他國內資產		855,781		4.9	%		798,990		4.8	%
總計美國	$	11,467,928		65.0	%	$	11,001,790		66.5	%
英國	$	2,717,588		15.4	%	$	2,617,158		15.8	%
德國		1,302,430		7.4	%		1,117,539		6.8	%
澳大利亞		927,448		5.3	%		897,915		5.4	%
11.瑞士		653,237		3.7	%		505,172		3.1	%
西班牙		209,614		1.2	%		159,451		1.0	%
所有其他國家		272,200		1.5	%		125,696		0.8	%
其他國際資產		94,730		0.5	%		104,553		0.6	%
合計國際	$	6,177,247		35.0	%	$	5,527,484		33.5	%
總計	$	17,645,175		100.0	%	$	16,529,274		100.0	%

在個人物業的基礎上，截至2020年9月30日，我們對任何單一物業的最大投資約佔我們預計總資產的3%。

在調整後的收入基礎上(如本季度報告10-Q表第2項“非GAAP財務措施的協調”一節所定義)，截至2020年9月30日的9個月與上年相比集中情況如下(以千美元為單位)：

調整後總額按運營商劃分的收入

	截至9月30日的9個月，
	2020					2019
運營者	調整後總額營業收入		百分比調整後總金額營業收入			調整後總額營業收入		百分比：調整後總金額營業收入
乘務員	$	276,419		27.8	%	$	265,060		40.2	%
圓圈		116,175		11.7	%		4,485		0.7	%
展望		115,176		11.6	%		16,780		2.5	%
素數		100,413		10.1	%		95,961		14.6	%
生命點		79,794		8.0	%		34,420		5.2	%
其他運營商		305,444		30.8	%		241,472		36.8	%
總計	$	993,421		100.0	%	$	658,178		100.0	%

總計調整後按美國各州和國家/地區列出的收入

	截至9月30日的9個月，
	2020					2019
美國各州和其他國家	調整後總額營業收入		百分比調整後總額營業收入			調整後總額營業收入		百分比調整後總金額營業收入
加利福尼亞	$	110,107		11.1	%	$	56,143		8.5	%
馬薩諸塞州		104,626		10.5	%		102,893		15.6	%
德克薩斯州		78,622		7.9	%		88,818		13.5	%
猶他州		77,988		7.9	%		65,128		9.9	%
賓州		58,707		5.9	%		16,051		2.4	%
所有其他州		281,780		28.4	%		218,155		33.2	%
總計美國	$	711,830		71.7	%	$	547,188		83.1	%
英國	$	135,636		13.7	%	$	7,555		1.1	%
德國		72,739		7.3	%		72,135		11.0	%
所有其他國家		73,216		7.3	%		31,300		4.8	%
合計國際	$	281,591		28.3	%	$	110,990		16.9	%
總計	$	993,421		100.0	%	$	658,178		100.0	%

按設施類型劃分的調整後總收入

	截至9月30日的9個月，
	2020					2019
設施類型	調整後總額營業收入		百分比調整後總額營業收入			調整後總額營業收入		百分比調整後總金額營業收入
全科急診醫院	$	843,930		85.0	%	$	530,383		80.6	%
康復醫院		123,758		12.5	%		105,369		16.0	%
長期急性護理醫院		25,733		2.5	%		22,426		3.4	%
總計	$	993,421		100.0	%	$	658,178		100.0	%

運營結果

截至2020年9月30日的三個月與2019年9月30日相比

截至2020年9月30日的三個月的淨收入為1.311億美元，而截至2019年9月30日的三個月的淨收入為8980萬美元。淨收入增長46%主要得益於2019年和2020年進行的新投資帶來的收入增量，包括2020年1月Circle交易的收入。收入的增加被更高的利息(為這些新投資提供部分資金的額外債務)和折舊費用所部分抵消。此外，由於公司的發展，我們產生了更高的一般和行政成本以及所得税費用，以及與英國公司税率變化相關的900萬美元的所得税費用增加。經某些項目調整後的運營資金(“FFO”)，2020年第三季度為2.207億美元，較2019年第三季度的1.475億美元增長50%。與淨利潤類似，FFO的增長主要是由於2019以及整個2020年。

截至2019年9月30日、2020年和2019年9月30日的三個月收入比較如下(美元金額以千計)：

	2020		所佔百分比總計			2019		所佔百分比總計			一年下來年變化
房租收費	$	192,953		58.6	%	$	124,361		55.3	%		55.2	%
直線租金		51,125		15.5	%		31,026		13.8	%		64.8	%
融資租賃收入		52,544		15.9	%		32,587		14.5	%		61.2	%
利息和其他收入		32,836		10.0	%		36,782		16.4	%		-10.7	%
總收入	$	329,458		100.0	%	$	224,756		100.0	%		46.6	%

我們的總收入2020 第三四分之一是向上 $104.7 百萬美元，或47%，超過前一年。這在……裏面摺痕由以下部分組成：

•

營業租賃收入(包括賬單租金和直線租金)-比上年增加8870萬美元，其中約9400萬美元是9月30日後進行的收購帶來的增量收入。2019(其中4310萬美元與2020年1月對Circle的收購有關，2300萬美元與2020年7月收購的兩家Steward工廠有關，均在附註3在簡明合併財務報表中)，480萬美元來自愛達荷州瀑布和Circle開發物業的租金開始，約100萬美元來自有利的外匯波動。這一增長被2019年第三季度以來處置和騰出物業造成的收入損失以及2019年同期由於物業處置和轉租活動而出現的更多直線租金沖銷部分抵消。附註3在簡明合併財務報表中。

•

融資租賃收入-由於2019年第三季度來自Prospect收購的1970萬美元的增量收入，增加了2000萬美元。

•

利息和其他收入-比上一年減少390萬美元，原因是2020年7月交換兩個Steward設施的抵押貸款的利息收入減少了約1300萬美元，以獲得費用Simple Real Estate的所有權，如中所述附註3在簡明合併財務報表中。這一減少被來自新貸款投資的730萬美元的增量收入部分抵消，其中包括2020年5月向新的國際合資企業發放的貸款賺取的390萬美元，2019年8月發放的展望貸款的170萬美元，根據貸款條款每年提高利率的10萬美元，以及有利的外匯波動帶來的20萬美元。

截至2020年9月30日和2019年9月30日的季度，利息支出總額分別為8230萬美元和6450萬美元。這一增長主要與2019年9月30日之後為新投資提供資金而發行的新債務有關，包括2020年1月發行的7億GB定期貸款和2019年12月發行的10億GB優先無擔保票據。我們產生了大約400萬美元的過橋貸款費用(如附註4截至2019年9月30日的三個月)。截至2020年9月30日的三個月，我們的加權平均利率為3.8%，而2019年同期為4.3%。

2020年第三季度房地產折舊和攤銷從2019年的4080萬美元增加到6970萬美元，主要是由於2019年9月30日之後進行的新投資。

在截至2020年和2019年9月30日的季度裏，與房地產相關的支出總額分別為590萬美元和400萬美元。這一增長主要是由於與被分割的Adestus物業有關的物業税，如中所述。附註3在簡明合併財務報表中。

2020年第三季度，一般和行政費用佔收入的比例為9.6%，低於上年的10.4%。以美元計算，2020年第三季度的一般和行政費用總計3170萬美元，比去年第三季度增加了840萬美元。在這一增長中，460萬美元與薪酬有關，主要與我們基於業績的獎勵中股票薪酬支出增加有關。鑑於我們在2019年的強勁表現，包括39%的總股東回報和45億美元新投資的顯著增長，加上我們在2020年1月進行的有史以來最大的一次性收購，我們認為更有可能獲得某些業績獎勵，並相應地調整了我們的股票薪酬支出。增加的餘額主要與其他公司費用有關，這些費用由於公司的增長而較高。

於截至二零二零年九月三十日止三個月內，吾等出售了四項設施及兩項附屬物業，淨虧損90萬美元。

截至2020年9月30日的季度，股權收益為590萬美元，比2019年同期增加240萬美元，這是因為我們在2019年第四季度對HM Hospital的投資，以及我們的Primotop、Infrore和Valore股權投資在2020年第三季度的回報率高於2019年同期。

2020年第三季度250萬美元的其他收入主要來自與我們對Aevis Victoria SA股票的投資按市價計價相關的非現金公允價值調整。我們在2019年5月收購了這隻股票，作為我們在瑞士的整體投資的一部分。

所得税支出通常包括我們國內TRS實體的美國聯邦和州所得税，以及位於美國以外司法管轄區的某些投資的非美國所得税或預扣税。這三個月的所得税支出為1,600萬美元截至2020年9月30日，主要來自我們在英國投資產生的收入，包括大約900萬美元的調整，以反映英國公司税率從

17%至19%.相比之下，我們錄下來 a $0.7百萬所得税優惠政策第三2019年第四季度從以下公司認可的一次性税收優惠中獲益我們國內的TRS.

我們採用資產負債法核算所得税。遞延税項資產被記錄到我們認為這些資產更有可能變現的程度。在作出這樣的決定時，所有可用的正面和負面證據都被考慮在內，包括遞延税項負債的預定沖銷、預計的未來應税收入、税務籌劃策略以及最近的財務表現。基於我們對所有正面和負面證據的審查，包括我們在某些實體的三年累計税前賬面虧損狀況，我們得出的結論是，1470萬美元的估值津貼應該反映在我們截至2020年9月30日的某些國際和國內遞延税淨資產中。未來，如果我們確定我們更有可能實現我們的遞延税項淨資產，我們將撤銷估值免税額的適用部分，在確定這一決定的期間確認所得税優惠，並在未來賺取收入時產生更高的所得税。

截至2020年9月30日的9個月與2019年9月30日相比

截至2020年9月30日的9個月的淨收入為3.216億美元，而截至2019年9月30日的9個月的淨收入為2.45億美元。淨收入增長31%主要是由於2019年和2020年新投資帶來的收入增加，但部分被為這些新投資提供部分資金而產生的新債務利息支出增加7600萬美元、較高折舊支出8400萬美元以及超過2000萬美元的非現金房地產減值費用和股權證券公允價值調整所抵消。此外，與2019年相比，我們在2020年前9個月產生了更高的一般、行政和所得税費用，原因是公司的增長，以及與英國和我們開展業務的其他國家的公司税率變化相關的900萬美元的所得税費用增加。經某些項目調整後的運營資金(“FFO”)在2020年前9個月為6.115億美元，而2019年前9個月為3.862億美元。與淨利潤類似，FFO的增長主要是由於2019年9月30日之後新投資帶來的收入增加。

截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月收入比較如下(美元金額以千計)：

	2020		所佔百分比總計			2019		所佔百分比總計			一年下來年變化
房租收費	$	538,277		58.8	%	$	343,841		57.5	%		56.5	%
直線租金		103,697		11.3	%		76,813		12.9	%		35.0	%
融資租賃收入		157,469		17.2	%		67,253		11.2	%		134.1	%
利息和其他收入		115,989		12.7	%		109,852		18.4	%		5.6	%
總收入	$	915,432		100.0	%	$	597,759		100.0	%		53.1	%

2020年前9個月，我們的總收入比上年增加了3.177億美元，增幅為53%。這一增長包括以下幾個方面：

•

運營租賃收入(包括賬單租金和直線租金)-比上年增加2.213億美元，其中約2.475億美元是2019年9月30日之後進行的收購帶來的增量收入(其中1.081億美元與2020年1月收購Circle有關，如附註3根據簡明合併財務報表，其中4540萬美元與2019年第四季度完成的LifePoint收購有關)，950萬美元來自愛達荷州瀑布和Circle開發物業的租金開始，約50萬美元來自有利的外匯波動。這一增長部分被2019年第三季度以來處置和騰出物業造成的收入損失，以及比2019年更多的直線租金沖銷所抵消，如附註3在簡明合併財務報表中。

中討論過的附註3根據簡明綜合財務報表，吾等於2020年6月16日獲得Circle/BMI租賃變更的最終監管批准，並相應修訂該等租賃。如果這些修改後的租約在2020年1月8日我們收購結束之日就已經到位，2020年前9個月的租賃收入將增加約1700萬美元。

•

融資租賃收入-由於2019年第三季度來自Prospect收購的8930萬美元的增量收入，增加了9020萬美元。

•

利息和其他收入--比上年增加610萬美元，原因如下：

貸款利息-比上年增加590萬美元，原因是新的貸款投資增加了約1650萬美元的收入，其中包括與2019年8月發放的展望貸款有關的790萬美元，以及2020年5月向新的國際合資企業提供的貸款賺取的600萬美元(更多信息見附註3

戴塔ILS)、和2.2美元根據貸款條款，我們每年都會提高利率，從中獲得100萬美元。這增加了輕鬆是p由13.0美元的人工補償百萬銀行的利息收入減少兑換抵押貸款的比例關於兩個管家設施2020年7月對於費用的擁有權，簡單的房地產如中所述附註3在簡明合併財務報表中。

其他收入-由於在2019年和2020年購買了更多物業，比上一年增加了20萬美元，因此我們從租户那裏獲得了更多的土地租賃、物業税和保險付款。

截至2019年9月30日和2019年9月30日的9個月，利息支出總額分別為2.435億美元和167.4美元。這一增量增長主要與2020年和2019年的新債務發行有關，包括2020年1月發行的7億GB定期貸款，2019年12月發行的10億GB優先無擔保票據，以及2019年7月發行的9億美元優先無擔保票據。2020年前9個月，我們發生了60萬美元與英鎊定期貸款安排相關的加速承諾費攤銷費用。在2019年同期，我們發生了490萬美元與我們的澳大利亞定期貸款安排和過渡性貸款費用相關的類似費用(如中所述附註4簡明合併財務報表)。截至2020年9月30日的9個月，我們的加權平均利率為3.9%，而2019年同期為4.6%。

2020年前9個月的房地產折舊和攤銷從2019年同期的1.082億美元增加到1.92億美元，主要是由於2019年9月30日之後進行的新投資。

在截至2020年和2019年9月30日的9個月裏，與房地產相關的支出總額分別為1920萬美元和1540萬美元。這一增長主要是由於2020年前9個月被分割的Adestus物業以及2020年第二季度處置的兩個Alecto物業產生的物業税和其他費用(如中所述附註3簡明合併財務報表)。

2020年前9個月，一般和行政費用佔收入的比例為10.6%，低於去年同期的11.5%。以美元計算，2020年前9個月的一般和行政費用總計9710萬美元，比2019年同期增加了2810萬美元。在這一增長中，1720萬美元與薪酬有關，主要與我們基於業績的獎勵中股票薪酬支出增加有關。鑑於我們在2019年的強勁表現，包括39%的總股東回報和45億美元新投資的顯著增長，加上我們在2020年1月進行的有史以來最大的一次性收購，我們認為更有可能獲得某些業績獎勵，並相應地調整了我們的股票薪酬支出。增加的餘額主要與其他公司費用有關，這些費用由於公司的增長而較高。

於截至二零二零年九月三十日止九個月內，我們出售了九項設施及六項附屬物業，淨虧損270萬美元。此外，我們在2020年第一季度進行了1,900萬美元的調整，以降低某些Adestus物業和一家Alecto設施的房地產賬面價值(見附註3有關進一步詳情，請參閲簡明合併財務報表)。

2020年前9個月的股權收益為1,530萬美元，比2019年同期增加了360萬美元，這主要是因為我們分別在2019年第二季度和第四季度對Infrore和HM Hospital進行了投資。

2020年前9個月的其他支出950萬美元是非現金公允價值調整，主要與我們對Aevis Victoria SA股票的投資按市價計價有關。這隻股票和大多數股票一樣，由於新冠肺炎疫情的影響，在2020年前9個月下跌。我們在2019年5月收購了這隻股票，作為我們在瑞士的整體投資的一部分。

所得税支出通常包括我們TRS實體的美國聯邦和州所得税，以及位於美國以外司法管轄區的某些投資的非美國所得税或預扣税。截至2020年9月30日的9個月，2480萬美元的所得税支出主要來自我們在英國和其他國際國家的投資，包括900萬美元的税收調整，以反映英國和其他地方的公司税率變化。相比之下，2019年前9個月，我們從國內TRS認可的非經常性税收優惠中獲得了340萬美元的所得税優惠。

非公認會計準則財務指標的對賬

跟蹤房地產行業的投資者和分析師利用運營資金(FFO)作為業績的補充衡量標準。FFO反映了房地產資產價值隨市場狀況上升或下降的假設，主要根據公認會計準則(GAAP)折舊和房地產資產攤銷的影響進行調整，即假設房地產價值隨着時間的推移而可預測地遞減。我們根據全美房地產投資信託協會(NAREIT)提供的定義計算FFO，該定義代表淨收益(虧損)(根據GAAP計算)，不包括房地產銷售的收益(虧損)和房地產資產的減值費用，加上房地產折舊和攤銷，以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的淨收益(虧損)。

除了根據NAREIT的定義提出FFO外，我們還披露了正常化FFO，它針對與意外或非核心事件或活動或會計變化相關的項目調整FFO，如果沒有註明，這些項目將使與上一季度業績和市場預期的比較對投資者和分析師的意義降低。

我們相信，FFO的使用，再加上所需的GAAP陳述，提高了投資者對我們經營業績的理解，而標準化FFO的使用使我們的經營業績與前期和其他公司的比較更有意義。雖然FFO和標準化FFO是REITs運營和財務業績的相關和廣泛使用的補充指標，但它們不應被視為我們運營業績的替代指標，因為這些指標既沒有反映折舊和攤銷成本，也沒有反映維持我們物業運營業績所需的資本支出和租賃成本水平，這可能是可能對我們的運營業績產生重大影響的重大經濟成本。FFO和標準化FFO不應被視為淨收益(虧損)(根據公認會計原則計算)的替代指標，或經營活動現金流(根據公認會計原則計算)的替代方案，以衡量我們的流動性。

下表列出了截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月MPT普通股股東應佔FFO的淨收入對賬(單位為千，不包括每股數據)：

	在截至的三個月內						在結束的9個月裏
	2020年9月30日			2019年9月30日			2020年9月30日			2019年9月30日
FFO信息：
MPT普通股股東應佔淨收益	$	131,106		$	89,786		$	321,566		$	245,046
參與證券在收益中的份額		(435	)		(432	)		(1,386	)		(1,354	)
淨利潤，減少參與證券在收益中的份額	$	130,671		$	89,354		$	320,180		$	243,692
折舊攤銷		80,841			50,163			223,166			130,424
房地產銷售損失(收益)		927			(209	)		2,703			(62	)
房地產減值費用		—			—			19,006			—
運營資金	$	212,439		$	139,308		$	565,055		$	374,054
核銷直線租金和其他		1,266			6,503			27,098			9,505
非現金公允價值調整		(1,575	)		(2,273	)		9,030			(2,273	)
税率變動		8,535			—			9,661			—
未使用的融資費		—			3,959			611			4,873
規格化運營資金	$	220,665		$	147,497		$	611,455		$	386,159
每股攤薄數據：
淨利潤，減少參與證券在收益中的份額	$	0.25		$	0.20		$	0.61		$	0.60
折舊攤銷		0.15			0.12			0.42			0.32
房地產銷售損失(收益)		—			—			0.01			—
房地產減值費用		—			—			0.03			—
運營資金	$	0.40		$	0.32		$	1.07		$	0.92
核銷直線租金和其他		—			0.01			0.05			0.02
非現金公允價值調整		—			—			0.02			—
税率變動		0.01			—			0.02			—
未使用的融資費		—			—			—			0.01
規格化運營資金	$	0.41		$	0.33		$	1.16		$	0.95

預計總資產

預計總資產是累計折舊/攤銷前的總資產(根據我們未合併的合資企業進行調整)，並假設截至適用報告期的所有新投資的房地產承諾以及開發交易和已啟動的資本改善項目的未到位資金全部到位，並假設手頭現金用於這些交易。我們相信，預計總資產對投資者是有用的，因為它提供了我們投資組合的更新視角，並使我們能夠更好地瞭解我們的集中度水平，因為我們的承諾即將結束，我們的其他承諾得到了充分的資金支持。下表列出了總資產與預計總資產的對賬情況(以千計)：

	自.起			自.起
	2020年9月30日			2019年12月31日
總資產	$	15,978,415		$	14,467,331
加上：
房地產對新投資的承諾(一)		135,000			1,988,550
開發交易中未到位的金額，並已開始三個基建項目(2)		172,850			163,370
累計折舊和攤銷		754,560			570,042
我們合資企業的增量總資產(3)		912,200			563,911
期末後新債收益		—			927,990
更少：
用於資助上述交易的現金(4)		(307,850	)		(2,151,920	)
預計總資產	$	17,645,175		$	16,529,274

(1)	2020專欄反映了我們在2020年9月30日做出的在哥倫比亞收購三個設施的承諾。《2019年專欄》反映了2020年1月8日在英國收購30家設施的情況。

(2)	包括截至2020年9月30日和2019年12月31日，分別用於正在進行的開發項目的3920萬美元和4170萬美元的未到位資金金額，以及用於基建項目和已開始租金的開發項目的1.337億美元和1.217億美元的未到位資金金額。

(3)	調整以反映我們在合資企業總資產中的份額。

(4)	包括手頭可用現金加上期末後活動產生的現金，包括新債務、資產出售或償還貸款的收益。

調整後的收入

調整後的收入是根據我們在房地產合資企業安排中的類似收入按比例調整的總收入。我們相信，調整後的收入對投資者是有用的，因為它提供了我們所有投資的收入的更完整的視圖，並允許更好地瞭解我們的收入集中度。下表顯示了總收入與調整後總收入的對賬(以千為單位)：

	截至9月30日的9個月，
	2020		2019
總收入	$	915,432	$	597,759
通過合資安排擁有的房地產的收入		77,989		60,419
調整後總收入	$	993,421	$	658,178

流動性和資本資源

2020年現金流活動

2020年前9個月，我們從經營活動中產生了約4.42億美元的現金流(不包括我們新的Circle/BMI投資獲得的約3500萬美元的收入，因為此類租金在收購完成前就已預付)，主要包括租金以及抵押貸款和其他貸款的利息。我們用這些運營現金流為4.23億美元的股息提供資金。此外，我們在房地產和其他資產上投資了大約28億美元，包括2020年1月GB 15億Circle收購了30處物業(如附註3在本表格10-Q的第1項中，使用手頭現金、7億英鎊定期貸款、根據我們的市場股權發行計劃出售1540萬股普通股、淨收益約2.94億美元以及我們的信貸安排循環部分的2.25億美元的收益。

在2020年9月30日之後，我們收到了大約3億美元的貸款本金償還，並將其中的一部分用於部分減少我們左輪手槍的未償還餘額。此外，在2020年9月30日之後，我們出售了

30萬股普通股在我們的市場上股權發行計劃，淨收益約為#美元。5百萬.

2019年現金流活動

在截至2019年9月30日的9個月中，我們從運營活動中產生了約3.3億美元的現金流，主要包括租金和抵押貸款和其他貸款的利息。我們用這些運營現金流為2.917億美元的股息提供資金。

2019年前9個月的某些投資和融資活動包括：

購買了37億美元的房地產資產，涉及四個國家的70多個設施；

為大約2.6億美元的開發、增資和其他項目提供資金；

根據我們的市場股權發行計劃出售了3610萬股普通股，淨收益約為6.49億美元；

完成了一項澳大利亞定期貸款安排，金額約為8.37億美元，以幫助為Healthscope的收購提供資金；以及

完成了5175萬股的承銷公開發行，淨收益為8.581億美元，發行了9億美元的優先無擔保票據，淨收益約為8.85億美元。我們利用這些發行所得投資於16個設施，向Prospect出租或貸款15.5億美元。

短期流動性要求：

截至2020年11月4日，從現在到2021年2月，我們的循環信貸安排(目前未償還金額為1.25億美元)到期(我們可以延長一年)，沒有債務本金到期。截至2020年11月4日，我們的循環信貸安排加上手頭現金的可獲得性接近15億美元。我們相信，這種流動性，加上我們目前每月的租金和貸款利息現金收入，我們合資企業安排的定期分配，以及我們市場股權計劃下約7億美元的可用資金，足以為我們的運營、債務和利息義務、我們的公司承諾以及股息提供資金，以滿足未來12個月REIT的要求。

長期流動性要求:

截至2020年11月4日，從現在到2021年2月，我們的循環信貸安排(目前未償還金額為1.25億美元)到期(我們可以延長一年)，沒有債務本金到期。我們在2020年11月4日的流動性約為15億美元，加上我們目前每月的租金和貸款利息現金收入，我們合資企業安排的定期分配，以及我們市場股權計劃下約7億美元的可用資金，我們相信這些流動性足以為我們的運營、債務和利息義務、我們的公司承諾以及股息提供資金，以便在可預見的未來遵守REIT的要求。

然而，為了為額外的投資提供資金，為未來幾年到期的債務提供資金，或者從戰略上為任何現有債務(包括我們將於2022年到期的信貸安排)進行再融資，以降低利率，我們可能需要獲得以下資金來源之一或組合：

•

出售股權證券；

•

發行新的美元、歐元或英鎊計價的債務證券，包括優先無擔保票據；

•

修改或簽訂新的循環信貸安排和/或銀行定期貸款；

•

在美國境外的房地產上發放新的擔保貸款；和/或

•

戰略房地產銷售或合資企業的收益。

然而，不能保證條件對這類可能的交易有利(特別是在新冠肺炎疫情持續的情況下)，也不能保證我們的計劃會成功。

P我們債務到期的主要付款(不包括任何折扣、保費或債務發行成本的影響)自.起2020年11月4日具體如下(以千為單位)：

2020	$	—
2021		125,000
2022		786,300
2023		519,520
2024		1,661,840
此後		5,074,740
總計	$	8,167,400

合同義務的披露

我們在截至2019年12月31日的財年的Form 10-K年度報告中介紹了我們的合同義務，並在第二季度Form 10-Q中更新了時間表。除了對我們的購買義務的更改外，更詳細的説明請參見注9截至2020年9月30日，本表格10-Q的第1項沒有其他重大變化。但是，請參見附註10適用於2020年9月30日之後的活動。

下表為這些更新更新了我們的合同義務計劃(以千為單位)：

合同義務

少於

1年(1)

1-3年

3-5年

事後

5年

總計

購買義務

186,575

229,745

74,229

204,664

695,213

(1)

本欄目代表2020年剩下的三個月。

分銷策略

下表彙總了我們在截至2020年9月30日的兩年內宣佈的分發情況：

申報日期	記錄日期	分發日期	分佈每股
2020年8月13日	2020年9月10日	2020年10月8日	$	0.27
2020年5月21日	2020年6月18日	2020年7月16日	$	0.27
2020年2月14日	2020年3月12日	2020年4月9日	$	0.27
2019年11月21日	2019年12月12日	2020年1月9日	$	0.26
2019年8月15日	2019年9月12日	2019年10月10日	$	0.26
2019年5月23日	2019年6月13日	2019年7月11日	$	0.25
2019年2月14日	2019年3月14日	2019年4月11日	$	0.25
2018年11月15日	2018年12月13日	(2019年1月10日)	$	0.25

我們打算在經修訂的1986年國税法(下稱“守則”)規定的期限內向股東支付全部或幾乎所有年度應納税所得額，包括出售房地產的應税收益和出售證券的確認收益。我們的政策是向股東進行足夠的現金分配，以維持我們作為房地產投資信託基金(REIT)的地位，並避免公司收入和未分配收入的消費税。然而，我們的信貸安排限制了我們可以支付的股息金額-有關詳細信息，請參閲本表格10-Q第(1)項中的註釋4。

第三項關於市場風險的定量和定性披露。

市場風險包括利率、外幣匯率、商品價格、股票價格以及其他影響市場敏感工具的市場變化所產生的風險。我們尋求通過儘可能將新投資的條款與新的長期固定利率借款相匹配，來緩解利率波動的影響。我們可能會也可能不會選擇使用金融衍生品工具來對衝利率或外匯風險。對於利率對衝，這些決定主要基於我們將投資與可比借款相匹配的政策，但也基於適用日期的利率總體趨勢以及我們對未來利率波動的看法。對於外匯對衝，這些決定主要是基於我們的投資是如何融資的，我們投資的長期性，將收益匯回美國的必要性，以及外幣匯率的總體趨勢。

此外，我們設施的價值將根據當地和地區經濟狀況的變化以及租户創造利潤的能力的變化而波動，所有這些都可能影響我們的債務再融資能力(如有必要)。這個

我們設施的價值變化也會受到“上限”費率變化的影響，“上限”費率是用當前的基本租金除以設施的當前市場價值來衡量的。

我們對市場風險的主要敞口與利率和外幣的波動有關。以下分析顯示了我們的重要金融工具的市值、收益和現金流對假設的利率和匯率變化的敏感性，就好像這些變化已經發生一樣。為這些分析選擇的假設變化反映了我們對一年內合理可能發生的變化的看法。這些前瞻性披露具有選擇性，僅涉及這些假設變化的潛在影響。它們不包括其他可能因市場狀況變化而影響我們業務的潛在影響(例如新冠肺炎以匯率更大波動的形式造成的影響)。此外，它們不包括我們可能採取的將風險敞口降至最低的措施，例如簽訂未來利率掉期合約，以對衝我們的可變利率債務的利率上升。

利率敏感度

對於固定利率債務，利率變化影響公平市場價值，但不影響普通股股東的淨收入或現金流。相反，對於浮動利率債務，假設其他因素保持不變，利率變化通常不會影響公平市場價值，但確實會影響普通股股東的淨收入和現金流。截至2020年9月30日，我們的未償債務總額為82億美元，其中包括約78億美元的固定利率債務和4億美元的可變利率債務。如果市場利率增加1%，我們的債務在2020年9月30日的公允價值將減少750萬美元。除非我們決定在公開市場回購債券，否則固定利率債券的公允價值變化不會對我們產生任何影響。

如果我們的可變利率債務的市場利率增加1%，我們可變利率債務的年度利息支出的增加將使未來的收益和現金流每年減少10萬美元。如果我們的可變利率債務的市場利率下降1%，我們可變利率債務的利息支出的減少將使未來的收益和現金流每年增加10萬美元。這假設我們的可變利率債務下一年的平均未償還金額為4億美元，這是此類可變利率債務在2020年9月30日的餘額。

外匯敏感度

由於我們在德國、西班牙、意大利、葡萄牙、英國、瑞士和澳大利亞的投資，我們受到歐元、英鎊、瑞士法郎和澳元兑美元匯率波動的影響。儘管我們通常認為在這些國家的投資是長期性質的，能夠將任何非美元借款與這些貨幣的投資相匹配，而且從歷史上看不需要將大量收益匯回美國，但相應非美元貨幣對美元匯率的價值上升或下降可能會影響我們的財務狀況和/或我們的運營結果。僅根據我們2020年的經營業績，以下匯率變化5%將對我們的淨收入和FFO產生以下影響(以千計)：

	淨利潤影響		FFO影響
歐元(歐元)	$	68	$	1,804
英鎊(GB)		1,058		4,038
瑞士法郎(瑞士法郎)		265		865
澳元(澳元)		578		1,541

第四項控制和程序。

醫療財產信託公司和MPT運營夥伴公司，L.P.

我們採用並維持了披露控制和程序，旨在確保在美國證券交易委員會的規則和表格規定的時間內，記錄、處理、彙總和報告根據1934年證券交易法(經修訂)我們的報告中需要披露的信息，並將這些信息積累並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官(視情況而定)，以便及時做出有關要求披露的決定。在設計和評估披露控制和程序時，管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和操作多麼良好，都只能為實現預期的控制目標提供合理保證，管理層必須運用其判斷來評估可能的控制和程序的成本效益關係。

根據規則13a-15(B)的要求，根據修訂後的1934年證券交易法，我們在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層(包括首席執行官和首席財務官)的監督和參與下，對截至本報告涵蓋的季度末我們的披露控制和程序的設計和運行的有效性進行了評估。基於上述，我們的首席執行官和首席財務官得出的結論是，我們的披露控制和程序有效地提供了合理的保證，保證我們在提交的報告中需要披露的信息

根據1934年的《證券交易法》進行記錄、處理、彙總,並在美國證券交易委員會的規則和表格規定的期限內報告。

在最近一個財季，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這對我們的財務報告內部控制產生了重大影響，或很可能對其產生重大影響。

第二部分--其他信息

第一項：法律訴訟。

文件中包含的信息注：9簡明合併財務報表中的“承付款和或有事項”通過引用併入本項目1。

項目71A。風險因素。

請回顧我們於2020年4月8日提交給證券交易委員會的當前8-K表格報告中，從截至2019年12月31日的10-K表格年度報告第17頁開始、並於2020年2月27日提交給證券交易委員會的題為“風險因素”一節中披露的風險因素，以及我們於2020年5月11日提交給證券交易委員會的10-Q表格季度報告第32頁披露的額外風險因素。除上文所述外，本公司截至2019年12月31日止年度的Form 10-K年報所載風險因素並無其他重大變動。

第二項股權證券的未登記銷售和所得款項的使用。

(a)

沒有。

(b)

不適用。

(c)

沒有。

第三項高級證券違約。

沒有。

第四項礦山安全信息披露

沒有。

第五項：其他信息。

(a)

沒有。

(b)

沒有。

項目6.陳列品

陳列品數		描述

31.1*		根據1934年證券交易法第13a-14(A)條頒發的首席執行官證書。(醫療財產信託公司)

31.2*		根據1934年《證券交易法》第13a-14(A)條對首席財務官進行認證。(醫療財產信託公司)

31.3*		根據1934年證券交易法第13a-14(A)條頒發的首席執行官證書。(MPT Operating Partnership，L.P.)

31.4*		根據1934年《證券交易法》第13a-14(A)條對首席財務官進行認證。(MPT Operating Partnership，L.P.)

32.1**		根據1934年《證券交易法》第13a-14(B)條和根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節通過的《美國法典》第18編第1350條對首席執行官和首席財務官的認證。(醫療財產信託公司)

32.2**		根據1934年《證券交易法》第13a-14(B)條和根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節通過的《美國法典》第18編第1350條對首席執行官和首席財務官的認證。(MPT Operating Partnership，L.P.)

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附件：101.PRE*		內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔

附件104*		封面交互式數據文件(格式為內聯XBRL，包含附件101中包含的適用分類擴展信息。*)

謹此提交。

隨函提供。

簽名

根據修訂後的1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的簽署人代表其簽署。

醫療財產信託公司

依據：		凱文·漢納
		J·凱文·漢納
		副總裁、主計長、財務助理、首席財務官 (首席會計官)

MPT運營合夥公司，L.P.

依據：		凱文·漢納
		J·凱文·漢納
		副總裁、財務總監、財務助理、首席財務官兼首席財務官普通合夥人的唯一成員 MPT Operating Partnership，L.P. (首席會計官)

日期：2020年11月9日