證券交易委員會
華盛頓特區20549
形式
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根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節規定的季度報告 |
關於截至的季度期間
或
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根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告 |
從開始的過渡期 至
佣金檔案編號
(註冊人在其章程中的確切姓名)
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國家(州或其他司法管轄區 (公司或組織) |
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“1998年税務(國際税務局僱主)公告” (識別號碼) |
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*(主要執行辦公室地址) |
地址(郵政編碼) |
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(
(登記人的電話號碼，包括區號)
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註冊證券類別的名稱 |
商品代號 |
註冊的交易所名稱 |
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用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第13條或第15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。
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是 ☒ |
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不是的 ☐ |
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。
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是 ☒ |
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不是的 ☐ |
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
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☒ |
加速文件管理器 |
☐ |
*新興成長公司(Emerging Growth Company)。 |
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非加速文件管理器 |
☐ |
*規模較小的報告公司 |
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如果是新興成長型公司，請通過複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“交易法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所定義)是
截至2020年8月3日，有
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
表格10-Q
索引
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項目編號 |
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描述 |
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頁 |
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第一部分-財務信息 |
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1. |
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財務報表 |
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4 |
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截至2020年6月30日(未經審計)和2019年12月31日的合併資產負債表 |
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4 |
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截至2020年6月30日和201年6月30日的三個月和六個月的綜合業務表(未經審計)9 |
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5 |
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截至6月30日止三個月及六個月綜合全面收益(虧損)表(未經審計)， |
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6 |
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截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的合併股東權益報表(未經審計) |
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7 |
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截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月綜合現金流量表(未經審計) |
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9 |
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合併財務報表附註(未經審計) |
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11 |
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2. |
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管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析 |
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49 |
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3. |
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關於市場風險的定量和定性披露 |
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63 |
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4. |
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管制和程序 |
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65 |
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第II部分-其他資料 |
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1. |
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法律程序 |
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65 |
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1A. |
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危險因素 |
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66 |
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2. |
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未登記的股權證券銷售和收益的使用 |
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67 |
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3. |
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高級證券違約 |
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67 |
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4. |
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礦場安全資料披露 |
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67 |
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5. |
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其他資料 |
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67 |
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6. |
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陳列品 |
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67 |
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簽名 |
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68 |
2
關於前瞻性陳述的特別説明
本季度報告中包含的10-Q表格(“本報告”)中的某些陳述可能包含符合“1933年證券法”(修訂後)第27A節和“1934年證券交易法”(“交易法”)第21E節含義的前瞻性陳述。前瞻性陳述基於某些假設，描述我們未來的計劃、戰略和預期，通常可以通過使用“可能”、“將會”、“應該”、“預期”、“預期”、“估計”、“相信”、“打算”或“項目”或其否定或其他變體或類似術語來識別。前瞻性表述涉及已知和未知的風險、不確定因素和其他因素，可能導致我們的實際結果和財務業績與此類前瞻性表述明示或暗示的未來結果和財務業績大不相同，這些因素包括但不限於：(I)圍繞新冠肺炎疫情(“新冠肺炎疫情”)的經濟、政治和社會不確定性，包括(A)政府救助在幫助大小企業(包括本公司租户)方面的有效性或缺乏有效性，這些企業因強制關閉企業而導致收入大幅下降。(B)任何該等命令或其他有關社交疏遠的正式建議的有效期，以及該公司零售租户在任何該等命令或建議取消後恢復收入的速度及程度；(B)“原地避難”或“留在家中”的命令及社交疏遠做法，以及受新冠肺炎疫症影響的個人的情況；(B)任何該等命令或其他有關社交疏遠的正式建議的有效期，以及該公司零售租户在取消任何該等命令或建議後，收入恢復的速度及程度, (C)任何這類事件對該公司租户支付租金及其他付款或履行現有租約所訂其他承諾的責任有何潛在影響；。(D)就我們尋求在短期內出售物業而言，我們能否以具吸引力的價格出售物業，會有更大的不明朗因素；。(E)對發展及重建計劃的回報有何潛在不利影響；及。(F)短期內出現的嚴重經濟收縮及失業率上升所帶來的較廣泛影響，以及這些趨勢若不迅速扭轉，將會帶來的負面後果；。(D)由於我們正尋求在短期內出售物業，我們能否以具吸引力的價格出售物業，將會帶來更大的不明朗因素；及。(E)對發展及重建計劃的回報有何潛在的不利影響；及。(Ii)本公司租户(特別是其主要租户)及其他第三方履行各自與本公司合約安排下義務的能力及意願；。(Iii)宏觀經濟情況，例如中斷或無法進入資本市場；。(Iv)本公司成功實施其業務策略，以及識別、包銷、融資、完善及整合多元化收購及投資的能力；。(V)公司可能不時參與競爭的一般經濟狀況或市場經濟狀況的變化，及其對公司收入、收益和資金來源的影響；。(Vi)公司的借款成本因利率和其他因素的變化而增加，包括倫敦銀行同業拆借利率在2021年後可能逐步取消；。(Vii)公司在到期時償還、再融資、重組或延長債務的能力；。(Vii)公司在合資企業和未合併的投資。, (Ix)公司能否從其發展及重建項目中取得預期的財務結果；(X)公司租户在租約期滿後與公司續約的能力及意願；如不續約或公司行使更換現有租户的權利，公司能否以相同或更佳的條件重新租賃物業；以及公司因更換現有租户而可能招致的責任；(X)公司是否有能力從發展及重建項目中取得預期的財務成果；(X)公司租户在租約期滿後與公司續約的能力及意願；及公司因更換現有租户而可能招致的責任；。(X)公司是否有能力從其發展及重建項目中取得預期的財務結果；。(X)公司租户在租約期滿後與公司續租的能力及意願；。(Xi)本公司對環境事宜的責任；(Xii)災難性天氣及其他自然事件對本公司財產造成的損害，以及氣候變化的實際影響；(Xiii)未投保的損失；(Xiv)本公司基於經濟、市場、法律、税務及其他考慮因素，維持其房地產投資信託基金資格的能力及意願；(Xv)信息技術安全漏洞，包括新冠肺炎疫情期間與使用遠程技術有關的網絡安全風險增加；及(Xvi)主要高管的流失。
上述因素並非詳盡無遺，其他因素可能會對公司未來的業績和財務表現產生不利影響，包括公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中“風險因素”一節討論的風險因素，以及公司向證券交易委員會提交的其他定期報告或當前報告，包括標題下列出的報告。第1A項危險因素“和”項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析“在這份報告中。這些風險和不確定因素在評估本文中包含或併入的任何前瞻性陳述時都應予以考慮，以供參考。任何前瞻性陳述僅説明截至本新聞稿發佈之日的情況。公司明確表示不承擔任何義務或承諾公開發布對本文中包含的任何前瞻性陳述的任何更新或修訂，以反映公司對此的預期的任何變化，或此類前瞻性陳述所基於的事件、條件或情況的變化。
關於某些參考文獻的特別説明
本文件中所有提及的“附註”都是指第I部分中引用的註冊人合併財務報表的腳註，項目1.財務報表.
3
第一部分-財務信息
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第1項。 |
財務報表。 |
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
綜合資產負債表
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6月30日， |
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12月31日， |
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(千美元，每股除外) |
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2020 |
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2019 |
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資產 |
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(未經審計) |
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房地產投資，按成本計算 |
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經營房地產，淨值 |
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正在開發的房地產 |
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房地產淨投資 |
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應收票據淨額 |
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對未合併關聯公司的投資和向其墊付的款項 |
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其他資產，淨額 |
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現金和現金等價物 |
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限制性現金 |
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應收租金 |
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總資產 |
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負債 |
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抵押和其他應付票據，淨額 |
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無擔保應付票據，淨額 |
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無擔保信貸額度 |
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應付帳款和其他負債 |
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應付股息和分派 |
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分配超過未合併聯營公司收入和投資於未合併聯營公司的收入 |
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總負債 |
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承諾和或有事項 |
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權益 |
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阿卡迪亞股東權益 |
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普通股，$ |
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額外實收資本 |
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累計其他綜合損失 |
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超過累積收益的分配 |
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阿卡迪亞股東權益總額 |
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非控制性利益 |
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總股本 |
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負債和權益總額 |
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附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
4
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併業務報表
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截至6月30日的三個月， |
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截至6月30日的6個月， |
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(除每股金額外，以千計) |
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2020 |
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2019 |
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2020 |
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2019 |
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營業收入 |
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租金收入 |
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其他 |
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總收入 |
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運營費用 |
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折舊攤銷 |
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一般和行政 |
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房地產税 |
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物業經營 |
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減損費用 |
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業務費用共計 |
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處置財產的收益 |
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營業(虧損)收入 |
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未合併關聯公司收益中的權益(虧損) |
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利息收入 |
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已實現和未實現的投資和其他持有收益 |
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利息支出 |
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所得税前持續經營所得(虧損) |
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所得税(撥備)優惠 |
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淨收益(損失) |
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可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損 |
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阿卡迪亞公司的淨收入 |
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基本和稀釋後每股收益 |
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附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
5
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
綜合全面收益表(損益表)
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截至6月30日的三個月， |
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|
截至6月30日的6個月， |
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(千) |
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2020 |
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2019 |
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2020 |
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2019 |
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淨收益(損失) |
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其他全面虧損： |
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掉期協議估值的未實現虧損 |
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互換協議已實現利息的重新分類 |
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其他綜合損失 |
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綜合收益(虧損) |
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) |
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可歸因於非控股權益的綜合(收益)損失 |
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( |
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可歸因於阿卡迪亞的全面收益(虧損) |
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( |
) |
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$ |
( |
) |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
6
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併股東權益報表
截至2020年和2019年6月30日的三個月
|
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阿卡迪亞股東 |
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(以千為單位，每股金額除外) |
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普普通通 股份 |
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分享 金額 |
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附加 實繳 資本 |
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累積 其他 綜合 收入(虧損) |
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分佈 超過 累積 收益 |
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總計 普普通通 股東的 權益 |
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非控制性 利益 |
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總計 權益 |
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2020年4月1日的餘額 |
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經營合夥有限合夥人將運營單位轉換為普通股 |
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取得非控制性權益 |
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普通股的發行 |
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宣佈的股息/分配($ |
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員工和受託人股票薪酬淨額 |
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非控制性利益分配 |
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非控制性利息供款 |
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綜合(虧損)收益 |
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非控制性權益的再分配 |
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2020年6月30日的餘額 |
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( |
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2019年4月1日的餘額 |
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( |
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( |
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經營合夥有限合夥人將運營單位轉換為普通股 |
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普通股的發行 |
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宣佈的股息/分配($ |
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員工和受託人股票薪酬淨額 |
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非控制性利益分配 |
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非控制性利息供款 |
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— |
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— |
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|
綜合(虧損)收益 |
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非控制性權益的再分配 |
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— |
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— |
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( |
) |
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2019年6月30日的餘額 |
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( |
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7
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併股東權益報表
截至2020年和2019年6月30日的6個月
|
|
|
阿卡迪亞股東 |
|
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|
(以千為單位，每股金額除外) |
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普普通通 股份 |
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分享 金額 |
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附加 實繳 資本 |
|
|
累積 其他 綜合 收入(虧損) |
|
|
分佈 超過 累積 收益 |
|
|
總計 普普通通 股東的 權益 |
|
|
非控制性 利益 |
|
|
總計 權益 |
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2020年1月1日的餘額 |
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( |
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) |
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|
會計原則變更的累積影響(附註1) |
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— |
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— |
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— |
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— |
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( |
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( |
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取得非控制性權益 |
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|
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— |
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|
— |
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|
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|
經營合夥有限合夥人將運營單位轉換為普通股 |
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— |
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— |
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普通股回購 |
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( |
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— |
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( |
) |
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— |
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( |
) |
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宣佈的股息/分配($ |
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( |
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員工和受託人股票薪酬淨額 |
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非控制性利益分配 |
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非控制性利息供款 |
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綜合(虧損)收益 |
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非控制性權益的再分配 |
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— |
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2020年6月30日的餘額 |
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2019年1月1日的餘額 |
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$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
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$ |
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經營合夥有限合夥人將運營單位轉換為普通股 |
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— |
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— |
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普通股的發行 |
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— |
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— |
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— |
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|
宣佈的股息/分配($ |
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— |
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員工和受託人股票薪酬淨額 |
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非控制性利益分配 |
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( |
) |
|
非控制性利息供款 |
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|
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|
|
綜合(虧損)收益 |
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) |
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非控制性權益的再分配 |
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( |
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— |
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— |
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|
( |
) |
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2019年6月30日的餘額 |
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$ |
( |
) |
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|
附註是這些合併財務報表的組成部分。
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8
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
綜合現金流量表
|
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|
截至6月30日的6個月， |
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(千) |
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2020 |
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2019 |
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經營活動的現金流 |
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淨收益(損失) |
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$ |
( |
) |
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將淨收益(虧損)與經營活動提供的現金淨額進行調整： |
|
|
|
|
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|
折舊攤銷 |
|
|
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|
|
|
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|
投資未實現持有收益 |
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( |
) |
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|
— |
|
|
未合併關聯公司的營業收入分配 |
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未合併關聯公司的收益和收益中的權益 |
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( |
) |
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( |
) |
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股票補償費用 |
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|
融資成本攤銷 |
|
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|
減損費用 |
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|
|
處置財產的收益 |
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( |
) |
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( |
) |
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信用損失準備金 |
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|
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|
|
|
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|
|
其他，淨 |
|
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( |
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( |
) |
|
資產負債變動情況： |
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其他負債 |
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( |
) |
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( |
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預付費用和其他資產 |
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( |
) |
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應收租金 |
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( |
) |
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|
|
|
|
應付賬款和應計費用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
經營活動提供的淨現金 |
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|
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|
投資活動的現金流 |
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房地產收購 |
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( |
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開發、建造和物業改善費用 |
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) |
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( |
) |
|
(發行)贖回應收票據 |
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( |
) |
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|
處置財產所得收益，淨額 |
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|
對未合併的附屬公司和其他公司的投資和墊款 |
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( |
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( |
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未合併關聯公司和其他公司的資本返還 |
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合同物業押金的退還(支付) |
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支付遞延租賃費 |
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( |
) |
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( |
) |
|
更改以前未合併的附屬公司的控制權 |
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— |
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|
投資活動所用現金淨額 |
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( |
) |
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( |
) |
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融資活動的現金流 |
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抵押貸款和其他票據的本金支付 |
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( |
) |
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( |
) |
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無擔保債務的本金支付 |
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( |
) |
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( |
) |
|
從抵押和其他票據上收到的收益 |
|
|
|
|
|
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無擔保債務收益 |
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支付融資租賃義務 |
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( |
) |
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( |
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普通股回購 |
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出售普通股所得款項淨額 |
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非控制性權益的出資額 |
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對非控股權益的分配 |
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( |
) |
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( |
) |
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支付給普通股股東的股息 |
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( |
) |
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( |
) |
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遞延融資和其他成本 |
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( |
) |
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|
( |
) |
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籌資活動提供的現金淨額 |
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|
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|
|
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|
現金和限制性現金增加 |
|
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現金$ |
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|
|
|
現金$ |
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$ |
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|
|
$ |
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|
9
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併現金流量表(續)
|
|
|
截至6月30日的6個月， |
|
|||||
|
(千) |
|
2020 |
|
|
2019 |
|
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|
補充披露現金流量信息 |
|
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期內支付的利息現金，扣除資本化利息$ |
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所得税支付的現金，扣除退款後的淨額 |
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補充披露非現金投融資活動 |
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通過收購房地產承擔應付賬款和應計費用 |
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$ |
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以融資租賃負債換取的使用權資產、融資租賃(移出) |
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( |
) |
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使用權資產，以資本租賃項下的資產交換而獲得的融資租賃。 |
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$ |
— |
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以經營性租賃負債換取的使用權資產、經營性租賃 |
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$ |
|
|
|
$ |
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|
|
資本租賃義務交換為融資租賃責任 |
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
|
|
其他以經營租賃負債交換的負債 |
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
|
|
以融資租賃負債換取(移除)的使用權資產、經營租賃 |
|
$ |
( |
) |
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$ |
— |
|
|
通過投資未合併的關聯公司承擔債務 |
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|
|
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|
|
|
改變對以前未合併(合併)的投資的控制 |
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|
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|
|
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|
|
房地產的增長 |
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) |
|
$ |
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減少對未合併附屬公司的投資和墊款 |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
其他資產和負債的變動 |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
收購非控股權益資產 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
應收票據減少 |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
控制權變更時現金和限制性現金的增加 |
|
$ |
|
|
|
$ |
— |
|
附註是這些合併財務報表的組成部分。
10
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
1.重大會計政策的組織、列報依據和彙總
組織
阿卡迪亞房地產信託基金(與其子公司統稱為“公司”)是一家完全整合的股權房地產投資信託基金(“REIT”)，專注於主要位於美國進入門檻高、供應受限、人口稠密的大都市地區的零售物業的所有權、收購、開發和管理。
本公司所有資產均由Acadia Realty Limited Partnership(“運營合夥企業”)和運營合夥企業擁有權益的實體持有，其所有業務均通過Acadia Realty Limited Partnership(“運營合夥企業”)和該運營合夥企業擁有權益的實體進行。截至2020年6月30日和2019年12月31日，本公司控制了約
截至2020年6月30日，本公司擁有以下所有權權益
運營合夥企業是基金和Mervyns II的唯一普通合夥人或管理成員，並賺取資產管理、物業管理、建築、開發、租賃和法律服務的費用或優先分配。基金和Mervyns II的現金流按比例分配給各自的合作伙伴和成員(包括運營合夥企業)，直到每個合作伙伴和成員都獲得一定的累計回報(“優先回報”)和所有出資的返還。此後，分配剩餘的現金流。
下表彙總了一般條款和運營合夥公司在基金和Mervyns II中的股權(百萬美元)：
|
實體 |
|
形成 日期 |
|
操作 夥伴關係 份額 資本 |
|
|
截至2020年6月30日的已催繳資本(b) |
|
|
沒有資金支持 承諾(b、c) |
|
|
股權和利息 持有者 操作 夥伴關係 (a) |
|
|
擇優 返回 |
|
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截至2020年6月30日的總分發(b) |
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基金II和Mervyns II(c) |
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6/2004 |
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$ |
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|
|
|
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% |
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|
% |
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$ |
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|
基金III |
|
5/2007 |
|
|
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% |
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
% |
|
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|
% |
|
|
|
|
|
基金IV |
|
5/2012 |
|
|
|
% |
|
|
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基金V |
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8/2016 |
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(a) |
金額代表截至2020年6月30日的當前經濟所有權，根據各自基金的累計優先回報，這可能與聲明的法定所有權不同。 |
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(b) |
表示基金的總額，包括運營合夥企業和非控股權益的份額。 |
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(c) |
在2018年4月期間，分發了$ |
11
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
陳述的基礎
分段
截至2020年6月30日，公司擁有
鞏固原則
中期綜合財務報表包括根據財務會計準則委員會(“FASB”)會計準則編纂(“ASC”)主題810“合併”(“ASC主題810”)控制的公司合併賬目及其在合夥企業和有限責任公司中的投資。其他投資者在這些實體中的所有權權益記錄為非控股權益。所有重要的公司間餘額和交易都已在合併中沖銷。對本公司有能力對其施加重大影響但沒有財務或經營控制權的實體的投資，採用權益會計方法核算。因此，公司在這些實體的收益(或虧損)中的份額計入綜合淨收益或虧損。
中期綜合財務報表乃根據美國公認的中期財務資料會計原則(“GAAP”)及美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)的規則及規定編制。因此，它們不包括GAAP要求的完整財務報表的所有信息和腳註。公佈的三個中期的經營業績不一定表明整個會計年度可能預期的結果。隨附的綜合財務報表中提供的信息反映了管理層認為為公平列報上述中期綜合財務報表所需的所有調整。此類調整包括正常經常性項目，但因採用新的信貸損失標準和減值而進行的調整除外。
這些中期合併財務報表應與公司於2020年2月21日提交給證券交易委員會的Form 10-K 2019年年度報告一併閲讀。
預算的使用
GAAP要求公司管理層做出影響中期綜合財務報表和附註中報告的金額的估計和假設。最重要的假設和估計涉及房地產的估值、折舊壽命、收入確認以及應收票據和應收租金的可收回性。應用這些估計和假設需要對未來的不確定性作出判斷，因此，實際結果可能與這些估計不同。
最近採用的會計公告
信用損失
2016年6月，FASB發佈了ASU 2016-13，金融工具--信貸損失。ASU 2016-13年度引入了一種新的模型，用於估計某些類型的金融工具的信貸損失，包括應收貸款、持有至到期的債務證券和直接融資租賃的淨投資，以及其他金融工具。ASU 2016-13還修改了可供出售債務證券的減值模型，並擴大了關於實體的假設、模型和估計損失準備的方法的披露要求。
2019年5月，FASB發佈了ASU 2019-05，金融工具-信貸損失(主題326)這為採用ASU 2016-13的某些實體提供了救濟。修正案通過向實體提供不可撤銷地選擇分主題825-10中的公允價值選項的選擇權來實現這些目標，該選項在主題326-20通過後逐個工具地適用於符合條件的票據，屬於分主題326-20的範圍。公允價值選擇權不適用於持有至到期日的債務證券，因此，本公司沒有選擇應用該選擇權。
ASU 2016-13及相關ASU已被本公司採用，自2020年1月1日起生效。追溯調整通過累積效應調整應用於留存收益。於實施ASU 2016-13年度及其他相關指引時，本公司記錄了與其結構性融資組合相關的貸款損失準備金(附註3)，共$
12
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
ASC 326下的產品組合(如附註3然而，公司沒有對其信貸損失會計政策做出任何改變其因經營租賃而產生的應收賬款.
2018年11月，FASB發佈了ASU 2018-19，對主題326“金融工具-信貸損失”的編纂改進。本ASU對ASU 2016-13進行了修改。修正案明確經營性租賃產生的應收賬款不在326-20分項的範圍內，金融工具.信貸損失.按攤銷成本計量。相反，經營性租賃產生的應收賬款減值應按照主題842核算，租約。ASU 2018-19被公司採用，自2020年1月1日起生效。公司已經利用ASC 842的指導對其應收租賃賬款進行了會計處理，並且沒有與ASU 2018-19年的實施相關的任何調整。
其他指導意見
2017年1月，財務會計準則委員會發布了ASU 2017-01，企業合併-澄清企業的定義。ASU 2017-01澄清，要被視為企業，要素必須至少包括共同顯著有助於創造產出能力的投入和實質性過程。新準則闡明瞭在什麼情況下有現地租賃的房地產將被視為企業，併為購買會計中資產和負債的確認提供了指導。如前所述，ASU 2017-01已被本公司採用，自2018年1月1日起生效。在採用ASU 2017-01之後，本公司已選擇對在資產收購中合併的以前持有的權益方法投資中的任何權益進行核算，方法是遵循現有的業務合併指導，從而將之前持有的股權重新計量為公允價值，並確認控制權變更的損益。
2019年4月，FASB發佈了ASU 2019-04，對主題326(金融工具-信用損失)、主題815(衍生工具和套期保值)和主題825(金融工具)的編碼改進，它提供了對之前發佈的三個ASU：2016-01的更新和澄清金融工具--總體(825-10分專題)：金融資產和金融負債的確認和計量；2016-13 金融工具-信用損失(主題326)：金融工具信用損失的測量，上述；以及2017-12年度衍生品和套期保值(主題815)：有針對性地改進套期保值活動的會計核算，公司於2018年1月1日起提前採用。 與ASU 2019-04年度相關的更新已被本公司採納，自2020年1月1日起生效，對本公司的合併財務報表沒有重大影響。
2018年8月，FASB發佈了ASU 2018-13，披露框架-更改公允價值計量的披露要求其刪除、修改和添加了與ASC 820中的公允價值測量相關的某些披露要求。本指引於2020年1月1日採納，並未對合並財務報表產生實質性影響。
2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-03，金融工具編碼化的改進。本次更新中的修訂是為了澄清或改進法典的變化，於2020年1月1日生效，對本公司的綜合財務報表沒有實質性影響。
2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-04，參考匯率改革(主題848)-促進參考匯率改革對財務報告的影響。本更新中的修訂僅適用於參考LIBOR或其他參考利率(預計將因參考匯率改革而終止)的合約、套期保值關係和其他交易。自2020年第一季度起生效，本公司已選擇對未來LIBOR指數現金流應用與概率和有效性評估相關的對衝會計權宜之計，以假設未來對衝交易將基於的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用保留了衍生品的列報與過去的列報一致，不會對合並財務報表產生實質性影響。
最近發佈的會計公告
2019年12月，FASB發佈了ASU 2019-12， 所得税(主題740)簡化所得税的核算。 此更新中的修訂提供(B)為中期和期內税務會計提供指導；為外國子公司提供税務會計指導；要求實體將部分基於收入的特許(或類似)税確認為基於收入的税收，並將作為非基於收入的税收產生的任何增量金額核算；以及對税務會計的其他更改。此ASU在2020年12月15日之後的財年有效。作為房地產投資信託基金，該公司通常沒有重大的所得税。因此，本指引的實施預計不會對公司的綜合財務報表產生實質性影響。
2020年1月，FASB發佈了ASU 2020-01投資-股權證券(主題321)，投資-股權方法和合資企業(主題323)，以及衍生品和對衝(主題815)-澄清主題321、主題323和主題815之間的相互作用。 本更新中的修訂將影響應用主題321、323和815中的指南的所有實體，並且(I)選擇應用測量
13
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
替代方案或(Ii))訂立遠期合同或購買購買證券的選擇權，在遠期合同結算或行使所購買的選擇權時， 按權益會計法核算。 此ASU在20年12月15日之後的會計年度內有效20.目前，本公司不適用計量替代方案，也沒有任何此類遠期合同或購買選擇權。因此，本指南的實施預計不會有對公司合併財務報表的重大影響.
2020年4月8日，財務會計準則委員會發布了一份問答，允許報告實體進行會計政策選擇，以説明與新冠肺炎的影響相關的租賃特許權，這與第842主題下如何解釋該等特許權的情況一致，也就是説，無論特許權的可強制執行的權利和義務是否明確存在於合同中，這些特許權的可執行權利和義務都是存在的。 如果特許權導致修改後的合同所需的總現金流實質上等於或低於原始合同所需的總現金流，則可進行此選擇。自2020年4月1日起，本公司作出上述會計政策選擇。本公司於截至二零二零年六月三十日止三個月內作為出租人及承租人訂立特許協議(注11)。本公司預期將於其後期間給予進一步優惠。
2.房地產
該公司的綜合房地產由以下部分組成(以千計)：
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6月30日， 2020 |
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12月31日， 2019 |
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土地 |
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建築物及改善工程 |
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租户改進 |
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在建 |
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使用權資產-融資租賃(注11) |
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使用權資產-經營租賃(注11)、NET |
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總計 |
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減去：累計折舊和攤銷 |
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經營房地產，淨值 |
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正在開發的房地產 |
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房地產淨投資 |
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$ |
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14
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
收購和轉換
在截至2020年6月30日的6個月和截至2019年12月31日的年度內，公司收購了以下綜合零售物業(以千美元為單位)：
|
物業和位置 |
|
百分比 後天 |
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日期 採辦 |
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購進 價格 |
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2020年的收購和轉換 |
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堆芯 |
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SOHO收購-紐約州格林街37號 |
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2020年1月9日 |
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$ |
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917 W.Armitage-伊利諾伊州芝加哥 |
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2020年2月13日 |
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市中心-德州威爾明頓(改建)(附註4) |
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2020年4月1日 |
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核心小計 |
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基金IV |
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230-240 W.Broughton Street-佐治亞州薩凡納 |
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2020年5月26日 |
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102E.Broughton街-佐治亞州薩凡納 |
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2020年5月26日 |
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基金小計IV |
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2020年收購和轉換總數 |
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2019年收購 |
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堆芯 |
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SOHO收購-格林街41、45、47、51和53號-紐約 |
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2019年3月15日 2019年3月27日 2019年5月29日 2019年7月30日 2019年11月8日 |
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$ |
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849、907和912 W.Armitage-伊利諾伊州芝加哥 |
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2019年9月11日 2019年12月11日 |
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8436-8452 Melrose Place-加利福尼亞州洛杉磯 |
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2019年10月25日 |
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核心小計 |
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基金V |
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棕櫚海岸登陸--佛羅裏達州棕櫚海岸 |
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2019年5月6日 |
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林肯公地-林肯，密蘇裏州 |
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2019年6月21日 |
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弗吉尼亞州蘭德斯敦公地-弗吉尼亞海灘 |
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2019年8月2日 |
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小計基金V |
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2019年收購總額 |
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根據自2018年1月1日起生效的會計指導，2020年收購和轉換以及2019年收購被視為資產收購。截至2020年6月30日止六個月及截至2019年12月31日止年度，本公司資本化$
15
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
購進價格分配
2020年收購及轉換及2019年收購的收購價格根據收購日的估計公允價值分配給收購的資產並承擔負債。
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截至6月30日的6個月， 2020 |
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截至2019年12月31日的年度報告， 2019 |
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取得的淨資產 |
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土地 |
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建築物及改善工程 |
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淨營運資本 |
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與收購相關的無形資產(注6) |
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使用權資產經營租賃(注11) |
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與收購相關的無形負債(注6) |
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) |
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( |
) |
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租賃責任-經營租賃(注11) |
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( |
) |
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取得的淨資產 |
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$ |
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考慮 |
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現金 |
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應收票據的折算 |
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應計利息的轉換 |
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承擔的負債 |
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先前未合併投資的現有權益 |
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收購非控制性權益 |
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總對價 |
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$ |
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性情
在截至2020年6月30日的6個月和截至2019年12月31日的年度內，本公司處置了以下綜合物業(以千計)：
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物業和位置 |
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物主 |
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銷售日期 |
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銷售價格 |
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得(損) 打折中 |
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2020年的處置 |
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科隆尼廣場-紐約州奧爾巴尼 |
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基金IV |
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$ |
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2020年處置總額 |
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$ |
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2019年處置 |
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華盛頓M街3104號(附註4) |
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基金III |
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210 Bowery-3套住宅共管公寓-紐約州紐約市 |
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基金IV |
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2019年9月23日 2019年11月7日 |
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( |
) |
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肯尼迪廣場-緬因州沃特維爾 |
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基金IV |
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3780-3858 Nostrand Avenue-New York，NY |
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基金III |
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938 W北大道-伊利諾伊州芝加哥 |
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基金IV |
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標兵公園-紐約州波莫納 |
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堆芯 |
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2019年處置總額 |
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16
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
在截至2020年6月30日的6個月和截至2019年12月31日的年度內，上述綜合物業在持續運營中報告的租金收入、費用和税前收入總額如下(以千為單位)：
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截至6月30日的三個月， |
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截至6月30日的6個月， |
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2020 |
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2019 |
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2020 |
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2019 |
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營業收入 |
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費用 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
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處置財產的收益 |
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可歸因於非控股權益的淨收入 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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阿卡迪亞公司的淨收入 |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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正在開發建設中的房地產
正在開發的房地產是指公司在進行重大開發或建設期間尚未投入使用的綜合物業。
在本報告所述期間，公司綜合物業的開發活動包括以下內容(以千美元為單位)：
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2019年12月31日 |
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截至2020年6月30日的6個月 |
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2020年6月30日 |
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數量 特性 |
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攜載 價值 |
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轉接來話 |
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大寫 費用 |
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轉出 |
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數量 特性 |
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攜載 價值 |
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堆芯 |
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基金II |
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基金III |
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基金IV(a) |
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總計 |
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$ |
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(a) |
轉出包括減損費用#美元。 |
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2019年1月1日 |
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截至2019年12月31日的年度 |
|
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2019年12月31日 |
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數量 特性 |
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攜載 價值 |
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轉接來話 |
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大寫 費用 |
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轉出 |
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數量 特性 |
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攜載 價值 |
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堆芯 |
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基金II |
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基金III |
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基金IV |
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$ |
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上表中的物業數量指的是包含整個正在開發的物業的項目；但是，某些項目代表物業的一部分。基金II金額與City Point III項目有關。
在截至2020年6月30日的六個月內，本公司：
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• |
安放 |
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• |
將基金II的City Point II期的一部分投入開發 |
截至2019年12月31日止年度，本公司於威斯康星州放置1,238名未綜合核心物業(附註4)和以下合併項目進入開發階段：
17
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
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城市中心(核心)的一部分 |
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Cortlandt Crossing的一部分(基金III) |
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110大學學位的一部分(基金IV、注11) |
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• |
其Geary Street 146號物業(基金IV) |
截至2019年12月31日止年度，本公司
在建工程是指公司運營物業在施工期間投入使用並繼續運營的施工活動。
3.應收票據，淨額
該公司的應收票據淨額通常以相關財產或借款人在擁有這些財產的實體中的所有權權益作抵押，具體如下(千美元)：
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6月30日， |
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12月31日， |
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2020年6月30日 |
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描述 |
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2020 |
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2019 |
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數 |
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到期日 |
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利率，利率 |
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核心產品組合(a，b) |
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基金II |
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基金III |
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應收票據總額 |
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信用損失準備金 |
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應收票據淨額 |
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(a) |
包括 |
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(b) |
2019年12月31日的餘額包括$ |
18
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
在.期間截至2020年6月30日的6個月, 公司：
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• |
兑換其白蘭地酒類應收票據$ |
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• |
記錄的信貸損失準備金為#美元。 |
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• |
將基金二的應收票據餘額增加#美元的應計利息 |
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• |
提供了一筆核心貸款，金額為$ |
|
|
• |
發行了新的核心票據，金額為$ |
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• |
記錄的額外信貸損失準備金為#美元 |
一個核心票據合計$
截至2019年12月31日止年度，本公司：
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• |
贖回了它的美元 |
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• |
向買方提供賣方融資，金額為#美元。 |
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• |
資助了額外的$ |
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• |
將基金二的應收票據餘額增加#美元的應計利息 |
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|
• |
由於抵押品的估計市場價值，停止了對一筆基金III貸款的應計利息。紙幣上有$ |
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• |
將應收核心票據的到期日延長至2020年6月20日；以及 |
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|
• |
修改了一筆核心貸款以推遲$ |
本公司持續監控其應收票據的信用質量，並考慮信用質量指標，如貸款支付活動、相關抵押品的估計公允價值、本公司貸款相對於抵押品擔保的其他債務的資歷以及借款人的前景。
這些應收票據和抵押貸款的收益在公司的結構性融資部門(注12).
該公司與其結構性融資部門相關的信貸損失估計準備金已根據其在投資組合中的攤餘成本基礎計算，包括應計利息(附註5)，將類似貸款在美國的歷史虧損經驗(根據當前條件進行了調整)以及公司對未來經濟狀況的預期進行了保理。由於結構性融資組合缺乏可比性，每筆貸款都分別進行了評估。因此，對於總攤銷成本為#美元的非抵押品依賴型貸款而言，
19
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
4.對未合併聯營公司的投資和向其墊付的款項
本公司對未合併聯營公司的投資和預付款主要按照權益會計方法核算，因為它有能力施加重大影響，但對投資沒有財務或運營控制，這項投資由與本公司共同投資的每個非關聯合作夥伴維持。
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所有權權益 |
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6月30日， |
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12月31日， |
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投資組合 |
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財產 |
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2020年6月30日 |
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2020 |
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2019 |
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核心： |
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840北密歇根州 (a) |
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文藝復興投資組合 |
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高譚市廣場 |
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城鎮中心(a，b) |
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喬治敦大學的投資組合 |
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威斯康星大道1238號 |
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默文斯一號和二號： |
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KLA/ABS(c) |
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基金III： |
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基金III其他投資組合 |
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自助存儲管理(d) |
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基金IV： |
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布勞頓街投資組合(e) |
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基金IV其他投資組合 |
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巴士山道650號 |
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基金V： |
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Riverdale的家庭中心(a) |
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三城廣場 |
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弗雷德裏克縣收購 |
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各種： |
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到期的(欠)關聯方的 |
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其他(f) |
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對以下項目的投資和墊款 未合併的附屬公司 |
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核心： |
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十字路口(g) |
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$ |
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$ |
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超過收入的分配， 以及對未合併的附屬公司的投資 |
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$ |
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$ |
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(a) |
代表共同利益中的租賃。 |
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(b) |
如下文所述，於2017年11月、2018年3月及2020年4月期間，本公司增持併合並了市中心。 |
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(c) |
包括在艾伯森的權益(按公允價值計算，於2020年6月30日計算，按成本計算，按2019年12月31日計算，如下所述)(注8). |
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|
(d) |
代表本公司被確定不是其主要受益人的可變權益實體。 |
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|
(e) |
如下文所述，在2020年5月期間，公司增加了其在Broughton Street投資組合中的持股。 |
|
|
(f) |
包括對倉儲郵局、第五牆和其他投資的成本法投資。 |
|
|
(g) |
分配已經超過了公司的投資；然而，公司確認了負債餘額，因為它可能需要返回分配來為實體未來的義務提供資金。 |
20
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
核心產品組合
收購未合併投資
2019年1月24日，公司擁有的文藝復興投資組合
2019年8月8日，公司投資美元
2019年5月2日，本公司收購華盛頓威斯康星大道1238號(“1238威斯康星”)的地面租賃權益。在2019年第四季度之前，本公司擁有控股權，因此將該財產合併到本公司的財務報表中。於2019年12月期間，本公司訂立經營協議，以接納一名共同投資者及物業經理，該物業經理亦根據另一份協議獲委任為開發經理。由於這些交易和共同投資者的重大參與權，本公司解除了威斯康星州1238的合併，並根據權益會計方法自2019年10月1日起計入其權益，因為它不控制但對投資產生重大影響。
白蘭地葡萄酒組合，市場廣場和城鎮中心
本公司擁有約位於特拉華州威爾明頓的百萬平方英尺零售組合(“白蘭地葡萄酒組合”合資企業)，其中包括兩個被稱為“市場廣場”和“鎮中心”的物業。在2016年第二季度之前，本公司擁有Brandywin投資組合的控股權，因此將其併入本公司的財務報表。2016年4月，與Brandywin投資組合合夥人的安排進行了修改，將合法所有權從合夥企業改為共同利益租賃，並向外部合作伙伴提供某些參與權。由於這些修改，公司解除了Brandywin投資組合的合併，並根據2016年5月1日生效的權益會計方法對其權益進行了會計處理。此外，由於Brandywin投資組合的所有者在修改前後擁有一致的所有權權益，而相關淨資產沒有變化，因此本公司根據其歷史成本反映了從合併方法到權益方法的變化。Brandywin投資組合和Market Square合資企業不包括Acadia Brandywin Holdings，LLC(“Brandywin Holdings”)持有的財產，Acadia Brandywin Holdings，LLC(“Brandywin Holdings”)是該公司擁有
此外，2016年4月，該公司償還了未償還餘額#美元。
2017年11月16日，公司兑換美元
2018年3月28日，公司兑換了美元
21
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
2020年4月1日，公司兑換了剩餘的美元
基金投資
非合併投資的收購
2019年3月19日，基金V獲得
2019年4月30日，基金V收購了
2019年8月21日，基金V收購了
布勞頓街投資組合
2014年期間，基金四收購了
2020年5月26日，根據Broughton Street投資組合運營協議的買賣條款，基金IV收購了BSP II的全部第三方股權，BSP II是BSP II的基礎
22
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
儲物柱
2019年6月29日，基金III的Storage Post合資企業，這是一項成本法投資，
艾伯森
2006年，作為與被稱為“RCP風險投資”的其他投資者財團進行的一系列投資的一部分，Mervyns II收購了Albertsons Companies，Inc.的間接權益。一傢俬營的雜貨店連鎖店(“艾伯森”)
來自非合併關聯公司的費用
該公司在未合併合夥企業中的投資共賺取物業管理、建築、開發、法律和租賃費用共計#美元。
此外，該公司還向其合資企業的某些非關聯夥伴支付了#美元。
23
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
未合併關聯企業財務信息彙總
以下合併和濃縮的資產負債表和業務表在每個時期彙總了公司在未合併附屬公司的投資的財務信息(以千為單位)：
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6月30日， 2020 |
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12月31日， 2019 |
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合併資產負債表和壓縮資產負債表 |
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資產： |
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租賃物業，淨額 |
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正在開發的房地產 |
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其他資產 |
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總資產 |
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$ |
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負債和合夥人權益： |
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應付按揭票據 |
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其他負債 |
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合夥人權益 |
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總負債和合夥人權益 |
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$ |
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$ |
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公司在累計股本中的份額 |
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$ |
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基差分 |
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遞延費用，扣除與公司利息相關的部分 |
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公司應收/應付款項 |
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對未合併關聯公司的投資和墊款，扣除公司的 超過以下收入和投資的分配份額 *未合併的附屬公司 |
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成本法投資 |
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公司在超過來自和的收入的分配中所佔的份額 *投資於未合併的附屬公司 |
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對未合併關聯公司的投資和向其墊付的款項 |
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$ |
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|
$ |
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截至6月30日的三個月， |
|
|
截至6月30日的6個月， |
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||||||||||
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2020 |
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2019 |
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2020 |
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2019 |
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合併損益表和簡明損益表 |
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總收入 |
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$ |
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運營費用和其他費用 |
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( |
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( |
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( |
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利息支出 |
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( |
) |
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( |
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( |
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折舊攤銷 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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可歸因於未合併附屬公司的淨(虧損)收入 |
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$ |
( |
) |
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$ |
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$ |
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$ |
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公司在未合併關聯公司淨(虧損)收入中的權益份額 |
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$ |
( |
) |
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$ |
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$ |
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|
$ |
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基差攤銷 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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公司在未合併關聯公司收益中的權益(虧損) |
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$ |
( |
) |
|
$ |
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$ |
|
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|
$ |
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24
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
5.其他資產、淨額和應付帳款及其他負債
其他資產、淨額和應付帳款及其他負債在列報期間由下列各項組成：
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(千) |
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6月30日， 2020 |
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12月31日， 2019 |
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其他資產，淨額： |
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租賃無形資產，淨額(注6) |
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$ |
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|
$ |
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遞延費用，淨額(a) |
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預付費用 |
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應計應收利息 |
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其他應收賬款 |
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賣方應收賬款 |
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應收所得税 |
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存款 |
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公司資產，淨額 |
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遞延税項資產 |
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衍生金融工具(注8) |
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$ |
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$ |
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(A)遞延收費，淨額： |
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延期租賃和其他費用 |
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$ |
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$ |
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與信貸額度相關的遞延融資成本 |
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累計攤銷 |
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( |
) |
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( |
) |
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遞延費用，淨額 |
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$ |
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$ |
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應付帳款和其他負債： |
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衍生金融工具(注8) |
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$ |
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$ |
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租賃負債-經營租賃，淨額(注11) |
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租賃無形資產，淨額(注6) |
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應付賬款和應計費用 |
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遞延收入 |
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租户保證金、第三方託管和其他 |
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租賃負債-融資租賃，淨額(注11) |
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$ |
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|
$ |
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6.租賃無形資產
在收購房地產時(附註2)，本公司評估收購資產(包括土地、建築物和裝修，以及確認的無形資產，如高於市場和低於市場的租賃，包括低於市場的期權和收購的就地租賃)的公允價值和承擔的負債。租賃無形資產在各自租賃的剩餘期限內攤銷，包括選擇權期間(如適用)。
25
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
無形資產和負債計入其他資產和其他負債(附註5)列於綜合資產負債表，摘要如下(以千計)：
|
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2020年6月30日 |
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|
2019年12月31日 |
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毛重運輸 金額 |
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|
累積 攤銷 |
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淨載客量 金額 |
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毛重運輸 金額 |
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|
累積 攤銷 |
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|
淨載客量 金額 |
|
||||||
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應攤銷無形資產 |
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就地租賃無形資產 |
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$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
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$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
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高於市值的租金 |
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( |
) |
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( |
) |
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$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
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$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
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應攤銷無形負債 |
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低於市值的租金 |
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$ |
( |
) |
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$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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$ |
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$ |
( |
) |
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高於市價的地租 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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$ |
( |
) |
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$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
|
$ |
|
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|
$ |
( |
) |
截至2020年6月30日止六個月內，本公司收購原地租賃無形資產$
截至2019年12月31日止年度，本公司收購原地租賃無形資產$
原址租賃無形資產的攤銷計入折舊和攤銷費用，高於市價租金和低於市價租金的攤銷分別作為租金收入的減少和增加在綜合經營報表中記錄。高於市價的地面租賃攤銷在綜合經營報表中記錄為租金費用的減少。
截至2020年6月30日，收購租賃無形資產和承擔負債的計劃攤銷情況如下(單位：千)：
|
截至十二月三十一日止的年度， |
|
淨增長 租賃收入 |
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增加到 攤銷 |
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減少 房租費用 |
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淨(費用)收入 |
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2020(剩餘) |
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$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
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$ |
( |
) |
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2021 |
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( |
) |
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( |
) |
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2022 |
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( |
) |
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( |
) |
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2023 |
|
|
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( |
) |
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|
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( |
) |
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2024 |
|
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( |
) |
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( |
) |
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此後 |
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( |
) |
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總計 |
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$ |
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|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
26
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
7.債項
該公司的綜合負債摘要如下(以千美元為單位)：
|
|
|
利率為 |
|
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賬面價值為 |
|
||||||||||
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6月30日， |
|
|
12月31日， |
|
|
到期日為 |
|
6月30日， |
|
|
12月31日， |
|
||||
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2020年6月30日 |
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||||
|
應付按揭 |
|
|
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|
核心固定費率 |
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2024年2月-2035年4月 |
|
$ |
|
|
|
$ |
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|
核心可變利率掉期債券(a) |
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|
2023年1月至2028年11月 |
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|
應付核心抵押貸款總額 |
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基金II固定利率(b) |
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基金II浮動利率 |
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基金II浮動利率互換基金(a) |
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基金II應付按揭總額 |
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|
基金III浮動利率 |
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2021年1月至2021年6月 |
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||
|
基金IV固定利率 |
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|
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|
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|
2025年10月至2026年6月 |
|
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|
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|
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|
||
|
基金IV浮動利率 |
|
|
|
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|
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|
2020年9月-2021年8月 |
|
|
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|
|
|
|
|
||
|
基金IV浮動利率互換基金(a) |
|
|
|
|
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|
|
2021年3月至2022年12月 |
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|
基金IV應付按揭總額 |
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|
|
基金V浮動利率 |
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|
2021年2月至2024年12月 |
|
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|
|
|
|
|
|
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|
基金V可變利率掉期(a) |
|
|
|
|
|
|
|
2021年2月至2024年12月 |
|
|
|
|
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|
基金V應付按揭總額 |
|
|
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未攤銷債務淨髮行成本 |
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( |
) |
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( |
) |
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未攤銷保費 |
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應付按揭總額 |
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$ |
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|
|
$ |
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|
無擔保應付票據 |
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核心定期貸款 |
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— |
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|
$ |
— |
|
|
$ |
— |
|
|
核心可變利率無擔保 銀行定期貸款-互換(a) |
|
|
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|
核心無擔保票據總數 應付賬款 |
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350,000 |
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|
|
350,000 |
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基金II無擔保應付票據 |
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|
基金IV定期貸款/認購貸款 |
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2020年12月-2021年6月 |
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基金V認購機制 |
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— |
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— |
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未攤銷債務淨髮行成本 |
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( |
) |
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( |
) |
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無擔保應付票據總額 |
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$ |
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$ |
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無擔保信貸額度 |
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核心無擔保信貸互換額度(a) |
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$ |
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$ |
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總債務-固定利率(c ) |
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$ |
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$ |
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總債務-可變利率(b、d) |
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債務總額 |
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未攤銷債務淨髮行成本 |
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( |
) |
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( |
) |
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未攤銷保費 |
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總負債 |
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|
$ |
|
|
|
$ |
|
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|
|
(a) |
截至2020年6月30日，聲明的費率範圍為對於核心可變利率債務；基金II浮動利率債務；基金III浮動利率債務；基金四浮動利率債務；基金V浮動利率債務；對於核心可變利率無擔保定期貸款；以及LIBOR+ |
|
|
(b) |
包括$ |
|
|
(c) |
截至2019年12月31日的固定利率債務包括$ |
|
|
(d) |
包括$ |
27
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
信貸安排
2018年2月20日，本公司簽訂了一項
2019年10月8日，本公司修改了信貸安排，其中規定了$
應付按揭
在截至2020年6月30日的六個月內，本公司：
|
|
• |
延長了基金V認購額度的到期日，並 |
|
|
• |
修改One Fund IV貸款的扣繳條款 |
|
|
• |
就新冠肺炎疫情談判推遲三個月支付與新冠肺炎疫情有關的抵押貸款利息，其中一筆核心貸款和七筆基金貸款總額為#美元。 |
|
|
• |
簽訂了兩份掉期協議，每份名義價值為#美元 |
|
|
• |
已償還一筆基金IV按揭貸款$ |
|
|
• |
已按計劃支付本金$ |
截至2019年12月31日的年度內，本公司：
|
|
• |
獲得 |
|
|
• |
再融資 |
|
|
• |
轉移了一筆餘額為#美元的基金III抵押貸款 |
|
|
• |
改型 |
|
|
• |
訂立利率掉期合約，以有效固定所有九項新債務及其中兩項再融資債務的利率浮動部分，名義價值為#美元。 |
於2020年6月30日及2019年12月31日，本公司的抵押由
以Brandywin Holdings在Core Portfolio中持有的物業為抵押的抵押貸款於2020年6月30日和2019年12月31日違約並受到訴訟。這筆貸款始於2006年6月，原始本金為#美元。
28
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
“繼任貸款人”)，在特拉華州高等法院和特拉華州法院對Brandywin Holdings提起訴訟大法官辦公室的, 為除其他事項外，對票據的判決(“票據投訴”)和財產的止贖。在特拉華州高等法院同時提起的訴訟(“擔保訴狀”)中，繼任貸款人對經營合夥公司提起訴訟，指控經營合夥公司作為Brandywin Holdings的某些擔保義務的擔保人，該擔保義務由經營合夥公司執行的無追索權分拆擔保中規定。Guaranty起訴書聲稱，運營合夥企業對原版本金、應計利息、違約利息滯納金以及費用s, 成本和保護性預付款，根據白蘭地酒貸款，繼任貸款人聲稱這筆貸款總額約為$
2019年第三季度，該公司確認收入為1美元
無擔保應付票據
總可用金額為$的無擔保應付票據
|
|
• |
核心定期貸款的未償還餘額為$ |
|
|
• |
基金II有一美元 |
|
|
• |
基金IV有一美元 |
|
|
• |
基金V有一個$ |
29
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
2020年7月1日，公司獲得了額外的美元
無擔保循環信貸額度
公司總共有$
預定債務本金付款
截至2020年6月30日，公司綜合債務的計劃本金償還情況如下(單位：千)，不考慮可用的延期選擇(下文進一步描述)：
|
截至十二月三十一日止的年度： |
|
|
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2020(剩餘) |
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$ |
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2021 |
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2022 |
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2023 |
|
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2024 |
|
|
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|
|
此後 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
未攤銷保費 |
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|
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|
未攤銷債務淨髮行成本 |
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( |
) |
|
總負債 |
|
$ |
|
|
上表沒有反映#美元合併債務的現有延期選擇(視習慣條件而定)。
看見附註4有關本公司未合併關聯公司的負債信息。
8.金融工具和公允價值計量
資產的公允價值被定義為退出價格，即在計量日期出售資產或支付在市場參與者之間有序交易中轉移負債時將收到的金額。該指引根據計量公允價值時使用的投入建立了一個三級公允價值層次結構。這些級別是：級別1，在活躍的市場上可以獲得相同工具的報價，如貨幣市場基金、股票證券和美國國債；級別2，對於該工具，除了級別1內的報價之外，還有其他可以觀察到的投入，例如某些衍生工具，包括利率上限和利率掉期；級別3，對於不屬於級別1或級別2的金融工具或其他資產/負債，市場數據很少或根本沒有，因此需要公司制定自己的假設。
按公允價值經常性計量的項目
下文所述的方法和假設用於估計每類金融工具的公允價值。對於重要的3級項目，公司還提供了不可觀測的投入及其加權平均範圍。
貨幣市場基金-公司擁有貨幣市場基金，包括在合併財務報表中的現金和現金等價物中，由政府證券和/或美國國庫券組成。這些基金被歸類為1級，因為我們使用活躍市場的報價來確定它們的公允價值。
股權投資-公司在艾伯森的投資於2020年上市(附註4)。在艾伯森公司首次公開募股時，這項投資具有容易確定的市場價值(在交易所交易)，並被計入一級投資。
30
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
衍生資產 -公司有衍生資產，這些衍生資產包括在其他資產中，在合併財務報表中淨額，和 是包括利率互換和上限。衍生工具以公允價值計量，使用容易察覺的市場投入(例如利率報價)，並被分類為第2級，因為該等工具是與不同銀行交易對手訂立的定製場外合約，並未在活躍的市場交易。請參閲下面的“衍生金融工具”。
衍生負債-公司有衍生負債，這些負債包括在綜合財務報表中的應付賬款和其他負債中，並由利率掉期組成。這些衍生工具是使用容易觀察到的市場輸入(如利率報價)按公允價值計量的，並被歸類為二級，因為它們是與各種銀行交易對手簽訂的定製場外合約，沒有在活躍的市場進行交易。請參閲下面的“衍生金融工具”。
在截至2020年6月30日或2019年6月30日的六個月內，本公司沒有任何轉入或轉出1級、2級和3級測量的情況。
下表列出了該公司按公允價值經常性計量的資產和負債的公允價值層次(以千為單位)：
|
|
|
2020年6月30日 |
|
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2019年12月31日 |
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1級 |
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2級 |
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第3級 |
|
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1級 |
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2級 |
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第3級 |
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資產 |
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貨幣市場基金 |
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$ |
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衍生金融工具 |
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投資於艾伯森(Albertsons)(附註4) |
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$ |
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$ |
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$ |
|
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$ |
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$ |
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負債 |
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衍生金融工具 |
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如果公允價值計量的確定基於來自公允價值層次不同級別的輸入，則整個公允價值計量所在的公允價值層次中的級別基於對整個公允價值計量重要的最低級別的輸入。公司對特定投入對整個公允價值計量的重要性的評估需要判斷，並考慮資產或負債的特定因素。
按公允價值在非經常性基礎上計量的項目(包括減值費用)
於二零二零年三月期間，本公司受到新冠肺炎大流行(注11)，這導致公司重新評估其持有期並預測某些物業的營業收入。因此，基金資產記錄了幾項減值。所列期間的減值費用如下(以千為單位)：
31
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
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減損費用 |
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物業和位置 |
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物主 |
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觸發事件 |
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級別3輸入 |
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生效日期 |
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總計 |
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阿卡迪亞股份 |
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2020年減值費用 |
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Cortlandt Crossing，紐約州莫希根湖 |
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基金III |
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預測：持有期、淨營業收入、上限費率、增量成本 |
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3/31/2020 |
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$ |
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$ |
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|
紐約州紐約市百老匯654號 |
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基金III |
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|
預測：持有期、淨營業收入、上限費率、增量成本 |
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3/31/2020 |
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加利福尼亞州舊金山Geary街146號 |
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基金IV |
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預測：持有期、淨營業收入、上限費率、增量成本 |
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3/31/2020 |
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紐約州紐約市麥迪遜大道801號 |
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基金IV |
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預測：持有期、淨營業收入、上限費率、增量成本 |
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3/31/2020 |
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2020年減值費用總額 |
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$ |
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2019年減值費用 |
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210個Bowery住宅單元 |
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基金IV |
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合同銷售價格 |
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9/30/2019 |
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$ |
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210個Bowery住宅單元 |
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基金IV |
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發行價 |
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6/30/2019 |
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2019年減值費用合計 |
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$ |
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32
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
衍生金融工具
該公司在報告期間有以下利率掉期和上限(以千美元為單位)：
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罷工率 |
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公允價值 |
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導數 儀表 |
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合計名義金額 |
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生效日期 |
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到期日 |
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低 |
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高 |
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資產負債表 定位 |
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6月30日， 2020 |
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12月31日， 2019 |
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堆芯 |
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利率互換 |
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$ |
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2012年12月-2023年4月 |
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2021年1月至2033年4月 |
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% |
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— |
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% |
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其他負債(a) |
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( |
) |
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$ |
( |
) |
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利率互換 |
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% |
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— |
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% |
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其他資產 |
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$ |
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( |
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$ |
( |
) |
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基金II |
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利率互換 |
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% |
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% |
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其他負債 |
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$ |
( |
) |
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利率上限 |
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% |
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其他資產 |
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$ |
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( |
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$ |
( |
) |
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基金III |
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利率上限 |
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其他資產 |
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$ |
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基金IV |
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利率互換 |
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其他資產 |
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$ |
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利率互換 |
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2017年3月至2019年12月 |
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2022年4月至2022年12月 |
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% |
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— |
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% |
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其他負債 |
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( |
) |
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( |
) |
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|
利率上限 |
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2019年7月至2019年12月 |
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2020年12月-2021年7月 |
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% |
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— |
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% |
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其他資產 |
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$ |
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基金V |
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利率互換 |
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其他資產 |
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$ |
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利率互換 |
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2018年1月-2019年11月 |
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2021年2月-2024年10月 |
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% |
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— |
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% |
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其他負債 |
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總資產衍生工具 |
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總負債衍生工具 |
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( |
) |
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$ |
( |
) |
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(a) |
包括 |
公司所有衍生工具均被指定為現金流對衝工具，對衝未來可變利率債務的現金流出(注7)。據估計，大約有#美元。
運用衍生工具的風險管理目標
本公司因其業務運作及經濟狀況而面臨若干風險。本公司管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險，主要通過管理其債務融資的金額、來源和期限，並不時通過使用衍生金融工具。如果本公司訂立衍生金融工具以管理導致未來已知和不確定現金金額收付的風險敞口， 其價值由利率決定。本公司的衍生金融工具用於管理本公司已知或預期現金收入與其已知或預期現金支付的金額、時間和期限之間的差異，這些現金支付主要與本公司的投資和借款有關。
33
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
公司在發生不良行為時面臨信用風險E由s的對手方提供如果衍生品頭寸有正餘額，則WAPS。公司認為它可以減輕這種影響%s信用風險，通過進入%s與主要金融機構的WAPS。“本公司不斷監測並積極管理其可變利率債務組合的利息成本，並可能根據市場情況建立額外的利率掉期頭寸或其他衍生利率工具。”
與信用風險相關的或有特徵
本公司與其各掉期交易對手訂有協議，其中載有一項條款，規定如果本公司在若干無擔保債務上違約，本公司亦可在其掉期中被宣佈違約，從而加速掉期付款。
其他金融工具
截至所示日期，該公司的其它金融工具的賬面價值和公允價值如下(千美元，包括可歸因於非控股權益的金額，如適用)：
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2020年6月30日 |
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2019年12月31日 |
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水平 |
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攜載 金額 |
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估計數 公允價值 |
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攜載 金額 |
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估計數 公允價值 |
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應收票據(a) |
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3 |
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$ |
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$ |
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$ |
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按揭及其他應付票據(a) |
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3 |
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對非交易股權的投資有價證券 (b) |
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3 |
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無擔保應付票據和無擔保信貸額度(c) |
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2 |
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(a) |
本公司採用折現現金流模型確定這些金融工具的估計公允價值，利率考慮到借款人或租户的信用(如適用)和利率風險。本公司還考慮了標的抵押品的價值，考慮了抵押品的質量、借款人的信用質量、距離到期日的時間以及當前的市場利率環境。 |
|
(b) |
代表營運合夥公司在第五牆的成本法投資(附註4)。截至2019年12月31日的公允價值也代表Mervyns II在艾伯森超市的成本法投資，該投資在2020年6月30日按公允價值計價，因此不再反映在上表中。 |
|
(c) |
本公司以交易量有限的公開市場報價釐定無擔保應付票據及無擔保信貸額度的估計公允價值。在沒有交易量的情況下，本公司使用反映類似市場參與者平均收益率的貼現現金流模型確定估計公允價值。 |
本公司包括在其他資產和其他負債中的現金和現金等價物、限制性現金、應收賬款、應付賬款和某些金融工具的公允價值，由於其在2020年6月30日的短期到期日，其公允價值接近其賬面價值。
9.承擔及或有事項
本公司涉及由其業務引起或附帶的各種訴訟事宜，包括注7。雖然本公司無法確切預測任何特定事項的結果，但管理層預計，當該等訴訟獲得解決後，本公司由此產生的或有虧損風險(如果有的話)將不會對其綜合財務狀況產生重大不利影響。
承諾和擔保
為配合各類物業的發展及擴建，本公司已與總承建商簽訂協議，興建或發展總值約$200元的物業。
截至2020年6月30日和2019年12月31日，本公司未償還信用證金額為$
34
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
10.股東權益、非控股權益及其他綜合虧損
普通股和單位
除了下面討論的股票回購活動外，在截至2020年6月30日的6個月裏，公司在其普通股中完成了以下交易：
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• |
公司扣留了 |
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• |
公司確認以普通股和普通股為基礎的薪酬費用共計$ |
除了下面討論的自動櫃員機計劃活動外，公司在截至2019年12月31日的年度內完成了以下普通股交易：
|
|
• |
公司扣留了 |
|
|
• |
公司確認以普通股和普通股為基礎的薪酬費用共計$ |
自動櫃員機計劃
公司有一個在市場上發行股票的計劃(“自動取款機計劃”)，它為公司提供了一種有效和低成本的工具來籌集公眾股本，為其資本需求提供資金。該公司簽訂了其目前的$
股票回購計劃
於2018年，本公司董事會(“董事會”)批准了一項新的股份回購計劃，授權管理層酌情回購最多$
股息和分配
下表列出了所列期間申報和/或支付的分配情況：
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宣佈的日期 |
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每股金額 |
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記錄日期 |
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付款日期 |
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35
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
公司董事會投票決定在截至2020年6月30日和2020年9月30日的季度內暫停普通股和普通股的分配；然而，分配$
累計其他綜合損失
下表列出了截至2019年6月30日、2020年和2019年6月30日的三個月和六個月的累計其他綜合虧損中的活動(單位：千)：
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得失 論導數 儀器 |
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2020年4月1日的餘額 |
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$ |
( |
) |
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重新分類前的其他全面虧損-掉期協議 |
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( |
) |
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互換協議已實現利息的重新分類 |
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本期淨其他綜合虧損 |
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|
( |
) |
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本期淨額其他可歸因於非控制的綜合虧損 三個國家的利益 |
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2020年6月30日的餘額 |
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$ |
( |
) |
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2019年4月1日的餘額 |
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$ |
( |
) |
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重新分類前的其他全面虧損-掉期協議 |
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|
( |
) |
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互換協議已實現利息的重新分類 |
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( |
) |
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本期淨其他綜合虧損 |
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|
( |
) |
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本期淨額其他可歸因於非控制的綜合虧損 三個國家的利益 |
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|
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2019年6月30日的餘額 |
|
$ |
( |
) |
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得失 論導數 儀器 |
|
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2020年1月1日的餘額 |
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$ |
( |
) |
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|
重新分類前的其他全面虧損-掉期協議 |
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( |
) |
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互換協議已實現利息的重新分類 |
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本期淨其他綜合虧損 |
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( |
) |
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本期淨額其他可歸因於非控制的綜合虧損 三個國家的利益 |
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2020年6月30日的餘額 |
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$ |
( |
) |
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2019年1月1日的餘額 |
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$ |
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|
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|
重新分類前的其他全面虧損-掉期協議 |
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|
( |
) |
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互換協議已實現利息的重新分類 |
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( |
) |
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本期淨其他綜合虧損 |
|
|
( |
) |
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本期淨額其他可歸因於非控制的綜合虧損 三個國家的利益 |
|
|
|
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2019年6月30日的餘額 |
|
$ |
( |
) |
36
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
非控制性權益
下表彙總了截至2019年6月30日、2020年和2019年6月30日的三個月和六個月的非控股權益變化情況(單位：千美元)：
|
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非控制性 在以下項目中的權益 操作 夥伴關係(a) |
|
|
非控制性 在以下項目中的權益 部分擁有 聯屬(b) |
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總計 |
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2020年4月1日的餘額 |
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$ |
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$ |
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|
|
$ |
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|
宣佈的分配金額為$ |
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( |
) |
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( |
) |
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截至2020年6月30日的三個月的淨收入 |
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轉換 |
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( |
) |
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( |
) |
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其他綜合虧損-掉期協議估值的未實現虧損 |
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( |
) |
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( |
) |
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|
( |
) |
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掉期協議已實現利息支出的重新分類 |
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非控制性利益收益 |
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非控制性利息供款 |
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非控制性利益分配 |
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( |
) |
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( |
) |
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員工長期激勵計劃單位獎勵 |
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非控制性權益的再分配(c) |
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( |
) |
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( |
) |
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2020年6月30日的餘額 |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
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2019年4月1日的餘額 |
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$ |
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$ |
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$ |
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宣佈的分配金額為$ |
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( |
) |
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( |
) |
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截至2019年6月30日的三個月淨收益(虧損) |
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( |
) |
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( |
) |
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轉換 |
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( |
) |
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( |
) |
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其他全面收益-掉期協議估值的未實現虧損 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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掉期協議已實現利息支出的重新分類 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
非控制性利息供款 |
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非控制性利益分配 |
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( |
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( |
) |
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員工長期激勵計劃單位獎勵 |
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非控制性權益的再分配(c) |
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( |
) |
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( |
) |
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2019年6月30日的餘額 |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
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|
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37
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
|
|
|
非控制性 在以下項目中的權益 操作 夥伴關係(a) |
|
|
非控制性 在以下項目中的權益 部分擁有 聯屬(b) |
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總計 |
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2020年1月1日的餘額 |
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$ |
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$ |
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宣佈的分配金額為$ |
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( |
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( |
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截至2020年6月30日的6個月淨收益(虧損) |
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( |
) |
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轉換 |
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( |
) |
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( |
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其他綜合虧損-掉期協議估值的未實現虧損 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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會計原則變更的累積影響(附註1) |
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( |
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( |
) |
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非控制性利益收益 |
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掉期協議已實現利息支出的重新分類 |
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非控制性利息供款 |
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非控制性利益分配 |
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) |
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( |
) |
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員工長期激勵計劃單位獎勵 |
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非控制性權益的再分配(c) |
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( |
) |
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( |
) |
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2020年6月30日的餘額 |
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$ |
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$ |
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|
$ |
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|
2019年1月1日的餘額 |
|
$ |
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|
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$ |
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|
|
$ |
|
|
|
宣佈的分配金額為$ |
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( |
) |
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( |
) |
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截至2019年6月30日的6個月淨收益(虧損) |
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( |
) |
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( |
) |
|
轉換 |
|
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( |
) |
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( |
) |
|
其他全面收益-掉期協議估值的未實現虧損 |
|
|
( |
) |
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( |
) |
|
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( |
) |
|
掉期協議已實現利息支出的重新分類 |
|
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
非控制性利息供款 |
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非控制性利益分配 |
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) |
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( |
) |
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員工長期激勵計劃單位獎勵 |
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非控制性權益的再分配(c) |
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2019年6月30日的餘額 |
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$ |
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$ |
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$ |
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(a) |
經營合夥的非控股權益包括：(一)有限合夥人的 |
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(b) |
部分擁有的附屬公司的非控股權益包括基金II、III、IV和V、Mervyns II以及其他6家子公司的第三方權益。 |
|
(c) |
調整反映收到或支付的代價的公允價值與涉及所有權變更的普通股、普通股單位、優先股單位和LTIP單位的賬面價值之間的差異。 |
首選操作單元
有
38
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
1999年，運營夥伴關係發佈了
2016年，運營夥伴關係發佈了
11.租契
作為出租人
本公司經營購物中心及其他零售物業，該等購物中心及其他零售物業為擁有或(就某些購物中心而言)以長期土地租約(見下文)經營，該等租約於不同日期到期至2066年6月20日，並有續期選擇權(見下文)。*購物中心內的空間根據協議出租予租户，該等協議的條款一般為
作為承租人
在截至2020年6月30日的三個月內，本公司：
|
|
• |
簽訂了 |
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• |
修改了其991麥迪遜主租約，將 |
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• |
固形 |
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• |
續延 |
截至2019年12月31日止年度，本公司：
|
|
• |
將使用權資產和相應的租賃負債記錄為承租人#美元。 |
|
|
• |
錄下來 |
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• |
於2019年12月9日簽訂預付主租賃，由與土地相關的經營租賃部分和與大樓相關的融資租賃部分組成。該物業在核心資產組合中被稱為“百老匯565號”。該公司記錄了#美元的使用權資產經營租賃。 |
|
|
• |
於2019年5月1日簽訂了一份土地租賃，這是一份經營租賃。該物業被稱為“110大學廣場”，屬於基金IV投資組合。公司記錄了使用權資產經營租賃和相應的租賃負債經營租賃#美元。 |
39
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
該公司記錄了與收購租賃權益相關的以下資產和負債：
|
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截至6月30日的6個月， 2020 |
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截至2019年12月31日的年度報告， 2019 |
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取得租賃權益時記錄的金額： |
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使用權--資產經營租賃 |
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$ |
— |
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$ |
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資產使用權--融資租賃 |
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— |
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其他資產 |
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— |
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— |
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租賃權的改進 |
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— |
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租賃無形資產(注6) |
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— |
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租賃責任--經營租賃 |
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— |
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( |
) |
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與收購相關的無形負債(注6) |
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— |
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( |
) |
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取得租賃權益時支付的現金 |
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$ |
— |
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$ |
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截至6月30日的三個月， |
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截至6月30日的6個月， |
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2020 |
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2019 |
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2020 |
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2019 |
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租賃費 |
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融資租賃成本： |
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*攤銷使用權資產 |
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*租賃負債的利息 |
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報表小計 |
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經營租賃成本 |
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可變租賃成本 |
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總租賃成本 |
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其他資料 |
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加權-平均剩餘租賃期限-融資租賃(年) |
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加權-平均剩餘租賃期限-經營租賃(年) |
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加權平均貼現率-融資租賃 |
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% |
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% |
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加權平均貼現率-營業租賃 |
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% |
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% |
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|
40
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
使用權資產計入經營性房地產(附註2)在合併資產負債表中。租賃負債計入綜合資產負債表的應付帳款及其他負債(附註5)。經營性租賃成本包括經營性物業使用權資產攤銷(與地租有關)或辦公樓和公司資產使用權資產攤銷，分別計入物業經營費或一般管理費。 在整合的運營説明書。融資租賃成本包括某些土地租賃的使用權資產攤銷。,這包括在物業運營費用中,以及租賃負債的利息,該款項計入本公司合併報表的利息開支內。運營.
租賃義務
截至2020年6月30日，預定的未來最低(I)根據不可取消租户租約條款超過一年的租賃物業的租金收入(假設此類房產沒有新的或重新談判的租約或期權延期)和(Ii)根據公司為承租人的所有不可取消運營和融資租約條款支付的租金，主要用於辦公空間、土地和設備，摘要如下(以千為單位)：
|
截至十二月三十一日止的年度： |
|
最低租金 營業收入(a) |
|
|
最低租金 付款(b) |
|
||
|
2020(剩餘) |
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$ |
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$ |
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2021 |
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2022 |
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2023 |
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2024 |
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此後 |
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總計 |
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$ |
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$ |
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(a) |
金額代表2020年6月30日的合同租賃到期日。在2020年3月底，由於新冠肺炎疫情的影響，許多租户因政府的強制要求而被迫暫停運營。本公司已與租户協商付款協議，導致2020年第二季租金優惠或延遲收取租金。 |
|
(b) |
最低租金包括$ |
在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月內，沒有任何單個租户或物業合計佔公司綜合總收入的10%以上。
新冠肺炎大流行的影響
從2020年3月開始，一種新型冠狀病毒株(“新冠肺炎大流行”)的大流行對全球和國內的經濟活動產生了不利影響，並顯著降低了消費者活動。新冠肺炎疫情和政府應對措施擾亂了全球供應鏈，並對許多行業產生了不利影響，包括公司租户經營的國內零售行業。新冠肺炎疫情可能會繼續對經濟和市場狀況產生實質性的不利影響，並引發一段時期的全球經濟減速。在政府的限制和指導下，某些零售商被認為是“必需品企業”，並被允許在新冠肺炎疫情期間繼續全面經營，而其他“非必需品企業”則被勒令在一段時間內減少或關閉業務，以保護員工和客户免受病毒傳播的影響。截至本報告日期，這些幹擾仍在較小程度上繼續，已影響到向本公司受影響租户收取租金的能力。本公司無法合理肯定地估計，隨着新冠肺炎疫情的發展，哪些目前經營的租户將繼續營業，或者非經營的零售商是否以及何時將重新開業。
|
|
• |
租户運營狀態-截至2020年6月30日，大約 |
|
|
• |
租金收繳情況-截至2020年6月30日，2020年4月、5月和6月租金的收取和談判優惠約為 |
41
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
|
|
• |
租金優惠協議-在截至2020年6月30日的季度內，公司執行 |
|
|
• |
代收準備金-公司重新評估了其應收帳單和應收直線租金的收款損失準備金，並記錄了總計#美元的費用。 |
|
|
• |
入住率-於2020年6月30日，公司按比例計算的核心和基金租賃入住率為 |
|
|
• |
破產風險-截至2020年6月30日，已有多家全國性零售商破產，其中一些是該公司的租户。在這些破產中，核心投資組合有 |
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|
• |
2020年3月27日，特朗普總統簽署了《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全(CARE)法案》，使之成為法律。那些牽掛 |
除其他事項外，該法包括有關可退還工資税抵免、推遲僱主方社會保障付款、淨營業虧損結轉期、替代最低税收抵免退款、修改淨利息扣除限制、增加對合格慈善捐款的限制，以及對合格裝修物業的税收折舊方法進行技術更正的規定。它還撥出資金用於小企業管理局Paycheck Protection Program貸款(在某些情況下可以免除)，以促進繼續就業，以及經濟傷害災難貸款，為受到新冠肺炎疫情影響的小企業提供流動性。管理層尚未確定CARE法案將對公司以及最終對其2020年的財務狀況、經營結果或流動性產生的影響。
看見注15獲取截至2020年7月31日的部分結果的更新。
12.細分市場報告
本公司擁有
42
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
下表列出了公司的某些部門信息(以千為單位)：
|
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截至2020年6月30日的三個月 |
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堆芯 投資組合 |
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基金 |
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結構化 融資 |
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未分配 |
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總計 |
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營業收入 |
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$ |
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折舊攤銷 |
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( |
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( |
) |
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( |
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物業經營費、其他營業税和房地產税 |
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( |
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( |
) |
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( |
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一般和行政費用 |
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( |
) |
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( |
) |
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減損費用 |
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處置財產的收益 |
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營業收入(虧損) |
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( |
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利息收入 |
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已實現和未實現的投資和其他持有收益 |
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未合併關聯公司收益(虧損)中的權益 |
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( |
) |
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( |
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利息支出 |
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( |
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所得税撥備 |
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( |
) |
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( |
) |
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淨(虧損)收入 |
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( |
) |
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( |
) |
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可歸因於非控股權益的淨虧損(收益) |
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|
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|
|
( |
) |
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|
|
|
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|
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|
( |
) |
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可歸因於阿卡迪亞的淨(虧損)收入 |
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$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
$ |
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|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
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截至2019年6月30日的三個月 |
|
|||||||||||||||||
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堆芯 投資組合 |
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基金 |
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結構化 融資 |
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未分配 |
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總計 |
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營業收入 |
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$ |
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$ |
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$ |
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折舊攤銷 |
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( |
) |
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( |
) |
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物業經營費、其他營業税和房地產税 |
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( |
) |
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( |
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( |
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一般和行政費用 |
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( |
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( |
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減損費用 |
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) |
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營業收入 |
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利息和其他收入 |
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未合併關聯公司收益中的權益 |
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利息支出 |
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( |
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( |
) |
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所得税撥備 |
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|
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( |
) |
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( |
) |
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淨收益(損失) |
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|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
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可歸因於非控股權益的淨虧損 |
|
|
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阿卡迪亞公司的淨收入 |
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$ |
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$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
43
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
|
|
|
截至2020年6月30日或截至2020年6月30日的6個月 |
|
|||||||||||||||||
|
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堆芯 投資組合 |
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基金 |
|
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結構化 融資 |
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未分配 |
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總計 |
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營業收入 |
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折舊攤銷 |
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物業經營費、其他營業税和房地產税 |
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一般和行政費用 |
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( |
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減損費用 |
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( |
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處置財產的收益 |
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營業收入(虧損) |
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利息收入 |
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已實現和未實現的投資和其他持有收益 |
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) |
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未合併關聯公司收益(虧損)中的權益 |
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利息支出 |
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( |
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( |
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( |
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所得税優惠 |
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|
淨(虧損)收入 |
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( |
) |
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|
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|
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|
( |
) |
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|
可歸因於非控股權益的淨虧損(收益) |
|
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|
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|
( |
) |
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|
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阿卡迪亞公司的淨收入 (a) |
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( |
) |
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按成本價計算的房地產 (b) |
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總資產 (b) |
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購買房地產所支付的現金 |
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為開發和物業改善費用支付的現金 |
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$ |
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$ |
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|
$ |
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|
截至2019年6月30日或截至2019年6月30日的6個月 |
|
|||||||||||||||||
|
|
|
堆芯 投資組合 |
|
|
基金 |
|
|
結構化 融資 |
|
|
未分配 |
|
|
總計 |
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|
營業收入 |
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$ |
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折舊攤銷 |
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物業經營費、其他營業税和房地產税 |
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一般和行政費用 |
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減損費用 |
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處置財產的收益 |
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營業收入 |
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利息和其他收入 |
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未合併關聯公司收益中的權益 |
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利息支出 |
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所得税撥備 |
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淨收益(損失) |
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( |
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可歸因於非控股權益的淨虧損 |
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阿卡迪亞公司的淨收入(a) |
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按成本價計算的房地產(b) |
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總資產 (b) |
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購買房地產所支付的現金 |
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為開發和物業改善費用支付的現金 |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
44
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
|
|
(a) |
可歸因於阿卡迪亞公司核心部門的淨收入包括#美元 |
|
|
(b) |
基金部門的按成本計算的房地產和總資產包括#美元。 |
13.股份獎勵及其他補償
股票激勵計劃
2020年3月23日，公司董事會批准了2020年度股份激勵計劃(“2020計劃”)，將授權發行的普通股總數增加了
限售股和LTIP單位
截至2020年6月30日止六個月及截至2019年12月31日止年度，本公司發出
|
|
• |
這些年度股權獎勵的一部分是以業績為基礎的限制性股票單位或LTIP單位授予的，這些單位可能根據公司實現指定的相對總股東回報(“相對TSR”)而賺取。 |
|
|
• |
在相對TSR百分位數落在第25個百分位數和第50個百分位數之間的情況下，使用以下直線線性插值確定相對TSR歸屬百分比 |
|
|
• |
三分之二()將根據本公司於年內的股東總回報(“TSR”)歸屬以業績為基礎的LTIP單位(“LTIP單位”)。相對於SNL美國REIT零售購物中心指數成分股的前瞻性表現期和三分之一()在本公司的TSR上與SNL美國REIT零售指數成分股相比的前瞻性業績期間(兩者都是在非加權的基礎上)。 |
|
|
• |
如果公司的業績未能達到前述的障礙，在公司業績達到頂峯時在業績期間，所有基於業績的股份將被沒收。任何賺取的基於業績的股票都可以 |
對於2020年和2019年業績股的估值，採用蒙特卡洛模擬方法，根據滿足市場條件的概率和支付時的預計股價(折價至估值日期)估計公允價值。演出期。這些假設包括波動性(
上述限售股份單位及LTIP單位於授出日期的總值為$
此外，董事會成員還根據股份激勵計劃獲得了股份和單位。在截至2020年6月30日的六個月內，本公司發行了
45
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
2009年，公司通過了長期投資對接計劃(“計劃”)，根據該計劃，公司可以向員工頒發獎勵，使他們有權獲得最高
由於支付給其他員工的款項不需要董事會的進一步批准，因此與這些獎勵相關的薪酬將根據ASC主題718在每個報告期的估計公允價值來記錄。薪酬-股票薪酬。與基金IV和基金V有關的獎項被確定為
公司未歸屬的限制性股票和長期投資計劃單位的狀況摘要如下：
|
未歸屬的限制性股票和LTIP單位 |
|
普普通通 受限 股份 |
|
|
加權 授予日期 公允價值 |
|
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LTIP單元 |
|
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加權 授予日期 公允價值 |
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在2019年1月1日未歸屬 |
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授與 |
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既得 |
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( |
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沒收 |
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— |
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( |
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未授權日期為2019年12月31日 |
|
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授與 |
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既得 |
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) |
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( |
) |
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|
沒收 |
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— |
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— |
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( |
) |
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|
在2020年6月30日未授權 |
|
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$ |
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$ |
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|
截至2020年6月30日止六個月及截至2019年12月31日止年度之限制性股份及LTIP單位之加權平均授出日期公允價值為$
其他計劃
在合併的基礎上，該公司總共產生了#美元
員工購股計劃
阿卡迪亞房地產信託公司員工股票購買計劃(“購買計劃”)允許公司符合條件的員工通過工資扣減購買普通股。購買計劃規定員工按季度按年購買普通股
46
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
遞延股票計劃
於二零零六年期間，本公司採用受託人遞延及分配選舉，根據該選舉，參與受託人可賺取遞延補償。
員工401(K)計劃
公司為員工維護401(K)計劃，公司目前在該計劃下進行匹配
14.普通股每股收益
普通股每股基本收益的計算方法是將普通股股東應佔淨收益除以已發行加權平均普通股(附註10)。於本報告所述期間，本公司擁有未歸屬的LTIP單位，其中規定了不可沒收的股息等值支付權利。因此，這些未歸屬的LTIP單位被視為參與證券，並根據兩類法計入每股基本普通股收益。
攤薄後每股普通股收益反映債務轉換和證券的假定行使的潛在攤薄，包括根據公司的股票激勵計劃發行的限制性股票單位的影響(注13)。如下表所示，該等股份的影響不包括在反攤薄時的每股收益的計算中。
|
|
|
截至6月30日的三個月， |
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截至6月30日的6個月， |
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(千美元) |
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2020 |
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2019 |
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2020 |
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2019 |
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分子： |
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阿卡迪亞公司的淨收入 |
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減去：可歸因於參與證券的淨收入 |
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持續經營收入扣除可歸因於參與證券的收入 |
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分母： |
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基本每股收益的加權平均股票 |
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稀釋證券的影響： |
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員工未歸屬的限制性股票 |
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稀釋後每股收益的分母 |
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可歸因於阿卡迪亞公司的持續運營的基本和稀釋後每股普通股收益 |
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$ |
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$ |
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$ |
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不包括在分母之外的反稀釋股份： |
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A系列首選操作單元 |
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A系列優先運營單位-等值普通股 |
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C系列首選操作單元 |
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C系列優先運營單位-等值普通股 |
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限售股 |
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47
阿卡迪亞房地產信託及其子公司
合併財務報表附註(未經審計)
15.其後發生的事件
新冠肺炎疫情最新消息
提供的關於新冠肺炎大流行在#年的影響的信息注112020年6月30日之後的活動更新如下：
|
|
• |
租户運營狀態-截至2020年7月31日，大約 |
|
|
• |
租金收繳情況-截至2020年7月31日，2020年4月、5月和6月租金的收取和談判優惠約為 |
|
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• |
租金優惠協議-在2020年7月期間，公司執行了 |
|
|
• |
破產風險-2020年6月30日之後，又有更多的全國性零售商破產，其中一些是該公司的租户。截至7月31日，對於2020年宣佈的所有破產，核心投資組合 |
融資活動
2020年7月1日，公司獲得了一筆美元
48
|
第二項。 |
管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析。 |
概述
截至2020年6月30日，我們擁有或擁有通過我們的核心投資組合和基金持有的187個物業的所有權權益。我們的核心投資組合包括由營運合夥企業或其附屬公司100%擁有或通過合資企業權益部分擁有的物業，不包括通過我們的基金擁有的物業。這些物業主要包括街道和城市零售，以及密集的郊區購物中心。我們的基金是投資工具，我們的運營夥伴和外部機構投資者通過這些投資工具主要投資於機會主義和增值的零售房地產。目前，我們積極投資了四隻基金。截至2020年6月30日，我們全資和部分擁有的零售物業及其實際佔有率(包括可能因新冠肺炎疫情而被迫關門的租户，在下面的“重大發展”一節中討論)摘要如下：(A)截至2020年6月30日，我們全資和部分擁有的零售物業及其實際佔有率(包括可能因新冠肺炎疫情而被迫關門的租户)摘要如下：
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物業數量 |
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操作屬性 |
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開發人員或 重建項目 |
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操作 |
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GLA |
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入住率 |
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核心產品組合： |
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|
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|
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芝加哥地鐵 |
|
|
— |
|
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39 |
|
|
|
741,365 |
|
|
|
87.3 |
% |
|
紐約地鐵 |
|
|
— |
|
|
|
27 |
|
|
|
345,954 |
|
|
|
93.0 |
% |
|
洛杉磯地鐵 |
|
|
— |
|
|
|
1 |
|
|
|
14,000 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
舊金山地鐵 |
|
|
1 |
|
|
|
1 |
|
|
|
148,832 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
華盛頓特區地鐵 |
|
|
1 |
|
|
|
28 |
|
|
|
322,595 |
|
|
|
77.8 |
% |
|
波士頓地鐵 |
|
|
— |
|
|
|
3 |
|
|
|
55,276 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
近郊 |
|
|
3 |
|
|
|
27 |
|
|
|
4,015,847 |
|
|
|
92.7 |
% |
|
核心產品組合總數 |
|
|
5 |
|
|
|
126 |
|
|
|
5,643,869 |
|
|
|
91.4 |
% |
|
阿卡迪亞在總核心投資組合中的份額 |
|
|
5 |
|
|
|
126 |
|
|
|
5,198,149 |
|
|
|
92.6 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
基金組合： |
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
基金II |
|
|
— |
|
|
|
1 |
|
|
|
469,518 |
|
|
|
65.9 |
% |
|
基金III |
|
|
1 |
|
|
|
3 |
|
|
|
135,382 |
|
|
|
79.1 |
% |
|
基金IV |
|
|
3 |
|
|
|
34 |
|
|
|
2,321,323 |
|
|
|
88.4 |
% |
|
基金V |
|
|
— |
|
|
|
14 |
|
|
|
4,384,709 |
|
|
|
89.2 |
% |
|
基金投資組合總額 |
|
|
4 |
|
|
|
52 |
|
|
|
7,310,932 |
|
|
|
87.2 |
% |
|
Acadia在整個基金投資組合中的份額 |
|
|
4 |
|
|
|
52 |
|
|
|
1,527,101 |
|
|
|
87.2 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
核心和資金總額 |
|
|
9 |
|
|
|
178 |
|
|
|
12,954,801 |
|
|
|
89.1 |
% |
|
阿卡迪亞在總核心和基金中的份額 |
|
|
9 |
|
|
|
178 |
|
|
|
6,725,250 |
|
|
|
91.4 |
% |
我們的大部分營業收入來自營業物業的租金收入，包括從租户那裏收回的費用，但被營業和管理費用所抵消。
我們的主要業務目標是收購和管理商業零售物業，這些物業將為股東提供現金分配，同時也創造資本增值的潛力，以提高投資者回報。為實現這一目標，我們重點抓好以下幾個方面的工作：
|
|
• |
作為我們核心資產回收和收購計劃的一部分，擁有和運營主要位於進入門檻高、人口稠密的大都市地區的高質量零售物業的核心投資組合，並通過增值開發和重新租賃活動，加上收購具有長期潛力超越資產類別的優質資產，創造價值。在我們的核心資產回收和收購計劃中，擁有並運營主要位於高門檻、人口稠密的大都會地區的優質零售物業組合，並通過增值開發和重新租賃活動以及收購具有長期潛力超越資產類別的優質資產來創造價值。 |
|
|
• |
通過我們基金內的機會主義但有紀律的收購計劃創造額外的外部增長。我們通過以下方式瞄準具有創造附加值的高固有機會的交易： |
|
|
• |
對位於老牌和“下一代”次市場的街頭零售物業的增值投資，有重新租賃或重新定位的機會， |
|
|
• |
由陷入困境的零售商錨定的位置良好的房地產的機會性收購，以及 |
|
|
• |
其他機會性收購，可能包括高收益收購和購買不良債務。 |
49
其中一些投資在歷史上也包括，將來也可能包括與私募股權投資者的合資企業，目的是投資於房地產資產中具有重大內含價值的經營零售商。
|
|
• |
通過保守的財務做法保持強大和靈活的資產負債表，同時確保獲得足夠的資本，為未來的增長提供資金。 |
截至2020年6月30日的6個月內的重大發展
關於新冠肺炎大流行的特別説明
在2020年第一季度，一種新的冠狀病毒株新冠肺炎傳播到美國和世界上許多其他國家(“新冠肺炎大流行”)。為了保護公民和減緩新冠肺炎的傳播，美國大多數州政府對旅行實行限制，執行“原地避難”或“呆在家裏”的命令和社會距離做法，並要求無限期關閉某些“不必要的”業務。因此，該公司的大多數零售租户被迫在2020年第二季度的全部或部分時間內暫時關閉業務。雖然大多數租户已重新開業，但租户關閉引發了人們對本公司是否有能力在2020年第二季度以及之後可能向非運營租户收取全部租金的擔憂，其中許多租户已經要求本公司提供租金優惠。此外，新冠肺炎疫情對經濟和市場狀況產生了重大不利影響，導致公司股價下跌、資本市場中斷或無法進入資本市場以及房地產價格低迷等。由於以下原因，本公司注意到以下事項 新冠肺炎大流行：
|
|
• |
自2020年3月20日起，公司關閉了辦公室，員工成功過渡到離家工作。從2020年6月29日起，該公司重新開放其總部，並制定了強有力的協議，以保護其員工免受新冠肺炎病毒的傳播。 |
|
|
• |
2020年3月31日，公司發佈新聞稿，轉載若干重大開發建設項目被擱置，撤回2020年指導意見。 |
|
|
• |
本公司於二零一零年三月三十一日對其資產進行減值審查，並決定將計提5,150萬美元的非現金減值費用，其中1,240萬美元為本公司按比例分攤的費用，原因是選定物業的估計持有期、估計淨營業收入及上限税率因新冠肺炎疫情的情況而發生變化(注8)。該公司在2020年6月30日對其資產進行了減值審查，認為截至2020年6月30日的季度不需要額外的減值費用。 |
|
|
• |
截至2020年7月31日，公司合併和未合併的ABR中約88%(6月30日為74%)來自已開業或部分開業的商店。 |
|
|
• |
截至2020年7月31日，2020年4月、5月和6月租金的收取和談判優惠約佔核心投資組合賬單租金的86%(6月30日為83%)。截至2020年7月31日，基金投資組合2020年4月、5月和6月的租金收入約為62%。此外，2020年7月租金的收取約為核心投資組合賬單租金的74%，基金投資組合的73%，不考慮談判讓步。 |
|
|
• |
該公司已與選定的租户就租金優惠進行談判，主要是以延期的形式。截至2020年6月30日，公司已累計遞延租金300萬美元，並減免租金80萬美元(注11)。自2020年6月30日至2020年7月31日，該公司已簽訂了18項額外協議，主要是延遲租金(注15). |
|
|
• |
該公司還就推遲支付10萬美元進行了談判，這些款項與其部分租賃辦公空間(注11)和截至2020年6月30日與其部分基金抵押貸款債務相關的170萬美元延期支付利息(注7)。此外，該公司還就某些房地產税的延期進行了談判。 |
|
|
• |
該公司檢討其應收租金及直線租金的可收集性，並已記錄約1,590萬元的信貸損失準備金，其中1,290萬元為本公司應佔的股份，(注11, 附註3)在截至2020年6月30日的6個月內，主要與預計的租户違約有關，這些預計租户違約是由於新冠肺炎疫情導致的企業關閉。 |
|
|
• |
本公司繼續積極與現有及潛在的新租户商討新租約及續約事宜。然而，與新冠肺炎疫情相關的不確定性減緩了租賃活動的步伐，並可能導致空置率高於本公司原本經歷的空置率，填補空置率的時間更長，租金可能更低。截至2020年6月30日，公司核心和基金組合租金中分別約有1.6%和2.0%的租金受定於2020年到期的租約的制約，10.6%和9.3%的租金受定於2021年到期的租約的制約。 |
|
|
• |
鑑於新冠肺炎疫情對我們物業所在市場的影響，我們預計我們的處置和收購活動將在第三季度減少，並可能在2020年剩餘時間減少。 |
50
|
|
• |
本公司擁有眾多長期利率現金流對衝(注7, 注8) 以有效固定其可變利率債務的利率。在利率跌破有效使用率潛在債務協議書S，則要求本公司付款因為它的掉期交易那被控以利息支出. 利率互換的公允價值為六月三十日，2020年是對……的責任$109.0百萬，它代表掉期加權平均剩餘期限內預期付款的現值，即7.6好多年了。 |
|
|
• |
該公司已經審查了其債務契約，截至2020年6月30日沒有發現重大的新的合規問題。然而，2020年剩餘時間租金徵收的潛在減少可能會影響各個物業未來的債務合規。 |
|
|
• |
我們已經暫停了2020年第二季度和第三季度普通股和普通股的分配(附註10)。我們的董事會尚未就2020年第三季度以後的股息政策做出任何決定，並將密切關注我們的財務表現和經濟前景，以評估何時重新啟動適當的股息，以保持遵守REIT應納税所得額要求。 |
雖然本公司目前認為與新冠肺炎疫情相關的幹擾是暫時的，但如果該等幹擾持續或產生比預期更嚴重的影響，則可能對本公司截至2020年12月31日的年度的收入、經營業績、財務狀況和流動性產生重大不利影響。
投資
在截至2020年6月30日的6個月內，我們在我們的核心投資組合中投資了兩個總計1920萬美元的物業，包括交易成本如下：
|
|
• |
1月9日，我們以1570萬美元的價格買下了位於紐約市蘇豪區的格林街37號一套人滿為患的零售共管公寓。 |
|
|
• |
2月13日，我們以350萬美元收購了伊利諾伊州芝加哥市的一座人滿為患的綜合用途建築。 |
4月1日，如下面進一步描述的，在一項非現金交易中，我們將一張應收票據轉換為剩餘的風險合夥人在City Center的權益。我們合併了之前未合併的投資(附註4).
6月期間，Mervyns II清算了其在艾伯森(Albertsons)的部分投資(T.N：行情).附註4)，該公司進行了首次公開募股(IPO)。Mervyns II除了其所持艾伯森公司剩餘股份的公允價值增值外，還確認了出售這些股份的已實現收益。截至2020年6月30日的3個月和6個月的未實現持股收益、分派和其他收益包括Mervyns II公司6490萬美元的未實現持股收益份額，以及與其在艾伯森的投資相關的2280萬美元的已實現分派份額，其中該公司的總份額為2510萬美元。
在截至2020年6月30日的六個月內，我們沒有在我們的基金投資組合內進行任何投資。然而，基金IV以130萬美元獲得了風險合夥人在布勞頓街兩處物業的權益(附註4)，現在整合了這些屬性。
房地產的處分
在截至2020年6月30日的六個月內，我們沒有對我們的核心投資組合進行任何處置；然而，基金IV的一項物業於2020年4月出售(附註2)1530萬美元，從而獲得40萬美元的收益，其中公司的份額為10萬美元。
融資活動
在截至2020年6月30日的六個月內，我們(注7)根據現有的現有延長選擇，延長的基金債務總額為基金二2億美元、基金三3630萬美元、基金四6 500萬美元和基金五350萬美元。
結構性融資投資
在截至2020年6月30日的六個月內，我們簽訂了兩項新的結構性融資投資(附註3)，詳情如下：
|
|
• |
1月17日，該公司向擁有紐約布魯克林第三大道850號權益的一家實體提供了5400萬美元的貸款。 |
|
|
• |
2月6日，該公司向該公司的一個風險合夥人提供了500萬美元的貸款。 |
此外，於2020年4月1日，公司將其3,870萬美元的應收票據加上200萬美元的應計利息(附註3)收購特拉華州威爾明頓鎮中心的控股權，如上所述。
股權回購
根據股份回購計劃，公司以2240萬美元回購了1,219,065股普通股，其中包括10萬美元的費用，加權平均價為每股18.29美元，根據該計劃，截至2020年6月30日，仍有1.226億美元可用(附註10).
51
行動結果
看見注12在合併財務報表附註中，查看我們的三個可報告部分的概述。
兩種方法的結果比較 截至2020年6月30日的三個月 致 截至2019年6月30日的三個月
下表彙總了截至2020年6月30日的三個月與截至2019年6月30日的三個月按可報告部門劃分的運營結果(單位為百萬，由於四捨五入，總數可能無法相加)：
|
|
|
三個月 |
|
|
三個月 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
2020年6月30日 |
|
|
2019年6月30日 |
|
|
增加(減少) |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
堆芯 |
|
|
基金 |
|
|
sf |
|
|
總計 |
|
|
堆芯 |
|
|
基金 |
|
|
sf |
|
|
總計 |
|
|
堆芯 |
|
|
基金 |
|
|
sf |
|
|
總計 |
|
||||||||||||
|
營業收入 |
|
$ |
38.6 |
|
|
$ |
25.2 |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
63.8 |
|
|
$ |
43.2 |
|
|
$ |
27.0 |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
70.2 |
|
|
$ |
(4.6 |
) |
|
$ |
(1.8 |
) |
|
$ |
— |
|
|
$ |
(6.4 |
) |
|
折舊攤銷 |
|
|
(18.2 |
) |
|
|
(15.6 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(33.8 |
) |
|
|
(15.1 |
) |
|
|
(15.2 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(30.3 |
) |
|
|
3.1 |
|
|
|
0.4 |
|
|
|
— |
|
|
|
3.5 |
|
|
物業運營費用，其他 *開徵經營税和房產税 |
|
|
(18.0 |
) |
|
|
(9.5 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(27.5 |
) |
|
|
(12.2 |
) |
|
|
(10.2 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(22.5 |
) |
|
|
5.8 |
|
|
|
(0.7 |
) |
|
|
— |
|
|
|
5.0 |
|
|
一般和行政費用 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(8.7 |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(9.1 |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(0.4 |
) |
|
減損費用 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(1.4 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(1.4 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(1.4 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(1.4 |
) |
|
處置財產的收益 |
|
|
— |
|
|
|
0.5 |
|
|
|
— |
|
|
|
0.5 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
0.5 |
|
|
|
— |
|
|
|
0.5 |
|
|
營業收入 |
|
|
2.5 |
|
|
|
0.5 |
|
|
|
— |
|
|
|
(5.8 |
) |
|
|
15.9 |
|
|
|
0.2 |
|
|
|
— |
|
|
|
7.1 |
|
|
|
(13.4 |
) |
|
|
0.3 |
|
|
|
— |
|
|
|
(12.9 |
) |
|
利息和其他收入 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
2.1 |
|
|
|
2.1 |
|
|
|
0.3 |
|
|
|
1.6 |
|
|
|
2.2 |
|
|
|
4.1 |
|
|
|
(0.3 |
) |
|
|
(1.6 |
) |
|
|
(0.1 |
) |
|
|
(2.0 |
) |
|
已實現和未實現的投資和其他持有收益 |
|
|
— |
|
|
|
87.8 |
|
|
|
0.1 |
|
|
|
87.8 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
87.8 |
|
|
|
(0.1 |
) |
|
|
(87.8 |
) |
|
未合併附屬公司的淨收益(虧損)中的股權 |
|
|
(1.1 |
) |
|
|
0.3 |
|
|
|
— |
|
|
|
(0.8 |
) |
|
|
3.3 |
|
|
|
0.3 |
|
|
|
— |
|
|
|
3.6 |
|
|
|
(4.4 |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(4.4 |
) |
|
利息支出 |
|
|
(8.6 |
) |
|
|
(9.7 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(18.3 |
) |
|
|
(6.8 |
) |
|
|
(12.9 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(19.8 |
) |
|
|
1.8 |
|
|
|
(3.2 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(1.5 |
) |
|
所得税優惠(規定) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(0.1 |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(0.3 |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
0.2 |
|
|
淨收益(損失) |
|
|
(7.2 |
) |
|
|
78.8 |
|
|
|
2.2 |
|
|
|
64.9 |
|
|
|
12.6 |
|
|
|
(10.8 |
) |
|
|
2.2 |
|
|
|
(5.2 |
) |
|
|
(19.8 |
) |
|
|
89.6 |
|
|
|
— |
|
|
|
70.1 |
|
|
可歸因於非控股權益的淨虧損(收益) |
|
|
5.1 |
|
|
|
(50.6 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(45.5 |
) |
|
|
0.4 |
|
|
|
13.9 |
|
|
|
— |
|
|
|
14.3 |
|
|
|
4.7 |
|
|
|
(64.5 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(59.8 |
) |
|
淨收入可歸因於Acadia |
|
$ |
(2.1 |
) |
|
$ |
28.2 |
|
|
$ |
2.2 |
|
|
$ |
19.4 |
|
|
$ |
13.1 |
|
|
$ |
3.1 |
|
|
$ |
2.2 |
|
|
$ |
9.1 |
|
|
$ |
(15.2 |
) |
|
$ |
25.1 |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
10.3 |
|
核心產品組合
我們核心產品組合細分市場的運營結果在上面的表格中標有“核心”的標題下進行了描述。由於下文進一步描述的變化，截至2020年6月30日的三個月，我們核心投資組合中可歸因於阿卡迪亞的部門淨收入比去年同期減少了1520萬美元。
在截至2020年6月30日的三個月裏，我們核心投資組合的收入與上年同期相比減少了460萬美元，這主要是因為：(I)2020年主要與新冠肺炎流行病有關的信貸損失準備金增加了670萬美元(分別包括470萬美元和200萬美元的賬單租金和直線租金)(注11)；(Ii)2019年收到的終止收入150萬美元；及(Iii)2020年租户破產140萬美元。這些減少被與2020年市中心合併相關的增加310萬美元所抵消(附註4)和2019年至2020年核心物業收購的額外租金240萬美元(附註2).
與去年同期相比，在截至2020年6月30日的三個月裏，我們核心投資組合的折舊和攤銷增加了310萬美元，這主要是由於2019年和2020年城鎮中心合併帶來的200萬美元和核心物業收購帶來的130萬美元。
在截至2020年6月30日的三個月裏，我們核心投資組合的房地產運營費用、其他運營和房地產税與去年同期相比增加了580萬美元，主要是因為Brandywin Holdings訴訟的利息和相關費用為680萬美元(注7)。這一增長被整個投資組合中與新冠肺炎大流行有關的運營費用的整體減少所抵消。
在截至2020年6月30日的三個月裏，我們核心投資組合的未合併附屬公司的權益收益與去年同期相比減少了440萬美元，這主要是由於2020年城市中心的整合帶來的250萬美元，以及與新冠肺炎大流行相關的未合併物業的信用損失準備金增加了190萬美元(注11).
與去年同期相比，截至2020年6月30日的三個月，我們核心投資組合的利息支出增加了180萬美元，這主要是由於2020年平均未償還借款增加。
52
在截至2020年6月30日的三個月裏，我們核心投資組合的可歸因於非控制性權益的淨虧損(收入)比去年同期增加了470萬美元，這是基於非控制性權益在上述差異中所佔的份額。
基金
上表“基金”標題下描述了我們基金部門的運營結果。由於下述變化，截至2020年6月30日的三個月，阿卡迪亞基金的部門淨收入比去年同期增加了2510萬美元。
在截至2020年6月30日的三個月裏，這些基金的收入與上年同期相比減少了180萬美元，主要是因為(I)2020年信貸損失準備金增加了400萬美元(分別包括280萬美元的賬單租金和120萬美元的直線租金)，這主要與新冠肺炎大流行有關(注11)；。(Ii)處置基金財產所得的160萬元；及。(Iii)在檢疫期間暫時關閉大會堂的130萬元。這些減少被2019年基金物業收購的400萬美元所抵消(附註2).
在截至2020年6月30日的三個月裏，與去年同期相比，這些基金的財產運營費用、其他運營和房地產税減少了70萬美元，這主要是因為與新冠肺炎大流行相關的整個投資組合的運營費用總體下降。
與去年同期相比，截至2020年6月30日的三個月，基金的減值費用減少了140萬美元，這與基金IV在2019年第二季度在210 Bowery的公寓銷售有關。
與去年同期相比，截至2020年6月30日的三個月，這些基金的利息收入減少了160萬美元，主要是因為基金III在2019年的Storage Post投資賺取了一筆激勵費(附註4).
投資和其他方面的已實現和未實現持有收益包括艾伯森公司IPO股票按市值計算的6490萬美元調整，以及2020年出售艾伯森公司股票的2280萬美元淨已實現收益。
在截至2020年6月30日的三個月裏，與去年同期相比，這些基金的利息支出減少了320萬美元，原因是2020年平均利率下降導致的340萬美元，以及2019年貸款成本上升導致的攤銷增加了100萬美元。這些減少被2020年減少的90萬美元利息資本所抵消。
在截至2020年6月30日的三個月裏，基金可歸因於非控股權益的淨虧損比去年同期減少了6450萬美元，這是基於非控股權益在上述差異中所佔的份額。基金中非控股權益應佔淨虧損包括本公司在截至2020年和2019年6月30日的三個月分別賺取的資產管理費410萬美元和440萬美元。
結構性融資
我們結構性融資部門的運營結果載於上表，標題為“SF”。在截至2020年6月30日的三個月裏，結構性融資組合的利息收入與上年同期相比減少了10萬美元，主要原因是來自2020年和2019年發行的新票據的130萬美元，部分被2020年白蘭地葡萄酒票據轉換為股權和2019年基金IV票據的償還所抵消的160萬美元所抵消(附註3).
未分配
該公司不會將一般和行政費用和所得税分配給其應報告的部門。這些未分配的金額在上面的表格中標有“合計”的標題下進行了描述。
53
兩種方法的結果比較 六截至的月份2020年6月30日 致 六截至的月份2019年6月30日
下表彙總了截至2020年6月30日的6個月與截至2019年6月30日的6個月按可報告部門劃分的運營結果(單位為百萬，由於四捨五入，總數可能無法相加)：
|
|
|
截至六個月 |
|
|
截至六個月 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
2020年6月30日 |
|
|
2019年6月30日 |
|
|
增加(減少) |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
堆芯 |
|
|
基金 |
|
|
sf |
|
|
總計 |
|
|
堆芯 |
|
|
基金 |
|
|
sf |
|
|
總計 |
|
|
堆芯 |
|
|
基金 |
|
|
sf |
|
|
總計 |
|
||||||||||||
|
營業收入 |
|
$ |
78.5 |
|
|
$ |
56.7 |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
135.2 |
|
|
$ |
89.9 |
|
|
$ |
54.3 |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
144.2 |
|
|
$ |
(11.4 |
) |
|
$ |
2.4 |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
(9.0 |
) |
|
折舊攤銷 |
|
|
(35.2 |
) |
|
|
(32.0 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(67.2 |
) |
|
|
(30.8 |
) |
|
|
(29.9 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(60.6 |
) |
|
|
4.4 |
|
|
|
2.1 |
|
|
|
— |
|
|
|
6.6 |
|
|
物業運營費用，其他 *開徵經營税和房產税 |
|
|
(29.8 |
) |
|
|
(21.5 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(51.3 |
) |
|
|
(24.2 |
) |
|
|
(19.3 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(43.5 |
) |
|
|
5.6 |
|
|
|
2.2 |
|
|
|
— |
|
|
|
7.8 |
|
|
一般和行政費用 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(17.8 |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(17.4 |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
0.4 |
|
|
減損費用 |
|
|
— |
|
|
|
(51.5 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(51.5 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(1.4 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(1.4 |
) |
|
|
— |
|
|
|
50.1 |
|
|
|
— |
|
|
|
50.1 |
|
|
處置財產的收益 |
|
|
— |
|
|
|
0.5 |
|
|
|
— |
|
|
|
0.5 |
|
|
|
— |
|
|
|
2.0 |
|
|
|
— |
|
|
|
2.0 |
|
|
|
— |
|
|
|
(1.5 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(1.5 |
) |
|
營業收入(虧損) |
|
|
13.6 |
|
|
|
(47.9 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(52.1 |
) |
|
|
34.9 |
|
|
|
5.7 |
|
|
|
— |
|
|
|
23.3 |
|
|
|
(21.3 |
) |
|
|
(53.6 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(75.4 |
) |
|
利息和其他收入 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
5.0 |
|
|
|
5.0 |
|
|
|
0.3 |
|
|
|
1.6 |
|
|
|
4.5 |
|
|
|
6.4 |
|
|
|
(0.3 |
) |
|
|
(1.6 |
) |
|
|
0.5 |
|
|
|
(1.4 |
) |
|
已實現和未實現的投資和其他持有收益 |
|
|
— |
|
|
|
87.8 |
|
|
|
(0.5 |
) |
|
|
87.3 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
87.8 |
|
|
|
0.5 |
|
|
|
(87.3 |
) |
|
未合併附屬公司的淨收益(虧損)中的股權 |
|
|
0.6 |
|
|
|
(0.1 |
) |
|
|
— |
|
|
|
0.5 |
|
|
|
5.5 |
|
|
|
0.3 |
|
|
|
— |
|
|
|
5.8 |
|
|
|
(4.9 |
) |
|
|
(0.4 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(5.3 |
) |
|
利息支出 |
|
|
(16.9 |
) |
|
|
(19.8 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(36.6 |
) |
|
|
(13.5 |
) |
|
|
(24.1 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(37.6 |
) |
|
|
3.4 |
|
|
|
(4.3 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(1.0 |
) |
|
所得税優惠(規定) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
0.8 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(0.2 |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
1.0 |
|
|
淨收益(損失) |
|
|
(2.7 |
) |
|
|
20.0 |
|
|
|
4.6 |
|
|
|
4.9 |
|
|
|
27.2 |
|
|
|
(16.5 |
) |
|
|
4.5 |
|
|
|
(2.3 |
) |
|
|
(29.9 |
) |
|
|
36.5 |
|
|
|
0.1 |
|
|
|
7.2 |
|
|
可歸因於非控股權益的淨虧損(收益) |
|
|
6.3 |
|
|
|
(0.2 |
) |
|
|
— |
|
|
|
6.1 |
|
|
|
0.4 |
|
|
|
23.2 |
|
|
|
— |
|
|
|
23.6 |
|
|
|
5.9 |
|
|
|
(23.4 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(17.5 |
) |
|
可歸因於阿卡迪亞的淨收益(虧損) |
|
$ |
3.6 |
|
|
$ |
19.9 |
|
|
$ |
4.6 |
|
|
$ |
11.0 |
|
|
$ |
27.6 |
|
|
$ |
6.7 |
|
|
$ |
4.5 |
|
|
$ |
21.3 |
|
|
$ |
(24.0 |
) |
|
$ |
13.2 |
|
|
$ |
0.1 |
|
|
$ |
(10.3 |
) |
核心產品組合
我們核心產品組合細分市場的運營結果在上面的表格中標有“核心”的標題下進行了描述。由於下文進一步描述的變化，截至2020年6月30日的6個月，我們核心投資組合中可歸因於阿卡迪亞的部門淨收入與去年同期相比減少了2400萬美元。
在截至2020年6月30日的6個月裏，我們核心投資組合的收入與上年同期相比減少了1,140萬美元，這主要是因為(I)2020年信貸損失準備金增加了1,000萬美元(分別包括530萬美元的賬單租金和470萬美元的直線租金)，這主要與新冠肺炎疫情有關(注11)；及(Ii)註銷上一年期間與以570萬美元騰出的租户有關的低於市價的租約。這些減少被2019年至2020年核心物業收購帶來的430萬美元的額外租金所抵消(附註2).
與去年同期相比，在截至2020年6月30日的6個月中，我們核心投資組合的折舊和攤銷增加了440萬美元，這主要是由於2019年和2020年核心物業收購帶來的250萬美元以及城鎮中心整合帶來的200萬美元。
在截至2020年6月30日的六個月裏，我們核心投資組合的房地產運營費用、其他運營和房地產税與去年同期相比增加了560萬美元，主要是因為Brandywin Holdings訴訟的利息和其他相關費用為680萬美元(注7)。這一增長被整個投資組合中與新冠肺炎大流行有關的運營費用的整體減少所抵消。
在截至2020年6月30日的六個月裏，我們核心投資組合的未合併附屬公司的權益收益與去年同期相比減少了490萬美元，這主要是由於2020年城鎮中心的整合帶來的230萬美元，以及與新冠肺炎大流行相關的未合併物業的信用損失準備金增加了240萬美元(注11).
與去年同期相比，截至2020年6月30日的6個月，我們核心投資組合的利息支出增加了340萬美元，這主要是由於2020年平均未償還借款增加。
在截至2020年6月30日的6個月裏，我們核心投資組合的可歸因於非控制性權益的淨虧損(收入)比去年同期增加了590萬美元，這是基於非控制性權益在上述差異中所佔的份額。
基金
上表“基金”標題下描述了我們基金部門的運營結果。由於下述變化，截至2020年6月30日的6個月，阿卡迪亞基金的部門淨收入比去年同期增加了1320萬美元。
54
與去年同期相比，截至2020年6月30日的6個月，這些基金的收入增加了240萬美元，這主要是由於2019年基金收購房地產的830萬美元。這一增長被以下因素部分抵消：(I)2020年信貸損失準備金增加420萬美元(分別包括280萬美元的賬單租金和140萬美元的直線租金)，這主要與新冠肺炎疫情(注11)；及。(Ii)320萬元來自基金財產處置(附註2).
與去年同期相比，截至2020年6月30日的六個月，基金的折舊和攤銷增加了210萬美元，主要是由於2019年基金財產收購的500萬美元被(I)2019年租户破產沖銷的170萬美元和(Ii)基金財產處置的50萬美元部分抵消。
截至2020年6月30日的6個月，與去年同期相比，這些基金的房地產運營費用、其他運營和房地產税增加了220萬美元，主要來自2019年的基金房地產收購。
與去年同期相比，截至2020年6月30日的6個月，基金的減值費用增加了5010萬美元(注8)。基金減值5150萬美元涉及基金III中654百老匯和Cortlandt Crossing的3380萬美元，以及基金IV中801麥迪遜和146 Geary Street在2020年第一季度的1770萬美元。2019年的費用與基金IV中位於210 Bowery的住宅共管公寓140萬美元有關。
在截至2020年6月30日的6個月裏，由於2019年出售基金III中的3104M街與2020年出售基金IV中的科隆尼廣場相比，基金處置財產的收益比去年同期減少了150萬美元(附註2, 附註4).
與去年同期相比，截至2020年6月30日的6個月，這些基金的利息收入減少了160萬美元，這主要是由於基金III的Storage Post投資在2019年賺取了一筆激勵費。
已實現和未實現的投資和其他持有收益包括艾伯森IPO股票按市值計算的6,490萬美元調整，以及2020年出售艾伯森股票的2,280萬美元淨已實現收益(附註4).
與去年同期相比，截至2020年6月30日的6個月，這些基金的利息支出減少了430萬美元，原因是2020年平均利率下降了430萬美元，2020年貸款成本攤銷下降了110萬美元。這些減少被2020年資本化利息減少50萬美元和2020年平均未償還借款增加40萬美元所抵消。
根據非控股權益在上述差異中的份額，截至2020年6月30日的6個月，基金可歸因於非控股權益的淨虧損比去年同期減少了2340萬美元。基金中非控股權益應佔淨虧損包括本公司在截至2020年和2019年6月30日的六個月中分別賺取的資產管理費840萬美元和890萬美元。
結構性融資
我們結構性融資部門的運營結果在上面的表格中標有“SF”的標題下進行了描述。在截至2020年6月30日的6個月裏，結構性融資組合的利息收入比上年同期增加了50萬美元，主要是因為2020年和2019年發行的新票據增加了280萬美元的利息收入，部分被2020年Brandywin應收票據轉換為股權和2019年償還Fund IV票據的230萬美元所抵消(附註3).
未分配
該公司不會將一般和行政費用和所得税分配給其應報告的部門。這些未分配的金額在上面的表格中標有“合計”的標題下進行了描述。在截至2020年6月30日的6個月裏，未分配的所得税優惠比去年同期增加了100萬美元，這是由於根據當前的聯邦規則，新獲得的淨營業虧損結轉。
補充財政措施
物業淨營業收入
以下有關物業營運淨收入(“NOI”)及新租約及續訂租約的租金差價的討論，包括我們的綜合物業活動，以及我們在核心投資組合中按比例分享的未綜合物業的活動。鑑於這些基金是有限壽命的投資工具，這些房產在穩定後出售。基於這些原因，我們認為NOI和租金差價對於我們的基金投資來説並不是有意義的衡量標準。
55
NOI代表財產收入減去財產費用。我們認為，我們核心投資組合的新租約和續簽租約的NOI和租金價差是對投資組合運營業績的適當補充披露，因為它們在REIT投資者和分析師社區中得到了廣泛的接受和使用。新租約和續期租約的NOI和租金價差是為了幫助投資者分析我們的物業表現，但我們的計算方法可能與其他REITs使用的方法不同，因此可能無法與其他REITs進行比較。
綜合營業收入與淨營業收入的對賬-核心投資組合如下(以千計)：
|
|
|
截至6月30日的三個月， |
|
|
|
|
截至6月30日的6個月， |
|
||||||||||||||
|
|
|
2020 |
|
|
|
|
2019 |
|
|
|
|
2020 |
|
|
|
|
2019 |
|
||||
|
合併營業(虧損)收入(a) |
|
$ |
(5,758 |
) |
|
|
|
$ |
7,086 |
|
|
|
|
$ |
(52,101 |
) |
|
|
|
$ |
23,294 |
|
|
向後添加： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
一般和行政 |
|
|
8,720 |
|
|
|
|
|
9,034 |
|
|
|
|
|
17,790 |
|
|
|
|
|
17,357 |
|
|
折舊攤銷 |
|
|
33,793 |
|
|
|
|
|
30,304 |
|
|
|
|
|
67,170 |
|
|
|
|
|
60,637 |
|
|
減損費用 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
1,400 |
|
|
|
|
|
51,549 |
|
|
|
|
|
1,400 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
更少： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
高於/低於市值租金、直線租金和其他調整 |
|
|
5,313 |
|
|
|
|
|
(3,331 |
) |
|
|
|
|
3,944 |
|
|
|
|
|
(12,629 |
) |
|
處置財產的收益 |
|
|
(485 |
) |
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
(485 |
) |
|
|
|
|
(2,014 |
) |
|
綜合噪聲 |
|
|
41,583 |
|
|
|
|
|
44,493 |
|
|
|
|
|
87,867 |
|
|
|
|
|
88,045 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
合併噪聲中的非控股權益 |
|
|
(11,694 |
) |
|
|
|
|
(12,084 |
) |
|
|
|
|
(25,992 |
) |
|
|
|
|
(25,062 |
) |
|
減去：經營夥伴在上述NOI基金中的權益 |
|
|
(2,826 |
) |
|
|
|
|
(3,309 |
) |
|
|
|
|
(6,421 |
) |
|
|
|
|
(6,813 |
) |
|
添加：運營合夥企業在未合併的合資企業中的份額NOI(a) |
|
|
2,874 |
|
|
|
|
|
6,670 |
|
|
|
|
|
9,220 |
|
|
|
|
|
13,265 |
|
|
NOI-核心產品組合 |
|
$ |
29,937 |
|
|
|
|
$ |
35,770 |
|
|
|
|
$ |
64,674 |
|
|
|
|
$ |
69,435 |
|
|
(a) |
不包括運營夥伴在基金內未合併的合資企業中所佔的NOI份額。 |
同一物業NOI包括我們在本期間和之前期間擁有的核心投資組合物業，但不包括我們在這些期間收購、出售或預計出售和開發的那些物業。下表彙總了我們核心產品組合的相同物業NOI(以千為單位)：
|
|
|
截至6月30日的三個月， |
|
|
截至6月30日的6個月， |
|
||||||||||
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
||||
|
核心產品組合噪音 |
|
$ |
29,937 |
|
|
$ |
35,770 |
|
|
$ |
64,674 |
|
|
$ |
69,435 |
|
|
從相同屬性噪聲中排除的屬性較少 |
|
|
(3,918 |
) |
|
|
(3,749 |
) |
|
|
(7,361 |
) |
|
|
(5,683 |
) |
|
相同屬性噪聲 |
|
$ |
26,019 |
|
|
$ |
32,021 |
|
|
$ |
57,313 |
|
|
$ |
63,752 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
與上年同期相比變化百分比 |
|
|
(18.7 |
)% |
|
|
|
|
|
|
(10.1 |
)% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
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|
|
|
相同屬性噪聲的組成部分： |
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
同財產收入 |
|
$ |
36,988 |
|
|
$ |
44,072 |
|
|
$ |
80,224 |
|
|
$ |
87,706 |
|
|
同物業營業費用 |
|
|
(10,969 |
) |
|
|
(12,051 |
) |
|
|
(22,911 |
) |
|
|
(23,954 |
) |
|
相同屬性噪聲 |
|
$ |
26,019 |
|
|
$ |
32,021 |
|
|
$ |
57,313 |
|
|
$ |
63,752 |
|
56
核心投資組合新租約和續簽租約的租金價差
下表總結了截至2020年6月30日的三個月和六個月內，基於我們核心投資組合內執行的租賃，新租約和續簽租約的現金基礎和直線基礎上的租金價差。現金收付制是指上一次租約最近支付的租金與新租約最初支付的租金的比較。直線基準是指根據合同升級、租金減少和相同可比租約的租賃激勵措施調整後的租金的比較。
|
|
|
截至2020年6月30日的三個月 |
|
|
截至2020年6月30日的6個月 |
|
||||||||||
|
核心產品組合新租約和續訂租約 |
|
收付實現制 |
|
|
筆直的- 線路基準 |
|
|
收付實現制 |
|
|
筆直的- 線路基準 |
|
||||
|
簽訂的新租約和續簽租約數量 |
|
|
10 |
|
|
|
10 |
|
|
|
16 |
|
|
|
16 |
|
|
GLA開始 |
|
|
189,020 |
|
|
|
189,020 |
|
|
|
220,633 |
|
|
|
220,633 |
|
|
新的基本租金 |
|
$ |
12.45 |
|
|
$ |
12.64 |
|
|
$ |
15.78 |
|
|
$ |
16.43 |
|
|
即將到期的基租 |
|
$ |
12.75 |
|
|
$ |
12.24 |
|
|
$ |
16.06 |
|
|
$ |
15.50 |
|
|
基本租金增長百分比 |
|
|
-2.4 |
% |
|
|
3.3 |
% |
|
|
-1.7 |
% |
|
|
6.0 |
% |
|
每平方英尺平均成本(a) |
|
$ |
— |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
1.09 |
|
|
$ |
1.09 |
|
|
加權平均租期(年) |
|
|
4.6 |
|
|
|
4.6 |
|
|
|
5.1 |
|
|
|
5.1 |
|
|
(a) |
每平方英尺的平均成本包括租户改善費用、租賃佣金和租户津貼。 |
57
運營資金來源
我們認為，根據全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)的定義，運營資金(“FFO”)是對股權REIT經營業績的適當補充披露，因為它在REIT和分析師羣體中得到了廣泛的接受和使用。FFO的提出是為了幫助投資者分析我們的業績。它是有幫助的，因為它排除了淨收入中不能反映經營業績的各種項目，如銷售折舊財產、折舊和攤銷的收益(虧損)以及折舊房地產的減值。我們計算FFO的方法可能與其他REITs使用的方法不同，因此可能無法與其他REITs進行比較。FFO不代表GAAP定義的運營產生的現金，也不表示可用於滿足所有現金需求(包括分配)的現金。為了評估我們的業績，不應將其視為淨收益的替代方案，也不應將其視為衡量流動性的現金流的替代方案。與NAREIT的定義一致，我們將FFO定義為淨收益(根據GAAP計算)，不包括出售折舊財產和折舊房地產減值的收益(虧損)，加上折舊和攤銷，以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的收益(虧損)。同樣符合NAREIT對FFO的定義，該公司已選擇將其主要業務(包括與Albertsons等RCP投資相關的業務)附帶的損益計入FFO。可歸因於Acadia的淨收入與FFO的對賬如下(千美元，每股金額除外)：
|
|
|
截至6月30日的三個月， |
|
|
|
|
截至6月30日的6個月， |
|
||||||||||||||
|
|
|
2020 |
|
|
|
|
2019 |
|
|
|
|
2020 |
|
|
|
|
2019 |
|
||||
|
阿卡迪亞公司的淨收入 |
|
$ |
19,410 |
|
|
|
|
$ |
9,080 |
|
|
|
|
$ |
10,996 |
|
|
|
|
$ |
21,277 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
房地產折舊和租賃費用攤銷(淨額 (非控股權益佔比) |
|
|
24,390 |
|
|
|
|
|
21,722 |
|
|
|
|
|
48,478 |
|
|
|
|
|
43,721 |
|
|
減值費用(扣除非控股權益份額) |
|
|
— |
|
|
|
|
|
321 |
|
|
|
|
|
12,400 |
|
|
|
|
|
321 |
|
|
財產處分收益(扣除非控股權益份額) |
|
|
(111 |
) |
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
(111 |
) |
|
|
|
|
(384 |
) |
|
共同業務單位持有人應佔收入 |
|
|
1,136 |
|
|
|
|
|
587 |
|
|
|
|
|
674 |
|
|
|
|
|
1,382 |
|
|
分配-首選操作單元 |
|
|
123 |
|
|
|
|
|
135 |
|
|
|
|
|
249 |
|
|
|
|
|
270 |
|
|
普通股股東應佔運營資金和 三個通用操作單元支架 |
|
$ |
44,948 |
|
|
|
|
$ |
31,845 |
|
|
|
|
$ |
72,686 |
|
|
|
|
$ |
66,587 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
每股運營資金-攤薄 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
基本加權平均流通股，GAAP收益 |
|
|
86,179,950 |
|
|
|
|
|
83,703,886 |
|
|
|
|
|
86,575,751 |
|
|
|
|
|
82,872,977 |
|
|
未完成的加權平均運算單位 |
|
|
5,003,571 |
|
|
|
|
|
5,123,765 |
|
|
|
|
|
5,096,783 |
|
|
|
|
|
5,168,698 |
|
|
基本加權平均流通股 |
|
|
91,183,521 |
|
|
|
|
|
88,827,651 |
|
|
|
|
|
91,672,534 |
|
|
|
|
|
88,041,675 |
|
|
假設優先運營單位轉換為普通股 |
|
|
464,623 |
|
|
|
|
|
499,345 |
|
|
|
|
|
464,623 |
|
|
|
|
|
499,345 |
|
|
假設LTIP單位和限制性股票單位轉換為 **普通股 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
202,714 |
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
202,714 |
|
|
稀釋加權-普通股和普通股的平均數 未完成的聯合行動單位，FFO |
|
|
91,648,144 |
|
|
|
|
|
89,529,710 |
|
|
|
|
|
92,137,157 |
|
|
|
|
|
88,743,734 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
每股普通股和普通股運營單位的運營攤薄資金 |
|
$ |
0.49 |
|
|
|
|
$ |
0.36 |
|
|
|
|
$ |
0.79 |
|
|
|
|
$ |
0.75 |
|
58
流動性和資本資源
流動性和現金需求的使用
我們流動資金的主要用途是(I)向我們的股東和OP單位持有人分配，(Ii)投資，包括為我們核心投資組合內的基金和物業收購和開發/再租賃活動提供資金，(Iii)向我們的基金投資者分配，(Iv)償還債務和償還貸款，以及(V)股票回購。
分佈
為了符合聯邦所得税的REIT資格，我們必須將至少90%的應税收入分配給我們的股東。在截至2020年6月30日的六個月中，我們就普通股、普通運營單位和優先運營單位支付了總計5400萬美元的股息和分配。我們已經在2020年第二季度和第三季度暫停了普通股和普通股的分配。我們的董事會尚未就2020年第三季度以後的股息政策做出任何決定，並將密切關注我們的財務表現和經濟前景，以評估何時重新啟動適當的股息，以保持遵守REIT應納税所得額要求。
房地產投資
在截至2020年6月30日的6個月內，在我們的核心投資組合中，我們投資了兩個物業 總計1920萬美元，包括交易費用如下：
|
|
• |
於一月九日，該公司以1,570萬元收購位於紐約市蘇豪區格林大街37號的一幢零售共管公寓(附註2). |
|
|
• |
2月13日，該公司以350萬美元收購了位於伊利諾伊州芝加哥的一座人滿為患的綜合用途大樓。 |
2020年4月1日，我們將一張應收票據轉換為剩餘的風險合作伙伴在City Center的權益，現在合併該財產。
在截至2020年6月30日的六個月內，我們的基金投資組合中沒有進行任何新的投資。然而，基金IV以130萬美元獲得了風險合夥人在布勞頓街兩處物業的權益(附註4)，現在整合了這些屬性。
資本承諾
在截至2020年6月30日的6個月裏，我們向我們的基金出資額總計530萬美元。截至2020年6月30日，我們在對我們基金的剩餘資本承諾中的份額總計8090萬美元，如下所示：
|
|
• |
240萬美元給基金III。基金III於2007年5月成立，承諾總資本為4.5億美元，其中我們的原始份額為8960萬美元。在2015年，我們獲得了額外的利息，最初的資本承諾為2090萬美元。 |
|
|
• |
基金IV於2012年5月成立，承諾資本總額為5.3億美元，其中我們的原始份額為1.225億美元。 |
|
|
• |
6,160萬美元用於基金V基金V於2016年8月推出，承諾總資本為5.2億美元，其中我們的初始份額為1.045億美元。 |
在2018年4月期間，向基金II的投資者進行了分配，包括向運營夥伴關係分配了430萬美元，這筆金額於2020年4月重新捐給了基金II(附註1).
發展活動
在截至2020年6月30日的6個月中，與發展活動相關的資本化成本總計730萬美元(附註2)。截至2020年6月30日，我們共有9個綜合項目和1個未綜合項目正在開發或重新開發中，預計到2023年完成這些項目的總成本為1.298億至1.668億美元，我們的估計份額約為6430萬至7920萬美元。幾乎所有剩餘的開發和重建成本都是可自由支配的，並取決於由於上述與新冠肺炎疫情有關的中斷而恢復租户權益。
59
債款
我們的綜合債務摘要如下(以千計)，其中包括基金相關債務的全部金額，不包括我們在未合併子公司按比例分攤的債務：
|
|
|
6月30日， |
|
|
|
|
12月31日， |
|
||
|
|
|
2020 |
|
|
|
|
2019 |
|
||
|
總債務--固定利率和有效固定利率 |
|
$ |
1,412,465 |
|
|
|
|
$ |
1,403,324 |
|
|
總債務-可變利率 |
|
|
406,214 |
|
|
|
|
|
314,604 |
|
|
|
|
|
1,818,679 |
|
|
|
|
|
1,717,928 |
|
|
未攤銷債務淨髮行成本 |
|
|
(7,794 |
) |
|
|
|
|
(10,383 |
) |
|
未攤銷保費 |
|
|
599 |
|
|
|
|
|
651 |
|
|
總負債 |
|
$ |
1,811,484 |
|
|
|
|
$ |
1,708,196 |
|
截至2020年6月30日，我們的綜合未償還抵押貸款和應付票據總計18.187億美元，不包括60萬美元的未攤銷保費和780萬美元的淨未攤銷貸款成本，並以43個物業和相關租户租賃為抵押。我們未償債務的利率從1.43%到6.00%不等，期限從2020年9月7日到2035年4月15日。考慮到目前有效的固定利率可變掉期協議下的10.291億美元名義本金，截至2020年6月30日，14.125億美元(77.7%)的投資組合債務固定在3.73%的加權平均利率，4.062億美元(22.3%)的加權平均利率浮動。我們的可變利率債務包括1.445億美元的受利率上限限制的債務。
不考慮可用的延期選項，2020年有1.417億美元的債務到期，加權平均利率為3.22%；2020年有310萬美元的預定本金攤銷；截至2020年6月30日，我們在未合併債務的預定2020年剩餘本金支付和到期日中的份額為930萬美元。此外，我們總合並債務中的3.732億美元和按比例計算的未合併債務中的830萬美元將於2021年到期。由於涉及上述2020年和2021年到期的債務，我們有延長合併債務總額分別為1.154億美元和2.314億美元的選擇權；然而，不能保證本公司將能夠成功執行其任何或所有可用的延長選擇權。至於餘下的債務，我們手頭可能沒有足夠的現金償還這些債務，因此，隨着這些貸款到期，我們預計至少會為部分債務進行再融資，或根據市場情況選擇其他選擇；但我們不能保證能夠以可接受的條件獲得融資。
截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司核心投資組合中2630萬美元的抵押貸款出現違約，並可能受到訴訟(注7).
股票回購計劃
在截至2020年6月30日的6個月內，我們根據股份回購計劃以2240萬美元(包括10萬美元的費用)回購了1,219,065股普通股，加權平均價為每股18.29美元，其中截至2020年6月30日仍有1.226億美元可用(附註10).
流動資金的來源
我們為流動資金需求提供資金的主要資金來源包括：(I)公開股本和運營單位的發行，(Ii)擔保和無擔保債務的發行，(Iii)我們基金內非控股權益的無資金資本承諾，(Iv)現有物業的未來銷售，(V)結構性融資投資的償還，以及(Vi)手頭現金和經營活動的未來現金流量。截至2020年6月30日，我們合併子公司的手頭現金總額為3430萬美元。我們剩餘的流動性來源將在下面進一步描述。
自動櫃員機計劃
我們有一個自動取款機計劃(附註10)，這為我們提供了一個有效和低成本的工具來籌集公共股本，以滿足我們的資本需求。通過這一計劃，我們能夠通過採用平均價格策略在較長時期內發行普通股，有效地為我們的核心投資組合和基金收購所需的股本提供“匹配資金”。此外，我們不時地發行並打算繼續發行與我們的自動取款機計劃分開的後續產品的股權。通過我們的自動櫃員機計劃和後續產品籌集的淨收益主要用於收購，既用於我們的核心投資組合，也用於我們按比例在基金收購中的份額，以及用於一般公司目的。在截至2020年6月30日的6個月內，公司沒有出售其自動取款機計劃下的任何股票。
60
基金資本
在截至2020年6月30日的六個月內，III和IV分別要求出資390萬美元和1900萬美元，其中我們的總份額為530萬美元。截至2020年6月30日，我們基金III、IV和V中非控股權益的無資金資本承諾分別為730萬美元、5600萬美元和2.451億美元。
資產出售和其他交易
2020年4月13日，基金IV以1,530萬美元出售旗下科隆尼廣場物業並償還相關抵押貸款，確認處置收益50萬美元，其中本公司份額為10萬美元。
在2020年6月期間，Mervyns II確認了2,280萬美元的分派，其中670萬美元為公司的股份，與其在Albertsons的投資有關，Albertsons進行了首次公開募股(IPO)。附註4).
在截至2020年6月30日的6個月內，公司沒有結構性融資贖回；然而，一張3870萬美元的應收票據於2020年4月1日轉換為抵押品的剩餘利息，一張530萬美元的基金票據於2020年7月1日到期，但未償還。結構性融資貸款的預定到期日包括一筆在2020年剩餘時間到期的3,350萬美元貸款，預計這筆貸款將轉換為房地產的利息(附註3).
融資和債務
截至2020年6月30日，我們在現有的核心和基金循環債務安排下有2.194億美元的額外產能。此外，在那個日期，在我們的核心和基金投資組合中，我們有81個未槓桿化的綜合物業，總賬面價值約為16億美元，儘管不能保證我們能夠以優惠的條件獲得這些物業的融資(如果有的話)。此外，在2020年7月，該公司獲得了3,000萬美元的定期貸款，其中包括9,000萬美元的手風琴功能(注15).
歷史現金流
下表比較了截至2020年6月30日的6個月的歷史現金流與截至2019年6月30日的6個月的現金流(單位：百萬)：
|
|
|
截至6月30日的6個月， |
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|||||||||
|
|
|
2020 |
|
|
2019 |
|
|
方差 |
|
|||
|
經營活動提供的淨現金 |
|
$ |
58.5 |
|
|
$ |
62.2 |
|
|
$ |
(3.7 |
) |
|
投資活動所用現金淨額 |
|
|
(86.7 |
) |
|
|
(233.5 |
) |
|
|
146.8 |
|
|
籌資活動提供的現金淨額 |
|
|
46.5 |
|
|
|
182.6 |
|
|
|
(136.1 |
) |
|
現金和限制性現金增加 |
|
$ |
18.3 |
|
|
$ |
11.3 |
|
|
$ |
7.0 |
|
經營活動
與截至2019年6月30日的6個月相比，我們的經營活動在截至2020年6月30日的6個月內提供的現金減少了3,700,000美元，這主要是由於新冠肺炎疫情導致租户的現金收入減少，部分被本公司在艾伯森的投資貨幣化所抵消。
投資活動
在截至2020年6月30日的六個月內，與截至2019年6月30日的六個月相比，我們的投資活動使用的現金減少了1.468億美元，這主要是由於(I)用於收購和租賃物業的現金減少了1.171億美元，(Ii)用於投資未合併附屬公司的現金減少了9630萬美元，以及(Iii)用於開發、建築和物業改善成本的現金減少了3530萬美元。這些現金來源被以下各項部分抵消：(I)用於發行應收票據的現金增加5900萬美元，(Ii)從未合併的關聯公司返還資本而收到的現金減少2930萬美元，(Iii)從應收票據收益收到的現金減少1530萬美元。
籌資活動
與截至2019年6月30日的6個月相比，我們的融資活動在截至2020年6月30日的6個月中提供的現金減少1.361億美元，主要來自(1)出售普通股收到的現金減少7,510萬美元，(2)淨借款提供的現金增加3,460萬美元，(3)用於回購普通股的現金增加2,240萬美元，(4)支付給普通股的股息增加420萬美元
61
(V)從非控股權益的出資中提供的現金減少390萬美元。用於融資成本的現金減少320萬美元，部分抵消了這些現金來源。
合同義務
下表彙總了：(I)抵押和其他票據項下的本金和利息義務，(Ii)根據不可取消的經營和資本租賃到期的租金，其中包括我們七處物業的地面租賃和我們公司辦公室的租賃，以及(Iii)截至2020年6月30日的建設承諾(以百萬為單位)：
|
|
|
按期到期付款 |
|
|||||||||||||||||
|
合同義務 |
|
總計 |
|
|
少於 1年 |
|
|
1至3 年數 |
|
|
3至5 年數 |
|
|
多過 5年 |
|
|||||
|
債務本金義務 |
|
$ |
1,818.7 |
|
|
$ |
467.6 |
|
|
$ |
937.8 |
|
|
$ |
276.8 |
|
|
$ |
136.5 |
|
|
債務的利息義務 |
|
|
208.2 |
|
|
|
61.0 |
|
|
|
76.4 |
|
|
|
34.9 |
|
|
|
35.9 |
|
|
租賃義務 |
|
|
204.6 |
|
|
|
3.2 |
|
|
|
15.9 |
|
|
|
15.1 |
|
|
|
170.4 |
|
|
建設承諾 (a) |
|
|
35.8 |
|
|
|
35.8 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
總計 |
|
$ |
2,267.3 |
|
|
$ |
567.6 |
|
|
$ |
1,030.1 |
|
|
$ |
326.8 |
|
|
$ |
342.8 |
|
|
(a) |
包括我們的核心投資組合和基金物業之前批准的開發項目的預算金額。截至2020年6月30日，基本上所有剩餘的可自由支配的開發和重新開發成本都暫時擱置，這取決於前述與新冠肺炎大流行相關的中斷導致的租户興趣的恢復。 |
表外安排
我們通過合資企業進行了以下投資，目的是投資於經營性物業。我們使用權益會計法對這些投資進行核算。因此，我們的財務報表反映了我們的投資和我們在這些合資企業中的損益份額，而不是個別的資產和負債。
看見附註4在合併財務報表附註中，討論我們的未合併投資。經營夥伴關係與這些投資有關的未合併無追索權債務按比例分攤如下(百萬美元)：
|
|
|
運營夥伴關係 |
|
|
2020年6月30日 |
|||||||||
|
投資 |
|
所有權 百分比 |
|
|
按比例分攤 抵押債務 |
|
|
實際利率(a) |
|
|
到期日 |
|||
|
巴士山道650號 |
|
|
20.8 |
% |
|
$ |
3.2 |
|
|
|
2.83 |
% |
|
2020年10月 |
|
伊甸園廣場(b) |
|
|
22.8 |
% |
|
|
5.4 |
|
|
|
2.33 |
% |
|
2020年12月 |
|
馬納薩斯的海濱長廊 |
|
|
22.8 |
% |
|
|
6.3 |
|
|
|
1.93 |
% |
|
2021年12月 |
|
M街3104號 |
|
|
20.0 |
% |
|
|
0.9 |
|
|
|
3.75 |
% |
|
2021年12月 |
|
Riverdale的家庭中心 |
|
|
18.0 |
% |
|
|
5.8 |
|
|
|
1.88 |
% |
|
2022年5月 |
|
高譚市廣場 |
|
|
49.0 |
% |
|
|
9.4 |
|
|
|
1.78 |
% |
|
2023年6月 |
|
文藝復興投資組合 |
|
|
20.0 |
% |
|
|
32.0 |
|
|
|
1.88 |
% |
|
2023年8月 |
|
十字路口 |
|
|
49.0 |
% |
|
|
31.5 |
|
|
|
3.94 |
% |
|
2024年10月 |
|
三城廣場 |
|
|
18.1 |
% |
|
|
7.0 |
|
|
|
2.08 |
% |
|
2024年10月 |
|
弗雷德裏克·克羅辛(Frederick Crossing) |
|
|
18.1 |
% |
|
|
4.4 |
|
|
|
1.93 |
% |
|
2024年12月 |
|
弗雷德裏克縣廣場 |
|
|
18.1 |
% |
|
|
2.7 |
|
|
|
2.58 |
% |
|
2025年1月 |
|
840北密歇根州 |
|
|
88.4 |
% |
|
|
65.0 |
|
|
|
4.36 |
% |
|
2025年2月 |
|
喬治敦大學的投資組合 |
|
|
50.0 |
% |
|
|
8.0 |
|
|
|
4.72 |
% |
|
2027年12月 |
|
總計 |
|
|
|
|
|
$ |
181.6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(a) |
有效利率納入了在2020年6月30日生效的利率互換和上限的影響(如果適用)。 |
|
(b) |
這筆債務有一個可用的12個月延期選項。 |
62
關鍵會計政策
管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析是以我們的綜合財務報表為基礎的，這些報表是根據美國公認會計原則編制的。編制這些合併財務報表需要管理層作出影響資產、負債、收入和費用報告金額的估計和判斷。我們根據歷史經驗及相信在當時情況下屬合理的假設作出估計，而這些經驗及假設的結果構成對資產及負債賬面價值作出判斷的基礎，而該等資產及負債的賬面價值並非從其他來源輕易可見。在不同的假設或條件下，實際結果可能與這些估計不同。我們相信，在我們2019年年度報告Form 10-K中，我們在項目7“管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析”下披露的作為我們的關鍵會計政策的項目沒有實質性變化。
近期發佈和採納的會計公告
請參閲附註1有關最近發佈的會計聲明的信息。
|
第三項。 |
關於市場風險的定量和定性披露。 |
截止日期的信息 2020年6月30日
我們的主要市場風險敞口是與我們的抵押貸款和其他債務相關的利率變化。看見注7在綜合財務報表附註中，請參閲與我們的抵押貸款和其他債務有關的某些量化細節。
目前，我們主要通過使用固定利率債務以及利率互換和上限協議來管理我們對利率波動的敞口。截至2020年6月30日，我們有18.187億美元的抵押貸款和其他應付票據，不包括60萬美元的未攤銷保費和780萬美元的未攤銷債務發行淨成本，其中14.125億美元是固定利率，即77.7%，包括通過使用衍生金融工具固定利率的債務，4.062億美元，即22.3%，是基於LIBOR或最優惠利率加上一定利差的浮動利率。截至2020年6月30日，我們參與了40次利率掉期和4次利率上限協議，以對衝我們分別涉及10.291億美元和1.445億美元基於LIBOR的可變利率債務的利率變化風險。
下表列出了截至2020年6月30日有關我們的長期債務義務的信息，包括按計劃到期日劃分的本金現金流(不考慮可用的延期選項)和到期金額的加權平均利率(以百萬美元為單位)：
核心綜合按揭及其他債務
|
年 |
|
排定 攤銷 |
|
|
到期日 |
|
|
總計 |
|
|
加權平均 利率，利率 |
|
||||
|
2020(剩餘) |
|
$ |
1.5 |
|
|
$ |
26.3 |
|
|
$ |
27.8 |
|
|
|
6.0 |
% |
|
2021 |
|
|
3.5 |
|
|
|
— |
|
|
|
3.5 |
|
|
|
— |
% |
|
2022 |
|
|
3.6 |
|
|
|
177.4 |
|
|
|
181.0 |
|
|
|
1.5 |
% |
|
2023 |
|
|
2.9 |
|
|
|
367.9 |
|
|
|
370.8 |
|
|
|
1.5 |
% |
|
2024 |
|
|
2.6 |
|
|
|
7.3 |
|
|
|
9.9 |
|
|
|
4.7 |
% |
|
此後 |
|
|
13.1 |
|
|
|
177.4 |
|
|
|
190.5 |
|
|
|
3.3 |
% |
|
|
|
$ |
27.2 |
|
|
$ |
756.3 |
|
|
$ |
783.5 |
|
|
|
|
|
基金綜合按揭及其他債務
|
年 |
|
排定 攤銷 |
|
|
到期日 |
|
|
總計 |
|
|
加權平均 利率，利率 |
|
||||
|
2020(剩餘) |
|
$ |
1.6 |
|
|
$ |
115.4 |
|
|
$ |
117.0 |
|
|
|
2.6 |
% |
|
2021 |
|
|
3.0 |
|
|
|
366.8 |
|
|
|
369.8 |
|
|
|
2.4 |
% |
|
2022 |
|
|
3.1 |
|
|
|
291.1 |
|
|
|
294.2 |
|
|
|
4.0 |
% |
|
2023 |
|
|
3.8 |
|
|
|
40.9 |
|
|
|
44.7 |
|
|
|
1.7 |
% |
|
2024 |
|
|
2.6 |
|
|
|
199.5 |
|
|
|
202.1 |
|
|
|
2.0 |
% |
|
此後 |
|
|
0.3 |
|
|
|
7.1 |
|
|
|
7.4 |
|
|
|
3.6 |
% |
|
|
|
$ |
14.4 |
|
|
$ |
1,020.8 |
|
|
$ |
1,035.2 |
|
|
|
|
|
63
未合併合夥關係中的抵押債務(按我們按比例計算的份額)
|
年 |
|
排定 攤銷 |
|
|
到期日 |
|
|
總計 |
|
|
加權平均 利率，利率 |
|
||||
|
2020(剩餘) |
|
$ |
0.7 |
|
|
$ |
8.6 |
|
|
$ |
9.3 |
|
|
|
2.5 |
% |
|
2021 |
|
|
1.2 |
|
|
|
7.1 |
|
|
|
8.3 |
|
|
|
2.1 |
% |
|
2022 |
|
|
1.2 |
|
|
|
5.8 |
|
|
|
7.0 |
|
|
|
1.9 |
% |
|
2023 |
|
|
1.2 |
|
|
|
40.6 |
|
|
|
41.8 |
|
|
|
1.9 |
% |
|
2024 |
|
|
0.9 |
|
|
|
39.6 |
|
|
|
40.5 |
|
|
|
3.4 |
% |
|
此後 |
|
|
0.8 |
|
|
|
73.9 |
|
|
|
74.7 |
|
|
|
4.3 |
% |
|
|
|
$ |
6.0 |
|
|
$ |
175.6 |
|
|
$ |
181.6 |
|
|
|
|
|
不考慮現有的延期選擇，2020年，我們總合並債務中的1.448億美元和未合併未償債務中按比例分配的930萬美元將到期。此外，我們總合並債務中的3.732億美元和按比例計算的未合併債務中的830萬美元將於2021年到期。由於涉及上述2020年和2021年到期的債務，我們有延長合併債務總額分別為1.154億美元和2.314億美元的選擇權；然而，不能保證本公司將能夠成功執行其任何或所有可用的延長選擇權。由於我們打算以當時可能高於當前利率的現有市場利率為部分或全部此類債務進行再融資，如果再融資債務的利率增加100個基點，我們的利息支出每年將增加約540萬美元。在實施非控股權益後，我們在這項增加中的份額為120萬美元。截至2020年6月30日，如果LIBOR增加100個基點，我們可變利率債務的利息支出為4.062億美元，扣除目前生效的固定利率掉期協議，將增加410萬美元。在實施非控股權益後，我們在這項增加中的份額為90萬美元。如果定價和其他商業和財務條款有必要的話，我們可能會尋求額外的可變利率融資。因此，我們會考慮透過利率掉期和保障協議，或其他方式，對衝與這類額外的浮動利率債務有關的利率風險。
根據我們截至2020年6月30日的未償債務餘額，如果利率增加1%，我們的合併未償債務總額的公允價值將減少約1430萬美元。相反，如果利率下降1%，我們未償債務總額的公允價值將增加約3250萬美元。
截至2020年6月30日和2019年12月31日，我們的合併應收票據分別為1.347億美元和1.149億美元。我們通過折現未來現金收入來確定應收票據的估計公允價值，貼現率相當於在當時現有條件下產生類似應收票據的貼現率。
根據我們截至2020年6月30日的未償還應收票據餘額，如果利率增加1%，我們的未償還應收票據總額的公允價值將減少約300萬美元。相反，如果利率下降1%，我們的未償還應收票據總額的公允價值將增加約120萬美元。
截至2019年12月31日的摘要信息
截至2019年12月31日，我們有17.179億美元的抵押貸款和其他應付票據，不包括70萬美元的未攤銷保費和1040萬美元的未攤銷債券發行成本，其中14.033億美元是固定利率，即81.7%，包括通過使用衍生金融工具固定利率的債務，3.146億美元，即18.3%，是基於LIBOR或最優惠利率加上一定利差的浮動利率。截至2019年12月31日，我們簽署了40項利率互換和4項利率上限協議，分別就9.488億美元和1.433億美元的基於LIBOR的可變利率債務對衝我們對利率變化的敞口。
截至2019年12月31日，我們可變利率債務的利息支出為3.146億美元，如果LIBOR增加100個基點，利息支出將增加310萬美元。根據我們截至2019年12月31日的未償債務餘額，如果利率增加1%，我們未償債務總額的公允價值將減少約1150萬美元。相反，如果利率下降1%，我們未償債務總額的公允價值將增加約1,360萬美元。
2019年12月31日至12月31日市場風險敞口變動情況 2020年6月30日
我們從2019年12月31日至2020年6月30日的利率風險敞口在絕對基礎上有所增加，截至2019年12月31日的3.146億美元可變利率債務，截至2020年6月30日已增加到4.062億美元。作為我們總債務的百分比，我們的利率風險敞口有所增加，因為截至2019年12月31日，我們的可變利率債務佔我們合併債務的18.3%，而截至2020年6月30日，這一比例為22.3%。
64
第四項。控制和程序。
披露控制和程序
我們的披露控制和程序包括內部控制和其他程序，旨在提供合理的保證，確保本報告和根據交易法提交的其他報告中要求披露的信息在SEC規則和表格中指定的所需時間段內得到記錄、處理、彙總和報告；並且此類信息被積累並傳達給管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便及時做出關於所需披露的決定。應該注意的是，任何控制系統都不能提供實現公司目標的完全保證，未來的事件可能會影響控制系統的有效性。我們的首席執行官和首席財務官與我們的管理層成員一起，在對截至2020年6月30日我們的披露控制和程序的設計和操作的有效性進行評估後，得出結論認為，我們的披露控制和程序(如交易法下規則13a-15(E)所定義的)截至2020年6月30日是有效的，並處於合理的水平。在此之後，我們的首席執行官和首席財務官與我們的管理層成員一起，對截至2020年6月30日的披露控制和程序的設計和操作的有效性進行了評估，得出的結論是，我們的披露控制和程序(根據交易法第13a-15(E)條的定義)截至2020年6月30日是有效的，但處於合理水平
財務報告內部控制的變化
在我們最近完成的會計季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這些變化已經或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響。
第二部分 – 其他信息
|
第1項。 |
法律訴訟。 |
正如我們之前在定期調查結果中披露的，Acadia Brandywin Holdings，LLC(“Brandywin Holdings”)是一家合併實體，我們在該實體中擁有22.22%的權益，該公司是與其持有的核心投資組合物業為抵押的抵押貸款(“Brandywin Loan”)相關的訴訟的一方，Acadia Brandywin Holdings，LLC(“Brandywin Holdings”)是一家我們擁有22.22%權益的合併實體。這筆Brandywin貸款起源於2006年6月，最初本金為2,630萬美元，計劃到期日為2016年7月1日。到了到期日，白蘭地酒貸款已經違約。Brandywin貸款的規定利率約為6%，並須支付5%的額外違約利息。2017年4月，原始貸款人的繼任者Wilmington-5190 Brandywin Parkway，LLC(“繼任貸款人”)在特拉華州高等法院和特拉華州衡平法院對Brandywin Holdings提起訴訟，其中包括對票據的判決(“票據投訴”)和物業的止贖。在特拉華州高等法院同時提起的訴訟(“擔保訴狀”)中，繼任貸款人對經營合夥公司提起訴訟，指控經營合夥公司作為Brandywin Holdings的某些擔保義務的擔保人，該擔保義務由經營合夥公司執行的無追索權分拆擔保中規定。Guaranty的起訴書稱，運營合夥企業對Brandywin貸款下的原始本金、應計利息、違約利息、滯納金以及費用、成本和保護性墊款負有責任，繼任者聲稱截至2017年11月9日，這筆貸款總額約為3300萬美元(不包括應計利息、違約利息、滯納金以及費用和成本)。2019年8月，特拉華州高等法院聽取了雙方關於擔保申訴和票據申訴的簡易判決交叉動議的辯論。2020年2月7日, 特拉華州高等法院部分批准了繼任貸款人的動議，並駁回了Brandywin Holdings和Operating Partnership的交叉動議，要求即決判決，認定Brandywin Holdings和Operating Partnership各自根據Brandywin貸款負有追索權責任，並要求雙方就任何其他未決問題的聽證會與法院聯繫。2020年6月24日，繼任貸款人提交了一項動議，要求(I)修改Note起訴書，以將截至2020年3月31日Brandywin貸款下的所謂餘額增加到4680萬美元，外加2020年4月1日至2020年4月23日期間30萬美元的違約利息和20萬美元的額外律師費，減去150萬美元的暫記基金，以及(Ii)以上述金額登錄判決。Brandywin Holdings和Operating Partnership反對這項動議。根據2020年7月27日作出的最終命令和判決，特拉華州高等法院駁回了繼任貸款人的動議，並對Brandywin Holdings和經營合夥企業共同和各別作出判決，金額3320萬美元，外加從2017年11月10日起至判決生效之日每天累計利息和違約利息8,017美元，減去130萬美元的“暫記資金”(由未使用的財產收藏品減去未使用的費用(包括律師費)連同判決後的利息，按當事人約定的合同利率計算。Brandywin Holdings和Operating Partnership預計將對最終命令和判決提出上訴。
此外，我們不時參與由我們的日常業務所引起或附帶的各種法律程序、索償或監管查詢及調查。雖然我們無法確切地預測任何特定事項的結果，但管理層預計，當該等事項得到解決後，我們由此產生的或有虧損風險(如果有的話)將不會對我們的綜合財務狀況產生重大不利影響。
65
|
第1A項。 |
RISK因子。 |
除非本報告其他地方披露的其他事實信息涉及此類風險因素(包括但不限於第一部分討論的事項，項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析“)，第一部分披露的風險因素沒有實質性變化，”第1A項。在截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K中，除以下所披露的外，風險因素“。
與流行病、流行病或其他公共衞生危機(包括新冠肺炎疫情)相關的實際或預期威脅，可能會對我們和我們的租户的業務、財務狀況、經營業績、現金流、流動性以及進入資本市場和履行償債義務的能力產生重大不利影響。
如果發生嚴重傳染病、流行病或其他公共衞生危機，包括最近的新冠肺炎疫情，這些影響到我們物業所在市場的經濟和市場條件，以及為減輕其影響而採取的預防性措施，包括強制關閉企業、由地方、州或聯邦當局發出“原地踏步”或“待在家中”的命令，可能會對我們和我們租户的業務、財務狀況、經營業績、流動性、進入資本市場和履行償債義務的能力產生實質性的不利影響。
我們的零售租户依賴於與客户的面對面互動來創造單位級別的盈利能力，而流行病、流行病或其他公共衞生危機可能會降低客户經常光顧我們的租户的意願，強制的“原地避難”或“呆在家裏”訂單可能會繼續阻止客户經常光顧我們的租户的業務，這可能導致他們無法保持盈利並根據租約及時向我們支付租金。我們在全美擁有房產，包括一些受新冠肺炎疫情嚴重影響的州，如紐約州、新澤西州、馬薩諸塞州、賓夕法尼亞州和加利福尼亞州。截至2020年7月31日，大約88%(基於ABR)的核心投資組合和基金投資組合零售租户開放或部分開放營業。我們目前不能確定我們剩餘的租户何時或有多少將重新開放。截至2020年7月31日，我們就特許權安排進行了談判，或收到了2020年第二季度約86%的核心賬單租金和回收。截至2020年7月31日，我們收到了基金2020年第二季度賬單租金和回收的約62%，不考慮談判讓步。我們已與選定的租户就租金優惠進行談判，主要是以延期的形式。我們目前預計，上述情況將對我們2020年第三季度的收入產生負面影響，並可能對今年剩餘時間產生負面影響。
此外，持續的新冠肺炎大流行以及旨在防止和減輕其蔓延的限制措施可能會對我們的業務產生額外的不利影響，包括以下方面：
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我們租户到期續簽租約的能力和意願，我們在不續簽或我們行使權利更換現有租户的情況下，以相同或更好的條款重新租賃物業的能力，以及我們可能因更換現有租户而產生的義務，特別是考慮到新冠肺炎疫情對許多零售商的財務健康造成的不利影響，以及未來潛在租户何時能夠經營實體零售店和條件的重大不確定性； |
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已暫停的開發和重建項目的預期收益； |
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就我們尋求在短期內出售物業的程度而言，我們能否以有吸引力的價格做到這一點的不確定性要大得多。 |
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新冠肺炎疫情導致的經濟嚴重萎縮的更廣泛影響，短期內出現的失業增加及其對消費者行為的影響，以及如果這些趨勢不及時扭轉將會出現的負面後果； |
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宏觀經濟狀況，如擾亂或無法進入資本市場，以及近期我們的股價較新冠肺炎疫情蔓延前的股價大幅下跌所產生的不利影響； |
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我們獲得額外債務的能力，或在債務到期時償還、再融資、重組或延長債務的能力，以及金融契約租金下調對公司和/或房地產債務的負面影響；以及 |
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由於員工遠程工作或關鍵人員因與新冠肺炎有關的疾病或其他個人情況而無法聯繫到我們，以及與使用遠程技術相關的網絡安全風險增加，我們的運營效率可能會降低。 |
新冠肺炎大流行和旨在防止和減輕其蔓延的限制措施已經對世界各地的經濟和市場狀況產生了重大不利影響，包括美國和我們物業所在的市場，這始於第一次
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這可能會進一步引發一段時間的全球和美國經濟持續低迷或衰退。而關於新冠肺炎的飛速發展P雖然目前的經濟、政治和社會環境對我們和我們的租户的業務、財務狀況、經營業績、現金流、流動性以及進入資本市場和履行償債義務的能力存在重大風險和不確定性，但我們不能對其最終不利影響做出任何預測，這對我們和我們的租户的業務、財務狀況、經營業績、現金流、流動性和償還債務的能力構成了重大風險和不確定性。此外，如果這些風險和不確定性中的任何一項以上述或其他方式對我們產生不利影響，它們還可能會增加題為“項目1A”一節中所述的許多其他風險。我們在截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中提到“風險因素”。
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第二項。 |
未登記的股權證券的銷售和收益的使用。 |
不適用。
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第三項。 |
高級證券違約。 |
不適用。
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第四項。 |
煤礦安全信息披露。 |
不適用。
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第五項。 |
其他信息。 |
不適用。
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第六項。 |
展品。 |
以下是所有展品的索引，包括(I)與本季度報告一起提交的10-Q表格和(Ii)通過引用併入本文的展品：
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證物編號： |
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描述 |
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提交文件的方法 |
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31.1 |
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依照依照2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的1934年證券交易法第13a-14(A)/15d-14(A)條認證首席執行官 |
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在此存檔
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31.2 |
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根據依照2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的1934年證券交易法第13a-14(A)/15d-14(A)條認證首席財務官 |
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在此存檔 |
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32.1 |
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依據“2002年薩班斯-奧克斯利法案”第906條通過的“美國法典”第18編第1350條對首席執行官的證明 |
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在此存檔 |
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32.2 |
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根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906條通過的“美國法典”第18編第1350條對首席財務官的證明 |
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在此存檔 |
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101.INS |
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XBRL實例文檔– 實例文檔不會顯示在交互式數據文件中，因為它的XBRL標籤嵌入在內聯XBRL文檔中。 |
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在此存檔 |
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101.SCH |
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內聯XBRL分類擴展架構文檔 |
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在此存檔 |
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101.CAL |
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內聯XBRL分類擴展計算文檔 |
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在此存檔 |
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101.DEF |
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內聯XBRL分類擴展定義文檔 |
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在此存檔 |
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101.LAB |
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內聯XBRL分類擴展標籤文檔 |
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在此存檔 |
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101.PRE |
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內聯XBRL分類擴展演示文稿文檔 |
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在此存檔 |
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104 |
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封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中) |
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在此存檔 |
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簽名
根據“交易法”第13或15(D)節的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的下列簽名者代表其簽署。
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阿卡迪亞房地產信託基金 |
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(註冊人) |
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依據： |
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/s/肯尼思·F·伯恩斯坦(Kenneth F.Bernstein) |
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肯尼斯·F·伯恩斯坦 |
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首席執行官， |
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總裁兼受託人 |
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依據： |
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/s/約翰·戈特弗裏德 |
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約翰·戈特弗裏德 |
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高級副總裁兼 |
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首席財務官 |
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依據： |
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/s/理查德·哈特曼 |
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理查德·哈特曼 |
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高級副總裁兼 |
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首席會計官 |
日期：2020年8月7日
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