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美國

證券交易委員會

華盛頓特區20549

____________________________________________________________________________________

表格：10-Q

____________________________________________________________________________________

 

☒			根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節規定的季度報告

 

關於截至的季度期間2020年6月30日

或 

☐			根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告

 

在從中國到日本的過渡期內，從中國到日本的過渡期是從中國到日本的過渡期。從中國到日本的過渡期是從中國到日本的過渡期。在這段過渡期內，中國的投資者將從中國轉向中國，中國的投資者將從中國轉向中國，中國的投資者將從中國轉向亞洲，中國的投資者將從中國轉向亞洲，中國的投資者將從中國轉向亞洲，而中國的投資者將從中國轉向中國。

 

佣金檔案號：001-35074

 

Summit Hotel Property，Inc.

(章程中規定的註冊人的確切姓名)

_____________________________________________________________________________________

馬裏蘭州						27-2962512
(州或其他司法管轄區						(國際税務局僱主識別號碼)
指公司或組織)

 

13215蜂洞公園大道，B-300型套房

奧斯汀, 泰克斯  78738

(主要執行機構地址，包括郵政編碼)

 

(512) 538-2300

(登記人的電話號碼，包括區號)

________________________________________________________________________________

根據該法第12(B)條登記的證券：

每一類的名稱

交易代碼

每間交易所的註冊名稱

普通股，面值0.01美元

客棧

紐約證券交易所

D系列累計可贖回優先股，面值0.01美元

Inn-PD

紐約證券交易所

E系列累計可贖回優先股，面值0.01美元

Inn-PE

紐約證券交易所

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第(13)或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否一直遵守此類提交要求。☒ 是  ☐不是的

 

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交和發佈此類文件的較短時間內)以電子方式提交併張貼在其公司網站(如果有)中，根據本章S-T規則(§232.405)第405條要求提交和張貼的每個互動數據文件。☒ 是  ☐不是的

 

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用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。(勾選一項)：

大型加速濾波器

☒

加速文件管理器

☐

非加速文件管理器

☐

小型報表公司

☐

新興成長型公司

☐

如果是新興成長型公司，請通過複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“交易法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。

☐

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。☐是☒不是的

 

截至2020年7月31日，Summit Hotel Properties，Inc.的普通股流通股數量。曾經是105,696,544.

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目錄

 

頁

第一部分-財務信息

第1項

財務報表

1

簡明合併資產負債表-2020年6月30日(未經審計)和2019年12月31日

1

簡明合併經營報表(未經審計)-截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月

2

簡明綜合全面收益(虧損)表(未經審計)-截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月

3

簡明綜合權益變動表(未經審計)-截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月

4

現金流量表簡明合併報表(未經審計)-截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月

6

簡明合併財務報表附註(未經審計)

7

第二項。

管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析

32

項目3.

關於市場風險的定量和定性披露

53

項目4.

管制和程序

54

第II部分-其他資料

第1項

法律程序

55

第1A項

危險因素

55

第二項。

未登記的股權證券銷售和收益的使用

55

項目3.

高級證券違約

55

項目4.

礦場安全資料披露

55

第五項。

其他資料

55

第6項

陳列品

56

 

i

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第一部分-財務信息

項目1.財務報表

Summit Hotel Properties，Inc.

簡明綜合資產負債表

(單位為千，份額除外)

 

						2020年6月30日						2019年12月31日
						(未經審計)
資產
酒店物業投資，淨額						$	2,145,912					$	2,184,232
未開發土地						1,500						1,500
持有待售資產，淨額						425						425
現金和現金等價物						124,554						42,238
限制性現金						18,658						27,595
房地產貸款投資淨額						29,173						30,936
使用權資產，淨額						29,181						29,884
貿易應收賬款淨額						10,507						13,281
預付費用和其他費用						7,249						8,844
遞延費用，淨額						4,479						4,709
其他資產						9,237						12,039
總資產						$	2,380,875					$	2,355,683
負債和權益
負債：
債務，扣除債務發行成本後的淨額						$	1,159,399					$	1,016,163
租賃負債						19,069						19,604
應付帳款						2,672						4,767
應計費用及其他						68,199						71,759
負債共計						1,249,339						1,112,293
承擔和或有事項(附註10)
權益：
優先股，$0.01每股面值，100,000,000授權股份：
6.45%系列D-3,000,000在2020年6月30日和2019年12月31日發行和發行的股票(總清算優先權為$75,403及$75,417分別於2020年6月30日和2019年12月31日)						30						30
6.25%系列：E-6,400,000在2020年6月30日和2019年12月31日發行和發行的股票(總清算優先權為$160,833及$160,861分別於2020年6月30日和2019年12月31日)						64						64
普通股，$0.01每股面值，500,000,000授權股份，105,696,833和105,169,515分別於2020年6月30日和2019年12月31日發行和發行的股票						1,057						1,052
額外實收資本						1,194,178						1,190,949
累計其他綜合損失						(36,086)						(16,034)
超過留存收益的分配						(93,994)						(2,283)
股東權益總額						1,065,249						1,173,778
經營合夥中的非控股權益						1,332						1,809
合營企業中的非控股權益(附註8)						64,955						67,803
總股本						1,131,536						1,243,390
負債和權益總額						$	2,380,875					$	2,355,683

 

見簡明合併財務報表附註

1

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Summit Hotel Properties，Inc.

簡明合併操作報表

(未經審計)

(以千為單位，每股金額除外)

						對於 三個月 六月三十日，																		對於 截至六個月 六月三十日，
						2020						2019						2020						2019
收入：
房間						$	23,828					$	131,656					$	122,431					$	259,756
食品和飲料						248						6,134						5,132						12,154
其他						1,360						5,140						6,258						9,972
總收入						25,436						142,930						133,821						281,882
費用：
房間						6,415						28,413						30,988						56,253
食品和飲料						333						4,621						4,370						9,159
其他酒店運營費用						16,588						39,489						51,871						79,348
財產税、保險和其他						11,466						10,695						23,164						22,103
管理費						644						4,458						3,716						9,604
折舊攤銷						27,565						23,779						54,644						49,315
公司總務處和行政部						5,315						5,920						9,983						11,910
信貸損失準備金						—						—						2,530						—
資產減值損失						—						1,685						782						1,685
總費用						68,326						119,060						182,048						239,377
(損失)資產處置收益，淨額						(32)						35,520						(35)						39,686
營業(虧損)收入						(42,922)						59,390						(48,262)						82,191
其他收入(費用)：
利息費用						(10,749)						(9,766)						(21,761)						(20,618)
其他收入，淨額						876						146						2,982						1,447
其他收入(費用)合計						(9,873)						(9,620)						(18,779)						(19,171)
所得税前持續經營收入(虧損)						(52,795)						49,770						(67,041)						63,020
所得税優惠(費用)(附註12)						247						(701)						(1,721)						(1,051)
淨(虧損)收入						(52,548)						49,069						(68,762)						61,969
減去可歸因於非控股權益的損失(收入)：
運營夥伴關係						96						(112)						133						(135)
合資企業						2,035						—						2,890						—
Summit Hotel Properties，Inc.的淨(虧損)收入。						(50,417)						48,957						(65,739)						61,834
優先股息						(3,709)						(3,709)						(7,418)						(7,418)
普通股股東應佔淨(虧損)收入						$	(54,126)					$	45,248					$	(73,157)					$	54,416
(虧損)每股收益：
基本的和稀釋的						$	(0.52)					$	0.43					$	(0.70)					$	0.52
加權平均已發行普通股：
基本型						104,154						103,896						104,075						103,823
稀釋						104,154						103,937						104,075						103,888

 

見簡明合併財務報表附註

2

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Summit Hotel Properties，Inc.

簡明綜合全面收益(虧損)表

(未經審計)

(千)

						對於 三個月 六月三十日，																		對於 截至六個月 六月三十日，
						2020						2019						2020						2019
淨(虧損)收入						$	(52,548)					$	49,069					$	(68,762)					$	61,969
其他綜合虧損，税後淨額：
衍生金融工具公允價值變動						(1,023)						(9,274)						(20,067)						(14,832)
綜合(虧損)收益						(53,571)						39,795						(88,829)						47,137
非控股權益可歸因於非全面虧損(收入)：
運營夥伴關係						96						(89)						170						(98)
合資企業						2,035						—						2,890						—
Summit Hotel Properties，Inc.的全面(虧損)收入。						(51,440)						39,706						(85,769)						47,039
優先股息						(3,709)						(3,709)						(7,418)						(7,418)
普通股股東應佔綜合(虧損)收入						$	(55,149)					$	35,997					$	(93,187)					$	39,621

 

見簡明合併財務報表附註

3

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Summit Hotel Properties，Inc.

簡明綜合權益變動表

截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月

(未經審計)

(單位為千，份額除外)

						股份 首選的 股票						擇優 股票						股份 屬於公共的 股票						普普通通 股票						附加 實收資本						累計其他 綜合 損失						留存收益 (赤字)和 分佈						總計 股東的 權益						非控股股東權益																		總計 權益
																																																																																	操作 夥伴關係						接合 冒險
2020年3月31日的餘額						9,400,000						$	94					105,574,400						$	1,056					$	1,191,964					$	(35,044)					$	(39,868)					$	1,118,202					$	1,658					$	67,035					$	1,186,895
普通股贖回普通股單位						—						—						28,623						—						252						(19)						—						233						(233)						—						—
分紅						—						—						—						—						—						—						(3,709)						(3,709)						—						(45)						(3,754)
基於股權的薪酬						—						—						93,810						1						1,962						—						—						1,963						3						—						1,966
其他綜合損失						—						—						—						—						—						(1,023)						—						(1,023)						—						—						(1,023)
淨損失						—						—						—						—						—						—						(50,417)						(50,417)						(96)						(2,035)						(52,548)
2020年6月30日的餘額						9,400,000						$	94					105,696,833						$	1,057					$	1,194,178					$	(36,086)					$	(93,994)					$	1,065,249					$	1,332					$	64,955					$	1,131,536
2019年3月31日的餘額						9,400,000						$	94					105,080,113						$	1,051					$	1,185,790					$	(6,985)					$	(4,241)					$	1,175,709					$	2,260					$	—					$	1,177,969
普通股贖回普通股單位						—						—						6,076						—						53						—						—						53						(53)						—						—
分紅						—						—						—						—						—						—						(22,537)						(22,537)						(47)						—						(22,584)
基於股權的薪酬						—						—						40,885						—						1,959						—						—						1,959						5						—						1,964
因員工扣繳要求而獲得的股份						—						—						(448)						—						(5)						—						—						(5)						—						—						(5)
其他						—						—						—						—						(82)						—						—						(82)						—						—						(82)
其他綜合損失						—						—						—						—						—						(9,251)						—						(9,251)						(23)						—						(9,274)
淨收入						—						—						—						—						—						—						48,957						48,957						112						—						49,069
2019年6月30日的餘額						9,400,000						$	94					105,126,626						$	1,051					$	1,187,715					$	(16,236)					$	22,179					$	1,194,803					$	2,254					$	—					$	1,197,057

見簡明合併財務報表附註

4

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Summit Hotel Properties，Inc.

簡明綜合權益變動表

截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月

(未經審計)

(單位為千，份額除外)

						股份 首選的 股票						擇優 股票						股份 的 普普通通 股票						普普通通 股票						附加 實收資本						累計其他 綜合 損失						留存收益(虧損) 和 分佈						總計 股東的 權益						非控股股東權益																		總計 權益
																																																																																	操作 夥伴關係						接合 冒險
2019年12月31日的餘額						9,400,000						$	94					105,169,515						$	1,052					$	1,190,949					$	(16,034)					$	(2,283)					$	1,173,778					$	1,809					$	67,803					$	1,243,390
合營企業中非控股權益的出資						—						—						—						—						—						—						—						—						—						577						577
普通股贖回普通股單位						—						—						33,579						—						298						(22)						—						276						(276)						—						—
分紅						—						—						—						—						—						—						(25,972)						(25,972)						(37)						(535)						(26,544)
基於股權的薪酬						—						—						559,084						6						3,429						—						—						3,435						6						—						3,441
因員工扣繳要求而獲得的股份						—						—						(65,345)						(1)						(468)						—						—						(469)						—						—						(469)
其他						—						—						—						—						(30)						—						—						(30)						—						—						(30)
其他綜合損失						—						—						—						—						—						(20,030)						—						(20,030)						(37)						—						(20,067)
淨損失						—						—						—						—						—						—						(65,739)						(65,739)						(133)						(2,890)						(68,762)
2020年6月30日的餘額						9,400,000						$	94					105,696,833						$	1,057					$	1,194,178					$	(36,086)					$	(93,994)					$	1,065,249					$	1,332					$	64,955					$	1,131,536
2018年12月31日的餘額						9,400,000						$	94					104,783,179						$	1,048					$	1,185,310					$	(1,441)					$	4,838					$	1,189,849					$	2,295					$	—					$	1,192,144
普通股贖回普通股單位						—						—						6,076						—						53						—						—						53						(53)						—						—
分紅						—						—						—						—						—						—						(44,493)						(44,493)						(94)						—						(44,587)
基於股權的薪酬						—						—						411,711						4						3,304						—						—						3,308						8						—						3,316
因員工扣繳要求而獲得的股份						—						—						(74,340)						(1)						(838)						—						—						(839)						—						—						(839)
其他						—						—						—						—						(114)						—						—						(114)						—						—						(114)
其他綜合損失						—						—						—						—						—						(14,795)						—						(14,795)						(37)						—						(14,832)
淨收入						—						—						—						—						—						—						61,834						61,834						135						—						61,969
2019年6月30日的餘額						9,400,000						$	94					105,126,626						$	1,051					$	1,187,715					$	(16,236)					$	22,179					$	1,194,803					$	2,254					$	—					$	1,197,057

 

見簡明合併財務報表附註

5

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Summit Hotel Properties，Inc.

簡明現金流量表合併表

(未經審計)

(千)

						對於 截至六個月 六月三十日，
						2020						2019
經營活動
淨(虧損)收入						$	(68,762)					$	61,969
對淨(虧損)收入與經營活動提供的現金淨額(用於)進行的調整：
折舊攤銷						54,644						49,315
遞延融資成本攤銷						1,012						714
資產減值損失						782						1,685
信貸損失準備金						2,530						—
基於股權的薪酬						3,441						3,316
遞延税項資產，淨額						2,058						—
處置資產損失(收益)淨額						35						(39,686)
非現金利息收入						(1,540)						(1,019)
債務交易成本						271						1,835
其他						209						261
營業資產和負債的變化：
貿易應收賬款淨額						2,774						(7,301)
預付費用和其他費用						1,459						2,596
應付帳款						(950)						(169)
應計費用及其他						(18,794)						1,784
經營活動提供的現金淨額(用於)						(20,831)						75,300
投資活動
收購酒店物業及土地						—						(4,178)
酒店物業的改善						(15,852)						(32,576)
資產處置收益淨額						—						143,957
資產處置合同終止付款						(2,200)						—
房地產貸款的資金籌措						(3,233)						(500)
房地產貸款本金支付的收益						250						550
增加用於收購的託管保證金						—						(825)
投資活動提供的現金淨額(用於)						(21,035)						106,428
融資活動
循環信貸借款						191,500						100,000
債務本金支付						(46,857)						(230,562)
支付的股息						(26,785)						(45,210)
合營企業中非控股權益出資的收益						577						—
債務融資費用和其他發行成本						(2,721)						(1,811)
用於預扣要求的普通股回購						(469)						(839)
融資活動提供(使用)的現金淨額						115,245						(178,422)
現金、現金等價物和限制性現金淨變化						73,379						3,306
現金、現金等價物和限制性現金
期初						69,833						72,556
期末						$	143,212					$	75,862
補充披露現金流量信息
現金支付利息						$	(20,525)					$	(21,463)
酒店物業的應計改善						$	(1,381)					$	(5,018)
所得税退税的現金收入						$	614					$	802

 

見簡明合併財務報表附註

6

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Summit Hotel Property，Inc.

 

簡明合併財務報表附註

(未經審計)

 

注1-業務説明

 

一般信息

Summit Hotel Properties，Inc.(“本公司”)是一家自我管理的酒店投資公司，成立於2010年6月30日，是馬裏蘭州的一家公司。本公司於2010年6月30日成立特拉華州有限合夥企業Summit Hotel OP，LP(“營運合夥”)，持有普通及有限合夥權益。除文意另有所指外，“我們”、“我們”和“我們”是指本公司及其合併子公司。

 

我們專注於擁有優質品牌酒店，擁有高效的運營模式，主要是在酒店業的高端市場。在2020年6月30日，我們的投資組合包括72酒店共設有11,288客房位於23各州。截至2020年6月30日，我們擁有100的未償還股權的百分比67我們的72酒店。我們擁有一家51%控制權益於五我們在2019年通過合資企業收購的酒店。我們已選擇作為房地產投資信託基金(“REIT”)徵税，以繳納聯邦所得税。要符合REIT的資格，我們不能經營或管理我們的酒店。因此，我們所有的酒店都出租給我們的應税房地產投資信託基金子公司(“TRS承租人”)。

風險和不確定性

 

由於新型冠狀病毒新冠肺炎(“新冠肺炎”)的影響，本公司受到風險和不確定因素的影響。新冠肺炎大流行對本公司業務的全面影響是高度不確定和難以預測的，因為各州和州內的市政當局對這一大流行的反應各不相同。本公司於2020年3月開始受到新冠肺炎的影響，當時世界衞生組織(“世衞組織”)宣佈與新冠肺炎有關的國際關注的突發公共衞生事件。到2020年3月31日，全美許多州都發布了居家指令，許多地方司法管轄區還要求暫時關閉被認為不必要的企業。2020年4月，某些州開始發佈指導方針和實施計劃，允許各自州的企業和其他活動在不同階段重新開業或恢復。然而，從2020年6月開始，新冠肺炎新案件的激增減緩了剛剛起步的經濟復甦的步伐，推遲或逆轉了全國某些活動和業務重新開業的恢復。

這些行動和限制對美國和全球經濟產生了重大負面影響，包括所有形式的國內和國際旅行迅速大幅下降，對酒店和客房的需求大幅下降。這些情況導致我們在2020年上半年的收入、盈利能力和運營現金流大幅下降，預計將繼續對我們的運營和財務業績產生重大不利影響，直到旅行和商業限制放鬆，消費者信心恢復，經濟開始復甦。新冠肺炎疫情還顯著增加了經濟的不確定性，並導致全球資本市場的混亂和波動，這可能會增加我們的資本成本，並限制我們獲得資本的機會。

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新冠肺炎疫情導致公司在以下時間暫停運營六酒店包含9342020年3月入住客房。另加九酒店，包含1,278每間客房都毗鄰我們的另一家酒店(“Sister Properties”)，繼續接受預訂，但客人被引導到Sister Properties。在截至2020年6月30日的第二季度，五酒店包含682客房和四與姊妹酒店相鄰的酒店物業包含506客房重新開放。截至2020年6月30日，僅一酒店設有252客房仍然暫停運營，客人在五其他酒店，包括772客房指向Sister Properties。除了關閉或整合某些酒店的業務外，該公司還採取了幾項行動，以減輕新冠肺炎疫情對本公司的影響，包括：

•額外借入淨額#美元125.0在我們的美元上有一百萬美元400於截至二零二零年六月三十日止六個月內，作為一項預防措施，提供足夠流動資金以滿足我們至少未來十二個月的資金需求，當中包括百萬元無抵押循環信貸安排(“四億美元”)。截至2020年7月31日，我們有$117.3手頭合併的不受限制的現金400萬美元和額外的$150.0根據第一修正案(定義如下)，我們的4億美元左輪車上有400萬美元的未支取可用資金。我們沒有2022年11月之前到期的債務。

•修訂了我們2018年無擔保信貸安排、2017年定期貸款和2018年定期貸款的貸款協議，規定在2021年3月31日之前免除財務契約，修改或免除遵守2021年最後三個季度的某些財務契約措施，並獲得額外的借款能力$150.0百萬美元以下的我們的美元400百萬大轉車。

•修改了我們的合資企業信貸協議，規定在2021年3月31日之前免除財務契約，修改2022年6月30日之前的某些財務契約措施，並獲得額外的可用性，為運營費用赤字和各種資本支出提供資金。

•暫停宣佈和支付我們的普通股和運營合夥單位的股息。這將節省額外的$19.0每季度4.8億美元現金，或$75.0摺合成年率為3.6億美元。

•將2020年計劃的所有非必要基本建設改善項目推遲到已基本完成的項目之後，預計這將使先前計劃的資本支出總額至少減少#美元35.01000萬，或更多50%基於我們之前提供的2020年資本支出總額指導範圍的中點。

•在所有酒店採取了全面降低成本的舉措，包括減少勞動力和暫時取消某些服務和便利設施。隨着入住率水平的提高，某些勞動力成本和服務或便利設施已在有限的基礎上重新增加。如上所述，我們暫停了某些酒店的運營，以迴應特定的政府命令或由於不利的市場狀況。

•談判暫停我們某些酒店的FF&E資金要求，並促進臨時或永久使用存放在我們有限現金儲備中的現金，用於更換我們某些酒店的傢俱、固定裝置和設備(“FF&E儲備賬户”)，用於一般營運資金用途。

•實施了一項自願252020年4月，將高管和獨立董事會成員的基本工資和費用分別臨時降低%。

•大約休假了25到2020年4月，公司級員工的比例為%。部分休假員工已於2020年第二季度復職，以滿足公司在經營業績支持下的具體需求，但大部分休假員工仍處於不活躍狀態。我們剩餘的大多數非執行員工的臨時減薪也於2020年4月實施。

•對任何新的公司級職位實施臨時凍結招聘。

目前很難預測新冠肺炎疫情對本公司的影響將持續多久，經濟復甦將於何時開始，以及我們需要多長時間才能恢復到與我們2019年財政年度一致的運營和財務業績。儘管存在不確定性，但基於我們已經採取的行動，我們相信我們有足夠的現金和流動性來至少在未來12個月內履行我們的義務。

注2-列報基礎和重大會計政策

 

陳述的基礎

 

我們根據中期財務信息的美國公認會計原則(“GAAP”)以及根據修訂後的1934年證券交易法(“交易法”)形成10-Q和S-X規則第10條的指示編制我們的簡明綜合財務報表。因此，簡明合併財務報表不包括GAAP要求的完整財務報表的所有信息和腳註。管理層認為，所有根據公認會計準則進行公允列報所需的調整(由正常經常性項目組成)都已包括在內。截至2020年6月30日的三個月和六個月的業績可能不能表明2020年全年可能預期的結果。有關詳細信息，請閲讀我們截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K中包含的合併財務報表。

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隨附的簡明綜合財務報表綜合了我們擁有控股權的所有實體的賬目，以及本公司為主要受益人的可變權益實體的賬目。所有重大的公司間餘額和交易均已在簡明合併財務報表中沖銷。

我們評估合資夥伴關係，以確定是否應該根據合作伙伴是否實行共同控制來合併它們。對於我們行使主要控制權且擁有多數股權的合資企業，我們鞏固合資夥伴關係。我們已將我們與GIC的合資夥伴關係的帳目合併到隨附的簡明合併財務報表中。看見“附註8-股權-合營企業的非控股權益”以獲取更多信息。

 

酒店物業投資

 

本公司根據收購的土地、土地改善、建築、傢俱、固定裝置和設備、可識別的無形資產或負債、其他資產和承擔的負債的公允價值來分配收購的酒店物業的收購價。無形資產可能包括與作為酒店財產收購的一部分被收購的酒店業務的持續經營相關的某些價值。所收購的無形資產的價值來源於不動產或不動產權益，與該不動產或不動產權益密不可分，除對使用或佔用空間的代價外，不產生或貢獻於產生收入，在我們的合併合併財務報表中作為相關房地產資產的組成部分記錄在我們的合併財務報表中。在我們的合併財務報表中，被收購的無形資產的價值來自不動產或不動產權益，與不動產或不動產權益密不可分，除了對使用或佔用空間的代價外，不會產生或促進產生收入，這些無形資產在我們的合併合併財務報表中作為相關房地產資產的組成部分記錄。我們根據第三方獨立評估將收購的酒店物業的收購價分配給土地、建築和傢俱、固定裝置和設備。

 

如果收購的總資產的公允價值基本上全部集中在單一可識別資產或一組類似的可識別資產中，則該資產或資產組不被視為企業。當我們得出結論認為收購達到這一門檻時，收購成本將被資本化，作為我們分配收購的酒店物業購買價格的一部分。

我們的酒店財產和相關資產是按成本減去累計折舊入賬的。我們利用酒店開發成本，以及大幅升級、增值或延長物業使用年限的重大增建和改善成本。這些成本可能包括酒店開發、整修、翻新和改建費用，以及與建設項目相關的某些間接內部成本。如果一項資產需要一段時間來進行必要的活動，以使其達到預期用途所需的條件，則在這段時間內由於該資產的支出而產生的利息成本將作為該資產成本的一部分資本化。我們按所發生的費用來支付維修和維護費用。

在有限的基礎上，我們為酒店物業開發商提供開發項目的融資。我們評估這些安排，以確定我們是否通過貸款條款或其他協議參與酒店物業的剩餘利潤。當我們得出結論認為這些安排更適合作為對酒店物業的投資對待時，我們將貸款反映為對酒店物業的投資，淨額反映在我們的綜合資產負債表中。

我們監測事件和環境變化，以確定酒店物業或未開發土地的賬面價值可能受損的指標。此外，我們至少每年進行一次審查，以監控可能引發減值的因素。我們為減值分析考慮的因素包括，但不限於：i)與歷史或預期經營業績相比表現顯著不佳，ii)物業使用方式或我們整體業務戰略的重大變化，包括酒店物業和地塊的估計持有期的變化，iii)競爭顯著增加，iv)法律因素或法規的重大不利變化，v)可比土地或酒店銷售價值的變化，以及vi)當該等因素確定後，我們會就該特定物業的未貼現未來現金流量作出估計，並決定該資產的賬面金額是否可收回。若確認減值，吾等會根據折現現金流或出售價格估計物業的公允價值(如該物業已簽訂合約，並作出調整以將物業的賬面價值減至其估計公允價值)。由於新冠肺炎疫情對我們整個酒店資產組合的不利影響，我們所有的酒店資產都完成了減值評估，截至2020年6月30日沒有發現任何減值。

 

無形資產

我們用直線法對有限使用年限的無形資產進行攤銷。我們不攤銷無形資產

使用壽命不確定的資產，但我們每年或在過渡期對這些資產進行減值評估，如果發生或

情況表明該資產可能已經減值。由於新冠肺炎疫情的影響，我們於2020年6月30日對無形資產進行了減值評估，未發現減值。

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應收貿易賬款與信貸政策

我們以應收貿易賬款的形式向符合條件的客户授信，通常沒有抵押品。貿易應收賬款

酒店客房租金和食品、飲料和宴會服務的銷售所產生的費用，在正常情況下支付

貿易條件。應收貿易賬款還包括正在結算的信用卡和借記卡交易。貿易

應收賬款按向客户開出的金額申報，不計利息。我們定期審查我們的貿易應收賬款的收款情況。損失準備金是根據以往的損失經驗和當前的經濟狀況確定的。我們的壞賬撥備是$。0.4百萬美元和$0.2截至2020年6月30日和2019年12月31日，分別為100萬美元和壞賬支出為$0.2百萬美元和$0.1截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月分別為百萬美元和0.5300萬美元和300萬美元0.2截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月分別為3.6億美元。

租約

2016年2月，FASB發佈了ASU No.2016-02，租賃(主題842)它改變了承租人會計，以反映資產負債表上租賃資產所固有的金融負債和使用權資產。我們於2019年1月1日通過了ASU No.2016-02。承租人還被要求記錄所有租期超過12個月的租約的使用權資產和租賃負債，無論其分類如何。2018年7月，FASB發佈了ASU 2018-10，對主題842“租賃”的編碼改進，以澄清如何應用ASC No.842的某些方面，租約。2018年7月，FASB還發布了ASU 2018-11，租賃(主題842)：有針對性的改進為公司提供另一種過渡選擇，併為出租人提供切實的權宜之計，以降低實施新標準的成本和複雜性。過渡選擇允許公司在採用當年的財務報表中列報的比較期內不適用新租賃標準。本公司選擇了指導下允許的某些實際權宜之計，並保留了採用日期之前存在的租賃的初始直接成本的原始租賃分類和歷史會計。該公司還選擇不因採用新標準的影響而重述以前的期間。根據ASU 2016-02號規定，自2019年1月1日起，我們將某些現有租賃相關資產和負債重新分類為使用權資產。採用了ASU編號2016-02導致確認增量使用權資產和相關租賃負債#美元。23.6截至2019年1月1日的簡明綜合資產負債表上的100萬美元。

我們的幾家酒店將零售或餐廳空間出租給第三方租户。我們的大多數第三方租户都要求推遲租金，以緩解新冠肺炎疫情對他們業務的負面財務影響。我們主要與這些租户商討延遲租金的安排，即延遲租金若干個月，並要求在議定的一段時間內償還延遲繳交的租金。我們採取的政策是，延期不會改變租約的規定。因此，我們使用現有租約的權利和義務對特許權進行會計處理，並在現金支付欠款期間確認短期租約應收賬款。

應收票據

我們有選擇地向開發商提供夾層融資，在那裏我們也有機會在開發項目完成時或之後收購酒店，我們也可以在有限的情況下提供賣方融資。我們將應收票據歸類為持有至到期，並按成本減去未攤銷折扣(如果有的話)計入應收票據。2020年1月1日，我們通過了ASU No.2016-13，金融工具-信貸損失(主題326)這要求按攤餘成本計量的金融資產(或一組金融資產)以預期收取的淨額列報。信貸損失準備是一個估值賬户，從金融資產的攤餘成本基礎中扣除，以金融資產預期收取的金額列報賬面淨值。預期信貸損失的計量是基於過去事件的相關信息，包括歷史經驗、當前狀況以及影響報告金額可收集性的合理和可支持的預測。我們定期評估應收票據和應收利息是否可收回。應收票據的可能虧損在估值賬户中確認，該賬户從應收票據的攤餘成本基礎中扣除，並作為信貸損失準備金記錄在我們的簡明綜合經營報表中。當我們將應收票據置於非應計狀態時，我們暫停確認利息收入，直到收到現金利息支付。一般來説，當所有拖欠利息都變成流動的，並且利息的可收回性得到合理保證時，我們將應收票據恢復到應計狀態。

現金和現金等價物

 

我們認為所有購買的原始到期日為三個月或更短的高流動性投資均為現金等價物。有時，存款現金可能會超過聯邦保險的限額。我們與高信用質量的金融機構保持現金往來。

 

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受限現金

 

限制性現金由某些代管資金組成，用於財產税、保險和某些資本支出。資金可以在支出證明和貸款人或需要有限現金儲備的其他方的批准後從賬户中支出。

 

收入確認

 

根據ASU第2014-09號規定，我們酒店的運營收入在客房入住、提供服務或賺取費用時確認。收入是扣除從客户那裏收取的任何折扣、銷售額和其他税款後記錄的。收入包括客房銷售、食品和飲料銷售以及其他酒店收入，並在我們的簡明綜合經營報表中按分類列報。

客房收入是通過與客户簽訂的短期合同產生的，根據該合同，客户同意支付日租費，以獲得入住一晚或多晚的酒店房間的權利。我們的履約義務是在客人有權入住的每晚結束時履行的。客房收入按每晚有效的合同房價每日確認。

當顧客在酒店的餐廳、酒吧或其他設施購買食品和飲料時，食品和飲料收入就會產生。我們的履約義務是在購買食品和飲料並提供給客户時履行的。

其他收入，如停車費、會議室費用或通信服務費，在提供相關商品或服務的時間點或期間確認。在某些酒店停車等輔助服務是由第三者提供的，我們會評估我們是委託人還是代理人。如果我們被確定為代理商，收入將根據第三方向我們客户提供的服務支付給我們的佣金確認。如果我們被確定為委託人，收入將根據所提供服務的合同總價確認。我們的某些酒店有零售空間、餐廳或其他我們出租給第三方的空間。租賃收入在各自的租賃條款中以直線方式確認，幷包括在我們的簡明綜合營業報表中的其他收入中。

在客户到達之前收到的現金被記錄為客户的預付定金，並在入住時確認為收入。

基於股權的薪酬

 

我們的2011股權激勵計劃自2015年6月15日起修訂並重述(修訂後的“股權計劃”)，規定授予股票期權、股票增值權、限制性股票、限制性股票單位、股息等價權和其他基於股票的獎勵。我們使用Black-Scholes期權定價模型計算首次公開募股(IPO)完成時授予的股票期權的公允價值，並使用這些股權獎勵的授予日期公允價值核算所有其他股權獎勵，包括基於時間和基於業績的股票獎勵。具有基於業績的歸屬條件的限制性股票獎勵是綁定到總股東回報的基於市場的獎勵，並且根據ASC主題718使用蒙特卡羅模擬模型來估值，薪酬-股票薪酬。我們在歸屬期間按比例支出股權計劃下獎勵的公允價值，基於市場的獎勵不會根據業績進行調整。由於沒收假設的改變或先前授予的獎勵的修改，基於股票的補償費用的金額可能會在未來期間進行調整。

 

衍生金融工具與套期保值

 

我們使用利率衍生品來對衝可變利率債務的風險。利率衍生品可以包括掉期、上限、項圈和下限。我們通過比較衍生金融工具的公允價值或現金流量的變化與指定對衝項目或交易的公允價值或現金流量的變化來評估每種套期保值關係的有效性。所有衍生金融工具均按公允價值在我們的簡明綜合資產負債表中作為淨資產或負債入賬。

 

套期保值工具的公允價值變動計入其他全面收益。在對衝項目影響收益的期間，其他全面收益中的遞延金額將在我們的簡明綜合經營報表中重新分類為利息支出。

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所得税

根據國內税法的某些規定，我們已選擇作為房地產投資信託基金徵税。要符合REIT的資格，我們必須滿足某些組織和運營要求，包括要求每年向我們的股東分配至少90%的REIT應税收入，該要求在不考慮支付的股息扣除和不包括淨資本利得的情況下確定，淨資本利得不一定等於根據GAAP計算的淨收入。作為房地產投資信託基金，只要我們將100%的REIT應税收入分配給我們的股東，我們通常不會繳納聯邦所得税(不包括我們的TRS承租人按常規企業所得税税率支付的税款)。如果我們在任何納税年度沒有資格成為REIT，我們將按正常的企業所得税税率對我們的應税收入繳納聯邦所得税，通常在我們沒有資格成為REIT的年份之後的第五個日曆年之前，我們將無法重新選擇REIT地位，除非我們滿足某些減免條款。

我們幾乎所有的資產都由我們的運營合夥企業或我們的子公司REITs持有，我們的所有業務都是通過我們的運營合夥企業或我們的子公司REITs進行的。合夥企業不需要繳納美國聯邦所得税，因為收入和費用都會傳遞到所有者身上，並對其徵税。一般來説，合夥企業運營的州和城市遵循美國聯邦所得税待遇。然而，對經營合夥企業的應税收入徵税的地方和州司法管轄區數量有限。因此，我們在這些司法管轄區為經營合夥企業規定所得税。

與我們的TRS承租人相關的應税收入按適用税率繳納聯邦、州和地方所得税。我們的臨時税收條款包括與TRS承租人的經營相關的所得税條款，以及與經營合夥企業相關的州和地方所得税。

必要時，我們使用資產負債法核算聯邦和州所得税。遞延税項資產及負債確認為：i)可歸因於基於公認會計原則的現有資產及負債的賬面金額與各自的税項賬面金額之間的差額而產生的未來税項後果，以及ii)營業虧損及税項抵免結轉。遞延税項資產和負債採用頒佈税率計量，預計適用於預計收回或結算暫時性差額的年度的應税收入。税率變動對遞延税項資產和負債的影響在包括税率變動頒佈日在內的期間的收入中確認。然而，遞延税項資產只有在根據現有證據更有可能變現的情況下才予以確認。如果根據現有證據的份量，部分或全部遞延税項資產更有可能無法變現，則會提供估值免税額。

對於任何不確定的税收狀況，我們都會進行季度審查。截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司沒有不確定税收頭寸的應計項目。

公允價值計量

 

公允價值計量分為三級公允價值等級，對計量公允價值時使用的投入進行優先排序如下：

 

1級：						可觀察到的投入，如活躍市場的報價。
第2級：						直接或間接可觀察到的投入，而不是活躍市場的報價。
第3級：						無法觀察到的輸入，其中市場信息很少或根本沒有，這要求報告實體制定自己的假設。

 

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按公允價值計量的資產和負債基於下列一種或多種估值技術：

 

市場方法：						涉及相同或可比資產或負債的市場交易產生的價格和其他相關信息。
成本法：						更換資產服務能力所需的金額(重置成本)。
收益法：						根據市場預期(包括現值、期權定價和超額收益模型)將未來金額轉換為單一金額的技術。

我們對公允價值的估計是利用現有的市場信息和適當的估值方法確定的。相當大的判斷力對於解讀市場數據和制定估計公允價值是必要的。使用不同的市場假設或估計方法可能會對估計公允價值金額產生重大影響。我們根據對公允價值計量有重要意義的最低投入水平，對公允價值層次中的資產和負債進行分類。

 

我們已經為股權投資選擇了一種計量替代方案，例如我們的購買期權，這些投資沒有容易確定的公允價值。在另一種選擇下，我們的購買期權是按成本減去任何減值，加上或減去同一發行人相同或相似投資(如果有)的有序交易中可觀察到的價格變化引起的變化來衡量的。

非控股權益。

非控股權益是指由合併母公司以外的所有者持有的合併實體的權益部分。非控股權益在簡明綜合資產負債表中於權益內列報，與股東權益分開列報。本公司和非控股權益的收入、費用和淨收入均在簡明綜合經營報表中報告。

我們的簡明合併財務報表包括與非關聯第三方持有的經營合夥企業中有限合夥權益的共同單位(“共同單位”)相關的非控股權益以及第三方對49在合併後的合資企業中擁有%的權益。看見“附註8-股權-合營企業的非控股權益”以獲取更多信息。

預算的使用

 

我們的簡明綜合財務報表是根據GAAP編制的，這要求我們基於對當前和未來經濟和市場狀況的假設進行估計，這些情況會影響我們簡明綜合財務報表中報告的金額和相關披露。儘管我們目前的估計考慮到了當前和預期的未來情況(如果適用)，但實際情況可能與我們的預期存在重大差異，這可能會對我們對綜合財務狀況和經營業績的預期產生重大影響。特別是，一些估計已經並將繼續受到正在進行的新冠肺炎大流行的影響。

在評估上述資產的賬面金額時，我們要求我們根據從將影響這些預測的有關未來市場狀況的現有信息得出的假設，對資產或相關抵押品的未來估計現金流和剩餘價值進行預測。雖然新冠肺炎疫情的業務和經濟影響的潛在規模和持續時間尚不確定，但我們對未來估計現金流、資產價值或基礎抵押品的分析假設，我們的業務從2020年4月下半月開始的萌芽和逐步復甦將持續到2020年下半年，經營業績將在多年期間逐步改善，然後達到先前的峯值業績水平。

新冠肺炎大流行的嚴重程度、規模和持續時間以及其經濟後果都是不確定的，變化迅速，很難預測。因此，我們不能保證我們的預測和基本假設會實現。因此，我們的會計估計和假設可能會隨着時間的推移而改變，實際結果可能與我們的預期大不相同。我們將在未來幾個季度繼續監測新冠肺炎疫情的影響。如果實際結果與我們的預測不同，這可能會導致未來酒店物業、無形資產、使用權資產或投資證券(如我們的購買選擇權)的減值，或者導致我們應收票據的增量信貸損失。

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新會計準則

2019年12月，FASB發佈了ASU第2019-12號，所得税(主題740)：簡化所得税會計，旨在簡化與所得税核算相關的各個方面。ASU No.2019-12刪除某些 主題740中一般原則的例外情況，還澄清和修改了現有指南，以提高一致性 申請。ASU No.2019-12從2021年1月1日開始的財年生效，允許提前採用。 採用ASU No.2019-12不會對我們的綜合財務狀況或運營結果產生實質性影響。

2020年3月，FASB發佈了ASU第2020-04號，參考匯率改革(主題848)。ASU第2020-04號包含影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU No.2020-04中的指導是可選的，隨着參考匯率改革活動的進行，可能會隨着時間的推移而選擇。在2020年期間，本公司已選擇對未來LIBOR指數現金流應用與概率和有效性評估相關的對衝會計權宜之計，以假設未來對衝交易將基於的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的效果，並可能在市場發生更多變化時適用於其他適用的選擇。

注3-酒店物業投資，淨額

 

酒店物業投資，淨額

酒店物業投資淨額如下(單位：千)：

 

						2020年6月30日						2019年12月31日
酒店建築和裝修						$	2,056,244					$	2,049,384
土地						319,603						319,603
傢俱、固定裝置及設備						180,961						173,128
在建						5,061						9,388
無形資產						11,231						11,231
房地產開發貸款						9,275						5,485
						2,582,375						2,568,219
減去累計折舊和攤銷						(436,463)						(383,987)
						$	2,145,912					$	2,184,232

我們提供了一筆夾層貸款，最高可達$28.9100萬美元用於一個綜合用途的開發項目，其中包括酒店物業、零售空間和停車場。我們已將夾層貸款歸類為酒店物業投資，於2020年6月30日和2019年12月31日在我們的簡明綜合資產負債表中淨額。看見“附註4-房地產貸款投資”以獲取更多信息。

資產出售

我們做到了不是的在截至2020年6月30日的6個月裏，不要出售任何酒店物業。

2019年4月17日，我們完成了六下表所列酒店物業，銷售總價為$135.01000萬美元，已實現淨收益美元36.62.8億美元：

特許經營/品牌

定位

客房

斯普林希爾套房

明尼阿波利斯(布魯明頓)，明尼蘇達州

113

漢普頓套房酒店

明尼阿波利斯(布魯明頓)，明尼蘇達州

146

住宅客棧

猶他州鹽湖城

189

凱悦廣場

達拉斯(阿靈頓)，德克薩斯州

127

漢普頓酒店

加利福尼亞州聖巴巴拉(戈萊塔)

101

漢普頓酒店

波士頓(馬薩諸塞州諾伍德)

139

總計

815

14

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2019年2月12日，我們完成了銷售。二對於酒店物業，西弗吉尼亞州查爾斯頓的Country Inn&Suites和西弗吉尼亞州查爾斯頓的假日快捷酒店(Holiday Inn Express)的銷售總價為美元。11.6百萬這些財產的出售帶來了總計#美元的收益。4.2百萬

酒店物業收購

在截至2020年6月30日或2019年6月30日的六個月內，我們沒有收購任何酒店物業。2019年1月31日，我們根據一項土地租賃協議行使了選擇權，以美元的價格購買了位於馬裏蘭州巴爾的摩(獵人谷)的我們的Residence Inn位於馬裏蘭州巴爾的摩(獵人谷)的土地。4.22000萬美元，這導致土地租賃項下的債務終止。因此，該酒店物業不再受土地租賃的約束。

已收購物業的經營結果包括在其各自的收購日期開始的簡明綜合經營報表中。以下未經審計的備考信息包括72截至2020年6月30日擁有的酒店，就像自2019年1月1日以來所有此類酒店都歸我們所有一樣。*對於我們在2019年下半年收購的酒店(“被收購酒店”)，我們在備考信息中包含了被我們收購前一段時間(“收購前期間”)每家被收購酒店的財務業績。收購前期間的財務結果是由被收購酒店的第三方所有者在我們購買之前提供的，這些信息沒有經過我們的審計師的審核或審查，也沒有經過我們的調整。對於我們在2019年1月1日至2020年6月30日期間出售的酒店(“已處置酒店”)，未經審核的備考信息不包括我們從2019年1月1日至被處置酒店所有權日期期間每家被處置酒店的財務業績(包括處置資產收益)，這些財務結果不包括我們在2019年1月1日至被處置酒店所有權日期期間的財務業績(包括處置資產收益)。(C)對於我們在2019年1月1日至2020年6月30日期間出售的酒店，未經審核的備考信息不包括我們自2019年1月1日至被處置酒店所有權期間的財務業績(包括處置資產收益)。包括未經審計的備考信息是為了能夠將本報告期的業績與上一年可比期間的業績進行比較，並不表明如果酒店收購和處置發生在2019年1月1日或之前，運營的實際結果會是什麼。預計金額不包括截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月內出售酒店物業的損益。這一信息並不表示或代表未來期間的業務成果。

未經審計的簡明備考財務資料72截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月內擁有的酒店物業如下(單位：千，不包括每股)：

 

						對於 三個月 六月三十日，																		對於 截至六個月 六月三十日，
						2020						2019						2020						2019
營業收入						$	25,435					$	152,240					$	133,820					$	293,996
酒店經營收入						$	(10,009)					$	60,905					$	19,716					$	114,713
淨(虧損)收入(1)						$	(52,543)					$	20,791					$	(68,756)					$	36,394
普通股股東應佔淨(虧損)收入，扣除分配給參與證券的金額(2)						$	(54,126)					$	13,752					$	(73,231)					$	22,612
普通股股東每股基本和稀釋後淨(虧損)收益(2)						$	(0.52)					$	0.13					$	(0.70)					$	0.22

(1)預計金額包括折舊費用、財產税費用、利息費用、所得税費用、資產減值損失和其他公司費用共計$51.8百萬美元和$49.6截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月分別為百萬美元和108.4300萬美元和300萬美元97.5截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月分別為3.6億美元。

(2)預計金額包括折舊費用、財產税費用、利息費用、所得税費用、資產減值損失和其他公司費用共計$49.5300萬美元和300萬美元49.4截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月分別為2.5億美元和103.7300萬美元和300萬美元97.1截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月分別為3.6億美元。

持有待售資產

2020年6月30日和2019年12月31日持有的待售資產包括亞利桑那州弗拉格斯塔夫的一塊地塊，賬面價值為$。0.4百萬該地塊目前正在簽訂出售合同，預計將於2021年完成。

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注4-房地產貸款投資

房地產貸款投資，淨額如下(單位：千)：

						2020年6月30日						2019年12月31日
房地產貸款						$	32,615					$	32,831
未攤銷折扣						(810)						(1,895)
信貸損失撥備						(2,632)						—
房地產貸款投資淨額						$	29,173					$	30,936

我們投資房地產貸款的攤餘成本基礎，淨額接近其公允價值。截至2020年6月30日，按合同到期日計算，我們的房地產貸款投資扣除信貸損失準備後的攤餘成本基礎如下：$27.12020年為100萬美元，2.02021年將達到100萬。

房地產開發貸款

我們提供夾層貸款給三房地產開發項目將提供總計美元的資金29.6百萬美元用於開發三酒店物業。這個三房地產開發貸款於2017年第四季度結束，每筆貸款的聲明利率為8%，初始項大約為三年。截至2020年6月30日，我們已提供全額資金美元。29.6百萬我們有與每筆貸款相關的單獨選項(每一種都是“初始選項”)來購買。90建設完成後，擁有各自酒店的每家合資企業的權益百分比；三筆貸款中每筆貸款的初始選擇權目前均可行使。這三筆貸款中每一筆的初始選擇權將保持行使，直至夾層貸款的到期日或全額償還。一般來説，我們也有權在將來購買每家合資企業的剩餘權益。五年在我們行使最初的選擇權之後。我們已記錄每個初始期權的最初估計公允價值合計為$。6.1作為對相關房地產貸款的折讓。貼現將在房地產貸款的初始期限內作為非現金利息收入的一個組成部分，使用近似於利息法的直線法進行攤銷。我們記錄了折扣額$的攤銷。0.5在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月內，1.0在截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月內，收入為2000萬美元。在截至2020年6月30日的六個月內，我們錄得資產減值虧損#美元。0.8與其中一個購買選項相關的百萬美元。看見“附註9-公允價值計量”以獲取更多信息。

在截至2020年6月30日的季度內，我們修改了三上述房地產開發貸款，用於支付延期支付的利息90截至2020年7月15日的天數。因此，我們暫停確認這些貸款的利息收入，直到收到現金利息支付為止。在2020年6月30日，該公司的攤餘成本基礎三房地產開發貸款為$。29.41000萬美元，我們已經記錄了#美元的信貸損失準備金。2.6700萬美元與這些貸款相關。在截至2020年6月30日的六個月內，我們錄得現金利息收入$0.6700萬美元與這些貸款相關。

在2019年第三季度，我們完成了一筆夾層貸款，承諾提供高達5美元的資金28.9100萬美元用於一個綜合用途的開發項目，其中包括酒店物業、零售空間和停車場。這筆貸款的規定利率為9%，初始項為30月份。這筆貸款以開發項目的第二次抵押和項目所有者的股權質押為擔保。截至2020年6月30日，我們已經資助了$11.1幾百萬的貸款承諾。在建造完成後，我們有權購買90酒店的%權益(“初始購買選項”)。我們也有權購買酒店的剩餘權益。五年在施工完成後。我們已經發行了一張$10.0我們的高級無抵押信貸安排項下的百萬信用證，以保證初始購買選擇權的行使。因此，我們將這筆貸款歸類為酒店物業投資，截至2020年6月30日，我們的簡明綜合資產負債表中的淨額。夾層貸款的利息收入將在賺取時記錄在我們的綜合業務表中。我們已經記錄了初始購買選擇權的估計公允價值合計為$。2.8百萬其他資產，並作為酒店物業投資的抵銷資產，淨額。抵銷資產將在房地產開發貸款期限內作為非現金利息收入的組成部分，使用近似於利息法的直線法進行攤銷。在截至2020年6月30日的三個月和六個月內，我們攤銷了$0.3百萬美元和$0.6600萬美元，分別作為非現金利息收入。

賣方融資貸款

2018年6月29日，我們出售了佐治亞州德盧斯的假日酒店和佐治亞州德盧斯的希爾頓花園酒店，總售價為$24.9百萬我們為賣方提供了總額為$的融資。3.6出售這些物業的費用為百萬元二, 3.5-year混合利率為7.38%由$擔保3.0百萬二次抵押貸款。截至2020年6月30日，有美元2.4賣方融資貸款的未償還金額為百萬美元。

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當前信貸損失的估計

我們評估了我們的應收票據的潛在信用損失，方法是根據與抵押品資產的預期未來表現和由此產生的以該資產類別常見的資本化率計算的資產預期淨賣出值相關的假設，估計支持每一張應收票據的抵押品的公允價值。我們目前估計的信貸損失為#美元。2.6由於新冠肺炎大流行的影響，在2020年6月30日記錄為信貸損失津貼。

注5-債務

 

於2020年6月30日和2019年12月31日，我們的債務包括我們2018年無擔保信貸安排(定義如下)、2018年定期貸款(定義如下)、2017年定期貸款(定義如下)、合資信貸安排(定義如下)下的借款，以及由各種酒店物業的優先抵押留置權擔保的債務。在我們的利率衍生工具生效後，所有借款的加權平均利率為3.39在2020年6月30日的百分比，以及3.952019年12月31日為%。

扣除債務發行成本後的債務情況如下(以千為單位)：

						2020年6月30日						2019年12月31日
循環債務						$	286,500					$	140,000
定期貸款						725,000						725,000
按揭貸款						155,868						157,726
						1,167,368						1,022,726
未攤銷債務發行成本						(7,969)						(6,563)
債務，扣除債務發行成本後的淨額						$	1,159,399					$	1,016,163

我們已經簽訂了利率掉期協議，以部分固定我們浮動利率債務的部分利率。看見“附註7-衍生金融工具及對衝”如需更多信息，請參閲簡明合併財務報表。在考慮到我們目前有效的利率衍生品協議後，我們的固定利率和可變利率債務總額如下(以千計)：

 

						2020年6月30日						百分比						2019年12月31日						百分比
固定利率債務						$	547,511					47%						$	549,236					54%
可變利率債務						619,857						53%						473,490						46%
						$	1,167,368											$	1,022,726

關於我們未按公允價值記錄的固定利率債務的公允價值信息如下(以千為單位)：

 

						2020年6月30日																		2019年12月31日
						攜載 價值						公允價值						攜載 價值						公允價值						估值技術
固定利率債務						$	147,511					$	144,674					$	149,236					$	151,268					第2級-市場方法

 

在2020年6月30日和2019年12月31日，我們有$400.0數以百萬計的浮動利率債務已通過按公允價值列賬的衍生金融工具轉換為固定利率。我們的固定利率債務的賬面價值和公允價值之間的差異主要是由於利率的變化。從本質上講，由於估值日當前市場利率的變化，固定利率債務會受到公允價值波動的影響。有關我們使用衍生品作為利率對衝的更多信息，請參閲“注7--衍生金融工具和對衝.”

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6億美元高級無擔保信貸安排 

2018年12月6日，經營合夥作為借款人，本公司作為母擔保人，每一方簽署貸款文件作為子擔保人，簽訂了一項協議，金額為1美元。600.0與德意志銀行(Deutsche Bank AG)紐約分行(作為行政代理)和貸款人辛迪加提供了100萬美元的高級無擔保信貸安排(“2018年無擔保信貸安排”)。2018年無擔保信貸安排由美元組成400一百萬輛革命者和一輛三百萬美元200.0百萬美元定期貸款便利(“2億美元定期貸款”)。在2020年6月30日左右，我們有美元420.0百萬美元的借款和美元100.0百萬美元可供借用，外加額外的$50.0在向貸款人提供某些安全要求的情況下，可供借款的資金為100萬美元。

2020年5月7日，經營合夥企業作為借款人，本公司作為母擔保人，每一方作為子擔保人簽署信貸安排文件，與作為行政代理的德意志銀行紐約分行和貸款人組成的銀團簽訂了經營合夥企業2018年無擔保信貸安排的第一修正案(“第一修正案”)。

2018年無擔保信貸安排的利率基於定價網格，定價範圍為：140基點回落至個基點220基點，外加美元的倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)400百萬革命者和135基點回落至個基點215基點，外加美元的倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)200百萬定期貸款，取決於公司的槓桿率。定價網格根據第一修正案進行了修改，以便在截至2021年12月31日或本公司選舉的更早期間(“修訂期”)，根據某些要求(“修訂期”)，適用的保證金將設定為定價水平VII，如2018年無擔保信貸安排文件中所定義。2020年6月30日左右的利率是1美元200提供了100萬筆定期貸款。2.35%. 

金融和其他契約。*我們必須遵守各種金融和其他契約，以提取和維護2018年無擔保信貸安排下的借款。第一修正案規定，在以下期限內，免除或調整了2018年無擔保信貸安排下的某些金融和其他契約：

•在2020年4月1日至2021年3月31日期間豁免2018年無擔保信貸安排中的所有金融和某些其他契諾；以及

•2021年4月1日至2021年12月31日期間對某些金融契約的調整，包括：

◦提高最高槓杆率，從2021年第三季度開始部分下調；

◦降低最低綜合固定收費覆蓋率；

◦提高最高無擔保槓桿率；以及

◦降低最低無擔保權益覆蓋率；

•提高到2022年日曆年的最高槓杆率，在整個2022年向下調整。

“第一修正案”的條款包括了此類信貸安排的某些其他典型限制和條件，其中包括對循環貸款墊款的使用限制、對支付股息的某些限制以及設立最低流動資金要求。

截至2020年6月30日左右，我們遵守了所有金融契約。

未設押資產。第一修正案要求借款人和某些子公司向擔保方質押擁有未擔保物業的實體的所有股權，以及與此類未擔保物業相關的TRS承租人的股權，直到借款人滿足解除此類質押的某些條件。在質押到位期間以及在貸款期限內的所有其他時間，2018年無擔保信貸安排下的借款受到符合無擔保資產資格的酒店資產價值的限制。於2020年6月30日止，本公司擁有52支持2018年無擔保信貸安排的未擔保酒店物業(“未擔保物業”)。

第一修正案確認，借款人可以額外墊付最多#美元。100百萬美元400百萬大轉車。此外，第一修正案允許借款人額外墊付#美元。50百萬美元，此外還有$100在提交所有未擔保財產的抵押貸款和相關擔保協議後，借款人將在滿足某些發放條件時發放此類擔保文件。

2018年無擔保信貸安排具有手風琴功能，使公司能夠將總承諾額增加高達美元300.02000萬美元。400Million Revolver將於2023年3月31日到期，並可根據公司的選擇延長至2024年3月31日，但須符合某些條件。前三個月的美元200百萬定期貸款將於2024年4月1日到期。

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無擔保定期貸款

2018年定期貸款

 

2018年2月15日，我們的經營合夥企業作為借款人，本公司作為母擔保人，每一方簽署定期貸款文件作為子擔保人，簽訂了新的$225.0與KeyBank National Association作為行政代理，以及貸款文件中列出的貸款人組成的銀團提供的100萬無擔保定期貸款(“2018年定期貸款”)，截至2020年6月30日已全部提取。2018年定期貸款具有手風琴功能，使我們可以將總承諾額增加$150.0在一定條件下，2025年2月14日到期日之前的100萬美元。

2020年5月7日，經營合夥企業作為借款人，本公司作為母擔保人，每一方作為子擔保人簽署信貸安排文件，與KeyBank National Association作為行政代理和貸款人組成的銀團簽訂了經營合夥企業2018年定期貸款第一次修訂和重新簽署的信貸協議第三修正案(“第三修正案”)。第三修正案對2018年定期貸款的變化與本公司2018年無擔保信貸安排第一修正案對上述的變化基本相似。

我們以不同的利率支付預付款的利息，根據我們的選擇，(I)1個月、2個月、3個月或6個月期的libor加上倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)之間的保證金。1.35%和1.95%，取決於我們的槓桿率(在貸款文件中定義)。定價網格根據第三修正案進行了修改，以便在修訂期內，適用的保證金將設置為2018年定期貸款文件中定義的定價級別VIII。我們還需要支付其他費用，包括慣例安排和管理費。2.20%.

金融及其他契諾。*我們被要求遵守各種金融和其他公約，以提取和維護2018年定期貸款下的借款。第三修正案規定，2018年定期貸款下的某些財務和其他契諾被豁免或調整，豁免和調整與本公司2018年無擔保信貸安排第一修正案下的豁免和調整相同。截至2020年6月30日，我們遵守了所有金融公約。

未設押資產第三修正案要求借款人和若干附屬公司將擁有未抵押物業的實體的所有股權以及與該等未抵押物業相關的TRS承租人的股權質押給擔保方，直至借款人滿足解除該等質押的若干條件為止。 在認捐到位期間以及在貸款期限內的所有其他時間，2018年定期貸款項下的借款受到未擔保資產價值的限制。

2017年定期貸款

2017年9月26日，我們的經營合夥企業作為借款人，本公司作為母擔保人，每一方簽署定期貸款文件作為子擔保人，簽訂了一項$225.0與KeyBank National Association作為行政代理以及貸款文件中列出的貸款人辛迪加提供的100萬無擔保定期貸款(“2017年定期貸款”)。

2020年5月7日，經營合夥企業作為借款人，本公司作為母擔保人，每一方作為子擔保人簽署信貸安排文件，與KeyBank National Association作為行政代理和貸款人組成的銀團簽訂了經營合夥企業2017年定期貸款的信貸協議第二修正案(下稱“第二修正案”)，並與KeyBank National Association作為行政代理和貸款人組成的銀團簽訂了經營合夥企業2017年定期貸款的信貸協議第二修正案(“第二修正案”)。第二修正案對2017年定期貸款的變化與本公司2018年無擔保信貸安排第一修正案對上述的變化基本相似。

2017年定期貸款具有手風琴功能，使我們可以將總承諾額增加總計$175.0在到期日之前100,000,000美元，但須受某些條件的限制。2017年定期貸款將於2022年11月25日到期。

我們以不同的利率支付預付款的利息，根據我們的選擇，(I)1個月、2個月、3個月或6個月期的libor加上倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)之間的保證金。1.45%和2.25%，取決於我們的槓桿率(如貸款文件中所定義)。根據第二修正案修改了定價網格，以便在修訂期內，適用保證金將設定為2017年定期貸款文件中定義的定價水平VII。我們還需要支付其他費用，包括慣例安排和行政費。2020年6月30日下旬的利率為1%。2.50%.

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金融及其他契諾。*我們被要求遵守一系列金融和其他契約，以提取和維護2017年定期貸款下的借款。第二修正案規定，2017年度定期貸款項下的若干財務及其他契諾獲豁免或調整，豁免及調整內容與本公司2018年無抵押信貸安排第一修正案下的豁免及調整相同。截至2020年6月30日，我們遵守了所有金融公約。

未設押資產第二修正案規定借款人及若干附屬公司須將擁有該等未抵押物業的實體的所有股權，以及與該等未抵押物業相關的TRS承租人的股權質押予擔保方，直至借款人符合解除該等質押的若干條件為止。 在認捐到位期間以及在貸款期限內的所有其他時間，2017年定期貸款項下的借款受到未擔保資產價值的限制。

2億美元信貸安排

 

2019年10月8日，Summit JV MR 1，LLC(“借款人”)作為借款人，Summit Hotitality JV，LP(“母公司”)作為母公司，以及簽署信貸融資文件的各方作為輔助擔保人，簽訂了一項$200(“合資信貸安排”)，由美國銀行(北卡羅來納州)作為行政代理和唯一初始貸款人，美國銀行證券公司(BofA Securities，Inc.)作為唯一牽頭安排人和唯一簿記管理人。

 

母公司是一家合資企業，包括運營夥伴關係(Operating Partnership)和新加坡主權財富基金新加坡政府投資公司(GIC)的附屬公司。看見“附註8-股權-合營企業的非控股權益”以獲取更多信息。經營合夥企業及本公司並非合營信貸融資的借款人或擔保人。除某些例外情況外，合資信貸安排由借款人的所有現有和未來子公司提供擔保。

2020年6月18日，借款人、母公司和作為附屬擔保人簽署信貸安排文件的每一方與美國銀行(Bank of America，N.A.)作為行政代理、美國銀行證券公司(BofA Securities，Inc.)作為唯一牽頭安排人和唯一簿記管理人，以及包括美國銀行(Bank of America，N.A.)、KeyBank National Association和蒙特利爾銀行芝加哥分行在內的貸款人組成的財團簽訂了合資企業信貸安排第二修正案(“JV第二修正案”)。

 

合資企業信貸安排由$125百萬美元循環信貸安排(“1.25億美元的左輪車”)和一筆75百萬美元定期貸款(“7500萬美元定期貸款”)。合資信貸機制有一個手風琴功能，使我們可以將總承諾增加高達$300百萬美元，潛在借款總額最高可達$500在合資企業信貸安排上有100萬美元。合資企業第二修正案確認，借款人可以在現有的循環貸款上支付額外的預付款。在“公約”豁免期(定義見下文)屆滿前，墊款限於融資總額和借款基礎資產總值乘以55%減去所有未償還墊款中較小者。在公約豁免期屆滿時，墊款限於貸款總額、借款基礎資產總值乘以55%和允許借款人達到當時適用的借款基礎覆蓋率的金額減去所有未償還墊款中的較小者。

 

$125700萬輛左輪車和300萬美元751,000萬筆定期貸款將於2023年10月8日到期。在某些條件的限制下，每個單獨的項目都可以由合資企業選擇延長一段連續12個月的時間。

 

循環信貸墊款的利息根據借款人的選擇，根據(I)1個月、2個月、3個月或6個月期倫敦銀行同業拆借利率加上#%的保證金，按不同的利率支付。2.15歐洲美元利率預付款為%，或(Ii)倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)，外加2.15倫敦銀行間同業拆借利率浮動利率預付款的百分比。定期貸款預付款的適用保證金為五比上面提到的循環信貸預付款少一個基點。

 

借款基礎資產。合資信貸融資主要以借款人在持有借款基礎資產的子公司和相關TRS實體(其全資擁有租賃每項借款基礎資產的TRS承租人)的股權的第一優先質押作為擔保。

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金融和其他契約。此外，借款人須遵守一系列財務及其他契諾，才可根據聯營信貸安排借款。根據合資企業第二修正案，在下述期限內，合資企業信貸機制下的某些金融和其他契約被豁免或調整：

•在2020年6月18日期間暫時豁免聯合企業信貸安排中的綜合固定費用覆蓋率公約和某些其他公約，直至借款人被要求向貸款人交付截至2021年6月30日的合規證書之日為止(“公約豁免期”)；以及

•從2020年6月18日開始調整借款基礎覆蓋率，一直調整到2022年6月30日。

此性質信貸安排的若干其他典型限制及條件已包括在合營公司第二修正案的條文內，包括(其中包括)使用循環貸款的限制、支付股息的若干限制及投資及處置的限制。

我們保留權利，在證明已遵守所需的金融公約後，選擇退出某些額外的限制性公約。

截至2020年6月30日，我們遵守了所有金融公約。

MetaBank貸款

2017年6月30日，我們達成了一項47.6向MetaBank提供了3.8億美元的有擔保、無追索權的貸款(“MetaBank貸款”)。在截至2017年12月31日的年度內，我們提取了47.6在MetaBank的貸款中有100萬美元，並用所得資金償還了我們之前$的本金餘額3001.8億美元的循環信貸安排。MetaBank貸款規定固定利率為4.44%，最初規定的是隻支付利息。18在截止日期之後的幾個月內。2019年1月31日，我們簽訂了一項修改協議，不收取任何額外費用，將僅限利息的期限從18幾個月後24在截止日期之後的幾個月內。從2019年8月1日開始，貸款攤銷期限為25截止日期為2027年7月1日。MetaBank貸款的擔保方式為三酒店，如果在2027年4月1日之前預付，將受到預付罰款。

抵押貸款

截至2020年6月30日，我們的抵押貸款總額為$155.9百萬美元，主要通過以下方式獲得擔保：第一抵押貸款留置權15酒店物業。

2019年4月24日，我們向Compass銀行償還了一筆抵押貸款，總額為$21.91000萬美元，由三酒店物業。沒有與償還這筆貸款相關的提前還款罰金。在償還抵押貸款後，這三家酒店被添加到公司的未擔保物業中。

2019年4月11日，我們償還了一美元10.6向美國銀行提供300萬美元的抵押貸款，以解除加利福尼亞州戈萊塔漢普頓酒店的產權負擔，以促進該房產的出售。作為這筆交易的結果，我們產生了#美元的債務交易成本。1.02000萬。

2019年3月19日，我們獲得了1美元的抵押貸款26.2百萬美元，由四酒店物業。我們打敗了$6.3數百萬的本金要求解除一家酒店物業的產權負擔，即德克薩斯州阿靈頓的凱悦廣場(Hyatt Place)，以促進酒店物業的出售。作為這筆交易的結果，我們記錄了#美元的債務交易成本。0.6百萬美元，主要與債務失敗溢價有關。按揭貸款仍未償還，並由餘下的貸款作抵押。三酒店物業。

某些按揭協議須受多項維修契約所規限，該等契約規定該公司須維持最低債務收益率或償債比率(下稱“償債比率”)。未能達到債務收益率或DSCR閾值不是違約事件，而是觸發現金陷阱事件。在現金陷阱事件期間，抵押貸款的貸款人或服務商控制現金流出，直到貸款符合契約要求。某些現金陷阱事件已被觸發，但目前該公司的任何抵押貸款協議下都沒有違約。

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注6-租契

該公司擁有與某些酒店物業、會議中心、停車位、汽車、我們的公司辦公室和其他雜項辦公設備相關的土地的運營租約。這些租約的剩餘期限為1年份至78其中一些條款包括將租約再延長幾年的選項。租約續約選擇權的行使由我們全權酌情決定。某些租約還包括購買租賃房產的選擇權。初始租期為12個月或以下的租約不會記錄在資產負債表上；我們按租賃期內的直線原則確認這些租約的租賃費用。

我們的某些租賃協議包括根據收入高於合同水平的百分比支付租金，而其他協議則包括按通脹定期調整的租金支付。我們的租賃協議不包含任何對我們的業務有實質性影響的重大剩餘價值擔保或限制性契約。此外，我們還將某些自有房地產出租或轉租給第三方。我們記錄的第三方租户總收入為#美元。0.5在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月期間，每個月均為2000萬美元，以及$1.0300萬美元和300萬美元0.9於截至2020年6月30日及2019年6月30日止六個月內分別錄得2,000萬元人民幣，並記入簡明綜合經營報表的其他收入內。

我們的大多數第三方租户要求推遲租金，以緩解新冠肺炎疫情對他們業務的負面財務影響。我們一般都會與這些租户商討延遲租金的問題，這些租户會延遲租金若干個月，並要求在一段議定的時間內償還延遲繳交的租金。

2019年1月1日，本公司通過了ASC第842號。租約，及經確認的使用權租賃資產及相關負債。“使用權資產及相關負債包括合理確定將行使的續期選擇權。”我們根據我們估計的增量借款利率計算租賃。截至2020年6月30日，我們的加權平均增量借款利率為4.9%.

於截至2020年6月30日及2019年6月30日止三個月內，本公司的總營運租賃成本為0.7百萬美元和$0.8分別為100萬美元，經營租賃的營業現金流出為#美元0.6百萬美元和$0.7分別為百萬美元。於截至2020年6月30日及2019年6月30日止六個月內，本公司之總營運租賃成本為1.6300萬美元和300萬美元1.8600萬美元，經營租賃的營業現金流出為1,900萬美元，運營租賃的營業現金流出為1,300萬美元1.4300萬美元和300萬美元1.6分別為2000萬人。截至2020年6月30日，加權平均經營租賃期限為28.3好多年了。

2019年1月31日，我們根據一項土地租賃協議行使了選擇權，以美元的價格購買了我們在馬裏蘭州巴爾的摩(獵人谷)的酒店物業所在的土地。4.22000萬美元，這導致土地租賃項下的債務終止。

截至2020年6月30日的經營租賃到期日如下(單位：千)：

2020			$	1,082
2021			2,066
2022			1,842
2023			970
2024			910
此後			28,906
租賃付款總額(1)			35,776
較少的興趣			(16,707)
總計			$	19,069

(1)上述若干付款包括根據初步計算租賃結餘時有效的消費物價指數，未來增加最低固定租金。

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注7-衍生金融工具與套期保值

 

我們在2020年6月30日和2019年12月31日的衍生金融工具信息如下(單位：千美元)：

																					名義金額																		公允價值
合同日期						生效日期						到期日			年均有效固定率						2020年6月30日						2019年12月31日						2020年6月30日						2019年12月31日
2017年10月2日						2018年1月29日						2023年1月31日			1.98		%				$	100,000					$	100,000					$	(4,816)					$	(1,316)
2017年10月2日						2018年1月29日						2023年1月31日			1.98		%				100,000						100,000						(4,843)						(1,350)
2018年6月11日						2018年9月28日						2024年9月30日			2.87		%				75,000						75,000						(8,542)						(4,389)
2018年6月11日						2018年12月31日						2025年12月31日			2.93		%				125,000						125,000						(18,043)						(9,122)
																					$	400,000					$	400,000					$	(36,244)					$	(16,177)

我們的利率掉期已被指定為現金流對衝，並使用市場法進行估值，這是一種二級估值技術。在2020年6月30日和2019年12月31日，由於短期利率下降和遠期收益率曲線持續趨平，我們所有的利率互換都處於負債狀態。我們的利率掉期記錄在應計費用中，其他記錄在我們的簡明綜合資產負債表中。我們不需要提交任何與這些協議相關的抵押品，也沒有違反協議中的任何財務規定。

套期保值工具的公允價值變動在其他全面收益中遞延，並在被套期保值項目影響收益的期間在我們的簡明綜合經營報表中重新分類為利息支出。在接下來的12個月裏，我們估計9.3100萬美元將從其他全面收入中重新分類，並記錄為利息支出的增加。

 

下表詳細説明瞭在被指定為現金流量對衝的衍生金融工具上確認的損益在財務報表中的位置(以千為單位)：

 

						對於 三個月 六月三十日，																											對於 截至六個月 六月三十日，
						2020						2019															2020						2019
衍生金融工具在其他綜合收益中確認的損失						$	(2,981)					$	(9,247)														$	(22,804)					$	(14,744)
(虧損)從其他綜合收益重新分類為利息支出的收益						$	(1,958)					$	27														$	(2,737)					$	88
記錄現金流套期保值影響的總利息支出						$	(10,749)					$	(9,766)														$	(21,761)					$	(20,618)

 

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注8-權益

 

普通股

 

本公司獲授權發行最多500,000,000普通股股份，$0.01每股面值。我們普通股的每股流通股使持有人有權就提交股東投票表決的所有事項投一票，包括選舉董事，並且，除非就任何其他類別或系列的股票另有規定，否則該等股份的持有人擁有獨家投票權。

截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月內普通股變動情況如下：

			對於 截至六個月 六月三十日，
			2020						2019
開始發行的普通股			105,169,515						104,783,179
股權計劃下的贈款			676,171						537,734
公共單位贖回			33,579						6,076
給予獨立董事的年度補助金			93,810						40,455
業績分享和其他沒收			(210,897)						(166,478)
為員工預扣税金要求保留的股份			(65,345)						(74,340)
結束已發行普通股			105,696,833						105,126,626

優先股

 

本公司獲授權發行最多100,000,000優先股股份，$0.01每股面值，其中90,600,000目前未指定，3,000,000股票已被指定為6.45%D系列累計可贖回優先股(“D系列優先股”)和6,400,000這些股票已被指定為股票。6.25%E系列累計可贖回優先股(“E系列優先股”)。

公司的流通股優先股(統稱“優先股”)排名高於我們的普通股，在清算、解散或清盤時支付股息和分配資產方面也是平價的。優先股沒有任何到期日，不受強制贖回或償債基金要求。本公司不得在2021年6月28日和2022年11月13日之前分別贖回D系列和E系列優先股，除非在與本公司作為房地產投資信託基金的持續資格有關或與某些控制權變更有關的有限情況下。在該日期之後，公司可根據其選擇權，通過支付1美元贖回全部或不時贖回適用的優先股。25每股，加上截至(但不包括)贖回日為止的任何累積、應計和未付分派。如果本公司在控制權發生某些變化時沒有行使其贖回優先股的權利，優先股持有人有權根據定義的公式將其部分或全部股份轉換為若干本公司普通股，但須受股份上限或替代對價的限制。每股D系列優先股的股票上限為3.9216普通股和每股E系列優先股為3.1686普通股，均須經某些調整的普通股。

 

該公司每年支付股息#美元。1.6125每股D系列優先股和$1.5625對於每個E系列優先股。每季度支付拖欠股息的時間為每年2月、5月、8月和11月的最後一天左右。

 

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論經營合夥中的非控制性利益

 

根據我們經營合夥企業的有限合夥協議，在我們經營合夥企業中持有普通股的非關聯第三方有權促使我們根據贖回時相當數量的我們普通股的公允價值贖回其普通股，以換取現金；但是，本公司有權在贖回時以我們普通股的股份贖回普通股。一-以人為本。在贖回普通股時，我們普通股可發行的股票數量可能會根據某些事件的發生而調整，如股票股息支付、股票拆分或合併。

*於2020年6月30日和2019年12月31日，無關聯的第三方擁有175,442和209,021經營合夥企業的共同單位，分別代表不到1每期有限合夥在經營合夥中的權益百分比。

 

我們將非關聯第三方持有的未償還普通股歸類為經營合夥企業中的非控股權益，該非控股權益是本公司綜合資產負債表中權益的一個組成部分。分配給這些共同單位的淨收入部分在公司的簡明綜合營業報表中作為可歸因於經營合夥企業非控股權益的淨收入報告。

合資企業中的非控股權益

2019年7月，本公司與新加坡主權財富基金GIC訂立合資協議，收購符合本公司現行投資策略及準則的資產。本公司擔任合資公司的普通合夥人和資產管理人，擬投資51有限合夥企業股權資本的30%，其餘部分由GIC投資。49%。中國公司為合資企業提供服務賺取費用，並將有潛力在合資企業達到一定回報門檻的基礎上賺取獎勵費用。截至2020年6月30日，合資企業擁有五2019年收購的酒店物業。

該合營公司透過一家總房地產投資信託基金(“Master REIT”)及附屬REITs(“附屬REIT”)擁有酒店。合營公司擁有的所有酒店均租給附屬REITs的應税REIT附屬公司(“附屬REIT TRSS”)。要符合REIT的資格，總REIT和每個附屬REIT必須滿足以下概述的所有REIT要求“注2-列報基礎和重要會計政策-所得税。”與子公司REIT TRSS相關的應税收入按適用税率繳納聯邦、州和地方所得税。

我們將合資企業中的非控股權益歸類為本公司簡明綜合資產負債表中的權益組成部分。分配給這些非控股權益的淨收益(虧損)部分在本公司的簡明綜合經營報表中作為合營企業非控股權益應佔的淨收益(虧損)報告。

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注9-公允價值計量

 

下表列出了我們在2020年6月30日和2019年12月31日按公允價值經常性計量的金融工具的信息。在用於計量公允價值的投入屬於公允價值層次的不同水平的情況下，我們根據對公允價值計量有重要意義的最低投入水平對資產和負債進行分類。我們對特定投入對整個公允價值計量的重要性的評估需要判斷，並考慮資產或負債特有的因素。

 

有關按公允價值計量的金融工具的披露情況如下(單位：千)：

 

						公允價值計量截至2020年6月30日，使用
						1級						2級						第3級						總計
資產：
與房地產貸款相關的購買選擇權						$	—					$	—					$	8,138					$	8,138
負債：
利率掉期						—						36,244						—						36,244

 

						公允價值計量截至2019年12月31日，使用
						1級						2級						第3級						總計
資產：
與房地產貸款相關的購買選擇權						$	—					$	—					$	8,920					$	8,920
負債：
利率掉期						—						16,177						—						16,177

我們與房地產貸款相關的購買選擇權沒有容易確定的公允價值。每個購買期權的原始公允價值是使用二項式網格或Black-Scholes模型估計的。由於新冠肺炎大流行的不利影響，我們在截至2020年6月30日的六個月內評估了我們的減值購買選擇。使用Black-Scholes模型估計每個購買選項的公允價值。購買期權的估計公允價值是基於無法觀察到的投入，而這些投入幾乎沒有或幾乎沒有市場信息，需要我們自己做出如下假設(以千美元為單位)：

						房地產貸款1						房地產貸款2						房地產貸款3						房地產貸款4
行權價格						$	15,143					$	17,377					$	5,503					$	37,800
術語						2.59			(1) (2)			2.68			(1) (2)			2.67			(1) (2)			1.42			(3)
預期波動率						65.0		%				55.0		%				55.0		%				55.0		%
無風險費率						0.3		%				0.3		%				0.3		%				0.2		%
預期年化股權股息收益率						6.5		%				7.5		%				17.1		%				—		%

(1)購買選擇權目前是可以行使的。

(2)期權期限是從2020年4月1日到各自夾層貸款的全面延長到期日。

(3)期權期限為自2020年4月1日起至開發項目完成並可行使期權之日止。

在截至2020年6月30日的六個月內，我們錄得資產減值虧損#美元。0.8百萬美元如下(美元金額以千為單位)：

						房地產貸款1						房地產貸款2						房地產貸款3						房地產貸款4
2019年12月31日的購買期權價值						$	2,382					$	2,761					$	977					$	2,800
資產減值損失						(782)						—						—						—
2020年6月30日的購買期權價值						$	1,600					$	2,761					$	977					$	2,800

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注10-承諾和或有事項

 

受限現金

根據管理、特許經營或抵押貸款協議，公司在我們的一些酒店物業保持着財產税、保險、資本支出以及傢俱、固定裝置和設備的更換或翻新的儲備資金。這些協議通常要求我們預留現金，範圍從2%至5將單個酒店收入的%存入受限的現金託管賬户。在基礎協議終止時，任何未使用的受限現金餘額將返還給我們，或在支出證明和需要受限現金儲備的貸款人或其他方批准後，從受限現金託管賬户釋放給我們。

2020年4月13日，因新冠肺炎大流行，萬豪國際有限公司(“萬豪”)同意允許我們使用$1.6存入FF&E儲備賬户的百萬現金用於七由萬豪聯營公司(“萬豪酒店”)管理的萬豪品牌酒店，以支付各自酒店的營運資金需求。此外，萬豪酒店還發放了$8.9從萬豪酒店的FF&E儲備金賬户(“借入儲備金”)撥入本公司的儲備金(“借入儲備金”)，以作一般營運用途。借款儲備必須從萬豪酒店下一次預定翻新日期(“翻新日期”)前12個月的日期開始，分十個月等額地補足到各自的FF&E儲備賬户中，或不遲於每個相應的翻新日期前60天一次性支付。此外，萬豪已經暫停了我們在2020年8月31日之前為萬豪酒店每月的FF&E儲備提供資金的義務。

在2020年6月30日和2019年12月31日，約為$18.7百萬美元和$27.6我們的某些物業經理、特許經營商或抵押貸款人要求的有限現金儲備資金中分別有100萬美元可用於酒店物業的物業税、保險、資本支出以及傢俱、固定裝置和設備的更換或翻新。

 

特許經營協議

 

我們花費了與我們的特許經營協議相關的費用#美元。2.4百萬美元和$12.5截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月分別為百萬美元和11.9300萬美元和300萬美元24.0截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月分別為3.6億美元。他説：

管理協議

 

我們酒店的物業按照與各專業第三方管理公司簽訂的管理協議運營。我們根據合同支付基本管理費和獎勵管理費，基本管理費是房間總收入的一個百分比，激勵管理費是根據合同完成某些財務目標而支付的，這些合同的剩餘期限通常少於五年。管理費支出為$0.6百萬美元和$4.5截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月分別為百萬美元和3.7300萬美元和300萬美元9.6截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月分別為3.6億美元。

訴訟

 

我們不時涉及日常業務過程中出現的訴訟。目前，我們認為沒有懸而未決的法律行動會對我們的財務狀況或經營結果產生實質性影響。

 

注11-基於股權的薪酬

 

我們目前尚未發行的股權獎勵是根據股權計劃發行的，該計劃規定授予股票期權、股票增值權、限制性股票、限制性股票單位、股息等價權以及其他基於股權的獎勵或激勵獎勵。

 

授予的股票期權可以是激勵性股票期權，也可以是非限定股票期權。每次授予的歸屬條款可能會有所不同，股票期權條款一般是五至十年。我們有傑出的股權獎勵，形式有股票期權和限制性股票獎勵。我們所有傑出的股權獎勵都被歸類為股權獎勵。

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根據我們的股票計劃授予的股票期權

截至2020年6月30日，我們有235,000加權平均行權價為$的已發行和可行使股票期權9.75每股，加權平均合同期限為0.7好多年了。於2020年6月30日，我們的已發行和可行使的股票期權的行權價超過了我們普通股的市場價格，導致沒有內在價值。

  

根據我們的股權計劃進行的基於時間的限制性股票獎勵

 

下表彙總了截至2020年6月30日的6個月我們的股票計劃下的基於時間的限制性股票獎勵活動：

 

						數 *股份的持有量						加權平均 授予日期： 公允價值						集料 現值
												(每股)						(單位：萬人)
截至2019年12月31日的未歸屬						448,467						$	12.51					$	5,534
授與						299,562						8.47
既得						(172,170)						13.31
沒收						(536)						8.47
2020年6月30日未歸屬						575,323						$	10.17					$	3,412

授予我們非執行員工的獎勵通常授予四年制以連續服務為基礎的期間(20在授權日的一週年、二週年和三週年時的百分比，以及40在授予日四週年時為%)。

授予我們高級管理人員的獎勵通常授予三年期以連續服務為基礎的期間(25在授權日的一週年和兩週年時的百分比，以及50在授予日三週年時)或在某些情況下控制權變更時。

這些獎勵的持有者有權投票表決普通股的相關股份，並獲得宣佈和支付的所有股息，無論是否歸屬。授予的基於時間的限制性股票獎勵的公允價值是根據授予之日我們普通股的市場價值計算的。

根據我們的股權計劃進行的基於業績的限制性股票獎勵

下表彙總了截至2020年6月30日的6個月股權計劃下的基於業績的限制性股票活動：

 

						數 1%的股份						加權平均 授予日期： 公允價值(1)						集料 現值
												(每股)						(單位：萬人)
截至2019年12月31日的未歸屬						755,991						$	14.31					$	9,329
授與						376,609						9.38
沒收						(210,361)						17.13
2020年6月30日未歸屬						922,239						$	11.65					$	5,469

(1)本欄所列金額代表採用蒙特卡羅模擬估值模型計算的業績限制性股票獎勵的預期未來價值。

我們以業績為基礎的限制性股票獎勵是以市場為基礎的獎勵，並根據授予日我們普通股的公允價值進行核算。授予的基於業績的限制性股票獎勵的公允價值使用蒙特卡洛模擬估值模型進行估計。這些獎勵通常根據我們在期末或控制權變更時在SNL美國REIT酒店指數中的百分位數排名，在三年內授予。這些獎勵要求在測算期內繼續服務，並受股權計劃或獎勵文件中描述的其他條件的約束。

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根據這些獎勵，行政人員可賺取的股份數目由零在測算期結束時，根據我們在指數中的百分位排名，股票數量將增加到授予的股票數量的兩倍。此外，部分基於業績的股票可以根據公司在業績期間計算的絕對股東總回報來賺取。這些授予的持有者有權對授予的普通股股份投票，宣佈的任何股息都將累積，並將遵守與獎勵相同的歸屬條件。此外，如果根據我們在指數中的百分位排名賺取額外的股份，則將發放股息，就像在整個測量期內持有額外的股份一樣。

股權薪酬費用

 

在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的簡明綜合運營報表中，計入公司一般和行政費用的股權薪酬費用如下(以千為單位)：

 

						對於 三個月 六月三十日，																		對於 截至六個月 六月三十日，
						2020						2019						2020						2019
基於時間的限制性股票						$	623					$	606					$	1,225					$	1,148
基於業績的限制性股票						896						862						1,769						1,672
董事股票						447						496						447						496
						$	1,966					$	1,964					$	3,441					$	3,316

 

我們在歸屬期間按比例確認基於股權的薪酬支出。由於沒收假設的變化，費用金額可能會在未來期間進行調整。

根據我們的股權計劃，所有非既得性獎勵的基於股權的未確認薪酬支出為$10.4截至2020年6月30日為百萬，並將記錄如下(以千為單位)：

 

						總計						2020						2021						2022						2023						2024
基於時間的限制性股票						$	4,399					$	1,247					$	1,859					$	1,041					$	235					$	17
基於業績的限制性股票						6,033						1,791						2,654						1,392						196						—
						$	10,432					$	3,038					$	4,513					$	2,433					$	431					$	17

 

注12-所得税

 

作為房地產投資信託基金，我們通常不會對我們分配給股東的REIT活動產生的普通收入和資本利得收入繳納美國聯邦所得税。我們的TRS承租人的收入要繳納聯邦和州所得税。此外，我們的運營夥伴關係在有限數量的地方和州司法管轄區納税。

該公司記錄的所得税優惠為#美元。0.2截至2020年6月30日的三個月為100萬美元，所得税支出為0.7截至2019年6月30日的三個月為100萬。公司記錄的所得税費用為#美元。1.7300萬美元和300萬美元1.1截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月分別為3.6億美元。$1.7700萬美元的所得税費用包括1美元2.1百萬離散非現金遞延所得税，與我們的TRS承租人在截至2020年3月31日的季度記錄的遞延税項資產的估值免税額相關。由於新冠肺炎疫情的影響，我們的部分租賃人過去曾出現經營虧損，預計在可預見的未來將出現累計虧損。*累計虧損是重要的負面證據，表明我們在2020年6月30日的遞延税項資產的變現能力沒有得到合理的保證。因此，我們已經針對我們在2020年6月30日的幾乎所有遞延税項資產記錄了估值津貼。

我們有不是的截至2020年6月30日，未確認的税收優惠。我們預計未確認的税收優惠在未來一年內不會有重大變化。

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2020年3月27日簽署成為法律的冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案(“CARE法案”)的營業税條款包括對所得税和非基於收入的税法進行臨時修改。一些關鍵的所得税條款包括：

•取消80%的應納税所得額限制，允許法人實體在2018年、2019年或2020年充分利用淨營業虧損結轉抵扣應納税所得額，並在2020年後的納税年度恢復；

•允許2018年、2019年或2020年產生的NOL向前追溯五年；

•將2019和2020納税年度淨利息費用扣除限額從調整後應納税所得額的30%提高到50%；

•允許擁有替代最低税收抵免的納税人要求退還全部抵免金額，而不是像2017年減税和就業法案所要求的那樣，通過分幾年退税來恢復抵免；

•允許實體通過將應納税所得額上限從10%提高到25%，更多地扣除其在2020日曆年期間所作的慈善現金捐款；以及

•提供僱員留任税抵免，以抵消2020年3月13日至2020年12月31日期間僱主應繳納的工資税份額。抵免以合格工資的50%為基礎計算，上限為第一筆1萬美元的補償。

我們預計我們的TRS承租人在2020年將產生淨運營虧損。因此，我們預計會有$1.0從CARE法案中規定的NOL結轉條款中獲得的未來税收優惠為100萬。

注13-每股收益

 

我們採用兩級計算每股收益的方法，這要求我們的非既得性、基於時間的限制性股票獎勵和我們的普通股分別計算每股收益金額。我們的非既得性、基於時間的限制性股票獎勵具有不可沒收的股息權，被認為是與普通股一起參與未分配收益的證券。在兩級計算方法下，淨損失不會分配給參與的證券，除非證券持有人有合同義務分擔損失。我們的非既得性、基於時間的、具有不可沒收股息的限制性股票獎勵沒有這樣的義務，所以他們不會被分配損失。

 

以下是用於計算基本每股收益和稀釋後每股收益的組件摘要(單位為千，每股除外)：

						對於 三個月 六月三十日，																		對於 截至六個月 六月三十日，
						2020						2019						2020						2019
分子：
淨(虧損)收入						$	(52,548)					$	49,069					$	(68,762)					$	61,969
減去：優先股息						(3,709)						(3,709)						(7,418)						(7,418)
分配給參與證券						—						(195)						(81)						(218)
可歸因於經營合夥企業的非控股權益						96						(112)						133						(135)
可歸屬於合營企業的非控股權益						2,035						—						2,890						—
普通股股東應佔淨(虧損)收入，扣除分配給參與證券的金額						$	(54,126)					$	45,053					$	(73,238)					$	54,198
分母：
加權平均已發行普通股-基本						104,154						103,896						104,075						103,823
基於股權的薪酬獎勵的稀釋效應						—						41						—						65
加權平均已發行普通股-稀釋						104,154						103,937						104,075						103,888
(虧損)每股收益：
基本的和稀釋的						$	(0.52)					$	0.43					$	(0.70)					$	0.52

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由於其稀釋效應，所有未償還股票期權都包括在截至2019年6月30日的三個月和六個月的稀釋每股收益的計算中。非控股權益持有人持有的普通股已從攤薄每股收益的分母中剔除，因為這不會對金額產生影響，因為有限合夥人的收入份額也將被加入，以獲得普通股股東應佔的淨收入。我們有未授予的基於業績的限制性股票獎勵。922,239截至2020年6月30日的三個月和六個月的股票，以及755,991截至2019年6月30日止三個月及六個月之普通股，由於獎勵未達到於各期末歸屬所需之業績條件，故被剔除於攤薄每股盈利之分母之外。

附註14-後續事件

分紅

 

2020年7月29日，我們的董事會宣佈現金股息為$0.403125每股6.45D系列累計可贖回優先股百分比和$0.390625每股6.25E系列累計可贖回優先股百分比。這些股息將於2020年8月31日支付給2020年8月17日登記在冊的股東。

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第二項。         管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析。

 

管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析應與我們已審計的綜合財務報表和我們截至2019年12月31日的10-K表格中的管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析以及我們未經審計的中期綜合財務報表(包括在本季度報告中的表格10-Q)一起閲讀。

 

除非另有説明或上下文另有要求，否則本報告中提及的“我們”、“我們的公司”或“本公司”是指頂峯酒店地產公司。及其合併的子公司。

 

關於前瞻性陳述的警告性聲明

 

本報告包含修訂後的1933年“證券法”(“證券法”)第227A節和修訂後的1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E節含義內的某些前瞻性陳述。我們打算將此類前瞻性陳述納入“1995年私人證券訴訟改革法”中有關前瞻性陳述的安全港條款，並將本聲明包括在內，以遵守這些安全港條款。前瞻性陳述基於某些假設，描述我們未來的計劃、戰略和期望，通常可以通過使用“可能”、“可能”、“預期”、“打算”、“計劃”、“尋求”、“預期”、“相信”、“估計”、“預測”、“預測”、“項目”、“潛在”、“繼續”、“可能”、“將會”、“將會”或類似的表述來識別。本報告中的前瞻性陳述包括有關我們的業務戰略的陳述，包括收購和發展戰略、行業趨勢、估計的收入和支出、實現遞延税項資產的能力以及預期的流動性需求和來源(包括資本支出和獲得融資或籌集資本的能力)。您不應依賴前瞻性陳述，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，這些風險、不確定性和其他因素在某些情況下是我們無法控制的，可能會對實際結果、業績或成就產生重大影響。可能導致實際結果與當前預期大不相同的因素包括但不限於：

•新型冠狀病毒(新冠肺炎)大流行和其他傳染病爆發的影響；

•與新冠肺炎疫情相關的法律、法規可能導致的經營變化，或者消費者行為因應新冠肺炎疫情而發生的變化；

•融資風險，包括我們現有債務的槓桿風險和相應的違約風險，以及可能無法對我們現有債務進行再融資或延長期限的風險；

•我方向其提供貸款或賣方融資的借款人違約；

•全球、國家、地區和地方的經濟和地緣政治條件；

•商務和休閒旅行的支出水平，以及消費者信心；

•我們市場或子市場的供求因素；

•另類住宿對我們業務的影響；

•入住率、平均每日房價(“ADR”)、每間可用房間收入(“RevPAR”)和其他酒店運營指標的不利變化；

•敵對行動，包括未來的恐怖襲擊，或對影響旅行的敵對行動的恐懼；

•第三方物業管理公司和特許經營商的財務狀況以及與我們的關係；

•我們競爭的程度和性質；

•提高利率；

•運營成本增加，包括但不限於勞動力成本；

•裝修費用增加，可能導致實際裝修費用超過我們目前的概算；

•修改分區法；

•房地產税增幅明顯高於預期；

•與酒店收購相關的風險，包括提高和穩定新收購的酒店的能力，這些酒店的經營歷史有限或沒有經營歷史，或者需要大量資本改善，才能獲得與收購時預期一致的穩定經濟回報；

•與處置酒店物業相關的風險，包括我們根據合同成功完成待售酒店物業銷售的能力，包括買方可能無法獲得完成購買所需資金的風險；

•我們的結構和交易的性質，使得我們的聯邦和州税收很複雜，並且存在被美國國税局(“IRS”)或其他聯邦和州税務當局成功挑戰我們的税收地位的風險；

•根據經修訂的1986年“國內税法”(“IRC”)第1031條，確認因無法完成某些同類交易而出售酒店物業的應税收益；

•是否有合適的人才，以及我們是否有能力留住人才；

•未能保持IRC作為房地產投資信託基金(“REIT”)的資格；

•我們業務或投資策略的變化；

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•資本的可獲得性、條款和部署；

•資本市場的普遍波動性和我們普通股的市場價格；

•與自然災害相關的環境不確定性和風險；

•我們有能力在第三者彌償或我們現有的可保損失保單下全數收回，以及我們有能力以商業合理的條款為我們的物業維持足夠或全部重置成本的“全險”財產保險單；

•因網絡攻擊而導致的數據泄露或酒店經營者信息技術網絡嚴重中斷的影響，超過服務提供商的保險覆蓋範圍或賠償；

•如果倫敦銀行同業拆借利率被新的基準利率取代或表現與過去不同，對我們的利率有何影響；

•我們有能力有效地管理我們與合資夥伴的合資企業；

•IRC目前和未來的變化；以及

•在我們截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K中，在“風險因素”標題下討論的其他因素。

 

因此，不能保證我們的期望會實現。除非聯邦證券法另有要求，否則我們不承擔任何義務或承諾公開發布本文(或其他地方)包含的任何前瞻性聲明的任何更新或修訂，以反映我們對此的預期的任何變化，或任何此類聲明所基於的事件、條件或情況的任何變化。

概述

 

Summit Hotel Properties，Inc.是一家自營酒店投資公司，成立於2010年6月，2011年2月完成首次公開募股。我們專注於擁有主要是優質品牌的精選服務酒店。截至2020年6月30日，我們的投資組合由位於23個州的72家酒店組成，總共有11,288間客房。我們以簡單的收費方式擁有我們的旅館，但有四個旅館是按土地租賃的。。自.起2020年6月30日，我們在我們72家酒店中的67家擁有100%的未償還股權。我們擁有2019年通過合資企業收購的五家酒店51%的控股權。我們的酒店通常位於有多種需求的市場。發電機，如公司辦公室和總部、零售中心、機場、州首府、會議中心和休閒景點。

 

O我們的酒店在以下公司擁有的高級特許經營品牌下運營萬豪®國際酒店集團(Marriott®International，Inc.)萬豪酒店集團、希爾頓全球酒店集團(希爾頓酒店)、凱悦酒店集團(凱悦酒店集團)和洲際酒店集團(洲際酒店集團)。

 

我們已選擇從截至2011年12月31日的短應課税年度開始，作為REIT作為聯邦所得税徵税。對於符合REIT資格的酒店，我們不能經營或管理我們的酒店。因此，我們所有的酒店都出租給我們的應税REIT子公司(“TRS承租人”)。我們所有的酒店都是根據我們的TRS承租人與與我們沒有關聯的專業第三方酒店管理公司之間的酒店管理協議運營的，如下所示：

 

管理諮詢公司						數量： 特性						數量： 客房
Aimbridge Hotitality的附屬公司，包括州際管理公司，LLC(1)						31						4,794
Oto Development，LLC						12						1,696
石橋房地產顧問公司(Stonebridge Realty Advisors，Inc.)和附屬公司						9						1,312
萬豪的附屬公司，包括庭院管理公司、斯普林希爾SMC公司和萬豪公司的Residence Inn。						7						1,176
Select Hotels Group，LLC，Hyatt的附屬公司						5						807
懷特住宿服務公司						4						791
美國自由酒店公司(American Liberty Hotitality，Inc.)						2						372
洲際酒店集團資源有限公司，洲際酒店集團的附屬公司						1						252
Crestline Hotels&Resorts，LLC						1						88
總計						72						11,288

(1)2019年10月25日，Aimbridge Hotitality宣佈完成與州際酒店及度假村的合併。

 

        

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我們典型的酒店管理協議要求我們向酒店經理支付基本費用，按酒店收入的百分比計算。此外，我們的酒店管理協議通常規定，酒店經理可以根據超過某些門檻或超過我們要求的首選回報的回報，為收入或扣除利息、税項、折舊和攤銷前收益(EBITDA)賺取獎勵費用。我們的TRS承租人未來可以聘用其他酒店經理。我們沒有、也不會在任何酒店管理公司中擁有任何所有權或經濟利益。

我們的收入來自酒店運營，包括客房收入、餐飲收入和其他酒店運營收入。我們其他酒店業務的收入包括與我們某些酒店提供的會議室和其他客户服務相關的輔助收入。

行業趨勢與展望

 

美國住宿業的住宿需求通常與某些宏觀經濟趨勢相關。住宿需求的主要驅動因素包括國內生產總值(GDP)、企業利潤、資本投資和就業的變化。經濟波動以及全球和國內政治或經濟狀況帶來的風險可能會導致經濟增長放緩，這將對住房需求產生不利影響。2020年上半年，由於新冠肺炎全球大流行，全球和美國經濟以及旅遊和酒店業經歷了顯著的低迷。

新冠肺炎疫情對我們企業的影響

2020年1月30日，世界衞生組織宣佈與一種新型冠狀病毒(“新冠肺炎”)有關的國際關注的突發公共衞生事件；3月11日，世界衞生組織宣佈新冠肺炎為大流行。到2020年3月31日，全美許多州都發布了居家指令，許多地方司法管轄區還要求暫時關閉被認為不必要的企業。2020年4月，某些州開始發佈指導方針和實施計劃，允許各自州的企業和其他活動在不同階段重新開業或恢復。然而，從2020年6月開始，新冠肺炎新案件的激增減緩了剛剛起步的經濟復甦的步伐，推遲或逆轉了全國某些活動和業務重新開業的恢復。

這些行動和限制對美國和全球經濟產生了重大負面影響，包括所有形式的國內和國際旅行迅速大幅下降，對酒店和客房的需求大幅下降。這些情況導致我們在2020年上半年的收入、盈利能力和運營現金流大幅下降，預計將繼續對我們的運營和財務業績產生重大不利影響，直到旅行和商業限制放鬆，消費者信心恢復，經濟開始復甦。新冠肺炎疫情還顯著增加了經濟的不確定性，並導致全球資本市場的混亂和波動，這可能會增加我們的資本成本，並限制我們獲得資本的機會。考慮到新冠肺炎疫情已經導致全球經濟大幅放緩，我們認為它越來越有可能導致全球經濟衰退。

新冠肺炎疫情對我們運營的影響是導致截至2020年6月30日的6個月的每間可用房收入比截至2019年6月30日的6個月下降53.4%的主要原因。此外，我們來自酒店運營的收入從截至2019年6月30日的6個月的1.054億美元下降到截至2020年6月30日的6個月的1970萬美元。新冠肺炎疫情將繼續對我們2020年第三季度及以後的運營和財務業績產生實質性不利影響。目前極難預測新冠肺炎疫情的不利影響將持續多久，經濟復甦將於何時開始，以及我們需要多長時間才能恢復到與我們2019年財政年度一致的運營和財務表現。

管理層如何應對新冠肺炎事件對我們經營的影響

我們採取了以下行動，以減輕新冠肺炎疫情對我們綜合財務狀況、經營業績和現金流的負面影響：

運營調整

2020年3月25日，我們宣佈，由於新冠肺炎疫情的影響，我們暫停了某些酒店的運營，以迴應政府的具體要求或由於不利的市場狀況。為了應對客房夜間需求的迅速下降和收入的損失，我們與物業經理一起對我們投資組合中的每家酒店進行了評估，以調整勞動力成本結構。我們暫時暫停了6家酒店的全部運營能力，這些酒店有934間客房。在我們另外9家酒店，包含1,278間客房，這些客房緊挨着另一家酒店

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我們的一家酒店(“Sister Properties”)繼續接受預訂，但客人被引導到Sister Properties。截至2020年6月30日的第二季度，毗鄰Sister Properties的5家酒店(共682間客房)和4家酒店物業(共506間客房)重新開業。

        

雖然我們的大多數酒店仍然營業，但員工數量已經大幅減少，達到了安全有效地為我們的客人保持合理住宿的水平。因此，我們開放的酒店通常每班員工人數有限，客房服務人員有限，他們履行酒店的所有基本職能，包括加強清潔和消毒，以減輕新冠肺炎的傳播。

金融措施和流動性

我們已採取重大和果斷的行動，以改善我們的整體流動資金狀況，以應對大流行對我們財務狀況的初步影響和預期的未來影響。以下是我們為提升整體流動性狀況而採取的若干措施摘要：

•在截至2020年6月30日的六個月裏，我們為我們的4億美元無擔保循環信貸安排(“4億美元Revolver”)額外借入了1.25億美元的淨額，作為預防措施，以提供足夠的流動性來滿足我們至少未來12個月的資金需求。截至2020年7月31日，我們手頭有1.173億美元的綜合無限制現金，根據第一修正案(定義如下)，我們4億美元的Revolver還有1.5億美元的未提取可用資金。我們沒有債務

•我們修改了2018年無擔保信貸安排、2017年定期貸款和2018年定期貸款的貸款協議，規定在2021年3月31日之前免除財務契約，修改或免除遵守2021年最後三個季度的某些財務契約措施，並在我們4億美元的Revolver下獲得1.5億美元的額外借款能力。

•我們修改了我們的合資企業信貸協議，規定在2021年3月31日之前免除財務契約，修改2022年6月30日之前的某些財務契約措施，並獲得額外的可用性，為運營費用赤字和各種資本支出提供資金。

•我們暫停了普通股和經營合夥企業的股息申報和支付。這將在每個季度額外節省1900萬美元的現金，或按年計算節省7500萬美元。

•我們將2020年計劃的所有非必要資本改善項目推遲到已基本完成的項目，預計將減少之前計劃的總資本支出至少3500萬美元，基於我們之前提供的2020年總資本支出指導範圍的中點，預計將減少50%以上。

•我們在所有酒店採取了全面降低成本的措施，包括減少勞動力，暫時取消一些服務和便利設施。隨着入住率水平的提高，某些勞動力成本和服務或便利設施已在有限的基礎上重新增加。如上所述，我們暫停了某些酒店的運營，以迴應特定的政府命令或由於不利的市場狀況。

•2020年4月，我們對高管和獨立董事分別實施了自願臨時降低25%的基本工資和費用。

•2020年4月，我們解僱了大約25%的企業級員工。部分休假員工已於2020年第二季度復職，以滿足公司在經營業績支持下的具體需求，但大部分休假員工仍處於不活躍狀態。我們剩餘的大多數非執行員工的臨時減薪也於2020年4月實施。

•我們對任何新的企業級職位實施了臨時凍結招聘。

        

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目前，我們正在遵守各項貸款和按揭協議下的所有金融契約。我們對貸款協議進行了如下修改：

對6.0億美元高級無擔保信貸安排的第一修正案

2020年5月7日，經營合夥作為借款人，本公司作為母擔保人，以及每一方作為子擔保人簽署信貸安排文件，與德意志銀行紐約分行作為行政代理和貸款人組成的銀團簽訂了經營合夥6億美元優先無擔保信貸安排(“2018無擔保信貸安排”)的“信貸協議第一修正案”(“第一修正案”)。

第一修正案規定，在以下期限內，免除或調整了2018年無擔保信貸安排下的某些金融和其他契約：

•在2020年4月1日至2021年3月31日期間豁免2018年無擔保信貸安排中的所有金融和某些其他契諾；以及

•2021年4月1日至2021年12月31日期間對某些金融契約的調整，包括：

◦提高最高槓杆率，從2021年第三季度開始部分下調；

◦降低最低綜合固定收費覆蓋率；

◦提高最高無擔保槓桿率；以及

◦降低最低無擔保權益覆蓋率；

•提高到2022年日曆年的最高槓杆率，在整個2022年向下調整。

財務和契約豁免和調整期間的利率將設定為定價水平VII，如2018年無擔保信貸安排文件中所定義。

第一修正案要求借款人和某些附屬公司將擁有支持該貸款的未擔保資產池中包括的所有財產(“未擔保財產”)的實體的所有股權質押給擔保當事人，以及與該等未擔保財產相關的TRS承租人的股權，直至借款人滿足某些解除這些權益的條件。

第一修正案確認，借款人可以在現有循環貸款上額外墊付至多1億美元。此外，第一修正案允許借款人在提交所有未擔保財產的抵押貸款和相關擔保協議時，在前述句子描述的1億美元墊款之外額外墊付5000萬美元，這些擔保文件將在借款人滿足某些解除條件時發放。

“第一修正案”的條款包括了此類信貸安排的某些其他典型限制和條件，其中包括對循環貸款墊款的使用限制、對支付股息的某些限制以及設立最低流動資金要求。

2018年2.25億美元定期貸款的第三修正案

2020年5月7日，經營合夥企業作為借款人，本公司作為母擔保人，每一方作為子擔保人簽署信貸安排文件，與KeyBank National Association作為行政代理和貸款人組成的銀團簽訂了經營合夥企業2.25億美元2018年定期貸款(“2018年定期貸款”)的第一次修訂和重新簽署的信貸協議第三修正案(“第三修正案”)。第三修正案對2018年定期貸款的變化與本公司2018年無擔保信貸安排第一修正案對上述的變化基本相似。

2017年2.25億美元定期貸款的第二修正案

2020年5月7日，經營合夥作為借款人，本公司作為母擔保人，每一方作為子擔保人簽署信貸安排文件，與KeyBank National Association作為行政代理和貸款人組成的銀團簽訂了經營合夥2017年2.25億美元定期貸款(“2017定期貸款”)的“信貸協議第二修正案”(“第二修正案”)。第二修正案對2017年度定期貸款的變化與上述由本公司2018年無擔保信貸安排第一修正案所實現的變化基本相似。

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對2億美元合資信貸安排的第二次修訂

2020年6月18日，Summit JV MR 1，LLC(“借款人”)作為借款人，Summit Hotitality JV，LP作為母公司，以及簽署信貸安排文件的各方作為附屬擔保人，與美國銀行(Bank of America，N.A.)作為行政代理、美國銀行證券公司(BofA Securities，Inc.)作為唯一牽頭安排人和唯一簿記管理人簽訂了借款人2億美元優先信貸安排(“合資信貸安排”)的“第二修正案”(“第二修正案”)。芝加哥分部。

合資企業信貸機制下的某些金融和其他契約在下面描述的期限內被豁免或調整：

•在2020年6月18日期間暫時豁免聯合企業信貸安排中的綜合固定費用覆蓋率公約和某些其他公約，直至借款人被要求向貸款人交付截至2021年6月30日的合規證書之日為止(“公約豁免期”)；以及

•從2020年6月18日開始調整借款基礎覆蓋率，一直調整到2022年6月30日。

第二修正案確認，借款人可以對現有的循環貸款進行額外的墊款。在“公約”豁免期限屆滿前，墊款限於貸款總額和借款基礎資產總值乘以55%減去所有未償還墊款中較小者。在公約豁免期屆滿時，墊款限於貸款總額、借款基礎資產總值乘以55%和允許借款人達到當時適用的借款基礎覆蓋率的金額減去所有未償還墊款中的較小者。

“第二修正案”的條款包括了此類信貸安排的某些其他典型限制和條件，其中包括對循環貸款墊款的使用限制、對支付股息的某些限制以及對投資和處置的限制。

我們保留權利，在證明已遵守所需的金融公約後，選擇退出某些額外的限制性公約。

我們預計，我們已經採取的運營、財務和流動性措施將使我們能夠滿足至少未來12個月的資金需求。然而，新冠肺炎疫情造成的經濟困難將持續多久，以及之後經濟復甦的時間和速度都存在很大的不確定性。因此，我們不能保證我們將來能夠保持足夠的流動資金或獲得運營我們的業務可能需要的額外資本，而不會經歷我們的運營、綜合財務狀況或運營結果的進一步惡化。

FF&E儲備金的使用

2020年4月13日，因新冠肺炎大流行，萬豪國際有限公司萬豪酒店(“萬豪”)同意允許我們使用存入我們有限現金儲備中的160萬美元現金，用於由萬豪關聯公司(“萬豪酒店”)管理的七家萬豪品牌酒店更換傢俱、固定裝置和設備(“FF&E儲備賬户”)，以支付各自酒店的營運資金需求。此外，萬豪酒店還從萬豪酒店的FF&E儲備賬户(“借來的儲備”)中向我們發放了890萬美元。借款儲備必須從萬豪酒店下一次預定翻新日期(“翻新日期”)前12個月的日期開始，分十個月等額地補足到各自的FF&E儲備賬户中，或不遲於每個相應的翻新日期前60天一次性支付。此外，萬豪已經暫停了我們在2020年8月31日之前為萬豪酒店每月的FF&E儲備提供資金的義務。

        

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減税

2020年3月27日簽署成為法律的冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案(“CARE法案”)的營業税條款包括對所得税和非基於收入的税法進行臨時修改。一些關鍵的所得税條款包括：

•取消80%的應納税所得額限制，允許法人實體在2018年、2019年或2020年充分利用淨營業虧損結轉抵扣應納税所得額，並在2020年後的納税年度恢復；

•允許2018年、2019年或2020年產生的NOL向前追溯五年；

•將2019和2020納税年度淨利息費用扣除限額從調整後應納税所得額的30%提高到50%；

•允許擁有替代最低税收抵免的納税人要求退還全部抵免金額，而不是像2017年減税和就業法案所要求的那樣，通過分幾年退税來恢復抵免；

•允許實體通過將應納税所得額上限從10%提高到25%，更多地扣除其在2020日曆年期間所作的慈善現金捐款；以及

•提供僱員留任税抵免，以抵消2020年3月13日至2020年12月31日期間僱主應繳納的工資税份額。抵免以合格工資的50%為基礎計算，上限為第一筆1萬美元的補償。

我們預計我們的TRS承租人在2020年將產生淨運營虧損。因此，我們預計未來將從CARE法案中提供的NOL結轉條款中獲得100萬美元的税收優惠。

修訂TRS租契

我們所有的酒店都由我們的運營合夥企業Summit Hotel OP，LP(“運營合夥企業”)或子公司REITs出租給我們的TRS承租人。新冠肺炎疫情帶來的經濟挑戰導致一些酒店暫停營業，仍在營業的酒店大幅減少營業。我們的許多租户已暫停支付租金，並可能需要在未來修改契約，以反映當前的市場狀況，並更好地使租户能夠以較低的水平管理其運營和現金流。暫停或修改與我們的TRS承租人相關的租金不會影響我們的綜合財務狀況或經營業績。然而，這將增加我們的租户承租人的收入在獨立的基礎上。

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健康和福祉

我們所有的酒店都是品牌酒店，我們與品牌合作伙伴密切合作，為員工和客人的安全和福祉制定和實施全面的協議。我們酒店的健康和安全程序旨在應對包括新冠肺炎在內的各種病原體和病毒，幷包括個人衞生，如經常徹底洗手、清潔產品規格、為我們的客人提供消毒產品，以及客房和公共區域清潔程序。我們的酒店增加了整個酒店的清潔頻率，重點關注高接觸區域，如入口、公共空間、洗衣房和員工辦公室。

前瞻性信息和估計的使用

新冠肺炎疫情對我們公司的全面影響將取決於未來的發展，例如疫情的最終持續時間和範圍，它對我們的客户、品牌和業務合作伙伴的影響，正常經濟狀況、運營和住宿需求恢復的速度，以及我們任何一個市場衰退狀況的嚴重程度。因此，目前還不能確定對我們公司的全部影響；然而，儘管新冠肺炎疫情的影響存在不確定性，我們預計我們2020年全年的運營業績將受到不利影響。雖然新冠肺炎的業務和經濟影響的潛在規模和持續時間尚不確定，但我們相信，我們的業務從4月下半月開始的初步復甦將持續到2020年下半年，經營業績將在多年期間逐步改善，然後達到之前的峯值業績水平。我們相信，業務狀況的復甦帶來正的運營現金流，加上手頭的現金，以及我們信貸安排下目前的可獲得性，將提供足夠的流動性，為至少未來12個月的運營提供資金。不能保證用來評估我們資產的賬面價值或估計我們的流動性需求的假設是正確的。關於新冠肺炎大流行當前和未來潛在影響的更多信息，請參見項目1A。風險因素。

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我們酒店的物業組合

 

在2020年6月30日，我們的投資組合包括共有72家酒店，共有11,288名客人房間。根據STR，Inc.目前的連鎖規模，我們的兩家酒店共計280間客房被歸類為中高檔酒店，我們的60家酒店共計9,537間客房被歸類為高檔酒店，我們的10家酒店共計1,471間客房被歸類為中高檔酒店。截至2020年6月30日，我們酒店物業的相關信息如下：

 

特許經營/品牌						北京酒店門牌號： 特性						數量： 客房
萬豪
萬豪酒店的庭院						15						2,761
萬豪住宅酒店						11						1,636
斯普林希爾萬豪套房						5						761
萬豪AC酒店						1						255
萬豪						1						165
費爾菲爾德萬豪套房酒店						1						140
福朋喜來登酒店						1						101
總萬豪酒店						35						5,819
希爾頓
希爾頓花園酒店						7						1,067
漢普頓套房酒店						7						986
霍姆伍德套房						2						251
希爾頓的雙子樹						1						210
總希爾頓酒店						17						2,514
凱悦
凱悦廣場						13						1,908
凱悦酒店						3						466
總凱悦酒店						16						2,374
洲際聯絡小組(IHG)
假日快捷套房酒店						2						345
斯泰布里奇套房						1						121
靛藍酒店						1						115
IHG總數						4						581
總計						72						11,288

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酒店物業組合活動

 

我們不斷考慮優化我們的投資組合以推動增長和創造價值的方式。*在正常的業務過程中，我們評估獲得符合我們投資標準的額外物業的機會，以及通過處置物業回收資本的機會。因此，隨着時間的推移，我們物業組合的組成和規模可能會發生重大變化。我們的物業組合的重大變化可能會對我們的合併合併財務報表產生實質性影響。

   

看見注3-酒店物業投資淨額關於我們的資產收購、開發和處置的更多信息，請參見簡明合併財務報表。

         

運營結果

 

下面的比較應與本季度報告(Form 10-Q)中其他部分包括的未經審計的中期簡明綜合財務報表一起審查。

 

截至2020年6月30日的三個月與截至2019年6月30日的三個月的比較

 

下表包含截至2020年6月30日的三個月與截至2019年6月30日的三個月相比，我們的總投資組合和同店投資組合的關鍵運營指標(以千美元為單位，ADR和RevPAR除外)。我們將同店酒店定義為截至2020年6月30日我們擁有的、自2019年1月1日以來一直擁有或租賃的物業。

 

						截至6月30日的三個月，																																										一個季度一個季度地																		一個季度一個季度地
						2020																		2019																		美元兑換率																		百分比/基點變動
						總計： 投資組合 (72家酒店)						同店 投資組合 (67家酒店)						總計： 投資組合 (69家酒店)						同店 投資組合 (67家酒店)						總計： 投資組合 (72/69家酒店)						同店 投資組合 (67家酒店)						總計： 投資組合 (72/69家酒店)						同店 投資組合 (67家酒店)
收入：
房間						$	23,828					$	21,426					$	131,656					$	128,279					$	(107,828)					$	(106,853)					(81.9)		%				(83.3)		%
食品和飲料						248						248						6,134						5,990						(5,886)						(5,742)						(96.0)		%				(95.9)		%
其他						1,360						1,238						5,140						5,071						(3,780)						(3,833)						(73.5)		%				(75.6)		%
總計						$	25,436					$	22,912					$	142,930					$	139,340					$	(117,494)					$	(116,428)					(82.2)		%				(83.6)		%
費用：
房間						$	6,415					$	5,938					$	28,413					$	27,452					$	(21,998)					$	(21,514)					(77.4)		%				(78.4)		%
食品和飲料						333						307						4,621						4,438						(4,288)						(4,131)						(92.8)		%				(93.1)		%
其他酒店運營費用						16,588						15,427						39,489						38,005						(22,901)						(22,578)						(58.0)		%				(59.4)		%
總計						$	23,336					$	21,672					$	72,523					$	69,895					$	(49,187)					$	(48,223)					(67.8)		%				(69.0)		%
運營統計數據：
入住率						24.3		%				23.8		%				81.8		%				81.9		%				不適用						不適用						(70.3)		%				(70.9)		%
adr						$	95.57					$	94.30					$	162.87					$	164.15					$	(67.30)					$	(69.85)					(41.3)		%				(42.6)		%
RevPAR						$	23.20					$	22.44					$	133.25					$	134.39					$	(110.05)					$	(111.95)					(82.6)		%				(83.3)		%

        

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更改來自截至2020年6月30日的三個月與截至2019年6月30日的三個月原因如下：

•營業收入。總收入和同店收入下降的主要原因是新冠肺炎疫情導致入住率大幅下降。看見“行業趨勢與展望--新冠肺炎疫情對我們業務的影響”以獲取更多信息。

•RevPAR。平均租金收入下降的主要原因是新冠肺炎疫情導致入住率大幅下降。看見“行業趨勢與展望--新冠肺炎疫情對我們業務的影響”以獲取更多信息。

•費用。我們在所有酒店採取了全面降低成本的措施，包括減少勞動力和臨時取消某些服務和便利設施，導致運營費用大幅下降。

下表包括本年度的其他合併收入和費用。截至2020年6月30日的三個月與截至2019年6月30日的三個月(千美元)。

						在截至的三個月內 六月三十日，
						2020						2019						美元兑換						百分比變化
財產税、保險和其他						$	11,466					$	10,695					$	771					7.2		%
管理費						644						4,458						(3,814)						(85.6)		%
折舊攤銷						27,565						23,779						3,786						15.9		%
公司總務處和行政部						5,315						5,920						(605)						(10.2)		%
資產減值損失						—						1,685						(1,685)						(100.0)		%
(損失)資產處置收益，淨額						(32)						35,520						(35,552)						(100.1)		%
利息費用						10,749						9,766						983						10.1		%
其他收入，淨額						876						146						730						500.0		%
所得税(福利)費用						(247)						701						(948)						(135.2)		%

更改來自截至2020年6月30日的三個月與截至2019年6月30日的三個月原因如下：

•財產税、保險和其他。這一增長主要是由於與我們的傷亡和一般責任保單相關的保險費增加，以及與2019年收購的物業相關的財產税增加。

•管理費。這一下降主要是由於新冠肺炎疫情導致作為管理費基礎的綜合收入減少所致。

•折舊及攤銷。這一增長是由於與2019年收購的酒店相關的增量折舊310萬美元，以及同店投資組合折舊費用增加90萬美元，但與2019年3月31日之後出售的酒店物業相關的折舊費用減少20萬美元部分抵消了這一增加。

•公司總務處及行政處。這一下降主要是由於我們為應對新冠肺炎疫情而採取的全面降低成本舉措導致激勵和其他薪酬成本下降。

•資產減值損失。在截至2019年6月30日的三個月內，本公司為凱悦廣場-芝加哥/霍夫曼莊園記錄了170萬美元的減值費用，以將該物業的賬面淨值降至2019年6月30日的估計公平市場淨值590萬美元。

•(損失)處置資產的收益。這一減少主要是由於在截至2019年6月30日的三個月中出售了六家酒店，淨收益為3660萬美元。

•利息支出。利息支出因借款增加而增加，但因基本利率下降而被抵銷。

•其他收入。這一增長主要是由於債務交易成本下降了90萬美元。

•所得税(福利)費用。該公司記錄了20萬美元的所得税優惠，主要歸因於CARE法案允許的淨營業虧損結轉機會。

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截至2020年6月30日的6個月與截至2019年6月30日的6個月的比較

 

下表包含我們的總產品組合和我們的同店產品組合的關鍵運營指標截至2020年6月30日的6個月與截至2019年6月30日的6個月(以千美元為單位，ADR和RevPAR除外)。我們將同店酒店定義為截至2020年6月30日我們擁有的、自2019年1月1日以來一直擁有或租賃的物業。

						截至6月30日的六個月，
						2020																		2019																		美元兑換率																		百分比/基點變動
						總計： 投資組合 (72家酒店)						同店 投資組合 (67家酒店)						總計： 投資組合 (69家酒店)						同店 投資組合 (67家酒店)						總計： 投資組合 (72/69家酒店)						同店 投資組合 (67家酒店)						總計： 投資組合 (72/69家酒店)						同店 投資組合 (67家酒店)
收入：
房間						$	122,431					$	112,160					$	259,756					$	247,254					$	(137,325)					$	(135,094)					(52.9)		%				(54.6)		%
食品和飲料						5,132						4,830						12,154						11,773						(7,022)						(6,943)						(57.8)		%				(59.0)		%
其他						6,258						5,769						9,972						9,726						(3,714)						(3,957)						(37.2)		%				(40.7)		%
總收入						$	133,821					$	122,759					$	281,882					$	268,753					$	(148,061)					$	(145,994)					(52.5)		%				(54.3)		%
費用：
房間						$	30,988					$	28,773					$	56,253					$	52,786					$	(25,265)					$	(24,013)					(44.9)		%				(45.5)		%
食品和飲料						4,370						4,019						9,159						8,734						(4,789)						(4,715)						(52.3)		%				(54.0)		%
其他酒店運營費用						51,871						48,106						79,348						74,536						(27,477)						(26,430)						(34.6)		%				(35.5)		%
酒店運營費用						$	87,229					$	80,898					$	144,760					$	136,056					$	(57,531)					$	(55,158)					(39.7)		%				(40.5)		%
運營統計數據：
入住率						42.8		%				42.6		%				79.0		%				79.2		%				不適用						不適用						(45.8)		%				(46.3)		%
adr						$	139.19					$	138.06					$	161.84					$	164.43					$	(22.65)					$	(26.37)					(14.0)		%				(16.0)		%
RevPAR						$	59.59					$	58.75					$	127.89					$	130.23					$	(68.30)					$	(71.48)					(53.4)		%				(54.9)		%

 

與截至2019年6月30日的6個月相比，截至2020年6月30日的6個月發生了變化，原因如下：

•營業收入。總收入和同店收入下降的主要原因是新冠肺炎疫情導致入住率大幅下降。看見“行業趨勢與展望--新冠肺炎疫情對我們業務的影響”以獲取更多信息。

•RevPAR。平均租金收入下降的主要原因是新冠肺炎疫情導致入住率大幅下降。看見“行業趨勢與展望--新冠肺炎疫情對我們業務的影響”以獲取更多信息。

•費用。我們在所有酒店採取了全面降低成本的措施，包括減少勞動力和臨時取消某些服務和便利設施，導致運營費用大幅下降。

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下表包括截至2020年6月30日的6個月與截至2019年6月30日的6個月的其他合併收入和支出(以千美元為單位)。

						在截至以下日期的六個月內 六月三十日，
						2020						2019						美元兑換						百分比變化
財產税、保險和其他						$	23,164					$	22,103					$	1,061					4.8		%
管理費						3,716						9,604						(5,888)						(61.3)		%
折舊攤銷						54,644						49,315						5,329						10.8		%
公司總務處和行政部						9,983						11,910						(1,927)						(16.2)		%
信貸損失準備金						2,530						—						2,530						100.0		%
資產減值損失						782						1,685						(903)						(53.6)		%
(損失)資產處置收益，淨額						(35)						39,686						(39,721)						(100.1)		%
利息費用						21,761						20,618						1,143						5.5		%
其他收入，淨額						2,982						1,447						1,535						106.1		%
所得税費用						1,721						1,051						670						63.7		%

與截至2019年6月30日的6個月相比，截至2020年6月30日的6個月發生了變化，原因如下：

•財產税、保險和其他。這一增長主要是由於與我們的意外傷害和一般責任保單相關的保險費增加所致。

•管理費。這一下降主要是由於新冠肺炎疫情導致作為管理費基礎的綜合收入減少所致。

•折舊及攤銷。這一增長是由於與2019年收購的酒店相關的增量折舊620萬美元，以及同店投資組合折舊費用增加120萬美元，但與2018年12月31日之後出售的酒店物業相關的折舊費用減少210萬美元部分抵消了這一增加。

•公司總務處及行政處。這一下降主要是由於我們為應對新冠肺炎疫情而採取的全面降低成本舉措導致激勵和其他薪酬成本下降。

•信貸損失準備金。我們評估了我們的應收票據的潛在信用損失，方法是根據與抵押品資產的預期未來表現和由此產生的以該資產類別常見的資本化率計算的資產預期淨賣出值相關的假設，估計支持每一張應收票據的抵押品的公允價值。在截至2020年6月30日的6個月內，由於新冠肺炎疫情的影響，我們記錄了250萬美元的信貸損失準備金。

•資產減值損失。由於新冠肺炎大流行的不利影響，我們在截至2020年6月30日的六個月內評估了我們的減值購買選擇。根據我們的減值評估，我們記錄了與我們的一個購買選項相關的80萬美元的資產減值損失。看見“附註9-公允價值計量”如需進一步資料，請參閲簡明綜合財務報表。於截至2019年6月30日止六個月內，本公司就凱悦廣場-芝加哥/霍夫曼莊園錄得170萬美元的減值費用，以將物業的賬面淨值減少至其於2019年6月30日的估計公平市場淨值590萬美元。

•(損失)處置資產的收益。這一減少主要是由於在截至2019年6月30日的6個月中出售了8家酒店，淨收益為4080萬美元。

•利息支出。利息支出因借款增加而增加，但因基本利率下降而被抵銷。

•其他收入。這一增長主要是由於債務交易成本下降了160萬美元。

•所得税費用。170萬美元的所得税支出包括210萬美元的離散非現金遞延所得税，這與我們的TRS承租人在截至2020年3月31日的季度記錄的遞延税項資產的估值津貼相關，但被CARE法案允許的淨營業虧損結轉機會帶來的所得税優惠所抵消。

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非GAAP財務指標

 

我們披露某些“非GAAP財務指標”，這些指標是對我們歷史財務業績的衡量。非公認會計原則(“GAAP”)中規定的非GAAP財務指標。這些措施如下：(I)營業資金(“FFO”)和經調整的營業資金(“AFFO”)，(Ii)扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益(“EBITDA”)，房地產扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益(“EBITDARE”)和調整後的EBITDAre(如下所述)。我們提醒投資者，根據我們對非GAAP財務衡量標準的定義提出的金額可能無法與其他公司披露的類似衡量標準相比較，因為並非所有公司都以相同的方式計算這些非GAAP財務衡量標準。我們的非GAAP財務指標應該與淨收益(虧損)一起考慮，但不能作為衡量我們經營業績的指標。我們的非GAAP財務衡量標準可能包括由於為資本支出、財產收購、償債義務和其他承諾和不確定性節省資金的功能要求，可能無法供我們酌情使用的資金。雖然我們相信我們的非GAAP財務指標可以加強對我們財務狀況和經營結果的瞭解，但與GAAP規定的可比指標(如淨收益(虧損))相比，這些非GAAP財務指標不一定是更好的任何趨勢指標。

FFO和AFFO

 

根據NAREIT的定義，FFO代表淨收益或虧損(根據GAAP計算)，不包括優先股息、房地產銷售收益(或虧損)、房地產資產減值損失、GAAP歸類為非常項目、會計原則變化的累積影響，加上與房地產資產相關的折舊和攤銷，以及未合併合夥企業和合資企業的調整。AFFO代表FFO，不包括遞延融資成本、特許經營費、基於股權的補償費用、債務交易成本、優先股贖回溢價、淨傷亡損失、非現金租賃費用、非現金利息收入和與我們遞延税項資產的非現金所得税相關調整。除非另有説明，否則我們的FFO和AFFO適用於我們的普通股和普通股。我們提出FFO和AFFO是因為我們認為FFO和AFFO是我們經營業績的重要補充指標，並相信證券分析師、投資者和其他相關方在評估REITs時經常使用它們，其中許多在報告業績時都會介紹FFO和AFFO。FFO和AFFO旨在排除GAAP歷史成本折舊和攤銷，即假設房地產資產的價值隨着時間的推移按比例遞減。然而，從歷史上看，房地產價值是隨着市場狀況的上漲或下跌而上漲或下跌的。由於FFO和AFFO不包括與房地產資產相關的折舊和攤銷、房地產處置的損益和房地產資產的減值損失，所以FFO和AFFO提供的業績衡量標準與去年相比，反映了入住率、客房費率、運營成本、開發活動和利息成本等趨勢對運營的影響。, 提供從淨收入中不能立即顯現的視角。我們對FFO的計算與NAREIT定義的與報告公司折舊和攤銷費用相關的FFO的計算略有不同。我們對FFO的計算也可能與其他股權REITs計算FFO的方法不同，因此可能無法與該等其他REITs進行比較。FFO和AFFO不應被視為淨收益(虧損)(根據GAAP計算)的替代品，作為我們流動性的指標，也不表明可用於滿足我們的現金需求的資金，包括我們支付股息或進行分配的能力。除非另有説明，否則FFO基於我們對FFO的計算，而不是對NAREIT定義的FFO的計算。

45

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以下是截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月我們的GAAP淨收入與FFO和AFFO的對賬(單位為千，每股/單位金額除外)：

						對於 三個月 六月三十日，																		對於 截至六個月 六月三十日，
						2020						2019						2020						2019
淨(虧損)收入						$	(52,548)					$	49,069					$	(68,762)					$	61,969
優先股息						(3,709)						(3,709)						(7,418)						(7,418)
與合營企業非控股權益有關的損失						2,035						—						2,890						—
適用於普通股和普通股的淨(虧損)收入						(54,222)						45,360						(73,290)						54,551
與房地產相關的折舊						27,450						23,677						54,414						49,102
資產減值損失						—						1,685						782						1,685
處置資產損失(收益)淨額						32						(35,520)						35						(39,686)
信貸損失準備金						—						—						2,530						—
合併後合營企業中與非控股權益相關的調整						(1,533)						—						(2,946)						—
適用於普通股和普通股的FFO						(28,273)						35,202						(18,475)						65,652
租賃相關無形資產攤銷淨額						21						36						43						71
遞延融資成本攤銷						555						333						1,012						714
專營費攤銷						115						102						230						213
基於股權的薪酬						1,966						1,964						3,441						3,316
債務交易成本						270						1,122						271						1,835
非現金利息收入						(749)						(512)						(1,540)						(1,019)
非現金租賃費用，淨額						65						123						174						279
傷亡損失(賠償)，淨額						201						278						290						(149)
增加遞延税項資產估值免税額						—						—						2,058						—
合併後合營企業中與非控股權益相關的調整						(93)						—						(157)						—
適用於普通股和普通單位的AFFO						$	(25,922)					$	38,648					$	(12,653)					$	70,912
加權平均稀釋普通股/普通股單位(1)						104,331						104,255						104,265						104,261
每股普通股/普通股單位FFO						$	(0.27)					$	0.34					$	(0.18)					$	0.63
每股普通股/普通股單位AFFO						$	(0.25)					$	0.37					$	(0.12)					$	0.68

(1)包括由有限合夥人(我們和我們的子公司除外)持有的經營合夥企業中的普通股，因為普通股可以贖回為現金，或者在我們選擇的情況下贖回我們的普通股。

與2019年同期相比，適用於普通股和普通股的AFFO在截至2019年6月30日的三個月減少了6,460萬美元，降幅為167.1%，與2019年同期相比，適用於普通股和普通股的AFFO減少了8,360萬美元，降幅為117.8%，原因是新冠肺炎疫情導致入住率大幅下降。看見“行業趨勢與展望--新冠肺炎疫情對我們業務的影響”以獲取更多信息。

46

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 EBITDA，EBITDA回覆和調整後的EBITDA回覆

EBITDA

EBITDA代表淨收益或虧損，不包括：(I)利息、(Ii)所得税支出和(Iii)折舊和攤銷。我們相信EBITDA對投資者評估我們的經營業績是有用的，因為它向投資者提供了我們產生和償還債務、滿足一般運營費用、進行資本支出以及為其他現金需求提供資金或將現金再投資於我們業務的能力。我們還相信，通過將我們的資產基礎(主要是折舊和攤銷)的影響從我們的經營業績中剔除，它有助於投資者有意義地評估和比較我們不同時期的經營業績。我們的管理團隊還使用EBITDA作為確定收購和處置價值的一種衡量標準。

EBITDA回覆和調整後的EBITDA回覆

 

EBITDA回覆基於EBITDA，預計將提供有關房地產公司REITs的更多相關信息，以支持多面手投資者日益增長的興趣。EBITDA回覆旨在作為一項補充的非GAAP業績衡量標準，獨立於公司的資本結構，並將提供一個統一的基礎來衡量公司與其他REITs相比的企業價值。

EBITDA回覆根據NAREIT的定義，按EBITDA計算，不包括：(I)處置財產的損失和收益以及(Ii)資產減值(如果有的話)。我們相信EBITDA回覆這對投資者評估我們的經營業績很有用，因為它向投資者提供了我們產生和償還債務、滿足一般運營費用、進行資本支出以及為其他現金需求提供資金或將現金再投資於我們業務的能力。我們還相信，通過將我們的資產基礎(主要是折舊和攤銷)的影響從我們的經營業績中剔除，它有助於投資者有意義地評估和比較我們不同時期的經營業績。

我們對EBITDA做了額外的調整回覆*在評估我們的業績時，因為我們認為排除下面描述的某些額外的非經常性或某些非現金項目為投資者提供了關於我們持續經營業績的有用補充信息。我們認為，調整後EBITDA的列報回覆當與主要的GAAP淨收益報告相結合時，對於投資者評估我們的經營業績是有用的，因為它向投資者提供了我們產生和償還債務、滿足一般運營費用、進行資本支出以及為其他現金需求提供資金或將現金再投資於我們業務的能力。我們還相信，通過將我們的資產基礎(主要是折舊和攤銷)的影響從我們的經營業績中剔除，它有助於投資者有意義地評估和比較我們不同時期的經營業績。

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以下是我們的GAAP淨收入與EBITDA、EBITDA的對賬回覆和調整後的EBITDA回覆截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月(以千為單位)：

 

						對於 三個月 六月三十日，																		對於 截至六個月 六月三十日，
						2020						2019						2020						2019
淨(虧損)收入						$	(52,548)					$	49,069					$	(68,762)					$	61,969
折舊攤銷						27,565						23,779						54,644						49,315
利息費用						10,749						9,766						21,761						20,618
利息收入						(54)						(71)						(110)						(140)
所得税(福利)費用						(247)						701						1,721						1,051
EBITDA						(14,535)						83,244						9,254						132,813
資產減值損失						—						1,685						782						1,685
信貸損失準備金						—						—						2,530						—
處置資產損失(收益)淨額						32						(35,520)						35						(39,686)
EBITDA回覆						(14,503)						49,409						12,601						94,812
租賃相關無形資產攤銷淨額						21						36						43						71
基於股權的薪酬						1,966						1,964						3,441						3,316
債務交易成本						270						1,122						271						1,835
非現金利息收入						(749)						(512)						(1,540)						(1,019)
非現金租賃費用，淨額						65						123						174						279
傷亡損失(賠償)，淨額						201						278						290						(149)
與合營企業非控股權益有關的損失						2,035						—						2,890						—
合併後合營企業中與非控股權益相關的調整						(2,097)						—						(4,211)						—
調整後的EBITDA回覆						$	(12,791)					$	52,420					$	13,959					$	99,145

調整後的EBITDA回覆與2019年同期相比，截至2019年6月30日的三個月的入住率下降至6,520萬美元，降幅為124.4%；與2019年同期相比，截至2019年6月30日的六個月的入住率下降了8,520萬美元，降幅為85.9%，原因是新冠肺炎疫情導致入住率大幅下降。看見“行業趨勢與展望--新冠肺炎疫情對我們業務的影響”以獲取更多信息。

        

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流動性與資本資源

  

新冠肺炎疫情的影響對我們的財務狀況和經營現金流產生了不利影響。在截至2020年6月30日的6個月裏，作為預防措施，我們為4億美元的Revolver淨借款1.25億美元。此外，在截至2020年6月30日的6個月中，我們修改了貸款協議，提供了1.5億美元的額外借款能力。新冠肺炎疫情還顯著增加了經濟的不確定性，並導致全球資本市場的混亂和波動，這可能會增加資本的成本，並限制人們獲得資本的機會。因此，在資本市場恢復到大流行前的水平之前，我們通過公開或私募發行股權證券籌集資金的能力可能會受到限制。此外，某些因素可能會對我們獲得資金來源的能力產生不利影響，包括我們的財務業績、槓桿程度、我們未擔保的酒店物業的價值、貸款人施加的借款限制、股權和債務資本市場的波動性以及其他市場狀況。我們可能無法獲得融資，或無法以對我們有吸引力的條款融資。

我們的短期流動資金需求主要包括與我們的酒店物業直接相關的運營費用和其他支出，根據內部和品牌標準維護我們的酒店物業所需的經常性維護和資本支出，酒店開發成本，利息支付，利率掉期結算，未償債務的預定本金支付，限制性現金融資義務，夾層貸款資金承諾，合資資本要求，公司管理費用，以及在申報時分配給我們的股東。我們的長期流動性需求主要包括購買額外酒店物業的成本，翻新和其他非經常性成本。包括到期貸款。

   

為了符合REIT的資格要求，我們必須滿足多項組織和運營要求，包括我們每年將至少90%的REIT應税收入分配給我們的股東，這些要求是在不考慮所支付股息的扣除和不包括任何淨資本利得的情況下確定的。我們打算分配足夠數量的應税收入，以維持我們作為房地產投資信託基金的地位，並避免對未分配收入徵税。

 

我們已為4個房地產發展項目提供夾層貸款，資助總額達5,840萬元，用以發展4個酒店物業。在2017年第四季度關閉的房地產開發貸款中，有三筆是全額資金。每筆貸款的規定利率均為8.0%，初始期限約為三年，其中一筆房地產開發貸款於2019年第三季度結束，截至2020年6月30日資金規模為1,110萬美元，初始利率為9.0%，初始期限為30個月。截至2020年6月30日，我們已經為4070萬美元的貸款承諾提供了資金。

我們預計到2020年6月30日，我們手頭的現金和現金等價物將能夠滿足我們的流動性要求和其他現金義務，總額為1.246億美元，以及由於第2項描述的貸款文件修訂而產生的1.5億美元的額外借款能力。管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析-管理層針對新冠肺炎對我們經營的影響採取的行動-財務措施和流動性.

        

我們評估了我們的應收票據的潛在信用損失，方法是根據與抵押品資產的預期未來表現和由此產生的以該資產類別常見的資本化率計算的資產預期淨賣出值相關的假設，估計支持每一張應收票據的抵押品的公允價值。我們目前估計的新冠肺炎疫情造成的信貸損失為260萬美元，記為2020年6月30日的信貸損失撥備。

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未償債務

 

在季度末之後，2020年7月31日，我們在2018年無擔保信貸安排下有4.2億美元的未償還貸款，其中包括我們2億美元定期貸款的2億美元借款和4億美元Revolver的2.200億美元借款。此外，我們2017年的定期貸款有2.25億美元的未償還貸款，2018年的定期貸款有2.25億美元的未償還貸款。每筆信貸貸款都由信貸貸款基礎中包括的52家酒店物業提供支持。

        

在季度末之後，截至2020年7月31日，我們的子公司合資企業在我們的合資企業信貸安排下有1.415億美元的未償還款項，其中包括7500萬美元定期貸款的7500萬美元借款和1.25億美元循環信貸額度的6650萬美元借款。合資信貸機制由合資企業中的五家酒店物業提供支持。

截至2020年6月30日，我們計劃在未來12個月內支付總計380萬美元的債務本金攤銷，沒有債務到期日。目前，我們有能力支付這些預定的本金債務，或者我們將能夠使用手頭的現金或從我們4億美元的Revolver中提取資金來為它們提供資金。

我們打算在2020年6月30日使用我們1.246億美元的現金和現金等價物，這是我們在2018年無擔保信貸安排下的1.5億美元借款能力，利用我們的合資信貸安排，獲得或承擔定期貸款融資，或獲得新的融資來滿足現金需求。我們可能無法以有利的條款獲得新的融資，或者根本不能，我們也無法預測未來融資的規模或條款。如果我們不能獲得新的融資，可能會對我們發展業務的能力產生不利影響。

        

我們已經通過交錯到期日的債務工具獲得了融資，並打算在未來繼續這樣做。我們的債務包括，並在未來可能包括以股票質押為擔保的債務、某些酒店物業的優先按揭留置權擔保的債務以及無擔保債務。我們相信我們將擁有足夠的流動性來滿足預定到期日和本金償還的要求。然而，我們不能保證我們將能夠在債務到期時對其進行再融資，以及如果進行再融資，這種再融資是否會以優惠的條件提供。

我們的未償債務要求我們遵守各種金融和其他公約。於2020年6月30日，本公司的任何貸款協議均不存在違約。2020年5月7日，公司對2018年無擔保信貸安排、2018年定期貸款和2017年定期貸款進行了某些修訂，使我們能夠獲得1.5億美元的額外借款能力，規定在2021年3月31日之前免除財務契約，並修改2021年最後三個季度的某些財務契約措施。

此外，在2020年6月18日，我們修改了合資信貸安排，規定在2021年3月31日之前免除財務契約，修改2022年6月30日之前的某些財務契約措施，並獲得運營費用赤字和各種資本支出的額外可用性。

某些按揭協議須受多項維修契約所規限，該等契約規定該公司須維持最低債務收益率或償債比率(下稱“償債比率”)。未能達到債務收益率或DSCR閾值不是違約事件，而是觸發現金陷阱事件。在現金陷阱事件期間，抵押貸款的貸款人或服務商控制現金流出，直到貸款符合契約。某些現金陷阱事件已被觸發，但目前該公司的任何抵押貸款協議下都沒有違約。

見“附註5-債務有關貸款修訂和我們的融資安排的更多信息，請參閲簡明綜合財務報表。

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我們截至2020年6月30日的總債務摘要如下(以千美元為單位)：

 

貸款人

利率

攤銷 期間(年)

到期日：

數量： 擔保物業

本金 出類拔萃

6億美元高級無擔保信貸和定期貸款安排(1)

德意志銀行紐約分行

4億美元的變革者

2.40%變量

不適用

2023年3月31日

不適用

$

220,000

2億美元定期貸款

2.35%變量

不適用

2024年4月1日

不適用

200,000

高級無擔保信貸貸款總額

420,000

合資信貸機制(2)

北卡羅來納州美國銀行

1.25億美元的革命者

2.40%變量

不適用

2023年10月8日

不適用

66,500

7500萬美元定期貸款

2.35%變量

不適用

2023年10月8日

不適用

75,000

合營企業信貸安排總額

141,500

無擔保定期貸款(1)

密鑰庫全國協會

定期貸款

2.50%可變

不適用

2022年11月25日

不適用

225,000

密鑰庫全國協會

定期貸款

2.20%的變量

不適用

2025年2月14日

不適用

225,000

有擔保的按揭債務

MetaBank

4.44%固定

25

2027年7月1日

3

46,702

密鑰庫全國協會

4.46%固定

30

2023年2月1日

3

19,277

4.52%固定

30

2023年4月1日

3

19,758

4.30%固定

30

2023年4月1日

3

19,091

4.95%固定

30

2023年8月1日

2

34,326

喀斯喀茲河岸(Bank Of The Cascades)

2.16%可變

25

2024年12月19日

1

(3)

8,357

4.30%固定

25

2024年12月19日

—

(3)

8,357

按揭貸款總額

155,868

債務總額

15

$

1,167,368

(1)6億美元的高級擔保信貸和定期貸款機制以及無擔保定期貸款由52個未擔保酒店物業的借款基數和擁有酒店的實體(及附屬實體)的股權認捐提供支持。

(2)合資信貸機制由擁有酒店的實體(和關聯實體)的股權質押來擔保。

(3)級聯銀行抵押貸款由兩張期票組成，這兩張期票由相同的抵押品擔保，並交叉違約。

         

通過我們的可變利率債務，我們面臨着利率風險。我們主要通過管理債務融資的金額、來源和期限，以及通過使用衍生金融工具來管理這一風險。具體地説，我們簽訂衍生品金融工具，以管理與我們的可變利率債務相關的已知或預期現金支付的風險敞口。在截至2020年6月30日的六個月內，由於短期利率下降和遠期收益率曲線持續趨平，我們的利率掉期公允價值下降了2,010萬美元，每個利率掉期都固定了我們部分浮動利率無擔保債務的利率，並將LIBOR從浮動利率轉換為1.98%至2.93%的平均固定利率。

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資本支出

 

在截至2020年6月30日的6個月中，我們為酒店物業提供了1590萬美元的資本支出。第二項。  管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析--新冠肺炎事件對公司經營影響的應對措施--財務措施與流動性在已經基本完成的基礎設施改善項目基礎上，我們推遲了2020年計劃的所有非必要基本建設項目，預計2020年將減少先前計劃的總資本支出至少3500萬美元。我們預計2020財年的資本支出估計為2500萬美元。我們預計將在我們可用的範圍內，通過手頭現金、營運資本、我們4億美元的借款或其他潛在的資本來源來為這些支出提供資金。

 

現金流

						對於 截至六個月 六月三十日，
						2020						2019						變化
						(千)
經營活動提供的現金淨額(用於)						$	(20,831)					$	75,300					$	(96,131)
投資活動提供的淨現金(用於)						(21,035)						106,428						(127,463)
融資活動提供的現金淨額						115,245						(178,422)						293,667
現金、現金等價物和限制性現金淨變化						$	73,379					$	3,306					$	70,073

與截至2019年6月30日的6個月相比，截至2020年6月30日的6個月發生了變化，原因如下：

•經營活動提供的現金(用於)。這一減少主要是由於扣除折舊和攤銷等非現金項目和資產出售收益後的淨收益減少8,370萬美元，這主要是由於新冠肺炎疫情的影響，以及主要由於營運資本變化造成的營運資本淨變化1,240萬美元。總體下降的主要原因是新冠肺炎疫情導致收入大幅下降。

•投資活動提供的現金(用於)。用於投資活動的現金增加，主要是由於資產處置收益減少1.44億美元，截至2020年6月30日的6個月曆史資產處置的合同終止付款減少220萬美元，房地產貸款資金淨額增加300萬美元，但資本支出下降1,670萬美元以及我們根據土地租賃協議行使選擇權購買我們位於馬裏蘭州巴爾的摩(獵人谷)的酒店物業的土地，在截至6月30日的6個月內，資本支出下降了1,670萬美元，並行使了我們的選擇權，以420萬美元的價格購買了我們位於馬裏蘭州巴爾的摩(獵人谷)的酒店物業所在的土地。

•融資活動提供(用於)的現金。增加的主要原因是淨借款增加2.752億美元，支付的股息減少1840萬美元。如上所述，在截至2020年6月30日的六個月內，我們增加了4億美元Revolver的借款，作為一項預防措施，以提供足夠的流動性來滿足我們在可預見的未來的資金需求。此外，由於新冠肺炎疫情對本公司的影響，我們已暫停宣佈和支付我們的普通股和經營合夥單位的股息。

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合同義務

下表概述了截至2020年6月30日，與我們的長期債務和其他合同義務相關的所需付款時間(以千為單位)：

 

						按期限到期的付款
						總計						低於 一年多						一天到三天 年數						四個月到五個月 年數						超過 五年五年
債務義務(1)						$	1,167,368					$	3,834					$	506,923					$	516,024					$	140,587
當前預計的興趣(2)						142,278						40,628						75,644						22,755						3,251
租賃義務(3)						35,776						2,131						3,350						1,840						28,455
購買義務(4)						2,647						2,647						—						—						—
總計						$	1,348,069					$	49,240					$	585,917					$	540,619					$	172,293

(1)顯示的金額包括本金和債務到期日的攤銷。

(2)我們可變利率債務的利息支付是在我們的利率掉期生效後，使用2020年6月30日的有效利率估計的。

(3)金額主要包括不可撤銷的地面租賃和公司辦公室租賃義務。

(4)這一金額代表我們酒店物業的開發或翻新項目的採購訂單和已執行的合同。

關鍵會計政策

有關關鍵會計政策，請參閲“附註2-列報基礎及重要會計政策”到簡明合併財務報表。

網絡安全

酒店業和某些主要的酒店特許經營公司最近都經歷了網絡安全漏洞。我們的任何物業都沒有遭受任何重大的網絡安全損失。我們與我們的特許經營商和物業管理公司一起管理網絡安全風險。我們網絡安全風險緩解努力的一個重要部分包括在我們的某些財產管理協議中維護網絡安全保險和賠償。我們的董事會對管理層管理網絡安全風險的方法進行持續監督。

項目3.         關於市場風險的定量和定性披露。

 

市場風險包括利率、外幣匯率、商品價格、股票價格和其他影響市場敏感工具的市場變化所產生的風險。在推行我們的商業策略時，我們所面對的主要市場風險是利率風險。我們的主要利率敞口是30天期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)。我們主要使用衍生金融工具來管理利率風險。

我們的利率衍生品是以美元-倫敦銀行同業拆借利率為基礎的。2017年7月，金融市場行為監管局(FCA)表示

倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)監管機構宣佈，打算在2021年之後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。因此，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)和紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)組織了另類參考利率委員會(Alternative Reference Rate Committee)，該委員會確定有擔保隔夜融資利率(SOFR)是其首選的衍生品和其他金融合約中美元-LIBOR的替代方案。該公司擁有與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)掛鈎的合同，並正在監測和評估相關的變化和風險。本公司無法預測倫敦銀行同業拆息何時停止供應，或SOFR市場何時會有足夠流動資金。從LIBOR到另一個基準利率的任何過渡都將導致對我們目前與LIBOR掛鈎的可變利率的不同計算。如果沒有足夠和合理的方法來確定倫敦銀行同業拆借利率，而且這種情況不太可能是暫時的，我們的貸款協議包含了我們的貸款人和我們共同制定替代利率的條款。

        

53

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在… 2020年6月30日，我們簽署了四項利率衍生品協議，根據這些協議，我們獲得可變利率付款，以換取固定利率付款(以千美元為單位)：

        

合同日期

生效日期

到期日

名義金額

2017年10月2日

2018年1月29日

2023年1月31日

$

100,000

2017年10月2日

2018年1月29日

2023年1月31日

100,000

2018年6月11日

2018年9月28日

2024年9月30日

75,000

2018年6月11日

2018年12月31日

2025年12月31日

125,000

$

400,000

截至2020年6月30日，在我們的利率衍生品協議生效後，我們的債務中有5.475億美元(46.9%)是固定利率的，6.199億美元(53.1%)是浮動利率的；而在2019年12月31日，我們的利率衍生品協議生效後，我們的債務中有5.492億美元(53.7%)是固定利率的，4.735億美元(46.3%)是浮動利率的。考慮到我們現有的利率掉期，1.0%的利率上升將使我們的現金流每年減少約620萬美元。

隨着我們的固定利率債務到期，它們將受到利率風險的影響。此外，隨着我們的可變利率債務到期，貸款人可能會因為過去幾年經歷的低利率而對新的融資安排設定利率下限。截至2020年6月30日，我們計劃在未來12個月內支付總計380萬美元的債務本金攤銷，沒有債務到期日。

項目4.  控制和程序。

 

管制和程序

 

披露控制和程序

 

在我們首席執行官和首席財務官的參與下，我們的管理層評估了截至2020年6月30日，我們的披露控制和程序(根據交易所法案第13a-15(E)條規則定義)的有效性。基於這一評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至2020年6月30日，我們的披露控制和程序有效，可提供合理保證，確保我們根據交易所法案提交或提交的報告中要求披露的信息在SEC的規則和表格中指定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告，並且這些信息被積累並傳達給我們的管理層，以便及時做出有關要求披露的決定。

 

財務報告內部控制的變化

 

在截至2020年6月30日的6個月裏，由於新冠肺炎疫情的影響，我們酒店的員工數量大幅減少。因此，一些與我們酒店運營相關的內部控制，如分離不兼容的職責，不能完全按照正常運營條件下的設計方式運行。因此，我們加強了對酒店運營和財務信息的公司監督和審查，以緩解我們的酒店暫時無法在其正常的內部控制結構內全面運作的情況。

在本10-Q表格季度報告所涵蓋的三個月期間，我們對財務報告的內部控制沒有其他變化，這些變化是根據交易法規則第13a-15(D)和15d-15(D)條所要求的管理層評估而確定的，這些變化對我們的財務報告內部控制產生了重大影響，或有合理的可能對其產生重大影響。

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第II部分-其他資料

第1項                                                         法律訴訟。

 

我們不時涉及日常業務過程中出現的訴訟，但目前並沒有我們相信會對我們的財務狀況或經營業績造成重大不利影響的未決法律行動。

 

第1A項                                                風險因素。

  

我們正在更新截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K中的風險因素，“冠狀病毒的爆發或其他高度傳染性疾病的爆發，可能會對入住我們酒店物業的客人數量產生不利影響，擾亂我們的運營，對我們的業務、財務狀況、運營結果和現金流造成實質性的不利影響，”如下：

新型冠狀病毒(新冠肺炎)大流行擾亂了我們的業務，並可能進一步擾亂我們的業務，這可能會進一步對我們的運營、財務狀況和運營業績產生重大不利影響。

新冠肺炎疫情已經並可能繼續對我們的財務狀況和經營業績造成實質性的不利影響。新冠肺炎大流行將在多大程度上影響我們的業務、流動性、財務狀況和經營業績，這將取決於許多不斷變化的因素，這些因素可能是我們無法準確預測或評估的，其中包括疫情的持續時間和範圍；對國內和全球經濟的負面影響；對客房需求和消費者信心水平的短期和長期影響；我們成功緩解疫情影響的能力；政府行動，包括限制旅行；失業增加；以及企業和消費者可自由支配支出的減少。即使新冠肺炎沒有繼續大幅擴散，感知到的感染風險或健康風險可能會對消費者信心產生不利影響，從而對我們的業務、流動性、財務狀況和經營業績產生不利影響。我們一直並可能繼續受到政府對公眾集會的限制、原地避難令以及政府強制或自願暫停某些物業的運營的不利影響。我們無法預測何時可能減少或取消限制性措施，或者在減少或取消限制性措施後，我們的運營將以多快的速度恢復到與最近幾個財年一致的水平。

在截至2020年6月30日的六個月裏，我們為我們的4億美元Revolver淨借款1.25億美元，作為一項預防措施，以提供足夠的流動性，以滿足我們在新冠肺炎疫情和預期的經濟復甦期間可預見的未來的資金需求。我們已經修改了貸款協議，以提供額外1.5億美元的借款能力。我們債務水平的增加可能會對我們的財務和經營活動或我們產生額外債務的能力產生不利影響或限制。此外，由於上述風險，我們可能需要籌集額外資本，並且不能保證未來將有債務或股權融資為我們的義務提供資金，或將以與我們的預期一致的條款或根本不存在。

第二項。                                                         未登記的股權證券銷售和收益的使用。

  

沒有。

項目3.                                                         高級證券違約。

 

沒有。

 

項目4.                                                         礦山安全信息披露。

 

不適用。

 

第五項。                                                         其他信息。

 

沒有。

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第6項                                                         展品。

 

以下證物作為本報告的一部分歸檔：

 

陳列品
數						展品説明：
10.1						2020年5月7日，Summit Hotel OP，LP作為借款人，Summit Hotel Properties，Inc.作為母擔保人，作為子擔保人執行信貸安排文件的每一方，作為行政代理的德意志銀行紐約分行，以及信貸協議的貸款方(通過引用Summit Hotel Properties，Inc.提交的當前表格8-K報告的附件10.1併入)，於2020年5月7日簽訂了信貸協議第一修正案。2020年5月12日)。
10.2						2020年6月18日，Summit JV MR 1，LLC作為借款人，Summit Hotitality JV，LP作為父擔保人，作為子擔保人簽署信貸安排文件的每一方，作為行政代理的美國銀行，以及信貸協議的貸款方(通過引用由Summit Hotel Properties，Inc.提交的當前表格8-K報告的附件10.1併入)對信貸協議進行了第二次修訂。2020年6月24日)。
10.3						對2020年5月7日第一次修訂和重新簽署的信貸協議的第三修正案由Summit Hotel OP，LP作為借款人，Summit Hotel Properties，Inc.作為父擔保人，執行信貸融資文件的每一方作為子擔保人，KeyBank National Association作為行政代理，以及信貸協議的貸款方(通過引用由Summit Hotel Properties，Inc.提交的當前8-K表格報告的附件10.2併入)。2020年5月12日)。
10.4						2020年5月7日，Summit Hotel OP，LP作為借款人，Summit Hotel Properties，Inc.作為父擔保人，作為子擔保人執行信貸安排文件的每一方，作為行政代理的KeyBank National Association，以及信貸協議的貸款方(通過參考Summit Hotel Properties，Inc.提交的當前表格8-K報告的附件10.3併入)之間的信貸協議第二修正案。2020年5月12日)。
31.1†						頂峯酒店地產公司首席執行官證書根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的規則第13a-14(A)/15d-14(A)條。
31.2†						頂峯酒店地產公司首席財務官證書根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的規則第13a-14(A)/15d-14(A)條。
32.1††						頂峯酒店地產公司首席執行官證書根據“美國法典”第18編第1350節，根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906節通過。
32.2††						頂峯酒店地產公司首席財務官證書根據“美國法典”第18編第1350節，根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906節通過。
101.INS						實例文檔不會出現在交互式數據文件中，因為它的XBRL標籤嵌入在內聯XBRL文檔中。
101.SCH						內聯XBRL分類擴展架構文檔(1)
101.CAL						內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔(1)
101.DEF						內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔(1)
101.LAB						內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔(1)
101.PRE						內聯XBRL分類演示文稿Linkbase文檔(1)

†-隨函存檔

††-隨函提供

(1)-以電子方式提交

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簽名

 

根據1934年證券交易法第13或15(D)節的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的以下簽名者代表其簽署。

 

 

			Summit Hotel Property，Inc.(註冊人)
日期：2020年8月5日			依據：			/s/s喬納森·P·斯坦納
						喬納森·P·斯坦納 執行副總裁、首席財務官兼財務主管 (首席財務官)

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