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目錄

美國
證券交易委員會
華盛頓特區，郵編：20549
_________________________
表格：10-Q
_________________________
☒根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節規定的季度報告
關於截至的季度期間2020年6月30日
或
☐根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告
從開始的過渡期                    至                    
佣金檔案編號001-34603
_________________________
特雷諾房地產公司
(註冊人的確切姓名，詳見其約章)
_________________________
馬裏蘭州 27-1262675
(述明或其他司法管轄權
公司或組織)		 (I.R.S.僱主
識別號碼)
蒙哥馬利街101號, 200套房
舊金山, 鈣
 94104
(主要行政辦事處地址) (郵政編碼)
註冊人電話號碼，包括區號：(415) 655-4580
根據該法第12(B)條登記的證券：
每一類的名稱交易代碼每間交易所的註冊名稱
普通股，每股面值0.01美元TRNO紐約證券交易所
_________________________
用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)，(1)已提交了1934年證券交易法第(13)或15(D)節要求提交的所有報告；以及(2)在過去90天內，註冊人一直遵守此類提交要求。是  ☒*☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T條例第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是  ☒*☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲《交易法》規則第312B-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速濾波器 ☒  加速的文件管理器 ☐
非加速文件管理器 ☐  規模較小的新聞報道公司 ☐
新興市場成長型公司 ☐   
如果是新興成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第2913(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。☐*☒ 
註冊人有68,322,713其普通股，每股面值0.01美元，截至2020年8月3日已發行。


目錄
特雷諾房地產公司
目錄
第一部分財務信息
第(1)項。
特雷諾房地產公司財務報表(未經審計)
截至2020年6月30日和2019年12月31日的合併資產負債表
2
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的綜合運營報表
3
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的綜合全面收益(虧損)表
4
截至2020年和2019年6月30日止六個月的綜合權益表
5
截至2020年和2019年6月30日止六個月的合併現金流量表
7
合併財務報表的簡明附註
8
第二項。
管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析
23
第三項。
關於市場風險的定量和定性披露
44
第四項。
管制和程序
44
第二部分：其他資料
第(1)項。
法律程序
45
項目71A。
危險因素
45
第二項。
未登記的股權證券銷售和收益的使用
46
第三項。
高級證券違約
46
第四項。
礦場安全資料披露
46
第五項。
其他資料
46
項目6.
陳列品
48
簽名
49

1
目錄
第一部分財務信息
項目1.Terreno房地產公司的財務報表
特雷諾房地產公司
合併資產負債表
(以千為單位-不包括每股和每股數據)
2020年6月30日2019年12月31日
 (未經審計) 
資產
房地產投資
土地$1,077,501  $1,055,146  
建築物及改善工程901,215  909,201  
在建89,813  101,253  
無形資產87,791  88,594  
物業總投資2,156,320  2,154,194  
累計折舊和攤銷(218,971) (208,279) 
物業投資淨額1,937,349  1,945,915  
持有待售房產，淨額11,825  —  
房地產淨投資1,949,174  1,945,915  
現金和現金等價物148,269  110,082  
限制性現金515  2,657  
高級擔保貸款，淨額—  15,858  
其他資產，淨額37,448  33,952  
總資產$2,135,406  $2,108,464  
負債和權益
負債
信貸安排$—  $—  
應付定期貸款，淨額99,687  99,583  
高級無擔保票據，淨額347,869  347,674  
應付按揭貸款淨額11,488  44,318  
保證金14,368  14,149  
無形負債淨額25,867  28,127  
應付股息18,485  18,158  
應支付的業績股票獎勵5,069  11,633  
應付帳款和其他負債23,307  27,699  
負債共計546,140  591,341  
承擔和或有事項(附註13)
權益
股東權益
普通股：$0.01面值，400,000,000授權股份，以及68,322,213和67,252,787分別發行和發行的股份
684  673  
額外實收資本
1,587,057  1,514,266  
在遞延薪酬計劃中持有的普通股，139,2242020年6月30日和2019年12月31日分別為0股和0股
(7,546) —  
留存收益9,389  2,621  
累計其他綜合損失(318) (437) 
股東權益總額1,589,266  1,517,123  
負債和權益總額$2,135,406  $2,108,464  
隨附的簡明票據是這些綜合財務報表的組成部分。
2
目錄
特雷諾房地產公司
合併運營報表
(以千為單位-不包括每股和每股數據)
(未經審計)
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
 2020201920202019
收入
租金收入和租户費用報銷$45,742  $41,730  $90,858  $82,610  
總收入45,742  41,730  90,858  82,610  
成本和開支
物業運營費用11,934  10,709  23,842  21,402  
折舊攤銷11,459  10,648  22,559  21,063  
一般和行政5,665  6,757  11,423  12,720  
採購成本11  1  63  1  
總成本和費用29,069  28,115  57,887  55,186  
其他收入(費用)
利息和其他收入190  817  754  2,339  
利息支出，包括攤銷(3,909) (4,053) (7,915) (8,317) 
房地產投資銷售收益17,750  —  17,750  4,465  
其他收入(費用)合計14,031  (3,236) 10,589  (1,513) 
淨收入30,704  10,379  43,560  25,911  
分配給參與證券(194) (64) (277) (162) 
普通股股東可獲得的淨收入$30,510  $10,315  $43,283  $25,749  
普通股每股收益-基本和稀釋後收益：
普通股股東可獲得的淨收入-基本$0.45  $0.16  $0.64  $0.41  
普通股股東可獲得的淨收入-攤薄$0.45  $0.16  $0.64  $0.41  
已發行基本加權平均普通股67,622,005  63,780,645  67,342,293  62,625,224  
稀釋加權平均已發行普通股68,029,144  64,075,215  67,749,432  62,919,794  
隨附的簡明票據是這些綜合財務報表的組成部分。
3
目錄
特雷諾房地產公司
綜合全面收益表(損益表)
(千)
(未經審計)
 截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
 2020201920202019
淨收入$30,704  $10,379  $43,560  $25,911  
其他全面收益(虧損)：
現金流對衝調整46  92  119155  
綜合收益$30,750  $10,471  $43,679  $26,066  
隨附的簡明票據是這些綜合財務報表的組成部分。
4
目錄





特雷諾房地產公司
合併權益表
(以千為單位-共享數據除外)
(未經審計)
截至2020年6月30日的6個月：
 普通股附加
已付-
在首都北京		延期補償計劃中持有的普通股延期薪酬計劃 累積
其他綜合
損失		 
數量：
股份		數量留用
收益		總計
截至2019年12月31日的餘額67,252,787$673  $1,514,266  —$—  $2,621  $(437) $1,517,123  
淨收入—————12,856—12,856
普通股發行，扣除發行成本$426
562,521429,647————29,651
回購與員工獎勵相關的普通股(4,510)—(240)————(240)
發行限制性股票20,501———————
以股票為基礎的薪酬——1,573————1,573
普通股股息($0.27每股)
—————(18,314)—(18,314)
存款至遞延薪酬計劃(135,494)—7,346135,494(7,346)———
其他綜合收入——————7373
截至2020年3月31日的餘額67,695,805$677  $1,552,592  135,494$(7,346) $(2,837) $(364) $1,542,722  
淨收入—————30,704—30,704
普通股發行，扣除發行成本$630
630,490732,068————32,075
沒收與員工獎勵有關的普通股(352)———————
以股票為基礎的薪酬——2,197————2,197
普通股股息($0.27每股)
—————(18,478)—(18,478)
存款至遞延薪酬計劃(3,730)—2003,730(200)———
其他綜合收入——————4646
截至2020年6月30日的餘額68,322,213$684  $1,587,057  139,224$(7,546) $9,389  $(318) $1,589,266  

截至2019年6月30日的六個月：
 普通股附加
已付-
在首都北京		 累積
其他綜合
損失		 
數量：
股份		數量留用
收益		總計
截至2018年12月31日的餘額61,013,711$610  $1,233,763  $14,185  $(761) $1,247,797  
淨收入——  —  15,532  —  15,532  
普通股發行，扣除發行成本$1,427
2,184,88822  87,902  —  —  87,924  
回購與員工獎勵相關的普通股(99,999)—  (3,959) —  —  (3,959) 
發行限制性股票30,294—  —  —  —  —  
以股票為基礎的薪酬——  928  —  —  928  
普通股股息($0.24每股)
——  —  (15,109) —  (15,109) 
其他綜合收入——  —  —  63  63  
截至2019年3月31日的餘額63,128,894  $632  $1,318,634  $14,608  $(698) $1,333,176  
淨收入——  —  10,379  —  10,379  
普通股發行，扣除發行成本$1,718
2,386,47024  106,958  —  —  106,982  
沒收與員工獎勵有關的普通股(19,651)—  —  —  —  —  
以股票為基礎的薪酬——  1,268  —  —  1,268  
普通股股息($0.24每股)
——  —  (15,719) —  (15,719) 
其他綜合收入——  —  —  92  92  
截至2019年6月30日的餘額65,495,713  $656  $1,426,860  $9,268  $(606) $1,436,178  

隨附的簡明票據是這些綜合財務報表的組成部分。
5
目錄
特雷諾房地產公司
合併現金流量表
(千)
(未經審計)
 截至6月30日的6個月，
 20202019
經營活動的現金流
淨收入$43,560  $25,911  
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整
直線租金(1,218) (1,685) 
租賃無形資產攤銷(2,748) (1,888) 
折舊攤銷22,559  21,063  
房地產投資銷售收益(17,750) (4,465) 
遞延融資成本攤銷692  779  
遞延高級擔保貸款費用攤銷(57) (446) 
以股票為基礎的薪酬4,495  6,160  
資產和負債的變動
其他資產(3,111) (1,670) 
應付帳款和其他負債(1,049) 186  
經營活動提供的淨現金45,373  43,945  
投資活動的現金流
購買房產所支付的現金(40,374) (73,210) 
房地產投資銷售收益淨額49,690  11,980  
在建工程的增建工程(4,742) (13,810) 
建築物的增建、裝修和租賃費用(14,953) (18,017) 
優先擔保貸款的償還15,915  —  
投資活動提供(用於)的現金淨額5,536  (93,057) 
融資活動的現金流
發行普通股55,492  191,018  
發行普通股的發行成本(805) (2,761) 
普通股回購(240) (3,959) 
信貸借貸—  17,000  
按信貸安排付款—  (36,000) 
應付按揭貸款的付款(32,846) (749) 
支付給普通股股東的股息(36,465) (29,752) 
融資活動提供的現金淨額(用於)(14,864) 134,797  
現金及現金等價物和限制性現金淨增加36,045  85,685  
期初現金及現金等價物和限制性現金112,739  34,479  
期末現金及現金等價物和限制性現金$148,784  $120,164  
現金流量信息的補充披露
支付利息的現金，扣除資本化利息$8,394  $9,763  
非現金交易的補充披露
與資本改善相關的應付賬款9,426  9,575  
**將普通股非現金髮行納入遞延補償計劃(7,546) —  
評估因確認使用權資產而產生的租賃責任523  766  
*支持優先擔保貸款的非現金償還—  (39,085) 
對購置財產支付的現金進行對賬
物業的取得$41,057  $80,310  
承擔其他資產和負債(683) (7,100) 
物業收購支付的現金淨額$40,374  $73,210  
隨附的簡明票據是這些綜合財務報表的組成部分。
6
目錄
特雷諾房地產公司
合併財務報表的簡明附註
(未經審計)
注1：1。組織
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，及其附屬公司，“公司”)在#年收購、擁有和經營工業地產。六美國主要沿海市場：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。合併財務報表的這些簡要説明中披露的所有平方英尺、英畝、入住率和物業數量均未經審計。截至2020年6月30日，公司擁有218建築物(包括一幢待售建築物)合計約13.1百萬平方英尺，22改進的地塊由大約85.0英畝和二正在重新開發的物業預計將包含大約0.5百萬平方英尺落成。
本公司為馬裏蘭州一間內部管理公司，並選擇自截至二零一零年十二月三十一日止的課税年度起，根據經修訂的1986年國税法(“守則”)第856至860節作為房地產投資信託基金(“REIT”)徵税。
注：2。重大會計政策
陳述的基礎。*隨附的本公司未經審核中期綜合財務報表乃根據美國公認的中期財務資料會計原則(“GAAP”)及表格10-Q及S-X規則第10-01條的指示編制。因此，它們不包括GAAP要求的年度財務報表的所有信息和披露。管理層認為，所有被認為是公平列報所必需的調整(包括正常的經常性調整)都已包括在內。中期合併財務報表包括本公司的所有賬目及其子公司，所有公司間餘額和交易均已在合併中沖銷。財務報表應與公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告及其附註中包含的財務報表一起閲讀，該報告於2020年2月6日提交給美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)。
估計的使用。根據公認會計原則編制中期綜合財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響在財務報表日期報告的資產和負債額以及或有資產和負債的披露。實際結果可能與這些估計不同。
成本資本化。該公司將與重新開發、翻新和擴大其房地產投資直接相關的成本資本化。與此類項目相關的成本在發生時資本化。如果項目被放棄，這些費用將在重新開發、翻新或擴建項目被放棄期間支出。考慮資本化的成本包括但不限於建築成本、利息、房地產税和保險(如果適用)。這些成本只有在為資產的預期用途做好準備所需的活動正在進行期間才會資本化。如果為資產的預定用途做好準備的活動被暫停，資本化期將停止，直到該等活動恢復為止。物業的保養及維修費用，如不延長其使用年限，則計入已發生的費用。
利息按重建、翻新或擴建開始至資產可供預期使用為止的實際資本支出資本化，按期間的加權平均借款利率計算。
房地產投資。房地產投資(包括租户改善、租賃改善及租賃成本)按成本減去累計折舊列賬，除非情況顯示成本無法收回，在此情況下，物業的賬面價值須作出調整，使其降至估計公允價值。本公司還審查收購的高於和低於市場的租賃、原地租賃和租賃發起成本的影響，並相應地記錄無形資產或負債。
損害。每當事件或環境變化顯示物業之賬面值可能無法完全收回時，財務報告用途之賬面值便會按物業逐項審核減值。這類事件或情況變化的例子可能包括對待售資產進行分類，改變預期的持有期限，或者當資產保持空置時間比預期長得多的時候。持有以供出售或持有以供使用的資產的預期用途會對減值的計量方式產生重大影響。如果一項資產打算長期持有，可回收性是基於未貼現的未來現金流。如果未貼現的資產不支持賬面價值
7
目錄
在未來現金流量基礎上，則資產賬面價值根據成本或預期持有期內預期現金流量的現值中的較低者進行計量。收益的減值費用確認為資產的賬面價值超過預期持有期間的成本或預期現金流的現值中的較低者。如果一項資產打算出售，減值是使用估計公允價值減去出售成本來確定的。對預期未來淨現金流量的估計本質上是不確定的，除其他外，依賴於關於當前和未來經濟和市場狀況以及資本可獲得性的假設。該公司根據其關於租賃率、租賃期和持有期以及銷售價格的假設來確定估計公允價值。當可用時，當前的市場信息被用來確定資本化和租金增長率。如果可用，當前的比較銷售價值也可以用來確定公允價值。當沒有現成的市場信息時，投入是基於公司對市場狀況的瞭解和公司管理團隊的經驗。實際結果可能與公司的估計大不相同。公允價值估計中使用的貼現率代表與指定持有期相稱的貼現率，併疊加風險溢價。有不是的於截至2020年或2019年6月30日止三個月或六個月內，計入本公司物業賬面價值的減值費用。
為投資而持有的貸款。除非貸款被視為減值，否則為投資而持有的貸款按成本計價，扣除貸款費用和發端成本(視情況而定)。當公司被認為很可能不能按照合同條款收回所有到期的投資貸款時，就會發生減值。. 在採用ASC主題326之前，金融工具-信貸損失(“ASC 326”)，本公司對其高級擔保貸款(“高級擔保貸款”)進行季度減值評估，該貸款被歸類為投資持有。如果高級擔保貸款被視為減值，本公司將通過高級擔保貸款損失撥備計入撥備，以將高級擔保貸款的賬面價值降低至預期未來現金流的現值，該現值按高級擔保貸款的合同有效利率貼現或抵押品的公允價值折現，前提是預計僅從抵押品償還。實際損失(如果有的話)可能與公司的估計大不相同。高級擔保貸款在截至2020年6月30日的三個月內得到全額償還，不是的在截至2020年或2019年6月30日的三個月或六個月內，計入高級擔保貸款賬面價值的減值費用。
2020年1月1日，本公司前瞻性採用ASC 326，對本公司合併財務報表無實質性影響。ASC 326用“預期損失”模型取代了當前的“已發生損失”模型，該模型需要考慮在已發生損失模型下使用的更廣泛的信息。根據ASC 326，該公司必須重新評估其貸款組合在每個資產負債表日期的預期損失。截至2020年6月30日的三個月和六個月，公司沒有貸款損失準備金。
房地產收購。根據會計準則更新(“ASU”)2017-01，企業合併(主題805)：澄清企業的定義，當收購(或處置)的總資產的公允價值基本上全部集中於單一可識別資產或一組類似的可識別資產時，這組整合的資產和活動不被視為企業。要成為一家企業，收購的一組活動和資產必須包括投入和一個或多個實質性流程，它們共同有助於創建產出的能力。本公司已決定，根據經澄清的定義，其房地產收購一般將作為資產收購入賬。於收購物業時，本公司估計所收購有形資產(一般由土地、樓宇及裝修組成)及無形資產及負債(一般由高於市價及低於市價租約及所有原址租約的起始值組成)的公允價值。該公司使用重置成本、估計現金流預測和其他估值技術等第3級投入，並根據現有的市場信息應用適當的貼現率和資本化率來確定公允價值。與收購有關而承擔的按揭貸款，按收購當日類似債務的現行市場利率，按其公允價值入賬。與資產收購相關的收購相關成本按相對公允價值假設的個別有形和無形資產及負債資本化，與業務合併相關的收購相關成本在發生時計入費用。
有形資產的公允價值是通過對財產進行評估而確定的，就像它是空置的一樣。土地價值是根據當前的比較銷售價值(如果有)或管理層根據市場狀況和公司管理團隊的經驗對公允價值的估計得出的。建築和修繕價值按重置成本減去折舊計算，或管理層使用貼現現金流分析或類似方法估計這些資產的公允價值。以上及低於市價租賃的公允價值乃根據收購的租賃(使用反映收購租賃相關風險的貼現率)而收取的合約金額與本公司估計的市值租賃率之間的差額的現值，該差額相等於租賃的剩餘期限加上任何低於市價的固定利率續期選擇權的期限。以上和低於市場的租賃價值攤銷為剩餘初始期限內的租金收入加上任何低於市場的固定利率續訂期權的期限，這些期權被認為是各自租賃的廉價續約期權。租金收入因攤銷高於和低於市值的租約而產生的淨影響總額約淨增加#美元。1.3百萬美元和$1.0分別在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月內達到百萬美元，約為2.7300萬美元和300萬美元1.9百萬美元，截至2020年6月30日的6個月
8
目錄
和2019年。原地租賃的初始價值基於執行類似租賃的成本，包括佣金和其他相關成本。原址租賃的初始價值還包括房地產税、保險以及在將物業從空置租出至收購日入住率水平所需的估計時間內，按市場費率估算的租金收入損失。截至2020年6月30日，與這些無形資產和負債相關的剩餘加權平均租賃期為8.1好多年了。截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司的無形資產和負債，包括持有的待售財產(如果有)，包括以下內容(以千美元為單位)：
 2020年6月30日2019年12月31日
 毛累積
攤銷		網毛累積
攤銷		網
就地租約$83,829  $(62,391) $21,438  $84,425  $(59,504) $24,921  
高於市價的租約3,966  (3,732) 234  4,169  (3,853) 316  
低於市價的租賃(44,321) 18,454  (25,867) (44,099) 15,972  (28,127) 
總計$43,474  $(47,669) $(4,195) $44,495  $(47,385) $(2,890) 
房地產和無形資產的折舊和使用年限。折舊和攤銷是在相關資產或負債的估計使用年限內按直線計算的。下表反映了通常用於計算折舊和攤銷的標準折舊壽命。然而，根據這些資產或負債的估計使用壽命，這些折舊壽命可能會有所不同。
描述  可折舊的標準人壽保險
土地  未折舊
建房  40年份
建築改善  
5-40年份
租户改進  租期或使用年限較短
租賃成本  租期
就地租約  租期
高於/低於市值租約  租期
持有以出售資產。當物業符合會計準則編纂(“ASC”)360項規定的準則時，本公司認為該物業為待售物業。物業、廠房及設備(見“附註5-持有以供出售/處置資產”)。持有待售物業以賬面值或公允價值減去預計出售成本中較低者呈報，在持有待售期間不會折舊。
現金和現金等價物。*現金和現金等價物包括主要銀行機構持有的現金和其他原始到期日為3個月或更短的高流動性短期投資。現金等價物通常投資於美國政府證券、政府機構證券或貨幣市場賬户。
受限現金。限制性現金包括與財產收購相關的託管現金，以及某些抵押貸款義務要求的用於某些資本改善、租賃、利息和房地產税以及保險支付的準備金。
以下彙總了所附合並現金流量表中所列的現金和現金等價物和限制性現金的對賬情況(以千美元為單位)：
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目錄
截至6月30日的6個月，
20202019
起頭
期初現金及現金等價物$110,082  $31,004  
限制性現金2,657  3,475  
現金及現金等價物和限制性現金112,739  34,479  
收尾
期末現金和現金等價物148,269  117,188  
限制性現金515  2,976  
現金及現金等價物和限制性現金148,784  120,164  
現金及現金等價物和限制性現金淨增加$36,045  $85,685  
收入確認。本公司以直線法記錄租賃期內營運租約的租金收入，並就租户無力支付所需款項可能導致的估計虧損保留撥備。如果租户未能支付超過公司對可疑賬户、保證金和信用證的津貼的合同租賃付款，則公司可能不得不在未來期間確認額外的可疑賬户費用。本公司透過定期適當檢討租户的財務狀況，持續監察租户的流動資金及信譽。每個期間，公司都會審查其未付應收賬款，包括直線租金，以發現可疑賬款，並根據需要提供撥備。本公司亦於租户已與本公司簽訂最終終止協議時記錄終止租賃費用，而終止費用的支付不受任何必須符合或豁免的條件所規限，方可向本公司支付費用。如果租户在簽署最終終止協議後仍留在租賃的空間內，適用的終止將被推遲並在該租户的入住期內得到確認。租户費用償還收入包括租户根據租約應支付的房地產税、保險和其他可收回財產運營費用的款項和金額，並確認為發生相關費用的同期收入。與2020年4月10日發佈的財務會計準則委員會工作人員問答文件一致, 本公司選擇就與新冠肺炎的影響有關的租賃特許權進行會計處理，猶如在租賃期內的合同租賃付款總額保持不變的情況下沒有進行租約修改一樣。由於新冠肺炎的影響，本公司某些租户未來的合同租賃付款不太可能，因此，約為#美元。0.4300萬美元和300萬美元0.9在截至2020年6月30日的三個月和六個月內，分別沖銷了100萬直線應收租金。
截至2020年6月30日和2019年12月31日，大約29.0300萬美元和300萬美元27.4直線租金和應收賬款分別為百萬美元，扣除津貼約為#美元1.1300萬美元和300萬美元0.2截至2020年6月30日和2019年12月31日的3.8億美元分別作為其他資產的組成部分計入隨附的合併資產負債表。
自2018年1月1日起，本公司採用ASU第2014-09號，與客户簽訂合同的收入(主題606)(“ASU No.2014-09”)，採用修改後的追溯方法，要求自公司採用之日起進行累計效果調整。根據修改後的追溯方法，實體還可以選擇將此標準應用於(I)截至2018年1月1日的所有合同，或(Ii)僅適用於截至2018年1月1日尚未完成的合同。已完成的合同是指所有(或幾乎所有)收入根據在首次應用日期之前生效的傳統GAAP確認的合同。公司選擇將該標準僅適用於截至2018年1月1日尚未完成的合同。“根據公司對ASU No.2014-09範圍內合同的評估，指導意見影響與房地產銷售相關的收入，這是結合ASC 610-20進行評估的。其他收入-取消確認非金融資產的損益(“ASC 610-20”)(見下文)。
自2018年1月1日起，公司採納了ASC-610-20的指導意見，該指導意見適用於向非客户出售或轉讓不符合業務定義的非金融資產或實質上的非金融資產。一般而言，公司出售房地產將被視為出售ASC 610-20定義的非金融資產。ASC 610-20指的是ASU第2014-09號文件下的收入確認原則(見上文)。根據ASC第610-20條，如果本公司確定其在持有資產的實體中沒有控股權，並且該安排符合作為合同入賬的標準，則本公司將取消確認該資產，並在標的資產的控制權轉讓給買方時確認出售房地產的損益。由於採用了該標準，公司的綜合財務報表沒有受到實質性影響。
遞延融資成本。與融資有關的成本採用實際利息法在相關貸款期限內資本化並攤銷為利息支出。與本公司相關的遞延融資成本
10
目錄
循環信貸安排被分類為資產，與債務負債相關的遞延融資成本在隨附的綜合資產負債表中直接從債務負債的賬面金額中扣除。與循環信貸安排和債務負債有關的遞延融資成本按累計攤銷淨額約#美元按成本列示。8.8百萬美元和$8.3分別截至2020年6月30日和2019年12月31日。
所得税。本公司選擇根據守則作為房地產投資信託基金徵税，並自截至二零一零年十二月三十一日止的課税年度開始以房地產投資信託基金形式運作。要符合REIT的資格，公司必須滿足某些組織和運營要求，包括要求將其年度REIT應税收入的至少90%分配給其股東(計算時不考慮支付的股息扣除或淨資本利得，不一定等於按照GAAP計算的淨收入)。作為一家房地產投資信託基金，該公司通常不需要繳納聯邦所得税，只要它向股東分配符合條件的股息。如果它在任何納税年度沒有資格成為房地產投資信託基金，它的應税收入將按正常的企業所得税税率繳納聯邦所得税，而且通常不允許在失去資格的下一年的四個納税年度內出於聯邦所得税的目的而被視為房地產投資信託基金，除非美國國税局根據某些法定條款給予它減免。這樣的事件可能會對公司可供分配給股東的淨收入和淨現金產生重大不利影響。然而，本公司相信其組織和運作方式符合作為房地產投資信託基金的待遇。
ASC 740-10，所得税(“ASC 740-10”),為如何在財務報表中確認、計量、列報和披露不確定的税收狀況提供指導。ASC 740-10要求對公司在準備納税申報表過程中的納税狀況進行評估，以確定這些納税狀況是否“更有可能”得到適用税務機關的支持。不被認為符合更有可能達到的門檻的職位的税收優惠在本年度被記錄為税費。截至2020年6月30日及2019年12月31日，本公司並無任何未確認的税項優惠，亦不相信未來12個月內未確認的税項狀況會有任何重大變化。從2010年開始，公司的納税申報單將接受聯邦、州和地方税務轄區的審查。
股權薪酬和其他長期激勵性薪酬。*本公司遵循ASC 718的規定，薪酬-股票薪酬，(B)為解釋其基於股票的補償計劃，該計劃要求在財務報表中確認與基於股票的支付交易相關的補償成本，並以已發行的股權或負債工具的公允價值計量該成本。本公司2019年股權激勵計劃(“2019年計劃”)規定授予限制性股票獎勵、業績股票獎勵、非限制性股票或上述各項的任意組合。股票補償在隨附的綜合經營報表中確認為一般和行政費用，並按授予日獎勵的公允價值計量。本公司根據歷史經驗和預期行為估算罰沒率。根據股票獎勵的具體特點，費用的金額可能會在未來一段時間內進行調整。
此外，根據本公司於2019年1月8日修訂並重述的經修訂及重訂的長期激勵計劃(經修訂及重述的“經修訂的長期激勵計劃”)，本公司已向其高管授予在每個預先設定的業績評算期結束後可能以普通股形式支付的長期激勵目標獎勵(“績效股份獎勵”)，一般為三年。可能賺取的金額是可變的，這取決於公司普通股的相對股東總回報與摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託指數(MSCI U.S.REIT Index，RMS)和富時NAREIT股票工業指數(FTSE NAREIT Equity Industrial Index)在預先設定的業績測量期內的股東總回報相比。根據修訂後的LTIP，每位參與者在2019年1月1日或之後授予的業績股票獎勵將以若干普通股表示，並以普通股進行結算。目標獎勵之前以美元金額表示，並以普通股股票結算。自2019年1月1日或之後授予的業績股份獎勵開始，業績股份獎勵的授予日期公允價值將在授予日採用蒙特卡洛模擬模型在當前會計處理下確定，並在業績期間以直線方式確認。對於2019年1月1日之前授予的績效股票獎勵，本公司使用蒙特卡洛模擬模型在授予日期和每個報告期估計績效股票獎勵的公允價值。2019年1月1日之前授予的績效股票獎勵根據資產負債表日的績效股票獎勵的公允價值確認為必要業績期間的薪酬支出，該公允價值根據公司的相對股價表現而不同，並作為應支付的績效股票獎勵的組成部分計入隨附的綜合資產負債表。
衍生金融工具的使用。ASC 815，衍生工具與套期保值(見“附註9-衍生金融工具”)規定了衍生工具和套期保值活動的披露要求，旨在使財務報表使用者更好地瞭解：(A)公司如何以及為什麼使用衍生工具；(B)公司如何核算衍生工具和相關的對衝項目；以及(C)衍生工具和相關的套期保值項目如何影響公司的財務狀況、財務業績和現金流。此外，定性披露
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需要解釋公司使用衍生工具的目標和策略，以及關於衍生工具的公允價值和損益的定量披露。
本公司按公允價值將所有衍生品記錄在隨附的綜合資產負債表中。衍生工具公允價值變動的會計處理取決於衍生工具的預期用途、本公司是否已選擇在套期保值關係中指定衍生工具並應用套期保值會計，以及套期保值關係是否滿足應用套期保值會計所需的標準。被指定為對衝資產、負債或公司承諾因特定風險(如利率風險)的公允價值變化而具有對衝資格的衍生品被視為公允價值對衝。被指定並符合條件的衍生品被指定為對衝預期未來現金流或其他類型預測交易中的可變性敞口，被視為現金流對衝。套期會計一般規定套期工具上確認損益的時間與確認可歸因於公允價值對衝中的對衝風險或現金流量對衝中的對衝預測交易的收益影響的對衝資產或負債的公允價值變化相匹配。即使不適用套期保值會計或本公司選擇不應用套期保值會計，本公司仍可訂立旨在對其某些風險進行經濟對衝的衍生合約。
金融工具的公允價值.ASC 820，公允價值計量和披露根據美國會計準則(“ASC 820”)(見“附註10-公允價值計量”)，公允價值定義為於計量日期在市場參與者之間有序交易中出售資產或轉移負債所收取的價格。ASC820還為使用公允價值計量金融資產和負債提供了指導。ASC 820要求披露公允價值計量所屬的公允價值層次內的水平，包括使用活躍市場對相同資產或負債的報價進行計量(級別1)、活躍市場類似工具的報價或不活躍市場相同或類似工具的報價(級別2)，以及市場上不易觀察到的重大估值假設(級別3)。
分段披露。ASC 280，細分市場報告建立了報告有關企業可報告部門的財務和描述性信息的標準。該公司已確定它已一可報告部門，與房地產投資相關的活動。該公司在房地產方面的投資在地理上是多樣化的，首席運營決策者在單個資產水平上評估經營業績。由於本公司的每項資產都具有相似的經濟特徵，這些資產已彙總為一個應報告的部門。
注3。信用風險集中
可能使公司面臨相當集中的信用風險的金融工具主要包括現金和現金等價物。本公司在聯邦保險金融機構的存款可能超過聯邦保險限額。然而，公司管理層認為，由於持有這些存款的存款機構的財務狀況，公司不會面臨重大的信用風險。
截至2020年6月30日，公司擁有62聚集在一起的建築物大約3.6百萬平方英尺和九由大約48.8位於新澤西州北部/紐約市的英畝土地，佔總面積的百分比約為26.9年化基本租金的%。此類年化基本租金百分比是基於截至2020年6月30日生效的租約的合同基本租金，不包括任何部分或全部租金減免。
其他房地產公司在其房地產市場上與該公司競爭。這導致了對租户佔用空間的競爭。競爭物業的存在可能會對公司租賃空間的能力和可實現的租金水平產生重大影響。截至2020年6月30日，公司沒有租户佔公司年化基本租金的10%以上。
注4.房地產投資
在截至2020年6月30日的三個月內，本公司收購了一工業建築包含大約13,000平方英尺和一改進後的地塊包含大約2.8英畝。包括購置費用在內的初始投資總額約為#美元。10.51000萬美元，其中1,000,000美元9.01000萬美元被記錄下來，$1.22000萬美元用於建築和改善，以及$0.3300萬美元到無形資產。此外，該公司假設為#美元。0.1700萬美元的無形負債。
在截至2020年6月30日的六個月內，本公司收購了二工業大廈，內有大約79,000平方英尺和二改進後的地塊包含大約5.5英畝。包括購置費用在內的初始投資總額約為#美元。41.1百萬美元，其中$30.9一百萬美元被記錄下來，$8.9百萬美元用於建築和
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改善，以及$1.3300萬美元到無形資產。此外，該公司假設為#美元。0.6700萬美元的無形負債。
該公司記錄的截至2020年6月30日的三個月的收入和淨收入約為$0.5百萬美元和$0.4分別為3.6億美元，截至2020年6月30日的6個月的收入和淨收入約為美元0.6300萬美元和300萬美元0.5分別與2020年的收購相關的1.8億美元。
在截至2019年6月30日的三個月內，本公司收購了二工業大廈，內有大約119,000一平方英尺。包括購置費用在內的初始投資總額約為#美元。51.2百萬美元，其中$34.8一百萬美元被記錄下來，$13.1百萬美元用於建築和改善，以及$3.3從百萬到無形資產。此外，該公司假設為#美元。3.1百萬美元的無形負債。
截至2019年6月30日止六個月內，本公司收購四工業大廈，內有大約165,000平方英尺，以及二改進後的地塊包含大約19.7英畝。包括購置費用在內的初始投資總額約為#美元。119.4百萬美元，其中$94.4一百萬美元被記錄下來，$17.8百萬美元用於建築和改善，以及$7.2從百萬到無形資產。此外，該公司假設為#美元。6.4百萬美元的無形負債。
截至2019年6月30日的三個月，公司記錄的收入和淨收入約為$1.2百萬美元和$0.6分別為100萬美元，截至2019年6月30日的6個月的收入和淨收入約為美元1.4百萬美元和$0.7分別與2019年的收購相關的100萬美元。
上述資產和負債按公允價值記錄，使用第3級投入。這些物業是使用手頭現有現金、物業銷售收益、發行普通股和循環信貸安排借款從無關的第三方手中收購的。
截至2020年6月30日，公司擁有二正在重新開發的物業預計將包含大約0.5百萬平方英尺落成，預計總投資約為$97.0百萬美元，包括重新開發成本、資本化利息和其他成本約$89.8百萬該公司將與重新開發和擴建活動相關的利息資本化約#美元。0.4300萬美元和300萬美元0.8在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月內，分別為1.0300萬美元和300萬美元1.6在截至2020年6月30日和2019年6月30日的六個月裏，分別為100萬美元。
注5.持有以待出售/處置資產
當物業符合ASC 360規定的標準時，本公司認為該物業為待售物業。物業、廠房和設備。持有待售物業以賬面值或公允價值減去預計出售成本中較低者呈報，在持有待售期間不會折舊。截至2020年6月30日，本公司已與第三方買家達成協議，以約$的銷售價格出售位於佛羅裏達州邁阿密市場的一處房產22.22000萬美元(賬面淨值約為$11.8百萬)。該房產的出售受各種成交條件的制約。
以下彙總了截至2020年6月30日，截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月持有待售物業的運營濃縮結果(以千美元為單位)：
 截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
 2020201920202019
營業收入$370  $243  $740  $554  
物業運營費用(117) (99) (210) (200) 
折舊攤銷(102) (105) (204) (209) 
經營收入$151  $39  $326  $145  
在截至2020年6月30日的六個月內，公司銷售了三位於華盛頓特區市場的房產，總銷售價格約為$51.32000萬美元，帶來約美元的收益17.82000萬。
截至2019年6月30日止六個月內，本公司一位於洛杉磯市場的房產，售價約為$12.4百萬美元，產生大約$的收益4.5百萬
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注6。優先擔保貸款
該公司向借款人提供了一筆未償還的高級擔保貸款，年利率為8.0%，並在截至2020年6月30日的三個月內全額償還。高級擔保貸款由以下投資組合擔保六改進的地塊主要位於新澤西州紐瓦克。截至2020年6月30日和2019年12月31日，0及$15.9分別為百萬美元左右的遞延貸款費用淨額0及$0.1高級擔保貸款的未償還金額分別為百萬美元和約#美元0及$0.3高級擔保貸款的未償還利息分別為百萬美元。應收利息作為其他資產的組成部分計入隨附的綜合資產負債表。
注7.債務
截至2020年6月30日，該公司擁有50.02022年9月到期的百萬優先無擔保票據，$100.02024年7月到期的百萬優先無擔保票據，$50.02026年7月到期的百萬優先無擔保票據，$50.02027年10月到期的2000萬優先無擔保票據，$100.02000萬美元2029年12月到期的優先無擔保票據(統稱為“高級無擔保票據”)，以及一項信貸安排(“貸款”)，其中包括$250.02022年10月到期的100萬無擔保循環信貸安排，以及100.02022年1月到期的百萬定期貸款。截至2020年6月30日和2019年12月31日，循環信貸安排沒有未償還的借款和100.0定期貸款上未償還的借款有1.8億美元。截至2020年6月30日，公司擁有一利率上限，以對衝與其美元相關的可變現金流100.0百萬定期貸款。截至2019年12月31日，公司擁有二利率上限，以對衝與其現有美元相關的可變現金流100.0900萬美元可變利率定期貸款。有關該公司利率上限的更多信息，請參見“注9-衍生金融工具”。
貸款總額最高可增加至$。600.0100萬美元，取決於行政代理的批准和願意提供額外金額的貸款人的身份。該貸款機制下的未償還借款以(I)$的金額中較小者為限。100.0百萬美元定期貸款和$250.0百萬循環信貸安排，或(Ii)60.0未擔保財產價值的%。貸款的利息，包括定期貸款，通常由公司根據(I)倫敦銀行同業拆借利率加適用的倫敦銀行同業拆借利率保證金或(Ii)行政代理的最優惠利率中最高的適用基本利率支付，0.50比聯邦基金有效利率高出%，或30天LIBOR加該貸款工具下LIBOR利率貸款的適用LIBOR保證金1.25%。適用的LIBOR保證金範圍為1.05%至1.50% (1.05截至2020年6月30日)用於循環信貸安排和1.20%至1.70% (1.20截至2020年6月30日的百分比)100.02022年1月到期的100萬美元定期貸款，這取決於公司未償合併債務與公司綜合總資產價值的比率。該貸款要求每季度支付每年的貸款手續費，金額從0.15%至0.30%，視乎本公司未償還綜合負債與本公司綜合資產總值的比率而定。
貸款和高級無擔保票據由本公司和擁有未抵押財產的幾乎所有現有和即將成立的本公司子公司擔保。該貸款及高級無抵押票據不以本公司物業或持有該等物業的附屬公司的權益作抵押。該貸款和高級無擔保票據包括公司必須遵守的一系列金融和其他契諾。截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司遵守了貸款和高級無擔保票據下的契諾。
截至2020年6月30日，公司擁有一扣除遞延融資成本後的應付抵押貸款，總額約為#美元11.5百萬美元，按加權平均固定年利率計息5.5%。應付抵押貸款以一處房產為抵押，無追索權，需要每月支付利息和本金，直到2021年4月到期。截至2019年12月31日，公司擁有二扣除遞延融資成本後的應付按揭貸款總額約為4,430萬元，加權平均固定年利率為4.1%。截至2020年6月30日和2019年12月31日，為債務提供擔保的物業的賬面總價值約為$33.9百萬美元和$114.9分別為百萬美元。
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截至2020年6月30日，公司債務的預定本金支付情況如下(以千美元為單位)：
學分
設施		定期貸款高年級
不安全
注		按揭
放款
應付		美國債務總額
2020(6個月)$—  $—  $—  $231  $231  
2021—  —  —  11,271  11,271  
2022—  100,000  50,000  —  150,000  
2023—  —  —  —  —  
2024—  —  100,000  —  100,000  
此後—  —  200,000  —  200,000  
債務總額—  100,000  350,000  11,502  461,502  
遞延融資成本，淨額—  (313) (2,131) (14) (2,458) 
總債務，淨額$—  $99,687  $347,869  $11,488  $459,044  
加權平均利率不適用1.7 %3.8 %5.5 %3.4 %

注8.租賃
以下是截至2020年6月30日生效的租户經營租賃未來最低現金租金的時間表。該附表不反映續簽或替換現有租約帶來的未來租金收入，不包括財產運營費用償還(千美元)：
2020$67,785  
2021126,306  
2022108,402  
202387,933  
202468,909  
此後152,328  
總計$611,663  

注9.衍生金融工具
運用衍生工具的風險管理目標
本公司因其業務經營及經濟狀況而面臨若干風險。本公司主要通過管理其核心業務活動來管理其對各種業務及經營風險的敞口。本公司管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險，主要通過管理其債務融資的金額、來源和期限以及衍生金融工具的使用。*具體地説，本公司簽訂衍生金融工具是為了管理因業務活動而產生的風險，這些風險導致支付未來已知和不確定的現金金額，其價值由利率決定。*本公司的衍生金融工具用於管理其已知或預期現金支付的金額、時間和期限方面的差異，這些現金支付主要與其借款有關。
衍生工具
該公司使用利率衍生品的目的是增加利息支出的穩定性，並管理對利率變動的風險敞口。為達致此目標，本公司主要採用利率上限作為其利率風險管理策略的一部分。利率上限包括在利率超過協議固定價格的每個期間結束時從交易對手處收取可變金額。本公司不會將衍生品用於交易或投機目的。*本公司要求對衝衍生品工具在降低其指定對衝的風險敞口方面高度有效。因此，它的任何衍生活動都沒有明顯的無效。
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衍生工具的公允價值變動(即損益)的會計處理，取決於其是否已被指定為套期保值關係的一部分並符合條件，進而取決於套期保值關係的類型，未被指定為套期保值的衍生品必須通過收益調整為公允價值。對於被指定並符合現金流量對衝資格的衍生產品，衍生產品公允價值變動的有效部分最初計入累計其他全面收益(虧損)(“AOCI”)。在AOCI記錄的金額隨後重新分類為被對衝的預測交易影響收益期間的收益。但衍生產品公允價值變動的無效部分立即在收益中確認。
截至2020年6月30日，公司擁有一利率上限，以對衝與美元相關的可變現金流50.0其現有的百萬美元100.0百萬可變利率定期貸款。*上限名義價值為$50.0百萬美元，並將實際支付的年利率上限定為4.0%加1.20%至1.70%，取決於槓桿率，相對於$50.02014年12月1日(生效日期)至2021年5月4日期間的百萬美元。該公司以前有一個額外的利率上限，名義價值為#美元。50.0100萬美元(於2020年2月3日到期)，以對衝與美元相關的可變現金流50.0其現有的百萬美元100.0百萬可變利率定期貸款。公司需要對定期貸款按月支付某些浮動利率，而適用的交易對手有義務在LIBOR大於LIBOR的情況下每月向公司支付基於LIBOR的某些浮動利率付款4.0%，引用相同的名義金額。
本公司在隨附的綜合資產負債表中將所有衍生工具按毛數計入其他資產，因此，不存在淨資產與負債相抵銷的金額。下表彙總了該公司指定為對衝工具的衍生工具(以千美元為單位)：
導數
儀表		有效
日期		成熟性
日期		利息
率
罷工		公允價值名義金額
2020年6月30日2019年12月31日2020年6月30日2019年12月31日
資產：
利率上限12/1/20145/4/20214.0 %$—  $—  $50,000  $50,000  
利率上限9/1/20152/3/20204.0 %—  —  —  50,000  
總計$—  $—  $50,000  $100,000  
被指定和符合條件作為現金流量對衝的衍生品的公允價值變化的有效部分記錄在AOCI中，並將在對衝的預測交易影響公司可變利率債務收益的期間重新分類為利息支出。衍生工具公允價值變動中的無效部分直接在收益中確認為利息支出。
下表列出了公司衍生金融工具對截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的隨附綜合運營報表的影響(以千美元為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
現金流套期保值關係中的利率上限：
衍生品在AOCI中確認的增益額(有效部分)$—  $89  $—  $176  
從AOCI重新分類為利息支出的收益金額(有效部分)$46  $89  $119  $176  
該公司估計大約有$0.3未來12個月，100萬美元將從AOCI重新歸類為利息支出的增加。
注10.公允價值計量
ASC 820要求披露公允價值計量所屬的公允價值層次內的水平，包括使用活躍市場對相同資產或負債的報價進行計量(級別1)、活躍市場類似工具的報價或不活躍市場相同或類似工具的報價(級別2)，以及市場上不易觀察到的重大估值假設(級別3)。
經常性測量.利率合約
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利率上限的公允價值
目前，本公司使用利率上限協議來管理其利率風險。*該等工具的估值採用被廣泛接受的估值技術，包括對衍生品的預期現金流進行貼現現金流分析。這種分析反映了衍生品的合同條款，包括到到期日的期限，並使用了可觀察到的基於市場的輸入，包括利率曲線。自2020年6月30日起，本公司將本準則規定適用於其利率上限的估值。
以下列出了公司截至2020年6月30日和2019年12月31日按公允價值經常性核算的金融工具(以千美元為單位)：
 公允價值計量和使用
總公平價值在中國報價的最低價格
活躍度較高的房地產市場
完全相同的資產
和其他負債
(1級)		顯着性
其他
可觀測
輸入量
(2級)		顯着性
看不見的
輸入量
(3級)
資產
利率上限為：
2020年6月30日$—  $—  $—  $—  
2019年12月31日$—  $—  $—  $—  
按公允價值披露的金融工具
截至2020年6月30日和2019年12月31日，由於基於一級投入的這些投資或負債的短期性質，現金和現金等價物、應收賬款和應付賬款的公允價值接近其賬面價值。公司衍生工具的公允價值是根據二級投入進行評估的。公司應付抵押貸款和高級無擔保票據的公允價值是通過根據公司可用借款利率計算本金和利息支付的現值來估計的，借款利率為二級投入，並根據適用的信用利差進行調整，並假設貸款到到期日仍未償還。公司貸款的公允價值接近其賬面價值，因為可變利率接近公司可用的市場借款利率，即二級投入。本公司高級擔保貸款的公允價值接近其賬面價值，因為利率接近借款人可獲得的市場貸款利率，這是二級投入。
下表列出了截至2020年6月30日和2019年12月31日公司高級擔保貸款和債務的賬面價值和估計公允價值(以千美元為單位)：
 公允價值計量使用 
總公平價值在中國報價的最低價格
活躍的房地產市場
對於完全相同的
資產和
負債
(1級)		顯着性
其他
可觀測
輸入量
(2級)		顯着性
看不見的
輸入量
(3級)		賬面價值
資產
高級擔保貸款位於：
2020年6月30日$—  $—  $—  $—  $—  
2019年12月31日$15,915  $—  $15,915  $—  $15,858  
負債
債項金額：
2020年6月30日$495,763  $—  $495,763  $—  $459,044  
2019年12月31日$503,028  $—  $503,028  $—  $491,575  

注11.股東權益
公司的法定股本包括400,000,000普通股股份，$0.01每股面值，以及100,000,000優先股股份，$0.01每股面值。公司有一個在市場上發行股票的計劃(“$300百萬自動取款機計劃“)，根據該計劃，公司可以發行和出售其普通股股票，該普通股具有
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總髮行價最高可達$300.0百萬(美元)93.3於二零二零年六月三十日尚餘百萬元)，金額及時間由本公司不時釐定。在實施$300百萬自動取款機計劃，公司有一美元250.0百萬自動取款機計劃(“$250百萬自動取款機計劃“)，自2019年5月31日起大量使用，不再活躍。美元以下的實際銷售額300百萬自動取款機計劃(如果有的話)將取決於公司不時確定的各種因素，其中包括市場狀況、公司普通股的交易價格、公司對公司適當資金來源的決定以及公司可用資金的潛在用途。在截至2020年6月30日的三個月和六個月內，公司總共發行了619,300和1,046,327分別為普通股，加權平均發行價為#美元。52.81及$53.04分別在$以下的每股300百萬自動取款機計劃，淨收益約為$32.2百萬美元和$54.7分別為100萬美元，並向適用的銷售代理支付總額約為#美元的補償。0.5百萬美元和$0.8分別為百萬美元。在截至2019年6月30日的三個月和六個月內，本公司共發行了2,375,270和4,364,071分別為普通股，加權平均發行價為#美元。45.76及$43.77分別在$以下的每股300百萬自動取款機計劃和美元250百萬自動取款機計劃，淨收益約為$107.1百萬美元和$188.2分別為100萬美元，並向適用的銷售代理支付總額約為#美元的補償。1.6百萬美元和$2.8分別為百萬美元。
本公司有一項股份回購計劃，授權本公司回購最多3,000,000直至2020年12月31日。根據該計劃進行的購買將在聯邦證券法和其他法律要求允許的情況下在公開市場或私下協商的交易中進行。任何回購的時間、方式、價格和金額將由公司酌情決定，並將受到經濟和市場條件、股價、適用的法律要求和其他因素的影響。該計劃可能隨時暫停或終止。截至2020年6月30日，本公司尚未根據其股份回購計劃回購任何股票。

本公司於2020年5月5日股東周年大會上，合共授予11,190根據2019年計劃，向獨立董事出售本公司普通股無限制股票，授予日期每股公允價值為$53.62。普通股的公允價值是根據授予日公司普通股的收盤價確定的。該公司確認了大約$0.6截至2020年6月30日的三個月和六個月與此次發行相關的補償成本均為1.6億美元。
於2019年，本公司設立了為特定員工及本公司董事會成員的利益而維持的無限制遞延薪酬計劃(“遞延薪酬計劃”)，他們的若干現金及股權薪酬可存入該計劃內。遞延補償計劃資產由拉比信託基金持有，該信託基金在公司破產或資不抵債的情況下受制於公司債權人的債權。遞延補償計劃中持有的股份在股東權益中的分類方式與庫存股的分類方式相似。股份公允價值的後續變動不予以確認。在.期間截至三個月和六個月 2020年6月30日, 3,730和139,224普通股分別存入遞延補償計劃。
截至2020年6月30日，有1,898,9612019年計劃授權發行的作為限制性股票授予、非限制性股票獎勵或績效股票獎勵的普通股，其中1,429,652仍然可以發行。授予日於二零一零年二月十六日(開始運作)至二零二零年六月三十日期間發行的限制性股票獎勵每股公允價值介乎$14.20至$58.08。於截至二零二零年六月三十日止六個月內授予之限制性股票之公平價值約為$。1.2百萬，而限制性股票的歸屬期限為三年。截至2020年6月30日，該公司擁有約5.8與限制性股票發行有關的未確認補償成本總額的百萬美元，預計將在剩餘的加權平均期間確認，加權平均期間約為3.5好多年了。該公司確認的補償費用約為#美元。0.7百萬美元和$0.4分別在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月內達到百萬美元，約為1.4百萬美元和$0.9截至2020年6月30日和2019年6月30日的六個月，分別為與限制性股票發行相關的100萬美元。
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目錄
以下為截至2020年6月30日的6個月，授予公司高管和員工的限售股總數及相關加權平均授予日公允價值股價摘要：
受限制的股票活動：
股份加權平均助學金
公允價值日期
截至2019年12月31日的已發行非既得股426,770  $28.20  
授與20,501  58.08  
沒收(352) 32.45  
既得(8,436) 31.89  
截至2020年6月30日的已發行非既得股438,483  $29.52  
以下為截至2020年6月30日已發行的限制性股票未歸屬股份總額歸屬時間表：
未歸屬普通股：歸屬日程表股票數量為股
2020(6個月)287,500  
202114,852  
202213,812  
202338,762  
202483,557  
此後—  
未歸屬股份總數438,483  
長期激勵計劃：
截至2020年6月30日，業績份額獎勵有三個公開業績測算期：2018年1月1日至2020年12月31日、2019年1月1日至2021年12月31日、2020年1月1日至2022年12月31日。在截至2020年6月30日的六個月內，本公司發行了135,494普通股，價格為$54.22與2017年1月1日至2019年12月31日業績期間的業績股票獎勵相關的每股收益。與2019年1月1日之前授予的開放式業績股票獎勵相關的費用根據公司的相對股價表現而不同。
下表彙總了有關2019年1月1日之前授予的績效股票獎勵的某些信息(以千美元為單位)：
公允價值業績在股票期內的表現公允價值2020年6月30日應計項目2020年6月30日截至6月30日的三個月的費用，截至6月30日的6個月的費用，
2020201920202019
2018年1月1日-2020年12月31日$6,091  $5,069  $119  $1,295  $725  $1,886  
2017年1月1日-2019年12月31日—  —  —  1,097  —  1,884  
總計$6,091  $5,069  $119  $2,392  $725  $3,770  

根據本公司於2019年1月8日修訂並重述的經修訂LTIP，每位參與者於2019年1月1日或之後授予的目標獎勵的業績份額目標獎勵將以若干普通股表示，並以普通股股份結算。目標獎勵之前以美元金額表示，並以普通股股票結算。自2019年1月1日或之後授予的業績股份獎勵開始，業績股份獎勵的授予日期公允價值將在授予日採用蒙特卡洛模擬模型在當前會計處理下確定，並在業績期間以直線方式確認。
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目錄
下表彙總了有關2019年1月1日或之後授予的績效股票獎勵的某些信息(以千美元為單位)：
業績和份額期間批出日期的公允價值截至6月30日的三個月的費用，截至6月30日的6個月的費用，
2020201920202019
2019年1月1日-2021年12月31日$4,829  $402  $403  $804  $805  
2020年1月1日-2022年12月31日5,572  465  —  930  —  
總計$10,401  $867  $403  $1,734  $805  
股息：
下表列出了截至2020年6月30日的6個月內支付或應付的每股現金股息：
在截至前三個月的時間裏安防派發股息的人
分享		申報截止日期記錄日期支付日期
2020年3月31日普通股$0.27  2020年2月5日2020年3月27日2020年4月10日
2020年6月30日普通股$0.27  2020年5月5日2020年6月30日2020年7月14日

注12。每股淨收益(虧損)
根據ASC260-10-45，確定股票支付交易中授予的工具是否為參與證券，包含不可沒收股息權的未歸屬股份支付獎勵是參與證券，並根據兩級法計入每股收益。計算每股收益的兩級法根據宣佈的股息(無論是否支付)和未分配收益的參與權，將每股收益分配給普通股和任何參與的證券。在兩級法下，普通股每股收益的計算方法是將分配給普通股股東的分配收益和分配給普通股股東的未分配收益之和除以當期已發行普通股的加權平均數量。本公司的限制性股票的非既得股被視為參與證券，因為這些基於股票的獎勵包含不可沒收的股息權利，無論獎勵最終是歸屬還是到期。公司有不是的截至2020年和2019年6月30日的三個月和六個月的未償還反稀釋證券或稀釋限制性股票獎勵。
根據本公司釐定以股份為基礎的支付交易中授予的工具是否為參與證券並計入每股盈利的政策，每股普通股淨收入(虧損)根據通過宣派股息(如有)分配的收益進行調整，並根據兩級法分配給所有參與證券(已發行的加權平均普通股和已發行的未歸屬限制股)。在這種方法下，分配給438,595和385,587截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月的已發行未歸屬限制股加權平均比例，以及436,567和387,542分別為截至2020年6月30日和2019年6月30日的六個月的加權平均未歸屬限制股流通股。
假設報告期為衡量期末，在每個預先確定的業績衡量期間結束後可能以普通股形式支付的績效股票獎勵作為或有可發行股票計入已發行股票的攤薄加權平均普通股計算中，其影響是攤薄的。與業績股獎勵相關的攤薄股份為407,139和294,570分別截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月。
注13.承諾和或有事項
合同承諾。截至2020年8月4日，公司已一與第三方賣家簽訂的未完成合同一改善了的地塊，總共約7.0英畝。不能保證本公司將根據合同收購該物業，因為建議的收購須受盡職調查和各種成交條件的制約。
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目錄
下表彙總了有關公司根據合同擁有的物業的某些信息：
市場數量：
建築		平方英尺採購價格(In)
千人)		承擔的債務(In)
千人)
洛杉磯—  —  $—  $—  
新澤西北部/紐約市
—  —  —  —  
舊金山灣區—  —  —  —  
西雅圖1
—  —  7,275  —  
邁阿密—  —  —  —  
華盛頓特區。—  —  —  —  
總計—  —  $7,275  $—  
1包括一改進後的地塊包含大約7.0英畝。

截至2020年8月4日，本公司已執行二與第三方賣方簽訂不具約束力的意向書，以收購一座工業建築，該建築由大約13,000平方英尺和一改進後的地塊由大約4.7英畝，預計總購買價格約為$22.72000萬。在正常業務過程中，本公司訂立不具約束力的意向書，向第三方購買物業，該等意向書可能會使本公司有責任在發生某些事件時付款或履行其他義務，包括簽署買賣協議及圓滿完成各項盡職調查事宜。本公司不能保證會就該等物業訂立買賣協議，或以其他方式按所述條款或根本不會完成任何該等預期購買。
注14.後續事件
新冠肺炎的大流行，以及各國政府為減緩它而採取的緩解措施，已經造成了廣泛的經濟混亂。該公司總部位於加利福尼亞州舊金山，其員工一直在遠程工作，以遵守2020年3月16日在舊金山灣區要求的就地避難訂單。該公司利用當地的第三方物業經理，他們通常處於類似的就地避難所訂單下，並在遠程工作。公司有業務連續性和溝通計劃，雖然不能保證，但公司相信這些計劃使公司能夠在此類中斷期間有效地運營和管理其投資組合。該公司預計，即使在就地避難所訂單解除後，它在中期內仍將採用符合社會距離和公司業務連續性計劃的較低密度的工作安排。

Terreno房地產公司繼續與其客户合作，這些客户被迫關閉或以其他方式限制業務，或其業務在大流行期間受到不利影響，以個案為基礎提供租金延期。對於空置空間和即將到期的租賃，由於住房就地訂單，目前的租賃環境已經放緩，這將減少正常租賃環境下的收入。關於2020年7月的賬單租金，截至2020年8月4日，公司收到約95租金的%以現金支付，另加1%，通過應用保證金。截至2020年8月4日：

•174租户，代表大約36.0公司總租户中有%要求延期或減免租金。此類請求彙總7.0公司年化基本租金的%；

•中的174根據要求，公司批准延期支付租金給61租户聚合2.7年化基本租金的百分比(35.1請求總數的百分比(按數量和38.7%乘以美元金額)，表示76.7美元延期請求總數的百分比(3.6年化基本租金的%)。該公司沒有給予任何租金寬減；

•該公司否認50租户請求聚合1.8年化基本租金的百分比(28.7請求總數的百分比(按數量和25.7按美元金額計算的百分比)。59租户聚合1.6要求延期租金或減免租金的年化基本租金的百分比撤銷了他們的請求(33.3按數量和數量列出的請求百分比22.5美元金額百分比)；

•該公司仍在與四提出要求的租户0.05公司年化基本租金的百分比作為租金延期或減免(2.3按數量和數量列出的請求百分比0.7按美元金額計算的百分比)；及

•公司將來可能會修改或簽訂額外的租金延期協議。
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目錄
隨着市場參與者尋找價格發現，收購和處置市場已經放緩。該公司的收購量仍將取決於機會集的質量和定價，以及其股票相對於每股資產淨值的價格。該公司在2020年沒有剩餘的債務到期日，為$11.52021年4月到期的2000萬按揭貸款，以及不是的其$的未償還餘額250.0百萬循環信貸安排。此外，該公司的現金和現金等價物餘額約為#美元。148.3截至2020年6月30日，在隨附的合併資產負債表中為1.2億美元。
2020年7月9日，該公司終止了與其Belleville物業現有租户的租約，並與一家領先的電子商務公司簽訂了新的租約。收到的租賃終止費約為#美元。3.32000萬美元，遞延應收租金核銷約為#美元。3.42000萬。
2020年7月10日，公司收購一工業建築合計22,000位於加利福尼亞州舊金山南部的平方英尺，總購買價格約為$6.32000萬。該財產是使用手頭現有現金從無關的第三方手中收購的。
2020年7月23日，本公司出售一工業建築合計192,500位於佛羅裏達州邁阿密湖區的平方英尺，售價約為美元22.22000萬。這處房產被賣給了一個無關的第三方。
2020年8月4日，公司董事會宣佈派發現金股息，金額為$0.292020年10月16日支付給截至2020年10月2日收盤登記在冊的股東的普通股每股。

第二項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。
本季度報告(Form 10-Q)包含1995年“私人證券訴訟改革法案”、經修訂的1933年“證券法”第27A節(“證券法”)和經修訂的1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E節所指的前瞻性陳述，這些前瞻性陳述符合“1995年私人證券訴訟改革法”、“1933年證券法”(“證券法”)和“1934年證券交易法”(“交易法”)的含義。我們提醒投資者，前瞻性陳述是基於管理層的信念以及管理層所做的假設和目前可獲得的信息。當使用“預期”、“相信”、“估計”、“預期”、“打算”、“可能”、“可能”、“計劃”、“項目”、“結果”、“應該”、“將”、“尋求”、“目標”、“看到”、“可能”、“立場”、“機會”、“展望”以及類似的表述，而不完全涉及歷史問題時，旨在識別前瞻性表述。這些陳述會受到風險、不確定性和假設的影響，不能保證未來的業績，這些可能會受到已知和未知的風險、趨勢、不確定性以及我們無法控制的因素的影響。如果這些風險或不確定性中的一個或多個成為現實，或者潛在的假設被證明是不正確的，實際結果可能與預期、估計或預測的結果大不相同。我們明確表示不承擔任何責任更新我們的前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因，除非法律要求。因此，投資者在依賴過去的前瞻性陳述時應謹慎行事，這些前瞻性陳述是基於當時的結果和趨勢來預測未來的結果或趨勢的。
可能導致我們的實際結果、業績或成就與前瞻性陳述中明示或暗示的結果、業績或成就大不相同的一些風險和不確定因素包括但不限於：
•在我們於2020年2月6日提交給證券交易委員會的截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中，在我們於2020年5月6日提交給證券交易委員會的Form 10-Q季度報告中，以及在我們的其他公開文件中，在截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中，在我們於2020年5月6日提交給證券交易委員會的Form 10-Q季度報告中，以及在我們的其他公開文件中，所包括的因素應被解讀為由於大量的
•我們以對我們有利的條件識別和獲取工業產權的能力
•資本市場的普遍波動性和我們普通股的市場價格；
•不利的經濟或房地產條件或工業地產部門和/或我們購買物業的市場的發展；
•對關鍵人員的依賴和對第三方物業管理者的依賴；
•我們不能遵守適用於公司，特別是上市公司的法律、規則和法規；
•我們有能力有效地管理我們的增長；
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目錄
•租户破產、拖欠租約或租户不續租；
•租金降低或空置率上升；
•利率和運營成本增加；
•倫敦銀行間同業拆借利率(“LIBOR”)的潛在中斷；
•房地產估值和減值費用下降；
•我們的預期槓桿率，我們未能獲得必要的外部融資，以及現有和未來的償債義務；
•我們向股東進行分配的能力；
•未能成功對衝加息風險；
•我們未能成功經營收購的物業；
•與我們的房地產重新開發、翻新和擴建戰略和活動有關的風險；
•新冠肺炎對美國、地區和全球經濟的持續影響以及我們公司和我們租户的業務、財務狀況和經營業績；
•我們未能取得房地產投資信託基金(“REIT”)的資格或保持其地位，以及税法可能出現不利變化；
•與我們的財產相關的未投保或投保不足的損失和費用，或其他由未來訴訟引起的損失和費用；
•與自然災害相關的環境不確定性和風險；
•金融市場波動；市場和
•修改房地產和區劃法，提高房地產税率。
概述
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，以及其子公司“We”、“us”、“Our”、“Our Company”或“本公司”)在美國沿海六個主要市場收購、擁有和運營工業房地產：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。我們投資幾種類型的工業房地產，包括倉庫/配送(約佔我們年化基本租金的81.9%)。這些項目包括：運輸(約5.4%)、轉運(約5.3%)和改良地塊(約7.4%)。我們的目標是位於填充區的功能性建築，這些建築可能會被多個租户共享，並迎合我們運營的各個子市場內的客户需求。填充位置是被高度集中的已開發土地和現有建築包圍的地理位置。截至2020年6月30日，我們總共擁有218棟建築，總面積約1,310萬平方英尺，22塊面積約為85.0英畝的改善地塊，以及兩處正在重新開發的物業，預計完工後將包含約50萬平方英尺。建築物和改善後的地塊分別約96.0%和98.5%租賃給484個客户，其中最大的客户約佔我們年化基本租金總額的3.6%。有關這些類型的工業地產的一般描述，請參閲我們截至2019年12月31日的年度報告10-K表中的項目1-我們的投資戰略-工業設施的一般特徵。
我們是一家內部管理的馬裏蘭州公司，並選擇從截至2010年12月31日的納税年度開始，根據修訂後的1986年國税法(或該法典)第2856至860節作為房地產投資信託基金徵税。
下表按類型彙總了我們截至2020年6月30日的房地產投資：
類型建築物或改善後的地塊的數量
年化基本租金(000‘s)1
佔總數的百分比
倉庫/配送194$116,936  81.9 %
撓性107,6965.4 %
轉運147,5665.3 %
改良土地2210,5627.4 %
總計/加權平均值240$142,760  100.0 %
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目錄
1截至2020年6月30日，年化基本租金的計算方式為每個租約的合同月基本租金，不包括任何部分或全部租金減免，乘以12。
下表按市場彙總了我們截至2020年6月30日的房地產投資：
洛杉磯新澤西北部/紐約市舊金山灣區西雅圖邁阿密華盛頓特區。總計/加權平均值
房地產投資
樓數：141  62  40  29  28  18  218  
可出租廣場(英尺)2,560,682  3,552,681  2,033,381  1,839,566  1,563,326  1,534,625  13,084,261  
佔總數的%%19.6 %27.2 %15.5 %14.1 %11.9 %11.7 %100.0 %
截至2020年6月30日，入住率為%98.9 %88.8 %97.2 %98.3 %100.0 %99.1 %96.0 %
年化基本租金
(000’s) 1
$23,061  $35,564  $25,903  $16,986  $14,214  $16,470  $132,198  
佔總數的%%17.4 %26.9 %19.6 %12.8 %10.8 %12.5 %100.0 %
年化基本租金1人均佔地面積(英尺)
$9.10  $11.27  $13.10  $9.39  $9.09  $10.83  $10.53  
加權平均剩餘租賃年限(年)2
6.5  4.1  3.8  3.0  3.9  3.7  4.3  
對改良土地的投資
地塊數量：16  9  2  2  2  1  22  
英畝11.9  48.8  4.0  3.7  3.2  13.4  85.0  
佔總數的%%14.0 %57.5 %4.7 %4.4 %3.7 %15.7 %100.0 %
截至2020年6月30日，入住率為%100.0 %100.0 %68.1 %100.0 %100.0 %100.0 %98.5 %
年化基本租金
(000’s) 1
$2,590  $5,536  $647  $552  $394  $843  $10,562  
佔總數的%%24.5 %52.5 %6.1 %5.2 %3.7 %8.0 %100.0 %
年化基本租金1人均佔地面積(英尺)
$4.98  $2.66  $5.50  $3.72  $2.85  $1.45  $2.93  
加權平均剩餘租賃年限(年)2
4.7  5.3  1.7  3.8  3.2  9.5  5.6  
房地產投資總額
年化基本租金(000‘s)1
$25,651  $41,100  $26,550  $17,538  $14,608  $17,313  $142,760  
賬面總值(000)3
$427,510  $645,498  $383,973  $329,652  $167,708  $217,103  $2,171,444  
佔總數的百分比19.7 %29.7 %17.7 %15.2 %7.7 %10.0 %100.0 %
1截至2020年6月30日，年化基本租金的計算方式為每個租約的合同月基本租金，不包括任何部分或全部租金減免，乘以12。
2加權平均剩餘租賃期限是將截至2020年6月30日的每份租約的剩餘租賃期限相加，再按各自的面積加權計算。
3包括兩個正在重新開發的物業，預計完工後約為50萬平方英尺，如下所述。
截至2020年6月30日，我們擁有兩個正在重建的物業，預計完工後面積約為50萬平方英尺，預計總投資約為9700萬美元，包括重建成本、資本化利息和其他成本約8980萬美元。
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目錄
下表彙總了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月期間發生的資本支出(以千美元為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
建築改善$4,264  $4,395  $7,594  $9,442  
租户改進763  1,192  1,028  1,927  
租賃佣金1,484  1,290  4,426  3,101  
重建、改建和擴建2,363  9,588  3,577  16,172  
資本支出總額1
$8,874  $16,465  $16,625  $30,642  
1包括截至2020年和2019年6月30日的三個月分別約450萬美元和1,380萬美元，以及截至2020年和2019年6月30日的六個月分別約890萬美元和2,220萬美元，分別與截至2020年和2019年6月30日的三個月13個物業的租賃收購空置、正在進行的重建建設以及翻新和擴建項目(穩定資本)有關，以及截至2020年和2019年6月30日的六個月分別涉及13個和14個物業的約890萬美元和2,220萬美元。
我們的工業物業通常按“三重淨值”租約，即租户按比例支付房地產税、保險費和運營成本，或按“修正毛利率”租約，即租户支付超過一定門檻的費用。“三重淨值”是指租户按比例繳納房地產税、保險費和運營成本，或者按“修正毛利率”租約，租户支付的費用超過一定的門檻。此外，我們約92.9%的租賃空間包括固定租金上漲或基於消費物價指數的租金上漲。租期通常從三年到十年不等。我們透過檢討未償還應收賬款餘額，持續監察租户的流動資金及信譽，並根據有關租賃協議的規定，按適當情況定期檢討租户的財務狀況。如有需要，我們會與租户管理層就他們的業務進行討論，並實地視察租户的運作情況。
根據截至2020年6月30日的年化基本租金計算，我們排名前20位的客户如下：
顧客租約可出租
平方英尺		佔全球總數的%
可出租
平方英尺
年化
基本租金
(000’s) 1
佔全球總數的%
年化
基本租金
1
Amazon.com2
4260,4622.0 %$5,153  3.6 %
2
聯邦快遞公司3
7314,5192.4 %5,054  3.5 %
3美國政府8300,7322.3 %3,748  2.6 %
4丹納赫3171,7071.3 %3,732  2.6 %
5哥倫比亞特區5197,6171.5 %2,751  1.9 %
6美源伯根1211,4181.6 %2,543  1.8 %
7DirectBuy家居裝修1230,8911.8 %1,860  1.3 %
8XPO物流2180,7171.4 %1,732  1.2 %
9L3哈里斯技術公司1147,8981.1 %1,651  1.2 %
10託帕茲照明公司1190,0001.4 %1,463  1.0 %
11
邁阿密國際貨運系統4
1192,4541.5 %1,463  1.0 %
12
科爾尼港口安全公司(Port Kearny Security，Inc.)5
1—— %1,437  1.0 %
13奧尼爾物流2237,6921.8 %1,429  1.0 %
14YRC261,2520.5 %1,412  1.0 %
15酒吧物流2203,2631.6 %1,393  1.0 %
16丁香解決方案公司192,8840.7 %1,338  0.9 %
17賽亞汽車貨運有限責任公司152,0860.4 %1,280  0.9 %
18空間系統/勞拉有限責任公司2107,0600.8 %1,246  0.9 %
19Jam‘n物流1110,3360.8 %1,229  0.9 %
20
弗雷德莫爾公司(Fredmore Inc.)紐瓦克DBA機場6
2—— %1,206  0.9 %
總計483,262,988  24.9 %$43,120  30.2 %
1截至2020年6月30日，年化基本租金的計算方式為每個租約的合同月基本租金，不包括任何部分或全部租金減免，乘以12。
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目錄
2包括一塊佔地2.8英畝的改良地塊。
3包括一塊7.7英畝的改良地塊。
4租户佔據了我們在佛羅裏達州邁阿密湖區的第60處房產，該房產於2020年7月23日出售。
5租賃區包括16.9英畝的改良土地。
6租賃區包括10.6英畝的改良土地。
下表彙總了截至2020年6月30日的已有租賃的預期租賃到期日，但沒有在預定到期日或之前行使未行使的續訂選擇權或終止權(如果有)：
年可出租的廣場(英尺)佔可出租總租金的%
平方英尺
年化房租基數-租金
(000’s) 2, 3
摺合成年率的總銷售額的%
基本租金
2020 1
779,1566.0 %8,606  5.4 %
20212,335,49817.8 %22,092  14.0 %
20221,651,53012.6 %18,293  11.6 %
20231,790,54913.7 %22,592  14.3 %
20241,545,96811.8 %20,567  13.0 %
此後4,455,98934.1 %66,047  41.7 %
總計12,558,69096.0 %158,197100.0 %
1包括2020年6月30日或之後到期的租約，以及總計約61,156平方英尺的按月租約。
2年化基本租金按租約到期時的每月合同基本租金計算，不包括任何部分或全部租金減免。作為2020年6月30日，乘以12。
3包括與總計約85.0英畝的22個改善地塊相關的年化基本租金。
我們是否有能力以等於或高於當前租金的租金重新租賃或續租即將到期的空間，這將影響我們的運營業績。截至2020年6月30日，佔我們投資組合可出租總面積約6.0%的租約定於2020年12月31日到期。我們目前預計，平均而言，我們2020年到期的新(重新租賃)或續簽租約可能實現的租金將高於目前為相同空間支付的租金。截至2020年6月30日止三個月開始合共約50萬平方尺的新租約及續訂租約的租金變動較該相同空間的先前租金水平高出約38.2%，而於截至2020年6月30日止六個月開始合共約110萬平方英尺的新租賃及續訂租賃的租金變動較該相同空間的先前租金比率高出約28.9%。截至2020年6月30日的三個月和六個月，我們的租户保留率分別為18.4%和52.3%。租户保留率下降的主要原因是我們州際酒店的382,000平方英尺到期，其中19萬平方英尺截至2020年6月30日釋放給了新租户。
我們過去的表現可能不能代表未來的結果，我們不能向您保證租約將會續簽，或者我們的物業將完全或以等於或高於當前平均租金的租金重新租賃，特別是考慮到當前的租賃環境因住房就地訂單而放緩，這將減少正常租賃環境下的收入。此外，特定市場的轉租/續租租金可能與我們整個投資組合的租金不一致，市場內特定物業的轉租/續租租金可能與我們在特定市場內的投資組合的租金不一致，每種情況下都會受到一系列因素的影響，包括當地房地產條件、當地工業空間的供求情況、物業狀況、租賃激勵措施(包括免租和租户改善)的影響，以及該物業或物業內的空間是否已重新開發。
近期發展
新冠肺炎
新冠肺炎的大流行，以及各國政府為減緩它而採取的緩解措施，已經造成了重大的經濟混亂。我們的總部設在舊金山，我們的員工一直在遠程工作，以遵守2020年3月16日整個舊金山灣區強制執行的居家訂單。我們利用當地的第三方物業經理，他們通常處於類似的居家訂單下，並在遠程工作。我們有業務連續性和溝通計劃，我們相信，儘管不能保證，但這些計劃可以讓我們在此類中斷期間有效地運營和管理我們的投資組合。我們預計，即使在採取了某些緩解措施，包括呆在家裏之後，
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目錄
如果訂單被放寬或撤銷，我們將在中期內採用與社會距離和我們的業務連續性計劃相一致的低密度工作安排。

雖然無法準確預測新冠肺炎疫情對本公司業務的影響，但我們將繼續與被迫關閉或以其他方式限制運營或其業務在疫情期間受到不利影響的客户合作，根據具體情況提供租金延期。關於2020年7月的租金，截至2020年8月4日，我們收到了大約95%的現金租金，並通過申請保證金額外獲得1%的租金。截至2020年8月4日：

•174個租户，約佔全港租户總數的36.0%，要求延遲或減免租金。這樣的要求合計佔我們年化基本租金的7.0%；

•在174宗申請中，我們批准61個租户延遲支付租金，合共年化基本租金的2.7%(按數目計算佔總要求租金的35.1%，按金額計算佔38.7%)，佔該等租户提出的延遲租金要求總額(每年基本租金的3.6%)的76.7%。我們沒有給予任何租金減免；

•我們拒絕了50個租户請求，總計1.8%的年化基本租金(按數量計算佔總請求的28.7%，按金額計算佔25.7%)。59個要求延期或減免租金的年化基本租金合計1.6%的租户撤銷了他們的請求(按數量計算佔33.3%，按金額計算佔22.5%)；

•在截至2020年6月30日的三個月和六個月裏，我們分別為某些租户沖銷了40萬美元和90萬美元的直線應收租金，這些租户未來的合同租賃付款是不可能的；

•我們仍在與4個租户磋商，他們要求我們每年基本租金的0.05%作為延遲或減免租金(按數目計算為2.3%，按金額計算為0.7%)；以及

•我們將來可能會修改或簽訂額外的延遲租金協議。
這個隨着市場參與者尋找價格發現，收購和處置市場也同樣放緩。我們的收購量將仍然取決於機會集的質量和定價，以及我們股票相對於每股資產淨值的價格。我們相信，儘管不能保證，但我們的資產負債表處於有利地位，可以進行機會性收購，因為我們在2020年沒有剩餘的債務到期日，aN美元1,150萬美元抵押貸款e貸款將於2021年4月到期，我們2.5億美元的循環信貸安排沒有餘額。另外，我們的現金餘額大約是截至LY$1.483億 2020年6月30日。看見“項目1A--風險因素”在這份表格10-Q的季度報告中，我們將進一步討論新冠肺炎疫情給我們帶來的和可能帶來的風險。
採購活動
在截至2020年6月30日的三個月內，我們收購了一個佔地約13,000平方英尺的工業建築和一個佔地約2.8英畝的改善地塊，總購買價格約為1,010萬美元。這些財產是使用現有的手頭現金、處置的淨收益和發行普通股的淨收益從無關的第三方手中收購的。下表列出了我們在截至2020年6月30日的三個月內收購的工業屬性：
物業名稱定位收購截止日期數量：
建築		正方形
雙腳
採購價格：
(以千人為單位)1
穩定下來
上限利率：2
肯特郡第84街3
華盛頓州肯特市2020年4月17日—  —  $4,500  5.7 %
哈德森華盛頓州西雅圖2020年5月13日1  13,000  5,611  4.0 %
總計/加權平均值1  13,000  $10,111  4.8 %
1不包括無形負債和按揭保費(如果有的話)。總的初始投資總額約為1050萬美元，其中包括30萬美元的資本化關閉成本和收購成本，以及10萬美元的假定無形負債。
2穩定資本化率，此處稱為穩定上限利率，在收購時計算為穩定於市場佔有率(一般為95%)的物業的年度現金基礎淨營業收入除以物業的總收購成本。物業的總收購成本基準包括初始購買價格、假設債務按市價計價的影響、買方的盡職調查和成交成本、估計的近期資本支出以及實現穩定所需的租賃成本。我們將物業的現金基礎淨營業收入定義為不包括直線租金和租賃無形資產攤銷的淨營業收入。這些
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目錄
穩定的上限利率會受到風險、不確定性和假設的影響，並不能保證未來的業績，這些風險、趨勢、不確定性因素可能會受到已知和未知風險、趨勢、不確定性和我們無法控制的因素的影響，包括與我們能否實現與穩定上限利率相關的估計預測的風險，以及我們在提交給美國證券交易委員會的截止至2019年12月31日的10-K表格年度報告、截至2020年3月31日的10-Q表格季度報告以及其他公開申報文件中包含的風險因素。
3表示包含約2.8英畝的改良地塊。
重建活動
截至2020年6月30日，我們有兩個正在重建的物業，預計建成後面積約為50萬平方英尺，預計總投資約為9,700萬美元，包括重建成本、資本化利息和其他成本約為8,980萬美元，詳情如下：
物業名稱
預期總價值
投資額(在
數以千計)1
迄今花費的金額(以千為單位)估計數
數量
剩餘時間：
花費(以千為單位)
估計數
穩定的大小寫
費率：2
估計開發後平方英尺估計數
完工
季		2020年6月30日預租百分比
SoDo Row-南北$62,271  $58,003  $4,268  4.5 %234,308Q3 202114.0 %
肯特19234,763  31,810  2,953  5.4 %219,910Q4 2020— %
總計/加權平均值$97,034  $89,813  $7,221  4.8 %454,2187.0 %
1該物業的總預期投資包括初始購買價格、買方盡職調查和關閉成本、估計的近期重新開發支出、資本化利息和實現穩定所需的租賃成本。
2估計穩定上限税率的計算方式為穩定於市場佔有率(一般為95%)的物業的年度現金基礎淨營業收入除以物業的總收購成本。我們將物業的現金基礎淨營業收入定義為不包括直線租金和租賃無形資產攤銷的淨營業收入。這些估計的穩定上限利率會受到風險、不確定性和假設的影響，並不能保證未來的表現，這些可能會受到已知和未知風險、趨勢、不確定性和超出我們控制範圍的因素的影響，包括與我們能否實現與穩定上限利率相關的估計預測的風險，以及我們在提交給我們的截止至2020年12月31日的10-K表格年度報告、截止到2020年3月31日的10-Q表格季度報告以及其他公開申報文件中包含的風險因素。
處置活動
在截至2020年6月30日的六個月中，我們以約5130萬美元的銷售價格出售了位於華盛頓特區市場的三處房產，獲得了約1780萬美元的收益。
以下彙總了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月內出售的物業的運營濃縮結果(以千美元為單位)：
 截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
 2020201920202019
租金收入$590  $749  $1,339  $1,483  
租户費用報銷294  274  609  675  
物業運營費用(159) (267) (444) (663) 
折舊攤銷—  (315) (210) (632) 
經營收入$725  $441  $1,294  $863  
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目錄
自動櫃員機計劃
我們有一個在市場上的股權發行計劃(“3億美元自動取款機計劃”)，根據該計劃，我們可以發行和出售我們普通股的股票，總髮行價最高可達30000萬美元(截至2020年6月30日剩餘9330萬美元)，金額和時間由我們不時決定。在實施3億美元的自動櫃員機計劃之前，我們有一個2.5億美元的自動櫃員機計劃(“2.5億美元自動櫃員機計劃”)，截至2019年5月31日，該計劃的使用率很高，不再活躍。我們打算將根據3億美元自動櫃員機計劃發行股票的淨收益(如果有的話)用於一般公司目的，其中可能包括未來的收購和債務的償還，包括我們循環信貸安排下的借款。在截至2020年6月30日的三個月和六個月內，根據3億美元的自動取款機計劃，我們分別發行了總計619,300股和1,046,327股普通股，加權平均發行價分別為每股52.81美元和53.04美元，淨收益分別約為3220萬美元和5470萬美元，並分別向適用的銷售代理支付了約50萬美元和80萬美元的總薪酬。
長期激勵計劃
2019年1月8日，我們修訂並重述了修訂後的長期激勵計劃(修訂並重述，即修訂後的LTIP)。根據修訂後的LTIP，每個參與者在2019年1月1日或之後授予的目標獎勵的業績份額目標獎勵將以若干普通股表示，並以普通股股份結算。目標獎勵之前以美元金額表示，並以普通股股票結算。自2019年1月1日或之後授予業績股份獎勵開始，業績股份獎勵的授予日期公允價值將在授予日採用蒙特卡羅模擬模型在當前會計處理下確定，並在業績期間以直線方式確認。2020年1月1日至2022年12月31日業績考核期的業績股票獎勵公允價值為560萬美元，將在三年內按季度確認。截至2020年6月30日的三個月和六個月，績效股票獎勵的基於股票的薪酬支出分別為100萬美元和250萬美元。
股權激勵計劃
2019年4月30日，我們的股東批准了2019年股權激勵計劃(“2019年計劃”)，該計劃取代了修訂後的2010年股權激勵計劃(“2010計劃”)。2019年計劃允許授予限制性股票獎勵、業績股票獎勵和非限制性股票獎勵。根據2019年計劃可以發行的普通股最高數量為1,898,961股，包括(I)根據2019年計劃初步預留和可供發行的1,510,079股。根據2010年計劃取消或以其他方式終止的股票應增加到根據2019年計劃可供發行的股票中。根據2010年計劃，不會再給予任何獎勵。截至2020年6月30日，根據2019年計劃，授權作為限制性股票授予、非限制性股票獎勵或績效股票獎勵發行的普通股有1,898,961股，其中仍有1,429,652股可供發行。
優先擔保貸款
我們向借款人發放了一筆未償還的高級擔保貸款(“高級擔保貸款”)，該貸款的固定年利率為8.0%，並在截至2020年6月30日的三個月內得到全額償還。高級擔保貸款由六個主要位於新澤西州紐瓦克的改善地塊組成的投資組合擔保。截至2020年6月30日和2019年12月31日，扣除遞延貸款費用分別約為0美元和10萬美元后，高級擔保貸款的未償還金額分別約為0美元和1,590萬美元，高級擔保貸款的未償還利息分別約為0美元和30萬美元。
股票回購計劃
我們有一個股票回購計劃，授權我們在2020年12月31日之前不時回購最多300萬股已發行普通股。根據這一計劃進行的購買將在聯邦證券法和其他法律要求允許的情況下在公開市場或私下協商的交易中進行。任何回購的時間、方式、價格和金額將由我們酌情決定，並將受到經濟和市場狀況、股票價格、適用的法律要求和其他因素的影響。該計劃可隨時暫停或中止。截至2020年6月30日，我們沒有根據我們的股票回購計劃回購任何股票。
股利和分配活動
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目錄
2020年8月4日，我們的董事會宣佈於2020年10月16日向截至2020年10月2日收盤登記在冊的股東支付現金股息，金額為普通股每股0.29美元。
合同承諾
截至2020年8月4日，我們與第三方賣方簽訂了一份未完成的合同，收購了一塊佔地約7.0英畝的改良地塊，如本10-Q表格季度報告中“合同義務”標題下所述。我們不能保證會根據合約收購該物業，因為建議的收購須完成令人滿意的盡職調查及各項成交條件。
財務狀況和經營業績
我們幾乎所有的收入都來自我們每個物業現有租約下從租户那裏收到的租金。這些收入包括固定基礎租金和我們已產生並轉嫁給個別租户的某些物業運營費用的收回。我們約92.9%的租賃空間包括固定租金上漲或基於消費物價指數的租金上漲。租期通常從三年到十年不等。
我們的主要現金支出包括我們的物業運營費用，其中包括：房地產税、維修和維護、管理費用、保險、公用事業、一般和行政費用，其中包括補償成本、辦公費用、專業費用和其他行政費用，收購成本，包括支付給經紀人和顧問的第三方成本，以及利息支出，主要用於我們的抵押貸款、循環信貸安排、定期貸款和優先無擔保票據。
由於不同時期物業收購的影響，我們的綜合經營業績往往無法在不同時期進行比較。任何被收購的財產的經營結果都包含在我們截至收購之日的財務報表中。
以下對我們截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的業績分析包括可歸因於同一門店物業的變化。用於比較截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的同一門店池包括截至2020年6月30日和2019年1月1日以來擁有和運營的所有物業，不包括截至2020年6月30日之前處置、持有以供出售或重新開發的物業。截至2020年6月30日，同一商店池由198棟建築組成，總面積約為1200萬平方英尺，約佔我們擁有的總面積的91.8%，以及14塊面積為54.2英畝的改善地塊。截至2020年6月30日，我們在2019年至2020年期間收購、重新開發或出售或截至2020年6月30日持有待售(如果有)或正在重新開發的非同一商店物業包括20棟建築，總面積約為110萬平方英尺，8塊面積約為30.8英畝的改善地塊，以及兩處正在重新開發的物業，預計完工後面積約為50萬平方英尺。截至2020年6月30日和2019年6月30日，我們的合併同店池佔有率分別約為96.5%和97.7%。
我們未來的財務狀況和經營結果，包括租金收入、直線租金和租賃無形資產的攤銷，可能會受到額外物業收購的影響，費用可能與歷史結果大不相同。
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目錄
截至2020年6月30日的三個月與截至2019年6月30日的三個月的比較：
 截至6月30日的三個月，  
 20202019零錢美元更改百分比：
 (千美元) 
租金收入1
同一家商店$30,795  $30,284  $511  1.7 %
不同的商店經營屬性2
5,522  2,679  2,843  106.1 %
租金總收入36,317  32,963  3,354  10.2 %
租户費用報銷1
同一家商店8,689  8,228  461  5.6 %
不同的商店經營屬性2
736  539  197  36.5 %
租户費用報銷總額9,425  8,767  658  7.5 %
總收入45,742  41,730  4,012  9.6 %
物業運營費用
同一家商店10,274  9,769  505  5.2 %
不同的商店經營屬性2
1,660  940  720  76.6 %
物業運營費用總額11,934  10,709  1,225  11.4 %
淨營業收入3
同一家商店29,210  28,743  467  1.6 %
不同的商店經營屬性2
4,598  2,278  2,320  101.8 %
淨營業收入合計$33,808  $31,021  $2,787  9.0 %
其他成本和費用
折舊攤銷11,459  10,648  811  7.6 %
一般和行政5,665  6,757  (1,092) (16.2)%
採購成本11  1  10  1000.0 %
其他成本和費用合計17,135  17,406  (271) (1.6)%
其他收入(費用)
利息和其他收入190  817  (627) (76.7)%
利息支出，包括攤銷(3,909) (4,053) 144  (3.6)%
房地產投資銷售收益17,750  —  17,750  不適用
其他收入(費用)合計14,031  (3,236) 17,267  不適用
淨收入$30,704  $10,379  $20,325  195.8 %
1會計準則更新(“ASU”)第2018-11號，租賃(主題842)，有針對性的改進，使我們可以選擇不將租賃和非租賃租金收入分開。根據租户租賃賺取的所有租金收入在我們隨附的綜合經營報表中反映為一行，即“租金收入和租户費用報銷”。我們認為，上述租金收入和租户費用報銷的列報不是，也不打算是根據公認會計準則列報，並且上文提供了對總收入的對賬。我們相信這些信息經常被管理層、投資者和其他相關方用來評估我們的業績。有關我們採用這一準則的更多信息，請參閲我們的合併財務報表簡明説明中的“附註2-重要會計政策”。
2包括2020年和2019年的收購和處置，截至2020年6月30日的8個改善地塊和2個正在重新開發的物業。
3包括直線租金和租賃無形資產攤銷。請參閲本季度報告Form 10-Q中的“非GAAP財務指標”，瞭解淨營業收入和同店淨營業收入與淨收入的定義和對帳，並討論為什麼我們認為淨營業收入和同店淨營業收入是衡量我們經營業績的有用補充指標。

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目錄
收入。與去年同期相比，截至2020年6月30日的三個月的總收入增加了約400萬美元，這主要是由於2020和2019年期間的物業收購以及新租約和續簽租約收入的增加，但入住率的下降抵消了這一增長。截至2020年6月30日的三個月內開始的總計約50萬平方英尺的新租約和續簽租約的現金租金與去年同期相比增長了約38.2%。在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月裏，與給予某些租户的合同租金減免相關的直線租金收入分別約為130萬美元和70萬美元。截至2020年6月30日止三個月內，受新冠肺炎影響，約40萬美元直線應收租金被沖銷。截至2020年6月30日止三個月，根據租約延期，我們加勒比物業的租户獲得了約70萬美元的租金減免。
物業運營費用。在截至2020年6月30日的三個月裏，與去年同期相比，總物業運營費用增加了約120萬美元。物業總運營費用的增加主要是由於2020至2019年期間物業收購增加了約70萬美元。
折舊和攤銷。在截至2020年6月30日的三個月裏，與去年同期相比，折舊和攤銷增加了約80萬美元，這主要是由於2020和2019年期間的物業收購。
一般和行政費用。一般和行政費用減少了約110萬美元，主要是由於業績份額獎勵費用減少了約100萬美元，但與去年同期相比，截至2020年6月30日的三個月的薪酬費用增加部分抵消了這一減少。
利息和其他收入。與去年同期相比，截至2020年6月30日的三個月的利息和其他收入減少了約60萬美元，這主要是由於我們的未償還高級擔保貸款餘額減少。
利息支出，包括攤銷。與上年同期相比，截至2020年6月30日的三個月的利息支出減少了約10萬美元，主要是由於償還了約3270萬美元的抵押貸款，但被2019年12月發行的約1.0億美元的優先無擔保債務所抵消。此外，在截至2020年6月30日的三個月裏，可變利率定期貸款的利率比去年同期有所下降。
房地產投資銷售收益。與去年同期相比，截至2020年6月30日的三個月，房地產投資銷售收入增加了約1780萬美元。與去年同期相比，我們沒有出售任何房產。
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目錄
截至2020年6月30日的6個月與截至2019年6月30日的6個月的比較：
 截至6月30日的6個月，  
 20202019零錢美元更改百分比：
 (千美元) 
租金收入1
同一家商店$61,035  $59,983  $1,052  1.8 %
不同的商店經營屬性2
10,706  4,596  6,110  132.9 %
租金總收入71,741  64,579  7,162  11.1 %
租户費用報銷1
同一家商店17,445  16,838  607  3.6 %
不同的商店經營屬性2
1,672  1,193  479  40.1 %
租户費用報銷總額19,117  18,031  1,086  6.0 %
總收入90,858  82,610  8,248  10.0 %
物業運營費用
同一家商店20,543  19,689  854  4.3 %
不同的商店經營屬性2
3,299  1,713  1,586  92.6 %
物業運營費用總額23,842  21,402  2,440  11.4 %
淨營業收入3
同一家商店57,937  57,132  805  1.4 %
不同的商店經營屬性2
9,079  4,076  5,003  122.7 %
淨營業收入合計$67,016  $61,208  $5,808  9.5 %
其他成本和費用
折舊攤銷22,559  21,063  1,496  7.1 %
一般和行政11,423  12,720  (1,297) (10.2)%
採購成本63  1  62  6200.0 %
其他成本和費用合計34,045  33,784  261  0.8 %
其他收入(費用)
利息和其他收入754  2,339  (1,585) (67.8)%
利息支出，包括攤銷(7,915) (8,317) 402  (4.8)%
房地產投資銷售收益17,750  4,465  13,285  297.5 %
其他收入(費用)合計10,589  (1,513) 12,102  不適用
淨收入$43,560  $25,911  $17,649  68.1 %
1ASU編號2018-11，租賃(主題842)，有針對性的改進允許我們選擇不將租賃和非租賃租金收入分開。根據租户租賃賺取的所有租金收入在我們隨附的綜合經營報表中反映為一行，即“租金收入和租户費用報銷”。我們認為，上述租金收入和租户費用報銷的列報不是，也不打算根據公認會計準則列報。我們相信這些信息經常被管理層、投資者和其他相關方用來評估我們的業績。有關我們採用這一準則的更多信息，請參閲我們的合併財務報表簡明説明中的“附註2-重要會計政策”。
2包括2019年和2020年的收購和處置，截至2020年6月30日的8個改善地塊和2個正在重新開發的物業。
3包括直線租金和租賃無形資產攤銷。請參閲本季度報告Form 10-Q中的“非GAAP財務指標”，瞭解淨營業收入和同店淨營業收入與淨收入的定義和對帳，並討論為什麼我們認為淨營業收入和同店淨營業收入是衡量我們經營業績的有用補充指標。
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目錄
收入。截至2020年6月30日的6個月，總收入同比增長約820萬美元，主要原因是2020和2019年期間的物業收購，以及新租約和續簽租約收入的增加，但入住率下降抵消了這一增長。截至2020年6月30日的六個月內開始的總計約110萬平方英尺的新租約和續簽租約的現金租金與去年同期相比增長了約28.9%。在截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月裏，與給予某些租户的合同租金減免相關的直線租金收入分別約為190萬美元和130萬美元。截至2020年6月30日止六個月內，受新冠肺炎影響，約90萬美元直線應收租金被沖銷。截至2020年6月30日的6個月，我們加勒比物業的租户獲得了約70萬美元的租金減免。
物業運營費用。在截至2020年6月30日的6個月裏，與去年同期相比，總物業運營費用增加了約240萬美元。物業總運營費用的增加主要是由於2020至2019年期間物業收購增加了約160萬美元。
折舊和攤銷。在截至2020年6月30日的6個月裏，與去年同期相比，折舊和攤銷增加了約150萬美元，這主要是由於2019年至2020年期間的物業收購。
一般和行政費用。截至2020年6月30日的6個月，與去年同期相比，一般和行政費用減少了約130萬美元，這主要是由於基於股票的薪酬支出減少了約160萬美元，其中包括績效股票獎勵支出減少了230萬美元。補償費用的增加抵消了這一影響。業績股獎勵費用的減少主要與2019年1月1日之前授予的業績股獎勵費用有關，該費用根據我們的相對股價表現而不同。
利息和其他收入。與去年同期相比，截至2020年6月30日的6個月的利息和其他收入減少了約160萬美元，這主要是由於我們的未償還高級擔保貸款餘額減少。
利息支出，包括攤銷。與去年同期相比，截至2020年6月30日的6個月的利息支出減少了約40萬美元。這一減少主要是由於可變利率定期貸款的利率降低，償還了3270萬美元的抵押貸款，以及資本化利息的增加，但被2019年12月發行的1.00億美元優先無擔保債務所抵消。
房地產投資銷售收益。與去年同期相比，截至2020年6月30日的6個月，房地產投資銷售收入增加了約1330萬美元。在截至2020年6月30日的6個月裏，我們確認了出售三處房產的收益1780萬美元，而去年同期出售一處房產的確認收益約為450萬美元。

流動性與資本資源
我們的融資策略的主要目標是保持財務靈活性，採用保守的資本結構，使用留存現金流、處置物業的收益、長期債務以及發行普通股和永久優先股來為我們的增長提供資金。長遠來説，我們打算：
•將我們合併債務的未償還本金金額和任何未償還永久優先股的清算優先權之和限制在我們企業總價值的35%以下；
•固定費用覆蓋率保持在2.0倍以上；
•將債務與調整後EBITDA的比率維持在6.0倍以下；
•將我們的未償還浮動利率債務本金限制在我們綜合債務總額的20%以下；以及
•與我們預期的平均租賃期(5-7年)相一致的交錯債務到期日，使我們能夠隨着我們的租金隨着市場狀況的變化而重新定價我們的資本結構的一部分。
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目錄
我們打算保持靈活的資本結構，長期目標是保持我們的投資級評級，並能夠發行額外的無擔保債務和永久優先股。惠譽評級(Fitch Ratings)給予我們BBB的發行人評級，前景穩定。證券評級不是買入、賣出或持有證券的建議，可能會受到指定評級機構隨時修改或撤回的影響。不能保證我們能夠維持目前的信用評級。我們的信用評級會影響我們可以獲得的資本的數量和類型，以及我們可能獲得的任何融資的條款。如果我們目前的信用評級被下調，獲得額外融資或為現有債務和承諾再融資可能會變得困難或昂貴。我們打算主要利用優先無擔保票據、定期貸款、信貸安排、處置物業、普通股和永久優先股。我們也可能承擔與物業收購相關的債務，這些物業可能具有較高的貸款價值比。
我們預計通常通過運營提供的現金淨額、現有現金餘額和(如有必要)我們循環信貸安排下的短期借款來滿足我們的短期流動性需求。我們相信，我們的運營提供的淨現金將足以滿足運營要求，支付任何借款的利息，並根據聯邦所得税法的REIT要求為分配提供資金。在短期內，我們打算用手頭的現金、定期貸款、優先無擔保票據、抵押貸款、我們循環信貸安排下的借款、永久優先股和普通股發行，以及不時的財產處置，為未來的房地產投資提供資金。我們預計將通過循環信貸安排下的借款、定期發行普通股、永久優先股以及長期擔保和無擔保債務，以及不時通過處置財產所得資金，滿足我們的長期流動性要求，包括工業物業的其他投資、物業收購、物業再開發、翻新和擴建以及預定的債務到期日。我們收購戰略的成功可能在一定程度上取決於我們在循環信貸安排下獲得和借款的能力，以及通過發行股權和債務證券獲得額外資本的能力。
以下是截至2020年6月30日關於我們當前在市場上的普通股發行計劃的某些信息：
自動櫃員機股票發售計劃實施日期最大總聚合數
提供更高價格(in
千人)		截至三個月和六個月的可用普通股合計(以千為單位)
*3億美元的自動櫃員機計劃2019年5月17日$300,000  $93,300  
下表分別列出了我們在市場上的普通股發行計劃在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月內的活動(單位為千，不包括股票和每股價格數據)：
截至6月30日的三個月，
股票已售出加權平均
每股價格美元		淨資產收益(In)
千人)		銷售佣金
(單位：萬人)
2020年6月30日619,300  $52.81  $32,230  $474  
2019年6月30日2,375,270  $45.76  $107,123  $1,576  

截至6月30日的6個月，
股票已售出加權平均
每股價格美元		淨資產收益(In)
千人)		銷售佣金
(單位：萬人)
2020年6月30日1,046,327  $53.04  $54,688  $804  
2019年6月30日4,364,071  $43.77  $188,248  $2,770  
我們向借款人提供了一筆未償還的高級擔保貸款，固定年利率為8.0%，在截至2020年6月30日的季度內到期並得到償還。高級擔保貸款由六個主要位於新澤西州紐瓦克的改善地塊組成的投資組合擔保。截至2020年6月30日和2019年12月31日，扣除遞延貸款費用後，高級擔保貸款的未償還金額分別約為0美元和1,590萬美元，高級擔保貸款的未償還利息分別約為0美元和30萬美元。
截至2020年6月30日，我們有5,000萬美元的優先無擔保票據將於2022年9月到期，其中100.0美元
2024年7月到期的高級無擔保票據，2026年7月到期的5000萬美元高級無擔保票據，5000萬美元
2027年10月到期的高級無擔保票據，2029年12月到期的100.0美元優先無擔保票據
(統稱為“高級無擔保票據”)和一項信貸安排(“貸款”)，其中包括2.5億美元的無擔保
2022年10月到期的循環信貸安排，2022年1月到期的1億美元定期貸款。從兩者開始
2020年6月30日和2019年12月31日，我們的循環信貸安排沒有未償還的借款，我們的定期貸款沒有未償還的借款1.00億美元。
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目錄
截至2020年6月30日，我們有一個利率上限來對衝其現有1.00億美元可變利率定期貸款中與5000萬美元相關的可變現金流。該上限的名義價值為5000萬美元，實際上將根據槓桿率的不同，將應付年利率上限設在4.0%加1.20%至1.70%，從2014年12月1日(生效日期)到2021年5月4日期間的5000萬美元。截至2019年12月31日，我們有一個名義價值為5000萬美元的額外利率上限(於2020年2月3日到期)，以對衝與我們現有的1.0億美元可變利率定期貸款中的5000萬美元相關的可變現金流。我們必須對定期貸款按月支付某些浮動利率，而如果LIBOR大於4.0%，參考相同的名義金額，適用的交易對手有義務根據LIBOR每月向我們支付某些浮動利率。
根據行政代理的批准和願意提供額外金額的貸款人的確認，該貸款的總金額可能增加到總計6.0億美元。該貸款項下的未償還借款限於(I)100,000,000美元定期貸款與250,000,000美元循環信貸安排之和，或(Ii)未抵押物業價值的60.0%，兩者以較少者為準。本貸款的利息，包括定期貸款，一般將根據我們的選擇，根據(I)LIBOR加適用的LIBOR保證金或(Ii)行政代理的最優惠利率中最大的適用基本利率(高於聯邦基金有效利率0.50%)或30天LIBOR加本貸款的適用LIBOR保證金加1.25%的基礎利率來支付，我們可以選擇(I)LIBOR加適用的LIBOR保證金或(Ii)適用的基本利率，即行政代理的最優惠利率，高於聯邦基金有效利率0.50%，或30日LIBOR加適用的LIBOR保證金加1.25%。適用的LIBOR保證金範圍為循環信貸安排的1.05%至1.50%(截至2020年6月30日為1.05%)，1.20%至1.70%(截至2020年6月30日為1.20%)，以及2022年1月到期的1.0億美元定期貸款，具體取決於我們的未償還合併債務與我們的綜合總資產價值的比率。該貸款要求每季度支付0.15%至0.30%不等的年度貸款費用，這取決於我們的未償還綜合負債與我們的綜合總資產價值的比率。
貸款和高級無擔保票據由我們和借款人擁有未擔保財產的幾乎所有現有和即將成立的子公司擔保。該貸款和高級無抵押票據不以我們的財產或持有該等財產的附屬公司的權益為抵押。該融資機制和高級無抵押票據包括一系列我們必須遵守的金融和其他公約。截至2020年6月30日和2019年12月31日，我們遵守了該基金和高級無擔保票據下的契約。
截至2020年6月30日和2019年12月31日，我們的未償還抵押貸款(扣除遞延融資成本)分別約為1,150萬美元和4,430萬美元，持有的現金和現金等價物分別約為1.483億美元和1.101億美元。
下表彙總了截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月，我們的債務到期日和本金支付以及市值、資本化率、調整後的EBITDA、利息覆蓋率、固定費用覆蓋率和債務比率(千美元，每股數據除外)：
學分
設施		定期貸款高年級
不安全
注		按揭
放款
應付		美國債務總額
2020(6個月)$—  $—  $—  $231  $231  
2021—  —  —  11,271  11,271  
2022—  100,000  50,000  —  150,000  
2023—  —  —  —  —  
2024—  —  100,000  —  100,000  
此後—  —  200,000  —  200,000  
債務總額—  100,000  350,000  11,502  461,502  
遞延融資成本，淨額—  (313) (2,131) (14) (2,458) 
總債務，淨額$—  $99,687  $347,869  $11,488  $459,044  
加權平均利率不適用1.7 %3.8 %5.5 %3.4 %
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目錄
截至2020年6月30日截至2019年6月30日
總債務，淨額$459,044  $442,694  
權益
普通股
已發行股票1
68,322,213  65,495,713  
市場價格2
$52.64  $49.04  
總股本3,596,481  3,211,910  
總市值$4,055,525  $3,654,604  
房地產總債務與總投資之比3
21.1 %22.3 %
房地產和高級擔保貸款的總債務與總投資之比4
21.1 %22.1 %
總債務與總市值之比5
11.3 %12.1 %
浮動利率債務佔總債務的百分比6
21.7 %33.7 %
未對衝浮動利率債務佔總債務的百分比7
10.9 %11.3 %
應付按揭貸款佔總債務的百分比8
2.5 %10.2 %
應付按揭貸款佔物業總投資的百分比。9
0.5 %2.3 %
調整後的EBITDA10
$60,842  $56,987  
利息承保範圍11
7.7 x6.9 x
固定費用承保範圍12
6.8 x5.8 x
債務與調整後EBITDA之比合計13
3.7 x3.9 x
總債務加權平均到期日(年)5.0  4.1  

1包括截至2020年6月30日和2019年6月30日已發行的438,483股和370,201股未歸屬限制性股票。
2我們的普通股在紐約證券交易所的收盤價分別為2020年6月30日和2019年6月28日，單位為每股美元。
3房地產總債務佔總投資的比例為總債務，包括保費和遞延融資成本淨額，除以房地產總投資，包括持有待售的一處房產，賬面總價值約為1,510萬美元，累計折舊和攤銷約為330萬美元。
4房地產和高級擔保貸款的總債務佔總投資的比例為總債務，包括保費和遞延融資成本淨額，除以對房地產的總投資，包括截至2020年6月30日和2019年6月30日持有的一處待售物業，賬面價值約為1510萬美元，累計折舊和攤銷約330萬美元，以及高級擔保貸款總額，扣除遞延貸款費用後的淨額分別約為0美元和10萬美元。
5總債務/總市值的計算方法為總債務，包括保費和遞延融資成本淨額，分別除以截至2020年6月30日和2019年6月30日的總市值。
6浮息債務佔總債務的百分比計算為浮息債務，包括保費和扣除遞延融資成本後的淨額，除以總債務，包括保費和遞延融資成本後的淨額。浮動利率債務包括100.0美元的浮動利率定期貸款借款，其中5,000萬美元的利率上限為4.0-1.20%，具體取決於截至2019年6月30日的槓桿率；1.5億美元的浮動利率定期貸款借款，其中10,000萬美元的利率上限為4.0-1.20%2019年6月30日的利率上限為1.70%.5,000萬美元的浮動利率定期貸款包括2.0億美元的浮動利率定期貸款，其中5,000萬美元的利率上限為4.0-1.20%，具體取決於截至2019年6月30日的槓桿率，其中1.5億美元的浮動利率定期貸款的利率上限為4.0-1.20%.有關利率上限的更多信息，請參閲我們的合併財務報表簡明説明中的“注9-衍生金融工具”。
7未對衝浮息債務佔總債務的百分比，計算方法為未對衝浮息債務，包括保費和扣除遞延融資成本後的淨額，除以總債務，包括保費和遞延融資成本後的淨額。對衝債務包括我們1.00億美元的可變利率定期貸款借款，其中5000萬美元的利率上限為4.0%加1.20%至1.70%，具體取決於截至2020年6月30日的槓桿率，截至2019年6月30日的1.5億美元可變利率定期貸款借款的利率上限為4.0%加1.20%至1.70%。有關利率上限的更多信息，請參閲我們的合併財務報表簡明説明中的“注9-衍生金融工具”。
8應付按揭貸款佔總債務的百分比，計算方法為應付按揭貸款(包括保費及扣除遞延融資成本後的淨額)除以總債務(包括保費及減去遞延融資成本後的淨額)。
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目錄
9應付按揭貸款佔物業總投資的百分比，計算方法為應付按揭貸款，包括保費及扣除遞延融資成本後的淨額，除以物業投資總額，包括持有待售物業，賬面總值約1,510萬元，累計折舊及攤銷330萬元。
10截至2020年及2019年6月30日止六個月的未計利息、税項、出售物業、折舊及攤銷之收益(虧損)、收購成本及股票薪酬前盈利(“經調整EBITDA”)。有關調整後EBITDA與淨收入的定義和對帳，以及我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準的討論，請參閲本季度報告中的“10-Q表格”中的“非GAAP財務衡量標準”。
11利息覆蓋率的計算方法是調整後的EBITDA除以利息支出，包括攤銷。有關調整後EBITDA與淨收入的定義和對帳，以及我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準的討論，請參閲本季度報告中的“10-Q表格”中的“非GAAP財務衡量標準”。
12固定費用覆蓋範圍的計算方法是調整後的EBITDA除以利息支出，包括攤銷加資本化利息。有關調整後EBITDA與淨收入的定義和對帳，以及我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準的討論，請參閲本季度報告中的“10-Q表格”中的“非GAAP財務衡量標準”。
13總債務與調整後EBITDA的計算方法為總債務，包括保費和扣除遞延融資成本後的淨額，除以年化調整後EBITDA。有關調整後EBITDA與淨收入的定義和對帳，以及我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準的討論，請參閲本季度報告中的“10-Q表格”中的“非GAAP財務衡量標準”。
下表列出了截至2020年6月30日的6個月內支付或應付的每股現金股息：
截至前三個月的前三個月安防派發股息的人
分享		申報截止日期記錄日期支付日期
2020年3月31日普通股$0.27  2020年2月5日2020年3月27日2020年4月10日
2020年6月30日普通股$0.27  2020年5月5日2020年6月30日2020年7月14日

現金的來源和用途
我們的主要現金來源是來自運營的現金、應付貸款項下的借款、從我們的貸款中提取、普通股和優先股發行、財產處置收益和無擔保票據的發行。我們現金的主要用途是資產收購、償債、資本支出、運營成本、公司管理費用和普通股股息。
來自經營活動的現金。截至2020年6月30日的6個月，運營活動提供的淨現金總額約為4540萬美元，而截至2019年6月30日的6個月約為4390萬美元。經營活動提供的現金增加主要是由於2019年和2020年期間收購的物業和相同的商店物業產生的額外現金流。
來自投資活動的現金。截至2020年6月30日和2019年6月30日止六個月，投資活動提供的現金淨額和用於投資活動的現金淨額分別約為550萬美元和9,310萬美元，其中主要包括分別為約4,040萬美元和7,320萬美元的物業收購支付的現金，分別為約1,970萬美元和3,180萬美元的資本改善增加，分別被高級擔保貸款收到的現金淨額1,590萬美元和0美元以及出售房地產投資的淨收益約4,970萬美元和
來自融資活動的現金。截至2020年6月30日的6個月，用於融資活動的淨現金約為1490萬美元，其中主要包括約5470萬美元的普通股發行收益淨額，被約3650萬美元的股權股息支付和約3280萬美元的抵押貸款支付所抵消。截至2019年6月30日的6個月，融資活動提供的淨現金約為1.348億美元，其中主要包括約1.883億美元的普通股發行淨收益和2190萬美元的我們設施的淨借款，由約2980萬美元的股權股息支付所抵消。
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目錄
關鍵會計政策
我們的關鍵會計政策摘要載於我們截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告和本Form 10-Q季度報告中的合併財務報表簡明附註。
表外安排
我們沒有任何表外安排對我們的財務狀況、財務狀況的變化、收入或支出、經營結果、流動性、資本支出或資本資源產生當前或未來的影響，這些安排對投資者來説是重要的。
合同義務
截至2020年8月4日，我們與第三方賣方簽訂了一份未完成的合同，收購了一項工業產權。我們不能保證會根據合約收購該物業，因為建議的收購須完成令人滿意的盡職調查及各項成交條件。
下表彙總了有關我們在合同中擁有的物業的某些信息：
市場數量：
建築		平方英尺採購價格(In)
千人)		承擔的債務(In)
千人)
洛杉磯—  —  $—  $—  
新澤西北部/紐約市
—  —  —  —  
舊金山灣區—  —  —  —  
西雅圖1
—  —  7,275  —  
邁阿密—  —  —  —  
華盛頓特區。—  —  —  —  
總計—  —  $7,275  $—  
1包括一塊麪積約為7.0英畝的改良地塊。

截至2020年8月4日，我們與第三方賣方簽署了兩份不具約束力的意向書，收購了一座約13,000平方英尺的工業建築和一塊約4.7英畝的改善地塊，預計總購買價格約為2,270萬美元。在正常業務過程中，吾等訂立不具約束力的意向書向第三者購買物業，當發生某些事件(包括簽署買賣協議及圓滿完成各項盡職調查事宜)時，吾等可能有責任付款或履行其他義務。我們不能保證我們會就這些物業訂立買賣協議，或以其他方式按所述條款或根本不會完成任何該等預期購買。

下表彙總了截至2020年6月30日期間到期的我們的合同義務(以千美元為單位)：
合同義務低於1
年		1-3歲3-5年超過5個月
年數		總計
債款$11,502  $150,000  $100,000  $200,000  $461,502  
債務利息支付13,843  25,593  20,545  22,935  82,916  
經營租賃承諾273  280  —  —  553  
購買義務7,275  —  —  —  7,275  
總計$32,893  $175,873  $120,545  $222,935  $552,246  

非GAAP財務指標
我們使用以下我們認為對投資者有用的非GAAP財務指標作為我們經營業績的關鍵補充指標：運營資金，或FFO，調整後的EBITDA，淨營業收入，或NOI，同店NOI和現金基礎同店NOI。FFO、調整後的EBITDA、NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI不應單獨考慮，也不應作為符合GAAP的業績衡量標準的替代品。此外，我們對FFO、調整後EBITDA、NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI的計算可能無法與其他公司報告的FFO、調整後EBITDA、NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI進行比較。
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目錄
我們根據全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)制定的標準計算FFO，該協會將FFO定義為淨收益(虧損)(根據GAAP確定)，不包括出售財產的收益(虧損)和折舊房地產的減值減記，加上房地產資產的折舊和攤銷，以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的FFO(計算時以相同基準反映FFO)。我們認為，提交FFO為投資者提供了有關我們經營業績的有用信息，因為它是對我們經營情況的衡量，而不考慮具體的非現金項目，如房地產折舊和攤銷以及出售資產的收益或損失。
我們認為，FFO是我們經營業績的一個有意義的補充指標，因為根據GAAP對房地產資產的歷史成本會計隱含地假設房地產資產的價值隨着時間的推移而可預測地遞減。由於歷史上房地產價值隨市況漲跌，許多行業投資者和分析師認為，僅使用歷史成本核算的房地產公司公佈經營業績是不夠的。因此，我們相信，FFO的使用，加上所需的GAAP演示文稿，可以更全面地瞭解我們的經營業績。
下表反映了根據截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的淨收入對帳的FFO的計算(除每股數據外，以千美元為單位)：
 截至6月30日的三個月，  截至6月30日的6個月，  
 20202019零錢美元更改百分比：20202019零錢美元更改百分比：
淨收入
$30,704  $10,379  $20,325  195.8 %$43,560  $25,911  $17,649  68.1 %
房地產投資銷售收益(17,750) —  (17,750) 不適用(17,750) (4,465) (13,285) 297.5 %
折舊攤銷
折舊攤銷11,459  10,648  811  7.6 %22,559  21,063  1,496  7.1 %
非房地產折舊(20) (27) 7  (25.9)%(46) (55) 9  (16.4)%
分配給參與證券1
(152) (128) (24) 18.8 %(305) (263) (42) 16.0 %
普通股股東應佔運營資金2
$24,241  $20,872  $3,369  16.1 %$48,018  $42,191  $5,827  13.8 %
每股普通股基本FFO
$0.36  $0.33  $0.03  9.1 %0.71$0.67  $0.04  6.0 %
稀釋後每股普通股FFO
$0.36  $0.33  $0.03  9.1 %0.71$0.67  $0.04  6.0 %
加權平均基本普通股
67,622,005  63,780,645  67,342,293  62,625,224  
加權平均稀釋普通股
68,029,144  64,075,215  67,749,432  62,919,794  
1.為與我們決定以股份為基礎的支付交易中授予的工具是否為參與證券並計入每股收益的政策一致，普通股每股FFO根據通過宣佈股息(如有)分配的FFO進行調整，並分配給所有參與證券(加權平均已發行普通股和加權平均普通股)。未歸屬的已發行限售股)。根據這一方法，向438,595人和385,587人分配了截至2020年和2019年6月30日止三個月的已發行加權平均未歸屬限制股，以及截至2020年和2019年6月30日止六個月的已發行加權平均未歸屬限制股分別為436,567股和387,542股。
2.包括截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月的業績份額獎勵費用分別約為100萬美元和280萬美元，以及截至2020年和2019年6月30日的六個月分別約為250萬美元和480萬美元。有關我們業績股票獎勵的更多信息，請參閲綜合財務報表簡明説明中的“注11-股東權益”。
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與去年同期相比，截至2020年6月30日的三個月和六個月的FFO分別增加了約340萬美元和580萬美元，這主要是由於2019年和2020年期間的物業收購，以及截至2020年6月30日的三個月和六個月的同店NOI與去年同期相比分別增長了約50萬美元和80萬美元。此外，由於截至2020年6月30日的3個月和6個月的績效份額獎勵支出分別減少了約180萬美元和210萬美元，FFO增加了，但與截至2020年6月30日的3個月和6個月的財產處置相關的支出分別減少了約20萬美元和10萬美元，部分抵消了這一減少。
我們將調整後的EBITDA計算為扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益、房地產投資銷售收益、收購成本和基於股票的薪酬。我們認為，列報調整後的EBITDA為投資者提供了有關我們經營業績的有用信息，因為它是對我們在未計税、房地產投資銷售收益(虧損)、非現金折舊和攤銷費用、收購成本和基於股票的薪酬影響之前在非槓桿基礎上的經營情況的衡量。通過剔除利息支出，調整後的EBITDA允許投資者獨立於我們的資本結構和債務來衡量我們的經營業績，因此，我們可以更有意義地比較我們在季度和其他中期以及年度期間的經營業績，並將我們的經營業績與房地產行業和其他行業的其他公司進行比較。由於我們目前處於增長階段，調整後的EBITDA不包括收購成本，以便將我們的經營業績與穩定的公司進行比較。
下表反映了從截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的淨收入調整後的EBITDA的計算(以千美元為單位)：
 截至6月30日的三個月，  截至6月30日的6個月，  
 20202019零錢美元更改百分比：20202019零錢美元更改百分比：
淨收入$30,704  $10,379  $20,325  195.8 %$43,560  $25,911  $17,649  68.1 %
房地產投資銷售收益(17,750) —  (17,750) 不適用(17,750) (4,465) (13,285) 297.5 %
折舊攤銷11,459  10,648  811  7.6 %22,559  21,063  1,496  7.1 %
利息支出，包括攤銷3,909  4,053  (144) (3.6)%7,915  8,317  (402) (4.8)%
以股票為基礎的薪酬2,316  3,660  (1,344) (36.7)%4,495  6,160  (1,665) (27.0)%
採購成本11  1  10  1000.0 %63  1  62  6200.0 %
調整後的EBITDA$30,649  $28,741  $1,908  6.6 %$60,842  $56,987  $3,855  6.8 %
我們將NOI計算為租金收入，包括租户費用報銷，減去物業運營費用。我們將同一門店的NOI計算為租金收入，包括租户費用報銷，減去在同一門店基礎上的物業運營費用。NOI不包括折舊、攤銷、一般和行政費用、收購成本和利息支出，包括攤銷。我們按現金基礎計算同店NOI與同店NOI，不包括直線租金和租賃無形資產攤銷。同一門店池包括截至2020年6月30日和2019年1月1日以來擁有和運營的所有物業，不包括截至2020年6月30日之前處置、持有出售給第三方或正在重新開發中的物業。截至2020年6月30日，同一商店池由198棟建築組成，總面積約為1200萬平方英尺，約佔我們擁有的總面積的91.8%，以及14塊面積約為54.2英畝的改善地塊。我們相信，呈現NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI為投資者提供了有關我們物業經營業績的有用信息，因為NOI排除了某些與物業管理相關的不可控項目，如折舊、攤銷、一般和行政費用、購置成本和利息支出。通過提出同店NOI和現金基礎同店NOI，同一門店的經營結果可以直接在不同時期進行比較。
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目錄
下表反映了從截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的淨收入中調節的NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI的計算(以千美元為單位)：
 截至6月30日的三個月，  截至6月30日的6個月，  
 20202019零錢美元更改百分比：20202019零錢美元更改百分比：
淨收入1
$30,704  $10,379  $20,325  195.8 %$43,560  $25,911  $17,649  68.1 %
折舊攤銷11,459  10,648  811  7.6 %22,559  21,063  1,496  7.1 %
一般和行政5,665  6,757  (1,092) (16.2)%11,423  12,720  (1,297) (10.2)%
採購成本11  1  10  1000.0 %63  1  62  6200.0 %
其他收入和支出合計(14,031) 3,236  (17,267) 不適用(10,589) 1,513  (12,102) 不適用
淨營業收入33,808  31,021  2,787  9.0 %67,016  61,208  5,808  9.5 %
不同門店噪音較少2
(4,598) (2,278) (2,320) 101.8 %(9,079) (4,076) (5,003) 122.7 %
同一家商店噪音3
$29,210  $28,743  $467  1.6 %$57,937  $57,132  $805  1.4 %
減少直線租金和租賃無形資產攤銷4
(1,103) (1,766) 663  (37.5)%(1,698) (3,426) 1,728  (50.4)%
以現金為基礎的同一家門店噪聲3
$28,107  $26,977  $1,130  4.2 %$56,239  $53,706  $2,533  4.7 %
1包括截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月約20萬美元的租賃終止收入，以及截至2020年6月30日和2019年6月30日的六個月約20萬美元的租賃終止收入。
2包括2019年和2020年的收購和處置，8個改善的地塊和2個正在重新開發的物業。
3包括截至2020年和2019年6月30日的三個月分別約10萬美元和20萬美元的租賃終止收入，以及截至2020年和2019年6月30日的六個月分別約10萬美元和20萬美元的租賃終止收入。
4僅包括同一商店池的租賃無形資產的直線租金和攤銷。

截至2020年6月30日的三個月，現金基礎同店NOI與去年同期相比增加了約110萬美元，主要原因是新租約和續簽租約的租金收入增加，但入住率下降抵消了這一影響。與上一季度相比，入住率下降的主要原因是我們130號州際酒店的192,000平方英尺的租約到期，以及我們惠蘭酒店的50,000平方英尺的租約到期，這是在2019年第四季度通過短期租賃收購的。截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月，同一門店池中的某些租户分別獲得了約80萬美元和70萬美元的合同租金減免總額，從同一門店池中的某些租户那裏獲得了約10萬美元和20萬美元的租賃終止收入。此外，截至2020年6月30日的三個月，現金基礎同店NOI增加的約30萬美元與2018年空置或近期到期的物業有關。

截至2020年6月30日的6個月，現金基礎同店NOI與去年同期相比增加了約250萬美元，主要原因是新租約和續簽租約的租金收入增加，但入住率下降抵消了這一增長。截至2020年6月30日和2019年6月30日的六個月，同一門店池中的某些租户獲得的合同租金減免總額約為120萬美元，從同一門店池中的某些租户那裏獲得的租賃終止收入分別約為10萬美元和20萬美元。此外，截至2020年6月30日的6個月，現金基礎同店NOI增加的約40萬美元與2018年空置或近期到期的物業有關。
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第三項：關於市場風險的定量和定性披露
市場風險包括利率、外幣匯率、商品價格、股票價格和其他影響市場敏感工具的市場變化所產生的風險。在推行業務策略時，我們面對的主要市場風險是利率風險。我們面臨利率變化的主要原因是用於維持流動性、為資本支出提供資金以及擴大我們的投資組合和業務的債務。我們尋求限制利率變化對收益和現金流的影響，並降低我們的整體借款成本。如下所述，我們的一些未償債務以浮動利率計息，我們預計我們未來的一些未償債務將有浮動利率。我們可以使用利率上限和/或掉期協議來管理與我們的可變利率債務相關的利率風險。我們預計將定期用固定利率的長期債務取代可變利率債務，為我們的資產和運營提供資金。
截至2020年6月30日，我們的貸款下有1.0億美元的未償還借款。在該安排未償還的1.00億美元中，有5,000萬美元受利率上限的限制。有關利率上限的更多信息，請參閲綜合財務報表簡明説明中的“附註9-衍生金融工具”。我們貸款的金額根據LIBOR加上適用的LIBOR保證金按浮動利率計息。截至2020年6月30日，我們貸款項下未償還借款的加權平均利率為1.7%。如果LIBOR利率波動0.25%，利息支出將根據利率變動、未來收益和現金流的不同，在截至2020年6月30日的我們設施的未償還餘額總額上每年增加或減少約30萬美元。

如果倫敦銀行同業拆借利率終止，我們的債務(包括我們的貸款)的利率將基於適用的管理此類債務的文件中指定的替換利率或替代基本利率或其他商定的利率。這樣的事件不會影響我們借入或維持已經未償還的借款的能力，但替換率或替代基本利率可能比LIBOR停止之前更高或更不穩定。我們瞭解到，預計LIBOR將持續到2021年底，但之後可能會停止或以其他方式不可用。
第294項：安全控制和程序
對披露控制和程序的評價
我們的管理層在我們的首席執行官、總裁和首席財務官的監督下，在首席財務官的參與下，評估了我們的披露控制和程序(如交易法規則13a-15(E)和15d-15(E)所定義的)的有效性，並得出結論，截至本報告所涉期間結束時，我們的披露控制和程序是有效的，可以合理保證我們根據交易法提交或提交的報告中要求我們披露的信息得到記錄、處理、在證券交易委員會的規則和表格規定的時間內彙總和報告，並在適當情況下積累並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官、總裁和首席財務官，以便及時決定所需的披露。
財務報告內部控制的變化
在截至2020年6月30日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。
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第二部分：其他資料
第一項：法律訴訟
我們沒有涉及任何重大訴訟，據我們所知，我們也沒有受到任何重大訴訟的威脅。
項目71A。危險因素
這個以下風險因素補充了“第1A項”中描述的風險因素。風險因素“在我們截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中提及，並應與我們在截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告和截至2020年3月31日的Form 10-Q季度報告中介紹的其他風險因素一起閲讀。
這個新型冠狀病毒(新冠肺炎)的爆發已經並可能繼續對美國、地區和全球經濟造成嚴重幹擾，並可能對我們的業務、財務狀況和經營業績以及我們租户的業務、財務狀況和經營業績產生重大不利影響。
2020年3月，世界衞生組織宣佈新冠肺炎為全球大流行。新冠肺炎已經並可能繼續對美國和全球經濟造成重大破壞，並對金融市場的大幅波動和負面壓力做出了貢獻。疫情的全球影響正在持續而迅速地演變，隨着發現更多的病毒病例，包括美國在內的許多國家已經採取了隔離、限制旅行和/或強制關閉企業的措施。某些州和城市，包括我們的總部和物業所在的州和城市，也做出了反應，制定了隔離措施、旅行限制、“就地避難所”規則、對可能繼續經營的業務類型的限制和/或對可能繼續的建築項目類型的限制。
新冠肺炎對我們業務的影響程度將取決於未來的事態發展，這些事態發展具有很高的不確定性，無法準確預測，包括大流行的範圍、嚴重程度和持續時間，為遏制大流行或減輕其影響而採取的行動，以及大流行和遏制措施的直接和間接經濟影響等。這種情況的快速發展和流動性排除了對新冠肺炎對我們的業務和我們租户的業務產生全面不利影響的任何預測。然而，新冠肺炎及為遏制或減輕其影響而採取的行動可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績產生重大不利影響，並可能增加我們在截至2019年12月31日的10-K表格年度報告中的“風險因素”部分描述的許多風險。這些風險和潛在的重大不利影響包括：
•由於政府或租户的行動導致我們的一個或多個物業全部或部分關閉，或其他運營限制或其他問題，已經並可能繼續對我們的運營以及我們的租户和第三方物業經理的運營產生重大不利影響；
•影響我們租户的業務、財務狀況和流動性的經濟活動減少，可能會導致我們的一個或多個租户，包括某些重要租户，或我們的一個或多個第三方經理，無法全額履行其對我們的租金支付或其他義務，或根本無法以其他方式尋求修改該等義務，包括延期支付租金，或申請破產保護。
•我們繼續與其客户合作，這些客户被迫關閉或以其他方式限制業務，或其業務在大流行期間受到不利影響，以便在個案基礎上提供租金延期。關於2020年7月的租金，截至2020年8月4日，我們收到了大約95%的現金租金，並通過申請保證金額外獲得1%的租金。截至2020年8月4日：

◦174個租户，約佔總租户的36.0%，要求延遲或減免租金。這樣的要求合計佔我們年化基本租金的7.0%；

◦在174宗申請中，我們批准61個租户延遲支付租金，合共年化基本租金的2.7%(按數目計算佔總要求租金的35.1%，按金額計算佔38.7%)，佔該等租户提出的延遲租金要求總額(每年基本租金的3.6%)的76.7%。我們沒有給予任何租金減免；

◦我們拒絕了50個租户請求，總計1.8%的年化基本租金(按數量計算佔總請求的28.7%，按金額計算佔25.7%)。59個要求延期或減免租金的年化基本租金合計1.6%的租户撤銷了他們的請求(按數量計算佔請求的33.3%，按金額計算佔22.5%)；

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◦我們仍在與4個租户磋商，他們要求我們每年基本租金的0.05%作為延遲或減免租金(按數目計算為2.3%，按金額計算為0.7%)；以及

◦我們將來可能會修改或簽訂額外的延遲租金協議。
•我們無法續簽租約、租賃空置空間(包括因租户違約而造成的空置空間)或在租約以優惠條款到期時重新租賃空間，或者根本無法續租，包括在當前租賃環境放緩的情況下，可能會導致租金收入下降，或者導致收到或未收到租金付款的中斷或延遲；
•國家、地方或行業發起的努力，例如凍結租户的租金或暫停房東強制執行驅逐的能力，可能會影響我們收取租金或執行拖欠租金的補救措施的能力；
•商業活動和房地產交易需求的普遍下降，包括當前環境下活動的減少，可能會對我們通過投資工業物業或進行戰略處置來實現增長的能力或願望產生不利影響；
•美國和全球金融市場的嚴重混亂和不穩定，或信貸和融資狀況的惡化，可能使我們難以以有吸引力的條件獲得債務和股權資本，甚至根本無法獲得，並影響我們為業務活動提供資金和及時償還債務的能力；
•材料或產品供應中斷，或承包商不能及時履行或根本不能履行職責，包括由於限制建築活動，可能導致完成正在進行的或未來的建設或重新開發項目的延誤；
•新冠肺炎對我們員工健康的潛在負面影響，特別是如果我們的大量高級管理團隊或關鍵員工受到影響，可能會導致我們確保業務連續性的能力下降；
•限制進入我們的設施，以及接觸我們的管理層、租户、支持人員、第三方物業經理和專業顧問，可能會降低我們對財務報告的披露控制和程序以及內部控制的有效性，增加我們對安全違規的敏感性，或者阻礙我們履行監管義務的能力，並導致聲譽損害和監管問題或罰款；
•如果我們不能有效地管理我們的投資組合和運營，或者我們的第三方物業經理在新冠肺炎疫情期間和之後的一段時間內遠程工作時不能為我們提供服務，都可能對我們的業務造成不利影響；
•我們可能無法遵守我們的信貸安排和其他債務協議的財務契約，可能會導致違約和潛在的債務加速，並影響我們未來根據我們的信貸安排或其他借款進行額外借款的能力。
本公司截至2019年12月31日止年度的Form 10-K年報所披露的風險因素，除上述更新或先前更新的範圍，或本Form 10-Q季度報告中其他地方披露的額外事實信息與該等風險因素有關(包括但不限於第I部分“第2項-管理層對財務狀況及經營業績的討論及分析”所討論的事項)外，並無重大變動。
第二項：未登記的股權證券銷售和收益的使用
(a)不適用。
(b)不適用。
(c)不適用。
第293項高級證券的違約情況
沒有。
第294項：煤礦安全信息披露
不適用。
第五項：其他信息
45
目錄
沒有。
46
目錄
項目6.所有展品
陳列品
數
展品説明
31.1*
規則13a-14(A)/15d-14(A)日期為2020年8月5日的認證。
31.2*
規則13a-14(A)/15d-14(A)日期為2020年8月5日的認證。
31.3*
規則13a-14(A)/15d-14(A)日期為2020年8月5日的認證。
32.1**
“美國法典”第18編第1350節日期為2020年8月5日的證書。
32.2**
“美國法典”第18編第1350節日期為2020年8月5日的證書。
32.3**
“美國法典”第18編第1350節日期為2020年8月5日的證書。
101.SCH*內聯XBRL分類擴展架構文檔
101.CAL*內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔
101.LAB*內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔
101.PRE*內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔
101.DEF*內聯XBRL分類定義Linkbase文檔
104*封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，幷包含附件101中包含的適用分類擴展信息。*)
________________
*現送交存檔。
**隨函提供。
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目錄
簽名
根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的下列簽名人代表其簽署。
特雷諾房地產公司
2020年8月5日依據：/s/W.布萊克·貝爾德
布萊克·貝爾德(W.Blake Baird)
董事長兼首席執行官
2020年8月5日依據：/s/邁克爾·A·可樂(Michael A.Coke)
邁克爾·A·可口可樂
總統
2020年8月5日依據：/s/Jaime J.Cannon
詹姆·J·坎農(Jaime J.Cannon)
首席財務官

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