Nnn-20200630
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美國
證券交易委員會
華盛頓特區，郵編：20549
形式10-Q
☒ 根據1934年證券交易法第13或15(D)節的季度報告。
關於截至的季度期間2020年6月30日
或
☐根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條提交的過渡報告。
在從中國到日本的過渡期內，中國從中國到日本的過渡期，從中國到日本的過渡期。
佣金檔案編號001-11290
國家零售地產公司。
(章程中規定的註冊人的確切姓名) 
馬裏蘭州56-1431377
(州或其他司法管轄區)
公司或組織)		(國際税務局僱主識別號碼)
南橙子大道450號，900套房
奧蘭多, 弗羅裏達32801
(主要執行機構地址，包括郵政編碼)
註冊人電話號碼，包括區號：(407) 265-7348
根據該法第12(B)節登記的證券：
每一類的名稱交易代碼註冊的交易所名稱
普通股，面值0.01美元神經網絡紐約證券交易所
存托股份，每股佔5.200%F系列優先股股份的百分之一，面值0.01美元NNN/PF紐約證券交易所
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限)內提交了1934年證券交易法第(13)或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直遵守此類提交要求。下半身是  ☒ 沒有問題。☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是  ☒ 沒有問題。☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速濾波器☒文件管理器加速運行☐非加速文件管理器☐規模較小的報告公司。
☐
新興成長型公司
☐
如果是新興成長型公司，請通過複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“交易法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。**是。☐*☒
註明截至最後實際可行日期發行人所屬各類普通股的流通股數量。
173,540,072普通股，面值0.01美元，截至2020年7月30日已發行。


目錄
 
  頁
參照物
第一部分-財務信息
第1項
財務報表：
簡明綜合資產負債表
3
簡明合併收益表和全面收益表
4
簡明現金流量表合併表
9
簡明合併財務報表附註
11
第二項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
22
項目3.
關於市場風險的定量和定性披露
36
項目4.
管制和程序
37
第II部分-其他資料
第1項
法律程序
38
第1A項
危險因素
38
第二項。
未登記的股權證券銷售和收益的使用
39
項目3.
高級證券違約
39
項目4.
礦場安全資料披露
39
第五項。
其他資料
39
第6項
陳列品
40
簽名
41


第一部分財務信息

第1項：財務報表

國家零售地產公司。
及附屬公司
壓縮合並資產負債表
(千美元，每股數據除外)
2020年6月30日2019年12月31日
資產(未經審計)
房地產投資組合：
使用運營法核算，扣除累計折舊和攤銷後的淨額$7,221,418  $7,289,048  
使用直接融資方式核算4,121  4,204  
持有待售房地產3,615  7,987  
現金和現金等價物224,560  1,112  
應收賬款，扣除備用金#美元后的淨額3,085及$506，分別
18,645  2,874  
應計租金收入，扣除免税額#美元7,481及$1,842，分別
59,459  28,897  
債務成本，扣除累計攤銷淨額#美元16,356及$15,574，分別
2,809  2,783  
其他資產98,301  97,962  
總資產$7,632,928  $7,434,867  
負債和權益
負債：
應付信貸額度$—  $133,600  
應付抵押貸款，包括未攤銷保費和扣除未攤銷債務成本後的淨額11,731  12,059  
應付票據，扣除未攤銷貼現和未攤銷債務成本3,207,545  2,842,698  
應計應付利息21,652  18,250  
其他負債81,200  96,578  
負債共計3,322,128  3,103,185  
權益：
股東權益：
優先股，$0.01票面價值。授權15,000,000股份
5.200%系列F，138,000已發行和已發行的股份，聲明清算價值為$2,500每股
345,000  345,000  
普通股，$0.01票面價值。授權375,000,000股份；173,407,606和171,694,209分別發行和發行的股份
1,735  1,718  
超出票面價值的資本4,554,958  4,495,314  
累積赤字(573,174) (499,229) 
累計其他綜合收益(虧損)(17,724) (11,128) 
NNN的總股東權益4,310,795  4,331,675  
非控制性利益5  7  
總股本4,310,800  4,331,682  
負債和權益總額$7,632,928  $7,434,867  
見簡明合併財務報表附註。
3

國家零售地產公司。
及附屬公司
簡明合併收益表和全面收益表
(千美元，每股數據除外)
(未經審計)
 截至6月30日的季度，截至6月30日的六個月，
  2020201920202019
收入：
租金收入$163,479  $164,596  $338,026  $327,622  
房地產交易的利息和其他收入222  196  738  882  
163,701  164,792  338,764  328,504  
業務費用：
一般和行政9,395  9,276  19,495  18,798  
房地產6,323  6,600  13,959  13,692  
折舊攤銷48,936  46,241  98,124  92,421  
租賃交易成本—  75  36  127  
減值損失-房地產，扣除回收後的淨額
21,854  7,187  27,367  10,432  
86,508  69,379  158,981  135,470  
房地產處分收益719  13,002  13,489  23,447  
運營收益77,912  108,415  193,272  216,481  
其他費用(收入)：
利息和其他收入(106) (487) (271) (2,411) 
利息費用31,753  29,811  65,423  59,768  
提前清償債務損失—  —  16,679  —  
31,647  29,324  81,831  57,357  
淨收益46,265  79,091  111,441  159,124  
(虧損)可歸因於非控股權益的收益—  (413) 2  (423) 
可歸因於NNN的淨收益46,265  78,678  111,443  158,701  
E系列優先股股息—  (4,096) —  (8,194) 
F系列優先股股息(4,485) (4,485) (8,970) (8,970) 
普通股股東應佔淨收益$41,780  $70,097  $102,473  $141,537  
普通股每股淨收益：
基本型$0.24  $0.43  $0.60  $0.87  
稀釋$0.24  $0.43  $0.60  $0.87  
已發行普通股加權平均數：
基本型171,388,869  161,893,442  171,213,943  161,501,555  
稀釋171,485,285  162,351,901  171,373,816  161,995,334  
其他全面收入：
可歸因於NNN的淨收益$46,265  $78,678  $111,443  $158,701  
利率套期保值的攤銷638  325  1,021  648  
遠期起始掉期的公允價值—  (3,920) (7,617) (3,920) 
估值調整-可供出售的證券—  —  —  116  
可供出售的已實現收益證券—  —  —  (1,331) 
可歸因於NNN的綜合收益$46,903  $75,083  $104,847  $154,214  

見簡明合併財務報表附註。

4

國家零售地產公司。
及附屬公司
簡明合併權益表
截至2020年6月30日的季度

F系列
擇優
股票		普普通通
股票		資本流入
*
面值		留用
收益(虧損)		累積
其他
綜合
收入(虧損)		總計
*股東的
權益		中國不受控制
利益		總計
權益
2020年3月31日的餘額$345,000  $1,721  $4,499,255  $(526,684) $(18,362) $4,300,930  $5  $4,300,935  
淨收益
—  —  —  46,265  —  46,265  —  46,265  
宣佈和支付的股息：
$0.325000F系列優先股每股存托股份
—  —  —  (4,485) —  (4,485) —  (4,485) 
$0.515每股普通股
—  —  531  (88,270) —  (87,739) —  (87,739) 
普通股發行：
10,647股份-董事薪酬
—  —  298  —  —  298  —  298  
2,829股份-股票購買計劃
—  —  94  —  —  94  —  94  
1,417,977股票-自動櫃員機股權計劃
—  14  52,749  —  —  52,763  —  52,763  
股票發行成本
—  —  (746) —  —  (746) —  (746) 
遞延補償攤銷
—  —  2,777  —  —  2,777  —  2,777  
利率套期保值的攤銷
—  —  —  —  638  638  —  638  
2020年6月30日的餘額$345,000  $1,735  $4,554,958  $(573,174) $(17,724) $4,310,795  $5  $4,310,800  

見簡明合併財務報表附註。

5

國家零售地產公司。
及附屬公司
簡明合併權益表
截至2019年6月30日的季度

E系列
擇優
股票		F系列
擇優
股票		普普通通
股票		資本流入
*
面值		留用
收益(虧損)		累積
其他
綜合
收入(虧損)		總計
*股東的
權益		中國不受控制
利益		總計
權益
2019年3月31日的餘額$287,500  $345,000  $1,620  $3,957,835  $(432,845) $(6,588) $4,152,522  $365  $4,152,887  
淨收益
—  —  —  —  78,678  —  78,678  413  79,091  
宣佈和支付的股息：
$0.356250E系列優先股每股存托股份
—  —  —  —  (4,096) —  (4,096) —  (4,096) 
$0.325000F系列優先股每股存托股份
—  —  —  —  (4,485) —  (4,485) —  (4,485) 
$0.500每股普通股
—  —  1  1,790  (81,074) —  (79,283) —  (79,283) 
普通股發行：
6,962股份-董事薪酬
—  —  —  321  —  —  321  —  321  
1,832股份-股票購買計劃
—  —  —  97  —  —  97  —  97  
1,495,548股票-自動櫃員機股權計劃
—  —  15  80,797  —  —  80,812  —  80,812  
股票發行成本
—  —  —  (724) —  —  (724) —  (724) 
遞延補償攤銷
—  —  —  2,202  —  —  2,202  —  2,202  
利率套期保值的攤銷
—  —  —  —  —  325  325  —  325  
遠期起始掉期的公允價值
—  —  —  —  —  (3,920) (3,920) —  (3,920) 
對非控股權益的分配—  —  —  —  —  —  —  (776) (776) 
2019年6月30日的餘額$287,500  $345,000  $1,636  $4,042,318  $(443,822) $(10,183) $4,222,449  $2  $4,222,451  

見簡明合併財務報表附註。













6

國家零售地產公司。
及附屬公司
簡明合併權益表
截至2020年6月30日的6個月

F系列
擇優
股票		普普通通
股票		資本流入
*
面值		留用
收益(虧損)		累積
其他
綜合
收入(虧損)		總計
*股東的
權益		非控制性
利益		總計
權益
2019年12月31日的餘額$345,000  $1,718  $4,495,314  $(499,229) $(11,128) $4,331,675  $7  $4,331,682  
淨收益
—  —  —  111,443  —  111,443  (2) 111,441  
宣佈和支付的股息：
$0.650000F系列優先股每股存托股份
—  —  —  (8,970) —  (8,970) —  (8,970) 
$1.030每股普通股
—  —  1,151  (176,418) —  (175,267) —  (175,267) 
普通股發行：
16,759股份-董事薪酬
—  —  596  —  —  596  —  596  
4,306股份-股票購買計劃
—  —  170  —  —  170  —  170  
1,417,977股票-自動櫃員機股權計劃
—  14  52,749  —  —  52,763  —  52,763  
253,406限售股-扣除沒收的淨額
—  3  (3) —  —  —  —  —  
股票發行成本
—  —  (746) —  —  (746) —  (746) 
遞延補償攤銷
—  —  5,727  —  —  5,727  —  5,727  
利率套期保值的攤銷
—  —  —  —  1,021  1,021  —  1,021  
遠期起始掉期的公允價值
—  —  —  —  (7,617) (7,617) —  (7,617) 
2020年6月30日的餘額$345,000  $1,735  $4,554,958  $(573,174) $(17,724) $4,310,795  $5  $4,310,800  

見簡明合併財務報表附註。
















7

國家零售地產公司。
及附屬公司
簡明合併權益表
截至2019年6月30日的6個月

E系列
擇優
股票		F系列
擇優
股票		普普通通
股票		資本流入
*
面值		留用
收益(虧損)		累積
其他
綜合
收入(虧損)		總計
*股東的
權益		中國不受控制
利益		總計
權益
2018年12月31日的餘額$287,500  $345,000  $1,616  $3,950,055  $(424,225) $(5,696) $4,154,250  $355  $4,154,605  
淨收益
—  —  —  —  158,701  —  158,701  423  159,124  
宣佈和支付的股息：
$0.712500E系列優先股每股存托股份
—  —  —  —  (8,194) —  (8,194) —  (8,194) 
$0.650000F系列優先股每股存托股份
—  —  —  —  (8,970) —  (8,970) —  (8,970) 
$1.000每股普通股
—  —  2  6,949  (161,639) —  (154,688) —  (154,688) 
普通股發行：
14,969股份-董事薪酬
—  —  —  643  —  —  643  —  643  
4,156股份-股票購買計劃
—  —  —  216  —  —  216  —  216  
1,495,548股票-自動櫃員機股權計劃
—  —  15  80,797  —  —  80,812  —  80,812  
259,650限售股-扣除沒收的淨額
—  —  3  (3) —  —  —  —  —  
股票發行成本
—  —  —  (766) —  —  (766) —  (766) 
遞延補償攤銷
—  —  —  4,427  —  —  4,427  —  4,427  
利率套期保值的攤銷
—  —  —  —  —  648  648  —  648  
遠期起始掉期的公允價值
—  —  —  —  —  (3,920) (3,920) —  (3,920) 
估值調整-可供出售的證券
—  —  —  —  —  116  116  —  116  
可供出售的已實現收益證券
—  —  —  —  —  (1,331) (1,331) —  (1,331) 
其他
—  —  —  —  505  —  505  —  505  
對非控股權益的分配—  —  —  —  —  —  —  (776) (776) 
2019年6月30日的餘額$287,500  $345,000  $1,636  $4,042,318  $(443,822) $(10,183) $4,222,449  $2  $4,222,451  

見簡明合併財務報表附註。
8

國家零售地產公司。
及附屬公司
簡明合併現金流量表
(千美元)
(未經審計)

 截至6月30日的六個月，
 20202019
來自經營活動的現金流：
淨收益$111,441  $159,124  
將淨收益與經營活動提供的淨現金進行調整：
折舊攤銷98,124  92,421  
減值損失-房地產，扣除回收後的淨額27,367  10,432  
提前清償債務損失16,679  —  
應付票據攤銷貼現2,275  859  
債務成本攤銷2,842  1,851  
分期償還應付按揭保費(43) (43) 
利率套期保值的攤銷1,021  648  
遠期啟動掉期結算(13,141) —  
房地產處分收益(13,489) (23,447) 
績效激勵計劃費用6,275  5,580  
績效激勵計劃支付(846) (775) 
經營性資產和負債的變動，扣除購置的資產和承擔的負債後的淨額：
使用直接融資方式出租給他人的房地產減少83  338  
應收賬款減少(增加)(15,771) 1,290  
累算租金收入增加(31,045) (1,160) 
其他資產增加(204) (1,227) 
應計應付利息增加(減少)3,402  (1,535) 
其他負債減少(7,356) (8,847) 
其他103  (168) 
經營活動提供的淨現金187,717  235,341  
投資活動的現金流量：
處置房地產所得收益37,257  59,026  
房地產的新增項目：
使用操作方法核算(78,880) (378,713) 
收到的抵押貸款本金和應收票據本金194  —  
其他(43) 1,851  
投資活動所用現金淨額(41,472) (317,836) 
 
見簡明合併財務報表附註。
9

國家零售地產公司。
及附屬公司
簡明合併現金流量表-續
(千美元)
(未經審計)

 截至6月30日的六個月，
 20202019
籌資活動的現金流量：
應付信貸額度的收益$311,000  $202,000  
償還應付信貸額度(444,600) (138,800) 
償還應付按揭(294) (281) 
應付票據收益692,646  —  
應付票據的償還(325,000) —  
提前清償債務的付款(16,679) —  
支付發債成本(7,809) (115) 
發行普通股所得款項54,084  87,978  
股票發行成本(757) (766) 
派發E系列優先股股息—  (8,194) 
F系列優先股股息的支付(8,970) (8,970) 
普通股股息的支付(176,418) (161,639) 
非控制性利益分配—  (776) 
融資活動提供的現金淨額77,203  (29,563) 
現金、現金等價物和限制性現金淨增(減)額223,448  (112,058) 
期初現金、現金等價物和限制性現金(1)
1,112  114,267  
期末現金、現金等價物和限制性現金(1)
$224,560  $2,209  
補充披露現金流信息：
支付的利息，扣除資本化金額後的淨額$56,811  $58,459  
補充披露非現金投資和融資活動：
其他綜合收益減少$6,596  $4,487  
與租賃負債相關記錄的使用權資產$—  $8,224  
在製品應計餘額$16,789  $30,060  
與房地產交易相關的應收按揭貸款$3,000  $3,100  
  (1) 現金、現金等價物和限制性現金是以下各項的總和現金和現金等價物和有限制的現金和以第三方託管方式持有的現金從簡明綜合資產負債表中扣除。NNN有不是的有限制的現金和以第三方託管方式持有的現金在6月30日、2020年和2019年。

 
見簡明合併財務報表附註。
10

國家零售地產公司。
及附屬公司
簡明合併財務報表附註
2020年6月30日
(未經審計)

注1-重要會計政策的組織和彙總:
企業的組織和性質-國家零售地產公司(National Retail Properties，Inc.)是馬裏蘭州的一家公司，是一家成立於1984年的完全綜合房地產投資信託基金(REIT)。術語“NNN”或“公司”是指National Retail Properties，Inc.及其所有合併的子公司。
NNN的資產主要包括房地產資產。NNN收購、擁有、投資和開發主要根據長期淨租賃出租給零售租户並主要為投資而持有的物業(“物業”、“物業組合”或單獨的“物業”)。.
 2020年6月30日
物業組合：
總屬性3,117  
可出租總面積(平方英尺)32,454,000  
國家48  
加權平均剩餘租賃年限(年)10.9
隨附的未經審計的簡明綜合財務報表是根據10-Q表的説明編制的，不包括美國公認會計原則(“GAAP”)要求的所有信息和附註披露。未經審核簡明綜合財務報表反映管理層認為公平列報中期業績所必需的所有調整(包括正常經常性應計項目)。截至2020年6月30日的季度和6個月的經營業績可能不能表明截至2020年12月31日的年度預期業績。請參閲“腳註8-後續事件”。簡明綜合財務報表中包含的截至2019年12月31日的金額均源自截至該日的經審計綜合財務報表。未經審計的簡明合併財務報表(包括在此)應與合併財務報表及其附註以及管理層以NNN截至2019年12月31日的Form 10-K格式對財務狀況和運營結果的討論和分析一併閲讀。
新冠肺炎大流行--2020年3月11日，世界衞生組織宣佈一種新型冠狀病毒株(“新冠肺炎”)為大流行；2020年3月13日，美國宣佈新冠肺炎為全國緊急狀態。因此，新冠肺炎大流行對幾乎每個行業都產生了直接或間接的負面影響。
儘管各州最近開始取消某些限制，但政府為緩解新冠肺炎的蔓延而採取的初步行動，下令關閉許多企業，並命令居民普遍呆在家裏，導致NNN的許多租户損失了收入，並挑戰了他們支付租金的能力。因此，這些經濟困難對NNN的財務業績產生了負面影響，包括應收賬款和相關津貼的增加。
NNN正在積極與其租户合作，這些租户受到新冠肺炎疫情導致的企業關閉或其他社會疏遠做法的影響。部分租户要求調整租約條款，主要包括延期支付短期租金。30至90幾天。Nnn正在與這些租户談判條款，這些條款將要求遞延租金收入在租賃期的晚些時候支付，通常是在3至18幾個月，付款從2020年第四季度開始。在經濟活動實質性改善之前，租金收取可能會繼續低於租約要求的金額。截至2020年6月30日的季度和6個月的租金收取和租金減免請求可能不表明未來的租金收取和請求。視乎新冠肺炎疫情對租户造成的影響時間長短，以及整體經濟低迷，NNN可能會發現很難收取延遲租金。
11

長期持續關閉企業或其他與社會疏遠的做法可能會對NNN的租户產生足夠收入以履行財務義務的能力造成不利影響，並可能迫使租户拖欠租約，或導致租户破產，從而減少NNN根據租約獲得的租金收入。大流行的迅速發展和流動性排除了對經濟、零售業和NNN的最終不利影響的任何預測。然而，經濟低迷給NNN的業績、業務或財務狀況、運營結果和現金流帶來了實質性的不確定性和風險。
NNN目前推遲了重大的新房地產投資，直到經濟和資本市場可能如何以及何時開始從經濟低迷中復甦有了更多的可見性。
業務連續性
經濟低迷對NNN的業務、運營業績、現金流和增長前景的全面影響程度高度不確定，最終將取決於未來的發展，這些都不能有任何確定性的預測。見“1A.風險因素”。
由於新冠肺炎疫情，NNN已將其很大一部分員工轉移到遠程工作，而不會對其繼續運營業務的能力產生任何不利影響，也沒有對NNN的財務報告系統、財務報告內部控制或披露控制程序產生任何實質性的不利影響。
鞏固原則-NNN的簡明合併財務報表包括各自多數股權和控股附屬公司的賬户，包括根據#年財務會計準則委員會(“FASB”)會計準則規範(“ASC”)指導確定NNN為主要受益者的交易。整合。所有重要的公司間賬户餘額和交易均已取消。
房地產投資組合--NNN按成本記錄房地產收購，包括收購和成交成本。由NNN開發或資助的物業成本包括直接和間接建築成本、物業税、利息和在項目基本完工並可入夥之前的開發期內發生的其他雜項成本。NNN記錄的$886,000及$471,000分別於截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月的開發期內的資本化利息，其中$420,000及$345,000分別在截至2020年6月30日和2019年6月30日的季度內記錄。
租賃不動產購置的購置會計-根據財務會計準則委員會關於業務合併的指導方針，收購房地產的對價分配給收購的有形資產，包括土地、建築和租户改善，如果適用，還分配給確定的無形資產和負債，包括高於市場和低於市場的租賃價值，以及適用的本地租賃價值，基於各自的公允價值。
公允價值估計對重大假設十分敏感，例如就土地、樓宇及租金確立一系列相關市場假設，以及所收購物業處於該範圍內。這些關於土地、建築和租金的市場假設使用最相關的可比房產進行收購。最終範圍取決於從最相似到最不相似對可比較屬性的屬性進行排序。
收購物業的有形資產的公允價值是通過將物業視為空置進行估值來確定的，然後根據其公允價值的確定將“猶如空置”的價值分配給土地、建築物和租户改善工程。
在分配已確認的收購物業無形資產和負債的公允價值時，高於市場和低於市場的就地租賃價值根據(I)根據就地租賃支付的合同金額與(Ii)管理層估計的相應就地租賃的公平市場租賃率之間的差額的現值(使用反映與購入的租賃相關的風險的利率)計入其他資產或負債。該差額在與租賃剩餘期限和適用期限相等的一段時間內計量。資本化的高於市值的租賃值在各自租約的剩餘期限內作為租金收入的減少額攤銷。資本化低於市值的租賃值將作為初始期限租金收入的增加攤銷，除非本公司相信租户很可能會續訂期權期限的租約，據此本公司將在續期內攤銷應佔續期價值。
其他已收購無形資產(包括原址租賃)的合計價值，按(I)將現有原址租賃調整為市值租金後為物業支付的購買價超出(Ii)與如上所述釐定的物業空置時的估計公允價值的差額計算。不包括高於市價和低於市價的就地租約價值的就地租約價值在各自租約的剩餘不可撤銷期間攤銷為費用。如果租約在規定的到期日之前終止，與該租約有關的所有未攤銷金額將在#年註銷。
12

那段時間。針對單個交易審查租户關係的價值，以確定未來的價值是否來自收購。
租賃會計-NNN審查其應收賬款的可收集性，包括應計租金收入，與租金、費用報銷和其他收入有關。在評估可能的收款時，NNN分析應收賬款和歷史壞賬水平，租户信用和當前經濟趨勢。此外，我們亦會分析破產租户的情況，並考慮申請前和申請後破產申索的預期追討情況。NNN包括在#年計提的壞賬準備。租金收入淺議簡明合併收益表和全面收益表。當NNN認為不可能收取租賃付款時，任何未償還應收賬款及任何相關應計租金確認壞賬，隨後，任何租賃收入僅在收到現金收據時確認。
根據FASB會計準則更新(“ASU”)2016-02，“租賃(主題842)”(“ASC 842”)，NNN記錄的使用權(“ROU”)資產和經營租賃負債約為#美元。7,735,000及$10,155,000分別截至2019年1月1日。
2020年4月，財務會計準則委員會就新冠肺炎提供的租賃特許權的會計處理髮布瞭解釋性指導意見。在本指南中，實體可以選擇不對此類租賃特許權應用租約修改會計，而是將特許權視為現有合同的一部分。本指導意見僅適用於不導致出租人權利或承租人義務大幅增加的新冠肺炎相關租賃優惠。NNN已選擇為新冠肺炎租賃優惠做出這一政策選擇，包括在截至2020年6月30日的季度內生效的租金延期租賃修正案。
債務成本-應付票據 –與發行NNN應付票據有關的債務成本已遞延，並正在使用實際利息法在各自債務期限內攤銷為利息支出。這些費用為$31,140,000及$26,932,000，截至2020年6月30日和2019年12月31日，分別包含在應付票據簡明合併資產負債表累計攤銷淨額$8,096,000及$8,962,000分別為。
減值-房地產-根據某些事件或情況變化，每當資產的賬面價值(包括應計租金收入)可能無法通過運營收回時，管理層會定期評估其物業是否可能減值。可能發生的事件或情況包括房地產市場狀況的重大變化，以及NNN有能力在合理時間內重新租賃或出售目前空置或變為空置的物業。管理層通過將估計的未來現金流量(未貼現及不計利息費用)、房地產剩餘價值與個別資產的賬面價值進行比較，評估是否發生賬面價值減值。未來的未貼現現金流主要由估計的未來市場租金推動。如顯示減值，則資產的賬面價值超過其估計公允價值的金額將計入虧損。NNN的物業主要以長期淨租約形式出租予零售租户，並主要為投資而持有。一般而言，NNN的物業租約規定10至20年，這為這一期限內的現金流提供了資金。NNN打算長期持有這些資產，因此，僅因新冠肺炎導致的現金流暫時變化不會成為減值指標。
金融工具的信用損失-自2020年1月1日起，NNN通過了FASB ASU 2016-13，“金融工具-信貸損失(主題326)”(“ASC 326”)。本次更新中的修訂用一種反映預期信貸損失的方法取代了現行GAAP中的已發生損失減值方法，並需要考慮更廣泛的合理和可支持的信息來告知信貸損失估計。
ASU 326要求各實體估計從短期貿易應收賬款到長期融資等金融資產的預期終身信貸損失。新的指導方針要求在開始時預計終身信用損失，並要求彙集資產，這些資產具有類似的風險特徵。NNN需要評估當前的經濟狀況，以及對未來的經濟狀況做出預期。此外，對預期信用損失的衡量超出了資產的合同期限。
截至2020年6月30日，NNN的抵押貸款應收賬款為$2,653,000包括在其他資產關於簡明綜合資產負債表，淨額為#美元169,000信用損失準備金。NNN基於抵押品的公允價值和歷史可收款性趨勢分析來衡量信用損失撥備。15好多年了。
採用ASC 326不會對NNN的財務狀況或經營結果產生實質性影響，也不會對現金流產生任何影響。
13

每股收益-每股收益是根據以下文件中包含的FASB指導計算的每股收益。該指導要求將公司未授予的限制性股票單位分類為需要兩類計算每股收益的參與證券，這些單位帶有獲得不可沒收股息的權利。在兩級法下，普通股每股收益的計算方法是將分配給普通股股東的分配收益和分配給普通股股東的未分配收益之和除以當期已發行普通股的加權平均數量。在應用兩級法時，未分配收益根據期間已發行的加權平均股票分配給普通股和參與證券。
下表是使用兩級法(以千美元為單位)計算基本和稀釋後每股普通股收益時使用的分子和分母的對賬：
截至6月30日的季度，截至6月30日的六個月，
2020201920202019
基本收益和攤薄收益：
可歸因於NNN的淨收益
$46,265  $78,678  $111,443  $158,701  
減去：E系列優先股股息
—  (4,096) —  (8,194) 
減去：F系列優先股股息
(4,485) (4,485) (8,970) (8,970) 
NNN普通股股東可獲得的淨收益
41,780  70,097  102,473  141,537  
減去：分配給未歸屬限制性股票的收益
(176) (134) (336) (249) 
用於基本每股收益和稀釋後每股收益的淨收益
$41,604  $69,963  $102,137  $141,288  
基本和稀釋加權平均未償還股票：
加權平均流通股數
172,301,757  162,697,005  172,064,786  162,243,958  
減去：未歸屬的限制性股票
(342,079) (265,981) (326,816) (249,480) 
減去：未歸屬或有限制股
(570,809) (537,582) (524,027) (492,923) 
用於基本每股收益的加權平均流通股數量
171,388,869  161,893,442  171,213,943  161,501,555  
其他稀釋性證券
96,416  458,459  159,873  493,779  
稀釋後每股收益中使用的加權平均流通股數量
171,485,285  162,351,901  171,373,816  161,995,334  
公允價值計量-NNN對金融和非金融資產和負債的公允價值估計是基於公允價值會計指導中建立的框架。該框架規定了估值投入的層次結構，旨在提高公允價值計量和相關披露的一致性、清晰度和可比性。該指引描述了基於可用於計量公允價值的三級投入的公允價值等級，其中兩級被認為是可觀察的，一級被認為是不可觀察的。下面介紹這三個級別：
•第1級-估值基於相同資產或負債在活躍市場的報價。
•第2級-估值基於第1級以外可直接或間接觀察的輸入，例如類似資產或負債的報價、不活躍市場的報價或可觀察到或可由資產或負債整個期限的可觀察市場數據證實的其他輸入。
•第三級-估值是由基於模型的技術產生的，這些技術使用了至少一個在市場上看不到的重要假設。這些不可觀察到的假設反映了市場參與者在為資產或負債定價時將使用的假設的估計。估值技術包括期權定價模型、現金流貼現模型等。
14

累計其他綜合收益(虧損) – 下表概述了截至2020年6月30日的6個月累計其他全面收益(虧損)的變化，(以千美元為單位)：
現金流量套期保值的收益(虧損)(1)
期初餘額，2019年12月31日$(11,128) 
其他綜合收益(虧損)(7,617) 
從累計其他綜合收益到淨收益的重新分類
1,021  
(2)
淨其他綜合收益(虧損)
(6,596) 
期末餘額，2020年6月30日$(17,724) 
(1) 其他披露包括在附註6-衍生品中。
(2) 記錄在利息支出淺議簡明合併收益表和全面收益表。
新會計公告-2019年12月，FASB發佈了ASU 2019年至2019年12月，“所得税(主題740)：簡化所得税會計”(“ASU 2019-12年”)，從2020年12月15日之後開始，在這些財年和這些財年內的中期生效。修正案通過刪除第740主題中一般原則的某些例外，簡化了所得税的核算。修正案還通過澄清和修改現有指南，改進了對主題740其他領域的GAAP的一致適用和簡化。採用ASU 2019-12不會對NNN的財務狀況或運營結果產生重大影響。
預算的使用-管理層已經就資產和負債、收入和費用的報告以及或有資產和負債的披露做出了一些估計和假設，以根據GAAP編制這些精簡的綜合財務報表。重大估計包括某些資產的減值和減值準備、應計項目、資產的使用壽命和購買價格分配。實際結果可能與這些估計不同。
重新分類-上一年精簡合併財務報表和精簡合併財務報表附註中的某些項目已重新分類，以符合2020年的列報方式。

注2-房地產:
房地產-投資組合
租約 – 以下概述了NNN租賃的關鍵信息：
2020年6月30日
租賃分類：
操作3,128  
直接融資6  
加權平均剩餘租賃年限(年)10.9
以下是物業組合中租約的一般結構摘要，儘管每份租約的具體條款可能有很大差異。一般而言，物業租約規定的初始條款為10至20好多年了。該等物業一般按淨租賃方式租賃，據此，承租人通常承擔與物業的持續維護、維修、更換及營運有關的實質所有物業成本及開支，包括水電費、物業税及財產及責任保險。某些物業受租約約束，根據這些租約，NNN保留對物業的特定成本和支出的責任。NNN的租約規定每年支付基本租金(一般按月分期付款)，並一般規定因(I)消費物價指數(“CPI”)上升、(Ii)固定增長或(Iii)租户銷售量上升(程度較輕)而導致的租金有限度增加。
一般而言，NNN的租約為租户提供一個或多個多年續期的選擇，但須受初始租約期內大致相同的條款及條件所規限，包括加租。NNN的租賃期基於不可取消的基本期限，除非經濟誘因使其合理確定將行使延長租賃的選擇權期限，在這種情況下，NNN包括選擇權。其中一些租約亦規定，如果NNN希望出售受該租約規限的物業，NNN必須首先向承租人提供購買物業的權利，其條款和條件與NNN打算接受的任何出售物業的要約相同。
於第二季內，nnn與若干租户訂立延遲租金租約修訂協議，代表約21截至2020年6月30日的季度到期租金的%。平均來説，2.4個月的租金被推遲了大約86所佔百分比
15

原定於2020年第二季度到期的遞延租金，以及14%原定於2020年第三季度到期。大致66這筆遞延租金的%應在2021年6月30日之前支付給NNN，並且94%將於2021年12月31日之前到期。視乎新冠肺炎疫情對租户造成的影響時間長短，以及整體經濟低迷，NNN可能會發現很難收取延遲租金。
房地產投資組合-使用運營法核算 – 受經營租賃約束的房地產包括以下價格(以千美元為單位)：
2020年6月30日2019年12月31日
土地及改善工程(1)
$2,482,387  $2,492,305  
建築物及改善工程5,942,581  5,916,474  
租賃權益355  355  
8,425,323  8,409,134  
減去累計折舊和攤銷(1,232,107) (1,147,524) 
7,193,216  7,261,610  
正在進行的建築和改善工程28,202  27,438  
$7,221,418  $7,289,048  
(1)包括$10,315及$16,930分別於2020年6月30日及2019年12月31日的在建物業土地。
NNN在租金收入中確認了以下收入(以千美元為單位)：
截至6月30日的季度，截至6月30日的六個月，
2020201920202019
經營租賃租金收入$159,300  $160,234  $328,033  $318,632  
直接融資租賃收入
162  208  326  420  
百分比租金165  300  568  722  
房客的房地產費用報銷
3,852  3,854  9,099  7,848  
$163,479  $164,596  $338,026  $327,622  
一些租約規定在整個租賃期內有一個免費的租賃期或預定的租金上漲。該等金額按租約條款以直線方式確認。由於租金延期租賃修正案，NNN記錄了#美元。35,862,000截至2020年6月30日的季度內，應計租金收入的百分比。在截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月裏，NNN確認了$30,717,000及$925,000分別為扣除準備金後的收入淨額，其中#美元30,894,000及$296,000其中，扣除準備金後的收入分別在截至2020年6月30日和2019年6月30日的季度錄得。截至2020年6月30日和2019年12月31日，應計租金收入餘額為#美元。59,459,000及$28,897,000分別扣除津貼#美元后的淨額。7,481,000及$1,842,000分別為。
16

房地產--無形資產
根據租賃房地產購置的購買會計，NNN記錄了無形資產和租賃負債，這些資產和租賃負債包括以下金額(千美元)：
2020年6月30日2019年12月31日
無形租賃資產(包括在其他資產):
高於市價的就地租賃$15,845  $15,754  
減去：累計攤銷(10,280) (9,897) 
高於市價的就地租賃，淨額$5,565  $5,857  
就地租約$121,323  $119,846  
減去：累計攤銷(67,640) (64,918) 
就地租賃，淨額$53,683  $54,928  
無形租賃負債(包括在其他負債):
低於市價的就地租賃$42,333  $41,767  
減去：累計攤銷(26,431) (26,135) 
低於市價的就地租賃，淨額$15,902  $15,632  
截至2020年和2019年6月30日的6個月，作為高於市場和低於市場的就地租賃租金收入淨增長攤銷的金額為#美元。410,000及$401,000，其中分別為$190,000及$173,000分別記錄在截至2020年6月30日和2019年6月30日的季度。截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月，攤銷至費用的原地租賃價值為$4,337,000及$4,042,000分別為，其中$1,942,000及$1,798,000分別記錄在截至2020年6月30日和2019年6月30日的季度。
房地產-持有待售
本公司按季度根據ASC 360概述的特定標準評估其待售房產分類。財產、廠房和設備，包括管理層承諾出售資產計劃的意圖。NNN預計分類為持有待售物業的處置將在12個月內進行。截至2020年6月30日，NNN擁有四被歸類為持有待售的財產。NNN於2019年12月31日持有的待售房地產，包括九屬性、五其中一輛是在2020年售出的。持有待售房地產的構成如下(以千美元為單位)：
2020年6月30日2019年12月31日
土地及改善工程$2,471  $5,676  
建築和改善4,647  7,562  
7,118  13,238  
減去累計折舊和攤銷(2,765) (4,144) 
損傷較少(738) (1,107) 
$3,615  $7,987  
房地產-處置
下表彙總了出售的物業和處置物業時確認的相應收益(以千美元為單位)：
截至6月30日的季度，截至6月30日的六個月，
 2020201920202019
已售出數量
特性		淨收益已售出數量
特性		淨收益已售出數量
特性		淨收益已售出數量
特性		利得
房地產處分收益
8$719  13$13,002  22$13,489  30$23,447  
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房地產-承諾
NNN已承諾為以下項目的建設提供資金九財產。這些物業的改善工程預計會在年內完成。12月份。下表概述了截至2020年6月30日的這些建設承諾(以千美元為單位)：
總承諾(1)
$52,488  
資助金額減少38,517  
剩餘承付款$13,971  
(1)包括土地、建築成本、租户改善、租賃成本和資本化利息。
房地產-減值
每當某些事件或環境變化顯示資產賬面值(包括應計租金收入)可能無法透過營運收回時，管理層會定期評估其房地產是否可能減值。可能發生的事件或情況包括房地產市場狀況的變化，NNN重新租賃當前空置或變為空置的物業的能力，以及以超過NNN賬面價值的價格出售物業的能力。減值是指資產的當前賬面價值超過資產的估計公允價值的金額。NNN的物業主要以長期淨租賃形式出租給零售租户，並主要為投資而持有。通常，NNN的物業租約規定了10至20NNN打算長期持有這些資產，因此，僅因新冠肺炎而導致的現金流暫時變化不會成為減值指標。由於公司審查了長期資產，包括可識別的無形資產，NNN確認了房地產減值，扣除回收淨額為#美元。27,367,000及$10,432,000分別截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月，其中21,854,000及$7,187,000是在截至2020年6月30日和2019年6月30日的季度內記錄的。

減值資產的估值採用被廣泛接受的估值技術，包括貼現現金流分析、收入資本化、近期可比銷售交易分析、實際銷售談判和從第三方收到的真誠購買要約，這些都是第三級投入。NNN在評估其房地產的公允價值時，可能會適當地考慮單一估值技術或多種估值技術。

注3-應付信貸額度:
NNN的$900,000,000無擔保循環信貸安排(經“2020年修正案”(定義見下文)修訂，“信貸安排”)加權平均未償還餘額為#美元。37,998,000加權平均利率為2.5在截至2020年6月30日的六個月內。除非公司行使將到期日延長至2023年1月的選擇權，否則信貸安排將於2022年1月到期。信貸安排以倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加碼計息87.5基點；然而，該利率可能會根據基於NNN債務評級的分級利率結構而變化。信用貸款還包括手風琴功能，允許NNN將貸款規模增加到$1,600,000,000，有待貸款人批准。於2020年5月，NNN修訂了其信貸安排，加入了新的條款和定義，並重申了以前的無擔保循環信貸協議下的某些其他定義，其中一些修改了財務契約計算(“2020修訂”)。截至2020年6月30日，有不是的未償還餘額和$900,000,000根據信貸安排，NNN可供日後借款，而NNN已遵守每項財務契諾。

注4-應付票據:
2020年2月，NNN提交了2018年2月貨架登記聲明中所載招股説明書的招股説明書補編，隨後於2020年3月發佈了$400,000,000本金總額2.5002030年4月到期的債券百分比(“2030年債券”)和$300,000,000本金總額3.1002050年4月到期的百分比債券(“2050年債券”，與2030年債券一起，稱為“債券”)。

2030年債券以折扣價出售，總買入價為1美元。398,712,000利息每半年支付一次，從2020年10月15日開始。$的折扣1,288,000按實際利息法在票據期限內攤銷為利息支出。計入票據折扣後，2030年票據的實際利率為2.536%。之前輸入的NNN三總名義金額為$的遠期起始掉期200,000,000。在發行2030年債券時，NNN終止了遠期起始掉期，導致虧損$13,141,000，在其他全面收益中遞延。虧損將使用實際利息法在2030年票據期限內攤銷為利息支出。
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2050年債券以折扣價出售，總買入價為1美元。293,934,000利息每半年支付一次，從2020年10月15日開始。$的折扣6,066,000按實際利息法在票據期限內攤銷為利息支出。計入票據折扣後的2050年票據的實際利率為3.205%.

債券是NNN的優先無抵押債務，從屬於所有有擔保債務以及NNN子公司的債務和其他負債。此外，債券均可由NNN隨時選擇全部或部分贖回，贖回金額相當於(I)贖回的票據的未償還本金餘額加上贖回日的應計利息之和，以及(Ii)日期為2020年2月18日的補充契約所界定的與債券有關的彌補整體金額(如有)。

NNN收到大約$395,062,000及$290,459,000分別與發行2030年和2050年債券有關的淨收益，此前產生的債務發行成本主要包括承銷折扣和佣金、法律和會計費用、評級機構費用和印刷費，共計#美元3,650,000及$3,475,000分別為2030年債券和2050年債券。
2020年3月，NNN贖回了美元325,000,0003.8002022年10月到期的應付票據百分比。這些票據的贖回價格相當於100本金的%，另加(I)補全額$16,679,000，及(Ii)應計及未付利息。

注5-股東權益:
2018年2月，NNN向美國證券交易委員會(“委員會”)提交了一份擱置登記聲明，允許NNN發行數額不定的債務和股權證券。
股利再投資和購股計劃-2018年2月，NNN向委員會提交了股息再投資和股票購買計劃(DIP)的擱置登記聲明，允許NNN發行最多10,000,000普通股。下表概述了根據NNN的Drop發行的普通股(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
20202019
普通股的股票價格33,246  137,316  
淨收益$1,321  $7,166  
市場上的產品-NNN已經建立了一個在市場上的股權計劃(“ATM”)，允許NNN不定期出售普通股。下面概述了NNN的自動櫃員機計劃：
2018年自動取款機
成立日期2018年2月
終止日期2021年2月
允許股份總數12,000,000  
截至2020年6月30日的已發行股份總數11,140,162  
下表概述了根據NNN的自動櫃員機股本計劃發行的普通股(千美元，每股數據除外)：
截至6月30日的六個月，
20202019
普通股的股票價格1,417,977  1,495,548  
每股平均價格(淨值)$36.68  $53.52  
淨收益$52,018  $80,046  
股票發行成本(1)
$746  $766  
(1)股票發行成本主要包括承銷商手續費和佣金，以及法律和會計費用。
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分紅 – 下表概述了每次發行NNN股票時宣佈和支付的股息(千美元，每股數據除外)：
截至6月30日的季度，截至6月30日的六個月，
2020201920202019
E系列優先股(1):
分紅$—  $4,096  $—  $8,194  
每股存托股份—  0.356250  —  0.712500  
F系列優先股(2):
分紅4,485  4,485  8,970  8,970  
每股存托股份0.325000  0.325000  0.650000  0.650000  
普通股：
分紅88,270  81,074  176,418  161,639  
每股0.515  0.500  1.030  1.000  
(1)這個5.700%E系列累計可贖回優先股(“E系列優先股”)於2019年10月贖回。2019年支付的股息包括贖回日(但不包括贖回日)累計和未支付的股息。
(2)這個5.200%F系列累計可贖回優先股(“F系列優先股”)沒有到期日，除非由NNN贖回，否則將繼續發行。F系列優先股最早贖回日期為2021年10月。
2020年7月，NNN宣佈股息為#美元。0.52每股，將於2020年8月支付給截至2020年7月31日登記在冊的普通股股東。

注6-衍生物:
根據衍生品和對衝的指導方針，NNN以公允價值將所有衍生品記錄在資產負債表上。*衍生品公允價值變化的會計取決於衍生品的預期用途和由此產生的名稱。用於對衝可歸因於特定風險(如利率風險)的資產、負債或確定承諾公允價值變化敞口的衍生品被視為公允價值對衝。*用於對衝預期未來現金流或其他類型預測交易中的可變性敞口的衍生品，
NNN使用衍生品的目的是增加利息支出的穩定性，並管理其對利率變動或其他已確定風險的敞口。為了實現這一目標，NNN主要使用國庫鎖定、遠期起始掉期和利率掉期作為其現金流對衝策略的一部分。國債鎖定和遠期啟動掉期被用來對衝預期的債務發行。指定為現金流對衝的國庫鎖鎖定國庫證券的收益率/價格。遠期起始掉期也鎖定了相關的掉期價差。被指定為現金流對衝的利率掉期用於對衝與浮動利率債務相關的可變現金流，並涉及在協議有效期內收取或支付可變利率金額，以換取固定利率付款，而不交換相關本金金額。
對於被指定為現金流對衝的衍生品，衍生品的公允價值變動最初在其他全面收益(收益以外)中報告，當對衝交易影響收益時，隨後重新分類為收益。
當確定衍生工具不再有效抵銷被對衝項目現金流的變化、衍生工具到期或被出售、終止或行使、衍生工具被重新指定為對衝工具或管理層決定將衍生工具指定為對衝工具時，NNN將終止預期的套期保值會計。
當對衝會計停止時，NNN確認其公允價值在收益中的任何變化，並繼續在資產負債表上計入衍生品，或可能選擇在當時以現金支付或收據結算衍生品。NNN將遠期開始掉期的現金結算記錄在現金流量表簡明合併報表中，作為一項經營活動。
20

下表概述了NNN終止的衍生品，這些衍生品對衝了長期債務預測發行的預測利息支付發生變化的風險(以千美元為單位)：
應付票據終止描述合計名義金額負債(資產)終止時的公允價值
在其他全面收益中遞延的公允價值(1)
20232013年4月
四遠期起始掉期
$240,000  $3,156  $3,141  
20242014年5月
三遠期起始掉期
225,000  6,312  6,312  
20252015年10月
四遠期起始掉期
300,000  13,369  13,369  
20262016年12月
二遠期起始掉期
180,000  (13,352) (13,345) 
20272017年9月
二遠期起始掉期
250,000  7,690  7,688  
20282018年9月
二遠期起始掉期
250,000  (4,080) (4,080) 
20302020年3月
三遠期起始掉期
200,000  13,141  13,141  
(1) 累計其他綜合收益中報告的金額將重新分類為利息支出，因為相關應付票據支付了利息。
截至2020年6月30日，$17,724,000保留在與NNN之前終止的利率對衝相關的其他全面收益中。在截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月內，NNN從其他全面收入中重新分類為$1,021,000及$648,000分別為，其中$638,000及$325,000在截至2020年6月30日和2019年6月30日的季度內分別重新歸類為利息支出增加。在接下來的12個月裏，NNN估計額外的$2,564,000將重新分類為這些終止衍生品的利息支出增加。在與衍生品相關的累計其他綜合收益中報告的金額將重新歸類為利息支出，因為NNN的長期債務需要支付利息。
NNN不將衍生品用於交易或投機目的，或目前有任何未被指定為對衝的衍生品。截至2020年6月30日，NNN沒有未償還的衍生品金融工具。

注7-金融工具的公允價值:
NNN認為，根據其性質、條款和可變利率，其信貸安排的賬面價值接近公允價值。NNN認為，其於2020年6月30日和2019年12月31日應付的抵押貸款的賬面價值，根據可比工具的當前市場價格(第3級)近似公允價值。於2020年6月30日和2019年12月31日，NNN的應付票據扣除未攤銷貼現並不包括債務成本的公允價值為$3,331,910,000及$3,074,538,000，分別基於報價的市場價格，這是一級估值，因為NNN的應付票據是公開交易的。

注8-後續事件:
NNN審查了其在2020年6月30日(精簡合併資產負債表的日期)之後發生的後續事件和交易。
NNN正在積極與受經濟低迷影響的租户合作，經濟低迷給NNN的業績、業務或財務狀況、運營結果和現金流帶來了重大不確定性和風險。截至2020年7月30日，NNN已經收集了大約69截至2020年6月30日的季度到期租金的%，以及84原定於2020年7月到期租金的%。
沒有其他應報告的後續事件或交易。

21

第二項。管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析
以下討論和分析應與National Retail Properties，Inc.的Form 10-K年度報告中包含的合併財務報表和相關注釋一起閲讀。截至2019年12月31日止年度(“2019年年報”)。術語“NNN”和“公司”是指National Retail Properties，Inc.及其所有合併的子公司。
前瞻性陳述
本文中的信息包含1933年“證券法”第27A節和1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E節的含義內的前瞻性陳述。此外，當NNN使用“預期”、“假設”、“相信”、“估計”、“預期”、“打算”或類似的表達方式時，NNN就是在作前瞻性陳述。儘管管理層認為這些前瞻性陳述中反映的預期是基於目前的預期和合理的假設，但NNN的實際結果可能與前瞻性陳述中陳述的大不相同。此外，前瞻性陳述僅在作出之日發表，NNN沒有義務更新或修改前瞻性陳述，以反映隨着時間的推移發生的假設的變化、意外事件的發生或未來經營結果的變化，除非法律要求。以下是一些風險和不確定因素，儘管不是所有的風險和不確定因素，它們可能導致我們的實際結果與我們的前瞻性陳述中的結果大相徑庭：
•金融和經濟狀況的變化可能會對NNN、其租户和一般的商業房地產產生不利影響；
•流行病或大流行(如新冠肺炎的爆發和全球蔓延)，以及國際、聯邦、州和地方政府、機構、執法和/或衞生當局為應對該流行病或流行病而採取的措施，可能會引發或實質性加劇一個或多個其他風險，並可能嚴重擾亂NNN租户經營其業務和/或向NNN支付租金的能力，或阻止NNN在較長一段時間內正常經營業務；
•租户的租金損失會減少NNN的現金流；
•NNN每年基本租金的很大一部分集中在特定的行業分類、租户和地理位置；
•NNN可能無法成功執行其收購或發展戰略；
•NNN可能無法處置與其運營策略一致的屬性；
•NNN租賃或貸款協議的某些條款可能無法執行；
•來自眾多其他房地產投資信託基金、商業開發商、房地產有限合夥企業和其他投資者的競爭可能會阻礙NNN的增長能力；
•NNN關鍵管理人員的流失可能會對其業績和證券價值產生不利影響；
•未投保的損失可能會對NNN的經營業績和資產價值產生不利影響；
•NNN完全控制其網租物業管理的能力可能有限；
•空置物業或破產租户可能會對NNN的業務或財務狀況產生不利影響；
•NNN未能對財務報告保持有效的內部控制，可能會對其業務、經營業績和NNN證券的市值產生實質性的不利影響；
•網絡安全風險和網絡事件可能會對NNN的業務產生不利影響，擾亂運營，並使NNN對租户、員工、資本提供商和其他第三方承擔責任；
•未來在國際市場的投資可能會使NNN面臨額外的風險；
•如果租户或借款人違約或破產，NNN可能遭受損失；
•通過合資企業和合夥企業擁有財產可能會限制NNN對這些投資的控制；
•暴力、恐怖襲擊或戰爭行為可能會影響NNN運營的市場和NNN的運營結果；
•會計聲明的變化可能會對NNN或NNN的租户報告的財務業績產生不利影響；
•NNN可能無法以優惠條件獲得債務或股權資本(如果有的話)；
•NNN的債務數額及其施加的限制可能會對NNN的業務和財務狀況產生不利影響；
•NNN有義務在其債務工具中遵守可能限制其經營活動的金融和其他契約，而不遵守這些契約可能導致違約，從而加速償還此類債務；
•NNN的股權和債務證券的市值受到各種因素的影響，這些因素可能會導致重大波動或波動；
•NNN未來的分紅能力受多種因素影響；
•逐步取消倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)可能會影響NNN浮動利率債務項下的利率；
22

•擁有房地產和房地產間接權益具有內在風險；
•NNN的房地產投資流動性差；
•NNN可能對NNN擁有的物業承擔已知或未知的環境責任和危險材料；
•遵守政府法律法規變化的成本可能會對NNN的運營結果產生不利影響；
•NNN未能獲得聯邦所得税的REIT資格，可能會導致重大的納税義務；
•即使NNN仍然有資格成為房地產投資信託基金，NNN也面臨着其他減少經營業績和現金流的納税義務；
•不利的立法或監管税收變化可能會降低NNN的收益和現金流，以及NNN證券的市值；
•遵守REIT要求，包括分銷要求，可能會限制NNN的靈活性，並可能對NNN的運營決策產生負面影響；
•房地產投資信託基金的“國內税收法典”的股權限制和NNN章程中9.8%的股權限制可能會抑制NNN股票的市場活動，限制NNN的業務合併機會；以及，NNN的章程中規定的9.8%的股權限制可能會抑制NNN股票的市場活動，限制NNN的業務合併機會；以及
•如果不遵守1990年美國殘疾人法案第三章的規定，可能會對NNN的業務和經營業績產生不利影響。

與這些風險和不確定性相關的更多信息包括在NNN 2019年年報的“項目1A.風險因素”中。
這些風險和不確定因素可能導致NNN公司的實際未來結果與預期結果大不相同，敬請讀者不要過度依賴此類前瞻性陳述，這些陳述僅説明截至本季度報告10-Q表格的日期。NNN不承擔更新或修改此類前瞻性陳述的義務，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。
概述
NNN是馬裏蘭州的一家公司，是一家成立於1984年的完全整合的房地產投資信託基金(“REIT”)。NNN的資產主要是房地產資產。NNN收購、擁有、投資及發展主要根據長期淨租約出租予零售租户並主要為投資而持有的物業(“物業”或“物業組合”，或個別“物業”)。
截至2020年6月30日，NNN擁有3,117個物業，總可租賃面積約為32,454,000平方英尺，位於48個州，加權平均剩餘租賃期為10.9年。截至2020年6月30日，約99%的物業已出租。
NNN的管理團隊將重點放在某些關鍵指標上，以評估NNN的財務狀況和經營業績。NNN的主要指標包括：物業組合的組成(如租户、地域和行業多樣化)、物業組合的入住率、某些財務業績比率和盈利指標、行業趨勢和與NNN相比的行業業績。
NNN評估其當前和未來租户的信譽。這項評估可能包括審查現有的財務報表、商店級別的財務業績、新聞稿、主要信用評級機構的公共信用評級、行業新聞出版物和金融市場數據(債務和股權定價)。NNN還可能評估其租户的業務和運營，包括過去的付款歷史，並定期與某些租户的高級管理人員會面。
NNN繼續保持按租户、地理位置和租户行業的多元化。NNN最大的貿易集中線是便利店和餐廳(包括全套服務和有限服務)部門。這些行業代表了獨立的零售房地產市場的很大一部分，NNN的管理層認為這些行業提供了有吸引力的投資機會。房地產投資組合在地理上集中在美國南部和東南部，這兩個地區的人口增長率歷來高於平均水平。鑑於這些集中度，這些部門或地理區域內的任何財務困難都可能對NNN的財務狀況和經營業績產生重大不利影響。
23

新冠肺炎對NNN業務的影響
概述
2020年3月11日，世界衞生組織宣佈一種新型冠狀病毒株(“新冠肺炎”)為大流行；2020年3月13日，美國宣佈新冠肺炎為全國緊急狀態。因此，新冠肺炎大流行對幾乎每個行業都產生了直接或間接的負面影響。
儘管各州最近開始取消某些限制，但政府為緩解新冠肺炎的蔓延而採取的初步行動，下令關閉許多企業，並命令居民普遍呆在家裏，導致NNN的許多租户損失了收入，並挑戰了他們支付租金的能力。因此，這些經濟困難對NNN的財務業績產生了負面影響，包括應收賬款和相關津貼的增加。Nnn目前正在推遲重大的新房地產投資，直到對經濟和資本市場可能如何以及何時開始復甦有更多的可見性。
NNN正在積極與受新冠肺炎疫情影響的租户合作。截至2020年7月30日，NNN已收取截至2020年6月30日季度到期租金的約69%，以及原定於2020年7月到期租金的84%。
在第二季度，NNN與某些租户簽訂了租金延期租賃修正案，約佔截至2020年6月30日的季度到期租金的21%。平均而言，2.4個月的租金被推遲，其中約86%的遞延租金原定於2020年第二季度到期，14%的遞延租金原定於2020年第三季度到期。這筆遞延租金中約66%應在2021年6月30日之前支付給NNN，94%應在2021年12月31日之前支付。視乎新冠肺炎疫情對租户造成的影響時間長短，以及整體經濟低迷，NNN可能會發現很難收取延遲租金。
24

截至2020年7月30日收到的租金收入佔截至2020年6月30日的季度年化基本租金的百分比:
年基本租金總額的百分比(1)
收取租金的百分比
1.便利店18.1 %99.0 %
2.餐廳-全套服務10.6 %40.5 %
3.汽車服務10.2 %53.8 %
4.餐廳-有限的服務8.8 %80.0 %
5.家庭娛樂中心6.7 %8.6 %
6.健康與健身5.2 %58.4 %
7.戲院4.7 %2.2 %
8.休閒汽車經銷商、零部件和配件3.5 %100.0 %
9.汽車零部件3.1 %88.0 %
10.設備租賃2.6 %100.0 %
11.家居改善2.6 %97.2 %
12.批發俱樂部2.5 %100.0 %
13.醫療服務提供者2.1 %58.7 %
14.一般商品1.7 %91.4 %
15.傢俱1.7 %33.6 %
16.家居用品1.6 %21.0 %
17.旅遊廣場1.5 %98.1 %
18.消費電子1.5 %98.9 %
19.藥店1.5 %100.0 %
20.銀行1.3 %100.0 %
其他8.5 %83.3 %
總計100.0 %68.9 %
(1)基於截至2020年6月30日的所有租約的年化基本租金。
在經濟活動實質性改善之前，租金收取可能會繼續低於租約要求的金額。截至2020年6月30日的季度和6個月的租金收入可能不代表未來的租金收入。視乎租户受影響的時間長短及整體經濟不景，NNN可能會發現很難收取延遲租金。
長期持續關閉企業或其他與社會疏遠的做法可能會對NNN的租户產生足夠收入以履行財務義務的能力造成不利影響，並可能迫使租户拖欠租約，或導致租户破產，從而減少NNN根據租約獲得的租金收入。此外，空置物業數量的增加將增加NNN的房地產費用，包括與正在進行的維護和維修、公用事業、物業税以及財產和責任保險相關的費用。
NNN目前推遲了重大的新房地產投資，直到經濟和資本市場可能如何以及何時開始從經濟低迷中復甦有了更多的可見性。截至2020年6月30日，NNN有22.456萬美元的現金和現金等價物，以及9億美元可用於其無擔保循環信貸安排下的借款。雖然新冠肺炎的影響仍在展開，但NNN目前預計，除了NNN運營提供的現金外，這些合併後的資源足以滿足NNN的資金需求。
業務連續性
經濟低迷對NNN的業務、運營業績、現金流和增長前景的全面影響程度高度不確定，最終將取決於未來的發展，這些都不能有任何確定性的預測。見“項目1A.風險因素”。
25

由於新冠肺炎疫情的影響，NNN已將其大部分員工過渡到遠程工作，而這種過渡對其繼續運營業務的能力沒有任何不利影響，也沒有對NNN的財務報告系統、財務報告的內部控制或披露控制程序產生任何實質性的不利影響。
經濟下滑的快速發展和流動性排除了對NNN最終不利影響的任何預測，但對NNN的業績、業務或財務狀況、運營和現金流的結果存在重大不確定性和風險。
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運營結果
屬性分析
將軍。*下表彙總了房地產投資組合：
2020年6月30日2019年12月31日2019年6月30日
擁有的財產：
數3,117  3,118  3,043  
總可出租面積(平方英尺)32,454,000  32,460,000  32,053,000  
物業：
租出及未改善的土地3,076  3,086  3,006  
物業百分比-租賃和未改善的土地99 %99 %99 %
加權平均剩餘租賃年限(年)10.911.211.4
總可出租面積(平方英尺)-已出租31,788,000  31,818,000  31,320,000  

下表總結了基於前20個行業的房地產投資組合的多元化情況：
年基本租金的百分比 (1)
貿易線2020年6月30日2019年12月31日2019年6月30日
1.便利店18.1 %18.2 %17.7 %
2.餐廳-全套服務10.6 %11.1 %11.1 %
3.汽車服務10.2 %9.6 %9.1 %
4.餐廳-有限的服務8.8 %8.8 %8.8 %
5.家庭娛樂中心6.7 %6.7 %6.9 %
6.健康與健身5.2 %5.2 %5.4 %
7.戲院4.7 %4.7 %4.8 %
8.休閒汽車經銷商、零部件和配件3.5 %3.4 %3.4 %
9.汽車零部件3.1 %3.1 %3.3 %
10.設備租賃2.6 %2.6 %2.7 %
11.家居改善2.6 %2.6 %2.6 %
12.批發俱樂部2.5 %2.5 %2.3 %
13.醫療服務提供者2.1 %2.1 %2.2 %
14.一般商品1.7 %1.8 %1.8 %
15.傢俱1.7 %1.6 %1.7 %
16.家居用品1.6 %1.7 %1.7 %
17.旅遊廣場1.5 %1.6 %1.6 %
18.消費電子1.5 %1.5 %1.6 %
19.藥店1.5 %1.6 %1.6 %
20.銀行1.3 %1.3 %1.5 %
其他8.5 %8.3 %8.2 %
100.0 %100.0 %100.0 %
(1)以每段期間所有租約的年化基本租金為基礎.

27

房地產收購。*下表彙總了物業收購情況(以千美元為單位)：
截至6月30日的季度，截至6月30日的六個月，
2020201920202019
收購：
物業數量—  71  21  104  
可出租總面積(平方英尺)(1)
67,000  1,678,000  284,000  2,112,000  
初始現金收益率—  6.9 %6.9 %6.9 %
總投資金額(2)
$6,894  $275,845  $74,091  $392,797  
(1) 包括現有物業上已完工建築的額外平方英尺。
(2)包括每年在在建項目或租户改善方面的投資。
NNN通常通過NNN的無擔保循環信貸安排(“信貸安排”)下的借款(見“債務-應付信貸額度”)或通過在資本市場發行其債務或股權證券，為物業收購提供資金。
財產處置。*下表彙總了NNN售出的房產(千美元)：
截至6月30日的季度，截至6月30日的六個月，
2020201920202019
物業數量8  13  22  30  
可出租總面積(平方英尺)113,000  313,000  289,000  493,000  
銷售淨收益$3,818  $41,970  $40,084  $61,359  
淨收益$719  $13,002  $13,489  $23,447  

NNN通常使用財產處置的收益來償還信貸安排或再投資於房地產。
收入分析
將軍。*在截至2020年6月30日的季度和6個月內，總收入與2019年同期相比有所增長，主要是由於在截至2019年12月31日的年度和截至2020年6月30日的6個月期間收購的物業產生的收入(見“運營業績-物業分析-物業收購”)。
下表彙總了NNN的收入(以千美元為單位)：
截至6月30日的季度，截至6月30日的六個月，
百分比
增加
(減少)		百分比
增加
(減少)
2020201920202019
租金收入(1)
$159,627  $160,742  (0.7%)$328,927  $319,774  2.9%
房客的房地產費用報銷
3,852  3,854  (0.1)%9,099  7,848  15.9%
租金收入
163,479  164,596  (0.7%)338,026  327,622  3.2%
房地產交易的利息和其他收入
222  196  13.3%738  882  (16.3%)
總收入
$163,701  $164,792  (0.7%)$338,764  $328,504  3.1%
(1)包括經營租賃的租金收入、直接融資租賃的賺取收入和租金百分比(“租金收入”)。
截至2020年6月30日的季度零六個月與截至2019年6月30日的季度零六個月
租金收入。與2019年同期相比，截至2020年6月30日的季度和6個月的租金收入有所增長。截至2020年6月30日的季度和6個月的增長主要是由於在2020年收購了21個物業，總可租賃面積約為284,000平方英尺，並在2019年收購了210個物業，可租賃總面積約為3,164,000平方英尺，從而獲得了部分年度租金收入。


28

費用分析
將軍。*與2019年同期相比，截至2020年6月30日的季度和6個月的營業費用增加，主要是由於房地產確認的折舊費用和減值損失增加。下表彙總了NNN的費用(以千美元為單位)：
截至6月30日的季度，截至6月30日的六個月，
百分比增加(減少)百分比增加(減少)
2020201920202019
一般和行政$9,395  $9,276  1.3%$19,495  $18,798  3.7%
房地產6,323  6,600  (4.2)%13,959  13,692  2.0%
折舊攤銷48,936  46,241  5.8%98,124  92,421  6.2%
租賃交易成本—  75  (100.0)%36  127  (71.7)%
減值損失-房地產，扣除回收後的淨額
21,854  7,187  204.1%27,367  10,432  162.3%
業務費用共計$86,508  $69,379  24.7%$158,981  $135,470  17.4%
利息和其他收入$(106) $(487) (78.2)%$(271) $(2,411) (88.8)%
利息費用31,753  29,811  6.5%65,423  59,768  9.5%
提前清償債務損失—  —  —16,679  —  
N/C(1)
其他費用合計$31,647  $29,324  7.9%$81,831  $57,357  42.7%
佔總收入的百分比：
一般和行政5.7 %5.6 %5.8%5.7%
房地產3.9 %4.0 %4.1%4.2%
(1)不可計算(“N/C”)
截至2020年6月30日的季度零六個月與截至2019年6月30日的季度零六個月
一般和管理。*與2019年同期相比，截至2020年6月30日的季度和6個月，一般和行政費用金額增加，但佔總收入的百分比相對持平。一般和行政費用增加的主要原因是補償費用增加。
房地產。與2019年同期相比，截至2020年6月30日的季度和6個月，房地產支出的金額和佔總收入的百分比都有所下降，但相對持平。截至2020年6月30日的季度和6個月的房地產費用變化，主要歸因於在截至2019年12月31日的年度和截至2020年6月30日的6個月內處置空置物業。
折舊和攤銷。與2019年同期相比，截至2020年6月30日的季度和6個月的折舊和攤銷費用金額有所增加。增長主要是由於於2020年收購了21個物業，可租賃總面積約為284,000平方英尺；於2019年收購了210個物業，可租賃總面積約為3,164,000平方英尺。
減值損失-房地產，扣除回收後的淨額。只要某些事件或環境變化表明資產的賬面價值可能無法收回，NNN就會審查長期資產的減值。可能發生的事件或情況包括房地產市場狀況的變化，NNN重新租賃當前空置或變為空置的物業的能力，以及以超過NNN賬面價值的價格出售物業的能力。管理層通過將估計的未來現金流量(未貼現和不計利息費用)、房地產剩餘價值與個別資產的賬面成本進行比較，評估是否發生了價值減值。如果顯示減值，則資產的賬面價值超過其公允價值的金額將計入虧損。NNN的物業主要以長期淨租約形式出租予零售租户，並主要為投資而持有。一般來説，NNN的物業租約規定的初始期限為10至20年，這就提供了這一期限內的現金流。NNN打算長期持有這些資產，因此，僅因新冠肺炎導致的現金流暫時變化不會成為減值指標。NNN確認了房地產減值，扣除截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月分別收回27,367,000美元和10,432,000美元，其中21,854,000美元和7,187,000美元分別在截至2020年6月30日和2019年6月30日的季度記錄。
29

利息和其他收入。與2019年同期相比，截至2020年6月30日的季度和6個月的利息和其他收入金額下降。減少的主要原因是，在截至2019年6月30日的六個月內，出售股票投資獲得了1,331,000美元的收益，以及確認的現金餘額的利息收入為1,009,000美元。
利息支出。與2019年同期相比，截至2020年6月30日的季度和6個月的利息支出有所增加。以下是影響利息支出的主要債務變化(以千美元為單位)：
交易生效日期校長規定利率原始成熟度
發行2030年債券2020年3月$400,000  2.500 %2030年4月
發行2050年債券2020年3月300,000  3.100 %2050年4月
贖回2022年債券2020年3月(325,000) 3.800 %2022年10月
截至2020年6月30日的季度和6個月的利息支出也受到截至2020年6月30日的6個月信貸安排加權平均未償還餘額增加35,080,000美元的影響。截至2020年6月30日和2019年6月30日，信貸安排的加權平均未償還餘額分別為37,998,000美元和2,918,000美元。此外，截至2020年6月30日的6個月的利息支出包括與提前贖回2022年債券有關的2291,000美元。
提前清償債務損失。2020年3月，NNN贖回了2022年10月到期的3.25億美元3.800%應付票據。債券的贖回價格相當於本金的100%，另加(I)補足總額16,679,000美元，及(Ii)應計及未付利息。

流動資金
一般信息。-NNN的資金需求一直是，並將繼續主要用於(I)支付運營費用和現金股息；(Ii)物業收購和發展；(Iii)資本支出；(Iv)支付未償債務的本金和利息；以及(V)其他投資。截至2020年6月30日，NNN有224，56萬美元的現金和現金等價物，以及900,000,000美元的信貸安排可供借款。雖然經濟下滑的總體影響尚不清楚，但NNN目前預計，除了NNN運營提供的現金外，這些綜合資源足以滿足NNN對資金的需求。NNN目前正在推遲重大的新房地產投資，直到對經濟和資本市場可能如何以及何時開始復甦有更多的可見性(參見“新冠肺炎對NNN業務的影響”)。
現金和現金等價物。*NNN的現金和現金等價物包括現金和現金等價物和有限制的現金和以第三方託管方式持有的現金從簡明綜合資產負債表中扣除。截至2020年6月30日和2019年12月31日，NNN沒有限制現金或託管現金。下表彙總了NNN的現金流(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
20202019
現金和現金等價物：
由經營活動提供$187,717  $235,341  
用於投資活動(41,472) (317,836) 
由融資活動提供(用於)77,203  (29,563) 
增加(減少)223,448  (112,058) 
期初現金淨額1,112  114,267  
期末現金淨額$224,560  $2,209  

經營活動提供的現金是指主要來自租金收入和利息收入的現金減去用於一般和行政費用的現金。NNN來自經營活動的現金流已經足以支付所列每個時期的分配。截至2020年6月30日和2019年6月30日的季度和6個月，運營部門提供的現金變化主要是“運營業績”中討論的收入和費用變化的結果。預計未來運營產生的現金將會波動。
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用於投資活動的現金變化主要歸因於收購和出售物業。NNN通常使用手頭的現金或其信貸安排的收益來為收購其物業提供資金。
截至2020年6月30日的6個月，NNN的融資活動包括以下重大交易：
•3月份發行2030年4月到期的2.500%應付票據所得淨收益395,062,000美元，
•3月份發行2050年4月到期的3.100%應付票據所得淨收益290,459,000美元，
•支付3.25億美元，用於提前贖回3月份到期的3.800釐票據，
•提前贖回3月份到期的3.800%票據的補足金額16,679,000美元，
•發行33,246股普通股與股息再投資和股票購買計劃(“DIP”)相關的淨收益1,321,000美元，
•52,018,000美元，來自發行1,417,977股普通股與在市場上(“ATM”)股權計劃有關的淨收益，
•支付給NNN 5.200%F系列累積可贖回優先股(“F系列優先股”)存托股份持有人的股息8,970,000美元；以及
•支付給普通股股東的176,418,000美元股息。
合同義務和商業承諾。下表中的信息彙總了NNN截至2020年6月30日的合同義務和未履行的商業承諾。該表列出了截至2020年6月30日未償還債務和商業承諾的預期到期日年底的本金現金流。
 預期到期日(千美元)
 總計20202021202220232024此後
長期債務(1)
$3,261,543  $302  $630  $664  $359,947  $350,000  $2,550,000  
長期債務利息(2)
1,282,461  59,653  119,281  119,247  110,820  99,756  773,704  
總部寫字樓租賃3,849  389  788  804  821  837  210  
土地契約
8,164  282  573  582  582  601  5,544  
合同現金債務總額
$4,556,017  $60,626  $121,272  $121,297  $472,170  $451,194  $3,329,458  
(1)僅包括應付抵押貸款和應付票據項下未償還的本金金額，不包括未攤銷抵押貸款
保費、票據折扣和票據成本。
(2)根據本金的規定利率計算利息。
除了上述合同義務外，NNN還承諾為九個物業的建設提供資金。這些物業的改善工程預計在12個月內完成。下表概述了截至2020年6月30日的這些建設承諾(以千美元為單位)：
總承諾(1)
$52,488  
資助金額減少38,517  
剩餘承付款$13,971  
(1)包括土地、建築成本、租户改善、租賃成本和資本化利息。
截至2020年6月30日，NNN並無任何其他重大合同現金義務，如購買義務、融資租賃義務或除上表所反映及先前在第7項項下披露的其他長期負債外，管理層對NNN截至2019年12月31日止年度10-K表年報所載財務狀況及經營業績的討論及分析。除了表格中反映的項目外，NNN還發行了具有累積優先現金分配的優先股，如下文“股息”所述。
管理層期望通過NNN從運營中提供的現金、手頭現有的資本資源、其信貸安排、債務或股權融資以及資產處置的組合來履行這些義務。
一般而言，該等物業以長期三重淨租約方式租賃，要求承租人繳付所有物業税及評估、維修物業內部及外部，以及承保財產及責任保險。因此，管理層預計，在可預見的未來，滿足與這些物業有關的義務的資本需求將是適度的，可以通過運營資金和營運資本來滿足。某些物業受租約約束，根據這些租約，NNN保留對與物業相關的特定成本和支出的責任。管理層期望
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與這些物業、NNN的空置物業或空置物業相關的成本也將由運營資金和營運資金支付。在發生重大資本支出的情況下，NNN可能被要求在其信貸安排下借款或使用其他資本來源。
倘NNN不能按可比租金及時重新租賃物業，則因空置物業或租賃收入無法收回而導致的收入損失及物業開支增加，可能對營運的流動資金及業績造成重大不利影響。NNN目前預計運營現金將短期減少，因為其租户受到大流行的影響，雖然有合同義務，但一些租户尚未支付截至2020年6月30日的季度應支付的全部租金(見“新冠肺炎對NNN業務的影響”)。
截至2020年6月30日，NNN擁有41個空置、未租賃的物業，約佔房地產投資組合中持有的全部物業的1%。
此外，截至2020年6月30日，根據美國破產法第11章，大約2%的總物業和大約3%的房地產投資組合中持有的總可租賃面積被租賃給了目前處於破產狀態的6個租户。因此，這些租户有權拒絕或確認與NNN的租約。
NNN通常會持續監測其重要租户的財務表現。
新冠肺炎導致的長期關閉企業或其他與社會疏遠的做法可能會對新創建的租户產生足夠收入以履行財務義務的能力產生不利影響，並可能迫使租户拖欠租約，或導致租户破產，這將減少新創建根據租約獲得的租金收入。大流行的迅速發展和流動性排除了對NNN最終不利影響的任何預測(見“新冠肺炎對NNN業務的影響”)。
紅利。*NNN已選擇根據經修訂的準則第856至860條以及相關法規作為REIT徵税，並打算繼續運營，以保持作為REIT的聯邦所得税資格。NNN通常不會對其分配給股東的收入繳納聯邦所得税，前提是它100%分配其REIT應税收入，並滿足符合REIT資格的某些其他要求。如果NNN在任何納税年度都沒有資格成為REIT，它將按正常的公司税率就其應税收入繳納聯邦所得税，並且在失去資格的下一年的四年內，將不被允許出於聯邦所得税的目的獲得REIT的待遇。這樣的事件可能會對NNN的收入和支付股息的能力造成實質性的不利影響。NNN認為它的結構是REIT，其過去和現在的業務使NNN有資格成為REIT。
NNN的主要目標之一，與其為儲備和營運資本目的保留足夠現金並保持其REIT地位的政策一致，是以股息的形式將其運營可用資金的很大一部分分配給股東。
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下表概述了每次發行NNN股票時宣佈和支付的股息(千美元，每股數據除外)：
截至6月30日的季度，截至6月30日的六個月，
2020201920202019
E系列優先股(1):
分紅$—  $4,096  —  8,194  
每股存托股份—  0.356250  —  0.712500  
F系列優先股(2):
分紅4,485  4,485  8,970  8,970  
每股存托股份0.325000  0.325000  0.650000  0.650000  
普通股：
分紅88,270  81,074  176,418  161,639  
每股0.515  0.500  1.030  1.000  
(1) 5.700的E系列累計可贖回優先股(“E系列優先股”)於2019年10月贖回。2019年支付的股息包括贖回日(但不包括贖回日)累計和未支付的股息。
(2) F系列優先股沒有到期日，除非被NNN贖回，否則將繼續發行。F系列優先股最早贖回日期為2021年10月。
2020年7月，NNN宣佈每股派息0.52美元，將於2020年8月支付給截至2020年7月31日登記在冊的普通股股東。

資本資源
一般而言，物業收購、債務償還、資本開支、發展及其他投資的現金需求均由股權及債務發行、銀行借款、出售物業以及較少程度的內部產生資金提供資金。運營和利息支出以及股息的現金需求通常由內部產生的資金提供資金。如果有的話，未來的資本來源包括公開或非公開發行NNN的債務或股權證券的收益，銀行或其他貸款人的有擔保或無擔保借款，出售物業的收益，以及來自運營的未分配資金。

債款
以下是NNN截至(以千美元為單位)的未償債務總額摘要：
2020年6月30日百分比
佔總數的百分比		2019年12月31日百分比
佔總數的百分比
應付信貸額度$—  —  $133,600  4.5 %
應付按揭11,731  0.4 %12,059  0.4 %
應付票據3,207,545  99.6 %2,842,698  95.1 %
未償債務總額$3,219,276  100.0 %$2,988,357  100.0 %

債臺高築。*NNN預計，債務將主要用於房地產收購和單租户零售物業的開發，無論是直接還是通過投資利益。此外，負債可用於對現有負債進行再融資。
應付信貸額度。NNN的900,000,000美元無擔保循環信貸安排(經2020年修正案(定義見下文)修訂，“信貸安排”)於截至2020年6月30日止六個月的加權平均未償還餘額為37,998,000美元，加權平均利率為2.5%。除非公司行使將到期日延長至2023年1月的選擇權，否則信貸安排將於2022年1月到期。信貸安排的利息為LIBOR加87.5個基點；然而，根據NNN的債務評級的分級利率結構，此類利率可能會發生變化。信貸安排還包括手風琴功能，允許NNN將貸款規模增加到16億美元，但須經貸款人批准。於2020年5月，NNN修訂了其信貸安排，加入了新的條款和定義，並重申了以前的無擔保循環信貸協議下的某些其他定義，其中一些修改了財務契約計算(“2020年修訂”)。截至2020年6月30日，沒有未償還餘額，可供信貸安排下的未來借款9億美元，NNN遵守了每一份金融契約。
33

應付票據。於二零二零年二月，NNN提交其2018年二月擱置登記聲明所載招股章程的招股章程補充文件，其後於二零二零年三月發行本金總額400,000,000美元、於2030年4月到期的2.500%債券(“2030年債券”)及本金總額300,000,000美元、於2050年4月到期的3.100%債券(“2050年債券”及連同2030年債券，稱為“債券”)。

2030年債券以折扣價出售，購買總價為398,712,000美元，從2020年10月15日開始每半年支付一次利息。1,288,000美元的折扣將按實際利息法在票據期限內攤銷為利息支出。計入票據折價後，2030年期票據的實際利率為2.536釐。NNN此前簽訂了三份遠期起始掉期，總名義金額為200,000,000美元。在發行2030年票據時，NNN終止了遠期起始掉期，導致虧損13,141,000美元，這筆虧損在其他全面收益中遞延。虧損將使用實際利息法在2030年票據期限內攤銷為利息支出。

2050年債券以折扣價出售，購買總價為293,934,000美元，從2020年10月15日開始每半年支付一次利息。6,066,000美元的貼現將按實際利息法攤銷至票據期限內的利息支出。計入票據折價後，2050年期票據的實際利率為3.205釐。

債券是NNN的優先無抵押債務，從屬於所有有擔保債務以及NNN子公司的債務和其他負債。此外，債券均可由NNN隨時選擇全部或部分贖回，贖回金額相當於(I)贖回的票據的未償還本金餘額加上贖回日的應計利息之和，以及(Ii)日期為2020年2月18日的補充契約所界定的與債券有關的彌補整體金額(如有)。

NNN分別收到了與發行2030年債券和2050年債券有關的約395,062,000美元和290,459,000美元的淨收益，此前發生的債務發行成本主要包括承銷折扣和佣金、法律和會計費、評級機構費用和印刷費，2030年債券和2050年債券的總金額分別為3,650,000美元和3,475,000美元。NNN使用發行債券的淨收益償還其信貸安排下的所有未償債務，贖回其所有2022年到期的3.800釐應付票據，為未來的物業收購提供資金，並用於一般企業用途。
2020年3月，NNN贖回了2022年10月到期的3.25億美元3.800%應付票據。債券的贖回價格相當於本金的100%，另加(I)補足總額16,679,000美元，及(Ii)應計及未付利息。

債務和股權證券
NNN已經使用，並預計將在未來使用發行債務和股權證券，主要用於償還未償債務和為收購融資。
證券發行。2018年2月，NNN向美國證券交易委員會(“委員會”)提交了一份擱置登記聲明，該聲明自動生效，並允許NNN發行數額不確定的債務和股權證券。
與NNN公開持有的債務和股權證券相關的信息包含在NNN截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中。
股息再投資和股票購買計劃。*2018年2月，NNN提交了一份擱置登記聲明，該聲明自動向委員會提交了DIP，允許NNN發行最多1000萬股普通股。NNN的Drop為現有股東和其他感興趣的新投資者提供了一種投資NNN普通股的經濟而便捷的方式。以下概述了根據NNN的Drop發行的普通股(以千美元為單位)：
截至6月30日的六個月，
20202019
普通股股份33,246  137,316  
淨收益$1,321  $7,166  
34

市場上的產品。NNN建立了一個在市場上的股權計劃(“ATM”)，允許NNN不定期出售普通股。下面概述了NNN的自動櫃員機計劃：
2018年自動取款機
成立日期2018年2月
終止日期2021年2月
允許股份總數12,000,000  
截至2020年6月30日的已發行股份總數11,140,162  
下表概述了根據NNN自動取款機發行的普通股(千美元，每股數據除外)：
截至6月30日的六個月，
20202019
普通股的股票價格1,417,977  1,495,548  
每股平均價格(淨值)$36.68  $53.52  
淨收益$52,018  $80,046  
股票發行成本(1)
$746  $766  
(1)股票發行成本主要包括承銷商手續費和佣金，以及法律和會計費用。


近期會計公告

請參閲2020年6月30日，精簡合併財務報表附註1。
35

項目3.關於市場風險的定量和定性披露

NNN面臨利率風險的主要原因是其可變利率信貸安排和固定利率債務，這些債務用於為NNN的開發和收購活動提供資金，以及用於一般公司目的。NNN的利率風險管理目標是限制利率變化對收益和現金流的影響，並降低整體借款成本。為了實現其目標，NNN對其長期債務同時以固定和可變利率借款。截至2020年6月30日，NNN沒有未償還的衍生品。
下表中的信息彙總了截至2020年6月30日和2019年12月31日，NNN與其未償債務相關的市場風險。下表列出了截至2020年6月30日未償債務的每年本金支付和相關利率。NNN的信貸工具有可變利率風險，截至2020年6月30日沒有未償還餘額，截至2019年12月31日沒有未償還餘額133，60萬美元，加權平均利率分別為2.5%和2.8%。該表僅包含截至2020年6月30日存在的債務義務，不考慮該日期之後可能出現的債務義務或頭寸，因此預測價值有限。因此，NNN在利率波動方面的最終已實現收益或損失將取決於期間出現的風險敞口、NNN當時的對衝策略和利率。如果NNN可變利率債務的利率增加1%，那麼在截至2020年6月30日的6個月裏，NNN的利息支出將增加不到1%。
債務義務(千美元)
  固定利率債務
  
按揭(1)
無擔保債務(2)
  債款
義務		加權
平均有效率
利率		債款
義務		有效
利息
率
2020$345  5.23%$—  —
2021716  5.23%—  —
2022750  5.23%—  —
20239,968  5.23%349,187  3.39%
2024—  —349,689  3.92%
此後—  —2,531,713  3.74%
(3)
總計$11,779  5.23%$3,230,589  3.72%
公允價值：
2020年6月30日$11,779  $3,331,910  
2019年12月31日$12,116  $3,074,538  
(1) NNN的應付抵押貸款代表每年的本金支付，包括未攤銷的保費，不包括債務成本。
(2)包括NNN的應付票據，每張票據不包括債務成本，並扣除未攤銷折扣。NNN使用來自第三方彭博社(Bloomberg)的市場價格(這是一級投入)來確定公允價值。
(3)2024年以後期間的加權平均實際利率。
36

項目4.管制和程序

對披露控制和程序的評價。在包括NNN首席執行官、首席財務官和首席會計官在內的NNN管理層的監督和參與下，對截至2020年6月30日NNN根據交易法第13a-15(E)條定義的披露控制和程序的設計和運營的有效性進行了評估。根據這一評價，首席執行官、首席財務官和首席會計官得出結論，截至本報告所述期間結束時，這些披露控制和程序的設計和運作是有效的。

財務報告內部控制的變化。NNN對財務報告的內部控制在最近一個會計季度沒有發生任何變化，這對NNN的財務報告內部控制產生了重大影響，或有合理的可能性對其產生重大影響。
37

第二部分：其他資料

第1項法律訴訟。不適用。

第1A項風險因素。
NNN是對第1A項所列風險因素的補充。中的風險因素 NNN截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告(“2019年年報”)，附加風險因素如下。這一補充風險因素應與2019年年報中列出的風險因素一併解讀。

目前爆發的新型冠狀病毒(新冠肺炎)，或未來任何其他高度傳染性或傳染性疾病的爆發或大流行，都可能對神經網絡的功能產生實質性的不利影響或造成破壞業務或財務狀況、經營結果、現金流以及NNN證券的市值和交易價格.

2020年3月11日，世界衞生組織宣佈新冠肺炎為流行病，2020年3月13日，美國宣佈全國進入緊急狀態。此後，遏制新冠肺炎傳播的力度加大。包括美國在內的幾個國家已經採取措施限制旅行，暫時關閉企業，併發布隔離令，目前尚不清楚此類措施將持續多久。

因此，新冠肺炎大流行對幾乎每個行業都產生了直接或間接的負面影響。NNN的一些租户已經宣佈強制或臨時關閉他們的業務，和/或在這次大流行期間要求調整他們的租賃條款。專家預測，新冠肺炎疫情將引發一段時期的全球經濟減速或全球經濟衰退。新冠肺炎(或未來的大流行)可能會對NNN的業務或財務狀況、運營結果、現金流以及NNN證券的市值和交易價格產生實質性的不利影響或造成中斷，原因包括：
•由於政府或租户的行動，NNN的物業組合全部或部分關閉，或其他運營問題；
•經濟或金融市場的下滑或不穩定可能導致經濟衰退或對消費者可自由支配的支出產生負面影響，這可能會對零售商和消費者造成不利影響；
•經濟活動的減少可能會嚴重影響NNN的租户的業務運營、財務狀況、流動性和獲得資本資源的機會，並可能導致NNN的一個或多個租户無法全額履行對NNN的義務，或根本無法拖欠租約，或以其他方式尋求修改此類義務；
•無法以優惠條件獲得債務和股權資本(如果有的話)，或全球金融市場的嚴重混亂和不穩定，或信貸和融資條件的惡化，可能會影響NNN獲得為業務運營提供資金、尋求收購和發展機會、對現有債務進行再融資、降低NNN向股東分配現金的能力，並增加NNN未來的利息支出；
•商業活動和房地產交易需求的普遍下降將對NNN成功執行投資戰略或擴大房地產投資組合的能力產生不利影響；
•NNN現金流的大幅減少可能會影響NNN繼續向NNN普通股和優先股股東支付預期水平或根本沒有的現金股息的能力；
•新冠肺炎的財務影響可能會對NNN未來遵守NNN的信貸安排和其他債務工具的財務和其他契諾產生負面影響，而不遵守該等契諾可能導致違約，從而加速償還此類債務；以及
•對NNN員工或董事會健康的潛在負面影響，特別是如果有相當數量的人受到影響，或者政府行動或限制進入位於佛羅裏達州奧蘭多的NNN總部的影響，包括居家命令，可能會導致NNN在中斷期間確保業務連續性的能力惡化。
新冠肺炎對NNN的運營和NNN租户的影響程度將取決於未來的事態發展，這些事態發展具有很高的不確定性，無法有信心地預測，包括疫情的範圍、嚴重程度和持續時間，為遏制疫情或減輕其影響而採取的行動，以及疫情和遏制措施的直接和間接經濟影響等。
對……的長期強制實施強制關閉或其他與社會保持距離的指導方針這可能會對NNN的租户產生足夠收入以履行財務義務的能力產生不利影響，並可能迫使租户拖欠租約，或導致租户破產，從而削弱NNN根據租約獲得租金收入的能力。大流行的迅速發展和流動性排除了對NNN的最終不利影響的任何預測。儘管如此，新冠肺炎對NNN的業績、業務或財務狀況、運營結果和現金流存在重大不確定性和風險。雖然NNN的租約一般不允許租户扣留租金，如果租户不是
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如果一些租户在其物業上經營，一些租户可能會在抗議下支付租金，或者根本不交租金，並可能在法庭上主張法律或衡平法上的索賠，即由於新冠肺炎疫情，這些租户在關閉或減產期間沒有義務支付租金。雖然nnn認為這樣的索賠是沒有根據的，但它不能保證法院將如何裁決此類索賠(如果有的話)。

第二項。未登記的股權證券銷售和收益的使用。不適用。

項目3.高級證券違約。不適用。

項目4.礦山安全信息披露。不適用。

第五項。其他信息。不適用。

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第6項陳列品

以下證物作為本報告的一部分存檔。
4.界定擔保持有人權利的文書，包括契約
4.1  
國家零售地產公司之間的第十八份補充契約的格式。和美國銀行全國協會關於2030年到期的2.500%的票據和2050年到期的3.100%的票據(作為註冊人當前報告的8-K表格的附件4.1提交，並於2020年3月3日提交給證券交易委員會，並通過引用併入本文)。
4.2  
2030年到期的2.500%票據表格(作為註冊人當前8-K報告的附件4.2提交，並於2020年3月3日提交給證券交易委員會，並通過引用併入本文)。
4.3  
2050年到期的3.100%票據表格(作為註冊人當前8-K表格報告的附件4.3提交，並於2020年3月3日提交給證券交易委員會，並通過引用併入本文)。
31.
第302條認證(1)
31.1
根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第302條通過的1934年證券交易法第13a-14(A)條頒發的首席執行官證書(在此提交)。
31.2  
根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第302節通過的1934年證券交易法規則13a-14(A)對首席財務官的認證(隨函提交)。
32.
第906條認證(1)
32.1
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”(Sarbanes-Oxley Act)第906節通過的“美國法典”第18編第1350條規定的首席執行官證書(現提交本文件)。
32.2
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”(Sarbanes-Oxley Act)第906節通過的“美國法典”第18篇第1350節對首席財務官的認證(特此提交)。
10.材料合同
10.1
修訂和重新簽署的信貸協議的第四修正案，日期為2020年5月29日，由註冊人、某些貸款人和作為行政代理的富國銀行(Wells Fargo Bank，National Association)之間簽署(隨函提交)。
101.交互式數據文件
101.1以下材料來自National Retail Properties，Inc.截至2020年6月30日的Form 10-Q季度報告採用可擴展商業報告語言：(I)簡明綜合資產負債表，(Ii)簡明綜合收益表和全面收益表，(Iii)簡明綜合現金流量表，以及(Iv)簡明綜合財務報表附註。
104.1  封面交互數據文件-封面XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。
(1)根據S-K條例第601((B)(32)項)的規定，本展品不被視為就交易所法案第18條的目的“存檔”，或以其他方式承擔該條的責任。除非註冊人通過引用明確將此類證明納入證券法或交易所法下的任何文件中，否則此類證明不會被視為通過引用併入任何文件中。

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簽名
根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的下列簽署人代表其簽署。
日期是2020年8月3日。
 
國家零售地產公司。
依據：
 /s/朱利安·E·懷特赫斯特
 朱利安·E·懷特赫斯特
 首席執行官、總裁兼董事
依據：
 /s/Kevin B.Habicht
 凱文·B·哈比赫特
首席財務官、執行副總裁兼董事


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