NHI-20200331
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美國
證券交易委員會
華盛頓特區20549

形式10-Q
(馬克一)
☒根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節規定的季度報告
關於截至的季度期間2020-03-31
☐根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告
從開始的過渡期_____________至_____________

佣金檔案編號001-10822
國家健康投資者公司
(章程中規定的註冊人的確切姓名)
馬裏蘭州 62-1470956
(成立為法團或組織的州或其他司法管轄區) (國税局僱主識別號)
羅伯特·羅斯大道222號 
默弗里斯伯勒田納西州37129
(主要行政機關地址) (郵政編碼)

(615)890-9100
(登記人的電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)條登記的證券：
每節課的標題交易代碼每間交易所的註冊名稱
普通股，面值0.01美元NHI紐約證券交易所

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第13條或第15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是☒ 不☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是☒ 不☐

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。見“交易法”第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速濾波器☒加速文件管理器☐
非加速文件管理器☐小型報表公司☐
新興成長型公司☐

如果是新興成長型公司，請通過複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“交易法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。是☐不☒

有44,650,002註冊人截至2020年5月5日的已發行普通股。


目錄

頁
第一部分金融信息
項目1.財務報表
3
第二項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。
31
第三項關於市場風險的定量和定性披露。
62
項目4.控制和程序
63
第二部分：其他信息
項目1.法律訴訟
64
第1A項危險因素
64
項目6.展品
65
簽名
66

2
目錄
第一部分財務信息

項目1.財務報表
國家健康投資者公司。
壓縮合並資產負債表
(以千為單位，不包括每股和每股金額)

三月三十一號，
2020		2019年12月31日
(未經審計)
資產：
房地產：
土地$219,575  $213,617  
建築物及改善工程2,990,554  2,836,673  
在建18,003  24,556  
3,228,132  3,074,846  
減去累計折舊(534,905) (514,453) 
房地產，淨值2,693,227  2,560,393  
抵押和其他應收票據淨額286,320  340,143  
現金和現金等價物46,049  5,215  
直線應收租金85,629  86,044  
持有待售資產，淨額—  18,420  
權益法投資及其他資產56,610  32,020  
總資產$3,167,835  $3,042,235  
負債和股東權益：
債款$1,548,904  $1,440,465  
應付賬款和應計費用34,701  26,313  
應付股息49,226  46,817  
租賃押金負債10,638  10,638  
遞延收入17,373  19,750  
負債共計1,660,842  1,543,983  
承諾和或有事項
美國國家健康投資者公司(National Health Investors，Inc.)股東權益：
普通股，面值0.01美元；授權股份6000萬股；
44,650,002股和44,587,486股已發行和已發行股票447  446  
超出票面價值的資本1,505,001  1,505,948  
累計超過(虧損)股息的淨收入2,241  (5,331) 
累計其他綜合損失(12,131) (3,432) 
Total National Health Investors，Inc.股東權益1,495,558  1,497,631  
非控制性利益11,435  621  
總股本1,506,993  1,498,252  
總負債和股東權益$3,167,835  $3,042,235  

簡明綜合財務報表附註是這些簡明綜合財務報表的組成部分。截至2019年12月31日的簡明綜合資產負債表來源於該日經審計的綜合財務報表。
3
目錄
國家健康投資者公司。
簡明合併損益表
(以千為單位，不包括每股和每股金額)

三個月
三月三十一號，
20202019
(未經審計)
收入：
租金收入$76,527  $70,953  
利息收入和其他6,549  5,154  
83,076  76,107  
費用：
折舊20,443  18,491  
利息14,140  13,518  
法務334  270  
特許經營税、消費税和其他税243  545  
一般和行政4,311  4,014  
租賃房產的物業税和保險1,553  1,090  
貸款和房地產損失1,555  2,500  
42,579  40,428  
權益法投資損失(442) —  
投資和其他收益21,007  —  
淨收入61,062  35,679  
減去：可歸因於非控股權益的淨收入(39) —  
普通股股東應佔淨收益$61,023  $35,679  
加權平均已發行普通股：
基本型44,613,593  42,825,824  
稀釋44,618,139  43,125,032  
普通股每股收益：
普通股股東應佔淨收益-基本$1.37  $0.83  
普通股股東應佔淨收益-稀釋後$1.37  $0.83  


簡明綜合財務報表附註是這些簡明綜合財務報表的組成部分。
4
目錄
國家健康投資者公司。
簡明綜合全面收益表
(千)

三個月
三月三十一號，
20202019
(未經審計)
淨收入$61,062  $35,679  
其他全面收益(虧損)：
現金流量套期保值的公允價值減少(9,191) (665) 
確認為利息費用的金額的重新分類492  (292) 
其他綜合損失合計(8,699) (957) 
綜合收益52,363  34,722  
減去：可歸因於非控股權益的綜合收益(39) —  
普通股股東應佔綜合收益$52,324  $34,722  


簡明綜合財務報表附註是這些簡明綜合財務報表的組成部分。
5
目錄
國家健康投資者公司。
簡明合併現金流量表
(千)
 三個月
三月三十一號，
 20202019
(未經審計)
業務活動現金流量：  
淨收入$61,062  $35,679  
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：  
折舊20,443  18,491  
債務發行成本攤銷、債務貼現和預付1,173  1,263  
攤銷承諾費和應收票據貼現(129) (119) 
租賃激勵的攤銷236  168  
直線租金收入(5,177) (5,228) 
建築貸款非現金利息收入(888) (548) 
房地產銷售收益(21,007) —  
權益法投資損失442  —  
貸款和房地產損失1,555  2,500  
支付租賃獎勵—  (1,250) 
非現金股票薪酬1,845  2,001  
營業資產和負債的變化： 
其他資產(357) 2,961  
應付賬款和應計費用(1,497) 1,597  
遞延收入(619) 16,322  
經營活動提供的淨現金57,082  73,837  
投資活動的現金流量：  
對抵押貸款和其他應收票據的投資(20,298) (11,002) 
抵押和其他應收票據的收款14,288  300  
房地產投資(80,335) (50,122) 
現有房地產翻新投資(3,057) (4,215) 
權益法投資(875) —  
房地產銷售收益39,260  —  
投資活動所用現金淨額(51,017) (65,039) 
籌資活動的現金流量：  
來自循環信貸安排的收益125,000  95,000  
循環信貸安排付款(17,000) (90,000) 
定期貸款付款(304) (296) 
發債成本—  (67) 
對非控股權益的分配(16) —  
非控制性權益收益13  —  
對員工股票獎勵減免的税款(2,705) (1,006) 
發行普通股所得款項淨額—  35,913  
股票發行成本(87) —  
支付給股東的股息(46,817) (42,700) 
融資活動提供的現金淨額58,084  (3,156) 
現金及現金等價物和限制性現金增加64,149  5,642  
期初現金和現金等價物及限制性現金15,669  9,912  
期末現金和現金等價物及限制性現金$79,818  $15,554  


簡明綜合財務報表附註是這些簡明綜合財務報表的組成部分。
6
目錄
國家健康投資者公司。
簡明合併現金流量表(續)
(千)

三個月
三月三十一號，
20202019
(未經審計)
補充披露現金流信息：
支付的利息，扣除資本化金額後的淨額$12,462  $11,901  
補充披露非現金投融資活動：
以直線應收租金換取的不動產$—  $38,000  
用應收按揭票據換取的房地產$59,350  $—  
出售房地產應收按揭票據增加$4,000  $—  
與房地產投資有關的其他資產變動情況$—  $176  
與房地產建設投資有關的應付帳款變動$(234) $(1,048) 
與房地產收購投資有關的應付賬款變動$—  $1,178  


簡明綜合財務報表附註是這些簡明綜合財務報表的組成部分。
7
目錄
國家健康投資者公司。
簡明合併權益表
(未經審計，以千為單位，不包括每股和每股金額)

普通股超出票面價值的資本累計超過(虧損)股息的淨收入累計其他綜合收益(虧損)Total National Health Investors，Inc.股東權益非控制性權益總股本
股份數量
2019年12月31日的餘額44,587,486  $446  $1,505,948  $(5,331) $(3,432) $1,497,631  $621  $1,498,252  
會計原則變更的累積影響—  —  —  (4,225) —  (4,225) —  (4,225) 
收購中轉讓的非控制性權益—  —  —  —  —  —  10,791  10,791  
非控制性利益分配—  —  —  —  —  —  (16) (16) 
綜合收益總額—  —  —  61,023  (8,699) 52,324  39  52,363  
股票發行成本—  —  (85) —  —  (85) —  (85) 
對員工股票獎勵減免的税款—  —  (2,705) —  —  (2,705) —  (2,705) 
行使股票期權發行的股份62,516  1  (2) —  —  (1) —  (1) 
以股票為基礎的薪酬—  —  1,845  —  —  1,845  —  1,845  
宣佈的股息，每股普通股1.1025美元—  —  —  (49,226) —  (49,226) —  (49,226) 
2020年3月31日的餘額44,650,002  $447  $1,505,001  $2,241  $(12,131) $1,495,558  $11,435  $1,506,993  

2018年12月31日的餘額42,700,411  $427  $1,369,919  $18,068  $1,299  $1,389,713  $—  $1,389,713  
綜合收益總額—  —  —  35,679  (957) 34,722  —  34,722  
普通股發行，淨額462,925  5  35,908  —  —  35,913  —  35,913  
對員工股票獎勵減免的税款—  —  (1,006) —  —  (1,006) —  (1,006) 
行使股票期權發行的股份35,982  —  —  —  —  —  —  —  
以股票為基礎的薪酬—  —  2,001  —  —  2,001  —  2,001  
宣佈的股息，每股普通股1.05美元—  —  —  (45,359) —  (45,359) —  (45,359) 
2019年3月31日的餘額43,199,318  $432  $1,406,822  $8,388  $342  $1,415,984  $—  $1,415,984  



簡明綜合財務報表附註是這些簡明綜合財務報表的組成部分。
8
目錄
國家健康投資者公司。
簡明合併財務報表附註
2020年3月31日
(未經審計)

注1。重大會計政策

我們，National Health Investors，Inc.(“NHI”或“本公司”)的管理層認為，未經審計的簡明綜合財務報表(這些票據是其組成部分)包括所有正常的經常性調整，這些調整對於公平呈現NHI在所有重大方面的簡明綜合財務狀況、經營業績和現金流量都是必要的。截至2019年12月31日的簡明綜合資產負債表是從該日經審計的綜合財務報表中衍生出來的。我們假設這些精簡綜合財務報表的用户已經閲讀或有權查閲經審計的2019年12月31日綜合財務報表，並且除了重大或有事項外，公平列報所需的額外披露是否充分可以在這一背景下確定。因此，將與我們截至2019年12月31日的最新年度報告Form 10-K中包含的註釋和其他披露大量重複的註釋和其他披露已被省略。由於各種原因，這些簡明的綜合財務信息不一定表明全年預期的結果，這些原因包括但不限於收購和處置、利率、租金以及債務和股權融資的時間安排。為了更好地瞭解NHI及其簡明綜合財務報表，我們建議結合截至2019年12月31日的年度經審計的綜合財務報表閲讀這些簡明綜合財務報表，這些報表包括在我們提交給美國證券交易委員會(SEC)的2019年年報Form 10-K中，該報表的副本可在我們的網站上獲得：www.nhireit.com.

鞏固原則-隨附的簡明綜合財務報表包括我們的賬目以及我們的全資子公司、合夥企業和合並可變利益實體(“VIE”)的賬目(如果有的話)。所有公司間交易和餘額都已在合併中沖銷。

VIE的廣義定義是具有以下一個或多個特徵的實體：(A)風險股權投資總額不足以在沒有額外從屬財政支持的情況下為實體的活動提供資金；(B)作為一個羣體，風險股權投資的持有者缺乏(I)通過投票權或類似權利就實體的活動做出決定的能力，(Ii)承擔實體預期損失的義務，或(Iii)獲得實體預期剩餘收益的權利；或(C)股權投資者擁有與其經濟利益不成比例的投票權，並且實體的幾乎所有活動都涉及或代表擁有不成比例的投票權的投資者進行。

我們採用財務會計準則委員會(“FASB”)指導我們與VIE的安排，這要求我們確定通過投票權以外的方式獲得控制權的實體，並確定哪個企業是VIE的主要受益者。根據財務會計準則委員會的指導，管理層必須評估公司在其他實體中產生可變利益的每一種合同關係。如果公司擁有可變權益，並且實體是VIE，則管理層必須確定該公司是否是VIE的主要受益者。如果確定本公司是主要受益人，NHI將合併VIE。我們將VIE的主要受益者確定為同時具有以下兩項的企業：(I)有權指導VIE的活動，從而對實體的經濟表現產生最重大的影響；(Ii)有義務承擔VIE可能對實體產生重大影響的損失，或有權獲得VIE可能對實體產生重大影響的利益。我們會在持續的基礎上執行此分析。

如果本公司已確定一個實體不是VIE，則本公司根據會計準則編纂(“ASC”)主題810的所有其他規定評估合併的必要性整固。這些規定規定，如果本公司持有的多數表決權權益表明在沒有任何法律限制的情況下控制了該等實體，則合併多數股權實體。

於2020年3月31日，我們持有以下權益七由於我們通常缺乏直接或通過關聯方來指導對其經濟表現影響最大的活動的權力，因此我們得出結論，NHI不是主要受益者。因此，我們對與這些實體及其子公司的交易按攤銷成本或直線應收賬款的可變現淨值進行會計處理。

我們的VIE按最初參與的日期彙總如下。有關關係性質的進一步討論，包括我們對這些VIE的風險敞口來源，請參閲下文交叉引用的我們的簡明綜合財務報表附註。
9
目錄
日期名字暴露源賬面金額最大損失風險備註參考
2012比克福德高級住宅區
五花八門1
$57,024,000  $60,120,000  附註2、3
2014老年生活社區應收票據和直線應收票據$92,155,000  $96,454,000  附註2、3
2016高級生活管理應收票據和直線應收票據$26,940,000  $26,940,000  —
2017發展老年生活注$9,953,000  $9,953,000  —
2018Sagewood，LCS附屬公司注$133,307,000  $178,614,000  附註3
201941管理，有限責任公司注$12,133,000  $15,313,000  —
2020森林嶺奧普科(Wood Ridge OpCo)
五花八門1
$434,000  $5,434,000  附註4
1票據、貸款承諾、直線應收租金和未攤銷租賃獎勵
我們沒有義務向我們歸類為VIE的這些租户和借款人提供超出我們聲明承諾的支持，因此，我們因這些關係而面臨的最大損失僅限於我們的承諾金額，如上文所示和附註中所討論的。當上述關係涉及租賃時，就會出現一些額外的經濟損失。一般而言，租約的額外經濟損失(如有的話)，只限於我們在採取有效補救行動前，因短期拖欠及未繳交月租而引致的額外經濟損失，以及將租約移交給新租户所招致的費用。這類損失的潛在程度將取決於個別事實和情況，無法量化，因此不包括在上面的表格中。通常，涉及我們租賃的唯一賬面金額是累計的直線應收賬款和未攤銷租賃激勵。

作為管理成員，我們合併了兩家房地產公司(“PropCo”)合資企業，這兩家合資企業是與我們的合資夥伴Discovery High Housing Investor XXIV，LLC(“Discovery”)和LCS Timber Ridge LLC(“LCS”)共同投資並擁有(1)6個老年住房設施，最初包括596個單位(“Discovery PropCo”)和(2)位於華盛頓州伊薩誇市的一個由401個單位組成的持續護理退休社區(“Timber Ridge”)。NHI指導對這些合資實體的經濟表現影響最大的活動，但我們的合資夥伴因特定的業務決策而享有有限的保護權利。我們認為這兩個實體都是VIE，基於我們確定每個實體的總風險股本不足以在沒有額外從屬財務支持的情況下為活動提供資金。由於我們對這些實體的控制，我們將它們的資產、負債、非控制性權益和業務包括在我們的合併財務報表中。

現金及現金等價物和限制性現金-現金等價物包括所有原始到期日為3個月或更短的高流動性投資。受限現金包括根據管理我們的房利美和住房抵押貸款的代理協議要求存放的金額。

下表列出了我們在公司現金流量表簡明合併報表中報告的現金、現金等價物和限制性現金(千):
三月三十一號，
2020		三月三十一號，
2019
現金和現金等價物$46,049  $5,177  
受限現金(包括在其他資產中)33,769  10,377  
$79,818  $15,554  

主題842-我們所有的租約都作為經營性租約入賬。我們的租約的初始租賃期一般為10至15幾年之後是一個或多個5-年租户續訂選項。租約是“三重淨值”租約，承租人負責支付與物業營運有關的所有税項、水電費、保險費、修理費及其他費用，包括每年所需的資本開支水平。承租人有義務自費保留“一切險”保險承保的所有裝修、固定裝置和物業的其他部分，金額至少等於其全部重置成本，並保持規定的最低人身傷害和財產損失保險，以保護我們和租户。租約還要求承租人賠償我們因承租人使用、佔用和相關活動而產生的所有索賠，並使我們不受損害，並賠償我們與釋放、發現、清理和移除危險物品(包括生物危險、物質或材料)有關的所有費用，或與每個設施有關的其他環境責任，並要求承租人賠償我們因承租人對每個物業的使用、佔用和相關活動而提出的所有索賠，以及與每個設施有關的任何釋放、發現、清理和移除危險物質或材料或其他環境責任的所有費用。這些規定，加上不斷增長的老年人口和房地產保值的歷史傾向，共同構成了降低與物業剩餘價值相關的風險的大部分手段。雖然我們沒有納入剩餘價值擔保，但上述租賃條款和考慮因素告知我們，我們的物業在租賃期限屆滿時可變現價值的預期。我們租賃房地產的剩餘價值仍然受到各種市場、資產和租户特有的風險和特徵的影響。作為
10
目錄
我們租賃的分類取決於租賃開始時估計的現金流量的公允價值，管理層的預計剩餘價值代表我們對經營租賃的會計中的重大假設。同樣，期權的行使也會面臨同樣的風險，使得租户的租期成為租約現金流中的另一個重要變量。如果需要租賃特許權，NHI已選擇考慮租賃特許權，該等特許權不會大幅增加我們作為出租人的權利或承租人的義務，並且與冠狀病毒的影響相關，且與該等特許權在主題842下的解釋方式一致，就好像該等特許權的可強制執行的權利和義務在我們的租約下存在一樣，無論特許權的可強制執行的權利和義務是否明確存在於相關的個人租賃合同中。

使用預算-按照美國普遍接受的會計原則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，這些估計和假設影響報告期內報告的資產和負債額、披露財務報告之日的或有資產和負債以及報告的收入和費用。實際結果可能與這些估計不同。

信貸損失準備-隨着2016-13年度會計準則更新的通過，金融工具--信貸損失自2020年1月1日起，我們根據貸款餘額有效期內的預期信貸損失估計並記錄貸款發放時的信貸損失撥備，並在資產負債表日按季度更新這一估計。我們通過將這些貸款分成兩組來計算估計的抵押貸款信用損失-投資於現有的或新的抵押貸款和建築抵押貸款。夾層和循環信貸額度在個人貸款層面進行評估。我們利用一個依賴於未來預期信貸損失而不是已發生損失的損失模型來估計信貸損失撥備。這個損失模型結合了我們的歷史經驗和抵押品價值，根據當前情況和我們的預測進行了調整，使用了違約概率和給定違約損失的方法。損失模型包含了我們在衰退期和非衰退期的歷史損失數據。包含在建築抵押損失模型中的是對NHI獲得房產的概率的估計。使用由此得出的估計，從包括在預期損失計算中的建築抵押餘額中扣除未償還建築抵押餘額的一部分，NHI目前預計該餘額將因NHI在建築完成時收購標的物業而減少。夾層貸款和循環信用額度也基於損失模型，以確認預期的未來信用損失，並利用借款人的具體信息應用於每筆貸款。我們還在模型估計之外執行定性評估，並根據需要進行調整。信用損失估計是基於截至資產負債表日期我們的抵押貸款和其他應收票據的淨攤銷成本餘額。

信貸損失撥備的計算涉及重大判斷。實際信貸損失有可能與我們目前的估計不同。當我們判定本金無法收回時，從信貸損失準備中扣除核銷。

每股收益-報告期內已發行普通股的加權平均數用於計算每股普通股的基本收益。稀釋後的每股普通股收益假設使用庫存股方法行使股票期權，在一定程度上是稀釋的。稀釋後的每股收益也包含了我們的可轉換優先票據的潛在稀釋影響。我們將庫存股方法應用於我們的可轉換債務工具，其效果是在計算稀釋每股收益時不會假設轉換，除非該期間的平均股價超過每股轉換價格。.

重新分類-我們已在有需要時將某些結餘重新分類，以使過往期間的列報方式與本期一致。這些重新分類對以前報告的淨收入沒有影響。

新會計公告-有關最近與我們的運營相關的會計聲明的審查，以及管理層對最終採用這些聲明將對我們的財務狀況和運營結果產生的影響的判斷，請參見附註10。

注2。房地產

截至2020年3月31日，我們擁有225醫療保健房地產位於34州/州，並由以下幾個州組成148(“長者住屋社區”)，72熟練的護理設施，3醫院及2醫療辦公樓。我們的老年住房社區包括輔助生活設施、高級生活校園、獨立生活設施和入場費社區。這些投資(不包括我們公司辦公室#美元)2,532,000)由原始成本約為#美元的財產組成3,225,600,000以三重淨租約租給33承租人。

11
目錄
在截至2020年3月31日的三個月內, 我們作出了以下房地產投資和相關承諾，如下所述(千美元):

運算符日期特性資產類別數量
比克福德高級住宅區2020年1月1壽15,100  
生活護理服務2020年1月1壽134,892  
$149,992  

密西西比州比克福德-謝爾比

2020年1月27日，我們獲得了一個60-位於密歇根州謝爾比的單位輔助生活/記憶護理設施，來自比克福德。收購價格為$。15,100,000幷包括全額支付未償還的應收施工票據#美元。14,091,000，包括利息。我們將設施添加到現有的主租約中，租期為十二年初始租賃率為8%，CPI自動扶梯有下限和天花板。

生活護理服務

2020年1月31日，在一項合資交易中，我們收購了一家80%的權益401-單位持續護理退休社區(CCRC)，包括330獨立的生活單元，26輔助生活/記憶護理病房和45熟練的護理牀位。此外，傳送給NHI a的交易25社區運作的權益百分比(注4)。這筆交易是從2015年開始的一項合作的高潮，當時NHI向LCS Timber Ridge，LLC(簡稱LCS)及其合資夥伴Westminster-LCS，LLC(簡稱Westminster)提供了西雅圖地區Timber Ridge園區的高級抵押貸款。在這筆交易中，NHI向LCS Timber Ridge，LLC(簡稱LCS)及其合資夥伴Westminster-LCS，LLC(簡稱Westminster)提供了西雅圖地區木材嶺校區的優先抵押貸款。貸款所得款項用來協助社區擴展至401各單位。根據2015年的協議，NHI獲得了該房產的公允價值購買選擇權。

NHI在合資企業中的權益對價為$124,989,000幷包括賬面價值為#美元的NHI債務的剝離所有者的轉讓。59,350,000。為了為這筆交易提供資金，NHI提供了額外的貸款#美元。21,650,000，在合資企業中留下總債務為$81,000,000，向NHI支付利息，地址為5.75%。此外，健保支付了$43,114,000為.80物業公司NHI-LCS JV I，LLC(“Timber Ridge PropCo”)的股權百分比，我們提供的初始資本總額為$875,000對於新成立的運營公司Timber Ridge OpCo，LLC(“Timber Ridge OpCo”)。LCS支付了$10,778,000為其20持有Timber Ridge PropCo%股權，並提供$2,625,000在運營的初始資本化中換取75在Timber Ridge OpCo.中的股權百分比。

Timber Ridge PropCo和Timber Ridge OpCo之間的租賃費率為6.75初始任期為%七年了外加續簽選項，並有基於CPI的租賃自動扶梯，受樓層和天花板的限制。包括向NHI支付的債務利息和我們在木材嶺PropCo的租賃參與，如上所述，NHI有權獲得$8,216,000前12個月加起來25剩餘木材嶺OpCo現金流的%。包括現金捐款#美元3,500,000由NHI和LCS為Timber Ridge OpCo運營資本提供資金，企業總資本為#美元138,392,000如上所述，對於Timber Ridge OpCo和Timber Ridge PropCo實體，NHI的捐款為#美元。124,989,000分配予吾等於Timber Ridge PropCo有形資產的權益，而分配予Timber Ridge OpCo的重大公允價值並無超出我們的營運資金注入。Timber Ridge PropCo和Timber Ridge OpCo之間的租賃包括一項“賺取”條款，根據該條款，Timber Ridge OpCo有資格獲得#美元的付款。10,000,000基於某些運營指標的實現。

Timber Ridge PropCo和Timber Ridge OpCo的某些重大商業決策將由董事會管理，NHI和LCS各自擁有平等的投票權。在Timber Ridge PropCo，受董事會管理影響的主要商業決策僅限於涉及LCS保護利益的領域，因此將控制權留給了NHI。由於我們在可變利益實體模式下對Timber Ridge PropCo的正常業務活動進行控制，以及LCS方面參與其管理對其保護利益的限制，我們將Timber Ridge PropCo的資產、負債、非控制性權益和運營計入我們的合併財務報表。

NHI記錄了對Timber Ridge PropCo的收購如下(千美元):

土地$4,370  
建築和改善127,209  
傢俱、固定裝置及設備3,313  
$134,892  
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由於LCS的75雖然我們在Timber Ridge OpCo的參與影響力不等於對實體的控制，但我們在利潤中的份額、保留運營監督、對所有正常業務過程的控制，以及在重大決策中的平等投票權，都不等於對實體的控制。有關Timber Ridge OpCo的會計結果的討論，請參見附註4。

主要租户

比克福德

截至2020年3月31日，我們的Bickford High Living(“Bickford”)租賃組合包括以下內容(千美元):
租賃到期
2023年6月2024年9月2031年5月2033年4月總計
物業數量13  10  20  5  48  
2020年合同租金$11,812  $9,343  $24,193  $5,072  $50,420  
2020直線租金14  339  2,671  745  3,769  
2020年租賃獎勵攤銷—  —  (775) —  (775) 
$11,826  $9,682  $26,089  $5,817  $53,414  

在我們的總收入中，13,018,000 (16%)和$12,810,000 (17%)確認為Bickford的租金收入，不包括最近出售或不再出租給Bickford的物業的收入，截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，包括#美元767,000及$1,327,000分別在直線租金收入中。

老年生活社區

截至2020年3月31日，我們租賃了10退休社區總計2,068高級生活社區的單位，有限責任公司(“高級生活”)。這個15-2014年12月開始的為期一年的主租約，包含二續訂選項為五年每部，並提供每年一部的自動扶梯3%，自2019年1月1日起生效。

在我們的總收入中，11,938,000 (14%)和$11,532,000 (15%)的租金收入來自於截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的High Living，包括#美元1,068,000及$1,058,000分別在直線租金收入中。

NHC

截至2020年3月31日，我們租賃了42項目下的設施二主租賃給美國國家醫療保健公司(“NHC”)，一家上市公司。租賃給NHC的設施包括三獨立的生活設施和39熟練的護理設施(4其中轉租給NHC保證向我們支付租賃費的其他各方)。這些設施是根據最初日期為1991年10月17日的修訂總租賃協議(“1991年租約”)的條款出租給nhc的，其中包括我們的35遺留物業和一份日期為2013年8月30日的主租賃協議(“2013年租約”)，其中包括72013年收購了熟練的護理設施。

1991年租約到期日為2026年12月31日。確實有二的附加續訂選項五年，每一份均按雙方協商的公允租金價值計算。根據1991年租約的條款，基本年租金為#美元。30,750,000房租上漲了4每個設施的收入比2007年基準年度增加的百分比(如果有的話)。2013年的租約規定基本年租金為#美元。3,450,000租約將於2028年8月到期。根據2013年租約的條款，租金上漲4與2014年基準年度相比，每個設施收入增長的%(如果有的話)。對於1991年的租約和2013年的租約，我們都將這一額外的租金部分稱為“百分比租金”。在2013年租約的最後三年內，NHC將有權選擇以$購買這些設施49,000,000.

下表載列來自非高齡人士居所的租金收入百分比(以千計):
三個月
三月三十一號，
20202019
本年度： $926  $877  
上一年最終認證1
(14) 334  
租金收入總額百分比： $912  $1,211  
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目錄
1 就總租賃協議中所述的租金百分比計算而言，NHC在給定年份按設施計算的年收入在次年3月31日之前向NHI認證。

在我們的總收入中，9,448,000 (11%)和$9,748,000 (13租金收入中的%)分別來自NHC截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月。

我們的董事會主席也是NHC董事會的董事。截至2020年3月31日，NHC擁有1,630,642我們普通股的股份。

假期

截至2020年3月31日，我們租賃了26獨立生活設施至假期退休(“假期”)。在我們的總收入中，10,176,000 (12%)和$9,930,000 (13%)來自截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的Holiday，包括#美元1,664,000及$1,630,000分別在直線租金收入中。我們的租户根據與Holiday附屬經理簽訂的管理協議運營設施。

購買選擇權

我們的某些運營商擁有購買選擇權，允許他們從NHI獲得目前租賃的物業。對於在不久的將來開放或即將開放的選擇，我們正在進行初步談判，以繼續作為出租人或以其他身份。

以下是這些租户選項的摘要($(以千計)):

資產數量租賃第1個選項選擇權合同
類型特性期滿開放年基準面租金
暴民12025年2月打開i$308  
Hosp12025年3月打開II$1,957  
Hosp12027年9月2021四.$2,760  
壽22031年5月2021四.$5,063  
Hosp12022年6月2022i$3,502  
SNF72028年8月2025三、$3,485  
SNF12028年9月2028三、$472  

租户購買期權一般給予承租人購買標的物業的選擇權，代價由i)固定基價或公允市價中的較大比例決定；ii)固定基價加任何增值中的指定份額；iii)固定基價；或iv)租賃收入的固定資本化率。

其他投資組合活動

租户破產

2020年4月7日，我們位於肯塔基州傑克遜市的肯塔基河急性護理醫院的運營商Quorum Health Corporation(“Quorum”)根據美國破產法第11章申請保護。儘管我們預計租賃項下的付款不會立即停止，並且法定人數是截至2019年3月31日所有租金付款的現行付款，但我們不能繼續評估從法定人數收取所有租賃付款的可能性。因此，截至2020年3月31日的季度租金收入減少了大約#美元。380,000與取消與本租約相關的直線租金有關。對租賃收入的確認將僅限於收到的現金。

當事件及情況顯示長期資產可能減值，而該等資產估計產生的未貼現現金流少於該等資產的賬面金額時，NHI記錄營運中使用的長期資產的減值損失。在2020年間，事件和情況表明，我們的投資為10,184,000代表法魯姆從我們這裏租來的肯塔基河急救醫院可能會受到損害。然而，我們對未貼現現金流的估計表明，該等賬面金額有望收回。儘管如此，未貼現現金流的估計在短期內可能會發生變化，從而需要將這些資產減記為公允價值。我們對現金流的估計可能會改變，因為Quorum報告的經常性虧損以及美國鄉村醫院未來的普遍不確定性。
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租户過渡

我們已經完成了三在前經營者不遵守規定一段時間後，將投資組合租給新租户。這些投資組合包括三前上海攝政租賃有限責任公司(“攝政”)大樓，五前Lasalle集團大樓和一設施以前租給Landmark High Living(“Landmark”)。為加快設施的穩定，我們承諾撥出特定的創收資本開支，用以重塑和翻新其中一些物業的品牌。每份新租約都規定了NHI的租金收入應以扣除管理費後的淨營業收入(“NOI”)為基礎的初始期間。在最初的時期之後，每個租賃都會轉換為基於公允價值計算的結構化支付。

以前的攝政大廈已經租給了三家運營商，High Living，Discovery和Vitality MC TN，LLC(“Vitality”)。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月裏，我們確認了625,000及$77,000這三座前攝政時期大樓的租金收入分別為300萬美元。

2019年4月，總理醫療保健租賃了五以前的Lasalle大樓。我們與大法官的租賃協議規定，NHI將獲得100設施產生的淨運營現金流的百分比，扣除管理費後，等待設施運營的穩定。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月裏，我們確認了587,000及$0的租金收入。五以前的Lasalle大樓。

2019年2月，我們將威斯康星州的不良單一物業租賃從Landmark過渡到Baka Enterprise。根據新的租約條款，NHI將收到95設施產生的扣除管理費後的淨運營現金流的%。2019年11月，根據該協議，年租金重置為#美元。720,000，但須按計劃增加。該協議規定期限為8數年，並提供續訂選項。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月裏，我們確認了343,000及$625,000在租金收入中，分別來自前地標物業。

當我們尋求穩定這些設施的運營時，如果我們由此產生的租户或運營合作伙伴沒有足夠的流動性來接受租户-承租人的風險和回報，NHI可能被視為運營的主要受益者，並可能被要求將經理或運營合作伙伴的財務狀況和運營結果報表合併到我們的合併財務報表中。

資產處置

在2019年9月，我們對一個投資組合進行了分類八位於亞利桑那州的輔助生活物業(4)，田納西州(3)和南卡羅來納州(1)持有待售，在當前租户表示有意對物業行使購買選擇權後。購買選擇權要求雙方在平等的基礎上平分超過#美元的任何升值。37,520,000。在2020年第一季度，NHI和租户同意的公平估值為$41,000,000因此，在2020年1月22日，我們以商定的價格#美元出售了這些財產。39,260,000。希望推遲承認美元20,752,000為了從這一處置中獲益，我們聘請了一家合格的中介機構，根據“國內税法”第1031條進行類似的交換。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月裏，我們確認了229,000及$1,062,000這八個物業組合的租金收入。

2020年2月21日，我們處置了二以前分類為持有待售的輔助生活物業，以換取$的定期票據4,000,000買家寄來的，比克福德。該票據將於2025年2月到期，利息為7%，將於2021年1月開始按25年攤銷。2019年1月，我們將這些房產歸類為待售房產，記錄了調整以沖銷直線應收租金#美元。124,000並確認減值損失#美元。2,500,000將資產記入其估計的可變現淨值。

未來最低租賃付款

下表列出的是截至2020年3月31日，我們根據ASC 842(ASC 842)確定的經營租約將收到的未來最低租賃付款(以千計):

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截至2020年3月31日的12個月
2021$277,788  
2022277,910  
2023283,430  
2024275,699  
2025268,238  
此後1,542,215  
$2,925,280  

我們根據幾個因素評估我們的應收租賃款項(主要包括應收直線租金)，這些因素包括支付歷史、租户和任何擔保人的財務實力、物業的歷史運營和運營趨勢以及當前的經濟狀況。如果我們對這些因素的評估顯示我們不可能收回幾乎所有的租賃付款，我們將取消確認所有應收租金資產，包括直線應收租金資產，並記錄為租金收入的減少。

可變租賃付款

我們現有的契約中，大部分都有每年支付租金的自動扶梯。就財務報表而言，如租約內有固定自動扶梯，租金收入在租賃期內按直線確認。我們的一些租約包含每年根據可變指數或其他因素確定的自動扶梯，這些因素在租約開始時是不確定的。下表顯示了固定租賃和可變租賃自動扶梯的確認收入(以千計):

三個月
三月三十一號，
20202019
根據固定自動扶梯支付的租金$68,433  $63,467  
根據可變自動扶梯支付的租金1,364  1,168  
直線租金收入5,177  5,228  
從租户處收到的託管資金1,553  1,090  
租金收入$76,527  $70,953  

注3。抵押和其他應收票據

2020年1月1日，我們採用了ASU 2016-13，金融工具--信貸損失，如附註10所述。通過時，我們記錄了#美元的預期信貸損失撥備。3,900,000這反映為對簡明綜合資產負債表中的按揭和其他應收票據(淨額)的調整，並對超過股息(赤字)的累計淨收入進行了相應的累積影響調整。在被收養時，我們還記錄了一美元325,000與無資金支持的貸款承諾有關的估計信貸損失的負債，作為對超過(赤字)股息的累計淨收入的累積效果調整。相應的信貸損失負債計入簡明綜合資產負債表的財務報表標題、應付帳款和應計費用。

除建築抵押外，我們衡量信用質量的主要指標是攤銷貸款的償債覆蓋率和非攤銷貸款的利息或固定費用覆蓋率(以下簡稱“覆蓋率”)。覆蓋率提供了借款人定期支付本金和利息的能力的衡量標準。下表所示的保險比率是利用可獲得數據的最新日期，即2019年12月31日，使用EBITDARM(扣除利息、税項、折舊、攤銷、租金和管理費前的收益)以及適用貸款協議中定義的必要的償債、利息或固定費用計算得出的。我們將覆蓋範圍分為四個級別：(I)超過2.0x，(Ii)在1.5x到2.0x之間，(Iii)在1.0x到1.5x之間，(Iv)在1.0x以下。我們每季度更新承保範圍的計算。覆蓋率對於建築抵押貸款來説並不是一個有意義的信貸質量指標，因為這些開發項目沒有產生任何運營收入，或者由於尚未達到穩定物業所需的入住率水平，運營收入不足。我們通過考慮建設和穩定時間表、借款人的財務狀況以及經濟和市場狀況來衡量這些抵押貸款的信用質量。截至2020年3月31日，我們沒有任何我們認為表現不佳的建設貸款。下表顯示了截至2020年3月31日的未償還票據餘額，按攤銷成本計算，不包括總額約為#美元的兩張票據餘額。4,019,000其覆蓋率不可用。
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(千美元)
按揭1
夾層左輪手槍總計
覆蓋率
超過2.0x$74,989  $—  $—  $74,989  
在1.5x和2.0x之間1,307  —  —  1,307  
在1.0x和1.5x之間12,259  14,466  10,701  37,426  
1.0x以下53,045  26,070  —  79,115  
總計$141,600  $40,536  $10,701  $192,837  
1不包括$94,964,000在建築方面，與預期將在穩定時收購的開發項目相關的按揭應收賬款

在確定修改、延期或續訂是否構成本期起源時，我們會考慮ASC 310-20中的指南。以下是截至2019年12月31日的信用質量指標，按發起年份計算的攤銷成本淨額($(以千計)):

20202019201820172016在先總計
按揭
超過2.0x$—  $—  $67,906  $—  $—  $7,083  $74,989  
在1.5x和2.0x之間—  —  1,307  —  —  —  1,307  
在1.0x和1.5x之間—  2,259  —  —  10,000  —  12,259  
1.0x以下4,000  39,092  —  9,953  —  —  53,045  
總計$4,000  $41,351  $69,213  $9,953  $10,000  $7,083  $141,600  
夾層
超過2.0x$—  $—  $—  $—  $—  $—  $—  
在1.5x和2.0x之間—  —  —  —  —  —  —  
在1.0x和1.5x之間—  —  —  —  14,466  —  14,466  
1.0x以下—  —  —  —  26,070  —  26,070  
總計$—  $—  $—  $—  $40,536  $—  $40,536  
左輪手槍
超過2.0x$—  
在1.5x和2.0x之間—  
在1.0x和1.5x之間10,701  
1.0x以下—  
總計$10,701  

由於冠狀病毒所帶來的經濟不明朗因素，以及對按揭及其他應收票據收款的潛在影響，我們預計20違約概率增加%，20未來6個月因違約造成的損失金額增加%，導致有效調整44%。我們的估計將恢復到剩餘期限的歷史損失經驗。冠狀病毒的調整導致了#美元的損失。1,700,000第一季度信貸損失準備金增加。撇除冠狀病毒調整的影響，我們的預期信貸損失撥備減少了#元。100,000主要由於我們的建築抵押應收賬款餘額減少，從而降低了我們收購和建築抵押貸款池的歷史違約概率。





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下表列出了截至2020年3月31日的季度商業貸款的預期信貸損失撥備($(以千計)):

期初餘額2020年1月1日(採用ASU 2016-13)$3,900  
預期信貸損失撥備1,600
餘額2020年3月31日$5,500  

截至2020年3月31日，我們對賬面價值為$的應收抵押貸款票據進行了淨投資240,443,000，由房地產和UCC對個人財產的留置權擔保15設施和其他賬面價值為#美元的應收票據51,377,000，由票據的重要當事人擔保，或通過與同一所有者的財產交叉抵押來擔保。截至2020年3月31日，我們所有的票據都是完全權責發生制。

比克福德

截至2020年3月31日，我們對比克福德的建設貸款摘要如下(千美元):

開課率成熟性承諾拉制定位
2018年1月9%5年份14,000  (13,077) 維吉尼亞
2018年7月9%5年份14,700  (12,526) 密西根
$28,700  $(25,603) 

建築貸款以幾乎所有不動產和個人財產的第一抵押留置權，以及可能授予財產使用權的任何和所有租約或協議的質押作為擔保。通常的和習慣的契約延伸到協議，包括借款人支付保險和税款的義務。NHI在相關業務穩定時對物業擁有公平市價購買選擇權。在這些開發項目中，Bickford作為借款人有權獲得最高$2,000,000獎勵貸款中的每個項目根據預定運營里程碑的實現情況提取，如果獲得資金，將增加本金金額和NHI未來的購買價格，並最終支付NHI租賃款項。

我們借給比克福德的貸款是浮動利息。Bickford的結構是限制潛在損害索賠的責任，為實現這一目的而資本化，並被視為附註1中所述定義內的VIE。正如附註1中更全面地討論的那樣，我們得出的結論是，我們不是主要受益人。

生活護理服務-木材嶺

2015年2月，我們簽訂了一項貸款協議，所得資金用於建設華盛頓州伊薩誇市A型持續護理退休社區Talus的Timber Ridge二期工程。LCS-Westminster Partnership III LLP(LCS-WP III)(LCS-WP III)的未償還餘額為#美元，LCS-WP III是LCS的附屬公司，也是該設施的管理人59,350,000截至2020年1月31日，當我們收購該物業時，Timber Ridge PropCo承擔了債務(見附註2)。為了提供營運資金以支持中國商監會的入場費模式，NHI同意提供循環信貸額度，允許最高取款金額為$5,000,000。有關我們對Timber Ridge OpCo的權益法投資的更多信息，請參見注釋4。

生活護理服務-鼠尾草

2018年12月21日，我們達成協議，向LCS-Westminster Partnership IV LLP(LCS-WP IV)提供貸款，LCS-WP IV是該設施的管理人LCS的附屬公司，最高可達$180,000,000。這項貸款協議傳達了抵押貸款利息，並將促進亞利桑那州斯科茨代爾的Sagewood第二階段的建設，這是一個A型持續護理退休社區。作為一家較大公司的附屬公司，LCS-WP IV的結構旨在限制潛在損害索賠的責任，為實現這一目的而資本化，並被視為附註1中所述定義內的VIE。正如附註1中更詳細地討論的那樣，我們得出的結論是，我們不是主要受益人。

這筆貸款以下列形式轉讓抵押貸款利息二主信貸協議下的票據。高級票據(“附註A”)總額為$118,800,000在.7.25利率為%，帶10基點每年自動扶梯後三年並有一個期限為10好多年了。我們已經資助了$77,340,000截至2020年3月31日的註釋A。注A只收利息，並鎖定在2021年1月之前提前還款。2020年後，提前還款罰金從2%，並拒絕1到2022年。第二張票據(“附註B”)是一筆最高可達#美元的建築貸款。61,200,000年利率為8.5%，到期日為五年。票據B的資金總額為#美元。57,353,000截至2020年3月31日。
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老年生活社區

2014年12月，我們提供了一筆$15,000,000循環信貸額度，其到期日反映了15-主租約的年限。借款主要用於資助High Living投資組合中的建設項目，包括建造額外的單元。該設施也可用於滿足一般營運資金需求，自2019年12月10日起進行了修改，將可獲得性減少到$12,000,000容量進一步降至$7,000,000從2022年1月1日起至2029年12月租賃到期日。同樣從2019年12月10日起，營運資金需求的可用資金限額定為#美元。10,000,000對於這筆貸款，延長至2022年1月1日，屆時限額將降至$5,000,000。貸款項下的未償還金額，$10,701,000在2020年3月31日，按相當於現行利率的年利率計息10-10年期美國國庫券利率，0.702020年3月31日的百分比，加上6%.

NHI有二最高可達$的夾層貸款12,000,000及$2,000,000，分別支付給High Living的附屬公司，其目的是為建造一個186-位於南卡羅來納州丹尼爾島的單元高級生活校園，於2018年4月開放。這些貸款的利息按月支付，年利率為10年利率%，2021年3月到期。這些貸款於2020年3月31日全額提取，並在滿足某些運營指標後，為NHI提供了開發項目的固定資本化率購買選擇權。選擇是在貸款期限內保持開放，外加任何延期。

我們向High Living及其子公司提供的貸款代表可變利息。High Living的結構是限制潛在損害索賠的責任，為此進行了適當的資本化，並被認為是VIE。正如附註1中更詳細討論的那樣，我們得出的結論是，我們不是High Living的主要受益者。

附註4.權益法投資及其他資產

權益法投資

如附註2所述，吾等於營運公司Timber Ridge OpCo的投資由我們的應税房地產投資信託基金附屬公司(“TRS”)持有，並記錄在初始金額#美元。875,000我們與我們的合資夥伴LCS Timber Ridge LLC的安排符合2007年REIT投資多元化和授權法案(“RIDEA”)的規定，該法案允許NHI通過房地產公司Timber Ridge PropCo和Timber Ridge OpCo之間的三重淨租賃獲得租金支付，旨在使NHI有機會在運營業績改善的情況下獲取額外價值因此，TRS持有我們的25收購Timber Ridge OpCo%的股權，以便提供一個組織結構，使TRS能夠從事廣泛的活動，並分享現金流，否則這些現金流將是REIT毛收入測試下不符合條件的收入。

Opco的活動由一個“合格的獨立承包商”管理，受Timber Ridge OpCo董事會的監督。這一組織結構符合“國內税法”對TRS實體的要求。LCS是Timber Ridge OpCo的管理成員，儘管我們保留了特定的非控制權。由於LCS保留了對所有日常業務的運營監督和控制，我們在Timber Ridge OpCo的參與影響力並不等同於對該實體的控制。

作為我們於2020年1月收購Timber Ridge物業的一部分，我們接受了之前授予Timber Ridge居民的受信託留置權約束的物業。為了與入場費社區的商業模式保持一致，Timber Ridge的早期居民以符合當時華盛頓州法律要求的形式，向當時的業主/經營者發放貸款，並以留置權作為擔保。於二零零八年，吾等向其收購Timber Ridge物業的業主/經營者符合州法律規定，代表所有根據居民協議向業主/經營者作出按揭貸款的居民簽訂信託契據及信託契約(“該契約及契約”)，使受託人(現為北卡羅來納州威爾明頓信託，“受託人”)受益。契據及契約授予Timber Ridge物業的抵押權益，以擔保該物業早期居民所發放的貸款。在這些早期交易之後，華盛頓州的法律被修改，不再強制要求向入場費社區提供貸款的償還義務必須以契據和契約下的財產作為擔保，Timber Ridge停止了這種做法。

我們加入Timber Ridge合資公司涉及將現有的所有者/運營商配置分離為房地產和運營公司。完成拆分需要分配以前統一的實體的資產和負債。Proco收購了Timber Ridge物業，但須以契據和契約擔保的居民抵押為條件。因此，居民未償還的“舊”貸款仍以木材嶺物業的抵押權益作抵押。所有按照居民協議發放“舊”貸款的居民的受託人，簽訂了
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與吾等收購同時訂立的附屬協議，根據該協議，受託人承認及確認根據契據及契約設立的抵押權益從屬於NHI向PropCo提供貸款而授出的任何抵押權益。

隨着在正常的入場費社區運營過程中定期清償部分未償還的居民貸款，我們在2020年1月31日收購之日的契約和契約的餘額已減少到$1,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000美元。20,063,000並進一步減至$18,974,0002020年3月31日。根據居民貸款假設協議的條款，在租賃期內(7年，有兩個續期選項)，OpCo將賠償PropCo在擔保項下償還該等債務的任何費用。NHI估計，PropCo在居民抵押貸款下作為擔保人的二級義務不會導致現金的實質性流出。因此，截至2020年3月31日，NHI的賬面上沒有記錄收購時的擔保義務的責任。

OPCO滿足基於ASC主題810被認為是可變利益實體的標準，整固。然而，我們不是Timber Ridge OpCo的主要受益者，因為我們的參與權不賦予我們指導對Timber Ridge OpCo的經濟表現最重要的活動的權力。因此，我們按照ASC主題970規定的權益會計方法報告我們對Timber Ridge OpCo的投資。房地產-總則，小主題323-30權益法與合資企業。在截至2020年3月31日的三個月中，我們在Timber Ridge OpCo虧損中的股權份額為$442,000。根據權益法，我們減少實體虧損的投資賬面價值，並將累計金額分配給NHI，直至(包括)我們的基礎加上任何為運營提供資金的承諾。我們目前的承諾僅限於額外的$5,000,000根據循環信貸安排和我們的擔保，如上所述。在權益法下，我們不會將資產減記到零以下。對於任何屬於NHI的收入份額，投資都會增加。

我們的權益法投資和其他資產包括以下內容(以千計):
2020年3月31日2019年12月31日
應收賬款和預付費用$3,635  $3,212  
未攤銷租賃獎勵付款10,565  10,146  
監管託管8,208  8,208  
限制性現金33,769  10,454  
權益法投資433  —  
$56,610  $32,020  

監管託管包括與我們在康涅狄格州的入場費社區相關的委託存款。受限現金包括根據IRC§1031交換協議或根據管理我們的房利美和住房抵押貸款的代理協議，需要存放在合格中介機構的金額。

注5.債務

債務包括以下內容(以千計):
三月三十一號，
2020		十二月三十一號，
2019
循環信貸安排--無擔保$408,000  $300,000  
銀行定期貸款-無擔保550,000  550,000  
私募定期貸款-無擔保400,000  400,000  
住宅按揭貸款(扣除1,218元和1,238元折扣後的淨額)41,942  42,138  
聯邦抵押協會定期貸款-有擔保，無追索權95,618  95,706  
可轉換優先票據-無擔保(扣除203美元和303美元的折扣淨額)59,797  59,697  
未攤銷貸款成本(6,453) (7,076) 
$1,548,904  $1,440,465  

截至2020年3月31日的債務本金到期日總額如下(以千計):
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截至3月31日的年度，
2021$1,244  
202261,291  
2023784,340  
2024351,389  
2025154,529  
此後203,985  
1,556,778  
減：折扣(1,421) 
減去：未攤銷貸款成本(6,453) 
$1,548,904  

循環信貸安排和銀行定期貸款-無擔保

我們的無擔保銀行信貸安排包括$250,000,000及$300,000,000定期貸款和$550,000,000循環信貸安排。$250,000,000定期貸款和$550,000,000循環設施將於2022年8月到期，美元300,000,000定期貸款將於2023年9月到期。2019年3月22日和2019年6月28日，我們簽訂了掉期協議，將利率固定在1美元340,000,000定期貸款和美元60,000,000我們的循環信貸安排將持續到2021年12月，屆時倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)將停止。

循環設施費用目前是20每年基點，根據我們目前的槓桿率，該貸款目前提供左輪手槍的浮動利息和30天libor加的定期貸款。120BPS和混合的132Bps。2020年3月31日和2019年12月31日，30天期LIBOR為99和176Bps。在這項安排內，部分定期債務的利率掉期只剩下$348,000,000從我們在2020年6月之前面臨利率風險的循環信貸安排中提取，當我們的美元80,000,000及$130,000,000掉期到期。我們的掉期和與之相關的金融工具在下表“利率掉期協議”的標題下進行了描述。

在2020年3月31日，我們擁有142,000,000可用於支取我們信貸安排的循環部分，但須符合通常和慣例的約定。在其他規定中，無擔保信貸安排協議要求我們將某些財務比率保持在債權人設定的限制內。截至2020年3月31日，我們符合這些比率。

頂峯銀行是我們銀行集團的成員之一。NHI的董事會成員和我們的審計委員會主席也是Pinnacle Financial Partners，Inc.的董事長，Pinnacle銀行的控股公司。NHI的本地銀行交易主要通過頂峯銀行進行。

私募定期貸款-無擔保

我們的無抵押私人配售定期貸款，只須付利息，摘要如下(以千計):
數量開始成熟性固定費率
$125,000  2015年1月2023年1月3.99%
50,000  2015年11月2023年11月3.99%
75,000  2016年9月2024年9月3.93%
50,000  2015年11月2025年11月4.33%
100,000  2015年1月2027年1月4.51%
$400,000  

除了特定的債務覆蓋比率外，有關私募定期貸款的契約通常與管理我們的信貸安排的契約一致。我們的無抵押私人配售定期貸款協議包括一項加息條款，如果任何評級機構將我們的優先無擔保債務的信用評級下調至投資級以下，而我們的合規槓桿增加到50%或更多。

平房按揭貸款

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我們的住房抵押貸款由十出租給比克福德且賬面淨值為#美元的房產48,717,0002020年3月31日。九抵押票據要求每月支付本金和利息4.3%至4.4%(包括按揭保險費)，2049年8月和10月到期。這9筆HUD抵押貸款在2024年第三季度之前都要繳納提前還款罰金。一2014年以折扣方式承擔的額外住房抵押貸款要求每月支付本金和利息2.9%(包括按揭保險費)，2047年10月到期。截至2020年3月31日，這筆貸款的未償還本金餘額為$8,439,000賬面價值為$7,221,000，接近公允價值。

聯邦抵押協會定期貸款-有擔保，無追索權

2015年3月，我們獲得了78,084,000在房利美融資中。定期債務融資由純利息支付組成，年利率為3.79%和a10-一年到期。抵押貸款是無追索權的，並由十三租給比克福德的房產。在2017年12月的一次收購中，我們假設房利美的額外債務將在2025年氣球付款到期時攤銷，在2024年之前受到提前還款處罰，名義利率為4.60%，餘額為$17,534,0002020年3月31日。總而言之，這些票據由賬面淨值為$的設施提供擔保。133,117,0002020年3月31日。

可轉換優先票據-無擔保

2014年3月，我們發行了$200,000,000的3.25%2021年4月到期的優先無抵押可轉換票據(“票據”)，每年4月1日和10月1日應付利息。該批債券的初始兑換率為13.93每股$普通股股份1,000本金金額，換算價格約為$71.81每股，總共大約2,785,200標的股份。隨後在每次發生某些事件(如管理票據的契約所界定)時調整換算率，包括支付股息的比率超過二零一四年的派息率。轉換選擇權被計入“可選的淨股票結算轉換功能”，這意味着在轉換時，NHI公司的轉換義務可以根據我們的選擇，以現金、普通股或現金和普通股的組合來履行。由於我們有能力和意圖在行使時以現金結算可轉換證券，因此我們使用庫存股方法來核算潛在的攤薄。

2019年，我們對其中某些可轉換票據進行了有針對性的公開市場回購。交易中協商的現金支付取決於當時的市場狀況、我們的流動資金要求、合同限制、賣方的個別情況和其他因素。2019年12月，通過發行普通股和現金，我們報廢了$60,000,000我們的可轉換票據。票據的結算要求管理層將我們最終支付的對價在債務部分和股權轉換功能之間進行分配，就像它們是單獨的工具一樣。通過首先記錄債務部分的公允價值，並將剩餘部分分配給轉換功能來實現分配。為結算票據而支出的金額首先按我們的賬面價值確認為票據結算，然後在分配給債務工具的部分與賬面價值不同的範圍內於收入中確認。分配的剩餘部分(如果有的話)將被視為股權結算，並通過超出面值賬户的資本進行調整。

截至2020年3月31日，我們的美元60,000,000的優先無擔保可轉換票據的可轉換利率為14.71每股$普通股股份1,000本金金額，換算價格約為$67.97每股，共計882,792剩餘$的股票60,000,000高級無擔保可轉換票據。在截至2020年3月31日的三個月裏，我們的可轉換債券內的轉換選擇權沒有造成稀釋。如果NHI目前的股價超過調整後的美元67.97轉換價格，稀釋可能成為歸因於轉換功能。截至2020年3月31日，可轉換債務的面值超過了其轉換時的價值，當時轉換價值的計算就像債務立即有資格轉換一樣。

利率互換協議

我們現有的利率互換協議將集體持續到2021年12月，以對衝適用於美元的浮動利率的波動。610,000,000 ($400,000,000在2020年6月之後)我們的銀行貸款。在接下來的一年裏，大約是$7,060,000計入累計其他綜合虧損的虧損總額預計將重新分類為收益。

截至2020年3月31日，我們使用以下利率掉期合約來緩解上述銀行定期貸款和左輪手槍貸款的利率風險($(以千計)):
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輸入的日期到期日固定費率費率指數名義金額公允價值(負債)
2013年6月2020年6月3.46%1個月期倫敦銀行同業拆息$80,000  $(280) 
2014年3月2020年6月3.51%1個月期倫敦銀行同業拆息$130,000  $(464) 
2019年3月2021年12月3.51%1個月期倫敦銀行同業拆息$100,000  $(3,380) 
2019年3月2021年12月3.52%1個月期倫敦銀行同業拆息$100,000  $(3,403) 
2019年6月2021年12月2.89%1個月期倫敦銀行同業拆息$150,000  $(3,447) 
2019年6月2021年12月2.93%1個月期倫敦銀行同業拆息$50,000  $(1,160) 

如果對衝的公允價值是一項資產，我們將其計入我們的簡明綜合資產負債表中，如果是負債，則將其作為應付賬款和應計費用的組成部分。有關我們利率互換協議的公允價值披露，請參閲附註9。我們套期保值的淨負債餘額在2020年3月31日和2019年12月31日作為合併累計其他綜合虧損的組成部分包括在內，為$(12,134,000)和$(3,433,000)。

下表彙總利息支出(以千計):
三個月
三月三十一號，
20202019
按合同利率計算的債務利息支出$13,003  $13,074  
從累計的其他損失中重新分類的損失
綜合收益(虧損)計入利息支出492  (292) 
資本化利息(98) (157) 
債務發行成本攤銷和債務貼現743  893  
利息支出總額$14,140  $13,518  

注6。承諾、或有事項和不確定性

在正常業務過程中，我們作出各種承諾，通常包括為循環信貸安排提供資金、向我們的運營商提供建築和夾層貸款以供其自行進行擴建和收購，以及承諾為我們現有租賃物業的擴建或翻新而建設提供資金。在我們的租賃業務中，我們向我們的租户和新收購物業的賣家提供各種誘因，這些誘因在合同上是作為或有事件產生的，但在或有事件得到滿足後可能會變成承諾。所賺取的或有付款在獲得資金時將計入各自的租賃基數。下表根據對我們租賃或貸款組合的影響的性質，彙總了截至2020年3月31日的我們現有的已知承諾和或有事項。

資產類別類型總計供資剩餘
貸款承諾：
LCS Sagewood音符A壽建設$118,800,000  $(77,340,000) $41,460,000  
LCS Sagewood註釋B壽建設61,200,000  (57,353,000) 3,847,000  
比克福德高級住宅區壽建設28,700,000  (25,603,000) 3,097,000  
老年生活社區壽循環信貸12,000,000  (10,701,000) 1,299,000  
41管理壽建設10,800,000  (7,620,000) 3,180,000  
森林嶺奧普科(Wood Ridge OpCo)壽週轉金5,000,000  —  5,000,000  
探索老年生活壽週轉金750,000  (175,000) 575,000  
$237,250,000  $(178,792,000) $58,458,000  

如上所述，提供資金的貸款不包括折扣或承諾費的影響。我們對41Management，LLC(“41Management”)的貸款和貸款承諾代表可變利息。41管理的結構是為了限制潛在損害索賠的責任，為實現這一目的而資本化，並被視為附註1所述定義內的VIE。

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無資金支持的貸款承諾的信用損失負債的估計方法與我們的有資金支持的抵押貸款和其他應收票據的方法相同，是基於我們預計將提供資金的估計金額。截至2020年3月31日，我們對我們的損失模型應用了與註釋3中討論的相同的冠狀病毒調整。在我們的損失模型中，冠狀病毒因素的影響導致了$100,000第一季度無資金承諾的信貸損失負債增加。撇除冠狀病毒調整的影響，我們的預期信貸損失責任撥備減少#元。75,000這主要是由於無資金承諾的減少，以及由此導致我們的收購和建設抵押貸款池歷史違約概率的降低。

下表列出了截至2020年3月31日的季度，我們的無資金支持貸款的預期信用損失的負債($(以千計)):

期初餘額2020年1月1日(採用ASU 2016-13)$325  
受益於預期的信貸損失(25) 
餘額2020年3月31日$300  

在截至2020年3月31日的季度裏，我們賺了1美元5,000,000夾層貸款承諾為借款人的營運資金需求提供資金，到2020年3月31日，這一承諾沒有資金。

資產類別類型總計供資剩餘
發展承諾：
點燃醫療度假村SNF建設$25,350,000  $(19,252,000) $6,098,000  
林地村壽翻新7,515,000  (7,425,000) 90,000  
老年生活社區壽翻新6,830,000  (6,830,000) —  
老年生活社區壽翻新3,100,000  (2,435,000) 665,000  
Wingate Healthcare壽翻新1,900,000  (508,000) 1,392,000  
探索老年生活壽翻新900,000  —  900,000  
Navion高級解決方案壽建設650,000  —  650,000  
41管理壽翻新400,000  —  400,000  
$46,645,000  $(36,450,000) $10,195,000  

除了上面列出的承諾外，Discovery PropCo還承諾向Discovery提供高達#美元的資金2,000,000用於購買位於其中一個設施的公寓單元。截至2020年3月31日，我們已為968,000為了這個承諾。

資產類別類型總計供資剩餘
意外事件：
森林嶺奧普科(Wood Ridge OpCo)壽賺取付款$10,000,000  $—  $10,000,000  
舒適護理老年生活壽租賃誘因6,000,000  —  6,000,000  
Wingate Healthcare壽租賃誘因5,000,000  —  5,000,000  
Navion高級解決方案壽租賃誘因4,850,000  (500,000) 4,350,000  
探索老年生活壽租賃誘因4,000,000  —  4,000,000  
點燃醫療度假村SNF租賃誘因2,000,000  —  2,000,000  
$31,850,000  $(500,000) $31,350,000  

訴訟

我們的設施在正常業務過程中會受到索賠和訴訟的影響。我們的承租人和借款人已經並有義務繼續賠償我們因設施運營而產生的所有責任，並進一步有義務就影響該等設施背後的房地產的環境或業權問題賠償我們。雖然可能會有針對某些設施擁有人和/或承租人的訴訟待決，但管理層相信，所有該等待決訴訟的最終解決將不會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生直接的重大不利影響。
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2018年6月，東湖資本管理有限責任公司(East Lake Capital Management LLC)和某些相關實體，包括攝政(針對田納西州、印第安納州和北卡羅來納州的三個輔助生活設施)在德克薩斯州對NHI提起訴訟，要求禁令和聲明性救濟以及未指明的貨幣賠償。NHI以反訴和提出動議迴應，要求立即指定接管人和判決前佔有。由於這些索賠和反索賠，2018年12月6日，雙方簽訂了一項協議，導致攝政集團於2018年12月騰出設施。訴訟正在進行中。

Lasalle集團於2018年11月拖欠租金。我們於2019年4月16日將物業移交給一家新的運營商，NHI將獲得扣除管理費後的運營現金流，這些現金流是由設施在等待穩定期間產生的。我們還根據一項擔保協議，開始訴訟，要求追回根據租約欠下的某些資金，並親自向主要行政人員提起訴訟。這些物業的前運營商拉塞爾集團(Lasalle Group)已根據破產法第11章宣佈破產。2019年12月，我們與TLG Family Management和Mitchell Warren達成協議，他們在沒有承認任何連帶責任和解的情況下，同意向NHI支付$2,850,000vbl.超過.五-一年期，由不同數額的預定付款組成，以全額結算經理和個人擔保項下商定的判決。我們收到了第一筆$的分期付款。60,0002019年12月，所有計劃付款已收到，截止日期為2020年3月31日。

重大不確定性

雖然冠狀病毒(冠狀病毒)的最終持續時間和持久影響仍有待確定，但可以合理推斷其對我們的業務和運營可能產生的影響，至少是關於大流行的短期影響。我們酒店運營商的收入受入住率的影響很大。以冠狀病毒為代表的公共衞生疫情對建築物入住率造成了不利影響。疾病控制中心報告説，冠狀病毒死亡率隨着年齡的增長而增加。如果冠狀病毒導致居民提前搬離、新居民入住延遲或導致房地產市場疲軟等附帶事件(我們運營商客户的典型資金來源)，我們酒店的入住率可能會大幅下降。入住率的下降或成本的增加可能會對我們的運營商履行其對我們的財務和其他合同義務的能力產生重大不利影響，包括支付租金，以及對我們的經營業績產生重大不利影響。

向我們租賃物業的租户經歷了一定程度的成本增加和收入減少，其程度與全國其他老年護理和住房提供商的經歷類似。在出示困難證明後，我們預計我們將在未來給予優惠，優惠的程度將部分取決於根據“冠狀病毒援助、救濟和經濟保障(CARE)法案”等聯邦計劃給予我們的租户的救濟，根據該法案，我們的租户的困難將得到很大程度的支付。由於尚未確定的情況存在廣泛的相互影響，因此無法合理估計2020年剩餘時間及以後即將到來的任何特許權。如果與冠狀病毒影響相關的租賃特許權成為必要，我們將按照該等特許權在主題842項下的核算方式進行核算，如同該等特許權的可強制執行的權利和義務在我們的租約下存在一樣，無論特許權的可強制執行的權利和義務是否明確存在於相關的個人租賃合同中。我們未來在解決嚴重租户困難方面的讓步程度，將取決於我們目前無法合理和可靠地預測的經濟和文化趨勢。冠狀病毒會在多大程度上影響我們的業務和經營業績，將視乎未來的發展而定，這些發展極具不確定性，亦不能有把握地預測。我們繼續評估公司或其租户可能獲得的各種形式的政府援助的影響，包括CARE法案。雖然我們目前無法估計冠狀病毒大流行的影響，但這場大流行可能會對我們未來的經營業績和財政狀況造成重大影響。, 包括與未來期間應收票據相關的記錄減值、租賃修改和信貸損失。

注7.基於股票的薪酬

我們確認在必要的服務期內授予的所有股票期權的基於股票的補償，這些授予的公允價值是在授予之日使用Black-Scholes定價模型估計的。所有授予的限制性股票(如果有)在必要的服務期內以授予之日我們公開交易的普通股的市值確認。

基於股票的薪酬計劃

董事會薪酬委員會(“委員會”)有權選擇將授予期權的參與者；指定授予的期權是激勵性股票期權(“ISO”)、非限制性期權還是股票增值權；確定在行使期權時可能發行的普通股數量；為任何獎勵制定歸屬條款；以及確定任何獎勵可能未償還的期限。任何ISO的行權價格
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被授予的普通股將不低於授予日普通股公允市值的100%，ISO的期限不得超過10年。除非委員會如此決定，否則授予的任何非限制性期權的行權價將不低於授予日期普通股的公平市值的100%。

於二零一二年五月，我們的股東批准了二零一二年股票激勵計劃(“二零一二計劃”)，據此3,500,000我們的普通股股票，經不時修訂後，可作為基於股票的付款提供給員工、高級管理人員、董事或顧問。個人期權授予獎勵可在最長期限內授予五年。2012計劃下的選項期限為十年自授予之日起生效。在2020年第一季度，我們批准了剩餘的319,6692012年計劃下提供的獎勵。

2019年5月3日，我們的股東批准了2019年股票激勵計劃(以下簡稱2019年計劃)，根據該計劃3,000,000我們的普通股可以作為股票支付給員工、高級管理人員、董事或顧問。個人期權授予獎勵可在最長期限內授予五年。2019年計劃下的選項期限為十年自授予之日起生效。截至2020年3月31日，有2,735,169根據2019年計劃，未來可供授予的股票。

只有最終授予的獎勵才會確認薪酬支出。因此，沒有預料到的授予前沒收將導致以前記錄的補償費用的沖銷。截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月報告的非現金薪酬支出為$1,845,000及$2,001,000分別計入簡明綜合收益表的一般及行政費用。

截至2020年3月31日，扣除預期沒收，我們有$2,124,000與未歸屬股票期權有關的未確認補償成本，預計將在以下期間支出：2020-#美元1,353,000, 2021 - $693,000和2022年--$78,000.

截至2020年及2019年3月31日止三個月，已授出之購股權之加權平均每股公允價值為#美元。5.54及$6.17分別為。每筆贈款的公允價值在授予日使用布萊克-斯科爾斯期權定價模型進行估算，其加權平均假設如下：

20202019
股息率5.1%5.5%
預期波動率16.8%18.6%
預期壽命2.9年份2.9年份
無風險利率1.31%2.50%

下表彙總了我們的未償還股票期權：
三個月
三月三十一號，
20202019
1月1日未償還期權，1,004,014  920,346  
根據2012年計劃授予的期權319,669  602,000  
根據2012年計劃執行的選項(512,509) (352,830) 
2012年計劃中喪失的期權(4,169) —  
根據2019年計劃授予的期權264,831  —  
根據2019年計劃喪失的期權(3,831) —  
未償還期權，3月31日，1,068,005  1,169,516  
可在3月31日行使，600,327  678,997  

注8.普通股每股收益和股息

報告期內已發行普通股的加權平均數用於計算每股普通股的基本收益。稀釋後的每股普通股收益假設行使股票期權和轉換我們的可轉換
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目錄
債務採用庫存股方式，稀釋到一定程度。如果我們在此期間的平均股票價格高於我們的可轉換債券的轉換價格，轉換功能將被認為是稀釋的。

下表彙總了計算普通股基本收益和稀釋後每股收益時使用的普通股平均數和淨收益(以千為單位，不包括每股和每股金額)：
三個月
三月三十一號，
20202019
普通股股東應佔淨收益$61,023  $35,679  
基本信息：
加權平均已發行普通股44,613,593  42,825,824  
稀釋：
加權平均已發行普通股44,613,593  42,825,824  
股票期權4,546  75,695  
可轉換次級債券—  223,513  
加權平均稀釋已發行普通股44,618,139  43,125,032  
普通股股東應佔淨收益-基本$1.37  $0.83  
普通股股東應佔淨收益-稀釋後$1.37  $0.83  
不包括增量反稀釋股份：
行權價高於我國普通股平均市場價格的股票期權的淨股票效應305,862  17,415  
宣佈的每股普通股定期股息$1.1025  $1.05  

注9.金融工具的公允價值

我們的金融資產和負債按公允價值(根據我們最新的10-K表格年度報告中的綜合財務報表附註1所述的三個投入水平的層級)按經常性基礎計量，包括有價證券、衍生金融工具和或有對價安排。衍生金融工具包括我們的利率互換協議。

衍生金融工具。衍生金融工具在市場上使用貼現現金流技術進行估值。這些技術結合了級別1和級別2的輸入。考慮到工具的期限、名義金額、貼現率和信用風險，在計算貼現現金流時使用了市場投入。利率掉期衍生品估值模型的重要輸入在活躍的市場中可以觀察到，並在層次結構中被歸類為第二級。

L按公允價值經常性計量的能力如下(千):
公允價值計量
資產負債表分類三月三十一號，
2020		2019年12月31日
2級
利率互換負債應付賬款和應計費用$(12,134) $(3,433) 

簡明綜合資產負債表中於2020年3月31日及2019年12月31日未按公允價值列賬的金融工具賬面值及公允價值如下(以千計):
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目錄
賬面金額公允價值計量
2020年3月31日2019年12月31日2020年3月31日2019年12月31日
2級
可變利率債務$954,213  $845,744  $958,000  $850,000  
固定利率債務$594,691  $594,721  $637,182  $602,926  
第3級
抵押和其他應收票據$291,820  $340,143  $314,724  $347,543  

固定利率債務。固定利率債務被分類為2級，其價值基於類似工具的報價或利用模型導出的估值計算，其中大量投入在活躍的市場中可見。

抵押和其他應收票據。抵押貸款和其他應收票據的公允價值基於市場上無法觀察到的信用風險和貼現率，因此代表了3級衡量標準。

由於現金和現金等價物以及限制性現金、應收賬款和應付賬款的短期性質，其賬面金額接近公允價值。由於浮動利率佔主導地位，我們循環信貸安排下的借款和其他可變利率債務的公允價值在2020年3月31日和2019年12月31日按名義金額進行了合理估計，浮動利率通常反映市場狀況。

注10.最近的會計聲明

2019年1月1日，我們採用了會計準則更新(“ASU”)2016-02，租約，它已被編入ASC主題842下。主題842與以前的指導意見的主要區別在於，對於承租人來説，經營性租賃產生的租賃資產和租賃負債將在資產負債表中確認。雖然出租人應用的會計與以前的GAAP應用的會計基本相同，但已經做出了改變，以使i)某些出租人和承租人會計指導，以及ii)出租人會計模式的關鍵方面與ASC主題606“與客户的合同收入”中的收入確認指導保持一致。

根據主題842，與以前的GAAP不同，買賣回租交易中的買方出租人將被要求應用銷售和回租指導，以確定該交易是否符合銷售資格。主題842包括大體上符合主題606的規定，並且在銷售和回租交易中存在房地產的賣方-承租人回購選擇權將導致將交易記錄為融資，否則將滿足先前指導下買方-出租人的租賃會計要求。NHI已在很大程度上停止在新的售後回租交易中包括回購期權，而且由於與回購期權相關，售後回租指導的變化沒有任何實質性影響。與目前的標準一致，在採用主題842之後，NHI繼續以直線方式核算大多數租賃的租賃收入。在主題842下，在租賃開始時對可收藏性進行評估，對於經營性租賃，如果評估可收集性不是可能的，則在收到付款時確認租賃收入。842主題下我們對收藏性評估的變化的確認與遺留會計的不同之處在於，我們對收藏性評估的變化將被確認為對租賃收入的調整，而不是壞賬支出。在主題842下，只有出租人遞增的初始直接成本被資本化，這一標準與NHI以前的做法一致。

初始影響

發佈ASU 2018-20是為了解決與主題842相關的實施問題。我們在2019年1月1日(“申請日期”)通過了主題842，並且，隨着我們的通過，我們選擇了一攬子實際的權宜之計，除其他條款外，允許過渡，而不需要對任何到期或現有租賃的租賃分類進行初始重新評估。展望主題842下的未來，對於我們作為出租人來説，根據不允許在主題842的申請日期重新評估的慣例提出的先前指導下的現有租約的後續修改，可能會引發對租約繼續會計的重新考慮。在根據主題842重新考慮之後，先前在主題840下分類為經營租賃的租賃可以被分類為銷售型或直接融資租賃。

此外，在ASU 2018-20年度下，我們選擇了ASU 2018-11年度下可用的實際權宜之計，允許我們做出會計政策選擇，評估合同主要是以租賃還是服務為基礎，並承認整個合同
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目錄
在相關會計指導下。不根據我們的分析，留存收益的累積效應調整是必要的。

2018年4月，我們作為承租人簽訂了與我們收購某些房地產資產相關的土地租賃。根據上文討論的主題842所允許的過渡選舉，我們繼續將該租約作為經營租約進行會計處理。在通過該標準時，作為承租人，我們在通過之日確認了一項無形的使用權資產和租賃負債。

可變支付金

ASU 2018-20要求NHI從可變付款中排除我們的租户直接支付給第三方的成本，從而排除收入。我們的一些租賃要求物業税和保險費由我們的租户通過第三方託管報銷來支付。我們擔任這些託管交易的行政代理，ASU 2018-20年度要求將相關收入和費用包括在我們的合併財務報表中。我們已經包括了$1,553,000在截至2020年3月31日的三個月的綜合收益表中，我們分別在“租金收入”和“租賃物業的物業税和保險”標題下，對收入內和費用內的報銷進行了調整。

2020年1月1日，我們採用了ASU 2016-13，金融工具--信貸損失。ASU 2016-13年(“ASU 2016-13年”)，這要求更及時地確認與金融資產相關的信貸損失。雖然目前的GAAP包括多個工具的信用減值目標，但以前的目標通常推遲確認全部信用損失，直到損失可能發生。ASU 2016-13年的修正案取消了可能的初始確認門檻，取而代之的是反映了一個實體對所有預期信貸損失的當前估計。在亞利桑那州2016-13年度之前，我們在衡量所發生的損失時通常只考慮過去的事件和當前的情況。ASU 2016-13中的修訂擴大了我們在為集體或單獨計量的資產製定預期信貸損失估計時必須考慮的信息。預測信息的使用在預計信貸損失的估計中納入了更及時的信息，這將對財務報表的使用者更有用。亞利桑那州立大學2018-19年，對主題326“金融工具-信貸損失”的編纂改進，統一了過渡要求，並澄清了運營租賃應收賬款不在ASU 2016-13年度的範圍內。相反，經營租賃應收賬款的減值將在ASC 842項下入賬。在採用ASU 2016-13年的過程中，我們選擇了修改後的回溯法作為過渡方法。由於亞利桑那州立大學提供的過渡指導，預計信貸損失準備金為#美元。3,900,000以及預期信貸損失的負債#美元。325,000截至2020年1月1日，根據新標準建立，並從超過股息的累計淨收入中重新分類。

2020年4月8日，FASB以問答格式發佈瞭解釋，就冠狀病毒大流行對租約修改會計和特許權後利息收入確認的影響等問題提供了指導和澄清。根據財務會計準則委員會的指導，NHI已選擇與冠狀病毒的影響相關的租賃特許權與主題842下如何解釋這些特許權相一致，就好像這些特許權的可強制執行的權利和義務存在於相關的個人租賃合同中一樣，無論特許權的可強制執行的權利和義務是否明確存在於相關的個人租賃合同中。

2020年3月12日，財務會計準則委員會發布了ASU 2020-04，參考匯率改革(主題848)。ASU 2020-04包含影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選擇。在截至2020年3月31日的三個月內，公司選擇對未來LIBOR指數現金流應用與概率和有效性評估相關的對衝會計權宜之計，以假設未來對衝交易將基於的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用於其他適用的選擇。

注11.後續事件

秋天的痕跡

2020年5月1日，我們收購了二老年住房設施，每個設施都有44購買總價為$$的輔助生活單位14,250,000，包括$150,000在結賬成本方面。這些設施位於印第安納州，出租給秋季追蹤老年社區，這是NHI的一種新的運營商關係。這個15-一年主租賃的初始租賃率為7.25每年固定自動扶梯的百分比為2.25%，並提供兩個可選的擴展5一年一年。NHI還獲得了印第安納州一家新開業設施的購買選擇權，預計該設施將在2020年穩定下來。


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目錄
授權的額外普通股

在我們2020年5月6日的年會上，我們的股東批准了一項公司章程修正案，將授權普通股的數量從60,000,000至100,000,000.



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目錄
第二項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。

前瞻性陳述

本文中提及的NHI或本公司包括National Health Investors，Inc.及其合併子公司。根據美國證券交易委員會(SEC)的“通俗英語”指導方針，這份Form 10-Q季度報告以第一人稱書寫。在本文件中，“我們”、“我們的”、“我們的”和“我們”四個詞僅指國民健康投資者公司。及其合併的子公司，而不是任何其他人。除非上下文另有説明，否則本文中提及的“本公司”包括我們所有的合併子公司。

這份關於Form 10-Q的季度報告和我們已經或可能向美國證券交易委員會提交的其他材料，以及我們高級管理層口頭聲明中包含的信息包含某些“前瞻性”聲明，該術語由1995年“私人證券訴訟改革法”定義。所有有關我們預期未來財務狀況、經營結果、現金流、經營資金、持續業績改善、償還和再融資我們的債務義務的能力、為增長機會融資的能力以及類似陳述，包括但不限於包含“可能”、“將”、“相信”、“預期”、“預期”、“打算”、“估計”、“計劃”和其他類似表述的陳述，都是前瞻性陳述，包括但不限於包含“可能”、“將”、“相信”、“預期”、“打算”、“估計”、“計劃”和其他類似表述的陳述。

前瞻性陳述涉及已知和未知的風險和不確定因素，這些風險和不確定因素可能會使我們在未來時期的實際結果與前瞻性陳述中預測或預期的結果大不相同，這些因素包括但不限於以下因素：

*與公共衞生流行病或暴發相關的實際或預期風險，如冠狀病毒(冠狀病毒)，可能會對我們的業務和運營結果產生重大不利影響。

*我們依賴租户和借款人的經營成功來收取租金和票據付款；

*我們仰賴物業開發建設活動能否成功，可能達不到我們預期的經營業績；

*我們面臨租户和借款人可能面臨破產或無力償債程序的風險；

*我們投資組合中的某些租户佔我們預計從我們的投資組合中產生的租金的很大比例，這些租户中的任何一個都不能履行對我們的義務，可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果以及我們向股東進行分配的能力產生實質性的不利影響；

*我們面臨的風險是，房地產投資的流動性不足可能會阻礙我們應對物業表現不利變化的能力；

*我們面臨與政府監管和付款人相關的風險，主要是醫療保險和醫療補助，以及較低的報銷費率將對我們的租户和借款人的業務產生的影響；

*立法、監管或行政方面的變化可能會對我們或我們的證券持有人產生不利影響；

*我們面臨的風險是，我們的租户和借款人的現金流將受到增加的責任索賠和責任保險成本的不利影響；

*我們在未合併實體的投資面臨相關風險，包括我們缺乏唯一決策權，以及我們對其他利益的財務狀況的依賴；

*我們面臨與我們在未合併實體的投資相關的醫療業務相關的額外風險，這可能對我們的運營結果產生重大不利影響；

*我們面臨與環境法相關的風險以及與危險物質相關的責任相關的成本；

*我們面臨的風險是，我們的承租人和借款人可能無法完全賠償我們，以防將來發生訴訟；

**我們有賴於未來收購和投資的成功；
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*我們有賴於我們有能力及時和按可接受的條件將現金再投資於房地產投資；

*我們可能需要對現有債務進行再融資，或在未來產生額外債務，這些債務可能無法按我們可以接受的條款提供；

*我們有與我們的債務有關的公約，這些公約對我們的經營施加了一定的限制，違反這些公約可能會對我們的財政狀況和經營業績造成重大不利影響；

**利率上升時，我們的普通股價格可能下跌；

*我們主要依賴來自房地產資產固定利率投資的收入，而我們用於為這些投資融資的債務的一部分以浮動利率計息；

*我們會受到與更改釐定倫敦銀行同業拆息的方法，或以另一參考利率取代倫敦銀行同業拆息有關的風險，這可能會對我們現時或未來負債的利率造成不利影響，並可能對我們的財務狀況和經營業績造成不利影響；

**我們面臨我們的資產可能受到減值費用影響的風險；

*我們取決於作為房地產投資信託基金是否有能力繼續獲得徵税資格；

*遵守REIT要求可能導致我們放棄其他有吸引力的收購機會，或清算其他有吸引力的投資，這可能會嚴重阻礙我們的業績；

*我們與Timber Ridge Life Care Services for Timber Ridge的合資投資存在相關風險，這是一項入場費，與向合資企業入場費社區居民提供的A類福利和相關會計要求相關；

*我們的章程對我們的普通股和其他類別的股本有所有權限制，這可能會推遲、推遲或阻止可能涉及我們普通股溢價或可能符合我們股東最佳利益的交易或控制權變更；

*我們受馬裏蘭州法律以及我們的憲章和章程的某些條款的約束，這些條款可能會阻礙、推遲或阻止控制權交易的變更，即使交易涉及我們普通股的溢價，或者我們的股東認為此類交易在其他方面符合他們的最佳利益；以及

*如果我們維護公司信息隱私和安全的努力不成功，我們可能會招致鉅額成本和聲譽損害，並可能成為訴訟和執法行動的對象。

請參閲截至2019年12月31日的最新年度報告Form 10-K中年度審計綜合財務報表的附註，以及其中第1項和第1A項下的“業務”和“風險因素”，以進一步討論這些以及與醫療保健行業相關的各種政府法規和其他運營因素及其固有的風險因素。另請參閲本表格10-Q中第1A項下“風險因素”的更新。在做出任何投資決定之前，您應該仔細考慮這些風險。這些風險和不確定性並不是公司面臨的唯一風險和不確定性。可能還有我們目前不知道和/或我們目前認為無關緊要的額外風險。如果任何風險實際發生，我們的業務、財務狀況、經營結果或現金流都可能受到實質性的不利影響。在這種情況下，我們股票的交易價格可能會下跌，您可能會損失部分或全部投資。鑑於這些風險和不確定性，我們不能保證這些前瞻性陳述確實會發生，因此提醒投資者不要過度依賴它們。

高管概述

National Health Investors，Inc.成立於1991年，是一家馬裏蘭州公司，是一家自我管理的房地產投資信託基金(“REIT”)，專門為需求驅動和可自由支配的高級住房和醫療設施投資提供售後回租、合資、抵押和夾層融資。我們的投資組合包括對獨立生活設施、輔助生活設施、入場費社區、高級生活校園、熟練護理設施、專科醫院和
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醫療辦公樓。我們主要通過以下方式為我們的房地產投資提供資金：(1)運營現金流；(2)債券發行，包括無擔保和有擔保的銀行信用額度和定期債務；以及(3)出售股權證券。

投資組合

截至2020年3月31日，我們有房地產投資以及抵押貸款和其他應收票據，涉及34個州的240個設施。這些投資涉及159個高級住房物業、76個熟練護理設施、3家醫院、2棟醫療辦公樓和其他應收票據。這些投資(不包括我們2,532,000美元的公司寫字樓)包括原始成本約為3,225,600,000美元的物業，根據三重淨租賃出租給33個承租人，以及291,820,000美元的抵押貸款和其他應收票據的賬面淨值總額，不包括11個借款人預期的5,500,000美元的信貸損失撥備。

我們在房地產方面的投資位於美國境內，我們在抵押貸款方面的投資以位於美國境內的房地產為抵押。我們作為一個單位進行管理，負責內部報告和決策。因此，我們的報告反映了我們作為一個單一部門的財務狀況和運營情況。

我們的收入取決於房客支付房租的能力。我們酒店運營商的收入受入住率的影響很大。如果冠狀病毒或其他公共衞生爆發導致居民提前遷出，由於隔離或其他原因而推遲接收新居民，或者如果發生附屬事件，如房地產市場疲軟(我們運營商客户的典型資金來源)，我們酒店的入住率將大幅下降。入住率的下降或成本的增加可能會對我們的運營商履行其對我們的財務和其他合同義務的能力產生重大不利影響，包括支付租金，以及對我們的經營業績產生重大不利影響。此外，我們的營辦商為應付疫情而採取的行動，可能會大幅增加他們的營運成本，包括與加強健康及安全預防措施有關的成本，以及其他措施，這可能會對營辦商履行其對我們的財政及其他合約責任的能力，包括支付租金，造成重大不利影響。此外，我們設施中的感染可能導致訴訟費用的實質性增加，我們的運營商，或者可能是我們，可能要對此負責。冠狀病毒會在多大程度上影響我們的業務和經營業績，將視乎未來的發展而定，這些發展極具不確定性，亦不能有把握地預測。

我們截至2020年3月31日的財務報表沒有反映由於最近大流行的出現而對我們在房地產方面的投資造成的任何重大減值。然而，正如這些簡明綜合財務報表的附註和我們的關鍵會計政策所解釋的那樣，我們對未償還應收票據的收款能力和向客户提供信貸的當前承諾的估計受到微觀和宏觀經濟條件的影響，包括公共衞生和整體經濟的趨勢，需要根據我們歷史上類似時期的經驗，根據當前預期的變化進行季度調整。根據財務會計準則委員會的指引，NHI已選擇與冠狀病毒的影響相關的租賃特許權與該等特許權在主題842項下的核算方式一致，就好像這些特許權的可強制執行的權利和義務在我們的租約下存在一樣，無論特許權的可強制執行的權利和義務是否明確存在於相關的個人租賃合同中。請參閲關於大流行影響的不確定因素的進一步討論。重點領域和流動資金管理部門對本表格10-Q的討論和分析。

我們將我們投資組合中的所有房產歸類為老年人住房或醫療房產。由於我們的租約代表着不同的潛在收入來源，並導致不同的風險狀況，我們進一步將我們的老年住房社區分類為需求驅動型(輔助生活和記憶護理社區和老年生活校園)或可自由支配(獨立生活和入場費社區)。

老年人住房需求驅動包括輔助生活和記憶護理社區(“ALF”)和老年生活校園(“SLC”)，這些社區主要吸引需要日常生活活動援助的居民為服務支付私人費用。需求驅動型物業受到監管監督。

高級住房-可自由支配包括獨立生活社區(“ILF”)和入場費社區(“EFC”)，這兩個社區主要吸引居民為服務支付私人費用，這些居民選擇生活在一個年齡受限的多家庭社區，提供社會計劃、餐飲、家政服務，在某些情況下還提供醫療服務。可自由支配的物業受到有限的監管監督。對這類社區的需求與住房市場的強弱之間存在着相關性。

醫療設施在我們的投資組合中，主要從醫療保險、醫療補助和健康保險中獲得付款。這些財產包括熟練的護理設施(“SNF”)、醫療辦公大樓(“暴徒”)和吸引病人的醫院。
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需要急性或複雜的醫療護理、預防醫學或康復服務。醫療財產受到州和聯邦監管監督，對於醫院，還受到聯合委員會的認證。
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目錄
下表彙總了截至2020年3月31日的三個月我們在房地產、抵押貸款和其他應收票據方面的投資(千美元):

特性牀位/平方FT.*營業收入%投資
房地產屬性
老年人住房需求驅動
輔助生活91  5,000  $20,683  24.9 %$923,960  
高年級生活校園14  1,976  6,094  7.3 %305,407  
老年人住房總量-需求驅動105  6,976  26,777  32.2 %1,229,367  
高級住房-可自由支配
獨立生活32  3,703  11,772  14.2 %599,321  
入場費社區11  2,707  14,432  17.4 %739,985  
老年人住房總量-酌情43  6,410  26,204  31.6 %1,339,306  
老年人住房總量148  13,386  52,981  63.8 %2,568,673  
醫療設施
熟練的護理設施72  9,433  19,911  24.0 %590,470  
醫院3  207  1,643  2.0 %55,971  
醫療辦公樓2  88,517  *167  0.2 %10,486  
醫療設施總數77  21,721  26.2 %656,927  
房地產總價225  74,702  90.0 %$3,225,600  
出售物業的收入272  
從租户處收到的託管資金1,553  
租金總收入76,527  
按揭及其他應收票據
老年人住房需求驅動9  479  1,396  1.8 %$67,354  
高級住房-可自由支配2  714  3,174  3.8 %166,007  
醫療設施4  270  160  0.2 %7,082  
其他應收票據—  —  1,162  1.4 %51,377  
應收按揭及其他票據總額15  1,463  5,892  7.2 %$291,820  
付清票據的收入625  
其他收入32  
總收入$83,076  

投資組合摘要特性營業收入%投資
房地產屬性225  $74,702  92.7 %$3,225,600  
按揭及其他應收票據15  5,892  7.3 %291,820  
總投資組合240  $80,594  100.0 %$3,517,420  
按操作員類型劃分的公文包
公眾66  $17,221  21.4 %$511,293  
全國連鎖店(私有)28  14,358  17.8 %799,577  
地區性133  46,739  58.0 %2,087,498  
小的13  2,276  2.8 %119,052  
總投資組合240  $80,594  100.0 %$3,517,420  


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目錄
在截至2020年3月31日的三個月裏，提供了超過我們總收入3%的設施運營商(按字母順序)為：Bickford High Living；Chauer Health Care；Discovery High Living；The Ensign Group；Health Services Management；假日退休；Life Care Services；National Healthcare Corporation；High Living Community；和High Living Management。

截至2020年3月31日，我們的平均有效年化租金收入為：熟練護理設施每張牀位8,443美元，老年生活校園每單位12,336美元，輔助生活設施每單位16,626美元，獨立生活設施每單位12,717美元，入場費社區每單位22,507美元，醫院每張牀位31,744美元，醫療辦公樓每平方英尺8美元。

重點領域

重大不確定性。雖然冠狀病毒(冠狀病毒)的最終持續時間和持久影響仍有待確定，但NHI預計可以合理推斷其對我們業務和運營的可能影響，至少可以推斷大流行的短期影響。

我們酒店運營商的收入受入住率的影響很大。以冠狀病毒為代表的公共衞生疫情將對建築物入住率造成不利影響。疾病控制中心報告説，冠狀病毒死亡率隨着年齡的增長而增加。如果冠狀病毒導致居民提前搬離，延遲接納新居民，或導致房地產市場疲軟等附帶事件，我們酒店的入住率可能會大幅下降，房地產市場是我們運營商客户的典型資金來源。入住率的下降或成本的增加可能會對我們的運營商履行其對我們的財務和其他合同義務的能力產生重大不利影響，包括支付租金，以及對我們的經營業績產生重大不利影響。

向我們租賃物業的租户經歷了一定程度的成本增加和收入減少，其程度與全國其他老年護理和住房提供商的經歷類似。在出示困難證明後，我們預計我們將在未來給予優惠，優惠的程度將部分取決於根據“冠狀病毒援助、救濟和經濟保障(CARE)法案”等聯邦計劃給予我們的租户的救濟，根據該法案，我們的租户的困難將得到很大程度的支付。我們已選擇前瞻性地核算與冠狀病毒影響相關的租賃特許權：也就是説，與該等特許權在主題842項下的核算方式一致，如同該等特許權的可強制執行的權利和義務在我們的租約下存在一樣，無論特許權的可強制執行的權利和義務是否明確存在於相關的個人租賃合同中。我們未來在解決嚴重租户困難方面的讓步程度，將取決於我們目前無法合理和可靠地預測的經濟和文化趨勢。

我們履行借款契約的能力似乎沒有受到大流行造成的條件的威脅。然而，我們實現持續增長的流動性在很大程度上取決於股權和債務資本的可用性，大多數交易最初的資金來自我們的循環信貸安排。根據信貸安排向我們收取的利率取決於槓桿的公式化計算，槓桿的分子是由我們的現金租金收入衡量的，這些收入受到上文討論的不確定性的影響。另一個傳統的流動性來源來自我們的At the Market(“ATM”)計劃，該計劃允許我們直接向市場出售股權，通過該計劃，我們在2019年發行了超過120萬股普通股，出售股票的平均價格為80.58美元，導致年內淨收益為95,774,000美元。相比之下，截至2020年5月8日，我們普通股的收盤價為52.70美元，短期入市銷售已成為不像最近過去那樣有吸引力的資本來源。話雖如此，目前的價格代表着從最近的低點回升了57%。最近我們普通股價格的波動給估計通過我們的自動取款機計劃發行的稀釋效應帶來了一些困難，這可能會影響我們提供可靠收益指引的能力。

對股票市場準入的限制將影響我們關鍵的債務股本比率。超過一定水平的這一比率的變化將進一步導致我們在信貸安排內支付的資本利率的棘輪。我們的增長模型依賴於我們可以預期的借入資金和部署這些資金購買額外房地產資產之間的利差。如果這些利差應該壓縮，我們將需要在選擇要收購的物業時表現出更大的洞察力，我們可能會在短期內看到增長受到抑制。

在仍然符合有關股息的法定規定的同時，我們可能需要重新考慮我們的政策，即將分期付款等同於應納税入息的100%。儘管我們有一定水平的攤銷政府機構債務和2021年4月到期的可轉換票據，並有資格在第四季度轉換，但我們的債務第一次重大到期日出現在2022年年中，當時的經濟預測目前顯示，整個經濟將出現重大復甦。

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目錄
儘管冠狀病毒帶來了挑戰，但我們目前預計，截至2020年3月31日和本報告發布之日，我們的長期資產不會因大流行而受到損害。我們目前在資產負債表上沒有記錄需要評估減值的重大無形資產。本季度，我們採用了ASU 2016-13，金融工具--信貸損失。ASU 2016-13中的修訂拓寬了我們在為集體或單獨計量的資產製定我們的預期信貸損失估計時必須考慮的信息，並要求我們參考我們的歷史經驗，以便在當前基礎上報告我們的預期信貸損失。預測信息的使用包含了對預期信貸損失估計的更及時的背景，這將對財務報表的使用者更有用。值得注意的是，我們查閲了我們在2008年經濟衰退期間作為貸款人的歷史，這是公司近代史上唯一一段與最近的大流行相去甚遠的大範圍經濟低迷時期。因此，我們記錄了5,500,000美元的估計信貸損失撥備，以及300,000美元的無資金貸款承諾的估計信貸損失負債，這一金額遠遠高於我們發起貸款和貸款承諾時的預期。我們明年的經驗可能會決定我們的津貼是多是少。

在繼續為我們的投資組合提供服務和實施我們的業務計劃的過程中，運營變化包括第一季度我們資產管理團隊的擴張。到目前為止，我們還沒有遇到我們無法解決的業務的重大障礙。因此，我們繼續評估財務報告的內部控制是否有效。

儘管最近經濟存在不確定性，但我們正在評估，並可能在2020年進行更多房地產和注意投資，同時我們將繼續監控和改善我們現有的物業。在擴大我們的投資組合時，我們的重點是在三級市場，那裏的冠狀病毒發病率比在更大的市場地區觀察到的更有限。我們尋找的租户將成為我們業務目標一致的關係中以使命為導向的合作伙伴。這種方法推動了我們認為這些合作伙伴和NHI的持久增長。在我們的增長模式的背景下，我們依賴具有成本效益的債務和股權資本來為推動我們收益的收購提供資金。來自其他REITs(公共和私人)以及私人股本來源的醫療資產的激烈競爭仍在繼續。由於大量私人和外國買家尋求投資醫療保健房地產，大規模投資組合獲得了溢價。這種情況的組合，如果持續下去，將對我們執行收購和談判租賃的能力造成壓力，為我們的股東帶來有意義的收益增長。我們強調與現有租户和借款人的增長，以此作為減輕競爭影響的一種方式。

隨着經濟狀況的變化，現有醫療機構長期的低資本化率可能即將結束。直到最近，該行業對建設新設施一直表現出濃厚的興趣，希望能從投資資本中獲得更好的回報。我們會繼續採用以關係為本的模式，有選擇性地尋找機會，向新的和現有的租户和借款人提供所需的資金，以擴展現有設施，並展開新設施的全面發展。我們將我們的努力集中在那些對特定產品類型有明顯需求的市場，以及我們認為自己具有競爭優勢的市場。我們同意融資的項目具有誘人的上行潛力，預計將為我們的股東提供高於平均水平的回報，以減輕房地產開發和建設固有的風險。我們的評估將在近期內進行，考慮到不確定的經濟狀況以及維持我們歷史上的槓桿率。

繼2019年三次總計75個基點的降息之後，美聯儲(Federal Reserve)在2020年伊始將聯邦基金利率(大多數利率的基準)的目標區間定在1.50%至1.75%之間。2020年3月，在針對冠狀病毒爆發的第二次緊急應對中，美聯儲於2020年3月15日將聯邦基金利率目標下調至0%至0.25%的區間。隨着第二次降息，美聯儲的聯邦公開市場委員會(Federal Open Market Committee)發表了以下聲明：“冠狀病毒的影響將在短期內拖累經濟活動，並對經濟前景構成風險。”聲明還稱，“委員會預計將維持這一目標區間，直到確信經濟經受住了近期事件的考驗，並走上了實現最大就業和物價穩定目標的軌道.”聯邦基金利率在2020年剩餘時間及以後採取的實際路徑將取決於即將公佈的數據所反映的不斷變化的經濟前景。

儘管目前REIT股票市場的波動似乎是基於對冠狀病毒對短期盈利能力影響的潛在擔憂，但之前聯邦基金利率的變化一直是REIT股票市場大幅波動的主要來源。因此，我們的資本成本和我們賺取的回報之間的利差在歷史上一直存在壓力。我們預計，這一壓力將因市場力量而部分緩解，這些市場力量往往會導致醫療保健資產的資本化率更高，以及表明歷史水平的更高租賃率。管理長期風險涉及到與短期盈利最大化這一相互競爭的替代目標之間的權衡。我們的目的是在我們的投資者概況範圍內，在這些相互競爭的利益之間取得適當的平衡。如果利率上升，我們的股價可能會下跌，因為投資者會調整價格，以反映足夠超過無風險利率的股息收益率。

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目錄
在截至2020年3月31日的三個月裏，我們大約24%的收入來自我們熟練護理設施的運營商，他們很大一部分收入來自政府付款人，主要是聯邦醫療保險(Medicare)和醫療補助(Medicaid)。這類收入每年都會受到法律和法規的變化，近年來由於聯邦和州預算壓力而減少。在過去的幾年裏，我們選擇性地將我們的投資組合多樣化，將很大一部分投資引導到主要不依賴聯邦醫療保險和醫療補助報銷的物業，而是依賴私人薪酬來源(輔助生活和記憶護理設施、老年生活校園、獨立生活設施和入場費社區)。我們偶爾會收購身體狀況良好、經驗豐富的運營商和強大的當地市場基本面的熟練護理設施，因為多元化意味着定期的再平衡，但我們最近的投資重點一直是收購需求驅動型和可自由支配的高級住房資產。

就個人租户收入佔總租賃收入的百分比而言，Bickford是我們最大的輔助生活租户，Holiday的一個附屬公司是我們最大的獨立生活租户，NHC是我們最大的熟練護理租户，而High Living Community是我們最大的入場費社區租户。我們轉向私人支付房屋設施，以及擴展至可自由支配的老年房屋市場，進一步形成了一個組合，其目前的組合在醫療設施、以需要為主導的和可自由支配的老年房屋之間相對平衡。

我們管理業務的目標是增加支付給股東的定期年度股息。我們的董事會批准定期的季度股息，這反映了預期的經常性應税收入。我們不經常和非經常性產生額外應税收入的交易以特別股息的形式分配給股東。應税收入是根據“國內收入法”確定的，不同於根據美國公認會計原則確定的財務報表目的的淨收入。我們增加年度股息的目標，需要在確定可投資的優質租賃和抵押資產與為這些投資提供資金的資本成本之間取得謹慎的平衡。我們考慮短期和長期債務(利率、到期日和其他期限)與更高的新股本成本之間的利益衝突。我們接受與利用我們的投資相關的一定程度的風險。我們打算繼續進行新的投資，這些投資符合我們的承銷標準，並且在這些投資中，我們資本成本的利差將為我們的股東帶來足夠的回報。

我們過去兩年的每股股息如下：

20192018
$4.20  $4.00  

2020年2月，我們宣佈將第一季度股息增加到每股普通股1.1025美元。我們在2020年隨後幾個季度派發股息的能力將取決於我們的租户所經歷的不斷變化的經濟狀況的嚴重性。

我們在醫療保健房地產上的投資部分是通過我們有效利用資產負債表的能力完成的。然而，與我們同行中的許多人相比，我們繼續保持較低的槓桿率資產負債表。我們相信，我們的固定費用覆蓋率，即調整後的EBITDA(扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益，包括非持續業務的金額，不包括房地產資產減值和處置收益)與固定費用(合同利率下的利息支出扣除資本化利息和債務本金支付)的比率，以及合併淨債務與調整後EBITDA的比率，是衡量我們償債能力的有意義的指標。我們使用這兩個指標作為有用的基礎，將我們的資產負債表的實力與我們同行的資產負債表進行比較。我們還相信，我們的資產負債表實力使我們在進入債務市場時具有競爭優勢。

我們計算出截至2020年3月31日的三個月，我們的固定費用覆蓋率約為5.8倍(請參閲標題下的討論調整後的EBITDA包括與我們淨收入的對賬)。在年化的基礎上實施我們的收購和融資，在截至2020年3月31日的三個月裏，我們的綜合淨債務與年化調整後EBITDA的比率約為4.7倍(千):

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目錄
合併總債務$1,548,904  
減去：現金和現金等價物(46,049) 
合併淨債務$1,502,855  
調整後的EBITDA$76,836  
年化調整230,508  
近期投資的年化影響9,118  
$316,462  
合併淨債務與年化調整後EBITDA之比4.7 x

根據美國衞生與公眾服務部老齡管理局(AOA)的數據，2017年，也就是可獲得數據的最新年份，美國65歲或以上的人口為5090萬(比過去10年增加了34%)。人口普查估計顯示，到2040年，65歲或以上的人口預計將佔總人口的21.6%。預計到2040年，美國85歲及以上人口將從2016年的640萬增加到1440萬(增長123%)。75歲及以上的年長房主擁有的房屋價值中值為175,000美元(購買價格中值為65,000美元)。相比之下，所有房主的房屋價值中值為20萬美元。在2017年以75歲及以上老人為户主的1290萬户中，76%是業主。與其他經濟部門一樣，房地產市場受到冠狀病毒的影響；目前尚不清楚這種影響的程度或持續時間。

配備了基本的財務保障，許多人將能夠在經濟上進入老年人住房市場。這些強勁的人口趨勢為2019年和未來幾年老年住房的持續增長提供了背景。我們計劃在2019年使用我們的流動資產和債務融資為任何新的房地產和抵押貸款投資提供資金。由於新收購產生的額外債務表明需要重新平衡我們的資本結構，因此我們預計將通過在市場上(“自動取款機”)或其他股權發行進入資本市場。我們通過衡量債務和股權的增量實施的紀律嚴明的投資戰略為以儘可能低的速度獲得資本奠定了基礎，年度股息增長、持續的低槓桿率、多元化的高質量資產組合以及與我們優先考慮的經驗豐富的運營商的業務關係，仍然是我們業務計劃的關鍵驅動因素。

關鍵會計政策

有關關鍵會計政策的討論，請參閲我們最新的Form 10-K年度報告，其中包括與收入確認、我們作為房地產投資信託基金的地位、合併原則、減值評估和物業購置成本分配有關的政策。

隨着ASU 2016-13從2020年1月1日開始採用，以及冠狀病毒在美國的爆發，我們修改了我們對以下內容的討論估計數和估值和減值具體提及新標準和不斷變化的經濟條件所要求的其他判斷，如下所示：

估計數

我們按照美國公認的會計原則編制綜合財務報表。這些會計原則要求我們作出估計和假設，這些估計和假設會影響財務報表日期的資產和負債額以及或有資產和負債的披露，以及報告期內的收入和費用的報告金額。實際結果可能與這些估計不同。如果實際經驗與我們在估計綜合財務報表中反映的金額時使用的假設和其他考慮因素不同，由此產生的變化可能會對我們的綜合運營結果、流動性和/或財務狀況產生重大不利影響。

在以下情況下，我們認為會計估計或假設至關重要：

1.估計或假設的性質是重大的，這是由於解釋高度不確定的事項或該等事項容易發生變化所需的主觀性和判斷力的程度；以及
2.這些估計和假設對財務狀況或經營業績的影響是重大的。

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目錄

估值和減值

我們經營SNF的租户和借款人的收入主要來自聯邦醫療保險、醫療補助和其他政府計劃。根據這些政府計劃支付的金額受到立法和政府預算的限制。有時，政府報銷可能會有實質性的變化。在過去，SNF經歷了政府報銷的大幅減少。

長期保健行業經歷了大量的專業責任索賠，這導致用於支付潛在索賠的保險費用增加。在前幾年，這些因素加在一起，導致了一些影響我們承租人和借款人的破產申請、破產法院裁決和法院判決。在前幾年，我們已經確定，由於這些事件，我們的某些貸款投資發生了減值。破產的頻率和廣度可能會因宏觀經濟狀況而加劇。

我們在逐個物業的基礎上評估我們物業賬面價值的可回收性。當事件或情況(包括物業的重大實物變化、一般經濟狀況的重大不利變化及物業的相關現金流顯著惡化)顯示物業的賬面金額可能無法收回時，我們會檢討物業的可恢復性。確認減值費用的需要是基於物業的估計未貼現未來現金流與該物業的賬面價值相比。如需確認減值費用，則按物業賬面金額超過物業公允價值的金額計量。

租賃會計準則要求，就租賃分類而言，我們評估租賃是否根據其條款實質上轉移了租賃資產的全部公允價值。這一考慮將推動對經營型、銷售型或直接融資型租賃的可選分類進行會計核算。出於分類目的，我們將租賃條款下的現金流與租賃後從資產最終處置或重新部署中衍生的現金流區分開來。通過這種現金流來源的分離，我們能夠確定租賃實質上是出售還是融資，因為租賃的目的是確保租賃資產的公允價值基本上全部轉移。因此，管理層預計的剩餘價值在我們的租賃會計中代表了重要的假設。

雖然我們沒有將剩餘價值擔保納入我們的租賃條款中，但其他條款的合同結構為我們的物業在租賃期限屆滿時預期可變現價值提供了一個基礎。在制定我們的估計時，我們還考慮了歷史、人口和市場趨勢。對於每一份新的租賃，我們對無擔保剩餘價值的估計都會打折，並將這一金額與租賃中要求的租賃付款流(也打了折扣)一起計入。我們評估租賃付款的流向和我們的財產最終歸還所得的價值，以確定租賃付款本身是否包括幾乎所有租賃物業公允價值的回報。我們在考慮什麼構成“基本上所有的公允價值”時沒有使用“亮線”，但當租賃支付接近該資產預期的所有未來現金流構成的90%時，我們在評估中採取了高度警惕的態度。

對於我們的抵押貸款和其他應收票據，我們在類似的貸款集合的基礎上，評估在一般經濟條件下合同貸款付款的估計可收回性。我們估計該票據自初始確認之日起整個合同期內的信貸損失。在發展我們的虧損預期時，我們將綜合考慮具有相似風險特徵的金融資產，如利率、年齡、類型、地點和抵押品的充足性。其他不具有共同特徵的票據投資將繼續在逐個票據的基礎上進行評估。

公允價值的確定以及營業收入短缺或營業虧損的存在是否表明非臨時性的價值損失涉及重大判斷。我們的估計會考慮所有現有證據，包括(如適用)按市場利率折現的預期未來現金流量的現值、一般經濟狀況和趨勢、公允價值不足的持續時間，以及任何其他相關因素。當遇到預計持續一年或更長時間的經濟衰退時，例如冠狀病毒爆發，我們會考慮對預期經濟復甦的持續時間和動力的預測，然後才得出結論，損害的證據可能不是暫時的。雖然我們相信我們的假設是合理的，但這些假設的變化可能會對我們的財務業績產生實質性影響。

雖然我們相信我們財產的賬面價值是可以收回的，我們的應收票據和其他投資是可以變現的，但未來的事件可能需要我們對這些估計進行重大調整或修訂。

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目錄

主要租户

正如綜合財務報表附註2所述，我們有四個承租人(包括他們的聯屬實體，即合法租户)，我們分別從他們那裏獲得至少10%的租金收入如下($(以千計)):

租金收入
投資截至3月31日的三個月，租賃
資產類別數量20202019更新
老年生活社區EFC$573,631  $11,938  16%  $11,532  17%  2029
假期退休ILF531,378  10,176  14%  9,930  14%  2035
比克福德高級住宅區阿爾夫534,376  13,018  17%  12,810  18%  五花八門
國家醫療保健公司SNF171,297  9,448  13%  9,748  14%  2026
所有其他人五花八門1,414,918  30,394  41%  25,843  37%  五花八門
$3,225,600  $74,974  $69,863  

上表(截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月)分別不包括我們的租户通過託管報銷支付的1,553,000美元和1,090,000美元的物業税和保險費。截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的假日租約分別確認了1,664,000美元和1,630,000美元的直線租金。截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，高級居住社區租約分別確認直線租金為1,068,000美元和1,058,000美元。截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，Bickford租約分別確認了767,000美元和1,327,000美元的直線租金。對於NHC來説，租金上漲是基於收入在基準年度的百分比增長，不會產生非現金、直線租金收入。上表中的金額與轉移到新運營商或處置的財產的上期金額一起反映，重新歸入所有其他類別。

下表彙總了Bickford、Holiday和SLC在所示時期的平均投資組合佔有率，不包括運營不到24個月的開發物業、應收票據以及過渡到新運營商或處置的物業。Bickford(SS)入住率不包括由Bickford運營不到24個月的物業。

特性1Q192Q193Q194Q191Q202020年3月2020年4月
比克福德4683.5 %84.9 %86.3 %86.4 %85.2 %84.8 %83.6 %
比克福德(SS)4185.0 %86.8 %88.7 %88.7 %87.3 %86.6 %85.3 %
SLC982.2 %81.2 %80.3 %80.5 %80.4 %80.6 %79.0 %
假期2688.4 %88.7 %87.6 %87.0 %87.3 %86.7 %85.0 %

比克福德

我們正在密切關注我們的主要客户比克福德的入住率和財務表現。NHI已經完成或目前正在採取某些措施，我們相信這些措施將在2020年剩餘時間內提高比克福德的財務和運營實力。這些措施的例子包括：

•在2020年第一季度完成將兩個輔助生活社區出售給Bickford。NHI向Bickford提供了400萬美元的優先票據，用於購買這些設施，這在很大程度上保留了這些社區產生的現金流，直到Bickford對其進行再融資。

•明尼蘇達州的四個屬性過渡到另一個現有的NHI運營商。NHI於2019年10月1日過渡了這四處房產的租賃，這四處房產不在比克福德現有的地理足跡範圍內。我們相信，這一轉變使比克福德更好地與他們擁有更深經驗的市場保持一致，並改善了他們的長期現金流。這一過渡取消了比克福德的購買選擇權，同時將租約延長了七年，並有續簽選擇權。

•關於租賃比克福德某些房產上的自動扶梯的修正案。自2019年9月1日起，NHI修改了一份涵蓋14處Bickford物業的主租約。包括在修正案中，NHI將每年的自動扶梯從固定百分比改為下限為2%、上限為3%的基於CPI的自動扶梯。
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目錄

•NHI在古爾尼社區的購買期權價格降至1510萬美元，而初始收益率降至8.0%。NHI於2019年9月10日在伊利諾伊州古爾尼的設施上行使了購買選擇權。NHI對密歇根州謝爾比的一個由60個單元組成的比克福德開發的社區行使了類似的購買選擇權，這一點在簡明合併財務報表的附註2中進行了討論。

•對於我們通過HUD融資獲得擔保的Bickford社區，截至2019年10月1日，我們修改了主租約，以更好地使費率與當前市場保持一致，導致每季度減少約10萬美元，或佔我們總收入的0.1%。包括在修正案中，NHI將每年的自動扶梯從固定百分比改為下限為2%、上限為3%的基於CPI的自動扶梯。

租户監控

我們的運營商定期向我們報告他們的運營結果，我們反過來又要進行進一步的分析，以此作為監測我們投資組合中潛在問題的一種手段。根據租户向我們報告的業績，我們已將EBITDARM(扣除利息、税項、折舊、攤銷、租金和管理費前的收益)確定為我們租户成功的最基本晴雨表。我們相信EBITDARM在我們最基本的分析中很有用，因為它是衡量我們運營商成功的一個資產水平的衡量標準，它消除了運營商獲取資產使用方法(利息和租金)、非現金費用(折舊和攤銷)、取決於其成功程度的費用(所得税)的影響，也排除了運營商支付管理費的影響，因為根據合同，這些費用通常從屬於我們的租賃支付。對於我們入場費社區的運營商，我們的EBITDARM計算包括行業中其他典型的現金流調整，其中可能包括但不限於入場費的淨現金流；遞延入場費的攤銷；租户租金義務、折舊和攤銷的調整；以及管理費的調整。取消和調整反映了我們租約中的契約，併為評估我們的各種關係提供了一個可比較的基礎。

我們認為EBITDARM是分析一組資產的現金潛力的一種有用的方法。根據EBITDARM，我們計算覆蓋比率(EBITDARM/現金租金)，衡量運營商履行每月義務的能力。除了EBITDARM和覆蓋率外，我們還依賴仔細的資產負債表分析和其他分析程序來幫助我們確定與我們的運營商產生足夠流動性以履行其義務的能力相關的潛在擔憂領域，包括他們繼續支付欠我們的金額的義務。在我們的運營商中，典型的是在向我們報告他們的運營結果方面存在不同程度的滯後。然而，在我們的投資組合中，我們的運營商通常在30天或45天內報告業績，最晚在月底90天內報告。出於計算目的，我們不包括運營不到24個月的開發和租賃物業，以及在2019年確定為可供出售的選定無形物業。對於投資組合中不到24個月的穩定收購，以及隨着預定租金的變化而續簽租約，我們包括預計現金租金。同店投資組合覆蓋範圍不包括在過去24個月內轉換運營商的物業。

以下是截至2019年12月31日和2018年12月31日(可用最新期間)的12個月內我們的覆蓋率分析結果：
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總投資組合
按資產類型壽SNFHosp暴民共計
特性1307432209
4Q181.19x2.63x1.69x4.76x1.65x
4Q191.15x2.76x2.01x5.95x1.68x
服務的市場需求驅動需要驅動EXL。比克福德可自由支配可自由支配的除外。SLC與假日醫療醫學專業。NHC
特性92463837937
4Q181.14x1.17x1.24x2.22x2.56x1.68x
4Q191.14x1.16x1.17x1.65x2.72x1.96x
主要租户NHCSLC比克福德假期
特性4294626
4Q183.72x1.18x1.12x1.16x
4Q193.71x1.07x1.12x1.22x
同店產品組合
按資產類型壽SNFHosp暴民總計
特性1187422196
4Q181.21x2.63x1.26x4.76x1.66x
4Q191.17x2.76x1.54x5.95x1.70x
服務的市場需求驅動需要驅動EXL。比克福德可自由支配可自由支配的除外。SLC與假日醫療醫學專業。NHC
特性81403727836
4Q181.18x1.19x1.24x2.36x2.56x1.62x
4Q191.16x1.16x1.18x1.82x2.71x1.90x
主要租户NHCSLC比克福德假期
特性4294126
4Q183.72x1.18x1.17x1.16x
4Q193.71x1.07x1.17x1.22x
1NHC基於企業級FCCR，包括3個獨立的生活設施

投資組合覆蓋率的波動是市場和經濟趨勢、本地市場競爭和監管因素以及我們租户的經營成功的結果。我們使用個別租約的結果來為我們關於特定租户的決策提供信息，但上文通過物業類型和運營商描述的趨勢需要進行分析。我們的需求驅動型SHO投資組合顯示，主要由特定市場入住率疲軟以及工資壓力上升帶來的下降。此外，美國的冠狀病毒大流行進一步削弱了這些運營商以及我們整個投資組合的覆蓋範圍。對於許多受影響的運營商來説，正如我們一般投資組合中的典型情況一樣，NHI有適當的保證金和/或公司擔保，以防最終出現實際的現金租金短缺。在某些情況下，我們的運營商可能會增加其在我們的保證金，金額相當於承保範圍的缺口，在隨後遵守所需的租賃承保比率後，運營商將有權獲得全額退款。隨着大流行的經濟影響繼續下去，租户押金作為防止經濟低迷的充足保障將受到質疑。上表中列出的指標不會影響這些保證金的存在。對於熟練護理，由於四個新的少尉發展達到穩定的影響，我們投資組合中的醫療類別的覆蓋面有所改善。每一個
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MOB的覆蓋範圍是由其校園醫院作為租户或租約擔保人的潛在表現推動的。因此，由於醫院手術，暴徒手術的覆蓋面有很大的波動，這是典型的情況。

醫療保險報銷的潛在影響

我們的SNF運營商的很大一部分收入來自政府付款人，主要是聯邦醫療保險(聯邦)和醫療補助(州)。報銷費率的變化和向熟練護理機構報銷的服務範圍的限制可能會對經營者的流動性和財務狀況產生實質性影響。2018年8月1日，醫療保險和醫療補助服務中心(CMS)宣佈了CMS熟練護理預期支付系統(PPS)的最終規則，根據該最終規則，自2019年10月1日起，採用患者驅動支付模式(PDPM)作為PPS下患者信息支付羣體分類的案例混合系統。新的模式將聯邦醫療保險(Medicare)下的醫療服務提供從過去基於提供的醫療金額報銷的按服務收費轉變為專注於基於價值的醫療，這將基於臨牀複雜性以及居民的條件和護理需求進行報銷。2019年8月7日，CMS通過了從2019年10月1日開始的財年聯邦醫療保險熟練護理付款淨增加2.4%。我們相信，隨着通脹的增長，加上年齡最大的老年人的總體人口增長，我們的熟練護理租户在實施PDPM時，將有助於穩定他們的租約覆蓋面。政府償還方法的改變，如果將償還降低到不足以支付承租人和借款人的運營成本的水平，可能會間接地對我們造成不利影響。

我們目前估計，由於我們的信用質量、盈利能力以及債務或租賃覆蓋率，我們的借款人和承租人將發現這些聯邦醫療保險的增加在短期內是足夠的，儘管不能保證PDPM每年的增加將對我們的每個借款人和承租人產生什麼最終影響。根據行業研究，州醫療補助資金預計不會跟上通脹的步伐。NHI未來對熟練護理設施的任何收購都是有選擇地計劃的，重點是操作員的質量和更新的建設。

投資亮點

自2020年1月1日以來，我們做出或宣佈了以下投資和相關承諾(千美元):
日期特性資產類別數量
租賃投資
比克福德高級住宅區2020年1月1壽$15,100  
生活護理服務2020年1月1壽134,892  
秋天的痕跡2020年5月2壽14,250  
票據投資
森林嶺奧普科(Wood Ridge OpCo)2020年1月1壽5,000  
比克福德高級住宅區2020年1月1壽4,000  
$173,242  

密西西比州比克福德-謝爾比

2020年1月27日，我們從比克福德手中收購了一家位於密歇根州謝爾比的60個單元的輔助生活/記憶護理設施。收購價格為15100000美元，包括100000美元的結賬費用，並註銷了14091000美元的未付建築應收票據，包括利息。我們將該設施加入現有的總租約，租期為12年，初始租賃率為8%，消費物價指數自動扶梯有樓層和天花板的限制。

生活護理服務

2020年1月31日，在一項合資交易中，我們獲得了401個單位的持續護理退休社區(CCRC)80%的權益，該社區由330個獨立生活單元、26個輔助生活/記憶護理單元和45張熟練護理牀位組成。此外，這筆交易還向NHI傳達了社區運營中25%的權益(注4)。這筆交易是從2015年開始的一項合作的高潮，當時NHI向LCS Timber Ridge，LLC(簡稱LCS)及其合資夥伴Westminster-LCS，LLC(簡稱Westminster)提供了西雅圖地區Timber Ridge園區的高級抵押貸款。在這筆交易中，NHI向LCS Timber Ridge，LLC(簡稱LCS)及其合資夥伴Westminster-LCS，LLC(簡稱Westminster)提供了西雅圖地區木材嶺校區的優先抵押貸款。貸款收益用於促進社區擴大到401個單位。根據2015年的協議，NHI獲得了該房產的公允價值購買選擇權。

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NHI在合資企業中權益的對價為124,989,000美元，其中包括賬面價值為59,350,000美元的NHI債務的剝離所有者的轉讓。為資助這項交易，NHI額外提供了21,650,000美元的貸款，使得合資企業的總債務為81,000,000美元，NHI的利息為5.75%。此外，NHI支付43,114,000美元收購地產公司NHI-LCS JV I，LLC(“Timber Ridge PropCo”)的80%股權，我們為新成立的運營公司Timber Ridge OpCo，LLC(“Timber Ridge OpCo”)提供的初始資本總額為875,000美元。LCS為其在Timber Ridge PropCo的20%股權支付了10,778,000美元，並提供了2,625,000美元的運營初始資本，以換取Timber Ridge OpCo 75%的股權。

Timber Ridge PropCo和Timber Ridge OpCo之間的租賃費率為6.75%，初始期限為七年，外加續簽選項，並有基於CPI的租賃自動扶梯，受下限和天花板的限制。如上所述，包括向NHI支付的債務利息和我們在Timber Ridge PropCo中的租賃參與，NHI有權在前12個月獲得8,216,000美元，外加剩餘Timber Ridge OpCo現金流的25%。包括NHI及LCS現金出資3,500,000美元以資助Timber Ridge OpCo營運資金，如上所述，Timber Ridge OpCo及Timber Ridge PropCo實體的企業總資本為138,392,000美元，其中NHI出資124,989,000美元分配給吾等於Timber Ridge PropCo有形資產中的權益，除吾等注入營運資金外，並無分配予Timber Ridge OpCo的重大公允價值。Timber Ridge PropCo與Timber Ridge OpCo之間的租賃包括一項“賺取”條款，根據該條款，Timber Ridge OpCo可根據某些運營指標獲得10,000,000美元的付款。

Timber Ridge PropCo和Timber Ridge OpCo的某些重大業務決策將由董事會管理，NHI和LCS各擁有50%的投票權。在Timber Ridge PropCo，受董事會管理影響的主要商業決策僅限於涉及LCS保護利益的領域，因此將控制權留給了NHI。由於我們在可變利益實體模式下對Timber Ridge PropCo的正常業務活動進行控制，以及LCS方面參與其管理對其保護利益的限制，我們將Timber Ridge PropCo的資產、負債、非控制性權益和運營計入我們的合併財務報表。

NHI記錄了對Timber Ridge PropCo的收購如下(千美元):

土地$4,370  
建築和改善127,209  
傢俱、固定裝置及設備3,313  
$134,892  

由於LCS在利潤中佔有75%的份額，保留運營監督，控制所有正常業務過程，並在重大決策中擁有50%的投票權，因此我們在Timber Ridge OpCo的參與影響力並不等於對該實體的控制。

我們與合資夥伴LCS Timber Ridge LLC的安排符合2007年REIT投資多元化和授權法案(“RIDEA”)的規定，該法案允許NHI通過房地產公司Timber Ridge PropCo和Timber Ridge OpCo之間的三重淨租賃獲得租金支付，旨在通過TRS的分配使NHI有機會從運營公司不斷改善的業績中獲取額外價值。因此，TRS持有我們在Timber Ridge OpCo的25%股權，以提供一個組織結構，使TRS能夠從事廣泛的活動，並分享現金流，否則這些現金流將是REIT毛收入測試下不符合條件的收入。

Opco的活動由一個“合格的獨立承包商”管理，受Timber Ridge OpCo董事會的監督。這一組織結構符合“國內税法”對TRS實體的要求。LCS是Timber Ridge OpCo的管理成員，儘管我們保留了特定的非控制權。由於LCS保留了對所有日常業務的運營監督和控制，我們在Timber Ridge OpCo的參與影響力並不等同於對該實體的控制。

OPCO滿足基於ASC主題810被認為是可變利益實體的標準，整固。然而，我們不是Timber Ridge OpCo的主要受益者，因為我們的參與權不賦予我們指導對Timber Ridge OpCo的經濟表現最重要的活動的權力。因此，我們按照ASC主題970規定的權益會計方法報告我們對Timber Ridge OpCo的投資。房地產-總則，小主題323-30權益法與合資企業。在截至2020年3月31日的三個月內，我們在Timber Ridge OpCo虧損中的股權份額為442,000美元，並記錄為我們Timber Ridge OpCo賬面價值的減少。

秋天的痕跡
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2020年5月1日，我們收購了兩個老年住房設施，每個設施有44個輔助生活單元，總購買價為14，25萬美元，其中包括15萬美元的成交費用。這些設施位於印第安納州，出租給秋季追蹤老年社區，這是NHI的一種新的運營商關係。15年主租約的初始租賃率為7.25%，每年固定自動扶梯的租賃率為2.25%，並提供兩次可選的延期，每次延期5年。NHI還獲得了印第安納州一家新開業設施的購買選擇權，預計該設施將在2020年穩定下來。

其他投資組合活動

租户過渡

我們已完成將三個租約組合移交給新租户的合約，因為前營辦商已有一段時間不遵守租約的規定。投資組合包括三座前SH-Regency Leaging，LLC(“Regency”)大樓、五座前LaSalle Group大樓和一座曾出租給Landmark High Living(“Landmark”)的設施。為加快設施的穩定，我們承諾撥出特定的創收資本開支，用以重塑和翻新其中一些物業的品牌。每份新租約都規定了NHI的租金收入應以扣除管理費後的淨營業收入(“NOI”)為基礎的初始期間。在最初的時期之後，每個租賃都會轉換為基於公允價值計算的結構化支付。

以前的攝政大廈已經租給了三家運營商，High Living，Discovery和Vitality MC TN，LLC(“Vitality”)。截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，我們分別確認了來自三座前攝政大樓的租金收入625,000美元和77,000美元。

2019年4月，總理醫療保健租用了這五座前Lasalle大樓。我們與大法官的租賃協議規定，在設施運營穩定之前，NHI將獲得設施產生的淨運營現金流(扣除管理費)的100%。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月裏，我們確認了來自五座前Lasalle大樓的租金收入分別為58.7萬美元和0美元。

2019年2月，我們將威斯康星州的不良單一物業租賃從Landmark過渡到Baka Enterprise。根據新的租賃條款，NHI將獲得設施產生的扣除管理費後淨運營現金流的95%。從第二年開始，該協議要求將租金重置為公允價值。該協議規定期限為8年，並有續簽選擇權。截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，我們分別從前Landmark物業確認了343,000美元和625,000美元。

當我們尋求穩定這些設施的運營時，如果我們由此產生的租户或運營合作伙伴沒有足夠的流動性來接受租户-承租人的風險和回報，NHI可能被視為運營的主要受益者，並可能被要求將經理或運營合作伙伴的財務狀況和運營結果報表合併到我們的合併財務報表中。

下表彙總了截至2020年3月31日的三個月內的過渡屬性：

入住率1
設施名稱(新租户)單位狀態2019年6月2019年9月2019年12月2020年3月
大學公園的探索公地148在……裏面18.9%16.2%15.5%16.0%
夏洛特(The Charlotte)(SLC)99數控—%12.8%20.8%28.5%
梅貝爾·卡特(活力)135全氮77.6%78.5%80.1%82.2%
財政大臣TX-IL投資組合196IL/TX66.1%66.0%65.9%67.1%
海狸壩輔助生活(BAKA)120Wi72.2%68.3%66.9%68.3%
69850.0%50.7%51.7%53.9%
1 月平均水平

資產處置

2019年9月，在當前租户表示有意行使購買選擇權後，我們將位於亞利桑那州(4處)、田納西州(3處)和南卡羅來納州(1處)的8處輔助生活物業的投資組合歸類為持有待售。購買選擇權要求雙方在37,520,000美元以上的任何升值中各佔一半。在#年第一季度
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於二零二零年一月二十二日，健保及租户同意物業的公平估值為41,000,000美元，因此，吾等於二零二零年一月二十二日以協定價格39,260,000美元出售物業。為了推遲確認此次處置獲得的20,752,000美元收益，我們聘請了一家合格的中介機構，根據國內税法第1031條進行類似的交換。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月裏，我們分別確認了這八個物業組合的租金收入為22.9萬美元和106.2萬美元。

2020年2月21日，我們處置了兩處之前被歸類為持有待售的輔助生活房產，以換取買家比克福德(Bickford)400萬美元的定期票據。這筆票據將於2025年2月到期，利息為7%，將於2021年1月開始攤銷，期限為25年。2019年1月，我們將這些物業歸類為待售物業，記錄了對租賃收入的調整，以註銷相關的直線應收賬款124,000美元，並確認減值虧損2,500,000美元，以將物業減記至其估計的可變現淨值。

其他

我們的租約通常為單租户物業的“三重淨租約”，初始租賃期為10至15年，並有一個或多個五年續期選項。因此，在報告期內，我們可能很少(如果有的話)經歷租約續簽或到期。在截至2020年3月31日的三個月內，我們沒有任何重大的續簽或到期租約。

我們現有的契約中，大部分都有每年支付租金的自動扶梯。就財務報表而言，我們經營租賃的租金收入是在租賃期內以直線基礎確認的。我們的某些運營商擁有購買選擇權，允許他們從NHI獲得目前租賃的物業。我們定期與這些租户進行談判，以繼續作為出租人或以其他身份。

我們調整租金收入，以攤銷支付給租户的租賃誘因。當前未償還的承諾和或有事項列在我們對流動性和資本資源的討論中。截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，這些付款相對於收入的攤銷分別為23.6萬美元和16.8萬美元。

房地產和按揭資產減值

我們的借款人和租户經歷了與其他醫療保健提供者類似的財務壓力和困難時期。聯邦和州兩級政府都頒佈了立法，以降低或至少減緩支付給醫療保健提供者的增長。此外，在同一時期，專業責任保險的費用也大幅增加。自成立以來，我們的一些設施運營商和抵押貸款借款人都經歷了破產。其他人被迫將財產交還給我們，以代替喪失抵押品贖回權，或者在一定時期內未能及時支付對我們的義務。

租户破產

2020年4月7日，我們位於肯塔基州傑克遜市的肯塔基河急性護理醫院的運營商Quorum Health Corporation(“Quorum”)在報告虧損四年後，根據美國破產法第11章申請保護。作為申報文件的一部分，Quorum與其貸款人達成了一項重組支持協議，協議內容是一項“預先打包”的計劃，旨在將公司債務削減5億美元，並對業務進行資本重組.雖然Quorum重申了它打算保持開放並履行其義務，但任何和解的最終解決方案都是未知的。儘管我們預計租約項下的付款不會立即停止，但我們不能繼續評估從法定人數收取所有租賃款的可能性。因此，截至2020年3月31日，我們已經註銷了38萬美元的直線應收賬款。對租賃收入的確認將僅限於收到的現金。

當事件及情況顯示長期資產可能減值，而該等資產估計產生的未貼現現金流少於該等資產的賬面金額時，NHI記錄營運中使用的長期資產的減值損失。在2020年，事件和情況表明，我們10,184,000美元的投資可能會受損，這相當於Quorum向我們租賃的肯塔基河設施。然而，我們對未貼現現金流的估計表明，該等賬面金額有望收回。儘管如此，未貼現現金流的估計在短期內可能會發生變化，從而需要將這些資產減記為公允價值。我們對現金流的估計可能會改變，因為Quorum報告的經常性虧損以及美國鄉村醫院未來的普遍不確定性。

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我們相信，我們房地產的賬面價值是可以收回的，抵押貸款和其他應收票據是可以變現的，並得到相關抵押品價值的支持。然而，未來的事件可能需要我們對這些賬面金額進行重大調整。
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運營結果

影響收入和支出的重要項目如下(以千計):
三個月
三月三十一號，週期變化
20202019$%
收入：
租金收入
鞋履租給Discovery High Living$2,992  $873  $2,119  NM： 
中國中車租賃給Timber Ridge OpCo1,517  —  $1,517  NM： 
Alfs租給Bickford High Living12,251  11,483  768  6.7 %
鞋類租賃給財政大臣醫療保健2,634  1,987  647  32.6 %
ALF租給Comfort Care老年生活766  310  456  NM： 
其他新契約及現有契約49,330  48,398  932  1.9 %
本年度處置307  1,584  (1,277) (80.6)%
69,797  64,635  5,162  8.0 %
直線租金調整，新的和現有的租約5,177  5,228  (51) (1.0)%
從租户那裏收到的代管資金，用於財產税和保險1,553  1,090  463  42.5 %
租金總收入76,527  70,953  5,574  7.9 %
利息收入和其他
生活護理服務按揭及建築貸款2,582  1,707  875  51.3 %
高級生活社區按揭及其他票據1,140  414  726  NM： 
比克福德建築貸款584  202  382  NM： 
本年票據收益625  1,588  (963) (60.6)%
其他新的及現有的按揭及票據1,588  1,207  381  31.6 %
來自按揭及其他票據的總利息收入6,519  5,118  1,401  27.4 %
其他收入30  36  (6) (16.7)%
總收入83,076  76,107  6,969  9.2 %
費用：
折舊
鞋履租給Discovery High Living1,383  483  900  NM： 
中國中車租賃給Timber Ridge OpCo625  —  625  NM： 
租借給長者居住社區的鞋履3,853  3,710  143  3.9 %
其他新資產和現有資產14,582  14,298  284  2.0 %
總折舊20,443  18,491  1,952  10.6 %
利息14,140  13,518  622  4.6 %
工資及相關補償費用1,514  1,202  312  26.0 %
非現金股票薪酬費用1,845  2,001  (156) (7.8)%
貸款和房地產損失1,555  2,500  (945) (37.8)%
租賃房產的物業税和保險1,553  1,090  463  42.5 %
其他費用1,529  1,626  (97) (6.0)%
總費用42,579  40,428  2,151  5.3 %
權益法被投資人虧損(442) —  (442) NM： 
投資和其他收益21,007  —  21,007  NM： 
淨收入61,062  35,679  25,383  71.1 %
減去：可歸因於非控股權益的淨虧損(39) —  (39) NM： 
普通股股東應佔淨收益$61,023  $35,679  $25,344  71.0 %
NM-沒有意義

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與2019年同期相比，截至2020年3月31日的季度財務亮點如下：

•我們從租户那裏獲得的租金收入增加了5574,000美元，增幅為7.9%，這主要是由於自2019年3月以來新投資的影響。包括在租金收入的同比增長中，從租户那裏收到的代管資金共計1553000美元，用於支付財產税和保險，這是典型的三重淨租賃。根據ASU 2018-20對出租人進行的窄範圍改進要求從2019年期間開始，將這些項目作為收入和費用納入我們的精簡合併財務報表。

•按揭及其他票據的利息收入增加1,401,000元，增幅為27.4%，主要是由於發放給生活護理服務及長者生活社區的貸款帶來的利息收入。

•折舊費用增加了1,952,000美元，主要是由於自2019年3月以來完成的新房地產投資。

•利息支出，包括債務折價和發行成本的攤銷，增加的主要原因是虧損增加784,000美元，從累積的其他全面收入重新歸類為與預定的利率現金流對衝結算相關的利息支出。

•作為我們本期預期信貸損失評估的一部分，我們記錄了1,600,000美元的信貸損失準備金增加，這筆準備金作為貸款和房地產損失的一部分計入我們的簡明綜合收益表。

•下表彙總了我們向過渡租户出租的房地產(以千美元為單位)：

三個月
三月三十一號，週期變化
20202019$%
收入：
租金收入
鞋類租賃給財政大臣醫療保健$587  $—  $587  NM： 
Sho租給老年人居住社區356  —  356  NM： 
Sho租給Discovery High Living189  —  189  NM： 
SLC租賃給Vitality High Living80  77  3  3.9 %
ALF租賃給巴卡企業343  625  (282) (45.1)%
租金總收入1,555  702  853  NM： 
費用：
折舊
鞋類租賃給財政大臣醫療保健406  406  —  — %
Sho租給老年人居住社區153  121  32  26.4 %
Sho租給Discovery High Living171  171  —  — %
SLC租賃給Vitality High Living155  154  1  0.6 %
ALF租賃給巴卡企業135  145  (10) (6.9)%
總折舊1,020  997  23  2.3 %
法務12  12  —  NM： 
特許經營税、消費税和其他税36  300  (264) NM： 
1,068  1,309  (241) (18.4)%
淨收入$487  $(607) $1,094  NM： 

50
目錄
流動性與資本資源

資金來源和用途

我們的主要現金來源包括租金支付、抵押貸款和其他應收票據的本金和利息支付、房地產銷售收益、股權證券發行的淨收益以及我們定期貸款和循環信貸安排的借款。我們現金的主要用途包括償還債務(本金和利息)、房地產和應收票據的新投資、向股東分配股息和一般公司管理費用。

這些現金來源和用途反映在我們的現金流量表簡明合併報表中，總結如下(千美元):
截至3月31日的三個月，一年的變化
20202019$%
現金和現金等價物以及限制性現金，1月1日$15,669  $9,912  $5,757  58.1 %
經營活動提供的淨現金57,082  73,837  (16,755) (22.7)%
投資活動所用現金淨額(51,017) (65,039) 14,022  (21.6)%
融資活動提供的現金淨額58,084  (3,156) 61,240  NM： 
現金和現金等價物以及限制性現金，3月31日$79,818  $15,554  $64,264  NM： 

經營活動-截至2020年3月31日的三個月，經營活動提供的淨現金受到2019年和2020年新的房地產投資、現有租賃的自動扶梯產生的租賃付款收入的增加以及之前資助的租賃激勵的有利影響。

投資活動-截至2020年3月31日的三個月，用於投資活動的現金淨額主要包括103,690,000美元的房地產投資和票據，並被14,288,000美元的抵押貸款本金和其他應收票據本金和39,260,000美元的房地產處置收益所抵消。

融資活動-與2019年同期相比，截至2020年3月31日的三個月融資活動提供的現金淨額主要是循環信貸安排和股息支付的淨收益為108,000,000美元，比2019年同期增加了4,117,000美元。2019年第一季度，我們收到了3591.3萬美元的普通股發行淨收益。

流動資金

除業務外，我們的流動資金的主要來源是我們的無擔保銀行信貸安排和我們目前的現金儲備。截至2020年3月31日，我們有142,000,000美元可用於提取我們的循環信貸安排，以及46,049,000美元的無限制現金和現金等價物。

吾等的銀行信貸來自日期為2017年8月3日的信貸協議(“2017協議”)及日期為2018年9月17日的定期貸款協議(“2018協議”)。這些協議共同建立了我們11億美元的無擔保銀行信貸安排，其中包括250,000,000美元和300,000,000美元的定期貸款，以及550,000,000美元的循環信貸安排。這筆2.5億美元定期貸款和5.5億美元循環貸款將於2022年8月到期，3億美元定期貸款將於2023年9月到期。通過2018年協議，我們將最初從循環貸款中提取的3億美元債務轉換為五年期貸款。

循環貸款費用目前為每年20個基點，根據我們目前的槓桿率，該貸款目前提供的左輪手槍浮動利息和定期貸款分別為30天LIBOR加120個基點和混合132個基點。截至2020年3月31日和2019年12月31日，30天LIBOR分別為99和176個基點。在該安排內，在我們的固定期限債務的一部分使用利率掉期後，到2020年6月，我們的80,000,000美元和130,000,000美元的掉期到期之前，我們的循環信貸安排只剩下348,000,000美元面臨利率風險。 我們的掉期和與之相關的金融工具在下表“利率掉期協議”的標題下進行了描述。當前的利差和貸款手續費反映了我們基於LIBOR貸款的適用保證金(衡量債務與“總資產價值”之比)的槓桿率合規性，在下面以簡略格式提供的利息表中的級別3：




51
目錄
利率表
Libor保證金
水平槓桿率左輪手槍3億美元定期貸款2.5億美元定期貸款設施費用
11.10%1.20%1.25%0.15%
2≥ 0.35 & 1.15%1.25%1.30%0.20%
3≥ 0.40 & 1.20%1.30%1.35%0.20%
4≥ 0.45 & 1.25%1.40%1.45%0.25%

除了上面詳述的適用比率之外，提高槓杆水平(未顯示)將使我們的債務受到利率和費用的明確增加。

2017年協議要求我們計算特定的財務報表指標，並達到或超過各種財務比率，這些比率本質上是常見的和習慣的。這些比率每季度計算一次，截至2020年3月31日，均在要求的範圍內。我們槓桿率的計算涉及對我們定義的“總負債”和“總資產價值”的中間確定。正如下面結合我們基於槓桿的LIBOR保證金時間表所討論的那樣，根據該時間表，我們將獲得基於現金租金收入(按資產類別的標準利率資本化)抵押品的抵押品信用，如果我們的租金收入大幅下降，我們可能會轉移到第四級或更高水平，從而產生大量額外的利息支出。

除了更優惠的費率外，2018年協議通常要求遵守2017年協議條款所需的相同契約和財務報表指標。儘管根據2017年和2018年的協議，我們目前有資格以分別由級別3代表的預定利率在我們的無擔保銀行信貸安排中進行交易，但假設平均左輪手槍餘額約為200,000,000美元，在當前債務水平下將我們的槓桿率移至級別4將導致額外的年度利息費用1,300,000美元。我們的槓桿率進一步超過管理層目前考慮的水平將受到利息不斷上升的影響。如果除了槓桿率的變化外，我們風險狀況的某些定性指標發生實質性變化，可能會導致利率進一步上升。

2015年11月，惠譽評級(Fitch Ratings)向我們發佈了私人監控的信用評級BBB-，評級展望為“穩定”。2018年12月和2019年10月31日，惠譽評級(Fitch Ratings)確認了其BBB-評級和“穩定”評級展望。NHI已選擇公開這一評級，為此，2019年11月4日，惠譽評級(Fitch Ratings)宣佈公開發行人信用評級為BBB-展望為“穩定”。同日，標普全球評級公司宣佈我們的公開發行人信用評級為BBB-，展望為“穩定”。這兩家機構的評級都是針對NHI作為發行人以及我們的優先無擔保債務提供的。我們的無擔保銀行信貸安排包括一個選項，可以從上表中基於槓桿的LIBOR保證金時間表轉變為基於評級的LIBOR保證金時間表。轉向基於評級的LIBOR保證金時間表可能會在我們的槓桿率可能適度波動的一段時間內降低我們利息成本的波動性。我們轉向基於評級的保證金時間表的決定將基於幾個因素，包括基於評級的保證金時間表與基於槓桿的保證金時間表的相對成本，以及如果我們的槓桿率與現有的基於槓桿的保證金時間表相比略有變化，我們希望擁有更穩定的利息成本。我們的無擔保私募定期貸款協議包括一項加息條款，如果任何評級機構將我們的信用評級下調至投資級以下，並且我們的合規槓桿增加到50%或更高，該條款將有效。2020年3月31日，惠譽確認了我們的BBB-評級展望為“穩定”。

倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)計劃在2021年12月之前停止。在美國，由聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行召集的另類參考利率委員會已將有擔保的隔夜融資利率確定為其首選的美元LIBOR替代利率。隨着我們基於LIBOR的2.1億美元套期保值將於2020年6月到期，公司將繼續在其銀行顧問的協助下監測新的替代指數的建立，屆時我們將面臨是否進行新的短期LIBOR套期保值只延長至2021年12月的問題。鑑於公開市場委員會(Open Market Committee)預計大流行對美國經濟的影響而在3月份採取的行動的補救效果，我們可能會選擇在LIBOR可能被參考的相對較短的剩餘期限內不對衝我們的LIBOR頭寸。

如果找不到合適的倫敦銀行同業拆借利率的替代品，銀行貸款就會提供歷史上不利的利率替代方案。倫敦銀行同業拆息終止後，實施新的指數利率可能會大幅改變利息支出和信貸利差，而不是根據公司原來的定價結構確定的利率。然而，隨着公開發行人信用評級和我們最近提交的擱置登記申請，該公司已定位於進入公共債券市場，這將使本公司減少對基於LIBOR的金融工具的依賴。

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目錄
傳統上，我們使用債務融資、股權收益、來自租賃和抵押收款收益的運營和融資現金流、貸款償還和收回以前的減記來滿足我們的運營和投資需求，並向我們的股東提供回報。為了增長和滿足運營和投資需求，這些需求通常分為三類：房地產投資信託基金運營費用、償債和支付股息，以及新的房地產投資，我們必須繼續獲得這些資金來源。

另一個流動性來源是我們的At the Market(“ATM”)計劃，該計劃允許我們直接向市場出售股權，通過該計劃，我們在2019年發行了1,209,522股普通股，出售股票的平均價格為80.58美元，導致年內淨收益為95,774,000美元。在很大程度上是大流行的結果，截至2020年5月8日，我們普通股的收盤價為52.70美元，相比之下，短期向市場銷售已成為不像最近過去那樣有吸引力的資本來源。話雖如此，目前的價格代表着從最近的低點回升了57%。最近我們普通股價格的波動給估計通過我們的自動取款機計劃發行的稀釋效應帶來了一些困難，這可能會影響我們提供可靠收益指引的能力。

如果我們在2020年晚些時候恢復ATM計劃的活動，我們將打算將收益用於一般公司目的，其中可能包括未來的收購和債務的償還，包括我們信貸安排下的借款。如果有收購，其規模將導致無法通過自動取款機有效來源的股權匹配，很可能會觸發招股説明書補充和承銷或隔夜發行NHI普通股，而不是通過自動取款機配售。ATM計劃下的產品是根據2017年2月22日的招股説明書進行的，招股説明書構成了NHI之前提交給美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)的有效貨架登記聲明的一部分。

下表彙總了自2020年3月31日自動櫃員機開通以來的股票發行情況：

股份加權平均股價淨收益
2015830,506  $60.33  $49,389,000  
20161,395,642  $75.79  104,190,000  
20171,661,161  $74.87  122,500,000  
20181,112,363  $74.84  82,001,000  
20191,209,522  $80.58  95,999,000  
6,209,194  $454,079,000  

上表不包括與更新和維護我們的貨架登記表相關的間接法律和會計成本。我們預計未來的自動櫃員機發行將根據我們於2020年3月19日提交的招股説明書進行，該招股説明書是NHI公司之前提交給證券交易委員會的有效貨架登記聲明的一部分，將增加5億美元的自動取款機容量，幷包括銷售代理集團中的另外三家銀行。

我們對自動取款機收益的使用重新平衡了我們的槓桿，以應對我們的收購，並使我們的選擇保持靈活性，以便進一步擴張。雖然我們預計在不久的將來我們在資本部署方面將有更大的選擇性，但我們將繼續探索各種其他資金來源，包括銀行定期貸款、可轉換債務、傳統股權配售、無擔保債券和優先票據、債務私募、公共債務和有擔保的政府機構融資。我們認為，我們的自動取款機計劃是一種有效的方式，通過對交易的時間和規模進行控制，為我們規模較小的收購提供匹配資金，並且與較大規模的後續產品相比，已經實現了更有利的資金成本。

我們預計，我們循環信貸工具上的借款、定期貸款上的借款以及我們的自動取款機計劃將使我們能夠在2020年剩餘的時間裏繼續進行房地產投資。聯邦政府最近降低聯邦基金利率的行動可能會暫時緩解我們處於歷史低位的債務資本成本預期的上升壓力。如果聯邦政府在尋求將通脹控制在可接受的水平時決定扭轉這一趨勢，我們可以預期我們的債務資本成本在中長期內將會增加。

在修訂我們的信貸安排的同時，除了特定的債務覆蓋比率外，與我們的私人配售定期貸款有關的契諾通常與管理信貸安排的契諾一致。

截至2020年3月31日，我們60,000,000美元的優先無擔保可轉換票據可以按每1,000美元本金14.71股普通股的比率進行轉換，相當於每股約67.97美元的轉換價格，其餘60,000,000美元的優先無擔保可轉換票據總共882,792股。在截至2020年3月31日的三個月裏，我們的可轉換債券內的轉換選擇權沒有造成稀釋。如果NHI目前的股價上漲
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目錄
在調整後的67.97美元的轉換價格之上，稀釋可能會歸因於轉換功能。截至2020年3月31日，可轉換債務的面值超過了其轉換時的價值，當時轉換價值的計算就像債務立即有資格轉換一樣。

我們可能會繼續不時地尋求註銷或通過現金公開市場購買、私人談判交易或其他方式購買一些未償還的可轉換票據。進一步回購或交換(如果有的話)的金額和時間將取決於當時的市場狀況、流動性要求、合同限制和其他因素。

當我們承擔新債務或修改或替換現有債務時，我們會產生債務發行成本。這些成本須在新債務票據期限內攤銷，並可能導致與已被替換或修改的債務相關的費用被註銷。維持長期股息增長將需要我們考慮上述所有資本來源，目標是保持低槓桿率的資產負債表，以緩解我們行業、租户和借款人業務的潛在不利變化。

利率互換協議

為了降低我們對利率風險的敞口，截至2020年3月31日，我們已經制定了以下利率掉期合約，以對衝我們的銀行定期貸款和部分循環信貸安排的浮動利率($以千計):

輸入的日期到期日固定費率費率指數名義金額公允價值(負債)
2013年6月2020年6月3.46%1個月期倫敦銀行同業拆息$80,000  $(280) 
2014年3月2020年6月3.51%1個月期倫敦銀行同業拆息$130,000  $(464) 
2019年3月2021年12月3.51%1個月期倫敦銀行同業拆息$100,000  $(3,380) 
2019年3月2021年12月3.52%1個月期倫敦銀行同業拆息$100,000  $(3,403) 
2019年6月2021年12月2.89%1個月期倫敦銀行同業拆息$150,000  $(3,447) 
2019年6月2021年12月2.93%1個月期倫敦銀行同業拆息$50,000  $(1,160) 

對於被指定並符合現金流量套期保值的工具，衍生工具的有效損益部分已報告為其他全面收益(虧損)的組成部分，並重新分類為被套期保值交易影響收益的同期或多個期間的收益。衍生工具的收益和損失代表對衝無效或被排除在有效性評估之外的對衝成分，已在收益中確認。

我們打算遵守房地產投資信託基金的股息要求，即在截至2020年12月31日的一年及以後，我們至少分配90%的年度應納税所得額。每個會計年度第四季度宣佈的股息將在次年1月底之前支付，除了一些例外，出於税務目的，股息被視為在美國國税局代碼證券交易委員會(IRS Code SEC)剛剛結束的會計年度支付。857(B)(8)。當我們計算REIT應税收入的金額超過本財年的常規股息時，我們宣佈特別股息。

表外安排

作為二零二零年一月Timber Ridge交易的一部分(附註2及4)，吾等收購了該物業，該物業受先前授予Timber Ridge居民的信託留置權所規限。為了與入場費社區的商業模式保持一致，Timber Ridge的最初居民以符合當時華盛頓州法律要求的形式，向當時的業主/經營者發放貸款，並以留置權作為擔保。於二零零八年二月一日，吾等向其收購Timber Ridge物業的業主/經營者代表所有根據居民協議向業主/經營者貸款的居民簽訂信託契約及信託契約(“該契約及契約”)，使受託人(現為北卡羅來納州威爾明頓信託公司，“受託人”)的利益符合州法律規定。契據及契約授予Timber Ridge物業的抵押權益，以擔保該物業的居民所貸出的貸款。在這些早期交易之後，華盛頓州的法律被修改，不再需要使用信託產業，也不再強制要求向業主/經營者發放的“新”貸款的還款義務必須由契據和契約項下的Timber Ridge財產擔保。

我們加入Timber Ridge合資公司涉及將現有的所有者/運營商配置分離為房地產和運營公司。完成拆分需要分配以前統一的實體的資產和負債。Proco收購了Timber Ridge物業，但須以契據和契約擔保的居民抵押為條件。因此，居民未償還的“舊”貸款仍以木材的抵押權益作抵押。
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目錄
山脊地產。所有按照居民協議發放“舊”貸款的居民的受託人在收購吾等的同時訂立了附屬協議，據此，受託人承認並確認，根據契據及契約設立的擔保權益從屬於NHI向PropCo發放貸款而授予的任何擔保權益。

隨着在正常入場費運營過程中定期清償部分未償還的居民貸款，在我們於2020年1月31日收購之日，契據及契約所擔保的餘額已減少至20,063,000美元，並於2020年3月31日進一步減少至18,974,000美元。根據居民貸款假設協議的條款，在租賃期內(7年，有兩個續期選項)，OpCo將賠償PropCo在擔保項下償還該等債務的任何費用。NHI預計，PropCo作為居民抵押貸款擔保人的二級義務最終不會導致現金流出。因此，截至2020年3月31日，NHI的賬面上沒有記錄收購時的擔保義務的責任。

如簡明綜合財務報表附註1所述，我們與若干未合併實體的租賃、按揭及其他應收票據代表該等企業的可變權益。然而，由於我們不控制這些實體，也不參與它們的日常管理，我們不是它們的主要受益者，因此不會合並它們的財務報表。除本公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中所討論的情況外，合同義務和或有負債由於我們與這些實體的交易沒有其他重大義務產生，我們相信我們在2020年3月31日的最大虧損風險將限於我們的合同承諾和或有負債以及我們與它們的當前投資金額，如簡明綜合財務報表附註1、2、3和6中進一步詳細説明的那樣。截至2020年3月31日，我們沒有向任何這些實體提供直接支持。

2014年3月，我們發行了可轉換票據，截至2020年3月31日，賬面金額為59,667,000美元，轉換功能旨在擴大公司的信用狀況，並作為獲得更優惠票面利率的一種手段。對於這一特徵，我們使用報告期內的市場價格計算稀釋效應。由於稀釋計算是由市場驅動的，而我們提供的每股指導是基於稀釋後的金額，因此轉換特徵的理論影響導致每股不可預測。

額外的披露要求也會根據市場價格的變異性給出廣泛的結果。票據將從2020年第四季度開始，在合同期限的最後六個月內可自由兑換；然而，普遍接受的會計原則要求我們定期報告票據的可轉換價值超過本金的金額，而不考慮當前是否有轉換功能。此外，計算機制要求使用期末股價，以便可轉換債券的面值超過2020年3月31日轉換時的價值，而使用另一個價格點將得出不同的結果。

進入票據期限最後6個月的票據持有人通常可以使用轉換功能，但如果NHI普通股的市場價格在一個日曆季度內的連續30個交易日中有20天維持在調整後轉換價格的130%以上，或每股88.36美元，低於最初的每股93.55美元，則轉換功能也可能成為可操作的。這些票據是“可選的淨股份結算”工具，這意味着NHI有能力和意向以現金結算債務本金，並根據NHI的選擇，對任何超出的部分進行可能的稀釋股票發行。票據的結算要求管理層將我們最終支付的對價在債務部分和股權轉換功能之間進行分配，就像它們是單獨的工具一樣。通過首先對債務部分進行估值，並將剩餘部分分配給轉換功能來實現分配。為結算票據而支出的金額將首先確認為按面值結算票據，然後在分配給債務工具的部分與面值不同的情況下在收入中確認。其餘的撥款，如果有的話，將被視為股權結算，並通過我們的實繳資本賬户進行調整。

合同義務和或有負債

有關我們截至2019年12月31日的合同義務，請參閲我們截至2019年12月31日的10-K表格中包含的管理層討論和分析。

承諾和或有事項

下表彙總了截至2020年3月31日與我們的未償還承諾和或有事項相關的信息，這些信息在簡明合併財務報表的附註中有更全面的描述。
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目錄
資產類別類型總計供資剩餘
貸款承諾：
LCS Sagewood音符A壽建設$118,800,000  $(77,340,000) $41,460,000  
LCS Sagewood註釋B壽建設61,200,000  (57,353,000) 3,847,000  
比克福德高級住宅區壽建設28,700,000  (25,603,000) 3,097,000  
老年生活社區壽循環信貸12,000,000  (10,701,000) 1,299,000  
41管理壽建設10,800,000  (7,620,000) 3,180,000  
森林嶺奧普科(Wood Ridge OpCo)壽週轉金5,000,000  —  5,000,000  
探索老年生活壽週轉金750,000  (175,000) 575,000  
$237,250,000  $(178,792,000) $58,458,000  

有關我們的貸款承諾的全部細節，請參閲我們的合併財務報表的附註3。如上所述，提供資金的貸款不包括折扣或承諾費的影響。我們對41Management，LLC(“41Management”)的貸款和貸款承諾代表可變利息。41管理的結構是為了限制潛在損害索賠的責任，為實現這一目的而資本化，並被視為附註1所述定義內的VIE。

無資金支持的貸款承諾的信用損失負債的估計方法與我們的有資金支持的抵押貸款和其他應收票據的方法相同，是基於我們預計將提供資金的估計金額。截至2020年3月31日，我們對我們的損失模型應用了與註釋3中討論的相同的冠狀病毒調整。我們損失模型中冠狀病毒因素的影響導致我們第一季度貸款承諾的信用損失負債增加了10萬美元。剔除冠狀病毒調整的影響，我們的預期信貸損失責任準備金減少了75,000美元，這主要是由於未撥資金的承諾減少，從而降低了我們收購和建設抵押貸款池的歷史違約概率。



下表列出了截至2020年3月31日的季度，我們的無資金支持貸款的預期信用損失的負債($(以千計)):

期初餘額2020年1月1日(採用ASU 2016-13)$325  
受益於預期的信貸損失(25) 
計入備抵的沖銷—  
追討先前沖銷的款額—  
餘額2020年3月31日$300  

在截至2020年3月31日的季度內，我們做出了一項500萬美元的夾層貸款承諾，以滿足借款人的營運資金需求，而在2020年3月31日，這一承諾沒有資金。

資產類別類型總計供資剩餘
發展承諾：
點燃醫療度假村SNF建設$25,350,000  $(19,252,000) $6,098,000  
林地村壽翻新7,515,000  (7,425,000) 90,000  
老年生活社區壽翻新6,830,000  (6,830,000) —  
老年生活社區壽翻新3,100,000  (2,435,000) 665,000  
Wingate Healthcare壽翻新1,900,000  (508,000) 1,392,000  
探索老年生活壽翻新900,000  —  900,000  
Navion高級解決方案壽建設650,000  —  650,000  
41管理壽翻新400,000  —  400,000  
$46,645,000  $(36,450,000) $10,195,000  

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目錄
除了以上列出的承諾外，Discovery PropCo還承諾向Discovery提供高達200萬美元的資金，用於購買位於其中一個設施的公寓單元。截至2020年3月31日，我們已為這一承諾提供了96.8萬美元的資金。

資產類別類型總計供資剩餘
意外事件：
森林嶺奧普科(Wood Ridge OpCo)壽賺取付款$10,000,000  $—  $10,000,000  
舒適護理老年生活壽租賃誘因6,000,000  —  6,000,000  
Wingate Healthcare壽租賃誘因5,000,000  —  5,000,000  
Navion高級解決方案壽租賃誘因4,850,000  (500,000) 4,350,000  
探索老年生活壽租賃誘因4,000,000  —  4,000,000  
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訴訟

我們的設施在正常業務過程中會受到索賠和訴訟的影響。我們的承租人和借款人已經並有義務繼續賠償我們因設施運營而產生的所有責任，並進一步有義務就影響該等設施背後的房地產的環境或業權問題賠償我們。雖然可能會有針對某些設施擁有人和/或承租人的訴訟懸而未決，但管理層相信，所有此類懸而未決的訴訟的最終解決將不會對我們的財務狀況、運營業績或現金流產生重大不利影響。

2018年6月，東湖資本管理有限責任公司(East Lake Capital Management LLC)和某些相關實體，包括攝政(針對田納西州、印第安納州和北卡羅來納州的三個輔助生活設施)在德克薩斯州對NHI提起訴訟，要求禁令和聲明性救濟以及未指明的貨幣賠償。NHI以反訴和提出動議迴應，要求立即指定接管人和判決前佔有。由於這些索賠和反索賠，2018年12月6日，雙方簽訂了一項協議，導致攝政集團於2018年12月騰出設施。訴訟正在進行中。

Lasalle集團於2018年11月拖欠租金。我們於2019年4月16日將物業移交給一家新的運營商，NHI將獲得扣除管理費後的運營現金流，這些現金流是由設施在等待穩定期間產生的。我們還根據一項擔保協議，開始訴訟，要求追回根據租約欠下的某些資金，並親自向主要行政人員提起訴訟。這些房產的前運營商拉塞爾集團(Lasalle Group)已經根據破產法第11章宣佈破產。2019年12月，我們與TLG Family Management和Mitchell Warren達成了一項協議，這兩家公司在沒有承認任何連帶責任和解的情況下，同意在五年內向NHI支付285萬美元，包括按計劃支付不同金額的款項，以完全解決管理人和個人擔保下達成的一致判決。我們收到了2019年12月的第一筆6萬美元的分期付款。

重大不確定性

雖然冠狀病毒(冠狀病毒)的最終持續時間和持久影響仍有待確定，但我們可以合理地推斷其對我們業務和運營的影響，至少可以推斷大流行的短期影響。我們酒店運營商的收入受入住率的影響很大。以冠狀病毒為代表的公共衞生疫情將對建築物入住率造成不利影響。疾病控制中心報告説，冠狀病毒死亡率隨着年齡的增長而增加。如果冠狀病毒導致居民提前搬離、新居民入住延遲或導致房地產市場疲軟等附帶事件(我們運營商客户的典型資金來源)，我們酒店的入住率可能會大幅下降。入住率的下降或成本的增加可能會對我們的運營商履行其對我們的財務和其他合同義務的能力產生重大不利影響，包括支付租金，以及對我們的經營業績產生重大不利影響。

向我們租賃物業的租户經歷了一定程度的成本增加和收入減少，其程度與全國其他老年護理和住房提供商的經歷類似。在出示困難證明後，我們預計我們將在未來給予優惠，優惠的程度將部分取決於根據“冠狀病毒援助、救濟和經濟保障(CARE)法案”等聯邦計劃給予我們的租户的救濟，根據該法案，我們的租户的困難將得到很大程度的支付。由於尚待確定的各種情況的廣泛相互影響，對2020年剩餘時間及以後的任何即將到來的讓步的預測都不能合理地進行。
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目錄
估計。我們正在核算與冠狀病毒影響相關的租賃特許權，與該等特許權在主題842項下的核算方式一致，就好像該等特許權的可強制執行的權利和義務在我們的租約下存在一樣，無論特許權的可強制執行的權利和義務是否明確存在於相關的個人租賃合同中。我們未來在解決嚴重租户困難方面的讓步程度，將取決於我們目前無法合理和可靠地預測的經濟和文化趨勢。雖然我們目前無法估計冠狀病毒大流行的影響，但大流行可能會對我們未來的運營業績和財務狀況產生重大影響，包括未來時期的記錄減值、契約修改和信貸損失。

FFO、AFFO和FAD

這些補充的經營業績指標可能無法與其他REITs使用的類似名稱的指標相媲美。因此，與其他REITs相比，我們的運營資金(“FFO”)、標準化FFO、標準化調整後運營資金(“AFFO”)和標準化可供分配資金(“FAD”)可能無法提供有意義的業績衡量標準。由於其他REITs可能不使用我們對這些經營業績指標的定義，因此在將我們的FFO、Normalized FFO、Normalized AFFO和Normalized FAD與其他REITs的FFO、Normalized FFO和Normalized FAD進行比較時應謹慎行事。這些財務業績指標不代表根據公認會計原則(“GAAP”)從經營活動中產生的現金(這些指標不包括經營資產和負債的變化)，因此不應被視為淨收益作為經營業績指標的替代指標，或GAAP確定的經營活動現金流量淨額作為流動性指標的替代指標，也不一定表明可用於滿足現金需求的現金。

運營資金(簡寫為FFO)

我們截至2020年3月31日的年度稀釋後普通股每股FFO比2019年同期增加0.04美元(3.1%)，主要原因是自2019年3月以來完成的新投資的影響。根據美國全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)的定義和我們的應用，FFO是指淨收入(根據GAAP計算)，不包括房地產銷售收益(或虧損)、房地產減值以及房地產折舊和攤銷，以及對未合併的合夥企業和合資企業(如果有)進行調整後的淨收益。本公司對FFO的計算可能無法與其他REITs報告的FFO相比，這些REITs沒有按照當前的NAREIT定義定義該術語，或者對當前NAREIT的定義與本公司的定義有不同的解釋；因此，在將本公司的FFO與其他REITs的FFO進行比較時應謹慎行事。攤薄FFO假設行使股票期權和其他潛在的攤薄證券。

我們截至2020年3月31日的年度的正常化稀釋後普通股FFO比2019年同期增加0.05美元(3.8%)，主要是由於自2019年3月以來完成的新投資的影響。正常化FFO從FFO中剔除了某些項目，這些項目由於其不常見或不可預測的性質，可能會在將本期FFO與以往類似期間進行比較時造成一些困難，可能包括但不限於非房地產資產的減值、資產和負債的收購和處置的損益，以及以前減記的收回。

FFO和歸一化FFO是衡量房地產投資信託基金經營業績的重要補充指標。由於房地產資產使用的歷史成本會計慣例要求折舊(土地除外)，這種會計列報意味着房地產資產的價值隨着時間的推移而可預測地遞減。由於房地產價值在歷史上是隨着市場狀況而漲跌的，因此，使用歷史成本會計進行折舊的REIT的運營業績陳述可能信息較少，應該輔之以FFO等衡量標準。術語FFO是由房地產投資信託基金(REIT)行業為解決這一問題而設計的。

調整後的運營資金-AFFO

我們截至2020年3月31日的年度的正常化稀釋後普通股AFFO比2019年同期增加0.07美元(5.7%)，主要是由於自2019年3月以來完成的新投資的影響。除了包括在正常化FFO計算中的調整外，正常化AFFO不包括任何直線租金收入、對我們的可轉換優先票據的原始發行折扣的攤銷以及債券發行成本的攤銷的影響。

歸一化AFFO是衡量房地產投資信託基金經營業績的重要補充指標。GAAP要求出租人在預期租賃期限內以直線方式將合同租賃付款確認為收入。這一直線調整的效果是報告的租賃收入明顯高於或低於根據租賃協議條款收到的合同現金流量。GAAP還要求我們的可轉換優先票據的原始發行折扣和債務發行成本作為收益的非現金調整攤銷。我們還根據預期信貸損失撥備的淨變化以及與我們的權益法投資相關的某些非現金項目調整了標準化的AFFO。
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目錄
標準化的AFFO對我們的投資者很有用，因為它反映了我們房地產投資組合的合同租賃付款固有的增長。

可供分配的資金-時尚

我們截至2020年3月31日的年度的正常化FAD比2019年同期增加了5,041,000美元(9.2%)，這主要是由於自2019年3月以來完成的新投資的影響。除了包括在歸一化AFFO計算中的調整外，歸一化FAD不包括基於非現金股票的薪酬的影響。我們還對與我們的權益法投資相關的項目進行了標準化FAD調整，如資本支出和不可退還的入場費淨變化。標準化FAD是衡量REIT流動性的重要補充指標，是衡量向股東分配股息能力的有用指標。

下表將淨收益(最直接可比的GAAP指標)與FFO、歸一化FFO、歸一化AFFO和歸一化FAD進行了核對，並針對基本和稀釋加權平均普通股進行了顯示(以千為單位，不包括每股和每股金額):

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目錄
三個月
三月三十一號，
20202019
普通股股東應佔淨收益$61,023  $35,679  
淨收益中某些非現金項目的抵銷：
折舊20,443  18,491  
與非控制性權益相關的折舊(147) —  
房地產銷售收益(21,007) —  
房地產減值—  2,500  
可歸因於普通股股東的NAREIT FFO60,312  56,670  
直線應收租金的非現金核銷380  —  
歸一化普通股股東的FFO60,692  56,670  
直線租賃收入，淨額(5,557) (5,228) 
與非控股權益相關的直線租賃收入，淨額22  —  
租賃激勵的攤銷236  168  
原發行貼現攤銷100  193  
債務發行成本攤銷643  700  
權益法投資調整，淨額21  —  
應收票據信用損失費用1,575  —  
歸因於普通股股東的歸一化AFFO57,732  52,503  
權益法投資資本支出(105) —  
權益法投資收到的費用不予退還73  —  
非現金股份薪酬1,845  2,001  
歸因於普通股股東的歸一化FAD$59,545  $54,504  
基本型
加權平均已發行普通股44,613,593  42,825,824  
每股普通股股東應佔NAREIT FFO$1.35  $1.32  
歸一化每股普通股股東的FFO$1.36  $1.32  
歸一化每股普通股股東應佔AFFO$1.29  $1.23  
稀釋的
加權平均已發行普通股44,618,139  43,125,032  
每股普通股股東應佔NAREIT FFO$1.35  $1.31  
歸一化每股普通股股東的FFO$1.36  $1.31  
歸一化每股普通股股東應佔AFFO$1.29  $1.22  

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目錄
調整後的EBITDA

我們認為調整後的EBITDA是一項重要的補充措施，因為它提供了我們用來評估我們業績的信息，並表明了我們的償債能力。我們將經調整EBITDA定義為未計利息、税項、折舊及攤銷前的綜合收益，不包括房地產資產減值及處置收益及某些項目，由於其不常見或不可預測的性質，在將本期經調整EBITDA與前期類似期間進行比較時可能會帶來一些困難。這些項目包括但不限於非房地產資產的減值、資產和負債的收購和處置應佔損益以及以前減記的收回。由於其他公司可能不會使用我們對調整後EBITDA的定義，因此在將我們的調整後EBITDA與其他公司的EBITDA進行比較時應謹慎行事。EBITDA反映GAAP利息支出，其中不包括在此期間資本化的金額。

下表將最直接可比的GAAP指標--淨收入與調整後的EBITDA進行了核對：

三個月
三月三十一號，
20202019
淨收入$61,062  $35,679  
利息費用14,140  13,518  
特許經營税、消費税和其他税243  545  
折舊20,443  18,491  
房地產銷售收益(21,007) —  
房地產減值—  2,500  
直線應收租金的非現金核銷380  —  
應收票據信用損失費用1,575  —  
調整後的EBITDA$76,836  $70,733  
按合同利率計算的利息支出$13,003  $13,074  
本金支付304  296  
固定收費$13,307  $13,370  
固定費用承保範圍5.8x5.3x

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目錄
項目3.關於市場風險的定量和定性披露

利率風險

截至2020年3月31日，我們面臨與大約3.48億美元可變利率債務(不包括通過利率掉期合約對衝的6.1億美元可變利率債務)以及我們的抵押貸款和其他應收票據的利率波動相關的市場風險。我們循環信貸安排的未使用部分(截至2020年3月31日為1.42億美元)，如果被動用，將按浮動利率計算。

利率波動一般不會影響我們固定利率債務和應收貸款的未來收益或現金流，除非該等工具到期或以其他方式終止。然而，利率變化將影響我們固定利率工具的公允價值。相反，可變利率債務和投資利率的變化將改變我們未來的收益和現金流，但不會對這些工具的公允價值產生重大影響。假設與可變利率債務相關的利率增加或減少50個基點，並假設截至2020年3月31日的未償還餘額沒有變化，淨利息支出將每年增加或減少約174萬美元，或稀釋後每股普通股0.04美元。

我們在正常業務過程中使用衍生金融工具來降低利率風險。我們不會將衍生金融工具用於投機目的。衍生工具按其公允價值計入簡明綜合資產負債表。我們可能會採取對衝策略來管理未來的市場風險敞口，這取決於對利率環境以及此類策略的成本和風險的分析。

下表列出了有關我們債務的某些信息。(千美元):

2020年3月31日2019年12月31日
天平1
佔總數的百分比
率3
天平1
佔總數的百分比
率3
固定費率：
可轉換優先票據$60,000  3.9 %3.25 %$60,000  4.1 %3.25 %
定向增發定期貸款400,000  25.7 %4.15 %400,000  27.6 %4.15 %
銀行定期貸款-無擔保550,000  35.3 %3.36 %550,000  38.0 %3.36 %
平房按揭貸款2
43,160  2.8 %4.04 %43,376  3.0 %4.04 %
聯邦抵押協會定期貸款95,618  6.1 %3.94 %95,706  6.6 %3.94 %
循環信貸安排--無擔保60,000  3.9 %2.81 %60,000  4.1 %2.81 %
可變費率：
銀行定期貸款-無擔保—  — %— %—  — %— %
循環信貸安排--無擔保348,000  22.3 %2.19 %240,000  16.6 %2.96 %
$1,556,778  100.0 %3.33 %$1,449,082  100.0 %3.54 %
1由於未攤銷折扣和貸款成本而與賬面金額不同。
2包括10個住房抵押貸款；利率是包括抵押保險費在內的加權平均利率。
3合計為加權平均費率

上表中的無擔保定期貸款反映了50,000,000美元，80,000,000美元，130,000,000美元，兩個期限分別為2020年6月和2021年12月的100,000,000美元和150,000,000美元名義金額利率掉期的影響，這些利率掉期有效地將可變利率債務轉換為固定利率債務。這些貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率加利差，目前為混合131個基點，根據我們基於槓桿的適用保證金的定義。

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目錄
為了強調我們的可轉換優先票據和有擔保抵押債務對利率變化的敏感性，以下摘要顯示了假設截至2020年3月31日類似到期日的合約市場利率平行變動50個基點(Bps)對公允價值(FV)的影響(美元金額(千美元)):

天平
公允價值1
反映利率變化的FV
固定費率：-50bps+50 bps
私募定期貸款-無擔保$400,000  $423,113  $432,063  $414,383  
可轉換優先票據60,000  60,925  61,251  60,600  
聯邦抵押協會貸款95,618  99,776  102,095  97,514  
平房按揭貸款43,160  53,368  57,213  49,866  
1我們固定利率債務的公允價值變化主要是由於利率的整體變化。

截至2020年3月31日，我們的抵押貸款和其他應收票據的公允價值(扣除無風險利率的估計變化)約為314,724,000美元。市場利率每提高50個基點，我們的按揭和其他貸款的估計公允價值將減少約4,269,000美元，而這些利率每降低50個基點，我們的抵押貸款和其他貸款的估計公允價值將增加約6,140,000美元。

項目4.控制和程序

信息披露控制和程序的評估。截至2020年3月31日，在包括首席執行官(CEO)和首席財務官(CFO)在內的我們管理層的監督和參與下，對管理層披露控制和程序(如1934年證券交易法下規則13a-15(E)和15d-15(E)所定義的)的設計和操作的有效性進行了評估，以確保(I)記錄、處理、彙總我們根據1934年證券交易法提交的文件中要求披露的信息，以及(Ii)積累並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官(視情況而定)，以便及時做出關於所需披露的決定。管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和操作多麼良好，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證，在評估潛在控制和程序的成本-收益關係時，必須要求管理人員運用其判斷。根據評估，首席執行官和首席財務官得出結論，這些披露控制程序和程序的設計和運營截至2020年3月31日是有效的。

自評估日期起，我們的內部控制或其他可能對這些控制產生重大影響的因素沒有發生重大變化，包括對重大缺陷和重大弱點採取任何糾正行動。

財務報告內部控制的變化。於截至二零二零年三月三十一日止三個月內，管理層評估發現我們的財務報告內部控制並無重大影響或合理地可能會對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變動。
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目錄
第二部分：其他資料

第1項法律訴訟

我們的健康護理設施在正常的業務過程中會受到索賠和訴訟的影響。我們的承租人和借款人已經並有義務繼續賠償我們因設施運營而產生的所有責任，並進一步有義務就影響該等設施背後的房地產的環境或業權問題賠償我們。雖然針對我們設施的某些業主和/或承租人的訴訟可能懸而未決，但管理層相信，所有此類懸而未決的訴訟的最終解決將不會對我們的財務狀況、運營業績或現金流產生重大不利影響。

2018年6月，東湖資本管理有限責任公司(East Lake Capital Management LLC)和某些相關實體，包括攝政(針對田納西州、印第安納州和北卡羅來納州的三個輔助生活設施)在德克薩斯州對NHI提起訴訟，要求禁令和聲明性救濟以及未指明的貨幣賠償。NHI以反訴和提出動議迴應，要求立即指定接管人和判決前佔有。由於這些索賠和反索賠，2018年12月6日，雙方簽訂了一項協議，導致攝政集團於2018年12月騰出設施。訴訟正在進行中。

Lasalle集團於2018年11月拖欠租金。我們於2019年4月16日將物業移交給一家新的運營商，NHI將獲得扣除管理費後的運營現金流，這些現金流是由設施在等待穩定期間產生的。我們還根據一項擔保協議，開始訴訟，要求追回根據租約欠下的某些資金，並親自向主要行政人員提起訴訟。這些房產的前運營商拉塞爾集團(Lasalle Group)已經根據破產法第11章宣佈破產。2019年12月，我們與TLG Family Management和Mitchell Warren達成了一項協議，這兩家公司在沒有承認任何連帶責任和解的情況下，同意在五年內向NHI支付285萬美元，包括按計劃支付不同金額的款項，以完全解決管理人和個人擔保下達成的一致判決。我們收到了2019年12月的第一筆6萬美元的分期付款。


第1A項風險因素。

在截至2020年3月31日的三個月內，除以下説明外，National Health Investors，Inc.截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告第1A項中披露的風險因素沒有重大變化。

為反映冠狀病毒的爆發及其對公眾健康和我們業務的實際和潛在影響，我們在截至2019年12月31日的Form 10-K年報第1A項中加入了以下未有披露的風險因素：

與公共衞生流行病或暴發(如冠狀病毒)相關的實際或預期風險可能會對我們的業務和運營結果產生重大不利影響。

冠狀病毒(冠狀病毒)已造成負面影響，並預計將繼續對我們物業運營商和本公司的業務和運營業績產生負面影響。我們酒店運營商的收入受入住率的影響很大。建築物入住率一直受到冠狀病毒的不利影響，而且很可能會繼續受到影響。據報道，冠狀病毒對老年人的危害最大，且死亡率隨着年齡的增長而增加。如果冠狀病毒或其他公共衞生爆發導致居民提前遷出，我們的經營者因隔離或其他原因推遲接收新居民，或者潛在居住者決定推遲搬到老年住房設施，我們酒店的入住率可能會大幅下降。入住率的下降或成本的增加，可能會對我們的經營者履行其對我們的財務和其他合同義務的能力，包括支付租金，以及對我們的經營業績產生重大的不利影響。此外，我們的營辦商為對付冠狀病毒而採取的行動，預計會大幅增加他們的營運成本，包括與加強健康及安全措施有關的成本，以及其他措施，這可能會對營辦商履行其對我們的財政及其他合約責任，包括繳付租金的能力造成重大不良影響。此外，我們設施中的感染可能導致訴訟費用的實質性增加，我們的運營商，或者可能是我們，可能要對此負責。如果這些事態繼續發展或加劇，很可能會對我們的業務和經營業績產生實質性的不利影響。冠狀病毒對本公司業務及經營業績的影響程度將視乎未來發展而定。, 其中包括疫情爆發的持續時間、可能出現的有關冠狀病毒嚴重程度的新信息以及為遏制冠狀病毒或治療其影響而採取的行動等。
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目錄
第六項展品

證物編號：描述
3.1公司章程(通過引用表格S-11註冊説明書第33-41863號附件3.1併入，根據S-T法規第105條，不要求提交紙質超鏈接)
3.2
修訂公司章程 (通過引用本公司2009年3月21日提交的最終委託書附件A併入)
3.3
2014年5月2日股東通過的公司章程修正案 (通過引用本公司2014年8月4日提交的10-Q表格的附件3.3併入)
3.4
重述附例(通過引用本公司2013年2月15日提交的10-K表格的附件3.3併入)
3.5
2014年2月14日重新修訂的附例的第1號修正案 (通過引用本公司2014年2月14日提交的10-K表格的附件3.3併入)
4.1
普通股證書表格(參照附件39併入S-11註冊表第33-41863號，f根據S-T法規第105條，紙質超鏈接中的ILED不是必需的)
4.2
契約，日期為2014年3月25日，由National Health Investors，Inc.以及紐約梅隆銀行信託公司(Bank of New York Mellon Trust Company，N.A.)為受託人 (通過引用本公司2014年3月31日提交的8-K表格的附件4.1併入)
4.3
第一補充契約，日期為2014年3月25日，與國家健康投資者公司之間的契約，日期為2014年3月25日。以及紐約梅隆銀行信託公司(Bank of New York Mellon Trust Company，N.A.)為受託人 (通過引用本公司20143年3月31日提交的8-K表格的附件4.2併入)
31.1
依據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302條通過的“美國法典”第18編第1350條對首席執行官的證明(隨函存檔)
31.2
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302節通過的“美國法典”第18編第1350節對首席財務官的認證(隨函存檔)
32
根據“美國法典”第18編第1350條(根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906條通過)對首席執行官和首席財務官的認證(隨函存檔)
101.INS
XBRL實例文檔-實例文檔不會顯示在交互數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中
101.SCH內聯XBRL分類擴展架構文檔
101.CAL內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔
101.LAB內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔
101.PRE內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔
101.DEF內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔
104封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)

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目錄
簽名

根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的下列簽名人代表其簽署。

 國家健康投資者公司。
 (註冊人)
 
 
日期：2020年5月11日/s/D.Eric Mendelsohn
 D.埃裏克·門德爾鬆
 總裁兼首席執行官
 (妥為授權的人員)
 
 
 
日期：2020年5月11日/s/約翰·L·斯佩德
 約翰·L·斯佩德
 首席財務官
 (首席財務官和首席會計官)

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