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目錄
美國
證券交易委員會
華盛頓特區20549
形式10-Q
☒ 根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節規定的季度報告
關於截至的季度期間2020年3月31日
或
☐ 根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告
從開始的過渡期                    至                    
委託文件編號：001-34693
查塔姆住宿信託基金
(註冊人的確切姓名，詳見其約章)

馬裏蘭州27-1200777
(法團或組織的州或其他司法管轄區)(國税局僱主識別號)
湖景大道222號，200套房
西棕櫚灘弗羅裏達33401
(主要行政辦事處地址)(郵政編碼)
(561) 802-4477
(註冊人電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)條登記的證券：
每一類的名稱交易代碼註冊的每個交易所的名稱
實益權益普通股，面值0.01美元CLDT紐約證券交易所
 
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第F13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否一直遵守此類提交要求。x  是    ¨編號：
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T條例第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。x  是    ¨編號：
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司還是較小的報告公司。參見交易法規則第312B-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”和“較小報告公司”的定義。
大型加速濾波器x加速文件管理器¨
非加速文件管理器
¨  
小型報表公司☐
新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，請通過複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“交易法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。¨
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。☐是x編號：
註明截至最後實際可行日期，發行人所屬各類普通股的流通股數量。
班級在2020年5月11日未償還
實益普通股(每股面值0.01美元)46,963,112

1
目錄
目錄
頁
第一部分：財務信息
項目1.
財務報表。
3
項目2。
管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析。
24
第三條。
關於市場風險的定量和定性披露。
38
第四條。
控制和程序。
39
第二部分：其他資料
項目1.
法律訴訟。
39
項目1A。
風險因素。
39
項目2。
未登記的股權證券銷售和收益的使用。
41
第三條。
高級證券違約。
41
第四條。
礦山安全信息披露。
41
項目5。
其他信息。
41
第六條。
展品。
42

2
目錄
第一部分財務信息
第一項財務報表。
查塔姆住宿信託基金
合併資產負債表
(以千為單位，不包括每股和每股數據)
 
三月三十一號，
2020		十二月三十一號，
2019
(未經審計)
資產：
酒店物業投資，淨額$1,339,778  $1,347,116  
投資發展中的酒店物業26,693  20,496  
現金和現金等價物57,972  6,620  
限制性現金11,599  13,562  
對未合併房地產實體的投資—  17,969  
使用權資產淨額21,115  21,270  
酒店應收賬款(扣除壞賬準備#美元)340及$451，分別)
2,801  4,626  
遞延成本，淨額4,094  4,271  
預付費用和其他資產6,011  2,615  
遞延税項資產，淨額29  29  
總資產$1,470,092  $1,438,574  
負債和權益：
抵押債務，淨額$493,265  $495,465  
循環信貸安排173,000  90,000  
應付賬款和應計費用25,285  33,012  
對未合併房地產實體的投資超出投資的分配和虧損16,200  15,214  
租賃負債，淨額23,603  23,717  
應付分配469  6,142  
負債共計731,822  663,550  
承擔和或有事項(附註13)
權益：
股東權益：
優先股，$0.01面值，100,000,000於2020年3月31日及2019年12月31日獲授權及未發行的股份
—  —  
普通股，$0.01面值，500,000,000授權股份；46,960,389和46,928,445分別於2020年3月31日和2019年12月31日發行和發行的股票
469  469  
額外實收資本905,936  904,273  
留存收益(超過留存收益的分配)(180,479) (142,365) 
股東權益總額725,926  762,377  
非控股權益：
經營合夥中的非控股權益12,344  12,647  
總股本738,270  775,024  
負債和權益總額$1,470,092  $1,438,574  
附註是這些綜合財務報表的組成部分。
3
目錄
查塔姆住宿信託基金
合併運營報表
(以千為單位，不包括每股和每股數據)
(未經審計)
在截至的三個月內
三月三十一號，
20202019
收入：
房間$53,048  $68,085  
食品和飲料2,063  2,427  
其他3,518  3,676  
來自未合併房地產實體的可償還費用1,580  1,491  
總收入60,209  75,679  
費用：
酒店運營費用：
房間13,394  15,570  
食品和飲料1,889  2,009  
電話378  433  
其他酒店運營810  939  
一般和行政5,278  6,167  
特許經營費和營銷費4,720  5,932  
廣告和促銷1,510  1,533  
公用事業2,516  2,750  
維修和保養3,462  3,611  
管理費2,024  2,544  
保險360  338  
酒店總運營費用36,341  41,826  
折舊攤銷13,061  12,772  
投資於未合併房地產實體的減值損失15,282  —  
財產税、地租和保險6,099  6,166  
一般和行政2,765  3,514  
其他收費2,768  17  
來自未合併房地產實體的可償還費用1,580  1,491  
業務費用共計77,896  65,786  
出售酒店財產未計收益的營業(虧損)收入(17,687) 9,893  
出售酒店物業所得收益1  —  
營業(虧損)收入(17,686) 9,893  
利息和其他收入81  55  
利息支出，包括遞延費用的攤銷(6,833) (7,197) 
未合併房地產實體的虧損(3,673) (1,123) 
所得税費用前收入(虧損)(28,111) 1,628  
所得税費用—  —  
淨(虧損)收入(28,111) 1,628  
可歸因於非控股權益的淨(虧損)收入328  (15) 
普通股股東應佔淨(虧損)收入$(27,783) $1,613  
(虧損)每股普通股收益-基本：
普通股股東應佔淨(虧損)收入(附註10)$(0.59) $0.03  
(虧損)每股普通股收益-稀釋後：
普通股股東應佔淨(虧損)收入(附註10)$(0.59) $0.03  
已發行普通股加權平均數：
基本型46,948,533  46,556,710  
稀釋46,948,533  46,734,958  
宣佈的每股普通股分配：$0.22  $0.33  
附註是這些綜合財務報表的組成部分。
4
目錄
查塔姆住宿信託基金
合併權益表
(以千為單位，不包括每股和每股數據)
(未經審計)

截至2019年3月31日和2020年3月31日的三個月
普通股額外實收資本留存收益(超過留存收益的分配)總股東權益經營合夥中的非控股權益總股本
股份數量
餘額，2019年1月1日46,525,652  $465  $896,286  $(99,285) $797,466  $9,952  $807,418  
根據股權激勵計劃發行股票27,870  —  500  —  500  —  500  
發行股票，扣除發行成本$26
17,483  1  92  —  93  —  93  
以股份為基礎的薪酬攤銷—  —  16  —  16  931  947  
普通股宣佈的股息($0.33每股)
—  —  —  (15,367) (15,367) —  (15,367) 
在LTIP單元上聲明的分佈($0.33每單位)
—  —  —  —  —  (302) (302) 
非控制性權益的再分配—  —  267  —  267  (267) —  
淨收入—  —  —  1,613  1,613  15  1,628  
餘額，2019年3月31日46,571,005  $466  $897,161  $(113,039) $784,588  $10,329  $794,917  
平衡，2020年1月1日46,928,445  $469  $904,273  $(142,365) $762,377  $12,647  $775,024  
根據股權激勵計劃發行股票24,516  —  450  —  450  —  450  
發行股票，扣除發行成本$2
7,428  —  91  —  91  —  91  
以股份為基礎的薪酬攤銷—  —  8  —  8  1,372  1,380  
普通股宣佈的股息($0.22每股)
—  —  —  (10,331) (10,331) —  (10,331) 
在LTIP單元上聲明的分佈($0.22每單位)
—  —  —  —  —  (233) (233) 
非控制性權益的再分配—  —  1,114  —  1,114  (1,114) —  
淨收入—  —  —  (27,783) (27,783) (328) (28,111) 
平衡，2020年3月31日46,960,389  $469  $905,936  $(180,479) $725,926  $12,344  $738,270  

 

附註是這些綜合財務報表的組成部分。
5
目錄
查塔姆住宿信託基金
合併現金流量表
(單位：千)
(未經審計)
在截至的三個月內
三月三十一號，
20202019
業務活動現金流量：
淨(虧損)收入$(28,111) $1,628  
將淨收入與(用於)經營活動的現金淨額進行調整：
折舊13,000  12,710  
遞延專營費攤銷61  62  
計入利息支出的遞延融資費攤銷227  231  
投資於未合併房地產實體的減值損失15,282  —  
基於份額的薪酬1,206  1,059  
員工遣散費的加速份額補償287  —  
未合併房地產實體的虧損(收益)3,673  1,123  
資產負債變動情況：
使用權資產155  155  
酒店應收賬款1,829  (723) 
遞延成本(16) —  
預付費用和其他資產(3,407) (3,082) 
應付賬款和應計費用(6,932) 240  
租賃責任(114) (92) 
經營活動提供的現金淨額(用於)(2,860) 13,311  
投資活動的現金流量：
酒店物業的改善和增建(6,110) (11,741) 
投資發展中的酒店物業(6,197) —  
投資活動所用現金淨額(12,307) (11,741) 
籌資活動的現金流量：
循環信貸借款86,000  25,500  
循環信貸安排的償還(3,000) (10,000) 
抵押貸款債務的償付(2,297) (1,308) 
支付融資費用—  (48) 
支付要約費用(2) (26) 
發行普通股所得款項92  119  
分配-普通股/單位(16,237) (15,603) 
融資活動提供的現金淨額64,556  (1,366) 
現金、現金等價物和限制性現金淨變化49,389  204  
期初現金、現金等價物和限制性現金20,182  32,337  
現金、現金等價物和受限現金，期末$69,571  $32,541  
補充披露現金流信息：
支付利息的現金$6,835  $6,789  
資本化利息$277  $—  
繳納所得税的現金$4  $8  
-繼續-
補充披露非現金投融資信息：
2020年1月15日，本公司發佈24,516根據本公司的股權激勵計劃向其獨立受託人發放股份，作為對2019年提供的服務的補償。2019年1月16日，本公司發佈27,870根據本公司的股權激勵計劃向其獨立受託人發放股份，作為對2018年提供的服務的補償。
截至2020年3月31日，公司已應計應付分配金額為$469。這些分配與未歸屬的基於業績的股票和LTIP單位的應計但未支付的分配有關。截至2019年3月31日，公司已應計應付分配$5,733。這些分配是在2019年4月26日支付的，除了#美元。535與基於未歸屬業績的股票的應計但未支付的分配相關。
基於應計股份的薪酬為$113及$113分別計入截至2020年3月31日和2019年3月31日的應付賬款和應計費用。
應計資本改善#美元3,338及$1,671截至2020年3月31日和2019年3月31日，分別計入應付賬款和應計費用。

附註是這些綜合財務報表的組成部分。
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目錄
查塔姆住宿信託基金
合併財務報表附註
(除非另有説明，否則以千為單位，股票和每股數據除外)
(未經審計)
 
1. 組織

組織

Chatham Lodging Trust(“我們”、“我們”或“公司”)成立於2009年10月26日，是馬裏蘭州的一家房地產投資信託基金(“REIT”)。該公司是內部管理的，主要投資於高檔長期住宿和優質品牌精選服務酒店。
於二零一四年一月，本公司於市場股權發售(“優先自動櫃員機計劃”)成立一項計劃，根據該計劃，吾等可不時公開發售及出售我們的普通股，總最高發行價最高可達$50透過紐約證券交易所(“紐約證券交易所”)的普通經紀交易、協商交易或根據1933年證券法第415條所界定的“在市場上”發售的交易，本公司的股票發行金額可達600萬美元。該公司提交了一份$1002017年12月28日，新的自動櫃員機計劃(“自動櫃員機計劃”，以及之前的自動櫃員機計劃，“自動櫃員機計劃”)的註冊聲明，以取代以前的計劃。同時，公司與康託·菲茨傑拉德公司簽訂了銷售協議。(“Cantor”)，巴克萊資本公司(Barclays Capital Inc.)(“Barclays”)，Robert W.Baird&Co.，(“Baird”)，花旗全球市場公司(Citigroup Global Markets Inc.)(“花旗”)、Stifel，Nicolaus&Company，Inc(“Stifel”)和富國銀行證券有限責任公司(“Wells Fargo”)作為銷售代理。在截至2020年3月31日的三個月內，我們發佈了不是的自動櫃員機計劃下的股票。截至2020年3月31日，E大約是$90.4根據自動取款機計劃，可供發行的資金為100萬美元。
2014年1月，本公司成立了一個美元25百萬股息再投資和股票購買計劃(“以前的DRSPP”)。我們提交了一份新的$502017年12月28日，股息再投資和股票購買計劃(“新DRSPP”，與之前的DRSPP一起，“DRSPP”)的百萬擱置登記聲明，以取代先前的計劃。根據DRSPP，股東可以通過將從公司普通股上收到的部分或全部現金股息進行再投資來購買額外的普通股。股東還可以選擇現金購買公司的普通股，但要遵守DRSPP招股説明書中詳細説明的某些限制。在.期間截至2020年3月31日的三個月，我們發佈了7,428新DRSPP下的股票加權平均價為$12.51，這產生了$0.1百萬美元的收益。截至2020年3月31日，大約有美元27.8根據新的DRSPP，可供發行的資金為100萬美元。
這個任何股票發行或發行的淨收益將貢獻給我們的經營合夥企業Chatham Lodging，L.P.(“經營合夥企業”)，以換取合夥企業的利益。本公司幾乎所有資產均由經營合夥企業持有，所有業務均通過經營合夥企業進行。Chatham Lodging Trust是營運合夥企業的唯一普通合夥人，並擁有100.0有限合夥權益的普通股在經營合夥中的百分比。本公司若干高管在經營合夥企業中持有既得及非既得長期激勵計劃單位(“LTIP單位”)，這些單位在我們的綜合資產負債表中作為非控股權益列示。
截至2020年3月31日，本公司全資40酒店的總人數為6,092客房位於15各州和哥倫比亞特區。截至2020年3月31日，本公司還(一)召開了10.3在與Colony Capital，Inc.附屬公司的合資企業(“NewINK合資企業”)中擁有%的非控股權益。(“CLNY”)，目前擁有46從本公司與Cerberus Capital Management(“Cerberus”)的合資企業(“旅店老闆合資企業”)收購的酒店，包括5,948房間及(Ii)舉行10在與CLNY的另一家合資企業(“內陸合資企業”)中擁有%的非控股權益，CLNY擁有48從Inland American Real Estate Trust，Inc.收購的酒店。(“內陸”)，由6,402房間。我們有時使用術語“合資企業”，統稱為紐因克合資企業和內地合資企業。
要符合房地產投資信託基金的資格，該公司不能經營酒店。因此，經營合夥企業及其附屬公司將本公司全資擁有的酒店租賃給由本公司的應税房地產投資信託基金附屬公司(“TRS”)控股公司全資擁有的應税房地產投資信託基金附屬承租人(“TRS承租人”)。本公司間接(I)擁有其10.3%的權益46NewINK合資酒店和(Ii)擁有其10%的權益48內地合資酒店通過運營合作伙伴關係。所有NewINK合資酒店和內地合資酒店均租賃給TRS承租人，本公司通過其TRS控股公司間接擁有非控股權益。每家酒店按百分比租賃給TRS承租人，該百分比租賃規定租金支付等於(I)固定基本租金金額或(Ii)基於酒店收入的百分比租金中較大者。每份TRS租約的初始期限為5好多年了。每個TRS承租人的租賃收入在合併中被剔除。
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目錄
TRS承租人已經與為酒店提供日常管理的第三方管理公司簽訂了管理協議。截至2020年3月31日，島嶼酒店管理有限責任公司(IHM)，這是52.5%的股份由公司董事長、總裁兼首席執行官傑弗裏·H·費舍爾(Jeffrey H.Fisher)持有，管理着所有40該公司的全資酒店。截至2020年3月31日，所有NewINK合資酒店都由IHM管理。截至2020年3月31日，34的內地合資酒店由IHM和14的內陸合資酒店由萬豪國際公司管理。(“萬豪”)。

流動資金

由於冠狀病毒大流行以及全球和美國旅行限制的影響，酒店業的需求急劇下降。我們相信，冠狀病毒大流行對我們業務的持續影響已經並將繼續對我們的財務業績和現金流產生實質性的負面影響，這種負面影響可能會在大流行得到遏制之後繼續下去。2020年5月6日，我們修改了我們的信貸安排，將金融契約暫停到2021年3月31日，並提供進入整個美元的通道250百萬設施規模。我們還採取了額外的措施來改善流動性，包括降低運營費用、推遲資本支出和暫停分紅。基於我們對信貸安排的成功修改，以及我們為降低酒店運營成本、推遲資本支出和暫停派息而採取的措施，我們相信我們有足夠的流動性來履行未來12個月的義務。

2. 重要會計政策摘要

陳述的基礎

隨附的未經審核中期綜合財務報表及相關附註乃根據美國公認會計原則(“GAAP”)及美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)適用於中期財務信息的規則及規定編制。管理層認為，這些未經審計的綜合財務報表包括所有調整，包括正常的經常性調整，這些調整被認為是公允列報各期間綜合資產負債表、綜合經營表、綜合權益表和綜合現金流量表所必需的。由於季節性和其他因素，包括收購或出售酒店的時間，中期業績不一定表明全年的業績。

合併財務報表包括本公司及其全資子公司的所有賬目。所有公司間餘額和交易記錄都在合併中沖銷。隨附的未經審計綜合財務報表應與根據GAAP編制的已審計財務報表及其截至2019年12月31日的相關附註一併閲讀，這些報表包括在公司截至2019年12月31日的會計年度Form 10-K年報中。

預算的使用

按照公認會計原則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，這些估計和假設會影響資產負債表日報告的資產和負債額以及報告期內報告的收入和費用。實際結果可能與這些估計不同。

最近採用的會計政策

2019年1月1日，公司採用會計準則編撰(ASU)會計準則2016-02年度(“亞利桑那州立大學2016-02年度”)，租約，這與租賃交易的會計處理有關。2016年2月25日，財務會計準則委員會發出最新的會計指引，列明合約雙方(即承租人及出租人)確認、計量、呈列及披露租約的原則。新的會計準則要求承租人採用雙重方法，根據租賃是否實際上是承租人的融資購買，將租賃分類為融資租賃或經營租賃。租賃的分類將決定租賃費用是基於有效利息法還是基於租賃期限的直線基礎確認。承租人還被要求記錄所有租賃的使用權資產和租賃負債。我們於2019年1月1日採用了新的會計準則，並基於規定的可選過渡方法應用了該準則，該方法允許實體在採用日確認資產負債表的累計影響調整。採納後，我們應用了新會計準則下提供的一攬子實際權宜之計，並作出會計政策選擇，不確認12個月或以下租期的租約的使用權資產或租賃負債。對於我們的地面租賃協議和公司辦公室租賃協議，所有這些協議目前都是
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目錄
作為營業租賃，我們確認租賃負債為#美元。25.7百萬美元，具有相應的使用權資產共$23.1截至2019年1月1日，我們的合併資產負債表為100萬美元。


3. 酒店財產的處置
2019年5月7日，公司以1美元的價格出售了賓夕法尼亞州阿爾圖納的萬豪酒店(Courtyard By Marriott Hotel)。4.6百萬美元，並確認了出售酒店財產的損失$。4.4百萬2019年5月15日，本公司以$出售賓夕法尼亞州華盛頓萬豪酒店的SpringHill Suites5.1百萬美元，並確認出售酒店財產的收益為#美元。1.1百萬出售所得款項用於償還公司高級無擔保循環信貸安排的未償還金額。這些銷售並不代表已經或將會對公司的運營和財務結果產生重大影響的戰略轉變，也沒有資格被報告為非持續經營。
在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月和三個月內，公司的綜合營業報表包括與被處置酒店相關的營業收入如下(以千計)：
在截至的三個月內
三月三十一號，
20202019
Altoona CY$—  $13  
華盛頓SHS—  165  
總計$—  $178  

4. 壞賬準備

本公司將壞賬準備維持在據信足以吸收估計的可能損失的水平。這一估計是基於過去的虧損經驗、當前的經濟和市場狀況以及其他相關因素。壞賬撥備是$。0.3百萬美元和$0.5分別截至2020年3月31日和2019年12月31日。

5. 酒店物業投資

酒店物業投資，淨額

酒店物業投資，截至2020年3月31日和2019年12月31日的淨額包括以下內容(以千為單位)：
 
2020年3月31日2019年12月31日
土地及改善工程$296,888  $296,884  
建築和改善1,222,072  1,216,849  
傢俱、固定裝置及設備85,068  81,707  
正在進行的翻修工程28,652  31,589  
1,632,680  1,627,029  
減去：累計折舊(292,902) (279,913) 
酒店物業投資，淨額$1,339,778  $1,347,116  

投資發展中的酒店物業

我們正在加利福尼亞州洛杉磯的一塊我們擁有的土地上開發一家酒店。我們已經招致了$26.7到目前為止的百萬美元成本，其中包括$6.6百萬美元的土地徵用成本和20.1百萬美元的其他開發成本。
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目錄
6. 對未合併實體的投資

*2014年6月9日，公司收購了一家10.3NewINK合資公司是北極星房地產金融公司(NorthStar Realty Finance Corp.)附屬公司成立的合資企業，擁有NewINK合資公司%的權益。(“北極星”)和運營夥伴關係。本公司按權益法核算這項投資。北極星與Colony Capital，Inc.合併。(“殖民地”)於2017年1月10日成立新公司CLNY，該公司擁有89.7在NewINK合資公司中擁有%的權益。NewINK合資公司的資產和負債價值進行了調整，以反映Colony與NorthStar合併時的估計公平市價。截至2020年3月31日和2019年3月31日，公司在NewINK合資企業中的合作伙伴資本份額約為$39.3百萬美元和$46.7投資賬面金額與本公司在合夥人資本中的份額之間的總差額約為$55.5百萬美元和$56.8(與攤銷資產相關的基差將在相關資產的使用年限內確認為基差調整)。該公司是NewINK合資公司的管理成員。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內，公司收到不是的來自NewINK合資公司的現金分配。

2014年11月17日，公司收購了一家10.0內地合資公司是北極星的附屬公司與營運夥伴成立的合資公司，擁有內地合資公司%的權益。本公司按權益法核算這項投資。北極星於2017年1月10日與Colony合併，成立了一家新公司CLNY，該公司擁有90內地合資公司的%權益。*內地合資公司資產及負債的價值已予調整，以反映Colony與NorthStar合併時的估計公平市價。截至2020年3月31日和2019年3月31日，公司在內地合資企業中的合作伙伴資本份額約為$25.7百萬美元和$31.5投資的賬面金額與本公司在合夥人資本中的份額之間的總差額約為$25.7百萬美元和$10.7(與攤銷資產相關的基差將在相關資產的使用年限內確認為基差調整)。*本公司擔任內地合資企業的管理成員。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內，公司收到不是的來自內地合資企業的現金分配。

2017年5月9日，NewINK合資公司對美元進行了再融資840.0百萬美元貸款，由47當時擁有的酒店以新的美元850.0百萬利率為倫敦銀行同業拆息加利差的貸款2.79%，初始到期日為2019年6月7日，並且三一-延長年限選項。NewINK合資公司行使了第一次延期，到期日延長至2020年6月7日。2019年11月7日，NewINK合資公司為$850.0百萬用新的美元貸款855.0從摩根士丹利銀行，N.A.，摩根大通銀行，National Association，和Bank of America，N.A.(統稱為“貸款人”)獲得的百萬無追索權貸款，由當時擁有的46酒店。新貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率加利差。2.82%，初始到期日為2021年11月7日，五一-延長年限選項。

2017年6月9日，內地合資企業對美元進行了再融資817.0百萬美元貸款，由48擁有新美元的酒店780.0百萬與Column Financial，Inc.合作的無追索權貸款。2017年6月9日，公司額外出資$5.0百萬元與其在內地合營公司的股份有關的資本，以減少48酒店。新貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率加利差。3.3%，初始到期日為2019年7月9日，並且三一-延長年限選項。內地合資公司行使了第一次延期，期限延長至2020年7月9日。

如果本公司或CLNY要求向各自的合營公司提供開展業務所需的額外資本，包括對資金成本和與資本支出相關的支出的出資，本公司在合營公司的所有權權益可能會發生變化。關於(I)由NewINK合營物業擔保的無追索權按揭貸款及由NewINK合營物業業主的會員權益擔保的相關無追索權夾層貸款，及(Ii)由內地合營物業擔保的無追索權按揭貸款，營運合夥向適用貸款人提供習慣性環境賠償，以及對若干習慣性無追索權分拆條款(例如欺詐、重大及故意失實陳述及誤用)的擔保。保證金的最高限額是15當時未償債務的百分比(就NewINK合營貸款而言)或20就NewINK合營及內地合營貸款而言，經營合夥已與其合營合夥人訂立出資協議，根據該協議，合營合夥人在大多數情況下須按比例支付經營合夥根據適用擔保及環境賠償而應付的任何款項。 本公司管理合營公司，如合營公司達到該等合營公司的某些回報門檻，則本公司將獲得每個適用合營公司的提升權益。CLNY亦可在未經本公司同意的情況下批准合營公司的若干行動，包括在與合營公司保持距離的情況下進行的若干財產處置、與重組適用的合營公司有關的若干行動，以及在公司未能履行其在適用的合營協議下的重大義務的情況下解除本公司管理成員的職務。
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目錄

於截至二零二零年三月三十一日止三個月內，本公司認定其於內地合營公司的股權投資價值出現暫時性下降以外的情況。內地合資公司的經營業績受到冠狀病毒大流行的嚴重影響。內陸合資公司槓桿率高，流動性有限，在持續一段時間內為冠狀病毒大流行造成的當前水平的運營虧損提供資金的能力有限。基於這些因素，我們評估了我們在內地合資公司的股權投資的公平市值為#美元。0公司認為這筆投資不可收回，因此記錄了#美元的減值。15.3在這項投資中有一百萬美元。

本公司於NewINK合營公司及內地合營公司的入賬投資為$(16.2)百萬元及$0.0截至2020年3月31日，分別為100萬。下表列出了截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月與所有合資企業相關的淨虧損的綜合組成部分，包括公司的份額(以千為單位)：

在截至的三個月內
三月三十一號，
20202019
營業收入$90,870  $112,120  
酒店總運營費用71,965  78,554  
酒店營業收入$18,905  $33,566  
減值損失13,881  —  
持續經營的淨收益(虧損)$(40,285) $(15,019) 
酒店銷售虧損$(82) $—  
淨額(虧損)$(40,367) $(15,019) 
可分配給公司的收入(虧損)$(4,072) $(1,522) 
基差調整399  399  
公司應佔未合併房地產實體的總收入(虧損)$(3,673) $(1,123) 

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目錄
7. 債款

公司的抵押貸款以公司某些財產的第一抵押留置權為抵押。抵押貸款是無追索權的，但欺詐或濫用資金的情況除外。抵押貸款和循環信貸安排債務包括以下內容(以千美元為單位)：
 
抵押品利率，利率到期日3/31/20物業賬面價值截至的借款餘額
2020年3月31日十二月三十一號，
2019
循環信貸安排(1)3.48 %2022年3月8日$—  $173,000  $90,000  
紐約新羅謝爾萬豪住宅酒店5.75 %2021年9月1日20,514  12,825  12,936  
加州聖迭戈萬豪住宅酒店4.66 %2023年2月6日44,609  27,114  27,272  
德克薩斯州聖安東尼奧希爾頓的Homewood套房4.59 %2023年2月6日29,572  15,472  15,563  
弗吉尼亞州維也納萬豪住宅酒店4.49 %2023年2月6日31,751  21,164  21,291  
德克薩斯州休斯頓萬豪酒店的庭院4.19 %2023年5月6日30,923  17,451  17,559  
賓夕法尼亞州匹茲堡凱悦廣場4.65 %2023年7月6日34,655  21,398  21,520  
華盛頓州萬豪貝爾維尤的Residence Inn4.97 %2023年12月6日63,665  43,644  43,857  
加州萬豪花園格羅夫住宅酒店4.79 %2024年4月6日40,424  31,906  32,053  
加州萬豪硅谷I號住宅酒店4.64 %2024年7月1日78,457  64,160  64,406  
加州萬豪硅谷II的Residence Inn4.64 %2024年7月1日85,969  70,001  70,270  
加州聖馬特奧萬豪住宅酒店4.64 %2024年7月1日64,398  48,120  48,305  
加州萬豪山景住宅酒店4.64 %2024年7月6日51,956  37,525  37,670  
佐治亞州薩凡納萬豪酒店斯普林希爾套房4.62 %2024年7月6日34,261  29,702  29,817  
加利福尼亞州瑪麗娜德雷市希爾頓花園酒店4.68 %2024年7月6日38,914  20,822  20,931  
Homewood套房，由馬薩諸塞州希爾頓·比勒裏卡設計4.32 %2024年12月6日13,727  15,623  15,693  
德克薩斯州休斯頓醫療中心漢普頓套房酒店4.25 %2025年1月6日16,435  17,637  17,717  
未攤銷債務發行成本前的債務總額$680,230  $667,564  $586,860  
未攤銷按揭債務發行成本(1,299) (1,395) 
未償債務總額$666,265  $585,465  
 
(1)循環信貸安排的利率是可變的，並基於libor加上以下範圍內的適用保證金。1.55%至2.25%，或質數加上適用的邊際為0.55%至1.25%.
截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司擁有173.0百萬美元和$90.0在其#美元以下的未償還借款分別為100萬美元250.0百萬循環信貸安排。
該公司通過按估計的市場利率貼現每種工具的未來現金流來估計其固定利率債務的公允價值。公司所有的抵押貸款都是固定利率的。利率會考慮一般市場情況、抵押品的質素及估計價值，以及信貸條款相若的債務到期日，並歸類於公允價值層次的第3級。截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司固定利率債務的估計公允價值為$468.7百萬美元和$501.5分別為百萬美元。
本公司通過考慮一般市場狀況和類似期限的債務可獲得的估計信貸條款來估計其浮動利率債務的公允價值，並被歸類為公允價值等級的第3級。截至2020年3月31日，公司唯一的可變利率債務是在其循環信貸安排下。截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司浮動利率債務的估計公允價值為$173.0百萬美元和$90.0分別為百萬美元。
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目錄
截至2020年3月31日，公司遵守了所有財務契約。2020年5月6日，該公司修改了其信貸安排，為其提供了一定程度的緩解冠狀病毒大流行的影響。修正案規定在2021年3月31日之前免除某些金融契約，並允許查塔姆借入不超過全部美元的資金。250在此期間，工廠規模達到百萬。在這一公約豁免期間，查塔姆將被要求保持最低流動資金#美元。25這將包括無限制的現金和信貸安排。關於修正案，查塔姆補充説六酒店到信貸機構的借款基地，現在總共有18財產。修正案為查塔姆的信貸安排貸款人提供了18借用基地旅館。修正案對查塔姆在契約豁免期內產生債務、支付股息和進行資本支出的能力施加了額外的限制。在契約豁免期內，利息將以倫敦銀行同業拆息(LIBOR)計算(受0.5%樓層)加上2.5借款保持在$或以下的百分比200百萬美元，以及3.0%(如果借款超過$)200百萬有關更多詳細信息，請參見注釋15。
截至2020年3月31日，本年度和未來五個日曆年及以後每年的債務債務未來計劃本金支付情況如下(以千為單位)：
數量
2020年(剩餘9個月)$8,681  
202121,908  
2022182,954  
2023142,565  
2024295,586  
202515,870  
此後—  
未攤銷債務發行成本前的債務總額$667,564  
未攤銷按揭債務發行成本(1,299) 
未償債務總額$666,265  


8. 所得税

該公司的TRS需繳納聯邦和州所得税。
以下期間的所得税費用構成如下(以千為單位)：
 
在截至的三個月內
三月三十一號，
20202019
聯邦制$—  $—  
狀態—  —  
税費(福利)$—  $—  

截至每個報告日期，公司管理層都會考慮新的證據，無論是積極的還是消極的，這些證據都可能影響管理層對未來實現遞延税項資產的看法。該公司的TRS預計2020年將繼續出現應税虧損。截至2020年3月31日，TRS繼續確認等於100由於TRS利用這些遞延税項淨資產的能力的不確定性，除AMT税收抵免外，遞延税項淨資產的%。管理層會繼續監察估值免税額的需要。
2018年第三季度，本公司接到通知，截至2016年12月31日的納税年度，本公司TRS的納税申報單將由國税局審核。考試仍在進行中。本公司認為不需要記錄與可供審查的税期內的事項相關的負債。然而，如果公司在這件事上遇到不利的結果，這種結果可能會對其經營業績、財務狀況和現金流產生重大影響。
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9. 宣佈和支付的股息

該公司宣佈普通股股息總額為#美元。0.22每股收益和LTIP單位分派為$0.22截至2020年3月31日的三個月，每個單位。由於冠狀病毒大流行導致經營業績下降，公司從2020年3月27日支付股息後開始暫停派息。股息和分配情況如下：
記錄日期付款日期普通股分配額LTIP單位分配額
一月1/31/20202/28/2020$0.11  $0.11  
二月2/28/20203/27/20200.11  0.11  
2020年第一季度$0.22  $0.22  
2020年合計$0.22  $0.22  

10. 每股收益

由於未歸屬的限制性股票和未歸屬的LTIP單位被視為參股，因此採用兩類法來確定每股收益。非控股權益持有人持有的LTIP單位(可轉換為實益普通股)已從稀釋每股收益計算的分母中剔除，因為由於有限合夥人的收入或虧損份額也將計入淨收益或虧損，因此不會對金額產生影響。未來可能稀釋每股基本收益的未歸屬限制性股票、未歸屬長期激勵計劃單位和未歸屬A類業績LTIP單位將不包括在已記錄虧損的期間的稀釋每股虧損計算中，因為它們在所述期間將是反攤薄的。以下是計算每股基本淨收入和稀釋後淨收入所用金額的對賬(單位為千，不包括每股和每股數據)：
在截至的三個月內
三月三十一號，
20202019
分子：
普通股股東應佔淨收益(虧損)$(27,783) $1,613  
向未歸屬股份和單位支付的股息(50) (85) 
普通股股東應佔淨收益(虧損)$(27,833) $1,528  
分母：
普通股加權平均數-基本46,948,533  46,556,710  
未歸屬股份—  178,248  
普通股加權平均數-稀釋46,948,533  46,734,958  
每股普通股基本收益(虧損)：
每股加權平均基本普通股股東應佔淨收益(虧損)$(0.59) $0.03  
每股普通股攤薄收益(虧損)：
每股加權平均稀釋後普通股股東應佔淨收益(虧損)$(0.59) $0.03  

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11. 股權激勵計劃

本公司維持其股權激勵計劃，以吸引和留住獨立受託人、高管和其他關鍵員工和服務提供商。該計劃規定授予購買普通股的期權、股票獎勵、股票增值權、業績單位和其他基於股權的獎勵。該計劃自2013年5月17日起進行了修改和重述，以將該計劃下可用股票的最大數量增加到3,000,000分享。此計劃下的股票獎勵通常授予三本公司獨立受託人的薪酬包括立即歸屬的股份授予。本公司對未歸屬的股份和單位支付股息，但基於業績的股份和表現優異的單位除外，因此，未歸屬的基於業績的股份和單位的股息將應計，並在該等股份或單位歸屬之前不支付。如果控制權發生變化，某些裁決可能會規定加速歸屬。2020年1月和2019年1月，本公司發佈24,516和27,870分別向獨立受託人發放普通股，作為對2019年和2018年服務的補償。截至2020年3月31日，有760,748根據股權激勵計劃可發行的普通股。
限售股大獎
本公司可能不時根據股權激勵計劃授予限制性股票，作為對高級管理人員、員工和非員工受託人的補償。本公司根據限售股份於發行當日的公平市價，以直線方式確認歸屬期間的限售股份補償費用。
截至2020年3月31日止三個月及截至2019年12月31日止年度，本公司限售股獎勵摘要如下：
三個月年終
2020年3月31日2019年12月31日
股份數加權平均授予日期公允價值股份數加權平均授予日期公允價值
期初未歸屬5,001  $18.33  8,334  $18.52  
授與—  —  —  —  
既得(1,667) 20.20  (3,333) 18.80  
沒收—  —  —  —  
期末未歸屬3,334  $17.40  5,001  $18.33  

截至2020年3月31日和2019年12月31日，50.3一千美元105.5與限制性股票獎勵相關的未確認補償成本分別為數千美元。截至2020年3月31日，預計這些成本將在加權平均期間確認約1.7好多年了。截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，公司確認了大約8.3一千美元15.7與限制性股票獎勵相關的費用分別為1000美元。

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長期激勵計劃獎

LTIP單位是經營合夥企業中的一類特殊的合夥權益，可能會向符合資格的參與者發行，以履行對公司的服務或為公司的利益服務。根據股權激勵計劃，每個已發行的LTIP單位被視為相當於獎勵一股普通股，從而減少了可用於在一-以人為本。

截至2020年3月31日的三個月和截至2019年12月31日的年度，公司的LTIP單位獎勵摘要如下：
三個月年終
2020年3月31日2019年12月31日
單位數加權平均授予日期公允價值單位數加權平均授予日期公允價值
期初未歸屬598,320  $18.30  476,398  $17.73  
授與325,507  13.42  221,853  18.73  
既得(254,218) (18.82) (99,931) 16.55  
沒收—  $—  —  $—  
期末未歸屬669,609  $15.73  598,320  $18.30  

優勝計劃LTIP大獎

2015年6月1日，本公司的經營合夥企業183,300根據長期、多年表現計劃(“優異表現計劃”)，董事會薪酬委員會(“薪酬委員會”)建議的A類業績LTIP單位。截至2018年6月1日，A類業績LTIP單位未達到要求的基於市場的總股東回報(TSR)衡量標準，因此，應計股息和單位已被沒收。公司將在接下來的一年中繼續攤銷與這些獎勵相關的剩餘費用兩個月因為獎項是以市場為基礎的。

基於時間的LTIP獎項

2020年3月1日，根據薪酬委員會的建議，公司的經營合夥企業130,206基於時間的獎勵(“2020基於時間的LTIP單位獎”)。這些贈款是根據規定基於時間的歸屬的授予協議(“LTIP單位基於時間的歸屬協議”)進行的。

基於時間的LTIP單位獎將按比例授予，前提是獲獎者在適用的授予日期之前仍受僱於公司在接受者死亡、殘疾、無故終止或有正當理由辭職的情況下，或在公司控制權發生變化的情況下，加速歸屬。在歸屬之前，持有者有權獲得LTIP單位的分配，包括上表所述的2020年基於時間的LTIP單位獎和上一年的LTIP單位獎。

基於表現的LTIP獎

2020年3月1日，根據薪酬委員會的建議，公司的經營合夥企業還195,301績效型獎勵(“2020年度績效型LTIP單位獎”)。這些贈款是根據具有基於市場的歸屬條件的授予協議進行的。這個 基於性能的LTIP單位獎由A類性能LTIP單位組成只有在(I)本公司達到補償委員會所制定的某些基於市場的長期TSR標準，以及(Ii)接受者在適用歸屬日期之前仍受僱於本公司，且在接受者死亡、殘疾、無故終止或有充分理由辭職的情況下，或在本公司控制權發生變更的情況下，加速歸屬的情況下，才會進行歸屬。薪酬費用是根據估計價值#美元計算的。13.66根據2020年基於業績的LTIP單位獎，其中考慮到如果在歸屬期內不符合基於市場的長期TSR標準，部分或所有獎項可能不會授予。

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2020年以表現為基礎的LTIP單位獎可能是根據公司自2020年3月1日至2023年2月28日止的三年期間的相對TSR業績而賺取的。2020年以表現為基礎的LTIP單位獎，如果獲得，將在50%和150目標值的百分比如下：

相對TSR障礙(百分位數)支付百分比
閥值2550%
靶子50100%
極大值75150%

跨欄之間的績效水平的支出將通過直線插值計算。

該公司使用蒙特卡羅方法估計了在ASC 718項下的授予日期確定的服務期內確認的總補償成本，不包括估計沒收的影響。在釐定長期租賃權單位的折現值時，本公司考慮到固有的不確定性，即長期租賃權單位永遠不會與經營合夥企業的其他共同單位平價，因而對承授人的經濟價值為零。估計長期投資頭寸單位價值時考慮的其他因素包括非流動資金的折扣；對未來股息的預期；無風險利率；股價波動；以及經濟環境和市場狀況。

批出日期LTIP的公允價值及用以估計該等價值的假設如下：

授予日期已批出的單位數目每單位預估值波動率股息收益率無風險利率
優勝計劃LTIP單位獎6/1/2015183,300$14.1326%4.5%0.95%
2016年基於時間的LTIP單位獎1/28/201672,966$16.6928%—%0.79%
2016基於業績的LTIP單位獎1/28/201639,285$11.0930%5.8%1.13%
2017年基於時間的LTIP單位獎3/1/201789,574$18.5324%—%0.92%
2017年基於績效的LTIP單位獎3/1/2017134,348$19.6525%5.8%1.47%
2018年基於時間的LTIP單位獎3/1/201897,968$16.8326%—%2.07%
2018年以業績為基礎的LTIP單位獎3/1/2018146,949$17.0226%6.2%2.37%
2019年基於時間的LTIP單位獎3/1/201988,746$18.4521%—%2.57%
2019年基於績效的LTIP單位獎3/1/2019133,107$18.9121%6.2%2.55%
2020年基於時間的LTIP單位獎3/1/2020130,206$13.0520%—%1.06%
2020年度基於績效的LTIP單位獎3/1/2020195,301$13.6620%8.1%0.90%
該公司記錄了$1.4百萬美元和$0.9截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，與LTIP單位相關的薪酬支出分別為100萬英鎊。截至2020年3月31日和2019年12月31日，7.9百萬美元和$8.2與LTIP單位相關的未確認補償成本總額分別為100萬美元。這一成本預計將在大約2.3年，這是指LTIP單位的加權平均剩餘歸屬期限。

12.  租約

阿爾圖納庭院酒店簽訂了一份土地租約，到期日為2029年4月30日，公司有權延長租期，最高可達12附加條款五一年一年。每月的付款由酒店的季度平均客房入住率決定。房租大約等於$8,400每月入住率少於85%，最高可增加到約$20,000每月(如入住率為100%，最低租金增加2.5%(2.5%)。阿爾圖納酒店於2019年5月7日售出。

Residence Inn氣燈酒店受到期日期為2065年1月31日的土地租約的約束，公司有最多延長期限的選擇權三附加條款十一年一年。目前每月還款額約為$44,400每月並增加10百分比間隔五好多年了。酒店每年支付的附加租金計算如下5適用租賃年度毛收入的百分比，減去12乘以租賃年度計劃的每月基本租金。
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Residence Inn New Rochelle受空權租約和車庫租約的約束，這兩項租約都將於2104年12月1日到期。與新羅謝爾市的租賃協議涵蓋了酒店佔用的停車場上方的空間，以及128附屬於酒店的停車場中的停車位。車庫租賃的年度基本租金是酒店在該市通過的用於車庫運營、管理和維護的預算中的比例份額，並建立了為資本維修費用提供資金的準備金。2020年的租金總額約為$31,000每季度。
希爾頓花園酒店(Hilton Garden Inn Marina Del Rey)簽訂的土地租約到期日為2067年12月31日。目前每月最低還款額約為$47,500每月及按百分率繳付的租金減去最低租金，須繳交的欠款相等於5%至25基於收入類型的總收入的百分比。
本公司於2015年9月簽訂公司寫字樓租約。這份租約的租期為11年，幷包括一個12-月租金寬減期及若干租户改善津貼。本公司有最多可續訂的選擇權二連續的條款5一年一年。本公司與關聯方共享場地，並按比例報銷關聯方所佔用的可出租空間份額。
該公司是其某些物業的地面、空權、車庫和辦公租賃協議下的承租人，所有這些協議都有資格在2020年3月31日之前成為經營租賃。這些租約通常提供多年續訂選擇權，以根據公司的選擇延長承租人的期限。只有在合理確定將行使期權的情況下，期權期限才計入租賃義務負債的計算中。

在計算本公司在各種租賃項下的租賃義務時，本公司使用的貼現率估計等於本公司在類似經濟環境下，在類似期限內以抵押基準借款所需支付的貼現率，金額相當於租賃付款。

下表包括該公司作為承租人在截至2020年3月31日的三個月的租約信息：

未來租賃付款總額
數量
2020年(剩餘9個月)$1,524  
20212,051  
20222,071  
20232,093  
20242,115  
20252,186  
此後66,720  
租賃付款總額$78,760  
減去：推定利息(55,157) 
租賃負債現值$23,603  

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以下是截至2019年12月31日，未來五個日曆年及以後每年根據地面、航權、車庫租賃和寫字樓租賃所需的最低未來付款時間表：


數量
2020$2,027  
20212,051  
20222,071  
20232,093  
20242,115  
此後68,906  
租賃付款總額$79,263  
減去：推定利息(55,546) 
租賃負債現值$23,717  


截至2020年3月31日的三個月，本公司產生了0.3百萬美元的固定租賃費和0.1在我們的綜合經營報表中，包括在財產税、地租和保險中的可變租賃付款達數百萬美元。

下表包括本公司截至2020年3月31日的使用權資產和租賃負債信息：


使用權資產租賃責任
截至2020年1月1日的餘額$21,270  $23,717  
攤銷(155) (114) 
截至2020年3月31日的餘額$21,115  $23,603  


租期和貼現率3/31/2020
加權-平均剩餘租賃年限(年)40.75
加權平均貼現率6.56%



13. 承諾和或有事項

訴訟

本公司酒店的經營性質使該等酒店、本公司及經營合夥企業在其正常業務過程中面臨索償及訴訟的風險。IHM目前是加利福尼亞州幾起懸而未決的集體訴訟的被告。

第一起集體訴訟於2016年10月21日在聖克拉拉縣高級法院提起，標題為Ruffy等人訴島嶼酒店管理公司等人。案件編號16-CV-301473(“魯菲”)和第二起集體訴訟於2018年3月21日以Doonan等人訴島嶼酒店管理有限責任公司等人的標題提起。案件編號18-CV-325187(“杜南”)。集體訴訟涉及由IHM在加利福尼亞州運營並由本公司和NewINK合資公司的關聯公司和/或某些第三方擁有的酒店。起訴書指控各種違反工資和工時法的行為。
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基於據稱對某些酒店管理人員的錯誤分類，以及違反有關員工工資單上包含的錯誤信息的某些加州法規。原告尋求禁令救濟、金錢損害賠償、罰款和利息。魯菲和杜南的適用法院已經談判並批准了一項和解協議。截至2020年3月31日，應付賬款中包含的金額為$0.1百萬這代表了對該公司的總風險敞口的估計Ruffy和Doonan基於與IHM達成的酒店管理協議下的標準賠償義務提起訴訟.

此外，IHM是以下一系列相互關聯的集體訴訟的被告：Perez等人。V.Island Hotitality Management III LLC等人。(美國加州中心區地區法院，案件編號2：18-cv-04903-dmg-jpr)2018年3月15日提起訴訟，克魯茲訴島嶼酒店管理三世有限責任公司(聖克拉拉縣高級法院案件編號19CV353655)於2019年8月19日提起訴訟，Leon等人。V.Island Hotitality Management III LLC(奧蘭治縣高級法院案件編號30-2019年-01050719-CU-OE-CxC)，於2019年4月2日提起訴訟，以及貝拉訴島嶼酒店管理有限責任公司等人。(聖地亞哥縣高級法院，案件編號37-2019年-0003525)於2019年7月9日立案(統稱為“佩雷斯集體訴訟”)。佩雷斯的集體訴訟還涉及由IHM在加利福尼亞州運營的酒店，這些酒店由公司和NewINK合資公司的附屬公司和/或某些第三方擁有。起訴書指控各種違反工資和工時法的行為，這些行為是基於涉嫌違反加州有關休息和用餐時間以及工資聲明的某些法規。原告尋求禁令救濟、金錢損害賠償、罰款和利息。和解協議已經談判，目前正在等待適用法院的批准。截至2020年3月31日，包括在應付賬款和應計費用中的金額為$0.6這是根據與IHM達成的酒店管理協議下的標準賠償義務，對公司在佩雷斯集體訴訟中的總風險敞口的估計。
管理協議
與IHM的管理協議的初始期限為五年並自動續費二五-年期，除非IHM在不遲於以下時間向我們提供書面通知90在當時的當前期限到期日的前五天，其不打算續簽。IHM管理協議規定，在出售IHM管理的任何酒店時，公司可以選擇提前終止，不收取終止費，六提前幾個月通知。IHM管理協議可能會因某些原因而終止，包括被管理酒店未能達到指定的績效水平。基本管理費按酒店客房總收入的百分比計算。如果達到或超過某些財務門檻，獎勵管理費計算如下10酒店淨營業收入的%減去固定成本、基本管理費和指定的回報門檻。獎勵管理費上限為1適用計算的酒店總收入的%。
管理費總額約為$2.0百萬美元和$2.5分別為截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的100萬美元。
特許經營協議
與特許經營協議相關的費用按酒店客房總收入的特定百分比計算。特許經營費和營銷費總計約為$4.7百萬美元和$5.9分別為截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的100萬美元。協議的初始期限從10至30年，加權平均到期日為2030年7月。

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14. 關聯方交易

在2019年3月1日之前，費舍爾先生擁有51佔IHM的%。2019年3月1日，費希爾先生收購了1.5即將離開IHM的員工的%所有權權益。截至2020年3月31日，費舍爾先生擁有52.5佔IHM的%。截至2020年3月31日，公司與IHM簽訂了酒店管理協議，以管理所有40它的全資酒店。截至2020年3月31日，所有46NewINK合資公司擁有的酒店和34中的48內地合資公司擁有的酒店由洲際酒店管理。截至2020年和2019年3月31日止三個月，本公司擁有的酒店應計或支付給IHM的酒店管理、收入管理和會計費為#美元。2.0百萬美元和$2.5分別為百萬美元。截至2020年3月31日和2019年12月31日，欠IHM的金額為#美元4一千美元1.6分別為百萬美元。本公司向實體CastleBlack Owner Holding，LLC(“CastleBlack”)提供服務，該實體97.5CLNY和CLNY的附屬公司擁有%的股份2.5%的股份由費舍爾先生持有。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月裏，該公司提供了25一千美元33分別是一千個。
來自未合併房地產實體收入的成本報銷是代表NewINK合資企業、內陸合資企業和CastleBlack發生的成本報銷。這些成本主要涉及NewINK合資公司、內陸合資公司和CastleBlack公司的公司工資成本，在這些公司是僱主，並分擔辦公費用。由於本公司根據未增加加價的已發生成本記錄成本報銷，因此收入和相關費用對本公司的營業收入或淨收入沒有影響。合資企業的費用報銷是根據報銷活動的發生情況進行記錄的。
各種分攤的辦公費用和租金由本公司支付，並根據每個實體佔用的面積分配給NewINK合資公司、內地合資公司、CastleBlack和IHM。

15. 後續事件

2020年5月6日，查塔姆執行了一項對其信貸安排的修正案，規定在2021年3月31日之前免除某些金融契約，並允許查塔姆借入至多美元。250在此期間，工廠規模達到百萬。修正案還規定，在修改期間，免除與高達1.25億美元的無追索權抵押債務有關的交叉違約條款。在這一公約豁免期間，查塔姆將被要求保持最低流動資金#美元。25這將包括無限制的現金和信貸安排。在2021年6月30日恢復財務契約後的前三個季度，用於計算契約遵守情況和借款基礎可用性的EBITDA和淨營業收入數字將基於年化金額。與修正案相關的是，查塔姆在信貸機構的借款基礎上增加了6家酒店，目前總共有18財產。修正案為查塔姆的信貸安排貸款人提供了18家借款基地酒店的股權質押。查塔姆有六不屬於信貸基礎的一部分，並且不作為現有抵押貸款的抵押品的額外酒店。在契約豁免期內，利息將以倫敦銀行同業拆息(LIBOR)計算(受0.5%樓層)加上2.5借款保持在$或以下的百分比200百萬美元，以及3.0%(如果借款超過$)200百萬修正案對查塔姆在契約豁免期內產生債務、支付股息和進行資本支出的能力施加了額外的限制。在修改期間，Chatham一般不允許發生債務，但根據信貸安排借入的債務除外，為債務進行再融資，最高可達$。40為華納中心酒店項目融資的百萬建築債務，$10百萬合格政府債務，最高可達12由於推遲支付利息而產生的無追索權抵押債務的任何增量本金中的100萬美元。在修改期間，允許普通股分紅，但僅限於100所有股息不得超過房地產投資信託基金應税收入的最低百分比，支付的任何股息都將包括不超過“國內收入法”允許的最低百分比的現金部分。在修改期內，資本開支不得超過#元。7.51000萬美元，用於已經開始的翻修工程，$5百萬可自由支配的資本支出，與緊急維修、生命安全維修、普通球場維護有關的資本支出，或法律或特許人要求的資本支出，$10如果沒有獲得開發貸款，與華納中心項目相關的百萬美元，最高可達$5超過華納中心開發貸款總額的100萬美元，如果獲得此類貸款的話。查塔姆支付了一筆費用0.1%發給根據其信貸安排承諾水平同意修改的貸款人。

2020年4月7日，NewINK合資公司未能支付與其美元相關的償債款項855.0百萬貸款。NewINK合資公司未能在2020年5月7日支付額外的償債款項。根據NewINK貸款協議，未能支付所需的償債款項是違約事件，可能導致貸款人喪失抵押品贖回權。NewINK合資公司正試圖與貸款人談判容忍協議，但不能保證會達成這樣的協議。NewINK合資公司的債務對查塔姆沒有追索權，但慣常的無追索權分拆條款除外，如欺詐、重大和故意的失實陳述以及資金的誤用。NewINK貸款協議下的違約不會觸發Chatham任何債務協議下的交叉違約。

2020年4月9日，內陸合資企業未能支付與其美元相關的償債款項780.0百萬貸款。內地合資企業未能在2020年5月9日支付額外的償債款項。根據內陸貸款協議，未能支付所需的償債款項是違約事件，可能導致貸款人喪失抵押品贖回權。內地合營公司正試圖與貸款人談判一項容忍協議，但不能保證會達成這樣的協議。
22
目錄
內陸合資企業的債務對查塔姆沒有追索權，但慣常的無追索權分拆條款除外，如欺詐、重大和故意的失實陳述以及資金的誤用。 A內陸貸款協議下的違約不會觸發查塔姆任何債務協議下的交叉違約。
23
目錄
第二項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。
除非另有説明，本項目2中的美元金額以千為單位，每股數據除外。

以下討論和分析應與本報告其他部分以及截至2019年12月31日的年度Form 10-K年度報告中包含的合併財務報表和相關注釋一起閲讀。在本報告中，除非上下文另有説明，否則我們使用術語“本公司”、“我們”或“我們”指查塔姆旅居信託公司及其合併子公司。

COVID-19大流行

旅館業受到冠狀病毒大流行的嚴重影響。已經採取措施限制入境國際旅行，國內旅行明顯下降。冠狀病毒大流行對酒店業的全面影響仍在繼續發展，並將取決於未來的發展，包括疫情的持續時間和蔓延、政府在家工作的時間長短，以及經濟復甦的力度和時間。所有這些因素都是不確定的，目前還不能預測冠狀病毒大流行對酒店業和公司的全面影響。冠狀病毒大流行對公司財務狀況、流動資金和未來經營業績的全部影響程度將取決於高度不確定的未來發展。該公司已採取行動減輕冠狀病毒大流行的運營和財務影響，包括暫停每月分紅、減少2020年的資本支出、在其信貸安排下借款，以及暫時降低高管薪酬。


關於前瞻性信息的聲明

以下信息包含前瞻性陳述，包括那些關於冠狀病毒大流行未來潛在影響的陳述，該陳述符合經修訂的1933年“證券法”(“證券法”)第227A節和經修訂的1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E節的含義。這些前瞻性陳述包括有關酒店業可能或假設的未來結果以及我們的業務、財務狀況、流動性、經營結果、現金流以及計劃和目標的信息。這些表述的特點通常是使用“相信”、“預期”、“預計”、“估計”、“計劃”、“繼續”、“打算”、“應該”、“可能”或類似的表述。儘管我們認為此類前瞻性表述中反映的預期是基於合理的假設，但我們的實際結果可能與前瞻性表述中陳述的結果大不相同。我們認為可能導致我們的實際結果與預期結果大不相同的重要因素總結如下。然而，其中一個最重要的因素是，目前爆發的冠狀病毒大流行對美國、區域和全球經濟、更廣泛的金融市場、我們的客户和員工、政府對此的反應以及我們已經和可能採取的行動變化持續產生影響。目前爆發的冠狀病毒大流行還影響並可能繼續直接或間接影響以下許多其他重要因素。新的因素時有出現，我們無法預測會出現哪些因素。此外，我們不能評估每個因素對我們業務的影響，也不能評估任何因素或因素組合對我們業務的影響程度。, 這可能會導致實際結果與任何前瞻性陳述中包含的結果大不相同。特別是，目前很難全面評估冠狀病毒大流行的影響，原因包括國內和國際爆發的嚴重程度和持續時間的不確定性，以及聯邦、州和地方政府遏制冠狀病毒傳播並應對其對美國經濟和經濟活動的直接和間接影響的努力的有效性。可能造成這種差異的一些因素包括：本地、國家和全球經濟狀況，直接競爭加劇，政府法規或會計規則的變化，本地、全國和全球房地產狀況的變化，酒店業基本面的下降，經營成本的增加，酒店業的季節性，我們以令人滿意的條件獲得債務和股權融資的能力，利率的變化，我們確定合適投資的能力，我們完成已確定投資的能力，我們會計估計的不準確，以及流行病、流行病或其他公眾的不確定性和經濟影響。比如最近的冠狀病毒大流行。鑑於這些不確定性，不應過分依賴這些聲明。我們沒有義務公開發布對這些前瞻性陳述的任何修訂結果，這些修訂可能反映未來的事件或情況，或反映意外事件的發生。前瞻性陳述還應根據公司截至2019年12月31日的10-K表格年度報告中“風險因素”部分確定的風險因素閲讀，這些風險因素由公司隨後根據“交易法”提交給證券交易委員會的文件更新。, 包括截至2020年3月31日的三個月的Form 10-Q季度報告。

概述

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目錄
我們是一家成立於2009年10月的自營酒店投資公司，於2010年4月開始運營。我們的投資戰略是在地理位置不同、進入門檻較高、靠近強勁需求發源地的高檔長期住宿和優質品牌精選服務酒店進行投資。我們可以收購多家酒店或單個酒店。我們預計，我們的投資組合中將有很大一部分是高檔長期住宿或精選服務類別的酒店，包括希爾頓的Homewood Suites等品牌。®，萬豪酒店旁的Residence Inn®，凱悦廣場(Hyatt Place)®，萬豪酒店庭院(Courtyard By Marriott)®，萬豪斯普林希爾套房(SpringHill Suites By Marriott)®希爾頓旁的希爾頓花園酒店®、大使館套房®，漢普頓酒店®漢普頓酒店和套房®.

公司未來的酒店收購資金可能來自發行普通股和優先股，或發行我們的經營合夥企業Chatham Lodging，L.P.(“經營合夥企業”)中的合夥企業權益，我們的高級無擔保循環信貸安排下的提款，債務的產生或承擔，可用現金，資產處置收益或我們與Colony Capital，Inc.聯營公司10.3%的投資所得的分派。(“CLNY”)擁有46家酒店(“NewINK合資企業”)，或從我們與CLNY合資擁有48家酒店的CLNY合資企業(“內地合資企業”，連同NewINK合資企業，“合資企業”)的10.0%投資中獲得分銷。我們打算以有吸引力的價格收購優質資產，並通過知識豐富的資產管理和經驗豐富、久經考驗的酒店管理來提高它們的回報，同時保持審慎的槓桿率。

截至2020年3月31日，我們的槓桿率為35.6%，衡量標準是我們的淨債務(遞延融資成本之前的未償債務總額減去無限制現金和現金等價物)與酒店投資(包括合資企業投資)的比率。在過去的幾年裏，我們一直將槓桿率保持在35%到50%之間，為我們的收購和合資投資提供資金。截至2020年3月31日，我們的總債務為6.676億美元，平均利率約為4.4%。
我們是一家房地產投資信託基金(“REIT”)，用於聯邦所得税。為符合經修訂的1986年國內收入守則(下稱“守則”)規定的房地產投資信託基金資格，我們不能經營酒店。因此，我們的經營合夥企業及其附屬公司將我們的酒店物業出租給應税房地產投資信託基金附屬承租人(“TRS承租人”)，後者進而聘請合資格的獨立承包商來管理酒店。出於聯邦所得税的目的，TRS的每個承租人都被視為應税的REIT子公司，並且出於會計目的，每個TRS承租人都被合併到我們的財務報表中。然而，由於我們同時控制着運營合夥企業和TRS承租人，我們合併後的主要資金來源是我們酒店的運營。根據守則的定義，TRS承租人的收益應作為普通C公司徵税，這可能會減少TRS承租人可用於向我們支付股息的現金，從而減少我們的運營資金和可用於分配給我們股東的現金。

經營業績和財務狀況的主要指標
我們通過評估非財務和財務指標和措施來衡量財務狀況和酒店經營業績，例如：

•平均每日房價(“ADR”)，即客房收入除以總售出客房的商數。
•入住率，這是售出的總房間除以總可用房間的商數，
•每間可用房間收入(“RevPAR”)，這是入住率和ADR的乘積，不包括食品和飲料收入或其他運營收入，
•運營資金(“FFO”)，
•調整後的FFO，
•扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益(“EBITDA”)，
•EBITDA回覆,
•調整後的EBITDA，以及
•調整後的酒店EBITDA。
我們使用這些指標評估我們投資組合中的酒店和潛在的收購，以確定每家酒店通過增加可分配現金流向我們的股東提供收入的貢獻，以及通過我們普通股增值增加長期總回報的貢獻。RevPAR、ADR和入住率是酒店業評估經營業績的常用指標。

有關FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA的進一步討論，請參閲“非GAAP財務衡量標準”回覆、調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA。

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目錄
運營結果

行業展望

旅館業受到冠狀病毒大流行的嚴重影響。已經採取措施限制入境國際旅行，國內旅行明顯下降。Smith Travel Research報告稱，美國酒店業的RevPAR在3月份下降了51.9%，在截至2020年5月2日的28天裏下降了79.4%。我們預計，在公眾對正在進行的冠狀病毒大流行的嚴重程度的擔憂得到緩解之前，目前每間可再生能源利用率大幅下降的趨勢將持續下去。冠狀病毒大流行對酒店業的全面影響仍在繼續發展，並將取決於未來的發展，包括疫情的持續時間和蔓延、政府在家工作的時間長短，以及經濟復甦的力度和時間。所有這些因素都是不確定的，目前還無法預測冠狀病毒大流行對酒店業的全面影響。

截至2020年3月31日的三個月與截至2019年3月31日的三個月的比較

截至2020年3月31日的三個月的經營業績包括我們40家全資酒店的經營活動在整個期間擁有的所有資產以及我們在NewINK合資公司和內陸合資公司的投資。我們於2019年5月7日出售了賓夕法尼亞州阿爾圖納的一家酒店，並於2019年5月15日出售了賓夕法尼亞州華盛頓的一家酒店。由於冠狀病毒大流行，我們酒店的訪問量減少，對我們的財務業績產生了不利影響。冠狀病毒大流行對我們酒店運營的大部分負面影響是在2020年3月下半月才發生的，因此截至2020年3月31日的三個月的運營結果只反映了冠狀病毒大流行負面影響的一小部分。T下面的比較受到這些性格和冠狀病毒大流行的影響。

營業收入

收入主要由我們全資擁有的酒店的客房、食品和飲料以及其他運營收入組成，所述時期的收入如下(以千美元為單位)：
在截至的三個月內
2020年3月31日2019年3月31日%變化
房間$53,048  $68,085  (22.1)%
食品和飲料2,063  2,427  (15.0)%
其他3,518  3,676  (4.3)%
未合併房地產實體的費用報銷1,580  1,491  6.0 %
總收入$60,209  $75,679  (20.4)%

截至2020年3月31日的季度總收入為6020萬美元，與2019年同期7570萬美元的總收入相比下降了1550萬美元。總收入的主要下降與冠狀病毒大流行有關。與2019年出售的兩家酒店相關的總收入貢獻了其中的110萬美元。由於我們所有的酒店都是精選服務或有限服務的酒店，客房收入是主要的收入來源，因為這些酒店沒有大量的食品和飲料收入或大型團體會議設施。截至2020年3月31日和2019年3月31日的季度，客房收入分別佔總收入的88.1%和90.0%。截至2020年3月31日和2019年3月31日的季度，客房收入分別為5300萬美元和6810萬美元，客房收入的主要下降與冠狀病毒大流行有關。與2019年出售的兩家酒店相關的客房收入貢獻了100萬美元的降幅。
截至2020年3月31日的季度，食品和飲料收入為210萬美元，下降30萬美元相比之下，2019年同期為240萬美元。
其他運營收入，包括停車場、會議室、禮品店、室內電影和其他輔助設施收入，在截至2020年3月31日的三個月裏下降了20萬美元。截至2020年和2019年3月31日的季度，其他運營收入分別為350萬美元和370萬美元。
截至2020年和2019年3月31日止三個月，來自未合併房地產實體的可償還成本，包括由CLNY的聯屬公司擁有97.5%股權的合資公司和CastleBlack Owner Holding，LLC(“CastleBlack”)的工資成本，以及由本公司為僱主的Fisher先生擁有的2.5%股權，分別為160萬美元和150萬美元。報銷的費用由列入營業費用的未合併房地產實體的報銷費用抵消。
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目錄
據Smith Travel Research報道，截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，美國酒店業RevPAR下降19.3%和與各自的前期相比，2020年和2019年分別增長了1.5%。Smith Travel Research報告稱，截至2020年3月31日的一個月裏，美國酒店業的RevPAR下降了51.9%，截至2020年5月2日的28天裏下降了79.4%。 我們預計，在公眾對正在進行的冠狀病毒大流行的嚴重程度的擔憂得到緩解之前，目前每間可再生能源利用率大幅下降的趨勢將持續下去。

在下表中，我們提供了實際的和相同的物業房間收入指標。實際入住率、ADR和RevPAR指標反映了酒店在本報告期間由公司擁有的實際天數的表現。截至2020年3月31日，公司全資擁有的40家酒店的物業入住率、ADR和RevPAR結果相同，無論我們在報告期間的所有權如何，這些酒店已經運營了整整一年，這是一項非GAAP財務衡量標準。酒店在我們擁有之前的一段時間內的結果是由之前的所有者提供給我們的，我們沒有對其進行調整。

截至3月31日的三個月，
20202019百分比變化
同一物業(40家酒店)實際(40家酒店)同一物業(40家酒店)實際(42家酒店)同一物業(40家酒店)實際(40家酒店)
入住率62.7 %62.7 %76.0 %76.0 %(17.5)%(17.5)%
adr$152.63  $152.63  $160.91  $159.33  (5.1)%(4.2)%
RevPAR$95.71  $95.71  $122.32  $121.12  (21.8)%(21.0)%

對於截至2020年3月31日的三個月同一物業的RevPAR下降了21.8%，原因是ADR下降了5.1%，入住率下降了17.5%，這主要與冠狀病毒大流行有關。截至2020年3月31日的一個月，同一房產的RevPAR下降了55.6%，截至2020年4月30日的一個月下降了82.7%。

酒店運營費用

酒店運營費用包括以下所示期間的費用(以千美元為單位)：
在截至的三個月內
2020年3月31日2019年3月31日%變化
酒店運營費用：
房間$13,394  $15,570  (14.0)%
食品和飲料1,889  2,009  (6.0)%
電話378  433  (12.7)%
其他810  939  (13.7)%
一般和行政5,278  6,167  (14.4)%
特許經營費和營銷費4,720  5,932  (20.4)%
廣告和促銷1,510  1,533  (1.5)%
公用事業2,516  2,750  (8.5)%
維修和保養3,462  3,611  (4.1)%
管理費2,024  2,544  (20.4)%
保險360  338  6.5 %
酒店總運營費用$36,341  $41,826  (13.1)%

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目錄
酒店運營費用下降550萬美元截至2020年3月31日的三個月為13.1%，至3630萬美元，而截至2019年3月31日的三個月為4180萬美元。酒店經營費用減少的主要原因與冠狀病毒大流行造成的收入和入住率下降有關。鑑於冠狀病毒大流行導致的需求減少，我們的酒店經理已經採取了重大措施來降低運營成本。與2019年出售的兩家酒店相關的總酒店運營支出貢獻了80萬美元的降幅。

客房費用是酒店運營費用中最重要的組成部分，從2019年的1560萬美元減少到2020年第一季度的1340萬美元，減少了220萬美元。與2019年出售的兩家酒店相關的客房費用貢獻了30萬美元的減少。

剩餘的酒店運營費用減少了340萬美元，從2019年第一季度的2630萬美元降至2020年第一季度的2290萬美元。與2019年出售的兩家酒店相關的酒店運營費用減少的50萬美元。

折舊及攤銷

折舊和攤銷費用增加30萬美元從截至2019年3月31日的三個月的1280萬美元增加到截至2020年3月31日的三個月的1310萬美元。增加的主要原因是翻新。我們的資產一般從購置之日起直線計入40年以上的折舊，20年為土地改善，15年為建築改善，1至10年為傢俱、固定裝置和設備。酒店傢俱、固定裝置及設備的折舊年限一般假設為購置日期與更換傢俱、固定裝置及設備日期之間的差額。特許經營費的攤銷是在各自的特許經營協議期限內以直線方式記錄的。

未合併房地產實體投資減值損失

截至2020年3月31日的三個月，未合併房地產實體投資的減值虧損增加了1530萬美元。在截至2020年3月31日的三個月內，由於冠狀病毒大流行導致經營業績下降，本公司在內地合資企業的投資錄得全部賬面價值1530萬美元的減值。

物業税、地租和保險

財產税、地租和保險費總額從截至2019年3月31日的三個月的620萬美元下降到截至2020年3月31日的三個月的610萬美元。減少10萬美元與2019年出售的兩家酒店有關。

一般事務和行政事務

一般和行政費用主要包括與員工相關的成本，包括基本工資、限制性股票的獎金和攤銷以及長期激勵計劃單位的獎勵。這些費用還包括公司運營成本、專業費用和受託人費用。截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，一般和行政費用總額(不包括基於股票的薪酬的攤銷，分別為120萬美元和110萬美元)從截至2019年3月31日的三個月的240萬美元降至160萬美元，減少的主要原因是薪酬減少。

其他收費

其他費用從截至2019年3月31日的三個月的1.7萬美元增加到截至2020年3月31日的三個月的280萬美元。其他費用主要包括遣散費和與我們的前首席投資官離職相關的LTIP獎勵的加速授予。

未合併房地產實體的可償還費用

截至2020年和2019年3月31日止三個月，來自未合併房地產實體的可償還成本，包括NewINK合資公司、內陸合資公司和CastleBlack(由Fisher先生(本公司為僱主)擁有2.5%的股份)的公司工資和租金成本，分別為160萬美元和150萬美元。費用報銷被收入中包括的未合併房地產實體的費用報銷所抵消。

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目錄

利息和其他收入
現金和現金等價物以及其他收入的利息從截至2019年3月31日的三個月的5.5萬美元增加到截至2020年3月31日的三個月的8.1萬美元，增加了2.6萬美元。增加的主要原因是向NewINK合資公司提供的服務收取的費用。
利息支出，包括遞延費用攤銷
利息支出從截至2019年3月31日的三個月的720萬美元減少到截至2020年3月31日的三個月的680萬美元，其中包括以下(千美元)：
在截至的三個月內
2020年3月31日2019年3月31日%變化
按揭債息$5,838  $5,860  (0.4)%
信貸安排利息和未使用的費用766  1,104  (30.6)%
遞延融資成本攤銷229  233  (1.7)%
總計$6,833  $7,197  (5.1)%

與截至2019年3月31日的三個月相比，截至2020年3月31日的三個月的利息支出減少，主要是由於截至2020年3月31日的三個月的利率低於截至2019年3月31日的三個月，本公司的高級無擔保循環信貸安排的利息支出。

未合併房地產實體的虧損

截至2019年3月31日的三個月，未合併房地產實體的虧損為110萬美元，而截至2020年3月31日的三個月的虧損為370萬美元。這一增長主要是由於一家合資酒店在截至2020年3月31日的三個月中錄得減值，以及經營業績下降。

所得税費用

截至2020年和2019年3月31日的三個月，所得税支出分別為2000萬美元和2000萬美元。我們根據我們的TRS承租人的應税收入繳納所得税，聯邦和州的綜合税率約為25%。該公司的TRS預計2020年將出現應税虧損，並確認由於TRS利用這些遞延税項資產的能力的不確定性，全額估值額度等於遞延税項總資產的100%，但AMT税項抵免除外。

淨損失

截至2020年3月31日的三個月淨虧損為2810萬美元，而截至2019年3月31日的三個月淨虧損為160萬美元。淨收入的變化是由於上述因素造成的。


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目錄
非GAAP財務指標
我們認為以下非GAAP財務指標對投資者有用，可以作為我們經營業績的關鍵補充指標：(1)FFO，(2)調整後的FFO，(3)EBITDA，(4)EBITDA關於(5)調整後的EBITDA和(6)調整後的酒店EBITDA。這些非GAAP財務指標應該與GAAP規定的淨收入或虧損一起考慮，而不是作為GAAP規定的衡量我們經營業績的替代措施。
FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDA關於調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不代表GAAP規定的經營活動產生的現金，不應被視為淨收益或虧損、經營現金流或GAAP規定的任何其他經營業績衡量標準的替代方案。FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDA關於調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不是衡量我們流動性的指標，FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA也不是關於調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA表明可用於滿足我們的現金需求的資金，包括我們分配現金的能力。這些計量沒有反映長期資產和其他已經發生並將發生的項目的現金支出。FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDA關於調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA可能包括由於為資本支出、物業收購和其他承諾和不確定性節省資金的功能要求，可能無法供管理層酌情使用的資金。
我們根據全國房地產投資協會制定的標準計算FFO
信託基金(“NAREIT”)將FFO定義為淨收益或虧損(根據GAAP計算)，不包括房地產銷售、減值減記、會計原則變化的累積影響，加上折舊和攤銷(不包括遞延融資成本的攤銷)，以及按照相同方法對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的淨收益或虧損。我們認為，FFO的公佈為投資者提供了有關我們經營業績的有用信息，因為它衡量我們的業績時不考慮具體的非現金項目，如房地產折舊和攤銷、房地產資產的銷售收益或損失，以及我們認為不能反映我們酒店物業的物業水平表現的某些其他項目。我們認為，這些項目反映了我們資產基礎以及我們收購和處置活動的歷史成本，較少反映我們正在進行的運營，通過調整排除這些項目的影響，FFO對於投資者比較我們在不同時期和不同REITs之間的運營表現很有用，這些REITs也使用NAREIT定義報告FFO。
我們通過對NAREIT對FFO的定義中沒有涉及的某些額外項目進一步調整FFO來計算調整後的FFO，包括其他費用、與我們的前首席投資官離職相關的成本、提前清償債務的損失以及與我們未合併的房地產實體相關的類似項目，我們認為這些項目不代表與酒店運營相關的成本。我們認為，調整後的FFO為投資者提供了另一種財務衡量標準，這可能有助於對FFO進行類似調整的不同時期和不同REITs之間的經營表現進行比較。
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目錄
以下是截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的淨收入與FFO和調整後的FFO的對賬(單位：千，股票數據除外)：
 
在截至的三個月內
三月三十一號，
20202019
運營資金(“FFO”)：
淨(虧損)收入$(28,111) $1,628  
出售酒店物業所得收益(1) —  
未合併房地產實體內的資產出售損失8  —  
折舊13,000  12,710  
投資於未合併房地產實體的減值損失15,282  —  
未合併房地產實體的減值損失1,388  —  
未合併房地產實體項目的調整1,926  1,818  
普通股和單位持有人應佔的FFO3,492  16,156  
其他收費2,768  17  
未合併房地產實體項目的調整2  —  
調整後的可歸屬於普通股和單位持有人的FFO$6,262  $16,173  
普通股和單位的加權平均數
基本型47,496,006  46,966,901  
稀釋47,607,096  47,145,149  
用於計算調整後每股FFO的稀釋加權平均普通股計數可能不同於用於計算LTIP單位GAAP每股淨收益的稀釋加權平均普通股計數，如果每股淨收益為負而調整後FFO為正，則稀釋加權平均普通股計數可能會轉換為受益普通股。未來可能稀釋每股基本收益的未歸屬限制性股票和未歸屬LTIP單位將不會計入已錄得虧損期間的每股攤薄虧損，因為它們在列示的期間將是反攤薄的。
未計利息、税項、折舊及攤銷前收益(“EBITDA”)定義為淨收益或虧損，不包括：(1)利息支出；(2)所得税撥備，包括適用於出售資產的所得税；(3)折舊及攤銷；及(4)未合併房地產實體項目，包括利息、折舊及攤銷，不包括房地產銷售損益。我們認為EBITDA對投資者評估和促進我們不同時期和不同REITs之間的經營業績比較很有用，因為我們從經營業績中剔除了我們的資本結構(主要是利息支出)和資產基礎(主要是折舊和攤銷)的影響。此外，EBITDA被用作確定酒店收購和處置價值的一種衡量標準。
除EBITDA外，我們還提供EBITDA回覆根據NAREIT指南，該指南定義了EBITDA回覆不包括利息費用、所得税費用、折舊和攤銷費用、房地產銷售損益、減值和未合併合資企業調整的淨收益或虧損。我們認為EBITDA的呈報回覆為投資者提供有關公司經營業績的有用信息，並有助於比較不同時期和不同REITs之間的經營業績。
我們還提出了調整後的EBITDA，其中包括對其他費用、債務清償損益、與前首席投資官離職相關的成本、基於股票的薪酬的攤銷以及我們認為不屬於正常運營過程的某些其他費用的額外調整。我們相信，調整後的EBITDA為投資者提供了有關我們持續經營業績的有用補充信息，當與淨收入一起考慮時，EBITDA和EBITDA回覆，有利於投資者瞭解我們的業績。
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目錄
以下是淨收入與EBITDA、EBITDA的對賬回覆截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的調整後EBITDA(以千為單位)：
在截至的三個月內
三月三十一號，
20202019
扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益(“EBITDA”)：
淨(虧損)收入$(28,111) $1,628  
利息費用6,833  7,197  
折舊攤銷13,061  12,772  
未合併房地產實體項目的調整4,075  4,355  
EBITDA(4,142) 25,952  
投資於未合併房地產實體的減值損失15,282  —  
未合併房地產實體的減值損失1,388  —  
出售酒店物業所得收益(1) —  
在未合併的房地產實體內出售資產的損失8  —  
EBITDA回覆
12,535  25,952  
其他收費2,768  17  
基於份額的薪酬1,206  1,059  
調整後的EBITDA$16,509  $27,028  
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目錄
調整後的酒店EBITDA被定義為扣除利息、所得税、折舊和攤銷前的淨收益、公司一般和行政、減值虧損、提前清償債務的虧損、其他費用、利息和其他收入、酒店物業銷售虧損以及未合併房地產實體的收入或虧損。我們提出調整後酒店EBITDA是因為我們相信這對投資者比較我們酒店各時期的經營業績以及將我們調整後酒店EBITDA利潤率與我們同行公司的利潤進行比較是有用的。調整後的酒店EBITDA僅代表我們全資酒店的運營結果。
以下是截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月調整後酒店EBITDA的演示(單位：千)：
在截至的三個月內
三月三十一號，
20202019
淨(虧損)收入$(28,111) $1,628  
加上：利息支出： 6,833  7,197  
折舊攤銷13,061  12,772  
公司總務處和行政部2,765  3,514  
其他收費2,768  17  
未合併房地產實體的虧損3,673  1,123  
投資於未合併房地產實體的減值損失15,282  —  
更少：利息和其他收入(81) (55) 
出售酒店物業所得收益(1) —  
調整後的酒店EBITDA$16,189  $26,196  

雖然我們提出了FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA關於調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA由於我們認為它們對投資者比較我們在不同時期以及報告類似衡量標準的REITs之間的經營表現很有用，因此這些衡量標準作為分析工具存在侷限性。其中一些限制包括：

•FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDA關於調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不反映我們的現金支出或未來資本支出或合同承諾的需求；
•FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDA關於調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不反映我們營運資金需求的變化或現金需求；
•FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDA關於調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不反映可用於現金分配的資金；
•EBITDA，EBITDA關於調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不反映我們債務的重大利息支出或償還利息或本金所需的現金需求；
•雖然折舊和攤銷是非現金費用，但正在折舊和攤銷的資產將來可能需要更換，FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA關於調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不反映此類更換所需的任何現金；
•非現金薪酬現在是，也將繼續是我們整個長期激勵薪酬方案中的一個關鍵因素，儘管我們在使用調整後的EBITDA評估我們特定時期的持續經營業績時，將其作為一項費用剔除；
•調整後的FFO、調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不反映某些現金費用(包括收購交易成本)的影響，這些費用是由我們認為不能反映酒店物業基本表現的事項引起的；以及
•我們行業的其他公司可以計算FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA關於調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA與我們不同，限制了它們作為比較指標的有效性。
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此外，FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA關於調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不代表GAAP確定的經營活動產生的現金，不應被視為淨收益或虧損、運營現金流或GAAP規定的任何其他經營業績衡量標準的替代品。FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDA關於調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不是衡量我們流動性的指標。由於這些限制，FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA關於調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不應單獨考慮，也不應作為根據GAAP計算的業績衡量標準的替代品。我們主要依靠GAAP結果並使用FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA來彌補這些限制關於調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA僅作為補充。我們的合併財務報表和其他地方包含的這些報表的附註是根據公認會計準則編制的。

現金的來源和用途

我們的主要現金來源包括來自運營的淨現金以及債務和股票發行的收益。我們現金的主要用途包括收購、資本支出、運營成本、公司支出、利息成本、債務償還和向股權持有人的分配。

截至2020年3月31日和2019年12月31日，我們的現金、現金等價物和限制性現金分別約為6960萬美元和2020萬美元。

截至2020年3月31日的三個月，運營中使用的淨現金流為290萬美元，這是由2810萬美元的淨虧損、3370萬美元的非現金項目(包括1320萬美元的折舊和攤銷、120萬美元的基於股票的薪酬支出、30萬美元的加速LTIP薪酬和370萬美元與未合併實體的虧損有關)和1530萬美元的內陸合資企業的減值推動的。此外，由於現金收入的時間安排、房地產税的支付、公司薪酬的支付以及酒店的支付，營業資產和負債的變化導致現金淨流出850萬美元。用於投資活動的淨現金流為1230萬美元，主要用於我們40家全資酒店的資本改善610萬美元和620萬美元與開發新酒店有關。融資活動提供的淨現金流量為6460萬美元，其中包括通過出售我們的DRSPP和自動取款機籌集的普通股收益10萬美元，我們的高級無擔保循環信貸安排的淨借款8300萬美元，被230萬美元的抵押債務本金支付和1620萬美元的股東分派所抵消。

在截至2019年3月31日的三個月裏，運營提供的淨現金流為1330萬美元，受160萬美元的淨收入、1520萬美元的非現金項目(包括1300萬美元的折舊和攤銷、110萬美元的基於股票的薪酬支出和110萬美元的非合併實體虧損)的推動。此外，由於現金收入的時間安排、房地產税的支付、公司薪酬的支付以及酒店的支付，營業資產和負債的變化導致現金淨流出350萬美元。用於投資活動的淨現金流為1170萬美元，主要用於改善我們42家全資酒店的資本狀況。融資活動使用的淨現金流量為140萬美元，包括通過我們的DRSPP項下的銷售籌集的普通股收益10萬美元，我們的高級無擔保循環信貸安排的淨借款1550萬美元，被130萬美元的抵押債務本金支付或償還所抵消，支付融資和發售成本10萬美元，以及分配給股東1560萬美元。
我們宣佈，截至2020年3月31日的三個月，普通股和LTIP單位的總股息分別為0.22美元和0.22美元，截至2019年3月31日的三個月，普通股和LTIP單位的總股息分別為0.33美元和0.33美元。

流動性與資本資源

截至2020年3月31日，我們的槓桿率約為35.6%，衡量標準是我們的淨債務(遞延融資成本之前的未償債務總額減去無限制現金和現金等價物)與酒店投資(包括我們的合資企業投資)的比率。在過去的幾年裏，我們一直將槓桿率保持在35%到50%之間，為我們的收購和對合資企業的投資提供資金。截至2020年3月31日，我們的總債務為6.676億美元，平均利率約為4.4%。
截至2020年3月31日和2019年12月31日，我們在2.5億美元循環信貸安排下的未償還借款分別為1.73億美元和9000萬美元。截至2019年3月31日和2019年12月31日，我們還欠下個別酒店的抵押貸款債務，總額分別為494.6美元和496.9美元。

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我們的信貸安排包含適用於這類信貸安排的陳述、擔保、契諾、條款和條件，包括最高槓杆率、最低固定費用覆蓋率和最低淨值金融契約、對(I)留置權、(Ii)債務產生、(Iii)投資、(Iv)分派和(V)合併和資產處置的限制、維護公司生存和遵守法律的契約、關於循環信貸安排收益使用的契約和違約條款，包括債務清償。交叉違約和擔保人違約。截至2020年3月31日，我們遵守了所有金融契約。

2020年5月6日，該公司修改了其信貸安排，為其提供了一定程度的緩解冠狀病毒大流行的影響。 修正案規定在2021年3月31日之前免除某些金融契約，並允許查塔姆在此期間借入高達2.5億美元的全部設施規模。 在這一契約豁免期間，查塔姆將被要求保持最低2500萬美元的流動性，其中將包括無限制的現金和信貸安排。 與修正案相關的是，查塔姆在信貸機構的借款基礎上增加了6家酒店，目前共有18家酒店。 修正案為查塔姆的信貸安排貸款人提供了18家借款基地酒店的股權質押。 修正案對查塔姆在契約豁免期內產生債務、支付股息和進行資本支出的能力施加了額外的限制。 在契約豁免期間，利息將按LIBOR(以0.5%為下限)計算，如果借款保持在2億美元或以下，則加2.5%的利差，如果借款超過2億美元，則加3.0%的利差。

我們希望通過我們信貸安排下的現有現金餘額和可用性來滿足我們的短期流動性需求。我們相信，我們信貸安排下現有的現金餘額和可用資金將足以為經營義務提供資金，支付任何借款的利息，並根據守則對REIT的資格要求為股息提供資金。我們預計將通過額外的長期擔保和無擔保借款、發行額外的股權或債務證券或可能出售現有資產來滿足我們的長期流動性要求，如酒店物業收購和債務到期日或償還。

冠狀病毒大流行已經並將繼續對全球和美國的金融市場造成重大破壞，並將繼續對我們的業務、財務狀況和運營結果產生重大影響。我們無法預測我們的業務將受到冠狀病毒爆發的影響的程度或持續時間，影響可能是實質性的。雖然我們相信，我們不受限制的現金和信貸工具、寶貴的無擔保資產和積極的成本削減舉措提供的流動性將使我們能夠在可預見的未來為我們目前的義務提供資金，但冠狀病毒已經導致全球金融市場嚴重混亂，這可能對我們未來獲得資本的能力產生負面影響。 由於情況仍在繼續，而且持續時間和嚴重程度尚不清楚，因此很難預測對我們未來結果的任何影響。然而，我們目前預計冠狀病毒大流行對我們截至2020年6月30日的季度的運營的影響將比對截至該季度的影響更大。2020年3月31日.

股利政策

我們的普通股分紅政策一直是每年分配大約100%的年度應税收入。由於冠狀病毒大流行導致經營業績下降，我們在2020年3月支付後暫停了股息。我們計劃支付維持REIT地位所需的股息。截至2020年3月31日的三個月，宣佈的股息和分配總額為每股普通股和LTIP單位0.22美元。任何股息的數額都由我們的董事會決定。

資本支出

我們打算按照適用的法律和法規，按照特許經營商的標準和我們的管理和貸款協議中商定的任何要求，維護每一家酒店的良好維修和狀況。收購酒店物業後，我們可能需要完成物業改善計劃(“PIP”)，才能獲得該特定酒店物業的新特許經營許可證。PIPs的目的是使酒店物業達到特許經營者的標準。我們的某些貸款要求我們為了物業改善的目的，在抵押這些貸款的酒店託管，金額最高可達此類酒店毛收入的5%。我們打算花費必要的資金來
遵守任何合理的貸款或特許經營商的要求，以及其他符合酒店最佳利益的支出。如果我們在資本支出上的支出超過了我們業務的可用資金，我們打算用可用現金和我們優先無擔保循環信貸安排下的借款為這些資本支出提供資金。

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，我們投資了大約6.1美元百萬我們現有酒店的翻新和其他非經常性資本支出分別為1170萬美元。由於冠狀病毒大流行，我們已將計劃中的2020年資本支出減少了約1000萬美元。我們預計將投資一個
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附加R租金680萬美元我們現有酒店2020年剩餘時間的裝修、可自由支配和緊急支出，包括任何品牌PIP所需的改善。

我們正在加利福尼亞州洛杉磯的一塊我們擁有的土地上開發一家酒店。我們預計興建酒店的總髮展成本約為6,500萬元，其中包括土地成本。到目前為止，我們已招致2,670萬元的成本，其中包括660萬元的徵地成本和2,010萬元的其他發展成本。

表外安排

截至2020年3月31日，我們沒有重大的表外安排，除了與NewINK合資公司和內陸合資公司相關的無追索權債務。對於NewINK合營公司或內地合營公司的某些無追索權抵押貸款，我們的經營合夥企業可能要求我們按比例償還各自合營公司債務中與某些習慣性無追索權分拆條款相關的部分，如環境條件、資金濫用和重大失實陳述。

合同義務

下表列出了截至2020年3月31日的我們的合同義務，以及這些義務預計將對我們未來時期的流動性和現金流產生的影響(以千為單位)。
  
按期到期付款
合同義務總計不到一年一到三年三到五年五年多
企業寫字樓租賃(1)$5,604  $610  $1,684  $1,770  $1,540  
循環信貸安排，包括利息(2)182,335  3,656  178,679  —  —  
土地契約73,156  914  2,438  2,438  67,366  
房產貸款，含利息(2)564,825  24,428  76,916  447,550  15,931  
總計$825,920  $29,608  $259,717  $451,758  $84,837  
2.本公司於2015年簽訂公司寫字樓租約。租約為期十一年，包括12個月的租金寬減期和若干租户改善津貼。本公司與關聯方共享空間，並按比例報銷關聯方佔用的可出租空間份額。
3.不反映2020年3月31日之後優先無擔保循環信貸安排下的償還或額外借款。利息支付依據的是截至2020年3月31日的有效利率。看見注7：在我們未經審計的綜合財務報表中加入“債務”，以獲得與我們的房地產貸款有關的其他信息。
除上述義務外，我們還根據酒店收入向酒店管理公司和特許經營商支付管理費和特許經營費。上表還不包括我們預計在2020年剩餘時間投資於現有酒店翻新、可自由支配和緊急資本支出的680萬美元，或與我們洛杉磯酒店開發相關的3830萬美元的估計剩餘成本。我們與這些計劃資本支出相關的合同包含允許我們取消全部或部分工作的條款。如果合同被取消，我們的承諾是除與合同解除相關的任何費用外，到取消日期為止發生的任何費用。
如果吾等或CLNY要求向各自的合營公司提供開展該合營業務所需的額外資本，包括出資以支付與資本支出相關的資金成本和支出，則本公司在合營公司中的所有權權益可能會發生變化。我們管理NewINK合資公司和內地合資公司，如果適用的合資公司達到一定的回報門檻，我們將獲得促銷權益。CLNY亦可在未經本公司同意的情況下批准與合營公司有關的若干行動，包括與合營公司保持距離的若干財產處置、與合營公司重組有關的若干行動，以及在公司未能履行各自的合營協議下的重大責任的情況下撤銷本公司的管理成員資格。
對於NewINK合營公司或內地合營公司的某些無追索權抵押貸款，我們的經營合夥企業可能要求我們按比例償還各自合營公司債務中與某些習慣性無追索權分拆條款相關的部分，如環境條件、資金濫用和重大失實陳述。

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通貨膨脹率

一般來説，酒店經營者有能力每天調整房價，以反映通脹的影響。然而，競爭壓力可能會限制我們管理公司提高房價的能力。

季節性

我們酒店的需求受到反覆出現的季節性模式的影響。一般來説，我們預計第一季度和第四季度的收入、營業收入和現金流較低，第二和第三季度的收入、營業收入和現金流較高。然而，這些總體趨勢受到整體經濟週期和酒店地理位置的影響。

關鍵會計政策

我們的合併財務報表是根據GAAP編制的，GAAP要求管理層做出估計和假設，這些估計和假設會影響我們財務報表日期的資產和負債報告金額，以及報告期內報告的收入和費用金額。雖然我們不相信報告的金額會有實質性差異，但應用這些政策涉及對未來不確定性的判斷和假設的使用，因此，實際結果可能與這些估計不同。我們在持續的基礎上評估我們的估計和判斷。我們的估計是基於經驗和各種其他被認為在這種情況下是合理的假設。我們的所有重要會計政策，包括某些關鍵會計政策，都在截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K中披露。

近期發佈的會計準則

請參閲附註2，最近發佈的所有新會計準則的重要會計政策摘要。
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第三項關於市場風險的定量和定性披露。

我們可能會受到利率變化的影響，這主要是因為我們在收購過程中承擔了長期債務，並對現有債務進行了再融資。我們的利率風險管理目標是限制利率變化對收益和現金流的影響，並降低整體借貸成本。為了實現這些目標，我們尋求主要以固定利率或浮動利率借款，可獲得的利潤率最低，在某些情況下，還有能力將可變利率轉換為固定利率。關於浮動利率融資，我們將通過識別和監測可能對預期未來現金流產生不利影響的利率敞口的變化，以及通過評估對衝機會來評估利率風險。

該公司通過按估計的市場利率貼現每種工具的未來現金流來估計其固定利率債務的公允價值。利率考慮了一般市場情況、標的抵押品的到期日和公允價值。本公司於2020年3月31日及2019年12月31日的固息債務估計公允價值分別為4.687億美元及5.015億美元。

截至2020年3月31日，我們的合併債務由浮動利率債務和固定利率債務組成。我們的固定利率債務的公允價值表明，按照當時的市場利率，具有相同償債要求的債務的估計本金金額與在提交日期本可以借入的債務本金金額相同。下表提供了我們截至2020年3月31日對利率變化敏感的金融工具到期日的信息(以千美元為單位)：

202020212022202320242025此後總計/加權平均值公允價值
浮動利率：
債款——$173,000——  —  —  $173,000  $173,000  
平均利率(1)——3.48%——  —  —  3.48 %
固定費率：
債款$8,681$21,908$9,954$142,565  $295,586  $15,870  —  $494,564  $468,690  
平均利率4.68 %5.26 %4.63 %4.66 %4.64 %4.25 %—  4.66 %
(1)截至2020年3月31日的三個月，基於LIBOR的借款加權平均利率為0.99%，保證金為2.00%，最優惠利率為4.25%，保證金為0.65%。
我們估計，假設浮動利率增加100個基點，每年將導致大約170萬美元的額外利息支出。這假設我們的浮動利率債務項下的未償還金額仍為1.73億美元，這是截至2020年3月31日的餘額。
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第(4)項控制和程序。

披露控制和程序

對披露控制和程序的評價

在我們管理層(包括首席執行官和首席財務官)的監督和參與下，我們評估了截至本報告所述期間結束時，根據交易所法案規則13a-15(B)設計和運行我們的披露控制程序和程序的有效性。基於這一評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，這些披露控制和程序有效地提供了合理的保證，確保我們根據交易所法案提交或提交的報告中要求披露的信息在SEC的規則和表格指定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告，並且這些信息被積累並傳達給我們的管理層，以便及時做出有關需要披露的決定。

財務報告內部控制的變化

我們對財務報告的內部控制在上一財季沒有發生重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。
第二部分：其他資料

第一項：法律訴訟。

本公司酒店的經營性質使該等酒店、本公司及經營合夥企業在其正常業務過程中面臨索償及訴訟的風險。IHM目前是加利福尼亞州幾起懸而未決的集體訴訟的被告。

第一起集體訴訟於2016年10月21日在聖克拉拉縣高級法院提起，標題為Ruffy等人訴島嶼酒店管理公司等人。案件編號16-CV-301473(“魯菲”)和第二起集體訴訟於2018年3月21日以Doonan等人訴島嶼酒店管理有限責任公司等人的標題提起。案件編號18-CV-325187(“杜南”)。集體訴訟涉及由IHM在加利福尼亞州運營並由本公司和NewINK合資公司的關聯公司和/或某些第三方擁有的酒店。起訴書指控各種違反工資和工時法的行為，原因是據稱某些酒店管理人員分類錯誤，以及違反了加州關於員工工資單上包含的不正確信息的某些法規。原告尋求禁令救濟、金錢損害賠償、罰款和利息。魯菲和杜南的適用法院已經談判並批准了一項和解協議。截至2020年3月31日，計入應付賬款和應計費用的金額為10萬美元這代表了對該公司的總風險敞口的估計Ruffy和Doonan基於與IHM達成的酒店管理協議下的標準賠償義務提起訴訟.

此外，IHM是以下一系列相互關聯的集體訴訟的被告：Perez等人。V.Island Hotitality Management III LLC等人。(美國加州中心區地區法院，案件編號2：18-cv-04903-dmg-jpr)2018年3月15日提起訴訟，克魯茲訴島嶼酒店管理三世有限責任公司(聖克拉拉縣高級法院案件編號19CV353655)於2019年8月19日提起訴訟，Leon等人。V.Island Hotitality Management III LLC(奧蘭治縣高級法院案件編號30-2019年-01050719-CU-OE-CxC)，於2019年4月2日提起訴訟，以及貝拉訴島嶼酒店管理有限責任公司等人。(聖地亞哥縣高級法院，案件編號37-2019年-0003525)於2019年7月9日立案(統稱為“佩雷斯集體訴訟”)。佩雷斯的集體訴訟還涉及由IHM在加利福尼亞州運營的酒店，這些酒店由公司和NewINK合資公司的附屬公司和/或某些第三方擁有。起訴書指控各種違反工資和工時法的行為，這些行為是基於涉嫌違反加州有關休息和用餐時間以及工資聲明的某些法規。原告尋求禁令救濟、金錢損害賠償、罰款和利息。和解協議已經談判，目前正在等待適用法院的批准。截至2020年3月31日，應付賬款和應計費用中包括的金額為60萬美元，這是根據與IHM達成的酒店管理協議下的標準賠償義務，估計公司對佩雷斯集體訴訟的總風險敞口。

項目71A。風險因素。

我們截至年度的Form 10-K年度報告2019年12月31日包括在“風險因素”標題下詳細討論我們的風險因素。

目前的冠狀病毒大流行對我們的財政狀況、經營業績、現金流和業績產生了不利影響，而且可能會繼續，或者未來的大流行可能會對我們的財務狀況、經營業績、現金流和業績產生不利影響。

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被稱為冠狀病毒的冠狀病毒引起的全球大流行對美國經濟和全球經濟都產生了嚴重的負面影響。 金融市場在2020年第一季度經歷了大幅波動，預計這種波動將在未來幾個季度持續下去。 在全球和整個美國，聯邦和地方政府已經建立了隔離、旅行限制、學校關閉、“就地避難所”命令，以及對可能繼續運營的企業類型的限制。 這些限制對美國酒店業產生了嚴重影響，我們的一些酒店繼續大幅減少入住率。

由於冠狀病毒大流行已嚴重影響酒店經理成功經營酒店的能力，以及冠狀病毒對我們的財政狀況、經營業績及現金流量造成重大不良影響，或冠狀病毒持續而持久的影響，除其他因素外，我們亦應考慮以下因素：(A)冠狀病毒大流行已嚴重影響酒店經理成功經營酒店的能力，以及冠狀病毒對我們的財政狀況、經營業績及現金流量等方面可能造成的持續而持久的影響：

•我們一些酒店的業務大幅減少；
•與冠狀病毒大流行有關的各種因素已經並預計將繼續造成團體、商務和休閒旅行的急劇下降，包括但不限於：(1)政府實體強制或僱主自願實施的旅行限制；(2)推遲或取消會議、音樂節和藝術節、體育賽事和其他大型公眾集會；(3)關閉遊樂園、博物館和其他旅遊景點；(4)關閉學院和大學；以及(5)負面影響。
•旅行者對於他們可能認為傳染風險增加，以及與或聲稱與我們酒店的旅行有關的傳染或病毒相關死亡可能損害我們的聲譽的地方，或因為他們可能認為與我們的旅行有關的地方或地方，可能會繼續保持警惕，無論準確與否，都可能會損害我們的聲譽，或者因為他們可能認為傳染或病毒相關的死亡與我們的財產相關或聲稱與我們的旅行有關，可能會損害我們的聲譽；
•旅行者可能會被勸阻，因為我們服務的多個市場可能正在實施與冠狀病毒相關的增強篩查措施；
•旅行者可能會被勸阻，因為擔心在他們離開和返回之間實施的額外旅行限制可能會影響他們返回家園的能力；
•我們酒店所在的許多地區的商業航空服務已經減少或暫停，一旦我們的度假村重新開放，如果定期航空服務沒有增加或恢復到正常水平，可能會對我們的收入產生負面影響；
•經濟活動減少也可能導致經濟衰退和失業增加，這可能會對未來旅行的能力或意願產生負面影響，滿足需求，從而影響我們的收入，即使在臨時限制取消後也是如此；
•我們酒店便利設施的輔助收入減少；
•冠狀病毒大流行的財務影響可能會對我們未來遵守信貸安排或其他債務的財務契約產生負面影響，並導致違約，並有可能加速負債，從而對我們的財務狀況和流動性產生不利影響；
•以有吸引力的條件獲取債務和股權資本的困難，以及全球金融市場的嚴重混亂和不穩定，或者信貸和融資狀況的惡化，都可能影響我們獲得資本的機會；
•商業活動和對房地產交易的需求普遍下降，對我們購買額外物業的能力造成不利影響；
•對我們員工健康的潛在負面影響，特別是如果他們中的相當一部分受到影響，可能會導致我們在中斷期間和之後確保業務連續性的能力下降；
•我們可能會面臨與員工事務相關的風險增加，包括由於大流行的影響導致業務減少，導致僱傭訴訟和與解僱或休假相關的遣散費或其他福利索賠增加；以及
•我們現金流的減少導致了2020年第一季度股息的暫停，並可能影響我們未來向股東支付預期水平股息的能力。

冠狀病毒大流行的迅速發展和流動性極難評估其對經濟的全面不利影響，以及未來對我們的財務狀況、經營業績、現金流和業績的影響。此外，另一種疾病或類似公共衞生威脅的爆發，或對此類事件的恐懼，影響旅行需求、旅行行為或旅行限制，可能會對公司的業務、財務狀況和經營業績產生重大不利影響。其他疾病的爆發也可能導致政府增加限制和監管，如上述或其他行動，這可能會對我們的運營產生不利影響。

冠狀病毒大流行的潛在影響也可能加劇或以其他方式影響我們在第1部分--項目1A中包括的許多其他風險因素。本公司截至2019年12月31日的財政年度Form 10-K年報(以下簡稱“年報”)的風險因素。由於冠狀病毒的情況是史無前例的，並且不斷演變，我們年報中進一步描述的對我們風險因素的其他潛在影響是不確定的。


40
目錄
第二項股權證券的未登記銷售和收益使用。

一個也沒有。

第293項高級證券的違約。

一個也沒有。

第二項第四項礦山安全披露。

不適用。

第五項其他資料。

一個也沒有。
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目錄
項目6.展品。

以下證物作為本報告的一部分歸檔：
 
陳列品
數
展品説明
3.1
查塔姆住宿信託修訂及重述章程(1)
3.2
查塔姆住宿信託基金附例第二次修訂及重新修訂(2)
10.1
修訂和重新簽署的信貸協議第一修正案，日期為2020年5月6日，由Chatham Lodging Trust作為父擔保，Chatham Lodging L.P.作為借款人，作為貸款人的幾家銀行和其他金融機構或實體，以及巴克萊銀行(Barclays Bank PLC)作為行政代理。(3)
31.1
根據根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302節通過的“1934年證券交易法”第13a-14(A)/15d-14(A)條認證首席執行官
31.2
根據根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302節通過的“1934年證券交易法”第13a-14(A)/15d-14(A)條認證首席財務官
32.1*
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906節通過的“美國法典”第18編第1350條對首席執行官和首席財務官的認證
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*隨函提供。根據修訂後的1934年“證券交易法”第18條的規定，此類證明不應被視為“已備案”。
(1) 本公司於2016年2月29日向證券交易委員會提交的Form 10-K年度報告(第001-34693號文件)通過引用附件3.1併入本公司。
(2) 本公司於2015年4月21日向美國證券交易委員會提交的當前8-K表格報告(第001-34693號文件)通過引用附件3.2併入。
(3) 
通過引用附件10.1併入公司提交給證券交易委員會的當前8-K表格報告，提交日期為2020年5月6日(第001-34693號文號)。

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目錄
簽名
根據修訂後的1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的簽署人代表其簽署。
查塔姆住宿信託基金
日期：2020年5月11日作者：/s/傑裏米·B·韋格納(Jeremy B.Wegner)
傑裏米·B·韋格納
高級副總裁兼首席財務官
(註冊人的首席財務及會計主任及妥為授權的人員)

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