(1)總則

這份Form 10-Q季度報告是截至2020年3月31日的季度報告。在本季度報告中，“我們”、“我們”、“我們”和“信託”是指萬國健康房地產收入信託公司及其子公司。

在這份Form 10-Q的季度報告中，“收入”一詞不包括未合併有限責任公司的收入，我們在這些有限責任公司中擁有各種非控股股權，範圍從33%至95%。*截至2020年3月31日，我們在以下領域進行了投資五共同擁有的有限責任公司/有限責任公司(包括一家在建的有限責任公司/有限責任公司，計劃於2020年底完工)。我們目前採用權益法(見附註5)核算我們應佔該等投資的收益/虧損。這些有限責任公司包括在我們以未合併基礎上列報的所有期間的合併財務報表中，因為它們不是我們是主要受益者的可變利益實體，我們也不持有控股權。)

本文所包括的簡明綜合財務報表是由吾等根據證券交易委員會的規則和規定在未經審計的情況下編制的，反映了我們認為為公平呈現中期業績所必需的所有正常和經常性調整。通常包括在根據美國公認會計原則(美國GAAP)編制的財務報表中的某些信息和腳註披露已根據該等規則和規定予以濃縮或遺漏，儘管我們相信隨附的披露足以使所提供的信息不具誤導性。建議將這些簡明綜合財務報表與我們截至2019年12月31日止年度Form 10-K年度報告中包含的綜合財務報表及其附註和會計政策一併閲讀。

2020年3月，世界衞生組織宣佈冠狀病毒爆發為大流行，聯邦政府宣佈冠狀病毒為國家緊急狀態。我們醫院的病人數量三由於冠狀病毒，3月下半月，急性護理醫院，以及我們可能包括暴徒和門診護理中心在內的其他醫療保健機構的急救醫院大幅減少。我們的三家急性護理醫院，可能還有我們的其他醫療機構，患者數量的大幅減少一直持續到2020年4月。

我們相信，冠狀病毒對我們租户未來的經營和財務業績，進而對我們的不利影響，將取決於許多因素，其中大部分超出了我們或我們的租户的控制或預測能力。*這些因素和發展包括但不限於，大流行蔓延的時間和嚴重程度；我們的醫院和其他醫療設施的經營者取消或重新安排的選擇性手術的數量，以及接受冠狀病毒患者治療的數量；我們的租户正在採取的措施政府和行政法規的影響，包括旅行禁令和限制、原地避難令或居家令、隔離令、促進社會距離、企業關閉和對商業活動的限制；由於患者普遍擔心感染冠狀病毒與醫療系統相互作用的風險，我們租户醫院和其他醫療設施的病人數量發生變化；刺激措施對醫療行業和我們的租户的影響；宏觀經濟狀況惡化導致的病人數量和付款人結構的變化(包括未參保和未參保人數的增加)。與我們租户的員工和患者所需的用品相關的臨牀人員的潛在中斷以及短缺和中斷，包括設備、藥品和醫療用品，特別是個人防護設備或PPE；我們的租户與人員配備相關的費用可能會增加, 供應鏈或其他支出；我們負債的影響以及以可接受的條件為此類債務再融資的能力；冠狀病毒大流行導致的金融市場和金融機構業務中斷，這可能會影響我們獲得資本或增加相關借款成本的能力；以及冠狀病毒大流行導致我們物業所在市場國家和地區總體經濟狀況的變化，包括失業和就業不足水平上升，消費者支出和信心下降。

未來我們醫院和租賃給子公司UHS的物業的獎金租金收入可能會大幅下降，因為每家醫院的病人數量和收入都繼續大幅下降，這種情況一直持續到2020年4月。我們相信，我們某些其他租户經營的基本業務要麼暫時完全關閉，要麼營業時間大幅減少。*這些因素可能導致我們的一些租户無法或不願意按當前水平及時向我們支付租金，或尋求修訂或終止租約，這反過來將對我們的入住率水平、我們的收入和現金流以及我們的物業價值產生不利影響，並可能導致我們無法或不願意將我們的股息維持在目前的水平，這反過來又會對我們的入住率水平、我們的收入和現金流以及我們的物業價值產生不利影響，並可能導致我們無法或不願意將我們的股息維持在當前水平。由於冠狀病毒的限制及其對經濟的影響，我們可能會遇到準租户減少的情況，這可能會對新租約的數量和現有租約的續約率造成不利影響。這個

(2)與Universal Health Services，Inc.的關係。(“UHS”)和關聯方交易

租約：我們於1986年開始運營，從UHS的某些子公司購買物業，並立即將物業租回各自的子公司。大部分租約是在我們開始運營時簽訂的，並規定了13至15年份最高可達六附加5-一年續訂條款。現時的基本租金、租約及續訂條款三租賃給UHS子公司的醫院設施如下所示。基本租金按月支付，每份租約亦提供額外或獎金租金，該等額外或獎金租金按季度計算及支付，計算方法是將當前季度收入與基準年度的相應季度進行比較。與UHS的子公司簽訂的三份醫院租約由UHS無條件擔保，並相互交叉違約。

UHS醫院設施租賃產生的綜合收入約佔22在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，每個月佔我們合併收入的3%。另外，我們還有十七由我們全資或共同擁有(不包括新建築)的醫療辦公大樓(“MOBS”)或獨立的急診科(“FED”)，包括UHS的子公司的租户。UHS相關租户產生的總收入約佔32%和31分別佔我們截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月合併收入的1%。

根據我們與UHS若干附屬公司之間於1986年12月24日訂立的總租約文件(“總租約”)，該文件規管與UHS附屬公司的所有醫院物業的租約，UHS有權選擇按下述租賃條款續訂租約，方法是至少向我們發出通知。90在當時的當期任期結束前幾天。UHS也有權在租賃條款或任何續訂條款結束時以評估的公平市價購買相應的租賃設施。此外，經2006年修訂的總租約包括控制權變更條款，根據該條款，如果信託控制權發生變更，UHS有權在發出一個月通知後，按評估的公平市價購買下列三家租賃醫院物業中的任何一項或全部物業。此外，UHS有優先購買權：(I)在期間和#年購買相應的租賃設施180在租賃條款以與任何第三方報價相同的價格、條款和條件簽訂後幾天內，或；(Ii)在租賃結束時續簽各自租賃設施的租約，並180天后，根據任何第三方報價，租賃期以相同的條款和條件進行。

下表詳細介紹了我們的現有租賃條款和續訂選項三由UHS的全資子公司經營的急性護理醫院：

管理層無法預測與UHS子公司的租約是否會在租賃期結束時續簽，這些子公司擁有按現有租賃率或公平市值租賃率續簽的選擇權，或者我們的任何其他租約。如果租約沒有按其當前費率或公平市值租賃率續簽，我們將被要求為這些設施尋找其他運營商和/或以可能比目前的租約更不利於我們的條款簽訂租約。此外，如果UHS的子公司在租賃條款到期後行使購買各自租賃醫院或FED設施的選擇權，那麼與目前根據這些租賃賺取的租賃收入相比，如果我們無法從收到的銷售收益中賺取有利的回報率，我們未來的收入可能會減少。

(3)股息

股息：

在2020年第一季度，我們宣佈並支付了大約美元的股息9.4百萬美元，或$.685每股，這筆錢是在以下日期支付的2020年3月31日。我們宣佈並支付了大約#美元的股息。9.3百萬美元，或$.675每股，在2019年第一季度。

(四)新建、收購和處置

截至2020年3月31日的三個月：第一個月。

新建：

2019年9月，我們達成了一項協議，根據該協議，我們將擁有95Grayson Properties II L.P.的%非控股所有權權益，該公司將開發、建設、擁有和運營德克薩斯州丹尼森的暴徒Texoma Medical Plaza II。*這羣暴徒計劃於2020年底完工，將位於德克薩斯醫療中心(Texoma Medical Center)的校園內，這是一家由UHS的全資子公司擁有和運營的醫院。10-與UHS的全資附屬公司簽訂為期一年的MASTER FLEX租約40,000可出租平方英尺，代表超過50暴徒可出租平方英尺的%。*主FLEX租賃承諾在以下情況下執行第三方租約時可能會減少20,000三層樓高的暴徒的一樓和二樓的可出租平方英尺，以及20,000三樓可出租的平方英尺。2020年4月，一個新的，122與第三方租户完全簽訂了一個月的租約，租期約為26,000暴徒一樓的可租平方英尺。結果，MASTER FLEX租賃承諾減少到20,000暴徒三樓可出租的平方英尺。在這份新租約生效後，61暴徒可租平方英尺的%是根據租賃協議的(包括剩餘的主租賃空間)。*我們已經承諾投資高達$17.9用於開發和建設這羣暴徒的股權或成員貸款為100萬英鎊，如果在該房產上發放第三方建設貸款，這筆貸款可能會減少，並已投資約$4.0截至2020年3月31日的百萬美元(包括2020年3月31日的應計成本)。*我們根據權益法在非合併基礎上對這個LP進行會計處理，因為它不是可變利益實體，我們也沒有控股權。

2019年7月，我們的全資子公司得梅因醫療地產有限責任公司(Des Moines Medical Properties，LLC)達成協議，新建並租賃一家位於愛荷華州克萊夫(Clive)的新建行為健康護理醫院。20-多年與五10與克萊夫行為健康有限責任公司(Clive Behavional Health，LLC)執行了為期一年的續簽選擇權，克萊夫行為健康有限責任公司是UHS和愛荷華州天主教健康倡議公司(d/b/a Mercy One Des Moines Medical Center)的合資企業。為此，我們聘請了UHS的全資子公司擔任項目經理，總費用約為$。750,000，預計在2020年底或2021年初完成。醫院租約將在入住證簽發後開始。這項工程的大約費用估計為#美元。37.5百萬元，最初的年租金估計約為$。2.7百萬美元。我們已經投資了大約美元。11.5截至2020年3月31日，該醫院的土地和開發建設成本(包括2020年3月31日的應計成本)為100萬美元。

收購：

有不是的2020年前三個月的收購。  

處置：第一次，第二次，第二次

有不是的2020年前三個月的處置情況。

截至2019年3月31日的三個月：

收購：

有不是的2019年前三個月的收購。

處置：

有不是的2019年前三個月的處置。

(5)股權關聯企業財務信息彙總

根據美國GAAP和有關投資和房地產企業會計的指導方針，我們使用權益會計方法對我們在有限責任公司/有限責任公司的未合併投資進行會計處理。這些投資中的第三方成員在以下問題上擁有平等的投票權：(I)剝離財產；(Ii)年度預算批准；以及(Iii)融資承諾。這些投資，代表着33%至95%的非控股所有權權益，最初按我們的成本記錄，隨後根據我們在淨收益、對投資的現金貢獻和分配中的淨權益進行調整。根據某些協議，在達到指定的優先回報率門檻後，與所有權權益相比，有限責任公司部分投資的銷售收益和損益的分配可能不成比例。

綜合現金流量表中權益法被投資人收到的分配根據分配的性質進行分類。投資回報在未合併投資的收益中扣除權益後作為經營活動的現金流量列示。其他投資回報被歸類為投資活動的現金流量。

(六)近期會計公告

(7)租賃會計

作為出租人：

我們根據被歸類為經營租賃的協議將我們的經營物業出租給客户。我們確認租約規定的最低租賃付款總額，以直線方式計算租賃期內的最低租金。一般來説，根據我們的租約條款，我們的大部分租金費用，包括公共區域維護、房地產税和保險，都是從客户那裏收回的。我們記錄客户在發生適用費用期間償還的金額，這通常是在整個租賃期內按比例計算的。我們已選擇一攬子實際權宜之計，允許出租人不按標的資產類別分開租賃和非租賃組成部分。這一實際的權宜之計使我們能夠在滿足某些標準的情況下，將客户報銷的費用(“租户報銷”)與相關的租金收入分開。_我們評估了這些標準，得出的結論是，租金收入和相關的租户報銷的轉移時間和模式是相同的，由於我們的租賃符合經營租賃的資格，我們在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的精簡綜合收益表中，將租金收入和租户報銷作為租賃收入下的一個組成部分進行了會計處理和呈現。

作為承租人：

我們是包括UHS子公司在內的各種第三方的承租人，與土地租約相關的地契位於十四我們的合併財產。我們的土地使用權資產代表我們在租賃期內使用土地的權利，我們的租賃負債代表我們支付租賃產生的租賃款項的義務。在通過專題842時，根據租賃期內租賃付款的現值確認了使用權資產和租賃負債。我們使用了根據截至2019年1月1日的可用信息得出的估計增量借款利率來確定租賃付款的現值。 對於初始期限為12個月或以下的租賃，不確認使用權資產和租賃負債，因為這些短期租賃與之前的經營租賃指引類似，因此我們目前沒有任何初始期限為12個月或以下的地面租賃。截至2020年3月31日，我們的濃縮綜合資產負債表包括約美元的土地使用權資產。8.9百萬美元和地面租賃負債約為#美元8.9百萬在截至2020年3月31日的三個月內，沒有記錄使用權資產以換取新的租賃負債的新租賃資產。

(8)債務及金融工具

債務：

管理層定期監測和分析信託的資本結構，以努力保持資本資源之間的目標平衡，包括根據我們的美元借款水平。300這項正在進行的分析考慮了以下因素，如當前的債務市場和利率環境，我們物業的當前/預計入住率和財務表現，我們物業的當前貸款與價值比率，信託公司的當前股價，預期收購所需的資本資源，以及預期資產剝離產生的預期資本等因素，這些因素包括：目前的債務市場和利率環境，我們物業的當前/預計入住率和財務表現，信託公司房地產擔保的無追索權抵押債務的借款水平，以及我們的股本水平，包括額外的股權發行的考慮，目前的債務市場和利率環境，我們物業目前/預計的入住率和財務表現，我們物業目前的貸款價值比率，預期收購所需的資本資源，以及預期資產剝離產生的預期資本。這一分析，再加上對信託公司目前循環信貸協議借款、無追索權抵押借款和股本餘額的考慮，有助於管理層在發生特定債務組成部分再融資等事件或需要額外資金為信託公司的增長提供資金時，決定利用哪種資本資源。

2018年3月27日，我們簽訂了一項循環信貸協議(“信貸協議”)，其中包括將我們的借款能力增加了美元。50百萬至$300並延長了我們先前現有貸款的到期日。替換信貸協議，計劃於#年到期2022年3月，包括$40百萬美元的信用證和一美元30SWINGLINE/短期貸款的百萬次限量。“信貸協議”還規定了延長到期日的選擇權。二另外六個月的期限。此外，信貸協議還包括將貸款總借款能力增加至額外$的選項。50信貸協議項下的所有借款由信託的若干附屬公司提供擔保。此外，信貸協議項下的借款以信託若干全資附屬公司的所有股權的優先擔保權益及留置權作抵押。根據信貸協議進行的借款將按我們的選擇計息，利率為一個月、兩個月、三個月或六個月LIBOR，外加適用的保證金，保證金範圍為1.10%至1.35%或按基本利率外加以下範圍內的適用保證金0.10%至0.35%.信貸協議將“基本利率”定義為(A)行政代理人的最優惠利率；(B)聯邦基金實際利率加1/2利率為1%，以及；。(C)一個月倫敦銀行同業拆息加。1%.**設施費用為0.15%至0.35將對信貸協議的總承諾額收取%的費用。LIBOR、基本利率和設施費用的利潤率是基於我們的總槓桿率。根據2020年3月31日的數據，LIBOR利率的適用利潤率為1.20%，基本利率的利潤率為0.20%，設施費用為0.20%.  

在2020年3月31日，我們擁有219.2根據我們的信貸協議，未償還的借款為百萬美元80.8可用借款能力為100萬美元。截至2019年12月31日，我們有213.0根據我們的循環信貸協議未償還的百萬未償借款和$87.0百萬可用借款能力。沒有補償餘額的要求。“

信貸協議包含慣常的肯定和否定契約，包括對某些債務、留置權、收購和其他投資、根本變化、資產處置和股息以及其他分配的限制。信貸協議還載有關於信託總債務與總資產比率、固定費用覆蓋比率、總擔保債務與總資產價值之比、總無擔保債務與總無擔保資產價值之比、最低有形淨值以及常規違約事件的限制性契諾，這些事件的發生可能會引發信貸協議項下未償還金額的加速。截至2020年3月31日和2019年12月31日，我們遵守了所有公約。我們還相信，如果我們的承諾全部借入，我們將繼續遵守。

(9)分部報告

我們的主要業務是通過直接所有權或合資企業投資和租賃醫療保健和人類服務設施，這些設施加在一起形成一個單獨的可報告部門。我們積極管理我們的醫療保健和人類服務設施組合，並可能不時做出出售表現較差的物業的決定，這不符合我們的長期投資目標。銷售收益通常會再投資於新的開發或收購，我們相信這將達到我們的計劃回報率。我們的意圖是所有醫療保健和人類服務設施都將出於投資目的而擁有或開發。我們的收入和淨收入來自我們投資組合的運營。

我們的投資組合分佈在美國各地，但是，我們不會為了分配資源或衡量業績而按地理位置區分或分組我們的業務。我們逐個檢查每個屬性的運營和財務數據；因此，我們將運營部門定義為我們的單個屬性。各個屬性已聚合到一根據它們在設施、租户和運營流程的性質和經濟性以及長期平均財務業績方面的相似之處，確定可報告的部門。*任何單個物業都不符合被視為自己部門所需的要求。