文件
假的--12-31Q120200001456772P6M284100022830000.010.01200000000200000000482019414820092948201941482009290.01100.0360.04150.04250.0450.040.058750.002500014567722020-01-012020-03-3100014567722020-04-300001456772OPI：A5.875SeniorNotesDue20462020-01-012020-03-310001456772一般公認會計原則：StockMenger2020-01-012020-03-3100014567722019-12-3100014567722020-03-3100014567722019-01-012019-03-310001456772us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-03-310001456772一般公認會計原則：StockMenger2019-01-012019-03-310001456772美國-公認會計原則：減少收入2019-12-310001456772OPI：CumulativeCommontionMembers2018-12-310001456772美國-公認會計原則：減少收入2020-03-310001456772一般公認會計原則：StockMenger2018-12-310001456772OPI：CumulativeCommontionMembers2019-01-012019-03-310001456772一般公認會計原則：StockMenger2019-12-310001456772一般公認會計原則：StockMenger2020-03-310001456772美國-公認會計原則：減少收入2018-12-3100014567722019-03-310001456772OPI：CumulativeCommontionMembers2020-03-310001456772美國-GAAP：添加劑2019-01-012019-03-310001456772OPI：CumulativeCommontionMembers2019-03-310001456772美國-公認會計原則：減少收入2019-03-310001456772us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-310001456772us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-03-310001456772us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-03-310001456772一般公認會計原則：StockMenger2020-01-012020-03-310001456772OPI：CumulativeCommontionMembers2019-12-310001456772us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-03-310001456772美國-GAAP：添加劑2018-12-310001456772美國-公認會計原則：減少收入2019-01-012019-03-310001456772一般公認會計原則：StockMenger2019-03-310001456772OPI：CumulativeCommontionMembers2020-01-012020-03-310001456772美國-GAAP：添加劑2020-03-3100014567722018-12-310001456772美國-GAAP：添加劑2020-01-012020-03-310001456772us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310001456772美國-GAAP：添加劑2019-12-310001456772美國-公認會計原則：減少收入2020-01-012020-03-310001456772美國-GAAP：添加劑2019-03-310001456772美國-公認會計原則：MortgagesMembers美國-公認會計原則：未合併財產2020-03-310001456772OPI：繁榮都市廣場美國-公認會計原則：MortgagesMembers美國-公認會計原則：未合併財產2020-03-310001456772OPI：A 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4217：美元Xbrli：純OPI：建築utreg：平方尺
目錄



美國
證券交易委員會
華盛頓特區20549
 
表格10-Q
 
☒依據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的季度報告
 
終了季度2020年3月31日
 
或
 
☐根據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的過渡報告
 
委員會檔案編號1-34364
 
辦公室物業收入信託
(“註冊章程”所指明的註冊人的確切姓名)
 
馬裏蘭州
 
26-4273474
(法團或組織的州或其他司法管轄區)
 
(國税局僱主識別號)
 
二牛頓點, 華盛頓街255號, 300套房, 牛頓, 馬薩諸塞州 02458-1634
(首席行政辦公室地址)(郵編)
 
617-219-1440
(登記人的電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)條登記的證券：
每班職稱
 
交易符號
 
註冊的每個交易所的名稱
實益權益普通股
 
OPI
 
納斯達克股票市場有限責任公司
5.875%高級債券到期
 
奧皮尼
 
納斯達克股票市場有限責任公司

(1)已提交1934年“證券交易法”第13條或第15(D)節要求在前12個月內提交的所有報告(或要求登記人提交此類報告的較短期限)；(2)在過去90天內一直受這類申報要求的約束。是 ☒電話號碼☐
 
通過檢查標記説明註冊人是否已以電子方式提交了在過去12個月內根據條例S-T規則405要求提交的每個交互式數據文件(或短時間內要求註冊人提交此類文件)。是 ☒電話號碼☐

請檢查註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、較小的報告公司還是新興的成長型公司。見“交易所法”規則12b-2中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“小報告公司”和“新興增長公司”的定義。
大型加速箱
☒
 
加速過濾器
☐
 
 
 
 
 
非加速濾波器
☐
 
小型報告公司
☐
 
 
 
 
 
新興成長型公司
☐
 
 
 
如果是一家新興成長型公司，請用支票標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守“外匯法”☐第13(A)條規定的任何新的或修訂的財務會計準則。

用複選標記表明註冊人是否為空殼公司(如“交易法”第12b-2條規則所定義)。☐電話號碼☒
 
截至2020年4月30日登記人實益權益普通股數，每股面值0.01美元，已發行：48,200,929

目錄



辦公室物業收入信託

表格10-Q

2020年3月31日
 
指數
 
 
 
頁
第I部.
財務信息
 
 
 
 
項目1.對等
財務報表(未經審計)
 
 
 
 
 
精簡的綜合資產負債表-2020年3月31日和2019年12月31日
3
 
 
 
 
彙總綜合收入報表-截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月
4
 
 
 
 
股東權益合併合併報表-截至2020年3月31日和2019年3月31日三個月
5
 
 
 
 
現金流動合併報表-截至2020年3月31日和2019年3月31日三個月
6
 
 
 
 
精簡合併財務報表附註
8
 
 
 
項目2.對等
管理層對財務狀況及經營成果的探討與分析
15
 
 
 
項目3.對等
市場風險的定量和定性披露
31
 
 
 
項目4.對等
管制和程序
33
 
 
 
 
關於前瞻性聲明的警告
33
 
 
 
 
關於有限責任的聲明
38
 
 
 
第II部.
其他資料
 
 
 
 
項目1A.相同
危險因素
38
 
 
 
項目2.
未登記的股本證券出售和收益的使用
40
 
 
 
項目6.再分配
展品
41
 
 
 
 
簽名
43
 
 
本季度報告表10-Q中對“公司”、“OPI”、“我們”、“我們”或“我們”的引用包括辦公室財產收入信託及其合併子公司，除非另有明文規定或上下文另有説明。


2
目錄



第一部份財務信息 
第1項.附屬財務報表
辦公室物業收入信託
壓縮合並資產負債表
(單位：千美元，但每股數據除外)
(未經審計) 
 
 
三月三十一日，
 
十二月三十一日，
 
 
2020
 
2019
資產
 
 

 
 

房地產：
 
 

 
 

土地
 
$
843,418

 
$
840,550

建築物和改善
 
2,672,467

 
2,652,681

房地產總額，毛額
 
3,515,885

 
3,493,231

累計折舊
 
(403,229
)
 
(387,656
)
房地產淨值共計
 
3,112,656

 
3,105,575

為出售而持有的財產的資產
 
—

 
70,877

對未合併合資企業的投資
 
39,429

 
39,756

購置的房地產租賃，淨額
 
689,512

 
732,382

現金和現金等價物
 
29,657

 
93,744

限制現金
 
4,349

 
6,952

應收租金
 
90,462

 
83,556

遞延租賃費用淨額
 
42,612

 
40,107

其他資產，淨額
 
20,028

 
20,187

總資產
 
$
4,028,705

 
$
4,193,136

 
 
 
 
 
負債與股東權益
 
 

 
 

無擔保循環信貸設施
 
$
348,000

 
$
—

高級無擔保票據，淨額
 
1,619,528

 
2,017,379

應付按揭票據，淨額
 
244,252

 
309,946

為出售而持有的財產的法律責任
 
—

 
14,693

應付帳款和其他負債
 
106,066

 
125,048

應付有關人士
 
7,973

 
7,141

已承擔的房地產租賃債務，淨額
 
12,512

 
13,175

負債總額
 
2,338,331

 
2,487,382

 
 
 
 
 
承付款和意外開支
 


 


 
 
 
 
 
股東權益：
 
 

 
 

實益權益普通股，面值.01美元：核定股票200，000，000股，已發行和發行股票48，200，929股和流通股48，201，941股
 
482

 
482

額外支付的資本
 
2,612,777

 
2,612,425

累積淨收入
 
188,057

 
177,217

累計其他綜合損失
 
(261
)
 
(200
)
累積公共分佈
 
(1,110,681
)
 
(1,084,170
)
股東權益總額
 
1,690,374

 
1,705,754

負債和股東權益合計
 
$
4,028,705

 
$
4,193,136


所附附註是這些未經審計的精簡合併財務報表的組成部分。


3
目錄



辦公室物業收入信託
綜合收益合併簡表
(除每股數據外，以千計)
(未經審計) 
 
 
三個月到3月31日，
 
 
2020
 
2019
 
 
 
 
 
租金收入
 
$
149,885

 
$
174,777

 
 
 
 
 
費用：
 
 
 
 
房地產税
 
16,807

 
18,392

公用事業費用
 
7,012

 
9,381

其他業務費用
 
25,880

 
30,136

折舊和攤銷
 
62,943

 
77,521

不動產減值損失
 
—

 
3,204

購置和交易相關費用
 
—

 
584

一般和行政
 
7,109

 
8,723

總開支
 
119,751

 
147,941

 
 
 
 
 
房地產銷售收益
 
10,756

 
22,092

股息收入
 
—

 
980

權益證券收益
 
—

 
22,128

利息和其他收入
 
706

 
248

利息費用(包括債務溢價的攤銷淨額、折扣和發行成本分別為2 283美元和2 841美元)
 
(27,159
)
 
(37,133
)
債務提前清償的損失
 
(3,282
)
 
(414
)
所得税前收入、費用和投資淨損失中的權益
 
11,155

 
34,737

所得税費用
 
(39
)
 
(483
)
投資淨損失中的權益
 
(276
)
 
(235
)
淨收益
 
10,840

 
34,019

其他綜合收入(損失)：
 
 
 
 
金融工具未變現損失
 
(61
)
 
(98
)
未變現投資收益中的權益
 
—

 
66

其他綜合損失
 
(61
)
 
(32
)
綜合收入
 
$
10,779

 
$
33,987

 
 
 
 
 
加權平均流通股(基本)
 
48,095

 
48,031

加權平均流通股(稀釋)
 
48,095

 
48,046

 
 
 
 
 
普通股金額(基本和稀釋)：
 
 
 
 
淨收益
 
$
0.23

 
$
0.71


所附附註是這些未經審計的精簡合併財務報表的組成部分。



4
目錄



辦公室物業收入信託
股東權益壓縮合並報表
(單位：千元)
(未經審計)

 
數
股份
 
普通股
 
額外
用資本支付
 
累積
淨收益
 
累積
其他
綜合
收入(損失)
 
累積
共同
分佈
 
股東權益總額
2019年12月31日結餘
48,201,941
 
$
482

 
$
2,612,425

 
$
177,217

 
$
(200
)
 
$
(1,084,170
)
 
$
1,705,754

份額贈款
—

 
—

 
379

 
—

 
—

 
—

 
379

股票回購
(1,012
)
 
—

 
(27
)
 
—

 
—

 
—

 
(27
)
當期其他綜合損失淨額
—

 
—

 
—

 
—

 
(61
)
 
—

 
(61
)
淨收益
—

 
—

 
—

 
10,840

 
—

 
—

 
10,840

分配給普通股東
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(26,511
)
 
(26,511
)
2020年3月31日結餘
48,200,929
 
$
482

 
$
2,612,777

 
$
188,057

 
$
(261
)
 
$
(1,110,681
)
 
$
1,690,374

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2018年12月31日結餘
48,082,903
 
$
481

 
$
2,609,801

 
$
146,882

 
$
106

 
$
(978,302
)
 
$
1,778,968

份額贈款
9,000
 
—

 
865

 
—

 
—

 
—

 
865

從累計其他綜合收入改劃為淨收入的數額
—

 
—

 
—

 
—

 
(371
)
 
—

 
(371
)
當期其他綜合損失淨額
—

 
—

 
—

 
—

 
(32
)
 
—

 
(32
)
淨收益
—

 
—

 
—

 
34,019

 
—

 
—

 
34,019

分配給普通股東
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(26,445
)
 
(26,445
)
2019年3月31日結餘
48,091,903
 
$
481

 
$
2,610,666

 
$
180,901

 
$
(297
)
 
$
(1,004,747
)
 
$
1,787,004


所附附註是這些未經審計的精簡合併財務報表的組成部分。

5
目錄



辦公室物業收入信託
合併現金流量表
(千美元)
(未經審計)
 
 
 
三個月到3月31日，
 
 
2020
 
2019
業務活動現金流量：
 
 

 
 

淨收益
 
$
10,840

 
$
34,019

調整數，以核對業務活動提供的淨收入與現金淨額：
 
 

 
 

折舊
 
20,499

 
23,629

債務溢價、折扣和發行成本攤銷淨額
 
2,283

 
2,841

獲得的房地產租賃的攤銷
 
42,457

 
53,837

遞延租賃費用攤銷
 
1,665

 
1,350

房地產銷售收益
 
(10,756
)
 
(22,092
)
不動產減值損失
 
—

 
3,204

債務提前清償的損失
 
2,144

 
414

直線租金收入
 
(5,583
)
 
(6,794
)
其他非現金費用，淨額
 
107

 
593

權益證券收益
 
—

 
(22,128
)
投資淨損失中的權益
 
276

 
235

資產和負債的變化：
 
 
 
 
應收租金
 
(1,087
)
 
14,390

遞延租賃費用
 
(4,466
)
 
(7,985
)
其他資產
 
180

 
2,873

應付帳款和其他負債
 
(21,790
)
 
(30,387
)
應付有關人士
 
832

 
(29,257
)
經營活動提供的淨現金
 
37,601

 
18,742


 
 

 
 

投資活動的現金流量：
 
 

 
 

房地產收購
 
(11,864
)
 
—

房地產改進
 
(14,525
)
 
(12,969
)
超過未合併合資企業收益的分配
 
51

 
521

出售物業的收益，淨額
 
68,433

 
262,779

投資活動提供的現金淨額
 
42,095

 
250,331

 
 
 
 
 
來自籌資活動的現金流量：
 
 

 
 

償還應付按揭票據
 
(67,848
)
 
(8,954
)
償還無擔保定期貸款
 
—

 
(153,000
)
償還高級無擔保票據
 
(400,000
)
 
—

無擔保循環信貸貸款
 
418,467

 
85,000

無擔保循環信貸設施的償還
 
(70,467
)
 
(180,000
)
回購普通股
 
(27
)
 
—

分配給普通股東
 
(26,511
)
 
(26,445
)
用於籌資活動的現金淨額
 
(146,386
)
 
(283,399
)
所附附註是這些未經審計的精簡合併財務報表的組成部分。


6
目錄



辦公室物業收入信託
合併現金流量表(續)
(千美元)
(未經審計)

 
 
三個月到3月31日，
 
 
2020
 
2019
現金、現金等價物和限制性現金減少
 
$
(66,690
)
 
$
(14,326
)
期初現金、現金等價物和限制性現金
 
100,696

 
38,943

期末現金、現金等價物和限制性現金
 
$
34,006

 
$
24,617


 
 
三個月到3月31日，
 
 
2020
 
2019
補充現金流信息：
 
 
 
 
已付利息
 
$
37,715

 
$
49,545

已繳所得税
 
$
—

 
$
7

 
 
 
 
 
非現金投資活動：
 
 
 
 
出售物業
 
$
13,095

 
$
—

 
 
 
 
 
非現金融資活動：
 
 
 
 
償還與出售的物業有關的按揭票據
 
$
(13,095
)
 
$
—


補充披露現金、現金等價物和限制性現金：
下表對合並資產負債表內報告的現金、現金等價物和限制性現金與現金流量表中所列數額進行了核對：
 
 
截至3月31日，
 
 
2020
 
2019
現金和現金等價物
 
$
29,657

 
$
20,153

限制現金
 
4,349

 
4,464

現金流量表所列現金、現金等價物和限制性現金共計
 
$
34,006

 
$
24,617


所附附註是這些未經審計的精簡合併財務報表的組成部分。

7
目錄
辦公室物業收入信託
精簡合併財務報表附註
(單位：千美元，但每股數據除外)


附註1.複核提出依據
隨附的辦公室物業收益信託及其附屬公司的合併財務報表，即我們或我們的OPI，未經審計。美國公認的會計準則(GAAP)要求的某些信息和披露，對於完整的財務報表，已予濃縮或省略。我們認為，所披露的信息足以使所提供的信息不具有誤導性。然而，所附的合併合併財務報表應與我們的年度報告表10-K中所載的合併財務報表和附註一併閲讀。2019年12月31日，或我們2019年年度報告。管理層認為，所有調整，包括被認為是中期業績公平報表所必需的正常經常性應計項目，都已包括在內。公司與合併子公司之間或其之間的所有公司間交易和餘額都已被取消。我們中期的經營業績不一定表明全年可能預期的結果。
按照公認會計原則編制這些財務報表需要我們作出影響報告數額的估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。精簡的合併財務報表中的重要估計數包括採購價格分配、固定資產的使用壽命和不動產及相關無形資產減值的評估。
附註2.複核最近的會計公告
2016年6月，財務會計準則委員會(FASB)發佈了“會計準則更新”，即ASU，No.2016-13，金融工具-信貸損失(主題326)：信貸損失的計量 金融工具，這要求各實體採用一種新的前瞻性“預期損失”模式，這種模式一般會導致較早地確認信貸損失備抵額。預計信貸損失的計量是基於歷史經驗、當前條件以及影響報告金額可收集性的合理和可支持的預測。我們於2020年1月1日採用改進的回顧性方法通過了ASU 2016-13號。這一標準的實施並沒有對我們精簡的合併財務報表產生重大影響。
附註3.複核加權平均普通股
下表對計算每股基本收益和稀釋收益所使用的加權平均普通股數進行了核對(以千為單位)：
 
 
三個月
 
 
截至3月31日，
 
 
2020
 
2019
加權平均普通股每股基本收益
 
48,095

 
48,031

稀釋證券的效果：未歸屬股份獎勵
 
—

 
15

稀釋每股收益加權平均普通股(1)
 
48,095

 
48,046


(1)
在截至2020年3月31日的三個月內，某些未歸屬的普通股未計入稀釋後每股收益的計算中，因為這樣做會起到反稀釋作用。
附註4.複核房地產性質
截至2020年3月31日，我們的全資物業包括184近似屬性24.9百萬可租平方英尺，總未折舊賬面價值為$3,515,885我們擁有非控制權的所有權三財產總計約0.4百萬可出租平方英尺二我們擁有的未合併的合資企業51%和50%興趣。我們通常根據到期的固定期限合同，以毛租、修改毛租或淨租賃的方式租賃我們的財產。2020和2040。我們的部分租約一般要求我們支付全部或部分物業營運費用，並提供全部或大部分物業管理服務。2020年3月31日，我們進入27租賃0.6百萬加權(按可租平方英尺計算)的平均租賃期限4.8幾年後我們做出了大約$12,930租賃相關費用。
截至2020年3月31日，我們估計與租賃有關的未用債務$57,348. 

8
目錄
辦公室物業收入信託
精簡合併財務報表附註(續)
(單位：千美元，但每股數據除外)

我們定期評估是否發生了可能表明我們長壽資產價值受損的事件或環境變化。如果有跡象表明資產的賬面價值無法收回，我們估計預計的未貼現現金流，以確定是否應確認減值損失。未來的未貼現現金流量淨額是主觀的，部分是基於關於持有期、市場租金和期末資本化率的假設。我們通過比較歷史賬面價值和估計公允價值來確定任何減值損失的數額。我們估計公允價值，通過評估最近的財務業績和預計的現金流量貼現使用標準的行業評估技術。除了考慮上述事件或情況變化的減值外，我們還定期評估我們長壽資產的剩餘壽命。如果我們改變對剩餘生命的估計，我們就會將受影響資產的賬面價值分配給他們修改後的剩餘壽命。
購置活動
在2020年2月，我們收購了一處毗鄰我們在馬裏蘭州波士頓擁有的房產。$11,864，包括$364與購置有關的費用。這一收購被列為資產購置。這筆收購的購買價格分配給土地和建築，數額為：$2,618和$9,246分別。
處置活動
在三結束的幾個月2020年3月31日，我們賣了六組合的屬性0.7百萬可租平方英尺，總銷售價格為$85,363，不包括結賬費用，幷包括償還一張有未清本金餘額的按揭票據。$13,095，年利率為5.9%以及2021年8月的到期日。如下表所示，出售這些房產並不代表單獨或總體上的重大處置，也不代表我們業務的戰略轉變。因此，這些物業的經營結果已包括在我們的綜合收益綜合報表中，直至出售日期為止的持續經營中。
出售日期
 
屬性數
 
位置
 
可租平方英尺
 
毛額
銷售價格(1)
 
房地產銷售收益(虧損)
2020年1月
 
2
 
斯塔福德，弗吉尼亞州
 
64,656
 
$
14,063

 
$
4,704

2020年1月
 
1
 
温莎州
 
97,256
 
7,000

 
314

2020年2月
 
1
 
林肯郡
 
222,717
 
12,000

 
1,176

2020年3月
 
1
 
特倫頓，新澤西州
 
267,025
 
30,100

 
(192
)
2020年3月
 
1
 
費爾法克斯，弗吉尼亞州
 
83,130
 
22,200

 
4,754

 
 
6
 
 
 
734,784
 
$
85,363

 
$
10,756

(1)
總銷售價格等於合同總價，包括任何採購價格調整，但不包括收盤價。
鬆散合資企業
我們自己的利益二擁有三財產。我們根據權益會計方法對這些投資進行核算。截至2020年3月31日和12月31日，2019我們對未合併的合資企業的投資包括：
 
 
 
 
OPI-投資的賬面價值
 
 
 
 
 
 
合資企業
 
OPI所有權
 
3月31日
2020
 
(一九二零九年十二月三十一日)
 
屬性數
 
位置
 
可租平方英尺
繁榮地鐵廣場
 
51%
 
$
22,405

 
$
22,483

 
2
 
費爾法克斯，弗吉尼亞州
 
328,456

西北H街1750號
 
50%
 
17,024

 
17,273

 
1
 
華盛頓特區。
 
115,411

共計
 
 
 
$
39,429

 
$
39,756

 
3
 
 
 
443,867


9
目錄
辦公室物業收入信託
精簡合併財務報表附註(續)
(單位：千美元，但每股數據除外)

下表概述了我們兩家未合併合資企業的抵押貸款債務：
合資企業
 
利率(1)
 
到期日
 
2020年3月31日和2019年12月31日的主要餘額(2)
繁榮地鐵廣場
 
4.09%
 
12/1/2029
 
$
50,000

西北H街1750號
 
3.69%
 
8/1/2024
 
32,000

加權平均數/總數
 
3.93%
 
 
 
$
82,000

(1)
包括標記對市場購買會計的影響。
(2)
反映財產擔保債務的全部餘額，不調整以反映我們不擁有的合資企業的利益。沒有一筆債務是靠我們償還的。
在…2020年3月31日，我們兩家非合併合資企業的總未攤銷基數差異。$7,828主要原因是我們支付的購買這些合資企業權益的金額(包括交易費用)與這些合資企業淨資產的歷史賬面價值之間的差額。這一差額是在相關財產剩餘的使用壽命內攤銷的，由此產生的攤銷費用包括在我們的綜合收益合併簡表中的投資淨損失的權益中。
附註5.複核租賃
收入確認。我們的租約提供基本租金支付，此外，還可能包括可變支付。經營租賃的租金收入，包括指數或以市場為基礎的指數所產生的任何付款，在租賃期限內以直線確認，當時我們已確定，基本上所有租賃付款的可收性是可能的。我們的部分租契可根據租客的選擇選擇延長或終止租契，而租期在釐定時會加以考慮。在某些情況下，如果立法機關或其他籌資當局沒有撥出租户履行租賃義務所需的資金，一些租約賦予租户終止的權利；我們已確定這些租約的固定不可取消租賃期限為租約的全部期限，因為我們認為，根據我們的歷史經驗和我們對單獨租約可能被取消的可能性的評估，提前終止是一種遙遠的意外情況。
我們增加了租金收入，創造了直線收入。$5,583和$6,794最後三個月2020年3月31日分別為2019年和2019年。應收租金，不包括列為待售物業，包括$60,365和$54,837直線式應收租金2020年3月31日和12月31日，2019分別。
我們在衡量我們的租賃應收款時，不包括某些可變付款，包括租賃開始後指數或市場指數的變化所確定的付款、某些租户償還款和其他收入，直到觸發可變付款的具體事件發生為止。這些付款共計$19,746和$23,394為三結束的幾個月2020年3月31日分別為2019年和2019年，其中房客的償還款共計$18,622和$22,124分別。
由於冠狀病毒流行，我們的一些租户要求租金援助。截至二零二零年四月二十八日，我們已批出臨時租金援助金。1,403到18我們的房客2.4%截至2020年3月31日，我們的按年計算的租金收入中，根據一項延期支付計劃，這些租户在大多數情況下有義務支付按下列方式支付的遞延租金12-從2020年9月開始的一個月期間。這些遞延金額並沒有影響我們2020年第一季度的業績。
使用權資產與租賃責任。對於我們是承租人的租賃，我們必須記錄所有期限超過12個月的租賃的使用權、資產和租賃負債。截至2020年3月31日，我們有一在我們是承租人的情況下，符合這些條件的租約將於2021年1月31日到期。我們轉租了一部分的空間，轉租將於2021年1月31日到期。使用權、資產和相關負債的價值，代表了我們作為承租人的租賃安排下的未來義務。$1,660和$1,687分別，截至2020年3月31日，和$2,149和$2,179，截至2019年12月31日。資產使用權和相關租賃負債分別包括在我們精簡的合併資產負債表中的其他資產、淨負債和應付帳款及其他負債中。根據租契而招致的租金開支，扣除分租契收入後，為$446和$434最後三個月2020年3月31日分別為2019年和2019年。

10
目錄
辦公室物業收入信託
精簡合併財務報表附註(續)
(單位：千美元，但每股數據除外)

附註6.複核濃度 
租户濃度 
我們將年度租金收入定義為：根據我們的租賃協議，在測量日期之前，每年從我們的租户那裏獲得的合同基礎租金，加上直線租金調整和估計的經常性費用償還，並不包括租賃價值攤銷。截至2020年3月31日美國政府，10州政府和二其他政府租户加起來大約負責34.6%我們的年度租金收入。截至2019年3月31日美國政府，13州政府和三其他政府租户加起來大約負責35.9%我們的年度租金收入。按年租金收入計算，美國政府是我們最大的房客，並負責大約25.0%和25.8%按年計算的租金收入2020年3月31日和2019分別。
地理濃度 
在…2020年3月31日，我們184全資物業位於34州和哥倫比亞特區。維吉尼亞, 加利福尼亞，哥倫比亞區, 得克薩斯州和馬裏蘭州負責15.2%, 12.1%, 11.0%, 8.2%和6.4%按年計算的租金收入2020年3月31日分別。
附註7.負債
我們的主要債務義務2020年3月31日分別為：(1)$348,000我們的未償還借款$750,000無擔保循環信貸設施；(2)$1,660,000高級無擔保票據未付本金合計；及(3)$245,266按揭債券未償還本金合計。
我們的$750,000循環信貸安排受一項信貸協議或我們的信貸協議所規管，該信貸協議是由機構放款人組成的銀團所擁有的一項功能，在該功能下，最高可供借貸的總金額可增至以下。$1,950,000在某些情況下。
我們的$750,000循環信貸可用於一般商業用途，包括購置。我們的循環信貸工具的到期日是2023年1月31日此外，在我們繳付延期費及符合某些其他條件的情況下，我們可選擇將循環信貸安排的規定到期日延長至二額外的六個月期限。我們可以借入、償還和再借我們的循環信貸安排下的資金，直到到期為止，本金的償還是不到期的。我們必須按libor利率加保險費支付利息。110每年基點2020年3月31日，有關我們循環信貸安排下的未清款項。我們還根據我們的循環信貸機制支付貸款承諾總額的設施費，這是25每年基點2020年3月31日利率保費及設施費用均會根據我們的信貸評級變動而調整。2020年3月31日而2019年12月31日，我們循環信貸安排下的借款年利率則為1.8%和2.7%分別。在循環信貸安排下，貸款的加權平均年利率是2.6%和3.5%為截至2020年3月31日止的三個月和2019分別.2020年3月31日2020年4月30日，我們$348,000和$355,000在我們的循環信貸安排下，分別未獲償還，及$402,000和$395,000分別可在我們的循環信貸安排下借款。
在2020年1月，我們以面值加應計利息贖回了所有資產。$400,000我們的3.60%高級無擔保票據應於2020年到期。因為我們的救贖3.60%高級無擔保債券到期的2020年，我們確認了提前清償債務的損失$61在截至2020年3月31日的三個月內，註銷未攤銷的折扣。
我們的信用協議和高級無擔保票據保證書及其補充條款規定，在發生和繼續發生某些違約事件時，加速支付根據該協議應支付的所有款項，例如，就我們的信貸協議而言，我們的控制權發生變化，其中包括RMR集團有限責任公司(RMR Group LLC)或RMR LLC，不再擔任我們的業務和財產經理。我們的信貸協議和高級無擔保票據背書及其補充文件還載有契約，包括限制我們債務能力的契約，要求我們遵守某些金融契約，如果是我們的信貸協議，則要求我們遵守某些金融契約，限制我們在某些情況下進行發行的能力。我們相信我們遵守了我們的信貸協議和高級無擔保票據契約及其補充條款的條款和條件。2020年3月31日.

11
目錄
辦公室物業收入信託
精簡合併財務報表附註(續)
(單位：千美元，但每股數據除外)

在2020年3月，一物業，我們以溢價加應計利息，以該物業作抵押，以未清本金餘額作抵押。$13,095，年利率為5.9%以及2021年8月的到期日，截至2099年12月31日，在我們的合併資產負債表中，已將其歸類為待出售財產的負債。由於提前償還了這張抵押貸款票據，我們確認了在提前清償債務方面的損失。$508在截至2020年3月31日的三個月內，由於提前還款和註銷未攤銷的債務發行成本。
在二零二零年三月，我們以溢價加應計利息，預付一份按揭票據，其中一項物業的未償還本金餘額為$66,780，年利率為4.0%以及2030年9月的到期日。由於提前償還了這張抵押貸款票據，我們確認了在提前清償債務方面的損失。$2,713在截至2020年3月31日的三個月內，由於預付罰款和註銷未攤銷的折扣。
在二零二零年四月，我們以面值加應計利息，預支一份按揭票據，其中一項物業的未償還本金餘額為$32,677，年利率為5.7%以及2020年7月的到期日。
在…2020年3月31日, 九的合併屬性，其總淨賬面價值為$495,229由抵押債券擔保，本金總額為$245,266。我們的按揭票據是無追索權的，除某些有限的例外情況外，並無任何重要的財務契約。
附註8.複核資產和負債公允價值
我們的金融工具包括現金和現金等價物、限制性現金、應收租金、應收抵押票據、應付帳款、循環信貸設施、高級無擔保票據、應付抵押票據、應付有關人員的款項、其他應計費用和保證金。在…2020年3月31日2019年12月31日，由於金融工具的短期性質或浮動利率，我們的金融工具的公允價值在我們的合併財務報表中接近其賬面價值，但以下情況除外：
 
 
截至2020年3月31日
 
截至2019年12月31日
金融工具
 
承載價值(1)
 
公允價值
 
承載價值(1)
 
公允價值
高級無擔保債券，利率3.60%，應於2020年到期
 
$
—

 
$
—

 
$
399,934

 
$
400,048

高級無擔保債券，利率4.00%，應於2022年到期
 
297,887

 
294,464

 
297,657

 
306,096

高級無擔保債券，利率4.15%，應於2022年到期
 
298,059

 
292,616

 
297,795

 
307,221

高級無擔保債券，利率4.25%，應於2024年到期
 
340,588

 
337,227

 
340,018

 
364,602

高級無擔保債券，利率4.50%，應於2025年到期
 
381,987

 
361,020

 
381,055

 
419,578

高級無擔保債券，利率5.875%，應於2046年到期
 
301,007

 
248,000

 
300,920

 
322,028

應付按揭票據(2)
 
244,252

 
254,619

 
323,074

 
331,675

共計
 
$
1,863,780


$
1,787,946


$
2,340,453

 
$
2,451,248


(1)
包括未攤銷的債務溢價、折扣和發行成本$41,486和$45,756截至2020年3月31日和2019年12月31日。
(2)
截至2019年12月31日的餘額包括一張抵押票據，賬面價值為$13,128未攤銷發行成本淨額$38在我們的合併資產負債表中，按待出售物業的負債分類。這張抵押票據由弗吉尼亞州費爾法克斯市的一處房產擔保，該房產於2020年3月售出。抵押貸款票據在結賬時還了款。
我們估計了我們的高級無擔保票據的公允價值(2046年到期的高級無擔保票據除外)，使用平均出價和要求價格(在GAAP下公允價值層次中定義的二級輸入)到測量日期。我們根據納斯達克股票市場LLC或納斯達克的收盤價(GAAP下的公允價值等級中定義的一級輸入)在計量日期時估算了我們到期的2046年高級無擔保票據的公允價值。我們使用貼現現金流量分析和當前市場利率(GAAP下公允價值層次中定義的三級投入)估算了我們的抵押貸款票據的公允價值，因為第三級投入是不可觀測的，因此我們的估計公允價值可能與實際公允價值大不相同。

12
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辦公室物業收入信託
精簡合併財務報表附註(續)
(單位：千美元，但每股數據除外)

附註9.股東權益
股票購買
在2020年1月9日和3月13日，我們購買了410和602我們的普通股，價值分別為$32.89和$22.65這些日子裏，RMR有限責任公司的某些前官員和僱員分別以每股收盤價作為我們在納斯達克的普通股的收盤價，以履行與授予我們普通股的裁決有關的預扣税和支付義務。
分佈
在三個月內結束2020年3月31日，我們宣佈並定期向普通股股東支付季度分配，詳情如下：
申報日期
 
記錄日期
 
支付日期
 
普通股分配
 
總分佈
(二零二零年一月十六日)
 
(二零二零年一月二十七日)
 
2020年2月20日
 
$
0.55

 
$
26,511

在……上面2020年4月2日，我們宣佈定期每季度向普通股東分發記錄2020年4月13日的$0.55每股，或大約$26,500。我們希望在或大約的時候支付這個分發費。2020年5月21日.
注10.與RMR有限責任公司簽訂的商業和財產管理協議
我們有不僱員們。我們經營業務所需的人員和各種服務由RMR有限責任公司提供給我們。我們有二與RMR有限責任公司簽訂的向我們提供管理服務的協議：(1)業務管理協議，涉及我們的一般業務；(2)物業管理協議，涉及我們的財產級業務。
根據我們與RMR有限責任公司的業務管理協議，我們承認$4,699和$5,722為.截至2020年3月31日止的三個月和2019分別。根據我們在業務管理協議中定義的普通股總收益，2020年3月31日和2019年，我們確認的淨業務管理費中不包括估計的獎勵費用。截至2020年3月31日止的三個月或2019年。2020年年度激勵費用的實際數額，如果有的話，將根據我們的業務管理協議中確定的普通股總收益計算，在2020年12月31日終了的三年期間內支付，並將於2021年支付。我們做了不t為截至2019年12月31日的年度向RMR有限責任公司支付一筆獎勵費。我們將一般的企業管理費和行政費用包括在我們的綜合收入彙總報表中。亞細亞
根據我們與RMR有限責任公司的物業管理協議，我們確認了總淨財產管理費和建築監理費。$5,064和$5,449為截至2020年3月31日止的三個月和2019分別。這些數額包括在其他業務費用中，或在我們精簡的合併財務報表中酌情資本化。
我們通常負責我們所有的運營費用，包括由RMR有限責任公司代表我們承擔或安排的某些費用。我們一般不負責支付RMR LLC為向我們提供管理服務而發生的僱用、辦公室或行政費用，除非RMR LLC的僱員被指定專門或部分在我們的財產上工作，我們分擔RMR LLC集中會計人員的工資、福利和其他相關費用，我們分擔RMR LLC提供我們內部審計職能的費用，以及其他商定的費用。我們的物業水平營運開支一般包括向租客收取的租金，包括物業管理有限責任公司所支付的某些薪金及有關費用。我們償還了RMR有限責任公司$5,991和$6,624的費用和費用截至2020年3月31日止的三個月和2019分別。我們將這些數額包括在其他業務費用以及適用的一般和行政費用中，列入我們的綜合收入綜合簡表。
附註11.關聯人交易
我們與RMR LLC、RMR Group Inc.或RMR Inc.以及其他與其相關的公司，包括RMR LLC或其子公司提供管理服務的其他公司有關係和持續的交易。

13
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辦公室物業收入信託
精簡合併財務報表附註(續)
(單位：千美元，但每股數據除外)

其中有些有受託人、董事或高級人員，他們亦是我們的受託人或高級人員。RMR有限責任公司是RMR公司的多數股權子公司。我們的董事會主席和我們的董事總經理Adam Portnoy是ABP信託公司的唯一受託人、高級官員和控股股東，該信託公司是RMR公司的控股股東，是RMR公司的董事總經理、總裁和首席執行官。和RMR有限責任公司的一名官員和僱員。我們的另一位董事總經理兼總裁兼首席執行官大衞·布萊克曼(David Blackman)也是RMR LLC的執行幹事，我們的其他官員也是RMR LLC的一名官員和僱員。我們的一些獨立董事也擔任其他上市公司的獨立受託人或獨立董事，RMR有限責任公司或其子公司為其提供管理服務。AdamPortnoy擔任其中幾家上市公司的董事會或董事會主席，並擔任這些上市公司的董事總經理或董事總經理。RMR有限責任公司的其他高級人員，包括Blackman先生和我們的某些其他高級人員，擔任其中某些公司的董事總經理或高級官員。
我們的經理，RMR有限責任公司。我們有二與RMR有限責任公司簽訂協議，為我們提供管理服務。有關我們與RMR有限責任公司的管理協議的更多信息，見注10。
與RMR有限責任公司的租約。我們為RMR有限責任公司的財產管理辦公室在我們的某些物業中租賃辦公空間。根據我們與RMR有限責任公司的租賃協議，我們確認從RMR有限責任公司獲得的租金收入用於租賃的辦公空間。$280和$279為截至2020年3月31日止的三個月和2019分別。
附屬保險公司。直到它於2020年2月13日解散，我們，ABP信託和五RMR有限責任公司向其他公司提供同等數量的AIC管理服務。我們和其他AIC股東歷史上參與了一個由AIC安排和保險或再保險的聯合財產保險計劃。該計劃下的保單已於2019年6月30日到期，我們和其他AIC股東選擇不延長AIC財產保險計劃；我們已與無關的第三方保險供應商購買了獨立財產保險。
截至2020年3月31日2019年12月31日，我們在AIC的投資賬面價值為$298。這些數額包括在其他資產中，包括在我們精簡的合併資產負債表中。我們做了不在截至2020年3月31日的3個月內，不確認與我們在AIC投資相關的任何收入和確認的收益$404在截至2019年3月31日的三個月內，這一數字在我們的綜合收益合併報表中作為投資淨虧損的權益列報。我們在2019年期間的其他綜合虧損包括我們在AIC持有的固定收益證券的未實現收益(損失)中與我們對AIC的投資有關的部分。
有關這些關係和其他相關人員交易的更多信息，請參閲我們的2019年年度報告。

14
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項目2.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析
以下資料應與本季度報告第一部分第1項所列的精簡合併財務報表和所附附註一併閲讀，即表10-Q和我們的2019年年度報告。
概覽(單位：千美元，除每股和每平方英尺數據外)
我們是一個房地產投資信託，或REIT，根據馬裏蘭法律組織。截至2020年3月31日，我們的全資物業包括184財產和我們在三項財產中的非控制權所有權40萬我們擁有51%和50%的權益，通過兩家未合併的合資企業出租平方英尺。截至2020年3月31日，我們的房產位於34州和哥倫比亞特區2 490萬可出租的平方英尺。截至2020年3月31日，我們的房產被出租給359不同的租户，剩餘租賃期限加權平均數(根據年化租金收入計算)約為5.6好幾年了。美國政府是我們最大的租户，大約代表25.0%按年計算的租金收入2020年3月31日。此處使用的年度租金收入一詞定義為根據我們的租賃協議向我們的租户支付的年度合同基礎租金。2020年3月31日，加上直線租金調整和估計的經常性費用償還我們，不包括租賃價值攤銷。
COVID-19大流行
2020年3月，世界衞生組織宣佈冠狀病毒的爆發為大流行，美國衞生和公共服務部長宣佈美國出現公共衞生緊急情況，許多州和市宣佈公共衞生緊急情況。冠狀病毒繼續在美國和世界各地傳播。為了遏制和減緩冠狀病毒的傳播，政府作出了各種反應，對包括美國經濟在內的全球經濟產生了負面影響，並繼續產生負面影響。因此，大多數市場觀察人士認為，全球經濟將陷入衰退。我們的業務重點是租賃辦公空間主要是單一租户和那些具有高信用質量的特點，如政府實體。雖然在截至2020年3月31日的三個月內，冠狀病毒大流行並沒有對我們的業務造成重大影響，但我們已收到一些租户要求提供租金援助的請求。截至二零二零年四月二十八日，我們已批出臨時租金援助金一千四百零三元予十八名租户，他們佔截至二零二零年三月三十一日按年計算租金收入的百分之二點四。在大多數情況下，這種援助需要推遲一個月的租金，直到2020年9月，屆時推遲的租金將開始在12個月內支付。
我們正在密切監測冠狀病毒大流行對我們業務各個方面的影響，包括：
•
我們的租户和他們能夠承受目前的經濟狀況，並繼續支付我們的租金；
•
我們的業務、流動資金和資金需求及資源；
•
進行財務建模和敏感性分析；
•
與我們的租户和其他主要成員和利益攸關方積極溝通，以幫助評估市場條件、機會、最佳做法和減輕風險和潛在不利影響；
•
監測我們租賃財產的適用州和市及其對冠狀病毒流行和經濟放緩的反應，包括預算影響；以及
•
在法律顧問和其他專家的協助下，監測可能的政府救濟資金來源和可能提供給我們或我們的租户的其他方案，使我們和他們能夠在目前的經濟條件下運作，並提高我們的租户支付租金的能力。
我們相信，我們目前的財政資源、我們的投資組合的特點，包括我們的租户基礎在地理上和工業上的多樣性，以及我們租户的財政實力和資源，將使我們能夠抵禦冠狀病毒的流行，並可能為我們提供戰略性地部署我們的資本的機會。截至2020年4月30日，我們有：
•
$395,000在我們的循環信貸設施下的可用性；
•
截至2022年的債務期限僅約為40，000美元；以及
•
截至2020年3月31日，我們年化租金收入的62.2%來自投資級租户(見下文)。

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我們沒有任何員工，我們經營業務所需的人員和服務是由RMR LLC根據我們與RMR LLC的業務和財產管理協議提供給我們的。RMR LLC在其公司總部及其區域辦事處實施了強化清潔協議和社會距離指導方針，並實施了業務連續性計劃，以確保RMR LLC員工保持安全，並能夠支持我們和其他由RMR LLC管理的公司，包括提供適當的信息技術，如筆記本電腦、智能電話、計算機應用程序、信息技術安全應用程序和技術支持。
關於我們的財產，RMR有限責任公司實施了強化的清潔協議，並已採取措施，減少人們聚集在一起和彼此接近的可能性，以減少傳播冠狀病毒感染的可能性。這些議定書和措施包括：
•
注重對公共區域和衞生間的高觸點進行消毒；
•
關閉某些建築設施；以及
•
謹慎管理租户工作訂單的執行或延期，以限制RMR有限責任公司員工和租户在我們的財產上的互動。
所有RMRLLC財產管理和工程人員都接受過關於冠狀病毒預防程序的培訓。隨着全國各州和地方社區紛紛下單，RMR有限責任公司通過以下方式努力降低和優化我們財產的運營成本：
•
推遲非緊急工作；
•
實施照明和暖通空調系統的節能協議；
•
減少不必要的樓宇服務及人手；及
•
減少垃圾清除的頻率。
RMR LLC的物業管理團隊也制定了業務連續性計劃，以確保我們物業的運營穩定。RMR LLC已暫停所有非必需的工作旅行，其地區領導人員不允許同時在同一地點工作，RMR LLC要求在我們物業工作的員工使用個人防護設備，並向這些個人提供業務連續性獎金。
圍繞冠狀病毒大流行存在着廣泛的不確定性。這些不確定性除其他外包括：
•
經濟影響的持續時間和嚴重程度；
•
任何經濟復甦的力度和可持續性；
•
政府和其他市場參與者在冠狀病毒大流行消退時如何監督和開展經濟活動的時間和程序，例如哪些持續的限制和保護措施可以保留或增加，哪些限制和保護措施可以取消或減少，以促進美國經濟活動的恢復；以及
•
在恢復更正常水平的經濟活動之後，美國或其他國家是否經歷了“第二波”的冠狀病毒感染爆發，如果是的話，則是政府、企業和公眾對這些事件的反應。
由於這些不確定因素，我們無法確定對我們和租客及其他利益相關者的業務、業務、財務業績和財務狀況的最終影響。關於我們和我們公司與冠狀病毒大流行有關的進一步信息和風險，見本季度報告表10-Q中的第二部分，第1A項“風險因素”。

16
目錄



財產業務
除非另有説明，本節提供的數據不包括兩家未合併合資企業擁有的三項財產，其中我們擁有51%和50%的權益。有關我們兩家未合併合資企業的更多信息，請參見本季度報告第一部分第1項所載“精簡合併財務報表説明”附註10-Q。
截至2020年3月31日, 91.5%與之相比，我們的可租房面積是租來的89.6%我們的可租平方英尺2019年3月31日.我們物業的入住率數據2020年3月31日和2019如下(千平方英尺)：
 
 
所有性質(1)
 
可比性質(2)
 
 
三月三十一日，
 
三月三十一日，
 
 
2020
 
2019
 
2020
 
2019
總資產(3)
 
184

 
212

 
182

 
182

總可租面積(4)
 
24,906

 
30,134

 
24,619

 
24,711

租賃百分比(5)
 
91.5
%
 
89.6
%
 
92.6
%
 
93.2
%

(1)
基於我們擁有的財產2020年3月31日和2019分別。
(2)
根據我們自2019年1月1日以來持續擁有的物業；不包括被歸類為待售的物業和正在進行重大重建的物業(如果有的話)，以及由兩家未合併的合資企業擁有的3套物業，其中我們擁有51%和50%的權益。
(3)
包括一個可租賃的地塊2020年3月31日以及截至2019年3月31日的兩塊可租地塊。
(4)
當為租户重新測量或重新配置空間時，可能會發生更改。
(5)
租出的百分比包括：(1)根據我們的租賃協議為租户提供的出租空間(如果有的話)，以及(Ii)租出的、但在計量日未被佔用或正在由租户(如果有的話)提供轉租的空間。
我們的物業每平方呎的平均有效租金三結束的幾個月2020年3月31日和2019如下：
 
 
三個月到3月31日，
 
 
2020
 
2019
每平方英尺平均有效租金(1):
 
 
 
 
所有屬性(2)
 
$
26.03

 
$
25.96

可比較屬性(3)
 
$
26.09

 
$
26.09


(1)
每平方英尺的平均有效租金率是指在規定期間內按年計算的租金總收入，除以規定期間租賃的平均可租平方英尺。
(2)
基於我們擁有的財產2020年3月31日和2019分別。
(3)
根據我們自2019年1月1日以來持續擁有的物業，不包括被歸類為待售的物業和正在進行重大重建的物業(如果有的話)，以及由兩家未合併的合資企業擁有的3套物業，其中我們擁有51%和50%的權益。
在三結束的幾個月2020年3月31日，我們的物業租賃和出租的可租面積的變化如下(單位：千平方英尺)： 
 
 
截至2020年3月31日止的三個月
 
 
租賃
 
可供租賃
 
共計
期初
 
23,761

 
1,965

 
25,726

因下列原因而發生的變化：
 


 


 
 

購置財產
 
—

 
13

 
13

財產處置
 
(693
)
 
(42
)
 
(735
)
租約到期
 
(868
)
 
868

 
—

租賃延期(1)
 
508

 
(508
)
 
—

新租約(1)
 
81

 
(81
)
 
—

重測(2)
 
—

 
(98
)
 
(98
)
期末
 
22,789

 
2,117

 
24,906


(1)
根據在三結束的幾個月2020年3月31日.
(2)
當重新測量或為租户重新配置空間時，可出租的平方英尺會發生變化。

17
目錄



年內，我們物業的租約總額約為90萬平方尺(約合90萬平方米)。三結束的幾個月2020年3月31日.在三結束的幾個月2020年3月31日，我們簽訂的租約總額約為60萬可租平方英尺，包括約續訂的租約50萬可租面積及新租約10萬可租平方英尺。加權(按可租平方英尺計算)平均租金為4.1%年內簽訂的新租約及續期租契的加權(按可租平方尺計算)平均租期三結束的幾個月2020年3月31日曾.4.8好幾年了。
在三結束的幾個月2020年3月31日在我們的財產租賃空間方面，為開支所作的承諾，例如房客改良和租賃費用如下(單位：千平方英尺)：
 
 
截至2020年3月31日止的三個月
 
 
新租約
 
續約
 
共計
出租面積
 
81

 
508

 
589

租户租賃費用和特許權承諾(1) 
 
$
6,160

 
$
6,770

 
$
12,930

租户租賃費用和每可出租平方英尺的特許權承諾(1)
 
$
75.98

 
$
13.32

 
$
21.94

加權(按平方英尺計)平均租賃期限(年數)
 
10.8

 
3.8

 
4.8

每年每可租平方英尺租賃費用和特許權承諾總額(1)
 
$
7.04

 
$
3.49

 
$
4.60

(1)
包括為租賃支出和租讓所作的承付款，如房客改進、租賃佣金、房客償還和免費租金。
在三結束的幾個月2020年3月31日新租契及租約續期的每平方呎實際租金率的變動，已於三結束的幾個月2020年3月31日，與以前對同一空間(不包括購置的空置空間)的每平方英尺有效租金相比，如下(以千平方英尺為單位)：
 
 
截至2020年3月31日止的三個月
 
 
每平方呎舊式有效租金(1)
 
每平方呎新有效租金(1)
 
可租平方尺
新租約
 
$
28.13

 
$
26.95

 
100

租賃延期
 
$
39.71

 
$
40.92

 
568

租賃活動共計
 
$
37.98

 
$
38.83

 
668

(1)
有效租金率包括根據我們的租賃協議向我們的租户提供的合同基礎租金，加上直線租金調整和對我們的估計費用償還，不包括租賃價值攤銷。
在三結束的幾個月2020年3月31日和2019在我們物業的資本額，包括租客改善、租賃費用、樓宇改善及發展及重建活動，詳情如下：
 
 
三個月到3月31日，
 
 
2020
 
2019
租户改進(1)
 
$
2,967

 
$
4,912

租賃費用(2)
 
4,146

 
7,325

建築物改進(3)
 
9,230

 
4,308

經常性資本支出
 
16,343

 
16,545

發展、重建及其他活動(4)
 
3,161

 
226

資本支出總額
 
$
19,504

 
$
16,771

(1)
租户改善包括用於改善租户空間的資本支出，或直接支付給租户以改善其空間的數額。
(2)
租賃費用包括與租賃有關的費用，如經紀佣金和其他租户優惠。
(3)
房舍改進一般包括更換過時建築部件的支出和延長現有資產使用壽命的支出。
(4)
發展、重建和其他活動一般包括重新安置財產或產生新收入來源的資本支出項目。
截至2020年3月31日，我們估計與租賃有關的未用債務$57,348.
截至2020年3月31日我們的房產租賃總額約為110萬平方英尺，預計將於2020年12月31日到期。截至2020年4月30日，租約總額約20萬英鎊的租户

18
目錄



原定於2020年12月31日到期的可租平方英尺已通知我們，他們不打算在租約到期時續約，我們也無法確定其他租户是否可以在租約期滿後續約。由於冠狀病毒流行和當前的經濟影響，租賃活動在2020年第二季度已經放緩，我們預計，在市場狀況好轉之前，租賃活動可能會繼續放緩。不過，我們也相信，這些條件可能會導致我們的整體租户留用水平上升。現時的市場情況，以及政府和其他租户在我們談判和簽訂租約或租約續期時的需要，一般會決定我們物業的租金和租出空間的需求，而市場情況和租户的需要，是我們無法控制的。每當我們為我們的物業延長、續期或簽訂新租契時，我們都會尋求相等於或高於歷史租金的租金；不過，我們維持或增加現有物業租金的能力，在很大程度上取決於市場情況，而這些情況是我們無法控制的。我們無法確定我們正在就續約或我們可能簽訂的任何新租約或續約進行的談判所產生的租金費率；此外，我們可能在租約到期或提前終止時，由於空缺而使我們的租金收入大幅度下降。
截至2020年3月31日，按年計算的租約期限如下(單位：千平方英尺)：
年(1)
 
到期租約數目
 
租賃
平方尺(2)
 
佔總數的百分比
 
累計百分比
 
年度租金收入到期
 
佔總數的百分比
 
累計百分比
2020
 
56

 
1,083

 
4.8
%
 
4.8
%
 
$
27,541

 
4.7
%
 
4.7
%
2021
 
58

 
2,050

 
9.0
%
 
13.8
%
 
58,503

 
10.1
%
 
14.8
%
2022
 
79

 
2,147

 
9.4
%
 
23.2
%
 
60,941

 
10.5
%
 
25.3
%
2023
 
63

 
2,528

 
11.1
%
 
34.3
%
 
68,662

 
11.8
%
 
37.1
%
2024
 
54

 
3,674

 
16.1
%
 
50.4
%
 
97,273

 
16.7
%
 
53.8
%
2025
 
49

 
2,018

 
8.9
%
 
59.3
%
 
43,531

 
7.5
%
 
61.3
%
2026
 
29

 
1,710

 
7.5
%
 
66.8
%
 
45,728

 
7.9
%
 
69.2
%
2027
 
28

 
1,855

 
8.1
%
 
74.9
%
 
46,984

 
8.1
%
 
77.3
%
2028
 
12

 
872

 
3.8
%
 
78.7
%
 
25,568

 
4.4
%
 
81.7
%
2029年及其後
 
46

 
4,851

 
21.3
%
 
100.0
%
 
106,992

 
18.3
%
 
100.0
%
共計
 
474

 
22,788

 
100.0
%
 
 
 
$
581,723

 
100.0
%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
加權平均剩餘租賃期限(以年份為單位)
 
5.9
 
 
 
 
 
5.6
 
 
 
 

(1)
租約期滿的年份根據現行合同條款。我們的部分租約容許租户在租約期滿前遷出租出的樓宇，而無須負多少或無須承擔任何法律責任。截至2020年3月31日，約佔11.0%我們可出租的平方英尺，並負責大約7.9%按年計算的租金收入2020年3月31日現時有可行使的權利，在訂明的租約期滿前終止其租約。還有，在2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, 2027, 2028, 2030和2035，提前終止合同的權利可由其他租户行使，這些租户目前大約佔用更多的房客。3.2%, 1.3%, 2.3%, 0.7%, 1.0%, 2.2%, 1.0%, 0.5%, 1.1%, 0.1%和0.1%我們的可租房面積，並貢獻了大約一個額外的4.0%, 1.4%, 2.4%, 0.9%, 1.6%, 3.8%, 1.3%, 0.7%, 1.2%, 0.2%和0.1%按年計算的租金收入2020年3月31日。此外，截至2020年3月31日，根據與.有關的租約13在我們的租户中，如果他們各自的立法機關或其他撥款當局在各自的年度預算中沒有適當的租金數額，這些租户有權終止其租約。這些13租户約佔5.2%我們的可租平方英尺，並貢獻了大約5.5%按年計算的租金收入2020年3月31日.
(2)
租出的平方尺是根據現有的租約而租出的。2020年3月31日，幷包括(I)根據我們的租契協議(如有的話)為租客提供的空間，及(Ii)租出但租客並無佔用或正由租客提供分租的空間(如有的話)。在重新量度或重新配置空間以供新租客時，面積會有所改變。
一般情況下，我們會在單租户物業的租約期滿時，尋求續期或續期。由於這些物業的很多租户都是投資物業，而其中很多物業似乎對租户的業務具有策略性的重要性，我們相信這些租户很可能會在租約期滿前續期或續期。如果我們不能延長或延長我們的租約，轉租這些物業可能會耗費時間和費用。
我們認為，目前的政府預算方法、支出優先次序以及現任美國總統政府對政府就業規模和範圍的看法，導致政府就業人數減少。此外，過去六年來，政府租户減少了每名僱員的空間利用率，並將政府租户合併為現有的政府擁有物業。這項活動減少了對政府租用空間的需求。我們的歷史經驗是，我們所擁有的大部分租給政府租客的物業，是政府租客經常續租，以避免可能引致成本及混亂的情況。

19
目錄



轉移他們的行動。然而，降低空間利用率的努力可能會導致我們的租户根據我們的租約行使提前終止的權利，在我們的租約期滿後遷出我們的財產以便重新安置，或者將他們的租約延長到比他們目前佔用的空間更少的地方。此外，我們的政府租户希望重整租出的辦公空間，以減低每名僱員的使用率，這可能需要我們花大量金錢改善租客，而租客搬遷的情況比我們以往的經驗更為普遍，因為政府租户要減少其空間使用率，便須對現時租出的地方作出重大調整。政府機構預算和實施搬遷、合併和重新配置的資金方面日益增加的不確定性，導致我國一些政府租户推遲作出決定，並依賴短期租約延期；然而，最近在冠狀病毒大流行爆發之前開展的活動表明，政府已開始改變其租賃戰略，將長期租約納入其中，並在某些情況下積極探索延長10至20年租賃期限。我們相信政府租户空間的減少，以及將政府租户合併為政府擁有的物業，已大致完成，但這些活動可能會影響我們一段時間的將來。還可能由於冠狀病毒流行，政府租户可能設法提高空間利用率，以便為僱員提供更大的身體距離。鑑於冠狀病毒大流行及其經濟影響及其後果的重大不確定性，我們無法合理預測市場狀況或政府環境變化的財政影響。, 包括由於冠狀病毒的流行，我們今後的財政結果將是如此。
截至2020年3月31日，我們導出24.3%我們的年度租金收入，我們的房產位於華盛頓特區的市場，其中包括華盛頓特區，北弗吉尼亞和馬裏蘭郊區。這方面的經濟情況下降，包括冠狀病毒流行所致，可能導致租户減少對我們物業的需求，或減低租客在租約期滿或終止、續期或商討新條款時願意繳付的租金。此外，近年來，美國政府在首都華盛頓特區市場對新租賃空間的需求有所減少，這可能增加對政府租户的競爭，並對我們在租約期滿時保留政府租户的能力產生不利影響。
我們的經理，RMR有限責任公司，為我們使用了一個租户審查程序。RMR有限責任公司根據各種適用的信貸標準對租户進行個人評估。一般來説，根據事實和情況，RMR有限責任公司根據租户提供的有關租户的信息以及在某些情況下從第三方渠道公開獲得或獲得的信息來評估租户的信譽。RMR LLC還經常使用第三方服務來監測我們現有租户的實際和隱含的信用評級。我們認為投資級租户包括：(A)投資等級較高的租户；(B)具有投資評級的母公司的準租户，保證租户的租賃義務；和(或)(C)擁有投資等級評級的母公司而不保證租户的租賃義務的準租户。截至2020年3月31日，租户貢獻52.6%在年度租金收入中，投資等級為評級(或其付款義務由投資等級等級的母公司擔保)，租户繳納額外費用。9.6%在年度租金收入中，有投資等級的母公司的子公司(儘管這些母公司不負責支付租金)。


20
目錄



截至2020年3月31日佔每年租金收入總額1%或以上的租户如下：
 
租客
 
信用評級
 
年度租金收入
 
佔年度租金收入總額的百分比
1

美國政府
 
投資等級
 
$
145,675

 
25.0
%
2

書名/作者聲明：by J.
 
未評級
 
19,199

 
3.3
%
3

加州
 
投資等級
 
19,125

 
3.3
%
4

美國銀行公司
 
投資等級
 
16,467

 
2.8
%
5

韋斯特洛克公司
 
投資等級
 
12,864

 
2.2
%
6

F5網絡公司
 
未評級
 
12,777

 
2.2
%
7

CareFirst公司
 
非投資等級
 
11,684

 
2.0
%
8

諾思羅普格魯曼公司
 
投資等級
 
11,320

 
1.9
%
9

泰森食品公司
 
投資等級
 
11,011

 
1.9
%
10

彩色SA
 
非投資等級
 
10,034

 
1.7
%
11

馬薩諸塞州聯邦
 
投資等級
 
9,769

 
1.7
%
12

微聚焦國際有限公司
 
非投資等級
 
8,710

 
1.5
%
13

CommScope控股公司
 
非投資等級
 
8,097

 
1.4
%
14

格魯吉亞州
 
投資等級
 
7,173

 
1.2
%
15

PNC銀行
 
投資等級
 
6,902

 
1.2
%
16

ServiceNow公司
 
未評級
 
6,481

 
1.1
%
17

Allstate保險公司
 
投資等級
 
6,472

 
1.1
%
18

羅盤羣
 
投資等級
 
6,398

 
1.1
%
19

自動數據處理公司
 
投資等級
 
6,047

 
1.0
%
20

丘奇與德懷特公司
 
投資等級
 
6,019

 
1.0
%
21

定製品牌公司
 
非投資等級
 
5,898

 
1.0
%
 
共計
 
 
 
$
348,122

 
59.6
%
購置活動
在截至2020年3月31日止的三個月，我們以美元收購了一處毗鄰我們在馬裏蘭州波士頓擁有的房產。11,500，不包括購置相關費用。
有關我們的收購活動的更多信息，請參見本季度報告第一部分第1項所載“精簡合併財務報表説明”注4，表10-Q。
處置活動
在截至2020年3月31日止的三個月，我們賣了六組合的屬性0.7百萬平方英尺，總售價為$85,363，包括償還一張本金餘額為13，095元的按揭票據，年利率為5.9%，到期日為2021年8月，作為我們資本循環計劃的一部分。通過我們的資本回收計劃，我們尋求不時有選擇地出售某些房產，為未來的收購提供資金，並保持與我們目前的投資等級評級相一致的槓桿作用，其目標是(1)通過降低我們資產的平均年限、延長我們租賃的加權平均租賃期限和增加保留租户的可能性，以及(2)增加對股東的分配，從而改善我們投資組合的資產質量。鑑於目前圍繞冠狀病毒大流行的經濟狀況，我們正在認真考慮我們的資本分配戰略，並相信我們完全有能力在2020年期間機會主義地部署資本。
我們目前正在銷售。四近似屬性0.2百萬平方英尺。我們不能確定我們是否會以超過其賬面價值的價格出售這些房產。
有關我們的處置活動的更多信息，請參閲本季度報告第一部分第1項所載“精簡綜合財務報表説明”附註4(表10-Q)。

21
目錄



籌資活動
在2020年1月，我們以面值加應計利息的方式贖回了2020年到期的3.60%高級無擔保票據中的所有40萬美元，這些票據使用的是手頭現金、出售財產和根據我們的循環信貸機制借款所得的收益。
在2020年3月，就出售一項物業而言，我們以溢價加應累算利息，預繳了一份按揭票據，未付本金餘額為13，095元，年利率為5.9%，而到期日為2021年8月。截至2099年12月31日，該債券已歸入我們精簡的綜合資產負債表內待售物業的負債類別。
在2020年3月，我們以溢價加應計利息，預付了一張抵押債券，其中一套房產的未償本金餘額為66，780美元，年利率為4.0%，到期日為2030年9月，使用手頭現金，並根據我們的循環信貸機制借款。
在2020年4月，我們以面值加應計利息的方式預付了一張抵押債券，該票據由一處房產擔保，未清本金餘額為32，677美元，年利率為5.7%，2020年7月到期，使用手頭現金並根據我們的循環信貸貸款借款。
段信息
我們經營一個業務部門：房地產所有權。

22
目錄



行動結果 (單位：千元，每股除外)
 
三個月結束2020年3月31日，與截止的三個月相比2019年3月31日
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
無與倫比
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
屬性結果
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
可比較的準屬性結果(1)
 
三個月結束
 
合併成果
 
 
三個月到3月31日，
 
三月三十一日，
 
三個月到3月31日，
 
 
 
 
 
 
$
 
%  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
$
 
%  
 
 
2020
 
2019
 
變化
 
變化
 
2020
 
2019
 
2020
 
2019
 
變化
 
變化
租金收入
 
$
147,512

 
$
148,595

 
$
(1,083
)
 
(0.7
%)
 
$
2,373

 
$
26,182

 
$
149,885

 
$
174,777

 
$
(24,892
)
 
(14.2
%)
業務費用：
 
 

 
 

 
 
 
 

 
 

 
 

 
 

 
 

 
 

 
 

房地產税
 
16,166

 
16,027

 
139

 
0.9
%
 
641

 
2,365

 
16,807

 
18,392

 
(1,585
)
 
(8.6
%)
公用事業費用
 
6,875

 
7,715

 
(840
)
 
(10.9
%)
 
137

 
1,666

 
7,012

 
9,381

 
(2,369
)
 
(25.3
%)
其他業務費用
 
25,106

 
25,386

 
(280
)
 
(1.1
%)
 
774

 
4,750

 
25,880

 
30,136

 
(4,256
)
 
(14.1
%)
業務費用共計
 
48,147

 
49,128

 
(981
)
 
(2.0
%)
 
1,552

 
8,781

 
49,699

 
57,909

 
(8,210
)
 
(14.2
%)
財產淨營業收入(2)
 
$
99,365

 
$
99,467

 
$
(102
)
 
(0.1
%)
 
$
821

 
$
17,401

 
100,186

 
116,868

 
(16,682
)
 
(14.3
%)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
其他費用：
 
 

 
 

 
 
 
 

 
 

 
 

 
 

 
 

 
 
 
 

折舊和攤銷
 
62,943

 
77,521

 
(14,578
)
 
(18.8
%)
不動產減值損失
 
—

 
3,204

 
(3,204
)
 
N/m

購置和交易相關費用
 
—

 
584

 
(584
)
 
N/m

一般和行政
 
7,109

 
8,723

 
(1,614
)
 
(18.5
%)
其他費用共計
 
70,052

 
90,032

 
(19,980
)
 
(22.2
%)
出售不動產的收益
 
10,756

 
22,092

 
(11,336
)
 
(51.3
%)
股息收入
 
—

 
980

 
(980
)
 
N/m

權益證券收益
 
—

 
22,128

 
(22,128
)
 
N/m

利息和其他收入
 
706

 
248

 
458

 
184.7
%
利息費用
 
(27,159
)
 
(37,133
)
 
9,974

 
(26.9
%)
債務提前清償的損失
 
(3,282
)
 
(414
)
 
(2,868
)
 
N/m

所得税前收入、費用和投資淨損失中的權益
 
11,155

 
34,737

 
(23,582
)
 
(67.9
%)
所得税費用
 
(39
)
 
(483
)
 
444

 
(91.9
%)
投資淨損失中的權益
 
(276
)
 
(235
)
 
(41
)
 
17.4
%
淨收益
 
$
10,840

 
$
34,019

 
$
(23,179
)
 
(68.1
%)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
加權平均流通股(基本)
 
48,095

 
48,031

 
64

 
0.1
%
加權平均流通股(稀釋)
 
48,095

 
48,046

 
49

 
0.1
%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
普通股金額(基本和稀釋)：
 
 

 
 

 
 

 
 

淨收益
 
$
0.23

 
$
0.71

 
$
(0.48
)
 
(67.6
%)

N/m-無意義
(1)
可比較的屬性包括182我們擁有的財產2020年3月31日而自2019年1月1日起，我們一直擁有這些物業，但不包括已出售的物業及正在進行重大重建的物業(如有的話)，以及兩間未合併的合資企業所擁有的3套物業，而我們在其中擁有51%及50%的權益。
(2)
我們對財產淨營業收入或財產NOI的定義，以及我們對淨收入與財產NOI的調節，列在“非公認會計原則財務措施”標題下。
下文提及收入和支出類別的變化與對截至該日三個月期間合併結果的比較有關2020年3月31日，與截止的三個月相比2019年3月31日.
租金收入。 減少租金收入中，租金收入因財產處置而減少21 776美元，其中2 048美元涉及正在進行重大重建的財產，1 083美元涉及可比財產。可比較物業的租金收入減少，主要是由於我們某些物業的佔用面積減少。

23
目錄



2020年房地產。租金收入包括非現金直線租金調整總額。$5,583在2020期間和$6,794在2019所獲租約和已承擔租賃債務的攤銷$1,432在2020期間和$1,147在2019期間。
房地產税。 減少房地產税主要反映與財產處置有關的房地產税減少1，739美元，部分抵消了房地產税對可比財產徵收的增加。$139。可比較地產的房地產税增加，主要是由於2020年期間我們投資組合中較高的房地產税率和估價評估的影響。
公用事業費用。 減少在公用事業費用中，與財產處置有關的公用事業費用減少了1 529美元，可比財產的公用事業費用減少了1 529美元。$840。可比物業的公用事業費用下降，主要是由於我們某些物業在2020年期間的温和天氣和節能措施導致用電和用水減少。
其他業務費用。其他業務費用包括財產級人員的工資和福利費用、修理和維護費用、清潔費用、經營我們財產的其他直接費用和財產管理費。減少在其他業務開支中，與財產處置有關的其他業務費用減少3 853美元，可比財產減少280美元，與正在進行重大重建的財產有關的減少169美元。可比較財產的其他業務費用減少的主要原因是2020年的除雪費用較低，但被較高的保險和清潔費用部分抵消。
折舊和攤銷。 減少折舊和攤銷主要反映與財產處置有關的減少8 035美元，可比財產減少5 681美元，以及與正在進行重大重建的財產減少888美元有關。由於某些與租賃有關的資產在2020年期間完全貶值，可比財產和正在進行重大重建的財產的折舊和攤銷額有所下降。
房地產減值損失。在2019年期間，我們記錄了2 757美元的不動產減值損失，將一項財產的賬面價值降至其估計公允價值減去出售成本，並記錄了與出售34個財產組合有關的不動產減值損失447美元。
購置和交易相關費用。2019年期間的收購和交易相關成本包括2019年因我們於2018年12月31日完成的特定收入、REIT和其他相關交易的收購而發生的併購後活動成本。
一般和行政。一般費用和行政費用包括根據我們的業務管理協議收取的費用、股權補償費用、法律和會計費用、受託人費用和費用、證券上市和轉讓代理費以及與我們作為上市公司的地位有關的其他費用。一般費用和行政費用減少主要是由於2019年和2020年期間出售房產以及基於股權的補償費用減少。
房地產銷售收益。在2020年期間，我們從出售6處房產中獲得了10，756美元的淨收益。在2019年期間，我們從出售一處房產中獲得22 092美元的收益。
股息收入。2019年期間的股息收入包括與我們以前對RMR公司的投資有關的分配。我們在2019年7月1日賣出的。
股票證券的收益。股票證券的收益是2019年期間未實現的收益，以調整我們以前對RMR公司的投資。它的公允價值。
利息和其他收入。利息和其他收入增加的主要原因是，我們從與一家供應商的糾紛中得到了和解，但因現金餘額減少而部分抵消了這一增加。2020期間與2019期間和較低的現金投資回報。
利息費用。利息開支減少的主要原因是，由於2019年和2020年的償債活動，包括2019年償還我們的定期貸款，在2019年7月贖回了35萬美元的高級無擔保債券，以及在2020年1月贖回了40萬美元3.60%的高級無擔保票據，2020年期間未償還債務的平均餘額有所減少。此外，我們循環信貸安排下的貸款加權平均利率亦較低，是導致利率下降的原因之一。2020期間與2019期間。

24
目錄



債務提前清償的損失。我們記錄了提前清償債務的損失。$3,282在2020年期間，從預付費用和註銷未攤銷的折扣和債務發行費用中扣除與提前償還兩張抵押債券和贖回2020年到期的高級無擔保票據有關的費用。我們記錄到，在2019年期間，由於與償還某些定期貸款有關的債務發行成本的核銷，債務提前清償造成了414美元的損失。
所得税費用。所得税費用的減少反映了某些司法管轄區在2020年期間實行國家所得税的經營收入減少。
投資淨虧損中的權益。投資淨虧損的股本是指我們在兩家未合併合資企業的投資中所佔的比例份額和虧損，以及在2019年期間我們對AIC的投資。
淨收入。與2019年期間相比，2020年期間我們的淨收益和按基本份額和稀釋後的普通股計算的淨收入有所下降，主要原因是上文所述的變化。

25
目錄



非公認會計原則
我們在證券交易委員會(SEC)的適用規則範圍內提出了某些“非GAAP財務措施”，包括財產NOI、運營資金或FFO，以及運營中的規範化資金，或規範化的FFO。這些措施不代表根據公認會計原則開展的經營活動產生的現金，不應將淨收入作為我們經營業績的指標或我們流動性的衡量標準。這些措施應與我們的綜合收入彙總表中提出的淨收入一併考慮。我們認為這些非GAAP措施是對REIT經營業績的適當補充，同時也是淨收入的補充。我們相信這些措施可為投資者提供有用的資料，因為不包括某些歷史金額的影響，例如折舊及攤銷費用，可能有助比較我們在不同時期的經營表現，以及與其他REITs的經營表現。至於地產NOI，只反映在物業層面產生及招致的收入及開支項目，可能有助投資者及管理層瞭解我們物業的運作情況。
財產淨營業收入
財產NOI的計算不包括淨收入的某些組成部分，以便提供與我們的財產級別經營結果更密切相關的結果。我們計算屬性NOI如下所示。我們將財產NOI定義為從我們的房地產租賃收入減去我們的物業運營費用。財產NOI不包括資本化租户改進費用的攤銷和我們記錄為折舊和攤銷費用的租賃佣金。我們使用屬性NOI來評估個人和公司範圍內的財產級別績效。其他房地產公司和房地產投資信託基金的計算方法可能與我們不同。
下表顯示了截至2020年3月31日止的三個月和2019年。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
三個月到3月31日，
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2020
 
2019
淨收益
 
$
10,840

 
$
34,019

投資淨損失中的權益
 
276

 
235

所得税費用
 
39

 
483

所得税前收入、費用和投資淨損失中的權益
 
11,155

 
34,737

債務提前清償的損失
 
3,282

 
414

利息費用
 
27,159

 
37,133

利息和其他收入
 
(706
)
 
(248
)
權益證券收益
 
—

 
(22,128
)
股息收入
 
—

 
(980
)
房地產銷售收益
 
(10,756
)
 
(22,092
)
一般和行政
 
7,109

 
8,723

購置和交易相關費用
 
—

 
584

不動產減值損失
 
—

 
3,204

折舊和攤銷
 
62,943

 
77,521

財產NOI
 
$
100,186

 
$
116,868


26
目錄



業務資金和業務資金規範化
我們計算FFO和標準化FFO，如下所示。FFO是根據全國房地產投資信託協會的定義計算的，這是按照公認會計原則計算的淨收入，再加上合併財產的不動產折舊和攤銷，以及我們在房地產折舊和未合併合資財產攤銷中所佔的比例份額，但不包括房地產資產的減值費用、出售房地產和股票證券的任何損益以及目前不適用於我們的某些其他調整。在計算標準化FFO時，我們對以下其他項目進行調整，如果有的話，只在第四季度列入企業管理獎勵費用，而第四季度由於其季度波動而被確認為支出，但這並不一定表明我們的核心經營業績，也不確定在該日曆年年底知道確定此類費用的所有意外情況時，是否將支付任何此類企業管理獎勵費用。FFO和規範的FFO是董事會在確定分配給股東的金額時考慮的因素。其他因素包括但不限於維持我們作為REIT的課税資格的規定、信貸協議和公共債務契約的限制、我們是否有債務和股本、我們對未來資本要求和經營業績的預期、以及我們預期需要和有多少現金來支付我們的義務。其他房地產公司和REITs計算FFO和標準化FFO的方法可能與我們不同。
下表顯示了對FFO的淨收入與FFO的標準化FFO的對賬情況。截至2020年3月31日止的三個月和2019年。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
三個月到3月31日，
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2020
 
2019
淨收益
 
$
10,840

 
$
34,019

加(減)：折舊和攤銷：
 
 
 
 
固結特性
 
62,943

 
77,521

未合併的合資企業財產
 
1,241

 
1,751

不動產減值損失
 
—

 
3,204

房地產銷售收益
 
(10,756
)
 
(22,092
)
權益證券收益
 
—

 
(22,128
)
FFO
 
64,268

 
72,275

加(減)：購置和交易相關費用
 
—

 
584

債務提前清償的損失
 
3,282

 
414

歸一化FFO
 
$
67,550

 
$
73,273

 
 
 
 
 
普通股FFO(基本和稀釋)
 
$
1.34

 
$
1.50

普通股標準化FFO(基本和稀釋)
 
$
1.40

 
$
1.53

流動性和資本資源
我們的營運流動資金和資源(千美元)
我們用於支付業務和資本開支、支付償債義務和分配給股東的主要資金來源是我們從我們的財產中產生的經營現金流、出售財產的淨收入和根據我們的循環信貸機制借入的貸款。我們相信，這些資金來源將足以支付我們的運營和資本開支，支付償債義務，並在今後12個月和以後可預見的將來向我們的股東分配資金。我們未來從業務活動中獲得的現金流量將主要取決於：
•
我們向租客收取租金的能力；
•我們有能力維持或增加我們物業的入住率和租金；
•我們控制物業營運及資本開支的能力；
•
我們成功出售出售物業的能力；及
•
我們有能力購買額外的物業，這些物業的運作所產生的現金流量超過我們的收購成本、資本及物業營運費用及資本開支。

27
目錄



帶着$395,000截至2020年4月30日，在我們的循環信貸安排下，直到2022年，只有大約4萬美元的債務到期，我們認為，我們完全有能力經受住目前房地產行業和整個經濟所面臨的混亂。由於冠狀病毒流行，我們已收到一些租户要求提供租金援助的請求。截至二零二零年四月二十八日，我們已批出臨時租金援助金一千四百零三元予十八名租户，他們佔截至二零二零年三月三十一日按年計算租金收入的百分之二點四。在大多數情況下，這種援助需要推遲一個月的租金，直到2020年9月，屆時推遲的租金將開始在12個月內支付。我們的流動資金將暫時受到以下推遲租金的影響：分別在2020年4月、5月、6月和7月推遲支付452美元、809美元、71美元和71美元，直到2020年9月這些延期付款開始成為償還義務。已有十七名租户要求提供額外租金援助，我們現正按租客對這些要求作出評估，並評估是否給予額外的寬減。此外，我們還預計，我們的一般和行政費用將減少，因為我們將支付較低的費用給我們的經理，因為我們的股價下降，因為我們的股價自冠狀病毒大流行開始。雖然我們的部分租户已尋求臨時租金援助，但我們亦相信整體的租户留用人數可能會增加。此外，我們相信，截至2020年3月31日，我們將受益於投資級租户支付的約62.2%的年化租金收入(其中大部分由政府租户組成)，以及我們的租户基礎在地理和行業上的多樣性，這可能有助於減輕冠狀病毒流行對經濟的影響。
在2020年4月2日，我們宣佈定期季度現金分配為每股0.55美元(每年每股2.20美元)，保持以前的分配率。目前，我們預計我們的2020年現金分配覆蓋範圍將保持合理的一致，我們的目標75%，並預計季度分發率將保持不變的2020年。我們根據我們預期的資本支出以及業務和債務的現金流量來確定我們的分配支出比率。
在2020年初，我們完成了我們先前宣佈的處置計劃，並過渡到一個資本回收計劃，通過該計劃，我們期望增加我們的房地產投資組合。根據我們的資本回收計劃，我們計劃不時出售某些房產，為未來的收購提供資金，並保持與我們目前的投資等級評級相一致的槓桿，其目標是(1)通過降低我們資產的平均年限、延長租賃的加權平均期限和增加保留租户的可能性以及(2)增加我們對股東的分配，從而改善我們投資組合的資產質量。在截至二零二零年三月三十一日的三個月內，我們售出六套物業$85,363，不包括關閉費用，作為本項目的一部分。另外，我們還在銷售另外四個物業。鑑於目前的經濟狀況，我們正在認真考慮我們的資本分配戰略，並相信我們很有能力在2020年機會主義地配置資本。
我們未來購買房產的情況無法準確預測，因為這種購買取決於我們注意到的購買機會，也取決於我們成功完成收購的能力。我們一般不打算購買“掉頭”物業，或不會產生正現金流的物業。
我們的現金流量變化三結束的幾個月2020年3月31日與同時期相比2019如下：(1)業務活動提供的現金流量$18,742在2019期間至$37,601在2020(2)投資活動提供的現金流量低於$250,331在2019期間至$42,095在2020期間；(3)用於融資活動的現金流量低於$283,399在2019期間至$146,386在2020期間。
與2019年相比，2020年期間業務活動提供的現金有所增加，原因是2020與2019年期間相比。的投資活動提供的現金減少2020期間與2019這一時期的主要原因是，與2019年期間相比，2020年期間我們從出售房產中獲得的現金收益有所減少。用於籌資活動的現金減少2020期間與2019這一期間的主要原因是還債活動淨額減少，原因是利用2019年期間手頭現金和出售財產所得的現金償還我們的無擔保定期貸款和循環信貸機制的淨償還活動，而在2020年期間，我們循環信貸機制下的借款增加，以促進其他債務的償還。
我們的投融資流動資金和資源(單位：千美元，每股和每平方英尺除外)
為了為收購提供資金，並滿足可能因我們的願望或需要進行分配或支付運營或資本費用而產生的現金需求，我們維持$750,000循環信貸設施。我們的循環信貸工具的到期日是2023年1月31日如果我們支付延期費並滿足某些其他條件，我們可以選擇將我們的循環信貸貸款的規定到期日再延長兩個六個月的期限。我們可以借入、償還和再借入循環信貸機制下的資金，直至到期為止，直至到期才能償還本金。

28
目錄



成熟。我們必須按libor利率加保險費支付利息。110每年基準點2020年3月31日，有關我們循環信貸安排下的未清款項。我們還根據我們的循環信貸機制支付貸款承諾總額的設施費，這是25每年基點2020年3月31日。利率溢價和貸款費用都會根據我們的信用評級的變化進行調整。截至2020年3月31日，循環信貸安排下的借款年利率為1.8%。截至2020年3月31日2020年4月30日，我們$348,000和$355,000在我們的循環信貸安排下，分別未獲償還，及$402,000和$395,000分別可在我們的循環信貸安排下借款。
我們的信貸協議包括一項功能，在某些情況下，最高借款可達1，950，000美元。
我們的信貸協議規定，除某些例外情況外，我們的附屬公司只有在我們的信貸協議規定的單獨債務(無追索權債務除外)或為我們或我們的任何其他子公司的債務提供擔保的情況下，才需要擔保我們在750 000美元循環信貸安排下的債務。
在2020年1月，我們以面值加應計利息贖回了我們3.60%的高級無擔保債券中的所有40萬美元，這些債券的到期日為2020年2月，使用的是手頭現金、出售財產和根據我們的循環信貸機制借款所得的收益。
在2020年3月，為了出售弗吉尼亞州費爾法克斯的一處房產，我們以溢價加應計利息預付了一張抵押貸款票據，未清本金餘額為13，095美元，年利率為5.9%，到期日為2021年8月。
同樣在2020年3月，我們以溢價加應計利息，預付了一張抵押債券，其中一套房產的未償本金餘額為66，780美元，年利率為4.0%，到期日為2030年9月，使用手頭現金並根據我們的循環信貸機制借款。
在2020年4月，我們以面值加應計利息的方式預付了一張抵押債券，該票據由一處房產擔保，未清本金餘額為32，677美元，年利率為5.7%，2020年7月到期，使用手頭現金並根據我們的循環信貸貸款借款。
截至2020年3月31日，我們的債務期限(循環信貸安排除外)由高級無擔保票據和抵押債券組成，具體如下：
年
 
債務到期日
2020
 
$
74,423

2021
 
1,541

2022
 
625,518

2023
 
143,784

2024
 
350,000

2025年及其後
 
710,000

共計
 
$
1,905,266

我們的無擔保債務不需要在到期日之前償還資金。我們的$245,266在抵押債務中，一般要求通過到期每月支付本金和利息。
除了我們的債務外，2020年3月31日，我們估計與租賃有關的未用債務$57,348.
我們目前期望使用現金餘額、循環信貸機制下的借款、出售財產的淨收益、抵押貸款債務的產生或假設以及債務或股權證券發行的淨收益來為我們的未來業務、資本支出、分配給股東和財產收購提供資金。當在我們的循環信貸安排或我們的債務到期辦法下有大量的未償還款項時，我們期望探討再融資的替代辦法。這類替代辦法可包括產生定期債務、發行債務或股本證券、延長我們的循環信貸安排的到期日和進入一個新的循環信貸安排。我們可能承擔額外的抵押貸款債務與我們的收購，或選擇將新的抵押貸款，我們擁有的一個資金來源。我們還可以尋求參加更多的合資企業或其他安排，為我們提供更多的資金來源。雖然我們不能肯定我們將成功地完成任何特定類型的融資，但我們相信我們將有機會獲得融資，如債務和股票發行，以資助未來的收購和資本支出以及支付。

29
目錄



我們的義務。我們目前有一份有效的貨架登記聲明，允許我們快速發行公共證券，但這並不能保證會有買家購買這類證券。
我們獲得未來債務融資的能力和成本將主要取決於信貸市場條件和我們的信譽。我們無法控制市場狀況。潛在的投資者和貸款人可能會評估我們向股東支付分配款項、為所需償債提供資金以及在到期時償還債務的能力，方法是審查我們的業務做法和計劃，以平衡我們對債務和股本資本的使用，從而使我們的財務狀況和槓桿率為我們提供靈活性，以抵禦任何合理預期的不利變化。同樣，我們日後籌集股本的能力，主要取決於股本市場的情況，以及我們經營業務以維持和增加營運現金流的能力。我們打算以一種為投資和融資活動提供合理資本的方式開展業務，但我們不能確定我們是否能夠成功地實現這一意圖。然而，目前尚不清楚冠狀病毒大流行造成的當前經濟影響的持續時間和嚴重程度。長期和廣泛的經濟衰退可能導致融資能力下降和融資成本增加。此外，這種情況還可能擾亂資本市場，限制我們從公共來源獲得資金。
在2020年2月20日，我們在2020年1月27日定期向我們的普通股股東支付季度現金分配，每股0.55美元，合26，511美元，使用我們的循環信貸工具的手頭現金和借款。在……上面2020年4月2日，我們宣佈按季度定期分配給記錄在案的普通股股東。2020年4月13日每股0.55美元，約合26，500美元。我們希望在或大約的時候支付這個分發費。2020年5月21日在我們的循環信貸工具下使用手頭的現金和借款。有關我們在2020年期間支付的分配情況的更多信息，請參閲本季度報告第一部分第1項關於表10-Q的精簡合併財務報表附註9。
資產負債表外安排(單位：千美元)
我們在兩家沒有合併的合資企業中分別擁有51%和50%的權益，這兩家合資企業擁有三項財產。這些合資企業擁有的財產由合計$擔保。82,000抵押貸款本金。我們不控制對這些合資企業最重要的活動，因此，我們按照股權會計方法核算我們對這些合資企業的投資。有關這些合資企業的財務狀況和經營結果的更多信息，見本季度報告第一部分第1項所載“合併財務報表簡編説明”附註4，表10-Q。除這些合資企業外，如2020年3月31日我們沒有任何資產負債表外的安排，而我們預期這些安排會對我們的財務狀況、財務狀況的改變、收入或開支、經營結果、流動資金、資本開支或資本資源產生重大影響。
債務契約(千美元)
我們的主要債務義務2020年3月31日包括我們的貸款$750,000循環信貸安排，未清本金餘額總額$1,660,000高級無擔保債券及按揭債券的公開發行，其總未清本金餘額為$245,266，這與我們的某些收購有關。此外，三兩家合資企業擁有的財產，其中我們擁有51%和50%的權益。二額外的抵押票據。我們公開發行的高級無擔保票據由契約及其補充品管理。我們的信用協議和我們的高級無擔保票據契約及其補充條款規定，在發生和繼續發生某些違約事件時，加速支付所有未付款項，例如，就我們的信貸協議而言，我們的控制權發生變化，包括RMR有限責任公司停止擔任我們的業務和財產經理。我們的信貸協議和我們的高級無擔保票據契約及其補充條款也包含一些契約，其中包括那些限制我們承擔債務的能力的契約，包括以我們的財產抵押擔保的債務，超過計算的數額，要求我們遵守某些金融契約，並在我們的信貸協議的情況下，限制我們在某些情況下向股東進行分配的能力。截至2020年3月31日，我們相信我們遵守了我們各自契約的條款和條件，根據我們的信用協議和高級無擔保票據契約及其補充條款。我們的按揭票據是無追索權的，除某些有限的例外情況外，不包含任何重要的財務契約。
我們的信用協議和我們的高級無擔保票據，無擔保票據，以及它們的補充，都不包含加速的條款，這可能是我們的信用評級觸發的。然而，根據我們的信用協議，我們最高的信用評級被用來決定我們支付的費用和利率。因此，如果信用評級被下調，我們在信用協議下的利息支出和相關成本就會增加。
我們的信貸協議將違約條款與其他債務(即25，000美元或更多)和無追索權(50，000美元或更多)的債務交叉在一起。同樣，我們的高級無擔保票據、票據、契約及其補充條款對任何超過25，000美元的其他債務(或在某些情況下最高可達50，000美元)包含交叉違約條款。

30
目錄



關聯人交易
我們與RMRLLC，RMR公司有關係，有歷史和持續的交易。以及其他與他們有關的人。例如：我們沒有員工，我們經營業務所需的人員和服務是由RMR有限責任公司根據我們與RMR有限責任公司的業務和財產管理協議提供給我們的。是RMR有限責任公司的管理成員；Adam Portnoy，我們的董事會主席和我們的管理董事之一，是ABP信託公司的唯一受託人、高級官員和控股股東，該信託公司是RMR公司的控股股東，是RMR公司的董事總經理、總裁和首席執行官。我們的另一位董事總經理兼總裁兼首席執行官戴維·布萊克曼(David Blackman)也是RMR有限責任公司的主管和僱員；我們的其他官員也是RMR LLC的一名官員和僱員。我們與RMR有限責任公司或其子公司提供管理服務的其他公司、董事或高級人員也是我們的受託人、董事或高級人員、RMR LLC或RMR公司的其他公司有關係和歷史上持續的交易。而我們的部分受託人及高級人員則擔任這些公司的受託人、董事或高級人員。
有關這些關係和其他此類關係及相關個人交易的更多信息，請參見本季度報告第一部分第1項所載“精簡綜合財務報表説明”的附註10和11，即表10-Q、我們2019年年度報告、我們2020年股東年會的最終代理聲明以及我們向證券交易委員會提交的其他文件。此外，請參閲我們2019年年度報告標題為“風險因素”的一節，以瞭解由於這些和其他相關人員的交易和關係而可能出現的風險。我們向證券交易委員會提交的文件以及我們與這些相關人士達成的某些協議的副本，包括我們與RMR有限責任公司的業務和財產管理協議，可作為我們向證券交易委員會公開提交的文件查閲，並可在證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。我們可以與相關人員進行額外的交易，包括RMR有限責任公司或其子公司提供管理服務的業務。
項目3.關於市場風險的定量和定性披露 (單位：千美元，每股數據除外)
我們面臨着與市場利率變化相關的風險。我們通過監測現有的融資方案來管理我們對這一市場風險的敞口。自那時以來，我們管理利率變化風險的策略並沒有發生實質性的變化。2019年12月31日。除下文所述外，我們目前沒有預見到利率波動對我們的風險敞口有任何重大變化，或我們在不久的將來如何管理這種風險敞口。
固定利率債務
在…2020年3月31日我們尚未償還的固定利率債務包括：
債務
 
主餘額(1)
 
年利率(1)
 
年利息費用(1)
 
成熟期
 
應付利息
高級無擔保票據
 
$
300,000

 
4.150%
 
$
12,450

 
2022
 
半年一次
高級無擔保票據
 
300,000

 
4.000%
 
12,000

 
2022
 
半年一次
高級無擔保票據
 
350,000

 
4.250%
 
14,875

 
2024
 
半年一次
高級無擔保票據
 
400,000

 
4.500%
 
18,000

 
2025
 
半年一次
高級無擔保票據
 
310,000

 
5.875%
 
18,213

 
2046
 
季刊
抵押貸款票據(華盛頓特區的一處房產)(2)
 
32,677

 
5.720%
 
1,869

 
2020
 
每月
抵押票據(賓夕法尼亞州費城的一處房產)
 
39,879

 
3.580%
 
1,428

 
2020
 
每月
按揭票據(Lakewood，CO的一項財產)
 
1,360

 
8.150%
 
111

 
2021
 
每月
抵押貸款票據(華盛頓特區的一處房產)
 
26,345

 
4.220%
 
1,112

 
2022
 
每月
按揭票據(位於華盛頓州西雅圖的三處房產)
 
71,000

 
3.550%
 
2,521

 
2023
 
每月
按揭票據(伊利諾伊州芝加哥的一處房產)
 
50,000

 
3.700%
 
1,850

 
2023
 
每月
抵押貸款票據(華盛頓特區的一處房產)
 
24,005

 
4.800%
 
1,152

 
2023
 
每月
共計
 
$
1,905,266

 
 
 
$
85,581

 
 
 
 
(1)
本金餘額和利率是適用的合同中所列數額。根據公認會計原則，我們的賬面價值和記錄的利息費用可能會因我們發行或承擔這些債務時的市場情況而與這些數額不同。更多信息請參閲本季度報告第一部分第一部分“精簡綜合財務報表説明”的附註7和8，本季度報告第1項，表10-Q。
(2)
在2020年4月，這張抵押貸款票據是按面值加上應計利息預付的。
我們的高級無擔保債券要求每半年或每季度通過到期日支付利息。我們的抵押貸款一般要求本金和利息按照攤銷時間表通過到期支付。因為這些債務需要償還。

31
目錄



若按固定利率支付利息，則市場利率在該等債務期內的變動不會影響我們的利息承擔。如果這些債務按高於或低於上述利率一個百分點的利率再融資，我們每年的利息成本會增加或減少約一個百分點。$19,053.
市場利率的變化也會影響我們的固定利率債務的公允價值；市場利率的增加會降低我們的固定利率債務的公允價值，而市場利率的下降會增加我們的固定利率債務的公允價值。2020年3月31日，並通過相應的到期日對現金流量進行貼現分析，假設在可能影響固定利率債務公允價值的因素中沒有其他變化，假設利率立即增加一個百分點，將使這些債務的公允價值大約改變一個百分點。$56,166.
我們的一些固定利率擔保債務安排允許我們在規定的到期日之前償還。在某些情況下，我們不被允許在截止日期之前提前還款，而且我們通常只被允許以相當於所定義的全部金額的溢價支付預付款，這通常是為了保持票據持有人規定的收益率。這些提前還款權可能為我們提供機會，通過在到期前再融資來降低債務到期時再融資的風險。
在…2020年3月31日在兩項合資安排中，我們分別擁有51%及50%的權益，這些安排擁有三項以固定利率債務作為抵押的物業，包括下列按揭票據：
債務
 
我們合資企業的所有權權益
 
主餘額(1)(2)
 
年利率(1)
 
年利息費用(1)
 
成熟期
 
應付利息
按揭票據(位於弗吉尼亞州費爾法克斯的兩處房產)
 
51%
 
$
50,000

 
4.09%
 
$
2,045

 
2029
 
每月
抵押貸款票據(華盛頓特區的一處房產)
 
50%
 
32,000

 
3.69%
 
1,181

 
2024
 
每月
共計
 
 
 
$
82,000

 
 
 
$
3,226

 
 
 
 
(1)
本金餘額和利率是適用的合同中所列數額。根據公認會計原則，合資企業記錄的利息費用可能與這些數額不同，因為它們發生債務時的市場狀況。
(2)
反映財產擔保債務的全部餘額，不調整以反映我們不擁有的合資企業的利益。
浮動利率債務
在…2020年3月31日，我們的浮動利率債務包括$348,000我們的借款$750,000循環信貸設施。我們的循環信貸設施在2023年1月31日而且，在支付延期費和滿足某些其他條件的情況下，我們可以選擇將規定的到期日延長兩個六個月。我們的循環信貸安排在到期前不需要本金償還，我們可以在任何時候不受懲罰地借入、償還和再借我們循環信貸機制下的資金，但須遵守條件。
我們的借款$750,000循環信貸安排以美元為單位，要求利率為libor加上根據我們信用評級的變化而調整的保費。因此，我們很容易受到以美元為基礎的短期利率，特別是libor的變化，以及我們的信用評級的變化。此外，在我們的循環信貸安排續期或再融資時，我們很容易因市場情況或我們認為的信貸特徵而導致利率保費上升。一般來説，利率的改變不會影響我們的浮動利率債務的價值，但會影響我們的經營業績。
下表列出利率加幅一個百分點對本港每年浮動利率開支的影響。2020年3月31日:
 
 
轉軌變化對轉軌利率的影響
 
 
年利率(1)
 
未償債務
 
每年利息費用總額
 
每股收益對每股收益的影響(2)
2020年3月31日
 
1.8
%
 
$
348,000

 
$
6,264

 
$
0.13

增加一個百分點
 
2.8
%
 
$
348,000

 
$
9,744

 
$
0.20


(1)
根據利率和我們循環信貸安排下的未償借款加權2020年3月31日.
(2)
根據已發行(稀釋)的加權平均股票三結束的幾個月2020年3月31日.

32
目錄



下表列出利率加幅一個百分點對本港每年浮動利率開支的影響。2020年3月31日如果我們充分利用我們的循環信貸設施：
 
 
轉軌利率的提高對轉軌利率的影響
 
 
年利率(1)
 
未償債務
 
每年利息費用總額
 
每股收益對每股收益的影響(2)
2020年3月31日
 
1.8
%
 
$
750,000

 
$
13,500

 
$
0.28

增加一個百分點
 
2.8
%
 
$
750,000

 
$
21,000

 
$
0.44


(1)
根據利率和我們循環信貸安排下的未償借款加權2020年3月31日. 
(2)
根據已發行(稀釋)的加權平均股票三結束的幾個月2020年3月31日.
上表顯示浮動利率即時上升的影響。2020年3月31日如果利率隨着時間的推移逐步上升，其影響將隨着時間的推移而擴大。我們在浮動利率波動下的風險敞口在未來會隨着我們的循環信貸安排或其他浮動利率債務(如果有的話)的未償金額的增加或減少而增加或減少。雖然我們現時並無計劃這樣做，但將來我們可能會不時作出對衝安排，以減低我們面對利率變動的風險。
Libor逐步淘汰
Libor目前預計將在2021年逐步取消。根據我們的循環信貸安排，我們必須以基於libor的浮動利率支付借款利息。我們可能會招致的未來債務也可能要求我們根據libor支付利息。我們目前預期，我們的循環信貸安排下的利息確定將按照我們的信貸協議的規定進行修訂，或在必要時加以修訂，以規定一個接近按照libor計算的現有利率的利率。儘管我們目前有預期，但我們不能肯定，如果LIBOR被逐步取消或過渡，根據我們的協議對利息的確定所作的改變將近似於目前根據LIBOR計算的利率。如果逐步取消或過渡，我們不知道有什麼標準(如果有的話)將取代倫敦銀行同業拆借利率(Libor)。
項目4.管制和程序
截至本季度報告表10-Q所涉期間結束時，我們的管理層在我們的總裁和首席執行官以及我們的首席財務官和財務主任的監督和參與下，根據經修正的1934年“證券交易法”第13a-15條和第15d-15條規則，對我們的披露控制和程序的有效性進行了評估。根據這一評價，我們的總裁和首席執行幹事以及我們的首席財務官和財務主任得出結論，我們的披露控制和程序是有效的。
在本季度終了的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有變化。2020年3月31日這對我們財務報告的內部控制產生了重大影響，或相當可能會產生重大影響。
關於前瞻性聲明的警告
 
這份關於表10-q的季度報告包含了構成1995年“私人證券訴訟改革法”和其他證券法意義內前瞻性陳述的陳述。此外，每當我們使用“相信”、“預期”、“預期”、“意圖”、“計劃”、“估計”、“意志”、“可能”、“可能”以及這些或類似表達的負面或派生詞時，我們正在做出前瞻性陳述。這些前瞻性陳述是基於我們目前的意圖、信念或期望，但前瞻性陳述並不一定會發生，也可能不會發生。本季報表10-Q的前瞻性陳述涉及我們業務的各個方面，包括：
•
冠狀病毒大流行造成的經濟影響的持續時間和嚴重程度及其對我們和我們的租户的影響，
•
我們的租户可能和在多大程度上受到冠狀病毒大流行及其後果的負面影響，並能夠並願意向我們支付租金，
•
我們對房客經濟實力的期望，
•
我們期望我們的財產組合和財政資源的多樣性和其他特點將使我們有能力成功地經受住當前的經濟狀況，
•
我們的房產銷售和收購，

33
目錄



•
我們有效競爭收購和租賃的能力，
•
租客支付租金或受到週期性經濟狀況或政府預算限制的負面影響的可能性，
•
我們的租户可能會延長或延長他們的租約，而不會根據他們的租約行使提前終止的選擇，或者我們將以與我們以前的租約一樣優惠的條件獲得替代租户，
•
當我們續約或延長租約或簽訂新租約時，我們的租金可能會增加，
•
預期由於冠狀病毒大流行，租賃活動可能繼續放緩，但總體租户留用水平可能會增加，
•
我們相信我們可以在2020年機會主義地配置資金，
•
我們有能力向股東支付分紅，並增加這樣的分配額，
•
我們對未來財務業績的期望，包括FFO、規範化FFO、財產NOI和現金基礎NOI，
•
我們在投資、融資和處置方面的政策和計劃，
•
我們對入住酒店的期望，
•
在我們的循環信貸安排下的未來借款情況，
•
我們的期望是，我們將有機會獲得並將獲得更多的物業，主要是租給具有高信用質量特點的單租户和租户，如政府實體，
•
我們對租賃空間需求的期望，
•
我們對資本支出的期望，
•
我們籌集債務或股本的能力，
•
我們償還債務利息和本金的能力，
•
我們有能力適當平衡債務和股本的使用，
•
我們成功執行資本回收計劃的能力，
•
我們有能力在冠狀病毒大流行期間維持足夠的流動資金，
•
我們的信用評級，
•
我們期望從與RMR公司的關係中獲益，
•
我們的房客的信用品質，
•
我們作為REIT的税收資格，
•
聯邦或州税法的變化，以及
•
其他事項。
我們的實際結果可能與前瞻性聲明所包含的或隱含的結果大不相同.前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，其中有些是我們無法控制的。可能對我們的前瞻性報表和我們的業務、業務結果、財務狀況、資產NOI、現金流量、流動性和前景產生重大不利影響的風險、不確定因素和其他因素包括但不限於：

34
目錄



•
經濟狀況，包括冠狀病毒大流行及其後果，以及資本市場對我們和我們的租户的影響，
•
房地產業內的競爭，特別是在我們的房地產市場，
•
房客的房地產需求和經濟狀況的變化所帶來的影響，
•
遵守和修改聯邦、州和地方法律法規、會計規則、税法和類似事項，
•
任何美國政府關門對我們及時收取租金或支付營運費用、債務義務和分配給股東的能力的影響，
•
與我們的相關方的實際和潛在的利益衝突，包括我們的董事總經理、RMR有限責任公司、RMR公司及其附屬公司，
•
對我們的業務和滿足複雜規則的能力施加限制，以便我們維持作為美國聯邦所得税用途的REIT的税收資格，以及
•
恐怖主義行為、大流行病的爆發，包括冠狀病毒大流行，或我們無法控制的其他人為或自然災害。
例如：
•
我們日後向股東分配資產，以及支付本金和利息的能力，取決於多方面的因素，包括我們從租客處收取租金、日後的收入、出租物業所招致的資本成本，以及營運資金的需求。我們可能無法償還債務或維持我們目前的普通股分配率，今後的分配可能會減少或取消，
•
我們擴大業務和增加分配的能力在很大程度上取決於我們是否有能力購買房產並以超過資本成本的租金租賃它們，減去它們的財產運營成本。我們可能無法確定我們想要獲得的財產，我們可能無法與賣方達成協議，並完成購買任何我們想要購買的財產。此外，我們可能購買的任何物業，可能不會為我們提供租金較低、物業經營成本超過資本成本或達到預期回報的物業租金，
•
我們可能無法維持，或者我們可能選擇改變分配給股東的目標支付比率，即可供分配的現金的75%。此外，我們的董事會在確定分配率時考慮了許多因素，包括我們的歷史收入和預計收入、標準化的財務報告、可供分配的現金、當時和預期的需要以及支付我們的債務和為投資提供資金的現金供應、為維持我們作為REIT的税收資格而可能需要支付的分配以及董事會認為相關的其他因素。因此，今後的分發率可能會增加或降低，今後的分配費率也無法保證，
•
我們計劃不時有選擇地出售某些資產，為未來的收購提供資金，並從戰略上更新、重新平衡和重新定位我們的投資組合，我們稱之為資本回收計劃。我們不能確定我們會出售任何這些財產，也不能確定出售的條件是什麼，也不能確定我們是否會獲得替代財產，以改善我們的資產質量，或提高我們向股東分配資金的能力，
•
我們可能無法維持我們的槓桿與我們目前的投資評級或市場或信用評級機構認為合適的水平保持一致，
•
我們的部分租户可能不會續約，而我們亦可能無法獲得新租户，以維持或增加物業的歷史入住率或租金，
•
有些政府租户可能會在租約期滿前，行使其遷出空間的權利，而我們亦可能無法取得新租户，以維持我們物業的歷史入住率或租金。
•
由於市場狀況的變化或其他原因，我們可以在房產到期或延期時收取的租金可能會下降，

35
目錄



•
我們的一些物業的租賃取決於一個租户，我們可能會受到破產、無力償債、業務下滑或租約終止的不利影響，
•
我們相信，當租户對租出的物業作出重大投資，或由於這些物業對他們可能具有戰略重要性時，他們可能會在租約期滿前續約或延長租約，但可能無法實現，
•
我們認為，由於冠狀病毒大流行，我們的總體租户保留水平可能會增加，這一信念可能無法實現。不過，如果冠狀病毒大流行和目前的經濟狀況持續一段時間或惡化，我們的租户可能無法支付租金，或他們可能選擇不與我們續約。此外，我國的一些政府租約也為租户提供了提前終止租約的某些權利。預算和其他財政壓力可能導致一些政府租户提前終止租約或不延長租約。此外，冠狀病毒的流行改變了工作場所的做法，包括增加了遠程工作安排。如果這些做法成為永久性做法或增加，對辦公空間的租賃需求可能會下降。由於這些因素，我們的租户留置率可能不會增加，而且可能會下降，
•
我們認為，我們很有能力在2020年期間機會主義地配置資金，但這一信念可能沒有實現。我們可能無法確定和執行部署資本的機會，我們可能作出的任何資本部署可能不會帶來我們預期的回報，
•
我們認為，如果這些先前的趨勢繼續或沒有達到我們預期的程度，包括為了應對冠狀病毒大流行及其後果，我們認為減少政府租户空間利用率和將政府租户合併為政府擁有的不動產的做法可能是錯誤的，
•
我們認為，最近的活動表明，政府已開始改變其租賃戰略，將較長期租約包括在內，而且在某些情況下，政府正在積極探索10至20年的租賃期限，在某些情況下，可能會錯誤地暗示，這些活動表明政府租賃戰略或做法出現了一種趨勢或更廣泛的變化。此外，即使這些趨勢或變化可能表明了這種趨勢或變化，但政府可能無法維持這種趨勢或變化，包括應對冠狀病毒大流行及其後果，
•
我們的收購和銷售協議中的意外情況可能無法得到滿足，任何預期的收購和銷售以及任何我們預期進入的相關租賃安排都可能不會發生，可能會被推遲，或者此類交易或安排的條款可能會改變，
•
我們目前正在銷售四套房產。然而，我們可能無法成功出售任何或全部這些財產，
•
我們期望繼續發展我們的房地產投資組合。然而，我們可能無法成功地進行增值的收購，未來的收購可能會被稀釋，
•
我們認為我們所擁有的競爭優勢可能實際上並不存在，也可能為我們提供了我們所期望的優勢。我們可能無法保持這些優勢，或者我們的競爭對手可能獲得或增加他們相對於我們的競爭優勢，
•
我們打算以一種使我們能夠合理獲得資本用於投資和融資活動的方式開展我們的商業活動。但是，我們在這方面可能沒有成功，我們可能沒有合理的資金渠道，
•
根據我們的循環信貸安排繼續獲得借款，須符合我們可能無法滿足的某些金融契約和其他信貸安排條件，
•
我們循環信貸安排下的實際費用將高於libor加上保險費，因為與這種債務有關的費用和費用，
•
根據我們的浮動利率債務應支付的利率取決於我們的信用評級。如果我們的信用評級被下調，我們的借貸成本就會增加，
•
我們獲得債務資本的能力和我們債務資本的成本將在一定程度上取決於我們的信用評級。如果我們的信用評級被下調，我們可能無法獲得債務資本，或者我們所能獲得的債務資本可能是昂貴的，
•
當債務到期時，我們可能無法償還債務，

36
目錄



•
在某些情況下，我們循環信貸機制下的最高可借貸額可增至19.5億美元；然而，提高我們循環信貸機制下的最高借款可得性取決於我們能否從放款人那裏獲得額外的承諾，這可能不會發生，
•
我們可以選擇在支付費用和滿足其他條件後延長循環信貸設施的到期日；但是，適用的條件可能不符合，
•
我們可能會為房客準備一套物業，特別是單租户物業，
•
我們的資本支出可能比我們目前預期的要多，
•
我們可能得不到發展權利或權利，我們可能會尋求發展和其他項目，我們可能希望在我們的財產，
•
我們現有的合資企業安排和我們可能參加的任何其他合資企業安排都可能不成功，
•
我們認為，我們完全有能力應對目前對房地產業和整個經濟造成的冠狀病毒大流行的幹擾。然而，冠狀病毒大流行的未來影響的全部程度尚不清楚，今後我們可能無法實現類似或更好的運作效果，
•
我們認為，冠狀病毒大流行對我們的短期影響不會是由於我們租户基礎的強大而產生的重大影響。不過，如果冠狀病毒流行及現時的經濟狀況持續一段長時間或惡化，我們的租户可能會受到嚴重的負面影響，以致他們可能尋求寬免租金、無力繳交租金、終止租約，或租客不續期或租約續期，以減少租金。因此，我們在短期內所經歷的影響可能比我們預期的還要嚴重，
•
我們已批准一些租户的援助要求。在大多數情況下，這種援助需要推遲一個月的租金，直到2020年9月，屆時推遲的租金將開始在12個月內支付。不過，現時的市場和經濟情況可能會進一步惡化，而我們所提供的租金援助，可能不足以確保租客能夠履行與我們的租約所規定的繳交租金的責任，從而增加租客欠租及終止租客的數目。
•
我們與RMR有限責任公司簽訂的商業及物業管理合約的有效期為20年，但該等合約可在某些情況下提早終止。因此，我們不能肯定這些合約是否會繼續有效，為期20年。
•
我們相信，我們與我們的相關方的關係，包括RMR LLC，RMR公司，以及其他與他們有關聯的公司，可能會使我們受益，併為我們在經營和發展業務方面提供競爭優勢。然而，我們相信我們可以從這些關係中認識到的好處可能沒有實現，而且
•
很難準確估計與租賃有關的債務、開發和租户改進費用。我們的未用租賃相關債務和開發成本可能比我們目前預期的要花費更多，而且可能需要更長的時間，而且我們今後可能會為這些和類似的目的承擔更多的費用。
目前，由於許多不同的情況，可能會產生意想不到的結果，其中一些情況是我們無法控制的，例如冠狀病毒大流行及其後果、我們的租户對租用空間的需求的變化、美國政府批准為美國政府的債務、恐怖主義行為、自然災害或資本市場或總體經濟變化提供資金的支出法案的能力。
本季度報告其他地方所載的關於表10-Q和我們2019年年度報告的信息，或在我們提交給證券交易委員會的其他文件中，包括在標題“風險因素”下，或在此或其中包含的信息，確定了可能導致與我們前瞻性聲明不同的其他重要因素。我們向證券交易委員會提交的文件可在證券交易委員會的網站上查閲，網址是www.sec.gov。
你不應過分依賴我們的前瞻性聲明。
除法律規定外，我們不打算因新信息、未來事件或其他原因而更新或更改任何前瞻性聲明。

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關於有限責任的聲明
經修訂和重述的成立辦公室財產收入信託的信託聲明(2009年6月8日，經修訂)已提交馬裏蘭州評估和税務部，其中規定，辦公室財產收入信託的受託人、高級官員、股東、僱員或代理人不得因辦公室財產收入信託的任何義務或對其提出的任何索賠而共同或各別承擔任何個人責任。所有以任何方式處理辦公室財產收入信託的人，只應以辦公室財產收入信託的資產作為支付任何款項或履行任何義務的依據。
第II部.其他資料
第1A項. 危險因素
我們的業務面臨許多風險，其中一些風險在我們2019年年度報告的標題“風險因素”中描述。冠狀病毒大流行可能使我們面臨以下所述的額外風險。我們在2019年年度報告及以下所描述的風險可能不是我們面臨的唯一風險。我們尚未意識到或我們目前認為不是實質性的其他風險也可能對我們的業務運作或財務結果產生重大和不利的影響。如果我們的2019年年度報告或下文所述的風險因素中所述的任何事件或情況發生，我們的業務、財務狀況或經營結果可能受到不利影響，投資於我們證券的價值可能下降。投資者和潛在投資者在決定是否投資我們的證券之前，應考慮我們2019年年度報告及以下報告所描述的風險，以及“前瞻性報表警告”和本季度報表10-Q中其他地方所載的信息。
冠狀病毒大流行已經造成或預計將導致全球經濟衰退，這可能對我們的業務、業務、財務結果和流動性產生重大不利影響。
世界衞生組織宣佈這場被稱為冠狀病毒的病毒性疾病爆發為大流行，美國衞生和人類服務部部長已宣佈美國的公共衞生緊急狀況，許多州和市已宣佈公共衞生緊急情況。冠狀病毒的流行對包括美國經濟在內的全球經濟產生了毀滅性的影響，並導致或預計將導致全球經濟衰退。
美國的經濟衰退和衰退歷來對商業寫字樓市場產生了負面影響，包括造成房客違約增加、入住率下降和租金降低。我們預計，目前的經濟狀況可能對我們的企業產生類似的負面影響，而這些負面後果的程度將在很大程度上取決於美國經濟衰退的持續時間和深度以及隨後任何經濟復甦的力度和可持續性。
雖然截至本季度報告表10-Q之日，我們尚未因冠狀病毒大流行而對我們的佔用產生重大不利影響，但如果疫情繼續削弱國家、區域和地方經濟，可能會對我們的入住率產生不利影響，並導致嚴重的租户拖欠拖欠我們的租金。儘管截至2020年3月31日，我們年化租金收入的34.6%來自與政府機構的租賃，包括與美國聯邦政府租賃的年化租金收入總額的25.0%，但我們的租金餘額來自非政府租户。此外，截至2020年3月31日，約佔11.0%我們可出租的平方英尺，並負責大約7.9%按年計算的租金收入2020年3月31日現時有可行使的權利，在訂明的租約期滿前終止其租約。還有，在2020, 2021和2022，提前終止合同的權利可由其他租户行使，這些租户目前大約佔用更多的房客。3.2%, 1.3%和2.3%我們的可租房面積，並貢獻了大約一個額外的4.0%, 1.4%和2.4%按年計算的租金收入2020年3月31日。此外，截至2020年3月31日，根據與.有關的租約13在我們的租户中，如果他們各自的立法機關或其他撥款當局在各自的年度預算中沒有適當的租金數額，這些租户有權終止其租約。這些13租户約佔5.2%我們的可租平方英尺，並貢獻了大約5.5%按年計算的租金收入2020年3月31日。此外，我們通常在我們的物業進行租賃活動的各個方面。由於冠狀病毒的爆發，潛在租户參觀我們房產的能力和意願下降，或者聯邦、州和市政命令限制了我們的管理人員訪問我們物業的程度，可能會對我們的租賃活動產生影響，從而減少租金收入和房客償還款以及我們的財產產生的其他收入。到目前為止，由於冠狀病毒流行，到目前為止，我們的租賃活動在2020年第二季度出現了放緩，預計這一放緩可能會繼續下去。與這種爆發有關的擔憂也可能導致現場工作人員不報告我們的物業的工作，這可能會對我們的物業管理產生不利影響。

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我們無法預測冠狀病毒大流行的程度和持續時間，也無法預測其經濟影響的嚴重程度和持續時間。目前為應對冠狀病毒傳播而採取的前所未有措施的潛在後果，以及目前影響我們的市場混亂和波動，包括但不限於：
•
我們普通股的市場價格繼續突然和/或嚴重下跌；
•
我們的物業價值可能大幅下跌；
•
我們無法準確或可靠地評估我們的投資組合；
•
我們不能遵守我們的債務協議中所載的金融契約，這可能導致我們在這些協議下違約；
•
我們需要減少或消除我們支付給股東的分配，我們需要在較長的一段時間內保持這種減少或取消；
•
我們在未償債務到期時未能支付利息和本金，這可能導致我們的未償債務的償付速度加快，並可能失去我們的循環信貸設施；
•
我們無法以有吸引力的條件獲得債務和股本；
•
增加我們的房客違約或破產的風險；
•
我們的租户更有可能無法忍受長期停止正常經濟活動，從而損害他們繼續作為持續經營企業運作的能力；
•
由國家認可的信用評級機構下調我們的信用評級；
•
由於商業活動和房地產交易需求的普遍下降，我們無法出售我們可能認定的待售財產，因此，我們無法將我們的資本重新部署到我們認為對我們更有利的投資中；
•
我們不能改善我們的物業，原因是暫停建造，或減少可供使用的建築工人或建築活動，包括所需的督察及政府人員的許可及其他要求，以及由於我們需要維持流動資金；及
•
由於政府採取行動減緩冠狀病毒的傳播，大規模裁員或休假導致經濟需求減少，這可能影響我們租户的持續生存能力和對我們房產辦公空間的需求。
此外，冠狀病毒大流行後任何經濟復甦的程度和力度都是不確定的，取決於各種因素和條件。我們的業務、業務和財務狀況在冠狀病毒大流行後可能繼續受到不利影響，與爆發冠狀病毒大流行之前相比，可能仍然處於低迷的水平，而且這種情況可能會持續很長一段時間。
由於冠狀病毒大流行和相關經濟衰退的不確定性和重大不利影響，今後可能會減少或消除對我們股東的分配，支付的形式可能會發生變化。
我們目前打算繼續定期向股東分發季度股票。然而：
•
我們作出或維持分發率的能力可能繼續受到冠狀病毒大流行及其後果對我們的業務、業務結果和流動資金的負面影響的不利影響；
•
我們的發行必須遵守我們的信貸協議中所載的限制，並可能在未來我們可能招致的債務義務方面受到限制；在我們的信貸協議規定的任何違約事件持續期間，我們可能受到限制，或在某些情況下被禁止向我們的股東進行分配；以及
•
我們的分配率由董事會不時設定和重置。我們的董事會在制定分配率時考慮了許多因素，包括我們的歷史收入和預計收入、標準化的財務收入、可供分配的現金、當時和預期的需要以及支付債務和投資資金的現金可用情況，以及可能需要支付的分配，以保持我們的資格。

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税收作為一種REIT和其他被我們的董事會認為相關的因素。因此，今後的分配率可能會增加或降低，今後的分配費率也無法保證。
由於這些原因，除其他外，我們的分配率可能下降，或我們可能停止分配給我們的股東。
此外，為了維持流動資金，我們可以選擇以現金以外的形式向股東支付部分款項，例如在適用的税務規則所準許的情況下，向股東增發普通股。
我們的一些租户已要求協助他們履行向我們支付租金的義務，以應付因冠狀病毒流行而造成的目前經濟狀況，我們預期將來會收到更多類似的要求；我們已針對這些要求提供了一些有限的援助，如果我們認為審慎或適當，今後可能決定提供額外援助。
冠狀病毒大流行造成的當前經濟狀況對我們的某些租户的業務、業務和流動性產生了嚴重的負面影響。由於冠狀病毒流行，我們已收到一些租户要求提供租金援助的請求。截至二零二零年四月二十八日，我們已批出臨時租金援助金一千四百零三元予十八名租户，他們佔截至二零二零年三月三十一日按年計算租金收入的百分之二點四。在大多數情況下，這種援助需要推遲一個月的租金，直到2020年9月，屆時推遲的租金將開始在12個月內支付。我們預期將來會收到更多類似的請求，我們可能決定今後提供更多的援助，這可能與我們迄今提供的援助種類不同，如果我們認為謹慎或適當，可以包括更多的實質性援助。此外，如果我們的租户因目前的經濟狀況或其他原因而不能繼續經營下去，我們所收到的租金將會減少，我們可能會在較長一段時間內或根本找不到合適的替代租户，而我們與這些新租户的租約條款，可能不如我們與現有租户所訂的合約條款對我們有利。
冠狀病毒大流行可能對工作場所的做法產生重大影響，而這些變化可能會損害我們的業務。
暫時關閉企業和維持訂單，以及由此產生的非必要人員應對冠狀病毒大流行的遠程工作安排，可能導致長期改變工作做法，這可能對我們和我們的業務產生負面影響。例如，越來越多地採用和熟悉遠程工作做法可能導致對辦公空間的需求減少。如果是這樣，我們的業務、經營業績、財務狀況和前景可能會受到重大的不利影響。
項目2.股權證券的未登記銷售和收益的使用
發行人購買股票證券。下表提供了我們在本季度結束時購買股票證券的信息。2020年3月31日:
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
極大值
 
 
 
 
 
 
 
 
總數
 
 
近似美元
 
 
 
 
 
 
 
 
購買的股份
 
 
股份價值
 
 
數目
 
 
 
 
 
作為公眾的一部分
 
 
可能會被購買
 
 
股份
 
平均價格
 
 
公佈的計劃
 
 
根據圖則或
日曆月
 
購進(1)
 
每股支付
 
或程序
 
節目
2020年1月
 
410
 
$
32.89
 
 
—
 
$
—
2020年3月
 
602
 
 
22.65
 
 
—
 
 
—
共計
 
1,012
 
$
26.80
 
 
—
 
$
—
(1)
這些普通股代扣代繳和購買是為了履行RMR有限責任公司前官員和僱員在授予我們的普通股以及將這些股份和先前的普通股授予給他們方面的預扣繳和支付義務。我們保留和購買這些股票的公平市場價值的基礎上，我們的普通股的交易價格在納斯達克交易結束時，在購買日期。

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項目6.展覽
展覽編號
描述
3.1
經修訂的、經修訂的信託聲明(2009年6月8日)綜合副本。(參考本公司2018年12月31日第8-K號表格的最新報告。)
 
 
3.2
修訂及重訂公司附例，2019年3月27日通過。(參照本公司於2019年3月27日提交的表格8-K格式的報告而編入。)。
 
 
4.1
普通股證書格式。(參照公司截至2018年12月31日的10-K表格年報。)
 
 
4.2
截至2014年8月18日，該公司與美國銀行全國協會之間的契約。(參考該公司2014年8月18日提交的表格8-K的最新報告。)
 
 
4.3
補充義齒2號，截止2016年5月26日，公司與美國銀行全國協會之間，涉及公司5.875%的高級票據到期2046年，包括其表格。(參照本公司目前於2016年5月26日提交的表格8-K格式的報告而編入。)。
 
 
4.4
截止2016年6月22日，該公司向美國銀行全國協會發出的與該公司到期的5.875%高級債券有關的認證令。(參照公司於2016年6月30日採用表格8-A格式的註冊聲明而成立為法團。)。
 
 
4.5
截至2017年7月20日，該公司與美國銀行全國協會之間的契約。(參照本公司在2017年7月20日提交的表格8-K的最新報告而成為法團。)
 
 
4.6
第一次補充義齒，日期為2017年7月20日，公司與美國銀行全國協會之間，涉及公司4.000%的高級債券到期2022年，包括它的形式。(參照本公司現時於2017年7月20日提交的表格8-K格式的報告而編入。)。
 
 
4.7
截止2015年2月3日，該公司(作為SELECT收入REIT的繼承者)與美國銀行全國協會簽訂了契約。(參考2015年1月29日選定的收入區域投資信託基金關於表格8-K的當前報告。)
 
 
4.8
第一次補充義齒，日期為2015年2月3日，由該公司(作為SELECT收入REIT的繼承者)和美國銀行全國協會之間，包括2022年到期的4.15%高級債券和2025年到期的4.50%高級債券的表格。(參考2015年1月29日選定的收入區域投資信託基金關於表格8-K的當前報告。)
 
 
4.9
第二次補充義齒，日期為2017年5月15日，由該公司(作為SELECT收入REIT的繼承者)和美國銀行全國協會之間，包括2024年到期的4.250%高級債券的形式。(參考SELECT收入REIT截至2017年6月30日的季度報表10-Q的季度報告，由SELECT收入REIT於2017年7月25日提交。)
 
 
4.10
第三次補充義齒，日期為2018年12月31日，在SELECT收入REIT、公司和美國銀行全國協會中。(參考本公司2018年12月31日第8-K號表格的最新報告。)
 
 
4.11
自2015年6月5日起，該公司、ABP信託公司(f/k/a Reit Management&Research Trust)和Adam D.Portnoy簽署了註冊權利和鎖定協議。(參照本公司2015年6月5日第8-K號表格的最新報告。)
 
 
10.1
賠償協議的形式。(隨函提交)
 
 
31.1
規則13a-14(A)(隨函提交)
 
 
31.2
規則13a-14(A)(隨函提交)
 
 
32.1
第1350節認證。(隨函附上)
 
 
101.INS
XBRL實例文檔-實例文檔沒有出現在InteractiveDataFile中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。
101.SCH
XBRL分類法擴展模式文檔。(隨函提交)

41
目錄



101.CAL
XBRL分類法擴展計算鏈接庫文檔。(隨函提交)
101.DEF
XBRL分類法擴展定義鏈接庫文檔。(隨函提交)
101.LAB
XBRL分類法擴展標籤Linkbase文檔。(隨函提交)
101.PRE
XBRL分類法擴展表示鏈接庫文檔。(隨函提交)
104
封面交互式數據文件。(格式為內聯XBRL，包含在表101中。)

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目錄



 
簽名
 
根據1934年“證券交易法”的要求，登記人已正式安排由下列簽名人代表其簽署本報告，並正式授權。
 
 
辦公室物業收入信託
 
 
 
 
 
 
 
通過：
/S/David M.Blackman
 
 
戴維·M·布萊克曼
 
 
總裁兼首席執行官
 
 
日期：2020年5月1日
 
 
 
 
通過：
/s/Matthew C.Brown
 
 
馬修·布朗
 
 
首席財務官兼財務主任
 
 
(首席財務主任及首席會計主任)
 
 
日期：2020年5月1日


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